- RESOLUCIONES PROPIEDAD:
- 339.** ESCRITURA DE COMPRAVENTA CON COPIA AUTORIZADA INCORPORADA DE UNA CANCELACIÓN PREVIA. ASIENTO DE PRESENTACIÓN ÚNICO.
- 340.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Vs GEORREFERENCIACIÓN COLINDANTE YA INSCRITA.
- 341.*** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA QUE INTERPRETA UNA CLÁUSULA ESTATUTARIA DE DIVISIÓN HORIZONTAL.
- 342.* ¿AUTO O MANDAMIENTO? INSCRIPCIÓN DE APERTURA DEL PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE LIQUIDACIÓN DE MICROEMPRESAS.
- 343.* NRUA. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
- 344.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.
- 345. DECRETO DE ADJUDICACIÓN POR EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO ARRENDATICIOS.
- 346.* RECLAMACIÓN DE SERVIDUMBRE FRENTE A INSCRIPCIÓN GRÁFICA YA PRACTICADA.
- 347. SUFICIENCIA DEL CERTIFICADO DE CONCORDANCIA PARA ACTUALIZAR DE NIE A NIF
- 348.** GEORREFERENCIACIÓN: INDICIOS DE REORDENACIÓN DE TERRENOS POR ALTERACIÓN DE LINDEROS.
- 349. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA, PROHIBICIÓN DE DISPONER TEMPORAL Y OBIGACIÓN DE CONSERVAR.
- 350. SENTENCIA DE USUCAPIÓN: LICENCIA DE SEGREGACIÓN E IDENTIFICACIÓN DE TITULARES.
- 351. CAMBIO DE USO A VIVIENDA: DISCREPANCIAS DE SUPERFICIE Y NÚMERO DE POLICIA.
- 352. RECTIFICACIÓN UNILATERAL DE SUPERFICIE DE ELEMENTO PRIVATIVO.
- 353.* NRUA, VIVIENDA AFO (ASIMILADAS A FUERA DE ORDENACION) INSCRITA EN EL REGISTRO DE TURISMO (ANDALUCIA).
- 354. MANDAMIENTO DE AMPLIACIÓN DE EMBARGO POR NUEVAS DEUDAS Y DETERMINACIÓN DEL RANGO.
- 355.* NRUA: DEFECTOS DE FORMA EN LA SOLICITUD.
- 356. SUCESIÓN EN GALICIA: CONSENTIMIENTO O PAGO AL VIUDO PRETERIDO.
- 357.* NRUA. AUTORIZACIÓN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
- 358.** INMATRICULACIÓN. MERA APARIENCIA INDICIARIA DERIVADA DEL PNOA.
- 359. DOBLE DONACIÓN DE FINCA Y SEGUNDA TRANSMISIÓN QUE LLEGA PRIMERO AL REGISTRO
- 360. INSTANCIA PRIVADA NO INSCRIBIBLE.
- 361.** TRANSACCION JUDICIAL DE DACION EN PAGO Y NIF REVOCADO. CANCELACIÓN DE EMBARGO
- 362.* RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE PARA OBVIAR SEGREGACIONES NO INSCRITAS
- 363.* GEORREFERENCIACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN INFORME TÉCNICO
- 364. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE QUE RECONOCE UNA USUCAPIÓN.
- 365.* DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD DE BIENES ADQUIRIDOS POR CÓNYUGES EN ESTADO DE SOLTEROS y RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL POSTERIOR.
- 366.* DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DE GEORREFERENCIACIÓN
- 367. 368. 379.* NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA EXPLOTACIÓN TURISTICA.
- 369.* NRUA OPONIBILIDAD ESTATUTOS A TERCEROS.
- 371.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL PRÓXIMAS AL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO-TERRESTRE: “DESLINDE PROBABLE”
- 373. COMPRA CON CARÁCTER PRIVATIVO. ACREDITACIÓN DEL ORIGEN DE LOS FONDOS
- 374.* GEORREFERENCIACIÓN. FALTA DE OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN ANTE LA SOSPECHA DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
- 375. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. NO ES NECESARIO NOTIFICAR AL DEUDOR
- 377. NECESIDAD DE ACREDITAR INTERÉS LEGÍTIMO PARA OBTENER PUBLICIDAD REGISTRAL
- 378. ART 199 LH: OPOSICIÓN DE COLINDANTE SIN FUNDAMENTOS
- 380.* NRUA. VIVIENDA PROTEGIDA
- 382. ART 199LH ALEGACIONES PRESENTADAS TELEMÁTICAMENTE FUERA DE HORAS DE OFICINA
- 383.MANDAMIENTO DE AMPLIACIÓN DE EMBARGO POR NUEVOS VENCIMIENTOS DE LA MISMA OBLIGACIÓN.
- 384. MANDAMIENTO DE PRÓRROGA DE EMBARGO PRESENTADO DURANTE LA VIGENCIA DE LA PRÓRROGA TÁCITA POR NOTA MARGINAL DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS.
- 385.* NRUA. FINCA INSCRITA COMO LOCAL.
- 386.* NRUA. INMATRICULACIÓN Y OBRA NUEVA.
- 387.* NRUA. HOSPEDERÍA O SIMILAR.
- 388.* NRUA. INMATRICULACIÓN Y OBRA NUEVA.
- 389. PACTO SUCESORIO DE MEJORA GALLEGO OTORGADO POR EXTRANJERO RESIDENTE EN GALICIA
- 390. INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO CON DISCREPANCIAS DESCRIPTIVAS.
- 391. ACTA DE FIN DE OBRA EN CATALUÑA. CÉDULA DE HABITABILIDAD
- 392.* FALTA DE ACREDITACIÓN DEL IIVTNU EN ESCRITURA DE DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN SOCIETARIA
- 393. ADICIÓN DE HERENCIA POR CONTADOR-PARTIDOR CON PLAZO VENCIDO Y PRÓRROGA DEL CARGO
- 394. ADICIÓN DE HERENCIA CON SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO POR LA FIDUCIARIA SOBREVIVIENTE
- 395. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES CONTENCIOSA. ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE INSCRITO PRIVATIVO
- 396. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. NO ES NECESARIO NOTIFICAR AL DEUDOR
- 397. 199 LH CON OPOSICIÓN DE COLINDANTE
- 398. SOLICITUD DE ANOTACIÓN DE DEMANDA POR DOBLE INMATRICULACIÓN MEDIANTE JUSTIFICANTE DE LEXNET
- 399.*** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN SUELO URBANO EN CANTABRIA CON INFORME MUNICIPAL FAVORABLE.
- 400. CAMBIO DE USO POR ANTIGÜEDAD, CATALUÑA
- 401. CONVENIO DE DIVORCIO CON PACTO DE NO ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA GANANCIAL
- 402.* NRUA. ACREDITACIÓN DE ACUERDOS COMUNITARIOS.
- 403.* NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (TIME SHARING O SIMILARES).
- 404. HERENCIA. DESHEREDACIÓN DE LEGITIMARIO MENOR DE CATORCE AÑOS
- 405.* NRUA. LIMITACIÓN ESTATUTARIA.
- 406.* NRUA. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
- 407.** CAMBIO DE USO A APARTAMENTO TURÍSTICO. ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
- 408.* NRUA. FALTA DE TRACTO SUCESIVO.
- 409.* NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
- 410. 411. 412.* NRUA. FINCAS NO SEGREGADAS.
- 413. 199 LH OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y CAMINO DIVISOR
- 414.* NRUA. DESCRIPCIÓN DE LA VIVIENDA.
- RESOLUCIONES MERCANTIL:
- 370.* CIERRE DE HOJA REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS
- 372.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES. COHERENCIA ENTRE ESCRITURA Y CERTIFICACIÓN
- 376.*** ¿ES POSBLE APORTAR A LA CONSTITUCION DE UNA SOCIEDAD UNA RAMA DE ACTIVIDAD CON VALOR CERO?¿ES DE VERDAD UN ACTO INSCRIBIBLE?
- 381.* DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES: REQUISITOS DE VALIDACIÓN DE LA FIRMA ELECTRÓNICA
- ENLACES:
INFORME Nº 380: BOE MAYO de 2026.
2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:
RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR
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RESOLUCIONES PROPIEDAD:
339.** ESCRITURA DE COMPRAVENTA CON COPIA AUTORIZADA INCORPORADA DE UNA CANCELACIÓN PREVIA. ASIENTO DE PRESENTACIÓN ÚNICO.
Resolución de 16 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 3 a la inscripción de una escritura de compraventa.
Resumen: Por cada título formal solo puede haber un asiento de presentación, aunque contenga varios negocios jurídicos diferentes autorizados simultáneamente en la misma escritura. Si un mismo título formal (una escritura) contiene copia de otros títulos sustantivos autorizados en documentos independientes previos (como cancelaciones), tienen que ser objeto de presentación independiente las escrituras previas con sus correspondientes copias autorizadas.
Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de tres fincas, gravadas registralmente con una condición resolutoria. A la escritura se incorpora una copia autorizada de otra escritura anterior de cancelación de la condición resolutoria de dichas tres fincas, autorizada por el mismo notario. Se presenta a inscripción copia autorizada de dicha escritura de compraventa y se solicita del registrador que inscriba la compraventa y la cancelación de dicha condición resolutoria.
La registradora suspende la inscripción de la cancelación de la condición resolutoria pues entiende que son títulos sustantivos diferentes (la compra y la cancelación) y, en consecuencia, la copia autorizada de la cancelación tiene que presentarse de forma independiente a la copia autorizada de la compraventa. Además, en cuanto al fondo del asunto de la cancelación, califica y considera defecto también que en la cancelación no consta la causa de dicha cancelación.
El notario autorizante recurre el primer defecto y alega que no hay ninguna imposibilidad técnica ni ontológica de inscribir los dos actos jurídicos, aunque se presenten en el mismo título formal. Añade que hay autonomía entre ambos negocios jurídicos pero no independencia, y cita en su favor lo dispuesto en los artículos 245 LH y 421 RH.
La DG desestima el recurso.
Doctrina: El artículo 421 RH se refiere a un supuesto diferente del objeto de este recurso, y es que en un mismo título formal se autoricen varios negocios jurídicos diferentes (es decir varios títulos materiales) o bien cuando se incorporan documentos complementarios para la validez del negocio jurídico escriturado, pero que no son títulos materiales independientes.
El presente caso, sin embargo, es un supuesto diferente del regulado en dicho artículo, pues un mismo título formal contiene un título material (la compraventa) y se incorpora copia autorizada de otro título material (la cancelación) otorgado anteriormente en otro documento notarial independiente,
No obstante, considera que es competencia del notario determinar qué documentos se incorporan para mayor claridad del negocio jurídico escriturado, o, incluso, para la salvaguardia de la responsabilidad del notario. Es decir que sugiere que es posible, incluso conveniente a criterio del notario, que se haya incorporado a la escritura de compraventa copia de la escritura de cancelación pues así queda claro para el comprador que la condición resolutoria está cancelada, extinguida, aunque pendiente de su constancia registral.
Considera también que es correcto que la registradora haya calificado el fondo del negocio jurídico de cancelación, por el principio de unidad de la calificación, a pesar de haber suspendido el asiento de presentación, y sugiere que debió de denegar, no de suspender, el asiento de presentación del título de cancelación de la condición resolutoria.
Finalmente aprovecha para declarar que la posibilidad recogida en el párrafo tercero del artículo 421 RH, permitiendo que pudieran ser objeto de un solo asiento de presentación títulos cuando existiese identidad en las circunstancias primera y segunda del artículo 249 de la Ley Hipotecaria, ha de considerarse hoy, tras la entrada en vigor del artículo 36 de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, no concordante con los preceptos actuales de la Ley Hipotecaria sobre el asiento de presentación, que no permiten un solo asiento de presentación de varios títulos en sentido formal. Asimismo, tampoco resulta concordante la referencia a las circunstancias primera y segunda del antiguo artículo 249 de la Ley Hipotecaria, toda vez que las circunstancias del asiento de presentación se recogen ahora en el párrafo tercero del artículo 246 de la Ley Hipotecaria. (AFS)
Nota: ver, al final de este archivo, comentario de Francisco Cubillas Triana (notario de Palencia).
340.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Vs GEORREFERENCIACIÓN COLINDANTE YA INSCRITA.
Resolución de 16 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sant Mateu a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca por invasión de otra cuya inscripción de representación gráfica está inscrita.
Resumen.- Cuando la representación gráfica que se pretende inscribir solapa con otra ya inscrita, lo procedente es denegar la inscripción de aquella sin tramitar el expediente del art. 199 LH.
Hechos.- Se solicita la rectificación de descripción de una finca mediante la aportación de una representación gráfica a la alternativa a la catastral. No se aporta el correspondiente informe de validación gráfica frente al parcelario catastral.
Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada por cuanto la georreferenciación gráfica propuesta solapa con la representación gráfica inscrita de una finca colindante. Además, entiende que la falta de aportación del informe catastral citado impide entender debidamente cumplidos los requisitos técnicos exigidos por la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015.
Recurso.- El recurrente sostiene que el art. 199.2 LH permite la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca sin necesidad de que ésta esté contenida en un informe de validación gráfica de contenido positivo; y que procederá la tramitación del procedimiento regulado en el citado precepto para despejar las dudas formuladas por el registrador.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.- Cuando la georreferenciación de una finca está inscrita en el Registro, no puede inscribirse otra que se solape con aquella, pues tal asiento registral, determinante de la ubicación, delimitación y superficie de la finca, está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley, como resulta del art. 1 LH.
La tramitación del procedimiento del art. 199, no aportaría nada en estos casos, puesto que en supuestos como el planteado en el que la representación gráfica propuesta invade otra previamente inscrita, lo procedente es denegar la inscripción solicitada, conforme al fundamento de Derecho antes expuesto.
Comentario.- La resolución insiste a continuación en la doctrina de que un informe catastral de validación gráfica negativo es inscribible, aunque no permite la coordinación gráfica con el Catastro. Ya hemos criticado en otras ocasiones este criterio, que va contra lo dispuesto en el art. 10.1 LH («La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral») y lleva el peligro de crear una cartografía registral paralela a la catastral. No obstante, la cuestión es baladí en estos momentos ya que, desde hace unos meses, la Dirección General del Catastro ha dejado de emitir informes negativos. (VEJ)
341.*** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA QUE INTERPRETA UNA CLÁUSULA ESTATUTARIA DE DIVISIÓN HORIZONTAL.
Resolución de 16 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Valladolid n.º 1 a inscribir una sentencia judicial.
Resumen: La Dirección General considera inscribible una sentencia que interpreta una cláusula estatutaria de una división horizontal, haciéndola constar, no sólo en el folio matriz, sino también en el folio de la finca afectada. Lo considera un acto colectivo y no estima que sea defecto el que no haya intervenido uno de los copropietarios de la finca afectada.
Hechos: Una Comunidad de propietarios adoptó un acuerdo prohibiendo la división de un local dedicado a oficinas en 14 elementos independientes.
Frente a dicha decisión, uno de los dos propietarios del local presentó demanda, que fue desestimada mediante sentencia firme, la cual interpreta un artículo estatutario -que permite la división de los locales comerciales sin consentimiento de la Junta- en el sentido de que este permiso no se extiende a otro local dedicado a oficinas, por lo que resulta necesaria para su división la autorización de la Junta de propietarios. Entiende que el acuerdo prohibitivo adoptado es válido
El registrador deniega la inscripción por dos motivos:
– por entender que el contenido de la sentencia carece de trascendencia real y no puede ser objeto de inscripción de conformidad con el artículo 2 LH.
– y porque la finca registral sobre la que se pretende practicar el asiento aparece inscrita no solo a favor de la sociedad demandada, sino también en otro porcentaje a favor de una sociedad mercantil distinta que no ha sido parte en el procedimiento.
El recurrente considera que la sentencia sí es inscribible porque su objeto supone una aclaración de las normas estatutarias inscritas y porque, no es óbice que una participación indivisa de la finca se halle inscrita en favor de tercero.
La DG estima el recurso.
Doctrina:
Primer defecto: Conforme a los artículos 10.3 y 17.4 LPH, para dividir un elemento de la Propiedad Horizontal, se precisa, con carácter general, la autorización de la Junta General de la comunidad de propietarios, debiendo ser adoptado el acuerdo por 3/5 del número de propietarios que ostenten también 3/5 partes de las cuotas de la comunidad.
Ahora bien, los estatutos pueden exonerar de dicha autorización a determinadas fincas de la división horizontal. No obstante existir una cláusula de este tipo en los estatutos de la Propiedad Horizontal, la sentencia interpreta que no se extiende tal exoneración de permiso al local de oficinas, argumentando que la cláusula solo alude a “locales comerciales”, los cuales están situados en distinta planta, pertenecen a diferente subcomunidad y tienen amplios accesos a la calle, mientras que, para el local de oficina, sito en el primer sótano, el único acceso es de reducidas dimensiones.
El centro directivo, resuelve a continuación lo siguiente: “A la vista de lo expuesto, no se aprecia inconveniente en que se haga constar en el Registro, tanto en la finca matriz de la división horizontal, como en la finca registral concreta del local número 40, el contenido de la sentencia en tanto supone una aplicación específica de las normas estatutarias y una aclaración de su interpretación y alcance. De esta forma se hace más efectivo el principio de oponibilidad de los estatutos de la propiedad horizontal inscritos, en los términos de los artículos antes transcritos.”
Segundo defecto: Una de las sociedades propietarias de local de oficinas no ha sido parte en el procedimiento.
Tras recordar que, dentro de una división horizontal, el propietario de un piso o local tiene un derecho único de propiedad con objeto complejo que incluye la titularidad exclusiva de un espacio acotado y una participación inseparable en los elementos comunes, y recordar también el régimen de unanimidad que rige cualquier modificación del título constitutivo, la DG pasa a analizar la diferencia entre los actos colectivos -competencia de la Junta- y los actos individuales, poniendo diversos ejemplos.
Los actos colectivos no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario, mientras que los actos individuales, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado y expreso de los propietarios correspondientes, otorgado en documento público, para que puedan inscribirse, conforme al principio de tracto sucesivo.
Resuelve que, en el presente caso, estamos ante un acto colectivo, pues “lo que se pretende hacer constar en el Registro es una resolución judicial que se limita a hacer aplicación de unas normas ya recogidas en los estatutos inscritos, aclarando su concreto alcance.”
De ahí, deduce que no se requiere el consentimiento individualizado del propietario afectado por la referida norma estatutaria, en tanto la competencia para la adopción del acuerdo impugnado en el procedimiento judicial que ha provocado la sentencia es de la junta de propietarios y la Sentencia refrenda la aplicación del artículo 6 de los estatutos realizada por el acuerdo de la junta de propietarios impugnado.
Comentario:
¿Resulta inscribible la interpretación que hace una sentencia de una cláusula estatutaria?
Desde luego, no se deriva directamente del tenor literal del artículo 2 LH ni de los artículos reglamentarios que lo desarrollan. En mi opinión, supone una interpretación muy laxa del contenido inscribible que hubiera precisado de un desarrollo argumentativo. De todos modos, considero “de lege ferenda” que sí que debería de haber un cauce para hacer constar en el registro estas interpretaciones jurisprudenciales tan relevantes para el ejercicio de las facultades del propietario.
Además, debemos de tener en cuenta que esta interpretación afecta directamente a los derechos individuales de un determinado propietario, pues le veda la facultad de dividir el inmueble por su propia decisión con las repercusiones jurídicas y económicas que ello conlleva, siendo para él equivalente a una modificación estatutaria. Pero no puede considerarse modificación estatutaria, e inscribirse como tal, porque ello exige unanimidad.
También opino que dudosamente ha de interpretarse como un acto colectivo, porque afecta de manera directa, única y exclusivamente a un elemento de la división horizontal concreto, por lo que debería haberse exigido el consentimiento de todos sus titulares para la inscripción, máxime cuando se pretende hacerla también en el folio propio de la finca. (JFME)
342.* ¿AUTO O MANDAMIENTO? INSCRIPCIÓN DE APERTURA DEL PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE LIQUIDACIÓN DE MICROEMPRESAS.
Resolución de 16 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Badalona n.º 3, por la que se suspende un auto de apertura de procedimiento especial de liquidación de microempresa.
Resumen: El recurso gubernativo no es vía para impugnar inscripciones ya practicadas.
Hechos: Se presenta en el registro un auto de declaración de apertura del procedimiento especial de continuación de microempresa de una mercantil.
La registradora suspende la inscripción por no presentarse el correspondiente mandamiento dictado por el letrado de la Administración de Justicia de conformidad con el artículo 555 del texto refundido de la Ley Concursal, en el que se hiciese constar la eventual firmeza de la resolución judicial.
El recurrente, no discute ese defecto, sino que intenta que la DGSJFP declare la nulidad de una inscripción ya practicada (adjudicación a una mercantil en una ejecución hipotecaria), por considerar que el decreto de adjudicación no debió inscribirse por varias razones.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación de la registradora.
Doctrina: Nuestro CD reitera su doctrina por la que una vez practicados los correspondientes asientos registrales los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial (art 1 LH) y no siendo posible, en el ámbito del recurso gubernativo, revisar, como se pretende la parte recurrente la legalidad en la práctica de dichos asientos, máxime cuando la inscripción objeto de la solicitud se ha practicado en virtud de un asiento distinto al recurrido, y por tanto para su rectificación se exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, pues, en caso contrario, se produciría una situación de indefensión para tal titular, proscrita por la Constitución Española.
También recuerda su doctrina en base en el artículo 326 de la LH y en la doctrina del Tribunal Supremo por la que se determina:
Que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho (artículos 19 y 19 bis de la LH).
Que “el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos (…)”.
Comentarios: Vemos nuevamente como la DG rechaza de plano el recurso cuando este se utiliza como medio para “cuestionar” cuestiones ajenas al asiento calificado, otorgando al asiento registral una protección absoluta que solo se rompe en los términos del art 40 LH.(MGV)
343.* NRUA. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
Resolución de 16 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 13, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por requerir autorización expresa de la comunidad de propietarios, al haber obtenido la resolución de inscripción en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana con posterioridad al día 3 de abril de 2025. (SNG)
Resumen: Licencia VUT (Vivienda de Uso Turístico) posterior a reforma LPH (03/04/2025) exige acuerdo expreso de la Comunidad. Describir la finca como «apartamento turístico» en la división horizontal no suple el acuerdo expreso
344.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.
Resolución de 16 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Girona n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca, por haber concurrido la oposición de un colindante en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.
Resumen.- En caso de oposición en el expediente del art. 199 LH, la calificación registral tiene por finalidad únicamente determinar si existe o no controversia sobre la base de la documentación que aportan los colindantes,
Hechos.- En una escritura de declaración de obra nueva se solicita la rectificación de descripción de una finca mediante la aportación de una representación gráfica a la alternativa a la catastral. Iniciado el procedimiento regulado en el art. 199.2 LH, se reciben alegaciones por de un colindante registral, quien alega que la delimitación gráfica propuesta no respeta la linde real entre ambas fincas, la cual es pacífica desde tiempo inmemorial, señalando que la línea divisoria entre ambas fincas está constituida por un cauce de torrente, aportando justificación gráfica y un acta notarial.
Calificación.- El registrador de la propiedad, valorando las alegaciones formuladas, resuelve no practicar la inscripción solicitada, por considerar fundada la oposición planteada por el titular colindante.
Recurso.– El recurrente sostiene, en síntesis, que la oposición del colindante se basa en testimonios y observaciones sin valor jurídico, resultando que el promotor aporta informes técnicos realizados por profesionales cualificados e independientes, que confirman que la base gráfica propuesta es coincidente con la descripción registral, el catastro histórico y la realidad física. También alega que la nota de calificación no está debidamente motivada, limitándose a poner de manifiesto la mera existencia de la oposición. Finalmente
Resolución.– La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.- En el caso de que exista oposición en el expediente del art. 199 LH, la calificacion registral tiene por finalidad determinar si existe o no controversia sobre la base de la documentación que aportan los colindantes, no resolver dicha controversia, competencia reservada a los tribunales de Justicia.
Siguiendo la reciente doctrina de la DG (desde la R. de 24 de junio de 2025), constituye un presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva (también de instalaciones fijas, como lo sería una planta fotovoltaica), la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, con independencia de que la edificación ocupe la totalidad de la superficie de la finca o se encuentre adosada a un lindero, incluso en el caso de que el registrador no aprecie dudas en cuanto a su concreta ubicación. (VEJ)
345. DECRETO DE ADJUDICACIÓN POR EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO ARRENDATICIOS.
Resolución de 16 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de La Unión n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de ejecución hipotecaria. (ACM)
346.* RECLAMACIÓN DE SERVIDUMBRE FRENTE A INSCRIPCIÓN GRÁFICA YA PRACTICADA.
Resolución de 26 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Rivas Vaciamadrid a rectificar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca, solicitada por un colindante, por omitir la constitución de una servidumbre de acueducto.
Resumen.- No es recurrible una calificación registral que ha desembocado en una inscripción.
Hechos.- Practicada la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca, se presenta en el Registro de la Propiedad un escrito en el que la titular de una finca colindante que se encuentra gravada por una servidumbre de acueducto, solicita que se rectifique el asiento ya practicado en el sentido de excluir la zona gravada por el citado derecho real limitativo, por ser de su propiedad.
Calificación.- El registrador de la propiedad califica negativamente el escrito sobre la base, entre otros argumentos, de que la inscripción practicada está bajo la salvaguardia de los tribunales.
Recurso.- La recurrente insiste en los argumentos expuestos en el citado escrito.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.- Cuando la calificación registral, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.
El recurso como el presente es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para contender acerca de la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase de éste; por tanto, tampoco si lo que se ha practicado es una cancelación. (VEJ)
347. SUFICIENCIA DEL CERTIFICADO DE CONCORDANCIA PARA ACTUALIZAR DE NIE A NIF
Resolución de 30 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de San Fernando n.º 1 de una instancia solicitando el cambio de número de identidad de extranjero de una titular registral por el código número de identificación fiscal por haber adquirido la nacionalidad española por residencia. (IES)
348.** GEORREFERENCIACIÓN: INDICIOS DE REORDENACIÓN DE TERRENOS POR ALTERACIÓN DE LINDEROS.
Resolución de 12 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Archidona, por la que se deniega la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para inscribir la georreferenciación de una finca registral y la declaración de obra nueva sobre la misma, por existir indicios de operaciones de reordenación del terreno, no documentadas.
Resumen.- La alteración de linderos que conlleva la desaparición de una finca colindante comporta una nueva reordenación de terrenos sin determinar su causa y dejando en indefensión de su titular registral, lo que excede del ámbito del art. 199 LH.
Hechos.- En una escritura de declaración de obra nueva y compraventa se solicita la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral.
Calificación.- El registrador de la propiedad deniega el inicio de dicho expediente por apreciar una posible invasión de la finca de la que segregó, que puede encubrir una agrupación, pues la finca objeto del procedimiento pasa de lindar con su finca matriz a lindar con otras fincas. Como consecuencia de ello, tampoco practica la inscripción de la obra nueva.
Recurso.- El notario autorizante del título interpone recurso alegando que el informe de validación gráfica acredita la realidad física de la finca, que la finca matriz no tiene una realidad física en la actualidad, que los titulares registrales actuales adquirieron la finca segregada desconociendo las inexactitudes históricas derivadas de la configuración registral originaria, generando la negativa registral inseguridad jurídica, puesto que las dudas de identidad del registrador carecen de soporte técnico y pueden resolverse tramitando el expediente del art. 199 LH, puesto que la existencia de segregaciones o discrepancias históricas no justifica, por sí misma, la denegación del archivo de la base gráfica.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.- Tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, ya no puede hablarse de la técnica del archivo de la base gráfica, que parece recordar a la técnica del archivo del plano, que hoy es una técnica registral subsidiaria. Dicha ley ha configurado la georreferenciación de la finca en una circunstancia más del asiento. Si bien lo hizo, en ocasiones con terminología confusa, utilizando la imprecisa expresión de incorporación al folio real, que puede ser inscrita ya no puede dudarse, tras la entrada en vigor de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de digitalización de las funciones notarial y registral, que da nueva redacción al art. 238.4 LH, que reconoce expresamente que la representación gráfica georreferenciada de la finca será objeto de inscripción.
El informe de validación gráfica no acredita, como pretende el notario recurrente, la realidad jurídica de la finca. Lo que acredita es que el archivo GML alternativo al catastral cumple con los requisitos exigidos por la Resolución conjunta de 2015.
La alteración de linderos llevada a cabo mediante la nueva descripción implica la desaparición de la finca de la que procede la que es objeto de este procedimiento que, aunque el notario diga que no tiene realidad física, sí la tiene jurídica. Se trata, pues, de una nueva ordenación de terrenos que se realiza sin especificar su causa y dejando en indefensión al titular de la finca afectada, lo que excede del ámbito del art. 199 LH. (VEJ)
349. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA, PROHIBICIÓN DE DISPONER TEMPORAL Y OBIGACIÓN DE CONSERVAR.
Resolución de 13 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Elche n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa. (JAR)
350. SENTENCIA DE USUCAPIÓN: LICENCIA DE SEGREGACIÓN E IDENTIFICACIÓN DE TITULARES.
Resolución de 13 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sabadell n.º 2 a inscribir una sentencia dictada en procedimiento ordinario por la que se declara la adquisición por prescripción de parte de una porción procedente de varias fincas registrales. (JCC)
351. CAMBIO DE USO A VIVIENDA: DISCREPANCIAS DE SUPERFICIE Y NÚMERO DE POLICIA.
Resolución de 13 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcalá de Henares n.º 4, por la que se suspende la inscripción de un cambio de uso. (MN)
352. RECTIFICACIÓN UNILATERAL DE SUPERFICIE DE ELEMENTO PRIVATIVO.
Resolución de 13 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Telde, por la que se suspende la rectificación de superficie de un elemento privativo de una propiedad horizontal solicitada mediante instancia. (ACM)
353.* NRUA, VIVIENDA AFO (ASIMILADAS A FUERA DE ORDENACION) INSCRITA EN EL REGISTRO DE TURISMO (ANDALUCIA).
Resolución de 13 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por tratarse de una vivienda en situación de «asimilada a fuera de ordenación» y no aportarse la autorización previa del Ayuntamiento para el uso turístico. (SNG)
Resumen: Aportada resolución de Turismo inscribiendo la VUT, el registrador no puede revisar el fondo del acto administrativo ni exigir autorización municipal previa.
354. MANDAMIENTO DE AMPLIACIÓN DE EMBARGO POR NUEVAS DEUDAS Y DETERMINACIÓN DEL RANGO.
Resolución de 14 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto «contra la calificación del mandamiento de ampliación al ser entendido como una anotación nueva» practicada por la registradora de la propiedad de Santander n.º 1, que no procedió a la ampliación de la anotación de embargo ya practicada a favor del Ayuntamiento de Santander, sino a la extensión de una nueva anotación preventiva. (ER)
355.* NRUA: DEFECTOS DE FORMA EN LA SOLICITUD.
Resolución de 14 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Cádiz n.º 3 de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración solicitada para una finca. (SNG)
Resumen: El recurso registral no sirve para subsanar defectos.
356. SUCESIÓN EN GALICIA: CONSENTIMIENTO O PAGO AL VIUDO PRETERIDO.
Resolución de 14 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 5 a inscribir una escritura de adjudicación de herencia. (JAR)
357.* NRUA. AUTORIZACIÓN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
Resolución de 14 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 4 a la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca. (SNG)
Resumen: Licencia VUT posterior a reforma LPH (03/04/2025) exige acuerdo expreso de la Comunidad. No basta la ausencia de prohibición estatutaria.
358.** INMATRICULACIÓN. MERA APARIENCIA INDICIARIA DERIVADA DEL PNOA.
Resolución de 14 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad de Arenas de San Pedro, con ocasión de la solicitud de inmatriculación de finca en virtud de lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, por invadir la representación gráfica catastral de la finca una construcción de finca colindante. (SNG)
Resumen: En inmatriculaciones (art. 205 LH), el Registrador no puede revisar catastro de oficio basándose en imágenes aéreas, si tiene dudas debe acudir al expediente del art. 199 LH
Hechos Se solicita la inmatriculación (vía 205 LH) de una finca rústica y la declaración de obra nueva de sus edificaciones mediante escritura de donación, basada en certificaciones catastrales descriptivas y gráficas.
El registrador califica negativamente, al superponer la representación gráfica catastral sobre la ortofoto PNOA, o bien se invade una construcción de la finca colindante, o bien resulta imposible determinar a qué finca pertenece la construcción
El presentante recurre exponiendo que el título no afirma que la edificación le pertenezca en su totalidad y que catastro delimita claramente qué porción de edificación recae en su parcela y cuál en la colindante, coincidiendo los linderos catastrales con lo descrito en la escritura que se pretende inmatricular.
La DG estima el recurso y revoca la calificación.
Doctrina: La cartografía catastral constituye la base de representación gráfica de las fincas registrales y goza de presunción de certeza. No corresponde al registrador revisarla de oficio amparándose únicamente en imágenes aéreas.
Si durante una inmatriculación por la vía del artículo 205 LH el registrador tuviera dudas fundadas sobre una posible invasión de fincas colindantes, no procede la suspensión directa del título, debe tramitarse el procedimiento del artículo 199 LH. (SNG)
359. DOBLE DONACIÓN DE FINCA Y SEGUNDA TRANSMISIÓN QUE LLEGA PRIMERO AL REGISTRO
Resolución de 15 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcañiz, por la que se deniega la inscripción de una escritura de donación. (ACT)
360. INSTANCIA PRIVADA NO INSCRIBIBLE.
Resolución de 15 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Majadahonda n.º 1, por la que deniega la práctica del asiento de presentación de una instancia. (MN)
361.** TRANSACCION JUDICIAL DE DACION EN PAGO Y NIF REVOCADO. CANCELACIÓN DE EMBARGO
Resolución de 15 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Algete a inscribir un auto de homologación de una transacción judicial.
Resumen: Cierre registral absoluto para entidades con NIF revocado, afectando también a una transacción judicial en la que se homologa una dación en pago por ser un acto voluntario.
Los embargos solo se pueden cancelar por mandamiento judicial y nunca por confusión de derechos.
Hechos: Se trata de un auto de homologación judicial de un acuerdo transaccional en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales, por el que el demandado transmite al demandante una participación indivisa de una finca en pago de la deuda reclamada, solicitando que se cancele el embargo que se practicó a consecuencia del procedimiento ejecutivo.
El registrador suspende la inscripción por dos motivos:
La sociedad transmitente tiene el código de identificación fiscal revocado por la Agencia Tributaria, y
Porque para la cancelación de la anotación de embargo es preciso que se presente el correspondiente mandamiento judicial.
El recurrente alega la aptitud del título presentado para acceder al Registro y en la no aplicación de la normativa sobre revocación del código de identificación fiscal por tratarse de acto de ejecución forzosa. Asimismo, sostiene que debe accederse a la cancelación del embargo por confusión de derechos.
Resolución: Se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación del registrador.
Doctrina: Nuestro CD se reafirma en que la DA 6ª LGT impone un cierre registral absoluto para entidades con NIF revocado, lo que afecta a los actos voluntarios que impliquen declaraciones de voluntad, considerando que una transacción judicial en la que se homologa una dación en pago es un acto un acto voluntario, aunque se presente en sede judicial, concluyendo que se produce el cierre del registro en tanto hasta que la sociedad transmitente no obtenga la rehabilitación del NIF.
La misma suerte desestimatoria ha de correr el recurso respecto del segundo defecto, puesto que la cancelación de una anotación de embargo solo puede llevarse a efecto en virtud del mandamiento judicial librado por el Juzgado que la ordenó practicar (artículo 83 de la LH).
Sin que se pueda cancelar por confusión de derechos una vez inscrita la finca a nombre del ejecutante puesto que el embargo por naturaleza no es un derecho real, sino que supone la afección del bien a las resultas del procedimiento, careciendo el ejecutante de poder de disposición sobre él, lo que implica que solo se podrá cancelar por medio del correspondiente mandamiento librado por el Juzgado que ordenó practicarla.
Comentarios: Vemos en esta resolución que la DGSJFP mantiene una línea muy estricta con el NIF revocado, incluso en contextos judiciales, si hay acto voluntario, (como una transacción homologada judicialmente) hay cierre registral, reforzando de este modo la distinción entre actos procesales estrictos y acuerdos privados homologados, que siguen siendo voluntarios.
Asimismo, deja claro que los embargos nunca se pueden cancelar por confusión de derechos sino en virtud de un mandamiento judicial que así lo ordene.
362.* RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE PARA OBVIAR SEGREGACIONES NO INSCRITAS
Resolución de 15 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2, por la que se deniega la inscripción registral de la rectificación de la descripción y la georreferenciación de una finca, tras la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por haberse formulado en su tramitación alegaciones por uno de los colindantes notificados, que son estimadas por la registradora.
Resumen.- El procedimiento del art. 199 LH no es idóneo para describir la finca que resulta después de varias segregaciones no inscritas.
Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral y la consiguiente modificación de superficie (de 1684 a 2053 m2) y linderos de una finca, se formula oposición por parte de un colindante que alega invasión de su finca y aporta una georreferenciación alternativa.
Calificación.- La registradora de la propiedad estima las alegaciones, por apreciar que la existencia de invasión de parte del lindero Sur de la colindante, y suspende la inscripción.
Recurso.- El recurrente alega falta de motivación de la calificación registral y el carácter insuficiente de la alegación para impedir la inscripción de la georreferenciación, negando que la georreferenciación aportada invada finca colindante alguna, puesto que la finca está delimitada por muros de cerramiento y red metálica.
Resolución.– La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente, en caso de calificación negativa en el curso del expediente del art. 199, es denegar y no suspender la inscripción.
Doctrina.- La DG considera que la nota está suficientemente motivada, ya que la registradora hace concreción de las razones por las que rechaza la georreferenciación propuesta.
También aprecia que la finca procede de una segregación anterior, que llevó a una reordenación de terrenos diferente a la ahora propuesta, ya que fue objeto de segregaciones posteriores no inscritas, como manifiesta el propio recurrente. En definitiva, se han realizado una serie de operaciones de modificación hipotecaria cuya representación gráfica no debe perjudicar al alegante que ha aportado informe técnico razonado.
Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela, no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas. Lo que se requiere es acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, el cual transforma una mera situación física en sustancia jurídica. (VEJ)
363.* GEORREFERENCIACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN INFORME TÉCNICO
Resolución de 15 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Manilva, por la que se deniega la inscripción registral de la rectificación de la descripción y la georreferenciación de una finca, tras la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por haberse formulado en su tramitación alegaciones por uno de los colindantes notificados, que son estimadas por la registradora.
Resumen.- La documentación aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia; la cual, caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente.
Hechos.- En la tramitación del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de una finca, se presenta oposición por parte de un colindante registral que alega invasión de la finca de su titularidad y aporta un informe técnico que contiene una representación gráfica alternativa a la catastral.
Calificación.- El registrador de la propiedad deniega la inscripción pretendida por considerar la existencia de un indicio de contienda entre los colindantes sobre el trazado del lindero.
Recurso.- El recurrente alega la falta de motivación de la calificación registral y el carácter insuficiente de la alegación para impedir la inscripción de la georreferenciación, negando que la georreferenciación aportada invada finca colindante alguna, puesto que el informe del técnico es de carácter parcial y se limita a constatar la variación de la realidad física de la finca, producida entre los años 2010 y 2013, frente a la cartografía catastral, que permanece inalterada, si se consulta la cartografía histórica.
Resolución.– La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.- De la comparación entre la delimitación catastral, la descripción registral y la evolución de las ortofotos resulta que no existe una seguridad absoluta en el trazado del lindero en cuestión.
Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que también es aplicable a una red metálica, como en el presente caso. Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes.
La documentación aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia; la cual, caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente. (VEJ)
364. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE QUE RECONOCE UNA USUCAPIÓN.
Resolución de 16 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Sabadell n.º 5 a inscribir un auto judicial de homologación de un acuerdo transaccional. (ACM)
365.* DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD DE BIENES ADQUIRIDOS POR CÓNYUGES EN ESTADO DE SOLTEROS y RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL POSTERIOR.
Resolución de 19 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Vicente del Raspeig a inscribir una escritura de extinción de condominio.
Resumen: La Disolución de Comunidad de un bien adquirido en estado de solteros por dos personas, luego casados en régimen de gananciales y con capitulaciones patrimoniales posteriores de separación de bienes, no se ve afectada por las capitulaciones pues el bien adjudicado a uno de los dos comuneros tendrá carácter privativo, por causa de su título de adquisición. En cuanto al crédito resultante de la disolución a favor del comunero no adjudicatario del bien, no es objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad por lo que, en definitiva, no es necesario acreditar la inscripción de las capitulaciones en el Registro Civil.
Hechos: Se otorga una escritura de disolución de comunidad sobre un bien, adquirido por mitad por dos personas en estado de solteros, luego casados en régimen de gananciales, que han pactado posteriormente el régimen de separación de bienes en la escritura anterior de protocolo.
El registrador exige la inscripción de las capitulaciones de separación de bienes en el Registro Civil pues el crédito con el que se compensa por el adjudicatario de la totalidad del bien al otro copropietario que sale de la comunidad puede tener carácter ganancial.
El notario autorizante recurre y alega que la exigencia de inscripción en el Registro Civil de la capitulaciones que se deriva de la doctrina de la D.G. solo es aplicable a los casos en que las capitulaciones matrimoniales determinan el carácter del bien inscribible, pero que no es este el caso pues el bien adjudicado tiene carácter privativo del adjudicatario porque su título de adquisición era privativo y esa naturaleza es ajena a la existencia o no de un matrimonio posterior entre los titulares registrales, aunque se haya regido temporalmente por el régimen de gananciales
La DG revoca la calificación.
Doctrina: En el presente caso no tiene fundamento alguno la exigencia relativa a la acreditación de la inscripción del régimen de separación de bienes en el Registro Civil porque:
1.- Entre los hechos que afectan al régimen económico no está la extinción de comunidad sobre un bien porque ni este hecho se refleja en el Registro Civil ni por sí afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales.
2.- El posible crédito a favor de la sociedad de gananciales resultante de la extinción del condominio no afecta a la inscripción del negocio jurídico formalizado en la escritura calificada que deba practicarse. (AFS)
366.* DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DE GEORREFERENCIACIÓN
Resolución de 19 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros, por la que se deniega la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por dudas en la identidad de la finca y el posible encubrimiento de actos de modificación de entidad hipotecaria no registrados.
Resumen.- Las dudas de identidad expresadas por la registradora, relativas a la posible alteración de un lindero y a la falta de expresión de la causa del exceso de cabida, no tienen la entidad suficiente para denegar la tramitación del expediente del art. 199 LH.
Hechos.- Se solicita la tramitación del expediente del art. 199 LH para inscribir una rectificación de superficie y la representación gráfica catastral de una finca.
Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la tramitación del citado expediente por dudas en la identidad de la finca, porque no consta la descripción actualizada de la finca y existen dudas de que la modificación solicitada pueda encubrir actos de modificación de entidad hipotecaria sin acceso registral, pues linda por el sur con «más de esta pertenencia» sin que en catastro linde con el mismo titular o los anteriores registrales por el sur y sin que se exprese manifestación alguna sobre la causa de la diferencia de cabida.
Recurso.- El recurrente alega en cuanto a la descripción actualizada que la misma resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica, a la que se remite; en cuanto a la referencia al lindero registral sur «más de esta pertenencia», es una fórmula descriptiva arcaica, muy común en fincas antiguas, que precisamente indica que la porción que se describe fue segregada de una finca matriz de mayor tamaño. En cuanto a la falta de manifestación sobre la causa de la diferencia de cabida, alega que la magnitud de la diferencia de cabida o las discrepancias con el Catastro son insuficientes, por sí solas, para dudar de la identidad de la finca y que manifiesta que la diferencia de superficie obedece exclusivamente a meros errores históricos de medición y no a la existencia de negocios traslativos o actos de modificación de entidades hipotecarias no formalizados.
Resolución.– La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina.- Las dudas de la registradora no tienen la entidad suficiente para impedir la tramitación del expediente, pues la indicación de que la finca linda con «más de esta pertenencia» no supone necesariamente una alteración de linderos que permita deducir la existencia del encubrimiento de un negocio jurídico no registrado.
En cuanto a la no expresión de la causa de la diferencia superficial, también este defecto debe ser revocado pues, como indica el recurrente, sí que se expresa dicha causa cuando manifiesta en la instancia que la diferencia de superficie «obedece exclusivamente a meros errores históricos de medición y no a la existencia de negocios traslativos, agrupaciones, segregaciones ni a ninguna otra modificación de entidades hipotecarias no formalizada». (VEJ)
367. 368. 379.* NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA EXPLOTACIÓN TURISTICA.
Resoluciones de 19 de enero de 2026, 19 de enero de 2026 y 21 de enero de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tacoronte, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la siguiente prohibición: «Explotación Turística de Viviendas. Dicha actividad está prevista y regulada por la Ley de Turismo, por lo que, en conformidad con su contenido, queda prohibida la explotación turística de viviendas en el complejo residencial». (SNG)
Resumen: La prohibición estatutaria inscrita contra la «explotación turística» veta el alquiler vacacional.
369.* NRUA OPONIBILIDAD ESTATUTOS A TERCEROS.
Resolución de 19 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 1, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal que se «prohíbe el uso o destino turístico de las viviendas de la finca situadas a contar desde la planta cuarta del inmueble hasta la planta número diecinueve». (SNG)
Resumen: Prohibición estatutaria inscrita en 2014 es oponible al actual titular que adquirió en 2020
371.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL PRÓXIMAS AL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO-TERRESTRE: “DESLINDE PROBABLE”
Resolución de 19 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por la registradora de la propiedad de Laredo-Ramales de la Victoria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal por posible invasión del dominio público marítimo-terrestre o de la zona de servidumbre de protección.
Resumen: No puede inscribirse una declaración de obra nueva y régimen de propiedad horizontal, cercana a la costa -lo que genera dudas a la registradora-, si no está vigente el deslinde correspondiente que acredite la no invasión del dominio público marítimo terrestre, ni de su servidumbre de protección. La expresión “deslinde probable” se considera contradictoria y se interpreta en el sentido de no existir deslinde. Para practicar la inscripción, es preciso al menos incoar el expediente de deslinde y resultase que ese deslinde iniciado en modo alguno afecta a la finca en cuestión.
Hechos: Se solicita la inscripción de una declaración de obra nueva construida y la división de la finca en régimen de propiedad horizontal.
La registradora, en una nota de calificación inicial, manifiesta dudas acerca de si la finca invado o el dominio público marítimo terrestre o la zona de servidumbre de protección. Dice en concreto: “Si se observa el mapa aportado se ve claramente que la parcela colinda con el final de toda la zona de pinares y dunas de la playa (…).”
Sobre la zona hubo un deslinde, pero este fue anulado por los tribunales por defecto de forma.
La certificación de la Demarcación de Costas aportada inicialmente alude a la no invasión, pero utiliza la expresión “delimitación provisional”.
Posteriormente, hubo una calificación sustitutoria que confirmaba la inicial, haciendo observaciones sobre la no coincidencia de referencias catastrales y que la certificación no hace referencia a la servidumbre de protección.
La Demarcación de Costas emitió una segunda certificación aclaratoria de los datos catastrales y sobre la no incidencia sobre la servidumbre. Utiliza la expresión «según el deslinde probable vigente».
La registradora, atendiendo a esta segunda certificación, emite una segunda nota de calificación en el mismo sentido que la primera.
Registradora: No se puede inscribir el edificio con una delimitación del dominio público y servidumbre de protección basada en un “probable” deslinde, pues el deslinde ha de ser firme y definitivo, porque, de lo contrario, accederían al Registro situaciones nulas y claudicantes y de ese modo se estarían vulnerando los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario de seguridad jurídica y legalidad.
El interesado funda su escrito de recurso, entre otras razones, en el contenido de las certificaciones de Costas, en que en la anterior delimitación tampoco la finca estaba afectada y en que la finca está ya inmatriculada.
La Dirección General confirma la calificación.
Doctrina:
Los terrenos que integran el dominio público marítimo-terrestre, categoría dentro de la que se encuentran la zona marítimo-terrestre y las playas, entre otros terrenos, son inalienables, imprescriptibles e inembargables.
La propia Constitución dispone directamente en su artículo 132.2 que son bienes de dominio público “la zona marítimo-terrestre, las playas, el mar territorial y los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental”. Esto significa que, desde la entrada en vigor de la Constitución no es posible, en ningún caso, la existencia de parcelas de propiedad privada en esa zona, sin que las inscripciones en el Registro de la Propiedad puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados, a diferencia de la Ley de Costas de 26 de abril de 1969, que declaraba únicamente el estado posesorio.
Las relevantes, a los efectos de la regulación legal del deslinde, son las características naturales del terreno, que determinan su calificación jurídica, con independencia que el terreno haya sido transformado por obras o instalaciones. Ello implica que nada impide a la Administración practicar ulteriores deslindes si el llevado a cabo resulta incorrecto, incompleto o inexacto, aunque no haya cambiado la morfología de los terrenos, ya que no se encuentra vinculada con lo establecido en deslindes anteriores cuando concurren nuevas circunstancias o cuando a través de nuevas técnicas pueden acreditarse las características demaniales de determinados terrenos que no pudieron serlo con anterioridad.
Los registradores tienen la obligación legal de impedir la práctica de inscripciones que puedan suponer una invasión del dominio público. La propia Ley de Costas de 1988, en su artículo 25.1 a) establece que, en la zona de servidumbre de protección, estarán prohibidas las edificaciones destinadas a residencia o habitación.
Para los casos de inmatriculación, ha de estar aprobado el deslinde. De no estarlo, se iniciará el correspondiente procedimiento, a costa del interesado, dentro de un plazo que no podrá ser superior a tres meses desde la correspondiente solicitud, quedando entre tanto en suspenso la inscripción solicitada. Lo regulado para las inmatriculaciones, también se aplica a las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección, conforme artículo 49.4 del Reglamento de Costas, para evitar que eventualmente puedan ser declaradas ilegales y en último término demolidas. Considera el Centro Directivo que, en estos caos, no hay que acudir al artículo 36 del Reglamento, que se refiere a las normas aplicables a las segundas y posteriores inscripciones.
En el caso presente, no existe deslinde aprobado, porque el anterior fue anulado y no hay otro nuevo. Por eso considera contradictoria la expresión de la certificación de Costas “deslinde probable vigente”. Y, sin deslinde aprobado, o al menos iniciado, es imposible para el registrador, para el interesado y para la propia Administración saber qué bienes integran de manera concreta el dominio público marítimo-terrestre o están afectados por la zona de servidumbre de protección, pues es precisamente el deslinde el que los determinará.
Ante las dudas de la registradora -que la DG considera fundadas- es preciso que, al menos se inicie el procedimiento de deslinde.
Si una vez iniciado el deslinde, de los planos de emplazamiento y delimitación provisional del dominio público y de la zona de servidumbre de protección se confirmase lo avanzado por las certificaciones mencionadas a modo de probabilidad o conjetura y resultase que ese deslinde iniciado en modo alguno afecta a la finca en cuestión, podría procederse a la inscripción, sin necesidad de esperar a la aprobación definitiva del deslinde, pues en modo alguno podría resultar perjudicado el dominio público una vez finalizado el procedimiento.
Comentario: Parece deducirse de la doctrina de esta resolución que, en caso de ausencia de deslinde y dudas fundadas por parte del registrador acerca de si la finca invade la zona marítimo-terrestre o la servidumbre de protección, no procede inscribir la obra nueva y división horizontal.
Pero, si se incoa el expediente y la finca no aparece en la redacción inicial de fincas afectadas y pueda deducirse que el deslinde en modo alguno afectará a la finca en cuestión, sí podría practicarse la inscripción a pesar del peligro que reconoce la DG de que, durante su tramitación, se modifique la delimitación inicial incluyendo nuevas fincas.
Es decir, el centro directivo acepta el riesgo de una potencial modificación de las delimitación durante la tramitación del expediente para no entorpecer el tráfico jurídico ordinario. ¿Y si se equivoca? ¿Qué hacer con la obre nueva y división horizontal inscritas? Parece contradictorio este criterio con la confirmación sin más de la nota de calificación de la registradora que exigía un procedimiento firme de deslinde. (JFME)
373. COMPRA CON CARÁCTER PRIVATIVO. ACREDITACIÓN DEL ORIGEN DE LOS FONDOS
Resolución de 20 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (ACT)
374.* GEORREFERENCIACIÓN. FALTA DE OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN ANTE LA SOSPECHA DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 20 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2 a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por advertir dudas de identidad, en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por posible invasión de un camino y de monte público.
Resumen.- La falta de oposición de las Administraciones públicas notificadas en relación con la posible invasión del dominio público es suficiente para que pueda seguir la tramitación del procedimiento del art. 199 LH.
Hechos.– En la tramitación del art. 199 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral de una finca, se presenta oposición por parte de un colindante registral que alega invasión de la finca de su titularidad y aporta plano topográfico y licencia municipal de parcelación en cuya virtud se formó la finca por segregación.
Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada con base en la existencia de una alteración sustancial de los linderos y la existencia de oposición, así como por posible invasión de monte y camino públicos.
Recurso.- El recurrente sostiene que la representación gráfica propuesta no afecta a la que es titularidad del colindante que se opone y, en cuanto a la posible invasión de camino y monte públicos, no se ha formulado oposición por ninguna de las Administraciones que pudieran resultar titulares de los mismos.
Resolución.– La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina.- La DG confirma la afirmación del recurrente de que la representación gráfica propuesta por este no afecta a la del colindante que se ha opuesto, por lo que las dudas de identidad manifestadas por la registradora no resultan justificadas.
La misma solución debe aplicarse a la posible invasión del dominio público señalada por la registradora, pues las Administraciones supuestamente afectadas no han formulado oposición alguna y tampoco consta en el Catastro que dichos elementos sean del dominio público. (VEJ)
375. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. NO ES NECESARIO NOTIFICAR AL DEUDOR
Resolución de 20 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepona n.º 1 a prorrogar una anotación de embargo. (ER)
377. NECESIDAD DE ACREDITAR INTERÉS LEGÍTIMO PARA OBTENER PUBLICIDAD REGISTRAL
Resolución de 20 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Callosa de Segura, por la que se deniega la expedición de certificación literal del historial registral de una finca de dicho término municipal. (JCC)
378. ART 199 LH: OPOSICIÓN DE COLINDANTE SIN FUNDAMENTOS
Resolución de 21 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Calahorra, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica catastral y consiguiente rectificación de la descripción de una finca, por haber concurrido la oposición de titulares colindantes en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con ocasión de la presentación de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal. (VEJ)
380.* NRUA. VIVIENDA PROTEGIDA
Resolución de 21 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por la registradora de la propiedad de Málaga n.º 2, por la que se suspende la asignación de número de registro de alquiler no turístico para una finca. (SNG)
Resumen: La finca es VPO desde 1980 a 50 años. Su régimen legal (RD 2278/1976) exige ocupación habitual y prohíbe expresamente todo arriendo o cesión de uso.
382. ART 199LH ALEGACIONES PRESENTADAS TELEMÁTICAMENTE FUERA DE HORAS DE OFICINA
Resolución de 21 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la resolución de la registradora de la propiedad de Pineda de Mar, inadmitiendo, por extemporáneas, las alegaciones formuladas por colindante en el curso del procedimiento regulador en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, habiéndose practicado la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca objeto del procedimiento. (VEJ)
383.MANDAMIENTO DE AMPLIACIÓN DE EMBARGO POR NUEVOS VENCIMIENTOS DE LA MISMA OBLIGACIÓN.
Resolución de 22 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ontinyent, por la que se deniega la ampliación de una anotación de embargo ya practicada en un juicio cambiario, como consecuencia de la ejecución de nuevos títulos cambiarios. (ER)
384. MANDAMIENTO DE PRÓRROGA DE EMBARGO PRESENTADO DURANTE LA VIGENCIA DE LA PRÓRROGA TÁCITA POR NOTA MARGINAL DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS.
Resolución de 22 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pineda de Mar, por la que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de embargo. (ER)
385.* NRUA. FINCA INSCRITA COMO LOCAL.
Resolución de 23 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por constar en el Registro el uso de la finca como «local». (SNG)
Resumen: La asignación del NRUA requiere cambio de uso local a vivienda, la licencia VUT no exime de inscribir el cambio de uso.
386.* NRUA. INMATRICULACIÓN Y OBRA NUEVA.
Resoluciones de 23 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se suspende la asignación del número de registro de alquiler de corta duración solicitado y la práctica de la correspondiente nota marginal, por no constar inmatriculada la finca ni inscrita la obra nueva de la edificación para la que solicita dicho número.
Resolución de 23 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Posadas, por la que se suspende la asignación del número de registro de alquiler de corta duración solicitado y la práctica de la correspondiente nota marginal, por no constar inmatriculada la finca ni inscrita la obra nueva de la edificación para la que solicita dicho número. (SNG)
Resumen: Para asignar el NRUA es indispensable la inmatriculación de la finca y la inscripción de la declaración de obra nueva terminada.
387.* NRUA. HOSPEDERÍA O SIMILAR.
Resolución de 23 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gáva, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la siguiente prohibición: «El propietario de cada piso o local podrá arrendarlo a quién tenga por conveniente siempre que lo haga para el destino que les es propio. Sin embargo, no podrá hacerlo al mismo tiempo o a un número de personas que se convierta el departamento o local en un verdadero comercio de los encuadrados en actividad de hostelería o similar». (SNG)
Resumen: La prohibición estatutaria de «hostelería o similar» veta el alquiler turístico. DG: Las sentencias favorables inter partes no vinculan al Registro si no ordenan la cancelación del asiento estatutario.
388.* NRUA. INMATRICULACIÓN Y OBRA NUEVA.
Resolución de 23 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Posadas, por la que se suspende la asignación del número de registro de alquiler de corta duración solicitado y la práctica de la correspondiente nota marginal, por no constar inmatriculada la finca ni inscrita la obra nueva de la edificación para la que solicita dicho número. (SNG)
Resumen: Para asignar el NRUA es indispensable la inmatriculación de la finca y la inscripción de la declaración de obra nueva terminada. (idem a 386)
389. PACTO SUCESORIO DE MEJORA GALLEGO OTORGADO POR EXTRANJERO RESIDENTE EN GALICIA
Resolución de 26 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de A Coruña n.º 4 a inscribir un pacto sucesorio de mejora otorgado por personas de nacionalidad alemana, en base a la aplicación de la vecindad civil gallega en relación a un pacto sucesorio de mejora en una futura herencia transfronteriza que podría estar sujeta, en su día, al Reglamento (UE) nº 650/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de julio de 2012, relativo a la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de las resoluciones, a la aceptación y la ejecución de los documentos públicos en materia de sucesiones mortis causa y a la creación de un certificado sucesorio europeo. (IES)
390. INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO CON DISCREPANCIAS DESCRIPTIVAS.
Resolución de 26 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alcoy, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, por dudas en la identidad de la finca fundadas en las diferencias descriptivas existentes entre el título público previo y el inmatriculador. (390)
391. ACTA DE FIN DE OBRA EN CATALUÑA. CÉDULA DE HABITABILIDAD
Resolución de 26 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad accidental de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acta de finalización de obra. (ACM)
392.* FALTA DE ACREDITACIÓN DEL IIVTNU EN ESCRITURA DE DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN SOCIETARIA
Resolución de 26 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Corralejo, por la que se suspende la calificación de una escritura de disolución y liquidación de una sociedad mientras no se acredite la previa autoliquidación o declaración del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Resumen: Aunque el registrador bajo su responsabilidad puede decidir si determinado negocio jurídico está o no sujeto a presentación en la oficina liquidadora competente, si tiene alguna duda sobre ello, puede exigir dicha presentación, salvo que claramente se trate de un acto no sujeto.
Hechos: Se presenta al registro escritura de disolución y liquidación de una sociedad, adjudicándose una finca registral al socio único de la misma.
Se suspende la calificación por el siguiente motivo: no se acredita la autoliquidación o, en su caso, la declaración del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Si incluye una observación, a modo de precalificación y sin perjuicio de la misma: existe un error material en el juicio de suficiencia pues el mismo se refiere a facultades suficientes para el otorgamiento de una hipoteca, cuando la escritura es de disolución y liquidación de sociedad (art. 254 LH y artículos 104 a 110 del Texto Refundido de Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo).
El interesado recurre: dice resumidamente que en la escritura presentada a inscripción “no existe transmisión en sentido estricto, sino una adjudicación en pago de la cuota de liquidación societaria”.
Resolución: Se confirma la nota de calificación.
Doctrina: La DG va a reiterar su doctrina sobre el cierre registral por falta de cumplimientos de obligaciones fiscales establecido en el artículo 254 y 255 de la LH de los que resulta que “la falta de acreditación de la liquidación del Impuesto de Plusvalía supone el cierre del Registro (salvo en lo relativo a la práctica del asiento de presentación) y la suspensión de la calificación del documento”.
Confirma que entra dentro de las facultades calificadoras del registrador decidir “si el acto presentado para su inscripción se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo…”.
Sobre esta base va a reconocer que es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, bajo su responsabilidad, pero si para salvar esta exige la correspondiente presentación ello entra también dentro de sus facultades.
Por tanto, fuera de aquellos casos en que es clara la no sujeción a presentación del impuesto (cooperación con la administración de Justicia, indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal) si la registradora, como en el presente caso, alberga dudas fundadas sobre el alcance de la no sujeción de la disolución y liquidación de una sociedad, dadas las distintas teorías sobre su naturaleza jurídica, “no puede obligársele a que, bajo su responsabilidad, decida sobre una cuestión fiscal no especialmente clara cuya competencia corresponde a la Administración Local”.
Comentario: Aunque el derecho a suspender la calificación en los casos presuntamente dudosos es clara, no podemos pasar por alto una de las afirmaciones de la propia DG en sus fundamentos derecho en uno de los cuales se refiere a que sería conveniente que el registrador apreciara la posibilidad de no sujeción a presentación en otra oficina pues con ello se evitaría “una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral”. También sería interesante, añadimos nosotros, que en estos casos se llevara a cabo la calificación definitiva del documento para evitar esa multiplicación de trámites y de molestias, a veces no fácilmente comprensibles, en los usuarios de lo servicios registrales. Entendiéndolo así en el presenta caso la registradora hace una precalificación que suponemos que será ya total y que el documento no adolece de más defectos. (MGV)
393. ADICIÓN DE HERENCIA POR CONTADOR-PARTIDOR CON PLAZO VENCIDO Y PRÓRROGA DEL CARGO
Resolución de 27 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de adición de herencia. (ACT)
394. ADICIÓN DE HERENCIA CON SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO POR LA FIDUCIARIA SOBREVIVIENTE
Resolución de 27 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Burgos n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adición de herencia. (JAR)
395. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES CONTENCIOSA. ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE INSCRITO PRIVATIVO
Resolución de 27 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Gernika-Lumo, denegando la inscripción de la adjudicación de determinado bien inmueble, incluido en un inventario de bienes de la sociedad de ganancial derivado de un procedimiento de liquidación de régimen económico-matrimonial. (MN)
396. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. NO ES NECESARIO NOTIFICAR AL DEUDOR
Resolución de 27 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepona n.º 1 a prorrogar una anotación de embargo. (ER)
397. 199 LH CON OPOSICIÓN DE COLINDANTE
Resolución de 27 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Carmona, por la que se suspende la inscripción de la representación gráfica catastral y consiguiente rectificación de la descripción de una finca, por haber concurrido la oposición de titulares colindantes en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. (VEJ)
398. SOLICITUD DE ANOTACIÓN DE DEMANDA POR DOBLE INMATRICULACIÓN MEDIANTE JUSTIFICANTE DE LEXNET
Resolución de 27 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se deniega la práctica de la anotación preventiva prevista en la regla octava del artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria, por doble inmatriculación. (MN)
399.*** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN SUELO URBANO EN CANTABRIA CON INFORME MUNICIPAL FAVORABLE.
Resolución de 28 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villacarriedo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal de una finca por no aportarse la correspondiente licencia administrativa y la base gráfica de la finca.
Resumen: En Cantabria la legislación urbanística no exige licencia municipal para la división horizontal tumbada. En el presente caso, relativo a suelo urbano, no hay parcelación pues existe una zona de paso común a los diferentes elementos privativos resultantes, y, además, un informe municipal complementario favorable a dicha división horizontal tumbada
Hechos: Se otorga una escritura de división horizontal tumbada de un terreno urbano en Cantabria, cuya legislación urbanística no exige licencia municipal para ello, formándose cuatro elementos privativos que tienen todos asignada una zona de terreno de uso exclusivo y como elemento común, una zona de paso desde la vía pública. Se incorpora también un documento municipal que contiene un informe del técnico municipal favorable a dicha división horizontal tumbada pues todas las fincas formadas cumplen con las dimensiones de la parcela mínima.
La registradora exige licencia municipal de parcelación, pues presupone que la división horizontal tumbada conlleva una división de terrenos, y, además por ello, la base gráfica de los elementos privativos y de la zona común.
El interesado recurre y alega que la división horizontal no conlleva ninguna segregación o parcelación de terrenos pues hay una zona común de paso, y además hay un informe técnico favorable en el que se acredita que la operación jurídica cumple la normativa urbanística.
La DG estima el recurso
Doctrina: Considera que en el presente caso no estamos ante un acto de parcelación, como si ocurriría si se constituyera un complejo inmobiliario con fincas independientes y una finca común, pues la finca matriz mantiene su unidad al existir un elemento común de acceso a todos los elementos privativo
Por otro lado, tiene en cuenta también que la legislación cántabra no exige licencia municipal para los actos de división horizontal y, a mayor abundamiento, existe un informe municipal acreditativo de la legalidad urbanística de la división horizontal efectuada, que, en todo caso, no hubiera sido necesaria
Al no haber parcelación de terrenos no es necesario aportar e inscribir la base gráfica de los diferentes elementos privativos solicitada por la registradora.
COMENTARIO.- La clave en el presente caso, para determinar que no hay parcelación, es que la finca matriz mantiene una zona de paso común a los diferentes elementos privativos. Alternativamente se podría haber configurado el acto jurídico sobre la base de un complejo inmobiliario con cinco parcelas independientes, una de ellas común, y en ese supuesto sí se hubiera exigido licencia municipal de parcelación, que en todo caso hubiera cumplido la normativa urbanística según el informe técnico municipal aportado. A destacar también que se trata de una parcela de suelo urbano, no rústico, por lo que de haber sido el terreno rústico no sabemos cual hubiera sido la posición de la DG siempre dependiente de las circunstancias del caso concreto. (AFS)
400. CAMBIO DE USO POR ANTIGÜEDAD, CATALUÑA
Resolución de 28 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso. (MGV)
401. CONVENIO DE DIVORCIO CON PACTO DE NO ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA GANANCIAL
Resolución de 29 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Dolores, por la que se suspende la inscripción de un decreto de divorcio de mutuo acuerdo. (JCC)
402.* NRUA. ACREDITACIÓN DE ACUERDOS COMUNITARIOS.
Resolución de 29 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de San Javier n.º 1, de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, uso turístico, finca completa, solicitado para una finca registral. (SNG)
Resumen: La autorización comunitaria debe acreditarse de forma fehaciente, no basta copia simple del acta.
403.* NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (TIME SHARING O SIMILARES).
Resolución de 29 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2 a la asignación de numero de registro de alquiler de corta duración, turístico, solicitado para una finca. (SNG)
Resumen: La prohibición estatutaria inscrita de destinar la vivienda a «tiempo compartido, time sharing o similares» veta el alquiler turístico por identidad de razón (actividad comercial de alojamiento)
404. HERENCIA. DESHEREDACIÓN DE LEGITIMARIO MENOR DE CATORCE AÑOS
Resolución de 29 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Majadahonda n.º 2 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. (JAR)
405.* NRUA. LIMITACIÓN ESTATUTARIA.
Resolución de 29 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 3, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal que «queda expresamente condicionado a previa petición de autorización, que debe ser aprobada por mayoría de los señores Propietarios, la instalación o ubicación en cualquiera de los departamentos que constituye ésta Comunidad de cualquier actividad relacionada como apartamentos/pisos turísticos». (SNG)
Resumen: La limitación estatutaria inscrita en 2016 (exige autorización mayoritaria para uso turístico) es oponible a quien adquiere la finca en 2023
406.* NRUA. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
Resolución de 29 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 13, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por requerir autorización expresa de la comunidad de propietarios, al haber obtenido la resolución de inscripción en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana con posterioridad al día 3 de abril de 2025. (SNG)
407.** CAMBIO DE USO A APARTAMENTO TURÍSTICO. ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
Resolución de 29 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 18, respecto de una escritura pública de cambio de uso de local a apartamento turístico. (SNG)
Resumen: Para cambiar el uso de local a piso turístico sin permiso de la comunidad (3/5), es necesario tener la autorización administrativa y estar ejerciendo la actividad turística antes de la entrada en vigor de la LO 1/2025 (ver DA 2 LPH)
Hechos: En 2025 se otorga escritura de cambio de uso de un local a apartamento turístico. Se había solicitado el informe de compatibilidad urbanística al ayuntamiento en febrero de 2024, pero la resolución favorable no llegó hasta abril de 2025 y esto motivó que el alta en el Registro de Viviendas Turísticas de la Generalitat Valenciana se produjera el 10 de abril de 2025, 7 días después de la entrada en vigor de la reforma de la LPH que introdujo la necesidad del acuerdo de 3/5 de propietarios para posibilitar este tipo de cambios de uso.
La Registradora califica negativamente porque el alta en el Registro de Viviendas Turísticas se produjo tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que ahora exige la autorización expresa de la junta de propietarios mediante un acuerdo de las 3/5 partes y exige dicho acuerdo de 3/5.
La Presentante recurre exponiendo: que había solicitado el informe de compatibilidad urbanística al Ayuntamiento el 23 de febrero de 2024, mucho antes de que cambiara la ley; que el retraso de más de un año en la resolución municipal no debía perjudicarla; y que esa solicitud previa equivale al concepto legal de “estar acogida previamente a la normativa turística”, lo que eximiría de pedir permiso a la comunidad de vecinos.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina: Para quedar exento de obtener el acuerdo de la comunidad (aplicando la DA 2ª LPH), es requisito imprescindible estar ejerciendo efectivamente la actividad turística antes de la entrada en vigor de la ley. (SNG)
408.* NRUA. FALTA DE TRACTO SUCESIVO.
Resolución de 30 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 10, respecto de una solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca. (SNG)
Resumen: Debe inscribirse previamente la escritura de herencia, no basta acreditar la aceptación tácita mediante testamento
409.* NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
Resolución de 30 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Cambrils-Mont-Roig del Camp, de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, finca completa, uso no turístico, para una finca. (SNG)
Resumen: Los estatutos inscritos imponen el uso exclusivo como «residencia familiar» y eso es incompatible con una cesión temporal o vacacional.
410. 411. 412.* NRUA. FINCAS NO SEGREGADAS.
Resoluciones de 30 de enero de 2026 (las tres), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Toledo n.º 3, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar presentados en el mismo día y sobre la misma finca, tres asientos relativos a la asignación de número de registro de alquiler de corta duración de uso turístico, todos ellos referidos a la finca completa. (SNG)
Resumen: Se exige formalizar previamente la segregación o división horizontal, especialmente cuando la normativa autonómica veta el alquiler turístico de partes no segregadas
413. 199 LH OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y CAMINO DIVISOR
Resolución de 30 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villaviciosa, por la que se suspende la inscripción registral de la rectificación de la descripción y la georreferenciación de una finca, tras la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por haberse formulado en su tramitación alegaciones por uno de los colindantes notificados, que son estimados por la registradora. (VEJ)
414.* NRUA. DESCRIPCIÓN DE LA VIVIENDA.
Resolución de 30 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Petra, por la que se suspende la asignación del número de registro de alquiler de corta duración solicitado y la práctica de la correspondiente nota marginal, porque en el folio de dicha finca no consta declarada ninguna edificación. (SNG)
Resumen: Aunque consta inscrita una «casa» desde 1920, al ser una descripción genérica e insuficiente, se requiere actualizar la declaración de obra nueva.
RESOLUCIONES MERCANTIL:
370.* CIERRE DE HOJA REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS
Resolución de 19 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil IX de Madrid, por la que se suspende la solicitud de depósito de las cuentas anuales de una sociedad.
Resumen: Unas cuentas no pueden ser depositadas si no lo están las del anterior ejercicio, sin que importe la causa del no depósito.
Hechos: Se solicita el depósito de cuentas del ejercicio 2024 de una sociedad.
El registrador suspende el depósito por los siguientes motivos, unidos a una advertencia:
— Cierre de hoja por falta del depósito del ejercicio anterior (arts. 11 y 378 RRM y resoluciones de la DGSJFP, entre otras, de 26 de mayo de 2009…).
— No se presenta certificación del acuerdo de la junta que aprobó las cuentas (art. 112 y 366 RRM y Anexo II OMJ 206/2009 de 28 de enero). No se recurre
—En cumplimiento de lo previsto la Ley Orgánica 3/2018 de 5 de diciembre y el Reglamento (UE) 216/679 del Parlamento Europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016, relativa a la Protección de Datos, no podrán incorporarse en el envío telemático del depósito de cuentas datos de carácter personal.
La sociedad recurre manifestando que las cuentas del ejercicio 2024 están debidamente presentadas pero defectuosas por falta de las cuentas del ejercicio 2023 y que respecto de este ejercicio existe una Imposibilidad material no imputable para su presentación, pues la gestoría que disponía de toda la documentación cesó su actividad.
Resolución: Se confirma la nota de calificación.
Doctrina: La DG reitera su doctrina de que sin depósito de las cuentas de ejercicios anteriores no es posible depositar las del ejercicio siguiente, y ello con independencia de cuál sea la causa por la cual se haya producido el no depósito de dichas cuentas (cfr, art. 283 LSC y art. 378 RRM y, entre otras, resolución de la DGRN de 4 de julio de 2001).
Comentario: Lo único que podemos comentar de esta resolución es la advertencia del registrador sobre la debida protección de datos personales, pues al estar a continuación de los defectos no puede saberse ciertamente si se trata o no de un defecto de forma que si se incorporaran datos protegidos al envío telemático no proceda tampoco el despacho del depósito. (JAGV)
372.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES. COHERENCIA ENTRE ESCRITURA Y CERTIFICACIÓN
Resolución de 19 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles III de Palma de Mallorca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales.
Resumen: La escritura de elevación a público de acuerdos sociales debe estar coordinada con la certificación que se eleva a público de forma que si hay discordancias entre escritura y certificación el documento está defectuoso. El error material en la formulación de un defecto no es obstáculo para su confirmación.
Hechos: En escritura de elevación a público de acuerdos sociales se protocolizan sendas certificaciones relativas a acuerdos de la junta de reelección de un consejero y del consejo de distribución de cargos en su seno.
Le registradora suspende la inscripción por los siguientes motivos:
1.-Falta indicar los datos de identificación del consejero reelegido (Art 38 RRM).
2. En la certificación inserta de los acuerdos del Consejo, falta consignar el nombre de los asistentes. (Art 97.1 4.ª y 112 RRM) y falta la aprobación del acta de la “junta”(sic) Art. 202.3 LSC, debiendo igualmente constar la fecha y sistema de tal aprobación(sic). (Art. 99, 112.1 RRM y Resolución DGRN de 24/7/2006).
3. En la escritura al hacer la enumeración de los consejeros no se cita al consejero reelegido, lo que crea discordancia entre certificación y escritura lo que es contrario a la claridad y precisión del título y de los asientos registrales y del carácter «erga omnes» de éstos (Arts. 18 del Código de Comercio, 6, 58 del RRM y RDGSJFP, entre otras de 19-7-2012 y 3-4-2019).
El notario autorizante recurre. Dice que se trata de una simple reelección y que los datos identificativos ya constan en el registro, que la relación de consejeros figura en la certificación, que la aprobación del acta de la Junta, consta en la certificación, y que la escritura es un todo, y que por tanto los “documentos unidos que se incorporan a la escritura (…), forman parte de la misma”.
La registradora en su informe desiste del segundo defecto en su primera parte.
Resolución: Se confirma la nota de calificación.
Doctrina: Según doctrina reiterada de la propia DG los datos identificativos de los administradores-consejeros pueden constar directamente o bien por remisión a los que ya figuran el registro. En la escritura calificada no se da ninguna de dichas circunstancias, por lo que hay una total omisión de datos identificativos.
También es evidente que no consta aprobación del acta del consejo, aunque sí de la junta, tal y como exige el art. 250 de la LSC, y el art. 99.2.3 y 4 del RRM 250, aunque reconoce el CD que hay un evidente error en la nota de calificación, pero dicho error no puede conducir a la estimación del recurso pues en el enunciado el defecto se ve que se refiere a la certificación del consejo y no de la junta.
Finalmente, en cuanto a la falta u omisión en la escritura de uno de los consejeros que componen el consejo, se ratifica el defecto pues para DGSJFP toda “escritura debe ser redactada correctamente, independientemente de que vaya a ser objeto de inscripción en el Registro, al objeto de que produzca los importantes efectos que la ley le atribuye (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), evitándose, como en el presente caso, discrepancias en cuestiones relevantes entre el contenido de la escritura y el contenido de la certificación que se incorpora y eleva a público”. En definitiva, que el error la escritura deberá ser subsanado por el notario y no por el registrador.
Comentario: Aunque los defectos de que trata esta resolución se pueden calificar de “menores”, no por ello son de gran trascendencia a la hora de reflejar el contenido de la certificación y de la escritura en el registro. Tanto los datos de identidad de los consejeros, como la aprobación del acta del consejo, como la debida coordinación entre escritura y certificación son necesarios, pues en los dos primeros casos es obvio que sin los datos exigidos los acuerdos no pueden ser inscritos y en cuanto al tercero, aunque de la escritura resulte claro quiénes son consejeros, no cabe tampoco duda de que los terceros al leer la escritura pudieran llamarse a una evidente confusión en cuanto a la composición del consejo.
No obstante, debemos reconocer que, si este último hubiera sido el único defecto de la escritura, quizás la necesaria colaboración entre funcionarios y la necesaria economía de tiempo en favor el empresario, pudieran haber hecho que el registrador en su nota de despacho hubiera advertido el error de la escritura, error que pudiera haber minimizado haciendo constar de forma expresa la composición, según el registro, del Consejo para evitar cualquier duda posterior. De todas es difícil que se produzca duda o confusión a la vista del reformado artículo 19bis de la LH, aplicable al RM, que exige, una vez despachado el documento, la expedición de una certificación electrónica del asiento practicado, y por si eso fuera poco también exige otra certificación electrónica en extracto y con información estructurada de la nueva situación registral vigente de cada finca resultante tras la práctica de los nuevos asientos. (JAGV)
376.*** ¿ES POSBLE APORTAR A LA CONSTITUCION DE UNA SOCIEDAD UNA RAMA DE ACTIVIDAD CON VALOR CERO?¿ES DE VERDAD UN ACTO INSCRIBIBLE?
Resolución de 20 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Alicante a inscribir una escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.
Resumen: Puede aportarse un negocio con valor neto de cero euros a una sociedad, siempre que se haga como aportación al patrimonio y no en contrapartida del capital social.
Hechos: Se constituye una sociedad cuyo objeto social era la actividad de escuela infantil. Su capital social de 3.000 euros, es suscrito y desembolsado en metálico por dos socias.
Aparte de ello una de las socias aporta también un negocio de escuela infantil «que constituye una unidad económica autónoma”, … «con todos los bienes, derechos y obligaciones afectas a la mencionada actividad, que figuran relacionados en anexo, que incorporo a esta matriz». Al negocio aportado se le da un valor neto de cero euros.
El registrador suspende la inscripción por el siguiente defecto:
Se efectúa una aportación no dineraria (rama de actividad) a la sociedad, por parte de una de las socias constituyentes, “sin recibir a cambio participación social alguna, es decir, sin contraprestación por parte de la sociedad, y sin que el valor de dicha aportación, al ser de cero euros, tenga su correspondiente reflejo en el capital social. No existe, por tanto, causa en la transmisión a la sociedad del conjunto de bienes aportados” por la socia.
Para fundamentar su nota el registrador hace un detallado estudio sobre la causa en los contratos; la causa debe quedar sujeta a calificación registral en cuanto a su existencia y licitud, por lo que “es necesaria su expresión en los títulos inscribibles (resoluciones de 28-1-1999, 9-12-2011, 21-9-2015, 26-11-2020, 10-3-2021 y 10-4-2023) sin que pueda jugar en el ámbito registral la presunción de existencia de la causa que establece el art. 1277 del CC. A ello añade que “la aportación por un socio de dinero o de otro tipo de bienes ha de tener su correspondencia en las participaciones sociales que el socio recibe a cambio de dicha aportación”.
El notario recurre. Su argumentación, bastante extensa, se basa en esencia en que en la aportación realizada existe una causa de la atribución patrimonial, una causa de la obligación y una causa del contrato que no es otra que el contrato que sirve de fundamento a aquellas, es decir el contrato de sociedad.
Sobre el objeto del contrato, también apunta a que es un objeto cierto, como exige el CC, representado por el negocio que no se puede confundir con la pluralidad de bienes y deudas de que lo componen.
Y finalmente apunta que obligar a los constituyentes “a utilizar otra vía diferente de la aportación, como la compraventa”, no es ni correcto ni conforme con nuestro ordenamiento teniendo ello además “unas consecuencias jurídicas totalmente diferenciadas para las partes y para terceros”.
Resolución: Se confirma la nota de calificación, aunque por una vía o motivo diferente al aducido por el registrador en su calificación.
Doctrina: La DG va a partir de la indudable posibilidad de transmitir a una sociedad una rama de actividad, entendida como «el conjunto de elementos patrimoniales que sean susceptibles de constituir una unidad económica autónoma determinante de una explotación económica, es decir, un conjunto capaz de funcionar por sus propios medios» (cfr. artículo 76, apartado 4, de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades).
Esa aportación no tiene por qué integrar el capital social, sino que puede ser una aportación al patrimonio de la sociedad sin contraprestación. Estas aportaciones son “las denominadas aportaciones a la cuenta 118 del Plan General Contable a las que se ha referido este Centro Directivo en Resolución de 17 de mayo de 2021, que las define como aquel negocio jurídico traslativo del dominio por virtud del cual uno o varios socios aportan dinero, bienes o derechos a los fondos propios de una sociedad sin contraprestación” con la finalidad de mejora de liquidez, para nuevos proyectos o para restablecer el equilibrio patrimonial. “Estas aportaciones no cumplen la función de garantía que se atribuye al capital social”.
Supuesto lo anterior lo que la DG señala es que “falta en la escritura objeto de calificación una mayor precisión en la redacción relativa a la aportación de la rama de actividad”.
Si según la escritura, lo que ratifica el notario en su recurso, lo relativo a la rama de actividad “es una aportación social de capital, tiene razón el registrador, no al afirmar que, por estar valorada en cero euros, carece de causa, sino cuando añade que se trata de una aportación no dineraria sin recibir a cambio participación social alguna y sin su correspondiente reflejo en el capital social; algo contrario a las exigencias propias de la disciplina del capital social…”.
Y si lo que se pretendía era aportar al capital metálico y bienes, tampoco se cumple lo establecido en los artículos 62 y 73 de a LSC, pues debería haberse precisado las participaciones que se entregan por el metálico y por la rama de actividad, lo que, añadimos nosotros, hubiera sido imposible al tener el negocio aportado un valor de cero euros.
Todo ello lleva a la DG a considerar que “mientras no se exprese claramente que se trata de una aportación de rama de actividad que no constituye una aportación de capital sino una aportación adscrita al patrimonio, en los términos antes referidos”, la escritura no podrá inscribirse.
Comentario: De nuevo la DGSJFP se arroga facultades de una nueva calificación del documento ya calificado por el registrador. Parece claro que el defecto señalado por el registrador en su nota de calificación era exclusivamente la falta de causa. Deducir que la referencia que hace el registrador de que se trata de “una aportación no dineraria sin recibir a cambio participación social alguna y sin su correspondiente reflejo en el capital social”, es un nuevo defecto atribuido a la escritura es hacer decir a la calificación lo que la calificación no dice. Esa referencia que hace el registrador es una mera consecuencia del valor cero que tiene la atribución patrimonial, pues si su valor es cero euros difícilmente podrá formar parte del capital social, difícilmente se le podrán entregar participaciones a cambio y difícilmente podrá funcionar como cifra de retención frente a los acreedores.
No obstante, ello no quiere decir que la ingeniosa interpretación que hace la DG de la aportación en vacío no sea correcta y que no sea una fórmula válida para facilitar la transmisión de un negocio, suponemos que en funcionamiento, a la sociedad. Antes al contrario, su interpretación facilita este tipo de transmisiones de negocios a favor de sociedades que pueden contribuir a la conservación de empresas que a pesar de ser viables pueden pasar dificultades en su funcionamiento en un determinado momento. Y de otro lado también se consigue con ello que una serie de bienes ya organizados y con un fondo de comercio patente, no se pierda por falta de financiación o por falta de recibir una nueva orientación empresarial.
De todas formas, debemos dejar constancia que las aportaciones a la cuenta 118 del Plan General Contable lo normal es que se produzcan con la sociedad ya en funcionamiento, pues en el momento de su constitución carecen de la finalidad que parece atribuirles la doctrina contable. En todo caso esa aportación al patrimonio para que sea real debiera tener una valoración económica, lo que no ocurre en el caso de la escritura calificada, lo que quizás complica la viabilidad de la aportación y su correcta contabilización.
Desde el anterior punto de vista también llama la atención que la DG, tras su creativa solución al supuesto de hecho de la resolución, no saque lo que debía ser su consecuencia lógica, es decir que esa aportación al patrimonio de la sociedad no es una acto inscribible en el Registro Mercantil pues dado el sistema de «numerus clausus» que rige en el mismo no tenemos noticia de que en ningún precepto del Ccom o de la LSC, se diga que en la hoja de la sociedad se inscribirán las meras aportaciones al patrimonio de la misma.
Ahora bien, si la DG en muchas ocasiones reprocha que la nota de calificación si no está claramente expresado el defecto puede causar indefensión al recurrente, en el presente caso parece que esa indefensión se ha producido pues el notario centra su recurso, al hilo de la calificación registral, en la falta de causa, que como se ha visto no falta, y no en el valor cero de la atribución patrimonial y el concepto de la misma.
Por todo lo dicho, con pleno respeto a la doctrina del CD, creemos que lo correcto en este caso hubiera sido revocar la nota de calificación, la causa existe, y apuntar que esa especial aportación, con valor o sin valor, aparte de necesitar una mayor precisión, no era acto inscribible en la hoja de la sociedad y ya que el registrador bajo su responsabilidad actúe según estime conveniente.(JAGV)
381.* DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES: REQUISITOS DE VALIDACIÓN DE LA FIRMA ELECTRÓNICA
Resolución de 21 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Almería, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2024.
Resumen: Si la firma electrónica de la certificación de los acuerdos de junta aprobatorios de las cuentas anuales no puede ser validada por figurar fotocopiada, no es posible el depósito de cuentas de la sociedad.
Hechos: Se solicita el depósito de las cuentas correspondientes al ejercicio 2024 de determinada sociedad. El certificado del acuerdo de aprobación de la junta general es aportado mediante archivo que contiene fotocopia del original firmado, al parecer, con certificado de firma electrónica.
El registrador suspende el depósito por los siguientes motivos:
— No se hace constar el Identificador Registral Único de la Sociedad (IRUS) entre los datos de la hoja de Datos Generales de Identificación e Información Complementaria. Orden HAC/646/2024. La Resolución de 26 de mayo de 2025 puede consultarlo gratuitamente en internet, a través del siguiente enlace: https://opendata.registradores.org/directorio. Este defecto no se recurre.
— La firma digital que consta en la certificación de aprobación de las cuentas no es válida. artículos 3, 24, 25, 26 y 32 del Reglamento (UE) n.º 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, y en los artículos 3, 4, 6, 9 y 16 de la Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de servicios electrónicos de confianza, que lo desarrolla. No siendo posible la validación la firma electrónica que resulta del certificado presentado telemáticamente resulta también imposible establecer la correspondencia entre el firmante y la persona legitimada para hacerlo, conforme al contenido del Registro.
La sociedad recurre: Dice que el sistema seguido para el depósito de sus cuentas es el mismo de otros muchos depósitos presentados y despachados y que la firma utilizada en el certificado de la junta es la de la FNMT que cuenta con todas las garantías del Estado.
Resolución: Se confirma la nota de calificación.
Doctrina: La doctrina que deriva e esta resolución es la misma que la de la Resolución de DGSJFP de 26/12/2023, entre otras muchas. Si la firma de la certificación de los acuerdos de la junta acompañada es una mera fotocopia de la certificación en la que figura que ha sido firmada electrónicamente con firma digital reconocida, sea el tipo de firma que sea, es obvio que resulta imposible establecer la correspondencia entre el firmante y la persona legitimada para hacerlo, conforme al contenido del Registro, por imposibilidad de validación de una firma fotocopiada o escaneadas con en otros casos se ha visto.
Aña de la DG que “todo ello sin perjuicio de que se lleve a cabo la subsanación bien generando una nueva firma electrónica que sea debidamente validable o bien aportando el certificado en formato papel y firmado de modo manuscrito por quien, según Registro, esté legitimado para ello”. (JAGV)
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Comentario recibido sobre la Resolución 339:
En el resumen se dice:
«No obstante, considera que es competencia del notario determinar qué documentos se incorporan para mayor claridad del negocio jurídico escriturado, o, incluso, para la salvaguardia de la responsabilidad del notario. Es decir que sugiere que es posible, incluso conveniente a criterio del notario, que se haya incorporado a la escritura de compraventa copia de la escritura de cancelación pues así queda claro para el comprador que la condición resolutoria está cancelada, extinguida, aunque pendiente de su constancia registral.»
Entiendo que la DG lo que dice en la resolución es que efectivamente es competencia del notario determinar qué documentos se incorporan para mayor claridad del negocio jurídico escriturado, o, incluso, para la salvaguardia de la responsabilidad del notario.
Pero no sugiere: «que es posible, incluso conveniente a criterio del notario, que se haya incorporado a la escritura de compraventa copia de la escritura de cancelación pues así queda claro para el comprador que la condición resolutoria está cancelada, extinguida, aunque pendiente de su constancia registral»
Es más, al contrario, le recuerda al notario en el último inciso de la resolución: «Ahora bien, como ya puso de manifiesto la Resolución de 23 de agosto de 2014: «ello es compatible con intentar, con pleno respeto a lo anterior, lograr el menor coste posible para los otorgantes».
Es decir, de forma amable le dice que no tiene ningún sentido meter en una escritura de compraventa como documento unido una escritura de cancelación de condición resolutoria, porque solo encarece la escritura de compraventa.
Muchas gracias.
Un saludo
Francisco Cubillas Triana (notario de Palencia).