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Novedades Societarias de interés notarial en la Ley de Creación y Crecimiento de Empresas.

NOVEDADES SOCIETARIAS DE INTERÉS NOTARIAL EN LA LEY DE CREACIÓN Y CRECIMIENTO DE EMPRESAS

(Ley 18/2022, de 28 de septiembre)[1].

Amanay Rivas Ruiz  Notario de Madrid

 

Esta ley, comúnmente conocida como “Ley Crea y Crece”, que ha entrado en vigor el 19 de octubre, a lo largo de su exposición de motivos declara de forma reiterativa que tiene como uno de sus objetivos fundamentales facilitar la creación y el crecimiento y desarrollo de empresas, y ello lo pretende lograr mediante tres puntos clave: un abaratamiento de los costes, una agilización en su constitución (mediante el uso de herramientas digitales) y la eliminación de barreras regulatorias a la entrada y la salida de empresas (si bien en esta ley se centra más en su entrada o creación, dejando la “salida” para la reciente reforma concursal).

Para ello introduce importantes novedades en materia societaria, cuyo análisis voy a separar en las referentes a la Ley de Sociedades de Capital (LSC), la Ley de Emprendedores y otras medidas de interés societario notarial, en las que entraré brevemente al final.

I.- Reforma de la Ley de Sociedades de Capital:

La Ley 18/2022 reforma varios artículos de la LSC, relacionados con la fijación de un nuevo capital social mínimo para las SL en el art. 4, que en cascada comporta la modificación de varios artículos más de esta ley.

   A.- Art. 4 LSC: Capital social mínimo de las SL: 1€.

La principal novedad societaria desde un punto de vista normativo es la reducción a la cifra simbólica de 1€ el capital social mínimo para sociedades limitadas (las anónimas no se tocan). Establece el nuevo art. 4.1 que “El capital de la sociedad de responsabilidad limitada no podrá ser inferior a un euro…”.

Se explica en la EM que con ello se busca abaratar los costes de la constitución, emplear los recursos liberados en usos alternativos, y facilitar a los fundadores aportar el capital que deseen evitando distorsiones organizativas que obliguen a contar con socios no verdaderamente deseados, motivos que desde un punto de vista práctico en muchos casos se lograban con SL unipersonales con aportaciones no dinerarias.

Es indudable que queda en segundo plano la función de la cifra de capital como garantía de acreedores, que se mantiene solo nominalmente para este tipo de sociedades, sin perjuicio de que sí mantiene su función primordial como unidad de medida de la propiedad de la sociedad.

Tradicionalmente la función de garantía que cumplía el capital social tenía como contrapartida la irresponsabilidad de los socios por las deudas sociales. Ahora, reducida la cifra de capital mínima a una cifra simbólica, la protección a acreedores se articula a través de reglas de control y de responsabilidad encaminadas a impedir las distribuciones entre socios cuando éstas puedan poner en peligro la solvencia de la sociedad en perjuicio de terceros, siguiendo un esquema muy similar (aunque no idénticas reglas) al que en su día se estableció para las sociedades en régimen de fundación sucesiva (en adelante, SRFS), ahora eliminado, con límites y obligaciones encaminados a reforzar los recursos propios de la sociedad a través de la autofinanciación derivada de la inversión de los propios resultados de la actividad empresarial. Es decir, se ha avanzado hacia un esquema societario de corte anglosajón, como reconoce la Exposición de Motivos (EM).

Así, esta importantísima modificación se acompaña de dos reglas específicas, encaminadas a salvaguardar el interés de los acreedores (EM). ¿Cuáles son?:

a) Debe destinarse a Reserva Legal al menos el 20% del beneficio hasta que la suma de reserva legal más capital social sea al menos 3.000€ (se amplía el porcentaje previsto en el art 274 LSC, que como sabemos es el 10% hasta alcanzar el 20% del KS). A diferencia de las SRFS ahora se fija un límite de cuantía en esa aportación (hasta que los FP sean de 3.000€). Es decir, el objetivo es que los fondos propios de la sociedad sean de al menos 3.000€, y hasta que no se alcance esa cifra se infiere que la posibilidad de distribución de dividendos no podrá exceder el 80% del resultado de cada ejercicio; si bien a diferencia de las SRFS no se establecen prohibiciones al reparto como consecuencia de quedar los fondos propios por debajo de determinado baremo. Este requisito de forma indirecta fija además un nuevo límite mínimo a la reservas legal adicional al fijado en el art. 274 LSC, pues sumada al capital debe llegar a la cifra de 3.000€.

b) En caso de liquidación, los socios responden solidariamente (y, debe entenderse personalmente) de la diferencia entre la cifra de capital suscrito y la de 3.000€, en caso de que el patrimonio societario sea insuficiente para pagar las deudas sociales. Es decir, en los casos en que la sociedad se liquide con déficit patrimonial los socios pasan a responder frente a acreedores del déficit de cobertura del capital hasta al menos 3.000€. El importe de dicha responsabilidad es la diferencia entre el capital suscrito total y 3.000€; y tal y como señalaba la resolución de 18 de junio de 2015 para las SRFS, supone una garantía patrimonial en favor de terceros, complementando la función de garantía para acreedores que cumple el capital social, en este caso por una cifra solo simbólica.

Una consecuencia práctica interesante de este nuevo mínimo capital social es que los desequilibrios patrimoniales que obligan a disolver serán mucho más probables en los primeros ejercicios de la sociedad, en los que el riesgo de entrar en causa de disolución por pérdidas será mucho mayor sobre todo para aquellas sociedades cuyo proyecto de negocio cuente con tener pérdidas los primeros ejercicios y solo vaya a generar resultados positivos después de un cierto tiempo (y ojo además en estos casos con la responsabilidad de los administradores del art. 367 LSC por deudas sociales posteriores a la causa de disolución salvo que convoquen junta para disolver o acudan a concurso o negocien un plan de reestructuración).

   B.- Eliminación del régimen de formación sucesiva (SRFS).

Consecuencia de lo anterior, se elimina el régimen de formación sucesiva para las sociedades limitadas, que por cierto desde un punto de vista práctico no habían tenido ningún éxito, por ejemplo, en 2021 se constituyeron un total de 13 sociedades bajo este régimen en toda España según estadística de registradores, frente a 100.803 sociedades limitadas ordinarias. Esto en mi opinión demuestra que la cifra de capital de 3.000€ no era un freno “de entrada” a eliminar en la constitución de sociedades.

Para implementar esta eliminación se derogan en la LSC el art. 4bis y el apartado 2 del art. 5, se elimina la mención a esta figura del art. 23 (es decir, su mención en estatutos), y en la Disposición Transitoria 2ª se establece el régimen a aplicar a las sociedades sujetas a este régimen de fundación sucesiva actualmente existentes. No se les obliga a convertirse en SL “normales” sino que se les dan dos opciones:

  • Modificar estatutos para dejar de estar sometidas al RFS. Y si su capital es inferior a 3.000€ quedan sujetas a las reglas del, según Disp. Transit. 2ª, apartado 3º del art. 4. Debe entenderse que son las reglas recogidas en el art. 4.1. párrafos 2, 3 y 4, ya comentadas, y muy similares a las que ya les afectaban.
  • No modificar estatutos y quedar sujetas a unas reglas que son idénticas al derogado art. 4bis, es decir, continuar con el régimen que hasta ahora les era aplicable.
   C. Eliminación de la Sociedad Nueva Empresa (SLNE).

Continuando con la labor de depuración de figuras societarias creadas para impulsar la constitución rápida de sociedades que no han tenido éxito, el art. 2.Seis elimina la figura de la Sociedad Limitada Nueva Empresa que se creó en 2003 como modalidad de constitución rápida usando cauces electrónicos, pero que en la práctica ha tenido igualmente poca relevancia. Por tanto, se deroga el Título XII de la LSC, así como las Disp. Adicionales 4ª, 5ª, y 6ª de la LSC, referentes a la SLNE.

Para las SLNE existentes, la Disp. Transit. 3ª establece simplemente que se regirán por las disposiciones de las SL y usarán la denominación SRL. Es decir, quedan automáticamente reconvertidas en sociedades limitadas normales por ministerio de la ley, sin necesidad de acuerdo de junta u otro requisito (al derogarse el Título XII en su totalidad ya no resulta de aplicación la previsión específica que recogía el art. 454).

 

II.- Reforma en la Ley de Emprendedores

Pasamos ya a analizar la reforma que se ha efectuado de la Ley de Emprendedores, Ley 14/2013 en el régimen de constitución de sociedades regulado en ella. Hay además dos artículos de mucho interés notarial, los arts. 3 y 4 de la Ley 18/2022, que comentaré al hilo de la nueva regulación de constitución de sociedades en la materia correspondiente. También se ha retocado el régimen del ERL, en el que no voy a entrar por cuestión de tiempo y el reducido interés notarial en comparación con las cuestiones societarias.

   A.- Modificación del régimen de constitución de sociedades regulado en la Ley 14/2013, es decir las constituciones vía CIRCE:

La EM señala de forma reiterada que su objetivo es impulsar la creación de empresas de forma ágil, rápida y al menor coste posible, y para ello opta por impulsar el sistema de tramitación telemática llamado CIRCE (Centro de Información y Red de Creación de Empresas) y el DUE (Documento Único Electrónico), como ventanilla única dependiente del Ministerio de Industria. El objetivo de esta reforma, se dice, es dotar de mayor precisión a los trámites de este procedimiento y mejorar el uso de CIRCE. Ya sabemos que mediante este sistema la sociedad queda constituida, inscrita y dada de alta en Hacienda con CIF definitivo y en la Seguridad Social, todo de forma telemática.

Se avisa en la EM que esta reforma de CIRCE se completará cuando se lleve a cabo la transposición de la Directiva de digitalización de sociedades (Directiva UE 2019/1151), previéndose en la Disp. Adicional 6ª que cuando entre en vigor la referida transposición el procedimiento notarial para la constitución de sociedades limitadas de forma íntegra por medios telemáticos quedará incorporado al procedimiento de constitución a través de CIRCE, y sujeto a los plazos, aranceles y demás requisitos de la regulación de CIRCE. Es decir, que el régimen que vamos a ver será en principio el que se aplique también cuando se desarrolle la constitución telemática integral de sociedades, con las debidas adaptaciones en cuanto a estatutos tipo, escritura estandarizada y DUE, que se regularán en su momento por Real Decreto. Solo apuntar que, si bien este sistema es tedioso, los notarios debemos acostumbrarnos a él pues será el que aplicaremos cuando tengamos la directiva traspuesta, ya que la constitución íntegra telemática de sociedades con intervención notarial será a través de CIRCE.

En realidad, más que una verdadera modificación del procedimiento lo que se lleva a cabo son modificaciones puntuales que en lo fundamental mantienen el sistema existente hasta ahora. Recordar como principales puntos de partida de la Ley 14/2013, que tras la reforma de la Ley 18/2022 se mantienen:

  • Se contemplan dos vías de constitución de sociedades, la del art. 15 y la del art. 16.
  • La diferencia entre ambas es que se usen estatutos tipo (art. 15) o no (art. 16).
  • Ambos procedimientos se aplican únicamente para la constitución de sociedades limitadas, por el momento. En un futuro está previsto ampliarlo a cooperativas y sociedades limitadas laborales (DA 9ª).
  • En ambos casos, se emplea el sistema CIRCE y la tramitación es telemática.
  • En ambos casos, ahora se dice expresamente, la escritura de constitución tiene formato estandarizado.
  • Ambos procedimientos son voluntarios para los fundadores. Es decir, sigue siendo también posible constituir sociedades limitadas de forma “tradicional” al margen de CIRCE, incluso con presentación telemática del notario al Registro Mercantil (en adelante RM), si bien una vez se transponga la Directiva de digitalización, a la vista del tenor de la DA 6ª, la constitución telemática integral quedará incorporada al sistema CIRCE, cuyo uso por tanto será preceptivo para este tipo de constituciones.

Voy a comentar ambos procedimientos para ver cómo quedan a partir de ahora, destacando las novedades.

      i.- Procedimiento “rápido” del art. 15:

a) El procedimiento comienza con la visita del emprendedor a un Punto de Atención al Emprendedor (PAE), que son oficinas o puntos virtuales cuyas funciones y obligaciones se detallan en el art. 13 de la Ley 14/2013, modificado por la ley 18/2022. Destacar que conforme al art. 13.1 las notarías, y ahora también los registros mercantiles, tenemos la consideración de PAEs, siendo discutible si podemos actuar ya como tales o hace falta un convenio suscrito por el CGN, como prevé la DA 3ª.6 y .7 LSC, que parece lo más lógico a la vista de las funciones atribuidas a los mismos.

b) El procedimiento exige el uso de:

  • DUE: Según la DA 3ª LSC, es el documento electrónico que recoge todos los datos a remitir a registros y administraciones para la constitución de la sociedad, su inscripción, alta en Hacienda y Seguridad Social, y comunicación de datos para la obtención de altas, autorizaciones o comunicaciones estatales, autonómicas o locales. La tramitación del DUE se debe iniciar en los PAE, es decir, hay que ir a un PAE para tramitarlo.
  • El sistema de tramitación telemática CIRCE.
  • El modelo simplificado de Estatutos-tipo en formato estandarizado, cuyo contenido está previsto que se desarrolle reglamentariamente. Mientras no se derogue o reforme, actualmente están regulados en el Real Decreto 421/2015, de 29 de mayo. Ahora como novedad se contempla que deben estar disponibles en todas las lenguas oficiales españolas.
  • El modelo de escritura en formato estandarizado, hoy regulada en la Orden JUS 1840/2015, de 9 de septiembre. Este modelo de escritura normalizada no contempla como forma de administración el consejo de administración, previéndose en la DA 4ª de la Ley 18/2022 que mediante orden ministerial se regule el modelo de escritura de constitución de sociedad limitada en formato estandarizado con consejo de administración. Ojo porque por ahora no hay regulado modelo de estatutos tipo que contemple el consejo de administración, que queda por tanto pendiente de desarrollo reglamentario igualmente. Sería deseable que cuando se regule el nuevo modelo de escritura normalizada se cuente con un notario que ayude a que el texto generado sea técnicamente depurado desde un punto de vista notarial.
  • Modelos simplificados de apoderamientos. Dentro de la tendencia a la simplificación vía utilización en materia societaria de modelos básicos estandarizados (escritura normalizada, estatutos tipo…), el art. 15.2.d) contempla como novedad la posibilidad de usar modelos simplificados de apoderamientos con facultades estandarizadas y codificadas, que se desarrollarán reglamentariamente en todas las lenguas oficiales. Estos apoderamientos, lógicamente, en todo caso deberán estar recogidos en documento público, como todo apoderamiento conforme al art. 1280.5 CC. No queda claro si se trata de apoderamientos firmados con ese contenido con anterioridad a la constitución que se usen para la misma aportándolo al PAE (la ubicación sistemática de este apartado así lo sugeriría), o bien de apoderamientos que se otorguen por la sociedad constituida el mismo día de la constitución empleando esas facultades estandarizadas y que deberían también presentarse al RM vía CIRCE, o bien apoderamientos a otorgar por una sociedad ya constituida empleando CIRCE como procedimiento de tramitación telemática. Estas dos últimas opciones son las que parecen más lógicas, si bien nada se dice sobre la inclusión de esos apoderamientos como apartado específico del DUE más allá de lo que se intuye al referirse la norma a “facultades codificadas”, ni del uso de CIRCE para su tramitación dentro del mismo expediente de la sociedad o bien con creación de un expediente separado; habrá que esperar al desarrollo reglamentario. En cuanto a la previsión de que estén disponibles en todas las lenguas oficiales, la práctica parece que hará que se empleen de forma mayoritaria los redactados en castellano pues lo normal será que la sociedad en cuestión actúe más allá de una sola comunidad autónoma, y si no están redactados en castellano, necesitarán de la correspondiente traducción. Una opción sería como apunta Gª Valdecasas en NyR que se hagan a doble columna en castellano y alguna de las otras lenguas oficiales.

c) Una vez aportada la información al PAE éste cumplimenta el DUE y pone en marcha la tramitación telemática. Entre la documentación a aportar, ahora como novedad, se contempla expresamente que, si hay documentación en lengua extranjera, debe acompañarse de traducción jurada al castellano u otra lengua oficial, y estar debidamente legalizada, lo cual se daba por sentado, pero quizá los PAE si no son juristas pudieran no tener en cuenta estos requisitos indispensables, cuyo cumplimiento en todo caso comprobará el notario en el momento de la autorización. Recordar lo que es de sentido común, esta documentación se aportará al PAE para la elaboración del DUE, y en todo caso, además, deberá aportarse al notario autorizante, resaltando el requisito de la necesidad de traducción jurada.

 El PAE solicita denominación al RMC (hasta 5 alternativas) que se emite en las 6 horas hábiles siguientes. Y a continuación solicita fecha de firma a la notaría, no pudiendo ser el plazo para su autorización superior a 12 horas hábiles desde que se inicie la tramitación telemática, lo que debe entenderse con sentido común, como hasta la fecha, pues aquí no hay novedad. La cita se solicita mediante una comunicación en tiempo real a través de la agenda electrónica notarial (AEN), en la que nos vamos a detener brevemente dado el interés que el legislador ha demostrado por ella en esta ley.

d) Agenda electrónica notarial: La Ley 18/2022 le dedica su art. 4, parte de su EM, y su DA 3ª. Conforme señala el art. 8 del RD 421/2015, la AEN que estará a cargo del CGN, contendrá el calendario de disponibilidad de los notarios para la firma de escritura de constitución de sociedades. El legislador ha querido que no haya sombra de duda en la obligación para todos los notarios de estar disponibles en la AEN, y así se dice en la EM. Para ello, el art. 4.1 de la Ley 18/2022 establece con claridad que “Todos los notarios deben estar disponibles en la Agenda Electrónica Notarial y en disposición de llevar a cabo la constitución de sociedades a través de CIRCE” y conforme al art. 4.2 la cita reservada es vinculante para el notario y solo por causa justificada podrá rechazarse, debiendo comunicarlo a CIRCE, y al CGN a través de CIRCE. Y anuncia que va a estar pendiente del cumplimiento de esta obligación, y así según la DA 3ª trimestralmente se elaborará un listado donde constará para cada notario el número de: citas recibidas, rechazadas y copias autorizadas remitidas al registro vía CIRCE. Este listado estará a disposición de los notarios vía CIRCE (entendemos que no en “abierto”, sino que cada uno verá solo sus estadísticas) y también del CGN. Este listado se hace, según la EM, en aras a un ejercicio de transparencia, teniendo efectos puramente informativos. Pero, por otro lado, recuerda que la negativa injustificada a la prestación de funciones requeridas a través de la AEN es infracción grave (art. 349.j) RN). En definitiva, el legislador quiere que la AEN sea una herramienta fundamental del notariado en la constitución de sociedades a través del sistema CIRCE, para lo que es esencial la plena y activa participación de todos sus miembros.

Por otro lado, no hay que olvidar que, siendo la cita vinculante para el notario, es posible en la AEN de cada uno fijar periodos de no disponibilidad.

Resaltar que la disponibilidad en la agenda notarial para la constitución de sociedades exigida por el art. 4 de la ley 18/2022 no se limita a las sociedades limitadas, sino que la previsión es para sociedades en general, aunque lo delimita al uso del sistema CIRCE que por ahora solo permite tramitar sociedades limitadas. Esto abre la posibilidad a que a futuro las citas para constitución de sociedades a través de la AEN sea para cualquier tipo societario cuando CIRCE se amplíe a otros tipos societarios.

Por último, llama poderosamente la atención el art. 4.3 de la Ley 18/2022, ya que su ubicación sistemática no se acaba de entender. Se recuerda la posibilidad de constituir sociedades mediante documento público extranjero extrajudicial conforme a la legislación de cooperación jurídica internacional, que, se añade, podrán ser inscritos en los registros españoles si cumplen lo dispuesto en la legislación hipotecaria y de cooperación jurídica internacional. Es decir, se contempla expresamente la posibilidad de constituir sociedades españolas en el extranjero y que se inscriban en el RM, siendo interesante aquí recordar la doctrina de la DG de la resol. de 18 de diciembre de 2018, cuando distingue entre documentos auxiliares y documentos directamente inscribibles al analizar un poder extranjero, referida al registro de la propiedad, pero cuyos razonamientos son perfectamente extrapolables al Registro Mercantil.

e) Autorización de la escritura: El apartado 4 del art. 15 se refiere en su totalidad a la actuación notarial, para la que se han establecido ciertas novedades, que resaltaré.

  • Escritura en formato electrónico: como novedad la ley contempla que estas constituciones se hagan mediante escritura en formato electrónico, es decir, en soporte electrónico. Parece que el legislador ha corrido más que la ley de eficiencia digital del servicio público de justicia pues todavía no es posible autorizar escrituras en formato electrónico. En el momento en que se regule dicha posibilidad las constituciones que se hagan por esta vía deberán tener ese formato o soporte electrónico necesariamente.
  • Escritura con formato estandarizado y campos codificados: La ley menciona ahora expresamente que la escritura debe tener formato estandarizado y campos codificados, si bien era ya el sistema que se utilizaba desde 2015 cuando se aprobó la Orden Jus 1840/2015 que la regula.
  • Aportaciones al capital: No necesidad de acreditar la realidad de las aportaciones dinerarias. Esta previsión recogida en la ley 14/2013 es regla general para las SL desde 2018 vía el nuevo art. 62.2 LSC y a día de hoy no requiere mayor comentario. Por otro lado, recordar que si bien la ley solo menciona las aportaciones dinerarias es también posible hacer aportaciones no dinerarias en estas sociedades, si bien no es el sistema para aportaciones inmobiliarias. No están conceptualmente excluidas, pero ni las contempla el modelo de escritura normalizada ni se prevé remitir telemáticamente la escritura al registro de la propiedad, así que desde un punto de vista práctico quedan excluidas las aportaciones de inmuebles.
  • Remisión de copias a Hacienda y RM: Una vez autorizada la escritura el notario debe remitir inmediatamente copia de la escritura a AEAT para solicitar el NIF provisional, y copia autorizada al RM competente, todo ello a través del sistema CIRCE. Sabemos además que se lleva a cabo ante la hacienda autonómica la liquidación como exenta de la escritura de constitución. En realidad, para la notaría es un único envío sin perjuicio de que se genera una copia simple para hacienda y la autorizada para el mercantil. Estos envíos deben ser hechos en todo caso el mismo día del otorgamiento.
  • Entrega de copia al otorgante. Se prevé la entrega, sin coste adicional, de copia simple electrónica de la escritura, si los otorgantes la solicitan, que estará disponible en la sede electrónica del PAE del Ministerio de Industria. El Real Decreto 421/2015 contempla que esta CSE se pondrá a disposición de los otorgantes, es decir, necesariamente estará a su disposición en el PAE. ¿Es preceptiva la entrega entonces, o solo a petición de los interesados? En este extremo la ley mantiene la previsión de que sea previa solicitud y siendo esta reforma posterior al RD de 2015 debe entenderse que prevalece la redacción dada por la ley 18/2022, aunque parece que la copia simple electrónica quedará automáticamente colgada en el PAE del Ministerio sin necesidad de hacer ningún envío específico. Lo que no se contempla tampoco ahora es la entrega necesaria de copia autorizada, lo que tiene relevancia a efectos arancelarios, como mencionaré.
  • Deber de información. Junto a estas actuaciones del notario, ahora como novedad a destacar el legislador expresamente impone a los notarios, en el art. 3 de la Ley 18/2022, un deber general de información a los fundadores de las ventajas de emplear los PAEs y CIRCE para la constitución y la realización de otros trámites asociados al inicio de la actividad. Establece una información mínima que necesariamente ha de darse, referente a las ventajas de: coste y plazos de constitución; prestación de servicios de asesoramiento e información, incluyendo medidas públicas de apoyo financiero; cumplimentación automática de obligaciones tributarias y de seguridad social para inicio de actividad; posibilidad de llevar a cabo trámites asociados al inicio de actividad ante autoridades presentando comunicaciones y declaraciones responsables; y hacer seguimiento del estado de tramitación. Y esto se completará reglamentariamente. Los puntos PAE se pueden consultar en el buscador de puntos PAE del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, a través del siguiente enlace: https://paeelectronico.es/es-es/Servicios/Paginas/BuscadorPAE.aspx. Quizá sería bueno que desde el CGN se hicieran unos trípticos informativos que pudieran estar a disposición de quien acuda a una notaría a interesarse por la constitución de una SL, y en todo caso seguir la recomendación del CGN de recoger en toda escritura de constitución de SL que se ha cumplido con este deber de información. Lo que es indudable es que se nos impone al notariado una obligación expresa de información de las ventajas de CIRCE, en casi lo que parece una labor comercial del sistema.

f) El Registrador Mercantil debe calificar en un plazo de 6 horas hábiles desde que reciba la copia telemática, aclarándose el cómputo de las horas hábiles (a diferencia de las 12 horas hábiles máximas para la autorización de la escritura). Una vez inscrita solicita el NIF definitivo a través de CIRCE, y remite a CIRCE certificación electrónica de la inscripción la cual a su vez la remite al notario y a los fundadores. Desaparece la posibilidad de que dicha certificación se expida en papel. Se mantiene la previsión de que esta certificación es necesaria para acreditar la correcta inscripción de la sociedad y los administradores en el RM y es por ello por lo que, en la práctica, aunque no sea obligatorio, esta certificación se incorpora como documento unido a la copia autorizada de la escritura de constitución que generalmente se expide, aunque no sea necesario como ya hemos dicho.

 Como novedad se contempla expresamente que el registrador debe emitir nota de calificación negativa si detecta defectos u obstáculos (ya la venía emitiendo), la notifica a CIRCE que a su vez lo traslada a los fundadores y al notario autorizante. Se mantiene la posibilidad de que los fundadores faculten al notario para subsanar electrónicamente los defectos, siempre que se ajuste a la calificación y la voluntad manifestada por las partes. Esta subsanación electrónica debe entenderse por ahora como subsanación en soporte papel que se remite telemáticamente al RM vía CIRCE, como hacemos ahora.

g) Y, por último, como novedad, se contempla expresamente que la publicación de la inscripción de las sociedades constituidas por esta vía en el BORME estará exenta del pago de tasas. Esta exención en realidad ya se contemplaba en el art. 5.Uno.f) del Real Decreto Ley 13/2010, que en este punto no había sido derogado.

h) Arancel notarial: De acuerdo con la DA 2ª del Real Decreto 421/2015, mientras dicho real decreto no se derogue, dado que estas constituciones se formalizan conforme a lo regulado en el mismo, a ellas se aplican las normas recogidas en el 5 del Real Decreto Ley 13/2010, hoy en vigor en los extremos referentes a aranceles notariales y registrales. Así lo ha afirmado la DG en varias resoluciones de 14 de diciembre de 2016, de sistema registral pero cuyos criterios son perfectamente extrapolables al arancel notarial.

 Existen dos opciones:

 i.- que habiéndose usado estatutos-tipo tengan un capital no superior a 3.100€. En estos casos conforme al art. 5.Dos.c) el arancel notarial es la cantidad fija de 60€. Como sabemos solo se pueden añadir los suplidos, es decir el timbre, pero no se puede cobrar exceso de folios ni las copias que se remiten vía CIRCE, ni tampoco la copia simple que se entrega a los interesados. Ahora bien, dado que para acreditar la existencia de la sociedad y los cargos basta la certificación registral, si se solicita una copia autorizada en mi opinión ésta sí devenga derechos arancelarios.

 ii.- que habiéndose usado estatutos-tipo el capital inicial sea igual o superior a 3.100€. Entonces, aunque se hayan empleado estatutos tipo, el arancel a aplicar es el del art. 5.Uno.g), es decir 150€.

En definitiva, los plazos de constitución del art. 15 no han cambiado: 6 horas hábiles para la denominación, 12 horas hábiles para la firma de la escritura y 6 horas hábiles para la inscripción en el RM, con NIF definitivo asignado. Luego el PAE debe hacer los trámites para el alta para el inicio de actividad ante Hacienda, Seguridad Social y administraciones públicas, estatales, autonómicas y locales, pero ya sin plazos, cuando precisamente estos trámites son los que muchas veces ralentizan el inicio de la actividad societaria.

      ii.- Procedimiento “no tan rápido”, del art. 16.

La diferencia esencial con la vía del art. 15 es que en este procedimiento si bien se emplea la escritura pública con formato estandarizado, no se emplean estatutos tipo. Es por tanto posible usar CIRCE para la constitución de sociedades sin estatutos tipo, si bien en todo caso es necesario usar la escritura con formato estandarizado. En todo caso, recordar que esta vía es una opción que tienen los particulares, que también pueden constituir vía telemática una SL sin estatutos tipo, al margen de CIRCE, con presentación telemática de la notaría, como hasta ahora.

Destaco como cuestiones más interesantes:

a) El procedimiento es el del art. 15 ya visto, con las particularidades siguientes.

b) Los fundadores pueden optar por acudir a un PAE para que les solicite el nombre y pida hora en la notaría a través de la AEN, o bien hacerlo ellos directamente. En todo caso, creo que deben acudir a un PAE para iniciar el procedimiento pues es en el PAE donde se inicia la tramitación del DUE (art. 13.3 Ley 14/2013).

c) Ya se haya elegido una u otra opción, el notario debe proceder conforme a lo dispuesto en el art. 15.4 ya visto y que no voy a reiterar, pero, esto es novedad, el plazo de 12 horas hábiles solo cuenta desde que se hayan aportado todos los antecedentes necesarios para la elaboración de la escritura, entre los que se incluyen lógicamente los estatutos. Es de agradecer que esa obsesión con los plazos se flexibilice cuando no se use el sistema de estatutos tipo que permite la constitución express del art. 15 dado el control de legalidad de los mismos que el notario debe efectuar con carácter previo a la autorización.

d) Una vez otorgada la escritura y remitida vía CIRCE al RM, éste debe (como hasta ahora) inscribir inicialmente en 6 horas hábiles. Esta inscripción se refiere a los datos fundamentales de la sociedad: denominación, domicilio, objeto, capital social y órgano de administración elegido, rigiéndose la sociedad desde este momento por la ley de sociedades de capital. En realidad, la sociedad se rige por esta ley desde que se otorga la escritura (no puede ser de otra manera), aquí hay un enfoque claramente registralista que debería ser corregido. La novedad es que, tras esta inscripción inicial, la definitiva debe producirse en un plazo de 5 días, se entiende que hábiles, desde el siguiente a la fecha de la presentación. Es decir, se mantiene el régimen de doble inscripción (provisional y definitiva) pero el plazo se acorta en 10 días, del general que antes regía de los 15 días ordinarios a 5. Probablemente esto esté conectado con la previsión de canalizar a través de CIRCE todas las constituciones íntegramente digitales.

e) Otra novedad es la posibilidad de que se puedan efectuar al RM consultas sobre la inscribibilidad de cláusulas o pactos estatutarios, vía un servicio remoto de atención al público, incluso mediante vídeo conferencia, en horario de oficina. Esta previsión entiendo que conecta con el acortamiento de los plazos de inscripción, ya que al no tener estatutos tipo la calificación puede llevar más tiempo. Subrayar que este servicio de atención al público es obligatorio para todos los RM, y opera a petición de los interesados.

f) Una vez inscrita la sociedad, para acreditar la inscripción de la sociedad y los administradores bastará la certificación electrónica que expida a petición del interesado y sin coste adicional. Nótese la diferencia respecto al art. 15, que señala que esta certificación será necesaria para acreditar los extremos dichos. Ello se relaciona con la necesidad de expedir o no copia autorizada de la escritura de constitución. Parece que, a pesar del matiz de redacción (la certificación será necesaria vs bastará) el criterio debe ser el mismo, de manera que, bastando la certificación para acreditar los datos de la sociedad, si los fundadores solicitan copia autorizada ésta devenga derechos arancelarios ordinarios.

También como novedad se contempla que el día de la inscripción el RM remita directamente al notario (no a través de CIRCE) notificación de que se ha procedido a la inscripción con los datos registrales, que se unirá al protocolo notarial, estableciéndose esta unión como obligación para el notario. Es decir, el RM debe notificar al notario los datos de inscripción y éste debe unirlos a la matriz, de manera que cuando se expida copia consten en ella.

g) También se contempla ahora expresamente en esta vía que los fundadores puedan facultar al notario para subsanar electrónicamente, como se permite en el procedimiento del art. 15.

h) Una última previsión añadida en la ley 18/2022 es la expresa declaración de que cualquier incidencia entre administraciones públicas que se pueda producir durante la tramitación no atribuible al emprendedor no le ocasionará obligaciones o gastos adicionales, siendo responsabilidad de las administraciones públicas correspondientes dar solución a la misma. Sin perjuicio de que sea una declaración de principios, es claro que notarios y registradores mercantiles somos destinatarios de la misma.

i) Arancel notarial: Finalmente, respecto a los aranceles de estas sociedades, en mi opinión dado que se trata de sociedades sin estatutos tipo, y aunque su capital sea inferior a 3.100€, resulta de aplicación el art. 5.Uno.g) del Real Decreto 13/2010, es decir, el arancel es de 150€ más suplidos (timbre y otros anticipados por el notario).

Como se observa, no se han introducido grandes novedades de fondo sino más bien de procedimiento cuya aplicación práctica iremos viendo con el tiempo si contribuyen a mejorar la creación de empresas en nuestro país.

   B.- Otras novedades de interés societario/mercantil.
      i.- DA 8ª. SOCIEDADES CIVILES.

Novedad relevante es la posibilidad de inscribir en el RM sociedades civiles por su objeto que no tengan forma mercantil. Es un salto conceptual en los sujetos inscribibles en el RM. La inscripción es potestativa, se detallan las circunstancias de la primera inscripción, y una vez inscritas serán inscribibles los demás extremos que recoge la DA 8ª.1. Nótese aquí la forma verbal empleada, “serán inscribibles”, no “se inscribirán”.

Interesa destacar:

  • Que se aplica a sociedades civiles de derecho común y de derecho foral o especial.
  • Que en el proyecto del congreso la inscripción se preveía obligatoria, y pasa a potestativa por una enmienda en el senado.
  • Que conforme a la DA 8ª.2 (añadida en el senado) las sociedades civiles de derecho foral se regirán por sus normas reguladoras aplicables (de sentido común), y, esto es lo interesante, su inscripción en el RM solo será posible cumplidos los requisitos legales establecidos en esos derechos forales o especiales que serán de aplicación prevalente a la regulación del RM. Curiosa previsión que lleva a pensar que se ha podido buscar atacar la línea de flotación del principio de titulación publica en el RM pues existen sociedades civiles forales que pueden ser válidamente constituidas en documento privado o en cualquier forma, por ejemplo, la compañía familiar gallega, las cofradías, hermandades y mutualidades vascas (art. 16 Ley 5/2015) o la sociedad rural menorquina (art. 64 de la Compilación balear). Sin embargo, como opina Cabanas Trejo, siendo la legislación foral anterior a esta reforma y habiendo tenido en cuenta el legislador autonómico/foral una sociedad civil que no era inscribible en el RM, la norma especial o foral se debe integrar con la exigencia general de título público, al menos mientras no haya un pronunciamiento legal o judicial en un futuro. Y es que quizá la respuesta sea tan fácil como recordar que es competencia exclusiva del Estado, entre otras, la ordenación de los registros públicos y a las normas estatales debe estarse en cuanto a los requisitos de inscripción en dichos registros.
  • Y como opinión, creo que la inscribibilidad en el RM no comporta que si una sociedad civil adquiere un inmueble, para su inscripción registral sea exigible su previa inscripción en el Registro Mercantil, pues ésta es potestativa y la aptitud de la sociedad civil para ser propietaria y titular registral de un inmueble no puede quedar condicionada por una norma de carácter adjetivo como es la referente a una posibilidad de inscripción en el Registro Mercantil, que nada aporta a la personalidad o capacidad de la sociedad civil que no mantiene sus pactos secretos entre los socios sino que opera frente a terceros como persona jurídica diferente de los mismos, ni en consecuencia a su aptitud para contratar con terceros y adquirir bienes. Así lo reconoce el TS el reiterada jurisprudencia y lo ha reiterado la DG entre otras en su resolución de 14 de febrero de 2001.
      ii.- DA 12ª. INFORMACIÓN DEL REGISTRO MERCANTIL.

Recoge la previsión de crear un grupo de trabajo para analizar las medidas necesarias para permitir que la información del RM se de en formato abierto, descargable y tratable. Y se añade que por el RM se facilitará anualmente información desglosada de la información solicitada y el coste de funcionamiento de la plataforma.

      iii.- DA 10ª. SOCIEDADES DE BENEFICIO E INTERÉS COMÚN.

Se crea esta figura que se define, pero no se fija su régimen jurídico ni ningún efecto o beneficio asociado, así que poco que comentar por ahora, a la espera de un futuro desarrollo de la misma.


[1] Intervención de la autora en la jornada organizada por la Comisión de Cultura del Colegio Notarial de Madrid el 25/10/2022.

 

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PORTADA DE LA WEB

Atardecer en Menorca. Por Silvia Núñez.

Informe Oficina Notarial Marzo 2019. Segregaciones.

INFORME OFICINA NOTARIAL MARZO 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:

SEGREGACIÓN DE FINCAS Y DIFERENCIAS DE SUPERFICIE O CON LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL: CUESTIONES A TENER EN CUENTA ANTES DE SU AUTORIZACIÓN. VISOR DE FICHEROS GML.

ENLACES

DISPOSICIONES DESTACADAS:

Cotizaciones Seguridad Social 2019

Orden TMS/83/2019, de 31 de enero, por la que se desarrollan las normas legales de cotización a la Seguridad Social, desempleo, protección por cese de actividad, Fondo de Garantía Salarial y formación profesional para el ejercicio 2019.

Resumen: Esta orden desarrolla las previsiones legales en materia de cotizaciones sociales para el ejercicio 2019, con aumentos considerables en las bases mínima (21%) y máxima (7%) de cotización.

Secretos empresariales

Ley 1/2019, de 20 de febrero, de Secretos Empresariales.

Resumen: La primera ley de 2019 transpone la Directiva 2016/943 para mejorar la definición y ámbito de los secretos empresariales, reconociendo su carácter de transmisibles y regulando la copropiedad. Aumenta su protección, especialmente desde la perspectiva procesal civil. Autoriza al Gobierno para un Texto Refundido de la Ley Concursal.

Entrará en vigor el 13 de marzo de 2019

EXTREMADURA. Ley 2/2019, de 22 de enero, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Extremadura para el año 2019.

Aprobación de los presupuestos para el ejercicio 2019.

En materia tributaria, se adoptan medidas de actualización de los tipos de cuantía fija de las tasas y precios públicos de la Hacienda autonómica.

Asimismo se mantiene un tipo de gravamen reducido del 0,1% en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para las escrituras que documenten la adquisición y financiación de inmuebles destinados a vivienda habitual y tengan la calificación de viviendas medias.

PDF (BOE-A-2019-1937 – 42 págs. – 567 KB)    Otros formatos

MURCIA. Ley 14/2018, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia para el año 2019.

Aprobación de los presupuestos para el ejercicio 2019.

Destacar en materia tributaria el Título VI está dedicado a las medidas de naturaleza tributaria y se divide en dos capítulos.

El Capítulo I contiene las modificaciones introducidas en los tributos cedidos.

En el ámbito del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se establece en ambas modalidades la equiparación de los miembros de las parejas de hecho a los cónyuges, en todos aquellos beneficios fiscales reconocidos a estos, tanto en la normativa estatal como autonómica, sobre los que la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia tiene atribuida competencia normativa.

En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Onerosas, se aprueba un tipo reducido del 3% para adquisiciones de vivienda habitual por sujetos pasivos con grado de discapacidad igual o superior al 65%, supeditado al cumplimiento de determinados requisitos en cuanto a límites de renta y valor de la vivienda, igualándose así a los tipos actuales de jóvenes y familias numerosas.

En la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, se introducen, asimismo, tres nuevos tipos reducidos del 0,1% en primeras copias de escrituras públicas que documenten la adquisición de vivienda habitual por jóvenes, discapacitados y familias numerosas, con similares requisitos a los previstos en la modalidad de Transmisiones Onerosas que grava estas adquisiciones. Por otro lado, se suprimen los tipos reducidos vigentes que gravan las escrituras públicas que documentan préstamos hipotecarios destinados a la financiación de dichas viviendas, habida cuenta que los colectivos destinatarios de estos tipos bonificados ya no ostentan la condición de sujeto pasivo del impuesto. Ello conlleva también la supresión de estos tipos reducidos en la normativa reguladora de las medidas fiscales extraordinarias para el municipio de Lorca, por los motivos expuestos.

PDF (BOE-A-2019-2039 – 111 págs. – 3.209 KB)    Otros formatos

SECCIÓN II:

Jubilaciones:

Se jubila al notario de Barcelona don Javier Roca Ferrer.

Se jubila a la notaria de Zaragoza doña María del Pilar Torres Serrano.

Ir al INFORME COMPLETO de LAS SECCIONES I Y II. 

RESOLUCIONES Y SENTENCIAS

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En  FEBRERO se han publicado TREINTA Y CUATRO.  Se ofrecen en  ARCHIVO APARTE

SENTENCIAS

No se han publicado.

RESOLUCIONES

RESOLUCIONES PROPIEDAD

AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EN ELEMENTO PRIVATIVO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. LICENCIA. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA. La existencia de una cláusula estatutaria que permite dentro de la parcela el derecho a edificar con licencia, también ampara las que se puedan declarar por antigüedad. Ha de coincidir la superficie ocupada por la edificación, según la descripción literaria del título y la que resulta de las coordenadas georreferenciadas aportadas. 

*** OBRA NUEVA TERMINADA. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA Y GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA CUANDO LA OBRA OCUPA LA FINCA ENTERA. Para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015 (fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015), será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Si la obra nueva ocupa todo el solar, este quedará georreferenciado, pero no se precisa el trámite del art. 199 LH cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.

DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS Y SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CONFUSIÓN DE DERECHOS. JUICIO DE SUFICIENCIA. En las daciones de pago de deuda el juicio notarial de suficiencia no ha de referirse a la cancelación, pues ésta se produce automáticamente por disposición de la ley, bastando para practicar el asiento una solicitud de cancelación.

SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE FINCA PARA INTENTAR INMATRICULARLA POR TROZOS. No se admite el mero consentimiento formal como título para cancelar un asiento.

ACTA DE CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CON CONSIGNACIÓN Y OPOSICIÓN DEL COMPRADOR. Incumplido el pago de una compraventa, garantizado con condición resolutoria, habiéndose pactado lo siguiente: “bastando para hacer constar en el Registro la resolución de la venta y la reinscripción a favor de la vendedora, un acta notarial”, se otorga un “acta de retorno”, oponiéndose la compradora. La DGRN estima que hay que acudir a la vía judicial aunque se haya hecho consignación.

COPIA PARCIAL DE ESCRITURA DE ENTREGA DE LEGADOS. La copia parcial es título inscribible si contiene todas las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria para que el registrador pueda cumplir su obligación de calificación integra, global y unitaria.

SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN/USUCAPIÓN CONTRA HERENCIA YACENTE. REBELDÍA. No cabe inscribir una sentencia de usucapión contra el titular registral fallecido hace 50 años, sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.

LIQUIDACIÓN DE CONSORCIO CONYUGAL ARAGONÉS SIN EL CONCURSO DE LOS LEGATARIOS DE COSA CONSORCIAL. Puede liquidarse la Comunidad conyugal aragonesa de Consorcio, entre el viudo y el heredero, incluso adjudicando todos los bienes consorciales al viudo (y atribuyendo al heredero solo su contravalor dinerario en la herencia) sin necesidad del concurso de los legatarios de bienes consorciales (concretos y determinados).

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. La mera oposición de un colindante a la incorporación de la representación gráfica, que no esté debidamente fundamentada en prueba escrita de su derecho, no justifica la denegación y que se deba derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa.  

ADJUDICACIÓN HEREDITARIA EN FAVOR DE UNA FUNDACIÓN. Trata la Resolución de varias cuestiones en la que reitera doctrina anterior (recurso gubernativo, calificación registral y albacea contador partidor) con ocasión de herencia a favor de una Fundación de la Iglesia Católica, planteándose la necesidad de su inscripción.

RESOLUCIONES MERCANTIL

CONVOCATORIA JUDICIAL DE JUNTA GENERAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. DERECHO DE INFORMACIÓN DE LOS SOCIOS. La omisión total del derecho de información de los socios, en el caso de modificaciones estatutarias, no puede ser suplida por referencias genéricas en el anuncio de convocatoria de entrega de documentación a los socios.

CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. DERECHO DE INFORMACIÓN. En una junta general que adopta acuerdos sobre modificación de estatutos, en ningún caso, una referencia genérica en el anuncio de convocatoria sobre el derecho de información de los socios puede suplir a la específica exigida para este caso.

*** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. AUMENTO DE CAPITAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS. DERECHO DE INFORMACIÓN. En caso de aumento de capital por compensación de créditos, en el que la ley exige un reforzamiento del derecho de información de los socios, no puede suplirse ese derecho por la referencia que se haga en el anuncio al derecho de información exigible para otros acuerdos. 

*** FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS Y SU ADAPTACIÓN A LOS CAMBIOS LEGISLATIVOS. Es válida la convocatoria de una junta de sociedad anónima hecha conforme a un artículo de los estatutos, que, cuando se inscribió no estaba pensado para ello, pero que ahora los cambios legislativos le dan utilidad y permiten convocar la junta de forma más sencilla y sobre todo económica.

Ir al INFORME COMPLETO de RESOLUCIONES

 

PRACTICA NOTARIAL

SEGREGACIÓN DE FINCAS Y DIFERENCIAS DE SUPERFICIE O CON LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL: CUESTIONES A TENER EN CUENTA ANTES DE SU AUTORIZACIÓN.

Hasta la entrada en vigor de la Ley 13/2015 las escrituras de Segregación en lo relativo a la cabida de las fincas registrales no planteaban mayor problema que comprobar que la superficie de la finca registral tuviera  cabida suficiente para efectuar la operación.

La nueva Ley ha establecido para las operaciones de segregación (artículo 9.b LH) la necesidad de inscribir la representación gráfica (el plano con los vértices georreferenciados) y coordinar la finca registral con la parcela catastral, es decir el proceso tiene que finalizar con una perfecta coincidencia entre la cartografía catastral y la registral sobre dicha finca

Tal y como  interpreta la DGRN (R. 21 de marzo de 2018) no sólo debe de coordinarse la parte segregada sino también el Resto de finca, salvo en algunos casos especiales de imposibilidad de determinar el resto por la existencia de múltiples segregaciones previas, lo que implica que hay que coordinar la superficie total de la finca matriz o si se prefiere la de la parte segregada y del Resto.

Ello puede dar lugar a múltiples trámites que pueden dilatar el procedimiento de inscripción de la segregación  (o incluso, en una interpretación extrema la imposibilidad de inscribir la segregación), con los consiguientes inconvenientes si, por ejemplo, dicha segregación es una operación previa a una venta de la parte segregada o del Resto

DOCUMENTOS PREVIOS A APORTAR

El interesado tiene que aportar a la notaría el documento que acredite la legalidad urbanística de la operación (Licencia de Segregación o Declaración de Innecesariedad), y los siguientes documentos técnicos:

1.- Plano con los vértices georreferenciados de la parte segregada y del Resto. Servirá para identificar la ubicación física de la  finca, su superficie y la diferencia de cabida con la finca matriz.

 2.- El mismo plano anterior pero superpuesto sobre la cartografía catastral. Servirá para valorar la situación catastral y los posibles problemas que puedan surgir de coordinación con el Catastro, especialmente si la finca registral invade otras parcelas catastrales que no sean de la titularidad del otorgante.

 3.- Tendrá también que tener disponible para aportar al Registro el fichero informático GML que normalmente será una Representación Gráfica Alternativa (RGA) diferente de la catastral (RGC), pues será difícil que exista una previa coincidencia.

Recordemos que se puede aportar al Registro:

1.- Físicamente en CD.

2.- por email con archivo adjunto.

3.- Si se ha realizado un intento de validación en el Catastro aportando el CSV de dicho intento para que pueda recuperarse en el Registro todo el fichero, pues el fichero queda guardado en la base de datos del Catastro. Es muy recomendable que el técnico lo haga y se incorpore a la escritura la información en papel del intento de validación que proporciona el Catastro con incluye el CSV.

INFORMACIÓN TÉCNICA ADICIONAL: VISOR DE FICHEROS GML.

Es interesante saber que existe un visor público de ficheros GML proporcionado por el Colegio de Topógrafos accesible desde http://atnl.coigt.com/. Hay que seleccionar la opción Acceso básico sin firma electrónica y luego la opción SUBIR FICHEROS (GML). También se pueden visualizar otros formatos de ficheros gráficos como KML, DXF, XYZ.

Tenemos que tener a mano el fichero GML proporcionado por el técnico, seleccionarlo y subirlo a dicho visor . Con ello podremos ver la representación gráfica del plano de la finca segregada superpuesto con la cartografía disponible y diversa información adicional.

Se pueden cargar también en el menú varias capas para superponer el fichero gml sobre dichas capas (PNOA, vuelo americano, etc…); es aconsejable especialmente la Capa de Catastro (que incluye el Catastro histórico de varios años e incluso el Catastro de las Comunidades forales vasca y navarra) y permitirá apreciar a qué parcelas catastrales afecta la segregación propuesta.

COMPROBACIONES PREVIAS.

Hay que comprobar a la hora de preparar la escritura de segregación, básicamente, dos cosas:

1.- La coincidencia de superficie entre la finca registral y la medida real,

y  2.- Si la RGA presentada por el técnico (en papel o en fichero GML) afecta a otras parcelas catastrales distintas, con otros titulares. Si fuera una RGC (Catastral) no habrá este problema.

Si no hay esa coincidencia plena de superficie y/o de límites catastrales, entonces la segregación no podrá inscribirse inmediatamente, y sufrirá las siguientes vicisitudes.

     1.- Si no hay coincidencia plena de la superficie de la finca registral con la superficie real, (que será la reflejada en la licencia municipal y en el plano del técnico) tanto por exceso como por defecto, habrá que aportar la Representación Gráfica Alternativa (RGA) elaborada por el técnico y además:

       A.-  Si la diferencia es menor (o igual) del 10%:

Bastaría, (conforme al artículo 9.b párrafo 6º LH),  que en la escritura de segregación se declare la nueva cabida con una párrafo en la descripción de la finca como éste “tiene una superficie según el título y el Registro de * y en realidad según reciente medición y certificado técnico que se dirá de *”, siempre también que el Registrador no albergue dudas de la identidad de la finca con este cambio.

Al inscribir la RGA de la parte segregada y del resto automáticamente quedará modificada la superficie registral de la finca y coordinada la finca con el Catastro.

El registrador, una vez inscriba (conforme al artículo 9.b párrafo 7º LH), deberá notificar el cambio de superficie a los titulares de derechos inscritos sobre la finca, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 (si se hubiera tramitado) ya constare su notificación.

Por tanto, a diferencia de lo que ocurre con las modificaciones de cabida que afectan únicamente a la descripción literaria pero sin inscripción de la representación gráfica y sin coordinación, no hay que diferenciar los dos tramos de hasta el 5% (que no exigen ningún requisito adicional) y de entre el 5% y el 10% (que exige coincidencia con el Catastro), previstos en el artículo 201 LH.

       B.-  Si la diferencia es mayor del 10%:

       En tal caso (teniendo en cuenta lo que dispone el artículo 9.b párrafo 6º LH  y el criterio de la DGRN en su Resolución de 14 de noviembre de 2016 y varias más) habrá que:

  1. O bien instar previamente un Acta de tramitación de expediente de dominio para rectificar cabida del artículo 201 LH, que luego hay que aportar al Registro para su inscripción de forma previa o simultánea a la segregación.
  2. O bien acudir al procedimiento registral del artículo 199 LH de rectificación de cabida, que se puede tramitar después de la escritura de segregación. En tal caso es aconsejable solicitar en la propia escritura de segregación la tramitación de dicho expediente al Registro. La fórmula podría ser similar a esta: “Los comparecientes solicitan del Registrador de la Propiedad que tramite el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la rectificación de la cabida y descripción de la finca como resulta de la presente escritura”.

En teoría, una vez inscrita la RGA y por tanto su cabida, el Registrador lo debe de comunicar al Catastro que debe de proceder entonces a ejecutar el cambio en su cartografía conforme a la registral sin más trámites

     C)  Algunos casos particulares problemáticos:

                  c-1.-  La finca registral con cabida errónea se ha formado por segregación de otra mayor.  En tal caso todo se complica, pues en teoría no puede haber rectificación de cabida porque no ha habido error de medida (al ser una superficie precisa la segregada) y si lo hubo se produjo cuando se efectuó la segregación y también lo hay en la finca de origen, por lo que la solución sería rectificar la segregación, lo cual puede no ser fácil, sobre todo si ha pasado mucho tiempo. De todas formas habrá que estar al caso concreto si la diferencia de cabida es pequeña y existen motivos que la justifiquen. También puede ocurrir que haya que inmatricular la diferencia de cabida como finca independiente y luego agruparla a la finca inscrita.

                  c-2.-  Parte de la finca se ha cedido de hecho para viales al Ayuntamiento pero esa cesión no ha accedido al Registro o bien se ha producido una expropiación de esos viales que tampoco se ha inscrito. En tal caso habrá que segregar un trozo de finca integrado por la zona de cesión para viales (y así lo deberá reflejar la licencia) para luego ser cedida al Ayuntamiento.

      2.- Si la RGA afecta a otras parcelas catastrales diferentes de la que representa la finca registral 

Aunque, en principio,  la situación catastral no debería condicionar la actuación del registrador pues prevalece la realidad jurídica registral de titularidad sobre la realidad gráfica catastral, en la práctica sí va a condicionar la actuación del Registrador pues la DGRN tiene el criterio de que hay que tramitar el procedimiento del artículo 199 LH para preservar eventuales derechos de colindantes.  Ver las resoluciones  R. 14 de noviembre de 2016R. 16 de enero de 2017R. 7 de septiembre de 2017R. 27 de septiembre de 2017) interpretando lo dispuesto en 9.b párrafo 4º LH   que establece que «en todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral» .

Es decir que la inscripción de la segregación y resto puede demorarse entre 3 y 6 meses, pues al tramitarse el procedimiento del artículo 199 LH para la rectificación de cabida el registrador tiene que seguir un procedimiento de notificaciones a los titulares catastrales de la fincas afectadas,  consistente en 2 intentos de notificación y finalmente publicación en el BOE si no se consigue notificar a cualquiera de los colindantes.

Está por ver qué criterio tendrá la DGRN si alguno de los titulares catastrales o colindantes notificados y afectados, caso de tramitarse el procedimiento del artículo 199 LH,  se oponen con algún tipo de fundamento a la inscripción de la RGA y/o a la modificación catastral pretendida pues eso impediría no ya la inscripción de la representación gráfica, sino de la propia segregación.

RESUMEN: En definitiva la segregación ha dejado de ser una operación sencilla y ha pasado a ser una operación complicada en la que hay que estudiar los posibles problemas de diferencias de superficie, en particular sin son mayores del 10%, o de afectación de otras parcelas catastrales y advertir a los clientes que la inscripción de la segregación puede demorarse más tiempo de lo habitual, especialmente si hay que acudir a la vía notarial del artículo 201 LH o a la registral del 199 LH.

 

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PORTADA DE LA WEB

Informe Oficina Notarial Marzo 2019

El Paso Idafe. Caldera de Taburiente (La Palma). Por Frank Vincentz

Informe Oficina Notarial Febrero 2019. Documentación Judicial.

INFORME OFICINA NOTARIAL FEBRERO 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:

1.- VENTA DE BIENES DE INCAPACES SUJETOS A TUTELA Y NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN JUDICIAL CON DISPENSA, EN SU CASO, DE SUBASTA.

2.- REQUISITOS FORMALES DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES APORTADOS A NOTARÍA PARA SER FEHACIENTES: FIRMA MANUSCRITA O CSV.

3.- COPIAS DE ESCRITURAS SOLICITADAS DESDE EL JUZGADO.

4.- ESCRITURA DE RECONCILIACIÓN DE MATRIMONIO SEPARADO JUDICIALMENTE.

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

RDLey de viviendas y PH no convalidadoSe publica el Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, por no haber sido convalidado por el Congreso.

Puntos de Información Catastral. Esta Resolución de la Dirección General del Catastro potencia las facultades de actuación de los Puntos de Información Catastral (PIC) y concreta el modo de constituirlos. Enumera servicios y determina cómo acceder a los distintos tipos de datos.

Electricidad y gas natural. El primer RDLey del año mejora la transposición de las Directivas 2009/72/CE y 2009/73/CE, relacionadas con el mercado de la electricidad y del gas, aumentando las competencias de la Comisión Nacional del Mercado de la Competencia.

Enseñanza de idiomas. Este real decreto tiene por objeto establecer los principios básicos comunes de evaluación aplicables a las pruebas de certificación oficial de los niveles Intermedio B1, Intermedio B2, Avanzado C1, y Avanzado C2 de las enseñanzas de idiomas de régimen especial.

Bachillerato. Esta Orden aprueba las características, el diseño y el contenido de la prueba de la evaluación de Bachillerato para el acceso a la Universidad en el curso 2018-2019 (enseñanzas oficiales de Grado), así como las fechas máximas de realización y resolución de los procedimientos de revisión de las calificaciones obtenidas.

Plan Anual de Control Tributario. Se publican las directrices generales del Plan de Control Tributario 2019, que tratan de aunar las medidas preventivas del fraude tributario con otras de investigación, control y coordinación entre Administraciones.

Argentina: títulos académicos. Se trata de dos acuerdos entre España y Argentina: el primero, sobre reconocimiento mutuo de títulos y certificados de estudios de Educación primaria, secundaria obligatoria y post obligatoria y Educación superior no universitaria de España y los equivalentes argentinos. El segundo, sobre títulos, diplomas y grados académicos de Educación Superior Universitaria.

Comercio de derechos de emisión de gases de efecto invernadero. Este real decreto regula determinados aspectos relativos a la aplicación en España del régimen de comercio de derechos de emisión de gases de efecto invernadero en el periodo 2021-2030 de acuerdo con la normativa de la Unión Europea.

Acuerdos internacionales. Trimestralmente se publican las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte.

Foro para la Mediación. La creación del Foro para la Mediación, como órgano colegiado dependiente de la Secretaría General Técnica del Ministerio de Justicia, busca potenciar esta figura como cauce complementario de resolución de conflictos. Está formado por 30 miembros que representan al Ministerio y a la sociedad Civil.

Disposiciones autonómicas. Incluye disposiciones de Baleares, Canarias, Cantabria, Cataluña, Navarra, Asturias, Castilla y León, Valencia y Aragón.

SECCIÓN II:

Jubilaciones:

Se jubila a doña María Dolores Cuenca Carrasco, registradora de la propiedad de Vitoria-Gasteiz n.º 3.

Se jubila al notario de Terrassa don Ramón Bernabé y Panós.

 

Se jubila a don Ramón Abelló Margalef, registrador de la propiedad en situación de excedencia voluntaria.

Se jubila a don Ramón Orozco Rodríguez, registrador de la propiedad de Marbella n.º 3.

RESOLUCIONES Y SENTENCIAS

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En  ENERO se han publicado TREINTA Y UNA.  Se ofrecen en  ARCHIVO APARTE

SENTENCIAS

No se han publicado.

RESOLUCIONES

RESOLUCIONES PROPIEDAD

DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Cuando los procesos judiciales de división de herencia culminan de manera no contenciosa, para la inscripción se precisa escritura pública por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

OBRA NUEVA ANTIGUA SOBRE SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN

Las obras nuevas “antiguas” no requieren para su inscripción de una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción ni que se certifique por parte del Ayuntamiento el carácter no demanial del suelo, o no afectado por servidumbres públicas o sometido a un régimen urbanístico especial.

SILENCIO NEGATIVO EN LICENCIAS DE OBRA NUEVA.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad una obra nueva terminada debe aportarse la preceptiva licencia sin que pueda entenderse adquirida por silencio administrativo.

INMATRICULACIÓN DE MITAD INDIVISA POR HERENCIA Y DONACIÓN.

Si el título previo es una herencia, el plazo del año se cuenta desde la muerte del causante (no desde la fecha de la escritura de herencia). El art. 205 LH sólo exige la aportación de dos títulos, el previo y el inmatriculador.

PODER OTORGADO EN SUECIA. REQUISITOS DE EQUIVALENCIA DE PODERES Y ESCRITURAS EXTRANJERAS. JUICIO NOTARIAL DE EQUIVALENCIA DE PODERES Y CALIFICACIÓN REGISTRAL. NO INSCRIBIBILIDAD DIRECTA DE DOCUMENTOS INMOBILIARIOS EXTRANJEROS.

Los poderes autorizados por notario sueco son equivalentes a los poderes otorgados ante notario español y deben de admitirse.  Requisitos del principio de equivalencia de documentos otorgados en el extranjero y su aplicación a poderes y a escrituras relativas a inmuebles. El juicio de equivalencia del notario de estos documentos puede estar implícito en el de suficiencia y aunque el registrador puede discrepar tiene que demostrar el error del juicio notarial con conocimientos del derecho extranjero aplicable y su vigencia. Incidentalmente (obiter dicta) declara o puede concluirse que declara que las escrituras relativas a inmuebles otorgadas en el extranjero no son directamente inscribibles sin intervención de notario español.

HERENCIA. LEY FORAL VASCA. LEGÍTIMA. APARTAMIENTO

La vigente legislación vasca aplicable a la sucesión no reconoce la legitima individual de los hijos, por lo que el hijo a quien se le legó la legítima estricta conforme a la ley vigente al tiempo del testamento, debe entenderse apartado de la herencia y no es necesario que intervenga en la escritura.

RESOLUCIONES MERCANTIL.

CERTIFICACIÓN EXPEDIDA POR UNO SOLO DE LOS DOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS: NO ES POSIBLE.

La certificación de acuerdos, en caso de administración de dos mancomunados, debe expedirse por ambos. A estos efectos la existencia de un nombramiento de administrador único defectuoso y recurrido, para nada afecta a la anterior doctrina.

BIENES MUEBLES. HIPOTECA SOBRE BUQUE. ES POSIBLE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL

Es posible la ejecución extrajudicial de la hipoteca sobre buques en los mismos términos previstos para los inmuebles.

EXTINCIÓN DE SOCIEDAD CONSTANDO INSCRITA LA DECLARACIÓN DE INSOLVENCIA PROVISIONAL.

La existencia de una inscripción de declaración de insolvencia provisional, ordenada por un juzgado de lo social, no impide la extinción y cancelación de asientos de una sociedad carente de haber social.

HIPOTECA MOBILIARIA: SU EJECUCIÓN DIRECTA EXIGE TASACIÓN PROFESIONAL  Y SE LE APLICA LA REGLA DEL 75%.

Toda hipoteca mobiliaria exige para su inscripción certificado de tasación llevado a cabo por entidad homologada, si ha de servir para su titulización, y por entidad no homologada en caso contrario. Y la tasación pactada no podrá ser inferior al 75% de dicha tasación.

HIPOTECA NAVAL. PACTO RELATIVO A LA VENTA EXTRAJUDICIAL Y PACTO MARCIANO: SU ADMISIBILIDAD.

Es posible el procedimiento extrajudicial en la hipoteca naval. También el pacto marciano si se sujeta a un sistema objetivo de valoración y a un sistema de consignación del sobrante que quede, en su caso, a disposición de acreedores posteriores.

PRACTICA NOTARIAL

1.- VENTA DE BIENES DE INCAPACES SUJETOS A TUTELA Y NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN JUDICIAL CON DISPENSA, EN SU CASO, DE SUBASTA.

Hay que tener en cuenta que en la preparación de escrituras de venta de bienes de incapaces sujetos a tutela que siempre es necesaria la autorización judicial para la venta, y que la venta debe hacerse conforme dispone el artículo 65.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria de 2015:

1.- Como regla general mediante subasta pública.

2.- Como excepción mediante venta directa sin subasta. Para ello el juez tiene que dispensar expresamente de la venta en subasta en el Auto de autorización al tutor, conforme al artículo 65.2 referido. Por tanto hay que revisar la parte dispositiva de los Autos Judiciales de autorización pues si no contiene la dispensa de subasta no se puede autorizar la escritura de venta directa. A veces ocurre que se solicita expresamente la dispensa de subasta en la demanda pero el juez se olvida de ello. En tales casos la única solución -si el interesado insiste en la venta directa- es que solicite del juzgado aclaración de la Sentencia sobre la dispensa de subasta, pues no se puede presuponer que el silencio sobre este punto implique dispensa, aunque se haya pedido por el abogado. Ver en este sentido la Resolución de 31 de Marzo de 2016.

2.- REQUISITOS FORMALES DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES APORTADOS A NOTARÍA PARA SER FEHACIENTES: FIRMA MANUSCRITA O CSV.

Como regla general los documentos judiciales que se aportan a notaría tienen que ser testimonios judiciales fehacientes pues la propia naturaleza de la escritura pública exige fehaciencia de dichos documentos. Citemos como ejemplos los relativos a incapaces (sentencia de incapacitación, nombramiento de tutor, autorización para la venta de bienes de incapaces), pero también los relativos a las autorizaciones para celebrar matrimonio, declaratorios de herederos antiguos, cuadernos particionales para protocolizar, sentencias que hay que ejecutar mediante documentos notariales, etc, ….

Sin embargo ocurre cada vez con más frecuencia que los documentos aportados son copias en papel de comunicaciones emitidas dentro del sistema judicial denominado LEXNET (que se usa  desde 2016) diseñado para uso interno de funcionarios y profesionales de la justicia, en los que no hay ninguna firma manuscrita del Letrado de la Administración de Justicia (antiguo Secretario), sólo una mención a que fueron firmados electrónicamente dentro de dicho sistema, y como mucho están selladas por el juzgado.

Pues bien dichos documentos no son fehacientes, no son testimonios judiciales, y por tanto no son aptos para su uso en notaría. Para que sean considerados fehacientes tienen que:

1.- O estar expedidos en papel (con la mención de que el acto judicial es firme) y firmados por el Letrado de la Administración de Justicia con los sellos habituales del juzgado,

2.- O estar expedidos y firmados electrónicamente por el Letrado con mención del CSV (es decir Código Seguro de Verificación), de forma que pueda comprobarse su autenticidad accediendo al sitio web donde esté archivado e introduciendo el CSV se pueda descargar dicho documentos y comprobar así su autenticidad. En tales casos el documento que se presente será normalmente una copia en papel del documento generado electrónicamente.

Como ocurre con frecuencia que los anteriores motivos no son comprendidos ni por los abogados que los presentan en notaría ni en el propio juzgado (que piensa que al proceder de Lexnet ya es suficiente) he aquí un modelo de documento informativo de los requisitos exigibles  para entregar al abogado y/o al Juzgado, o en su caso, justificando el rechazo de los que no los cumplan.

3.- COPIAS DE ESCRITURAS SOLICITADAS DESDE EL JUZGADO.

Con cierta frecuencia ocurre que llega a la notaría un mandamiento judicial para expedir una copia autorizada de escrituras de protocolo, sin mayor especificación de quien la solicita ni si es total o parcial lo cual choca con el secreto de protocolo.

Si el asunto es penal el secreto de protocolo cede ante el interés judicial y hay que expedirla sin más. Si el asunto es civil, sin embargo, hay que diferenciar si se expide a instancia del juez (que no suele ser lo habitual) o a instancia de parte, en cuyo caso habrá que apreciar el interés legítimo del solicitante en la forma habitual.

Como los mandamientos judiciales (hoy en día normalmente expedidos por el Letrado de la Administración de Justicia) no precisan a instancia de quien se solicita lo procedente es contestar solicitando aclaración sobre este punto con un oficio igual o similar al modelo adjunto de solicitud de aclaración en el que se razona los motivos de la petición de aclaración con cita de resoluciones de la DGRN,

Ante dicho oficio el juzgado puede contestar aclarando que se expide a instancia de la autoridad judicial, en cuyo caso hay que expedirla, o a instancia de parte (normalmente la demandante) en cuyo caso habrá que contactar con la parte solicitante y pedirle aclaraciones de sus motivos para determinar el interés legítimo y acotar la extensión de la copia, si total o parcial.

Si se considera que no hay ningún interés legítimo para solicitar copia (lo cual no será lo habitual) habrá que denegar la expedición de copia con una decisión por escrito y motivada y aplicar lo que dispone el artículo 232 del RN, es decir comunicarlo a la autoridad judicial y también a la DGRN ante la que cabe recurso de queja.

Si como contestación a dicho oficio el juzgado ordena imperativamente la expedición de la copia (incluso con advertencias de incurrir en desacato) lo más prudente será expedir la copia, reflejar en el pie de copia que se expide por mandamiento judicial imperativo, y contestar con un oficio en el que se deje constancia que la copia se expide en esas circunstancias y que la responsabilidad de la custodia del secreto de protocolo queda desplazada al juzgado. Esto es lo más prudente porque alguna vez ha ocurrido que el juzgado ha abierto diligencias por desacato contra el notario a pesar de las negativas razonadas.

4.- ESCRITURA DE RECONCILIACIÓN DE MATRIMONIO SEPARADO JUDICIALMENTE.

Los notarios, tras la entrada en vigor de la LJV en 2015, son competentes para la autorización de escrituras de reconciliación de matrimonios separados judicialmente en virtud de lo dispuesto en el artículo 84 CC por lo que es posible que se nos solicite en notaría, especialmente en los casos de urgencia por peligro de muerte de alguno de los cónyuges, pues la reconciliación puede incidir en derechos económicos, como el derecho a la pensión de viudedad.

Sin embargo, dichas escrituras son algo novedoso y desconocido en la práctica notarial y también en la práctica de los Registro Civiles que, por inercia, tenderán a rechazarlas.

Cuando la separación se ha producido ante notario (lo cual no será frecuente) está clara la competencia notarial para la reconciliación por la dicción literal de dicho artículo.

Sin embargo la competencia no está tan clara cuando la separación previa no ha tenido lugar en la vía notarial. Pues bien, la DGRN ha interpretado dicho artículo en el sentido de que el notario siempre es competente para autorizar este tipo de escrituras de reconciliación.  Ver la Resolución adjunta de fecha 11 de Diciembre de 2018 de un recurso del sistema notarial en el que se aborda este tema, si bien que incidentalmente pues el tema principal era una impugnación de honorarios.

En cuanto a la forma de documentar esta reconciliación ha de ser escritura por ser el instrumento adecuado para ello. Ver aquí un MODELO DE ESCRITURA DE RECONCILIACIÓN.

Respecto de la posibilidad de autorizar un Acta de Manifestaciones, como también permite el citado artículo 84 CC, hay que interpretar que esta forma documental podrá utilizarse también cuando esté tramitándose un procedimiento de reconciliación judicialmente y el juez así se lo exigiere a los cónyuges, pues en estos casos la reconciliación no se produce en el documento notarial, sino que los cónyuges manifiestan únicamente su voluntad que se concretará en la vía judicial, por lo que el notario no entra en el fondo del asunto, no autoriza esa reconciliación. 

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

INFORME GENERAL DE ENERO: 

NORMAS: Cuadro general.Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2019. Futuras.Consumo

NORMAS: Tratados internacionales,   Derecho Foral,   Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses.Por titulares.Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemosNyR, página de inicioIdeario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao.Internacional.

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PORTADA DE LA WEB

Informe Oficina Notarial Febrero 2019. Documentación Judicial.

Bosque de laurisilva en La Gomera. Por JFME

Informe Oficina Notarial Enero 2019. Escrituras de Rectificación

INFORME OFICINA NOTARIAL ENERO 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:

1.- ESCRITURAS RECTIFICATORIAS Y NECESIDAD O NO DE ACOMPAÑAR EL TITULO PREVIO RECTIFICADO AL REGISTRO.

2.-  ESCRITURAS RECTIFICATORIAS Y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.

3.- RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE CÓNYUGES DE DIFERENTE NACIONALIDAD  Y REFLEJO EN LA ESCRITURA.

4.-  NOMBRE DE LAS SOCIEDADES QUE INCLUYE ACTIVIDAD PROFESIONAL: NO HAY QUE AÑADIR AL NOMBRE LA EXPRESIÓN  «DE INTERMEDIACIÓN.»

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

1.-Modelo de declaración de alteraciones catastrales y documentos

Orden HAC/1293/2018, de 19 de noviembre, por la que se aprueba el modelo de declaración de alteraciones catastrales de los bienes inmuebles y se determina la información gráfica y alfanumérica necesaria para la tramitación de determinadas comunicaciones catastrales.

Resumen: Esta Orden publica el modelo general de declaración catastral 900D. Entre otros contenidos enumera los documentos que se han de presentar, los requisitos de las comunicaciones o los márgenes de tolerancia en cuanto a gráficos. Los notarios y registradores podrán presentar declaraciones catastrales en alteraciones que no sean objeto del procedimiento de comunicación, a solicitud de los obligados.

Los notarios y registradores, a petición de los obligados a presentar declaraciones, podrán presentar las declaraciones catastrales correspondientes a aquellas alteraciones inmobiliarias de las que tengan conocimiento como consecuencia de los documentos que otorguen o inscriban, cuando no sean objeto del procedimiento de comunicación, actuando como mandatarios de los obligados tributarios, conforme a los requisitos técnicos que se establezcan, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 92 de la Ley General Tributaria (colaboración social). Las declaraciones catastrales que se presenten deberán remitirse, en todo caso, a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, junto con la documentación correspondiente debidamente digitalizada.

Entró en vigor el 6 de diciembre de 2018.

PDF (BOE-A-2018-16616 – 14 págs. – 4.215 KB) Otros formatos

2.- Ley de Protección de Datos de carácter personalLey Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

Resumen: Esta ley sustituye a la actual ley orgánica en materia de protección de datos, procediendo a su adaptación al Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo, que entró en vigor en mayo del año pasado. Incluye una serie de novedades y especialidades de aplicación en el territorio nacional, modificando sus disposiciones finales, entre otras muchas, la LEC, LRJAPyPAC o el Estatuto de los Trabajadores.

En los modelos de advertencias habrá que sustituir la mención a Ley 15/1999 por la actual Ley 3/2018 de 5 de Diciembre.

Entró en vigor el 6 de diciembre de 2018. (GGB)

PDF (BOE-A-2018-16673 – 70 págs. – 1.224 KB)    Otros formatos

3.- Días inhábiles 2019

Resolución de 29 de noviembre de 2018, de la Secretaría de Estado de Función Pública, por la que se establece a efectos de cómputo de plazos, el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2019.

Resumen: Se publica el calendario de días inhábiles para el año 2019, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

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Son días inhábiles:

a) En todo el territorio nacional: Los sábados, los domingos y los días declarados como fiestas de ámbito nacional no sustituibles, o sobre las que la totalidad de las Comunidades Autónomas no ha ejercido la facultad de sustitución.

b) En el ámbito territorial de las Comunidades Autónomas: Aquellos días determinados por cada Comunidad Autónoma como festivos.

c) En los ámbitos territoriales de las Entidades que integran la Administración Local: los días que establezcan las respectivas Comunidades Autónomas en sus correspondientes calendarios de días inhábiles.

Los días inhábiles a que se refieren los puntos a) y b) se incluyen en un anexo donde se distingue entre los días inhábiles en todo el territorio nacional y los que lo son tan sólo en las CCAA que se especifican.

DÍAS INHÁBILES DE ÁMBITO NACIONAL:

Son, aparte de los sábados y domingos,

  • el martes 1 de enero,
  • el 19 de abril (Viernes Santo),
  • el miércoles 1 de mayo,
  • el jueves 15 de agosto,
  • el sábado 12 de octubre,
  • el viernes 1 de noviembre
  • el viernes 6 de diciembre,
  • el miércoles 25 de diciembre. 

DÍAS INHÁBILES SÓLO EN ALGUNAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS:

  • ENERO Día 7, lunes: Inhábil en Andalucía, Aragón, Principado de Asturias, Canarias, Extremadura, Murcia, Castilla y León, Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla.
  • FEBRERO Día 28, jueves: Andalucía.
  • MARZO Día 1, viernes: Inhábil en la CC.AA. de Illes Balears.
  • MARZO Día 19, martes (San José): Inhábil en las CC.AA. de Galicia, Murcia, País Vasco, Valencia y Navarra
  • ABRIL Día 18 (Jueves Santo): Inhábil en las CC.AA. Inhábil en Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia, Murcia, País Vasco, La Rioja, Castilla y León, Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla.
  • ABRIL Día 22 (Lunes de Pascua): Inhábil en Baleares, Cantabria, Castilla-La Mancha, Cataluña, País Vasco, La Rioja, Valencia y Navarra.
  • ABRIL Día 23, martes: Aragón, Castilla y León.
  • MAYO Día 2, jueves: Madrid.
  • MAYO Día 17, viernes: Galicia.
  • MAYO Día 30, jueves: Canarias.
  • MAYO Día 31, viernes: Castilla-La Mancha.
  • JUNIO Día 10, lunes: Murcia, La Rioja.
  • JUNIO Día 20, jueves: Castilla-La Mancha
  • JUNIO Día 24, lunes: Inhábil en Cataluña y en la Comunitat Valenciana.
  • JULIO Día 25. jueves: Cantabria, de Galicia y del País Vasco
  • AGOSTO Día 12, lunes: Ciudad de Ceuta y Ciudad de Melilla.
  • SEPTIEMBRE Día 2, lunes: Ciudad de Ceuta.
  • SEPTIEMBRE Día 9, lunes: Asturias y Extremadura.
  • SEPTIEMBRE Día 11, miércoles: Cataluña.
  • OCTUBRE Día 9. miércoles: Comunidad Valenciana.
  • DICIEMBRE Día 9: Inhábil en las CCAA de Andalucía, Aragón, Asturias, Cantabria, Extremadura, La Rioja, Castilla y León, Madrid y Melilla.
  • DICIEMBRE Día 26, jueves: Illes Balears y Cataluña

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PDF (BOE-A-2018-16904 – 3 págs. – 228 KB)    Otros formatos

4.- Alquiler de viviendas, Propiedad Horizontal y Desahucios

Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Resumen: este RDLey modifica cinco leyes. En la LAU, entre otros contenidos, aumenta la duración obligatoria de los contratos de vivienda y de su prórroga, actualización de la renta, gastos de formalización, retracto o fianza. En la LPH, regula el fondo de reserva, obras obligatorias y posibles limitaciones al alquiler turístico. En la LEC, modifica los desahucios, atendiendo a situaciones de vulnerabilidad. En la LHL, retoca la regulación del IBI. En la LITPyAJD, nueva exención en arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente

NOTA: Este Real Decreto no ha sido convalidado por las Cortes, pero ha surtido efecto mientras estuvo en vigor entre  el 19 de diciembre de 2018 hasta la publicación en el BOE del acuerdo de derogación el 24 de enero de 2019.

Archivo especial abierto para la reforma

Tablas comparativas de la reforma.

Resumen de la reseña del Consejo de Ministros.

PDF (BOE-A-2018-17293 – 14 págs. – 265 KB)   Otros formatos

5.- Precios medios Vehículos y Embarcaciones 2019

Orden HAC/1375/2018, de 17 diciembre, por la que se aprueban los precios medios de venta aplicables en la gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones e Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte.

Resumen: Como en años anteriores, se publican para 2019 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplica a los impuestos reseñados en siglas y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte.

El anexo I relaciona los precios medios de VEHICULOS usados durante el primer año posterior a su primera matriculación

El anexo II recoge los precios medios de EMBARCACIONES A MOTOR usadas durante el primer año posterior a su matriculación

El anexo III incluye los precios de los MOTORES MARINOS.

Y el anexo IV fija los porcentajes determinados en función de los años de utilización para vehículos de turismo, todo terreno y motocicletas ya matriculados. El máximo es del 100%, cuando el uso no llegue al año y el mínimo será de un 10% para vehículos con más de doce años.

El importe, que resulte de la aplicación de los porcentajes anteriores, se reducirá al 70 por 100 cuando el vehículo transmitido hubiese estado dedicado exclusivamente durante más de seis meses desde la primera matriculación definitiva, a las actividades de enseñanza de conductores mediante contraprestación o de alquiler de vehículos, sin conductor, o bien tuviera la condición, según la legislación vigente, de taxi, autotaxi o autoturismo.

Entra en vigor el 1º de enero de 2019.

PDF (BOE-A-2018-17664 – 801 págs. – 11.727 KB)    Otros formatos

SECCIÓN II:

1.- Concursos notariales: resultado

DGRN. Resolución de 27 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 24 de octubre de 2018, y se dispone su publicación y comunicación a las Comunidades Autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Se han cubierto 45 plazas, quedando 49 vacantes.

Ver archivo del concurso.

Convocatoria y resultado provisional

PDF (BOE-A-2018-16622 – 4 págs. – 279 KB)    Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 27 de noviembre de 2018, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 24 de noviembre de 2018.

Se han cubierto 9 de las 44 plazas ofrecidas, quedando 35 vacantes.

Entre los dos concursos, quedan 84 vacantes para el próximo.

Convocatoria

Ver archivo del concurso.

PDF (BOE-A-2018-16626 – 2 págs. – 218 KB)    Otros formatos

2.- Concursos registros: resultado

DGRN. Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario n.º 301 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 29 de octubre de 2018 y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

De las 53 plazas ofrecidas, se han cubierto 36, quedando 17 desiertas.

Ver archivo de concursos.

PDF (BOE-A-2018-16732 – 3 págs. – 278 KB)    Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles n.º 301, convocado por la Resolución de 29 de octubre de 2018.

Se han cubierto las 6 plazas ofrecidas.

Total de plazas para Aspirantes:  72 plazas (61 DGRN y 11 Cataluña)

Ver archivo de concursos.

PDF (BOE-A-2018-16738 – 2 págs. – 220 KB)    Otros formatos

Jubilaciones

Don Esteban García Sánchez, registrador de la propiedad de Málaga n.º 2,

Se jubila al notario de Yecla don Benito Sevilla Merino.

Se jubila al notario de Bilbao don José María Fernández Hernández.

Se jubila al notario de Barcelona don José Marqueño de Llano.

Se jubila al notario de Torremolinos don Francisco Carlos Pérez de la Cruz Manrique.

Se jubila al notario de Cuenca don Carlos de la Haza Guijarro.

Don Gerardo Vázquez y Ruiz del Árbol, registrador de la propiedad de Moncada n.º 1.

Se jubila al notario de Navalcarnero don José Antonio García-Noblejas Santa Olalla.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Móstoles don Manuel Calvo Rojas.

RESOLUCIONES Y SENTENCIAS

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En  DICIEMBRE se han publicado CUARENTA Y UNA.  Se ofrecen en  ARCHIVO APARTE

SENTENCIAS

No se han publicado.

RESOLUCIONES

RESOLUCIONES PROPIEDAD

Son inscribibles obras antiguas en suelos de especial protección acreditando por los medios admitidos que tiene una antigüedad anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad o bien acreditar que la terminación de la obra se produjo antes de la entrada en vigor de la Ley que estableció la imprescriptibilidad de la infracción urbanística.

PDF (BOE-A-2018-16474 – 14 págs. – 288 KB)    Otros formatos

463.*** RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL INGLÉS ENTRE ESPAÑOL Y ALEMANA. PUNTOS DE CONEXIÓN Y ACREDITACIÓN.

El régimen económico matrimonial no convencional es el que resulte de las manifestaciones de los cónyuges en la escritura, previo asesoramiento notarial de las normas de conflicto existentes, pero no es necesario explicitar los puntos de conexión que determinan dicho régimen y tampoco acreditarlos.

PDF (BOE-A-2018-16476 – 7 págs. – 249 KB)    Otros formatos

En caso de renuncia unilateral, irrevocable y gratuita de un derecho de aprovechamiento por turno (en multipropiedad) la cuota renunciada no se convierte en patrimonio del Estado , ya que no es una renuncia abdicativa de un inmueble sin dueño, sino que acrece a los otros comuneros. Sin embargo, para su inscripción,  no basta la escritura de renuncia sino que tienen que prestar su consentimiento los otros interesados a quienes acrece su derecho. 

PDF (BOE-A-2018-16478 – 6 págs. – 243 KB)Otros formatos

No es posible la rectificación de la superficie construida de una edificación al amparo de lo previsto en el artículo 201 apartado 3 de la LH; lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación es comprobar si de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva. En este supuesto, el edificio con la descripción actual incluyendo los diferentes departamentos que integran la división horizontal cumple lo previsto en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, al quedar acreditada la antigüedad.

PDF (BOE-A-2018-16652 – 10 págs. – 265 KB) Otros formatos

468.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO Y TÍTULO PREVIO

Entre la finca del título previo y la del título inmatriculador debe de haber una identidad razonable. Entre la del título inmatriculador y la certificación catastral una identidad absoluta.

 CUESTIONES CONCRETAS

1 ¿A qué se refiere la total coincidencia? A la finca como porción de superficie terrestre delimitada perimetralmente.

2 ¿Qué extremos comprende la total coincidencia? La total coincidencia “… debe referirse, de manera ineludible pero también suficiente, a la ubicación y delimitación gráfica de la finca, esto es, a su situación, superficie y linderos. Incluso en puridad conceptual bastaría con la concreción de la ubicación geográfica precisa de los linderos de la finca, que es tanto como decir la finca misma.

3 ¿Faltaría la total identidad si hubiera diferencias descriptivas literarias sobre las cualidades de la finca u otras circunstancias como, por ejemplo, ser de secano o regadío, erial o de cultivo, incluso rustica o urbana, etcNO.

 4 ¿Si la finca se describiera en el título como rústica y en el Catastro tuviera dos referencias, una rústica y otra urbana, faltaría por ese solo hecho la identidad absolutaNO.

5 ¿Faltaría la total identidad cuando no coincidieran los linderos subjetivos del título y los del Catastro, o cuando alguno de los catastrales figuraran en investigaciónNO.

6 ¿Faltaría la total identidad cuando no coincidiera los titulares catastrales y los registrales de las fincas colindantesNO. (R.12 de mayo de 2016).

7 ¿La total coincidencia exige que sean la misma persona el titular catastral y el titular dominical que pretende la inmatriculaciónNO. No es aplicable, y debe entenderse derogado, el artículo 298 RH, que exigía que la finca constara catastrada a nombre del transmitente o del adquirente inmatriculador. Ello es coherente con la presunción contenida en el artículo 3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI)

8 ¿A los efectos de la inmatriculación qué descripción catastral debe de tenerse en cuenta? La que esté vigente en el momento de practica la inmatriculación.

9 ¿Cómo proceder si entre la autorización de la escritura y su presentación para inmatricularla hubiera habido correcciones en los datos catastrales alfanuméricos, como ocurre, por ejemplo, cuando el Catastro modifica la superficie de la finca para hacerla corresponder con la que resulta geométricamente de la parte grafica? Lo correcto es rectificar la descripción del título conforme a la nueva descripción gráfica catastral (Es lo que hizo el notario en este caso, de modo que la total coincidencia se predica de la descripción rectificada de datos alfanuméricos de la finca, que mantiene, sin embargo, la misma delimitación geométrica referenciada).

10 ¿El sólo hecho de que la titularidad de una finca catastral conste en investigación autoriza para fundamentar la duda de que la finca que se pretende inmatricular puede invadir el dominio públicoNO.

11 ¿Cómo proceder cuando la finca a inmatricular linda con carretera perteneciente a la red estatal de carreteras? Al título inmatriculador se debe acompañar certificación de la Administración General del Estado acreditativa de que no se invade el dominio público (Art. 30.7 Ley estatal 37/2015, de 29 de septiembre).

12 ¿Cómo proceder cuando la finca a inmatricular linda con carretera no perteneciente a la red estatal de carreteras? Se aplicará la regla general contenida en el artículo 205 LH, según la que se debe notificar tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad se emita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Como resulta del precepto transcrito, esta notificación debe practicarse como una fase más dentro de la calificación que debe efectuar el registrador, previa al acuerdo de inscripción, suspensión o denegación.(JAR)

PDF (BOE-A-2018-16654 – 15 págs. – 300 KB) Otros formatos

474.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL INEXACTA PARA DISPONER VERSUS LEGITIMACIÓN CIVIL. MEDIOS DE PAGO: ACREDITACIÓN DE LA TRANSFERENCIA. JUICIO DE NOTARIAL SUFICIENCIA EN  ESCRITURAS RECTIFICATORIAS.

La legitimación registral de su titular es una presunción que puede ser inexacta y cede ante la legitimación civil del transmitente que resulte de la propia escritura y que determina su poder de disposición, pues al Registro sólo pueden acceder los actos civilmente válidos. Cuando el medio de pago es una transferencia se puede acreditar especificando ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante, y entidad receptora o beneficiaria, aunque no consten los dígitos de control de las cuentas. Las escrituras rectificatorias precisan también del juicio de suficiencia notarial, aunque basta una remisión a la escritura rectificada.  (AFS)

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 NO cabe Instancia Privada para inscribir, si junto al heredero único concurre un usufructuario, debiendo otorgar ambos escritura pública.

476.** ADICIÓN DE HERENCIA. LEGÍTIMA CATALANA

La legítima catalana es un derecho de crédito (no concede al legitimario acción real). (ii)  La ratificación puede ser expresa y tácita (por actos concluyentes), sin exigir notificación, ni siquiera conocimiento, de modo que desde la ratificación no se podrá revocar el negocio por el tercero.

A destacar las siguientes notas entresacadas del texto de la Resolución:

Legítima catalana: En el Derecho civil especial de Cataluña la legítima es un derecho de crédito (sin garantía real alguna «de lega data») que determinados parientes tienen contra los herederos del causante, no siendo exacto seguir calificándola como «pars valoris bonorum», dado que el legitimario carece de acción real.

Legítimas: Se observa una tendencia legislativa a minorar (no solo cuantitativa, sino también cualitativamente) la cuota legitimaria, pues únicamente en el Derecho común la legítima permanece invariable en los dos tercios de la herencia. Así, en Galicia se ha rebajado la cuota a un cuarto (artículo 243 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia); en el País Vasco a un tercio (artículo 49 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco) y en Aragón a la mitad (artículo 171 de la Ley 1/1999, de 24 de febrero, de Sucesiones por Causa de Muerte, hoy artículo 486 del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba, con el título de «Código del Derecho Foral de Aragón», el Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas).

Sin embargo, ello no impide que, dado el interés familiar que protegen las legítimas se imponga interpretar en beneficio de los legitimarios la normativa aplicable.

Ratificación: De acuerdo con las más modernas corrientes, la ratificación puede ser expresa y tácita, resultante esta última de actos concluyentes, sin exigir notificación, ni siquiera conocimiento, de modo que desde la ratificación no se podrá revocar el negocio por el tercero (cfr. en igual sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2014).(JAR)

En los procesos judiciales de división de herencia (art. 782 y ss LECi) y en los de liquidación del régimen económico matrimonial (art. 806 y ss LECi), que concluyen de manera no contenciosa, el título inscribible necesario es la escritura pública, fuera de los casos de convenio regulador homologado judicialmente en procedimientos de nulidad, separación o divorcio como resulta del artículo 810.4 en relación con el 787.2, ambos  de la LECivil,

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481.** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.

 Se puede modificar la superficie de una finca más del 10%, mediante el expediente del art. 199, que además se tiene por solicitado cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore. Para aportar las coordenadas de una finca mediante una representación gráfica alternativa, desde el punto de vista técnico, basta la validación del catastro. Y ello: sea el informe positivo  o negativo tras la tramitación del pertinente procedimiento del art 199.2 en el que deberán intervenir los colindantes afectados.

484. ** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN

Si el testador no hace la partición y se limita a disponer en el testamento algunas normas particionales, la intervención de todos los legitimarios en la partición es inexcusable

486.** PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIAL: SE NECESITA TESTIMONIO JUDICIAL CON LA CONSTANCIA DE SER FIRME

Conforme al art 787 de la LEC y de acuerdo con la doctrina del TS, el procedimiento de división de herencia es un proceso especial por razón de su materia que  está incardinado en la jurisdicción contenciosa (no en la voluntaria) tratándose por tanto de un proceso declarativo.

Si no hay acuerdo entre las partes, en cuanto a la partición propuesta por el contador, el procedimiento se transforma en contencioso, y si lo hay (aún con modificaciones) el procedimiento termina con un Decreto del letrado de la Administración de Justicia, que las aprueba. Se pone fin de esta forma al procedimiento, pero, este título, no es por sí, susceptible de alterar el contenido del registro, ya que la ley exige además otro requisito, su protocolización notarial. Esta protocolización sólo se puede llevar a cabo, una vez finalizado el procedimiento, cuando el letrado de la Admón. Judicial dicta un Dto. que pone fin al procedimiento, y la resolución acredita la finalización del procedimiento que justifica el desenvolvimiento de los efectos legalmente previstos. Por tanto debe constar, a efecto del Registro, el Decreto de aprobación que fundamente la actuación notarial y su  firmeza

489.** SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: COLINDANTES Y DOMINIO PÚBLICO.

Procede el 199 cuando se modifica la descripción basándose en una representación gráfica alternativa. Las dudas han de estar motivadas, y las alegaciones de los colindantes no tienen que incluir base gráfica necesariamente. Cuando las Administraciones Públicas han sido notificadas y no se oponen no puede dudarse de invasión de dominio público.

Reitera los supuestos para la aplicación del expediente del art. 199, recordando que no procede para incorporar la representación gráfica de fincas en los supuestos de georreferenciación obligatoria del art. 9, ya que este artículo solo se remite al 199 cuando la georrefereciación es meramente potestativa, bastando con la notificación posterior a los colindantes. No obstante señala como excepciones, que se exceda del 10% de la superficie inscrita o que hay alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz. En este caso, tratándose de una representación gráfica alternativa, procede la tramitación del procedimiento del citado artículo.

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RESOLUCIONES MERCANTIL

459.***JUNTA GENERAL SA. FORMA DE LA CONVOCATORIA. INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS Y SU ADAPTACIÓN A LOS CAMBIOS LEGISLATIVOS.

Es admisible una convocatoria de junta, basada en un artículo de los estatutos que en su día no era válido para ello, pero que posteriores modificaciones legales lo hacen posible.

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485.** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. NECESIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA. NO ES SUFICIENTE EL ACTA NOTARIAL DE LA JUNTA.

Para la inscripción de una modificación de estatutos es necesaria escritura pública sin que sea suficiente el acta notarial de la junta.

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490.*** CONSTITUCIÓN DE SL NO PROFESIONAL. REFERENCIA A UNA PROFESIÓN EN LA DENOMINACIÓN SOCIAL.

Es posible utilizar en la denominación de las sociedades en general, una denominación que hace referencia a una profesión determinada, aunque la sociedad no sea profesional.

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497.** SOCIEDAD UNIPERSONAL: SOCIO ÚNICO NO INSCRITO. REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN DE SUS ACUERDOS POR CERTIFICADO.

No es posible la inscripción de un acuerdo adoptado por un socio único distinto del inscrito, sin que este acredite debidamente su condición de tal.

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PRACTICA NOTARIAL

1.-  ESCRITURAS RECTIFICATORIAS Y NECESIDAD O NO DE ACOMPAÑAR EL TITULO  PREVIO RECTIFICADO  AL REGISTRO.

Por defecto los Registros de la Propiedad suelen exigir que junto con la escritura rectificatoria, se presente la escritura previa rectificada, y se justifica su necesidad en que ambos títulos son en realidad un sólo título y en que hay poner una nota de despacho en el título rectificado para evitar confusiones. A veces ello conlleva problemas prácticos pues el interesado no tiene en su poder el título rectificado o no lo puede obtener fácilmente, sobre todo en los casos de títulos antiguos o en poder de las entidades bancarias.

La DGRN  (ver Resolución de 20 de Julio de 2005) ha declarado que SÓLO es necesario aportar el título previo rectificado en los casos en que:

1.- La rectificación conlleve la nulidad de dicho título rectificado inicial (como cuando se vende una finca y en realidad es otra la vendida). 

2.- Los datos necesarios para practicar la inscripción rectificatoria no se puedan extraer del propio Registro y del titulo rectificatorio posterior, y en cambio sí constan en el título rectificado (por ejemplo en títulos rectificados no inscritos).

Es decir, en la práctica habrá que diferenciar:

a) Si el titulo rectificado no fue inscrito por falta de presentación o por defectos habrá que presentarlo siempre.

b) Si el título rectificado sí fue inscrito, la regla general será que no hay que aportarlo (como en los casos típicos mayoritarios  en los que se rectifican las descripciones de fincas transmitidas o se ha omitido incluir un garaje o trastero que se transmitían con la vivienda y que eran fincas independiente) y la excepción será en los casos citados por la DGRN, que estadísticamente se darán pocas veces.

2.-  ESCRITURAS RECTIFICATORIAS Y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.

A veces se tiene la tendencia, por inercia,  en las escrituras  rectificatorias o en las diligencias rectificatorias con comparecencia de los interesados, de abreviar y de no emitir el juicio de suficiencia notarial para el otorgamiento de la escritura o diligencia rectificatoria (o complementaria) en la idea de que al tratarse de un acto jurídico complementario del principal el juicio de suficiencia inicial presupone o  ampara el del acto rectificatorio.

Sin embargo ello no debe de ser así pues son actos jurídicos diferentes, aunque relacionados, y por eso hay que emitir siempre el juicio de suficiencia en el documento  rectificatorio (sea diligencia o sea escritura)  si bien la DGRN permite que se haga de forma abreviada por remisión al emitido en la escritura complementada o rectificada. (Ver Resolución de 19 de Noviembre de 2018).

Una fórmula sería, después de hacer mención al representado: » Se acredita la representación alegada y se reitera el juicio notarial de suficiencia en la misma forma expresada en la escritura complementada (o en la intervención de la presente escritura)».

3.- RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE CÓNYUGES DE DIFERENTE NACIONALIDAD  Y REFLEJO EN LA ESCRITURA.

Cada vez serán más frecuentes los casos en los que los cónyuges extranjeros sean de diferente nacionalidad  y pueda resultar algo complejo la determinación y acreditación del régimen económico matrimonial (REM) según la normativa española, salvo en los casos en los que el REM haya sido pactado.

El notario deberá asesorarles sobre lo dispuesto en la ley española y, después de ese asesoramiento, los cónyuges (o el que de ellos comparezca) manifestarán cual es su régimen matrimonial, pero no será necesario probar esos puntos de conexión ni siquiera fundamentarlos. La fórmula podría ser, después de consignar sus datos personales la siguiente: «Los comparecientes, después de haber sido informados por mí, el notario, de lo que disponía la normativa española vigente en el momento de celebración de su matrimonio,  manifiestan que su régimen económico matrimonial es el legal supletorio de (*país)» .

Recordemos que los puntos de conexión actuales son, (ver artículo 9.2 CC): a) REM supletorio del pais de  su nacionalidad común, y en su defecto y sucesivamente: b) REM supletorio de la ley de cualquiera de ellos elegida antes del matrimonio, c) REM supletorio del país en que hubieran fijado su residencia habitual inmediatamente después del matrimonio, y, a falta de esa residencia común, d) REM supletorio en el país de celebración del matrimonio. Para los matrimonios celebrados antes de 7 de Noviembre de 1990 ver la Resolución de 15 de Marzo de 2017 que resume el derecho intertemporal aplicable.

Para los matrimonio celebrados a partir de 29 de Enero de 2019 cambia la ley aplicable, pues en esa fecha entra en vigor el Reglamento (Ue) 2016/1103 de 24 de junio de 2016 de regímenes económicos matrimoniales que establece otros puntos de conexión básicamente a) REM pactado; y b) REM del país de su residencia común después del matrimonio (aunque sean de la misma nacionalidad) c) REM país de su nacionalidad común; y d) país con el que ambos cónyuges tengan el vínculo más estrecho, a valorar por el notario.

Finalmente hay que tener en cuenta que existe la posibilidad, para los casos más dudosos o que así lo quiera el interesado, de tramitar el Acta de Notoriedad regulado en el artículo 53 de la Ley del Notariado para acreditar cual es el REM aplicable a un matrimonio (que la norma presupone celebrado en España), porque dicha Acta es inscribible en el Registro Civil.

4.-  NOMBRE DE LAS SOCIEDADES QUE INCLUYE ACTIVIDAD PROFESIONAL: NO HAY QUE AÑADIR AL NOMBRE LA EXPRESIÓN  «DE INTERMEDIACIÓN.»

Cuando una sociedad tiene una actividad reservada a profesionales titulados universitarios es  bien conocido que la sociedad o bien ha de constituirse como sociedad profesional o, si no es así, en sus estatutos tendrá que estar claro que es una sociedad de intermediación, es decir de una sociedad que intermediará con los profesionales que prestarán el servicio.

El  problema se ha planteado cuando la sociedad es de intermediación y en la denominación social se recoge la actividad profesional que desarrollará, por ejemplo «veterinaria» o «fisioterapia» o «ingeniería».  Inicialmente se consideraba que no era necesario mayor precisión en el nombre pues los estatutos ya dejaban claro que era una sociedad de intermediación.

Posteriormente la DGRN, quizá siguiendo un criterio del TS, (ver Resolución de 23 de Septiembre de 2015) estableció que si en el nombre constaba una actividad profesional había que añadir alguna expresión que aclarara el tipo de sociedad de que se trata, como por ejemplo «fisioterapia de intermediación». 

Pues bien, recientemente la DGRN ha rectificado su criterio y vuelto a la posición inicial en su Resolución de 5 de Diciembre de 2018, de forma que no habrá que hacer ninguna especificación en el nombre de que se trate de una sociedad de intermediación y será suficiente que conste esta especificación en el objeto social. 

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

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CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao.Internacional.

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PORTADA DE LA WEB

Informe Oficina Notarial Enero 2019. Escrituras de Rectificación

Danza de los Enanos. Insla de L Palma en 2016. Por Carlos Aciego.

Explicación de las Fiestas Lustrales por la Bajada de la Virgen de Las Nieves en Wikipedia

Informe Oficina Notarial Diciembre 2018. Título Notarial para la Inmatriculación

INFORME OFICINA NOTARIAL DICIEMBRE 2018

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Indice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:

1.- TÍTULO NOTARIAL PARA INMATRICULACIÓN  Y ALGUNAS DISCREPANCIAS CON LOS DATOS CATASTRALES.

2.- OBJETO SOCIAL Y SU DETERMINACIÓN CONFORME A LA CNAE: ES ADMISIBLE.

3.- JUICIO DE EQUIVALENCIA DE PODERES EXTRANJEROS: NO ES NECESARIO EMITIRLO DE FORMA EXPRESA.

4.- INMATRICULACIÓN Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL ERRÓNEA

5.- INSCRIPCIONES PARCIALES Y NECESIDAD O NO DE SOLICITUD EXPRESA

ENLACES.

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

Reforma del Estatuto de Autonomía de Canarias

Ley Orgánica 1/2018, de 5 de noviembre, de reforma del Estatuto de Autonomía de Canarias.

Resumen: Se publica un estatuto completo, mucho más amplio y minucioso que el anterior, que distribuye sedes entre las dos capitales, potencia a los Cabildos y otorga mayores competencias en vivienda, urbanismo, notarías, registros, régimen económico y fiscal o gestión de impuestos, por ejemplo.

Artículo 111. Notariado y registros públicos. Corresponde a la Comunidad Autónoma de Canarias la competencia ejecutiva sobre:

1. El nombramiento de notarios y registradores y el establecimiento de demarcaciones notariales y registrales, así como la participación, mediante informe preceptivo, en la fijación de los criterios generales por parte del Estado para dicho establecimiento.

2. Registro Civil.

3. Archivo de protocolos notariales y libros de registradores de la propiedad, mercantiles y civiles.

Artículo 20. Derecho a formular instrucciones previas. Todas las personas mayores de edad y capaces, en los términos que establezcan las leyes, tienen derecho a declarar libremente de forma anticipada y expresa su voluntad sobre los cuidados y los tratamientos y, en su caso, sobre el destino de su cuerpo y los órganos del mismo, con el objeto de que esta se cumpla si, cuando llegue el momento, la persona no se encuentra en condiciones de expresarla personalmente.

Entró en vigor el 6 de noviembre de 2018.

Ir a la página especial.

Régimen Económico y Fiscal de Canarias

Ley 8/2018, de 5 de noviembre, por la que se modifica la Ley 19/1994, de 6 de julio, de modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias.

Resumen: Se modifica la Ley 19/1994, haciendo hincapié en las medidas económicas como reducciones en el trasporte de personas y mercancías, energía eléctrica, aguas, Zona Especial Canaria, reservas para inversiones o mayores incentivos por contratar.

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Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Resumen: Este Real Decreto Ley, tras las polémicas sentencias del Tribunal Supremo sobre quién es el sujeto pasivo de los préstamos hipotecarios en AJD, determina que lo será el prestamista en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria. Crea una nueva exención subjetiva cuando el prestatario es, entre otros, el Estado, las Administraciones públicas, las  entidades sin fines lucrativos, las iglesias o los partidos políticos.

  • En las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.
  • Se añade un segundo párrafo al art. 29 LITPyAJD, dejando igual al primero, que generó la confusión.
  • No se alude expresamente a créditos hipotecarios.
  • Estará exento el prestamista cuando en la escritura intervengan las personas que gozan de exención subjetiva en el Impuesto como el Estado, Administraciones públicas territoriales e institucionales, entidades sin fines de lucro, incluidas las cajas de ahorro y las fundaciones bancarias, por las adquisiciones directamente destinadas a su obra social, la Iglesia Católica y otras iglesias con acuerdos de cooperación, el Instituto de España y Academias vinculadas, los partidos políticos con representación parlamentaria, la Cruz Roja Española, la ONCE y la Obra Pía de los Santos Lugares.
  • Las bonificaciones fiscales autonómicas dejan de ser aplicables por lo que aumentará la recaudación, pero no se discriminará por el destino o destinatarios del préstamo.
  • Se prohíbe deducir al prestamista como gasto en el Impuesto sobre Sociedades la deuda tributaria del ITPyAJD, modalidad Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales, en los supuestos del párrafo segundo del artículo 29 LITPyAJD.
  • Ver noticias anteriores y enlaces.

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SECCIÓN II:

Concurso nº 301 Registros

DGRN, Resolución de 29 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso ordinario n.º 301 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Se ofrecen 53 plazas. 

Resultado definitivo BOE 7 de diciembre

Ver archivo de concursos.

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CATALUÑA. Resolución de 29 de octubre de 2018, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca el concurso ordinario n.º 301 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Resultado definitivo BOE 7 de diciembre

Ver archivo de concursos.

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Oposiciones Notarías: lista de firmantes provisional.

Resolución de 6 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueba la relación provisional de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Notarios, convocadas por Resolución de 27 de julio de 2018.

Han firmado 776 opositores en el turno general y 13 en el de discapacidad. 

Hay dos firmantes más que han de acreditar el pago de tasas.

Lista turno general

Lista turno de personas con discapacidad

Lista definitiva publicada en diciembre.

A la anterior oposición se presentaron 841 personas por el turno ordinario y 11 por el especial.

Archivo de la Oposición

 

Jubilaciones

Se jubila al notario de Barcelona don Rafael Ruz Núñez.

 

RESOLUCIONES Y SENTENCIAS

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En  NOVIEMBRE se han publicado CINCUENTA.  Se ofrecen en  ARCHIVO APARTE

SENTENCIAS

En el mes de Noviembre se ha conocido dos importantes sentencias del TRIBUNAL SUPREMO que afectan al día a día notarial que son las siguientes:

1.-  Sentencia T.S. 643/2018 , de 20 de Noviembre de 2018.

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE UN APODERADO DE UNA SOCIEDAD CON PODER ESPECIAL:  NO HACE FALTA IDENTIFICAR  AL OTORGANTE DEL PODER ESPECIAL NI ESPECIFICAR QUÉ FACULTADES TENÍA PARA ELLO.

Hechos: Se otorga una escritura de hipoteca por un apoderado de una sociedad con poder especial para dicho acto, que al ser especial para un acto concreto no está inscrito en el Registro Mercantil. El notario identifica la escritura de poder y emite un juicio de suficiencia positivo.

La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, en la reseña del poder el notario tiene que identificar al poderdante y su cargo facultades y al no hacerlo no se acredita la validez del poder.

El Tribunal  Supremo, confirmando la sentencia de la Audiencia que a su vez revocaba la del Juzgado de Primera Instancia, declara: 

DELIMITACIÓN DE LAS COMPETENCIAS NOTARIO-REGISTRADOR, CON CARÁCTER GENERAL EN LOS PODERES

1.- Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado

2.-  Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el titulo otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una «reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada».

3.- El registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.

4.- El registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral «a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del
título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».

EN EL CASO ESPECIAL DE REPRESENTACIÓN DE PERSONA JURÍDICA Y  PODER NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

5.- No cabe distinguir entre el primer negocio de apoderamiento y el posterior acto de disposición, para sujetar el primero al ámbito de la calificación registral previsto en el art. 18 LH y el segundo al previsto en el art. 98 de la Ley 24/2001. El juicio que este último precepto atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como hemos visto, el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede ser revisado por el registrador.

6.- La norma SÍ EXIGE RESEÑAR la identificación y circunstancias personales del representante que acude a otorgar la escritura, la entidad representada y los datos del poder del que resulta la  representación,

7.- La norma NO EXIGE RESEÑAR qué persona y órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar el poder en nombre de la sociedad.

En definitiva, cuando el otorgante de una escritura es un apoderado de una sociedad con poder  no inscrito en el Registro Mercantil la RESEÑA DEL PODER  debe referirse a los datos de la escritura de poder (notario, fecha y número de protocolo) pero no hay que especificar los datos relativos al otorgante del poder, ni su cargo o facultades. Además de dicha reseña hay que emitir el juicio de suficiencia del poder en la forma habitual que implica un examen de la existencia, validez y suficiencia del mismo  para el acto jurídico de que se trate.

CONCLUSIONES PRÁCTICAS: Cuando el otorgante de una escritura es un apoderado de una sociedad con poder  no inscrito en el Registro Mercantil, la RESEÑA DEL PODER  debe referirse a los datos de la escritura de poder (notario, fecha y número de protocolo) pero no hay que especificar los datos relativos al otorgante del poder, ni su cargo o facultades.

Además de dicha reseña hay que emitir el juicio de suficiencia del poder en la forma habitual, que implica un examen de la existencia, validez y suficiencia del mismo  para el acto jurídico de que se trate y que el notario tiene que explicitar para que el registrador pueda calificar que se ha emitido dicho juicio de suficiencia y que es congruente con el negocio jurídico documentado en la escritura. La existencia viene determinada por la exhibición de la copia autorizada de dicho poder al notario, complementada mejor con una manifestación  del apoderado sobre la plena vigencia del poder (aunque va implícita en el mero hecho del nuevo otorgamiento) y la validez y suficiencia del mismo en el examen que de dicho poder hace el notario y que ha de explicitar con la emisión de un juicio de suficiencia del poder concreto para el acto o contrato de que se trate.

La fórmula notarial podría ser la siguiente o similar: 

» INTERVIENE en nombre y representación de la sociedad X …(datos identificativos de dicha sociedad).

ACTÚA en su condición de apoderado de dicha entidad en virtud de escritura de poder otorgado en * ante el notario *,  número * de su protocolo, en la que el mencionado notario autorizante emitió un juicio positivo de suficiencia positivo de las facultades del representante de la sociedad otorgante de dicho poder, copia autorizada del cual me exhibe y devuelvo, aseverando la plena vigencia del poder concedido, así como de la sociedad que representa.

Yo, el notario, estimo SUFICIENTE la representación alegada para el otorgamiento de la presente escritura de *». 

2.-  Sentencia T.S. 644/2018 , de 20 de Noviembre de 2018.

EL NOTARIO ESTÁ LEGITIMADO  PARA IMPUGNAR DE FORMA DIRECTA LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR EN LOS TRIBUNALES. SI PRESENTA PREVIAMENTE UN RECURSO ANTE LA DGRN SÓLO ESTARÁ LEGITIMADO PARA IMPUGNAR LA RESOLUCIÓN  EN LOS TRIBUNALES SI TIENE UN INTERÉS DIRECTO.

Hechos: Un notario impugna la calificación de un registrador de forma directa en  la vía judicial. El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda por falta de legitimación activa, ya que considera que no tiene legitimación para recurrir a la vía judicial, salvo que tenga un interés directo.

Dicha sentencia es confirmada por la Audiencia que declara que «la admisión de una legitimación del notario, bajo la apariencia de pretender la inscripción del título, en la realidad de las cosas encubriría el planteamiento de una mera consulta a los órganos jurisdiccionales, para dilucidar cual es la mejor posición o fundamentación jurídica, si la del notario o la del registrador, lo que no es propio de la función jurisdiccional»

El TS estima el recurso, casando la sentencia de la Audiencia  y declara que:

1.- Regla General establecida en el artículo 328.3 LH: Pueden recurrir a los tribunales los que tienen legitimación para recurrir ante la DGRN. Por ello el notario que autorizó la escritura cuya inscripción fue denegada por el registrador estaría legitimado para impugnar directamente la calificación negativa ante el juez competente, pues lo está para recurrir esta calificación ante la DGRN, conforme a la letra b) del art. 325 LH .

2.- Excepción establecida en el artículo 328.4 LH: cuando se trata de recurrir contra Resoluciones de la DGRN ni el notario ni el registrador están legitimados, salvo que tengan un interés directo en el caso, pues siendo la DGRN el órgano superior jerárquico común del cual dependen en el ejercicio de su función tanto los notarios como los registradores, no se emplee la impugnación judicial de las resoluciones de la DGRN como cauce para dirimir conflictos institucionales entre los cuerpos notarial y registral.

En definitiva, ante una calificación negativa  de un registrador, el notario autorizante de la escritura puede:

1.- Recurrir de forma directa a la vía judicial por el hecho de ser otorgante  del documento  (Juzgados de Primera Instancia de la Capital de la Provincia; trámites por el juicio verbal) , conforme al artículo 328.3 LH.

2.- Recurrir en la vía contencioso administrativa a la DGRN, pero una vez dictada Resolución no podrá ya acudir a la vía judicial, excepto que tenga un interés directo en la finca conforme a lo dispuesto en el articulo 328.4 LH.

 

RESOLUCIONES

407.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA SUJETA A CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPRESA. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES

El ejercicio de la condición resolutoria expresa, aunque se haga judicialmente, exige que se acredite la consignación de las cantidades recibidas aunque se haya pactado clausula penal. Y para la cancelación de los asientos posteriores es precisa su intervención en el procedimiento.

Ver más doctrina de la DG en el Fichero de Juan Carlos Casas y en el de Francisco Sena. (MGV)

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410.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. EFECTOS SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS. ADJUDICACIÓN “POR TODOS LOS CONCEPTOS DEBIDOS”.

La extinción o no de los contratos de arrendamiento en caso de ejecución hipotecaria, dependerá de la fecha en que se suscribió el contrato de arrendamiento y si es arrendamiento de vivienda o para uso distinto y la expresión «la cantidad que se le deba por todos los conceptos» utilizada en el artículo 671 LEC está referida a la total cantidad adeudada al ejecutante.

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411.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH DE FINCA UBICADA EN ZONA DE MONTE PROTEGIDO. INFORME EXTEMPORÁNEO Y DUDAS DE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. CARTOGRAFÍA CATASTRAL ERRÓNEA.

En los casos de inmatriculación de fincas colindante con zona de montes protegidos o con carreteras el registrador tiene que pedir un informe previo al órgano competente. Si no se emite en plazo no quiere decir que haya silencio positivo y el registrador puede seguir albergando dudas de la invasión del dominio público. La cartografía catastral a veces es errónea por incluir carreteras dentro de una parcela privada.

413.*** RECTIFICACIÓN DE LINDERO PARA HACER CONSTAR LA EXISTENCIA DE PATIO COMUNAL COLINDANTE.

La modificación de los linderos puede lograrse mediante la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca por algunos de los procedimientos de los artículos 9.b)199 o 201 de la Ley Hipotecaria. También cabe la rectificación de un lindero sin necesidad de acudir a tales procedimientos.

Comentario del notario de Arucas, José Antonio Riera Alvarez:

Algunas cuestiones de interés sobre los linderos:

¿En la legislación vigente es indiferente delimitar las fincas mediante linderos personales o linderos fijos?: NO. Del artículo 51 del Reglamento Hipotecario resulta que la descripción de las fincas será preferentemente perimetral y sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.

¿Qué se entiende por linderos fijos? Los que se refieren a algún elemento con existencia física y/o ubicación concreta sobre el territorio, tales como una calle, un camino, una acequia, o un determinado accidente natural, o la expresión de unas coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial.

¿Es superflua la delimitación de la finca mediante los linderos personales de nombre y apellidosSI. Cuando está delimitada la finca mediante la georreferenciación de sus vértices, y por tanto de sus linderos, bien mediante la expresión de sus coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial, bien a través de un plano oficial que a su vez esté georreferenciado, resulta superflua a estos efectos la identificación mediante los linderos personales del nombre y apellidos de los colindantes.

¿Para qué son necesarios los linderos personales basados en el nombre y apellidos? Son relevantes a los efectos de dirigirles las preceptivas notificaciones en los procedimientos administrativos o judiciales que les pudieren afectar. Cumplida esa finalidad de garantía procedimental y tutela efectiva, podría afirmarse que la inclusión en la descripción de una finca registral de una expresa mención a los nombres de los propietarios colindantes no sólo es superflua e innecesaria sino perturbadora.

También reitera la Resolución los diferentes procedimientos para inscribir las rectificaciones registrales de fincas. 

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415.** DOCUMENTACIÓN PARA PRACTICAR ANOTACIÓN PREVENTIVA DE ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS

Para practicar anotación preventiva (Art. 233 de la L.Concursal) en los registros que proceda, registradores y Cámaras Oficiales remitirán certificación del expediente con los particulares necesarios para la práctica de la anotación preventiva, y  el notario remitirá copia autorizada del acta de designación del mediador concursal con las diligencias hasta ese momento practicadas.

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421.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA DE HACER Y NO HACER: ARTS. 82.5 LH, 210.8 LH Y 177 RH 

 Las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y de no hacer no se pueden cancelar por la vía de la prescripción del art. 82.5 LH, sino que hay que acudir a la caducidad de 40 años del art 210 regla 8º

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424.*** FUSIÓN Y CAMBIO DE TITULAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. ANULACIÓN DE UN PLAN GENERAL URBANÍSTICO Y SITUACIÓN DE LAS LICENCIAS CONCEDIDAS. NECESIDAD DE DESCRIPCIÓN LITERARIA DE LAS FINCAS.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisión de una finca por fusión de sociedades no basta la mera reseña del notario de la escritura de fusión y datos de inscripción. La anulación de un plan general no conlleva la anulación automática de las licencias concedidas. Es necesaria en todo caso la descripción literaria de las fincas y no basta la remisión al Catastro.

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426.* OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. NÚMERO DE POLICÍA: DIFERENCIAS ENTRE LA FINCA REGISTRAL Y LA LICENCIA Y ESCRITURA.

El número de ubicación o policía de una finca urbana no aparece en su descripción registral, donde se dice que “carece de número de orden”. Tanto en la licencia municipal concedida, como en la escritura de declaración de obra nueva, se dice que está ubicada en el número 24 de orden de la misma calle, coincidiendo el resto de la descripción registral y escrituraria. No hay propia discrepancia, pudiéndose completar el dato registral que falta por la licencia.

PDF (BOE-A-2018-15768 – 7 págs. – 250 KB)   Otros formatos

428.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD QUE FIGURA COMO CONCURSADA EN EL REGISTRO PÚBLICO CONCURSAL

Aunque en el registro no conste la declaración de concurso si en el momento de calificar resulta del Registro Público Concursal la declaración de concurso con fecha anterior a la venta, esta no es inscribible. El registrador tiene obligación de consultar el RPC a la hora de calificar, pero no a la hora de expedir una nota simple.

PDF (BOE-A-2018-15770 – 7 págs. – 259 KB)   Otros formatos

Trata varias cuestiones interesantes sobre la inmatriculación conforme al artículo 205 LH: (i) Apreciación o constatación de la identidad de las fincas. (ii) Aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica. (iii) Fincas ubicadas en dos o más términos municipales. (iv) Dudas sobre si la finca ya está inscrita,

PDF (BOE-A-2018-15830 – 8 págs. – 262 KB)   Otros formatos

434.*** REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN PARCIAL, DE OFICIO O PREVIA SOLICITUD. HIPOTECA SOBRE DOS FINCAS CON VINCULACIÓN “OB REM” NO INSCRITA.

Concepto de vinculación “ob rem” de dos o más fincas. La inscripción parcial exige siempre que no haya perjuicio para terceros y se necesita solicitud del presentador únicamente si afecta a la esencialidad del contrato, debiéndose practicar de oficio en los restantes casos.

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435.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD POSTGANANCIAL DEL PRIMER MATRIMONIO: INTERVENCIÓN DEL SEGUNDO CÓNYUGE VIUDO

Los legitimarios, cualquiera sea el título de atribución, deben intervenir inexcusablemente en la partición y en las operaciones necesarias para la determinación del caudal partible.

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436.** PROPIEDAD HORIZONTAL. AMPLIACIÓN DE OBRA EN UN ELEMENTO COMÚN DE USO PRIVATIVO. DISTINCIÓN ENTRE AZOTEA Y CUBIERTA.

Son posibles las obras en los elementos privativos respetando determinados límites sin autorización de la Comunidad. Las obras en los elementos comunes de uso privativo requieren la autorización de la Junta de Propietarios por unanimidad. La azotea pisable puede ser elemento privativo a diferencia de la cubierta del edificio que es elemento común por naturaleza. 

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438.** ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO SIN QUE CONSTE LA DURACIÓN DE LA PRÓRROGA. CLÁUSULA DE SUSPENSIÓN POR FUERZA MAYOR

 Se trata de una escritura de arrendamiento de local de negocio a favor de una Mercantil, donde se debate 1).- Si es posible la inscripción de la misma, dado que se pactan unas “prórrogas sucesivas del contrato sin establecer su duración”, entendiendo la DGRN que debe de constar; 2).- Y donde el propietario del local arrendado, se reserva el derecho a suspender unilateralmente el contrato “por causa de fuerza mayor…”, que se considera inscribible. 

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Si el acto jurídico no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, pues no existen elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas. Sin embargo, si un acto jurídico no implica reducción de los miembros de la comunidad, pero por su propia naturaleza puede entenderse encaminado al cese final de la situación de la comunidad, podrá ser calificado de disolución, y ello, aunque no se logre con dicho acto el efecto pleno de disolución.

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La transmisión de una cuota indivisa de una finca sin asignación de uso exclusivo de plaza de garaje no necesita de licencia municipal. La falta de aportación de la referencia catastral no puede considerarse indicio de parcelación urbanística ni impide la práctica de operaciones registrales.

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444.** APORTACIÓN A SOCIEDAD DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO POR CONFESIÓN. OBJETO DEL RECURSO

Resumen: En los actos dispositivos inter vivos realizados por el cónyuge favorecido por la confesión no cabe exigir que se acredite la ratificación del carácter privativo de la finca por el otro cónyuge,  o la adjudicación del bien al disponente por liquidación de gananciales.

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445.** VENTA DE FINCA INSCRITA A FAVOR DE ARGELINO PARA SU SOCIEDAD

La rectificación del título previo y del asiento registral para hacer constar que el ahora transmitente no había adquirido para su sociedad de gananciales, como manifestó en su día, sino de separación de bienes, es un error de concepto para cuya subsanación ha de consentir el cónyuge reseñado en la inscripción, salvo que mediante documentación fehaciente se pueda corregir de modo objetivo el error.

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Para acreditar el carácter privativo del precio en una compraventa tiene que haber una prueba documental pública plena, y por ello no es bastante con acreditar que días antes se produjo en escritura una donación por el mismo importe, dado el carácter fungible del dinero.

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447.*** TRANSMISIÓN DE FINCA DE SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

Cuando el cargo de Administrador o del apoderado no especial no está inscrito, la reseña del Notario de la representación, en la que se basa su juicio de suficiencia, ha de ser mucho más amplia, abarcando 1.- el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, 2.- la aceptación de su nombramiento y 3.- en su caso, la notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos.

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La excepcionalidad del expediente de dominio justifica una interpretación restrictiva del supuesto de hecho que justifique su tramitación que sólo debe admitirse cuando el tracto este efectivamente interrumpido, no estándolo cuando las dos transmisiones se encuentran documentadas privadamente.

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450.*** DONACIÓN DE FACULTAD DE DISPONER.

En la donación de la facultad de disponer no se transmite una mera facultad sino un verdadero derecho subjetivo de los denominados potestativos o de modificación jurídica.

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451.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE ALIMENTOS EN UN CONTRATO DE VITALICIO.

En un contrato de vitalicio, para cancelar una condición resolutoria en garantía del cumplimiento de sus obligaciones por parte del alimentante, se precisa consentimiento de los herederos del que recibió los alimentos o resolución judicial, pues no procede aplicar ni el art. 82.5 LH ni los plazos de caducidad del artículo 21O LH, regla octava, párrafo segundo.

452.** ACTA NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD AL CERTIFICAR. CONCLUSIÓN DEL EXPEDIENTE POR EL NOTARIO.

El artículo 201 de la LH es un medio hábil que potencialmente permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (superficie, linderos, incluso fijos) y de cualquier magnitud. El registrador, al tiempo de expedir la certificación, debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, para evitar dilaciones y trámites innecesarios; corresponde al notario, a la vista de las dudas manifestadas, decidir si procede la continuación del procedimiento, para intentar disipar las dudas o bien concluir el expediente si entiende que su continuación es estéril.

456.** ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS. MEDIADOR CONCURSAL. TÍTULO PARA PRACTICAR LA ANOTACIÓN

 Si el procedimiento se ha seguido ante Notario, el título para practicar la anotación preventiva es la copia autorizada del acta de designación del mediador concursal comprensiva de las diligencias hasta ese momento practicadas.

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RESOLUCIONES MERCANTIL

425.** AMPLIACIÓN DE CAPITAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS Y APORTACIONES DINERARIAS. ORDEN DEL DÍA Y FORMA DE CONVOCATORIA.

La forma de convocar la junta debe ajustarse a lo establecido en estatutos. Pequeños defectos formales de la convocatoria no invalidan la junta. El aumento de capital por compensación de créditos, si no se suprime el derecho de suscripción preferente, debe notificarse a los socios.

437.*** ESTATUTOS SOCIALES. RETRIBUCIÓN DE CONSEJEROS EJECUTIVOS. CONTRATO SOBRE RETRIBUCIONES.

Es inscribible una cláusula estatutaria relativa a la retribución de los consejeros ejecutivos cuando se reproduce el artículo 249 de la LSC y se fija un sistema retributivo para los administradores en general, aunque respecto de los ejecutivos no se señale nada más que tendrán las retribuciones adicionales recogidas en el contrato que se formalice. 

448.* CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE CONSTITUIR DERECHOS DE PRENDA SOBRE PARTICIPACIONES SOCIALES: ES ADMISIBLE.

Resumen: Es posible la cláusula estatutaria que prohíbe constituir el derecho de prenda sobre participaciones sociales.

454.*** NOMBRAMIENTO DE CONSEJERO DELEGADO. SISTEMA DE RETRIBUCIÓN. CONTRATO CON EL CONSEJERO DELEGADO O EJECUTIVO.

Aunque en estatutos conste que el cargo de administrador es gratuito o no conste nada sobre su retribución, es inscribible el nombramiento de un consejero delegado manifestando que se ha suscrito con el mismo el contrato a que alude el artículo 249.3 de la LSC.

PRACTICA NOTARIAL

1.- TÍTULO NOTARIAL PARA INMATRICULACIÓN  Y ALGUNAS DISCREPANCIAS CON LOS DATOS CATASTRALES.

A veces puede ocurrir que la finca a inmatricular y descrita en el documento notarial (bien sea el doble título notarial o el Acta relativa al expediente de dominio) tenga algunas discrepancias con el Catastro; en estos casos la DGRN  ha sentado los siguientes criterios, a tener en cuenta sobre todo en los expedientes de dominio notariales:

A) Una sola finca escriturada y dos o más parcelas catastrales  coincidentes en conjunto con la finca:

No hay que adecuar la finca (que es la realidad jurídica) a las parcelas  Catastrales (que es una realidad sólo a efectos fiscales). Es decir no habría que describir dos o más fincas para hacerlas coincidir con las dos o más parcelas catastrales o cambiar el Catastro previamente para hacer una alteración catastral (una agrupación de las parcelas existentes).

Basta con mantener la descripción de la finca, que será inmatriculada a pesar de su aparente no coincidencia con el Catastro;  una vez inscrita la finca el Registro comunicará al Catastro la inscripción y la coordinación por lo que el Catastro deberá proceder a agrupar catastralmente las parcelas hasta que coincidan con la finca registral

B)  Falta de aportación en la escritura del certificado catastral o de las coordenadas georreferenciadas de la finca en el título (que pueden obtenerse al emitir el Certificado seleccionando la opción adecuada), siempre que  conste la referencia catastral: 

 No es defecto, pues el registrador puede y debe obtenerlas por sí mismo.

C) Pequeñas diferencias  de superficie con el título  por ajustes técnicos posteriores del Catastro:

A veces ocurre que el Catastro varía la superficie sin modificar el recinto de la parcela. Son pequeños ajustes técnicos (hechos probablemente de forma automática), que hacen que los datos que constan en la escritura  y que eran los que constaban en el Catastro cuando se  otorgó la escritura (digamos una parcela de 100 m2), cuando se presenta a inscripción el Catastro ha sido modificado y ya no son 100 sino, por ejemplo, 102, suficientes para no ser plenamente coincidente la finca descrita en la escritura y la parcela catastral como exige la normativa, lo que en principio sería un impedimento para la inmatriculación.

La DGRN considera que en estos casos no surge un defecto que impida la inscripción, pues lo importante es que no ha variado la geometría georreferenciada de la parcela (sus líneas poligonales) , que es lo que define a la finca, el objeto de inscripción. En cuanto a la superficie reflejada y su cambio considera que es un dato alfanúmerico que ha variado por razones técnicas sin variar  el recinto. Por ello concluye  que la finca registral es plenamente coincidente con la parcela catastral, aunque haya esa pequeña diferencia de cifras, que no de representación gráfica.

En estos casos, como resumen, la finca se inmatriculará con la  nueva superficie catastral, aunque no se rectifique la escritura o expediente  y ésa será la superficie de la finca a todos los efectos.

Ver para más detalle la Resolución de 8 de Octubre de 2018 que sirve de base a los comentarios anteriores.

 

2.- OBJETO SOCIAL Y SU DETERMINACIÓN CONFORME A LA CNAE: ES ADMISIBLE.

A veces ocurre que en la constitución de sociedades la asesoría que hace el encargo o el interesado quiere que el objeto social se exprese por remisión al texto que consta en la normativa reguladora de la (Clasificación Nacional de Actividades Económicas) en anagrama CNAE, que por lo general es muy escueto y ambiguo.

Esta ambigüedad o generalidad de la actividad puede chocar con el principio registral de que el objeto tiene que ser preciso y genera por ese motivo una resistencia notarial y registral a inscribir el objeto con ese texto, que a veces adolece incluso de correcta expresión gramatical.

La DGRN ha declarado que si la descripción se ajusta al CNAE no puede calificarse de defectuosa por genérica, por lo que queda claro que habrá que admitir dicho texto, aunque nos parezca poco preciso o incluso con mala expresión gramatical.

Caso diferente es que las actividades que expresa el CNAE tienen que someterse en cuanto al fondo a las reglas generales del objeto social respecto de sectores específicamente regulados ,como son los objetos de sociedades profesionales, bancarias, de seguros, etc…. y por ello pueden ser rechazadas en el Registro Mercantil.

En definitiva, en cuanto a la  la forma hay que admitir la redacción  del objeto  social conforme a la CNAE, si el cliente así lo pide, pero en cuanto el fondo hay que tener en cuenta que las actividades integrantes del objeto social están sujetas a calificación conforme a las reglas generales.

Ver para más detalle Resolución de 9 de Octubre de 2018.

 

3.- JUICIO DE EQUIVALENCIA DE PODERES EXTRANJEROS: NO ES NECESARIO EMITIRLO DE FORMA EXPRESA.

Para que los documentos públicos otorgados en el extranjero surta efecto en territorio español  tienen que ser considerados «equivalentes», es decir,  que se hayan autorizado por  funcionario extranjero con funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen.

Este principio, basado antes  en la jurisprudencia tiene hoy rango legislativo desde la entrada en vigor de la Ley 29/2015 de Cooperación Jurídica Internacional (artículos 59 y 60) y de la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria (ver disposición adicional 3ª).

Ello se concreta, respecto de los poderes otorgados en el extranjero, en que los notarios españoles tienen que  emitir el llamado «juicio de equivalencia», es decir que el notario tiene que juzgar que existe una  equivalencia de funciones del funcionario autorizante de dicho poder en el extranjero con el notario español y de valor o efectos de dicho poder en el país de origen.

Inmediatamente se ha planteado la cuestión de si este juicio de equivalencia tiene que ser expreso o puede ser tácito entendiendo que el juicio notarial de suficiencia del poder emitido por el notario español conlleva el de equivalencia. 

Ésta es la postura que ha adoptado la DGRN  que afirma que no hace falta que sea explicito el juicio notarial de equivalencia. Esta  postura tiene toda su lógica ya que para  emitir un juicio de suficiencia primero hay que juzgar si el poder extranjero es formalmente es válido o no en territorio español  por ser equivalente al poder español. Ver la Resolución de 7 de Septiembre de 2018

Por tanto, no se necesita una declaración notarial específica previa al juicio de suficiencia del poder, pero de haberla podría ser la siguiente: «Yo, el notario, considero que el presente poder autorizado en el extranjero cumple el principio de equivalencia con la normativa española, al que se refieren los artículos 69 y 60 de la Ley 29/2015 de Cooperación Jurídica Internacional y disposición adicional tercera de la Ley 15/2015 de Jurisdicción voluntaria».

Lo que no parece que sea posible  es que el notario pueda declarar expresamente que no emite juicio de equivalencia por no conocer la legislación extranjera o, peor, que sí lo emita de forma negativa y emita luego un juicio positivo de suficiencia del poder con una advertencia sobre la equivalencia. Y ello porque es deber del notario proporcionar seguridad jurídica a los otorgantes y asegurar el buen fin del documento, para lo que tendrá que informarse previamente de la legislación extranjera por sus propios medios (a través de internet no es tan difícil) o con la ayuda de la Dirección de Cooperación Jurídica Internacional del Ministerio de Justicia, de acuerdo con lo establecido en el artículo 35 de la Ley 29/2015 de Cooperación Jurídica Internacional .

Otro tema es el aspecto sustantivo de los poderes otorgados ante notariados no latinos y el valor que tiene en estos países, pero eso es materia que excede de este comentario.

 

4.- INMATRICULACIÓN Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL ERRONEA

En los expedientes de dominio para inmatriculación de fincas hay que comprobar siempre la coincidencia de la cartografía catastral con la descripción de la finca en el documento notarial, pues muchas veces la tendencia en las escrituras es la de ajustar la descripción de la finca al Catastro para lograr la inmatriculación sin pensar que a veces la cartografía catastral es errónea. Y si la parcela catastral es erróena, aunque sea formalmente coincidente con la descripción en la escritura, el expediente de dominio fracasará en el Registro de la Propiedad.

Por ello hay que comprobar siempre la cartografía catastral sobre plano (es decir cartografía opaca) y también superpuesta a la foto aérea, porque a veces la cartografía catastral no recoge, por ejemplo, la existencia de una carretera ( seguramente porque el Catastro no ha modificado en muchos años en zonas de poco valor) y otras veces se aprecia a simple vista que la cartografía catastral está desplazada en la zona  o  no delimita bien la parcela real, sobre todo si ésta está murada.

Para realizar esta comprobación hay que entrar en la Sede electrónica del Catastro y en el cuadro de mandos el tercero por la izquierda es uno llamado Capas (número 7 en la imagen de abajo) que por defecto tiene seleccionada la pestaña denominada Instituto Geográfico Nacional, la cual nos muestra la cartografía sobre plano; si seleccionamos la pestaña situada encima de la anterior denominada «Ortofoto PNOA» nos mostrará automáticamente la cartografía catastral superpuesta con la vista aérea.

Como puede apreciarse en las imágenes de abajo (caso real que ha dado lugar a un recurso en la DGRN), si se observa únicamente la cartografía catastral (opaca) la parcela está bien delimitada y aparentemente no está afectada por ninguna carretera. Si se consulta la cartografía del Gobierno de Canarias se observa una carretera en forma de “u” invertida que afecta a una buena parte de la finca, lo que se corrobora si se superpone la cartografía catastral con una vista aérea, por lo que las dudas estarán  justificadas y más que dudas  son certezas de que hay invasión.

 

Cartografia Catastral Cartografía Gobierno de Canarias Vista aérea y Cartografía Catastral

 

5.- INSCRIPCIONES PARCIALES Y NECESIDAD O NO DE SOLICITUD EXPRESA

A veces se plantea el problema en los Registros de la Propiedad que no quieren inscribir el título presentado porque hay alguna de las partes de él que no son inscribibles y para tal caso exigen que se solicite expresamente la inscripción parcial, lo cual es un pequeño trastorno para el presentador y para el notario si la presentación es telemática desde la notaría.

La DGRN ha sentado sobre el tema la siguiente doctrina, partiendo del principio general de que la presentación en el Registro del título conlleva la petición de inscripción de todos los actos que puedan inscribirse, de que  la inscripción parcial puede practicarse siempre que no perjudique a nadie de la forma siguiente:

1.- Con solicitud expresa del interesado o interesados si el pacto o estipulación rechazados afectan a la esencialidad del contrato o negocio cuya inscripción se pretende.

Es decir o hay una cláusula de petición de inscripción parcial en la escritura consentida por  todos los otorgantes o tiene que solicitarla el presentador del documento y además, si no fuere el mismo,  el interesado, es decir la parte perjudicada por la inscripción parcial. Un ejemplo podría ser la compraventa con condición resolutoria, en la que la compraventa sea inscribible pero no la condición resolutoria, ya que lo no inscribible afecta a la esencialidad del contrato pues de inscribir sólo la compraventa se produciría un desequilibrio entre las partes ya que el vendedor se vería perjudicado en su garantía de cobro del precio aplazado y en cambio el comprador vería inscrito su derecho sin la limitación de la carga de la condición resolutoria.

2.-Sin solicitud expresa,  cuando el defecto no afecte a la esencialidad del contrato y  no exista perjuicio para ninguna de las partes, en cuyo caso deberá practicarse la inscripción parcial de oficio por el registrador,

Este será el caso más habitual: por ejemplo cuando haya diferencias de cabida de la finca (una escritura de venta de una finca que tiene un defecto o exceso de cabida no inscribible por superar el 5% o tener dudas el registrador sobre el exceso), o una actualización de la dirección de policía de la finca, o  problemas de tracto sucesivo (casos de que se transmite el pleno dominio de una finca y sólo sea inscribible por falta de tracto una cuota indivisa, o el derecho de nuda propiedad), pues es claro que el interés del comprador es inscribir su titularidad, aunque sea parcial, ya que en otro caso continuará inscrita a favor del vendedor con el riesgo que ello supone para el comprador.

En el ámbito mercantil  de las sociedades es igualmente de aplicación dicho principio de inscripción parcial:

No cabe, aunque haya solicitud,  si los defectos  afectan a los requisitos básicos constitutivos de las sociedades, podríamos decir al esqueleto de la sociedad ( como podría ser el caso de que afectaran al capital social por falta de acreditación del desembolso o a la denominación social por estar caducada).

Si cabe, en los restantes casos, al afectar a otros aspectos prescindibles de los Estatutos (a alguna de las actividades del objeto,  a la regulación de las Juntas Generales o del órgano de Administración habiendo varias alternativas en los que sea de aplicación por defecto la regulación legal, pues en estos casos el interés de los socios es que la sociedad se inscriba, se constituya,  y en un momento posterior subsanar dichos defectos o, en su caso, recurrirlos. 

En la duda y teniendo en cuenta el interés de los socios en la inscripción de la constitución y los perjuicios que se les puede causar si no se hace en el tiempo ordinario, es más prudente incluir siempre en la escritura una cláusula de solicitud de inscripción parcial.

Ver diferentes casos de inscripción parcial resueltos por la DGRN en este fichero o índice de resoluciones  del registrador  Juan Carlos Casas.

 

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Informe Oficina Notarial Noviembre 2018. Administrador no inscrito.

INFORME OFICINA NOTARIAL NOVIEMBRE 2018

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Indice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:

1.- DELIMITACIÓN DE LA COMPETENCIA NOTARIO-REGISTRO MERCANTIL EN ACUERDOS EXTRAJUDICIALES DE PAGO (AEP). CONCEPTO DE EMPRESARIO A ESTOS EFECTOS.

2.- CONSTANCIA EN LA ESCRITURA DE HERENCIA DE CERTIFICADOS, TESTAMENTOS Y ACTAS DE DECLARACIÓN HEREDEROS.

3.- ADMINISTRADOR NO INSCRITO Y OTORGAMIENTO DE ESCRITURAS 

4.- DESHEREDACIÓN Y PRETERICIÓN RECONOCIDA POR HEREDEROS Y ACTUACIÓN NOTARIAL

ENLACES.

DISPOSICIONES DESTACADAS:

Calendario laboral 2019

Resolución de 16 de octubre de 2018, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2019.

Resumen: De las doce fiestas, 8 son nacionales comunes. Hay que añadir las fiestas locales.  

En el próximo año habrá doce fiestas por Comunidad Autónoma.

– De ellas, ocho son fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles.

– Las otras cuatro, o bien son fiestas nacionales sustituibles, o bien la sustitución de éstas o bien las propias de la Comunidad.

Aparte se encuentran las locales que no aparecen en el cuadro.

Está tachado donde no es festivo.

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Instrucción DGRN Registro Civil sobre cambio de nombre de personas transexuales

Instrucción de 23 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre cambio de nombre en el Registro Civil de personas transexuales.

La Instrucción da directrices para orientar la actuación de los encargados del Registro Civil  y se dicta conforme al art. 10 del Real Decreto 1044/2018, de 24 de agosto y a los arts. 9 de la Ley del Registro Civil y 41 de su Reglamento, con el siguiente contenido normativo:

Primero.

En el supuesto de que un mayor de edad o un menor emancipado solicitara el cambio de nombre, para la asignación de uno correspondiente al sexo diferente del resultante de la inscripción de nacimiento, tal solicitud será atendida, con tal de que ante el encargado del Registro Civil, o bien en documento público, el solicitante declare que se siente del sexo correspondiente al nombre solicitado, y que no le es posible obtener el cambio de la inscripción de su sexo en el Registro Civil, por no cumplir los requisitos del art. 4 de la Ley 3/2007, de 15 de marzo, reguladora de la rectificación registral de la mención relativa al sexo de las personas.

Segundo.

Los padres de los menores de edad, actuando conjuntamente, o quienes ejerzan la tutela sobre los mismos, podrán solicitar la inscripción del cambio de nombre, que será atendida en el Registro Civil, con tal de que ante el encargado del Registro Civil, o bien en documento público, los representantes del menor actuando conjuntamente declaren que el mismo siente como propio el sexo correspondiente al nombre solicitado de forma clara e incontestable. La solicitud será también firmada por el menor, si tuviera más de doce años. Si el menor tuviera una edad inferior, deberá en todo caso ser oído por el encargado del Registro Civil, mediante una comunicación comprensible para el mismo y adaptada a su edad y grado de madurez.

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Modelos IVA 303, 390, 347

Resumen: El modelo 347 se presentará en febrero en vez de enero. Nuevas versiones de los modelos 303, 322 y 390. Se determinan los casos en que no hay que presentar el modelo 390.

Se modifica el plazo de presentación del modelo 347 de Declaración anual de operaciones con terceras personas. Se realizará durante el mes de febrero de cada año en relación con las operaciones realizadas durante el año natural anterior. Hasta ahora era en enero.

Respecto al modelo 390 “Declaración-resumen anual del Impuesto sobre el Valor Añadido”, su nueva versión aparece en el Anexo III.

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Disposiciones Autonómicas

ARAGÓN. Ley 10/2018, de 6 de septiembre, de medidas relativas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Se trata de una reforma puntual, que afecta a artículos concretos (del texto Refundido de la LMFAOS (Aragón) de 2005); y compleja, que juega con la distinción entre reducciones de base imponible y bonificaciones de cuota liquidable, por lo que para asesorar a los otorgantes habrá que analizar y calcular diferentes alternativas (ya que algunos beneficios son incompatibles entre sí).

Básicamente las novedades fundamentales son:

– Entrará en vigor el 1 de NOVIEMBRE de 2018 (al final, sin esperar a enero de 2019);

– Introducen/Incrementan bonificaciones en el cónyuge y descendientes (y algo en las sucesiones entre hermanos)

– Y equipara, por 1ª vez pero con requisitos, las PAREJAS DE HECHO a los cónyuges (Disp. Adic. Única).

Ver página especial elaborada por Albert Capell

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Tribunal Constitucional

CUENTA DE PROCURADOR Y HONORARIOS DE ABOGADOS. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 4820-2018, en relación con el párrafo 2º del artículo 35.2 LEC, y con la regulación de los párrafos 2º y 3º del artículo 34.2 a los que remite, en la redacción dada por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial, por posible vulneración del artículo 24.1 de la CE.

 

SECCIÓN II:

Resumen: Convocados concursos notariales con 138 plazas.  Se jubilan seis notarios (uno voluntariamente) y un registrador.

Concursos Notariales

DGRN. Resolución de 24 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes.

Se ofrecen en toda España, con excepción de Cataluña, 94 plazas. Proceden 34 de traslado, 22 por jubilación, un fallecimiento, una excedencia y 36 resultaron desiertas en el concurso anterior.

El plazo, salvo error, concluye el jueves 15 de noviembre de 2018.

Resultado provisional web Mº Justicia. Se han cubierto 45 plazas, quedando 49 vacantes.

Ver archivo del concursos.

CATALUÑA. Resolución de 24 de octubre de 2018, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes.

Se ofrecen 44 plazas. Proceden 18 de traslado, 2 por jubilación y 24 resultaron desiertas en el concurso anterior.

Si sumamos ambos concursos, Se ofrecen 138 plazas. Proceden 52 de traslado, 24 por jubilación, un fallecimiento, una excedencia y 60 resultaron desiertas en el concurso anterior.

El plazo, salvo error, concluye el jueves 15 de noviembre de 2018.

Ver archivo del concursos. 

Se jubila al notario de Lorca don Cristóbal Gamiz Aguilera.

Se jubila al notario de Colmenar Viejo don Vicente Madero Jarabo.

Se jubila al notario de Palma de Mallorca don Alberto Ramón Herrán Navasa.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Pamplona don José María Marco García-Mina.

Se jubila al notario de Salamanca don Julio Rodríguez García.

Se jubila al notario de Madrid don Ignacio de la Mora Leblanc.

Se jubila a don Enrique Fontes y García-Calamarte, registrador de la propiedad de Orihuela n.º 1, por haber cumplido la edad reglamentaria.

RESOLUCIONES Y SENTENCIAS

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En  OCTUBRE se han publicado CUARENTA.  Se ofrecen en  ARCHIVO APARTE

*No se han publicado sentencias.

RESOLUCIONES

Destacamos las  siguientes:

367.*** COMPRA POR CASADA BAJO EL RÉGIMEN DE COMUNIDAD DE LA LEY BELGA

Es inscribible, sujeta al régimen económico legal belga, y de acuerdo con el artículo 92 del RH, la compra de una finca en España, por persona de nacionalidad belga, casada bajo el régimen legal belga de comunidad (y que actualmente, se encuentra en trámite de divorcio o separación) quien paga el precio con dinero confesado privativo por su sola manifestación. La DG estima que la finca adquirida es inscribible a nombre de la compradora, con sujeción a su régimen legal de comunidad, especificando que éste es el legal supletorio de comunidad, vigente en Bélgica.

Ver resumen.

Ver artículo de Vicente Martorell sobre el asentimiento del cónyuge y la confesión de privatividad.

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369.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. SUBDIVISIÓN. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

No cabe exigir licencia municipal para inscribir la división horizontal de un edificio inscrito por antigüedad si de la escritura no resulta, directa o indirectamente, la constitución de complejo inmobiliario o fraccionamiento del suelo

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370.** INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE COMPRAVENTA, PREVIA HERENCIA DEL MISMO DÍA

En los casos de inmatriculación por doble título, si el primer título es una herencia, la fecha de adquisición es la del fallecimiento del causante (título sustantivo) no la de otorgamiento de la escritura (título formal) sin perjuicio de que el registrador pueda calificar dichos títulos como elaborados “ad hoc” de manera artificiosa.

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375.** HERENCIA SIN QUE CONSTE EL NIF O NIE DE ALGUNO DE LOS INTERVINIENTES

La obligación de aportar el NIF se extiende  a todos los otorgantes del instrumento público  (presentes y representados), cualquiera sea el concepto en que intervienen, sean o no adquirentes o transmitentes.

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376.** AUTO DE APROBACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES PROTOCOLIZADO NOTARIALMENTE. FALTA DE CONSTANCIA DEL TÍTULO SUCESORIO Y DE COMPARECENCIA DE UNA LEGITIMARIA

Para la inscripción de bienes por herencia intestada basta con consignar los particulares de la declaración judicial o notarial sin tener que aportar los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad.   

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377.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. PAGO PARCIAL Y CONSENTIMIENTO PARA CANCELARLA ENTERA.

Se plantea si cabe la cancelación de una hipoteca por pago parcial y consentimiento del acreedor a la cancelación total liberando de toda responsabilidad por el préstamo al garante hipotecario.

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378.** VENTA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

En el caso de nombramientos de cargos no inscritos y posterior escritura otorgada por dichos cargos hay que reseñar suficientemente los datos del nombramiento para que el registrador de la propiedad pueda juzgar su validez, aun existiendo un juicio notarial de suficiencia.

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380.*** OBRA NUEVA EN MADRID DE CENTRO COMERCIAL. LICENCIA PARA EL ACTO EDIFICATORIO Y DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA EL DESTINO SI LA LEY LO PREVÉ.

La declaración responsable sólo sustituye la licencia de uso o actividad pero no la licencia de obras, que es requisito necesario para la inscripción de la obra nueva declarada.

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384.*** VENTA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE ENTIDAD CONCURSADA

Realizada la enajenación durante la fase de liquidación y presentado el correspondiente título a inscripción en el Registro de la Propiedad el registrador debe calificar la congruencia de ese título con las reglas de enajenación contenidas en el plan o con las reglas legales supletorias. Para llevar a cabo tal calificación, el registrador tiene que tener a la vista el plan de liquidación.

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PDF (BOE-A-2018-13753 – 9 págs. – 262 KB)   Otros formatos

386.** DEPÓSITO DEL LIBRO EDIFICIO EN CASO DE AUTOPROMOCIÓN. VALENCIA

Resolución de 20 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Elda n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y final de obra. 

Resumen: Según al artículo 202 LH, se exige el depósito del libro del edificio a todo documento presentado bajo su vigencia. No es causa de exención el hecho de que la citada norma no estuviera vigente ni cuando se declaró, ni cuanto se terminó la obra.

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393.*** IUS TRANSMISIONIS O ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA PARA INMATRICULACIÓN VIA ART. 205 LH.

Respecto a bienes sin inmatricular procedentes de los padres de la ahora causante, se debate si hay ius transmissionis, que sólo implicaría actualmente una transmisión, o si ha habido dos transmisiones. La DGRN admite que la última causante había aceptado tácitamente en vida la herencia de ambos padres, al “liquidar el impuesto sucesorio de éstos y catastrar a su nombre, todas las fincas” y haber tenido un gran número de años la administración de los bienes, por lo que existen dos transmisiones que permiten inmatricular.

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394.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LA VIUDA DEL TRANSMITENTE

Reitera la Resolución la doctrina del Centro Directivo: en la partición de la herencia del primer causante es necesaria la intervención del cónyuge viudo del transmitente por su condición de legitimario no heredero.

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PDF (BOE-A-2018-14163 – 8 págs. – 254 KB)    Otros formatos

398.** INMATRICULACIÓN. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO EN EL PRIMER TÍTULO. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA

En los casos de inmatriculación por doble título la calificación se extiende al primer título también y, en particular, a la identificación del medio de pago que es defecto que puede impedir la inmatriculación.

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399.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE ART. 201 LH. OPOSICIÓN DEL SERVICIO DE COSTAS

Es correcta la denegación de la inscripción de una rectificación de superficie de finca que colinda con el dominio público marítimo terrestre y que lo invade según el Servicio Provincial de Costas, que, notificado por el Notario en el expediente, muestra su oposición a la inscripción.

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400.*** HERENCIA DE CAUSANTE HOLANDÉS SIN INTERVENCIÓN DEL CONTADOR PARTIDOR. DESHEREDACIÓN.

Se admite la validez de la partición por los herederos sin necesidad de la previa declaración de nulidad de la institución en un  caso de preterición (igual criterio por similitud debe aplicarse a la desheredación) si concurre acuerdo expreso entre todos los herederos (instituidos y preteridos), ya que para prescindir de la correspondiente acción judicial de nulidad se exige dicho convenio entre los interesados (como ejemplo puede verse la R. de 4 de mayo de 1999 reseñada en el texto de la Resolución).

Ver resumen.

Ver  “Sabias qué sobre el Reglamento Europeo de Sucesiones”. Inmaculada Espiñeira en NyR. Sección “Internacional”.

PDF (BOE-A-2018-14548 – 19 págs. – 317 KB)   Otros formatos

401.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. FALTA DE TRACTO EN CUANTO A UNA MITAD INDIVISA. POSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN PARCIAL

No siempre es exigible para practicar una inscripción parcial que haya una solicitud expresa en tal sentido. Depende de que la cláusula en cuestión afecte o no a la esencialidad del contrato.

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402.** INMATRICULACIÓN. ACTAS COMPLEMENTARIAS DE TÍTULO PÚBLICO ADQUISITIVO. COMPETENCIA TERRITORIAL DEL NOTARIO, EXTENSIÓN DE LA COMPETENCIA EN CASO DE ISLAS.

Las actas de notoriedad complementarias de título púbico para inmatricular están sujetas a competencia territorial. Excepcionalmente y por razones de la realidad social y de facilitar el acceso al servicio notarial se admite la competencia en territorio insular de un notario de una isla vecina en este caso concreto.

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403.** INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA CON DOS REFERENCIAS CATASTRALES.

Cabe inmatricular como una sola finca la que tiene dos referencias catastrales siempre que las certificaciones catastrales coincidan con la que se pretende inmatricular. Para inmatricular se exige coincidencia total. Reconoce que las alteraciones de superficie no deben impedir la inmatriculación cuando se deben a meras correcciones efectuadas por el Catastro en datos alfanuméricos sin que impliquen alteración de la geometría de la finca. El registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o la de la representación gráfica georreferenciada de las ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.

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405.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD. OBJETO SOCIAL:  SU DETERMINACIÓN SEGÚN EL CNAE.

Si el objeto social se señala por la actividad especificada en el CNAE, no puede tacharse de genérica. El hecho de que una actividad esté incluida en el CNAE no supone que pueda ser, sin más, objeto de una sociedad.

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PDF (BOE-A-2018-14864 – 8 págs. – 258 KB)    Otros formatos

 

PRÁCTICA NOTARIAL

1.- DELIMITACIÓN DE LA COMPETENCIA NOTARIO-REGISTRO MERCANTIL PARA LOS EXPEDIENTES DE ACUERDOS EXTRAJUDICIALES DE PAGOS (AEP).

Cuando una persona física en dificultades para pagar sus deudas quiere instar un procedimiento de Acuerdo Extrajudicial de Pagos (AEP) deberá acudir al notario de su domicilio si es persona física particular, pero si es empresario o profesional deberá acudir al registrador mercantil de su provincia.

Si las deudas fueron contraídas por un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad sería lógico pensar que es competente  el Registro Mercantil, especialmente si  el empresario había solicitado la declaración  previa de concurso en el Juzgado de lo Mercantil y así aparecía en la consulta telemática al  Registro Público Concursal que necesariamente tiene el notario que hacer antes de aceptar el requerimiento.

Pues bien, la DGRN entiende que el carácter de empresario o profesional ha de estar referido al momento mismo en que se solicita el AEP y no al momento en que se contrajeron  las deudas, de forma que si en el momento de solicitar mediador  ha cesado en su actividad empresarial o profesional y por ello está dado de baja en el censo del Impuesto de Actividades Económicas  la autoridad competente para tramitar el expediente será el notario. Ver en este sentido la Resolución de 1 de junio de 2018

Conclusión: Tratándose de personas físicas que solicitan el AEP el notario únicamente podrá rechazar la solicitud si el solicitante es empresario o profesional y está dado de alta en el Impuesto de Actividades Económicas, en el momento de hacer la solicitud, lo que habrá que averiguar necesariamente. En otro caso (que será el habitual) deberá admitir la solicitud.

2.- CONSTANCIA EN LA ESCRITURA DE HERENCIA DEL TÍTULO SUCESORIO: CERTIFICADOS, TESTAMENTOS Y ACTAS DE DECLARACIÓN HEREDEROS.

En las escrituras de herencia no sólo hay que mencionar el título sucesorio  sino también  hay que incorporarlo a la escritura (Testamento o Declaratorio de Herederos), para evitar la circulación de documentos externos a la escritura y lograr que sea directamente inscribible en cualquier Registro, especialmente de forma telemática. Está incorporación se puede hacer en la forma siguiente, siguiendo el criterio de varias Resoluciones de la DGRN  (Ver la de 22 de Enero de 2018  o la de 10 de Septiembre  de 2018):

1.- Si el título sucesorio es el testamento, incorporar a la escritura de herencia los certificados de defunción, actos de última voluntad y  el testamento, deduciendo testimonio mediante fotocopia (lo más práctico), o, alternativamente, testimoniar en relación manifestando el notario algo así como esto ….«Yo, el notario, hago constar  con valor de testimonio en relación que en dicho testamento, copia autorizada del cual tengo a la vista, el testador realizó los siguientes legados … y nombró herederos a  X… sin que  haya ninguna otra disposición que amplíe, restrinja,  modifique  o altere el sentido de lo testimoniado». También se pueden testimoniar en relación los certificados de defunción y de actos de última voluntad en el mismo sentido de que se tienen a la vista dichos documentos y de los cuales resulta la fecha y lugar de fallecimiento y que otorgó su último testamento ante el notario X, pero dado que están extendidos cada uno en un folio es más práctico testimoniarlos por fotocopia.

2.- Si el título sucesorio es un Acta de Declaración de Herederos,  para evitar que sea necesario que éstas (la de requerimiento y la de declaración) se acompañen a la escritura,  bastará con testimoniar el Acta (final) de Declaración de Herederos (no el acta inicial de tramitación con todos sus documentos unidos) en la que tienen que constar los trámites y circunstancias esenciales de dicho declaratorio   para que el registrador pueda calificarlos, pero no será necesario aportar los certificados o sus fotocopias pues el notario ya hace mención a ellos en el relato de los trámites esenciales del Acta. No es imprescindible, pero puede que sea práctico transitoriamente (hasta que se consolide esta práctica). incorporar fotocopia también de los certificados de defunción y de actos de última voluntad pues seguramente habrá resistencia de algunos Registros  por inercia pues están acostumbrados a que se les aporten las dos actas en papel. Ver por ejemplo Resolución de 17 de Septiembre de 2018.

Hay que tener en cuenta que, en este último caso, el título sucesorio es una Declaración de Jurisdicción Voluntaria en la que el notario cumple funciones de Autoridad, equivalente a las declaraciones judiciales (en sede de jurisdicción voluntaria), y la competencia del registrador para calificar el documento es la misma que tendría con los antiguos autos judiciales, es decir,  formalidades del documento y trámites esenciales, pero no puede entrar en el fondo de la declaración notarial como tampoco lo podía hacer antes en las resoluciones judiciales, aunque  esta última afirmación no es pacífica pues ha habido resoluciones contradictorias.

El sistema propuesto  es una postura intermedia entre la más simple (el notario manifiesta que hay un testamento o un declaratorio de herederos y los que resultan ser herederos , pero no se fotocopia el documento o se hace un testimonio en relación) y la más compleja  de  acompañar  a la escritura de herencia copia en papel de dichas actas  o incorporar fotocopia de las mismas con todos sus documentos unidos, pero con ella se cumple la última jurisprudencia de la DGRN y se facilita la tramitación telemática y la gestión práctica del documento. 

3.- ADMINISTRADOR NO INSCRITO Y OTORGAMIENTO DE ESCRITURAS.

El Administrador de una Sociedad tiene que tener su cargo inscrito como obligación administrativa; sin embargo la inscripción no es constitutiva, no afecta a la validez del acto porque el Administrador lo es desde que acepta el nombramiento. 

Cuando el administrador, nombrado en escritura pero no inscrito en el Registro Mercantil, tiene que otorgar una escritura (por ejemplo de venta) hay que tener claro que está legitimado para ello porque es el legal representante de la sociedad (no el que consta en el Registro Mercantil), pero al no tener su cargo inscrito el documento tiene que contener los datos esenciales de su nombramiento para que pueda ser calificados por el registrador de la propiedad (según doctrina de la DGRN), es decir hay que hacer constar:

1) Los datos de la escritura notarial donde conste el nombramiento, 

2) Los relativos a la validez de su nombramiento, especificando el órgano que lo nombró y los requisitos necesarios para juzgar su legalidad (relativos a la convocatoria de la Junta que normalmente será Universal, relativos al nombramiento mismo por mayoría o unanimidad, a la aceptación ).

La validez del nombramiento deberá ponderarse por el notario en función del caso concreto., Así si el nombramiento se ha hecho en Junta celebrada directamente ante notario normalmente estará bien documentado y justificado el nombramiento.

Para el resto de casos  de nombramiento de Administrador en Juntas celebradas sin la presencia de notario ver el artículo del notario de Palma de Mallorca  Ciriaco Corral García publicado en esta web «Los administradores no inscritos y el Registro de la Propiedad» . Este notario considera que no está acreditado debidamente el nombramiento cuando dicho nombramiento resulte del certificado expedido por el propio administrador nombrado y no se haya notificado el cambio al anterior administrador cesado pero con cargo inscrito, notificación que considera imprescindible.

y 3) La vigencia de su cargo, que resultará de la manifestación del propio interesado de que continúa vigente.

Un fórmula podría ser, en la intervención de la escritura, la siguiente….: «El citado Administrador  fue nombrado y aceptó el cargo según resulta de  escritura X  (reseñar los datos identificativos  de la escritura de nombramiento)  por plazo de * , ejecutando el  acuerdo de la Junta General de socios  de fecha X, con carácter universal y adoptado por unanimidad que tengo a la vista, por lo que yo, el notario considero suficiente la representación alegada para el otorgamiento de la presente escritura de *».

Aunque el juicio de suficiencia notarial de la representación abarca dichos extremos y puede defenderse que no es necesario explicitar esos detalles, esta fórmula es la que se adapta a la doctrina de la DGRN.

Nota: Una vez publicado  este informe se ha conocido la existencia de la Sentencia T.S. 643/2018 , de 20 de Noviembre de 2018, relativa a escrituras otorgadas por apoderados no inscritos de la que sacamos las siguientes CONCLUSIONES PRÁCTICAS: 

Cuando el otorgante de una escritura es un apoderado de una sociedad con poder  no inscrito en el Registro Mercantil, la RESEÑA DEL PODER  debe referirse a los datos de la escritura de poder (notario, fecha y número de protocolo) pero no hay que especificar los datos relativos al otorgante del poder, ni su cargo o facultades.

Además de dicha reseña hay que emitir el juicio de suficiencia del poder en la forma habitual, que implica un examen de la existencia, validez y suficiencia del mismo  para el acto jurídico de que se trate y que el notario tiene que explicitar para que el registrador pueda calificar que se ha emitido dicho juicio de suficiencia y que es congruente con el negocio jurídico documentado en la escritura. La existencia viene determinada por la exhibición de la copia autorizada de dicho poder al notario, complementada mejor con una manifestación  del apoderado sobre la plena vigencia del poder (aunque va implícita en el mero hecho del nuevo otorgamiento) y la validez y suficiencia del mismo en el examen que de dicho poder hace el notario y que ha de explicitar con la emisión de un juicio de suficiencia del poder concreto para el acto o contrato de que se trate.

La fórmula notarial podría ser la siguiente o similar: 

” INTERVIENE en nombre y representación de la sociedad X …(datos identificativos de dicha sociedad).

ACTÚA en su condición de apoderado de dicha entidad en virtud de escritura de poder otorgado en * ante el notario *,  número * de su protocolo, en la que el mencionado notario autorizante emitió un juicio positivo de suficiencia positivo de las facultades del representante de la sociedad otorgante de dicho poder, copia autorizada del cual me exhibe y devuelvo, aseverando la plena vigencia del poder concedido, así como de la sociedad que representa.

Yo, el notario, estimo SUFICIENTE la representación alegada para el otorgamiento de la presente escritura de *”. 

4.- DESHEREDACIÓN Y PRETERICIÓN RECONOCIDA POR HEREDEROS.

A veces ocurre que en los testamentos hay una preterición de un legitimario, intencional o no,  como cuando hay un hijo no nombrado por no haber nacido en el momento del otorgamiento. En tales supuestos habrá que obtener una resolución judicial sobre si la preterición fue intencional (en cuyo caso le correspondería la legítima al preterido) o no intencional (en cuyo caso habría que anular la institución de heredero y abrir la sucesión intestada) para lo que sería necesario resolución judicial.

Sin embargo, si todos los nombrados y el preterido están de acuerdo, no es necesario acudir a la vía judicial o a la notarial de declaración de herederos y bastará que todos los interesados comparezcan en la escritura de herencia y tras exponer los hechos reconozcan al preterido  sus derechos en la herencia, el cual deberá aceptarlos y manifestar su conformidad.

Lo que no cabe en ningún caso es que el notario acepte un requerimiento para tramitar el Acta de Declaración de Herederos instado por uno de los interesados, pues ello suponer la emisión por el notario de un juicio de valor  sobre si la preterición fue intencional o no para el que no es competente.

Una posible fórmula sería la siguiente: «Los comparecientes, como únicos herederos testamentarios del causante, y don X, *hijo también del mismo, declaran que consideran que ha habido una preterición  intencional/ o no intencional del testador, y que por tanto, conforme a lo que dispone el artículo 814  del código civil, los herederos del causante reconocen a don X su condición de legitimario y por aplicación de lo dispuesto en dicho artículo reconocen a don X su derecho a la legítima o */su condición de coheredero con una parte igual a la de los restantes coherederos nombrados en el testamento/ * sin que para ello sea necesario ni la declaración judicial sobre este extremo, ni la declaración de herederos abintestato conforme al criterio de la DGRN en su resolución, entre otras, de 2 de Agosto de 2018,».

De igual modo puede ocurrir que haya un desheredado y todos los interesados estén de acuerdo en que dicha desheredación es injusta para lo que bastará que comparezcan en la escritura y haciéndolo así constar le reconozcan al desheredado su derecho a la legítima.

Una posible fórmula sería:  «Los comparecientes, como únicos herederos testamentarios del causante, y don X, *hijo también del mismo, declaran que consideran que la desheredación ordenada por el causante en su testamento  es injusta  y, por tanto, conforme a lo que dispone el artículo 851 del código civil, los herederos del causante reconocen a don X su  derecho a la legítima sin que para ello sea necesaria la declaración judicial sobre este extremo conforme al criterio de la DGRN en su resolución, entre otras, de 5 de Octubre de 2018«.

 

 

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Informe Oficina Notarial Noviembre 2018. Administrador no inscrito.

Cubo de la Galga (Puntallana), bosque de laurisilva. La Palma, Por Yann

Informe Oficina Notarial Septiembre 2018. Subsanaciones 153 RN.

INFORME OFICINA NOTARIAL SEPTIEMBRE 2018

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Indice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:

1.-  SUBSANACIÓN DE ESCRITURAS YA AUTORIZADAS VÍA ARTÍCULO 153 RN POR EL NOTARIO.

2.-  SUBSANACIÓN DE TESTAMENTOS YA AUTORIZADOS VÍA ARTÍCULO 153 RN POR EL NOTARIO.

3.-  COPIAS DE ESCRITURAS SUBSANADAS

4.- SUBSANACIÓN DE COPIAS ERRÓNEAS

5.- SUBSANACIÓN DE ESCRITURAS MATRICES ANTES DE LA AUTORIZACIÓN.

 

ENLACES

DISPOSICIONES DESTACADAS:

1.-Violencia de género. Reforma art. 156 Código Civil

Real Decreto-ley 9/2018, de 3 de agosto, de medidas urgentes para el desarrollo del Pacto de Estado contra la violencia de género.

Resumen: este real decreto ley modifica la Ley Orgánica 1/2004 mejorando la participación de la víctima en el proceso penal y ampliando los modos de acreditar las situaciones de violencia de género, admitiendo algunos extrajudiciales como un informe de los servicios sociales. También amplía las ayudas y las hace compatibles con otras.

Se reforma el artículo 156 del Código Civil incorporando una excepción al ejercicio conjunto de la patria potestad, para casos de asistencia psicológica a menores, relacionados con violencia de género.

 Artículo 156 del Código Civil.

La D. F. 2ª añade un nuevo párrafo segundo en el artículo 156 del Código Civil, dedicado al ejercicio de la patria potestad, con la siguiente redacción:

«Dictada una sentencia condenatoria y mientras no se extinga la responsabilidad penal o iniciado un procedimiento penal contra uno de los progenitores por atentar contra la vida, la integridad física, la libertad, la integridad moral o la libertad e indemnidad sexual de los hijos o hijas comunes menores de edad, o por atentar contra el otro progenitor, bastará el consentimiento de éste para la atención y asistencia psicológica de los hijos e hijas menores de edad, debiendo el primero ser informado previamente. Si la asistencia hubiera de prestarse a los hijos e hijas mayores de dieciséis años se precisará en todo caso el consentimiento expreso de éstos.»

Se argumenta en la Exposición de Motivos del siguiente modo: “el presente real decreto-ley incluye una modificación en el artículo 156 del Código Civil para dar cumplimiento a la medida 148, del Informe de la Subcomisión del Congreso que propone, desvincular la intervención psicológica con menores expuestos a violencia de género del ejercicio de la patria potestad. En concreto la reforma que afecta al artículo 156 del Código Civil tiene como objetivo que la atención y asistencia psicológica quede fuera del catálogo de actos que requieren una decisión común en el ejercicio de la patria potestad, cuando cualquiera de los progenitores esté incurso en un proceso penal iniciado por atentar contra la vida, la integridad física, la libertad, la integridad moral o la libertad e indemnidad sexual del otro progenitor o de los hijos e hijas de ambos.”

2.-  MADRID. 

Ley 2/2018, de 4 de mayo, de modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para la regulación de los desarrollos urbanísticos a través de fases o unidades funcionales.

Se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para aclarar y completar el régimen jurídico aplicable al desarrollo y ejecución de las obras de urbanización previstas en una unidad de ejecución, concretando la posibilidad de que estas unidades de ejecución se puedan llevar a cabo por etapas, siempre que las mismas constituyan fases o unidades funcionales independientes, así como los efectos jurídicos que produce la recepción de obras de urbanización por fases o unidades funcionales y su relación con las licencias de obras, primera ocupación, o con el funcionamiento de las actividades.

Así mismo la modificación prevé un régimen transitorio para, por un lado, regular el régimen que puede ser aplicado a aquellas unidades de ejecución en los que no se hayan previsto fases o unidades funcionales dentro de la misma, y sin embargo se haya procedido a la recepción parcial de obras de urbanización por parte del Ayuntamiento y, por otro lado, se prevé el régimen que debe aplicarse a las licencias o declaraciones responsables de obras, primera ocupación o funcionamiento de actividades que se encuentren en trámite o pendiente de admisión a la entrada en vigor de la Ley.

Entró en vigor el 19 de mayo de 2018. GGB

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SECCIÓN II:

Resumen: Destacan el relevo de Francisco Javier Gómez Gálligo y nombramiento de Pedro José Garrido Chamorro al frente de la DGRN, la convocatoria de las Oposiciones libres al título de Notario (100 plazas), que se celebrarán en Granada y Sevilla y dos jubilaciones.

Nuevo Director DGRN: Pedro Garrido Chamorro

Real Decreto 1016/2018, de 3 de agosto, por el que se dispone el cese de don Francisco Javier Gómez Gálligo como Director General de los Registros y del Notariado.

Real Decreto 1018/2018, de 3 de agosto, por el que se nombra Director General de los Registros y del Notariado a don Pedro José Garrido Chamorro.

El Consejo de Ministros de 3 de agosto de 2018, a propuesta de la ministra de Justicia, Dolores Delgado, ha nombrado nuevo Director General de los Registros y el Notariado a don Pedro José Garrido Chamorro, Notario de Madrid, tomando el relevo a Francisco Javier Gómez Gálligo, quien ha desempeñado el cargo durante los últimos cuatro años.

Recogemos datos de las reseñas de la web de la Moncloa  y de la del Ministerio de Justicia:

Nació en 1960. Es licenciado en Derecho y y tiene estudios Empresariales por la Universidad Pontificia de Comillas. En 1987 ingresó en el Notariado, Ejerció en Palma de Mallorca (1995-2003), donde llegó a ser decano del Colegio Notarial de las Islas Baleares

Posteriormente, ha ocupado diversos cargos en el Consejo General del Notariado, como vicesecretario (entre 2005 y 2012) y delegado de Seguros (entre 2005 y 2014), con funciones relacionadas con la gestión del seguro médico y la responsabilidad civil. 

Es actualmente, notario de Madrid capital.

Ver reseña en archivo especial.

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Notarías: Convocadas las Oposiciones

Resolución de 27 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca oposición libre para obtener el título de Notario.

Ya toca la convocatoria de Oposiciones libres al título de Notario, que se suelen celebrar cada dos años, alternando con las de Registros y, de hecho, el Director General de los Registros y el Notariado, Francisco Javier Gómez Gálligo firmó la Resolución que la convoca el 27 de julio de 2018, que se publicó en el BOE del 31 de agosto de 2018

Se ofertan 100 plazas, de las que diez se reservarán para el turno especial formado por aquellas personas que justifiquen una discapacidad física en grado suficiente. Por tanto, quedarán 90 plazas para el turno ordinario, no siendo acumulables las del turno especial. Supondrá un incremento de seis plazas (5+1) respecto a la anterior Oposición.

La celebración de los exámenes suele tener lugar tradicionalmente en el Colegio Notarial donde más plazas haya vacantes, en este caso Andalucía. Los dos tribunales se constituirán en Sevilla y en Granada. La adscripción a un tribunal u otro no es optativa, sino por sorteo.

El comienzo efectivo de los exámenes ha de ser antes de los ocho meses siguientes a la publicación de la convocatoria, por lo que, por ejemplo, si ésta se publica en el BOE del 31 de agosto, los exámenes han de comenzar como tarde el 30 de abril de 2018.

En la anterior oposición, la convocatoria se publicó el 31 de agosto de 2016, el sorteo se produjo el 10 de enero de 2017 y los exámenes comenzaron el 21 de marzo de 2017, en decir, que no se agotó holgadamente el plazo máximo, concluyendo el primer ejercicio el 13 de julio. Pero eso no significa que se repitan las fechas. 

Los dos primeros ejercicios se regirán por el programa aprobado por RDGRN de 19 de julio de 2015, siendo la segunda vez que se utiliza. 

Ha habido una corrección de errores en cuanto al importe de la tasa, que pasa a ser de 30,49 euros, ya que la Ley de Presupuestos, publicada en julio, aumentó las tasas en un 1%.

Ver resumen de la Resolución de 27 de julio de 2018

Ir al Archivo de la Oposición.

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JUBILACIONES

Se jubila al notario de Bilbao don Carlos Manuel Ramos Villanueva.

Se jubila a don Francisco Javier Navia-Osorio García-Braga, registrador mercantil Central III. Por otra Resolución del mismo día, también se le jubila como notario. 

RESOLUCIONES Y SENTENCIAS

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En  AGOSTO se han publicado CUARENTA Y DOS. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

No se han publicado sentencias.

RESOLUCIONES

Destacamos las  siguientes:

303.*** OPCIÓN DE COMPRA GANANCIAL EJERCITADO TRAS EL DIVORCIO. ADQUISICIÓN PARA COMUNIDAD POSTGANANCIAL POR MITADES INDIVISAS.

Unos cónyuges tienen un derecho de opción de compra ganancial. Lo ejercitan tras su divorcio, y antes de liquidar la sociedad de gananciales, adquiriendo la propiedad de un local, por mitad y proindiviso, “sin perjuicio de las liquidaciones que procedan entre ellos, al tiempo de la futura liquidación de su régimen matrimonial”. La DG lo admite, dado que, en la comunidad postganancial se forma, entre ambos excónyuges, un patrimonio colectivo en liquidación, en el que actúa el principio de subrogación real, y en el que pueden ingresar ciertos bienes, lo que no es incompatible con su finalidad liquidatoria posterior.

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304.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH, CON ANTETÍTULO DE HERENCIA DE MENOS DE UN AÑO. 

No cabe exigir para inmatricular conforme al artículo 205 LH que los transmitentes, además de acreditar su título previo de adquisición, que puede ser declarativo, deban acreditar el título público de aquellos de quienes han adquirido.

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312.** INMATRICULACIÓN ART. 205 SIENDO EL TÍTULO UNA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.

La disolución de comunidad y la aportación a la sociedad de gananciales son títulos aptos para la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad.

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314.*** ENVÍO DE COPIA ELECTRÓNICA DE ESCRITURA AL REGISTRO: ALCANCE DE LOS ASIENTOS A PRACTICAR.

La solicitud de presentación implica la de inscripción sin que sea exigible una expresa manifestación al respecto. El notario es presentante «ex lege» del documento cuando se cumpla esta doble condición:  que el interesado desee que el título se inscriba y que no exima al notario de su obligación de presentación telemática.

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315.** MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: LA JUNTA DE PROPIETARIOS NO ES COMPETENTE PARA RESTRINGIR LOS USOS DE UN LOCAL.

La Junta General de Propietarios no tiene competencia para adoptar acuerdos  que, directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad o de los derechos que le sean atribuidos en el título constitutivo, para cuya adopción se necesita el consentimiento expreso del propietario afectado.

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317.⇒⇒ NO CABE REDISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR INSTANCIA.

El acto cuya inscripción se solicita es un negocio puramente voluntario de modificación del ámbito de la garantía inscrita por el que acreedor y deudor hipotecario redefinen, reformulan o redistribuyen el límite en que cada finca garantiza el pago de la obligación principal y accesorias por lo que no procede la aplicación del artículo 216 RH.

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319.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. SUBSANACIÓN POR VÍA DEL ART 153 RN. ACREDITACIÓN DE LA TITULARIDAD DEL CAUSANTE

Se formaliza una escritura de compraventa, a la que sirve de título previo, a efectos del art 205 LH, otra de herencia y agrupación, otorgándose ambas escrituras (herencia y venta) el mismo día, habiendo fallecido la causante diez años antes. Por error, no se hizo constar la superficie de la finca adjudicada por herencia (aunque sí la de la finca total agrupada) ni la cuota de participación de cada interesado en aquella finca, lo que, el propio notario subsana ex art 153 RN, por una operación matemática, y atendiendo a las cuotas de la finca agrupada.

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320.*** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS DE UN POZO

Interesante resolución que analiza la relación entre el Registro y la legislación de aguas. El caso trata de una propiedad privada preexistente que se conserva por el no ejercicio de la opción de inscripción en el Registro de Aguas y su modo de inscribirla.

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321.** OBRA NUEVA INSCRITA EN CONSTRUCCIÓN Y ACREDITACIÓN DE TERMINACIÓN CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD.

Se puede declarar terminada la obra por antigüedad, acreditando con certificado catastral o de técnico la terminación por los medios habituales, aunque figurara ya inscrita la obra en construcción y con licencia de obras.

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323.** PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. DOBLE UNANIMIDAD PARA INSCRIBIR.

La inscripción de los acuerdos de modificación de Estatutos de una Propiedad Horizontal exigen una doble unanimidad: la de todos los propietarios en el momento de adoptar los acuerdos y la de todos los titulares registrales en el momento de su inscripción.

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324.*** ESCRITURA DE HERENCIA Y TESTAMENTO REDACTADOS EN CATALÁN. INSCRIPCIÓN DE FINCAS EN ARAGÓN

Se ha de traducir al castellano una escritura de aceptación y manifestación de herencia autorizada por un notario de Barcelona, al que se incorpora testimonio del testamento del causante otorgado ante el mismo notario, habiendo sido redactados ambos documentos en lengua catalana, y en cuyo inventario de bienes figuran dos fincas sitas en Alcañiz (Teruel).

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329.** HERENCIA. FINCA AFECTADA POR VÍA PECUARIA. DOMINIO PÚBLICO INDETERMINADO.

En una escritura de herencia se incluye determinada finca que parece estar afectada por una vía pecuaria, sin que exista deslinde y con un informe administrativo que no llega a identificar totalmente la finca registral y que define una anchura legal y otra necesaria inferior. La DG admite la inscripción de la finca, pero con su actual descripción registral (nada menos que de 1894) y sin hacer constar la referencia catastral pues da preferencia al principio de legitimación registral (art 38 LH) frente a la inactuación de la Administración, al no deslindar ni clasificar la vía pecuaria en cuestión.

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PDF (BOE-A-2018-11308 – 11 págs. – 274 KB) Otros formatos

331.** AGRUPACIÓN DE FINCAS INMATRICULADAS Y NO INMATRICULADAS CON UNA SOLA CERTIFICACIÓN CATASTRAL CONJUNTA. DUDAS DE IDENTIDAD.

Cabe inscribir una agrupación de fincas, una de ellas inscrita, con otras no inmatriculadas (con simultanea inmatriculación de las mismas) con una sola certificación catastral única que las englobe todas, y aunque el titular catastral no sea el transmitente ni el adquirente. El registrador no puede objetar dudas en la superficie basadas en meras conjeturas no fundadas.

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337.** RECONOCIMENTO DE DOMINIO. TITULARIDAD PREVIA FIDUCIARIA.

En la escritura de reconocimiento de dominio no es suficiente la mera declaración de las partes dirigida a reconocer la titularidad del «dominus»; sin embargo, no es un título carente de causa, si en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real –art. 40.d) de la Ley Hipotecaria.

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PDF (BOE-A-2018-11316 – 15 págs. – 291 KB) Otros formatos

344.* CLÁUSULA QUE EXCLUYE EL DEVENGO DE INTERESES CUANDO SEAN NEGATIVOS. TAMBIÉN REQUIERE EXPRESIÓN MANUSCRITA

Se plantea si es necesaria la expresión manuscrita pedida por la registradora en caso de un préstamo a interés variable donde se estipula que no se podrán generar intereses a favor del prestatario. La DGRN confirma la nota.

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PRÁCTICA NOTARIAL

1.-  SUBSANACIÓN DE ESCRITURAS YA AUTORIZADAS VÍA ARTÍCULO 153 RN POR EL NOTARIO.

 Cuando se comete un error en una escritura (excepto en los testamentos) existe la posibilidad de que el notario pueda subsanarlo  sin intervención de los otorgantes conforme a lo dispuesto en el artículo 153 del Reglamento Notarial. Esta posibilidad, sin embargo, es algo excepcional y hay que tener en cuenta para llevarla a efecto lo siguiente:

¿Qué se puede subsanar?

1.- Errores materiales, como podrían ser errores en el nombre, apellidos o DNI de los intervinientes, de los datos de inscripción de la finca, del título, etc.

2.-  Omisiones, como cuando no se pone algún dato necesario, por ejemplo la circunstancia de ser mayor de edad, o estado civil  de los otorgantes o el hecho de no ser vivienda habitual la finca vendida.

3.- Defectos de forma. Hay que entender por tales los que son defectos del documento en sí, no del negocio jurídico documentado, como podrían ser la falta de expresión del número de protocolo o de la fecha o de los números en los que está extendida la matriz, o del lugar de otorgamiento o del colegio notarial del notario o su residencia, o de los juicios notariales de identificación, de capacidad o de suficiencia del poder utilizado.

¿Cuándo puede el notario subsanar?

Cuando el error resulte del propio documento o de los inmediatamente anteriores o posteriores  (incluso aún cuando afecte a elementos esenciales del contrato) o de lo relatado en la escritura respecto de lo ocurrido en su presencia o que resulte claramente de los antecedentes obrantes en su haber, en particular de otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado

Ejemplos posibles de subsanación: La distribución de responsabilidad hipotecaria correcta entre varias fincas en las que hay errores aritméticos o  la  determinación del domicilio del deudor para notificaciones, por remisión al que figura en la comparecencia.

Se ha admitido también la subsanación del precio teniendo en cuenta el préstamo hipotecario posterior y la autorización al banco para retener y abonar al comprador X importe.

También es posible la subsanación cuando dos solteros compran (se dice) para su sociedad de gananciales y en realidad compran para sí, pero en ese caso no se ha admitido, sin embargo, precisar que la compra se había hecho  por mitades indivisas.

¿Cuándo el notario no puede subsanar? Cuando supla o presuponga declaraciones de voluntad exclusivamente reservadas a las partes. Así por ejemplo cuando se pretende subsanar una escritura de entrega de fincas por causa de permuta y se añaden después por el notario algunas más de las incluidas por las partes, o cuando se pretende por el notario distribuir la responsabilidad hipotecaria entre varias fincas y ello no se había hecho en la escritura de hipoteca.

¿Quién puede subsanar? El notario autorizante de la escritura,  su sustituto (por ausencia, por ejemplo) y su sucesor en el protocolo (si el error resulta de la propia escritura), pero sólo el notario autorizante puede subsanar la falta de juicio de capacidad o de identidad de los otorgantes, ya que ese juicio es personal del notario autorizante que tuvo a la vista a los firmantes.

Forma de hacer la subsanación: Mediante diligencia en la propia escritura matriz (que será lo habitual) ,  para lo que no hay límite de plazo o  mediante un Acta independiente. 

Hay que aclarar que, en buena técnica  no se debería de utilizar la fórmula «por mí y ante mí» que está reservada tradicionalmente a negocios jurídicos particulares  en los que el notario es parte (de ahí «por mí», porque es otorgante) y a la vez notario autorizante (ante mí). En las subsanaciones de oficio por el notario no hay partes intervinientes por lo que la fórmula habitual será la de YO…HAGO CONSTAR ..

Constancia en la matriz de la subsanación.

Al autorizar la subsanación, se haga de una forma u otra, es conveniente también  poner una nota  en la matriz, al margen de la página donde exista el error o la omisión, avisando de que hay una diligencia subsanatoria al final de la escritura (o Acta de Subsanación) y que por tanto la redacción está modificada para que al expedir las copias no se reproduzca el error.

Constancia en el archivo informático de la matriz.

En el archivo informático de la matriz (normalmente en word) habrá que añadir la diligencia y corregir el texto para que en las copias salga ya con la redacción correcta

Constancia en las copias de la subsanación.

1.- Si no se ha expedido copia antes de la subsanación, la copia  que se expida irá ya con la redacción corregida, sin mención a la diligencia de subsanación.

2.- Si ya se hubiera expedido copia, hay dos posibilidades: a) o bien expedir copia exclusivamente de la Diligencia o del Acta de Subsanación para acompañar a la copia errónea (que no se toca) , dejando nota en la matriz de la expedición, b) o bien expedir nueva copia de la matriz, que se expedirá con la redacción correcta, pero incluyendo al final la diligencia de subsanación para evitar suspicacias si se comparara la copia nueva (emitida después de la subsanación) con la copia antigua  (que contiene el error o la omisión),  y que serán obviamente diferentes entre sí

2.-  SUBSANACIÓN DE TESTAMENTOS YA AUTORIZADOS VÍA ARTÍCULO 153 RN POR EL NOTARIO.

El Reglamento  Notarial no contempla expresamente la posibilidad de  subsanación unilateral por el notario de los  testamentos una vez firmado el documento, quizá porque el otorgamiento del testamento es un acto muy formal, ya que el artículo 153 del Reglamento Notarial se refiere únicamente a los actos inter vivos, por lo que tradicionalmente se ha entendido que no cabía subsanar el testamento por esta vía a pesar de que tampoco se prohíbe en ninguna parte del Reglamento.

Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2012  ha abierto la vía para subsanar por el notario también los testamentos pues matiza que no se puede ser exageradamente formalista, especialmente con las fórmulas sacramentales, para no dañar el principio de la suprema soberanía de la voluntad del causante, Por ello admite la subsanación del error mediante diligencia, por la vía del artículo 153 RN,  cuando sea advertido por el notario incluso tiempo después del otorgamiento.

La DGRN en su Resolución reciente de 1 de Agosto de 2018  admite la posibilidad también de complementar un testamento en el que falta la hora mediante un testimonio en relación de las escrituras firmadas ese día, especialmente si hay otros testamentos, de los que resulte al menos el lapso de tiempo en el que pudo autorizarse, añadiendo que mientras un testamento no sea declarado nulo judicialmente es válido.

De lo anterior resulta que el notario puede subsanar las formalidades del testamento, (entendiendo por tal la parte del documento que no sea la parte dispositiva en la que conste la voluntad del testador), cuando haya errores materiales (se dijo, por ejemplo que firmaba el testador, pero en realidad no podía firmar y lo firmaba uno de los testigos o los dos, como en el caso resuelto por el TS) u omisiones (no consta el número de protocolo, pero resulta del contexto del documento anterior o del siguiente, o el juicio de identidad o el de capacidad del otorgante). Alguno de estos errores sólo los podrá subsanar el notario autorizante (el juicio de capacidad o el de identidad) pero otros los podrá subsanar también el notario que se halle a cargo del protocolo  cuando resulten del testamento o del protocolo.

También el notario podrá complementar el testamento en los casos en los que no se  pueda subsanar propiamente la redacción (porque, por ejemplo, no se podrá saber nunca la hora exacta del mismo omitida) mediante un testimonio notarial en relación del protocolo que ayude a determinar entre qué horas se pudo firmar.

Sin embargo no parece que  se pueda subsanar nunca la parte dispositiva del testamento por el notario, dado el carácter estrictamente formal del mismo, por mucho que haya errores (por ejemplo en el nombre o apellidos de los herederos), pues la interpretación de su contenido con sus errores, en su caso, queda reservada a  los herederos por unanimidad y , a falta de ella, al juez.

En cuanto a la forma notarial de actuar frente a dichos errores habrá de ser: 

O bien diligencia de subsanación por el artículo 153, como para los instrumentos intervivos mencionada en el apartado anterior, cuando el error sea propiamente subsanable en la forma dicha anteriormente y se pueda corregir la redacción. En tales casos se actuará en las copias como para los instrumentos intervivos, expidiéndolas con la redacción correcta y, si ya se hubieran expedido copias, con la diligencia de subsanación.

O bien  hacer un testimonio en relación  del protocolo, extendido inmediatamente después del pie de copia del testamento o, si es extenso, en folio independiente y acompañarlo a la copia. En dicho testimonio se expresarán datos que resulten del protocolo y que sirvan para completar en la medida de lo posible datos formales omitidos en el testamento.

Finalmente habrá otros casos  en los que no se podrá ni subsanar ni complementar el testamento, cuando el error afecte al contenido o parte dispositiva del testamento y habrá que expedir la copia tal cual está la matriz.

En todo caso para determinar cómo actuar habrá que estar al caso concreto, pues a veces la frontera entre unos y otros no será nítida.

3.-  COPIAS DE ESCRITURAS SUBSANADAS

1.- Si no se ha expedido copia antes de la subsanación, la copia  que se expida tendrá la redacción corregida, sin mención a la diligencia de subsanación.

2.- Si ya se hubiera expedido copia, hay dos posibilidades:

a) o bien expedir copia exclusivamente de la Diligencia o del Acta de Subsanación para acompañar a la copia errónea (que no se toca) , dejando nota en la matriz de la expedición,

b) o bien expedir nueva copia de la matriz, que se expedirá con la redacción correcta, pero incluyendo al final la diligencia de subsanación que tiene por fin evitar suspicacias si se comparara la copia nueva (emitida después de la subsanación) con la copia antigua  (que contiene el error o la omisión),  y que serán  diferentes entre sí.

4.- SUBSANACIÓN DE COPIAS ERRÓNEAS

Se trata  en este apartado de  errores cometidos en las copias, no en la matriz, lo cual puede ocurrir si el archivo informático no guarda sincronía con la matriz.

Las copias, una vez expedidas, no pueden subsanarse con enmiendas, o tachaduras o interlineados aunque se salven en el pie de copia de la expedición, algo que sí se puede hacer con la matriz antes de la firma. Esta es una novedad del Reglamento Notarial después de la última redacción del año 2007, pues antes sí se permitían.

Sin embargo, las copias que contengan errores pueden subsanarse mediante una nueva diligencia independiente que se acompañará a la copia existente, en la que el notario ponga de manifiesto el error u omisión cometido en la expedición de la copia y lo subsane.  

5.- SUBSANACIÓN DE ESCRITURAS MATRICES ANTES DE LA AUTORIZACIÓN.

Se trata en este apartado de errores u omisiones detectados antes de la firma y autorización de la escritura y con la matriz ya impresa.

Hay tres posibilidades de subsanación:

a) .-  SUBSANACIÓN MANUAL, es decir sobrerraspar el error escribiendo la palabra correcta, o interlinear las palabras omitidas. En estos caso hay que salvar ese sobrerraspado o interlineado al final de la escritura, después del DOY FE y tiene que hacerse a mano por el notario que tendrá que expresar REITERO FE o expresión similar para entender salvadas las correcciones.

Este método se empleaba antes de la existencia de los programas de tratamientos de textos para no volver a escribir toda la matriz, pero las matrices quedaban con mal aspecto, especialmente si había más errores de la cuenta, por lo que hoy no resulta en absoluto recomendable, además de ser más trabajoso.

b) .- SUBSANACIÓN INFORMÁTICA CON IMPRESIÓN PARCIAL , es decir corregir el error informáticamente y volver a imprimir los folios ya subsanados hasta el final del documento.  En este caso  hay que hacer constar,  al numerar los folios en la parte final, que no son correlativos porque se cometió un error  y hubo que subsanarlo antes de la firma.

Tampoco es recomendable  porque no resulta agradable la expresión que se repetirá en las copias  de que hubo un error al redactar la escritura, ya que este caso le resulta sospechoso al RN que obliga a explicarlo,  y porque en determinados casos puede levantar suspicacias de manipulación, especialmente en  los Testamentos.

c) .-   SUBSANACIÓN INFORMÁTICA CON  NUEVA  IMPRESIÓN TOTAL .

Es decir,  se subsana el error en el archivo informático y luego se vuelve  a  imprimir la matriz, ya subsanada.

Es la opción más recomendable y limpia aunque haya que perder el valor del papel timbrado de los folios desechados.

Expedición de copias: En cualquiera de los tres casos  las copias se expedirán sin mayor particularidad pues la escritura antes de la firma reflejará ya la redacción correcta, teniendo cuidado, eso sí, de modificar el archivo informático de la matriz.

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

INFORMES MENSUALES O. N.

R.1 DE AGOSTO DE 2018: ARTÍCULO 153 Y TÍTULOS MORTIS CAUSA

INFORME GENERAL  DE  AGOSTO: 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2018.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

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PORTADA DE LA WEB

Informe Oficina Notarial Septiembre. Subsanaciones.

Atardecer en Menorca. Por Silvia Núñez.

Informe Oficina Notarial Agosto 2018. Sucesiones internacionales sin testamento.

INFORME OFICINA NOTARIAL AGOSTO 2018

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho, Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Indice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:

   1.- VENTA DE FINCAS URBANAS ARRENDADAS SIN DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. FORMA DE ACREDITARLO.

   2.- INTERVENCIÓN EN HERENCIAS DE LEGITIMARIOS Y DE DESHEREDADOS.

   3.- ALGUNOS OBJETOS DE SOCIEDADES CON PARTICULARIDADES: MEDIADOR DE SEGUROS, SEGURIDAD PRIVADA, CANNABIS.

   4.- SUCESIONES INTERNACIONALES SIN TESTAMENTO. TABLAS DE AYUDA SOBRE COMPETENCIA NOTARIO ESPAÑOL PARA DECLARATORIO DE HEREDEROS y  LEY SUSTANTIVA APLICABLE. MODELO DE CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO.

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

1.- Presupuestos Generales del Estado para 2018

Ley 6/2018, de 3 de julio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2018.

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Resumen: entre otros contenidos trata de Ingresos y gastos, deuda pública, IRPF, IVA, Tasas, IBI, Seguridad Social, interés legal del dinero, interés de demora, IPREM. gastos de Personal, oferta de Empleo público, contratos de formación y aprendizaje, pensiones públicas, dependencia, creación de la Tarjeta Social Universal, Entidades Locales y Comunidades Autónomas, subvenciones al transporte, Canarias, Catastro (dato del valor de referencia del mercado), asistencia Jurídica al Estado, Patrimonio de las AAPP, suspensión de contrato por paternidad y contratos del Sector Público.

2.- Protección de datos: adaptación a la normativa europea.

Real Decreto-ley 5/2018, de 27 de julio, de medidas urgentes para la adaptación del Derecho español a la normativa de la Unión Europea en materia de protección de datos.

Resumen: Este real decreto ley adapta el derecho español, en aquellas materias que no exigen el rango de Ley orgánica, al Reglamento (UE) 2016/679, que entró en vigor el pasado 25 de mayo a la espera de la reforma de la Ley Orgánica. Determina quiénes inspeccionan y sus facultades, el régimen sancionador y el procedimiento.

Ver resumen completo.

3.- Acceso universal al Sistema Nacional de Salud

Real Decreto-ley 7/2018, de 27 de julio, sobre el acceso universal al Sistema Nacional de Salud.

Resumen: este real decreto ley extiende el acceso al Sistema Nacional de Salud y farmacéutico a la población extranjera no registrada ni autorizada a residir en España, garantizando la atención sanitaria, en las mismas condiciones, a todas las personas que se encuentren en el Estado Español.

Ver resumen completo.

4.- Disposiciones Autonómicas

CASTILLA-LEÓN. Ley 2/2018, de 18 de junio, por la que se modifica la Ley 4/2002, de 11 de abril, de Cooperativas de la Comunidad de Castilla y León.

PDF (BOE-A-2018-9339 – 21 págs. – 341 KB)     Otros formatos

ILLES BALEARS. Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

PDF (BOE-A-2018-9774 – 48 págs. – 807 KB)    Otros formatos

ANDALUCÍA. Ley 5/2018, de 19 de junio, por la que se modifica la Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas.

PDF (BOE-A-2018-10758 – 11 págs. – 274 KB)  Otros formatos

MURCIA. Ley 7/2018, de 3 de julio, de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.

 

SECCIÓN II:

Concursos Registros

DGRN. Resolución de 3 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso ordinario número 300 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Se ofrecen 55 plazas.

El plazo vence, salvo error, el 25 de julio, miércoles.

Ver archivo de Concursos

PDF (BOE-A-2018-9596 – 7 págs. – 350 KB)    Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 3 de julio de 2018, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca el concurso ordinario n.º 300 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Se ofrecen 10 plazas.

El plazo vence, salvo error, el 25 de julio, miércoles.

Ver archivo de Concursos

PDF (BOE-A-2018-9601 – 5 págs. – 745 KB)    Otros formatos

JUBILACIONES

Se jubila al notario de Castalla don José Luis Moler Bienes.

Se jubila al notario de Alcalá de Henares don José Javier Castiella Rodríguez.

Se jubila al notario de Mojácar don Diego Ortega Leyva.

Se jubila a don Emilio García-Pumarino y Ramos, registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 1.

 

RESOLUCIONES Y SENTENCIAS

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En  JULIO se han publicado CUARENTA Y SEIS. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

RESOLUCIONES

Destacamos las  siguientes:

258.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN FALLECIDO ANTES DE 2015 CON ERBSCHEIN.

RESUMEN: No es razonable la exigencia de prueba de Derecho sobre el valor del certificado sucesorio alemán cuyo alcance e interpretación ha sido tan reiteradamente analizado por este centro directivo, máxime cuando, en forma ciertamente sucinta, el título calificado alude e incorpora los elementos necesarios para su valoración.

Ver resumen completo.

 PDF (BOE-A-2018-9299 – 5 págs. – 244 KB)    Otros formatos

261.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA QUE PUEDE INVADIR EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO. ACUMULACIÓN DE EXPEDIENTES.

Resumen: En los casos de transmisión de una finca inscrita colindante al dominio público marítimo terrestre si el registrador carece de base de datos gráfica proporcionada por Costas (que al parecer no la ha entregado todavía a la DGRN) el interesado deberá aportar certificado del Servicio de Costas de no invasión y si no se le facilita recurrir a la vía contenciosa contra dicho organismo.

Ver resumen completo.

PDF (BOE-A-2018-9302 – 14 págs. – 296 KB)    Otros formatos

263.** NOTA SIMPLE DE QUE UNA FINCA NO ESTÁ INSCRITA.

Resumen: cabe la solicitud de una Nota Simple de contenido negativo, es decir que haga constar que la finca no está inscrita.

Ver resumen completo.

PDF (BOE-A-2018-9304 – 6 págs. – 244 KB)    Otros formatos

264. *** CERTIFICACIÓN PARA INMATRICULAR ART. 203 LH NO EMITIDA POR NO COINCIDIR DESCRIPCIÓN CON CATASTRO Y POR PODER ESTAR INMATRICULADA YA.

Resumen: Agrupadas una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular la no inscrita basta que la coincidencia de la descripción con la certificación catastral se cumpla respecto de la agrupada.

Ver resumen completo.

PDF (BOE-A-2018-9305 – 9 págs. – 268 KB)    Otros formatos

268.** CAMBIO DE USO CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD Y SIN PROHIBICIÓN ESTATUTARIA CLARA.

Resumen: Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa en los Estatutos.

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273. *** COMUNIDAD FUNCIONAL SOBRE LOCAL PARA DESTINARLO A TRASTEROS EN MADRID: PRESENTA DECLARACIÓN RESPONSABLE, PERO NO LICENCIA MUNICIPAL.

Resumen: la realización de un acto de división, segregación o agregación respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la previa autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación.

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PDF (BOE-A-2018-9614 – 12 págs. – 274 KB)    Otros formatos

278.** SEGREGACIÓN DE UN ELEMENTO DE FINCA DISCONTINUA QUE NO LLEGA A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO.

Resumen: No cabe inscribir segregación de porción de finca rústica discontínua de extensión inferior a la “unidad mínima de cultivo”, aunque se aporte Licencia Mpal., cuando el registrador (ex Aº 80 RHU) la comunica a la CCAA y ésta contesta, en plazo (4 meses), que debe aportarse documentación complementaria para valorar si la finca es de secano o regadío y por tanto si cabe o no la segregación.

Ver resumen completo.

PDF (BOE-A-2018-9619 – 19 págs. – 319 KB)    Otros formatos

279.** MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. DOBLE UNANIMIDAD PARA INSCRIBIR.

Resumen: La inscripción de los acuerdos de modificación de Estatutos de una Propiedad Horizontal exigen una doble unanimidad: la de todos los propietarios en el momento de adoptar los acuerdos y la de todos los titulares registrales en el momento de su inscripción.

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PDF (BOE-A-2018-9620 – 5 págs. – 238 KB)    Otros formatos

281.** VENTA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA: ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resumen:  En fincas urbanas que no sean viviendas, si el derecho de adquisición preferente del arrendatario no existe, no es exigible ninguna notificación al arrendatario para inscribir la transmisión de la finca arrendada, siendo suficiente la manifestación del vendedor de que la finca no está arrendada o sobre la inexistencia de derecho de adquisición preferente.

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PDF (BOE-A-2018-10157 – 8 págs. – 257 KB) Otros formatos

282.** HERENCIA. PREVIA ADQUISICIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS CON CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL

Resumen: Es imprescindible el consentimiento del cónyuge de quien comparece en la escritura no sólo en su condición de heredero, sino también como cesionario a título oneroso de derechos hereditarios.

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PDF (BOE-A-2018-10158 – 4 págs. – 236 KB) Otros formatos

288.*** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADOS SIN INTERVENCIÓN DE HEREDEROS O CONTADOR PARTIDOR. LEGATARIO YA POSEEDOR Y ACTA DE NOTORIEDAD ACREDITATIVA.

Resumen: Para inscribir en el Registro un legado sin intervención de los herederos, cuando no existan legitimarios ni contador partidor, si el legatario estaba ya en posesión del legado al fallecimiento del testador, basta con acreditarlo con Acta de Notoriedad.

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PDF (BOE-A-2018-10164 – 7 págs. – 249 KB) Otros formatos

289.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.

Resumen: En la escritura de herencia del primer causante debe intervenir el cónyuge viudo del transmitente junto con sus herederos.

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PDF (BOE-A-2018-10165 – 11 págs. – 270 KB) Otros formatos

290.*** DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN LA SUCESIÓN TESTADA

Resumen: Es posible establecer en el testamento, respecto del heredero o del legatario, un derecho de representación  a favor de sus descendientes   en base a la libertad de testar. Si se emplea esta institución (propia de la sucesión intestada) ha de entenderse que se ha establecido una sustitución para los casos de premoriencia o incapacidad, pero no para los casos de renuncia.

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PDF (BOE-A-2018-10166 – 7 págs. – 250 KB) Otros formatos

292.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Resumen: Para la eficacia registral de la desheredación no se necesita acreditar la inexistencia de descendientes del desheredado, pero sí manifestarlo en la adjudicación de herencia.

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PDF (BOE-A-2018-10168 – 4 págs. – 239 KB) Otros formatos

297.** VENTA POR TUTOR DE FINCAS DE INCAPACES. PRECIO INDICADO EN LA AUTORIZACIÓN JUDICIAL, PERO VENDE SÓLO LA MITAD INDIVISA.

Resumen: Es inscribible una escritura de compraventa, en la que A, por sí y como tutor de su madre B y su hermana C, estando autorizado, judicialmente para la venta del pleno dominio y por un precio cierto, de cuatro fincas registrales, pertenecientes a los tres, en determinada proporción, lleva a cabo la venta, pero de sólo la mitad indivisa de tales fincas, por la mitad del precio, judicialmente fijado, sin que sea necesaria una nueva autorización judicial.

Ver resumen completo.

PDF (BOE-A-2018-10446 – 6 págs. – 243 KB)    Otros formatos

300.** PROYECTO DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA FIRME: INTENTO DE MODIFICAR LA FINCA DE ORIGEN. 

Resumen: Siendo firme, administrativamente, el acuerdo de aprobación de un proyecto de compensación urbanística y figurando inscrito, éste se encuentra ahora bajo la salvaguarda de los tribunales y, por  lo tanto, no cabe, una reiteración de sus trámites, ni la incoación de un expediente de operaciones complementarias, ni menos aún, una actuación unilateral, por parte de la que fuera entidad titular de la “finca de origen”, ya que, la misma, se encuentra hoy subrogada por las fincas de resultado, las cuales figuran además en poder de terceras personas.

Ver resumen completo.

PDF (BOE-A-2018-10449 – 12 págs. – 279 KB)   Otros formatos

301.*** PLUSVALÍA MUNICIPAL. CIERRE REGISTRAL. FORMAS DE PRESENTACIÓN DE LA DECLARACIÓN

Resumen: A los efectos del artículo 254.5 L.H (plusvalía) basta acreditar la remisión de copia simple de la escritura pública por cualquier medio oficial (incluso correos) que acredite su recepción por el Ayuntamiento.

Ver resumen completo.

PDF (BOE-A-2018-10450 – 6 págs. – 243 KB)    Otros formatos

RESOLUCIONES MERCANTIL

265.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA CON OBJETO DE AGENCIA DE SEGUROS.

Resumen: Una sociedad cuyo objeto indica simplemente que se dedica a la agencia de seguros no es inscribible. Debe especificar si se trata de agencia exclusiva o vinculada.

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PDF (BOE-A-2018-9306 – 5 págs. – 236 KB)    Otros formatos

272.* DENOMINACIONES SOCIALES QUE PUEDEN CONFUNDIRSE CON FEDERACIONES DEPORTIVAS. INTERPRETACIÓN DEL TÉRMINO “REAL”.

Resumen: No son posibles denominaciones sociales que incluyan la palabra federación, añadiendo a continuación alguna actividad deportiva. Tampoco es posible la inclusión  del término “real” cuando por el contexto en que se utilice se vea claramente que se refiere a la Corona.

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PDF (BOE-A-2018-9613 – 5 págs. – 233 KB)     Otros formatos

274.*** CLÁUSULA ESTATUTARIA QUE IMPONE PRESTACIONES ACCESORIAS  POR REMISIÓN A UN PROTOCOLO FAMILIAR.

Resumen: Es inscribible un artículo estatutario en el que se establecen unas prestaciones accesorias cuyo contenido concreto y determinado no consta en el propio artículo sino por remisión al contenido del protocolo familiar que figura en escritura debidamente identificada pero no inscrita ni depositada.

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PDF (BOE-A-2018-9615 – 11 págs. – 282 KB)    Otros formatos

 

PRÁCTICA NOTARIAL

1.- VENTA DE FINCAS URBANAS ARRENDADAS SIN DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. FORMA DE ACREDITARLO.

Tanto si se trata de locales como de viviendas sujetos a la LAU es posible actualmente excluir el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) en el caso de venta del bien arrendado. Para acreditar que no existe tal derecho, si el arrendamiento no está inscrito, bastará la manifestación del vendedor, bajo su responsabilidad, de que en el contrato de arrendamiento se excluyó tal derecho o el arrendatario renunció a dicho derecho (depende de cómo esté redactado). No obstante, es conveniente que se exhiba al notario dicho contrato para su comprobación y para evitar fraudes y posibles demandas y responsabilidades futuras

El lugar adecuado en la escritura y un posible texto sería el siguiente:

ARRENDAMIENTOS.- Manifiesta la parte vendedora que la finca anteriormente descrita está arrendada a don X por un plazo de X años, pero que no procede el derecho de adquisición preferente recogido en el artículo 25 de la vigente LAU porque en el contrato de arrendamiento consta una cláusula en la que /se excluye expresamente tal derecho.. /el arrendatario ha renunciado expresamente a dicho derecho.

*Yo, el notario, compruebo la existencia de dicha cláusula en el contrato de arrendamiento, que me exhibe la parte vendedora y devuelvo.

Recordemos que, no obstante lo anterior, en estos casos el propietario y vendedor tiene que notificar la venta proyectada al arrendatario con 30 días de antelación a efectos informativos, para que tenga conocimiento de la misma.

En los restantes casos, fincas urbanas con tal derecho de adquisición preferente (ver artículo 25 LAU) o rústicas (ver artículo 22 LAR), habrá que seguir el sistema habitual de notificación notarial y renuncia del arrendatario ante notario o paso del tiempo necesario para ejercitar dicho derecho.

2.- INTERVENCIÓN EN HERENCIAS DE LEGITIMARIOS Y DE DESHEREDADOS.

Recordemos que, en las sucesiones en las que se aplica el derecho común español, como regla general siempre es necesaria la intervención de TODOS los legitimarios en las escrituras de herencia, incluso los legitimarios mencionados en el testamento pero que no se les hubiera dejado nada por haber recibido en vida bienes para cubrir su legítima, aunque sea sólo para reconocerlo así. 

Sin embargo, los desheredados en el testamento NO tienen que intervenir en la herencia (pues mientras un tribunal no declare que la desheredación ha sido injusta se presume justa).

En cuanto a los posibles descendientes de los desheredados (que en principio tendrían derecho a la legítima) basta con que los herederos manifiesten en la escritura (bajo su responsabilidad) que el desheredado no tiene descendientes con un texto similar al siguiente:

DESHEREDACIÓN...Manifiestan los comparecientes que no les consta que haya habido sentencia declarando injusta la desheredación ordenada en el testamento ni que el hijo desheredado en el testamento don X tuviera descendientes en el momento de fallecimiento del causante.

3.- ALGUNOS OBJETOS DE SOCIEDADES CON PARTICULARIDADES: MEDIADOR DE SEGUROS, SEGURIDAD PRIVADA, CANNABIS.

MEDIADOR DE SEGUROS:  Hay que especificar en la escritura de constitución si el objeto es el de Corredor de Seguros (intermediario y asesor independiente de cualquier entidad aseguradora), el de Agente de Seguros Exclusivo (representante exclusivamente de una sola compañía aseguradora) o el de Agente de Seguros Vinculado (representante simultáneamente de varias compañías aseguradoras), pues las tres actividades son incompatibles según el artículo  7  de la Ley 26/2006 de 17 de julio .

SEGURIDAD PRIVADA

Son de objeto exclusivo y sólo pueden tener alguna de las actividades que recoge el artículo 5 de la la Ley 5/2014 y artículo 3 del  Real Decreto 2364/1994 de 9 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Seguridad Privada, excepto de la detective privado que es compatible.

Además al requerir autorización administrativa previa no se puede inscribir la constitución en el Registro Mercantil (art 84 RRM) en tanto no se obtenga la autorización administrativa para ejercer dicha actividad .

CULTIVO E INVESTIGACIÓN DEL CANNABIS.

Es posible, pero requiere para su inscripción autorización administrativa previa conforme al artículo 8-1 de la Ley 17/1967, de 8 de abril, de Estupefacientes e Instrucción número 2/2013, de 5 de agosto, de la Fiscalía General del Estado)

4.- SUCESIONES INTERNACIONALES SIN TESTAMENTO. TABLAS DE AYUDA SOBRE COMPETENCIA NOTARIO ESPAÑOL PARA DECLARATORIO DE HEREDEROS y  LEY SUSTANTIVA APLICABLE. MODELO DE CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO .

A modo de guía se ofrecen dos tablas en Word y en PDF con esquemas para determinar si el notario español es competente para el Declaratorio de Herederos y Certificado Sucesorio Europeo, así como la Ley aplicable a la sucesión.

1.- Fallecimientos hasta 16 de Agosto de 2015 (en las que no es de aplicación el Reglamento Sucesorio Europeo)

Versión en WORD.     Versión en PDF.

2.- Fallecimientos desde 17 de Agosto de 2015.:

Versión en WORD    Versión en PDF.

También un modelo  de CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO.

Versión en WORD.   Versión en PDF.

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OFICINA NOTARIAL 

INFORMES MENSUALES O. N.

INFORME GENERAL  DE  JULIO: 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2018.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

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PORTADA DE LA WEB

Escultura cerca de la Avenida Francisco La Roche de Santa Cruz de Tenerife. Por JFME.

Informe Oficina Notarial Julio 2018. Control Trámites Acuerdo Extrajudicial de Pagos.

 

  INFORME OFICINA NOTARIAL JULIO 2018

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho, Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

Indice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:

  1. INMATRICULACIÓN  POR DOBLE TÍTULO Y DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA POR EL REGISTRADOR:  SOLUCIONES.

  2. TRANSMISIONES DE FINCAS COLINDANTES O CERCANAS A LA COSTA MARÍTIMA

  3. ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA DE TÍTULO PÚBLICO E INMATRICULACIÓN.

  4. NECESIDAD DE DECLARATORIO DE HEREDEROS SI RENUNCIAN TODOS  LOS HEREDEROS NOMBRADOS (O EN TESTAMENTO O EN OTRO  DECLARATORIO) 

  5. EXPEDIENTE NOTARIAL PARA TRAMITAR ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS.

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

1.- OCUPACIÓN ILEGAL DE VIVIENDAS: REFORMA DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas.

Resumen: esta ley trata de poner coto a la ocupación ilegal de viviendas, modificando las normas procesales recogidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que la recuperación sea más ágil. Se aprovecha para ampliar la vacatio legis de la Ley del Registro Civil hasta el 30 de junio de 2020.

En este cuadro se incluyen las novedades incorporadas a la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el contexto de cada artículo.

2.- ENTRADA EN VIGOR DE LA NUEVA LEY DEL REGISTRO CIVIL SE DEMORA HASTA 2020. 

(SE DEMORAN TAMBIÉN  HASTA 2020 LOS EXPEDIENTES MATRIMONIALES ANTE NOTARIO) 

A través de la disposición final primera se amplía la vacatio de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, hasta el 30 de junio de 2020 modificando su D. F. 10ª.

Expedientes matrimoniales. La D. Tr. 4ª LJV prevé que los expedientes matrimoniales que se inicien antes de la completa entrada en vigor de la Ley del Registro Civil de 2011 se seguirán tramitando por el Encargado del Registro Civil conforme a las disposiciones del Código Civil y de la Ley del Registro Civil de 1957. Ahora ya no se pone fecha concreta, sino que se hace remisión a la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley de 2011. Es decir, que, si en 2020 vuelve a retrasarse, afectaría automáticamente a esta previsión.

Recordemos que dicha Ley prevé que los expediente matrimoniales (previos a la celebración del matrimonio) podrán tramitarse ante notario o ante el Letrado de la Administración de Justicia) . De momento seguirán tramitándose por los Registros Civiles.

Ir a la página especial.

SECCIÓN II:

Concursos notariales: resolución

DGRN. Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 25 de abril de 2018, y se dispone su publicación y comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

De las 125 notarías que han salido al concurso, se han cubierto 89 y 36 han quedado desiertas. De las plazas cubiertas, 50 lo han sido por nuevos notarios

Ver convocatoria.   Archivo de concursos    Resultado provisional

PDF (BOE-A-2018-8507 – 8 págs. – 349 KB)    Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 25 de abril de 2018.

Se han cubierto 53 notarías de las 77 que entraban en concurso, por lo que quedan desiertas 24. De las plazas cubiertas, 35 lo han sido por nuevos notarios

Así pues, tras este concurso, podrán ofrecerse a los opositores, que aprueben la Oposición de 2019, 60 plazas (36 + 24).

Ver convocatoria.   Archivo de concursos    Resultado provisional

PDF (BOE-A-2018-8513 – 3 págs. – 233 KB)    Otros formatos

RESOLUCIONES Y SENTENCIAS

En  JUNIO no se han publicado sentencias. Se han publicado CINCUENTA Y DOS RESOLUCIONES. Se ofrecen completas en ARCHIVO APARTE.

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

RESOLUCIONES

Destacamos las  siguientes:

209.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD.  PROCEDIMIENTOS JUDICIAL Y NOTARIAL ALTERNATIVOS PARA RESOLVER DUDAS E INMATRICULAR

Resolución de 22 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 1, por la que se deniega la inmatriculación de una finca en virtud de título público.

Resumen: En caso de inmatriculación por título público el registrador tiene que fundamentar las dudas sobre la finca, si las tiene. Esas dudas pueden resolverse, alternativamente,  o bien con el expediente de dominio notarial o bien con sentencia judicial en proceso declarativo.

Ver resumen completo y comentario

PDF (BOE-A-2018-7673 – 6 págs. – 241 KB)    Otros formatos

211.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN COMO ELEMENTO INDEPENDIENTE SIN PREVIA DESAFECTACIÓN DEL TERRENO COMÚN OCUPADO.

Resolución de 22 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Azpeitia, por la que suspende la inscripción de una escritura de obra nueva.

Resumen: La construcción de un nuevo elemento privativo sobre el terreno común de la propiedad horizontal no exige la desafectación del terreno ocupado.

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215.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA Y CERTIFICADO DE COSTAS. 

Resolución de 23 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se deniega la inscripción de una compraventa de finca por invadir en parte el dominio público marítimo-terrestre.

Resumen: En las segundas transmisiones de fincas ya inscritas el registrador debe comprobar que no invaden el dominio público, aunque estén inmatriculadas después de la Ley de Costas de 1988, y en caso de duda proceder como dispone el artículo 36 del Reglamento de Costas.

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229.** ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DESTINADA A USO PROPIO DEL PROMOTOR: LIBRO EDIFICIO

Resolución de 29 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Toledo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de finalización de obra.

Resumen: Conforme al art. 202 LH y el art. 7 Decreto 81/2007 Castilla La Mancha, es exigible el depósito previo del Libro del Edifico en el Registro de la Propiedad, incluso para el supuesto de una vivienda unifamiliar, en “autopromoción” (o sea para uso propio del promotor), por estimar que este Libro, tiene vocación de permanencia (interesa al titular actual y futuros usuarios) a diferencia de otros documentos, como el seguro decenal que tiene duración temporal (10 años).

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231.** DIVISIÓN HORIZONTAL Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. LICENCIA

Resolución de 1 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Colmenar Viejo nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal y extinción de condominio. (JAR)

Resumen: Conforme al art. 202 LH y el art. 7 Decreto 81/2007 Castilla La Mancha, es exigible el depósito previo del Libro del Edificio en el Registro de la Propiedad, incluso para el supuesto de una vivienda unifamiliar, en “autopromoción” (o sea para uso propio del promotor), por estimar que este Libro, tiene vocación de permanencia (interesa al titular actual y futuros usuarios) a diferencia de otros documentos, como el seguro decenal que tiene duración temporal (10 años).

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232.** HERENCIA OTORGADA POR EL CÓNYUGE VIUDO HABIENDO RENUNCIADO LOS HIJOS HEREDEROS

Resolución de 1 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Lugo nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación parcial de herencia. (JAR)

Resumen: la declaración de herederos abintestato que declara herederos a los hijos y reconoce la legitima al viudo no es título formal suficiente para probar que el viudo es el único heredero tras la renuncia de todos los hijos.

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233.*** HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. LEY APLICABLE.

Resolución de 1 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Cullera, por la que acuerda denegar la inscripción de una escritura en la que se formalizan las operaciones de liquidación y adjudicación de herencia de un nacional sueco. (IES)

Resumen:  Prueba de la ley aplicable a una sucesión en la que el causante, de nacionalidad sueca, fallece siendo titular de bienes en España antes de la entrada en aplicación del Reglamento 650/2012. Por lo tanto, conforme al artículo 84 de la norma europea, su sucesión se rige por su ley nacional, es decir por el Derecho sueco. El inventario de bienes relictos expedido por la Agencia Tributaria, es el título sucesorio hábil en el Derecho sueco.

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237.** PERMUTA DE FINCA DE ENTIDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES. CALIFICACIONES SUCESIVAS

Resolución de 4 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe n.º 1 a la inscripción de una escritura de permuta.

Resumen: La calificación inicial tiene que ser completa y expresar todos los defectos. Si la entidad transmitente está en concurso de acreedores necesitará el consentimiento del administrador concursal o de la autoridad judicial, según los casos, para transmitir bienes y mientras tanto el negocio jurídico no será inscribible por ser anulable.

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246.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. ACTA  NOTARIAL COMPLEMENTARIA: JUICIO DE NOTORIEDAD SOBRE TITULARIDAD Y ANTIGÜEDAD. INTERPRETACIÓN DE SI HAY LEGADO

Resolución de 11 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de A Estrada, por la que se suspende la inmatriculación de dos fincas.

Resumen: Se formaliza una escritura de aceptación de herencia y entrega de legado de dos fincas (una rústica y otra urbana), y se presenta en el Registro, junto con un acta de notoriedad, para su inmatriculación por el art 205 LH. El notario hace constar en dicha acta que “la causante era tenida como dueña de ambas fincas, desde hacía más de un año”. Se interpreta el testamento decidiendo que sí se trataba de un legado. El juicio de notoriedad del notario sobre la pertenencia íntegra del bien a la testadora y sobre la antigüedad superior al año es suficiente, sin que sean exigibles mayores precisiones.

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247. *** COMPRAVENTA DE VIVIENDA POR PAREJA DE HECHO EN EL PAIS VASCO. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Resolución de 11 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Bilbao nº 6 a inscribir una escritura de compraventa. (CB)

Resumen: Aunque se haya pactado e inscrito en el Registro de parejas de hecho, el régimen de gananciales de una pareja de hecho; no se puede aplicar a sus adquisiciones porque la publicidad del mismo en un Registro administrativo no produce efectos frente a todos.

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250.⇒⇒⇒ DERECHO DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO: CONCEPTO, TRANSMISIBILIDAD, TRATAMIENTO REGISTRAL (INSCRIPCIÓN, ANOTACIÓN DE EMBARGO). CONCEPTO MODERNO DE PROPIEDAD Y DE FINCA REGISTRAL.

Resolución de 11 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mijas nº 2, por la que suspende la inscripción de un testimonio de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución ordinario sobre determinado inmueble.

Resumen: Se trata el derecho de aprovechamiento urbanístico desde diversos puntos de vista: concepto y diferencia con otras figuras cercanas (edificabilidad, edificaciones ilegales, aprovechamientos iniciales o subjetivos), su transmisibilidad, y tratamiento registral diferenciando las distintas posibilidades de inscripción como finca independiente o no y también los llamados actos preparatorios (embargos, opciones de compra) y de los excesos de aprovechamiento. Se redefine también el concepto de propiedad abandonando la concepción clásica (hasta el cielo y hasta el infierno) y la adquisición de facultades urbanísticas. También se redefine el concepto de finca registral que ya no sólo es perimetral (con dos dimensiones) sobre el suelo sino que puede delimitarse de forma  “cúbica” , con tres dimensiones, y recaer sobre el subsuelo o sobre el vuelo, incluso estar formada por derechos de aprovechamiento urbanístico materializables en el futuro.

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251.** SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 12 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela nº 1 a la inscripción de representaciones gráficas alternativas como consecuencia de operaciones de segregación. (JAR)

Resumen: la mera oposición de un interesado, que no aporta prueba escrita de su derecho, no puede paralizar un expediente notarial o registral y derivar la cuestión a la jurisdicción contenciosa.

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252.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DEL ART. 203 LH. NOTIFICACIONES A LOS TITULARES CATASTRALES DE FINCAS COLINDANTES.

Resolución de 12 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zafra a rectificar la superficie y linderos de una finca registral en virtud de expediente notarial de rectificación de descripción de fincas. (JAR)

Resumen: Si los colindantes están identificados es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal. Si no da resultado se practicará la notificación edictal, que es supletoria y debe hacerse nominalmente a los interesados.

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254.***  CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO. VIVIENDA HABITUAL.

Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por el registrador de la propiedad de Tacoronte, por la que se suspende la inscripción de una servidumbre de paso. (IES)

Resumen: La constitución del derecho real de servidumbre que grave la vivienda familiar habitual es un acto dispositivo que, en principio, entra en el ámbito del artículo 1320 del Código Civil. No obstante, atendiendo a la jurisprudencia, en el presente caso, no es exigible el consentimiento del cónyuge por tratarse de una servidumbre externa a la vivienda habitual que sólo afecta a la azotea, con acceso directo e independiente desde la calle, sin que perturbe el uso de la vivienda.

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255*** ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. FIDUCIA CUM AMICO.

Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 14 a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio. (IES)

Resumen.- El art. 1717 Cc prevé la posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno (representación indirecta o mediata); la propiedad pertenece al «dominus» desde la consumación del contrato; la acreditación de la titularidad del dominus puede exteriorizarse mediante la escritura otorgada por el representante y el dominus en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último; el transmitente inicial, es totalmente ajeno al pacto de fiducia. La transmisión y su causa se recogen en el título previo y ahora se pretende hacerlos concordar con la realidad. En el reconocimiento de dominio se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real.

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256.** ANTERIOR APORTACIÓN DE INMUEBLE POR AUMENTO DE CAPITAL EXISTIENDO AL PRESENTARSE ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER A FAVOR DE LA AEAT

Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Piedrabuena, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aumento de capital.

Resumen: Se presenta en 2018 una escritura de 2011, de aumento de capital, con aportación de inmuebles. En 2017 se practicó anotación de prohibición de disponer ordenada por la Agencia Tributaria contra el todavía titular registral. La RS analiza cómo afecta el “principio de prioridad registral” a las distintas clases de prohibiciones de disponer del artículo 26 LH, acudiendo para ello “a la consideración del interés privado o público” que éstas protegen. Ahora ya no se puede inscribir la escritura, dado que, el mandamiento fiscal protege el interés público y goza de prioridad registral. La solución hubiese sido distinta de ser una prohibición de disponer voluntaria.

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RESOLUCIONES MERCANTIL

210.*** SOCIEDAD LIMITADA. REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL POR AMORTIZACIÓN DE PARTICIPACIONES PROPIAS. GARANTÍAS DE LOS ACREEDORES.

Resolución de 22 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil II de Alicante, por la que se rechaza la inscripción de acuerdos de reducción de capital social.

Resumen: En acuerdo de reducción de capital por restitución de aportaciones (amortización de participaciones propias adquiridas a título oneroso), si lo que se restituye o el precio de compra es inferior al nominal, por la diferencia deberá o reducirse el capital por pérdidas o constituir una reserva voluntaria o indisponible.

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235.*** COMPETENCIA PARA LA INICIACIÓN DE PROCEDIMIENTO DE DESIGNACIÓN DE MEDIADOR CONCURSAL. NECESIDAD DE ABRIR EXPEDIENTE Y DE RESOLVER.

Resolución de 1 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife, por la que se deniega la iniciación de un procedimiento de designación de mediador concursal e inscripción de empresario individual.

Resumen: Para determinar la competencia del registrador mercantil en un expediente de acuerdo extrajudicial de pagos es necesario que el deudor tenga la condición de empresario, profesional o autónomo. Si ello no resulta de la solicitud la competencia será del notario.

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244.*** ESCRITURA DE TRASLADO INTERNACIONAL DE DOMICILIO: SUS REQUISITOS. 

Resumen: Es posible el traslado internacional de domicilio de una sociedad extranjera no perteneciente al EEE, cumpliendo los requisitos establecidos en nuestra Ley 3/2009 y RRM y por supuesto los tratados internacionales que puedan existir sobre ello.

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245.*** DENOMINACIÓN SOCIAL. COINCIDENCIA CON MARCA COMERCIAL. ADMISIBILIDAD DEL TÉRMINO “PROFESIONALES”.

Resolución de 7 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil II de Alicante, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: se abordan los límites en la elección de la denominación social derivados de su coincidencia con marcas comerciales notorias. La notoriedad ha de razonarse y se debe valorar si es completa la identidad. No se permite el uso de la palabra “profesional” al no tratarse de una sociedad de ese tipo y generar confusión al ponerse junto a la abreviatura indicativa de la forma social.

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PRÁCTICA NOTARIAL

1.- INMATRICULACIÓN  POR DOBLE TÍTULO Y DUDAS DE LA IDENTIDAD DE LA FINCA POR EL REGISTRADOR: POSIBLES SOLUCIONES.

En caso de inmatriculación de una finca por doble título y negativa del registrador por dudas de identidad, la calificación registral tiene que expresar las dudas que justifican la negativa a inmatricular, y concretar los motivos por los que tiene el convencimiento de que la finca que se pretende inmatricular está ya inscrita, tales como localización, colindancia, y procedencia.

Para despejar esas dudas hay tres vías:

La administrativa: recurriendo a la DGRN que puede revocar la calificación.

La judicial: impugnando la calificación en Juicio Verbal o bien en juicio declarativo contra todos los interesados. Ya no es posible resolverlo por Auto pues los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario han de considerarse derogados

La notarial acudiendo al expediente de dominio para inmatricular regulado en el artículo 203 LH, con las garantías y con audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes), y que podrían disipar las dudas alegadas por la registradora y habría que incidir no sólo en quien es el titular actual, sino también en la cadena de transmisiones que acrediten que no procede de la finca inscrita que genera las dudas al registrador y/o en la localización de la finca, pues las descripciones literarias antiguas de las fincas son muy imprecisas.

Aún así este expediente tiene el inconveniente de que podría no despejar las dudas del registrador.

En último extremo y de llegarse al convencimiento de que la finca está inscrita o forma parte de una inscrita habría que tramitar entonces el  Expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido regulado en el artículo 208 LH si la finca está inscrita en cuyo caso habría que incidir no sólo en quien es el titular actual, sino también en la cadena de transmisiones que acrediten que no procede de la finca inscrita que genera las dudas al registrador.

2.- TRANSMISIONES DE FINCAS COLINDANTES O CERCANAS A LA COSTA MARÍTIMA

Ante la eventualidad de que el Registro pueda rechazar su inscripción  (aunque esté ya inscrita) por invadir en todo o en parte el dominio público y los problemas que ello conllevaría (especialmente si hay hipotecas posteriores) es conveniente localizar la finca y comprobar la cartografía, o bien en el Catastro o bien en el Visor del Servicio de  Costas (se selecciona Localizar y luego se pone la referencia catastral). Ver imagen de ayuda. O bien en el servicio autonómico de cartografía.

En Canarias es el denominado Visor Grafcan. Se selecciona MÁS, al lado de Buscar, y se pone la referencia catastral. A la derecha hay que seleccionar la capa de litoral y nos dará una imagen como ésta. La línea verde es la del dominio público y  deslinde y la morada la de la servidumbre de protección.

En todo caso debe de quedar claro que el Registro no puede exigir al comprador que aporte un Certificado del Servicio de Costas si la finca está suficientemente identificada con su referencia catastral, pues, si el registrador tiene dudas, según el artículo 36.2 del Reglamento de Costas debe de tomarse anotación preventiva por 90 días y notificarse esa circunstancia de oficio por el Registro a Costas que tiene 1 mes para contestar al Registro, teniendo en cuenta que a falta de contestación  el documento de compraventa se convertía en inscribible. Si ya se hubiera aportado en una transmisión anterior el Certificado negativo de Costas de no invasión no hay que presentarlo una segunda vez.

3.- ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA DE TÍTULO PÚBLICO E INMATRICULACIÓN.

Desde la reforma de los requisitos de inmatriculación de fincas introducida por la ley 13/2015, que  exige para el supuesto de doble título público que haya una diferencia de más de un año entre ambos títulos,  las Actas de Notoriedad complementarias de título público siguen siendo válidas, pero la notoriedad ya no ha de estar referida a que A (el transmitente) era tenido por dueño de la finca, sin más precisiones, sino que hay que especificar más el hecho notorio:  o bien que era tenido por dueño por haberla adquirido a X en el año en que ocurrió la adquisición (en todo caso hace más de un año) o bien, como mínimo, que era tenido por dueño desde hacía más de un año (contando desde la transmisión hacia atrás).

 

4.-   NECESIDAD DE DECLARATORIO DE HEREDEROS SI RENUNCIAN TODOS  LOS HEREDEROS NOMBRADOS (O EN TESTAMENTO O EN OTRO  DECLARATORIO) 

Si renuncian todos los herederos, bien por existir testamento o bien por existir un declaratorio de herederos) no basta con aplicar el Código Civil directamente, (como sería el caso de renuncia de todos los hijos, sin más descendientes ni ascendientes existiendo cónyuge viudo).  Es decir, el cónyuge viudo no puede otorgar por sí solo la escritura de herencia. Hay que tener en cuenta que la cualidad de heredero necesita de un título formal, de un título sucesorio. 

En tales casos hay que hacer un Declaratorio de Herederos nuevo (si había testamento) o rectificar el declaratorio de herederos anterior.  Cuando se trata de rectificar un declaratorio de herederos anterior, ya cerrado, bien sea por error, bien por haber sobrevenido nuevas circunstancias modificativas (renuncia de todos los nombrados) hay un vacío legal, pues la legislación no contempla el caso. Creo que notario competente sólo puede serlo el que autorizó la declaración de herederos o su sucesor en el protocolo, pues ya asumió la competencia que excluye la de los demás notarios. En cuanto a los trámites, habrá que notificar la iniciación del expediente al que instó el declaratorio de herederos inicial (de ser diferente del que inste el declaratorio que se rectifica) y habrá que seguir los trámites habituales: primero un acta de tramitación para la rectificación del declaratorio de herederos anterior con las pruebas necesarias (o bien la renuncia de los nombrados o bien los certificados del heredero no declarado en el anterior, con testigos, etc… Finalmente se cerraría con una Acta Final de Rectificación del declaratorio de herederos anterior en la que declarando los nuevos herederos, hecho que habría que notificar al requirente anterior para que aporte las copias expedidas y 

5.- ACTA NOTARIAL PARA TRAMITAR EXPEDIENTE DE ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS. HOJA ADMINISTRATIVA DE CONTROL.

Están empezando a ser frecuentes los requerimientos notariales para tramitar un expediente de Acuerdo Extrajudicial de Pagos. La finalidad es intentar un acuerdo de pagos por los deudores personas físicas sobreendeudados con los acreedores (algo casi imposible en la práctica) pero que si fracasa permitirá al deudor instar  el concurso judicial de acreedores y solicitar la condonación total o parcial de las deudas anteriores sobre la base de su buena fe (pues ya puede probar que intentó un acuerdo)  y la idea subyacente de borrón y cuenta nueva para el deudor que establece la Ley de Segunda Oportunidad.

Lo primero que hay que hacer es determinar la competencia notarial:

Territorial: El domicilio del deudor tiene que estar dentro del distrito notarial, no en los distritos colindantes.

Personal: El deudor tiene que ser persona física no empresario o profesional, en cuyo caso será competente el notario, pues si es empresario o profesional lo será el Registro Mercantil. Para ello, con carácter previo, hay que hacer una consulta al Registro Público Concursal, pues hay casos en que el requirente ya ha instado el concurso.

Puede haber casos dudosos, como los Administradores de una o varias sociedades mercantiles, en cuyo caso habrá que entender que son empresarios, aunque no realicen directamente una actividad empresarial.

Si el interesado no acredita la condición de empresario o profesional, el competente es el Notario (R. 1 de junio de 2018).

En cuanto a los trámites e incidencias posteriores puede servir de control administrativo notarial el siguiente esquema de trámites, en formato estándar de hoja de cálculo excel o como tabla en word

 

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

INFORMES MENSUALES O. N.

INFORME GENERAL  DE  JUNIO: 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2018.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

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PORTADA DE LA WEB

Informe Oficina Notarial Junio 2018. Control Trámites Acuerdo Extrajudicial de Pagos.

El Pico Teide al Atardecer (Tenerife). Por El Coleccionista de instantes.

Informe Oficina Notarial Junio 2018. Ficheros GML.

 

  INFORME OFICINA NOTARIAL JUNIO 2018

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho, Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

Indice:

Nota previa:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:

  1. Solicitud expresa y táctica de rectificación de cabida en escrituras
  2. Menciones no registrables en la descripción de fincas.
  3. Ficheros gml.
  4. Fincas discontinuas.
  5. Notificaciones a colindantes e interesados en expedientes de dominio o de rectificación de cabida.
  6. Cartografía catastral errónea  y expedientes de dominio
  7. Actos urbanísticos sujetos a licencia pero prescrita la infracción
  8. Derecho de transmisión y legitimarios

ENLACES

 

Nota previa:

Este es el primer Informe redactado por Alfonso de la Fuente Sancho, notario de La Laguna, que trae algunos cambios en su estructura y enfoque.

Se redenomina  el apartado  Oficina Notarial que ahora pasa a llamarse  PRACTICA NOTARIAL. Se modifica su enfoque y contenido, pues ahora se centrará en diversas cuestiones  a tener en cuenta en la práctica diaria de la oficina notarial, basadas principalmente en la doctrina de la DGRN pero también en la normativa fiscal y también ocasionalmente en diversas ayudas que proporcionan las nuevas tecnologías e internet.

Se suprime el apartado  Algo más que Derecho, personal e intransferible de Jorge López Navarro, que continuará deleitándonos con dichos contenidos literarios pero en otro apartado de la web específicamente creado para él.

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

Tribunal ConstitucionalSe publica una cuestión de inconstitucionalidad sobre la regulación de la plusvalía municipal en Navarra, cuyos principios son extensibles a todo el territorio nacional.

NAVARRA. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 1319-2018, en relación con la disposición transitoria única, apartado cuatro, número 2, de la de la Ley Foral 19/2017, de 27 de diciembre, por la que se modifica la Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo, de Haciendas Locales de Navarra, por posible vulneración del artículo 149.1.6ª CE.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de lo Contencioso-administrativo número 2 de Pamplona, en relación con la disposición transitoria única, apartado cuatro, número 2, de la Ley Foral 19/2017, de 27 de diciembre, por la que se modifica la Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo, de Haciendas Locales de Navarra, por posible vulneración del artículo 149.1.6.ª CE.

La disposición regula el Régimen transitorio aplicable a determinadas liquidaciones del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

El 28 de mayo se publicaron dos cuestiones más sobre la misma materia, las números 1394-2018 y la 1632-2018. 

PDF (BOE-A-2018-6445 – 1 pág. – 149 KB)    Otros formatos

 

Disposiciones Autonómicas

Disposiciones de Asturias, Castilla-La Mancha, Cataluña, Comunitat Valenciana, Andalucía y Aragón. 

Destacamos las siguientes:

NAVARRA. Ley Foral 2/2018, de 13 de abril, de Contratos Públicos.

Entró en vigor el 3 de mayo de 2018. GGB.

PDF (BOE-A-2018-6001 – 138 págs. – 3.516 KB)    Otros formatos

COMUNITAT VALENCIANA. Ley 9/2018, de 24 de abril, de modificación de la Ley 11/2003, de 10 de abril, sobre el estatuto de las personas con discapacidad.

Adaptación de la normativa valenciana a la Convención de la ONU sobre la materia.

PDF (BOE-A-2018-6403 – 12 págs. – 243 KB)    Otros formatos

ANDALUCÍA. Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía, mediante la modificación de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, y se modifica la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.

Ver resumen previo publicado.

PDF (BOE-A-2018-6936 – 13 págs. – 257 KB)    Otros formatos

ANDALUCÍA. Ley 2/2018, de 26 de abril, relativa a modificación de la Ley 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

La presente modificación de la Ley 6/2016, de 1 de agosto, tiene por objeto principal hacer extensiva la aplicación de la regulación establecida en la disposición adicional cuarta de dicha ley, en relación con el acceso provisional a los servicios básicos, en las mismas condiciones y por idéntico plazo, en los asentamientos urbanísticos que hayan sido incorporados a la ordenación urbanística, siempre que dichos asentamientos cuenten con la ordenación detallada aprobada definitivamente que permita identificar las edificaciones existentes que resulten compatibles con la referida ordenación.

Entró en vigor el 9 de mayo de 2018. GGB

PDF (BOE-A-2018-6937 – 2 págs. – 161 KB)   Otros formatos

 

SECCIÓN II:

Concursos notariales

DGRN. Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes.

Tras el nombramiento de los nuevos notarios, se procede a convocar nuevo concurso de traslados.

Se convocan 125 plazas, de las que:

  • 14 son de Primera (10 a antigüedad y 4 a clase)
  • 8 de Segunda (4 a antigüedad y 4 a clase)
  • 103 son de Tercera (65 a antigüedad y 38 a clase)

El plazo concluye, salvo error, el 29 de mayo de 2018.

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CATALUÑA. Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes.

Tras el nombramiento de los nuevos notarios, se procede a convocar nuevo concurso de traslados.

Se convocan 77 plazas, de las que:

  • 23 son de Primera (18 a antigüedad y 5 a clase)
  • 16 de Segunda (14 a antigüedad y 2 a clase)
  • 38 son de Tercera (26 a antigüedad y 12 a clase)

Por tanto, entre los dos concursos, se convocan 202 plazas, de las que: 

  • 37 son de Primera (28 a antigüedad y 9 a clase)
  • 24 de Segunda (18 a antigüedad y 6 a clase)
  • 141 son de Tercera (91 a antigüedad y 50 a clase)

En total, 137 a antigüedad y 64 a clase.

Entre los dos concursos anteriores, quedaron 128 plazas desiertas. Ahora disminuirán muy considerablemente tras la incorporación de los 85 aprobados en la última Oposición.

El plazo concluye, salvo error, el 29 de mayo de 2018.

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Concursos Registros: resultado

DGRN. Resolución de 22 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso n.º 299 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 10 de abril de 2018.

En el concurso nº 299, cuyo plazo concluyó el 8 de mayo, se han cubierto 50 de los 62 destinos ofrecidos. Por tanto, quedan 12 plazas más para aspirantes.

La DGRN adelantó el resultado provisional antes de transcurridas 24 horas de su cierre, el 9 de mayo.

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CATALUÑA. Resolución de 22 de mayo de 2018, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario n.º 299 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 10 de abril de 2018.

Se han cubierto 10 de los 12 destinos ofrecidos. Por tanto, quedan 2 plazas más para aspirantes.

Como, tras el concurso anterior, quedaron 33 plazas libres para el Cuerpo de Aspirantes, con las doce nuevas, el número de plazas reservadas a los opositores que aprueben las actuales oposiciones asciende a  45 plazas.

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Jubilaciones y excedencias

Se jubila al notario de Barcelona don Tomás Giménez Duart.

Se jubila al notario de Las Palmas de Gran Canaria don Juan Alfonso Cabello Cascajo.

Se jubila al notario de Madrid don Juan Manuel Bolás Alfonso.

Se jubila a don Ángel de la Puente Jiménez, registrador de la propiedad y mercantil de Maó.

Se jubila al notario de Oviedo don José Esteban María Fernández-Alu Mortera.

Se jubila al notario de Toledo don Álvaro Cobián Echavarría.

Se jubila a don Guillermo Herrero Moro, registrador mercantil y de bienes muebles de Barcelona III.

Se declara en situación de excedencia voluntaria al Notario de San Agustín de Guadalix don Eduardo Cortés León.

 

RESOLUCIONES Y SENTENCIAS

En  MAYO  se han publicado CUARENTA Y SIETE RESOLUCIONES y TRES SENTENCIAS.

Se ofrecen íntegras en ARCHIVO APARTE

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

SENTENCIAS.

Destacamos la sentencia  siguiente:

7/2018. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO SIN INTERVENCIÓN DE UNO DE LOS FIRMANTES

Resolución de 16 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Badajoz, de 20 de septiembre de 2012, que ha devenido firme.

Aunque como regla general en la elevación a público de un documento privado deben de comparecer los firmantes del documento privado o sus herederos, tratándose de un bien ganancial comprado por el marido, ya fallecido, y posteriormente adjudicado a la esposa en la liquidación de gananciales ha de admitirse  que la esposa pueda firmar la escritura de elevación a público por cuanto el bien era ganancial y  es titular de todos los derechos sobre dicho bien. 

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RESOLUCIONES

Destacamos las  siguientes:

159.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. PLAZO DEL AÑO CUANDO EL TÍTULO PREVIO ES UNA HERENCIA.

Resolución de 18 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Avilés n.º 2 por la que se deniega la inmatriculación de dos fincas.

Cuando el título previo es una herencia la fecha del título, a los efectos de inmatriculación del siguiente título traslativo, no es la de la escritura de herencia sino la del fallecimiento del causante.

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160.*** ENCLAVADOS (o ENCLAVES). MENCIONES REGISTRALES Y SU CANCELACIÓN. INMATRICULACIÓN POR DESLINDE ADMINISTRATIVO.

Resolución de 18 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jaca, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca consistente en la supresión de la constancia de un enclavado.

Se define el concepto de enclave o enclavado como finca totalmente rodeada por otra; se define el concepto de mención registral en una descripción de finca (derecho no inscrito aunque susceptible de inscripción). Se aborda el tema de la cancelación de las menciones por solicitud. También el de deslinde administrativo y sus  efectos registrales.

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167.⇒⇒ EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NOTIFICACIONES A COLINDANTES REGISTRALES Y CATASTRALES.

Resolución de 23 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 7, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca.

La Resolución detalla el régimen jurídico de las notificaciones que notarios y registradores deben efectuar en los expedientes hipotecarios, aplicándose la regulación especial del título VI de la Ley Hipotecaria con preferencia a la del Reglamento Notarial. La notificación personal es preferente a la edictal en el BOE, de modo que, siempre que sea posible, se debe intentar por dos veces la notificación personal; se recurrirá a la notificación edictal cuando los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, y ello sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203.

173.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. CARTOGRAFÍA CATASTRAL DESPLAZADA O ERRONEA.

Resolución de 24 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cangas a practicar la inmatriculación de tres fincas.

Para inmatricular una finca el registrador tiene que comprobar que las coordenadas georreferenciadas de la finca a inscribir no invaden el dominio público. Si la cartografía catastral es errónea por estar desplazada hay que rectificar previamente dicha cartografía.

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177.*** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN MADRID. LICENCIA DE DIVISIÓN DE TERRENOS. CAMBIO DE USO DE UNIFAMILIAR A COLECTIVA.

Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra antigua y división horizontal.

Los casos de división horizontal tumbada se equiparan a los de división material de terrenos cuando se asigna el uso exclusivo de todo el terreno; es necesario aportar licencia si así lo exige la legislación autonómica o bien declaración municipal de innecesariedad.

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PDF (BOE-A-2018-6329 – 12 págs. – 276 KB)Otros formatos

178.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. FALTA DE INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Infiesto, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia.

Todos los legitimarios del transmitente, incluido el cónyuge viudo, deben intervenir en la partición del primer causante, independientemente de la delación testamentaria o abintestato de las legítimas.

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181.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO ABREVIADO

Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Se admite la inscripción de una venta realizada directamente por los que acreditan ser herederos de los dos titulares registrales.

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182.*** SEGREGACIÓN “POR ANTIGÜEDAD”. DERECHO INTERTEMPORAL

Resolución de 7 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación por antigüedad.

Cabe segregar una finca por antigüedad, pero se precisa título administrativo habilitante, ya sea (i) licencia, (ii) declaración municipal de que es innecesaria (iii) o declaración de la Administración competente sobre la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida, o su situación de fuera de ordenación o similar.

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185.** CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POR CINCUENTA Y CINCO AÑOS Y DURACIÓN INDEFININDA.

Resolución de 8 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de arrendamiento de finca urbana.

Es posible pactar un contrato de arrendamiento por plazo de 55 años, pues la legislación establece un plazo máximo, que el arrendatario pueda desistir unilateralmente del contrato preavisando, y prórrogas tácitas siempre que cualquiera de las partes pueda desistir.

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186.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA SEGREGADA SIN DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. SUBROGACIÓN EN LA DEUDA GARANTIZADA.

Resolución de 8 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca.

Es posible cancelar una hipoteca recayente sobre una finca segregada, sin distribución de la responsabilidad, si en el momento de la segregación el comprador del resto se ha subrogado, con conformidad del acreedor, en la total responsabilidad de la deuda, sin que sea necesario el consentimiento de ese comprador.

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188.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE PROCEDE DE OTRA MAYOR. INFRACCIÓN DE LA NORMATIVA DE UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

Resolución de 9 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Iznalloz, por la que deniega la inmatriculación de determinadas fincas.  

En la Inmatriculación, si la finca catastral es inferior a la “unidad mínima de cultivo”, el Registrador puede consultar el catastro histórico y si resulta que procedía de una parcela catastral mayor y aunque el 2º título sea una venta, puede entender que constituye una parcelación y comunicarlo (Aº 80 RHU) a la AA.PP. Agraria para que lo admita o decrete su nulidad.

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190.*** HERENCIA. SUSTITUCIÓN EJEMPLAR

Resolución de 10 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

La institución por vía de sustitución ejemplar debe reputarse plenamente eficaz cuando, aunque existe testamento otorgado por la sustituida en el año 1979, antes de su incapacitación en 1990, los nombrados herederos en él no la sobrevivieron, por lo que debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre.

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193.** COMPRAVENTA CON PODER EXTINGUIDO: VALIDEZ DEL CONTRATO Y BUENA FE DEL APODERADO Y DEL TERCERO.  ASIENTOS DE PRESENTACIÓN Y TERCEROS INTERESADOS EN LA INSCRIPCIÓN.

Resolución de 10 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 9 a inscribir una escritura de compraventa.

La cuestión de si el poder utilizado para una venta está presumiblemente extinguido por muerte del poderdante debe debatirse en la esfera judicial no en la registral. La validez del contrato en tal caso necesita de la buena fe del tercero y también del apoderado. En caso de  existir terceros interesados tienen que acudir a la esfera judicial, pero no pueden presentar documentos no inscribibles ni se les ha de notificar el recurso gubernativo.

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194.** PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 11 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Burgos n.º 4 a inscribir la escritura de elevación a público de acuerdos de una junta de propietarios. (IES)

La modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado.

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197.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA Y TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO. INTERPRETACIÓN DE CLAÚSULAS TESTAMENTARIAS

Resolución de 16 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y toma de legado de cosa cierta y determinada.

La interpretación del testamento, a falta de albacea, contador partidor o persona específicamente designada por el testador, corresponde a los herederos y, si no hubiera acuerdo, a los Tribunales de Primera Instancia.

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RESOLUCIONES MERCANTIL

200.*** REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL MEDIANTE RESTITUCIÓN DE APORTACIONES SOCIALES

Resolución de 16 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Sevilla, por la que se rechaza la inscripción de un acuerdo de reducción de capital adoptado.

Un acuerdo de reducción de capital por restitución de aportaciones no exige el consentimiento de todos los socios. Para la restitución la compensación sólo es posible si el socio da su consentimiento.

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PRÁCTICA NOTARIAL

  1. Solicitud expresa y táctica de rectificación de cabida en escrituras
  2. Menciones no registrables en la descripción de fincas.
  3. Ficheros gml.
  4. Fincas discontinuas.
  5. Notificaciones a colindantes e interesados en expedientes de dominio o de rectificación de cabida.
  6. Cartografía catastral errónea  y expedientes de dominio
  7. Actos urbanísticos sujetos a licencia pero prescrita la infracción
  8. Derecho de transmisión y legitimarios

SOLICITUD EXPRESA Y TÁCTICA DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA. 

Como norma general, la rectificación de cabida de una finca hay que solicitarla expresamente en una cláusula de la escritura, normalmente al final de la misma.

Sin embargo se admite la solicitud tácita en determinados casos. En concreto cuando la nueva cabida es coincidente con la representación gráfica catastral (RGC) contenida en el certificado catastral incorporado a la escritura (que será para los casos en que la diferencia de cabida sea hasta el 10%). Hay que entender también que hay solicitud tácita cuando en la descripción de la finca se rectifica la cabida, para los casos de diferencias de cabida hasta el 5%, con expresiones tales como «..hoy según reciente medición su cabida es de ….».

Por tanto, aunque no se pida expresamente, el Registrador deberá inscribir la nueva cabida cuando en la descripción de la finca se exprese una cabida diferente, inferior al 5%, o cuando no supere el 10% y se incorpore el certificado catastral coincidente, siempre que no tenga dudas de la diferencia de cabida.

MENCIONES. 

Son expresiones que se refieren a un derecho real susceptible de inscripción separada, como por ejemplo, en las descripciones de las fincas,  que ..tiene a su favor un derecho de paso por …o un derecho de vistas sobre la finca….., porque no serán objeto de inscripción y crearán la apariencia de que dichos derechos reales están inscritos, pero realmente no lo están. Las menciones ya existentes tienen que ser  suprimidas de oficio por el Registrador.

FICHEROS GML.

Son  archivos  informáticos que contienen representaciones gráficas de fincas (planos) y que  hay que presentarlos en el Registro cuando hay una representación gráfica alternativa (RGA) a la catastral, es decir  de técnico, en casos tales como modificaciones hipotecarias de fincas (segregaciones, agrupaciones, agregaciones, y descripciones de resto de finca) o rectificaciones de cabida consecuencia de un expediente notarial  (por diferencias superiores al 10%)

NO hay que presentarlos, sin embargo, cuando se trata de Obras Nuevas pues basta presentar las coordenadas por escrito, ni cuando se trata de inmatriculaciones pues en tal caso sólo vale  la representación gráfica catastral (RGC)).

La presentación de un fichero GML (complementario por tanto de una escritura)  puede hacerse de varias formas, que habrá que tener presente para informar al cliente: 

    1. O bien en soporte físico (CD o DVD) mediante instancia suscrita por el mismo presentante.
    2. O bien mediante correo electrónico firmado electrónicamente por el presentante (con el fichero GML adjunto).
    3. O bien si se incorpora a la escritura el Informe de Validación del Catastro, que se emite cuando el técnico ha subido el fichero GML a la web del Catastro y ha intentado validar dicho fichero, aunque el resultado haya sido negativo. En tal caso bastará incorporar a la escritura el Informe de Validación emitido por el Catastro pues  tendrá un CSV (Código Seguro de Verificación) de dicho Informe y con ese CSV el Registro puede acceder y recuperar  dicho fichero GML.  Este último supuesto es el más práctico y recomendable.                                

FINCAS DISCONTINUAS.

Son aquellas fincas registrales formadas por varios trozos físicamente independientes pero que tienen entre sí mutua dependencia por ser, por ejemplo, una unidad orgánica de explotación de fincas rústicas. Se utilizaba hace años para explotaciones agrícolas que querían ser objeto, por ejemplo , de una sola hipoteca sin distribución de responsabilidad.

La formación de una finca registral discontinua exige escritura pública de agrupación funcional y que exista, y así se exprese y justifique en la escritura, una relación o conexión de dependencia  o servicio común de fincas resultantes de la titularidad de la propiedad y no de un mero arrendamiento u otro contrato.

NOTIFICACIONES A COLINDANTES E INTERESADOS EN EXPEDIENTES DE DOMINIO O DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA.

1 NO se aplican los artículos 202 y concordantes del Reglamento notarial, pues, conforme al artículo 206 del mismo Reglamento, hemos de remitir la materia a la regulación específica contenida en el Título VI de la Ley Hipotecaria, que regula los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

2 Forma de practicar las notificaciones.

La notificación personal es preferente a la edictal en el BOE, de modo que, siempre que sea posible, se debe intentar por dos veces la notificación personal; se recurrirá a la notificación edictal cuando los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, y ello sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Así resulta del artículo 199 y artículo 203 de la Ley Hipotecaria y la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

3 ¿Quiénes y dónde deben ser notificados?

Los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas; en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente (regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria al que se remite el artículo 201.1).

4 ¿Quién determina los colindantes registrales?: La determinación de quienes son los colindantes registrales es competencia y responsabilidad del registrador.

5 ¿En qué momento deben quedar determinados y por qué medio debe manifestarlo al notario? En el momento de expedir la certificación inicial del procedimiento y precisamente en dicha certificación. En definitiva, en la certificación, además de la descripción literaria, el registrador deberá expresar cuáles sean los colindantes según las representaciones gráficas existentes y también otros posibles colindantes que puedan resultar de la consulta de los índices u otros asientos.

¿Quién es colindante registral a estos efectos?: Serán colindantes quienes resulten de las representaciones gráficas y en todo caso los que consten en la descripción literaria.

Estado actual de las representaciones gráficas: Actualmente conviven en el Registro (i) fincas cuya representación gráfica se encuentra inscrita con (ii) otras que disponen de base gráfica archivada en cumplimiento de la normativa anterior a la Ley 13/2015 (anterior redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria e Instrucción de esta Dirección General de 2 de marzo de 2000) e incluso (iii) un tercer grupo de fincas que carecen en absoluto de representación gráfica. Por tanto, atendiendo a esta situación, y en respuesta a la cuestión planteada por el recurrente, en cuanto a qué se entiende por colindantes registrales que deban ser notificados, serán (i) los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o (ii) de las bases gráficas archivadas, pero también lo serán, (iii) en todo caso, los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador, tal y como indica el recurrente, determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el Registro.

CARTOGRAFÍA CATASTRAL ERRONEA  Y EXPEDIENTES DE DOMINIO. 

En los expedientes de dominio para inmatriculación de fincas la coincidencia con el Catastro no siempre va a conllevar  la inmatriculación si la cartografía catastral está desplazada respecto de la realidad e invade, por ejemplo un camino público o carretera. Por eso, antes de aceptar el requerimiento notarial, conviene revisar de forma visual la cartografía catastral con la opción de  superponer la parcela catastral sobre la foto aérea (normalmente del PNOA) y si está mal solicitar del Catastro la rectificación previa mediante el correspondiente expediente administrativo de subsanación de discrepancias catastrales o por Acta Notarial.

ACTOS URBANÍSTICOS SUJETOS A LICENCIA PERO PRESCRITA LA INFRACCIÓN. 

Para que puedan acceder al Registro los actos sujetos a licencia urbanística autonómica, habrá que aportar:

Actos de edificación (Obras Nuevas): o bien licencia o bien certificado de antigüedad de técnico o bien certificado municipal de prescripción, en estos dos últimos casos por haber pasado el tiempo necesario para ello, según la legislación autonómica.

Actos de cambio de uso de las edificaciones (Cambio de uso de vivienda a local comercial o viceversa o similares): o bien licencia o bien certificado de antigüedad de técnico o bien certificado municipal de prescripción, en estos dos últimos casos por haber pasado el tiempo necesario para ello, según la legislación autonómica.

Actos de división de terrenos o equiparados a ellos: o bien licencia municipal o bien declaración de innecesariedad.

Hay casos también fronterizos, como el de los locales o fincas divididas con tabiques de separación o muros construidos hace años, en los que la propia acreditación del técnico sobre la obra implica la antigüedad de la segregación.

Es frecuente en la práctica que los Ayuntamientos se nieguen o muestren resistencia a emitir esta declaración de innecesariedad, quizá porque tienen que valorar la prescripción al igual que lo que ocurre con las obras antiguas en las que no se emiten apenas certificados de prescripción y hay que acudir al certificado de antigüedad del técnico. Esta petición (y la consiguiente declaración)  se ha de fundamentar en que, en el caso concreto, ya no es necesaria licencia por haber prescrito la infracción urbanística conforme al certificado de antigüedad o a las pruebas que se aporten.

DERECHO DE TRANSMISIÓN Y LEGITIMARIOS

Cuando en una herencia haya varios causantes sucesivos (casos de abuelos muertos e hijo muerto después con cónyuge y/o descendientes)  en la herencia de los abuelos  deben de intervenir no sólo todos los herederos del hijo premuerto sino también todos los legitimarios de dicho hijo (cónyuge viudo y todos los hijos, aunque no sean herederos.

 

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Informe Oficina Notarial Junio 2018. Ficheros GML.

Iglesia de La Concepción en San Cristóbal de La Laguna (Tenerife). Por Berthold Werner