Archivo de la etiqueta: casos practicos

Índice Casos Prácticos Juan Carlos Casas. Actualización Septiembre 2023 con 21 nuevos casos.

INDICE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

ACTUALIZACIÓN SEPTIEMBRE 2023

IR AL ARCHIVO PRINCIPAL DEL ÍNDICE, CON VOCES

 

BREVE EXPLICACIÓN: 

 El Fichero de Casos Prácticos de Juan Carlos Casas es una herramienta auxiliar de búsqueda de información que da noticia de casos prácticos estudiados, fundamentalmente en seminarios registrales. 

 Cuando la información final se ha encontrado accesible en Internet gratuitamente, se incluye un enlace o hipervínculo, lo cual es más frecuente en los últimos años y, en concreto, se da en todos los nuevos casos.

 Este archivo recoge exclusivamente los 21 nuevos casos indexados, que también se han incorporado a las voces, y proceden, en esta ocasión, solo del Seminario Carlos Hernández Crespo de Madrid.

 Para consultar el fichero íntegro, con más de 6000 ítems, y que se ordena POR VOCES, acude al ARCHIVO PRINCIPAL.

 El Fichero es accesible desde el menú principal horizontal, que está en la cabecera, en el desplegable de PRÁCTICA.

 

LOS 21 NUEVOS CASOS: 

 

Los 21 nuevos casos prácticos:

 

A) LISTADO

HIPOTECA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS CANCELADA. TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 1)

DECRETO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA QUE COMENZÓ ANTES DEL CONCURSO DEL DEUDOR. CANCELACIÓN DE ASIENTOS DEL CONCURSO (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 2)

CESIÓN DE CARTERA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS A UN FONDO NO INSCRITO EN EL REGISTRO REGULADO EN LA LEY 2/2009. (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 3)

CRÉDITO ANTICRÉTICO EN LA QUE LA ENTIDAD ACREDITANTE SE ENCUENTRA INSCRITA EN EL REGISTRO DE ENTIDADES PRESTAMISTAS DEL BANCO DE ESPAÑA, PERO NO EN EL REGISTRO ESTATAL DE EMPRESAS DE LA LEY 2/ 2009. PÓLIZA DE SEGURO. (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 4)

PRINCIPIO DE ROGACIÓN. SOBRE UNA FINCA REGISTRAL CONSTA PRACTICADA UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL USUFRUCTO VITALICIO. SE SOLICITA POR EL TITULAR DE LA NUDA PROPIEDAD LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO Y LA CONSOLIDACIÓN DE SU DERECHO POR FALLECIMIENTO DEL USUFRUCTUARIO. ¿DEBE EL REGISTRADOR PRACTICAR DE OFICIO LA CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN QUE GRAVA EL DERECHO DE USUFRUCTO (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA. (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

SE PLANTEA SI EN UNA EXPROPIACIÓN POR VÍA DE URGENCIA CONFORME AL ART. 52 LEF SE CONSIDERA QUE EL ACTA PREVIA A LA OCUPACIÓN (CON EL JUSTIFICANTE DE PAGO) ES TÍTULO SUFICIENTE PARA LA INSCRIPCIÓN. (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

ESTUDIO DEL NUEVO ARTÍCULO 178 DE LA LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID. DISPOSICIÓN DE LOS BIENES DE LOS PATRIMONIOS PÚBLICOS DE SUELO (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 1)

ESTUDIO DE LA COMISIÓN POR AMORTIZACIÓN ANTICIPADA TRAS EL REAL DECRETO-LEY 19/2022, DE 22 DE NOVIEMBRE. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 2)

SE PLANTEA LA ADMISIBILIDAD DE ACREDITAR EL CUMPLIMIENTO DE LAS GARANTÍAS QUE IMPONE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN CON UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL QUE SE ACOMPAÑA. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 3)

SE PLANTEA LA CUESTIÓN DE CÓMO PROCEDER ANTE UNA NOTIFICACIÓN EMITIDA POR UN AYUNTAMIENTO, EN LA QUE SE COMUNICA AL REGISTRO QUE SE HA EMITIDO UNA RESOLUCIÓN DECLARANDO LA INEFICACIA DE UNA DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA UNA AGRUPACIÓN. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 4)

EXPROPIACIÓN Y PRINCIPIO DE ROGACIÓN. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 5)

VENTA EXTRAJUDICIAL (Seminario Hernández Crespo 29/03/20223, caso 6)

HIPOTECA. PROGRAMA PRIMERA VIVIENDA. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 7)

EMBARGO DE SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. PRÓRROGA Y CONVERSIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO EN EJECUTIVO. (Seminario Hernández Crespo 8/04/2023, caso 1)

REPARCELACIÓN. TRANSMISIÓN DE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. (Seminario Hernández Crespo 28/04/2023, caso 2)

LEASING (Seminario Hernández Crespo 28/04/2023, caso 3)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. SOLICITUD DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 4)

RENUNCIA A LA HERENCIA Y APERTURA DE LA SUCESIÓN INTESTADA. (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 5)

EXPEDIENTE REANUDACIÓN DE TRACTO (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 6)

CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 7)

 

B) POR MATERIAS

AGRUPACIÓN

SE PLANTEA LA CUESTIÓN DE CÓMO PROCEDER ANTE UNA NOTIFICACIÓN EMITIDA POR UN AYUNTAMIENTO, EN LA QUE SE COMUNICA AL REGISTRO QUE SE HA EMITIDO UNA RESOLUCIÓN DECLARANDO LA INEFICACIA DE UNA DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA UNA AGRUPACIÓN. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 4)

ANOTACIÓN DE EMBARGO

ANOTACIÓN DE EMBARGO. SOLICITUD DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 4)

EMBARGO DE SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. PRÓRROGA Y CONVERSIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO EN EJECUTIVO. (Seminario Hernández Crespo 8/04/2023, caso 1)

HIPOTECA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS CANCELADA. TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 1)

PRINCIPIO DE ROGACIÓN. SOBRE UNA FINCA REGISTRAL CONSTA PRACTICADA UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL USUFRUCTO VITALICIO. SE SOLICITA POR EL TITULAR DE LA NUDA PROPIEDAD LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO Y LA CONSOLIDACIÓN DE SU DERECHO POR FALLECIMIENTO DEL USUFRUCTUARIO. ¿DEBE EL REGISTRADOR PRACTICAR DE OFICIO LA CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN QUE GRAVA EL DERECHO DE USUFRUCTO (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

BIENES DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS

ESTUDIO DEL NUEVO ARTÍCULO 178 DE LA LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID. DISPOSICIÓN DE LOS BIENES DE LOS PATRIMONIOS PÚBLICOS DE SUELO (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 1)

CANCELACIÓN

DECRETO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA QUE COMENZÓ ANTES DEL CONCURSO DEL DEUDOR. CANCELACIÓN DE ASIENTOS DEL CONCURSO (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 2)

PRINCIPIO DE ROGACIÓN. SOBRE UNA FINCA REGISTRAL CONSTA PRACTICADA UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL USUFRUCTO VITALICIO. SE SOLICITA POR EL TITULAR DE LA NUDA PROPIEDAD LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO Y LA CONSOLIDACIÓN DE SU DERECHO POR FALLECIMIENTO DEL USUFRUCTUARIO. ¿DEBE EL REGISTRADOR PRACTICAR DE OFICIO LA CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN QUE GRAVA EL DERECHO DE USUFRUCTO (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

CONCURSAL

DECRETO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA QUE COMENZÓ ANTES DEL CONCURSO DEL DEUDOR. CANCELACIÓN DE ASIENTOS DEL CONCURSO (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 2)

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

EXPEDIENTE REANUDACIÓN DE TRACTO (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 6)

EXPROPIACIÓN FORZOSA

EXPROPIACIÓN Y PRINCIPIO DE ROGACIÓN. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 5)

SE PLANTEA SI EN UNA EXPROPIACIÓN POR VÍA DE URGENCIA CONFORME AL ART. 52 LEF SE CONSIDERA QUE EL ACTA PREVIA A LA OCUPACIÓN (CON EL JUSTIFICANTE DE PAGO) ES TÍTULO SUFICIENTE PARA LA INSCRIPCIÓN. (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

FINCA

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA. (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

HIPOTECA

CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 7)

CRÉDITO ANTICRÉTICO EN LA QUE LA ENTIDAD ACREDITANTE SE ENCUENTRA INSCRITA EN EL REGISTRO DE ENTIDADES PRESTAMISTAS DEL BANCO DE ESPAÑA, PERO NO EN EL REGISTRO ESTATAL DE EMPRESAS DE LA LEY 2/ 2009. PÓLIZA DE SEGURO. (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 4)

ESTUDIO DE LA COMISIÓN POR AMORTIZACIÓN ANTICIPADA TRAS EL REAL DECRETO-LEY 19/2022, DE 22 DE NOVIEMBRE. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 2)

HIPOTECA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS CANCELADA. TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 1)

HIPOTECA. PROGRAMA PRIMERA VIVIENDA. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 7)

LEASING

LEASING (Seminario Hernández Crespo 28/04/2023, caso 3)

NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

ANOTACIÓN DE EMBARGO. SOLICITUD DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 4)

HIPOTECA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS CANCELADA. TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 1)

OBRA NUEVA

SE PLANTEA LA ADMISIBILIDAD DE ACREDITAR EL CUMPLIMIENTO DE LAS GARANTÍAS QUE IMPONE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN CON UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL QUE SE ACOMPAÑA. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 3)

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

EXPROPIACIÓN Y PRINCIPIO DE ROGACIÓN. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 5)

PRINCIPIO DE ROGACIÓN. SOBRE UNA FINCA REGISTRAL CONSTA PRACTICADA UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL USUFRUCTO VITALICIO. SE SOLICITA POR EL TITULAR DE LA NUDA PROPIEDAD LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO Y LA CONSOLIDACIÓN DE SU DERECHO POR FALLECIMIENTO DEL USUFRUCTUARIO. ¿DEBE EL REGISTRADOR PRACTICAR DE OFICIO LA CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN QUE GRAVA EL DERECHO DE USUFRUCTO (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

VENTA EXTRAJUDICIAL (Seminario Hernández Crespo 29/03/20223, caso 6)

PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

HIPOTECA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS CANCELADA. TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 1)

DECRETO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA QUE COMENZÓ ANTES DEL CONCURSO DEL DEUDOR. CANCELACIÓN DE ASIENTOS DEL CONCURSO (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 2)

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA. (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

SOCIEDAD DE GANANCIALES

EMBARGO DE SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. PRÓRROGA Y CONVERSIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO EN EJECUTIVO. (Seminario Hernández Crespo 8/04/2023, caso 1)

 SUCESIONES

RENUNCIA A LA HERENCIA Y APERTURA DE LA SUCESIÓN INTESTADA. (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 5)

URBANISMO

ESTUDIO DEL NUEVO ARTÍCULO 178 DE LA LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID. DISPOSICIÓN DE LOS BIENES DE LOS PATRIMONIOS PÚBLICOS DE SUELO (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 1)

REPARCELACIÓN. TRANSMISIÓN DE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. (Seminario Hernández Crespo 28/04/2023, caso 2)

SE PLANTEA LA CUESTIÓN DE CÓMO PROCEDER ANTE UNA NOTIFICACIÓN EMITIDA POR UN AYUNTAMIENTO, EN LA QUE SE COMUNICA AL REGISTRO QUE SE HA EMITIDO UNA RESOLUCIÓN DECLARANDO LA INEFICACIA DE UNA DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA UNA AGRUPACIÓN. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 4)

USUFRUCTO

PRINCIPIO DE ROGACIÓN. SOBRE UNA FINCA REGISTRAL CONSTA PRACTICADA UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL USUFRUCTO VITALICIO. SE SOLICITA POR EL TITULAR DE LA NUDA PROPIEDAD LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO Y LA CONSOLIDACIÓN DE SU DERECHO POR FALLECIMIENTO DEL USUFRUCTUARIO. ¿DEBE EL REGISTRADOR PRACTICAR DE OFICIO LA CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN QUE GRAVA EL DERECHO DE USUFRUCTO (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

ENLACES:

PORTADA DEL ÍNDICE DE CASOS PRÁCTICOS

CASOS PRÁCTICOS DE MADRID Y BILBAO

DICTÁMENES INTERNACIONAL

PINCELADAS INTERNACIONAL

¿SABÍAS QUÉ…?

MENÚ PRÁCTICA…

BOLETINES SERC CATALUÑA

CASOS EN REGISTRADORESDEMADRID

 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

 

CASOS INCORPORADOS AL ÍNDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

Vista aérea de la Bahía de Cádiz

Nueva edición de Casos Prácticos para Opositores: Sucesiones. Derecho de Familia. Isidoro Lora Tamayo.

NUEVA EDICIÓN DE CASOS PRÁCTICOS PARA OPOSITORES DE SUCESIONES Y DE DERECHO DE FAMILIA

ISIDORO LORA TAMAYO

(adaptados a la Ley 8/2021, de 2 de junio)

Índice:

Presentación del nuevo libro. 

Dos casos a modo de ejemplo.

Adquisición de los libros 

Enlaces

 

PRESENTACIÓN DEL LIBRO SOBRE DERECHO DE FAMILIA:

  Cuando estudiaba los temas durante la oposición me parecía muchas veces que mi cabeza se llenaba de artículos del Código Civil, de la Ley Hipotecaria o Notarial, de leyes mercantiles y de doctrinas que interpretaban unas y otras, sin descender a la realidad que pretendían regular. Teoría y práctica estaban alejadas, necesitaba poner cara a las personas y vida a los hechos, actos y negocios jurídicos que iban apareciendo en los libros de Castán, Puig Brutau, Lacruz, Garrigues, Roca, Chico, etc. No recuerdo cómo cayó en mis manos los «Estudios Sobre la Jurisprudencia Civil» de Díez Picazo que, de manera pedagógica, exponía sentencias del Tribunal Supremo relatando con claridad y sencillez los antecedentes de hecho en los que se basaban los Fundamentos de Derecho. Pretendía este libro enseñar a discurrir sobre concretas situaciones jurídicas y no a memorizar los considerandos de las sentencias. A partir de ello, procuré estudiar los temas imaginándome las personas y las situaciones destinatarias de las diversas instituciones jurídicas. Mi mente se abrió mucho más, estudiaba comúnmente discurriendo y no sólo memorizando y además me pareció la oposición mucho más entretenida, incluso algunas veces hasta lo pasaba bien.

  Esa forma de estudiar me fue de gran utilidad cuando me enfrenté a la preparación del dictamen. Comprobé que la esencia del dictamen era la de aprender a razonar jurídicamente sobre hechos y que este aprendizaje era un prius al encierro durante seis horas para formarse en su redacción. No digo que no sea necesario coger la técnica del dictamen y que para ello convenga hacer varios dictámenes, pero sí digo que difícilmente se hará bien un dictamen si previamente no se ejercitó la cabeza suficientemente en aplicar los conocimientos teóricos a sucesos concretos o singulares.

  El encierro durante seis horas redactando dictámenes me agotaba y angustiaba, frente a lo gratificante y formador que me suponía el reflexionar y conjeturar sobre supuestos o casos reales. Me fue de gran utilidad las Resoluciones de la DGRN, en las que pensaba por mi cuenta sobre los antecedentes que las motivaban, leía la calificación del Registrador y la contrastaba con las conclusiones a las que yo había llegado previamente, igual hacía con los argumentos del Notario y con los recogidos con el auto del presidente de la Audiencia, para terminar con los considerandos; discutía en solitario con unos y otros. Enfrentar mi opinión particular, seguramente equivocada, con todas las anteriores me supuso un gran ejercicio intelectual y me dio agilidad mental. Ese fue otro descubrimiento: la importancia que para dictaminar tenía la agilidad mental.

  Al ayudar a los opositores durante cerca de cincuenta años de preparador procuré transmitirles estas vivencias en la preparación del dictamen. Les decía que procuraran pasarlo bien en esta etapa, que no se angustiasen con el acopio de nuevos conocimientos, pues ya tenían bastantes, se trataba simplemente de verter esos conocimientos a las realidades o supuestos que fuéramos examinando y que ese ejercicio al hacerlo con cariño les daría seguridad y optimismo para abordar la redacción del examen práctico. Faltaría a la verdad si no reconociera los resultados positivos alcanzados y el buen ambiente conseguido con la preparación.

  He pensado que una manera de expresar mi devoción por la profesión notarial, a la que tanto debo, era recopilar y actualizar el trabajo de tantos años dedicados a la preparación de casos prácticos. Deuda que es aún mayor desde que el Patronato de la Academia Matritense del Notariado me ha encargado la dirección de la Academia de Preparación a notarías. Mi intención era abordar todos los temas de Derecho Civil; hice ya un primer intento con los «Casos Prácticos. Derecho de Sucesiones (adaptados al programa de Notarías)», editado por Francis Lefebvre, en su colección de Memento Experto en el año 2015, del que se hizo una segunda edición en julio de 2019 y la tercera y cuarta en el presente año adaptadas todas ellas a los programas de Notarías y Registros, una vez que en la parte de civil se habían unificado ambos. El segundo libro fueron los Casos Prácticos en Obligaciones y Contratos, adaptado igualmente a ambos programas, también en 2019.

  En el presente libro los casos planteados versan sobre Derecho de Familia. No obstante, hemos incluido los seis primeros capítulos, dedicados a temas de la parte general, que afectan a la persona física, como protagonista del Derecho de Familia. Hicimos una primera edición, adaptada al proyecto de Ley por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica. Este proyecto fue objeto de diversas enmiendas en el Congreso de los Diputados y en el Senado. En la edición que ahora presentamos los casos están ya adaptados a la Ley, de fecha 2 de junio de 2021, que entró en vigor el 3 de septiembre de 2021. Muchos de los temas abordados por la Ley suscitan dudas en su aplicación, por lo que siempre es un riesgo optar por alguna solución.

  Se compone el libro de 19 capítulos y en la numeración de cada uno hemos puesto el tema correspondiente a ambos programas de notarías y registros para así facilitar su búsqueda. Creemos que este libro podrá también ayudar a los opositores a otros cuerpos de la Administración, en cuyos temarios se incluyan temas o lecciones de Derecho Civil, así como a estudiantes universitarios. 

  De lo expuesto anteriormente se verá que este libro, como los anteriores, pretende ayudar al estudiante a discurrir sobre hechos y a amenizar su estudio. No hace un estudio exhaustivo de las instituciones, ni siquiera analiza todos los casos o supuestos que pueden darse en ellas, lo que sería imposible, ni tampoco sentar doctrina que el opositor tenga que ir memorizando o añadiendo a sus temas. Nada de ello perseguimos; el autor da su opinión como una opinión más, que ayude al lector. El ideal sería que el opositor leyera el supuesto de hecho, pensara la solución que considera adecuada, la contrastara con la expuesta en el libro y después la suya y la del libro, con la de la jurisprudencia o doctrina de la DGRN, hoy DGSJ y FP, recogida en el mismo.

  Termino esta introducción agradeciendo la paciencia de María Luisa, mi mujer, que sigue respetando mis horas dedicadas al estudio y a la preparación de opositores, por los que siempre se ha interesado y acogido, a veces, hasta en nuestra propia casa.

  Mi agradecimiento a la Editorial Francis Lefebvre por seguir confiando en mí, publicando estos casos prácticos de Derecho de Familia y muy especialmente a su director en España Juan Pujol.
Gracias a cuatro notarios, ingresados en la última oposición y que han sido alumnos míos en la Academia de Preparación a notarías de Madrid. Estos son, por orden alfabético: Luis Miguel Motos Aragón, María del Pilar Navarro Fraile, José Ignacio de Solas Rodríguez-Hermida y María Sánchez García. Me han revisado gran parte de los capítulos de esta obra y me han hecho importantes observaciones y aportaciones, algunas de las cuales las he recogido, citando a su autor.

  Gracias al catedrático Alfonso Luis Calvo Caravaca que me ha revisado algunos casos de internacional privado. Gracias a las aportaciones hechas por los notarios, Íñigo Revilla Fernández, Manuel Lora-Tamayo Villacieros y Carlos Pérez Ramos.
Gracias a nuestros opositores y alumnos de los que aprendemos constantemente, a los que dedico este libro.

  Y por encima de todo, gracias a Dios.

  En Madrid, diciembre de 2021.

  ISIDORO LORA-TAMAYO RODRÍGUEZ.
Notario Honorario del Colegio Notarial de Madrid
Director de la Academia de Preparación a Notarías del Colegio Notarial de Mad

 

DOS CASOS, A MODO DE EJEMPLO:

PRIMER CASO: CASO LIBRO DE SUCESIONES.

Supuesto de hecho

El Sr. A fallece bajo testamento, otorgado en el año 2019, en el que instituye por su único y universal heredero, con el carácter de fiduciario, a su nieto B, para el caso de que judicialmente le sea modificada la capacidad, atribuyéndole la facultad de disponer de los bienes que reciba por actos intervivos, sustituyéndole como fideicomisarios de residuo por los tres hijos del testador C (que es el padre de B, que sobrevive al testador), D y E, a los que sustituye vulgarmente por sus respectivas estirpes de descendientes. Al fallecer A y con posterioridad al otorgamiento de su testamento, a B se le modifica judicialmente su capacidad por sentencia firme, pero, al no ser muy profunda su discapacidad, quedó sometido a curatela. Se pregunta sobre la validez de la sustitución fideicomisaria ordenada.

Opinión

A) Opinión en base a la redacción del CC, anterior a la reforma llevada a cabo por la L 8/2021, para el apoyo a la persona con discapacidad: La posibilidad de gravar la legítima estricta de los hijos y descendientes, con una sustitución fideicomisaria, solo podrá hacerse a favor de un hijo o descendiente al que judicialmente se le haya modificado la capacidad, en los términos que resultaban de los artículos 782, 808 y 813 del CC. Surge la duda de sí esta sustitución fideicomisaria sobre la legítima podrá establecerse a favor de un nieto con capacidad modificada judicialmente, viviendo su padre legitimario, como es el caso que nos ocupa. A nuestro juicio la respuesta debe ser afirmativa, pues en los tres artículos citados se habla de hijos o descendientes judicialmente incapacitados, a semejanza de lo que ocurre con el tercio de mejora que podrá dejarse a los nietos, viviendo sus padres, en base a que el CC art.808 y 823, hablan de hijos o descendientes, sin mayores precisiones.

No obstante nuestra opinión, importantes sectores doctrinales, como Ruiz-Rico o Espejo Lerdo de Tejada, consideraban que: «Todas las personas afectadas por la sustitución, tanto fiduciarios como fideicomisarios, tienen que pertenecer al grupo de legitimarios efectivos… (conclusión a la que se llega no solo por la expresión que utiliza el legislador), sino también porque, como ya se ha apuntado, el tercio de legítima tiene unos destinatarios predeterminados». Conforme a esta tesis en el supuesto planteado la sustitución fideicomisaria ordenada sería ineficaz, en cuanto al tercio de legítima estricta y válida respecto a los tercios de mejora y libre disposición, como ocurriría con cualquier nieto, tenga o no modificada su capacidad.

La declaración judicial modificando la capacidad del hijo o descendiente es esencial para la validez de esta sustitución fideicomisaria. Creemos que es indiferente que la persona esté sujeta a tutela o a curatela, pues lo esencial es la modificación judicial de la capacidad y, en uno y otro caso, estamos ante una persona con un grado tal de discapacidad que se hace necesario ponerla bajo la protección de otra. En el caso planteado la sentencia de modificación de la capacidad existe, por lo que era posible la sustitución fideicomisaria ordenada. Queremos, no obstante, hacer una matización. En el testamento se establece la sustitución fideicomisaria para el caso de que a B le sea modificada judicialmente su capacidad, lo que plantea la duda de si al fallecer el testador es necesario que el legitimario tenga esa limitación judicial de su capacidad. Espejo Lerdo de Tejada nos dice que «lo relevante debe ser que la pérdida de la capacidad de autogobierno opere ya en el momento de abrirse la sucesión, con independencia de que exista o no sentencia de incapacitación o se haya iniciado o, no con anterioridad este procedimiento. Por tanto, bastaría para entender que el fideicomiso es válido que el procedimiento de incapacitación, aun iniciado después de la apertura de la sucesión, acredite que en ese momento ya operaba la causa de incapacidad».

No estamos seguros de la opinión sostenida por este autor, pues la persona a la que judicialmente no se la haya modificado la capacidad, pero con pérdida de la capacidad de autogobierno, es un discapacitado pero su capacidad no está judicialmente modificada. La L 41/2003, de 18 de noviembre, que introduce la posibilidad de esta sustitución fideicomisaria, en muchos de sus preceptos se refiere al discapacitado sin más y en muy pocos, como ocurre en la sustitución fideicomisaria que contemplamos, al incapacitado judicialmente. Por ello, aunque pudiera ser de justicia, consideramos peligrosa dicha interpretación. A la dificultad de admitir dicha opinión, añadiríamos que para la calificar la capacidad del heredero hay que atender al momento de la muerte de la persona de cuya sucesión se trate y que si la institución fuere condicional además al tiempo en que se cumpla la condición (CC art.759). Si se admitiera la opinión citada de Manuel Espejo, creo que deben hacerse dos consideraciones; la primera que para aceptar y adjudicar la herencia con el gravamen fideicomisario la declaración judicial sobre modificación de la capacidad tiene que existir y la segunda que consideramos casi seguro que no cabe pueda ordenarse la sustitución para el caso de que con posterioridad al fallecimiento del testador el hijo o descendiente perdiera la capacidad, pues estaríamos ante un gravamen excepcional a la legítima, establecido a favor de quien no tiene modificada judicialmente la capacidad. Más aún creemos que esta sustitución fideicomisaria sobre la legítima se extingue, si por sentencia firme se deja sin efecto la incapacitación, por lo que si ello es así carece de fundamento imponerla para el hipotético caso de que un hijo o descendiente fuera judicialmente incapacitado.

La sustitución fideicomisaria ordenada por A es un fideicomiso de residuo. Creemos que la facultad de disponer de los bienes fideicomitidos debe quedar ineficaz en lo que grave la legítima estricta de los hijos legitimarios, pues consideramos que estamos ante un gravamen excepcional sobre la legítima, que solo es posible a través de la figura admitida expresamente por el CC, la sustitución fideicomisaria típica regulada en el propio Código. En otro caso, la legítima de los hijos podría quedar sin ningún contenido patrimonial. Por tanto, admitimos la sustitución fideicomisaria sobre la legítima estricta, pero no la facultad de disponer.

Sin embargo, la facultad de disponer el fiduciario sí que la consideramos válida respecto de los tercios de mejora y libre disposición, pues si ambos tercios se pudieron dejar en pleno dominio al nieto B, con mayor razón podrá dejarse como fiduciario con facultad de disponer, siendo fideicomisarios los hijos del testador.

B) Opinión en base a la reforma del CC por la L 8/2021, para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica: Los artículos antes citados son redactados de nuevo en la forma siguiente:

CC art.782: «Las sustituciones fideicomisarias nunca podrán gravar la legítima, salvo cuando se establezcan, en los términos establecidos en el artículo 808, en beneficio de uno o varios hijos del testador que se encuentre en una situación de discapacidad. Si la sustitución fideicomisaria recayere sobre el tercio destinado a mejora, solo podrá establecerse a favor de los descendientes.»

CC art.808: «Constituyen la legítima de los hijos y descendientes las dos terceras partes del haber hereditario de los progenitores. Sin embargo, podrán estos disponer de una parte de las dos que forman la legítima, para aplicarla como mejora a sus hijos o descendientes. La tercera parte restante será de libre disposición. Cuando alguno o varios de los legitimarios se encontraren en una situación de discapacidad, el testador podrá disponer a su favor de la legítima estricta de los demás legitimarios sin discapacidad. En tal caso, salvo disposición contraria del testador, lo así recibido por el hijo beneficiado quedará gravado con sustitución fideicomisaria de residuo a favor de los que hubieren visto afectada su legítima estricta y no podrá aquel disponer de tales bienes ni a título gratuito ni por acto mortis causa. Cuando el testador hubiere hecho uso de la facultad que le concede el párrafo anterior, corresponderá al hijo que impugne el gravamen de su legítima estricta acreditar que no concurre causa que la justifique.»

CC art.813, según se indica: «Tampoco podrá imponer sobre ella gravamen, ni condición, ni sustitución de ninguna especie, salvo lo dispuesto en cuanto al usufructo del viudo y lo establecido en los artículos 782 y 808.»

De la nueva configuración de esta sustitución fideicomisaria, aplicándola a nuestro caso, creemos que puede sostenerse:

a) Debe establecerse a favor de un descendiente que sea legitimario. No cabe la posibilidad de establecer la sustitución a favor de nietos, que no sean legitimarios, por serlo sus padres. Por tanto, en el supuesto planteado, a diferencia de lo nosotros sostenido para antes de la reforma, no podrá gravarse la legítima con la sustitución fideicomisaria, al no ser el nieto legitimario; si la parte de mejora y desde luego la de libre disposición

b) La posibilidad de la sustitución fideicomisaria sobre el tercio de mejora y la parte de libre disposición, no constituye ninguna novedad; fiduciario lo es B, que es el nieto con discapacidad, fideicomisarios los tres hijos del testador sobre ambos tercios.

En contra de lo sostenido por nosotros, en el anterior planteamiento, no solo se admite el fideicomiso de residuo, sino que se dice por el CC que esta sustitución es la del fideicomiso de residuo, aunque se prohíbe al fiduciario disponer a título gratuito o por actos mortis causa; pero eso sí, siempre que el testador no haya dispuesto otra cosa. Es claro que la sustitución fideicomisaria permitida por la reforma es más amplia que la anterior. Nos preguntamos si la persona discapacitada a cuyo favor el testador ordenó la sustitución fideicomisaria, conforme a la legislación precedente, pero sin atribuirla el carácter de residuo, puede exigir que se cumpla conforme a la actual. A favor, podría aplicarse el CC disp.trans.12ª, distinguiendo según el fallecimiento del testador se haya producido antes o después de la entrada en vigor de la reforma.

No obstante, creemos que ello no es así; el CC art.808, ni antes ni ahora, concede derecho alguno al fiduciario discapacitado, no amplía su legítima, simplemente concede al testador la facultad, no la obligación, de disponer a su favor de la sustitución fideicomisaria, por lo que el favorecido no puede ir más allá de lo que aquél dispuso.

Cosa diferente es que el testador, como ocurre en nuestro caso, no ajustándose a la previsión anterior del CC art.808 hubiese ordenado que la sustitución a favor del descendiente con discapacidad fuera de residuo, en cuyo caso, si que consideramos posible aplicar el CC disp.trans.12ª, distinguiendo según el testador haya fallecido antes o después de fallecer el testador. Recordemos que esta disposición dice: «Los derechos a la herencia del que hubiese fallecido, con testamento o sin él, antes de hallarse en vigor el Código, se regirán por la legislación anterior. La herencia de los fallecidos después, sea o no con testamento, se adjudicará y repartirá con arreglo al Código; pero cumpliendo, en cuanto éste lo permita, las disposiciones testamentarias. Se respetarán, por lo tanto, las legítimas, las mejoras y los legados, pero reduciendo su cuantía, si de otro modo no se pudiera dar a cada partícipe en la herencia lo que le corresponda según el Código».

 

SEGUNDO CASO. CASO LIBRO FAMILIA.

Primer supuesto de hecho. Complemento de capacidad en venta de inmuebles

En este supuesto vamos a contemplar dos escenarios: el primero, conforme a la legislación anterior; el segundo conforme a la legislación vigente.

A) Legislación anterior:

B, padece una demencia senil, procediéndose judicialmente a la modificación judicial de su capacidad, y nombrándole curadora a su hija C, a la que no se le atribuyen facultades de representación, pero sí de complemento de capacidad para todo los actos de administración y disposición de su padre que excedan de 6.000 euros. B es viudo y C se lleva a vivir a su padre con ella, cuidándole y ocupándose con toda diligencia y cariño de sus asuntos. A medida que avanza la enfermedad B, va perdiendo facultades mentales, no siendo consciente de sus actos. En la liquidación de la sociedad de gananciales que B tuvo con su fallecida esposa se le adjudicó a él una casa, en el pueblo del que eran oriundos, pero que al no poder ir, ni interesar a sus hijos, está totalmente abandonada, con peligro incluso de derrumbarse. C y sus hermanos estiman que convendría venderla, acudiendo para ello en consulta al notario.

B) Legislación actual:

B, padece una demencia senil, procediéndose judicialmente a nombrarle curadora, a su hija C, a la que no se le atribuyen facultades de representación, pero sí de complemento de capacidad para todos los actos de administración y disposición de su padre que excedan de 6.000 euros. B es viudo y C se lleva a vivir a su padre con ella, cuidándole y ocupándose con toda diligencia y cariño de sus asuntos. A medida que avanza la enfermedad, B va perdiendo facultades mentales, no siendo consciente de sus actos. En la liquidación de la sociedad de gananciales que B tuvo con su fallecida esposa se le adjudicó a él una casa, en el pueblo del que eran oriundos, pero que al no poder ir, ni interesar a sus hijos, está totalmente abandonada, con peligro incluso de derrumbarse. C y sus hermanos estiman que convendría venderla, acudiendo para ello en consulta al notario

Opinión

A) Legislación anterior:

En la resolución judicial, modificando la capacidad jurídica de B, se constituyó curatela, sin que a la curadora se le atribuyeran facultades de representación; se exigió la intervención de la curadora para todo los actos de administración y disposición que excedieran de 6.000 euros, por lo que en estos actos quien debe intervenir y prestar su consentimiento es B, asistido de C, como curadora. Así resulta de los siguientes artículos del CC:

– CC art.287: «Igualmente procede la curatela para las personas a quienes la sentencia de incapacitación o, en su caso, la resolución judicial que la modifique coloquen bajo esta forma de protección en atención a su grado de discernimiento».

– CC art.289: «La curatela de los incapacitados tendrá por objeto la asistencia del curador para aquellos actos que expresamente imponga la sentencia que la haya establecido».

– CC art.290: «Si la sentencia de incapacitación no hubiese especificado los actos en que deba ser necesaria la intervención del curador se entenderá que ésta se extiende a los mismos actos en que los tutores necesitan, según este Código, autorización judicial».

Conforme a ello es a B a quien corresponde prestar su consentimiento para la venta, por lo que es necesario que tenga capacidad natural para ello, conforme al CC art.1261; si le falta esa capacidad natural no puede ser suplida, a nuestro juicio, por la asistencia de la curadora. La actuación de B estaría desprovista de un contenido auténtico y sería C, en definitiva, la que está prestando el consentimiento. Nos preguntamos si podría otorgar la venta C, con la autorización judicial pertinente, como si se tratase de una curadora con facultades representativas y no sólo de apoyo.

Si C carece de facultades representativas, no podemos considerar salvadas éstas con la autorización judicial para la venta. Esta es exigida en el CC art.271 en la tutela que no deben confundirse y que no puede autorizar el juez a vender a quien en resolución judicial no se le concedió la representación; todo ello sin perjuicio, que a la curadora se la hubiesen atribuido facultades representativas, lo que en este caso no se hizo. Es lo sostenido por la DGRN Resol 28-6-19. Por ello lo pertinente será que se revisen las medidas judicialmente adoptadas y se atribuyan a C, como curadora, algunas de las facultades de representación y se autorice entonces judicialmente la venta pretendida.

B) Legislación actual:

Se nos dice en el supuesto que se constituyó como medida de apoyo a B la curatela, sin que a la curadora se le atribuyeran facultades de representación; se exigió el complemento de capacidad para todo los actos de administración y disposición que excedieran de 6.000 euros, por lo que en estos actos quien debe intervenir y prestar su consentimiento es B, asistido de C, como curadora. Así resulta de la institución de la curatela cuando al curador no se le atribuyó facultades representativas. El CC art.269 dispone: «La autoridad judicial constituirá la curatela mediante resolución motivada cuando no exista otra medida de apoyo suficiente para la persona con discapacidad. La autoridad judicial determinará los actos para los que la persona requiere asistencia del curador en el ejercicio de su capacidad jurídica atendiendo a sus concretas necesidades de apoyo. Sólo en los casos excepcionales en los que resulte imprescindible por las circunstancias de la persona con discapacidad, la autoridad judicial determinará en resolución motivada los actos concretos en los que el curador habrá de asumir la representación de la persona con discapacidad. Los actos en los que el curador deba prestar el apoyo deberán fijarse de manera precisa, indicando, en su caso, cuáles son aquellos donde debe ejercer la representación. El curador actuará bajo los criterios fijados en el artículo 249. En ningún caso podrá incluir la resolución judicial la mera privación de derechos».

En el caso que estudiamos nos encontramos en presencia de una curatela asistencial y no representativa. Conforme a ello es a B a quien corresponde prestar su consentimiento para la venta, por lo que es necesario que tenga capacidad natural para ello, conforme al CC art.1261; si le falta esa capacidad natural no puede ser suplida, a nuestro juicio, por la asistencia de la curadora. La actuación de B estaría desprovista de un contenido auténtico y sería C, en definitiva, la que está prestando el consentimiento. Nos preguntamos si podría otorgar la venta C, con la autorización judicial pertinente, como si se tratase de una curadora con facultades representativas y no sólo de apoyo.

Si C carece de facultades representativas, no podemos considerar salvadas éstas con la autorización judicial para la venta. Esta es exigida en el CC art.287, en la curatela representativa y no en la curatela asistencial, que son dos especies distintas del género curatela, pero creemos que no deben confundirse y que no puede autorizar el juez a vender a quien en resolución judicial no se le concedió la representación. Es lo sostenido por la DGRN Resol 28-6-19, aunque razonando con la legislación vigente en aquél momento, en la que la figura del curador tenía un función diferente al actual. Por ello, lo pertinente será que, conforme al CC art.268, se revisen las medidas judicialmente adoptadas y se atribuyan a C, como curadora, algunas de las facultades de representación. Efectivamente el CC art.268 prevé: «Las medidas tomadas por la autoridad judicial en el procedimiento de provisión de apoyos serán proporcionadas a las necesidades de la persona que las precise, respetarán siempre la máxima autonomía de esta en el ejercicio de su capacidad jurídica y atenderán en todo caso a su voluntad, deseos y preferencias. Las medidas de apoyo adoptadas judicialmente serán revisadas periódicamente en un plazo máximo de tres años. No obstante, la autoridad judicial podrá, de manera excepcional y motivada, en el procedimiento de provisión o, en su caso, de modificación de apoyos, establecer un plazo de revisión superior que no podrá exceder de seis años. Sin perjuicio de lo anterior, las medidas de apoyo adoptadas judicialmente se revisarán, en todo caso, ante cualquier cambio en la situación de la persona que pueda requerir una modificación de dichas medidas».

Nos queda por plantear una última cuestión. Decimos en el supuesto que B es viudo y C se lleva a vivir a su padre con ella, cuidándole y ocupándose con toda diligencia y cariño de sus asuntos; C, no solo era curadora de su padre, era quien cuidaba de él, en definitiva era de hecho su cuidadora. Pero una cosa es ser de hecho la cuidadora de una persona y otra ser jurídicamente una cuidadora de hecho, pues el CC art.250, define esta figura como «la persona que ejerce el apoyo de otra con discapacidad, sin que existan medidas voluntarias o judiciales que se estén aplicando eficazmente». En el mismo sentido se manifiesta el CC art.263: “Quien viniere ejerciendo adecuadamente la guarda de hecho de una persona con discapacidad continuará en el desempeño de su función incluso si existen medidas de apoyo de naturaleza voluntaria o judicial, siempre que estas no se estén aplicando eficazmente”; es lógico que en los apoyos a la persona con discapacidad no deban solaparse las instituciones, cuando las medidas judiciales adoptadas se estén aplicando con eficacia. Pero, si una discapacidad es progresiva y la curadora que se encarga de todos sus asuntos es la misma persona, que si no existiese nombrada judicialmente curadora, sería jurídicamente considerada como su guardadora de hecho, nos preguntamos si a sus facultades como curadora, deberán sumarse las del guardador de hecho, máxime cuando las medidas judiciales adoptadas ya no son suficientes para la protección del discapacitado; dicho con algunas de las palabras del CC art.250, en nuestro caso las medidas judiciales adoptadas no se pueden aplicar ya con toda eficacia para proteger al discapacitado.

Caso de admitirse la acumulación de funciones, C podría para ejercer la representación en la venta del inmueble solicitar la autorización para vender como guardadora de hecho, como prevé el CC art.264: «Cuando, excepcionalmente, se requiera la actuación representativa del guardador de hecho, este habrá de obtener la autorización para realizarla a través del correspondiente expediente de jurisdicción voluntaria, en el que se oirá a la persona con discapacidad. La autorización judicial para actuar como representante se podrá conceder, previa comprobación de su necesidad, en los términos y con los requisitos adecuados a las circunstancias del caso. La autorización podrá comprender uno o varios actos necesarios para el desarrollo de la función de apoyo y deberá ser ejercitada de conformidad con la voluntad, deseos y preferencias de la persona con discapacidad. En todo caso, quien ejerza la guarda de hecho deberá recabar autorización judicial conforme a lo indicado en el párrafo anterior para prestar consentimiento en los actos enumerados en el artículo 287».

La ventaja de ello es que nos encontramos ante un expediente que sería más sencillo y rápido que el de la modificación de las medidas de apoyo (1). La acumulación de funciones puede ser incluso más importante en aquéllos supuestos en que la representación de la persona discapacitada no admita demora, por ejemplo por el vencimiento de un plazo, convocatoria junta general, convocatoria comunidad de propietarios etc. Reconocemos que esta acumulación de funciones que proponemos es arriesgada y el opositor debe tener cuidado en sostenerla, aunque lo que debe presidir siempre esta materia son los intereses de la persona discapacitada.

Jurisprudencia

DGRN Resol 28-6-19: Recordamos que esta resolución es anterior a la reforma llevada a cabo por el CC, en materia de discapacidad. Hemos procurado recoger solo aquéllos párrafos que, con las debidas adaptaciones, podrían aplicarse al supuesto estudiado, teniendo en cuenta que la resolución no contempla una curatela representativa: «Así pues, los rasgos que conforman la naturaleza jurídica de la curatela son que se trata de un órgano asistencial, o, en terminología del Código Civil, un órgano de protección (cfr. artículos 215 y 287), y que no sustituye, sino que complementa la capacidad del sujeto a ella. Esto significa que el curador va a operar sobre personas capaces, si bien con capacidad limitada, pero con un grado suficiente de discernimiento (cfr. art.286 y 287) que hace innecesaria su representación, pues obran siempre por sí mismos, aunque no siempre por sí solos… La otra nota característica de la naturaleza jurídica de la curatela, es la de ser una institución pensada para que el curador asista al sujeto a curatela en ciertos actos determinados y esporádicos. Con lo cual hay que rechazar de plano la idea de que el curador sea un administrador, a diferencia del cargo de tutor, que es representante y administrador de la persona y bienes, respectivamente, del pupilo (cfr. artículos 267 y 270). El Código Civil sanciona este rasgo distintivo de la curatela de manera decidida en varios preceptos, el ya citado artículo 289 y el 298 (la sentencia determinará los actos…), lo que demuestra la evidencia de que, frente al tutor, el curador no es representante ni administrador permanente; sus atribuciones son para casos concretos y completando la capacidad del sujeto a curatela… Pues bien, no hay que olvidar que el curador no actúa como representante del sujeto a curatela sino como complemento de su capacidad. Precisamente por esto, la registradora ha señalado que no basta el complemento de capacidad sin la intervención del llamado a la herencia…, siendo, como se ha fundamentado, que el curador no es un representante del sujeto a curatela, sino que completa su capacidad, hay que concluir en que, no es este el procedimiento de jurisdicción voluntaria que corresponde actuar para suplir el consentimiento del sujeto a curatela, sino otros recogidos por las leyes (incapacitación y designación de tutela, nombramiento de contador-partidor dativo…), por lo que debe confirmarse la calificación».

Esta resolución ignora la importante evolución jurisprudencial, en la adaptación a la Convención de Nueva York de nuestro CC, en materia de protección a la persona discapacitada. Así la TS 8-11-17, EDJ 232872 consideró que: «La doctrina del Código civil admite una curatela con funciones de representación y expresamente se reconoce esta posibilidad en otros Derechos civiles españoles, como el catalán (art.223-4 y 223-6 de su Código) y el aragonés (art.150.1 y 2 del Código de Derecho Foral de Aragón). Lo que importa, en esencia, es dotar al incapacitado de un sistema de guarda flexible adoptado a su concreta situación y necesidad de representación en unos casos y mera asistencia en otros, con independencia del nombre que se asigne al cargo, a la institución tutelar, en sentido amplio».

 

ADQUISICIÓN DE LOS LIBROS:

ENLACE A LA EDITORIAL FRANCIS LEFEBVRE

 

Nota: esta web (NyR) no tiene ningún interés económico en la comercialización de los libros, pero ofrece la información porque puede resultar de interés para los usuarios de la misma, siendo destacable la claridad en la exposición.

ENLACES SOBRE ESTOS LIBROS:

OTROS ENLACES:

 

PORTADA DE LA WEB

Tercer Libro sobre Casos Prácticos para Opositores: Derecho de Familia. Isidoro Lora Tamayo.

DERECHO DE FAMILIA COMPLETA LA TRILOGÍA DE LIBROS DE CASOS PRÁCTICOS PARA OPOSITORES DE ISIDORO LORA TAMAYO

Índice:

Presentación del nuevo libro. Por María del Pilar Navarro Fraile 

Dos casos a modo de ejemplo.

  1. Autotutela y Autocuratela.
    1. Autotutela
    2. Autocuratela
  2. Conflicto de intereses en la Patria Potestad

Adquisición de los libros 

Información en PDF

Enlaces

 

PRESENTACIÓN DEL LIBRO SOBRE DERECHO DE FAMILIA:

No me detendré en justificar el reconocimiento profesional de Isidoro Lora-Tamayo Rodríguez, ya que, estoy segura, la gran mayoría de los notarios y registradores de España lo conocen y saben de su recorrido. Sin embargo, algunos no habrán tenido la suerte de conocer de un modo más personal a mi maestro –maestro a su vez de mi otro maestro, Manuel Lora-Tamayo Villacieros.

Se me ocurren infinitas anécdotas que pudieran reflejar la clase de persona y de intelectual que forma parte del cuerpo de Notarios de España, pero como quiero que siga haciendo lo que él llama “abusar de mi confianza”, voy a limitarme a hacer lo que me ha encomendado: presentar su nuevo libro de la colección Memento Experto, editado por Francis Lefebvre, Madrid, 2020, Casos Prácticos Derecho de Familia (adaptados al programa de Notarías y Registros). No obstante, sí me tomaré la libertad de destacar una de las mayores virtudes del autor, su vocación por la profesión y por la enseñanza.

Debo advertir que esta obra no constituye un manual de Derecho de Familia al uso en el que, junto a la norma positiva, se haga una mera recopilación, ya sea de la doctrina de otros juristas de renombre, ya sea de resoluciones jurisprudenciales. El autor, más ambicioso, trata de llegar más lejos. Quiere enseñar a pensar. Así, a través de una ordenada metodología, ha sabido: primero, trasladar a papel los problemas concretos que cada institución ocasiona a los clientes que acuden a la notaría; segundo, permitir que el lector – posiblemente futuro notario o registrador – reflexione, argumente y contra-argumente; tercero, ofrecer diversas soluciones que se podrían proponer, con sus respectivos argumentos jurídicos, legales, doctrinales y jurisprudenciales; y todo ello para finalmente “mojarse”, descubriendo lo que, con la humildad que lo caracteriza, refiere en el texto como su opinión “seguramente equivocada”.

Así, a través de este proceso que podríamos calificar, doblemente, de inductivo y deductivo, Isidoro nos ayuda, de un lado, a razonar, a pensar con sentido común; y de otro a conformarnos un esquema o mapa conceptual sobre el funcionamiento de cada institución de Derecho privado. Es lo que yo llamaría “el método de Isidoro”.

Pero en esta obra, Isidoro, desde un punto de vista más analítico, ha dado un paso más que en las dos anteriores (Madrid, 2015, Casos Prácticos Derecho de Sucesiones y Madrid, 2019, Casos Prácticos Derecho de Obligaciones y Contratos, ambos adaptados al programa de Notarías y Registros). Y ello en un doble sentido. Por un lado, porque recoge en seis capítulos, como base del Derecho de Familia, una serie de casos prácticos o situaciones relativas a la persona física. Por otro lado, el autor decide adelantarse a la proyectada reforma en materia de discapacidad de la persona y, junto a esta primera edición, cuyos supuestos se resuelven aplicando el Derecho positivo actualmente vigente, próximamente verá la luz una segunda, cuyos supuestos se contemplan teniendo en cuenta el Proyecto de Ley por el que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica y sus enmiendas.

Es claro que la obra, aunque adaptada al programa de Notarías y Registros, constituye una herramienta muy importante no sólo para opositores, notarios o registradores, sino también para abogados, docentes y demás juristas que deseen profundizar y hacer un estudio exhaustivo de las distintas instituciones del Derecho privado español; una herramienta para beneficiarse del método de Isidoro.

No quisiera desaprovechar esta introducción a su obra sin agradecer al autor su inquietud intelectual, que tanta riqueza ha aportado al mundo jurista y, en especial, al notariado. En contraposición al hombre común o conformista, estamos ante lo que José Ortega y Gasset (La rebelión de las masas) consideraba el “hombre noble o selecto”, exigente consigo mismo, persecutor de la excelencia y de la vida esforzada.

Por MARÍA DEL PILAR NAVARRO FRAILE

Notario de Aliaga (Teruel)

 

DOS CASOS, A MODO DE EJEMPLO:

PRIMER CASO: Autotutela y Autocuratela.

Segundo supuesto de hecho. Escrituras de autotutela y de autocuratela.

En este apartado vamos a analizar la autotutela, en base a la legislación vigente y la autotutela, en base al Proyecto.

A) Autotutela:

Supuesto de hecho. El Sr. B, viudo, de 90 años de edad, se encuentra bien de sus facultades mentales, aunque siente que paulatinamente va perdiendo memoria de los acontecimientos más recientes, por lo que ante el riesgo de que en un futuro necesite la modificación judicial de su capacidad acude al notario para otorgar una escritura de constitución de autotutela, pretendiendo que tenga el siguiente contenido:

1. Que se le modifique judicialmente la capacidad cuando la pérdida de sus facultades mentales lo exijan, pero siempre que el hecho de la pérdida de sus facultades mentales y las necesidades de apoyo necesarias se acrediten mediante dictamen emitido por el Dr X, el abogado SR Z y un sociólogo, designado por éste y además se dé audiencia en el expediente a su sobrino S. Todo ello, sin perjuicio del cumplimiento de los demás requisitos y formalidades establecidos en la LJV para el expediente de provisión de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad y que el juez estime pertinentes.

2. Que designa tutores a su hija H1 y a su hijo H2, atribuyendo a la primera el cuidado de su persona y al segundo de su patrimonio. Es sabedor B que su hijo H2 puede tener intereses opuestos con él en algunas de sus empresas, pero no duda de su honestidad y que nunca hará nada que perjudique a sus intereses o al de sus hermanos.

3. Ordena que no se le interne en ninguna residencia y que se le cuide en su domicilio actual, recabando para ello el personal necesario, disponiendo de fondos suficientes para tal fin. El sostenimiento de la casa, la elección y el pago de sus cuidadores se hará por H1, pudiendo para ello disponer libremente de las cantidades de B que sean necesarias. Si faltase liquidez se procediera a la venta libremente por H1 de acciones que cotizan en Bolsa o de cualquier producto financiero que le pertenezca, sin necesidad de autorización judicial.

4. Así mismo quiere que se le reserve la facultad de disponer diariamente de la cantidad de 100 euros, con toda libertad y sin ninguna clase de apoyos, pudiendo hacer las compras ordinarias que habitualmente hace.

5. Que su hija H1 sea la que le preste su apoyo en las decisiones sanitarias y si careciera, cuando hayan de tomarse las decisiones, de entendimiento y voluntad suficiente para ello, le represente.

6. Que se le reserve la facultad de hacer las donaciones en metálico que habitualmente viene haciendo, con el apoyo de su hija H1 y que si careciere cuando haya de hacerse de entendimiento y voluntad suficientes para ello, siga haciéndolas su hija H1, sin necesidad de autorización judicial.

7. Que su hijo H2 ostente su representación en todos los actos y negocios jurídicos que le afecten, sean de administración o de disposición, pero con las siguientes limitaciones:

a) Que la casa familiar, sita en el pueblo en que nació, calle X, nº, solo podrá ser vendida o gravada por él, con el apoyo de su hija H1 y si él careciere cuando haya de hacerse de entendimiento y voluntad suficientes, prohíbe que se proceda a su venta o gravamen.

b) Que cualquier otro inmueble pueda ser vendido por H2, sin necesidad de su intervención, sin autorización judicial, pero con el consentimiento para la venta de sus otros dos hijos: H3 y H4.

c) Que las disposiciones de sus cuentas bancarias que excedan en un mes de doce mil euros, las haga conjuntamente con H1, salvo las que se refieran al pago de impuestos que podrá hacerlo por sí solo.

8. Que exime a sus dos curadores de prestar fianza y hacer inventario.

9. Que H3 y H4 podrán fiscalizar la actuación de sus hermanos H1 y H2, como tutores.

Opinión:

La posibilidad de la autotutela está recogida en el artículo 223 Cc (cuyo párrafo segundo fue añadido por la Ley 41/2003): “Cualquier persona con la capacidad de obrar suficiente, en previsión de ser incapacitada judicialmente en el futuro, podrá en documento público notarial adoptar cualquier disposición relativa a su propia persona o bienes, incluida la designación de tutor.

Los documentos públicos a los que se refiere el presente artículo se comunicarán de oficio por el notario autorizante al Registro Civil, para su indicación en la inscripción de nacimiento del interesado.

En los procedimientos de incapacitación, el juez recabará certificación del Registro Civil y, en su caso, del registro de actos de última voluntad, a efectos de comprobar la existencia de las disposiciones a las que se refiere este artículo”.

 El Art. 224, lo confirma:“Las disposiciones aludidas en el artículo anterior vincularán al Juez al constituir la tutela, salvo que el beneficio del menor o incapacitado exija otra cosa, en cuyo caso lo hará mediante decisión motivada” y el artículo 234 dispone: “Para el nombramiento de tutor se preferirá:1.º Al designado por el propio tutelado, conforme al párrafo segundo del artículo 223”.

 La nueva figura tiene un alcance que va más allá de la determinación de la persona que, en su caso, ejercería la tutela, ya que el segundo párrafo habla de “cualquier disposición relativa a su propia persona o bienes, incluida la designación de tutor”. Partiendo de esta posibilidad, la validez de la autotutela, aquí constituida, parece clara. Destacamos que se mezclan en la escritura disposiciones propias de la tutela, cuando habla de representación, con otras de la curatela, cuando se habla de apoyos, amén de actos que B se reserva para hacer por sí mismo, lo que creemos posible y acorde con la Convención de NY, que fomenta la actuación de la persona discapacitada, con los apoyos necesarios, cuando sea posible y solo excepcionalmente su sustitución, mediante la representación. Pasamos a examinar las distintas disposiciones.

En la primera de ellas, se exige que la pérdida de las facultades mentales y el alcance de los apoyos se realicen por las personas por él designadas, sin perjuicio de todo lo que la autoridad judicial estime pertinente. Creemos que no existe obstáculo para que la propia persona previsora de las medidas de apoyo designe a los profesionales que deben llevar a cabo ese dictamen pericial. El juez siempre podrá pedir otros dictámenes, si lo estima oportuno, para mejor decidir, pero no creemos que pueda prescindir de los peritos de los que B se fiaba y si lo hace deberá hacerlo en forma motivada, que deje abierta la posibilidad de recurrir. El artículo 45. 2 de la LJV, al regular el expediente de la tutela y curatela, no creemos que sea un obstáculo para ello al disponer: “En la comparecencia se oirá al promotor, a la persona cuya designación se proponga si fuera distinta al promotor, a aquel cuya tutela o curatela se pretenda constituir si fuera mayor de 12 años o al menor de dicha edad que tuviere suficiente madurez, a los parientes más próximos, al Ministerio Fiscal, y a cuantas personas se considere oportuno. Tanto el Juez como el Ministerio Fiscal actuarán de oficio en interés del menor o persona con capacidad modificada judicialmente, adoptando y proponiendo las medidas, diligencias, informes periciales y pruebas que estimen oportunas”. El juez debe citar en el expediente, además del Ministerio Fiscal, a determinadas personas, por lo que B quiere que se oiga también a su sobrino S, por razones que no tiene porqué explicar.

En la segunda disposición, se designa tutores a su hija H1 y a su hijo H2, atribuyendo a la primera el cuidado de su persona y al segundo de su patrimonio, lo que está previsto en el nº 1º del artículo 236 del CC: “La tutela se ejercerá por un sólo tutor salvo:1. Cuando por concurrir circunstancias especiales en la persona del tutelado o de su patrimonio, convenga separar como cargos distintos el de tutor de la persona y el de los bienes, cada uno de los cuales actuará independientemente en el ámbito de su competencia, si bien las decisiones que conciernan a ambos deberán tomarlas conjuntamente”. También en esta disposición, se salva el conflicto de intereses que pudiera H2 tener con su padre. El artículo 244 del CC, en su nº 4º, dispone que no pueden ser tutores: los que tuvieren importantes conflictos de intereses con el incapacitado y lo que pretende B es salvar esa prohibición. Creemos que ello es posible, pues se trata de respetar la voluntad de quien ordena la autocuratela y nadie mejor que él sabe cuál de sus hijos es el más apto para estar al frente de la empresa familiar. Eso sí, el juez podrá prescindir de esa disposición, en forma motivada, si lo considerase perjudicial para B, conforme al artículo 224 del CC: Las disposiciones aludidas en el artículo anterior vincularán al Juez al constituir la tutela, salvo que el beneficio del menor o incapacitado exija otra cosa, en cuyo caso lo hará mediante decisión motivada”.

Las previsiones recogidas desde los puntos 3º a 6º responden a la esfera personal de B y tienen gran trascendencia, son las “relativas a su persona”, como las llama el artículo 223. Creemos que están plenamente ajustadas al espíritu de la Convención, pues es a la persona con discapacidad a la que le corresponde elegir su lugar de residencia y dónde y con quién vivir y no se vea obligada a vivir con arreglo a un sistema de vida específico. Para lograr ello se le atribuyen a H1 facultades patrimoniales, lógicas para conseguir el fin, es decir son facultades que puede ejercer por sí solas, pero que están orientadas a ese fin. En esa esfera personal, B quiere reservarse la posibilidad de disponer libremente de una cantidad diaria de dinero, sin apoyo ninguno, para hacer las compras ordinarias, es decir para seguir considerándose integrado en la sociedad, que es el interés superior que debe perseguirse. Por ello, quiere seguir haciendo las donaciones en metálico que habitualmente viene haciendo, con el apoyo de su hija H. En esta esfera personal, la designación de H1 para que le apoye o, que le represente en las decisiones sanitarias, cuando él no pueda decidir, no solo es posible incluirla, sino muy conveniente, incluso las previsiones del llamado testamento vital.

Mayor dificultad plantea las facultades conferidas a su hija para hacer ella directamente, sin necesidad de autorización judicial, la venta de los productos financieros o valores mobiliarios que coticen en Bolsa, y para hacer las donaciones que él viniera haciendo, cuando carezca de voluntad y entendimiento suficiente para ello. El artículo 271 parece que se opone a ello, al exigir la autorización judicial: para enajenar valores mobiliarios, salvo el derecho de suscripción preferente de acciones (nº2º) y para disponer a título gratuito (nº9º). Nosotros nos inclinamos por admitir esta posibilidad por las razones siguientes:

– La obligatoriedad de la Convención de Nueva York, sobre los derechos de las personas con discapacidad, que proclama en su artículo 3º, entre sus principios generales: “a) El respeto de la dignidad inherente, la autonomía individual, incluida la libertad de tomar las propias decisiones, y la independencia de las personas”.

– Que si B, podía atribuir esas facultades a H1, a través de un poder preventivo, de igual forma debemos permitirle que lo haga, a través de la escritura de autotutela, pues, al fin y al cabo, no es sino una especie de apoderamiento que está concediendo a su hija.

– Que si B, al hacer disposición de sus bienes a título gratuito, a favor de un menor o un incapacitado, conforme al artículo 227, puede establecer reglas de administración, entre las que se incluyen las de disposición, con mayor razón podrá establecerlas, respecto de sus propios bienes.

– Que no se trata de disposiciones arbitrarias, sino necesarias: las primeras para dar cobertura económica a sus deseos personales y las segundas, diríamos, a sus compromisos sociales o altruistas

– Que el juez está vinculado por estas disposiciones, al constituir el organismo tutelar, pero que podrá moderarlas o suprimirlas, en decisión motivada, si no las considera conveniente para el tutelado, según el artículo 226.

En la esfera patrimonial pretende B que sea llevada por su hijo H2, tanto en lo que se refiere a la administración como a la disposición de sus bienes. Entre las reglas B introduce una limitación, respecto a la casa familiar de su pueblo, consistente en que la venta o gravamen la tiene que hacer él, con el apoyo de su hijo y que si él no pudiera prohíbe su venta; ni la limitación, ni la prohibición plantean problema. Tampoco nos plantea problema la necesidad que las disposiciones bancarias la haga H2, pero con el apoyo de la otra tutora H1, cuando excedan de una determinada cantidad, pues ninguna norma prohíbe las disposiciones bancarias. Si que pudiera suscitar dudas la posibilidad de que pueda vender los inmuebles, sin autorización judicial, pero con la intervención de sus hijos H3 y H4; el artículo 271, en su nº 1º exige autorización judicial para enajenar bines inmuebles. Nuestra postura es favorable a su admisión, por las razones que antes dimos en relación a las facultades dispositivas atribuidas a H1.

El nombramiento de personas que puedan fiscalizar la actuación de los tutores, lo vemos también posible, desde el momento que en la designación de tutor para los menores por los padres éstos pueden establecer órganos de fiscalización; si ello es así, respecto de los hijos, con mayor razón debemos admitirlo, respecto de sí mismo, además del reiterado argumento del respeto a la autonomía de la voluntad. Recordamos el párrafo primero del artículo 223: “Los padres podrán en testamento o documento público notarial nombrar tutor, establecer órganos de fiscalización de la tutela, así como designar las personas que hayan de integrarlos u ordenar cualquier disposición sobre la persona o bienes de sus hijos menores o incapacitados”.

Respecto a la dispensa de que los tutores formen inventario y presten fianza en cuanto al inventario nos encontramos con la imperatividad del artículo 262: “El tutor está obligado a hacer inventario”. Sin embargo, más claro vemos la dispensa de la fianza, pues el artículo 260 no se pronuncia en forma imperativa: “El Juez podrá exigir al tutor la constitución de la fianza” y si el tutor carece de recursos podrá hacerle gravosa o imposible el ejercicio de la tutela.

B) Autocuratela

El Sr. B, viudo, de 90 años de edad, se encuentra bien de sus facultades mentales, aunque siente que paulatinamente va perdiendo memoria de los acontecimientos más recientes, por lo que ante el riesgo de que en un futuro necesite medidas de apoyo para el ejercicio de su capacidad jurídica acude al notario para otorgar una escritura de constitución de autocuratela, pretendiendo que tenga el siguiente contenido:

1. Que se le someta a curatela cuando la pérdida de sus facultades mentales lo exijan, pero siempre que el hecho de la pérdida de sus facultades mentales y las necesidades de apoyo necesarias se acrediten mediante dictamen emitido por el Dr X, el abogado SR Z y un sociólogo, designado por éste y además se dé audiencia en el expediente a su sobrino S. Todo ello, sin perjuicio del cumplimiento de los demás requisitos y formalidades establecidos en la LJV para el expediente de provisión de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad y que el juez estime pertinentes.

2. Que designa curadores a su hija H1 y a su hijo H2, atribuyendo a la primera el cuidado de su persona y al segundo de su patrimonio. Es sabedor B que su hijo H2 puede tener intereses opuestos con él en algunas de sus empresas, pero no duda de su honestidad y que nunca hará nada que perjudique a sus intereses o al de sus hermanos.

3. Ordena que no se le interne en ninguna residencia y que se le cuide en su domicilio actual, recabando para ello el personal necesario, disponiendo de fondos suficientes para tal fin. El sostenimiento de la casa, la elección y el pago de sus cuidadores se hará por H1, pudiendo para ello disponer libremente de las cantidades de B que sean necesarias. Si faltase liquidez se procediera a la venta libremente por H1 de acciones que cotizan en Bolsa o de cualquier producto financiero que le pertenezca, sin necesidad de autorización judicial.

4. Así mismo quiere que se le reserve la facultad de disponer diariamente de la cantidad de 100 euros, con toda libertad y sin ninguna clase de apoyos, pudiendo hacer las compras ordinarias que habitualmente hace.

5. Que su hija H1 sea la que le preste su apoyo en las decisiones sanitarias y si careciera, cuando hayan de tomarse las decisiones, de entendimiento y voluntad suficiente para ello, le represente.

6. Que se le reserve la facultad de hacer las donaciones en metálico que habitualmente viene haciendo, con el apoyo de su hija H1 y que si careciere cuando haya de hacerse de entendimiento y voluntad suficientes para ello, siga haciéndolas su hija H1, sin necesidad de autorización judicial.

7. Que su hijo H2 ostente su representación en todos los actos y negocios jurídicos que le afecten, sean de administración o de disposición, pero con las siguientes limitaciones:

a) Que la casa familiar, sita en el pueblo en que nació, calle X, nº, solo podrá ser vendida o gravada por él, con el apoyo de su hija H1 y si él careciere cuando haya de hacerse de entendimiento y voluntad suficientes, prohíbe que se proceda a su venta o gravamen.

b) Que cualquier otro inmueble pueda ser vendido por H2, sin necesidad de su intervención, sin autorización judicial, pero con el consentimiento para la venta de sus otros dos hijos: H3 y H4.

c) Que las disposiciones de sus cuentas bancarias que excedan en un mes de doce mil euros, las haga conjuntamente con H1, salvo las que se refieran al pago de impuestos que podrá hacerlo por sí solo.

8. Que exime a sus dos curadores de prestar fianza y hacer inventario.

9. Que H3 y H4 podrán fiscalizar la actuación de sus hermanos H1 y H2, como curadores.

Opinión:

Es básico en esta materia y una de las piedras angulares de la protección de las personas que necesiten de apoyos el art.271CC: «Cualquier persona mayor de edad o menor emancipada, en previsión de la concurrencia futura de circunstancias que puedan dificultarle el ejercicio de su capacidad jurídica en igualdad de condiciones con los demás, podrá proponer en escritura pública el nombramiento o la exclusión de una o varias personas determinadas para el ejercicio de la función de curador. Podrá igualmente establecer disposiciones sobre el funcionamiento y contenido de la curatela y, en especial, sobre el cuidado de su persona, reglas de administración y disposición de sus bienes, retribución del curador, dispensa de la obligación de hacer inventario y medidas de vigilancia y control, así como proponer a las personas que hayan de llevarlas a cabo».

La Exposición de Motivos de la Ley para el apoyo de las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, reformadora del CC, nos dice que: «Se impone así el cambio de un sistema como el hasta ahora vigente en nuestro ordenamiento jurídico, en el que predomina la sustitución en la toma de las decisiones que afectan a las personas con discapacidad, por otro basado en el respeto a la voluntad y las preferencias de la persona quien, como regla general, será la encargada de tomar sus propias decisiones…, a la hora de concretar los apoyos la nueva regulación otorga absoluta preferencia a las medidas preventivas, esto es, a las que puede tomar el interesado en previsión de una futura necesidad de apoyo, las cuales han de prevalecer, una vez constatada la necesidad de apoyo. Dentro de las medidas voluntarias adquieren especial importancia los poderes y mandatos preventivos, así como la posibilidad de la autocuratela».

Este principio de respeto a la voluntad y a las preferencias de la persona es el que debe primar en la interpretación del alcance y la validez de las pretensiones de B al regular su posible curatela. Consecuente con ello, el párrafo primero del art.276 dispone: «La autoridad judicial nombrará curador a quien haya sido propuesto para su nombramiento por la persona que precise apoyo o por la persona en quien esta hubiera delegado, salvo que concurra alguna de las circunstancias previstas en el segundo párrafo del art.272» y el art.249 que cuando se represente a la persona necesitada de apoyos: «Se deberá tener en cuenta la trayectoria vital de la persona con discapacidad, sus creencias y valores, así como los factores que ella hubiera tomado en consideración, con el fin de tomar la decisión que hubiera adoptado la persona en caso de no requerir representación».

Pasamos a examinar las que podrían ser las diferentes cláusulas:

La primera es que la escritura pública reguladora de la curatela no tiene eficacia inmediata, solo la tendrá cuando el juez apruebe el expediente judicial designando a los curadores. Lógicamente en el expediente se deberán cumplir los requisitos que exige la LJV, entre ellos el art.42 bis b) y ss. que impone que a la solicitud de constitución de la curatela se acompañe un dictamen pericial de los profesionales especializados de los ámbitos jurídico, social y sanitario, que aconsejen las medidas de apoyo que resulten idóneas. Este dictamen lo presentan quienes soliciten la curatela y si ello es así vemos del todo posible que sea la propia persona previsora de las medidas de apoyo quien designe a los profesionales que deben llevar a cabo ese dictamen pericial. El juez siempre podrá pedir otros dictámenes, si lo estima oportuno, para mejor decidir, pero no creemos que pueda prescindir de los peritos de los que B se fiaba y si lo hace deberá hacerlo en forma motivada, que deje abierta la posibilidad de recurrir. El juez debe citar en el expediente, además del Ministerio Fiscal, a determinadas personas (cónyuge no separado de hecho o legalmente o quien se encuentre en una situación de hecho asimilable y a sus descendientes, ascendientes o hermanos); estas personas pueden, en algunos casos, tener interés personal en que se constituya la curatela del familiar, por lo que B quiere que se oiga también a su sobrino S, por razones que no tiene porqué explicar.

La posibilidad de nombrar B a su curador está reconocida, como vimos, en el art.271, quedando vinculado el juez por esa designación, como dispone el art.276, con la excepción que luego examinaremos: «La autoridad judicial nombrará curador a quien haya sido propuesto para su nombramiento por la persona que precise apoyo o por la persona en quien esta hubiera delegado». Sólo en defecto de tal propuesta, la autoridad judicial nombrará curador a las personas que en dicho art.se recoge; la alteración para el llamamiento como curador en el orden de las personas recogidas en el art.276 se refiere a las citadas en este artículo, pero no a la designada por la persona necesitada de apoyos (8). B quiere que sean sus curadores su hija H1 y su hijo H2, atribuyendo a la primera el cuidado de su persona y al segundo de su patrimonio. Ello encuentra su apoyo en el art.277 CC: «Se puede proponer el nombramiento de más de un curador si la voluntad y necesidades de la persona que precisa el apoyo lo justifican. En particular, podrán separarse como cargos distintos los de curador de la persona y curador de los bienes».

El hijo H2 tiene en algunos asuntos intereses opuestos a su padre, según reconoce éste. En una primera lectura podría pensarse que ello impide que el juez pueda nombrarle curador, por aplicación del art.275: «La autoridad judicial no podrá nombrar curador, salvo circunstancias excepcionales debidamente motivadas, a las personas siguientes: 2.º A quien tenga conflicto de intereses con la persona que precise apoyo». Sin embargo, no creemos que esa prohibición se aplique cuando el curador designe la persona que ordena la curatela; en este caso es de aplicación el párrafo primero del art.276, transcrito anteriormente: «La autoridad judicial nombrará curador a quien haya sido propuesto para su nombramiento por la persona que precise apoyo o por la persona en quien esta hubiera delegado, salvo que concurra alguna de las circunstancias previstas en el segundo párrafo del art.272». Es decir que la clave está en el segundo párrafo del art.272. Reproducimos literalmente el artículo: «La propuesta de nombramiento y demás disposiciones voluntarias a que se refiere el art. anterior vincularán a la autoridad judicial al constituir la curatela.

No obstante, la autoridad judicial podrá prescindir total o parcialmente de las mismas, de oficio o a instancia de las personas llamadas por ley a ejercer la curatela o del Ministerio Fiscal y, siempre mediante resolución motivada, si existen circunstancias graves desconocidas por quien las estableció o alteración de las causas expresadas por él mismo o que presumiblemente no tuvo en cuenta en sus disposiciones».

Por tanto, el juez queda vinculado por lo propuesto en la escritura de autocuratela por el otorgante, en nuestro caso B, y, solamente podrá prescindir de ellas, cuando existan circunstancias graves desconocidas por quien las estableció, lo que no se da en nuestro caso, pues B ha reconocido la existencia del conflicto de intereses; otra cosa es que con posterioridad a la escritura surgiera un enfrentamiento grave entre H2 y su padre, pero mientras ello no ocurra debe respetarse lo ordenado por B. Se trata de respetar la voluntad de la persona, que es quien mejor sabe lo que a sus intereses convienen.

Las previsiones recogidas desde los puntos 3º a 6º responden a la esfera personal de B y tienen gran trascendencia, por referirse «al cuidado de su persona», como las llama el art.271 CC. Creemos que están plenamente ajustadas al espíritu de la Convención, pues es a la persona con discapacidad a la que le corresponde elegir su lugar de residencia y dónde y con quién vivir y no se vea obligada a vivir con arreglo a un sistema de vida específico. Para lograr ello se le atribuyen a H1 facultades patrimoniales, lógicas para conseguir el fin, es decir son facultades que puede ejercer por sí solas, pero que están orientadas a ese fin; incluso no debe existir obstáculo para la venta de los productos financieros o valores mobiliarios que coticen en Bolsa, pues para estas ventas el art.287 no exige autorización judicial. El respeto a la decisión de B respecto a su esfera personal se recoge expresamente, tanto en el momento de adoptarse judicialmente las medidas de apoyo (art.268), como en el de actuar el curador (art.282). Efectivamente: el art.268 establece que: «Las medidas tomadas por la autoridad judicial en el procedimiento de provisión de apoyos atenderán en todo caso a la voluntad, deseos y preferencias de la persona con discapacidad» y el 282: «El curador asistirá a la persona a la que preste apoyo en el ejercicio de su capacidad jurídica respetando su voluntad, deseos y preferencias».

En esa esfera personal, B quiere reservarse la posibilidad de disponer libremente de una cantidad diaria de dinero, sin apoyo ninguno, para hacer las compras ordinarias, es decir para seguir considerándose integrado en la sociedad, que es el interés superior que debe perseguirse. Por ello, quiere seguir haciendo las donaciones en metálico que habitualmente viene haciendo, con el apoyo de su hija H1. Pero si careciere, cuando haya de hacerse la donación de entendimiento y voluntad suficientes para ello, permite que las haga su hija H1, sin necesidad de autorización judicial. Esta posibilidad de hacerse las donaciones por H1 sin la autorización judicial no plantea problema si tienen escasa relevancia económica, pues las permite expresamente el art.287. Pero si tuvieran relevancia podríamos encontrarnos con el obstáculo del art.287 que exige para ello al curador autorización judicial «en todo caso». El ámbito de esta autorización judicial la examinaremos posteriormente.

Creemos, por último, en esta esfera personal, que la designación de H1 para que le apoye o, incluso, que le represente en las decisiones sanitarias no solo es posible incluirla, sino muy conveniente, incluso las previsiones del llamado testamento vital.

La esfera patrimonial pretende B que sea llevada por su hijo H2, tanto en lo que se refiere a la administración como a la disposición de sus bienes. El art.271 permite establecer en la autocuratela reglas de administración y disposición de los bienes. Entre las reglas B introduce una limitación, respecto a la casa familiar de su pueblo, consistente en que la venta o gravamen la tiene que hacer él, con el apoyo de su hijo y que si él no pudiera prohíbe su venta; ni la limitación, ni la prohibición plantean problema. Tampoco plantea problema la necesidad que las disposiciones bancarias la haga H2, pero con el apoyo de la otra curadora H1, cuando excedan de una determinada cantidad.

Lo que si plantea duda es en la autorización a H2 para vender sus bienes inmuebles, sustituyendo la autorización judicial, por el consentimiento de sus otros dos hijos. Duda que también nos surgió anteriormente al permitir B que, ante su falta de capacidad, pudiera H1 sin autorización judicial hacer las donaciones que él viniera haciendo habitualmente. El art.287 parece vetar que se prescinda en esos casos de la autorización judicial, al disponer: «El curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución y, en todo caso, para los siguientes: 2.º Enajenar o gravar bienes inmuebles. 3.º Disponer a título gratuito de bienes o derechos de la persona con medidas de apoyo, salvo los que tengan escasa relevancia económica y carezcan de especial significado personal o familiar». Determine lo que sea la resolución judicial, «en todo caso» para esos actos se necesita autorización judicial, es decir aunque la resolución dijera que no era necesaria.

Sin embargo creemos que esa exigencia del art.287 no prohíbe que la persona necesitada de apoyo la suprima o la sustituya en los supuestos en él recogidos. En primer lugar, porque la dispensa de la autorización judicial no la determina la resolución judicial, que es lo contemplado por el art.287, sino que la establece la persona necesitada de apoyo en la escritura reguladora de la autotutela, que el juez está obligado a respetar; recordemos como el art.272 nos dice como las disposiciones voluntarias a que se refiere el artículo anterior vincularán a la autoridad judicial al constituir la curatela, pudiendo prescindir de ellas solamente en los caso excepcionales de hechos no previstos. En segundo lugar, porque el art.271 permite a la persona necesitada de apoyo establecer las reglas de administración y disposición de sus bienes, sin que aparezca limitación alguna. En tercer lugar, porque en los poderes generales con cláusula de subsistencia, tras declarar el art.259 que su ejercicio quedará sujeto al régimen de la curatela, deja a salvo que el poderdante haya determinado otra cosa, es decir que haya dispuesto que no se apliquen todas o algunas de las reglas de la curatela. Si ello es posible en un poder general con mayor razón debe serlo en la autocuratela, en la que al fin y al cabo se está apoderando al curador.

Por último el nombramiento de personas que puedan fiscalizar la actuación de los curadores, así como la dispensa de que éstos formen inventario está expresamente contempladas y permitidas en el art.271 y creemos que no existirá inconveniente, en base a este artículo, en la dispensa de la prestación de la fianza que al fin y al cabo solo la podrá exigir el juez, conforme al art.284, si lo considera necesario por concurrir razones excepcionales; parece excesivo que el juez pueda exigirla, cuando la persona necesitada de apoyo no lo consideró, a menos que se den las circunstancias prevista en el último párrafo del 272. Tengamos en cuenta que en relación a la hipoteca legal para asegurar la responsabilidad de quienes ejercen funciones de apoyo el artículo 168 de la LH atribuye esta facultad a la persona discapacitada, por lo que si la misma renunció a ella, creemos que en principio debe respetarse, aunque ciertamente el artículo 192, permite que esta hipoteca podrá también ser decretada de oficio por la autoridad judicial o a instancia del Ministerio Fiscal o de cualquier pariente con interés legítimo, siempre que la autoridad judicial considere necesaria la prestación de la fianza y no se haya propuesto otra clase de garantía; por tanto, ya no solo podrá decretarse de oficio por el juez o a solicitud de la persona discapacitada, sino de cualquier pariente con interés legítimo. ¿Saltándose incluso la voluntad de la persona discapacitada? Como no tenga bienes es una forma práctica de excluirle de la protección del discapacitado, en contra de su voluntad.

Jurisprudencia:

TS 17-9-19. El supuesto resuelto por el Tribunal Supremo es muy interesante, pues el nombramiento de tutor se hace por la persona que posteriormente se incapacita en testamento, considerando el Tribunal Supremo válida la designación, revocando la sentencia del Juzgado de Primera Instancia. El hecho es como sigue. Dª C otorgó testamento abierto de fecha 5-2-15, en el cual, en su cláusula cuarta, consta: «Si fuera necesario el nombramiento de tutor es deseo de la testadora que se nombre a su hija Z, en su defecto, M, en su defecto, E. En ningún caso es su deseo que se nombre tutor a cualquiera de los otros tres hijos ni a ninguna asociación, ni pública ni privada ni a ningún organismo similar». 3.– Seguido el juicio, en todos sus trámites, se dictó sentencia por parte del Juzgado de Primera Instancia nº 65 de Madrid, en la que se declaró a la demandada Dª C incapaz para regir su persona y bienes, sometiéndola al régimen de tutela, designando tutora a la Agencia Madrileña para la Tutela de Adultos.

La sentencia resolvió: «Especiales exigencias de motivación para prescindir de la voluntad de la discapaz constituyendo su autotutela. Una de las manifestaciones del principio de autonomía de la voluntad de las personas, la encontramos en el régimen de autotutela, que consagra el art.223 párrafo segundo CC, que permite a una persona, con capacidad, notarialmente aseverada, al exigirse el otorgamiento de documento público notarial, que designe expresamente a quien ha de velar por su persona y bienes, ante la eventualidad de que se vea imposibilitada de hacerlo por sí misma, requiriendo los apoyos correspondientes propios de la curatela, o, en su caso, el sometimiento al mecanismo más severo de la tutela; es decir exteriorizar su preferencia sobre la concreta persona o personas que se encargarán de su cuidado, excluir expresamente a otras, o refutar la tutela institucional. La expresada posibilidad legal, también admitida en el derecho catalán y aragonés, no es otra cosa que el reconocimiento de la dignidad de la persona, que comprende la facultad de autodeterminarse; o, dicho de otro modo, de ser protagonista de su propia existencia, de adoptar las decisiones más transcendentes, que marcan su curso vital, según sus deseos, sentimientos y aptitudes, en la medida en que quepa satisfacerlos…

Ahora bien, comoquiera que respetar el orden legal del art.234 CC puede ser contrario al interés superior del discapacitado, el Legislador permite alterarlo o incluso prescindir de todas las personas en él mencionadas, pero bajo un doble condicionamiento, que concurran circunstancias que así lo justifiquen, pues la regla general es respetar el orden prestablecido, así como que tales razones resulten debidamente explicitadas en la resolución judicial que así lo acuerde, con una motivación suficiente».

 

SEGUNDO CASO. EXÁMEN DE CONFLICTO DE INTERESES EN PATRIA POTESTAD.

Primer supuesto de hecho. Partición herencia, del padre, que fallece intestado, con dos hijos menores de edad

El Sr. B y la Sra. C están casados entre sí, con dos hijos comunes. B, fallece en un accidente sin haber otorgado testamento. Pretende C proceder a la partición de la herencia de su marido, acudiendo en consulta al notario, sobre los requisitos que deberán cumplirse.

Opinión:

Lo primero será obtener la declaración de herederos abintestato, mediante el acta notarial pertinente, a favor de los dos hijos por partes iguales (art.930 a 932 CC) y la atribución a la viuda de la cuota legal usufructuaria (art.834 CC) (3). Obtenida la declaración de heredero, deberemos plantearnos distintas hipótesis.

– La primera que B y C estuviesen casados en régimen de separación de bienes. Si el usufructo de un tercio recae sobre todos y cada uno de los bienes dejados por B no existe conflicto de intereses alguno entre B y sus hijos menores de edad, por lo que C puede intervenir por sí y en representación de sus hijos menores; por ejemplo, B dejó solo la vivienda común o una participación de ella y se la atribuye a los dos hijos por partes iguales y a C una tercera parte en usufructo. Pero, si B dejó varios bienes y el usufructo de la tercera parte de la herencia, que es la cuota legal usufructuaria, se concreta en algunos de los bienes dejados, puede haber conflicto de intereses, al existir el peligro de valorar el cónyuge a la baja los bienes sobre los que recae el usufructo; ello exigiría el nombramiento de defensor judicial para representar a los hijos menores. No obstante, si ese peligro no existiera, por ejemplo, acciones con cotización oficial de distintas sociedades o incluso auditadas por auditor nombrado por el Registrador Mercantil, creemos que no sería necesario el nombramiento de defensor judicial. Tampoco, por ejemplo, si existieran en la herencia de B solamente tres pisos vacíos, en el mismo edificio, de igual valor, comprados en el mismo día por el mismo precio, no creemos que exista conflicto de intereses si el usufructo de C recae sobre uno solo de los pisos.

– La segunda posibilidad es que B y C estuviesen casados en régimen de gananciales. Surge la duda de si B puede liquidar los bienes gananciales por sí y en representación de sus hijos menores de edad, sin ser necesario el nombramiento de defensor judicial. La contestación es positiva, cuando se den estas circunstancias:

1ª. Si no se discute o se duda, por así decirlo, de la ganancialidad de los bienes dejados o, si la duda, se resuelve perjudicándose la cónyuge viuda.

2ª. Si no existen créditos que pagar o compensar entre la sociedad de gananciales y los cónyuges.

3ª. Si una mitad de todos y cada uno de los bienes se adjudican a C y la otra mitad a la herencia de B. Esta adjudicación por mitad no creemos que deba suponer por mitades indivisas; siguiendo los ejemplos anteriores, si existen 1000 acciones de Telefónica, 500 podría adjudicarse C en pago de sus gananciales y las otras 500 integrar la herencia de B. De igual forma si existieran tres viviendas idénticas, con las características vistas anteriormente: una entera y la mitad de otra se la pueda adjudicar C y la otra mitad y la restante iría a la herencia de su marido. Sobre la mitad indivisa de la vivienda adjudicada a la herencia de B, podría concretarse el usufructo vidual.

Por lo demás, tener en cuenta que, tanto la madre, como el defensor judicial, pueden hacer adjudicaciones concretas a cada uno de los hijos, aunque respetando lo dispuesto en los dos siguientes artículos del CC: art.1061. «En la partición de la herencia se ha de guardar la posible igualdad, haciendo lotes o adjudicando a cada uno de los coherederos cosas de la misma naturaleza, calidad o especie». Art.1062. «Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga».

Si la partición es realizada por la madre, como representante legal, no se necesita aprobación judicial posterior, pero si cuando la realice el defensor judicial, al menos que al nombrársele se le dispense de la misma. Así resulta del art.1060 CC: “Cuando los menores o personas con capacidad modificada judicialmente estén legalmente representados en la partición, no será necesaria la intervención ni la autorización judicial, pero el tutor necesitará aprobación judicial de la partición efectuada. El defensor judicial designado para representar a un menor o persona con capacidad modificada judicialmente en una partición, deberá obtener la aprobación del Juez, si el Secretario judicial no hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento”. El Proyecto propone la redacción del artículo 1060, en forma semejante, pero adaptado a la nueva configuración del apoyo a la persona con discapacidad: : «Cuando los menores estén legalmente representados en la partición, no será necesaria la intervención ni la autorización judicial, pero el tutor necesitará aprobación judicial de la ya efectuada. El defensor judicial designado para representar a un menor en una partición, deberá obtener la aprobación de la autoridad judicial, si el Letrado de la Administración de Justicia no hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento. Tampoco será necesaria autorización ni intervención judicial en la partición realizada por el curador con facultades de representación. La partición una vez practicada requerirá aprobación judicial. La partición realizada por el defensor judicial designado para actuar en la partición en nombre de un menor o de una persona a cuyo favor se hayan establecido medidas de apoyo, necesitará la aprobación judicial, salvo que se hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento.»

Jurisprudencia:

Resol DGRN 15-9-03. «La Resolución de 27 de enero de 1987 estableció la doctrina (confirmada por las de 10 de enero de 1994, 6 de febrero de 1995, y, recientemente, 11 de marzo de 2003) de que la adjudicación pro indiviso, conforme a las cuotas legales o testamentarias, es una operación sin trascendencia económica, que supone desde el punto de vista jurídico una transformación de la comunidad germánica sobre el patrimonio hereditario (o ganancial) en comunidad romana o por cuotas indivisas sobre los singulares bienes, transformación que, en sí misma, no envuelve peligro alguno de lesión o perjuicio para los hijos representados. Si el régimen económico matrimonial que se extingue por el fallecimiento del causante era el de gananciales, la Dirección General ha considerado que existe contradicción de intereses en la determinación por inventario de los bienes que son gananciales, pues la presunción legal puede desvirtuarse (cfr. Resoluciones de 14 de marzo de 1991 y 3 de abril de 1995); mientras que si la presunción no opera porque el carácter ganancial viene dado por los títulos de adquisición de forma expresa, mediante la Resolución de 10 de enero de 1994, entendió que no se da oposición de intereses en la formación de inventario, lo que confirmaron las Resoluciones de 6 de febrero de 1995, y la de 11 de marzo de 2003. Como recuerda la Resolución de 22 de enero de 1987, la representación del defensor judicial no puede extenderse hasta casos de perjuicios futuros e hipotéticos. Y la Dirección General aclara que la afirmación hecha por la viuda de haber sido veraz en el inventario está más cerca del testimonio o declaración de ciencia que del negocio jurídico propiamente dicho, por lo que o son ciertas o no lo son, pero sólo puede hacerlas quien conoce los hechos, es decir, el cónyuge viudo. Si estas declaraciones las vierte ante un defensor poco o nada añade».

Resol DGRN 2-8-12. «El interés directo que tiene el cónyuge viudo en las consecuencias de la liquidación de gananciales le priva de la representación legal en la propia determinación del inventario ganancial si el activo está integrado total o parcialmente por bienes cuya ganancialidad no viene predeterminada legalmente sino que es fruto de una presunción legal susceptible de ser combatida (Resolución de 14 de marzo de 1991) o de una declaración unilateral del fallecido (Resolución de 3 de abril de 1995).

Del mismo modo su interés directo en la adjudicación de bienes como consecuencia de la liquidación de gananciales le priva de la representación legal de sus hijos menores de edad si como consecuencia de la liquidación se forman lotes desiguales en evidente conflicto con los intereses de su representado (entre otras, resolución de 27 de noviembre de 1986). Por los mismos motivos cesa la representación legal del progenitor en la partición estrictamente hereditaria si esta es parcial (Resolución de 3 de abril de 1995), si se hace con ejercicio de derechos que corresponden a los menores representados (Resolución de 15 de mayo de 2002) o se hace mediante la formación de lotes desiguales o que no respeten las titularidades abstractas derivadas de la comunidad existente como consecuencia del fallecimiento del otro cónyuge (entre otras, Resolución de 6 de febrero de 1995). Sin embargo, en el presente supuesto, tiene razón el recurrente cuando afirma que no existe tal conflicto porque en relación a la vivienda cuya inscripción se solicita su determinación como bien ganancial proviene directamente de la atribución que de tal carácter se hizo en el acto adquisitivo y no de una presunción legal y tampoco en las adjudicaciones verificadas porque no existen adjudicaciones de bienes concretos a los interesados sino cuotas indivisas de todos y cada uno de los bienes con mera transformación en romana de las cuotas que ostentaban en las comunidades gananciales y hereditarias preexistentes de conformidad con la doctrina de este Centro Directivo».

Conflicto de intereses. Resol DGRN 14-6-13. «Por el contrario, como pusieron de relieve las Resoluciones de este Centro de 10 de enero de 1994 y 6 de febrero de 1995, cuando el régimen económico matrimonial sea de gananciales y los bienes que lo integren reciban aquella cualidad del título de adquisición (artículo 1347 del Código Civil), al no operar la presunción de ganancialidad (artículo 1361 del Código Civil) no cabe la posibilidad de que pueda ser destruida y por consiguiente no surge oposición de intereses en la realización del inventario de los bienes que son gananciales.

Asimismo, no existe conflicto de intereses:

– en la liquidación de sociedad de gananciales y partición de herencia otorgada por el cónyuge viudo en su propio nombre y en representación legal de sus hijos menores, cuando la liquidación es total, todos los bienes inventariados fueron adquiridos por el cónyuge premuerto para su sociedad conyugal y se adjudican pro indiviso al cónyuge supérstite y a los hijos por éste representados, respetándose estrictamente las cuotas legales en la sociedad conyugal disuelta y en el caudal relicto según la declaración de herederos ab intestato (Resolución de 15 de septiembre de 2003);

– tampoco en el caso de adjudicación pro indiviso de bienes de la herencia, realizada por la viuda en su favor y en representación de sus hijos menores de edad si había estado casada en régimen de separación de bienes (Resolución de 27 de enero de 1987);

– o cuando uno de los herederos interviene en su propio nombre y además como tutor de otro y se adjudica en nuda propiedad una cuota parte indivisa del único bien inventariado a los herederos (Resolución de 14 de septiembre de 2004). 4.

En el caso al que se refiere este expediente, no cabe sino confirmar la calificación, pues resulta evidente que el negocio jurídico formalizado tiene consecuencias favorables para el representante y desfavorables para la representada, derivadas de la determinación de ganancialidad de una participación indivisa de un inmueble que –en la parte correspondiente– figura inscrita como privativa de la causante, y esa determinación únicamente se produce por la declaración unilateral del representante beneficiado, con base, además, en la presunción de ganancialidad del dinero empleado en la amortización del préstamo referido».

Segundo supuesto de hecho. Representación de menores por el padre, llamado como usufructuario universal, con «cautela socini»

La Sra. C, casada con el Sr. B, en régimen de separación de bienes, fallece con dos hijos comunes, menores de edad y con testamento notarial, en el que instituye herederos por partes iguales a sus dos hijos, sustituidos vulgarmente por sus descendientes y lega a su esposo el usufructo universal y vitalicio de su herencia, estableciendo que, si alguno de los herederos no aceptase esta disposición del usufructo, quedará reducido a la legítima estricta y que si ninguno de ellos lo respetase o, simplemente si su esposa lo prefiriese, percibirá su consorte, además de la cuota legal usufructuaria, el tercio de libre disposición en pleno dominio. Se pregunta si B puede en la partición representar a sus hijos menores de edad o, por el contrario, se requiere el nombramiento de defensor judicial.

Opinión:

Deben distinguirse dos posibilidades:

En la primera, que B opte por el usufructo universal. En este caso, está aceptando para sí el usufructo universal, pero renunciando a la facultad que tienen los hijos de oponerse a ello al quedar su legítima gravada. Ello supone, a nuestro juicio, un conflicto de intereses entre B y los hijos, por lo que procede el nombramiento de defensor judicial.

La segunda posibilidad, es que B opte por el tercio de libre disposición en pleno dominio, más la cuota legal usufructuaria, lo que la testadora le permitió, al disponer en su testamento, que si su cónyuge lo prefiriese podía optar por esa opción. Es un legado alternativo, en el que la facultad de elegir la concedió la testadora al legatario (art.874 CC). Si B hace uso de la opción que contemplamos está ejercitando, en su propio nombre, una facultad que a él le corresponde, sin necesidad de consentimiento de los herederos, por lo que no tiene que representarlos y al no tenerlo que representar no hay conflicto de intereses, en lo que la opción se refiere. Cosa diferente es que se proceda además a adjudicar bienes concretos a B, en pago del tercio libre y bienes gravados con el usufructo, en pago de su cuota legal. En este caso, sí que existirá el conflicto de intereses, con las matizaciones que hacíamos en el caso anterior, pero respecto a la partición, no a la opción por el tercio libre y la cuota usufructuaria; de esta forma, si se nombra defensor judicial, representará a los menores en las distintas operaciones que supone la partición, pero no en la opción del tercio libre y la cuota hecha por B, que insistimos solo corresponde a él.

Jurisprudencia:

Resol DGRN 16-10-19. «Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de manifestación y aceptación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: en el testamento se lega a la viuda el usufructo universal y vitalicio de la herencia, de modo que los herederos pueden optar entre respetar adjudicar a la viuda el usufructo universal de la herencia o el tercio de libre disposición además de su cuota legal usufructuaria…

2. La única cuestión que suscita este expediente es si en este supuesto existe conflicto de intereses y, por ello, debe nombrarse un defensor judicial, de modo que, si no se previera en su designación otra cosa, debe someterse a aprobación judicial la manifestación y adjudicación de herencia en la que uno de los herederos es persona con capacidad judicialmente modificada y está representado por su madre, en ejercicio de la patria potestad prorrogada; a la viuda se le adjudica el usufructo universal y vitalicio objeto de legado con la denominada cautela Socini y a los hijos herederos la nuda propiedad por partes iguales.

Este Centro Directivo ya abordó en la Resolución de 5 de febrero de 2015 una cuestión parecida a la de este expediente, al haberse ejercitado la opción compensatoria de legítima mediante adjudicación del usufructo universal, por lo que, al tener que elegir los herederos –menores o incapaces para decidir por sí solos– entre que su parte de en herencia estuviese gravada con el usufructo o que se concretara en el tercio de libre disposición, se apreció existencia de colisión de intereses entre ellos y quien les representaba, esto es, quien ejercía la patria potestad, precisamente porque tienen que tomar una decisión.

Posteriormente, en la Resolución de 22 de junio de 2015, esta Dirección General decidió sobre una elección distinta a la de este expediente, pues el cónyuge viudo había optado por el tercio de libre disposición según lo previsto por el causante, con lo que los herederos no tuvieron que realizar elección alguna al adjudicarse bienes según sus derechos, esto es, sin otra carga que la de la cuota legal usufructuaria sobre la mejora, por lo que se entendió que no hubo conflicto de intereses.

3. Anteriormente, esta Dirección General ha interpretado, entre otras, en las Resoluciones que se citan en el apartado «Vistos», las circunstancias que conducen a dilucidar cuándo concurre un conflicto de interés entre menores o personas con capacidad judicialmente modificada y sus representantes legales, determinantes de que estos últimos no puedan entenderse suficientemente representados en la partición hereditaria, si no es con la intervención de un defensor judicial. Para ello, ha atendido a diversos elementos de carácter objetivo que, en general, apuntan a la inexistencia de automatismo en las diversas fases de la adjudicación hereditaria, es decir en la confección del inventario, en la liquidación de las cargas y en la adjudicación de los bienes.

En el supuesto de la Resolución de 5 de febrero de 2015, semejante a la de este expediente, la opción compensatoria de legítima establecida en el artículo 820.3.º del Código Civil, o cautela Socini, según es configurada doctrinal y jurisprudencialmente, y que fue ordenada por la testadora en su testamento, implicaba la adopción de una decisión por el cónyuge viudo que, aunque pudiera entenderse adecuada para los intervinientes, lo cierto es que suponía una elección por parte de los legitimarios en relación con la posición del cónyuge viudo respecto de los bienes gravados por la legítima del incapaz.

En la Resolución de 22 de junio de 2015, la elección de la viuda no implicaba decisión alguna por parte de los herederos puesto que no se gravaba su legítima estricta sino tan sólo la mejora en los términos establecidos por el Código Civil, sin que afectase a la intangibilidad de la legítima. Así pues, si en el caso de adjudicación del usufructo universal la valoración de inexistencia de conflicto no puede hacerla por sí mismo el representante del incapaz, sino que exige, conforme a lo establecido en el artículo 163 del Código Civil, el nombramiento de un defensor (con posterior sometimiento a lo que establezca el juez en su decisión sobre la necesidad o no de posterior aprobación judicial), en el caso de adjudicación del tercio de libre disposición, al no crearse una situación de decisión que deba ser tomada por parte de los sujetos a patria potestad, no hay conflicto alguno, porque la única elección que ha sido tomada por la viuda lo ha sido en los términos ordenados en el testamento sin crear nueva situación que deba poner en posición a los menores que representa de decidir si escogen el mantenimiento de su legítima libre de la carga del usufructo.

En el concreto supuesto de este expediente, estamos en el primer caso, esto es el de adjudicación del usufructo universal, y la valoración de inexistencia de conflicto no puede hacerla por sí mismo el representante de la persona con capacidad judicialmente modificada, sino que exige la intervención del defensor judicial».

Tercer supuesto de hecho. Representación de menores por el padre, llamado como usufructuario universal, sin «cautela socini»

La Sra. C, casada con el Sr. B, en régimen de separación de bienes, fallece con dos hijos comunes, menores de edad y con testamento notarial, en el que instituye herederos por partes iguales a sus dos hijos, sustituidos vulgarmente por sus descendientes y lega a su esposo el usufructo universal y vitalicio de su herencia. Se pregunta si B puede en la partición representar a sus hijos menores de edad o, por el contrario, se requiere el nombramiento de defensor judicial.

Opinión:

La postura negativa puede defenderse en que no existe elección alguna, como en el caso anterior, por parte de B, actuando por sí o en representación de sus hijos, ya que se ha limitado a cumplir estrictamente lo ordenado por la testadora.

No obstante, la admisión de este usufructo universal encuentra su apoyo en el nº 3º del art.820 CC, el mismo que sirve para admitir la cautela socini. El artículo dice así: «3º. Si la manda consiste en un usufructo o renta vitalicia, cuyo valor se tenga por superior a la parte disponible, los herederos forzosos podrán escoger entre cumplir la disposición testamentaria o entregar al legatario la parte de la herencia de que podía disponer libremente el testador.» Es decir que los herederos podrán elegir entre respetar el usufructo o adjudicar el tercio de libre disposición, por lo que sí B C opta por recibir el usufructo, está también asumiendo la representación de sus hijos menores de edad, respetando la disposición testamentaria, por lo que los intereses opuestos existen y estimamos debe procederse al nombramiento de defensor judicial.

 

ADQUISICIÓN DE LOS LIBROS:

ENLACE A LA EDITORIAL FRANCIS LEFEBVRE

Tercer Libro sobre Casos Prácticos para Opositores: Derecho de Familia. Isidoro Lora Tamayo.

Nota: esta web (NyR) no tiene ningún interés económico en la comercialización de los libros, pero ofrece la información porque puede resultar de interés para los usuarios de la misma, siendo destacable la claridad en la exposición.

ENLACES SOBRE ESTOS LIBROS:

OTROS ENLACES:

 

PORTADA DE LA WEB

Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2020 Nº 13.

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2020 Nº 13

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

         En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 15 de enero de 2020.

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA BILBAO

1.- Procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria

2.- Comisión por amortización anticipada

3.- Subapoderamiento

4.- Ejecución de resolución de permuta

5.- Impugnación de modificación estatutaria

6.- Ampliación de obra con creación de dos elementos

Enlaces

 

1.- PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA

Con ocasión de una escritura de venta, se solicita una rectificación de cabida de una finca urbana con arreglo al procedimiento del 199 de la Ley Hipotecaria, que en Registro mide 135,09 metros cuadrados, para hacer constar la mayor superficie que consta en catastro y que es de 152,19 metros cuadrados. Dada la situación especial en País Vasco ¿creéis aplicable el 199 LH?

   Es importante poner relieve desde un principio que la situación existente en el País Vasco no es homogénea, ya que al disponer cada territorio histórico de su propio catastro el estado de la negociación del convenio y las posibilidades de actuación en cada caso son distintas.

   Dicho esto, y dado que con carácter general no existe un convenio firmado que venga a hacer las veces de instrucción conjunta, hemos de plantearnos si es posible o no aplicar el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para poder registrar un exceso de cabida superior al 10%.

   Igualmente ha de tenerse en cuenta que tras la reforma de 2015, la Ley Hipotecaria regula en su título VI dos procedimientos distintos: los tendentes a regular un exceso de cabida recogidos en el artículo 201, que como consecuencia accesoria lleva consigo la incorporación de la descripción gráfica de la finca, y el que tiene por objeto la incorporación de la base gráfica catastral como complemento a la descripción literaria de la finca, que puede tener como consecuencia accesoria que se recoja un exceso de la cabida inscrita, contemplado en el artículo 199. Por tanto se aprecia que nos encontramos con dos procedimientos diferenciados y que cada uno tiene una finalidad propia y específica, si bien como consecuencia de los efectos accesorios ambos producen unos efectos prácticos similares.

   No obstante es relevante tener en cuenta cuál es esa finalidad principal del procedimiento.

   El artículo 199 de la Ley Hipotecaria es un procedimiento que tiene por objeto, como se ha dicho, complementar la descripción literaria de la finca mediante la incorporación gráfica de la finca con el fin último de lograr la coordinación con del Registro con el catastro.

   Ha de plantearse en este punto cuál es la finalidad propia de este procedimiento, si la incorporación de base gráfica o la coordinación con catastro. Así, en caso de ser la primera, podrá procederse a la incorporación de bases y su consiguiente consecuencia accesoria de ampliación de superficie a pesar de resultar imposible la coordinación con catastro. En cambio, si fuese la coordinación con catastro mediante la incorporación de base gráfica catastral, entonces no será posible acudir a este procedimiento en tanto no esté habilitado el canal de comunicación con los catastros forales en orden a lograr la referida coordinación.

   Esta última parece ser la finalidad del artículo, o al menos eso resulta de los siguientes extremos: el hecho de que el artículo 199.1 alude a la incorporación de la base catastral, el hecho de que sólo excepcionalmente se prevé la posibilidad de acudir a alternativa (cuando manifieste que la catastral no coincide con la realidad, no cuando no exista, a diferencia de la inmatriculación), la prevención de notificación a catastro para la coordinación, y la limitación en cuanto a la publicidad sólo al período de tiempo que medie hasta la recepción de la comunicación de catastro.

   Por ello, en principio parece que en el País Vasco no es aún posible acudir al procedimiento del artículo 199, salvo que sea uno de los Registros que está en pilotaje de coordinación con el respectivo catastro foral.

 

2.- COMISIÓN POR AMORTIZACIÓN ANTICIPADA

En escritura de préstamo hipotecario se observa que se fija una comisión por amortización anticipada en período de tipo de interés frontal cuando el préstamo es a interés variable fijada para ese período como si fuese interés fijo.

En particular se observa que ello sucede en los préstamos de Laboral Kutxa, en el que se señala para el primer año, durante el cual se pacta un tipo frontal/inicial, que después pasará a ser variable, una comisión máxima del 2%, pasando después a señalarlo en 0,15 por los restantes cuatro.

   La cuestión principal es determinar si el periodo denominado de tipo inicial es o no un período a tipo fijo, o sólo una prevención específica (para el comienzo del préstamo) dentro de un préstamo a tipo fijo. La solución podría resultar de la propia configuración del préstamo. Si la duración del período inicial es igual o inferior a la duración de los distintos períodos entre las revisiones derivadas del interés variable, entonces debería considerarse que la totalidad del préstamo es a interés variable y por tanto la comisión aludida no es ajustada a la normativa. En cambio si el período de interés inicial es superior a los períodos entre revisiones (por ejemplo duración de un año cuando luego las revisiones son semestrales), entonces sí podríamos entender que nos encontramos con un período a tipo fijo en el que la comisión está pactada de manera adecuada.

   A estos efectos ha de tenerse en cuenta que el denominado período irregular, de ajuste o similar no debería ser computado a esos efectos, ya que el mismo tiene por objeto ajustar la fecha que transcurre desde la firma de la escritura a la primera fecha de liquidación.

   En todo caso ha de tenerse en cuenta que tras la ley de crédito inmobiliario esta comisión tendrá además otro límite que necesariamente ha de ser recogido en la escritura, y es que no podrá exceder tampoco de la pérdida que sufra la entidad acreedora.

 

3.- SUBAPODERAMIENTO

Apoderado compareciente en escritura reseñando únicamente escritura de sustitución de poder y sin hacer reseña de la escritura de apoderamiento primitiva, ¿es suficiente o tiene que dar juicio de suficiencia de la primera escritura?

   En caso de que se califique de manera expresa en la reseña que el compareciente actúa en virtud de una escritura de subapoderamiento es suficiente con que el juicio de suficiencia se efectúe en relación con esta última, sin extenderse al primer o anterior apoderamiento.

   Así lo reconoció la Dirección General de los Registros y del Notariado en resolución de 25 de octubre de 2016, donde entiende que el juicio de suficiencia para el subapoderamiento queda bajo la fe pública del Notario autorizante de la propia escritura de subapoderamiento.

   Por tanto deberán ser reseñadas todas y cada una de la escrituras de apoderamiento y subapoderamiento, pero sólo será necesario que se presente al Notario autorizante de la escritura la última escritura en cuya virtud actúa el compareciente que será aquélla respecto de la cual el Notario haya de formular el juicio de suficiencia.

 

4.- EJECUCIÓN DE RESOLUCIÓN DE PERMUTA

Inicialmente consta inscrita permuta de solar a cambio de 14 pisos y efectivo en metálico. Ante el incumplimiento de la Sociedad adquiriente del solar se insta procedimiento de incumplimiento de la permuta. Dictada sentencia resolviendo la permuta, en la que se obliga a la Sociedad a devolver las fincas, se dicta despacho de ejecución. Sobre la finca constan inscritas dos hipotecas posteriores a la permuta.

Se presenta auto de despacho de ejecución. Hablado con el interesado interesa al menos tomar alguna anotación para avisar a terceros. Se solicita recomendación por parte del Seminario.

   Habiéndose obtenido sentencia de resolución de la permuta, procede ahora la ejecución del fallo, a cuyo efecto se procede a la ejecución de la sentencia mediante el correspondiente procedimiento de ejecución.

   Con la finalidad señalada de avisar a terceros de la situación parece que lo conveniente sería que se practique una anotación preventiva de la demanda de ejecución. A este efecto deberá solicitarse al órgano judicial y presentarse en el Registro el correspondiente mandamiento ordenando la práctica del asiento correspondiente.

 

5.- IMPUGNACIÓN DE MODIFICACIÓN ESTATUTARIA

Como continuación del caso expuesto en el café hipotecario de 3 de abril de 2019, en el que se aludió a la existencia de una mención relativa al destino del edificio, a fin de poder autorizar estatutariamente el destino de los departamentos a apartamentos turísticos, se ha inscrito la correspondiente modificación estatutaria. La misma contempla la posibilidad de destinar los departamentos a todos los usos permitidos por las ordenanzas. Ahora ha comparecido ante el Registro uno de los propietarios de la Comunidad manifestando que quiere demandar la referida actuación porque a su entender no refleja el sentir de lo manifestado en la Junta.

   Se agradece por parte de los asistentes que se nos mantenga informados del devenir de aquellos casos que ya se han tratado con anterioridad.

   Se recomienda que se aconseje al interesado la práctica de una anotación de demanda, a fin de que, si la misma prosperase, afecte a los terceros que entre tanto puedan adquirir alguno de los departamentos.

 

6.- AMPLIACIÓN DE OBRA CON CREACIÓN DE DOS ELEMENTOS

Se presenta una modificación de obra, en virtud de la cual se procede a crear dos elementos dentro de la edificación, cuando antes sólo había una. Además, existe una ampliación la obra que consta inscrita.

   Esta obra, en la cual se constituye una vivienda más y se amplía la edificación, es una obra nueva que debe reunir la totalidad de los requisitos: seguro decenal, certificado de eficiencia energética, declaración de técnico sobre la finalización conforme a la licencia y seguro decenal (salvo que concurra alguna de las excepciones legalmente previstas).

   Se pone de manifiesto el hecho de que la licencia contempla una sola vivienda. No obstante se señala por los presentes que si la licencia de primera ocupación recoge la existencia de las dos viviendas, será admisible la inscripción, ya que la misma acredita la sujeción de la obra, tal y como ha sido realizada, a la legalidad urbanística.

 

ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA

IR A LA PORTADA DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Panorámica de la costa vizcaína desde Baquio. Por LBM1948.

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2020 Nº 12.

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2020 Nº 12

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

         En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 6 de noviembre de 2019.

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA BILBAO

1.- Adquisición privativa en sociedad de gananciales.

2.- Autocontratación en sociedad de gananciales

3.- Novación tras la Ley 5/2019

4.- Comisión de reclamación posiciones deudoras

5.- Medios para la constancia registral de la consolidación del dominio útil y directo

Enlaces

 

1.- ADQUISICIÓN PRIVATIVA EN SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Compra por cónyuges casados en régimen de gananciales, en la que se solicita expresamente, su inscripción en proporción del 70% ganancial y 30% privativo de la esposa, pero privativo y no por confesión del esposo.

       La cláusula en cuestión señala: “Los cónyuges haciendo uso de la preferencia del principio de autonomía de la voluntad, sobre el principio de subrogación real establecido por las normas del Código Civil para la sociedad de gananciales consiente en la adquisición de una participación indivisa del 30% de la finca con carácter privativo de XXX y solicitan expresamente que se inscriba dicha participación  indivisa del 30% a nombre del cónyuge adquirente con carácter privativo por haber sido adquirida con tal carácter y no por confesión. Igualmente manifiestan a los únicos efectos de lo dispuesto en el artículo 1358 del Código Civil, que el dinero con el que ha efectuado la citada adquisición del 30% es privativo de XXX por provenir de la herencia de su madre …. Otorgada ante mí el …. Nº… de protocolo, de modo que no se procederá compensación o reembolso alguno actual o futuro entre los patrimonios ganancial y privativo de los cónyuges, sin perjuicio de las acciones que en el momento de la liquidación de la sociedad de gananciales pudieran corresponder a acreedores o legitimarios en caso de demostrarse su falta de certeza”

¿Se puede estimar de la redacción de la cláusula que hay un negocio de atribución de privatividad o se trata simplemente de una confesión del esposo?

            Como bien se apunta al plantear la cuestión, existen dos negocios diferenciados, que, tal y como ya advirtió la Dirección General en resolución de 25 de septiembre de 1990 no deben ser confundidas entre sí.

            Por un lado se encuentra la confesión de privatividad recogida en el artículo 1324 del Código Civil en virtud del cual uno de los cónyuges manifiesta el carácter privativo del bien, lo cual da lugar al régimen específico de los bienes privativos por confesión. Por otro lado está la posibilidad de atribuir carácter privativo, en sentido estricto, y no por confesión, en virtud del principio de libertad de contratación entre cónyuges que resulta del artículo 1323 del Código Civil. Ahora bien, tal y como se ha señalado en múltiples ocasiones, entre otras en la resolución de 30 de julio de 2018, es preciso que se señale con claridad la causa o negocio causal de atribución, no pudiendo resultar de modo implícito.

            De la redacción aportada no resulta con la precisión propia que demanda la institución registral que la voluntad de las partes sea una atribución privativa del bien, ni se alude a causa alguna de la misma. Más al contrario lo que se señala es que el bien tiene carácter privativo porque la contraprestación de la compra es privativa: sea alude en su defensa por el autorizante primero a una autonomía de la voluntad (que justificaría la atribución) y por otro el principio de subrogación.

            Ahora bien, en relación con esto último ha de tenerse en cuenta que, tratándose de contraprestación dineraria, la propia naturaleza fungible del dinero impide determinar con certeza la subrogación. Es por este motivo  por lo que sólo será posible acudir a la confesión de privatividad del otro cónyuge.

            En definitiva, lo que se aprecia en este caso es que no queda determinado con claridad qué es lo que las partes están llevando a cabo, lo cual resulta contrario al principio de determinación registral. Además, salvo que se alegue una causa clara y específica de atribución privativa, la presunción de ganancialidad sólo podrá ser desvirtuada a través de una confesión de privatividad que determinará su propio régimen jurídico.

Nota de la redacción: la DGSJFP se ha pronunciado posteriormente sobre este caso en sentido contrario en dos resoluciones de 12 de junio de 2020

 

2.- AUTOCONTRATACIÓN EN SOCIEDAD DE GANANCIALES

Se presenta escritura en la que una sociedad vende a una persona. Dicha sociedad está representada por el cónyuge de la adquirente, estando su matrimonio sometido al régimen de sociedad de gananciales.

       Si bien en la escritura objeto de calificación comparecen dos personas distintas, concurre en el caso un supuesto de autocontratación.

         Ello es así porque el bien vendido pasa a integrarse en el patrimonio ganancial, que es una tercera masa patrimonial de titularidad conjunta y que es distinta del patrimonio personal de cada uno de los cónyuges. Ello supone que el bien (se inscriba como ganancial o presuntivamente ganancial), al integrarse en la masa ganancial, pasa a corresponder a ambos cónyuges por ese carácter ganancial.

        Por tanto el representante de la sociedad vendedora pasa a ser titular del bien adquirido por su cónyuge dado el carácter ganancial. Así se recoge en el supuesto de hecho que dio lugar a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de octubre de 2011.

 

3.- NOVACIÓN TRAS LA LEY 5/2019

Efectuada novación, tras la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, de hipoteca celebrada con anterioridad a la misma, se plantea si ha de procederse a efectuar notificación a los prestatarios.

      Señala la Disposición transitoria primera de la Ley de Crédito inmobiliario que las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. Y si bien a continuación se hace referencia de manera específica a la obligación de información del artículo 14, la expresión sin límite alguno a las previsiones de la ley determina sin lugar a dudas que también comprende la notificación a los prestatarios prevista en la Disposición Adicional octava (por correo electrónico, copia simple los notarios y nota simple los registradores)

 

4.- COMISIÓN DE RECLAMACIÓN POSICIONES DEUDORAS

Se plantea tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2019 relativa a la anulación de la cláusula relativa a la comisión por reclamaciones deudoras de Kutxabank, cuál parece el criterio más oportuno a adoptar.

           En relación a la exclusión de la cláusula relativa a la comisión por reclamación de posiciones deudoras, se presentan dos posturas, o bien excluir todas o bien sólo aquéllas que en su redacción no se ajustan a los parámetros establecidos por la jurisprudencia relativos a la necesidad de que haya una actividad efectiva por parte de la entidad de crédito. Dentro de los defensores de esta segunda postura, a su vez, hay quien defiende que es necesario un previo pronunciamiento judicial, de tal forma que sólo una vez solventada judicialmente la cuestión pueden ser expurgadas las referidas cláusulas, no pudiendo hacerse con carácter previo por analogía con otras ya anuladas por los tribunales.

            Ahora bien, de la sentencia del Tribunal Supremo aludida resulta una motivación jurídica diferente que permite calificar negativamente todas las cláusulas relativas a la citada comisión.

            Señala el artículo 1108 del Código Civil que si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal. Es decir, que salvo que en el contrato se haya estipulado lo contrario los propios intereses moratorios suponen ya una indemnización de los daños ocasionados por el retraso o mora.

            El artículo 25 de la Ley de Crédito Inmobiliario establece imperativamente el contenido de los intereses de demora fijando un extratipo del 3% al interés vigente cuando se trate de préstamos contratados por personas físicas sobre inmuebles residenciales. Esta norma ha sido además trasladada al artículo 114 de la Ley Hipotecaria. Además, el carácter imperativo de la Ley 5/2019 es reforzado por el propio artículo 25 en esta materia al señalar que “las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”.

            Por tanto, de conformidad con el articulo 1108 Cc citado, la indemnización por mora ya ha sido fijada imperativamente, no pudiendo añadirse esa comisión por reclamación de posiciones deudoras. Además, la sentencia analizada se refiere a su vez a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de octubre de 2019 que se refiere al “solapamiento” de gastos.

 

5.- MEDIOS PARA LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LA CONSOLIDACIÓN DEL DOMINIO ÚTIL Y DIRECTO

Consta en el Registro un asiento en el que se certifica que en el Libro de la Contaduría de Hipoteca constaba la donación de un padre a su hijo del dominio útil de una finca. Tras esta inscripción primera, los sucesivos asientos tienen siempre por objeto el dominio útil. No teniéndose constancia de la titularidad del dominio directo se plantea si existe algún medio para la reunión de ambos dominios en el folio registral, como por ejemplo la cancelación ex artículo 210 de la Ley Hipotecaria.

            Es cierto que el artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria permite la cancelación de los censos establecidos por tiempo indefinido, una vez transcurran 60 años desde el último asiento relativo a los mismos. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que en el censo enfitéutico la propiedad radica en el dominio directo, sin perjuicio del derecho de redención del artículo 1651 del Código Civil.

            Pero, además, en el caso analizado hay un impedimento aún mayor que imposibilita acudir al medio planteado, y es que aún falta por inmatricular esa parte del dominio desmembrado. Así, no se trata de un censo enfitéutico constituido sobre la plena propiedad previamente inscrita, sino que directamente fue sólo inmatriculada esa parte del dominio, quedando aún pendiente la inmatriculación de la restante.

            La única solución posible es la obtención de una sentencia dictada en juicio declarativo relativa a la titularidad del dominio directo con el fin de poder proceder a su inmatriculación.

 

ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA

IR A LA PORTADA DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

 

 

 

 

Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 11.

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 11

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

      En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 16 de octubre de 2019.

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA BILBAO

Índice:

1.- Comisario y conflicto de intereses

2.- Naturaleza del período de interés frontal

3.- Ejercicio de facultades reservadas por el promotor

4.- Excepción de empleado en la Ley de Crédito Inmobiliario

5.- Notificaciones en el expediente para la rectificación de superficie

6.- Subcomunidades de portales

Enlaces

 

1.– COMISARIO Y CONFLICTO DE INTERESES

Fallece una persona con cónyuge nombrado comisario y con un hijo menor. Existiendo distribución desigual de bienes, ¿hay conflicto de intereses y debe nombrarse un defensor judicial? o atendiendo a las amplias facultades del comisario, ¿ha de entenderse facultado para ello?

Existiendo un único hijo, en caso de distribución desigual de los bienes, al igual que ocurre en derecho común, existe un conflicto de intereses entre el comisario foral y su hijo menor al que representa en virtud de la patria potestad. A pesar de las amplias facultades del Comisario Foral la existencia del referido conflicto deriva de la valoración de los bienes que son distribuidos de manera desigual entre el viudo y el descendiente, y que puede realizarse en perjuicio de este último. Por ello será preciso que en tal caso se nombre un defensor judicial conforme al artículo 299 del Código Civil que ampare y represente los intereses del menor.

Otra cuestión distinta es que existiendo dos hijos, aunque alguno sea menor, en caso de que se nombre herederos de manera desigual a ellos, o incluso a uno apartando al otro, ello sí debe considerarse que entra dentro de sus facultades como tal comisario foral. Por tanto en este último caso no parecería necesario el nombramiento de defensor judicial.

 

2.- NATURALEZA DEL PERÍODO DE INTERÉS FRONTAL

¿Es el periodo de interés frontal un periodo de interés a tipo fijo a efectos de determinar las comisiones por reembolso anticipado previstas por la ley de crédito inmobiliario?

Dada la variación existente en relación al plazo y cuantía que como comisión por reembolso anticipado permite exigir la nueva ley de crédito inmobiliario resulta una cuestión cuyo análisis merece la pena realizar.

El tipo frontal, en principio no parece suponer un período de interés fijo a estos efectos, sino simplemente un primer período de tiempo en el que las reglas de determinación del tipo de interés quedan fijadas de antemano.

Ahora bien, ello siempre y cuando su duración sea razonable, y no pueda deducirse que esconde (dada una excesiva duración) un período de tipo de interés fijo encubierto.

En todo caso, siendo el tipo de interés variable, el período durante el cual puede solicitarse por el acreedor la referida comisión es inferior al tipo fijo. Y el plazo de cómputo no puede atenderse desde el comienzo de aplicación del tipo de interés variable, sino desde la formalización del préstamo.

 

3.- EJERCICIO DE FACULTADES RESERVADAS POR EL PROMOTOR

Suspendida la inscripción de cláusula estatutaria en la que el promotor se reserva la modificación de descripción de las fincas incluidas las cuotas (ahora presentadas las ventas en Diario) se rectifican las cuotas alegando como facultades dicho artículo estatutario respecto de lo cual el Notario da juicio de suficiencia. ¿Resulta este extremo calificable?

Es criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado, reflejado, entre otras, en resolución de 19 de septiembre de 1994, que no es legal, en términos generales, la reserva de facultades en favor del constructor y enajenante de los pisos y locales en régimen de Propiedad Horizontal, a fin de que él solo en el futuro pueda por sí decidir lo que ha de ser competencia de la Junta de Propietarios. Por tanto no es posible llevar a cabo la rectificación de las cuotas por el promotor por sí solo, una vez enajenados elementos privativos, alegando dicha reserva.

Así, conforme al tradicional criterio mantenido por la Dirección General, la última en resolución de 29 de mayo de 2019, para la inscripción de la referida modificación de cuotas deberá acreditarse el consentimiento de los propietarios actuales.

 

4.- EXCEPCIÓN DE EMPLEADO EN LA LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO

Se plantea consulta por parte de una gestoría en torno a la redacción de una cláusula en orden a excluir la aplicación de la Ley de Crédito Inmobiliario por tratarse de empleado del prestamista.

Se trata de la cláusula que motivó recientemente el envío de la respuesta a la consulta, en la cual se manifestó la procedencia de que se identifique el convenio colectivo.

Como precisión o aclaración a la misma, resulta de interés señalar que parece ser que se quieren incorporar a los préstamos de Laboral Kutxa. En relación con esta entidad, se señala que es costumbre de la misma conceder condiciones favorables a todos los miembros de algunas de las cooperatvas que pertenecen al amplio conglomerado de cooperativas del grupo Mondragón.

Por ello hay que tener en cuenta, que la excepción, como tal, ha de ser objeto de interpretación estricta, de tal forma que ajustándonos al texto de la norma se precisa que sean empleador y empleado. No resultaría por tanto admisible en ningún caso que Laboral Kutxa pretenda excluir las normas de la ley de crédito inmobiliario dadas las condiciones supuestamente beneficiosas a miembros de otras cooperativas, como por ejemplo Eroski.

Ver, al respecto, Instrucción DGRN 20 de diciembre de 2010 (respuesta 5ª).

 

5.- NOTIFICACIONES EN EL EXPEDIENTE PARA LA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE

Se plantea cuál es el medio en que han de efectuarse las notificaciones a colindantes en el expediente regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, con las especialidades del 203 en caso de pretenderse una rectificación de superficie. Es decir si tiene que ser personal del Notario o basta con una notificación por correo con acuse de recibo.

Del Reglamento Notarial resulta que su artículo 202 regula lo que propiamente se puede conocer como notificación notarial. El artículo anterior, el 201 admite, por su parte la notificación por correo por acuse de recibo.

Atendiendo a García García la ausencia de una previsión específica sobre la forma de hacer las notificaciones en el artículo regulador del expediente ha de interpretarse como una remisión a las normas generales. Ello quiere decir que habrán de intentarse dos notificaciones personales y en caso de resultar infructuosas por edicto en BOE. La forma de efectuar las notificaciones será la prevista en el artículo 202 del Reglamento Notarial, sin perjuicio del artículo 201.

En cuanto cuál de ellos es válido, la Dirección General ya aludió al problema en la resolución de 16 de diciembre de 2013. Así reconoce que la notificación por correo postal con acuse de recibo ha de entenderse como válida, pero solamente la efectuada con las prevenciones del artículo 202 del Reglamento Notarial permite tener certeza del efectivo conocimiento por parte del notificado. De ello parece deducirse que puede entenderse como válida la notificación efectuada por correo certificado con acuse de recibo, pero, en caso de resultar infructuosa, antes de proceder a la notificación por edictos en el Boletín Oficial del Estado, ha de intentarse una notificación con sujeción a las normas del artículo 202 del Reglamento Notarial.

 

6.- SUBCOMUNIDADES DE PORTALES.

Tratándose de un edificio conformado por tres portales constituido como una sola propiedad horizontal se presenta escritura en la que en orden a suprimir las barreras arquitectónicas existentes y que las mismas sean costeadas únicamente por los propietarios de los respectivos portales se faculta a las subcomunidades de los portales para adoptar el acuerdo por mayoría.

Aceptando la doctrina tradicional de la Dirección General de la posibilidad de constitución ulterior de múltiples subcomunidades, se plantea que se alude a unas subcomunidades que no existen en el folio registral. Además, íntimamente unido a ello, y como obstáculo principal, no se reflejan las cuotas de los distintos elementos de las pretendidas subcomunidades, las cuales resultan absolutamente indispensables en orden a computar las mayorías necesarias en esos futuros acuerdos a que se alude. Esta ausencia determina que el acuerdo adolezca del defecto de no cohonestarse con  las necesidades derivadas del principio de determinación registral.

 

ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA

IR A LA PORTADA DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Niebla y brumas. De Vicente Quintanal.

Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 10.

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 10

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

 

      En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 2 de octubre de 2019 (el primer caso es de la sesión anterior de 11 de septiembre).

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA BILBAO

Índice:

1.- Legatario de legítima y partición.

2.- Tratamiento de las solicitudes de publicidad formal por correo electrónico con certificado de firma reconocido. 

3.- Prohibición de alquirer para apartamentos turísticos, pero no de temporada.

4.- Deudas de las Comunidades de Propietarios.

5.- Segregación con un pasillo como resto. Subcomunidad. 

Enlaces

 

1.- LEGATARIO DE LEGÍTIMA Y PARTICIÓN.

Se ha dictado por la Audiencia Provincial de Guipúzcoa (SAP Guipúzcoa 13 mayo 2019) una sentencia en relación con la interpretación de los testamentos otorgados antes de la nueva LDCV 2015 por la que se posiciona expresamente en contra del criterio de la DGRN. Interpreta la AP que el legatario de legítima debe intervenir en la partición y debe ser satisfecho de la parte que le corresponde.

Resulta de enorme interés la sentencia expuesta, por lo que se agradece enormemente la puesta a disposición de la misma.

Esta sentencia junto con la reciente resolución de 4 de julio de 2019 nos ayudarán, sin duda, a perfilar las dudas que en torno a esta materia se han suscitado tras la publicación de la ley de derecho civil vasco de 2015.

Ver Sentencia SAP Guipuzcoa legítima en Word

Ver importante comentario de Javier Oñate al final.

 

2.- TRATAMIENTO DE LAS SOLICITUDES DE PUBLICIDAD FORMAL POR CORREO ELECTRÓNICO CON CERTIFICADO DE FIRMA RECONOCIDO. 

Se plantea una duda en torno a las posibles solicitudes de publicidad formal a través de correo electrónico con firma electrónica reconocida, si estamos obligados a aceptarlas o no.

Se pone de manifiesto la existencia de unas prevenciones al respecto enviadas desde la Vocalía del Colegio encargada de la materia de protección de datos. En dicha comunicación se señalaba que a efectos de dar cumplimiento a la normativa relativa a la protección de datos, el sistema de publicidad vía FLOTI sí resulta seguro tanto para que se presenten solicitudes como para remitir la publicidad al solicitante. En relación a los correos electrónicos, se señalaba que a efectos de solicitar información, sólo era admisible tal medio si contaba con firma electrónica reconocida, y que la remisión por correo electrónico de la publicidad resultado de la misma sí infringe claramente la normativa de protección de datos, por lo que no es oportuno realizarla.

Atendiendo por tanto a que, en nuestras normas reguladoras, los medios previstos para la solicitud de publicidad formal son la solicitud directa en el propio Registro o bien el sistema FLOTI, y a que la comunicación anteriormente expuesta se refiere a la normativa de protección de datos, parece quedar al criterio del Registrador, dentro de su competencia de gestión de la oficina, la determinación de si se admiten o no solicitudes de publicidad formal por correo electrónico, siempre que se cumpla la normativa de protección de datos de carácter personal.

 

3.- PROHIBICIÓN DE ALQUILER DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS PERO NO DE TEMPORADA.

Se plantea la posibilidad de prohibir los apartamentos turísticos en un edificio en régimen de propiedad Horizontal, que es un edificio situado en una zona de veraneo y que se utiliza por sus propietarios para veranear ellos mismos o alquilar por vacaciones a otras personas.

El problema estriba en cómo redactar la norma estatutaria que prohíba los apartamentos turísticos, pero permitiendo el alquiler de verano “tradicional” (por años, meses o incluso quincenas)

En los estatutos ya consta la prohibición de destinar los pisos a hospederías.  

El problema es que en la Ley 13/2016 de Turismo del País Vasco en el artículo 53.1 se establece que “son viviendas para uso turístico las que se ofrezcan como alojamiento por motivo turístico o vacacional de forma habitual“ y el artículo 53.7 dispone que “se presumirá la habitualidad cuando se facilite alojamiento por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días dos o más veces dentro del mismo año”, situación esta última que suele ser frecuente en las viviendas que se arriendan para vacaciones de verano y/o Semana Santa.

En el 53.4 se dice “quedan fuera del ámbito de aplicación de esta ley las viviendas que se arrienden según lo establecido en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos”.

Y el artículo 3 de la LAU establece que “tendrán la consideración de arrendamiento para uso distinto del de vivienda los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea está de verano o cualquier otra” y el artículo 1 de la misma ley entiende que se les aplica la LAU.

¿Creéis que la solución sería hacer constar en los Estatutos que se permiten los arrendamientos vacacionales sometidos a la Ley de Arrendamientos urbanos pero NO los de uso turístico? 

El principal problema en esta materia se encuentra en diferenciar el denominado arrendamiento turístico, surgido recientemente, del más tradicional “arrendamiento de temporada”. Ha de tenerse en cuenta que el arrendamiento de temporada, al igual que el resto de arrendamientos, supone una obtención de frutos civiles, mientras que el denominado arrendamiento turístico supone una actividad económica propiamente dicha.

Son múltiples las soluciones legislativas que se han ido dictando al respecto. La ley de Arrendamientos Urbanos señala que tienen consideración de arrendamientos distintos de vivienda, pero indudablemente, sujetos a la ley, los arrendamientos de temporada. A continuación en el artículo 5 letra e) excluye lo que para ella deja de ser arrendamiento de temporada para ser alquiler turístico: cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

Estos últimos son los que permite prohibir en estatutos el nuevo artículo 17.12, ya que se remite directamente al 5e de la ley de arrendamientos urbanos. Del mismo resultan como notas caracterizadoras de los mismos: estar equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística, finalidad lucrativa, que tengan un particular régimen jurídico en la normativa turística.

Por su parte la normativa autonómica vasca señala para determinar si un arrendamiento es turístico, que al menos se alquile a lo largo del año en dos períodos inferiores a 31 días. Ello no quiere decir que en virtud de la norma autonómica de turismo, en cuanto se dé este requisito, el alquiler de temporada pasa a ser turístico, sino que se añade como requisito adicional, dentro de los términos de la legislación sectorial a que aluden tanto en 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal y 5 e de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como argumento de refuerzo se puede señalar que la propia Ley Vasca, tal y como se señala en el encabezamiento, excluye de su ámbito a los arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y los de temporada, calificados por la propia Ley como arrendamiento para uso distinto de vivienda, sí se encuentran sujetos a la misma, por lo que no pueden verse regulados por la ley de turismo de Euskadi.

Teniendo en cuenta ello y dado que la prohibición de alquiler turístico, al ser una limitación, ha de interpretarse de manera restrictiva, con el voto favorable de tres quintos a que se refiere el artículo 17.12 sólo pueden ser prohibidos los arrendamientos turísticos propiamente dichos, y no los de temporada sujetos a la LAU. En cuanto a la redacción, buscando precisamente esa distinción, parece adecuada la propuesta presentada, sustituyendo “vacacionales” por “de temporada”, evitando así los posibles conflictos entre los vecinos en relación al alcance la norma introducida.

 

4.- DEUDAS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.

Una comunidad de propietarios resulta acreedora por cuotas de comunidad de un local, con embargo sin anotar, notificaciones por edictos a herencia yacente, auto de fin de monitorio ordenando embargo.

 Otra comunidad es acreedora por cuotas de un piso, los titulares registrales fallecidos, en la casa vivía un hijo que recoge la demanda. Hay resolución de fin de monitorio condenando a pagar, el embargo está anotado a favor de la comunidad.

 Se plantea, en ambos casos el resultado de la subasta, necesidad de nombramiento de administrador de la herencia. Si queda desierta la subasta, se plantea si se va a levantar el embargo sin posibilidad de nuevo embargo. Si se adjudican los inmuebles las comunidades, por cuanto es la adjudicación mínima, y el modo de hacer constar a nombre de la comunidad los inmuebles.

En relación con ambos embargos parece que lo oportuno sería pedir la administración judicial. En el primer caso resulta meridianamente claro. Más dudoso puede resultar el segundo. No obstante, de los datos que se proporciona dice que se ha notificado a un hijo que vivía en la casa, pero ello no quiere decir que dicho hijo sea heredero, más en nuestra Comunidad Autónoma en que se puede apartar de la herencia a los descendientes. Por tanto no puede entenderse, en tanto no resulte clara su cualidad de heredero, que nos encontramos ante una de las excepciones a la administración judicial de la herencia resultan de la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

En el previsible caso de que la subasta quedase desierta podrá la Comunidad de Propietarios adjudicarse la finca, conforme a doctrina reiterada de la Dirección General. Por ello, pese a no tener personalidad jurídica, y prever el artículo 11 del Reglamento Hipotecario que no se practicará inscripción a favor de entidades de personalidad jurídica, sin que tal norma se exceptúe para las adjudicaciones en el 9 e) de la Ley Hipotecaria, podrá obtener la inscripción de la fina a su favor.

En cuanto a si la adjudicación se hará por todos los conceptos que se le deban, aún siendo inferior al 50%, o deberá ser por el 50% del valor de la finca, se pone de manifiesto la disparidad de soluciones que al respecto resultan de las resoluciones de la Dirección General y de las sentencias que se pronuncian al respecto. Desde el punto de vista de justicia material se pone de manifiesto que siendo normalmente las deudas a la comunidad de propietarios de escasa cuantía en relación al valor de la finca, la adjudicación por el valor de la deuda siendo notoriamente inferior al 50% del valor de la finca, puede suponer una injusticia manifiesta.

 

5.- SEGREGACIÓN CON UN PASILLO COMO RESTO. SUBCOMUNIDAD. 

Sobre un local se procede a la segregación, con la preceptiva licencia, de diversos garajes y trasteros, distribuyéndose la cuota en la propiedad horizontal. efectuadas las segregaciones queda la siguiente finca resto: «pasillo, local de acceso a los trasteros y garajes, …… tiene una superficie … linda….. Participa con un dos con diecisiete pro ciento en los elementos comunes».

Es decir queda como resto de la finca el pasillo común de los elementos segregados, la cual quedaría inscrita a nombre del que efectúa la segregación para el resto de los tiempos. ¿se puede exigir la constitución de una subcomunidad, en la cual este pasillo sea elemento común, que en el fondo es lo que es?

La definición del resto de la matriz como pasillo resulta contradictoria con el hecho de que sea un elemento privativo con cuota, y que esté asignado a un titular. Así el pasillo debe entenderse siempre como un elemento común por destino dentro de la propiedad horizontal.

Debe valorarse por otro lado al calificar si los distintos elementos segregados tienen o no acceso a la via pública o a un elemento común del edificio, ya que en otro caso no podrán constituirse como elementos independientes.

Además no constituyéndose un título hábil, para pasar por ese pasillo, como es la constitución de subcomunidad, el titular si lo desea podrá prohibir el paso por el mismo a los propietarios. Por otro lado, teniendo cuota de participación, el impago de la misma podrá motivar el embargo y ejecución del denominado “pasillo” amén de otras deudas que pueda tener el titular registral.

 

ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA

IR A LA PORTADA DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA 

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 10.

Pasarela sobre la ría de Plencia (Vizcaya). Por aherrero.

Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 9-LCCI

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL (LCCI)

BILBAO, 2018-2019 Nº 9

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

 

      En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 11 de septiembre de 2019, dedicado fundamentalmente a cuestiones relativas a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA BILBAO

Índice:

1.- Contenido del asiento en relación a las cláusulas financieras.

2.- Cláusula de tasa anual equivalente.

3.- Cláusula de resolución anticipada.

4.- Vencimiento parcial

5.- Hipoteca sobre local

6.- Préstamos a empleados

7.- Intereses de demora

8.- Notificación de la nota despacho al prestatario

9.- Constancias de la dirección de correo electrónico por nota marginal

Enlaces

 

1.- CONTENIDO DEL ASIENTO EN RELACIÓN A LAS CLÁUSULAS FINANCIERAS

Tras la entrada en vigor se plantea la cuestión de cuáles son las cláusulas financieras que han de ser recogidas en la inscripción de la hipoteca.

Ello depende de la interpretación que se haga del artículo 12 de la Ley Hipotecaria en su nueva redacción. Así algunos compañeros opinan que todas las cláusulas financieras (siempre que se ajusten a la legalidad) deben ser recogidas en la inscripción independientemente de que estén o no garantizadas por la hipoteca. Por otro lado hay compañeros que entienden que las cantidades no garantizadas por la hipoteca, a pesar de ser cláusulas financieras (comisiones y gastos no judiciales o extrajudiciales no garantizados), no deben de reflejarse en el asiento de inscripción, puesto que inducen a confusión. Solo algunas entidades garantizan expresamente determinados gastos vinculados a la conservación y mantenimiento de la garantía, cuya falta de pago puede producir el vencimiento anticipado de la hipoteca que en cualquier caso, deben de inscribirse. En cuanto a las bonificaciones, también hay compañeros que consideran que no deben de reflejarse en el asiento (haciéndolo constar en la nota de despacho y en la nota informativa remitida al prestatario), puesto que al tiempo de otorgamiento de la escritura aún no se han pactado, están sujetas a cambios, y en lo que a la hipoteca se refiere, no han modificado, por falta de pacto, el tipo de interés ordinario garantizado.

No es una cuestión inocua, pero tampoco es fácil de resolver, tal y como se ve en los distintos foros donde se debate sobre la materia. En todo caso ambas posturas tienden a reforzar el valor de la inscripción.

 

2.- CLÁUSULA DE TASA ANUAL EQUIVALENTE

Se plantea si la TAE es o no cláusula financiera.

Su carácter meramente informativo parece dar a lugar a su exclusión, dado que no configura la obligación garantizada. Así fue señalado por la Dirección General en resoluciones de 23 de febrero y 8 de marzo de 1996. En el sentido contrario se señala que la reciente resolución de 3 de marzo de 2015, le atribuye el carácter de cláusula financiera que por tanto debe ser recogida en la inscripción.

Al igual que lo anterior se vierten posiciones muy dispares: entender que es una cláusula financiera inscribible, entender que es meramente informativa y debe ser excluida, o entender que si bien puede tener el carácter de cláusula financiera no define ni configura la obligación garantizada sobre la que se extiende la hipoteca por lo que no parece que deba acceder al Registro.

 

3.- CLÁUSULA DE RESOLUCIÓN ANTICIPADA

Se plantean dudas en torno a la validez de la cláusula de resolución anticipada recogida en las escrituras de préstamo hipotecario de Laboral Kutxa.

Así, en consonancia con las condiciones generales depositadas, se prevé la resolución anticipada por el impago de la parte de capital o cuotas legalmente previstas. No obstante no se recoge el requerimiento y la existencia del plazo de un mes para el cumplimiento.

Se plantea si esa falta supone o no defecto que impida la inscripción.

Teniendo en cuenta que conforme al artículo 3 de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, sus disposiciones son imperativas, se plantea que aunque nada se diga en la escritura ese requisito deberá siempre ser cumplido por establecerlo así la norma, y, por tanto, no debe ser considerado como defecto.

No obstante, se señala que a efectos del procedimiento de ejecución directa y venta extrajudicial el artículo 693.2 de la Ley  de Enjuiciamiento Civil prevé que para acudir a tales procedimientos, además de cumplir lo ya señalado en el fundamento anterior, es necesario que tal posibilidad haya sido pactada en la escritura y recogida en la inscripción, lo cual no es sino consecuencia necesaria del artículo 130 de la Ley Hipotecaria. Por tanto no pactándose la resolución anticipada con todos sus requisitos, no es posible inscribir la posibilidad de acudir al procedimiento de ejecución directa y venta extrajudicial, para el caso de impago, precisamente porque no se reúnen en el pacto todos los requisitos legales para poder acudir a los mismos.

 

4.- VENCIMIENTO PARCIAL

Señalan las escrituras de Kutxabank que «vencido parcial o totalmente el préstamo y hasta el completo pago de la deuda…. Kutxabank podrá ejercitar las acciones …». Se plantea la cuestión de que el término parcial ha de ser calificado negativamente, dando lugar a una calificación negativa parcial.

Conforme al artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sólo será posible la ejecución parcial si se pacta expresamente la ejecución por incumplimiento parcial, y deberá además respetarse un límite mínimo de impago de tres cuotas o cantidad equivalente. En las escrituras de kutxabank, es dudoso la existencia del pacto expreso (aunque esa expresión así se puede considerar), pero en todo caso no se fija el límite mínimo. Además, en ningún caso se puede aplicar los impagos a que hace referencia la cláusula de resolución anticipada a este supuesto, ya que se trata de algo distinto y además tiene una naturaleza diferente.

 

5.- HIPOTECA SOBRE LOCAL.

Se plantea la cuestión en torno a si entran en el ámbito de aplicación de la ley de crédito inmobiliario la hipoteca de local comercial en un edificio de viviendas.

En principio, y teniendo en cuenta el ámbito de aplicación de la ley, parece que debe quedar excluido, ya que a pesar de encontrarse en un edificio de viviendas no es ni puede ser un inmueble residencial. Así, el caso se diferencia de un garaje independiente en que éste, siquiera de manera fáctica puede llegar a ser utilizado conjuntamente con una vivienda adquiriendo, mientras que en relación al local ello no podrá suceder en ningún caso.

De todos modos, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 2.1 b) LCCI, ya que también la ley es de aplicación a:  b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

 

6.- PRÉSTAMOS A EMPLEADOS

Para quedar excluidos del ámbito de aplicación de la ley, deberá ser concedido dentro del convenio de la empresa y expresarse así de manera clara en la escritura.

 

7- INTERESES DE DEMORA

En los préstamos suscritos por persona física sobre bienes inmuebles residenciales se plantea la validez del pacto de intereses de demora consistente en el interés ordinario más dos puntos, cuando el artículo 25 de la ley 5/2019 recoge imperativamente que en tal caso el interés de demora consistirá en el interés ordinario incrementado en 3 puntos.

A favor de su admisibilidad se señala que es más beneficioso para el deudor, por lo que debe admitirse su validez.

En contra de su admisión se alega el carácter imperativo del precepto, cuyo párrafo segundo reitera que lo en él dispuesto no admite pacto en contrario. Además se señala que el artículo dice que el interés de demora será ese, no que no podrá exceder u otra fórmula que suponga simplemente el establecimiento de un límite.

Por otro lado se pone de manifiesto que ese interés demora lo será en todo supuesto que entre bajo su ámbito de aplicación, es decir concluido por persona física y sobre inmueble residencial, independientemente de que caiga o no bajo la reglamentación de la propia norma en relación con la transparencia material y otras normas de protección del consumidor (así por ejemplo un préstamo concedido a empleados).

 

8.- NOTIFICACIÓN DE LA NOTA DESPACHO AL PRESTATARIO

Se pone de manifiesto la necesidad de hacer constar en la nota de despacho que se ha notificado la nota simple literal de la hipoteca y la nota de despacho al prestatario en cumplimiento de la disposición adicional octava de la ley 5/2019.

 

9.- CONSTANCIAS DE LA DIRECCIÓN DE CORREO ELECTRÓNICO POR NOTA MARGINAL

Se plantea la posibilidad de hacer constar la dirección de correo electrónico proporcionada a efectos de la notificación por el prestatario de la nota simple y de la nota de despacho a través de una nota marginal en virtud del artículo 9 de la Ley Hipotecaria.

Señala dicho precepto que “En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas”.

Parece que las finalidades en ambos casos son distintas por lo que se recomienda prudencia.

 

ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA

IR A LA PORTADA DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA 

 

Puente de Balmaseda en Bizkaia. Por Eugenio Muñoz.

Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 8

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 8

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

 

      En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 8 de mayo de 2019

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA BILBAO

Índice:

1.- Testimonio de escritura como título inscribible

2.- Derechos legitimarios del cónyuge viudo separado de hecho en la Ley de Derecho Civil del País Vasco de 2015

3.- Posible extinción de la troncalidad en la Ley de Derecho Civil Foral de 1992 por el hecho de pasar los bienes troncales a un pariente que jamás tuvo vecindad vizcaína.

4.- Necesidad de autorización judicial para la aceptación de la herencia por tutor en derecho civil vasco.

Enlaces

 

1.- TESTIMONIO DE ESCRITURA COMO TÍTULO INSCRIBIBLE

Constando unas fincas inscritas a nombre de un matrimonio, se ha inscrito en el Registro la anotación de embargo sobre el derecho hereditario de una de las dos hijas, que es la deudora. Para poder practicar esta anotación preventiva, se pidió que se justificase la cualidad de heredera de la hija deudora, y así se hizo: se aportó un testimonio judicial donde constaban los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad y testamentos del matrimonio titular registral, pero también se testimonió la escritura de partición de herencia en la que las dos hijas herederas se adjudicaban las fincas por mitades indivisas.

Ahora el acreedor quiere que se inscriba la mitad indivisa a nombre de la deudora para poder embargar la mitad indivisa en lugar del derecho hereditario sobre la finca y se pregunta si con ese testimonio judicial se podría inscribir la herencia a nombre de la heredera deudora. Se le ha argumentado que, conforme al artículo 3 de la LH, solo se puede inscribir con la copia auténtica de la escritura pero parece ser que el acreedor interesado tiene dificultades para obtener la copia por parte del Notario autorizante de la escritura de herencia.

          Ante las dificultades planteadas por la parte interesada se pone de manifiesto la posibilidad prevista en la regla tercera del artículo 140 del Reglamento Hipotecario. En dicho precepto se indica que en caso de que el sujeto pasivo del embargo no hubiese inscrito su derecho, el interesado en su práctica podrá requerirle para que subsane esa falta y en caso de negarse podrá solicitar al Juez o Tribunal que así lo acuerde. A tal efecto el artículo 664 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que el Letrado de la Administración de Justicia pueda requerir al Notario para que expida copia autorizada.

 

2.- DERECHOS LEGITIMARIOS DEL CÓNYUGE VIUDO SEPARADO DE HECHO EN LA LEY DE DERECHO CIVIL DEL PAÍS VASCO DE 2015

Se plantea si el cónyuge separado de hecho conserva en la nueva ley los derechos legitimarios o, como ocurre en el derecho común, la separación de hecho priva de los derechos legitimarios.

          El artículo 55 de la ley de 25 de junio de 2015 de derecho civil Vasco únicamente excluye de los derechos legitimarios y del derecho legal de habitación al cónyuge viudo o superviviente de la pareja estable en los supuestos de estar separado por sentencia firme o por mutuo acuerdo, si bien en este caso exige que conste fehacientemente, y ulteriormente por nueva vida marital.

          Teniendo en cuenta que como exclusión de derechos ha de interpretarse de manera estricta, en caso de separación de hecho, y salvo que la misma conste en documento fehaciente, no se encuentra dentro de la exclusión y por tanto conserva los derechos legitimarios. Eso sí, siempre y cuando no inicie una vida marital o relación afectivo sexual con nueva persona, ya que ello es igualmente causa de extinción del derecho legitimario.

 

3.- POSIBLE EXTINCIÓN DE LA TRONCALIDAD EN LA LEY DE DERECHO CIVIL FORAL DE 1992 POR EL HECHO DE PASAR LOS BIENES TRONCALES A UN PARIENTE QUE JAMÁS TUVO VECINDAD VIZCAÍNA.

Adquiridos los bienes troncales por el padre de vecindad vizcaína por herencia de la abuela los bienes pasaron a su hijo que nunca ha tenido vecindad vizcaína. Existiendo parientes tronqueros ¿puede el hijo donar a un extraño los bienes troncales bajo pretexto de no haber tenido nunca vecindad vizcaína? ¿U ocurre como en la saca foral y mientras existan parientes tronqueros con vecindad vizcaína deben respetarse sus derechos?

          En esta materia han existido tradicionalmente dos corrientes divergentes que coinciden con las dos posibilidades señaladas.

          Una consiste en entender que en el ámbito de las disposiciones gratuitas no rige la prohibición en caso de que el disponente ya no tuviese vecindad civil vizcaína, a diferencia de la saca foral en caso de transmisión onerosa en la que si los beneficiados por ella conservaban la vecindad civil vizcaína sí se mantenía el derecho aun cuando el titular del bien ya no tuviese vecindad vizcaína.

          La otra consiste en entender que aunque no tuviese vecindad vizcaína, si existía un pariente tronquero que sí la tuviese persistía la nulidad de los actos realizados en su contravención, de forma igual a lo que ocurría con el derecho de adquisición preferente derivado de la saca foral. Se argumenta en su favor que no son dos instituciones separadas, sino que son dos manifestaciones distintas de la misma institución, por lo que la troncalidad persiste independiente del acto a que la misma afecte.

 

4.- NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN JUDICIAL PARA LA ACEPTACIÓN DE LA HERENCIA POR TUTOR EN DERECHO CIVIL VASCO

Se vuelve a plantear la cuestión ya tratada en seminarios anteriores sobre si persiste la obligación de obtener autorización judicial para la aceptación de la herencia por el tutor teniendo en cuenta que el artículo 25 de la Ley de 25 de junio de 2015 dice que el heredero sólo responderá de las deudas de la herencia hasta el valor de los bienes al tiempo de la delación.

          Ha de tenerse en cuenta que el artículo 1023 del Código Civil señala que el heredero a beneficio de inventario solo responde hasta donde alcancen los bienes de la herencia. En cambio, la ley de derecho civil señala que la responsabilidad del heredero será siempre hasta el valor de los bienes.

          No se trata de supuesto análogos, sino que esa diferencia gramatical supone una diferencia sustancial en el fondo. En el beneficio de inventario las deudas de la herencia quedan limitadas en su ámbito de responsabilidad a los bienes que integran la masa hereditaria. En cambio en nuestro derecho civil, la masa objetiva de responsabilidad es más amplia, ya que no se limita a los bienes de la herencia, sino que alcanza también al patrimonio personal del heredero. Por tanto, aunque existe una limitación en cuanto a la responsabilidad, ya que la misma deja de ser ilimitada, no pueden entenderse como situaciones análogas.

          Además, ha de tenerse en cuenta que en el supuesto de herencia aceptada a beneficio de inventario hay un llamamiento general a los acreedores, lo cual no existe en el supuesto contemplado en la Ley de derecho civil vasco.

          En consecuencia, y dado que no son equivalentes, no puede entenderse que sea posible aceptar una herencia sin beneficio de inventario sin autorización judicial.

 

ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA

IR A LA PORTADA DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA 

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 8

Trainera de Castro Urdiales (Cantabria)

 

 

Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 7

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 7

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

      En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 3 de abril de 2019

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA BILBAO


Índice:

1.- Cancelación de reserva de facultad de disponer:

2.- Expediente de dominio para inmatricular:

3.- Facultades del contador partidor y limitaciones testamentarias

4.- Ejecución de sentencia con actos posteriores inscritos

5.- Partición judicial efectuada por Notario heredero

6.- Acreditación vigencia poder testatorio.

Enlaces

 

1.- CANCELACIÓN DE RESERVA DE FACULTAD DE DISPONER:

El donante donó la nuda propiedad a su sobrino y se reservó para sí y su mujer conjunta y sucesivamente el usufructo de la finca. Además se reservó la facultad de disponer para sí y para su mujer.

Ahora ha fallecido el donatario y al hacer la herencia se solicita la cancelación del usufructo por haber fallecido ambos usufructuarios así como la cancelación de la reserva de la facultad de disposición para finalmente inscribir la finca libre de cargas a favor del heredero del donatario.

¿Puede cancelarse la reserva de la facultad de disposición por el simple fallecimiento de los reservistas? ¿No siendo suficiente, bastaría con el transcurso de cinco años tras el fallecimiento para cancelar por caducidad?

            Tal y como se plantea la cuestión parece que al hacer la donación se ha reservado del donante tanto el derecho de usufructo, como la facultad de disponer. Lo cual ha de entenderse de un supuesto diferenciado al hecho de que se hubiese reservado un usufructo con la facultad de disponer.

            Si bien es cierto que el 639 del Código Civil señala que si el donante que se hubiese reservado la facultad de disponer de algunos de los bienes donados y muriese sin haber hecho uso de este derecho, pertenecerán al donatario los bienes o la cantidad que se hubiese reservado, no parece que por el simple fallecimiento pueda cancelarse la facultad reservada.

            Aunque tras el fallecimiento está claro que no se va a poder ejercitar la facultad reservada, no sabemos si fue ejercitada con anterioridad y aún no ha accedido al Registro.

            Puede resultar más dudoso conforme al artículo 210 regla octava LH si puede enmarcarse como un derecho de configuración jurídica y cancelarse por el transcurso de 5 años, como ocurre con los derechos de opción o retractos convencionales…

            Lo prudente parece exigir por tanto un expediente de liberación de cargas.

 

2.- EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR:

Iniciado el expediente para la inmatriculación de una finca incorporando el título de adquisición coincidente con la certificación catastral y los demás requisitos legales, y practicadas por el notario las oportunas notificaciones a los colindantes, uno de ellos presentó oposición por entender que algunos metros le pertenecían. El notario, en vez de poner fin al procedimiento como establece el artículo 203 LH, emplaza a los interesados y al colindante para realizar un acta de fijación de límites con el objeto de solicitar posteriormente de catastro la oportuna rectificación, lo que finalmente consiguen.

¿Puede realizarse la inmatriculación teniendo en cuenta que la finca a inmatricular ya no es la que define el título adquisitivo sino la finca con la nueva descripción que resulta de esa acta de fijación de límites y de catastro y que toda la publicidad y notificaciones se hicieron con la primitiva descripción?

Como complemento al caso, se señala que el colindante que se opuso fue ADIF, y no se había practicado anotación de iniciación del expediente de inmatriculación.

            En caso de oposición, la ley prevé que se dará por concluido el expediente y se acudirá a la vía judicial. Ahora bien, se pone de manifiesto que dicha norma no ha de aplicarse siempre literalmente. Así se alude a un caso en el que, al citarse a las partes, una de las citadas se opone, pero sólo por el título alegado, no por el derecho ni el objeto. En tal caso, si bien hay oposición no procede la conclusión del expediente ya que no hay problemas en cuanto al objeto del derecho que es el centro del expediente.

            En cambio en el caso planteado, la oposición a la descripción sí parece que determina una variación en cuanto al objeto, ya que es distinto del que correspondía al inicio del expediente. Ello parece determinar la necesidad de que el Notario hubiere iniciado un nuevo expediente.

            Ahora bien, también se plantea que lo que se inmatricula es el propio expediente, siendo lo importante la descripción de catastro, de tal manera que si, como consecuencia del acta de fijación de limites, se ha logrado la modificación de catastro podrá procederse a la inmatriculación. La disparidad entre el objeto inicial y final podría solventarse mediante un complemento del acta con nuevas notificaciones y publicaciones de edictos.

 

3.- FACULTADES DEL CONTADOR PARTIDOR Y LIMITACIONES TESTAMENTARIAS

Testamento en el que causante tiene cuatro hijas: una incapaz y las otras en el momento del otorgamiento son menores. Además, en el mismo se establece un régimen de administración y disposición para una de las menores muy pormenorizado que alcanza hasta los 25 años.

Ahora el contador partidor eleva a público el cuaderno particional sin la intervención de los herederos, en el que se aparta de lo ordenado por el testador, y en el que no consta el nombramiento de tutor y aprobación judicial para la incapaz.

            En cuanto al régimen de administración y disposición especial establecido en el testamento, a pesar de que hoy la heredera sea mayor, no puede nunca alcanzar la legítima.

            Por otro lado nos encontramos con la partición efectuada por el contador partidor en la que se aparta de lo establecido en el testamento y no consta la intervención de los herederos.

            No hay duda de que  el contador partidor está excediéndose de sus facultades. No puede considerarse de aplicación la posibilidad de inscripción bajo condición suspensiva, ya que ésta lo es a la aceptación de la herencia, no a la forma de la partición. Además al haber un incapaz será necesario el nombramiento de tutor y la aprobación judicial para lograr la inscripción.

 

4.- EJECUCIÓN DE SENTENCIA CON ACTOS POSTERIORES INSCRITOS

Dos hermanos compraron una finca por mitades, si bien la inscribieron a nombre de uno sólo de ellos. El titular registral donó la nuda propiedad de la finca a sus hijos, quienes la hipotecaron. Posteriormente el titular registral les donó el usufructo.

El hermano no titular registral interpuso demanda contra el hermano y los dos sobrinos, la cual fue admitida por el Tribunal Supremo, Como los demandados no han cumplido voluntariamente, se ha iniciado fase de ejecución en la que se dicta resolución en la que se declara que se tiene por emitida la declaración de voluntad, reconociéndose el dominio y la nulidad de la primera donación.

La hipoteca fue constituida durante la tramitación del procedimiento y la segunda donación, la relativa al usufructo, con posterioridad a la sentencia del Tribunal Supremo.

            Antes de entrar a analizar las posibles soluciones de esta cuestión, se pone de relieve la importancia de registrar adecuadamente los derechos a fin de evitar litigios ulteriores, dados los efectos legitimadores que proporciona el Registro de la Propiedad, que pueden llegar a suponer si se reúnen los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria el surgimiento de un tercero protegido de manera inatacable dada la protección iuris et de iure del principio de fe pública registral.

            Igualmente se pone de manifiesto la importancia de solicitar la práctica de anotación preventiva de demanda, y asegurarse el mantenimiento de su vigencia, a fin de avisar la existencia del pleito, impidiendo a través de ella el surgimiento de un tercero protegido por el referido principio de fe pública registral.

            En virtud de la resolución presentada sólo podrá inscribirse a favor del demandante la mitad indivisa de la nuda propiedad, que es lo que reconoce la resolución. Además dicha mitad se encontrará gravada por la hipoteca, porque el acreedor hipotecario ha adquirido el derecho sin que conste en el Registro la existencia del procedimiento judicial y no ha sido parte en el mismo.

 

5.- PARTICIÓN JUDICIAL EFECTUADA POR NOTARIO HEREDERO

Se presenta escritura de partición de herencia autorizada por Notario que es a su vez heredero, quien interviene en su propio nombre y como mandatario verbal de los dos coherederos, quienes ratifican la partición en otros Notarios.

            El artículo 139 del Reglamento Notarial parece terminante al efecto, y sólo son admisibles las excepciones que en él se recogen, la cuales, como tales, han de ser objeto de interpretación restrictiva.

            Si bien es cierto que el posible conflicto de intereses con los coherederos queda salvada mediante la comparecencia de los mismos ante Notario diferente para para ratificar, la incompatibilidad del Notario no es sólo para para autorizar el acto, que sigue sin terminar de encajar, sino también para la custodia del protocolo y para la expedición de copias.

             Ver RDGRN 10 de julio de 2019.

 

6.- ACREDITACIÓN VIGENCIA PODER TESTATORIO.

Testamento con nombramiento de comisario habiendo fallecido la causante en 2006. El mismo, al igual que prevén la vigente ley y la anterior, contiene una cláusula por la que un nuevo matrimonio revoca el nombramiento. En la escritura comparece el comisario foral manifestando que es viudo, si bien no dice que son de sus únicas nupcias. ¿Constituye ello un defecto?

            No sólo porque en este caso se contempla expresamente sino que las propias leyes civiles contemplan, tanto la anterior de 1992 en su artículo 48 como la vigente en su artículo 45.4, el nuevo matrimonio como causa legal de extinción del cargo de comisario foral.

            Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria debe ser objeto de calificación la capacidad y por tanto debe entenderse incluido en tal examen la vigencia del poder testatorio por no concurrir alguna causa legal o testamentaria de ineficacia del nombramiento. Así, no hay duda de que constituirá defecto el hecho de que el comisario comparezca señalando cualquier estado civil que no sea viudo.

            La principal cuestión radica, y así se plantea en el caso, en qué sucede cuando el que comparece como Comisario foral señala simplemente viudo, sin indicar que lo es de las nupcias de las que deriva su cargo. A fin de acreditar la efectiva vigencia del cargo que está ejerciendo sí parece conveniente que se recoja de manera efectiva tal circunstancia.

            Se señala por los asistentes que las circunstancias son muy variables, y que la posibilidad de nuevas nupcias aumenta según el número de años que han transcurrido desde el fallecimiento del causante. No obstante la imposibilidad de fijar un plazo determinado parece procedente pedirlo siempre.

            A este respecto se plantea la existencia de un plazo previsto por la propia ley civil, como es el año y el día en el que el viudo puede permanecer en la casería conforme al artículo 146, en el que la propia ley entiende que de ordinario el cónyuge viudo no ha cambiado de estado de civil, señalándose que podría ser objeto de valoración en el caso de que no se indique de quién es viudo el compareciente. Como inconveniente, el propio artículo reconoce que ese derecho lo tendrá mientras se conserve en tal estado (de viudo).

            En relación con esta materia se advierte por uno de los comparecientes, que suele ocurrir que casados en cuya adquisición no señalaron régimen matrimonial, ahora comparecen viudos. En estos casos es preciso que señalen el régimen económico matrimonial de su matrimonio o que liquiden el régimen de comunicación que se hubiese consolidado.

 

ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA

IR A LA PORTADA DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA 

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 7

Azul Bilbao. Por Vicente Quintanal. https://www.facebook.com/vicente.quintanal.1

 

Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 6

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 6

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 20 de marzo de 2019

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA BILBAO


Índice:

1.- Renuncia a los derechos de tanteo y retracto en arrendamiento de vivienda.

2.- Derecho de adquisición preferente de carácter perpetuo y permanente.

3.- Licencia de parcelación para atribución de uso exclusivo de terrenos.

4.- Adjudicación directa Agencia Tributaria.

5.- Requisitos de la hipoteca unilateral a favor de la Diputación Foral.

6.- DNI y protección de datos.

Enlaces

 

1.- RENUNCIA A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

En virtud de un contrato de arrendamiento celebrado el 1 de marzo de 2013 (antes de la reforma del art 25 practicada en 2013) los arrendatarios en un contrato celebrado por 1 año prorrogable hasta 5 renunciaron a estos derechos.

El 1 de julio de 2018 el arrendador vende la vivienda diciendo que está arrendada pero que no se notifica a los arrendatarios porque renunciaron.

Como se puede apreciar ha transcurrido el plazo de máximo de duración prevista del contrato, si bien se aludía a posibles prórrogas ulteriores del contrato. Ello parece tener una importancia capital.

En caso de que el contrato en vigor sea consecuencia de una tácita reconducción conforme al artículo 1566 del Código Civil, la misma supone que prosigue el arrendamiento pero con un contenido conforme a las reglas generales, habiendo perdido eficacia las cláusulas pactadas en el contrato originario, a modo de una especie de nuevo contrato. Por lo tanto en caso de haberse producido la mencionada tácita reconducción no tendrá eficacia la cláusula de renuncia alegada por no entenderse existente el pacto aludido.

 En cambio, si ha existido una nueva prórroga, ésta sí implica la continuación del contrato originario con todas sus cláusulas, y por tanto la renuncia seguirá surtiendo sus efectos. Por tanto será preciso que se acredite la prórroga del contrato originario mediante el cumplimiento de los requisitos que en su caso se hubieran estipulado en el mismo.

 

2.- DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE CARÁCTER PERPETUO Y PERMANENTE.

En una escritura de división horizontal en cuya virtud se constituyen dos elementos privativos, los titulares de las mismas se atribuyen recíprocamente un derecho de adquisición preferente de carácter perpetuo y permanente.

 Dada la especial interrelación que existe en la finca queda justificada la motivación por la que las partes desean establecer el derecho de adquisición preferente. Ahora bien ello debe conjugarse en todo caso con los principios generales de nuestro derecho.

 La constitución de cualquier tipo de derecho real con carácter perpetuo e irredimible se encuentra proscrito en nuestro derecho, pudiendo ello ser considerado como un principio general del derecho. Así las normas relativas a la redención de los censos, la limitación temporal del usufructo, etc… En consecuencia, no es posible la constitución como un derecho real autónomo y desligado de la propiedad horizontal del derecho de adquisición preferente aludido

 En cambio, sí parece admisible la existencia de ese pacto como una cláusula estatutaria de la propiedad horizontal que se está constituyendo.

 Ha de tenerse en cuenta que el artículo 396 del Código Civil señala que los titulares de los elementos privativos no tendrán por este sólo título un derecho de tanteo y retracto, pero nada excluye que los interesados, en virtud de su autonomía de la voluntad, establezcan tal pacto. Además, parece más conforme con la voluntad de los otorgantes, ya que el mismo no se liga personalmente a los que hoy comparecen en la escritura ni hay que hacer referencia a los ulteriores titulares de las fincas, sino que esta vinculación a aquél que en cada momento sea propietario del otro elemento privativo queda establecida por su propia naturaleza.

 En relación a su duración, la misma tendrá carácter indefinido, siendo modificable conforme a las normas relativas a la modificación del título constitutivo.

 

3.- LICENCIA DE PARCELACIÓN PARA ATRIBUCIÓN DE USO EXCLUSIVO DE TERRENOS.

En una escritura de división horizontal de vivienda bifamiliar con atribución a cada elemento del derecho de uso exclusivo y excluyente de la mitad del terreno. ¿Es necesaria licencia de parcelación? 

 Hemos de partir que la ley del suelo de País del País Vasco, a diferencia de otras legislaciones autonómicas del suelo no exige licencia para las atribuciones de uso del suelo. Por tanto, hay que determinar si existe o no parcelación encubierta cada vez que se presenta una escritura en la que hay atribución de uso exclusivo de suelo.

 De las distintas posturas expuestas parece que el criterio a seguir parece ser si se distribuye el uso de la totalidad del suelo hay parcelación encubierta, mientras que si queda algo como suelo común de uso común puede entenderse que ya no existe la referida parcelación encubierta.

 En definitiva, es necesario que no se agote el suelo en uso común para no pedir licencia de parcelación.

 

4.- ADJUDICACIÓN DIRECTA AGENCIA TRIBUTARIA.

Adjudicación directa de la agencia tributaria tras subasta declarada desierta después del 1 de enero de 2018. Interpretación de las disposiciones transitorias 3 y 4 del Reglamento General de Recaudación.

 Se presenta la adjudicación directa de un inmueble tras haberse declarado desierta la subasta dos veces. Conforme a la nueva redacción del reglamento de recaudación, declarada desierta la subasta ya no es factible la adjudicación directa, sino que, o bien se procede a una nueva subasta, o bien se adjudica el bien la Administración Tributaria.

 Las Disposiciones transitorias 3 y 4, ello es aplicable a los procedimientos de recaudación iniciados tras el 1 de julio de 2004, y la eliminación de la posibilidad de la adjudicación directa para aquellos trámites de adjudicación iniciados tras la entrada en vigor de la nueva redacción es decir 1 de enero de 2018. Esta interpretación es la que resulta de informe remitido con carácter general por el Colegio de Registradores.

 Formalizada nota de calificación ya que habiendo sido declarada desierta la subasta después del 1 de enero de 2018, los trámites para la adjudicación directa han de haberse iniciado con posterioridad, se ha interpuesto recurso. El referido recurso contiene principalmente dos alegaciones:

– falta de competencia para la calificación de tal extremo por parte del Registrador

– que, en caso de ser competente, ha de entenderse aplicable a los procedimientos de ejecución iniciados a partir del 1 de septiembre de 2018, conforme a la DT 4ª.

 Tal y como ha señalado nuestra compañera, que ha sido apoyada por los asistentes, la cuestión de si es posible la adjudicación directa o no es un trámite esencial del procedimiento y por tanto objeto de calificación conforme al artículo 99 del Reglamento Hipotecario.

 La disposición transitoria cuarta hace referencia a la sujeción necesariamente a la tramitación telemática de la subasta, es decir a sus normas procedimentales, las cuales efectivamente sólo serán exigibles a los procedimientos ejecutivos iniciados tras el 1 de septiembre. Pero los demás aspectos de la normativa reformada han de entenderse aplicables desde su entrada en vigor conforme a las normas de derecho transitorio ya señaladas.

 Confiamos en una pronta resolución con carácter favorable a nuestra compañera, y esperamos que cuando tenga noticias al respecto nos lo haga saber.

 

5.- REQUISITOS DE LA HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LA DIPUTACIÓN FORAL.

¿Cuáles son los requisitos para inscribir los procedimientos de ejecución? Habiéndose pactado el vencimiento anticipado por falta de pago de una mensualidad, ¿es admisible la ejecución por la vía de apremio?

 En relación con el procedimiento de apremio, el reglamento de recaudación de Bizkaia parece exigir que el impago sea de dos meses.

 En relación con los procedimientos propiamente hipotecarios (ejecución directa y procedimiento extrajudicial) deberá presentar los requisitos específicos previstos en la legislación y que son aplicables con carácter general a todas las hipotecas. En relación con el vencimiento anticipado, deberá pactarse que el mismo se producirá por impago de tres cuotas.

 En línea con tales requisitos deberá presentar la correspondiente tasación, y, además deberá expresar si la vivienda hipotecada es su vivienda habitual o no.

 En un intento de subsanación mediante diligencia conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial se manifiesta que la vivienda habitual es otra que también se hipoteca y que radica en otro distrito hipotecario. Siendo titular la misma persona de ambas viviendas, parece que es admisible una declaración así, recogiéndose en la inscripción, no que manifiesta que no es su vivienda habitual (lo cual no hace), sino que la vivienda habitual es esa otra.

 Ahora bien, aunque ello es materialmente admisible parece que trasciende del ámbito del artículo 153. Igualmente se renuncia los procedimientos de ejecución directa y de venta extrajudicial. No obstante no corresponde al presentante tal renuncia sino a aquél que, como titular del derecho que se va a inscribir sin tales facultades, resultaría perjudicado. El carácter unilateral de la hipoteca hace que, en este caso, no exista acreedor hipotecario, y, por tanto, los referidos procedimientos deben ser renunciados por el constituyente.

 

6.- DNI Y PROTECCIÓN DE DATOS.

El BOE ha publicado recientemente la forma de notificación a través de BOE a particulares, lo cual ha sido también informado por el Vocal de la Junta de Gobierno de Oficinas Liquidadoras. Conforme a las mismas no deben publicarse juntos el nombre y apellidos de una persona y su número de DNI, de tal manera que sólo se publicarán 4 cifras del DNI, NIE o similar.

 ¿Sería conveniente adaptar nuestra publicidad formal?

 De los manuales suministrador por el Colegio parece que no hay problema en que se publiciten ambos datos conjuntamente. Además hay una serie de argumentos que refuerzan tal sentido:

 Primero, si sólo se publica el nombre y apellidos, resulta más difícil la identificación concreta, ya que los mismos pueden coincidir en una pluralidad de personas.

 Segundo, porque la publicación en el BOE permanece indefinidamente en el Boletín y es accesible públicamente. En cambio nuestra publicidad formal es una acto concreto, expedida previo análisis del interés alegado y con tratamiento profesional de la publicidad suministrada, y que además no puede incorporarse a ficheros y demás prevenciones de la normativa de protección de datos.

 No obstante, otras opiniones son bienvenidas y si nos la hacéis saber al Centro de Estudios intentaremos sistematizar los distintos criterios que pueden llegar de cara a adoptar la mejor solución y de la manera más armonizada posible entre todos.

  

ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA

IR A LA PORTADA DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

San Sebastián (panorámica)

Libros sobre Casos Prácticos para Opositores. Isidoro Lora Tamayo.

LIBROS DE CASOS PRÁCTICOS PARA OPOSITORES DE ISIDORO LORA TAMAYO

Índice:

Presentación de ambos libros. Por Alfonso Romero Carrillo de Mendoza

Unos casos a modo de ejemplo.

Adquisición de los libros 

Información en PDF

Enlaces

 

PRESENTACIÓN DE AMBOS LIBROS:

Como nos recordaba Rodriguez Adrados, al glosar la obra de JOAQUÍN COSTA, el Notario  «no es … un mero fedatario», sino que es un «legista», un «profesor de Derecho», un «jurisconsulto»  y es, en esta faceta notarial, en la que se enmarcan los dos Memento Experto, que ahora comentamos: La edición, actualizada, de Casos Prácticos. Derecho de Sucesiones y la nueva obra sobre Casos Prácticos. Obligaciones y Contratos. Ambas obras están adaptadas a los programas de Notarías y Registros.

De su autor Isidoro Lora-Tamayo, poco resta por decir que no se haya dicho ya, pero permítaseme, como alumno suyo que fui y discípulo que soy, resaltar algunas de sus cualidades como jurisconsulto y como maestro.

A la hora de preparar estas duras oposiciones de Notario se suelen dibujar dos grandes corrientes que encuentran su clímax en la preparación del más duro (y bello) de los 4 ejercicios, el DICTAMEN, consiste éste en un caso complejísimo de carácter práctico donde el opositor ha de demostrar que junto al conocimiento de las leyes también comprende y maneja su aplicación a la realidad y, por tanto, que podrá resolver en el futuro los casos que se le presenten en su despacho profesional.

Para la preparación, decíamos, de este ejercicio hay quien trata de memorizar los supuestos más típicos y aprendiendo de memoria las diversas posturas lo vuelca sin más en el examen, camino este que puede servir para aprobar, pero no para aprender, y hay quienes siguen el camino inverso y olvidándose de fichas tratan de encontrar soluciones imaginativas o novedosas a los problemas planteados.

D. Isidoro no sigue ninguno de estos caminos, en su método han de saberse las instituciones y sus interpretaciones, pero eso no es suficiente, también hay que atreverse a pensar por uno mismo y encontrar soluciones, pero dentro de un conocimiento de la realidad jurídica, de las líneas jurisprudenciales y las escuelas más relevantes.

Y es en este camino  donde surge y se desarrollan las obras de D. Isidoro, el lector al estudiarla  encontrará primero un supuesto de hecho , tras leerlo, si quiere hacer un uso adecuado de las obras, habrá de “..Discurrir”  y cuando ya  haya pensado y encontrado soluciones podrá seguir leyendo, encontrará entonces expuestas las principales corrientes, la postura personal del autor y los posicionamientos de nuestros tribunales de justicia, así como de la Dirección General de los Registros y el Notariado, pudiendo comparar unas y otras y sobre todo aprendiendo a discurrir entre todas ellas.

Son, por tanto, ambas obras un fiel reflejo de su autor y en ella encontrará el opositor una vía no solo para aprobar, sino también para entender y comprender la realidad donde el Notario que quiere ser estará obligado a desenvolverse, asimismo adecuada a abogados especializados, notarios, registradores, jueces y un largo etcétera de aquellos que lidiamos con la realidad cotidiana de nuestro oficio, una poderosa herramienta para llevar a cabo su función, y un vasto caudal de conocimiento.

Dos grandes libros que nos ayudaran a pensar con los pies en la tierra.

ALFONSO ROMERO CARRILLO DE MENDOZA.

Notario de El Vendrell (Tarragona)

 

EJEMPLOS DE CASOS PRÁCTICOS:

1.- Orden para después de la muerte

Supuesto de hecho

La Sra. A, soltera y sin descendientes, ni ascendientes ordena a su Banco en España, mediante una carta mecanografiada, en la que consta la fecha y firmada por ella que, a su fallecimiento, el dinero que tenga depositado en esa entidad lo distribuya por partes iguales entre sus tres Sobrinos B, C y D. Fallecida A, se plantea la validez de esa orden dada a su banco.

Opinión

Las disposiciones para después de la muerte deben hacerse necesariamente en testamento, conforme dispone el artículo 667 del CC. Las formas testamentarias son las previstas en el CC: las comunes y las especiales (CC art.676 y 677). Al no ser el escrito contemplado ninguno de los

supuestos de formas especiales de testamento (militar, marítimo, hecho en país extranjero) nos quedan las formas comunes: testamentos notariales (abierto y cerrado) y el ológrafo.

Es claro que no estamos ante un testamento notarial, por lo que estaríamos ante disposiciones de última voluntad otorgadas por una persona sin atenerse a las formas notariales, pero entonces deberá cumplir las exigencias del testamento ológrafo que, entre otras, son la de estar todo él escrito por el testador de su puño y letra (CC art.668). Al faltar este requisito,

la orden dada al banco debe considerarse nula, por aplicación de los artículos 687 y 672 del CC. Este último se aplicará, aun cuando existiera un testamento válido, en el que se hiciera referencia a dicha orden bancaria, a menos que la misma fuese una disposición particional, en base al artículo 1056 CC.

Jurisprudencia

TS 12-3-04: «A partir de cuanto queda expuesto ha de llegarse a la conclusión de que la orden que el Tribunal de apelación considera probado que dio al Banco de Santander Dª A ha perdido toda eficacia al producirse la muerte de dicha señora, y que la misma no puede ser considerada como un testamento ológrafo, pues no ha llegado a incorporarse a los presentes autos ni consta que haya sido presentada ante Juzgado competente a efectos de su protocolización.

A ello ha de añadirse que la inexistencia de testamento impide que pueda concederse trascendencia alguna al hecho de que Dª A pudiera haber encomendado al Banco en que tenía depositado su dinero la distribución del mismo entre algunos de sus parientes, pues

esta facultad sólo la reconoce el Código Civil a quien ostente la condición de testador».

 

2.- Carácter personal del testamento

Supuesto de hecho

El Sr. A, fallece en estado de viudo, sin dejar descendientes ni ascendientes, bajo testamento en el que instituye por su único y universal heredero a quien le cuide personalmente y asista durante los últimos años de su vida, designando albacea a B, al que atribuye la facultad, entre otras, de concretar cuál sea la persona que efectivamente haya cuidado personalmente y

asistido al testador durante los últimos años de su vida. Los hermanos del testador acuden en consulta sobre la validez de la cláusula referida y la facultad concedida al albacea al respecto.

Opinión

Plantea la duda esta disposición testamentaria si la misma infringe el principio y la norma del artículo 670 CC, que el testamento es un acto personalísimo, no pudiendo dejarse su formación, en todo ni en parte, al arbitrio de un tercero. Consideramos que tal principio no queda infringido y que es posible la designación de un heredero de la forma hecha por el testador, pues su voluntad es ley máxima de la sucesión, con las limitaciones derivadas del sistema de legítimas, que en este caso no existen y, por tanto, el testador es libre de llamar a una persona cuya identidad desconoce en el momento de testar, pero que es posible de averiguación ulterior a su fallecimiento, con datos objetivos y ello en base a los artículos 750 y 772 CC: «toda disposición a favor de persona incierta será nula, a menos que por algún evento pueda resultar cierta» (CC art.750) y «aunque el testador haya omitido el nombre del heredero, si lo designare de modo que no pueda dudarse quién sea el instituido valdrá, la institución ». La concreción de esta persona por el albacea consideramos que es válida, pues éste no designa al heredero, sino que se limita a concretar quién es la persona que cuido al testador, en los términos ordenados por éste. Tiene el albacea que cumplir estrictamente el encargo realizado y si se aparta de ello, designando a una persona en quien no se dan las circunstancias previstas, podrá ser judicialmente impugnada.

 

3.- Contenido del testamento

Supuesto de hecho

El Sr. A otorga un testamento notarial en el que, entre otras disposiciones, reconoce como hijo extramatrimonial a B y reconoce adeudar a la madre de B la cantidad de cien mil euros. Posteriormente fallece A, pero bajo otro testamento, otorgado con posterioridad al antes referido, en el que revoca expresamente el anterior y en el que no se recoge ni el reconocimiento del hijo extramatrimonial, ni la deuda a su madre. Esta pretende hacer eficaz el reconocimiento de su hijo, que es menor de edad y la deuda que se le reconoció.

Opinión

Es claro que el testamento primero ha quedado revocado, en base a lo dispuesto en los artículos 738 CC («el testamento no puede ser revocado en todo o en parte sino con las solemnidades necesarias para testar») y 739 CC («el testamento anterior queda revocado de derecho por el posterior perfecto, si el testador no expresa en éste su voluntad de que aquél subsista en todo o en parte»).

Si queda revocado, en principio parece lógico que devengan ineficaces las disposiciones en él contenidas. Pero surge la duda de si esta ineficacia se aplica solamente a las disposiciones para después de la muerte de los bienes del testador, conforme define el contenido del testamento el artículo 667 del CC, o abarca la totalidad de su contenido.

En cuanto al reconocimiento del hijo extramatrimonial nos saca de la duda el artículo 741 del CC: «el reconocimiento de un hijo extramatrimonial no pierde su fuerza legal aunque se revoque el testamento en que se hizo o éste no contenga otras disposiciones, o sean nulas las demás que contuviere». Por tanto, en nuestro caso, el reconocimiento del hijo extramatrimonial hecho en el primer testamento, es plenamente válido y eficaz. Observar además que este artículo admite la validez de un testamento que no contuviera otra disposición testamentaria que el reconocimiento de un hijo.

En cuanto al reconocimiento de la deuda podría sostenerse que, al no ser una disposición de bienes propiamente dicha, no se rige por las disposiciones que el CC dedica a los testamentos y, por ende no debe quedar revocada. Sin embargo, yo me inclino por considerar que no puede reclamarse un crédito, en base a un testamento revocado, pues el reconocimiento de deuda es un acto unilateral, cuya unilateralidad se acentúa aún más al hacerse en testamento, es decir en un documento esencialmente revocable (CC art.737), que quien lo hace solo quiere que valga a su fallecimiento y lo hace a sabiendas que hasta su fallecimiento lo puede revocar o modificar.

Jurisprudencia

TS 1-7-96: Dejando a salvo, como es obvio, todo lo referente al 172 reconocimiento de un hijo (CC art.741), esta Sala tiene declarado en sentencias de 11 de Abril de 1916, 12 de Marzo de 1958 y 6 de Junio de 1986 que cualquier reconocimiento de derechos (concretamente la de 1916 se refiere a un reconocimiento de deuda, la de 1958 al de la existencia de una sociedad mercantil irregular y la de 1986 al reconocimiento del dominio de una finca a favor de otra persona) realizado en un testamento, que después es revocado por otro posterior perfecto, queda también sin efecto, si no se acredita la realidad o certeza de dicho derecho por otros medios de prueba, a los que puede sumarse, como uno más, a modo de confesión extrajudicial del testador, el aludido reconocimiento, pero sin que éste, por sí solo, pueda ser suficiente como «elemento único de prueba».

AP Cantabria 29-6-09: «En consecuencia y habida cuenta de que el testamento de agosto de 2003 fue revocado por el de 27 de octubre de 2003, la eficacia de aquella declaración (en que se reconoce una deuda) ha decaído no existiendo en consecuencia prueba sobre la ejecución de la obra cuyo precio se reclama. Procede en consecuencia la desestimación del motivo».

 

4.- Capacidad para testar

Primer supuesto de hecho

Al Sr. A, en atención a su grado de discernimiento, le ha sido modificada judicialmente su capacidad, en virtud de sentencia, que le acoge a curatela y que no contiene pronunciamiento contrario sobre su capacidad para testar, ni tampoco especifica los actos en que debe ser necesaria la intervención del curador. En esta situación otorga testamento ológrafo, al que va unido un informe elaborado por dos facultativos, en el que ambos hacen constar que previamente le han reconocido y que responden de su capacidad en el momento de otorgar ese concreto testamento. Se pregunta sobre la validez de dicho testamento.

Opinión

Dos cuestiones diferentes se plantean: si una persona con la capacidad modificada judicialmente puede otorgar testamento ológrafo, con arreglo a lo previsto en el artículo 665 del CC y si este artículo es aplicable a todas estas personas o debe excluirse a los sujetos a curatela. Respecto a la primera de las cuestiones consideramos que una persona con su capacidad modificada judicialmente solo puede otorgar testamento notarial y con los requisitos del artículo 665 del CC. El testamento es un acto esencialmente formal y será nulo el testamento, en cuyo otorgamiento no se hayan observado las formalidades previstas (artículo 687); a la persona con la capacidad modificada judicialmente el CC le prohíbe testar (CC art. 662 y 663), salvo en la forma prevista en el artículo 665 y ésta es una forma notarial. El hecho del informe de los facultativos no suple la presencia del notario, pues dicho artículo 665 exige ambas. Surge la duda de si el citado artículo 665 es aplicable al discapacitado sujeto a curatela, por el alcance más restringido de ésta. Existen argumentos para no sostener la aplicación de este artículo, de un lado que la curatela tiene por objeto la asistencia del curador para aquellos actos que expresamente la sentencia lo haya establecido (CC art.289) y si la sentencia no los hubiere especificado, se entenderá que la curatela se extiende a los mismos actos en que los tutores necesitan autorización judicial (CC art.290). De aquí que si la sentencia no limitó la capacidad de testar, podría llegarse a la conclusión que el sujeto a curatela puede otorgar todo tipo de testamento, sin limitación alguna. Sin embargo, consideramos peligroso sostener esta posición, pues el discapacitado bajo curatela es una persona judicial y legalmente con su capacidad modificada judicialmente (artículo 287 CC) y, como antes veíamos, partiendo del carácter formal del testamento estas personas sólo pueden otorgar testamento en la forma prevista en el artículo 665 del CC. Este criterio es el seguido por la jurisprudencia, como veremos a continuación.

Jurisprudencia

AP Lugo 12-1-10: Ante un testamento notarial otorgado por persona sujeta a curatela, sin la intervención de los facultativos, lo considera nulo, en base a las siguientes consideraciones:

«El Tribunal Supremo por citar entre otras la sentencia 563/97 de 16 de Junio (recurso de casación nº 2210/93) ha venido entendiendo que el testamento es un acto solemne que requiere el cumplimiento riguroso de los requisitos extrínsecos exigidos por el Código Civil… El Tribunal Supremo para un caso de incapacidad parcial ha venido entendiendo, que es posible otorgar testamento en intervalo lúcido, pero con los requisitos del art.665 del Código Civil. Así en la sentencia 479/1994 —sala de lo civil— de 20 de mayo, recurso nº 1765/199. Esto es lo que no ha ocurrido en el presente caso, donde precisamente el legislador claramente en los casos de incapacitación —sea parcial, o total, pues donde la Ley no distingue nosotros no podemos distinguir— que dos facultativos lo reconozcan, no pudiendo autorizarse el testamento «sino cuando estos responden de su capacidad ». La Sra. Notaria manifestó al declarar como testigo, que nadie le comentó la sentencia de incapacitación, que si no —como no hubiera podido ser de otra forma— hubiera exigido la presencia de dos facultativos.

Por ello, que se de fe de la capacidad por la Sra. Notaria o los testigos, incluso «expost» por un facultativo, para la sala resulta intranscendente, pues se ha prescindido de requisitos esenciales, no siendo factible declarada la incapacitación parcial que no contiene pronunciamiento acerca de la capacidad para testar, reconsiderar en este procedimiento tal capacidad, sin observar la designación de los dos facultativos, preceptivamente establecido en el art.665 del Código Civil. En definitiva, el conocido principio de «favor testamenti» para respetar la voluntad testamentaria de una persona, se mantiene por el legislador, pero siempre cumpliendo los requisitos del art.665 del Código Civil; y quiérase o no, la sentencia de incapacitación, «no contempla pronunciamiento acerca de su capacidad de testar» (1).

Segundo supuesto de hecho

El Sr. B es una persona que sufre trastornos bipolares graves, por lo que se encuentra en un proceso de modificación judicial de su capacidad, a instancia de sus hermanos, habiendo recaído sentencia por el Juzgado de Primera Instancia, en la que se modifica su capacidad, sometiéndole a curatela y sin declaración expresa sobre su capacidad para testar. Esta sentencia no es firme, al haber sido recurrida por B y su esposa C. B, que carece de ascendientes y descendientes, antes que se resuelva el recurso interpuesto sobre la sentencia recaída, otorga testamento notarial, instituyendo por su única y universal heredera a su esposa C, haciendo constar el notario que, a su juicio, en el momento del otorgamiento, tiene plena capacidad para testar. Posteriormente B fallece, habiéndose desestimado el recurso interpuesto y siendo ya firme la sentencia que modifica su capacidad. Los hermanos de B pretenden la nulidad del testamento. Se acude en consulta al notario.

Opinión

El CC art.665 dispone que «Siempre que el incapacitado por virtud de sentencia que no contenga pronunciamiento acerca de su capacidad para testar pretenda otorgar testamento, el Notario designará dos facultativos que previamente le reconozcan y no lo autorizará sino cuando éstos respondan de su capacidad». La pregunta que nos hacemos es si es necesario que la sentencia sea firme para tener que aplicarse el artículo 665 del CC. En favor de la aplicación, estaría la presunción de falta de capacidad del testador, como lo prueba la confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia. Sin embargo, a nuestro juicio, son más los argumentos que nos inclinan a sostener la validez del testamento, mientras no se pruebe, claro está, que en el momento del otorgamiento B carecía de capacidad para testar. Dicho de otra forma, el artículo 665 no es de obligado cumplimiento mientras la sentencia no sea firme. Notarialmente nos parece lógico que así sea, pues quien debe apreciar la capacidad del testador, como regla general, es el notario y solo cuando existe esa modificación de la capacidad deberán intervenir los facultativos; más aún, en el caso del 665, si el notario, a pesar del informe favorable de los facultativos, no aprecia la capacidad del testador no podrá autorizar el testamento. El artículo 665 es exponente del respeto del CC a la última voluntad del testador, lo que hace que las restricciones a la misma deban ser las menos posibles. Ello se acentúa con la vigencia de la Convención de Nueva York sobre los derechos de las personas con discapacidad, que exige el reconocimiento a las personas discapacitadas de su personalidad jurídica que solo excepcionalmente podrá restringirse en beneficio de la misma. Por último, debe tenerse en cuenta que la sentencia que modifique la capacidad de una persona tiene carácter constitutivo y la declaración produce efectos «ex nunc» y no «ex tunc», entendiéndose válidos todos los actos del discapaz realizados antes de la declaración de incapacidad, es decir, que los efectos de la modificación de la capacidad se producen a partir del momento de la firmeza de la sentencia de incapacidad y no con efectos retroactivos. Todo ello, sin perjuicio de la posible anulabilidad de los mismos a instancia de parte. Conforme a lo anterior, consideramos válido el testamento de B, amparado por la presunción de capacidad emitida por el juicio del notario, así como por el principio del favor testamenti, especialmente cuando el testamento es notarial. No obstante, los hermanos podrán intentar en sede judicial que se declare la nulidad del testamento, probando que al testar B carecía de capacidad.

Jurisprudencia

TS 18-9-18: «2. La parte recurrente sostiene que mientras no 192 gane firmeza la sentencia que declara la incapacitación de una persona, cuyo estado civil pasa a ser el de incapaz, se presume siempre que, al celebrar un negocio jurídico, tiene capacidad mental, no pudiendo destruirse la presunción más que mediante una prueba concluyente en contrario, a través de una acreditación directa-de que, en el preciso momento en el que celebra el negocio Jurídico, se hallaba en una situación psíquica en la que no le era posible entender y querer el acto jurídico que realiza. Conforme a la anterior doctrina, concluye la parte que la sentencia de incapacidad tiene carácter constitutivo y la declaración produce efectos “ex nunc” y no “ex tuc”, esto es, se produce a partir del momento de la firmeza de la sentencia de incapacidad y no con efectos retroactivos, entendiéndose válidos todos los actos del incapaz realizados antes de la declaración de incapacidad, sin perjuicio de la posible anulabilidad de los mismos a instancia de parte. 3.— El motivo debe estimarse. La doctrina viene manteniendo que los efectos de la incapacitación se inician al devenir firme la sentencia que la declara, que es constitutiva, pues decide sobre el cambio del estado civil de la persona. Tan es así que la primera nota a destacar en la ejecución de las sentencias de incapacitación es la imposibilidad de que sean ejecutadas provisionalmente, según establece el art.525.1.1.º LEC. Por tanto será necesario que la resolución de incapacitación sea firme para poder ser llevada a cabo. De ahí, que la sentencia declarando la incapacitación es eficaz desde el momento en que sea firme, aunque no despliegue sus efectos erga omnes sino desde el momento de su inscripción o anotación en el Registro Civil. Así lo ha venido a sostener la sala en la sentencia 234/2016, de 8 de abril, al considerar acertada la motivación de la sentencia revisada, en el sentido de que para determinar la nulidad del testamento por falta de capacidad mental del testador hay que probar, de modo concluyente (entre otras, STS de 26 de abril de 2008, núm. 289/2008), la falta o ausencia de dicha capacidad en el momento del otorgamiento del testamento objeto de impugnación; sin que la declaración judicial de incapacidad del testador, posterior al otorgamiento del testamento, sea prueba determinante, por sí sola, de la falta de capacidad para testar cuando fue otorgado el testamento, dado el carácter constitutivo y sin efectos «ex tunc» de la sentencia de incapacitación.

Por ello, afirma, que ante la ausencia de una prueba concluyente de la incapacidad del testador, al tiempo de otorgar el testamento, la sentencia de la Audiencia aplica correctamente el principio de “favor testamenti” y su conexión con la presunción de capacidad del testador en orden a la validez y eficacia del testamento otorgado (SSTS de 26 de abril de 2008, núm. 289/2008, de 30 de octubre de 2012, núm. 624/2012, de 15 de enero de 2013, núm. 827/2012, y 19 de mayo de 2015, núm. 225/2015). Consecuencia de lo expuesto es que, al interpretar el presupuesto de hecho del art.665 CC,”…el incapacitado por virtud de sentencia que no contenga pronunciamiento acerca de su capacidad para testar…”, se ha de entender que la citada sentencia sea firme. Tal interpretación no ha de verse como una dificultad para anular los actos otorgados por las personas en tanto no haya recaído una declaración judicial firme de incapacidad, pues siempre cabe la posible anulabilidad de los mismos a instancia de parte. En nuestro caso la de instar la nulidad del testamento por falta de capacidad mental de la testadora».

Nota

(1) No obstante lo expuesto debe tenerse en cuenta la CONVENCIÓN INTERNACIONAL SOBRE LOS DERECHOS DE LAS PERSONAS CON DISCAPACIDAD de las NACIONES UNIDAS, que entre otros extremos en su artículo 12 dice: Artículo 12 «Igual reconocimiento como persona ante la ley

  1. Los Estados Partes reafirman que las personas con discapacidad tienen derecho en todas partes al reconocimiento de su personalidad jurídica.
  2. Los Estados Partes reconocerán que las personas con discapacidad tienen capacidad jurídica en igualdad de condiciones con las demás en todos los aspectos de la vida.
  3. Los Estados Partes adoptarán las medidas pertinentes para proporcionar acceso a las personas con discapacidad al apoyo que puedan necesitar en el ejercicio de su capacidad jurídica.
  4. Los Estados Partes asegurarán que en todas las medidas relativas al ejercicio de la capacidad jurídica se proporcionen salvaguardias adecuadas y efectivas para impedir los abusos de conformidad con el derecho internacional en materia de derechos humanos. Esas salvaguardias asegurarán que las medidas relativas al ejercicio de la capacidad jurídica respeten los derechos, la voluntad y las preferencias de la persona, que no haya conflicto de intereses ni influencia indebida, que sean proporcionales y adaptadas a las circunstancias de la persona, que se apliquen en el plazo más corto posible y que estén sujetas a exámenes periódicos por parte de una autoridad o un órgano judicial competente, independiente e imparcial. Las salvaguardias serán proporcionales al grado en que dichas medidas afecten a los derechos e intereses de las personas.
  5. Sin perjuicio de lo dispuesto en el presente artículo, los Estados Partes tomarán todas las medidas que sean pertinentes y efectivas para garantizar el derecho de las personas con discapacidad, en igualdad de condiciones con las demás, a ser propietarias y heredar bienes, controlar sus propios asuntos económicos y tener acceso en igualdad de condiciones a préstamos bancarios, hipotecas y otras modalidades de crédito financiero, y velarán por que las personas con discapacidad no sean privadas de sus bienes de manera arbitraria».

 

ADQUISICIÓN DE LOS LIBROS:

ENLACE A LA EDITORIAL FRANCIS LEFEBVRE

Nota: esta web (NyR) no tiene ningún interés económico en la comercialización de los libros, pero ofrece la información porque puede resultar de interés para los usuarios de la misma, siendo destacable la claridad en la exposición.

NOTA DE 2021: Ir a la Presentación del tercer libro de la Trilogía: Casos prácticos de derecho de familia

 

INFORMACIÓN EN PDF:

OTROS ENLACES:

 

PORTADA DE LA WEB

Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 5

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 5

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 6 de marzo de 2019

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA BILBAO


Índice:

1.- Entrega de legados por contador partidor sin intervención del heredero no legitimario. 

2.- Venta por ADIF de una antigua estación de tren abandonada.

3.- Constancia en el Registro de la referencia catastral y la eficiencia energética de un piso.

4.- Herencia con carga o modo testamentario.

5.- Constancia de que una finca es activo esencial

Enlaces

 

1.- ENTREGA DE LEGADOS POR CONTADOR PARTIDOR SIN INTERVENCIÓN DEL HEREDERO NO LEGITIMARIO. 

Ampliación de datos: No se aprecia identidad entre las fincas entregadas y las descritas como legadas en el testamento. El contador partidor ha sido designado en el testamento con todas las facultades para entregar legados. El heredero es Cáritas y los legatarios son sobrinos. En la escritura se hace entrega de algunos legados de fincas que no coinciden con las que constan en el testamento, ni en cuanto al título de adquisición, ni en cuanto a  la descripción.

La opinión unánime es que tendrá que comparecer Cáritas como heredera para entregar los legados.

 

2.- VENTA POR ADIF DE UNA ANTIGUA ESTACIÓN DE TREN ABANDONADA.

La finca se inmatriculó a favor de ADIF por una certificación del 206 directamente como patrimonial y sin que conste el título de adquisición.

La Ley del Sector Ferroviario permite la venta de estos bienes una vez desafectados siempre que se hubiesen cumplido los requisitos previstos en la legislación de expropiación forzosa para la reversión.

En este caso no sabemos si se adquirió el bien por expropiación forzosa ni por lo tanto si hay algún derecho de reversión.

Ampliación de datos: la estación se utilizó como tal y en la inscripción de inmatriculación consta que la finca se desafectó aunque no consta si el título de adquisición fue por expropiación.

¿Puede inscribirse directamente la venta o deben hacer alguna aclaración al respecto?

Se opina que debe pedirse que ADIF acredite que no adquirió la finca por expropiación o, en caso contrario, que no hay derecho de reversión.

 

3.- CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA REFERENCIA CATASTRAL Y LA EFICIENCIA ENERGÉTICA DE UN PISO.

Ampliación de datos: no solicitan previamente el cambio de calle y número cuando en el Registro sigue con el antiguo.

La opinión unánime es que si en la escritura no se modifica la calle y el número, en el Registro no se puede hacer constar la referencia catastral ni la acreditación del certificado de eficiencia energética que se refiera a los nuevos datos que no constan en el Registro y respecto de los cuales no se solicita su constancia.

 

4.- HERENCIA CON CARGA O MODO TESTAMENTARIO:

El causante en el testamento instituye herederos a dos de sus hijos e impone a los herederos la carga de pagar al otro hijo durante 10 años una pensión de 150€ considerando dicha pensión integrada en la legitima estricta. ¿Debe inscribirse la carga modal? ¿Es necesario que en la escritura de partición se haga expresa mención de ella?

Respuesta: Tal y como está redactado el testamento, no parece que se trate de una carga y hay que tener sumo cuidado en no introducir en el Registro cargas de difícil cancelación posterior.

Además, en caso de inscribirla, si se produce el incumplimiento, no podría operar la acción de rescisión, sino que estaríamos ante una demanda de resolución del articulo 1124 del Código Civil.

 

5.- CONSTANCIA DE QUE UNA FINCA ES ACTIVO ESENCIAL

Se plantea el procedimiento para hacer constar en una finca el carácter de activo esencial de la misma.

Por un lado se opina que podría bastar la instancia del representante de la sociedad titular con firma legitimada y acreditación de su representación y justificando el hecho de alguna forma, por ejemplo con el balance de la sociedad. Algún compañero plantea si no sería mejor hacerlo constar con ocasión de la inscripción de algún otro derecho sobre la finca y solicitado en escritura pública.

También se plantea el problema de la posible temporalidad del carácter de activo esencial.

 

ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA

IR A LA PORTADA DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 5

Preparando la regata en Plentzia (Bizkaia).
Por Javierme Javier Mediavilla Ezquibela

Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 4

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 4

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 20 de febrero de 2019

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA BILBAO


Índice:

1.- Constancia registral de la concesión de subvenciones.

2.- Licencia para división horizontal. 

3.- Reflejo registral de limitación dispositiva.

4.- Poder testatorio y representación en la partición.

5.- Eliminación de la constancia de camino dentro de la finca.

6.- Responsabilidad del heredero en derecho civil vasco.

7.- Mandamiento de embargo constando el nombramiento de mediador concursal.

8.- Embargo de bien en sociedad de gananciales disuelta y no liquidada.

9.- Carácter de las donaciones de bienes troncales a extraños.

10.- Embargo de arrendamiento inscrito.

Enlaces

 

1.- CONSTANCIA REGISTRAL DE LA CONCESIÓN DE SUBVENCIONES.

Interesa la constancia registral de la concesión de una subvención para la realización de obras en un edificio en cumplimiento del artículo 31.4 de la Ley General de Subvenciones. En relación con ello y vista la resolución de Dirección General de 4 de mayo de 2009 se plantean las siguientes cuestiones, ponderando  que dentro de la memoria justificativa deberá incluirse la correspondiente inscripción y la falta de justificación es causa da sanción:

  • Medios y documentación pertinente para la constancia de forma que se pueda entender cumplida la obligación
  • ¿Es necesario que la finca sea titularidad de la beneficiaria de la subvención? En caso afirmativo, ¿qué derecho ha de ostentar sobre la finca? Y si no es necesario, ¿qué clase de intervención ha de tener en el documento el titular de la finca?

Para la constancia de la concesión de la subvención en el Registro de la Propiedad, en línea con la resolución planteada, hará falta algún tipo de afección o modificación jurídico real. Así de ordinario suele presentarse la correspondiente resolución administrativa que prohíbe disponer de la finca antes del plazo sin devolver el dinero, pero ello no excluye cualquier otra medida similar.

Como documentación formal, podrá presentarse una resolución expresa de establecimiento de la limitación, o bien puede valorarse que se infiera del propio convenio de concesión de la subvención.

En caso de que la beneficiaria de la subvención sea persona distinta del titular de la finca (supuesto factible en caso de grupos de sociedades), han de plantearse dos cuestiones:

a) Deberá quedar determinado con precisión quién se ve afectado por la limitación

b) Los consentimientos necesarios. A este respecto, de la ley no resulta imprescindible que el procedimiento se siga contra el propietario. Ahora bien sí es necesario que preste su consentimiento. En relación con ello se plantea la posibilidad de instancia, si bien es excluida porque es necesaria la concurrencia del juicio de capacidad. En consecuencia, el propietario deberá manifestar su conformidad bien en escritura pública o bien mediante su comparecencia en el procedimiento administrativo.

 

2.- LICENCIA PARA DIVISIÓN HORIZONTAL.

Una casa con dos viviendas se ha construido en una parcela cuyo planeamiento ha sido anulado por STS 3 julio 2009, habiendo prescrito la acción para restablecimiento de la legalidad urbanística, se plantea si es necesaria licencia de división para proceder a la constitución en propiedad horizontal de la edificación, que de facto tiene dos viviendas. La licencia obtenida conforme al planeamiento anulado contemplaba la construcción de una sola vivienda, aunque el uso actual desde su construcción es el de dos.

En el caso de que los interesados puedan acreditar la antigüedad de las dos viviendas se podrá proceder a la modificación de la obra mediante obra nueva antigua.

Señala la resolución de 13 de mayo de 2016 que ya desde la resolución de 17 de octubre de 2014 la Dirección General admite por analogía la declaración por prescripción no sólo para la obra nueva sino también para las divisiones y propiedades horizontales.

Para la constitución de la propiedad horizontal no será necesaria licencia porque, al estar el edificio inscrito con dos viviendas, no se crean más elementos que los declarados por antigüedad. Tampoco ha de entenderse que entra en juego el hecho de que se declaran más viviendas que los de la licencia porque, para la práctica de los asientos, no se está teniendo en cuenta la licencia.

Ahora bien, todo ello no impide que, como consecuencia de la notificación obligatoria al Ayuntamiento, las viviendas puedan ser declaradas fuera de ordenación.

 

3.- REFLEJO REGISTRAL DE LIMITACIÓN DISPOSITIVA.

Impuesta una limitación a las facultades dispositivas por plazo de 10 años como garantía de una subvención del departamento de Agricultura que grava una nave, se plantea si ha de practicarse una anotación preventiva o una inscripción.

La consulta parte de las siguientes premisas: el artículo 26.2 de la ley hipotecaria señala que las prohibiciones de disponer que tengan su origen inmediato en una resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación preventiva. No obstante la anotación preventiva tiene un carácter temporal limitado inferior al plazo de duración de la medida, por lo que parece no cuadrar adecuadamente con la finalidad práctica de la solicitud de constancia registral.

Las anotaciones preventivas a las que se refiere el artículo 26 de la Ley Hipotecaria parece más bien que son una especie de medida cautelar impuesta mientras se tramita el procedimiento administrativo o judicial oportuno, y por ello la previsión de constancia a través de anotación preventiva.

Además la medida en sí misma no es una prohibición de disponer, sino una limitación o modalización de la facultad dispositiva ya que únicamente obliga a devolver el dinero antes de enajenar. Ello unido al hecho de que el plazo de la medida es superior al del asiento, obligando a la Administración a prorrogar la anotación, desaconsejan la extensión de una anotación preventiva. Parece que el asiento oportuno sería una nota marginal.

 

4.- PODER TESTATORIO Y REPRESENTACIÓN EN LA PARTICIÓN.

El marido hizo poder testatorio a favor de su esposa con el contenido clásico consistente en:

  • Le lega el quinto de libre disposición o el usufructo de toda la herencia.
  • Le da amplio poder testatorio para disponer de los bienes en favor de los hijos o descendientes, pudiendo hacer apartamientos, con plazo por todos los años que viviere el cónyuge.
  • Para el caso de que el cónyuge no hiciera o no pudiera hacer uso del expresado poder testatorio dentro del plazo indicado o le premuriese, instituye herederos a sus hijos…..»

Además existe un poder voluntario de 2015 por el que los dos padres apoderan a sus dos hijos » para que con relación a sus bienes propios o privativos o de su sociedad conyugal, conjunta e individualmente ejerciten las siguientes facultades: … aceptar y renunciar legados y herencias testadas, hacer todas las operaciones particionales y por tanto la liquidación de sociedades conyugales, salvando la autocontratación y previendo que el apoderamiento no se extinguirá en caso de incapacidad sobrevenida de alguno de ellos.

Ahora ha fallecido el marido, y la esposa está incapacitada judicialmente, si bien esta circunstancia no consta en la escritura ni en los libros del Registro, si bien resulta de documentación complementaria aportada.

Se presenta escritura de aceptación de herencia en la que intervienen los dos hijos como apoderados mancomunados de su madre ejercitando parcialmente el contenido de la cláusula tercera del testamento de su padre, dicen que son llamados a la herencia los dos hijos, liquidan la sociedad y aceptan la herencia del padre, adjudicando al cónyuge viudo por el legado del quinto una participación en bienes de la herencia, adjudicándose el resto los dos hijos.

Fallecido el marido, en base al poder testatorio la disposición de los bienes corresponde a la viuda. Y, conforme al artículo 36 de la Ley de Derecho Civil Vasco que manifiesta que el poder testatorio es personalísimo e intransferible, la madre no puede apoderar a otra persona para ejercitar el poder testatorio.

Ahora bien, ha de entenderse conforme al artículo 45 de la Ley de Derecho Civil, dada la incapacidad sobrevenida, que el poder testatorio ha devenido ineficaz. En consecuencia entra en juego el testamento preventivo, que es el que hemos de entender que se está ejecutando.

A pesar de que uno de los hijos ha sido nombrado tutor de su madre, los hijos se encuentran facultado para la práctica de las operaciones, incluida la liquidación de la sociedad conyugal, ya que su carácter de representante voluntario prevalece sobre el carácter de representación legal. Ahora bien, habrá que verificar que no ha sido revocado el citado poder en la resolución de nombramiento de tutor, de conformidad con el último inciso del párrafo segundo del artículo 1732 del Código Civil. Además, se prevé expresamente la concesión de poder para practicar operaciones de liquidación de la sociedad conyugal y salva expresamente la autocontratación. Por ello no se plantean problemas a que representen a la madre en la liquidación del régimen y ejecución del testamento preventivo, adjudicándole a la madre el quinto correspondiente, y repartiéndose ellos la parte restante, y ello, dado que se salva expresamente el conflicto de intereses, aunque procedan a hacer una distribución desigual de los bienes.

 

5.- ELIMINACIÓN DE LA CONSTANCIA DE CAMINO DENTRO DE LA FINCA.

La constancia en la inscripción de » un camino que atraviesa la finca» ¿se puede eliminar por  simple solicitud en una escritura por la que se transmite la finca?

Mi opinión es que no, porque puede afectar a los colindantes que pueden estar sirviéndose del mismo, independientemente de las servidumbres legales

Efectivamente, parece que no pueden cancelarse ya que esos caminos existen, o, al menos existieron, si bien es cierto que también pueden considerarse menciones que no merecen protección al no tener tampoco una categoría jurídica.

El principal problema radica en que se desconoce la naturaleza del camino, por lo que parece que lo pertinente sería solicitar certificación al Ayuntamiento y en base a ello ponderando las demás circunstancias concurrentes en el caso decidir.

 

6.- RESPONSABILIDAD DEL HEREDERO EN DERECHO CIVIL VASCO.

De conformidad con el artículo 21 de la Ley de Derecho Civil Vasco que dispone que » el heredero responde de las obligaciones del causante, de los legados y de las cargas hereditarias HASTA EL VALOR  de los bienes heredados en el momento de la delación» hay algunas corrientes que entienden que en nuestro derecho foral ya no hace falta aceptar expresamente a beneficio de inventario sin autorización judicial, sino que siempre se entiende aceptada a beneficio de inventario. ¿Cuál se considera la postura correcta?

Es cierto que la nueva Ley de Derecho Civil Vasco ha supuesto una importante novedad ya que sin necesidad de declaración o procedimiento alguno se limita la responsabilidad del heredero que ya no es personal e ilimitada, sino que se entiende limitada hasta el valor de los bienes heredados en el momento de la delación.

Ahora bien, ha de tenerse en cuenta la diferencia gramatical entre la previsión de nuestra ley civil y el beneficio de inventario. Así, el artículo 1023 del Código Civil señala que el heredero a beneficio de inventario solo responde hasta donde alcancen los bienes de la herencia. En cambio, la ley de derecho civil señala que la responsabilidad del heredero será siempre hasta el valor de los bienes.

No se trata de supuesto análogos, sino que esa diferencia gramatical supone una diferencia sustancial en el fondo. En el beneficio de inventario las deudas de la herencia quedan limitadas en su ámbito de responsabilidad a los bienes que integran la masa hereditaria. En cambio en nuestro derecho civil, la masa objetiva de responsabilidad es más amplia, ya que no se limita a los bienes de la herencia, sino que alcanza también al patrimonio personal del heredero. Por tanto, aunque existe una limitación en cuanto a la responsabilidad, ya que la misma deja de ser ilimitada, no pueden entenderse como situaciones análogas.

Además, ha de tenerse en cuenta que en el supuesto de herencia aceptada a beneficio de inventario hay un llamamiento general a los acreedores, lo cual no existe en el supuesto contemplado en la Ley de derecho civil vasco.

En consecuencia, y dado que no son equivalentes, no puede entenderse que sea posible aceptar una herencia sin beneficio de inventario sin autorización judicial.

 

7.- MANDAMIENTO DE EMBARGO CONSTANDO EL NOMBRAMIENTO DE MEDIADOR CONCURSAL.

Anotado el nombramiento de mediador concursal en enero de 2019 se presenta ahora un embargo judicial de fecha anterior a dicho nombramiento pero presentado con posterioridad. ¿Es posible anotar  este embargo?

El art 235 de la Ley Concursal dice que anotado el nombramiento de mediador concursal no podrán anotarse embargos posteriores al nombramiento pero nada dice de los anteriores presentados con posterioridad, si bien es cierto que si dice que desde la publicación del expediente no podrán iniciarse ni continuarse ejecuciones sobre bienes del deudor.

A falta de normativa específica ha de procederse a una aplicación analógica de la normativa concursal. Ello determina que deberá anotarse el embargo practicado quedando suspendida la ejecución. Por ello deberá notificarse la circunstancia al juez de la ejecución.

Además debe tenerse en cuenta que la suspensión derivada del nombramiento de mediador concursal tiene una vigencia temporal muy limitada, y la calificación negativa tendría una consecuencia negativa mayor a la extensión del asiento.

 

8.- EMBARGO DE BIEN EN SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA.

Embargo de bien ganancial sobre el que se inscribió sentencia de separación de los cónyuges para hacer constar el derecho de uso sobre la vivienda familiar a favor de la madre y las dos hijas pero sin liquidar la sociedad de gananciales en procedimiento seguido contra el exmarido con notificación a la madre.

Conforme al artículo 144 del Reglamento Hipotecario es preciso demandar a ambos cónyuges para embargar bienes de la sociedad disuelta y no liquidada. Por tanto, dado que sólo se ha notificado al cónyuge, debe suspenderse la anotación. Además, debe tenerse en cuenta que el derecho de uso inscrito no puede embargarse.

En caso de que se solicite el embargo de la cuota que le corresponda al cónyuge embargado, el embargo se está efectuando sobre aquello que es estrictamente suyo, y además no afecta al derecho de uso.

 

9.- CARÁCTER DE LAS DONACIONES DE BIENES TRONCALES A EXTRAÑOS.

Donaciones de bienes troncales a extraños: ¿las estáis considerando rescindibles y por lo tanto inscribibles? En caso afirmativo, ¿hacéis constar algo en la publicidad sobre la posible rescindibilidad?

Es cierto que la ley dice que tales actos son anulables. Sin embargo se señala que la acción se contará desde la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por tanto, no debe considerarse el acto como anulable, y por tanto no inscribible, sino como rescindible, y sí inscribible.

Dado que hay una enorme dificultad para constatar desde el Registro el carácter troncal de los bienes, no suele recogerse expresión alguna en la publicidad formal.

 

10.- EMBARGO DE ARRENDAMIENTO INSCRITO.

Consta inscrito un contrato de arrendamiento ordinario y piden anotación sobre el derecho de arrendamiento.

Una vez consta inscrito el derecho de arrendamiento, a pesar de su carácter personal, ha de tener el mismo tratamiento que los derechos reales.

Uno de los principales problemas que se plantean es que en caso de ejecución se procederá a la cesión de la posición de deudor sin el consentimiento del acreedor.

Ahora bien, la decisión de si el arrendamiento es embargable o no, ya ha sido decidido por el órgano ejecutante. La calificación se limita a determinar si el mismo es anotable, y constando inscrito el derecho parece que ha de inclinarse por el sentido afirmativo.

 

ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA

IR A LA PORTADA DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 4

Santuario de Santa Maria del Yermo (Llodio). Por Euskaldunanaiz. Wikipedia.

Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 3

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 3

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 6 de febrero de 2019

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA BILBAO


Índice:

1.- Ius transmisionis a favor de renunciante.

2.- Rectificación de descripción errónea.

3.- Adquisición directa por entidad local.

4.- Hipoteca de vivienda no habitual.

5.- Ratificación tácita por parte de tutora.

6.- Constancia de una resolución administrativa en un edificio en régimen de propiedad horizontal.

7.- Reparcelación sin intervención de titular de derecho.

8.- Acreditación de traspaso de bbk a kutxabank de local adquirido por compra.

9.- Usufructo sobre mitad indivisa de un edificio que se pretende concretar sobre la planta baja del edificio.

10.- Requisitos para cancelar derecho de opción por caducidad convencional.

Enlaces

 

1.- IUS TRANSMISIONIS A FAVOR DE RENUNCIANTE.

Fallecida la madre en 2015 los hijos nombrados herederos por testamento renunciaron a su herencia y tras fallecer el padre en 2018 se hace declaración de herederos ab intestato de la madre y se nombra heredero al padre.

¿Pueden los hijos renunciantes por testamento aceptar ahora como transmisarios la herencia de su madre?

Si seguimos la teoría clásica sobre el derecho de transmisión es claro que como heredan al padre y sólo a través de él a su madre si pueden ahora aceptar la herencia previamente renunciada.

Pero de acuerdo con la tesis moderna y actualmente seguida por el TS los transmisarios heredan directamente a la madre. En este caso quizás sería defendible que no puedan aceptar la herencia que ya renunciaron. Aunque también puede entenderse que son dos llamamientos independientes y que si es posible.

Efectivamente, el artículo 1.009 del Código Civil prohíbe la aceptación de la herencia ab intestato por quien la ha repudiado por testamento. Ahora bien su conexión con los supuestos de ius transmisionis plantean dudas interpretativas, aumentadas por la variación experimentada por el Tribunal Supremo en su sentencia más reciente.

Como acertadamente se señala en el enunciado, si sigue la teoría clásica no hay problema alguno.

Mayores problemas se plantean, sin embargo, en caso de optar por la tesis moderna seguida en la última sentencia del Tribunal Supremo, dado que se entiende que la sucesión se defiere de la madre, a cuya herencia ya repudiaron, directamente a su favor. Sin embargo, incluso en este caso, por su renuncia hay un nuevo ius delationis que adquiere el padre, y a través de él llega a ellos, que lo reciben.

Además, parece defendible que el 1009 del Código Civil quiere decir que renunciada a la herencia deferida por testamento, al producirse la apertura de la sucesión intestada, no deberá hacerse llamamiento a su favor, sino que pasará a los siguientes en grado o línea, según corresponda.

Igualmente ha de ponderarse que la sentencia del Tribunal Supremo es sólo una, la cual se ha apartado de la doctrina tradicionalmente mantenida, y, además, ha ido siendo matizada en diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

 

2.- RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN ERRÓNEA.

Practicada una segregación de fincas en 1993, quedando dos fincas segregadas y una finca resto, se dejó la casa que existía inscrita sobre la finca matriz en la finca equivocada.

Ahora al hacer la herencia de estas fincas la heredera declara que hubo un error y que procede a rectificar la descripción de la finca colocando la casa en otra de las fincas y haciéndola desaparecer de la finca en la que erróneamente se colocó.

Viendo los linderos, catastro… puede resultar que realmente existió este error, pero formalmente ¿es posible hacer esta rectificación sin más requisitos?

Ha de tenerse en cuenta que la titular registral de las tres fincas resultantes de la segregación es la misma persona, y que la heredera interesada en la sucesión es única.

El error efectuado en la escritura de segregación colocando la casa en la finca equivocada ha de ser corregido rectificando la escritura de segregación. En este caso ello podrá llevarse a cabo en la propia escritura de herencia. Ahora bien, no deberá decir que es una rectificación de descripción (que tiene sus correspondientes procedimientos previstos en la legislación) sino que es una rectificación de la escritura.

Adicionalmente, sería interesante, si fuese posible, comprobar dónde se situaba la casa en la licencia de segregación.

 

3.- ADQUISICIÓN DIRECTA POR ENTIDAD LOCAL.

Normativa aplicable a la adquisición por un ayuntamiento de un terreno para un parking que de servicio al ambulatorio.

Se presenta una escritura de compraventa en la que el ayuntamiento siguiendo la normativa de contratos del sector público adquiere un terreno para parking del ambulatorio.

El Reglamento de Bienes de Entidades Locales remite al cumplimiento de los requisitos previstos por la normativa reguladora de la contratación de las corporaciones locales.

La Ley de Contratos del Sector público considera los contratos de compraventa de entidades locales como contratos privados y remite a la legislación patrimonial. ¿Debe aplicarse supletoriamente la ley del patrimonio de las administraciones públicas? En este caso ¿qué habría que exigir para admitir la inscripción?

Sin embargo el artículo 25 determina que tendrán carácter administrativo los de naturaleza administrativa especial por satisfacer su objeto de forma directa o inmediata una finalidad pública de la específica competencia de la administración contratante. Aunque el bien aún no pertenece al patrimonio municipal del suelo ¿puede considerarse que al estar previsto destinarlo al parking público se aplique la normativa de contratación de corporaciones locales?

En la escritura que motiva la consulta se dice que se ha seguido el procedimiento de compraventa del sector público. Sin embargo, no ha habido subasta, sino compra directa.

Este procedimiento de adquisición directa se encuentra justificado en la propia finalidad de la adquisición, y es que desean adquirir el terreno para destinarlo a aparcamiento que dé servicio al ambulatorio. Por tanto parece suficiente con que digan que se ajusta al procedimiento de venta directa y que existe tasación.

Por último, no debemos olvidar que deberá expresarse el carácter del bien adquirido, en este caso demanial, de conformidad con el artículo 27 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.

 

4.- HIPOTECA DE VIVIENDA NO HABITUAL.

Supuestos de consumidor hipotecante en garantía de préstamo a favor de sociedad cuando el bien hipotecado NO es la vivienda habitual.

Se trata de una cuestión que genera grandes dudas, y en el que debe ponderarse la circunstancia de consumidor del que es hipotecante no deudor y el hecho de que a través de la interposición torticera de un hipotecante no deudor persona física la sociedad podría estar obteniendo una financiación más beneficiosa por estar sujeta a la normativa tuitiva de los consumidores.

Por ello, lo que está claro es que en caso de que la persona física que constituye la hipoteca en garantía de la deuda ajena titularidad de una sociedad no quedará en ningún caso sujeta a las normas relativas a la protección de los consumidores si se encuentra especialmente relacionado con la sociedad (por ejemplo es su administrador).

En el resto de los casos las múltiples interpretaciones abundan. Por un lado se pone de manifiesto que una compañera nuestra de Bilbao ganó un juicio verbal contra su calificación en la que entendía que sí le eran aplicable las normas protectoras. Por otro lado, las resoluciones de la Dirección General, si bien reconocen el carácter de consumidor del hipotecante no deudor distingue entre el préstamo (en el que no hay consumidor) y la relación de afianzamiento o garantía que se produce con la hipoteca por deuda ajena. Como consecuencia de ello entiende que las condiciones financieras del préstamo no tienen por qué sujetarse a las referidas normas protectoras.

 

5.- RATIFICACIÓN TÁCITA POR PARTE DE TUTORA.

Partición de herencia otorgada por una hermana como mandataria de su hermano estando iniciado el procedimiento de incapacitación de este último e indicando el notario que producido su nombramiento como tutora ratificará la presente escritura.

Ahora se presenta la escritura sin ratificación junto con la sentencia de incapacitación y el nombramiento de la mandataria como tutora y la aprobación judicial de la herencia.

En puridad debería pedirse una ratificación expresa de la tutora una vez aceptado el cargo.

No obstante debe tenerse en cuenta que es una ratificación meramente formal, porque ya conoce el contenido. Igualmente debe tenerse en cuenta que hay una aprobación judicial posterior en la que el Juez ha valorado positivamente las circunstancias concurrentes.

Es más, dado que ella como tutora es la que habrá incoado el procedimiento para la aprobación judicial, podría entenderse que en el fondo es una ratificación tácita.

 

6.- CONSTANCIA DE UNA RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA EN UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Resolución de Ura declarando que el edificio en propiedad horizontal sobre el que se pretende construir un ascensor está en suelo inundable. ¿Qué debe exigirse para entender cumplido el requisito de tracto sucesivo? ¿Sería necesario un acuerdo de la comunidad de propietarios?

Es habitual solicitar que junto con la certificación de URA se presente una instancia solicitando la constancia. Ello se suele solicitar para lograr dos finalidades: cumplir con el principio de rogación y además cumplir con principio de tracto sucesivo ya que en la resolución de URA no se suele hacer constar la intervención del titular registral o su notificación. Por tanto deberá en todo caso  presentarse la referida instancia a fin de cumplir con el principio de rogación.

Sin embargo, y dado que se trata de una finca de propiedad horizontal, se plantean dudas entre los asistentes en torno a qué intervención en el procedimiento hace falta.

Algunos asistentes consideran que basta la extensión de la instancia firmada por el Presidente de la Comunidad de Propietarios. Además probablemente conste que el procedimiento de declaración del suelo como inundable que el mismo fue iniciado a instancia de la Comunidad. Entienden los defensores de esta postura que basta con que tenga conocimiento del procedimiento de la Comunidad en General, como representante de la totalidad de intereses concurrentes, y cuyos miembros conocerán del procedimiento ya que deben conocer el propósito de instalar un ascensor.

Otros asistentes, en cambio, consideran que la resolución afecta al derecho individual de cada propietario, por lo que será necesaria una notificación a cada uno de los titulares de los elementos independientes. Acaso, podría ser posible a través de alguna puesta en conocimiento a través de una Junta General.

Por último se pone manifiesto la importancia que en relación con esta materia y otras similares será que dispongamos ya de un adecuado sistema de bases gráficas análogo al que se encuentra implantado en el ámbito común.

 

7.- REPARCELACIÓN SIN INTERVENCIÓN DE TITULAR DE DERECHO.

Se presenta una reparcelación de propietario único de 2009 que se hizo sin tener en cuenta que la finca estaba hipotecada a favor de Banco Popular y por lo tanto sin su intervención.

En 2014 la finca pasó a manos del banco por ejecución hipotecaria y en 2018 el banco la transmitió a Aliseda.

Ahora se pretende inscribir la reparcelación de 2009 subsanando el defecto de falta de intervención del acreedor hipotecario mediante una instancia firmada por Aliseda en la que expresa su conformidad a la inscripción.

Teóricamente hay un vicio de procedimiento de extraordinaria importancia ya que hacía falta el consentimiento del titular del derecho. Dado el carácter esencial, en un principio, ha de volverse a llevar a cabo la totalidad del procedimiento desde la falta de consentimiento.

Ahora bien, deberían ponderarse todas las circunstancias concurrentes en el caso concreto. Lo que está claro es que deber rectificarse en todo caso el procedimiento señalándose que el Banco Popular fue parte del mismo.

 

8.- ACREDITACIÓN DE TRASPASO DE BBK A KUTXABANK DE LOCAL ADQUIRIDO POR COMPRA.

En la escritura de venta consta que en virtud de la segregación adquirió todos los activos adscritos al negocio financiero, pero ¿cómo sabemos que es un activo adscrito?

Es preciso tener constancia de que el inmueble vendido se encontraba entre los activos financieros que fueron objeto de cesión.

Ahora bien, no hace falta una expresión formularia, sino que ha de entenderse cumplido cuando estando la finca inscrita a nombre de bbk ahora comparece Kutxabank, cuenta la relato de cesiones y dice ser dueña de la finca.

Dado que no se trata de uno de los supuestos incluidos en las normas que obligan a cobrar únicamente la última operación que se inscriba, es posible cobrar la cesión. No obstante y dado que se trata de un supuesto de tracto abreviado deberá reducirse el arancel en un 50% conforme al artículo 611.

 

9.- USUFRUCTO SOBRE MITAD INDIVISA DE UN EDIFICIO QUE SE PRETENDE CONCRETAR SOBRE LA PLANTA BAJA DEL EDIFICIO.

Se presenta escritura en el que siendo dos hermanas titulares en proindiviso de un edificio, una de ellas transmite su mitad a la otra reservándose el usufructo de la referida mitad indicándose que el mismo se concretará sobre la planta baja del edificio.

Ha de tenerse en cuenta que parece que tanto en el ámbito judicial como en la resoluciones de la DGRN no es posible concretar un derecho de habitación sobre parte de la finca. En cambio la Resolución de 1 de julio de 2013 sí prevé tal posibilidad para el derecho de usufructo. Además en la escritura calificada consta el consentimiento de las dos titulares de las mitades indivisas.

No obstante ha de tenerse en cuenta que en el marco de un edificio la adscripción del usufructo a parte del edificio es equivalente a lo que para el suelo es claramente una parcelación encubierta. Por tanto ese uso independiente de la planta baja implica una propiedad horizontal de hecho, debiendo constituirse legalmente.

De cara a salvar la inscripción del derecho de usufructo sin tener que hacer mayor modificación de la escritura, podría valorarse la posibilidad de que hagan una instancia solicitando la inscripción parcial atribuyendo a la concreción del derecho de usufructo un carácter meramente obligacional.

 

10.- REQUISITOS PARA CANCELAR DERECHO DE OPCIÓN POR CADUCIDAD CONVENCIONAL.

Consta inscrita una opción de compra con una duración de cuatro años, y se prevé que transcurridos cuatro meses desde el final del plazo podrá cancelarse en el Registro.

Cumplidos los requisitos pactados e inscritos bastará una instancia del propietario solicitando la  referida cancelación.

 

ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA

IR A LA PORTADA DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 3

Puesta de sol sobre costa recortada. Vicente Quintanal.

Seminario Registral de Bilbao

Seminario de Derecho Registral Bilbao: Índice de Casos Prácticos,

 ÍNDICE DE CASOS PRÁCTICOS DEL SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL BILBAO

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

CON CONTROL + F PODRÁS BUSCAR VOCES EN ESTA PÁGINA

 

Seminario del 15 de enero de 2020

1.- Procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria

2.- Comisión por amortización anticipada

3.- Subapoderamiento

4.- Ejecución de resolución de permuta

5.- Impugnación de modificación estatutaria

6.- Ampliación de obra con creación de dos elementos

Seminario del 6 de noviembre de 2019:

1.- Adquisición privativa en sociedad de gananciales.

2.- Autocontratación en sociedad de gananciales

3.- Novación tras la Ley 5/2019

4.- Comisión de reclamación posiciones deudoras

5.- Medios para la constancia registral de la consolidación del dominio útil y directo

Seminario del 16 de octubre de 2019

1.- Comisario y conflicto de intereses

2.- Naturaleza del período de interés frontal

3.- Ejercicio de facultades reservadas por el promotor

4.- Excepción de empleado en la Ley de Crédito Inmobiliario

5.- Notificaciones en el expediente para la rectificación de superficie

6.- Subcomunidades de portales

Seminario del 2 de octubre de 2019:

1.- Legatario de legítima y partición.

2.- Tratamiento de las solicitudes de publicidad formal por correo electrónico con certificado de firma reconocido. 

3.- Prohibición de alquirer para apartamentos turísticos, pero no de temporada.

4.- Deudas de las Comunidades de Propietarios.

5.- Segregación con un pasillo como resto. Subcomunidad.

Seminario de 11 de septiembre de 2019 (LCCI):

1.- Contenido del asiento en relación a las cláusulas financieras.

2.- Cláusula de tasa anual equivalente.

3.- Cláusula de resolución anticipada.

4.- Vencimiento parcial

5.- Hipoteca sobre local

6.- Préstamos a empleados

7.- Intereses de demora

8.- Notificación de la nota despacho al prestatario

9.- Constancias de la dirección de correo electrónico por nota marginal

Seminario de 8 de mayo de 2019:

1.- Testimonio de escritura como título inscribible

2.- Derechos legitimarios del cónyuge viudo separado de hecho en la Ley de Derecho Civil del País Vasco de 2015

3.- Posible extinción de la troncalidad en la Ley de Derecho Civil Foral de 1992 por el hecho de pasar los bienes troncales a un pariente que jamás tuvo vecindad vizcaína.

4.- Necesidad de autorización judicial para la aceptación de la herencia por tutor en derecho civil vasco.

Seminario de 3 de abril de 2019:

1.- Cancelación de reserva de facultad de disponer:

2.- Expediente de dominio para inmatricular:

3.- Facultades del contador partidor y limitaciones testamentarias

4.- Ejecución de sentencia con actos posteriores inscritos

5.- Partición judicial efectuada por Notario heredero

6.- Acreditación vigencia poder testatorio.

Seminario del 20 de marzo de 2019

1.- Renuncia a los derechos de tanteo y retracto en arrendamiento de vivienda.

2.- Derecho de adquisición preferente de carácter perpetuo y permanente.  

3.- Licencia de parcelación para atribución de uso exclusivo de terrenos.

4.- Adjudicación directa Agencia Tributaria.

5.- Requisitos de la hipoteca unilateral a favor de la diputación foral.

6.- DNI y protección de datos.

Seminario del 6 de marzo de 2019

1.- Entrega de legados por contador partidor sin intervención del heredero no legitimario. 

2.- Venta por ADIF de una antigua estación de tren abandonada.

3.- Constancia en el Registro de la referencia catastral y la eficiencia energética de un piso.

4.- Herencia con carga o modo testamentario.

5.- Constancia de que una finca es activo esencial

Seminario del 20 de febrero de 2019

1.- Constancia registral de la concesión de subvenciones.

2.- Licencia para división horizontal. 

3.- Reflejo registral de limitación dispositiva.

4.- Poder testatorio y representación en la partición.

5.- Eliminación de la constancia de camino dentro de la finca.

6.- Responsabilidad del heredero en derecho civil vasco.

7.- Mandamiento de embargo constando el nombramiento de mediador concursal.

8.- Embargo de bien en sociedad de gananciales disuelta y no liquidada.

9.- Carácter de las donaciones de bienes troncales a extraños.

10.- Embargo de arrendamiento inscrito.

Seminario del 6 de febrero de 2019:

1.- Ius transmisionis a favor de renunciante.

2.- Rectificación de descripción errónea.

3.- Adquisición directa por entidad local.

4.- Hipoteca de vivienda no habitual.

5.- Ratificación tácita por parte de tutora.

6.- Constancia de una resolución administrativa en un edificio en régimen de propiedad horizontal.

7.- Reparcelación sin intervención de titular de derecho.

8.- Acreditación de traspaso de bbk a kutxabank de local adquirido por compra.

9.- Usufructo sobre mitad indivisa de un edificio que se pretende concretar sobre la planta baja del edificio.

10.- Requisitos para cancelar derecho de opción por caducidad convencional.

Seminario del 16 de enero de 2019:

1. Aceptación tácita fideicomiso

2. Sentencia condenatoria ordenando la adecuación del Registro a la realidad jurídica

3. Intervención de Comisaria foral en acto de extinción de condominio en cuya virtud se adjudica a la herencia yacente

Seminario del 19 de diciembre de 2018:

1. Derecho de usufructo y de habitación constituido sobre un bien a favor de una misma persona

2. Derecho de adquisición preferente entre comuneros.

3. Operaciones particionales y poder testatorio.

4. Poder de la comisaria a una hija.

Seminario del 7 de noviembre de 2018:

1. Rectificación BBK-Kutxabank.

2. Hipoteca constituida por viudo comisario.

Seminario del 12 de septiembre de 2018:

1. Reparcelación. Nota de afección.

2. Obra nueva. Seguro decenal y libro del edificio.

3. Legado sin entrega.

4. Propiedad horizontal. Prohibición de disponer.

5. Hipoteca recargable.

 

 ENLACES:

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO

IR A LA PORTADA DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

 

 

Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 2

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 19 de diciembre y 16 de enero de 2019

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA BILBAO


Índice:

Seminario de 19 de diciembre de 2018

1. Derecho de usufructo y de habitación constituido sobre un bien a favor de una misma persona

2. Derecho de adquisición preferente entre comuneros.

3. Operaciones particionales y poder testatorio.

4. Poder de la comisaria a una hija.

Seminario de 16 de enero de 2019

1. Aceptación tácita fideicomiso

2. Sentencia condenatoria ordenando la adecuación del Registro a la realidad jurídica

3. Intervención de Comisaria foral en acto de extinción de condominio en cuya virtud se adjudica a la herencia yacente

 

CASOS PRACTICOS SEMINARIO 19-12-2018

1. Derecho de usufructo y de habitación constituido sobre un bien a favor de una misma persona:

En una partición de herencia se adjudica sobre una vivienda al hijo la mitad indivisa en pleno dominio y la nuda propiedad de la otra mitad indivisa y a la viuda en pago de sus derechos legitimarlos el usufructo de la mitad indivisa y el derecho de habitación regulado en la ley foral.

¿Puede una misma persona ser titular simultáneamente de ambos derechos?

¿Sería necesario aclarar las piezas de la vivienda que el habitacionista tiene derecho a ocupar?

R.: El usufructo y el derecho de habitación no tienen el mismo objeto. Así el usufructo recae sobre una mitad indivisa mientras que el derecho de habitación tiene por objeto la totalidad de la vivienda.

Si bien el hecho de no aclarar las piezas de la vivienda sobre la que va a recaer el derecho de habitación puede parecer contrario al principio de determinación que preside la actividad registral, ha de tenerse en cuenta que la extensión del derecho de habitación es variable a lo largo de la vida del derecho ya que depende de las circunstancias del habitacionista y su familia.

 

2. Derecho de adquisición preferente entre comuneros.

Existiendo una comunidad entre dos personas se concedió un derecho de adquisición preferente para la primera venta durante 25 años. Han practicado la extinción del condominio sin aludir en nada al tanteo y retracto.

Se plantea la posible extinción por confusión de derechos, lo cual es afirmativo respecto del que se queda la finca, pero no para la otra parte. Además no ha habido aún una primera venta.

R.: Si bien civilmente puede entenderse extinguido el derecho por falta de causa, que era la comunidad existente, hace falta el consentimiento expreso de su titular registral para cancelar en el Registro el derecho adquisición preferente. Ahora bien, tal consentimiento puede considerarse como obligatorio por lo que en caso de negativa a prestarlo se podrá demandar en juicio.

 

3. Operaciones particionales y poder testatorio.

Se presenta copia parcial y copia simple de la escritura total a mi requerimiento.

Se trata de una herencia, en la que el causante otorga testamento, con poder testatorio por plazo de 10 años, a favor de una persona ajena a la familia.

Son interesados, la viuda y dos hijos mayores de edad, comparecientes.

En el testamento, el causante nombra herederos a sus dos hijos, y poder testatorio para que el comisario, disponga de todos sus bienes, distribuyéndolos entre los citados hijos, y facultado para que dote de contenido económico la institución de herederos a favor de los citados hijos, intervivos o mortis causa, haciendo conforme al Derecho Civil Vasco las donaciones, adjudicaciones, sustituciones, exclusiones y apartamientos que tenga a bien, sin limitación alguna, conservando mientras no haga uso del poder que se le confiere la representación de la herencia y la administración de los bienes relictos.

Se ha hecho uso anteriormente del poder. Ahora se practican las operaciones y las adjudicaciones: Viuda, derecho de usufructo y los hijos, por iguales partes la nuda propiedad.

En el momento de la aceptación, los herederos (hijos), ACEPTAN LA ADJUDICACION CON LA LIMITACION DURANTE EL PLAZO DE 10 AÑOS, DE QUE PARA DISPONER O GRAVAR LOS BIENES SOLO LO PODRAN HACER CON EL CONSENTIMIENTO DEL COMISARIO. Dicha limitación no aparece en ninguna otra parte de las citadas escrituras. Se ignora si dicho pacto es impuesto por el Comisario (no tiene esas facultades atribuidas en el testamento) o si se la autoimpone el heredero. ¿Tiene es facultad el Comisario? ¿Puede gravar la legítima? Si fuese unilateral, ¿considerarse que tiene carácter personal, revocable unilateralmente en cualquier momento y por tanto no inscribible?

La complejidad del caso planteado supone la necesidad de desgranar las distintas cuestiones y supuestos de manera sistematizada.

Dicho análisis debe siempre realizarse sobre la premisa de que el pacto limitativo cuya inscribibilidad se plantea es una prohibición de disponer, y como tal, conforme al artículo 27 de la Ley Hipotecaria sólo son inscribibles las impuestas a título gratuito.

Sentado claramente que la referida prohibición no se encuentra establecida en el testamento, la cuestión es determinar quién la estipula, y si en ese caso sería inscribible.

Por tanto, en primer lugar debemos analizar si entra dentro de las facultades del comisario la posibilidad de establecer tal limitación. Conforme al artículo 33 de la ley de derecho civil vasco el Comisario a falta de disposición expresa del testador tendrá todas las facultades que corresponderían al testador según la ley y el derecho supletorio. Aunque parece que, al menos teóricamente, es posible que el comisario pueda establecer esas limitaciones, en la práctica no se suele hacer, lo cual puede considerarse como costumbre del derecho de familia vasco. Además se constituye el propio Comisario como garante de la limitación, al supeditarlo a su consentimiento, autoatribuyéndose a sí mismo una facultad nueva como es la de condicionar la disposición a su consentimiento, atribuyéndose en definitiva una especie de facultad de disposición que va más allá de sus facultades. Además no se recoge causa justificativa suficiente que permita admitir tal limitación a la facultad de disposición

Si fuesen los propios herederos los que están estableciendo la limitación, se trataría de una autolimitación, la cual no se encuentra dentro del ámbito inscribible y no obedece a causa alguna.

En relación a la intangibilidad de la legítima, una limitación como ésta, que no está constituida a favor de otros legitimarios supone una vulneración de la legítima. No obstante, se trata de un ejercicio parcial del poder testatorio, por tanto, es posible que con la otras disposiciones quedase cubierta la legitima. Por tanto debe poder comprobarse a través del inventario y los documentos que recogiesen los anteriores ejercicios del poder testatorio que se ha cubierto la cuota legitimaria o quedan bienes suficientes para poder cubrirla en el futuro.

 

4. Poder de la comisaria a una hija.

Cuestión: Fallecido un cónyuge nombra al otro comisario, habiendo dos hijas. Se va a proceder a la venta de un bien que integra la masa hereditaria, pero por diversas circunstancias la comisario y una de las hijas no pueden acudir a la Notaría y otorgan un poder de venta a la otra hija determinando el bien en concreto y la persona del comprador.

R.: Si bien es cierto que el cargo de Comisario foral es personalísimo, y por tanto no puede ejercerse a través de representante, en los casos en los que  la formación del negocio se ha hecho por el propio comisario, y lo que se hace es otorgar un poder específico y concreto, en el fondo el apoderado se asemeja más a un nuncio que a un representante, ya que sólo firma el contrato sin tomar decisiones al respecto. Por ello, en estos supuestos es preciso ponderar todas las circunstancias concurrentes en el acto jurídico realizado a través de apoderado y en el propio título de apoderamiento.

En el caso concreto no se encontraba determinado el precio de la venta. Ello motivó que se entendiese por parte de los asistentes que estaba tomando ya alguna decisión al respecto, por lo que parecía que violaba el carácter personalísimo del ejercicio del cargo de comisario.

 

CASOS PRACTICOS SEMINARIO 16-1-2019

1. Aceptación tácita fideicomiso

¿Es posible la aceptación tácita por parte del fideicomisario del correspondiente llamamiento una vez operada la cláusula de sustitución?

Consta inscrito un bien a favor del fiduciario con la cláusula de sustitución fideicomisaria, en la cual los fideicomisarios constan designados individualmente. Fallecido el fiduciario, lo cual se acredita mediante el correspondiente certificado de defunción, se presenta escritura en la cual los fideicomisarios se tienen ya por dueños, dan por extinguido el fideicomiso, y proceden a la extinción del condominio.

R.: Fallecido el fiduciario los bienes pasan a los fideicomisarios, pero supone una nueva transmisión hereditaria, no del fiduciario a los fideicomisarios, sino del primer causante a los fideicomisarios, de ahí la necesidad de aportar de nuevo el testamento del causante.

No obstante, si bien es cierto que no hay una aceptación expresa de la atribución hereditaria, sí puede entenderse que hay aceptación tácita, ya que se trata de actos concluyentes de los herederos fideicomisarios. Dicha aceptación tácita debe ser admitida para el llamamiento sustitutorio, igual que se admite para todo llamamiento hereditario.

Otra cuestión es el problema fiscal, lo que determina que sea preciso que se presente la liquidación de la escritura tanto por el impuesto de sucesiones como de transmisiones.

 

2. Sentencia condenatoria ordenando la adecuación del Registro a la realidad jurídica

Una finca registral pertenecía en realidad a dos hermanos pero estaba inscrita solo a nombre de uno. El titular registral donó a sus hijos toda la finca y estos la hipotecaron y declararon una obra nueva.

Tras el correspondiente procedimiento judicial contra los titulares regístrales pero sin intervención del acreedor hipotecario el juez declara el dominio de la mitad indivisa a favor del otro hermano y la nulidad de la donación y condena a los titulares regístrales a otorgar escritura pública de reconocimiento de titularidad de los demandantes y de declaración de obra nueva y división horizontal previo pago de la mitad de los gastos de construcción.

Ante el incumplimiento de este mandato por los condenados el tribunal en ejecución resuelve dar por emitidas estas declaraciones de voluntad y libra mandamiento al registro para la inscripción y cancelación correspondiente.

No existiendo intervención del acreedor hipotecario ¿sería posible inscribir el dominio de la mitad de la finca a favor del demandante con subsistencia de la hipoteca? ¿Qué pasa con la obra nueva declarada por los donatarios sobre la mitad indivisa que no les pertenecía?

¿Para la división horizontal que nunca se ha hecho sería posible una escritura solo otorgada por los demandantes entendiendo que la voluntad de los demandados ya ha sido suplida por el juez?

R.: Ha de partirse de que la demanda no estaba anotada.

Es posible la inscripción planteada, de tal forma que se inscriba el nuevo domino pero con la carga de la hipoteca. Planteaban los interesados que iban a intentar que el acreedor liberase la hipoteca, pero para ello será en todo caso necesario que preste su consentimiento en la correspondiente escritura pública.

Se pone de manifiesto que el mandamiento no ordena la cancelación del domino de los demandados, sino sólo la inscripción a favor de los demandantes. No obstante, dicha cancelación sí resulta de la sentencia.

En cuanto a la finalización de la obra, al estar suplido el consentimiento sí se puede formalizar. La misma solución debe ser predicada respecto de la propiedad horizontal. No obstante en la misma, lo que no puede entenderse suplido, porque no se encuentra contemplada las resoluciones judiciales, es la adjudicación individualizada a las partes. Ello supone que todos los elementos de la propiedad horizontal formalizada deberán ser adjudicados por mitad a las partes.

 

3. Intervención de Comisaria foral en acto de extinción de condominio en cuya virtud se adjudica a la herencia yacente

Se trata de un matrimonio sujeto al régimen de separación de bienes. Ella muere, quedando el viudo con dos hijos, uno mayor y otro menor pero sin vida independiente. La fallecida concedió en testamento poder testatorio al supérstite. Entro los bienes de la herencia se encuentra un solar a medias con la hermana de la fallecida, sobre la que el viudo ha construido una casa. El viudo pretender dejar las cosas arregladas para sus hijos otorgando una extinción de condominio con la hermana de la fallecida de tal manera que se quede la finca integrada en la herencia de la fallecida hasta que se formalice su herencia.

Dos son las cuestiones que se plantean en relación con este caso.

1 ¿Entra dentro de las facultades del Comisario?

2 ¿Es posible la adjudicación en la disolución a favor de la comunidad hereditaria?

R.: Este supuesto entra dentro de las facultades Comisario conforme al artículo 43 de la ley de derecho civil vasco, ya que hay un bien que entra en sustitución. Lo único es que es necesario el consentimiento de uno de los legitimarios, si bien parece que no habrá mayor problema dado que uno de ellos es mayor de edad.

Por otro lado no parece haber problema para la adjudicación a favor de la comunidad hereditaria, ya que es ella la titular de la cuota de la comunidad y así parece haberse admitido por la Dirección General. No obstante ha de ponerse de relieve que en este caso no se adjudicará a favor de la comunidad hereditaria ya que aún no han sido designados los sucesores y por tanto no puede haber comunidad hereditaria porque no se conocen los integrantes. Por tanto la adjudicación deberá ser a favor de la herencia yacente de la fallecida.

 

 ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA

IR A LA PORTADA DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2

Marismas de Urdaibai (Bizkaia)

 

 

Seminario Registral de Bilbao

Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-1

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018 Nº 1

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 12 de septiembre de 2018 y 7 de noviembre de 2018

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA BILBAO


Seminario de 12 de septiembre de 2018:

1. Reparcelación. Nota de afección.

2. Obra nueva. Seguro decenal y libro del edificio.

3. Legado sin entrega.

4. Propiedad horizontal. Prohibición de disponer.

5. Hipoteca recargable.

Seminario de 7 de noviembre de 2018:

1. Rectificación BBK-Kutxabank.

2. Hipoteca constituida por viudo comisario.

 

SEMINARIO DE 12 DE SEPTIEMBRE DE 2018:

1. REPARCELACIÓN. Se presenta expediente urbanístico de reparcelación en la que se aporta una sola finca y resultan 2, una privada y otra de dotaciones. Se señala que no hay carga de urbanización porque en realidad es una actuación de dotación al amparo del artículo 137 de la ley del suelo. No obstante sí se señala que hay unos gastos de urbanización tasados en 200.000 euros y a ellos se supedita la licencia de primera ocupación.

¿Es posible la no afección real de la finca a esa carga, o por ser legal no es eximible en ningún caso?

La alegación que se hace de que se trata de una actuación de dotación no es posible ya que conforme al artículo 7.1b de la ley del suelo y rehabilitación urbana el mismo implica que no haya urbanización ni reforma de la misma.

Existiendo, como se recoge en el proyecto, gastos de urbanización, existe una afección de las fincas resultantes a los referidos gastos. Tal afección es legal y por ello no puede ser excluida voluntariamente, salvo en los casos legales de exclusión.

 

2. OBRA NUEVA. Se plantea una declaración de obra nueva en parte terminada (los locales) y parte en construcción. Se plantea la posibilidad de no aportar ni el seguro decenal ni el libro del edificio porque si bien el edificio está destinado a vivienda lo terminado por ahora son sólo los locales y no las viviendas.

El seguro decenal es una garantía prevista para la protección de la vivienda, por tanto parece que no es exigible en este supuesto en el que declaran terminados únicamente los locales. En caso de derrumbe del edificio, las viviendas del edificio no se verían perjudicadas porque aún no están terminadas, y por tanto no se cumple adecuadamente su finalidad si se exige.

En cuanto al libro del edificio, partiendo de que la ley autonómica sólo lo exige para las viviendas, igualmente parece que no es exigible en este caso.

 

3. LEGADO. Se plantea si es posible en algún caso que el legatario de un inmueble pueda otorgar escritura de manifestación de legado sin necesidad de la entrega del mismo por el heredero, aún cuando el testador no le hubiera facultado para tomar posesión por sí del inmueble legado. En concreto defienden esta posibilidad en los casos en que no existan legitimarios, se pueda probar que el legatario ya está en posesión de los bienes y haya transcurrido el plazo de prescripción de los derechos de los acreedores para reclamar contra el bien legado.

Se alega que el precepto reglamentario que exige la escritura de entrega del bien legado por el heredero si no hay facultad de tomar posesión por sí mismo tiende, como ya se ha expuesto, a la protección de:

  • Los legitimarios, que no existen
  • Los acreedores, cuyas acciones parecen haber prescrito, aunque en el Registro no se sabe si han reclamado
  • La posesión, que en este caso no la tienen los herederos sino los legatarios (pero esta circunstancia es ajena al Registro)

Ahora bien, el tenor del artículo es claro y exige el concurso de los herederos.

En caso de que tal concurso no fuese posible deberá acudirse al Juzgado a que o bien se supla la voluntad de los herederos o bien se declare la usucapión.

 

4. PROPIEDAD HORIZONTAL ¿Es inscribible la norma de los estatutos de una propiedad horizontal en la que se establece que los trasteros bajo cubierta únicamente podrán transmitirse entre los propietarios de las viviendas dentro del edificio?

Se plantea que tal supuesto es una prohibición de disponer impuesta por el promotor, por lo que debería excluirse.

Al contrario se plantea que quien puede lo más, vincular un trastero a una vivienda, puede lo menos, vincularlos a todas las viviendas. Además existe una justa causa como que no se vendan a extraños a la comunidad que no son propietarios de viviendas.

No obstante tal admisión también supone distintos problemas, como la constitución de hipotecas, o la posible transmisión por el propietario de la vivienda sin el trastero.

En todo caso tales planteamientos podrían atenderse cuando todos los propietarios de común acuerdo así lo estableciesen, en cambio dado que en este caso concreto se trata de unos estatutos impuestos por el promotor, resulta más difícil su admisión.

 

5. HIPOTECA. Hipoteca constituida sobre vivienda y garaje con su correspondiente distribución de responsabilidad hipotecaria. Se presenta escritura en la que tras declarar que ha sido pagado parte del préstamo se recarga una cantidad inferior a la satisfecha previamente sin distribuirla entra las fincas. Al constituirse la hipoteca no se previó como recargable.

En caso de que la recarga no supere de la cifra de responsabilidad no hay problema, y no es necesaria la distribución porque se refiere a la deuda personal no a la responsabilidad real de la finca.

Por otro lado para que sea recargable la hipoteca no sólo es necesario que se haya constituido tras la entrada en vigor de la ley de reforma del mercado hipotecario de 2007, sino que, como dice nuestro compañero Ángel Valero, tiene que constituirse expresamente  con ese carácter.

 

SEMINARIO DE 7 DE NOVIEMBRE DE 2018:

1. RECTIFICACIÓN BBK-KUTXABANK.-  En una escritura de subrogación de deudor y modificación de otra anterior se cambia la cláusula de vencimiento anticipado para adaptarla a la Ley 1/2013, pero no se dice nada del apartado primero del art. 693 LEC: 1. Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.

Si sólo se modifica el vencimiento anticipado y el Registro no dice nada sobre   la reclamación parcial del préstamo, el banco no podrá usar la ejecución directa para reclamar parte del capital e intereses sin provocar el vencimiento anticipado.

Efectivamente, la adaptación que plantea la entidad acreedora le permitirá en su día declarar el vencimiento anticipado y ejecutar por la totalidad. Pero la no adaptación legal al supuesto previsto en el 693.1 le impedirá acudir a la ejecución para la reclamación de las cuotas impagadas.

 

2. HIPOTECA. Facultades para hipotecar del Viudo comisario con el consentimiento de uno de los legitimarios. Partiendo que como regla general es inscribible la venta de un inmueble por el viudo comisario si cuenta con el consentimiento de un legitimario, se plantea la posibilidad de constitución de hipoteca sobre un bien de la masa hereditaria, partiendo de la premisa de que quien puede lo más, puede lo menos.

La solución a la cuestión se centra en la existencia de dos preceptos y la forma en que los mismos deben ser interpretados y relacionados.

Así, encontramos el párrafo 4º del artículo 43 en el que se alude a ciertos supuestos en los que el comisario puede enajenar bienes de la masa hereditaria. El párrafo 5º por su parte alude a la necesidad de consentimiento de un legitimario para la disposición, si los hubiere.

Si se interpretase que cada párrafo alude a dos supuestos distintos: a) los casos del párrafo 4 en los que el Comisario podría actuar solo y b) cualesquiera otros casos en los que necesitaría el consentimiento, al menos, de un legitimario. En este caso sí sería aplicable la premisa señalada al comienzo.

No obstante parece más prudente y acertado interpretar que ambos preceptos se refieren a un solo supuesto: de tal manera que será siempre necesaria la concurrencia de uno de los tres casos previstos en el párrafo 4º, siquiera tácitamente la subrogación, y que además, en caso de existencia de legitimarios, hará falta del consentimiento de uno de ellos.

No estando expresamente autorizado por el causante, no siendo necesaria para el pago de deudas y no siendo posible en una hipoteca la aplicación de la subrogación, no parece posible la constitución de mencionada hipoteca.

 

 ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA

IR A LA PORTADA DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Seminario Registral de Bilbao

Museo Guggenheim de Bilbao. reflejado sobre la ría.

 

 

Presentación Casos Prácticos Nuevo Seminario Derecho Registral de Bilbao

PRESENTACIÓN CASOS PRÁCTICOS DEL NUEVO SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL DE BILBAO 

 

 

  Bajo la batuta de Asier Fernández Ruiz, Director del Centro de Estudios Registrales del País Vasco y en colaboración con un grupo de compañeras y compañeros de Euskadi, salen a la luz estos casos de la práctica diaria, que con el propósito de acercar al público interesado, el día a día del trabajo jurídico de los registradores vascos, empezamos a publicar en esta web.

 

Carlos Ballugera Gómez

Director de la Sección

de Consumo y Derecho

Bilbao, 7 de enero de 2019

PORTADA DE CASOS PRÁCTICOS

PRÁCTICA

PORTADA WEB

 

Casos Prácticos Seminario Registral Madrid 2015-5

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 2015 Nº 5

Coordina: Irene Montolío Juárez

Ponentes: Ana Solchaga López de Silanes y Sonia Morato González

Editores: Marta Cavero Gómez, Ángel Gutiérrez García y Carlos Ballugera Gómez. 

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 7 de octubre de 2015 y 16 de diciembre de 2015

 

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

SESIONES MÁS RECIENTES EN REGISTRADORESDEMADRID.ORG


CASO 31. EXPROPIACIÓN: LIBERTAD DE CARGAS. 

CASO 32. MEDIACIÓN SEGUNDA OPORTUNIDAD PERSONA FÍSICA. 

CASO 33. CERTIFICACIÓN DE FINCA DE PERSONA INCAPACITADA. 

CASO 34. AUTO DE ADJUDICACIÓN VERSUS ANOTACIÓN DE MEDIADOR CONCURSAL.

CASO 35. EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA CONTRA TITULAR DE SÓLO UNA CUOTA DE FINCA.

CASO 36. ESCRITURA DE PARTICIÓN JUDICIAL SIN NINGÚN COMPARECIENTE.

CASO 37. PUBLICIDAD REGISTRAL Y PERIODISMO.

 

CASO 31.- EXPROPIACIÓN: LIBERTAD DE CARGAS. ¿Cabe inscribir una expropiación con cargas? En el caso concreto hay una anotación preventiva de embargo y no se solicitó en su momento la expedición de certificación del art. 32.1 RH.

Dice el artículo 8 de la Ley de Expropiación Forzosa: “La cosa expropiada se adquirirá libre de cargas. Sin embargo, podrá conservarse algún derecho real sobre el objeto expropiado, si resultase compatible con el nuevos destino que haya de darse al mismo y existiera acuerdo entre el expropiante y el titular del derecho”. Se recuerda también el art. 32 RH.

La Administración Expropiante había planteado la posibilidad de inscribir la expropiación manteniendo la anotación preventiva de embargo. El problema es que unánimemente se entendió que no se trata de una carga compatible, a efectos de lo dispuesto en el art. 8 LEF puesto que la ejecución de la anotación daría lugar a la pérdida de la finca.

El procedimiento no había sido correcto dado que no se entendió con el titular de la anotación de embargo. De hecho, ni siquiera se solicitó la práctica de la nota marginal del artículo 32 del Reglamento Hipotecario. Además la compatibilidad de la carga debió ser declarada en el expediente.

Se daba además la peculiaridad de que el deudor estaba declarado en concurso, habiendo optado la Administración Expropiante por consignar el dinero directamente en el Juzgado de lo Mercantil ante el que se seguía el procedimiento de concurso, en lugar de hacerlo en la Caja General de Depósitos. Se estimó que lo procedente era solicitar del Juzgado de lo Mercantil la expedición del mandamiento de cancelación del embargo.

 

CASO 32.- MEDIACIÓN SEGUNDA OPORTUNIDAD PERSONA FÍSICA. Se presenta acta de designación de mediador concursal en un procedimiento extrajudicial de pagos instado por una persona física, de profesión cerrajero, a efectos de llegar a un acuerdo con sus acreedores, con la diligencia de aceptación del mediador nombrado. En el inventario que consta en el acta los deudores son titulares registrales de una vivienda.

Conforme al último punto del art. 233.3 Ley concursal “Una vez que el mediador concursal acepte el cargo, el registrador mercantil, el notario o la Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación dará cuenta del hecho por certificación o copia remitidas a los registros públicos de bienes competentes para su constancia por anotación preventiva en la correspondiente hoja registral, así como al Registro Civil y a los demás registros públicos que corresponda, comunicará de oficio la apertura de negociaciones al juez competente para la declaración de concurso y ordenará su publicación en el «Registro Público Concursal»”.

Procede entonces hacer una anotación preventiva en la hoja de la vivienda con expresión de los efectos de la apertura del procedimiento de acuerdo extrajudicial de pagos a que se refiere el art. 235 Ley concursal, a saber,

(1) el deudor se abstendrá de realizar cualquier acto de administración y disposición que exceda los actos u operaciones propias del giro o tráfico de su actividad;

(2) los acreedores no podrán continuar ejecución judicial o extrajudicial alguna sobre la vivienda de los deudores mientras se negocia el acuerdo extrajudicial hasta un plazo máximo de tres meses;

(3) no podrán anotarse respecto de los bienes del deudor instante embargos o secuestros posteriores a la presentación de la solicitud del nombramiento de mediador concursal, salvo los que pudieran corresponder en el curso de procedimientos seguidos por los acreedores de derecho público;

(4) durante el plazo de negociación del acuerdo extrajudicial de pagos y respecto a los créditos que pudieran verse afectados por el mismo, se suspenderá el devengo de intereses;

y (5) el deudor que se encontrase negociando un acuerdo extrajudicial no podrá ser declarado en concurso, en tanto no transcurra el plazo previsto en el artículo 5 bis.5 (tres meses).

 

CASO 33. CERTIFICACIÓN DE FINCA DE PERSONA INCAPACITADA. Piden una certificación de dominio de una finca de la que uno de los titulares es una persona incapacitada judicialmente. En concreto solicitan “certificación de dominio donde conste las limitaciones y facultades dispositivas de doña… para procedimiento judicial”. 

Lo único que resulta de la inscripción -una herencia- es que dicha señora está incapacitada constando la fecha de la sentencia de incapacitación y el Juzgado que la dictó, el auto de nombramiento del defensor judicial que se nombró para representarla en la partición de la herencia y el auto por el que se aprobó la partición. ¿Se puede incluir en la certificación que dicha titular está incapacitada y la fecha de la sentencia de incapacitación?

La mayoría de los asistentes entendieron que sí se podían incluir los datos anteriormente referidos, salvo la causa de la incapacidad de la titular registral, por cuanto se considera un dato sensible a los efectos de la Ley de Protección de Datos. Igualmente se señaló la conveniencia de que se indique por cuenta de quién actúa el abogado que lo solicita.

 

CASO 34. AUTO DE ADJUDICACIÓN VERSUS ANOTACIÓN DE MEDIADOR CONCURSAL.– Se presenta auto de adjudicación de 7 octubre 2015 y mandamiento de cancelación firme de 16 noviembre en una ejecución directa sobre vivienda en la que existe anotado el nombramiento de mediador concursal a los efectos de instar un acuerdo extrajudicial de pagos en el seno de la ley de segunda oportunidad. El deudor es una persona consumidora, el acreedor un banco. Se plantea si cabe el despacho a la luz del art. 235 Ley concursal.

En concreto, dado que el nombramiento del mediador concursal es de septiembre y la aprobación del remate se produce en octubre, se plantea si afecta a la ejecución la suspensión legal.

Dice el art. 235 Ley concursal: Efectos de la iniciación del expediente.

1. Una vez solicitada la apertura del expediente, el deudor podrá continuar con su actividad laboral, empresarial o profesional. Desde la presentación de la solicitud, el deudor se abstendrá de realizar cualquier acto de administración y disposición que exceda los actos u operaciones propias del giro o tráfico de su actividad.

2. Desde la comunicación de la apertura de las negociaciones al juzgado competente para la declaración del concurso, los acreedores que pudieran verse afectados por el posible acuerdo extrajudicial de pagos:

a) no podrán iniciar ni continuar ejecución judicial o extrajudicial alguna sobre el patrimonio del deudor mientras se negocia el acuerdo extrajudicial hasta un plazo máximo de tres meses. Se exceptúan los acreedores de créditos con garantía real, que no recaiga sobre bienes o derechos que resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor ni sobre su vivienda habitual. Cuando la garantía recaiga sobre los bienes citados en el inciso anterior, los acreedores podrán ejercitar la acción real que les corresponda frente a los bienes y derechos sobre los que recaiga su garantía sin perjuicio de que, una vez iniciado el procedimiento, quede paralizado mientras no hayan transcurrido los plazos previstos en este apartado.

Practicada la correspondiente anotación de la apertura del procedimiento en los registros públicos de bienes, no podrán anotarse respecto de los bienes del deudor instante embargos o secuestros posteriores a la presentación de la solicitud del nombramiento de mediador concursal, salvo los que pudieran corresponder en el curso de procedimientos seguidos por los acreedores de derecho público.

En este caso, se entendió que producida la subasta en marzo de 2015, ya se había producido la adjudicación del inmueble, y por tanto producida la “traditio” solamente faltaba el “titulo” para la transmisión. Así en este supuesto no tiene sentido: una vez celebrada la subasta ¿qué pueden mediar deudor y acreedor?

Igualmente se planteaba la posibilidad de la referencia a otros bienes que conformaran el patrimonio del concursado y respecto de los cuales no haya tenido lugar la subasta. 

En todo caso, parece que puede despacharse pues no le debe afectar y se proceda a cancelar la anotación de nombramiento de mediador concursal. Igualmente debe pedirse al Juzgado la fecha del decreto de adjudicación.

 

CASO 35.- EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA CONTRA TITULAR DE SÓLO UNA CUOTA DE FINCA. Una finca tiene muchos titulares dominicales inscritos con cuotas distintas.  La situación fáctica más probable es que cada uno disfrute en exclusiva de un trozo de terreno dentro de la total finca. La finca se incluyó en el catálogo de urbanizaciones ilegales consecuencia de la Ley de Disciplina Urbanística de 1984. Dicha inclusión no ha tenido reflejo registral.

Contra uno de los titulares que tiene menos del uno por ciento de la finca se ha incoado expediente de disciplina urbanística y ahora se ha presentado en el registro el mandamiento para la anotación preventiva.

¿Puede tomarse anotación preventiva si no han sido citados los demás? O ¿se requiere que hayan sido parte en el procedimiento? O ¿no hay inconveniente en inscribir?

El registrador consultante ve como inconveniente que si se trata de un proindiviso y la parcelación de hecho es ilegal el comunero no es dueño de unos metros sino de una parte del todo. Esto es predicable de sus condueños por lo que la infracción urbanística no puede concretarse en la cuota porque esa cuota no da derecho a metros privativos. El que el autor de la infracción haya sido el perseguido en el procedimiento que motiva la solicitud de anotación tampoco cambia nada.

Hay que tener en cuenta los arts. 57.2 y 59 del RD 1093/1997 de 4 de julio. En tanto que unos, entienden que ello va contra los principios esenciales del derecho hipotecario pues no hay una porción físicamente atribuida al titular denunciado, otros asistentes, sin embargo, entienden que es importante saber cuál es el objeto del expediente administrativo. Siendo éste la ilegalidad en la construcción que no en una parcelación, se entiende anotable la anotación preventiva por infracción urbanística a los efectos de publicidad respecto de terceros, y todo ello, sin necesidad de notificar a los cotitulares pues hay un reconocimiento oficial (el citado catálogo) de que no estamos ante un proindiviso.

   

CASO 36.- ESCRITURA DE PARTICIÓN JUDICIAL SIN NINGÚN COMPARECIENTE. ¿Es inscribible una escritura de protocolización de operaciones particionales realizadas por un contador partidor judicialmente nombrado en la que no comparece nadie, ni siquiera el contador partidor? Se incorporan a la escritura el cuaderno particional, el testimonio del auto de aprobación de las operaciones particionales y el oficio remitido a la notaría para la protocolización de las operaciones particionales.

Una parte de los asistentes señalaron que al haber sido ordenado directamente por el Juez, valdría la protocolización de las operaciones particionales otorgadas de oficio por el Notario autorizante de la misma, pero la mayoría de los asistentes optaron por la necesidad de la comparecencia o bien del Juez o bien del contador partidor designado judicialmente.

   

CASO 37.- PUBLICIDAD FORMAL Y PERIODISMO. El consultante ha recibido solicitudes de nota de FLOTI en las que aparece como solicitante «El País S.L», y el interés alegado es la investigación jurídico-económica.

¿Puedo denegar por entender que un periódico no puede tener otro interés que el de investigación periodística, por mucho que alegue interés jurídico económico? El «investigado» es un político.

El tema le preocupa porque por otra parte está llamando un periodista preguntando si puede pedir certificación de una finca en la que conste el precio y ya le ha dicho que no se la va a dar, que no tiene interés legítimo.

En cuanto a la certificación se negó la expedición de la certificación con el señalamiento del precio por ser un dato protegido por la ley.

Es un conflicto entre el derecho a la información y la ley de protección de datos. La DGRN dice, como criterio general, que la información debe responder a los fines del Registro como institución. Si se trata de información relativa a personas jurídicas no hay problema, no hay derecho a la intimidad que proteger. Pero si se trata de personas físicas hay que delimitar. Debe distinguirse entre particulares y personajes públicos.

En este último caso el derecho a la información tiene prevalencia pero en todo caso deben eliminarse los datos sensibles. Se puede dar la nota pero omitiendo en cuanto al titular el estado civil y el domicilio y en cuanto al bien, la situación concreta de la finca y el precio, pero sí pueden darse los metros cuadrados y número de plantas de la casa y las cargas. Sobre el tema ver RRDGRN de 14/09/201224/01/2013, y 30/05/2014.

 

 ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

VER TODOS LOS CASOS EN REGISTRADORES DE MADRID

ÍNDICE ALFABÉTICO (sólo Sem. Bilbao) 

NUEVA ETAPA

ABREVIATURAS  

IR A LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

 

Casos Prácticos Seminario Registral Madrid 2015-5

Navacerrada. Por JFME.

Casos Prácticos Seminario Registral Madrid 2015-4

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 2015 Nº 4

Coordina: Irene Montolío Juárez

Ponentes: Marta Cavero Gómez y Sonia Morato González

Editores: Ángel Gutiérrez García y Carlos Ballugera Gómez

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 20 de mayo de 2015, 10 de junio de 20159 de septiembre de 2015 y 23 de septiembre de 2015.

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

SESIONES MÁS RECIENTES EN REGISTRADORESDEMADRID.ORG


CASO 24. REPRESENTACIÓN DE UNA SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN.

CASO 25. PEQUEÑO PAGO EN METÁLICO.

CASO 26. EXPROPIACIÓN DE FINCA CONCURSADA CON EMBARGO.

CASO 27. DERECHO DE TRANSMISIÓN. SITUACIÓN DE LA VIUDA.

CASO 28. SUBROGACIÓN CAJAMADRID O BANKIA.

CASO 29. SUBROGACIÓN Y ENERVACIÓN.

CASO 30. EJECUCIÓN HIPOTECARIA CON DEUDOR FALLECIDO.

 

CASO 24. REPRESENTACIÓN DE UNA SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN.

Se presenta una escritura de elevación a público de un documento de compraventa de 1968. El vendedor es una sociedad en liquidación representada por un apoderado nombrado en 2014 por los liquidadores. La hoja de la sociedad en el RM está cerrada por Hacienda, por falta de presentación de cuentas y por falta de adaptación a la LSA. En la inscripción de la finca consta que la propietaria está en concurso desde 2008, concluso por pago a los acreedores en 2012.

La sociedad se encuentra disuelta pero no liquidada. Si el poder es especial, lo que procedería sería el despacho. En caso contrario, al estar la sociedad disuelta y no liquidada y constar el cierre de su hoja en el RM por razones fiscales y de falta de presentación de cuentas, el cierre es total. En cuando a la falta de adaptación a la LSA hará falta el nombramiento de un liquidador.

En todo caso, deberá haber un administrador, que si fuese de hecho puede convocar junta para hacer todo, a saber, adaptación a la LSA, depósito de cuentas y nombramiento de administrador, ya que la sociedad podría reactivarse.

 

CASO 25.- PEQUEÑO PAGO EN METÁLICO.

Se plantea si es necesario notificar a la Agencia Tributaria los pagos en metálico aunque sean de pequeña cuantía, por ejemplo 10 euros, cuando el importe total pagado es mayor de 2.500.

La respuesta es afirmativa según el criterio que mantiene Hacienda con relación al art. 7 de la Ley 7/2012. Se recuerda que la notificación ha de hacerse mediante un oficio especial al Delegado de la Agencia en caso de que la notificación vía web no funcione bien.

 

CASO 26.- EXPROPIACIÓN DE FINCA CONCURSADA CON EMBARGO.

La finca expropiada pertenece a una sociedad concursada en fase de liquidación y tiene un embargo. Se plantea si es necesario pedir al juez del concurso la cancelación del embargo.

El concurso no paraliza la expropiación. La Administración tendrá que notificar a los administradores del concurso o al juez y hacer el acta de ocupación y pago con los administradores autorizados por el juez del concurso. También se dijo que en la fase de liquidación el embargo no sirve de nada ya que el acreedor del embargo no tiene derecho a cobrar sobre la finca embargada. En ese caso el juez tiene que ordenar la cancelación del embargo.

 

CASO 27.- DERECHO DE TRANSMISIÓN. SITUACIÓN DE LA VIUDA.

Se presenta escritura de herencia por la que, al fallecimiento de Don A en el año 2001 casado con Doña B y con dos hijos Don C y Don D, habiendo muerto Don D en el año 2012 casado y sin descendencia, se adjudican los bienes de Don A a Don C y Doña B, a esta última por los conceptos de adjudicación en pago de gananciales, herencia de su esposo y derecho de transmisión del art. 1006 Cc. A la viuda de Don D, que no comparece, se le reconoce el derecho a su legítima, el usufructo de la mitad de la herencia de Don D, que se dice que se le pagará en metálico -indicando su importe- por aplicación del artículo 839 del Código Civil, quedando entre tanto afectos a su pago todos los bienes de la herencia.

Se plantea al seminario si, tras la STS de 11/09/2013 y las RDGRN de 26/03/2014, 11/06/2014 y 6/10/2014 y 2 de marzo de 2015, cabe reconocer tal derecho a la viuda y si, en tal caso, sería necesario su consentimiento, dada la conmutación practicada.

El supuesto da lugar a un debate sobre el  contenido de la sentencia del Supremo con la que no todos están de acuerdo. En el caso planteado se entiende que, si bien al amparo de la sentencia sería correcto haber prescindido de la viuda de don D, dado que los herederos de común acuerdo le reconocen este derecho, se podría dar por buena su atribución y la conmutación del usufructo siempre que la viuda lo ratifique.

 

CASO 28.- SUBROGACIÓN CAJAMADRID O BANKIA.

En el Registro figura inscrita una hipoteca a favor de Caja Madrid y se presenta escritura de subrogación de acreedor hipotecario en virtud de la cual, previa notificación a Bankia SA -que no emite certificación de la deuda- el nuevo acreedor calcula la deuda bajo su responsabilidad y a través del Notario se entrega cheque por importe de la misma a la entidad Bankia SA. En el acta de notificación el Notario hace constar que el préstamo de Caja Madrid pertenece hoy a Bankia SA y relaciona las escrituras de transmisión de activos de Caja Madrid a BFA y de BFA a Bankia SA. El problema es que no comparece ningún representante de Caja Madrid que manifieste que el préstamo no está en la relación de activos que se excluyeron de la transmisión de BFA a Bankia SA y, por lo tanto, no se sabe quién es el primitivo acreedor. La solución clara sería la instancia de los representantes de Bankia SA haciendo esta manifestación y solicitando la inscripción a su favor del préstamo, pero si no colaboran tampoco parece correcto que la inactividad del supuesto primitivo acreedor impida una subrogación que no requiere su consentimiento. Como solución se me ocurre un acta complementaria a la de notificación en la que se manifestó el proceso de transmisión, en la que el notario declare por notoriedad que el préstamo ha sido transmitido a Bankia SA, porque 1) a la vista de la escritura de transmisión de activos de BFA a Bankia no figura entre los activos excluidos de la transmisión ninguno cuyo deudor sea el del préstamo objeto de subrogación y 2) a la vista de los recibos emitidos por Bankia SA, esta entidad ha venido admitiendo los pagos de las cuotas del préstamo y emitiendo los correspondientes recibos desde la fecha de la escritura de segregación y transmisión de activos hasta el momento de la subrogación. ¿Sería admisible esta solución? ¿Existiría alguna otra?

Se recuerda la STS 25 noviembre 2003 y el último inciso del párrafo quinto del art. 2 de la Ley 2/1994 de subrogaciones. Por lo que resulta del acta de notificación el notario da por incluido el préstamo entre los activos transmitidos a Bankia. Esa afirmación que por ser unilateral del notario puede parecer insuficiente puede completarse con la indicación de la existencia de algún recibo de pago de cuotas del préstamo a favor de Bankia y con que el cheque a favor de esa entidad está cobrado, con lo que se considera suficiente para despachar la subrogación.

 

CASO 29.- SUBROGACIÓN Y ENERVACIÓN.

Se consulta sobre cómo proceder en un supuesto de subrogación de hipoteca por cambio de acreedor, una vez notificada la oferta de la nueva entidad, la primitiva acreedora certifica el saldo y unos días después (dentro de los 15 días siguientes a la notificación) comparece ante el Notario que le ha notificado “manifestando el deseo de enervar la subrogación, paro lo que, con carácter vinculante, manifiesta su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualan la oferta vinculante”. Se acompaña oferta vinculante de enervación en la que parece que se mejora mínimamente el tipo de interés pero se vincula al cumplimiento de determinadas condiciones (domiciliación nómina, contratación de seguro de hogar y de vida comercializados por la entidad). A la oferta se le da una validez de 7 días naturales. Según el deudor las condiciones no se mejoran. ¿Puede formalizar la subrogación a pesar de la enervación? ¿Es suficiente con esperar a que transcurran los 7 días naturales de vigencia de la oferta de enervación con manifestación del deudor de que no se ha formalizado la novación con el acreedor primitivo por no mejorarse las condiciones?

Tras analizar el caso, se observa que, independientemente de las motivaciones de la partes, procede autorizar la escritura e inscribir la subrogación pues la oferta para enervar debe limitarse a “igualar o mejorar la oferta vinculante”, sin incluir nuevos condicionamientos. Así lo establece el artículo 2 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo en su párrafo 4º.

 

CASO 30.- EJECUCIÓN HIPOTECARIA CON DEUDOR FALLECIDO.

Se plantea la cuestión de que en el momento en el que la entidad de crédito presenta la demanda de ejecución de la hipoteca, se ha producido el fallecimiento del único titular registral (deudor e hipotecante). La entidad de crédito presenta la demanda contra la herencia yacente o los ignorados herederos del titular registral.

Por el Juzgado todavía no se ha procedido a realizar el preceptivo requerimiento de pago. Antes de que el Secretario ordene el requerimiento de pago, el Juzgado ha tratado de averiguar quiénes son los herederos, y ha localizado a los hermanos del fallecido, quienes advertidos de que se va a proceder a ejecutar la hipoteca, han presentado al Juzgado un documento de renuncia a la herencia.

¿Puede proseguirse en el Juzgado el procedimiento? ¿Contra quién? ¿Es necesario el nombramiento de un administrador judicial? ¿Debe darse alguna protección a aquellos herederos del titular registral que no han querido proceder a la partición de la herencia y hacer constar en el Registro de la Propiedad la titularidad de su derecho? ¿Qué requisitos deberá de reunir el Decreto de adjudicación que en su día se dicte, para que sea inscribible en el Registro de la Propiedad?

Una parte de los asistentes comentaron la necesidad del nombramiento de administrador judicial, ante la imposibilidad de la tramitación de un procedimiento judicial sin una de las partes. Por otro lado, y en aplicación de lo dispuesto en el art. 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, será decisión del Juez la forma de la intervención de la parte demandada.

Otra parte de los asistentes, comentaron que sería inscribible la ejecución de la hipoteca ante la inexistencia de la otra parte, que es el deudor que al haber fallecido, lógicamente, deja de pagar el préstamo hipotecario, no pudiendo dejar al acreedor hipotecario ante la situación de indefensión de la imposibilidad de ejecutar la garantía ante esta situación.

Días después del Seminario el BOE publicaba también una resolución de 19 septiembre 2015. Aprovechando de nuevo la diferencia de fechas entre la celebración del seminario y la publicación de sus discusiones destacamos lo siguiente:

“En el caso de este expediente, el procedimiento se ha seguido con los ignorados herederos de la titular registral, sin que conste haber intervenido nadie en calidad de representante de los derechos e intereses de dicha herencia yacente. El hecho de que mediante diligencia de adición de 16 de mayo de 2013, la secretaria de referido Juzgado haga constar que en los autos consta acreditada la defunción de doña J. G. L. y la escritura de renuncia de los herederos, no modifica esta conclusión. Las personas supuestamente llamadas a la herencia (no consta si por vía testada o intestada), al haber renunciado a la misma, desaparecen del círculo de intereses relativo a la defensa del caudal hereditario, con efectos desde la muerte del causante (artículo 989 del Código Civil). Serán otros los llamados, ya sea por sucesión testamentaria, ya por sucesión intestada, a defender esos intereses. Y ninguno de ellos ha sido emplazado en el proceso que ha culminado con la adjudicación de la finca al acreedor hipotecario.

“Por tanto el emplazamiento en la persona de un albacea o del administrador judicial de la herencia yacente cumplirá con el tracto sucesivo. Pero solo será requisito inexcusable tal emplazamiento cuando, como ocurre en este caso, el llamamiento sea genérico, dirigiéndose la demanda contra herederos ignorados. No lo será cuando se haya demandado a un posible heredero que pueda actuar en el proceso en nombre de los ausentes o desconocidos.”

 

 ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

VER TODOS LOS CASOS EN REGISTRADORES DE MADRID

ÍNDICE ALFABÉTICO (sólo Sem. Bilbao) 

NUEVA ETAPA

ABREVIATURAS  

IR A LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Casos Prácticos Seminario Registral Madrid 2015-4

Diligencia de hierba en el Bosque Encantado de Sal Martín de Valdeiglesias (Madrid)

 

 

Índice Casos Prácticos Juan Carlos Casas. Actualización Septiembre 2023 con 21 nuevos casos.

INDICE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

ACTUALIZACIÓN SEPTIEMBRE 2023

IR AL ARCHIVO PRINCIPAL DEL ÍNDICE, CON VOCES

 

BREVE EXPLICACIÓN: 

 El Fichero de Casos Prácticos de Juan Carlos Casas es una herramienta auxiliar de búsqueda de información que da noticia de casos prácticos estudiados, fundamentalmente en seminarios registrales. 

 Cuando la información final se ha encontrado accesible en Internet gratuitamente, se incluye un enlace o hipervínculo, lo cual es más frecuente en los últimos años y, en concreto, se da en todos los nuevos casos.

 Este archivo recoge exclusivamente los 76 nuevos casos indexados, que también se han incorporado a las voces, y proceden, en su mayor parte, del Seminario Carlos Hernández Crespo de Madrid y del Seminario del Servicio de Estudios Registrales de Cataluña.

 Para consultar el fichero íntegro, con más de 6000 ítems, y que se ordena POR VOCES, acude al ARCHIVO PRINCIPAL.

 El Fichero es accesible desde el menú principal horizontal, que está en la cabecera, en el desplegable de PRÁCTICA.

 

LOS 21 NUEVOS CASOS: 

 

A) LISTADO

HIPOTECA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS CANCELADA. TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 1)

DECRETO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA QUE COMENZÓ ANTES DEL CONCURSO DEL DEUDOR. CANCELACIÓN DE ASIENTOS DEL CONCURSO (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 2)

CESIÓN DE CARTERA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS A UN FONDO NO INSCRITO EN EL REGISTRO REGULADO EN LA LEY 2/2009. (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 3)

CRÉDITO ANTICRÉTICO EN LA QUE LA ENTIDAD ACREDITANTE SE ENCUENTRA INSCRITA EN EL REGISTRO DE ENTIDADES PRESTAMISTAS DEL BANCO DE ESPAÑA, PERO NO EN EL REGISTRO ESTATAL DE EMPRESAS DE LA LEY 2/ 2009. PÓLIZA DE SEGURO. (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 4)

PRINCIPIO DE ROGACIÓN. SOBRE UNA FINCA REGISTRAL CONSTA PRACTICADA UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL USUFRUCTO VITALICIO. SE SOLICITA POR EL TITULAR DE LA NUDA PROPIEDAD LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO Y LA CONSOLIDACIÓN DE SU DERECHO POR FALLECIMIENTO DEL USUFRUCTUARIO. ¿DEBE EL REGISTRADOR PRACTICAR DE OFICIO LA CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN QUE GRAVA EL DERECHO DE USUFRUCTO (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA. (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

SE PLANTEA SI EN UNA EXPROPIACIÓN POR VÍA DE URGENCIA CONFORME AL ART. 52 LEF SE CONSIDERA QUE EL ACTA PREVIA A LA OCUPACIÓN (CON EL JUSTIFICANTE DE PAGO) ES TÍTULO SUFICIENTE PARA LA INSCRIPCIÓN. (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

ESTUDIO DEL NUEVO ARTÍCULO 178 DE LA LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID. DISPOSICIÓN DE LOS BIENES DE LOS PATRIMONIOS PÚBLICOS DE SUELO (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 1)

ESTUDIO DE LA COMISIÓN POR AMORTIZACIÓN ANTICIPADA TRAS EL REAL DECRETO-LEY 19/2022, DE 22 DE NOVIEMBRE. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 2)

SE PLANTEA LA ADMISIBILIDAD DE ACREDITAR EL CUMPLIMIENTO DE LAS GARANTÍAS QUE IMPONE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN CON UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL QUE SE ACOMPAÑA. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 3)

SE PLANTEA LA CUESTIÓN DE CÓMO PROCEDER ANTE UNA NOTIFICACIÓN EMITIDA POR UN AYUNTAMIENTO, EN LA QUE SE COMUNICA AL REGISTRO QUE SE HA EMITIDO UNA RESOLUCIÓN DECLARANDO LA INEFICACIA DE UNA DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA UNA AGRUPACIÓN. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 4)

EXPROPIACIÓN Y PRINCIPIO DE ROGACIÓN. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 5)

VENTA EXTRAJUDICIAL (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 6)

HIPOTECA. PROGRAMA PRIMERA VIVIENDA. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 7)

EMBARGO DE SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. PRÓRROGA Y CONVERSIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO EN EJECUTIVO. (Seminario Hernández Crespo 8/04/2023, caso 1)

REPARCELACIÓN. TRANSMISIÓN DE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. (Seminario Hernández Crespo 28/04/2023, caso 2)

LEASING (Seminario Hernández Crespo 28/04/2023, caso 3)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. SOLICITUD DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 4)

RENUNCIA A LA HERENCIA Y APERTURA DE LA SUCESIÓN INTESTADA. (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 5)

EXPEDIENTE REANUDACIÓN DE TRACTO (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 6)

CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 7)

 

B) POR MATERIAS

AGRUPACIÓN

SE PLANTEA LA CUESTIÓN DE CÓMO PROCEDER ANTE UNA NOTIFICACIÓN EMITIDA POR UN AYUNTAMIENTO, EN LA QUE SE COMUNICA AL REGISTRO QUE SE HA EMITIDO UNA RESOLUCIÓN DECLARANDO LA INEFICACIA DE UNA DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA UNA AGRUPACIÓN. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 4)

ANOTACIÓN DE EMBARGO

ANOTACIÓN DE EMBARGO. SOLICITUD DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 4)

EMBARGO DE SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. PRÓRROGA Y CONVERSIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO EN EJECUTIVO. (Seminario Hernández Crespo 8/04/2023, caso 1)

HIPOTECA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS CANCELADA. TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 1)

PRINCIPIO DE ROGACIÓN. SOBRE UNA FINCA REGISTRAL CONSTA PRACTICADA UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL USUFRUCTO VITALICIO. SE SOLICITA POR EL TITULAR DE LA NUDA PROPIEDAD LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO Y LA CONSOLIDACIÓN DE SU DERECHO POR FALLECIMIENTO DEL USUFRUCTUARIO. ¿DEBE EL REGISTRADOR PRACTICAR DE OFICIO LA CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN QUE GRAVA EL DERECHO DE USUFRUCTO (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

BIENES DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS

ESTUDIO DEL NUEVO ARTÍCULO 178 DE LA LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID. DISPOSICIÓN DE LOS BIENES DE LOS PATRIMONIOS PÚBLICOS DE SUELO (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 1)

CANCELACIÓN

DECRETO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA QUE COMENZÓ ANTES DEL CONCURSO DEL DEUDOR. CANCELACIÓN DE ASIENTOS DEL CONCURSO (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 2)

PRINCIPIO DE ROGACIÓN. SOBRE UNA FINCA REGISTRAL CONSTA PRACTICADA UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL USUFRUCTO VITALICIO. SE SOLICITA POR EL TITULAR DE LA NUDA PROPIEDAD LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO Y LA CONSOLIDACIÓN DE SU DERECHO POR FALLECIMIENTO DEL USUFRUCTUARIO. ¿DEBE EL REGISTRADOR PRACTICAR DE OFICIO LA CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN QUE GRAVA EL DERECHO DE USUFRUCTO (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

CONCURSAL

DECRETO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA QUE COMENZÓ ANTES DEL CONCURSO DEL DEUDOR. CANCELACIÓN DE ASIENTOS DEL CONCURSO (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 2)

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

EXPEDIENTE REANUDACIÓN DE TRACTO (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 6)

EXPROPIACIÓN FORZOSA

EXPROPIACIÓN Y PRINCIPIO DE ROGACIÓN. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 5)

SE PLANTEA SI EN UNA EXPROPIACIÓN POR VÍA DE URGENCIA CONFORME AL ART. 52 LEF SE CONSIDERA QUE EL ACTA PREVIA A LA OCUPACIÓN (CON EL JUSTIFICANTE DE PAGO) ES TÍTULO SUFICIENTE PARA LA INSCRIPCIÓN. (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

FINCA

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA. (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

HIPOTECA

CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 7)

CRÉDITO ANTICRÉTICO EN LA QUE LA ENTIDAD ACREDITANTE SE ENCUENTRA INSCRITA EN EL REGISTRO DE ENTIDADES PRESTAMISTAS DEL BANCO DE ESPAÑA, PERO NO EN EL REGISTRO ESTATAL DE EMPRESAS DE LA LEY 2/ 2009. PÓLIZA DE SEGURO. (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 4)

ESTUDIO DE LA COMISIÓN POR AMORTIZACIÓN ANTICIPADA TRAS EL REAL DECRETO-LEY 19/2022, DE 22 DE NOVIEMBRE. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 2)

HIPOTECA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS CANCELADA. TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 1)

HIPOTECA. PROGRAMA PRIMERA VIVIENDA. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 7)

LEASING

LEASING (Seminario Hernández Crespo 28/04/2023, caso 3)

NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

ANOTACIÓN DE EMBARGO. SOLICITUD DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 4)

HIPOTECA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS CANCELADA. TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 1)

OBRA NUEVA

SE PLANTEA LA ADMISIBILIDAD DE ACREDITAR EL CUMPLIMIENTO DE LAS GARANTÍAS QUE IMPONE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN CON UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL QUE SE ACOMPAÑA. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 3)

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

EXPROPIACIÓN Y PRINCIPIO DE ROGACIÓN. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 5)

PRINCIPIO DE ROGACIÓN. SOBRE UNA FINCA REGISTRAL CONSTA PRACTICADA UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL USUFRUCTO VITALICIO. SE SOLICITA POR EL TITULAR DE LA NUDA PROPIEDAD LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO Y LA CONSOLIDACIÓN DE SU DERECHO POR FALLECIMIENTO DEL USUFRUCTUARIO. ¿DEBE EL REGISTRADOR PRACTICAR DE OFICIO LA CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN QUE GRAVA EL DERECHO DE USUFRUCTO (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

VENTA EXTRAJUDICIAL (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 6)

PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

HIPOTECA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS CANCELADA. TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 1)

DECRETO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA QUE COMENZÓ ANTES DEL CONCURSO DEL DEUDOR. CANCELACIÓN DE ASIENTOS DEL CONCURSO (Seminario Hernández Crespo 30/11/2022, caso 2)

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA. (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

SOCIEDAD DE GANANCIALES

EMBARGO DE SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. PRÓRROGA Y CONVERSIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO EN EJECUTIVO. (Seminario Hernández Crespo 8/04/2023, caso 1)

SUCESIONES

RENUNCIA A LA HERENCIA Y APERTURA DE LA SUCESIÓN INTESTADA. (Seminario Hernández Crespo 28/04/2022, caso 5)

URBANISMO

ESTUDIO DEL NUEVO ARTÍCULO 178 DE LA LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID. DISPOSICIÓN DE LOS BIENES DE LOS PATRIMONIOS PÚBLICOS DE SUELO (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 1)

REPARCELACIÓN. TRANSMISIÓN DE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. (Seminario Hernández Crespo 28/04/2023, caso 2)

SE PLANTEA LA CUESTIÓN DE CÓMO PROCEDER ANTE UNA NOTIFICACIÓN EMITIDA POR UN AYUNTAMIENTO, EN LA QUE SE COMUNICA AL REGISTRO QUE SE HA EMITIDO UNA RESOLUCIÓN DECLARANDO LA INEFICACIA DE UNA DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA UNA AGRUPACIÓN. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 4)

USUFRUCTO

PRINCIPIO DE ROGACIÓN. SOBRE UNA FINCA REGISTRAL CONSTA PRACTICADA UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL USUFRUCTO VITALICIO. SE SOLICITA POR EL TITULAR DE LA NUDA PROPIEDAD LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO Y LA CONSOLIDACIÓN DE SU DERECHO POR FALLECIMIENTO DEL USUFRUCTUARIO. ¿DEBE EL REGISTRADOR PRACTICAR DE OFICIO LA CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN QUE GRAVA EL DERECHO DE USUFRUCTO (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

ENLACES:

PORTADA DEL ÍNDICE DE CASOS PRÁCTICOS

CASOS PRÁCTICOS DE MADRID Y BILBAO

DICTÁMENES INTERNACIONAL

PINCELADAS INTERNACIONAL

¿SABÍAS QUÉ…?

MENÚ PRÁCTICA…

BOLETINES SERC CATALUÑA

CASOS EN REGISTRADORESDEMADRID

 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

CASOS INCORPORADOS AL ÍNDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

Vista aérea de la Bahía de Cádiz

 Los arribes del Duero

 

Casos Prácticos Seminario Registral Madrid 2015-3

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 2015 Nº 3

Coordina: Irene Montolío Juárez

Ponente: Marta Cavero Gómez

Editor: Carlos Ballugera Gómez

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 8 de abril de 2015 y 6 de mayo de 2015 y 20 de mayo de 2015.

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

SESIONES MÁS RECIENTES EN REGISTRADORESDEMADRID.ORG


CASO 16. DERECHO DE OPCIÓN: CONDENA A EMITIR UNA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD.

CASO 17. CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER POR SUBVENCIÓN.

CASO 18INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA PARA CANCELAR ASIENTO COMPRAVENTA. 

CASO 19. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA CUMPLIDA.

CASO 20. CARGAS SOBRE LA VIVIENDA DEL PORTERO DESAFECTADA.

CASO 21. MEDIOS DE PAGO EN CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS.

CASO 22. CONSTANCIA DE LA SITUACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN.

CASO 23. RENUNCIA A HERENCIA POR APODERADO.

 

CASO 16.- CONDENA A EMITIR UNA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD EN EJERCICIO DE UN DERECHO DE OPCIÓN.

Una juez plantea a un compañero la posibilidad de la inscripción de una compraventa en ejercicio de una opción de compra mediante mandamiento en el que el secretario constate la emisión de tal declaración de voluntad con las circunstancias necesarias para la inscripción conforme al art. 708 LEC[1].

El registrador competente, a la vista del mandamiento lo había suspendido por falta de constancia de circunstancias personales del demandante, falta de acreditación de la plusvalía y nota de presentación de impuestos. Se plantea si aún con todo no faltaría la declaración de voluntad del optante.

Unánimemente se acuerda que es necesario el consentimiento del optante en documento auténtico. Éste debe comparecer ante el Notario y consentir; en otro caso, faltaría su declaración de voluntad, que la demanda no sustituye. Se plantearían además problemas de acreditación del pago en la compra[2].

Se aporta al seminario el documento en cuestión. Del mismo resulta que la sentencia ordena el otorgamiento de la escritura pública. El mandamiento no puede ir más allá de la sentencia. Se traen a colación las RDGRN de 29/07/2006 y 3/06/2010, según las cuales el auto del art. 708 LEC sólo viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente, de modo que el demandante puede otorgar la escritura de venta compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado.

[1] Art. 708 LEC: Condena a la emisión de una declaración de voluntad.

1. Cuando una resolución judicial o arbitral firme condene a emitir una declaración de voluntad, transcurrido el plazo de veinte días que establece el artículo 548 sin que haya sido emitida por el ejecutado, el Tribunal competente, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá pedir que el Secretario judicial responsable de la ejecución libre, con testimonio del auto, mandamiento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad.

Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos.

2. Si, en los casos del apartado anterior, no estuviesen predeterminados algunos elementos no esenciales del negocio o contrato sobre el que deba recaer la declaración de voluntad, el tribunal, oídas las partes, los determinará en la propia resolución en que tenga por emitida la declaración, conforme a lo que sea usual en el mercado o en el tráfico jurídico.

Cuando la indeterminación afectase a elementos esenciales del negocio o contrato sobre el que debiere recaer la declaración de voluntad, si ésta no se emitiere por el condenado, procederá la ejecución por los daños y perjuicios causados al ejecutante, que se liquidarán con arreglo a los artículos 712 y siguientes.

[2] La resolución de 21 octubre 2014 trata un caso parecido.

 

CASO 17.- CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER POR SUBVENCIÓN.

Posibilidades de cancelación de las notas marginales practicadas al amparo del llamado “cheque vivienda”. La nota marginal dice así: “La Dirección General de Arquitectura y Vivienda, Conserjería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, de la Comunidad de Madrid, en ejercicio de la competencias que tiene atribuidas por los Decretos 84/95 de 1 de Julio, 178/95 de 14 de Julio, 270/95 de 19 de Octubre, ha reconocido el derecho a la subvención para la adquisición de vivienda libre sita en la Calle.., formulada por doña… al amparo de lo dispuesto en el decreto 12/2001 de 25 de Enero, en la orden de 2 de Febrero de 2001, con fecha de entrada veinticinco de marzo de dos mil dos, por importe de 4507,59 euros, equivalente al cinco por ciento del precio de la vivienda. Advirtiéndose del hecho de que el adquirente no podrá transmitir la vivienda por actos inter vivos ni ceder su uso por ningún título, durante el plazo de cinco años, desde la concesión de la subvención, sin recabar autorización de venta de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, previo reintegro de la subvención recibida con los intereses legales desde el momento de su percepción. Así resulta del expediente 1897/02, firmado el tres de noviembre de dos mil cuatro, por la Directora General de Arquitectura y Vivienda, doña Nieves Montero Arranz que se presentó…  Alcorcón trece de mayo de 2005. 

La registradora que plantea el caso sostiene que podría cancelar la nota marginal aplicando el art. 177 RH al haber pasado cinco años del plazo de duración de la prohibición de disponer, esto es, diez años desde la fecha de la concesión de la subvención. El problema surge si se presenta después una escritura otorgada dentro del plazo de prohibición, porque si ha cancelado la nota, ello es a todos los efectos, y por tanto esa venta sería inscribible a pesar de su ilegalidad. En el caso en concreto, la venta ilegal fue presentada y suspendida por existir la nota. Ahora el asiento ha caducado y solicita su cancelación por tal motivo el adquirente. En definitiva la única cuestión es decidir si se puede cancelar por caducidad la citada nota marginal (5+5 años), y si una vez cancelada se puede despachar la venta realizada vulnerando la prohibición.

Hay unanimidad en que la nota marginal se cancelaría al presentarse una transmisión otorgada después de los cinco años de la fecha de la subvención; también en que podrá cancelarse la nota marginal cuando el titular de la finca presente para su inscripción el documento administrativo de descalificación de la vivienda.

Sin embargo se discute si debe cancelarse por el transcurso de los diez años sin más. Frente a los que sostienen que es un supuesto de caducidad, que lo contrario entorpecería el tráfico jurídico y por tanto que es aplicable el art. 177 RH, la mayoría opina que no hay caducidad, que no se ha “convenido” como reza el artículo 177 citado y que dicha solución permitiría inscribir compras efectuadas durante la vigencia de la prohibición. El art. 177-1 RH se refiere a la caducidad de asientos relativos a derechos que tuvieren un plazo para su ejercicio, lo que no incluiría a las prohibiciones de disponer. Sólo podrían cancelarse por caducidad, según este criterio, transcurrido el plazo de vigencia del régimen de protección de que se trate.

Esta cuestión ya fue examinada en el artículo de Ángel Valero Fernández Reyes, Aspectos registrales del régimen de viviendas protegidas: su aplicación a la legislación de la Comunidad de Madrid, publicado en el cuaderno 13 del seminario Carlos Hernández Crespo.

 

CASO 18.- INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA PARA CANCELAR ASIENTO COMPRAVENTA. 

Se plantea la inscribibilidad de una sentencia del TS por la que se anula una compraventa porque el administrador de la sociedad vendedora no tenía el cargo vigente. ¿Es necesario mandamiento?

Conforme a la resolución de 6 febrero 2012 no hace falta mandamiento, el título es la sentencia. En el Registro se cancela la compra por la nulidad y revive la inscripción y titularidad anterior.

 

CASO 19.- SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA CUMPLIDA.

Una viuda tiene inscrita a su favor una vivienda por mitades indivisas, una mitad por legado de su marido y la otra gravada con una sustitución fideicomisaria a favor de una sobrina. Fallece y se presenta la herencia de la viuda a favor de la sobrina que inventaría la finca y se la adjudica en su totalidad. El testamento de la viuda es igual que el de su marido, ya que en el mismo se establece también el legado a favor del marido con la sustitución para la sobrina en una mitad indivisa. Se plantea si escribir la escritura como viene o pedir la aclaración sobre los distintos títulos de la sobrina.

La sobrina adquiere una mitad indivisa por su derecho como fideicomisaria y la otra por herencia. El tratamiento fiscal puede ser distinto. Esas diferencias aconsejan una aclaración en cuanto a los títulos de atribución.

Sin embargo, dado que, a la postre, el resultado es el mismo para la sobrina, que va a resultar dueña de toda la finca, algunos asistentes consideran que cabe la inscripción tal como está.

 

CASO 20.- CARGAS SOBRE LA VIVIENDA DEL PORTERO DESAFECTADA.

Se desafecta la vivienda del portero para pasar a ser un elemento independiente. Se plantea el régimen del arrastre de cargas y su cancelación. En el edificio hay veinte pisos con diecinueve hipotecas y sólo uno -Banesto- acepta expresamente la no extensión de su hipoteca.

La solución que se propone es que los bancos manifiesten su conformidad en certificado administrativo bancario con N. I. F. del apoderado y poder del mismo, admitiendo la instancia privada a semejanza de lo que ocurre con la instancia para la distribución de la hipoteca entre varias fincas. Para apoyar este argumento se añade la dificultad de ejecutar la hipoteca sobre el piso desafectado y el que para acordar la desafectación no es necesario el consentimiento de los acreedores. Alguno sostiene que en estos casos no deben arrastrarse las cargas de los pisos sin necesidad de ningún consentimiento de los acreedores.

 

CASO 21.- MEDIOS DE PAGO EN CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS.

Se trata de una escritura denominada de «elevación a público de documento privado de reconocimiento de titularidad dominical» suscrito en 2012.

En el documento privado, que se incorpora a la escritura, en su parte expositiva se dice que la sociedad C., en el año 2005, cedió a un fondo de titulización de activos un paquete de créditos hipotecarios mediante la emisión de participaciones hipotecarias y de certificados de transmisión de hipoteca. Se acordó que el cedente conservara una titularidad fiduciaria que incluía la administración de los préstamos hipotecarios y, como consecuencia de ello, se adjudicó determinados bienes inmuebles en subasta.

En el contrato de 2012 consideran que se actuó por cuenta y en interés del fondo y se reconoce que a este le pertenece la titularidad real de los inmuebles adjudicados.

En ninguna parte de la documentación presentada se recogen los importes de la operación de cesión de préstamos hipotecarios hecha en su día, ni los medios de pago utilizados.

¿Es preciso que se acrediten tales extremos conforme a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, 24 de la Ley del Notariado y 177 del Reglamento Notarial?

Para la mayoría es necesario que conste tanto el importe de la cesión como los medios de pago del negocio de cesión celebrado en el año 2005, salvo que pudiera acreditarse de forma fehaciente que el mismo se realizó antes de la entrada en vigor de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre de medidas para la prevención del fraude fiscal.

En relación con los fondos de titulización se recuerda que tras la Ley 5/2015, de 27 de abril de fomento de la financiación empresarial, se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización. Igualmente se podrán inscribir la propiedad y otros derechos reales sobre cualesquiera otros bienes pertenecientes a los fondos de titulización en los registros que correspondan. Se amplía, pues, su privilegio que supone una excepción a la exigencia de personalidad jurídica para ser titular registral, preconizada por el artículo 9.4 de la Ley Hipotecaria y 11 de su Reglamento que dice textualmente: “No serán inscribibles los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica”. Hasta ahora, en aplicación del art. 27 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril – que se deroga- la adquisición e inscripción estaba relacionada, directa o indirectamente, con procedimientos de ejecución hipotecaria. Esa limitación desaparece.

 

CASO 22.- CONSTANCIA DE LA SITUACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN.

En contestación a las comunicaciones que se realizan desde el Registro como consecuencia de la inscripción de una obra nueva «antigua», al amparo del artículo 28.4 letra c) TRLS, el Ayuntamiento envía un informe del técnico en el que se hacen constar las características urbanísticas de la parcela y que en consecuencia «se entiende» que dicha obra nueva estaría en situación de fuera de ordenación.

Puesto que el citado artículo habla de que el Ayuntamiento estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, ¿no sería necesaria una resolución del Ayuntamiento, sin que sea suficiente la presentación de un informe del técnico? Y ¿sería necesario que el Ayuntamiento hubiese citado al propietario antes de emitir la resolución?

A la mayoría le pareció insuficiente el informe del técnico, ya que el art. 28.4 c) TRLS habla de “resolución” -acto administrativo-, lo que además exige que el mismo se haya tomado tras la citación o notificación al titular registral.

 

CASO 23.- RENUNCIA A HERENCIA POR APODERADO.

¿Es posible renunciar a una herencia por apoderado? En mi caso el juicio de suficiencia no es congruente porque el Notario dice que tienen poder para aceptar y partir, y los hijos renuncian en representación de la madre. Pero me planteo qué sentido tendría dar poder para renunciar, cuando se puede renunciar directamente conforme al art.1008 CC.

No se vio dificultad para dar un poder para renunciar, pero a la vista del concedido no parece que el apoderado pueda renunciar por lo que hay que subsanar.

 

  

 ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

VER TODOS LOS CASOS EN REGISTRADORES DE MADRID

ÍNDICE ALFABÉTICO (sólo Sem. Bilbao) 

NUEVA ETAPA

ABREVIATURAS  

IR A LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Casos Prácticos Seminario Registral Madrid 2015-3

Ermita de Santa María en Cercedilla (Madrid). Por Dirección General de Turismo. Comunidad de Madrid.

Casos Prácticos Seminario Registral Madrid 2015-2

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 2015 Nº 2

Coordina: Irene Montolío Juárez

Ponente: Marta Cavero Gómez

Editor: Carlos Ballugera Gómez

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 18 de febrero de 201525 de febrero de 2015 y 11 de marzo de 2015.

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

 


CASO 9. CANCELACIÓN DE CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE UNA CUOTA.

CASO 10. HIPOTECA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

CASO 11. VENTA DE CUOTA CON ASIGNACIÓN DE USO.

CASO 12. HERENCIA Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD MEZCLADAS.

CASO 13. VINCULACIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL ATENDIENDO A LICENCIA.

CASO 14. PODER GENERAL PARA DONAR.

CASO 15. CONCURSO CON CONVENIO INSCRITO.

 

CASO 9.- CANCELACIÓN DE CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE UNA CUOTA.-

En el RCGC de Madrid consta la siguiente inscripción en la hoja de Caja Madrid:

Cláusula 8. CLÁUSULAS RELATIVAS A LA RESOLUCIÓN ANTICIPADA DEL PRÉSTAMO POR INCUMPLIMIENTO DE CUALQUIER PRESTACIÓN POR EL PRESTATARIO t. PREDISPONENTE: CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID Cláusula incluida en las Condiciones Generales del Contrato de Préstamo Hipotecario de Caja de Madrid. “Cláusula I.- Cláusulas Financieras, Sexta bis, Apdo. 2º letra a)” Segundo.- “Igualmente, el préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto y podrá procederse al reintegro de las cantidades entregadas, intereses, intereses de demora, por medio del procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria, por el procedimiento ejecutivo extrajudicial o por el procedimiento ejecutivo general de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los casos siguientes: a) Incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas en la presente escritura. Con respecto a la falta de pago, bastará la de una cuota cualquiera de amortización, incluidos todos los conceptos que la integran, de un recibo de contribución o impuesto que grave la finca o fincas, aun cuando el recibo de contribución haya sido pagado por la Caja, adelantando las cantidades precisas, teniendo la Entidad Prestadora la facultad para exigir el reembolso de las cantidades anticipadas y sus intereses, al tipo pactado en este contrato, más el correspondiente recargo por demora previsto en el mismo. Igualmente se producirán los mismos efectos cuando se trate del impago de una prima de seguro de incendios o de todo riesgo a la construcción” Cláusula declarada nula por Sentencia de 23 de septiembre de 2003 del Juzgado de Primera Instancia Nº 44 de Madrid dictada en autos de Juicio Verbal 40/2003 y Declaración de nulidad confirmada mediante: Sentencia de 11 de mayo de 2005 de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el Rollo de Apelación 15/04. Confirmada en Casación por: Sentencia nº 792/2009 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009. Fundamento de Derecho VIGÉSIMO. u. […]

¿Procede la cancelación de la indicada cláusula en las hipotecas vigentes cuando se inscriba o certifique sobre la finca? ¿A qué bancos se le aplica?

La mayoría entiende que no procede. Ni la entidad acreedora se va a atrever a iniciar la ejecución por el impago de sólo una o dos mensualidades, ni corresponde al Registrador cancelar por la nulidad sobrevenida de lo pactado. Alguno añadiría en la certificación la existencia de la sentencia. Otros, ni eso, volviendo a la teoría de que el Registrador no es quién para decir al Juez lo que tiene que hacer.

La minoría recuerda que la DGRN reconoce que notarios y registradores son autoridades que deben asegurar el cumplimiento, que concierne a España, de asegurar que las personas consumidoras se vean libres de cláusulas abusivas y que existan procesos adecuados y eficaces a ese fin.

En el plano hipotecario los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales pero al estar publicado el pronunciamiento judicial firme de nulidad de una cláusula por abusiva en el RCGC hay una contradicción que tiene que ser resuelta.

Pese a quien afirma que los registradores no somos jueces, lo cierto es que en el contrato por adhesión con condiciones generales, la persona consumidora deudora está en situación de inferioridad y la jurisprudencia europea tiene declarado que un medio adecuado para el restablecimiento de la igualdad contractual es una intervención externa de jueces y otras autoridades, entre las que la DGRN incluye a notarios y registradores, que expulse de oficio las cláusulas abusivas del contrato o en nuestro caso de la inscripción.

 

CASO 10.- HIPOTECA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

Existiendo sobre una finca una hipoteca constituida por plazo de 30 años, sobre la que existe expedida nota de expedición de cargas en procedimiento de ejecución, conforme doctrina de la Dirección General en resoluciones de 17 de febrero de 2010 y 24 de septiembre de 2011, ¿cómo se computan los plazos de caducidad de dicha hipoteca conforme artículo 82-5 LH?:

  • Opción A: desde la fecha de la nota de expedición de certificación de cargas 20 + 1 años.
  • Opción B: desde la fecha de la nota de expedición de certificación de cargas contar el plazo de vencimiento del préstamo (30 años) y a partir de ahí 20+ 1 años de prescripción.

Ninguna de las dos opciones parece convincente, porque la primera conllevaría que por esa vía el plazo sería inferior al del vencimiento del préstamo, ya que como la certificación de cargas esta expedida a los 2 años de la inscripción de la hipoteca, por el solo transcurso de 23 años, esto es antes del vencimiento ordinario de los 30 pactado, podría cancelar la hipoteca. Y la segunda opción tampoco, porque supone aumentar el plazo de vencimiento del préstamo artificiosamente, porque el hecho de que se inicie ejecución hipotecaria, no conlleva alargamiento alguno del plazo pactado.

Se entiende que el cómputo de los 20+1 años debe hacerse siempre desde la última de estas dos fechas: la de vencimiento de la hipoteca o la de práctica de la nota marginal, de forma que solo es relevante la nota de expedición de certificación de cargas cuando es posterior a la fecha de vencimiento ordinario de la hipoteca.

En el caso planteado la cancelación por caducidad será posible cuando transcurran 21 años desde la fecha de vencimiento pactado (30 años), dado que la nota de expedición de certificación se ha practicado antes de dicho vencimiento.

 

CASO 11.- VENTA DE CUOTA CON ASIGNACIÓN DE USO.

Sobre un local que forma parte a su vez de una propiedad horizontal, se vende una participación indivisa del mismo, en la escritura se dice que ese local se halla hoy dividido en 6 locales independientes que tienen una zona común, y que la participación indivisa da derecho a uno de esos seis trasteros, que a la vez describe con su superficie y sus linderos, también figuran unos estatutos de esa subcomunidad que en su artículo primero establece la obligación de constituir esa comunidad. Es cierto que en el otorgan se limitan a vender esa participación indivisa. La duda es que una cosa es que se inscribieran las participaciones indivisas de los garajes antiguamente y otra es que, una vez que se ha creado esa subcomunidad, se obvie como si no existiera.

Consultado con el notario, dice que se trata de una empresa que se dedica a construir trasteros y que luego los venden así y que ha llegado a más registros y no le han puesto inconvenientes, y me aclara que no es un tema de licencias que esta empresa las tiene, sino un tema de gastos. Se podría inscribir como una simple venta de una participación indivisa, pero resulta a la registradora que plantea el caso, conociendo todos los demás datos, una vulneración del principio de especialidad. También parece que lo que hace la empresa constructora es compeler vía estatutaria a que sean los propietarios finales de los 6 trasteros los que constituyan la comunidad, pero no está claro de que sean conscientes de que están obligados a hacerlo y de los gastos que les va a suponer otorgar la escritura de constitución.

La opinión está dividida: mientras unos inscribirían la venta de la participación indivisa sin más, siempre que se acompañara una instancia suscrita por el presentante o interesado consintiendo dicha inscripción parcial, es decir, sin el régimen de subcomunidad, otra parte del seminario entiende que eso no es inscribir la realidad y que hay que inscribir la subcomunidad con todos sus requisitos.

En apoyo de esta última opinión se puede recordar el art. 53.b) AURH de 2007 que exige que en la transmisión de la cuota se haga la descripción pormenorizada de los elementos comunes. 

 

CASO 12.- HERENCIA Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD.

Una finca pertenece en dos terceras partes a una persona que fallece y en la tercera parte restante a otras cuatro personas que la habían adquirido por una herencia anterior y que son las herederas del fallecido dueño de las dos terceras partes.

Ahora se presenta una escritura de protocolización de un cuaderno particional en la que, interviniendo todos, mezclan en las adjudicaciones la partición de la herencia con la disolución de comunidad respecto a la tercera parte que ya les pertenecía en pro indiviso, de tal modo, que no llega a conocerse qué parte se adquiere como consecuencia de la herencia y qué parte como consecuencia del negocio inter vivos de disolución de comunidad.

Adicionalmente, existe un problema de valoración, porque las dos terceras partes de la finca procedentes de la herencia no se valoran en la misma proporción que la tercera parte correspondiente a la disolución de comunidad.

En cuanto al problema de la adjudicación, se puede calificar negativamente porque no es una extinción de condómino, primero hay que ver qué se adjudica por herencia y luego hacer la disolución. En el acta primero se inscribe la herencia sin cuotas y luego la liquidación.

Pero la mayoría opinó que si la adjudicación es proporcional a las cuotas preexistentes y a las que tenían en la institución de heredero, no hay problema, mientras que al tema de las incoherencias de la valoración no se puede entrar.

 

CASO 13.- VINCULACIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

En una división horizontal de las cincuenta plazas existentes en el edificio veinticuatro deben estar vinculadas con veinticuatro pisos por imponerlo la normativa urbanística según resulta de la licencia de obras. Las plazas están descritas en el edificio. En la división horizontal no se dice nada de la vinculación. ¿Hay defecto?

Para unos ahora no es momento de poner pegas en la división horizontal, ya que no se puede concretar la vinculación. Lo normal es que el comprador elija la plaza cuando compra el piso, por lo que lo propio es vincular con posterioridad y controlar esa circunstancia con las ventas.

La exigencia urbanística es que por lo menos cada vivienda pueda tener un aparcamiento, pero no tiene que haber una correspondencia férrea ya que puede haber compradores que no quieran estacionamiento.

Para otros el problema es que se configuran como independientes elementos que deben estar vinculados, por lo que lo mejor es convencer al constructor ahora para que aclare lo relativo a la vinculación, o bien autorizando estatutariamente al constructor para que realice la asignación de plazas, advirtiendo de la necesaria vinculación en los estatutos o recabando alguna norma o acuerdo del organismo municipal correspondiente donde conste la necesidad de vinculación. Para ello se sigue en cierto modo la resolución de 6 febrero 2013 que trata el caso como un supuesto de condiciones en la licencia de obra.

 

CASO 14.- PODER GENERAL PARA DONAR.

Se plantea la validez de un poder general para hacer y recibir donaciones salvando la autocontratación, a fin de auto donarse el donatario y su hermano 34 fincas que parecen configurar el total patrimonio de la donante, sin que se diga que éste se reserva bienes suficientes para subsistir. Se acompaña sentencia del Tribunal Supremo de 6 noviembre 2013, cuestionando la validez de estos poderes generales. Se duda al existir juicio de suficiencia notarial.

Los argumentos de la sentencia son claros en cuanto a no considerar poder expreso un poder general para donar, siendo necesario especificar los bienes sobre que recae el poder. La donación es acto personal o personalista no es lo mismo, por ejemplo, donar a una confesión religiosa que a otra.

No puede haber un poder general para donar puesto que la donación exige animus donandi, es una facultad personalísima, y exige la concreción de los bienes a que se refiere. El animus donandi es difícil de encajar en donaciones futuras.

Ver, no obstante, resolución posterior de 25 de octubre de 2016.

 

CASO 15.- CONCURSO.

Empresa en concurso en fase de convenio, con convenio inscrito en el Registro. En él se contienen una serie de medidas de las cuales merece destacarse que los acreedores titulares de créditos con privilegio especial que se adhieran al convenio, quedarán obligados a no interponer acciones ejecutivas de sus garantías reales mientras la concursada esté al día en el cumplimiento del convenio. También se dice que el convenio permite el mantenimiento de las garantías reales, pero no de los embargos trabados sobre las fincas. Se crea una Comisión de Vigilancia que velará por el cumplimiento del convenio.

Así las cosas, se presenta telemáticamente, sin liquidar escritura de venta de dos garajes. Caduca el asiento y se presenta anotación de embargo de la Agencia Tributaria. Posteriormente se vuelven a presentar las ventas pero con el embargo delante. Se pone nota de calificación señalando, en resumen, que la empresa está en concurso y que es el juez del concurso el que debe señalar que ese embargo es posible. Pretenden subsanar con escrito en el que se dice que la empresa está en fase de convenio y que con ella cesan los efectos del concurso, y que el embargo es posterior. La Agencia Tributaria pretende dar al Auto de apertura del convenio los efectos de dar por finalizado el concurso.

Me planteo por tanto si la permisibilidad del art. 137 LC alcanza a actos de acreedores que sean contrarios a normas limitativas que les impone el convenio. El art. 91.4 LC atribuye al crédito tributario privilegio general hasta el 50{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de su importe. Existen resoluciones que permiten la anotación de embargo después de la fase de convenio, pero creo que es un claro error en el caso que nos ocupa, en el que en el mismo convenio se dice que los acreedores no pueden embargar mientras el concursado esté dando cumplimiento a sus obligaciones, y como el Registrador no es adivino, mi solución pasa por: 1.- O bien que se ponga de manifiesto que el acreedor embargante no ha suscrito el convenio. 2.- O bien que se acredite que el embargo cumple el contenido del convenio ya sea por el juez de lo mercantil, o bien la Comisión de Vigilancia que, en este caso, se crea en el Convenio. Todo ello teniendo en cuenta que las fincas han sido vendidas en cumplimiento del convenio, y que tengo las escrituras de venta presentadas.

El art. 137 se refiere sólo a los actos del deudor y en la fase de convenio se admiten los embargos del juez ordinario ya que no se aplica el art. 55 LCo salvo que el convenio diga lo contrario, pero a los acreedores no se les aplica el art. 137. Dejando a un lado la Comisión de Vigilancia, todos los acreedores, salvo los de las hipotecas han debido suscribir el convenio, por lo que si no lo cumplen hay que poner nota.

El convenio obliga a la AET, que no puede ejecutar, la ejecución va contra el convenio, si se viola una limitación puesta al acreedor el acto de violación no se puede inscribir. Sólo se inscriben los contrarios a las limitaciones impuestas al deudor conforme al art. 137 LCo. Sólo si se tratara de un crédito contra la masa sería anotable, pero lo tiene que decir.

Por lo tanto, no podría anotarse el embargo por ser contrario al convenio y no resultar que se trate de un crédito contra la masa. También en este aspecto se puede consultar el artículo de Antonio Pau Pedrón, Procedimiento Concursal y Registro de la Propiedad.

  

 ENLACES:

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

VER TODOS LOS CASOS EN REGISTRADORES DE MADRID

ÍNDICE ALFABÉTICO (sólo Sem. Bilbao) 

NUEVA ETAPA

ABREVIATURAS  

IR A LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2016.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Casos Prácticos Seminario Registral Madrid 2015-2

Cabras montesas en La Pedriza (Madrid). Por Malopez21. Pinchar en la foto para aumentar tamaño.

 

Casos Prácticos Seminario Registral Madrid 2015-1

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 2015 Nº 1

Coordina: Irene Montolío Juárez

Ponente: Marta Cavero Gómez

Editor: Carlos Ballugera Gómez

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 14 de enero de 2015 y 28 de enero de 2015 

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

 


CASO 1. CONTADOR PARTIDOR.

CASO 2. HIPOTECA SINDICADA.

CASO 3. EMBARGO CAUTELAR.

CASO 4. HIPOTECA: EJECUCIÓN, CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

CASO 5. RENUNCIA EN DOCUMENTO EXTRANJERO.

CASO 6. BIEN PRIVATIVO POR CONFESIÓN.

CASO 7. FACULTADES DEL ALBACEA-PARTIDOR.

CASO 8. IVIMA: VALOR DE SUS CERTIFICACIONES.

 

CASO 1. CONTADOR PARTIDOR.- Una persona fallece bajo testamento en el que reconoce a favor de su hijo Juan y su nieta María, hija de otro hijo premuerto, la legítima estricta que debe pagarse en efectivo metálico. Lega el tercio de mejora a su nieta Rosa, hija de Manuela. Y nombra heredera universal a su hija Manuela. Nombra albacea a Pepe, marido de Manuela y padre de Rosa. La testadora faculta al albacea para la entrega de legados y vender los bienes de la herencia y entregar a cada uno su parte correspondiente en efectivo metálico.

 En la escritura de partición sólo comparecen el albacea Pepe y su esposa Manuela, heredera universal, y dicen que Pepe comparece además en representación de su hija Rosa, para salvar el conflicto de intereses con su madre heredera universal. ¿Qué hacen Pepe y esposa? Pues Pepe valora el único bien de la herencia, lo divide en tercios, calcula lo que se debe a cada uno y por ser indivisible se lo entrega a la heredera, su esposa, que compensará a los demás en plazo de un mes. Desconozco si hay algún otro menor en la partición, y creo que debe salvarse el conflicto entre contador e interesados en la herencia. Considero que el contador se extralimita porque se le autoriza a vender, no a entregar a un heredero para que venda.

La mayoría entiende que el testador puede nombrar contador partidor a cualquier persona que no sea uno de los coherederos (art. 1057 del Código Civil, párrafo 1º) y por tanto en este caso no parece que sea adecuado que el nombrado como tal en el testamento intervenga a su vez como representante legal de su hija -la nieta del testador-, destinataria del tercio de mejora, y en consecuencia legataria de parte alícuota, puesto que se da entre ellos conflicto de intereses. Del mismo modo, se considera necesario que se aclaren las circunstancias personales del resto de interesados en la herencia, especialmente debe saberse si la otra nieta también es menor de edad, pues en este caso sería necesaria la citación de los representantes legales al inventario de conformidad con el párrafo 3º del mismo artículo.

En relación con la actuación del contador, existe una extralimitación puesto que se le autoriza para vender los bienes de la herencia y entregar a cada uno su parte correspondiente, pero no a adjudicar el bien al heredero, si no abona en el mismo acto al resto de interesados su parte, sin que sea suficiente el compromiso de compensarles en un futuro.

Se proponen como posibles soluciones: bien que comparezcan los coherederos a la venta y la ratifiquen, bien que el contador partidor determine la cantidad que le corresponde a cada uno y se la dé la adjudicataria para su entrega a los coherederos o bien que se haga la partición con carácter suspensivo.

 

CASO 2. HIPOTECA SINDICADA.- Me presentan una hipoteca sindicada de varios acreedores y no todos son entidades de crédito. Esos acreedores han prestado dinero que ya se ha entregado, y ahora hacen la hipoteca. Se trata de una hipoteca ordinaria. El préstamo es de 150 millones de euros y la responsabilidad de la finca se pacta por 20 millones de euros.

La dividen en dos tramos y en cada tramo no sólo hay condiciones diferentes de plazo de amortización y financieras, sino que los acreedores son distintos. El tramo A vence en varios plazos finalizando el 6 de noviembre de 2020, y el B vence en un único plazo el 6 de noviembre de 2021. En la responsabilidad hipotecaria se dice que la finca responde de los 20 millones de euros, pero no se distribuye la responsabilidad entre los tramos… ¿Es necesaria tal distribución de la responsabilidad cuando las condiciones financieras y los sujetos son distintos en cada tramo?

En nuestro derecho las hipotecas por tramos están permitidas cuando existen vínculos que determinan que el crédito es único, pero al existir sujetos distintos en cada tramo me hace dudar. Por otro lado sujetos inicialmente iguales en cada tramo pueden ser distintos con cesiones de crédito posteriores. En definitiva, ¿es posible una sola hipoteca para garantizar una única deuda dividida en tramos con condiciones y sujetos distintos para cada tramo?

Además pactan que el Agente llevará una cuenta con efectos contables y que en caso de ejecución la certificación que emita será suficiente para acreditar lo que se deba. Yo creo que la extensión de este modo contable de determinar el débito a hipotecas que no son en garantía de cuenta corriente está permitida si ambos lo acuerdan. Me gustaría saber vuestra opinión, porque los acreedores no quieren hacer dos hipotecas.

Para la mayoría de los asistentes es suficiente con que se determine la cuota que tiene cada acreedor en la total obligación del préstamo de 150 millones, aunque haya distintos vencimientos de la misma.

Es así porque a la hora de ejecutar existirá una única obligación total en la que cada acreedor tendrá su parte, sin que quepa la ejecución individual puesto que se trata de un único préstamo.

Debe pactarse el vencimiento total anticipado por el impago de cualquiera de las obligaciones y cuotas. Lo que no puede pretenderse es que se ejecute uno de los tramos sin los otros. Para ello, sería preciso distribuir la responsabilidad.

Respecto de la determinación de la cantidad adeudada a través del sistema de cuenta con efectos contables no se ven problemas.

 

CASO 3. EMBARGO CAUTELAR.- Se presenta mandamiento de embargo tomado como medida cautelar sobre un bien ganancial para asegurar una deuda por el incumplimiento de la obligación de hacer determinadas aportaciones a una sociedad. No consta notificación ni al deudor ni a su cónyuge.

Una de las posibles medidas cautelares es el embargo preventivo (art. 727.1ª LEC), que podrá adoptarse sin notificación al demandado y, por tanto, tampoco a su cónyuge conforme al art. 733 LEC, si bien dicha notificación tiene que producirse cuanto antes conforme al último párrafo de dicho artículo.

 

CASO 4. HIPOTECA: EJECUCIÓN, CERTIFICACIÓN DE CARGAS.- Estando una finca inscrita a favor de un matrimonio con carácter ganancial, ¿se puede expedir una certificación de cargas para un procedimiento de ejecución hipotecaria si el procedimiento se sigue contra la mujer y los ignorados herederos del marido?

Se entiende por el seminario que la certificación se debe expedir, salvo la postura de algún compañero que por principio no la expide si, en las condiciones dadas, no se va a poder inscribir el testimonio del auto de adjudicación.

Otra cosa es si se expide sin más, pues es el juez el que debe saber, a la vista de la certificación, los requisitos necesarios para que la adjudicación sea inscribible o bien si se hace advirtiendo de que no se va a poder inscribir la posterior adjudicación sin cumplir el tracto. Una solución intermedia es emitirla destacando para que se vea bien la titularidad ganancial, en negrita o subrayada, pero sin advertir al juez ni decirle lo que tiene que hacer. Se recuerda al respecto la resolución 11 octubre 2013 sobre expedición de certificación de cargas en la ejecución directa.

  

CASO 5. RENUNCIA EN DOCUMENTO EXTRANJERO. Una señora de nacionalidad estadounidense renuncia al usufructo que tiene sobre una finca. La renuncia se hace en un documento redactado en español en el que comparece ante un Notario de Florida, sin que en el encabezamiento conste la fecha. Y en otra hoja aparte, que si lleva fecha, el Notario dice que la firma es de dicha señora. El documento que firma el Notario está redactado en inglés.

¿Es inscribible sin más ese documento de renuncia de usufructo? Podría pedir una traducción oficial del documento que firma el Notario y un informe de un cónsul que me diga que ese documento es válido conforme a la legislación de la señora que lo firma, pero aun así no hay juicio de capacidad.

En principio el documento tiene una forma válida según el art. 11.1 CC. En cuanto al juicio de capacidad de la renunciante la notaria afirma que la titular del usufructo firma el instrumento de manera libre y voluntaria, lo que contribuye a minimizar las dudas sobre dicha capacidad.

Es verdad que el documento norteamericano aparece en cuatro hojas a una cara y que la apostilla no está extendida sobre el documento apostillado sino al lado, pero dado que la forma se ha adoptado tras consultar con el registro el modo de proceder tampoco parece que haya motivos para cuestionar la unión entre apostilla y documento apostillado, sin embargo, la duda no desaparece del todo ya que literalmente apostillar es acotar y complementar, lo cual parece asociado a la idea de unión entre la apostilla y lo apostillado.

No obstante, planteada consulta a la Comisión de Derecho Internacional Privado, ésta la da el núm. 99 y la responde el 5 febrero 2015, de manera negativa, en el sentido de que “el documento presentado no puede servir de título para la inscripción registral como documento público extranjero a tenor de lo dispuesto en el art. 4 LH, al estar irregularmente apostillado y no incorporar un juicio de capacidad de la otorgante, amén de poder ser exigida su traducción completa”.

 

CASO 6. BIEN PRIVATIVO POR CONFESIÓN.- Se vende una finca inscrita en el Registro con carácter privativo por confesión del marido, con arreglo al art. 95.4 RH. En la escritura de venta comparece la titular registral, casada, sin poner el nombre del marido confesante.

Mi duda es cómo acreditar que el confesante está vivo, pues el marido actual puede ser otra persona y según art. 95.4 RH, para los actos dispositivos realizados después del fallecimiento del cónyuge confesante, se necesitará el consentimiento de los herederos forzosos del mismo.

Los asistentes creen que o bien se indica el nombre del marido en la escritura y éste es el confesante o bien se aporta una fe de vida del Registro civil.

 

CASO 7. FACULTADES DEL ALBACEA-PARTIDOR.- Se trata de una partición según testamento en que la causante dio al albacea facultades para aceptar la herencia, liquidar los gananciales y adjudicar la herencia. El albacea hace la partición sin el viudo ni los herederos aceptando la herencia, dividiendo y adjudicando bienes entre los herederos. Se plantea si el albacea puede aceptar la herencia y si puede liquidar los gananciales sin el viudo y adjudicar los bienes sin los herederos.

El art. 901 CC dice que tendrá las facultades que le haya conferido el testador. La partición realizada por el contador sin la aceptación de los herederos es inscribible, pero dicha inscripción debe hacerse sometida a la condición suspensiva de la aceptación, la cual habrá de entenderse cumplida cuando el heredero realice algún acto inscribible, e incluso cuando el heredero no aceptante hubiese solicitado la inscripción de los bienes a él adjudicados. En el caso de que el heredero no aceptante repudiase la herencia, habrá de cancelarse la inscripción condicionalmente practicada a su favor, reviviendo entonces la titularidad del causante hasta que se complete la partición con la adición de los derechos vacantes, al margen del posible juego de una sustitución.

En cualquier caso, la condicionalidad de la inscripción sólo afectará al heredero no aceptante, pero en ningún caso se hará constar en las inscripciones practicadas a favor de los herederos que hayan aceptado (resoluciones de 20 julio 2007 y de 13 febrero 2010), entiendo que esta posibilidad permite deducir que el albacea-partidor no puede aceptar por los llamados. Tampoco el testador puede autorizarlo, el CC se refiere a las facultades propias de testador, no a las exclusivas de otros. El criterio de la DG choca con la afirmación de que la partición hecha con aquel a quien se creyó heredero sin serlo será nula.

La partición, hecha sólo por el contador requiere inexcusablemente la previa liquidación de la sociedad ganancial a fin de determinar las relaciones crédito-deuda entre los bienes comunes y privativos, para la que es imprescindible el consentimiento del otro cónyuge o de los herederos de éste, aunque sean los mismos. Sólo después de tal liquidación será posible determinar el caudal partible y hacer inventario de los bienes (resoluciones de 26 febrero y 23 abril 2005). El argumento de la indisponibilidad de voluntades ajenas debe repetirse. En cuanto a si la partición puede hacerse por el albacea sin los herederos se considera que la respuesta es afirmativa.

 

CASO 8.  IVIMA: VALOR DE SUS CERTIFICACIONES. ASUNTO: POSIBILIDAD DE QUE EL IVIMA PRESENTE CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD PARA INSCRIBIR OPERACIONES DE AGRUPACIÓN, DIVISIÓN, AGREGACIÓN Y SEGREGACIÓN. El IVIMA, ante la negativa de algún Registro de la Comunidad de Madrid- a que el Instituto de la Vivienda de Madrid presente en el Registro correspondiente certificación administrativa relativa a la segregación de una parcela (contando con la preceptiva licencia urbanística del Ayuntamiento) se formula consulta en los siguientes términos:

¿Puede el IVIMA inscribir mediante certificación administrativa –siempre que no afecte a terceros- las operaciones que enumera el artículo 206.2 de la Ley Hipotecaria de agrupación, división, agregación y división de fincas así como la declaración de obra nueva, mejoras y división horizontal de fincas urbanas?

A nuestro entender, el Instituto de la Vivienda de Madrid queda incluido en el ámbito de aplicación del mencionado artículo. Este criterio lo han mantenido durante casi dos décadas numerosos Registros pertenecientes a la Comunidad de Madrid, circunstancia que podría ser probada documentalmente.

Las razones jurídicas en las que el Área de Patrimonio basa esta afirmación proceden de la naturaleza jurídica misma del Instituto, a saber:

– El IVIMA es un organismo autónomo mercantil, de carácter comercial y financiero, adscrito a la Consejería de Transportes, Infraestructura y Vivienda, creado por transformación de la antigua Fundación Provincial de la Vivienda de Madrid, en virtud del Decreto 54/1984, de 17 de mayo, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid y regido por la Ley 1/1993, de 14 de enero, de reordenación de funciones y organización del Organismo Autónomo Instituto de la Vivienda de Madrid, la Ley 1/1.984, de 19 de enero, reguladora de la Administración Institucional de la Comunidad de Madrid y supletoriamente por las demás disposiciones de general aplicación.
– La Ley 3/2001, de 21 de junio, de Patrimonio de la Comunidad de Madrid, en su artículo 2 establece que tienen la consideración de patrimonio de la Comunidad de Madrid todos los bienes y derechos de la Administración de la misma, sus Organismos Autónomos, Entidades de Derecho público y demás Entes Públicos sujetos al Derecho público o privado. 
– De conformidad con los preceptos anteriores, el IVIMA goza de personalidad jurídica propia e independiente, tiene plena capacidad jurídica y de obrar y patrimonio propio. Forma además parte de la Administración pública, por lo que su actividad está sometida al Derecho Administrativo, lo cual viene amparado por la normativa siguiente.
Según el artículo 2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, son administraciones públicas la Administración General del Estado, la de las Comunidades Autónomas y las Entidades que integran la Administración Local. Y añade el apartado 2 que las Entidades de Derecho Público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de las Administraciones Públicas tendrán asimismo la consideración de Administración Pública. Estas Entidades sujetarán su actividad a la Ley 30/1992 cuando ejerzan potestades administrativas, sometiéndose en el resto de su actividad a lo que dispongan sus normas de creación. En igual sentido indica el artículo 1.2 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, que son Administraciones públicas, además de la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las Entidades que integran la Administración Local, las Entidades de Derecho Público que sean dependientes o estén vinculadas al Estado, las Comunidades Autónomas o las Entidades Locales.
Una vez hechas estas consideraciones iniciales sobre la naturaleza jurídica del Organismo, entendemos que el mismo debe ser considerado incluido como ente público certificante en el artículo 206.2 de la Ley Hipotecaria por ser de aplicación lo dispuesto en el artículos 37.2 y, en particular, el artículo 2 en relación con el párrafo 2 de la Disposición Final Segunda de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, que transcribimos a continuación:

 Sin perjuicio de la facultad de calificación del registrador competente y sin perjuicio también del procedimiento registral con sus correspondientes recursos, el caso, sin tener a la vista ni documentos concretos ni un caso referente a fincas determinadas, se trató en el Seminario.

 Se afronta por tanto, la respuesta a la pregunta abstracta de si la certificación administrativa del art. 206 LH es título suficiente para la segregación de fincas, a lo que con respeto al resto de requisitos que la misma debe de tener, se respondió de plano en el sentido de que es admisible, aceptando los argumentos del IVIMA en el sentido de ser órgano certificante incluido en el art. 206 LH.

 Ello se confirme con la lectura del precepto, que reza así: Artículo 206. El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos.

 Mediante certificación administrativa, librada en los términos indicados en el párrafo anterior y con los demás requisitos en cada caso establecidos, podrán inscribirse la declaración de obra nueva, mejoras y división horizontal de fincas urbanas, y, siempre que no afecten a terceros, las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de fincas del Estado y de los demás entes públicos estatales certificantes.

 

Casos Prácticos Seminario Registral Madrid Noviembre 2014

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, NOVIEMBRE 2014

Coordina: Irene Montolío Juárez

Colaboran: Carlos Ballugera Gómez, Mª Concepción Iborra Grau y Marta Cavero Gómez.

 

En este archivo se recogen casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 5 de noviembre de 2014 y 19 de noviembre de 2015 (Ponente, Marta Cavero).

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

 

CASO 114.- RATIFICACIÓN. LICENCIA.

CASO 115.- SOCIEDAD CIVIL.

CASO 116.-  FONDO INMOBILIARIO.

CASO 117.-  ADJUDICACIÓN. ¿VIVIENDA HABITUAL?

CASO 118.- .PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.

CASO 119.- .VIVIENDA HABITUAL.

CASO 120.- AUTOCONTRATACIÓN

CASO 121.- CESIÓN MODAL O CONDICIONAL AL AYUNTAMIENTO.

CASO 122.- CONDICIÓN RESOLUTORIA.

CASO 123.- HIPOTECA: APELACIÓN POR DESESTIMACIÓN DE INCIDENTE DE NULIDAD POR CLÁUSULA ABUSIVA.

CASO 124.- PROHIBICIÓN DE DISPONER, CANCELACIÓN.

CASO 125.- PLUSVALIA MUNICIPAL.

 

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 05/11/14

 

CASO 114.- RATIFICACIÓN. LICENCIA. Una finca está inscrita a favor de A. En 1981, A vende a B una participación indivisa con asignación de uso exclusivo de la finca. Esa escritura no accede al Registro. A su vez, B vende a X esa participación, que tampoco tiene acceso al registro. En 2008, A vende el pleno dominio de la finca entera a C. Dicha venta, sí tiene acceso al Registro, y C la vende a Z, que también tiene acceso al Registro.

Ahora intentan inscribir la escritura de 1981, salvando el tracto con una escritura de ratificación de Z, que es el actual titular registral, por la que ratifica y aprueba en todas sus partes los negocios jurídicos realizados en la escritura de 1981. Luego, todos los comuneros declaran la obra nueva, que está fuera de ordenación. El adquirente del uso exclusivo no tiene licencia de división y no se la van a dar.

Con la ratificación del titular registral se salva el tracto conforme a la resolución de 16 julio 2012, por lo que parece suficiente, para otros, que no indican resolución, la DGRN dice que la ratificación la tienen que hacer todos los titulares intermedios.

En cuanto a la obra nueva, pese al uso exclusivo, quedará inscrita en pro indiviso al igual que el terreno, con la advertencia y comunicación del último párrafo del art. 20 TRLS.

   

CASO 115.- SOCIEDAD CIVIL. Se aportan bienes a una Sociedad Particular Civil de la Comunidad de Propietarios de Baldíos de Almuriete, constituida en escritura pública. Tal sociedad tiene por objeto principal la conservación, mantenimiento y administración de las fincas o parcelas que constituyen los Baldíos de Almuriete, incluyendo el aprovechamiento de pastos, leñas, rastrojeras, extracción de áridos, colmenas, caza o cualquier otro tipo o género de aprovechamiento. ¿Tenéis claro que es un objeto civil?

El art. 001-2.1.a) del Anteproyecto de Código Mercantil considera empresarios a las personas físicas o jurídicas que ejerzan o en cuyo nombre se ejerza profesionalmente una actividad económica organizada de producción o cambio de bienes o de prestación de servicios para el mercado, incluidas las actividades agrarias y las artesanales. Desde ese punto de vista, al no tener profesionalidad en el ejercicio no estamos ante una sociedad con objeto mercantil.

Dado el objeto civil, para que la sociedad civil tenga personalidad jurídica no es necesaria la escritura pública, pero sí lo es para la aportación de inmuebles, que hay que pedir a fin de hacer constar los pactos sobre constitución y gobierno de la sociedad en el Registro con ocasión de la inscripción de la aportación.

Sin embargo, la RDGRN de 25 de junio de 2012, anulada por sentencia de 14 de febrero de 2013 del Juzgado nº 5 de Lugo y confirmada –la nulidad- por sentencia de 2 de octubre de 2013, en la que declara que resulta hoy con claridad que la voluntad de los redactores del Código Civil fue que sólo tuvieran personalidad jurídica las sociedades civiles que cumplieran los mismos requisitos de publicidad impuestos por el Código de Comercio a las sociedades mercantiles, pero dicha doctrina que niega personalidad jurídica a las sociedades civiles que no consten inscritas en el Registro Mercantil, contraria a la sostenida por el Centro Directivo en su Resolución de 14 de febrero de 2001 ha sido muy criticada. El tema es polémico, tanto en la doctrina como en la jurisprudencia, como lo demuestran los trabajos de Zejalbo Martín.

 

CASO 116.- FONDO INMOBILIARIO. Escritura de venta de un piso propiedad de un Fondo de Inversión Inmobiliaria en liquidación, otorgada por el representante de la Sociedad Gestora.

De conformidad art. 24-2 ley de Instituciones de Inversión colectiva, ley 35/2003 de 4 de noviembre: “2. La liquidación del fondo se realizará por la sociedad gestora con el concurso del depositario y previo el cumplimiento de los requisitos de publicidad y garantías que el reglamento de esta ley establezca. Una vez acordada la disolución y hecha pública por la CNMV se suspenderán las suscripciones y reembolsos. 3. En el caso de IIC de carácter societario, la disolución y liquidación se ajustarán al Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, con las salvedades que se establezcan en esta ley y en su normativa de desarrollo”. (Número 3 del artículo 24 redactado por el número veintiséis del artículo único de la Ley 31/2011, de 4 de octubre, por la que se modifica la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva («B.O.E.» 5 octubre). Vigencia: 6 octubre 2011)

De conformidad art. 35-3 del Reglamento de Instituciones de Inversión colectiva, RD 1082/2012 de 13 de julio: “3.- Una vez disuelto el fondo, se abrirá el período de liquidación y quedará suspendido el derecho de reembolso y de suscripción de participaciones. La SGIIC, con el concurso del depositario, actuará de liquidador y procederá con la mayor diligencia y en el más breve plazo posible a enajenar los valores y activos del fondo y a satisfacer y percibir los créditos. Una vez realizadas estas operaciones, elaborarán los correspondientes estados financieros y determinarán la cuota que corresponda a cada partícipe”.

En la escritura calificada solo comparece para vender la Sociedad Gestora del Fondo en Liquidación, si bien se incorpora una certificación expedida por apoderado inscrito en el Registro Mercantil de la Sociedad Depositaria del Fondo, con firma legitimada notarialmente, autorizando la venta.

¿Es suficiente esta certificación con firma legitimada para acreditar el concurso del depositario exigido por la ley, o por el contrario entendéis que no es suficiente una certificación con firma legitimada, resultando necesario poder en escritura pública de conformidad art. 1280 CC?

La mayoría defendió la posibilidad de la certificación indicada para la inscripción, sin embargo, otros entendieron que la expresión “concurso del Depositario” indica participación que necesita de comparecencia en escritura pública de ratificación, sin que baste la certificación.

  

CASO 117.- ADJUDICACIÓN. ¿VIVIENDA HABITUAL? Decreto de adjudicación dictado en ejecución hipotecaria. La finca hipotecada consta en el Registro como vivienda habitual de los hipotecantes por declaración expresa en la propia escritura de constitución de hipoteca, sin embargo en la ejecución se aprobó el remate en favor del Banco acreedor hipotecario por el 50% del valor de tasación, a pesar de que según el art. 671 LEC vigente en dicho momento, la adjudicación debía ser por importe igual al 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a dicho porcentaje, por el 60%.

Se suspendió la calificación por contravenir lo dispuesto en el citado artículo dada la presunción legal iuris tantum del art. 21.III en favor del carácter de vivienda habitual.

Presentan ahora en el Registro un Decreto adición del anterior de adjudicación, donde se dice: “…practicadas diversas notificaciones en la finca adjudicada no consta que vivan los deudores, por lo que no constituye la vivienda habitual de los mismos”.

Algún compañero me ha indicado que debo calificar las pruebas que dejan sin efecto la presunción legal del art. 21.III LH, en materia tan sensible como la ejecución hipotecaria, pero a mí me cuesta mucho entrar a calificar la valoración que de esas pruebas hace el secretario judicial y entiendo que es suficiente su declaración, bajo su responsabilidad para revocar la presunción legal del art. 21.III LH.

En general se considera que habría que aceptar la declaración del secretario, que resulta difícil poner una nota de calificación habida cuenta de la limitación de la calificación de documentos judiciales conforme al art. 100 RH y que el registrador no puede calificar si la adjudicación respecta el 60 o 70% del valor de tasación para subasta que exige el art. 671 LEC.

Sin embargo, la resolución 13 febrero 2014 tiene una posición contraria, y considera que el registrador puede calificar el ajuste del precio de adjudicación con respecto a un porcentaje del valor de tasación, pues dicho precio es determinante “para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria”. Ahora bien, aceptada la declaración del secretario, no entran en juego los porcentajes dichos.

 

CASO 118.- PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. La Consejería de Transportes está interesada en la presentación telemática de las actas de las expropiaciones que ha realizado. Se trata de documentación antigua, en papel como es lógico, por lo que no pueden ser firmadas electrónicamente por sus otorgantes, algunos fallecidos o ilocalizables y la mayoría sin firma electrónica. La única solución que se nos ha ocurrido es que se elabore y presente una certificación del acta. Se plantea si la certificación puede considerarse documento suficiente. En nuestra legislación tenemos en la Ley del Suelo de Madrid el caso de los convenios urbanísticos, en ellos no se presenta el convenio sino la certificación expedida por el secretario del ayuntamiento. Nuestra comisión para seguir las expropiaciones antiguas de la Consejería de Transportes encuentra que hay argumentos para admitir la certificación (no la compulsa) con determinados requisitos. Lo que se reflejó en un informe del que fue ponente Ernesto Calmarza en el que figura lo siguiente:

«En el supuesto de EXPROPIACIÓN FORZOSA debe tenerse en cuenta que el título [formal] hábil para la inscripción no es, en sentido estricto, un documento público emitido por una autoridad o funcionario público competente (Cfr. artículo 1.216 Código Civil), sino una Acta en la que comparecen, tanto representantes de la Administración como particulares. Es decir, no es propiamente el documento administrativo válidamente emitido por los órganos de la Administración, del que se pueda predicar la expedición de copias auténticas, en el sentido previsto en el artículo 9 del RD 772/1999, arriba transcrito.

“No obstante, si se tiene en cuenta que, en estos supuestos, el documento inscribible es el acta de ocupación, acompañada de la documentación complementaria, lo que implica que tiene las características de un documento público; que el fundamento de derecho primero de la RDGRN citada rechaza la documentación presentada por ser meras fotocopias pero, al mismo tiempo, da a entender que hubiera admitido la copia auténtica, certificación o traslado del acto correspondiente, expedido por quien se halle facultado para emitirlos y con las solemnidades previstas; y, en fin, que parece razonable que el original se conserve en los archivos de la Administración responsable de su custodia, debería adoptarse una postura favorable a su validez. Siempre que se cumplan los requisitos impuestos legal y reglamentariamente en el artículo citado y en el artículo 46 LRJAPyPAC [1].

“Por lo tanto, deberá comunicarse por la Consejería qué órganos tienen atribuida la competencia para expedir copias auténticas de los documentos públicos, y deberá revestir la forma de certificación y no de mera compulsa”.

Una de las cuestiones que se plantean es si debe admitirse la certificación o exigirse el acta original. Otra cuestión es la de la liquidación del impuesto. El que se certifique que el acta ha sido presentada en la hacienda de la comunidad y se certifique del 600 correspondiente y del sello de entrada ¿es suficiente?, o ¿habrá que liquidar la certificación que es el documento presentado? Esta pregunta responde a un problema temporal mientras no se generalice más allá de los documentos notariales la posibilidad de autoliquidar telemáticamente.

En relación con la cuestión planteada en primer lugar, la opinión mayoritaria entiende que sería suficiente una copia del acta ni siquiera una certificación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 9 del Real decreto 772/1999. En cuanto a la segunda cuestión si en el acta consta la autoliquidación y se recoge en la copia parece suficiente.

Se indicó que el interés de la Administración en la inscripción de esta documentación es meramente burocrático, de modo que en la comunicaciones realizadas se ha visto que a la Administración le basta, si el documento no se puede inscribir que se le ponga nota, ya que la Administración procedería en ese caso al archivo de la certificación con la nota, sin intentar la subsanación.

 

CASO 119.- VIVIENDA HABITUAL. El art. 21.III LH tras la reforma de la ley 1/2013 dice que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución. Ahora en una hipoteca se plantea si cabe la manifestación de que la vivienda es habitual a efectos del 21.III LH, pero que no es la vivienda habitual familiar a efectos del 1320 CC.

Pese a la perplejidad que produce una manifestación de este tipo se impuso la opinión que considera que la vivienda habitual del citado artículo de la LH y la del Código civil son distintas, ya que mientras la primera hace referencia al uso de la misma por el hipotecante, que puede ser uno de los cónyuges, como es el caso, la expresión del art. 1320 CC tiene que entenderse en el sentido de vivienda habitual de la familia o familiar.

Eso se funda en que el art. 1320 CC dice que para “disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia”. Si quitamos de ahí la referencia a los muebles el artículo dice para “disponer de los derechos sobre la vivienda habitual de la familia”. Por tanto, vivienda habitual en la LH, pero vivienda habitual de uso ordinario de la familia en el CC. No obstante, quedó un cierto poso de duda a la vista del deber de convivencia que tienen los esposos.

 

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 19/11/14

CASO 120.- AUTOCONTRATACIÓN. Escritura de compraventa por la que una sociedad vende a otra 53 fincas por precio compensado con el préstamo hipotecario en el que se subroga la sociedad adquirente. Ambas sociedades comparecen representadas por el mismo apoderado, aportando para salvar la autocontratación una certificación de acuerdo de la Junta que no es la autorización de la operación en concreto sino genérica para vender con cualquier tipo de pactos, pagos, subrogaciones, incluyendo la posibilidad de autocontratar.

Se plantea la duda de admitir tales certificaciones, ya que entiendo que la Junta de accionistas no es órgano competente para el otorgamiento de poderes, competencia que corresponde al órgano de administración, mientras que por otra parte la autorización que entiende salva la prohibida autocontratación es el acuerdo expreso autorizando la operación concreta que se lleva a cabo sin que sea posible una autorización genérica y previa para cualquier actuación indeterminada.

Se debate en el seminario si la Junta como órgano supremo de la sociedad puede conceder esta autorización o si es un problema de competencia, en cuyo caso es el órgano de administración el único facultado para ello. El carácter genérico de la autorización la aproxima al apoderamiento. Se concluye que debe especificar la autorización las fincas que en concreto se transmiten, bien individualmente, bien por referencia al edificio al que pertenecen. En otro caso será necesaria la ratificación por el otro administrador solidario que existe nombrado.

 

CASO 121.- CESIÓN MODAL O CONDICIONAL AL AYUNTAMIENTO. En el registro resulta inscrito un solar a nombre del Ayuntamiento. Este lo adquirió de un señor de la siguiente manera: se realiza, en 1939, una cesión gratuita a nombre del Ayuntamiento y sin otras reservas ni limitaciones que no sean las de que el Ayuntamiento se obliga a construir, sobre la superficie del terreno cedido, un edificio destinado a escuelas nacionales municipales, y a que las obras den comienzo dentro del plazo máximo de dos años a partir de la fecha de la escritura; no cumpliéndose esta condición, quedará sin efecto la cesión. En el registro nunca ha llegado a inscribirse la obra nueva de la citada escuela. La última y única inscripción es la de dominio a favor del Ayuntamiento.

Ahora el mismo Ayuntamiento presenta una certificación administrativa donde, entre otras cosas, dice: en fecha 20 de marzo de 1950 el Ayuntamiento incluyó en su correspondiente inventario de bienes, entre otros inmuebles, un Edificio de planta baja destinado a escuelas… En los archivos municipales figura igualmente ficha del año 1966 correspondiente al Barrio de Canillas donde aparece inscrito dicho inmueble con el número 322 de archivo del Inventario General de Bienes de Ayuntamiento. Por tanto, dicho inmueble aparece inscrito a favor del Ayuntamiento hace más de 30 años. Como consecuencia de ello, queda acreditado el cumplimiento de la condición impuesta por el cedente al haberse construido en su momento por el Ayuntamiento una edificación destinada a Escuela. En la actualidad no existe ninguna edificación por haberse producido la demolición en septiembre de 2014.

Se solicita la constancia registral del cumplimiento de la condición del contrato impuesta al Ayuntamiento consumándose en consecuencia la adquisición del derecho sin limitación ni restricción alguna tal y como establece el art. 23 LH y dando cumplimiento a lo dispuesto en el art. 13 Reglamento de Bienes de las Entidades Locales. La pregunta es la siguiente: ¿se puede cancelar esa condición simplemente con los datos y documento que se aportan?

Se acuerda la conveniencia de que se amplíe la certificación haciendo constar que la construcción se realizó en los dos años siguientes a la cesión, dado que si bien queda demostrado que la finalidad se ha cumplido por el plazo de treinta años que establece el art. 13 del Reglamento de Bienes de Entidades Locales de 13 de junio de 1986, no queda acreditado que se cumpliera el plazo de construcción en dos años y, aunque improbable, puede existir procedimiento judicial al margen del registro.

 

CASO 122.- CONDICIÓN RESOLUTORIA. Un Ayuntamiento va a permutar una finca de su propiedad con otra finca propiedad de una cooperativa, estando esta última gravada con una hipoteca. Las fincas están en Registros distintos. El Ayuntamiento quiere poner como condición de la permuta que la hipoteca de la finca que va a adquirir se traslade a la finca que va a adquirir la cooperativa en esa misma permuta y que esto se haga en un plazo breve y si no, que se resuelva la permuta, para lo que propone la inclusión en la escritura de permuta de la siguiente cláusula:

La eficacia de la presente transmisión queda condicionada al traslado de la Hipoteca referida en el apartado “cargas” con que queda gravada la finca registral… titularidad de la Cooperativa… a la parcela adjudicada por esta Administración, finca registral… debiendo la referida Hipoteca ser objeto de traslado e inscripción registral en el plazo máximo de 3 meses a contar desde la presente escritura pública, transcurrido el cual, sin que se haya producido la cancelación de la carga hipotecaria que grava la finca adquirida por la Administración, la presente adjudicación quedará sin efecto, debiendo las partes restituirse lo entregado, sin perjuicio de las cantidades que pueda retener a cuenta la Administración en concepto de indemnización por los daños y perjuicios producidos o por la transformación física del suelo adjudicado.

“A tal efecto, de conformidad con el apartado 7 de la cláusula 11.2 del Pliego de Cláusulas Administrativas Particulares que sirvió de base a la licitación, queda acreditado en el expediente administrativo correspondiente, la aceptación de la entidad bancaria acreedora al traslado de la hipoteca referida a la finca objeto de adjudicación.

“De existir otras hipotecas cuyas obligaciones hubieran sido cumplidas pero que constaren inscritas sobre la finca titularidad de la Cooperativa, deberán ser objeto igualmente de cancelación registral en el indicado plazo y con iguales garantías.

“Los gastos e impuestos que puedan devengarse por el traslado y cancelación de las cargas hipotecarias señaladas, serán asumidos por la Cooperativa…”

 Se plantea si es o no inscribible y,

a) Si podrá resolverse la permuta en caso de que no se traslade la hipoteca

b) Como podría cancelarse esta cláusula cuando la hipoteca se traslade a la finca de la cooperativa.

Entiende el seminario que la solución ideal sería que compareciera el Banco y así se realizara el traslado al despachar, expidiendo a la vez certificación para el Registro de destino de la hipoteca.

En todo caso, se considera que la cláusula es inscribible, en particular en la finca donde se va a cancelar la hipoteca, y la condición resolutoria se cancelaría con el traslado.

    

CASO 123.- HIPOTECA: APELACIÓN POR DESESTIMACIÓN DE INCIDENTE DE NULIDAD POR CLÁUSULA ABUSIVA. En marzo de 2013 se presenta testimonio de decreto de adjudicación junto con el mandamiento de cancelación de cargas dictados en procedimientos de ejecución hipotecaria y se inscriben. Ahora se presenta mandamiento en el que se solicita se haga constar que en dicho procedimiento de ejecución hipotecaria se ha presentado recurso de apelación en base a la D. T. 4ª del R.D.-ley 11/2014, de 5 de septiembre. Desde el Juzgado dicen que se admitió en su momento el incidente de oposición en base a la ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, porque se le había concedido al ejecutado la suspensión del lanzamiento por un periodo de dos años y que por lo tanto, al no haberse puesto al ejecutante en posesión del inmueble, era aplicable la D.T 4ª de la citada Ley.

Se acuerda que dado que la finca no ha pasado a un tercer poseedor y que está demandada la entidad adjudicataria, procede practicar la anotación preventiva, si bien solicitando el texto del recurso para conocer el contenido de la “demanda” y las consecuencias de su eventual estimación.

El caso sirve como advertencia de la posibilidad de que se dé la impugnación aunque conste que el decreto de adjudicación es firme y de la conveniencia de que se exija manifestación acerca de la efectiva puesta en posesión de la finca antes de inscribir la adjudicación y la cancelación de la hipoteca ejecutada.

 

CASO 124.- PROHIBICIÓN DE DISPONER, CANCELACIÓN. El supuesto de hecho concreto es el de prohibiciones de disponer practicadas sobre viviendas calificadas con el carácter de VPP, como consecuencia de haber obtenido un préstamo cualificado. Se trata de prohibiciones de disponer practicadas de conformidad con el art. 13 RD 801/2005, de 1 de julio, y que tienen una vigencia de 10 años a contar desde la fecha de la formalización de la adquisición.

Es el caso de las viviendas edificadas en el PAU 4 de Móstoles, en las que se concede un préstamo cualificado al promotor constructor de las viviendas, con la posibilidad de que el adquirente se subrogue en dicha hipoteca.

Por lo tanto, la prohibición de disponer, sólo nace, en el caso de que el adquirente de la vivienda VPP, se subrogue en el citado préstamo. Es decir, está claro que si no se llega a subrogar, la prohibición de disponer no nacería, y por lo tanto, no debería de extenderse la nota marginal de prohibición de disponer o cancelarse si se hubiere extendido. Si bien esto también podría discutirse a la luz del art. 13 de la Orden 1148/2006 de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la CAM. Se plantea ahora el problema de la cancelación de las citadas prohibiciones de disponer para el caso de que el adquirente sí se hubiera subrogado en el préstamo.

Además, por el transcurso del plazo, el art. 13 RD 801/2005 prevé la cancelación de la prohibición de disponer si se produce la previa cancelación del préstamo y el reintegro de las ayudas económicas estatales recibidas.

Se plantea el problema de si en el caso de que el préstamo cualificado haya sido cancelado o haya sido novado para hacer constar la pérdida del carácter cualificado y su conversión en un préstamo ordinario: en el caso de que se proceda por el titular registral a transmitir la finca, la escritura deberá de venir acompañada por la correspondiente autorización de su transmisión acordada por la Dirección General de la Vivienda y Rehabilitación de la CAM. En los modelos actuales de autorización, se indica genéricamente que se autoriza la trasmisión, pero no se indica si se han devuelto las posibles ayudas recibidas, ni tampoco se hace constar que se proceda a la cancelación de la prohibición de disponer.

Según conversación con la Dirección General de la Vivienda de la CAM, el motivo de que no hagan constar la devolución de las ayudas es porque han procedido a unificar los modelos, pero según indican ellos, no conceden la autorización si previamente no se ha acreditado la devolución de las ayudas.

Se plantea por lo tanto, la cuestión de si estando cancelado el préstamo convenido o habiéndose novado y convertido en préstamo ordinario (que es precisamente la causa por la que se practicó la prohibición de disponer y lo que justifica su existencia) y acompañándose autorización de la Dirección General de la Vivienda de la CAM, si se debe o se puede proceder a cancelar la citada prohibición de disponer, o hay que entender que sigue afectando al nuevo adquirente para el caso de que vuelva a querer transmitir, durante el plazo de vigencia de la citada prohibición de disponer. Según comunicación telefónica, para la Dirección General de la Vivienda de la CAM, solo opera para la primera transmisión pero no para posteriores ya que ellos tienen que controlar que se han devuelto las ayudas antes de conceder la autorización.

Indican al Registrador que puede solicitar la opinión enviando un escrito por vía oficial a la Dirección General Vivienda y Rehabilitación, Área de Inspección y Control y éste lo somete al parecer del seminario.

La autorización para la venta y la necesidad de consentimiento expreso de la Administración para la cancelación de la prohibición de disponer ya se vio en el caso nueve del Seminario de 26 febrero de este año.

Concedida la autorización de venta, para lo que se exige la devolución de las ayudas y no precisando el adquirente de nueva autorización para vender, como se ha dicho, parece conveniente que se facilite la cancelación de la prohibición, por lo que desde el seminario se apoya la solicitud de aclaración formal.

 

CASO 125.- PLUSVALIA MUNICIPAL. Comentario a la resolución de la DGRN de 10 octubre 2014 (BOE de 6 de noviembre de 2014). Se critica por ser contraria a los tiempos que corren y los problemas que puede generar en los ayuntamientos donde no se tiene implantado el sistema de autoliquidación. La solución es contraria a la evolución que sufrió el levantamiento del cierre en el impuesto de sucesiones y donaciones, bastando en la última redacción de la Ley del impuesto y su reglamento (arts. 33 y 99 respectivamente) la mera presentación para que se produjera el mismo. Se discute, sin embargo, si la comunicación notarial sería suficiente o no, pues no es el notario el sujeto pasivo ni el presentante a efectos tributarios.

 

 

 
Ayuntamiento de Madrid

Ayuntamiento de Madrid

 

 

Índice Acumulado de Casos Prácticos del Seminario Registral de Madrid

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL DE MADRID

 

INDICE ACUMULADO DE CASOS:

 

(con control + F se puede buscar la palabra deseada en el archivo)

 

CASOS DE 2015:

CASO 1. CONTADOR PARTIDOR.

CASO 2. HIPOTECA SINDICADA.

CASO 3. EMBARGO CAUTELAR.

CASO 4. HIPOTECA: EJECUCIÓN, CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

CASO 5. RENUNCIA EN DOCUMENTO EXTRANJERO.

CASO 6. BIEN PRIVATIVO POR CONFESIÓN.

CASO 7. FACULTADES DEL ALBACEA-PARTIDOR.

CASO 8.  IVIMA: VALOR DE SUS CERTIFICACIONES.

CASO 9. CANCELACIÓN DE CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE UNA CUOTA.

CASO 10. HIPOTECA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

CASO 11. VENTA DE CUOTA CON ASIGNACIÓN DE USO.

CASO 12. HERENCIA Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD.

CASO 13. VINCULACIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

CASO 14. PODER GENERAL PARA DONAR.

CASO 15. CONCURSO.

CASO 16. DERECHO DE OPCIÓN: CONDENA A EMITIR UNA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD.

CASO 17. CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER POR SUBVENCIÓN.

CASO 18INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA PARA ANULAR CANCELAR ASIENTO COMPRAVENTA. 

CASO 19. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA CUMPLIDA.

CASO 20. CARGAS SOBRE LA VIVIENDA DEL PORTERO DESAFECTADA.

CASO 21. MEDIOS DE PAGO EN CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS.

CASO 22. CONSTANCIA DE LA SITUACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN.

CASO 23. RENUNCIA A HERENCIA POR APODERADO.

CASO 24. REPRESENTACIÓN DE UNA SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN.

CASO 25. PEQUEÑO PAGO EN METÁLICO.

CASO 26. EXPROPIACIÓN DE FINCA CONCURSADA CON EMBARGO.

CASO 27. DERECHO DE TRANSMISIÓN. SITUACIÓN DE LA VIUDA.

CASO 28. SUBROGACIÓN CAJAMADRID O BANKIA.

CASO 29. SUBROGACIÓN Y ENERVACIÓN.

CASO 30. EJECUCIÓN HIPOTECARIA CON DEUDOR FALLECIDO.

CASO 31. EXPROPIACIÓN: LIBERTAD DE CARGAS. 

CASO 32. MEDIACIÓN SEGUNDA OPORTUNIDAD PERSONA FÍSICA. 

CASO 33. CERTIFICACIÓN DE FINCA DE PERSONA INCAPACITADA. 

CASO 34. AUTO DE ADJUDICACIÓN VERSUS ANOTACIÓN DE MEDIADOR CONCURSAL.

CASO 35. EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA CONTRA TITULAR DE SÓLO UNA CUOTA DE FINCA.

CASO 36. ESCRITURA DE PARTICIÓN JUDICIAL SIN NINGÚN COMPARECIENTE.

CASO 37. PUBLICIDAD REGISTRAL Y PERIODISMO.

 

CASOS DE 2014:

CASO 1.-  RECTIFICACIÓN DE ERROR O NUEVA TRANSMISIÓN.  

CASO 2.-  OFERTA DE INSTRUMENTOS DE COBERTURA.

CASO 3.-  SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO.

CASO 4.-  MENORES MAYORES DE 16 AÑOS.

CASO 5.-  VENTA EXTRAJUDICIAL Y CLÁUSULAS ABUSIVAS.

CASO 6.-  ADQUISICIÓN POR REVERSIÓN.

CASO 7.-  HERENCIA YACENTE.  

CASO 8.-  ADJUDICACIÓN POR UN PORCENTAJE DE LA TASACIÓN.

CASO 9.-  HIPOTECA, REPRESENTACIÓN Y DETERMINACIÓN DEL INTERÉS DE DEMORA Y COSTAS.

CASO 10.  CLÁUSULA SUELO. 

CASO 11.  REGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE CÓNYUGES EXTRANJEROS.

CASO 12.  CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO CONTRA HERENCIA YACENTE.

CASO 13.  DETERMINACIÓN DE LOS HEREDEROS.

CASO 14.-  LICENCIA DE DIVISIÓN DE LOCALES.-  

CASO 15.-  EMBARGO DE ADQUISICIÓN HEREDITARIA.

CASO 16.-  LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA.-

CASO 17.-  ALCANCE DE LA NULIDAD PARCIAL.-

CASO 18.-  CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN.-

CASO 19.-  TRIBUTACIÓN DE EXTINCIÓN DE CONDOMINIO POR PROPIEDAD HORIZONTAL.

CASO 20.-  NUEVOS ESTATUTOS PROPIEDAD HORIZONTAL.-

CASO 21.-  NOTA MARGINAL VIVIENDA HABITUAL EMPRENDEDORES.-

CASO 22.-  EXPRESIÓN MANUSCRITA EN CLÁUSULA SUELO.-

CASO 23.-  TASACIÓN ANTIGUA.-

CASO 24.-  PUBLICIDAD DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO.-

CASO 25.-  HIPOTECA: FINALIDAD ADQUISICIÓN DE VIVIENDA Y SIN POSIBILIDAD DE ACUDIR A SU EJECUCIÓN DIRECTA.-

CASO 26.-  INTERESES DE DEMORA Y CRITERIOS PARA SABER SI UNA CLÁUSULA ES ABUSIVA.-

CASO 27.-  SOBRE LA FIRMEZA DE LOS AUTOS DE ADJUDICACIÓN.-

CASO 28.-  TRACTO Y ACTA DE ENTREGA DE PRÉSTAMO.-

CASO 29.-  PACTO DE VENCIMIENTO ANTICIPADO PARA LA EJECUCIÓN ORDINARIA.-

CASO 30.-  PUBLICIDAD FORMAL.-

CASO 31.-  BIENES DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA.-

CASO 32.-  PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO: ENAJENACIÓN.-

CASO 33.–  EMPRENDEDOR DE RESPONSABILIDAD LIMITADA.-

CASO 34.-  MENOR DE EDAD MAYOR DE 16 AÑOS: CONFLICTO DE INTERESES.-  

CASO 35.– PROPIEDAD HORIZONTAL.-

CASO 36.– AFECCIÓN GASTOS URBANIZACIÓN.-

CASO 37.– CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA.-

CASO 38.–  HIPOTECA EN GARANTÍA DE PAGARÉS.-

CASO 39.– USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR.-

CASO 40.  CANCELACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER.-  

CASO 41.–  LICENCIA DE AGRUPACIÓN.-

CASO 42.– PRIORIDAD REGISTRAL.-

CASO 43.– LIBRO DE INCAPACITADOS.-

CASO 44.– RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA: NOVACIÓN.-

CASO 45.–  HIPOTECA APUD ACTA.-

CASO 46.–  HIPOTECA: DEUDORES SOLIDARIOS.-

CASO 47.–  CLÁUSULA ABUSIVA.-

CASO 48.- CONCURSO DE ACREEDORES.

CASO 49.LEGADO MODAL.

CASO 50.- INSCRIPCIÓN A FAVOR DE LA MASA ACTIVA DEL CONCURSO.

CASO 51.- VÍA PECUARIA.

CASO 52.– DACIÓN PARA PAGO DE DEUDAS. 

CASO 53.– COOPERATIVAS: LIQUIDACIÓN.

CASO 54.– CODIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN. 

CASO 55.TASACIONES, NOVACIONES Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECAS.

CASO 56.UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO.-

CASO 57.CANAL ISABEL II.-

CASO 58.EJECUCIÓN DE HIPOTECA: ORDENACIÓN DEL DESPACHO DE LOS DOCUMENTOS.-

CASO 59.ADMINISTRADOR JUDICIAL DE LA HERENCIA.-

CASO 60.TRASLADO DE FINCA ENTRE REGISTROS.-

CASO 61.PRESENTACIÓN POR FAX CON CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN (CSV).-

CASO 62.PRÉSTAMOS POR EMPRESAS FINANCIERAS.- 

CASO 63. PROPIEDAD HORIZONTAL: ACUERDOS.-

CASO 64.EMBARGO DE LA SEGURIDAD SOCIAL.- 

CASO 65.LIMITACIONES DE DISPONER: CANCELACIÓN.- 

CASO 66.URBANISMO: CESIONES OBLIGATORIAS.- 

CASO 67.SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN: PODERES.- 

CASO 68.EJECUCIÓN DE HIPOTECA DISTRIBUIDA.-

CASO 69.EJECUCIÓN HIPOTECARIA.- 

CASO 70.- TRACTO SUCESIVO: ART. 20.VII LH.-

CASO 71.- CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS.-

CASO 72.- ANOTACIÓN DE QUERELLA.-

CASO 73.- USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR.-

CASO 74.- DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.-

CASO 75.- CONCURSO Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA.-

CASO 76.- EMBARGO UNIDADES DE APROVECHAMIENTO (UAS).-

CASO 77.- HIPOTECA EN GARANTIA DE CONTRATO DE SUMINISTRO.-

CASO 78.- CONVENIO REGULADOR CON BIENES PRIVATIVOS.-

CASO 79.- TRANSMISIONES DE HIPOTECA: TRACTO SUCESIVO O PRIORIDAD

CASO 80.- NOVACIÓN HIPOTECA: TIPO VARIABLE A FIJO.-

CASO 81.- CONCURSO: CONDICIÓN RESOLUTORIA.-

CASO 82.- HIPOTECA: NOVACIÓN.-

CASO 83.- PUBLICIDAD FORMAL.-

CASO 84.- HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA.-

CASO 85.- NIE CADUCADO.-

CASO 86.- ERROR ADJUDICACIÓN DE PISOS.-

CASO 87. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS EN ASIENTOS CADUCADOS Y REPRESENTACIÓN.-

CASO 88. CONFLICTO DE INTERESES EN HERENCIA.-

CASO 89. DENEGACIÓN POR ABUSIVA DE CLÁUSULA SUELO.-

CASO 90. PRECIO PRELIMINAR EN TRANSMISIÓN DE ACTIVOS.-

CASO 91. CESIÓN URBANÍSTICA OBLIGATORIA.-

CASO 92. MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.-

CASO 93. LIMITACIÓN A BONIFICACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS.-

CASO 94. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA.-

CASO 95. REPRESENTACIÓN.-

CASO 96. INMATRICULACIÓN A FAVOR DE LA IGLESIA CATÓLICA.-

CASO 97. HIPOTECA EN GARANTÍA DE APERTURA DE CUENTA DE CRÉDITO.-

CASO 98. SEGREGACIÓN SIN LICENCIA.-

CASO 99. RECTIFICACIÓN.-

CASO 100.- RESERVA LINEAL.

CASO 101.- PUBLICIDAD FORMAL.

CASO 102.- HERENCIAS.

CASO 103.- EMBARGOS GANANCIALES.

CASO 104.- AUTO DE ADJUDICACIÓN.

CASO 105.- CONCURSO, CANCELACIÓN DE CARGAS Y COMPRAVENTA.

CASO 106.- INTERÉS DE DEMORA.

CASO 107.- CLÁUSULA SUELO.

CASO 108.- UMBRAL DE EXCLUSIÓN.

CASO 109.- TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA: ART. 579 DE LA LEC.

CASO 110.-TANTEO Y RETRACTO.

CASO 111.- HERENCIA: INSTITUCIÓN DE HEREDERO.

CASO 112.- HIPOTECA A FAVOR DE UNA ENTIDAD DE LA LEY 2/2009.

CASO 113.- DENEGACIÓN CLÁUSULA SUELO.

CASO 114.- RATIFICACIÓN. LICENCIA.

CASO 115.- SOCIEDAD CIVIL.

CASO 116.-  FONDO INMOBILIARIO.

CASO 117.-  ADJUDICACIÓN. ¿VIVIENDA HABITUAL?

CASO 118.- .PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.

CASO 119.- .VIVIENDA HABITUAL.

CASO 120.- AUTOCONTRATACIÓN

CASO 121.- CESIÓN MODAL O CONDICIONAL AL AYUNTAMIENTO.

CASO 122.- CONDICIÓN RESOLUTORIA.

CASO 123.- HIPOTECA: APELACIÓN POR DESESTIMACIÓN DE INCIDENTE DE NULIDAD POR CLÁUSULA ABUSIVA.

CASO 124.- PROHIBICIÓN DE DISPONER, CANCELACIÓN.

CASO 125.- PLUSVALIA MUNICIPAL.

CASO 126.- ¿CANCELAR LA ANOTACIÓN DE CONCURSO AL INSCRIBIR LA VENTA?

CASO 127.- DIVISIÓN DE UN PISO EN DOS POR LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA PROPIETARIA.

CASO 128.- HIPOTECA A FAVOR DE CHIRINGUITO FINANCIERO CON INTERÉS REMUNERATORIO Y COMISIONES MUY ELEVADOS.

CASO 129.- INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS.

CASO 130.- CLÁUSULA DE 360 DÍAS EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

CASO 131.-  PAREJAS DE HECHO QUE SE SOMETEN AL RÉGIMEN DE GANANCIALES.

CASO 132.- MEJOR DERECHO ENTRE EMBARGOS.

 

puerta-de-alcala

 

 

ENLACES:

 IR A LA SECCIÓN

VER TODOS LOS CASOS EN REGISTRADORES DE MADRID

ÍNDICE ALFABÉTICO (sólo Sem. Bilbao)

NUEVA ETAPA

ABREVIATURAS 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2016.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Casos Prácticos Seminario Registral Madrid Octubre 2014

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, OCTUBRE 2014

Coordina: Irene Montolío Juárez

Colaboran: Carlos Ballugera Gómez, Mª Concepción Iborra Grau y Marta Cavero Gómez.

 

En este archivo se recogen casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 8 de octubre de 2014 (Ponente, Marta Cavero; casos 100 al 108) y 22 de octubre de 2015 (Ponente, Irene Montolio; casos 109 al 113).

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

CASO 100.- RESERVA LINEAL.

CASO 101.- PUBLICIDAD FORMAL.

CASO 102.- HERENCIAS.

CASO 103.- EMBARGOS GANANCIALES.

CASO 104.- AUTO DE ADJUDICACIÓN.

CASO 105.- CONCURSO, CANCELACIÓN DE CARGAS Y COMPRAVENTA.

CASO 106.- INTERÉS DE DEMORA.

CASO 107.- CLÁUSULA SUELO.

CASO 108.- UMBRAL DE EXCLUSIÓN.

CASO 109.- TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA: ART. 579 DE LA LEC.

CASO 110.-TANTEO Y RETRACTO.

CASO 111.- HERENCIA: INSTITUCIÓN DE HEREDERO.

CASO 112.- HIPOTECA A FAVOR DE UNA ENTIDAD DE LA LEY 2/2009.

CASO 113.- DENEGACIÓN CLÁUSULA SUELO.

 

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 08/10/14

 

CASO 100.- RESERVA LINEAL. Situación registral: Sobre una finca matriz consta una primera inscripción por la que don S. adquiere una participación indivisa por herencia de su padre y otra inscripción posterior por la que al fallecimiento intestado de don S., su madre doña AMC, adquiere la referida participación sin perjuicio de lo dispuesto en los arts. 811 y 812 CC y manifestando “que ostenta el carácter de reservista de los bienes que constituyen el caudal de su descendiente y que son reservatarios los hermanos del finado doña P, don M, doña A, don L y don JL a quienes pasarán si sobrevivieren a la reservista”.

Por una escritura de la misma fecha la madre –reservista- vende la citada participación haciendo constar en el acta de inscripción “sin perjuicio de los derechos que puedan derivarse de la cualidad de reservable atribuida por doña AMC a la participación de finca vendida al haberla adquirido por el título inscrito en la precedente”. En la inscripción de esta compraventa se dice literalmente lo siguiente: “Esta enajenación la aprueban y ratifican queriendo y consintiendo su pertinente inscripción registral doña P, don M, doña A, don L, don JL y doña B, como únicos hijos de la vendedora y únicos hermanos del causante don S. a los que según se consigna en la escritura afecta de momento la reserva”. A partir de ahí se ha ido arrastrando la reserva lineal a todos los elementos en que la finca matriz de dividió horizontalmente. Preguntan ahora los compradores de un piso los medios para conseguir su cancelación.

La cancelación de la reserva lineal exige acreditar que al tiempo del fallecimiento de la reservista, le sobrevivieron todos los reservatarios que consintieron la enajenación. La posibilidad de renuncia a la reserva por el reservatario antes del fallecimiento del reservista fue negada por la RDGRN de 9 de marzo de 1989, entendiendo que podría ocurrir que por sobrevivir el reservista al reservatario renunciante pudieran existir otros reservatarios efectivos que no pueden ser afectados por tal renuncia.

Por tanto entiende la mayoría que sólo acreditando que los reservatarios que consintieron la enajenación sobrevivieron a su madre podría cancelarse la reserva. Se sugiere la posibilidad de acreditar esta circunstancia mediante un acta de notoriedad a la que se incorporen los certificados de defunción de todos ellos. Otra opción más gravosa quizás sería acudir a un expediente de liberación de cargas y gravámenes tal y como se analizó en el número 18 de los Cuadernos Carlos Hernández Crespo.

  

CASO 101.- PUBLICIDAD FORMAL.  Dos supuestos en los que se plantea la forma de atender el requerimiento de ciertas administraciones:

1.- Por parte del servicio del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana del Ayuntamiento de Madrid y con el objeto de tramitar un expediente solicitan “fotocopia de los asientos registrales habidos en la citada finca hasta la actualidad”.

Algunos compañeros señalan que para estos expedientes sólo son relevantes las transmisiones de dominio y, por tanto, caben dos posturas: o bien facilitar por fotocopia las dos últimas transmisiones de dominio, eliminando los datos personales como el estado civil o el precio, o bien se sugiere por algunos asistentes, sustituir las fotocopias por una nota simple “ad hoc” en la que se suministre al Ayuntamiento en extracto la información relevante. Como en otras materias sería conveniente seguir un criterio uniforme.

2.- Petición recibida por correo electrónico a la dirección corporativa del Registro en la que el policía nº xxx del Grupo I de Policía Judicial (Equipo Delincuencia Económica) de la Comisaría de Distrito Centro de Madrid, en relación a las Diligencias xxxx/14, instruidas en dependencias de dicha Comisaría, “se solicitan la identidad del propietario actual del domicilio en la Calle…, 7 Bº4 de Madrid. Y en caso de que conste, los datos del anterior propietario”. Se inserta en el mail la siguiente:

NOTA: Esta solicitud de cesión de datos de carácter personal está amparada por la aplicación de lo dispuesto en el Art. 11.2 apartado d) de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, según el cual procederá la cesión “Cuando la comunicación que deba efectuarse tenga por destinatario al Defensor del Pueblo, el Ministerio Fiscal o los Jueces o Tribunales o el Tribunal de Cuentas, en el ejercicio de las funciones que tiene atribuidas”. Así consta en el Informe Jurídico 1999-2000, emitido por la propia Agencia de Protección de Datos sobre “Solicitudes de datos efectuadas por la Policía Judicial sin mandamiento judicial o requerimiento previo del Ministerio Fiscal” (http://www.agpd.es/portalwebAGPD/canaldocumentacion/informes_juridicos/cesion_datos/common/pdfs/1999-0000_Solicitudes-de-datos-efectuadas-por-la-Polic-ii-a-Judicial-sin-mandamiento-judicial-o-requerimiento-previo-del-Ministerio-Fiscal.pdf), en el que señala la obligación de la cesión en el ejercicio por los efectivos de la Policía Judicial en funciones que, siéndoles expresamente reconocidas por sus disposiciones reguladoras, se identifican con las atribuidas, con carácter general a todos los miembros de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado, por lo que resultará aplicable, el artículo 22.2, según el cual “La recogida y tratamiento automatizado para fines policiales de datos de carácter personal por las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad sin consentimiento de las personas afectadas, están limitados a aquellos supuestos y categorías de datos que resulten necesarios para la prevención de un peligro real y grave para la seguridad pública o para la represión de infracciones penales, debiendo ser almacenados en ficheros específicos establecidos al efecto, que deberán clasificarse por categorías, en función de su grado de fiabilidad”. En el mismo sentido se ha emitido recientemente el informe 2008-013 consultable en la misma página web, y respecto al cual no ha habido ningún informe contradictorio. Se advierte expresamente que es aplicable a esta cesión de datos el deber de excepción de comunicación al interesado señalada en el artículo 24 de la referida Ley Orgánica y que tanto este incumplimiento, como el de la obligación de colaboración con los miembros de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad en el ejercicio de sus funciones, devengarán las responsabilidades de carácter administrativo y penal que fueren exigibles; por lo que en caso de negación a aportar los datos, se requiere contestación expresa con identificación del responsable de su negativa a aportarlos, para poder en consecuencia informar tanto a la Autoridad Judicial para que actúe penalmente contra el responsable, como a la Agencia de Protección de Datos para que actúe contra dicho responsable y subsidiariamente de forma económica contra la persona jurídica que represente.

En relación con este segundo supuesto la totalidad de los asistentes entiende que en ningún caso puede ser atendido por correo electrónico, al no reunir dicho medio las garantías necesarias para saber quién es el destinatario de los datos. Por tanto se sugiere reconducir la solicitud al FLOTI o bien que sea el funcionario solicitante quien presencialmente en el Registro y, acreditado su cargo, recoja dicha información. Una vez emitida esta publicidad, se dejará constancia en el sistema pero hay que tener en cuenta que no ha de comunicarse al interesado, incluso en el caso de que éste solicitase información sobre quién ha pedido publicidad respecto de las fincas de su titularidad, en cumplimiento del referido artículo 24 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.

  

CASO 102.- HERENCIAS. Un señor fallece en estado de casado con tres hijos. Además tiene otros dos hijos extramatrimoniales. En el acta de requerimiento de declaración de herederos abintestato una de las hijas del causante –matrimonial- requiere al Notario para que declare que son herederos abintestato del mismo sus cinco hijos. Sin embargo, en el acta de declaración el Notario solo declara herederos a los tres hijos matrimoniales, sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria del cónyuge viudo.

En la escritura de adjudicación de herencia comparecen los cinco hijos (tres matrimoniales y dos extramatrimoniales) y la viuda, y después de decir que el padre falleció en estado de casado y habiendo tenido los cinco citados hijos, exponen que “[…] Mediante acta autorizada por el Notario de Madrid, Don…, el día… protocolo… se llevó a efectos la declaración de herederos solicitada por virtud del Acta de requerimiento antes meritada, si bien se padeció el error material de no citar como herederos abintestato a Doña… y Don…., error que con el consentimiento expreso de todos los comparecientes y a elección de los mismos queda subsanada por la presente por mí, el Notario autorizante”.

A continuación los hijos extramatrimoniales renuncian pura y simplemente a la herencia de su padre. Se supone que acrece a los otros tres hijos, aunque el Notario no dice nada de eso. Los tres hijos matrimoniales renuncian a favor de su madre. Y “en virtud de las renuncias formalizadas” Doña… (la viuda) “queda como única heredera de su esposo Don…” y se adjudica todos los bienes de la herencia.

¿Puede entenderse subsanado el acta de declaración de herederos abintestato por la escritura de herencia? Y en el caso de que no sea posible ¿Pueden renunciar los hijos extramatrimoniales a la herencia sin tener la cualidad de herederos?

La mayoría considera inscribible el documento al entender que por todos los interesados se puede subsanar la declaración de herederos, así parece desprenderse de la doctrina de la DGRN y del TS que han admitido incluso que se salve por los interesados una preterición en el testamento (RDGRN 4 de mayo de 1999). Se debate sobre la posibilidad de las renuncias traslativas y sus efectos.

 

CASO 103.- EMBARGOS GANANCIALES. En el Registro tengo una finca cuya nuda propiedad está inscrita a favor de A y B con carácter ganancial. Se siguen en la Diputación Foral de Guipúzcoa dos procedimientos administrativos de responsabilidad solidaria frente a A y B. Se presentan dos mandamientos distintos en el Registro, uno correspondiente a cada procedimiento. Consta en los mandamientos que existe un deudor principal, sociedad X y que los administradores solidarios de la citada entidad X son A y B.

En cada uno de los mandamientos presentados consta que  es aconsejable, con respecto al principio de proporcionalidad, la adopción de medidas cautelares sobre bienes inmuebles titularidad de Doña/Don…., posible responsable solidaria, a través de su embargo cautelar… medida que además se adopta por un plazo de vigencia de seis meses, mientras se instruye el procedimiento declarativo de responsabilidad. Y en cada mandamiento se solicita la anotación preventiva del embargo cautelar del 100 por cien de la nuda propiedad de carácter ganancial de la referida finca.

Puede entenderse que el procedimiento es el mismo, puesto que solo varía un número del expediente, (el seguido contra A es el número 139877/3/1-501 y el seguido contra B es número 139877/2/1-501) y la cuestión de fondo es idéntica en ambos casos, así como las cantidades embargadas y el objeto del embargo. Sin embargo, han presentado dos mandamientos distintos, cada uno dictado en el procedimiento correspondiente, pero sin que conste la notificación al otro cónyuge. ¿Se pueden despachar conjuntamente y practicar una única anotación? ¿O tengo que entender que me están pidiendo dos anotaciones preventivas distintas? En este último caso, tratándose de un embargo cautelar ¿sería necesaria la notificación al otro cónyuge?

Lo adecuado en este caso es practicar dos anotaciones distintas ya que aunque la deuda es la misma, el resultado del procedimiento de derivación puede ser diferente. Respecto a la notificación y dado que se trata de un embargo cautelar, no sería necesario exigir la notificación al cónyuge, aunque la mayoría es partidaria de advertir en la nota de despacho que en el momento de convertir dicho embargo cautelar en definitivo se exigirá la correspondiente notificación. La cuestión de las medidas cautelares, su duración, prórroga, conversión… fue examinada con detalle en el número 26 de los Cuadernos Carlos Hernández Crespo como consecuencia de la RDGRN de 11 de marzo de 2010.

 

CASO 104.- AUTO DE ADJUDICACIÓN. Hipoteca inscrita el 23 junio 2006, inscripción de derecho de uso a favor de la hija nacida el 16 setiembre 1993, por divorcio de los deudores hipotecarios, de 21 abril 2009. El uso de la vivienda familiar asignado a la hija menor de edad es personal y permanente por lo que no podrá ser arrendada o cedida a un tercero ni abandonada por más de dos meses. Hay una certificación de cargas de 24 diciembre 2009 en la hipoteca anterior.

Responsabilidad hipotecaria: 90.000 por capital, dos años de intereses ordinarios al máximo del 8,5% (15.300 €), dos años de intereses de demora con un máximo al máximo de 12,5% (22.500 €) y 13.500 € para costas y gastos. En ejecución directa, se reclaman 86.677 € de principal e intereses ordinarios y moratorios vencidos, 26.003,32 € de intereses y costas de ejecución. El 20 enero 2011 el ejecutante solicita adjudicación por falta de licitadores por la cantidad de 113.132,67. Continúa el mandamiento señalando que por decreto de 20 febrero 2013 se aprobó la tasación de costas por importe de 9.434,61 € y la liquidación de intereses ascendente a 16.771,55 euros, ascendiendo por tanto las responsabilidades reclamadas a la cantidad de 112.883,91 €, inferior al importe de la adjudicación por lo que se ha consignado por el ejecutante adjudicatario la diferencia en la cantidad de 248,76 euros, que queda en la cuenta de este Juzgado a los fines del art. 672 LEC. El testimonio de la adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, donde nada se dice de la cancelación del derecho de uso son de 1 de setiembre de 2013.

Se plantea, PRIMERO.- Si ha de ser demandada o requerida de pago la titular del derecho de uso, que hoy es mayor de edad (art. 685.1 LEC en relación con el 132.1º LH y resolución DGRN 18 setiembre 2013, en su defecto si hay que notificar la demanda a la titular del derecho de uso conforme al art. 132.2º LH en relación con el art. 689 y 686 LEC. 

SEGUNDO.- Como quiera que el interés de demora supera el límite del art. 114.III LH, si es necesario que se diga expresamente que no habido oposición del deudor ni recurso conforme a los arts. 695 y R. D.-ley. 11/2014 (BOE 6 setiembre 2014)[1].

En relación con la cuestión planteada en primer lugar, la opinión mayoritaria es que el titular del derecho de uso no tiene la condición de tercer poseedor y por tanto no estaría incluido en el art. 132 LH ni sería necesario demandarlo ni requerirlo de pago ni tan siquiera notificarle, al no ser el uso una carga propiamente dicha. Hay que entender el derecho de uso configurado en el art. 96 CC no como un derecho real sino como un derecho de naturaleza familiar cuyo único efecto es por tanto limitar las facultades dispositivas del cónyuge no titular. Se recomienda la lectura del trabajo de Ernesto Calmarza Cuencas sobre esta materia[2].

En cambio con relación al segundo problema se genera un intenso debate entre los asistentes respecto a la interpretación del silencio del documento judicial sobre si se ha dictado el auto desestimatorio a que se refiere el art. 695.4 LEC. Parece claro que si en el decreto de adjudicación se hace constar que se desestimó el incidente de oposición es necesario calificarlo para que se haga constar que transcurrido el plazo preclusivo de un mes no se ha interpuesto el recurso de apelación. Pero no lo es tanto la postura a adoptar cuando el decreto de adjudicación guarda silencio sobre este punto. Algunos consideran que como se trata de una incidencia más del procedimiento debe constar en el decreto y si no figura debe presumirse que no se ha interpuesto el incidente y por tanto no cabe el recurso de apelación posterior. Otros en cambio consideran que la calificación debe entrar a considerar este extremo y que si no consta debe exigirse que se complemente el testimonio. La mayoría sí se inclina por admitir que cuando el testimonio del decreto sea de fecha posterior a la finalización del plazo preclusivo de un mes e indique su carácter de firme es directamente inscribible.

De acuerdo con la disposición transitoria cuarta del Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, las fechas a tener en cuenta serán el 7 de septiembre de 2014 en que entra en vigor (día siguiente a su publicación en el BOE) y el 7 de octubre en que termina el plazo marcado por ésta de un mes.

  

CASO 105.- CONCURSO, CANCELACIÓN DE CARGAS Y COMPRAVENTA. Se presenta certificación del juzgado mercantil del concurso de una sociedad limitada titular registral de la finca, gravada con una hipoteca a favor del Círculo Católico de Burgos.

En el Registro consta la inscripción de la apertura de la fase de liquidación, la disolución de la sociedad, cese del órgano de administración social y su sustitución por la administración concursal y la formación de la sección quinta (inscripción 8ª) y la aprobación del plan de liquidación y la formación de la Sección sexta de calificación (inscripción 9ª).

De la certificación resulta que por auto de 10 abril 2013 -ya firme- se acordó la apertura de la fase de liquidación, requiriendo a la Administración Concursal para la presentación del plan de liquidación del art. 148.1 LC, lo cual fue cumplimentado y aprobado por Auto -ya firme- de 23 setiembre 2013. Por escrito de la Administración concursal de 24 junio 2014 se solicitó la ejecución puntual del plan, en relación a la finca de autos, acompañando a su solicitud los términos y extremos de la oferta recibida a los efectos de publicidad y mejora de oferta -en su caso-.

Por escrito de 1 julio 2014 de BANCO GRUPO CAJATRES, S.A.U., sucesora de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad del Círculo Católico de Obreros de Burgos, titular de la hipoteca de la inscripción 6ª de la finca en cuestión, se mostró conformidad con la enajenación del bien y cancelación de la carga, destinándose el precio a la extinción parcial del crédito, siendo el resto calificado como ordinario.

Por auto de 7 julio 2014, firme el 16 setiembre 2014, se autoriza la venta de la finca a la Mercantil INDUSTRIAS X, S. L., en los términos, cláusulas y condiciones estipuladas entre las partes,que se considerarán parte integrante de la presente autorización, con los efectos concursales crediticios que correspondan por la parte del crédito no satisfecha y se alzan cuantos embargos, cargas, gravámenes personales o anotaciones de naturaleza obligacional pesen sobre los bienes a realizar, a los fines de su transmisión libres de cargas.

Sólo se presenta certificación de los acuerdos pero no la compraventa de la finca libre de cargas por la sociedad beneficiaria de la adjudicación. ¿Se puede hacer la cancelación sin esperar a la compraventa?

La solución a un caso muy similar la encontramos en la recientemente publicada RDGRN de 5 de septiembre de 2014, en la que se afirma que “la cancelación de la hipoteca sólo está prevista en los supuestos en que se proceda a la enajenación del bien hipotecado, sin subrogación, no con anterioridad, enajenación que ha de verificarse con estricto cumplimiento de las exigencias impuestas en el apartado cuarto de este artículo 155”.

  

CASO 106.- INTERÉS DE DEMORA. Se plantea una cuestión en relación con la cláusula de intereses de demora de una hipoteca de Laboral Kutxa -para adquisición de vivienda habitual-. Dice así: «Todos los intereses vencidos e impagados por capital devengarán desde luego y sobre la suma vencida un interés igual a tres veces el interés legal del dinero, entendiéndose por tal el que se encuentre vigente el día de vencimiento de cada cuota no atendida. Dicho tipo de interés de demora así calculado permanecerá fijo para el importe correspondiente a capital impagado hasta el día en que sea satisfecha liquidándose estos intereses a la fecha de su pago y se calcularán multiplicando los importes impagados por el número de días de demora y por el tipo de interés aplicable y dividiendo este producto entre 36.000».

No veo claro que esta cláusula sea conforme al artículo 114.3 LH. El interés de demora no se devenga únicamente en el momento en que se impaga una cuota, sino que comienza a devengarse en ese momento y se va devengando en el tiempo mientras la cuota permanezca impagada. Por tanto para cumplir con lo dispuesto en el artículo 114.3 a mi juicio no basta con que el interés de demora exigido no supere el triple del interés legal del dinero en el momento del impago de la cuota, sino que el interés de demora exigible no puede superar el triple del interés legal en ningún momento mientras el interés de demora se esté devengando. Así, si una cuota fuera impagada el 1 de diciembre, con un interés legal del 4% en ese momento, y al año siguiente el interés legal bajara al 3%, creo que no sería legal que por esa cuota durante ese año se exigiera un interés de demora del 12%, que es el efecto de la cláusula tal y como está redactada.

Es la primera hipoteca que tengo de esta entidad desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013; pero no me extrañaría que ésta sea la cláusula habitual de intereses de demora de Laboral Kutxa. Por eso, antes de calificarla en un sentido u otro, me gustaría saber si ya se ha estudiado esta cláusula, especialmente en el País Vasco, que es donde supongo que serán más habituales las hipotecas de Laboral Kutxa.

Se considera la cláusula ilegal porque no se ajusta al art. 114.III LH que exige que el interés de demora no supere en ningún momento el triple del interés legal del dinero. Hubo unanimidad en considerar que el precepto debe interpretarse en el sentido de que si baja el interés de demora baja el límite y las cantidades por intereses de demora que se devenguen con el nuevo e inferior límite no lo pueden superar aunque el impago sea anterior y durante un tiempo haya generado un interés de demora mayor pero igual o inferior al límite vigente durante ese período inicial anterior. Esta cláusula puede dar lugar al problema que se señala si los Presupuestos Generales del Estado para 2015 aprueban la bajada del interés legal del dinero al 3,5%, como está proyectado.

Se plantea si la cláusula debe considerarse ilegal por abusiva o simplemente por ser contraria a una norma imperativa o prohibitiva. Se recuerda la polémica doctrinal existente respecto de la que se opinó que el del caso es un supuesto de cláusula abusiva prohibido por una norma que no distingue entre la modalidad contractual en la que se ponga la cláusula, es decir sin distinguir entre contrato por adhesión y por negociación.

Se argumenta que la regulación de la protección de las personas consumidoras tiene una vocación modélica o general que hace que supuestos de nulidad por abusiva de una condición general aparezcan en la ley con carácter general y con vigor para toda clase de contratos y no sólo para los contratos por adhesión, como ha sucedido con el nuevo párrafo tercero añadido al art. 114 LH.

  

CASO 107.- CLÁUSULA SUELO. En escritura de novación y ampliación del BBVA se pacta en la cláusula de intereses, dentro de “límites a la variación del interés” que “aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al 0,00%, este valor adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el tipo de interés vigente”.

En el caso, esos puntos a sumar, esto es, el diferencial, son 2,1 de modo que en cualquier caso el tipo de interés mínimo será del 2,1%. Sin embargo en el consentimiento informado firman los prestatarios que son conocedores de que el préstamo establece limitaciones de suelo 0,00% y de techo de… Desde la notaría me dicen que estas minutas son todas así y que se las inscriben en otros Registros sin problema alguno.

No ofrece dudas que la expresión manuscrita en este caso es contradictoria con la cláusula de la hipoteca y por tanto no cumple su finalidad de evitar que la cláusula suelo pueda ser declarada nula por falta de información al consumidor por lo que deberían aclararla.

La discusión en cambio se genera sobre si la cláusula referida implica o no una clausula suelo, ya que algunos de los compañeros sostienen que en una caso similar a este ni siquiera hubieran exigido la citad expresión manuscrita.

 Para otros, si se tiene en cuenta que el tipo de interés es la suma del interés de referencia y el diferencial y que el art. 6.2.a) de La Ley 1/2013, de 15 de mayo de protección de los deudores considera que en el caso de la cláusula suelo el límite es al tipo de interés y no al tipo de referencia, el establecimiento de un diferencial fijo puede ser considerado como suelo, sobre todo cuando ese diferencial sea anormalmente alto y obligará, por lo menos a hacer la llamada expresión manuscrita.

   

CASO 108.- UMBRAL DE EXCLUSIÓN. Se plantea el modo de acreditar el umbral de exclusión del deudor hipotecario en crisis, para justifica a condonación de las certificaciones o notas simples que se piden para tramitar cualquiera de las medidas de la Ley 1/2013.

Nos remitimos en cuanto a la respuesta al correo enviado por el Director del Servicio de Consumidores del CORPME, Pedro Fandos Pons el día 16 de septiembre de 2014 que con efectos orientativos daba las pautas de actuación recomendadas para estos supuestos.

 

Madrid, 8 de octubre de 2014

Irene Montolío Juárez (ponente)

Marta Cavero Gómez

Carlos Ballugera Gómez

   

 

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 22/10/14

  

CASO 109.- TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA: ART. 579 DE LA LEC. Se presenta testimonio de adjudicación al acreedor en procedimiento de ejecución hipotecaria de una vivienda siendo el precio de adjudicación inferior al crédito de actor.

El testimonio dice: “Siendo el importe de adjudicación de la finca subastada insuficiente para cubrir el crédito del ejecutante, éste  podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

  • a) El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación.
  • b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.

“Si en los plazos antes señalados se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su disposición el remanente. El Secretario judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior.” Y añade en el párrafo siguiente: “Siendo el Registro de la Propiedad el encargado, en aplicación de lo anterior, de comunicar al Juzgado y los autos reseñados, la transmisión del inmueble hipotecado, así como el adquirente, NIF/CIF, su domicilio a efectos de notificaciones y el precio de adquisición, siempre que tuviera lugar la transmisión en los plazos anteriormente indicados”. Esa es la redacción literal del mandamiento, con los verbos en esos, que no dejan saber cuál es el verbo principal. 

Se plantean dos cuestiones: En primera lugar, se considera inadmisible que el Juez diga “en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate…”. El Juez debe decir si es o no la vivienda habitual, sin que baste reproducir el texto legal. Se debe pedir aclaración en tal sentido.

En segundo lugar, se discute si se debe cumplir la comunicación establecida en el párrafo último. La mayoría entiende que no. En ningún precepto se establece dicha obligación. No se sabe en qué juzgado se va a seguir la ejecución por el importe no satisfecho. El obligado es el que obtiene la plusvalía. El Juez no puede obligar al Registrador a apreciar si se da dicha plusvalía. Tampoco le puede ordenar enviar los datos del subadquirente.

Una minoría, sin embargo, sostiene que la anterior postura implica dejar al arbitrio del obligado el cumplimiento de la obligación. Defiende hacer constar por nota marginal, como nota de oficina, el supuesto del 579 LEC, como recordatorio de la necesidad de comunicación. Ello protege al consumidor.

Unánimemente se sostiene que no se pueden comunicar los datos del domicilio del comprador y su NIF por aplicación de la Ley de Protección de Datos y, dado que no es el obligado, no se debe hacer constar en la publicidad registral, ya que el adquirente no debe ser perjudicado por dicha nota pues no es una carga sobre la finca que ha adquirido. Y todo ello se hará constar así en la nota de despacho.

  

CASO 110.-TANTEO Y RETRACTO. Se plantea la vigencia de los derechos de tanteo y retracto establecidos por la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, que entró en vigor el 27 agosto 2001.

Su art. 182, en lo que interesa, después de sujetar al derecho de tanteo y, en su caso, retracto en favor de la Comunidad de Madrid y de los municipios “las transmisiones onerosas de bienes inmuebles, sean terrenos, construcciones o edificaciones, así como la constitución y transmisión igualmente onerosas de derechos reales sobre los mismos, que se realicen” bajo las condiciones que señala su número 1, letra a), así como en favor de la Comunidad de Madrid “las transmisiones onerosas de bienes inmuebles, sean terrenos, construcciones o edificaciones, así como la constitución y transmisión igualmente onerosas, de derechos reales sobre los mismos, que se realicen en los terrenos y edificaciones que, por su calificación urbanística, deban destinarse a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública” que se realicen bajo las condiciones que señala la letra b) del mismo precepto, nos indica que “a estos efectos la delimitación de los suelos sometidos a derecho de tanteo y retracto se llevará a cabo por los instrumentos de la ordenación del territorio, por el planeamiento urbanístico, o por Resolución de la Consejería competente por razón de la materia, previa información pública por plazo de 20 días”.

El número 3 de dicho art. 182 dice: “El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto será de ocho años, a contar desde la aprobación de la correspondiente delimitación. En los espacios naturales protegidos tendrán, no obstante, vigencia indefinida, en tanto subsista la declaración de aquéllos”.

Interesa a estos efectos, especialmente a los prácticos de nuestra actividad, el primer inciso de dicho número 3, toda vez que, mediante Orden 2907/2005, de 23 de septiembre, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, por la que se delimitan suelos sometidos al derecho de tanteo y retracto regulado en el artículo 182.1b) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, publicada en el BOCM número 244, de 13 octubre 2005, con entrada en vigor el día 14 de octubre de 2005, se dispuso: “Primero. Declarar sometidas a derecho de tanteo y retracto en favor de la Comunidad de Madrid, las transmisiones onerosas de terrenos que, por su calificación urbanística, deban destinarse a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, así como las segundas o posteriores transmisiones onerosas de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, en los términos que se expresan en el artículo segundo de esta Orden, y que se ubiquen en los términos municipales siguientes: Ajalvir, Alcalá de Henares, Alcobendas, Alcorcón, Algete, Aranjuez, Arganda del Rey, Arroyomolinos, Boadilla del Monte, Brunete, Ciempozuelos, Cobeña, Collado Villalba, Colmenarejo, Colmenar Viejo, Coslada, El Escorial, Fuenlabrada, Fuente el Saz de Jarama, Galapagar, Getafe, Humanes de Madrid, Las Rozas de Madrid, Leganés, Madrid, Majadahonda, Mejorada del Campo, Moraleja de Enmedio, Móstoles, Navalcarnero, Paracuellos de Jarama, Parla, Pinto, Pozuelo de Alarcón, Rivas-Vaciamadrid, San Fernando de Henares, San Lorenzo de El Escorial, San Martín de la Vega, San Sebastián de los Reyes, Torrejón de Ardoz, Torrelodones, Tres Cantos, Valdemoro, Velilla de San Antonio, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón”.

Dichos derechos están hoy caducados para los municipios relacionados ya que en los no relacionados no ha existido nunca. Así lo declara la Comunidad de Madrid en las autorizaciones que concede para enajenar, la razón debe estar en que no hay dinero para ejercitar esos derechos.

Se discute si se deben cancelar con motivo de un asiento o de la expedición de una certificación. Parece haber acuerdo en no cancelar con la expedición de una simple cancelación, aunque sí en el caso de que se practique un asiento sobre la finca.

  

CASO 111.- HERENCIA: INSTITUCIÓN DE HEREDERO. Doña AAA falleció en 2006 casada en régimen de gananciales, sin descendientes ni  ascendientes bajo testamento con las siguientes cláusulas: “Segunda. Lega a su esposo el usufructo vitalicio de todos los bienes presentes y futuros de carácter ganancial que deje a su fallecimiento, entendiéndose con ello pagados sus derechos legitimarios, mientras no contraiga matrimonio ni conviva maritalmente con persona alguna.

“Tercera. Sin perjuicio de lo anterior, nombra único y universal heredero a su hermano don DDD, correspondiente a la herencia de su madre (es decir, las fincas rústicas y urbanas sitas enOropesa, dinero, joyas, cuadros, muebles, enseres), sustituido por sus descendientes.

“Cuarta. Lega a sus sobrinos A, B y C por terceras partes, la nuda propiedad de los derechos que le correspondan en los pisos de carácter ganancial de Madrid y Ávila.

“Quinta.-Nombra albaceas-contadores partidores solidarios a sus 2 sobrinos A y B para la liquidación de la sociedad de gananciales, entrega de legados y conmutación del usufructo vidual”.

Los sobrinos A y B en escritura de 2009 renuncian por no convenir a sus intereses al cargo de albacea-contador partidor. La abogado del hermano don DDD pregunta si la Registradora admitiría una de las siguientes opciones:

   a) Que se da el supuesto del art. 81 RH, por considerar que toda la herencia se ha distribuido en legados y no existe albacea ni contador partidor. En este caso, querría pedir la inscripción de las fincas sitas en Oropesa a favor de su cliente don DDD.

   b) Como hay dos bienes que no se mencionan en el testamento (una plaza de garaje y un aprovechamiento por turnos de carácter ganancial no sitos ni en Madrid ni Ávila y por tanto no legados a los sobrinos), pedir declaración de herederos ab intestato, en el que se debería declarar heredero ab intestato al viudo y demandar a éste la entrega de legados dispuestos a favor del hermano y sobrinos.

No se admite la solución a) porque antes de inscribir los bienes a favor del hermano es necesario liquidar la sociedad de gananciales y la liquidación la tienen que hacer el viudo con el heredero del difunto.

Tampoco se acepta que se trate del supuesto del art. 81.d RH, es decir, del 891 del CC. De acuerdo con Rivas, el heredero ex re certa que concurre con un legatario es heredero. Por otro lado hay otros bienes en la herencia que no han sido específicamente legados. Ahora bien, la certeza de los bienes a heredar queda diluida cuando se indica que el hermano hereda, joyas, muebles, enseres, etc.

Sin embargo no parece que la intención del testador haya sido nombrar al marido heredero, al que quiere cubrir la legítima sin más y mientras no se case… ni tampoco al hermano al que le nombra heredero universal “correspondiente a la herencia de su madre”. Se concluye que debe concurrir el viudo a la liquidación de los gananciales y debe hacerse declaración de heredero abintestato. La necesaria presencia del viudo saldrá a la luz en cuanto la registradora pida la liquidación de los gananciales.

  

CASO 112.- HIPOTECA A FAVOR DE UNA ENTIDAD DE LA LEY 2/2009. En una escritura de constitución de hipoteca a favor de una entidad de las reguladas por la Ley 2/2009 de 31 de marzo se plantean dos cuestiones:

   1º.- En la cláusula de constitución de hipoteca se garantiza, entre otras cosas lo siguiente: “f) La cantidad de 1.000 euros por razón de los eventuales pagos realizados por cuenta de la deudora de conformidad con la Cláusula Undécima.” Y la Cláusula Undécima dice lo siguiente: “PAGOS POR CUENTA DE LA DEUDORA. La parte hipotecante autoriza a la acreedora o a quien a su derecho tenga, a pagar por cuenta de la deudora, cualesquiera tributos, deudas o gravámenes, de todo tipo, en especial de la comunidad de vecinos o del Ayuntamiento, que afecten a la finca hipotecada, caso de que las mismas no fueran atendidas a su vencimiento por la deudora, y todo ello, hasta un máximo en conjunto de MIL EUROS. Cada pago que conforme a ello realice la parte acreedora devengará, con cargo a la parte deudora, el interés moratorio establecido en la Cláusula Séptima de esta escritura”. Se plantea si en los 1.000 euros garantizados con la hipoteca están incluidos los posibles intereses de demora pactados en el párrafo segundo de la cláusula 11ª, hasta ese límite, junto con los pagos adelantados por la acreedora.

   2º.- En la cláusula de interés de demora, después de señalar que el tipo de interés de demora es el resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal anual vigente en el momento del devengo, dice lo siguiente: “La base sobre la que se aplicará el citado interés de demora será el de la cantidad pendiente de pago, ya sea del principal de las cuotas mensuales impagadas, del principal a vencimiento del préstamo o del principal no amortizado que resulte al dar por vencido el préstamo de forma anticipada, por cualquiera de los motivos de la siguiente cláusula” ( que es la de causas de vencimiento anticipado). La duda surge, porque aunque hable de principal, las cuotas mensuales impagadas solo pueden ser en el caso de esta hipoteca de intereses puesto que el  préstamo se amortiza mediante doce cuotas de las que las once primeras son de carencia, es decir, solo se pagarán intereses y la última es de amortización de capital más pago de intereses.

En cuanto a la primera cuestión, se entiende que los intereses de demora no están incluidos en el límite garantizado, ya que dicho límite se forma por la suma y se agota sólo por los pagos relacionados en la cláusula, por lo que debe rechazarse la inscripción del último inciso (desde “Cada pago…” hasta “…Séptima de esta escritura”).

Unánimemente se entiende que, dado que no hay principal en las once primeras cuotas, debe denegarse la expresión “del principal de las cuotas mensuales” inscribiendo el resto porque es favorable al deudor. El que no hayan establecido intereses de demora por el impago de intereses ordinarios no es obstáculo para la inscripción.

    

CASO 113.- DENEGACIÓN CLÁUSULA SUELO. Una sentencia firme del Juzgado confirma una calificación denegatoria de una cláusula suelo. Al registrador no le consta que el deudor persona consumidora tenga conocimiento de esa circunstancia. Esa situación que se apoya en la falta de previsión expresa legal o reglamentaria, perjudica al deudor y hacer ineficaz la actuación del registrador. ¿Hay algún remedio para ello? ¿Caben actuaciones posteriores del registrador?

El banco no ignorará la sentencia y es de suponer que la cumpla, pero como la denegación de la cláusula se produce sólo a efectos registrales, no se retira de la escritura y no hay declaración de nulidad de la cláusula, ello puede suponer que el banco siga calculando las cuotas con el suelo y perjudicando al cliente.

A fin de facilitar la libertad del deudor de cláusulas abusivas y de que los procedimientos para asegurar esa libertad sean adecuados y eficaces, como dice el art. 7.1 Directiva 93/13/CEE, parece conveniente notificar a los deudores afectados para que hagan las reclamaciones oportunas tanto en el banco, como en los tribunales y demás administraciones de protección de las personas consumidoras. Lo lógico en esta comunicación es hacerla mediante copia de la sentencia.

Tanto en este caso como en el primero respecto del modo de hacer constar en el Registro las circunstancias del mandamiento de cancelación de cargas se echa en falta una regulación o desarrollo reglamentario que aclare y proteja expresamente los derechos de los deudores personas consumidoras.

Madrid, 22 de octubre de 2014

Irene Montolío Juárez

Marta Cavero Gómez

Carlos Ballugera Gómez

 

 NUEVA ETAPA

ÍNDICE ALFABÉTICO (sólo Sem. Bilbao)

ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS

ABREVIATURAS

NORMAS BÁSICAS

DICTÁMENES D. I. Pr.

RESOLUCIONES

 IR A LA SECCIÓN

 

Ayuntamiento de Madrid

Ayuntamiento de Madrid

 

 

Carlos Ballugera Gómez,

Casos Prácticos Seminario Registral Madrid Septiembre 2014

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, SEPTIEMBRE 2014

Coordina: Irene Montolío Juárez

Colaboran: Carlos Ballugera Gómez, Mª Concepción Iborra Grau y Marta Cavero Gómez.

 

En este archivo se recogen casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 10 de septiembre de 2014 (Ponente, Irene Montolio; casos 87 al 93) y 24 de septiembre de 2015 (Ponente, Irene Montolio; casos 94 al 99).

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

CASO 87. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS EN ASIENTOS CADUCADOS Y REPRESENTACIÓN.-

CASO 88. CONFLICTO DE INTERESES EN HERENCIA.-

CASO 89. DENEGACIÓN POR ABUSIVA DE CLÁUSULA SUELO.-

CASO 90. PRECIO PRELIMINAR EN TRANSMISIÓN DE ACTIVOS.-

CASO 91. CESIÓN URBANÍSTICA OBLIGATORIA.-

CASO 92. MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.-

CASO 93. LIMITACIÓN A BONIFICACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS.-

CASO 94. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA.-

CASO 95. REPRESENTACIÓN.-

CASO 96. INMATRICULACIÓN A FAVOR DE LA IGLESIA CATÓLICA.-

CASO 97. HIPOTECA EN GARANTÍA DE APERTURA DE CUENTA DE CRÉDITO.-

CASO 98. SEGREGACIÓN SIN LICENCIA.-

CASO 99. RECTIFICACIÓN.-

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 10/09/14

CASO 87. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS EN ASIENTOS CADUCADOS Y REPRESENTACIÓN.- En noviembre se autoriza una escritura de aumento de capital social: la sociedad A aumenta su capital social en 540.800 euros mediante la emisión de 5.408 nuevas participaciones sociales de 100 euros de valor nominal cada una de ellas, numeradas correlativamente del 25.712 al 31.119. La sociedad B suscribe íntegramente las nuevas participaciones y en pago de las mismas “aporta y transmite” a la entidad A que “recibe y adquiere” dos fincas. Presentada la escritura en el Registro se le puso nota de calificación por falta de previa inscripción en el Registro Mercantil.

En julio se autoriza por el mismo Notario otra escritura de aumento de capital social en la que intervienen las mismas sociedades. A aumenta su capital social en 397.200 euros mediante la emisión de 3.972 “nuevas” participaciones de 100 euros de valor nominal cada una de ellas, numeradas correlativamente del 25.712 al 29.683, ambos inclusive. La sociedad B suscribe íntegramente las “nuevas” participaciones sociales y en pago de las mismas “aporta y transmite “a la entidad A que “recibe y adquiere” las mismas dos fincas que ya fueron aportadas en la escritura autorizada en noviembre.

Por la razón que fuera la primera de las escrituras no tuvo acceso al Registro Mercantil, y por lo tanto, tampoco se reintegró al Registro de la Propiedad para su inscripción. Y en julio han otorgado una nueva escritura sin tener en cuenta la otorgada en su día, puesto que la numeración de las “nuevas” participaciones sociales coincide con la de la primera escritura, aunque ahora el aumento de capital sea menor. La ponente considera que aunque no se haya inscrito el aumento en el Mercantil y la aportación en el de Propiedad, la transmisión de las fincas ya se ha efectuado.

Se plantean las siguientes cuestiones:

1.- ¿Se puede calificar teniendo en cuenta un documento presentado en su día en el Registro, no inscrito, y cuyo asiento de presentación está actualmente caducado? Las dos escrituras se han presentado telemáticamente, y por lo tanto la copia autorizada electrónica de la primera escritura está en el Registro. Y las dos han sido debidamente autoliquidadas del correspondiente Impuesto.

La ponente cita dos RRDGRN de 14 de abril de 2009 y 24 de septiembre de 2011 en las que se resuelve la cuestión en el sentido de ordenar la inscripción en base a los principios de legitimación registral, tracto sucesivo y prioridad, pues el registrador sólo puede tener en cuenta los asientos de presentación vigentes, no los caducados al tiempo de la presentación del documento, que es como si no se hubiesen presentado nunca. En el mismo sentido se manifiestan los asistentes al seminario.

2.- Además, en relación con la segunda escritura, en la certificación expedida por el Administrador Único de la entidad A (que se incorpora a la misma), se faculta a dicho administrador para elevar a público los acuerdos sociales. Sin embargo dicho señor es el que interviene como Administrador Único de la entidad B. Y la entidad A interviene representada por un apoderado, estando la escritura de apoderamiento pendiente de inscribir en el Mercantil. Entiende el proponente del caso que hay un autocontrato, puesto que el poder solo puede haberlo otorgado el Administrador Único que es el mismo que el de la sociedad aportante –B-, y es el que está facultado para elevar a público los acuerdos sociales adoptados en la Junta General Universal de A.

En relación con esta cuestión la mayoría entendió que si el poder está pendiente de inscribir en el Registro Mercantil, como resulta del título, ha de tratarse de un poder general y por tanto no existiría autocontrato (sí lo habría si se tratase de un poder especial pero en tal caso no necesitaría inscripción en el Registro Mercantil). En cualquier caso se podría calificar con la fórmula de no se acredita la realidad, validez y vigencia del nombramiento, siendo uno de los medios para acreditarlo y subsanar el defecto, la inscripción en el Registro Mercantil.

Al hilo de esto se planteó si deben ser calificados los documentos que previamente han de ser inscritos en el Registro Mercantil, más allá de la simple exigencia de esa previa inscripción. En nuestro caso se trataría de si basta indicar que debe inscribirse en el Registro Mercantil el aumento de capital para poder acceder al Registro de la Propiedad, o si la necesidad de una calificación global y unitaria conllevaría indicar también y, caso de existir, el conflicto de intereses. La mayoría se inclinó por esta segunda opinión.

CASO 88. CONFLICTO DE INTERESES EN HERENCIA.- Se otorga una escritura de partición de herencia por un albacea, comisario, contador-partidor. Entre los herederos –que no comparecen en la escritura- hay un incapacitado. Conforme al art. 1057 CC, el comisario contador-partidor debería haber hecho inventario de los bienes de la herencia con intervención de los representantes legales del incapacitado. Como el tutor es otro de los herederos existe un conflicto de intereses y por tanto tendría que haberse nombrado un defensor judicial del incapacitado. La escritura se otorgó en 2009 y en 2011 se otorga la escritura de partición de la herencia causada por el fallecimiento del heredero incapacitado, en la que intervienen todos sus herederos. Ahora se presentan las dos escrituras en el Registro. ¿Se podría inscribir la primera de las herencias a la vista de la segunda escritura sin necesidad de nombrar el defensor judicial?

Se entiende por mayoría que al resultar acreditado el fallecimiento del heredero incapacitado podría resultar exagerado pedir ahora el nombramiento de un defensor judicial y que la aceptación por sus herederos se puede considerar una ratificación de la primera herencia.

    

CASO 89. DENEGACIÓN POR ABUSIVA DE CLÁUSULA SUELO.- La sentencia de 5 diciembre 2013 del Juzgado de 1ª Instancia nº 100 de Madrid ha confirmado una calificación del registrador por la que denegaba la inscripción de una cláusula suelo abusiva en una escritura de novación de hipoteca. En ella la juez plantea, primero si el registrador se extralimita al denegar por abusiva la inscripción de una cláusula suelo de una hipoteca, a lo que responde que no basándose en la resolución DGRN 13 septiembre 2013. Según la resolución y la sentencia, Notarios y Registradores son autoridades obligadas a velar por el cumplimiento de las Directivas comunitarias de consumidores y, por tanto, actuar de oficio en los términos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Además, se plantea el ajuste a la legalidad de la cláusula suelo y considera que la misma es abusiva por ser contraria a la reciprocidad, pues so capa de un préstamo hipotecario a interés variable regula uno que es fijo a la baja y variable sólo al alza de los intereses. Considera que el reparto de riesgos entre profesional y persona consumidora es abusivo y contrario a la reciprocidad.

 Se plantea la exposición breve de la sentencia y las actuaciones del Registro ante ella una vez que gane firmeza, en particular, ante las insuficiencias de la legislación hipotecaria, si es necesario notificar el fallo a algunos organismos como la Agencia de Consumo, Seguridad Alimentaria y Nutrición, a los servicios de consumo de la Comunidad Autónoma y a los interesados personas consumidoras.

  Hecha una breve exposición de la sentencia, la cual todavía no es firme, se insiste en la necesidad de que los registradores actuemos de oficio en la calificación de las cláusulas abusivas.

  La prohibición de cláusulas abusivas según las Directivas comunitarias es especialmente intensa, ya que tiene el carácter de la nulidad de pleno derecho y el objetivo de erradicación de las cláusulas abusivas es prioritario para el legislador comunitario, que le ha dado carácter disuasorio, con el propósito puesto en asegurar un elevado nivel de protección, tal y como se reconoce en los Tratados Constitutivos.

  La actuación de notarios y registradores es debida, no se trata de una mera facultad y tanto el TS en su sentencia de 16 diciembre 2009 como la DGRN a partir de su resolución 1octubre 2010 proclaman un papel activo de los registradores frente a las cláusulas abusivas.

  Sin embargo, la legislación hipotecaria presenta insuficiencias en la lucha por la erradicación de las cláusulas abusivas en los contratos y actos que se inscriben en el Registro de la propiedad. Las personas consumidoras pese a ser las primeras interesadas en el resultado del procedimiento no tienen reconocido ni legal ni reglamentariamente el derecho a conocer ni la denegación ni el resultado del procedimiento de recurso gubernativo o judicial. No está regulado expresamente el modo en el que deben desaparecer del Registro las cláusulas abusivas previamente inscritas.

  Tampoco se recoge expresamente la falta de necesidad de solicitud previa del presentante para la inscripción parcial de la hipoteca con denegación de la cláusula abusiva, ya que la nulidad de las cláusulas abusivas es coactiva y se le impone al profesional o banco aunque no hubiese querido contratar sin ella.

  Aunque la introducción de cláusulas abusivas en los contratos es una infracción de consumo (art. 49.1.1 TRLGDCU), no hay regulación sobre la necesidad de comunicación de la existencia de una cláusula abusiva en un contrato presentado a inscripción a las autoridades competentes.

    

CASO 90.- PRECIO PRELIMINAR EN TRANSMISIÓN DE ACTIVOS.- “Calificación del “precio preliminar” de la escritura de 30 de junio de 2014 otorgada ante un notario de Toledo, de transmisión de activos de Barclays Bank a Caja Rural de Castilla La Mancha, a la vista de la traducción del contrato privado incorporado a la escritura.

  Uno de los asistentes aclaró que tras varias conversaciones con el notario autorizante de la escritura la cuestión es que el precio preliminar y el precio de compra son conceptos distintos, toda vez que el precio preliminar comprende todos los activos de las dos transmisiones que se han efectuado con el correspondiente ajuste que resulte aplicable.

  En realidad se trata de la venta de una serie de créditos hipotecarios, saldos, posiciones… de los que en el momento de otorgamiento de la escritura ahora presentada sólo se conoce y sólo se puede conocer un valor aproximado. Por ello se denomina “precio preliminar”. Ello significa que ciertamente no es un precio determinado que cumpla las exigencias de la legislación hipotecaria. Sólo en un momento posterior se conocerá el importe definitivo, que será la diferencia entre el activo definitivo y el pasivo definitivo transmitidos.

  Cabe mantener a este respecto dos posturas, o bien entender que el precio preliminar es suficiente a efectos de inscribir esta primera transmisión puesto que aunque no está perfectamente determinado como precio global de la operación, las reglas para su determinación están consensuadas por las partes en el contrato privado que se ratifica y eleva a público en la escritura, por lo que es determinable sin necesidad de nuevo acuerdo. O entender que no es suficiente y que habría que esperar a que sea definitivo el ajuste consecuencia de la segunda transmisión, que no va a llegar a los Registros porque no afecta a bienes inmuebles ni a préstamos hipotecarios. La mayoría se inclina por considerar que el precio preliminar en los términos en que está fijado es suficiente para la venta que se instrumenta en la escritura, pues si existe algún ajuste posterior se referirá a activos que no son inmobiliarios.

 Aunque no se cumple el requisito de determinación del precio total, es demasiado oneroso exigirlo, con el retraso que conllevaría y cuando en realidad la cantidad definitiva depende de una serie de derechos y obligaciones que se transmiten junto con los créditos hipotecarios que, por no ser inscribibles, nunca van a tener acceso al registro. En todo caso será conveniente advertir esta circunstancia, transcribiendo las condiciones de los puntos 4.3, 4.4 y 4.5 del contrato traducido.

     

CASO 91. CESIÓN URBANÍSTICA OBLIGATORIA.- Se trata de la interpretación del art. 31.1 RD urbanismo -dice dicho artículo (parte subrayada y en negrita)-: “Artículo 31. Inscripción de terrenos de cesión obligatoria en virtud de certificación del órgano actuante.

En el caso previsto en el apartado 2 del artículo anterior, en la certificación expedida por el órgano actuante deberá constar:

1. La resolución en la que se acordó la ocupación de las fincas que han de ser objeto de cesión a favor de la Administración actuante, con especificación de su destino a cesión, conforme a las previsiones del plan.

2. Que el expediente previo a la resolución ha sido notificado a los titulares registrales de las fincas objeto de cesión y que se les ha concedido un plazo no inferior a treinta días para solicitar la tramitación del proyecto de equidistribución, si fuera oportuno.

3. Si hubo o no dicha solicitud y, en caso afirmativo, los términos en que se dictó la resolución motivada en la que se exprese que no resulta procedente la equidistribución solicitada por haberse consolidado totalmente la edificación permitida o legalizada por el planeamiento en cuya virtud se exige la cesión.

4. Que la resolución administrativa en la que se acordó la ocupación unilateral no es susceptible de recurso alguno, administrativo o jurisdiccional, salvo el posible recurso de revisión”.

Es decir, unos de los requisitos es que se identifique el Plan que determinó las fincas que habían de ser objeto de cesión obligatoria. En el caso, el Plan que determinó la obligación de cesión es muy antiguo (de los años 60). Se ejecutó en su totalidad pero no se efectuaron las cesiones de zonas verdes y viales. Las NNSS actuales siguen manteniendo ese destino de zonas verdes o viales, pero la obligación de cesión de esos terrenos no deriva de las actuales NNSS sino del primitivo Plan que no se cumplió.

  Por tanto, ¿a qué Plan se refiere el art. 31 a efectos de consignarlo en la Certificación Administrativa? La registradora entiende que se refiere al primitivo no cumplido, sin perjuicio de que las actuales NNSS sigan manteniendo el mismo destino. ¿O se refiere al planeamiento actual? Si se sigue esta última interpretación podrían surgir problemas en cuanto al modo de obtención de dichos terrenos por el Ayuntamiento.

  Un sector doctrinal entiende que la remisión al Plan debe ser interpretada ampliamente no como a un plan concreto sino como planeamiento urbanístico en general. La ponente ve problemas derivados del carácter gratuito que tendría la cesión si deriva del Plan antiguo y las contraprestaciones que se pueden exigir al Ayuntamiento si se entiende que deriva de las NNSS.

  En el seminario se sugiere la aplicación del mecanismo de reanudación de tracto sucesivo interrumpido a que se refiere el art. 37 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas. Esta solución es defendida partiendo de que hay título aunque no esté documentado. Frente a ella se objeta que aunque se admita que baste la existencia de título material (obligación de cesión aunque falte el documento), no existe el presupuesto de interrupción del tracto.

La mayoría entiende con la registradora que plantea el caso que debe acudirse o bien al referido artículo 31 pero con indicación del plan antiguo del que deriva la cesión obligatoria o bien recurrir a un juicio declarativo como solución última.

      

CASO 92. MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.- En el Registro existe una finca en la que la dueña única tras constituir unos Estatutos de Comunidad y manifestar ser su voluntad vender la misma por pisos procedió a efectuar dichas ventas y los pisos se sacaron a folio independiente por segregación en los años 1957 y 1958 (no hay por tanto división horizontal).

Ahora presentan escritura en la que se hace constar que:

1.- En el mes de julio de 2005, la Comunidad de Propietarios de la Calle … nº …, de Madrid, celebró una Junta General Extraordinaria que tuvo como objeto la adopción de unos importantes acuerdos (demolición del edificio, declaración de obra nueva, declaración de disolución del régimen de propiedad indivisa sobre el solar sobre el que se construía el nuevo edificio, constitución de la división horizontal, adjudicación de las fincas resultantes de la división horizontal, etc.); acuerdos que no gozaron de la necesaria unanimidad, por lo que se hizo necesario acudir a la vía judicial.

2.- La demanda fue estimada en su integridad, por sentencia del año 2011 en virtud de la cual, se declararon aprobados judicialmente los acuerdos adoptados en la Junta de julio de 2005, estableciendo que los demandados debían prestar su voluntad para extender los actos jurídicos necesarios para llevarlos a término.

3.- Dicha sentencia fue ejecutada, mediante auto acordando el despacho de ejecución, con su correspondiente decreto. Y con fecha 5 de diciembre de 2012 se dictó auto teniendo por emitida la declaración de voluntad de los propietarios que no habían votado a favor de los acuerdos. Dicho auto es firme, pero uno de los propietarios está notificado por edictos por constar inscrito en el Registro Central de Rebeldes Civiles.

Cuestiones:

1ª.- En la escritura comparecen el resto de los propietarios y se inserta testimonio del auto referido. ¿Es necesario que se haga constar por el Juzgado que han pasado los plazos para interponer el recurso de rescisión al rebelde?, que según el art. 502 LEC es “de cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente.” ¿O si el testimonio del Auto se ha dictado transcurrido ese plazo y el mismo es firme se puede considerar suficiente?

  Considera la mayoría de los asistentes que es necesario que el Juzgado certifique que han pasado los plazos para la interposición del recurso de rescisión contra la sentencia toda vez que ésta no ha podido ejecutarse por ser firme aun no habiendo transcurrido los plazos referidos, en cuyo caso no podría ser objeto de inscripción sino de anotación preventiva de conformidad con lo dispuesto en el art. 524 LEC.

2ª.- Algunas de las fincas estaban gravadas con hipotecas. Los elementos inicialmente eran 27 y ahora son 40 y por tanto las cuotas de participación iniciales no se corresponden con las resultantes. No comparece ningún acreedor. ¿En caso de que comparecieran y consintieran sería posible hacer un arrastre selectivo de la carga al nuevo elemento que se adjudica al primitivo deudor?

  La respuesta de la mayoría fue afirmativa, en definitiva el acreedor debe consentir que el objeto hipotecado sea el nuevo piso y no el anterior, liberando de la carga al resto de los pisos. Se recuerda la doctrina de la DGRN en Resolución de fecha 13 de junio de 1998 en la que afirmó que no era necesario que el acreedor consintiera pero la hipoteca seguiría gravando la cuota que antes existía sobre los elementos comunes. Pero se estima que al no ser esta la voluntad de los propietarios manifestada en la escritura y salvo que lo solicitaran expresamente es preferible pedir el consentimiento del acreedor.

3ª.- Las fincas resultantes de la división horizontal se adjudican a los propietarios en la forma prevista en el referido acuerdo de la Junta, existiendo un remanente de fincas que según el acuerdo “serían adjudicados en proindiviso a la Comunidad de Propietarios para su ulterior disposición”. En la escritura añade “y por ende a los diferentes vecinos en proindiviso, para su ulterior disposición”. ¿Es preciso que indiquen que será proindiviso en proporción a la cuota que cada uno tuviese en el edificio original?

  Entre los asistentes hay disparidad de criterios en la interpretación de cuál es la proporción en la que deben adjudicarse los elementos que integran ese remanente. Para algunos ha de ser la proporción en la que eran propietarios del edificio inicial. Para otros la proporción en que lo sean del nuevo. Se sugiere calcular si esta proporción es la misma, ante la dificultad de conseguir una rectificación de este extremo, dado que los acuerdos fueron aprobados judicialmente y no sería posible ahora contar con el consentimiento de los ausentes y disidentes cuya declaración de voluntad ha sido suplida por el Juez, pero únicamente en cuanto a lo consignado en dichos acuerdos. Se sugiere además la posible sujeción de dichas cuotas a las hipotecas preexistentes de los respectivos titulares.

    

CASO 93.- LIMITACIÓN A BONIFICACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS.- En una escritura de préstamo hipotecario se pacta un tipo de interés fijo el primer año y luego a partir del segundo año un interés variable tomando como referencia el Euribor en primer lugar y, a falta del mismo, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre concedido por las entidades de crédito en España incrementado en x puntos (es decir, lo habitual).

En la cláusula de BONIFICACIONES se recoge lo siguiente: El margen o diferencial indicado se reducirá en el caso de que concurran en alguno de los prestatarios las siguientes condiciones de vinculación del modo siguiente: Tener domiciliada la nómina… contratado el seguro multirriesgo… póliza de seguro de vida, etc. Añadiéndose al final “Las citadas reducciones que las partes pactan expresamente que no pueden dar lugar a un diferencial inferior a 2,90% dejarán de aplicarse en la revisión en que hayan cesado las condiciones necesarias para su aplicación. Su comprobación se realizará por periodos semestrales verificándose el último día del mes anterior al de la revisión respectiva.” ¿Puede considerarse que es una cláusula suelo a los efectos de exigir el consentimiento manuscrito?

  La respuesta mayoritaria considera que no es una cláusula suelo puesto que el límite se fija al diferencial y no al tipo de referencia. El tope limita el beneficio del deudor por su fidelización con otros contratos al banco.

Madrid, 10 de septiembre de 2014

Irene Montolío Juárez (ponente)

Marta Cavero Gómez

Carlos Ballugera Gómez

 

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 24/09/14

 

CASO 94.- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA.- Se presenta escritura de declaración de obra nueva terminada de un edificio de viviendas y garajes. La escritura está otorgada en el año 2014, la licencia de obras es del año 2003 y se inserta un certificado de fin de obra del año 2006. ¿Es necesario en estos casos exigir el certificado de eficiencia energética de acuerdo con el art. 20 Ley del Suelo?

 El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, deroga el anterior de 2007 (incluyendo sus disposiciones transitorias). En virtud de la disposición transitoria 1ª del RD de 2007 solo se exigía el certificado para aquellas obras que tuvieran solicitada licencia después del 29 abril 2007.

 En cambio de conformidad con la doctrina de la DG (entre otras Resolución de 19 de mayo de 2012): “serán de aplicación las normas vigentes en el momento de otorgamiento de los documentos correspondientes, aunque las obras se hubiesen ejecutado en un momento anterior, de manera que son de aplicación los textos legales vigentes en el momento del otorgamiento de la escritura, ya que el objeto de las disposiciones en que basa el registrador su calificación no es el de regular los controles administrativos, sino el de que se cumplan los requisitos necesarios para su documentación pública e inscripción registral”.

La mayoría entiende que no es exigible. De la misma manera que no se pide para las obras nuevas antiguas, tampoco para las que, como en este caso, son anteriores a la fecha del establecimiento de la obligación. El que haya sido derogada la disposición transitoria junto con la norma que inicialmente la estableció, no puede llevar a sostener que la intención del legislador fuera más allá de ofrecer una nueva regulación al certificado.

No estamos ante una operación registral como los son la modificaciones hipotecarias: segregaciones, agrupaciones… a las que se refiere la doctrina señalada de la DGRN. La obra nueva existe desde 2006, no se trata de un negocio jurídico nuevo. Aunque alguno sostiene que las exigencias de información al consumidor podrían implicar la necesidad de la aportación del certificado, en general se entiende que sería demasiado riguroso. Además, en el momento en que se empiecen las ventas de los pisos volverá a ser exigible el certificado.

CASO 95.- REPRESENTACIÓN.- Una escritura ha de ser ratificada por dos esposos. El marido ratifica en su nombre y como mandatario verbal de su esposa y en diligencia a dicha escritura de ratificación el Notario autorizante dice los siguiente: “Que por escritura X (fecha posterior otro Notario, que no dice tener a la vista) la esposa doña A ratifica la presente escritura de ratificación y teniendo en cuenta dicha escritura de ratificación, juzga al esposo según interviene en la escritura de ratificación con facultades representativas suficientes y con capacidad legal…”.

Se dice que la actuación del Notario es correcta pero que no implica que no deba de pedirse para inscribir la escritura de ratificación. La diligencia es necesaria para cerrar la escritura pero no sustituye la aportación al Registro de la escritura de ratificación que además habrá de ser objeto de presentación, como ya se vio en otro seminario anterior, sin haberse ganado prioridad por la presentación de la escritura en la que se actúa por mandatario verbal. En todo caso sobra la expresión “juzga al esposo con facultades suficientes”.

   

CASO 96.- INMATRICULACIÓN A FAVOR DE LA IGLESIA CATÓLICA.- Inmatriculación de terreno a favor de la Iglesia Católica por el art. 206 LH habiendo título previo por el que Banesto vende a una entidad de la Iglesia en 1967. El título previo no está inscrito. Además de tener dudas la registradora que plantea el caso acerca de la identidad de la finca con otra de mayor extensión inscrita de la que puede formar parte, se cuestiona también si el 206 LH es aplicable en la actualidad.

Se recuerda que hay jurisprudencia que dice que está vigente. Otra cosa es que, dado su carácter excepcional y existiendo título previo, no deba ser éste certificado el que se presente a inscripción sino el título previo del mismo. El art. 206 LH presupone que se carece de título escrito, lo que extiende el artículo 303 del RH “inscribible”, pero no se ha acreditado que se dé tal circunstancia.

  

 CASO 97.- HIPOTECA EN GARANTÍA DE APERTURA DE CUENTA DE CRÉDITO.- Un matrimonio tiene concertado una apertura de cuenta de crédito con garantía hipotecaria inscrita en el Registro por un plazo ahora vencido. Poco antes del vencimiento, inician negociaciones con el Banco “para la renovación de dicha cuenta por idéntico importe y un plazo mayor” y así lo hacen en escritura que ahora se presenta donde, después de manifestar lo antes expresado, dicen que es su voluntad, que aceptan entre ambas partes y respecto a terceros, que la operación que se formaliza es continuadora de la anterior.

En la escritura que se presenta se pacta un crédito en cuenta corriente, por idéntico importe, pero con un plazo y número de cuenta distintos. El interés ordinario pactado es idéntico aunque se carga en cuenta y el moratorio y la partida de costas son distintos. ¿Puede interpretarse que es una novación? ¿Sería preciso exigir que aclarasen este punto? ¿Es otra hipoteca? ¿Se ha de pedir autorización para inscribir con el rango de segunda (no porque digan que es primera hipoteca sino para evidenciar que la anterior está vigente)?

Unánimemente se sostiene que se trata de un nuevo crédito y, por tanto, de una nueva hipoteca. No es el caso del préstamo vencido que se ha ido renegociando y al final se nova con carácter retroactivo. Aquí se concede un nuevo crédito, se abre una cuenta corriente con distinto número y ni siquiera se dice que carguen el saldo de la anterior en esta última. Pero como no parece ser esto lo querido por las partes que reiteradamente hablan de “renovar”, “renegociar”, “continuar la operación”… conviene pedir a los interesados que consientan que se inscriba como nueva hipoteca.

El registrador de Meco aporta en relación a un caso parecido la nota que puso en su día, que va a continuación: “1.- Se presenta, con los datos de entrada arriba indicados, escritura de novación de crédito en cuenta corriente con garantía hipotecaria. En la inscripción de hipoteca que ahora se nova se garantizó el pago del saldo de una cuenta de crédito que, hasta una cuantía máxima de 30.000 euros, se concedía en ese momento y que se reflejaría en una cuenta determinada. También se pactó que este crédito se concierta por todo el tiempo que media hasta el día 21 de abril de 2013.

“En la escritura presentada de fecha 28 de mayo de 2013 se manifiesta por las partes intervinientes que la novación es el resultado de negociaciones mantenidas entre ellas, antes del vencimiento pactado de 21 de abril de 2013, en el sentido de prorrogar el vencimiento inicial hasta el día 28 de mayo de 2014. Y así, se pacta en la cláusula cuarta que el crédito se concierta por todo el tiempo que media hasta el 28 de mayo de 2014.

“2.- En consecuencia, se pacta la novación por ampliación de plazo de un supuesto de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito, cuando a la fecha de la escritura de novación estaba vencido el plazo.

“Cuando la Dirección General de los Registros y del Notariado, en resolución de 24 de noviembre de 2009, admitió como novación modificativa la prórroga del préstamo garantizado con hipoteca aun en el caso de pactarse dicha prórroga después del vencimiento del plazo, novación que no da lugar a la extinción de la obligación modificada y al nacimiento de una nueva obligación, excepciona dos supuestos, cuando se trata de un pacto que modifique una anterior cláusula que sujetara a término el mismo derecho real de hipoteca (como ocurriría, por ejemplo, en el supuesto de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito), o cuando se trata de un plazo de la obligación configurado como esencial.

“En la misma línea, la RDGRN de 18 de septiembre de 2012 señala que el artículo 153.1º de la Ley Hipotecaria une de modo indisoluble, en el caso de hipotecas como la que nos ocupa, la exigencia de expresión de plazo y la exigencia de expresión de sus posibles prórrogas. En la escritura primitiva no se pactó la posibilidad de que la cuenta de crédito garantizada pudiera ser prorrogada con indicación de las prórrogas posibles por lo que, vencido el plazo por el que la misma se constituyó, no puede la misma ser objeto de ampliación. Y en todo caso, la fijación del nuevo plazo de duración, estaría sujeta a los mismos requisitos que impone el artículo 153.1º Ley Hipotecaria citado”.

   

CASO 98.- SEGREGACIÓN SIN LICENCIA.- Posibilidad de segregar una parcela sin licencia, pero con certificado del Ayuntamiento en el que simplemente informa que en base a determinados documentos parece que la parcela estaba segregada antes del año 1984. Se acogen al art. 6 Orden 791/1992 de 9 de marzo de la Comunidad de Madrid que dispone: «Los Notarios y Registradores de la Propiedad podrán autorizar e inscribir, respectivamente, las escrituras de división de terrenos sin que se acredite la licencia de parcelación, en aquellos supuestos en los que conste fehacientemente que la fecha de la parcelación fue anterior al 1 de marzo de 1984».

 La mayoría considera que no basta con ese certificado y que el Ayuntamiento tiene que adoptar una de dos posturas: o exigir licencia o declarar su innecesariedad.

    

CASO 99.- RECTIFICACIÓN.- Ante un embargo indebidamente practicado en el año 2001 sobre la finca que constituye los elementos comunes de un conjunto inmobiliario, embargo prorrogado en los años 2005, 2009 y 2013, se plantea cómo obtener su cancelación. Se sugiere remitir sendos escritos al acreedor y al Juzgado poniendo de relieve esta circunstancia, dado que aún se está a tiempo, pues según información de la Secretaria Judicial, no han pasado aún al anuncio de la subasta de la finca.

Se confirma tal solución proponiendo que el escrito al Juzgado se presente personalmente y se selle copia y que en su contenido se advierta claramente que la eventual adjudicación de la finca no se va a poder inscribir en ningún caso.

Madrid, 24 de setiembre de 2014

Irene Montolio Juárez (ponente)

Marta Cavero Gómez

Carlos Ballugera Gómez

 NUEVA ETAPA

ÍNDICE ALFABÉTICO (sólo Sem. Bilbao)

ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS

ABREVIATURAS

NORMAS BÁSICAS

DICTÁMENES D. I. Pr.

RESOLUCIONES

 IR A LA SECCIÓN

 

 

ARCHIVO PUBLICADO EL 21 DE ENERO DE 2015