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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Enero 2020.

 

INFORME Nº 304. (BOE ENERO de 2020)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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RESOLUCIONES POR MESES  y  POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
1.** HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL. FEIN.

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: La DGRN revoca la nota suspensiva de una escritura de hipoteca de vivienda y garaje para la adquisición de los mismos inmuebles, por no constar expresamente la aseveración notarial de coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–.

Hechos: Se hipoteca una vivienda y un garaje para financiar su adquisición. El notario manifiesta que por acta previa a la hipoteca “la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto” en el art. 15 LRCCI.

Registrador: Suspende la inscripción porque falta la aseveración notarial de la coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–.

Recurrente: El notario recurrente entiende que no es necesaria porque ya consta al decir que la prestamista ha recibido en plazo la documentación y asesoramiento correspondiente. El registrador no puede calificar más que la reseña del acta y no se entiende la referencia a la triple coincidencia.

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo [1] cuyo centro de gravedad se sitúa en el acta de información […] pero que incluye también otros aspectos adicionales: [2] el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la documentación informativa hasta la firma de la escritura, [3] del cumplimiento en su clausulado de las limitaciones […] que se imponen en los artículos 20 al 25, [4] del depósito de las condiciones generales del contrato en el correspondiente Registro, etc. […]

Tanta importancia tiene hacer estos controles, y en particular el acta de información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del acta de transparencia, con sujeción a un estricto régimen disciplinario en caso de incumplimiento […]

Por su parte, la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de Información Personalizada». El notario denegará la escritura si no se cumplen esos requisitos, como el de discrepancias entre oferta vinculante y escritura.

Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia entre escritura y FEIN.

a) El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) […]

b) De acuerdo con el mismo artículo 15.2, el notario sólo autorizará el acta previa cuando haya verificado el cumplimiento de la transparencia por el predisponente.

c) Caso contrario no se puede autorizar la escritura.

d) La escritura debe incluir la reseña del acta.

[…] La falta de correspondencia [entre oferta vinculante y escritura] debe, no obstante, interpretarse correctamente: si las condiciones del préstamo son indiscutiblemente mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes (por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica unas condiciones financieras diferentes [divergencia: en rigor hay divergencia pero no perjudicial para la persona consumidora: se le escapa la esencia del régimen: su carácter semiimperativo].

[…] En caso de discrepancia entre FEIN y datos del proyecto de escritura se denegará la autorización hasta que se subsane […] Si las discrepancias no son sustanciales, el notario podrá autorizar la escritura informando de ello y con base en la reseña del acta.

Corresponde al notario comprobar la transparencia material no al registrador que sólo puede calificar la reseña del acta […]

Si el notario dice que se ha cumplido la transparencia material eso no lo puede revisar el registrador y se supone que hay perfecta coincidencia entre oferta vinculante y escritura y no puede el registrador comprobar esa coincidencia [pero lo puede hacer el usuario. Razonamiento circular si el notario autoriza el acta el predisponente ha cumplido el registrador no puede revisar la coincidencia porque se supone al autorizar el acta]

3 En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma que mediante acta […] ha comprobado el cumplimiento del principio de transparencia material y declara […] que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento del art. 15 LRCCI […] Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN por lo que el defecto impugnado no puede ser mantenido.

2.** HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL. FEIN.

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Logroño n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: La DGRN revoca la nota suspensiva del registrador por no acompañarse la FEIN a una escritura de hipoteca de vivienda para la adquisición de la misma por una persona consumidora, al no constar expresamente la aseveración notarial de coincidencia entre las estipulaciones de la escritura y la oferta vinculante.

Hechos: Se califica una hipoteca para adquisición de la vivienda hipotecada por los prestatarios personas consumidoras […]

Registrador: El registrador suspende la inscripción […] porque falta la aseveración por la notaria de la coincidencia entre las estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante, pues no manifiesta que no existen discrepancias entre las mismas, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– [vid. art. 14.1.a) LRCCI: la FEIN  se tiene por oferta vinculante por un mínimo de 10 días].

Recurrente: La notaria recurrente sostiene lo contrario porque […] el contenido de la escritura de préstamo sólo puede ser plenamente concordante con el contenido de la documentación precontractual incorporada al acta previa, al notario compete en exclusiva controlar la transparencia material, al registrador solo le compete calificarla reseña, de la que se infiere la concordancia […] sin la que no hubiera podido autorizar la escritura.

Resolución: La DGRN revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina [idéntica a la resolución 1 de Fuengirola de la misma fecha, salvo el último párrafo que se indica a continuación]: […]

3 En el presente caso, la notaria autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma que mediante acta […] ha comprobado el cumplimiento del principio de transparencia material y declara […] que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento del art. 15 LRCCI […] Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN por lo que el defecto impugnado no puede ser mantenido.

3.() INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Vecilla-Cistierna, por la que se deniega la práctica de un asiento de rectificación. 

Resumen: no es posible rectificar el Registro sin el consentimiento de todos aquellos que se verían afectados con la inscripción de la rectificación o sin demandar a aquellos judicialmente.

Hechos: se presenta a inscripción instancia solicitando la rectificación de la primera inscripción de una determinada finca registral en el sentido de cancelar el derecho de uso y disfrute inscrito sobre dicha finca a nombre de unos cónyuges por no haber consentido la titular registral la constitución de dicho derecho sobre su finca.

La Registradora califica negativamente toda vez que la instancia no tiene la firma legitimada y por falta de consentimiento de todos los titulares de los derechos inscritos para poder rectificar el asiento o, en defecto de acuerdo, resolución judicial.

La DGRN confirma la calificación ya que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículo 40 d LH). (ER)

4.*** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH. OPOSICIÓN AYUNTAMIENTO. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corralejo a inscribir una escritura de segregación y compraventa.

Resumen: El haber obtenido una licencia de segregación, no impide calificar negativamente la representación gráfica alternativa de unas fincas por posible invasión del dominio público, manifestada en escrito de oposición por el mismo Ayuntamiento.

Hechos: Se presenta en el registro una escritura de segregación y compraventa respecto a la cuál, una vez tramitado el expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y transcurridos veinte días desde la recepción de la última de las notificaciones, se deniega la inscripción por los siguientes defectos:

-Parte de las parcelas segregadas invaden camino de dominio público, catastrado a favor del Ayuntamiento, respecto del cual se manifiesta en escrito de oposición su intención de inventariarlo en el Inventario Municipal e inscribir su titularidad en el Registro de la Propiedad.

– En base a lo anterior se entiende que las segregaciones no se ajustan a la legalidad urbanística vigente, resultando del escrito de oposición  del Ayuntamiento su intención de proceder a la revisión de oficio de la licencia de segregación concedida.

La recurrente alega:

-que no constan acreditadas las afirmaciones del escrito del alcalde, salvo por una mención de un informe técnico municipal, el cual es  contradictorio con los informes  que sirvieron para la concesión de las licencias de segregación.

-que el alcalde carece de competencia para revisar un acto administrativo firme como una licencia y para incluir un camino público en el inventario municipal, por ser competencia de la Junta de Gobierno Local y del Pleno del Ayuntamiento respectivamente.

Y finalmente que la calificación, ante el conflicto entre documento de intenciones suscrito por persona no competente presentado con  posterioridad al Registro y un acto administrativo firme y no impugnado de licencias de segregación, desnivela la balanza en favor del primero desvirtuando de validez, y eficacia al acto firme.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Comienza recordándonos el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, por el que “los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

En cuanto a la eficacia suspensiva de la inscripción que valida el informe negativo de la entidad pública competente, se entiende que “la oposición de la Administración no requiere una certeza total sobre la condición de dominio público, ni la acreditación de una resolución definitiva de deslinde o pronunciamiento judicial alguno, sino que es suficiente el informe suscrito por el legítimo representante del Ayuntamiento en el que funde su oposición y cuya eficacia jurídica es limitada pero suficiente para motivar la calificación registral negativa” y ello dada la finalidad de la ley de que el registrador tome medidas para la protección del  dominio público, cuya inscripción como finca de dominio privado “generaría gravísimas consecuencias tanto para la Administración como para el propietario y eventuales terceros afectados, dado el carácter inalienable e imprescriptible del mismo, a pesar de los efectos legitimadores del Registro de la Propiedad”.

Y ello pese a que la segregación fuera autorizada por el propio Ayuntamiento mediante licencia urbanística en un momento previo al informe contradictorio posterior, puesto que la misma sólo  valora su conformidad a la ordenación urbanística con carácter declarativo, no constitutivo, y reglado.

En este caso la defensa de los derechos del propietario debe encauzarse a través de los cauces legales oportunos en la vía administrativa o judicial que corresponda, dado el limitado ámbito del procedimiento registral.

Comentarios: Importante resolución pues de ella deriva que el hecho de que tener una licencia de segregación dada por al Ayuntamiento, no evita que, ante hechos posteriores como puede ser la oposición del mismo Ayuntamiento a la inscripción, que el registrador pueda prescindir de la licencia y oponerse a la inscripción de la segregación documentada.

De todas formas, no podemos por menos que manifestar nuestra sorpresa ante el hecho de que al órgano competente de la administración municipal le parezca bien y permita una determinada segregación de fincas, y después, con grave quebranto de la seguridad jurídica, se oponga a su inscripción. No obstante, nos parece correcta tanto la actuación registral, como la confirmación de la calificación pues, como apunta la misma resolución, al particular se le abre la posibilidad de defender sus derechos y la suficiencia de la licencia ante los Tribunales.

En definitiva, la concesión de una licencia de segregación no impide que ésta pueda ser revisada o puesta en entredicho posteriormente por el mismo concedente e incluso que puedan acordarse medidas provisionales susceptibles de constancia registral mediante anotación preventiva “con el fin de que, en caso de haber accedido tales actos al Registro, se eviten perjuicios a eventuales terceros de buena fe”. (MGV)

5.*** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACIÓN

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cervera de Pisuerga, por la que deniega la rectificación de la titularidad de determinadas fincas inscritas por concentración parcelaria.

Resumen: Los supuestos de doble inmatriculación en fincas de concentración parcelaria sólo pueden intentarse solucionar por la vía del artículo 209 LH, si el registrador aprecia previamente la coincidencia total o parcial de las fincas de origen y de reemplazo, debiendo prestar su consentimientos todos los interesados.

Hechos: Constan inscritas dos fincas de concentración parcelaria a favor de una persona. Ahora se solicita por instancia que se subsane la inscripción y se inscriban a favor de cinco personas (hermanos) pues se alega que hay un error en el título de concentración ya que proceden de determinadas fincas registrales de origen, también inscritas, de las que son cotitulares los solicitantes y por tanto hay una doble inmatriculación que puede ser apreciada de oficio.

La registradora suspende la inscripción porque no hay ningún error en la inscripción (respecto del título), y añade que para modificar la titularidad inscrita sería necesario la rectificación del título de concentración y que preste su consentimiento el titular registral de la finca de reemplazo. Además, no puede apreciar la doble inmatriculación pues en el denominado “certificado de equivalencia” del órgano que aprobó la concentración que presentan los solicitantes no se identifican las fincas registrales de origen sino las parcelas catastrales de origen.

Los interesados recurren y alegan que la subsanación se puede hacer de oficio por la registradora porque el error resulta claramente de los propios libros del registro y para ello no se necesita el consentimiento de los interesados, según su interpretación del artículo 217 LH.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: para rectificar las inscripciones de fincas inscritas por título de concentración parcelaria por doble inmatriculación, con titularidades discordantes entre las fincas de origen y las de concentración, se necesita o bien la rectificación del título de concentración por el órgano competente (y además el consentimiento del titular inscrito) o bien el otorgamiento de una escritura de subsanación del título de concentración por todos los interesados, titulares de las fincas de origen y de concentración, solicitando la rectificación registral, conforme a lo dispuesto en el artículo 209 LH.

Considera, por tanto, que los supuestos de doble inmatriculación de fincas de concentración se pueden solucionar por la vía del artículo 209 LH, pero para ello es necesario que el registrador aprecie previamente la coincidencia total o parcial de las fincas de origen y de reemplazo, y que presten su consentimientos todos los interesados.

Comentario: Podemos decir que en los municipios con concentración parcelaria hay una doble inmatriculación generalizada de fincas rústicas por imposición legal, pues el registrador al inscribir el título de concentración no pudo calificar la correspondencia entre las fincas de origen y las de reemplazo, conforme a lo dispuesto en el artículo 235 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973. No obstante la sorpresa es mayor pues, una vez inscritas las fincas de reemplazo de la concentración, las fincas de origen no se cancelan y siguen teniendo vida registral propia (como reconoció la Resolución de 22 de Noviembre de 2001), por lo que queda legalizada e institucionalizada la doble inmatriculación como norma general en estos casos, quizá porque el fin superior de la norma es el de permitir la reorganización de la propiedad agraria aunque para ello tenga que ignorar todos los principios registrales. (AFS)

6.⇒⇒⇒ EJECUCIÓN ORDINARIA DE HIPOTECA. SU RELACIÓN CON LA ANOTACIÓN DE EMBARGO

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tarragona n.º 3, por la que se deniega la vinculación de una hipoteca objeto de ejecución en vía ordinaria con la anotación de embargo cuya práctica se ordena. 

Resumen: Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. La preferencia sobre cargas intermedias será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria.

Hechos: se presenta a inscripción mandamiento ampliatorio de otro en el que se solicitaba la vinculación de una hipoteca, cedida, y ejecutada en vía ordinaria, con la anotación de embargo cuya práctica se ordenaba en el precedente procedimiento.

El Registrador emite calificación negativa.

La DGRN revoca la calificación y además de recordar que la calificación del registrador debe ser motivada, señala:

I. PROCEDIMIENTOS PARA HACER EFECTIVO EL CRÉDITO HIPOTECARIO.

– El derecho real de hipoteca sujeta directa e inmediatamente un bien inmueble, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación en cuya seguridad fue constituida (artículo 104 de la Ley Hipotecaria).

– Si la obligación es incumplida, el acreedor puede dirigirse directamente contra el bien hipotecado y realizar su valor a fin de resarcirse con su importe.

– El ejercicio de esta acción real puede llevarse a cabo:

1) Mediante el procedimiento ejecutivo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que para los bienes hipotecados prevén los artículos 681 y siguientes.

2) El acreedor puede igualmente realizar el valor del bien hipotecado mediante venta ante notario, si así se hubiera pactado (artículo 129 de Ley Hipotecaria).

3) Nada obsta, sin embargo, para que el acreedor, ante el impago de la deuda garantizada con hipoteca, decida no acudir al procedimiento de acción directa sino al procedimiento de ejecución previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para cualquier título ejecutivo (o incluso al procedimiento ordinario de la propia Ley procedimental).

II. DIFERENCIAS ENTRE LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN ORDINARIA Y EL DE EJECUCIÓN DIRECTA.

 1) Por razón de los trámites:

  • En el procedimiento de ejecución ordinaria deben cumplirse trámites tan esenciales como el del embargo (cfr. artículos 584 y ss LEC y la valoración de los bienes embargados (cfr. artículo 637 y ss LEC),
  •  En el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, dichos trámites no son precisos.

2) Respecto a la necesidad de practicar embargo cuando se ejecuta la hipoteca por el procedimiento de ejecución ordinaria, así lo presupone el artículo 127 de la Ley Hipotecaria cuando en relación a los terceros poseedores se establece que: «cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes (…)».

III. PUBLICIDAD EN EL REGISTRO.

         Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. Si entre la inscripción de la hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias su cancelación devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos.

Ahora bien, debe tenerse especialmente en cuenta que esa preferencia sobre la carga intermedia, lo será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo dictada en el procedimiento de ejecución ordinaria, su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria. (ER)

7.() PRESENTACIÓN DENEGADA DE INSTANCIA SOLICITANDO MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN PRACTICADA.

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jijona, por la que se deniega la rectificación de la cabida de una finca. 

Resumen: No procede ni presentar al Diario una solicitud por la que se pide la inscripción de una finca con la extensión que tenía antes de una segregación ya inscrita.

Supuesto: Se presenta una instancia privada en la que se solicita la inscripción de una finca con la extensión que tenía antes de una segregación ya inscrita.

La DGRN desestima el recurso frente a la denegación de la práctica del asiento de presentación,  reiterando que:

1) Practicado un asiento, éste se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, no procediendo en estos casos el recurso ante la DGRN.

2) No cabe practicar asiento de presentación de una instancia privada, salvo que las leyes les atribuyan eficacia registral, que no es el caso

3) Frente a la denegación de la práctica de un asiento de presentación, cabe recurso en los mismos términos que cuando se trate de una denegación de la práctica de una inscripción (JCC)

8.*** HIPOTECA CONSTITUIDA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO

Resolución de 2 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Palma de Mallorca n.º 4 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca durante la fase de liquidación del concurso.

Resumen: pese a que no puede en fase de liquidación constituirse hipotecas, la Dirección admite la inscripción, dado que se presenta cuando el concurso ha concluido por el pago de las deudas y precisamente la hipoteca sirvió para proceder a la satisfacción de los acreedores.

Estando el titular en concurso, en la fase de liquidación se otorga por el administrador concursal una escritura de préstamo hipotecario destinado a refinanciar las deudas para el levantamiento del concurso sin autorización judicial, acogiéndose a la excepción del art. 43, apdo1 punto 3 de la LC. Posteriormente el juez acuerda la conclusión del concurso el archivo de las actuaciones y la recuperación por parte del deudor de todas las facultades de administración y disposición sobre sus bienes; Cancelado el concurso se presenta la escritura de hipoteca.

El Registrador suspende la inscripción puesto que durante la fase de liquidación no es posible constituir préstamos con garantía hipotecaria al exceder de la finalidad estrictamente liquidatoria, de acuerdo con los arts. 148 y 149 LC. Exige para poder inscribir la hipoteca, primero, la cancelación del concurso, y después, el otorgamiento de nueva escritura de préstamo hipotecario. El recurrente entiende que no es necesario toda vez que se otorgó por el administrador concursal

La Dirección revoca la nota. Resume: los efectos que sobre la facultades del concursado  se van produciendo durante las distintas fases del procedimiento concursal: durante la fase común, el deudor estará sometido al régimen de intervención, conservando las facultades de administración y disposición con intervención de los administradores concursales, o de suspensión, siendo sustituido por los administradores concursales; – en cualquier caso en esta fase no ha limitación respecto la clase de negocios: pueden realizarse toda clase de actos dispositivos cumpliendo los requisitos previstos por la legislación concursal, específicamente autorización judicial (art 43.2), con las excepciones que el mismo precepto establece; durante la fase de convenio la posibilidad de formalizar préstamos o créditos hipotecarios queda fuera de toda duda y el deudor recupera la totalidad de las facultades dispositivas; sin embargo durante la fase de liquidación no sólo queda el deudor sujeto al régimen de suspensión del ejercicio de sus facultades de administración y disposición sobre su patrimonio (art 145.1), sino que además la clase de negocios jurídicos que se puedan formalizar durante esta fase son notablemente más restrictivos que durante la fase común del concurso, ya que la finalidad es la realización de los bienes y derechos de deudor, bien conforme al plan de liquidación o conforme a las reglas legales supletorias y en principio la constitución de una hipoteca no puede calificarse como operación liquidatoria y además podría implicar una alteración del principio «par conditio creditorum».

 Sin embargo revoca la nota por las circunstancias concurrentes: la hipoteca es constituida por el deudor, sustituido por la administración concursal, a favor de una entidad bancaria que ostenta la condición de acreedora concursal, para satisfacer íntegramente un crédito reconocido a su favor en el concurso, cuyo efectivo pago determinó que el Juzgado conocedor del procedimiento concursal dictara, medio año después, auto de conclusión del concurso: Se trata de un negocio jurídico celebrado con capacidad y consentimiento de ambas partes otorgantes, y en beneficio de las mismas: por un lado, el acreedor obtiene la satisfacción del crédito concursal, y, por otro, al deudor la refinanciación obtenida le posibilita concluir el concurso en la forma prevista por el art. 176.1.4.º LC; tampoco resulta perjuicio alguno a otros eventuales acreedores concursales, pues de lo contrario no se habría dictado la conclusión del concurso por el pago o la consignación de la totalidad de los créditos reconocidos o la íntegra satisfacción de los acreedores por cualquier otro medio. Y por último, tiene en cuenta que si bien la escritura de constitución de hipoteca se otorga durante la fase de liquidación, no es hasta después de la conclusión del mismo cuando se presenta a inscripción, momento en el que el deudor ha recuperado íntegras sus facultades de administración y disposición sobre sus bienes y en el que la hipoteca habrá quedado plena y perfectamente constituida. (MN)

Esta resolución es objeto de análisis más detallado por Emma Rojo como TEMA DEL MES en el informe  de la Oficina Registral de Enero de 2020. Ver trabajo 

9.*** TRASLADO A PAPEL DE COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA DE RATIFICACIÓN

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albacete n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: El traslado a papel de la copia autorizada electrónica hecho por el notario que la recibe es verdadera copia autorizada. No es testimonio notarial.

Hechos: En la escritura de compraventa objeto de calificación la sociedad vendedora intervino por medio de mandatario que no acreditó su representación, por lo que la sociedad vendedora ratificó posteriormente el negocio jurídico ante otro notario, quien remitió al autorizante de la compraventa copia electrónica de la ratificación. En el pie de la copia electrónica se dice que “… solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada que es la de acompañar la primera copia ratificada”.

Registrador: Suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, el traslado a papel de la copia electrónica no constituye escritura pública conforme el artículo 3 de la Ley Hipotecaría (LH) y RDGRN de fecha 17 de julio de 2017.

Notaria: Se opone porque el traslado a papel es una escritura pública que, conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, goza de pleno acceso al Registro de la Propiedad; cumple finalidad y destino exigidos por el artículo 224 del Reglamento Notarial (RN).

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 El valor del traslado a papel de la copia autorizada electrónica que hace el notario de destino es el que resulta del artículo 17 bis apartado 5 de la Ley del Notariado (LN), es decir, es verdadera copia autorizada.

2 Debe distinguirse entre el traslado a papel realizado por el notario de destino y el llevado a cabo por otros funcionarios: “…únicamente el traslado a papel de la copia autorizada llevado a cabo por el notario de destino tiene el valor previsto para los documentos notariales en contraposición a los traslados a papel hechos por otros funcionarios, que agotan su valor y efectos en el expediente para el que han sido remitidos. En el primer caso el documento tendrá el carácter de notarial mientras que, en el segundo, el documento sólo tendrá carácter público en el ámbito del procedimiento jurisdiccional o administrativo que ampara su envío telemático”.

3 CONCLUSIONES: (i) “Si con el traslado a papel de la copia electrónica ésta mantiene el valor y efectos que le son propios, no puede entenderse que se trate de un mero testimonio”. (ii) “En el traslado a papel de la copia electrónica a papel no concurren los presupuestos y características previstas para los testimonios en el artículo 251 del Reglamento Notarial. (iii) Del Art. 17 bis LN y 224.4 párrafo segundo RN resulta claramente que las limitaciones que tienen las copias por ser electrónicas derivan únicamente de la concreta finalidad expresada en su expedición. “En definitiva, lo esencial es que el traslado de la copia electrónica a papel sea utilizado de manera congruente con la finalidad para la que se ha expedido aquélla”. (iv) “De los artículos 224.4, 253 y 264 del mismo Reglamento Notarial resulta claramente excluido del concepto de testimonio el traslado a papel de una copia electrónica que haya quedado incorporada a una escritura o acta matriz, debiéndose reflejar en el libro indicador únicamente la fecha de traslado y la identidad del notario que expide la copia autorizada electrónica”.

Comentario:

1 La cuestión planteada en esta Resolución (que ya fue tratada en la de 17 de julio de 2017, posteriormente aclarada por la de 4 de septiembre de 2019) consiste en decidir si el traslado a papel de la copia autorizada electrónica que realiza el notario receptor de la misma puede ser utilizado exclusivamente por este para un expediente concreto, o si puede circular de modo independiente en el tráfico jurídico como cualquier otra copia autorizada.

2 Dice la Resolución que para llegar a una conclusión sobre el particular debe interpretarse la normativa vigente porque el Reglamento Notarial “… no contiene ninguna disposición expresa en la que no se permita o en la que se prohíba la posibilidad de que el traslado a papel de la copia autorizada electrónica se realice para entregarla al interesado y que este traslado pueda utilizarse para el tráfico jurídico general”.

3 Para interpretar la normativa vigente la DRGN recurre, conforme al artículo 3 del Código Civil, no sólo a la interpretación literal sino también a la realidad social del tiempo en que la norma debe ser aplicada y al espíritu y finalidad perseguido con la norma, que claramente responde a un interés general de facilitar la circulación de los documentos públicos por medios telemáticos, objetivo que resulta incontestable en la actualidad.

4 Al cumplimiento de tal objetivo también responde el principio de neutralidad tecnológica que resulta de aplicación general y particularmente se recoge en el Art. 17 bis, apartado 1 LN. Por tanto, la copia autorizada electrónica no pierde su carácter por el traslado a papel que realizar el notario receptor de la misma: dicho traslado sólo supone un cambio de soporte pero no afecta a su naturaleza.

5 Conclusión: Sin perjuicio de la clarificación que supone la labor interpretativa llevada a cabo por la DGRN, me parece que el silencio que mantiene el Reglamento Notarial en este punto es el más claro argumento a favor de que la copia autorizada electrónica trasladada a papel por el notario receptor es una copia autorizada, y como tal apta para circular en el tráfico jurídico sin más limitaciones que las expresadas en la nota de expedición por el notario remitente, lo que también sucede en aquellas copias en papel que se expiden solamente para una finalidad concreta.

El silencio que sobre el particular mantiene el Reglamento Notarial es porque nada tiene que aclarar pues, conforme al artículo 17 bis LN, el documento público electrónico produce los mismos efectos que corresponden al documento público notarial sea cual fuere su soporte. A lo que cabe añadir lo dispuesto en el artículo 17 LN y 144 RN (in claris non fit interpretatio).

Como último apunte destacar la importancia de que el notario que expide la copia exprese con precisión la finalidad para la que se expide (Art. 224.4 párrafo segundo RN), que no es más que la aplicación al caso concreto de la regla general contenida en el artículo 148 RN. (JAR)

11.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTE INMATRICULADA

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Zubia, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: No puede inscribirse una base gráfica alternativa cuando el registrador albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la invasión a colindantes afectados.

Se pretende la inscripción de una base gráfica alternativa a la catastral. Una vez tramitado el procedimiento del art. 199 el registrador suspende la inscripción oponiendo dudas de que dicha representación gráfica invada una finca colindante inmatriculada, procedente por segregación de la que pretende inscribir su representación.

El Centro directivo confirma la nota. Reitera su doctrina sobre la inscripción de las bases gráficas:

A) El registrador debe calificar las dudas sobre la identidad de la finca, que pueden referirse a la coincidencia total o parcial con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria; B) podrá utilizar, con carácter auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, y la aplicación informática homologada; C) debe decidir motivadamente según su prudente criterio, y la sola formulación de oposición no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, sin que determine necesariamente la denegación de la inscripción. D) El juicio de identidad de la finca debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

En este caso, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral que se pretende inscribir, resultando posible que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Por lo que se confirma la nota, sin perjuicio de acudir al expediente de deslinde regulado en el art 200 LH o al juicio declarativo correspondiente (art 198 LH). (MN)

12. *** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. 

Resumen: Compendia la resolución su doctrina sobre la rectificación de fincas regulada en el artículo 201 LH.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de un expediente de dominio notarial de rectificación de finca (exceso de cabida) tramitado conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria (LH).

Registrador: Opone la existencia de dudas sobre la identidad de la finca objeto del expediente pues, a su juicio, no se corresponde la finca registral con la que figura en la representación gráfica aportada, entendiendo que se está alterando la realidad física exterior de la finca (y no corrigiendo un dato registral erróneo).

Fundamenta las dudas alegadas en la consulta de los antecedentes de la parcela catastral, de la que resulta que la actual parcela es el resultado de la unión de otras dos parcelas catastrales. Esta circunstancia, unida a la diferencia de superficie que se pretende rectificar (superior al 100%) hace que se ponga en duda que se trate de una rectificación de un dato registral erróneo y no de la incorporación de una nueva realidad física resultante de posibles negocios jurídicos.

Notario: Entiende que las dudas no están suficientemente fundadas porque no identifica los colindantes potencialmente afectados por el exceso; también opone que en la calificación añade algunos datos que no constaban en la certificación (concretamente los referidos a la consulta de los antecedentes catastrales) y que tal vez la rectificación catastral puesta de manifiesto en la consulta a la sede electrónica del Catastro (SEC) se deba a operaciones que nunca se llevaron a cabo en la realidad.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LAS FINCAS Y DUDAS DE IDENTIDAD.

En los expedientes de rectificación de finca inscrita debe aportarse una representación gráfica de la finca objeto del expediente. Esta representación puede ser la catastral u otra alternativa cuando la catastral no se corresponda con la realidad física del inmueble.

La representación gráfica junto y el resto de la documentación aportada al expediente deben ser objeto de calificación registral previa a la expedición de la certificación preceptiva, a los efectos de identificar la finca del expediente y su correspondencia con la registral que se trata de rectificar

En la calificación de la representación gráfica (art. 9 LH) las dudas que puede apreciar el registrador (RR.DGRN de 22 de abril y 8 de junio de 2016) “… han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u albergar el registrador operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b), 199.1 y último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria)…”.

Lógicamente, como dice la Resolución, una gran diferencia de superficie (en el caso resuelto superior al 100%) “… justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral”.

¿Tal circunstancia impide la tramitación del expediente de rectificación? NO. Tiene dicho el Centro Directivo que no existe limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita y que “… en el expediente notarial (…) pueden llevarse a cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de identidad expuestas por el registrador, con independencia de la magnitud de la diferencia de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22 de febrero de 2018)…”.

OTRAS CUESTIONES.

1 Continuidad del expediente y Anotación preventiva: Es doctrina reiterada del Centro Directiva que las dudas fundadas puestas de manifiesto en la certificación inicial no impiden continuar con la tramitación de expediente de rectificación (RDGRN 21 de noviembre de 2017), por lo que también es posible practicar la anotación preventiva a los efectos de dar publicidad registral a dicha tramitación.

2 ¿Cuándo no es posible la continuidad del expediente y la práctica de la anotación?: Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por tener certeza de que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita).

3 ¿En qué momento se deben manifestar las dudas fundadas?: Dice la Resolución que “… como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016).

4 ¿Se pueden alegar dudas de identidad –no puestas de manifiesto en la certificación inicial- con ocasión de la calificación del expediente concluido? NO, salvo que “…de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016)”.

5 ¿Constituyen límites objetivos para la tramitación del expediente las diferencias de superficie declaradas o los cambio de linderos, incluso fijos, etc? NO.

Hay que recordar con la Resolución de 17 de noviembre de 2015 lo siguiente: (i) El procedimiento del artículo 201 LH es uno de los que permite obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices. (ii) Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación.

6 ¿Un informe municipal es idóneo para acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral? NO.

Dice la Resolución: “… si bien (el informe municipal) es el documento idóneo para acreditar el cambio de numeración de la calle o incluso la localización catastral de la finca, no puede acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral”. (JAR).

RESOLUCIONES MERCANTIL
10.⇒⇒⇒ CONSTITUCIÓN DE SL. POSIBILIDAD DE APORTACIÓN DEL “KNOW HOW”. BIENES INTANGIBLES.

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil IV de Madrid a inscribir una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: Es posible en la constitución de una sociedad limitada aportar en desembolso del capital social el “know now” de los fundadores.

Hechos: Se plantea en esta resolución el problema de si es o no aportable en la constitución de una sociedad limitada el siguiente bien, prolijamente descrito, pero que resumimos en aras de la claridad:

“El know-how consistente en la información técnica necesaria para diseñar, fabricar, emplear, mantener o comercializar productos o sus elementos que permiten lograr el proyecto específico”.  A continuación se indica que dicha saber es secreto, al igual que el negocio de la sociedad. El saber se concreta “en el conocimiento de la industria de servicios, marketing e investigación de mercado”, “en el conocimiento especializado en materia de emprendimiento, desarrollo empresarial, liderazgo y dirección de equipos”. También incluye “un conocimiento amplio acerca del sector tecnológico e innovación”. A continuación se describe el objeto de la sociedad del que destacamos el “trabajo colaborativo virtual”, “recursos humanos”, “data center”, “asistencia virtual”, “promoción, marketing y publicidad, servicios financieros, software, bases de datos” y similares.

A juicio de los aportantes se cumplen con dicha aportación todos los requisitos exigidos. Así:

— tiene naturaleza patrimonial;

— incrementará las ganancias;

— puede figurar en el balance;

— puede ser valorado;

— puede ser enajenado;

— puede ser objeto de cambio;

— es susceptible de apropiación y convertido en dinero.

Finalmente indica que la “aportación del know how… es estrictamente necesaria e indispensable para el desarrollo de la actividad”.

El registrador no comparte dicha visión y suspende la inscripción por el siguiente defecto:

“La aportación del Know-how parece más bien la aportación de trabajo o servicios que no pueden ser objeto de aportación (art. 58 LSC y concordantes)”.

Añade que el “término Know-how de ascendencia anglosajona no ha tenido un concepto unívoco si bien tiene un reconocimiento generalizado. El RD 1750/1987, de 18 de diciembre, lo califica como “conocimientos secretos no patentados, aplicables a la actividad productiva” (también la Resolución de la Dirección General de Transacciones Exteriores de 12 de febrero de 1988)”.

El interesado recurre reconociendo la no posibilidad de inscripción de la frase “el conocimiento especializado en materia de emprendimiento, desarrollo empresarial, liderazgo y dirección de equipos”, pues ello sí puede ser considerado como aportación de trabajo y servicios, todos los demás conceptos entran en la definición de “Conocimientos secretos no patentados aplicables a la actividad productiva”.

A continuación, añade que esa aportación es indispensable para cumplir el objeto social y que tiene características propias que se concretan en los siguientes puntos: «conocimientos industriales secretos», que solo son conocidos por los administradores, que son conocimientos personales, que son de gran valor, y que sin esa aportación no podría desarrollarse el objeto social.

Resolución: La DG acepta el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Comienza la DG precisando lo que debe entenderse por «know how» (o «saber hacer», como dice el Reglamento (CEE) n.º 4087/88 de la Comisión de 30 de noviembre de 1988 relativo a la aplicación del apartado 3 del artículo 85 del Tratado a categorías de acuerdos de franquicia, así como del Real Decreto 201/2010, de 26 de febrero), remitiéndose a una STS de 21 de octubre de 2005, en la que se decía que era un concepto poco preciso y variable “en relación con las distintas modalidades de franquicia”… “incluso cuando opera con autonomía”. Para la doctrina empezó siendo los “conocimientos secretos de orden industrial”, se extendió posteriormente a los de “orden comercial”, para pasar a “identificarse con conocimientos secretos referidos indistintamente al campo industrial o comercial, incluidos los aspectos organizativos de la empresa –secreto empresarial–, o incluso conectarlos “con la experiencia”…  “ con la cualificación del especialista y con un menor grado de confidencialidad”.

A continuación dice que se ha definido como “conocimiento o conjunto de conocimientos técnicos que no son de dominio público y que son necesarios para la fabricación o comercialización de un producto, para la prestación de un servicio o para la organización de una unidad o dependencia empresarial, por lo que procuran a quien los domina una ventaja sobre los competidores que se esfuerza en conservar evitando su divulgación”.

Señala como sus características las del “secreto”, las de “su valoración de conjunto o global” y su utilidad. El TS en la Sentencia de 24 de octubre de 1.979 dice que  “el saber hacer”, puede tener por objeto elementos materiales y elementos inmateriales, bien se considere que sea un bien en sentido jurídico, determinado por tratarse de una situación de hecho consistente en que las circunstancias de la empresa que constituye el objeto del secreto son desconocidas para terceros o que el aprendizaje o la adquisición de experiencias por éstos puede resultar dificultoso, o ya que se trata de un bien en sentido técnico jurídico, por poseer las características propias de esta idea, como son el valor patrimonial y la entidad para ser objeto de negocios jurídicos, integrante de un auténtico bien inmaterial”. Y en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, donde es objeto de numerosos pronunciamientos relacionados con contratos de franquicia, se manifiesta con una gran amplitud, y así se hace referencia a “metodología de trabajo”; “técnicas operativas”; “técnicas comerciales ya experimentadas”; “conjunto de conocimientos técnicos o sistemas de comercialización propios de franquiciador, como rasgo que le diferencia de otras empresas que comercian en el mismo tráfico”; “conjunto de técnicas y métodos para la instalación, comercialización y explotación, identificándose en la presentación de los locales, servicios prestados, productos, política de publicidad (…)».

Añade a continuación que la propia DG se ha pronunciado en materia de aportación de bienes inmateriales, como es el fondo de comercio en Resolución de 31 de octubre de 1986, en que se destaca el lado espiritual o inmaterial del mismo incluso señalando “que hay Empresas que no requieren elementos patrimoniales para su perfecto funcionamiento, o por último, casos en que además de los valores patrimoniales hay otros que sobrepasan los mismos y que se plasman en la organización de los medios de producción, y todos estos conceptos y otros similares son susceptibles de ser valorados en el Balance” y que por ello pueden ser aportados a una sociedad.

Por último considera que dado que dicho saber hacer es susceptible de valoración económica y de apropiación “puede aportarse a la sociedad y es apto para producir una ganancia” y  es además “diferente de la mera obligación de hacer, por lo que no se infringe la norma que impide que sean objeto de aportación el trabajo o los servicios (artículo 58.2 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Comentario: Pese a que nuestra línea en orden a la interpretación de las normas del derecho de sociedades siempre ha procurado inclinarse del lado del empresario, pues nadie mejor que él sabe lo que es mejor para su empresa, en esta ocasión no podemos compartir la solución que se da por la DG a la posibilidad de aportación del “saber hacer” o “saber cómo” a una sociedad.

Dicha aportación plantea o puede plantear múltiples problemas, no sólo a los terceros, sino también a la propia sociedad.

Si el capital social es equivalente al valor de los bienes que tiene la sociedad, al menos en el momento de su nacimiento, figurando el capital en el pasivo del balance, dentro de los fondos propios y los bienes, respaldo del capital en el activo, en el balance de esa sociedad, con parte del capital representado por un elemento inmaterial como es el conocimiento o saber hacer de alguno o algunos de los socios, será una partida muy inestable en cuanto a su función de garantía frente a los acreedores sociales. En este momento no podemos imaginar cómo se gestionará, ese saber hacer, en su función de ser transformado en efectivo para que los acreedores puedan realizarlo y así hacer efectivos sus créditos en caso de impago o insolvencia de la sociedad.

Nos preguntamos, ¿cómo podrá ser embargado ese conocimiento que además es secreto? ¿embargaremos al socio? ¿le obligaremos a revelar sus secretos para ponerlos en el mercado? ¿cómo se le podrá obligar a prestar esos conocimientos a favor de un tercero que no sea la sociedad? ¿en caso de negativa, cómo establecer una compensación en metálico? ¿si es aportable, como sostiene la DG, su valoración será caprichosa pudiendo constituirse la sociedad solo con el “know now”, aunque bien sabemos que los socios son responsables de esa valoración?

Es decir, que dado que el capital, aparte de su función organizativa, que pudiera cumplirse con ese saber hacer, aparte de su función productiva, que según los socios va a ser decisiva para el funcionamiento de la sociedad, nos preguntamos ¿cómo cumplirá su función de garantía que es otra de las muy importantes funciones que debe cumplir el capital como ha puesto de relieve la DG en múltiples resoluciones? Difícil lo tienen los acreedores y difícil supongo que lo tendrá también la sociedad a la hora de buscar financiación para poner en marcha las ideas aportadas.

Pero esa aportación no sólo falla en el aspecto de garantía, sino que también va a fallar en las relaciones de la sociedad con sus socios y en las relaciones de los socios entre sí.

Desde este punto de vista nos seguimos haciendo más preguntas ¿Qué ocurrirá si el socio que ha aportado el saber hacer, transmite sus participaciones -o parte de ellas- a un tercero? ¿deberá comunicar a ese tercero sus secretos tan celosamente guardados? ¿ese tercero queda libre de transmitir o prestar conocimiento alguno a la sociedad? Es cierto que estos problemas se pueden minimizar en algo estableciendo una prohibición de transmisión de participaciones durante los primeros cinco años de vida de la sociedad, posible de conformidad con el artículo 108.4 de la LSC, pero nada de ello se nos dice que esté establecido en los estatutos de la sociedad constituida. Pero es que transcurridos esos cinco años nos encontraríamos con el mismo problema señalado. Incluso si se hubiera establecido una prohibición absoluta de transmisión de las participaciones desembolsadas con el saber hacer, esa prohibición, como sabemos debe estar acompañada de un derecho de separación (cfr. art. 108.3 LSC) con lo cual el problema seguirá latente pudiendo rebrotar en cualquier momento.

Es más, si el socio poseedor de ese “saber hacer”, en algún momento de la vida de la sociedad, por enfermedad u otro motivo perdiera la capacidad de prestar esos conocimientos, ¿cómo lo solventaría la sociedad? Entendemos que para estos casos debería también preverse en estatutos que ese saber hacer sería sustituido por una cantidad en metálico, debidamente garantizada, equivalente al valor que a la aportación se le haya dado en la escritura. Pero de eso tampoco se dice nada en la escritura.

Y si esa aportación es posible como aportación no dineraria en una sociedad limitada, entendemos que para la DG también será posible en una sociedad anónima, pues en materia de aportaciones, salvo lo que ahora señalamos, no hay diferencias. La diferencia a la que aludimos es que para hacer una aportación no dineraria a una sociedad anónima se requiere el informe de un experto independiente (cfr. art. 67 LSC) y no podemos imaginar cómo ese experto va a valorar unos conocimientos de un aportante que en principio son secretos lo que según resulta de la escritura es lo más importante de los mismos. Pero también tendrá problemas el experto en cumplir con lo que exige el artículo 67.2 de la LSC, en lo relativo a la “descripción de la aportación, con sus datos registrales, si existieran, y la valoración de la aportación, expresando los criterios utilizados y si se corresponde con el valor nominal y, en su caso, con la prima de emisión de las acciones que se emitan como contrapartida”. Por tanto, o entendemos que no es posible la aportación de ese saber hacer a una sociedad anónima, o ese saber hacer deberá ser revelado a los efectos de que el experto pueda describirlo, valorarlo y poner de manifiesto los criterios que haya utilizado para ello.

La DG en el último de sus fundamentos de derecho, para apoyar su decisión,  pretende establecer un paralelismo entre la aportación del “know now” y la aportación del fondo de comercio que también es un bien inmaterial o intangible. Pero ese paralelismo no es posible pues ambos bienes son muy distintos en cuanto a su configuración y modo de funcionamiento.

Como sabemos el fondo de comercio se considera usualmente como un valor inmaterial de la empresa, constituido por su clientela, su nombre o denominación social, su prestigio, su capacidad para generar beneficios, su cuota de mercado, la localización de la misma empresa, etc, pero para que este fondo de comercio pueda ser aportado a una sociedad debe serlo como formando parte de una empresa en funcionamiento. Es decir, el fondo de comercio vale en cuanto vale una empresa y no puede en principio desligarse de esta pues los elementos que lo componen son tan inmateriales que sólo tienen valor como conjunto y no como individualidad. Así la clientela es algo etéreo que puede dejar de existir, el prestigio puede caer, la cuota de mercado puede disminuir etc. Por ello según el art. 39 del Ccom el fondo de comercio sólo podrá formar parte del activo si ha sido adquirido a título oneroso y se presume que su vida útil es de 10 años salvo prueba en contrario. Por tanto, vemos que la equiparación no es posible e incluso cuando forme parte el balance está sujeto a limitaciones.

En definitiva, si la cuenta 204 del Plan General Contable, define el fondo de comercio como «el exceso, en la fecha de adquisición, del coste de la combinación de negocios sobre el correspondiente valor de los activos identificables adquiridos menos el de los pasivos asumidos” y que “En consecuencia, el fondo de comercio sólo se reconocerá cuando haya sido adquirido a título oneroso y corresponda a los beneficios económicos futuros procedentes de activos que no han podido ser identificados individualmente y reconocidos por separado«, con mucha mayor razón ese “saber hacer” aportado, no podrá representar el capital de la sociedad ni podrá figurar en el balance pues, aunque se estime que a cambio se dan participaciones y por tanto su adquisición es onerosa, de ello no se deriva que ese “saber hacer” como tal sea directamente enajenable, con independencia de la empresa en funcionamiento del que forma parte, ni que aisladamente considerado tenga un valor económico que sirva de garantía a los terceros acreedores de la sociedad.

Ahora bien si de la pura teoría, pasamos a la doctrina de la DGRN, ésta siempre ha destacado las notas que venimos señalando y así en  R. de 3 de enero de 2017, no admitió la aportación de sociedades preconstituidas, en resoluciones de R. 28 de Febrero de 2007R. 1 de Marzo de 2007, destaca la función de garantía del capital social y en múltiples resoluciones, como la de R. 23 de febrero de 1998, y R. 4 de noviembre de 2011, por señalar unas de las más claras, ha destacado la importancia y trascendencia que tiene la descripción de las aportaciones no dinerarias que se hagan a la sociedad.

La descripción de esas aportaciones no dinerarias es fundamental por la responsabilidad que implica su aportación, responsabilidad que no sólo alcanza al aportante, sino también a los futuros adquirentes de las participaciones desembolsadas con dichas aportaciones. Si el adquirente de una participación desembolsada con aportación no dineraria va a responder de la realidad y valoración de esas aportaciones, parece elemental que pueda conocer, por un instrumento de publicidad puesto fácilmente a su alcance, como es el Registro Mercantil, cuál ha sido esa aportación en concreto. Y parece obvio que no se sentirá seguro ni satisfecho cuando consultado el registro compruebe que las participaciones que adquiere fueron desembolsadas con un bien intangible, al que se le dio determinado valor, pero sin que pueda conocer la realidad de esa aportación.

Parecería más adecuado, en contra de lo que sostiene el recurrente y acepta la DG, que ese saber hacer fuera objeto de prestaciones accesorias distintas del capital. Pero incluso en el caso de las prestaciones accesorias existirán problemas para su establecimiento pues es requisito esencial de las mismas, de conformidad con el artículo 86 de la LSC, expresar “su contenido concreto y determinado” y si para las prestaciones accesorias se exige eso, lo que no se cumple, parece que con mayor motivo  deberá exigirse que una aportación no dineraria a la sociedad se describa perfectamente y no de la manera imprecisa que se hace en la escritura, derivada obviamente del propio concepto de “know now”.

 En conclusión y por finalizar este comentario, podemos estimar que esta aportación del “saber hacer”, es totalmente imposible en la sociedad anónima, y en la sociedad limitada llegamos a la misma conclusión, salvo que esa aportación se rodee de una serie de cortapisas y condicionamientos, y se prevea la solución de los posibles problemas que se pueden plantear para evitar que el capital se convierta en algo irrelevante, lo que, aunque las corrientes más progresistas del derecho societario aboguen por ello, con arreglo al derecho vigente todavía no es posible. Es decir reconocemos que lo importante para los acreedores es la creación de valor por parte de la sociedad, pero por ahora no se puede desligar esa posibilidad de crear riqueza, con el capital de la sociedad. Esperemos a cambiar el derecho aplicable para ser creativos en materia de aportaciones sociales. (JAGV)

 

ENLACES:

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Julio 2018

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Julio 2018

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD 
  3. 257.() SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN YA PRACTICADA.
  4. 258.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN FALLECIDO ANTES DE 2015 CON ERBSCHEIN.
  5. 260.** SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN QUE INCLUYA EL PRECIO DE LA TRANSMISIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO: PARA PROCEDIMIENTO DE DIVORCIO.
  6. 261.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA QUE PUEDE INVADIR EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO. ACUMULACIÓN DE EXPEDIENTES.
  7. 262.** EMBARGO CONTRA EL MARIDO CUANDO LA FINCA, QUE FUE GANANCIAL, ESTÁ YA INSCRITA A FAVOR DE LA ESPOSA QUE FUE SÓLO NOTIFICADA. NO ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN SI HAY RECURSO. 
  8. 263.** NOTA SIMPLE DE QUE UNA FINCA NO ESTÁ INSCRITA.
  9. 264.*** CERTIFICACIÓN PARA INMATRICULAR ART. 203 LH NO EMITIDA POR NO COINCIDIR DESCRIPCIÓN CON CATASTRO Y POR PODER ESTAR INMATRICULADA YA.
  10. 266.*** AGRUPACIÓN DE FINCA INSCRITA Y NO INSCRITA: EXPEDIENTE ART. 203 LH.
  11. 268.** CAMBIO DE USO CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD Y SIN PROHIBICIÓN ESTATUTARIA CLARA.
  12. 269.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN LA QUE NO SE DEMANDÓ AL TERCER POSEEDOR QUE YA LO ERA AL EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS.
  13. 270.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO.
  14. 271.** INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE SU COINCIDENCIA CON OTRA YA INSCRITA.
  15. 273.*** COMUNIDAD FUNCIONAL SOBRE LOCAL PARA DESTINARLO A TRASTEROS EN MADRID: PRESENTA DECLARACIÓN RESPONSABLE, PERO NO LICENCIA MUNICIPAL.
  16. 275.* PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO PARA PRÓRROGA DE EMBARGO. 
  17. 276.() PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO PARA PRÓRROGA DE EMBARGO. 
  18. 277.() PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO PARA PRÓRROGA DE EMBARGO. 
  19. 278.** SEGREGACIÓN DE UN ELEMENTO DE FINCA DISCONTINUA QUE NO LLEGA A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO.
  20. 279.** MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. DOBLE UNANIMIDAD PARA INSCRIBIR.
  21. 280.* PROCEDIMIENTO EJECUTIVO: NO CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SI LA ANOTACIÓN CADUCÓ.
  22. 281.** VENTA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA: ADQUISICIÓN PREFERENTE
  23. 282.** HERENCIA. PREVIA ADQUISICIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS CON CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL
  24. 283.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO
  25. 285.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA FIGURANDO SU CONCLUSIÓN SOLO ANOTADA POR FALTA DE FIRMEZA.
  26. 286.() VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA FIGURANDO SU CONCLUSIÓN SOLO ANOTADA POR FALTA DE FIRMEZA.
  27. 287.() VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA FIGURANDO SU CONCLUSIÓN SOLO ANOTADA POR FALTA DE FIRMEZA.
  28. 288.*** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADOS SIN INTERVENCIÓN DE HEREDEROS O CONTADOR PARTIDOR. LEGATARIO YA POSEEDOR Y ACTA DE NOTORIEDAD ACREDITATIVA.
  29. 289.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.
  30. 290.*** INTERPRETACIÓN DE CLAUSULA TESTAMENTARIA: SUSTITUCIÓN O DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN SUCESIÓN TESTADA
  31. 291.** HERENCIA. PAÍS VASCO. LEGADO DE LEGÍTIMA O APARTAMIENTO TÁCITO
  32. 292.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO
  33. 293.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y DUDAS SOBRE REFERENCIA CATASTRAL
  34. 294.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. COINCIDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.
  35. 295.* ANOTACIONES PRORROGADAS ANTES DE LA LEC. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD
  36. 296. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE
  37. 297.** VENTA POR TUTOR DE FINCAS DE INCAPACES. PRECIO INDICADO EN LA AUTORIZACIÓN JUDICIAL, PERO VENDE SÓLO LA MITAD INDIVISA.
  38. 298.** CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL.
  39. 299.** SENTENCIA DECARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN. PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE
  40. 300.** PROYECTO DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA FIRME: INTENTO DE MODIFICAR LA FINCA DE ORIGEN. 
  41. 301.*** PLUSVALÍA MUNICIPAL. CIERRE REGISTRAL. FORMAS DE PRESENTACIÓN DE LA DECLARACIÓN
  42. RESOLUCIONES MERCANTIL
  43. 259.* SOCIEDAD PROFESIONAL. DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO. POSIBLES REMEDIOS. MINUTA DEL ASIENTO.
  44. 265.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA CON OBJETO DE AGENCIA DE SEGUROS.
  45. 267.* ESCRITURA DE HIPOTECA INMOBILIARIA ENVIADA TELEMÁTICAMENTE POR ERROR AL REGISTRO MERCANTIL.
  46. 272.* DENOMINACIONES SOCIALES QUE PUEDEN CONFUNDIRSE CON FEDERACIONES DEPORTIVAS. INTERPRETACIÓN DEL TÉRMINO «REAL».
  47. 274.*** CLÁUSULA ESTATUTARIA QUE IMPONE PRESTACIONES ACCESORIAS  POR REMISIÓN A UN PROTOCOLO FAMILIAR.
  48. 284.*** MODIFICACIÓN DEL RÉGIMEN ESTATUTARIO DE TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES SOCIALES. DERECHO DE SEPARACIÓN DE LOS SOCIOS.
  49. ENLACES

INFORME Nº 286. (BOE JULIO de 2018)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD 
257.() SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN YA PRACTICADA.

Resolución de 19 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Tomelloso, por la que se anota una prohibición de disponer sobre determinadas fincas.

Resumen: Practicada una anotación preventiva de prohibición de disponer por orden de la Agencia Tributaria no es posible por vía de recurso pedir su anulación estando la misma bajo la salvaguardia de los tribunales.

Hechos: Se presenta en el registro un mandamiento por el que se ordena la práctica de anotación preventiva de prohibición de disponer sobre determinados bienes inmuebles titularidad de una sociedad, y todo ello de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 170 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

El registrador practica la anotación de prohibición de libre disposición a favor de la Hacienda Pública.

En nombre de la sociedad se interpone un recurso solicitando que se deje sin efecto y se anule la anotación de prohibición practicada.

Resolución: La Dirección General desestimar el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Nuestro Centro Directivo resuelve este recurso haciendo referencia a su doctrina reiterada en los siguientes puntos:

La primera, que en  base al artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina del Tribunal Supremo, en Sentencia de 22 de mayo de 2000 el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho (artículos 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria).

En base a ello no puede tener por objeto cualquier otra pretensión del recurrente, como puede ser “la cancelación de un asiento ya practicado al entender aquél que se fundamenta en una calificación errónea” lo que en su caso quedaría reservado  al conocimiento de los tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria).

Y en segundo lugar, que una vez practicado un asiento, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Por ello el asiento practicado por orden de la Agencia Tributaria como consecuencia de un procedimiento de apremio, se halla bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en vía de recurso revisar “la legalidad en la práctica de dicho asiento ni de la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan”.

Comentario: Con esta resolución, vemos que la DG reitera una vez más la imposibilidad de cancelar un asiento basándose en un error de calificación y por vía de recurso. (MGV)

258.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN FALLECIDO ANTES DE 2015 CON ERBSCHEIN.

Resolución de 19 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de San Sebastián de La Gomera, por la que acuerda denegar la inscripción de una adjudicación de herencia sujeta a Derecho alemán. (IES)

RESUMEN: No es razonable la exigencia de prueba de Derecho sobre el valor del certificado sucesorio alemán cuyo alcance e interpretación ha sido tan reiteradamente analizado por este centro directivo, máxime cuando, en forma ciertamente sucinta, el título calificado alude e incorpora los elementos necesarios para su valoración.

HECHOS:  Por medio de escritura   doña C.R.S., en su nombre y el de su hija menor de edad, doña P.I.R.S., otorgó escritura de aceptación y adjudicación de herencia causada en 2005 bajo Derecho alemán, nacionalidad del causante.

REGISTRADORA:  suspende la inscripción

Contiene dicha escritura la adjudicación de herencia de una finca en el término municipal de Valle Gran Rey (Isla de la Gomera), como consecuencia del fallecimiento de don S.E.G.S., de nacionalidad alemana, que falleció en el año 2005. La finca consta inscrita a favor del citado causante y de su esposa doña C.R.S. conforme al régimen matrimonial alemán. De su matrimonio, nació una hija llamada P.I.R.S., la cual es representada en la escritura por su madre, en ejercicio de la patria potestad que ostenta sobre la misma al ser menor de edad.

Ocurrió su fallecimiento sin haber otorgado disposición testamentaria alguna, tramitándose el correspondiente certificado sucesorio ante el Juzgado Municipal de Göttingen, Alemania, el día 26 de mayo de 2005, en el que fueron declaradas herederas del causante sus citadas esposa e hija. Se incorporan los correspondientes certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad.

Partiendo que el régimen económico matrimonial supletorio del primer grado en Alemania es el régimen de separación de bienes con participación de los cónyuges en las ganancias, integraría la masa hereditaria del causante la mitad indivisa de la finca objeto de adjudicación; sin embargo no se acredita la cualidad de herederas de la esposa e hijas del causante.

Al ser el causante de nacionalidad alemana y partiendo de que el régimen sucesorio aplicable es el que determine la ley personal del causante en el momento de su fallecimiento, artículo 9.8 del Código Civil, será la ley alemana la que regule los derechos sucesorios de los herederos de dicho causante, sin perjuicio de que la ley española se aplique a la validez del título sucesorio (artículos 14 L.H. y 80 R.H.); a juicio de la registradora no queda acreditado el contenido del derecho extranjero, en cuanto a que doña C.R.S. y doña P.I.R.S. sean las únicas herederas del causante, haciendo constar los fundamentos precisos en que se base el Derecho aplicable en términos que permitan al Registrador calificar la legalidad del acto y desenvolver su calificación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

RECURSO : El Letrado, en nombre y representación de doña C.R. y doña P.I.R.S., interpuso recurso fundamentado en lo siguiente: Que la calificación no tiene en cuenta la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en relación al certificado sucesorio alemán; que la legislación alemana está claramente expuesta en su Código Civil, de cuya lectura, especialmente parágrafos 1371 y 1391, son claros al respecto.

DGRN: Estima el recurso

La Registradora circunscribe su calificación a la prueba del Derecho sucesorio alemán. El causante fallece en 2005, por lo que de acuerdo con el artículo 84 del Reglamento (UE) n.º 650/2012, de 4 de julio, su sucesión se rige por su ley nacional, artículo 9.8 del Código Civil, que es el Derecho alemán. 

Comparece la viuda por sí y en representación de su hija de diecisiete años de edad, (según certificado de nacimiento apostillado) sobre la que manifiesta ostentar representación en base a patria potestad y en base al Erbschein que se incorpora –traducido y apostillado– la viuda adjudica el que, según manifiesta, es el único bien que poseía el causante en España.

El inmueble se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del causante y su esposa conforme al régimen matrimonial de su país. La extinción del régimen económico matrimonial legal alemán por muerte de uno de los cónyuges, no ofrece dudas a la Registradora en la calificación, por lo que la herencia se circunscribe a una mitad del inmueble, sobre la que se entiende expedido el Erbschein, incrementándose en una cuarta parte los derechos sucesorios del cónyuge viudo sobre su cuota legal sucesoria (artículos 1371 y 1931 BGB).

No obstante, la Registradora considera que no ha sido probado el Derecho alemán en orden a establecer la bondad del certificado sucesorio –Erbschein– como título sucesorio y por tanto su habilidad para fundamentar la partición de herencia formalizada en la escritura pública calificada. El defecto no puede mantenerse; Notarios y Registradores, han de avanzar en el conocimiento, no sólo de la normativa europea precisa en el diario ejercicio de sus funciones sino en el manejo de aquellos ordenamientos jurídicos más frecuentes en el tráfico jurídico español. Entre estos, se sitúa el alemán, en atención no sólo al número de nacionales de este Estado miembro que son titulares de inmuebles en España sino a la abundante doctrina del centro directivo en relación a la interpretación de ciertos extremos de su ordenamiento (vid. Resoluciones de 9 de abril de 2014, 1 de julio de 2015, 15 de febrero de 2016, 11 de enero, 10 de abril, 31 de agosto y 11 de octubre de 2017 y 23 de marzo de 2018, entre otras).

Por ello, al igual que la Registradora no ignora el régimen económico subsidiario de primer grado en Alemania y no requiere al respecto prueba especial, no es razonable la exigencia de prueba de Derecho sobre un certificado sucesorio cuyo alcance e interpretación ha sido tan reiteradamente analizado por este centro directivo, máxime cuando, en forma ciertamente sucinta, el título calificado alude e incorpora los elementos necesarios para su valoración (IES).

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260.** SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN QUE INCLUYA EL PRECIO DE LA TRANSMISIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO: PARA PROCEDIMIENTO DE DIVORCIO.

Resolución de 19 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 5, por la que deniega la expedición de certificación relativa a nueve fincas registrales. 

Resumen: Se revoca la suspensión de la emisión de una certificación del precio de varias fincas para un procedimiento de divorcio por considerar que el solicitante está amparado por la tutela judicial efectiva.

Hechos: 1. Se debate si procede expedir una certificación de las inscripciones de venta de nueve fincas registrales, incluyendo el dato del precio, por el que «Explotaciones Agrícolas Santa Catalina, S.L.» transmitió a don J. M. H. F. las referidas fincas.

En la instancia presentada se hace constar que el solicitante tiene interés legítimo en la información por: «investigación jurídico-económica sobre crédito, solvencia o responsabilidad», añadiendo que se pretende aportar la certificación «a una demanda de divorcio de mi ex esposa» (sic).

Registradora: suspende la expedición de la certificación por considerar que «el titular registral es una persona física, por lo que […] el precio del inmueble se circunscribe a los datos personales protegidos por la LOPD».

Recurrente: alega que su interés legítimo reside en la necesidad de acreditar en el procedimiento de divorcio en el que es parte la capacidad y medios económicos de la demandante, doña A. A. L. C., y en concreto los procedentes de la venta de las fincas de referencia de la que era titular mercantil de la que, a su vez, es socia la citada señora, a fin de poder valorarlos en el análisis de las aportaciones con las que cada progenitor (demandante y demandado) debe contribuir al sostenimiento de la hija común sobre la base de los ingresos y gastos de sus padres, al ser objeto de discusión en el seno del citado procedimiento de divorcio la fijación de la pensión de alimentos de su citada hija.

Resolución: DGRN revoca la suspensión.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

  Se recuerda que la registradora no está vinculada por las calificaciones de otros registradores o por las propias anteriores y que el recurso sólo tiene en consideración los documentos presentados en la solicitud de certificación y no las consideraciones adicionales hechas sobre la finalidad de la información en el recurso.

  Es doctrina reiterada que el interés en conocer el Registro se ha de justificar ante la registradora. En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar [1] en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada; [2] en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, [3] y en tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

[1] La publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

[2] En relación con el interés legítimo, debe ser: a) un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés); b) ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y c) ha de ser legítimo, lícito o no contrario a Derecho. […]

Por tanto, tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral.

Reducida, en nuestro sistema registral, por razones de seguridad, eficacia, eficiencia y economía, la investigación jurídica de la propiedad y de las empresas a la mera solicitud de publicidad formal, es preciso cohonestar esta simplicidad procedimental con la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que inspiran nuestra legislación en materia de protección de datos. […]

[3] El registrador, como responsable del Registro y en el ejercicio de su función pública, controla la finalidad, contenido y uso del tratamiento de los datos personales, debiendo decidir, caso por caso, si procede incluir el precio de la transmisión de un inmueble en la publicidad registral.

Así serían supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad: a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales, pues no se aplicaría el régimen de protección de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal; b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad del «tráfico jurídico inmobiliario», puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria; c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de Ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las Circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende. […]

6. En el caso objeto del presente expediente, si bien la concreta relación entre el dato registral solicitado (el precio de las ventas de las fincas) y la pretensión objeto del pleito seguido conectada con el mismo (fijación de la contribución a la pensión alimenticia de la hija común) no figuraba en la solicitud de la certificación presentada en el Registro, sí que constaba en la misma la circunstancia de que el recurrente está interesado en los datos registrales que solicita (precio de las transmisiones inscritas) por razón del procedimiento de divorcio en el que es parte, circunstancia que al entroncar con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva debe entenderse que ampara, conforme a la doctrina antes expuesta, su acceso a tal información.

En consecuencia, la Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora. (CB)

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261.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA QUE PUEDE INVADIR EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO. ACUMULACIÓN DE EXPEDIENTES.

Resolución de 19 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en los recursos interpuestos contra las notas de calificación extendidas por el registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que suspendía la inscripción de dos herencias respecto de una finca por posible invasión del dominio público marítimo-terrestre.

Resumen: En los casos de transmisión de una finca inscrita colindante al dominio público marítimo terrestre si el registrador carece de base de datos gráfica proporcionada por Costas (que al parecer no la ha entregado todavía a la DGRN) el interesado deberá aportar certificado del Servicio de Costas de no invasión y si no se le facilita recurrir a la vía contenciosa contra dicho organismo.

Hechos: Se presentan a inscripción dos títulos traslativos sobre una parte indivisa de una misma finca que consta inmatriculada desde el año 2006, y que se identifica gráficamente mediante la aportación de la referencia catastral.

El registrador realiza dos  calificaciones de los dos títulos presentados y  suspende la inscripción de ambos títulos pues sospecha que la finca linda con el dominio público marítimo terrestre y exige que se le aporte un certificado del Servicio de Costas acreditativo de que no invade dicho dominio.

El interesado recurre y alega que el último deslinde aprobado es de 1960, que no invade el dominio público como ya se acreditó con la inmatriculación en 2006,  estando ya vigente la actual Ley de Costas de 1988, y que en todo caso el que tiene que pedir el Certificado de Costas es el propio registrador conforme al artículo 36 del Reglamento de Costas.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina.  Resuelve en primer lugar que al tratarse de los mismos recurrentes y existir práctica igualdad de los supuestos de hecho y contenido de las notas de calificación (y además la calificación ha sido conjunta respecto de ambos documentos), las dos calificaciones pueden ser objeto de acumulación y objeto de una sola Resolución.

Recuerda que el TS declaró la legalidad del antiguo artículo 35 del Reglamento de Costas, hoy artículo 36, aplicable a las segundas transmisiones y que el registrador debe de comprobar la no invasión en las segundas y posteriores invasiones si sospecha que la finca es colindante o intersecta el dominio público.

Finalmente que el dominio público es inatacable aunque no esté inscrito, puesto que su carácter nace de la Ley y es protegible frente a los asientos registrales y a la posesión continuada dado su carácter inalienable, imprescriptible e inembargable, por lo que frente al dominio público no operan los principios registrales de fe pública y legitimación registral.

Comentario: 

En cuanto al fondo del asunto, resulta paradójica la situación que crea el artículo 36 del Reglamento de Costas, y la indefensión que provoca al ciudadano que pretende inscribir su título perfecto y válido desde el punto de vista civil, que adquiere de un titular registral, y que para ello, en contra de la Ley Hipotecaria y de todos los principios hipotecarios, necesita de un certificado del Servicio Periférico de Costas por el que tendrá que acudir seguramente a la vía contencioso administrativa. Sin embargo, por contra, el Servicio de Costas ni ha inscrito el deslinde vigente, ni ha actuado contra los titulares de la finca registral (que supuestamente podría invadir  el dominio público) para recobrar la posesión, ni ha anotado el deslinde en tramitación, ni ha inscrito el dominio público, en su caso.

En cuanto a la forma de actuar del registrador, en el caso concreto la parcela está bien identificada, por lo que el registrador puede despejar sus dudas con la cartografía oficial, mediante la herramienta denominada Visor de Costas, que es pública y accesible por internet. En la imagen al final de este comentario puede apreciarse que la finca (remarcada con un círculo rojo) linda pero no intersecta con la línea azul que determina el dominio público vigente y que debe de corresponder al deslinde de 1960 alegado por el recurrente. Puede apreciarse también la existencia de una línea amarilla que es el nuevo proyecto de deslinde en fase de tramitación y que, si se aprueba, como se ve crearía grandes problemas a los propietarios particulares de la zona, pero eso, de ser, será un problema futuro.

Por tanto parece que no hay invasión, pero, si el registrador siguiera teniendo dudas, sería de aplicación lo que dispone el artículo 36.2 del Reglamento de Costas: es decir identificada la finca y suscitadas sus dudas, el registrador debe de tomar anotación preventiva por 90 días y notificar esa circunstancia de oficio al Servicio de Costas que tiene un mes para contestar al Registro, teniendo en cuenta que a falta de contestación  en dicho plazo el documento sería inscribible. 

Sin embargo la interpretación de la DGRN de dicho Reglamento empeora la situación para el ciudadano, pues si, como parece, el Servicio de Costas no ha proporcionado todavía a la DGRN la cartografía oficial del deslinde del dominio público marítimo terrestre, como es su obligación conforme al artículo 33.2 del citado Reglamento, lo lógico sería, por analogía de lo que dispone el artículo 34 para las inmatriculaciones y los excesos de cabida, que se identifique gráficamente la finca por el presentante del documento (si no lo estuviera ya en la escritura), que el registrador compruebe con el Visor de Costas público la posible invasión, y finalmente, en caso de dudas, que lo comunique a Costas y proceda como ordenan el artículo 36 y el artículo 34 de dicho Reglamento, pero en ningún caso que sea el ciudadano el que tenga que pedir o aportar certificado oficial alguno, algo que además será muy difícil muchas veces, pues ninguna norma establece dicha obligación, ya que, en definitiva, se trata de una cuestión o problema entre los diferentes servicios públicos administrativos del Estado. (AFS)

262.** EMBARGO CONTRA EL MARIDO CUANDO LA FINCA, QUE FUE GANANCIAL, ESTÁ YA INSCRITA A FAVOR DE LA ESPOSA QUE FUE SÓLO NOTIFICADA. NO ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN SI HAY RECURSO. 

Resolución de 20 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Carballo a practicar una anotación de embargo. 

Resumen: para practicar una anotación de embargo sobre bienes inscritos a nombre de uno de los cónyuges con carácter privativo por liquidación de la sociedad de gananciales, por deudas contraídas por el otro consorte, será preciso que se dé alguno de estos casos: 1º. Que el procedimiento del que resulta el mandamiento que ordena la anotación se haya dirigido contra ambos cónyuges. 2º. Que, aun tratándose de un procedimiento dirigido solo contra el cónyuge deudor, se cumplan los dos requisitos previstos en el artículo 144.4, párrafo segundo RH.

Hechos:

– En el Juzgado de Primera Instancia se tramitó procedimiento ordinario frente al marido. Se dictó sentencia estimatoria de la demanda y se condenó al marido a pagar al demandante una cantidad (año 2017).

– En el mismo Juzgado se siguió procedimiento de ejecución de la anterior sentencia, en el que se acordó el embargo de dos fincas registrales y se dispuso que dicho embargo se notificara a la esposa, la cual, no formuló oposición (año 2017). Dichas fincas constaban inscritas a nombre de la esposa por título de adjudicación en la liquidación de la sociedad de gananciales (año 2016).

– Se presenta mandamiento ordenando la anotación de embargo sobre las citadas fincas.

La Registradora califica negativamente por entender que no se ha seguido el procedimiento contra la titular registral a la que sólo se le ha notificado la traba del embargo.

El interesado recurre defendiendo la aplicación de los artículos 541 LEC y 1401 CC y solicita la práctica de anotación preventiva de suspensión.

En el informe emitido en defensa de la nota, la Registradora, además de mantener íntegramente la calificación recurrida, afirma que no procede practicar anotación preventiva por defecto subsanable ya que, suspendido el plazo de caducidad del asiento de presentación como consecuencia del recurso, no existe razón para que el mismo asiento quedase suspendido también por la práctica de la anotación.

La DGRN confirma la calificación.

Doctrina:

I. LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN.

La doctrina más autorizada afirma que el fundamento de esta anotación preventiva radica en la necesidad racional de ampliar el plazo de vigencia del asiento de presentación de un título calificado con defectos subsanables, pues la duración de tal asiento puede ser insuficiente para la subsanación que se pretende.

Esta anotación tiene una doble cara, pues, si desde un punto de vista tiene el juego del asiento de presentación, desde otro, es como un adelanto del asiento definitivo para el caso de que se subsanen los defectos. Por lo que se refiere a los efectos de tal anotación, son los mismos del asiento de presentación, y también los mismos del asiento que preparan.

Por todo ello, si el fundamento de esta anotación es el de dar mayor plazo para subsanar defectos, no se entiende qué función puede realizar si el plazo ya está suspendido como consecuencia del recurso. Consecuentemente, tiene razón la registradora en el informe incorporado a este expediente al negar la posibilidad de practicar anotación por defecto subsanable cuando se halla pendiente de resolución un recurso interpuesto contra la calificación, puesto que, dado el régimen específico de prórroga del asiento de presentación derivado de la interposición del recurso, carece de sentido dicha anotación, sin perjuicio de que una vez finalizado éste pueda el interesado subsanar el defecto o bien solicitar –ahora sí– la anotación preventiva por defecto subsanable.

II. LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO.

Tras reiterar la doctrina de la DGRN sobre el alcance de la calificación de documentos judiciales, señala el Centro Directivo que la anotación del embargo trabado sobre bienes privativos de un cónyuge, cuando tales bienes habían sido antes de carácter ganancial, por deudas contraídas por el otro consorte ha sido siempre una cuestión compleja. Vid. Artículo 144.4. párrafo segundo RH.

         Dado que en nuestro Código Civil no existe una presunción de ganancialidad de las deudas, que se presumen privativas mientras no se pruebe lo contrario en el pertinente juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges, para practicar una anotación de embargo sobre bienes inscritos a nombre de uno de los cónyuges con carácter privativo por liquidación de la sociedad de gananciales, por deudas contraídas por el otro consorte, será preciso que se dé alguno de estos casos:

1º. Que el procedimiento del que resulta el mandamiento que ordena la anotación se haya dirigido contra ambos cónyuges.

2º. Que, aun tratándose de un procedimiento dirigido solo contra el cónyuge deudor, se cumplan los dos requisitos previstos en el artículo 144.4, párrafo segundo, según la interpretación que respecto de los mismos ha mantenido esta Dirección General:

1) Que del mandamiento resulte la responsabilidad del bien por la deuda que motiva el embargo y,

2) Que conste la notificación del embargo al cónyuge titular, antes de que el acto que ha provocado la modificación del régimen económico matrimonial haya producido efectos frente a terceros.

Comentario: Terminada la liquidación y, efectuadas, en su caso, las liquidaciones que procedan desaparece la comunidad surgida tras la liquidación. A partir de ese momento, sólo existen bienes privativos de uno u otro cónyuge (o de sus herederos). Son tres los supuestos que pueden darse en la práctica:

a) Deudas contraídas por uno sólo de los cónyuges después de la disolución de la sociedad de gananciales. En este caso, el acreedor sólo puede dirigirse contra los bienes adjudicados a su deudor en la liquidación o contra cualesquiera bienes que le pertenezcan a su deudor por cualquier otro título. Si el acreedor quiere dirigirse contra los bienes adjudicados al cónyuge no deudor, es necesario la previa impugnación de la liquidación de la sociedad de gananciales.

b) Deudas contraídas por uno de los cónyuges antes de la disolución, que no deban considerarse comunes. Se aplica lo dicho anteriormente.

c) Deudas contraídas por un cónyuge que sean además deudas de la sociedad de gananciales. Se aplica el artículo 1.401 CC.

– Según el artículo 144.4 segundo inciso RH,

Cuando constare en el Registro su liquidación, el embargo será anotable si:

1) El bien ha sido adjudicado al cónyuge contra el que se dirige la demanda o la ejecución, o,

2) Del mandamiento resulta la responsabilidad del bien por la deuda que motiva el embargo y consta la notificación del embargo al cónyuge titular, antes del otorgamiento de aquélla”.

Así pues, se han de distinguir dos situaciones:

1º. QUE EL BIEN CONSTE INSCRITO A FAVOR DEL CÓNYUGE CONTRA EL QUE SE DIRIGE LA DEMANDA O EJECUCIÓN. En este caso procede la práctica de la anotación de embargo sin necesidad de requisito adicional.

2º. QUE EL BIEN ESTÉ INSCRITO A FAVOR DEL OTRO CÓNYUGE. Es imprescindible el cumplimiento de los siguientes requisitos: 

1) Que la demanda se haya dirigido contra el cónyuge que sea titular registral o

2) En su defecto, deben cumplirse los dos siguientes requisitos cumulativos.

1) Primero: que del mandamiento resulte la responsabilidad del bien por la deuda que motiva el embargo, que es tanto como decir que se acredite el carácter ganancial de la deuda, tal y como hemos indicado al comienzo del tema.

2) Segundo: que conste la notificación del embargo al cónyuge titular del bien (no deudor), antes del otorgamiento de aquélla, es decir, de la liquidación.

– El problema que se plantea en este caso es determinar cuándo se entiende producida respecto de terceros la liquidación de la sociedad de gananciales a los efectos de dilucidar si el embargo se notificó antes o después de dicho evento. Sobre esta cuestión ha tenido ocasión de pronunciarse la DGRN en R. de 12 de noviembre de 2010 que afirma que,

a) No hay que estar a la fecha de otorgamiento de las capitulaciones matrimoniales por las que se modifica el REM (de sociedad de gananciales a separación de bienes) puesto que en este momento el cambio de REM sólo produce efectos entre los cónyuges.

b) Hay que estar pues al momento de inscripción, o mejor dicho, indicación de las capitulaciones matrimoniales en el Registro Civil que es el momento de efectos frente a terceros, ex artículos 77 LRC y 266 RRC.

c) Indicar que si la disolución se produce por fallecimiento de alguno o de los dos cónyuges, ha de tenerse en cuenta la fecha de dicho fallecimiento.

d) En caso de separación o divorcio, la fecha de la sentencia firme, que se inscribe de oficio en el Registro Civil. (ER)

263.** NOTA SIMPLE DE QUE UNA FINCA NO ESTÁ INSCRITA.

Resolución de 20 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Guía de Isora a la expedición de nota simple en la que se haga constar que determinada finca no figura inscrita.

Resumen: cabe la solicitud de una Nota Simple de contenido negativo, es decir que haga constar que la finca no está inscrita.

Se plantea si cabe la expedición de nota simple solicitada por el notario en la que conste que determinada finca no figura inmatriculada o si, por el contrario, como afirma el registrador, es necesario que se solicite certificación para acreditar tal extremo.

La Dirección revoca la nota y admite el recurso. Entiende que la solicitud de una nota simple negativa tiene su amparo en el art. 222.5 LH ya que de este precepto se desprende, en su último apartado, que si bien la nota simple tiene por objeto el contenido de los asientos de Registro, nada obsta para que la información solicitada pueda ser de carácter negativo referida a la falta de inscripción de la finca. En el mismo sentido se pronuncia el artículo 354.a), RH: «Las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo con las siguientes reglas: (…) 7.ª Si la finca no estuviese inmatriculada, el Registrador hará constar esta circunstancia, sin perjuicio de que deba mencionar, en su caso, los documentos relativos a ella, pendientes de calificación y despacho y cuyo asiento de presentación esté vigente». (MN)

264.*** CERTIFICACIÓN PARA INMATRICULAR ART. 203 LH NO EMITIDA POR NO COINCIDIR DESCRIPCIÓN CON CATASTRO Y POR PODER ESTAR INMATRICULADA YA.

Resolución de 20 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sepúlveda-Riaza, por la que se suspende la expedición de certificación en expediente de inmatriculación de finca.

Resumen: Agrupadas una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular la no inscrita basta que la coincidencia de la descripción con la certificación catastral se cumpla respecto de la agrupada.

Hechos: Se promueve acta notarial prevista en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria y se solicita la expedición de la certificación prevista en dicho precepto, que es objeto de suspensión.

Registrador y Notario discrepan sobre las siguientes cuestiones: (i) Sobre si existe coincidencia entre la descripción de la finca que se pretende inmatricular y la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica. La particularidad del caso radica en que se pretende inmatricular una finca que ha sido agrupada a otra finca inscrita, coincidiendo la descripción de la finca agrupada con la certificación catastral descriptiva y gráfica. (ii) Sobre la existencia de otras dos fincas inscritas con el mismo número de policía, lo que plantea dudas de identidad en las fincas implicadas (iii) Sobre la existencia de coincidencia parcial en cuanto a la descripción de la finca objeto del acta de inmatriculación y otras fincas registrales que se identifican en la nota.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación, sin perjuicio de la necesidad de presentar para solventar el primer defecto la escritura de agrupación.

 Doctrina.

I IDENTIDAD EN LA INMATRICUACIÓN DE FINCA AGRUPADA: Agrupándose una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular previamente la finca no inscrita mediante expediente notarial basta que la exigencia de identidad entre la certificación catastral y la descripción de la finca que se pretende inmatricular (Art. 203 L.H) se cumpla respecto de la finca agrupada.

II IDENTIDAD EN EL NÚMERO DE POLICÍA: Por ser el número de policía de las fincas un dato relativo a su situación, el hecho de tener el mismo número la finca que se pretende inmatricular y otra ya inscrita puede generar dudas justificadas de identidad.

En tales casos el acta notarial es instrumento idóneo para despejar tales dudas, como resulta del caso examinado, pues ha comparecido en el acta el titular de la finca inscrita e “identifica de forma expresa su finca registral en el parcelario catastral, resultando del recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (que aporta y se incorpora al acta), que su finca se encuentra situada en la misma calle y diferente número, y, por lo tanto, quedando excluida la posibilidad de dudas.

Al haber acreditado que se trata de fincas distintas, no resulta admisible la exigencia de modificación de la descripción de las fincas ya inscritas a los efectos de poder tramitar este procedimiento.  

III DUDAS DE IDENTIDAD Y CERTIFICACIÓN REGISTRAL: A pesar de esta previsión de archivo del expediente para los casos en que se albergan dudas por el registrador (art. 203 L.H), debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), muy en particular, como sucede en este expediente, (i) la intervención de los afectados (al igual que prevé el precepto en el párrafo siguiente en cuanto al dominio público), o, por ejemplo, (ii) la aportación de certificados municipales o catastrales que acreditasen la numeración actual de la calle. Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme a la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).  (JAR)

266.*** AGRUPACIÓN DE FINCA INSCRITA Y NO INSCRITA: EXPEDIENTE ART. 203 LH.

Resolución de 20 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una rectificación de descripción de finca acreditada en expediente notarial.

Resumen: Agrupadas una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular la no inscrita basta que la coincidencia de la descripción con la certificación catastral se cumpla respecto de la agrupada.

Hechos: Se promueve acta notarial prevista en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria y se solicita la expedición de la certificación prevista en dicho precepto, que es objeto de suspensión.

Registrador y Notario discrepan sobre las siguientes cuestiones: (i) Sobre si existe coincidencia entre la descripción de la finca que se pretende inmatricular y la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica. La particularidad del caso radica en que se pretende inmatricular una finca que ha sido agrupada a otra finca inscrita, coincidiendo la descripción de la finca agrupada con la certificación catastral descriptiva y gráfica. (ii) Sobre la existencia de otras dos fincas inscritas con el mismo número de policía, lo que plantea dudas de identidad en las fincas implicadas (iii) Sobre la existencia de coincidencia parcial en cuanto a la descripción de la finca objeto del acta de inmatriculación y otras fincas registrales que se identifican en la nota.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación, sin perjuicio de la necesidad de presentar para solventar el primer defecto la escritura de agrupación.

 Doctrina.

I IDENTIDAD EN LA INMATRICUACIÓN DE FINCA AGRUPADA: Agrupándose una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular previamente la finca no inscrita mediante expediente notarial basta que la exigencia de identidad entre la certificación catastral y la descripción de la finca que se pretende inmatricular (Art. 203 L.H) se cumpla respecto de la finca agrupada.

II IDENTIDAD EN EL NÚMERO DE POLICÍA: Por ser el número de policía de las fincas un dato relativo a su situación, el hecho de tener el mismo número la finca que se pretende inmatricular y otra ya inscrita puede generar dudas justificadas de identidad.

En tales casos el acta notarial es instrumento idóneo para despejar tales dudas, como resulta del caso examinado, pues ha comparecido en el acta el titular de la finca inscrita e “identifica de forma expresa su finca registral en el parcelario catastral, resultando del recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (que aporta y se incorpora al acta), que su finca se encuentra situada en la misma calle y diferente número, y, por lo tanto, quedando excluida la posibilidad de dudas.

Al haber acreditado que se trata de fincas distintas, no resulta admisible la exigencia de modificación de la descripción de las fincas ya inscritas a los efectos de poder tramitar este procedimiento.  

III DUDAS DE IDENTIDAD Y CERTIFICACIÓN REGISTRAL: A pesar de esta previsión de archivo del expediente para los casos en que se albergan dudas por el registrador (art. 203 L.H), debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), muy en particular, como sucede en este expediente, (i) la intervención de los afectados (al igual que prevé el precepto en el párrafo siguiente en cuanto al dominio público), o, por ejemplo, (ii) la aportación de certificados municipales o catastrales que acreditasen la numeración actual de la calle. Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme a la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).  (JAR)

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268.** CAMBIO DE USO CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD Y SIN PROHIBICIÓN ESTATUTARIA CLARA.

Resolución de 27 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Jaén n.º 1, por la que se suspende la inscripción de cambio de uso solicitada.

Resumen: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa» (STS -Sala primera- de 24 de octubre de 2011)

Hechos: El propietario de una finca urbana sita en un edificio en régimen de propiedad horizontal, la cual se describe como ático destinado a despacho profesional, hace constar en escritura el cambio de uso a vivienda sin ninguna otra alteración en su descripción. Consta en la escritura certificado de técnico acreditativo de que el cambio de uso se produjo hace ocho años.

Registrador. suspende la inscripción porque entiende que del contenido del Registro se deduce la necesidad de consentimiento de la junta de propietarios para llevar a cabo el cambio. Fundamenta su opinión en que sólo está de autorizado para dicho cambio el titular de otro elemento del régimen. Además entiende que es preceptiva la aportación de la licencia de primera ocupación de la vivienda (aunque posteriormente también se refiere a la necesidad de licencia de autorización de cambio de uso).

Interesado: recurre ambos defectos de la nota.

Resolución: estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 Cualquier restricción estatutaria referida a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble ha de ser expresa. (Resoluciones de 12 de diciembre de 1986, 20 de febrero de 1989 y 26 de enero de 2002, entre otras).

2 No cabe deducir en el caso planteado que haya una prohibición general para todos los propietarios del inmueble por el hecho de que los estatutos exijan autorización expresa para que el titular de un departamento concreto lleve a cabo un cambio de uso. Dicha prohibición o limitación general ha de ser expresa ( Resolución de 5 de julio de 2017).

3 Tampoco acoge la Resolución la pretensión de que se presente las licencias de primera ocupación y de cambio de uso en el caso concreto. Téngase en cuenta que se acredita la antigüedad del cambio operado.

4 Finalmente no puede afirmarse la existencia de una modificación en la configuración del inmueble que justifique el necesario consentimiento de la junta de propietarios (Resolución de 23 de marzo de 1998)

Comentario: se debe tener en cuenta que esta resolución se mueve en el estricto campo de la legislación de propiedad horizontal, no en el urbanístico. Sobre la necesidad de licencia municipal para el cambio de uso y su equiparación a estos efectos al régimen de las declaraciones de obra nueva, hay que tener en cuenta que en el caso planteado se trata de un cambio de uso por antigüedad acreditada mediante informe técnico. (JAR)

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269.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN LA QUE NO SE DEMANDÓ AL TERCER POSEEDOR QUE YA LO ERA AL EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

Resolución de 21 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ciudad Real n.º 1 a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados.

Resumen: La participación del tercer adquirente en el procedimiento de ejecución hipotecaria depende de que haya inscrito su título antes o después de la interposición de la demanda.

Hechos: Se discute la inscripción de un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados resultando del expediente que en el procedimiento no se ha demandado a la sociedad mercantil que, no siendo deudora del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudora, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición después de iniciarse el procedimiento, pero antes de expedirse la preceptiva certificación de dominio y cargas.

Registradora: No inscribe porque el tercer adquirente no fue demandado y dicho trámite es esencial, de modo que su omisión determina la nulidad del procedimiento.

Recurrente: Se opone porque se dio oportunidad al tercer adquirente de personarse y actuar conforme a Derecho, pues consta que se le notificó el procedimiento y se le requirió de pago.  

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

I TERCER ADQUIRENTE QUE ANTES DE LA INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA INSCRIBE SU TÍTULO: El tercer adquirente del bien hipotecado debe ser demandado y requerido de pago en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito, quedando suficientemente acreditada su adquisición frente al acreedor desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. Dispone la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento. (Arts. 685 y 686 LECivil).

II TERCER ADQUIRENTE QUE INSCRIBE DESPUÉS DE INTERPUESTA LA DEMANDA PERO ANTES DE LA EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS Y DE DOMINIO:  Diferente tratamiento ha de darse a un caso como el que ahora se analiza, en el que la inscripción a favor del tercer adquirente se ha producido una vez interpuesta la demanda frente al que hasta entonces era titular registral (en concreto, seis días después) y con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento, en cuyo caso resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo suficiente la notificación para que pudiera intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662 del mismo texto legal. (JAR)

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270.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO.

Resolución de 21 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Reus n.º 2 a inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio. 

Resumen: La liquidación del régimen económico matrimonial y del haber común, y los actos relativos a la vivienda familiar son el contenido típico del convenio. No lo son los negocios traslativos con terceros.

Hechos: En convenio regulador homologado judicialmente en procedimiento de divorcio se contiene el siguiente acuerdo cuya inscripción se pretende: la vivienda familiar está titulada e inscrita por mitad a nombre de la exesposa y de su madre. La madre reconoce en el convenio el dominio de su mitad a favor de su ex yerno.

Registrador: Deniega la inscripción porque el convenio contiene un negocio traslativo con terceros (exsuegra) que excede del contenido típico del convenio regulador. Además, el reconocimiento de dominio no expresa causa alguna que justifique la transmisión.

Resolución: Confirma la calificación y desestima el recurso.

Doctrina: “La liquidación del régimen económico matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar. En definitiva, sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador (…) En el presente caso es evidente que el reconocimiento de dominio que lleva a cabo un tercero a favor de uno de los cónyuges excede del contenido típico y adecuado del convenio regulador privado como título para acceder al Registro de la Propiedad”.

Comentario: Reitera la Resolución la doctrina del Centro Directivo sobre el carácter de documento privado que tiene el convenio regulador no obstante la homologación judicial, la cual sí que posibilita su inscripción siempre que se trate del contenido típico del convenio (art. 90 CC).

Sobre la naturaleza inscribible o no del reconocimiento de dominio recuerda su doctrina con expresa referencia a la reciente resolución de 13 de junio de 2018. (JAR).

271.** INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE SU COINCIDENCIA CON OTRA YA INSCRITA.

Resolución de 21 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Corralejo, por la que se deniega la inmatriculación de una finca en virtud de título público.

Resumen: Mediante el procedimiento notarial del art. 203 L.H se pueden disipar las dudas fundadas en una inmatriculación del artículo 205 L.H.

Hechos: Se pretende inmatricular una finca por el procedimiento del art. 205 de la L.H (doble título), planteándose dudas de coincidencia entre dicha finca coincide con otra ya inscrita.

Registradora:  en la nota de calificación se identifica la finca registral que puede coincidir con la que se pretende inmatricular y se exponen una serie de circunstancias, atendiendo también a los títulos presentados, que determinan tales dudas: (i) misma localización, (ii) la procedencia de la misma titularidad que la inscrita y (iii) la coincidencia del lindero poniente, lo que determinan que pueda tratarse de una porción segregada de la expresada finca inscrita de mayor superficie.

Recurrente: alega que la inscripción de la finca con la que existen dudas de coincidencia es anterior al título del que procede la que se pretende inmatricular; que los linderos de la finca inscrita no se encuentran determinados por existir una segregación posterior; y que no se especifica por qué razón concreta dice que la finca que se quiere inmatricular pudiera formar parte de la finca inscrita.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación registral porque en ella quedan identificadas circunstancias suficientes que justifican tal coincidencia de forma indiciaria y parcial.

Doctrina:

1 El procedimiento del artículo 205 L.H tiene menores garantías que el del artículo 203 L.H al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados.

2 Ante la existencia de dudas fundadas no cabe actualmente recurrir al procedimiento previsto en los artículos 305 y 306 del Reglamento Hipotecario, que deben entenderse derogados a partir del 1 de noviembre de 2015 conforme a la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, (RDGRN de 17 de noviembre de 2015).

Comentario: Cuando la calificación registral plantea dudas sobre la coincidencia de la finca que se pretende inmatricular con otra ya inscrita cabe admitir la existencia de tales dudas, o bien discrepar de tal apreciación.

1 Si se discrepa de tal apreciación procede el recurso gubernativo o el recurso judicial del artículo 324 L.H contra la calificación registral, de modo que si el recurso prospera se revoca la calificación y desaparece el obstáculo que impide la inscripción

2 Si se admite la existencia de la dudada fundada, o planteado el recurso contra la calificación registral se confirma, (i) cabe recurrir al procedimiento declarativo que en cada caso corresponda y que habrá de culminar en sentencia, (ii) o bien al procedimiento notarial de inmatriculación previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación, con las garantías y con audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes), podrían disiparse las dudas alegadas en la calificación.  (JAR)

 

273.*** COMUNIDAD FUNCIONAL SOBRE LOCAL PARA DESTINARLO A TRASTEROS EN MADRID: PRESENTA DECLARACIÓN RESPONSABLE, PERO NO LICENCIA MUNICIPAL.

Resolución de 26 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura de protocolización de estatutos de una comunidad funcional de un local destinado a trasteros. 

Resumen: la realización de un acto de división, segregación o agregación respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la previa autorización administrativa.

Hechos: se presenta en el Registro escritura pública por la que una sociedad, titular registral de una finca destinada a local comercial, hace constar su intención de destinar dicho local a cuartos trasteros, también denominados mini-almacenes, para poder a continuación vender tal finca «mediante participaciones indivisas, y tan solo a efectos de clarificar, a efectos internos, y situar físicamente a cada uno de ellos, sin que ello suponga división del local comercial en fincas independientes», constituyendo a tal efecto una «comunidad funcional», formado por veinte participaciones indivisas, a las que asignaba en la escritura número identificativo, superficie y cuota de participación en la comunidad, y cuyo funcionamiento interno se regirá por unos estatutos que se incorporaban a la misma escritura, solicitando del registrador la inscripción únicamente de los estatutos, no así de las participaciones indivisas descritas.

A la escritura se incorpora un certificado de conformidad de declaración responsable con fecha de registro de entrada en el Ayuntamiento de Madrid emitido por la Entidad Colaboradora Urbanística del Ayuntamiento de Madrid, al amparo del artículo 24 de la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas de la Ciudad de Madrid.

El Registrador califica negativamente y tras disponer la subsanación de ciertos errores materiales padecidos en la escritura señala que: “Para inscribir los estatutos de la comunidad funcional del local referido, tiene que ser inscribible la división del local en las veinte participaciones indivisas que serán objeto de venta y de inscripción en este Registro como fincas independientes; y para poder inscribir dichas participaciones indivisas hay que aportar la correspondiente autorización administrativa que autorice la división del local en trasteros o mini almacenes, y la licencia de primera ocupación, documentos que no se acompañan ni se protocolizan en la escritura, y que son necesarios para la operación de división de local en fincas independientes que se formaliza en la escritura, que es uno de los supuestos en los que queda excluido el régimen de declaración responsable”.

El recurrente entiende que tal configuración del local comercial del que es titular no requiere ni licencia ni licencia de primera ocupación, siendo suficiente la declaración responsable realizada al efecto, toda vez que lo que se pretende no es la inscripción de la división en sí misma considerada sino de los estatutos que rigen la comunidad funcional creada como consecuencia de dicha división, dándose la circunstancia de que los mismos han sido objeto de inscripción en otros registros de la Propiedad.

La DGRN confirma la calificación y tras reconocer que, el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos, interpreta los siguientes preceptos:

I. EL ARTÍCULO 10.3 LPH.

– Según el artículo 10.3 LPH: «Requerirán autorización administrativa, en todo caso: (…) b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio».

– Doctrina de la DGRN: (R. 13 de mayo de 2016 y 25 de septiembre de 2017): la realización de algún acto de división, segregación o agregación, con la finalidad recogida en dicho precepto, respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento. Sin embargo este requerimiento no es pleno, ya que se condiciona a que «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo» (actualmente, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo).

II. ARTÍCULO 26.6 TRLS y 53 RD 1093/1997.

– Dispone el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo que: «la constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos. A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos».

– Según el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, que respecto de la inscripción de los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito establece lo siguiente: «No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión».

– Doctrina de la DGRN: la creación de un nuevo elemento privativo por vía de segregación, agregación o división de otro preexistente exige autorización administrativa.

Añade que se trata de una normativa que según la disposición final decimonovena de la Ley 8/2013 tiene el carácter de legislación básica, debiendo ser interpretados y aplicados ambos preceptos de forma coordinada dada la estrecha relación existente entre los mismos: la constitución o modificación de un conjunto inmobiliario, al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación.

 Por tanto, es la propia normativa estatal la que impone la necesidad de autorización administrativa previa pero será la legislación urbanística autonómica la que determinará, en última instancia, el tipo de intervención administrativa, sea licencia, declaración responsable o comunicación previa. En caso de no concretar dicha normativa el tipo de título administrativo habilitante, y a los efectos de cumplir la exigencia de autorización administrativa requerida «en todo caso» por el citado artículo 10, esta Dirección General (cfr. Resolución de 26 de octubre de 2017) ha estimado suficiente, a efectos de inscripción, que se acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de locales, como puede ser la licencia o, en su caso declaración responsable, de obra para segregación de local, independiente del uso final del mismo, o cuando el mencionado elemento ya se encuentra autorizado en una licencia de obra u actividad, interpretación apoyada en la propia excepción que ampara el artículo 26.6.a) de la Ley de Suelo, todo ello de modo conforme a la ley urbanística autonómica y por remisión de ésta, a las ordenanzas locales respectivas.

III. LEGISLACIÓN DE MADRID.

– El artículo 151 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid no contiene previsión especifica alguna en cuanto a los actos de división o segregación de pisos o locales en edificios existentes como actos sujetos a licencia urbanística, sin que se trate del supuesto de «parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelación».

– El estudio de la normativa madrileña (artículos 3 y 55 y siguientes de la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas de 23 de diciembre de 2004, modificada por la Ordenanza de 29 de abril de 2014) lleva a la conclusión de que la división o segregación de pisos o locales se trata de un acto que requiere, en todo caso, la obtención de la correspondiente licencia, la cual será tramitada por el procedimiento común a que se refiere la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas de 23 de diciembre de 2004. (ER)

 

275.* PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO PARA PRÓRROGA DE EMBARGO. 

Resolución de 26 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sagunto n.º 2, por la que se deniega la práctica del asiento de presentación de una prórroga de anotación preventiva de embargo.

Resumen: la Administración puede presentar documentos electrónicos: con sello electrónico, con CSV o firmados electrónicamente

Se plantea si debe practicarse asiento de presentación de un mandamiento de prórroga de embargo administrativo presentado telemáticamente en el que, según expresa el registrador en la nota de calificación, no consta ni la firma ni código de verificación.

La Dirección repasa la legislación aplicable para la presentación de documentos electrónicos: artículo 112.5 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; el art. 26.2.e) de la Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas; el personal al servicio de la Administración General del Estado y de sus organismos públicos vinculados o dependientes utilizará los sistemas de firma electrónica que se determinen en cada caso, conforme al art. 21 del RD 1671/2009, de 6 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los servicios públicos, entre los siguientes:

a) Identificación mediante sello electrónico que también debe estar basado en certificado electrónico.

b) Código Seguro de Verificación («CSV»), que es un código estampado en un documento impreso que permite verificar la autenticidad e integridad de ese documento en papel comparándolo con el documento electrónico original en la sede electrónica correspondiente. El Código Seguro de Verificación permite la generación en papel de «copias auténticas» de documentos electrónicos.

c) Identificación del empleado público. El empleado público, en el desempeño de las funciones propias del puesto que ocupa, puede utilizar alguno de los siguientes sistemas de identificación: el DNI electrónico u otros sistemas de firma electrónica proporcionados por la Administración Pública de la que depende el empleado, y que identifica conjuntamente al titular y a la Administración

En el ámbito de la Diputación de Valencia existe un Convenio de Colaboración con el Colegio de Registradores que permite la presentación de documentos por medios electrónicos con firma reconocida. Por lo expuesto, y según resulta del propio expediente, el defecto no puede confirmarse, toda vez que el documento presentado telemáticamente está firmado electrónicamente y entre los datos incorporados en el «XML» se encuentran datos del presentante, del ordenante y del funcionario que actúa en representación del ordenante. (MN)

276.() PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO PARA PRÓRROGA DE EMBARGO. 

Resolución de 26 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sagunto n.º 2, por la que se deniega la práctica del asiento de presentación de una prórroga de anotación preventiva de embargo.

Idéntica a la 275 (MN)

277.() PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO PARA PRÓRROGA DE EMBARGO. 

Resolución de 26 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sagunto n.º 2, por la que se deniega la práctica del asiento de presentación de una prórroga de anotación preventiva de embargo.

Idéntica a la 275 (MN)

278.** SEGREGACIÓN DE UN ELEMENTO DE FINCA DISCONTINUA QUE NO LLEGA A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO.

Resolución de 27 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Jijona, por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación y compraventa.

Resumen: No cabe inscribir segregación de porción de finca rústica discontínua de extensión inferior a la “unidad mínima de cultivo”, aunque se aporte Licencia Mpal., cuando el registrador (ex Aº 80 RHU) la comunica a la CCAA y ésta contesta, en plazo (4 meses), que debe aportarse documentación complementaria para valorar si la finca es de secano o regadío y por tanto si cabe o no la segregación.

– Hechos: De una finca rústica (sita en Valencia), discontínua, se segrega una porción (coincidente con una parcela catastral independiente), que según manifiestan los interesados es de “regadío”, peros según Registro y Catastro es “de secano”, en cuyo caso (que sea de secano) su extensión es inferior a la “unidad mínima de cultivo”.

Se aporta Licencia Mpal. autorizando la segregación (a efectos urbanísticos), pero, el registrador, a efectos “agrarios” lo comunica, conforme al art 80 RD 1093/1997, a la Administración Agraria de la CCAA y ésta contesta, en plazo (4 meses), que, tras visita efectuada por funcionario técnico, debe aportarse documentación complementaria para valorar si la finca es de secano o regadío y por tanto si cabe o no la segregación.

– La Registradora: ante la imposibilidad de aportar ella, tales documentos complementarios acreditativos del carácter de regadío de la finca, lo traslada a los presentantes (para que puedan, si quieren, continuar el expediente administrativo) y suspende –lógicamente- la inscripción, pues aunque tal situación (contestación) no se contempla expresamente en el art 80 RD 1093/1997 (que solo prevé autorización o denegación –nulidad- de la segregación o silencio administrativo de 4 meses), pero aquí la AAPP contesta en plazo requiriendo documentación o pruebas de la naturaleza de regadío del predio.

Y lo que es indudable es que los arts 24 y 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias, no admiten segregaciones de parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo, sin que se haya acreditado la concurrencia de ninguna de las excepciones previstas en la citada ley (o en la autonómica: arts 61 a 64 Ley Valenciana 8/2002, de 5 de diciembre y Decreto 217/1999, de 9 de noviembre)

No influye que el interesado obtuviera del Ayuntamiento, como administración urbanística competente, la correspondiente licencia de segregación, pues si bien la licencia municipal (o certificación de innecesaridad), puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos de la segregación, cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencias.

 – La interesada:  recurre alegando, en síntesis, que:

1) El art 80 RD 1093/1997 solo contempla 2 hipótesis: que la AAPP conteste en plazo autorizando o denegando –declarando formal y expresamente la nulidad- de la segregación, o bien el silencio administrativo de 4 meses, si la AAPP no se pronuncia específicamente sobre la validez o no de la segregación (sin que sea lícito que conteste de otra forma o solicite pruebas o documentación complementaria, vía Registro de la Propiedad, no al interesado, que no es parte de ese procedimiento Advo (entre Registro y CCAA) que habría caducado y que en todo caso le causa indefensión).

2) Por tanto si la la AAPP no se pronuncia específicamente sobre la validez o no de la segregación, la segregación debe reputarse civilmente válida pues la AAPP autonómica, ni tiene competencias para negocios jurídico-privados, ni es un órgano judicial que pueda decretar la nulidad de un negocio.

3) Que se trata de una finca discontinua, compuesta por diversas parcelas, física y catastralmente independientes, por lo que debe admitirse la segregación de cualquiera de ellas con independencia de su superficie, como resulta de la Licencia Municipal aportada.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso confirmando la calificación:

– Doctrina:
a) El Centro Directivo, sin ocultar las críticas a la defectuosa sistemática y erratas del RHU, realiza una interpretación correctora, lógica y sistemática, señalando que el art 80 RD 1093/1997 solo contempla 2 casos en que el Registrador pueda inscribir: que la CCAA se lo comunique expresamente autorizando la segregación, o, por silencio advo, que hayan transcurrido 4 meses sin que se haya pronunciado en ningún sentido. Por tanto NO hay tal silencio Advo si dentro de plazo contesta la AAPP solicitando documentación complementaria, sin que ello permita inscribir la segregación, pues lo contrario sería convertir tal hipótesis en una excepción más a las previstas en el Art 25 LMEA, lo que no podría establecer (Ppio Jerarquía normativa) un RD frente a una Ley.

b) En cuanto a la nulidad civil constatada por la CCAA, en realidad es la ley la que declara nulo y sin efecto alguno el acto o contrato que realiza el fraccionamiento prohibido (infringiendo la unidad mínima de cultivo), y que esta nulidad no responde a la falta de elementos esenciales del negocio civil, sino a la vulneración de una prohibición legal expresa (cfr. 6.3 CC), norma prohibitiva que tiene como presupuesto de aplicación la concurrencia del supuesto de hecho que contempla que es el de la ilicitud del objeto (finca inferior a la unidad mínima de cultivo).

c) Por tanto, la nulidad del acto de fraccionamiento depende de dos factores, uno positivo (la finca resultante ha de ser de dimensión inferior a la unidad mínima de cultivo) y otro negativo (ausencia de concurrencia de una causa legal de excepción), y SIN que tampoco exista, entre estas excepciones legales, el que se trate de una finca discontinua, la cual NO excluye el riesgo del excesivo fraccionamiento del suelo rústico.

d) Tampoco altera el resultado el que exista una licencia urbanística municipal, pues siendo condición necesaria, en los términos previstos en cada caso por la ley (parcelaciones en suelo rústico), no es suficiente, pues ni el objeto de dicha licencia responde a la necesidad de verificar el cumplimiento de los requisitos previstos en la legislación agraria (riesgo del excesivo fraccionamiento del suelo rústico), ni los Ayuntamientos que expiden tales licencias tienen competencias en esta materia. (ACM)

279.** MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. DOBLE UNANIMIDAD PARA INSCRIBIR.

Resolución de 27 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Burgos n.º 4 a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos de la junta de propietarios de dicha comunidad por los que se modifican los estatutos de la misma.

Resumen: La inscripción de los acuerdos de modificación de Estatutos de una Propiedad Horizontal exigen una doble unanimidad: la de todos los propietarios en el momento de adoptar los acuerdos y la de todos los titulares registrales en el momento de su inscripción.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura de modificación de estatutos de una comunidad en propiedad horizontal, en lo relativo a la distribución de gastos de comunidad de los ascensores.

El registrador deniega la inscripción pues considera que tienen que prestar su consentimiento individual todos los titulares registrales actuales que no fueran propietarios en la fecha del acuerdo.

El interesado recurre y alega que es un  acto de los denominados colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la Junta de propietarios como órgano, y que la finalidad principal de inscripción es la de que pueda afectar a futuros terceros.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina. La diferencia entre actos colectivos y actos individualizados en sede de propiedad horizontal  sólo afecta a la forma de expresión del consentimiento de los titulares, que en los actos colectivos basta que se produzca a través de un acuerdo en junta de propietarios por unanimidad o cuasi unanimidad y en los actos individualizados exige el consentimiento individual y fehaciente de los interesados.

El consentimiento unánime de los propietarios, que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 LPH, ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.

Tiene su fundamento en el principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los derechos inscritos, y radica en razones de seguridad jurídica del tráfico (artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.

Comentario: Creo que la postura de la DGRN no se ajusta a la normativa vigente por cuando ninguna norma exige esa doble unanimidad de propietarios que establece su doctrina: unanimidad en el momento de celebrar el acuerdo y unanimidad en el momento de inscripción. Algo que por otra parte será casi imposible en la práctica, pues frecuentemente habrá variado la composición de los copropietarios y que, de prosperar, haría ingobernables las Comunidades de Propietarios, pues siempre habrá algún propietario posterior al acuerdo que amparándose en la inoponibilidad de lo no inscrito  en el momento de su adquisición no cumpla los acuerdos de la Junta de propietarios, con lo que unos estarían sujetos a los acuerdos y los titulares posteriores (a medida que pase el tiempo cada vez más) no.

Pero, con independencia de la opinión que se tenga sobre el alcance de la unanimidad,  lo que se pretende, como alega el recurrente, es la inscripción en el Registro de los acuerdos tomados, aunque sólo sea para que los futuros compradores  queden enterados. Para la inscripción de la modificación de los Estatutos inscritos debería bastar con cumplir las formalidades de los actos colectivos (certificado de acuerdo unánime de Junta y escritura otorgada por el Presidente) pero sin que sean de aplicación los principios de legitimación registral y tracto sucesivo, que sólo lo serán cuanto afecten a los diferentes elementos privativos de dicha propiedad horizontal (descripción de la finca y cuota), en cuyo caso debe de exigirse el consentimiento individualizado del titular registral porque afecta directamente a su condición de propietario .

En resumen, debió de inscribirse la modificación de estatutos por ser un acto colectivo que no afecta directamente al derecho de propiedad que publica la inscripción registral  de los elementos privativos, sin perjuicio de que  si alguno de los copropietarios posteriores (entre la fecha  del acuerdo y la de la inscripción) considerara que dichos acuerdos no le son oponibles lo haga valer en su momento en los tribunales, por la vía civil, cuando la Comunidad le reclame su cumplimiento. (AFS)

280.* PROCEDIMIENTO EJECUTIVO: NO CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SI LA ANOTACIÓN CADUCÓ.

Resolución de 27 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que suspende la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo, por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.

Resumen: Caducada la anotación en la que se basa el procedimiento, se puede inscribir la adjudicación pero con mantenimiento y sin cancelación de las cargas posteriores a la ejecutada.

Hechos: Se presenta en el registro un mandamiento dictado por un Juzgado de lo Social por el que se ordena la cancelación de una anotación de embargo, así como la de las cargas posteriores a la misma, pero, a la fecha de presentación de dicho mandamiento en el Registro la anotación en la que se sustentaba el procedimiento estaba caducada, y habiendo sido cancelada por caducidad con anterioridad.

El registrador suspende la inscripción, aparte de por otros defectos no impugnados por el hecho de haber caducado la anotación base del procedimiento y no proceder la cancelación de las cargas posteriores.

El recurrente alega que dicha conclusión contradice la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que establece que desde el momento en el que se expide la certificación de cargas queda fijada de forma definitiva la situación de la finca en lo que a la situación de cargas se refiere, sin que la posterior caducidad de la anotación de embargo en cuestión vaya a afectar a dicha situación. Y por ello producida la adjudicación, procede la cancelación de todas las cargas posteriores, de conformidad con el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada

Doctrina: La cuestión  que se plantea en este recurso ya ha sido objeto de estudio por la Dirección General, por lo que la misma se ratifica en la doctrina elaborada al respecto.

Comienza nuestro CD haciendo referencia a la vigencia y caducidad de las anotaciones preventivas, la cual opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, por lo que, si no han sido prorrogadas previamente, carecen de todo efecto jurídico.

Como consecuencia de ello “los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes”.

Añade que “aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria)”.

El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas, que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, no implica ni su conversión en otra anotación ni su prórroga, ya que las anotaciones sólo se prorrogan en la forma establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

En nuestro derecho caducada la anotación preventiva se produce su extinción (artículo 77  y 97 de la LH) por lo que registralmente, el registrador procederá  como si nunca se hubiera practicado  anotación, en cuyo caso la inscripción de la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, dependerá de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de cancelación registral,   operando los principios de prioridad (artículo 17 de la LH) y de tracto (artículo 20 de la LH), surgiendo un obstáculo que impedirá la cancelación de los asientos posteriores al devenir registralmente inexistente la anotación de la que trae causa.

 La certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen gran importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de conexión entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que gozan de presunción de existencia y protección judicial (artículos 138 de la LH) Sin embargo, no debe identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo.

Asimismo se pronuncia la DG sobre las sentencias del Tribunal Supremo sobre la materia concluyendo que “el registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al contenido registral en el momento de la presentación del título” , y por ello  “solo pueden cancelar las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado artículo 86, o el de sus sucesivas prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado en el Registro de la Propiedad.”

No obstante lo anterior, los adquirentes de la finca adjudicada podrán acudir a un proceso judicial en el que puedan discutir, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas.

Comentarios: Desde el punto de vista registral esta resolución, que no hace sino reiterar doctrina de otras muchas resoluciones anteriores, es perfectamente congruente con los principios del sistema. Caducado un asiento deja de producir efectos, es como si nunca hubiera existido  y por tanto ningún otro asiento puede apoyarse en él.

De las sentencias del Supremo se deriva que lo verdaderamente esencial en el procedimiento de ejecución es la certificación de cargas y gravámenes emitida por el Registro de la Propiedad. Esta certificación es esencial para el desarrollo del procedimiento de apremio. Conforme a la misma las partes tienen un conocimiento integral de la situación registral de la finca de que se trata y conforme a esta situación se hace la adquisición del bien inmueble ejecutado. Por ello  cualquier alteración posterior de esta situación, como puede ser la caducidad de la anotación de embargo que provoca la ejecución, no modifica la situación proclamada por la certificación. Como consecuencia ineludible de ello la aprobación del remate y la adjudicación de la finca debe llevar como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de embargo posteriores. Estas anotaciones posteriores carecen de preferencia sobre la que servía de base a la ejecución, pues la anotación de embargo que provoca la ejecución ha causado estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y gravámenes.

Se produce por tanto en estos casos una fuerte discrepancia entre la jurisprudencia del TS y la doctrina de la DG, que quizás exija para su solución de medidas legislativas, en beneficio de los ejecutantes. (MGV)

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281.** VENTA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA: ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resolución de 4 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Benidorm n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (IES)

RESUMEN: El carácter dispositivo del artículo 31 de la LAU permite excluir el derecho de adquisición preferente en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, cualquiera que sea su duración, incluso los de duración inferior a cinco años. Si el derecho de adquisición preferente del arrendatario no existe, porque se ha renunciado al mismo o porque en el contrato de arrendamiento se excluyó por las partes, no es exigible ninguna notificación al arrendatario para inscribir la transmisión de la finca arrendada, siendo suficiente la manifestación del vendedor de que la finca no está arrendada o sobre la inexistencia de derecho de adquisición preferente.

Hechos: se trata de una escritura de compraventa en la que concurren las circunstancias siguientes: las fincas vendidas, que se destinan a usos distintos de vivienda, constan arrendadas; en el expositivo se describen las condiciones esenciales del contrato de arrendamiento –renta y duración- y se manifiesta que «en dicho contrato no se estableció el derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario»; no se aporta ni se incorpora el contrato de arrendamiento.

Registradora– Suspende la inscripción porque no se justifica que haya tenido lugar la notificación prevenida en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), al que se remite, tratándose de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el artículo 31 del mismo cuerpo legal, que se ha de hacer al arrendatario a los efectos del ejercicio de los derechos de Tanteo y Retracto y porque no se acompaña ni se incorpora el meritado contrato de arrendamiento, para comprobar si, en su caso, contiene el pacto por el cual la parte arrendataria ha renunciado expresamente al derecho de tanteo y retracto, o se excluyó el derecho de adquisición preferente a favor del mismo. Se añade que en el caso de ser un documento privado, no hace fe de su contenido.

Notario: La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 11 de enero y 11 de julio de 2016) recoge que debe tener el mismo valor la manifestación del vendedor, cuando dice que no está alquilada, que cuando manifiesta que está alquilada sin derecho de adquisición preferente. Otra cosa es la posible responsabilidad del manifestante por esas manifestaciones que, en ningún caso, perjudicarán al tercer adquirente de buena fe que adquiere confiado en dichas manifestaciones.

En resumen, el derecho de adquisición preferente del arrendatario es renunciable; que si no se renunció, se presume que existe y habría que notificar al arrendatario; si se renunció, no existe y no hay que hacer ninguna notificación; que para acreditar que se renunció a dicho derecho, es suficiente la manifestación del arrendador bajo su responsabilidad.

DGRN .- Estima el recurso y revoca la calificación.

1º.- La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, distingue entre los arrendamientos destinados a vivienda y los destinados a otros usos distintos del de vivienda.

 El artículo 4.3 de la LAU, relativo al régimen aplicable, establece que los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen, sin perjuicio de la aplicación imperativa de los Títulos I (en lo relativo a ámbito de aplicación de la norma, definición del contrato y diferenciación con el arrendamiento de vivienda) y las del Título IV (fianza y formalización contractual), por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Como el artículo 31, que declara aplicable a estos arrendamientos el derecho de adquisición preferente regulado en el artículo 25 para arrendamientos de viviendas, pertenece al Título III es claro que estos derechos no tienen carácter imperativo y, por tanto, pueden ser excluidos en el contrato.

 Con base en ello, el carácter dispositivo del artículo 31 de la LAU y la posibilidad de excluir el derecho de adquisición preferente en los arrendamientos para uso distinto de vivienda está fuera de toda duda, cualquiera que sea su duración, incluso los de duración inferior a cinco años.

Si el derecho de adquisición preferente del arrendatario no existe, porque se ha renunciado al mismo o porque en el contrato de arrendamiento se excluyó por las partes, no es exigible ninguna notificación al arrendatario para inscribir la transmisión de la finca arrendada.

2º.- La LAU establece que «el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria». Por ello, son trasladables a este expediente las consideraciones que se hacían en las Resoluciones de 11 de enero y 11 de julio de 2016, al afirmarse que la protección de los derechos del arrendatario aconseja ahora un plus de diligencia mediante la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro como forma de hacer oponible su contrato frente a tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, señalándose en esas Resoluciones que «es precisamente en estos supuestos de manifestación inexacta del vendedor-arrendador sobre la situación de estar libre de arrendamientos la vivienda transmitida o la manifestación de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente, donde la inscripción del derecho de arrendamiento en el Registro de la Propiedad adquiere toda su importancia al objeto de que el mismo le sea oponible al tercer adquirente, de tal modo que no puede quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro y en la manifestación expresa realizada en documento público de estar la finca libre de arrendamientos o de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente».

Como concluyó la citada Resolución de 11 de julio de 2016, «si se admite a efectos de inscripción como suficiente la manifestación del vendedor de que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay razón alguna para que la validez de dicha manifestación no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente. Este criterio queda reforzado por el propio artículo 25 de la LAU al no exigir expresamente que se acredite dicha renuncia a diferencia con lo que ocurre con las notificaciones que señala el mencionado artículo en caso de venta de finca arrendada a efectos de los derechos de tanteo y retracto (artículo 25.5)».

En el presente caso, debe entenderse realizada la manifestación del vendedor sobre tal extremo al expresar que en el referido contrato de arrendamiento «no se estableció el derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario». Es evidente que esta expresión abarca tanto el supuesto en que se haya excluido expresamente la aplicación del artículo 25 de la LAU (al que se remite el artículo 31) como el supuesto en que, con base en la prevalente autonomía de la voluntad, artículo 4.3, se haya pactado una regulación contractual que excluya la aplicación de todos los preceptos del Título III de dicha ley, que es donde se ubica el artículo 31, relativo al derecho de adquisición preferente.

No es necesario acompañar o incorporar el contrato de arrendamiento para comprobar si contiene el pacto por el cual la parte arrendataria ha renunciado expresamente al derecho de tanteo y retracto, o si se excluyó el derecho de adquisición preferente en favor del mismo. La LAU no exige este requisito a efectos de inscribir una escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad cuando el arrendamiento no esté inscrito, siendo suficiente la manifestación del vendedor de que la finca no está arrendada o sobre la inexistencia de derecho de adquisición preferente. (IES)

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282.** HERENCIA. PREVIA ADQUISICIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS CON CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL

Resolución de 4 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jaén n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, segregación y constitución de servidumbre. (IES)

RESUMEN: Es imprescindible el consentimiento del cónyuge de quien comparece en la escritura no sólo en su condición de heredero, sino también como cesionario a título oneroso de derechos hereditarios.

HECHOS: Mediante escritura, se formalizaron, entre otras operaciones, la aceptación y adjudicación de la herencia de don R. T. G. con la particularidad de que uno de los herederos, don M. T. O., adquirió de un hermanastro a título oneroso los derechos hereditarios que pudieran corresponderle en la herencia de su difunto padre, «consintiendo la parte cedente que la partición o adjudicación de herencia la realicen los demás herederos sin su intervención».

REGISTRO:  Como resulta de la escritura, los derechos hereditarios los adquirió don M. T. O. estando casado en régimen de gananciales con doña M. A. O. E., por tanto, con carácter presuntivamente ganancial, por lo que es preceptivo que doña M. A. O. E. comparezca en la escritura, y preste su consentimiento a lo otorgado en la misma.

RECURRENTE.–  Sostiene que  se debe considerar que el bien es privativo y por tanto no requiere del consentimiento de la esposa del heredero al que se le transmitieron los derechos hereditarios de otro heredero; alega el principio de autonomía de la voluntad del Código Civil (artículo 1.355), al existir una clara voluntad en los títulos aportados de que la extensión de cuota verificada por la misma, tenga carácter privativo, pudiendo ser ello motivo determinante del mismo negocio, al tratarse de un bien de origen familiar, en el que es evidente la intención de no perturbar su carácter o calificación por el mismo negocio formalizado; o el principio del carácter del propio bien del que deriva el derecho de adquisición (artículo 1.352 CC), pues debe presumirse que esa titularidad previa ha sido determinante, para la realización del negocio formalizado en la escritura, en cuanto a la mejora o incrementa; añade que es la postura  de la Resolución de 14 de Abril de 2005, en la que se pretende por el recurrente  la rectificación de una inscripción registral de un bien con carácter privativo, en atención a que una parte se había adquirido durante el matrimonio, con dinero de la sociedad de gananciales, no dando lugar a la rectificación pretendida, resolviendo este Organismo que la partición legalmente hecha, dice el artículo 1068 CC, confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados, de suerte que a través de la misma, y cualquiera que sea la naturaleza que se le quiera atribuir, se concreta en bienes o derechos determinados el que al coheredero le correspondía en su condición de tal, de sucesor a título universal del causante, en la masa hereditaria. Y este principio no quiebra en aquellos casos, en que se le adjudica a un heredero el bien, compensando en metálico al resto de los herederos, considerándose el bien privativo a pesar de que tales compensaciones provengan de dinero ganancial, al no alterarse por ello el carácter privativo inicial del bien objeto de la partición.; eso sí debiendo de entrar en juego el deber de reintegro de su importe actualizado al tiempo de la liquidación, conforme a lo establecido en el artículo 1.358 CC.

RDGRN.- desestima el recurso y confirma la calificación.

 La DGRN se hace eco de la resolución invocada por el recurrente de 14 de abril de 2005 y añade que el centro directivo, cfr. Resoluciones de 22 de febrero de 1943 y 6 de abril de 1962, entre otras, ha reiterado que la adjudicación hecha a uno de los herederos con la obligación de compensar en metálico a los demás por razón del exceso de valor de lo adjudicado en relación con el de su cuota hereditaria no implica enajenación; tal adjudicación no envuelve una trasmisión de dominio de unos herederos a otros, sino directamente del causante al adjudicatario, con la eficacia declarativa de toda partición y con los efectos civiles e hipotecarios que le son propios.

No obstante, en el presente caso en la adjudicación del bien hereditario interviene el cesionario de derechos hereditarios de uno de los hermanos. Y de estos derechos adquiridos a título oneroso constante matrimonio en régimen de gananciales debe aplicarse la presunción de ganancialidad que con carácter «iuris tantum» establece el artículo 1361 del Código Civil. Por ello es imprescindible el consentimiento del cónyuge de quien comparece en la escritura no sólo en su condición de heredero, sino también como cesionario a título oneroso de tales derechos hereditarios.

La aplicación de diferentes principios determinantes del carácter de los bienes de los cónyuges en régimen de gananciales referidos por la recurrente en su escrito (autonomía de la voluntad, subrogación real,…), o bien exigen para su aplicación al caso concreto el consentimiento de ambos cónyuges [así el artículo 1355 del Código Civil que comienza afirmando que «podrán los cónyuges, de común acuerdo, (…)»]; o bien hacen referencia a supuestos concretos distintos del presente (así el artículo 1352 que se refiere a participaciones sociales, acciones u otros títulos; o el artículo 1346.3 relativo a los adquiridos a costa o en sustitución de bienes privativos), siendo necesario recordar que en el presente caso los derechos hereditarios se adquieren a costa de dinero que, dado su carácter esencialmente fungible, tiene carácter presuntivamente ganancial; dichos principios determinantes no tienen fuerza suficiente en el caso objeto de este recurso para anteponerse a la presunción general del artículo 1361 del Código Civil. (IES)

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283.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 4 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe n.º 1 a la inscripción de una adjudicación de herencia.

Resumen: Se suspende la inscripción de una finca por herencia previa elevación a público de un documento privado de compraventa por falta de comparecencia de los vendedores o sus herederos.

Hechos: 1. Para resolver el presente recurso son relevantes las siguientes circunstancias: a) Mediante las escrituras calificadas, otorgadas ambas únicamente por la ahora recurrente, ésta formalizó la adición de herencia causada por el fallecimiento de su padre respecto de una mitad indivisa de determinada finca urbana que fue adquirida por el causante por compra a doña M. T. A. G. y a don A. A. F. mediante documento privado de 2 diciembre 1994 que «se eleva a público y queda incorporado a la presente escritura (la segunda de ellas)».

Registrador: b) El registrador de la Propiedad funda su negativa a la práctica de la inscripción solicitada por falta de tracto sucesivo, y por no poder ser tenido en consideración el documento privado de venta pues, conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria es necesario que dicho documento sea elevado a escritura pública por todos los otorgantes del mismo, sin que sea suficiente esa nueva «escritura», que no pasa de ser una mera acta de protocolización del documento en cuestión. […]

Recurrente: c) La recurrente alega que es heredera no solo de los compradores, sino que también es uno de los herederos de los vendedores y titulares registrales de la mitad indivisa de la finca referida, según resulta del auto judicial de declaración de herederos cuya copia acompaña al escrito de recurso; sin que de los demás coherederos tenga información y relación alguna.

Resolución: La DGRN confirma el defecto.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

[…] es principio básico de nuestro Derecho hipotecario […] el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, estando la finca transmitida, inscrita en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr. artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria). […]

En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. artículo 208).

[…] los contratos, una vez celebrados, solo producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos […] pues sólo ellos asumen y sólo a ellos se les puede exigir el cumplimiento de las obligaciones derivadas de aquél, entre las que se encuentra la relativa a su formalización de forma pública […] En aquellas escrituras en que se reconoce la existencia de un acto o contrato anterior (artículo 1224 del Código Civil), el evidente valor recognoscitivo de la existencia y contenido del negocio que comportan y la autenticidad que con aquel reconocimiento adquieren, requiere, que, tratándose de negocios bilaterales o plurilaterales, concurran al otorgamiento de la escritura todos los que en ellos fueron parte o sus herederos, y así́ ha de deducirse tanto de las reglas generales en materia de contratación […] como del propio valor unilateral del reconocimiento […] Por ello, la pretensión de la recurrente no puede ser acogida, pues […] la necesidad de tracto sucesivo requiere que la escritura de elevación a público del referido documento privado de compraventa sea otorgado por todos los herederos de los adquirentes y transmitentes a quienes corresponde ejercitar los actos de administración y disposición de los bienes que integran el patrimonio hereditario […]

En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente en el presente caso, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. artículo 208).

La Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada. (CB)

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285.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA FIGURANDO SU CONCLUSIÓN SOLO ANOTADA POR FALTA DE FIRMEZA.

Resolución de 4 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 12, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: La rehabilitación del concursado surte efectos desde el Auto o St aunque no sean firmes sin que quepa seguir aplicando límites del concurso aunque en el registro aún consten los mismos. Puede inscribirse la venta otorgada por concursado tras la Sentencia (no firme) de conclusión, quedando ya advertidos los eventuales 3os posteriores, con las anotaciones preventivas concursales que SOLO podrán cancelarse cuando se acredite la firmeza de la St.

Hechos: Se presenta escritura de venta otorgada por un concursado rehabilitado, constando previamente anotados en el Registro la declaración de concurso, y la sentencia –NO firme, objeto por ello de anotación preventiva- de terminación del concurso, cese del administrador concursal y reintegro al deudor de todas sus facultades de administración y disposición.

En la escritura se pacta que cuando el vendedor obtenga la firmeza de la sentencia la aportará al comprador o al registro para que puedan cancelarse registralmente todas las afecciones concursales.

En el registro consta que algún acreedor se opuso a la conclusión, que el juez la desestimo y que se halla pendiente en la Audiencia la admisión o no a trámite del recurso de apelación.

La Registradora titular y la sustituta:   califican negativamente, conforme al Ppio de Prioridad art 17 LH por entender que conforme arts 517-1 y 524-4 LEC, las Sentencias no firmes no pueden dar lugar a inscripciones o cancelaciones definitivas, para evitar la creación de falsas apariencias de legalidad, que den lugar a terceros protegidos. De hecho el registro de la Propiedad despliega su eficacia al margen de la realidad del concurso, y por tanto mientras no se acredite la firmeza de la Sentencia que ponga fin al concurso, el registrador debe prescindir de la misma y su anotación preventiva y actuar como si el concurso aún estuviera en curso, con todas las prohibiciones y limitaciones previas: en consecuencia califican negativamente por haberse otorgado la escritura de venta, sin la intervención del administrador concursal y sin la oportuna autorización judicial.

El Notario autorizante:   recurre exponiendo en síntesis que:

1) La registradora confunde el objeto de la calificación: en el caso una escritura de compraventa, y NO una resolución judicial (la Sentencia de conclusión no firme y ya publicada mediante anotación preventiva, la cual ya da publicidad a 3os de la falta de firmeza).

2) La resolución judicial, la Sentencia de fin del concurso en que se rehabilita al deudor de todas sus facultades patrimoniales y se cesa al administrador concursal, es constitutiva de tal situación, no su firmeza ni su publicidad registral (arts. 21-2, 41, 133, 177 y 178 LConc). En el ámbito concursal los recursos lo son a un solo efecto, y por tanto carecen del suspensivo en la Sentencia que es inmediatamente ejecutable.

3) Por tanto, no cabe que el deudor ahora con plenas facultades, tras la Sentencia recaída, necesite para vender, concluido el concurso, requisitos que ya no cabe exigir y que son de imposible cumplimiento como la intervención de un administrador o de un juez…

– Resolución: La DGRN estima el recurso y revoca la calificación.

– Doctrina:
a) Señala el Centro Directivo que el “Registro de la Propiedad no se configura como una realidad autónoma que genere sus propios efectos de modo independiente. El concurso de acreedores busca y necesita la publicidad registral, pero ésta no puede desconocer, y menos alterar, la realidad de lo publicado. Dicho de forma escueta, es el Registro de la Propiedad el que se debe adaptar al concurso de acreedores, no al revés”.

b) La declaración del concurso no constituye propiamente una carga específica sobre una finca, sino que hace pública la situación subjetiva del concursado en cuanto al ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre sus bienes (…) sin que se produzca el conflicto de prioridad que resuelve el art 17 LH. Así, el régimen de intervención de las facultades del concursado no nace con la inscripción o anotación del auto, sino que es eficaz desde la fecha del auto de declaración del concurso, «que producirá sus efectos de inmediato (…) y será ejecutivo, aunque no sea firme» (art 21-2 LConc), con independencia del conocimiento que de él tengan los otorgantes y 3os.

c) Todo lo cual sería también aplicable, no solo en la declaración de concurso sino también en la de su conclusión, de modo similar también a la fecha de aprobación del convenio (art 133 LConc) o la fase de liquidación (arts. 148-2 y 149 LConc).

d) Por tanto, dado que el concursado puede válidamente enajenar su finca una vez dictada la resolución judicial no firme por la que se pone fin a la situación concursal, necesariamente ha de ser posible su inscripción.

«El Registro no puede convertirse en una ficción que obligue a mantener, sólo respecto de los bienes inscritos, un régimen dispositivo que resulta de imposible aplicación, pues la administración concursal ha quedado cesada, y el juez no puede intervenir en un procedimiento que ha declarado concluido». Por eso, si el negocio es válido y eficaz en el momento de su celebración, no puede tener bloqueado su acceso al Registro de la Propiedad por razón de no haberse cancelado todavía la anotación referida al concurso.

– Pero lo anterior no impide que continúe la constancia registral de la situación de concurso hasta que alcance firmeza la resolución judicial, de modo que la Anotación Preventiva dará a conocer a 3os de la situación prexistente y su sujeción a posibles declaraciones judiciales posteriores (derivadas de la falta de firmeza). (ACM)

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286.() VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA FIGURANDO SU CONCLUSIÓN SOLO ANOTADA POR FALTA DE FIRMEZA.

Resolución de 4 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 12, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Reitera la anterior Res#285 (ACM)

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287.() VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA FIGURANDO SU CONCLUSIÓN SOLO ANOTADA POR FALTA DE FIRMEZA.

Resolución de 4 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 12, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Reitera la anterior Res#285 (ACM)

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288.*** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADOS SIN INTERVENCIÓN DE HEREDEROS O CONTADOR PARTIDOR. LEGATARIO YA POSEEDOR Y ACTA DE NOTORIEDAD ACREDITATIVA.

Resolución de 5 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y toma de posesión de legado.

Resumen: Para inscribir en el Registro un legado sin intervención de los herederos, cuando no existan legitimarios ni contador partidor, si el legatario estaba ya en posesión del legado al fallecimiento del testador, basta con acreditarlo con Acta de Notoriedad.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura de aceptación y toma de posesión de un legado por un legatario (una Parroquia) sin intervención de los herederos, que no están declarados. No existen legitimarios ni contador partidor y además el testador no autorizó expresamente la toma unilateral de posesión del legado por el legatario. En el testamento no hay designados herederos y no se aporta Declaración notarial de herederos (que presumiblemente sería el Estado). Se aporta certificado del Catastro y también del Arzobispado acreditativos de la posesión del legatario.

La registradora suspende la inscripción ya que considera que es necesaria la entrega de la posesión por los herederos, de conformidad con el artículo 81 d) RH.

La notaria autorizante  recurre y alega que hay título (testamento) y modo (ocupación), ya que el legatario ocupó pacíficamente la finca desde el momento de fallecimiento del testador, por lo que se consumó la adquisición de la propiedad el mismo día de la muerte del testador y la entrega exigida por la registradora es un requisito meramente formal.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina. Como regla general no cabe actuación unilateral del legatario sobre un legado de cosa específica y determinada propia del testador si no hay persona autorizada para realizar la entrega. Sin embargo, la entrega del legado no es necesaria cuando el legatario es ya poseedor del bien legado en el momento de la muerte del testador.

Para acreditar el hecho de la posesión por el legatario el medio adecuado es un Acta notarial de Notoriedad de las reguladas en el artículo 209 del RN. Con ella se acredita la posesión continuada del local y es suficiente para entender que el legatario se halla en posesión de la cosa legada y no es necesaria su entrega.

COMENTARIO: Con cierta frecuencia ocurren casos como el presente, pues en los testamentos no se menciona la facultad de toma de posesión del legado por el propio legatario y debería ser cláusula de estilo, al menos en los casos en los que no haya legitimarios, pues el legatario suele estar en posesión del legado muchas veces antes del fallecimiento del testador o toma posesión de forma pacífica y natural una vez fallecido este como persona cercana al testador

El Acta notarial de Notoriedad es un medio preferente para acreditar esa posesión, aunque no debería de ser el único, y desde luego mucha mejor alternativa que la demanda judicial contra unos reticentes herederos a la firma de la escritura de entrega meramente formal del legado o peor si no están siquiera nombrados.

La posibilidad prevista por la DGRN en la presente resolución, en la buena línea, (posesión antes del fallecimiento del testador) debe de extenderse a otros supuestos similares, como aquellos casos en los que el legatario ha tomado posesión por sí solo del bien legado después del fallecimiento del testador y la ha mantenido de forma pacífica e ininterrumpida durante más de un año, pues en tal caso se acredita igualmente la posesión  que deviene inatacable para el heredero por la vía interdictal y por la vía declarativa, pues el legatario es el propietario. por lo que carece ya de sentido una entrega meramente formal. (AFS)

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289.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.

Resolución de 5 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Cieza n.º 2 ,por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de comunidad conyugal y manifestación y adjudicación de herencia. 

Resumen: En la escritura de herencia del primer causante debe intervenir el cónyuge viudo del transmitente junto con sus herederos.

Supuesto de hecho: Nuevamente se cuestiona si en la herencia del primer causante también debe intervenir, junto con los herederos transmisarios, el cónyuge viudo del transmitente.

Registrador: señala como defecto que la liquidación de la sociedad de gananciales y la adjudicación de bienes por título de herencia del primer causante requieren la intervención de la viuda del transmitente.

Recurrente: argumenta que el cónyuge viudo del transmitente, además de no estar citado en el testamento, no tiene la condición de heredero forzoso de su esposo sino tan solo una hipotética expectativa realmente vacía de contenido, ya que se trata de una cuota usufructuaria sobre nuda propiedad cuyo usufructo ya tiene la heredera y madre del fallecido.

Resolución: Desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación.

Doctrina: Por ser doctrina reiterada en recientes resoluciones (citadas en los Vistos, sólo se destaca ahora lo siguiente:

1 La obligada protección de los herederos forzosos exige entender que, a efectos de determinar el importe de la legítima, el «ius delationis» también se computa, porque en sí es susceptible de valoración económica por lo mismo que es susceptible de venta (artículo 1.000.1.º del Código Civil).

2 Desde que el transmitente muere –aunque su herencia abierta aún no haya sido aceptada–, se defiere la legítima, por lo que no puede quedar menoscabada. Así se asegura la mejor protección de las legítimas, sin que haya necesidad de contradecir el indudable carácter personalísimo de la opción que implica el «ius delationis».

 3 El cónyuge tiene la misma posición que el resto de los legitimarios, de ahí que en la doctrina y en la jurisprudencia se le reconozca igual que a los restantes herederos forzosos a la hora de realizar la partición y adjudicación de la herencia, aun cuando le legítima le haya sido deferida a título de legado y no de heredero (vid., por todas, la reciente Resolución de 22 de febrero de 2018), y lo mismo debe entenderse en el presente caso en que la legítima es deferida «ex lege» por haber fallecido intestada la transmitente.

4 Tampoco puede compartirse la tesis del recurrente de que el derecho de la viuda del hijo fallecido está vacío de contenido al recaer sobre nuda propiedad por estar constituido otro usufructo preferente. Es indudable que caben el usufructo sucesivo así como el usufructo sobre la nuda propiedad, lo que ya determinaría indudablemente la existencia de derechos con contenido.

Conclusión: En aras de esa protección del legitimario, debe requerirse su intervención en la partición de la herencia del primer causante. (JAR)

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290.*** INTERPRETACIÓN DE CLAUSULA TESTAMENTARIA: SUSTITUCIÓN O DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN SUCESIÓN TESTADA

Resolución de 5 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Móstoles n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencias.

Resumen: El testador lega la mitad indivisa de la nuda propiedad de dos fincas, al hijo A, e instituye herederos, en nuda propiedad y por iguales partes, a sus dos hijos A y B, pero estableciendo un “dcho. de representación, a favor de sus respectivos descendientes, tanto en la herencia como en el legado”. En escritura de herencia, ambos hijos y herederos, renuncian a sus legados y se adjudican todos los bienes como herederos. La DG, en la duda de si, el testador, ha establecido una sustitución vulgar o un dcho. de representación, opta por estimar que, la voluntad del testador fue establecer, en su testamento, una sustitución vulgar, para los casos de representación en la sucesión intestada, lo que implica, dada la renuncia de los legatarios, la refundición del legado en la masa hereditaria que corresponde a los herederos. Así, pues, el testador puede, en base a la libertad de testar, someter su sucesión al derecho de representación del art. 924 Cc.

 Hechos: Se otorga un testamento notarial abierto, en el que, el testador: “lega a su hijo A, la nuda propiedad de dos fincas del inventario, en cuanto a la mitad, que pertenecía al testador por gananciales y, en la nuda propiedad del remanente de sus bienes, instituye herederos, por partes iguales, a sus referidos dos hijos A y B, “con dcho. de representación en favor de sus respectivos descendientes, que también se dará en el legado”. En la escritura de herencia, ambos hijos (uno de ellos representando además al otro) renuncian a los legados establecidos a su favor y, en las operaciones particionales, se adjudican los bienes, únicamente, en su condición de herederos.

Registrador: Suspende la inscripción, porque conforme al artículo 774 del Cc., relativo a las sustituciones testamentarias y aplicable también a los legados (art. 789), se incluyen los supuestos de premoriencia, renuncia o incapacidad, por lo que, la renuncia al legado por parte de un hijo, provoca la ineficacia del llamamiento, pero no implica que se produzca, automáticamente, la extinción del legado o legados y su refundición en la masa hereditaria, sino que origina un llamamiento en favor de los descendientes respectivos, en virtud de la sustitución prevista, que, al no especificar los casos en que debe tener lugar, incluye la renuncia. Por ello, dicha renuncia del hijo, al legado, no lo extingue, con el efecto de su refundición en la masa hereditaria, sino que se da un nuevo llamamiento a favor de ulteriores descendientes, en virtud de la sustitución prevista en el testamento.

Recurrente: El letrado de los herederos, interpone recurso, en estos términos:

1.- Considera que la cuestión planteada radica en interpretar la voluntad del testador y el sentido que se quiera dar a la expresión “dcho. de representación” que utiliza el testador, entendiendo en contra del registrador, que no estamos ante una sustitución, sino ante un dcho. de representación tanto en la institución de heredero como en el legado, de acuerdo con el principio de libertad de testar y que ello es evidente, dado que dicha cláusula fue redactada por un notario y tiene, por tanto, un sentido técnico evidente.

2.- Que el dcho. de representación tiene tres caracteres: -actúa cuando el heredero no puede serlo, pero no cuando no quiere serlo y repudia la herencia, -que la ley llama en vez del designado, a los descendientes y a los sobrinos, -que estos descendientes o sobrinos suceden al causante, no por dcho propio, sino por dcho de representación.

  Por el contrario, la sustitución se caracteriza: – porque actúa cuando el designado como heredero o legatario no llega a serlo porque no puede o no quiere. – porque se puede nombrar sustituto a quien quiera el causante, incluso aunque no tenga parentesco. -y porque los sustitutos suceden al testador por dcho propio.

3.- Que es accidental que bien la representación o la sustitución operen una en la sucesión testada y otra en la intestada, por lo que debe admitirse que el dcho de representación pueda actuar también en la sucesión testamentaria, si así lo establece la voluntad del testador, como ley de la sucesión. El recurso del testador al dcho de representación en la sucesión testada, responde al deseo del causante de excluir la repudiación de la herencia de los supuestos que provocan que ésta pase a los descendientes del designado como heredero.

 Por tanto, el testador acudió al dcho de representación siendo conocedor de sus efectos y consecuencias, por lo que hay que negar que estemos ante un supuesto de sustitución vulgar.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación registral.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

¿Sustitución o dcho. de representación? Este es el eje del recurso, ya que mientras el registrador se apunta a la primera figura, el recurrente afirma la existencia de un dcho de representación del art. 924 del C.c., aplicable, por voluntad del testador, a la sucesión testada.

  La DG estima que, si bien ambas figuras tienen una función semejante, sin embargo, actúan en distintos ámbitos: la sustitución es propia de la sucesión testada, donde rige la libertad de testar, y depende de la exclusiva voluntad del testador, y el segundo, es una excepción al principio de la proximidad de grado, propia de la sucesión intestada y supone ausencia de la voluntad del causante en la sucesión (arts. 923, 924 y 929 C.c.).

  La DG afirma un principio indubitado: el testador puede, en base a la libertad de testar, someter su sucesión al dcho de representación del art. 924, pudiendo establecer una sustitución (registrador) o bien un dcho de representación del art 924 cc, en un sentido técnico, en su propio testamento (recurrente).

  La DG se decanta por este segundo supuesto, ya que estima que, el testador ha previsto un segundo llamamiento, por si el primero resulta ineficaz, pero al acudir a la segunda institución, su voluntad ha sido “excluir el supuesto de la repudiación de la herencia o legado”.

  Estamos pues ante un derecho de representación -propio de la sucesión intestada- que la voluntad del testador aplica a la testada, para excluir, con ello, la posible renuncia de los herederos o legatarios. Excluida esta posibilidad, se evita que, el representante, herede o adquiera el legado, en caso de renuncia del primer favorecido.

   En definitiva, debe concluirse que “la voluntad del testador fue establecer una “sustitución vulgar” para los mismos casos de representación en la sucesión intestada (que el heredero o legatario, bien no viviera o no hubiera podido heredar) “lo que implica que, dada la renuncia del legatario, se ha refundido, el legado, en la masa correspondiente a los herederos”.

  Comentario: Viene de lejos la discusión en torno a si, el derecho de representación se da sólo en la sucesión intestada, o también (aparte de la sucesión forzosa, vs. arts. 761 y 857 del C.c.), se puede dar en la sucesión testada (en base al principio de libertad de testar), discusión que se ha incrementado tras de la reforma, en 1981, del artículo 814, que añade un nuevo supuesto 3º. Pues bien, en la sucesión intestada, para que alguien pueda heredar por representación, es preciso que el representado haya dejado de adquirir la herencia por razones independientes de su voluntad (el art 924 que se refiere a los dchos del representado “si viviera o hubiera podido heredar y que relacionado con el art 929, indica que no se puede representar a una persona viva, sino en los casos de desheredación o incapacidad”).

   La doctrina, ha cuestionado si cabe, el dcho de representación, en otras situaciones a que no hace referencia el art 924 c.c., así el caso de conmoriencia, donde, para unos autores la conmoriencia del causante y del representado, equivale a la premoriencia de éste, y por tanto se aplicaría el dcho de representación, ya que hay una imposibilidad de que el primer llamado acepte la herencia, llegándose de esta forma a situaciones de injusticia para los descendientes del fallecido.

  Y el otro supuesto es el indicado aquí, de la posible aplicación del dcho de representación a la sucesión testada o testamentaria: Pues bien, al tiempo de la publicación del c.c., la doctrina era contraria a esta posibilidad “dados los antecedentes, la sistemática del c.c., la letra de sus preceptos y la propia naturaleza de este dcho”. Pero tras la ley 11/1981, que modifica el citado art. 814 introduciendo un párrafo 3º que dice “que los descendientes de otro descendiente que no hubiera sido preterido, representan a éste en la herencia del ascendiente y no se consideran preteridos” ha dado lugar a una nueva dirección en la doctrina, que (como ocurre en la RS comentada) estima que esta norma permite la aplicación del dcho de representación de la sucesión intestada, a la sucesión testamentaria.

  Por lo que hace a los tribunales, éstos mantuvieron, en principio, una postura contraria a la admisión de este dcho en la sucesión testada (así STS 6 diciembre de 1952 (Tol 344568), aunque otros, posteriormente, así la SAP de Madrid 28 marzo 2011 (Tol 2129307) mantuvieron su existencia en la sucesión testada: “los derechos de los demandantes en la herencia de su abuela, al haber fallecido su padre con anterioridad a su madre y causante, le son otorgados a los mismos por el párrafo 3º del art 814…es decir se presume que el testador no omitió a  un hijo suyo -heredero forzoso- que premuere, y tampoco quiso preterir a los hijos de éste y se reconoce a los nietos un dcho de representación en la herencia de la abuela”.

 La presente RS se suma a la idea de que cabe aplicar el dcho de representación de la sucesión intestada, a la sucesión testada.

Tomado lo anterior del magnífico libro «Derecho de Sucesiones» editado por Tirant Lo Blanch, y del que son directoras (aparte los distintos autores de cada capítulo) Doña Josefina Alventosa del Río y Doña María Elena Cobas Coviella.  (JLN)

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291.** HERENCIA. PAÍS VASCO. LEGADO DE LEGÍTIMA O APARTAMIENTO TÁCITO

Resolución de 5 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y partición de herencia. 

Resumen: Se plantea si dos legatarias de legítima estricta, ante la posibilidad de apartamiento tácito establecido por la Ley 5/2015 en fecha posterior a la del testamento, deben comparecer en la adjudicación de herencia, resolviéndose que sí.

Hechos: 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que: el testamento fue otorgado antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Derecho Civil Vasco; el fallecimiento se ha producido una vez ha entrado en vigor la citada ley; en el testamento, se instituye herederos en distintas proporciones a un hijo y a una hija y a dos nietas hijas de ésta; otras dos hijas que no han sido instituidas como herederas reciben por vía de legado lo que por legítima estricta les corresponda.

Registrador: señala como defecto la falta de comparecencia de las dos legitimarias a las que se ha dejado en el testamento las dos doceavas partes de la herencia por su legítima estricta que les corresponda.

Recurrente: La notaria recurre y alega: que se trata de un conflicto de Derecho intertemporal entre le fecha del testamento y la de la apertura de la sucesión […] en el sentido de que, según la DGRN, se aplica la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco; que, por lo tanto, como se ha designado herederos a algunos de los descendientes, se ha respetado la legítima de los descendientes exigida por la ley vasca, que recoge la posibilidad de elegir a uno o varios de los legitimarios; que la disposición de la testadora a favor de las dos hijas a quienes se lega su legítima estricta, constituye un indicio de que la voluntad de la causante era dejar a las mismas el menor contenido de derechos posible y que la mención de estas en el testamento solo se encuentra motivada por el hecho de que la ley les reconoce un derecho hereditario cuya inexistencia habría llevado a la testadora a no haberles mencionado en el testamento; que la razón de haber sido redactada así la cláusula fue con la intención de hacer comprensible a la testadora la parte que por imperativo legal, corresponde a cada una de sus hijas; que no se trata de un problema de interpretación de un testamento sino de aplicación de la ley, siendo que la del País Vasco recoge la posibilidad de elegir a uno o varios de los legitimarlos, como se ha designado a varios de ellos, debe entenderse cumplida la exigencia.

Resolución: DGRN confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2. Como cuestión previa hay que recordar que este Centro Directivo ha admitido […] que una vez subsanados los defectos, cabe el recurso posterior pues no se recurre el asiento practicado sino el acto de calificación del registrador al objeto de declarar si la misma fue ajustada o no a derecho. […]

Como ha dicho este Centro Directivo […] las sucesiones causadas después de la entrada en vigor de la Ley 5/2015, se regirán por sus disposiciones aunque el testamento se otorgara antes. Así pues, es aplicable el sistema legitimario recogido en dicho texto legal, la naturaleza de las legítimas y la nueva figura del apartamiento expreso o tácito de los no instituidos como legitimarios. Este régimen estaba recogido por la larga tradición de Derecho civil de las zonas de los Fueros de Ayala y de Vizcaya, que hoy, la Ley 5/2015 ha extendido a todo el País Vasco con los problemas de adaptación intertemporal y regional que se producen. […]

Centrados en el presente supuesto, no ha existido preterición pues se ha llamado a los legitimarios en sus derechos de legítima estricta por vía de legado; no ha habido un apartamiento expreso. Sólo queda determinar si ha habido un apartamiento tácito o no. […]

En el presente supuesto no se ha producido una manifestación formal de apartamiento. Aunque la omisión de apartamiento equivale al apartamiento tácito y la preterición, sea o no intencional, de un descendiente heredero forzoso, equivale al apartamiento tácito, hay que concluir en que al producirse un llamamiento por vía de legado, tampoco hay preterición ni apartamiento tácito por omisión.

5. Así pues, la cuestión que se debate es la de si en el testamento de la causante, se ha producido o no el apartamiento tácito por voluntad de la causante respecto de las hijas legitimarias. En consecuencia, se trata de interpretar la voluntad de la causante en ese testamento, para resolver ante qué tipo de disposición nos encontramos, si un legado de legítima o un apartamiento tácito.

Alega la notaria recurrente lo que se ha visto más arriba […]

El registrador ha fundamentado la exigencia de la comparecencia de las legitimarias en que, al haber instituido herederos a dos de los hijos y a dos nietas en solo diez doceavas partes, es porque su voluntad era que en las otras dos doceavas partes sucedieran las legitimarias por ser esas dos doceavas partes iguales a lo que por legítima les corresponde. No que acreciera a los instituidos herederos, pues, de haberlo querido así, los hubiera instituido en el cien por ciento y no solo en diez doceavas partes.

[…] Ocurre que, en el presente supuesto, queda cuota vacante para pago de la legítima (dos doceavas partes indivisas) y se hace en forma de legado de legítima estricta. En consecuencia, a la vista del legado de los derechos a la legítima, las deducciones sobre cuál fuera la voluntad de la testadora respecto de apartar a las legatarias de legítima no son justificables.

6. La cuestión es cómo se interpreta este testamento en el que la testadora después de dejar a sus hijas lo que por legítima les corresponda, a continuación instituye herederas a sus otros dos hijos y a dos nietas en diez doceavas partes de la herencia. […]

En el testamento del presente supuesto, tras dejar a dos de sus hijas lo que por legítima estricta les corresponda, instituye herederos a los otros dos hijos y dos nietas en diez doceavas partes de la herencia, lo que a la vista de la sencilla cuenta matemática evidencia su voluntad de que aquellas percibieran cada una de ellas una doceava parte de la herencia. La interpretación según la cual la institución hereditaria en diez doceavas partes pretende dejar vacantes –las otras dos doceavas partes– respecto de las cuales se abriría la sucesión intestada, es una interpretación absurda puesto que no es creíble que la voluntad de un testador sea la de abrir su sucesión intestada salvo que así lo exprese claramente; por lo tanto, debe concluirse que la voluntad de la testadora fue que en esas dos partes indivisas restantes sucediesen las legatarias de legítima, y por ello no se dispone en el testamento de las mismas. Así pues es necesaria su comparecencia en la escritura de partición, como posteriormente ha ocurrido para obtener su inscripción.

La Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación. (CB)

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292.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Resolución de 5 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Santoña, por la que se suspende la inscripción de una instancia de manifestación y adjudicación de herencia.

Resumen: Para la eficacia registral de la desheredación no se necesita acreditar la inexistencia de descendientes del desheredado, pero sí manifestarlo en la adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho: Se discute la inscripción de una instancia de manifestación de herencia de heredera única, que es la viuda del causante (aforado vizcaino), quien desheredó al único hijo conforme al artículo 853.2 CC. En el testamento también aparta y excluye de su herencia a los demás parientes no llamados a ella, conforme establece la legislación Foral Vizcaína

Registrador: suspende la inscripción porque no se ha manifestado si el hijo desheredado tiene o no descendencia a los efectos de ocupar los derechos de su padre desheredado en la porción legítima.

Recurrente: alega que el causante no conoció la existencia de ningún nieto por lo que no se hace mención en el testamento; que el hijo desheredado es soltero y no tiene descendencia alguna; que no se ha impugnado el testamento.

Resolución: Estima el recurso interpuesto sin que ello suponga revocar el defecto alegado, pues la estimación se fundamenta en una razón distinta.

Doctrina:

1 La manifestación hecha (en el escrito de recurso) de que el hijo desheredado no tiene descendencia no puede subsanar la instancia, porque no tuvo entrada en el Registro al tiempo de la calificación. Para resolver el recurso sólo pueden tenerse en cuenta los documentos presentados en el momento de la calificación, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.   

2 En los casos de desheredación no se exige acreditar la inexistencias de descendientes del desheredado (ni tampoco en este caso lo exige la calificación), pero sí se debe manifestar si existen o no descendientes, pues la falta de descendientes legitimarios es fundamental para inscribir la instancia de la heredera única (Arts. 14 de la Ley Hipotecaria y 79 de su Reglamento).

3 Si bien lo dicho hasta ahora confirma la calificación registral, sin embargo es revocada en base a la legislación foral aplicable, pues conforme a la Ley de Derecho Civil Vasco (Art. 48 Ley de Derecho Civil Vasco, en la redacción dada por la Ley 5/2005) se ha producido indudablemente un apartamiento de los restantes descendientes en la legítima.

 4 Confirma también el principio de independencia de la calificación registral, por lo que no es argumento contra la calificación el que el mismo documento se haya inscrito en otro Registro. (JAR)

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293.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y DUDAS SOBRE REFERENCIA CATASTRAL

Resolución de 5 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arteixo, por la que se deniega la inscripción del exceso de cabida de dos fincas y de la representación gráfica catastral de la finca resultante de su agrupación.

Resumen: La tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que interviene y es notificada la Administración municipal colindante que pudiera verse afectada por una posible invasión de un camino público, sin oposición por parte de la misma, hace que queden  salvaguardados los derechos de los propietarios de los fundos colindantes y el dominio público.

Hechos: Mediante escritura se rectifica la descripción de dos fincas registrales  que  de  una cabida inscrita de 1.590 metros cuadrados y 823 metros cuadrados respectivamente pasaron a tener una superficie de 1.876,20 y 912,80 metros cuadrados.

En escritura otorgada por el mismo notario autorizante, bajo el número siguiente de protocolo, se procede a la agrupación de ambas fincas, incorporándose al título certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulta una superficie gráfica de la finca agrupada de 2.789 metros cuadrados. Se acompaña además una Sentencia de la Audiencia Provincial.

La registradora suspende la inscripción, manifestando dudas de identidad, consistentes en la posible invasión de un camino público.

El recurrente, por su parte, alega:

Que la propiedad del camino le corresponde habiéndosele reconocido judicialmente;

Que  el Ayuntamiento no ha formulado oposición como afectado no correspondiendo al Registro de la Propiedad la protección del dominio público;

Y que se practicaron las notificaciones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria a los colindantes registrales, cuando del precepto resulta que tan sólo se debieron realizar a los colindantes afectados, siendo en este caso el único afectado por la inscripción de la representación gráfica pretendida el Ayuntamiento.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: La DG decide en este expediente si es inscribible una representación gráfica catastral, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Como sabemos el artículo 9 de la LH en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la inscripción de la representación gráfica georreferenciada con carácter preceptivo en los casos de inmatriculación u operaciones  que determinen una reordenación de los terrenos.

El artículo citado se remite al procedimiento del artículo 199 en los supuestos en los que la aportación para inscripción de la representación gráfica sea meramente potestativa, pero cuando es preceptiva, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente, con dos excepciones:

  • en los casos en los que se incluya además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10%, o
  • alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados (como ocurre en el caso que nos ocupa)

Otro supuesto en el que es posible prescindir de la representación gráfica para la inscripción de una modificación hipotecaria o para hacer constar excesos de cabida superior al 10% es el siguiente:

Cuando la finca resultante de la misma carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro (artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria).

Es lo que ocurre en el supuesto objeto de este recurso, aportándose representación gráfica catastral de la finca formada por agrupación formalizada en escritura posterior que fue objeto de presentación para su inscripción en el Registro.

A continuación nuestro CD sintetiza su doctrina que estudia los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica:

a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

b) El registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.

c) El hecho de que antes de la reforma accedieran las fincas al Registro sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.

d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, teniendo en cuenta que «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”. Lo que no impedirá, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.

e) El juicio de identidad debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

En el presente caso la cuestión central reside en determinar si existe una invasión del camino público siendo esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado, aquí se hicieron las notificaciones al titular registral colindante, que alegó la posible invasión del camino público y al Ayuntamiento colindante, que no formuló ninguna alegación ni oposición, esto último unido a la existencia de una sentencia,  que se tuvo  en el momento de emitir la calificación, que declara la propiedad del camino a favor del titular registral de la finca objeto del expediente, excluyen cualquier duda acerca de una posible invasión del dominio público.

Comentario: Como vemos la DG deja claro que la protección registral del  dominio público no se limita al que consta inscrito sino que el registrador ha de impedir la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculada cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público, salvo que la Administración titular del mismo no formule ningún tipo de oposición. (MGV)

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294.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. COINCIDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Resolución de 5 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Motril n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: No es posible incorporar a la inscripción la representación gráfica georreferenciada de una finca cuando su referencia catastral consta ya con anterioridad asignada a otra finca registral colindante junto con la oposición expresa del titular de la misma.

Hechos: Mediante instancia el titular registral de una finca solicitó su coordinación entre Catastro y el Registro de la Propiedad, al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela y certificado de titularidad catastral de la misma.

Además hemos de tener en cuenta los siguientes datos de hecho:

– La finca, cuya representación gráfica pretende inscribirse, se encuentra inscrita con una superficie de 30 metros cuadrados y sin referencia catastral.

– La representación gráfica catastral que se acompaña a la solicitud es la correspondiente a una parcela con una superficie gráfica de 34 metros cuadrados.

– Figura inscrita en el Registro una finca en cuya inscripción primera de inmatriculación, consta la referencia catastral ..609..RD, que se trata de un solar de una superficie de 33 metros cuadrados. Consta que linda al fondo con finca propiedad de una mercantil, con referencia catastral ..610OD… Esta mercantil consta como titular anterior en el historial registral de la finca objeto de nuestro expediente. 

 El registrador suspende la inscripción, a la vista de la oposición del titular registral de una finca colindante, por tener dudas de que la referencia catastral que se asigna a la finca (y consecuentemente, la representación gráfica catastral que se pretende inscribir) se corresponda con la finca registral.

El recurrente alega:

  • Que no se produce invasión de las fincas colindantes;
  • Que se está dispensando un trato favorable en el expediente a quien formula oposición, pese a que no es colindante ni titular registral;
  • Que no se le ha exigido al representante de la mercantil que formula la oposición que haya acreditado poder bastante para tal representación; que la constancia de la referencia catastral no tiene los efectos de la inscripción de la representación gráfica.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Decide nuestra DG en este expediente si es inscribible o no una representación gráfica catastral, una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 9 de la LH contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Para ello se aplican con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199.

La Dirección General tiene una doctrina reiterada en los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica:

a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).

b) El registrador puede utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro. 

c) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidirá motivadamente según su prudente criterio. Teniendo en cuenta que conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.

d) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

En el  caso que nos ocupa nuestro CD considera “claramente identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en la nota de calificación, en particular, en cuanto a la correspondencia de la referencia catastral y su representación gráfica con la finca registral, dado que esta referencia catastral consta ya con anterioridad asignada a otra finca registral colindante” junto con la oposición expresa del titular de la misma.

Por tanto, “constando asignada una referencia catastral a una finca ya inmatriculada, no es admisible, por aplicación de los principios hipotecarios de prioridad y tracto sucesivo, que pretenda atribuirse la misma referencia a otra finca y, menos aún, la inscripción de la representación gráfica”.

En relación a la oposición del colindante, declara la DG que en todo caso “corresponde al registrador valorar la legitimación del mismo para intervenir en el procedimiento”.

Por tanto ante las dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica podrá acudirse en este caso:

  • al procedimiento del deslinde del artículo 200 de la LH para intentar llegar a un acuerdo con el titular afectado sobre la ubicación y delimitación física de las fincas,
  • sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la LH).

Comentario: De esta resolución se desprende que pese a que en ningún caso la constancia de la referencia catastral en la inscripción va a ser equivalente a la inscripción de la representación gráfica, nos sitúa el inmueble en la cartografía oficial del Catastro. (MGV)

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295.* ANOTACIONES PRORROGADAS ANTES DE LA LEC. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Resolución de 9 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2 a practicar la cancelación por caducidad de una hipoteca y de varias anotaciones preventivas de embargo.

Resumen: Las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC no se pueden cancelar por caducidad sino solo por mandamiento judicial.

Hechos: Mediante instancia se solicita la cancelación por caducidad de una hipoteca y de tres anotaciones preventivas de embargo prorrogadas en fechas previas a la entrada en vigor de la LEC del 2000.

La registradora califica negativamente denegando la cancelación por tres defectos:

  1. La de las anotaciones, al haber sido prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la actual LEC, no caducan por transcurso de plazo, pues se encuentran prorrogadas indefinidamente, sin perjuicio de poder instar la cancelación cuando hayan transcurrido seis meses desde la firmeza de la resolución judicial dictada en el procedimiento de que se trate.
  2. La de la hipoteca por no haber transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria recogido en el art. 128 LH.
  3. Además la instancia por la que se solicitaban las cancelaciones anteriores le faltaba la legitimación notarial de la firma del solicitante o bien, que se hubiera firmado y ratificado ante el Registrador

El recurrente considera aplicable a la cancelación de las anotaciones la LH y el RH y no la LEC y que se ha hecho una aplicación retroactiva de las normas.

En cuanto a la hipoteca alega no haberse producido acto procesal de suspensión de los plazos, habiendo transcurrido en exceso el plazo temporal de prescripción de la acción hipotecaria y,

En lo que respecta a la falta de legitimación de firmas se adjunta original del testimonio notarial donde consta la misma. 

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Declara nuestro CD que con la interpretación dada por la Instrucción de 12 de diciembre de 2000, aclarada por la de la resolución de 30 de noviembre de 2005, “quedó meridiano que  para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad”.

No obstante, si la prórroga se ha decretado expresamente y presentado en el Registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá cancelarse por caducidad cuando transcurra el plazo de prórroga sin que se haya vuelto a prorrogar.

De lo anterior se deriva que las anotaciones en cuestión al haber sido prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, queda sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, (por analogía) del artículo 157 de la Ley Hipotecaria, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.

Asimismo considera la DG pese a lo alegado por el recurrente que no se produce, en ningún momento una aplicación retroactiva de la norma sino que lo que hace la registradora es aplicar la normativa vigente en el momento de practicarse las prórrogas.

En cuanto a la hipoteca, consta que la misma se formalizó por plazo de 10 años, a partir del 20 de junio de 1989, por lo que el último pago debió efectuarse el día 20 de junio de 1999, y es a partir de esa fecha cuando han de computarse los 20 años, conforme a los artículos 1964 del Código Civil y 82 de la Ley Hipotecaria a los que ha de añadirse un año más. En el presente caso, si bien consta la iniciación de la ejecución, no se ha producido la ejecución de la misma con adjudicación de la finca, por lo que  no ha habido vencimiento anticipado y el plazo concluirá el día 20 de junio de 2020.

En cuanto al último defecto, pese a su subsanación, esta sólo podrá ser tenida en cuenta si el documento vuelve a ser presentado en el registro, y por ello el defecto, como tal, también es confirmado.

Comentario: Se trata de una resolución en la que se confirma doctrina reiterada de la DG sobre la cancelación de las anotaciones prorrogadas con anterioridad a la LEC del año 2000. En ella, como ya lo ha hecho otras veces, la DG señala el camino para poder obtener la cancelación de la anotación  mediante la acreditación de la fecha de la resolución judicial firme en el procedimiento en que se hubiere decretado. (MGV)

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296. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 9 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 10 a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Resumen: Se revoca la exigencia de que se nombre administrador judicial a la herencia yacente en una ejecución hipotecaria por haberse demandado a la deudora que es además, heredera presunta.

Hechos: 1. La calificación recurrida en este expediente tiene por objeto un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria. La hipoteca ejecutada fue constituida por don J. J. P. en garantía de una obligación en la que aparecen como deudores el mismo constituyente de la hipoteca y otra persona más, doña T. M. J.

Una vez iniciado el procedimiento, se acredita en autos el fallecimiento del deudor hipotecante, don J. J. P., con lo que el proceso continúa citándose por edictos a sus desconocidos herederos.

Registrador: En opinión del registrador, es necesario que se acredite el nombramiento de un defensor judicial que represente a la herencia yacente en el proceso.

Recurrente:

Resolución: Defecto revocado.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2. Se trata nuevamente de dilucidar si puede tener acceso al Registro un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria que se ha seguido contra los desconocidos herederos del titular registral, cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente. […]

3. En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse, bien mediante el nombramiento de un administrador judicial […] bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente […]

Por eso parece razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia. […]

Como resulta de los fundamentos de Derecho tercero y cuarto de la citada Sentencia, para evitar la indefensión es preciso que se haya cumplido con la obligación de averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados, por lo que la citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de la sentencia de Primera Instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» requiere que, previamente, se hubieran agotado todos los medios de averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone. Y en el caso de la herencia yacente aunque sea una masa patrimonial, se ha de intentar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio. […]

No cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en los «Vistos»), en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la Ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

Por eso parece razonable no exigir el nombramiento de administrador judicial en los casos en los que se ha verificado el emplazamiento a alguna persona determinada y que reúna la consideración de posible llamado a la herencia.

5. En el presente caso el procedimiento de ejecución hipotecaria se ha dirigido contra uno de los deudores que […] es sobrina del otro deudor e hipotecante fallecido, señalándose que ella ha sido citada personalmente.

Conforme a lo establecido en los artículos 946 y siguientes del Código Civil, los hermanos e hijos de hermanos tienen el carácter de herederos abintestato en defecto de descendientes, ascendientes y cónyuge viudo. Se convierte así doña T. M. J. en heredera presunta de don J. J. P.

Siguiendo un criterio similar al que se sostuvo por esta Dirección General en su Resolución de 25 abril 2017, ha de sostenerse que la necesidad del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y tiene que limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico. Por tanto, habiéndose demandado y citado personalmente a doña T. M. J., y teniendo esta la condición, además de deudora personal, de posible llamada a la herencia de don J. J. P. en calidad de heredera intestada, no cabe apreciar una situación de indefensión que justifique la suspensión de la inscripción del decreto de adjudicación y de las cancelaciones ordenadas por el correspondiente mandamiento.

Recuérdese que, como también se ha señalado en la doctrina jurisprudencial citada en los «Vistos», es admisible el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni, por supuesto, su aceptación. Procede, por tanto, estimar el recurso.

La Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada. (CB)

297.** VENTA POR TUTOR DE FINCAS DE INCAPACES. PRECIO INDICADO EN LA AUTORIZACIÓN JUDICIAL, PERO VENDE SÓLO LA MITAD INDIVISA.

Resolución de 9 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villacarriedo a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Es inscribible una escritura de compraventa, en la que A, por sí y como tutor de su madre B y su hermana C, estando autorizado, judicialmente para la venta del pleno dominio y por un precio cierto, de cuatro fincas registrales, pertenecientes a los tres, en determinada proporción, lleva a cabo la venta, pero de sólo la mitad indivisa de tales fincas, por la mitad del precio, judicialmente fijado, sin que sea necesaria una nueva autorización judicial.

Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa, en la que A, actuando en su propio nombre y además, como tutor de su madre B y de C, hermana de aquel (ambas judicialmente incapacitadas) vende, la mitad indivisa de cuatro fincas registrales, que pertenecen, en origen, a la madre y los dos hermanos, en esta forma: 1/3 en usufructo a la madre B y 1/3 en nuda propiedad y otro 1/3 en pleno dominio, por mitad, a los dos hermanos A y C. La venta de la propiedad total de las cuatro fincas estaba autorizada por dos autos judiciales: uno primero, que permitía la venta del usufructo materno, con dispensa de subasta y avalúo, y un segundo, que autorizaba la venta del pleno dominio de las cuatro fincas referidas, por el precio global de 30.516,30 euros, debiendo ingresar el hermano y tutor, la participación de su hermana C, en una cuenta corriente de ésta. Al estar fijado, en el segundo auto, como se indica, el precio de venta total de las cuatro fincas, y habiéndose vendido, sólo la mitad indivisa de las mismas, por la mitad del precio fijado en el segundo auto, o sea por 15.258,15 euros, la venta realizada es inscribible y no se precisa obtener nueva autorización judicial.

Registrador: Suspende la inscripción, porque la venta realizada por el tutor no se ajusta a los términos de la autorización judicial concedida, que preveía la venta, del pleno dominio de las cuatro fincas registrales, por un precio determinado, en tanto, en la escritura formalizada, se recoge sólo la venta de un 50% de su participación, por la mitad del precio fijado en el auto judicial, que autorizaba la venta, y ello conforme al art. 271 2º c.c., que exige, en todo caso, nueva autorización judicial.

Recurrentes: Las compradoras de dicha mitad indivisa de las cuatro fincas referidas (hijas de C), recurren la calificación registral, estimando que, autorizada la venta del total de las cuatro fincas, se procedió a su valoración, por parte de la Agencia Cántabra de Administración Tributaria, referido al 100% de las cuatro fincas, a que se refiere el auto judicial y cuyo valor se fijó en 30.516,3 euros, por tanto, al venderse sólo una mitad de las mismas, el precio correspondiente era el de la mitad del señalado en el auto judicial, o sea 15.258,15 euros.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación registral.

Doctrina: Ante todo, la DG corrige, al final, lo que parece ser una incongruencia del segundo auto judicial, ya que dice “que el precio fijado en el segundo auto de 30.516,3 euros está referido a la totalidad de las fincas (no sólo a la cuota de los dos hermanos A y C), por lo que es coherente con la autorización judicial que la venta de la mitad indivisa de las mismas se haga por el 50% de esta cifra”.

 Aparte de ello, la DG establece la siguiente doctrina:

 1.- Indica que, dentro de la tutela, y en relación con la defensa de la persona y patrimonio del tutelado, hay dos mecanismos regulatorios:

 a). – Por un lado, el que opta por conferir al tutor la representación legal del tutelado, con un ámbito de competencia autónomo, ejerciendo su competencia en especial en la administración del patrimonio del tutelado, con la diligencia de un buen padre de familia, y siendo el órgano judicial, tan sólo, un órgano de control, lo que se materializa en determinados instrumentos del c.c.: rendición anual y final de cuentas, o medidas de vigilancia y control, o supuestos de responsabilidad (arts. 233, 269-4º, 270 y 285 c.c.).

 b). – Por otro se contemplan excepciones a esta actuación tutelar, que bien exigen autorización judicial (art. 271 c.c.) o aprobación del juez, en especial el supuesto del art 271 -2 c.c., que exige dicha autorización para la enajenación de inmuebles, donde el tutor toma la iniciativa, pero es el juez quien determina la procedencia de la actuación de aquel, para salvaguarda del patrimonio y el interés del discapacitado.

 2.- Sin embargo, es controvertida la cuestión de los efectos que pueda tener la falta de autorización judicial, en determinados supuestos, siendo de destacar la STS 10 enero 2018, que descarta la nulidad radical del acto, y se inclina por la hipótesis de la anulabilidad. Ello hace posible la ratificación o confirmación del acto, y además excluye su posibilidad de revocación, sometiendo el acto a la posible impugnación del contrato en un plazo de 4 años (art. 1302 c.c.). Esta posibilidad, viene respaldada hoy por el art. 61 de la ley 15/2015 de la Jurisdicción Voluntaria, que hace referencia a la tramitación del expediente, en los casos que el representante legal precise autorización judicial para la validez del acto, con lo que se descarta la nulidad absoluta.

 Insiste en que se hace preciso acudir a la idea de “anulabilidad”, que incluso es coherente con la teoría del título y el modo, y puede jugar en nuestro ordenamiento en la transmisión de dchos reales: el acto pues, sin previa autorización judicial, no es inválido, sino vinculante y obligatorio para las partes, pero es ineficaz, lo que permite su ratificación posterior. Esta anulabilidad y la posibilidad de confirmación es compatible con el control judicial posterior al otorgamiento del acto, lo que excluiría la acción de impugnación.

3.- Por todo ello, y dada la trascendencia que tiene la aprobación judicial, respecto de la validez de los actos del tutor, que viene reforzada además por los efectos de la inscripción registral, supone que no deben acceder al Registro titularidades que puedan estar amenazadas de algún tipo de posible ineficacia, por ello el registrador debe siempre comprobar que el acto se ajusta a los términos de la preceptiva autorización judicial.

4.- En el presente caso, el primer auto, autoriza la venta del usufructo de una sexta parte indivisa de las cuatro fincas, sin necesidad de subasta, ni previo avalúo, y en cuanto al segundo auto judicial, está referido en cuanto al precio de 30.516,3 euros a la totalidad de las cuatro fincas, por lo que es coherente con dicha autorización judicial, que la venta de la mitad indivisa de las mismas se haga por la mitad del precio fijado, o sea el 50% de aquel, por lo que procede estimar el recurso. (JLN)

298.** CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL.

Resolución de 10 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 2 a hacer constar la referencia catastral de una finca. (IES)

Resumen: Conforme al artículo 45 de la Ley del Catastro, no sólo ha de atenderse a la superficie sino también a los restantes datos descriptivos de la finca a los efectos de valorar la correspondencia de la finca con la parcela catastral

Hechos.- Mediante escritura, tuvo lugar la compraventa de seis fincas rústicas. Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad se hace constar por el Registrador que no se ha acreditado la referencia catastral de la finca objeto del precedente documento, ya que la que se acompaña no es coincidente con la descripción de la misma, pudiendo originarse las responsabilidades previstas en la Ley 13/96.

Recurso.-  Se alega que el registrador al inscribir la compraventa de cuatro fincas registrales no incluyó la referencia catastral de las fincas, a pesar de que constaban en la propia escritura, por entender que existía una diferencia de superficie superior al 10%. Sin embargo, esta diferencia de superficie no existe en una de ellas, la registral 2393, identificada en la escritura de compraventa con el n.º 6 del expositivo I, cuya superficie registral es de 848.460 m2 y la suma de la superficie de las tres fincas catastrales que la forman es de 865.427 m2

La diferencia entre la superficie catastral y registral es de 16.967 m2, lo que supone un 1.96% y por tanto, procedería la inclusión en la inscripción registral de la finca 2393 de las referencias catastrales que obran en la escritura de compraventa, al amparo de lo dispuesto en el art. 9.a) de la Ley Hipotecaria.

 Resolución:  desestima el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

    Analiza la obligación de aportar la referencia catastral; conforme al artículo 43 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por RDL 1/2004, de 5 de marzo «el órgano competente para instruir el procedimiento administrativo, el notario o el registrador de la propiedad deberá advertir a los interesados, de forma expresa y escrita, en los casos en que incurran en incumplimiento de la obligación establecida en este título». El artículo 44 dispone que «la falta de aportación de la referencia catastral en el plazo legalmente previsto se hará constar en el expediente o resolución administrativa, en el propio documento notarial o en nota al margen del asiento y al pie del título inscrito en el Registro de la Propiedad». Añade el apartado tercero de este precepto que «la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria».

El artículo 45 de dicha ley regula la correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca, determinando los supuestos en los que se entiende que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca.

  Pone de manifiesto que actualmente se encuentra derogado el artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre aunque el contenido del mismo continúa vigente si bien recogido en el artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y advierte que notarios y registradores deben cuidar que en la redacción de los documentos públicos de su competencia se citen únicamente preceptos legales vigentes, en consideración a la cualificación y efectos jurídicos que tienen tales documentos (cfr. Resolución de 2 de junio de 2017).

 3º.– Reitera la obligación del registrador de calificar los documentos presentados al amparo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, función calificadora que necesariamente deberá desembocar o bien en la práctica de los correspondientes asientos registrales o expedición de publicidad formal, bien en la emisión de una nota de calificación en que, previa fundamentación jurídica y con expresión de los medios de subsanación, se suspenda o deniegue tal práctica o expedición (artículo 19 bis Ley Hipotecaria). En el presente caso se emite una nota de despacho, con una sucinta motivación jurídica.

  4º-  Por lo que respecta a la constancia en el Registro de los datos de identificación catastral (cfr. Resoluciones de 6 de mayo y 22 de noviembre de 2016),se trata de una circunstancia más de la inscripción, conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria. La constancia registral de la referencia catastral tiene unos efectos que no pueden equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria ya que no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma (artículo 9.b) párrafo séptimo).

 La certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título debe ser calificada por el registrador, artículo 48.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo

Para que proceda la constancia registral de la referencia catastral es preciso que exista correspondencia entre la finca registral y el documento aportado para acreditar dicha referencia catastral, en el caso de este expediente, certificación catastral descriptiva y gráfica, en los términos que resultan del artículo 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario: «se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador».

En el presente caso se trata de una finca que consta en el registro con la siguiente descripción: «Rústica: tierra cereal, al sitio (…), denominada (…), sin referencia catastral y con una superficie de ochenta y cuatro hectáreas ochenta y cuatro áreas sesenta centiáreas (848.460 metros cuadrados), siendo sus linderos: Norte, con (…), que fue de Doña A. L.; Sur, con (…) de Doña M. V. C. L.; Este, con (…) de los herederos de C. F. S. P.; y Oeste, Río (…)».

Según el título la finca está formada por tres parcelas catastrales y de la propia escritura resulta lo siguiente: «de conformidad con el artículo 18.2 del Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de Marzo, que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, modificado por la Ley 2/2011 de 5 de Marzo, hago constar que cotejadas las superficies que aparecen en las certificaciones catastrales antes referidas, con las superficies que constan en la escritura reseñada en el epígrafe «titulación civil» del presente instrumento público, correspondientes a las fincas números 1), 2), 4) y 6) precedentes, no son coincidentes».

Examinadas las certificaciones catastrales recogidas en la escritura resulta que tales parcelas no son colindantes, al estar separadas entre sí por caminos públicos. Por tanto, ello daría lugar a una finca discontinua sin que del título ni del Registro resulte tal circunstancia, sin duda relevante para valorar la correspondencia de la finca. Además, los linderos expresados en el Registro no se corresponden con los que resultan del Catastro. En particular, dos de las parcelas catastrales están situadas en parajes distintos del resultante del Registro y según Catastro las parcelas se encuentran delimitadas por linderos fijos (caminos o arroyo) que no figuran en la descripción registral, tanto por el norte, este y sur.

Por tanto, considerando que conforme al artículo 45 de la Ley del Catastro, antes transcrito, no sólo ha de atenderse a la superficie sino también a los restantes datos descriptivos de la finca a los efectos de valorar la correspondencia de la finca con la parcela catastral, dicha correspondencia no se aprecia en el presente caso. (IES)

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299.** SENTENCIA DECARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN. PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 10 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villacarriedo a inscribir un testimonio de una sentencia por la que se declara la adquisición de una participación de finca por prescripción.

Resumen: Habiéndose seguido el procedimiento con los desconocidos herederos de los titulares registrales, sin haber sido ninguna persona concreta identificada ni citada personalmente como heredera presunta, es necesario el nombramiento de un administrador judicial que represente los intereses de la herencia yacente

Hechos: Se presenta en el Registro un mandamiento judicial que recoge una sentencia dictada en el procedimiento ordinario contra los herederos desconocidos e inciertos de dos personas declaradas en situación de rebeldía. Dicha sentencia estimó la demanda y declaró que el demandante era titular de una participación de una finca registral por haberla adquirido por usucapión extraordinaria, ordenando la cancelación de las inscripciones contradictorias.

El registrador se opone a la inscripción por ser necesario que se hubiera nombrado un administrador judicial y, al estar los demandados en situación de rebeldía procesal, esperar el plazo previsto en el art. 502 LEC para proceder a la inscripción, si bien únicamente es objeto de recurso el primer defecto.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral. Reitera su doctrina sobre los casos en que es necesario el nombramiento de un administrador judicial de la herencia yacente: “La exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente”

Pero en el presente caso el procedimiento se ha seguido con los desconocidos herederos de los titulares registrales de las participaciones indivisas cuya titularidad reclama el demandante haber adquirido por prescripción; ninguna persona concreta ha sido identificada ni citada personalmente como heredera presunta de dichos causantes; ni tampoco se ha procedido al nombramiento de un administrador judicial que represente los intereses de la herencia yacente, por lo que, de conformidad con la doctrina expuesta, procede confirmar el defecto impugnado.

Aclara, por otra parte, que no puede tenerse en consideración la providencia remitida por el Juzgado, en la que, dentro del trámite de alegaciones que prevé el art. 327 LH en la tramitación del recurso, comunica al registrador que: «No corresponde al juzgador en ningún caso el nombramiento de un administrador de masa hereditaria en dicho procedimiento, en el que se ejercita una acción declarativa de dominio, menos aún con fundamento en lo dispuesto para el procedimiento de división judicial de patrimonios».

Se trata de una copia en papel de dicha providencia firmada electrónicamente, pero que incorpora un código seguro de verificación cuyo documento original, según informa el registrador, no se ha podido verificar por errores técnicos (pues al introducir dicho código surge un mensaje de: «error en la descarga»). Teniendo en cuenta lo dispuesto en los arts. 28.5 y 11.2 h de la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia, si el documento remitido al Registro incorpora un código seguro de verificación que no permite comprobar por el registrador la autenticidad e integridad de aquél en la sede electrónica correspondiente, no podrá tener la consideración de copia auténtica y no surtirá los efectos correspondientes en el presente procedimiento. (JCC)

300.** PROYECTO DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA FIRME: INTENTO DE MODIFICAR LA FINCA DE ORIGEN. 

Resolución de 10 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 10, por la que suspende la inscripción de una escritura de modificación y aclaración de otra escritura previa de protocolización de un proyecto de compensación urbanística.

Resumen: Siendo firme, administrativamente, el acuerdo de aprobación de un proyecto de compensación urbanística y figurando inscrito, éste se encuentra ahora bajo la salvaguarda de los tribunales y, por  lo tanto, no cabe, una reiteración de sus trámites, ni la incoación de un expediente de operaciones complementarias, ni menos aún, una actuación unilateral, por parte de la que fuera entidad titular de la “finca de origen”, ya que, la misma, se encuentra hoy subrogada por las fincas de resultado, las cuales figuran además en poder de terceras personas.

Hechos: En el año 1997, la Mercantil X procede a otorgar una escritura de protocolización de un proyecto de compensación urbanística, que se había aprobado por el Ayuntamiento en el año 1991. Después, por otra escritura del año 2014, de “rectificación de errores”, el representante de dicha Mercantil modifica la anterior escritura, ampliando la superficie y modificando los linderos de la “finca de origen” y además, excluye una porción de la finca antigua (que al parecer era rústica) y no estaba incluida en la unidad urbanística. El registrador, rechaza la inscripción ya que la “finca de origen” estaba cancelada registralmente y aportada al proyecto de parcelación, siendo preciso, para llevar a cabo la modificación pretendida, determinada inmatriculación de la nueva porción aportada y el consentimiento de los titulares de las fincas de resultado. Esta calificación se reitera por el registrador sustituto.

Interpuesto recurso, se alega, por el letrado de la Mercantil recurrente, error en el proyecto de compensación, en cuanto a cabida y linderos, pero la DG, ratifica la calificación registral, aunque estima que “en teoría”, aprobado e inscrito un expediente de reparcelación o proyecto de actuación, queda extinguida la finca de origen, aunque ésta no desaparece, ni se cierra su folio, hasta que se completa el proceso  (véase art 68 LS y art 14 a 17 del R. Dto. 1093/1997).

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura de 2014 de rectificación del proyecto de compensación urbanística, otorgada por el representante de la entidad mercantil, promotora del proyecto de compensación y titular de la finca de origen, ya que dicho proyecto figura inscrito y está cancelado el folio de la finca de origen y además, las fincas de resultado, se encuentran inscritas a favor de terceros, concediendo, como posible salida al problema, la solución de acudir ahora a un procedimiento de inmatriculación. El registrador sustituto ratifica la calificación anterior y alega nuevos defectos, que no pueden ser tenidos en cuenta, ya que la actuación de éste, debe limitarse por ley, a revisar la actuación del registrador sustituido, única que se puede recurrir (art 19 bis, 4º LH) y a salvo la posibilidad de un nuevo recurso contra el sustituto.

Recurrente: El letrado de la Mercantil recurrente hace alusión, en su escrito de recurso, tanto a la calificación del registrador competente, como a la del sustituto, pero es evidente (RS 13 septiembre 2017) que, como se indica antes, el art. 19 bis de la LH, sólo contempla la calificación sustitutoria, como medio de obtener una segunda calificación, no como un recurso impropio ante otro registrador, de ahí que éste no pueda añadir nuevos defectos, ya que su actuación se debe ceñir a los defectos ya planteados por el sustituido y a la documentación aportada.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la nota del registrador.

Doctrina de la DG:  

1.- La DG indica que el efecto esencial de un expediente urbanístico es el de ser un medio para distribuir los beneficios y cargas y ejecutar las previsiones legales del planeamiento, transformando la propiedad y sustituyendo las fincas aportadas por otras de nueva creación, adaptadas a las previsiones legales; además establece la cesión de terrenos para usos dotacionales y la determinación de los terrenos en que se materializa el aprovechamiento correspondiente y esto se produce con la aprobación definitiva del proyecto de actuación por la Administración. Dichos acuerdos de los documentos aprobatorios de los instrumentos de equidistribución de beneficios y cargas producen el efecto legal de la subrogación de las fincas de origen en las de resultado y el reparto de la titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación y la Administración (art. 81.1.b de la Ley 12/2017 de Urbanismo de las Islas Baleares)

2.- Firme, en vía admva, el acuerdo de aprobación definitiva de la distribución de beneficios y cargas, éste se inscribe en el Registro, y la inscripción de dicho título de distribución de beneficios y cargas que se produce, da lugar, bien a la cancelación directa de las inscripciones de las fincas originarias o a la agrupación previa de la totalidad de la superficie comprendida en la actuación urbanística y al tiempo su división en las fincas resultantes de las operaciones de distribución.

Pero hasta tanto no se produzca el cierre registral de las fincas de origen, debe aceptarse la susceptibilidad de que puedan ser objeto de tráfico jco, ya que la subrogación real no implica la transmisión del bien o dcho, sino la sustitución de un bien por otro en el patrimonio de una misma persona. Por ello, las fincas de origen no desaparecen por el efecto de la aprobación del proyecto de distribución de beneficios y cargas, ni como finca física ni como finca registral, ya que el folio de la finca de origen no se cierra por el proceso de subrogación, sino que estamos en presencia de una situación transitoria (art 68 LS y arts 14-17 del RDto. 1093/1997).

3.- Sin embargo, inscrito el Proyecto de Reparcelación con la nueva configuración de las fincas, como “fincas de resultado”, se aplican a éstas los principios hipotecarios, por lo que la modificación de un proyecto de reparcelación, ya inscrito, exige el consentimiento del titular o titulares registrales o la resolución judicial supletoria. Sin embargo, en la práctica, se ha llegado a admitir, la práctica de asientos sobre las fincas de resultado, pese a que los títulos aportados, hacían referencia a las “fincas de origen” pero existiendo aquí una perfecta correspondencia entre unas y otras. Por ello, es posible la anotación de una demanda o de un embargo sobre las fincas resultado de la parcelación, pese a que el mandamiento hiciera referencia a las fincas originarias (Rs 23 abril 1997).

4.- No obstante, en el supuesto que nos ocupa, las modificaciones que ahora se pretenden introducir en el proyecto de reparcelación, una vez inscrito, exceden de ser meras rectificaciones de errores o previsiones complementarias del proyecto, ya que se amplía la superficie de origen y se modifican sus linderos. Conforme a lo que dice la STS 28 mayo 2018, un exceso de cabida, supone la rectificación de un dato erróneo, referido a la inmatriculación de la finca inmatriculada, de modo que no se altera la realidad física exterior, por lo que fuera de esta hipótesis, implica una nueva realidad física que engloba la finca registral y la colindante adicionada, lo que sería factible sólo a través de una nueva inmatriculación.  Esta rectificación de los asientos del Registro presupone el consentimiento del titular o la resolución judicial. Es cierto que cabe la rectificación de actuaciones jco reales por resolución de la Admon, supuesto en el que no es inexcusable el consentimiento de los titulares afectados, pero lo que aquí ocurre es que, habiendo ganado firmeza en vía admva el acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de compensación y estando inscrito, no cabe, ni una reiteración de los trámites administrativos, ni un expediente de operaciones jurídicas complementarias, ni tampoco una actuación unilateral por parte de la Mercantil titular de la finca de origen.

5.- En consecuencia, es imposible, en el presente supuesto, el acceso registral de la modificación pretendida, por referirse a una finca que jca y registralmente ha quedado extinguida y sustituida por las correlativas fincas de resultado, así como la falta del consentimiento de los titulares registrales afectados o bien de una resolución judicial supletoria. (JLN)

301.*** PLUSVALÍA MUNICIPAL. CIERRE REGISTRAL. FORMAS DE PRESENTACIÓN DE LA DECLARACIÓN

Resolución de 11 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Resumen: A los efectos del artículo 254.5 L.H (plusvalía) basta acreditar la remisión de copia simple de la escritura pública por cualquier medio oficial (incluso correos) que acredite su recepción por el Ayuntamiento.

Hechos: Se cuestiona si, para levantar el llamado cierre registral previsto en el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria (plusvalía), en una escritura de compraventa, es suficiente el envío por correo certificado de la copia simple de la escritura de compraventa al ayuntamiento de Villajoyosa, con carta adjunta cuyo duplicado sellado por correos se incorpora a la matriz.

En el caso concreto, el Ayuntamiento de Villajoyosa ha aprobado la correspondiente ordenanza fiscal estableciendo como obligatorio el sistema de declaración por el sujeto pasivo (vid. artículo 12.1 de la Ordenanza), en virtud de la habilitación legal que resulta del artículo 110.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 FORMAS DE PRESENTAR LA DECLARACIÓN A EFECTOS DEL IIVTNU: Se ha considerado suficiente (RR. 3 de junio de 2013 y 6 de febrero de 2015) acreditar la remisión del documento correspondiente a través de cualquiera de las oficinas que señala el artículo 16 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, entre ellas las oficinas de Correos, siempre que se cumplan las formalidades previstas en los en el artículo 31 del Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre

2 PRECISIÓN: Sin embargo, como también ha recordado esta Dirección General (R. de 9 de diciembre de 2015), fuera del caso de comunicación, no basta acreditar la mera remisión de un documento de autoliquidación o de declaración, sino que es preciso (como resulta de del texto del propio artículo 254.5 L.H) que la acreditación comprenda el hecho de la recepción por la Administración Tributaria competente (R. de 3 de marzo de 2012, entre otras, en relación con los artículos 119 y 120 de la Ley General Tributaria). Este último requisito se puede entender cumplido en el supuesto que motiva este recurso.

3 SOBRE LA UTILIZACIÓN DEL SERVICIO DE CORREOS: Frente al criterio del registrador de que no procede levantar el cierre registral porque los notarios tienen obligación de relacionarse por medios electrónicos con las Administraciones Públicas, dice la Resolución que no puede confirmar el defecto señalado, pues la obligación de notarios y registradores de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas -prevista en el artículo 14 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre- sólo se refiere a trámites de un procedimiento administrativo, pero no resulta de aplicación a los tramites propios del procedimiento notarial y registral, salvando los supuestos en que la normativa se remita específicamente a la Ley de Procedimiento Administrativo.

Conclusión: La obligación de los registradores y notarios de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas (prevista en el artículo 14 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre) sólo se refiere a trámites del procedimiento administrativo pero no en procedimientos distintos, como ocurre en el presente caso, relativo al cumplimiento de una obligación especifica en el procedimiento notarial que tiene consecuencias en el procedimiento registral.

Comentario: Destaca la Resolución que la actividad registral se aproxima, en sentido material, a la jurisdicción voluntaria; y en igual sentido dice el Reglamento Notarial que el Notariado es un órgano de jurisdicción voluntaria (Art.3 R.N).

Ambas funciones, que no son propiamente jurisdiccionales, tampoco pueden incardinarse sin más precisiones en el estricto concepto de procedimiento administrativo, pues, no obstante ser funciones públicas y funcionarios quienes las desempeñan, versan generalmente sobre cuestiones civiles, y, por la naturaleza de las disposiciones aplicables y las cuestiones que constituyen su objeto, son funciones que se enmarcan en el ámbito de  la seguridad jurídica preventiva o justicia preventiva, fuera, por tanto, del ámbito estricto de la jurisdicción contencioso-administrativa. (JAR).

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302.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Resolución de 11 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ponferrada n.º 1 a inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Resumen: Sólo son inscribibles aquellos actos pactos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen el contenido típico del convenio regulador.

Hechos: Se discute la inscripción de la adjudicación de una finca realizada en convenio regulador homologado judicialmente en procedimiento de divorcio. La finca en cuestión consta inscrita en el Registro por mitad y proindiviso, con carácter privativo, a nombre de ambos cónyuges, que la compraron estando solteros. No consta que dicho inmueble sea la vivienda habitual de la familia. En el convenio regulador se limitan a expresar que dicha finca, de uso agrario, forma parte del patrimonio ganancial y se adjudica a la señora ahora recurrente.

Registradora: suspende la inscripción porque (i) la finca consta inscrita con carácter privativo y para acreditar el carácter ganancial se debe aportar a la sociedad de gananciales mediante la debida titulación. (ii) No cabe utilizar el convenio regulador para aportar a la sociedad de gananciales un bien, cuando dicha sociedad ya ha quedado disuelta con motivo del divorcio, antes de que se apruebe dicho convenio regulador.

Recurrente: alega que el convenio regulador no sólo es un instrumento legal suficiente para dotar de carácter ganancial al inmueble, y así lo sanciona la autoridad judicial, sino que constituye un título válido para la inscripción.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina (reiterada en numerosas resoluciones). 

1 Es inscribible el convenio regulador que liquida el régimen económico-matrimonial aprobado judicialmente en procedimiento de separación o divorcio y que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio.

2 El convenio regulador no es título hábil para inscribir actos o negocios jurídicos que tienen su significación negocial propia y que están al margen del contenido típico del convenio regulador (Arts.  90, 91 y 103 del Código Civil). En este sentido, por todas, la Resolución de 25 de octubre de 2005):  (a) Contenido típico del convenio regulador: La liquidación del régimen económico matrimonial y del haber común del matrimonio, al igual que los actos relativos a la vivienda familiar.  (b) Contenido impropio:  Fuera de tales supuestos, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación (como son, en vía de principios, las que se refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización.

Conclusión: Sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a los libros del Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, es decir el documento público notarial, al tratarse de un acto voluntario y consciente celebrado por los interesados, fuera de una contienda o controversia entre los mismos. (JAR).

RESOLUCIONES MERCANTIL
259.* SOCIEDAD PROFESIONAL. DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO. POSIBLES REMEDIOS. MINUTA DEL ASIENTO.

 Resolución de 19 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos a inscribir la escritura de declaración de unipersonalidad sobrevenida y cese y nombramiento de administradores de una sociedad.

Resumen: No es posible la inscripción de unos acuerdos sociales respecto de una sociedad que por tener objeto profesional el registrador la ha disuelto de pleno derecho.

Hechos: Se trata de una escritura de acuerdos sociales cuya inscripción es suspendida, dado que por tener objeto social profesional, el registrador, conforme a la DT1ª de la Ley 2/2007, la ha disuelto. El objeto social era el «asesoramiento en materia fiscal, contable, económico y financiera». Resoluciones entre otras de 16 de diciembre de 2016, 2 de marzo, 5 y 24 de abril de 2017 y 14 de junio y 22 de noviembre de 2017

El interesado recurre en un extenso y fundamentado escrito en el que sostiene que el registrador se excede en sus funciones y no actúa conforme a principios constitucionales ni a la LPA.

Doctrina: La DG confirma la calificación del registrador.

Vuelve a reiterar su ya conocida doctrina sobre esta cuestión señalando los posibles remedios frente a ella y que se concretan en los siguientes:

— Solicitar la rectificación del registro respecto de la cual si el registrador no presta su conformidad se podrá acudir a juicio ordinario.

— Pedir minuta del asiento que la presentación de la escritura va a provocar. Lógicamente esta medida es previa a la inscripción y se debe solicitar al presentar el título. Art. 258. 3 de la LH.

— Reactivar la sociedad mediante la prestación de un nuevo consentimiento contractual. Esta reactivación admite diversas posibilidades pues puede hacer modificando el objeto o adaptando la sociedad a la Ley 2/2007. Artículo 223 del Código de Comercio.

— Finalmente liquidar definitivamente la sociedad.

Comentarios y conclusiones: Nueva resolución sobre el problema de la disolución de pleno derecho de las sociedades con objeto profesional. Reiteramos lo dicho en otras ocasiones y volvemos a poner de manifiesto que la DG recuerda también en este caso, pese a lo claro de parte del objeto, la cautela y prudencia con que debe actuar el registrador antes de proceder a la disolución de la sociedad.

Quizás lo aconsejable en estos casos sea que la minuta del asiento a practicar, en beneficio del interesado y aunque no lo solicite, haciendo una interpretación finalista del artículo 258 de la LH, se le notifique previamente por si a su vista desea retirar el documento presentado. (JAGV)

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265.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA CON OBJETO DE AGENCIA DE SEGUROS.

Resolución de 20 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos, por la que se rechaza la inscripción de escritura pública de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: Una sociedad cuyo objeto indica simplemente que se dedica a la agencia de seguros no es inscribible. Debe especificar si se trata de agencia exclusiva o vinculada.

Hechos: Se constituye una sociedad limitada con el siguiente objeto: … “c) La actividad de agencia para la intermediación en la venta de todo tipo de seguros, con sometimiento a la legislación específica de mediación de seguros privados”.

El registrador suspende la inscripción pues el objeto debe especificar si “la actividad de agencia es vinculada o exclusiva”. Defecto subsanable “y tiene su fundamento de derecho en lo establecido por el art.º 7 Ley 26/2006 de 17 de julio y Resolución DGRN de 25.1.2012 y 06.06.2016”.

El notario recurre alegando que la exigencia del registrador no existe en la Ley pues sólo el artículo  21.3.a) de la Ley de mediación de seguros exige que si se trata de agencia vinculada los estatutos deben expresarlo así. De ello deduce que si nada dicen se tratará de agencia exclusiva.

Doctrina: La DG confirma la nota del registrador.

Dice que la ley distingue en su artículo 9 “entre agentes exclusivos o vinculados en función de si el contrato que les une a la entidad aseguradora lo es en exclusiva con una de ellas o por medio de la vinculación con varias”.

Supuesto lo anterior de forma muy clara el artículo 19 de la Ley de mediación de seguros nos viene a decir que «los agentes de seguros exclusivos no podrán ejercer como agentes de seguros vinculados, ni como corredores de seguros o como auxiliares externos de ellos o de otros agentes de seguros exclusivos».

A continuación pondera la trascendencia del objeto social, “tanto para los socios y administradores como para los terceros que entren en relación con la sociedad, lo que justifica la exigencia legal de una precisa determinación del ámbito de actividad en el que debe desenvolverse la actuación del nuevo ente”.

Por todo ello concluye que  como “la ley reguladora de la mediación de seguros y reaseguros privados acota como actividades diferenciadas e incompatibles entre sí la agencia de seguros en régimen de exclusiva y la agencia de seguros en régimen de vinculación, esta Dirección General considera justificada la exigencia de que así conste en los estatutos sociales a fin de que estos publiquen sin asomo de incertidumbre cuál de los dos tipos de agencia va a desarrollar la sociedad que se constituye”.

En cuanto al argumento notarial fundado en el artículo 21.3.a) de la Ley 26/2006, de 17 de julio, considera que siendo dicho argumento “válido en vía de principio, no es exportable desde el campo del derecho de sociedades al campo del derecho registral mercantil”.

Comentarios o conclusiones: Dada la importancia del objeto de la sociedad y dados los fuertes efectos que la inscripción produce la claridad y precisión en todo lo que se inscriba se convierte en un principio fundamental para el derecho registral. Conforme al artículo 23 podría deducirse que la sociedad efectivamente sólo era una agencia de seguros exclusiva, pero para llegar a esa conclusión se debe ser un experto jurista y conocer a fondo la Ley de mediación de seguros privados. Dado que no todos los que consultan el registro ostentan esa condición es más que razonable la exigencia, tanto del registrador, como de la propia DG. Hoy día que prima la transparencia sobre todo, no se puede permitir que pudieran surgir, en el mercado de los seguros, dudas razonables sobre el objeto de una sociedad mercantil. Se trata, entre otras razones, de un medio más de protección al consumidor.  (JAGV)

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267.* ESCRITURA DE HIPOTECA INMOBILIARIA ENVIADA TELEMÁTICAMENTE POR ERROR AL REGISTRO MERCANTIL.

Resolución de 27 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos, por la que se deniega la presentación de una escritura pública. 

Resumen: No es posible presentar en un RM una escritura de contenido inmobiliario. En estos casos lo procedente es la mutua colaboración entre notario y registrador para solucionar el problema sin necesidad de llegar a recurso gubernativo.

Hechos: Se presenta  copia autorizada electrónica de una escritura de novación de préstamo con garantía inmobiliaria en un Registro Mercantil.

El registrador deniega el asiento de presentación por falta de competencia y al parecer por error se refiere en la nota a una sociedad.

El notario recurre.

Doctrina: La DG desestima el recurso.

Para la DG el recurso era innecesario; por ello recrimina a los funcionarios públicos que intervienen el mismo pues con un mínimo de diligencia se hubieran impedido los hechos producidos. Termina recordando que tanto notario como registrador tienen un deber de “mutua colaboración en beneficio recíproco y en beneficio del sistema de seguridad jurídica preventiva cuyo correcto funcionamiento les está atribuido”.

Comentarios o conclusiones: Dada la naturaleza del problema planteado huelga cualquier otra consideración. Sólo señalar que ante errores de esta clase lo procedente será entrar en contacto con el que lo ha cometido para que el mismo sea subsanado con el mínimo perjuicio para el interesado. Y por supuesto sin necesidad de llegar a recurso (JAGV)

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272.* DENOMINACIONES SOCIALES QUE PUEDEN CONFUNDIRSE CON FEDERACIONES DEPORTIVAS. INTERPRETACIÓN DEL TÉRMINO «REAL».

Resolución de 21 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil central II, por la que se deniega reserva de denominación. 

Resumen: No son posibles denominaciones sociales que incluyan la palabra federación, añadiendo a continuación alguna actividad deportiva. Tampoco es posible la inclusión  del término “real” cuando por el contexto en que se utilice se vea claramente que se refiere a la Corona.

Hechos: Se trata de una resolución similar a las señaladas bajo los números 238 y 239 también de 2018.

Las denominaciones denegadas en este caso eran «Real Federación Española de e-sports, Sociedad Limitada»; «Real Federación Española de Deportes Electrónicos, Sociedad Limitada», y «Real Federación Española de Videojuegos y esports, Sociedad Limitada».

Como vemos la diferencia con las otras denominaciones de que tratan las resoluciones señaladas era la introducción del término “Real” en las ahora solicitadas.

Sobre ello dice el registrador calificante que “deberá aportarse, en su caso, la autorización de la Casa Real Española para utilizar el término «Real» en la denominación de la sociedad que se pretende constituir”.

El interesado recurre alegando la inexistencia de confusión y la existencia de denominaciones similares inscritas.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Reitera que “la inclusión en la denominación social del término «federación» junto a otros de evidentes connotaciones deportivas (e-Sports, Deportes Electrónicos), hace inevitable la confusión entre la naturaleza de la entidad que se pretende constituir (sociedad de capital), y aquella a que induce la denominación (federación deportiva)”.

Y sobre el término «real» dice que “en sí mismo considerado el término no tiene por qué producir necesariamente el rechazo de la denominación solicitada pero en la medida en que, por el contexto en que se sitúe, pueda apreciarse que se le dota de un valor institucional que induzca a confusión sobre la naturaleza jurídico-privada de la entidad, (y a salvo que ésta cuente con la correspondiente autorización), es procedente su denegación (como ocurre con otros términos semejantes tales como «estatal», «oficial», «público»,…). Así ocurre en el supuesto de hecho en el que la combinación de los dos términos, Real Federación, produce una evidente confusión sobre el tipo de persona jurídica que se pretende constituir, sobre su naturaleza y sobre la regulación que, en su caso, le sería de aplicación”.

Comentarios y conclusiones: Lo más importante de esta resolución son los argumentos de la DG sobre la inclusión del término “real” en una denominación social. Su inclusión sólo es posible si por el contexto en que se utiliza el término no puede inducir a confusión sobre la naturaleza de la sociedad. Su inclusión estará prohibida  cuando por el sentido que se le dé esté refiriéndose a la Casa Real Española o a la Corona de España. Por tanto será una cuestión de hecho a decidir en cada supuesto concreto.(JAGV)

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274.*** CLÁUSULA ESTATUTARIA QUE IMPONE PRESTACIONES ACCESORIAS  POR REMISIÓN A UN PROTOCOLO FAMILIAR.

Resolución de 26 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Valencia a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad de responsabilidad limitada. 

Resumen: Es inscribible un artículo estatutario en el que se establecen unas prestaciones accesorias cuyo contenido concreto y determinado no consta en el propio artículo sino por remisión al contenido del protocolo familiar que figura en escritura debidamente identificada pero no inscrita ni depositada.

Hechos: Se trata en esta resolución de una escritura pública en la que se contiene un protocolo familiar. Como consecuencia del protocolo se introduce un nuevo artículo en los estatutos sobre prestaciones accesorias. Estas prestaciones, que se dice que son gratuitas, consisten  en el «cumplimiento y observancia de las disposiciones pactadas por los socios en el protocolo familiar/pactos sociales que consta en escritura pública y sus modificaciones realizadas de acuerdo con lo previsto en la misma.”. La escritura queda debidamente identificada en el artículo de los estatutos. También consta que la transmisión de las acciones queda sujeta a la autorización del órgano de administración de la sociedad y que su incumplimiento voluntario es causa de exclusión.

El registrador deniega la inscripción por los siguientes motivos:

— Infracción del artículo 86 LSC en cuanto a la exigencia de expresar el contenido concreto y determinado de la prestación o de las obligaciones asumidas.

Sobre ello aclara que esas prestaciones “permanecen ocultas e ignotas para la sociedad, vulnerando el carácter estatutario que expresamente se otorga a la prestación accesoria, que en absoluto puede crearse a través de un simple pacto al margen de los propios Estatutos”.

— Infracción del art. 29 LSC en cuanto a la inoponibilidad de los pactos desconocidos por la sociedad o por otros terceros frente a la propia sociedad.

Sobre ello añade que el “artículo 29 … señala el carácter no oponible a la sociedad de los pactos de socios de forma que no se podría excluir al socio incumplidor “por la infracción de un deber u obligación establecida en un pacto parasocial”.

— Infracción también del mismo artículo 29 “en cuanto determina la inoponibilidad del pacto sobre la esfera social, y en el presente caso eso es lo que ocurriría, dado que se contemplan socios miembros de la familia, y por ello obligados a firmar el protocolo, y socios extraños, y la aplicación (de los estatutos) llevaría a la afectación de la esfera de los socios que no forman parte del pacto que verían como por mediación de este último se alteran de manera sobrevenida las reglas de funcionamiento de la sociedad a la que pertenece”

—  Infracción del  Real Decreto 171/2007, de 9 de febrero en cuanto al mencionar el protocolo familiar en los estatutos se le está dando una publicidad al margen de lo dispuesto en dicho RD debido a que “los cauces de publicidad contemplados en el mismo son «numerus clausus» o con carácter cerrado y solo tales cauces garantizan a través de la presunción establecida en el artículo 3 del citado Real Decreto, la actualización y vigencia del protocolo familiar”…

El notario, en un ordenado escrito, recurre poniendo de relieve los siguientes puntos que extractamos:

— Que “el artículo denegado trae su causa del protocolo familiar que consta aprobado en la misma escritura”.

— Que “de acuerdo al Real Decreto 171/2007 resulta que la publicidad del protocolo familiar como tal es siempre voluntaria”.

“Que se trata de armonizar el contenido del mismo con los Estatutos sociales”.

— Que se refuerza “la eficacia jurídica del protocolo familiar mediante la configuración de su cumplimiento y observancia como prestación accesoria de los socios, todos o algunos, al amparo del artículo 86 del TR de la LSC”.

— Que se está “ante una prestación accesoria de contenido concreto y determinado. Contenido concreto y determinado que se fija por referencia al protocolo familiar de la sociedad, como haz o conjunto de derechos y obligaciones, que consta en una escritura pública que está expresa e indubitadamente identificada por su Notario, lugar de otorgamiento, protocolo y fecha”.

— Que el “pacto no queda oculto para la sociedad”.

— Que “el artículo 351 del TR de la LSC, permite incorporar por consentimiento unánime de todos los socios adicionales causas estatutarias de exclusión”.

“Que tampoco se pretende otorgar una publicidad directa o indirecta al protocolo familiar”.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

El CD tras aludir a que los “pactos parasociales no acceden al Registro Mercantil” señala como excepciones “algunos acuerdos incluidos en los llamados protocolos familiares, que pueden tener reflejo tabular, si bien mediante su mera reseña o depósito, en los términos previstos en los artículos 5 y 6 del Real Decreto 171/2007, de 9 de febrero, por el que se regula la publicidad de los protocolos familiares”.

Añade que por su parte el RRM  “en su artículo 114.2.a) contempla la posibilidad de que alguno de tales pactos alcance eficacia en el plano del corporativo de la sociedad anónima mediante la inscripción de «cláusulas penales en garantía de obligaciones pactadas e inscritas, especialmente si están contenidas en protocolo familiar publicado en la forma establecida en los artículos 6 y 7 del Real Decreto por el que se regula la publicidad de los protocolos familiares”. Y que la doctrina admite que la eficacia de los protocolos familiares “se asegure frente a la sociedad y los terceros, en el ámbito del ordenamiento corporativo, mediante determinados remedios estatutarios, uno de los cuales es precisamente el empleado en el caso del presente recurso: la configuración de la obligación de cumplir el protocolo familiar como una prestación accesoria, de modo que su incumplimiento se sancione con la exclusión del socio incumplidor”.

A continuación considera que se debe ser muy riguroso con que el contenido concreto y determinado de las prestaciones accesorias que conste en el registro aunque añade que “no debe excluirse la posibilidad de establecer una prestación de contenido determinable” pese a que siempre “será necesario que se establezcan las bases o criterios que permitan hacerlo de suerte que otorguen la debida claridad y seguridad a las relaciones entre los interesados. Tal exigencia viene corroborada por el hecho de que las prestaciones accesorias, aunque tengan naturaleza societaria, son obligaciones fruto de una relación jurídica entre partes, la sociedad y los socios obligados, lo que impone acudir supletoriamente al régimen general del derecho de obligaciones en orden a su existencia y validez”.

Pues bien tras decir lo anterior la DG, ponderando la trascendencia de la determinación del contenido de la prestación accesoria, concluye que  “En el presente caso –dejando al margen el hecho de que el protocolo familiar es aprobado por unanimidad de todos los accionistas en la misma junta general– la obligación en que consiste la prestación accesoria está perfectamente identificada mediante su formalización en la escritura pública que se reseña, de suerte que su íntegro contenido está determinado extraestatutariamente de manera perfectamente cognoscible no solo por los socios actuales que lo han aprobado unánimemente sino por los futuros socios que, al adquirir las acciones quedan obligados por la prestación accesoria cuyo contenido es estatutariamente determinable –ex artículo 1273 del Código Civil– en la forma prevista. Debe concluirse que la cláusula debatida es inscribible, por no rebasar los límites generales a la autonomía de la voluntad, por cuanto no se opone a las leyes ni contradice los principios configuradores de la sociedad anónima (cfr. artículos 1255 y 1258 del Código Civil, 28 de la Ley de Sociedades de Capital y 114.2 del Reglamento del Registro Mercantil)”.

Comentarios o conclusiones: Esta resolución, que ha provocado cierta polémica registral mercantil, fija una doctrina cuyo fondo no podemos compartir.

Desde  nuestro punto de vista el artículo 86 de la LSC es claro en sus exigencias. De él resulta que para que se puedan imponer prestaciones accesorias, sea su origen un protocolo familiar o la mera voluntad de los socios,  son necesarios estos requisitos:

— Que constan en los estatutos.

— Que en los mismos estatutos conste su contenido concreto y determinado.

— Que consten si son gratuitas o retribuidas y el sistema de retribución en su caso (cfr. art. 87 LSC).

— Y también, en su caso, las cláusulas penales que aseguren su cumplimiento.

A la vista de esos requisitos y aunque admitamos que el contenido de la prestación accesoria pudiera ser determinable, estimamos que esa futura determinación no puede salir del ámbito registral. Por tanto y aunque la constancia del protocolo familiar en el registro sea voluntaria, en el supuesto de que dicho protocolo se imbrique de forma íntima con un artículo de los estatutos que se remite expresamente a él, debemos concluir que en este caso el depósito el protocolo parece ineluctable. El mismo notario en su recurso lo señala, indicando que no es defecto alegado por el registrador pero que si lo fuera se trataría de un defecto fácilmente subsanable.

Y esa publicidad del protocolo es perfectamente posible, según el Real Decreto 171/2007, de 9 de febrero en alguna de las siguientes formas:

— Pública por noticia. Se trata de hacer constar en la hoja abierta a la sociedad la simple existencia de un protocolo familiar, pero no su contenido.

Pública por depósito: Al depositar las cuentas anuales, el órgano de administración puede incluir, como documento a depositar, una copia o testimonio total o parcial del documento público en que conste el protocolo.

 Pública por inscripción: En este caso se trata de acuerdos sociales inscribibles cuya única especialidad es que los mismos se han adoptado en ejecución de un protocolo familiar.

Privada: En la web de la sociedad.

De las cuatro formas antes señaladas parece evidente que la pública por depósito debería haber sido la que, al menos, hubiera debido exigirse para poder practicar la inscripción del artículo de los estatutos que se refiere al protocolo y a la escritura que lo contiene.

En definitiva, resumiendo, y para no alargar más este comentario de alcance, pese a los términos del artículo 86 que nos obligarían a que el contenido de la prestación accesoria constara de forma completa en los estatutos, dada la naturaleza de obligación de la misma, se puede admitir su determinación posterior pero siempre que esa determinación se pueda hacer por medios registrales. Lo que no parece admisible es que es que para conocer el contenido preciso y determinado de una prestación accesoria, con los fuertes efectos que la misma produce, se tenga que acudir a medios extrarregistrales, protegidos además, como en este caso, por el secreto del protocolo, y ello pese a que como dice la DG su contenido pueda ser conocido por los posibles adquirentes de las acciones.

Siendo la calificación registral en esencia correcta quizás hubiera debido completarse con la exigencia subsidiaria de al menos el depósito del protocolo. Es decir que si no se desea que el contenido de la prestación figure en el artículo de los estatutos, debe procederse al depósito del protocolo, ente otras razones por exigencias de claridad en el artículo de los estatutos y por exigencias también del principio de publicidad material y formal. (JAGV)

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284.*** MODIFICACIÓN DEL RÉGIMEN ESTATUTARIO DE TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES SOCIALES. DERECHO DE SEPARACIÓN DE LOS SOCIOS.

Resolución de 4 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XVI de Barcelona a inscribir la escritura de elevación a público de acuerdos sociales de modificación de estatutos de una entidad, relativa al régimen de transmisión de participaciones sociales..

Resumen: No es inscribible una modificación del sistema de transmisión de participaciones sociales, sin que se dé cumplimiento a las normas establecidas en la LSC que regulan el derecho de separación de los socios que no hayan votado a favor del acuerdo.

Hechos: Se modifica el artículo de los estatutos sociales que regula el régimen de transmisión de las participaciones sociales. La modificación consiste en permitir la transmisión de las participaciones sociales a favor de los ascendientes en línea recta, cuando hasta el momento la transmisión sólo era posible a favor de los descendientes. El acuerdo se toma por el 66’687% del capital social habiendo votado en contra de dicho acuerdo el restante 33’313% del capital social.

Por ello el registrador suspende la inscripción en tanto “no se manifieste por el órgano de administración que ningún socio ha ejercitado el derecho de separación en el plazo de un mes contado desde la publicación del acuerdo en el Boletín Oficial del Registro Mercantil, o desde la recepción de la comunicación a cada uno de los socios que no han votado a favor del acuerdo (indicando la fecha de publicación o de recepción según el caso), o de que la sociedad, previa autorización de la junta general, ha adquirido las participaciones sociales de los socios separados, o la reducción del capital. (artículos 346.1.a, 348 y 349 de la Ley de Sociedades de Capital, artículos 196, 205, 206 y 208 del Reglamento del Registro Mercantil)”.

La sociedad recurre alegando que sólo una socia ha ejercitado su derecho de separación pero que su ejercicio le ha sido denegado al tratarse de “una modificación del régimen de transmisión de participaciones que no supone una alteración mínimamente sustancial del mismo”, con la finalidad de  que “las participaciones queden siempre dentro del grupo familiar, tanto en línea recta ascendente, como en línea recta descendiente”. El ejercicio de su derecho lo tachan de abusivo.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

La DG tras estudiar el régimen legal para la transmisión de participaciones sociales, establecido en el artículo 107 de la Ley, con carácter supletorio en defecto de pacto en estatutos, nos dice que  es idea rectora en materia de sociedades “la de una intensa tutela del socio y de la minoría, que se traduce, entre otras manifestaciones, en el establecimiento de algunas normas legales que introducen límites al poder mayoritario de la Junta general en caso de modificaciones estatutarias (…), que se centran, en unos casos, en la exigencia del acuerdo de todos los socios, en otros, en la necesidad del consentimiento individual del socio afectado, y finalmente, en otros, en la posibilidad de separación del socio disconforme”.

Por ello sigue diciendo que “aunque cabe recordar que según la jurisprudencia el derecho de adquisición preferente reconocido a los socios no tiene el carácter de derecho individual a tales efectos –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1992 y 16 de febrero de 2007-), la principal tutela de los socios ante la modificación estatutaria del régimen de transmisión de las participaciones es el derecho de separación de los socios que no hubieran votado en favor del acuerdo modificatorio (artículo 346.2 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Reconoce a continuación que es cierto “que de admitir la operatividad del derecho de separación del socio en supuestos de ligeras modificaciones de aspectos no sustanciales del régimen de transmisión de las participaciones sería contrario al principio corporativo, al de autonomía de la voluntad y al fundamento mismo del derecho de separación como mecanismo protector de los socios, en detrimento del patrimonio social como consecuencia del reembolso al socio saliente del valor de sus participaciones”.

Pese a ello y sin entrar en cuestiones ajenas al objeto del recurso concluye que  “lo cierto es que la modificación estatutaria cuestionada comporta un aumento de los supuestos de libre transmisibilidad de las participaciones y, por ello, debe concluirse que tiene entidad suficiente para que entre en juego el derecho de separación de los socios …”.

 Finalmente no entra en las consideraciones que hace el recurrente sobre la posible existencia posible abuso de derecho en la socia que desea separase, pues esa cuestión “debe solventarse en otro ámbito -el judicial-, al margen de la actuación registral, que se desarrolla con parámetros distintos a los propios de un procedimiento contradictorio ante los tribunales”.

Comentarios o conclusiones: Aunque en un plano teórico sea difícil apreciar cuando una modificación del régimen de transmisión de participaciones sociales sea sustancial dando lugar al derecho de separación de los socios, en el terreno práctico, desde un punto de vista registral, deberá considerare así en  la inmensa mayoría de los casos.

En el supuesto de la resolución ciertamente la modificación era mínima y en definitiva suponía volver al régimen de libertad que establece la LSC a favor de cónyuges, ascendientes y descendientes, pero si antes la transmisión estaba limitada para los ascendientes y ahora se deja libre es indudable que dicha modificación va a afectar al resto de los socios y, en su caso, a la sociedad. Y ello prescindiendo de la finalidad perseguida por la modificación que nos parece loable y conveniente para la sociedad y para el grupo familiar propietario.

Por ello, desde un punto de vista registral deberemos considerar, en principio, que toda modificación que altere los titulares del derecho, o que declare libres transmisiones que antes estaban limitadas o viceversa,es modificación sustancial originadora del derecho de separación. En cambio también en principio no lo sería si por ejemplo la modificación se hubiera centrado exclusivamente en los plazos de ejercicio del derecho. En estos supuestos no parece que esa modificación afecte a los socios pues no hay cambio en las reglas materiales de transmisión sino sólo en su ejercicio.

De todas formas es una materia en la que será difícil dar reglas fijas y deberemos apreciarlas en relación con cada caso que se nos presente puesto que  pueden ser múltiples y variadas las modificaciones que se realicen (plazos para el pago o para el ejercicio, garantías del pago, segundas vueltas, cambio de titulares del derecho, negocios jurídicos incluidos o excluidos, etc). (JAGV)

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Sequoia en el Sequoia National Park de California –

Oficina Registral (Propiedad). Informe Mayo 2018. Legislación de Costas y Registro de la Propiedad.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: LEGISLACIÓN DE COSTAS Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Emma Rojo.

Con ocasión de la publicación de la reciente R. de 25 de abril de 2018, se considera procedente hacer un breve esquema sobre la Ley de Costas y su incidencia en el Registro de la Propiedad.

Con esta finalidad, se exponen las principales materias que guardan relación con el Registro, preceptos aplicables y doctrina de la DGRN sobre el particular.

I. IDEA GENERAL.

– Legislación aplicable: Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, afectada por la Ley 2/2013 y Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.

– Doctrina de la DGRN: R. de 7 y 8 de marzo de 2018: (…) los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial”.

II. EL DESLINDE: artículos 11 y ss Ley y 17 y ss Reglamento.

  • R. 27 de junio de 2017: aunque no esté publicada en el BOE la Orden aprobatoria del deslinde, el registrador no puede practicar la inscripción si hay indicios de que la finca invade el dominio público marítimo – terrestre.
  • R. 18 de abril de 2017: “El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en esta regulación es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (apartado 2 del artículo 33). Esta previsión ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer todos los Registradores, como elemento auxiliar de calificación, conforme al artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en su redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Dicha aplicación, homologada por Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, permite relacionar las representaciones gráficas de las fincas con las descripciones contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. De todas estas normas resulta que con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. Para complementar la interpretación de estos preceptos, las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de agosto y 14 de septiembre de 2016 consideraron que, en los casos en los que las aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas no dispongan de la información correspondiente a la representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre y de las servidumbres de tránsito y protección, podría determinarse la colindancia o intersección así como si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con dichas servidumbres, mediante la previa aportación de certificación del Servicio Periférico de Costas comprensiva de tales extremos y referida a la representación gráfica que obre en tal Administración”.

III. SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN: artículos 23 y ss Ley de Costas y 45 del Reglamento.

  • R. 14 de mayo de 2012: “Es cierto que en la zona de servidumbre de protección están prohibidas «Las edificaciones destinadas a residencia o habitación» -cfr. artículos 25.1.a) de la Ley de Costas y 45.1.a) de su Reglamento-, salvo las que excepcionalmente autorice el Consejo de Ministros –cfr. artículos 25.3 de la Ley y 47 del Reglamento-. No obstante, respecto de los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de dicha Ley se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas; además, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor (todo ello, en los términos previstos en las disposiciones transitorias tercera y cuarta de la Ley y novena del Reglamento). Por ello, el artículo 49.6 del citado Reglamento dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite la correspondiente autorización. Asimismo, este precepto reglamentario añade que para determinar si la finca está o no incluida en dicha zona se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre (…)”.

IV. LA INMATRICULACIÓN: artículos 15 de la Ley, 34 y 35 del Reglamento.

  • R. 23 de agosto de 2016: Si se trata de inmatricular una finca que se declara colindante en la escritura con el dominio público hay que aportar por el interesado el certificado de Costas. Una vez inmatriculada no se necesitará dicho certificado para sucesivas transmisiones, pues ya se acreditó la no invasión. Si la finca no se declara colindante o afecta a las servidumbres, pero el registrador tiene sospechas motivadas de que lo sea, éste tiene que pedir de oficio el Certificado de Costas, tanto si es para inmatriculación como para segundas transmisiones, siempre, claro está, que no disponga de la cartografía oficial en su base de datos en cuyo caso podrá consultarlo directamente.
  • R. 30 de junio de 2017: el control de la inmatriculación por el registrador debe de hacerse con la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado y que tiene que estar integrada en la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer todos los Registradores.
  • R. 14 de mayo de 2012: “Es cierto que en la zona de servidumbre de protección están prohibidas «Las edificaciones destinadas a residencia o habitación» -cfr. artículos 25.1.a) de la Ley de Costas y 45.1.a) de su Reglamento-, salvo las que excepcionalmente autorice el Consejo de Ministros –cfr. artículos 25.3 de la Ley y 47 del Reglamento-. No obstante, respecto de los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de dicha Ley se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas; además, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor (todo ello, en los términos previstos en las disposiciones transitorias tercera y cuarta de la Ley y novena del Reglamento). Por ello, el artículo 49.6 del citado Reglamento dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite la correspondiente autorización. Asimismo, este precepto reglamentario añade que para determinar si la finca está o no incluida en dicha zona se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre (…)”.

V. INSCRIPCIÓN DE EXCESOS DE CABIDA.

– Artículo 16: “Las mismas reglas del artículo anterior se aplicarán a las inscripciones de excesos de cabida, salvo que se trate de fincas de linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de invasión del dominio público marítimo-terrestre”.

VI. SEGUNDAS Y ULTERIORES TRANSMISIONES: artículo 36 del Reglamento.

  • R. 18 de agosto de 2010: “Debe entenderse, por tanto, plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de acreditación de la no invasión de zona de dominio público marítimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones”.
  • R. 6 de septiembre de 2012: la certificación aportada para la práctica de una inscripción anterior, cuya existencia se hace constar en el Registro, y en la que la Administración declara de forma expresa que la finca de que se trata y cuya descripción no se altera no invade el dominio público, excluye la necesidad de exigir nueva certificación.
  • R. 8 de agosto de 2011: la instancia privada en la que se rectifica la descripción de la finca para acomodarse a un deslinde administrativo no es bastante para entender acorde con las exigencias legales la descripción y la acreditación de la no invasión. Debe, por tanto, presentarse certificación acreditativa de que la nueva descripción no invade el dominio público.

 

Disposiciones Generales. María Núñez

En abril se ha publicado:

La trascendental Consulta vinculante a la DGRN sobre caducidad anotaciones de embargo y efectos sobre cargas posteriores, mediante la Resolución de 9 de abril de 2018.

Resumen: el registrador solo podrá cancelar las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esté vigente al presentarse el decreto de adjudicación. El adjudicatario tendrá que acudir a los tribunales para solicitar su cancelación en estos casos.

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Y Cartas de servicios del Ministerio de Justicia 

Se aprueba por Resolución de 5 de abril de 2018, de la Subsecretaría, la actualización de las Cartas de servicios del Ministerio de Justicia y, entre ellas, la Carta de Servicios de la Subdirección General del Notariado y de los Registros.

Disposiciones Autonómicas.  María Núñez.

No existen disposiciones normativas de especial trascendencia registral, quizás mencionar en la COMUNITAT VALENCIANA. Ley 5/2018, de 6 de marzo, de la Huerta de València, en la que se establece la formulación de un plan de acción territorial como instrumento de ordenación supramunicipal al que se deben adaptar los planes urbanísticos de los municipios que integran el ámbito de la huerta, que propondrá un régimen jurídico para los suelos de la huerta, como suelos protegidos, y de compatibilidad de los distintos usos y actividades que puedan implantarse.

No se han publicado resoluciones del  Tribunal Constitucional

Sección II

Se ha convocado los Concursos de registradores – estatal y catalán – hoy ya resuelto provisionalmente

Jubilaciones y excedencias

Se declara en situación de excedencia por incompatibilidad al registrador a don Jesús Alberto Lleonart Torán.

Se jubilan don Augusto Olarte Madero, registrador de la propiedad de Ocaña. Y don José María Gómez Valledor, registrador mercantil y de bienes muebles de Salamanca II.

Se declara a don José Eduardo Alfonso Dolz en situación de excedencia voluntaria en el Cuerpo de Registradores.

 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

En abril se han publicado 3 SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES

2/2018. SENTENCIA que anula una R en la que se entendía inscribible la sentencia dictada en un procedimiento declarativo por la que se ordenaba la cancelación de las inscripciones declaradas nulas y la inscripción a favor de la demandante, sin cumplir los requisitos para la inmatriculación 

3/2018.  SENTENCIA que anula una R que consideraba instrumentales unos títulos creados ad hoc para inmatricular  

4/2018. Sentencia firme que anula una R que confirmaba el criterio del Registrador al entender justificadas las dudas de identidad de que una finca que se pretendía inmatricular estuviese ya inscrita 

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

  1. PROHIBICIÓN TESTAMENTARIA DE VENDER Y SE DONA.

Resolución que interpreta una “prohibición para vender” de modo literal, de manera que no comprende la donación. 

134.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA SIN DIFERENCIA DE SUPERFICIE Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Confirma la tramitación del procedimiento del artículo 199 para incorporar la representación gráfica aun cuando no haya diferencias de superficie), si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción y en todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. 

135.*** SEGREGACIÓN, DETERMINACIÓN DE RESTO, DIFERENCIAS DE CABIDA CON EL CATASTRO Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA Y RESTO.

Reitera que para inscribir una segregación basta con aportar las coordenadas del la parcela que se segrega, pero ha de ser coincidente. Sin perjuicio de exigir también la del resto cuando se quiere inscribir alguna operación sobre el mismo.

En caso de expropiación o de una segregación no inscrita en los que habrá que determinar el resto, que no será inscribible sin inscribir simultáneamente la RGG plenamente coincidente, y por tanto no será inscribible la transmisión del resto sin la previa determinación e inscripción de ese resto.

136.*** VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ATRIBUCIÓN DE USO PERO CON INDICIOS DE PARCELACIÓN. COMPETENCIA URBANÍSTICA ESTATAL Y AUTONÓMICA.

Resolución que considera que la venta de una porción indivisa de una finca en Andalucia, cuando el Registrador tiene indicios reveladores de que implica una parcelación ilegal, ha de ser la Administración competente la que determine si constituye o no parcelación ilegal; Comunicación al Ayuntamiento por parte del registrador y aplicación de los artículos 78 y 79 del RD 1093/1997

138.** INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICAR A PRIVATIVO EL CARÁCTER GANANCIAL DE UNA FINCA COMPRADA POR LA ARRENDATARIA.

Considera un error de error de concepto que se haya inscrito como ganancial una compra en ejercicio de un derecho de adquisición preferente. (el arrendamiento del que procede se formalizó en estado de viuda de la adquirente). Entiende que aunque no se acreditó al registrador que en su día firmo la inscripción, ahora si se aportan documentos fehacientes que lo acreditan)

139.*** VENTA DE FINCA PERTENECIENTE A PERSONA INCAPACITADA DE NACIONALIDAD ALEMANA RESIDENTE EN ALEMANIA.

Analiza el alcance del juicio de suficiencia de un poder otorgado en Alemania para representar a una persona incapaz. Dado que la residencia del representado es la alemana, ha de acreditarse la normativa aplicable para calificar la capacidad del representado, al no estar amparada por el juicio de suficiencia; se refiere también a las formas de acreditar la legislación extranjera aplicable

140.** MANDAMIENTO DE EMBARGO SIN FIRMEZA. RECURSO NO EXTEMPORÁNEO POR VARIAR LA NOTA.

Confirma que no es necesario la firmeza del mandamiento para practicar una anotación de embargo.

Respecto al plazo del recurso considera que se vuelve a contar cuando, a pesar de tratarse del mismo defecto, se ha puesto una segunda nota sobre el mismo ampliando la fundamentación.

141.** PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: NO CABE ADJUDICAR LA FINCA (AUNQUE NO SEA VIVIENDA HABITUAL) EN PAGO DE LO DEBIDO POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.

Reitera la interpretación de los arts 671 y 615 LEC, en el sentido de que no cabe una adjudicación en favor del rematante por un importe inferior al 50% del valor de tasación, se trate o no de la vivienda habitual.

 142.** MODIFICACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL. ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS INDIVIDUALES.

Analiza la distinción de actos colectivos (que requieren consentimiento unánime pero adoptado en la junta de propietarios) e individuales (que requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes), en la modificación de elementos de la propiedad horizontal, según afecten a elementos comunes o privativos

143.*** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD CHINA CON INDICACIÓN DE CUOTAS

Se refiere a la compra efectuada por cónyuges chinos con sujeción a su régimen. La registradora entiende que no pueden comprar por cuotas indivisas puesto que su régimen es de comunidad, pero el Centro Directivo revoca la nota al entender que no dicen que compren con carácter privativo, por lo que procede inscribir a cada uno su cuota con sujeción a su régimen, debiendo acreditarse si es o no preciso el consentimiento de ambos cuando procedan a enajenarlas. 

144.** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN. ALCANCE DE LAS “OPERACIONES JURIDICAS COMPLEMENTARIAS”

Sobre los requisitos para rectificar un proyecto de equidistribucion que efectúa el Ayuntamiento de oficio, y sobre la necesidad del consentimiento de los titulares registrales afectados

 145.** PUBLICIDAD FORMAL. NOTA SIMPLE. FINALIDAD E INTERÉS LEGÍTIMO. MODELO DE SOLICITUD.

Resolución relativa a publicidad formal de la que podemos deducir: que la presunción de representación de los profesionales no exime de expresar el interés legítimo; que este interés cuando se trata de abogados no tiene que ser necesariamente la interposición de acciones; que no existe un modelo normalizado para la solicitud de notas simples; y que si no existen dudas sobre la identidad del solicitante no puede exigirse ni la legitimación de su firma ni la ratificación ante el registrador

146.*** CESIÓN GRATUITA UNILATERAL DE UN TERRENO A UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS Y MODO DE INSCRIBIR.

Resolución que analiza una cesión de una finca a una comunidad de propietarios en una DH, y la necesidad de que acepte en escritura pública, sin que quepan consentimiento tácito o presunto. También se refiere a la imposibilidad de inscribir a su favor salvo casos transitorios – lo que implica en este caso o bien de que se la finca se convierta en un elemento común o que se inscriba en proindiviso a favor de todos los propietarios 

147.** OBRA NUEVA TERMINADA CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. SEGURO DECENAL Y MANIFESTACIÓN DE USO PROPIO.

Reitera, para evitar el seguro decenal en la obra nueva de vivienda unifamiliar, la necesidad de la declaración que se va a destinar para uso propio: esta doctrina es aplicable a las viviendas declaradas por antigüedad de menos de 10 años.

149.*** ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA Y GEORREFERENCIACIÓN

Reitera la doctrina acerca de las coordenadas de la edificación en las finalizaciones de obras, así como la no necesidad de georreferenciar la parcela, salvo que tenga dudas de que la edificación invade una finca colindante. 

150.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. NECESIDAD DE DESCRIPCIÓN COMPLETA DE LA FINCA. CALIFICACIÓN DE LA IDENTIDAD CON EL TÍTULO PREVIO

Sobre la necesidad de describir en el título inmatriculador la finca con los datos mínimos que exige la normativa hipotecaria sin que quepa tomarlos del título previo, ya que además hay que calificar la identidad.  

151.** VENTA DE PARCELA EN QUE EXISTE UNA NAVE NO INSCRITA PREVIAMENTE. INFORME DEL REGISTRADOR. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Sobre la no necesidad de solicitar expresamente la inscripción parcial cuando el defecto no afecte a la esencialidad del contrato.

 152.** TRANSMISIÓN DE BIEN MUNICIPAL PATRIMONIAL MEDIANTE ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS DECLARARSE DESIERTA LA SUBASTA DE ESTE

Se establece a imposibilidad de transmitir los bienes municipales patrimoniales mediante adjudicación directa aun cuando hubiese quedado desierta la subasta.

154.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO.

Entiende que en la dación en pago de deudas es necesario acreditar el origen de la deuda, aun cuando ante hubiera ha habido una cesión del crédito inscrita en el Registro Mercantil al efectuarse dicha cesión mediante una ampliación de capital.

 155.*** CONSTANCIA REGISTRAL DE PREFERENCIA CREDITICIA DEL ART. 9 LPH. CON CARÁCTER REAL. CARGAS INTERMEDIAS.

Sistematiza la doctrina del Centro Directivo sobre la naturaleza de la preferencia crediticia a favor de la comunidad en el art. 9 LPH; su posible acceso al Registro cuando tiene naturaleza real y los efectos respecto a las cargas intermedias sobre las que no tiene preferencia.

156.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART 199 LH. EXCESO DE CABIDA POR UN CORRAL SIN SUPERFICIE. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.

Resolución que reitera el criterio para inscribir los excesos de cabida por el procedimiento del artículo 199 LH y las dudas que puede albergar el registrador, especialmente si considera que ha habido invasión de dominio público.

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA ABRIL 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ABRIL 2018

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2018.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

 

 

Informe Opositores Notarías y Registros Octubre 2015

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

OCTUBRE – 2015

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

SUMARIO:   

Plazos. Días hábiles e inhábiles.

LEGADOS. Legado cosa específica y determinada: posesión.

DERECHO DE HABITACIÓN. Derecho de habitación sobre cuota indivisa

FINCA. Linderos físicos y linderos personales.

ANOTACIÓN DE EMBARGO.

CUESTIONARIO PRÁCTICO. Convenio regulador.

ENLACES.

  

CÓMPUTO DE PLAZOS.

Plazos civiles, procesales y procedimentales. Días hábiles y naturales.

1 Días hábiles y días naturales: Se entiende por día hábil aquel en que se puede solicitar la intervención de la autoridad judicial, administrativa o, en el caso de la resolución, la notarial.

2 Días inhábiles: las leyes de procedimiento administrativo han excluido del cómputo de los plazos los sábados, domingos y festivos (art. 30.2 LPA). Además, las leyes procesales y de enjuiciamiento civil excluyen del cómputo los días en que no puede tener lugar la actuación judicial (arts. 130 y 131 LECivil).

Este modo de computar plazos (administrativos y procesales) se aplica a los fijados por días, pero no por meses, que se computan por meses naturales sin exclusión de los días inhábiles.

3 Plazos civiles y plazos procedimentales: los plazos sustantivos civiles se refieren al ejercicio de acciones y los procedimentales al trámite (STS 20 marzo 1964). Sólo tienen carácter procesal los plazos que comienzan con un emplazamiento, una citación o una notificación, y sólo a ellos se aplica el descuento de los días inhábiles (SSTS24 marzo 1897. 11 febrero 1959, 14 noviembre 1962 y 25 junio 1968).

Plazos civiles: se incluyen días inhábiles (art. 5 CC).. Plazos procesales y procedimentales: se excluyen días inhábiles. Plazos jurisdicción voluntaria: son procedimentales.

R. 8 octubre 2015. BOE 29 octubre 2015/11623

 

LEGADOS.

Legado cosa específica y determinada: posesión.

Temas de oposición. Notarias: Civil (115). Hipotecario (40). Registros: Civil (115). Hipotecario (45).

Artículos: Art. 81 RH

Ideas básicas.

1.- Regla general: (i) la entrega del legado de cosa específica y determinada deben hacerla los herederos o el albacea o contador partidor autorizado para ello (Art. 81 RH). (ii) Si en el testamento no se designó herederos (o el nombramiento ha quedado sin efecto) y no hay nombrados albacea facultado para la entrega, corresponderá hacerla a los herederos abintestato.

2.- Reglas particulares:

(i) Si el legatario es también el único heredero (prelegatario) y no hay legitimarios, puede unilateralmente hacer la manifestación de su legado y tomar posesión del mismo.

(ii) Aunque el legatario sea el único heredero, si hay legitimarios deberán intervenir inexcusablemente, incluso aunque el testador hubiera autorizado al prelegatario para posesionarse unilateralmente del bien legado.

(III) Si el legatario no es el heredero único podrá tomar posesión por sí mismo del bien legado en los siguientes casos, y siempre que no haya legitimarios: a) Si el testador le autorizó expresamente. b) Si el legatario ya fuera poseedor del bien al tiempo de la apertura de la sucesión (supuesto este que precisará la debida acreditación).

3. Formas de entrega e inscripción (art. 81 RH):

a) Escritura de manifestación de legado otorgada por el propio legatario siempre que no existan legitimarios y aquél se encuentre facultado expresamente por el testador para posesionarse de la cosa legada.

b) Escritura de partición de herencia o de aprobación y protocolización de operaciones particionales formalizada por el contador-partidor en la que se asigne al legatario el inmueble o inmuebles legados.

c) Escritura de entrega otorgada por el legatario y contador-partidor o albacea facultado para hacer la entrega o, en su defecto, por el heredero o herederos.

d) Solicitud del legatario cuando toda la herencia se hubiere distribuido en legados y no existiere contador-partidor, ni se hubiere facultado al albacea para la entrega.

4.- Acciones del legatario para reclamar la entrega.

Ante la negativa de alguno o de todos los herederos a entregar la cosa legada, puede el legatario reclamar judicialmente dicha entrega (acción ex testamento) o ejercitar, si procede, la acción reivindicatoria del dominio, solicitando complementariamente la práctica de la anotación preventiva.

Primer supuesto práctico.

  1. Un legatario de cosa específica y determinada pretende inscribir a su favor el dominio de la finca legada y presenta para ello una escritura pública de manifestación del legado otorgada conforme al art. 81 a) RH.
  2. Son circunstancias relevantes del caso las siguientes: (i) El testamento no contiene institución de heredero. (Ii) No hay legitimarios. (iii) No hay autorización para que el legatario tome por su propia autoridad el bien legado. (iv) No resulta de la documentación que toda la herencia este distribuida en legados (hay varios legatarios designados). (v) Según parece, el heredero abintestato es el Estado.

¿Puede el legatario de cosa específica y determinada ocupar por su propia autoridad el bien legado cuando no está autorizado por el testador para ello y aunque no haya legitimarios? NO.

R.21 septiembre 2015. BOE 14 octubre 2015/11038

Segundo supuesto práctico.

Se otorga escritura de adjudicación de herencia y entrega de legados en la que comparecen todos los herederos e interesados a excepción de uno de ellos, que no ha prestado su consentimiento al otorgamiento. Posteriormente, fallece el heredero no otorgante y sus herederos tampoco ratifican la referida escritura.

¿Es inscribible la escritura de herencia y entrega de legados? NO.

Se precisa la entrega por los herederos del legado. Faltando el consentimiento a la entrega de uno de los herederos, ahora fallecido, corresponderán a los herederos del difunto, por el sólo hecho de su muerte, todos sus derechos y obligaciones. En consecuencia, de acuerdo con el principio de tracto sucesivo recogido por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, se hace necesario el consentimiento de los herederos del difunto a la escritura de entrega del legado.

R.20 julio 2015. BOE 24 septiembre 2015/10274

Comentario.

1. Por tratarse de la entrega de un legado de cosa específica debe distinguirse entre propiedad y posesión del bien legado: (i) Propiedad: El legatario de cosa específica y determinada adquiere la propiedad del bien legado desde la apertura de la sucesión (art. 882 CC) y tiene derecho a los frutos y rentas pendientes  desde el fallecimiento,  aunque no a las rentas vencidas y no satisfechas antes de la muerte del testador. (ii) Posesión: Sin embargo, el legatario no adquiere la posesión del bien legado pues su entrega corresponde a todos los herederos (art. 885 CC). Basta que falte el consentimiento de uno de ellos para que no haya entrega del legado, lo que impide la inscripción de la escritura de entrega.

2. En el legado de cosa específica y determinada queda disociada la posesión y la propiedad de la cosa legada. La propiedad se adquiere desde la muerte del causante pero no se puede poseer si no hay entrega del legado por los herederos (o el albacea autorizado).

3. Por tanto, respecto de la posesión de los bienes del caudal relicto queda patente la diferente posición jurídica de legatarios y herederos, pues estos últimos si adquieren la posesión desde la apertura de la sucesión (art. 440 CC).

 

DERECHO DE HABITACIÓN.

Derecho de habitación sobre cuota indivisa

Temas de oposición. Civil: Notarias (46). Registros (46)

Artículos arts. 523 y ss CC.

Ideas básicas.

1. No cabe constituir un derecho de habitación sobre una cuota ideal de una vivienda porque es consustancial a este derecho la posesión y ocupación de aquellas dependencias de la vivienda necesarias para la vida del habitacionista.

2. Si cabe adjudicar la mitad indivisa de derecho de habitación sobre una vivienda

3. No sucede lo mismo con el derecho de usufructo, que sí puede constituirse sobre una cuota indivisa del bien gravado, pues este derecho no exige inexcusablemente la posesión del bien y puede consistir en la percepción de sus frutos naturales, industriales o civiles.

4. Naturaleza y caracteres: (i) Se trata de un derecho real sobre cosa ajena, por lo resulta perfectamente compatibles con la existencia de un derecho de dominio en otra persona, al cual limitan. (ii) De carácter personal, en el sentido de ser personalísimo e intransmisible. (iii) De uso y disfrute. (iv) Recayente sobre un inmueble. (v) Limitado a las necesidades del habitacionista. (vi) De naturaleza temporal.

Supuesto práctico.

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: se adjudica la vivienda habitual del causante en cuanto a la plena propiedad de la mitad indivisa a la viuda y en cuanto a la otra mitad a los hijos en nuda propiedad siendo usufructuaria la viuda; en virtud de un legado ordenado por el causante, se adjudica a la hija y heredera, doña F. S. C., además «el derecho de habitación de la mitad indivisa de la vivienda inventariada». En la partición hereditaria concurren la viuda y la totalidad de los herederos

Doctrina de la Resolución.

1 El derecho de habitación tiene unas características especiales pues aun cuando se trata de un derecho real tiene connotaciones propias de los personales. Así, el artículo 525 del Código Civil establece que no se puede arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título, y en el artículo 529, además de las causas de extinción del usufructo, establece que se extinguirá también por el abuso grave de la habitación.

2 La sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1983 enumera los caracteres del derecho de uso, que pueden aplicarse también al de habitación. Se trata –dice la Sentencia– de: 1.º) un derecho real; 2.º) de uso y disfrute; 3.º) recayente sobre un inmueble; 4.º) limitado a las necesidades del mismo; 5.º) de carácter personal (en el sentido de personalísimo e intransmisible); con dos particularidades esenciales que le dan individualidad jurídica, cuales son: 6.º) la temporalidad del uso (y de la habitación) y 7.º) su especial régimen jurídico.

3 Siendo los derechos de uso y habitación derechos reales en cosa ajena, son perfectamente compatibles con la existencia de un derecho de dominio en otra persona, al cual limitan.

4 Ninguna dificultad existe en la posibilidad de adquirir una cuota indivisa del derecho de habitación de una vivienda, lo cual, no obstante, planteará todos los problemas comunes de cotitularidad sobre un derecho y el específico derivado de la detentación posesoria que conlleva el derecho de habitación. Pero el problema que se plantea en el presente expediente es consecuencia de la redacción de la escritura en cuanto determina que «…a la hija doña F. S. C. (se le adjudica) el derecho de habitación de la mitad indivisa de la vivienda…», siendo así que, como dice la registradora, no cabe que el derecho de habitación recaiga sobre la mitad indivisa de la vivienda, por cuanto el derecho real de habitación al serle consustancial la facultad de ocupar (físicamente) a su titular en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia, no es posible que recaiga sobre una mitad indivisa de la casa, lo cual no debe confundirse con la posibilidad de que se le adjudique a doña F. S. C. una mitad indivisa del derecho de habitación de la casa, defecto, no obstante, fácilmente subsanable por el Notario autorizante. Esta es una diferencia sustancial con el derecho real de usufructo, por cuanto el usufructo atribuye el derecho a disfrutar los bienes ajenos (cfr. artículo 467 del Código Civil), que atribuye a su titular el derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados (artículo 471 del Código Civil), sin exigirse necesariamente la detentación posesoria.

R. 5 octubre 2015. BOE 29 octubre 2015/11614.

 

FINCA: SU IDENTIFICACIÓN.

Linderos físicos y linderos personales.

Temas de oposición: Hipotecario. Notarías (15). Registros (18).

Ideas básicas.

1. Linderos fijos-Linderos personales: la expresión de los linderos de la finca se ha realizado tradicionalmente mediante dos técnicas distintas: a) linderos personales, nombrando los titulares de las fincas colindantes. b) linderos fijos: datos físicos de las fincas (rio, montaña, calle, etc) o datos catastralestomados de plano oficial.

2. La normativa vigente se decanta por el sistema de linderos fijos frente a los personales, bien por las coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial, bien mediante planooficial que este georreferenciado.

3. La identificación por linderos físicos es deseable por razones de claridad y precisión, la identificación por linderos personales no lo es por su absoluta imprecisión.

4. ¿Es defecto o causa de duda fundada que los colindantes registrales no coincidan con los colindantes catastrales? NO. En ningún caso los nombres son linderos físicos

5. La mención de los titulares de las fincas colindantes en el asiento registralno hace fe sobre qué ellos sean los propietarios, ni goza de fe pública registral nide la presunción de exactitud registral del art. 38 LH.

6. ¿Existiendo linderos físicos y planos catastrales es necesario expresar en los linderos el nombre del colindante? NO es necesario. Muy radicalmente dijo la R. 5 agosto de 2014 que tal mención «… No es solo superflua e innecesaria sino, incluso, hasta cierto punto impertinente o perturbadora…».

7. La alteración de un lindero fijosupone una alteración sustancial de la finca que provocaría dudas sobre la identidad, pues se modifica un lindero expresado con suficiente precisión. Sin embargo, el cambio de nombres de los colindantesno resulta ni relevante, ni preocupante, ni justifica duda fundada sobre la identidad.

R 22 septiembre 2015. BOE 14 octubre 2015/11041

 

ANOTACIÓN DE EMBARGO.

 I Deudas del causante.

Hipotecario. Notarías (45). Registros (50)

Artículo: 166 RH.

Ideas básicas.

1. Para anotar embargo sobre bienes del causante titular registral hay que distinguir: a) si se trata de deudas propias del causante, caso en el que será de aplicación el art. 166.1ª párrafo primero, del Reglamento Hipotecario. b) Si se trata de deudas propias del heredero, caso en que será de aplicación el art. 166.1ª párrafo segundo.

2. Tratándose de deudas del propio titular registral no es necesario que se hagan constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos, ni que se especifique la parte que corresponde al derecho hereditario del deudor

R.5 octubre 2015. BOE 29 octubre 2015/11615

 

II Cancelación de anotación de embargo (anterior a la declaración del concurso) sobre bien del concursado.

Ideas básicas.

1 En las situaciones de concurso el principio del tracto sucesivo no puede ser excepcionado aunque puede ser objeto de cierta modulación.

2 Sin embargo, tal modulación no lleva a ignorar absolutamente a los titulares de un derecho reflejado registralmente como consecuencia de una anotación de embargo cuya cancelación ahora se ordena. Las facultades del juez del concurso no llegan a poder prescindir absolutamente del titular registral de la carga cuya cancelación ordena.

3 Por tanto, el titular de derechos anotados cuya cancelación se ordena debe ser notificado judicialmente al menos para evitar la cancelación de su titularidad se produzca sin su consentimiento.

Supuesto de hecho.

Abierta la fase concursal de liquidación, el juez mercantil ordena la cancelación de una anotación de embargo sobre un bien del concursado cuya constancia registral es anterior a la declaración de concurso. 

No consta que el acreedor cuyo crédito motivó la anotación haya sido parte directa, ni se le haya dado audiencia ni tampoco que haya sido notificado.

¿Cabe cancelar la anotación ordenada? NO.

Comentario.

Cita la DGRN el caso del art. 55.3 LC, cuyos requisitos deben ser interpretados según la fase en que se encuentre el concurso, pero lo que no puede suceder es que dicha interpretación lleve a ignorar tal titular del crédito según el asiento. Bien, pues esto también es aplicable al auto de remate del art. 149 LC.

Las facultades del juez del concurso no llegan a poder prescindir absolutamente del titular registral de la carga cuya cancelación ordena.

R.22 septiembre 2015. BOE 14 octubre 2015/11042

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

CONVENIO REGULADOR.

1 ¿Puede modificarse el convenio regulador homologado judicialmente mediante escritura pública? SI pueden modificarse cuestiones estrictamente patrimoniales del convenio regulador aprobado por sentencia sin necesidad de aprobación judicial.

R.22 septiembre 2015. BOE 14 octubre 2015/11039.

 

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Anotación de embargo

FICHERO –  INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

 

ANOTACIÓN DE EMBARGO

MÁS SOBRE EL CASO 13 DEL Nº 19 ANOTACIÓN DE EMBARGO. ASIENTO DE PRESENTACION (Lunes 4,30, repert 139, 78)

ANOTACIÓN DE EMBARGO DE CRÉDITO HIPOTECARIO: IMPROCEDENCIA. HIPOTECA EN GARANTÍA DE LETRAS DE CAMBIO (Caso 1082, Lunes 4,30, nº 117, APE-1-a)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LOS DERECHOS DEL VENDEDOR CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. CANCELACIÓN. SUBROGACION REAL (Caso Lunes 4,30, nº 117, APE-1-b)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. SUJETOS. CANCELACIÓN NO COINCIDIENDO PERSONA JURÍDICA PROMOTORA. PROCEDIMIENTOS. SOBRANTE. CALIFICACIÓN COMPETENCIA JUDICIAL (Caso Lunes 4,30, nº 117, APE-1-c)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE DERECHO HEREDITARIO. CANCELACIÓN. DERECHO DE ACRECER. RENUNCIA HEREDERO. ACEPTACION HERENCIA (Caso 84, Lunes 4,30. nº  6, APE-1-d)

ANOTACIÓN POR DEFECTO SUBSANABLE Y EMBARGO. ASIENTO DE PRESENTACION. TRACTO. HERENCIA (Caso 158, Lunes 4,30, nº  12, APE-1-e)

EMBARGO DE FINCA CON ULTERIOR SEGREGACIÓN Y ADJUDICACIÓN EN SUBASTA DE FINCA TOTAL. PROCEDIMIENTOS  (Práctica hip 1, 9, pág 39/Lunes 4,30 nº 79, y repert 140, pag 63/BCNR 282, oct 91, pag 2137)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE APE. EMBARGO. ANOTACIÓN DE  DEMANDA. NATURALEZA (Caso 718, Lunes 4,30 APE-2-a)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. GANANCIALES. CAUSA CRIMINAL: NOTIFICACION A ESPOSA (Caso 735, Lunes 4,30 , APE-2-b)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE DERECHO DE USO Y HABITACIÓN. CANCELACIÓN (Caso 334, Lunes 4,30  27, APE-2-c)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. CANCELACIÓN DE EMBARGO. PROCEDIMIENTOS. CALIFICACIÓN DOCUMENTOS JUDICIALES: COMPETENCIA (Sem bilbao, 04/12/2000, caso 3)

PAREJAS DE HECHO. PAÍS VASCO. TRATAMIENTO REGISTRAL DE LA ADQUISICION DE VIVIENDA POR DOS PERSONAS QUE MANIFIESTAN SER PAREJA DE HECHO Y QUE ADQUIEREN PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES. EMBARGO.  (Seminario Bilbao, 10/02/2004, caso 2)

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. ANOTACIÓN DE EMBARGO. HIPOTECA. CARGAS. (Semin Bilbao, 20/01/2004, caso 1)

PROCEDIMIENTO CRIMINAL. EMBARGO DE FINCA GANANCIAL. ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTIFICACIÓN (Lunes 4,30 nº 274/BCNR 59, abr 2000, pag  948).

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LOS DERECHOS HEREDITARIOS. CIERRE REGISTRAL. DONACIÓN ANTERIOR NO INSCRITA (Lunes 4,30 nº 280/BCNR 61, jun  2000, pag 1471).

ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. DEMANDA CONTRA SOCIEDAD CIVIL EN LA QUE SE PERSIGUEN BIENES DE UN SOCIO. ART 20 LH REFORMADO (Sem Bol SERC 109, nov-dic 2003, pag 23/ BCNR nº 104, caso 15, pag 1850)

ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL (Lunes 4,30, repert 175, 57)

DIVISION HORIZONTAL Y ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE UNO DE LOS ELEMENTOS. POSTERIOR MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN CUANTO A LA SUPERFICIE Y CUOTAS DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS. ADJUDICACIÓN POSTERIOR DERIVADA DEL EMBARGO (Práctica hip 1, 204, pág 289/Lunes 4,30, nº 141 y repert 175, 126/BCNR 315, oct 94, pag 2589)

DESISTIMIENTO. ASIENTOS. EL CASO DEL TELEGRAMA O LOS PELIGROS DE LA MODERNIDAD. ANOTACIÓN DE EMBARGO  (Lunes 4,30, nº 77 y repert 140, pag 59/BCNR 281, Sept 91, pag 1868)

EMBARGO (Lunes 4,30, nº 104 y repert 175, pag 47/BCNR 293, oct 92, pag 2342)

ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN DE PAGOS Y ANOTACIÓN DE EMBARGO POR INDEMNIZACIONES POR DESPIDO (Lunes 4,30 repert 139, 113)

ANOTACIÓN DE PROHIBICION DE DISPONER. ANOTACIÓN DE EMBARGO (33-1 BCNR 104)

ANOTACIÓN PREVENTIVA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. CARGAS. COMUNICACIONES (33-2 BCNR 104)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. CANCELACIÓN RETRASADA. CARGAS POSTERIORES. PROCEDIMIENTOS. PRIORIDAD (33-4 BCNR 104)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA PRIVATIVA DE LA ESPOSA POR CAPITULACIONES EN EJECUTIVO SOLO CONTRA EL MARIDO.GANANCIALES (lunes 4,30, nº 292)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. TITULAR REGISTRAL. D.N.I. EXTRANJEROS (Lunes 4,30  320, abr 2002/BCNR 82, pag 877)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA YA VENDIDA E HIPOTECADA. PRIORIDAD REGISTRAL (Lunes 4,30  321, abr 2002/BCNR 83, pag 1125)

ANOTACIÓN PREVENTIVA. BIENES GANANCIALES. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30 nº 371, jun 2004, pag 2/BCNR 108, pag 2977)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. EMBARGO PREVENTIVO Y EMBARGO EJECUTIVO (Lunes 4,30 333, nov 2002/BCNR 90 pag 55)

CONDICIÓN RESOLUTORIA: EMBARGO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA (lunes 4,30, nº 338, en 2003/BCNR 91 pag 540)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. TÍTULO. DILIGENCIA DE ORDENACIÓN (Lunes 4,30 nº 347, jun 2003/BCNR 95, pag 2713)

COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. LETRAS DE CAMBIO (Lunes 4,30 nº 346, may 2003/BCNR 95, pag 2709)

SUSPENSIÓN DE PAGOS. HIPOTECA. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30 nº 347, jun 2003/BCNR 95, pag 2713)

COMPRADORES EXTRANJEROS. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. ANOTACIÓN DE EMBARGO. CUOTAS (Lunes 4,30 nº 361, en 2004, pag 3/BCNR 101, pag 720)

USO VIVIENDA FAMILIAR. CONVENIO REGULADOR. ANOTACIÓN DE EMBARGO. SEPARACIÓN JUDICIAL (Lunes 4,30 nº 347, jun 2003/BCNR 95, pag 2711)

GANANCIALES. SOCIEDAD DE GANANCIALES. HABITACIÓN. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30 nº 361, en 2004, pag 4/BCNR 101, pag 721)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. RECTIFICACIÓN. REDUCCIÓN. AMPLIACIÓN (Lunes 4,30, nº 344)

VENTA POR LA TESORERIA DE LA SEGURIDAD SOCIAL. ANOTACIÓN DE EMBARGO. CANCELACIÓN CARGAS POSTERIORES. PROCEDIMIENTOS. APREMIO (Lunes 4,30 nº 359, dic 2003, pag 2/BCNR 101, pag  719)

OPCIÓN DE COMPRA. VPO. PROHIBICION DE DISPONER. ANOTACIÓN DE EMBARGO PLAZO OPCIÓN (Lunes 4,30 nº 340, feb 2003/BCNR 93, pag 1567)

MANDAMIENTO DE EMBARGO. ANOTACIÓN DE EMBARGO. CAMBIO DE DENOMINACIÓN Y DOMICILIO. TRACTO SUCESIVO (Lunes 4,30 nº 345, may 2003/BCNR 94, pag 1910)

COMPRAVENTA CON CONDICION RESOLUTORIA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. CANCELACIÓN. PISOS EN CONSTRUCCIÓN (Lunes 4,30 nº 348, jun 2003/BCNR 96, pag 2999)

CANCELACIÓN POR NULIDAD DE INSCRIPCION DE DONACIÓN. ¿SUPONE LA DE LAS ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIORES? (Lunes 4,30, 173,4-5/BCNR nº 9, nov 1995, pag 2188)

PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. CADUCIDAD. (Sem Bilbao,  21/01/2003, caso 5)

FISCAL. LIQUIDACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA FUERA DE BIZKAIA. PAIS VASCO. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Sem bilbao,15/06/2004, caso 1)

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. PRÓRROGA. CADUCIDAD. (Semin Bilbao, 03/06/2003, caso 3)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. PRIORIDAD. PRESENTACIÓN SIMULTÁNEA. (Semin Bilbao, 02/12/2003, caso 5)

HIPOTECA DE OPCIÓN DE COMPRA. LEASING. EMBARGO (Sem Bilbao,  21/01/2003, caso 7)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. DEFECTOS SUBSANABLES. (Sem bilbao,15/06/2004, caso 5)

TERCERIA REGISTRAL (Lunes 4,30, nº 145 y repert 175, pag 131/BCNR 316 nov 94, pag 2856)

EMBARGO POR DEUDAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, nº 145 y repert 175, pag 131/BCNR 316 nov 94, pag 2858)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. HIPOTECA. EMBARGO DE CRÉDITO HIPOTECARIO. PROCEDIMIENTOS. NOTA CERTIFICACIÓN CARGAS. NOTIFICACIONES. SUBROGACIÓN (Sem Bilbao, 15/01/2002, caso 1)

EMBARGO DE BIENES DEL AYUNTAMIENTO (Lunes 4,30, nº 275)

HIPOTECA APUD ACTA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. DOCUMENTOS (Lunes 4,30, nº 289)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE NUDA PROPIEDAD. EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO (Lunes 4,30, repert 139, 95)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA GANANCIAL CONSTANDO EN EL REGISTRO LA DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL PERO NO SU LIQUIDACION. USO (Lunes 4,30, nº 291)

ANOTACIÓN DE EMBARGO POR CREDITOS SALARIALES. QUIEBRA INSCRITA DEL DEUDOR (Lunes 4,30, nº 286)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. COMUNIDAD. CERTIFICACION DE CARGAS. CANCELACIÓN (Lunes 4,30 nº 295)

CANCELACIÓN POR PAGO DE LA HIPOTECA ANTERIOR AL EMBARGO QUE SE EJECUTA. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, nº 302)

CESIÓN AL AYUNTAMIENTO. DONACIÓN. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30  323, may 2002/BCNR 85, pag 1611)

CRÉDITO HIPOTECARIO EMBARGADO. ANOTACIÓN DE EMBARGO. CANCELACIÓN CADUCIDAD (Lunes 4,30, nº  325, jun 2002/BCNR 87, pag  2240)

SOCIEDAD DE GANANCIALES. ANOTACIÓN DE EMBARGO. EMBARGO DE MITAD GANANCIAL. SEPARACIÓN (Lunes 4, 30, nº 305, jul 2001/BCNR 77, pag 3091)

EMBARGO SOBRE DERECHO DE OPCIÓN. LEASING. ANOTACIÓN DE EMBARGO  (Lunes 4,30  310, oct 2001/BCNR 79, pag 79)

PREFERENCIA DE LA MODIFICACION DE UNA HIPOTECA DE MÁXIMO CON INCLUSIÓN DE NUEVOS ACREEDORES. ANOTACIÓN DE EMBARGO. CONCURSAL. SUSPENSIÓN DE PAGOS (Lunes 4,30, nº 301)

GANANCIALES. SOCIEDAD DISUELTA Y NO LIQUIDADA. EMBARGO DE LOS DERECHOS DEL VIUDO. ANOTACIÓN DE EMBARGO. DERECHO HEREDITARIO (Lunes 4,30 nº 269/BCNR 56, en 2000, pag 325).

MANDAMIENTO AMPLIATORIO DE EMBARGO. PROPIEDAD HORIZONTAL. CANCELACIÓN. (Seminario Bilbao, 23/10/2001, caso 1)

PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. CANCELACIÓN. PRIORIDAD. PROCEDIMIENTOS. (Seminario Bilbao, 12/02/2002, caso 1)

MANDAMIENTO CANCELATORIO DE HIPOTECAS O EMBARGOS ANTERIORES. PROCEDIMIENTOS (Sem Bilbao, 23/04/2002, caso 2)

EMBARGO DE UNA MITAD INDIVISA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. GANANCIALES. DISOLUCION COMUNIDAD (Sem Bilbao, 13/05/2003, caso 3)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. PRÓRROGA DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO YA PRORROGADA. CANCELACIÓN (Sem Bilbao, 14/03/2000, caso 4)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. CERTIFICACIÓN CARGAS. AMPLIACIÓN . (Semin Bilbao, 08/02/2000, caso 1)

EMBARGO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. HIPOTECA. (Sem bilbao,04/12/2000, caso 4)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. MANDAMIENTO DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CRIMINAL. SUJETO (Sem Bilbao, 14/03/2000, caso 4)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. PREFERENCIAS. EMBARGO EN GARANTÍA DE CRÉDITOS SALARIALES. TERCERIA. CANCELACIÓN (Semin Bilbao, 08/02/2000, caso 6)

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30 nº 39 y repert 140, pag 2/BCNR 264, feb 90, pag 300)

PROPIEDAD HORIZONTAL Y EMBARGOS. ANOTACIÓN DE EMBARGO. PERSONALIDAD JURÍDICA  (lunes 4,30 nº 1, pag 6 y repert 139, pag 26 nº 3)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. EMBARGO Y GANANCIALES. SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA. SEPARACIÓN. (Lunes 4,30, nº 1, pag 6 y repert 139, pag 36, nº 1)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE DERECHO DE TRASPASO DE ESTABLECIMIENTO MERCANTIL (Lunes 4,30, repert 139, 38)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA COMPRADA A PLAZOS ANTES DEL MATRIMONIO (BCNR nº 17, jul 1996, pag 1699)

ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, repert 139, 44)

ANOTACIÓN DE EMBARGO Y SU PRÓRROGA (Lunes 4,30, repert 139, 63)

ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, repert 139, 65)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. DISOLUCIÓN SOCIEDAD DE GANANCIALES. VIVIENDA HABITUAL (Lunes 4,30 nº 47 y repert 140, pag 23/BCNR 268, jun 90, pag 1276)

ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, repert 140, 45)

ANOTACIÓN DE EMBARGO DE FINCA ORIGINARIA QUE YA NO COINCIDE CON LA FINCA REGISTRAL (Lunes 4,30, nº 241, 2-3/ BCNR 42, nov 98, pag 2969).

EXPROPIACIÓN ANULADA. FINCAS GRAVADAS CON ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, nº 247, 2-3)

OTRA ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, repert 175, 94)

INTERESES CUBIERTOS POR LA ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, repert 175, 95)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. PRÓRROGA DE LA PRACTICADA POR CONVERSIÓN. CÓMPUTO PLAZO. (Lunes 4,30, repert 175, 155)

JURA DE CUENTAS. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, repert 175, 170)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. ACUMULACION DE LOS ANOTADOS LETRAS A Y C. ¿Y LA B? (Lunes 4,30, 171, 4-5)

ANOTACIÓN DE EMBARGO EN CASO DE DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES (Lunes 4,30, nº 238, 2-3)

ANOTACIÓN DE EMBARGO Y TERCERIA REGISTRAL (Lunes 4,30, repert 139, 39)

ANOTACIÓN DE EMBARGO EN CASO DE SUSPENSIÓN DE PAGOS (Lunes 4,30 repert 139, 44)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS (Lunes 4,30, repert 139, 46)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL DERECHO HEREDITARIO (Lunes 4,30, repert 139, 48)

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, repert 139, 57)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. CANCELACIÓN (Lunes 4,30, repert 139, 88)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE DERECHO DE USO Y HABITACION (Lunes 4,30 repert 139, 88)

ANOTACIÓN DE EMBARGO O DE PROHIBICION DE DISPONER (Lunes 4,30 nº 45 y  repert 140, 16/BCNR 268, jun 90, pag 1267)

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30 nº 46 y repert  140, pag 18/BCNR 268, jun 90, pag 1254)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LOS DERECHOS DEL ARRENDAMIENTO FINANCIERO (Lunes 4,30 repert 140, 44)

EMBARGO SOBRE ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30 nº 67 y repert 140, pag 51/BCNR 278, may 91, pag 1033)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. PREFERENCIAS. MEJOR DERECHO. CANCELACION HACIA ATRÁS. TERCERÍA (Lunes 4,30, nº 81 y repert 140, 66/BCNR 281, sept 91, pag 1873)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. 105 RH. TRACTO (Lunes 4,30, nº 94 y repert 140, pag 88/BCNR 288, ab 92, pag 748)

ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA Y SOLICITUD DE CANCELACION (Lunes 4,30, repert 175, 41)

QUIEBRA Y ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, repert 175, 65)

ANOTACIÓN DE EMBARGO DE CRÉDITO HIPOTECARIO. IMPROCEDENCIA (Lunes 4,30, nº 117 y repert 175, pag 73/BCNR 299, ab 93, pag 936)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. CAMBIO DE ACREEDOR EJECUTANTE (Lunes 4,30, nº 143 y repert 175, pag 130/BCNR 316 nov 94, pag 2854)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. EXCLUSIÓN DE ALGUNAS FINCAS EMBARGADAS (Lunes 4,30 nº 156 y repert 175, pag 150/BCNR 316, nov 94, pag 2874)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. CANCELACIÓN A SOLICITUD DEL PRESENTANTE DE LAS QUE AFECTAN SOLO A ALGUNAS FINCAS (Lunes 4,30, 184, 2-3)

ANOTACIÓN DE EMBARGO DE LOS DERECHOS QUE CORRESPONDAN AL MARIDO EN LA DISUELTA SOCIEDAD DE GANANCIALES (Lunes 4,30, 188,2)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EXGANANCIALES. FECHA DE LA TRABA (Lunes 4,30, nº 189,2)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA COMPRADA A PLAZOS ANTES DEL MATRIMONIO (Lunes 4,30, 189,3)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EXGANANCIALES (Lunes 4,30, 189,4)

MANDAMIENTO DE AMPLIACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, repert 175, 95)

EMBARGO SOBRE LOS DERECHOS DE OTRO EMBARGANTE (Lunes 4,30, repert 175, 94)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE UNA FINCA PROPIEDAD DE UN MENOR DE OCHO AÑOS DE EDAD (BCNR nº 21, dic 1996, pag 2609)

CANCELACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, repert 139, 52)

CANCELACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, repert 139, 54)

CANCELACIÓN DE EMBARGOS (Lunes 4,30, repert 139, 57)

EMBARGO SOBRE USUFRUCTO (Lunes 4,30, repert 139, 49)

EMBARGO DEL DERECHO DE TRASPASO DE UN ESTABLECIMIENTO MERCANTIL (Lunes 4,30, repert 175, 170)

MEJORA DE EMBARGO (Lunes 4,30, nº 86 y repert 140, pag 73/BCNR 284, dic 91, pag 2609)

QUIEBRA FRAUDULENTA Y EMBARGO (Lunes 4,30, repert 139, 45)

CANCELACIÓN DE INSCRIPCION. EMBARGOS E HIPOTECAS (Lunes 4,30, repert 139, 66)

CANCELACION HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA EXISTIENDO ANOTACIÓN DE EMBARGO DE CRÉDITO HIPOTECARIO (Lunes 4,30, nº 236, 4-5/BCNR 40 ag-sept 1998, pag 2443)

ART. 9-5 LPH. ANOTACIÓN DE EMBARGO O ANOTACIÓN DE DEMANDA  (Lunes 4,30 nº 122 y repert 175, pag 92/BCNR 310, ab 94, pag 885)

PROCEDIMIENTO JUDICIAL SUMARIO. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS. ANOTACIÓN DE EMBARGO POR CRÉDITOS SALARIALES (Lunes 4,30, repert 140, 10)

MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES A LA ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, repert 139, 78)

CERTIFICACIÓN DE CARGAS PEDIDA DE NUEVO CON OCASION DE UNA MEJORA EMBARGO (Lunes 4,30, nº 188,2)

EMBARGO SOBRE FINCA PRIVATIVA CON DERECHO DE USO A FAVOR DE LA ESPOSA (Lunes 4,30, 185,3)

¿ES INSCRIBIBLE UNA VENTA CUANDO EL EMBARGO DEL QUE DERIVA ESTA MAL TRABADO? (Lunes 4,30, 198,4)

EMBARGO DE BIENES CON POSTERIORIDAD A LA DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES Y ADJUDICACION DE LOS BIENES EMBARGADOS AL CONYUGE NO DEUDOR (Lunes 4,30, 207,2-3/BCNR 28, jul 1997, pag 2074)

MANDAMIENTO DECRETANDO EL EMBARGO DE BIENES COMO CONSECUENCIA DEL EJERCICIO DE UNA TERCERÍA (Lunes 4,30, 220,2)

EMBARGO DE LA FACULTAD RESOLUTORIA EN COMPRAVENTA CON PRECIO APLAZADO (Lunes 4,30, nº 220,3)

¿ES NECESARIA LA CONSIGNACIÓN DEL PRECIO PARA CANCELAR EL EMBARGO DE LA FACULTAD RESOLUTORIA DEL VENDEDOR? (Lunes 4,30, nº 250, 2-3)

SUSPENSIÓN DE PAGOS  Y EMBARGO POSTERIOR (Lunes 4,30, repert 139, 67)

SUSPENSIÓN DE PAGOS Y EMBARGO POR CREDITO SALARIAL PRIVILEGIADO (Lunes 4,30 repert 139, 69)

EXTRANJEROS Y EMBARGO (Lunes 4,30 repert 139, 93)

NOTIFICACIÓN DE EMBARGO. GANANCIALES. APREMIO (Lunes 4,30 nº 47 y repert 140, pag 23/BCNR 268, jun 90, pag 1276)

AMPLIACIÓN EMBARGO (Lunes 4,30 nº 48 y repert 140, pag 26/BCNR 268, jun 90, pag 1279)

MANDAMIENTO DE EMBARGO. ASPECTOS FORMALES (Lunes 4,30 nº 50 y repert 140, pag 30/BCNR 268, jun 90, pag 1261)

SUSPENSIÓN DE PAGOS Y EMBARGO POSTERIOR (Lunes 4,30, repert 140, 37)

EMBARGO DE PROPIEDAD DE PISO ESTANDO INSCRITO EL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR  AL CONYUGE  O EXCONYUGE NO DEUDOR (Lunes 4,30, repert 140, 82)

EMBARGO DE AFECCIONES LEGITIMARIAS. CATALUÑA (Lunes 4,30, repert 175, 66)

OPCIÓN DE COMPRA Y EMBARGO POSTERIOR (Lunes 4,30 nº 121 y repert 175, pag 84/BCNR 299, ab 93, pag 947)

EMBARGO PREVENTIVO ORDENADO A INSTANCIA DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CONTRA EL TITULAR REGISTRAL Y CONTRA EL COMPRADOR EN DOCUMENTO PRIVADO.PH (Práctica hip 6, 51, pág 159 y Práctica hip 1, 29, pág 58/Lunes 4,30 nº 150 y repert 175, pag 142/BCNR 315, oct 94, pag 2598)

MANDAMIENTO DE EMBARGO POR CRÉDITOS SALARIALES (Lunes 4,30 nº 122 y repert 175, pag 91/BCNR 310, ab 94, pag 883)

RENUNCIA A UN DERECHO DE VUELO EMBARGADO (Lunes 4,30, repert 175, 94)

RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER Y EMBARGOS POSTERIORES (Lunes 4,30, repert 175, 96)

RETROVENTA DE INMUEBLE EMBARGADO (Lunes 4,30, repert 175, 103)

DIVISIÓN HORIZONTAL Y ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE UNO DE LOS ELEMENTOS. POSTERIOR MODIFICACION DEL TITULO CONSTITUTIVO EN CUANTO A LA SUPERFICIE Y CUOTAS DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS. ADJUDICACION POSTERIOR DERIVADA DEL EMBARGO.PH (Práctica hip 1, 204, pág 289/Lunes 4,30, nº 141 y repert 175, 126/BCNR 315, oct 94, pag 2589)

CONVENIO EN SUSPENSIÓN DE PAGOS Y EMBARGOS ANTERIORES (Lunes 4,30, nº 145 y repert 175, pag 132/BCNR 316 nov 94, pag 2858)

CALIFICACIÓN DE DOCUMENTO JUDICIAL. EMBARGO PISO DEUDAS MARIDO. VIVIENDA FAMILIAR. SEPARACIÓN (Lunes 4,30, repert 175, 140)

SUSPENSIÓN DE PAGOS. EJECUCIÓN DE EMBARGOS ANTERIORES (Lunes 4,30, 176,14-15)

ANOTACIÓN DE EMBARGO Y ADJUDICACIÓN DE USUFRUCTO. FALLECIMIENTO PRIMER USUFRUCTUARIO (Lunes 4,30, 219,3/BCNR 33, ener 1998, pag 319)

RATIFICACIÓN PRESENTADA CON POSTERIORIDAD A UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, 206,4/BCNR 27, jun 1997, pag 1820)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA RESTO. SEGREGACION. LINDEROS (Lunes 4,30, repert 175, 50)

MANDAMIENTO DE ANOTACIÓN DE EMBARGO DE NÚMEROS DE PLAZAS DE GARAJE  (Lunes 4,30 nº 122 y repert 175, pag 90/BCNR 310, ab 94, pag 882)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LOS DERECHOS HEREDITARIOS Y CONSORCIALES. ADJUDICACION A UN ACREEDOR.(Lunes 4,30, repert 175, 153)

EMBARGO CONTRA TITULAR REGISTRAL QUE OTORGÓ CAPITULACIONES NO INSCRITAS (Lunes 4,30, 185,2)

EMBARGO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO (Lunes 4,30, repert 175, 170)

PROPIEDAD HORIZONTAL. EMBARGO POR DEUDAS POR GASTOS COMUNES (Lunes 4,30 nº 117 y repert 175, pag 73/BCNR 299, ab 93, pag 936)

EMBARGO POR DEUDAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, repert 175, 131)

LA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE PARTE NO INDIVISA DE SOLAR ¿SE EXTIENDE A LOS ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ADJUDICADOS A OTRO TITULAR? (Lunes 4,30, 173,6-7)

HIPOTECA MOBILIARIA SOBRE BIEN EMBARGADO. HIPOTECA SUJETA A CONDICION SUSPENSIVA (Lunes 4,30, 192,2-3)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LOS DERECHOS DEL VENDEDOR CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. CANCELACIÓN (Lunes 4,30, 189,2)

EMBARGOS. PRIORIDAD (Lunes 4,30, nº 185,3)

EMBARGO Y VIVIENDA FAMILIAR (Lunes 4,30, repert 139, 49)

EMBARGO SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS  (Lunes 4,30, repert 139, 39)

EMBARGO Y SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, repert 139, 53)

EMBARGO Y CAPITULACIONES MATRIMONIALES (Lunes 4,30, repert 139, 56)

AP POR DEFECTO SUBSANABLE Y EMBARGO (Lunes 4,30 repert 139, 58)

CAPITULACIONES Y EMBARGO SOBRE GANANCIALES (Lunes 4,30, repert 139, 63)

EMBARGO POR IMPUESTO DE SUCESIONES (Lunes 4,30, repert 139, 63)

EMBARGO (Lunes 4,30 nº 39 y repert 140, pag 2/BCNR 264, feb 90, pag  300)

EMBARGO POR DEUDA AJENA. DONACION Y HERENCIA (Lunes 4,30, nº 39 y repert 140, pag 2/BCNR 264, feb 90, pag 300)

EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS QUE SE INTEGRAN EN UNA HERENCIA YACENTE. (Lunes 4,30, nº 145 y repert 175, pag 130/BCNR 316 nov 94, pag 2855)

EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS Y PARTICIÓN (Lunes 4,30, nº 145 y repert 175, pag 131/BCNR 316 nov 94, pag 2857)

EMBARGO. 1373 CC (Lunes 4,30, 176,16-17)

HIPOTECA Y EMBARGO (Lunes 4,30 repert 139, 67)

EMBARGO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO  (Lunes 4,30 nº 122 y repert 175, pag 92/BCNR 310, ab 94, pag 886)

HIPOTECA Y ANOTACIÓN DE EMBARGO. CONFUSIÓN DE DERECHOS (Lunes 4,30, repert 175, 127)

EMBARGO DE UN DERECHO DE CRÉDITO GARANTIZADO CON HIPOTECA CAMBIARIA (Lunes 4,30, repert 175, 162)

EMBARGO DEL DERECHO DE USUFRUCTO (Lunes 4,30, 236, 4-5/BCNR 40 ag-sept 1998, pag 2444)

EMBARGABILIDAD DEL DERECHO ARRENDATICIO (Lunes 4,30, 236, 4-5/BCNR 40 ag-sept 1998, pag 2443)

CADUCIDAD CONVENCIONAL DE HIPOTECA EN GARANTIA DE PAGARÉ (Lunes 4,30, 173,6-7)

EMBARGO POR GASTOS DE COMUNIDAD. SU PREFERENCIA RESPECTO DE LA HIPOTECA ANTERIOR A LA QUE SE EJECUTA (Lunes 4,30, 199,3/BCNR nº 22, ener 1997, pag 410)

EJECUCIÓN HIPOTECA EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL SUMARIO. ANOTACIÓN DE EMBARGO EN FAVOR DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POSTERIOR A EXPEDICION DE CARGAS (Lunes 4,30, 206,4)

¿ES INSCRIBIBLE EL AUTO DE ADJUDICACIÓN DEL DOMINIO SI DERIVA A UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO DE UN CREDITO HIPOTECARIO? (Lunes 4,30, 254, 2-3)

PROCEDIMIENTO DE SEPARACIÓN. EMBARGO SOBRE FINCA GANANCIAL SOLICITADO POR UNO DE LOS CÓNYUGES (Lunes 4,30, 212,4-5/BCNR 29, agos 1997, pag 2245)

EMBARGO DE LOS DERECHOS QUE AL CONYUGE SUPERVIVIENTE LE CORRESPONDAN EN LA DISUELTA SOCIEDAD DE GANANCIALES (Lunes 4,30, 230, 4)

¿CABE EMBARGAR UNA FINCA GANANCIAL DENTRO DE UN PROCEDIMIENTO DE SEPARACION CONYUGAL? (Lunes 4,30, 232, 2)

EMBARGO DE BIENES GANANCIALES (Lunes 4,30 nº 47 y repert 140, 21/BCNR 268, jun 90, pag 1256)

EMBARGO DE BIENES GANANCIALES (Lunes 4,30 nº 66 y repert 140, pag 49/BCNR 278, may 91, pag 1047)

EMBARGO SOBRE FINCA GANANCIAL QUE LUEGO DEJA DE SERLO EN VIRTUD DE CAPITULACIONES MATRIMONIALES (Práctica hip 1, 58, pág 94/Lunes 4,30 nº 79 y repert 140, pag 62/BCNR 282, oct 91, pag  2135)

EMBARGO ADMINISTRATIVO. PRORROGA DE SU ANOTACIÓN (Lunes 4,30 repert 140, 40)

ADJUDICACIÓN DE EMBARGO CUANDO LA ANOTACIÓN ESTÁ CADUCADA (Lunes 4,30, repert 175, 137)

PRACTICADA ANOTACIÓN  DE UNA COMPRAVENTA QUE ADOLECE DE DEFECTOS SUBSANABLES, LLEGA UN EMBARGO CONTRA EL COMPRADOR ¿QUE DEBE HACER EL REGISTRADOR? (Práctica hip 1, 36, pág 67 y Práctica hip 6, 9, pág 43/BCNR 315, oct 94, pag 2597)

ANOTACIÓN DE  SUSPENSION POR DEFECTO SUBSANABLE. CAMBIO DEL DERECHO EMBARGADO. (Lunes 4,30, 182,4)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. ESTADO CIVIL DEL DEMANDADO (Lunes 4,30, 218,4/BCNR 32, dic 1997, pag 3032)

NO BASTA LA NOTIFICACION AL CÓNYUGE DEL DEUDOR PARA ANOTACIÓN DE EMBARGO CUANDO LA SOCIEDAD ESTA DISUELTA PERO NO LIQUIDADA (Lunes 4,30, 226, 2-3/BCNR 37 may 1998, pag 1226)

CANCELACIÓN DE CARGAS ANTERIORES AL EMBARGO EJECUTADO (Lunes 4,30, repert 175, 88)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. EJECUCIÓN. CANCELACIÓN DE LA DECLARACION DE OBRA NUEVA.(Lunes 4,30, 171, 4-5)

CANCELACIÓN POR NULIDAD DE INSCRIPCION DE DONACIÓN. ¿SUPONE LA DE LAS ANOTACIONES DE EMBARGO POSTERIORES? (Lunes 4,30, 173,4-5/BCNR nº 9, nov 1995, pag 2188)

CANCELACIÓN POR MANDATO JUDICIAL DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. (Lunes 4,30, 173,6-7)

EMBARGO POR CREDITOS POR DESPIDO. CANCELACIÓN DE CARGAS ANTERIORES (Lunes 4,30, 176,12-13)

PROCEDIMIENTO LABORAL. CANCELACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, 178, 6-7)

VENTA JUDICIAL. MANDAMIENTO CANCELATORIO (Lunes 4,30 repert 139, 45)

EMBARGOS Y SUS VENTAS JUDICIALES CORRESPONDIENTES. CANCELACIÓN (Lunes 4,30 nº 47 y repert 140, pag 22/BCNR 268, jun 90, pag 1259)

REQUISITOS DE CANCELACIÓN DE EMBARGOS SOBRE DERECHOS ARRENDATICIOS EN LEASING RESOLUCION INCUMPLIMIENTO (Lunes 4,30, 182,2/BCNR nº 15, may 1996, pag 1302)

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR POR RESOLUCIÓN DE LEASING DECLARADA JUDICIALMENTE (Lunes 4.30 nº 187, pag 4/BCNR nº 18, ago 1996, pag 1903)

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR A INSCRIPCION DE OPCIÓN. NECESIDAD DE CONSIGNACIÓN (Lunes 4,30, 221,3/ BCNR 34, feb 1998, pag 591)

CANCELACIÓN DE EMBARGO CUANDO EN EL MANDAMIENTO NO COINCIDE LA PERSONA JURIDICA QUE PROMOVIO EL PROCEDIMIENTO (Lunes 4,30, 226, 2-3/BCNR 37 may 1998, pag 1226)

EMBARGO CON PREFERENCIA (Lunes 4,30, repert 139, 92)

ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE COMUNIDAD SIN PERSONALIDAD JURÍDICA (Lunes 4,30 repert 139, 78)

¿PUEDE PRACTICARSE UN EMBARGO ESTANDO DECLARADA EN QUIEBRA UNA SOCIEDAD? (Lunes 4,30, 227, 3/ BCNR 37 may 1998, pag 1227)

EMBARGO Y SUBSIGUIENTE ADJUDICACION DE CRÉDITO HIPOTECARIO CONJUNTAMENTE CON LA FINCA GRAVADA. CONFUSION.(Lunes 4,30, 236, 2-3/BCNR 40 ag-sept 1998, pag 2441)

FUNDACIONES. INEMBARGABILIDAD (Lunes 4,30 repert 139, 73)

MANDAMIENTO DE EMBARGO. CIRCUNSTANCIAS DEL SUJETO ACTIVO (Lunes 4,30, repert 139, 79)

EMBARGO DE FINCAS AGRUPADAS (Lunes 4,30, repert 139, 90)

EMBARGO SOBRE MITAD INDIVISA DE FINCA QUE SE EJECUTA. EFECTOS SOBRE ANOTACIONES DE EMBARGO POSTERIORES (Lunes 4,30, repert 139, 100)

DECLARACION DE OBRA NUEVA EN MANDAMIENTO DE EMBARGO (Lunes 4,30, repert 139, 101)

EMBARGO DE FINCA INSCRITA PROINDIVISO (Lunes 4,30, repert 139, 106)

EMBARGO SOBRE FINCAS INSCRITAS A NOMBRE DE UNO DE LOS CONYUGES (Lunes 4,30 nº 40 y repert 140, pag 4/BCNR 264, feb 90, pag  303)

COMPRAVENTA SUJETA A CONDICION SUSPENSIVA. EMBARGO CONTRA EL VENDEDOR (Lunes 4,30 repert 140, 13)

EMBARGO POR PENSIONES FUTURAS EN UN CASO DE DIVORCIO. NO CABE (Lunes 4,30 repert 140, 38)

EMBARGO SOBRE USUFRUCTO. RENUNCIA AL USUFRUCTO (Lunes 4,30 repert 140, 39)

DERECHO HEREDITARIO. EMBARGO. VENTA. PARTICION ANTERIOR. (Lunes 4,30 repert 140, 40)

CESION DE SOLAR A CAMBIO DE OBRA. EMBARGO DEL DERECHO DEL CEDENTE (Lunes 4,30 repert 140, 41)

EMBARGO APARENTEMENTE FISCAL. TITULAR REGISTRAL (Lunes 4,30 repert 140, 43)

EMBARGO A LA VIUDA (Lunes 4,30 repert 140, 47)

EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS (Lunes 4,30 nº 73 y repert 140, pag 56/BCNR 278, may 91, pag 1043)

EMBARGO: PLURALIDAD DE EMBARGOS DERIVADOS DE UN MISMO PROCEDIMIENTO MONITORIO (Sem Bol SERC nº 115 nov-dic 2004, pag 15)

LEASING. EMBARGO (Lunes 4,30 nº 77 y repert 140, pag 59/BCNR 281, Sept 91, pag 1868)

SEGREGACIÓN QUE AÙN NO HA ACCEDIDO AL REGISTRO. EMBARGO. (Lunes 4,30 nº 118 y repert 175, pag 74/BCNR 299, ab 93, pag 938)

EMBARGO DE LA VIVIENDA HABITUAL (Lunes 4,30, repert 175, 75)

POSPOSICIÓN DE RANGO ENTRE ANOTACIONES DE EMBARGO (Lunes 4,30, nº 231, 4)

INSCRITA LA QUIEBRA DE SOCIEDAD DEMANDADA, CABE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR CRÉDITOS SALARIALES (Lunes 4,30, 243, 2-3/BCNR 44, en 99, pag 351).

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: MATRIMONIO QUE NO ERA TAL; ANOTACIÓN DE EMBARGO NOTIFICACIONES RESPECTO DE MATRIMONIO SUJETOS A UN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO (Sem Bol SERC nº 111 mzo-abr 2004, pag 17)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. CADUCIDAD ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30 repert 139, 97)

ANOTACIÓN DE EMBARGO POR PLUSVALIA. ASIENTOS POSTERIORES (Lunes 4,30 repert 140, 50)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. CESIÓN DEL CRÉDITO A TERCERO EN LA EJECUCIÓN (Lunes 4,30, 171, 2-3)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE DERECHO DE TRASPASO SIN QUE EL ARRENDAMIENTO DE LOCAL ESTE INSCRITO (Lunes 4,30, repert 175, 68)

CONVENIO DE SUSPENSIÓN DE PAGOS. ANOTACIÓN DE EMBARGO Y DERECHO DE OPCIÓN (Lunes 4,30, repert 175, 81)

ANOTACIÓN DE DERECHO HEREDITARIO. INSCRIPCION A FAVOR DEL ADJUDICATARIO DEL DERECHO ANOTADO (Lunes 4,30, 197,2/BCNR nº 21, dic 1996, pag 2607)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE PISO FIGURANDO INSCRITO UN DERECHO DE RETRACTO CONVENCIONAL A FAVOR DE LOS DEMÁS COPROPIETARIOS (Lunes 4,30, 193,2-3/BCNR nº 19, sept-oct 1996, pag 2192)

ARRENDAMIENTO SUJETO A LA LEY DE 1994 INSCRITO CON POSTERIORIDAD A UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, 197,4/BCNR nº 21, dic 1996, pag 2609)

UN SUPUESTO DE AMPLIACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO BAJO EL MISMO NUMERO DE EXPEDIENTE PERO POR DÉBITOS DE VENCIMIENTO POSTERIOR (Lunes 4,30, 207,6-7/BCNR 28, jul 1997, pag 2077)

NOTIFICACION AL CÓNYUGE EN EMBARGO DE FINCA GANANCIAL  (Lunes 4,30 nº 134 y repert 175, pag 117/BCNR 310, ab 94, pag 895)

EMBARGO DE LA PARTE QUE CORRESPONDA A UNO DE LOS CONYUGES EN UNA FINCA GANANCIAL (Lunes 4,30, nº 146 y repert 175, pag 134/BCNR 316, nov 94, pag 2866)

EMBARGO DE BIENES INSCRITOS A NOMBRE DE LA ESPOSA POR DEUDAS DEL MARIDO SIN QUE CONSTE EL CARACTER GANANCIAL O PRIVATIVO DE LA DEUDA (Práctica hip 1, 115, pág 176/Lunes 4,30 nº 135 y repert 175, pag 123/BCNR 315, oct 94, pag 2579)

VIVIENDA HABITUAL. EMBARGO (Lunes 4,30, nº 91 y repert 140, pag 81/BCNR 288, ab 92, pag 763)

DIVISION HORIZONTAL Y ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE UNO DE LOS ELEMENTOS. POSTERIOR MODIFICACION DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. SUPERFICIE Y CUOTA. ADJUDICACION POSTERIOR (Práctica hip 6, 3, pág 26)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. CANCELACIÓN DE LA PRÓRROGA (Sem Bol SERC nº 111 mzo-abr 2004, pag 29)

INSCRITAS DOS HIPOTECAS A FAVOR DE DOS ACREEDORES DISTINTOS, LA FINCA ES OBJETO DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR OTROS DÉBITOS Y ADJUDICADA AL PRIMERO ¿SE EXTINGUE LA PRIMERA POR CONFUSION? (Práctica hip 6, 4, pág 29/Lunes 4,30 nº 141 y repert 175, pag 127/BNCR 315, oct 94, pag 2592)

ADJUDICACIÓN DE EMBARGO CUANDO LA ANOTACIÓN ESTÁ CADUCADA (Práctica hip 6, 5, pág 32)

PRÓRROGA DE LA ANOTACIÓN DE DE SUSPENSION DE EMBARGO CONVERTIDA EN ANOTACIÓN DEFINITIVA (Práctica hip 6, 6, pág 34/Lunes 4,30, nº150 y repert 175, pag 144/BCNR 315, oct 94, pag 2606)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LA NUDA PROPIEDAD. ULTERIOR EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO (Práctica hip 1, 11, pág 42)

ESCRITURA DE VENTA JUDICIAL EN PROCEDIMEITNO EJECUTIVO. CONSECUENCIAS DE LA CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO QUE SE PRACTICO EN EL PROCEDIMIENTO(Práctica hip 1, 12, pág 43)

MANDAMIENTOS JUDICIALES DE EMBARGO EXPEDIDOS SOLO POR EL SECRETARIO JUDICIAL SIN FIRMA DEL JUEZ (Práctica hip 1, 13, pág 45)

EMBARGO SOBRE LA MITAD INDIVISA DE FINCA QUE SE EJECUTA. EFECTOS SOBRE LAS ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIORES SOBRE TODA LA FINCA (Práctica hip 1, 14, pág 46)

ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN DE PAGOS Y ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUSADA POR INDEMNIZACIONES POR DESPIDO (Práctica hip 1, 15, pág 46)

PROCEDIMIENTO DE APREMIO POR TRIBUTOS DE ENTIDADES LOCALES. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Práctica hip 1, 16, pág 47)

COMPRAVENTA SUJETA A CONDICION SUSPENSIVA. EMBARGO CONTRA EL VENDEDOR. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Práctica hip 1, 17, pág 47)

ANOTACIÓN DE EMBARGO POR PLUSVALÍA. ASIENTOS POSTERIORES (Práctica hip 1, 18, pág 48)

PRETENSIÓN DE INSCRIBIR DESPUÉS DE UNA APE UNA ELEVACIÓN A PUBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO EN QUE LA FECHA DEL DOCUMENTO PRIVADO ES ANTERIOR A LA AP Y LA ESCRITURA DE ELEVACION POSTERIOR (Práctica hip 1, 19, pág 49/BCNR 282, oct 91, pag  2124)

ADJUDICACIÓN DERIVADA DE PROCEDIMIENTO LABORAL. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Práctica hip 1, 20, pág 50)

EMBARGO DE PROPIEDAD DE UN PISO CONSTANDO INSCRITA LA ATRIBUCION DEL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR AL EXCONYUGE NO DEUDOR (Práctica hip 1, 21, pág 51)

EMBARGO DE AFECCIONES LEGITIMARIAS (Práctica hip 1, 22, pág 51)

EMBARGO DE BIENES ADQUIRIDOS CON PACTO DE SOBREVIVENCIA (Práctica hip 1, 23, pág 52)

ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA Y SOLICITUD DE CANCELACIÓN (Práctica hip 1, 24, pág 53)

ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL (Práctica hip 1, 25 pág 55)

MANDAMIENTO DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EXPEDIDO POR EL RECAUDADOR DE HACIENDA (Práctica hip 1, 26, pág 56)

ANOTACIÓN DE EMBARGO DECRETADA SOBRE UN EDIFICIO ESTANDO DESCRITA LA FINCA EN EL REGISTRO COMO RESTO DESPUES DE SEGREGACIONES SIN PRECISAR LINDEROS (Práctica hip 1, 27 pág 57)

RETROVENTA DE INMUEBLE EMBARGADO. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Práctica hip 1, 28, pág 58)

TÍTULO ADECUADO PARA INSCRIBIR ADJUDICACIÓN. PROCEDIMIENTOS. EMBARGOS.  (Libro Sem Bilbao 1-96/97, 33)

INSCRIPCIÓN DE QUIEBRA Y ANOTACIÓN DE EMBARGO.  (Libro Sem Bilbao 27-96/97, 56)

CANCELACION DE UNA COMPRA EN VIRTUD DE UN PROCEDIMIENTO EJECUTIVO.TRACTO.EMBARGOS. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Libro Sem Bilbao 22-97/98, 83)

CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES POSTERIORES A UN EMBARGO (Libro Sem Bilbao 35-97/98, 91)

NOTIFICACIONES EN CASO DE CERTIFICACION DE CARGAS EN EJECUTIVO. PROCEDIMIENTOS. EMBARGOS (Libro Sem Bilbao 42-97/98, 98)

CESIÓN DE EMBARGO. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Libro Sem Bilbao 48-97/98, 101)

EMBARGO DE TODOS LOS BIENES DEL DEUDOR. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Libro Sem Bilbao 6-98/99, 112)

CESIÓN DE REMATE DE CUOTAS CON ADSCRIPCION DE PISOS. PAE. EMBARGOS (Libro Sem Bilbao 11-98/99, 114)

EMBARGO DE LA HACIENDA FORAL. ANOTACIÓN DE EMBARGO(Libro Sem Bilbao 29-98/99, 126)

CONVERSIÓN EN DEFINITIVA DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO (Libro Sem Bilbao 43-98/99, 134)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. EMBARGOS (Libro Sem Bilbao 26-99/00, 150)

PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO (Libro Sem Bilbao 30-99/00, 152)

EMBARGO EN GARANTIA DE CRÉDITOS SALARIALES (Libro Sem Bilbao 35-99/00, 157)

MANDAMIENTO DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CRIMINAL (Libro Sem Bilbao 44-99/00, 163)

PRÓRROGA DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO YA PRORROGADA (Libro Sem Bilbao 45-99/00, 163)

ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CRIMINAL (Libro Sem Bilbao 72-99/00, 181)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. EMBARGOS (Libro Sem Bilbao 77-99/00, 184)

AMPLIACIÓN DE HIPOTECA. RANGO. CARGAS INTERMEDIAS. ANOTACIÓN DE EMBARGO. SUJETOS. NATURALEZA  (Bol CAT/BCNR 104, caso 7, pag 1844)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTIFICACIONES EN CASO DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. CERTIFICACION. (Sem Bol SERC 106, may-jun 2003, pag 37/ BCNR nº 107, caso 14, pag 2742)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. DISTINCIÓN AUTO QUE ORDENA EL EMBARGO Y AUTO QUE DESPACHA EJECUCIÓN (Sem Bol SERC 107, jul-ag 2003, pag 24/ BCNR nº 107, caso 16, pag 2743)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. VIVIENDA HABITUAL: DOCUMENTO JUDICIAL  (Bol CAT/BCNR 107, caso 15, pág 2742)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. EMBARGO DE BIENES GANANCIALES. NOTIFICACIÓN POSTERIOR AL CÓNYUGE  (Lunes 4,30 nº 383, dic 2004, pag 3/BCNR 111, pag 30)

SUPUESTA CONFUSIÓN DE DERECHOS. ANOTACIÓN DE EMBARGO. CANCELACIÓN (lu 380, oct 2004)

ANOTACIÓN PREVENTIVA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA (Sem bilbao, 21/12/2004, caso 6)

¿EL PODER PARA VENDER CON CARÁCTER GENERAL AUTORIZA PARA VENDER TODA LA CUOTA QUE EL PODERDANTE TIENE EN UNA FINCA?. SENTENCIA FIRME DECLARANDO NULIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO Y DECLARANDO EL DOMINIO A FAVOR DE Y.CANCELACIONES (Sem Hern Crespo, cuad nº 2, caso de SENT, abr jun 2004)

CANCELACIÓN “RETRASADA” DE ANOTACIÓN DE EMBARGO Y CARGAS POSTERIORES (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso 4 de AP, en mzo 2004)

¿CABE PRACTICAR UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO EN QUE FIGURA COMO DEMANDADA LA HERENCIA YACENTE DEL TITULAR REGISTRAL POR DEUDAS GENERADAS DESPUÉS DE LA MUERTE DE ÉSTE QUE SE ACREDITA CON CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 4, caso 1 de EMB, oct-dic 2004)

MANDAMIENTO DE EMBARGO POR LA COMUNIDAD AUTÓNOMA EN APREMIO ADMINISTRATIVO DERIVADO DE UNA ANOTACIÓN FISCAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 4, caso 2 de EMB, oct-dic 2004)

ESCRITURA DE ADJUDICACIÓN DE UNA SUBASTA ADMINISTRATIVA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO PASADOS MAS DE 6 MESES DESDE LA APROBACIÓN, PERO NO DE LA ESCRITURA (Sem Hern Crespo, cuad nº 4, caso 3 de EMB, oct-dic 2004)

VENTA EN VIRTUD DE ADJUDICACIÓN DIRECTA (Sem Hern Crespo, cuad nº 4, caso 3 de EMB, oct-dic 2004)

PRACTICADA ANOTACIÓN DE EMBARGO DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO INSCRITO, SE PRESENTA LA ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA POR PAGO OTORGADA POR EL PRIMER ACREEDOR. ¿PUEDE CANCELARSE LA HIPOTECA?, ¿Y LA ANOTACIÓN DE EMBARGO? (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 1 de EMB, en-mzo 2005)

ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE AYUNTAMIENTO EN GARANTÍA DE 640 EUROS POR DEUDAS DE TRÁFICO. ADJUDICACIÓN EN PAGO AL AYUNTAMIENTO DE LA FINCA, POR HABER QUEDADO LA SUBASTA DESIERTA Y EN LA QUE SE HABÍA FIJADO COMO TASACIÓN EN 55.000 EUROS (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 5 de EMB, en-mzo 2005)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. HEREDEROS (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 4 de EMB, en-mzo 2005)

NOTA SIMPLE DE NOTARIOS. ANOTACIÓN DE EMBARGO. VENTA. COMUNICACIÓN A NOTARIO (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 3 de AS, en-mzo 2005)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE Dº HEREDITARIO DEL CÓNYUGE Y TODOS LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL, HABIÉNDOSE DEMANDADO A TODOS.AHORA PRESENTAN EL TESTIMONIO DE LA VENTA EN SUBASTA PÚBLICA DE DICHO Dº. ¿QUÉ ASIENTO PROCEDE: (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 6 de EMB, en-mzo 2005)

MANDAMIENTO DE EJECUCIÓN DE EMBARGO QUE GARANTIZABA CRÉDITOS SALARIALES ORDENANDO CANCELAR CARGAS POSTERIORES A SU AP Y LAS ANTERIORES POR SER LOS CRÉDITOS EJECUTADOS PRIVILEGIADOS Y SUS TITULARES CITADOS EN EL PROCEDIMIENTO LABORAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 7, caso 4 de EMB, jul-sept 2005)

FINCA INSCRITA A FAVOR DE A, Y EXISTEN PRESENTADOS EN EL LIBRO DIARIO UNA ESCRITURA DE HIPOTECA OTORGADA POR B, UN MANDAMIENTO DE EMBARGO CONTRA A Y LA ESCRITURA DE VENTA DE A A B (Sem Hern Crespo, cuad nº 7, caso 5 de EMB, jul-sept 2005)

ANOTACIONES Y PRÓRROGAS DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. DIVERSOS DOCUMENTOS PRESENTADOS EN EL DIARIO, ALGUNO CALIFICADO CON DEFECTO. RECTIFICACIÓN. AMPLIACION DE EMBARGO (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 2 de EMB, oct-dic 2005)

EXAMEN DE LA RES DGRN 21-7-2005 (BOE 12-10-2005), QUE CAMBIA RADICALMENTE EL CRITERIO PARA LA CADUCIDAD DE AP PRORROGADAS ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR LEC (8 DE ENERO DE 2001) (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 3 de EMB, oct-dic 2005)

MANDAMIENTO DE EMBARGO DE HACIENDA: “ORIGEN DE LA DEUDA Y TITULARIDAD DE LOS BIENES”. HERENCIA YACENTE (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 5 de EMB, oct-dic 2005)

CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES DE EMBARGO PRORROGAS CON ANTERIORIDAD AL AÑO 2001. ¿QUÉ DETERMINA CON CARÁCTER DEFINITIVO LA RESOLUCIÓN DE LA DGRN DE 30-11-2005? (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 6 de EMB, oct-dic 2005)

EXISTIENDO ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DECRETADA POR UN JUZGADO EN QUE SE SIGUEN AUTOS DE MEDIDAS CAUTELARES, SE PRESENTA AHORA MANDAMIENTO DE OTRO JUZGADO DECRETANDO APE (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso 1 de AP, en mzo 2004)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE HIPOTECA CAMBIARIA (Sem Bol SERC nº 119 jul-ag 2005, pag 21)

ANOTACIÓN DE DERECHO HEREDITARIO. ANOTACIÓN DE EMBARGO. COMPLEMENTARIOS (Sem bilbao, 25/01/2005, caso 3)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. DURACIÓN. PRÓRROGA. CANCELACIÓN. (Sem Bilbao, 03/11/2004, caso 4)

ANOTACIÓN DE EMBARGO: NECESIDAD DE QUE SE INSERTE LITERALMENTE EN EL MANDAMIENTO LA RESOLUCION QUE ACUERDE LA ANOTACIÓN, NO LA QUE ACUERDE EL EMBARGO. (Sem Bol SERC nº 118 may-jun 2005, pag 21)

EMBARGO ADMINISTRATIVO: EN RECLAMACION DE CANTIDAD SUPERIOR A LA QUE CONSTA EN EL REGISTRO. (Sem Bol SERC nº 120 sept-oct 2005, pag 17)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. AMPLIACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30 nº 392 pag 3, abr 2005/BCNR 116, jul-ag 2005, pag  1670)

PROCEDIMIENTOS. EJECUCIÓN ORDINARIA DE UNA OBLIGACIÓN TAMBIEN GARANTIZADA CON HIPOTECA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTA EXPEDICION CERTIFICACION CARGAS (Lunes 4,30 nº 392 pag 2, abr 2005/BCNR 116, jul-ag 2005, pag  1669)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. MANDAMIENTO DE EMBARGO. DILIGENCIA DE ORDENACIÓN (Sem Bilbao, 12/04/2005, caso 6)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. PUEDE GARANTIZAR CANTIDADES SUPERIORES A LAS QUE RESULTAN DEL REGISTRO. AMPLIACIÓN. REEMBARGO. TERCERIA. PROCEDIMIENTOS. CANCELACIÓN. PREFERENCIAS (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 113, caso 22, pag 530)

AMPLIACION DE EMBARGO CUANDO EXISTEN CARGAS INTERMEDIAS. NOTA MARGINAL.TRACTO (Lunes 4,30 386, en 2005, pag 2)

ANOTACIÓN DE EMBARGO DE OTRA ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, nº 394 pag 3, may 2005/BCNR 116, jul-ag 2005, pag  1671)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE OTRA ANOTACIÓN PREVEN­TIVA DE EMBARGO (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 113, caso 17, pag 527)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PROCEDIMIENTO PENAL CONTRA BIENES DE PERSONA JURÍDICA INTERPUESTA (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 113, caso 18, pag 528)

ANOTACIÓN DE EMBARGO POR DEUDAS SALARIALES ESTANDO INSCRITO EN EL REGISTRO EL CONCURSO (Lunes 4,30 nº 393 pag 2, may 2005/BCNR 116, jul-ag 2005, pag  1671)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. EJECUCIÓN DE EMBARGO SEGURIDAD SOCIAL. CANCELACIÓN DE ANOTACIONES POSTERIORES. SOBRANTE (Lunes 4,30 nº 386, ener 2005, pag 2)

LA CANCELACION DE LAS PRORROGAS DE LAS AP PRACTICADAS CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEC. (Sem Bol SERC nº 121 sept-oct 2005, pag 27)

MANDAMIENTO DE EMBARGO. TITULO.  (Sem Bilbao, 12/04/2005, caso 6)

PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL. ANOTACIÓN DE EMBARGO. HIPOTECA. ASIENTO DE PRESENTACIÓN (Lunes 4,30 nº 388 pag 2, feb 2005/BCNR 115, may-jun 2005, pag  1275)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. GANANCIALES. PRIORIDAD  (Seminario Hern Crespo En-Mzo 2005, nº 5, pag 55, caso 2 de EMB/BCNR 115, may-jun 2005, pag 1286), caso 16-1)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. AMPLIACION. PENSIONES ALIMENTICIAS  (Seminario Hern Crespo En-Mzo 2005, nº 5, pag 55, caso 3 de EMB/BCNR 115, may-jun 2005, pag 1287, caso 16-2)

ASIENTO DE PRESENTACION. GARAJE. COMUNIDAD FUNCIONAL. ANOTACIÓN DE EMBARGO  (Seminario Hern Crespo En-Mzo 2005, nº 5, pag 55, caso 2 de AS P/BCNR 115, may-jun 2005, pag 1284, caso 13-2)

EMBARGO DE PARTES INDIVISAS (Lunes 4,30, repert 140, 98)

EMBARGO DECRETADO POR PROVIDENCIA. MEJORA, REDUCCION Y MODIFICACION DE EMBARGO (Sem Bilbao, 17/01/2006, caso 10)   

EMBARGO SOBRE EL CINCUENTA POR CIENTO DE BIEN GANANCIAL. (Sem Bilbao, 17/01/2006, caso 11)   

ANOTACION DE EMBARGO DEL CINCUENTA POR CIENTO DE UNA FINCA GANANCIAL. (Semin Bilbao, 18/10/2005, caso 3)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SEGURIDAD SOCIAL. MANDAMIENTO Y DILIGENCIA. RESPONSABILIDAD. AMPLIACION (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2006, nº 6, caso 4 de EMB /BCNR 118, oct 2005, pag 2506, caso 14-4)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. AMPLIACION (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2005, nº 6, caso 5 e APE /BCNR 118, oct 2005, pag 2506, caso 14-5)

ANOTACIÓN DE EMBARGO POR IMPAGO DE PENSIONES: AMPLIACION. RANGO (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2005, nº 6, caso 1 de EMB/BCNR 118, oct 2005, pag 2505, caso 14-1)

PROCEDIMIENTOS. ANOTACIÓN DE EMBARGO. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. COMPRA POSTERIOR A LA ANOTACIÓN. (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2005, nº 6, caso 2 de EMB/BCNR 118, oct 2005, pag 2505, caso 14-2)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. CESION DE CREDITOS. SUBROGACIÓN EN EL CRÉDITO DEL EJECUTANTE. NOTA MARGINAL (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2005, nº 6, caso 3 de EMB /BCNR 118, oct 2005, pag 2505, caso 14-3)

PROCEDIMIENTOS.APE:EJECUCION.CANCELACION**

ANOTACIÓN DE EMBARGO. CANCELACION POR CADUCIDAD. PRINCIPIO DE ROGACIÓN E INSCRIPCION VOLUNTARIA (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2005, nº 6, caso 6 de EMB /BCNR 118, oct 2005, pag 2506, caso 14-6)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. PRÓRROGA FUERA DE PLAZO DE VIGENCIA PERO DENTRO DE LA VIGENCIA DE UNA ANOTACION DE MEJORA (Sem Bol SERC 117 marz-abr 2005, pag 17/ BCNR nº 117, caso 4, pag 2067)

CONFLICTO DE PRIORIDADES. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, nº 406, dic 2005, pag 5)

TRACTO. MENORES. SENTENCIA FIRME EN JUICIO PENAL SEGUIDO CONTRA SUS PADRES DECLARANDO QUE LA COMPRA ES FRAUDULENTA Y QUE DEBE PRACTICAR LA INSCRIPCIÓN A FAVOR DE ÉSTOS PARA LUEGO ANOTAR UN EMBARGO  (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 2 de DOC J, ab-jun 2005)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS Y LOS DERIVADOS DE LA DISOLUCION DE SOCIEDAD DE GANANCIALES (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 1 de EMB /BCNR 119, nov 2005, pag 2924, caso 8-1)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. MANDAMIENTO ORDENANDO CAMBIO DE TITULARIDAD (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 2 de EMB/BCNR 119, nov 2005, pag 2925, caso 8-2)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. AMPLIACIÓN Y ACUMULACIÓN DE EJECUCIONES (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 3 de EMB /BCNR 119, nov 2005, pag 2925, caso 8-3)

MANDAMIENTO ORDENANDO EMBARGO SOBRE FINCA INSCRITA A NOMBRE DE SOCIEDAD NO DEMANDADA (Sem Bol SERC 104, en-feb 2003, pag 39/ BCNR nº 91, caso 3, pag 535)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. D.N.I. TITULAR REGISTRAL (Sem Hern Crespo nº 3, pag 33, caso 1 de EMB/BCNR 121, En-Feb 2006, pag 80)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. FIANZA. CANTIDADES (Lunes 4,30, nº 408, En 2006, pag 2)

ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO SEGURIDAD SOCIAL. PRÓRROGA. CONVERSIÓN DE EMBARGO CON CUANTÍA SUPERIOR. AMPLIACION (Lunes 4,30 nº 408, En 2006, pag 3/ BCNR 123, Abr  2006, pag 754).

ANOTACIÓN DE EMBARGO. AMPLIACION DE EMBARGO DE LA SEGURIDAD SOCIAL CON CARGAS INTERMEDIAS. PRIORIDAD (Semin Bilbao,  21/03/2006, caso 6)

PRESENTACION POR FAX DE DOCUMENTO PENDIENTE DE RATIFICAR. ASIENTO DE PRESENTACION. EMBARGO. MANDATARIO VERBAL  (Semin Bilbao,  21/03/2006, caso 4)

HIPOTECA EMBARGADA. CANCELACIÓN POR PAGO. ANOTACIÓN DE EMBARGO DE CRÉDITO HIPOTECARIO (Lunes 4,30 411, marzo 2006)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. AMPLIACIÓN. INCREMENTO DE LA RESPONSABILIDAD DE EMBARGO ANTERIOR (Semin Bilbao, 09/05/2006, caso 7)

ANOTACIÓN DE EMBARGO POR POSIBLE IMPAGO DEL APLAZAMIENTO DEL ISUC. FISCAL  (Seminario Hern Crespo, nº 8, pag 31, caso 4 de EMB/BCNR 123, abr 2006, pag 756, caso 10)

AMPLIACIÓN DE EMBARGO ESTANDO INSCRITA LA FINCA A NOMBRE DE UN TERCERO A QUIEN VENDIO EL DEUDOR. TRACTO SUCESIVO (Seminario Hern Crespo, nº 8, oct-dic 2005, caso 1 de EMB/BCNR 122, marz 2006, pag 396, caso 2)

AMPLIACIÓN DE EMBARGO. TERCEROS. ART. 613-3 LEC (Lunes 4,30 nº 415, junio 2006, pag 2/BCNR 127, Sept  2006, pag 2375).

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LA NUDA PROPIEDAD. SU EXTENSIÓN AL USUFRUCTO. APLICABILIDAD DEL ART. 107 LH (Lunes 4,30 nº 414, mayo 2006, pag 2/ BCNR 126, pag 1812, caso 4)

ANOTACION DE EMBARGO POR MANDAMIENTO DE LA DIPUTACIÓN DE OTRA COMUNIDAD (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 8 de EMB, abr-jun 2006/BCNR 128, Oct 2006, pág 2689)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. AMPLIACION DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL. NUEVA ANOTACION (Sem Hern Crespo nº 9, en-mzo 2006, caso 5 de EMB/BCNR 125, Jun 2006, pag 1446)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. PRORROGA ORDENADA POR DILIGENCIA DE ORDENACION. DOCUMENTOS JUDICIALES (Sem Hern Crespo nº 9, en-mzo 2006, caso 1 de EMB/BCNR 125, Jun 2006, pag 1448, caso 9-1).

ANOTACIÓN DE EMBARGO DE LA NUDA PROPIEDAD. EXTENSION. (Lunes 4,30, nº 417, jul 2006, pag 4)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. TESORERIA DE LA SEGURIDAD SOCIAL. ADJUDICACION. CANCELACION. SOBRANTE (Lunes 4,30, nº 417, jul 2006, pag 4/ BCNR 127, Sept  2006, pag 2376).

ANOTACIÓN DE EMBARGO TGSS POR DEUDAS DEL MARIDO SOBRE BIEN INSCRITO A NOMBRE DE LA MUJER POR DISLUCION SOCIEDAD DE GANANCIALES. 144-4 RH (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 1 de EMB abr-jun 2006/ BCNR 127, Sept 2006, pág 2384)

ANOTACIÓN DE EMBARGO POR APREMIO FISCAL. QUIEBRA. RETROACCIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 1 de QUIE, jul-sept 2004)

DERECHO DE OPCIÓN. CANCELACIÓN ANOTACIONES DE EMBARGO POSTERIORES. CONSIGNACIÓN. 175-6 RH. MODIFICACIÓN OPCIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 1  de Dº OPCION, abr-jun 2006)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. FINCA INSCRITA A NOMBRE DE COOPERATIVA. TERCERÍA. TRACTO SUCESIVO (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 2 de EMB, abr-jun 2006)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE  LOS PISOS DE LOS COMUNEROS EN PROPIEDAD HORIZONTAL. DEMANDA PERSONAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 3 de EMB, abr-jun 2006).

MANDAMIENTO EN QUE CONSTA UN DECRETO DE SECRETARIO JUDICIAL RELATIVO AL SALDO PENDIENTE DE UNA HIPOTECA ANTERIOR AL EMBARGO QUE SE EJECUTA (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso 3 de DOC JUD, jul-sept 2006)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE DERECHO REAL DE HIPOTECA CAMBIARIA SIENDO EL DEMANDADO PRIMER TENEDOR (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 4 de EMB, abr-jun 2006)

AMPLIACIÓN DE EMBARGO ORDENADA POR DILIGENCIA DE ORDENACIÓN DEL SECRETARIO JUDICIAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 5 de EMB, abr-jun 2006/BCNR 127, Sept 2006, pág 2384)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA X, QUE CONSTA ACTUALMENTE DIVIDIDA HORIZONTALMENTE EN 4 FINCAS A NOMBRE, TODAS, DEL EMBARGADO. ¿SE DEBE TOMAR LA AP SOBRE LAS CUATRO FINCAS RESULTANTES?. (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 6 de EMB, abr-jun 2006/BCNR 128, Oct 2006, pág 2689)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN NOTA DE EXPEDICIÓN DE CARGAS. COMPRA. ADJUDICACIÓN JUDICIAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 7 de EMB, abr-jun 2006)

SE PRESENTA FOTOCOPIA COMPULSADA POR LA HACIENDA ESTATAL, DE UN MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DEL ESTADO FECHADO EN 2004 (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso 1 de EMB,  jul-sept 2006/BCNR 131, pág 61)

ANOTACIÓN DE EMBARGO CANCELADA POR CADUCIDAD. FINCA VENDIDA.VENTA EN PUBLICA SUBASTA.TERCERIA DE DOMINIO.CANCELACIÓN VENTA (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso 2 de EMB,  jul-sept 2006)

FINCA SE ENCUENTRA INSCRITA A FAVOR DE UN MATRIMONIO BELGA «CON ARREGLO A LA LEY QUE RIJA SU MATRIMONIO». PRESENTACIÓN DE MANDAMIENTO DE APE DE TODA LA FINCA EN QUÉ SE DEMANDA AL MARIDO Y A LA MUJER, ÚNICAMENTE SE LE NOTIFICA  (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso 3 de EMB,  jul-sept 2006/BCNR 130, Dic  2006, pag 3496)

MANDAMIENTO DE EMBARGO DIRIGIDO CONTRA EL CÓNYUGE SUPÉRSTITE Y LOS IGNORADOS HEREDEROS DEL OTRO, SEÑALÁNDOSE LA FECHA DE FALLECIMIENTO DE ÉSTE, DE ACUERDO CON EL ART.166, 1º RH (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 2 de EMB, en-mzo 2006/BCNR 127, Sept 2006, pág 2377)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL DERECHO DE RETRACTO A FAVOR DE TESORERÍA SEGURIDAD SOCIAL.SOLICITUD CANCELACIÓN DEL RETRACTO (POR TRANSCURSO DEL PLAZO) Y DE LA ANOTACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 3 de EMB, en-mzo 2006)

EMBARGOS CAUTELARES. MANDAMIENTO DE PRÓRROGA (Semin Bilbao,  09/05/2006, caso 2)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. INCREMENTO DE LA RESPONSABILIDAD DE EMBARGO ANTERIOR. AMPLIACIÓN (Semin Bilbao,  09/05/2006, caso 7)

ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA POR LA DIPUTACIÓN DE OTRA COMUNIDAD (Semin Bilbao, 27/06/2006, caso 1)

DILIGENCIA DE ORDENACIÓN DE SECRETARIO JUDICIAL Y ANOTACIÓN DE EMBARGO. ¿CUÁL ES LA POSTURA DE LA DGRN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso 5 de DOC JUD, jul-sept 2006/BCNR 130, Dic  2006, pag 3496)

ANOTACIÓN DE EMBARGO EN CAUSA CRIMINAL (Semin Bilbao 27/06/2006, caso 6)

EMBARGO DESPUÉS DE LA INSCRIPCIÓN DE LA DECLARACIÓN DEL CONCURSO (Semin Bilbao,  24/10/2006, caso 2)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTIFICACIÓN DE EMBARGO AL CÓNYUGE. GANANCIALES (Seminario Bilbao, 28/11/2006, caso 8)

MANDAMIENTO ORDENANDO LA ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE UN Dº DE USUFRUCTO INSCRITO A FAVOR DE LA DEMANDADA Y DE OTRA PERSONA AJENA AL PROCEDIMIENTO CON CARÁCTER SIMULTANEO Y SUCESIVO (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso de EMB, oct-dic 2006/BCNR 133, pág 597)

IDENTIDAD DE EMBARGOS (Sem Bilbao, 27/02/2007, caso 12)

MANDAMIENTO JUDICIAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER RECAYENTE SOBRE ANOTACIONES DE DEMANDA Y DE EMBARGO (Lunes 4,30 nº 426, feb 2007, pág 9)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. SUJETO (Lunes 4,30 nº 426, feb 2007, pág 3)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTIFICACIÓN. DOCUMENTOS JUDICIALES. (Lunes 4,30 nº 426, feb 2007, pág 4)

RESOLUCIÓN CONTRATO LEASING. EMBARGO POSTERIOR A CANCELAR (Lunes 4,30 nº 428, abril 2007, pág 3/BCNR nº 135, pág 1405)

CANCELACIÓN DE EMBARGO PRORROGADO Y ARRASTRE DE CARGAS (Sem Bilbao,  27/03/2007, caso 9)

EXISTE ANOTADO UN EMBARGO A FAVOR DE UN AYUNTAMIENTO FUERA DE SU TERRITORIO, POR MANDAMIENTO DE DICHO AYUNTAMIENTO. AHORA SE SOLICITA POR MANDAMIENTO DEL PROPIO AYUNTAMIENTO UNA AMPLIACIÓN DE DICHO EMBARGO. ¿SE PUEDE PRACTICAR?. (Sem Hern crespo nº 14, Abr-jun 2007, caso de EMB/ BCNR 138, pág 2562, caso 12)

FINCA SE ENCUENTRA INSCRITA CON CARÁCTER GANANCIAL. PRESENTAN MANDAMIENTO DE EMBARGO DE LOS DERECHOS QUE UNO DE LOS CÓNYUGES PUEDA TENER AL DISOLVERSE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. NO CONSTA LA NOTIFICACIÓN AL OTRO CÓNYUGE Y DEL PROPIO MANDAMIENTO RESULTA QUE LOS CÓNYUGES SIGUEN CASADOS. ¿SE PUEDE PRACTICAR LA ANOTACIÓN? (Sem Hern crespo nº 14, Abr-jun 2007, caso 3 de SOC C/BCNR 138, pág 2570, caso 20)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO EN EXPEDIENTE DE APREMIO DE LA RECAUDACIÓN MUNICIPAL CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS DESCONOCIDOS E INCIERTOS. ADMINISTRADOR JUDICIAL  (Sem Hern crespo nº 15, Jul-Sept 2007, caso  de EMB/ BCNR 141, pág 3822, caso 5 )

ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE (Lunes 4,30, nº 435, Oct 2007, pág 3/BCNR, 138, Pág  2560, caso 5)

AMPLIACIÓN DE EMBARGO Y CARGAS INTERMEDIAS. SEGURIDAD SOCIAL. (Sem Bilbao,  27/11/2007, caso 4)

EMBARGO PROCEDENTE DE OTRO TERRITORIO HISTÓRICO (Sem Bilbao,  18/12/2007, caso 1)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO EN SEDE JUDICIAL.CONVERSIÓN EN EMBARGO DEFINITIVO (Lunes  4,30 nº 440, En 2008, pág 2/BCNR nº 143, pág 447)

EMBARGO DE LOS DERECHOS QUE PUEDAN CORRESPONDER AL CÓNYUGE DEUFOR (Lunes  4,30 nº 443, Marz 2008, pág 2)

FINCA INSCRITA A FAVOR DE A, POR ADJUDICACIÓN EN DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL CON B. SE PRESENTA MANDAMIENTO ADMINISTRATIVO DE EMBARGO EN EL QUE CONSTA QUE EL PROCEDIMIENTO VA DIRIGIDO CONTRA B Y A HA SIDO SIMPLEMENTE NOTIFICADA. ¿SE PUEDE PRACTICAR EL EMBARGO?. (Sem Hern Crespo, cuad nº 17, en mzo 2008, caso de EMB)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. EMBARGO SOLO DE LA OPCIÓN DE COMPRA EN UN ARRENDAMIENTO FINANCIERO. (Lunes 4,30, nº 446, mayo 2008, pág 4)

SE PRESENTA UN EJEMPLAR SIN FIRMA NI DUPLICADO DE UN MANDAMIENTO DE EMBARGO, PARA JUSTIFICAR LA FALTA DE DILIGENCIADO POR EL SECRETARIO SE ALEGA POR EL PROCURADOR LA ACTUAL HUELGA DEL PERSONAL DE LOS JUZGADOS (Sem Hern Crespo, cuad nº 18, abr-jun 2008, caso 1 de EMB)

EMBARGO POR IMPAGO DEL IMPUESTO DE SUCESIONES. VIZCAYA (Sem Bilbao, 13/05/2008, caso 4)

SE ENCUENTRAN ANOTADOS TRES EMBARGOS -A, B, C-, LA ÚLTIMA POR IMPAGO DEL IBI DEL ÚLTIMO AÑO, AHORA TRAEN EL TESTIMONIO DEL REMATE DERIVADO DE LA EJECUCIÓN DEL PRIMERO Y EL MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN EN QUE SE ORDENAN CANCELAR LAS TRES. ¿ES POSIBLE CANCELAR LA ANOTACIÓN C? (Sem Hern Crespo, cuad nº 18, abr-jun 2008, caso 2 de EMB/BCNR nº 149, pág 2028, caso 6)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO. DURACIÓN. NOTIFICACIÓN AL DEUDOR Y AL CÓNYUGE. (Lunes 4,30, nº 448, julio 2008, pág 3/BCNR nº 149, pág 2025)

CERTIFICACIÓN DE CARGAS. SE SOLICITA UNA CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN UN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN CUYO MANDAMIENTO DE EMBARGO NO HA SIDO OBJETO DE PREVIA ANOTACIÓN, SE PLANTEA SI DEBE EXPEDIRSE O NO LA PUBLICIDAD Y, EN GENERAL, EL MODO DE PROCEDER EN ESE CASO. (Seminario Bilbao,  17/06/2008, caso 5)

ANOTACIÓN DE EMBARGO DE FINCA INSCRITA A FAVOR DE PERSONAS COLOMBIANAS DE CONFORMIDAD CON EL RÉGIMEN MATRIMONIAL DE SU LEY NACIONAL, SIN FIJACIÓN DE CUOTAS. SÓLO CONSTA LA NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE NO DEUDOR. EL REGISTRADOR INDICA QUE CONOCE QUE EL RÉGIMEN SUPLETORIO COLOMBIANO ES EL DE “COMUNIDAD CONYUGAL DIFERIDA AL TIEMPO DE DISOLVERSE EL MATRIMONIO”. ¿CABE PRACTICAR LA ANOTACIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 19, jul-sept 2008, caso de EMB/BCNR nº 151, pág 2460, caso 8)

PROCEDIMIENTO DE APREMIO CONTRA HERENCIA YACENTE. NOTIFICACIÓN EDICTAL. (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso 1 de EMB/BCNR nº 156, pág 753, caso 3)

TESTIMONIO DE AUTO DE ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN DE UN EMBARGO LETRA B, EN EL QUE SE ADJUDICA AL REMATANTE UNA TERCERA PARTE DE DOS FINCAS REGISTRALES. DERECHO DE RETRACTO (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso 2 de EMB/BCNR nº157, pag 979, caso 5-2)

AMPLIACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO DE LA AEAT (Lunes 4,30, nº 456, en 2009, pág 3/BCNR 154, pág 224)

¿EN LAS ANOTACIONES DE EMBARGO, ES TAMBIÉN EXIGIBLE EL PAGO EN LA COMUNIDAD DE MADRID, AUNQUE ESTÉ EL MANDAMIENTO LIQUIDADO EN LA COMUNIDAD DE RESIDENCIA DEL JUZGADO Y EN QUE SE ENCUENTRAN LA MAYORÍA DE LOS BIENES EMBARGADOS? (Sem Hern Crespo, nº 21, En-Mzo 2009, caso 2 de IMP)

SE PREGUNTA SOBRE LA POSIBILIDAD DE ANOTAR UN EMBARGO EN QUE SE ORDENA LA TRABA DEL DERECHO DE PROPIEDAD O CUALESQUIERA OTROS DERECHOS DOMINICALES QUE TENGA EL DEMANDADO A, SOBRE LA FINCA X, CUANDO, EN CONCRETO, A LO QUE TIENE INSCRITO ES UN LEASING (Sem Hern Crespo, nº 21, En-Mzo 2009, caso  1 de EMB/BCNR nº 159, pág 1633, caso 16-2)

SE ENCUENTRA ANOTADO UN EMBARGO PREVENTIVO A FAVOR DE LA TGSS ORDENADO HACE UN AÑO Y PRACTICADO HACE DIEZ MESES. AHORA SE PRESENTA UN MANDAMIENTO EN QUE SE ORDENA SU CONVERSIÓN EN EMBARGO ORDINARIO Y EN QUE LA DILIGENCIA DE EMBARGO ES DE HACE TRES MESES. ¿SE PUEDE PRACTICAR LA CONVERSIÓN? (Sem Hern Crespo, nº 21, En-Mzo 2009, caso  2 de EMB/ BCNR nº 159, pág 1633, caso 16-2)

EMBARGO PREVENTIVO DE LA SEGURIDAD SOCIAL COMO MEDIDA CAUTELAR. DURACIÓN. CONVERSION (Semin Bilbao, 29/04/2009, caso 2)

EMBARGO POR GASTOS DE LA COMUNIDAD DE VECINOS (Lunes 4,30, nº 463, jun 2009, pág 2/BCNR nº 160, pág 1839, caso 1)

CANCELACIÓN DE USUFRUCTO POR LA TGSS COMO ACREEDOR EMBARGANTE. (Lunes 4,30, nº 463, jun 2009, pág 2/ BCNR nº161, pag 2130, caso 3)

SE ENCUENTRAN ANOTADAS UN EMBARGO CAUTELAR A FAVOR DE LA AEAT Y LUEGO UNA DE CONCURSO DE ACREEDORES. AHORA SE SOLICITA LA CONVERSIÓN DE LA ANOTACIÓN CAUTELAR EN ANOTACIÓN PREVENTIVA EN VIRTUD DE UNA PROVIDENCIA DE APREMIO POSTERIOR AL CONCURSO, ¿SE PUEDE ANOTAR? (Sem Hern Crespo, nº 22, Abr-Junio 2009, caso 3 de CONC BCNR nº 161, pág 2135, caso 11-2

ESTANDO ANOTADO UN CONCURSO, SE PRESENTA UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO EN QUE EL AUTO DESPACHANDO LA EJECUCIÓN ES DE FECHA ANTERIOR AL MISMO, PERO LA DILIGENCIA DE EMBARGO ES DE FECHA POSTERIOR. ¿ES POSIBLE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO? (Sem Hern Crespo, nº 22, Abr-Junio 2009, caso 4 de CONC/BCNR, nº 162, pág 2392, caso 4-2

SOBRE UNA FINCA SE ENCUENTRAN ANOTADOS TRES EMBARGOS: A, B Y C, CUYOS TITULARES LLAMAREMOS, TAMBIÉN A, B Y C. EL TITULAR DEL C HA ACUDIDO A UNA TERCERÍA DE MEJOR DERECHO EN EL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO DE LA ANOTACIÓN A Y LO HA GANADO. AHORA SE PRESENTA EL MANDAMIENTO CORRESPONDIENTE. ¿QUÉ ASIENTO SE DEBE PRACTICAR?, ¿ES NECESARIO LA INTERVENCIÓN DE B?. (Sem Hern Crespo, nº 22, Abr-Junio 2009, caso 1 de EMB/BCNR nº 161, pág 2135/BCNR, nº 162, pág 2393)

SE EMBARGA EL DERECHO REAL DE HIPOTECA CAMBIARIA INSCRITA A FAVOR DEL PRIMER TENEDOR Y LOS SUCESIVOS TENEDORES DE LAS LETRAS. ¿ES POSIBLE?. (Sem Hern Crespo, nº 22, Abr-Junio 2009, caso 2 de EMB)

 ¿ES POSIBLE PRACTICAR UNA ANOTACIÓN DE CONCURSO SIN QUE EL CORRESPONDIENTE MANDAMIENTO SE HAYA PRESENTADO EN LA OFICINA LIQUIDADORA CORRESPONDIENTE? (Sem Hern Crespo, nº 23, Jul-Sept 2009, caso 1 de CONC/BCNR 164, pág 69)

ANOTACIÓN DE CONCURSO. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA PERO SOBRE LA QUE NO SE TOMÓ RAZON DEL CONCURSO POR NO FIGURAR EN EL MANDAMIENTO (Sem Hern Crespo, nº 23, Jul-Sept 2009, caso 2 de CONC)

SE PRESENTA EN EL REGISTRO UN MANDAMIENTO DE EMBARGO Y CUANDO SE VA A METER EN ÍNDICES AL ACREEDOR EMBARGANTE «SALTA» UN AVISO EN EL PROGRAMA INFORMÁTICO ADVIRTIENDO QUE ESE ACREEDOR EMBARGANTE SE ENCUENTRA EN SITUACIÓN CONCURSAL. EN EL REGISTRO NO CONSTA EN NINGÚN SITIO LA SITUACIÓN DE CONCURSO DE ESE ACREEDOR EMBARGANTE. ¿QUÉ HACER? (Sem Hern Crespo, nº 23, Jul-Sept 2009, caso 3 de CONC)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. ACUMULACIÓN DE PROCEDIMIENTOS. AMPLIACIÓN. (Sem Hern Crespo, nº 23, Jul-Sept 2009, caso 1 de EMB/ BCNR, nº 163, pág 2813)

SE PRESENTA UN MANDAMIENTO SOLICITANDO LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE UNA FINCA PROPIEDAD DE LA SOCIEDAD A, EN EL QUE EL JUEZ DISTRIBUYE LA CANTIDAD RECLAMADA SEGÚN EL OBLIGADO AL PAGO PORQUE LAS EMBARGADAS SON DOS SOCIEDADES. ¿QUÉ CANTIDAD DEBE PONERSE COMO GARANTIZADA CON EL EMBARGO? (Sem Hern Crespo, nº 23, Jul-Sept 2009, caso 2 de EMB/BCNR 166, pág 491)

JUSTIFICACIÓN DEL PAGO DEL IMPUESTO EN LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS, EXISTIENDO DOS MANDAMIENTOS, DERIVADOS DE PROCEDIMIENTOS DIVERSOS, EL PRIMERO SIN PRESENTAR ANTE LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (Sem Hern Crespo, nº 23, Jul-Sept 2009, caso 1 de IMP/BCNR, nº 163, pág 2821)

SE PRESENTA POR UN PROCURADOR UN MANDAMIENTO JUDICIAL DE CANCELACIÓN DE CARGAS DE SIETE FINCAS, PERO SE INDICA QUE SÓLO SE QUIERE CANCELAR UNA. ¿ES POSIBLE?. ASIENTO DE PRESENTACION (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso  1 de EMB)

RECTIFICACIÓN DE ANOTACION DE EMBARGO POR ESTAFA. NOTIFICACIONES (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso  2 de EMB)

PRÓRROGAS Y VIGENCIAS DE ASIENTOS DE PRESENTACIÓN:  EMBARGOS (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso  6 de PROC REG/BCNR 169, pág 1414)

CONSTA ANOTADO EL EMBARGO DE UN DERECHO DE HIPOTECA EN CUYO ASIENTO NO CONSTA QUE SE HAYA NOTIFICADO DEL EMBARGO AL DEUDOR. AHORA SE PRESENTA LA CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA POR PAGO DEL DEUDOR AL BANCO. ¿SE PUEDE INSCRIBIR LA ANOTACIÓN?. (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso  3 de EMB)

SE PRESENTA UN MANDAMIENTO SOLICITANDO LA ANOTACIÓN DE UN EMBARGO EN EL QUE SE DICE QUE SE HA NOTIFICADO A LA ESPOSA -CON NOMBRE Y APELLIDOS- DEL TITULAR REGISTRAL DEMANDADO, ESTANDO LA FINCA INSCRITA CON CARÁCTER GANANCIAL. EN EL REGISTRO CONSTA OTRA ANOTACIÓN, CANCELADA POR CADUCIDAD, EN QUE SE SOLICITABA LA ANOTACIÓN DEL EMBARGO SOBRE LA PARTE QUE SE ADJUDIQUE AL MARIDO EN LA DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL, PUES CONSTABA QUE ESTABA VIUDO. ¿SE PUEDE PRACTICAR LA ANOTACIÓN? (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso  4 de EMB/ BCNR 168, pág 1112)

¿SE PUEDE ANOTAR EL EMBARGO ORDENADO POR LA AGENCIA TRIBUTARIA DE OTRA AUTONOMÍA, CUANDO EL MANDAMIENTO SE HA PRESENTADO SÓLO EN OFICINA LIQUIDADORA DE DICHA AUTONOMÍA? (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso  de IMP/BCNR 168, pág 1118

ANOTACIÓN DE EMBARGO POR GASTOS DE URBANIZACIÓN (Lunes 4,30, nº 471, dic 2009, pág 4/BCNR 166, pág 491)

CONCURSO Y EMBARGO (Semin Bilbao,  27/10/2009, caso 8)

UN EMBARGO A FAVOR DE DOS ACREEDORES DISTINTOS (Semin Bilbao 19/01/2010, caso 6).

FIRMEZA DEL EMBARGO EJECUTIVO (Semin Bilbao 19/01/2010, caso 7).

EMBARGO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO (Lunes 4,30, nº 474, feb 2010, pág 2/BCNR 169, pág 1408)

EMBARGO DE LA RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER. DONACIÓN (Lunes 4,30, nº 474, feb 2010, pág 2/BCNR 168, pág 1108)

CANCELACIÓN EMBARGO ANTIGUO (Seminario Bilbao, 09/02/2010, caso 6)

EMBARGO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. MODO DE PROCEDER ANTE LA PRETENSIÓN DE CANCELACIÓN EN VIRTUD DE LA CORRESPONDIENTE CARTA DE PAGO, DE UNA HIPOTECA SOBRE LA QUE EXISTE ANOTADO UN EMBARGO A FAVOR DE LA DIPUTACIÓN Y ORDENADO POR ELLA, CUYA TRABA HA SIDO NOTIFICADA A ACREEDOR Y DEUDOR HIPOTECARIOS. (Seminario Bilbao, 16/03/2010, caso 7)

ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE UN DERECHO DE SUPERFICIE Y DE DOS SERVIDUMBRES EXISTIENDO DOS HIPOTECAS Y UN EMBARGO QUE GRAVAN LA FINCA REGISTRAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso de DER, Ener-Mzo 2010//BCNR 171, pág 2365)

SE PRESENTA UN MANDAMIENTO DE UN JUZGADO DE INSTRUCCIÓN SOLICITANDO ANOTACIÓN DE EMBARGO, SIN QUE CONSTE LA CUANTÍA DE LA TRABA. ¿SE PUEDE PRACTICAR LA ANOTACIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 1 de EMB, Ener-Mzo 2010/BCNR 170, pág 1734)

EXAMEN DE LAS RECTIFICACIONES QUE SE ESTÁN EFECTUANDO POR LA AEAT Y POR LA TGSS DE LOS MANDAMIENTOS DE EMBARGO DE FINCAS INSCRITAS A FAVOR DE UN EXTRANJERO CASADO, CON EL CARÁCTER QUE INDIQUE SU LEY NACIONAL, SI LA DEMANDA SÓLO SE HA DIRIGIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 2 de EMB, Ener-Mzo 2010)

EN UN MANDAMIENTO PARA PRACTICAR ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE TGSS SE ADJUNTA EL ANEXO EN EL SE INDICA QUE SE PROCEDA A LA ANOTACIÓN SIN JUSTIFICAR LA PRESENTACIÓN DEL MANDAMIENTO EN LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA, POR TRATARSE DE UNA ACTUACIÓN DE OFICIO (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 3 de EMB, Ener-Mzo 2010/BCNR 170, pág 1719)

CON LA ENTRADA EN VIGOR DE LEY 4/2008, DE 23 DE DICIEMBRE SE NOS PLANTEABA EL PROBLEMA DE CÓMO ACREDITAR EL PAGO DEL IMPUESTO EN LA OFICINA COMPETENTE EN EL CASO DE MANDAMIENTOS DE EMBARGO QUE AFECTABAN A FINCAS SITUADAS EN DIFERENTES COMUNIDADES AUTÓNOMAS. CONSULTA DGT (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso de OFIC, Ener-Mzo 2010)

MANDAMIENTO DE EMBARGO Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE EMBARGO DE LA TGSS, SIN QUE CONSTE SU PRESENTACIÓN ANTE LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA Y ACOMPAÑADOS AMBOS CON CIERTA DILIGENCIA DE CARÁCTER FISCAL ¿DEBE EXIGIRSE LA PRESENTACIÓN PREVIA EN HACIENDA? NOTA DE CALIFICACION (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 1 de EMB, abr-junio 2010/BCNR 173, pág 2797, caso 5 y pág 2817, caso 16)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE UNA FINCA, QUE ES EL RESTO DESPUÉS DE UNAS SEGREGACIONES Y QUE EN EL REGISTRO SE DESCRIBE COMO «DESTINADA A VIALES», PERO SIN QUE ESTÉ INSCRITA A FAVOR DEL AYUNTAMIENTO, SINO QUE TODAVÍA ESTÁ INSCRITA A NOMBRE DE LOS SEGREGANTES, UNOS PARTICULARES (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 2 de EMB, abr-junio 2010/BCNR 174, pág 3077)

SE PRESENTA UN MANDAMIENTO DE EMBARGO, EN JUICIO DE RECLAMACIÓN DE PENSIONES DE DIVORCIO, CONTRA A, SIENDO DEMANDANTE SU CÓNYUGE B, SIGUIENDO INSCRITA LA FINCA A FAVOR DE LOS MISMOS CON CARÁCTER GANANCIAL., POR NO HABERSE APORTADO LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL QUE, POR OTRA PARTE NO SE HA REALIZADO (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 3 de EMB, abr-junio 2010/BCNR 174, pág 3078)

ANOTACION DE EMBARGO SOBRE UNA FINCA SOBRE LA QUE SE HA PRACTICADO UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER COMO CONSECUENCIA DE UN PROCEDIMIENTO PENAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 4 de EMB, abr-junio 2010)

EXAMEN DE LA SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE DE 28 DE DICIEMBRE DE 2009 QUE ANULA RESOLUCIÓN DGRN 1 DE SEPTIEMBRE DE 2008. ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE AYUNTAMIENTOS AÚN TRATÁNDOSE DE BIENES DE MUNICIPIOS DIFERENTES (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 5 de EMB, abr-junio 2010/BCNR 174, pág 3079)

EXAMEN DE LA RES. 11 DE MARZO DE 2010. DURACIÓN ANOTACIONES PREVENTIVAS DE MEDIDAS CAUTELARES PRACTICADAS CONFORME AL ARTÍCULO 81 LGT. POSIBLE PRÓRROGA DE LA MEDIDA CAUTELAR Y SU CONSTANCIA EN EL REGISTRO. LA PRÓRROGA DE LA MEDIDA CAUTELAR ¿IMPLICA LA PRÓRROGA DE LA ANOTACIÓN? PLAZO DE VIGENCIA DE LA ANOTACIÓN Y FORMA DE HACER CONSTAR EN EL REGISTRO SU EVENTUAL CONVERSIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 6 de EMB, abr-junio 2010/BCNR 174, pág 3081)

ANOTACION DE EMBARGO. EJECUCION. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS. REMATE. CONSIGNACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 7 de EMB, abr-junio 2010/BCNR 174, pág 3083)

MANDAMIENTOS EN QUE ÚNICAMENTE SE TRANSCRIBE EL DECRETO DEL SECRETARIO JUDICIAL ORDENANDO EL EMBARGO DEL BIEN DETERMINADO, SIN INDICACIÓN ALGUNA DEL AUTO JUDICIAL DESPACHANDO LA EJECUCIÓN, Y SIN QUE NI SIQUIERA SE ORDENA NI SOLICITA LA ANOTACIÓN PREVENTIVA (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso 1 de DOC JUD, jul-sept 2010/BCNR 175, pág 43)

MANDAMIENTO PARA PRACTICAR ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO EN EL QUE LA MERCANTIL DEMANDADA FIGURA CON UNA DENOMINACIÓN Y UN CIF. LA DENOMINACIÓN NO COINCIDE CON LA QUE FIGURA EN EL REGISTRO, PERO SÍ EL CIF. AL CONSULTAR EL REGISTRO MERCANTIL RESULTA QUE LA DENOMINACIÓN QUE FIGURA INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ES LA ANTIGUA Y   HA SIDO MODIFICADA POR LA QUE CONSTA EN EL MANDAMIENTO DE EMBARGO. ¿SE PUEDE DESPACHAR? (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso 2 de DOC JUD, jul-sept 2010/BCNR 175, pág 44)

SE PLANTEA SI ES APLICABLE A LA TGSS LA DOCTRINA DE LA RDGRN DE 1/10/2005 SOBRE LOS EMBARGOS  PREVENTIVOS  DECRETADOS POR LA AEAT COMO  MEDIDA CAUTELAR  POR INICIO DE PROCEDIMIENTO DE DERIVACIÓN DE RESPONSABILIDAD CONFORME A LA CUAL NO ES NECESARIO NOTIFICAR AL DEUDOR. (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 1 de EMB, oct-dic 2010 BCNR 177, pág 770)

SE PRESENTA UN MANDAMIENTO DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LOS DERECHOS SUCESORIOS QUE A TENGA EN LA HERENCIA DE C. LAS FINCAS EMBARGADAS SON GANANCIALES DE C Y SU MUJER. ¿SE PUEDE ANOTAR EL EMBARGO? (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 2 de EMB, oct-dic 2010/BCNR 178, pág 1112)

POSIBILIDAD DE PRACTICAR ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE UN EMBARGO. ¿Y SI SE TRATA DEL EMBARGO DE UN CRÉDITO GARANTIZADO CON HIPOTECA O CONDICIÓN RESOLUTORIA? REQUISITOS EN SU CASO (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 3 de EMB, oct-dic 2010/BCNR 179, pág 1518, caso 2)

¿CABE PRACTICAR UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE UNA COMUNIDAD DE BIENES? (NO ES UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS). (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 4 de EMB, oct-dic 2010/BCNR 179, pág 1519, caso 3)

ANOTACION DE EMBARGO SOBRE EL USUFRUCTO. ENTRE LA ANOTACIÓN Y SU PRÓRROGA EL USUFRUCTUARIO VENDIÓ A LOS HIJOS, NUDOS PROPIETARIOS, SU USUFRUCTO VITALICIO. AHORA UNA DE LAS HIJAS, NUDO PROPIETARIO, SOLICITA MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA LA CANCELACIÓN DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA POR FALLECIMIENTO DEL PADRE EN EL 2008, ACREDITÁNDOLO CON EL CORRESPONDIENTE CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN. ¿SE PUEDE CANCELAR? (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 5 de EMB, oct-dic 2010/ BCNR 178, pág 1113)

SE PREGUNTA SI SE PUEDE ANOTAR PREVENTIVAMENTE EMBARGOS A FAVOR DE LA AEAT EN LOS SUPUESTOS EN QUE EL MANDAMIENTO, AUN PRESENTADO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN SOPORTE PAPEL, NO CONTIENE FIRMA MANUSCRITA DEL RECAUDADOR SINO QUE LA FIRMA PUESTA EN EL MANDAMIENTO POR LA JEFA DE LA UNIDAD DE RECAUDACIÓN ES UNA FIRMA ESCANEADA U ELECTRÓNICA (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 2 de PROCED R, oct-dic 2010/BCNR 177, pág 771)

EMBARGO TGSS. PREVIA CERTIFICACIÓN DE FINCA. SOLO DE LA FINCA O TAMBIÉN DE LA CUOTA VINCULADA (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 6 de URB oct-dic 2010)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. TITULARES REGISTRALES RESIDENTES FUERA DE ESPAÑA (Lunes 4,30, nº 485, nov 2010)

EMBARGO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA (Lunes 4,30, nº 485, nov 2010)

PRINCIPIO DE PRIORIDAD. DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA SOBRE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ANOTACION DE EMBARGO SOBRE ALGUNO DE ELLOS (Lunes 4,30, nº 485, nov 2010)

LEASING. CANCELACIÓN EXISTIENDO EMBARGO (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 1 de LEAS abr-jun 2011/BCNR 183, pág 3.352, caso 9)

SE PRESENTA ESCRITURA DE RESOLUCIÓN ANTICIPADA DE CONTRATO DE LEASING O ARRENDAMIENTO FINANCIERO INMOBILIARIO. SOBRE EL DERECHO DEL ARRENDATARIO Y LA OPCIÓN DE COMPRA FIGURA ANOTADA UN EMBARGO (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 2 de LEAS abr-jun 2011)

AGRUPACION Y EXCESO DE CABIDA. ANOTACION DE EMBARGO. DESAGRUPACION. ARRASTRE HIPOTECA. ¿CONSENTIMIENTO ACREEDOR HIPOTECARIO? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 5 de HIP abr-jun 2011/BCNR 183, pág 3.350, caso 5)

CONCURSO. HIPOTECAS. EMBARGOS (BCNR 185, nov 2011, pág 4225, caso 14)

MANDAMIENTO DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VÍA DE APREMIO SOBRE VARIAS FINCAS POR CUOTAS DE URBANIZACIÓN EN EJECUCIÓN DE LA AFECCIÓN URBANÍSTICA INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, PERO OCURRE HABIENDO TRANSCURRIDO SIETE AÑOS DESDE QUE SE EXTENDIÓ EL ASIENTO EN QUE CONSTA LA AFECCIÓN URBANÍSTICA. (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso 1 de AFF, oct-dic 2011)

¿ES POSIBLE EL PROCEDIMIENTO DE APREMIO DE UNA AFECCIÓN URBANÍSTICA EXISTIENDO ANOTADO EL CONCURSO DE LA SOCIEDAD TITULAR REGISTRAL? (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso 2 de AFF, oct-dic 2011)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO A FAVOR DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POR DEUDAS DE LA COMUNIDAD.  ADJUDICACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso 1 de APE, oct-dic 2011)

VENTA A SOCIEDAD DE FINCA REGISTRAL PARA CONSTRUIR UN APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO, SUJETA  A CONDICIÓN RESOLUTORIA, EXISTIENDO ANOTADO UN EMBARGO. VENTA POR LA SOCIEDAD CONCURSADA POR LOS ADMINISTRADORES CONCURSALES (Sem Hern Crespo, cuad nº 31, caso 2 de CONC, jul-sept 2011/BCNR 187, pág 431, caso 3)

SE ENCUENTRA INSCRITA UNA ADJUDICACIÓN COMO CONSECUENCIA DE UN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DERIVADA DE UN EMBARGO, Y AHORA SE PRESENTA UN MANDAMIENTO QUE CONTIENE RESOLUCIÓN JUDICIAL DECRETANDO LA NULIDAD DE LAS ACTUACIONES POR FALTA DE NOTIFICACIÓN AL TITULAR REGISTRAL. ¿ES POSIBLE PRACTICAR LA CANCELACIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso 2 de APE, oct-dic 2011)

SEGÚN SE OBSERVA, EN LA PRÁCTICA DE LOS JUZGADOS, ESTÁN DEJANDO DE RESEÑAR LAS CARGAS POSTERIORES QUE DEBEN SER CANCELADAS CONFORME AL ART. 233 DEL RH, BASÁNDOSE EN QUE YA NO ES NECESARIO PORQUE EL ARTÍCULO 134 DE LA LH SE REFIERE A TODAS LAS CARGAS POSTERIORES SIN EXCEPCIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso 3 de APE, oct-dic 2011)

 

ANOTACIÓN DE EMBARGO. DE MEDIDA CAUTELAR. CONVERSIÓN EN DEFINITIVA DE LA MEDIDA CAUTELAR QUE DIO LUGAR A UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL. (Caso 6 de Seminario SERCataluña de 18 de enero y 1 de febrero de 2012, Boletín nº 157, enero-feb 2012)

FINCA INSCRITA A FAVOR DE UNOS CÓNYUGES CON SUJECIÓN AL RÉGIMEN ECONÓMICO-MATRIMONIAL DE SU NACIONALIDAD COLOMBIANA. SE PRESENTA MANDAMIENTO DE EMBARGO DE LA AEAT EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA UN CÓNYUGE CON NOTIFICACIÓN AL OTRO (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 1 de ANOT en-mzo 2012)

ANOTACIONES DE EMBARGO A Y B. CON MISMO DEMANDANTE Y DEMANDADO. SE PRESENTA MANDAMIENTO DE ACUMULACIÓN DE DICHOS PROCEDIMIENTOS EJECUTIVOS Y AMPLIACIÓN DEL EMBARGO SUBSIGUIENTE. ¿SE PUEDE PRACTICAR ESA ANOTACIÓN? ¿QUÉ PLAZO DE VIGENCIA SERÍA APLICABLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 2 de ANOT en-mzo 2012)

UNA FINCA SE ENCUENTRA INSCRITA A FAVOR DE UN MATRIMONIO DE UCRANIANOS CON EL CARÁCTER QUE DETERMINE SU LEY NACIONAL COMÚN , Y AHORA EMBARGAN EN UN PROCEDIMIENTO DE LA MUJER CONTRA EL MARIDO LA MITAD INDIVISA DE ÉSTE. ¿SE PUEDE PRACTICAR LA ANOTACIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 3 de ANOT en-mzo 2012)

EMBARGO DE OPCIÓN DE COMPRA (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 4 de ANOT en-mzo 2012)

EMBARGO ANOTADO SOBRE EL DERECHO DE OPCIÓN DE UN ARRENDAMIENTO FINANCIERO. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO. (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 5 de ANOT en-mzo 2012)

CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN. MANDAMIENTO DE LA AGENCIA TRIBUTARIA, CON FIRMA ESCANEADA Y CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN. DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN FIRMADA CON FIRMA MANUSCRITA POR EL MISMO FUNCIONARIO CUYA FIRMA ESCANEADA FIGURA EN EL MANDAMIENTO (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 1 de PROC, en-mzo 2012)

MANDAMIENTO DE EMBARGO POR VÍA TELEMÁTICA DE LA AGENCIA TRIBUTARIA DE LA COMUNIDAD DE MADRID. AL UTILIZAR LE CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN QUE INCORPORA, NO SE HA PODIDO EFECTUAR LA COMPROBACIÓN OPORTUNA. ¿CÓMO OPERAR EN ESTOS CASOS?  (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 2 de  PROC, en-mzo 2012)

EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE E IGNORADOS HEREDEROS DE A, ¿SE PUEDE ANOTAR UN EMBARGO SOBRE UNA FINCA INSCRITA A FAVOR DE LOS CÓNYUGES A Y B CON CARÁCTER GANANCIAL, SI EL PROCEDIMIENTO SE HA SEGUIDO CONTRA B Y LA HERENCIA YACENTE E IGNORADOS HEREDEROS DE A? (Sem Hern Crespo, cuad nº 34, caso 1 de EMB, abr-jun 2012)

SOLICITUD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN JUZGADO DE LO CIVIL CONSTANDO ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN JUICIO PENAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 34, caso 2 de EMB, abr-jun 2012)

DERECHO DE HABITACIÓN: EMBARGO (Caso 3 de Seminario SERCataluña de 15 de febrero de 2012, Boletín nº 158, mzo-abril 2012)

EMBARGO: POR AFECCIÓN URBANÍSTICA (Caso 4 de Seminario SERCataluña de 15 de febrero de 2012, Boletín nº 158, mzo-abril 2012)

CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO. JUZGADO COMPETENTE. (Caso 1 de Seminario SERCataluña de 15 de febrero de 2012, Boletín nº 158, mzo-abril 2012)

CANCELACION DE EMBARGO. COMPETENCIA JUDICIAL. 657 LEC (Sem Hern Crespo, cuad nº 35, caso 1 de EMB, jul-sept 2012)

MANDAMIENTO DE AMPLIACIÓN DE EMBARGO DE LA TGSS  (Sem Hern Crespo, cuad nº 35, caso 2 de EMB, jul-sept 2012)

EMBARGO: SOBRE FINCA AJENA DEL DEMANDADO (Caso 4 de Seminario SERCataluña de 19 de septiembre de 2012, Boletín nº 161, sept-oct 2012)

EMBARGO: CONTRA IGNORADOS HEREDEROS (Caso 5 de Seminario SERCataluña de 19 de septiembre de 2012, Boletín nº 161, sept-oct 2012)

EMBARGO DE ADQUISICIÓN HEREDITARIA (Sem Hern Crespo, Enero 2014, caso 15)

EMBARGO DE USUFRUCTO SUCESIVO. (Caso de Seminario SERCataluña de 15 de Enero de 2014, Boletín nº 169, enero-febrero 2014, caso 7)

EMBARGO. NOTIFICACIÓN DE CARGAS (ARRENDAMIENTO). (Caso de Seminario SERCataluña de 15 de Enero de 2014, Boletín nº 169, enero-febrero 2014, caso 12)

PRESENTACIÓN DE EMBARGO POR FAX CON CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN (CSV) (Sem Hern Crespo, 23 Abril 2014, caso 61)

CANCELACIÓN DE EMBARGO. CODIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN  (Sem Hern Crespo, 9 Abril 2014, caso 54)

EMBARGO DE LA SEGURIDAD SOCIAL (Sem Hern Crespo, 7 Mayo 2014, caso 64)

EMBARGO UNIDADES DE APROVECHAMIENTO (UAS) (Sem Hern Crespo, 21 Mayo 2014, caso 1)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. EMBARGO PREVENTIVO. TRACTO SUCESIVO: ART. 20.VII LH (Sem Hern Crespo, 21 Mayo 2014, caso 7)

RECTIFICACIÓN DE EMBARGO INDEBIDAMENTE PRACTICADO. CANCELACIÓN (Sem Hern Crespo, 24 Septiembre 2014, caso 99)

EMBARGO GANANCIALES. EMBARGO CAUTELAR (Sem Hern Crespo, 8 Octubre 2014, caso 103)

ANOTACIONES DE EMBARGO. CONSTANCIA DEL MEJOR DERECHO. PREFERENCIA O RANGO (Sem Hern Crespo, 3 de Diciembre de 2014)

EMBARGO CAUTELAR. BIEN GANANCIAL. NOTIFICACIONES (Sem Hern Crespo, 14 Enero 2015)

EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES EN LIQUIDACIÓN (Sem Hern Crespo, 16 de Marzo de 2016)

EMBARGO PREVENTIVO POR BLANQUEO DE CAPITAL: CUANTÍA (Sem Hern Crespo, 13 de Abril de 2016)

DOCUMENTO TELEMÁTICO. MANDAMIENTO DE EMBARGO (Sem Hern Crespo, 2 de noviembre de 2016)

ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO DE SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA PENDIENTE DE LIQUIDACIÓN (Sem Hern Crespo, 5 de octubre de 2016)

EMBARGO SOBRE ENTIDAD ABSORBIDA (Sem Hern Crespo, 30 de noviembre de 2016)

HIPOTECA Y ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO (Sem Hern Crespo, 25 de Enero de 2017)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. AMPLIACIÓN Y ACUMULACIÓN (Sem Hern Crespo, 5 de Abril de 2017)

ANOTACIÓN Y VENTA POSTERIOR. CONVERSIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO EN EMBARGO EJECUTIVO (Sem Hern Crespo, 21 de Febrero de 2018)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. PENSIÓN DE ALIMENTOS. AMPLIACIÓN (Sem Hern Crespo, 30 de Mayo de 2018)

ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO SIN  ACREDITAR LA NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE (Seminario Hernández Crespo 16/01/2019, caso 5)

EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA SOBRE  UNA FINCA DIVIDIDA HORIZONTALMENTE. EJECUCIÓN DE SENTENCIA. TRACTO SUCESIVO. ANOTACIONES DE EMBARGO. HIPOTECA (Seminario Hernández Crespo 13/03/2019, caso 2)

EMBARGO PREVENTIVO ANOTADO EN 2018. PRESENTACIÓN EN 2020 DE EMBARGO EJECUTIVO COINCIDIENDO ALGUNAS CANTIDADES (Seminario Hernández Crespo 27/11/2019)

ARRENDAMIENTO FINANCIERO CON OPCIÓN DE COMPRA. CESIÓN. EMBARGOS INTERMEDIOS (Seminario Hernández Crespo 16/10/2019)

PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 O DEL ARTÍCULO 201. EMBARGOS. LA TRAMITACIÓN DE UN PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 O DEL ART. 201 LH SUSPENDE LA PRÁCTICA DE EMBARGOS SOBRE LA FINCA HASTA SU CONCLUSIÓN? (Seminario Hernández Crespo 27/11/2019)

ANOTACIÓN DE EMBARGO FIGURANDO INSCRITO NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR CONCURSAL (Caso de Seminario SERCataluña de 23 de Noviembre de 2021, Boletín nº 214, nov-dic 2021, pág 224)

PRÓRROGA DE EMBARGO EN EL SUPUESTO DE ACUMULACIÓN DE EJECUCIONES (Seminario Hernández Crespo 31/01/2022)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. CERTIFICACIÓN (Caso de Seminario SERCataluña de 19 de Enero de 2022, Boletín nº 215, enero-febrero 2022, pág 136)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. NOTIFICACIÓN A HEREDEROS DE COTITULAR. RGR. (Caso de Seminario SERCataluña de 23 de Noviembre de 2021, Boletín nº 214, nov-dic 2021, pág 225)

CONVERSIÓN DE EMBARGO CAUTELAR EN DEFINITIVO (Caso de Seminario SERCataluña de 16 de marzo de 2022, Boletín nº 216, marzo-Junio 2022, pág 217)

 

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

NORMAS:      Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016.     Tratados internacionales.    Futuras.

 

Embargo

FICHERO –  INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

 

EMBARGO

EMBARGO DE CUENTAS CORRIENTES INDISTINTAS (Chico y Ortiz en BCNR 317, dic 94, pag 3295)

EMBARGO: CAMBIO DE ACREEDOR (Sem Bol SERC nº 112 may-jun 2004, pag 27)

ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO SEGURIDAD SOCIAL. PRÓRROGA. CONVERSIÓN DE EMBARGO CON CUANTÍA SUPERIOR. AMPLIACION (Lunes 4,30, nº 408, En 2006, pag 3/BCNR 123, Abr  2006, pag 754).

PROPIEDAD HORINZONTAL Y EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO. HIPOTECA. EMBARGO (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 2 de PH, en-mzo 2005)

RETROVENTA. PLAZO. CONSIGNACIÓN PRECIO. EMBARGO (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso de RETR, en-mzo 2005)

MANDAMIENTO ORDENANDO LA CANCELACIÓN DE UN ARRENDAMIENTO FINANCIERO CON OPCIÓN DE COMPRA. EMBARGOS. PRIORIDAD (Sem Hern Crespo, cuad nº 4, caso 2 de LEAS, oct-dic 2004)

EMBARGOS CAUTELARES. MANDAMIENTO DE PRÓRROGA (Semin Bilbao,  09/05/2006, caso 2)

IDENTIDAD DE EMBARGOS (Sem Bilbao, 27/02/2007, caso 12)

EMBARGO POR IMPAGO DEL IMPUESTO DE SUCESIONES. VIZCAYA EMBARGO POR IMPAGO DEL IMPUESTO DE SUCESIONES. VIZCAYA (Sem Bilbao, 13/05/2008, caso 4)

SE PRESENTA UN EJEMPLAR SIN FIRMA NI DUPLICADO DE UN MANDAMIENTO DE EMBARGO, PARA JUSTIFICAR LA FALTA DE DILIGENCIADO POR EL SECRETARIO SE ALEGA POR EL PROCURADOR LA ACTUAL HUELGA DEL PERSONAL DE LOS JUZGADOS (Sem Hern Crespo, cuad nº 18, abr-jun 2008, caso 1 de EMB

SE ENCUENTRAN ANOTADOS TRES EMBARGOS -A, B, C-, LA ÚLTIMA POR IMPAGO DEL IBI DEL ÚLTIMO AÑO, AHORA TRAEN EL TESTIMONIO DEL REMATE DERIVADO DE LA EJECUCIÓN DEL PRIMERO Y EL MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN EN QUE SE ORDENAN CANCELAR LAS TRES. ¿ES POSIBLE CANCELAR LA ANOTACIÓN C? (Sem Hern Crespo, cuad nº 18, abr-jun 2008, caso 2 de EMB/BCNR nº 149, pág 2028, caso 6

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO. DURACIÓN. NOTIFICACIÓN AL DEUDOR Y AL CÓNYUGE (Lunes 4,30, nº 448, julio 2008, pág 3/BCNR nº 149, pág 2025)

EMBARGO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO (Lunes 4,30, nº 474, feb 2010, pág 2/BCNR 169, pág 1408) 

EMBARGO DE LA RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER. DONACIÓN (Lunes 4,30, nº 474, feb 2010, pág 2/BCNR 168, pág 1108)

EMBARGO PREVENTIVO ANOTADO EN 2018. PRESENTACIÓN EN 2020 DE EMBARGO EJECUTIVO COINCIDIENDO ALGUNAS CANTIDADES (Seminario Hernández Crespo 27/11/2019)

CONVERSIÓN DE EMBARGO CAUTELAR EN DEFINITIVO (Caso de Seminario SERCataluña de 16 de marzo de 2022, Boletín nº 216, marzo-Junio 2022, pág 217)

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

NORMAS:      Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016.     Tratados internacionales.    Futuras.

 

Resoluciones DGRN Junio 2015

Indice:
  1. 148. EJECUCIÓN DE SENTENCIA CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA POR LA ADMINISTRACIÓN.
  2. 149. ANOTACIÓN CADUCADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. 
  3. 150. HIPOTECA SOBRE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. VALOR DE TASACIÓN. 
  4. 151. TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES SOCIALES MORTIS CAUSA.
  5. 152. FUSIÓN POR ABSORCIÓN DE SOCIEDADES CON EL MISMO SOCIO MAYORITARIO Y ADMINISTRADOR. 
  6. 153. EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. 
  7. 154. EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. 
  8. 155. HIPOTECA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. 
  9. 156.  HIPOTECA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. DIVERSAS CLÁUSULAS. 
  10. 157. PODER MERCANTIL. NO CABE CALIFICACIÓN CONJETURAL.
  11. 158. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO.
  12. 159. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO. HERENCIA YACENTE. REBELDÍA. 
  13. 160. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO.
  14. 161. SEGREGACIÓN SIN LICENCIA. DERECHO INTERTEMPORAL.
  15. 162. DENOMINACIÓN SOCIAL PARECIDA A UNA MARCA: TABACALERA. 
  16. 163. HERENCIA. FUERO DE BAYLIO. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL HEREDERO. DERECHO DE TRANSMISIÓN. 
  17. 164. PROPIEDAD HORIZONTAL. DESVINCULACIÓN DE UN ANEJO. 
  18. 165. REDUCIÓN DE CAPITAL SOCIAL
  19. 166. TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD ANÓNIMA EN LIMITADA. CONSTITUCIÓN DE RESERVA INDISPONIBLE.
  20. 167. RENUNCIA A INSCRIPCIÓN PRACTICADA Y REACTIVACIÓN DE LA ANTERIOR.
  21. 168. EJECUCIÓN JUDICIAL DE FINCA GANANCIAL EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. 
  22. 169. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. COMPARECIENDO LOS HEREDEROS DEL ADQUIRENTE. 
  23. 170. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO. TÚTULO DE ADQUISICIÓN.
  24. 171. SENTENCIA DE NULIDAD DE PARTICIÓN Y DE TRANSMISIÓN POSTERIOR. INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL.
  25. 172. NOVACIÓN DE HIPOTECA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS. 
  26. 173. Prórroga de anotación de embargo.
  27. 174. Cesión de bienes por asistencia con condición resolutoria. 
  28. 175. Venta por ejecución extrajudicial. Notificación fuera del domicilio.
  29. 176. Depósito de cuentas.^
  30. 177. Diligencia de subsanación del art. 243 RN.
  31. 178. Sentencia dictada en rebeldía procesal de los demandados.
  32. 179. Nombramiento de auditor por el órgano de administración con hoja cerrada
  33. 180. Cancelación de anotación preventiva de constancia de procedimiento de disciplina urbanística
  34. 181. Adjudicación de cuota indivisa cuando solo se acredita un derecho hereditario en abstracto
  35. 182. No es posible una anotación de embargo sobre vehículo con reserva de dominio. ^

 

148. EJECUCIÓN DE SENTENCIA CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA POR LA ADMINISTRACIÓN.

ANULACIÓN DE PROYECTO DE NORMALIZACIÓN. INTERVENCION DEL TITULAR REGISTRAL. Resolución de 21 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una certificación administrativa.

Se presenta certificación del Ayuntamiento de la que resulta que, dando cumplimiento a sentencia firme del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, el alcalde resuelve anular el proyecto de normalización de fincas que afecta a tres fincas.

El registrador alega dos defectos:

1.- Que la resolución no ha sido sometida a información pública y publicidad. Se revoca la nota. Entiende la Dirección que cuando la Administración Pública condenada en un proceso contencioso-administrativo es la encargada de ejecutar la sentencia, la actividad que al efecto despliegue se materializará necesariamente en uno o varios actos administrativos que habrán de ajustarse a los términos de aquélla. Pero hay que distinguir dos supuestos: si la sentencia se limita a declarar la nulidad del acto o actos administrativos ordenando su desaparición jurídica, bastará que la Administración dicte un acto de contenido puramente negativo, limitándose a declararlo formalmente así. Si, por el contrario, la sentencia ordena la retroacción del expediente administrativo a un momento procedimental determinado, por haberse omitido un trámite esencial, la Administración habrá de proseguir aquél a partir del momento correspondiente, realizando todos los trámites preceptivos hasta dictar nueva resolución; en este caso si la administración ha de dictar uno o varios actos nuevos en sustitución de aquéllos, estos últimos habrán de ser plenamente ajustados al ordenamiento jurídico, tanto en los aspectos formales como en su contenido material; pero si se limita a reproducir miméticamente el fallo de la sentencia que decreta la nulidad del acto o actos, difícilmente podrá exigirse que se haya dictado respetando los trámites e incidencias esenciales ni con las mismas garantías procedimentales propias de un acto de contenido positivo. En resumen, la calificación registral negativa de un acto así no podrá fundarse en la omisión o realización defectuosa de «trámites o incidencias» esenciales. Aplicando lo anterior al caso que nos ocupa, la resolucion se limita a dejar sin efecto el proyecto de normalización …, en lo relativo a las fincas registrales … y no introduce ciertamente ninguna innovación jurídica, por lo que se estima el recurso en este punto.

2.- Falta la notificación al conyuge de unos de los titulares registrales siendo la finca ganancial. Se confirma la nota: La inscripción de actuaciones que surten efectos frente al titular registral exige que su posición jurídica sea respetada y rigiendo en materia de gananciales el principio de codisposición, ni la sola conducta de uno de los cónyuges, ni la decisión judicial o administrativa que la supla, basta para entender que es plenamente válida la actuación cuya inscripción se pretende; lo contrario implicaría su indefensión y vulneración del principio constitucional del derecho a la tutela jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos de aquellos a quienes el Registro reconoce derechos (art. 24 CE). Se alega que la notificación dirigida al esposo fue recogida por dicho cónyuge pero la Dirección sostiene que en el estrecho cauce del recurso administrativo, a falta de un trámite de prueba y valoración, no es equiparable la previsión legal de notificación individualizada a la mera circunstancia de hacerse cargo de una notificación dirigida a persona distinta.(MN)

PDF (BOE-A-2015-6069 – 7 págs. – 186 KB)   Otros formatos

 

 

149. ANOTACIÓN CADUCADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. 

Resolución de 22 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ciudad Rodrigo, por la que deniega la cancelación de determinadas anotaciones de embargo, ordenada en mandamiento judicial dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución.

Se reitera la doctrina de la Dirección según la cual y de acuerdo con el art. 86 LH las anotaciones tienen un plazo de vigencia de 4 años y una vez transcurrido, si no han sido prorrogadas, su caducidad opera ipso iure careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el art 175.2.ª RH, si al tiempo de presentarse aquel en el Registro, se había operado ya la caducidad. (MN)

PDF (BOE-A-2015-6070 – 6 págs. – 179 KB)Otros formatos

 

150. HIPOTECA SOBRE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. VALOR DE TASACIÓN. 

Resolución de 22 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5 a inscribir determinadas cláusulas de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Hechos: se otorga una escritura de préstamo con garantía hipotecaria sobre una finca en la que existe un edificio en construcción. Se aporta certificado de tasación del que resulta un valor en el estado actual de la obra y otro mayor en la hipótesis de edificio terminado. Se pacta como valor para subasta el señalado para el caso de terminación.

El registrador suspende la inscripción ya que el valor para subasta no se ajusta al certificado de tasación por cuanto es superior a éste (en el estado actual de la obra) y el certificado de tasación para el edificio terminado es poco concreto, y es una hipótesis.

El notario autorizante recurre y alega que el valor para subasta fijado es superior al 75% del valor de la tasación, que es el mínimo impuesto por la normativa vigente y por tanto se cumple el requisito legal.

La DGRN desestima el recurso argumentando que la tasación, para la hipótesis de edificio terminado, debe de concretarse en un momento posterior y además no se ajusta a la normativa aplicable que exige una correlación entre el valor real y el valor para subasta, en interés tanto del acreedor como del deudor. Apunta como solución que el certificado de tasación adecuado  sería el último que se emita para la entrega de fondos del préstamo (y por tanto presupone que ése debe de ser  valor para subasta)

Comentario.- El asunto central de la Resolución es bastante discutible por cuanto este pretendido principio de la ley de correlación entre valor real y de subasta tiene muchos vacíos legales y este caso es uno más de ellos. Así, por ejemplo,  en un caso normal en que la finca (edificio terminado, o solar)  se tase hoy en X es posible que cuando se pretenda ejecutar (quizá dentro de 1, 5, 10 ó 20 años) no valga ya X, sino X*2 o X/2 con lo que esa correlación desaparece casi inmediatamente (la propia norma la estima en 6 meses) y nadie se ha planteado suspender las subastas por tal motivo (porque la ley no lo contempla). 

Por otro lado la solución que propone la DGRN relativa a la última tasación que se efectúe al final de la obra no me parece acertada ya que dicha tasación es, normalmente, o bien un certificado sobre el grado de ejecución de la obra (en %, sin valor) o bien un certificado sobre el porcentaje del presupuesto ejecutado (de lo que se han gastado en la obra), pero en ningún caso una tasación de la finca (que es el valor en venta, incluido el suelo). En sentido negativo esta posición  puede llevar como solución práctica, para que la hipoteca sea inscribible,  a que las partes pacten como valor para subasta el del valor actual respecto del cual  ya no se podrá argumentar que es un valor hipotético. De ello resultará que el único perjudicado será el deudor, especialmente si el edificio está en sus inicios de construcción, pues si se termina el edificio (que será el supuesto normal si hay préstamo) ya no valdrá la finca lo que valía al inicio, sino mucho más y el valor para subasta será el pactado inicialmente.

La solución a este problema podría ser un cambio legislativo de forma que el valor de subasta  sea el fijado por un tasador en el procedimiento de ejecución (única forma de asegurar esa correlación) y mientras tanto, si hay que optar entre proteger el interés del deudor (mejor para él una tasación alta, del edificio una vez terminado)  y el del acreedor (mejor una tasación baja, del edificio en el estado actual de construcción) es obvio que hay que proteger a la parte más débil y por tanto admitir como valor para subasta el valor hipotético una vez terminada la construcción, que por otra parte es el que se ha admitido tradicionalmente sin mayores problemas. (AFS)

 

151. TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES SOCIALES MORTIS CAUSA.

IMPERATIVIDAD DEL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Resolución de 23 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XI de Barcelona a inscribir una escritura de transformación de sociedad.

Hechos: En una transformación de sociedad civil en mercantil se establece, en el artículo relativo a la transmisión de participaciones, y tras indicar que la transmisión se rige en todo por la Ley lo siguiente:  «En consecuencia, será libre la transmisión voluntaria de participaciones por actos intervivos entre socios, o a favor del cónyuge, ascendientes o descendientes del socio o de Sociedades pertenecientes al mismo grupo que la transmitente, así como las transmisiones mortis causa a favor de otro socio o del cónyuge, ascendientes o descendientes del socio fallecido”.

El registrador considera que el precepto adolece de falta de claridad en lo relativo a las transmisiones mortis causa pues los estatutos no regulan de forma expresa “qué régimen seguirán el resto de transmisiones mortis causa”. Por ello “deberá expresarse si la voluntad social es establecer un derecho de adquisición en favor de los socios en el resto de supuestos regulados, como parece desprenderse, y en este caso, las condiciones de su ejercicio, ya que en los términos expresados dicho precepto no reúne la suficiente claridad (art. 110 de la Ley de Capital y 188 del Reglamento del Registro Mercantil)”.

Para el notario recurrente “la remisión que en el artículo 9 de los estatutos sociales se efectúa es a la totalidad de la regulación legal del acceso de nuevos socios a la sociedad, sea cual fuere la vía y la causa” y por tanto,”el procedimiento de efectuación –escuetamente– es, en todos los casos, el previsto legalmente”.

Doctrina: La DG confirma el acuerdo de calificación.

Para la DG el régimen de transmisiones mortis causa es, como no podía ser de otro modo, el legal, es decir el de la libertad, pero una vez producida la transmisión hereditaria “se deja a la autonomía de la voluntad de los propios socios la posibilidad de limitar la transmisión mortis causa de las participaciones intensificando así el carácter cerrado que es inherente a esta forma social, dentro de ciertos límites estructurales como es el hecho de que tales limitaciones actuarán una vez que se haya producido la adquisición por el heredero o legatario, ajustándose así al sistema romano de sucesión, toda vez que se adquiere la participación del causante desde el momento mismo del fallecimiento, conforme a los artículos 657, 659, 661, 881, 882, 989 y concordantes del Código Civil (cfr. la Resolución de 18 de abril de 2000)”.

Añade que “en el presente caso la cláusula debatida adolece de falta de claridad, precisamente porque el artículo 110.2 de la Ley de Sociedades de Capital no establece un derecho de adquisición preferente de participaciones que entre en juego con carácter supletorio sino que se limita a disponer que tal derecho puede establecerse en los estatutos”. En definitiva para la DG con la redacción que se da al artículo de los estatutos “no es posible concluir de manera evidente la constitución de un derecho de adquisición preferente, que, al ser limitativo de derechos, ha de ser concluyente”.

Comentario: Acertada decisión de nuestra DG.

Para nosotros el régimen que se establece en el artículo 110 de la LSC es totalmente imperativo. Es decir los estatutos nada pueden decir sobre el punto 1 de dicho artículo pues es claro que por el hecho de la muerte los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones (cfr. artículo 661 del Cc).  Una vez producida la sucesión es cuando los estatutos pueden limitar los derechos adquiridos por todos o por determinados herederos, pero para hacerlo deben ajustarse estrictamente a lo que dice el Art. 110.2, es decir establecer un derecho de adquisición preferente a favor de los socios y en su defecto a favor de la sociedad. Por tanto aquellos estatutos que para el ejercicio del derecho de adquisición preferente mortis causa se remiten al procedimiento establecido para la transmisión intervivos, o aquellos otros, muy frecuentes, que sólo establecen el derecho de adquisición preferente a favor del socio o sólo de la sociedad, son defectuosos. Es decir la ley permite que los estatutos sociales digan lo que la misma ley establece por medio de una norma facultativa. Los estatutos pueden no decir nada sobre las transmisiones mortis causa, o pueden limitarlas, pero si las limitan, esa limitación debe ser la establecida legalmente. Entiendo que no se puede cambiar la prelación establecida, primero a los socios y después a la sociedad, que tampoco se puede cambiar el sistema de valoración de las participaciones y finalmente que tampoco se puede cambiar el total plazo que fija el precepto. Por ello en estos casos, la calificación debe ir más que por el camino de la falta de claridad, que la tenía y podía indicarse en la nota, por no ajustarse de forma estricta a lo establecido para la transmisión mortis causa a lo dispuesto en el artículo 110.2 de la LSC. (JAGV)

 

152. FUSIÓN POR ABSORCIÓN DE SOCIEDADES CON EL MISMO SOCIO MAYORITARIO Y ADMINISTRADOR. 

FECHA A EFECTOS CONTABLES. EL REGISTRADOR PUEDE CALIFICAR SI LA FUSIÓN ES INTRAGRUPO O SI SE TRATA DE UNA COMBINACIÓN DE NEGOCIOS.  Resolución de 24 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Barcelona a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de fusión de dos sociedades.

Hechos: Se trata de una fusión de sociedades, acordada en junta de fecha 10 de noviembre de 2014, teniendo la sociedad absorbente y absorbida el mismo socio mayoritario que además es  administrador único.  Como fecha a efectos contables se fija la de 31 de diciembre de 2014, es decir posterior al acuerdo de fusión.

Para el registrador “dado que del contenido del documento resulta que las sociedades participantes en la fusión poseen un socio mayoritario común, …, de conformidad con la Norma 21 del Plan General de Contabilidad, en relación con la Norma 13.ª de elaboración de las cuentas anuales y el artículo 42 del Código de Comercio, de la Resolución número 13 del año 2011 del Instituto de Contabilidad y de Auditoría y de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de octubre de 2014, la fecha contable correspondiente a la fusión pretendida debe ser la del primer día del ejercicio en que se aprueba la fusión y, puesto que la fecha de las respectivas Juntas es el día 10 de noviembre de 2014, no procede la fecha señalada del día 31 de diciembre de 2014.

El notario recurre pues para él “la posibilidad de que el Registrador Mercantil entre a valorar si concurre una «combinación de negocios» o se trata, en cambio, de una «operación entre empresas del grupo», ha recibido una respuesta poco clara por parte de la Dirección General ante la que se interpone este recurso”. Para él, “el supuesto de que “una misma persona física ostenta la participación mayoritaria en las dos sociedades absorbida/absorbente, pero en la sociedad absorbente hay otro socio distinto con una participación nada irrelevante (34,369 % del capital social)” … no supone que “se puede predicar la absoluta neutralidad económica de la operación” …“pues no se trata para ellos de una operación intragrupo, y mucho menos a fecha 1 de enero de 2014”.

Añade que “en función de las circunstancias concurrentes la fusión podrá contabilizarse como combinación de negocios en sentido estricto, regida por la NRV 19, o como una operación entre empresas del mismo grupo, sujeta a las especialidades recogidas en la NRV 21, pero no es el registrador, en el limitado ámbito de su calificación, y sólo con la información de que dispone, quien pueda valorar esas circunstancias, y mucho menos presumir la existencia de un grupo o de una dirección única, en términos tales que obligue a los interesados a tener que cambiar la fecha de efectos contables”.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Centra la técnica cuestión debatida diciendo que “la cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si nos encontramos ante una fusión por absorción regulada por la norma 21 de las normas de Registro y Valoración del Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, como «operaciones entre empresas del grupo»; o, si nos encontramos ante un supuesto de la norma 19 de las «normas de Registro y Valoración» del mismo Real Decreto 1514/2007, como «combinaciones de negocios».

En el primer supuesto, “la fecha de efectos contables será la de inicio del ejercicio en que se aprueba la fusión siempre que sea posterior al momento en que las sociedades se hubiesen incorporado al grupo. Si una de las sociedades se ha incorporado al grupo en el ejercicio en que se produce la fusión o escisión, la fecha de efectos contables será la fecha de adquisición”.

En el segundo supuesto, norma 19, «combinaciones de negocios», el apartado 2.2 determina que «la fecha de adquisición es aquélla en la que la empresa adquirente adquiere el control del negocio o negocios adquiridos”.

En cuanto a la cuestión básica de cuando una empresa forma parte del grupo nos dice que “la norma 13 de las «normas de elaboración de las cuentas anuales», dispone que «a efectos de la presentación de las cuentas anuales de una empresa o sociedad se entenderá que otra empresa forma parte del grupo cuando ambas estén vinculadas por una relación de control, directa o indirecta, análoga a la prevista en el artículo 42 del Código de Comercio para los grupos de sociedades o cuando las empresas estén controladas por cualquier medio por una o varias personas físicas o jurídicas, que actúan conjuntamente o se hallen bajo dirección única por acuerdos o cláusulas estatutarias».

Por ello y “por regla general, ciertamente resulta de difícil apreciación por el registrador en su calificación poder determinar si concurren los requisitos exigidos en la norma 13 de «elaboración de las cuentas anuales», para entender que existe «grupo» y, en consecuencia, ser aplicable la norma 21 y no la norma 19 (cfr. Resolución de 8 de mayo de 2014)”.

“Sin embargo, en el presente expediente, …hay un socio mayoritario de ambas sociedades, la sociedad absorbente y la sociedad absorbida, es el administrador único de ambas sociedades, siendo el otro accionista de la absorbida, la misma sociedad absorbente”. Por tanto, concluye, que estamos ante grupo de sociedades, y por ello  la fecha según el apartado 2.2.2 de la norma 21 «será la de inicio del ejercicio en que se aprueba la fusión siempre que sea posterior al momento en que las sociedades se hubieran incorporado al grupo…».

Comentario: Muy técnica resolución de la que destacamos que entran dentro de las facultades calificadoras del registrador el determinar si se está o no ante un grupo de sociedades a los efectos de determinar cuál sea la fecha a efectos contables en una fusión. Ello en ocasiones será claro, pero en otras, como en el supuesto contemplado, existirán mayores dificultades en su apreciación, lo que sin embargo no será obstáculo para apreciar el defecto si del conjunto de los datos resultantes de los acuerdos y de la composición del capital social, nos permiten apreciar el error cometido en cuanto a la fecha contable de la fusión. Fecha, además,  que tendrá una gran trascendencia, sobre todo a efectos contables, fiscales y tributarios, siendo fundamental para la apreciación de si existe o no grupo, el calificar teniendo en cuenta  las normas del artículo 42 del Ccom.  (JAGV)

 

153. EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. 

EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA UNA VEZ ABIERTA LA LIQUIDACIÓN. INTERPRETACION DEL ART. 84.4 LC. Resolución de 24 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Bilbao n.º 10, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo ordenada por la Tesorería General de la Seguridad Social.

Se plantea en este expediente si procede anotar un mandamiento de embargo de la TGSS cuando la titular de la finca tiene anotado la declaración de concurso, así como la apertura de la fase de liquidación, y tanto la providencia de apremio como la diligencia de embargo son posteriores a la fecha del auto por el que se declaró el concurso.

Tras la reforma operada por la Ley 38/2011, el art 84.1 LC define «a sensu contrario» cuáles son o qué efectos tienen los créditos contra la masa (los que no sean créditos concursales o contra el deudor común). El apdo 4 establece que «las acciones relativas a la calificación o al pago de los créditos contra la masa se ejercitarán ante el juez del concurso por los trámites del incidente concursal, pero no podrán iniciarse ejecuciones judiciales o administrativas para hacerlos efectivos hasta que se apruebe el convenio, se abra la liquidación o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiere producido ninguno de estos actos. Esta paralización no impedirá el devengo de los intereses, recargos y demás obligaciones vinculadas a la falta de pago del crédito a su vencimiento». Este precepto ha planteado dudas en su interpretación: Una interpretación literal sostiene que cualquier crédito contra la masa podría ejecutarse una vez transcurrida la paralización temporal que supone la espera o la aprobación del convenio, la apertura de la liquidación o el mero transcurso de un año; Pero según STS de 12 de diciembre de 2014 esta interpretación literal choca frontalmente con el sentir que se desprende del resto de las normas concursales: La regla general consagrada en el art. 8 LC es la atribución al juez del concurso de la competencia exclusiva y excluyente para conocer de «toda ejecución frente a los bienes y derechos de contenido patrimonial del concursado, cualquiera que sea el órgano que la hubiera ordenado»; Como señala la Exp.de Motivos el carácter universal del concurso justifica la concentración en un solo órgano judicial de las materias que se consideran de especial trascendencia para el patrimonio del deudor, lo que lleva a atribuir al juez del concurso jurisdicción exclusiva y excluyente en materias como todas las ejecuciones y medidas cautelares que puedan adoptarse en relación con el patrimonio del concursado por cualesquiera órganos judiciales o administrativos. Nada obsta a lo anterior el carácter administrativo del procedimiento, el art.22.2 TR de la Ley General de la Seguridad Social, dispone que «En caso de concurso, los créditos por cuotas de la Seguridad Social y conceptos de recaudación conjunta y, en su caso, los recargos e intereses que sobre aquéllos procedan, así como los demás créditos de Seguridad Social, quedarán sometidos a lo establecido en la Ley Concursal». Y como dice la mencionada STS, el único escenario en que podría admitirse una ejecución de créditos contra la masa es el que se abre con la aprobación del convenio, en que se levantan los efectos de la declaración de concurso (art. 133.2 LC) (…). Sin embargo, una vez abierta la fase de liquidación, y con ella el efecto de la prohibición y paralización de ejecuciones del art 55 LC, no tiene sentido iniciar una ejecución separada contra la masa, pues contradice el carácter universal que supone la liquidación concursal, cuyas únicas excepciones lógicas vienen determinadas por las ejecuciones de garantías reales, que, por otra parte, si no se iniciaron antes de la apertura de la fase de liquidación ya no podrá hacerse al margen de la liquidación concursal. Los acreedores de créditos contra la masa lo que deberán hacer es instar su pago dentro de la liquidación, de acuerdo con las reglas del art 154 LC, y sin necesidad de instar otra ejecución dentro de la ejecución universal ni acudir al apremio administrativo, en el caso de la TGSS. Por tanto en este caso en que se ha producido la apertura de la fase de liquidación, procede confirmar la nota. (MN)

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154. EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. 

Resolución de 24 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Bilbao n.º 10, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo ordenada por la Tesorería General de la Seguridad Social.

Idéntica a la anterior R. 153 con la salvedad de que en el Registro de la Propiedad todavía no resultaba la apertura de la fase de liquidación, pero el Registrador comprobó esta circunstancia consultando el Registro Mercantil. (MN)

 

155. HIPOTECA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. 

Resolución de 27 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Villajoyosa n.º 1, por la que deniega la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda con garantía hipotecaria.

Hechos: Consta inscrita una propiedad en el Registro a nombre de una señora, de nacionalidad alemana, casada con don X, conforme a su régimen matrimonial (que no se precisó en la escritura de compraventa). Ahora esa misma persona, ya viuda, reconoce una deuda e hipoteca dicha propiedad a favor del acreedor,  otra persona de nacionalidad alemana y casada. La viuda hipotecante declara ahora que cuando la adquirió estaba casada bajo el régimen legal supletorio alemán de participación en ganancias, y por tanto que el bien le pertenece con carácter privativo. Por lo demás, se fija una cantidad para costas estableciéndose que en ningún caso puede superar el 5% de la cantidad reclamada.

La registradora encuentra tres defectos: 1º.- Que la nueva inscripción supone una rectificación del Registro y por ello se necesita la acreditación “de un modo absoluto” del régimen matrimonial de la hipotecante. 2º.- Que no se expresan las circunstancias del régimen económico matrimonial del acreedor y nombre de su  cónyuge. 3.- Que la cantidad garantizada para costas y gastos excede del 5%, por lo que considera que hay un error material que rectificar.

El notario autorizante recurre y alega que no hay ninguna inscripción que rectificar pues está practicada correctamente al tratarse la adquirente y hoy hipotecante de una persona de nacionalidad extranjera, y que no hay nada que acreditar pues el régimen alegado es el legal supletorio alemán en el que los bienes son privativos de los cónyuges, que pueden disponer libremente de los mismos , y únicamente surge un derecho de crédito por la diferencia del incremento de sus patrimonios cuando el régimen se disuelve. Respecto del segundo defecto, considera que esa hipoteca no afecta a los derechos en la sociedad conyugal del acreedor hipotecante por lo que no hay que especificar lo que exige la registradora. Finalmente respecto del tercer defecto, alega que no se conoce ahora la cantidad reclamada por lo que, precisamente para cumplir la ley, se establece dicho 5% como tope.

La DGRN desestima el recurso respecto de los dos primeros defectos y lo estima respecto del tercero.

En cuanto al primer defecto reconoce que no hay nada que rectificar en la inscripción existente, pero desestima el recurso porque no se acredita el régimen ni el derecho extranjero aplicable, en concreto las consecuencias de la disolución “mortis causa” del régimen legal supletorio alemán. Dice textualmente: «no es la rectificación registral lo que se precisa, en cuanto nada hay que rectificar en el mismo, sino sino la acreditación del régimen, incluido su contenido y vigencia, al cual quedó sujeto en su día la finca cuya titularidad consta exclusivamente a nombre de la disponente, si bien con la salvedad relativa al régimen económico matrimonial.»

Respecto del segundo defecto lo confirma por idénticas razones que el primero, pues es necesario acreditar el régimen matrimonial aplicable al adquirente del derecho.

El tercer defecto lo revoca por cuanto el 5% por ciento de la cantidad reclamada (que incluye no sólo el principal, sino también intereses) no se conoce en el momento de constitución de la hipoteca.

Comentario.- Los dos primeros defectos debieron de ser revocados también, aunque el segundo con alguna duda, en función de lo manifestado en la escritura.

En cuanto al primero por cuanto la registradora pretende rectificar el Registro y nada de eso hay que hacer, como reconoce la propia DGRN. Por ello el defecto está mal planteado y este motivo es por sí solo causa de revocación, no de reformulación del defecto  como, sin competencia para ello, hace la DGRN.

Lo que la registradora ha de hacer es calificar si la hipotecante está legitimada para realizar el acto de gravamen (hipoteca); por ello, para completar lo manifestado en su día,  se aclara ahora que el régimen matrimonial de la compradora, y hoy hipotecante, era el legal supletorio alemán, todo ello conforme al artículo 92 del RH.

Este régimen no puede ser objeto de prueba absoluta como exige la registradora (sería una prueba imposible), ya que no consta en ningún documento, y por ello basta la presunción legal de su existencia al ser el régimen supletorio legal al que están sujetos los alemanes por defecto, salvo pacto expreso en documento público.

Finalmente, si la registradora desconoce los efectos legales de dicho régimen en caso de fallecimiento de uno de los cónyuges, que es la verdadera cuestión de fondo, debería expresarlo en su nota, y no lo ha hecho. Este posible desconocimiento resulta poco verosímil, tratándose de un Registro de una zona turística en el que seguramente se practican muchos actos de disposición o gravamen de propiedades de ciudadanos alemanes, pues es notorio  para los profesionales del derecho en contacto con extranjeros  que en el régimen de participación en ganancias alemán cada cónyuge tiene la plena disposición de los bienes que adquiere, incluso en caso de fallecimiento del otro cónyuge.

Además, en los casos de desconocimiento, un pequeño esfuerzo de investigación del derecho extranjero aplicable, con la facilidad de medios existentes para ello hoy en día, debe de llevar a los profesionales jurídicos  a evitar molestias innecesarias al ciudadano extranjero (en este caso alemán), que en otro caso tendrá que proveerse de un certificado de vigencia de leyes con la consiguiente pérdida de tiempo y de dinero. Y está petición, “lege lata”, podría exigirse cada vez que haya un acto de disposición o gravamen de un extranjero de dicha nacionalidad, lo cual no resulta razonable en absoluto y dificulta desproporcionadamente el tráfico jurídico.

Respecto del segundo defecto, relativo al régimen matrimonial del acreedor hipotecario, que es un ciudadano alemán, casado,  es aplicable lo dispuesto en el artículo  artículo 92 del RH , pues se trata de la adquisición de un derecho real de garantía hipotecaria (aunque no sea el pleno dominio)

Por ello basta con manifestar en la escritura que está sujeto al derecho extranjero y no es necesario, como exige la registradora, expresar el nombre del cónyuge del adquirente, ni probar en esta fase de adquisición el derecho extranjero aplicable como opina  la DGRN, pues ello no es exigible conforme a dicho artículo 92 RH . Basta con manifestar que el régimen matrimonial del adquirente está sujeto al derecho extranjero, al régimen legal de su nacionalidad, o expresión similar que indique que el derecho aplicable es el extranjero.

Puede defenderse incluso que no es necesaria ni siquiera dicha manifestación expresa, pues  por el mero hecho de ser el adquirente extranjero se presume que su régimen matrimonial está sujeto al derecho extranjero  de su nacionalidad y así suele ser en la casi totalidad de los casos. Un argumento adicional es que si no se expresa en la escritura el nombre del cónyuge es porque, como dice el notario recurrente,  la adquisición no afecta a la sociedad conyugal.  

En mi opinión y para evitar dudas, ahora y en el futuro, teniendo en cuenta también que cada vez hay más matrimonios mixtos, la escritura debe expresar, al menos, la sujeción al derecho extranjero del régimen matrimonial y mejor si se expresa el nombre del cónyuge y el régimen matrimonial aplicable, que no hay que probar en ningún caso en el momento de la adquisición.

Respecto del tercer defecto hay que hacer notar, como dice la DGRN, que el límite sobre el que opera el 5% no es del capital prestado sino de la cantidad reclamada, la cual se desconoce en el momento del otorgamiento de la escritura y de la inscripción. También que la aplicación o no de dicho límite estará determinada por ser o no vivienda habitual en el momento de la ejecución hipotecaria. Por ello me parece innecesaria la referencia en la escritura y en la inscripción a  dicho límite pues vendrá  impuesto directamente por la ley en el momento de la ejecución y además, en el momento de constitución ni se puede determinar el límite al desconocer  la cantidad a reclamar, ni podemos saber si en el momento de la ejecución será o no vivienda habitual. (AFS)

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156.  HIPOTECA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. DIVERSAS CLÁUSULAS. 

Resolución de 28 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 6, por la que se deniega la inscripción de ciertos pactos en una escritura de hipoteca.

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EL CASO.- La cuestión estriba en analizar la calificación registral de las concretas cláusulas de la escritura de hipoteca otorgada por la deudora, la entidad Iberinve S.A., a favor de un banco, cuyo acceso al Registro ha sido denegado y que han sido impugnadas.

Se trata de un préstamo hipotecario con destino a la refinanciación parcial de un préstamo otorgado para la adquisición de locales comerciales que son objeto de explotación en régimen de arrendamiento y, además, para cubrir el fondo de maniobra asociado y los costes de transacción de la misma, préstamo que se concede a una sociedad anónima, que actúa como vehículo de un gran fondo de inversión francés –así se dice en el recurso–, y que tiene por objeto social la adquisición, rehabilitación, construcción y arrendamiento de toda clase de bienes inmuebles.

CONSIDERACIONES GENERALES.-

El objeto del recurso es determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, lo que no puede dar como resultado una segunda calificación de la escritura de hipoteca sino, exclusivamente, un pronunciamiento acerca de si las concretas razones aducidas por el registrador para denegar la inscripción se ajustan o no a Derecho.

3 […] antes de entrar a analizar las concretas cláusulas cuya inscripción ha sido suspendida, se hace necesario determinar [1] el ámbito de aplicación de las normas de protección de los consumidores respecto de los préstamos hipotecarios, [2] el contenido inscribible de las escrituras que recojan ese tipo de negocios jurídicos y [3] la respectiva extensión de la calificación registral de las cláusulas contenidas en las mismas según esa normativa de consumo sea o no aplicable.

[1] ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LAS NORMAS DE PROTECCIÓN DE LOS CONSUMIDORES RESPECTO DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

La primera dificultad con que nos encontramos […] reside en la dispersión y falta de coherencia legal respecto del ámbito subjetivo de protección […] lo que hace preciso realizar un análisis hermenéutico de la normativa vigente, no sólo literal, sino también sistemático y teleológico.

En cuanto a qué se debe entender por consumidor, se estudian diferentes preceptos, en concreto, art. 3 Directiva 2008/48 UE, Exposición de Motivos; art. 1.2.º y 3 TRLGDCU; SSTS 24 febrero 1997 y 26 noviembre 1996; arts. 1, 2.1 y 3 de la Directiva 2014/17; arts. 1, 2 y 19 Orden EHA 2899/2011; resolución DGRN de 29 septiembre 2014 respecto del art. 6 Ley 1/2013; art. 114.3º LH; y art. 1 Ley 2/2009.

No obstante las dificultades derivadas de toda esta normativa descoordinada, se puede concluir que, al margen de los supuestos de especial aplicación a los préstamos destinados a la adquisición de la vivienda habitual del prestatario –intereses moratorios del art. 114 LH, y reglas especiales de la LEC o del Real Decreto-ley 6/2012–, la normativa sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios y de protección de los consumidores de este tipo de productos financieros es aplicable en los siguientes supuestos:

a) préstamos y créditos hipotecarios que recaigan sobre una vivienda, aunque ésta no tenga el carácter de vivienda habitual, siempre que pertenezcan a una persona física, aunque el propietario –que también se considera cliente– no sea el prestatario que puede ser una persona jurídica, y con independencia de la finalidad del préstamo, es decir, aunque sea de tipo mercantil;

b) préstamos y créditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona física y que tengan por finalidad adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir.

Y, además, las normas contenidas en TRLGDCU serán aplicables a los préstamos y créditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona física o jurídica que tenga la condición de consumidor, cualquiera que sea el tipo del inmueble hipotecado y el carácter de su propietario, siempre que el destino de la operación sea de consumo, es decir, ajeno, en su caso, a su actividad empresarial o profesional.

De acuerdo con esta hermenéutica es evidente que la operación jurídica garantizada en la escritura de hipoteca objeto de este recurso queda excluida de la aplicación de la normativa sobre consumidores […]

[2] EL CONTENIDO INSCRIBIBLE DE LAS ESCRITURAS QUE RECOJAN ESE TIPO DE NEGOCIOS JURÍDICOS.

En cuanto al alcance de la calificación registral en materia de hipotecas, se recuerda la doctrina de la Resolución de 1 octubre 2010. En este sentido, destaca la Resolución de 3 octubre 2014, referida también a un supuesto de refinanciación preconcursal empresarial en que tampoco era aplicable la normativa sobre consumidores […] También se recuerda la resolución de 30 marzo 2015 sobre el contenido inscribible de las escrituras de préstamo hipotecario.

[3] LA EXTENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LAS CLÁUSULAS DE HIPOTECAS SEGÚN ESA NORMATIVA DE CONSUMO SEA O NO APLICABLE.

Procede ahora señalar, con el mismo criterio de interpretación sistemática y siguiendo las pautas marcadas por la Resolución de 3 octubre 2014, cuál es el alcance de la calificación registral de las estipulaciones contenidas en las escrituras de hipoteca atendiendo a la aplicabilidad o no de la normativa sobre transparencias de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios y de protección de los consumidores.

A este respecto, ni toda infracción legal permite considerar la cláusula transgresora como abusiva, ni la legislación de defensa de los consumidores y usuarios constituye el único canon normativo cuya infracción determina su exclusión de la publicidad registral, de acuerdo con el principio general de legalidad.

Así el registrador podrá, con carácter general en todo tipo de hipotecas, negar la inscripción de aquellas cláusulas que, con independencia de su validez civil o posible eficacia real, no tengan carácter inscribible por estar expresamente excluido su acceso al registro de la propiedad por una norma de naturaleza hipotecaria de carácter imperativo.

Igualmente se podrán rechazar aquellas otras cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas expresas y objetivas y, por tanto, nulas de pleno derecho.

Y, por último, también podrán denegarse las cláusulas que no tengan carácter inscribible por ser puramente obligacionales y no ostentar la condición de cláusula financiera, sin que se pacte tampoco que su incumplimiento genere el vencimiento anticipado de la obligación principal, ni se garantice su importe económico con alguno de los conceptos de la responsabilidad hipotecaria.

Tratándose de préstamos hipotecarios a los que les es aplicable la normativa de protección de los consumidores, adicionalmente se podrán rechazar la inscripción de las cláusulas cuya nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el RCGC y aquellas otras cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva, sin realizar ningún juicio de ponderación, porque coincidan con alguna de las tipificadas como tales en la denominada «lista negra» de los arts. 85 a 90 TRLGDCU o por vulnerar otra norma específica sobre la materia, como el art. 114.3º LH, con base en la doctrina de la nulidad «apud acta» recogida en la STS de 13 septiembre 2013.

En estos supuestos el registrador, como señala entre otras la Resolución de 5 febrero 2014, deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma –normal o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la Ley 1/2013, etc.–.

Por último, respecto del controvertido tema de la calificación de las cláusulas de vencimiento anticipado, las cuales tendrán siempre transcendencia real […] son también utilizables en el control de legalidad de las mismas, las normas y principios generales del sistema registral español, que se concretan en la exigencia de los siguientes requisitos:

a) Según se infiere de la STS de 16 diciembre 2009 […] la inscripción y validez de estas cláusulas exige que el vencimiento anticipado no se vincule al incumplimiento de obligaciones accesorias o irrelevantes […]

b) Que los términos de estas cláusulas cumplan con el requisito de determinación hipotecaria.

c) […] la especial naturaleza o finalidad de la obligación garantizada influye en la determinación del carácter relevante o no de las distintas cláusulas de vencimiento anticipado pactadas y, en consecuencia, en su inscribibilidad; provocando, igualmente, la exclusión de aquellas causas de vencimiento anticipado que sean totalmente ajenas al crédito garantizado y cuya efectividad no menoscabe la garantía real ni la preferencia de la hipoteca.

CALIFICACIÓN DE CLÁUSULAS CONCRETAS.-

Procede ahora analizar si la calificación registral de las concretas cláusulas de la hipoteca rechazadas es o no ajustada a Derecho,agrupando las cláusulas denegadas en función de la razón genérica de su exclusión: cláusulas que carecen de trascendencia jurídico real inmobiliaria; cláusulas contrarias a la Ley; otras causas; así como la decisión de inscribir la hipoteca como en garantía de obligación futura o condicional.

I.- CLÁUSULAS QUE CARECEN DE TRASCENDENCIA JURÍDICO REAL. [7]. Así, en primer lugar se deniega un conjunto de cláusulas por la razón genérica de «carecer de transcendencia jurídico real inmobiliaria (art. 98 LH y 51.6 RH)» y ajenas a la obligación garantizada.

1.- CLÁUSULAS CON DEFINICIONES. REVOCADO. Las recogidas en la letra A) de la nota de calificación que determina la exclusión: «De la cláusula primera, las definiciones de Cuenta de Rentas y Cuenta de Reserva y la mención a los Contratos de Garantía de los Documentos Financieros y la definición de Garante. La definición de Ratio de Cobertura del Servicio de la deuda o DSCR y la de Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado», [cláusulas 13 y 14].

Además, hay que tener en cuenta que la cláusula 15.3 eleva a causa de vencimiento anticipado del préstamo el incumplimiento de las obligaciones señaladas en las cláusulas 13 y 14, las cuales, se encuentran vinculadas a la obligación principal, dada la finalidad del préstamo y porque las cuentas sirven para calcular los ratios (cláusulas 1 y 13.8) y el descenso de estos ratios es susceptible de generar amortizaciones parciales obligatorias (cláusulas 7.3, 14.6 y 14.8), las cuales, a su vez, pueden ser cubiertas con los fondos que formen parte de las referidas cuentas (cláusula 14.8).

Por todo lo anterior, las indicadas definiciones de Cuenta de Rentas, Cuenta de Reserva, Contratos de Garantía, Documentos Financieros y Garante, Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda y Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado, no sólo contribuyen a perfilar la obligación garantizada, sino que permiten aclarar supuestos de vencimiento anticipado y presupuestos para la disposición o entrega del préstamo (condiciones suspensivas). Consecuentemente, su exclusión de la inscripción no estaría justificada simplemente por «carecer de trascendencia jurídica real inmobiliaria» ya que sí la tienen […] Procede, por tanto, la revocación de la nota de calificación en este punto por falta de motivación suficiente, salvo lo relativo a la pignoración de las cuentas por tratarse de una institución ajena al Registro de la Propiedad, sin que puedan admitirse los nuevos fundamentos de derecho –falta de determinación de la cláusula y exclusión de la facultad de completar la garantía menoscabada–, que respecto de este defecto introduce el registrador en su informe.

2.- DESTINO, DISPOSICIÓN Y AMORTIZACIÓN DEL PRÉSTAMO. REVOCADO. Un primer grupo de cláusulas denegadas exclusivamente por «carecer de trascendencia jurídico real inmobiliaria», cuya alegación debe considerarse insuficiente, viene constituido por los siguientes pactos: B) «De la cláusula segunda, apartado 2.2. Destino del Préstamo, el primer párrafo». Dispone el párrafo denegado que: «El Préstamo debe destinarse (i) a la refinanciación parcial de un préstamo en vigor que fue otorgado para la adquisición del inmueble y (ii) para cubrir el fondo de maniobra y los costes de transacción». C) «De la cláusula Tercera. Disposición, del apartado 3.1 el segundo párrafo. No se transcriben tales condiciones suspensivas por su carácter personal y porque para su constancia en el Registro, se requerirá que por las partes se acredite en documento público, que se ha dispuesto del importe del préstamo. La Cláusula 3.1, relativa a la disposición del préstamo, prevé que debe confirmarse el cumplimiento de las condiciones suspensivas previstas en el Anexo I. El párrafo denegado, párrafo segundo, se refiere a los requisitos de forma y de tiempo de la solicitud de disposición que el prestatario debe presentar al prestamista». D) «De la cláusula sexta, apartado 6.2, el punto b)». El apartado 6.2 se refiere a la «Amortización del Principal», estableciendo el punto b) que «la amortización prevista en la presente cláusula se realizará sin perjuicio de la amortización que corresponda por medio de los ingresos que el Prestatario pudiera obtener de la transmisión del Inmueble, conforme a lo previsto en el apartado 7.2 siguiente». Y E) «De la cláusula séptima, apartado 7.1, desde «habrá de regirse» hasta «amortización ordinaria»». El apartado 7.1 establece que: «No está prevista la amortización anticipada voluntaria del Préstamo, pero en caso de producirse (lo que requerirá, en todo caso, la autorización del Prestamista) habrá de regirse por cláusula 6.2 anterior. Por tanto, la amortización del Préstamo se realizará siempre por el importe establecido en la cláusula 6.2 y en las Fechas de Amortización Ordinaria. Cualquier amortización extraordinaria llevará aparejada la obligación del Prestatario de abonar los costes de ruptura establecidos en la cláusula 16.3 (Costes de ruptura)».

Todas estas estipulaciones tienen un claro carácter de financieras por lo que, como ocurre con las examinadas en el fundamento de derecho anterior, tampoco pueden ser excluidas de la inscripción bajo el único argumento de su falta de trascendencia jurídico-real inmobiliaria. […] y sin prejuzgar que puedan existir motivos fundados para su denegación, ésta no puede apoyarse en la repetida falta genérica de eficacia real y tampoco es posible admitir en el informe los nuevos fundamentos jurídicos -prohibición de disponer encubierta-, salvo lo que se dirá respecto de la estipulación 6.2 en el fundamento de Derecho decimosexto.

3.- MITIGACIÓN DE CONSECUENCIAS PERJUDICIALES, INDEMNIZACIONES Y DECLARACIONES Y GARANTÍAS. CONFIRMADO. [9]. Sin embargo, existe otro grupo de cláusulas respecto de las cuales la simple alegación, como motivo de la denegación, de «la carencia de trascendencia jurídico real inmobiliaria», en los términos que se han expuesto anteriormente, sí debe considerarse suficiente. Estas cláusulas son: F) «De la cláusula undécima, el apartado 11.2 Mitigación»: Dispone el apartado denegado que: «Si surgieran circunstancias que provocasen o fuesen a provocar tras la entrega de la correspondiente notificación, que el Prestatario estuviera obligado a pagar al Prestamista cualesquiera importes adicionales según la cláusula 9.1. («Importes íntegros») o a pagar al Prestamista costes incrementados según cláusula 10.1 («Costes incrementados») o a reembolsar cualquier importe según cláusula 11.1 («Ilegalidad’), entonces, sin limitación, reducción u otra clasificación alguna de las obligaciones del Prestatario en virtud de dichas cláusulas y sin necesidad que el Prestamista tome acción alguna que a su juicio podría resultar perjudicial para él o entrar en conflicto con sus políticas bancarias, el Prestamista deberá (sin estar legalmente obligado a ello) tomar las medidas a su juicio razonables para eliminar tales circunstancias o mitigar aquellas consecuencias para el Prestatario». G) «Toda la cláusula duodécima». La cláusula duodécima, bajo la rúbrica «Declaraciones y Garantías» consiste en una serie de manifestaciones efectuadas por el prestatario, reconociendo que «el prestamista ha formalizado el presente contrato al amparo de dichas declaraciones y garantías» y que se refieren a su «Status», «Facultades y capacidad», «Validez legal» de los documentos financieros, «Ausencia de conflicto» con leyes y contratos, «Inexistencia de supuestos de vencimiento anticipado», «Autorizaciones y aprobaciones», «El inmueble», «Licencias. Aspectos medioambientales», «Prelación de garantías», «Litigios», «Información», «Impuestos», «Insolvencia», «Inexistencia de obligación de constituir garantías», «Cumplimiento de normas legales y reglamentarias» y «Fechas de las declaraciones y garantías»». Y Ll) «De la cláusula décimo sexta, apartado 16.1 del último párrafo desde «y a tomar las medidas» hasta el final del apartado»». El apartado 16.1 se dedica a regular las indemnizaciones que debe satisfacer el prestatario al prestamista, indicando el párrafo denegado que «el prestamista se compromete a notificar al prestatario de cualquier reclamación y a tomar las medidas razonables para mitigar cualesquiera costes, pérdidas, responsabilidades o gastos que pudieran producirse para el Prestamista y de las que será indemnizado por el Prestatario en virtud de la presente cláusula. El Prestamista no deberá allanarse a procedimiento alguno sin haber concedido al Prestatario un preaviso con una antelación de al menos cinco (5) Días Hábiles notificando su intención de hacerlo. Si existe más de un (1) Prestamista, en caso de un procedimiento contra más de un Prestamista con respecto al mismo asunto, todos los Prestamistas deberán estar representados por la misma asistencia letrada».

Así, las estipulaciones 11.2 y 16.1, relativas al compromiso del prestamista de mitigar las consecuencias perjudiciales para el prestatario, por la obligación del pago de importes adicionales en caso de concurrencia de las circunstancias que se pactan detalladamente, sí tiene encaje en los pactos de naturaleza puramente personal, ya que no tiene naturaleza real, ni financiera, ni contribuye a perfilar la obligación garantizada. En realidad no pasa de ser una declaración de buenas intenciones totalmente indeterminada que, conforme a los arts. 98 LH y 51.6.ª RH no debe tener acceso al Registro, por lo que procede confirmar la nota de calificación en cuanto a este defecto.

Por su parte, respecto a la cláusula 12.ª de «declaraciones y garantías», como señala el registrador en su informe, recoge una serie de afirmaciones que han constituido elementos previos a la formación de voluntad del prestamista; procesos previos que son absolutamente irrelevantes desde el punto de vista registral, puesto que el consentimiento negocial ha sido ya prestado y la hipoteca concertada. En consecuencia, tales manifestaciones del prestatario encajan plenamente en la causa de denegación señalada en la nota de calificación de falta de trascendencia jurídico-real inmobiliaria, estimándose correctamente denegado su acceso al Registro.

4.- INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES SOCIETARIAS CAUSA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. REVOCADO. [10]. Sin entrar a valorar el contenido concreto de cada una de estas denominadas «obligaciones societarias del prestatario», no parece que pueda decirse que, en general, estas obligaciones tengan una relevancia especial en relación con la obligación garantizada, pues aparte del carácter genérico e indeterminado de alguna de ellas, su incumplimiento no desvirtúa la garantía real ni la preferencia de la hipoteca. Esta afirmación tiene como excepción el defecto letra I), por la vinculación de las Cuentas de Renta y Reserva con el devenir de la obligación principal garantizada.

Sea como fuere, lo cierto es que la cláusula 15.3 eleva su incumplimiento –el de todas las obligaciones de la cláusula 13.ª a la categoría de causa de vencimiento anticipado del préstamo y, por tanto, no puede admitirse el rechazo de la inscripción de esta cláusula con una fundamentación circunscrita en que los pactos que comprende carecen de trascendencia real inmobiliaria.

En consecuencia, el defecto tal y como está formulado no puede ser confirmado, sin que tampoco puedan tenerse en consideración, dentro del ámbito de este recurso, las afirmaciones del registrador en su informe. El informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos.

5.- INCUMPLIMIENTOS CAUSA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. [11]. Encuadrables también en el anterior grupo de cláusulas cuyo incumplimiento se pacta que provoque el vencimiento anticipado de la obligación principal, y respecto de las cuales la nota recurrida sólo argumenta como motivo de rechazo su carencia de eficacia real, se encuentran las siguientes: K) «De la cláusula décimo cuarta, los apartados 14.3, 14.4, del 14.5 del tercer párrafo desde «el prestatario realizará» hasta «la aseguradora» y el último párrafo del apartado 14.5, 14.7,14.8, 14.9, 14.10 menos la primera frase, 14.11, Y del apartado 14.13 desde «en la que obvie» hasta «fondos recibidos», el 14.14, 14.15, 14.16»: estos puntos se refieren, respectivamente, al presupuesto de explotación del inmueble, el informe anual del inmueble, los seguros sobre el mismo, la posibilidad de nuevas tasaciones, la ratio de cobertura del servicio de deuda, los aspectos ambientales, las reparaciones y las modificaciones en el inmueble, el supuesto de expropiación forzosa, la supervisión del inmueble, el informe sobre las propiedades en cartera del prestatario y la licencia de apertura y funcionamiento del inmueble. Y L) «De la cláusula décimo quinta, el apartado 15.5, 15.6, 15.8 menos las dos últimas frases, 15.10, 15.11»: estos puntos se refieren al cese del negocio, la ilegalidad sobrevenida de alguna obligación del prestatario, la resolución o inejecutabilidad de las garantías –prendas y avales– asociadas a la hipoteca, el incumplimiento de los ratios del préstamo sobre el valor del mercado y/o de la cobertura del servicio de deuda –DSCR–, y el impago de comisiones.

5.1. OBLIGACIONES DEL PRESTATARIO EN RELACIÓN CON EL INMUEBLE. REVOCADO. En cuanto a la cláusula decimocuarta, que establece las «obligaciones del prestatario en relación con el inmueble» y […] supuestos excluidos de la cláusula decimoquinta, que se dedica a regular, directamente o por remisión, las causas de vencimiento anticipado del préstamo garantizado y, por tanto, dado que los indicados pactos (15.5, 15.6, 15.8, 15.10 y 15.11) se deniegan basándose en su falta de trascendencia jurídico-real inmobiliaria, sin mayor fundamentación, se reitera que la simple alegación de tratarse de pactos con falta de efectos reales frente a terceros, no sólo es errónea sino que, además, implica una carencia de motivación o fundamentación de la suspensión, pues, en este tipo de cláusulas, la falta de trascendencia real es un efecto de la falta de inscripción y no su causa.

5.2.- RATIOS. REVOCADO. Además, respecto del incumplimiento de los ratios «del préstamo sobre el valor del mercado» y/o «de cobertura del servicio de deuda o DSCR», cuyo descenso supone la necesidad de realizar una amortización parcial de la obligación principal en la cantidad suficiente para restablecerlo, y respecto del impago de las comisiones pactadas, se recuerda que constituyen cláusulas financieras, que, además, en este caso se encuentran cubiertas con una responsabilidad hipotecaria específica (cfr. Resolución de 1 de octubre de 2010), por lo que por esta razón también debe fundamentarse suficientemente su rechazo.

5.3.- PROMESA DE ESFORZARSE. CONFIRMADO. Por ello, sólo la expresión final del tercer párrafo de la cláusula 14.5 que dice: «el prestatario realizará sus mejores esfuerzos para que estos extremos sean acreditados por la aseguradora mediante la firma de sus representantes en la notificación que se remite a la aseguradora», que constituye una mera declaración de intenciones sin la determinación suficiente, puede denegarse alegando exclusivamente que se trata de un pacto de naturaleza personal.

6.- RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR GASTOS Y COMISIONES. [12]. Por su parte el defecto letra M) excluye la inscripción «de la cláusula vigésimo segunda, apartado E), el segundo párrafo». La cláusula vigesimosegunda regula la responsabilidad hipotecaria, y su apartado E) concretamente la responsabilidad por «gastos y comisiones». En relación con estos gastos, se deniega el párrafo que afirma que «en cuanto a los pagos en cuestión, el Prestamista queda irrevocablemente autorizado para hacer frente a los mismos por cuenta del Prestatario, pero únicamente en la medida en que su impago pueda perjudicar su garantía». Y el defecto letra Ñ) excluye la inscripción «de la cláusula vigésimo séptima, el primer párrafo»: se refiere el párrafo denegado al apoderamiento del prestatario al prestamista para la subsanación de defectos y el otorgamiento de cuantos documentos sean necesarios para ellos.

6.1.- APODERAMIENTO PARTA SUBSANACIÓN. CONFIRMADO. Comenzando por este último defecto letra Ñ), se considera correctamente denegada la cláusula de apoderamiento para subsanar defectos, precisamente por su naturaleza exclusivamente personal y no financiera, al amparo del art. 98 LH.

6.2. APODERAMIENTO PARA GASTOS PERJUDICIALES A LA HIPOTECA. REVOCADO. Tal parecería que la misma solución debería adoptarse respecto de la autorización de pago a que se refiere el defecto letra M), ya que cabe afirmar que se trata de un apoderamiento por lo que, en principio, le sería aplicable el art. 98 LH. Sin embargo, mientras esas resoluciones rechazan un apoderamiento para realizar declaraciones y subsanaciones ante notarios y registradores, es decir, facultan para cuestiones absolutamente ajenas al derecho real de hipoteca y al préstamo garantizado; el presente supuesto afecta a una cláusula relevante desde la perspectiva procesal y de la configuración del derecho real de hipoteca, pues se refiere a la facultad que se concede al prestamista de pagar por el deudor aquellos gastos que están expresamente cubiertos por un concepto de la responsabilidad hipotecaria por encontrarse «estrechamente relacionados con la obligación garantizada y con la conservación y efectividad de la garantía», facultad cuyo ejercicio genera el nacimiento de esas obligaciones complementarias garantizadas y que en esa medida es inscribible.

Por tanto, dicho poder o autorización adquiere relevancia registral por su contenido, en la medida en que se relaciona estrechamente con la posible ejecución de la hipoteca o más precisamente con la cuantía de la demanda ejecutiva. De este modo, a semejanza del poder previsto en el art. 234.1.3.ª del Reglamento Hipotecario para la venta extrajudicial, sí que puede tener acceso al Registro la autorización de referencia.

7.- OTRAS CLÁUSULAS CARENTES DE TRASCENDENCIA REAL.

7.1.- FACULTAD DE ACCIONAR POR CUALQUIER IMPAGO. REVOCADO. [13]. Recoge, por último, la nota de calificación la denegación, bajo el paraguas del defecto de «carencia de transcendencia jurídico real inmobiliaria», de un conjunto de cláusulas de diversa índole que analizaremos por separado en este fundamento de derecho. La primera de ellas es la identificada en el defecto letra N) que excluye «de la cláusula vigésimo cuarta, del apartado g) desde «en caso de que» hasta «establezca el préstamo»». La cláusula vigesimocuarta regula el «ejercicio de sus derechos por el prestamista» en relación, fundamentalmente, a la ejecución de la hipoteca. El párrafo denegado establece que: «En caso de que el prestatario incumpla cualquiera de las obligaciones de pago que para él se derivan del préstamo, se den los requisitos previstos en la cláusula 15.12 («Declaración de vencimiento anticipado») y transcurrido el periodo de gracia que, en su caso, establezca el préstamo», «el prestamista estará facultado para ejercitar sus derechos y ejecutar las diferentes garantías (…)».

No puede denegarse el acceso al Registro de la Propiedad a esta cláusula por la simple razón de carecer de trascendencia real inmobiliaria, pues la ejecución de la hipoteca es quizá el aspecto de mayor trascendencia jurídico-real inmobiliaria de todos los previstos en una escritura de hipoteca, y el incumplimiento de las obligaciones de pago derivadas del propio préstamo garantizado o la concurrencia de un supuesto de vencimiento anticipado, son las eventualidades naturales que facultan al acreedor para el ejercicio de la acción ejecutiva (art. 693 LEC, 129 LH, etc.).

[…] Otra cuestión distinta sería si el simple incumplimiento de algunos pagos derivados de gastos u obligaciones accesorias o complementarias o cualquier causa de vencimiento es susceptible de provocar la realización de la hipoteca por el procedimiento de ejecución directa o debería aclararse esta circunstancia en la escritura, pero dado que el registrador no ha basado su defecto en este argumento, no procede entrar ahora en su estudio.

7.2.- DATOS PERSONALES DEL PRESTATARIO. Por su parte, el defecto letra O) rechaza la inscripción «de la cláusula trigésima, del apartado 30.3, párrafo segundo, desde «a este respecto» hasta «secreto bancario», el apartado 30.5 «revelación de información», y de la cláusula trigésimo primera, lo relativo a la prueba fehaciente de la deuda, por ser materia de apreciación jurisdiccional».

7.2.1. DATOS PERSONALES DEL PRESTATARIO. CONFIRMADO. La cláusula trigésima, en sus apartados tercero y quinto, se refiere a la revelación de los datos personales del prestatario en caso de cesión del crédito, cuestión de naturaleza estrictamente personal y ajena a la obligación garantizada, por lo que se considera correctamente denegado.

7.2.2. CÁLCULO DE LA DEUDA. REVOCADO. Sin embargo, la cláusula trigésima primera se dedica al «cálculo y prueba fehaciente de la deuda», por lo que la denegación de la expresión «prueba fehaciente», que va asociada al mantenimiento de cuentas que prueben los importes prestado en cada momento y debidos al prestamista, no puede ampararse en que carece de trascendencia jurídico-real inmobiliaria ni siquiera en la referencia a que es materia de apreciación judicial, sin perjuicio que se pueda hacer valer en el procedimiento el error en la determinación de la cantidad exigible (cfr. Art. 695.1.2.ª LEC). El cálculo y la prueba de la deuda son cuestiones de gran importancia desde el punto de vista del procedimiento de ejecución, por lo que su trascendencia jurídico-real inmobiliaria está fuera de toda duda, y de admisión, procediendo, en consecuencia la revocación de la nota de calificación en cuanto a este punto.

7.2.3. RETRASO EN EL EJERCICIO DE ACCIONES. REVOCADO. El defecto letra P) excluye la inscripción «de la cláusula trigésimo segunda, el apartado 32.1». Dispone el apartado denegado que: «La falta de o el retraso en el ejercicio por parte del Prestamista de cualquier derecho o recurso en virtud del presente Contrato no debe considerarse una renuncia al mismo; el ejercicio ocasional o parcial de cualquier derecho o recurso no impedirá que se vuelva a ejercer dicho derecho o recurso o cualquier otro derecho o recurso. Los derechos y recursos establecidos en el presente Contrato son cumulativos y no exclusivos con respecto de cualquier derecho o subsanación establecidos por Ley». Esta cláusula no se puede calificar que el pacto tenga un carácter estrictamente personal y ajeno a la obligación garantizada, ya que contribuye a aclarar la forma de ejercicio de las acciones hipotecarias; por lo que no se considera correctamente denegada la misma al amparo exclusivamente del art. 98 LH.

7.2.4. NOTIFICACIONES SOBRE LA PRENDA DE CRÉDITOS POR SEGURO. CONFIRMADO. Y, por último el defecto letra Q) deniega el acceso al registro «de la cláusula trigésimo séptima, lo relativo al anexo 3 y la Cláusula Final Requerimiento». El Anexo 3 se refiere a la comunicación a la entidad aseguradora sobre la creación de prenda sobre los derechos de crédito derivados de la póliza de seguro, y la cláusula final de requerimiento se refiere al requerimiento que las partes hacen a la notaria autorizante para que por acta separada notifique a la entidad aseguradora. Se tratan en este caso de cláusulas relativas a una actuación futura de notificación, relativas a una garantía ajena al derecho real de hipoteca, por lo que se considera correctamente denegado su acceso al Registro de acuerdo con el art. 98 LH.

CLÁUSULAS CONTRARIAS A LA LEY [14].

1.- PACTO DE ANATOCISMO. REVOCADO. En primer lugar, por el defecto letra A) de este segundo grupo de cláusulas denegadas, se rechaza la inscripción «de la cláusula quinta, el apartado 5.5. Capitalización de intereses no pagados, de la cláusula décimo sexta, el apartado 16.2, por ser una limitación legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero establecida en el art 114 LH». Esta cláusula 5.5 establece, bajo la rúbrica de «capitalización de intereses no pagados», que: «En virtud del artículo 317 del Código de Comercio, las Partes acuerdan por medio de la presente y de forma expresa la capitalización de los intereses ordinarios vencidos y no pagados para cada trimestre, que devengarán intereses adicionales al tipo de los Intereses de Demora que resulte aplicable. Además, los Intereses de Demora vencidos y no pagados serán igualmente capitalizados, devengando intereses al tipo aplicable de los Intereses de Demora». Y, por su parte, el apartado 16.2 establece que: «A los efectos de la presente cláusula 16 y la cláusula 10 («Costes incrementados”1), cualquier importe impagado deberá considerare una disposición bajo el Préstamo y, en consecuencia, en ambas cláusulas el término «disposición» comprende cualquier importe impagado».

El registrador deniega ambas cláusulas «por ser una limitación legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero establecida en el art. 114 LH». El recurrente defiende la validez del pacto de anatocismo al amparo de los arts. 317 CC y 1109 CC, así como la no aplicación del art. 114 LH a los supuestos anteriores.

El rechazo a la inscripción del pacto de anatocismo, sin perjuicio de su licitud en el plano puramente obligacional, ha sido una constate de este Centro Directivo […] basándose en la consideración de que dicho pacto supone una vulneración del principio de especialidad registral, una de cuyas manifestaciones es la limitación prevista en el art. 114 LH, que no permite que se produzca un trasvase de importes entre las diferentes partidas de responsabilidad hipotecaria […]

Pero es indudable que el pacto de anatocismo tiene naturaleza financiera y que, como señala el recurrente, se trata de un pacto válido desde el punto de vista civil y mercantil […] por lo que si aplicamos la interpretación que esta Dirección General viene sosteniendo acerca del alcance del vigente art. 12 LH, que en esta Resolución es reiterada, consistente en que todas las cláusulas financieras válidas son inscribibles si no existe norma hipotecaria que lo impida, deberemos replantearnos si realmente el art. 114 LH constituye suficiente argumento para impedir su constancia registral. En este sentido, es claro, que los intereses capitalizados no estarán cubiertos por la responsabilidad hipotecaria por ningún concepto, pero por ello no dejan de constituir una cantidad exigible al deudor, al igual que los intereses que excedan de la cantidad garantizada por este concepto o de los gastos complementarios que no estuvieren especialmente garantizados. En consecuencia, los intereses capitalizados formarán parte, como cantidades debidas adicionales, de la certificación bancaria determinativa del saldo líquido, que el acreedor podrá cobrar del sobrante del remate de la subasta si no hay acreedores inscritos posteriores o, en su caso, mediante el procedimiento de ejecución ordinaria subsiguiente a la ejecución hipotecaria, por tratarse de hipoteca sobre locales y no aplicarse el art. 114.3º LH.

Si se consideran inscribibles […] las cláusulas de comisiones, gastos, impuestos y primas de seguros, por ser cláusulas financieras, con independencia de que estén o no cubiertas con una responsabilidad hipotecaria específica, no se ve razón para que no se considere también inscribible el pacto de anatocismo; por lo que procede revocar la nota de calificación respecto de este defecto.

2.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR EXPROPIACIÓN FORZOSA. CONFIRMADO. [15] En el defecto letra B) se excluye la constancia registral «de la cláusula séptima, apartado 7.2. los dos primeros párrafos, y de la cláusula décimo quinta, el apartado 15.7, relativos a la expropiación forzosa, por estar regulada ésta en el art. 110-2 LH y 8 de la Ley y Reglamento de Expropiación Forzosa, y ser pacto personal carente de eficacia real». Dispone en concreto la cláusula 7.2 bajo la rúbrica «amortización anticipada obligatoria» que: «Sin perjuicio de la cláusula 7.1 anterior, el pago de los importes pendientes en virtud del Préstamo, será obligatorio como sigue, y sujeto al pago de la comisión por amortización anticipada según cláusula 16.3 («Costes de Ruptura»). En caso de expropiación forzosa de la totalidad o parte del Inmueble, un importe igual al de los ingresos obtenidos por la venta menos los impuestos y costes provocados por dicha venta (hasta los importes pendientes en virtud del presente Contrato) se utilizará para reembolsar todos los importes pendientes en virtud del presente Contrato, sin perjuicio del derecho del Prestamista de declarar el Vencimiento Anticipado del préstamo según cláusula 15.12 («Declaración del vencimiento anticipado») si la expropiación forzosa parcial provocara la concurrencia de un Supuesto de Vencimiento Anticipado».

Por su parte, la cláusula 15.7 prevé el vencimiento anticipado en caso de que: «La totalidad o parte del Inmueble sea objeto de una expropiación forzosa o la autoridad local competente emite una resolución para la expropiación forzosa del mismo siendo razonablemente previsible que dicha expropiación u orden afecte la capacidad del Prestamista para amortizar el Préstamo, salvo por lo establecido en las cláusulas («Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado») y 14.13 («Expropiación forzosa»)».

En ambos casos, ya se trate como vencimiento anticipado o como amortización anticipada obligatoria, se considera correctamente denegadas estas cláusulas […] ya que sus efectos se encuentran regulados en el art. 110.2º LH y en los arts. 8 y 51.1.e) REF, y, aunque desaparezca la garantía hipotecaria, el acreedor siempre puede defenderse en el correspondiente expediente administrativo y cobrarse con el importe de las indemnizaciones por expropiación a las que se extiende la hipoteca por disposición legal.

Además, en la presente escritura falta la previsión, reconocida en el art. 1129.3 CC para el caso de menoscabo de la garantía, de facultar al deudor para sustituir la hipoteca por otra garantía para cubrir aquella parte del crédito no satisfecha con la referida indemnización; pero este argumento no fue alegado por el registrador de la propiedad en su nota de calificación, por lo que no se puede tener en cuenta ahora.

3.- CLÁUSULAS LIMITATIVAS DE LA FACIULTAD DISPOSITIVA. CONFIRMADO [16]. Por su parte, el defecto letra C) deniega la inscripción «de la cláusula séptima, apartado 7.2, el tercer párrafo, por contraria a la libertad de tráfico de los bienes». Establece el párrafo denegado que: «En el caso de la venta voluntaria del inmueble, todos los importes pendientes en virtud del presente contrato deberán ser reembolsados y los ingresos obtenidos por la venta menos impuestos y gastos deberán aplicarse a dicho reembolso en la medida de lo necesario».

Con este pacto realmente se está estableciendo, de modo indirecto, no sólo como afirma el recurrente el destino del precio de la venta, sino el vencimiento anticipado del préstamo en caso de venta de las fincas […]

La denegación de esta cláusula por ser contraria a la «libertad de tráfico de los bienes» no está suficientemente fundamentada al no citarse precepto alguno ni argumentarse las razones que llevan a esa conclusión. No obstante, en el apartado E), que comentaremos más adelante, con base en la misma razón (libertad de tráfico), el registrador sí cita los arts. 27 y 107 LH, los cuales constituyen fundamento suficiente para denegar el acceso al registro de la propiedad de las cláusulas limitativas de la facultad dispositiva […] Por tanto, se considera correctamente denegado el acceso al Registro de la Propiedad de esta cláusula […]

4.- INDETERMINACIÓN DE LA CLÁUSULA Y DE LA DENEGACIÓN. REVOCADO [17]. El defecto letra D) rechaza la inscripción «de la cláusula séptima, del apartado 7.2., a partir del cuarto párrafo (amortización anticipada en caso de siniestro que dé lugar a indemnización por seguros, regulándose los términos de la misma), el apartado 7.3 (pagos para reestablecer los ratios financieros que se determinan), y de la cláusula décimo quinta, el apartado 15.9 (vencimiento anticipado por no reconstrucción del inmueble en caso de daños graves que se cuantifican), por su indeterminación».

Estas cláusulas son financieras o de vencimiento anticipado por lo que de conformidad con la doctrina que se viene reiterando de la que resulta que, respecto de ese tipo de estipulaciones, toda calificación negativa debe apoyarse en una fundamentación jurídica adecuada y suficiente […] por lo que, no puede sostenerse esta causa de denegación […]

5.- LIMITACIONES A FACULTAD DISPOSITIVA Y ARRENDAMIENTO. [18]. Por el defecto de la letra E) se excluyen de inscripción «de la cláusula décimo tercera, el apartado 13.6, y el apartado 13.10, de la cláusula décimo cuarta, el apartado 14.2; de conformidad con los arts. 6.4 y 1859 CC, libertad de tráfico de los bienes, y arts. 3, 27 Y 107 LH». La cláusula 13.6, bajo la rúbrica «Compromiso de no otorgar garantías» dispone que: «Ni el Prestatario ni el Garante podrán constituir garantías, respectivamente, sobre el Inmueble ni sobre las acciones del Prestatario (obligándose a su vez el Garante a que cualquiera de sus empresas filiales, directa o indirectamente participadas, respeten dicho compromiso), excepción hecha de: a) cualquier Garantía otorgada a favor del Prestamista en virtud de cualquiera de los Documentos Financieros; o b) cargas que nazcan por ministerio de la Ley; c) asimismo, el Prestatario no concertará préstamo, línea de crédito ni contrato semejante alguno que guarde relación con el inmueble».

La cláusula 13.10, bajo la rúbrica «disposición del Inmueble e Imposición de nuevos gravámenes» dispone que: «El prestatario puede transmitir, sin consentimiento previo del Prestamista, el Inmueble, siempre y cuando el precio de compra alcance por lo menos el Saldo Pendiente y que el precio de compra sea aplicado al reembolso de aquellos importes indicados en la cláusula 7.2 (B) anterior («Amortización anticipada obligatoria»). En caso contrario, deberá recabar el consentimiento previo y por escrito del Prestamista. El Prestatario no formalizará otro contrato de préstamo adicional con respecto al Inmueble, ni constituirá ninguna garantía de segundo rango en relación con el Inmueble. El Prestatario deberá requerir igualmente el consentimiento previo y por escrito del Prestamista, que no podrá denegarlo injustificadamente, para poder gravar el Inmueble con cualquier otra carga real. Los apartados que anteceden no serán de aplicación en caso de disposiciones y/o gravámenes expresamente permitidos en virtud del presente contrato ni a disposiciones del inmueble siempre que el saldo pendiente sea reembolsado simultáneamente».

Por su parte, la cláusula 14.2 exige la aprobación del prestamista, que no podrá denegar injustificadamente, para modificar los arrendamientos sobre el inmueble o formalizar nuevos arrendamientos que produzcan, en su conjunto, que los ingresos netos anuales sean inferiores a 1.300.000 euros anuales. «Asimismo, se requerirá el consentimiento del Prestamista si el nuevo contrato o la modificación de los Arrendamientos existentes implicara cualquiera de las siguientes circunstancias: a) una limitación de la responsabilidad del arrendatario en caso de abandono de la parte del Inmueble que ocupa actualmente cada Arrendatario con anterioridad a la fecha de terminación del arrendamiento; o b) La reducción del plazo de los Arrendamientos o cualquier otro arrendamiento que se suscriba en el futuro, o la renuncia a su prórroga obligatoria (si estuviera estipulada en los Arrendamientos). El Prestatario facilitará al Prestamista una copia de todos y cada uno de los nuevos contratos de arrendamiento que se celebren, así como de la modificación de los Arrendamientos en el plazo de diez (10) Días Hábiles a contar desde la fecha de su firma. El Prestatario se obliga a ingresar los Ingresos en Concepto de Rentas en la Cuenta de Rentas, salvo que las Partes acuerden algo en contrario».

Procede aquí reiterar lo manifestado en el fundamento de Derecho décimo sexto, en el sentido que la simple denegación de estas cláusulas por existir un fraude de ley, un pacto comisorio –que no se alcanza a deducir de las mismas– o por ser contraria a «libertad de tráfico de los bienes», sin explicar si todos esos defectos son aplicables a los tres pactos o a cuál de ellos se refiere cada uno, no está suficientemente fundamentada al no realizarse argumentación alguna acerca de en qué consiste el fraude o de la razones concretas que llevan a concluir que existe un pacto comisorio o una vulneración a la libertad de tráfico.

5.1.- LIMITACIONES A FACULTADES DISPOSITIVAS. CONFIRMADO. Por lo demás, respecto de las dos primeras cláusulas, la 13.6 y la 13.10, en cuanto implican restricciones a la libre disposición y gravamen de los inmuebles hipotecados, cita también el registrador los arts. 27 y 107.3.º LH los cuales, al vedar el acceso al Registro de las prohibiciones de disponer o hipotecar constituidas en actos y contratos onerosos, constituyen fundamento suficiente para denegar el acceso al Registro de estas cláusulas limitativas de la facultad dispositiva […] Por tanto, se considera correctamente denegado su acceso al Registro.

5.2.- LIMITACIONES A LA FACULTAD DE ARRENDAR LA GARANTÍA. CONFIRMADO. A igual conclusión ha de llegarse respecto de la cláusula 14.2, ya que no obstante la consideración por las partes de que el negocio de explotación en régimen de arrendamiento de las fincas hipotecadas constituye un aspecto esencial del contrato celebrado, no nos encontramos ante una situación de refinanciación preconcursal con la aprobación del preceptivo plan de viabilidad que justificaría su inscripción. Como consecuencia de esta circunstancia, resulta aplicable en este caso la STS de 16 diciembre 2009 que rechaza la inscripción de este tipo de pactos por ser contrarios a la prohibición de disponer convencional en acto a título oneroso del art. 27 LH alegada por el registrador.

Debe recordarse que conforme a STS de 16 diciembre 2009 deben denegarse las cláusulas que contengan una prohibición de arrendar los locales hipotecados, porque los arrendamientos de locales comerciales posteriores a la hipoteca ejecutada quedan sometidos al principio de purga de cargas […] y, por tanto, no menoscaban la garantía hipotecaria ni alterar su preferencia.

Tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley de 4/2013, de 4 de junio, que regula los arrendamientos de viviendas, esa purga hipotecaria tendrá lugar siempre en el ámbito de aplicación de dicha Ley, por lo que tampoco procederá la admisión de las cláusulas de vencimiento anticipado del préstamo para el supuesto de arrendamiento de viviendas […]

6.- RATIO PRÉSTAMO/VALOR DE MERCADO Y VENCIMIENTO ANTICIPADO. REVOCADO. [19]. El defecto de la letra F) deniega la inscripción «de la cláusula décimo cuarta, el apartado 14.6, el cumplimiento de un contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes, art 1256 del Cc». Dispone el apartado 14.6, bajo la rúbrica «Ratio del Préstamo sobre el valor de mercado» que: «El Prestatario se asegurará de que el Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado no supere los siguientes porcentajes del Valor de Mercado en los siguientes tramos del plazo de vigencia del Préstamo: Años 1 y 2: 65 %. Años 3 y 4: 60 %. Años 5 y 6: 55 %. Años 7 al 10: 50 %. El ratio del préstamo sobre el valor de mercado se calculará, al menos, anualmente durante la vigencia del presente contrato sobre la base de la última Tasación de Mercado elaborada por un experto independiente encargado por el Prestamista a su satisfacción en cada aniversario del Préstamo y cuyos costes y honorarios serán asumidos por el Prestatario. Dicha tasación no podrá tener una antigüedad superior a tres (3) meses en la fecha en que sea entregada al Prestamista. El Prestatario se compromete a facilitar al Prestamista en el plazo de quince (15) Días Hábiles siguientes a contar desde la fecha de la comprobación del Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado un certificado de cumplimiento de forma satisfactoria para el Prestamista que debe establecer el ratio de forma detallada». Y añade el citado apartado que «si el Prestatario incumpliera el Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado deberá, en el plazo de otros quince (15) Días Hábiles a contar desde la fecha de la comprobación del ratio financiero que evidencie el incumplimiento, reembolsar aquellos importes que resulten necesarios para que el Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado se restablezca de acuerdo con la cláusula 7.3 («Pago para mantener los ratios financieros»). Únicamente una vez transcurrido dicho plazo de quince (15) Días Hábiles tal incumplimiento podrá tratarse como Supuesto de Vencimiento Anticipado. El Prestamista queda facultado para realizar o encargar la realización de una tasación de mercado en cualquier momento durante la vigencia del Préstamo. Los costes de una tasación de mercado de este tipo serán de la cuenta del prestamista».

Esta cláusula tiene un evidente carácter financiero ya que contribuye a perfilar la obligación garantizada en cuanto determina la necesidad de realizar amortizaciones extraordinarias obligatorias, cuyo incumplimiento, a su vez, constituye una causa de vencimiento anticipado, por lo que su rechazo no puede basarse en una referencia genérica a su contradicción con el art. 1256 CC, sin argumentar la razón o causa concreta que lleva a extraer esa conclusión […]. La fundamentación jurídica basada en la simple mención de un artículo, fuera de algún supuesto concreto –ej. art. 27 LH– en que la integración del artículo con el supuesto de hecho pueda considerarse automática, […] implica una carencia de motivación. Por tanto, aunque en esta cláusula concreta puedan existir argumentos suficientes para su rechazo, el defecto tal como ha sido planteado debe ser rechazado por falta de argumentación suficiente.

7.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCUMPLIMIENTO OBLIGACIONES Y SEGUNDAS COPIAS. [20]. Por su parte, el defecto de la letra G) rechaza la inscripción «de la cláusula décimo quinta, el apartado 15.3, de la cláusula vigésimo cuarta, el apartado F), por ser de derecho imperativo, arts. 1429.1 LEC Y 20 LN (vencimiento anticipado por incumplimiento de ciertas obligaciones y obtención de segundas copias con carácter ejecutivo)».

7.1.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES. REVOCADO. La cláusula 15.3 se refiere al vencimiento anticipado en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en los apartados 13 y 14 algunas de las cuales como se expone en otros fundamento de derecho se encuentran vinculadas a la obligación principal por la finalidad del préstamo, por ser susceptibles de provocar amortizaciones parciales obligatorias o por el presente vencimiento anticipado, por lo que su denegación al amparo de los arts. 1429 LEC y 20 LN carece absolutamente de justificación, debiendo revocarse la calificación en este punto.

7.2.- SEGUNDAS COPIAS. REVOCADO. La cláusula vigesimocuarta, en su apartado f), se refiere a la autorización al prestamista para la obtención de segundas y posteriores copias ejecutivas de la escritura. Se trata de una cláusula que, en principio, no debería acceder al Registro por su intrascendencia registral ya que va dirigida a facultar al notario la expedición de nuevas copias con carácter ejecutivo, a los efectos del artículo 517.2.4.º LEC, a instancia del acreedor sin tener necesidad de que este obtenga un mandato judicial, autorización que será válida con independencia de su constancia tabular, correspondiendo la apreciación de su legalidad al notario en el momento de la expedición de la copia y al juez a la hora de dictar el despacho de ejecución, sin que el art. 130 LH altere esta operativa procesal.

Ahora bien, la argumentación del registrador se ha fundado en los arts. 20 LN y al art.1429.1 LEC, lo que parecen tratarse de un error –de redacción y de vigencia legal–, ya que los artículos aplicables serían, por un lado, el 18 LN y el 233 RN y, por otra parte, el art. 517.2.4º de la vigente LEC; por lo que no obstante haber sido subsanado ese defecto por el registrador en su informe […] debe revocarse la nota de calificación en cuanto a este defecto porque si la mera referencia genérica a un determinado artículo no constituye fundamentación suficiente para la denegación de los pactos de la hipoteca si no va acompañada de una argumentación adecuada, con más razón no puede considerarse suficiente un artículo erróneo de cuya dicción el prestatario no podrá obtener conocimiento acerca de las razones del registrador para la subsunción de la cláusula denegada en el ámbito de aplicación de la norma, ni en consecuencia combatir la nota de calificación dictada.

8.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR FALSEDAD. REVOCADO [21]. El defecto de la letra H) excluye la inscripción «de la cláusula decimoquinta, apartado 15.4 por ser obligacional (Vencimiento anticipado por falsedad en las declaraciones y garantías)».

La mera alusión al carácter obligacional de una cláusula no puede considerarse argumento bastante para denegar su acceso como cláusula de vencimiento anticipado […] sin precisar la concreta motivación jurídica de la denegación. Esta motivación es tanto más obligada en este punto dada la progresiva importancia que en el tráfico jurídico inmobiliario y mercantil actual ha adquirido la veracidad de las declaraciones del prestatario acerca de su patrimonio y situación de solvencia, en cuanto determinantes de la asunción por el acreedor de un determinado riesgo y de la prestación de su consentimiento contractual; por lo que procede revocar la calificación en este punto.

9.- FORMA DE DETERMINAR LA DEUDA EN LA VENTA NOTARIAL. CONFIRMADO [22]. Por el defecto de la letra I) se deniega la inscripción «de la cláusula vigésimo cuarta, la expresión «del contemplado en el siguiente apartado D» de la letra A, y el apartado D)Venta notarial, de conformidad con el art. 235 del RH».

El art. 235 RH (y también el art. 129.2.c) LH) dispone que la ejecución extrajudicial solo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada […]

Respecto de la primera cuestión que resulta del art. 235 RH –indeterminación inicial de la deuda-, frente a lo que defiende el registrador en su informe, el principal del préstamo sí aparece determinado en la escritura […] Esta conclusión viene avalada por la cláusula 3.2 que expresamente señala que el deudor tiene derecho a una disposición única de 12.000.000 euros, si bien supedita su ejercicio al cumplimiento de unas condiciones suspensivas que no se declaran cumplidas en la escritura.

Respecto a la cuestión de si para la inscripción del pacto de venta extrajudicial es necesario que se prevea expresamente en la escritura de constitución la forma de determinar la deuda antes de intentar su utilización, que plantea en registrador en su informe como una consecuencia del art. 235 RH, en realidad […] en la Resolución de 20 junio 2012 sí se ha considerado necesario para su utilización que en una hipoteca en garantía de obligación futura conste en la escritura de constitución el pacto de determinación de la forma de la constancia registral de su nacimiento. Procede, por tanto, denegar el pacto de venta extrajudicial ante la ausencia de fijación de la forma de determinar en el registro el nacimiento de la obligación en los términos expuestos.

III. OTRAS CAUSAS. [23]. Un tercer grupo de cláusulas se deniegan por el motivo denominado «por otras causas». Son las siguientes:

1.- DENEGACIÓN DE CLÁUSULA QUE DEPENDE DE DENEGACIÓN REVOCADA. REVOCADA. El defecto de la letra A) deniega la inscripción «de la cláusula séptima, apartado 7.4, la mención a la cláusula 7.3, al no inscribirse». Dado que se ha revocado la denegación de la cláusula 7.3 (pago para reestablecer los ratios financieros), sí que procede inscribir su mención en la cláusula 7.4.

2.- ACLARACIÓN DEL REGISTRADOR. PROCEDE. El defecto de la letra B) rechaza la inscripción de «detrás de la cláusula 15.2, hago constar yo el registrador: sin embargo, a efectos de ejecución hipotecaria habrá que estar a lo dispuesto en el número 24 A de la escritura». Afirma el recurrente respecto de este supuesto que no se trata de una denegación y efectivamente no lo es, ya que no está impidiendo el acceso al Registro de ninguna cláusula, sino aclarando que en caso de incumplimiento, a efectos de ejecución de hipoteca, se estará a los pactos relativos a la ejecución. Se trata de una aclaración de los efectos del impago, que en nada altera el contenido del derecho real de hipoteca ni perjudica los derechos de las partes ni de terceros, y que encuentra su razón de ser en elprincipio de especialidad hipotecario y en la necesaria claridad de los asientos registrales, art. 51.6.ª RH.

3.- DECLARACIÓN DE VOLUNTAD SOBRE EL RANGO. CONFIRMADO. El defecto de la letra C) excluye la inscripción de «en la cláusula décimo novena y en la vigésimo segunda, la expresión «de primer rango», porque lo determina el Registro». En este defecto se deniegan las menciones al primer rango de la hipoteca, lo cual se estima correcto […] no se trata aquí de denegar una cláusula de la hipoteca, sino de una cuestión de estricta mecánica registral cual es la fijación del rango hipotecario, el cual viene determinado por los asientos del registro y no por la manifestaciones de las partes, dándose además la circunstancia en este supuesto de que existe una hipoteca inscrita anteriormente respecto de las fincas gravadas que no ha sido cancelada, lo que desvirtúa dicha expresión o voluntad del prestatario. Procede, en consecuencia, confirmar este defecto.

4.- ADVERTENCIA IMPROCEDENTE. El defecto de la letra D) deniega la constancia en el Registro «de la cláusula vigésimo quinta, el último párrafo. Hago constar yo el registrador, que no obstante, los requisitos de la demanda deberán ser valorados por el órgano judicial competente». Si en el presente caso se ha denegado el citado último párrafo (lo que no queda claro), se debe revocar la calificación por la absoluta falta de fundamentación. Y en cuanto a la advertencia del registrador, en este caso se estima inapropiada ya que este funcionario no se está limitando a relacionar dos o más cláusulas de la escritura para dar mayor claridad al asiento de hipoteca como en el supuesto anterior, sino que está introduciendo una información que no resulta del título presentado ni de la aplicación de la Ley ni de otros asientos del Registro, por lo que conforme a los arts. 9 y 12 LH y 51 RH, se considera una extralimitación, que provoca la revocación en este punto, de la nota de calificación.

5.- ADVERTENCIA PROCEDENTE. El defecto de la letra F) rechaza la inscripción «de la cláusula trigésimo tercera. Hago constar yo el Registrador que lo dispuesto a continuación debe entenderse sin perjuicio de lo dispuesto en el punto 24 C». En este caso sí se trata de una aclaración, mediante la relación de diferentes cláusulas de la escritura para mayor claridad del asiento de hipoteca, concretamente para evitar confusiones respecto a cuál es el domicilio a efectos de los procedimientos de ejecución hipotecaria, aunque desde este punto de vista habría sido preferible no inscribir la citada cláusula trigésimo tercera dada su nula eficacia registral. En todo caso, de acuerdo con lo anteriormente expuesto, se estima correcta y conveniente esta aclaración a los efectos de la ejecución.

IV.- DECISIÓN DE INSCRIBIR LA HIPOTECA COMO EN GARANTÍA DE OBLIGACIÓN FUTURA O CONDICIONAL. CONFIRMADO. [24]. Por último, en su nota de calificación el registrador advierte que «la hipoteca será inscrita como en garantía de obligación futura o condicional en tanto no se acredite que se ha entregado la totalidad del préstamo, o que han desaparecido las limitaciones impuestas al prestatario para su disposición. (Resolución DGRN de 17 marzo 2000)».

El recurrente sostiene respecto esta cuestión que la hipoteca debe inscribirse como en garantía de una obligación presente, pues «la totalidad del importe del préstamo fue dispuesto por la prestataria en la fecha de otorgamiento de la escritura y tal extremo puede quedar acreditado mediante el correspondiente justificante bancario de que tal cantidad fue transferida en la fecha señalada».

Se debe confirmar en este punto la calificación del registrador, ya que, no obstante la citada manifestación del recurrente, la hipoteca se configura, claramente, como en garantía de una obligación sujeta a condición suspensiva, pues de la escritura resulta que el prestatario no dispondrá del importe del préstamo hasta que acredite el cumplimiento de ciertas condiciones suspensivas. Ni el cumplimiento de las citadas condiciones suspensivas ni la entrega del dinero objeto del préstamo han sido acreditados en la forma prevista en la legislación hipotecaria (arts. 143 LH y 238 RH), por lo que, hasta la constancia registral de una y otra circunstancia, la hipoteca debe constar inscrita como en garantía de una obligación sujeta a condición suspensiva.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos. (CB)

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157. PODER MERCANTIL. NO CABE CALIFICACIÓN CONJETURAL.

NO ES POSIBLE QUE UN ADMINISTRADOR CONCEDA PODER AUTORIZANDO LA AUTOCONTRATACIÓN AL APODERADO. IMPOSIBILIDAD DE LA LLAMADA CALIFICACIÓN CONJETURAL. Resolución de 28 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Palma de Mallorca, por la que, tras inscribir parcialmente una escritura pública de apoderamiento, rechaza determinada cláusula.

Hechos: El problema que plantea esta resolución es si es posible en un poder otorgado por el administrador de una sociedad el establecer la posibilidad por parte del apoderado del autocontrato. En concreto en el poder sometido a calificación se establecía que “las facultades conferidas podrán ejercitarse aun cuando aparezca la figura jurídica de la autocontratación o exista conflicto de intereses”.

El registrador inscribe el poder suspendiendo la posibilidad de autocontrato pues “al no disponer de ellas los otorgantes sin autorización de la Junta General –Resoluciones DGRN de 02/12/1998 y 17/11/2000– no pueden conferirla a un tercero”.

El notario recurre: Reconoce que la doctrina de la DG es contraria a la admisión de estos poderes pero dice que esta doctrina  “debe ser objeto de revisión”. Lo que para él está prohibido es que el administrador dé poder a un tercero para contratar con el propio administrador pero no para contratar con el propio apoderado. Por ello “la doctrina hasta ahora mantenida por la DGRN sería inconsistente con el actual artículo 230.2.3º pues, si el resto de administradores puede dispensar a un administrador concreto de la situación de autocontrato aun careciendo ellos de las facultades para autocontratar, es porque las facultades del dispensado no son las mismas que las de los dispensantes, pues la prohibición de autocontratar es personal y no transferible a terceros”. Añade un último argumento de hecho consistente en que los dos administradores solidarios que dan el poder son los únicos socios lo que resulta de la escritura de constitución, número precedente de protocolo y de la constancia en la escritura de la titularidad real en ese momento de la sociedad.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación desestimado el recurso, pese a lo novedoso de su argumentación.

Señala la DG las características generales de toda representación, según doctrina y jurisprudencia:

— El ámbito de actuación del apoderado viene delimitado por el contenido del poder de representación otorgado a su favor.

— La valoración del contenido del poder de representación voluntario debe hacerse con el máximo rigor y cautela con el fin de evitar que se modifique el contenido del Registro en base a una actuación extralimitada del representante.

— Sobre la anterior base, en materia de autocontratación, “lo que interesa dilucidar es si en sede de representación voluntaria nuestro ordenamiento jurídico admite la actuación de un apoderado en conflicto de intereses”.

— Entre otras la Sentencia del TS de 29 de noviembre de 2001, afirma que «el autocontrato o negocio jurídico del representante consigo mismo es válido, en principio; no lo es cuando en casos concretos la ley lo prohíbe, porque advierte que puede haber conflicto de intereses y cuando, aunque la ley nada disponga, se produce tal conflicto; en todo caso, es válido cuando se ha autorizado expresamente en el poder de representación”.

— la autocontratación es válida y eficaz cuando viene precedida por la autorización del poderdante, sin que sea preciso que tal autorización reúna especiales requisitos de forma.

— Por ello tampoco existe prohibición de actuación cuando por la estructura objetiva o la concreta configuración del negocio, quede «manifiestamente excluida la colisión de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato» (Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, 22 de febrero de 1958 y 27 de octubre de 1966).

Pues bien “este esquema de cosas es aplicable al supuesto en que un administrador societario confiere un poder a un tercero en nombre de su principal persona jurídica por cuya cuenta actúa”.

En este sentido y como consecuencia de la doctrina general antes expuesta afirma la DG que “al igual que tiene vedado (el administrador) actuar cuando se encuentra en situación de conflicto de intereses, no puede atribuir a otro la posibilidad genérica de hacerlo pues sólo el principal, la sociedad cuya voluntad expresa la junta de socios, puede hacerlo”.

Por ello “no es un problema de suficiencia sino de existencia de poder de representación para actuar en un caso concreto aun cuando el representante ostente la facultad para el acto de que se trate”.

Rebate de forma contundente las tesis del recurrente de que esta doctrina “es incompatible con la nueva regulación introducida en el artículo 230 de la Ley de Sociedades de Capital. En realidad, ocurre lo contrario. La Ley 31/2014, de 3 diciembre, que modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo (no vigente en el momento de autorización de la escritura objeto de la presente pues entró en vigor el día 24 de diciembre de 2014), introduce una serie de modificaciones acordes con su finalidad en los artículos correspondientes a los deberes de los administradores, enfatizando su obligación de abstenerse de actuar en situación de conflicto de intereses con la sociedad (artículo 228, letras c y e, y su desarrollo en el artículo 229)”.

Según el Art. 230.2 “la situación de conflicto es ante todo un conflicto material que puede ser dispensado siempre que el interés de la sociedad quede salvaguardado” siendo la “la regla general … que la dispensa en un supuesto concreto la pueda otorgar el órgano de administración en los estrictos términos en que se pronuncia la norma; en los demás casos, la competencia corresponde a la junta general”.

Finalmente en cuanto al argumento del recurrente de que los poderdantes eran al mismo tiempo los únicos socios de la sociedad dice que el registrador no puede llevar a cabo una calificación conjetural, por muy claros que sean los indicios que puedan llevarla a ella y en el caso debatido “ni del Registro ni del documento presentado resulta que los dos administradores solidarios que comparecen al efecto de otorgar el poder sean los dos únicos socios en el momento de adoptar tal decisión; tampoco resulta que actúen constituidos en junta de la sociedad; bien al contrario, actúan en su condición de administradores”, por lo que dicho argumento no es posible tenerlo en cuenta en ningún caso”.

Comentario: Interesante decisión del CD, no por la doctrina que contiene en cuanto al fondo del asunto, que es reiteración de otras resoluciones anteriores (vid. Resolución de 18 de julio de 2006), sino porque hace una interpretación de las nuevas normas introducidas por la Ley de mejora del gobierno corporativo, Ley 31/2014, y porque aclara algo muy importante como es si el registrador puede tener en cuenta indicios independientes del documento calificado.

En relación con este punto se plantea el interesante problema de qué hacer cuando el poderdante, amén de administrador único, es socio único de la sociedad según resulta del registro. Parece que en este caso pudiera inscribirse la autorización para el autocontrato pues en una misma persona se reúne el carácter de órgano de administración y de junta general y ello además resulta del registro. Pero pese a ello si en la intervención de la escritura se dice que el compareciente los hace sólo como administrador, me inclino por la no posibilidad de inscribir la autorización del autocontrato contenida entre las facultades conferidas al apoderado. Dada la trascendencia de la facultad de autocontratar, parece de todo punto exigible que en la escritura de poder quede meridianamente claro que el poderdante comparece en la doble condición de administrador y de socios único y que en el otorgamiento se haga constar, para mayor claridad, que confiere poder en dicho doble concepto a los efectos de salvar la autorización para autocontratar contenida entre las facultades concedida al apoderado. A este respecto debe además tenerse en cuenta que aunque el registro conste que la sociedad es de un único socio, pudiendo entrar en juego el principio de legitimación,  en la realidad ello puede no ser así estando pendiente la constancia, o bien de cambio de socios único o bien de pérdida de la unipersonalidad. Creemos que el superior principio de seguridad jurídica así lo exige.(JAGV) PDF (BOE-A-2015-6078 – 6 págs. – 178 KB)   Otros formatos

 

158. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO.

EL AUTO DEBE ORDENAR LA CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS. Resolución de 28 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de San Lorenzo de El Escorial n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de auto recaído en expediente de reanudación del tracto.

Supuesto de hecho. Se presenta a inscripción un auto judicial dictado en expediente de dominio para reanudación del tracto sucesivo interrumpido. Se califica el auto con el defecto subsanable de no ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias conforme dispone el artículo 286 RH. El recurrente alega en su escrito que si el objeto del expediente de dominio es la reanudación del tracto, el testimonio del auto aprobatorio, además de ser título inscribible, tiene necesariamente efectos cancelatorios respecto de las inscripciones contradictorias, como en el supuesto de hecho, que tienen más de treinta años de antigüedad y sin que se haya formulado oposición.

Doctrina DGRN. La DG desestima el recurso y reitera la doctrina que ha mantenido en este punto en numerosas resoluciones:

1. “ (…) Que es criterio constante de este Centro Directivo, que el auto judicial tiene que ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias… pues la nueva inscripción que se practique no trae causa de la inscripción anterior, que por ello ha de cancelarse y, aunque ello sea una consecuencia lógica del expediente de reanudación, es de competencia del juez y no del registrador cancelar asientos vigentes que se encuentran bajo la salvaguardia judicial (artículo 1.3º de la Ley Hipotecaria)

2. “ (…) La solución a esta cuestión formal viene impuesta por la normativa hipotecaria vigente sobre esta cuestión, en particular en el artículo 286 del Reglamento Hipotecario. Ya la Resolución de 7 de marzo de 1979 declaró que por mucho que se trate de un requisito de un rigor formal excesivo y no del todo justificado, constituye defecto subsanable el hecho de que el auto dictado para la reanudación del tracto sucesivo no contenga expresamente, como impone el artículo 286 del Reglamento Hipotecario, el pronunciamiento de cancelación de las inscripciones contradictorias”.

3. “(…) Dicho requisito se justifica porque hay un salto en el tracto sucesivo, y no una sucesión de titularidades, como así dispone el último párrafo del artículo 285 del Reglamento Hipotecario, dado que no se puede exigir a quien promueve el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho”.

4. “(…) En este sentido es importante distinguir dos aspectos relevantes: que una cosa es que el ejercicio de una acción contradictoria del dominio que figura inscrito a nombre de otro en el Registro de la Propiedad, sin solicitar específicamente la nulidad o cancelación de los asientos contradictorios vigentes, pueda llevar implícita dicha petición, y otra muy distinta que el auto judicial que ha de resolver el expediente de tracto sucesivo no deba cumplir todas las manifestaciones y requisitos formales y sustantivos exigidos por la normativa aplicable al procedimiento”.

Comentario. Poco comentario se puede hacer a lo dicho por la Resolución como no sea destacar el criterio constante del Centro directivo en este punto, que tiene un fundamento legal expreso en el artículo 286 RH.

 Desde el año 1979 hasta nuestros días son numerosas las resoluciones –citadas en los “Vistos”- que se han pronunciado sobre el particular, y que han dejado claro que el auto judicial que resuelve un expediente de dominio para reanudar el tracto no tiene por sí mismo virtualidad cancelatoria, sino que necesita una declaración expresa del juez disponiendo que se cancelen las inscripciones contradictorias. (JAR)

 

159. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO. HERENCIA YACENTE. REBELDÍA. 

Resolución de 29 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Sueca, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de una sentencia declarativa de dominio.

Supuesto de hecho. Se dicta sentencia declarativa en procedimiento seguido contra herencia yacente y herederos desconocidos en rebeldía, y se pretende reanudar el tracto sucesivo presentando a inscripción el testimonio de la sentencia.

El registrador deniega la práctica del asiento por infracción del artículo 20 LH, que consagra el principio del tracto sucesivo.

Se alega por el recurrente que, en todo caso, por tratarse de una sentencia declarativa de dominio basada en la usucapión es título hábil para reanudar el tracto sucesivo.

Doctrina DGRN.

1.- Sobre los efectos del principio del tracto sucesivo (art. 20 LH): En sede registral, el principio del tracto sucesivo “intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución española. Este principio, en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (…).

2.- Sobre los procedimientos seguidos contra herencia yacente: “…la doctrina de este Centro Directivo, si bien matizada en sus últimos pronunciamientos, impone que en los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y de 5 de marzo de 2015). En el caso presente ninguna de estas circunstancias se ha producido, por lo que el defecto debe mantenerse por infracción del principio de tracto sucesivo (…)”..

3.- Sobre las sentencias declarativas y la reanudación del tracto sucesivo: “Es doctrina consolidada de esta Dirección General que el medio de reanudación del tracto de origen judicial sólo puede serlo el expediente de dominio con dicha finalidad, ya que su específico procedimiento asegura la citación de los titulares registrales tanto si las inscripciones contradictorias ostentan una antigüedad superior a los treinta años, bien en la forma establecida en el artículo 202.2 de la Ley Hipotecaria cuando es inferior de dicho plazo, pero sin dejar de lado que dicho expediente impone dar traslado al Ministerio Fiscal que asegure los intereses de dichos titulares registrales. La sentencia declarativa adolece de la falta de intervención del Ministerio Público, por lo que preceptiva intervención directa de uno de los interesados en la sucesión, o el nombramiento de un administrador judicial que preserve sus derechos, deviene imprescindible para poder proceder a la inscripción (…)”..

4.- Sobre inscripción de sentencias dictadas en rebeldía:

a) “…A estos efectos, resulta conveniente recordar el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que señala «mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que, dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros Públicos».

b) “… Es doctrina de este Centro Directivo (Resoluciones de 28 de enero de 2013 y 29 de enero de 2015) que la inscripción o la cancelación de asientos proveniente de los pronunciamientos de una sentencia dictada en rebeldía exige el cumplimiento de los plazos de rescisión de dicha resolución judicial ya vistos en el artículo 524 de la ley procesal civil..

c) “…De manera añadida –y como ocurre en cualquier otro supuesto de justificación de la firmeza de las resoluciones–, es el interesado el que debe aportar la documentación que acredite el transcurso de los indicados lapsos temporales, o la firmeza de la resolución (…).

5.- Sobre el recurso gubernativo: En este momento cabe recordar que, en cumplimiento del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, sólo puede ser objeto del recurso el título presentado a inscripción junto con sus documentos complementarios o aclaratorios en relación a la calificación verificada por el registrador en su nota de suspensión o denegación. Por ello, todos los medios de prueba aportados a posteriori por los interesados no pueden ser tenidos en cuenta a la hora de resolver la cuestión…”.

Comentario.

I.- Sobre los procedimientos seguidos contra herencia yacente.

1. Numerosas RR que han tratado de esta materia en los últimos años han sido comentadas en las secciones Informe mensual e Informe para opositores de esta página.

A la vista de ellas se puede decir que la DGRN ha suavizado con el paso del tiempo la rigidez manifestada en algunos casos, para llegar a una doctrina más matizada en sus últimos pronunciamientos, como reconoce la resolución que ahora comentamos.

a) Ejemplo de la rigidez dicha fue la 17 de marzo de 2009 (BOE 11 de abril de 2009), pues resolvió que la ausencia de un administrador que asuma la defensa jurídica de la herencia no puede entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genéricas de los causahabientes desconocidos del causante, y ni siquiera mediante  el emplazamiento a uno de los hijos de la titular registral (sin justificación de que sea el único heredero).

Según este planteamiento, sólo se eximirían de la necesidad de nombrar administrador judicial de la herencia los casos en que hubieran sido emplazados todos los herederos previa justificación de su condición, es decir, acreditando el título sucesorio y su aceptación.

b) Este criterio fue corregido por numerosas resoluciones (incluso algunas de ellas muy próximas en fecha a la que acabamos de referirnos), consolidándose una doctrina que se puede resumir del siguiente modo:

2. Doctrina consolidada:

a) La exigencia de un administrador judicial no puede convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados sea puramente genérico, lo que sucederá cuando el causante no haya otorgado testamento que permita conocer quiénes son sus herederos ni sean conocidos los herederos abintestato..

b) No debe aplicarse, sin embargo, cuando de los documentos presentados resulte que el Juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. En este sentido, la doctrina jurisprudencial admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado aunque no haya acreditado su condición de herederos ni la aceptación de la herencia.

c) Entre los casos contemplados por algunas resoluciones cabe señalar los siguientes:

(i) Demanda dirigida contra la herencia yacente y herederos desconocidos del titular registral, y además, como posibles herederas, contra dos hermanas del causante, aunque posteriormente repudian. Son supuestos de llamamiento a posibles herederos que excluyen la necesidad exigir el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la referida doctrina del Tribunal Supremo.

(ii) La demanda dirigida contra herederos del titular registral y su cónyuge hace innecesario el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina referida del Tribunal Supremo.

(iii) La demanda dirigida contra herederos determinados del titular registral, existiendo incluso allanamiento de alguno de ellos, hace innecesario el nombramiento de un administrador judicial de la herencia aunque no se haya probado la aceptación de la misma por los emplazados.

Conclusión: Sólo si no se conociera el testamento del causante, ni hubiera parientes con derechos por ministerio de la Ley a la sucesión y la demanda fuera genérica a los posibles herederos es cuando procede el nombramiento del administrador judicial

Entre otras, se pueden citar. R.27 de julio de 2010. BOE 20 de septiembre de 2010. R.20 de agosto de 2010. BOE 27 de septiembre de 2010. R.19 de agosto de 2010. BOE 27 de septiembre de 2010. R. 8 de septiembre de 2011. BOE 20 de octubre de 2011. R. 8 de noviembre de 2011. BOE 5 de diciembre de 2011. R. 22 de marzo de 2011. BOE 13 de abril de 2011.

II.- ¿Cabe la reanudación del tracto sucesivo mediante sentencia declarativa? Tracto sucesivo y usucapión

1. Tracto sucesivo y sentencia declarativa:

Aunque la Resolución sienta como doctrina consolidada que el medio de reanudación del tracto de origen judicial sólo puede serlo el expediente de dominio, tal afirmación no debe llevarnos a excluir en todo caso la reanudación del tracto sucesivo mediante una sentencia declarativa, sino a exigir que en el procedimiento del que deriva la sentencia se hayan cumplido los requisitos específicos del expediente de dominio, a saber, el emplazamiento de los titulares registrales y el traslado del expediente al Ministerio Fiscal.

Tracto sucesivo y usucapión:

a) En la 11 de mayo de 2012. (BOE 12 junio 2012) se plantea un caso de reanudación del tracto sucesivo mediante una sentencia declarativa reconociendo la usucapión producida contra el titular registral. Del texto de la Resolución resultan las siguientes consecuencias:

(i) La sentencia declarativa de dominio puede ser titulo hábil para la reanudación del tracto sucesivo siempre que se hayan observado en el procedimiento los tramites específicos previstos para los expedientes de dominio en los artículos 200 y ss LH,  entre otros: el emplazamiento a los titulares intermedios y la intervención del Ministerio Fiscal.

(ii) De no cumplirse lo establecido en dichos artículos no puede ser considerada titulo apto para la reanudación del tracto.

(iii) Caso distinto es el de la sentencia declarativa del dominio por usucapión contra el titular registral, que sí seria inscribible de acuerdo con las normas generales y sin necesidad de observar los trámites y cautelas previstos para el expediente de dominio como se desprende del artículo 36 LH.

En uno y otro caso el papel que desempeñan los títulos presentados por el demandante son distintos, pues, mientras que la reanudación del tracto se fundamenta en el encadenamiento o sucesión de los títulos privados traslativos del dominio, de modo que por la sucesión de títulos se llegue hasta el titular registral, en la demanda por usucapión esos títulos privados son considerados como títulos traslativos no perfectos y son aportados como justos títulos a los efectos de apreciar la usucapión.

b) En 6 de mayo de 2009 (BOE 30 de mayo de 2009), R.30 de abril de 2009 (BOE 30 de mayo de 2009) y R.6 de mayo de 2009 (BOE 30 de mayo de 2009) se plantea la inscripción de testimonio de la sentencia firme para causar inscripción a favor de la demandante de determinadas fincas. Algunas de ellas figuran inscritas a favor de una persona que no fue parte en el procedimiento, y si bien en la demanda se hizo constar que dichas fincas fueron heredadas por la demandante de dicha titular registral, tal circunstancia no fue acreditada en el procedimiento. La Sentencia declara que la demandante ha adquirido por usucapión extraordinaria, lo que impide oponer a la inscripción el principio del tracto sucesivo.

 Dice la DGRN lo siguiente: “…declarándose por la sentencia que la demandante ha adquirido por usucapión extraordinaria, es decir, por haberla poseído más de treinta años, hay que rechazar el defecto, como indirectamente hace la sentencia al decir que, aunque esté alegado pero no acreditado que la demandante sea heredera de la titular registral, tal no acreditación no es necesaria cuando se ha acreditado la usucapión por más de treinta años. Por ello, entender ahora que hace falta acreditar tal cualidad de heredero en la demandante sería entrar en el fondo de la sentencia, cosa que está vedada al Registrador”.   (JAR)

 

160. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO.

ADQUISICIÓN DIRECTA DEL DITULAR REGISTRAL. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES. Resolución de 29 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que se deniega la inscripción del testimonio de un auto de reanudación de tracto.

Supuesto de hecho. Se presenta a inscripción auto dictado en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo con las siguientes circunstancias: a) Los promotores del expediente adquirieron el dominio directamente de los titulares registrales en escritura pública, que sólo causó inscripción parcial por haberse calificado de insuficiente la representación alegada. b) Los promotores (recurrentes) alegan la procedencia del expediente de dominio por haber fallecido los titulares registrales y, en consecuencia, ser imposible subsanar el defecto.

Doctrina DGRN. La DG desestima el recurso y reitera su conocida doctrina sobre el particular:

1. En el caso presente “…no hay verdadera interrupción del tracto, al haber adquirido el promotor del expediente directamente del titular registral.

El expediente de dominio no cabe (como ya destacó la R. 30 de mayo de 1988) cuando el problema a solventar no es el de reanudación de tracto, “…sino el de la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), (o) el de falta del título formal adecuado para la inscripción. Tales deficiencias no pueden superarse por medio de un expediente de dominio para reanudar el tracto, sino a través del reconocimiento y pública documentación de dicho acto, voluntariamente otorgados por el transferente o sus herederos (cf. artículo 20-V-1.º de la Ley Hipotecaria) o mediante la debida declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio correctamente entablado, que asegure convenientemente la tutela jurisdiccional del derecho del transmitente (artículos 24 de la Constitución Española y 40 de la Ley Hipotecaria) (…)”.

3 “Esta doctrina, con los matices aplicables a cada caso, ha sido reiterada en numerosas Resoluciones (cfr. las citadas en los «Vistos»), sin que el argumento de la extraordinaria dificultad contenida en ciertas Resoluciones de este Centro Directivo para casos muy cualificados se considere aplicable al presente. En este sentido, cabe recordar que dicha doctrina siempre contempla la extraordinaria dificultad para elevar un documento privado a documento público (cfr. Resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 y 24 de marzo de 2015), es decir, para llenar el requisito de los artículos 1279 y 1280 del Código Civil, pero no para ratificar un documento público al que nunca se ha prestado consentimiento por los titulares registrales (cfr. artículos 1259 y 1727 del Código Civil).

4. Reitera una vez más su doctrina sobre la excepcionalidad del procedimiento de reanudación del tracto sucesivo y la consecuente aplicación rigurosa de los requisitos que deben observarse para su eficacia. Tal excepcionalidad resulta de lo siguiente:

a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias;

b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y

c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201 de la Ley Hipotecaria)”.

5 Otras cuestiones que la Resolución resuelve son las siguientes:

a) es imprescindible la constancia en el título de todas las circunstancias personales que la legislación hipotecaria exige para identificar al futuro titular registral y el carácter de su adquisición.

b) La falta de coincidencia entre la descripción documental y registral de la finca con la descripción catastral no es defecto oponible para la inscripción, pues no se trata de rectificar la misma sino de reanudar el tracto. Por tanto, siempre que la finca esté identificada en el expediente no cabe oponer tal discrepancia ni alegar dudas sobre la misma. (13 noviembre de 2012)-

c) Es necesaria la citación a titulares registrales, titular catastral y, en su caso, poseedor de hecho (arts. 20, 201 y 202 LH). (JAR)

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161. SEGREGACIÓN SIN LICENCIA. DERECHO INTERTEMPORAL.

Resolución de 5 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Elche n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y compra.

En escritura otorgada en el año 1986 se segrega y vende una finca rustica de cuarenta y dos áreas de cabida

 Ahora dicha escritura se presenta en el Registro de la Propiedad acompañándose  certificación expedida por el coordinador de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de fecha 24 de julio de 2014, con el visto bueno del teniente de alcalde de Ordenación Urbana, Infraestructuras y Asesoría Jurídica, en la que «se entiende la innecesaridad  de licencia de segregación«.

 El registrador, entendiendo que es de aplicación la Ley 10/2004 de la Generalitat Valenciana, del Suelo no Urbanizable de Comunidad Valenciana, actualmente vigente al ser la segregación un acto de naturaleza eminentemente registral, suspende la inscripción.

La DG comienza por resolver el problema de derecho intertemporal que plantea la presentación en el Registro, en el año 2014, de una escritura en la que, por razón de la fecha de otorgamiento, se practica una segregación realizada con anterioridad a la legislación que actualmente la regula. Y a tal efecto, tras reseñar y comentar determinada jurisprudencia, señala que tal cuestion “debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior -cfr. disposiciones transitorias tercera y cuarta del Código Civil-. Ahora bien, la exigencia de tales requisitos deberá conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad.”

Y recuerda y reitera su criterio, fijado en la resolución de fecha 17 de octubre de 2014, que  “reconoció la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas” (…) y que “»no bastaría con constatar que haya prescrito la posible infracción, sino que es preciso, además, que no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse” (…)  “ De modo análogo, ambas vías jurídicas han de ser también posibles, y los son legalmente, respecto de otros actos o usos del suelo, menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trata de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa -cfr. artículo 238 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalidad Valenciana-, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, y todo ello, lógicamente, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de régimen de unidades mínimas de cultivo que habrá de ser observado en cualquier caso, en especial, el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio -norma adjetiva o procedimental- en cuanto al deber del registrador de remitir copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente para que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio -cfr. Resolución de 25 de abril de 2014-.

En el supuesto de hecho de este expediente, además de haber transcurrido sobradamente los plazos de prescripción de la posible infracción, está claro que no se han ejercido por parte del Ayuntamiento acciones para el restablecimiento de la legalidad urbanística, antes bien al contrario en la certificación aportada se declara expresamente la innecesaridad del otorgamiento de licencia, con lo cual se cumple el requisito exigido en la legislación de aplicación.

Por todo ello, la DGRN revoca la calificación registral. (JDR)

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162. DENOMINACIÓN SOCIAL PARECIDA A UNA MARCA: TABACALERA. 

NO ES ADMISIBLE COMO DENOMINACION SOCIAL LA DE “TABACALERA ESPAÑOLA”. Resolución de 5 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil central I, por la que se deniega la reserva de una denominación.

Hechos: Se solicita del Registro Mercantil Central la denominación social de “Tabacalera Española, S.A.”.

El registrador central deniega la denominación pues “al amparo de los artículos 408.1 y 407.2 del RRM deberá aportarse autorización de la persona física o jurídica afectada, en este caso: Altadis, S.A (titular de la marca Tabacalera); Tabacalera, S.L.”.

Se pide por el solicitante aclaración a la denegación y el registrador mercantil central alega lo siguiente: “de acuerdo con lo previsto en el art. 407.2 del vigente Reglamento del Registro Mercantil, en concordancia con la disposición decimocuarta de la Ley 17/2001, de 7 de diciembre, de Marcas, las autoridades registrales denegarán el nombre social solicitado si coincidiera o pudiera originar confusión con el de una marca o nombre comercial notorio o renombrado, sea o no de nacionalidad española. A estos efectos, la marca «Tabacalera» goza de notoriedad en el tráfico mercantil, lo cual condiciona la concesión de la denominación solicitada a la obtención de la autorización pertinente por parte del titular de dicha marca”.

El interesado, tras la confirmación de la calificación por el registrador sustituto, interpone recurso en el que, en síntesis, alega que el término «Tabacalera» es un signo genérico, de uso generalizado para las labores del tabaco, que en cuanto a la marca, solicitada a la Oficina Española de Patentes y Marcas la inscripción del nombre comercial «Tabacalera Española TE», y tras ser publicada dicha solicitud en el «Boletín Oficial del Propiedad Industrial», no ha existido oposición por parte de ninguna sociedad dedicada a las labores del tabaco y que  “desestimar la presente solicitud cuando existen hasta veintitrés denominaciones sociales y marcas que utilizan el término «Tabacalera», tanto en el Registro Mercantil como en el Registro Marcario, supone un agravio comparativo”.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Lo primero que hace la DG es aclarar los motivos de la denegación que eran dobles: Por una parte la coincidencia con otra sociedad ya registrada bajo el nombre de “Tabacalera” y por otra por la coincidencia con una marca protegida.

En cuanto al primer problema el CD recuerda su doctrina sobre la identidad total y lo que llama “cuasi identidad” o “identidad sustancial”. Aquí se produce esa identidad pues el término “española”  es un término genérico y por tanto vacío de contenido “por carecer de suficiente efecto distintivo, pudiendo considerarse que existe identidad jurídica entre la denominación que se solicita «Tabacalera Española, S.A.», y la ya existente «Tabacalera, S.L.»

En cuanto al otro problema planteado, es decir el conflicto entre denominación social y marca,  “deriva de la no siempre clara distinción entre la identificación del empresario como persona jurídica y la de la empresa o actividad empresarial que lleva a cabo, y de que el deslinde entre la vertiente jurídica y la económica competitiva de las sociedades actuantes en el mercado puede ser difícil de percibir por los operadores del mismo desde el momento en que, para tales operadores, la denominación social es un factor de diferenciación”.

Por ello “no podrán reservarse por el Registro Mercantil Central denominaciones sociales que coincidan con signos distintivos notorios o renombrados” que son los que sean generalmente conocidos por el sector pertinente del público al que se destinen los productos, servicios o actividades que distinguen dicha marca o nombre comercial”.

Pues bien la DG tras hacer una pequeña historia sobre el monopolio de tabacos en España, llega a la conclusión de que tanto “por duración, como por intensidad”, la marca Tabacalera  “es notoriamente conocida en todo el ámbito nacional y asociada con los productos del antiguo monopolio estatal y, posteriormente, a los de la compañía que resultó de su privatización”, es decir Altadis, S.A.

Comentario: Interesante recurso en el que se abordan dos interesantes problemas como son los relativos a la identidad de denominaciones, cuando no es absoluta, y a la identidad o posible confusión de una denominación social con una notoria marca comercial. Su lectura es muy recomendable pues en ocasiones esas marcas comerciales sólo van a ser notorias o renombradas en determinado marco geográfico siendo por tanto posible que ello no sea detectado por el Registro Mercantil Central y tenga que ser objeto de calificación por el Registro Mercantil provincial en el momento de la inscripción de la sociedad. Por tanto es un problema que debemos tener muy presente para la debida calificación de las denominaciones sociales.

Como obiter dicta de gran interés dice la resolución que dado que el titular de la marca o signo notorio no puede oponerse a la concesión de la denominación, “ha de ser el registrador Mercantil Central quien actúe de oficio, en defensa tanto del interés particular de quien no puede defenderse por sí en este procedimiento, como en defensa del interés general de la ausencia de confusión en el tráfico mercantil y en el mercado”, frase que pone de manifiesto la trascendencia de la función registral no limitada al ámbito de la propia concesión de la denominación sino que también alcanza al registrador mercantil provincial.  “Tal defensa del interés general”, sigue diciendo la DG, “ha sido reconocida por el Tribunal Supremo… remarcando que los preceptos de la Ley de Sociedades Anónimas y Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada (hoy, Ley de Sociedades de Capital) y del Reglamento del Registro Mercantil que disciplinan esta materia constituyen normas de carácter imperativo que rigen en interés, no solamente de las sociedades afectadas, sino de todos quienes participan en el tráfico mercantil”. (JAGV)

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163. HERENCIA. FUERO DE BAYLIO. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL HEREDERO. DERECHO DE TRANSMISIÓN. 

Resolución de 6 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Olivenza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y partición de herencias.

Hechos: Se formaliza en Olivenza (ciudad en que rige el llamado Fuero del Baylío) una escritura de herencia de unos cónyuges A y B, en la que intervienen sus tres hijos, C, D, y E. Ésta última heredera E hace constar que se encuentra viuda, al tiempo de la formalización de la herencia (aunque estaba casada cuando fallecen sus dos padres). La notario autorizante, no recoge, en la escritura de herencia de ambos padres, manifestación alguna en cuanto al estado civil de la hija viuda E con anterioridad a la formalización de la herencia paterna y materna, ni al tiempo del fallecimiento de cada uno de sus dos padres (fallecidos hacía bastante tiempo), además tampoco hace constar cual era el régimen económico matrimonial de la dicha heredera E, ni si éste era el correspondiente al Fuero del Baylío, ya que la misma tenía vecindad de la localidad de Olivenza (localidad donde tradicionalmente rige este Fuero). En la formalización de la herencia referida de ambos padres, los bienes hereditarios (dos locales) se adjudican a los tres hijos, en proindiviso y por terceras partes iguales. 

La registradora:  rechaza la inscripción en cuanto a la heredera E, ya que siendo vecina de Olivenza y siendo el régimen legal supletorio de dicha localidad el del Fuero del Baylío, ha de expresarse en la escritura de herencia: a)  la fecha del fallecimiento del esposo de E (le llamaremos en adelante E’) y b) si éste había fallecido con posterioridad a los dos causantes y padres de la heredera E, ya que, en este caso, sería exigible la comparecencia de los herederos de dicho cónyuge premuerto (‘E), acompañando la certificación de defunción de éste, el certificado de última Voluntad y testamento o declaración de herederos del mismo, ya que, conforme al Fuero del Baylío, si bien, en vida de los cónyuges, cada uno puede disponer de sus bienes privativos, libremente, fallecido uno de ellos, se hacen comunes todos sus bienes, ya sean comunes o privativos y ya les pertenezcan por título oneroso o privativo (STS 8 febrero 1892), y como consecuencia de esta comunidad universal que se constituye, ésta comunidad (de la que forma parte el esposo fallecido E’) se integra también por los bienes que la hija E haya recibido de sus padres y de ahí la exigencia de la intervención de tales herederos de ‘E, en la herencia de los padres de la hija E.

La notario: alega que, realmente, la fecha que juega en orden a la formación de la comunidad universal de los esposos, en el Fuero del Baylío, no es la de la formalización de la herencia y adjudicación de  los bienes hereditarios paternos (llevada a cabo cuando la esposa estaba viuda) sino la fecha del fallecimiento de ambos padres, en cuya fecha la heredera, se encontraba casada, por lo que todavía no se había constituido la referida comunidad conyugal universal, pues los efectos de la aceptación y en su caso repudiación de cualquier herencia se retrotraen a la fecha de fallecimiento de sus causantes (art 989 del c.c.). Por tanto, si la hija E estaba todavía casada, al tiempo de la muerte de sus padres, no sería precisa, en la partición de las herencias paterna y materna, ni la comparecencia de su cónyuge ‘E, ni de sus herederos, y ello dado que la comunicación de bienes se produce al tiempo de la disolución del matrimonio de E y ‘E, pero no antes.

Pero es que además la heredera E, debe tener libertad para aceptar o repudiar la herencia de sus padres, que son actos enteramente voluntarios y libres (art 988 c.c.) y si se exigiera la intervención de los herederos de ‘E, podríamos estar, en contra de la voluntad de la heredera E, en una aceptación tácita de herencia por partes de tales herederos de ‘E (art 1000 c.c.).  Por tanto la hija E viuda tiene libertad para aceptar o renunciar a la herencia paterna, sin necesidad de la intervención ahora de los herederos del esposo E’.

Doctrina de la DG: La DG da solución a los distintos problemas que plantea, un Fuero, del que no existe ningún texto escrito, y da en parte la razón a la Registradora, en el sentido de que, con base en el Reglamento Notarial, en la escritura de herencia de los padres de E, se tenía que haber indicado la fecha de fallecimiento del esposo de E, y el régimen económico del

Olivenza (Badajoz) Iglesia de Santa María Magdalena. Por José Luis Filpo Cabana.

Olivenza (Badajoz) Iglesia de Santa María Magdalena. Por José Luis Filpo Cabana.

matrimonio, cosa que no se hizo.

   Además y sobre la base de un estudio histórico, interesante pero un poco abrumador, y más pensando que, a mi juicio personal, lo que interesa en una Resolución, es una argumentación práctica y breve, más que un estudio doctrinal, sienta las siguientes bases para la solución del problema planteado, con apoyo,  en relación con la aplicación del dcho de transmisión al Fuero del Baylío, de una sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 16 de junio de 2000,  y dice literalmente, lo que sigue:

1.- Momento en que se produce la comunicación de bienes en el Fuero del Baylío:

Para la DG, basada en la STS 8 febrero 1892, las de la Audiencia Provincial de Badajoz de 4 de mayo de 2000 y 3 de abril de 2002, y las Rs de la Dirección General de 19 de agosto de 1914 y 11 de agosto de 1939, la comunicación de bienes conforme al Fuero del Baylío, y por tanto la comunidad universal entre ambos esposos, se produce en el momento de disolución del matrimonio por fallecimiento de uno de ellos (o divorcio u otra causa de conclusión del matrimonio), y en dicha comunidad universal quedan incluidos todos los bienes y derechos de contenido patrimonial, adquiridos por uno u otro cónyuge, antes y durante el matrimonio, por título oneroso y lucrativo, y por tanto también los bienes adquiridos por la esposa (E) en la herencia de sus padres A y B, deferida en el momento del fallecimiento de dichos padres, si en tal momento se encontraba aún en estado de casada, quien al tiempo de la partición se encontraba ya viuda.

2.- Fuero del Baylío y heredero viudo:

En las herencias en que comparezca heredero viudo cuyo matrimonio, tras una indagación notarial al respecto, resulte haber estado sujeto al régimen del Fuero del Baylío, será necesario hacer constar la fecha del fallecimiento del cónyuge premuerto del heredero viudo. Si dicho finado cónyuge premurió a los causantes de la herencia que se formaliza, no se planteará problema alguno. Pero si falleció con posterioridad entonces habrá que distinguir los siguientes casos:

a) En caso de que el heredero o heredera viudos renuncien a la herencia de sus padres o primeros causantes, no será necesaria la comparecencia ni citación de los herederos del segundo causante.

b) En caso de que el heredero o heredera viudos se limitara a aceptar la herencia sin hacer partición convencional ni adjudicaciones, tampoco sería necesaria la comparecencia de los herederos del segundo causante, pudiéndose practicar a petición de los interesados, anotación preventiva de derecho hereditario conforme a los artículos 42.6.º y 46 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento.

c) Si lo que se pretende es la partición convencional o adjudicaciones a favor de la viuda o viudo, aun cuando fuera la única heredera llamada a la herencia de sus padres o primeros causantes sería necesario:

1.º Hacer constar en la escritura de partición de herencia, el nombre y circunstancias del cónyuge-finado de la heredera y la fecha de su fallecimiento, y determinar por el notario el régimen económico matrimonial.

2.º Si el régimen económico del viudo o viuda era el del Fuero de Baylío, sería necesaria la comparecencia de los herederos del finado cónyuge, quienes podrán libremente aceptar la herencia de éste, de la que forma parte la mitad (por dimidio) del «derecho hereditario in abstracto» de la viuda sobre la masa hereditaria de sus padres o primeros causantes (cfr. sentencias de la Audiencia Provincial de Badajoz anteriormente citadas), y en tal caso, hacer junto con los demás condóminos la partición y adjudicación de los bienes de la herencia de los primeros causantes, sin necesidad, si no quieren, de partir otros bienes o derechos propios de la herencia del cónyuge, lo cual podrán hacer en un momento posterior; pues si bien es cierto que la aceptación de la herencia no puede ser parcial (artículo 990 del Código Civil), es perfectamente posible que la partición sí sea sólo de algunos bienes; o bien pueden renunciar a la herencia del finado cónyuge, por sus herederos, en cuyo caso sería necesario determinar, ante la renuncia de los llamados en primer lugar quienes pasan a tener la condición de herederos del segundo, aplicando, según proceda, la sustitución vulgar, el derecho de acrecer, o el llamamiento a los herederos legales del siguiente grado.

Igualmente si los llamados a la herencia del cónyuge-finado o segundo causante se niegan a comparecer en la escritura de aceptación y partición de herencia del primer o primeros, faltaría el presupuesto básico de legitimación de la partición convencional que es el consentimiento de todos los partícipes; siendo necesario en tal caso acudir a la vía judicial conforme al artículo 1.059 del Código Civil.

Comentario: La verdad es que la Rs es muy compleja y de difícil resumen, pero intento que queden claras unas ideas:

Momento de la constitución de la Comunidad Universal: La primera es que el régimen económico matrimonial del Fuero del Baylío, permite que cada cónyuge pueda actuar libremente, durante su matrimonio, respecto de sus bienes propios, de suerte que, por sí solo, puede vender, comprar, hipotecar etc.. sin necesidad del consentimiento ni intervención del otro. Es al tiempo de la muerte del otro cónyuge, o del divorcio, separación etc.. cuando surge una comunidad universal, en la que se integran todos los bienes materiales o inmateriales, muebles o inmuebles, comunes o privativos, de ambos cónyuges y es esta comunidad la que se divide por partes iguales.

El problema del derecho de transmisión: El anterior es el supuesto fácil y normal, pero los problemas surgen, como en el caso de la Rs comentada, con el posible dcho de transmisión, como sucede cuando muere uno de los cónyuges y existen otros actos que pueden influir en el activo o pasivo de dicha comunidad, y tal es el caso del cónyuge viudo hoy que, estando casado, recibe bienes de sus padres o parientes por herencia o por donación u otro título. En estos supuestos hay que fijar claramente el hecho y el momento que da lugar a la comunidad universal.

En el presente caso, cuando la hija formaliza la herencia se encuentra viuda, pero no se sabe si también lo estaba o se encontraba casada (que parece ser es lo que ocurre) cuando fallecen sus padres. Y aquí se produce el problema de la aplicación del 1006 del c.c. a dicha herencia, supuesto que no encaja muy bien con el Fuero del Baylío, el cual arranca, nada menos que de la ley 12, título IV, libro X de la Novísima Recopilación, que contiene una Resolución de Carlos III del año 1778, que aprueba una Observancia del Fuero, concedido a la villa de Alburquerque por Alfonso Téllez, su fundador, que era yerno de Sancho II, Rey de Portugal (nada menos).

Solución de la DG: si la heredera o heredero viudo lo estaba ya cuando fallecen sus padres, no hay problema, los bienes adquiridos no se integran en la masa universal. Pero si el cónyuge hoy viudo, estaba casado al tiempo del fallecimiento de los padres, y resulta que la herencia se formaliza estando viuda o viudo, hay que dar entrada a los herederos del cónyuge fallecido, por aplicación del Fuero. Y la solución salomónica que se da no es muy convincente: si lo que se acepta o repudia es el derecho in abstracto, pero sin partición, no se precisa la intervención de los herederos del cónyuge finado (por tanto la viuda o viudo puede renunciar o aceptar por sí solo). Pero si lo que se hace es una partición “convencional” (así la llama la DG) con adjudicaciones, deben venir tales herederos del cónyuge fallecido y en tal caso, puede ocurrir que el viudo acepte y los herederos del finado no lo hagan o se nieguen a comparecer: en estos casos hay que ir buscando a los herederos hasta dar con quienes acepten (hijos, sustitutos, herederos abintestato etc..) o en su caso hay que ir a una partición judicial (¡si Sancho Téllez levantara la cabeza y viera donde nos ha metido!).

De todas formas y como me parece interesante, me propongo, si Dios quiere, hacer un pequeño estudio sobre el Fuero del Baylío en el próximo informe notarial del mes de mayo. (JLN)

Ver informe íntegro de la Registradora, muchos de cuyos argumentos fueron recogidos por la doctrina de la Dirección General.

 

164. PROPIEDAD HORIZONTAL. DESVINCULACIÓN DE UN ANEJO. 

Resolución de 6 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Calahorra, por la que se suspende la inscripción de una desvinculación de elemento en régimen de propiedad horizontal.

Hechos: Se otorga una escritura de segregación de un anejo de una vivienda, dentro de una propiedad horizontal. El anejo es una buhardilla que pasa a ser finca independiente. Hay una cláusula estatutaria que permite la división o segregación sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios y se aporta también licencia municipal y un plano.

La registradora, aun admitiendo la validez de la cláusula estatutaria, suspende la inscripción pues considera que es necesario el acuerdo de la Comunidad de Propietarios porque en la inscripción de dicha buhardilla no consta ni su superficie ni linderos y ahora sí se precisan dichos datos, por lo que pueden ser afectados otros elementos privativos y ello puede implicar modificación del título constitutivo de propiedad horizontal.

La interesada recurre y alega que no es necesario tal acuerdo porque la jurisprudencia y la propia DGRN han admitido la validez de dicha cláusula.

La DGRN desestima el recurso alegando que la fijación de linderos y superficie del nuevo elemento implica una modificación de la propiedad horizontal, y que la cláusula estatutaria, aunque válida, no ampara dichas operaciones. Se remite para ello a su doctrina contenida en la Resolución de 15 de Marzo de 2004. A continuación hace un repaso de su doctrina en los casos contemplados en varias resoluciones posteriores, ninguno de los cuales es igual al presente.

COMENTARIO.- Un poco rigurosa esta postura por cuanto se vacía de contenido la cláusula estatutaria inscrita. Cabe otra interpretación: si se puede desvincular el anejo sin autorización de la junta de propietarios (lo más) se puede precisar su superficie y linderos (lo menos), máxime si el Registro ya publicaba la existencia de esa buhardilla como elemento privativo, aunque no mencionara metros y linderos teniendo en cuenta que no se modifican los restantes elementos privativos.

Imaginemos que sería el mismo caso, frecuente en la práctica, en el que un promotor se reserva el derecho de dividir el sótano, como finca única, en plazas de garaje independientes, y que después va segregando una a una, o bien las vende por cuotas indivisas con asignación del uso exclusivo de una determinada plaza, con metros y linderos, pero no se ha especificado en la cláusula estatutaria de reserva que ello conlleva la facultad de fijar los linderos y los metros de las plazas a segregar. En la práctica nunca se especifica porque se entiende implícita dicha facultad. (AFS)

 

165. REDUCIÓN DE CAPITAL SOCIAL

EN ANÓNIMAS, SEA CUAL SEA LA CAUSA DE LA REDUCCIÓN, EL ACUERDO SIEMPRE DEBE SER OBJETO DE PUBLICIDAD EN EL BORME Y EN LA WEB DE LA SOCIEDAD, O EN SU DEFECTO EN UN DIARIO. REQUISITOS SI ES CON CARGO A BENEFICIOS O RESERVAS LIBRES.

Resolución de 7 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Palma de Mallorca, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aumento de capital para redondeo, reducción de capital social por amortización de acciones propias y remuneración de acciones.

Hechos: Se trata de unos acuerdos de una sociedad anónima, no se especifica si lo fueron en junta universal y por unanimidad, por los que se aumenta el capital para redondeo y después se reduce por amortización de acciones propias.

 El registrador suspende la inscripción por estimar necesaria la publicación del acuerdo de reducción en el Borme y en la web de la sociedad, y por no manifestarse que ningún acreedor se ha opuesto en el plazo de un mes desde  la última publicación. Aclara que no es aplicable el artículo 335.c. de la LSC, que excluye la oposición de los acreedores, porque las acciones amortizadas no fueron adquiridas a título gratuito.

 El notario recurre. Parte de la base de que la reducción se hace  con cargo a beneficios o a reservas libres  y por tanto es indiferente el título de adquisición de las acciones amortizadas. Por ello para él es claro que “si se dota una reserva indisponible por el mismo importe que el capital reducido, no hay prejuicio posible, ni para los acreedores ni para ningún tercero, pues no hay minoración de la garantía patrimonial. Por tanto parece absurdo que  si los acreedores no pueden oponerse haya que publicar el acuerdo. Deberá publicarse cuando se disponga de la reserva indisponible.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Según el CD, aún admitiendo los razonamientos del recurrente, lo que “no queda acreditado en la escritura es que la reducción del capital social se haya realizado precisamente con cargo a reservas o beneficios libres requisito imprescindible para aplicar la excepción prevista en el apartado c) del artículo 335 de la Ley de Sociedades de Capital, a la oposición de los acreedores a la reducción de capital social. Pero no sólo eso sino que, aún admitiendo la no existencia de oposición de acreedores, “la literalidad del artículo 319no exceptúa la publicidad en ningún supuesto de reducción del capital social e incluso el artículo 324, cuando regula la reducción por pérdidas, supuesto  en que no existe claramente derecho de oposición de los acreedores, da por supuesto que la publicación debe hacerse.

Comentario: Ya desde la Resolución de la DG de 1 de octubre de 2004, ratificada por otras posteriores, se vino a establecer la misma doctrina que ahora se recoge en esta resolución. Es decir que la publicidad del acuerdo de reducción del capital social, en sede de anónimas, es totalmente necesaria exista o no exista posible derecho de oposición de acreedores.  De lo único que se podrá prescindir, si no existe derecho de oposición, es de la manifestación de que ningún acreedor se ha opuesto al acuerdo y por consiguiente la escritura podrá otorgarse sin necesidad de esperar a que transcurra el plazo de un mes de posible oposición de los acreedores sociales.

Cuestión distinta es si en  estos casos de inexistencia de derecho de oposición sería conveniente, en aras de una minimización de costes en publicidad en principio innecesaria, que el legislador debiera modificar los artículos  319 y también el artículo 324 de la LSC en el sentido de que la publicidad establecida sólo sería precisa en caso de existencia de derecho de oposición de acreedores,  Pero ello es función del legislador y no del intérprete que ante la claridad de unos preceptos legales debe limitarse a cumplirlos. Para nosotros es obvio que con la actual política de simplificación y de supresión de costes al funcionamiento de las empresas, pudiera muy bien eliminarse esta publicidad,  si bien en el caso de la resolución debería sustituirse, si la reducción se hace a cargo de beneficios o reservas libres que pasan a ser indisponibles, por la aprobación de un balance de donde resultara dicha circunstancia.

Ni que decir tiene que en estos casos, si se quiere prescindir de la manifestación de que ningún acreedor se ha opuesto,  deberá acreditarse mediante el pertinente balance la realidad de que la reducción se hace tal y como se dice, es decir con cargo a beneficios y reservas libre. Para ello deberá   unirse a la escritura un balance del que resulten esas reservas o beneficios y después otro balance, debidamente aprobado por la junta, del que resulte la conversión de esas reservas o beneficios libres en reserva indisponible por amortización de acciones.(JAGV) PDF (BOE-A-2015-6347 – 5 págs. – 171 KB)Otros formatos

 

166. TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD ANÓNIMA EN LIMITADA. CONSTITUCIÓN DE RESERVA INDISPONIBLE.

LA TRANSFORMACIÓN SE RIGE POR LA LAS NORMAS DE LAS LIMITADAS SALVO EN CUANTO A LA REDUCCIÓN DE CAPITAL SI ESTA ES POR CONDONACIÓN DE DIVIDENDOS PASIVOS.  Resolución de 8 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Palma de Mallorca, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de reducción de capital y simultánea transformación de sociedad anónima en sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: Se trata de una escritura de transformación de sociedad anónima en sociedad limitada en la que como operación previa se hace una reducción de capital por condonación de dividendos pasivos y por restitución de aportaciones, constituyéndose una reserva indisponible, y sin darle publicidad al acuerdo de  reducción. En la escritura se manifiesta la inexistencia de acreedores.

El registrador en su nota plantea la cuestión de si serán los requisitos de la anónima o los de la limitada los aplicables al caso. Cita la RDGR 16–IX–09 que concluye que las disposiciones aplicables son las que rijan el tipo social de destino, en este caso la sociedad limitada.

Supuesto lo anterior plantea los siguientes defectos:

1º. Dado que en la sociedad limitada no es posible la reducción por condonación de dividendos pasivos, a este reducción debe aplicarse las normas de las anónimas y publicarse el acuerdo.

2º. En cuanto a la reducción por restitución de aportaciones debe indicarse la identidad de los socios a los que se les restituye el capital, la suma restituida y que ello ha sido llevado a cabo.

Y ello aunque en la escritura se dice que se constituye la reserva  indisponible prevista en el art 335.c) LSC, pues ni es aplicable en este caso, ni se prevé para el caso de condonación de dividendos pasivos.

El notario recurre. Dice que resulta incongruente y contradictorio que exponga como motivo de denegación el incumplimiento de los requisitos exigidos a las sociedades anónimas, cuando lo que se realiza es una transformación de sociedad anónima en sociedad limitada, que hay que considerar la operación en su conjunto, salvándose todos los obstáculos cuando, como en el presente caso, se han preservado todas las garantías de acreedores mediante la constitución de una reserva indisponible

Doctrina: Se revoca la calificación registral salvo en lo relativo a la necesidad de publicación del acuerdo de reducción, de conformidad con el artículo 319 de la Ley de Sociedades de Capital.

En cuanto a la reducción por condonación de dividendos pasivos, confirma la aplicabilidad de la norma establecida para las anónimas, si bien añade que “nada obsta a la aplicación del artículo 335.c) al supuesto de rebaja del capital por condonación de dividendos, dotándose, al tiempo, la reserva indisponible que el propio artículo preceptúa, «reserva por capital amortizado», con cargo a las reservas libres o beneficios, y por la cuantía de los dividendos condonados (cfr. Cuenta 1142 del Plan General de Contabilidad).

Sobre la reducción del capital por restitución de aportaciones razona que “como la constitución de la reserva indisponible ha de hacerse constar, en su caso, en la inscripción de la reducción de capital (artículos 201 y 202 del Reglamento del Registro Mercantil), el acuerdo sobre su disponibilidad supone un acto que modifica el contenido del asiento practicado (artículo 94.13.º del Reglamento), y en tal sentido susceptible de reflejo registral. Para obviar tal responsabilidad solidaria, los socios de la limitada podrían acudir, bien a la publicación o notificación del acuerdo, en los términos del artículo 333 de La Ley de Sociedades de Capital, si ello estuviera previsto en los estatutos, bien constituir (o más bien «traspasar») la reserva creada como indisponible ex artículo 335, a reserva indisponible ex artículo 332.

“La consecuencia inmediata, de presente, de la actual dotación de la reserva indisponible en base al artículo 335 (o mejor dicho, de la que sólo será posible disponer con los mismos requisitos exigidos para la reducción de capital), es la exclusión del derecho de oposición de los acreedores, dado que la cifra que cuantifica el deber de retención patrimonial no disminuye, al producirse un traspaso de recursos propios de libre disposición a recursos propios de disponibilidad restringida”.

Finalmente en cuanto a la publicación la estima necesaria por “el carácter autónomo e incondicionado de la publicación de la reducción de capital respecto de la existencia o no de derecho de oposición”.

Por todo ello concluye que “considerando el conjunto y estructura de los acuerdos adoptados, y en especial, la unicidad de la reducción, que engloba los dos distintos conceptos, se entiende que es posible su inscripción, puesto que no implica merma alguna de los derechos de los acreedores”.

Comentario: Supuesto de hecho simple con resolución compleja.

De la resolución y sobre todo del resultado final de la nota parece deducirse lo siguiente:

1º. Transformación de anónima en limitada: Se aplican las normas de destino, es decir de la limitada.

2º. Si hay una reducción de capital y esa reducción no es posible en limitadas, se aplican las normas de las anónimas.

3º. Si la reducción que se hace es posible según las normas de las limitadas, se aplican estas.

4º. Si se constituye una reserva indisponible parece que es indiferente la vía del precepto por el que se constituya pues en todo caso excluye el derecho de oposición de acreedores. Aunque respecto de esto también arguye que cada reserva debe hacerse según sus propias normas reguladoras.

5º. Si se constituye una reserva indisponible, debe hacerse constar en el registro, lo que para nosotros es claro, lo que no nos parece tan claro es que cuando se disponga de esa reserva, el acuerdo que se adopte debe tener el pertinente reflejo registral, es decir que ese acuerdo, en cuanto modifica el contenido de un asiento, debe inscribirse. Es obvio que los administradores si quieren evitar responsabilidades deben inscribirlo lo que ocurre es que el registrador carece de medios para controlar si ha sido o no adoptado el acuerdo, es decir si se ha dispuesto de la reserva, pues para los siguientes acuerdos que afecten al capital social, sean de aumento o de reducción, no puede ser defecto el que en el cuerpo de un asiento figure la constitución de una reserva indisponible. La única forma de control sería por medio del depósito de cuentas llevando por medios  informáticos el elenco  de las sociedades que constituyen reservas indisponibles en cumplimiento de preceptos legales, con cotejo de los balances de esas sociedades.

6º. Que para la calificación de unos acuerdos múltiples debe tenerse en cuenta el conjunto del contenido del documento y actuar de forma positiva si no quedan afectados los derechos de socios o acreedores.

7º. Finalmente en las sociedades anónimas siempre va a ser necesaria la publicidad del acuerdo de reducción exista o no exista derecho de oposición de acreedores. (JAGV)

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167. RENUNCIA A INSCRIPCIÓN PRACTICADA Y REACTIVACIÓN DE LA ANTERIOR.

Resolución de 5 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Benidorm n.º 2 a inscribir determinada renuncia de derecho con reinscripción del mismo a favor del titular anterior.

En un acta de manifestacionesla titular registral actual declara que renuncia a la participación indivisa del veinticinco por ciento en el pleno dominio de determinada finca cuya titularidad le fue reconocida por la sentencia que se cita, y solicita que se cancele la inscripción registral practicada en su favor dejando vigente la inscripción anterior «de la que a su vez dimanarán nuevas inscripciones a favor de terceros conforme lo que a su derecho resulte legalmente». En la misma acta, el administrador único de una sociedad que adquirió posteriormente de dicha señora declara que está conforme con lo manifestado por ella.

La registradora rechaza como título formal inscribible el acta de manifestaciones en la que se expresa la declaración de voluntad cuestionada por entender que ésta debe constar necesariamente en escritura pública.  

En relación a este primer defecto, la DGRN señala que “En el presente caso el título presentado contiene no una simple manifestación sobre un hecho sino una declaración de voluntad de repudiación (con el correlativo reconocimiento del dominio de otras personas), que, según la legislación notarial, es contenido propio de las escrituras públicas. Ciertamente, en algún caso excepcional, este Centro Directivo ha admitido la inscripción del instrumento público que contuviera una declaración de voluntad negocial aunque se hubiera formalizado bajo la denominación de acta de manifestaciones, pues, aun cuando, salvo excepciones, las actas no requieren fe de conocimiento ni les son aplicables en principio las reglas sobre juicio de capacidad del requirente, nada impide que formalmente contengan dación de fe del notario sobre la identificación del compareciente así como la emisión del juicio notarial de capacidad e implicar un otorgamiento en cuanto asunción de la declaración de voluntad prestada que es inexistente en las actas. Y es que contenido y forma pueden ser, por tanto, los propios de una escritura, en cuanto expresivos de una determinada declaración de voluntad negocial, que es de lo que el notario da fe, sin que la calificación como «acta de manifestaciones» permita considerar que alcanza a desvirtuar la verdadera naturaleza de dicho instrumento, que debe calificarse en atención a la realidad de su contenido y forma y no al nombre que se le da (vid. Resoluciones de 4 de noviembre de 2000 y 19 de octubre de 2011). Pero estas circunstancias excepcionales no concurren en el acta de manifestaciones cuya inscripción se solicita en el supuesto que ha motivado este recurso, pues no contiene juicio notarial de capacidad. Por ello, el defecto debe ser confirmado.

El segundo defecto consistía en que dados los términos en que se produce la renuncia por la declarante (solicita que se deje vigente la inscripción anterior de la que a su vez dimanarán nuevas inscripciones a favor de terceros), no puede reactivarse la inscripción previa de los anteriores titulares registrales que no han prestado su consentimiento a dicha reactivación de su titularidad originaria.

Sobre este segundo defecto, la DGRN señala que, con carácter general, la renuncia “podría tener acceso al Registro mediante un asiento de inscripción en que se haga constar la renuncia, con subsistencia de la finca como finca inmatriculada (y con sujeción a la disciplina normativaque rige la adquisición por parte de la Administración del Estado de los bienes inmuebles vacantes, de suerte que esta adquisición se produce «ope legis», desde el momento en que se cumplen los requisitos para tal atribución -cfr. artículos 609, párrafo segundo, del Código Civil y 17 y 47.d) de la Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas-). Pero, en todo caso, carece de fundamento que dicha renuncia abdicativa produzca la vigencia del asiento anterior y quede la finca inscrita a nombre del anterior propietario si no concurre el consentimiento de éste y un título material que lo justifique (cfr. artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria).     

Pero en el caso concreto, el título calificado contiene una renuncia basada en el reconocimiento del derecho de dominio de otras personas, cuyo consentimiento no consta. Y  por ello, la DG confirma el defecto invocado por la registradora.

El tercer defecto formulado por la registradora era el de que la declarante solicita la cancelación de la inscripción practicada a su favor como consecuencia de determinada sentencia declarativa de su dominio, sin que se dé ninguna de las causas a que se refiere el artículo 40 de la Ley Hipotecaria ni las presupuestas para la cancelación de inscripciones de los artículos 82 y 83 de la misma Ley.

La DGRN señala que “en el presente caso no concurre ninguno de los citados presupuestos para la rectificación registral solicitada”, y que “en realidad, dicha rectificación se pretende, no con base en una renuncia abdicativa propiamente dicha sino, más bien, mediante un verdadero reconocimiento de dominio”. Recuerda que “como expresó el Tribunal Supremo en Sentencia de 5 de marzo de 1996, «el reconocimiento de la propiedad es una declaración de voluntad mediante la cual se constata o fija la situación jurídica de aquel a quien va dirigido, y por sí mismo no es título hábil para que este último adquiera la propiedad de acuerdo a los arts. 609 y 1095 C.c”

Añade que “En el presente caso, la declarante en el título calificado motiva su renuncia en el hecho de que la propiedad de la finca había sido anteriormente adquirida por otras personas, por lo que será esa previa adquisición lo que deberá acreditarse y, en su caso (y sin prejuzgar ahora sobre la relevancia que tenga la declaración judicial del dominio renunciado), podrá ser objeto de la oportuna inscripción. Pero para ello será necesario aportar dicho título adquisitivo o, su defecto, la resolución judicial correspondiente que sea hábil para verificar la rectificación registral solicitada.”   Concluye confirmado el defecto, al señalar que “ la declaración de los hechos que según la declarante determinan la ineficacia de la transmisión inscrita a su nombre y la cancelación de la inscripción de dicha transmisión no cuenta con el consentimiento de los titulares transmitentes o con la correspondiente resolución judicial, ni se acreditan documentalmente.” (JDR)

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168. EJECUCIÓN JUDICIAL DE FINCA GANANCIAL EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. 

Resolución de 11 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ourense n.º 3 a inscribir un auto de adjudicación dictado en sede de procedimiento de ejecución de títulos no judiciales.

Se plantea si adjudicada judicialmente una finca, inscrita con carácter ganacial, en ejecución seguida contra la herencia yacente del esposo, constando representante de la misma su viuda, es suficiente el traslado de la demanda que se le efectuó o, como entiende la registradora es preciso que la demanda se haya dirigido contra ambos cónyuges o sus herederos, no bastando el traslado de la demanda o la mera notificación.

La Dirección confirma el argumento según el cual disuelta y no liquidada la sociedad de gananciales el cónyuge supérstite ostenta la condición de copartícipe en la comunidad postganancial y, como tal, debe ser demandado, tanto si se pretende el embargo de la totalidad de la finca, como si lo que se produce es su posterior enajenación como consecuencia de aquél, caso del supuesto de hecho de este expediente. Así se deduce del art 144.4 RH en relación con la anotación preventiva de embargo. Lo que ocurre en este expediente es que se acompaña un auto en el que se manifiesta que se dio traslado de la demanda a la viuda, que se formuló oposición, que no hubo indefensión y se declara la inexistencia de la nulidad de actuaciones, por lo que el recurso debe ser estimado.(MN)

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169. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. COMPARECIENDO LOS HEREDEROS DEL ADQUIRENTE. 

Resolución de 13 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ubrique, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que, en la parte expositiva, se menciona e incorpora fotocopia un contrato privado de hace 27 años, titulado de compraventa, pero en el que el precio queda en su mayor parte aplazado, se dice que no se trasmitirá la propiedad hasta que no se realice el pago total y se prevé el otorgamiento entonces de una escritura de compraventa. Alguno de los otorgantes de dicho documento están fallecidos y comparecen los herederos. En la parte dispositiva de la escritura se especifica que (ahora) se vende y transmite por el precio y condiciones que en su momento se pactaron, a los compradores comparecientes, herederos algunos de los que otorgaron el documento privado.

La registradora suspende la inscripción pues entiende que es una elevación a público de un documento privado, que la venta ya se perfeccionó y se consumó en 1987 y por tanto que, en cuanto al comprador fallecido, hay que liquidar la sociedad de gananciales y hacer la herencia.

La notaria autorizante recurre y alega que se trata de una venta actual y no de una elevación a documento público de un documento privado de compraventa ya perfeccionada y consumada, pues del propio documento privado resulta que no había tal venta sino, en realidad, una promesa de venta.

La DGRN desestima el recurso. Reconoce que en la parte dispositiva de la escritura se dice que se vende y transmite, y que la escritura contiene todos los elementos esenciales del contrato de compraventa, pero considera que existe una discrepancia con la parte expositiva de la escritura, que se refiere al citado documento privado de compraventa, de lo que deduce que al no variar los pactos de dicho documento se está ratificando una compra anterior, y por tanto debe de otorgarse una escritura de herencia y liquidación de gananciales respecto del comprador fallecido.

COMENTARIO.  La  resolución no encaja las piezas del documento privado y la escritura en el orden correcto, según entiendo. Está claro que en el documento privado no había una compraventa, sino una promesa de venta o si se quiere un contrato de venta que no pasó de su fase obligacional, por más que formalmente el documento se titulara de compraventa y se arrastrará dicha denominación  en la parte expositiva de la escritura, generando, aparentemente, un poco de confusión que se disipa con la lectura del documento privado y con la parte dispositiva de la escritura.

 Es claro que, según el documento privado, ni se transmitía la propiedad, porque así se decía expresamente, ni resultaba que se entregara la posesión, sino todo lo contrario, pues la transmisión de la propiedad se postergaba al momento del otorgamiento de la escritura. Lo más que se puede admitir es que la venta podría haber llegado a perfeccionarse desde el punto de vista obligacional con dicho documento, pero en ningún caso a consumarse, que es lo que se hace ahora. El hecho de que haya cambiado la persona de uno de los compradores, por fallecimiento, no implica más que su posición contractual obligacional pasó a sus herederos, lo que se acredita debidamente. También es coherente el reconocimiento de la privatividad del precio abonado, para destruir la presunción de ganancialidad del comprador.

En definitiva, la DGRN  da más prevalencia a la parte expositiva de la escritura (ciertamente algo imprecisa) que a la parte dispositiva  de la escritura en sí y al propio contenido del documento privado, con el único argumento de que no sufren modificación los pactos del documento privado, lo que no es del todo cierto porque hay una cambio en la persona de al menos uno de los compradores (por sus herederos) y que en todo caso es perfectamente compatible con lo anteriormente expuesto.

Por otro lado es acertado que se haga mención en la escritura a dicho documento, pues en otro caso difícilmente se explicaría el precio (pactado en pesetas) y la mayoría de los restantes pactos, a pesar de que si no se hubiera hecho así se hubiera evitado la calificación negativa y la resolución desestimatoria, como parece reconocer la propia DGRN.

En mi opinión, para dejar más claras las cosas en este tipo de situaciones, en las escrituras  debería mencionarse en el otorgamiento que “en ejecución de lo pactado en el documento privado….venden y transmiten” o expresión similar dejando claro que se asume y respeta lo pactado para la venta, pero que es ahora cuando se transmite.(AFS)

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170. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO. TÚTULO DE ADQUISICIÓN.

Resolución de 13 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Plasencia, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un auto dictado en expediente de dominio para la reanudación de tracto.

En un Auto recaido en expediente para reanudar el tracto se declara el dominio de una finca a favor de los promoventes por el titulo de herencia. Se acompaña la escritura de herencia, es decir, se aporta el título material de los adquirentes.

El Registrador suspende la inscripción por no figurar la finca en los titulos antedichos.

La Dirección, recordando su doctrina en antiguas RR (entre otras la de18 de junio de 2002) admite el recurso pues no debe confundirse la necesidad de que el auto exprese el título material de adquisición, pues es determinante de la forma y efectos de la inscripción (RR de 17 de enero de 2003 y 24 de junio de 2011), con la posibilidad de que el registrador exija la aportación de dicho título material o califique su contenido pues se interferiría en una actividad jurisdiccional que no le corresponde y, además, por un procedimiento que no es jurisdiccional y respecto de una resolución judicial que es firme. Es decir, la calificación por el registrador del título material de adquisición constituye una extralimitación, ya que el título inscribible no es la escritura de herencia, sino el auto recaído en expediente de dominio.(MN)

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171. SENTENCIA DE NULIDAD DE PARTICIÓN Y DE TRANSMISIÓN POSTERIOR. INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 14 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuevas del Almanzora a inscribir la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Vera, por la que se ordena la cancelación de determinados asientos registrales.

Hechos: Se declara la nulidad por un Juzgado de una escritura de liquidación de gananciales y herencia (por haber aparecido un legitimario) y la de otra posterior de compraventa de una parte de dichos bienes hereditarios. En dicho procedimiento no ha sido demandado  el adquirente de los bienes. No obstante, mediante providencia del juzgado la juez declara que no es necesario que fuera demandado dicho comprador, porque los actos son nulos y porque no tienen buena fe, al ser hijo del causante. En realidad parece que es hijo de la vendedora.

El registrador suspende la inscripción por no haber sido demandado dicho adquirente en el mencionado procedimiento. Señala que admitiría la inscripción con una providencia judicial en la que se indicara que no se les ha causado indefensión judicial, a pesar de no haber sido demandados.

El interesado recurre y alega que al adquirente no le es de aplicación el artículo 34 LH, porque es causahabiente del titular registral y porque no tienen buena fe al haber una donación encubierta. Además añade que las sentencias tienen que ser acatadas por los registradores y que la valoración de la intervención de los titulares registrales en el procedimiento corresponde al tribunal y no al registrador, según sentencia del TS que cita.

La DGRN comienza por afirmar la obligación de los registradores de acatar las sentencias, pero también recuerda su obligación de calificar los obstáculos que surjan del Registro, entre los que se encuentran la necesidad de intervención de los titulares registrales en el procedimiento, para evitar su indefensión.

Respecto de la sentencia del TS alegada de 16 de abril de 2013 en la que se afirma que es a los jueces a quienes corresponde valorar la adecuada intervención o no de los titulares registrales, señala la DGRN que se dictó en el ámbito contencioso-administrativo y que no es aplicable al ámbito civil en el que rige el principio de rogación de los demandantes y por tanto las personas que deben de intervenir en el procedimiento  es una cuestión que compete a estos y no al juez.

En el caso concreto considera que el titular registral debió de ser demandado en el procedimiento, o al menos tomarse anotación preventiva de la demanda para evitar su indefensión, citando una sentencia del TS en ese sentido. No basta que haya intervenido como testigo y la providencia judicial no contribuye tampoco a aclarar las cosas. El que el titular sea hijo de la demandada y transmitente no es obstáculo para que tenga que intervenir  en el procedimiento por el cauce adecuado para defender sus derechos y evitar así la indefensión prohibida por el artículo 24 de la Constitución Española. (AFS)

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172. NOVACIÓN DE HIPOTECA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS. 

Resolución de 14 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario y de ampliación y modificación de hipoteca de máximo.

Importante y clarificadora resolución, no tanto por el caso concreto que resuelve, relativo a una hipoteca en garantía de una cuenta de crédito, sino sobre todo porque aclara y rectifica en parte el criterio general de la DGRN sobre mantenimiento o no del rango en ampliaciones de capital y/o de plazo.

Caso concreto resuelto:«al tratarse de un supuesto de ampliación del plazo de vencimiento de la obligación, con simultánea ampliación de capital –límite del crédito– e incremento de las responsabilidad hipotecaria y concurriendo la existencia de anotaciones de embargo posteriores, se hace necesario el consentimiento de los titulares de dichos derechos anotados con rango posterior; de forma que la ausencia de tal consentimiento implicará la pérdida del rango preferente de esa ampliación, e impedirá también la práctica de la inscripción de la ampliación de hipoteca aunque lo sea con el rango que le corresponda conforme a la fecha de su inscripción actual, si no media el consentimiento expreso por parte de la entidad acreedora para su inscripción en tales condiciones, por afectar tales estipulaciones al contenido esencial del derecho real de hipoteca (rango, plazo y responsabilidad hipotecaria).»

Maja Vestida. Museo del Prado. Francisco Goya [Public domain], via Wikimedia Commons

Maja Vestida. Museo del Prado. Francisco Goya [Public domain], via Wikimedia Commons

Doctrina general que fija esta Resolución: NUEVA INTERPRETACIÓN DE LA DGRN ACERCA DEL ARTÍCULO 4.3 DE LA LEY 41/2007 (sobre mantenimiento o no del rango hipotecario en novaciones y ampliaciones)

Esta resolución pretende aclarar, rectificando en gran parte, el criterio de la DGRN acerca de esta espinosa materia.  

Con carácter general señala que “el artículo 4.3 puede leerse (…) del siguiente modo: 

«la ampliación del capital no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o exista una ampliación del plazo del préstamo por este incremento de la responsabilidad hipotecaria o ampliación del capital. “

A continuación se exponen de manera resumida, y sistematizada, los principales criterios interpretativos que, a nuestro entender, fija esta resolución, y transcribiendo entrecomillados los fundamentos jurídicos que se estiman más relevantes.

SOBRE LA AMPLIACIÓN DE CAPITAL:

1.- La hipoteca se puede “recargar” manteniendo su rango, es decir, que si se vuelve a prestar dinero hasta el límite de las cantidades que han sido amortizadas, el nuevo importe prestado sigue estando garantizado con la misma hipoteca, sin aumentar las cifras de responsabilidad hipotecaria, y con el mismo rango registral, aunque hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso.

“ se reconoce la posibilidad de la recarga de la hipoteca, entendida como la facultad de compensar las cantidades amortizadas del principal con los nuevos importes concedidos, siempre que la suma de éstos con el capital pendiente de amortización del préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido, aunque existan acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la hipoteca que seguirá siendo única. “

“… ninguna duda cabe a este Centro Directivo que la respuesta a esa pregunta debe buscarse en la disposición transitoria única de la propia Ley 41/2007 que al establecer que «la ampliación de capital, sin alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita, en los términos previstos en el artículo 13, apartado 2, de la presente Ley (…) sólo será aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la presente Ley», configura, a partir de su entrada en vigor, un nuevo modelo de hipoteca que se distingue del precedente. Por tanto, parece obligado reconocer que ese nuevo modelo es el que se debe desprender de la voluntad de los redactores de la norma de introducir la «recarga» de la hipoteca, como medio de flexibilización de la accesoriedad de la misma a fin de convertirla en un instrumento financiero más útil para el deudor.”

2.- Pero si la “recarga” excede del importe de las cantidades previamente amortizadas, y hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso, el exceso no puede mantener el rango, sino que ha de garantizarse con segunda hipoteca, con sus propias cifras de responsabilidad hipotecaria por el exceso, y con su propio rango.

SOBRE LA AMPLIACIÓN DE PLAZO:

Es posible ampliar el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, y la obligación novada seguiría estando garantizada con la misma hipoteca, y con el mismo rango aunque hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso.

“Por lo que respecta a los efectos sobre el rango de la hipoteca inscrita de la simple convención de ampliación del plazo de vencimiento de la obligación garantizada, de las conclusiones del fundamento de derecho anterior resulta que, tanto si existen terceros titulares de derechos anotados posteriormente, como se ha afirmado siempre por esta Dirección General, como si esos terceros lo son de derechos inscritos, ese pacto es perfectamente válido e inscribible sin pérdida de rango de la hipoteca inscrita, aun en ausencia del consentimiento de los titulares de esos derechos inscritos o anotados con posterioridad”.

SOBRE LAS RELACIONES ENTRE LA AMPLIACIÓN DE CAPITAL Y LA AMPLIACIÓN DE PLAZO:

1.- La recarga de la hipoteca con mantenimiento de rango sólo es posible llevarla a cabo durante el plazo inicial.

“En definitiva el plazo se configura, además de su función de amortización, como el período de tiempo dentro del cual es susceptible de admitirse la recarga de la hipoteca”

2.- Pero si con carácter previo, o simultáneo, o posterior a la recarga, se ha producido o se produce una ampliación de plazo, tal recarga ya no conserva el rango.

“ cuando la ampliación del capital vaya acompañada, precedida o seguida, de una ampliación del plazo de la obligación garantizada, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la total cifra del nuevo capital concedido, es decir, por la cifra íntegra de la ampliación o aumento del capital sin que opere la recarga en cantidad alguna, más las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios”.

la ampliación del capital sin exceder de la posible recarga, es decir, sin pérdida de rango por no suponer aumento de responsabilidad hipotecaria, excluye, existiendo terceros, la posibilidad de la ampliación del plazo de la obligación.

Y, del mismo modo, la ampliación del plazo, que como se analiza en el fundamento de Derecho sexto tampoco implica la pérdida de rango, excluye, en presencia de terceros, la posibilidad de utilización de la recarga en una posterior ampliación de capital. “

APLICACIÓN DE TALES CRITERIOS AL CASO PARTICULAR DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS.

1.- La ley 2/1994 se aplica por igual a los préstamos hipotecarios y a los créditos hipotecarios.

“es reiterada la doctrina de este Centro Directivo de ser aplicables las normas de la Ley 2/1994, tanto las relativas a la subrogación como a la modificación, a los préstamos y a los créditos hipotecarios “

2.- Los créditos, por su naturaleza, ya son recargables, pues de las cantidades amortizadas (normalmente) puede volver a disponer el acreditado durante el plazo de la cuenta corriente, y todo ello bajo la garantía de la misma hipoteca y del mismo rango.

“precisamente el plazo de la cuenta corriente de crédito cumple una función similar que la que tiene el plazo respecto de la recarga: determinar el plazo de amortización final y, a su vez, el tiempo en que las distintas disposiciones de capital, en los términos pactados, son posibles”

3.- Si se amplia el plazo del crédito, pero suprimiendo expresamente la posibilidad de nuevas disposiciones, sí se conservaría el rango hipotecario. En cambio, si se amplia el plazo del crédito pero se pacta, o se mantiene el pacto, de que el acreditado pueda volver a disponer de las cantidades ya amortizadas, no se conserva el rango.

“… precisamente el plazo de la cuenta corriente de crédito cumple una función similar que la que tiene el plazo respecto de la recarga: determinar el plazo de amortización final y, a su vez, el tiempo en que las distintas disposiciones de capital, en los términos pactados, son posibles. Así, paralelamente a lo expuesto hasta ahora, no tiene la misma transcendencia respecto de terceros inscritos o anotados la ampliación del plazo de una cuenta corriente de crédito en que simultáneamente se suprima la posibilidad de nuevas disposiciones, porque sólo tiene como finalidad facilitar el pago de una deuda anterior, se asimilaría a la simple ampliación del plazo del préstamo y no exigiría el consentimiento de dichos terceros para el mantenimiento del rango de la hipoteca; y la misma ampliación del plazo de la cuenta corriente de crédito que vaya acompañada de la posibilidad de disponer otra vez hasta la cifra total del crédito convenido y garantizado, que se asimilaría a la simultánea ampliación de capital, aunque la responsabilidad hipotecaria máxima no se alterara, y sí exigiría dicho consentimiento de los terceros”.

EN CUANTO A LA POSIBILIDAD DE QUE LA INSCRIPCIÓN SE PRACTIQUE CON DISTINTO RANGO DEL SOLICITADO:

Si se pide la inscripción de una novación o ampliación de hipoteca con mantenimiento de rango, y la calificación registral estima que ello no es posible, sólo cabe inscribir fraccionando la garantía en dos hipotecas con distinto rango si así lo consiente el interesado:

“Por último, acerca de la posibilidad de practicar la registradora una inscripción parcial, en el sentido de inscribir de oficio la ampliación de hipoteca, que se ha solicitada se inscriba con carácter unitario con la hipoteca inscrita, como una segunda hipoteca independiente, modificando, a su vez, la primera en cuanto a sus condiciones financieras; no se considera posible si no es expresamente solicitada tal operación por el interesado, ya que la rogación acerca de la inscripción en este caso es única (cfr. Resolución de 7 de noviembre de 2012), y a que el incumplimiento de un requisito legal necesario para que la inscripción se pueda practicar en los términos solicitados por el presentante, cuando el mismo constituye un elemento delimitador esencial del derecho real de hipoteca o de su operatividad, como es en este caso el rango, hace precisa una solicitud expresa de inscripción en los distintos términos que sea posible (cfr. artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014). “(JDR)

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173. Prórroga de anotación de embargo.

NO CABE PASADOS LOS CUATRO AÑOS AUNQUE MANDAMIENTO SEA ANTERIOR. Resolución de 19 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2 a practicar la prórroga de determinada anotación preventiva de embargo ordenada por mandamiento de secretaria judicial.

Supuesto de hecho.  Se presenta mandamiento judicial ordenando la prórroga de una anotación preventiva de embargo, concurriendo las siguientes circunstancias: a) el mandamiento se libra antes de la caducidad de la anotación. b) Se presenta en el Registro antes de la caducidad por medio de telefax, pero no se consolida dicha presentación en los diez días siguientes mediante la presentación material del mandamiento (art. 418.5 RH y 162 y 164 LECivil). c) Cuando se presenta el mandamiento judicial ya había caducado la anotación preventiva cuya prorroga se ordena.

¿Cabe practicar la prórroga ordenada? NO.

Doctrina DGRN.

1. La caducidad de las anotaciones opera de forma automática, de modo que no cabe prórroga si el mandamiento se presenta cuando ya ha caducado el asiento, aunque se hubiera expedido antes.

En este sentido, el artículo 86 LH determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquéllas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, pudiendo prorrogarse por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento.

2. No se altera lo dicho si el mandamiento es de fecha anterior a la caducidad pero se presenta una vez caducada la anotación preventiva.

En el caso de la resolución, el mandamiento se presenta antes de la caducidad por medio de telefax pero no se consolida dicha presentación en los diez días siguientes mediante la presentación material del mandamiento (art. 418.5 RH y 162 y 164 LECivil. Por tal motivo, la anotación ya está caducada y no cabe la prórroga.

Comentario. La DGRN reitera su doctrina sobre caducidad de las anotaciones mantenida en numerosas resoluciones. Se destaca en este caso la circunstancia de haberse practicado una previa presentación por telefax del mandamiento, la cual no fue consolidada en los diez días siguientes, como determina el art. 418.5 del Reglamento Hipotecario. Caducada la presentación mediante telefax  decaen todos sus efectos y no impide la caducidad de la anotación, que se produce antes de la presentación del mandamiento, razón por la que éste no puede ser atendido. (JAR)

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174. Cesión de bienes por asistencia con condición resolutoria. 

Resolución de 19 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3 a inscribir una escritura de «cesión de bienes por asistencia».

Supuesto de hecho. Se presenta a inscripción un contrato de alimentos o de «cesión de bienes por asistencia» en el que se garantiza con condición resolutoria el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por el cesionario o alimentante.

 La discusión gira en torno al contenido de la condición resolutoria, que dice así:: «El incumplimiento por los cesionarios de la obligación de asistencia dará lugar a la resolución de pleno derecho de la transmisión operada por esta escritura, recuperando el cedente la nuda propiedad de los bienes cedidos y sin derecho por aquellos a indemnización alguna, a pesar del tiempo que pudiera haber transcurrido. El incumplimiento podrá acreditarse por cualquier medio admitido en Derecho, y especialmente por el requerimiento fehaciente de resolución por incumplimiento que haga la parte cedente a la obligada a la asistencia, si ésta no se opusiere a dicha resolución en el plazo de diez días contados desde la notificación. El cedente se reserva el usufructo vitalicio de las fincas descritas»

El Registrador deniega la inscripción solicitada porque, a su juicio, la condición resolutoria no se ajusta  a la doctrina de la DGRN  sobre los requisitos que debe cumplir la condición resolutoria.

¿Es inscribible la condición resolutoria pactada? SI.

Doctrina de la DGRN

1. Aunque para inscribir la condición resolutoria se deba cumplir la doctrina la DGRN sobre la materia, el componente personal del contrato de alimentos modaliza justificadamente dichos requisitos. Además, una cosa es la inscripción del pacto y otra su eventual dinámica posterior, pues será en el momento de la resolución cuando se examine el cumplimiento de los requisitos previstos.

2. No es obstáculo para la inscripción el hecho de que se estipule que en caso de resolución de la transmisión por incumplimiento de los cesionarios éstos no tengan derecho a indemnización alguna. La asistencia personal, causa de la transmisión dominical, ofrece unos perfiles bien singulares, pues no en vano las partes expresamente declaran ser imposibles de traducirse en un valor económico la atención y cuidado personal a que se refiere dicha asistencia, con lo que mal puede exigirse al cedente que pretenda hacer valer la resolución que devuelva algo que no está cuantificado.

3. Además, una cosa es la inscripción del pacto y otra su eventual dinámica posterior para obtener la reinscripción del bien a resultas de la resolución, pues será en ese momento cuando deba examinarse el cumplimiento de los requisitos necesarios.

Comentario.sobre el contrato de alimentos.

Regulación. Tras ser incorporados al CC por la Ley 41/2003, de 18 de noviembre, su regulación se encuentra en el título XII del libro IV del Código Civil (artículos 1791 a 1797), dedicado a los contratos aleatorios.

Se trata, dice la Resolución, de una regulación suficiente de la obligación alimenticia convencionalmente pactada y distinta de la obligación legal de alimentos.

Previamente, se habían admitido estos contratos por la Jurisprudencia y la doctrina de la DGRN. Se trataba de contratos innominados fruto de la facultad de autorregulación reconocida a la autonomía de la voluntad de las personas a la hora de regular sus relaciones jurídicas dentro del marco previsto por el Ordenamiento.

2. Concepto. Es el contrato por el que las partes, al amparo del principio de libertad de estipulación, pactan que una de ellas se obligue respecto de la otra a prestarle alimentos en la extensión, amplitud y términos que convengan mediante la contraprestación que fijen.

3. Naturaleza. Antes de su regulación en el CC, ya se había puesto de manifiesto por la doctrina del Tribunal Supremo las Resoluciones de 16 de octubre de 1989 y 26 de abril de 1991, que el contrato de vitalicio era un contrato autónomo, entonces innominado y atípico, distinto de la renta vitalicia, con sus variedades propias según los fines perseguidos, y regidos por los pactos, cláusulas y condiciones que se incorporen al mismo dentro de los límites fijados por el artículo 1255 y, subsidiariamente, por las normas generales de las obligaciones. La regulación actual no hace sino confirmar la doctrina expuesta.

4. Caracteres.

Son contratos onerosos, en los que la causa es, para una de las partes, la transmisión que la otra le hace de un capital o de unos bienes, y para ésta, el alojamiento, manutención y toda clase de asistencia durante toda su vida, que aquélla se obliga a prestarle (o la prestación de los servicios, cuidados y atenciones, durante todo el tiempo de la «vida contemplada». Cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1982 y 3 de noviembre de 1988).

 Son aleatorios, pues, aparte la transcendencia que pueda tener el carácter normalmente variable de la extensión y contenido de la obligación alimenticia, la duración de dicha prestación es indeterminada, como lo es la duración de la vida del alimentista.

 Son naturalmente vitalicios, como resulta del artículo 1791 del Código Civil al referirse a la obligación de proporcionar vivienda, manutención y asistencia de todo tipo a una persona «durante su vida», sin perjuicio de las modalizaciones que respecto de esta cuestión puedan establecerse en virtud del principio de la autonomía de la voluntad. Asimismo, son bilaterales, en tanto que surgen obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes, de lo que se deriva la posible resolución por incumplimiento.

5. La condición resolutoria en el contrato de alimentos. La posibilidad de garantizar las prestaciones del contrato de alimentos con una condición resolutoria viene expresamente admitida en el artículo 1797 del Código Civil. No obstante,dicha posibilidad ya venía siendo admitida por el Centro Directivo (vgr RR 16 de octubre de 1989 y 26 de abril de 1991). (JAR)

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175. Venta por ejecución extrajudicial. Notificación fuera del domicilio.

Resolución de 20 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a inscribir una escritura de compraventa de finca subastada en procedimiento de ejecución extrajudicial.

Supuesto de hecho. Presentada en el Registro de la Propiedad escritura de venta otorgada en virtud de ejecución extrajudicial, se deniega su inscripción porque la notificación/requerimiento al deudor no se practicó en la forma prevista por el artículo 236-c del Reglamento Hipotecario, pues, resultando infructuosa la notificación personal en el domicilio fijado por las partes a los efectos de ejecución e inscrito, no se procedió a practicar las notificaciones subsidiarias legalmente previstas, sino que se le notificó al mismo deudor, a instancia de la entidad acreedora, en un domicilio distinto al consignado por las partes en la cláusula de ejecución extrajudicial. El deudor consintió la notificación luego de ser debidamente identificado por el Notario.

¿Es válida la notificación hecha? SI.

Doctrina DGRN. Declarada válido el requerimiento hecho en domicilio distinto al inscrito cuando el deudor éste lo consiente y es debidamente identificado por el Notario, y ello aun cuando no se hubieran hecho las notificaciones subsidiarias previstas por el Reglamento Hipotecario para estos casos (art. 236-c).

Aunque, como sucede en el caso, el Notario no haya realizado las notificaciones subsidiarias a terceras personas, (ex artículo 236-c), no sería congruente provocar la terminación del procedimiento por la imposibilidad de realizar la notificación el domicilio señalado, cuando no se plantea ningún problema en torno a la protección de los derechos del deudor, quien en el presente caso fue debidamente identificado, notificado y requerido de pago en forma personal a través de la correspondiente actuación notarial, y que no sólo admitió la notificación sino que consintió con las consecuencias de la ejecución como resulta del otorgamiento de la escritura.

Comentario. Siguiendo el texto de la Resolución, puede esquematizarse su respuesta destacando lo siguiente:

1, En el procedimiento de venta extrajudicial hay dos aspectos fundamentales que deben ser observados en la actuación notarial: (a) el carácter formal del procedimiento, al que debe ajustarse la actuación notarial (b) E íntimamente relacionado con lo anterior, la salvaguarda de los derechos del deudor.

2. Admitido el carácter formal del procedimiento, lo que se cuestiona es si su aplicación debe ser siempre rigurosa y estrictamente literal, o si cabe excepcionalmente una interpretación flexible a la luz de las circunstancias del caso concreto y siempre que las garantías y derechos del deudor no se vean disminuidos.

3. Concretamente, en cuanto al lugar del requerimiento de pago al deudor, dice la R.17 enero 2013 que,«siendo el objeto del requerimiento la notificación de la existencia de las actuaciones notariales y la intimación a realizar el pago, sólo si queda acreditado bajo la fe del Notario que el destinatario tiene cabal conocimiento de su contenido y de su fecha es admisible considerar practicada la diligencia y llevado a cabo el trámite en términos que no violenten sus derechos constitucionales. Así ocurrirá si conocido el paradero del destinatario el Notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquél y previa su identificación (artículo 202 del Reglamento Notarial) o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el Notario al efecto de recibir el requerimiento. En ninguno de estos supuestos se perjudica la posición jurídica del destinatario ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite»

Conclusión. El fallo de la Resolución es una buena muestra de lo que debe ser la interpretación lógica y finalista de la norma jurídica. Una vez destacado que el procedimiento previsto es de obligada observancia por el Notario, admite que, a la vista de las circunstancias del caso, y siempre que los derechos del deudor no se vean perjudicados, se puedan exceptuar trámites cuya importancia es relativa, máxime cuando son suplidos por actuaciones que suponen mayor garantía para el deudor, como es el caso contemplado. (JAR)

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176. Depósito de cuentas.^

HOJA CERRADA POR BAJA PROVISIONAL EN EL ÍNDICE DE LA AGENCIA TRIBUTARIA. PESE AL CIERRE DE HOJA PROCEDE EL DEPÓSITO DE CUENTAS EN BASE AL ARTÍCULO 96 DEL RRM. Resolución de 20 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Albacete, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2013.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad.

El registrador suspende el depósito por baja provisional de Hacienda, por débitos en el Impuesto de Sociedades, de conformidad con lo establecido en el Artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil y artículo 131 del R.D. 4/2004.

Se interpone el recurso alegando que lo que la sociedad quiere es disolverse.

El registrador alega que el recurso es extemporáneo.

Doctrina: La DG estima el recursorevocando la nota de calificación.

Lo primero que hace la DG es rechazar el carácter extemporáneo del recurso por falta de prueba de la notificación realizada y en base a la doctrina de “in dubio pro accione”.

Añade que su doctrina, en aplicación del RD de 2004, TRLIS, es que del cierre de hoja sólo quedan exceptuados los asientos ordenados por la autoridad judicial.

Recuerda que “la regulación actual se contiene en el artículo 119.2 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades que dice así: «El acuerdo de baja provisional será notificado al registro público correspondiente, que deberá proceder a extender en la hoja abierta a la entidad afectada una nota marginal en la que se hará constar que, en lo sucesivo, no podrá realizarse ninguna inscripción que a aquélla concierna sin presentación de certificación de alta en el índice de entidades».

Pese al cambio de norma su doctrina sigue siendo la misma.

Ahora bien concluye de forma inesperada que dado “el único reproche que hace la nota de defectos a la práctica del depósito de cuentas es la existencia de la nota marginal de cierre producida por la baja provisional de la sociedad en el Índice de Sociedades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria”, no puede confirmarse la nota de calificación pues el artículo 96 del RRM exceptúa del cierre la práctica de los depósitos de cuentas de la sociedad.

Por ello es improcedente “aplicar al supuesto contemplado las consecuencias derivadas del cierre registral derivado de la baja provisional en el Índice de la Agencia Estatal de Administración Tributaria”.

Comentario: Realmente nos ha sorprendido la resolución pues, por citar otra resolución, en la de 4 de octubre de 2007, citada también en el vistos de la resolución que resumimos, la DG, a la vista del art. 131 del RDL 4/2004, de 5 de Marzo, por el que se aprueba el TR de la LIS, citado por el registrador en su nota, confirmó la nota de calificación, en un caso de cese de administrador, añadiendo que la rigidez en el cierre del Registro por Baja en el Índice de Entidades está plenamente justificada pues “se produce por un incumplimiento de obligaciones fiscales por parte de la compañía mercantil…. de las que puede responder el administrador, por lo que no debe facilitarse su desvinculación frente a terceros” y añadía que dado que dicho TR es posterior al RRM, el art. 96 de dicho reglamento debe entenderse tácitamente derogado. Por tanto una vez extendida la baja no puede practicarse inscripción alguna en la hoja de la sociedad mientras no sea rehabilitada la misma. Tampoco los depósitos de cuentas pese a lo que dice el citado art. 96 RRM.

Si como dijo la DG en el año 2007 el artículo 96 del RRM estaba tácitamente derogado, dicho artículo no debería ser aplicable al supuesto de hecho contemplado por la resolución.

También las resoluciones de  30 de julio de 2009R. 1 de marzo de 2010, establecieron que el cierre por baja en el índice de entidades es absoluto, salvo para documentos otorgados por la autoridad judicial y por tanto se comprendían los depósitos de cuentas de la sociedad.

Por citar finalmente otra citaremos la de 21 de marzo de 2014, en la que la DG aclara, como ya también lo había hecho en otras resoluciones, que en caso de baja los únicos asientos que se pueden practicar son sólo los de alta en dicho Índice, y según el artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil, los asientos ordenados por la autoridad judicial.

No sabemos si el problema reside en que la nota no era lo suficientemente clara o que el registrador en la misma citaba al artículo 96 de forma expresa, pero lo cierto es que la doctrina que la DG sienta en esta resolución es contraria y se separa de su doctrina sentada en otras muchas resoluciones. Quizás por ello merezca un detallado estudio. JAGV.

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177. Diligencia de subsanación del art. 243 RN.

Resolución de 21 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3 a inscribir una escritura de ampliación de préstamo hipotecario.

   Hechos: Se formaliza escritura de ampliación de un préstamo hipotecario, la cual se califica negativamente por la registradora. Posteriormente se formaliza por el notario, con intervención de las mismas partes intervinientes en la escritura, una diligencia de rectificación y complementaria de aquella, la cual se traslada por el notario a la copia en seis folios de papel notarial.

   Dicha diligencia es calificada por el notario autorizante de “nota”, ya que indica que “para subsanar determinado error, extiendo la presente nota, de conformidad con el artículo 243 del Reglamento Notarial, en el penúltimo folio de la copia que es de la serie X y folio XX y siguientes en orden y número WW y tres siguientes en orden correlativo..”

Registradora: Suspende la inscripción del título “ya que no es una diligencia para corregir un error, sino que se trata de una rectificación de la escritura, por una diligencia en que comparecen las partes, que emiten sendas declaraciones de voluntad y dan  nueva redacción a determinadas estipulaciones, finalidad del préstamo, intereses de demora y responsabilidad hipotecaria por éstos”. Además se ha extendido en la escritura, tras la nota de calificación de la registradora, extendida en folios en parte inutilizados, y además los nuevos folios no son correlativos”, por lo que el testimonio no reúne los requisitos que exige el Reglamento Notarial.

     Dirección General: Tras de reconocer las razones de la registradora, ya que no se trata de diligencia de subsanación por error en copia, a que se refiere el art 243 RN “que hace alusión a la rectificación de los errores en copia y no en la matriz, y que lo autorizado es realmente un testimonio de la diligencia de subsanación y complemento de la matriz, el cual se ha trasladado a la copia” pero finalmente la DG acepta el recurso ya que “es irrelevante para la existencia de dicha subsanación el que se haya extendido en folios de papel timbrado inutilizados por la nota de calificación de la registradora y en folios no correlativos” al margen del incumplimiento del notario de un deber  reglamentario que pudiera originar responsabilidad disciplinaria” (JLN)

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178. Sentencia dictada en rebeldía procesal de los demandados.

Resolución de 21 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia.

Reitera la doctrina de la Dirección según la cual para inscribir Sentencias dictadas en rebeldía procesal de los demandados, y de acuerdo con el art. 524.4 LEC, es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde de los arts 501 y 502 de la misma Ley, y que el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente: como se ha afirmado reiteradamente sólo el Juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.  (MN)

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179. Nombramiento de auditor por el órgano de administración con hoja cerrada

FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. ^¿SERÍA INSCRIBIBLE SI LA HOJA NO ESTUVIERA CERRADA? Resolución de 21 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles VIII de Madrid, por la que se suspende la inscripción de un nombramiento de auditor voluntario.

Hechos: Se solicita por el administrador solidario de una sociedad la inscripción del nombramiento de auditor titular y suplente realizado por él mismo con carácter voluntario.

La registradora suspende la inscripción por estar cerrada la hoja por falta del depósito de cuentas de la sociedad-

La interesada recurre alegando la validez del nombramiento.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Reitera que el cierre del Registro constituye una sanción contra la sociedad por el incumplimiento de una obligación legal (vid. Resolución de 28 de enero de 2015,). La sanción sólo se levanta en los supuestos contemplados en la Ley cuyo contenido desarrolla el artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil y entre los cuales no está el nombramiento voluntario de auditor llevado a cabo por el órgano de administración. Añade la DG que no entra en la validez del nombramiento.

Comentario: El verdadero problema que plantea esta resolución no es el del cierre del registro por falta del depósito de cuentas de la sociedad, problema claro y de clara solución, sino si es o no inscribible el nombramiento de un auditor voluntario por parte del órgano de administración de la sociedad. Es decir si ese nombramiento de auditor por el órgano de administración puede inscribirse en la hoja de la sociedad, se trate de nombramiento voluntario por no estar la sociedad obligada a verificación contable o se trate de un nombramiento obligado por existir esa necesidad de verificación.

A este respecto el art. 160, b. de la LSC es claro: La competencia para el nombramiento de auditores es de la junta general de la sociedad. Parece que la Ley se está refiriendo a los casos en que la auditoría es obligatoria, pero ello no es óbice para que la misma junta pueda nombrar auditor de cuentas de forma totalmente voluntaria o incluso para evitar el nombramiento por el Registrador Mercantil en los supuestos contemplados en el art. 265.2 de la LSC o el art. 363 del RRM.

Pero ¿quiere lo anterior decir que el órgano de administración no pueda, si así el interesa a la sociedad, nombrar un auditor de forma voluntaria? De ninguna de las maneras pues dentro de las facultades de gestión del órgano de administración, puede entrar perfectamente la posibilidad de nombrar un auditor de cuentas para la mejor gestión de la sociedad y para la clarificación y control de su contabilidad. Por ello nosotros no cuestionamos la validez del nombramiento, como parece hacer la DG, sino que lo que cuestionamos es si ese nombramiento es o no inscribible en la hoja de la sociedad.

En principio nos inclinamos por una respuesta negativa. Como ya apuntara el propio Centro Directivo en su resolución de 20 de junio de 1998, ese nombramiento voluntario, hecho por el órgano de administración de la sociedad, es un mero contrato de arrendamiento de servicios y como tal contrato no es materia inscribible en el registro mercantil. Por tanto expresamos nuestra dudas de que los nombramientos de auditores hechos por el órgano de administración de la sociedad, sean inscribibles en la hoja abierta a la sociedad, sea cual sea la causa de ese nombramiento y todo ello sin entrar en las consecuencias que dicho nombramiento pueda tener en relación a un expediente de auditor a petición de la minoría que suele ser la causa de su nombramiento. (JAGV).

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180. Cancelación de anotación preventiva de constancia de procedimiento de disciplina urbanística

Resolución de 22 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 6 a la cancelación de una anotación preventiva de constancia de procedimiento de disciplina urbanística.

El registrador suspende la calificación del documento de solicitud de cancelación de la anotación preventiva, la letra A de la finca 79.285, porque considera que el plazo de calificación no comienza hasta el despacho del documento previo (de prórroga de la anotación preventiva referida) y la de éste no comienza mientras no se notifique al Registro de la Propiedad la definitiva resolución judicial firme que pone fin al recurso interpuesto mediante la citada demanda en juicio verbal.

La DGRN confirma la suspension de la calificación, diciendo que «Dada la vigencia de los asientos de presentación anteriores al del documento cuya calificación ha motivado el presente recurso, lo procedente es aplazar o suspender la calificación de dicho documento mientras no se despachen los títulos previamente presentados, como resulta implícitamente de lo dispuesto en los artículos 111, párrafo tercero, y 432.2 del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento de presentación. Este criterio se encuentra confirmado en el artículo 18.2.º de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, al establecer que el plazo máximo para inscribir el documento es el de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación, pero si existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computa desde la fecha de la inscripción del título previo.» (JDR)

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181. Adjudicación de cuota indivisa cuando solo se acredita un derecho hereditario en abstracto

Resolución de 22 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 12, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de un procedimiento de apremio ordinario.

Hechos: La persona demandada por deudas propias tiene a su favor una cuarta parte indivisa de la finca. Sin embargo, sale a subasta y se adjudica la mitad indivisa de la finca.

Se trata de justificar la diferencia por considerar a la demandada -una de los dos hijos que tuvo otra titular ya registral fallecida, pero aún dueña en el Registro de 1/2 de la misma finca- heredera, entendiendo el Juez que la demandada ha aceptado esa herencia.

Así pues, según ese razonamiento, 1/4 que ella tenía por sí, más otro 1/4 que considera el Juez que recibe por herencia de su madre (la mitad de 1/2, al ser dos hermanos) suman 2/4 que es lo que salió a subasta y se adjudicó.

Pero la DGRN no está de acuerdo con ese razonamiento, apoyándose en los principios de tracto sucesivo y de legitimación registral y porque no se ha acreditado que haya habido partición de herencia de la madre

De existir esta partición, está el camino del art. 664 LECpara acreditarlo. y habrá que estar a lo que resulte, un puede haberse adjudicado este derecho a la demandada o no.

De no existir partición, los dos herederos no tienen un derecho concreto en bienes determinados, sino que ostentan lo que se denomina derecho hereditario in abstracto.

El derecho hereditario in abstracto puede ser embargado, anotado, gravado y transmitido, pero afecta al patrimonio hereditaria en su globalidad y no a bienes concretos. Tales actos pueden ser objeto de anotación preventiva, no de inscripción, pues los derechos sobre los bienes concretos quedan supeditados a una previa adjudicación.

Y, como en el caso concreto, se ha actuado sobre una hipotética cuota indivisa concreta y no sobre el derecho hereditario, se desestima el recurso. (JFME)

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182. No es posible una anotación de embargo sobre vehículo con reserva de dominio. ^

Resolución de 22 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles VII de Barcelona, por la que se rechaza la práctica de anotación preventiva de embargo sobre un vehículo.

Hechos: Se solicita anotación de embargo sobre determinado vehículo respecto del cual existe inscrita una reserva de dominio.

La registradora suspende la anotación pues consta inscrita una reserva de dominio a favor de la financiera (Artículo 15 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles y artículos 4.c), 5.a) y 24 de la Orden de 19 de julio de 1999 por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles y Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de fecha 16 y 17 de marzo, 7 y 8 de julio de 2004 y 4 y 5 de febrero de 2010). El defecto consignado tiene carácter de subsanable.

El interesado, por medio de su abogado, recurre alegando que la reserva ya no existe por comunicación de la financiera.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Dice que “inscrita en el Registro de Bienes Muebles una reserva de dominio a favor de su titular registral entran en funcionamiento los principios registrales que protegen su titularidad, según dispone el artículo 15.2 de la Ley de Venta de Bienes Muebles a Plazos.

Por lo tanto las reservas de dominio inscritas son oponibles a terceros.

Aclara, no obstante, que “una vez registrado un contrato de financiación con reserva de dominio sobre un vehículo, coexistirán en el Registro dos titularidades: el derecho de dominio que corresponde a quien financia, y el derecho del adquirente que derive del tipo contractual que las partes hayan pactado Según este criterio es doctrina consolidada de esta Dirección General …, que la anotación de embargo no puede tener cabida en el Registro cuando la demanda se dirige contra persona distinta del beneficiario de una reserva de dominio, y que sólo cabría el embargo sobre los derechos del comprador financiado” y que “a solicitud del interesado podrá tomarse anotación preventiva de embargo sobre la posición jurídica del comprador a plazos” previos los trámites pertinentes (Instrucción de esta Dirección General de 3 de diciembre de 2002).

Comentario: Reitera la DG su clásica doctrina sobre la oponibilidad de las inscripciones en el RBM, haciendo un práctico resumen de las normas aplicables al caso y recordando la aplicabilidad de la ya lejana Instrucción de 2002. Quizás lo conveniente sería abordar, de una vez por todas, la aprobación de un Reglamento del RBM, sin el cual este registro no podrá prestar la utilidad que podría tener como medio de financiación de empresas y particulares. (JAGV).

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