Archivo de la etiqueta: Agrupación

Informe fiscal agosto 2021. El testamento como instrumento adicional de planificación fiscal

INFORME FISCAL AGOSTO 2021

JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ

Notario de Valencia

PRESENTACIÓN.

Ya en septiembre, por dilaciones del autor, el final del verano y el inicio de esa primavera inversa que es el otoño y siempre con nuevas.

En normativa destacar la Ley antifraude 11/2021 que afecta a múltiples tributos y también al ejercicio de las funciones notariales y registrales. La misma ha merecido un estudio especial en esta web.

En cuanto a la jurisprudencia y doctrina administrativa son especialmente relevantes: (I)  Consulta de la DGT relativa a la tributación en OS de la condonación de dividendos pasivos, estableciendo que queda sujeta a OS pero la tributación efectiva es nula (II) Consultas de la DGT relativas a la tributación de las extinciones de condominio, pertinaz en considerar todo sujeto a TPO: una relativa a la adquisición por herencia de la mitad indivisa que titulaba la causante de un inmueble indivisible que se la adjudica uno de los herederos; la otra se refiere a una extinción de condominio proporcional a los haberes de dos inmuebles que les pertenecen por mitad y pro indiviso por herencia a ambos.

Finalmente, el tema del mes aborda una cuestión que merece, a mi juicio, cierta atención y es el uso adicional del testamento como instrumento de planificación fiscal. Por mi experiencia personal no es fácil redactar un testamento, ni mucho menos explicarlo, aunque se considere «proforma»»,  Mas dificultad tiene atribuirle valor añadido contemplando los aspectos fiscales.

Espero que os sea de utilidad.

JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ.

Los informes fiscales son elaborados con la colaboración de mis compañeros José María Carrau Carbonell, Jesús Beneyto Feliu, Jaime Fernández Tussy, Juan Galdón López, Conrado Gómez Bravo, Federico Palasi Roig y José Antonio Pérez Álvarez, a los que agradezco su contribución.

 

ESQUEMA.

PARTE PRIMERA. NORMATIVA.

A) UNIÓN EUROPEA.

.- Directiva (UE) 2021/1159, de 13 de julio (DOUE 15/7/2021) DEL CONSEJO, por la que se modifica la Directiva 2006/112/CE en lo que respecta a las exenciones temporales relativas a las importaciones y a determinados suministros, en respuesta a la pandemia de COVID-19.

.- Reglamento de Ejecución (UE) 2021/1218, de 26 de julio (DOUE 2777/2021) DE LA COMISIÓN, por el que se modifica el Reglamento de Ejecución (UE) n.º 79/2012 con respecto al almacenamiento y al acceso automatizado a la información sobre las importaciones exentas del IVA.

B) ESTADO.

.- Ley 11/2021, de 9 de julio (BOE 10/7/2021) de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164. ISD, ITP y AJD, IRPF, IP e IS.

C) CASTILLA LA MANCHA.

.- Ley 5/2021, de 23 de julio (DOCM 30/7/2021) de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, del Juego en Castilla-La Mancha.

D) NAVARRA.

.- Decreto Foral Legislativo 2/2021, de 23 de junio (BON 9/7/2021) de la Comunidad Foral de Navarra, de Armonización Tributaria, por el que se modifica la Ley Foral 19/1992, de 30 de diciembre, del IVA.

.- Ley Foral 13/2021, de 30 de junio (BON 16/7/2021) de la Comunidad Foral de Navarra, de Fundaciones de Navarra.

.- Decreto Foral Legislativo 3/2021, de 14 de julio (BON 27/7/2021) de la Comunidad Foral de Navarra, de Armonización Tributaria, por el que se modifica el IVA y el Impuesto sobre el Valor de la Producción de la Energía Eléctrica.

E) PAÍS VASCO.

.- Vizcaya. Decreto Foral 98/2021, de 6 de julio (BOB 8/7/2021) por el que se modifica el Reglamento por el que se regulan las obligaciones tributarias formales y el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación.

.- Vizcaya. Decreto Foral 106/2021, de 20 de julio (BOB 23/7/2021),de modificación del Decreto Foral 100/2020, de 24 de noviembre, por el que se modifica el Reglamento de gestión de los tributos en materia de Administración Electrónica.

.- Vizcaya. Decreto Foral Normativo 6/2021, de 27 de julio (BOB 28/7/2021) por el que se adoptan medidas urgentes en el IVA y en el Impuesto sobre el valor de la producción de energía eléctrica.

.- Gipuzkoa. Decreto Foral 9/2021, de 13 de julio (BOG 15/7/2021), por el que se modifican el Reglamento que regula las obligaciones de facturación y el Reglamento por el que se desarrollan determinadas obligaciones tributarias formales.

F) VALENCIA.

.- Decreto Ley 9/2021, de 2 de julio (DOGV 9/7/2021, de modificación de la Ley 4/2020, de 30 de diciembre, de presupuestos de la Generalitat para el ejercicio 2021.

PARTE SEGUNDA. JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.

A) ISD E IMPUESTO DE PATRIMONIO.

.- CONSULTA DGT V1069-21, DE 23/4/2021. DONACIONES  E IMPUESTO DE PATRIMONIO: Las donaciones modales quedan sujetas al ISD por el concepto de donación, siendo equiparables a las donaciones onerosas, pero la base imponible es la totalidad de lo donado. Los usufructos temporales no dan derecho a la exención por participaciones en entidades en el IP.

B) ISD.

.- CONSULTA DGT V1038-21, DE 21/4/2021. SUCESIONES: En los pactos sucesorios con atribución patrimonial de presente, como el pacto de definición mallorquín, no se pueden aplicar las reducciones correspondientes a las adquisiciones «mortis causa», porque no hay muerto; ni parece que tampoco las «inter vivos» porque es una adquisición «mortis causa».

C) ITP Y AJD.

.- CONSULTA DGT V0839-21, DE 8/4/2021. OS: La reducción de capital por condonación de dividendos pasivos queda sujeta a OS, pero carece de base imponible pues no hay restitución de aportaciones.

.- CONSULTA V1378-21, DE 13/5/2021. TPO y AJD: La adjudicación por herencia de la mitad indivisa de un inmueble indivisible que titulaba la causante a un coheredero, compensando a los restantes en metálico queda sujeta a TPO, pues no se refiere a la totalidad del inmueble.

.- CONSULTA DGT V1569-21, DE 2575/2021. TPO: La adjudicación proporcional a los haberes de dos inmuebles que titulan proindiviso dos hermanos por herencia de sus padres tributa como permuta, pues no hay una única comunidad, sino tantas como inmuebles.

D) IVA.

.- CONSULTA DE LA DGT V 1474-21, DE 19/5/2021. IVA: La no sujeción a IVA de la transmisión de un negocio o empresa se mantiene aunque el inmueble donde se desarrolla la actividad no se transmita, pero por arrendamiento se permita su utilización por el adquirente.

.- CONSULTA DE LA DGT V1599-21, DE 2775/2021. IVA: En caso de compra de un local arrendado por el arrendador a un matrimonio casado en gananciales que continua el arrendamiento, cabe la renuncia a la exención del IVA y se considera empresario a la sociedad de gananciales.

E) IRPF.

.- SENTENCIA TS DE 26/7/2021, ROJ 3250/2021. IRPF: La agrupación de fincas no supone una alteración patrimonial en el IRPF ni actualiza fecha ni valor de adquisición.

.- RESOLUCIÓN TEAC Nº 00/02585/2020/00/00, DE 22/7/2021. IRPF: Para la aplicación reducción del 30% aplicable en rendimientos del capital mobiliario con un período de generación superior a dos años, debe computarse dicho período desde que comienzan a generarse hasta que resultan exigibles.

.- CONSULTA DE LA DGT V1635-21, DE 28/5/2021. IRPF: En caso de teletrabajo por empleado por cuenta ajena, el mismo no se puede deducir los gastos de conexión a internet en sus rendimientos del trabajo.

F) IIVTNU (PLUSVALÍA MUNICIPAL).

.- CONSULTA DGT V1603-21, DE 27/5/2021. IIVTNU: Para acreditar la pérdida que exonere del pago del tributo, conforme a la sentencia del TC 59/2017 deben compararse el valor actual de transmisión con el valor der adquisición, no cabe contrastar el valor actual de transmisión con el valor catastral actual. La comparación de los valores de adquisición y transmisión en escritura pública constituye una inversión de la carga de la prueba, por ser una presunción «iuris tantum».

G) IMPUESTO DE PATRIMONIO.

.- CONSULTA DGT V1343-21, DE 12/5/2021. IP: De entre los valores a aplicar a los inmuebles del art. 10 de la LIP, si se aplica el criterio de «precio o contraprestación o valor de adquisición», deben adicionarse los impuestos inherentes a la adquisición, sea IVA, AJD, TPO o ISD.

TERCERA PARTE. TEMA DEL MES: EL NECESARIO USO ALTERNATIVO DEL TESTAMENTO COMO INSTRUMENTO DE PLANIFICACIÓN FISCAL.

1.- LA RELEVANCIA ESENCIAL DEL TÍTULO SUCESORIO EN EL ISD.

2.- EL USO ADICIONAL DEL TÍTULO SUCESORIO COMO INSTRUMENTO DE PLANIFICACIÓN FISCAL.

3.- PREMISAS DE CUALQUIER TESTAMENTO QUE SE PRETENDA FISCALMENTE EFICIENTE.

3.1.- Civiles: debe respetar las normas imperativas y contener instrumentos de auto resolución que impidan la parálisis de la sucesión.

3.2.- Evaluación de la fiscalidad de las instituciones sucesorias civiles.

4.- EL USO ALTERNATIVO DE LAS INSTITUCIONES CIVILES EN LA PLANIFICACIÓN FISCAL.

4.1.- El fraccionamiento de llamamientos en el testamento con sustitución vulgar comprendiendo el caso de renuncia.
4.2.- El fraccionamiento de llamamientos con sustitución vulgar en caso de renuncia y la inclusión de elementos adicionales como medio para obtener un «salto generacional» controlado.
4.3.- La necesaria previsión de la conmutación del usufructo viudal en el testamento.
4.4.- El testamento y la aplicación de las reducciones en el tributo.
4.5.- Conveniencia de no fosilizar el testamento.

PONENTE: JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ.

 

DESARROLLO.

PARTE PRIMERA. NORMATIVA.

A) UNIÓN EUROPEA.

.- Directiva (UE) 2021/1159, de 13 de julio (DOUE 15/7/2021) DEL CONSEJO, por la que se modifica la Directiva 2006/112/CE en lo que respecta a las exenciones temporales relativas a las importaciones y a determinados suministros, en respuesta a la pandemia de COVID-19.

.- Reglamento de Ejecución (UE) 2021/1218, de 26 de julio (DOUE 2777/2021) DE LA COMISIÓN, por el que se modifica el Reglamento de Ejecución (UE) n.º 79/2012 con respecto al almacenamiento y al acceso automatizado a la información sobre las importaciones exentas del IVA en el marco del «régimen de importación».

B) ESTADO.

. Ley 11/2021, de 9 de julio (BOE 10/7/2021) de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego. ISD, ITP y AJD, IRPF, IP e IS.

Ir al avance de la sección fiscal de la web.

C) CASTILLA LA MANCHA.

.- Ley 5/2021, de 23 de julio (DOCM 30/7/2021) de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, del Régimen Administrativo y Fiscal del Juego en Castilla-La Mancha.

D) NAVARRA.

.- Decreto Foral Legislativo 2/2021, de 23 de junio (BON 9/7/2021) de la Comunidad Foral de Navarra, de Armonización Tributaria, por el que se modifica la Ley Foral 19/1992, de 30 de diciembre, del IVA.

.- Ley Foral 13/2021, de 30 de junio (BON 16/7/2021) de la Comunidad Foral de Navarra, de Fundaciones de Navarra.

.- Decreto Foral Legislativo 3/2021, de 14 de julio (BON 27/7/2021) de la Comunidad Foral de Navarra, de Armonización Tributaria, por el que se modifica el IVA y  el Impuesto sobre el Valor de la Producción de la Energía Eléctrica.

E) PAÍS VASCO.

.- Vizcaya. Decreto Foral 98/2021, de 6 de julio (BOB 8/7/2021) por el que se modifica el Reglamento por el que se regulan las obligaciones tributarias formales del Territorio Histórico de Bizkaia y el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación.

.- Vizcaya. Decreto Foral 106/2021, de 20 de julio (BOB 23/7/2021),de modificación del Decreto Foral 100/2020, de 24 de noviembre, por el que se modifica el Reglamento de gestión de los tributos del Territorio Histórico de Bizkaia, en materia de Administración Electrónica.

.- Vizcaya. Decreto Foral Normativo 6/2021, de 27 de julio (BOB 28/7/2021) por el que se adoptan medidas urgentes en el IVA y en el Impuesto sobre el valor de la producción de energía eléctrica.

.- Gipuzkoa. Decreto Foral 9/2021, de 13 de julio (BOG 15/7/2021), por el que se modifican el Reglamento que regula las obligaciones de facturación y el Reglamento por el que se desarrollan determinadas obligaciones tributarias formales.

F) VALENCIA.

.– Decreto Ley 9/2021, de 2 de julio (DOGV 9/7/2021, de modificación de la Ley 4/2020, de 30 de diciembre, de presupuestos de la Generalitat para el ejercicio 2021.

 

PARTE SEGUNDA. JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.

A) ISD E IMPUESTO DE PATRIMONIO.

.- CONSULTA DGT V1069-21, DE 23/4/2021. DONACIONES  E IMPUESTO DE PATRIMONIO: Las donaciones modales quedan sujetas al ISD por el concepto de donación, siendo equiparables a las donaciones onerosas, pero la base imponible es la totalidad de lo donado. Los usufructos temporales no dan derecho a la exención por participaciones en entidades en el IP.

«HECHOS: Los consultantes son personas físicas titulares de participaciones sociales en una entidad que realiza una actividad económica, ostentando cada uno distinto porcentaje de participación en la entidad. El 15/02/2016 se formalizó un contrato de préstamo mercantil mediante el cual la entidad otorgó un préstamo a una de las consultantes (socia A), pactándose la devolución por cuotas mensuales aplicando un interés nominal determinado.
El 31/12/2020, uno de los consultantes (socio B) donó el derecho de usufructo temporal del 95 por ciento de sus participaciones a favor de su esposa, la socia A, de forma que la totalidad o la mayor parte del dinero recibido en concepto de dividendos por la usufructuaria se destinará al pago de la deuda que esta tiene con la sociedad.
El resto de socios de la entidad (socio C y D) se están planteando realizar la donación del usufructo temporal de la totalidad o parte de sus participaciones sociales en la entidad a la socia A durante un plazo máximo de dos años, con la condición de que la totalidad del dinero percibido por la usufructuaria en concepto de dividendos durante la duración del usufructo lo destine al pago de la deuda que tiene con la sociedad. No existe ningún tipo de parentesco entre los socios A, C y D.
Alternativamente, los socios B, C y D se plantean realizar varias donaciones de la totalidad del dinero percibido de la entidad A en concepto de dividendos a la socia A, con la condición de que la totalidad del dinero percibido por esta lo destine al pago de la deuda que tiene con la sociedad.

CUESTIÓN: – Tributación en el Impuesto sobre Sucesiones de las operaciones planteadas. – Derecho de los donantes a aplicar la exención prevista en el artículo 4.Ocho.Dos de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio por las participaciones de las que hayan cedido el derecho de usufructo temporal.

CONTESTACIÓN:
(…) «El Tribunal Supremo (STS 296/1999, de 9 de abril de 1999, recurso de casación 2886/1994; ROJ: STS 2332/1999; STS 1104/2004, de 23 de noviembre de 2004, recurso de casación 1887/1998; ROJ: STS 7603/2004) se refiere a la donación onerosa –también llamada modal o con carga– en los siguientes términos: “[l]a correcta calificación como donación modal implica la imposición al beneficiario el cumplimiento de una obligación (sentencia de 6 de abril de 1999); el modo o carga puede consistir en cualquier tipo de conducta, incluso la no evaluable económicamente”, no obstante, “esta obligación no muta la naturaleza del contrato de donación de bienes, transformándolo en contrato bilateral, sinalagmático y oneroso, puesto que el gravamen tiene que ser inferior al valor de lo donado, el cumplimiento de la prestación en que consiste el gravamen exigible y desde luego el cumplimiento no queda al arbitrio del donatario”.
En consecuencia, en la medida que los donantes (socios B, C y D) impondrán a la donataria (socia A) la obligación de destinar el dinero percibido por esta en concepto de dividendos durante la duración del usufructo adquirido, así como el dinero en efectivo recibido por donación, al pago de la deuda que la donataria tiene con la sociedad, estaremos ante una donación modal u onerosa».

(…) «Por lo tanto, las operaciones de donación del usufructo temporal de las participaciones en la entidad y la donación de efectivo a favor de la socia A, con la condición de que esta destine el dinero recibido como consecuencia de la donación al pago de la deuda que la donataria mantiene con la entidad, estarán sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, por el concepto de “donación y demás transmisiones lucrativas inter vivos equiparables”, siendo el sujeto pasivo de ambas operaciones la socia A, como donataria, no estando sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por tratarse de transmisiones lucrativas. Asimismo, conforme a los preceptos trascritos estas operaciones deben tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por su total importe de acuerdo con lo previsto en los artículos 29 de la LISD y 59 del RISD, aplicándose las normas previstas en los artículos 9 b) y 26 a) de la LISD para determinar la base imponible de estas donaciones».

(…) «De acuerdo con el precepto trascrito (4.8 LIP) los nudos propietarios tienen derecho a aplicar la exención por las participaciones que sean titulares siempre y cuando se cumplan las condiciones previstas en el mismo, por lo que los donantes podrían seguir aplicando esta exención tras la donación del usufructo temporal de las participaciones si se cumplen todos los requisitos establecidos en la ley. Sin embargo, no tendrá derecho a aplicar la exención la donataria, ya que esta será titular de un derecho de usufructo temporal, siendo aplicable la exención únicamente a titulares de un derecho usufructo vitalicio sobre participaciones en entidades, tal y como recoge el artículo 4.Ocho.Dos de la LIP».

Comentario:
Respecto a la donación tiene a mi juicio razón la DGT: efectivamente es una donación modal por destino de lo donado, pero no conlleva efectivo gravamen patrimonial para el donatario. Otro cosa es que sí lo llevara; en tal caso, el donatario solo tributaría efectivamente en donaciones por el diferencial gratuito, sin perjuicio de la posible transmisión por TPO del valor de lo donado concurrente con el gravamen. Más quedaría exenta la transmisión en TPO al referirse a participaciones sociales conforme al art. 314 del TRLMV.

B) ISD.

.- CONSULTA DGT V1038-21, DE 21/4/2021. SUCESIONES: En los pactos sucesorios con atribución patrimonial de presente, como el pacto de definición mallorquín, no se pueden aplicar las reducciones correspondientes a las adquisiciones «mortis causa», porque no hay muerto; ni parece que tampoco las «inter vivos» porque es una adquisición «mortis causa».

HECHOS: Los padres de la consultante son los socios únicos de una sociedad. La consultante manifiesta que las participaciones sociales propiedad de los padres de la consultante cumplen con los requisitos para la aplicación de la reducción de empresa familiar de la base imponible, tanto conforme a la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE de 19 de diciembre de 1987) -en adelante, LISD-, como al Decreto Legislativo 1/2014, de 6 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears en materia de tributos cedidos por el Estado.
El padre y la madre de la consultante están valorando la posibilidad de realizar una entrega de presente de las participaciones de las que son titulares en la sociedad a favor de la consultante (hija mayor). La transmisión de presente se articularía a través de un pacto de definición mallorquín, por el cual la hija mayor de los causantes renunciaría a su legítima, a cambio de recibir las referidas participaciones. La consultante manifiesta que las participaciones que serían transmitidas cumplen con los requisitos especificados en el artículo 20.2.c) de la LISD para tener derecho a la reducción del 95 por ciento de su valor, si bien, como se ha señalado y es inherente al pacto de definición mallorquín, en el momento de efectuarse las transmisiones los causantes no habrían fallecido.

CUESTIÓN: Los padres de la consultante son los socios únicos de una sociedad. La consultante manifiesta que las participaciones sociales propiedad de los padres de la consultante cumplen con los requisitos para la aplicación de la reducción de empresa familiar de la base imponible, tanto conforme a la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE de 19 de diciembre de 1987) -en adelante, LISD-, como al Decreto Legislativo 1/2014, de 6 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears en materia de tributos cedidos por el Estado.

El padre y la madre de la consultante están valorando la posibilidad de realizar una entrega de presente de las participaciones de las que son titulares en la sociedad a favor de la consultante (hija mayor). La transmisión de presente se articularía a través de un pacto de definición mallorquín, por el cual la hija mayor de los causantes renunciaría a su legítima, a cambio de recibir las referidas participaciones. La consultante manifiesta que las participaciones que serían transmitidas cumplen con los requisitos especificados en el artículo 20.2.c) de la LISD para tener derecho a la reducción del 95 por ciento de su valor, si bien, como se ha señalado y es inherente al pacto de definición mallorquín, en el momento de efectuarse las transmisiones los causantes no habrían fallecido.

CONTESTACIÓN»:

(…) «CONCLUSIONES:
Primera: No cabe aplicar las reducciones previstas en el artículo 20.2.c) de la LISD en el pacto de definición mallorquín, en el que no se habrá producido el fallecimiento del causante en el momento de realizarse la transmisión de las participaciones, precisamente porque falta el requisito del fallecimiento del causante.
Segunda: La consideración del fallecimiento del transmitente como requisito para la aplicación de las reducciones previstas en el artículo 20.2.c) de la LISD, criterio manifestado en las resoluciones V1788-20, V1790-20 y V1792-20, en contestación a consultas vinculantes, todas ellas de fecha 5 de junio de 2020, supone un cambio de criterio respecto del manifestado por la Dirección General de Tributos con anterioridad al mes de junio de 2020.
Tercera: La motivación del cambio de criterio ha quedado expuesto en el apartado primero de esta resolución, y tiene su fundamento en el hecho de que el referido artículo 20.2.c) de la LISD exige que la adquisición “mortis causa” objeto de reducción corresponda a los cónyuges, descendientes o adoptados de una persona fallecida, circunstancia que no se da en las adquisiciones mediante pactos sucesorios de presente, como el de definición o el de finiquito de legítima, en los que la adquisición se produce con anterioridad al fallecimiento del causante.
Cuarta: Este Centro Directivo no puede contestar a la cuestión referente a si la interpretación expuesta en el apartado primero es aplicable a las transmisiones de participaciones sociales regidas por normas distintas del artículo 20.2.c) de la LISD y, señaladamente, por normas como el Decreto Legislativo 1/2014, de 6 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares en materia de tributos cedidos por el Estado, dado que no tiene competencia para la contestación de consultas vinculantes referentes a la aplicación de las disposiciones dictadas por la referida Comunidad Autónoma en el ejercicio de sus competencias, competencia que le corresponde a la Comunidad Autónoma que haya dictado la norma objeto de consulta, en este caso, a la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares».

Comentario:
Hay que leer detenidamente esta consulta. En principio todo es «superguay». Más luego concluye, (como las consultas V1790-20 y V1702-20, reseñadas en el informe de septiembre 2020) que el donatario no tiene derecho a aplicar ninguna reducción, ni las «mortis causa» porque no hay difunto, ni las «inter vivos» porque es una adquisición  «mortis causa».

C) ITP Y AJD.

.– CONSULTA DGT V0839-21, DE 8/4/2021. OS: La reducción de capital por condonación de dividendos pasivos queda sujeta a OS, pero carece de base imponible pues no hay restitución de aportaciones.

HECHOS: – Confirmación de que la reducción de capital con la finalidad de condonar dividendos pasivos del socio que todavía no son exigibles es una operación sujeta a la modalidad de OS (y, en consecuencia, no sujeta a la modalidad de AJD) con base imponible cero.
– Confirmación de que, en caso de disolución y liquidación de la sociedad, no formaría parte de la base imponible de la modalidad OS el importe de los dividendos pasivos condonados al socio, que todavía no eran exigibles.

CUESTIÓN: RITPAJD RD 828/1995 art. 75-4. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 1, 19-1, 25-4, 31-2

CONTESTACIÓN:

(…) «Primera cuestión: reducción de capital mediante condonación de dividendos pasivos.
De lo dispuesto en los preceptos anteriores se deriva que en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados existe una incompatibilidad entre la modalidad de operaciones societarias y la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, de forma que si una operación está sujeta a operaciones societarias no tributa por la modalidad gradual de actos jurídicos documentados, tal como establece el artículo 31.2 en relación con el artículo 1.2º, ambos del Texto Refundido del impuesto. Esta incompatibilidad se produce incluso en el supuesto de que la operación no tribute efectivamente por operaciones societarias, como en el caso de las reducciones de capital sin devolución de aportaciones a los socios, ya que la operación está sujeta a tal modalidad, aunque la base imponible sea cero y no motive liquidación, como se infiere del artículo 75.4 del Reglamento del impuesto.
Luego, en el supuesto que se examina, en el que la base imponible de la reducción de capital sería cero al no haber devolución de aportaciones (el dividendo pasivo obedece a una ampliación de capital que no fue desembolsada, y no hay que devolver nada al socio ya que nada fue aportado), se puede concluir que la referida escritura de la reducción de capital no motivará liquidación por la modalidad de operaciones societarias, ni tampoco debe tributar por la modalidad gradual de actos jurídicos documentados.

Segunda cuestión: Base imponible en el caso de disolución y liquidación de la sociedad.
En la normativa tributaria no se encuentren motivos para distinguir entre casos de mera reducción de capital por condonación de dividendos pasivos, y casos donde esta condonación se lleva a cabo en el contexto de la liquidación de la compañía, que no deja de ser la reducción del total del capital social. Por tanto, en caso de disolución y liquidación de la sociedad, no formaría parte de la base imponible de la modalidad de operaciones societarias el importe de los dividendos pasivos condonados al socio, que todavía no eran exigibles». (…)

Comentario:
Se reseña esta consulta al modificar «discretamente» el criterio anterior de la DGT, pues en la consulta 2141-99, de 12/11/1999 había mantenido lo contrario; es decir, que debía tributar efectivamente por OS, siendo la base imponible el valor real de los créditos objeto de condonación.
En cualquier caso, reconozco que es una cuestión opinable: Efectivamente no hay restitución de aportaciones a los socios, y los dividendos pasivos son mercantilmente dispensables, pero sí que existe una dispensa de aportaciones jurídicamente exigibles que evidencian un desplazamiento patrimonial de la sociedad a los socios.

.- CONSULTA V1378-21, DE 13/5/2021. TPO y AJD: La adjudicación por herencia de la mitad indivisa de un inmueble indivisible que titulaba la causante a un coheredero, compensando a los restantes en metálico queda sujeta a TPO, pues no se refiere a la totalidad del inmueble.

«HECHOS: El consultante y tres hermanos son propietarios, por partes iguales, del 50 por cien de un inmueble, por herencia de su padre, correspondiendo el otro 50 por cien a su madre. Su intención es que el inmueble se adjudique finalmente a un único propietario.

CUESTIÓN: Si se podría adjudicar el 50 por cien del inmueble, por título de herencia de la madre, a uno solo de los hermanos, que abonaría a los otros el exceso en metálico sin que, en virtud del artículo 1.062 del Código civil, se entienda que se ha producido un exceso de adjudicación sujeto a tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Y si, posteriormente, podría extinguirse el condominio del 50 por ciento restante, procedente de la herencia del padre, adjudicándose al hermano que ya es titular del 50 por cien del inmueble por herencia de la madre, de modo que éste resulte el único propietario de la totalidad del inmueble».

CONTESTACIÓN:
(…) «En el supuesto que se examina debemos distinguir:

1. El exceso de adjudicación resultante de la adjudicación de la herencia de la madre a uno solo de los hijos en su totalidad y

2. El exceso de adjudicación resultante de la disolución del condominio existente entre el adjudicatario único de la herencia materna y los otros tres hermanos.

En cuanto a la adjudicación de la herencia materna resulta de aplicación lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 27 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que se remite a las normas establecidas en el ITP y AJD, en cuanto a los excesos de adjudicación que se pongan de manifiesto en las particiones y adjudicaciones hereditarias. De conformidad con las referidas normas la adjudicación de la totalidad de la herencia (el 50 por ciento del inmueble) a uno solo de los herederos que, según su título hereditario, debería recibir tan solo la cuarta parte del mismo (el 12,50 por cien del inmueble), constituye un exceso de adjudicación declarado que deberá tributar por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD al no resultar de aplicación la excepción prevista en el artículo 1.062 del Código Civil, cuya literalidad exige que la disolución de la comunidad sea total. Sin embargo, en este caso, tras la adjudicación de la herencia se sigue manteniendo la situación de cotitularidad entre los cuatro hermanos, tres de ellos titulares del 12,5 por cien recibido por la herencia del padre y el cuarto hermano, titular del 62,5 por cien del bien (resultado de sumar al 50 por cien recibido ahora el 12,5 recibido anteriormente por la herencia del padre).

Sin embargo, en la segunda de las operaciones planteadas, sí se produce la total disolución del condominio, por lo que, si se tratase de un bien indivisible resultaría de aplicación la excepción prevista en el artículo 1.062 del Código Civil y el exceso producido no quedaría sujeto a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, sino a la cuota variable del documento notarial de Actos Jurídicos Documentados. Por el contrario, si el bien tuviera la condición de divisible, el exceso producido debería tributar por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD en cuyo caso, aun cuando se documentase la operación en escritura pública, no resultaría de aplicación la cuota variable del Documento Notarial, del ITP y AJD, dada la incompatibilidad entre dicho concepto y la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que establece el artículo 31.2 del Texto refundido del Impuesto». (…)

Comentario:
Muy «lúcida» esta consulta. Resulta que adjudicar a uno de los hijos en la herencia de la madre la mitad indivisa de un inmueble indivisible,  que titulaba la misma compensando su haber en dinero a los restantes, debe tributar por TPO.
La subsiguiente extinción de condominio referida al 100% del inmueble (pues la otra mitad indivisa pertenecía a los tres hijos por partes iguales), siempre que el inmueble sea indivisible, debe considerarse no sujeta a TPO y sujeta a AJD.
«Brillante», además se contradice con la consulta V1733-20, reseñada en el informe de febrero de 2020. Ojalá el redactor de esta consulta se encuentre personalmente con un caso igual; es bastante frecuente en patrimonios familiares modestos. Que tenga suerte.

.- CONSULTA DGT V1569-21, DE 2575/2021. TPO: La adjudicación proporcional a los haberes de dos inmuebles que titulan proindiviso dos hermanos por herencia de sus padres tributa como permuta, pues no hay una única comunidad, sino tantas como inmuebles.

HECHOS: Entre los bienes heredados de sus padres, el consultante y sus hermanas tienen dos inmuebles en copropiedad. También poseen un terreno con otras tres familias.
Pretenden disolver el proindiviso de los dos inmuebles que posee con sus hermanas de forma proporcional.

CUESTIÓN: Tributación de la operación.

CONTESTACIÓN:

(…) Sin embargo, aunque dos o más bienes, muebles o inmuebles, sean propiedad de dos o más titulares, ello no determina automáticamente la existencia de una única comunidad de bienes, sino que podrá haber una o más comunidades en función del origen o destino de la referida comunidad.

Cabe considerar la existencia de una única comunidad sobre una universalidad de bienes, como es el caso de la sociedad de gananciales o de una comunidad de bienes que realice actividades económicas, ya se haya constituido por actos “inter vivos” o se haya originado por actos “mortis causa”; a ellas se refiere el artículo 22 del TRLITPAJD. También es una única comunidad de bienes, en origen, la llamada comunidad hereditaria en general –aunque no realice actividades económicas–, es decir, la constituida por los herederos del causante mientras no se haya adjudicado el caudal relicto, es decir, desde que los llamados a suceder aceptan la herencia hasta su adjudicación. En el supuesto de que se trate de varios condominios, su disolución supondrá la existencia de tantos negocios jurídicos diferentes como comunidades haya, que, como tales, deben ser tratados, no solo separada, sino, lo que es más sustancial, independientemente». (…)

«En el caso planteado, los inmuebles heredados se han adjudicado en proindiviso, por lo que se entiende que existirán tantas comunidades como bienes inmuebles haya. En consecuencia, solo la disolución de las dos comunidades de forma independiente, tendría la consideración de verdadera disolución de condominio conforme al artículo 7.2.B del TRLITPAJD, y la adjudicación de cada uno de los bienes a uno solo de los comuneros, dado su carácter de bienes indivisibles, no estaría sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD como exceso de adjudicación, siempre que los excesos de adjudicación se compensasen en dinero, en virtud de la excepción prevista en el artículo 1.062 del Código Civil, procediendo su tributación por la cuota variable del documento notarial.

Por el contrario, si se lleva a cabo la disolución simultánea de las dos comunidades, intercambiándose los comuneros bienes, o cuotas partes de bienes, de una u otra comunidad, como si de una única comunidad de bienes se tratara, no se estaría cumpliendo la exigencia de que las compensaciones entre los comuneros sean en metálico y, en consecuencia, no resultaría de aplicación el citado artículo 7.2.B, sino que, atendiendo a la verdadera naturaleza del acto o contrato realizado, tal intercambio tendría la consideración de una permuta de las cuotas partes que ostentan los titulares en los distintos bienes. El consultante estaría transmitiendo a sus hermanas su cuota sobre los inmuebles que no se adjudique a cambio de adquirir la cuota que a aquellas les corresponde en los inmuebles que se adjudique. Por tanto, no estaríamos ante un supuesto de exceso de adjudicación no sujeto y la operación debería tributar por el concepto de permuta, en los términos que resultan del artículo 23 del Reglamento del Impuesto, es decir, cada permutante tributará por el valor de las cuotas partes de los bienes que adquiera, ya sea el valor comprobado o el declarado si fuere mayor, aplicando el tipo de gravamen correspondiente a las transmisiones patrimoniales onerosas de bienes inmuebles».

Comentario:
Tendría gracia esta consulta, salvo que ni siquiera puede calificarse de ironía, es puro sarcasmo.
Que dos hermanos que tienen dos inmuebles por mitades indivisas por herencia de sus padres y que ahora pretenden adjudicárselos uno cada uno en proporción a sus haberes pueda constituir permuta; pues, insisto, es puro sarcasmo.
La DGT sigue estableciendo, como infalible, criterios extravagantes que nada que tienen que ver con el concepto civil de disolución de comunidad o extinción de condominio. El «quid» es que no hay otro concepto que el civil.

D) IVA.

.- CONSULTA DE LA DGT V 1474-21, DE 19/5/2021. IVA: La no sujeción a IVA de la transmisión de un negocio o empresa se mantiene aunque el inmueble donde se desarrolla la actividad no se transmita, pero por arrendamiento se permita su utilización por el adquirente.

«HECHOS: La consultante es una entidad mercantil que se plantea la adquisición de un negocio hotelero. En este sentido, se va a producir la adquisición de la totalidad de los elementos patrimoniales, medios materiales y humanos para el ejercicio de la actividad de explotación hotelera.
Respecto de los inmuebles afectos a dicha actividad, la entidad transmitente no ostenta la propiedad de los mismos sino respectivos contratos de arrendamiento para uso distinto de la vivienda con los propietarios.
Se prevé la cesión de los derechos de arrendamiento del transmitente sobre dichos inmuebles al adquirente del negocio hotelero.

CUESTIÓN: Tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido.

CONTESTACIÓN»:

(…) «La reforma del supuesto de no sujeción del artículo 7, apartado 1º, realizado por la Ley 28/2014, anteriormente citada, aclara que la valoración de los requisitos de unidad económica autónoma debe realizarse en sede del transmitente, y ello con independencia que, tras la transmisión, en sede del adquirente, pudiera existir una unidad económica autónoma.

Por tanto, la aplicación del supuesto de no sujeción exige que el conjunto de los elementos transmitidos sean suficientes para permitir desarrollar una actividad económica autónoma en sede del transmitente.

2.- En el supuesto objeto de consulta, según se manifiesta por el consultante, van a serle objeto de transmisión por la parte vendedora la totalidad de los activos relacionados con la actividad de la explotación hotelera, tanto materiales como inmateriales. En relación con los empleados, el consultante se subrogará en los actuales contratos laborales de todo el personal vinculado con la explotación de la actividad hotelera.

Por lo que respecta a los inmuebles donde se aloja el negocio hotelero, cabe destacar que el transmitente no ostenta sobre ellos un derecho de propiedad sino un derecho de arrendamiento. En este sentido, es criterio reiterado de este Centro directivo, por todas, la contestación vinculante de 23 de marzo de 2015, número V0868-15, considerar que la transmisión de todos los elementos afectos a un negocio con excepción del local, del que se transmite un derecho de arrendamiento, no impide la aplicación del supuesto de no sujeción siempre que, de las características del contrato de cesión o de arrendamiento se deduzca que el adquirente puede disponer del inmueble de forma duradera para el ejercicio de la actividad económica.

De esta forma, en la medida que el adquirente se subrogue en los contratos de arrendamiento suscritos por el transmitente, con autorización de los respectivos propietarios, como así parece deducirse del escrito de consulta, y se transmitan el resto de elementos afectos a la actividad de explotación hotelera, parece que los elementos transmitidos se acompañan de la necesaria estructura organizativa de factores producción en los términos establecidos en el artículo 7.1º de la Ley 37/1992 que determinarían la no sujeción al Impuesto».(…)

Comentario:
Aunque es una cuestión resuelta desde hace tiempo, no sobra traerla a colación por ser un supuesto habitual en las transmisiones no sujetas a IVA de unidades económicas o ramas de actividad.
Ojo, si se transmitieran los inmuebles, ante un supuesto de no sujeción a IVA, tributarían por TPO (art. 7.5 TRITPAJD).

.- CONSULTA DE LA DGT V1599-21, DE 2775/2021. IVA: En caso de compra de un local arrendado por el arrendador a un matrimonio casado en gananciales que continua el arrendamiento, cabe la renuncia a la exención del IVA y se considera empresario a la sociedad de gananciales.

HECHOS: El consultante y su esposa, casados en régimen de gananciales, van a adquirir un local comercial con el objeto de su arrendamiento. El vendedor tiene arrendado el local que va a ser objeto de venta.

CUESTIÓN: Cuestiona la posibilidad de aplicar el mecanismo de inversión del sujeto pasivo si el vendedor renunciase a la exención prevista en el artículo 20.Uno, número 22º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido.

CONTESTACIÓN:

(…) «Estos preceptos ( 4 Y 5 de la LIVA) son de aplicación general y, por tanto, también a las sociedades de gananciales que, tendrá la condición de empresarios a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido cuando ordenen un conjunto de medios personales y materiales, con independencia y bajo su responsabilidad, para desarrollar una actividad empresarial, sea de fabricación, comercio, de prestación de servicios, etc., mediante la realización continuada de entregas de bienes o prestaciones de servicios, asumiendo el riesgo y ventura que pueda producirse en el desarrollo de la actividad, siempre que se realicen a título oneroso.
En este sentido, el artículo 1344 del Código Civil dispone que “Mediante la sociedad de gananciales se hacen comunes para los cónyuges las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de ellos, que les serán atribuidos por mitad al disolverse aquélla”. Por otro lado, el artículo 1347 determina qué bienes tienen tal carácter, estableciendo que “son bienes gananciales: (…) 3º Los bienes adquiridos a título oneroso a costa del caudal común, bien se haga la adquisición para la comunidad, bien para uno solo de los cónyuges.”.
Por consiguiente, en el caso de la sociedad de gananciales, dadas las particulares características de ésta, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, la consideración de empresario o profesional puede recaer tanto en la propia sociedad de gananciales como en cualquiera de sus miembros.
De la información contenida en el escrito de consulta parece deducirse que es la sociedad de gananciales quien tiene la condición de empresario y profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido».(…)

«En consecuencia, cumplidos los requisitos establecidos al efecto en el artículo 20 apartado dos de la Ley 37/1992 y en el artículo 8 del Reglamento del Impuesto, de la información contenida en el escrito de consulta parece deducirse que el vendedor solicitaría la renuncia a la exención y, por tanto, la transmisión del local comercial estará sujeta y no exenta del Impuesto, debiendo tributar al tipo impositivo del 21 por ciento y siendo el sujeto pasivo del Impuesto el empresario o profesional adquirente de conformidad con lo señalado en el punto siguiente de esta contestación en la medida que el citado local se va a afectar a la actividad empresarial de los consultantes».(…)

Comentario:
Si razón tiene en toda la construcción dogmática la DGT, lo complica todo cuando reconoce a la sociedad de gananciales como sujeto pasivo en el IVA independiente de los cónyuges, con la consiguiente necesidad de observar todas las obligaciones formales derivadas de tal condición.

E) IRPF.

.- SENTENCIA TS DE 26/7/2021, ROJ 3250/2021. IRPF: La agrupación de fincas no supone una alteración patrimonial en el IRPF ni actualiza fecha ni valor de adquisición.

(…) «TERCERO.- El criterio interpretativo de la Sala con respecto a la cuestión con interés casacional.
La problemática esencial del presente recurso se centra en determinar cuál es el valor de adquisición de dos inmuebles que, reagrupados, fueron vendidos por doña María Cristina y por doña Flor , que eran titulares de ambas por mitad y proindiviso. La Sra. María Cristina adquirió su inmueble por herencia, en septiembre de 1996 y la Sra. Flor , en el 2003, también por herencia. Esas fechas de adquisición se corresponden con las de fallecimiento de sus respectivos esposos, de los cuales heredaron tales bienes. En octubre del 2005 se escrituró la manifestación y aceptación de dichas herencias, se agruparon los dos inmuebles y se constituyó una opción de compra a favor de la mercantil, TOPBRONCEADO S.L., que la ejecutó en septiembre del 2006″.

(…) «La clave del presente recurso se encuentra en determinar si este supuesto ha de tener el tratamiento previsto en el artículo 33 TRLIRPF o el previsto en el artículo 34 TRLIRPF, que son los artículos a los que se remite el artículo 24.2 TRLINR. El primero se refiere a las trasmisiones onerosas y el segundo a las transmisiones lucrativas. La Sra. María Cristina parece decantarse por el primero, puesto que considera que la agrupación de fincas es una alteración patrimonial. Ello, no obstante, formula alegaciones para rebatir el valor de adquisición, de las que se desprende que parece decantarse por la existencia de una transmisión lucrativa, si bien discrepa del valor de adquisición fijado por la administración, hasta el extremo de proponer una prueba pericial encaminada a desvirtuarlo ante el tribunal de instancia.

Consideramos que nos encontramos ante trasmisiones lucrativas.

Las normas sobre ganancias patrimoniales no pretenden gravar los aumentos de valor del patrimonio de los contribuyentes a medida que se generan, sino cuando se realizan. No se someten a gravamen las plusvalías no realizadas o latentes. La alteración en la composición del patrimonio puede obedecer a operaciones diversas, entre otras, las procedentes de la incorporación de bienes al patrimonio del contribuyente sin contraprestación (vgr. premios) o la sustitución de unos bienes o derechos por otros (vgr. permuta). La pregunta a la que debemos responder es la de si se da o no un hecho imponible de ganancia patrimonial en el caso de una agrupación de fincas. La respuesta es negativa».

(…) «En definitiva, se ha producido una operación hipotecaria mediante la cual las copropietarias de dos fincas inscritas, deciden la unión de ambas para formar una nueva, con la descripción resultante de la suma de ellas, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones en propiedad de los inmuebles agrupados. No se ha producido una alteración patrimonial derivada de la agrupación, puesto que no es eso lo que se desprende del Reglamento Hipotecario. Nos hallamos ante «modificaciones formales», que no ante alteraciones patrimoniales». (…)

Comentario:
Más razón que un santo tiene el TS. Evidentemente, la agrupación de fincas luego transmitidas no implica alteración patrimonial en el IRPF, es una mera modificación hipotecaria y, por tanto, neutral. En consecuencia no puede alegarse la misma para defender que la transmisión subsiguiente de las fincas agrupadas, inicialmente adquiridas por la parte transmitente por herencia, es a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial una transmisión onerosa, ni mucho menos legitima para actualizar la fecha y el valor de adquisición.

.- RESOLUCIÓN TEAC Nº 00/02585/2020/00/00, DE 22/7/2021. IRPF: Para la aplicación reducción del 30% aplicable en rendimientos del capital mobiliario con un período de generación superior a dos años, debe computarse dicho período desde que comienzan a generarse hasta que resultan exigibles.

(…) «EL TRIBUNAL ECONÓMICO-ADMINISTRATIVO CENTRAL, EN SALA, en el recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio interpuesto por el DIRECTOR DEL DEPARTAMENTO DE GESTIÓN TRIBUTARIA DE LA AGENCIA ESTATAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA, acuerda, DESESTIMARLO, fijando el siguiente criterio:

Cuando el art. 23.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio dispone que la reducción debe aplicarse a los «rendimientos netos con un período de generación superior a dos años que se imputen en un único período impositivo», como período de generación debe entenderse el período transcurrido entre el momento que esos rendimientos comienzan a generarse o devengarse y aquel otro en que resultan «exigibles»; «exigibles» en los términos que para su imputación temporal establece el art. 14.1 de la citada Ley».

Comentario:
Aunque en principio obvia, no lo debe ser tanto cuando es un recurso de unificación de criterio y conlleva un cambio del anterior. En todo caso, la modificación de criterio parece razonable.

.- CONSULTA DE LA DGT V1635-21, DE 28/5/2021. IRPF: En caso de teletrabajo por empleado por cuenta ajena, el mismo no se puede deducir los gastos de conexión a internet en sus rendimientos del trabajo.

«HECHOS: La consultante ha desarrollado durante 2020 su trabajo en su casa, aportando la entidad empleadora el ordenador y el monitor y pagando la consultante los gastos de conexión a Internet.

CUESTIÓN: Si los referidos gastos de conexión a Internet pueden ser considerados gastos deducibles para la determinación de sus rendimientos netos de trabajo.

CONTESTACIÓN»:

(…) «De acuerdo con el precepto transcrito (art. 19.2 LIRPF), los gastos referidos por la consultante no tendrían la naturaleza de gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del trabajo, al no estar incluidos dichos gastos dentro de los gastos deducibles que el referido artículo establece de una forma taxativa.
Por otro lado, y al margen de la valoración que pueda hacerse de la correlación de los gastos a que se refiere la consulta con los rendimientos de trabajo obtenidos, debe tenerse en cuenta, desde una consideración general, que el establecimiento de un importe genérico de gastos deducibles por importe de 2.000 euros se realiza con el objetivo de incluir en él aquellos gastos de difícil especificación, cuantificación o justificación o no incluidos en los expresamente establecidos en el citado artículo 19 de la Ley del Impuesto, que corresponden directa o indirectamente a la obtención de los rendimientos de trabajo».

Comentario:
Pues aplicando una interpretación literal tiene razón la DGT; pero es que, aparte de la dicha interpretación, cabe también la interpretación de acuerdo a la «realidad social» y el auxilio de los principios generales del Derecho Tributario y la equidad.

F) IIVTNU (PLUSVALÍA MUNICIPAL).

.- CONSULTA DGT V1603-21, DE 27/5/2021. IIVTNU: Para acreditar la pérdida que exonere del pago del tributo, conforme a la sentencia del TC 59/2017 deben compararse el valor actual de transmisión con el valor der adquisición, no cabe contrastar el valor actual de transmisión con el valor catastral actual. La comparación de los valores de adquisición y transmisión en escritura pública constituye una inversión de la carga de la prueba, por ser una presunción «iuris tantum».

«HECHOS: La consultante se plantea vender un inmueble urbano de su propiedad, por un precio inferior al valor catastral, dado que el posible comprador no ofrece un precio mayor. El Ayuntamiento le ha informado que, aunque transmita el inmueble por ese precio, se le practicará la liquidación del IIVTNU.

CUESTIÓN: Si se vendiera el inmueble por un precio inferior al valor catastral, ¿se consideraría que se produce una pérdida patrimonial y no se podría girar la liquidación del IIVTNU?

CONTESTACIÓN»:

(…) «El medio de prueba elegido por el sujeto pasivo debe probar la disminución del valor del terreno objeto de la transmisión y que da lugar a liquidación del IIVTNU y referida al período de tiempo comprendido entre las fechas de adquisición y transmisión de dicho terreno. En el caso objeto de consulta, debe probarse que no se ha producido incremento de valor entre la fecha de adquisición del bien inmueble por el causante y la fecha de fallecimiento del mismo.
Las escrituras públicas de adquisición y transmisión del terreno constituyen un sólido principio de prueba de la inexistencia de incremento de valor del terreno.
El Tribunal Supremo les atribuye la misma presunción de certeza que a las autoliquidaciones presentadas por el contribuyente, por lo que se presumen ciertas para el contribuyente (artículo 108.4 de la LGT), mientras que la Administración tributaria puede aceptarlas o comprobarlas (artículo 101.1 LGT).
Pero esta presunción de veracidad de las escrituras públicas no es absoluta, no constituyen una presunción iuris et de iure, sino una presunción iuris tantum, que puede ser destruida mediante prueba en contrario por parte de la Administración tributaria.
Trasladando lo anterior al caso objeto de consulta, se indica que la comparación para determinar si se ha producido o no una pérdida patrimonial debe hacerse entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble, siempre que exista una identidad entre el inmueble adquirido y el transmitido. No es correcta la pretensión de la consultante de comparar el valor catastral del inmueble con el posible valor de transmisión del mismo.
La consultante no facilita ningún dato relativo a la adquisición del inmueble (fecha, valor de adquisición, título, etc.), en consecuencia no es posible pronunciarse sobre la existencia o inexistencia de incremento de valor del terreno».

Comentario:
En mi opinión tiene razón la DGT, la comparación para acreditar la inexistencia de valor, según la jurisprudencia del TS, debe realizarse entre el valor de adquisición del actual transmitente y el valor de transmisión. A tales efectos, como indica la consulta, «las escrituras públicas de adquisición y transmisión del terreno constituyen un sólido principio de prueba de la inexistencia de incremento de valor del terreno», invirtiendo la carga de la prueba en contra de la administración con el carácter de presunción «iuris tantum».

G) IMPUESTO DE PATRIMONIO.

.- CONSULTA DGT V1343-21, DE 12/5/2021. IP: De entre los valores a aplicar a los inmuebles del art. 10 de la LIP, si se aplica el criterio de «precio o contraprestación o valor de adquisición», deben adicionarse los impuestos inherentes a la adquisición, sea IVA, AJD, TPO o ISD.

HECHOS: El consultante adquirió en 2019 dos inmuebles por compraventa. Uno de los inmuebles adquiridos era de nueva construcción, por lo que la operación de compra estuvo sujeta al Impuesto sobre Valor Añadido (IVA) y a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). El segundo de los inmuebles se adquirió a un particular, estando sujeta al ITPAJD en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

CUESTIÓN: Valoración de los inmuebles en el Impuesto sobre el Patrimonio. En concreto, si se añaden los impuestos pagados al precio de compra.

CONTESTACIÓN:
(…) «Sobre la interpretación de este precepto y, en concreto, sobre lo que debe considerarse “contraprestación o valor de adquisición”, el criterio de este Centro Directivo es la remisión a la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante IRPF), basándose en el carácter complementario del Impuesto sobre el Patrimonio respecto del IRPF, tal y como se manifiesta en las numerosas remisiones que a lo largo de la LIP se hacen a la normativa del IRPF».

(…) «De acuerdo con la anterior doctrina, el consultante, para determinar el valor de los bienes inmuebles a efectos de la determinación de la base imponible en el Impuesto sobre el Patrimonio, deberá incluir dentro de valor de adquisición de los mismos las cuotas satisfechas en concepto de Impuesto sobre Valor Añadido (IVA) y de cuota variable de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) en el caso del primero de los inmuebles y la cuota satisfecha en concepto de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD en el segundo de los inmuebles, pues, en ambos casos, se consideran tributos inherentes a la adquisición de los inmuebles».

Comentario:
Pues no llego a comprender el criterio de la DGT: el art. 10 de la LIP es lo bastante explícito para soslayar la aplicación «integradora» de la normativa del IRPF, además de no contener ninguna remisión expresa a la misma, ni haber en la LIP ninguna referencia genérica o supletoria.

 

TERCERA PARTE. TEMA DEL MES: EL NECESARIO USO ALTERNATIVO DEL TESTAMENTO COMO INSTRUMENTO DE PLANIFICACIÓN FISCAL.

1.- LA RELEVANCIA ESENCIAL DEL TÍTULO SUCESORIO EN EL ISD.

No cabe extenderse mucho en esta cuestión, obvia por demás, más es la piedra angular de estas líneas. El título sucesorio es determinante de la adquisición «mortis causa» civil y, por tanto, también de la fiscal sujeta al impuesto (art. 3 de la LISD y 10 y 11 del RISD) y, además cualquier discordancia entre el título sucesorio y la partición puede suponer hechos imponibles adicionales en el propio ISD como donaciones (por ejemplo, excesos de adjudicación declarados no compensados, gratuitos, – art. 3 LISD y art. 12 del RISD) o en TPO (excesos de adjudicación declarados compensados en dinero u otros bienes no fundados en indivisibilidad inevitable – art.7.2.B) TRITPAJD).

2.- EL USO ADICIONAL DEL TÍTULO SUCESORIO COMO INSTRUMENTO DE PLANIFICACIÓN FISCAL.

Pues bien, sentada su importancia fiscal, el título sucesorio puede y debe cumplir, además de salvaguardar la real voluntad del futuro causante, una función adicional como instrumento de planificación fiscal.

Gráficamente se puede establecer un doble axioma: » Todo lo que esté previsto en el título sucesorio aprovechará a los beneficiarios; todo lo que no esté previsto en el mismo y se pretenda hacer, es un problema».

Estas líneas se ciñen al Derecho Común y, por tanto, se refieren al testamento como título sucesorio voluntario. Determinados Derechos Civiles de CCAA disponen de más títulos sucesorios como los pactos sucesorios y las donaciones «mortis causa» cuya conjugación acertada les otorga un perímetro de actuación civil y fiscal mucho más amplio. Más no es el caso del Derecho Común, donde además del monopolio del testamento, éste tiene que convivir con las legítimas.

3.- PREMISAS DE CUALQUIER TESTAMENTO QUE SE PRETENDA FISCALMENTE EFICIENTE.

3.1.- Civiles: debe respetar las normas imperativas y contener instrumentos de auto resolución que impidan la parálisis de la sucesión.

En principio son básicamente las mismas que las civiles:

(I) Respeto a las normas imperativas del Código Civil, especialmente a las legítimas. El testamento que las transgreda es fuente de conflictos civiles con sus inevitables secuelas fiscales: indeterminación de la adquisición «mortis causa» a efectos tributarios, dilación en las autoliquidaciones y, muy a menudo, presentación de rectificaciones de las autoliquidaciones derivadas de los avatares de los pleitos. Además, devengo de intereses de demora, aunque se solicite prórroga (art. 68.6 del RISD) o se suspenda el plazo de presentación (pues aunque el art. 69 del RISD no lo establezca expresamente, en principio los intereses de demora tienen carácter indemnizatorio por el retraso y no sancionador).

(II) Empleo de determinadas instituciones civiles no corrientes como los arts. 821, 829 y 1062 del CC relativos a la indivisibilidad, el art. 1056.2 a propósito de la explotación económica y participaciones de control en sociedades. Amén de la posibilidad de pago en metálico de las legítimas prevista en los arts. 831 y siguientes del CC.

(III) Y es indispensable que contenga mecanismos de auto resolución de conflictos de manera que se evite la parálisis de la sucesión. Y en este plano juega un papel decisivo el albacea contador partidor. Empero en Derecho Común esta dual institución, a diferencia de otros Derechos Civiles españoles y foráneos, carece de un sustento normativo bastante, siendo preciso que el testamento contenga una regulación adicional que dote de eficacia a ambos cargos: al albacea como administrador interino de la herencia hasta la partición y el contador partidor como ejecutor de la partición.

3.2.- Evaluación de la fiscalidad de las instituciones sucesorias civiles.

Y, descendiendo a la fiscalidad, es indispensable el conocimiento de la tributación de las instituciones sucesorias civiles. A título de ejemplo el usufructo con la facultad de disponer y los fideicomisos de residuo pueden suponer una doble tributación de los mismos bienes, en primer lugar en el usufructuario o fiduciario y en última instancia en el nudo propietario o fideicomisario.

Además de ponderar el posible empleo de instituciones que fiscalmente son inocuas, como la sustitución vulgar comprendiendo el caso de renuncia, limitaciones de disponer, regímenes de administración o sindicaciones impuestas por el testador.

4.- EL USO ALTERNATIVO DE LAS INSTITUCIONES CIVILES EN LA PLANIFICACIÓN FISCAL.

4.1.- El fraccionamiento de llamamientos en el testamento con sustitución vulgar comprendiendo el caso de renuncia.

Sencillo pero poco utilizado y sin embargo puede tener especial relevancia en el caso de sucesiones a favor de parientes colaterales de modo que combinando por ejemplo legados de parte alícuota con la institución de heredero, el o los sucesores pueden optar por quedarse con toda la herencia, con parte de ella o con nada, derivando cada llamamiento en caso de renuncia a los descendientes de los sucesores.

Con ello se consigue multiplicar las reducciones por parentesco y atenuar la progresividad del impuesto.

4.2.- El fraccionamiento de llamamientos con sustitución vulgar en caso renuncia y la inclusión de elementos adicionales como medio para obtener un «salto generacional» controlado.

Como ya he indicado, el que el testador establezca a favor de cada uno de sus sucesores unos derechos fijos e inmutables supone «encorsetar» fiscalmente al sucesor: su adquisición queda predeterminada y, consiguientemente, su tributación.

Por ello debe avanzarse hacia fórmulas testamentarias que permitan al sucesor adquirir el patrimonio del causante, bien para sí; bien, en mayor o menor medida, para su grupo familiar.

En ningún caso se trata de desheredar a los hijos en beneficio de los nietos, al contrario, se trata de facultar en el testamento al hijo (sucesor de primer grado) para que, siempre a su criterio, su adquisición sucesoria se verifique a favor del mismo en su totalidad, a favor del mismo y a favor de sus hijos (sucesores de segundo grado), o exclusivamente a favor de estos últimos.

Ello técnicamente se puede articular ordenando la sucesión por el testador a favor del sucesor y sus descendientes de manera alternativa, a elección siempre del sucesor de primera generación, combinados con legados que fraccionen la sucesión con la correspondiente cláusula de sustitución vulgar.

Además, dichas cláusulas pueden contener reservas de derechos o cautelas y garantías a favor del sucesor que desea sucedan al testador sus hijos y no él mismo:
(I) Atribuir el usufructo al sucesor de primer grado y la nuda-propiedad a los sucesores de segundo grado –incluso previendo el ejercicio de los derechos sociales por el usufructuario–.
(II) U otras incluso inocuas fiscalmente, como someter las eventuales atribuciones patrimoniales a favor de los nietos a administración por el hijo con mayor o menor amplitud, o sujetarlas a limitaciones de disponer por parte del hijo.

Posibilitar pues a cada sucesor lo que denomino «salto generacional en la sucesión», salto que puede ser total o parcial, es fiscalmente conveniente por las siguientes razones:
(I) Se evita una ulterior transmisión mortis causa, del hijo del testador a los nietos del mismo, evitando la consiguiente incidencia en el Impuesto por la misma.
(II) Se multiplica en mayor o menor medida –dependiendo de los nietos, hijos de cada sucesor, y de su edad– la reducción por parentesco del artículo 20.2.a) de la Ley del ISD con el consiguiente ahorro fiscal.
(III) Se mitiga la progresividad del tributo.

4.3.- La necesaria previsión de la conmutación del usufructo viudal en el testamento.

A la vista de las sentencias del TS de 23/7/2020 y 22/7/2020 (ROJS 2682/2020, 2688/2020 y 2717/2020) y de la consulta de la DGT V0297-21 y teniendo en cuenta que ni el CC ni la normativa del Impuesto contemplan una conmutación más allá de la cuota legal usufructuaria, solo la conmutación de la cuota legal usufructuaria es hoy «segura» fiscalmente. Y, en consecuencia, es sumamente recomendable también en Derecho Común introducir el testador en su testamento una eventual conmutación futura de los derechos de usufructo del cónyuge viudo, especificando las condiciones para su aplicación (si es opción de uno u otro, si es de consuno, si ha de ser total o parcial y plazo para ejercitarla).

Esta posibilidad de conmutación establecida por el testador, siempre que no vulnere derechos legitimarios o quedan salvaguardados por cláusulas de opción compensatoria de legítimas es admitida por la inmensa mayoría de la doctrina e implícitamente por la DGRN (resolución de la DGRN de 4 de abril de 2017).

Ir al informe de octubre 2020.

4.4.- El testamento y la aplicación de las reducciones en el tributo.

También el testamento puede ser decisivo a la hora de aplicar las reducciones en la base imponible, singularmente en el caso de las reducciones objetivas, las que se aplican en función de algún bien incluido en la sucesión (como la de vivienda, empresa individual, negocio profesional y participaciones en entidades).

En efecto, de acuerdo a la normativa del impuesto, a la Resolución 2/1999 de la DGT y a doctrina consolidada jurisprudencial y administrativa, el sujeto beneficiario de la reducción depende del tipo de atribución patrimonial que se realice en el testamento:
.- En las atribuciones singulares (usualmente por legado), solo el legatario tiene derecho a aplicar la reducción.
.- En las atribuciones universales (usualmente por vía de institución de heredero pero también caso de legado de parte alícuota), la reducción aprovecha a todos los coherederos a prorrata de su participación.

4.5.- Conveniencia de no fosilizar el testamento.

Finalmente, el testamento ya hecho no debe fosilizarse, por el contrario, debe periódicamente revisarse y, en su caso, modificarse, especialmente cuando haya cambios normativos o jurisprudenciales sobrevenidos.

PONENTE: JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ.

 

ENLACES:

PÁGINAS POR IMPUESTOS: GENERAL – ISD – ITPAJD – IRPF – IVA – PLUSVALÍA

IR A LA SECCIÓN

INFORMES MENSUALES

MAPAS FISCALES

PORTADA HISTÓRICA

JAVIER MÁXIMO JUÁREZ, NUEVO MIEMBRO DEL EQUIPO DE REDACCIÓN DE NYR

NUEVA EDICIÓN DE TODO TRANSMISIONES Y DE TODO SUCESIONES

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2021. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionalesDerecho ForalUnión Europea

RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Paisaje Asturiano. Por Miguel Ortiz en Flikr

Informe Opositores Notarías y Registros Septiembre 2020

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

SEPTIEMBRE – 2020

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO:  

NORMATIVA

Código Civil de Cataluña Mediación

APUNTES PARA TEMAS

  1. Agrupación de fincas cuando existen caminos.
  2. Arrendamiento. Venta cuota indivisa de almacén arrendado. Adquisición preferente.
  3. Arrendamiento. Venta de edificio con local arrendado. ¿Adquisición preferente?
  4. Legado de cosa específica.

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

  1. Expedientes hipotecarios. Reanudación tracto sucesivo.
  2. Obra nueva. Ampliación. Coordenadas. 202 LH.
  3. Finca registral.
  4. Vinculación ob rem.
  5. Propiedad horizontal.
  6. Proindiviso. Disolución de comunidad.
  7. Expedientes hipotecarios. Artículo 199 LH.

TEMA DEL MES.

Liquidación de gananciales e intervención de los legitimarios

ENLACES

 

NORMATIVA:

CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA: MEDIACIÓN. LIBRO II, PERSONAS Y FAMILIA. 

Ley 9/2020, de 31 de julio, de modificación del libro segundo del Código civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia, y de la Ley 15/2009, de mediación en el ámbito del derecho privado.

La norma modifica el libro segundo del Código civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia. También se modifica la Ley 15/2009, de 22 de julio, de mediación en el ámbito del derecho privado

1 Obligatoriedad pactada: La mediación es obligatoria cuando se haya pactado expresamente con anterioridad al ejercicio de acciones judiciales. Ver art. 233-6.1

Se establece que la asistencia a la sesión previa tiene carácter obligatorio y que la falta de asistencia no justificada no está sometida a confidencialidad y debe ser comunicada a la autoridad judicial.

2 Tutela: Si hay varias personas que quieren asumir la tutela, la autoridad judicial, con el fin de que alcancen un acuerdo, puede derivarlas a una sesión previa sobre mediación de carácter obligatorio para que conozcan el valor, las ventajas, los principios y las características de la mediación Ver 222-10.4

En este artículo 222.10 y en el artículo 233-2 se sustituye la expresión «incapacitada» por la expresión «con la capacidad modificada judicialmente», conforme a la Convención de Nueva York de 13 de diciembre de 2006, sobre los derechos de las personas con discapacidad.

3 Potestad parental: En los procedimientos que se sustancian por razón de desacuerdos en el ejercicio de la potestad parental, los progenitores pueden someter las discrepancias a mediación. Asimismo, la autoridad judicial puede derivarles a una sesión previa de carácter obligatorio para que conozcan el valor, las ventajas, los principios y las características de la mediación. Ver art. 236.13

4 Conflictos entre cónyuges: Con relación a los efectos de la nulidad del matrimonio, del divorcio y de la separación legal, se incorpora de forma expresa la posibilidad de que el convenio regulador incluya pactos de sometimiento a mediación y otros mecanismos alternativos de resolución de conflictos. Ver 233-2.7

5 Respecto a las demandas entre cónyuges, reseñamos el resto del importante art. 233.6:

“… 2. Los cónyuges, antes de presentar la demanda, en cualquier fase del proceso judicial y en cualquier instancia, pueden someter las discrepancias a mediación en vistas a alcanzar un acuerdo, excepto en los casos de violencia familiar o machista.

3. Una vez iniciado el proceso judicial, la autoridad judicial, a iniciativa propia o a petición de una de las partes o de los abogados o de otros profesionales, puede derivar a las partes a una sesión previa sobre mediación, de carácter obligatorio, para que conozcan el valor, las ventajas, los principios y las características de la mediación, con el fin de que puedan alcanzar un acuerdo. Si así lo acuerdan las partes, a las que debe escucharse, esta sesión puede continuar, en el mismo momento o en uno posterior, con una exploración del conflicto que les afecta. Las partes pueden decidir si optan o no por el procedimiento de mediación, y pueden participar en la sesión previa y en la mediación asistidas por sus abogados. Esta asistencia es necesaria si lo requieren las partes o si así lo dispone la autoridad judicial y debe desarrollarse siempre con pleno respeto por los principios de la mediación y por la igualdad entre las partes.

4. La falta de asistencia no justificada a la sesión previa obligatoria sobre mediación no está sometida a confidencialidad y debe ser comunicada a la autoridad judicial.

5. Las partes pueden solicitar de común acuerdo la suspensión del proceso judicial mientras dura la mediación. El proceso judicial debe reanudarse en cuanto finalice el plazo previsto para hacer efectiva la mediación, cuando lo solicite cualquiera de las partes o cuando se alcance un acuerdo en la mediación.

6. El inicio de un procedimiento de mediación familiar está sometido a los principios de voluntariedad y confidencialidad. En caso de desistimiento del procedimiento de mediación, este no puede perjudicar a los litigantes que han participado. La comunicación a la autoridad judicial del desistimiento de cualquiera de las partes o del acuerdo alcanzado en la mediación da lugar al levantamiento de la suspensión.

7. Los acuerdos alcanzados en la mediación, una vez incorporados en forma al proceso judicial, deben someterse a la aprobación judicial en los mismos términos que el artículo 233-3 establece para el convenio regulador.

8. Los acuerdos alcanzados en la mediación respecto al régimen de ejercicio de la responsabilidad parental se consideran adecuados para los intereses del menor. La falta de aprobación por la autoridad judicial debe fundamentarse en criterios de orden público y de interés del menor»…”.

Ir a la página especial

 

APUNTES PARA TEMAS.

1 AGRUPACION DE FINCAS CUANDO EXISTEN CAMINOS.

HIPOTECARIO: Notarías: T.17. Registros: T.20.

Supuesto de hecho: Se agrupan tres fincas y dos de ellas lindan con caminos según los asientos registrales: una de ellas por el lindero Norte y la otra por los linderos Norte, Sur y Este.

 ¿La existencia de caminos entre las fincas impide su agrupación? NO

La existencia de un camino entre fincas, sea público o privado, no impide considerarlas como fincas colindantes a los efectos de la agrupación y no constituye obstáculo para la incorporación de la representación gráfica de la finca agrupada.

“Como señaló la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resolución de 17 de septiembre de 2002), el hecho de que una finca esté atravesada por ciertos caminos constituye simplemente una descripción de la conformación física actual de la finca, que da lugar a una peculiar descripción de la misma, pero no significa división de ella, pues no se forman nuevas fincas independientes jurídicamente, sino que aquélla sigue siendo un único objeto jurídico”.

¿La respuesta ha de ser distinta según que el camino sea público o privado? NO.

1 Si el camino es público, las fincas pueden agruparse si bien podría dar lugar a una finca discontinua, circunstancia que deberá reflejarse en el título y en el asiento (Art. 45, párrafo segundo RH).

2 Si el camino es privado tampoco hay obstáculo para la agrupación e incorporación de la representación gráfica de la finca agrupada, y ello, aunque no conste representada tal servidumbre, “dado que ésta es un gravamen sobe la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente” (R. 27 de septiembre de 2018).

Interesa destacar que lo dicho no supone que la servidumbre quede constituida formalmente constituida e inscrita, pues para que el dueño del predio dominante pueda hacer constar a su favor dicha servidumbre como cualidad de su finca, la servidumbre deberá constituirse debidamente (Art. 13 LH).

¿El que se trate de un camino público basta para entender fundada la duda de posible invasión de dominio público? NO.

El hecho de que el camino afectado sea público no es suficiente por sí solo para tener dudas fundadas de invasión del dominio público, y ello aunque lo alegue un colindante sin aportar prueba convincente, pues en tales casos lo que procede es notificar esta circunstancia a la Administración titular del camino para que pueda pronunciarse sobre el particular.

Resolución de 16 de julio de 2020. Informe agosto NyR (R.358). (MGV)

PDF (BOE-A-2020-9213 – 12 págs. – 276 KB) Otros formatos

2 ARRENDAMIENTO DE ALMACEN. VENTA CUOTA INDIVISA.

¿DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO?

CIVIL: T. 72

HIPOTECARIO: Notarías: T.38. Registros: T.43.

Supuesto de hecho: El almacén pertenece a varios copropietarios que lo arrendaron en su día. Ahora uno de los copropietarios (sociedad) vende en escritura pública su participación indivisa a un tercero. Se añade que la sociedad vendedora, en situación concursal ya en fase de liquidación, actúa representado por la administración concursal y con autorización judicial expresa.

¿Tiene el arrendatario derecho de adquisición preferente en los casos de transmisión de cuotas indivisas de viviendas o locales arrendados? SI.

El Tribunal Supremo y la Dirección General han puesto de relieve en reiteradas ocasiones que también se reconoce al arrendatario el derecho de adquisición preferente en los casos de transmisión de cuotas indivisas de viviendas o locales arrendados.

Argumentos de la Resolución:

1 Del reconocimiento legal de la preferencia del retrato de condueños sobre el arrendaticio resulta implícita la existencia de este último en caso de venta de cuota indivisa.

 [“La LAU, que establece que son preferentes los derechos de tanteo y retracto correspondientes al arrendatario sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o local de negocio o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1989 y Resoluciones de esta Dirección General de 30 de enero de 1980, 17 de enero de 1989 y 11 de mayo de 2005)].

2 De no reconocer en estos casos el derecho de adquisición preferente, bastaría la transmisión sucesiva del inmueble por cuotas para impedir la eficacia del derecho de retracto.

[“Cualquier otra interpretación permitiría dejar sin efecto el derecho del arrendatario a la adquisición de la propiedad de la vivienda o del local arrendado, ya que con la transmisión sucesiva por cuotas del inmueble se lograría eludir la aplicación de una norma, tuitiva de los intereses del arrendatario”].

3 Mediante la preferente adquisición de cuotas indivisas se facilita que el arrendatario puede llegar a ser propietario de la totalidad.

[“Además, si el sentido de ésta es facilitar el acceso del arrendatario a la propiedad, aunque no sea de forma directa, no existe razón para privarle de tal derecho en los supuestos de transmisión de cuotas indivisas, puesto que mediante la preferente adquisición de cuotas indivisas puede llegar a ser propietario de la totalidad, siempre que no existan otros comuneros que quieran ejercitar el mismo derecho. Incluso el arrendatario que ha llegado a ser copropietario de la vivienda o local, tendrá –a partir de entonces– la misma posición de preeminencia en el ejercicio de su derecho de adquisición preferente que los demás comuneros”].

Resolución de 18 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.338). .(JLN)

PDF (BOE-A-2020-9065 – 6 págs. – 243 KB) Otros formatos

3 ARRENDAMIENTO DE LOCAL. VENTA DE EDIFICIO.

¿DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO?

CIVIL: T. 72

HIPOTECARIO: Notarías: T.38. Registros: T.43.

Supuesto de hecho: Se vende todo un edificio integrado por un sólo local y una sola vivienda. El local está arrendado.

¿Tiene el arrendatario de un piso o local de adquisición preferente en los casos de transmisión del edificio a un tercero? NO.

¿Cabe argumentar a favor del retracto el Art. 25.7 de la LAU que dispone que si sobre el inmueble existiera únicamente una vivienda (como es el caso), el arrendatario tendrá a su favor los derechos de tanteo y retracto? NO.

De los artículos 3125.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta inequívoco “que no hay lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando el local arrendado se vende conjuntamente con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble”. Lo anterior ha sido reconocido por abundante jurisprudencia, que reconoce únicamente el derecho de retracto para el caso de que en el inmueble sólo existiera una vivienda o un local.

Sobre el segundo interrogante alega el recurrente que esta norma debe ser entendida a la luz de la jurisprudencia citada, como relativa a la venta del único edificio que contiene en su totalidad una única vivienda (o local) y en la que la retrayente vendría obligada a la compra de lo accesorio (trasteros, cochera, etc.. por ejemplo).

Resolución de 20 de julio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.363) (MGV)

PDF (BOE-A-2020-9218 – 10 págs. – 264 KB) Otros formatos 

4 LEGADO DE COSA ESPECÍFICA.

CIVIL: T. 115.

HIPOTECARIO: Notarías: T.40. Registros: T.45.

Supuesto de hecho: En escritura de herencia se declara una planta más en un edificio que forma parte del causal relicto con la consiguiente modificación de la división horizontal. La escritura es otorgada por la heredera única. Se da la circunstancia que en el testamento varios de los pisos y locales de dicho edificio fueron objeto de legados de cosa específica y determinada.

¿Deben otorgar la escritura los legatarios de pisos determinados del edificio? SI.

La respuesta afirmativa es una de las consecuencias prácticas que se derivan de la especial naturaleza de los legados de cosa específica y determinada.

¿Cabe oponer a esta solución que el legatario aun no es titular registral y que, por tanto, no se plantean problemas de tracto sucesivo? NO.

No es problema de tracto registral sino de titularidad y legitimación material derivadas del propio testamento y de la escritura de herencia.

Naturaleza del legado de cosa específica y determinada.

En los legados de cosa específica y determinada, los legatarios adquieren su propiedad desde la muerte del testador (Art. 882 CC).

 La especial naturaleza de estos legados determina que se adquiere la propiedad del bien legado «mortis causa» e «ipso iure», sin perjuicio de que se deba pedir su entrega y posesión al heredero, existiendo hasta ese momento una disociación entre propiedad y posesión (STS 4 de junio de 2019).

La necesidad de entrega del bien legado por el heredero o el albacea facultado para ello –Art. 885 CC- (fuera de los casos en que tal requisito pueda dispensarse por el testador o que el legatario ya tenga el bien legado en posesión) tiene por finalidad salvaguardar los derechos de los acreedores y legitimarios fundamentalmente, además de asegurarse los herederos una limitación de su responsabilidad por deudas de la herencia (Arts. 1023 y ss CC).

R. de 20 de julio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.362). (JAR)

PDF (BOE-A-2020-9217 – 6 págs. – 243 KB) Otros formatos 

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1 Expedientes hipotecarios. Reanudación tracto sucesivo:

¿Cabe que el registrador deniegue la certificación registral al notario, solicitada conforme al artículo 203 LH, al inicio del expediente, por alegar que no hay interrupción del tracto? NO.

1 El registrador, aunque tenga dudas sobre la procedencia o no del expediente de reanudación de tracto, debe de expedir la certificación de dominio y cargas solicitada.

2 No obstante, si en el momento de expedir el certificado le consta al registrador algún obstáculo que pueda impedir la inscripción ulterior del expediente de dominio, podría y debería advertirlo para evitar seguir la tramitación de un expediente que finalmente no va a poder ser inscrito

3 El notario, a la vista de esas advertencias, podrá finalizar la tramitación ante los obstáculos indicados por el registrador, o seguir su tramitación, pudiendo entonces aportar pruebas o justificación suficiente de la procedencia del expediente que desvirtúen en su caso las dudas del registrador.

4 El registrador deberá emitir la calificación sobre el fondo del asunto en el momento en que se presente a inscripción el acta final aprobatoria del expediente, en la que podrán haberse justificado las dificultades extraordinarias que justifiquen la tramitación del expediente por el promovente.

R. 2 de julio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.348). (AFS).

 PDF (BOE-A-2020-9203 – 7 págs. – 248 KB) Otros formatos 

2 Obra nueva. Ampliación. Coordenadas. 202 LH.

¿La ampliación de obra nueva consistente en una nueva planta sobre la ya inscrita (que no se modifica) necesita para su inscripción que se aporten las coordenadas del suelo ocupado por la edificación? NO.

R. 19 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.344). (JAR)

PDF (BOE-A-2020-9071 – 9 págs. – 261 KB) Otros formatos

3 Finca registral.

¿Pueden modificarse los datos registrales de la calle de situación, o los números de polígono y parcela por la mera declaración de los interesados? NO.

Son datos de policía cuyo cambio compete a la autoridad administrativa que debe certificarlos para el cambio del asiento registral.

R. 19 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.344). (JAR)

PDF (BOE-A-2020-9071 – 9 págs. – 261 KB) Otros formatos

4 Vinculación ob rem.

¿A quién corresponde la titularidad de la finca vinculada ob rem a otra u otras? Corresponde a los titulares de la finca o fincas a las que está vinculada (finca principal).

La consecuencia esencial de la vinculación ob rem es que la titularidad de la finca vinculada se determina por quien lo sea en cada momento de la principal, igual que sucede con las servidumbres prediales.

R. 19 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.341). (ER)

PDF (BOE-A-2020-9068 – 15 págs. – 300 KB) Otros formatos

5 Propiedad horizontal.

¿Caben las reservas estatutarias dispuestas por el promotor del edificio? SI.

La Dirección ha admitido reservas a favor del promotor si bien deben ser objeto de interpretación restrictiva. También se han admitido la validez de las cláusulas estatutarias por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios. (ER)

R. 19 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.341). (ER)

PDF (BOE-A-2020-9068 – 15 págs. – 300 KB) Otros formatos

6. Proindiviso. Disolución de comunidad.

¿Caso de cuota ganancial, debe intervenir el cónyuge del copropietario para otorgar la escritura de extinción de condominio? SI.

Deben intervenir ambos cónyuges siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo que la exige para el ejercicio de la acción de división judicial.

R. 15 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.318). (AFS).

PDF (BOE-A-2020-9045 – 9 págs. – 262 KB) Otros formatos

7. Expedientes hipotecarios. Artículo 199 LH.

¿La existencia de una diferencia desproporcionada de superficie es por sí sola razón suficiente para denegar la inscripción de una representación gráfica? NO.

Deben tenerse en cuenta otras consideraciones, por ejemplo: alteraciones de linderos, procedencia de la finca, previos excesos de cabida, modificaciones en antecedentes catastrales, etc, que justifiquen las dudas de identidad o la falta de correspondencia ni la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias o negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro.

Resolución de 15 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.321). (ER)

PDF (BOE-A-2020-9048 – 5 págs. – 240 KB) Otros formatos

 

TEMA DEL MES.

LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES E INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

¿ Aunque no sean herederos, deben intervenir los legitimarios en la liquidación de la sociedad de gananciales, igual que sucede en la partición? SI.

Esta intervención se justifica porque para determinar el valor de las legítimas se ha de inventariar y valorar todo el caudal relicto (además de computar las donaciones y deducir las deudas de la herencia). Entre los bienes se encuentran los gananciales, que han de ser liquidados para conocer lo que concretamente corresponde al caudal relicto, y en esta operación es lógico que tengan que intervenir los legitimarios por su condición de tales e independientemente del título atributivo de la legitima. Así lo exige la protección de la intangibilidad de sus legítimas

Supuesto de hecho: El cónyuge viudo y tres de los cuatro hijos del matrimonio liquidan la sociedad de gananciales. El testamento de la fallecida esposa instituye herederos a los tres hijos intervinientes, lega el usufructo universal al cónyuge viudo y al otro hijo, además de legarle la nuda propiedad de dos inmuebles, le lega la cuota legitimaria.

Resolución: En tal caso es necesario que el hijo a quien se le lega la legítima ratifique el documento.

Conclusiones: (Debate: omnipresencia de las legítimas: ¿excesiva?).

1 Es imprescindible la intervención de los legitimarios para la partición y adjudicación de la herencia y para todas las operaciones propiamente hereditarias o previas a la misma (es el caso de la liquidación de la sociedad de gananciales, por ejemplo) La naturaleza de la legítima del Código Civil (pars bonorum o pars valoris bonorum) así lo exige para preservar su intangibilidad.

2 Dicha intervención del legitimario es necesaria cualquiera que sea el título por el que se le atribuye la legítima. La STS de 18 de julio de 2012 expresamente exige la intervención del legitimario en la partición practicada por los herederos, pues no se puede repartir la herencia sin tener en cuenta sus derechos legitimarios

3 Dicha intervención es necesaria también para la entrega de legados (vid. Resoluciones de 25 de febrero de 2008, 9 de marzo de 2009, 6 de marzo de 2012 y 12 y 16 de junio y 4 de julio de 2014).

4 Igual exigencia se aplica en el caso del pago en metálico de las legítimas (arts. 841 y ss del Código Civil). El artículo 843 CC exige la confirmación expresa de la partición por todos los hijos o descendientes, y a falta de ella la aprobación judicial (STS 22 de octubre de 2014).

5 La defensa de las legítimas no puede postergarse a un momento posterior a la partición, sino que ha de operar en el mismo acto particional y en aquellos otros anteriores que están relacionados con la misma partición. Dice en este sentido la Resolución: “… No cabe dejar al legitimario la defensa de su derecho a expensas de unas «acciones de rescisión o resarcimiento» o la vía declarativa para reclamar derechos hereditarios y el complemento de la legítima, ejercitables tras la partición hecha y consumada, lo que puede convertir la naturaleza de la legítima de Derecho común, que por reiteradísima doctrina y jurisprudencia es pars bonorum, en otra muy distinta (pars valoris), lo que haría que el legitimario perdiese la posibilidad de exigir que sus derechos, aun cuando sean reducidos a la legítima estricta y corta, le fueran entregados con bienes de la herencia y no otros”.

Resolución de 15 de junio de 2020 . Informe agosto NyR (R.317) (JAR)

PDF (BOE-A-2020-9044 – 8 págs. – 253 KB) Otros formatos

 

 ENLACES:

IR A LA SECCIÓN

LISTA DE INFORMES

PROGRAMAS

ALGUNOS MATERIALES PARA CIVIL 

OPOSICIONES REGISTROS 2020

MINI INFORME AGOSTO 2020

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2021.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Procesión de la Burrita en Las Palmas de Gran Canaria. Por El Coleccionista de instantes.

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME JUNIO 2017. Derecho de representación en la sucesión testada.

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME JUNIO 2017. Derecho de representación en la sucesión testada.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN
  2. TEMA DEL MES: EL DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN LA SUCESIÓN TESTADA
  3. DISPOSICIONES GENERALES: 
  4. **Ley Jurisdicción Voluntaria: modificación. Apellidos. Matrimonio. 
  5. Tribunal Constitucional
  6. SECCIÓN II: 
  7. Resultado Concursos Registros
  8. Concursillos Aspirantes
  9. RESOLUCIONES.
  10. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  11. 232.*** SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA
  12. 234.** CONVENIO REGULADOR. DONACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL A LA HIJA MAYOR
  13. 235.** HIPOTECA. VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA. SUSPENSIÓN VOLUNTARIA DEL PROCEDIMIENTO
  14. 236.** HIPOTECA. EXPRESIÓN MANUSCRITA POR CLÁUSULA CERO. HA DE INCORPORARSE A LAS COPIAS.
  15. 237.*** HIPOTECA. OMISIÓN DE ENTREGA DE OFERTA VINCULANTE. RECONOCIMIENTO DE DEUDA
  16. 241.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL ADQUIRENTE DE LA FINCA QUE INSCRIBIÓ SU ADQUISICIÓN ANTES DE INICIARSE EL PROCEDIMIENTO
  17. 245.*** HIPOTECA. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE IMPUESTOS Y GASTOS AL PRESTATARIO
  18. 246.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ASIENTO POR CADUCIDAD. NO PRECISA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. RECURSO. LEGITIMACIÓN
  19. 247.*** DESHEREDACIÓN DE TODOS LOS HIJOS Y SUS DESCENDIENTES. CAUSA Y DETERMINACIÓN DE LOS AFECTADOS.
  20. 248.*** PACTO SUCESORIO DE MEJORA Y APARTACIÓN. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES
  21. 254.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN O NO DEL PRECIO DEPENDE DE LAS ESTIPULACIONES DEL CONTRATO DE OPCIÓN. 
  22. 257.** PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN  HIPOTECARIA: SUSPENSIÓN POR QUERELLA
  23. 260.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.
  24. 261.*** REANUDACIÓN DE TRACTO EX ART. 208 LH EXISTIENDO TITULACIÓN PÚBLICA. LICENCIA SEGRAGACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA: RESEÑA DE FACULTADES.
  25. 263.*** PROCEDIMIENTO DEL 199 CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES CATASTRALES.
  26. 266.** AGRUPACIÓN Y COMPRAVENTA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DE LA TRANSMISIÓN INDIVIDUAL DE LAS FINCAS SIN AGRUPARLAS.
  27. 267.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO COINCIDE LA TASACIÓN PARA SUBASTA CON LA INSCRITA. POSIBLES DEFECTOS YA RESUELTOS JUDICIALMENTE.
  28. ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

RESUMEN DEL RESUMEN

Como Disposiciones Generales de interés registral solo podemos mencionar la Ley 4/2017, de 28 de junio, de modificación de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, que tiene dos objetivos fundamentales:

  • Adaptar a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad la redacción del artículo 56 del Código Civil y del artículo 58 de la Ley de Registro Civil de 2011

  • Retrasar el calendario de entrada en vigor de la Ley de Registro Civil de 2011 en lo relativo al expediente y celebración del matrimonio.

Tampoco hay Disposiciones Autonómicas con interés registral

Respecto a los tribunales, tampoco hay Sentencias del Tribunal Supremo y respecto al Tribunal Constitucional reseñamos que El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad, promovido por el Presidente del Gobierno, que afecta al Libro Sexto del Código Civil de Cataluña

Seccion II: Se han resuelto los Concursos de Registros número 296 y publicado la convocatoria del concursillo de aspirantes

Respecto a las Resoluciones destacamos:

  • la de 18 de mayo que no admite una rectificación de una escritura de renuncia otorgada por los herederos y que pretende transformar una renuncia pura y simple en una renuncia a favor de otro heredero evitando así la sustitución vulgar

  • la de 18 de mayo que rechaza la posibilidad de que en un convenio regulador se efectúe una donación pura y simple de los padres a una hija

  • la de 18 de mayo sobre la imposibilidad de que haya una suspensión voluntaria del procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca

  • la de 19 de mayo que establece la obligatoriedad de incorporar la expresión manuscrita por clausula cero en las copias de la escritura de hipoteca

  • la de 19 de mayo sobra la forma y requisitos para subsanar una hipoteca concedida por una persona física, luego reconocida como prestamista, a los efectos de cumplir las obligaciones de transparencia de la Ley 2/2009

  • la de 22 de mayo que reitera la necesidad de que el 3º poseedor de la finca hipotecada que haya inscrito su derecho antes de que se haya iniciado la ejecución sea demandado, pero que en el caso planteado no resulta aplicable porque dicho titular ya había promovido un incidente de nulidad y hay un pronunciamiento judicial declarando que no ha habido indefensión

  • la de 24 de mayo que analiza la legalidad e inscribibilidad de una clausula hipotecaria relativa a la imputación de impuestos y gastos procesales al prestatario

  • la de 24 de mayo sobre la inecesariedad de liquidar el impuesto de una instancia solicitando la cancelación de un asiento por caducidad

  • la de 25 de mayo relativa a la desheredación de los hijos y descendientes del causante que ha de hacerse conteniendo los datos necesarios para identificar los desheredados y su “aptitud” para ser excluidos

  • la de 25 de mayo que admite una disposición conjunta de un bien ganancial hecha por ambos cónyuges a favor de un hijo mediante pacto sucesorio de Galicia, con la particularidad de que uno lo hace en concepto de apartación y otro de mejora

  • la de 30 de mayo sobre la suspensión de la ejecución extrajudicial de la hipoteca por la interposición de una querella criminal

  • la de 30 y 31 de mayo que analizan la cancelación de cargas posteriores en el ejercicio de una opción inscrita, la necesidad de consignar el precio y las excepciones ( así como la necesidad de que que para admitir estas excepciones deban estar pactadas e inscritas)

  • la de 1 de junio sobre el procedimiento para reanudación de tracto del artículo 208 LH; el concepto de interrupción de tracto y sobre la necesidad de que el registrador que entiende que hay defectos para su tramitación ya no expida la certificación

  • la de 1 de junio sobre el procedimiento del art. 199 LH con representación grafica alternativa y oposición de colindantes catastrales

  • la de 5 de junio sobre agrupación de tres finas y venta de la agrupada que admite que por petición de inscripción parcial y teniendo defectos la agrupación se pueda inscribir la venta de las tres fincas registrales sin agrupar

  • la de 5 de junio sobre la discrepancia entre la tasación para subasta inscrita y la que se tiene en cuenta en ejecución hipotecaria, confirmando que es un defecto; sin embargo admite el recurso por haber un pronunciamiento judicial sobre el defecto

 

TEMA DEL MES: EL DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN LA SUCESIÓN TESTADA

Con ocasión de la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares de 2 de junio de 2017, se ha considerado oportuno escribir unas líneas sobre un tema clásico del Derecho de sucesiones como es el derecho de representación en la sucesión testada.

En la sucesión intestada, en virtud del derecho de representación, los descendientes del premuerto, aunque sean de grado ulterior, concurren -en algunos supuestos- con sucesores de grado más próximo y en la misma medida en que lo hubiera hecho aquél. Es una excepción al principio fundamental en la sucesión intestada de que el pariente más próximo en grado excluye al más remoto (ex artículo 921 del Código civil ).

Ahora bien, este derecho de representación consagrado en la sucesión intestada ha sido objeto de discusión cuando se trata de la sucesión testada.

La doctrina, tras la publicación del Código civil, vino manteniendo que el derecho de representación sólo era aplicable a la sucesión intestada porque, a diferencia de lo que ocurre en otros ordenamientos jurídicos como el italiano, el Código trataba tal derecho de representación únicamente dentro de esta clase de sucesión, sin hacer mención alguna a él en las disposiciones generales de la sucesión ni en las específicas de la sucesión testada. Se estimaba que el derecho de representación era innecesario en la sucesión testada, pues su cometido lo suple, y, además con ventajas, la sustitución vulgar. En efecto, en principio, en la sucesión testada, cuando un llamado voluntariamente a la herencia no puede (por premoriencia o por indignidad) o no quiere (repudia) adquirirla, ocupará su puesto otro que haya sido llamado por el testador subsidiariamente; es decir, se aplicará la sustitución vulgar si la ha previsto el testador; en caso contrario, si no la ha previsto, se dará el derecho de acrecer si concurren los requisitos de éste; y a falta de éste, se procederá a la apertura de la sucesión intestada.

Sin embargo, tras la reforma introducida por la Ley de 13 de mayo de 1981, el artículo 814 párrafo tercero del Código Civil dispone que: “Los descendientes de otro descendiente que no hubiera sido preterido representan a éste en la herencia del ascendiente y no se consideran preteridos”, viene a reconocer el derecho de representación en la sucesión testada.

La cuestión que se debate y que ha sido abordada por la sentencia ahora comentada es la extensión objetiva de ese derecho de representación, es decir, si lo que ha de recibir el descendiente es solamente la legítima o, si además de ésta, la parte de libre disposición que hubiera correspondido al premuerto.

Disintiendo de un importante sector doctrinal que considera que frente a lo que acontece en los artículos 761 y 857, en los que sólo se sucede en la legítima estricta, en el artículo 814, el representante ocupa el lugar del causante en todo lo que éste estaba llamado, la sentencia balear entiende que: “(…) por razones de interpretación sistemática, el derecho de representación en la sucesión testamentaria se refiere sólo a la legítima ya que, en efecto, el artículo 814.3 del Código Civil se halla incluido en la sección correspondiente a las legítimas y no tiene, por tanto, un alcance general para toda la sucesión testamentaria”.

 

DISPOSICIONES GENERALES: 

**Ley Jurisdicción Voluntaria: modificación. Apellidos. Matrimonio. 

Ley 4/2017, de 28 de junio, de modificación de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.

Esta reforma tiene dos objetivos fundamentales:

– Adaptar a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad la redacción del artículo 56 del Código Civil  y del artículo 58 de la Ley de Registro Civil de 2011.

– Retrasar el calendario de entrada en vigor de la Ley de Registro Civil de 2011 en lo relativo al expediente y celebración del matrimonio.

A) Discapacidad

La Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, hecha en Nueva York el 13 de diciembre de 2006, ratificada por España en 2008, insta a los Estados firmantes a prohibir «toda discriminación por motivos de discapacidad», y que se reconozca su derecho «a casarse y fundar una familia sobre la base del consentimiento libre y pleno de los futuros cónyuges».

En esa línea, la reforma del artículo 56 del Código Civil en 2015 (a través de la Ley de Jurisdicción Voluntaria), al regular los requisitos necesarios para contraer matrimonio, dispuso que “si alguno de los contrayentes estuviere afectado por deficiencias mentales, intelectuales o sensoriales, se exigirá por el Secretario Judicial, Notario, Encargado del Registro Civil o funcionario que tramite el acta o expediente, dictamen médico sobre su aptitud para prestar el consentimiento”.

Tal redacción, que iba a entrar en vigor el 30 de junio de 2017, planteó dudas interpretativas respecto al término «discapacidad». Por ello, la Resolución-Circular de 23 de diciembre de 2016 del Director General de los Registros y del Notariado aclaró que la exigencia de dicho dictamen médico por parte del funcionario que tramite el acta o expediente, se debe entender limitada exclusivamente a aquellos casos en los que la deficiencia afecte de forma sustancial a la prestación del consentimiento por el interesado en cuestión.

Ahora, aprovechando, además, que la nueva redacción todavía no ha entrado en vigor, se modifica su contenido potenciando un régimen legal favorecedor de la celebración del matrimonio, si esa es la voluntad de las personas con discapacidad. La solicitud de dictamen médico pasa a ser la excepción, modificándose en tal sentido el párrafo segundo del artículo 56, pues el primer párrafo no varía.

En la misma línea se modifica el artículo 58 de la Ley de Registro Civil de 2011.

Ambas redacciones entrarán en vigor el 30 de junio de 2018.

B) Retraso en la entrada en vigor

El tema es enrevesado, pues se modifican, tanto la disposición transitoria cuarta y disposición final vigésima primera de la propia Ley de Jurisdicción Voluntaria, como la Disposición final décima de la Ley de Registro Civil de 2011 que regula su compleja entrada en vigor.

1.- Ley de Registro Civil

a) Regla general de entrada en vigor. La Ley de Registro Civil de 2011 entrará en vigor el 30 de junio de 2018, con importantes excepciones. Se modifica, para ello, su disposición final cuarta.

b) Expedientes matrimoniales. La D. Tr. 4ª LJV prevé que los expedientes matrimoniales que se inicien antes de la completa entrada en vigor de la Ley del Registro Civil de 2011 se seguirán tramitando por el Encargado del Registro Civil conforme a las disposiciones del Código Civil y de la Ley del Registro Civil de 1957. Ahora ya no se pone fecha concreta, sino que se hace remisión a la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley de 2011. Es decir, que, si en 2018, vuelve a retrasarse, afectaría automáticamente a esta previsión.

c) Orden de apellidos. El 49.2 entró en vigor el 30 de junio de 2017:

“2. La filiación determina los apellidos.

Si la filiación está determinada por ambas líneas, los progenitores acordarán el orden de transmisión de su respectivo primer apellido, antes de la inscripción registral.

En caso de desacuerdo o cuando no se hayan hecho constar los apellidos en la solicitud de inscripción, el Encargado del Registro Civil requerirá a los progenitores, o a quienes ostenten la representación legal del menor, para que en el plazo máximo de tres días comuniquen el orden de apellidos. Transcurrido dicho plazo sin comunicación expresa, el Encargado acordará el orden de los apellidos atendiendo al interés superior del menor.

En los supuestos de nacimiento con una sola filiación reconocida, ésta determina los apellidos. El progenitor podrá determinar el orden de los apellidos.

El orden de los apellidos establecido para la primera inscripción de nacimiento determina el orden para la inscripción de los posteriores nacimientos con idéntica filiación. En esta primera inscripción, cuando así se solicite, podrán constar la preposición «de» y las conjunciones «y» o «i» entre los apellidos, en los términos previstos en el artículo 53 de la presente Ley.”

d) Cambio de apellidos mediante declaración de voluntad. También entró en vigor el 30 de junio de 2017 el artículo 53 que regula la materia y que permite, por ejemplo, solicitar la inversión del orden de los apellidos ante el Encargado del Registro Civil, sin determinar plazo para ello.

e) Otros artículos LRC pendientes para 2018. Aparte del artículo 58 (expediente matrimonial), están el 58 bis (Matrimonio celebrado en forma religiosa), la disposición final segunda (referencias a los Encargados del Registro Civil y a los Alcaldes) y la disposición final quinta bis (aranceles notariales) que entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la propia Ley 20/2011 (de momento, el 30 de junio de 2018)

f) Registros civiles. Hasta la completa entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adoptará las medidas y los cambios normativos necesarios que afecten a la organización y funcionamiento de los Registros Civiles. Desaparece, en la D. F. 10ª, la referencia de que ha de hacerse a través del Ministerio de Justicia.

2.- Código Civil.

Hemos visto que ha cambiado el segundo párrafo del artículo 56 del Código CivilEs el único que varía.

Las modificaciones de los artículos 49, 51, 52, 53, 55, 56, 57, 58 (artículos sobre la celebración del matrimonio), 62 (acta o escritura matrimonial), 65 (matrimonio sin expediente) y 73 (nulidad de matrimonio) entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, que, si no vuelve a variar, será el 30 de junio de 2018.

El resto de la reforma del Código Civil ya entró en vigor en 2015.

3.- Ley del Notariado.

Las disposiciones de la sección 1.ª del capítulo II del título VII de la Ley del Notariado, que establecen las normas reguladoras del acta matrimonial y de la escritura pública de celebración del matrimonio, entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil que, si no vuelve a variar, será el 30 de junio de 2018. Afecta tan sólo a los artículos 51 y 52.

El resto de la reforma de la Ley del Notariado ya entró en vigor en 2015.

4.- Confesiones religiosas.

Las modificaciones del artículo 7 del Acuerdo de Cooperación del Estado con la Federación de Entidades Religiosas Evangélicas de España; las del artículo 7 del Acuerdo de Cooperación del Estado con la Federación de Comunidades Israelitas de España; y las del artículo 7 del Acuerdo de Cooperación del Estado con la Comisión Islámica de España, entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, en principio, el 30 de junio de 2018

Los artículos indicados recogen los efectos civiles de los matrimonios celebrados con las respectivas formas religiosas.

La Ley 4/2017 entró en vigor el 30 de junio de 2017.

Ver resumen del Proyecto por Albert Capell.

Ir a la página de la Ley de Jurisdicción Voluntaria

PDF (BOE-A-2017-7483 – 4 págs. – 176 KB)   Otros formatos

Disposiciones Autonómicas 

Remisión al Informe General: Andalucía, Cantabria, Illes Balears, Asturias, Aragón, Canarias, Comunitat Valenciana, Madrid y Cataluña.

Tribunal Constitucional

Código Civil de Cataluña

Recurso de inconstitucionalidad n.º 2557-2017, contra el artículo 3 por el que se da nueva redacción a los artículos 621-1 a 621-54 (contrato de compraventa), y a los artículos 621-56 y 621-57 (contrato de permuta) del libro sexto del Código civil de Cataluña; artículo 4, por el que se da nueva redacción a los artículos 622-21 a 622-42 del Código civil de Cataluña; contra el artículo 9, en tanto que introduce una disposición transitoria primera en el libro sexto del Código civil de Cataluña, de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad, promovido por el Presidente del Gobierno, que afecta a los siguientes artículos del libro sexto del Código civil de Cataluña:

– los artículos 621-1 a 621-54 (contrato de compraventa),

– los artículos 621-56 y 621-57 (contrato de permuta),

– los artículos 622-21 a 622-42 (mandato)

– la nueva disposición transitoria primera (compraventas y permutas previas).

El Presidente del Gobierno ha invocado el artículo 161.2 de la Constitución, lo que produce la suspensión de la vigencia y aplicación de los preceptos impugnados desde la fecha de interposición del recurso –22 de mayo de 2017–, para las partes del proceso, y desde el 14 de junio de 2017 para los terceros.

PDF (BOE-A-2017-6734 – 1 pág. – 151 KB)    Otros formatos

 

SECCIÓN II: 

Resultado Concursos Registros

DGRN. Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario n.º 296 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 18 de abril de 2017, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos. 

En el concurso DGRN se han cubierto 59 plazas de 67 ofrecidas. 8 vacantes para el Cuerpo de Aspirantes.

Ver convocatoria

Ver archivo de concursos.

PDF (BOE-A-2017-6356 – 3 págs. – 250 KB)   Otros formatos

 

CATALUÑA. Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario nº 296 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 18 de abril de 2017.

En el concurso catalán se han cubierto 9 plazas de 11 ofrecidas. 2 vacantes para el Cuerpo de Aspirantes.

Ver convocatoria. Ver archivo de concursos.

PDF (BOE-A-2017-6364 – 1 pág. – 156 KB)   Otros formatos

 

Cruces de San Raimundo de Peñafort

El BOE del 17 de junio publica cinco reales decretos con la concesión de la Gran Cruz de la Orden de San Raimundo de Peñafort a las siguientes personalidades:

San Raimundo de Peñafort

Don Óscar Alzaga Villaamil.

Don Julio Banacloche Pérez-Roldán.

Don José Luis González Montes.

Don Juan José Solozábal Echavarría.

Doña María Soledad Becerril Bustamante.

Posteriormente, se ha tenido noticia de la lista entera de galardonados todos ellos vinculados con las profesiones jurídicas, como jueces, letrados, notarios o registradores. Entre ellos, se encuentran dos personas relacionadas históricamente con esta web:

– Joaquín Zejalbo Martínrecientemente fallecido, quien ha recibido la Cruz Distinguida de 1ª Clase, a título póstumo.

– Y Joaquín Delgado Ramos, que actualmente dirige la web Regispro.es.

También ha recibido la condecoración Rosalina Díaz Valcárcel, Presidenta de la Fundación Wolters Kluwer que preconizó durante un amplio periodo de tiempo -2010 a 2014- una estrecha relación con NyR.

Entre los homenajeados, se encuentran personas sobradamente conocidas en el ámbito notarial y registral como las siguientes:

Salvador Torres Escámez, 

Francisco Javier Guerrero Arias,

Alfonso Cavallé Cruz, 

Vicente José García-Hinojal López, 

Ana Elisa de Gregorio García, 

Jorge Sáez-Santurtún Prieto.

Aviso que es una lista a vuelapluma con notorias omisiones. ¡Enhorabuena a todos!

 Ver relación completa de concesiones junio 2017 (incluye Cruces de San Raimundo y Medallas de Mérito a la Justicia). 


Concursillos Aspirantes

DGRN. Resolución de 12 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convocan determinados Registros de la Propiedad, radicados en el territorio español, con excepción de la Comunidad Autónoma de Cataluña, para su provisión conforme a lo dispuesto en el artículo 503 del Reglamento Hipotecario.

Salen 46 plazas. Son 58 si se suman las del Concursillo de Cataluña.

La nueva promoción está formada por 45 Registradores. Por tanto, quedarán vacantes 13 plazas para las Oposiciones de 2018.

El plazo concluye, salvo error, el 29 de junio, al ser diez días naturales desde la publicación.

Ver archivo de concursos.

Ver resultado con sus primeros destinos.

PDF (BOE-A-2017-6974 – 5 págs. – 330 KB)   Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 12 de junio de 2017, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convocan determinados Registros de la Propiedad, radicados en el territorio de Cataluña, para su provisión conforme a lo dispuesto en el artículo 503 del Reglamento Hipotecario.

Salen 12 plazas

El plazo concluye, salvo error, el 29 de junio, al ser diez días naturales desde la publicación. Sin embargo, se prorroga por la corrección de errores publicada el 28 de junio.

Ver archivo de concursos.

PDF (BOE-A-2017-6981 – 5 págs. – 467 KB)    Otros formatos  Corrección de errores

Jubilaciones

Se acuerda la jubilación de don José Antonio Calvo González de Lara, registrador mercantil de Madrid IX.

Se jubila a don José Ignacio Barona Fleta, registrador de la propiedad de Jávea n.º 2.

 
 

RESOLUCIONES.

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

229.* DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.

Resolución de 17 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mataró n.º 1, por la que deniega la inscripción de un auto judicial por el que se homologa una transacción judicial.

Supuesto de hecho.

Ha existido un pleito entre las partes sobre la división de una cosa común y, firme la sentencia, se solicita su ejecución judicial. Durante la tramitación de la misma las partes llegan a un acuerdo contractual sobre el modo en que ha de llevarse a cabo la división y ponen fin al procedimiento judicial existente. El acuerdo es homologado judicialmente y se presenta para su inscripción testimonio del auto judicial que homologa el acuerdo alcanzado y solicitan su inscripción.

¿Es inscribible el testimonio del auto judicial que homologa un acuerdo transaccionalNO.

Doctrina de la DGRN.

El auto judicial que homologa el acuerdo transaccional por el que las partes ponen fin a un procedimiento judicial no es título inscribible (resoluciones de 16 de febrero de 2017, 6 de septiembre de 2016, 9 de julio de 2013, entre otras).

Las razones que reitera la Resolución son las siguientes: (i) Principio de titulación formal (art. 3 LH), siendo excepcionales los casos en los que se permite ”permutar” el tipo de título inscribible. (ii) La transacción es un contrato, no una sentencia. (iii) El auto judicial de homologación tampoco es una sentencia, pues el juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones legales (art. 19 Ley de Enjuiciamiento Civil).

Comentario.

Puede complementarse lo dicho siguiendo el propio texto de la resolución:

1 Titulación formal y libertad de forma: el principio de libertad para obligarse no es incompatible con la exigencia de una titulación formal si se quieren alcanzar determinados efectos (arts. 1279 y 1280 del Código Civil, art. 3 de la Ley Hipotecaria y art. 17 de la Ley del Notariado).

 No se discute que los contratos son obligatorios cualquiera sea la forma en que se hubieran celebrado, ex. art. 1278 del Código Civil (y así desde el Ordenamiento de Alcalá, de 1348). Por ello, dice la resolución que “las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento”.

 Más aún, si alguna de las partes se negara al otorgamiento de la escritura pública “cualquiera de ellas puede solicitar la ejecución del mismo a través de lo establecido en los artículos 705 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

2 Transacción: La transacción es un contrato pues “son las partes las que, mediante la prestación de su consentimiento y el cumplimiento del resto de requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una relación jurídica preexistente que hace innecesaria la existencia del proceso que queda así sin objeto”.

Dicho consentimiento exige la forma pública notarial, pues es el notario “el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales” (art 1 Ley del Notariado).

3 Transacción y homologación judicial (Resolución de 6 de septiembre de 2016): (i) “la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil)”. (iiEl auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). (iii) “La homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento” (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013). (iv) Ello no quiere decir, dice la resolución, que el auto judicial que homologa el acuerdo sea un documento privado. La doctrina de esta Dirección General no afirma tal cosa, sino que la homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes. La homologación judicial no tiene otro alcance que poner fin al procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada (JAR)

PDF (BOE-A-2017-6540 – 6 págs. – 187 KB)   Otros formatos

 

230.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES. NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE DEL DEMANDADO

Resolución de 17 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Móstoles n.º 1, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo. 

Hechos: una determinada finca registral figura inscrita a nombre de un cónyuge con carácter ganancial. Se presenta mandamiento ordenando la práctica de anotación preventiva de embargo y el registrador califica negativamente por no constar que el otro cónyuge haya sido demandado o, en su caso, notificado con fundamento en el artículo 144 RH.

La DGRN confirma la calificación recordando que:

1) La sociedad de gananciales no tiene personalidad jurídica por lo que no puede contraer deudas. Son los cónyuges con los que aparecen como deudores. Por esta razón, el artículo 541.1 LEC dispone que: “no se despachará ejecución frente a la comunidad de gananciales”.

2) La sociedad de gananciales se configura como una comunidad de tipo germánico en la que el derecho que ostentan ambos cónyuges afectada indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas, ni facultad de pedir la división material, mientras dura la sociedad, a diferencia de lo que sucede con el condominio romano.

3) Con fundamento en los artículos 144.1 RH y 541 LEC, para que resulte anotable un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial el Registrador debe calificar que la demanda se ha dirigido contra ambos esposos o que, habiéndose demandado sólo al cónyuge que contrajo la deuda, se le dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despeche ejecución al cónyuge no demandado. (ER)

 

231.() CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD EN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. 

Resolución de 17 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 6, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa. 

En esta resolución al igual que en la de 10 de mayo de 2017 se plantea si es posible de conformidad con el artículo 1324CC y 95.4 RH, inscribir en el registro de la propiedad un bien a nombre de un cónyuge con carácter privativo por confesión del consorte cuando el régimen económico matrimonial se halla sujeto a una legislación extranjera

En el supuesto de ambas resoluciones los comparecientes son un matrimonio formado por ruso y ucraniana que acreditan haberse casado en Ucrania y manifiestan estar sujetos al régimen económico matrimonial ucraniano. Sobre esta base el esposo manifiesta, con el consentimiento de la esposa, que el bien adquirido es privativo por haberse adquirido con dinero de tal carácter.

Nos remitimos, pues, al resumen de la R. 10 de mayo de 2017, sin perjuicio de que más adelante se publique una pincelada sobre ambas resoluciones. (IES)

PDF (BOE-A-2017-6542 – 4 págs. – 172 KB)   Otros formatos

 

232.*** SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición y adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho.

Uno de los llamados otorga escritura pública de renuncia pura y simple a la herencia de sus padres, el 7 de octubre de 2014; el 26 de julio de 2016 otorga una nueva escritura rectificando la renuncia primera y declarando que realmente se había hecho en favor de sus hermanos, lo que evitaba la sustitución vulgar ordenada por los testadores para el caso de renuncia en favor de los herederos del renunciante.

En el intermedio entre ambas escrituras los hermanos del renunciante habían otorgado escritura de herencia adjudicándose los bienes de sus padres, como únicos herederos y sin intervención de los sustitutos vulgares del renunciante.

¿Es inscribible la escritura de herenciaNO. ¿Deben consentir lo sustitutos vulgares del renuncianteSI.

Doctrina de la DGRN.

  1. No es incompatible el principio de irrevocabilidad de la aceptación y renuncia de la herencia (art. 997 Código Civil) con la posibilidad de rectificar un error padecido en la escritura (art. 153 Reglamento Notarial). Por ello es posible que otorgada una renuncia de herencia pura y simple (renuncia abdicativa) pueda el otorgante rectificar el error padecido y declarar que su voluntad era la de renunciar traslativamente en favor de personas determinadas (renuncia traslativa).
  2. Como ha dicho este Centro Directivo en la recientísima Resolución de 21 de abril de 2017, no son incompatibles estos preceptos, sino que en el caso del artículo 997 del Código Civil se recoge una aceptación o renuncia efectiva que posteriormente se revoca para realizar un acto distinto y el caso del artículo 153 del Reglamento Notarial se refiere a las rectificaciones que se hayan producido por errores en el documento.
  3. La posibilidad de rectificación tiene como límite que no se perjudiquen o desprotejan las expectativas de terceros fundadas en la renuncia realizada, lo que sucede, por ejemplo, cuando la rectificación hace que la renuncia pase de ser pura y simple a ser hecha en favor de personas determinadas, viéndose perjudicados en sus expectativas los sustitutos vulgares.
  4. Para valorar si se defraudan expectativas fundadas de terceros es determinante el tiempo transcurrido entre la renuncia inicial y la posterior rectificación, así como el hecho de que se hubiera expedido la copia autorizada de la renuncia inicial.

Comentario.

En el caso resuelto por la R. de 21 de abril de 2017, que admitió la rectificación, la renuncia se había hecho el mismo día, mediante diligencia en la misma escritura y antes de expedirse copia de la misma, lo que determina que no se hayan podido perjudicar o crear expectativas a los llamados como sustitutos.

 Sin embargo, en el caso de la presente resolución, la rectificación se hizo dos años después de la renuncia inicial, por lo que se exige para reconocer eficacia plena a la rectificación la concurrencia de quienes tenían una expectativa de derecho fundada en la renuncia inicial, en este caso los sustitutos vulgares.

Dado el estrecho cauce en el que se desenvuelven las funciones notarial y registral para decidir cuestiones que pueden ser contenciosas, la doctrina del Centro Directivo es totalmente razonable, de modo sólo en aquellos casos en que, por las circunstancias concurrentes, no quepa presumir razonablemente un potencial perjuicio a fundadas expectativas de terceros, podrá hacerse la rectificación, mientras que en caso de duda deberán consentir la rectificación los potencialmente perjudicados. (JAR).

 

233.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Chipiona a inscribir el testimonio de un auto de homologación judicial de una transacción.

Supuesto de hecho.

Nuevamente se plantea una cuestión que ha sido tratada recientemente y comentada en Informes anteriores. Se solicita la inscripción de un testimonio de auto de homologación de un convenio transaccional alcanzado por las partes en un procedimiento de liquidación de una sociedad conyugal.

 Reitera también la resolución el principio de independencia en la calificación registral.

¿Es título hábil para la inscripción el auto de homologaciónNO.

¿El decreto del letrado de la Administración de Justicia aprobando el convenio de liquidación del régimen económico matrimonial debe protocolizarse notarialmenteSI.

¿Cabe aplicar analógicamente el mismo criterio previsto para los convenios reguladores aprobados en los procedimientos de separación o divorcioNO.

Doctrina de la DGRN.

1No estamos en presencia de un convenio regulador aprobado en un proceso de separación, nulidad y divorcio (cfr. artículos 769 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sino ante un procedimiento para la liquidación del régimen económico-matrimonial (cfr. artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

2. Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo que el convenio regulador puede suponer un título inscribible en materia de liquidación del régimen económico-matrimonial en aquellos negocios que puedan tener carácter familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como –en los supuestos del régimen de separación de bienes– la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común.

3. Fuera de los casos de convenio matrimonial, conforme al artículo 806 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el proceso se aplica para la liquidación de cualquier régimen económico-matrimonial, tanto si ha sido establecido por capitulaciones matrimoniales o por disposición legal, siempre que concurra en dicho régimen una situación que determine la existencia de una masa común de bienes y derechos sujeta a determinadas cargas y obligaciones, que es precisamente el patrimonio que hay que liquidar y dividir.

4. Poniendo en relación los artículos 787.2 y 788 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, “se deduce la necesidad de su protocolización notarial. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto del secretario judicial, hoy letrado de la Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas”.

5. Principio de independencia en la calificación registral: el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por (i) las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores (ii) o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. (iii) Tampoco está vinculado por la calificación efectuada sobre el mismo título por otro registrador, aunque este haya sido inscrito. (JAR)

234.** CONVENIO REGULADOR. DONACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL A LA HIJA MAYOR

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Felanitx n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona si es inscribible la donación pura y simple de una vivienda (que no es el domicilio familiar) que hacen los padres a una hija en un convenio regulador homologado judicialmente en un procedimiento de divorcio. La donataria vive independiente de sus padres, la donación se hace libre de cargas o deudas y no consta la intervención de la hija en el convenio, ni tampoco se aporta aceptación del negocio gratuito verificado en su favor.

¿Es inscribible la donación pura y simple hecha por los padres a una hija en convenio regulador homologado judicialmente en procedimiento de divorcioNO.

Doctrina de la Resolución.

1 Tratándose de donaciones de bienes inmuebles, la regla general que condiciona su validez se recoge en el artículo 633 del Código Civil, que impone su otorgamiento en escritura pública notarial como requisito «ad solemnitatem» de validez de la misma, así como su constancia en el mismo título formal la aceptación de la misma, ya sea en la misma escritura o en otra posterior separada.

2 Este rigor formalista, sin embargo, se ha dulcificado en los casos de negocios complejos de carácter familiar contenidos en convenios reguladores, cuya debida autorización en el convenio regulador obedece a una causa matrimonial concreta. Por tanto, como dice la resolución de 8 de mayo de 2012, ha de resultar del convenio que no se trata de una simple donación a favor de los hijos, sino que realizan los cónyuges “un negocio jurídico complejo, de carácter familiar y oneroso”.

3 Para que pueda tener acceso al Registro de la Propiedad, debe tratarse de un negocio diferente a una donación pura y simple, acercándose más a un acto de naturaleza familiar y matrimonial, de carácter complejo, y cuya finalidad se entronca con el cumplimiento de los deberes previstos en el artículo 90 del Código Civil.

Comentario.

Nueva resolución que precisa el alcance del convenio regulador homologado judicialmente como título traslativo e inscribible.

La complejidad que puede plantear la liquidación de las relaciones familiares (personales y patrimoniales) en un proceso de separación o divorcio aconseja que el contenido del convenio regulador no deba ajustarse de modo absoluto e inflexible a la literalidad del artículo 90 del Código Civil. Ahora bien, ello no significa, dice le Resolución, que los pactos puedan hacerse al margen del citado artículo 90 pues “deben apoyarse en él”.

Por tanto, los actos o negocios del convenio deben estar causalizados en la relación matrimonial concreta que se trata de liquidar, permitiendo, por ejemplo, la liquidación de bienes privativos cuando exista una causa matrimonial concreta, “tal y como resulta de los negocios relativos al uso o titularidad de la vivienda habitual o la necesaria y completa liquidación del régimen económico del matrimonio”.

Puede decirse como conclusión que no es inscribible una donación pura y simple, sino que ha de tratarse de acto de naturaleza familiar y matrimonial, de carácter complejo, y cuya finalidad se entronca con el cumplimiento de los deberes previstos en el artículo 90 del Código Civil, lo que excluye el mero ánimo de liberalidad. (JAR)

 

235.** HIPOTECA. VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA. SUSPENSIÓN VOLUNTARIA DEL PROCEDIMIENTO

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 1, por la que deniega la inscripción de una escritura de venta extrajudicial en realización de un derecho de hipoteca.

Hechos: En 2012 se inicia un procedimiento de venta extrajudicial de bien hipotecado ante notario. Posteriormente (antes de la entrada en vigor de la ley 1/2013), habiéndose celebrado ya dos subastas que quedaron desiertas, el acreedor instante del procedimiento solicita la suspensión durante seis meses, a lo que el notario accede. Pasado el periodo de seis meses de suspensión, se celebra la tercera subasta y resulta adjudicatario el propio acreedor que cede el remate a un tercero. El procedimiento culmina con la venta extrajudicial en escritura pública.

El registrador suspende la inscripción de la venta pues considera que la suspensión voluntaria del procedimiento, no amparada en una causa legal, provoca la nulidad de todo el procedimiento.

El interesado recurre y alega que el acreedor hipotecario tiene un derecho de ejecución, que incluye ese derecho de suspensión siempre que no haya perjuicio para el deudor o para terceros, como en este caso, y que la situación creada es semejante a la quiebra de la subasta.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por señalar que la venta extrajudicial ante notario tiene su fundamento en el previo consentimiento que el deudor presta para que se venda la finca y se realice su valor en caso de incumplimiento. Las dudas que se planteaban sobre su legalidad antes de la entrada en vigor de la LEC (aprobada por la Ley 1/2000) han quedado disipadas por el artículo 129 LH, después de la redacción dada por la Ley 1/2013.

Concluye que una suspensión unilateral del procedimiento, a criterio y conveniencia del acreedor, vicia la tramitación del mismo y violenta el alcance del poder de representación que conforme al artículo 234.1.3.ª RH se confirió en su día para el otorgamiento de la escritura de venta tras la conclusión de un procedimiento con trámites reglados, indisponibles.

Cita como argumentos lo dispuesto en el artículo 236-ñ RH que regula taxativamente las causas de suspensión y en el 236-n RH. Duda también de que la suspensión no haya perjudicado al deudor hipotecario y de que el aplazamiento de la subasta sea semejante a la quiebra de la subasta, como afirma el recurrente.(AFS)

 

236.** HIPOTECA. EXPRESIÓN MANUSCRITA POR CLÁUSULA CERO. HA DE INCORPORARSE A LAS COPIAS.

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villarrobledo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

EL CASO, LA CALIFICACIÓN Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- Mediante escritura de 22 diciembre 2016 se formalizó un préstamo con garantía de hipoteca otorgada por personas físicas consumidoras a favor de «Caja Rural de Albacete, Ciudad Real y Cuenca, Sociedad Cooperativa de Crédito, Globalcaja», para financiar la adquisición de su vivienda habitual, hipoteca que fue constituida sobre esa misma vivienda.

Se suspenden y recurren la inscripción de diversas cláusulas del contrato, constituyendo el objeto del recurso, por suponer la razón del rechazo de la inscripción parcial del título y la única a la que se alude en el mismo (encontrándose los demás defectos claramente identificados), el análisis del apartado «tipo de interés negativo» de la cláusula tercera bis «tipo de interés variable» que señala: «En el supuesto que en la fecha de revisión del tipo de interés aplicable al préstamo, el tipo de interés de referencia sea inferior a 0, en ningún caso devengará intereses favorables para la parte prestataria», y la determinación de si en tal caso es aplicable el art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo. La DGRN confirma la nota, con la salvedad de que el requisito se entenderá cumplido si está incorporado a la copia telemática objeto de presentación.

TEMA CONTROVERTIDO.- […] la cuestión que se debe resolver consiste en la determinación de si en los préstamos hipotecarios a interés variable en que se pacte que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos, es decir, que no podrá recibir importe alguno por tal concepto, es precisa la confección de la expresión manuscrita por parte del deudor acerca de su comprensión de los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula; expresión que viene impuesta por el artículo 6 de la Ley 1/2013 de 14 de mayo […] Adicionalmente debe resolverse también, dados los términos del recurso, si tal expresión manuscrita debe incorporarse a las copias autorizadas de la escritura de préstamo hipotecario que se expidan o es suficiente su incorporación a la matriz. […]

En consecuencia, debe abordarse ahora tanto el análisis de la necesidad sustantiva de la suscripción de la expresión manuscrita en el supuesto objeto de este recurso, como el examen de si, como se afirma en éste, dicho requisito se ha cumplido realmente a efectos de la inscripción.

NECESIDAD DE EXPRESIÓN MANUSCRITA.- 4. En cuanto a la primera cuestión, […] baste recordar ahora brevemente la doctrina de esta Dirección General, recogida en las Resoluciones de 8 y 27 octubre y 10 diciembre 2015 y 15 julio y 2 diciembre 2016, según la cual en los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable en que se pacte que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos del tipo de interés a cotas negativas, es precisa la confección de la expresión manuscrita por parte del deudor acerca de su comprensión de los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula a que se refiere el art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo.

Este requisito de la expresión manuscrita en presencia de cláusulas suelo no se encuentra relacionado con la naturaleza, gratuita, onerosa o de otro tipo, del préstamo hipotecario mercantil, sino con los requisitos de información contractual y de transparencia material o comprensibilidad real que se deben cumplir en los contratos bajo condiciones generales celebrados entre profesionales y consumidores […]

[…] el control de transparencia y el cumplimiento de sus requisitos legales […] operan tanto si la limitación a la variabilidad de los intereses a la baja resulta de un pacto expreso del tipo cláusula suelo, como si la misma deriva, en determinados supuestos, de la propia naturaleza o tipicidad del contrato de préstamo, o bien de un pacto de exclusión de devengo de intereses en determinados supuestos, expreso o como consecuencia del sistema de amortización elegido.

La materialización o cumplimiento de este deber de transparencia material en el ámbito de las cláusulas limitativas de los tipos de interés se proyecta [1] en una adecuada diferenciación de las mismas, dentro del contenido contractual, [2] a través de su inclusión en una cláusula propia [3] o su indicación en párrafo separado [4] y con letras en negrita, mayúsculas o subrayado, [5] en una información acerca de los escenarios posibles y de la evolución histórica de los tipos de interés adoptados, [6] y, especialmente, en la actualidad, en la confección de la expresión manuscrita del art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo.

[…] frente a la opinión de quienes defienden una interpretación restrictiva del art. 6.1 Ley 1/2013, debe prevalecer una interpretación extensiva pro–consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros. (vid. Resolución de 29 septiembre 2014).

A este respecto, el Tribunal Supremo no ha considerado que el cumplimiento del proceso de contratación de los préstamos hipotecarios con consumidores recogido en la Orden EHA/2899/2011, de 28 octubre, sea suficiente para cubrir las exigencias del control de transparencia […]

Por ello, para asegurar la existencia de dicha transparencia, el referido art. 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha regulado, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, un requisito especial: «la expresión manuscrita» del prestatario […]

Este requisito, como ponen de manifiesto las Resoluciones de 12 marzo, 8 y 27 octubre y 10 diciembre 2015 y 15 julio y 2 diciembre de 2016, es de carácter imperativo […] por lo que la alegación de que al no fijar dicha norma de manera expresa los efectos de su incumplimiento, la falta de la expresión manuscrita no debe impedir la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, no puede admitirse. Respecto de la no inscripción de la propia cláusula de limitación de la variabilidad del tipo de interés, porque su nulidad derivaría de la declaración general que en tal sentido realiza el art. 8.1 LCGC en relación con las cláusulas predispuestas que contradigan una norma imperativa y el art. 83 TRLGDCU en relación con las cláusulas abusivas, dado que la falta de la expresión manuscrita provoca la ausencia trasparencia de la estipulación y, en consecuencia, su abusividad en los términos señalados por el TS. Y respecto de la no inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en su conjunto, porque estas cláusulas de tipo suelo y similares configuran un objeto principal de los préstamos onerosos, como es el interés o precio, y, en consecuencia, la obligación de pago de intereses remuneratorios garantizada por la hipoteca, por lo que para la inscripción parcial de la escritura sin tales cláusulas, se precisa la solicitud expresa de los interesados (vid. arts. 19 bis y 322 LH y Resolución de 18 febrero 2014, entre otras). […]

CUMPLIMIENTO DEL REQUISITO SOBRE LA EXPRESIÓN MANUSCRITA.- 6. En cuanto al examen de si, como se afirma por la notaria, el requisito de la confección de la citada expresión manuscrita por parte de los prestatarios se ha cumplido realmente y que el escrito que la contiene se incorporó a la copia autorizada de la escritura de préstamo hipotecario que se remitió telemática al Registro de la Propiedad; no cabe duda de que si así hubiera sido el citado requisito debería tenerse por cumplido […]

[…] la registradora de la Propiedad calificante […] señala que ni la copia telemática ni la expedida en soporte papel incorporan el escrito que contiene la repetida expresión manuscrita, lo que unido a que la copia autorizada que se acompaña al recurso tampoco la recoge, hace que deba entenderse, como presupuesto de esta Resolución, la falta de incorporación del mismo a todas las copias expedidas.

Por otra parte, como señala registradora de la Propiedad, tampoco basta para entender que el requisito se ha cumplido con la mera manifestación de la notaria de haberse redactado la expresión manuscrita en su presencia, sino que la misma deberá incorporarse físicamente a las copias que se expidan de la escritura de préstamo hipotecario, del mismo modo que se exige la incorporación de la ficha de información personalizada o del certificado de tasación a efectos de subasta […]

El carácter imperativo de la incorporación de la expresión manuscrita que resulta del precepto citado, ya ha sido puesto de relieve por este Centro Directivo en diversas Resoluciones, entre ellas, las de 12 marzo y 10 diciembre 2015, siendo, por tanto, un aspecto que debe ser calificado por el registrador. Esta calificación se extiende tanto al hecho de la redacción misma del escrito por parte del propio prestatario o prestatarios y, en su caso, por el hipotecante o hipotecantes de deuda ajena (vid. STJUE de 19 diciembre 2015, asunto C–74/15, que considera consumidores a los garantes y fiadores que no tengan la condición de profesionales o no se encuentren vinculados funcionalmente con el prestatario profesional), como a que los términos concretos de la redacción se ajustan a la fórmula fijada por el Banco de España en el Anexo 9 de «la guía de acceso al préstamo hipotecario de julio de 2013».

En definitiva, el registrador de la Propiedad debe comprobar el cumplimiento de la forma –normal o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse el conocimiento por parte de los consumidores de los productos bancarios del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras que lo componen, y, es indudable, que para que el registrador pueda realizar estas comprobaciones es necesario que el indicado escrito se protocolice en la correspondiente escritura y se incorpore posteriormente a todas las copias que de la misma se expidan.

Cuestión distinta es que «lege ferenda» la aseveración notarial en instrumento adecuado del cumplimiento por el predisponente de la obligación de informar de los riesgos jurídicos y económicos del negocio, desplace la exigencia legal de la declaración manuscrita.

Por todo lo cual, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación impugnada; con la salvedad de que si realmente la copia autorizada remitida telemáticamente al Registro de la Propiedad contuviere el escrito objeto de este recurso, no será necesario aportar testimonio del mismo en soporte papel. (CB)

237.*** HIPOTECA. OMISIÓN DE ENTREGA DE OFERTA VINCULANTE. RECONOCIMIENTO DE DEUDA

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Torrelodones, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

EL CASO Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- 1. Se presenta una escritura de préstamo hipotecario, que implica la resolución de otro anterior cuya inscripción se había denegado por incumplir los requisitos de la Ley 2/2009. La novación deja sin efecto expresamente los pactos del préstamo anterior. El prestamista es una persona física que manifiesta, en este segundo préstamo, dedicarse profesionalmente a la concesión de créditos, y en el que los prestatarios son dos personas físicas consumidoras que hipotecan una vivienda, domicilio habitual familiar; destinándose el préstamo al pago de deudas pendientes, que deben presumirse no empresariales ni profesionales a falta de manifestación expresa en tal sentido.

Se señala en esta segunda escritura, la sujeción del préstamo a la Ley 2/2009, y que se han cumplido todos los requisitos que se imponen en la misma como son, entre otros, la inscripción del prestamista en el Registro estatal especial a que se refiere la indicada ley, el seguimiento del proceso de contratación y los requisitos de información de la Orden EHA 2899/2011, incluida la aportación de la preceptiva oferta vinculante. El registrador considera insuficiente la subsanación y deniega la inscripción de la hipoteca. La DGRN revoca la nota.

LOS ARGUMENTOS DEL REGISTRADOR.- Se plantea el modo de subsanar un préstamo hipotecario en el que se han incumplido las obligaciones de transparencia del predisponente por medio de dejar sin efecto el primero y formalizar un segundo préstamo hipotecario respetuoso con tales requisitos. El registrador deniega la subsanación porque el incumplimiento de las obligaciones de información previa al contrato es insubsanable [resolución 31 mayo 2016] por novación, que no sana el primitivo contrato, siendo, además, la entrega del dinero anterior a la información precontractual; tampoco se admite porque la hipoteca del segundo instrumento garantizaría un reconocimiento de deuda y no un préstamo y el reconocimiento lo sería de una deuda ilícita por haber afirmado falsamente el prestamista que no tenía carácter profesional.

LOS ARGUMENTOS DEL RECURRENTE.- El recurrente alega, en favor de la inscribilidad de la segunda escritura de préstamo, que las partes han procedido a novar extintivamente el primitivo contrato de préstamo sustituyéndolo por otro préstamo nuevo, para lo cual basta con que se determine así expresamente según los arts. 1255 y 1204 CC. En cuanto a la entrega de dinero de este segundo préstamo se señala que las partes, por razones prácticas, han sustituido la restitución de la cuantía del préstamo inicial y la posterior nueva entrega del mismo montante al prestatario, por la conversión de esa obligación de restitución en ese nuevo préstamo, que ya no guarda vinculación con el originario.

CUESTIÓN PREVIA.- 2. […] el objeto del recurso es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa del registrador de la Propiedad es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación, o aquellos respecto a los que, aun habiendo sido recurridos, el registrador ha procedido a rectificar la calificación y acceder a su inscripción en el informe.

Por tanto, no procede abordar en este momento el defecto señalado en el Hecho II de la nota de calificación, referido a que se fija un interés de demora de tres veces el interés legal del dinero en el momento del devengo, el cual inicialmente (9{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}) es inferior al interés ordinario fijo pactado (10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}) […]

EL OBJETO DEL RECURSO.- 3. La cuestión objeto del recurso debe ser tratada, dada la condición de los contratantes, no sólo desde el ámbito de la normativa civil de los contratos, sino fundamentalmente desde el de la normativa de contratación bajo condiciones generales en presencia de consumidores [ello obligaría a analizar de oficio si había más cláusulas abusivas].

CONTRATACIÓN CON CONDICIONES GENERALES.- El TS, en Sentencias de 18 junio 2012, 9 mayo 2013, 8 septiembre 2014 y 22 abril y 23 diciembre 2015, ha sentado la conclusión que tal contratación de adhesión a condiciones generales constituye una categoríadiferenciada de la contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su eficacia última del contrato, no tanto en la estructura negocial del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden al reforzamiento de la información y, en caso de concurrir consumidores, a facilitar la comprensibilidad real de la reglamentación predispuesta y al equilibrio prestacional entre las partes [retoma los pasos de la resolución de 22 enero 2015].

Ello implica que en caso de no seguirse el procedimiento de contratación impuesto por la regulación sectorial aplicable, en materia de préstamos hipotecarios con consumidores por la Orden EHA 2899/2011 y por la Ley 2/2009 antes citadas, y los especiales deberes de información que la misma impone, la eficacia del contrato en sí mismo o de una concreta cláusula, según la amplitud del incumplimiento, se verá comprometida ya que para entender que las cláusulas no negociadas se han incorporado al contrato, en este caso de préstamo hipotecario, es necesario respetar todos los trámites del indicado proceso de contratación, de tal forma que el adherente haya tenido oportunidad real de conocerlas de manera completa al tiempo de la celebración del contrato (art. 7 LCGC). Estos trámites de forma sintética, [1] comienzan por la entrega al solicitante de una guía del préstamo hipotecario (art. 20), [2] sigue con la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) (art. 21), [3] continúa con la Ficha de Información Personalizada (FIPER) que incluye las condiciones financieras (entre ellas, en su caso, tipo de interés variable y límites a la variación del tipo de interés) (arts. 22, 24 y 25) [4] y con la oferta vinculante que incluye las mismas condiciones financieras (art. 23), [5] más el posible examen de la escritura pública por el prestatario durante los tres días anteriores al otorgamiento (art. 30.2) [6] y, por último, se formaliza el préstamo en escritura pública, estando obligado el notario a informar a las partes y a advertir, entre otras, sobre las circunstancias del interés variable, de las limitaciones del tipo de interés y, especialmente, si las limitaciones a la variación del tipo de interés no son semejantes al alza y a la baja (art. 30.3).

EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES DE INFORMACIÓN PREVIA AL CONTRATO.- Por tanto, la consecuencia principal del incumplimiento por parte del acreedor predisponente de sus obligaciones legales de información, previas a la firma del contrato, consiste en la no incorporación al mismo de la cláusula o cláusulas deficitarias de información, por defectos en su inclusión y falta de transparencia; pudiendo incluso considerarse nulas por abusivas, al amparo de los arts. 85.5 y 87.1 TRLGDCU, al suponer la imposición de obligaciones al consumidor sin haber el empresario cumplido las suyas, en este caso el deber de información.

Esta ineficacia de la cláusula o cláusulas deficitarias de información determina que las mismas se tengan por no puestas, pero que el contrato siga siendo obligatorio entre las partes en los mismos términos, siempre que ese contrato pueda subsistir sin dichas cláusulas –arts. 6.1 de la Directiva 13/93/CEE y 83 TRLGDCU–; sin que, por tanto, sea posible la moderación judicial de las cláusulas ni la integración del contrato con una norma de derecho supletorio nacional, salvo en beneficio exclusivo de la persona consumidora, como ocurriría cuando la cláusula afectada de ineficacia recayere sobre un elemento esencial del contrato que determine su subsistencia.

Es decir, el incumplimiento de los requisitos de información previa al contrato produce como sanción, la posible nulidad del contrato, que será parcial, si la información deficitaria sólo afectara a alguna condición general, o bien total del contrato de préstamo, si la omisión de la información afectaré a todas las condiciones del contrato, como ocurriría si se omite por el acreedor el suministro de la información precontractual o la entrega de la oferta vinculante. Nulidad que, por otra parte, actúa «ope legis» o por ministerio de la Ley y, en consecuencia, como han destacado las SSTS de 9 mayo y 13 septiembre 2013, tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial y también en el registral; por lo que la exclusión por el registrador de la propiedad de las cláusulas afectadas o la no inscripción de la hipoteca, en su caso, no queda subordinada a su previa declaración judicial (sin perjuicio del posible recurso o que las partes puedan contender acerca de su validez), cuando la apreciación de la misma puede hacerse de forma objetiva, como ocurre con las cláusulas incluidas en la llamada doctrinalmente «lista negra» recogida en los arts. 85 a 90 TRLGDCU, o cuando la misma viene provocada por la falta de algún requisito especifico exigido por la legislaciónsectorial aplicable respecto del proceso de contratación.

LA SUBSANACIÓN DE LOS DEFECTOS DE INFORMACIÓN ES POSIBLE ANTES DE LA INSCRIPCIÓN.- 4. Por tanto, la omisión de la entrega al consumidor de la oferta vinculante impide la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en su conjunto, sin que proceda inscripción parcial alguna, en caso de que ello fuere posible (vid. Resolución de 20 junio 2016), ya que la deficiencia informativa afecta a todas las cláusulas contractuales.

El contrato de préstamo hipotecario con consumidores se perfecciona con la firma de la escritura pública, no en un momento anterior de forma privada, porque la oferta vinculante sólo obliga al acreedor profesional a contratar en los términos de la misma, pero el deudor goza del derecho de reflexión o deliberación previo a la prestación del consentimiento durante al menos tres días (art. 30.2 de la Orden EHA 2899/2011), alternativa en este contrato de préstamo o crédito al derecho de desistimiento existente en otros tipos de contratos de adhesión con consumidores.

Pero, además, la circunstancia de que la inscripción de la hipoteca tenga carácter constitutivo, lo que genera normalmente que la efectividad del préstamo o crédito queden condicionados a esa inscripción (así [1] unas veces es condición para la entrega del dinero o la disposición del crédito, [2] otras se constituye como una condición suspensiva del contrato [3] y otras como una causa de vencimiento anticipado de la obligación de restitución), provoca importantes consecuencias sobre la ineficacia del contrato, entre ellas, que el contenido concreto del contrato de préstamo hipotecario o del derecho real de hipoteca que lo garantiza, hasta el momento de su efectiva inscripción, pueda alterarse mediante la subsanación de aquellos errores cometidos en el otorgamientoque impidan su inscripción y sean puestos de manifiesto por el registrador en su nota de calificación. También podrá modificarse el contrato, en favor del consumidor, mediante la adaptación de sus cláusulas a la legalidad sustantiva igualmente puesta de manifiesto por la calificación registral, ya que el Registro de la Propiedad es una institución al servicio de la seguridad jurídica preventiva (cfr. art. 9.3 CE) que, como tal, actúa ex ante, evitando litigios y situaciones de conflicto con el carácter preventivo y cautelar propio de su naturaleza, y en el campo del que ahora se trata de protección del consumidor, actúa mediante la exclusión de la cláusula abusiva del contrato antes que pueda haber comenzado a desplegar sus efectos sobre el prestatario.

Ello no supone, en ningún caso una integración registral del contenido abusivo del contrato de préstamo hipotecario, vedada también al registrador por la legislación hipotecaria (Resoluciones de 16 y 17 diciembre 1996), sino una circunstancia derivada de la operativa del principio de efectividad de la protección de los consumidores dentro del ámbito de la seguridad jurídica preventiva, y de las exigencias del principio de determinación registral cuando se vea afectada la responsabilidad hipotecaria u otros elementos esenciales del derecho real de hipoteca.

La suspensión de la inscripción tampoco obliga a las partes a una moderación del contenido del contrato, porque, como ya se expuso en la Resolución de 20 junio 2016, la denegación registral de una estipulación abusiva supone la eliminación formal de la misma, y posibilita un nuevo acuerdo entre partes y «ex novo» pactar [2] una mejora de la cláusula dejada sin efecto porque la calificación registral ha restablecido el equilibrio contractual y el consumidor con pleno conocimiento de causa y adquiriendo una posición dominante, puede prestar un consentimiento libre e informado a una cláusula concreta o, en su caso, al conjunto del contrato, posibilitando su ratificación, modificación favorable o el rechazo a mantener la cláusula denegada por abusiva, no obstante los defectos formales o sustantivos que se hubieran puesto de manifiesto.

A este respecto ya ha tenido esta Dirección General ocasión de manifestarse en Resoluciones como las de 13 septiembre 2013, 5 febrero 2014 o las 22 enero, 28 abril y 25 septiembre 2015 y 19 octubre 2016, en el sentido que el registrador de la propiedad en el ejercicio de su función calificadora, especialmente en presencia de préstamos o créditos hipotecarios concedidos a personas físicas y garantizados con viviendas, «deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma –normal o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la Ley 1/2013, etc».

La protección del consumidor, que pretenden tanto la normativa como la jurisprudencia señaladas, alcanza, por tanto, a la totalidaddel proceso de contratación que culmina, en el sentido antes señalado, en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El registrador de la Propiedad, como ya se ha indicado, no sólo puede sino que debe comprobar si en el proceso de contratación han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, ya que se trata de un criterio objetivo de valoración de la transparencia contractual y se incardina dentro del denominado control de incorporación de las condiciones generales a los contratos de adhesión recogido en los arts. 5.1, 7 y 8 LCGC. Este control de incorporación, como han tenido ocasión de señalar las Sentencias del Tribunal Supremo antes citadas, se refiere a los requisitos de información que afectan al contenido de las cláusulas incorporadas al contrato y posibilitan una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor y su real conocimiento y comprensión de los términos del contrato, es decir, tanto de las consecuencias económicas que supone para él el contrato celebrado, como de su posición jurídica en el mismo y de los efectos que su incumplimiento puede ocasionarle y asume.

Es cierto a este respecto, como señala el registrador de la Propiedad en la nota de calificación, que la Resolución DGRN de 19 octubre2016 señaló que el incumplimiento de los requisitos de información precontractual y transparencia, en cuanto genera la nulidad del contrato (cuando afecta a todas las condiciones generales), constituye en principio un defecto insubsanable, salvo que habiéndose realmente cumplido tales requisitos, se tratare de una omisión formal en la redacción o confección de la escritura de préstamo hipotecario. Sin embargo, esta doctrina deber ser matizada atendiendo a las particularidades de la normativa de protección de los consumidores, por un lado, en el sentido que también podrá paliarse ese riguroso efecto si se acredita por el acreedor o el deudor reconoce que ha existido una auténtica negociación respecto de las cláusulas afectadas y, en segundo, lugar, cuando el propio prestatario libre e informadamente consienta o se aquiete a la aplicación de la cláusula o cláusulas abusivas, porque en tal caso esa nulidad queda convalidada.

RENUNCIA A LA INEFICACIA DE LA CLÁUSULA ABUSIVA.- A este respecto debe recordarse que es doctrina consolidada del TJUE (Sentencias de 4 junio 2009 –asunto Pannon– y de 21 febrero 2013 –asunto Banif Plus Bank–), recogida por el Tribunal Supremo español en su Sentencia de 9 mayo 2013, que el consumidor goza del derecho a renunciar al régimen de protección de la Directiva 93/13 respecto de una o varias concretas cláusulas del contrato, y así señala que «el juez nacional no tiene, en virtud de la Directiva, el deber de excluir la aplicación de la cláusula en cuestión si el consumidor, tras haber sido informado al respecto por dicho juezmanifiesta su intención de no invocar el carácter abusivo y no vinculante de tal cláusula» de tal forma que «cuando considere que tal cláusula es abusiva se abstendrá de aplicarla, salvo si el consumidor se opone».

De igual manera, el registrador de la Propiedad, aunque no sea juez, tampoco puede rechazar la prestación expresa del consentimiento, por parte del deudor, a unas determinadas condiciones contractuales a las cuales se adapta a posteriori una oferta vinculante; [1] si ese consentimiento se otorga después de haber sido informado adecuadamente por la nota de calificación registral de la no vinculación para él de esas cláusulas o del contrato en su conjunto [no son equiparables, ya que la liberación respecto del contrato implica la restitución del dinero, es decir, una amenaza insuperable a la libertad contractual][2] y se presta consentimiento expreso en escritura pública. Piénsese, además, que, en caso contrario, el efecto que se produce, es decir, la obligación de restitución de todo el dinero recibido [persiste el temor a la nulidad total: inadmisible], el cual puede haberse invertido en la finalidad para la que se pidió, resultaría perjudicial para el deudor al impedir la subsistencia del contrato.

REQUISITOS DE LA RE-NEGOCIACIÓN SUBSANATORIA.- 6. En este contexto la afirmación de ciertos sectores doctrinales, de la que se hace eco la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 14 marzo 2016 (Sección Quinta, número de resolución 156/2016), de que en los contratos por adhesión con condiciones generales de la contratación predispuestas, no se puede eliminar el carácter abusivo de una cláusula incorporada por medio de la negociación plasmada en una novación hipotecaria, porque la negociación posterior, a priori, no puede convalidar las condiciones generales nulas, porque la rebaja del carácter perjudicial del abuso no lo elimina sino que lo modera, también debe ser matizada.

Así, en primer lugar, la propia sentencia señala que para que esa negociación posterior pueda convalidar la cláusula abusiva es necesario [1] que previamente se elimine del contrato esa cláusula abusiva [implica comunicación de la eliminación], y se parta de una verdadera libertad contractual, o sea, que cuando haya cláusulas abusivas es necesario que antes de un nuevo pacto que sustituya al nulo por abusivo es necesario liberar expresamente a la persona consumidora de la cláusula abusiva; y eso es precisamente lo que se produce con la calificación registral denegatoria ya que conforme al art. 130 LH la ejecución directa hipotecaria sólo podrá operar sobre la base de los pactos que hubieran sido objeto de inscripción.

En segundo lugar, porque el supuesto objeto de este recurso, en el que ninguna cláusula se entiende incorporada al contrato, se asemeja más a aquel en que la ineficacia de la cláusula abusiva impide la subsistencia del contrato con perjuicio para el consumidor, supuesto en el cual la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea flexibiliza los efectos rigurosos de tal ineficacia, permitiendo la integración del contrato con la norma supletoria correspondiente del derecho nacional [cuanto mejor con las condiciones generales del contrato que benefician a la persona consumidora y que están en la misma escritura afectada por la falta de transparencia].

Y, por último, porque precisamente lo que las partes hacen en el presente supuesto, al pactar una novación extintiva del contrato y no meramente una novación modificativa, es extinguir la obligación primitiva sustituyéndola por una nueva en que sí se cumplan los requisitos legales, y, adicionalmente, liberan al prestatario de las consecuencias perjudiciales que esa novación tiene para él, al no exigirse la restitución automática de las cantidades recibidas, sustituyendo la misma por una devolución periódicaen los mismos términos en que originariamente se habían pactado [este resultado se obtiene, precisamente mediante la integración del contrato a favor de la persona consumidora].

No debe olvidarse, a este respecto, como señala el recurrente, que la conversión de la obligación de restitución que procedería del préstamo anterior en una nueva obligación está motivada por haber intentado hacer valer el acreedor frente al deudor una cláusula abusiva, como lo es el vencimiento anticipado por falta de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, cuando la causa de ello no es imputable al deudor (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 diciembre 2009), como ocurre el en presente supuesto con la falta de la oferta vinculante.

ARGUMENTOS ADICIONALES DEL REGISTRADOR.- 7. Aclarada la validez del negocio presentado a inscripción, tanto desde el punto de vista estrictamente civil, como desde el ámbito de la normativa de la protección de los consumidores, procede examinar el argumento del registrador de la propiedad acerca de que, aun en tal caso, la inscripción no es posible porque la obligación de restitución que surge de la segunda escritura de préstamo hipotecario, ya se considere éste como un nuevo préstamo, ya se considere como un reconocimiento de deuda, es consecuencia de la entrega de un dinero realizada con anterioridad a la entrega de la información precontractual que legalmente debe darse al consumidor, y por tanto, lo procedente es la efectividad de la [1] devolución del primitivo préstamo, [2] la entrega de la oferta vinculante [3] y finalmente la nueva entrega del dinero por parte del acreedor al prestatario. […]

Es cierto que entre los efectos derivados del simple reconocimiento de deuda no figura el de operar por sí una novación extintiva o una alteración de la naturaleza de la obligación reconocida, sino que el reconocimiento presenta como característica propia la de «operar sobre débito preexistente a cargo del que lo reconoce» (vid. Sentencia de 27 noviembre 1999). En este sentido, el propio Tribunal Supremo ha aclarado que el llamado por algunas Sentencias de la Sala Primera «efecto constitutivo» del reconocimientode deuda no supone la extinción de la deuda anterior o su sustitución por una obligación de distinta naturaleza, sino que con tal expresión se describe el efecto vinculante que el reconocimiento tiene para el deudor, nacido directamente de este negocio jurídico.

Sólo existiría sustitución de la obligación reconocida por la nueva resultante del reconocimiento en caso de que se hubiera producido una novación extintiva o propia de la primitiva obligación, la cual (con arreglo al principio según la cual la novación extintiva exige una declaración terminante o una incompatibilidad entre la antigua y la nueva obligación: art. 1204 CC) ha de constar expresamente en la escritura de reconocimiento, según establece el art. 1224 CC (vid. Sentencias de 28 enero 2002 y 16 abril 2008). Pues bien, esta circunstancia, como consta en los hechos, es la que tiene lugar en el supuesto que nos ocupa, por lo que no cabe duda de que nos encontramos ante la garantía de una nueva obligación que ya no tendrá su causa en el préstamo previo aunque se haga una referencia expresa al mismo, sino que se tratará de un nuevo préstamo en que la entrega se ha sustituido por la excusa o, prórroga si se quiere, de la obligación de restitución. […]

En consecuencia, la DG estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Ver artículo de Enrique Amérigo.

 

238.* LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE: NO ES INSCRIBIBLE.

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Estepa, por la que se deniega la inscripción de un auto de homologación judicial de una liquidación de bienes gananciales.

Hechos: Se trata de un auto dictado un procedimiento de liquidación de gananciales por el que se homologa judicialmente el acuerdo alcanzado por las partes.

El registrador, deniega la inscripción, alegando que los documentos privados no son inscribibles, y no pierden su carácter por la simple homologación judicial, por lo que es necesario presentar escritura pública de liquidación de gananciales debidamente anotada en el Registro Civil (art. 3 L.H. y reiterada doctrina de la DGRN).

El recurrente manifiesta su disconformidad con el motivo de denegación al entender que según lo establecido en el artículo 1216 del Código Civil y 317.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los secretarios judiciales.  Y que el documento presentado es parte del convenio regulador de los efectos de la nulidad, separación o divorcio,

Decisión: La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Nuestro Centro Directivo se ha pronunciado en numerosas ocasiones sobre el tema considerando el convenio regulador como negocio jurídico, propio y específico, que goza de una aptitud privilegiada a los efectos de permitir su acceso a los libros del Registro. Pero éste no deja de ser un acuerdo privado que requiere de la correspondiente aprobación judicial.

El reconocimiento que se le confiere al mismo en los artículos 90 y siguientes del Código Civil, suponen  un marco adecuado para producir asientos registrales, siempre que las cláusulas del mismo no excedan de su contenido típico y normal, como pudiera predicarse de la liquidación del régimen económico matrimonial.

Por otro lado, afirma con rotundidad la DG que la mera homologación judicial de un acuerdo privado relativo a un proceso no puede ni debe tener acceso al Registro, debiendo ser objeto de elevación a escritura pública notarial si se pretende su incorporación a los libros del registro.

Lo anterior, viene justificado por el  principio de titulación pública consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, siendo muy excepcional los supuestos en los que se permite la mutación jurídico real en documento o instancia privada con plena relevancia registral, sin que en este caso pueda encajarse en alguna de estas excepciones.

La DG, basándose en el concepto que de esta nos da el Código Civil y la ley jurisdiccional Civil, ha elaborado una doctrina ya reiterada sobre el  supuesto de hecho ante el que nos encontramos, así, en una Resolución de 6 de septiembre de 2016 señaló que: «‘‘ la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Basándose en lo expresado, en el caso que nos ocupa no resulta la relación del proceso con el previo de nulidad, separación o divorcio. Y además, en el convenio inicial recoge una estipulación  que establecía que la liquidación de la sociedad de gananciales se haría en un momento posterior, judicial o extrajudicialmente.

Y por esa la falta de conexión entre la acción entablada que conlleva a la liquidación de la sociedad conyugal con una situación de crisis matrimonial despojan a este documento en cuestión de su excepcional habilitación para acceder al registro, al no poder ser considerado como parte del convenio inicialmente propuesto pero no realizado.(MGV)

239.* SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. TRACTO SUCESIVO. BASTA QUE LA DEMANDA SE DIRIJA CONTRA LOS HEREDEROS LEGALES DEL TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento por el que se ordena la inscripción de una sentencia declarativa de dominio por prescripción adquisitiva.

Hechos:

Se trata de un mandamiento en el que se testimonia una sentencia declarativa de dominio por prescripción adquisitiva por la que se ordena inscribir determinada  finca registral  a favor de los demandantes, habiéndose allanado la parte demandada.

 El registrador suspende la inscripción, por no resultar del título presentado que el procedimiento se haya seguido contra uno de los  cotitulares registrales, y en caso de fallecimiento de éste, contra sus herederos. Sin que quede acreditado debidamente la condición de herederos del titular registral de los demandados.

La recurrente alega que se acompañó el escrito de interposición de demanda testimoniado por el referido Juzgado, del cual resulta que el cotitular registral mencionado falleció y por ello se demanda a su viuda y sus hijos.

Decisión: La Dirección General  estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Comienza explicando que el problema planteado  entronca con el principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española.

 Este principio, en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, circunstancia, que debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Ya que  el respeto a la función jurisdiccional, que  impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos  los registradores de la Propiedad, no excluye  la obligación de calificar determinados extremos, entre los que está el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia.

Asimismo hace referencia a una  Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, de la que se deriva que el registrador “debe tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica”.

 En los casos en que interviene una herencia yacente, nuestro Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

 Doctrina que ha quedado matizada  en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesadoen la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Lo anterior implica que se admitiría  el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni su aceptación.

En el caso que nos ocupa  consta que la demanda se ha dirigido frente a quienes tienen la condición de herederos legales de los titulares registrales, cuya legitimación pasiva ha sido considerada como suficiente en el procedimiento judicial, por lo que no puede apreciarse la indefensión alegada por el registrador. (MGV)

 

241.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL ADQUIRENTE DE LA FINCA QUE INSCRIBIÓ SU ADQUISICIÓN ANTES DE INICIARSE EL PROCEDIMIENTO

Resolución de 22 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Priego de Córdoba a inscribir testimonio de un decreto de adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos: se presenta decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria y el registrador califica negativamente por no constar que ha sido demandado ni requerido de pago sino meramente notificado de la existencia del procedimiento el tercer poseedor cuya inscripción es anterior a la fecha de la expedición de la certificación de dominio y cargas.

La DGRN, tras recordar su doctrina sobre calificación de documentos judiciales, realiza las siguientes afirmaciones:

1) El artículo 132 LH, en relación con el artículo 685 LEC, exige al Registrador que califique que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, al hipotecante no deudor y a los terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento.

2) Por su parte, el artículo 685.1 LEC condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca. Frente a la postura inicial del Tribunal Supremo –con arreglo a la cual era necesaria una “conducta positiva” a cargo del adquirente no siendo suficiente con la inscripción registral-, en la actualidad y con arreglo a la STC de 8 de abril de 2013“(…) la inscripción en el Registro produce la protección del titular derivada de la publicidad registral, con efectos “erga omnes”, por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que éste conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral”. Por ello, a juicio del Centro Directivo,

1) Si antes de la interposición de la demanda, el tercer adquirente tiene su título inscrito quedando por lo tanto suficientemente acreditada su adquisición frente al acreedor, desde el momento en que éste conoce el contenido de la titularidad publicada, debe ser demandado y requerido de pago.

2) En aquellos casos en los que no se hubiera acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados ni se hubiera inscrito en el momento de formular la demanda sino que la inscripción es posterior y aparece en la certificación registral, deberá ser entonces, tras la expedición de la certificación cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento.

En el caso resuelto en este expediente, la tercera poseedora, una vez que fue notificada de la existencia del procedimiento, promovió un incidente de nulidad de actuaciones solicitando la suspensión de la subasta, incidente que fue desestimado por entender que no se ha producido indefensión que justifique la nulidad. Con cita en la R. de 2 de agosto de 2016, la DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación señalando que: “(…) existe un auto dictado por el juez competente que se pronuncia expresamente declarado que no ha existido indefensión y que ha sido correcta la tramitación del procedimiento en lo que se refiere al llamamiento al proceso de la tercera poseedora. Porque, si bien el registrador debe velar por la intervención del tercer poseedor en el procedimiento en la forma dispuesta por la legislación invocada, una vez una resolución judicial firme decida sobre dicha cuestión, no le compete cuestionar la oportunidad de tal decisión conforme al artículo 100 RH”. (ER)

 

242.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA FRENTE A LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS E INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN NOMBRAMIENTO E INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL

Resolución de 22 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de El Campello, por la que se suspende la inscripción de un testimonio del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas expedidos en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos:

Se trata de un decreto de adjudicación, presentado junto con el mandamiento de cancelación de cargas dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a los herederos desconocidos e inciertos del titular registral, en este caso, hipotecante no deudor, cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente y dándose la circunstancia de ser el deudor hermano de la causante.

El registrador, en su nota, alega que la demanda se ha dirigido contra los ignorados herederos de la titular registral y al no constar el emplazamiento a personas determinadas como posibles llamados a la herencia, se ha de suspender la inscripción por aplicación del principio de tracto sucesivo.

Por su parte el recurrente considera que no ha habido indefensión procesal de la titular registral fallecida, toda vez que en el  procedimiento se encontraba demandado, y debidamente notificado, el hermano de la fallecida, el cual, tal y como puso de manifiesto el Juzgado podría haber defendido la posición de la causante y de la herencia yacente, actuando así en nombre de los ausentes o desconocidos.

Decisión:

La  Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a que es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha devenir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), lo que implica desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y derivando a su vez de la legitimación registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

Lo anterior provocará  el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

El respeto a la función jurisdiccional no va a excluir la obligación del registrador de calificar determinados extremos, entre los que no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, lo que implica poder no practicar el asiento solicitado si existe algún obstáculo derivado del registro.

Cuando interviene la herencia yacente, nuestra Dirección General impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

La doctrina anterior se ha matizado en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Por su parte, la doctrina jurisprudencial, admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo, si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

En el caso que nos ocupa la demanda se dirige frente al deudor no hipotecante, y frente a los ignorados herederos de la hipotecante no deudora. Junto con la documentación se acompaña un mandamiento  en el que se afirma que «al estar demandando el  hermano de la fallecida, el mismo podría haber defendido la posición de la causante y de la herencia yacente, sin que por tanto se haya producido indefensión de la misma».

En base a lo anterior se debe de dilucidar si dicha apreciación del Juzgado es suficiente para que el registrador practique los asientos ordenados o si, por el contrario se deben acreditar determinadas circunstancias.

Llega a la conclusión  de que, en el supuesto de este expediente, el llamamiento a los desconocidos herederos es genérico y no consta la forma en que se hayan producido las notificaciones a esos herederos indeterminados, ni si se ha llevado a cabo una investigación, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de la titular de la finca, que pudieran excluir a su hermano.

Y pese a que el tribunal considere que no se ha producido indefensión de la herencia por ser el deudor hermano de la fallecida, no consta que se hubiese apreciado esta circunstancia desde un principio, ni que el parentesco en cuestión, implique por sí solo, el carácter de heredero de su hermana.

Asimismo se ha de tener en cuenta, que su posición contractual de deudor no hipotecante, supone, que no tiene intereses confluyentes con la fallecida que, es hipotecante no deudora, puesto que podría quedar liberado del pago de la deuda por la ejecución de la finca. Salvo, que se hubiese acreditado el carácter de heredero de su citada hermana, en cuyo caso, sí se vería perjudicado por la ejecución de la finca lo que justificaría su interés en la defensa de la herencia yacente.

En base a las especiales circunstancias que concurren en el caso la DG confirma el defecto apreciado por el registrador. Pero considerando que es fácilmente subsanable si se acredita la condición de heredero, testamentario o legal, del deudor demandado. Y en su defecto, debería nombrarse un defensor judicial.

Comentario: Como vemos es un caso distinto del contemplado en la resolución de 26 de abril de 2017, pues en esta sí se permitió la ejecución hipotecaria contra la herencia yacente, sin nombramiento de defensor judicial, pues habían sido citados los presuntos herederos. Por tanto, para exigir o no el nombramiento de defensor o administrador judicial de una herencia yacente, lo esencial es la forma en que se diga por el juzgado cómo se han hecho las pertinentes notificaciones. A su vista calificaremos de forma negativa o positiva. (MGV)

PDF (BOE-A-2017-6553 – 8 págs. – 204 KB)Otros formatos

 

244.** CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES A INSCRIPCIÓN DE DOMINIO DECLARADA NULA. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE SUS TITULARES. 

Resolución de 24 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Almonte, por la que se suspende las cancelaciones ordenadas en un mandamiento judicial. 

Hechos: se presenta en el Registro de la propiedad mandamiento derivado de sentencia firme declarando la nulidad de un contrato de compraventa ordenando restituir al actor su cuota de propiedad y la cancelación de la inscripción de venta a la que se refería el contrato anulado así como las inscripciones posteriores.

El Registrador alega los siguientes defectos:

1º.- No constan las circunstancias personales del demandante ni del demandado.

2º.- No se identifica la finca registral.

3º.- Al no figurar la finca registral, se desconoce si existen más personas que tendrían que haber sido parte en el procedimiento o haber prestado su consentimiento por exigencias de los principios de tracto sucesivo y de legitimación registral.

4º.- No se identifican los asientos concretos posteriores a cancelar.

Subsanados los tres primeros defectos, la DGRN desestima el recurso y tras recordar su doctrina sobre calificación de documentos judiciales, señala:

Primero.- La declaración de nulidad de una escritura pública en un procedimiento judicial no determina la cancelación automática de los asientos posteriores si los titulares de dichas titularidades y cargas posteriores (y sin que se haya practica anotación de demanda de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales cargas o derechos) no han sido parte. Para que la sentencia despliegue su eficacia cancelatoria es necesario que, al menos, hayan sido emplazados en el procedimiento.

Segundo.- Todo documento que pretenda tener acceso al Registro, debe cumplir con los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria, y ello, aunque se trate de un documento judicial. Si lo que se pretende es la cancelación de asientos vigentes, deberá especificarse qué asiento o asientos deben ser objeto de cancelación. (ER)

245.*** HIPOTECA. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE IMPUESTOS Y GASTOS AL PRESTATARIO

Resolución de 24 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Medio Cudeyo-Solares, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

EL CASO.- Mediante escritura de 8 noviembre 2016, se formalizó un préstamo con garantía de hipoteca otorgada por personas físicas consumidoras a favor de «Liberbank, S.A.», con destino a «otras financiaciones a familias», en la que se grava una vivienda que constituye su residencia habitual.

Dicha escritura fue presentada telemáticamente en el Registro de la Propiedad y el 16 diciembre 2016 se practicó la inscripción correspondiente, pero con suspensión de algunas de las cláusulas del préstamo hipotecario […] entre la que se encuentra una cláusula de imputación de gastos por pago de impuestos. La DGRN revoca la nota. […]

Debe recordarse que […] el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada […] es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar [1] otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, [2] ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación, [3] o aquellos respecto a los que, aun habiendo sido recurridos, el registrador ha procedido a rectificar la calificación y acceder a su inscripción en el informe.

En este caso, se ha recurrido únicamente [1] el rechazo de la cláusula financiera quinta de «gastos», en cuanto a la imposición a la parte prestataria de la obligación de pago del IAJD derivado del préstamo hipotecario, [2] y la imposición, igualmente al deudor de las costas procesales y honorarios de abogado y procurador.

La estipulación quinta de la escritura es del siguiente tenor«Quinta: Gastos a cargo de la parte prestataria Serán de cuenta de la parte prestataria todos los gastos futuros, o pendientes de pago siguientes: a) Gastos de tasación y comprobación registral del inmueble hipotecado realizados con carácter previo a la firma de esta escritura, b) Aranceles notariales y registrales relativos a la formalización del préstamo y constitución (incluidos los de la expedición de la primera copia de la presente escritura para la entidad y en su caso, los derivados de los documentos acreditativos de las disposiciones), modificación o cancelación de la hipoteca, incluidas las comisiones y gastos derivados del otorgamiento de la carta de pago c) Impuestos devengados por esta operación, salvo en el caso de préstamos formalizados en consumidores, en los que se excluirán los impuestos que por ley resulte sujeto pasivo la entidad d) Gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de impuestos e) Los derivados de la conservación y seguro de daños del inmueble hipotecado f) Los derivados del seguro de vida de la parte prestataria, caso de que se hubiere pactado la obligación de contratarlo para obtener el préstamo en las presentes condiciones g) Gastos de correo, según las tarifas oficiales aplicables en cada momento h) Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad dirigida a la concesión o administración del préstamo».

GASTOS POR IMPUESTO AJD.- 2. En cuanto a la cláusula de imputación del pago de «los impuestos que devengue la operación de préstamo» al prestatario, salvo los que, tratándose de consumidores, «por ley resulte sujeto pasivo la entidad crediticia» […]

No obstante, el Alto Tribunal -Sala Civil-, en la citada Sentencia, siguiendo el criterio de la Sala Contencioso-administrativa, considera, en primer lugar, que la exención de tributación, a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, del otorgamiento de préstamos cualquiera que sea la forma en que se instrumente (art. 45.I.B.15 TRLITPyAJD), o la no sujeción por tal concepto de los préstamos sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido -los concedidos por entidades financieras- que también están exentos de este impuesto (art. 20.Uno.18.ºc de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido), conduce a su tributación por el concepto de Actos Jurídicos Documentados […]

La STS 23 diciembre 2015 […] argumenta que, como el art. 29 TRLITPyAJD indica que será sujeto pasivo del impuesto por el concepto tributario de AJD «el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan», la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo [1] en lo que se refiere a la constitución del derecho (en cuanto adquirente del derecho real de hipoteca que es lo que verdaderamente se inscribe) [2] y, en todo caso, porque las copias autorizadas se expiden a su instancia [3] y es la principal interesada en la inscripción de la garantía hipotecaria. Este interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria se materializa, según el TS -Sala Civil-, en que permite al prestamista obtener un título ejecutivo (art. 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2.º LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).

3. Ahora bien […] en cuanto al sujeto pasivo en el concepto impositivo de Actos jurídicos Documentados, el art. 68 RITPyAJD establece que «será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan», añadiendo en su párrafo segundo que «cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario», lo que lleva a concluir que también por el concepto de AJD, el sujeto pasivo es el prestatario.

Así se ha manifestado la jurisprudencia de la Sala competente del TS, la Sala Tercera […] que señala reiteradamente que la constitución de un préstamo hipotecario por una entidad de crédito está sujeta al IAJD, y que conforme a la legislación fiscal el sujeto pasivo es el prestatariopor entender que el «derecho» a que se refiere el precepto (art. 29 TRLITPyAJD) es el préstamo mismo, aunque se encuentre garantizado con hipoteca [al elegir entre las distintas posibilidades existentes las peores para la persona consumidora la sala usa una interpretación contra persona consumidora que le está vedada por los arts. 9.2 y 51 CE].

Esta doctrina de la Sala Contencioso-administrativa del TS ha sido seguida, apartándose del criterio recogido en la STS de 23 diciembre 2015, con posterioridad a la misma, por diversas Salas Civiles de Audiencias Provinciales, de lo que son ejemplos las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid de 9 junio 2016 y de Oviedo de 25 noviembre 2016.

Por último, debe señalarse que, a este respecto, que el Auto número 24/2005, de 18 enero, del Pleno del Tribunal Constitucional (reiterado por la Sentencia número 223/2005, de 24 de mayo) resolvió negativamente la posible inconstitucionalidad del citado art. 68.2.º RITPyAJD, declarando, entre otras cosas, que «es una opción de política legislativa válida desde el punto de vista constitucional que el sujeto pasivo de la modalidad de «actos jurídicos documentados» lo sea el mismo que se erige como sujeto pasivo del negocio jurídico principal (en el impuesto sobre el valor añadido o en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados), tanto cuando se trata de préstamos con constitución de garantías (aunque la operación haya sido declarada exenta en ambos impuestos), como cuando se trata de constitución de garantías en aseguramiento de una deuda previamente contraída, pues en ambos supuestos se configura como obligado tributario de aquella modalidad impositiva a la persona que se beneficia del negocio jurídico principal: en el primer caso, el prestatario (el deudor real); en el segundo supuesto, el acreedor real (el prestamista)».

En consecuencia, dada la asignación legal de competencias jurisdiccionales y la constitucionalidad del art. 68 RITPyAJD antes expuesta, este Centro Directivo se ha de inclinar por la legalidad y no abusividad de la cláusula que nos ocupa […]

La alegación del registrador de la Propiedad calificante en su informe de que la redacción de la letra c) de la cláusula adolece de ambigüedad, ya que sólo refiere a impuestos devengados por préstamos, por lo que no queda claro si incluye o no el IAJD, debe ser rechazada ya que como se ha expuesto anteriormente, el hecho imponible tanto por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas como por el concepto de AJD debe entenderse referenciado al préstamo y no a la hipoteca. Otra [es lo mismo] podría ser la solución si se hubiere señalado, como defecto suspensivo de la inscripción, la falta de transparencia objetiva de dicha cláusula por su carácter meramente declarativo, sin una concreción referida a lo que ocurre realmente en el contrato que se formaliza, que informe adecuadamente al consumidor de las obligaciones que verdaderamente asume; pero al no haber sido así, no procede entrar a valorar en este expediente las consecuencias de esta circunstancia.

GASTOS PROCESALES.- […] en el recurso se señala, que la cláusula quinta analizada, en ningún momento hace referencia alguna a la atribución a la parte prestataria de ninguno de los gastos procesales mencionados por el registrador, ya sean las costas procesales propiamente dichas, ya sean los honorarios de abogado y procurador. La simple lectura de la citada cláusula basta para comprobar la realidad de la afirmación del recurrente, por lo que también en este punto debe revocarse la nota de calificación registral, aunque la propia inexistencia de esa atribución de gastos impide la constancia de circunstancia alguna en la inscripción por dicho concepto.

Por todo lo cual, aun concurriendo todos los presupuestos de aplicación de la normativa de consumidores, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación en cuanto a los extremos recurridos.

PDF (BOE-A-2017-6688 – 11 págs. – 274 KB)Otros formatos

 

246.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ASIENTO POR CADUCIDAD. NO PRECISA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. RECURSO. LEGITIMACIÓN

Resolución de 24 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la calificación de una instancia por no acreditarse el pago, la exención o la no sujeción a los impuestos correspondientes. 

Hechos: se presenta instancia privada solicitando la cancelación por caducidad del artículo 82 LH de una condición resolutoria.

– El Registrador suspende la calificación por no acreditarse el pago, la exención o la no sujeción a los impuestos.

– El recurrente, Notario, interpone recurso gubernativo alegando:

1) La doctrina de la DGRN sobre si el registrador puede declarar de oficio la no sujeción o exención del impuesto.

2) Que un documento privado no está sujeto al concepto de AJD.

3) Que no hay hecho imponible toda vez que la condición resolutoria se extingue automáticamente por caducidad y porque no hay acto o contrato liquidable ni título inscribible.

4) Que no hay base imponible por cuanto que la mutación jurídico real no la produce la instancia sino que se ha producido antes y fuera de ella.

La DGRN realiza las siguientes afirmaciones:

1) La decisión del Registrador conforme al artículo 255 LH de suspender la calificación del documento es susceptible de recurso ex artículo 324 LH.

2) La legitimación para la interposición del recurso se regula en el art. 325 LH. La letra “b” del citado precepto reconoce legitimación “al Notario autorizante o aquél en cuya sustitución se autorice el título, en todo caso”.

En el caso resuelto, el recurrente resulta ser un Notario pero que no actúa en su condición de tal sino que es una de las dos personas que firma la instancia privada solicitando la cancelación de la condición resolutoria. Frente a la opinión del Registrador – plasmada en el informe -, la DGRN le reconoce legitimación para recurrir, no por su condición de Notario, si no por su condición de firmante de la instancia quedando englobado en la letra “a” del art. 325: “la persona natural o jurídica, a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción, quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de ésta, como transferente o por concepto, y quien ostente notoriamente o acredite en forma auténtica la representación legal o voluntaria de unos y otros para tal objeto (…)”.

3) La interpretación de los arts. 254 y 255 LH: es doctrina registral reiterada (R. de 12 de setiembre de 2016) que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos. Ahora bien, la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos. No obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración Tributaria ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquél consideró aplicable, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral.

       En el caso resuelto por esta Resolución, – instancia privada solicitando la cancelación por caducidad de una condición resolutoria-, carece de fundamento la decisión del Registrador toda vez que al tratarse de un documento privado queda excluida la posibilidad de quedar sujeto al impuesto de AJD y tampoco queda sujeto a ninguna de las modalidades del ITP o del ISyD o a la Plusvalía Municipal ya que no documenta ninguna transmisión patrimonial onerosa, ni gratuita, ni ninguna operación societaria sino que se limita a solicitar que el registrador cancele un determinado asiento en aplicación de un determinado precepto. (ER).

247.*** DESHEREDACIÓN DE TODOS LOS HIJOS Y SUS DESCENDIENTES. CAUSA Y DETERMINACIÓN DE LOS AFECTADOS.

Resolución de 25 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia.

Supuesto de hecho.

Se discute la inscripción de una escritura de herencia otorgada por la única heredera del causante, su viuda, tras resultar desheredados en el testamento todos los hijos y nietos mediante el siguiente texto: «deshereda a sus hijas doña C. G. G., doña E. G. G., doña A. G. G. y doña B. G. G., habidas de su anterior matrimonio con doña E. G. A., y a todos los descendientes de éstas, por la causa establecida en el artículo 853, número 2.º del Código Civil».

¿Están los herederos desheredados suficientemente determinados para reconocer eficacia inmediata a la desheredaciónNO en lo que se refiere a los descendientes de los hijos.

¿En un caso como este será necesario el consentimiento de los nietos desheredados o, en su defecto, una declaración judicial confirmatoria de la causa de desheredaciónSI.

Doctrina de la Resolución.

I Requisitos de la declaración de desheredación: en cuanto declaración de voluntad que es, la desheredación ha de ser expresa y determinada.

La determinación se proyecta en un doble sentido: (i) determinación (expresión) de la causa legal. (ii) Determinación en cuanto a la identificación suficiente del legitimario desheredado.

II Determinación de la causa de desheredación:  ha de ser una de las tipificadas por la ley y ha de ser anterior al otorgamiento del testamento. La expresión de la causa puede hacerse, bien por referencia a la norma que la tipifica, bien mediante la imputación de la conducta tipificada.

 III Determinación del desheredado: La determinación del sujeto ha de exigirse con el mismo rigor que se exige para la designación de heredero «por su nombre y apellidos» (cfr. artículo 772 del Código Civil). Subsidiariamente habrán de ser perfectamente determinables, por estar designados de manera que no pueda dudarse de quien sea el sujeto afectado».

IV Capacidad del desheredado: es preciso que el desheredado sea susceptible de imputación, esto es, que al tiempo del testamento haya nacido y tenga aptitud o idoneidad para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación.

Y aunque es cierto que el Código Civil -a diferencia de lo que hizo algún texto legal anterior, como Las Partidas- no expresa ni concreta la capacidad para ser desheredado, lo que no cabe duda es que se requiere un mínimo de madurez física y mental para que una persona pueda ser civilmente responsable del acto que se le imputa.

V Prueba de la desheredación: En nuestro sistema, de conformidad con una reiterada doctrina jurisprudencial, basta para que la desheredación sea eficaz la simple expresión testamentaria de la causa legal, o de la conducta tipificada como tal, que se imputa al sujeto desheredado, sin que, a diferencia de lo que ocurre con la indignidad, sea precisa ex ante la prueba de la certeza de la causa desheredationis. Esta prueba sólo se impone, a cargo del favorecido por la desheredación, cuando el privado de la legítima impugnase la disposición testamentaria.

VI Eficacia de la desheredación testamentaria: con carácter general, en el ámbito extrajudicial gozarán de plena eficacia los actos y atribuciones particionales que se ajusten al testamento, aunque conlleven exclusión de los derechos legitimarios, mientras no tenga lugar la impugnación judicial de la disposición testamentaria que priva de la legítima.

No obstante, esta doctrina no empece para que se niegue ab initio eficacia a las desheredaciones que no se funden en una causa de las tipificadas en la ley, o que se refieran a personas inexistentes al tiempo del otorgamiento del testamento, o a personas que, de modo patente e indubitado (por ejemplo, un recién nacido) resulte que no tienen aptitud ni las mínimas condiciones de idoneidad para poder haber realizado o ser responsables de la conducta que se les imputa.

Conclusión: Debe poder deducirse del título de la sucesión, o de la herencia la aptitud genérica del desheredado para serlo. Por ello, y aunque no deban intervenir en la partición ni contar con su consentimiento, es preciso que la escritura pública de herencia contenga los datos suficientes para deducir, en los términos expresados, la plena legitimación de los otorgantes. En consecuencia, deben ser identificados los desheredados a los efectos de determinar que efectivamente son imputables por lo que se refiere a la causa de desheredación.

Comentario.

Se trata de una materia que ha sido tratada en varias ocasiones en los últimos años por el Centro Directivo, que ha consagrado una doctrina consolidada. Interesa destacar, no obstante, la importancia que tiene el que, bien en el testamento, bien en la escritura de partición, consten datos suficientes que permitan deducir la plena legitimación de los otorgantes y la aptitud de los desheredados para ser excluidos al tiempo de hacer la desheredación.

No está exigiendo la resolución actuación probatoria alguna, que sólo procedería en vía judicial en caso de impugnación, sino que se trata de una constancia de datos formulados, bien por el testador, bien por los herederos, que permitan deducir la idoneidad de la desheredación, y su plena eficacia en el ámbito extrajudicial, que es el principio general de partida.  (JAR).

248.*** PACTO SUCESORIO DE MEJORA Y APARTACIÓN. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

Resolución de 25 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de pactos sucesorios de mejora y apartación. 

Se decide en este expediente si es inscribible una escritura de pacto sucesorio de mejora y apartación con entrega de bienes que tiene por objeto un bien que pertenece a la sociedad de gananciales; el otorgamiento en la adjudicación de la finca  es el siguiente: «Doña O. R. C. y don J. M. A. adjudican a su hijo don J. M. R. la nuda propiedad del bien descrito (…)» de manera que el esposo adjudica la nuda propiedad que le corresponde en dicha finca, en concepto de apartación, a su hijo que acepta y declara recibido, quedando éste excluido de la condición de legitimario del adjudicante por sí y sus descendientes y, además, queda también excluido del llamamiento intestado; por otro lado, la esposa adjudica la nuda propiedad que le corresponde en dicho bien, en concepto de mejora, con entrega de presente, a su hijo, que adquiere dicha nuda propiedad del bien objeto de la mejora.

Señala el registrador como defecto que es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales entre los cónyuges, para que puedan disponer de sus respectivas adjudicaciones en los bienes que les sean atribuidos.

Recuerda la Dirección General (Resolución de 13 de julio de 2016)que entre los pactos sucesorios admitidos en el artículo 209 de la LDCG, ley 2/2006, de 14 de junio, se encuentran los llamados pactos de mejora regulados en los artículos 214 a 218 de la ley.  El pacto de mejora se define como aquél pacto sucesorio (artículo 181.2) en virtud del cual un ascendiente o, en su caso, los ascendientes, convienen la atribución de bienes concretos y determinados en favor de un hijo o descendiente. De esta definición resulta que el mejorado debe ser tratado como un legatario, identificación que resulta útil para solucionar los problemas de integración normativa. El artículo 215 distingue según el pacto de mejora conlleve o no la entrega de presente de los bienes objeto del mismo al mejorado o adjudicatario. Cuando el pacto de mejora vaya acompañado de la entrega de bienes de presente, como ocurre en el supuesto de este expediente, el mejorado adquirirá desde ese mismo momento la propiedad de dichos bienes (artículo 215). Por el contrario, cuando el pacto de mejora no vaya acompañado de la entrega de presente de los bienes, la transmisión del dominio al adjudicatario o mejorado se produce tras el fallecimiento del mejorante (artículo 217), momento en que tiene lugar la apertura de su sucesión.

El Centro Directivo se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre los efectos del pacto sucesorio de mejora que tiene por objeto bienes gananciales. Así, se ha considerado posible la transmisión por pacto de mejora sin entrega de presente otorgada por un cónyuge sobre un bien perteneciente a una comunidad postganancial, admitiéndose su inscripción como situación jurídica interina, en la que sus efectos definitivos solo se producirán tras la apertura de la sucesión, con las operaciones liquidatorias y particionales correspondientes (Resolución de 13 de julio de 2016).  Por el contrario, se ha rechazado la posibilidad de que un cónyuge, aun el con el consentimiento del otro, transmita de presente por pacto de mejora sus derechos sobre un bien de una comunidad postganancial,  ya que la naturaleza de dicho pacto, en la modalidad de entrega de presente, es dispositiva y la inscripción debe, consiguientemente, reflejar una transmisión actual, sin que los derechos de un solo cónyuge en un bien ganancial o postganancial puedan transmitirse de presente. (Resolución de 19 de abril de 2017).  Ha admitido la aplicación de los artículos 205 a 207 de la LDCG a los pactos de mejora sin transmisión de presente y niega la aplicación de los mismos en la mejora con transmisión de presente, particularmente en relación con la presunción del artículo 207.2.1.º y mientras vivieran ambos disponentes (Resolución de 19 de abril de 2017).

La DGRN señala que en el supuesto objeto de este expediente la disposición debe entenderse conjunta por los cónyuges. Frente a ello, la calificación registral plantea que siendo la causa de la disposición distinta para cada cónyuge (cada cónyuge disponente lo hace en virtud de un negocio jurídico distinto, apartación, en un caso, y pacto de mejora con transmisión de presente, en el otro), éstos no disponen de modo conjunto sino que lo hacen separadamente cada uno en cuanto a sus respectivos derechos en el bien, lo que contradeciría la intransmisibilidad de dichos derechos, proponiéndose para salvar el defecto la previa liquidación de la sociedad de gananciales (lo que exige su previa disolución). Señala la DGRN que esta objeción tendría especial relevancia si se tratase de dos negocios jurídicos que produjesen efectos traslativos distintos (por ejemplo, la disposición de un cónyuge se somete a término o condición suspensiva y la del otro no), o bien se hallasen sujetos a un régimen jurídico esencialmente diverso, con trascendencia tanto frente a las partes como frente a terceros, y con incidencia en los efectos propios de la inscripción (como si un cónyuge dispusiese a título gratuito y el otro a título oneroso). Pero en este caso ambos negocios de disposición son pactos sucesorios y sin negar que son negocios diversos una apartación y un pacto de mejora con entrega de presente, ambos producen un efecto traslativo similar, pudiendo resolverse las distintas consecuencias sucesorias de uno y otro pacto, que serán, fundamentalmente, la exclusión del apartado en la sucesión forzosa y «ab intestato» del apartante (según los términos expresos de la misma) y la colación de la apartación (artículo 227 de la LDCG), y la imputación y colación de la mejora en la herencia del mejorante como atribución gratuita (artículo 245 de la LDCG), sin necesidad de dividir el acto dispositivo en los respectivos derechos de cada cónyuge, pues las cuestiones de exclusión, imputación y colación se resolverán con la determinación de la parte del valor del bien dispuesto a atribuir a cada herencia y, en todo caso, tras el fallecimiento de los disponentes, sin afectar a los efectos inmediatos del acto dispositivo, (R 12 de diciembre de 2016). La idea de imputación de valores en las respectivas herencias subyace en el artículo 1046 del CC. También se refieren a imputación de valor en las respectivas herencias como resultado de actos de disposición testamentaria sobre bienes gananciales los artículos 206 y 207.1 de la LDCG, que entrarían aquí en juego en el momento en que los distintos efectos sucesorios se deban determinar, abierta ya la sucesión de, al menos, uno de los cónyuges. Similar idea se encuentra en el artículo 200.2 de la LDCG, respecto de la adjudicación por el cónyuge comisario de bienes de la sociedad de gananciales no liquidada, previendo que «se imputará su valor por mitad a los respectivos patrimonios». Apartación y pacto de mejora con transmisión de presente de bienes, encajan en la categoría de actos gratuitos, artículo 1274 del CC, siendo aplicables a los mismos idéntico régimen tanto en la adquisición de la propiedad por el beneficiario, como en cuestiones que afectan a terceros, el adquirente no  resulta amparado por la fe pública registral ex artículo 34 de la LH y están sujetos a la presunción de fraude si se realizan en perjuicio de acreedores ex artículo 1297 del CC. (vid, STS de 5 de noviembre de 2013). El  legislador gallego somete ambos pactos sucesorios al mismo régimen general (artículos 209 a 213 de la LDCG), sin perjuicio de sus particularidades; entre estas quizás la que más dudas pueda suscitar, sea la existencia de particulares causas legales de rescisión en la mejora (artículo 218 de la LDCG), que no se prevén para el caso de la apartación, pero la aplicación de estas causas de rescisión legal exigirá siempre la tramitación del correspondiente proceso judicial en que la autoridad judicial determinará la forma de su aplicación al negocio unitariamente celebrado. Por otra parte, cabe citar, en relación con un acto de disposición conjunto sobre un bien de una sociedad de gananciales no liquidada, otorgada por el cónyuge comisario, en el doble concepto de apartación y acto particional, relativos, respectivamente, a los derechos en el bien ganancial del comisario y del cónyuge premuerto, la STSJ de Galicia número 26/2014, de 13 de mayo, que califica este negocio de complejo y confirma su admisión como pacto sucesorio atípico y su tratamiento unitario. Concluye la DGRN señalando que la escritura que da lugar al presente expediente formaliza un acto dispositivo realizado conjuntamente por ambos cónyuges sobre un bien ganancial, lo que no exige liquidación previa alguna, estando disuelta la sociedad de gananciales, ni aun menos no estando disuelta, como sucede en el caso, sin que la presencia una causa sucesoria particular para cada cónyuge pueda alterar el efecto traslativo que refleja la inscripción, ni influya en la aplicación al mismo de los principios registrales, ni comprometa derechos de terceros,  sin perjuicio de los efectos particulares que produzca en la sucesión de cada transmitente, que se resolverán tras la apertura de la respectiva sucesión y con aplicación de lo expresamente pactado o de las reglas legales supletorias previstas para la distribución del valor del bien en cada herencia (artículos 205, 206 y 207.1 de la LDCG). La DGRN estima el recurso interpuesto y revoca la calificación.(IES)

PDF (BOE-A-2017-6691 – 10 págs. – 263 KB)Otros formatos

 

249.** REPRESENTACIÓN DE UNA PERSONA JURÍDICA. PODER ESPECIAL NO INSCRITO. JUICIO DE SUFICIENCIA

Resolución de 25 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 7 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que la parte vendedora es una sociedad que está representada por un apoderado especial, cuyo poder no consta inscrito en el Registro Mercantil. Se reseña la escritura de otorgamiento del poder pero, al parecer, no los del representante de la sociedad otorgante en dicho poder. El notario emite el juicio de suficiencia del poder para el otorgamiento de la compraventa.

El registrador suspende la inscripción porque al no constar inscrito el poder utilizado por el apoderado de la parte vendedora en el Registro Mercantil el registrador de la propiedad debe de calificar la realidad, validez y vigencia del citado poder.

El notario autorizante recurre y alega que al tratarse de un poder para un acto concreto no tiene por qué ser inscrito. Que en el presente supuesto en la reseña identificativa del poder se incluyen los datos de inscripción en el Registro Mercantil, de la entidad y del Consejero Delegado y por tanto los datos y documentos relativos a la representación orgánica de la que deriva, que permiten entender acreditada la legalidad y existencia de dicha representación y que la calificación del registrador contradice la letra y el espíritu del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre ya que la revisión del juicio de suficiencia notarial sólo será posible en casos de errores palmarios y que en ningún caso faculta al Registrador para reinterpretar los poderes, de modo diferente al Notario.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda su doctrina relativa a que la falta del dato de la inscripción en el Registro Mercantil de los poderes de sociedades puede ser suplida por la reseña en el título inscribible de aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto la válida designación del representante social o apoderado por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por órgano social competente, debidamente convocado, y vigente en el momento del nombramiento incluyendo la aceptación del nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral.

En el presente caso de la escritura (según lo que se transcribe) no constan los datos y facultades del otorgante del poder, por lo que desestima el recurso.

COMENTARIO.-  Cuando una sociedad otorga un poder a un apoderado, sea especial o general, el notario emite un juicio de suficiencia sobre dicho poder y por tanto sobre la legitimación del representante de la sociedad poderdante,  que tiene el valor y produce los efectos prevenidos en el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre.

Cuando el apoderado, en uso de dicho poder, otorga una escritura, por ejemplo de compraventa de un inmueble, el notario autorizante de esa compraventa emite un juicio de suficiencia sobre la base de la realidad, validez y vigencia  de dicho poder y no es necesario reproducir  todos los detalles de legitimación del otorgante del poder precisamente porque ya existe un juicio de suficiencia de otro notario sobre el poder. Así lo ha entendido la propia DGRN en los casos de la existencia de una cadena de subapoderamientos.

No se entiende por tanto por qué habría de  ser diferente el modo de proceder en los poderes de sociedades, especialmente de los que están  no sujetos a inscripción en el Registro Mercantil. La realidad de la existencia del primer poder se acredita con la exhibición de copia autorizada y reseña identificativa del mismo (en la segunda escritura), la validez resulta del juicio notarial emitido al autorizar dicho poder (que juzgó suficientes las facultades del otorgante) y la vigencia se basa siempre, en todos los poderes, en las manifestaciones del apoderado, o bien de forma expresa o bien de forma tácita por el mero hecho del ejercicio del poder, pues en otro caso sería una prueba diabólica acreditar la inexistencia de revocación o cualquier otra de las causas de extinción del poder. En el presente caso además es el propio notario autorizante el que ha emitido los dos juicios de suficiencia y en un lapso de breves días.

El criterio de la DGRN en estos casos es que en la escritura de compraventa tiene que constar no sólo los datos básicos del poder (notario autorizante, fecha) sino también los del otorgante del poder ( consejero delegado o administrador, fecha de nombramiento, duración del cargo, inscripción en el Registro Mercantil, …, etc) para que el registrador de la propiedad califique dichos extremos. Esta postura, por las razones dichas, no encuentra fundamento en el citado artículo 98 de la Ley 24/2001 pues ya hay un doble juicio de suficiencia notarial, y reaviva una polémica ya resuelta por numerosos pronunciamientos judiciales sobre el alcance y sentido de dicha norma. (AFS)

250.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES INCLUYENDO UN BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO

Resolución de 25 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial aprobatorio de una liquidación de sociedad conyugal.

Hechos: Se presenta a inscripción un mandamiento judicial de aprobación de unas operaciones de liquidación de bienes gananciales en las que se incluye un bien de carácter privativo, adquirido por uno de los cónyuges en estado de soltero, y sin mayor precisión sobre la atribución del carácter ganancial del mismo. Al parecer dicho bien es la vivienda familiar y está hipotecada.

El registrador suspende la inscripción por constar inscrito el bien con carácter privativo a favor de uno de los cónyuges.

El interesado recurre y alega que el registrador se debe de limitar a cumplir lo ordenado en el mandamiento judicial, y que el bien ha sido incluido en la sociedad de gananciales por acuerdo tácito de ambas partes.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por señalar que no estamos ante un convenio regulador de los efectos de la separación o divorcio sino ante un procedimiento para la liquidación del régimen económico-matrimonial regulado en el artículo 806 y siguientes de la LEC.

Recuerda que en este tipo de procedimientos es necesaria la protocolización notarial de las operaciones particionales, conforme a lo dispuesto en el artículo 787 LEC por remisión del artículo 788 LEC.

En el caso concreto confirma la calificación pues el bien no puede transformarse automáticamente de privativo a ganancial, sin que exista una causa adecuada que lo justifique, causa  que no consta  expresada.  (AFS)

PDF (BOE-A-2017-6693 – 4 págs. – 175 KB)Otros formatos

 

251.** PROYECTO DE REPARCELACIÓN. DOCUMENTOS SOBRE LA FINCA DE ORIGEN QUE NO ACCEDIERON AL REGISTRO.

Resolución de 29 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pinto n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa.

La cuestión se plantea por no haber tenido acceso al Registro dos documentos privados de compraventa consecutivos de una finca cuyo historial registral ha sido cerrado, al haberse agrupado con otras y trasmitida la resultante por partes indivisas a distintos compradores, quedando sólo a nombre de los herederos de la vendedora una cuota indivisa de la finca resultante de la agrupación. La finca resultante a su vez fue aportada a un proyecto de actuación urbanística que está en proceso según resulta de la NM acreditativa de haberse expedido la certificación a los efectos de iniciar un proyecto de actuación urbanística. Los interesados (herederos de la compradora en el primero de los documentos privados) aportan una sentencia ordenando elevar a público aquel contrato privado, (asi se hizo siendo representados los herederos de la vendedora por el juez de primera instancia) y otra sentencia en el que les reconoce el derecho a que se tramite el procedimiento previsto en el artículo 9 del RD 1093/1997 a efectos de que se les tenga por aportantes en el proyecto de parcelación para reanudar el tracto sucesivo.

La Dirección confirma la nota de la registradora: el artículo 9 del Real Decreto 1093/1997 establece una serie de normas para el caso de que «la finca conste inscrita a favor de persona distinta de quien justificare tener mejor derecho». Dicho artículo distingue dos supuestos según las trasmisiones estén o no documentadas en títulos públicos. En primer lugar dice el artículo 9 que «cuando los títulos públicos intermedios tan sólo estuviesen pendientes de inscripción, se procederá previamente a la práctica de ésta». En segundo lugar, para el caso de que no existiera título público, se articula un procedimiento dirigido por la Administración actuante que se incorpora al acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, que en este caso, será el título hábil para regularizar las titularidades registrales de las fincas de origen.

En el supuesto planteado en el presente expediente los títulos públicos no sirven para reanudar el tracto ya que como consecuencia de haberse cerrado el historial de la finca vendida al haberse agrupado con otras, será necesario el consentimiento de todos y cada uno de los propietarios de la finca agrupada para determinar sobre que cuota debe recaer el derecho del comprador. Pero tampoco procede aplicar el procedimiento del artículo 9, como pretenden los recurrentes que es que la reanudación el tracto se haga con carácter previo a las operaciones de reorganización, puesto que el titulo hábil para depurar las fincas de origen y así reanudar el tracto es el mismo proyecto de reparcelación una vez aprobado: Según los párrafos 4,5,y 6 del citado art. 9 «4. La realización de los trámites a que se refieren los apartados anteriores deberá llevarse a efecto por la Administración actuante y su resultado se incorporará al acuerdo de aprobación definitiva del proyecto, que deberá contener la referencia a los documentos en que se apoya la reanudación del tracto, a las notificaciones realizadas, a su destinatario y a las comparecencias que, en su caso, hayan tenido lugar por parte de los interesados. 5. Si no se cumplen los requisitos de los apartados anteriores, la Administración actuante adjudicará las fincas de resultado al titular registral de las de origen, haciendo constar en el título inscribible que el expediente se ha entendido con persona distinta. El Registrador de la Propiedad hará la inscripción sin indicación alguna de la posible contradicción. ..” (MN)

PDF (BOE-A-2017-7122 – 17 págs. – 304 KB)Otros formatos

 

252.** OBRA NUEVA EN AUTOPROMOCIÓN EN CATALUÑA. LIBRO DEL EDIFICIO. RECURSO ANTE LA DGRN O ANTE DEJ CATALUÑA.

Resolución de 29 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Igualada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva de una vivienda unifamiliar por un autopromotor en Cataluña. En el Registro de la Propiedad se presenta, junto con la escritura, el Libro del Edificio en un CD.

El registrador suspende la inscripción porque dicho archivo informático no viene autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente declarando que el CD que presenta (y que deberá quedar suficientemente identificado) contiene el Libro del Edificio de la obra correspondiente (también identificada), así como que el mismo reúne o se ajusta al contenido exigido por el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y disposiciones concordantes, todo ello  conforme a la  Disposición Adicional Segunda de la Resolución Conjunta de 29 de Octubre de 2015.

La notaria autorizante recurre y alega que la legislación catalana no exige el Libro del Edificio para el caso de la obra nueva consistente en una vivienda unifamiliar construida en régimen de autopromoción y para uso propio del declarante, conforme a la normativa que cita, y que la Resolución citada por el registrador no es una norma sustantiva sino técnica para intercambio de información Catastro-Registro.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por delimitar su competencia para conocer los recursos gubernativos, diferenciando si el recurso se fundamenta exclusivamente en Derecho autonómico en cuyo caso el órgano competente sería el autonómico o si se fundamenta además en otras normas o motivos ajenos al Derecho autonómico la competente es la DGRN, cuestión que el registrador debe examinar antes de remitir el recurso.

En cuanto al fondo del asunto, diferencia entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción. Por ello concluye que el depósito del libro del edificio será exigible, conforme al artículo 202 LH, salvo que la normativa autonómica exima de depósito, para las obras nuevas declaradas conforme a proyecto y licencia (Artículo 28.1 de la Ley del Suelo), pero no para las obras declaradas por certificado de antigüedad (Artículo 28.4 de dicha Ley).

En el caso concreto concluye que la legislación autonómica catalana  sí exige el Libro del Edificio al autopromotor conforme al artículo 25 de la Ley 18/2007 de Cataluña y Decreto 67/2015, de 5 de mayo.  (AFS)

PDF (BOE-A-2017-7123 – 6 págs. – 189 KB)Otros formatos

 

254.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN O NO DEL PRECIO DEPENDE DE LAS ESTIPULACIONES DEL CONTRATO DE OPCIÓN. 

Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opción.

Hechos:

Se trata de una escritura pública por la que se  eleva a público un contrato verbal de compraventa por ejercicio de un derecho de opción de compra concedido en el año 2012, en el que los titulares del derecho adquieren el referido inmueble y solicitan la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la opción de compra. Ya que con posterioridad a la  inscripción del derecho de opción se anotaron en la finca dos embargos.

El registrador suspende la inscripción al entender que, para la inscripción con cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la de la opción de compra, es necesario, como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de cargas posteriores, por exigirlo así el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario.

El recurrente, por su parte, alega que está aceptado por la Dirección General de los Registros y del Notariado que ni la Ley ni el Reglamento Hipotecarios regulan la cancelación de los derechos y gravámenes posteriores a la opción y que se extinguen por su ejercicio, debiendo de resolverse la cuestión por los principios generales de nuestro ordenamiento.

Decisión:

La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Comienza haciendo referencia a su doctrina general y reiterada sobre la materia que implica que cuando el derecho de opción se ejercita debidamente y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la cancelación de las cargas que se hubieran inscrito con posterioridad al mismo, siendo por tanto una consecuencia inevitable de la misma extinción del derecho (artículo 79.2.º de la Ley Hipotecaria).

Lo anterior solo tendrá lugar si se han cumplido los requisitos que para ello exige el ordenamiento jurídico, ya que al afectar el ejercicio del derecho de opción a los titulares de derechos posteriores inscritos, al cancelarse sus  asientos sin su concurso, se requiere que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos (cfr. artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario).

No obstante esta regla general se excepciona en aquellos supuestos en los que se pacta por las partes contratantes del derecho de opción que el pago del precio se lleve a cabo en términos que, por ser oponibles frente a terceros, hagan inviable su consignación.

Como ejemplo de estos pactos destaca:

  1. El de la deducción del importe de la prima de la opción o del importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante.
  2. El de la retención por el optante de la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado o el pago por compensación siempre que no encubra una opción en garantía.
  3. Y también la satisfacción por parte del optante del precio pactado mediante la subrogación en una carga hipotecaria previamente inscrita, siempre que no supere las coberturas hipotecarias, ya que el descuento o subrogación en cantidades superiores implicaría necesariamente la necesidad de consignar la diferencia.

Lo fundamental  en todos estos casos es que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y que consten debidamente inscritas.

En el caso que nos ocupa de inscripción del derecho de opción resulta que el precio de compraventa en ejercicio del derecho, habría de pagarse al contado, incluso que en caso del ejercicio unilateral debería de consignarse el importe del precio a favor de titulares de cargas posteriores en caso de su existencia. Lo que implica que la modificación del modo de pagar el precio pactado e inscrito entre las partes no podrá perjudicar en ningún caso a los titulares de gravámenes posteriores que no han prestado su consentimiento.

Conclusión: la inscripción de un derecho de opción no lleva consigo el cierre del registro a derechos o cargas posteriores pero, una vez ejecutado, determinará la cancelación de los asientos posteriores sin necesidad de otorgamiento de título cancelatorio y pudiéndose o no llevar a cabo la consignación del precio en favor de los titulares de cargas posteriores en función de lo pactado e inscrito en el mismo derecho de opción. (MGV)

PDF (BOE-A-2017-7125 – 9 págs. – 214 KB)Otros formatos

 

255.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA

Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Granada n.º 1, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de hipoteca.

La Dirección reitera otra ya recaída sobre la misma documentación el 31 de julio de 2014, resumida en el informe de septiembre de 2014.

Los recurrentes presentaron a mayores esta vez copia del testimonio del auto firme, de fecha 3 de mayo de 2016, en el que el juez que conocía de una acción de ejecución hipotecaria sobre la hipoteca inscrita, estimaba la oposición de los demandados y ponía fin al procedimiento por entender que concurría causa de nulidad del procedimiento hipotecario por estar extinguida la hipoteca; entienden los recurrentes que de dicho documento resulta la extinción por pago de la hipoteca, pero la Dirección también confirma la nota en este punto ya que en nuestro ordenamiento jurídico la cancelación de los derechos inscritos requiere la debida acreditación de que existe una justa causa, así como que dicha causa se ponga de manifiesto en el título formal previsto por el ordenamiento: De aquí que no sean equiparables los distintos títulos susceptibles de presentación en el Registro de la Propiedad para la cancelación de distintos derechos y de aquí que el título presentado para la cancelación de la nota marginal a que se refiere el artículo 688 LEC no sea en absoluto apto para la cancelación del derecho real de hipoteca.

También aportan copia de una escritura, que dio lugar a la inscripción 8ª, por la que los entonces propietarios de la finca y deudores del préstamo que dio lugar a la inscripción de hipoteca, reconocieron el impago de siete letras de cambio y entregaron al primer tenedor, en pago de su deuda, el dominio de la finca. El registrador la rechaza porque es una mera fotocopia y del contenido del Registro no resultan los hechos que justificarían la cancelación de la hipoteca.

En definitiva no se aporta ninguno de los documentos que según el art 82 LH servirían para cancelar la hipoteca y como ya estableció la Resolución citada tratándose de hipoteca cambiaria, y no concurriendo la aportación de los títulos que para las hipotecas en garantía de títulos endosables recoge el art 156 LH, no cabe sino reiterar la imposibilidad de llevar a cabo su cancelación (MN)

256.() TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE: NO CONVIERTE EN PÚBLICO EL DOCUMENTO PRIVADO NI LO HACE INSCRIBIBLE.

Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un auto de homologación de transacción judicial. (ACM)

Reitera la abundante y reciente doctrina DGRN de que  la homologación judicial de un acuerdo transaccional no altera su naturaleza de documento privado y su inscripción requiere escritura pública notarial.

– HECHOS:      Se presenta a inscripción Testimonio Judicial de un simple AUTO judicial de homologación de un acuerdo transaccional en el que, para RESOLVER POR INCUMPLIMIENTO UNA PERMUTA (y poner fin al procedimiento), se pacta que el permutante adjudicará fincas a los herederos del otro permutante.

– La REGISTRADORA califica acertada y negativamente conforme al Ppio. de Legalidad del Art 3º LHporqué el documento presentado no es título inscribible ya que el acuerdo transaccional se equipara al documento privado aunque esté homologado judicialmente, por lo que no es un título formal adecuado; la transacción judicial, aún homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto no contiene un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto.

– El ABOGADO de los interesados recurre señalando que el Auto judicial sería un título público auténtico que encajaría dentro de las previsiones del Art 3º LH;

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando su doctrina de que :

1) La homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo permitido por el art. 1809 CC y 19 LEC, entre otros. (R. 9 de julio 2013);

2) No estamos ante un documento judicial resultante de un procedimiento ordinario ya que el Juez se limita a declararlo terminado sin llevar a cabo un pronunciamiento sobre la valoración de las pruebas y las pretensiones de las partes, y sin entrar al FONDO del asunto planteado.

COMENTARIO (ACM).- Interesante y acertada resolución que crea ya una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general,  de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, así, entre otras,  en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013(adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016  (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (, para la Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril  (disolución de condominio #173/17) de 2017 y la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta). (ACM)

257.** PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN  HIPOTECARIA: SUSPENSIÓN POR QUERELLA

Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación extendidas por la registradora de la propiedad de Málaga n.º 4, por las que suspende las inscripciones derivadas de un procedimiento de venta extrajudicial por ejecución de hipoteca.

Hechos: Se sigue un procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. De los trámites del Acta Notarial resulta que el ejecutado promovió un procedimiento penal, pero que el notario no procedió a suspender dicho procedimiento, subastándose la finca y adjudicándose a un postor. Posteriormente se efectúa la venta extrajudicial ante otro notario.

La registradora suspende la inscripción argumentando que debió de suspenderse la ejecución hipotecaria conforme a lo dispuesto en el artículo 236-ñ RH.

El interesado recurre y alega que la registradora no tiene competencias para decidir si debió o no suspenderse el procedimiento, que su decisión no se basa en ningún precepto de la LH, que el título presentado cumple todos los requisitos para su inscripción y que ninguno de los recurrentes tiene nada que ver con el proceso penal.

La DGRN desestima el recurso pues es evidente que la validez del título de los adjudicatarios compradores depende de las resultas del procedimiento criminal, por lo que no puede practicarse la inscripción solicitada hasta que resulte una vez finalizado que la hipoteca carece de tacha de nulidad.

Añade que la registradora no suspende el procedimiento de subasta, que sólo lo puede hacer el notario, sino la inscripción del documento y ello en ejercicio de su función de calificación.

COMENTARIO.- Llama la atención que la escritura de venta extrajudicial la autorice un notario (de Madrid) que no es el competente para ello, pues el Acta de tramitación de la ejecución o venta extrajudicial está sujeta a competencia territorial (lugar donde radique la finca) y además sujeta a turno oficial, siendo competente en este caso un notario de Málaga. La escritura de venta no puede desligarse del Acta previa de adjudicación en subasta, pues no es sino el acto final del procedimiento notarial que es llamado de ejecución o venta extrajudicial y que no acaba hasta que no se transmite la propiedad con la escritura de venta. Por tanto el único notario competente para autorizar la venta es el que ha tramitado el Acta previa de la subasta, conforme dispone el artículo 236 RH.  (AFS)

PDF (BOE-A-2017-7128 – 6 págs. – 192 KB)    Otros formatos

 

258.** SEGREGACIÓN Y SIMULTÁNEA CESIÓN GRATUITA AL AYUNTAMIENTO SIN QUE CONSTE SU ACEPTACIÓN.

Resolución de 31 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de segregación y simultánea cesión de suelo con destino a viales.

Se plantea en este expediente la inscripción de una segregación y cesión gratuita de parte de una finca registral otorgada por sus titulares registrales, sin que conste la aceptación del cesionario, el Ayuntamiento de Valencia, cuando la declaración de éste de innecesariedad de licencia de parcelación se concede para la segregación y simultanea cesión al mismo en concepto ámbito vial de servicio

La registradora suspende la inscripción de la segregación por considerar que la resolución que declara la innecesariedad de la licencia de parcelación se encuentra condicionada a la simultánea cesión a favor del Ayuntamiento, y dado que, en el presente caso, no se acompaña el documento o título en el que el Ayuntamiento acepta la cesión, ello impide inscribir la misma, y por ende, la segregación de la parcela.

En definitiva la cuestión es si dicha declaración de innecesariedad que legitima la segregación queda condicionada a la simultánea cesión a favor del Ayuntamiento de Valencia, de la parcela segregada, en concepto de ámbito vial de servicio, más en concreto, si la inscripción de la segregación sin la simultánea cesión gratuita a favor del Ayuntamiento, tal y como solicita el presentante del documento, se ajusta a los términos en que la misma ha sido autorizada.

Entiende el Centro Directivo que es claro e indiscutido la necesidad de aceptación del cesionario para la inscripción de la cesión gratuita a su favor; pero no lo es tanto si lo que se pretende es la inscripción únicamente de la segregación previa. Y en este punto revoca la nota: Cuando el órgano actuante declara la innecesariedad de licencia de parcelación para la segregación de la finca registral y su simultánea cesión al municipio con destino a viales, lo que afirma es la compatibilidad de la actuación pretendida con la norma de planeamiento aplicable, en este caso, el destino de la parcela resultante a uso viario, supuesto legal de no sujeción a licencia. No se trata de una condición con eficacia real suspensiva, sino una condición de destino que deberá reflejarse en el correspondiente asiento registral, (es decir que la finca segregada se inscriba a nombre del mismo cedente pero haciendo constar el destino a viales de la misma) sin perjuicio de que, cuando se acredite la aceptación por el Ayuntamiento, se haga efectiva la cesión y por tanto, permita la inscripción de la titularidad pública de la nueva parcela con destino a vial. (MN)

PDF (BOE-A-2017-7272 – 7 págs. – 196 KB) Otros formatos

 

259.** INMATRICULACIÓN: DUDAS CON OTRA INSCRITA, PERO QUE TIENE DIFERENTE REFERENCIA CATASTRAL.

Resolución de 31 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación.

Hechos: Los hechos a que se refiere esta Resolución son los siguientes:

Se formaliza una escritura de donación relativa a una finca urbana, situada en Alcalá de Xivert, calle Y, número Z, cuya inmatriculación se pretende, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 205 actual de la LH. Sin embargo, según la descripción “literaria” del registro de la propiedad, dicha finca, a inmatricular, concuerda, en cuanto a su número de orden y nombre de calle, con otra finca urbana, ya inscrita, de la misma localidad.

No obstante lo anterior, en el presente supuesto, la finca, que constaba ya inscrita, tenía registrada su referencia catastral (4453152BE6645S0001TW), la cual era diferente de la que correspondía a la que se pretendía inmatricular (4453153BE6645S0001LW). Además existían entre ambas, determinadas diferencias físicas, incluso en su superficie respectiva.

Registrador: Manifiesta que tiene dudas fundadas en cuanto a la diferente identidad física de ambas fincas, dado que las mismas (la inscrita y la que se pretende inmatricular) parecen ser la misma, y por tanto suspende la inmatriculación pretendida, en especial debido a la identidad en cuanto al nombre de la calle y número de orden de las dos fincas.

Notario: Recurre la suspensión, haciendo constar que la simple concordancia literal de calle y número de orden, no son argumento para dicha suspensión, respecto a la finca a inmatricular, ya que, aparte, la distinta referencia catastral, existen multitud de elementos físicos y descriptivos, que se diferencian ambas fincas. Así hace referencia, al transcurso de los años (más de 20 desde la inmatriculación de la finca inscrita), su diferente descripción física, la superficie ocupada por cada una, sus linderos, y en especial su diferente referencia catastral etc…

Doctrina de la DG:

. En principio la nueva inmatriculación se sujeta al nuevo artículo 205 de la ley 24 junio 2015, el cual establece que “el registrador deberá verificar la falta de inscripción de la nueva finca y no tener dudas sobre la coincidencia total o parcial de la misma con otra ya inmatriculada”. (art 205 LH)

. Que, pese a la coincidencia de nombre de la calle y número de orden de ambas fincas, resulta que la finca, antes inscrita, tiene entre sus datos literarios registrales, su propia referencia catastral, que no coincide con la asignada a la finca a inmatricular, lo cual es relevante a todos los efectos. Aunque hay que tomar en cuenta que tal circunstancia es un dato más de su descripción, que sólo implica la localización de la finca (artículo 9 LH) y (RS 4 diciembre 2013).

. Esta referencia catastral, es verdad, que tiene unos efectos limitados, que no pueden equipararse a lo que supone la coordinación gráfica que establece el artículo 10 de la LH. (artículo 10 LH).

. Aquí no plantea duda que la representación gráfica de cada finca, sea diferente de la otra, sino que se plasma, tan sólo, una coincidencia “literaria” en cuanto a la localización registral de ambas fincas (calle y número de orden). Pero consta una diferencia clara entre la referencia catastral de ambas (cada una tiene su propia referencia catastral), las cuales permiten situar cada inmueble “inequívocamente” en un lugar distinto de la cartografía catastral, por lo que las dudas del registrador no pueden mantenerse, revocándose, por tanto, el defecto alegado.

COMENTARIO: Interesante RS, dado que sigue siendo frecuente, tanto en pueblos pequeños, como en ciudades importantes (léase Alicante) que coincidan “físicamente, en cuanto a número de orden en la calle” dos fincas distintas, cuyo cambio físico de numeración no se ha llevado a cabo, posiblemente, por el coste material, que supone el cambiar toda la numeración de la calle (cuando, por ejemplo, un edificio se divide en dos), aunque, a veces, se acude al expediente fácil de colocar un número “bis” o “2 bis” o “3 bis” manteniendo el mismo número antiguo. Yo comprendo que registralmente es un problema Esta no coincidencia registral-municipal, lo que plantea bastantes problemas (en Alicante nos han llevado de cabeza en algunos sectores), pero con esta Rs podrían tener salida todas estas cuestiones diarias que se plantean. (JLN)

PDF (BOE-A-2017-7273 – 6 págs. – 190 KB) Otros formatos

 

260.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.

Resolución de 31 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opción.

Supuesto de hecho.

Se discute si para inscribir a favor del comprador el dominio de una finca adquirida en ejercicio de un derecho de opción inscrito, con cancelación de los gravámenes posteriormente anotados, es preciso o no consignar la totalidad del precio pactado cuando ha sido en parte confesado recibido con anterioridad y en parte satisfecho por subrogación en un préstamo hipotecario previamente inscrito. Del folio de la finca resulta la existencia de tres anotaciones de embargo practicadas con posterioridad a la inscripción de la opción en el Registro de la Propiedad.

¿Caben excepciones a la obligación de consignar el precio de la compraventa por el titular del derecho de opción inscrito (art. 175. 6º R.H)SI.

Doctrina de la Resolución.

1 La transcendencia real del derecho de opción inscrito supone que, ejercitada la opción, puede el comprador solicitar la cancelación de cargas posteriores al asiento del derecho de opción sin el concurso de sus titulares.

2 La regla general en tales casos es que se debe consignar a favor de esos titulares de cargas posteriores el precio del inmueble, que se debe destinar a la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar para los terceros afectados (cfr. artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario). (RR. 18 de mayo de 2011, 2 de marzo de 2015, 16 de diciembre de 2015 y 7 de diciembre de 1978).

2 Sin embargo, esta regla general tiene excepciones que son necesarias porque, de lo contrario, sería inoperante el derecho de opción. En general, puede decirse que se exceptúan aquellos supuestos en los que la forma de pago pactada e inscrita haga inviable hagan inviable la consignación (R. de 27 de septiembre de 2014).

Concretamente,  (i) puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción, (ii) también el importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante, (iii) tampoco procede exigir la consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado (iv) o cuando se haya pactado el pago por compensación siempre que no encubra una opción en garantía.

3 No obstante, para que las excepciones sean oponibles a los terceros es fundamental que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y estén debidamente inscritas, de modo que los titulares cargas y derechos que accedan posteriormente al Registro tendrán conocimiento del derecho que grava el inmueble y por tanto del eventual cambio de titularidad y la consiguiente purga y cancelación de sus asientos sin necesidad de otorgamiento de título cancelatorio especifico y con posibilidad, o no, de la íntegra consignación del precio.

Comentario.

Se trata de una depurada doctrina sentada por la Dirección General en números resoluciones, muchas de ellas comentadas en estos informes. Destaca la importancia que tiene una esmerada redacción de los términos en que se conviene el derecho de opciónen la escritura y su reflejo en el asiento registral. Entre otras ,pueden consultarse R. 18 de Abril de 2002R. 5 de septiembre de 2013R. 4 de Marzo de 2014  R. 16 de noviembre de 2012R. 6 de noviembre de 2013R. 4 de Marzo de 2014. (JAR)

PDF (BOE-A-2017-7274 – 6 págs. – 190 KB) Otros formatos

 

261.*** REANUDACIÓN DE TRACTO EX ART. 208 LH EXISTIENDO TITULACIÓN PÚBLICA. LICENCIA SEGRAGACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA: RESEÑA DE FACULTADES.

Resolución de 1 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, en procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Supuesto de hecho.

Se presenta solicitud de certificación para comenzar la tramitación del procedimiento de reanudación del tracto interrumpido y el registrador la expide, pero señala en la propia certificación una serie de defectos que impiden dicha tramitación. Se recurre la calificación, pero el registrador alega que «no ha habido ninguna nota de calificación que motive la interposición de un recurso».

¿Cabe el recursoSI. ¿Ha habido calificaciónSI.

¿Lo procedente en estos casos es expedir la certificación alegando defectosNO. ¿Lo procedente es denegar la expedición de la certificación fundadamente y posibilitar el recurso o la subsanación de los defectosSI.

Doctrina de la resolución.

1 Si el registrador aprecia obstáculos para tramitar el expediente de reanudación del tracto interrumpido, debe denegar la certificación inicial y emitir calificación negativa que permita el recurso gubernativo o la subsanación o complemento correspondiente.

2 Si el registrador, en vez de denegarla, expide la certificación, pero con expresión de defectos que impiden la tramitación del procedimiento, se trata sin duda de una calificación sujeta a las reglas generales que permiten que sea objeto de recurso, pues de otro modo se causaría indefensión al interesado.

3 En el presente caso no existe una verdadera interrupción del tracto ya que consta la formalización pública de los sucesivos documentos de adquisición desde el titular registral. La circunstancia de que alguno de estos títulos adolezca de defectos o que hayan sido objeto de anteriores calificaciones negativas, no justifica la utilización del procedimiento excepcional para la reanudación del tracto, siendo lo procedente presentar los títulos para su calificación e inscripción y, en su caso, tratar de subsanar tales defectos.

El expediente para reanudación del tracto no exime de la obligación de obtener licencia de segregación o división cuando sea necesaria, pero tal exigencia, a efectos registrales, debe cumplirse al tiempo de la inscripción, por lo que no cabe alegarla como defecto al tiempo de expedir la certificación inicial.

Comentario.

Reitera el Centro Directivo su doctrina relativa a que el procedimiento para reanudar el tracto es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y por ello de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto han de ser objeto de una interpretación restrictiva, y en especial las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis puede accederse a la inscripción.

El tenor literal de la norma primera del artículo 208 LH antes transcrita excluye la interrupción del tracto únicamente en los supuestos en que la adquisición se haya efectuado directamente del titular registral o bien de los herederos de éste, lo que viene a consagrar legalmente la doctrina que sobre este particular ha venido manteniendo este Centro Directivo. (JAR)

PDF (BOE-A-2017-7275 – 14 págs. – 266 KB) Otros formatos

 

262.** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. NECESIDAD DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 1 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Jumilla, por la que se suspende la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio para la inmatriculación.

Hechos:

Se trata de un auto dictado en un procedimiento de expediente de dominio por el que se acuerda tener por acreditado el dominio de dos personas respecto de dos fincas rusticas, ordenándose que se proceda a la inmatriculación de las mismas.

La registradora suspende la inscripción alegando como defectos que existen dudas fundadas de identidad de las fincas con otras ya inscritas y que no se acompañan certificaciones catastrales en términos totalmente coincidentes con la descripción del título calificado.

El recurrente, en cuanto al primer defecto, señala que, antes del inicio del expediente se expidió certificación por el Registro en la que se hacía constar de conformidad con el artículo 201.2 de la Ley Hipotecaria, «Que examinados los libros e índices de este Registro a mi cargo, se observa que las fincas a que dicha instancia se refiere, tal y como en la misma se describen, no aparecen inscritasen este Registro de la Propiedad a favor de persona alguna».

 Y en  relación al segundo, alega que las certificaciones catastrales están aportadas junto al auto que se pretende inmatricular.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

En primer lugar, hace referencia al hecho de que, al tiempo de expedirse la certificación para iniciar el procedimiento, no se manifestaron dudas de identidad de las fincas y que la certificación se expidió por registrador distinto del que ahora califica.

Tras esta puntualización, considera que se ha de determinar la legislación aplicable al caso para lo que hace referencia a la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, llegando a la  conclusión de que en el presente caso es de aplicación el artículo 201 de la Ley Hipotecaria en la redacción anterior a la reforma de la Ley 13/2015.

A continuación se centra en el defecto relativo a las dudas de identidad de la finca haciendo referencia a su doctrina reiterada de que las dudas del registrador no pueden impedir la inscripción, en los supuestos de expediente de dominio, ya que se trata de un juicio que corresponde en exclusiva al juez, pudiendo éste despejar las posibles dudas de identidad en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas.

De lo anterior se llega a la conclusión de que la decisión le corresponde a la autoridad judicial, sin que el registrador pueda realizar una nueva valoración que se superponga a la del juez, ya que es algo que no queda amparado por el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Lo anterior se debe a que en el marco del antiguo expediente de dominio el registrador sólo emitía su juicio sobre la identidad de la finca al expedir la certificación a que se refería la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, correspondiendo al juez la valoración final de su contenido.

Si dichas dudas no se expresaban por el registrador al expedir la certificación, no podría plantearlas al presentarse a inscripción el auto judicial aprobatorio del expediente de dominio salvo dos excepciones:

  1. Que en tal momento, el registrador tenga, no la duda sino la certeza de que la finca que se pretende inmatricular ya está inmatriculada o que
  2. el registrador que emitió la certificación inicial que permitió iniciar el expediente sea distinto de quien va a practicar la inscripción. Aunque esta última excepción no sería aplicable si consta extendida y vigente anotación preventiva que advierta el inicio del  procedimiento, ya que dicho asiento se encontraría bajo la salvaguardia de los tribunales, publicando, de forma provisional, la inmatriculación o nueva descripción pretendida de la finca y con vocación de convertirse en definitiva cuando concluya el procedimiento, no pudiendo, por tanto el registrador, oponer dudas que pusieran  en entredicho la anotación practicada.

 En el caso que nos ocupa, la registradora manifiesta dudas de coincidencia con varias fincas registrales señalando para ello circunstancias de procedencia, situación, cabida y demás datos descriptivos, dudas todas ellas fundadas, salvo en cuanto una finca ya que consta la referencia catastral de la misma en su historial registral y es distinta a la de la finca que se pretende inmatricular, quedando  acreditada su diferente localización, ya que la referencia catastral es un código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro (artículo 6.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario).

Concluye nuestro Centro Directivo manifestando que la única forma de lograr la inscripción de la rectificación pretendida será despejando tales dudas, para lo que se puede acudir a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria, una vez vigente la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble(artículo 199), o también, el deslinde (artículo 200) o el expediente regulado en el artículo 203, en cuya tramitación podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las dudas expuestas, en particular la citación a los titulares de fincas cuya notificación no ha podido cumplimentarse.

En otro caso, sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre declaración del dominio del inmueble, con citación de dichos posibles perjudicados.

Finalmente, se aborda el defecto relativo a la falta de coincidencia de la descripción de las fincas en el auto y la que resulta de las certificaciones catastrales.

Tanto el antiguo artículo 53, apartado siete, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, como hoy el artículo 203 que regula el nuevo expediente notarial para la inmatriculación y también el artículo 205 para la inmatriculación por doble título traslativo, exigen para que una finca acceda por primera vez al registro que se aporte la certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que de la finca se hace en el título, lo que viene a ser un requisito propio de la inmatriculación, así como instrumento imprescindible para incorporar la representación gráfica de la finca a los libros del Registro art. 9.b) LH. (MGV)

PDF (BOE-A-2017-7276 – 7 págs. – 197 KB) Otros formatos

 

263.*** PROCEDIMIENTO DEL 199 CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES CATASTRALES.

Resolución de 1 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lorca n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. 

Se refiere la resolución a si es inscribible una representación gráfica alternativa elaborada por técnico, una vez tramitado el expediente del art 199 LH.

El registrador suspende la inscripción a la vista de la oposición formulada por dos titulares registrales colindantes, que ponen de manifiesto la posible invasión de las fincas registrales de las que son titulares.

La Dirección confirma la nota y analiza el supuesto de la tramitación del art. 199 cuando se presenta un representación gráfica alternativa: En el caso de aportación de representación gráfica alternativa, el artículo 9.b) dispone que en todo caso «habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral» y que «si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral». El apartado 2 del artículo 199 remite en estos casos a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. Según el precepto, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. En este caso las dudas del registrador se ponen de manifiesto ya que: a) Del informe de validación gráfica catastral resulta que la delimitación gráfica propuesta afecta las parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía catastral, pues no respeta el perímetro catastral. b) Las alegaciones de varios titulares colindantes evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por el recurrente. c) Uno de los titulares que formula la oposición alega, asimismo, cotitularidad sobre la finca cuya representación pretende inscribirse, sobre la base de títulos presentados pendientes de inscripción. d) Existe una total falta de correspondencia entre la descripción de la finca en el Registro y la que resulta de la representación gráfica aportada (alteración de superficie superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y alteración de linderos). El promotor podrá conforme al propio artículo 199 instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente». Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016, que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. (MN)

PDF (BOE-A-2017-7277 – 5 págs. – 181 KB) Otros formatos

 

264.** INMATRICULACIÓN POR HERENCIA Y PREVIA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. PLAZO DEL AÑO.

Resolución de 1 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de escritura pública de adjudicación de herencia acompañada de escritura pública de extinción de comunidad.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca contenida en una escritura de herencia. El causante de la herencia había adquirido dicha finca según resulta de un título previo, que es una escritura de disolución de comunidad. No hay un año de diferencia entre la muerte del causante y la escritura previa de adquisición.

El registrador suspende la inmatriculación porque entre los dos títulos aportados no hay un año de diferencia.

El notario autorizante sostiene que la diferencia de un año entre los títulos públicos ha de aplicarse cuando los títulos tienen otorgantes, pero en el caso de las herencias no hay otorgantes propiamente dichos, pues el otorgante es el causante fallecido, y no puede sospecharse que sea un título artificialmente creado.

La DGRN desestima el recurso. No acepta en primer lugar la interpretación del notario recurrente, pues de la dicción de la ley (art. 205 LH) resulta claramente la necesidad de la diferencia de 1 año entre los títulos.

Admite que en las herencias el año no se cuenta desde el otorgamiento de la escritura, sino desde la muerte del causante.

Finalmente declara que el título previo (disolución de comunidad) es apto como título previo para la inmatriculación, pues la ley no exige que el título previo sea de adquisición sino que basta con que en él se acredite la adquisición. (AFS)

PDF (BOE-A-2017-7278 – 7 págs. – 199 KB) Otros formatos

 

265.** MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. CALIFICACIÓN FORMAL.

Resolución de 2 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Palma de Mallorca n.º 5 a inscribir una rectificación de descripción de finca manifestada en una escritura de aceptación y partición de herencia. (ACM)

– HECHOS:      Practicada la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en la nota de despacho del documento se indica que:
   a) En una de las fincas no se ha inscrito la rectificación/actualización de su descripción; 
   b) Y en otras 2 fincas, que no se inscribe su nº de referencia catastral.

– El REGISTRADOR califica negativamente, y se limita a decir que, conforme al Pº de Rogación, no se ha solicitado expresamente la modificación descriptiva de la 1ª finca; y que en las demás hay dudas de identidad y correspondencia con la referencia catastral protocolizada;

  – El NOTARIO recurre señalando que en la escritura consta una petición expresa de inscripción de todo lo inscribible. Tampoco precisa cuáles son las dudas de identidad de las fincas.

    – La DGRN estima el recurso en cuanto al 1er defecto y confirma la calificación en el 2º, señalando que:

1) NO solo en la escritura había tal petición de inscripción expresa, aunque no la hubiere podría deducirse del Art 425 RH cuando dice «presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro, aun cuando materialmente no se haya hecho constar íntegramente en el asiento, pero en la nota de despacho se hará referencia en todo caso, a esa circunstancia».

2) En cuanto a la constancia de los números de referencia catastral, de la propia escritura consta específicamente de los interesados sus dudas sobre la superficie y linderos de las fincas y de su concordancia entre las registrales y las catastrales. (ACM)

PDF (BOE-A-2017-7279 – 4 págs. – 174 KB)    Otros formatos

 

266.** AGRUPACIÓN Y COMPRAVENTA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DE LA TRANSMISIÓN INDIVIDUAL DE LAS FINCAS SIN AGRUPARLAS.

Resolución de 5 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Torrevieja n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa complementada con un acta de manifestaciones. (ACM)

– HECHOS:    Se presentan 3 títulos:
a) Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, y agrupación de las 3 fincas heredadas;
b) Escritura, de igual fecha, de venta de las 3 fincas agrupadas, en la que además compradores y vendedores se apoderanrecíprocamente, para otorgar cuantas escrituras de subsanación, aclaración o rectificación fueren necesarias para la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, aunque incidan en la figura jurídica del autocontrato;
c) Y un acta notarial de manifestaciones, de fecha posterior, en la que los compradores, por sí y como apoderados de los compradores solicitan la inscripción de la agrupación y/o, al menos venta de las fincas individualmente, si bien con la descripción y superficie resultante del Registro, «sin tener en cuenta ninguna rectificación ni modificación ni exceso de cabida», procediendo a continuación a describir la finca agrupada con la superficie que tendría conforme al Registro, si bien con los linderos que resultaban de las certificaciones catastrales.

– El REGISTRADOR califica negativamente por:

a) FALTAR una solicitud expresa de inscripción separada de la venta de cada una de las 3 fincas como finca independiente en vez de una sola agrupada;

b) Y NO constar la ratificación de los vendedores representados, o al menos de uno de ellos, ex Art 433 RH (desistimiento asiento presentación).

– Los compradores recurren señalando que del Acta y del apoderamiento especial en la escritura de venta, resulta la voluntad expresa de que se inscriba todo lo inscribible, y que no son necesarios más consentimientos ni peticiones.

– La DGRN estima el recurso atendiendo exclusivamente a los 2 defectos advertidos en la calificación revocada:

1) En las 2 escrituras existe una petición de inscripción parcial (Art 19-bis LH) siendo la agrupación y venta negocios jurídicos independientes, y no habiendo perjuicio para nadie, ni para interesados ni 3os, nada obsta a que el registrador practique la inscripción de la venta de las fincas manteniendo la descripción registral, sin perjuicio de que después, si interesa a los compradores, al ser la inscripción de la agrupación voluntaria y declarativa, y cuya perfección no condiciona la validez de la transmisión, procedan a subsanar los defectos de tal agrupación.

2) En cuanto al apoderamiento, aunque no consta en el Acta de manifestaciones, sí en la escritura de venta que son presentadas simultáneamente, por lo que al Registrador le consta la representación, pero incluso SIN QUE SEA NECESARIO un consentimiento adicional de los vendedores, o de al menos uno de ellos, para practicar la inscripción parcial, pues ex Art 19-bis 2º LH, ésta debe solicitarla los interesados, quienes no son otros que los enumerados en el Art 6 LH y ex Art. 39 RH el presentante del documento es representante del interesado. (ACM)

PDF (BOE-A-2017-7420 – 11 págs. – 270 KB)     Otros formatos

 

267.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO COINCIDE LA TASACIÓN PARA SUBASTA CON LA INSCRITA. POSIBLES DEFECTOS YA RESUELTOS JUDICIALMENTE.

Resolución de 5 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Ejido n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una adjudicación de finca en ejecución hipotecaria.

Hechos: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria el bien hipotecado sale a subasta por un valor de 53.910 euros, cuando en el Registro de la Propiedad consta un valor de tasación de 75.557 euros, y se adjudica al mejor postor por 49.910 euros. En un incidente posterior de nulidad de actuaciones por la divergencia entre ambos valores de tasación se acuerda en sede judicial desestimar dicha nulidad y confirmar la adjudicación en subasta.

El registrador suspende la inscripción porque el valor de salida en subasta no se ajustó al que constaba en el Registro, conforme a lo dispuesto en el artículo 130 LH, y en consecuencia el valor de adjudicación no alcanzó el 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del valor de  tasación para subasta que exige el artículo 670 LEC.

El interesado recurre y alega que la validez de la subasta ya ha sido debatida en sede judicial y se ha desestimado la impugnación de la misma y la nulidad de actuaciones, y además que es posible la adjudicación por un valor inferior al 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} en diferentes supuestos. Además consta informe del Letrado de la Administración de Justicia en el que reitera la legalidad de las actuaciones, ya debatida y decidida en sede judicial.

La DGRN estima el recurso. Comienza por señalar que el valor por el que el bien hipotecado debió de salir a subasta es el valor de tasación que consta en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 130 LH sin que el Letrado de la Administración de Justicia tenga potestad para cambiar esta regla.

Lo decisivo por otro lado no es que el valor de adjudicación no alcanzara el 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, sino que no se ofreció la posibilidad de ejercitar el derecho que la ley confiere, primero al ejecutado, y luego al ejecutante, de mejorar la postura, o de adjudicarse el bien, respectivamente, en los términos y por las cantidades que prevé el artículo 670.4 LEC.

A pesar de lo anterior, estima el recurso pues sobre dichos defectos ya se han pronunciado los tribunales con el valor de cosa juzgada, por lo que el registrador no puede calificar el fondo de las resoluciones judiciales y más si ha sido recurrente el propio titular registral, que no queda por tanto indefenso.

Apunta, sin embargo, que podría existir un obstáculo derivado de los asientos del Registro (artículo 100 RH) -respecto de los titulares de cargas posteriores que han sido perjudicados  por el vicio en el procedimiento- , pero que al no haber sido argumentado por el registrador no puede resolver dicha cuestión. (AFS)

PDF (BOE-A-2017-7421 – 10 págs. – 264 KB) Otros formatos

 

268.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS

Resolución de 6 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la expedición de una certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria del registrador de la propiedad de Guardamar del Segura. 

Hechos: El registrador, cumpliendo un mandamiento judicial, emitió una certificación de dominio y cargas para un procedimiento de ejecución hipotecaria y practicó la correspondiente nota marginal de expedición.

El interesado solicita que se dejen sin efecto y anulen, porque no ha sido demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

La DGRN desestima el recurso pues su objeto no puede extenderse a asientos ya practicados, sino que se centra solamente en determinar si determinada calificación negativa es o no ajustada a Derecho.

Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos.

Recomienda al recurrente que alegue la circunstancia de no haber sido demandado ante el Juzgado que tramita la ejecución hipotecaria y recuerda la doctrina mantenida por el Centro Directivo sobre la necesidad de que quien es titular registral en el momento de la presentación de la demanda de ejecución hipotecaria deba ser demandado. En concreto, el tercer poseedor que inscribe su derecho antes de la interposición de la demanda ha de ser demandado y requerido de pago, sin que sea suficiente al efecto la comunicación que, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 689 LEC, le haga el registrador al expedir la certificación de dominio y cargas.  (JFME)

PDF (BOE-A-2017-7422 – 3 págs. – 227 KB) Otros formatos

 

269.** LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 6 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana n.º 2, por la que suspende practicar la anulación de la diligencia de expedición del libro de actas de una comunidad de propietarios. (ACM)

– HECHOS:      Se presenta instancia por quien dice ser presidenta de una comunidad de propietarios, solicitando que se cancele la diligencia de expedición de un libro de Actas anterior, y se diligencia uno nuevo. Para el anterior se había acreditado el extravío (por certificación de la Policía) del libro originario y solicitado un nuevo ejemplar por quien era entonces Presidente. Para cancelar el segundo libro (duplicado) se invoca ahora que tal extravío era inexistente y que el anterior Presidente incurrió en falsedades.

– El REGISTRADOR califica negativamente, en una extensa y muy fundada nota de calificación, no solo porqué de la propia instancia presentada resulta la caducidad del cargo (Art 13-7º LPHz) de la presentante, sino porque conforme al art. 415 RH, NO puede diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior o su pérdida o extravío. Y que las posibles falsedades del anterior Presidente no pueden delimitarse ante el Registrador sino ante los Juzgados y Tribunales

  – La INTERESADA recurre reiterando que el anterior Presidente, cuando solicitó el duplicado por extravío incurrió en responsabilidad y tenía ya el cargo caducado.

   – La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación añadiendo a lo señalado por el registrador que la nota marginal de legalización del libro de actas que se extendió, una vez practicada, quedó bajo la salvaguardia de los tribunales s, produciendo sus efectos mientras no se declare su invalidez en el procedimiento oportuno. (ACM)

PDF (BOE-A-2017-7423 – 7 págs. – 247 KB)   Otros formatos

 

270.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE DEMANDA YA CANCELADA. CONCURSO DE ACREEDORES Y JUEZ COMPETENTE PARA CANCELAR.

Resolución de 7 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almendralejo a prorrogar unas anotaciones preventivas de demanda.

Hechos: Se ordena judicialmente la prórroga de cuatro anotaciones de demanda practicadas en su momento dentro de un procedimiento civil; dichas anotaciones han sido canceladas posteriormente, estando vigentes, en virtud de mandamiento ordenado por un Juzgado de lo Mercantil que había declarado en concurso de acreedores a la entidad titular registral de las fincas y dentro de cuyo procedimiento se enajenaron también dichas fincas. Esa cancelación ha sido previa a la presentación del mandamiento de prórroga de las anotaciones.

El registrador deniega la prórroga porque al estar ya canceladas las anotaciones no se cumple con el principio de tracto sucesivo.

El interesado recurre argumentando que las cancelaciones de las anotaciones de demanda fueron indebidamente practicadas en su momento al haber sido ordenadas por un juzgado incompetente (de lo mercantil) que no era el que las había ordenado (de lo civil) y porque se trataba de anotaciones de demanda y no de embargo, por lo que, considera, que no les afectaba el concurso de acreedores y no podían ser canceladas.

La DGRN desestima el recurso ya que el presupuesto para la prórroga de las anotaciones es que estén vigentes, conforme a lo dispuesto en el artículo 86 LH.

Recuerda al recurrente que no puede valorar sus alegaciones sobre la improcedencia de las cancelaciones de las anotaciones, porque el objeto del recurso es la calificación del registrador, (artículo 326 LH), y porque los asientos ya practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 y 40.d LH) y sólo pueden ser modificados o por consentimiento del titular registral o por resolución judicial. (AFS)

PDF (BOE-A-2017-7424 – 7 págs. – 249 KB) Otros formatos

 

271.** OBRA NUEVA. LIBRO EDIFICIO EN AUTOPROMOCIÓN

Resolución de 7 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Priego de Córdoba a inscribir una declaración de obra nueva terminada.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada de una vivienda unifamiliar de autopromotor, siendo relevantes para el caso los siguientes datos: (i) La escritura se autoriza el día 6 de julio de 2007 y se refiere a una edificación finalizada el día 9 de marzo de 2007. (ii) Se presenta para la inscripción tras la entrada en vigor la le Ley 13/2015, de 24 de junio, que da nueva redacción, entre otros, al artículo 202 párrafo tercero de la Ley Hipotecaria.

Lo que se discute es si resulta requisito necesario para la inscripción que se aporte el libro del edificio. ¿Debe aportarse el libro del edificio en este casoSi. ¿Incluso en caso de autopromotor? SI. ¿Y si se trata de un edificio industrialSI. ¿Y cuando se trata de edificaciones declaradas por antigüedad (art. 28.4 Ley del SueloNO¿Y cuando la normativa propia de cada Autonomía exima del depósitoNO.

Doctrina de la Resolución.

1 El deposito del libro del edificio es un requisito para la inscripción: Tras la modificación operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que da nueva redacción  al artículo 202 LH, su párrafo tercero señala que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca». En base a este precepto se añade un requisito para la inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio.

2 Exigible para todo tipo de edificaciones: se exige a todo tipo de edificación sean viviendas o industriales (artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Requisito que viene confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria al señalar que: «A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible».

3 Se exceptúan aquellas edificaciones que por su antigüedad no les fuera exigible. ¿Cuáles son estas edificaciones?: (i) indudablemente aquellos supuestos de edificaciones que no están sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, es decir, edificios existentes y obras de nueva construcción para cuyos proyectos se solicitó la correspondiente licencia de edificación, antes su entrada en vigor, el 6 de mayo de 2000 (cfr. disposición transitoria primera de la Ley).  (ii) Asimismo, en el caso de edificaciones declaradas por antigüedad en los supuestos previstos en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo. Por tanto, en caso de inscribirse la declaración de obra nueva de conformidad con el citado artículo 28.4 de la Ley de Suelo no será exigible el libro del edificio, si bien para ello el interesado debe solicitar proceder de este modo con respeto al principio de rogación.

¿Cabe alguna otra excepciónSI. Cuando la normativa propia de cada Autonomía, en su caso, en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda exima del depósito.

Comentario.

Como reconoce la Resolución, tras la reforma de la Ley 13/2015, que da nueva redacción al artículo 203 LH, el depósito de libro del edifico se constituye en requisito para la inscripción de la obra nueva.

 Con esta interpretación el deposito libro del edificio pasa a estar en función de la inscripción e independiente (o además) de cualquier otra finalidad perseguida por la Ley de Ordenación de la Edificación cuando lo estableció.

Se exceptúa el caso de que la Ley autonómica exima del depósito, es decir, parece que ha de haber una exención expresa y que no basta con el mero silencio.

Sobre la necesidad de solicitar la inscripción sin depósito del libro del edificio en el caso de obras nuevas por antigüedad, con fundamento en el principio de rogación,  tal afirmación de la Resolución debe interpretarse, a mi juicio, en el contexto del caso cuestionado, es decir, parece lógico que se deba solicitar cuando se declara una obra nueva conforme al artículo 28 apartado 1 LS, no obstante haber transcurrido plazo suficiente para poder declararla por antigüedad conforme al artículo 28 apartado 4 LS. Sin embargo, sería excesivo entender que tal rogación deba formularse en aquellas declaraciones de obra nueva que directamente se hacen por antigüedad, pues tal declaración lleva implícita tal exención conforme a la propia doctrina de la DGRN. (JAR)

En este mismo Informe puede verse comentario de Alfonso de la Fuente Sancho a la resolución número 252. (JAR)

PDF (BOE-A-2017-7425 – 8 págs. – 255 KB) Otros formatos

 

272.** HERENCIA YACENTE. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. PLAZOS DE INSCRIPCIÓN PARA LA SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA.

Resolución de 7 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que suspende la inscripción de un mandamiento presentado en unión de testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario.

Hechos: Se presenta una sentencia declarando la adquisición de una parte indivisa de una finca por la entidad demandante. En el procedimiento judicial se demanda a los desconocidos herederos de la esposa del titular registral (pues el bien era ganancial y los herederos del esposo ya habían otorgado escritura de venta). No se nombra administrador de la herencia yacente, pero se personan dos de las presuntas herederas de dicha causante, una de ellas oponiéndose y reconviniendo y la otra declarada finalmente en rebeldía.

El registrador opone como defectos que no se ha demandado al titular registral ni se ha nombrado administrador de la herencia yacente y que no se ha acreditado el transcurso del plazo de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía de los demandados.

El interesado recurre y alega, en cuanto al primer defecto, que no es necesario nombrar administrador de la herencia yacente porque alguno de los herederos se ha personado en el procedimiento; en cuanto al transcurso de los plazos de rescisión, presenta documentos que acreditan que han pasado más de cuatro meses desde la publicación de la sentencia en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, plazo que exige para la inscripción el artículo 524 LEC.

La DGRN revoca el primer defecto y mantiene el segundo.

En cuanto al primer defecto recuerda su doctrina (siguiendo la del Tribunal Constitucional) de que toda actuación que pretenda tener reflejo registral (respecto de herencias yacentes) debe articularse o mediante el nombramiento de un administrador judicial de la herencia, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

Sin embargo, esta doctrina debe de restringirse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento.

En el presente supuesto, de dicha doctrina y de los particulares del caso (hay prescripción adquisitiva extraordinaria), concluye que sería excesivo exigir el nombramiento de un administrador judicial, que nada podría alegar.

En cuanto al segundo defecto, recuerda que, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde recogido en el citado artículo 502 LEC de veinte días, cuatro meses o dieciséis meses, según los casos; mientras ello no ocurra no será inscribible conforme al artículo 524 LEC.

Sin embargo, sólo pueden tenerse en cuenta los documentos presentados en el momento de calificación, sin perjuicio de que dicha subsanación pueda llevarse a cabo por la presentación u aportación posterior de los títulos que la fundamenten, por lo que en el presente caso mantiene el defecto. (AFS)

PDF (BOE-A-2017-7426 – 8 págs. – 256 KB) Otros formatos

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA JUNIO 2017 (Secciones I y II BOE)

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME JUNIO 2017. Derecho de representación en la sucesión testada.

Puente gótico sobre el río Parga en Guitiriz (Lugo). Por José Antonio Gil Martínez

Base imponible de la agrupación cuando hay edificaciones.

Base imponible de la agrupación cuando hay edificaciones.

 RESEÑA DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 15 DE MARZO DE 2017, RECURSO 1083/2016

Joaquín Zejalbo Martín

Notario con residencia en Lucena (Córdoba)

 

RESUMEN:

En la base imponible de la agrupación no se computa el valor de las edificaciones no declaradas.

 Hay una inescindible relación entre el valor de la finca y el negocio jurídico registral concreto, por lo que debe entenderse que el valor que señala el art. 70.3 RITP se está refiriendo a la finca registral, esto es a la concreta realidad jurídica descrita en el Registro, y no a finca en sentido material como predio o parcela con un determinado cuerpo edificado o no.

Con la agrupación se altera, pues, las fincas registrales, sin cambio de su titularidad; alteración meramente formal que afecta al Registro de la Propiedad y a la garantía que este instituto presta, sin que se vea afectada la realidad física externa

EXPLICACIÓN:

En la importante sentencia, que a continuación se reseña y que introduce unos matices derivados de la Ley 13/2015, de 24 de junio, el recurso de casación tenía por objeto “la sentencia de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de La Rioja de fecha 4 de febrero de 2016 , desestimatoria del recurso deducido contra la resolución de 16 de octubre de 2014 del Tribunal Económico-Administrativo Central, desestimatoria a su vez del recurso de alzada interpuesto, por Gas Natural SDG SA, contra la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de La Rioja de fecha 22 de febrero de 2013, que desestimó la reclamación económico- administrativa nº. 26/736/12, interpuesta contra la liquidación practicada por el Servicio de Planificación y Gestión Tributaria de la Dirección General de Tributos del Gobierno de La Rioja en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por importe de 3.277.791,26 euros.”

La cuestión de fondo que nos ocupa se centra en la determinación de la base imponible de la agrupación de fincas en el impuesto sobre AJD, en concreto a la interpretación que cabe hacer del art. 70.3 del Real Decreto 828/1995, en cuanto dispone que «En las escrituras públicas de agrupación… la base imponible estará constituida… por el valor de las fincas agrupadas», y que en la práctica se traduce en despejar si el valor al que se refiere el precepto es el de la finca conforme a su descripción registral -es incorrecto el planteamiento del problema en base a si debe de excluirse o no lo edificado o construido-, o debe de estarse al valor de las fincas conforme a su estado físico real.

El artículo 70 del reglamento contempla normas especiales que se apartan de la norma general prevista para la determinación de la base imponible en este gravamen; ahora bien, como no puede ser de otra manera, esta previsión reglamentaria debe tener acomodo, por así exigirlo el principio de legalidad, en el marco en que se regula y establece legalmente la determinación de la base imponible del gravamen por actos jurídicos documentados. Lo cual nos remite a lo dispuesto en el art. 30 del Real Decreto Legislativo, que en lo que ahora interesa dispone que «En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa». Expresión que constituye una verdadera tautología que carece de contenido material, lo que exige que deba de dotársele de contenido en cada caso concreto atendiendo, como no puede ser de otra forma al contenido material de cada hecho imponible susceptible del citado gravamen, en tanto que sólo a través del mismo se va a poder determinar el contenido del negocio jurídico valuable incorporado al documento, a través del cual va a identificarse la capacidad económica que se pretende gravar por el legislador. El camino adecuado, por tanto, debe ser, pues, conectar hecho imponible con base imponible.”

“Deben concurrir tres requisitos para que se dé el supuesto de sujeción: Que la escritura tenga por objeto cantidad o cosa evaluable, que contenga actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad, y que no estén sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones». La sentencia de 3 de noviembre de 1997, a la que se remite la anterior sentencia, hablaba de un hecho imponible de este gravamen como entidad compleja, constituida, entre otros elementos, por la realización de ciertos actos o contratos; ciertamente el hecho imponible lo constituye la formalización del documento, ya dijimos en la sentencia de 4 de diciembre de 1997, que «la propia finalidad del impuesto no es otra que gravar la especial garantía que el Ordenamiento Jurídico concede a determinados actos en razón de la forma notarial adoptada, ligada especialmente a la posibilidad de acceso a los Registros públicos, con los efectos que de ello se derivan», siendo lo valuable los actos o contratos que dotan de contenido al documento, así se dijo en la sentencia de 13 de noviembre de 2015, rec. cas. 3068/2013: «el hecho imponible se produce y su valor es el total de su contenido económico, pues con ese total contenido económico es reflejado en el documento y es inscribible en el Registro de la Propiedad, produciendo efectos frente a terceros. Por eso, su carácter valuable lo es por el total de su contenido económico que, en los términos pactados, resulta inscribible».

Es, por tanto, en este contexto en el que debe hacerse la interpretación del art. 70.3 del Reglamento. El contenido económico del documento objeto del gravamen, que concreta en cada caso la base imponible, viene determinado por el acto o contrato que incorpora el documento, en este caso la agrupación de fincas, por lo que la referencia reglamentaria al «valor de las fincas agrupadas», carece de significación autónoma, en tanto que viene conectado al citado acto de agrupación de fincas y al contenido económico que incorpora. Resulta pues inútil por innecesario traer al escenario un concepto general de «finca», a los efectos de determinar, desentrañado su significación, si con dicho concepto debe entenderse la suma de suelo y vuelo -la edificación existente-; pues ha de partirse de la necesaria conexión entre el negocio jurídico registral que el supuesto especial contempla para determinar, en este caso concreto la agrupación de fincas, la base imponible, lo que debe conllevar la inescindible relación entre el valor de la finca y el negocio jurídico registral concreto, por lo que debe entenderse que el valor que señala el art. 70.3 se está refiriendo a la finca registral, esto es a la concreta realidad jurídica descrita en el Registro, y no a finca en sentido material como predio o parcela con un determinado cuerpo edificado o no, debiéndose significar que la finca registral no exige unas características físicas determinadas pues adquiere su condición únicamente por su acceso al registro y se conceptúa como entidad inmobiliaria que puede dar lugar a la apertura de un folio real propio e independiente en el Registro de la propiedad.

La agrupación de fincas es, por consiguiente, una operación netamente registral, entre las conocidas como «modificaciones hipotecarias», que tiene como finalidad la creación de una nueva finca registral a partir de otras previamente inscritas; la nueva finca, con la nueva descripción, que con la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, es preceptiva que recoja la necesaria concordancia superficial mediante su identificación geográfica, se inscribirá con número diferente haciendo mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas, art. 45 del Reglamento Hipotecario , «Cuando, en virtud de lo dispuesto en el artículo anterior, se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con su nueva descripción, se inscribirá con número diferente haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas». Con la agrupación se altera, pues, las fincas registrales, sin cambio de su titularidad; alteración meramente formal que afecta al Registro de la Propiedad y a la garantía que este instituto presta, sin que se vea afectada la realidad física externa con la salvedad referida tras la Ley 13/2015, no aplicable al caso por razones obvias-, es una mera modificación formal que no afecta a los elementos materiales de las fincas que permanecen inalterados registralmente, de suerte que la nueva descripción registral se limita a distribuir la realidad jurídica reflejada en las respectivas inscripciones en la nueva inscripción. Exigiéndose escritura pública, art. 50 del Reglamento Hipotecario, «Todas las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación se practicarán en el Registro en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes de cualquiera de dichas operaciones y las porciones restantes, cuando fuere posible, o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya efectuado la segregación. Si no constare en el Registro la cabida total de las fincas, deberá expresarse en las notas marginales en que se indique la operación realizada».

 Ciertamente puede suceder, este es el caso, que la finca material no siempre coincida con la registral, lo cual no resulta lo más seguro para el tráfico, y lo conveniente sería la plena concordancia entre ambas, pero existiendo operaciones registrales previstas al efecto para hacer posible la concordancia del Registro de la Propiedad con la realidad extrarregistral, entre dichas operaciones no se encuentra la de agrupación de fincas – con la matización apuntada ya con la Ley 13/2015, que tiende a procurar la concordancia superficial cuando se proceda a la agrupación-, ni puede exigírsele con carácter general al titular registral, por el carácter voluntario de la inscripción registral, actuaciones al efecto; lo cual nos coloca ante el requisito previsto en el art. 31 del Texto Refundido del Impuesto , en cuanto se exige que «Las primeras copias de escrituras y actas notariales… contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad…», y en este caso, resulta evidente que en modo alguno podría la nueva inscripción que ha de producirse de la agrupación de fincas descritas y la resultante de la operación sobre aquellas, incorporar unas edificaciones que resultan extrañas a dicha realidad registral objeto de descripción, pues la agrupación como negocio registral carece de repercusión alguna en la realidad externa pues exclusivamente se altera su consistencia registral; el negocio jurídico registral de agrupación de fincas resulta adecuado para procurar la modificación registral, pero no para incorporar una realidad que resulta ajena a la descripción registral de las fincas agrupadas, ni siquiera potencialmente, siendo necesario para ello algunas de las actuaciones que se prevén al efecto, como es el de declaración de obra nueva, tal y como en este caso ha sucedido; en definitiva, no resulta correcto valorar la finca conforme a su realidad material cuando esta resulta ajena a la operación registral, y lo que va a tener acceso al Registro es la simple alteración formal, y no la realidad material sobre la que se pretende valorar la operación. Si como ya anteriormente se ha puesto de manifiesto el hecho imponible es la documentación formal de un acto o contrato y si la finalidad que persigue el gravamen que nos ocupa es «ofrece(r) mayores garantías en el tráfico jurídico por ser inscribible en los Registro Públicos que en la ley se determinan», no cabe extender la base imponible a elementos ajenos a las especiales garantías registrales que constituyen dicha finalidad, en este caso a la finca registral resultante de la agrupación, y no a la finca material real a la que resulta extrañas las garantías registrales.

Todo lo cual ha de llevarnos a estimar, con las matizaciones realizadas, el presente recurso de casación sin necesidad de entrar sobre el último de los motivos, y por las mismas razones aquí expuestas, como jueces de la instancia procede estimar el recurso contencioso administrativo y anular los actos de los que trae causa el presente recurso.”

Para evitar equívocos aclaramos que la Ley 13/2015, de 24 de junio, no exige que en la inscripción en el Registro de la Propiedad de la agrupación de fincas se comprendan las edificaciones que pudieran existir, aún no declaradas.

En el Informe Fiscal correspondiente al mes de enero de 2016 publicamos la siguiente reseña en la que se reflejaba el estado de la doctrina en los TSJ:

“En la base imponible de la agrupación de fincas en el Impuesto de AJD se excluye el correspondiente a los edificios cuya obra nueva no se ha declarado.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, Sede de Burgos, de 11 de diciembre de 2015, Recurso 48/2015. En la base imponible de la agrupación de fincas en el Impuesto de AJD se excluye el correspondiente a los edificios cuya obra nueva no se ha declarado.

El problema que se plantea es de si “debe determinarse si por valor de las fincas agrupadas debe entenderse, como la recurrente pretende, el valor que resulta de valorar las fincas tal y como se describen registralmente o si, por el contrario, debe estarse al valor de las fincas en el estado físico en que se encuentran en el momento en que se produce el devengo del impuesto, con el otorgamiento de la escritura pública de agrupación.” “En el presente caso – como se ha dicho – al momento de otorgamiento de la escritura de agrupación (1 de junio de 2013) existen unas construcciones que se realizaron hace más de 20 años, pero que nada tienen que ver con las que constaban en la escritura de adjudicación de herencia de su padre otorgada el 22 de agosto de 1986, pues las edificaciones entonces existentes eran ruinosas y fueron derruidas para llevar a cabo las nuevas construcciones, que como decimos se realizaron hace más de 20 años y que son las que actualmente constan en el Catastro.”

Para el Tribunal “es una cuestión no pacifica en nuestros Tribunales, existiendo pronunciamientos no coincidentes. No obstante, y sin perjuicio de lo precedentemente expuesto, hemos de recordar que este Tribunal se ha pronunciado en sentencia de 25 de enero de 2013 (Rec. 405/11) remitiéndose a otra anterior de esta Sala de 15 de marzo de 2002 (recurso 240/01) en la que dijimos que aunque la STS de 5 de diciembre de 1988 – que examinó esta cuestión – trata de un caso del antiguo y extinto Impuesto o Gravamen de Derechos Reales, mientras que el caso que ahora nos ocupa se refiere al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y aun siendo cierto que se trata de dos impuestos distintos, sin embargo, coincidimos con la actora en considerar que el fundamento jurídico técnico de la tributación de las agrupaciones de fincas es el mismo en ambos tributos, debiendo significarse que la legislación hipotecaria de la agrupación de fincas no ha variado estando vigente uno y otro tributo, por lo que aquellas consideraciones resultan perfectamente trasladables al caso que ahora nos ocupa, concluyendo que resulta improcedente la inclusión del valor de la edificación en la base imponible.”

 Se cita como argumentos la doctrina de la Sentencias del TSJ de Galicia de 23 de septiembre de 2010 y del TSJ de Cataluña de 26 de octubre de 2001, Recurso 1395/1997. Para el Tribunal gallego “el artículo 70.3 del Reglamento del Impuesto, cuando alude al valor de las fincas, no necesariamente debe incorporar el que corresponde al de las construcciones que sobre ellas se asientan, pues es posible individualizar formal y materialmente unas y otras. En este contexto, y desde la perspectiva formal que hace a la modalidad tributaria que nos ocupa, interesa incidir en la referencia que el artículo 70.1 del Reglamento del Impuesto hace a que la base imponible, en el caso de escrituras de obra nueva, se conforma por el valor real de coste de la obra nueva que se declare, lo que excluye otros conceptos y, añadidamente, el valor de la finca, lo que es coherente con el hecho imponible del impuesto. Por la misma razón, y sin que sea preciso extenderse sobre la eventual doble imposición , no ha de incluirse el valor de la obra realizada sobre las fincas que se agrupan, precisamente en razón a lo argumentado por el TEAR en el fundamento III de su Acuerdo, pues en la línea que se viene sosteniendo, en efecto “no tiene por qué computarse una realidad exterior que no había sido reflejada con anterioridad en los libros del Registro” sino exclusivamente, debe subrayarse, la realidad formal que, sobre la realidad registral anterior, configura ahora el resultado de la agrupación y su formalización en escritura pública.” Para el Tribunal catalán “el acto formal de agrupación de entidades registrales inscritas en el Registro de la Propiedad, requiere la previa inscripción de las fincas (art. 45 de la Ley Hipotecaria) y su trascendencia jurídica queda limitada a la realidad registral, de modo que mediante dicho acto se unen dos o más fincas. Estas fincas, a partir de su agrupación e inscripción perderán su individualidad y pasarán a formar una sola entidad registral, que abrirá folio independiente, apertura que provocará el cierre de los dos folios (o más si fuera el caso) en los que estaban inscritas las fincas que se agrupan. Lo agrupado son pura y simplemente las entidades registrales inscritas de modo que no tiene que computarse en la base imponible del Impuesto -que en esta modalidad grava solamente el documento notarial- la realidad exterior.”

“A mayor abundamiento, no resulta coherente ni acorde con la finalidad del impuesto que nos ocupa, gravar – además del suelo – el valor de lo construido en el primer hecho imponible ( documentación del acto de agrupación ) sin modificar a su vez la base imponible de los posteriores hechos imponibles ( segregación, extinción del condominio y declaración de obra nueva ) incluyendo en todos los casos el valor de las edificaciones con el consiguiente aumento de las bases imponibles, incurriendo en una doble imposición proscrita en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que procedente será estimar el recurso con relación a tal extremo, anulando las resoluciones impugnadas por resultar improcedente la inclusión del valor de la edificación en la base imponible del impuesto de AJD.”

En el Informe correspondiente a abril de 2015 escribimos lo siguiente:

El valor de las obras nuevas no inscritas se comprende en la base imponible de las agrupaciones. Sigue Sentencia totalmente contraria del TSJ de Canarias.

Sentencia del TSJ de La Rioja de 16 de abril de 2015, Recurso 75/2014. El valor de las obras nuevas no inscritas se comprende en la base imponible de las agrupaciones.

“Como indica el TEAR, “La cuantificación de la base imponible en las agrupaciones de fincas no plantea una especial problemática, al margen de la general derivada de la fijación del valor real en la comprobación de valores, en los casos en que existe una plena coincidencia entre la descripción registral de las fincas agrupadas y la realidad física de las mismas. Sin embargo, la cuestión entraña una dificultad añadida en los supuestos, como el que nos ocupa, en que la descripción registral de las fincas agrupadas difiere notablemente de la realidad física de las mismas. En estos casos, debe determinarse si por valor de las fincas agrupadas debe entenderse, como la parte actora pretende, el valor que resulta de valorar la finca tal y como se describe registralmente o si, por el contrario, debe estarse al valor de las fincas en el estado físico en que se encuentran en el momento en que se produce el devengo del impuesto, con el otorgamiento de la escritura pública de agrupación, en definitiva si debe valorarse exclusivamente el suelo descrito registralmente o, por el contrario, el suelo y las edificaciones en él enclavadas según la realidad física existente en el momento de la agrupación”. La cuestión es trascendente, en el caso que nos ocupa, porque su solución puede conducir a una liquidación notable y cuantitativamente distinta. No obstante, no ha sido definitivamente zanjada en nuestro ordenamiento jurídico. El Tribunal Supremo no ha abordado la cuestión en el ámbito del vigente Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y la doctrina de los TTSSJ no es pacífica al respecto. Existen dos pronunciamientos del Tribunal Supremo, señalados y reproducidos por la recurrente, pero referidos a supuestos acaecidos en un momento temporal en que la normativa aplicable era el Texto Refundido de la Ley y Tarifas de los Impuestos Generales sobre las Sucesiones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Decreto 1018/1967, de 6 de abril, que difiere del marco normativo vigente. El primero de ellos, S TS de 05-12-1988, no aborda directamente la cuestión ahora debatida, pero de forma tangencial se pronuncia sobre la misma. El segundo, STS de 11-11-1997, relativo a una escritura de agrupación de varios solares se manifiesta en el sentido sostenido por la actora en su escrito de reclamación.” Igualmente, las Sentencias de los TTSSJJ de Cataluña de 26-10-2001; Castilla y León de 15-03-2002 y Galicia de 23-09-2010.

Para el Tribunal “en el supuesto enjuiciado nos hallamos ante una escritura pública otorgada el 29/08/2007 que documenta la agrupación de diversas fincas, señalándose en el expositivo II que “Siendo las dos fincas descritas colindantes entre sí, se agrupan formando una sola, “, y añadiendo en el III que dentro de esa finca “y como ampliación de la edificación existente, se han construido las siguientes edificaciones…”. No se indica la fecha de construcción de las mismas, pero del texto transcrito se deduce , como así lo hace el TEAR, que las obras estaban concluidas en el momento de otorgar la escritura, lo que también puede concluirse por el hecho de que las fechas de concesión de las correspondientes licencias de obras sean sensiblemente anteriores, en concreto (según se indica en la escritura) el 28-6-82 para la fase II, el 10-5-99 para las fases III y IV y el 2-09-05 para la fase V (pág. 7 del expediente administrativo y folio PN 6008620 de la escritura). Por tanto, siguiendo con los razonamientos del TEAR, “el objeto directo del acto documentado es la agrupación de las fincas, las cuales son evidentemente valuables, constituyendo la base imponible del gravamen de Actos Jurídicos Documentados, el valor real de las fincas agrupadas”. La bodega reclamante pretende hacer prevalecer una realidad formal de las fincas agrupadas, coincidente con su descripción registral y por tanto limitada al suelo, pero el valor real de las fincas agrupadas no puede ser ajeno a la realidad física de las mismas. De aceptarse la pretensión de la recurrente haciendo prevalecer la descripción registral frente a la realidad física, no estaríamos cuantificando la base imponible conforme a la verdadera capacidad económica que subyace en la operación gravada. En este caso, siguiendo con la doctrina expuesta, en una de las fincas agrupadas hay unas edificaciones preexistentes a la fecha del otorgamiento de la escritura de agrupación y, por tanto, la base imponible del gravamen por Actos Jurídicos Documentados debe ser el valor real de las fincas agrupadas atendiendo a la situación real en que las mismas se encuentren en el momento de la agrupación. En definitiva, en aplicación del criterio manifestado por esta Sala en la ya citada Sentencia de 27-3-2002, procede rechazar el recurso contencioso-administrativo deducido, entendiendo ajustada a Derecho la doctrina sustentada por la Resolución del TEAR., aquí impugnada, según la cual conforme al artículo 70.3 del Real Decreto 828/1995, “en el valor de las fincas agrupadas, agregadas o segregadas debe adicionarse al del suelo el valor de las edificaciones construidas sobre él»

“No obstante, existen pronunciamientos de distintos Tribunales Superiores de Justicia relativos a la cuestión que ahora nos ocupa y, analizando la misma bajo el prisma del vigente marco normativo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; pero no son unívocos y, a menudo, sostienen líneas interpretativas claramente diferenciadas. Como señala la resolución impugnada, existen Tribunales Superiores de Justicia que han acogido el criterio defendido por la demandante, pero son varios los Tribunales Superiores de Justicia que han defendido el criterio adoptado por la oficina gestora en el sentido de que, en las agrupaciones el término finca incluye tanto el suelo como el vuelo. Así ocurre con las STSJ (Sala Tercera) de Castilla-La Mancha, Albacete, nº 87, de 3-2-2001 (rec. nº 505/1998), STSJ (Sala Tercera) de Baleares, nº 922 de 12-11-2002 (rec nº 1286/2000); STSJ (Sala Tercera) de Castilla y León (Valladolid) nº 2536, de 20-12-2007 (rec nº 910/2002), cuyo criterio se reitera en la S del mismo Tribunal nº 193, de 9-02-2012 (rec nº 2211/2008) y éste es también el criterio que ha sido mantenido por el TSJ de La Rioja en S nº 129 de 27-03-2002 (rec nº 413/2000), confirmando la resolución del TEAR de la Rioja de 28-9-2000 (reclamación 515/2000).”

La doctrina de la Sentencia reseñada parece contrariar la doctrina del TS que declara el carácter estrictamente formalista del Impuesto de AJD, expuesta en la Sentencia del TSJ de Castilla y León, Sede de Valladolid, de 19 de enero de 2015, Recurso 1171/2009.

Radicalmente opuesta a la Sentencia del Tribunal riojano es la Sentencia del TSJ de Canarias, Sede de Santa Cruz de Tenerife, de 23 de diciembre de 2014, Recurso 363/2012, que en un supuesto de escritura que documenta una agrupación de fincas y una declaración de obra nueva, en la que la Administración tributaria liquidó el impuesto por la agrupación de fincas, incluyendo en la base imponible el valor del vuelo, el Tribunal canario afirmó rotundamente que “en las agrupaciones, agregaciones y segregaciones de fincas, el vuelo ni es objeto de transmisión ni tiene trascendencia alguna en la operación. Se trata de actuar sobre la realidad física de terrenos, en cuanto soporte territorial de determinados derechos asociados a la propiedad del suelo. Así en el caso de las operaciones que afectan a suelo urbano o urbanizable se trataría bien de agrupar los aprovechamientos para poder materializarlos en un solo proyecto constructivo o de adecuar la parcela a las condiciones necesarias para que el proyecto edificatorio pueda ser ejecutado cumpliendo con las exigencias de la normativa urbanística, o de separar los aprovechamientos para poder materializarlos en un soporte territorial independiente jurídicamente. En el caso de las operaciones sobre suelo rústico se trataría fundamentalmente de mejorar las condiciones del aprovechamiento de la finca, bien adecuándola a las dimensiones necesarias para que su explotación sea considerada socialmente útil (unidad mínima de cultivo) o a las requeridas para ser soporte de un proyecto de actuación territorial, o bien para permitir la explotación sobre un soporte territorial jurídicamente independiente. En las agrupaciones, agregaciones y segregaciones de fincas el valor del vuelo es intrascendente, porque no es objeto de transmisión, ni tiene interés para los intervinientes en el acto, que realizan la operación únicamente para modificar la base territorial de la finca, con alguna de las finalidades antes expresadas. La capacidad económica que se manifiesta con la operación no viene determinada por el valor del vuelo, sino por el valor que proyectan las nuevas posibilidades que el titular de la finca tiene para operar sobre la base territorial objeto de modificación. Prueba de esto es que el artículo 70.3 del reglamento del impuesto determina el valor del objeto exclusivamente en atención a la superficie de la nueva finca resultante (agrupación y segregación) o del aumento de la superficie de la finca preexistente (agregación). Si sostuviéramos que el valor del vuelo es una capacidad económica que también se pone de manifiesto con ocasión de estas operaciones, no encontraríamos respuesta a la pregunta de por qué si el vuelo se encuentra en la finca de mayor superficie o en la matriz, no se tiene en cuenta para determinar la base imponible en los supuestos de agregación y segregación.”

Añadimos que en los casos de partición o división si se habrá de tener en cuenta el valor de lo edificado y no inscrito, pues afecta al valor de lo adjudicado. Aunque se intente ocultar, resultará de la información catastral.”

Igualmente tratamos del tema en el Informe correspondiente a noviembre de 2014:

RESOLUCIÓN DEL TEAC DE 16 DE OCTUBRE DE 2014. BASE IMPONIBLE EN LAS ESCRITURAS DE AGRUPACIÓN DE FINCAS. SUELO Y VUELO.

LA BASE IMPONIBLE ESTÁ CONSTITUIDA POR EL VALOR DE LAS FINCAS AGRUPADAS COMPRENDIENDO TANTO EL VALOR DEL SUELO COMO DE LO CONSTRUIDO EN EL MOMENTO DE LA AGRUPACIÓN, AUNQUE LA OBRA NUEVA NO ESTUVIERA INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. A EFECTOS DEL REGLAMENTO DEL IMPUESTO, EL TÉRMINO “FINCA” ENGLOBA TANTO EL SUELO COMO EL VUELO.

La entidad recurrente aduce que la base imponible sobre la que se ha calculado la liquidación impugnada es improcedente y contraria a Derecho. No tiene sentido incluir en la base imponible del Impuesto la construcción de la Central Térmica, la cual en el momento de realizarse la agrupación de fincas aún no había tenido acceso al Registro de la Propiedad, como se acredita con la nota registral que aporta. Por otra parte, la declaración de obra nueva ya ha tributado por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimo­niales y Actos Jurídicos Documentados en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, por lo que la liquidación supone doble tributación por la misma construcción.

Por el contrario, el TEAC considera que la inclusión en la base imponible de la liquidación girada a la recurrente del valor de la Central Térmica existente sobre las fincas objeto de la agrupación, es ajustada a derecho, aunque no estuviera inscrita en el Registro en el momento del devengo del Impuesto. Y ello, por las siguientes razones:

  1. Porque la Central Térmica era un edificio ya existente al otorgarse la escritura de agrupación como se deduce de la lectura de los apartados IV, V y VI de dicho documento, así como de la “certificación catastral, descriptiva y gráfica, de bienes inmue­bles de características especiales” protocolizada por el notario que autorizó la escritura, certificación en la que se consigna expresamente que dicha construcción data de seis años antes.
  2. Porque la comprobación de valores efectuada por la Administración, que contempla tanto el valor de las parcelas como el de la Central Térmica, se fundamenta en lo dispuesto en el artículo 69.1 del Reglamento del Impuesto así como en la propia redacción de su artículo 70.3, que se refiere al “valor de las fincas agrupadas”, lo que hay que entender como valor “real” de las mismas que debe coincidir con el “valor normal de mercado”, según la línea jurisprudencial iniciada por sentencia del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1993.
  3. Porque la exigencia de que en la base imponible de la agrupación de fincas no se incluyan más que las construcciones que estén inscritas registralmente no se deduce del artículo 70.3 del Reglamento, ni tiene cobertura jurídica en ninguna norma de rango legal o reglamentario. El concepto o término “finca” engloba tanto el suelo como el vuelo, como cabe deducir, en primer lugar, del contenido del artículo 8 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946. Adicionalmente, cabe señalar que cuando el Reglamento se refiere sólo al suelo utiliza los términos “terreno” o “solar” y no el de “finca”. Así sucede en el artículo 70.2, en el que se habla del valor real del “terreno”, separándolo del coste de la “obra” nueva.

Por otra parte, la resolución del TEAC precisa que la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 1988, en la que se fundamenta la recurrente al alegar que la adición del valor del vuelo al del suelo no es procedente en las agrupaciones de fincas, no es aplicable al presente caso. Desde luego, se trataría de un simple criterio, que no doctrina jurisprudencial (artículo 1.8 del Código civil). Pero es que tampoco se advierte que pueda resultar de aplicación al caso aquí enjuiciado, por cuanto que en uno y otros supuestos (el de la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 1988 y el presente) se trata no sólo de legislaciones distintas, sino también de tributos diferentes. Allí se trata del Reglamento General de Derechos Reales, de 15 de enero de 1959, y del tributo que grava las compras y demás transmisiones a título oneroso de solares (artículo 9-13); es decir, de la modalidad del impuesto que hoy se conoce como “Transmisiones Patrimoniales Onerosas”. En este caso se enjuicia, en cambio, un supuesto que cae bajo el Texto Refundido 1/1993, de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y su Reglamento, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, y el gravamen recae, no sobre las transmisiones patrimo­niales onerosas, sino sobre los “Actos Jurídicos Documentados” -documentos notariales-.”

Resolución publicada en las páginas 4 y 5 del BIT plus, noviembre de 2014, Boletín Informativo Tributario del Servicio de Oficinas Liquidadoras, Registradores de España.

En el Informe Fiscal correspondiente a septiembre de 2010 escribimos lo siguiente:

“Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 23 de septiembre de 2010, Recurso 16181/2008. En caso de agrupación de fincas no se computa el valor de las construcciones asentadas sobre ellas y no inscritas en el Registro de la Propiedad. Cuando el artículo 70.3 del Reglamento del Impuesto “alude al valor de las fincas, no necesariamente debe incorporar el que corresponde al de las construcciones que sobre ellas se asientan, pues es posible individualizar formal y materialmente unos y otros”; así en el caso de las escrituras de obra nueva el artículo 70.1 del Reglamento “se conforma con el valor real del coste de la obra nueva que se declara, lo que excluye otros conceptos y, añadidamente, el valor de las fincas, lo que es coherente con el hecho imponible del impuesto. Por la misma razón, y sin que sea preciso extenderse sobre la eventual doble imposición, no ha de incluirse el valor de la obra nueva realizada sobre las fincas que se agrupan”.

“Interesa tomar en consideración que la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, en cuanto manifestación actual de su antecedente del Impuesto sobre el Timbre del Estado, se articula a partir de la formalización de determinados documentos. Hay, en efecto, una cierta prevalencia del aspecto formal de la operación -agrupación de fincas y configuración de una nueva realidad registral- sobre el aspecto material y manifestación en la realidad exterior de aquella actuación que la escritura plasma. De este modo, a la hora de establecer la base imponible del impuesto, si la escritura agrupa determinadas fincas que precedentemente han tenido un reflejo registral de forma independiente, hay que atender a la nueva realidad que el documento notarial plasma. De este modo, el artículo 70.3 del Reglamento del Impuesto, cuando alude al valor de las fincas, no necesariamente debe incorporar el que corresponde al de las construcciones que sobre ellas se asientan, pues es posible individualizar formal y materialmente unas y otras. En este contexto, y desde la perspectiva formal que hace a la modalidad tributaria que nos ocupa, interesa incidir en la referencia que el artículo 70.1 del Reglamento del Impuesto hace a que la base imponible, en el caso de escrituras de obra nueva, se conforma por el valor real de coste de la obra nueva que se declare, lo que excluye otros conceptos y, añadidamente, el valor de la finca, lo que es coherente con el hecho imponible del impuesto. Por la misma razón, y sin que sea preciso extenderse sobre la eventual doble imposición, no ha de incluirse el valor de la obra realizada sobre las fincas que se agrupan, precisamente en razón a lo argumentado por el TEAR en el fundamento III de su Acuerdo, pues en la línea que se viene sosteniendo, en efecto “no tiene por qué computarse una realidad exterior que no había sido reflejada con anterioridad en los libros del Registro” sino exclusivamente, debe subrayarse, la realidad formal que, sobre la realidad registral anterior, configura ahora el resultado de la agrupación y su formalización en escritura pública. Por cuanto antecede, que justifica la adopción de un criterio de signo contrario a las resoluciones judiciales que se invocan por la representación procesal de las Administraciones demandadas, procede la estimación del recurso.”

Este criterio ya lo siguió la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 1977, frente a la pretensión de la Abogacía del Estado de que se declarase como doctrina legal que se comprendían en la base imponible de la agrupación las obras nuevas no inscritas”

Se deduce de la Sentencia del Tribunal gallego que los hechos que la motivaron tuvieron lugar bajo el imperio de la legislación actualmente vigente.”

En el Informe Fiscal correspondiente al mes de octubre de 2016, publicado en notariosyregistradores.com destacamos la siguiente sentencia de interés:

«En la segregación previa a una declaración de obra nueva no se puede comprender en el valor de la finca a efectos de AJD la edificación que después se declara pues ello supondría una doble imposición.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 15 de junio de 2016, Recurso 2101/2012. “En fecha 19-7-2007 se escrituró por la sociedad actora la segregación de la parcela AH-377, de 1.200 m2, en el término municipal de Altea, procediendo la actora a autoliquidar el IAJD por dos hechos imponibles diferenciados: el suelo de la finca, con un valor y base imponible de 300.000 euros y la declaración de obra nueva, referida a una vivienda-chalet de la Urbanización de A….., por un valor y base imponible de 900.000 euros, pagando la recurrente dos cuota de IAJD de 3.000 y 9.000 euros, respectivamente.

 Sin embargo, el órgano de gestión tributaria autonómico realizó una comprobación de lo declarado y, como consecuencia de ello, liquidó dicho tributo por considerar que la base imponible de la liquidación del IAJD por la segregación declarada debía incluir no solo el valor del suelo (300.000 euros) sino también el de la edificación (900.000 euros), que se adicionó, con una deuda tributaria de 10.290,20 euros.

La demanda cuestiona la actuación administrativa y solicita su anulación por entender que la base imponible y cuota autoliquidada fue correcta, no debiendo incluir en la primera el valor de la construcción por ser distinta la segregación que la declaración de obra nueva, no pudiendo exigirse doblemente un tributo, pues ya autoliquidó por el suelo y por la construcción (obra nueva).”

Para el Tribunal “la base imponible corresponderá al valor del derecho que se constituye, el valor declarado del negocio que se escritura. En el presente caso, existe una sola escritura pública, que comprende dos negocios jurídicos distintos: por una parte, se segrega una finca (suelo) y, por otra, se declara la obra nueva edificatoria (chalet), siendo correcta la autoliquidación realizada por la actora por ambos conceptos, de manera que se sujetó a tributación (IAJD) el valor del suelo (300.000 euros) y el valor de la edificación (900.000 euros), pues la escritura citada comprendía esos dos hechos imponibles, careciendo de sentido obviar la declaración de obra nueva y pretender que la segregación comprenda también el valor de la edificación, pues eso supone someter a doble imposición la obra nueva.”

 

ENLACES: 

ENLACE AL TEXTO DE LA SENTENCIA

ART. 70 RITP

ART. 30 LITP

ÚLTIMAS CONSIDERACIONES SOBRE AJD EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

SECCIÓN FISCAL

 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid yilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Base imponible de la agrupación cuando hay edificaciones.

Parador de Cardona en Barcelona.

 

Tema 21 Hipotecario Registros. Obra nueva.

TEMA 21 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 21. Las declaraciones de obra nueva. Los excesos de cabida. La agrupación, segregación, agregación y división de fincas. Agrupación de fincas pertenecientes a distintos titulares.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: temas 19 y 20

Notarías: temas 16 y 17

  1. LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA.
  2. LOS EXCESOS DE CABIDA.
  3. LA AGRUPACIÓN, SEGREGACIÓN, AGREGACIÓN Y DIVISIÓN DE FINCAS.
  4. AGRUPACIÓN DE FINCAS PERTENECIENTES A DISTINTOS TITULARES.
  5. Enlaces

 

LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA.

La declaración de obra nueva puede ser definida como aquel acto formal por cuya virtud el titular de una finca registral manifiesta estar construyendo, o haber construido, un edificio, con expresión de sus circunstancias descriptivas. La declaración de obra nueva puede referirse también a pozos, instalaciones de riego, desagüe, saneamiento, nuevas plantaciones o modificación de las existentes.

Naturaleza:

Desde el punto de vista civil, es un acto que constata la adquisición originaria que, por accesión, realiza el dueño del suelo de lo que haya sido edificado, sembrado o plantado en éste, de acuerdo con los arts. 353 y concordantes del Cc.

Desde el punto de vista registral, la obra nueva es un negocio jurídico unilateral en el que el titular o titulares registrales manifiestan su voluntad de que conste en el registro el objeto del derecho adquirido e incorporado al inmueble. En la actualidad, es doctrina pacífica que:

  • Se trata de un acto de carácter cuasidispositivo, neutro o de administración especial, que no implica enajenación.
  • Que debe constar en documento público.
  • Y que constituye una modalidad de inmatriculación, en la medida en que la declaración de voluntad se dirige a la constancia registral de lo construido, sembrado o plantado. Los datos consignados en la declaración de obra nueva no quedan amparados por el principio de fe pública registral, ya que se refieren a circunstancias meramente físicas o materiales, pero no jurídicas.

Para la exposición de esta materia expondremos en primer lugar la regulación propiamente hipotecaria para examinar después la normativa urbanística y de la LOE.

A) Regulación hipotecaria. La normativa hipotecaria se ocupa de la declaración de obra nueva en los arts. 202 de la Ley, redactado por Ley de 24 de junio de 2.015, y 308 del reglamento. Previamente el art. 198 LH la enumera entre los procedimientos para obtener la concordancia del Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral.

Art. 202 LH: “Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

Art. 308 RH: “Con arreglo a o dispuesto en el artículo 208 de la Ley (hoy 202), la inscripción de las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de las fincas urbanas, podrá declararse:

  1. Mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble por los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y demás derechos reales, o se haga constar solamente la plantación, edificación o mejora.
  2. Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva, en la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la misma, o a la que se acompañe certificado del Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la descripción está comenzada o concluida.

El art. 206.5 LH (redactado por Ley de 24 de junio de 2.015) permite que las declaraciones de obra nueva de fincas del estado y demás entes públicos estatales puedan inscribirse mediante certificación administrativa, con los requisitos que se establezcan en cada caso.

Otorgante:

  1. Legitimación. Está legitimado para hacer la declaración de obra nueva el titular registral, aunque la edificación, plantación o siembra la haya ejecutado un propietario anterior.
  2. Capacidad. En orden a la capacidad y consentimientos necesarios, la obra nueva es, en principio, un acto de administración especial o cuasidispositivo, lo cual determina que:
  • En la sociedad de gananciales, pueda ser realizada por el cónyuge que sea titular registral, sin necesidad de consentimiento del consorte, de acuerdo con el art 94.2 RH, que tiene su fundamento en el art. 1.384 Cc: “Serán válidos los actos de administración de bienes y de los de disposición de dinero y títulos valores realizados por el cónyuge a cuyo nombre figuren o en cuyo poder se encuentren.”

En Aragón, el art. 230 CFA dice que “Cada uno de los cónyuges está legitimado para realizar por sí solo sobre los bienes que integran el patrimonio común:… b) Actos de modificación inmobiliaria de fincas inscritas expresamente para el consorcio conyugal, como agrupaciones, segregaciones, divisiones, declaraciones de obra nueva o constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal. Si estuvieran inscritas con carácter presuntivamente consorcial, para su inscripción dichos actos deberán ser otorgados por el cónyuge que las hubiera adquirido.

En materia de representación legal, los padres o tutores no precisan la obtención de autorización judicial.

No obstante:

En los casos de condominio, se exige unanimidad,

y, a los efectos de representación voluntaria, se considera un acto de riguroso dominio, de modo que la facultad debe constar expresamente en el poder, conforme al art. 1.713 Cc.

B) Normativa urbanística. La Ley del Suelo, TR de 30 de octubre de 2.015 (art. 28), dice que:

  1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación de licencia, así como certificación expedida por técnico competente acreditativa de que la descripción que se contiene en la escritura se corresponde con su proyecto para el que se ha obtenido la licencia o autorización.
  2. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:

       a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y

       b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.

Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado primero en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas.

 

Declaración de edificaciones antiguas:

En el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.

c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.

También regulan la inscripción de las declaraciones de obra nueva los arts. 45 a 55 del RD de 4 de julio de 1997. De acuerdo con ellos, podemos indicar lo siguiente:

  1. Títulos y contenido. Las declaraciones de obra nueva se harán constar en el Registro de acuerdo con los títulos previstos en la legislación hipotecaria.

Contenido. A tal efecto, deberá constar en ellos, al menos:

  • El número de plantas
  • La superficie de parcela ocupada
  • Y el total de metros cuadrados edificados
  • Y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento del edificio susceptible de aprovechamiento independiente.

Propiedad horizontal. En este último aspecto, el art. 53 a) indica que en los títulos de constitución o modificación de la propiedad horizontal:

  • No podrán constituirse como elementos independientes más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia que se permite mayor número.
  • No obstante, esto no es de aplicación a los garajes o locales comerciales, a no ser que del texto de la licencia resulte que su número constituyó condición esencial de su concesión.
  1. Licencia. Su obtención se acredita mediante testimonio literal incorporado a la escritura de declaración de obra nueva.
  2. Certificación:

Técnico competente. Es técnico competente para la expedición de las certificaciones exigidas:

  • cualquiera de los firmantes del proyecto
  • cualquiera de los directores de obra
  • cualquier otro que acredite sus facultades mediante certificación de su colegio profesional
  • y, en todo caso, el técnico municipal respectivo.

Certificación del técnico. La certificación del técnico podrá hacerse en tres posibles formas:

  • Mediante comparecencia en la correspondiente escritura o acta
  • Incorporando a la matriz de la escritura o acta la certificación, con la firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva coincidente con la del título
  • O presentando la certificación como documento complementario, con firma legitimada y referencia expresa a la escritura o acta que complemente, indicando el notario autorizante, fecha y número de protocolo.

 

Obra nueva en construcción:

Acta y otorgante. La terminación debe hacerse constar mediante NOTA AL MARGEN DE LA INSCRIPCIÓN, que se practicará en virtud de acta notarial a la que se acompañe o incorpore la certificación técnica exigida, cuya acta podrá ser requerida por:

  • El que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aunque hubiere transmitido el dominio en todo o en parte
  • En los casos de proindivisión, por los titulares que reúnan la mayoría necesaria para los actos de administración
  • Si se constituyó propiedad horizontal, por el presidente de la junta de propietarios
  • Y, si el inmueble estuviere atribuido a la sociedad conyugal, por cualquiera de los cónyuges

Títulos otorgados antes de la terminación. En tanto no conste la nota marginal de terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de los pisos o locales:

  • Se inscribirán con la descripción que resulte del asiento
  • Y el registrador hará constar en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota de terminación, que es el único medio de acreditar erga omnes el cumplimiento de lo prevenido en la correspondiente licencia.

 

Construcciones antiguas. Las construcciones que no hayan cumplido los requisitos de licencia, pero respecto de las que ya no proceda el ejercicio de las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística, quedan sujetas al criterio del art. 52; la declaración de obra es inscribible siempre que:

  • Se pruebe la terminación de obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, por medio de certificación catastral o municipal, certificación técnica o acta notarial
  • Que esa fecha sea anterior al plazo previsto para la prescripción de la infracción
  • Y no conste en el Registro la anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.
  1. Notificaciones. En este caso, y en el de licencias obtenidas por acto presunto, el Registrador debe notificar las inscripciones realizadas al ayuntamiento respectivo, haciéndolo constar en la propia inscripción y en la nota de despacho.

C) Ley de Ordenación de la Edificación. Finalmente, hay que recordar que el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999, regula la suscripción de seguro de daños materiales, o bien seguro de caución, que garantice el resarcimiento de los daños causados por tres tipos de vicios:

  • Aquellos que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras
  • Los que afecten a elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad señalados en el art. 3º de la ley.
  • Y los que afecten a la cimentación y estructura, y que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

– La D.A. 2ª de la ley hace obligatoria la suscripción de este último tipo de seguro para todas las edificaciones cuyo destino principal sea la vivienda. Los otros dos tipos de seguro pueden declarase obligatorios mediante R.D.

– No pueden autorizarse ni inscribirse en el Registro de la propiedad escrituras de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta ley sin que se acredite y testimonie la constitución de estas garantías.

La Resolución de 20 de marzo de 2000 señala que estas exigencias no alcanzan a las escrituras de declaración de obra nueva en construcción, que podrán ser inscritas sin necesidad de acreditar estas garantías, aunque en la nota de despacho de los negocios relativos a estos inmuebles debe reflejarse expresamente su situación a efectos de la LOE. Los seguros deben exigirse en todas las escrituras de declaración de obra nueva terminada y en las actas de terminación de obra, aunque se haga constar la terminación en la escritura de transmisión de la vivienda.

La Instrucción de 11 de septiembre de 2000. Completa las normas de la ley, regulando dos aspectos básicos:

Los medios de acreditación de la constitución y vigencia de las garantías, que se concretan en:

  • La póliza del seguro
  • La certificación de la entidad
  • Y el suplemento de entrada en vigor del seguro

Y las circunstancias que deben expresarse, relativas a:

  • La edificación
  • El seguro
  • Y la entidad aseguradora.

Por Ley de 30 de diciembre de 2.002 se dio nueva redacción a la DA 2ª de la Ley de 1.999, según la cual esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda para uso propio. En el caso de producirse la transmisión inter vivos de la vivienda antes del plazo de vigencia del seguro (diez años), el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste hasta completar los diez años. A estos efectos los Notarios no autorizarán ni los Registradores inscribirán escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

 

2. EXCESOS DE CABIDA.

La Ley de 24 de junio de 2.015 ha dado nueva redacción a los arts. 9 y 201 LH. el art. 9 enumera las circunstancias de la finca que deben constar en la inscripción, entre las que se encuentra su representación gráfica catastral o georreferenciada.

El art. 51, regla 4ª RH dice: “Las inscripciones extensas a que se refiere el artículo 9 de la Ley contendrán los requisitos especiales que para cada una de ellas determina este Reglamento, y se practicarán con sujeción a las reglas siguientes:… 4ª La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que también se haga constar la equivalencia a las medidas del país.

La descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.

Esta regla cuarta contenía tres párrafos más, que fueron derogados y sustituidos por otros por el RD de 4 de septiembre de 1.998, considerando García García que hay que entender que recobraron vigencia al ser los nuevos declarados nulos por STS de 31 de enero de 2.001. Todos ellos referidos a la identificación gráfica de la finca.

La finca, no obstante, puede constar inmatriculada en el Registro con una extensión distinta de la real. Se ocupa de este supuesto el nuevo art. 201 LH, estableciendo el siguiente procedimiento:

  1. Se seguirán las reglas del art. 203 LH para la inmatriculación con las siguientes particularidades:

Promotor: el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, debiendo:

Aportar al Notario la descripción registral y la actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios no inscritos.

Expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales.

Aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. En caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.

En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (también redactado por esta Ley de 24 de junio de 2.015): solicitará la acreditación de la discrepancia entre la certificación catastral y la realidad por cualquier medio admitido en derecho. si lo considera acreditado lo notificará a los titulares de la finca y de las colindantes, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que convenga a su derecho. si no hay oposición, el Notario incorporará la nueva descripción del inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto. el Notario debe informarlo a la DG del Catastro Inmobiliario por vía telemática en el plazo de cinco días

No podrá tramitarse este expediente para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

Y tampoco cuando encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, en cuyo caso, el Registrador procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

No será necesario este procedimiento:

1. Cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.

2. Para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:

a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.

En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.

Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.

(Al final del tema se contiene la transcripción literal del art. 201 LH)

Patrimonio del Estado. La LPE impone al Registrador la obligación de comunicar a Hacienda la inscripción de excesos de cabida de fincas lindantes con otras del Estado.

Ley de costas. La LC exige que se aporte la correspondiente certificación del servicio de costas acreditativa de que la finca no invade el dominio marítimo terrestre cuando se trate de fincas lindantes con él.

 

3. LA AGRUPACIÓN, SEGREGACIÓN, AGREGACIÓN Y DIVISIÓN DE FINCAS: OPERACIONES PROCEDENTES.

Para todos estos supuestos hay que tener en cuenta el art. 9 LH redactado por la Ley de 24 de junio de 2.015, según el cual «Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices

 

AGRUPACIÓN.

La agrupación registral es aquella operación por cuya virtud dos o más fincas registrales se unen para formar una finca nueva (se cancela la inscripción de las agrupadas y aparece una nueva finca, con un nuevo número registral).

  1. Requisitos.

Fincas. En cuanto a las fincas, deben ser colindantes entre sí; caso de no estarlo, sólo podrán ser agrupadas si constituyen una unidad económica en los términos de los apartados 2º a 6º del art. 44 RH. La DGRN admitió la agrupación de fincas subterráneas que de hecho formaban una unidad, destinada a aparcamiento, aunque pertenecían a diferentes edificios en régimen de propiedad horizontal, debiendo mantener la cuota que le correspondía en cada edificio.

Sujetos. En cuanto a los sujetos:

  • La agrupación sólo puede llevarse a cabo por los titulares registrales, siendo necesario, como regla general, que las fincas agrupadas pertenezcan a un solo dueño o a varios pro indiviso, de acuerdo con el art. 44 RH, sin perjuicio de lo que luego diremos acerca de fincas pertenecientes a varios titulares, objeto de estudio en la última pregunta del tema.

La agrupación debe ser otorgada, conforme a los arts. 93 y 94 RH por el titular registral, de igual forma que la obra nueva.

  • Los titulares de derechos reales y cargas que recayesen sobre las fincas agrupadas no deben prestar su consentimiento, ya que la agrupación no modifica ni altera tales derechos.
  1. Operaciones. En cuanto a las operaciones registrales, el art. 45 1 y 2 RH dispone: Cuando en virtud de lo dispuesto en el artículo anterior, se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con su nueva descripción, se inscribirá con número diferente, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas.

Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ella.”

En el nuevo folio deberá expresarse la procedencia de las fincas agrupadas.

Nota marginal de cierre. En los folios de las fincas agrupadas se hará referencia a la agrupación mediante NOTA AL MARGEN de las inscripciones de dominio. Esta nota implica el cierre del folio de las fincas agrupadas

  1. Reparcelaciones urbanísticas. Finalmente, un supuesto especial de agrupación se produce en el marco de los expedientes urbanísticos de equidistribución que se expone en el tema 37.

 

SEGREGACIÓN.

La segregación es aquella operación registral por cuya virtud se separa una parte de una finca inscrita para formar por sí sola una finca independiente.

Conforme al art. 47 RH: “Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz.

No será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido acceso al Registro otras previamente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la finca matriz se expresará la superficie del resto según el Registro

Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre que aquéllos recaigan. Al margen de la inscripción de propiedad precedente se podrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como de la superficie pendiente de segregación.

Además, se requiere que tanto la porción segregada como la finca resto sean susceptibles de separación, de acuerdo con las disposiciones legales aplicables.

En todos los supuestos, es necesaria la obtención de la oportuna licencia municipal o la declaración municipal de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura y los Registradores en la inscripción.

 

AGREGACIÓN.

La agregación es aquella operación por cuya virtud una o varias fincas inscritas o una o varias partes que se segregan de otra u otras fincas se incorporan a otra finca también inscrita, llamada finca mayor, que absorbe a las demás y que permanece inmatriculada en el mismo folio y con igual número.

Se refiere a ellas el art. 48 RH:

La agregación de una o varias fincas inscritas o de una o varias partes que se segreguen, a otra también inscrita, podrá realizarse siempre que ésta tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen.

La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la fina mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas, con las cargas que las afecten. Se harán, además, las oportunas notas de referencia.

  1. Requisito. Es requisito imprescindible de la agregación el que la finca mayor tenga una extensión que represente, al menos, el quíntuplo de la suma total de las fincas que se agreguen
  2. Operaciones. En cuanto a las operaciones registrales:
  • La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas con las cargas que les afecten.
  • Se harán, además, las oportunas notas marginales de referencia.

 

DIVISIÓN.

La división de fincas tiene lugar cuando la totalidad de una finca inmatriculada se extingue para formar dos o más porciones que constituyen fincas independientes.

  1. Requisitos. Exige los mismos requisitos indicados para la segregación, en lo relativo a la divisibilidad del inmueble y la necesidad de obtención de licencia.
  2. Operaciones registrales:
  • Se inscribirá cada porción como finca nueva y bajo número distinto. En las nuevas inscripciones se expresará la procedencia de las fincas y sus gravámenes anteriores.

Al margen de la inscripción de dominio de la finca que se divida se extenderá nota marginal en la que se indicará la división y se expresará el tomo, folio y número de las fincas resultantes de la división.

 

4.- AGRUPACIÓN DE FINCAS PERTENECIENTES A DISTINTOS TITULARES.

El art. 45.3 RH dice: “No obstante lo dispuesto en el artículo anterior (que exige que las fincas pertenezcan a un único propietario o a varios pro indiviso), podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine, con arreglo a lo que resulte del título, la participación indivisa que corresponda a cada uno en la finca resultante de la agrupación”.

En el mismo sentido se pronuncia la Compilación Navarra (Ley 370.3)

FIN DEL TEMA

 

       Transcribo el art. 201 LH, por si quieres o puedes complementar el resumen anterior.

Transcripción literal del art. 201 LH:

«1. El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203 (inmatriculación), con las siguientes particularidades:

a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.

c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita.

d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.

3. Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:

a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.

En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.«

 

ENLACES:

TEMA EN WORD

PÁGINA PRINCIPAL DE LOS 82 TEMAS DE HIPOTECARIO

OTROS TEMAS EN LA WEB

SECCIÓN OPOSITORES

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

 

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME JULIO 2016. Ley Hipotecaria y Catastro.

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD  Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

RESUMEN DEL RESUMEN

La única disposición general de interés registral es la Adenda a la encomienda de gestión en la tramitación de los expedientes de concesión de Nacionalidad por residencia. Tampoco hay ni disposiciónes autonómicas ni SS del Tribunal Constitucional o Tribunal Supremo de interés registral.

En cuanto a las Resoluciones destacamos:

la de 15 de junio sobre la Interpretación de professio Iuris en Testamento anterior a 2015

la de 13 de junio sobre la reversión de donaciones del art.812 CC cuando se trata de bienes gananciales y hay supervivencia de uno solo de los cónyuges donantes

de 20 de junio sobre la necesidad de fijar el domicilio para notificaciones tanto del deudor como del hipotecante en el procedimiento extrajudicial, asi como la imposibilidad de inscripción parcial sin solicitud expresa pues sin el procedimiento de ejecución se desnaturaliza la hipoteca

24 de junio en un expediente notarial para inmatricular no vale de titulo una certificación eclesiástica

27 de junio  en un expediente notarial para inmatricular: por un lado rechaza las dudas del registrador sobre si la finca esta ya inscrita, ya que compareció el titular registral y no se opuso; y declara la necesidad de que el expediente se funde en un título escrito, debiendo en otro caso acudir a la vía judicial del 204.5 LH

30 de junio. Permite a un cónyuge rectificar una escritura relativa a una finca inscrita como ganancial y declarar un exceso de cabida de mas del 10% considerando que se trata de un acto de administración; y por otro lado sistematiza los medios que existen para la rectificación de la descripción registral (superficie, linderos, representación gráfica)

20 de junio: sobre claúsulas abusivas en una hipoteca en que el prestamista es una persona física pero hay un intermediario entidad financiera

29 de junio sobre la identificación de unos titulares registrales británicos al haber variado la numeración de su pasaporte

28 de junio relativa a la terminación de una obra nueva inscrita pero con modificaciones en su descripción y la posibilidad de declarar dicha terminación por el régimen de las prescritas.

13 de junio sobre la no necesidad de la licencia para las agrupaciones en Madrid y la posibilidad de hacer agrupaciones con mas de una certificación catastral

30 de junio sobre la intervención de los titulares registrales en los expedientes municipales para hacer constar en el Registro  la situación urbanística de la finca

21 de junio sobre los requisitos para emitir una nota simple literal

17 de junio en la que se ejecuta una hipoteca distribuida entre varias fincas, y se adjudican las fincas por valores fijados siguiendo métodos diferentes, es decir una «por todo lo que se le debe» y otra «por un tanto por ciento de la tasación para la subasta»; quedando deuda pendiente en este segundo supuesto

28 de junio relativa a la necesidad de que los administradores concursales se ajusten al plan de liquidación

 

TEMA DEL MES: algunas ayudas para aplicar la reforma de la Ley Hipotecaria y Catastro.

En el informe de este mes, vamos a repasar algunas de las herramientas disponibles en la web para la aplicación de la Ley 13/2015 (reforma de la Ley Hipotecaria y la del Catastro) y que se encuentran agrupadas en este enlace, también también accesible desde la página principal, columna derecha:

1. ¿Qué resoluciones interpretan la Ley 13/2015? Este archivo recopila los enlaces desde los que se puede acceder a sus resúmenes y al texto en el BOE. De momento, llega a las publicadas hasta el 15 de agosto de 2016. Dentro del archivo, con control+f podéis buscar texto (como agrupación u obra nueva).

2. Resumen prontuario de la reforma: Está aquí. Conviene, más que leerlo todo de seguido -que es muy largo- acudir a él ante un caso concreto. Se van a incorporando, al tratar del artículo correspondiente, referencias a las nuevas resoluciones que se publican. Por tanto, es un archivo vivo, cuya última modificación es de hace un par de días.

3. Las resoluciones – circulares – instrucciones DGRN, a mano:

– La Resolución Catastro – Registro

– La Resolución DG Catastro dirigida a los Notarios

– La muy importante Resolución Circular DGRN 3 de noviembre 2015

– La reciente Resolución de 2 de agosto de 2016, que homologa la aplicación registral y que, para la DGRN, supone el fin de la asignación de número para las nuevas fincas según el método tradicional.

4. El texto de la Ley Hipotecaria, donde, en los próximos días iremos insertando en cada artículo, algunas de las resoluciones de mayor interés. O la propia Ley 13/2015 en el BOE.

5. Modelos registrales, elaborados por Joaquín Delgado, quien también cuenta con recursos adicionales en Regispro.es

6. Temas monográficos como el artículo dedicado al código registral único o la serie didáctica de Antonio Jiménez Clar.

Para la lista completa podéis acudir al enlace que os apunté.

 

DISPOSICIONES GENERALES:  

Nacionalidad por residencia: adenda a la encomienda de gestión

Resolución de 29 de junio de 2016, de la Subsecretaría, por la que publica la Adenda al Acuerdo de encomienda de gestión al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia.

Conforme al art. 15 LRJAPyPAC,  la realización de actividades de carácter material, técnico o de servicios de la competencia de los órganos administrativos o de las Entidades de derecho público podrá ser encomendada otros órganos o Entidades de la misma o de distinta Administración, por razones de eficacia o cuando no se posean los medios técnicos idóneos para su desempeño.

El 26 de febrero de 2015 se suscribió Acuerdo de encomienda de gestión del Ministerio de Justicia al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España (CORPME) para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia recibidos en la DGRN o en el Colegio de Registradores desde el 1 de enero de 2014 hasta el 31 de diciembre de 2014, en número aproximado de 150.000 (ver resumen).

El 4 de noviembre de 2015, se suscribió Adenda al Acuerdo, que ahora se publica en el BOE. En ella se acuerda modificar la cláusula tercera para retrasar el calendario de abonos de la compensación económica convenida, concluyendo en abril de 2016, en vez de terminar el 31 de diciembre de 2015.

SECCIÓN II:

Jubilaciones

Se jubila a don Mariano Álvarez Pérez, registrador mercantil y de bienes muebles de Madrid VII,.

 

RESOLUCIONES

230. REVERSIÓN LEGAL ART. 812 CC DE UN BIEN GANANCIAL. SUPERVIVENCIA DE UNO SÓLO DE LOS CÓNYUGES DONANTES.

Resolución de 13 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ibi, por la que se suspende la inscripción de una escritura de reversión legal del artículo 812 del Código Civil.

Hechos: Dos cónyuges en régimen de gananciales otorgan una escritura de donación de la nuda propiedad de un bien inmueble a favor de su hija. Posteriormente fallece la esposa donante y luego la hija donataria, sin descendientes. El esposo otorga escritura de reversión del bien donado, conforme al artículo 812 CC.

La registradora opone como defectos que no se ha manifestado que no existieran deudas en la herencia de la donataria, y que el padre no puede revertir la totalidad del bien donado con carácter privativo, pues no donó la totalidad del bien.

El notario sostiene que no es necesario hacer manifestación alguna sobre las deudas de la donataria, y que ha de revertir la totalidad del bien aunque con acrecimiento a favor del esposo donante.

La DGRN revoca la calificación. Señala en primer lugar que la reversión opera automáticamente con el fallecimiento de la donataria, por lo que los bienes sujetos a reversión no integran la masa de la herencia de la donataria y no responden de las posibles deudas.

Respecto del segundo defecto, declara que la reversión no es una especie de sucesión legal, sino un supuesto de resolución de la donación, aunque no tiene eficacia retroactiva.

Atendiendo al espíritu y fundamento de la norma que regula dicho derecho, declara también:

1.- En caso de donación de bienes gananciales, basta que uno de los cónyuges sobreviva, para que se entienda cumplido  el requisito de la supervivencia de la parte donante.

2.- La reversión se produce a favor del donante superviviente, pero con carácter ganancial y se integra en la masa ganancial de la que salió, por lo que ha de procederse después a la liquidación ganancial de dicho bien revertido.  (AFS)

PDF (BOE-A-2016-7020 – 9 págs. – 217 KB   Otros formatos

 

231. AGRUPACIÓN DE TERRENOS. NO PRECISA LICENCIA EN MADRID. GEORREFERENCIACIÓN CON LAS DOS FINCAS PREVIAS.

Resolución de 13 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pinto nº 2 a inscribir una escritura de agrupación.

Se plantean dos cuestiones:

Si para efectuar una agrupación es necesaria licencia -como considera la Registradora en base el art 143 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid- o por el contrario, como confirma la Dirección General, no es precisa para inscribir, ya que el legislador estatal, que es que tiene la competencia en materia del Registros de la propiedad solo habla de actos de división y segregación (art. 26.2 TR de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, RDLeg 7/2015, de 30 de octubre); Además entiende que la interpretación del art 143 de la Ley del Suelo madrileña conduce a esta misma conclusión ya que a pesar de que el tenor del primer apartado del precepto tiene un carácter bastante abierto (considera como parcelación cualquier acto que provoque la modificación de la forma, superficie o lindes de una o varias fincas), cuando se analiza en relación con lo dispuesto en otros artículos de la misma Ley, como el 145.1 «tiene la consideración legal de actos de parcelación urbanística, cualquier división o parcelación de terreno …», o el 146 «serán indivisibles los terrenos siguientes …», queda claro que una agrupación de fincas no puede tener la consideración de parcelación sujeta a licencia.

La segunda cuestión es si, de acuerdo con el art. 9 de la LH tras la Ley 13/2015, es preciso al efectuarse una agrupación aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. En este caso están perfectamente identificadas las fincas que se agrupan con dos parcelas catastrales colindantes. Por ello la Dirección también revoca la nota pues aunque hubiera sido bastante sencillo generar una base gráfica nueva, dado que las dos agrupadas tienen claramente identificadas sus correspondientes bases gráficas catastrales y se ha respetado el perímetro del conjunto de las fincas agrupadas de la cartografía catastral resultan las coordenadas de la nueva finca. Resolución conjunta de la DGRyN y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 también establece en el párrafo tercero de su apartado octavo que: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador». Por ello, ningún obstáculo debe haber para inscribir la agrupación recogida en la escritura calificada, inscribiendo las bases gráficas catastrales de las dos parcelas que se agrupan. (MN)

PDF (BOE-A-2016-7021 – 8 págs. – 221 KB)   Otros formatos 

 

234. COMPRAVENTA. PROTECCIÓN DE ESPACIOS NATURALES. DERECHO DE TANTEO

Resolución de 15 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca nº 8 a inscribir una escritura de compraventa.

Se plantea si es inscribible la compraventa otorgada el 14 de enero de 2016 de una finca de 227 hectareas en Serra de Tramontana.

El registrador considera que es precisa la notificación a la CA a los efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto previstos en la del art 27 de la Ley Balear de Conservación de Espacios Naturales Ley 5/2005, que dispone «1. La declaración de un espacio natural protegido supone la facultad de la administración competente para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en las transmisiones onerosas de terrenos ubicados en su ámbito territorial. 2. El transmitente tiene que notificar fehacientemente a la Administración las condiciones esenciales de la transmisión pretendida o, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en que se haya instrumentado la transmisión. El derecho de tanteo se puede ejercer en el plazo de tres meses y el de retracto en el de un año, ambos a contar desde la comunicación, que debe hacerse en todo caso y que es un requisito necesario para la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad. 3. Los derechos de tanteo y retracto no tienen que ejercerse en relación con las transmisiones siguientes: En las transmisiones de fincas de superficie inferior a 100 hectáreas, cualquiera que sea su categoría y zonificación (…)

La Dirección rechaza todos los argumentos del recurrente:

Dice el recurrente que no es aplicable la Ley citada sino la legislación anterior. La Dirección entiende huelga toda controversia sobre la retroactividad o irretroactividad de la citada Ley 5/2005 puesto que lo que únicamente se está examinando es la actividad que debe desplegar el registrador respecto de títulos que pretendan acceder al Registro –vigente la citada ley– y que contengan actos o negocios jurídicos respecto de los cuales la normativa vigente al tiempo de su otorgamiento contenga alguna determinación en cuanto a posibles derechos de adquisición preferente, como ocurre en el presente caso.

Señala que la finca registral está compuesta por 7 parcelas catastrales en la que cada una de ellas mide menos de 100 has. Rechaza también el argumento el Centro ya que como se reconoce en el párrafo tercero del apartado octavo de la Resolución conjunta de la DGRyN y de la DG del Catastro de 26 de octubre de 2015, una finca registral puede estar integrada por varias parcelas catastrales y no por ello puede entenderse que el objeto de la transmisión sean tantas fincas como parcelas catastrales comprenda la finca registral, sino que ésta sigue conservando su unidad como objeto de la transmisión, tal y como resulta del propio tenor de la escritura.

Por último considera que ha cumplido con la obligación legal de notificar por el hecho de haber enviado copia electrónica con firma reconocida de la escritura a la Agencia Tributaria de las Illes Balears. También se rechaza puesto que cuando el art 27 de la Ley 5/2005 hace referencia a la Administración, ésta no es otra que la Administración competente, Conselleria de Medio Ambiente y la Agencia Tributaria Balear no tiene competencia en materia de medio ambiente a efectos de ejercitar los derechos de tanteo y retracto previstos en la ley. Además el art.70 de la Ley 30/1992 exige como contenido mínimo de toda solicitud que se dirija a la Administración, que conste entre otros datos, los siguientes: hechos, razones y petición en que se concrete, con toda claridad, la solicitud y órgano, centro o unidad administrativa a la que se dirige. (MN)

PDF (BOE-A-2016-7024 – 6 págs. – 191 KB)   Otros formatos

  

236. HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO. LEY SUCESORIA. INTERPRETACIÓN DE PROFESSIO IURIS EN TESTAMENTO ANTERIOR A 2015.

Resolución de 15 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Orihuela nº 4, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia de un ciudadano británico.

Datos a tener en cuenta: 

El causante británico fallece tras la entrada en aplicación del Reglamento (17 de agosto de 2015), teniendo su última residencia habitual en España, con patrimonio en España y, al parecer, en otros Estados, dejando tres hijos de su matrimonio y habiendo otorgado testamento en España, el día 28 de mayo de 2003, en el que instituyó heredera de todos sus bienes sitos en España a su esposa. Por tanto, el causante fallece bajo testamento otorgado antes de la entrada en vigor del Reglamento (16 de agosto de 2012, considerando 77 y Reglamento [C.E.E., Euratom] n.º 1182/71 del Consejo, de 3 de junio de 1971).

En la fecha del otorgamiento del testamento, tanto la ley española, como la «lex del domicile» del testador, la Ley del Reino Unido, desconocían la elección de ley; en el citado testamento, instituye heredera en todos sus bienes situados en España a su esposa y nombra sustitutos en caso de premoriencia, conmoriencia o renuncia de la citada heredera, a partes iguales, a sus tres hijos (…) con derecho de representación a favor de sus respectivos descendientes. Además, deja a salvo los «posibles derechos que la ley de la nacionalidad que ostente a su fallecimiento conceda a legitimarios o herederos forzosos». Expresión esta última que pese a la difícil coordinación de las leyes inglesa y española puede conducir a familiar provisions que, de existir, no han sido planteadas, con el alcance de la ley aplicable, en ningún momento. No se designa executor.

En la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, otorgada en España, comparece un apoderado voluntario de la heredera que, en tal concepto, adjudica a ésta la totalidad de la herencia. En la redacción de la escritura, se omite toda explicación sobre la ley aplicable y demás circunstancias concurrentes. No consta informe de la notaria autorizante.

El registrador, tras exponer que en la misma escritura se testimonia certificado de Registro de Ciudadano de la Unión, en el que consta que el causante era residente comunitario con carácter permanente en España desde el 8 de abril de 2004, acuerda suspender la práctica de la inscripción solicitada al no intervenir todos los herederos forzosos en la partición de la herencia

Expuestos los datos, veamos como desgrana la Dirección General la aplicación del Reglamento.

En primer lugar, el Reglamento se aplica debido a la universalidad de la ley aplicable que en él mismo se prevé. El artículo 20 del Reglamento  establece: «la ley designada por el presente Reglamento se aplicará aun cuando no sea la de un Estado miembro», por lo que aunque Reino Unido e Irlanda, se encuentren actualmente en posición técnica de Estados miembros en situación provisional de opt out, conforme a los protocolos 21 y 22 anejos al TFUE y no sean Estado miembro participantes, lo cierto es que la herencia establecida en España ante notaria española, debe tener en cuenta las normas sobre la ley aplicable del Reglamento, lo que conduce al Capítulo III del Reglamento.

En segundo término, determinada la aplicación de la norma europea debe analizarse si las cláusulas testamentarias suponen la realización efectiva de «professio iuris» conforme al artículo 83 del Reglamento, o si carecen de entidad para ello.

El artículo 21.1 del Reglamento (UE) n.º 650/2012 dispone una norma de conflicto principal que determina que será ley aplicable la norma del Estado en el que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento, ley que será aplicable a la universalidad de la herencia, bienes muebles e inmuebles, incluso cuando resulte aplicable la ley de un Estado no miembro, dada su aplicación universal (artículos 20 y 23.1, ex 34). La consideración de que debe entenderse residencia habitual en el contexto de esta norma, exige una evaluación general de las circunstancias de la vida del causante durante los años precedentes a su fallecimiento, en los términos de los considerandos 23 y 24.

No obstante, la regla de la residencia no es absoluta por cuanto, además de otros supuestos tales como: la aplicación de la ley de los vínculos más estrechos, artículos 21.2; la norma especial en caso de conmoriencia, artículo 32, o sucesión vacante, artículo 33; la aplicación obligatoria del artículo 30; o las normas del artículo 29 para determinados supuestos de administración «locus sitae», el artículo 22.1 permite que el causante pueda elegir, en disposición mortis causa, como ley aplicable a su sucesión la de la nacionalidad, o alguna de las nacionalidades que ostente al tiempo de la elección o de su fallecimiento.

La «professio iuris», como se ha indicado, era desconocida en España antes de la entrada en vigor del Reglamento al igual que se desconoce hoy en día en la legislación británica, pero este hecho que pudiera ser relevante para su ejecución según la ley local en Reino Unido, no afecta la aplicación de la norma europea en España, en cuanto Estado miembro participante en el mismo.

Conforme al artículo 22 del Reglamento, la elección de la ley de una de las nacionalidades que posea el disponente al tiempo de la realización de la disposición de última voluntad o del fallecimiento del causante, debe hacerse expresamente y en forma de disposición «mortis causa» o habrá de resultar de los términos de una disposición de ese tipo.

Los considerandos 39 y 40 inciden esta cuestión: el considerando 39 del Reglamento señala que la elección de la ley sucesora debe realizarse explícitamente en una declaración de forma de disposición testamentaria o resultar de los términos de una disposición mortis causa en caso de que, por ejemplo, el causante haya hecho referencia en ella a determinadas disposiciones específicas de la ley del Estado de su nacionalidad o haya mencionado explícitamente de otro modo esa ley. Abunda en ello, el considerando -40- al precisar que cabe la elección de una ley aun cuando la ley elegida no prevea la elección de ley en materia sucesoria, como sucede en el Derecho británico, y sucedía en el momento del otorgamiento de la disposición mortis causa en el Derecho español, siempre que pueda inferirse del acto que la persona comprendió lo que está haciendo y consistió en ello.

La Dirección General, con sumo acierto, apuesta por una interpretación flexible de la disposición transitoria –artículo 83– redactada con la finalidad de que los ciudadanos europeos, pese a los tres años dados para la aplicación de la norma, no se sorprendan con las modificaciones que la misma introduce en sus tradiciones jurídicas cuando hubieran dispuesto con anterioridad a su aplicación, la forma en que debía llevarse a cabo su sucesión (vid. considerando 80).

Por ello, si una disposición «mortis causa» se realizara antes del 17 de agosto de 2015 con arreglo a la ley que el causante podría haber elegido de conformidad con el presente Reglamento, se considerará que dicha ley ha sido elegida como ley aplicable a la sucesión (artículo 83.4). Y así puede entenderse de la disposición a favor sólo de su esposa realizada por el disponente, conforme al tipo de frecuencia de los testamentos británicos.

El Reglamento, con inspiración en el Convenio de La Haya de 1 de agosto de 1989, introduce en su Capítulo III para la regulación de la validez formal y material de las disposiciones mortis causa, con el alcance autónomo que allí se establece, la putative law –ley presuntiva– que produce una retroacción positiva para los efectos singulares regulados en los artículos 26 y 27 a la ley que de haber fallecido el testador en la fecha en que realizó la disposición «mortis causa», le sería de aplicación –incluido el supuesto del artículo 22, «professio iuris»–, y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 75.1 en relación al Convenio de La haya de 5 de octubre de 1961 del que España, como la mayor parte de los Estados miembros, es parte y que queda supeditado en el futuro, entre los participantes -y muy probablemente, por lealtad institucional, entre los Estados miembros- a lo previsto en el Reglamento.

Por las razones apuntadas, atendiendo a las circunstancias transitorias concurrentes, a la necesaria seguridad jurídica que está en la lógica de la norma, junto a la eliminación de trabas jurídicas (considerandos 1, 7 y 80) ha de entenderse que el título testamentario del causante británico antes de la aplicación del reglamento, en este caso concreto, fue vehículo para el establecimiento de la «professio iuris» y que por lo tanto el testador eligió su ley nacional, por lo que la sucesión se ha de regir por la ley británica, y dado su domicilio determinado en este caso por su lugar de nacimiento, a las leyes de Reino Unido. Solución reforzada por el hecho de que en el momento en que se realizó el testamento era aplicable a la sucesión la ley nacional del causante, que conduce al mismo resultado.

Por tanto, aunque no forme parte Reino Unido del Reglamento (UE) n.º 650/2012, las autoridades judiciales y extrajudiciales españolas deben tener presente la aplicación universal del mismo, incluso para Estados miembros no participantes. Y que, en el presente caso concreto, en base a los argumentos expresados, ha de considerarse suficiente la disposición de voluntad del año 2003 con fundamento en el artículo 83, para entender realizada una «professio iuris» a favor de la ley de la nacionalidad del causante por la cual habrá de regirse sin aplicación del sistema legitimario español.

Trata la Dirección general de dos cuestiones no planteadas en el recurso, la posible división de títulos testamentarios, para el patrimonio en España y otros Estados ya que conforme al Reglamento la sucesión es única y comprende la totalidad de los bienes muebles e inmuebles del causante por lo que las disposiciones testamentarias simpliciter, deberían ser erradicadas de la práctica testamentaria notarial posterior al 17 de agosto de 2015 y como otra cuestión, pone de relieve que la compleja regulación de las sucesiones con repercusiones transfronterizas, exige que los notarios autorizantes realicen los correspondientes juicios instrumentales acerca de los extremos relevantes de la sucesión y que éstos se reflejen en el documento público. La Dirección General estima el recurso. (IES)

 

238. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DERECHO DE OPOSICIÓN LEY 9/2015

Resolución de 16 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía nº 4, por la que se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación hipotecaria.

Se plantea si en una ejecución hipotecaria de vivienda iniciada en el 2013 pero terminada después de la entrada en vigor de la Ley 9/2015 de medidas urgentes en materia concursal es suficiente que manifieste el letrado de la Administración de Justicia que «en la tramitación de este procedimiento se han observado todas las formalidades legales, incluidas las contenidas como consecuencia de la ley 1/2013 y sus respectivas disposiciones, así como la modificación sufrida por el Real Decreto-ley 11/2014», o, por el contrario, es necesario que indique que no se ha formulado oposición por el ejecutado por razón de la existencia de cláusulas abusivas o que habiéndose formulado sea el auto dictado al respecto desestimatorio.

La Dirección confirma la nota de conformidad con su propio criterio ya establecido en la R. de 25 de enero de 2016 donde mantuvo que conforme a las disposiciones transitorias cuarta de la Ley 1/2013 ,  del  Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, y de la  Ley 9/2015 si el procedimiento no hubiera finalizado con la puesta de posesión a favor del nuevo adjudicatario, se reconoce al ejecutado la posibilidad de abrir un incidente extraordinario de oposición fundado en la existencia de cláusulas abusivas que puede ser planteado en los procedimientos ejecutivos aun cuando ya se haya dictado el decreto de adjudicación, si todavía no se ha producido el lanzamiento.  En este caso el decreto y mandamiento se dictaron un día después de la entrada en vigor de la Ley 9/2015, que concedió un nuevo plazo de preclusión de dos meses para formular recurso de apelación basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.º del art 557.1 y en el apdo. 4.º del art 695.1 LEC. Por tanto al no haber transcurrido el plazo de dos meses extraordinario para interponer recurso de apelación, sin que conste en el mismo decreto que no se había formulado oposición por alegarse el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible es claro que el decreto no es firme y no puede motivar asientos definitivos, por lo que se desestima el recurso. (MN)

PDF (BOE-A-2016-7028 – 6 págs. – 188 KB)   Otros formatos

 

239. LEGITIMACIÓN PARA SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN DEL TÍTULO PREVIO. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN POR INSTANCIA. 

Resolución de 16 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca nº 9, por la que se declara no proceder la práctica de la inscripción solicitada.

Hechos: Se otorga una escritura de ampliación de capital de una sociedad mediante la aportación por un socio de una tercera parte indivisa de una finca, que le pertenece por herencia, como heredero único, pero que no está inscrita aún a su favor.

La Sociedad aporta también una escritura complementaria, otorgada por el administrador,  que incorpora una instancia suscrita por el propio administrador relativa a la herencia del aportante, en la que se solicita y se acredita la liquidación del impuesto de sucesiones. En dicha escritura se solicita la inscripción previa de la herencia en favor del heredero en cuanto al bien aportado y se acompaña con el  título sucesorio.

El registrador considera que la instancia carece de legitimación de firma, y que la sociedad que presenta la instancia no puede actuar sobre el patrimonio del socio particular, del heredero, es decir que no puede solicitar la inscripción previa de la herencia.

El notario autorizante recurre y alega que carece de fundamento la posición del registrador conforme al artículo 6 LH. También añade que no es necesaria la legitimación de firma por cuanto el solicitante en la instancia comparece en la propia escritura complementaria.

La DGRN revoca la calificación. Reconoce que está legitimado para inscribir el título previo tanto el que adquiera el derecho como cualquier interesado en la inscripción, conforme al mencionado artículo 6 LH y otros más, como el artículo 203.2 LH. Argumenta que ése es el sistema establecido en la legislación hipotecaria, pues de no admitir este sistema no se garantizaría ningún derecho, sino que se estaría entorpeciendo la seguridad jurídica del derecho de la sociedad, nueva titular, que podría verse abocada a un procedimiento judicial en caso de negativa del aportante a la inscripción del título previo.

Confirma también que en el presente caso no se necesita legitimación de firma, pues el título objeto de inscripción no es la instancia en sí (ni la escritura que lo incorpora), sino la documentación que acompaña a la instancia, (es decir, el título sucesorio que es el testamento o el declaratorio de herederos). Aclara que en la instancia de heredero único normalmente debe de constar expresamente la aceptación de la herencia, pero en el presente caso no es necesario que sea así porque el heredero no puede ya oponerse (pues aportó el bien a la sociedad).  (AFS)

PDF (BOE-A-2016-7029 – 5 págs. – 181 KB)   Otros formatos

 

241. EJECUCIÓN HIPOTECARIA SOBRE DOS FINCAS. ADJUDICACIÓN DE UNA «POR LO QUE SE LE DEBE POR TODOS LOS CONCEPTOS».

Resolución de 17 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santa Fe nº 1, por la que se acuerda suspender la inscripción de las adjudicaciones decretadas en procedimiento judicial. (JAR)

Supuesto de hecho. Se ejecuta hipoteca constituida sobre dos fincas (vivienda y garaje) en garantía de un préstamo. El acreedor hipotecario se adjudica por ausencia de postor las dos fincas y declara lo siguiente, conforme a lo previsto en el art. 671 LECivil: una de las fincas se adjudica por la cantidad “que se le adeuda por todos los conceptos”, mientras que la otra se la adjudica, pero declarando que no se ha cubierto en su totalidad la deuda garantizada y queda por ello deuda pendiente. Ahora se pretende inscribir el decreto de adjudicación correspondiente.

Se cuestiona si la adjudicación que se hace de una de las fincas declarando que es por todos los conceptos que se le adeudan comprende la totalidad de la deuda garantizada con todas las fincas hipotecadas, o se limita a la parte de deuda garantizada con la responsabilidad hipotecaria de esa finca en concreto. Esta segunda solución permite en consecuencia que pueda quedar deuda pendiente referida a otra u otras fincas adjudicadas.

¿La adjudicación de una de las fincas hipotecadas por todos los conceptos que se adeudan comprende sólo la porción de deuda garantizada con la hipoteca sobre esa finca? SI.  ¿Cabe que el resto de las fincas se adjudiquen por el tanto por ciento correspondiente del tipo de subasta y que, de no cubrirse la totalidad de la deuda, quede deuda pendiente de pago? SI.

Doctrina de la DGRN.

1 El artículo 671 LECivil y concordantes nada dicen sobre cómo proceder para fijar el valor de adjudicación de dos o más fincas hipotecadas pues contempla el caso de adjudicación de un solo bien. Por tanto, ante el silencio en caso de ejecución de dos o más fincas, dice la Resolución que “…no hay objeción legal para que, si se ejecuta una hipoteca distribuida entre varias fincas, pueda pedirse la adjudicación por valores fijados siguiendo métodos diferentes, siempre que se cumplan, claro está, los mínimos legales. Concurriendo la vivienda habitual con otras fincas o viviendas que no tienen esa condición la dicción del artículo 671 impone un trato diferente en orden a la fijación del precio de adjudicación…”.

2 La forma en que se ha adjudicado el acreedor las dos fincas en el presente caso es posible, de modo que con ese valor de adjudicación “…habrá de procederse al pago de lo que se le debe al ejecutante, de forma que si no hay acreedores posteriores no habrá sobrante respecto a esa finca, quedando saldada la parte del crédito garantizado con la hipoteca conforme al artículo 1860 del Código Civil, pero la fijación de dicho precio no implica la extinción de la deuda total adeudada, sino únicamente en lo referente a esta finca…”.

Comentario.

1 Hipotecas solidarias. Principio general prohibitivo: la solución dada por la Resolución es consecuente con el principio general prohibitivo de las hipotecarias solidarias en nuestro Derecho, que se consagra “expresa y terminantemente en el artículo 119 de la Ley Hipotecaria y se corrobora en otros como el artículo 124 o el 126 del mismo texto legal, o el 216 del Reglamento Hipotecario y, si bien es cierto que la prohibición como tal admite excepciones, como la del artículo 123 de la Ley Hipotecaria, no lo es menos que estas deberán ser expresas, sin que pueda asumirse su presunción”.

2 Distribución de responsabilidad hipotecaria y ejecución de hipoteca: la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre varios bienes (ex. arts. 119 y 120 LH) determina que, llegada la ejecución, “no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los anteriores artículos». No obstante, el reforzamiento de un crédito con la garantía hipotecaria de varias fincas y la consiguiente determinación de la parte del gravamen de que cada una de estas debe responder (por exigirlo así el citado artículo 119 Ley Hipotecaria), no implica, en tanto no haya terceros, la división del crédito asegurado en tantos créditos como fincas se dan en garantía; el crédito conserva su unidad originaria y con ella la facultad del acreedor de excluir pagos parciales (cfr. artículo 1169 Código Civil) y la facultad de exigir el todo al deudor (cfr. artículo 1157 Código Civil).

3 Procedimiento de ejecución hipotecaria sobre varias fincas: “La ejecución hipotecaria puede desarrollarse en un solo procedimiento y por tanto el requerimiento de pago, o las notificaciones son únicas, no dependen del número de fincas, incluso la certificación de dominio y cargas es una, aunque comprensiva de todas las fincas, si bien las comunicaciones derivadas del contenido de la misma dependerán de la existencia o no de ulteriores acreedores inscritos o anotados. En resumen, su tramitación puede ser unitaria hasta el momento de la subasta, pero a partir de este momento y hasta el remate cobra protagonismo cada finca considerada de un modo individualizado. De hecho, puede el acreedor solicitar la subasta solamente respecto de una o varias de las fincas hipotecadas y no de su totalidad”. Este apartado resulta de especial interés en el caso de las ventas extrajudiciales notariales de varias fincas hipotecadas en garantía de un crédito

4. Por último, reitera la DGRN su doctrina sobre la extensión de la calificación registral de los documentos judiciales (ex. art. 100 RH). (JAR).

 

242. ANOTACIÓN DE EMBARGO. LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 17 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Málaga nº 8, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Supuesto de hecho. En procedimiento de ejecución de títulos judiciales se despacha ejecución contra los bienes propiedad del demandado y se declaran embargados determinados bienes a instancia de la Comunidad de Propietarios del edificio. Del mandamiento resulta que el procedimiento declarativo y el ejecutivo que de él trae causa se han seguido contra el deudor efectivo (que es el propietario no inscrito del bien embargado) y contra el titular registral de la finca objeto del embargo.

¿Cabe oponer a la anotación de embargo que la finca no está inscrita a nombre del deudor efectivo sino de un tercero contra el que, sin embargo, también se han seguido los procedimientos? NO.

Doctrina de la DGRN: Procede la anotación porque “del propio mandamiento calificado resulta que el procedimiento declarativo y el ejecutivo, que de él trae causa, han sido seguidos tanto contra el deudor efectivo como contra el titular registral de la finca objeto de embargo, no pudiendo, en consecuencia, alegarse eventual indefensión de ninguno de estos para impedir la anotación”.

Comentario. Solución lógica porque, como la propia Resolución destaca (con cita de la RDGRN de 16 de enero de 2013), desde la perspectiva registral se han cumplido los principios de legitimación registral y tracto sucesivo, sin que el Registro deba proteger a terceros que no han inscrito sus títulos (art. 32 LH). (JAR).

 

243. HIPOTECA: CLÁUSULAS ABUSIVAS. INTERMEDIARIO RETIENE PARTE DEL CAPITAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 20 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. 

EL CASO.- En una escritura de préstamo hipotecario en la que el prestamista es persona física que manifiesta no dedicarse profesionalmente a la concesión de créditos y los prestatarios son dos personas físicas, hipotecan una vivienda que no constituye su domicilio habitual. Ha intervenido «BEP Corporación Financiera, S.L.», como intermediaria, que cumple requisitos Ley 2/2009, marzo.

No se expresa el destino del capital prestado, por lo que se ha de presumir que es ajeno a la actividad comercial, empresarial o profesional de los prestatarios. Se ha dado cumplimiento al proceso de contratación y a los requisitos de información de la Orden EHA 2899/2011.

La intermediaria es quien ha entregado una parte del importe del préstamo (7.660,23 euros) a los prestatarios, y el resto ha sido retenido por la misma para diversas finalidades especificadas en la escritura y que no son objeto de reproche por la registradora, excepto 349,77 euros de dos mensualidades de intereses, que retiene la intermediaria, y que se dice que devolverá al vencimiento del préstamo («una vez comprobado que no han existido devoluciones en la gestión bancaria de los recibos domiciliados correspondientes al cobro de las cuotas mensuales del préstamo»). El interés ordinario pactado es el fijo durante toda la vida del préstamo del 14,99 %.

DOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN.-

Primero, el tipo de los intereses ordinario del 14,99 % anual es abusivo en cuanto que es superior al interés moratorio pactado.

Segundo, la retención de 349,77 euros del capital concedido, equivalente a dos mensualidades de intereses (pero que constituye realmente capital), unido a la aplicación a tal cantidad del citado interés fijo del 14,99 % anual, que se cobra no obstante no existir entrega de dicha cantidad hasta el término de la operación, constituye una cláusula abusiva por no existir razón y proporcionalidad en tal retención.

Señala la registradora que el supuesto es idéntico al contemplado en la Resolución de 30 julio 2105. Dice la DGRN que el caso es idéntico a los de las resoluciones DGRN de 30 de marzo de 2015 [debe haber un error] y 7 de abril de 2016, por lo que debe rechazarse el recurso y confirmarse íntegramente la nota.

APLICABILIDAD TRLGDCU AL CASO.- Como consideración previa se señala que objeto de recurso es la nota recurrida no pudiendo la DGRN entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura.

Aunque no se pone en duda por la recurrente, conviene examinar la cuestión de la aplicabilidad del TRLGDCU. No concurriendo en este caso el carácter de profesional en el prestamista, queda por determinar si esta normativa de protección de los consumidores es también aplicable cuando concurre la intermediación de una empresa dedicada profesionalmente a esta actividad –art. 1.1.b) Ley 2/2009–.

Dado que la prestamista es persona física que ha manifestado expresamente que no está dedicada con habitualidad a la concesión de préstamos […] debe tenerse por buena en el ámbito de este recurso […] como causa de exclusión TRLGDCU y paralelamente de Ley 2/2009 y Orden EHA 2899/2011.

No obstante, la intervención de la empresa de intermediación «BEP Corporación Financiera, S.L.» provoca la aplicación de la citada Ley 2/2009, por su art. 1, número 1, letra b) […] Consecuentemente con ello la entidad de intermediación deberá informar al consumidor, con carácter previo al contrato y en el mismo contrato, sobre las circunstancias de la propia empresa, del servicio de intermediación ofrecido, de las condiciones del contrato de intermediación (arts. 20 y 21 Ley 2/2009) y, además, acerca de todo aquello que resulte exigible por la normativa específica sobre el contrato o contratos de préstamo o crédito que ofrezcan al consumidor (art. 22, números 3 y 5 Ley 2/2009).

En aplicación del art. 22.5 Ley 2/2009 parecería que las obligaciones de información precontractual, transparencia, oferta vinculante, ficha de información personalizada (Orden EHA 2899/2011) y la normativa sobre cláusulas abusivas (TRLGDCU), solo serían aplicables si ese concreto préstamo o crédito, estuviera sujeto a dicha normativa, lo que en este caso, no tiene lugar.

Pero concurren en este supuesto una serie de circunstancias especiales que teniendo en cuenta que la normativa sobre transparencia y abusividad no debe ser objeto de una interpretación literal sino que debe prevalecer una interpretación extensiva pro-consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información y la protección de los usuarios de servicios financieros (cfr. Resolución 29 septiembre 2014), abogan por la aplicación de ambas normas. Esas circunstancias son la [1] aportación de una oferta vinculante y una ficha de información personalizada referida específicamente al préstamo hipotecario escriturado; [2] la concurrencia en el objeto de la empresa de intermediación, también, de la actividad de concesión de préstamos y créditos hipotecarios;[3] la indicación expresa en el número 13 de la FIPER de la aplicación al contrato de préstamo del TRLGDCU; [4] la ausencia tanto en la oferta vinculante como en la FIPER de toda referencia a los prestamistas que firman la escritura, de tal manera que la oferta aparece realizada directamente por la empresa «BEP Corporación Financiera, S.L.»; [5] y, por último, que las estipulaciones del contrato de préstamo hipotecario están redactadas al modo de los contratos de adhesión, por lo que muchas de sus cláusulas deben presumirse predispuestas y no negociadas.

Sobre esta premisa de la aplicabilidad del TRLGDCU y, por tanto, de operatividad del control registral del carácter abusivo de las cláusulas de los préstamos hipotecarios, se analiza el alcance de los defectos.

INTERÉS REMUNERATORIO ABUSIVO.- Respecto a que el tipo de interés ordinario del 14,99 % anual es abusivo por superior al interés moratorio pactado, procede reiterar, la doctrina de las Resoluciones DGRN de 30 marzo [¿?] y 22 julio de 2015 y 7 abril de 2016 a cuya fundamentación jurídica en extenso se remite la presente.

Esa doctrina […] sigue la jurisprudencia del Tribunal Supremo […] que después de señalar que en nuestro sistema una condición general de la contratación puede referirse al objeto principal del contrato y que el carácter de condición general de la contratación no excluye el cumplimiento por el empresario de los deberes de información exigidos por la regulación sectorial; expone que los intereses remuneratorios «forman parte inescindible del precio que debe pagar el prestatario, definen el objeto principal del contrato… y cumplen una función definitoria o descriptiva esencial», lo que supondría la aplicación de la regla general de la exclusión de su control de contenido o abusividad. […]

Excluida, en consecuencia, la calificación registral, como la judicial, sobre la abusividad de la cuantía de un determinado interés remuneratorio por ser definitorio del objeto principal del contrato […] esto no significa […] que en nuestro derecho se admita cualquier tipo de interés remuneratorio en los préstamos, aunque sean muy elevados, sino que el mismo se halla limitado, en primer lugar, por la Ley de Represión de la Usura […] Y, en segundo lugar, pueden existir también supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, por ejemplo cuando resulte del propio contrato que los mismos exceden de la función que les es propia, como ocurre en el presente supuesto, en que se pacta un interés ordinario del 14,99 % durante toda la vida del contrato y un interés moratorio de «tres veces el interés legal del dinero» (10,50 % en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario), ya que por definición el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato, y ello aun cuando el interés moratorio que se pacta pudiera ser superior por no tener el préstamo la finalidad de la adquisición de la vivienda habitual y, en consecuencia, no ser aplicable la limitación del art. 114.3.º LH.

Es evidente que todo interés de demora, por su propia condición de cláusula indemnizatoria o disuasoria tiene que ser superior al interés ordinario que tiene una función meramente remuneratoria, y ambos tipos de interés deben guardar en todo caso una cierta proporción, pronunciándose siempre la Ley en el sentido de que los intereses de mora deben calcularse partiendo de los intereses ordinarios previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero. […]

Por tanto, al haberse pactado un interés remuneratorio notablemente superior al moratorio convenido vigente en el momento de la contratación, respecto de este defecto debe confirmarse la nota de la registradora.

RETENCIÓN DE DOS MENSUALIDADES DE INTERESES.- El carácter abusivo de la cláusula de retención por parte del acreedor, a través de la entidad intermediadora, de la cantidad de 349,77 euros del capital concedido, cantidad equivalente a dos mensualidades de intereses, a la que se aplica el citado interés fijo del 14,99 % anual y se cobra al cliente, no obstante no existir entrega efectiva de dicha cantidad hasta el término de la operación; debe ser igualmente confirmado por no concurrir razón justificativa ni proporcionalidad en la misma, lo que supone un desequilibrio en perjuicio del prestatario (cfr. art. 87 TRLGDCU).

Se reitera a este respecto que este tipo de estipulaciones, que no afectan al objeto principal del contrato, pueden ser objeto de control registral de abusividad en dos supuestos concretos: a) cuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme […] y b) cuando el carácter abusivo de la cláusula pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva […]

Es indudable que la retención del presente caso no puede ser admitida ya que la misma ni responde a un gasto que el propio préstamo hipotecario conlleva a cargo del consumidor ni a un servicio expresamente solicitado por el prestatario y, además, no obstante, su retención, dicha cantidad genera intereses, del primer al último día del préstamo, como si se hubiera realmente entregado […]

Por otra parte, ni en la escritura de constitución de la hipoteca ni en ninguno de los documentos incorporados a la misma se indica la finalidad de dicha retención ni se contiene información alguna acerca de las razones en que se fundamenta, lo que provoca que deba tenerse por no puesta, ya que al cobrarse intereses por dicha cifra no entregada del capital, la cláusula debe considerarse abusiva por aplicación del principio general del párrafo inicial art.  87 TRLGDCU, al determinar una falta objetiva de reciprocidad en el contrato en perjuicio del consumidor.

INSCRIPCIÓN PARCIAL EN CASO DE DENEGACIÓN DE UNA CLÁUSULA POR ABUSIVA.- La indicación del recurrente de que la registradora debió inscribir la hipoteca limitándose a no reflejar en el asiento dicha cláusula, tampoco puede ser admitida porque al tratarse de una cláusula contractual nula por abusiva (igual que la cláusula relativa a los intereses ordinarios) que determina la cantidad exigible en la ejecución por referirse al dinero efectivamente entregado (arts. 561.1.3ª y 695.1.4ª LEC) y dado, además, que el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados solo podrá ejercitarse sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo (art. 130 LH); la ineficacia registral de las mismas o inscripción parcial de la hipoteca, en cuanto que tales cláusulas afectan a la responsabilidad hipotecaria (parte del capital y los intereses ordinarios íntegros) que, a su vez, constituye un elemento esencial delimitador del derecho real de hipoteca, precisa la solicitud expresa de los interesados conforme a lo establecido en los arts. 19 bis y 322 LH.

Así, de acuerdo con la vigente doctrina de este Centro Directivo en materia de inscripción parcial, no cabe la inscripción de un documento si el pacto o estipulación rechazados afecta a la esencialidad del contrato o negocio cuya inscripción se pretende, como, por ejemplo, en esta materia de hipotecas: [1] la dada en garantía de un préstamo para adquisición de vivienda habitual del prestatario si la cláusula de intereses moratorios o la de su responsabilidad hipotecaria excede de los límites del art. 114.3 LH; [2] la escritura de hipoteca en que no se pueden inscribir los pactos de ejecución directa y venta extrajudicial por no aportarse el certificado de tasación; [3] la escritura de hipoteca en que no se pueden inscribir varias causas de vencimiento anticipado y el acreedor excluye su consentimiento para la inscripción parcial sin las mismas (Resoluciones de 3 octubre 2014 [hipoteca B2B] y 30 marzo 2015 [C2C]); [4] la escritura de ampliación de capital del préstamo por encima de la cantidad amortizada, existiendo cargas intermedias, como segunda hipoteca (Resolución 14 mayo 2015). […]

El hecho, en materia de abusividad de las cláusulas de los préstamos hipotecarios que ahora no ocupa, de que una cláusula nula por abusiva se tenga por no puesta y no pueda ser objeto de integración ni siquiera por el juez; que un contrato de préstamo a priori, pese a su carácter oneroso, pudiera seguir siendo válido en los mismos términos, pero sin devengar interés alguno de carácter remuneratorio (como ocurriría en este supuesto con los intereses ordinarios abusivos) y, claro está, sin poderse reclamar el pago de las cantidades no entregadas (como ocurría en este supuesto respecto de la indicada cifra retenida; y que tales consecuencias impongan coactivamente al predisponente unas nuevas condiciones del préstamo, aunque no hubiese querido contratar sin la cláusula abusiva; debe ser matizado en presencia del derecho real de hipoteca.

Así, la circunstancia de que la inscripción de la hipoteca tenga carácter constitutivo, lo que genera normalmente que la efectividad del préstamo o crédito queden condicionados a esa inscripción (entrega del dinero, disposición del mismo, condición suspensiva o resolutoria del contrato, etc.), y que lo que realmente se inscriba sea dicho derecho real de hipoteca que está configurado, primordialmente, por los distintos conceptos de la responsabilidad hipotecaria que lo integran, representando la obligación garantizada solamente un elemento delimitador de los mismos, provoca importantes consecuencias, cuando dichas cláusulas delimitadoras resultan contrarias a una norma imperativa o prohibitiva, o bien sean abusivas.

Una primera consecuencia supone la imposibilidad de inscribir una hipoteca o, en su caso, una parte de su responsabilidad hipotecaria, sin una obligación válida garantizada que le sirva de soporte porque, de conformidad con los arts. 1876 CC y 104 LH, la hipoteca es un derecho real que sujeta los bienes sobre los que se impone al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida respecto de la que tiene carácter accesorio.

Y, la segunda consecuencia, radica en que el proceso de contratación del préstamo hipotecario no concluye hasta la inscripción, siendo posible hasta ese momento, (1) resolver o no llegar a perfeccionarse el contrato, según se hubiera pactado, en el caso de que la hipoteca no pudiera llegar a inscribirse o el rango ofrecido por el prestatario sea contradicho por la situación registral de las fincas. (2) […] el contenido concreto del contrato de préstamo hasta el momento de su inscripción podrá alterarse mediante la subsanación de aquellos errores cometidos en el otorgamiento que impidan su inscripción y sean puestos de manifiesto por el registrador en su nota de calificación. (3) Y también podrá modificarse el contrato, en favor del consumidor, mediante la adaptación de sus cláusulas a la legalidad sustantiva igualmente puesta de manifiesto por la calificación registral, ya que el registro de la propiedad es una institución al servicio de la seguridad jurídica preventiva (cfr. art. 9.3 CE) que, como tal, actúa ex ante, evitando litigios y situaciones de conflicto con el carácter preventivo y cautelar propio de su naturaleza, y en el campo del que ahora se trata de protección del consumidor, actúa mediante la exclusión de la cláusula abusiva del contrato antes que pueda haber comenzado a desplegar sus efectos sobre el prestatario. […]

Es precisamente esa imposibilidad del registrador de alterar por sí mismo el contenido de la responsabilidad hipotecaria pactada, adaptándola a la normativa o jurisprudencia aplicables, la que motiva, salvo aquellos supuestos en que la exclusión automática de un concepto de la misma tenga un carácter indubitado, que deban ser las partes de consuno [eso requiere negociación] las que finalmente determinen el verdadero alcance de lo quieren inscribir. En concreto, en el supuesto objeto del presente recurso, esa exclusión automática de una parte de la responsabilidad hipotecaria podría ser predicable respecto de los intereses ordinarios, ya que su abusividad pudiera hacerlos nulos en su integridad «ope legis», salvo el consentimiento expreso e informado del prestatario. Pero debe rechazarse respecto de la responsabilidad hipotecaria que garantiza el principal ya que, primero, la causa de abusividad no afecta a todo el capital prestado [no, sólo afecta a lo retenido indebidamente] y, segundo, porque de extender sus efectos a la totalidad del principal (no obligación de devolver lo efectivamente entregado), se estaría yendo contra la propia esencia del contrato de préstamo (art. 1740 CC) y la hipoteca quedaría sin contenido al carecer de obligación principal que asegurar.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar íntegramente la nota de la registradora.

COMENTARIO.- Es ya la cuarta vez en que la DGRN establece rotundamente su nueva doctrina: los intereses remuneratorios superiores a los moratorios en el crédito o préstamo con personas consumidoras son abusivos[1].

Al margen de su fundamento retengamos una decisión que no por reiterada es menos importante: en el crédito o préstamo a personas consumidoras los intereses remuneratorios u ordinarios están sujetos y deben sujetarse a límites legales[2].

Con todo no deja de ser paradójico que los únicos límites legales a los intereses remuneratorios sean los establecidos en la ley de usura de 1908, que son inoperantes, mientras que los únicos límites operantes, los puestos por la DGRN, no tienen cobertura legal.

  Junto a la confirmación del carácter abusivo de una cláusula de intereses remuneratorios por ser superiores a los moratorios, se confirma también el carácter abusivo de la retención por la entidad intermediaria de dos mensualidades de intereses y finalmente se fija lo que la resolución llama doctrina vigente sobre la inscripción parcial (CB).

[1] Resoluciones DGRN de 7 de abril, 10 febrero 2016; y 22 julio 2015.

[2] Vid. “Informe anual 2015 y debates en las Cortes Generales”, Defensor del Pueblo, Madrid, 2016, pg. 491.

 

244. PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 20 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cieza nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Hechos:  Se otorga una escritura de constitución de hipoteca con dos prestatarios, uno de ellos a la vez también hipotecante. En la cláusula relativa a los pactos del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria se fija un domicilio de notificaciones para la parte deudora. En la cláusula siguiente se pacta el domicilio para notificaciones en el procedimiento extrajudicial, pero sólo para la parte hipotecante (conforme al artículo 234 RH)

La registradora suspende la inscripción pues considera que en el procedimiento extrajudicial se tiene que fijar también un domicilio para notificaciones a la parte deudora.

El notario autorizante alega que la norma sólo exige fijar el domicilio del hipotecante para el procedimiento extrajudicial, que en la cláusula anterior se fija un domicilio común para prestatarios e hipotecante, y que, en todo caso, la registradora debió de inscribir parcialmente la escritura: inscribir la hipoteca, y suspender la inscripción de la cláusula relativa al procedimiento extrajudicial.

La DGRN desestima el recurso, declarando lo siguiente:

.-  Hay que fijar un domicilio de notificaciones para el hipotecante y para el deudor en ambos procedimientos, judicial y extrajudicial, aunque admite que puede ser un domicilio unitario para hipotecante y deudor siempre que esté claramente determinado.

.- No es posible inscribir parcialmente la escritura, sin solicitud expresa, pues la inscripción de la hipoteca y no inscripción del procedimiento de ejecución extrajudicial desnaturalizaría la hipoteca.

.- Si la presentación de la escritura ha sido telemática, la notificación de la calificación tiene que ser también telemática y no cabe la notificación por fax.  (AFS)

 

246. PUBLICIDAD REGISTRAL. NOTA SIMPLE LITERAL. REQUISITOS

Resolución de 21 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 1 a emitir una nota simple literal.

Se solicita una nota simple literal y por la Dirección se reiteran los principios básicos mantenidos por el propio Centro en esta materia de publicidad formal y la relación con la regulación de protección de datos

El contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos (arts 221 y 222 LH y 332 RH), y que dicho interés se ha de justificar ante el registrador. Interés que ha de ser conocido (en el sentido de acreditado o justificado, salvo en los casos de las autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen en razón de su oficio o cargo, en art. 221.), directo (en caso contrario se ha de acreditar el encargo, sin perjuicio de la dispensa prevista en art. 332.3 RH), y legítimo (art. 332.3 RH), que alcanza cualquier interés lícito.

Tal interés legítimo ha de probarse a satisfacción del registrador y de acuerdo con la ley de protección de datos sólo se podrán recoger datos de carácter personal para el tratamiento automatizado cuando los datos sean adecuados, pertinentes y no excesivos conforme a las finalidades para las que se hayan obtenido. Datos no podrán usarse para finalidades distintas de aquellas para las que hubieran sido recogidas.

Los Registradores informarán y velarán por el cumplimiento de las normas aplicables sobre la protección de datos de carácter personal (art. 222.6LH) lo que implica que «los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral. Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido de los asientos no requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes». Por tanto, aun existiendo interés legítimo será el registrador el que decida qué datos deberán quedar excluidos de la información suministrada.

Respecto a la petición de que sea literal, no se puede dar nota simple literal de todo el historial registral pues éste comprende asientos no vigentes y la intención del legislador ha sido clara de permitir sólo la nota literal de los asientos vigentes, (art. 222.4 LH), superando así el anterior criterio en el que solo se permitía expedir notas simples literales a efectos tributarios, de valoraciones inmobiliarias o con finalidad de otorgamiento de préstamos o créditos con garantía hipotecaria que recoge el artículo 332.5 RH, que debe entenderse formalmente derogado en cuanto este aspecto.

Respecto a la incorporación de fotocopias a las notas simples, sólo será posible si se solicita expresamente, si el registrador aprecia interés legítimo, sin extenderse más allá de lo que sea necesario para satisfacer ese legítimo interés y excluyendo siempre los datos de carácter personal o que sean legalmente objeto de especial protección así como los asientos no vigentes.

Así se confirma el defecto por cuanto no ha quedado suficientemente acreditado en la instancia de nota simple, el interés legítimo y la causa de la solicitud. Pero interpreta que, al solicitar la información contenida en los asientos vigentes y tratarse de bienes pertenecientes a Administraciones Públicas, parece que no se conculcarían las restricciones en la emisión de tal información. (MN)

PDF (BOE-A-2016-7036 – 9 págs. – 218 KB)   Otros formatos

 

247. APORTACIÓN POR CÁMARA AGRARIA A UNA FUNDACIÓN SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. SILENCIO ADMINISTRATIVO.

Resolución de 21 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuenca a inscribir una escritura pública de aportación de inmueble a la dotación de una fundación de una finca propiedad de la Cámara Agraria Provincial de Cuenca.

Hechos: Se formaliza una escritura en la que la Cámara Agraria Provincial de Cuenca, aporta un local comercial a la dotación inicial de la “Fundación Cuenca Agraria”, que lo acepta, con destino a los fines y servicios de interés general agrario de los municipios a que pertenece. En la escritura se declara que la Cámara Aportante había solicitado autorización administrativa para realizar la aportación en concepto de dotación, sin haber recibido contestación hasta la fecha, y por tanto aplica el principio del silencio administrativo positivo.

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura, ya que conforme a la ley 1/1996 que regula las Cámaras Agrarias de Castilla la Mancha, exige la autorización administrativa previa de la Consejería de Agricultura y Medio Ambiente, para realizar negocios jurídicos de disposición que afecten al patrimonio inmobiliario de las Cámaras Agrarias. No cabe en este supuesto el silencio administrativo positivo, ya que se trata de un acto jurídico privado y no está, por tanto, sometido a los principios administrativos.

Recurrente: Estima que, habiendo solicitado la pertinente autorización de la Consejería de Agricultura de la Comunidad de Castilla la Mancha, y habiendo transcurrido el plazo máximo para contestar sin haberlo hecho, la Cámara solicitante estaba legitimada para llevar a cabo dicha aportación por silencio administrativo positivo.

Dirección General: Hace una introducción general respecto de la configuración de las Cámaras Agrarias, a las que la ley 23/1986 (derogada por la 18/2005) las consideraba Corporaciones de Dcho. Público, dotadas de personalidad jurídica y capacidad de obrar. Derogada esta regulación estatal, ello no implica su supresión, sino que tienen un carácter provisional y su regulación corresponde a las CCAA (en Castilla La Mancha es la ley 1/996 de 27 de junio).

Las Cámaras Agrarias son Administraciones no territoriales y por tanto no están integradas en la Admón. del Estado, ni en las Comunidades Autónomas y Administraciones Locales. No puede considerarse que sean verdaderas Corporaciones Públicas, ni por sus fondos, ni por sus cuotas que no son exacciones públicas, ni sus empleados están sujetos a un estatuto funcionarial. Por tanto, no son Administración Pública ni su actividad se puede considerar genuina actividad administrativa.

Conforme a la ley 1/1996 la Junta de Castilla la Mancha ejerce la tutela administrativa y económica de las Cámaras Agrarias de esta Autonomía y su art 14.7 dice que “las Cámaras Agrarias necesitarán autorización previa del órgano administrativo a que se atribuye dicha tutela administrativa, para realizar sus actuaciones, en especial la realización de negocios jurídicos de disposición que afecten a su patrimonio inmobiliario, en particular enajenación, transacción y gravamen.

Consecuentemente el recurso no puede prosperar y por tanto es imposible practicar la inscripción de la transmisión por parte de la Cámara Agraria Provincial de Cuenca en favor de la Fundación, ya que no procede aplicar la doctrina del silencio administrativo positivo. Y ello es así porque aquí se aplican las reglas generales de prestación del consentimiento en el ámbito del negocio jurídico. Y es que la enajenación de un bien patrimonial por una Cámara Agraria es un acto jco privado, al que se aplican las reglas generales, que no administrativas contractuales de la Ley de Contratos del Sector Público (3/2011) que excluye del ámbito de aplicación los contratos de compraventa, donación, permuta arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos.

Como colofón la DG recuerda que exige una prohibición establecida en la disposición transitoria de la ley 1/1996, que impide que las Cámaras Agrarias Provinciales realicen disposiciones patrimoniales mientras su funcionamiento sea provisional.

Dice dicha disposición transitoria:”1. Se faculta al Consejo de Gobierno de Castilla-La Mancha para regular el funcionamiento provisional de las Cámaras Agrarias Provinciales existentes a la entrada en vigor de la presente Ley, en el período comprendido entre dicha entrada en vigor y la constitución de los Plenos de las nuevas Cámaras. 2. Durante el período a que se refiere el epígrafe anterior, las Cámaras Agrarias Provinciales, en funcionamiento provisional, no podrán realizar disposiciones patrimoniales” (JLN)

APUNTE HISTÓRICO DE LAS CÁMARAS AGRARIAS. (WOLTERS KLUWER)

Las Cámaras Agrarias se configuraron como entidades creadas por el poder público para la consecución de fines interés general, relacionados con el mundo agrario y de carácter público, por el R Dto. 14 de noviembre de 1890, integrados a nivel provincial como asociaciones de carácter voluntario, constituidas al amparo de la libertad de asociación reconocida por la Constitución de 1876, para defender y fomentar los intereses de la agricultura, aunque con el Decreto 2 de septiembre 1919, se ordena constituir una Cámara Agraria en cada provincia, a la que debían de pertenecer todos los contribuyentes por rústica o pecuaria. Tras la Guerra Civil el Dto. 18 abril de 1947 crea las “Cámaras Oficiales Sindicales Agrícolas”, con el carácter de Corporaciones de Dcho. Público, integradas en la Organización Sindical.

El Dto. de 2 junio 1977 suprime la sindicación obligatoria y el pago de la cuota sindical y con el R Dto. 1336/1977 se crean las Cámaras Agrarias en todo el territorio nacional, a nivel municipal, provincial o estatal, definiéndolas como Corporaciones de Derecho Público, constituidas para la consulta y colaboración con la Admón en temas de interés general agrario y relacionadas con el Mº de Agricultura.

La regulación post constitucional supone una profunda innovación, ya que los Estatutos de Autonomía atribuyeron a las CCAA la competencia en materia de agricultura u ganadería. La ley 23/1986 estableció las bases del régimen jurídico de las Cámaras Agrarias, que supuso la modificación del régimen tradicional, ya que suprimió la adscripción obligatoria a dichas Cámaras Agrarias.  Esta ley ha sido derogada por la ley 18/2005 dirigida a eliminar la regulación estatal, pero que no implica la supresión de las Cámaras Agrarias, ya que esta cuestión (su mantenimiento o no) corresponde a las CCAA. La derogación de la normativa estatal se debe a la pérdida de funciones de tales Cámaras Agrarias, que ahora son órganos consultivos de la Administraciones Públicas, y tienen la administración de sus recursos propios y su patrimonio. Este proceso de libertad conferido a la CCA ha dado lugar a la supresión de dichas Cámaras por algunas (País Vasco, La Rioja, Galicia, Asturias, Extremadura o Murcia) y su mantenimiento provisional en otras, así Castilla La Mancha, que las regula en la Ley 1/1996 de 27 de junio

Las Cámaras Agrarias se definen como Corporaciones de Derecho Público, dotadas de personalidad y capacidad de obrar para el cumplimiento de sus fines y gozando de recursos propios, y con funciones esencialmente consultivas y de colaboración con las Administraciones Públicas en asuntos agrarios. Además, les corresponde administrar sus recursos y patrimonio. Las Cámaras no pueden asumir funciones de representación, negociación y reivindicación en nombre y defensa de los intereses, económicos, profesionales y sindicales de los profesionales del sector agrario, ya que estas funciones corresponden a las organizaciones sindicales y organizaciones profesionales agrarias legalmente constituidas. Sus recursos no se pueden basar en cuotas o derramas exigidas a los profesionales del sector agrario, sino que dependen de las aportaciones de los presupuestos del Estado, CCAA y entidades locales. Gozan del beneficio de justifica gratuita y de inembargabilidad de sus bienes.

El TC en sentencia 132/1989 hace constar que “»nos hallamos ante entidades que no han sido fruto de la libre decisión u opción de los afectados, para la obtención de fines autónomamente elegidos, sino fundamentalmente (y sin excluir forzosamente este último aspecto), de una decisión de los poderes públicos, sin que exista por tanto un «pactum associationis» original, que se ve sustituido por un acto de creación estatal; y tampoco habría una opción en favor de la persecución defines o defensa de intereses libremente determinados, ya que el objeto de esas agrupaciones vendría definido por los intereses públicos para cuya defensa fueron creadas, y que son también fijados por el poder público. En el tipo de agrupaciones de que se trata que han recibido la denominación genérica de Corporaciones públicas, con una mayor o menor amplitud- si bien cabe estimar la presencia de un cierto elemento o base asociativa (ya que sus integrantes no se encuentran sometidos a un régimen de tipo estatutario funcionarial, ni integrados en relaciones de jerarquía y subordinación, sino en posición de paridad), sólo en términos muy latos puede hablarse de que exista una asociación, en cuanto que ésta supone una agrupación libre para la obtención de fines, determinados, también libremente, por los miembros que la integran. Como consecuencia de ello, estas agrupaciones de tipo corporativo y de creación legal no pueden incardinarse (pese a contar con una «base asociativa» en el sentido señalado), sin profundas modulaciones, en el ámbito de los artículos 22 y 28 CE «.

Como Entidades de Dcho. Público a efecto de su constitución y organización, así como cuando actúen desarrollando potestades públicas bajo tutela administrativa, sus actos y resoluciones tendrán la consideración de actos administrativos, sometidos al Dcho. Administrativo, pero las cuestiones de otra naturaleza (civil o social) se rigen por las normas que le sean aplicables, con sometimiento al órgano jurisdiccional correspondiente.

Se puede leer el artículo completo en este enlace a Volters Kluwer. (JLN)

PDF (BOE-A-2016-7037 – 6 págs. – 186 KB)   Otros formatos

 

251. ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUTELAR. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 23 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe n.º 1 a extender una anotación preventiva de embargo cautelar ordenada en expediente de derivación de responsabilidad solidaria. (JAGV)

 

252. INMATRICULACIÓN. IDENTIDAD DESCRIPTIVA SIN CONSTRUCCIONES. ACTA DE NOTORIEDAD ANTERIOR.

Resolución de 23 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sigüenza, por la que se suspende la inmatriculación de una finca con base en una aportación de gananciales junto con acta complementaria de notoriedad.

Hechos: Se presenta a inmatriculación, después de la reforma de la Ley 13/2015,  una escritura de aportación a gananciales de la mitad indivisa de una finca que se describe como solar, acompañada por una Acta de Notoriedad complementaria de título público, tramitada conforme a la legislación anterior a dicha reforma.  En el Catastro dicha finca aparece con una edificación dividida horizontalmente.

La registradora suspende la inscripción pues considera que la descripción de la finca en la escritura no es coincidente con la del Catastro ya que no se recoge la edificación existente. Además señala que el Acta de Notoriedad tampoco es adecuada ya pues se declara la notoriedad del hecho de ser tenido por dueño el anterior titular, pero no se declara la notoriedad de la fecha y el título de su adquisición. El registrador sustituto confirma la calificación.

El notario autorizante recurre y alega, en cuanto al primer defecto, que sí hay coincidencia en cuanto a ubicación, superficie y linderos, pero que no es necesaria dicha coincidencia en cuanto a la construcción existente según doctrina de la DGRN que cita. En cuanto al segundo defecto, que el acta de notoriedad se tramitó conforme a la legislación entonces vigente.

La DGRN revoca el primer defecto, declarando, conforme a su doctrina previa, que la coincidencia de la finca con el certificado catastral no se extiende a las edificaciones existentes en la parcela, sino sólo a la ubicación, superficie y linderos pues la finalidad de la inmatriculación es delimitar una finca con respecto a sus colindantes.

En cuanto al segundo defecto desestima el recurso, y declara que la legislación aplicable es la vigente en el momento de la presentación en el Registro, por lo que el Acta de Notoriedad tramitada conforme a  la legislación anterior no es válida para complementar el título público ya que, aplicando la actual legislación, la notoriedad tiene que estar referida al título y a la fecha de su adquisición por el anterior titular, (que ha de ser anterior en 1 año a la del título cuya inmatriculación se pide). (AFS)

 

253. Ejecución de embargo. cancelación de cargas posteriores. Anotación caducada

Resolución de 24 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Vecilla, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de cancelación de cargas derivado de un procedimiento judicial de embargo.

Recoge la reiteradísima doctrina según la cual, caducada una anotación, carece de todo efecto jurídico: entre ellos reservar la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario. Debe la registradora, como en este caso ha hecho, denegar la inscripción del mandamiento que ordena la cancelación de cargas posteriores a una Anotación de embargo cuando esta ha caducado. (MN)

 

254. EXPEDIENTE NOTARIAL PARA INMATRICULAR. NO VALE CERTIFICACIÓN ECLESIÁSTICA COMO TÍTULO DE PROPIEDAD.

Resolución de 24 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria nº 5, por la que se suspende la expedición de certificación y la práctica de anotación preventiva en un expediente de dominio. (MGV)

Hechos:

 -Se presenta en el registro un  acta notarial que contiene el escrito inicial del promotor de expediente de dominio para  la inmatriculación de una  finca, solicitándose, la expedición de la certificación registral y la práctica de la anotación preventiva a que se refiere el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

-El promotor del expediente es una parroquia, perteneciente a la Diócesis del Obispado de Vitoria, que aporta como título de propiedad una certificación de la adquisición originaria de la finca por prescripción inmemorial.

– Asimismo, en el documento presentado se reconoce que una parte de la finca fue cedida en documento público a la Junta Administrativa de Arkaia.

La registradora suspende  la expedición de la certificación y la toma de la anotación preventiva, por no aportar al documento presentado el título formal de propiedad exigido en el artículo 205 LH.

 Y por otro lado, ante la cesión reconocida en el documento, exige que se adecue la descripción de la finca, a la parte de la misma de la que realmente es dueño haciéndola coincidir con la certificación catastral que se acompaña.

El Notario recurre la nota de la registradora alegando que la certificación que como título de propiedad se incorporó al acta justificaba la adquisición originaria de la finca por prescripción inmemorial y estaba expedida conforme al antiguo artículo 206 de la Ley Hipotecaria en orden a la inmatriculación de la finca hasta la reforma de la Ley 13/2015, y que, aunque tras dicha ley haya perdido su virtualidad inmatriculadora, debe al menos servir como «título de propiedad» a que se refiere la letra a) de la regla segunda del nuevo artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

En cuanto al segundo defecto señalado, el recurrente no hace alegación alguna, ciñéndose por tanto la resolución al primer defecto.

La Dirección General de los Registros y del Notariado comienza haciendo referencia al artículo 206 de LH, que permitía la inmatriculación de bienes de las Administraciones Públicas y de la Iglesia Católica, cuando carecieren de título escrito de dominio, mediante certificación expresiva de su título de adquisición.

Este artículo con la nueva redacción dada por la ley 13/2015 de 24 de junio, excluye la mención a la Iglesia Católica y por tanto, tras su entrada en vigor, la Santa Sede, o cualquiera de las circunscripciones territoriales en que se organice o de las Órdenes, Congregaciones Religiosas, otros institutos de vida consagrada y otras instituciones y entidades eclesiásticas que pueda erigir conforme al Instrumento de Ratificación del Acuerdo entre el Estado Español y la Santa Sede sobre asuntos jurídicos, firmado el 3 de enero de 1979 en la Ciudad del Vaticano, ya no pueden  obtener la inmatriculación de sus bienes inmuebles por la vía que anteriormente le concedía el artículo 206 de la Ley Hipotecaria.

Y desde el punto de vista del derecho transitorio considera aplicable la disposición transitoria única de la ley 13/2015 que dispone que » a los efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el artículo 205 o 206, solo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la fecha de la entrada en vigor de la ley estuviese presentado el título público inmatriculación en el Registro de la Propiedad».

 Aclarado este primer punto, lo  que se discute en el recurso es que si una certificación emitida por una parroquia puede considerarse como título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular en los términos y a los efectos del art 203, regla 2ª, letra a) de la LH.

El artículo 206LH tanto en la anterior como en la nueva redacción distingue entre «el título escrito de dominio» y la » certificación » que se puede librar por el ente propietario de forma subsidiaria, si no se dispone de aquel, por lo que queda claro que la certificación no es título escrito de dominio sino algo distinto que suple su ausencia.

Por tanto, como el nuevo artículo 203LH exige acompañar, entre otros, «el título escrito de dominio», su ausencia, va a impedir extender la anotación preventiva prevista en el precepto y la inscripción en el registro del acta de conclusión del título inmatriculador.

En consecuencia, una simple certificación de dominio librada unilateralmente por el supuesto dueño no constituye en sí mismo título de dominio o de propiedad, no cumpliéndose por tanto el primero de los requisitos para la viabilidad del procedimiento de inmatriculación, y como en la certificación eclesiástica se expresaba que el modo de adquisición había sido el de prescripción inmemorial el promotor del expediente ha de acudir, para obtener la inmatriculación al correspondiente procedimiento judicial conforme al número 5 del artículo 204 LH.

PDF (BOE-A-2016-7234 – 5 págs. – 183 KB)   Otros formatos

 

 

255. ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA, QUE SE PRESENTA CONCLUIDO EL CONCURSO.

Resolución de 27 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Pontevedra n.º 1 a inscribir el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación librados en procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados.

Hechos: Se presenta testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, dimanantes de un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado antes de que la sociedad ejecutada entrara en situación de concurso, que consta anotado en el Registro, incluso la apertura de la fase de liquidación y su conclusión con la extinción de la entidad. Los anuncios de subasta son posteriores a la declaración de concurso.

La registradora pide que se aporte testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que los bienes o derechos no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad empresarial del deudor.

El recurrente arguye que, desde que se abre la fase de liquidación se produce la disolución de la sociedad concursada, por lo que difícilmente pueden existir bienes necesarios para la actividad empresarial de la misma.

La DGRN parece que va a confirma la nota de calificación, pero al final la revoca.

La clave se encuentra en determinar si el bien que se ejecuta es necesario o no para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, lo que, como apunta la registradora, ha de dilucidar el Juez de concurso. Si no fuera necesario, no habría limitación en cuanto al inicio o continuación del proceso de ejecución.

Esta exigencia, de determinar si es necesario o no, se extiende a la fase de liquidación, porque, aunque se disuelva la sociedad, no debe olvidarse que uno de los objetivos que persigue la nueva legislación concursal en España es el mantenimiento de las unidades productivas y de la actividad empresarial. Además, la administración concursal podrá comunicar a los titulares de estos créditos con privilegio especial que opta por atender su pago con cargo a la masa y sin realización de los bienes y derechos afectos.

De ahí -y de otros argumentos- deduce la DGRN que los bienes necesarios para dicha actividad empresarial quedan afectados a las vicisitudes del concurso y, llegada la liquidación, deberán someterse a lo establecido en el plan de liquidación o, en su defecto, a las normas supletorias previstas en la Ley Concursal. Consecuentemente será preciso que por el juez de lo Mercantil que conozca del concurso, se manifieste si se determinó el carácter de bien necesario o no de la finca para la continuidad de la actividad profesional o empresarial.

Sin embargo, revoca la nota porque en el Registro de la Propiedad consta anotada la conclusión del concurso de acreedores, recogiéndose en la anotación que se dictó auto de fecha 21 de noviembre de 2013 poniendo fin a la fase de liquidación. Por lo tanto, los efectos del concurso han cesado, y aun cuando el desarrollo del procedimiento de ejecución se haya llevado a cabo pendiente la situación concursal, declarada la conclusión del concurso y extinta la sociedad, desaparece el carácter de bien afecto a la actividad, pues esta deja de producirse, por lo que resulta ahora improcedente solicitar un pronunciamiento en ese sentido.

Nota: La DG apunta a la conveniencia de cancelar los diversos asientos derivados del procedimiento concursal cuando se haga constar su fin en el Registro.  La cuestión estriba en si ha de ordenarse expresamente o se puede deducir de haberse dictado el propio auto, que sería lo más razonable, pues desaparecen los efectos del concurso. (JFME)

 

256. INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXPEDIENTE NOTARIAL. DUDAS DE IDENTIDAD. TITULO FORMAL Y MATERIAL

Resolución de 27 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Les Borges Blanques, por la que se suspende la inscripción de un expediente de dominio con finalidad inmatriculadora.

Hechos: Se tramita mediante Acta Notarial un Expediente de Dominio para la inmatriculación de una finca, que finaliza estimando el notario justificado el dominio.

El registrador aduce dos defectos: el primero es que tiene dudas de que la finca que se pretende inmatricular sea coincidente con otra ya inscrita. El segundo que no se aporta título de dominio al expediente, sino que simplemente se manifiesta la forma de adquisición.

El notario recurre y alega en cuanto al primer defecto que para disipar esas dudas, ya manifestadas con motivo de la expedición del certificado registral negativo dentro del expediente, se notificó en el expediente al titular de la finca que al registrador le genera dudas, resultando que dicho señor compareció y no se opuso a la tramitación del expediente, por lo que dichas dudas no están justificadas ya.

En cuanto a la falta de título,  alega que sí existe el título en sentido sustantivo, que se expresa y se especifica, aunque no consta por escrito. Considera que es suficiente la existencia del título sustantivo, aunque no haya título formal, conforme a la finalidad y espíritu de la reforma introducida por la Ley 13/2015, a determinadas normas del Reglamento Hipotecario y a la doctrina de la DGRN que cita sobre la naturaleza del expediente de dominio.

La DGRN revoca el primer defecto y mantiene el segundo.

En cuanto al primer defecto relativo a las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en el expediente de dominio declara que:

.- La existencia de dudas del registrador, expresadas al expedir el certificado de no inscripción, no impiden que el notario pueda continuar con la tramitación del expediente y practicar pruebas para disipar esas dudas.

.- Si, terminado el expediente el registrador mantiene sus dudas, sólo cabe el recurso gubernativo o jurisdiccional ordinario, pero no es posible acudir ya a la vía establecida por el artículo 306 RH, ya derogado tácitamente por la reforma.

.- La intervención en el expediente del titular de la finca registral que genera dudas al registrador y su no oposición al mismo provoca que dichas dudas no estén ya justificadas, por lo que en el caso concreto revoca el defecto.

En cuanto al segundo defecto, relativo a la falta de título escrito declara que:

.- Es inexcusable presentar título escrito para el expediente de dominio.

.- A falta de título escrito sólo cabe acudir a la vía judicial prevista en el artículo 204.5 LH.

.- El Expediente de dominio tramitado sin título escrito sirve de título previo para inscribir un posible segundo título conforme al artículo 205 LH y Resolución de 19 de Noviembre de 2015.

COMENTARIO.- La interpretación restrictiva del concepto de título de la DGRN hará que, a falta de título, escrito sólo sea posible acudir a la vía judicial ordinaria para inscribir directamente con un solo título material, en contra del espíritu de la norma que era desjudicializar la inmatriculación, no habiendo conflicto y con el sobrecoste en tiempo y dinero que ello conlleva.

Ante la falta de título escrito será quizá más práctico, siempre que sea posible, acudir a la vía del doble título o al acta de notoriedad complementaria de título público, en la que el título previo alegado no tiene que constar necesariamente por escrito. (AFS)

 

257. Ejecución hipotecaria. Demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor.

Resolución de 27 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la adjudicación derivada de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Supuesto de hecho.

Se discute la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en ejecución hipotecaria en la que no ha sido demandado el titular registral, que no es ni el deudor ni el hipotecante no deudor, y que había adquirido e inscrito su derecho antes de iniciarse el procedimiento de ejecución.

Frente a la calificación registral, que exige que la demanda y el requerimiento se tenían que haber dirigido también contra el tercero adquirente (arts. 132 LH y 685 LECivil), entiende el adjudicatario que basta con la mera notificación al mismo del procedimiento de ejecución (art. 689 LECivil).

¿Es necesario que la demanda se dirija también contra el tercero adquirente que inscribió su título antes de iniciarse el procedimiento de ejecución? SÍ.

Doctrina de la DGRN.

1 Es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

Se fundamenta lo dicho en el art. 132 1º LH (que contempla la demanda y el requerimiento de pago al tercer poseedor que tenga inscrito su derecho en el momento de expedirse la certificación de cargas en el procedimiento) y en el art. 685 LECivil (que exige que la demanda se dirija contra el tercer poseedor que hubiera acreditado al acreedor la adquisición de los bienes). Por su parte, el art. 686 LECivil se ocupa también del requerimiento de pago al tercer poseedor contra el que se hubiera dirigido la demanda.

2 En los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados –ni se hubiera inscritoen el momento de formular la demanda, sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha certificación para el proceso) cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento (art. 132 2º LH en relación con el art. 689 LECivil).

Comentario.

1 El centro de la cuestión para decidir si el tercer adquirente ha de ser demandado y requerido de pago radica en el conocimiento que el acreedor ejecutante tenga –o pueda tener- de la adquisición del bien por parte del tercero.

Dicho conocimiento puede provenir de la conducta activa del tercero adquirente notificando al acreedor su adquisición, o bien del hecho de haber inscrito su titularidad en el Registro, cuyos asientos tienen eficacia erga omnes, de modo que el acreedor no puede desconocer la adquisición del bien por el tercero adquirente.

2 Lo que sucede es que el Tribunal Supremo, en una doctrina hoy superada, venía entendiendo (STS 3 de junio de 2004) que el conocimiento por parte del acreedor exigía una “conducta positiva” a cargo del adquirente, no siendo suficiente para entender cumplida dicha conducta con la inscripción registral, pues el acreedor “no está obligado inicialmente a examinar el contenido del Registro para requerir de pago a cualquier adquirente posterior de la finca hipotecada, sino que únicamente ha de hacerlo a quien le “acreditó” la adquisición, exigiéndole la ley simplemente la aportación de su título de ejecución debidamente inscrito” (STS. 28 de septiembre de 2009).

3 Sin embargo, esta postura del Tribunal Supremo (muy criticada por un sector de la doctrina) no puede mantenerse tras la STC de 8 de abril de 2013 que, partiendo del principio fundamental de la tutela judicial efectiva (art. 24 CE) el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. La tutela judicial efectiva proyectada al titular registral implica, si no consta su consentimiento auténtico, que haya sido parte o haya tenido, al menos, posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento que se pretende practicar.

Conclusión; en casos como el presente, la situación de litis consorcio pasivo necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral. (JAR)

 

258. CONCURSO DE ACREEDORES. DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS NO PREVISTO EN EL PLAN DE LIQUIDACIÓN.

Resolución de 28 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13 a inscribir una escritura de dación en pago de deudas. 

Supuesto de hecho. Se cuestiona la inscripción de una dación en pago parcial de deuda otorgada a favor de la acreedora por la sociedad deudora, que se encuentra en liquidación a resultas de un procedimiento concursal. Tras la dación, parte del crédito subsiste. Se da la circunstancia de que en el plan de liquidación aprobado judicialmente no se contempla la dación en pago como medio de liquidación, sino la venta directa y con ciertas condiciones.

¿Puede utilizarse como medio para realizar el activo del concursado un procedimiento que no esté previsto en el plan de liquidación? NO. ¿Cabe en este punto la interpretación analógica e integradora de la Administración concursal? NO. ¿Es inscribible la dación en pago discutida? NO.

Doctrina de la DGRN.

La pretensión de considerar un sistema de liquidación no previsto en el plan de liquidación aprobado judicialmente “está necesariamente condenada al fracaso”.

Si en el plan de liquidación se ha previsto la realización mediante la venta directa y con ciertas condiciones en modo alguno puede considerarse implícita en tal previsión una autorización para otorgar una dación en pago. Todo el sistema legalmente dispuesto patentiza una total huida de la discrecionalidad en el modo de realización del valor de los elementos de la masa activa.

En esta materia no cabe aplicación analógica alguna ni argumentar una insuficiencia del plan de liquidación, que, de producirse, debe colmarse con la aplicación supletoria de las reglas legalmente previstas (art. 149.1 Ley Concursal).

Comentario. Como pone de manifiesto la Resolución, esta cuestión tiene como telón de fondo el diseño legal previsto para la liquidación, tratándose de una clara opción de política legislativa dirigida a evitar que la administración concursal pueda operar en este punto discrecionalmente.

El modo de proceder en la elaboración del plan de liquidación viene previsto legalmente y reconoce a cada uno de los sujetos intervinientes un determinado papel, así: (i) En el plan de liquidación son obligatorias las intervenciones de la Administración concursal y la del Juez. (ii) A la Administración corresponde elaborar el plan de liquidación y al Juez su aprobación. (iii) Una vez aprobado, el plan es norma de liquidación de obligado cumplimiento por la Administración concursal. (iv) Junto a estas dos actuaciones obligatorias hay otra potestativa que corresponde al concursado, los acreedores concursales y los representantes de los trabajadores, quienes pueden formular observaciones y propuestas para que sean recogidas en el plan (sin perjuicio de lo previsto en el art. 155 L.C para los acreedores con crédito especial).

Aunque no está legalmente previsto, si cabe con causa justificada alterar algunas de las reglas del plan una vez aprobado judicialmente, bien para alterarlas, bien para completarlas y evitar de este modo la aplicación de normas supletorias. Sin embargo, ello sólo será posible con observancia de iguales reglas procedimentales que las previstas para la elaboración y aprobación del plan de liquidación que se pretende modificar. (JAR)

 

259. Acta de fin de obra. Licencia de primera ocupación (según Ley de Ordenación Urbanística de Valencia). Declaración Responsable.

Resolución de 28 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una copia autorizada de acta de final de obra. (MGV)

El hecho que origina esta resolución lo constituye un acta notarial por la que se formaliza el fin de una obra en construcción

El registrador, en su nota de calificación considera que falta acreditar la concesión de la licencia de primera ocupación o en su defecto deberá incorporarse el documento de declaración responsable previamente presentado en el Ayuntamiento, acreditando esta presentación en el Registro de Entrada con su fecha correspondiente.

La declaración responsable deberá cumplir las formalidades exigidas en el artículo 222 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana.

Respecto de esta, fue solicitada calificación sustitutoria, que confirmó la nota de calificación.

El notario recurrente considera que para dar cumplimiento a la declaración responsable, el otorgante del título declara en el mismo «que se ha finalizado con todos los requisitos legales la obra a la que se hace referencia en la presente escritura».

Asimismo, se requería al notario para que presentara copia simple del acta al Ayuntamiento, y mediante diligencia se hizo constar que se cumplió ese requerimiento presentando al Ayuntamiento la mentada copia y otra más para que se devolviera ésta con el sello correspondiente; como prueba de la actuación se incorporaba copia de la primera página con el sello de entrada en la corporación municipal.

Asimismo, el recurrente considera que el artículo 222.2 de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, no es aplicable pues está pensado para otro tipo de declaraciones responsables que sustituyan alguna otra licencia de obras, pues la identificación de promotor y agentes de edificación, descripción gráfica y proyectos, medio ambiente y escombros son para obras que se van a ejecutar, no para las terminadas.

Finalmente, esgrime que está forma de proceder con la declaración responsable había sido aceptada por el calificante en casos similares.

La Dirección General de los Registros y del Notariado parte, para la resolución del recurso, del artículo 28.1 b) del texto refundido de la Ley del Suelo que exige para inscribir escrituras de obra nueva terminada entre otros  requisitos, «(…) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna (…)».

La legislación urbanística aplicable, es la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, cuyo artículo 214, dispone que están sujetas a declaración responsable, en los términos del artículo 222 de esta ley: «d) La primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación, así como el segundo y siguientes actos de ocupación de viviendas».

El artículo 222, por su parte, dispone que la declaración responsable para los supuestos del artículo 214 de esta ley se ajustará a lo previsto en la legislación vigente en materia de procedimiento administrativo común, y que dicha declaración responsable se acompañará de los documentos adicionales que cita el precepto.

El promotor, una vez efectuada bajo su responsabilidad la declaración de que cumple todos los requisitos exigibles para ejecutar las obras, y presentada esta ante el Ayuntamiento o entidad local competente junto con toda la documentación exigida, estará habilitado para el inicio inmediato de las obras, sin perjuicio de las potestades municipales de comprobación o inspección de los requisitos habilitantes para el ejercicio del derecho y de la adecuación de lo ejecutado al contenido de la declaración. Añadiendo que la presentación de la declaración responsable, efectuada en los términos previstos en esta disposición, surtirá los efectos que la normativa aplicable atribuye a la concesión de la licencia municipal y se podrá hacer valer tanto ante la administración como ante cualquier otra persona, natural o jurídica, pública o privada.

En este sentido, el artículo 71 bis Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, que se añade por artículo 2.3 de la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, aplicable hasta la entrada en vigor de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, establece que a los efectos de dicha Ley, se entenderá por declaración responsable el documento suscrito por un interesado en el que manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente para acceder al reconocimiento de un derecho o facultad o para su ejercicio, que dispone de la documentación que así lo acredita y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el periodo de tiempo inherente a dicho reconocimiento o ejercicio. Los requisitos citados deberán estar recogidos de manera expresa, clara y precisa en la correspondiente declaración responsable.

Las declaraciones responsables producirán los efectos que se determinen en cada caso por la legislación correspondiente y permitirán, con carácter general, el reconocimiento o ejercicio de un derecho o bien el inicio de una actividad, desde el día de su presentación, sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección que tengan atribuidas las Administraciones Públicas. Se impone además a las Administraciones Públicas que tengan permanentemente publicados y actualizados modelos de declaración responsable los cuales se facilitarán de forma clara e inequívoca y que, en todo caso, se podrán presentar a distancia y por vía electrónica.

De esta normativa se deduce que el título administrativo necesario para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, en este caso, en el marco de la legislación Valenciana, es el documento suscrito por el interesado en el que manifiesta bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos exigidos por la normativa vigente y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el periodo de tiempo inherente al ejercicio. Además ha de acreditarse su presentación en la Administración competente, sin que parezca necesario usar el modelo elaborado por la Administración cuando se acredite de forma indubitada la presentación del documento con tal carácter.

En nuestro expediente, solo se hizo constar por diligencia que se hizo el requerimiento al notario, presentando al Ayuntamiento copia simple del acta notarial y como prueba de la actuación se incorporó copia de la primera página con sello de entrada en la corporación municipal y por ello no considera cumplido los requisitos para que el documento surta los efectos de declaración responsable ya que:

–     no consta su presentación con el carácter de declaración responsable al no utilizar el modelo elaborado por la Administración y

–     contiene otros actos de diferente naturaleza, sin que medie una acreditación en tal sentido por la Administración municipal. ~Por todo, no resulta cumplida la normativa administrativa ya que dichos requisitos deben de recogerse de manera expresa, clara y precisa, constando de modo indubitado su carácter de declaración responsable.        

–     También declara la Dirección General, ante las observaciones del recurrente sobre la forma de proceder el registrador en casos similares, que la nueva presentación de un título significa el inicio <<ex Novo>> del procedimiento registral, sin que el registrador, por el principio de independencia, esté vinculado por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación.                                                                                                                   

 

260. OBRA NUEVA CON TERMINACIÓN DIFERENTE A LA PREVIAMENTE INSCRITA EN CONSTRUCCIÓN. ACREDITACIÓN POR ANTIGUEDAD

Resolución de 28 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Bande, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada. 

– HECHOS:  1) En el año 1995 se inscribe una declaración de obra nueva en construcción.

2) En 2016 se presenta una escritura de declaración de obra vieja o preexistente, haciendo constar que la descripción actual de la obra (única existente en la finca) y ya acabada es distinta de la inscrita en 1995, y terminada en 2007, con lo que ya han transcurrido los plazos de prescripción de las infracciones urbanísticas. La terminación, su fecha y su descripción de 2007 constan en acta complementaria que incluye una certificación técnica (además de la catastral).

– El REGISTRADOR titular [y el sustituto], califican negativamente por entender que resultan aplicables los requisitos de las obras nuevas, del 1er párrafo del Art 28 LS, y que por tanto es necesaria la licencia de obras, la de 1ª ocupación y demás requisitos del artículo (certificación del arquitecto acreditativa de que la descripción se ajusta a la licencia…).

– El NOTARIO  recurre señalando que no es aplicable el 1er párrafo SINO el  apartado del Art 28 LS, pues tanto desde el punto de vista registral como desde el punto de vista urbanístico, el régimen jurídico de las obras finalizadas sin licencia es el mismo que el de las obras finalizadas con licencia pero sin ajustarse a ella.

– La DGRN  estima el recurso y revoca la calificación, señalando que el Art 28-4º LS ha de entenderse de aplicación a TODAS las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y en las cuales no quepan medidas que puedan implicar su demolición, y ello con independencia de que  la obra se construya con ó sin licencia o de que la obra nunca haya tenido acceso al Registro con anterioridad a su terminación, o de que haya sido previamente declarada en construcción.

En ambos supuestos existe una identidad de razón, la preferencia que da el legislador a la necesidad de evitar la discordancia entre el contenido del Registro y la realidad física extrarregistral consolidada.

Reitera múltiples resoluciones [cita por todas la Res. de 22 julio 2014 y las 2 Res de 19 febrero y 1 marzo 2016] (ACM)

 

261. HERENCIA. JUICIO DE SUFICIENCIA SIN SALVAR EL CONFLICTO DE INTERESES.

Resolución de 29 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Rute, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencias.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia en la que dos de los herederos están representados con un poder otorgado a favor de otro heredero. En la partición de la herencia se produce un exceso de adjudicación de un bien, que se adjudica a uno de los herederos, precisamente el apoderado, a cambio de abonar el exceso en metálico a los demás. La notaria autorizante emite el juicio de suficiencia del poder, pero nada dice expresamente sobre si está salvado el conflicto de intereses o no en el poder.

La registradora suspende la inscripción pues considera que hay un conflicto de intereses (ya que se adjudica un  bien con exceso de adjudicación) y no se emite un juicio notarial sobre si en el poder se salva el conflicto de intereses o no .

La notaria autorizante recurre y alega que el juicio de suficiencia está emitido debidamente y que no es necesario hacer mención al conflicto de intereses, conforme a las resoluciones de la DGRN que cita.

La DGRN desestima el recurso. Declara que su doctrina es que a efectos de la calificación de la calificación de la congruencia del juicio de suficiencia con el poder, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la existencia de la licencia, autorización o ratificación del dominus negotii, salvo que la calificación sea impugnada y el recurso verse sobre la existencia misma de la autocontratación o del conflicto de intereses.

COMENTARIO: Efectivamente, ésta ha sido y es la doctrina de la DGRN durante los últimos 4 años, pero anteriormente su postura era la contraria. Ver  R. 27 de Noviembre de 2006R. 28 de Febrero de 2007R. 5 de junio de 2007R. 13 de Noviembre de 2007, y el texto legal (ART. 98 de la Ley 24/2001) que nada menciona sobre la necesidad de mencionar expresamente el autocontrato en el juicio notarial de suficiencia del poder.

La Ley descarga en el notario toda la responsabilidad sobre la suficiencia del poder, incluida la posible circunstancia de la autocontratación o conflicto de intereses, bastando que el notario identifique el poder y que emita el juicio de suficiencia sobre dicho poder en relación con el acto o contrato concreto que se documenta en la escritura.  Hay que tener en cuenta que cuando el notario emite el juicio de suficiencia del poder está valorando necesariamente el autocontrato o el conflicto de intereses, pues es una de las consideraciones previas más importantes a la hora de emitir el juicio de suficiencia, junto con la calificación del acto jurídico concreto que se lleva a cabo.

Por tanto, en mi opinión, el recurso debió de ser estimado aplicando la anterior doctrina de la DGRN, que es la que mejor se adecua al texto legal. (AFS)

 

262. VENTA POR CIUDADANO BRITANICO. DISCREPANCIA EN EL NÚMERO DE PASAPORTE

Resolución de 29 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Algeciras nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Mediante escritura pública, unos cónyuges de nacionalidad británica, venden una finca a favor de dos personas de nacionalidad belga. Se identifican mediante los respectivos pasaportes de sus nacionalidades. Se incorporan a la escritura testimonios de los certificados de los N.I.E de los comparecientes.

Esta escritura causó calificación desfavorable en el Registro de la Propiedad, porque no coincidían los números de los pasaportes acreditados en la escritura con los que figuran en el Registro. Posteriormente, por acta complementaria autorizada por el mismo notario, se hace constar por el notario autorizante que «la parte vendedora, los esposos don I. R. W. W. y doña G. W., nacida C., titulares de los pasaportes británicos vigentes a la fecha de otorgamiento números (…) y de NN.II.EE. (…) han sido identificados por mi conforme a derecho y en forma reglamentaria conforme la legislación notarial, como otorgantes vendedores de la finca y como titulares de la finca». 

La DGRN recuerda (Resoluciones de 2 de octubre de 2003, 26 de marzo de 2004, 5 de junio de 2007, 18 de octubre de 2010 y 17 de agosto de 2011), que la identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos se encomienda al notario, que habrá de realizarla por los medios establecidos en las leyes y reglamentos (artículo 23 de la Ley del Notariado). El registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante así determinada coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripción, especialmente respecto de la legitimación y fe pública registral (cfr. artículos 9.4.ª y 18 de la LH y 51.9.ª del RH).

   Al «dar fe de conocimiento» o «dar fe de la identidad» de los otorgantes ( artículos 23 y 17 bis, respectivamente, de la Ley del Notariado), el notario emite un juicio de identidad, consistente en la individualización del otorgante bien por conocerlo el notario (es decir, por llegar a tener la convicción racional de que es la persona que dice ser y por tal es tenido en la vida ordinaria, de suerte que se trata de un juicio de notoriedad sobre su identidad), o bien por la identificación mediante documentos u otros medios supletorios legalmente establecidos (comparatio personarum; el notario se asegura de la identidad de las partes mediante la verificación subjetiva que comporta un juicio de comparación de la persona del compareciente con los datos, fotografía y firma que figuran en el documento que sirve para su identificación –cfr. apartados «c» y «d» del artículo 23 de la Ley del Notariado–). Desde el punto de vista registral, al objeto de dar debido cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 38, principio de legitimación y 20, tracto sucesivo de la LH, el registrador debe calificar que la persona respecto de la cual el notario ha dado fe de conocimiento, es el titular registral y no otra persona con igual nombre y apellidos.

 El problema que se plantea en el presente expediente, no es propiamente el de la identificación de los vendedores, por cuanto el notario ha dado fe de conocimiento, dación de fe que el registrador no puede cuestionar, sino que lo que el registrador cuestiona es si los comparecientes son los mismos que ostentan la titularidad registral.

En este caso se identifican por sus nuevos pasaportes, se incorporan a la escritura los NIES concedidos a los mismos, y en acta complementaria se manifiesta por el notario «que la parte vendedora, los esposos don I. R. W. W. y doña G. W., nacida C., titulares de pasaportes británicos vigentes a la fecha de otorgamiento números (…), respectivamente, y de NN.II.EE. (…) respectivamente, han sido identificados por mi conforme a derecho y en forma reglamentaria conforme a la legislación notarial, como otorgantes vendedores de la finca y como titulares de la finca».

En la calificación registral, respecto de los nacionales otorgantes de aquellos países en los que no varía el número del documento oficial de identificación, el registrador deberá comprobar su exacta correspondencia con la numeración obrante en el Registro de la Propiedad, al objeto de evitar que personas con iguales nombres y apellidos y que hayan sido debidamente identificados por el notario puedan usurpar la identidad de los titulares registrales. Respecto de los nacionales de aquellos países (como Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte) en los que se produce una alteración en los números de identificación del documento oficial de identificación, debe entenderse suficiente la declaración que realice el notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia del compareciente con el titular registral, salvo que el registrador, motivando adecuadamente, no considere suficiente dicha aseveración.

 En el presente expediente- se trata de nacionales británicos, país en el que varía el número del documento de identificación-, el notario autorizante no sólo ha dado fe de identificar a los comparecientes, sino que, mediante acta complementaria, manifiesta que les ha identificado como otorgantes vendedores de la finca y como titulares de la finca, por lo que el registrador de no estar de acuerdo con esta última manifestación, debe motivarlo adecuadamente.  La Dirección General estima el recurso. (IES)

 

263. RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL. EXCESO DE CABIDA SUPERIOR AL 10%

Resolución de 30 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sant Mateu a inscribir una escritura de subsanación.

Hechos: Se formaliza una escritura de subsanación de otra anterior de compraventa que se había otorgado 10 años antes, en la que se rectifica la descripción de dos fincas registrales. Siendo las fincas cuya descripción se rectifica, presuntivamente gananciales, la subsanación ha sido formalizada tan sólo por uno de los cónyuges.

Registrador: Resuelve no inscribir la escritura indicada, por los dos siguientes defectos:

  • Al figurar las dos fincas inscritas a nombre de un cónyuge, con carácter presuntivamente ganancial, se hace necesario el consentimiento del otro cónyuge para proceder a la rectificación de la descripción de las mismas.
  • Además la rectificación que se pretende excede del 10% de su superficie, sin que se haya iniciado el procedimiento del artículo 199 o el del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Notario:  Hace constar que no se precisa el consentimiento del otro cónyuge, por cuanto una rectificación de superficie no es un acto de disposición sino de administración, y por otro lado, en cuanto al exceso de superficie superior al 10%, estima que es posible inscribir sin más trámite un incremento de superficie del 10% y rechazar el resto.

Dirección General: Doctrina que sienta:

En cuanto a la necesidad o no del consentimiento del otro cónyuge, relativo a la ampliación de cabida, hace referencia a los artículos 1375 y 1376 del c.c. que exigen para los actos de gestión y disposición de gananciales el acto conjunto de ambos esposos o la supletoria autorización judicial, no obstante, recalca lo que indica el artículo 1384 del c.c. de que “son válidos los actos de administración de bienes y disposición de dinero y títulos valores realizados por el cónyuge a cuyo nombre figuren o en cuyo poder se encuentren, y en especial al artículo 94 del R.H. “ que establece que “serán inscribibles las agrupaciones, segregaciones o divisiones de estas fincas, las declaraciones de obra nueva sobre ellas, la constitución de sus edificios en régimen de propiedad horizontal y cualesquiera otros actos análogos realizados por sí solo por el titular registra. En consecuencia y aunque siga operando la presunción de ganancialidad, el cónyuge titular registral puede continuar realizando por sí actos de administración sobre el bien. Por tanto el primer defecto queda revocado.

En cuanto al segundo defecto, procede a enunciar y sistematizar los medios que existen para lograr la rectificación de la descripción registral (linderos, superficie u otros) de una finca inscrita, según exista o no simultánea inscripción también de la representación gráfica de la misma:

a).- Rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria registral, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, supuestos que se limitan a los casos en que la rectificación de superficie no exceda del 10% o 5%, y que no exigen ninguna tramitación previa, ni intervención de colindantes y terceros, sino tan sólo dará lugar a una notificación registral, tras la inscripción a los titulares registrales de las fincas colindantes.

b).- Supuesto de rectificación superficie  no superior al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca (recogido en el artículo 9, letra d de la LH), pero con un límite máximo del 10%. En este caso se rectifica la superficie que pasa a ser concorde con la de la representación georreferenciada, rectificándose la superficie literaria registral. Tampoco exige ninguna tramitación previa, pero el registrador debe notificar la modificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o los trámites del artículo 199, constare ya su notificación (por lo demás las rectificaciones de superficie no superiores al 10% basadas en certificación catastral y no superiores al 10%, se pueden acoger a la regulación del artículo 201.3.a o al 9.b L.H.).

C).- Finalmente, los casos de las rectificaciones descriptivas de cualquier clase, bien superficie o linderos y magnitud (inferiores o superiores al 10% de la superficie inscrita y además se pretenda obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices (procedimiento del artículo 199 y 201.1 que remite al 203 de la L.H.), que exigen una serie de garantías de tutela de intereses de terceros, y que exigen, con carácter previo a la inscripción una serie de notificaciones a: colindantes y demás interesados; publicaciones de edictos en el BOE, publicación de alertas geográficas registrales y concesión de un plazo para que los interesados puedan  comparecer y alegar en defensa de sus intereses, ante notario o registrador, competente para la tramitación, y que es por tanto mucho más complejo que los anteriores. Aquí se puede acudir a los procedimientos del 199 y 201.1 de la L.H.

Aquí como dice el art 199 L.H., la certificación gráfica aportada junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite o como operación específica, debe ser calificada registralmente, y las dudas que pueda tener el registrador, han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, invasión de fincas colindantes inmatriculadas o encubra un negocio traslativo o de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos por razón de la diferencia respecto de la cabida inscrita.

Como en el presente caso la nueva superficie que se pretende inscribir excede del 10%, sin que se haya actuado ninguno de los procedimientos anteriores, no hace sino confirmar el defecto señalado por el registrador.

El Centro Directivo no responde de modo expreso a la solicitud de inscribir sólo un 10% adicional de la cabida, pero, por el conjunto de la respuesta, ha de entenderse claramente descartada esa propuesta. (JLN)

 

264. CONSTANCIA REGISTRAL DE LA SITUACIÓN URBANÍSTICA DE EDIFICACIONES

Resolución de 30 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que se suspende la constancia registral de una resolución administrativa por la que se declara la situación urbanística de varias fincas registrales.

Hechos: tras inscribir una pluralidad de declaraciones de obra antigua, sobre diversas fincas, el registrador notificó al Ayuntamiento, lo que motivó que éste dictara un decreto de alcaldía conteniendo la -a su juicio- situación urbanística concreta de las diversas edificaciones y solicitando su constancia en el registro conforme al que es el actual art. 28.4 TRLS.

En concreto, se pretende hacer constar que determinadas edificaciones se encuentran en suelo no urbanizable, debiendo la Administración adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido y, respecto de otras, que se encuentran en situación de “asimilado a fuera de ordenación”.

El registrador, como defecto principal, plasma el obstáculo de que no se acredite que las declaraciones sobre las situaciones urbanísticas de las fincas se hayan realizado en un procedimiento administrativo en el que el titular registral haya tenido intervención, con notificación al mismo del acuerdo adoptado.

La DGRN recuerda que, cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la comunicación de la inscripción, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, pues, sino, se convierte en responsable de la omisión.

Pero entiende que, para la constancia registral de las situaciones referidas, debe resultar de la certificación administrativa presentada, la oportunidad de intervención del titular registral (ya sea el actual o el que inscribió la edificación que causó la notificación), debidamente identificado, en el procedimiento que da lugar a la correspondiente resolución declarativa, sobre la cual el Ayuntamiento emite su pronunciamiento. Al menos debe de habérsele concedido el trámite de audiencia.

En el caso presente, dicho procedimiento no había tenido lugar todavía, debiéndose de regir por la legislación sobre procedimientos administrativos, siendo calificable por el registrador, conforme al específico artículo 99 del Reglamento Hipotecario, pudiendo extender su calificación, entre otras materias, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, así como a la relación del mismo con el título registral.

También confirma un segundo defecto relativo a la necesidad de incluir en el título las circunstancias personales del interesado, para su debida identificación y que cifra en el nombre, apellidos y DNI.

Nota: la DGRN admite como suficiente una alternativa, la de la intervención del titular registral actual o la del que declaró en su día la edificación. Con ello, podría sufrir el principio de legitimación registral, pero encuentra su apoyo en la subrogación que preconiza el art. 27 TRLS, con la necesidad de constancia en el título de la situación urbanística del terreno y edificaciones, la responsabilidad del transmitente y la posibilidad del ejercicio de una acción de rescisión durante 4 años. También puede tener noticia el adquirente por la publicidad formal, pues en ella ha de constar que se ha notificado al Ayuntamiento. De todos modos, si se da el caso ha de tenerse en cuenta esta importante matización del propio art. 27 respecto a la subrogación: “El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.” (JFME)

PDF (BOE-A-2016-7244 – 7 págs. – 198 KB)   Otros formatos

ENLACES:

INFORMES OFICINA REGISTRAL ANTERIORES

SECCIÓN OFICINA REGISTRAL

INFORME GENERAL DEL MES DE AGOSTO

Informe General del mes de Julio

 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2016.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

 

de Ramón Cela

de Ramón Cela

Informe Fiscal Enero 2016

Indice:
  1. El estado vegetativo de una persona que impide el ejercicio de la actividad, no permite acogerse a los beneficios de las reducciones en el ISD
  2. En el legado de finca hipotecada el importe de la deuda no es deducible
  3. No sujeción a plusvalía municipal de la extinción parcial de comunidad en la que el comunero saliente recibe un bien de un valor semejante al de su cuota.
  4. En caso de incumplimiento del obligado, el Catastro sólo se puede modificar a través de la inspección catastral.
  5. Sujeción a IVA de la transmisión del terreno calificado como urbano no consolidado.
  6. Sujeción a IVA de la compraventa de naves con destino a su derribo y subsiguiente construcción de otras, aunque estén sitas en terreno no edificable.
  7. En la base imponible de la agrupación de fincas en el Impuesto de AJD se excluye el correspondiente a los edificios cuya obra nueva no se ha declarado.
  8. Responsabilidad solidaria del que colabora con el responsable subsidiario, ocultando maliciosamente bienes.
  9. Sujeción a ITP de la transmisión, aunque se contenga en una transacción homologada judicialmente.
  10. En la hipoteca en garantía de prestaciones periódicas no es deducible el importe de las deudas que garantiza.
  11. La viuda no forma parte del grupo de parentesco al desaparecer el parentesco por afinidad.
  12. No sujeciön a AJD del cambio de deudor en un préstamo hipotecario.
  13. No sujeción a plusvalía municipal de la renuncia del usufructuario. EL TS afirma lo mismo para el caso de fallecimiento del usufructuario.

Coordina: Joaquín Zejalbo Martín

Notario con residencia en Lucena (Córdoba)

 

Sentencias del Tribunal Constitucional.

Sentencias del Tribunal Supremo.

Sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia y de la Audiencia Nacional.

Consultas de la Dirección General de Tributos.

Resoluciones del Tribunal Económico-administrativo Central.

Sentencias para recordar

 

SENTENCIAS DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

El estado vegetativo de una persona que impide el ejercicio de la actividad, no permite acogerse a los beneficios de las reducciones en el ISD

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2011, Recurso 3965/2013. El estado vegetativo de una persona que impide el ejercicio de la actividad, no permite acogerse a los beneficios de las reducciones en el ISD, al no poder ejercerla de forma personal, habitual y directa

“La cuestión en debate quedó circunscrita a si el causante realizaba la actividad empresarial de forma habitual, personal y directa; la Sala de instancia después de centrar el debate y recordar la normativa aplicable, viene a señalar que la controversia gira en torno a la valoración de la prueba, y le otorga especial valor a la afirmación de la esposa del causante en el acta de inspección y suscrito por la misma, en el sentido de que el causante se encontraba durante los tres últimos años en estado vegetativo, afirmación que se refuerza por la estancia en residencia geriátrica y asunción por el obligado tributario de funciones de dirección de la actividad, que atendiendo a su dinámica parece agotar la actividad de esta, sin que el demandante haya desvirtuado dichos hechos.”

Para el Tribunal “en este caso no estamos ante un supuesto en el que rija la regla de la carga de la prueba, sino que, esté o no de acuerdo la parte recurrente, lo cierto es que el Tribunal de instancia ha tenido por probado un hecho, el estado vegetativo del causante que le imposibilitaba para el ejercicio de la actividad, por lo que poco importa a quién correspondía acreditar los requisitos, en tanto que no existe duda fáctica alguna, que de haberse producido podría perjudicar a aquel que obligado a la carga de la prueba no logra despejar la duda existente, se parte de un hecho que se tiene por probado, como es el referido, y teniendo la Sala de instancia por acreditado dicho hecho, decae las consecuencias derivadas de las reglas de la carga de la prueba.”

 

SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de enero de 2015, Recurso 3379/2014. La valoración ha de ser concreta y motivada.

“El valor comprobado administrativamente estará motivado cuando la valoración efectuada sea «singular «, por contraposición a «genérica» u «objetiva». No caben las valoraciones generalizadas, sino que han de determinarse las circunstancias físicas y jurídicas que individualmente concurren en el objeto de comprobación, dando así lugar a una individualización en la valoración.

La valoración de los inmuebles ha de tomar como referencia una serie de elementos individualizados del inmueble transmitido y no unos criterios genéricos que se refieren a circunstancias como antigüedad, calidad de la construcción, conservación o precio de adquisiciones similares. Para que la valoración sea eficaz la Administración ha de expresar los criterios seguidos, los datos fácticos tenidos en cuenta, los procedimientos concretos de aplicación, ponderación, actualización, extrapolación o individualización, todo ello glosado de un modo sucinto, pero suficiente, completo y adecuado para poder tomar cabal conocimiento de las operaciones realizadas por el perito de la Administración y poder verificar su corrección.”

“No se entenderá que el valor está debidamente motivado si la valoración no se refiere al momento exacto del devengo, si el perito carece de la titulación adecuada al objeto a valorar (STS de 20 de julio de 1990) o si no existe identidad entre el objeto de la transmisión y el de la comprobación, p.ej. se transmite una casa y se valora, atendido su estado de conservación, como solar (SSTS de 11 y 19 de enero de 1996).”

“La reiterada exigencia de que las valoraciones administrativas han de estar debidamente motivadas se ha traducido, en los casos en que se emplean medios combinados de comprobación (esto es, dictamen de perito, amparado en precios medios de mercado) en el ineludible cumplimiento de ciertas condiciones. Así se exige una valoración individualizada, en contraposición a la naturaleza del precio medio, de carácter objetivo y general, por lo que se exige que el perito razone la aplicación de dichos precios medios, lo que en la mayoría de las ocasiones obligará a una inspección personal del bien a comprobar.

 No basta pues manifestar que se han tenido en cuenta determinadas circunstancias, sino que ha de justificarse individualmente su apreciación, probándose la circunstancia de la que resulta la aplicación de un coeficiente corrector y no otro.”

 

SENTENCIAS DE LOS TRIBUNALES SUPERIORES DE JUSTICIA Y DE LA AUDIENCIA NACIONAL

Sentencia de la Audiencia Nacional de 10 de diciembre de 2015, Recurso 289/2014. En la venta con reserva de dominio el devengo del IVA se produce con el otorgamiento de la escritura pública.

“La cuestión nuclear sobre la que gravita este proceso, esto es, la eficacia que, a los efectos del devengo del IVA, ha de atribuirse al otorgamiento de la escritura de compraventa en los casos en que el vendedor retiene la posesión de la cosa vendida, ha sido abordada por el Tribunal Supremo en sentencia de 29 de noviembre de 2013, que confirmó la dictada por esta Sala con fecha 28 de abril de 2011.

En el supuesto entonces enjuiciado se otorgó escritura pública de venta en octubre de 2003, momento en el cual la parte compradora abonó una parte del precio pactado, difiriendo el resto del pago al momento en que la vendedora abandonase de forma definitiva los terrenos e instalaciones objeto del contrato que, por tanto, siguió ocupando hasta octubre de 2005, en que se entregaron a la compradora.”

 “La sentencia desestima, por tanto, el recurso de casación y confirma la decisión de esta Sala frente a la entonces adoptada por la Administración tributaria que es ahora quien, a la vista del criterio jurisprudencial, identifica también el devengo del IVA con el del otorgamiento de la escritura de compraventa al suponer que con su firma se produce la puesta a disposición del comprador, con independencia de que la posesión física del inmueble no se entregue en ese momento.”

El Tribunal reitera dicha doctrina y manifiesta que las opiniones vertidas en el «Dictamen emitido por expertos independientes» aportado con la demanda, han de ceder frente al criterio jurisprudencial expuesto.

 

En el legado de finca hipotecada el importe de la deuda no es deducible

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sede Granada, de 3 de noviembre de 2015. En el legado de finca hipotecada el importe de la deuda no es deducible pues la obligación de su pago corresponde al heredero salvo que se disponga o resulte lo contrario

“La cuestión que se somete a la consideración de la Sala es estrictamente jurídica, a saber, si el importe de la deuda que no venía impuesta como manda por el testador y que asumió la legataria de mutuo acuerdo con la heredera, puede deducirse para la determinación del valor neto del legado. Es decir, si la base imponible del legado de la vivienda y de la plaza de garaje que dispuso expresamente el testador en su testamento a favor de la persona que con él convivió, debe verse reducida en el importe de la deuda que, pese a que no pesaba sobre el legado, asumió voluntariamente la legataria.

Para el Tribunal “es claro que la deuda cuyo compromiso de pago asumió voluntariamente la legataria no formaba parte de su legado y tampoco el testador dispuso de manera expresa que fuera a su cargo su abono. Es por ello que lo que recibió por el derecho de sucesiones fue el legado ya que, lo reiteramos, el testamento no contenía ninguna disposición por la que se impusiera a la legataria la manda del abono de esa deuda, sino que, como ya hemos comentado, su asunción fue fruto de un acuerdo entre la heredera, la madre del causante, y la legataria.”

“De haber impuesto el testador como manda del legado a la legataria que asumiera el pago de la deuda, es claro que se conjugaría el supuesto previsto en dicho precepto y entonces podría la legataria deducirse su importe pues se darían los presupuestos establecidos para tal efecto, primero la disposición expresa del testador y segundo la procedencia de que se aplique esa deducción la persona afectada por aquella. Al no concurrir en la legataria, según lo expuesto y razonado, las condiciones y requisitos exigidos legalmente para que pudiera deducirse el importe de la deuda asumida en la forma ya descrita, nos hace que debamos estimar el recurso origen del presente procedimiento y dejar sin efecto por no ser conforme a derecho la resolución del TEARA impugnada, sin que de conformidad con el artículo 139 de la LJCA haya lugar a hacer expreso pronunciamiento sobre las costas de la presente instancia.”

En el Informe correspondiente a noviembre de 2008 escribimos lo siguiente: “Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 27 de marzo de 2008. ¿A quién corresponde la deducción de la deuda garantizada con hipoteca en el legado de cosa hipotecada?

 Conforme al artículo 298 del Código de Sucesiones de Cataluña cuando la garantía no se constituye para la adquisición del inmueble, el pago de la deuda garantizada corresponde a los herederos, que son los que tienen derecho a la deducción en la base imponible del Impuesto.

En la actualidad, el Libro IV del Código Civil de Cataluña relativo a las sucesiones, Ley 10/2008, de 10 de julio, regula en el artículo 427.8 el legado de cosas empeñadas o hipotecadas, disponiendo en el apartado IV que la garantía constituida para satisfacer o financiar el precio de adquisición o mejora de la cosa, y cualquiera otra carga perpetua o temporal, que le afecte debe ser soportada por el legatario. La lógica de esta disposición no se contiene en el artículo 867 del Código Civil español, salvo que así resulte de la voluntad del testador.”

 

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sede Granada, de 3 de noviembre de 2015. La distribución de la ampliación del préstamo hipotecario entre las distintas fincas hipotecadas, efectuada simultáneamente con la concesión de dicha ampliación, no tributa en AJD.

Se reclama la “improcedencia de la tributación por la distribución de la garantía hipotecaria en el importe ampliado del préstamo hipotecario. Se fundamenta en los artículos 7.1.B y 15.1 del TRLITPyAJD considerando que « una ampliación de préstamo tiene idéntico tratamiento tributario que la constitución de préstamo, por lo que partiendo de estos preceptos legales, si cuando constituimos un préstamo y distribuimos simultáneamente su carga hipotecaria sobre las fincas objeto de garantía hipotecaria, no tributamos por dicha distribución, en el caso de una ampliación de préstamo debe, conforme a los artículo 7 y 15 del TRLIPYAJD, aplicarse el mismo criterio, ya que la norma es clara al respecto » se liquidará como constitución de derechos la ampliación posterior de su contenido que implique para su titular un incremento patrimonial ». En el presente caso « se amplía el préstamo hipotecario y simultáneamente se distribuye la carga hipotecaria sobre las fincas de la promoción… se produce una división en régimen de propiedad horizontal, atribuyendo a cada unidad una carga hipotecaria…, se distribuye la carga entre las diferentes fincas para poder realizar la inscripción de la escritura de ampliación de hipoteca » por lo que « no estaría sujeta a gravamen la parte correspondiente a la ampliación del préstamo, al producirse simultáneamente y por imperativo legal (art.216 del Reglamento Hipotecario ) la ampliación del préstamo y redistribución de la carga hipotecaria ».

“Por tanto, la cuestión debatida es de carácter estrictamente jurídico consistente en determinar si la distribución de la responsabilidad hipotecaria realizada en la misma escritura en la que se efectúa una ampliación del préstamo originario dar lugar al gravamen de actos jurídicos documentados y, en caso afirmativo, determinar cuál sería la base imponible de hecho imponible realizado.”

“En cuanto a la ampliación del préstamo hipotecario, como tal préstamo, vale lo dicho anteriormente sobre la constitución del préstamo hipotecario originario documentado en la primera escritura, con la particularidad que la base imponible no estará constituida por la responsabilidad hipotecaria total, sino por la añadida en la ampliación, es decir, por el importe de principal ampliado, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos, por tanto, la base imponible se fija en función del incremento de la responsabilidad hipotecaria. Siendo el sujeto pasivo, como en el caso del préstamo inicial, el prestatario. Tributando solamente la ampliación del préstamo o lo que es lo mismo, absorbe la hipoteca que garantiza dicha ampliación por la que se asigna por primera vez la responsabilidad hipotecaria entre cada una de las fincas resultantes de la división horizontal.”

“Como se ha expuesto anteriormente, en este caso, la base imponible de la redistribución de la garantía hipotecaria solamente someterá a tributación el importe del préstamo originario que es objeto de redistribución entre las nuevas fincas al tratarse de un acto recogido en documento notarial, que es objeto de inscripción en el Registro de la propiedad, siendo un acto evaluable, al tener una repercusión económica la redistribución del importe del primer préstamo al modificarse la responsabilidad hipotecaria de las fincas que lo garantizan y no encontrarse sujeto a las otras modalidades del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ni al de Sucesiones y Donaciones.

 

No sujeción a plusvalía municipal de la extinción parcial de comunidad en la que el comunero saliente recibe un bien de un valor semejante al de su cuota.

Sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo de Barcelona nº 17 de 4 de noviembre de 2015, Recurso 51672014. No sujeción a plusvalía municipal de la extinción parcial de comunidad en la que el comunero saliente recibe un bien de un valor semejante al de su cuota.

“En el present cas, mitjançant l’escriptura de 16 desembre 2013 els tres interessats extingeixen parcialment la comunitat de béns i i el senyor Carlos Miguel cessa en la situació de comunitat i se li adjudica la plena propietat d’un altre bé. L’administració entén que com a conseqüència de les adjudicacions practicades, el Sr. Carlos Miguel passa de tenir una tercera part indivisa a tenir la plena propietat d’un immoble, la qual cosa constitueix una transmissió a l’efecte de l’article 104 TRLHL. I a més un increment de quota atès que pas de 1/3 a un 100% Si tenim en compte que el valor total de la comunitat de béns existent era de €2,661,000, a cadascun dels tres comuners els corresponia un valor de €887,000. El valor de les finques adjudicades al Sr. Carlos Miguel ascendeix precisament €870,000. En conseqüència, no pot parlar-se d’increment de valor atès que el patrimoni del Sr. Carlos Miguel segueix sent exactament del mateix valor després del seu cessament en la situació de comunitat i cessió al seu favor d’una nova finca en substitució de les anteriors.”

“Finalment ,l’article 104 TRLHL, tampoc pot justificar que es giri una liquidació en aplicació de la dicció legal que parla de «qualsevol títol o transmissió de qualsevol dret real», ja que no estem en presència d’una transmissió patrimonial pròpiament dit sinó en la concreció d’un dret abstracte preexistent, i en realitat gens es transmet, ni es compra ni es ven, sinó que se li lliura un ben que li correspon a canvi d’una quota de participació en una comunitat de béns.”

 

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha de 12 de noviembre de 2015, Recurso 84/2013. Compraventa de local comercial. Comprobación de valor por la aplicación de un coeficiente multiplicador al valor catastral. Prueba pericial judicial que ha desvirtuado el contenido de la comprobación de valor.

La norma que aprobó la previsión anterior en Castilla-La Mancha, para el período impositivo que nos ocupa, fue la Orden de 14/03/2008, de la Consejería de Economía y Hacienda de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, por la que se aprueban las normas para la aplicación de los medios de valoración previstos en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria , a los bienes inmuebles de naturaleza urbana en el ámbito de los impuestos sobre sucesiones y donaciones y sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, para el año 2008 (DOCM nº 68, de 1 de abril de 2008).

El interesado se queja de que se trata de un sistema de valoración abstracto que no atiende a la realidad del bien transmitido, que mezcla métodos legales de valoración (registro fiscal y coeficiente) y que en definitiva contradice los preceptos legales que señalan que el valor real del bien constituye la base imponible del impuesto. El demandante afirma que, siendo la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales el «valor real del bien», según el art. 10.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, resulta que se aplica un método que de ningún modo determina un valor real, sino a lo sumo un valor indiciario o presuntivo.”

Para el Tribunal “lo que el recurrente alega, como hemos dicho, es que se aplica un método que de ningún modo determina o establece el valor real de los bienes, sino a lo sumo un valor indiciario o presuntivo.

A lo cual no podemos sino responder que acierta plenamente el actor cuando afirma tal cosa; pero que tal sistema se apoya en una habilitación legal expresa que impide a los tribunales cuestionar el sistema, a no ser que se considere que dicha norma legal es inconstitucional. Dicha habilitación legal es el art. 57.1.b de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal (ya antes se había establecido sistema semejante en la Ley 21/2002 de Castilla-La Mancha).

Este método de valoración puede interpretarse en un doble sentido.

Un primer sentido sería el siguiente: cuando la Ley regula este método de valoración, en realidad está redefiniendo o especificando el concepto «valor real» a que se refiere la Ley del Impuesto. Es decir, la Ley vendría a imponer un concepto determinado de lo que quiera decir «valor real»; tal valor sería, cuando se emplee este método, el resultado del mismo. Ahora bien, esta interpretación tiene en contra el hecho de que la ley no establece que cuando se emplee este método no quepa hacer uso de la tasación pericial contradictoria que también regula, lo cual no sería posible si por imposición absoluta de una ficción legal el valor determinado por este método fuera el valor real; pues entonces nada habría que demostrar mediante la pericial.

 El segundo sentido, que es el correcto, es este: el valor determinado por este método, como dice el actor, es un valor indiciario o presuntivo; con presunción (iuris tantum, desde luego) atribuida por Ley. Es decir, a nuestro juicio el designio de la Ley está mucho más apegado a razones puramente prácticas, procedimentales e incluso presupuestarias de lo que podría parecer. Es decir, la Ley ha venido a auxiliar a la Administración en el problema a que se enfrenta en su inveterada voluntad de realizar valoraciones masivas con medios humanos insuficientes para hacerlas con una mínima solvencia, y lo ha hecho a base de establecer, en realidad, una regla procedimental según la cual el valor determinado por los medios del art. 57, aunque se trate de medios diferentes de un dictamen pericial, y medios más bien abstractos y no apegados a la realidad concreta del bien valorado (su estado, sus circunstancias), suponen una presunción de valor real; y como es presunción iuris tantum (lo contrario podría ser inconstitucional como veremos) en realidad lo que se está haciendo es, lisa y llanamente, establecer una norma sobre prueba o sobre procedimiento, para trasladar desde la Administración al administrado la responsabilidad y el coste de la prueba pericial; única prueba que de verdad permite conocer, previa visita y análisis del bien, el valor real del mismo (el «verdadero», y no sólo «presunto», valor real); pero que, por ser costosa, la Administración intenta por todos los medios evitar, o realiza sin las mínimas y elementales garantías (tal como la visita del bien); auxiliando ahora la Ley en este designio a la Administración al relevarla de la necesidad de la misma. Así la Administración queda legalmente dispensada de la obligación de aportar un dictamen pericial debidamente elaborado y motivado, que queda sustituido por una valoración que presenta numerosos problemas respecto de su acierto, pues se encuentra muy alejada de las circunstancias reales y concretas del bien, pero que está legalmente prevista como suficiente para que la Administración determine un valor suficiente para pasar por el «valor real» si el interesado no responde con una tasación pericial contradictoria; y con ello traslada sobre los administrados el coste de la pericia inicial, que es de lo que en realidad se trata desde luego. Y todo ello se hace a nivel legal, dejando el sistema fuera de la posible crítica judicial.”

El único instrumento al alcance de los tribunales en contra de un sistema legalmente blindado sería el de su posible inconstitucionalidad, sobre la base de no ser acorde con el principio de capacidad contributiva del art 31 de la CE, que reclama una adecuación entre el gravamen y la riqueza realmente gravada. El hecho de que se grave un valor ficticio o sin garantías de ser el «valor real» del bien que el sujeto pasivo adquiere podría ser considerado sin dificultad contrario a dicho principio. Ahora bien, a nuestro juicio la inconstitucionalidad sería evidente por ese motivo en caso de que la presunción se impusiera iuris et de iure. Pero cabiendo la prueba en contrario, no puede decirse que la norma establezca que se grave en todo caso un valor ficticio, sino únicamente que traslada al campo del contribuyente la carga de determinar tal valor real, en lo cual, al margen de la opinión que pueda merecer tal regulación, no parece haber elementos claros de inconstitucionalidad.

En resumen, efectivamente este es un valor presuntivo o indiciario, pero la Ley permite determinar la cuota sobre tal valor.

Dicho lo anterior, en el presente caso el actor ha demostrado de manera más que sobrada que el valor calculado por el método mencionado no coincide con el valor real del bien y por tanto ha destruido la presunción indiciaria que la ley atribuye a dicho método.”

 

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Canarias, Sede de santa Cruz de Tenerife de 16 de noviembre de 2015, Recurso 382/2013. Legalmente el sujeto pasivo de la obligación principal en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad Actos Jurídicos Documentados en los préstamos hipotecarios es la parte prestataria.

La primera cuestión a examinar es si la entidad de la que la parte actora era administradora única ostentaba la condición de sujeto pasivo del ITP por la modalidad de AJD. Según los antecedentes fácticos acreditados en los autos, con fecha 15 de abril de 2003, la entidad C….., S.L. solicitó al BANCO X….., S.A. la concesión de un préstamo, en garantía de cuya devolución -añadida a la responsabilidad personal e ilimitada de la entidad prestataria- se constituyó, a favor del banco, por la entidad F…… LTD, hipoteca voluntaria sobre las fincas de su propiedad y que estaban cedidas en arrendamiento para su explotación turística a la entidad C……., S.L.

 Pues bien, sostiene la parte actora que, siendo en este caso el hecho imponible realizado la constitución de una hipoteca, el acreedor hipotecario y a cuyo favor se constituye la garantía del préstamo es el BANCO X…… Por tanto, la liquidación de la cuota variable de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados a cargo de C….., S.L. es errónea, dado que no es esta, sino el BANCO X….. S.A. quien tiene la condición de sujeto pasivo de la obligación principal, conforme a lo establecido en los artículos 8 y 29 del TRITPAJD. En suma, se alega que C….., S.L. es deudor del préstamo, pero no es deudor hipotecario, y en consecuencia no es sujeto pasivo de la obligación tributaria por el IAJD. Como consecuencia de ello -se concluye-, la liquidación girada a C……, S.L. es nula de pleno derecho por error en la identificación del sujeto pasivo, lo que determina la nulidad del acuerdo de derivación de responsabilidad subsidiaria frente a la ahora demandante, por no concurrir los presupuestos habilitantes de la misma.”

La adecuada respuesta a la cuestión planteada exige partir del artículo 27 del TRLITPAJD, que establece como hecho imponible de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, entre otros, la formalización de documentos notariales. Según el artículo 29 del citado texto normativo, es sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquellos en cuyo interés se expidan. Por su parte, el artículo 68 del Reglamento del Impuesto establece que cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía, se considerará adquirente al prestatario. Esta última disposición guarda coherencia con el artículo 15 del Texto Refundido del Impuesto, que contiene una regla especial respecto de lo previsto con carácter general en su artículo 8. Según la regla general el sujeto pasivo, en la constitución de derechos reales es, efectivamente, aquel a cuyo favor se realice dicha constitución. Ahora bien, el también citado artículo 15 dispone en su apartado primero que la constitución, entre otros, de derechos de hipoteca en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo -aunque el artículo 45.I B) 15 los declara exentos en los términos allí previstos-. El sentido de la norma reside en que «el negocio jurídico principal es el del préstamo, del que la hipoteca es un negocio jurídico accesorio de garantía», como viene afirmando el Tribunal Supremo en una doctrina ya consolidada, expresada, entre otras, en la Sentencia de 6 de febrero de 2002. En relación con este tema también ha tenido ocasión de pronunciarse el Tribunal Constitucional en el Auto 24/2005 de 18 de enero, por el que inadmitió la cuestión de inconstitucionalidad formulada por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en relación con el artículo 29 del TRITPAJD, puesto en relación con los arts. 8 d) y 15.1 del mismo Texto Refundido y con el art. 68 del Reglamento del impuesto. La cuestión de inconstitucional se planteaba, entre otros motivos, por la atribución de la condición de sujeto pasivo, en las escrituras de constitución de préstamos con garantía, al prestatario y no al prestamista, respecto de lo que el TC declaró que es una opción de política legislativa válida desde el punto de vista constitucional que el sujeto pasivo de la modalidad de «actos jurídicos documentados» «sea el mismo que se erige como sujeto pasivo del negocio jurídico principal».

 El razonamiento anterior lleva a afirmar la condición de sujeto pasivo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que, como prestatario del préstamo hipotecario constituido mediante escritura pública, tiene la entidad C….., S.L., a la que como deudora principal y por tal concepto impositivo -contrariamente a lo afirmado en la demanda- se giraron la liquidación y la providencia de apremio. En consecuencia, no cabe apreciar, en este punto, tacha alguna a la conformidad a Derecho del acuerdo de derivación de responsabilidad subsidiaria que por dicho impuesto se dictó frente a la parte actora, como administradora única de dicha entidad. Este motivo debe, pues rechazarse.”

Añadimos que la STS de 31 de octubre de 2006, Recurso 4593/2001, declaró, citando otra anterior del mismo Tribunal de 20 de junio de 2006, Recurso 2794/2001, que “en cualquier caso, la unidad del hecho imponible en torno al préstamo produce la consecuencia de que el único sujeto pasivo posible es el prestatario, de conformidad con lo establecido en el art. 8º.d), en relación con el 15.1 del Texto Refundido ITP y AJD, y en relación, asimismo, con el art. 18 del Reglamento de 1981 , hoy art. 25 del vigente de 29 de Mayo de 1995 , que, por cierto, ya se refiere a la constitución de, entre otros, derechos de hipoteca en garantía de un préstamo y no a la de préstamos garantizados con hipoteca». En el mismo sentido se pronuncian también las sentencias de 23 de Noviembre de 2001, 24 de Junio de 2002, 14 de Mayo y 20 de Octubre de 2004 y 27 de Marzo de 2006. Esta última sentencia rechaza un recurso de casación para la unificación de doctrina, porque la doctrina contenida en la sentencia recurrida, que mantenía la tesis impugnada, no debe ser rectificada porque coincide con la jurisprudencia de esta Sala que, de manera reiterada, ha entendido que el artículo 30 (hoy 29) del Texto Refundido del ITP y AJD de 1980 (artículo 68 del Reglamento ) señala que, en la modalidad de documentos notariales del IAJD, «será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan» y que ese adquirente del bien o derecho sólo puede ser el prestatario, no ya por un argumento similar al de la unidad del hecho imponible en torno al préstamo, conforme ocurre en la modalidad de transmisiones onerosas –arts. 8º.d), en relación con el 15.1 del Texto Refundido y con el art. 18 de su Reglamento –, sino porque el «derecho» a que se refiere el precepto es el préstamo que refleja el documento notarial, aunque este se encuentre garantizado con hipoteca y sea la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad elemento constitutivo del derecho de garantía. En definitiva, cuando el art. 31 del Texto Refundido exigía, entre otros que ahora no interesan, el requisito de que las escrituras o actas notariales contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad, está refiriéndose, indisolublemente, tanto al préstamo como a la hipoteca. Buena prueba de que es así la constituye el que el Reglamento vigente de 29 de Mayo de 1995 –que, aun no aplicable al supuesto de autos, tiene un indudable valor interpretativo–, en el párrafo 2º de su art. 68, haya especificado que «cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario».

Por otra parte, conviene recordar que las dudas de inconstitucionalidad sobre el actual art. 29 del Real Decreto 1/1993 de 24 de Septiembre , por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto, (idéntico al antiguo art. 30 ), en relación con los artículo 8 d) y 15.1 del mismo Texto Refundido, y con el art. 68 del Real Decreto 828/1995, de 29 de Mayo , por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto, fueron despejadas por el Tribunal Constitucionalidad, en los Autos de 18 de Enero y 24 de Mayo de 2005, al inadmitir las cuestiones de inconstitucionalidad planteadas, por entender que no se vulneraba el derecho a la igualdad en el sostenimiento de las cargas públicas, ni el principio de capacidad económica previsto en el art. 31.1 de la Constitución , porque la «capacidad de endeudarse es una manifestación de riqueza potencial y, por tanto, de capacidad económica susceptible de gravamen, pues sólo quien tiene capacidad de pago, esto es, quien tiene aptitud para generar riqueza con la que hacer frente a la amortización de un préstamo o de una deuda puede convertirse en titular del mismo.»

 

Sentencia de la Audiencia Nacional de 19 de noviembre de 2015, Recurso 30472013. Impuesto sobre Sociedades. Naturaleza de las operaciones realizadas por la entidad recurrente, enajenación de un local y posterior arrendamiento con opción de compra. Simulación requisitos.

Con fecha 26 de julio de 2005 transmitió el obligado tributario a la entidad vinculada A….. S.L(Sociedad patrimonial), un local, segregado a su vez en dos locales de 186,18 metros y 425,76 metros, sito en la calle …., número, en Avilés, por importe de 805.953,63 euros, el cual fue aportado por Don Armando, administrador de ambas entidades, y por su esposa, Dña. Milagros, administradora de la entidad A…. S.L a la entidad P……., S.L en su constitución.

Con fecha 01 de septiembre de 2005 suscribió A….. S.L con la entidad bancaria BBVA un contrato privado de arrendamiento con opción a compra respecto del local de 425,76 metros, fijándose como precio de la referida opción de compra 1.791.208,39, facultando al arrendatario para comprar el inmueble transcurrido un año desde la firma del contrato, concediéndole un plazo de 6 meses.

Respecto al pago del alquiler, se fijó una renta anual con un período de carencia de 2 meses, de manera que en el caso de ejercitarse la opción de compra las rentas arrendaticias devengadas y pagadas se aplicarían al pago de la misma.

Con fecha 14 de septiembre de 2006 se formalizó en escritura pública la venta del inmueble por A……S.L a la entidad bancaria BBVA ascendiendo el beneficio obtenido en la operación a 1.000.482,57 euros, que tributaron en la parte especial de la base imponible de la Sociedad Patrimonial al 15% al tener un período de generación superior a un año.

A juicio de la Inspección existe simulación en la operación descrita siendo la finalidad pretendida por las partes la de minorar la carga tributaria que se habría generado en el caso de que la entidad P…….S.L , también dedicada a la actividad de alquiler de inmuebles, hubiera vendido directamente el local a la entidad bancaria B….. ya que, en este caso, no siendo el obligado tributario una Sociedad Patrimonial, tales beneficios habrían tributado al tipo general del Impuesto y no al 15%.”

Con cita de la Sentencia de 15 de noviembre de 2012, Recurso 1672/2010 se indica que “la simulación relativa como se expresa por la recurrente, con la jurisprudencia que recoge, requiere que el negocio realizado externamente por las partes (negocio jurídico aparente) no sea realmente querido por aquellas, que buscan otro negocio jurídico distinto (negocio simulado), y nada indica que las partes no quisieran aquel contrato o que no hubiese voluntad negocial cierta, por lo que ante una

prueba directa de hechos presuntivos no puede concluirse en la existencia de un negocio simulado, pues la intermediación de sociedades en negocios buscando mitigar la fiscalidad, no puede sin más impedirse, cuando se ampara en la legalidad siendo el legislador el que puede normar estas situaciones para evitar la diferente tributación, y no impedirlas cuando ello ha sido su opción en la legislación tributaria, lo que lleva a este Tribunal a no compartir la simulación imputada y con ello a la declaración de nulidad de la resolución impugnada y la correspondiente liquidación de la que trae causa, lo que hace innecesario entrar en las cuestiones que de ella se derivan».

 

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sede de Granada, de 23 de noviembre de 2015, Recurso 30/2012. Tributación en AJD, documentos mercantiles, de los pagarés nominativos que no contengan la cláusula no a la orden.

“En el presente caso el pagaré que nos ocupa, en cuanto que fue emitido nominativamente y sin la cláusula no a la orden, se integraría, a juicio de la Sala, dentro del primer grupo, es decir como documento mercantil que realiza función de giro. En efecto, los pagarés tanto a la orden, como los nominativos que no incorporan la «cláusula no a la orden», cumplen función de giro, por lo que de conformidad con el art. 33.1 del TR están sujetos al gravamen, teniendo en cuenta que lo que se grava es la emisión y no su endoso, dado que desde el momento en que se emite nominativamente y no incorpora la cláusula no a la orden es susceptible de endoso, cumple función de giro, con independencia, lo que resulta irrelevante, de que efectivamente se llegue o no a endosar, pues el hecho imponible, al igual que en el caso de la letra de cambio, es el libramiento de un documento mercantil que cumpla la función de giro. Así lo ha sentado el Tribunal Supremo en su sentencia de 12 de noviembre de 2002, RJ 2002/10249, en la que declara que << el presente recurso de casación, promovido al amparo del ordinal 4 del artículo 95.1 de la Ley de esta Jurisdicción, LJCA (según la versión entronizada en la misma por la Ley 10/1992), se funda, a su vez, en el siguiente motivo de impugnación: Infracción del artículo 33 del RD Leg. 3050/1980, en la redacción dada por la disposición adicional segunda de la Ley 14/1985, de 29 de mayo , porque (a), partiendo de lo sentado en el acuerdo del TEAC de 31 de mayo de 1995, a raíz de la Ley Cambiaria y del Cheque 19/1985, las letras y los pagarés son, en principio, documentos «a la orden», y, por tanto, endosables, tanto si llevan expresamente tal cláusula como si no, y sólo dejan de ser documentos a la orden (y endosables) si llevan la cláusula «no a la orden»; y (b), en consecuencia, como los pagarés del caso examinado no contienen cláusula «no a la orden» hay que concluir que son endosables y, como tales, cumplen función de giro, y, además, siendo así que las letras de cambio pueden ser giradas por el librador a su propio cargo, dejando de ser así una promesa de pago por un tercero para convertirse en una promesa de pago por sí mismo, igual que un pagaré, debe concluirse que los pagarés objeto de controversia en este caso equivalen y suplen a letras giradas al propio cargo y, por tanto, devienen sujetos al IAJD. >> .

 

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sede de Granada, de 23 de noviembre de 2015, Recurso 2267/2009. Requisitos de los dictámenes de los peritos.

“En particular, los dictámenes de peritos deben contener los siguientes extremos: expresión concreta de los elementos de hecho que justifican la modificación del valor declarado y valoración asignada. Cuando se trate de bienes inmuebles, como ocurre en este caso, se ha de hacer constar expresamente el módulo unitario básico aplicado, con expresión de su procedencia y modo de determinación, y todas las circunstancias relevantes, tales como superficie, antigüedad u otras, que hayan sido tomadas en consideración para la determinación del valor comprobado, con expresión concreta de su incidencia en el valor final y la fuente de su procedencia.”

“En concreto, el TS ha señalado que no existe motivación (STS de 18 de junio de 1991, ar. 4890), «cuando el perito se limita a rellenar un impreso, aludiendo al valor declarado, al valor del metro cuadrado que él asigna al terreno o a la edificación y al resultado final de multiplicar el valor del metro por la superficie. Ello podrá ser una opinión, pero no una valoración motivada». En parecido sentido, la STS de 4 de diciembre de 1993, ar 10058, indica que la mera referencia a precios medios en el mercado tampoco es válida.

En definitiva, y por lo que a este caso interesa, no son válidos los informes genéricos o indeterminados cuando el medio de comprobación utilizado es la comprobación pericial. No existe motivación cuando el perito se limita a realizar operaciones matemáticas a partir de un módulo unitario básico porque se trata de una cifra abstracta para el contribuyente. Para que la fijación del valor real a partir de un módulo unitario básico cumpla con el requisito de motivación suficiente han de expresarse los factores determinantes para la formación de dicho módulo, no siendo suficiente con añadir únicamente un texto estereotipado y omnivalente a modo de motivación. Esta motivación ha de contener, en primer lugar, la descripción del soporte físico el bien objeto de comprobación en cuanto se refiere a su contenido o circunstancias físicas, además de poner de manifiesto los criterios concretos que se han seguido para la valoración. La mera fijación de una cifra por metro cuadrado, con un texto modelo, es decir, la utilización de criterios genéricos que no se aplican de forma individualizada, no basta para entender que la valoración se ha hecho de forma motivada. Lo contrario, supone la inversión de la carga de la prueba, pues el sujeto pasivo se verá obligado a demostrar la falta de justificación del valor determinado por la Administración.”

En el presente caso, el dictamen pericial de la Administración ha utilizado un procedimiento estereotipado de aplicación general donde se fija el valor utilizando los módulos obtenidos de fuentes desconocidas y corregidos por determinados coeficientes, haciendo una estimación genérica y subjetiva, que no se pueden considerar como suficientes a los efectos de cumplir el requisito de la necesaria motivación.

 Por último, señalemos que la exigencia de motivación suficiente no puede verse atenuada so pretexto de que tiene el contribuyente la opción de acudir a la tasación pericial contradictoria, como ha razonado el Tribunal Supremo, en su sentencia de 12 de diciembre de 2011.”

 

En caso de incumplimiento del obligado, el Catastro sólo se puede modificar a través de la inspección catastral.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 25 de noviembre de 2015, Recurso 34272013. En caso de incumplimiento del obligado, el Catastro sólo se puede modificar a través de la inspección catastral, no por medio de la actuación municipal.

“El presente recurso tiene por objeto la impugnación de la resolución dictada por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid, de fecha 17 de diciembre de 2012, por la que se desestimaba la reclamación económico-administrativa núm. NUM000, dirigida contra la resolución de la Gerencia Regional del Catastro, de fecha 30 de septiembre de 2009, por la que se acordaba modificar la descripción de la finca con núm. de referencia catastral NUM001, en función de la documentación aportada por el Ayuntamiento de Madrid; que fue confirmada en reposición en este extremo por resolución de 22 de febrero de 2010. La resolución impugnada viene a fundamentar la desestimación de la reclamación económico administrativa con el argumentando que «no habiéndose cumplido la obligación de presentar declaración por quienes estaban obligados a ello en el plazo señalado, la descripción catastral de las fincas afectadas por la reforma realizada en el edificio sito en el núm. NUM002 de la CALLE000 de Madrid se modifica en base a la licencia de obras aportada por el Ayuntamiento, …. «; añadiéndose que » la alegación formulada de que el valor de las obras realizadas no alcanzan el 25% exigido para entender que se trata de una rehabilitación, solo implica su tributación o no por el Impuesto sobre el Valor Añadido, …, careciendo de significado en términos catastrales «. El recurrente muestra su disconformidad con la expresada resolución solicitando, con carácter principal, se dicte Sentencia por la que se «declare la nulidad de la modificación catastral efectuada por la administración, así como los actos posteriores basados en dicha alteración, con expresa condena en costas a la Administración.”

Se estima el recurso pues “el único procedimiento idóneo para acordar la modificación de la descripción del inmueble, acordada en la resolución impugnada, ante el incumplimiento del interesado de formalizar la pertinente declaración, no es otro que el de » Inspección catastral «, y dado que la resolución que acordó las correspondientes modificaciones fue dictada al margen de todo procedimiento inspector, se ha venido así a prescindir total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido en los artículos 19 y 20 TRLCI, 47 y siguientes del Real Decreto 417/2006, que desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro, así como los pertinentes de la Ley General Tributaria de aplicación supletoria (artículo 19.1 TRLCI). En consecuencia, de cuanto antecede se desprende que se ha venido a incurrir en la causa de nulidad de pleno derecho contemplada en el artículo 62.1.d) de la Ley 30/1992, lo que nos conduce a una estimación total de la demanda, haciendo innecesario el estudio del resto de las cuestiones planteadas por el recurrente.”

 

Sujeción a IVA de la transmisión del terreno calificado como urbano no consolidado.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Granada de 30 de noviembre de 2015, Recurso 248872010. Sujeción a IVA de la transmisión del terreno calificado como urbano no consolidado.

“Suelo urbano no consolidado, que comprende los terrenos que adscriba a esta clase de suelo por concurrir alguna de las siguientes circunstancias: a) Carecer de urbanización consolidada por: 1) No comprender la urbanización existente todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicos precisos, o unos u otras no tengan la proporción o las características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir. 2) Precisar la urbanización existente de renovación, mejora o rehabilitación que deba ser realizada mediante actuaciones integradas de reforma interior, incluidas las dirigidas al establecimiento de dotaciones. b) Formar parte de áreas homogéneas de edificación, continuas o discontinuas, a las que el instrumento de planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablemente superior al existente, cuando su ejecución requiera el incremento o mejora de los servicios públicos y de urbanización existente».

 A partir de la idea de ordenar urbanísticamente la totalidad del término municipal, el planeamiento general clasifica el suelo en urbano , en sus diversas categorías de consolidado y no consolidado , la distinción entre esas dos clases no reside como sostiene la demandada en la condición de solar del consolidado por contar con todos los servicios urbanísticos, sino más bien entre los suelos que no precisan de instrumentos de equidistribución para su ejecución (el consolidado) y, aquellos, que conforme al planeamiento requieren de equisdistribución de acuerdo con las exigencias del interés público siempre que respete los principios informantes del sistema (proporcionalidad, legalidad, etc), por lo que se acredita que se trata de suelo urbano únicamente pendiente de determinadas operaciones de equidistribución, pero que ya ha sido trasformado y que puede ser apto para la edificación . Así, no podemos aceptar el argumento de la Comunidad Autónoma ni del TEARA, cuando afirma que ninguna prueba existe en autos que hubiese concurrido una actuación urbanística como si se tratase de suelo urbanizable pendiente de operaciones de transformación física de los terrenos, e incluso están dotados de urbanización, ya que la propia calificación del suelo supone la previa transformación física del terreno.”

Por todo ello, procede la estimación del presente recurso con la consiguiente anulación de la resolución impugnada y de las liquidaciones giradas por la Oficina Liquidadora de Berja de la Consejería de Economía y Hacienda de la Junta de Andalucía por el ITP.”

 

Sujeción a IVA de la compraventa de naves con destino a su derribo y subsiguiente construcción de otras, aunque estén sitas en terreno no edificable.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón de 2 de diciembre de 2015, Recurso 378/2014. Sujeción a IVA de la compraventa de naves con destino a su derribo y subsiguiente construcción de otras, aunque estén sitas en terreno no edificable.

“Considera correcto el criterio del que parte el TEAR de Aragón al razonar que «Sin embargo, este Tribunal entiende que el tratamiento antes expuesto dado a las segundas entregas de edificaciones para su derribo y posterior realización de una promoción urbanística, es el mismo con independencia de la naturaleza del suelo sobre el que se encuentran edificadas. Es decir, que aún en el caso de que los terrenos no tengan en el momento la condición de edificables, la entrega de la edificación recibe el mismo tratamiento que el dispuesto para la transmisión de terrenos edificables, y no como considera la inspección, deba tratarse la operación según la naturaleza del suelo sobre el que se enclava la edificación transmitida.

 Para llegar a dicha conclusión basta analizar la normativa antes expuesta y ver que se llega al mismo resultado tanto si analizarnos la operación desde el punto de vista de los terrenos transmitidos, como atendiendo a las edificaciones existentes en los mismos.

Así, en el artículo 20,Uno.20° de la Ley del IVA , al que se remite la Inspección, en su letra b), el legislador dispone que no se aplique la exención al IVA en la transmisión de terrenos que no tengan la condición de edificables cuando, como ocurre en los casos que nos ocupan, sobre los mismos «se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al impuesto». (De ello se excluyen as construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas). Por tanto, lo trascendente en casos como el presente no es la condición del terreno, sino que las entregas de las edificaciones (con las salvedades indicadas) en él enclavadas estén sujetas y no exentas del IVA y para determinarlo debemos acudir a lo dispuesto en la letra c) del artículo 20.Uno.22° antes transcrito».

Y analizando el TEARA las concretas transmisiones a la vista de la exención prevista en el número 22 del art. 20.Uno citado, concluye, correctamente, que en este caso resulta aplicable la excepción a la indicada exención de la letra c) del referido apartado, que establece que la exención no se extiende a las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística. Añadiendo que cuando se transmite un terreno con edificaciones terminadas sobre el mismo que no se encuentren en estado ruinoso, lo que motiva que la transmisión se encuentre exenta o no del IVA no es la condición del terreno transmitido, sino la intención del adquirente de destinarlo a la realización de una nueva promoción urbanística, previo derribo de la edificación enclavada en el mismo. En este concreto caso el TEARA considera, con criterio que la Sala comparte, que concurre la intención del adquirente de destinar el terreno a una nueva promoción urbanística tras el derribo de las edificaciones existentes sobre el mismo, por lo que se trata de operaciones sujetas y no exentas.

Las circunstancias ya expuestas así lo evidencian en este supuesto, constituyendo el derribo de las naves una clara manifestación de la voluntad de iniciar posteriormente una promoción inmobiliaria que, además de haber sido manifestada por la compradora en las escrituras de adquisición de los bienes, se corresponde con la aprobación, ya expresada, de los distintos instrumentos urbanísticos precisos para el desarrollo urbanístico de la Unidad de Ejecución para uso residencial.

Tal es el sentido de la argumentación del TEAR al exponer: «en las dos escrituras de compraventa que obran en los respectivos expedientes administrativos se manifiesta expresamente la intención de Residencial Cuarte, S.L., de proceder a la demolición de las naves para la realización, de una posterior promoción inmobiliaria. No se hace indicación alguna que haga suponer que las naves transmitidas se encuentren en estado ruinoso, incluso una de ellas, según se indica en la escritura aportada, está ocupada por un tercero en precario. Además, en el Informo emitido por el Servicio da Valoración Inmobiliaria del Gobierno de Aragón referente a la finca con referencia catastral única n° 2769331XM7026N0001XD, que obra en el expediente administrativo, se señala que la nave fue construida en el año 1987 y que su estado de uso es normal para su antigüedad. Por último, la propia Inspección considera acreditado que por parte de la reclamante se obtuvieron posteriormente las correspondientes licencias de demolición, y que las naves fueron demolidas en el cuarto trimestre de 2007.

 A tenor de los datos referidos, no cabe sino concluir que las compraventas documentadas en las escrituras públicas antes referidas tenían por objeto la demolición de unas naves para iniciar posteriormente una promoción inmobiliaria, con independencia de que los terrenos transitoriamente no fueran edificables en el preciso momento de la compraventa, y, en consecuencia, concurren los presupuestos necesarios para aplicar la excepción a la exención del IVA, por lo que las transmisiones resultan sujetas y no exentas de dicho impuesto ».

 

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón de 2 de diciembre de 2015, Recurso 310/2012. No está sujeta a IVA la venta llevada a cabo por una Comunidad de Regantes de un terreno desafectado de su finalidad de riego al no actuar en este caso en el ejercicio de su actividad empresarial.

“La mera realización del acto de la compraventa de la parcela no puede considerarse, por sí misma, una actividad empresarial sujeta al IVA, pues el artículo 5 de la Ley del IVA no atribuye la condición de sujeto pasivo del IVA a quien realiza una operación aislada de compraventa, ya que la letra a) del artículo 5.uno de la LIVA remite al apartado dos de este mismo artículo 5, el cual exige la concurrencia de dos notas para atribuir la condición de empresario o profesional, o lo que es lo mismo, la existencia de una actividad empresarial o profesional, a saber: por un lado, la organización por cuenta y riesgo de factores de producción y, por otro lado, la realización continuada de actividades con la intención de intervenir de forma habitual en el mercado; aspectos éstos que no concurren en los «vendedores ocasionales», lo que impide considerarlos corno sujetos pasivos del IVA (en este sentido la consulta vinculante V0041-06, entre otras)».

El inmueble transmitido no estaba, frente a lo que afirma la parte recurrente, afecto a una actividad urbanística, o en palabras de la resolución recurrida debe señalarse que «el hecho de que los terrenos quedasen liberados de su uso para caminos o acequias de riego, no implica que se afectasen automáticamente a una actividad supuestamente sujeta al IVA», habiendo «quedado acreditado que sobre dichos terrenos la entidad transmitente no desarrolló, con anterioridad a su transmisión, una actividad empresarial sujeta al IVA (distinta, por tanto, de la ordenación y aprovechamiento de las aguas, que la Ley del impuesto contempla como no sujeta al mismo)», habiéndose puesto de manifiesto «la ausencia de declaraciones fiscales (mediante la aportación de modelos censales y declaraciones del IVA y consultas de bases de datos fiscales) hasta el ejercicio 2009», revelando ello la falta de actividad económica de la Comunidad en el momento del devengo.

 La parte sostiene que la intención de destinar las acequias sin uso de riego al procedimiento urbanístico es evidente, puesto que si, como reconoce el TEAR, en el año 2009 la Comunidad tenía la condición de sujeto pasivo del IVA, por intervenir en el proceso urbanístico, es obvio que en el 2007 tenía la intención de serlo. No obstante, dicha afirmación carece del fundamento preciso para que pueda ser compartida por este Tribunal, que, por el contrario, comparte la conclusión contraria contenida en la resolución recurrida en el sentido de que «aunque la transmisión de los terrenos controvertidos la efectuara un sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido, lo cierto es que, al no constar su afectación a una actividad empresarial desarrollada por la Comunidad de Regantes, ni que se realizaron adquisiciones con la intención, confirmada por elementos objetivos de destinarlas a tales actividades, hay que concluir que esta transmisión no realiza el hecho imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido y queda sujetas al de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentado, como sostiene la Inspección de los Tributos».

 

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón de 9 de diciembre de 2015, Recurso 252/2013. La exclusión de los semovientes en la transmisión de una explotación ganadera implica que no se considere como venta de una unidad económica autónoma y, en consecuencia, se sujeta a IVA.

“La cuestión controvertida se circunscribe a determinar si la exclusión de los animales en la transmisión de una explotación ganadera en funcionamiento supone que lo transmitido ya no pueda considerarse una unidad económica autónoma, capaz de funcionar por sus propios medios, y destaca que la adquirente no realizó el mismo tipo de actividad ganadera que venía realizando la transmitente, pues mientras que ésta se dedicaba a la reproducción, cría y recría de ganado vacuno, la adquirente tenía la intención de dedicarse a la actividad de cebo y precebo de terneros, lo que explica que se excluyeran de la transmisión los animales existentes hasta ese momento pues se trataba de vacas nodrizas que ninguna utilidad tenían para la actividad que tenía proyectada la adquirente, añadiendo que teniendo la intención de realizar otro tipo de actividad ganadera, que no precisaba de vacas nodrizas, la exclusión en la transmisión de las vacas nodrizas, además de justificada, no impedía la puesta en actividad inmediata de lo adquirido, como de hecho aconteció.”

Para el Tribunal “en el presente caso, como antes se adelantó, el artículo 7.1.a) de la Ley 37/1992, en la redacción a la sazón aplicable, disponía, al regular las «operaciones no sujetas al impuesto», que «no estarán sujetas al impuesto: 1º Las siguientes transmisiones de bienes y derechos: a) La transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo realizada en favor de un solo adquirente cuando éste continúe el ejercicio de las mismas actividades empresariales o profesionales del transmitente», y es lo cierto que conforme al referido precepto, en el presente caso, ni se cumplía la exigencia de que lo transmitido fuera la totalidad del patrimonio empresarial -no se transmitieron los animales-, ni se cumple el requisito de que el adquirente continuara en el ejercicio de la misma actividad que el transmitente –dicha circunstancia no es objeto de discusión-, por lo que, conforme a dicha norma positiva, en la redacción a la sazón vigente, la transmisión se encontraba sujeta al IVA y, por tanto de aplicación el tipo de 2 %, siendo conforme a derecho la solución dada por la resolución recurrida en cuanto estima la reclamación interpuesta, sin que resulte aplicable, ni la jurisprudencia emanada de los Tribunales de Justicia de la Unión Europea, en los términos antes expuestos, ni la nueva redacción dada al precepto cuestionado para ajustarse a la anterior, ya que ello conllevaría un perjuicio para la obligada tributaria, suponiendo la aplicación de un efecto vertical directo descendente que ha de estimarse no ajustado a derecho.”

 

En la base imponible de la agrupación de fincas en el Impuesto de AJD se excluye el correspondiente a los edificios cuya obra nueva no se ha declarado.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, Sede de Burgos, de 11 de diciembre de 2015, Recurso 48/2015. En la base imponible de la agrupación de fincas en el Impuesto de AJD se excluye el correspondiente a los edificios cuya obra nueva no se ha declarado.

El problema que se plantea es de si “debe determinarse si por valor de las fincas agrupadas debe entenderse, como la recurrente pretende, el valor que resulta de valorar las fincas tal y como se describen registralmente o si, por el contrario, debe estarse al valor de las fincas en el estado físico en que se encuentran en el momento en que se produce el devengo del impuesto, con el otorgamiento de la escritura pública de agrupación.” “En el presente caso – como se ha dicho – al momento de otorgamiento de la escritura de agrupación (1 de junio de 2013) existen unas construcciones que se realizaron hace más de 20 años, pero que nada tienen que ver con las que constaban en la escritura de adjudicación de herencia de su padre otorgada el 22 de agosto de 1986, pues las edificaciones entonces existentes eran ruinosas y fueron derruidas para llevar a cabo las nuevas construcciones, que como decimos se realizaron hace más de 20 años y que son las que actualmente constan en el Catastro.”

Para el Tribunal “es una cuestión no pacifica en nuestros Tribunales, existiendo pronunciamientos no coincidentes. No obstante, y sin perjuicio de lo precedentemente expuesto, hemos de recordar que este Tribunal se ha pronunciado en sentencia de 25 de enero de 2013 (Rec. 405/11) remitiéndose a otra anterior de esta Sala de 15 de marzo de 2002 (recurso 240/01) en la que dijimos que aunque la STS de 5 de diciembre de 1988 – que examinó esta cuestión – trata de un caso del antiguo y extinto Impuesto o Gravamen de Derechos Reales, mientras que el caso que ahora nos ocupa se refiere al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y aun siendo cierto que se trata de dos impuestos distintos, sin embargo, coincidimos con la actora en considerar que el fundamento jurídico técnico de la tributación de las agrupaciones de fincas es el mismo en ambos tributos, debiendo significarse que la legislación hipotecaria de la agrupación de fincas no ha variado estando vigente uno y otro tributo, por lo que aquellas consideraciones resultan perfectamente trasladables al caso que ahora nos ocupa, concluyendo que resulta improcedente la inclusión del valor de la edificación en la base imponible.”

 Se cita como argumentos la doctrina de la Sentencias del TSJ de Galicia de 23 de septiembre de 2010 y del TSJ de Cataluña de 26 de octubre de 2001, Recurso 1395/1997. Para el Tribunal gallego “el artículo 70.3 del Reglamento del Impuesto, cuando alude al valor de las fincas, no necesariamente debe incorporar el que corresponde al de las construcciones que sobre ellas se asientan, pues es posible individualizar formal y materialmente unas y otras. En este contexto, y desde la perspectiva formal que hace a la modalidad tributaria que nos ocupa, interesa incidir en la referencia que el artículo 70.1 del Reglamento del Impuesto hace a que la base imponible, en el caso de escrituras de obra nueva, se conforma por el valor real de coste de la obra nueva que se declare, lo que excluye otros conceptos y, añadidamente, el valor de la finca, lo que es coherente con el hecho imponible del impuesto. Por la misma razón, y sin que sea preciso extenderse sobre la eventual doble imposición , no ha de incluirse el valor de la obra realizada sobre las fincas que se agrupan, precisamente en razón a lo argumentado por el TEAR en el fundamento III de su Acuerdo, pues en la línea que se viene sosteniendo, en efecto «no tiene por qué computarse una realidad exterior que no había sido reflejada con anterioridad en los libros del Registro» sino exclusivamente, debe subrayarse, la realidad formal que, sobre la realidad registral anterior, configura ahora el resultado de la agrupación y su formalización en escritura pública.» Para el Tribunal catalán “el acto formal de agrupación de entidades registrales inscritas en el Registro de la Propiedad, requiere la previa inscripción de las fincas (art. 45 de la Ley Hipotecaria) y su trascendencia jurídica queda limitada a la realidad registral, de modo que mediante dicho acto se unen dos o más fincas. Estas fincas, a partir de su agrupación e inscripción perderán su individualidad y pasarán a formar una sola entidad registral, que abrirá folio independiente, apertura que provocará el cierre de los dos folios (o más si fuera el caso) en los que estaban inscritas las fincas que se agrupan. Lo agrupado son pura y simplemente las entidades registrales inscritas de modo que no tiene que computarse en la base imponible del Impuesto -que en esta modalidad grava solamente el documento notarial- la realidad exterior.”

“A mayor abundamiento, no resulta coherente ni acorde con la finalidad del impuesto que nos ocupa, gravar – además del suelo – el valor de lo construido en el primer hecho imponible ( documentación del acto de agrupación ) sin modificar a su vez la base imponible de los posteriores hechos imponibles ( segregación, extinción del condominio y declaración de obra nueva ) incluyendo en todos los casos el valor de las edificaciones con el consiguiente aumento de las bases imponibles, incurriendo en una doble imposición proscrita en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que procedente será estimar el recurso con relación a tal extremo, anulando las resoluciones impugnadas por resultar improcedente la inclusión del valor de la edificación en la base imponible del impuesto de AJD.”

En el Informe correspondiente a abril de 2015 escribimos lo siguiente:

El valor de las obras nuevas no inscritas se comprende en la base imponible de las agrupaciones. Sigue Sentencia totalmente contraria del TSJ de Canarias.

Sentencia del TSJ de La Rioja de 16 de abril de 2015, Recurso 75/2014. El valor de las obras nuevas no inscritas se comprende en la base imponible de las agrupaciones.

“Como indica el TEAR, “La cuantificación de la base imponible en las agrupaciones de fincas no plantea una especial problemática, al margen de la general derivada de la fijación del valor real en la comprobación de valores, en los casos en que existe una plena coincidencia entre la descripción registral de las fincas agrupadas y la realidad física de las mismas. Sin embargo, la cuestión entraña una dificultad añadida en los supuestos, como el que nos ocupa, en que la descripción registral de las fincas agrupadas difiere notablemente de la realidad física de las mismas. En estos casos, debe determinarse si por valor de las fincas agrupadas debe entenderse, como la parte actora pretende, el valor que resulta de valorar la finca tal y como se describe registralmente o si, por el contrario, debe estarse al valor de las fincas en el estado físico en que se encuentran en el momento en que se produce el devengo del impuesto, con el otorgamiento de la escritura pública de agrupación, en definitiva si debe valorarse exclusivamente el suelo descrito registralmente o, por el contrario, el suelo y las edificaciones en él enclavadas según la realidad física existente en el momento de la agrupación”. La cuestión es trascendente, en el caso que nos ocupa, porque su solución puede conducir a una liquidación notable y cuantitativamente distinta. No obstante, no ha sido definitivamente zanjada en nuestro ordenamiento jurídico. El Tribunal Supremo no ha abordado la cuestión en el ámbito del vigente Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y la doctrina de los TTSSJ no es pacífica al respecto. Existen dos pronunciamientos del Tribunal Supremo, señalados y reproducidos por la recurrente, pero referidos a supuestos acaecidos en un momento temporal en que la normativa aplicable era el Texto Refundido de la Ley y Tarifas de los Impuestos Generales sobre las Sucesiones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Decreto 1018/1967, de 6 de abril, que difiere del marco normativo vigente. El primero de ellos, S TS de 05-12-1988, no aborda directamente la cuestión ahora debatida, pero de forma tangencial se pronuncia sobre la misma. El segundo, STS de 11-11-1997, relativo a una escritura de agrupación de varios solares se manifiesta en el sentido sostenido por la actora en su escrito de reclamación.” Igualmente, las Sentencias de los TTSSJJ de Cataluña de 26-10-2001; Castilla y León de 15-03-2002 y Galicia de 23-09-2010.

Para el Tribunal “en el supuesto enjuiciado nos hallamos ante una escritura pública otorgada el 29/08/2007 que documenta la agrupación de diversas fincas, señalándose en el expositivo II que “Siendo las dos fincas descritas colindantes entre sí, se agrupan formando una sola, “, y añadiendo en el III que dentro de esa finca “y como ampliación de la edificación existente, se han construido las siguientes edificaciones…”. No se indica la fecha de construcción de las mismas, pero del texto transcrito se deduce , como así lo hace el TEAR, que las obras estaban concluidas en el momento de otorgar la escritura, lo que también puede concluirse por el hecho de que las fechas de concesión de las correspondientes licencias de obras sean sensiblemente anteriores, en concreto (según se indica en la escritura) el 28-6-82 para la fase II, el 10-5-99 para las fases III y IV y el 2-09-05 para la fase V (pág. 7 del expediente administrativo y folio PN 6008620 de la escritura). Por tanto, siguiendo con los razonamientos del TEAR, “el objeto directo del acto documentado es la agrupación de las fincas, las cuales son evidentemente valuables, constituyendo la base imponible del gravamen de Actos Jurídicos Documentados, el valor real de las fincas agrupadas”. La bodega reclamante pretende hacer prevalecer una realidad formal de las fincas agrupadas, coincidente con su descripción registral y por tanto limitada al suelo, pero el valor real de las fincas agrupadas no puede ser ajeno a la realidad física de las mismas. De aceptarse la pretensión de la recurrente haciendo prevalecer la descripción registral frente a la realidad física, no estaríamos cuantificando la base imponible conforme a la verdadera capacidad económica que subyace en la operación gravada. En este caso, siguiendo con la doctrina expuesta, en una de las fincas agrupadas hay unas edificaciones preexistentes a la fecha del otorgamiento de la escritura de agrupación y, por tanto, la base imponible del gravamen por Actos Jurídicos Documentados debe ser el valor real de las fincas agrupadas atendiendo a la situación real en que las mismas se encuentren en el momento de la agrupación. En definitiva, en aplicación del criterio manifestado por esta Sala en la ya citada Sentencia de 27-3-2002, procede rechazar el recurso contencioso-administrativo deducido, entendiendo ajustada a Derecho la doctrina sustentada por la Resolución del TEAR., aquí impugnada, según la cual conforme al artículo 70.3 del Real Decreto 828/1995, “en el valor de las fincas agrupadas, agregadas o segregadas debe adicionarse al del suelo el valor de las edificaciones construidas sobre él»

“No obstante, existen pronunciamientos de distintos Tribunales Superiores de Justicia relativos a la cuestión que ahora nos ocupa y, analizando la misma bajo el prisma del vigente marco normativo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; pero no son unívocos y, a menudo, sostienen líneas interpretativas claramente diferenciadas. Como señala la resolución impugnada, existen Tribunales Superiores de Justicia que han acogido el criterio defendido por la demandante, pero son varios los Tribunales Superiores de Justicia que han defendido el criterio adoptado por la oficina gestora en el sentido de que, en las agrupaciones el término finca incluye tanto el suelo como el vuelo. Así ocurre con las STSJ (Sala Tercera) de Castilla-La Mancha, Albacete, nº 87, de 3-2-2001 (rec. nº 505/1998), STSJ (Sala Tercera) de Baleares, nº 922 de 12-11-2002 (rec nº 1286/2000); STSJ (Sala Tercera) de Castilla y León (Valladolid) nº 2536, de 20-12-2007 (rec nº 910/2002), cuyo criterio se reitera en la S del mismo Tribunal nº 193, de 9-02-2012 (rec nº 2211/2008) y éste es también el criterio que ha sido mantenido por el TSJ de La Rioja en S nº 129 de 27-03-2002 (rec nº 413/2000), confirmando la resolución del TEAR de la Rioja de 28-9-2000 (reclamación 515/2000).”

La doctrina de la Sentencia reseñada parece contrariar la doctrina del TS que declara el carácter estrictamente formalista del Impuesto de AJD, expuesta en la Sentencia del TSJ de Castilla y León, Sede de Valladolid, de 19 de enero de 2015, Recurso 1171/2009.

Radicalmente opuesta a la Sentencia del Tribunal riojano es la Sentencia del TSJ de Canarias, Sede de Santa Cruz de Tenerife, de 23 de diciembre de 2014, Recurso 363/2012, que en un supuesto de escritura que documenta una agrupación de fincas y una declaración de obra nueva, en la que la Administración tributaria liquidó el impuesto por la agrupación de fincas, incluyendo en la base imponible el valor del vuelo, el Tribunal canario afirmó rotundamente que “en las agrupaciones, agregaciones y segregaciones de fincas, el vuelo ni es objeto de transmisión ni tiene trascendencia alguna en la operación. Se trata de actuar sobre la realidad física de terrenos, en cuanto soporte territorial de determinados derechos asociados a la propiedad del suelo. Así en el caso de las operaciones que afectan a suelo urbano o urbanizable se trataría bien de agrupar los aprovechamientos para poder materializarlos en un solo proyecto constructivo o de adecuar la parcela a las condiciones necesarias para que el proyecto edificatorio pueda ser ejecutado cumpliendo con las exigencias de la normativa urbanística, o de separar los aprovechamientos para poder materializarlos en un soporte territorial independiente jurídicamente. En el caso de las operaciones sobre suelo rústico se trataría fundamentalmente de mejorar las condiciones del aprovechamiento de la finca, bien adecuándola a las dimensiones necesarias para que su explotación sea considerada socialmente útil (unidad mínima de cultivo) o a las requeridas para ser soporte de un proyecto de actuación territorial, o bien para permitir la explotación sobre un soporte territorial jurídicamente independiente. En las agrupaciones, agregaciones y segregaciones de fincas el valor del vuelo es intrascendente, porque no es objeto de transmisión, ni tiene interés para los intervinientes en el acto, que realizan la operación únicamente para modificar la base territorial de la finca, con alguna de las finalidades antes expresadas. La capacidad económica que se manifiesta con la operación no viene determinada por el valor del vuelo, sino por el valor que proyectan las nuevas posibilidades que el titular de la finca tiene para operar sobre la base territorial objeto de modificación. Prueba de esto es que el artículo 70.3 del reglamento del impuesto determina el valor del objeto exclusivamente en atención a la superficie de la nueva finca resultante (agrupación y segregación) o del aumento de la superficie de la finca preexistente (agregación). Si sostuviéramos que el valor del vuelo es una capacidad económica que también se pone de manifiesto con ocasión de estas operaciones, no encontraríamos respuesta a la pregunta de por qué si el vuelo se encuentra en la finca de mayor superficie o en la matriz, no se tiene en cuenta para determinar la base imponible en los supuestos de agregación y segregación.”

Añadimos que en los casos de partición o división si se habrá de tener en cuenta el valor de lo edificado y no inscrito, pues afecta al valor de lo adjudicado. Aunque se intente ocultar, resultará de la información catastral.”

Igualmente tratamos del tema en el Informe correspondiente a noviembre de 2014:

RESOLUCIÓN DEL TEAC DE 16 DE OCTUBRE DE 2014. BASE IMPONIBLE EN LAS ESCRITURAS DE AGRUPACIÓN DE FINCAS. SUELO Y VUELO.

LA BASE IMPONIBLE ESTÁ CONSTITUIDA POR EL VALOR DE LAS FINCAS AGRUPADAS COMPRENDIENDO TANTO EL VALOR DEL SUELO COMO DE LO CONSTRUIDO EN EL MOMENTO DE LA AGRUPACIÓN, AUNQUE LA OBRA NUEVA NO ESTUVIERA INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. A EFECTOS DEL REGLAMENTO DEL IMPUESTO, EL TÉRMINO “FINCA” ENGLOBA TANTO EL SUELO COMO EL VUELO.

La entidad recurrente aduce que la base imponible sobre la que se ha calculado la liquidación impugnada es improcedente y contraria a Derecho. No tiene sentido incluir en la base imponible del Impuesto la construcción de la Central Térmica, la cual en el momento de realizarse la agrupación de fincas aún no había tenido acceso al Registro de la Propiedad, como se acredita con la nota registral que aporta. Por otra parte, la declaración de obra nueva ya ha tributado por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimo­niales y Actos Jurídicos Documentados en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, por lo que la liquidación supone doble tributación por la misma construcción.

Por el contrario, el TEAC considera que la inclusión en la base imponible de la liquidación girada a la recurrente del valor de la Central Térmica existente sobre las fincas objeto de la agrupación, es ajustada a derecho, aunque no estuviera inscrita en el Registro en el momento del devengo del Impuesto. Y ello, por las siguientes razones:

  1. Porque la Central Térmica era un edificio ya existente al otorgarse la escritura de agrupación como se deduce de la lectura de los apartados IV, V y VI de dicho documento, así como de la “certificación catastral, descriptiva y gráfica, de bienes inmue­bles de características especiales” protocolizada por el notario que autorizó la escritura, certificación en la que se consigna expresamente que dicha construcción data de seis años antes.
  2. Porque la comprobación de valores efectuada por la Administración, que contempla tanto el valor de las parcelas como el de la Central Térmica, se fundamenta en lo dispuesto en el artículo 69.1 del Reglamento del Impuesto así como en la propia redacción de su artículo 70.3, que se refiere al “valor de las fincas agrupadas”, lo que hay que entender como valor “real” de las mismas que debe coincidir con el “valor normal de mercado”, según la línea jurisprudencial iniciada por sentencia del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1993.
  3. Porque la exigencia de que en la base imponible de la agrupación de fincas no se incluyan más que las construcciones que estén inscritas registralmente no se deduce del artículo 70.3 del Reglamento, ni tiene cobertura jurídica en ninguna norma de rango legal o reglamentario. El concepto o término “finca” engloba tanto el suelo como el vuelo, como cabe deducir, en primer lugar, del contenido del artículo 8 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946. Adicionalmente, cabe señalar que cuando el Reglamento se refiere sólo al suelo utiliza los términos “terreno” o “solar” y no el de “finca”. Así sucede en el artículo 70.2, en el que se habla del valor real del “terreno”, separándolo del coste de la “obra” nueva.

Por otra parte, la resolución del TEAC precisa que la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 1988, en la que se fundamenta la recurrente al alegar que la adición del valor del vuelo al del suelo no es procedente en las agrupaciones de fincas, no es aplicable al presente caso. Desde luego, se trataría de un simple criterio, que no doctrina jurisprudencial (artículo 1.8 del Código civil). Pero es que tampoco se advierte que pueda resultar de aplicación al caso aquí enjuiciado, por cuanto que en uno y otros supuestos (el de la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 1988 y el presente) se trata no sólo de legislaciones distintas, sino también de tributos diferentes. Allí se trata del Reglamento General de Derechos Reales, de 15 de enero de 1959, y del tributo que grava las compras y demás transmisiones a título oneroso de solares (articulo 9-13); es decir, de la modalidad del impuesto que hoy se conoce como “Transmisiones Patrimoniales Onerosas”. En este caso se enjuicia, en cambio, un supuesto que cae bajo el Texto Refundido 1/1993, de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y su Reglamento, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, y el gravamen recae, no sobre las transmisiones patrimo­niales onerosas, sino sobre los “Actos Jurídicos Documentados” -documentos notariales-.”

Resolución publicada en las páginas 4 y 5 del BIT plus, noviembre de 2014, Boletín Informativo Tributario del Servicio de Oficinas Liquidadoras, Registradores de España.

En el Informe Fiscal correspondiente a septiembre de 2010 escribimos lo siguiente:

“Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 23 de septiembre de 2010, Recurso 16181/2008. En caso de agrupación de fincas no se computa el valor de las construcciones asentadas sobre ellas y no inscritas en el Registro de la Propiedad. Cuando el artículo 70.3 del Reglamento del Impuesto “alude al valor de las fincas, no necesariamente debe incorporar el que corresponde al de las construcciones que sobre ellas se asientan, pues es posible individualizar formal y materialmente unos y otros”; así en el caso de las escrituras de obra nueva el artículo 70.1 del Reglamento “se conforma con el valor real del coste de la obra nueva que se declara, lo que excluye otros conceptos y, añadidamente, el valor de las fincas, lo que es coherente con el hecho imponible del impuesto. Por la misma razón, y sin que sea preciso extenderse sobre la eventual doble imposición, no ha de incluirse el valor de la obra nueva realizada sobre las fincas que se agrupan”.

“Interesa tomar en consideración que la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, en cuanto manifestación actual de su antecedente del Impuesto sobre el Timbre del Estado, se articula a partir de la formalización de determinados documentos. Hay, en efecto, una cierta prevalencia del aspecto formal de la operación -agrupación de fincas y configuración de una nueva realidad registral- sobre el aspecto material y manifestación en la realidad exterior de aquella actuación que la escritura plasma. De este modo, a la hora de establecer la base imponible del impuesto, si la escritura agrupa determinadas fincas que precedentemente han tenido un reflejo registral de forma independiente, hay que atender a la nueva realidad que el documento notarial plasma. De este modo, el artículo 70.3 del Reglamento del Impuesto, cuando alude al valor de las fincas, no necesariamente debe incorporar el que corresponde al de las construcciones que sobre ellas se asientan, pues es posible individualizar formal y materialmente unas y otras. En este contexto, y desde la perspectiva formal que hace a la modalidad tributaria que nos ocupa, interesa incidir en la referencia que el artículo 70.1 del Reglamento del Impuesto hace a que la base imponible, en el caso de escrituras de obra nueva, se conforma por el valor real de coste de la obra nueva que se declare, lo que excluye otros conceptos y, añadidamente, el valor de la finca, lo que es coherente con el hecho imponible del impuesto. Por la misma razón, y sin que sea preciso extenderse sobre la eventual doble imposición, no ha de incluirse el valor de la obra realizada sobre las fincas que se agrupan, precisamente en razón a lo argumentado por el TEAR en el fundamento III de su Acuerdo, pues en la línea que se viene sosteniendo, en efecto «no tiene por qué computarse una realidad exterior que no había sido reflejada con anterioridad en los libros del Registro» sino exclusivamente, debe subrayarse, la realidad formal que, sobre la realidad registral anterior, configura ahora el resultado de la agrupación y su formalización en escritura pública. Por cuanto antecede, que justifica la adopción de un criterio de signo contrario a las resoluciones judiciales que se invocan por la representación procesal de las Administraciones demandadas, procede la estimación del recurso.”

Este criterio ya lo siguió la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 1977, frente a la pretensión de la Abogacía del Estado de que se declarase como doctrina legal que se comprendían en la base imponible de la agrupación las obras nuevas no inscritas”

Se deduce de la Sentencia del Tribunal gallego que los hechos que la motivaron tuvieron lugar bajo el imperio de la legislación actualmente vigente.”

 

 Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia de 14 de diciembre de 2015, Recurso 265/2013. Adición al caudal hereditario de importantes cantidades de dinero sacadas de los bancos en los días anteriores al fallecimiento.

“En el presente está acreditado que el causante falleció el 22 de diciembre de 2006, así como que los días 21 de noviembre y 21 de diciembre del mismo año el mismo sacó de la cuenta corriente de la que era titular en el Banco de Santander Central Hispano antes referida las cantidades de 440.000 y 560.000 euros respectivamente, firmando como autorizada Dª. Cecilia (como se hace constar en la diligencia de colaboración que obra en el expediente administrativo), sin que, pese a tener la carga de la prueba para desvirtuar dicha presunción haya acreditado que dichas cantidades se hallen en poder de una persona distinta a las enumeradas en el precepto referido, ni que en el caudal figuren otros bienes en los que se hubiere invertido dicha cantidad (1.000.000 de euros en total). De ahí que fuera correctamente adicionada la herencia por tratase de una cantidad de dinero que pertenecía al causante durante el año anterior a su fallecimiento, imputándose de ella al actor la parte correspondiente a su participación en la herencia.

El hecho de que en las declaraciones tributarias presentadas por el actor (en concreto en la correspondiente al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del ejercicio 2014 aportada en vía judicial) no se aprecie la existencia de un incremento de patrimonio equivalente a la cantidad que se le atribuye como percibida, no se considera prueba suficiente para destruir la presunción legal «iuris tantum» a la que se ha hecho referencia (como señalaba la Sala en la sentencia antes referida 662/12 ). La solución contraria supondría dejar una puerta abierta al fraude fiscal pues bastaría con que el causante sacara el dinero antes de su fallecimiento de sus cuentas, bien por el mismo o a través de cualquier persona autorizada, reintegrándolo en su totalidad, sin depositarlo posteriormente en alguna otra cuenta, para que dichas cantidades dejaran de tributar, siendo evidente que la referida presunción legal tiene como finalidad evitar que tales hechos se produzcan.

Por último, procede señalar que la presunción legal referida no supone una vulneración de los principios de seguridad jurídica ni de tutela judicial efectiva. El actor ha tenido oportunidad de acreditar tanto en vía administrativa como judicial la persona que tiene el dinero o la inversión del mismo en la adquisición de un bien integrado en la masa hereditaria y sin embargo no lo ha hecho. Por otro lado, es evidente que no impide el acceso a la justicia, ni en consecuencia infringe el art. 24 de la Constitución (derecho a la tutela judicial efectiva).”

 

Responsabilidad solidaria del que colabora con el responsable subsidiario, ocultando maliciosamente bienes.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia de 14 de diciembre de 2015, Recurso 231/2012. Responsabilidad solidaria del que colabora con el responsable subsidiario, ocultando maliciosamente bienes mediante la constitución de irreales préstamos hipotecarios.

“Como quiera que ni se justificó la realidad de las operaciones de préstamo ni se aportó la documentación reseñada, la Administración utilizando las presunciones, llegó a la conclusión de que el actor había colaborado en la ocultación maliciosa de los bienes de D. Benedicto, con la finalidad de impedir la ejecución de los bienes en el procedimiento de apremio por la Hacienda Pública, incurriendo en el supuesto de responsabilidad solidaria (art. 131.5 LGT. Los hechos en que apoyaba tal interpretación eran los siguientes: -La constitución de la garantía hipotecaria se efectúa con posterioridad al inicio de las actuaciones inspectoras. – El deudor y acreedor tienen una relación de amistad íntima, participando en actividades económicas juntos y concediéndose ayuda económica y laboral. -No consta el medio de entrega del dinero de los préstamos garantizados con hipoteca. -Vencido el plazo del préstamo no se ha ejecutado, ni se han ejecutado las garantías. -El prestamista no acredita ingresos suficientes para efectuar la constitución del préstamo. -No hay causa lógica para efectuar tales préstamos con tanta urgencia, y sin que en ningún momento se haya acreditado el fin de los mismos.”

 

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y león, Sede de Valladolid, de 18 de diciembre de 2015, Recurso 1304/2013. Los funcionarios del Cuerpo de Gestión pueden llevar a cabo funciones de verificación y comprobación.

“El punto de partida lo constituye el artículo 117.1 de la LGT, citado por la defensa de la administración demandada, quien su apartado h) define lo que debe entenderse por gestión tributaria. Así establece que » 1. La gestión tributaria consiste en el ejercicio de las funciones administrativas dirigidas a: … h) La realización de actuaciones de comprobación limitada. «. Igualmente, como bien recuerda la defensa de la administración del Estado, el artículo 49. Uno.1 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, que crea el Cuerpo Técnico de Hacienda establece que » Se crea el Cuerpo Técnico de Hacienda, perteneciente al grupo B de los previstos en el artículo 25 de la Ley 30/1984, de 2 de agosto, de Medidas para la Reforma de la Función Pública y adscrito a la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Sus funciones serán las relativas a la gestión, inspección y recaudación del sistema tributario estatal y del sistema aduanero, adecuadas a los requisitos y pruebas para ingreso en este Cuerpo. «. Podemos entonces concluir con esa parte que los funcionarios del Cuerpo Técnico de Hacienda tienen encomendadas funciones de aplicación de tributos, que inequívocamente implican una interpretación de la normativa tributaria y que, por su dependencia jerárquica y funcional, podrán someterse a las instrucciones de la Dirección General de Tributos u otras órdenes legítimas. Sin embargo, esta primera consideración, que permite defender que la actuaria no rebasó el ámbito competencial que su incardinación en un determinado cuerpo funcionarial y puesto de trabajo no finaliza el debate planteado por la defensa de la recurrente. En términos generales cabe recordar que la Administración tributaria puede dictar liquidaciones provisionales después de efectuar actuaciones de verificación y comprobación. De lo anterior resulta que las liquidaciones provisionales y las actividades de comprobación no son ya funciones exclusivas de los órganos inspectores. Bien al contrario, el que el artículo 115 LGT haga referencia de modo genérico a la Administración Tributaria, sin mención explícita a ningún órgano de ésta, revela que el destinatario de sus prescripciones es la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, comprendiendo a los órganos de gestión, siempre con la limitación, respecto de la función comprobadora de tales órganos, del examen de la documentación mercantil. Así cabe concluir que, no existe obstáculo legal para que los órganos de gestión dentro de un procedimiento y conforme a los supuestos y medidas establecidas en la Ley General Tributaria realicen la comprobación y verificación de los elementos del tributo.

 Queda por dilucidar si en el presente procedimiento de comprobación limitada la administración tributaria rebasó los límites del mismo.”

Para el Tribunal “la aportación de una escritura pública de cesión del inmueble a cambio de cosa futura no supone sino contrastar o verificar los datos declarados por el actor, y si en esa función de comprobación tributaria limitada la actuaria se pronuncia en un sentido u otro en relación con el devengo del IVA, no hay exceso alguno sino ese margen interpretativo que arriba se ha dicho que legítimamente le corresponde.”

 

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 18 de diciembre de 2015, Recurso 817/2013. ¿Cuándo se entiende transmitida la propiedad en los casos de expropiación forzosa?

“La prescripción del derecho de la Administración para liquidar se fundamenta en que la urgente ocupación de la finca tuvo lugar el 21 de diciembre de 2006, fecha en que debe entenderse producida la transmisión del dominio y el consiguiente devengo del impuesto, mientras que la notificación del inicio del procedimiento tributario y la liquidación provisional aconteció el 4 de noviembre de 2011. Entre ambas fechas transcurrió el plazo prescriptivo de cuatro años. Sostiene la recurrente que la Dirección General de Tributos y el TEAR incurrieron en el error de aplicar una doctrina prevista para la transmisión de la propiedad en el procedimiento expropiatorio ordinario, no en el de urgencia, como es el seguido en este caso.

Es cierto que, según la jurisprudencia, el hecho determinante de la transmisión de la propiedad difiere según se trate de uno u otro procedimiento, dada la disparidad de sus trámites. En ambos casos es la ocupación el elemento determinante de la adquisición de la propiedad en función de la doctrina del título y el modo que acoge nuestro Derecho Civil, y aquel acto produce el devengo del tributo conforme a los arts. 49.1.a) y 7.1.a) de la Ley reguladora del ITP. Pero mientras que en la expropiación ordinaria la posesión del bien expropiado se adquiere por el expropiante o beneficiario después de hecho efectivo el justiprecio (art. 51 LEF), en la expropiación urgente la ocupación precede a la fijación y pago del justiprecio y solo requiere el depósito y abono o consignación de la indemnización de perjuicios por rápida ocupación. La regla 6ª del art. 52 LEF dispone al respecto: «Efectuado el depósito y abonada o consignada, en su caso, la previa indemnización por perjuicios, la Administración procederá a la inmediata ocupación del bien de que se trate […], lo que deberá hacer en el plazo máximo de quince días, sin que sea admisible al poseedor entablar interdictos de retener y recobrar».

Últimamente la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2014 (rec. 4529/2010), reproduciendo las de 20 de octubre de 2011 (rec. 1745/2009) y 10 de noviembre de 2009 (rec. 2612/2003 ), declara: «la transmisión de la propiedad en una expropiación forzosa tramitada por el procedimiento ordinario y, por ello, las eventuales variaciones en el patrimonio del expropiado, tienen lugar por la concurrencia del título y el modo y conforme a lo dispuesto en el artículo 609 del Código Civil , cuando, una vez pagado o consignado el justiprecio, se ocupa la finca, sin perjuicio de que la cuantía del mismo pueda después variar si hubiere pendencia al respecto» [y] «en los procedimientos expropiatorios de urgencia la transmisión de la propiedad se produce con la ocupación de la finca, cumplidos los trámites preliminares contemplados en el repetido artículo 52 (acta previa de ocupación y hoja de depósito, fijación de indemnizaciones por rápida ocupación y pago de estas últimas)».

En el supuesto de autos tan solo consta que el acta previa a la ocupación fue levantada el 27 de noviembre de 2006 y que el posterior 21 de diciembre se había practicado el depósito previo, pero no que precisamente este último día se produjo la ocupación material de la finca. El depósito constituye el episodio que abre el plazo para la ocupación material que prevé el art. 52.6ª LEF, pero ambos actos no han de ser necesariamente simultáneos.

La postura de la actora ante la Sala contradice sus propios actos documentados en el acta de 21 de enero de 2011, donde declaró: «En virtud del otorgamiento de la presente Acta, se entiende transmitida a todos los efectos legales la posesión y la propiedad de la finca objeto de expropiación, a favor del beneficiario de la misma». Y también difiere de la posterior autoliquidación del ITP, acto asistido de la presunción del art. 108.4 LGT, en la cual consigna igual fecha como de devengo del impuesto.”

Por otro lado, “la renuncia a la exención que admite el apartado Dos de ese artículo 20 precisa de una manifestación en ese sentido simultánea o anterior a la transmisión (art. 8 del Reglamento del impuesto, aprobado por Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre). Sin duda este presupuesto no se cumple cuando la renuncia fue documentada nada menos que casi un año después a que se produjera la puesta a disposición del inmueble a favor de la beneficiaria. La mención a la renuncia figura en el acta de rectificación de 2 de diciembre de 2011 y la transmisión del dominio tuvo lugar, como hemos dicho, con el acta de ocupación definitiva del 25 de enero anterior. Es más, la renuncia no podía tenerse por tal cuando contrariaba claramente los propios actos de la adquirente proyectados en la autoliquidación del ITP, la cual en ningún momento se ha intentado rectificar ex art. 120.3 LGT pese a desdecir radicalmente los hechos en que actualmente se sustenta la impugnación de la liquidación.”

 

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia de 28 de diciembre de 2015, Recurso 354/2013. No sujeción a AJD de la Declaración de Obra Nueva otorgada por las cooperativas especialmente protegidas.

“No se discute, como hemos visto, por el Abogado del Estado ni por la CARM, que la Cooperativa recurrente sea especialmente protegida, al ser de trabajo asociado a tenor de lo dispuesto en el art. 7 b) de la Ley 20/1990. Por lo que la cuestión queda determinada a examinar si procede la exención por la escritura de declaración de obra nueva. Establece el artículo 45.1.C.15 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, que, con independencia de las exenciones a que se refieren los apartados A) y B) anteriores, se aplicarán en sus propios términos y con los requisitos y condiciones en cada caso exigidos, los beneficios fiscales que para este impuesto establecen las siguientes disposiciones, entre las que se encuentran las establecidas en la Ley 20/1990, de 19 de diciembre, sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas. Concretamente, en el art. 33.1 de esta Ley se dispone que las cooperativas protegidas disfrutarán, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, de determinadas exenciones, y en el art. 34, respecto de las cooperativas especialmente protegidas (como lo es la actora) se prevé, además de los beneficios reconocidos en el artículo anterior, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la exención para las operaciones de adquisición de bienes y derechos destinados directamente al cumplimiento de sus fines sociales y estatutarios … Tampoco se ha discutido por las Administraciones demandadas que la obra nueva a que se refiere la escritura que da lugar a la liquidación esté destinada al cumplimiento del objeto social, que, según el art. 4 de los Estatutos, son las actividades educativas en las etapas de Educación Infantil, Primaria, Secundaria, Bachilleratos y Ciclos Formativos…Y siendo, según la escritura, la construcción para ejercer su objeto social, pues se trata de una edificación con un Pabellón de ESO y Bachillerato, desarrollado en tres plantas, debemos concluir que está exenta del Impuesto. Así lo han señalado múltiples sentencias de las Salas de lo Contencioso Administrativo de los Tribunales Superiores de Justicia, cuyos argumentos compartimos, entre otras, la sentencia de 11-03-2010 del TSJ de Andalucía, Sede Sevilla, o de Castilla y León (Sede Valladolid) de 15-04-2011, o de la Comunidad Valenciana de 9-12-2002, 26-02-2014 o la de 20-05-2014.”

 

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia de 30 de diciembre de 2015, Recurso 170/2013. Posibilidad de obtener la devolución de los ingresos indebidos por duplicidad de pagos si falta la inscripción del aumento del capital social.

“La Sala considera acreditado que conforme al Art. 221,1 de la LGT, Ley 58/2003, de 17 de diciembre, se podía solicitar la devolución de ingresos indebidos, por duplicidad en el pago, como se acredita documentalmente con las dos autoliquidaciones de ingresos, del mismo tributo por ITP Y AAJJDD, mismo objeto y misma cuantía. Y que incluso no llegó a producirse el primer hecho imponible, la escritura pública de aumento de capital, «operaciones societarias», con efectos jurídicos, ya que en la escritura de elevación a públicos de acuerdo sociales y ampliación de capital de fecha 10-12-2008 fue sustituida por la posterior de 11 de febrero de 2009, como se reconoce por la Notaria. Y la primera escritura no se pudo inscribir, conforme al Art. 78 de la ley 2/1995 de 23 de marzo de Sociedades de Responsabilidad limitada, y la obligatoriedad de su inscripción en el Registro mercantil. En consecuencia, como alega la actora, el devengo por operaciones societarias, consistente en la ampliación de capital no se llegó a perfeccionar ante la falta uno de los requisitos esenciales para que la misma se produjera consistente en la inscripción en el Registro Mercantil y si ello es así es evidente que no se produjo el hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AAJJDD.”

“Se acredita la duplicidad del pago conforme al Art. 105,1 de la LGT y 217LEC. Procede en consecuencia la correspondiente devolución del ingreso indebido efectuado que asciende a la cantidad de 6.010 euros, teniendo en cuenta que aunque por la Administración regional demandada se diga que la devolución de ingresos indebidos no se basa en ninguno de los motivos establecidos en el art. 211 LGT, si está fundada en el cuarto (rectificación de la autoliquidación solicitada de acuerdo con el art. 120.3 de la misma Ley cuando el interesado entienda que la misma ha dado lugar a un ingreso indebido). Es posible por tanto solicitar la devolución de forma conjunta con la rectificación de la autoliquidación conforme a lo dispuesto en el art. 221.4 y 120.3 LGT. Se dice asimismo por la Administración regional que no procede la rectificación solicitada por no darse como requisito necesario que se haya producido la nulidad, rescisión o resolución de la primera escritura por resolución administrativa o judicial firme (art. 57.1 TRTP). Sin embargo, este precepto no es aplicable en el presente caso, ya que no ha habido realmente una ampliación de capital, operaciones societarias, no llegó a perfeccionarse ni por lo tanto llegó a existir como se acredita por el contenido de las escrituras antes referidas Por ello y aunque pudo solicitar la rectificación de la autoliquidación con devolución del ingreso realizado de conformidad con lo dispuesto en los arts. 221.4 y 120.3 LGT. Al haber utilizado la recurrente para solicitar la devolución del ingreso indebido lo dispuesto en el art. 221.4 LGT, es conforme a derecho. El plazo para solicitar la rectificación/ devolución es el de prescripción del derecho del contribuyente a la devolución de ingresos indebidos establecido por el art. 126 del referido Reglamento.”

 

Sujeción a ITP de la transmisión, aunque se contenga en una transacción homologada judicialmente.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, Sede de Valladolid de 14 de enero de 2016, Recurso 14/2016. Sujeción a ITP de la transmisión, aunque se contenga en una transacción homologada judicialmente.

“Al quedar el contrato sin efecto en virtud del mutuo acuerdo de las partes plasmado en el acuerdo y/o convenio de transacción judicial al que se refiere el mencionado auto de 29 de noviembre de 2011 -aunque ese acuerdo no se haya plasmado en este caso en el allanamiento a la demanda o en la avenencia en acto de conciliación- se está en el supuesto previsto en el art. 57.5 LTPyAJD, por lo que es procedente la liquidación litigiosa, como se señala en la Resolución del TEAR impugnada.” “No está de más señalar que en la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía -sede Granada- de 17 de noviembre de 2014 (rec. núm. 446/2009), también se desestima el recurso interpuesto a pesar de existir un auto de homologación de una transacción judicial al no poder asimilarse en ese caso, como en el presente, con una resolución judicial firme de nulidad, rescisión o resolución del contrato.”

 

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 18 de enero de 2016, Recurso 1400/2013. Cuando tiene lugar el devengo anticipado en la constitución de un derecho de superficie no está sujeto a IVA el importe del arrendamiento que el superficiario haya contratado con el dueño del terreno.

“En definitiva, el criterio del Tribunal Supremo fue que, en relación al negocio jurídico complejo en el que nos encontramos, la parte de la contraprestación del derecho de superficie que se corresponde con la entrega del edificio construido se devenga en el momento en que el edificio se pone en posesión del arrendatario, careciendo de trascendencia los pagos realizados en virtud del arrendamiento, a efectos del Impuesto, al haberse devengado éste de manera anticipada. Ello implica que los citados pagos no están sujetos a IVA porque en caso contrario, señala el Alto Tribunal, que se llegaría a la situación de que el IVIMA tendría que repercutir el IVA sobre el canon y el valor de la edificación a revertir y, a su vez, soportaría el IVA con ocasión del pago de las cuotas periódicas durante la duración del arrendamiento, por un importe equivalente al precio total de la edificación, lo que implicaría una duplicidad de pagos.”

“Este es el criterio que esta Sala entiende que debe mantenerse, sin que puedan vincularla las Sentencias dictadas por la Sala de lo Contencioso de la Audiencia Nacional, a que se ha hecho referencia más arriba, al tratarse de un órgano judicial diferente, y aunque es consciente de que al apartarse de ese criterio seguido por la Audiencia Nacional se llega a soluciones distintas respecto de las mismas partes y los mismos contratos en relación a su sujeción o no a IVA. En efecto, la cesión de la edificación en arrendamiento por parte del superficiario al propietario del terreno tiene la calificación de entrega de bienes, ya que dicha edificación pasará a ser propiedad del arrendatario, en cualquier caso, transcurridos veinte años. En estos supuestos, la Ley del impuesto considera que se trata de entregas de bienes con una regla de devengo especial contenida en el artículo 75. Uno.1º, segundo párrafo.”

“En consecuencia, la parte de la contraprestación del derecho de superficie que se corresponde con la entrega del edificio construido se devengará en el momento en que dicho edificio se ponga en posesión del IVIMA con motivo del arrendamiento, resultando dicho organismo arrendatario de la citada construcción.

 Por lo que respecta a la base imponible correspondiente a la constitución del derecho de superficie, hay que tener presente que la contraprestación de dicha cesión está constituida por el canon periódico (contraprestación dineraria) y por la edificación que pasará a ser propiedad del titular dominical del terreno una vez transcurrido el período establecido (contraprestación en especie), por lo que resultará de aplicación la regla de determinación de la base imponible contenida en el artículo 79.Uno de la Ley 37/1992, que dispone que en las operaciones cuya contraprestación no consista en dinero, se considerará como base imponible la que se hubiese acordado en condiciones normales de mercado en la misma fase de producción o comercialización entre partes que fuesen independientes.

Señala el mismo precepto que, si la contraprestación consistiera parcialmente en dinero, como en este caso, se considerará base imponible el resultado de añadir al valor en el mercado de la parte no dineraria de la contraprestación el importe de la parte dineraria de la misma, siempre que dicho resultado fuere superior al determinado por aplicación de lo dispuesto en el párrafo anterior.

La contraprestación por la constitución del derecho de superficie está integrada, de una parte, por los cánones que ha de satisfacer la sociedad superficiaria y, de otra, por las instalaciones que revertirán a la extinción del citado derecho, pero que se ponen en posesión del titular del terreno con anterioridad al momento de la reversión. Por tanto, será de aplicación la regla señalada en el párrafo anterior, de forma que por base imponible de dicha constitución habrá que tomar el mayor entre el valor de mercado del citado derecho de superficie y la suma de los cánones más el valor de mercado de las instalaciones objeto de reversión.

En todo derecho de superficie en el que se produce la reversión de lo construido sobre los terrenos objeto del citado derecho real, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se produce una entrega de bienes con motivo de dicha reversión.

Sin embargo, por aplicación del artículo 8.Dos.5º LIVA, la tributación de la entrega de bienes que correspondería a la citada reversión se adelanta en el tiempo. Este es el efecto que tiene en el tributo que nos ocupa el contrato de arrendamiento pactado entre las partes. De ahí que el devengo de estas especiales entregas de bienes se produce en el momento en que el bien en cuestión se pone en posesión del que resultará forzosamente el adquirente en el futuro.

La consecuencia de todo lo anterior es que la especial regulación del Impuesto sobre el Valor Añadido en esta materia conduce a la consideración como entrega de bienes a la cesión en arrendamiento del inmueble construido. Esto implica que el IVA se devenga en el momento en el que el inmueble se pone en posesión del futuro adquirente del mismo, es decir, el sujeto que constituye el derecho de superficie y que en este caso era F…..

De este modo, los pagos realizados en virtud del arrendamiento por el IVIMA carecen de trascendencia a efectos del IVA, ya que éste se ha devengado de manera anticipada.

 Debemos por ello de desestimar el presente recurso ya que, dado que los pagos realizados por el arrendamiento de las viviendas por parte del IVIMA no están sujetos al IVA, no es preciso determinar ni el tipo aplicable ni la base imponible del IVA.”

 

CONSULTAS DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

Nº de Consulta: V0019 -16

Fecha: 05/ 01/2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre el Patrimonio

Materia: Fianza prestada mediante depósito de dinero en cuenta para la obtención de la libertad provisional (artículos 502 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Criminal), fianza para cubrir eventuales responsabilidades pecuniarias (artículos 589 y ss. de la misma ley) y embargos sobre bienes inmuebles, cuentas bancarias y participaciones sociales.Se pregunta por el tratamiento tributario en el Impuesto sobre el Patrimonio.

Se responde que tanto el depósito de dinero como la fianza tratan de garantizar “el pago de una posible deuda u obligación de origen extracontractual, aunque en el momento de determinación de su importe no se conocen las eventuales responsabilidades civiles que pudieran concurrir, que solo se determinarán tras la celebración del juicio oral. Consecuentemente, en ninguno de ambos supuestos existe deuda cierta, líquida, vencida y exigible que pueda considerarse como tal a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, por lo que no queda alterada la titularidad plena por parte del sujeto pasivo, a los efectos de su declaración y valoración conforme a la normativa de la Ley 19/1991, de 6 de junio, reguladora del impuesto.”

 

Nº de Consulta: V0020 -16

Fecha: 05/ 01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Sucesiones

Materia: Donación de participaciones en entidad mercantil

En la contestación se tiene en cuenta que “la exención sólo alcanzará al valor de las participaciones, determinado conforme a las reglas que se establecen en el artículo 16.uno, de esta Ley, en la parte que corresponda a la proporción existente entre los activos necesarios para el ejercicio de la actividad empresarial o profesional, minorados en el importe de las deudas derivadas de la misma, y el valor del patrimonio neto de la entidad, aplicándose estas mismas reglas en la valoración de las participaciones de entidades participadas para determinar el valor de las de su entidad tenedora». 

Como puede observarse en la última norma reproducida, a los exclusivos efectos de determinar si una entidad realiza una actividad económica, en cuanto primer requisito para el acceso a la exención en el impuesto patrimonial de los accionistas o titulares de las participaciones, no se computan como no afectos aquellos bienes cuyo precio de adquisición no supere el total de los beneficios no distribuidos por la entidad con el límite de los beneficios obtenidos tanto en el propio año como en los últimos diez anteriores. 

Sin embargo, en el caso del escrito de consulta los beneficios distribuidos no lo han sido “por la entidad” cuyas participaciones pretenden donarse sino por su filial. No obstante, ello no impediría su exclusión a los efectos mencionados en el párrafo anterior en cuanto se cumpliría la condición de que otorguen, al menos, el cinco por ciento de los derechos de voto y se posean con la finalidad de dirigir y gestionar la participación. La entidad matriz tendría, por tanto, derecho a la exención siempre que, como es obvio, la actividad de arrendamiento de inmuebles cumpliese el requisito –no explicitado en la consulta- de contar con, al menos, una persona que con contrato laboral y a jornada completa estuviera encargada de su llevanza, conforme exige la legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

En cualquier caso y como se desprende del último párrafo del artículo 4.Ocho.Dos, el alcance objetivo de la exención depende de la efectiva afectación de los elementos del activo a la actividad. Si existe parte no afecta, tal y como se reconoce para un 38,12% del activo, la proporcionalidad en la exención en el impuesto patrimonial que ello comporta se trasladará a la base imponible sobre la que practicar, en los términos del artículo 20.6 de la Ley 29/1987, la reducción en la donación de las participaciones, tal y como ha venido a refrendar la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 2015.”

 

Nº de Consulta: V 0021 -16

Fecha: 05 / 01 /2016

Impuesto afectado: Cuentas Corrientes en adquisición mortis causa

Materia: Declaración de saldos existentes en las cuentas.

Se responde que “no existe un sistema de atribución de bienes o derechos diferente en el ámbito fiscal al que corresponde en el ordenamiento jurídico general. No obstante, lo anterior, es bien conocido que la titularidad de los saldos de las cuentas de depósito que figuran a nombre de varias personas de forma indistinta es una cuestión que ha sido objeto de análisis por diversas instancias, pero que el Tribunal Supremo ha aclarado en varias sentencias, por ejemplo, en la de 19 de diciembre de 1995, que este Centro entiende plenamente aplicable. De acuerdo con ella, los fondos depositados en una cuenta bancaria abierta a nombre de dos o más titulares con el carácter de indistinta o solidaria no pertenecen por ese solo hecho a todos los cotitulares (la cotitularidad no determina, por sí sola, la existencia de un condominio, y menos por partes iguales), sino que lo que tal titularidad de disposición solidaria significa es que cualquiera de dichos titulares tendrá, frente al Banco depositario, facultades dispositivas del saldo que arroje la cuenta. La titularidad dominical sobre dichos fondos y, en su caso, la existencia de condominio sobre ellos, habrá de venir determinada únicamente por las relaciones internas entre ambos titulares y, más concretamente, por la originaria pertenencia de los fondos o numerario de que se nutre dicha cuenta, cuestión que deberá ser probada fehacientemente por quien quiera hacer valer ese derecho frente a terceros.

Ahora bien, esta titularidad de disposición total sobre el saldo de la cuenta sólo mantendrá su vigencia mientras vivan los cotitulares de ella (salvo que antes decidan resolver o modificar las condiciones del contrato), pero no puede extenderse más allá de la muerte de alguno de ellos, pues, en ese momento, entran en juego las disposiciones civiles que regulen la sucesión del fallecido. Como ha dicho el Tribunal Supremo en la sentencia comentada, “… a la muerte de un cotitular, … y aun sin necesidad de proceder a la partición de la herencia, la suma cuyo dominio pertenecía a la titular fallecida debió pasar a sus herederos”.

Es decir, a partir del momento del fallecimiento de uno de los cotitulares, el otro –u otros– dejan de tener facultad de disposición sobre la parte del saldo de la cuenta indistinta cuya titularidad dominical correspondía al fallecido, que debe integrarse en el caudal relicto del causante y pasar a sus herederos, los cuales deberán tributar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para poder disponer de dicha parte del saldo, en cuanto sujetos pasivos del impuesto (artículo 5.a) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).”

 

Nº de Consulta: V0031 -16

Fecha: 08/ 01/2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Materia: “El consultante es propietario de varias fincas agrícolas, adquiridas por donación realizada por sus padres o por compraventa con carácter ganancial. En el año 2002 el Ayuntamiento del municipio en que se encuentran los terrenos inició los trámites para urbanizar parte de los mismos, efectuándose un Plan de Reforma Interior, cuya gestión correspondió al ayuntamiento, que contrató a una empresa para la realización de las obras, sin relación alguna con el consultante, iniciándose la urbanización en 2006.

Como consecuencia de lo anterior y de la avanzada edad de la consultante, ésta cesó en 2006 en las actividades agrícolas realizadas sobre los referidos terrenos, limitándose al pago de las derramas al Ayuntamiento por la urbanización de los terrenos, que finalizó en 2011.

En 2014 el consultante vendió parte de los terrenos urbanizados a una entidad interesada en la construcción de una nave industrial para uso propio.” Se plantea “si la venta de los terrenos urbanizados da lugar a una ganancia patrimonial a la que resulten de aplicación los coeficientes de reducción establecidos en la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.”

Se responde que “si bien el sistema de ejecución no es el propio de una Junta de Compensación de naturaleza fiduciaria, de lo manifestado en la consulta se deduce que la iniciativa y gestión de la actuación urbanística corresponde en exclusiva al Ayuntamiento, sin que el consultante intervenga en las mismas, limitándose a pagar las correspondientes derramas, y limitándose la actuación realizada a la urbanización de los terrenos, lo que determinaría que la venta de los terrenos urbanizados daría lugar a ganancias o pérdidas patrimoniales.

A su vez y de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria novena de la LIRPF, las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994, se reducirán en los términos establecidos en dicha disposición, de acuerdo con la redacción vigente en el ejercicio 2014, en que se efectuó la venta de los terrenos. A estos efectos, se considerarán elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas aquellos en los que la desafectación de estas actividades se haya producido con más de tres años de antelación a la fecha de transmisión, desafectación que, según lo manifestado en la consulta, se habría producido en 2006.
No procede la aplicación de los coeficientes reductores sobre la parte de la ganancia patrimonial que corresponde a la mejora derivada de la urbanización del terreno, al no haber sido realizada antes del 31 de diciembre de 1994.

En este sentido, debe tenerse en cuenta, que los costes de urbanización correspondientes al terreno objeto de transmisión constituyen una mejora, a efectos del cálculo de la ganancia o la pérdida patrimonial que la venta pudiera generar, debiendo distinguirse, según el artículo 34.2 de la LIRPF, la parte del valor de transmisión que corresponde a cada componente del valor de adquisición.
Este desglose del valor de transmisión debe realizarse en función del valor normal de mercado del terreno y de la mejora en el momento de la enajenación, valores que pueden acreditarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho y que corresponderá valorar a los órganos de la Administración Tributaria en sus
actuaciones de comprobación e investigación.”

 

El canje de participaciones tributa en el IRPF

Nº de Consulta: V0042 -16

Fecha: 08/ 01/2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Materia: “La sociedad de responsabilidad limitada de la que es socio el consultante va a transformar parte de las participaciones sociales de la sociedad en participaciones sin voto.” Se pregunta por la tributación en el IRPF del canje de participaciones sociales.

Se responde que “la referida operación supondrá para el socio variaciones en el valor de su patrimonio puestas de manifiesto por alteración en su composición, por lo que su calificación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es la de ganancias o pérdidas patrimoniales (artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio -BOE de 29 de noviembre-), teniendo las participaciones sociales sin voto derivadas del canje como fecha de adquisición, a efectos de ulteriores transmisiones, la fecha del canje (consulta V0067-05, de 26 de enero). 

Para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial es preciso tener en cuenta la regla de valoración contenida en la letra h) del apartado 1 del artículo 37 de la Ley del Impuesto, que señala que, en los supuestos de permuta, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de: el valor de mercado del bien o derecho entregado o el valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio, por lo que en el presente caso, el valor de transmisión será el mayor del valor de mercado de las nuevas participaciones sociales o el de las antiguas que son sustituidas.

Por último y de acuerdo con la normativa vigente en el ejercicio 2015 en el que se formula la consulta, la ganancia o pérdida patrimonial obtenida se imputará en todo caso a la base imponible del ahorro, al derivar de una transmisión (artículo 49 de la Ley del Impuesto).”

 

Nº de Consulta: V0058 -16

Fecha: 12 / 01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre el Valor Añadido

Materia: “El consultante ejerce actividad de asesoramiento fiscal. Es socio de un club náutico donde tiene amarrada su embarcación, la cual le sirve como vivienda habitual y oficina. Manifiesta que ejercerá su actividad en la propia embarcación, así como en el club náutico.” Pregunta por la deducibilidad de las cuotas repercutidas por el club náutico.

Se responde que “deberá tenerse en cuenta que, cuando el sujeto pasivo adquiere un bien o servicio que no afecta directa y exclusivamente a su actividad empresarial o profesional, las cuotas soportadas no podrán ser deducidas en ninguna medida ni cuantía, salvo que se trate de bienes de inversión, en cuyo supuesto, la afectación parcial de tales bienes permitirá la deducción parcial de las cuotas soportadas conforme a las reglas establecidas en el artículo 95 de la Ley 37/1992.”

En la Consulta V0070-16 se declaró que “el consultante que va a ceder a título oneroso un amarre de su propiedad tendrá la consideración de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido y, por tanto, dicha cesión estará sujeta al mismo, debiendo repercutir en factura dicho Impuesto aplicando el tipo impositivo general del 21 por ciento, a tenor de lo establecido en los artículos 88 y 90 de la Ley 37/1992.”

La Sentencia del TSJ de Murcia de 21 de diciembre de 2015, Recurso 88/2013, ha declarado que las cuotas de pantalán que se percibe por un Club Náutico de los socios están sujetas a IVA.

 

Nº de Consulta: V 0060 -16

Fecha: 12/ 01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre el Valor Añadido

Materia: “La consultante ha suscrito un contrato de subarriendo de un local de negocio con derecho a traspaso. Por la constitución de dicha opción ha recibido una cantidad como señal para el derecho de traspaso, que se ha de hacer efectivo en plazo de un año como máximo.” Se pregunta “si el traspaso de negocio está sujeto a IVA.”

Se responde que “la concesión por un empresario o profesional de un derecho de traspaso sobre un negocio en el que desarrolla su actividad empresarial o profesional es una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido que, de acuerdo con lo establecido en el artículo anteriormente reproducido, se considerará «prestación de servicios», por cuanto la concesión de dicho derecho no supone la transmisión del poder de disposición sobre el negocio y no tiene la consideración de entrega de bienes, sino la constitución de un mero derecho a favor del beneficiario de la opción, que podrá o no ejercitarlo llegado el momento.

En el supuesto planteado, si el derecho puede o no ejercitarse, no comprometiéndose el beneficiario a su ejercicio, su concesión constituye una prestación de servicios a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido que se encuentra sujeta al mismo.

Por otra parte, la concesión del derecho de traspaso y el arrendamiento (o, en su caso, subarrendamiento) del negocio también constituyen dos prestaciones de servicios diferentes.

En este contexto, el concepto de base imponible se regula en el artículo 78 de la Ley 37/1992 del siguiente modo:

“Uno. La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas.”.

A falta de mayor prueba, de los hechos del escrito de consulta se deduce que las cantidades pagadas con motivo de la constitución del derecho de traspaso de negocio referido en la consulta no forman parte de la base imponible de la posterior transmisión del mismo, sino que forman parte de la base imponible de la propia concesión del derecho de traspaso, que podrá ejercerse o no.

El hecho de que el adquirente no ejerza definitivamente el derecho de traspaso no afecta a la anterior conclusión pues precisamente el precio pagado es la contraprestación a la posibilidad de ejercer un derecho en un determinado periodo de tiempo.

Por último, según el artículo 90 de la Ley del Impuesto, el tipo impositivo aplicable a la cantidad satisfecha como derecho de traspaso será el tipo general del 21 por ciento.”

“Es criterio reiterado de este Centro Directivo que no cabe exigir la transmisión de la totalidad del patrimonio, para que la operación quede no sujeta al tributo, sino que basta la transmisión de un establecimiento mercantil o de una parte autónoma de una empresa que sea capaz de desarrollar una actividad económica autónoma por sus propios medios. 

En la medida en que los activos, y pasivos en su caso, que se transmitan puedan ser considerados como una unidad económica autónoma en el sentido que se ha descrito, ha de considerarse que su transmisión no está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.

Por el contrario, cualquier otra transmisión de activos empresariales que no pueda ser considerada como unidad económica autónoma en las condiciones señaladas, quedará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.”

 

En la hipoteca en garantía de prestaciones periódicas no es deducible el importe de las deudas que garantiza.

Nº de Consulta: V 0067 -16

Fecha: 12/ 01/2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Sucesiones

Materia: “Adquisición «mortis causa» de la mitad ganancial de una vivienda sobre la que recae una hipoteca de máximo en garantía del pago de prestaciones periódicas y obligaciones futuras. Consideración como deuda deducible en la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por parte del heredero.”

Se responde que “el supuesto planteado en el escrito de consulta es el de la existencia en la masa hereditaria del valor de la mitad ganancial de una vivienda sobre la que en su día se constituyó una hipoteca de máximo. Dicha hipoteca tiene por objeto la garantía del pago, hasta determinado importe, de las prestaciones y obligaciones derivadas de la estancia en una Residencia de Ancianos de la hoy viuda del causante. 

Dice el artículo 13.1 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, que, en las transmisiones por causa de muerte, a efectos de determinar el valor neto patrimonial, podrán deducirse con carácter general “las deudas que dejare contraídas el causante de la sucesión” siempre que se cumplan determinadas condiciones para su acreditación. 
Sin embargo, en el presente caso no existe deuda alguna y, consecuentemente, no procede deducción de su eventual importe. Y ello porque se trata de una garantía que dará lugar, en caso de impago de las obligaciones garantizadas, a que en un futuro pueda procederse a la ejecución de la hipoteca, con los efectos que procedan en la imposición personal tanto de la viuda del causante como del heredero en función tanto del valor de adquisición como del resultante de su enajenación en subasta.”

 

Nº de Consulta: V0089 -16

Fecha: 14/ 01/2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre la Renta de las personas Físicas

Materia: “El consultante es titular de un plan de pensiones. Está divorciado según sentencia de 2013 y de acuerdo con el convenio regulador aprobado, su ex cónyuge resulta adjudicataria del 100 por cien de dicho plan de pensiones.” Se pregunta por el “tratamiento en el Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas de las prestaciones percibidas del citado plan de pensiones.”

Se responde que “si la prestación se percibe en forma de capital, podrá aplicarse la reducción del 40 por 100 a la parte de la prestación que corresponde a aportaciones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2006, siempre que hayan transcurrido más de dos años entre la primera aportación a planes de pensiones y la fecha de acaecimiento de la contingencia que origina la prestación.

Ahora bien, la posible aplicación de la reducción del 40 por 100 sólo podrá otorgarse a las cantidades percibidas en un único año. En consecuencia, una vez aplicada la reducción del 40 por 100 en un año determinado, el resto de las cantidades percibidas en otros años, aun cuando se perciban en forma de capital, tributará en su totalidad sin aplicación de la citada reducción.

Estos rendimientos del trabajo están sujetos a retención conforme a los artículos 80 y siguientes del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo.

Finalmente debe señalarse que, en la medida en que la cantidad que el consultante satisfaga a su ex cónyuge tenga la consideración de pensión compensatoria, el mismo podría tener derecho a practicar en su base imponible general la reducción establecida en el artículo 55 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, que establece:

“Las pensiones compensatorias a favor del cónyuge y las anualidades por alimentos, con excepción de las fijadas a favor de los hijos del contribuyente, satisfechas ambas por decisión judicial, podrán ser objeto de reducción en la base imponible.”
Cabe citar a este respecto que la pensión compensatoria está definida en el artículo 97 del Código Civil, como la pensión a la que tiene derecho el cónyuge al que la separación o divorcio produzca un desequilibrio económico en relación con la posición del otro, que implique un empeoramiento en su situación anterior en el matrimonio.
Por el contrario, si la adjudicación del plan de pensiones se produce por causa distinta de la pensión compensatoria, como parece darse en el caso consultado, no procederá aplicar la reducción del citado artículo 55.

Por último, este Centro Directivo no puede pronunciarse sobre las cantidades que perciba su ex cónyuge, al no figurar como consultante.”

 

Nº de Consulta: V0081 -16

Fecha: 14 /01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Actividades Económicas

Materia: “El consultante, abogado de profesión y pensionista de Régimen General de la Seguridad Social, está dado de alta tanto en la Mutualidad del Colegio de Abogados como en el propio Colegio, circunstancias que le permiten el ejercicio de la profesión sin necesidad de darse de alta como autónomo. Desea saber si debe darse de alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas por su colaboración en un despacho profesional.”

Se responde que “en el caso del consultante, por su condición de persona física, al resultar exenta por todas sus actividades económicas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 82.1.c) del TRLRHL, la presentación de las declaraciones censales de alta, modificación o baja (modelo 036 y modelo 037) sustituye a la presentación de las declaraciones específicas del Impuesto sobre Actividades Económicas (modelo 840), no resultando, por tanto, obligado a darse de alta en la matrícula de dicho Impuesto.”

 

Nº de Consulta: V0092-16

Fecha: 14/01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Materia: “Los consultantes son copropietarios de cinco fincas. Desean disolver el condominio de manera que uno de ellos va a recibir tres fincas y el otro dos. Uno de ellos tendrá un exceso de adjudicación y compensará al otro comunero en efectivo.” Se pregunta por la tributación de la operación.

Las Conclusiones del Centro Directivo son las siguientes:

“Primera: La disolución de una comunidad de bienes que no ha realizado actividad empresarial estará sujeta al concepto de actos jurídicos documentados, si además se produce un desequilibrio patrimonial en la adjudicación de los bienes a los comuneros, se producirá un exceso de adjudicación que, si es oneroso (con compensación) estará sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas y, si es lucrativo (sin contraprestación de ningún tipo), al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Segunda: No obstante, si el desequilibrio en los lotes se produce por imposibilidad de formar unos lotes equivalentes, debido a la existencia de un bien –mueble o inmueble – no divisible y, además, dicho desequilibrio se compensa con dinero, el exceso de adjudicación no tributará por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.”

 

Nº de Consulta: V0114 -16

Fecha: 15/ 01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Materia: “Transmisión onerosa de quinta parte indivisa de inmueble a hermanos propietarios de las cuatro quintas partes restantes. El inmueble fue adquirido «mortis causa» con aplicación de la reducción prevista en la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.” Se pregunta “si la minoración del valor de transmisión en aproximadamente un 5% respecto del de adquisición significaría una «minoración sustancial» a efectos del mantenimiento de la reducción practicada. Si la transmisión comportaría la pérdida del derecho a la reducción. Si la transmitente debería reinvertir el importe percibido en inmuebles o fondos de inversión hasta el cumplimiento del plazo legal de mantenimiento.”

Se responde que “el requisito de mantenimiento de la adquisición establecido por el artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, debe entenderse referido al grupo de herederos en su conjunto –salvo atribución específica por el testador a persona determinada o adjudicación en concepto distinto del de herencia–, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 27.1 de dicha ley. La reducción se aplica al grupo como tal, es decir, a cada heredero que cumpla los requisitos en proporción a su participación en el haber hereditario. Por lo tanto, el requisito de permanencia de la adquisición queda vinculado también a los herederos como grupo, por lo que las exigencias en cuanto a plazo y mantenimiento del valor operarían en caso de transmisión a un tercero ajeno al grupo.

En consecuencia, no se perderá el derecho a la reducción por la transmisión onerosa por parte de algún coheredero de su parte indivisa en el inmueble heredado, aunque el importe de la transmisión sea inferior al valor de adquisición hereditaria, dado que la participación conjunta del grupo de herederos se habrá mantenido íntegra. Por igual motivo, tampoco será necesario, para la subsistencia del derecho a la reducción, que la transmitente de su parte indivisa reinvierta el importe obtenido en inmuebles o instrumentos financieros hasta el cumplimiento del plazo legal.”

 

Nº de Consulta: V0177-16

Fecha: 18/01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Materia: “Cuenta de titularidad indistinta y Fondo de Inversión, también de titularidad conjunta, con aportaciones exclusivas de uno de los titulares, hijo de la cotitular.” Fallecida la madre, se pregunta por el régimen tributario a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 

Se responde que “en el doble supuesto planteado –cuenta bancaria de ahorro y Fondos de inversión a nombre de dos titulares, constituidos exclusivamente con aportaciones del supérstite, heredero del cotitular fallecido–, la entrega total o parcial al cotitular heredero de la parte de saldos que pertenecían al cotitular fallecido y, en consecuencia, al caudal relicto, constituirá al Banco depositario en responsable subsidiario del pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en los términos previstos en el artículo 8 de su Ley y en los artículos 19 y 20 de su Reglamento, aprobado por el Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre (BOE de 16 de noviembre de 1991), sin perjuicio de la responsabilidad solidaria que, en su caso, pudiera corresponder de acuerdo con la Ley General Tributaria. Lógicamente, esta responsabilidad subsidiaria queda limitada a la porción del impuesto que corresponda a la parte del saldo de la cuenta y Fondo que pertenecían al causante y que se hayan entregado al heredero, por lo que corresponderá a éste la carga de la prueba ante el Banco depositario de que uno y otro están constituidos exclusivamente por sus aportaciones y, en consecuencia, no han de integrarse en el caudal relicto de la causante.”

 

Nº de Consulta: V0139-16

Fecha: 19/01/2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Materia: “Entidades mercantiles, titularidad de tres hermanos, en las que se van a producir donaciones en favor de hijos de determinados socios.” Se pregunta por la “aplicabilidad de la reducción prevista en la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.”

Se responde que “conforme a los datos que facilita el escrito, resulta lo siguiente:
Antes de la donación, existe un grupo de parentesco formado por los tres hermanos, cumpliéndose el requisito de porcentaje de participación en el capital de la letra b) del artículo 4.Ocho.Dos y el de la letra c) en el bien entendido de que al menos uno de ellos, en cuanto ejercen funciones como administradores solidarios, cumple la exigencia referida al nivel de remuneraciones. A tal efecto y de acuerdo con el artículo 5.2 del Real Decreto 1704/1999, de 5 de noviembre, no se tomarán en consideración los rendimientos derivados del ejercicio de funciones directivas en las otras dos entidades. 

En tales circunstancias, concurrirá el requisito de la exención y procederá la reducción del artículo 20.6 de la Ley 29/1987 en las condiciones que especifica dicho artículo y apartado. Ahora bien, quedarán constituidos tres nuevos grupos de parentesco, dado que los hijos de los hermanos son primos y en cuanto colaterales de cuarto grado no forman grupo de parentesco entre sí.

El primero, constituido individualmente por el hijo del ahora socio J., tendrá derecho a la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio –exigida por la letra c) del artículo 20.6- siempre que dicha persona pase a ser, según se afirma, “administrador ejecutivo” de las tres entidades y siempre que, por el desempeño de tales funciones, perciba el nivel de remuneraciones consabido.

El segundo, integrado también de forma individual por la hija del actual socio G., no tendría derecho a la exención en el impuesto patrimonial, por ausencia de funciones directivas en las tres entidades y que, consiguientemente, perdería el derecho a la reducción practicada en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones con las consecuencias que se detallan en el último párrafo del artículo 20.6 de la Ley 29/1987.

El tercero, formado por los dos hijos de M., socio en la actualidad de las tres entidades, que conjuntamente considerados reunirían, como hermanos y colaterales de segundo grado, los requisitos para la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio, asimismo en las tres entidades y a los efectos de mantenimiento de la reducción por la donación, al pasar a desempeñar uno de ellos funciones directivas y siempre que, se insiste, perciba el nivel de remuneraciones legalmente exigido.”

 

Nº de Consulta: V0140 -16

Fecha: 19/ 01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Materia: El padre del consultante falleció en el año 2013 y la madre en el año 2014. Tanto el padre como la madre nombraron herederos al consultante y a su hermano al 50 por 100. Las herencias de los padres se componían tanto de bienes gananciales como privativos. Se liquidaron los correspondientes Impuestos sobre Sucesiones. Actualmente quieren hacer la adjudicación de las herencias. ¿Se puede hacer una adjudicación de las herencias como si fuera una sola?

Se respondió lo siguiente: “una comunidad de bienes que se constituyó como resultado de la adjudicación de bienes de la herencia de su padre con unos determinados inmuebles y con efectos desde la muerte del causante, que es el momento al que se retrotraen los efectos de la adjudicación de la herencia y la otra comunidad de bienes que se constituyó en el momento del fallecimiento de su madre, compuesta por otros inmuebles. No obsta a lo anterior la circunstancia de que los comuneros de las dos comunidades de bienes sean las mismas personas y que algunos inmuebles formen parte de las dos comunidades de bienes. En consecuencia, la futura disolución del condominio sobre las dos comunidades constituyen negocios jurídicos diferentes, y como tales, deben ser tratados separadamente. Cada comunidad de bienes se debería disolver sin excesos de adjudicación y sin compensar con bienes que forman parte de otra comunidad; en caso contrario nos encontraríamos ante una permuta y, como tal, tributaría como transmisión patrimonial onerosa.

En síntesis, en la disolución de cada comunidad de bienes deberán formarse dos lotes y si los excesos de adjudicación que se produzcan son inevitables –por imposibilidad de formar dos lotes– y, además, tales excesos son compensados en metálico a favor del comunero que obtiene defectos de adjudicación en los inmuebles que recibe respecto a su cuota de participación en cada comunidad, dado que las comunidades de bienes no realizaban actividades empresariales, por lo menos nada dicen de ello en el escrito de la consulta, la disolución de cada una de las dos comunidades de bienes estará sujeta únicamente a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD y la base imponible será el valor de los inmuebles que constituyen dicha comunidad de bienes. Deberá tenerse en cuenta, tal y como establece el artículo 30 del TRLITPAJD, el valor real de los bienes en el momento de la disolución de cada comunidad.

Por el contrario, si la disolución de las referidas comunidades de bienes no cumple los requisitos expuestos, bien por producirse excesos de adjudicación no inevitables, bien por intercambiarse o permutar pisos de una de las comunidades de bienes como pago o compensación de lo recibido o adjudicado de la otra, además del devengo de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD relativa a la disolución de las comunidades de bienes en cuestión, tales excesos de adjudicación y permutas estarán sujetos a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del mismo impuesto.”

Pensamos que cabría otra posición doctrinal distinta de la expuesta, teniendo en preparación un trabajo sobre ello.

 

Nº de Consulta: V0164 -16

Fecha: 19/01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre el Valor Añadido

Materia: “La consultante ha formalizado un contrato de arrendamiento de un local de negocio de su propiedad en el que se ha establecido un periodo de carencia de la renta de tres meses, como compensación de las obras de adecuación inicial que debe realizar el arrendatario en dicho local para el desarrollo de su actividad económica.” Se pregunta “si la consultante está obligada a declarar el IVA durante el periodo de carencia.” También se pregunta “si el arrendatario está obligado a practicar la correspondiente retención a la arrendadora durante el período en que no satisfaga renta por el arrendamiento.”

Se responde que “ la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el arrendamiento del inmueble objeto de consulta estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de las rentas, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como el importe de la obra de adecuación efectuada en el local por el arrendatario, y que según el contrato de arrendamiento aportado quedará en beneficio del arrendador.

Por otro lado hemos de precisar, en cuanto a la base imponible correspondiente al citado arrendamiento, que la contraprestación del mismo está constituida por unas rentas (contraprestación dineraria) y por el importe de las obras de rehabilitación o mejora que pasará a ser propiedad del dueño del edificio al finalizar el contrato (contraprestación en especie), por lo que resultará de aplicación la regla de base imponible a que se refiere el artículo 79.Uno de la Ley 37/1992, que dispone que en las operaciones cuya contraprestación no consista en dinero se considerará como base imponible el importe, expresado en dinero, que se hubiera acordado entre las partes, y que, salvo que se acredite lo contrario, la base imponible coincidirá con los importes que resulten de aplicar las reglas previstas en los apartados tres y cuatro del artículo 79 de la Ley 37/1992, referentes a los autoconsumos de bienes y servicios.
No obstante, si la contraprestación consistiera parcialmente en dinero, se considerará base imponible el resultado de añadir al importe, expresado en dinero, acordado entre las partes, por la parte no dineraria de la contraprestación, el importe de la parte dineraria de la misma, siempre que dicho resultado fuere superior al determinado por aplicación de lo dispuesto en el párrafo anterior.

Asimismo, el apartado seis del artículo 80 de la Ley del Impuesto prevé que, si el importe de la contraprestación no resultara conocido en el momento del devengo del Impuesto, el sujeto pasivo deberá fijarlo provisionalmente aplicando criterios fundados, sin perjuicio de su rectificación cuando dicho importe fuera conocido.

Es decir, si no pueden cuantificarse los elementos determinantes de la contraprestación, al fijarse ésta en función de parámetros variables que no resultan conocidos al producirse el devengo de la operación, el sujeto pasivo debe fijar aquélla de forma provisional aplicando criterios fundados, sin perjuicio de que una vez conocida, efectúe, si procede, la rectificación que corresponda.”

Por otro lado, “mientras las rentas derivadas del contrato de arrendamiento del local de negocio no se satisfagan, por no existir obligación de hacerlo al haberlo pactado así en el contrato, no nacerá sobre las mismas la obligación de retener, todo ello sin perjuicio de la presunción de onerosidad que el artículo 6.5 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), establece para los rendimientos de capital.”

 

Nº de Consulta: V0239-16

Fecha: 21/ 01/2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Materia: “El consultante es propietario, junto con su ex mujer, de tres viviendas. En sentencia de divorcio de junio de 2014 se declaró el cese del proindiviso de dichos inmuebles. Actualmente pretende disolver el proindiso de los mismos bien mediante auto judicial en ejecución de la sentencia de divorcio o bien mediante escritura notarial adjudicándose los tres inmuebles el consultante, habiendo preacordado con su ex mujer que el valor de mercado de cada finca es el importe pendiente de amortización de cada uno de los préstamos. Dichos préstamos correrían a cargo del consultante sin haber ningún pago en metálico.” Se pregunta por la tributación de las operaciones.

Para el Centro Directivo “las transmisiones que se produzcan como consecuencia de la ejecución de una sentencia de divorcio, es decir, en cumplimiento de lo acordado por el juez en un proceso de dicha naturaleza, no estarán sujetas al IIVTNU.

Tal y como señala el Tribunal Superior de Justicia de Madrid en sentencia de 14 de abril de 2011 en su fundamento de derecho segundo, lo determinante es que las adjudicaciones de los inmuebles se verifiquen en el ámbito de un proceso de divorcio.
De lo que se concluye que, si la adjudicación de los bienes inmuebles sobre los que recae el proindiviso se realiza mediante auto judicial en ejecución de sentencia de divorcio, dichas adjudicaciones no se encontrarán sujetas al IIVTNU.

En relación a la segunda cuestión que plantea el consultante habrá que distinguir dos escenarios posibles:

– Si la extinción del condominio se produce con adjudicación a cada uno de los comuneros en proporción a su cuota de participación, sin que se produzca exceso de adjudicación a ninguno de ellos, no se producirá el devengo del IIVTNU. La división en este caso tiene un efecto declarativo y no traslativo, porque no atribuye algo que no tuvieran antes los comuneros y no produce en éstos ningún beneficio patrimonial, al existir una distribución proporcional y equitativa de los bienes existentes en la comunidad que se disuelve, respetando la cuota de participación que cada uno tenía.

Por tanto, en este caso, no se producirá la sujeción al IIVTNU.

– Pero si, por el contrario, la extinción del condominio se realiza mediante la adjudicación de los bienes a uno de los comuneros y compensación económica al otro, se producirá un exceso de adjudicación que será gravado por el IIVTNU. En este supuesto, no existe una simple extinción del condominio con adjudicación proporcional a los partícipes, sino una transmisión patrimonial por el exceso de adjudicación a uno de los partícipes respecto a su cuota de participación inicial.

Hay que destacar en relación a este último escenario que, si la única forma posible de adjudicación de los bienes es adjudicárselos a un comunero con la obligación de compensar al otro, como consecuencia de que la cosa común resulte ser indivisible o pueda desmerecer mucho por su división, en este supuesto no existirá exceso de adjudicación, ya que dicha adjudicación es el resultado de la necesidad de no perpetuar la indivisión que ninguno de los comuneros se encuentra obligado a soportar.

Las características descritas en el párrafo anterior relativas a la cosa común se han de entender, no referidas a cada uno de los bienes inmuebles individualmente considerados, sino en relación al conjunto de bienes que forman parte del condominio, de tal forma que sí se producirán excesos de adjudicación gravables en el IIVTNU si tales excesos hubieran podido evitarse o al menos minorarse con una adjudicación distinta de los bienes.

Este último criterio supone la modificación del que hasta este momento venía estableciendo este Centro Directivo (recogido entre otras, en la consulta vinculante V2669-10 de 13 de diciembre).”

Las Conclusiones del Centro Directivo son las siguientes:

“Primera: Si la disolución del condominio se realiza por auto judicial en ejecución de sentencia de divorcio, dichas adjudicaciones no se encontrarán sujetas al IIVTNU. Por otra parte, Si la extinción del condominio se produce por pacto de los ex cónyuges con adjudicación a cada uno de los comuneros en proporción a su cuota de participación, sin que se produzca exceso de adjudicación a ninguno de ellos, no se producirá el devengo del IIVTNU, ahora bien, si se realiza mediante la adjudicación de los bienes a uno de los comuneros y compensación económica al otro, se producirá un exceso de adjudicación que será gravado por el IIVTNU.

Segunda: La disolución de condominio realizada por escritura pública tributa por el concepto de actos jurídicos documentados.

Tercera: Si se producen excesos de adjudicación evitables en el reparto de los bienes se produciría también la sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas en los términos previstos en el artículo 7.2.B) del TRLITPAJD, si este es oneroso, y en el Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones si es lucrativo.”

 

Nº de Consulta: V02856-16

Fecha: 25 / 01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Sociedades.

Materia: “La persona física consultante ostenta el cargo de vocal del Consejo de Administración de una sociedad mercantil de responsabilidad limitada y nacionalidad española, B. Fue nombrado para dicho cargo por decisión del socio único de la sociedad, la persona física J. Los estatutos sociales de la sociedad prevén que el cargo de administrador sea retribuido.

Posteriormente, la persona física consultante fue nombrado Patrono de una Fundación, cuyo fundador principal fue la persona física J, siendo dicho cargo gratuito, sin perjuicio del derecho a ser reembolsado de los gastos debidamente justificados que el desempeño de su función le ocasione y sin que las entidades percibidas por este concepto excedan los límites previstos en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para ser consideradas dietas exceptuadas de gravamen.

Con posterioridad a dichos nombramientos, el socio único de la sociedad y principal fundador de la Fundación falleció, habiendo instituido heredera suya del 100% del capital de la sociedad, a la Fundación, que ha pasado a ser titular del 100% del capital social de la entidad B.

La Fundación se encuentra acogida a la Ley 49/2002, de 23 de diciembre de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo.”

Se pregunta “si el hecho de que la persona física consultante ostente el cargo de administrador con carácter retribuido en una entidad mercantil cuyo socio único es la Fundación implica el incumplimiento del artículo 3.5º de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre de régimen fiscal de entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, o en su caso si la Fundación fuera titular de forma indirecta de una entidad mercantil en que el consultante ostentara el cargo de administrador retribuido.”

Se responde que el “apartado 5º del artículo 3 de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de entidades sin ánimo de lucro e incentivos fiscales al mecenazgo es claro, a este respecto, exigiendo la gratuidad de los cargos de patrono, representante estatutario y miembro del órgano de gobierno, aplicándose igualmente a los administradores que representen a la entidad en las sociedades mercantiles en las que participe, de forma directa o indirecta. No obstante, dichas cargos podrán ser retribuidos por la entidad participada siempre y cuando las retribuciones percibidas por la condición de administrador se reintegren a la entidad que representen. En caso contrario, se entenderá incumplido el requisito establecido en el inciso 5º del artículo 3, no pudiendo la entidad acogerse al régimen fiscal especial previsto en la Ley 49/20002, de 23 de diciembre.”

 

Nº de Consulta: V0261 -16

Fecha: 25/01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Materia: “En el año 2013, ante la imposibilidad de la consultante de pagar el préstamo hipotecario con una entidad de crédito, dada la situación de desempleo de su marido, aceptaron renunciar a su vivienda habitual en pago del préstamo. Siguiendo las instrucciones de la entidad de crédito acreedora, suscribieron escritura de compraventa y subrogación de créditos con garantía hipotecaria con una sociedad dependiente de la misma entidad bancaria (sociedad gestora de activos), que se subroga en el préstamo hipotecario, y declarando la entidad bancaria plenamente extinguido el préstamo con esta operación.” Se pregunta “si a la transmisión de la vivienda les resultarán de aplicación las exenciones previstas en la letra c) del apartado 1 del artículo 105 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y en la letra d) del apartado 4 del artículo 33 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.”

Se responde que “en el caso objeto de consulta es necesario analizar si la transmisión de la vivienda habitual del deudor hipotecario a favor, no de la entidad acreedora, sino de un tercero (sociedad gestora de activos), puede considerarse a estos efectos dación en pago y, por ello, resultar beneficiaria de las referidas exenciones establecidas en el IIVTNU y el IRPF.

Pues bien, puede sostenerse que la dación en pago no queda desnaturalizada ni muta su naturaleza por el hecho de que se haga a favor de un tercero, distinto del acreedor hipotecario, siempre que sea éste el que imponga tal condición para acceder a la dación y la acepte como extintiva de la obligación. Es éste precisamente el caso planteado: el acreedor hipotecario accede a la dación y obliga al deudor a transmitir el inmueble a un tercero por él designado, posibilidad admitida en el Código Civil para el pago de las obligaciones (artículos 1.162 y 1.163).

Por otra parte, la redacción literal de la exención permite sostener tal interpretación, porque no limita taxativamente a favor de quién ha de hacerse la dación, sino que exige tres requisitos que no obstarían a esa interpretación:

– Que la dación lo sea de la vivienda habitual del deudor o de su garante.
– Que la dación se realice para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la vivienda habitual. 

– Que esas deudas hipotecarias se hayan contraído con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Como puede observarse, no se exige que la transmisión en que consiste la dación se haga a favor de esa misma entidad de crédito, por lo que no debe excluirse la posibilidad de que la misma acreedora admita o imponga, sin alterar el carácter extintivo de la dación, la transmisión a un tercero designado a su voluntad. 

Para mayor abundamiento, en el párrafo segundo del artículo 105.1.c) del TRLRHL y del artículo 33.4.d) de la LIRPF se señala que también opera la exención en las ejecuciones hipotecarias, en las que como consecuencia de las mismas se produce una transmisión a favor de un tercero que no será la entidad financiera acreedora en la mayor parte de los casos. 

Por todo ello, no apreciándose impedimento en la previsión legal y siendo lo más acorde con la finalidad de la norma, se considera que esas transmisiones o daciones en pago a favor de un tercero autorizado e impuesto por la entidad acreedora deben ser objeto de la nueva exención prevista en el artículo 105.1.c) del TRLRHL y 33.4.d) de la LIRPF, lógicamente siempre que se cumplan los demás requisitos establecidos en dichos preceptos.

Por otra parte, y en relación con el requisito exigido en el párrafo tercero del artículo 105.1.c) del TRLRHL por el que se requiere que el deudor transmitente o garante, en caso de existir, así como cualquier otro miembro de la unidad familiar tanto del deudor como del garante, no disponga, en el momento de poder evitar la enajenación de la vivienda, de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria, se refiere al momento del procedimiento judicial o extrajudicial en que el deudor puede evitar la enajenación de la vivienda mediante el pago de las cantidades adeudadas del préstamo o crédito hipotecario.

De esta manera, la situación de solvencia sobrevenida del deudor posterior a la transmisión de la vivienda habitual no impide la aplicación de la exención.
El artículo 105.1.c) del TRLRHL, en redacción dada por la Ley 18/2014, presume el cumplimiento del requisito de insuficiencia de bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la deuda hipotecaria, en los supuestos de transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de su vivienda habitual, para la cancelación de la deuda hipotecaria.”

 

Nº de Consulta: V0265-16

Fecha: 25/01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de no residentes

Materia: “El 16 de octubre 2012, el consultante presentó en la Oficina Nacional de Gestión Tributaria (ISD-no residentes) la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones correspondiente al fallecimiento el 1 de abril 2012 de su madre. Tanto ella como sus dos hermanos, (herederos al igual que el consultante), eran residentes en la Comunidad de Madrid y liquidaron a esa Administración Tributaria el impuesto con una bonificación del 99 por 100. Sin embargo, el consultante, que era no residente, tuvo que liquidar por separado y con una tributación diferente y mucho menos favorable, al no ser aplicable la bonificación del 99 por 100.

Asimismo, manifiesta el consultante que ha tenido conocimiento de la sentencia de 3 de septiembre de 2014 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en la que ha declarado que «el Reino de España ha incumplido las obligaciones que le incumben en virtud de los artículos 63 TFUE y 40 del Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo de 2 de mayo de 1992, al permitir que se establezcan diferencias en el trato fiscal de las donaciones y las sucesiones entre los causahabientes y los donatarios residentes y no residentes en España, entre los causantes residentes y no residentes en España y entre las donaciones y las disposiciones similares de bienes inmuebles situados en territorio español y fuera de éste». “El consultante solicita que se le apliquen las mismas condiciones y bonificaciones que a sus hermanos en la liquidación del ISD correspondiente a la herencia de su madre y se acuerde la devolución de lo que ha pagado en exceso al no haberse aplicado la bonificación del 99 por 100.”

Las Conclusiones del centro Directivo son las siguientes:

“Primera: La disposición adicional segunda de la LISDS, dictada para la adecuación de la normativa del Impuesto a lo dispuesto en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 3 de septiembre de 2014, solo resulta aplicable en relación con no residentes en España que sean residentes en algún Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo. Por ello, solo tales contribuyentes podrían tener, en su caso, derecho a la devolución de ingresos indebidos por aplicación de la citada sentencia.

Segunda: En la solicitud de devolución de ingresos indebidos, se debe analizar si se ha dictado una liquidación administrativa provisional o definitiva y ésta ha devenido firme, si se ha dictado liquidación administrativa pero no ha devenido firme o, si no se dan las circunstancias anteriores, si la solicitud se refiere a ejercicios no prescritos.
Tercera: En el primer caso, no podrá procederse a la devolución de ingresos indebidos; en el segundo, habrá que estar a la resolución o sentencia que ponga término al procedimiento; en el tercero, si la solicitud se refiere a ejercicios no prescritos, siempre que se pruebe que efectivamente se produjo el ingreso indebido y se cumplan los requisitos exigidos en la normativa sobre ingresos indebidos, se deberá proceder a su devolución.

Cuarta: El análisis y la determinación de la procedencia de la devolución del ingreso indebido corresponden a la oficina gestora del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que, en el caso de causantes o causahabientes no residentes es la Oficina Nacional de Gestión Tributaria.”

 

Nº de Consulta: V0266 -16

Fecha: 25/ 01/2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Materia: “Mediante escritura pública se transmiten dos fincas registrales independientes, una vivienda que tiene como anejo una plaza de garaje en la planta segunda del sótano del edificio y una plaza de aparcamiento en la planta primera del mismo. La segunda se halla libre de cargas mientras que la primera se encuentra gravada por una hipoteca a favor de una entidad financiera por razón de un préstamo, ascendiendo la deuda pendiente a 140.632 euros.

Junto con la compraventa se produce, por un lado, la subrogación de los adquirentes en el préstamo hipotecario, con la aceptación por parte de la entidad acreedora; y por otro lado se produce una ampliación del capital del préstamo pendiente de amortizar, quedando modificada la anterior hipoteca en el sentido de que el derecho real de hipoteca pasa a garantizar también el importe ampliado. Dado que la responsabilidad ampliada recae sobre la plaza de garaje, sin modificar la responsabilidad del piso, aclaración de si existe redistribución y corresponde tributar por Actos Jurídicos Documentados por este concepto y, en tal caso, cuál sería la base imponible.”

Las Conclusiones del Centro Directivo son las siguientes:

“No parece que en el supuesto planteado se produzca una redistribución de la garantía hipotecaria al no especificarse la parte de responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada una de las fincas. Respecto a la ampliación del préstamo, ya quede garantizado con la ampliación de la responsabilidad de la hipoteca inicialmente existente o mediante la constitución de una nueva hipoteca constituida sobre la plaza de garaje, en ambos casos procedería la aplicación de la cuota variable del documento notarial de Actos Jurídicos Documentados, sobre una base imponible coincidente con el importe del principal del préstamo ampliado, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos.”

 

Nº de Consulta: V0275-16

Fecha: 25/ 01/2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre el Valor Añadido

Materia: “Modificación de la base imponible cuando los créditos correspondientes a cuotas repercutidas por operaciones gravadas por el Impuesto sobre el Valor Añadido resulten total o parcialmente incobrables.” Se pregunta “si la apertura o el acta de finalización de un procedimiento de mediación civil-mercantil ajustado a lo previsto en la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, surte los mismos efectos que la «reclamación judicial al deudor«.

Se responde que “ en cuanto a si puede entenderse cumplido el requisito previsto en la condición 4ª, del artículo 80, apartado cuatro, letra A), de la Ley 37/1992, relativo a la instancia del cobro “mediante reclamación judicial al deudor”, cuando se acude a un procedimiento de mediación civil-mercantil ajustado a lo previsto en la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles (BOE de 7 de julio), este Centro Directivo, en virtud de lo previsto en la mencionada Ley 5/2012, considera que las cautelas a las que responde la condición citada no se entienden cumplidas con la apertura o con el acta de finalización del indicado procedimiento de mediación, por lo que no se cumplirían las condiciones para la modificación de la base imponible a efectos de lo dispuesto en el artículo 80 de la Ley 37/1992.”

 

Nº de Consulta: V0288-16

Fecha: 26/01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Sociedades

Materia: “La entidad consultante (X) es titular de unas plazas de garaje que se entregaron en garantía de un préstamo concedido por una entidad de crédito a la sociedad Y. X e Y son entidades vinculadas.

La sociedad Y fue declarada en concurso de acreedores en junio de 2012 y se dictó auto de liquidación en diciembre de 2012. El plan definitivo de liquidación se aprobó en enero de 2013.

El 29/04/2014 le fue notificada a la entidad consultante la diligencia de ordenación de ejecución hipotecaria de los bienes entregados en garantía del préstamo de Y.” Se pregunta “si es deducible, en el Impuesto sobre Sociedades del ejercicio en el que se ejecuten las garantías sobre los inmuebles, el importe que la entidad consultante pague a la entidad de crédito mediante la ejecución judicial hipotecaria, por la imposibilidad de cobro del crédito frente a Y, sociedad en liquidación.”

Se responde que “cuando se produzca la ejecución hipotecaria, la entidad consultante contabilizará la baja de las plazas de garaje y reconocerá un resultado por diferencia entre el valor razonable de la contraprestación recibida, en principio, equivalente al importe del derecho de cobro frente a la sociedad Y, y el valor en libros que se da de baja.

Una vez registrado el derecho de cobro frente a la sociedad Y, la consultante analizará su posible deterioro o pérdida por insolvencia firme en función de la prelación en el cobro que resulte de la situación concursal descrita en la consulta, y en su caso, contabilizará un gasto en la cuenta de pérdidas y ganancias. En relación con dicho derecho de cobro, el artículo 12.2 del TRLIS establece que:

“2. Serán deducibles las pérdidas por deterioro de los créditos derivadas de las posibles insolvencias de los deudores, cuando en el momento del devengo del impuesto concurra alguna de las siguientes circunstancias:(….)

No serán deducibles las pérdidas para la cobertura del riesgo derivado de las posibles insolvencias de personas o entidades vinculadas con el acreedor, salvo en el caso de insolvencia judicialmente declarada, ni las pérdidas basadas en estimaciones globales del riesgo de insolvencias de clientes y deudores: (….).”.

En caso de que la entidad registre un deterioro de valor del crédito con la entidad Y, deberá proceder de aplicación el artículo 12.2 del TRLIS, de manera que dicho deterioro será fiscalmente deducible si la entidad vinculada se encuentra en situación de insolvencia judicialmente declarada. Dicha situación se produce en el caso planteado por cuanto la entidad se encuentra en fase de liquidación.”

 

La viuda no forma parte del grupo de parentesco al desaparecer el parentesco por afinidad.

Nº de Consulta: V0296 -16

Fecha: 26/01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Sucesiones

Materia: “Grupo familiar constituido por dos hermanos y sus respectivos cónyuges, titulares de la totalidad de las participaciones en una entidad mercantil. Fallecido uno de los hermanos, las funciones directivas las ejerce su viuda.” Se pregunta por la “Incidencia tanto del fallecimiento en la subsistencia del grupo de parentesco como de la circunstancia de que la participación de la viuda exceda del 5% de resultas de la adquisición «mortis causa».

Se responde que “en relación con las cuestiones planteadas, este Centro Directivo informa lo siguiente:

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 27 de septiembre de 2005, afirma lo siguiente: “El parentesco por afinidad se genera y sostiene en el matrimonio, por lo que desaparecido el vínculo matrimonial se extingue este, rompiéndose entre los cónyuges cualquier relación parental, y si se rompe entre los esposos, con más razón respecto a la familia de uno de ellos en relación con el otro, esto es, el parentesco por afinidad desaparece”.

Esta Dirección General ha sostenido igual criterio en consultas como las de fecha 25 de octubre de 2007 (V2253-07) y 18 de junio de 2010 (V1375-10), por lo que, en un caso como el planteado en el escrito de consulta, al producirse el fallecimiento de su cónyuge, su viuda dejaría de tener relación de parentesco con los consanguíneos del fallecido y, como es obvio, con el cónyuge del supérstite.

En consecuencia y dado que el requisito de la letra b) del artículo 4.Ocho.Dos de la Ley 19/1991, de 6 de junio, que regula el Impuesto sobre el Patrimonio, delimita como “grupo de parentesco” el formado con el cónyuge, ascendientes, descendientes o colaterales de segundo grado “ya tenga su origen el parentesco en la consanguinidad, en la afinidad o en la adopción” no puede considerarse subsistente el que existía con anterioridad al fallecimiento.

Sin embargo, la persona que ejerce funciones directivas y percibe el nivel de remuneraciones que exige el citado artículo y apartado, sí tendría derecho a la exención en el impuesto patrimonial dado que, como consecuencia de la adquisición “mortis causa”, alcanzaría el porcentaje mínimo del 5% que, computado de forma individual, establece dicha norma.”

 

Nº de Consulta: V0331-16

Fecha: 27/01 /2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre la Renta de las personas Físicas

Materia: “Matrimonio en régimen de gananciales que obtiene ganancias o pérdidas patrimoniales en ventas de acciones y participaciones en las que solo aparece uno de los cónyuges como titular. Se pregunta sobre la titularidad de las referidas ganancias y pérdidas patrimoniales.”

Para el Centro Directivo “cabe concluir, en relación con la cuestión planteada, que las ganancias y pérdidas patrimoniales que pudieran obtenerse por la transmisión de acciones o participaciones procederá atribuirlas a quien ostente su titularidad dominical y ello con independencia de quien figure como titular formal en los registros bancarios.

En este sentido, procede indicar que la titularidad de un determinado contrato de depósito de valores comporta en principio la propiedad de los títulos en él depositados.

Ahora bien, esa circunstancia puede quedar enervada si se acredita que la titularidad dominical sobre dichos títulos no corresponde únicamente a uno de los cónyuges sino a ambos (a través de la sociedad de gananciales, en este caso), cuestión que deberá ser probada fehacientemente por quien quiera hacer valer ese derecho frente a terceros. Lo que nos lleva al artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), donde se dispone que “en los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”.

Por tanto, el consultante podrá acreditar por los medios de prueba admitidos en Derecho (correspondiendo realizar la valoración de estos medios a los órganos de gestión e inspección tributaria) que la propiedad de las acciones o participaciones transmitidas corresponde a la sociedad de gananciales, con las consecuencias ya expresadas respecto a la individualización de las ganancias o pérdidas patrimoniales que puedan obtenerse, siendo los órganos de gestión e inspección tributaria a quienes corresponderá —en el ejercicio de sus funciones y a efectos de la liquidación del impuesto— la valoración de las pruebas que se aporten como elementos suficientes para determinar la titularidad de las acciones y participaciones.”

 

Nº de Consulta: V0334 -16

Fecha: 27/ 01/2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre el valor Añadido

Materia: “El padre del consultante suscribió un contrato de acceso diferido a la propiedad de una vivienda de protección oficial al amparo de lo dispuesto en el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial y de acuerdo con el cual, transcurridos 50 años, la propiedad de la misma será transferida al adjudicatario o cesionario de dicha vivienda procediendo al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa.

Al fallecer sus progenitores, el consultante se subrogó en todos los derechos y obligaciones contraídos por su padre. Una vez terminada de pagar la vivienda se va a otorgar escritura pública de compraventa.” Se pregunta por la tributación de la operación a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Se responde que “el contrato de acceso diferido a la propiedad, propio de las viviendas protegidas, ha sido calificado como un contrato de compraventa con pacto de reserva de dominio (sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1991).

Por consiguiente, cabe concluir que el devengo del Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a un contrato de venta con pacto de reserva de dominio de una vivienda se produce en el momento en que el bien se pone en posesión del adquirente, con independencia de que la contraprestación se satisfaga a lo largo de los períodos establecidos en el contrato y de que la escritura pública de compraventa se otorgue una vez satisfecha totalmente la referida contraprestación.”

 

Nº de Consulta: V0340 -16

Fecha: 27/01/2016

Impuesto afectado: Impuesto sobre Sucesiones

Materia: “La consultante heredó en el año 2007, tras el fallecimiento de su padre, la nuda propiedad de una vivienda que el padre había comprado anteriormente a la persona que hasta entonces tenía el pleno dominio del inmueble. Actualmente acaba de fallecer la usufructuaria en Barcelona, donde tenía su residencia habitual. Además, esta usufructuaria le ha legado el pleno dominio de un local.” Se pregunta por el lugar de tributación de la consolidación del dominio de la vivienda y del legado del local.

Se responde que conforme a la Ley 22/2009 el lugar de presentación del ITPAJD por la consolidación del dominio será el lugar donde se encuentre ubicado el inmueble.

Para el legado se atenderá “al territorio donde el causante tuviere su residencia habitual, aplicándose, conforme a lo establecido en el apartado 5 de dicho precepto –art. 32 2 a), “la normativa de la Comunidad Autónoma en la que el causante o donatario hubiera tenido su residencia habitual conforme a lo previsto en el artículo 28.1.1º b) de esta Ley“

 

No sujeciön a AJD del cambio de deudor en un préstamo hipotecario.

Nº de Consulta: V3924 -15

Fecha: 09/12/2015

Impuesto afectado: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Materia: “Tributación por Actos Jurídicos Documentados en la novación modificativa de los créditos hipotecarios que existen sobre los inmuebles, al producirse un cambio del deudor hipotecario.” La pregunta concreta se efectúa en el contexto de una Consulta sobre una operación de fusión que se pretende acoger al régimen especial previsto en el Impuesto sobre Sociedades.

Se responde que “cuando se produce la subrogación del adquirente en la posición del transmitente y en la obligación personal de éste de devolución del crédito garantizado con hipoteca, manifestando el acreedor hipotecario tácitamente su conformidad al girar, a partir de la fecha de la escritura, los recibos del préstamo al nuevo deudor, debe entenderse que, al no originar dicha subrogación una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble caso a consecuencia de la absorción, no constituye un acto inscribible por sí mismo en el Registro de la Propiedad y, por lo tanto, no estaría sujeta al gravamen gradual de actos jurídicos documentados.”

 

RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL ECONÓMICO ADMINISTRATIVO CENTRAL

Resolución de 4 de febrero de 2016, Nº 00209/2013/00/0, Vocalía Segunda.

Provisión para responsabilidades. Responsabilidad solidaria. No se admite su deducibilidad fiscal. Existencia de derecho de repetición o crédito frente al deudor principal.

«No se admite la deducibilidad fiscal de la provisión para responsabilidades por haber sido condenado el sujeto pasivo por sentencia judicial como responsable solidario, junto al deudor principal, a pago de cantidad y ello porque en el caso de que se le exija el pago nacería un derecho de repetición o crédito frente al deudor principal que posteriormente, en su caso, originaría la dotación a una provisión por insolvencias.»

 

Resolución de 18 de febrero de 2016, Nº 07036/2015/00/00, Vocalía Duodécima.

Infracciones y sanciones. Culpabilidad. Motivación. Ejemplo de utilización de fórmula generalizada o estereotipada que no es motivación suficiente de la culpabilidad. Rechazo del automatismo en las sanciones.

«La utilización de la expresión “analizadas las circunstancias concurrentes la conducta del obligado tributario ha sido negligente sin que se aprecie ninguna causa de exoneración de la responsabilidad” no supone motivar suficientemente el elemento subjetivo de la culpabilidad en una resolución sancionadora; bien al contrario, resulta una fórmula generalizada y estereotipada que no es motivación suficiente para apreciar la culpabilidad del presunto infractor.

Se rechaza cualquier automatismo, de tal forma que los elementos objetivos del tipo infractor han de darse como elemento necesario, pero no suficiente. Pero el que exista el elemento subjetivo de la culpabilidad ha de hacerse patente en el procedimiento sancionador mediante la motivación. Hasta tal punto se es exigente, que una motivación basada en juicios de valor o fórmulas generalizadas, ni siquiera es subsanable, siendo criterio de este TEAC que, una vez anulada una sanción por resolución o sentencia por falta de motivación, al tratarse de un elemento esencial, le queda vedado a la Administración el inicio de un nuevo procedimiento sancionador. Por ello, los elementos fácticos y jurídicos en los que la Administración fundamente la existencia de la culpabilidad deben constar en el expediente sancionador y en el propio acuerdo sancionador, sin que resulte admisible intentar acreditar su existencia por remisión a los hechos que resulten acreditados en el expediente de regularización de la deuda o a otros documentos distintos del expediente sancionador diferentes de la propia resolución sancionadora.»

 

Resolución de 25 de febrero de 2016, Nº 05833/2015/00/00, Vocalía Duodécima. Notificaciones. Procedimientos iniciados de oficio. Posibilidad de notificar mediante comparecencia tras dos intentos infructuosos con resultado de “dirección incorrecta”. Requisitos de nuestra jurisprudencia.

«Los actos administrativos derivados de los procedimientos iniciados de oficio, respecto de los cuales la Administración haya practicado dos intentos de notificación, debidamente acreditados, en el domicilio fiscal (un intento en el caso de desconocido), de acuerdo con lo señalado en el artículo 112.1 de la LGT, habiendo resultado tales intentos infructuosos con el resultado “dirección incorrecta”, pueden ser notificados mediante comparecencia al no ser posible la notificación personal por causas no imputables a la Administración, siempre y cuando la Administración no tenga constancia de ningún otro domicilio en el cual podría llevarse a efecto la notificación, en cuyo caso, habría que realizar otro intento en el mismo con el fin de cumplir los requisitos fijados por nuestra jurisprudencia antes de acudir a un medio subsidiario como es la notificación por comparecencia.»

 

Resolución de 25 de febrero de 2016, Nº 07511/2015/00/00, Vocalía Duodécima. Notificaciones. Procedimientos iniciados a instancia de parte en los cuales el interesado ha señalado expresamente un lugar para la práctica de la notificación. Intentos necesarios con carácter previo a acudir a la notificación por comparecencia. Requisitos señalados por la jurisprudencia.

«Este Tribunal Central no desconoce, evidentemente, que la literalidad del artículo 112.1 de la Ley General Tributaria establece la diferenciación entre procedimientos iniciados de oficio y procedimientos iniciados a instancia de parte, a efectos de determinar el lugar de notificación donde efectuarse los intentos para acudir a la notificación edictal. No obstante, vista nuestra jurisprudencia y en aplicación de la misma, debe concluirse que en los procedimientos iniciados a instancia de parte en los cuales el interesado ha señalado expresamente un lugar para la práctica de las notificaciones, una vez intentada la notificación dos veces en el mismo sin que haya podido efectuarse (un único intento en caso de desconocido), es necesario, antes de acudir a la notificación por comparecencia, agotar otras posibilidades por la Administración, concretamente acudir al domicilio fiscal, cuando resulte sencillo acceder, sin esfuerzo alguno, a ese domicilio, bien porque éste se hallaba en el propio expediente, bien porque cabía acceder al mismo mediante la simple consulta en las propias bases de datos de la Administración actuante»

 

Resolución de 2 de marzo de 2016, Nº 07498/2015/00/00, Vocalía Duodécima. Impuesto sobre Sociedades. Obligaciones formales. Cómputo del plazo establecido para presentar declaraciones. Período impositivo quebrado.

«Cuando el período impositivo del Impuesto sobre Sociedades concluya el 30 de junio, el plazo de 6 meses se computa de fecha a fecha y, por tanto, concluye el 30 de diciembre siguiente. En consecuencia, los 25 días para presentar la declaración empiezan a computar el 31 de diciembre y concluyen el día 24 de enero siguiente. La misma regla deberá regir siempre que el período impositivo termine el último día de un mes que no tenga 31 días» para responsabilidades. Responsabilidad solidaria. No se admite su deducibilidad fiscal. Existencia de derecho de repetición o crédito frente al deudor principal.”

 

SENTENCIAS PARA RECORDAR

No sujeción a plusvalía municipal de la renuncia del usufructuario. EL TS afirma lo mismo para el caso de fallecimiento del usufructuario.

Sentencia del TSJ de las Islas Canarias, Sede de Santa Cruz de Tenerife, de 19 de mayo de 2006, Recurso 82/2005. No sujeción a plusvalía municipal de la renuncia del usufructuario. EL TS afirma lo mismo para el caso de fallecimiento del usufructuario.

Pero anular la sentencia para que el Juez dicte otra es inútil. Y lo es porque fue ilegal exigir el pago del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana con motivo de la renuncia de un usufructo vitalicio por parte de doña Estíbaliz, sobre dos sextas partes indivisas de unos terrenos sitos en la Montaña del Burrero.

En efecto, el artículo 105 LHL define el IMIVTNU como un Impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Se trata, por tanto, de un Impuesto directo, real, objetivo e instantáneo que recae sobre las rentas extraordinarias de origen inmobiliario (sin atender a las circunstancias personales del sujeto pasivo).

Y el hecho imponible, que es la transmisión o constitución de un derecho real, supone la intervención de dos personas diferentes, ya que el tributo recae sobre la plusvalía o incremento de valor que se pone de manifiesto como consecuencia de una alteración patrimonial (gravando una parte de la renta obtenida por el sujeto pasivo -cual es el incremento de valor o incremento de patrimonio que se produce en el terreno-).

Por tanto, como bien se dice en la sentencia impugnada, si no se produce un aumento o incremento patrimonial o de valor, sino, como en este caso de autos, una simple modificación del título jurídico (pues el nudo propietario gozaba, antes, de los frutos de la finca como propietario de las misma, y, ahora, también de los derechos inherentes al usufructo), no se materializa el hecho imponible: se ha producido la extinción de un derecho real, pero se trata de un supuesto de no sujeción al Impuesto, ya que no se ha actualizado uno de los presupuestos necesarios para que nazca la obligación tributaria, cual es el incremento patrimonial del sujeto pasivo, es decir, la obtención de rentas extraordinarias de origen inmobiliario.”

Lo mismo ocurre cuando fallece el usufructuario, declarándolo así la Sentencia del TS de 16 de enero de 1999, Recurso 3067/1998: “Ni es transmisión de la propiedad ni es transmisión de ningún derecho real. El hecho de que, por el fallecimiento de la usufructuaria, los nudos propietarios hayan alcanzado la integridad de su dominio no significa que hayan sido sujetos de transmisión alguna de derechos que pueda constituir hecho imponible. Simplemente, el régimen legal correspondiente a este derecho real prevé que la muerte de la usufructuaria extingue el usufructo (art. 513.11 del Código Civil), recuperando los propietarios las facultades de goce de que se habían visto privados al constituirse tal derecho, lo que excluye que esta recuperación vaya precedida de transmisión alguna que suponga el devengo del impuesto.”

Esta doctrina sería aplicable en todos los supuestos de extinción del usufructo contenidos en el artículo 213 del Código Civil.

 

Lucena a 23 de marzo de 2015.

Joaquín Zejalbo Martín

 

IR A LA SECCIÓN    

PORTADA HISTÓRICA

 

Castillo de Peracense en Teruel. Por Luis Irisarri. Pinchar en la foto.

Castillo de Peracense en Teruel. Por Luis Irisarri. Pinchar en la foto.

 

Agrupación. Agregación. Segregación. División.

FICHERO –  INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

 

AGRUPACION, AGREGACION, SEGREGACION, DIVISION

PROPIEDAD HORIZONTAL. VUELO. MODIFICACIONES HIPOTECARIAS. SEGREGACIÓN. AGRUPACIÓN (Lunes 4,30 nº 371, jun 2004, pag 3/BCNR 108, pag 2978)

ANOTACIÓN DE DEMANDA. AGRUPACIÓN (Lunes 4,30 nº 344, abr 2003/BCNR 93, pag  1570)

AGRUPACIÓN FUNCIONAL. HIPOTECA. DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD (Lunes 4,30 nº 346, may 2003/BCNR 95, pag 2709)

PROPIEDAD HORIZONTAL. AGRUPACION FUNCIONAL. FINCA (Lunes 4,30 nº 269/BCNR 56, en 2000, pag 327).

ANOTACIÓN PREVENTIVA REIVINDICATORIA. FINCA YA AGRUPADA. INMATRICULACION (Lunes 4,30, nº 293)

HIPOTECA. OBJETO. AGRUPACION. CONCENTRACIÓN (Lunes 4,30, nº  323, may 2002/BCNR 85, pag 1612)

LICENCIA. AGREGACIÓN. SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, nº  315, en 2002/BCNR 81, pag 558)

PRINCIPIO DE PRIORIDAD. HIPOTECA. AMPLIACIÓN. OBRA NUEVA. AGRUPACIÓN (Lunes 4,30, nº  324, jun 2002/BCNR 86, pag  2083)

EDIFICIO ANTIGUO. ACTUALIZACIÓN. OBRA NUEVA. USUFRUCTO. AGRUPACIÓN. PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, nº  313, dic 2001/BCNR 80, pag 382)

PACTO DE EXTENSIÓN. HIPOTECA. AGRUPACIÓN (Sem Bilbao,  21/01/2003, caso 4)

INMATRICULACIÓN. BIENES DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS. CERTIFICACIÓN 206 LH. EXCESO DE CABIDA. AGRUPACIÓN (Sem bilbao,18/05/2004, caso 6)

POSIBLIDAD DE AGRUPAR UNA PARTE DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRA NUEVA. FINCA ANTIGUA (Lunes 4,30 nº 81 y repert 140, pag 67/BCNR 281, sept 91, pag  1882)

AGRUPACIÓN DE SOLAR COMO EDIFICO COLINDANTE PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, nº 237, 2-3)

ART. 259 LS. SEGREGACIÓN Y DIVISIÓN. LICENCIA (BCNR 317, dic 94, pag 3285)

AGRUPACIÓN DE LOCALES SITOS EN DISTINTOS EDIFICIOS COLINDANTES ENTRE SI (Lunes 4,30 nº 115 y repert 175, pag 70/BCNR 299, ab 93, pag 932)

SEGREGACIÓN Y VENTA DE FINCA URBANA NO INMATRICULADA. ¿PROCEDE LA INMATRICULACION DE LA VENTA Y LA DENEGACION DE LA SEGREGACION? (Práctica hip 6, 1, pág 18/BCNR 315, oct 94, pag 2612)

USUFRUCTO-HABITACIÓN. PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN (Lunes 4,30, nº 49 y repert 140, pag 27/BCNR 268, jun 90, pag 1280)

RÉGIMEN DE LAS UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO EN CATALUÑA (Práctica hip 6, 2, pág 19)

AGRUPACIÓN POR AGREGACIONES SIN PREVIA SEGREGACIÓN DE TERRENOS (Práctica hip 1, 7, pág 37)

DEFECTOS FORMALES EN LAS LICENCIAS DE OBRA Y DE PARCELACIÓN (Lunes 4,30 nº 135 y repert 175, 118/BCNR 317, dic 94, pag 3267)

AGRUPACIÓN DE ONCE SOTANOS DE DISTINTAS PROPIEDAD HORIZONTAL CON DETERMINACIÓN DE PLAZAS DE GARAJE EN EL TOTAL SOTANO  (Práctica hip 1, 8, pág 38/BCNR 282, oct 91, pag  2125)

PROPIEDAD HORIZONTAL. ESTATUTOS. AGRUPACIONES (Lunes 4,30, nº 1,8/139,37, nº 10)

AGRUPACIÓN DE ELEMENTO INDEPENDIENTE DE FINCA EN PROPIEDAD HORIZONTAL CON

PORCIÓN DE SOLAR QUE NO FORMA PARTE DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30, nº 197,2)

PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN DE NAVE (Lunes 4,30, nº 238, 2-3)

EMBARGO DE FINCAS AGRUPADAS (Lunes 4,30, repert 139, 90)

DESLINDE DE UN MONTE Y AGRUPACIÓN POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA (Lunes 4,30, nº 207,4-5)

AGRUPACIÓN FUNCIONAL DE FINCAS EN DOMINIO CON OTRAS EN CONCESIÓN (Lunes 4,30 nº 119 y repert 175, pag 80/BCNR 299, ab 93, pag 946)

EL NUEVO PÁRRAFO 2 DEL ART. 206 LH (Libro Sem Bilbao 21-96/97, 51)

ALTERACIÓN EN LA ESTRUCTURA DE UNA CASA SIN DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA (Libro Sem Bilbao 22-96/97, 52)

NUEVA DESCRIPCIÓN DE FINCA (Libro Sem Bilbao 8-98/99, 113)

AGRUPACIÓN DE FINCAS NO COLINDANTES (Libro Sem Bilbao 14-98/99, 117)

REGULARIZACIÓN DE FINCAS (Libro Sem Bilbao 18-99/00, 146)

DECLARACIÓN DE EXCESO DE CABIDA (Libro Sem Bilbao 71-99/00, 179)

SUPERFICIE PENDIENTE DE SEGREGACIÓN (Libro Sem Bilbao 86-99/00, 188)

AGRUPACIONES Y SEGREGACIONES (Lunes 4,30 nº 38 y repert 139, pag 114/BCNR 264, feb 90, pag  310)

APROVECHAMIENTO DE AGUAS DE DOMINIO PÚBLICO ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN (Lunes 4,30, nº 189,3)

TRANSMISIÓN DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA DE AGUAS PRIVADAS EXIGE AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA (Lunes 4,30, nº 214,2-3)

INSCRIPCIÓN INDEPENDIENTE DE LAS AGUAS (Lunes 4,30 repert 139, 87)

AGRUPACIÓN Y SEGREGACIÓN SUJETAS A CONDICIÓN SUSPENSIVA (Lunes 4,30, repert 139, 42)

UN SUPUESTO DE APLICACIÓN DEL NUEVO PÁRRAFO 2 DEL ART. 206 LH. OBRA NUEVA (Lunes 4,30, nº 205,2-3/ BCNR 26, may 1997, pag 1547)

AGRUPACIÓN DE FINCA GRAVADA CON CENSO CON OTRAS LIBRES DE CARGAS Y SEGREGACIONES SUCESIVAS (Práctica hip 1, 10, pág 40/Lunes 4,30, nº 135 y repert 175, pag 122/BCNR 315, oct 94,  pag 2576)

AGRUPACIÓN Y SEGREGACIÓN DE FINCAS (Sem Bol SERC nº 105 mzo-abr-2003, pag 20)

EXCESO DE CABIDA EN FINCA DE RESULTADO. REPARCELACIÓN (Sem bilbao, 20/04/2004, caso 2)

EXPROPIACIÓN DE LA DIPUTACIÓN. REVERSIÓN. SEGREGACIÓN. BIENES DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS (Sem bilbao,18/05/2004, caso 4)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA POR FASES. NECESIDAD DE LICENCIA DE PARCELACION. SEGREGACIÓN. DIVISIÓN (Sem Bol SERC 109, nov-dic 2003, pag 29/ BCNR nº 104, caso 26, pag 1856)

PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISION DE LOCALES. ESTATUTOS. LICENCIA (44-1 BCNR 104)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. SUBCOMUNIDAD. LICENCIA. PARCELA INDIVISIBLE (44-2 BCNR 104)

HIPOTECA. DISTRIBUCIÓN RESPONSABILIDAD. DIVISIÓN. SEGREGACIÓN. INSTANCIA PRIVADA. DOCUMENTO PRIVADO (42-1 BCNR 104)

EXCESO DE CABIDA. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN (38 BCNR 104)

ANOTACIÓN DE QUERELLA. SEGREGACIÓN (33-5 BCNR 104)

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. REPARCELACIÓN. VENTA. SEGREGACIÓN Y APLICACIÓN A LA FINCA (Lunes 4,30, nº 288)

MONTE CATALOGADO. SEGREGACIÓN Y VENTA. UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO (Lunes 4, 30, nº 305, jul 2001/BCNR 77, pag 3091)

SEGREGACIÓN. SUPERFICIE PENDIENTE. REPARCELACIÓN. EXPROPIACIÓN (Lunes 4,30, nº  325, jun 2002/BCNR 87, pag  2241)

PROPIEDAD HORIZONTAL. AGRUPACIÓN FUNCIONAL. FINCA (Lunes 4,30 nº 269/BCNR 56, en 2000, pag 327).

LICENCIA DE PARCELACIÓN. DECLARACIÓN INNECESARIEDAD. FINCA DISCONTINUA. NO INDIVISIBLE EX ART. 81 RD 1997 (Lunes 4,30, nº  321, abr 2002/BCNR 83, pag 1125)

PROPIEDAD HORIZONTAL. RESERVA DE SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, nº 332)

DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR DOCUMENTO PRIVADO. DIVISIÓN FINCA (Lunes 4,30, nº 332)

CLÁUSULA ESTATUTARIA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL SOBRE DIVISIONES, SEGREGACIONES, AGRUPACIONES SIN NECESIDAD DE CONSENTIMIENTO DE LA JUNTA (BCNR nº 12, feb 1996, pag 601)

DIVISIÓN MATERIAL DE UN EDIFICIO. DIVISIÓN, SEGREGACION (Lunes 4,30 nº 360, dic 2003, pag 3/BCNR 100, pag  378)

PROPIEDAD HORIZONTAL. HIPOTECA. GARAJES (Lunes 4,30, nº  357)

PODERES. DIVISIÓN (Lunes 4,30 nº 356, oct 2003, pag 7/BCNR 98, pag  4275)

CERTIFICADO AYUNTAMIENTO DECLARANDO INDIVISIBLE FINCA. CONSTANCIA REGISTRAL (Lunes 4,30, repert 139, 103)

AYUNTAMIENTOS. DIVISIÓN DE FINCAS. TÍTULO INSCRIBIBLE (Lunes 4,30, nº 176,10-11/BCNR nº 11, ener 1996, pag 320)

PROPIEDAD HORIZONTAL. VUELO. MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS. SEGREGACIÓN. AGRUPACIÓN (Lunes 4,30 nº 371, jun 2004, pag 3/BCNR 108, pag 2978)

LIBERACIÓN DE UNA FINCA HIPOTECADA. DIVISIÓN  (Lunes 4,30 nº 357, nov 2003, pag 3/BCNR 99, pag  76)

REPARCELACIÓN. SEGREGACIÓN. PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30 nº 356, oct 2003, pag 5/BCNR 98, pag  4273)

FINCA. PROPIEDAD HORIZONTAL. VINCULACION OB REM. DIVISION (Lunes 4,30 nº 369, may 2004, pag 3/BCNR 105, pag 2114)

SEGREGACIONES RÚSTICAS. UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO (Seminario Bilbao,  07/10/2003, caso 8)

SEGREGACIÓN POR SOCIEDAD EN SUSPENSIÓN DE PAGOS (Semin Bilbao, 08/10/2002, caso 6)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. EQUIDISTRIBUCIÓN. URBANISMO. HIPOTECA. PREHORIZONTALIDAD.  SEGREGACIÓN (Sem Bilbao,  21/01/2003, caso 2)

SEGREGACIÓN ANTIGUA SIN LICENCIA (Lunes 4,30, nº 267)

SEGREGACIÓN DE FINCA CON DERECHO A RIEGO. AGUAS (Lunes 4,30, nº 275)

FINCA RESTO DESPUÉS DE VARIAS SEGREGACIONES. EXCESO DE CABIDA (Lunes 4,30, nº 297)

INMATRICULACIÓN DE FINCA SEGREGADA. CATASTRO (Lunes 4,30 nº 272/BCNR 58, mzo 2000, pag 798).

FINCA A NOMBRE DE COOPERATIVA DISUELTA. LIQUIDACIÓN. SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, nº 330, sept 2002/BCNR 89 pag 2843)

LICENCIA. AGREGACIÓN. SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, nº  315, en 2002/BCNR 81, pag 558)

PARTICIÓN HEREDITARIA. SEGREGACION. LICENCIA. (Lunes 4,30, nº  323, may 2002/BCNR 85, pag 1612)

EXCESO DE CABIDA. DUDAS FUNDADAS. SEGREGACIÓN. CATASTRO (Lunes 4,30, nº 336, dic 2002/BCNR 91 pag 538)

ARRENDAMIENTO RÚSTICO DE PARTE DE UNA FINCA. SEGREGACION (Lunes 4,30, nº 298)

OBRA NUEVA CON EXCESO DE CABIDA. DUDAS FUNDADAS. SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, nº 341, marz 2003/BCNR 92 pag 995)

EXPROPIACIÓN FORZOSA. SEGREGACIÓN. REVERSIÓN (Sem Bilbao, 15/01/2002, caso 2)

EXPROPIACIÓN DE PARTE DE UNA FINCA. REVERSIÓN. SEGREGACIÓN. BIENES DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS (Semin Bilbao, 26-11-2002, caso 3)

LOCAL COMERCIAL DESTINADO A TRASTEROS. PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN (Semin Bilbao,  04/02/2003, caso 1)

SEGREGACIÓN DE UN ANEJO. GARAJE (Sem Bilbao, 14/03/2000, caso 6)

VIVIENDA Y ANEJO. GARAJE. HIPOTECA. DISTRIBUCIÓN RESPONSABILIDAD. SEGREGACIÓN. (Sem Bilbao, 14/03/2000, caso 2)

EXCESOS DE CABIDA EN FINCAS SEGREGADAS (Lunes 4,30, repert 140, 30)

INMATRICULACION DE EXCESOS DE CABIDA EN FIRMAS FORMADAS POR SEGREGACIÓN DE OTRA (Lunes 4,30 nº 81 y repert 140, pag 68/BCNR 281, sept 91, pag  1885)

EMBARGO Y SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, repert 139, 53)

PODER PARA VENDER ¿AUTORIZA TAMBIEN A DIVIDIR? (Lunes 4,30, nº 230, 5)

CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA. SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, nº 226, 4/BCNR 37 may 1998, pag 1225)

EXPROPIACIÓN FORZOSA. SEGREGACIÓN. REVERSIÓN (Sem Bilbao 15-1-2002, caso 2)

DIVISIÓN DE FINCA GANANCIAL POR UNO DE LOS CÓNYUGES (Lunes 4,30 nº 47 y repert 140, 21/BCNR 268, jun 90, pag 1256)

RESERVA DEL DERECHO DE SEGREGAR Y DISPONER DE LA PARTE DEL TERRENO NO AFECTADA POR EL EDIFICIO CONSTRUIDO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL A FAVOR DEL CEDENTE DEL SOLAR  (BCNR 34, feb 1998, pag 592)

URBANISMO. SEGREGACIÓN DE TERRENO DOCUMENTADA EN 1980 (Lunes 4,30, nº 178, 6-7)

CANCELACIÓN PARCIAL ORDENADA JUDICIALMENTE. SEGREGACIÓN (Lunes 4,30 repert 139, 89)

EL RESTO EN LAS URBANIZACIONES PRIVADAS (Lunes 4,30, repert 175, 43)

URBANIZACIÓN. PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. LICENCIA DE PARCELACIÓN (Lunes 4,30, 221,3)

PARCELACIONES Y REPARCELACIONES. ANTIGUAS SERVIDUMBRES (Lunes 4,30, repert 140, 61)

SERVIDUMBRE PREDIAL DE NO DIVIDIR NI SEGREGAR PARCELAS (Lunes 4,30, nº 118 y repert 175, pag 74/BCNR 299, ab 93, pag 939)

EMBARGO DE FINCA CON ULTERIOR SEGREGACIÓN Y ADJUDICACIÓN EN SUBASTA DE FINCA TOTAL. PROCEDIMIENTOS  (Práctica hip 1, 9, pág 39/Lunes 4,30 nº 79, y repert 140, pag 63/BCNR 282, oct 91, pag 2137)

SEGREGACIÓN QUE AÚN NO HA ACCEDIDO AL REGISTRO. EMBARGO (Lunes 4,30 nº 118 y repert 175, pag 74/BCNR 299, ab 93, pag 938)

NO PUEDE CONSTITUIRSE UN USUFRUCTO SOBRE PARTE DE LA FINCA SIN PREVIA SEGREGACION (Lunes 4,30, nº 212,2-3/BCNR 29, agos 1997, pag 2244)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA RESTO. SEGREGACIÓN. LINDEROS (Lunes 4,30, repert 175, 50)

SEGREGACIÓN CON LICENCIA CONDICIONADA (Lunes 4,30, nº 173,6-7)

LICENCIA CUANDO SE SEGREGA UNA NAVE (Lunes 4,30, nº 220,3)

LICENCIA DE OBRAS PARA EDIFICAR SOLAR. SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, 221,5)

LICENCIA DE PARCELACIÓN (Lunes 4,30, repert 175, 102)

SEGREGACIÓN EN CASO DE EXPROPIACIÓN FORZOSA EN PROCEDIMIENTO DE URGENCIA (Lunes 4,30, repert 139, 98)

SENTENCIA TS 3-12-1991. SUELO. SEGREGACIÓN. PROPIEDAD HORIZONTAL. URBANISMO (Lunes 4,30, nº 101 y repert 175, pag 36/BCNR 293, oct 92, pag 2354)

LAS SEGREGACIONES EN EL NUEVO TR LS (Lunes 4,30, repert 175, 62)

PREVIA SEGREGACIÓN PARA HACER CONSTAR LA AFECTACION DE PARTE DE UNA FINCA A UNA AIE (Lunes 4,30, nº 212,2-3)

SERVIDUMBRE (Libro Sem Bilbao 79-99/00, 185)

DIVISIÓN DE FINCA (Lunes 4,30 nº 105 y repert 175, pag 47/BCNR 293, oct 92, pag 2343)

CONJUNTOS  INMOBILIARIOS. PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIONES DE ENTIDADES HIPOTECARIAS. AGRUPACIÓN. SEGREGACIÓN. DIVISIÓN. AGREGACIÓN (Lunes 4,30 nº 374, jun 2004, pag 3/BCNR 107, pag 2735)

SEGREGACION Y EXCESOS DE CABIDA: Ver voz «Excesos de cabida».

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. ASIGNACIÓN DE USO. PARCELACIÓN: LICENCIA. TITULARIDAD OB REM. SEGREGACIÓN (Lunes 4,30 nº 380, oct 2004, pag 2/BCNR 110, pag 3697)

CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. SEGREGACIÓN. FORAL. PAIS VASCO. FINCA. PLURALIDAD DE FOLIOS. TITULARIDAD REGISTRAL (Sem bilbao, 25/01/2005, caso 5)

SEGREGACIÓN DE VARIOS PERTENECIDOS (Sem bilbao, 21/12/2004, caso 1)

SEGREGACIÓN: ERROR EN EL TÍTULO (Sem Bol SERC nº 111 mzo-abr 2004, pag 17)

CUENTA DE LA LIQUIDACIÓN PROVISIONAL. URBANISMO. EQUIDISTRIBUCION. SEGREGACIONES Y AGRUPACIONES (Sem bilbao, 21/12/2004, caso 4)

DOBLE INMATRICULACIÓN.CANCELACIÓN. AGRUPACIÓN. DIVISIÓN  (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 5 de RECT, oct-dic 2005)

SERVIDUMBRES.PH. AGRUPACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 1 de SERV, jul-sept 2004)

FINCA MATRIZ CON SUPERFICIE AGOTADA. SEGREGACIÓN Y VENTA DE HACE 20 AÑOS. INMATRICULACION (Sem Hern Crespo, cuad nº 4, caso de INM, oct-dic 2004)

FINCAS INSCRITAS QUE SUMAN 800 HECTÁREAS.COLINDANTES PERO EN DOS AYUNTAMIENTOS. FINCAS CATASTRALES EN SU CONJUNTO, SUMAN LO MISMO, PERO NO COINCIDEN LAS SUPERFICIES FINCA A FINCA.AGRUPACION (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 2 de EMB-EXC, jul-sept 2004)

PROCEDIMIENTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN. URBANISMO. CANCELACIÓN DE HIPOTECAS. DIVISIÓN. (Sem bilbao, 06/10/2004, caso 1)

ERROR DE CONCEPTO. SEGREGACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso 2 de RECT, en mzo 2004)

SEGREGACIÓN DE NUEVOS ELEMENTOS. LICENCIA MUNICIPAL O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD PARA LA INSCRIPCIÓN DE LOS NUEVOS DEPARTAMENTOS (Sem Bol SERC 106, may-jun 2003, pag 28/ BCNR nº 107, caso 8, pag 2738)

INMATRICULACIÓN. EXCESO DE CABIDA. EDICTO PRESEN­TADO FUERA DE PLAZO: INSCRIPCIONES POSTERIORES A LA ANULADA. AGRUPACIÓN. HIPOTECA. ASIENTO DE PRESENTACIÓN. CALIFICACIÓN (Sem Bol SERC 107, jul-ag 2003, pag 31/ BCNR nº 108, caso 30, pag 2992)

SERVIDUMBRE DE PASO: SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR RAZON DE SEGREGACIÓN DE FINCAS (Sem Bol SERC nº 117 mzo-abr 2005, pag 17)

CONDUEÑOS PACTO CON EFICACIA REAL SOBRE DIVISIÓN DE LA COSA COMUN. PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 3 de URB, en-mzo 2006)

ESCRITURA DE VENTA DE UNA CUOTA INDIVISA CON PACTO CON CARÁCTER REAL Y PARA EL CASO DE PRODUCIRSE LA DIVISIÓN DE LA FINCA. INSCRIPCIÓN PARCIAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 4 de URB, en-mzo 2006)

VENTA DE UNA CUOTA INDIVISA DE FINCA. SISTEMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICO. PACTO DE FORMA DE DIVISIÓN FUTURA DEL PROINDIVISO (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 1 de URB, en-mzo 2006)

¿EL PLAZO DE 4 MESES EN QUE HA DE ACREDITARSE LA INCOACIÓN DEL EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA (ART 79-4 RD 1093/1997), ES DESDE LA REMISIÓN DE LA NOTIFICACIÓN AL AYUNTAMIENTO O DESDE LA CONTESTACIÓN DE ÉSTE? SEGREGACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 5 de URB ab-jun 2005)

LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID. ART. 143. ¿IMPLICA LA NECESIDAD DE LICENCIA NO SÓLO PARA SEGREGACIONES O DIVISIONES, SINO INCLUSO PARA AGRUPACIONES, CAMBIO DE LINDEROS, EXCESOS O REDUCCIONES DE CABIDA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 1 de URB ab-jun 2005)

PROPIEDAD HORIZONTAL: LIBRO DE ACTAS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL CONSTITUIDA POR VÍA DE SEGREGACIÓN (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 113, caso 20, pag 529)

SEGREGACIÓN. CONSTRUCCIÓN DE BLOQUES.RESTO ANEJO INSEPARABLE DE LAS SUCESIVAS VIVIENDAS. CONJUNTO URBANÍSTICO. VARIOS (Sem Hern Crespo, cuad nº 2, caso 1 de PH, abr jun 2004)

LICENCIA DE PARCELACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 2, caso 2 de PH, abr jun 2004)

AGRUPACIÓN DE FINCAS, DOS HIPOTECADAS POR EL MISMO PRESTAMO CON DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD. ARRASTRE EN LA AGRUPADA. AMPLIACIÓN SIN TENER EN CUENTA LA AGRUPACIÓN  (Sem Hern Crespo, cuad nº 4, caso 4 de HIP, oct-dic 2004)

FINCA INSCRITA COMO RÚSTICA Y DE SUPERFICIE INFERIOR A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO SITUADA ENTRE DOS TÉRMINOS MUNICIPALES E INSCRITA EN DOS REGISTROS DISTINTOS (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 8 de URB, jul-sept 2004)

DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DE UNA FINCA (Sem Bol SERC 114 sept-oct 2004, pag 15/ BCNR nº 110, caso 7, pag 3696)

ELEVACION A ESCRITURA UN CONTRATO PRIVADO ANTIGUO DE COMPRA DE UNOS DETERMINADOS METROS CUADRADOS. VENTA DEL RESTO DE LOS METROS.  SEGREGACIÓN. AGRUPACIÓN. PRECIO (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 4 de COMP,  jul-sept 2004)

LICENCIA DE SEGREGACIÓN. SILENCIO ADMINISTRATIVO  (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 3 de URB,  en-mzo 2005)

CUANDO EL REGISTRADOR DECIDE APLICAR EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 79 RD 1093/97. ¿SE DEBE INDICAR LOS RECURSOS QUE EL PARTICULAR TIENE CONTRA DICHA DECISIÓN, Y, SI ES ASÍ, CUÁLES SON? (Sem Hern Crespo, cuad nº 5,  caso 2 de URB, en-mzo 2005)

CONCESIÓN DE APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO DE DOS PLANTAS A FAVOR DE SOCIEDAD. CON AUTORIZACIÓN DEL AYUNTAMIENTO CEDE LA CONCESIÓN EN CUANTO A UNA PLANTA A OTRA SOCIEDAD. SEGREGACIÓN. PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 3,  caso de CONC, jul-sept 2004)

SEGREGACION: LICENCIA DE PARCELACION: CESIÓN AL AYUNTAMIENTO (10 BCNR 108)

SEGREGACIÓN: DESCRIPCIÓN DE RESTO TRAS UNA SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, nº 405, Nov 2005)

TRANSMISIONES A VARIAS PERSONAS DE CUOTAS INDIVISAS, CON  PACTO DE CONCRECIÓN DE CADA PORCION DE TERRENO QUE CORRESPONDE A CADA CUOTA, Y  SERVIDUMBRES DE PASO. SIN LICENCIA DE SEGREGACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 1 de URB, en-mzo 2005)

VINCULACIÓN OB REM. AGRUPACION FUNCIONAL. PROPIEDAD HORIZONTAL. FINCA (Lunes 4,30, nº 403 pag 2, oct 2005/BCNR 119, oct 2005, pag 2921)

AGRUPACIÓN DE 120 FINCAS. DESCRIPCIONES ANTIGUAS. LINDEROS. DISTINTOS TERMINOS MUNICIPALES. ACTA NOTARIAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso de AGR, en mzo 2004)

DESISTIMIENTO DE UNA SEGREGACIÓN. CANCELACION. INSCRIPCIÓN (Sem Bilbao, 20/12/2005, caso 6)

SUBSANACIÓN DE DIVISIÓN. COMUNIDAD DE BIENES. SERVIDUMBRE. (Sem Bilbao, 20/12/2005, caso 7)

SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. SEGREGACION (Lunes 4,30, nº 370, may 2004, pag 3/BCNR 105, pag 2115)

DOCUMENTOS JUDICIALES. ACCION DE DIVISIÓN DE LA COSA COMUN Y DIVISIÓN MATERIAL. SEGREGACIÓN. LICENCIA (Lunes 4,30 nº 412, abril 2006/BCNR 126, pag 1811, caso 1)

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. FINCAS AGRUPADAS. EXCESO DE CABIDA  (Seminario Hern Crespo, nº 8, pag 31, caso 1 de EXP D/BCNR 123, abr 2006, pag 756, caso 11)

URBANISMO. SEGREGACIÓN. LICENCIA DE OBRAS Y LICENCIA DE SEGREGACION. TITULARIDAD OB REM (Seminario Hern Crespo, nº 8, pag 31, caso 5 de URB/BCNR 123, abr 2006, pag 760, caso 15)

NAVE SE DIVIDE MATERIALMENTE EN 6 NAVES SEÑALANDO QUE A CADA UNA LE CORRESPONDE COMO ANEJO UNA SEXTA PARTE DEL PATIO COMÚN Y DE LOS VIALES. VINCULACION OB REM (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 3 de PH, en-mzo 2006/BCNR 127, Sept 2006, pág 2380)

EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO FINCA RESULTANTE DE LA DIVISIÓN PREVIA AGRUPACIÓN DE CUATRO FINCAS. HERENCIA. TRACTO (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso de TR, en-mzo 2006)

CONSTITUCIÓN DE UN COMPLEJO URBANÍSTICO SOBRE DOS SOLARES, CADA UNO CON UNA TORRE DE PISOS ¿SIN NECESIDAD DE AGRUPARLOS? (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 4 de PH, en-mzo 2006/BCNR 127, Sept 2006, pág 2380)

LEASING. DIVISIÓN DE FINCA ARRENDADA. DISTRIBUCIÓN DE RENTAS Y VALOR RESIDUAL. CONSENTIMIENTO ACREEDOR HIPOTECARIO. DISTRIBUCIÓN RESPONSABILIDAD (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 2 de ARR, abr-jun 2006)

SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL. LICENCIA (Seminario Hern Crespo, nº 8, oct-dic 2005, caso de SEGR/BCNR 122, marz 2006, pag 398, caso 8)

URBANISMO. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. SEGREGACIÓN.LICENCIA (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 1 de URB, abr-jun 2006).

SEGREGACION. LICENCIA: IDENTIFICACION DE LA FINCA MATRIZ (Lunes 4,30, nº 415, junio 2006, pag 2)

ESCRITURA DE AGRUPACIÓN DE FINCAS NO COLINDANTES, POR ESTAR SEPARADAS POR UN CAMINO. UNIDAD ORGÁNICA O FUNCIONAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso de AGR, jul-sept 2006/BCNR 130, Dic  2006, pag 3495)

SEGREGACIONES. RESTO. OPCIÓN DE COMPRA (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 3 de URB, oct-dic 2006)

SEGREGACIÓN DE FINCAS Y AGRUPACIÓN POSTERIOR. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 1 de URB, oct-dic 2006/BCNR 134, pág 1054)

DOCUMENTOS JUDICIALES. SENTENCIA ORDENANDO SEGREGACIÓN. TRACTO SUCESIVO (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 1 de DOC J, oct-dic 2006)

EXPEDIENTE DE DOMINIO MIXTO DE INMATRICULACIÓN DE LA MITAD INDIVISA DE UNA FINCA Y LA REANUDACIÓN DEL TRACTO DE LA OTRA MITAD, EN EL QUE, A SU VEZ, EXISTEN DIVISIONES DE FINCAS Y CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE UN CASERIO (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 1 de EXP, oct-dic 2006)

LICENCIA DE DIVISIÓN DE SOLARES POR SILENCIO (Seminario Bilbao, 28/11/2006, caso 4)

EXPEDIENTE PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO CON ALTERACIÓN DE FINCA. DIVISIÓN. EXCESO DE CABIDA (Lunes 4,30, nº 424, En 2007, pág 5/ BCNR 133, pág 595)

AYUNTAMIENTO: CESIÓN DE PARTE DE UNA FINCA. SEGREGACION  (Sem Bilbao, 23/01/2007, caso 6)

IMPOSIBILIDAD DE DIVIDIR UNA PARCELA EN DOS POR RESULTAR INFERIORES A LA PARCELA MINIMA EDIFICABLE Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA COMO SOLUCION. (Lunes 4,30 nº 426, feb 2007, pág 10)

LICENCIA DE SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, nº 430, mayo 2007, pág 3/BCNR nº 135, pág 1407)

SEGREGACIÓN DE VIVIENDAS: LICENCIA MUNICIPAL (Sem Bilbao 28/06/2007, caso 4)

SE TRATA DE UN CASO EN QUE AL VENDER UNA FINCA DE 3 HECTÁREAS SE DICE, QUE DE ESTA FINCA SE HAN VENDIDO EN DOCUMENTO PRIVADO 9.000 METROS A LA ENTIDAD X . ¿CÓMO SE HACE LA INSCRIPCIÓN? SEGREGACIÓN (Sem Hern crespo nº 15, Jul-Sept 2007, caso de SEGR/BCNR 144, pág 827, caso 15)

AGRUPACIÓN FUNCIONAL ENTRE DOS ELEMENTOS DE LA MISMA PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes  4,30, nº 439, Dic 2007, pág 2)

AGRUPACIÓN Y OBRA NUEVA DE DOS FINCAS (Sem Bilbao, 18/12/2007, caso 3)

SENTENCIA DECLARANDO EL DOMINIO DE UNA CUEVA. SUBSUELO. SEGREGACIÓN (Lunes  4,30 nº 439, Dic 2007, pág 2/BCNR 142, pág 45, caso 3)

INMATRICULACIÓN. SEGREGACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 16, oct-dic 2007, caso 1 de INM

¿ES POSIBLE SEGREGAR EL SUBSUELO DE UN BIEN DE DOMINIO PÚBLICO SIN CONSTITUIR COMPLEJO URBANÍSTICO, TRAS LA NUEVA LEY DEL SUELO? (Sem Hern Crespo, cuad nº 17, en mzo 2008, caso de URB)

AGRUPACIÓN. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE DOS PARCELAS (Lunes 4,30, nº 452, oct 2008, pág 3/BCNR 153, pág 50, caso 7)

RECTIFICACIÓN COMPRAVENTA. SEGREGACIÓN. (Lunes 4,30, nº 452, oct 2008, pág 3)

SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE CESIÓN UNILATERAL AL AYUNTAMIENTO POR UNA SOCIEDAD MERCANTIL DE PARTE DE UNA FINCA REGISTRAL QUE SE SEGREGA DE UNA MATRIZ SOBRE LA QUE SE HA CONSTRUIDO UN EDIFICIO. SE INDICA QUE LA FINCA SEGREGADA Y VENDIDA SE VA A DESTINAR A VIALES Y QUE LA CESIÓN ES OBLIGATORIA POR IMPONERLO LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DEL PLAN GENERAL DEL MUNICIPIO. LA ACEPTACIÓN DEL AYUNTAMIENTO CONSTA EN CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DEL ACUERDO. ¿ES INSCRIBIBLE LA SEGREGACIÓN Y CESIÓN? (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso 1 de PATR)

SILENCIO POSITIVO. AGRUPACIÓN Y SEGREGACIÓN (Sem Hern Crespo, nº nº 21, En-Mzo 2009, caso 3 de URB)

SEGREGACIÓN SIN ORDEN JUDICIAL Y SIN QUE LO HAGA VOLUNTARIAMENTE EL TITULAR REGISTRAL (Sem Hern Crespo, nº 21, En-Mzo 2009, caso  2 de DOC JUD/BCNR nº 160, pág 1843, caso 8)

INSCRIPCIÓN DE UNA SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. SEGREGACION (Semin Bilbao, 29/04/2009, caso 4)

SE ENCUENTRA INSCRITA UNA AGRUPACIÓN DE HACE 15 AÑOS. AHORA SE PRESENTA UNA ESCRITURA EN QUE SE DICEN QUE NO ERAN COLINDANTES Y SE DESHACE LA AGRUPACIÓN. ¿SE PUEDE INSCRIBIR? (Sem Hern Crespo, nº 22, Abr-Junio 2009, caso de AGR/BCNR, nº 162, pág 2391)

SEGREGACIÓN Y UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO. PAIS VASCO  (Semin Bilbao, 25/06/2009, caso 2)

ESCRITURA DE TRANSMISION DE LA MITAD INDIVISA DE DOS FINCAS, RESTOS DE SENDAS FINCAS REGISTRALES DESPUÉS DE NUMEROSAS SEGREGACIONES PARA LA CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS. SE INDICA EN DICHOS RESTOS QUE ESTAN RESPECTIVAMENTE DESTINADAS EN SU MAYOR PARTE UNA A VIALES, ZONAS AJARDINADAS Y OTRAS COSAS DE USO COMÚN, Y OTRA  A VIALES, ZONAS AJARDINADAS DE LA URBANIZACIÓN,  SIN DESCRIBIR SUS LINDEROS,  POR LINDAR CON TODOS SUS AIRES CON PARCELAS SEGREGADAS. ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso de DESCR, abr-junio 2010)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE UNA FINCA, QUE ES EL RESTO DESPUÉS DE UNAS SEGREGACIONES Y QUE EN EL REGISTRO SE DESCRIBE COMO «DESTINADA A VIALES», PERO SIN QUE ESTÉ INSCRITA A FAVOR DEL AYUNTAMIENTO, SINO QUE TODAVÍA ESTÁ INSCRITA A NOMBRE DE LOS SEGREGANTES, UNOS PARTICULARES (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 2 de EMB, abr-junio 2010/BCNR 174, pág 3077)

COMPLEJO INMOBILIARIO Y LICENCIA DE SEGREGACIÓN  (Sem Bilbao, 09/11/2010, caso 5)

SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, nº 485, nov 2010)

COMPLEJO INMOBILIARIO O DIVISIÓN MATERIAL (Lunes 4,30, nº 485, nov 2010)

DISTRIBUCIÓN DE HIPOTECA O LIBERACIÓN EN SEGREGACIÓN (Sem Bilbao, 15/02/2001, caso 2)

AGRUPACIÓN Y EXCESO DE CABIDA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. DESAGRUPACIÓN. ARRASTRE HIPOTECA. ¿CONSENTIMIENTO ACREEDOR HIPOTECARIO? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 5 de HIP abr-jun 2011/BCNR 183, pág 3.350, caso 5)

LICENCIA DE AGRUPACIÓN (Sem Hern Crespo, 26 Febrero 2014, caso 41)

UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO (Sem Hern Crespo, 23 Abril 2014, caso 56)

SEGREGACIÓN SIN LICENCIA (Sem Hern Crespo, 24 Septiembre 2014, caso 98)

MODIFICACIONES DE ENTIDADES HIPOTECARIAS POR CERTIFICACIÓN ART. 206: IVIMA (Sem Hern Crespo, 28 Enero 2015)

SEGREGACIÓN Y EXCESO DE CABIDA (Sem Hern Crespo, 11 Marzo 2015)

CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA MATRIZ ANTES DE UNA SEGREGACIÓN, ESTANDO LA FINCA RESTO INSCRITA A FAVOR DE SOCIEDAD EN CONCURSO CON POSTERIORIDAD A LA HIPOTECA Y A LA SEGREGACIÓN, Y APROBADO EL PLAN DE LIQUIDACIÓN. ¿DEBE COMPARECER EL ADMINISTRADOR CONCURSAL? (Sem Hern Crespo, 8 Abril 2015)

SEGREGACIÓN: LICENCIA. INSCRIPCIÓN DE VIALES (Sem Hern Crespo, 17 de Febrero de 2016)

LEY 13/2015: AGRUPACIÓN DE DOS TERRENOS. ¿HAN DE SER NOTIFICADOS LOS COLINDANTES ANTES DE LA INSCRIPCIÓN? (Sem Hern Crespo, 17 de Febrero de 2016)

SEGREGACIÓN. GEORREFERENCIACIÓN Y CODIGO REGISTRAL ÚNICO. COMENTARIO DE RESOLUCIÓN DE 2-9-2016 (Sem Hern Crespo, 5 de octubre de 2016)

AGRUPACIÓN. SEGREGACIÓN. LICENCIA (Sem Hern Crespo, 5 d