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Formentera, Illes Balears

Informe Oficina Notarial Noviembre 2025. Inscripción de matrimonios en DICIREG. Necesidad de copias con CSV.

SNG, 27/11/2025

ÍNDICE:

DISPOSICIONES DESTACADAS

Política Agrícola Común. RD que modifica la normativa española sobre el PAC 2023-2027, tras la aprobación por la Comisión Europea de una actualización del plan nacional en agosto de 2025.

Préstamo de valores de instituciones de Inversión Colectiva. Orden que establece las normas aplicables al préstamo de valores de las IIC de carácter financiero, conforme a lo dispuesto en la LIIC.

ELA y otras enfermedades irreversibles. RDLey que completa la Ley 3/2024, de 30 de octubre, con el objetivo de mejorar la atención a los enfermos de esclerosis lateral amiotrófica (ELA) y otras enfermedades complejas de curso irreversible. Crea un nuevo grado de dependencia (Grado III+) para casos extremos.

Calendario laboral 2026. Se desglosan las 12 fiestas laborales en las 17 CCAA y las ciudades de Ceuta y de Melilla. Aparte de ellas, están dos fiestas locales que no aparecen en el cuadro.

Medidas urgentes DANA. RDLey, complementario de anteriores, de medidas para proporcionar recursos económicos y apoyo a la reconstrucción y la recuperación de las zonas afectadas por el evento meteorológico DANA acaecido en octubre de 2024.

Modelos Impuesto Complementario Multinacionales. Se aprueban los modelos 240, 241 y 242 relativos al Impuesto Complementario para garantizar un nivel mínimo global de imposición para los grupos multinacionales y los grupos nacionales de gran magnitud.

Disposiciones autonómicas. Normativa de GALICIA (inteligencia artificial), EXTREMADURA (Ley de Concordia) y MADRID (funcionarios interinos).

Tribunales: Tribunal Constitucional: Empleo temporal de larga duración; funcionarios de Administración local en el País Vasco. Tribunal Supremo: Empleados del hogar.

NOTICIAS NOTARIALES

Oposiciones entre Notarios (fecha 1er ejercicio) Resolución de 15 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se deja sin efecto la fecha de celebración del primer ejercicio de la oposición entre notarias y notarios, convocada por Resolución de 1 de octubre de 2024.

Concurso Notarial: resultado DEFINITIVO en el BOE

 

Jubilaciones:

  • Se declara la jubilación de la notaria de Madrid doña Julia Sanz López.

  • Se declara la jubilación del notario de Santander don Luis Ángel Velasco Ballesteros.

  • Se declara la jubilación de la notaria de Barcelona doña María Isabel Gabarró Miquel.

  • Se declara la jubilación del notario de Sada don Andrés Tomás Víctor Cancela Ramírez de Arellano.

  • Se declara la jubilación del notario de La Pobla de Vallbona don Manuel Blás Puerto Vañó.

  • Se declara la jubilación del notario de Águilas don Miguel Ángel Freile Vieira.

  • Se declara la jubilación voluntaria del notario de Arévalo don Juan Carlos Gutiérrez López.

  • Se declara la jubilación del notario de Córdoba don José Cuevas Baile.

  • Se declara la jubilación del notario de Vitoria-Gasteiz don Fernando José Ramos Alcázar. Sin embargo, mediante  la Resolución de 31 de octubre de 2025 (BOE de 8 de noviembre), se deja sin efecto la de 20 de octubre de 2025, por la que se declara la jubilación forzosa del notario de Vitoria-Gasteiz don Fernando José Ramos Alcázar.

  • Se declara en situación de excedencia voluntaria a la notaria de L’Ametlla de Mar doña Mirta Juez Mena.

RESOLUCIONES:

En OCTUBRE se han publicado 71 RESOLUCIONES cuyo resumen extenso se ofrece en archivo aparte. 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

424.⇒⇒⇒ GUARDADOR DE HECHO: ACEPTACIÓN DE LA HERENCIA CONSTANDO SENTENCIA DE INCAPACITACIÓN CON REHABILITACIÓN DE LA PATRIA POSTESTAD DEL PADRE (CAUSANTE FALLECIDO). Cabe que la sucesión se rija por una ley (artículo 9.8 CC) y las medidas de apoyo por otra (9.6 CC). Si el heredero con discapacidad comparece asistido del guardador de hecho y acepta a beneficio de inventario es acto de administración y no requiere autorización judicial.

417.*** HERENCIA ALEMANA: «ERBSCHEIN» COMO CERTIFICACIÓN EQUIVALENTE A LA DEL REGISTRO DE ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD. El “Erbschein”, certificado sucesorio alemán, es titulo sucesorio, no necesita apostilla, ni justificar el título base de su expedición, ni acompañar el certificado del registro de últimas voluntades alemán.

457.*** DIVISIÓN HORIZONTAL/COMPLEJO INMOBILIARIO SUELO RÚSTICO. LICENCIA. APLICACION ANALOGICA NORMAS ESTATALES. Se discute si la constitución un régimen de propiedad horizontal (o complejo inmobiliario) sobre una finca rústica que consta inscrita por cuotas con asignación de uso exclusivo, constituye un acto de parcelación sujeto necesariamente a licencia o declaración de innecesariedad atendiendo a la naturaleza del suelo. ADEMÁS, se admite la aplicación analógica de las normas estatales sobre parcelaciones a los procedimientos autonómicos de regularización urbanística de la parcelación, a pesar de que carecen de regulación expresa del tratamiento registral.

458.*** NOVACIÓN UNILATERAL DE HIPOTECA INICIALMENTE UNILATERAL. No cabe inscribir la novación modificativa de una hipoteca unilateral inscrita sin el consentimiento del acreedor. Por tanto, la novación no puede constituirse de forma unilateral, posibilidad admitida para la constitución de la hipoteca.

462.*** RATIFICACIÓN ANTERIOR A EMBARGO PERO PRESENTADA DESPUÉS, Y REFERIDA A TRANSMISIÓN TAMBIÉN PRESENTADA ANTES. El título incompleto por falta de un elemento esencial del negocio jurídico sólo es título inscribible desde que se subsana la falta del elemento esencial, y desde la fecha de la subsanación tiene la consideración de título inscribible pues título inicial y documento complementario integran un solo negocio jurídico.

470.*** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO DE FINCA INSCRITA A FAVOR DE PERSONA DISTINTA A LA QUE CONSTA EN EL REGISTRO ADVO. La circunstancia de que la vivienda respecto de la que se solicita la asignación del número de registro único de alquiler esté inscrita a nombre de persona distinta de quien figura como titular en el Registro de Turismo de Andalucía no impide dicha asignación.

471.*** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO SIN LICENCIA MUNICIPAL (MADRID). Para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico como el otorgamiento de licencia municipal.

484.*** AMPLIACIÓN POR ANTIGÜEDAD DE UNA VIVIENDA CON BUHARDILLA EN UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. REQUISITOS (ACUERDO COMUNIDAD Y ACREDITACIÓN ANTIGÜEDAD SIN LICENCIA). La ampliación de obra de un elemento privativo en régimen de propiedad horizontal requiere mayoría formal de tres quintos, no siendo necesaria unanimidad material. La declaración o ampliación de obra por antigüedad no exige más requisitos que los previstos en el art. 28.4 TRLS. Se trata de una declaración de obra por prescripción y no puede exigirse al propietario que acredite que lo construido es conforme a la legalidad urbanística.

485.*** DERECHO INGLÉS. INSCRIPCIÓN BIENES HERENCIA A FAVOR DE LOS «EXECUTORS» (O ALBACEAS). Es inscribible la adjudicación de bienes a favor de los «executors», albaceas/fiduciarios del derecho sucesorio británico- artículo 2. Tercero LH- pero dicha inscripción debe hacerse con plena sujeción a los principios registrales entre los que se encuentra el principio de especialidad o determinación registral.

418.** PRINCIPIO DE CALIFICACIÓN UNITARIA EXISTIENDO NUEVOS DEFECTOS y PRINCIPIO DE LEGALIDAD. OBJETO DEL RECURSO. DESCRIPCIÓN DE FINCA REGISTRAL IMPRECISA. El principio de legalidad ha de prevalecer sobre el principio de calificación unitaria, de forma que el registrador ha de poner de manifiesto nuevos defectos no contemplados en una primera calificación. El objeto del recurso es la calificación del registrador y no otras cuestiones como el trato recibido por el ciudadano en el Registro, los aranceles aplicados, o las operaciones registrales realizadas.

420.** CRÉDITO REFACCIONARIO CONSISTENTE EN UN PRÉSTAMO PARTICIPATIVO. No cabe la práctica de una anotación de crédito refeccionario cuando resulta del registro que las obras han terminado. El crédito será refaccionario o no en función de su objeto, sin que el hecho de que se haya instrumentado como un préstamo participativo altere esta calificación.

422.** HOLANDA: PARTICIÓN HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE LEGITIMARIO. Resolución que versa sobre interpretación de clausula testamentaria de derecho Holandés, facultades del albacea administrador en dicho derecho y alcance de la prueba.

425.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE FINCA INMATRICULADA DE MODO COORDINADO CON EL CATASTRO. Una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, ya no es procedente iniciar un procedimiento del art. 199 LH para alterar esa ubicación, delimitación y superficie ya inscritas y pretender sustituirla por otra, pues claramente no se estaría manteniendo la identidad de la finca inmatriculada.

426.** ANOTACIÓN PREVENTIVA (o NOTA MARGINAL) DE DERECHOS POSESORIOS (EN INSTANCIA PRIVADA). La posesión no es un derecho inscribible por sí mismo, de modo que, si no cabe la inscripción, menos aún será posible obtener una anotación preventiva de tutela de los posibles derechos posesorios. No cabe practicar notas marginales, sino en los casos expresamente previstos en la Ley y el Reglamento Hipotecario.

428.** INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: CÓMPUTO AÑO EN DOCUMENTO PRIVADO ELEVADO A PÚBLICO. En la inmatriculación por doble título (art 205LH) si el título de adquisición previa es una elevación a público de un documento privado, el plazo de un año se computa desde la propia elevación a público del contrato privado y no desde la liquidación tributaria del contrato privado.

429.** PETICIÓN DE NOTA SIMPLE POR CANAL DE PRESENTACIÓN (EN VEZ DE POR PETICIÓN DE PUBLICIDAD REGISTRAL). La petición de publicidad formal por vía electrónica ha de hacerse a través del trámite específico habilitado en la sede electrónica para solicitudes de publicidad formal y no por el canal para la presentación de documentos privados.

430.** IDENTIDAD DE VENDEDOR Y DNI NO INSCRITO. La fe de identidad corresponde en exclusiva al Notario. Al Registrador corresponde comprobar la correspondencia entre la identidad que obra en la escritura y la que obra en el Registro. Es inscribible una escritura, aunque el transmitente no aparezca en el Registro con su DNI.

431.** NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN PARA MÁS HABITACIONES QUE LAS DESCRITAS REGISTRALMENTE. La asignación del NRUA exige que conste perfectamente determinada en el Registro la unidad de alojamiento amueblado que pretende ser arrendada mediante su comercialización en plataformas en línea. La limitación estatutaria de destinar los apartamentos a vivienda, no pudiéndose dar uso distinto, ni ejercer por tanto en ellos, industria o comercio o profesión liberal u oficio alguno, incluye la de la prohibición de uso turístico.

432.** CRÉDITO REFACCIONARIO: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. No procede cancelar por caducidad una anotación de crédito refaccionario si en el registro no consta que las obras han terminado y además existe presentada la documentación que acredita que se está dirimiendo en juicio ordinario la liquidación del propio crédito, y que el acreedor ha solicitado la conversión en hipoteca de las anotaciones. El plazo del art 92 se cuenta por días hábiles.

435.** VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN Y VIVIENDA FAMILIAR: CONSENTIMIENTO A LA HIPOTECA POR CONSORTE Y A LA DILIGENCIA COMPLEMENTARIA POR EL BANCO. La finalidad de la norma del artículo 1320 del Código Civil es proteger la vivienda que es la habitual de la familia al tiempo del acto dispositivo y no la que vaya a ocuparse con tal carácter en el futuro.

437.** SENTENCIA DE DIVORCIO INGLESA NO INSCRITA PREVIAMENTE A ACEPTACIÓN DE HERENCIA: FALTA DE TRACTO SUCESIVO. Quedan fuera del ámbito de aplicación del Reglamento 2201/2003 (Bruselas II bis), las resoluciones judiciales extranjeras en lo relativo a las cuestiones patrimoniales derivadas de los procedimientos de divorcio, por disponerlo así con claridad el artículo 1 del mismo Reglamento.

449.** REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: SUBSANACIÓN SUPERFICIE FINCA MATRIZ TRAS LA APROBACIÓN ADVA FIRME Y SIN GEORREFERENCIACIÓN DEL RESTO. En una reparcelación a la que se aporta una porción de finca que se segrega de otra y en la que solicita un exceso de cabida de la finca matriz, no se requiere que la Administración apruebe dicho exceso de cabida, pues no afecta al perímetro de la unidad de actuación que ya fue objeto de aprobación administrativa.

451.** ANDALUCÍA: VENTA CUOTAS INDIVISAS FINCA RÚSTICA SIN LICENCIA PARCELACIÓN. Puede haber, como ocurre en este caso (superficie ideal de cada adquirente sea inferior a la Unidad Mínima de Cultivo) actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación que no se traten por la vía procedimental del art. 79 RD 1093/1997, sino someterse al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad, al ser reveladores de una parcelación urbanística. 

452.** EXCESO DE CABIDA (INFERIOR AL 5%) EN AGRUPACIÓN DE FINCAS PROCEDENTES DE REPARCELACIÓN. Aunque la finca proceda de una reparcelación, debe admitirse la rectificación salvo que se aprecie una alteración de la geometría de la finca, según resulta de los planos de la reparcelación, que deben constar archivados en el Registro.

453.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS DEL ALOJAMIENTO DE PERSONAS, TIMESHARING. Si en los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal prohíben el uso total o parcial de cualquiera de las unidades o porciones de las que integran la Comunidad, para el ejercicio de cualquier actividad comercial de alojamiento de personas, timesharing, aunque no alude literalmente a las viviendas de uso turístico, esta prohibición comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad comercial de alojamiento.

455.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS QUE EXIGEN QUE VIVIENDAS SEAN DOMICILIO PERMANENTE. El alquiler de corta duración no turístico resulta incompatible con la cláusula estatutaria que obliga a destinar las viviendas «exclusivamente a domicilio permanente».

456.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN PARA MÁS HABITACIONES QUE LAS DESCRITAS REGISTRALMENTE. Se exige la identificación exacta de la unidad que pretende ser objeto de alquiler de corta duración, sin que un office pueda ser considerado una habitación a estos efectos. La norma estatutaria por la que las viviendas no podrán ser utilizadas para ejercer en ellas ninguna actividad comercial, industrial o profesional abarca la prohibición de uso turístico.

460.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL ÁMBITO DE LA GEORREFERENCIACIÓN DE FINCAS. Presentada la solicitud de inscripción de georreferenciación de una finca, no se puede inscribir la correspondiente a otra, contradictoria con la primera, mientras no finalice el procedimiento para inscribir esta.

463.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO SOBRE FINCA CON PROHIBICIÓN JUDICIAL DE DISPONER. Una prohibición de disponer anotada no obsta a la asignación de un número registro de alquiler de corta duración a la finca.

468.** INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO CON UNA HERENCIA Y UNA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. La mera simultaneidad en el otorgamiento de las escrituras no es prueba suficiente para que el registrador rechace la inmatriculación (205 LH) por considerarla una titulación «ad hoc”.

472, 473. 474. y 475.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS. La prohibición estatutaria de uso turístico no puede perjudicar derechos adquiridos con anterioridad a la misma sobre destino a hospedaje y a uso turístico de una determinada vivienda.

476.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO: RETROACTIVIDAD REFORMA L.O. 1/2025, DE 2 ENERO. Si la vivienda ha obtenido licencia de uso turístico con posterioridad al 3 de abril de 2025, es preciso que obtenga autorización expresa de la comunidad de propietarios para que se le pueda asignar un número de registro único de alquiler de corta duración turístico, por exigirlo así la nueva redacción del artículo 7 LPH, que entró en vigor en dicha fecha.

477.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO EN FINCA INSCRITA COMO «LOCAL COMERCIAL». No es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial.

480.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO EN EDIFICIO CON ESTATUTOS CON PROHIBICIÓN DE «EJERCER EL COMERCIO». Aunque los estatutos inscritos no aludan expresamente a las viviendas de uso turístico, se debe concluir que dicha prohibición alcanza la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica y la misma está expresamente prohibida en los estatutos inscritos.

481.** CIF REVOCADO AL EJERCER OPCIÓN DE COMPRA, PERO VIGENTE AL TIEMPO DE SU CONSTITUCIÓN POR LA S.A. CONCEDENTE. La disposición adicional sexta de la LGT sobre NIF revocado es terminante para notarios y registradores. A los efectos de inscripción en cualquier registro público, la prohibición afecta, incluso, a los instrumentos autorizados antes de la entrada en vigor de la norma.

482.** FRANCIA. CAPITULACIONES MATRIMONIALES DE SEPARACIÓN DE BIENES. ACREDITACIÓN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL FRANCÉS. Exige la Inscripción en el Registro civil extranjero de unas capitulaciones otorgadas por cónyuges extranjeros cuando así lo prevea la ley extranjera aplicable.

421.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS SOBRE EL DESTINO DE LAS FINCAS A VIVIENDA. La exigencia estatutaria de destino “viviendas familiares de personas de reputación intachable”, excluye el alquiler turístico por su carácter no permanente.

423.* REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA CON OPOSICIÓN DE LOS COLINDANTES POR POSIBLE INVASIÓN DE SUS PROPIEDADES. La existencia de una controversia sobre la delimitación gráfica de las fincas impide la inscripción de la representación gráfica solicitada, sin que competa a la DG en sede de recurso decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca.

427.* NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN FINCA SIN OBRA NUEVA. La asignación de NRUA requiere la previa constancia registral de la terminación de la obra.

433.* GEORREFERENCIACIÓN CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. Existiendo alegación contraria a la inscripción en la tramitación del expediente y fundando en ella la calificación registral denegatoria, el registrador ha de motivar fundadamente esas dudas.

436.* NOTA MARGINAL DE EXPEDICION DE CERTIFICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIO: CONSECUENCIAS DE SU FALTA. La falta de Nota Marginal de Expedición de Certificación en una ejecución hipotecaria impide la cancelación de cargas posteriores al inscribir la adjudicación. 

438.* REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA DE UNA FINCA QUE NO SE CORRESPONDE CON NINGUNA PARCELA CATASTRAL. El hecho de que la finca cuya georreferenciación se pretende inscribir no se corresponda con una determinada parcela catastral, justifica las dudas del registrador ante la oposición de los colindantes.

440, 441. 442. 443. 444. 445.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS. La limitación estatutaria de no poder instalar en las viviendas servicios o industrias de ninguna clase incluye el alquiler turístico.

446.* NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN FINCA EN CONSTRUCCIÓN. La asignación de NRUA requiere la previa constancia registral de la terminación de la obra

447.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS (de CASAS DE HUÉSPEDES). La prohibición estatutaria de destinar las viviendas a hospedaje o pensión abarca también las viviendas de uso turístico. El número de registro único de alquiler pueda solicitarse por cualquier titular de la finca.

448.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN SIN REQUISITOS URBANÍSTICOS Y ADMINISTRATIVOS (CANTABRIA). La asignación de NRUA turístico en Cantabria requiere acreditar la presentación de la declaración responsable ante la Dirección General de Turismo de Cantabria 

464.* DIVISIÓN HORIZONTAL POR ANTIGÜEDAD SIN LICENCIA (EN EXTREMADURA). El complejo inmobiliario, donde se configuran parcelas física y jurídicamente independientes, constituye un acto de parcelación que requiere licencia urbanística. Debe diferenciarse de la división horizontal tumbada, donde todo el suelo es elemento común y no se produce fraccionamiento del suelo. Reiteración de doctrina consolidada.

465 Y 466.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS (de CASAS DE HUÉSPEDES). Al equipararse “casa de huéspedes” con alquiler vacacional, la norma estatutaria prohíbe el uso turístico de las viviendas.

467.* LIBRO DE ACTAS DE COMUNIDAD HORIZONTAL CON NOTA MARGINAL DE EXPEDIENTE DE RESTAURACIÓN LEGALIDAD URBANISTICA. La mera indicación, mediante nota marginal, de la existencia de un acuerdo de restauración de la legalidad urbanística, no impide diligenciar un libro de actas.

478.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO EN FINCA SIN OBRA NUEVA. La asignación de NRUA requiere la previa constancia registral de la terminación de la obra.

479.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS INCRITOS MÁS ADELANTE. Los acuerdos de la Comunidad de propietarios afectan a los que ya eran propietarios en el momento de adoptarse, aunque no estén inscritos en el registro de la propiedad.

RESOLUCIONES MERCANTIL

435 bis.*** DEPÓSITO CUENTAS ANUALES: CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL Y DERECHO DE INFORMACIÓN DE LOS SOCIOS. Si en el anuncio de convocatoria de una junta general se omite de forma absoluta la referencia al derecho del socio a obtener los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la junta en los términos que exige el art. 272.2 de la LSC, la junta adolece de un vicio de nulidad y no es posible el depósito de las cuentas anuales aprobadas en dicha junta.

419.** CUENTAS ANUALES NO APROBADAS POR NO HABER SIDO FORMULADAS. ¿CIERRE REGISTRAL? Si las cuentas de un ejercicio no han sido aprobadas, con independencia de cuál sea la causa, no procede el cierre de la hoja de la sociedad por falta del depósito de cuentas.

439.** CERTIFICADO DENOMINACIÓN SOCIAL: SIMILITUD GRÁFICA Y FONÉTICA. No es posible la denominación social de CAAE, si existe otra ya registrada bajo la denominación de CAE, CAHE o de C.A.E. de España.

450.** SL EN CONCURSO DE ACREEDORES: CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES POR JUNTA GENERAL. En una sociedad en concurso con intervención de las facultades de administración y disposición del deudor, no es necesaria la autorización del administrador concursal para tomar en junta general un acuerdo de cese de administradores.

458 bis.** FORMA DE PROCEDER ANTE UN NIMIO DEFECTO. PROVISIÓN BORME Y CALIFICACIÓN REGISTRAL. Cuando se trata de nimios defectos provocados por errores materiales, tanto notario como registrador deben actuar en beneficio del interesado evitando el llegar a recursos innecesarios y perturbadores de la seguridad jurídica preventiva que tienen encomendada.

483.** CIERRE REGISTRAL POR CIF REVOCADO ¿EXISTEN EXCEPCIONES AL CIERRE? El cierre de la hoja de la sociedad por revocación del CIF, siendo total y absoluto, puede tener las mismas excepciones que la Baja en el Índice de Entidades de la AEAT, pese a que las normas que lo regulan son distintas.

454.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. INTERPOSICIÓN DE RECURSO QUE NO LLEGÓ A CONOCIMIENTO DEL REGISTRADOR. Si el recurso contra la calificación del registrador se presenta en la Administración General del Estado, aunque ello sea posible, pueden producirse desajustes por las especialidades que presenta el procedimiento registral.

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PRÁCTICA NOTARIAL: INSCRIPCIÓN DE MATRIMONIOS EN EL REGISTRO CIVIL (DICIREG). NECESIDAD DE COPIAS CON CSV (SI PROVIENEN DE NOTARIO DISTINTO).

I.- INTRODUCCIÓN.

Somos conscientes de que esta sección debe ser eminentemente práctica. El caso es que, para poder ubicarnos en el momento actual del matrimonio civil, nos parece imprescindible hacer un mínimo recorrido histórico por los últimos 10 años.

1.- Hasta el año 2015, el matrimonio civil en España era puramente judicial: El expediente previo era competencia exclusiva del Juez (de Primera Instancia o de Paz) o del Cónsul, y la celebración del matrimonio civil se realizaba por el Juez (de Primera Instancia o de Paz), el alcalde o el Cónsul.

2.- A finales del 2015, con la entrada en vigor de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria comienza una tendencia a la desjudicialización del matrimonio civil.  Con esta Ley los notarios fueron competentes para celebrar el matrimonio civil pero el expediente previo seguía siendo competencia exclusiva del Juez (de Primera Instancia o de Paz) o del Cónsul en su caso.

3.- El 30 de abril de 2021 entró en vigor la Ley 6/2021, de 28 de abril, por la que se modifica la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil. Y con ella, entró en vigor la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil en su casi totalidad. Esta LRC da inicio al proceso de digitalización del Registro Civil (DICIREG), pero fue retrasando la entrada en vigor de la mayoría de sus preceptos hasta el 30 de abril de 2021. Con esta entrada en vigor:

  • Los Registros Civiles dejan de estar a cargo del Juez Encargado del Registro Civil para estar a cargo del Letrado de la Administración de Justicia (LAJ). El Juez de Paz pierde su función de encargado del Registro Civil y su competencia para tramitar el expediente previo.
  • El expediente previo matrimonial deja de ser judicial y pasa a ser competencia de Notarios y de Letrados de la Administración de Justicia y, en su caso, del Cónsul.
  • Y la celebración del matrimonio civil es competencia exclusiva del alcalde, del Notario, del Letrado de la Administración de Justicia (encargado del Registro Civil) o del Cónsul. Los Jueces de Paz pueden celebrar el matrimonio excepcionalmente, solo en los casos de delegación expresa de la autoridad municipal (alcalde o concejal) y para actuar en su nombre.

4.- El 3 de abril de 2025 entraron en vigor las disposiciones relativas al Registro Civil de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.  Como consecuencia de esta entrada en vigor, los antiguos Juzgados de Paz son sustituidos por las Oficinas de Justicia en el Municipio y el Juez de Paz solo mantiene competencias residuales en el ámbito judicial y/o de auxilio judicial.  

Este cambio se debe a la implantación del modelo DICIREG, el software que digitaliza y centraliza el Registro Civil en una base de datos única para toda España. Este sistema, gestionado por los LAJ, no necesita de un Juez para gestionar las inscripciones.

La transición a DICIREG es progresiva. Mientras no esté plenamente operativo en todos los municipios, se mantienen dos situaciones:

  • En aquellos municipios donde DICIREG ya está implementado, los trámites se realizan a través suyo de forma telemática.
  • En aquellos municipios donde aún no está implementado, la antigua oficina del Juez de Paz opera como oficina colaboradora del Registro Civil a cargo del LAJ. La diferencia es que los trámites aún se gestionan con soporte de papel y envíos físicos.

 

II.- INSCRIPCIÓN DEL MATRIMONIO CIVIL: EL TRÁMITE NOTARIAL POST-CELEBRACIÓN. NECESIDAD DE COPIAS CON CSV.

Dado que los municipios sin DICIREG mantienen los trámites tradicionales, (correo certificado con acuse de recibo y nota en la matriz de la fecha de acuse de recibo en el Registro Civil) este informe se centra exclusivamente en la inscripción electrónica de matrimonios vía DICIREG.

El notario ante quien se celebra el matrimonio tiene la obligación de comunicar la autorización del mismo al Registro Civil para su inscripción en la hoja personal de cada contrayente. La comunicación debe hacerse en el mismo día y debe efectuarse a través de la plataforma notarial (SIGNO) que se comunica directamente con el sistema DICIREG del Registro Civil. (58.8 LRC).  La LRC literalmente dice «el mismo día» pero la DGSJFP (Instrucción de 3 de junio de 2021) permite la flexibilidad del «siguiente día hábil» en caso de imposibilidad material o técnica, para garantizar la eficiencia y continuidad del servicio

A.- DOCUMENTACIÓN QUE DEBE COMUNICARSE VIA DICIREG

1.- Copia autorizada electrónica de la escritura pública de matrimonio.

Aprovechando que los datos introducidos en la escritura de celebración de matrimonio podrán volcarse automáticamente en el formulario de SIGNO, y dado que el expediente previo matrimonial puede no contener toda la información necesaria (bien porque proceda del LAJ o bien porque sean escrituras autorizadas por otro notario y, en ninguno de estos casos, tendremos a los otorgantes introducidos en el sistema), es aconsejable para no tener que introducir los datos a mano, que la escritura de celebración de matrimonio recoja las mismas circunstancias personales de los contrayentes que se recogen en un expediente previo matrimonial notarial (lugar y fecha de nacimiento, nombre de los padres, domicilio previo, etc).

2.- Documentos que acreditan la aptitud de los contrayentes para casarse y que autorizan a la celebración del matrimonio.

El Notario celebrante debe incluir la prueba de la resolución favorable de capacidad matrimonial, donde se habrá hecho constar la voluntad de los contrayentes de casarse en la notaría del lugar correspondiente, y cuyo origen puede ser triple:

  • Expediente del LAJ: Resolución emitida por el Letrado de la Administración de Justicia del Registro Civil.
  • Acta de Notario no celebrante: Acta del expediente matrimonial y Acta de resolución de capacidad matrimonial emitida por otro Notario distinto al que va a celebrar la boda.
  • Acta del propio Notario celebrante: Acta del expediente matrimonial y Acta de resolución emitida por el mismo Notario que oficia la boda.

3.- Copia autorizada de la escritura de capitulaciones matrimoniales prenupciales.

Las capitulaciones matrimoniales prenupciales deben comunicarse a DICIREG junto a la escritura de celebración de matrimonio para su constancia en el Registro Civil. Es la única forma de comunicar las prenupciales ya que el sistema de SIGNO solo permite el envío de capitulaciones como documento único cuando el matrimonio consta inscrito.

Por ello, con independencia del notario autorizante de la escritura de capitulaciones prenupciales, su comunicación a DICIREG debe hacerse por el notario ante quien se celebra el matrimonio.

Un inciso sobre el régimen económico matrimonial. 

Cuando en los matrimonios celebrados ante notario no hay capitulaciones matrimoniales (porque los contrayentes quieren regirse por el régimen legal supletorio que les corresponda), en la inscripción de matrimonio la mención obligatoria de régimen económico matrimonial se hace constar como “legal” por la oficina del Registro Civil.

La consecuencia práctica es que, en aquellas comunidades donde rigen los gananciales, algunas gestorías o entidades financieras exigen a los cónyuges sujetos a otros regímenes supletorios distintos del de gananciales,  la acreditación de su régimen, llegando a obligarles a tener que otorgar capítulos matrimoniales a posteriori solo para documentar el régimen al están sujetos por ley, con la única finalidad de desbloquear una operación de compraventa con financiación.

Una posible solución es especificar claramente el régimen económico matrimonial en la escritura de celebración (así como en el expediente previo y el Acta de Resolución), indicando cuál es el régimen legal supletorio, por ejemplo, el de separación de bienes de derecho pitiuso (o el que sea aplicable). No obstante, mi experiencia práctica demuestra una inconsistencia: si el régimen supletorio pertenece a otra comunidad (como el derecho catalán), se detalla como: «Legal – separación de bienes de Derecho catalán». En cambio, si el régimen supletorio es el local, simplemente se consigna como «Legal». Aunque esta distinción puede ser lógica en un Registro Civil basado en criterios territoriales, no lo es desde el punto de vista del futuro Registro Civil Único (DICIREG).

Ante esta incertidumbre de si constará o no y cómo, lo más aconsejable para los futuros contrayentes es que otorguen, de inicio, capitulaciones matrimoniales aunque solo se remitan al legal supletorio que les sea aplicable. Esto evitará bloqueos, incertidumbres y la potencial necesidad de un acta de notoriedad acreditativa del régimen económico matrimonial. Todo ello sin perjuicio de que puedan incluir multitud de pactos adicionales en las mismas.

B.- COPIAS AUTORIZADAS ELECTRÓNICAS CON CSV

La comunicación entre SIGNO) y DICIREG es telemática, lo que aporta celeridad y seguridad al trámite. Las copias que se suben a DICIREG deben ser copias autorizadas electrónicas porque la comunicación SIGNO-DICIREG se articula como un flujo de trabajo completamente digital, eliminando la necesidad de papel y garantizando la trazabilidad.

La necesidad de centralizar el envío de toda la documentación en el Notario que autoriza el matrimonio y el breve plazo de que dispone para remitir las copias a DICIREG exige que, cuando el expediente previo o las capitulaciones se han otorgado ante un Notario diferente, las copias autorizadas deben ser copias autorizadas electrónicas con CSV y remitirse al notario celebrante (sin perjuicio de las copias autorizadas en papel que le puedan requerir los interesados).El CSV permite que estas copias puedan cargarse directamente en SIGNO por el notario autorizante del matrimonio.

Por el contrario, si el notario autorizante de la documentación previa solo expide copia en papel o remite vía SIGNO copia sin CSV, se está desaprovechando la gran utilidad del sistema y de las copias con CSV y se obliga al notario destinatario a realizar unos trámites manuales  (testimonio de las copias autorizadas en papel o traslado a papel de las copias autorizadas electrónicas sin CSV, digitalización de dichos testimonios o traslados para convertirlos de nuevo en PDF y eso será lo que se adjunte a SIGNO para volcarlo a DICIREG) que hoy, con la tecnología de que disponemos los notarios, no tiene sentido.

Desaprovechar la copia electrónica con CSV es ir en contra de la modernidad y eficiencia del propio sistema notarial y de la transformación digital pretendida con DICIREG, forzando un retroceso y obligando al notario destinatario a trámites basados en papel que provocan retrasos y procesos manuales innecesarios

 

III.- REMISIÓN DE DOCUMENTACIÓN A DICIREG (MANUAL EN SIGNO) Y CÓMO SE RECEPCIONA DESDE EL OTRO LADO.

La inscripción de un matrimonio por vía telemática a través de SIGNO y DICIREG funciona como un servicio de «mensajería digital» seguro y estructurado: el Notario empaqueta toda la información legal y los documentos en un formato homogéneo (SIGNO), y el Registro Civil (DICIREG) la recibe ya clasificada y codificada para su integración automatizada, minimizando la introducción manual de datos y acelerando la validación y el registro.

El manual para tramitar la inscripción está en signo, éste es el enlace al manual. Es muy completo y claro y, a estas alturas, casi todos hemos celebrado algún matrimonio y hecho el correspondiente envío SIGNO-DICIREG.

De los trámites del procedimiento podemos detenernos brevemente en la «Subsanación de errores«. El procedimiento contempla la subsanación de errores como un trámite esencial para corregir omisiones o erratas en la documentación. El origen de la subsanación puede ser a requerimiento de la oficina del Registro Civil o bien iniciada de oficio por el Notario.

  • Si el notario detecta un error o una omisión en la documentación aportada, editará la solicitud en SIGNO, incorporará el documento omitido o corregirá la errata en la pestaña de «Documentación» y enviará la subsanación a través de la pestaña «Enviar subsanación».
  • Si el Registro Civil envía una «requerimiento de subsanación», el trámite en SIGNO aparecerá como «Pendiente de subsanación» y el notario procederá a la subsanación y reenvío telemático como en el punto anterior.

Por último, puede ser interesante saber cómo se trata la cuestión desde el lado del Registro Civil. 

El proceso, en el lado del Registro Civil, sigue los siguientes pasos, liderados por el Letrado de la Administración de Justicia o el personal que éste designe:

1.- Los envíos desde SIGNO llegan a la bandeja de «Expedientes pendientes de reparto» de la oficina general del Registro Civil correspondiente, en DICIREG, y se identifican porque su origen pone «SIGNO». 

2.- El LAJ o encargado asigna a un responsable del expediente (tramitador), y envía el expediente a su bandeja. El LAJ puede dejar notas u observaciones al tramitador. El tramitador revisa los documentos recibidos y si hay erratas o faltan documentos, inicia el trámite «subsanación» con la notaría.

3.- El tramitador obtiene el Código Personal del Registro (CPR) de cada uno de los cónyuges. (El CPR se asigna a cada persona al nacer). Los datos de los inscritos han sido cargados previamente en SIGNO por la notaria y solo necesitan validarse.

4.- Se genera el borrador del asiento con los datos precargados de la notaría y se envía el borrador al LAJ o encargado para la firma. 

5.- Una vez que el LAJ ha finalizado la revisión formal del expediente de matrimonio, se procede a la decisión final. Esta decisión, basada en la existencia o no de defectos formales graves o muy graves en la documentación presentada, se comunica a la notaría a través de la herramienta “Comunicar resolución a notarias”. La naturaleza de esta resolución determinará el paso siguiente en el Registro Civil:

RESOLUCIÓN POSITIVA. Si la resolución es positiva, el LAJ firma el borrador del asiento y éste se registra electrónicamente en el Registro de Entradas y Salidas (RES). Este asiento del RES implica la inscripción definitiva del matrimonio y otorga plena eficacia y oponibilidad a terceros al matrimonio ya válidamente celebrado. Este nuevo asiento se vincula al Código Personal de Registro (CPR) de cada uno de los cónyuges.

Esta resolución positiva se notifica al notario promotor y se adjuntan dos certificados literales (uno por cada cónyuge) que acreditan la inscripción. Una vez recibidos, el Notario finaliza el trámite incorporándolos a la copia de la escritura de matrimonio.

RESOLUCIÓN NEGATIVA. En el caso excepcional de que la resolución sea negativa (solo por defectos formales muy graves), el LAJ puede suspender la inscripción del matrimonio o denegarla (por tanto no se practica ningún asiento en el RES) y se envía al notario el documento de resolución negativa firmado. La recepción de este documento es imprescindible, ya que abre el plazo para el recurso ante la DGSJFP.

Esta fase de comunicación final de la resolución por parte del Registro Civil está sujeta a una limitación técnica que la plataforma SIGNO impone a tales comunicaciones y que los notarios debemos conocer:

La restricción consiste en que, al utilizar la herramienta “Comunicar resolución a notarias”, la plataforma SIGNO exige el envío único y simultáneo de toda la documentación final (sean los certificados positivos o el documento de resolución negativa firmado). Esto no es una limitación de DICIREG, sino una imposición del canal de comunicación SIGNO.

El sistema alerta al Encargado del Registro Civil (LAJ) con la advertencia: «¡OJO! Todos los documentos deben enviarse de una vez, ya que, si se olvida alguno, no se podrá enviar telemáticamente por esta vía más tarde.»

Su razón de ser es que, dado que el notario es el responsable de notificar a los interesados y quien debe garantizar que los inscritos reciban su documentación completa, es imprescindible que reciba el paquete de información completo en un envío único. Por eso el canal de comunicación vía SIGNO se sella digitalmente una vez que se envía la notificación de la resolución al Notario, impidiendo que el Encargado del RC pueda adjuntar o reenviar documentos faltantes posteriormente por esta vía.

 

CONCLUSIÓN.

La implantación del modelo DICIREG y el mandato legal (58.8 LRC) que exige la remisión casi inmediata de las escrituras de celebración de matrimonio (y complementarias) de forma telemática, impone que todo el proceso sea digital de principio a fin.

Desde un punto de vista práctico, para que el sistema funcione con la eficiencia y celeridad que se espera, es fundamental que la documentación cumpla con el mínimo de seguridad digital. Por ello, cuando se trata de la documentación complementaria al matrimonio otorgada ante un notario distinto del que va a celebrarlo, no debería admitirse que esa documentación complementaria se envíe en copias autorizadas en papel ni copias autorizadas electrónicas sin CSV, porque con ello se interrumpe el proceso totalmente digital previsto por la Ley y se obliga al Notario celebrante del matrimonio a realizar tareas manuales lentas e ineficientes: verificar la autenticidad, imprimir, testimoniar esa copia, escanearla generando un nuevo archivo y subirlo a SIGNO para volcarlo en DICIREG. 

El CSV es lo que permite al Notario celebrante cargar directamente la copia en SIGNO y enviarla a DICIREG de inmediato, ya que su autenticidad está garantizada por el Notario de origen.

Por lo tanto, la necesidad de que las Copias Autorizadas Electrónicas de la documentación previa (si provienen de otros Notarios) incluyan el CSV es imprescindible para que el matrimonio se inscriba con la celeridad que exige la Ley. De lo contrario,  un proceso que se pretende totalmente digital y rápido, quedaría supeditado a una verificación manual innecesaria, lenta e ineficiente.

Shadia Nasser García, notaria de Formentera

 

ENLACES:

INFORME GENERAL DE OCTUBRE: 

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

Informe Oficina Notarial Agosto 2025. Notoriedad declaración de herederos intestados por Notario competente requerido mediante exhorto

SNG, 21/08/2025

ÍNDICE:

DISPOSICIONES DESTACADAS

Comunicación electrónica de nacimientos desde centros sanitarios. Instrucción DGSJFP sobre reconocimiento de filiación por mujeres no casadas entre sí, pero que sean pareja.

Acontecimientos de interés público excepcional. RDLey 8/2025 declara diversas iniciativas y programas como acontecimientos de excepcional interés público, a los efectos de que se les pueda aplicar beneficios fiscales.

Registros administrativos de apoyo a la Administración de Justicia. RD que realiza cambios en el  Sistema de registros administrativos de apoyo a la Administración de Justicia, adaptándolo a la normativa europea para el intercambio de información penal. 

Tratados internacionales. Últimas comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte,

Mauritania: convenio en materia civil y mercantil. Este convenio, vigente provisionalmente desde 2006, entrará en vigor definitivamente en septiembre. Se aplica a los nacionales de cada país, incluidas personas jurídicas. Regula el reconocimiento de documentos públicos. Exención de legalización.

Eficiencia energética Edificios: técnico competente. Se modifica el  Real Decreto 390/2021, que la regula para determinar qué técnicos pueden certificar acerca de dicha eficiencia energética y crear un registro centralizado de dichos técnicos.

Convenio Económico Navarra. Se adapta el Convenio a los nuevos: Impuesto Complementario, Impuesto sobre el margen de intereses y comisiones e Impuesto sobre los Líquidos para Cigarrillos Electrónicos. Se amplía el ámbito de competencias normativas en el IRNR.

Seguro vehículos a motor. Esta ley amplía el concepto de vehículo a motor, que ya no se limita a aquellos con autorización administrativa para circular, con un periodo transitorio de seis meses para suscribir el seguro obligatorio de responsabilidad civil. Crea también un seguro obligatorio de responsabilidad civil para los vehículos personales ligeros m no incluidos dentro del concepto legal de vehículo a motor.

Canarias: modificación del régimen económico y fiscal. Correos. Esta Ley regula las inversiones en elementos patrimoniales afectos a la actividad de arrendamiento de vivienda, permitiendo la materialización de la RIC en la adquisición y, en su caso, construcción de bienes inmuebles situados en Canarias, siempre que se destinen al arrendamiento de vivienda habitual. Una disposición final amplía hasta el 1 de enero de 2031 la designación de Correos y Telégrafos como operador designado por el Estado para prestar el servicio postal universal y determina los servicios de interés económico general que ha de prestar.

Incremento del permiso parental. Esta reforma aumenta en tres semanas el permiso parental (de 16 a 19 semanas), con efectos retroactivos a agosto de 2024, con subsidio de la Seguridad Social para mantener la percepción de los ingresos ordinarios durante las 19 semanas, con especial trato para las familias monoparentales. Modifica el Estatuto de los Trabajadores, el Estatuto Básico del Empleado Público y la Ley General de la Seguridad Social.

Reformas del Reglamento del Congreso de los Diputados. Son dos reformas. Por la primera, se amplían los casos en que se permite el voto telemático y se dictan normas para prevenir actitudes incorrectas por parte de algunos periodistas. Por la segunda, se adapta el texto del Reglamento al lenguaje inclusivo de género y no sexista.

Disposiciones autonómicas. Normativa de Aragón (tributos cedidos), Baleares (fiestas en viviendas, oferta turística ilegal, conciliación de vida laboral y familiar), Cataluña (impuesto sobre estancias en establecimientos turísticos). Extremadura (planeamiento urbanístico, energía y función pública). La Rioja (cuidados paliativos, paisaje) y Navarra (vivienda asequible).

Tribunal Constitucional. Sentencias: Ejercicio de la patria potestad; Reglamento del Parlamento de La Rioja; Cláusula préstamo hipotecario anulada: costas; Covid y legislación autonómica; Moción de censura municipal; Conflicto Gobierno – Senado: ISD Cataluña: delegación de voto; Ley de Amnistía. Otros: Cantabria: memoria histórica, ITPAJD: Valor de referencia, Menores emigrantes no acompañados, Galicia: tributos cedidos.

Procuradores: prueba de evaluación Orden PJC/691/2025, de 3 de julio, convoca la prueba de evaluación de aptitud profesional para el ejercicio de la profesión de la procura para el año 2025.

Abogacía: 2ª prueba de evaluación. Orden PJC/797/2025, de 21 de julio, convoca la segunda prueba de evaluación de aptitud profesional para el ejercicio de la profesión de la Abogacía para el año 2025.

NOTICIAS NOTARIALES

OPOSICIÓN NOTARÍAS: Constitución de los Tribunales y fechas del sorteo y del comienzo. Corrección de errores de admitidos y renumeración. Resultado del sorteo.

JUBILACIONES: 

Se declara la jubilación del notario de Terrassa, don Ángel García Diz.

Se declara la jubilación del notario de Avilés, don Luis Sobrino González.

Se declara la jubilación del notario de Sevilla, don Ildefonso Palacios Rafoso.

 

RESOLUCIONES:

En JULIO se han publicado NOVENTA Y NUEVE RESOLUCIONES cuyo resumen extenso se ofrece en archivo aparte. 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

290.⇒⇒⇒ INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO. Cuando la Administración alegue invasión del dominio público, si este no está deslindado, ni consta iniciado el expediente de deslinde, el registrador hará constar por nota marginal la posible afección al dominio público, pero no denegará la inscripción.

286.*** VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN Y VIVIENDA FAMILIAR: CONSENTIMIENTO A LA HIPOTECA POR CONSORTE. La finalidad de la norma del artículo 1320 del Código Civil es proteger la vivienda que es la habitual de la familia al tiempo del acto dispositivo y no la que vaya a ocuparse con tal carácter en el futuro.

288.*** VENTA DE FINCA URBANA COLINDANTE CON MONTE VECINAL: NOTIFICACIÓN ADMINISTRACIÓN A EFECTOS TANTEO/RETRACTO (GALICIA). El ámbito objetivo del derecho de retracto a favor de comunidades de montes vecinales en mano común de Galicia, no incluye terrenos de naturaleza mixta, rústica/urbana.

308.*** GEORREFERENCIACIÓN: CAUSAS DE DENEGACIÓN DE INICIO EXPEDIENTE REGISTRAL. GEORREFERENCIACIÓN PARCIAL. La presente resolución determina los supuestos en que el registrador puede denegar la tramitación del expediente del art. 199 LH; en los demás casos, si tiene dudas razonables, debe tramitar dicho procedimiento para poder resolverlas.

313.*** VIVIENDA DÚPLEX: RECTIFICACIÓN DESCRIPCIÓN EN OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. INTERVENCIÓN PRESIDENTE COMUNIDAD. Cabe modificar la descripción de un elemento privativo erróneamente descrito en la división horizontal, aun cuando involucre a elementos comunes, siempre que exista consentimiento material unánime de la comunidad de propietarios, interviniendo en el otorgamiento de la escritura el Presidente de la comunidad y los titulares afectados. No obstante, es necesario acreditar, con arreglo al régimen de las obras nuevas, que estamos ante una errónea descripción de elementos constructivos y no ante una ampliación posterior de la obra.

323.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO A ENTIDAD MERCANTIL. COPRESTATARIO PERSONA FÍSICA NO BENEFICIARIO. APLICABILIDAD DE LA LEY 5/2019 O DE LA LEY 2/2009. RETENCIÓN DE PARTE DEL PRÉSTAMO Y USURA. INTERMEDIARIOS FINANCIEROS. Es de plena aplicación la ley 5/2019 (y no la ley 2/2009) a los préstamos empresariales de personas físicas no consumidoras cuando éstas sean coprestatarias solidarias no receptoras del préstamo. Las retenciones de la cantidad prestada por el prestamista, si están identificadas y justificadas por su relación con el préstamo, excluyen la aplicación de la Ley de 23 de julio de 1908 de represión de la usura. Si interviene un intermediario financiero es necesario expresar que está inscrito en el correspondiente registro estatal, pero no que su seguro esté en vigor.

325.*** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN UN LOCAL. No se puede asignar el NRA a una finca que consta en el registro como local comercial sin inscribir previamente el cambio de uso.

326.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD. El cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo.

329.*** PATRIMONIO PROTEGIDO DISCAPAZ Y SISTEMAS AUTOTUTELA O ASISTENCIA: DISPOSICIÓN SIN AUTORIZACIÓN JUDICIAL. La modificación del órgano de administración de un patrimonio protegido, pasando de cuatro hijos de la beneficiaria al nombramiento como administradora de la propia beneficiaria no determina que necesariamente haya de entenderse modificada, simultáneamente, la forma de administración de este patrimonio y por tanto pueda entenderse que queda inaplicable la cláusula que requiere la autorización judicial para aquellos actos que, según las leyes, la requieran, en aplicación de las normas del Derecho Civil sobre la tutela (hoy curatela…).

331.*** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA REALIZADA UNILATERALMENTE POR EL COMPRADOR. El comprador de una finca no puede alterar unilateralmente la georreferenciación que se incorporó a la escritura de compra y se inscribió en el Registro de la Propiedad sin la concurrencia de la parte vendedora.

333.*** FINCA RÚSTICA EN CATASTRO Y URBANA EN REGISTRO Y TITULO. OBRA NUEVA Y BASE GRÁFICA. VÍAS PECUARIAS.Reiteración de la doctrina sobre la inscripción parcial. La invasión del dominio público, tanto inscrito como no inscrito, debe ponerse de manifiesto con la tramitación de expediente. Doctrina sobre dudas de identidad de la finca. Necesidad de georreferenciación de la finca cuando se inscribe una obra nueva -cambio de doctrina-.

336.*** ANOTACION DE CRÉDITO REFACCIONARIO DESPUÉS DE TERMINADAS LAS OBRAS. No cabe la práctica de una anotación de crédito refaccionario si ya consta en el Registro la finalización de las obras.

341.*** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN DE FINCAS: NOTIFICACIONES A DESCONOCIDOS HEREDEROS, AL AYUNTAMIENTO, Y A LA COMUNIDAD HORIZONTAL DE PROPIETARIOS. En los expedientes de dominio, las notificaciones a los herederos de los fallecidos transmitentes, de no ser conocidos, debe de hacerse por edictos en el BOE, aunque el anuncio tiene que ser dirigido a ellos nominativamente (es decir “.a desconocidos herederos de…”); 2.- la notificación al Ayuntamiento debe ser personal y no mediante edictos colocados en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento; las notificaciones a una Comunidad de Propietarios en propiedad horizontal, deben de dirigirse a su Presidente y no a alguno de los comuneros, aunque sean mayoritarios. En todos los casos debe de hacerse un doble intento de notificación, que en ningún caso tiene que ser por el notario personalmente, bastando que se envíe la notificación por Correos con doble intento, y luego, finalmente, mediante la publicación de un Edicto en el BOE.

342.*** TRACTO SUCESIVO EN FINCAS TRAS FUSIÓN POR ABSORCIÓN. La inscripción de transmisión de fincas llevada a cabo por parte de una sociedad absorbente exige la previa inscripción de aquellas como consecuencia de la exigencia del principio de tracto sucesivo.

353.*** ANTICRESIS SOBRE UNA CUOTA DEL 75% DE LA FINCA. Es posible constituir un derecho de anticresis sobre el 75 % del pleno dominio de un inmueble siempre y cuando conste el consentimiento de todos los cotitulares del bien y se regule el destino de los frutos no incluidos en la anticresis.

358.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE UNA FINCA QUE PUDIERA FORMAR PARTE DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. Caso particular en que existe una propiedad horizontal constituida antes de la regulación de complejos inmobiliarios privados, pero en cuyo título constitutivo ya estaba configurado un complejo inmobiliario. Aprovecha la DG para recordar la diferencia entre propiedad horizontal (tumbada) y complejo inmobiliario.

360.*** EJECUCIÓN DE LA AGENCIA TRIBUTARIA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER POSTERIOR. El juego de piedra, papel o tijera. La doctrina del cierre registral respecto de actos dispositivos basados en anotación de embargo anterior a la prohibición de disponer dictada en causa penal debe prevalecer aun cuando el beneficiario del embargo sea la Agencia Tributaria. El Juez al acordar la medida cautelar ha ponderado todos los intereses en juego, cosa que, por su propia naturaleza, a la Agencia Tributaria no le corresponde hacer -teniendo en cuenta que, en este caso, es parte interesada-.

366.*** SUBROGACIÓN DE ACREEDOR HIPOTECARIO. CÁLCULO DEL SALDO DEUDOR. ACREDITACIÓN DEL PAGO. TRACTO SUCESIVO DE ACREEDOR. 1) El nuevo banco acreedor debe de manifestar expresamente en la escritura que ha hecho el cálculo del saldo deudor bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error. 2) Es posible acreditar el pago al antiguo acreedor mediante transferencia al deudor por el sistema entre entidades denominado Target, con la indicación en el concepto de “cancelar el préstamo número X” aunque la entrega se haga a la cuenta del prestatario. 3) El depósito ante notario del saldo deudor es opcional nunca obligatorio. 4) En el caso de fusiones bancarias, el notario debe de expresar las escrituras justificativas de ello, no bastando la manifestación de deudor y nuevo acreedor, y el registrador, de oficio, hacer una consulta al registro mercantil y comprobarlo.

268.** DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE FINCAS ENTERAS Y SOBRE PARTE DE OTRAS FINCAS: CUÁNDO GEORREFERENCIACIÓN. La inscripción del derecho de superficie sobre fincas enteras no exige su georreferenciación. Si afecta parcialmente a una finca, sí que son precisas al menos las coordenadas de la parte afectada y, si existen dudas de extralimitación, será necesaria la georreferenciación de toda la finca.

271.** PRESENTACIÓN EXTEMPORANEA DE LA APROBACIÓN JUDICIAL DE PARTICIÓN DE HERENCIA CON DEFENSOR JUDICIAL. En el recurso gubernativo no deben tenerse en cuenta documentos que no se hayan presentado al tiempo de la calificación registral, como sucede en este caso con la aprobación judicial de las operaciones particionales que era preceptiva.

278.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE CANTIDAD. La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su ejecución.

280.** DOBLE INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE SU EXISTENCIA . Requisitos para tramitar el expediente de doble inmatriculación. El Registrador debe tener en cuenta los indicios que resulten de la instancia por la que se solicita la iniciación del expediente, lo que resulta del Registro y el análisis de las georreferenciaciones implicadas. La denegación tiene que estar suficientemente motivada y actuar con el mismo rigor que en los casos de identidad de la finca en una inmatriculación o en los excesos de cabida.

282.** VALORACIÓN DE SI HA HABIDO TRACTO INTERRUMPIDO CARA AL EXPEDIENTE DE DOMINIO. El expediente de reanudación de tracto regulado en el artículo 208 LH no puede utilizarse cuando el problema a solventar no es el de reanudación de tracto, sino el de la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente, o el de falta del título formal adecuado para la inscripción. El registrador debe calificar si existe o no tracto sucesivo interrumpido y si el título aportado para iniciar el expediente refleja una transmisión meramente instrumental.

283.** MALLORCA: DONACIÓN CON PACTO SUCESORIO DE DEFINICIÓN DE LEGITIMA: ALCANCE DE LA EXTINCIÓN POR MUTUO DISENSO. La resolución por mutuo acuerdo del pacto de definición (arts 38 y 42 Ley Balear 8/2022 de 11 de noviembre) deja sin efecto la definición o renuncia a la legítima futura y la atribución patrimonial que se llevó a cabo en consideración a ella.

284.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO: INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS DEL VENDEDOR FALLECIDO. La elevación a público de un documento privado de compraventa tras el fallecimiento de uno de los firmantes debe hacerse necesariamente con el consentimiento de todos sus herederos para que sea inscribible. La legislación hipotecaria no recoge verdaderas excepciones al principio de tracto sucesivo en su aspecto material.

287.** TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE SOBRE DIVISIÓN DE COSA COMÚN DESCONECTADA DEL CONVENIO REGULADOR. No cabe disolver una comunidad de bienes (privativos), en una transacción basada en sentencia de división cosa común desconectada del convenio regulador de divorcio.

289.** LICENCIA DE SEGREGACIÓN POR SILENCIO POSITIVO: ACREDITACIÓN. CANARIAS. Aunque sea posible, teóricamente, la concesión de licencias por efecto del silencio positivo administrativo, sin embargo, de conformidad con la legislación básica estatal, será necesario un pronunciamiento municipal expreso sobre la concesión de dicha licencia.

292.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS. Procede la denegación del NRA si en los estatutos de la comunidad se prohíben actividades profesionales, mercantiles o industriales.

293.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS. No se puede asignar a una finca el NRA si los estatutos de la comunidad contienen expresamente la prohibición del alquiler de corta duración.

294, 295 y 296.** HIPOTECA CAMBIARIA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD TRAS NOTA DE EXPEDICIÓN CERTIFICACIÓN CARGAS PARA EJECUCIÓN.  No cabe cancelar una hipoteca respecto de la que se ha pactado una caducidad convencional, aunque haya transcurrido el plazo, si aparece novada en el registro y con nota de haberse expedido certificación de dominio y cargas.

298.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL: DUDAS IDENTIDAD FINCA. Para que pueda acceder al Registro una determinada referencia catastral, la certificación catastral ha de ser calificada por el registrador, quien procederá a su reflejo si en los términos previstos en el artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario existe correspondencia entre la finca objeto de la certificación y la que consta inscrita.

302.** DONACIÓN CON RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER: NATURALEZA REAL O PERSONAL. La reserva de la facultad de disponer en una donación (639 Cc) tiene naturaleza real y debe tratarse como una condición resolutoria que afecta al dominio del donatario pues es una facultad ejercitable erga omnes. En consecuencia, debe hacerse constar como carga en la publicidad registral y no como mención.

309.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS. La expresión “hogar de sus propietarios o inquilinos” tiene el sentido de necesaria dedicación a un uso residencial y estable de los propietarios o inquilinos y no puede extenderse a un supuesto de uso por temporada, ni tampoco dedicarse a hospedería, hotel o pensión.

310.** INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: FALTA COINCIDENCIA ENTRE LA DESCRIPCIÓN ESCRITURA Y LA DEL CATASTRO. En casos excepcionales, inconsistencia catastral, de cualquier tipo, ya sea un giro o desplazamiento de la cartografía catastral, la inexistencia de ésta, o los errores en la fijación de linderos o caminos, debe admitirse el uso de la georreferenciación alternativa en la inmatriculación de la finca, toda vez que la misma, una vez practicada la inmatriculación será comunicada al Catastro, el cual podrá subsanar la discrepancia.

312.** HERENCIA. IUS TRANSMISIONIS SIN INTERVENCIÓN DE LA VIUDA. En la herencia del primer causante deben intervenir, junto con los transmisarios, los legitimarios del transmitente, y entre ellos el cónyuge viudo.

314.** GEORREFERENCIACIÓN: DELIMITACIÓN DE ESPACIOS COMUNES Y PRIVATIVOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. Las cuestiones relativas a la propiedad de los elementos privativos o comunes de una propiedad horizontal, aunque no esté formalmente constituida, deben resolverse en sede propiedad horizontal.

316.** ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA: INCRIPCIÓN DIRECTA DE LA ADJUDICACIÓN SIN CANCELAR CARGAS POSTERIORES. Puede procederse a la inscripción de la certificación de la adjudicación, aunque el mandamiento de cancelación de cargas haya sido calificado negativamente por encontrarse ya caducada la anotación de embargo que sustenta el procedimiento de apremio sin necesidad de solicitud de inscripción parcial.

317.** INMATRICULACIÓN VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Reitera la doctrina de que cabe inmatricular una sola vivienda privativa de una división horizontal siempre que el titulo contenga la descripción de la finca sobre la que se asienta la división horizontal y la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca coincidente con su descripción.

319.** EXTINCIÓN DE CONDOMINIO SOBRE FINCA PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL: INTERVENCIÓN DE AMBOS CÓNYUGES. La adjudicación en extinción de condominio de un bien ganancial del que es titular uno solo de los cónyuges requiere el consentimiento del otro.

322.** EXPROPIACIÓN SIN CONSIGNAR DIFERENCIA ENTRE IMPORTE PAGADO Y JUSTIPRECIO FIJADO POR JURADO TERRITORIAL. Cabe una interpretación teleológica del artículo 26.3 del Real Decreto 1093/1997, permitiendo la inscripción de la expropiación supeditada al previo pago o consignación de la cantidad fijada en la aprobación administrativa del proyecto, pero este artículo es excepcional y su aplicación debe ser cautelosa. En el presente caso, resulta exigible el pago o consignación del precio fijado mediante resolución del Jurado de Expropiación, no el inicial establecido en la hoja de aprecio.

324.** EFICACIA ANOTACIÓN DE EMBARGO YA CANCELADA POR CADUCIDAD. Estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda.

328.** PROHIBICIÓN PENAL DE DISPONER ANTERIOR A LA VENTA, PERO PRESENTADA DESPUÉS. La presentación de una prohibición de disponer impide la inscripción de una compraventa afectada por la limitación, aunque la escritura de venta esté presentada con anterioridad. Principio de legalidad frente al principio de prioridad.

335.** GEORREFERENCIACIÓN CON OPOSICIÓN POR INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO. PLAZO PARA QUE EL REGISTRADOR DECIDA SI INICIA O NO EL EXPEDIENTE DEL ART 199. Cuando el deslinde del dominio público supuestamente invadido no conste en el Registro, la registradora deberá requerir a la Administración si el expediente de deslinde está iniciado. Para decidir si inicia o no el expediente del art. 199, la registradora dispone de un plazo de 15 días hábiles.

337.** NOVACIÓN HIPOTECA EN TRANSACCIÓN JUDICIAL: ELEVACIÓN A PÚBLICO DEL ACUERDO HOMOLOGADO. No cabe novar una hipoteca en un acuerdo transaccional homologado judicialmente.

338.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS. El alquiler de una vivienda de corta duración para uso turístico es una actividad comercial. La calificación administrativa como vivienda de uso turístico, no prejuzga ni condiciona la asignación registral de número independiente, ni la calificación registral al efecto.

339.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS. CALIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DE LA FINCA. Si los estatutos de una comunidad de propietarios establecen la prohibición de alquiler turístico, no puede concederse el número de registro a uno de sus pisos, aunque respecto del mismo se haya obtenido con anterioridad la calificación administrativa sobre el carácter turístico de la vivienda. 

340.** RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL HINDÚ. En el Derecho indio no existe propiamente un régimen de bienes del matrimonio, por lo que cada cónyuge conserva la propiedad privativa de sus bienes adquiridos por cualquier título constante el matrimonio y los conservan sin limitaciones una vez disuelto, por lo que debe constar en la escritura la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

347. USUFRUCTO SUCESIVO GANANCIAL Y FALLECIMIENTO DE UN CÓNYUGE: ¿LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES? El usufructo constituido con carácter ganancial y sucesivo a favor de los dos cónyuges pasará al cónyuge supérstite tras el fallecimiento del otro y quedará excluido de la liquidación de gananciales.

344.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN UN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS. No es posible la asignación del NRA a una vivienda con autorización administrativa de utilización turística, y que ya se dedicaba a dicha actividad, si los estatutos de la CP establecían la prohibición de destino “comercial” de las viviendas, con anterioridad a la mencionada utilización.

345.** TANTEO Y RETRACTO ADVO A FAVOR GENERALITAT VALENCIANA: NOTA MARGINAL PARA POSTERIORES TRANSMISIONES. Se trata de un caso particular donde existe una nota marginal (derechos tanteo y retracto Generalitat Valenciana) que se puso bajo la vigencia de una Ley que, al tiempo de la resolución del recurso, está derogada.

346.** BIENES PRIVATIVOS EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO APROBADO EN SENTENCIA. No cabe adjudicar bienes privativos (finca rústica) de un solo cónyuge al otro en un convenio regulador de divorcio.

354.** PARTICIÓN DE HERENCIA. PAGO EN METÁLICO DE LEGÍTIMAS Y ENTREGA DE LEGADO SIN INTERVENCIÓN DE LAS LEGITIMARIAS. En los casos de pago en metálico de las legítimas se debe acreditar, bien la confirmación expresa de las hijas del causante, o bien la aprobación de la partición por el notario o por el letrado de Administración de Justicia (arts. 843 CC y 80 RH).

355.** HERENCIA DE FINCA INSCRITA A NOMBRE DE LA CAUSANTE PARA SU SOCIEDAD CONYUGAL CUANDO ERA SOLTERA.– Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, la prueba de la soltería a los efectos de rectificar la inscripción del titular registral en el Registro de la Propiedad requeriría, como condición necesaria, certificación de nacimiento en que no se refleje nota marginal alguna de referencia a otra de matrimonio de la persona o un acta de notoriedad donde junto a las acreditaciones que resultan del expediente, fueran citados quienes fueran acreditados como herederos o causahabientes del que aparece como cónyuge de la causante en el Registro.

358.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE UNA FINCA QUE PUDIERA FORMAR PARTE DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. Caso particular en que existe una propiedad horizontal constituida antes de la regulación de complejos inmobiliarios privados, pero en cuyo título constitutivo ya estaba configurado un complejo inmobiliario. Aprovecha la DG para recordar la diferencia entre propiedad horizontal (tumbada) y complejo inmobiliario.

363.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO QUE SE ESTIMA CADUCADA. No puede basarse la suspensión de una cancelación de embargo ex art 210-1.8 LH en un asiento de presentación anterior ya caducado que recogía actuaciones relativas al procedimiento.

364.** CANCELACION DE PACTOS PERSONALES INSCRITOS. MENCIÓN. Procede la cancelación de una serie de obligaciones que asumió un comprador como parte del precio, sin garantizarlas con condición o hipoteca, por falta de trascendencia real y tratarse de una mención.

365.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE INVADE UNA FINCA GRAVADA CON UNA SERVIDUMBRE. El titular del predio dominante no puede inscribir a su favor, como exceso de cabida, la parte del predio sirviente afectada por la servidumbre.

281.* INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE IDENTIDAD FINCA. La fundamentación de una calificación negativa sobre la identidad de la finca a que se refiere el artículo 205 LH no puede limitarse a la alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca, sino que habrá de expresar de modo motivado que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la Ley, justificando las dudas fundadas sobre ella.

291.* HIPOTECA: INSCRIPCIÓN DE CLÁUSULAS DE CARÁCTER PERSONAL U OBLIGACIONAL (domicilio notificaciones, fórmula matemática cálculo cuotas y amortización anticipada). Se analizan el carácter real o personal de diferentes clausulas en una hipoteca: Considera personales la determinación de domicilios, correos electrónicos etc y forma de hacer comunicaciones (diferentes del domicilio establecido para los procedimientos de ejecución), y la cláusula relativa a la amortización anticipada; pero considera de trascendencia real, las fórmulas para la determinación de los intereses y en general las que sean precisas para la liquidación de la deuda.

297.* DOBLE INMATRICULACIÓN: OPOSICIÓN DE UNO DE LOS TITULARES. El afectado por un expediente de jurisdicción voluntaria de doble inmatriculación no puede interponer recurso contra la iniciación del expediente, sin perjuicio de que pueda oponerse en la preceptiva comparecencia ante el Registrador o no acudir, en cuyo caso el expediente finaliza de forma negativa.

301.* VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA RÚSTICA (ANDALUCÍA) SIN LICENCIA. Puede haber, como ocurre en este caso, actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación que no se traten por la vía procedimental del art. 79 citado, sino someterse al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad.

305.* GEORREFERENCIACIÓN DE FINCA PARCIALMENTE EXPROPIADA. INEXACTITUD NOTA SIMPLE: NO ES CAUSA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA. En el caso excepcional de esta resolución, es exigible la georreferenciación de la finca para inscribir la venta de una participación indivisa de la misma. La circunstancia de que la nota simple informativa no refleje la existencia de una hipoteca no es causa legal para cancelarla.

307.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN PERMUTA. DISTINCIÓN DE PLAZOS (DE CONSTRUCCIÓN Y DE CADUCIDAD). El artículo 82.5 LH no es aplicable a las condiciones resolutorias en contratos de permuta. Tampoco resulta aplicable el párrafo primero de la regla octava del artículo 210.1 LH, pues la condición resolutoria pactada no es uno de los derechos mencionados en dicho párrafo. Solo procede la cancelación (a) mediante las reglas ordinarias (consentimiento del titular o resolución judicial); (b) cuando conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía; o (c) mediante expediente de liberación de cargas regulado en las reglas primera a séptima del mismo artículo 210.1 LH.

311.* FORMAS DE NOTIFICACIÓN DE ESCRITURAS A AYUNTAMIENTO A EFECTOS PLUSVALÍA MUNICIPAL. La falta de comunicación del devengo del Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana provoca suspensión del plazo para calificar hasta su acreditación. Un documento presentado en Correos donde se señala que a los efectos de liquidar el impuesto se remite la escritura no es suficiente para entender cumplido el requisito.

318.* EMBARGO CONTRA BIEN GANANCIAL DE HERENCIA YACENTE. Se reitera la doctrina sobre los requisitos para anotar el embargo en procedimientos contra herencia yacente y cuando se trata de un bien ganancial estando la sociedad disuelta no liquidada.

320.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS SOBRE EL DESTINO DE LAS FINCAS A VIVIENDA. Si los estatutos de una PH hablan de que el destino de las fincas que la componen es el de vivienda, las mismas no podrán destinarse al alquiler turístico de corta duración.

321.* NRU ALQUILER: PRESENTACIÓN EN REGISTRO INCOMPETENTE. La solicitud del NRU se ha de presentar en el registro donde esté inscrita la finca.

332.* LICENCIA MUNICIPAL DE SEGREGACIÓN CON SUPERFICIE DISCREPANTE DE LA REGISTRAL Y LA CATASTRAL. La segregación efectivamente practicada tiene que ser coincidente con la licencia.

348.* DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO POR DIVORCIO CON DONACIÓN DE FINCA A LOS HIJOS Y RESERVA DE USUFRUCTO A LA MADRE. La donación efectuada en convenio regulador requiere su aceptación por el donatario en escritura pública.

349.* COMPRA DE FINCA GRAVADA Y EXPROPIACIÓN PARCIAL PREVIA. Compra de cuota indivisa de finca existiendo pendiente de subsanación un documento previo de expropiación parcial. Incidencia en relación a la compra y a la descripción y georreferenciación. La incorrecta emisión de la publicidad registral no puede prevalecer respecto del efectivo contenido de los libros registrales.

356.* SOLICITUD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN RESPECTO A UN TÍTULO DE DONACIÓN QUE NO SE APORTA.  No cabe practicar anotación preventiva por defecto subsanable del artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria cuando no se aporta ningún título.

359.* INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE GRAN MAGNITUD EN FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. La magnitud del exceso de cabida, unida al hecho de que la finca procede de segregación, justifica las dudas de que no se pretende rectificar un error de medición, sino incorporar una nueva porción, lo que no cabe realizar por la vía del art. 201 LH, ni mediante acta de notoriedad.

361.* EMBARGO SOBRE EL 50% DE FINCA GANANCIAL SIN HABER LIQUIDACIÓN. Mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales, nunca cabe el embargo de la mitad indivisa del bien que se dice pertenecer al cónyuge deudor, pues no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos, en tanto no medie dicha liquidación y aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges o por divorcio.

363.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO QUE SE ESTIMA CADUCADA. No puede basarse la suspensión de una cancelación de embargo ex art 210-1.8 LH en un asiento de presentación anterior ya caducado que recogía actuaciones relativas al procedimiento.

303.() OBRA NUEVA QUE, POR SIMPLE APRECIACIÓN VISUAL DE ORTOFOTOGRAFÍA, INVADE CAMINO PÚBLICO Y FINCA COLINDANTE. Las objeciones del registrador, expuestas al inicio del expediente para impedir tramitación del procedimiento del artículo 199 LH han de ser de tal entidad que, previsiblemente, no puedan solventarse durante su desarrollo. De no ser así, el expediente ha de continuar.

350.() SOLICITUD DE INMATRICULACIÓN DE FINCAS EXISTIENDO DUDAS DE COINCIDENCIA. Reitera la doctrina del Centro Directivo que señala que, si el registrador tiene, no la certeza, pero sí dudas fundadas de que la finca que se pretende inmatricular por vía del artículo 205LH pueda invadir fincas ya inmatriculadas, debe disipar o confirmar tales dudas iniciando un expediente del artículo 199 LH.

RESOLUCIONES MERCANTIL

277.⇒⇒⇔ INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS. LAS PALABRAS «MODIFICACIÓN DEL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN» ¿PUEDEN SIGNIFICAR CAMBIO DE ADMINISTRADORES? Cuando los estatutos de una sociedad limitada dicen que el quorum reforzado que establecen es para “la modificación del órgano de administración”, ese quorum reforzado se aplica también a los ceses y nombramientos de los administradores.

343.*** PRENDA DE PARTICIPACIONES SOCIALES Y SU POSIBLE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES. No es posible la inscripción en el Registro de Bienes Muebles de una prenda sin desplazamiento de participaciones sociales.

351.*** CALIFICACIONES CONTRADICTORIAS. PERSONAS JURÍDICAS APODERADAS: ¿DONDE SE INSCRIBEN SUS REPRESENTATES FÍSICOS? El representante físico de una persona jurídica nombrada apoderada debe inscribirse en la hoja registral de la poderdante.

273.** “DENUNCIA” PRESENTADA EN EL REGISTRO MERCANTIL POR INCUMPLIMIENTO DE DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES. Un escrito de denuncia presentado en el Registro Mercantil relativo a que se inste expediente sancionador a una sociedad por no depósito de sus cuentas anuales no puede ser ni siquiera objeto de presentación en el Diario.

279.** FORMA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES MATERIALES EN UNA CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS SOCIALES. Para la subsanación de unos errores materiales en una certificación de acuerdos sociales es suficiente incorporar a la escritura otra certificación en la que se corrijan dichos errores, sin necesidad de que esta sea elevada a público.

285.** ESTATUTOS: OBJETO DE SOCIEDAD HOLDING. POSIBILIDAD DE CONTRATAR UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL PARA LOS ADMINISTRADORES. Es inscribible como objeto social el propio de las sociedades holding… También es inscribible como sistema de retribución de los administradores el que refiriéndose a consejeros delegados o ejecutivos se remita para completar el sistema de retribución al contrato a celebrar entre consejero y la sociedad. No es posible establecer como posible forma de retribución la contratación de un seguro de responsabilidad civil, salvo que de consejeros ejecutivos se trate.

306.** DENOMINACIÓN SOCIAL CON ABREVIATURAS, ACRÓNIMOS O ANAGRAMAS. Es posible como denominación social la de EVM Hub, pese a la existencia de otras denominaciones similares como las de EVM Group, SL», «VMP Hub, SL», «Ebu Hub Spain, SL», o «Bec Hub, SL». En cambio, no son posibles las denominaciones que incluyan un acrónimo o denominación abreviada como las de “EVM Engage Viral Movement, SL”, y «Engage Viral Movement EVM, SL».

327.** INSCRIPCIÓN PARCIAL Y CALIFICACIÓN EN REGISTROS CON VARIOS TITULARES. INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS. ERRORES FORMALES Y DE LECTURA NIMIOS. Los meros errores tipográficos o la defectuosa interpretación por el registrador del contenido de unos acuerdos o estatutos no tienen entidad suficiente para suspender la inscripción.

334.** DERECHOS DE AUTOR SOBRE FOTOGRAFÍA: ¿REGISTRO DE PROPIEDAD INTELECTUAL O DE BIENES MUEBLES? El Registro de Bienes Muebles no es el competente para la inscripción de la titularidad de una fotografía, pues el competente para ello es el Registro administrativo de la Propiedad Intelectual.

352.** OBJETO DE UNA SOCIEDAD PROFESIONAL. ENUMERACIÓN DE ACTIVIDADES. Aunque la mejor forma de expresar el objeto de una sociedad profesional es por referencia a la profesión de que se trate, es posible enumeración de algunas de las posibles actividades del profesional siempre que se haga con la precisión debida.

300.* DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES CON OPINIÓN DESFAVORABLE DEL AUDITOR. Una opinión desfavorable de un auditor de cuentas, no impide de forma absoluta el depósito de las mismas.

304.* DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES PENDIENTE UN EXPEDIENTE DE DESIGNACIÓN DE AUDITOR POR RECURSO JUDICIAL INTERPUESTO. Si está en suspenso un expediente de designación de auditor a petición de la minoría, no procede el depósito de cuentas de la sociedad hasta que se resuelva ese expediente.

362.* RENUNCIA DE ADMINISTRADOR SOLIDARIO: FORMA DE NOTIFICACIÓN A LA SOCIEDAD. NECESARIA CONVOCATORIA DE JUNTA. La notificación a la sociedad de la renuncia de un administrador solidario debe realizarse conforme al art. 202 del RN, de forma que, si la carta de notificación es devuelta, por parte del notario deberá intentarse la notificación personal. Si el renunciante es de hecho el único administrador de la sociedad, la inscripción de la renuncia va a exigir la convocatoria por el mismo de la Junta General.

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PRÁCTICA NOTARIAL: NOTORIEDAD DECLARACIÓN DE HEREDEROS INTESTADOS POR NOTARIO COMPETENTE REQUERIDO MEDIANTE EXHORTO.

I. INTRODUCCIÓN. 

Una de las excepciones al derecho a la libre elección de notario se da en aquellos expedientes notariales que implican una función de jurisdicción voluntaria. En ellos la ley exige una competencia o conexión territorial especial del notario con el objeto del expediente, que debe respetarse.

Uno de estos expedientes de jurisdicción voluntaria sujeto a la competencia territorial del notario son las Actas de requerimiento (y de notoriedad) para la declaración de herederos intestados, reguladas en los arts 55 y 56 LON.

En el informe anterior hablábamos de la colaboración notarial a distancia a través de las herramientas tecnológicas de que dispone la corporación notarial para dar una solución práctica que permita conciliar la necesidad de evitar desplazamientos físicos de los particulares (movilidad reducida, compromisos profesionales, personas dependientes a cargo, etc) y el pleno respeto al fundamental principio de competencia territorial notarial. Y se incluyó un posible modelo del Acta exhorto.

En este informe recogemos UN POSIBLE MODELO DE LAS ACTAS INICIAL Y FINAL DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS que tramitará el notario competente en atención al requerimiento efectuado mediante exhorto.

 

II.- POSIBLE MODELO DE ACTA INICIAL DE REQUERIMIENTO (por exhorto).

NÚMERO

ACTA DE REQUERIMIENTO POR EXHORTO PARA LA DECLARACIÓN DE HEREDEROS AB INTESTATO *DIRECTOS*COLATERALES* DE DO*

En *, a *.

Yo, *, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, Distrito de *

====HAGO CONSTAR====

I.– Que el día * y mediante el Sistema Integrado de Gestión del Notariado, he recibido copia autorizada electrónica remitida por do* , notario de *, con su firma electrónica avanzada notarial, que he comprobado y considero auténtica, relativa al Acta de requerimiento (exhorto) autorizada por el reseñado notario el mismo día *, con el número * de protocolo cuyo traslado a papel, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17.bis párrafo 4 de la Ley Orgánica del Notariado, incorporo a la presente.

II.– Que del contenido de dicha Acta resulta lo siguiente (según lo que haya comunicado el notario remitente en el exhorto): 

Fallecidos antes 17/08/2015 «4º.- La ley rectora de la sucesión es la ley de su nacionalidad, esto es, la ley española*, y siendo ésta la ley del Estado español se aplica la ley de derecho * por ser la de su vecindad civil.

Fallecidos después del 17/08/2015 « 4º.- Ley rectora de la sucesión. La ley rectora de la sucesión es la ley *española* por ser la del Estado de la residencia habitual de la persona causante al tiempo de su fallecimiento y, siendo ésta la ley del Estado español, se aplica la ley de derecho * por ser la de su vecindad civil, en concreto, por los artículos ** y siguientes de la Ley *»

III.- A la vista de lo anterior y una vez consultado por vía telemática el aplicativo de las Actas de Declaración de Herederos en el histórico del Colegio, del que resulta la inexistencia de otro acta de declaración de herederos intestados referente al*a la mismo*a causante, que se incorpora por testimonio por mi obtenido en un* folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, ACEPTO EL REQUERIMIENTO que se me hace a través de dicha acta, cuyo resultado haré constar por diligencia posterior y la autorizo yo, notario, que, de su contenido y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en dos* folios de papel timbrado exclusivo para documentos notariales, el presente y el siguiente en orden correlativo de la misma serie, cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, Notario, DOY FE.

DILIGENCIAS DE INCORPORACIÓN Y COTEJO Y DE DEPÓSITO DEL PROTOCOLO ELECTRÓNICO.

(…)

SI VAN A COMPARECER LOS TESTIGOS:

DILIGENCIA DE COMPARECENCIA DE TESTIGOS. (Referida al Acta */20** de mi protocolo).

En *, mi residencia, a *. 

Ante mí, *, notario autorizante de la presente acta,

===COMPARECEN===

DO*, mayor de edad; estado civil; profesión; domicilio; documento de identidad; y con dirección de correo electrónico a efectos de notificaciones: *

DO*, mayor de edad; estado civil; profesión; domicilio; documento de identidad; y con dirección de correo electrónico a efectos de notificaciones:

IDENTIFICO a los comparecientes de conformidad con el artículo 23 de la Ley Orgánica del Notariado, por sus reseñados Documentos de Identidad que me exhiben y devuelvo y constan sus circunstancias de sus manifestaciones.

INTERVIENEN en su propio nombre y derecho, en su condición de testigos de los hechos cuya declaración de notoriedad se pretende. 

Los considero hábiles y sin tacha legal, según sus manifestaciones, y, previa lectura de la presente, que les efectúo en voz alta, habiendo renunciado al derecho de leerla por si, y a la vista de la documentación incorporada que les exhibo: 

====MANIFIESTAN====

Que les consta por ciencia propia la certeza de los hechos positivos y negativos expuestos, por haber conocido a la persona causante: don * (testigo 1), por su condición de ***relación que tuvieran y que lo convierte en testigo hábil ; y don (testigo 2)  por * (relación que tuvieran y que lo convierte en testigo hábil); Aseveran los testigos constarles así, por su conocimiento del/de la causante*, de su entorno familiar*, de sus circunstancias personales y familiares* ** la causa que sea* y a la vista de las demás pruebas exhibidas.

Y, no teniendo nada más que manifestar, doy por concluida la presente diligencia que firman los comparecientes conmigo, notario, y extiendo en * folios de papel timbrado para uso exclusivo notarial, serie *, números el presente y el siguiente en orden correlativo de la misma serie, dando fe de su total contenido. 

SI SE DECIDE PUBLICAR EDICTOS: 

Si se decide publicar edictos, el plazo para presentar alegaciones será de un mes desde la publicación y los 20 días para poder declarar la notoriedad deben contarse desde que termina este plazo de un mes. (Cualquier otra opinión será bien recibida y puede dejarse en comentarios)

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN DE EDICTO*S.-  (Referida al Acta */20** de mi protocolo).

La extiendo yo,  notario autorizante, en *, el día *, para hacer constar que:

I.– El día * he remitido edicto para su exposición pública en el tablón de anuncios del ayuntamiento de *, comunicando la iniciación de la presente acta. Dicho edicto se expondrá al público por un plazo de un mes, a fin de que cualquier interesado pueda presentar las alegaciones que considere oportunas en defensa de sus derechos

II.- (En su caso) El día * he remitido edicto para su publicación en el Boletín Oficial de *, con el propósito de comunicar la iniciación de la presente acta y el plazo de un mes dispuesto para que cualquier interesado pueda presentar las alegaciones que considere oportunas en defensa de sus derechos.

De todo el contenido de la presente diligencia, extendida en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie ** , yo, notario, DOY FE.

 

DILIGENCIA DE PROTOCOLIZACIÓN DE LA PUBLICACION DE EDICTO*S.- (Referida al Acta */20** de mi protocolo).

La extiendo yo,  notario autorizante, en *, el día *, para hacer constar que:

I.– El día *, recibí del Ayuntamiento de *, el certificado de publicación del edicto que remití para su exposición pública, con diligencia de inicio y fin de publicación del mismo, cuya fotocopia, por mi obtenida, dejo unida a esta matriz.

II.- (En su caso) El día ** se publicó en el Boletín Oficial de * , número *, el edicto que remití para su publicación. Dejo unida a esta matriz una fotocopia exacta de dicha publicación.

De todo el contenido de la presente diligencia, extendida en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie ** , yo, notario, DOY FE.

 

III.- POSIBLE MODELO DE ACTA FINAL DE NOTORIEDAD.

NÚMERO

ACTA DE NOTORIEDAD DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS AB INTESTATO *DIRECTOS*COLATERALES* DE DO*

En *, a *.

Por mi y ante mí, *, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, Distrito de *

====HAGO CONSTAR====

I.- Que el día *, en virtud de acta de requerimiento (exhorto) para la declaración de herederos intestados autorizada por mi, con el número * de protocolo, y en ejecución de acta de requerimiento (exhorto) autorizada en *, el día *, ante el notario * , con el número * de protocolo, fui requerido por DO* (requirente) para realizar la tramitación del Acta de Declaración de herederos intestados de DON *CAUSANTE* de conformidad con lo dispuesto en los artículos 55 y ss de la LON, con el fin de que declare como único/s heredero/s abintestato de dicho causante a don *, con DNI número * y vecino de *, don * con DNI número * y vecino de * (…)  quienes heredarán *por derecho propio *por derecho de representación*.

II.- Que, tras haber transcurrido el plazo reglamentario, visto el requerimiento que da origen a la presente, las aseveraciones del requirente del acta, las pruebas documentales aportadas y las declaraciones de los testigos, no constándome nada en contrario de lo pretendido en el requerimiento, no habiéndose comunicado que exista reclamación u oposición alguna así como tampoco suspensión o interrupción judicial, de conformidad con los artículos 55 y siguientes de la Ley Orgánica del Notariado, artículos 209 y 209 bis del Reglamento Notarial, artículos ** (los que regulen la sucesión del causante en caso de vecindad civil que no sea de derecho común)  y artículos 807, 912, 913 y 930 y siguientes del Código Civil, por mi juicio conjunto de todo lo acreditado, DECLARO LA NOTORIEDAD DE LOS HECHOS EXPUESTOS en el requerimiento inicial y DECLARO HEREDERO ABINTESTATO de DON * a sus * DON , con D.N.I.: * vecino de *, con domicilio en *, DON , con D.N.I.: * vecino de *, con domicilio en *, quienes heredarán por *.

La declaración de notoriedad que antecede se entiende sin perjuicio de que quienes, en su caso, se consideren perjudicados en su derecho puedan acudir al proceso declarativo que corresponda.

Del total contenido en este instrumento público extendido en * folios de papel timbrado exclusivo para documentos notariales, serie *, números el presente y los * siguientes en orden correlativo de la misma serie, cuya expresión informática queda incorporada, dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, Notario, DOY FE.

 

ENLACES:

INFORME GENERAL DE MAYO: 

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

Shadia Nasser

Informe Oficina Notarial Julio 2025. Requerimiento/exhorto para declaración de herederos intestados por notario competente

SNG, 27/07/2025

INFORME OFICINA NOTARIAL JUNIO 2025.

ÍNDICE:

DISPOSICIONES DESTACADAS

Modelos de cuentas anuales 2025. Dos resoluciones de la DGSJFP aprueban nuevos modelos para el depósito de cuentas anuales. Destacan, como novedades, la reformulación de las cuentas anuales por compensar pérdidas, la inclusión del código IRUS y del nuevo código de actividad CNAE de 2025.

RDLey 5/2025: ayudas al transporte para jóvenes verano 2025. Ayudas para jóvenes (de 17 años y medio a 29 años y medio) que utilicen el transporte público durante el verano de 2025.

Valoración de inmuebles: cambios en la Orden ECO/805/2003. Se modifica la Orden ECO/805/2003 para incluir autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra en las tasaciones de inmuebles y la inscripción de las declaraciones de obra nueva. No cabe utilizar fotocopias de libros registrales ni de escrituras. Se establece la obligatoriedad de integrar el Certificado de Eficiencia Energética en las tasaciones. Concepto de superficie útil. Se incluyen reglas fundamentales para la valoración mediante métodos automatizados.

Reglamento General de Circulación: modificación. La reforma se centra fundamentalmente en el título IV, dedicado a la señalización, y en el anexo I, que recoge, en un único documento, el Catálogo oficial de señales de la circulación y marcas viales. Otros contenidos: intersecciones, patinetes eléctricos, advertencias de obstáculos, vehículos prioritarios…

RDLey 6/2025: financiación territorial. Regula las entregas a cuenta a las comunidades autónomas y a las entidades locales, ante la ausencia de una ley de presupuestos generales del Estado.

Arrendamientos de corta duración: transmisión de datos. Esta orden determina los plazos y el modelo que deben seguir las plataformas en línea de alquiler de corta duración que permiten celebrar contratos a distancia, para transmitir los datos de actividad por unidad a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

Modelos 200, 206 y 220: Sociedades y no Residentes. Esta orden incluye en anexos los modelos referidos y diversos formularios. introduce en el modelo 200 la figura de la autoliquidación rectificativa y nuevos medios de pago y lo adapta al régimen de amortizaciones, reserva de capitalización, regímenes de Canarias y Baleares o al Impuesto complementario, entre otras reformas.

Reglamento del Senado: modificación. La reforma afecta a diez artículos del Reglamento: el artículo 133, dedicado al procedimiento de urgencia y nueve artículos relativos a la formulación de preguntas al Gobierno.

Modificación de la Ley que regula el derecho de asociación. Se añade una causa de disolución de asociaciones derivada de la Ley de Memoria Histórica, que se resolverá en vía judicial (orden jurisdiccional civil).

Acuerdos para la construcción de dos puentes entre España y Portugal. Los dos nuevos enlaces terrestres unirán, el primero, Sanlúcar de Guadiana (norte de Huelva) con Alcoutim (Portugal), sobre el río Guadiana y el segundo, Cedillo (Cáceres) con Montalvão-Nisa (Portugal), sobre el río Sever.

Disposiciones autonómicas. Normativa de Aragón (subvenciones, Oficinas Judiciales), Canarias (licencias urbanísticas), Cantabria (simplificación administrativa), Castilla-La Mancha (medidas Administrativas y Tributarias), Cataluña (acción exterior), La Rioja (patrimonio natural), Navarra (personal) y Valencia (costa valenciana, voluntariado, medidas fiscales, presupuestos).

Tribunales. Tribunal Constitucional: Habeas Corpus, accidente Spanair, costas en ejecución hipotecaria. Baleares: medidas educativas. Baleares: espacios naturales, Valencia: Ley de Concordia, menores inmigrantes (4), Huerta de Valencia, Baleares: simplificación administrativa, liquidación tributaria de intereses. Tribunal Supremo: títulos universitarios extranjeros (2), planes hidrológicos.

NOTICIAS NOTARIALES

Oposiciones notarías: Admitidos y Excluidos.

RDGSJFP de 11 de junio de 2025, por la que se aprueba la relación definitiva de personas admitidas y excluidas a la oposición libre para obtener el título de Notaria o Notario, convocada por Resolución de 20 de febrero de 2025.

Jubilaciones y Excedencias:

 

Se declara la jubilación del notario de Sevilla don Juan Antonio López Alonso.

Se declara la jubilación voluntaria de la notaria, en situación de excedencia, doña María José García Calatayud.

Se declara la jubilación del notario de Granollers, don José Poyatos Díaz.

se declara la jubilación del notario de Campos, don Francisco Martín-Rabadán Muro.

Se declara la jubilación del notario de Madrid, don Carlos Rodríguez-Viña Cancio.

Se declara la jubilación del notario de Barcelona, don Fernando Bautista Pérez.

Se declara la jubilación de la notaria de Illescas, doña María Dolores Ruiz del Valle García.

Se declara en situación de excedencia voluntaria a la notaria de Barakaldo, doña María José Basterra Pinilla.

RESOLUCIONES:

En MAYO se han publicado CINCUENTA Y SEIS resoluciones cuyo resumen en extenso se ofrece en archivo aparte.  

RESOLUCIONES PROPIEDAD

214.*** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. La rectificación de superficie de un elemento privativo de la propiedad horizontal implica una rectificación del título constitutivo y exige acuerdo de la unanimidad de los propietarios.

217.*** INSCRIPCIÓN DE LA EJECUCIÓN DE UN EMBARGO POSTERIOR A UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. Constando anotada una prohibición de disponer dictada por el juez de Instrucción en causa penal, no cabe la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de la ejecución de un embargo anterior a dicha anotación sin la correspondiente autorización de dicho juez de Instrucción que expresamente lo permita.

247.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. Sin perjuicio de que se puedan atribuir usos exclusivos sobre partes de suelo común en las propiedades horizontales tumbadas, siempre que no se agote con ello la totalidad de la parcela, la resolución no admite que dicha atribución se haga integrando el suelo en la descripción de elemento privativo y como parte del mismo.

249.*** REDUCCIÓN DE CABIDA DE FINCA DECLARADA COMO DOMINIO PÚBLICO CON POSTERIORIDAD A SU ADQUISICIÓN POR EL TITULAR REGISTRAL. Es inscribible la reducción de cabida y la georreferenciación catastral de una finca que ha sido declarada, sin ser deslindada, como monte de utilidad pública con posterioridad a su adquisición por el titular registral, pese a la oposición de la Administración.

250.*** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. PLAZOS DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. COVID 19. En el Registro de Bienes Muebles las anotaciones prorrogadas tienen una vigencia indefinida; también es aplicable la suspensión de plazos por 88 días como consecuencia de la normativa dictada como consecuencia de la crisis sanitaria del Covid-19.

254.*** INSCRIPCIÓN DE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN DE UN GARAJE EN SÓTANO. Es posible, en virtud de un Auto judicial dictado en un expediente de dominio para la inmatriculación, inmatricular elementos privativos de una propiedad horizontal (un garaje en un sótano) aunque no conste inmatriculada la finca matriz ni la división horizontal, pero exista, en la superficie, un edificio inscrito y dividido horizontalmente.

261.*** INMATRICULACIÓN POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO. El registrador debe rechazar la inmatriculación cuando no cabe duda de que invade el dominio público, aunque se trate de otra administración mediante la certificación del 206LH. Y ello, aunque no se haya practicado el deslinde y a pesar de que la administración no haya contestado a la solicitud de informe en el plazo de un mes

212.** FALTA DE INTERÉS LEGÍTIMO PARA PEDIR UNA CERTIFICACIÓN. La posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el artículo 234 de la Ley Hipotecaria pero también en estos casos es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes.

215.** INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA PESE A DENEGARSE LA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE. La denegación de la inscripción de un exceso de cabida no es óbice a que se inscriba el negocio principal. La fundamentación de la denegación de la inscripción debe recogerse en la nota de calificación y no en el informe, a fin de no producir indefensión.

216.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA ORDENADA POR MANDAMIENTO JUDICIAL. Es posible que, por mandamiento, se ordene la cancelación de la hipoteca no como consecuencia de la subasta y adjudicación de la finca, sino del pago realizado por la parte ejecutada de la totalidad de la cantidad que se adeudaba al acreedor por principal, intereses y costas.

218.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. La rectificación de la cabida de un elemento privativo integrante de una propiedad horizontal exige necesariamente la rectificación del título original, y no cabe aplicar los procedimientos previstos en el artículo 201 LH.

219.** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA CONFORME AL ART. 201.1 LH. SERVIDUMBRE DE PASO NO CONTEMPLADA EN LA GEORREFERENCIACIÓN. El expediente del art. 201.1 LH no puede prosperar si existe controversia no resuelta durante su tramitación. La existencia de una servidumbre de paso no tiene incidencia alguna en la inscripción de la georreferenciación de la finca.

220.** HERENCIA. INTERVENCIÓN DE LOS DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO. Como regla general, no se exige la prueba de la falta de descendientes de los desheredados y basta una manifestación al respecto, pero dicha manifestación no es suficiente para desvirtuar lo expresado por el testador en su testamento, que expresamente reconoce la existencia de tales descendientes del desheredado, cuyos derechos legitimarios deben ser salvaguardados, conforme al artículo 857 del Código Civil.

221.** CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD EN LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. Fallecido el cónyuge titular registral de bien privativo por confesión se requiere, aunque ya estuviesen divorciados y en paradero desconocido, el consentimiento del confesante o de sus herederos forzosos.

222.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. La oposición a la inscripción de la georreferenciación debe aportarse un principio de prueba que, razonablemente, debería consistir en un dictamen pericial emitido por un técnico, pero no necesariamente en una representación gráfica georreferenciada.

223.** SUBSANACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPARCELACIÓN. REVIVISCENCIA DE FINCA DE REMPLAZO. Una vez inscrita una reparcelación no es procedente la reviviscencia del historial de una finca, con la finalidad de subsanar un error cometido en origen, sino que lo procedente es subsanar dicho error mediante la presentación de los títulos cuyo no acceso al registro lo han provocado.

224.** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA SEPARACIÓN DE HECHO ENTRE EL CAUSANTE Y SU CÓNYUGE. En los casos de herencia en que el causante estuviera separado de hecho de su cónyuge, aunque el testador lo haya manifestado así en su testamento, es necesario probar esa situación en el momento de fallecimiento del causante.

226.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES BASADA EN LA CATASTRAL. La oposición a una georreferenciación alternativa no puede basarse en la cartografía catastral, sino en otra representación gráfica georreferenciada alternativa, cuya aportación puede ser requerida por el registrador.

229.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS. Es posible anotar por deudas del heredero el embargo sobre bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien siempre que se acredite la cualidad de heredero, mediante la presentación del título sucesorio.

230.** INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA DE BIENES GANANCIALES ESTANDO DISUELTA Y NO LIQUIDADA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. Es válida y cabe inscribir la adjudicación de bienes de la herencia o la venta de los mismos, o la venta de bienes pertenecientes a la disuelta y no liquidada sociedad de gananciales, sin tener que liquidar formalmente la sociedad de gananciales cuando concurren todos los que agotan la titularidad sobre el bien.

231.** LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. Cabe la legalización de un libro de actas de propiedad horizontal de hecho reconocida, si se cumplen tres requisitos que describe.

233.** INMATRICULACIÓN. DUDAS DE COINCIDENCIA CON UNA FINCA INSCRITA. ARTÍCULO 199 LH. En los casos de inmatriculación de una finca, si el registrador tiene dudas (o incluso certeza) de su coincidencia con otra inscrita, será necesario que las despeje con la tramitación de un expediente del artículo 199 LH.

234.** NOVACIÓN SIN MODIFICACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. No es necesario, tras una novación, modificar las anteriores cifras de responsabilidad hipotecaria cuando consiste en un tanto alzado que no supera los máximos legales de la cobertura por intereses.

235.** ASIGNACIÓN DE NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER A UNA FINCA EXISTIENDO PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DEL HOSPEDAJE EN LA COMUNIDAD. Si bien las prohibiciones estatutarias han de interpretarse restrictivamente, la prohibición estatutaria de dedicar la vivienda a usos de hospedaje incluye a las viviendas de uso turístico.

236.** INSCRIPCIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE. No es necesaria la protocolización notarial en el caso presente, porque el procedimiento ha sido íntegramente contencioso. Sí habría sido necesaria en caso de una mera transacción aprobada judicialmente.

241.** FORMA DEL DOCUMENTO POR EL QUE SE SOLICITA UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. La posible anotación preventiva relativa a la pendencia de un procedimiento judicial sobre la propiedad de un determinado inmueble, como medida cautelar dentro del procedimiento civil, ha de ser acordada por el tribunal competente que esté conociendo del asunto.

245.** INSCRIPCIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE SIN QUE CONSTE EL NIF DE UNO DE LOS HEREDEROS. Ha de constar el NIF de todos los herederos en una partición judicial, a pesar de no haber comparecido. de ser extranjero, de no solicitar la inscripción del bien adjudicado y de haber presentado la liquidación de impuestos.

248.** INSCRIPCIÓN DE SEGREGACIÓN REALIZADA EN SENTENCIA JUDICIAL. La inscripción de una segregación puede practicarse en virtud de resolución judicial, sin necesidad de otorgamiento de escritura pública, si bien será siempre necesaria la aportación de la representación gráfica georreferenciada exigida por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, tanto de la porción segregada como del resto.

252.** DOCUMENTOS UNIDOS A LA ESCRITURA MATRIZ NO FIRMADOS POR LAS PARTES. Los documentos unidos a la escritura matriz y relacionados en ella con remisión a su contenido (en este caso un cuadro de distribución de responsabilidad hipotecaria) forman parte de la misma y son inscribibles, aunque no aparezcan firmados.

253.** RECONOCIMIENTO DE DEUDA. ACREDITACIÓN DE LA DEUDA POR APUNTES DE CONTABILIDAD. COMPENSACIONES DE DEUDAS CON CRÉDITOS Y MEDIOS DE PAGO. No pueden escriturarse reconocimientos de deuda en abstracto, sino que hay que expresar la causa de la deuda, aunque bastará para ello, por ejemplo, con remitirse a los apuntes contable en los libros mercantiles de una sociedad. En la compensación de una deuda con un crédito preexistente no hay que acreditar los medios de pago pues no hay pago sino extinción de la deuda por compensación con el crédito.

256.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. VALOR Y EFECTOS DE LA CONSTANCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL . La constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral.

257.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL. La oposición por parte de quien no acredita ser titular registral de la finca colindante no resulta cualificada.

259.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA DECLARACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN DE UN EDIFICIO. Aunque el procedimiento de declaración de fuera de ordenación es competencia del Ayuntamiento, declaración que debe ser congruente con el procedimiento seguido, en ningún caso se puede prescindir de la notificación y audiencia de todos los posibles titulares registrales afectados ni de la declaración de firmeza del pertinente acto administrativo.

263.** CANCELACIÓN UNILATERAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR EL COMPRADOR. PAGO EFECTUADO FUERA DE PLAZO. En los casos de compraventa con precio aplazado y garantizado con condición resolutoria, si el pago se efectúa en parte fuera de plazo, no opera la facultad concedida al comprador de que pueda otorgarse carta de pago y cancelar la condición resolutoria unilateralmente porque, debido al retraso en el pago, ha nacido un derecho del vendedor a resolver el contrato, del que no se le puede privar sin su consentimiento.

264.** APRECIACIÓN DE LA INEFICACIA SOBREVENIDA DE LEGADO A FAVOR DE LA PAREJA POR CESE DE CONVIVENCIA. A falta de una norma que establezca la presunción de ineficacia de la disposición en favor del excónyuge o de la expareja de hecho, ni notarios ni registradores pueden, sin el acuerdo unánime de todos los interesados, privar de eficacia a una disposición testamentaria en favor de dicho excónyuge o expareja: para ello haría falta una decisión judicial adoptada en un procedimiento contradictorio con fase probatoria. En su defecto, se precisa la intervención del instituido, aunque haya cesado su relación, matrimonial o extramatrimonial, con el causante.

213.* INSCRIPCIÓN DE TÍTULO OTORGADO POR QUIENES NO SON TITULARES REGISTRALES. No es inscribible un título otorgado por quien no es titular registral. La segregación requiere licencia o declaración de innecesariedad, salvo en los casos en que proceda la aplicación analógica del art. 28. 4 LS (antigüedad)

225.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. CONTIENDA SOBRE UNA SERVIDUMBRE DE PASO. Una contienda judicial sobre una servidumbre de paso no es indicio de la existencia de una controversia sobre la propiedad de la porción de terreno que la opositora discute.

228.* EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN. La rectificación de los asientos registrales debe tener lugar con los requisitos del art. 40 de la Ley Hipotecaria.

232.* DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH. La magnitud de la diferencia de cabida y la procedencia de la finca de división, por si solos, no tienen la entidad suficiente para denegar el inicio del expediente del art. 199 LH por posible encubrimiento de una modificación de entidad hipotecaria.

238.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. La concurrencia de circunstancias (alteración de linderos, la magnitud del exceso de cabida, procedencia de agrupación y oposición del Ayuntamiento) justifica la denegación de la inscripción por alteración de la realidad física de la finca registral.

239.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE QUIEN DICE SER REPRESENTANTE DE UN COLINDANTE. No está legitimado para oponerse quien no acredita la representación que manifiesta ostentar, aunque lo procedente es que el registrador le requiera para que lo haga.

240.* RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO DE LA TITULARIDAD DE UNA FINCA. La rectificación de los errores de concepto requiere el consentimiento unánime de todos los interesados y del registrador y en su defecto una resolución judicial que lo ordene, lo que no se da en la solicitud de cambio de carácter privativo a ganancial solicitado solo por el titular registral.

255.* INSCRIPCIÓN DE FINAL DE OBRA DE UN EDIFICIO DE PROMOCIÓN PÚBLICA. Siendo el destino de las viviendas construidas por el concesionario el alquiler, no puede el Registrador exigir el requisito adicional de la división horizontal si no lo exige el pliego de condiciones.

260.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SENTENCIA NO ENTABLADA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. No cabe practicar una anotación preventiva de sentencia en procedimiento no seguido contra el titular registral 

262.* REVOCACIÓN DEL NIF ENTRE EL OTORGAMIENTO DE UNA ESCRITURA DE AUMENTO DE CAPITAL Y SU PRESENTACIÓN EN EL REGISTRO. La revocación de un NIF impide el acceso al registro a transmisiones hechas por la entidad, aunque en el momento del otorgamiento estuviera vigente.

266.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA DE MÁXIMO POR CADUCIDAD SI HAY NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN A EFECTOS EJECUTIVOS. Si bien la caducidad de una hipoteca de máximo opera de forma automática llegado el término pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, la cancelación de su inscripción por tal caducidad no procede si consta en el Registro nota marginal de expedición de la certificación registral de dominio y cargas a efectos ejecutivos.

267.* SOLICITUD DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA AGRUPAR DOS FINCAS. El art. 199 LH no permite realizar la agrupación de dos fincas registrales, vía rectificación de superficie.

 

RESOLUCIONES MERCANTIL

243.*** RETRIBUCIÓN DE LOS ADMNISTRADORES: POSIBLE CONTRATACIÓN DE UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL. No es posible establecer en los estatutos de una sociedad la posibilidad, que queda al árbitro de la junta o del Consejo, de contratar un seguro de responsabilidad civil a favor del administrador.

258.** REQUISITOS DE LOS ACUERDOS DE CONSEJO PARA CONSTITUIR OTRA SOCIEDAD. El certificado de los acuerdos de un consejo de administración facultando a un consejero para constituir otra sociedad, no es necesario que indique la identidad de los consejeros asistentes al consejo.

227.* CONVOCATORIA DE JUNTA EN FORMA DISTINTA A LA ESTATUTARIAMENTE ESTABLECIDA. No es posible la convocatoria de junta en forma distinta a la estatutariamente establecida, aunque la forma empleada sea más segura o esté dotada de mayor publicidad que la fijada en estatutos.

246.() CIERRE POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES. CERTIFICADO REAPERTURA DE HOJA CON MÁS DE SEIS MESES. No es posible depositar las cuentas anuales de una sociedad, si el certificado presentado y despachado en su día para la reapertura de la hoja y relativo a la no aprobación de las cuentas, tiene más de seis meses de antigüedad.

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PRÁCTICA NOTARIAL: ACTA DE REQUERIMIENTO/EXHORTO PARA  DECLARACIÓN DE HEREDEROS INTESTADOS POR NOTARIO COMPETENTE

 

I. INTRODUCCIÓN. 

El derecho a la libre elección de notario de que tratamos aquí tiene algunas excepciones, una de ellas se da en aquellos expedientes notariales que implican una función de jurisdicción voluntaria.

En ellos la ley exige una competencia o conexión territorial especial del notario con el objeto del expediente, que debe respetarse, hasta el punto de que el instrumento público autorizado sin esta conexión puede ser nulo o ineficaz (y el notario podría incurrir en responsabilidades disciplinarias).

Uno de estos expedientes de jurisdicción voluntaria sujeto a la competencia territorial del notario son las Actas de requerimiento (y de notoriedad) para la declaración de herederos intestados, reguladas en los arts 55 y 56 LON.

II. DIFICULTADES DE DESPLAZAMIENTO FISICO DEL PARTICULAR Y PRINCIPIO DE COMPETENCIA TERRITORIAL NOTARIAL EN EXPEDIENTES DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA

En este ámbito de los expedientes de jurisdicción voluntaria, y en el caso particular de las declaraciones de herederos intestados, el día a día de nuestro trabajo y la realidad insisten en ponernos delante la conveniencia de dar una solución práctica que permita conciliar la necesidad de evitar desplazamientos físicos de los particulares (movilidad reducida, compromisos profesionales, personas dependientes a cargo, etc) y el pleno respeto al fundamental principio de competencia territorial notarial.

Una posible solución son los apoderamientos especialísimos, de tal forma que un “nuncio” acuda al notario competente con este poder especialísimo con los testigos y documentación necesarias. 

Otra alternativa, en aquellos casos en que el interesado no tiene conexión o vinculación con nadie en el distrito del notario competente y tampoco tiene a nadie dispuesto a desplazarse hasta allí, (algo que ocurre y ocurrirá cada vez con más frecuencia, dada tendencia social creciente a la soledad, calificada por la OMS como como una «epidemia silenciosa») sería la colaboración notarial a distancia a través de las herramientas tecnológicas de que dispone la corporación notarial.

III.- COLABORACIÓN NOTARIAL A DISTANCIA.

Lo que proponemos es un requerimiento por exhorto al notario territorialmente competente para que sea él quien tramite completamente la declaración de herederos.

En el requerimiento constarán todos los datos, todas las pruebas documentales que deben proporcionarse por el requirente/interesado (habrá otras pruebas cuya práctica o procedencia practicará o decidirá el notario competente, como, por ejemplo, la comprobación de duplicidades de actas de ab intestato o la publicación de edictos),  e incluso la comparecencia de los testigos o su identificación en el caso de que vayan a comparecer ante el notario competente.

Este acta-exhorto se envía por SIGNO al notario competente para que sea él quien dé inicio al Acta de requerimiento incorporando la que le hemos enviado y, previas las pruebas que estime convenientes (edictos, testigos, etc), declare la notoriedad pretendida.

Por cortesía profesional, con carácter previo, debería hablarse con la notaría de destino para informar de que se pretende esa colaboración notarial y los términos de la misma: Que quien inicia el Acta y quien la concluye y declara la notoriedad es el notario territorialmente competente, el notario requirente se limita a trasladarle el requerimiento que realiza el interesado junto con toda la documentación e información necesaria.

Lo que entendemos que no procede es que el notario “de origen” tramite las actas declarando la notoriedad y los herederos y las remita para su protocolización al notario competente.

IV.- Es este informe incluimos UN POSIBLE MODELO DE ESTE ACTA EXHORTO.

Su contenido es prácticamente el mismo que debe tener el acta de requerimiento para la declaración de herederos intestados, con las adaptaciones que corresponden al hecho de que este primer notario “de origen” no es competente.

En el siguiente informe recogeremos UN POSIBLE MODELO DE LAS ACTAS INICIAL Y FINAL DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS que tramitará el notario competente en atención al requerimiento efectuado.

POSIBLE MODELO:

NÚMERO

ACTA DE REQUERIMIENTO (EXHORTO) para la tramitación de Acta de declaración de herederos intestados *directos* *colaterales* de *.

En *, a *.

Ante mí, *, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, Distrito de *

====COMPARECE*N====

DO*, mayor de edad; estado civil; profesión; domicilio; documento de identidad; y con dirección de correo electrónico a efectos de notificaciones: *.

SI VAN A COMPARECER LOS TESTIGOS:

DO*, mayor de edad; estado civil; profesión; domicilio; documento de identidad; y con dirección de correo electrónico a efectos de notificaciones: *

DO*, mayor de edad; estado civil; profesión; domicilio; documento de identidad; y con dirección de correo electrónico a efectos de notificaciones:

Identifico al/a los compareciente/s por su documento de identidad reseñado y constan sus circunstancias de sus manifestaciones.

====INTERVIENE*N====

En su propio nombre y derecho.

SI COMPARECEN LOS TESTIGOS:

El primero en su condición de requirente y los dos últimos en su condición de testigos.

Tras aseverar el compareciente/*/los comparecientes que no necesita de medidas de apoyo, tiene/n a mi juicio, la capacidad necesaria para el otorgamiento de la presente Acta de Requerimiento (EXHORTO) y la aptitud suficiente para ejercitarla por sí. Y, al efecto:

====EXPONE*N====

I.– HECHOS.

El*la requirente asevera, bajo su responsabilidad, la certeza de los siguientes hechos positivos y negativos, sin que le conste nada en contrario:    

1º) Que su *, don *, de nacionalidad * y con documento de identidad *, hij* de don * y doña *, nacid* en * el día *, y vecin* de *, falleció en *, el día * teniendo su último domicilio en *( lo que se acredita -domicilio- con *).

2º) Que tal causante falleció sin haber otorgado disposición testamentaria alguna y que, con anterioridad a la fecha de hoy, no se ha promovido ninguna otra Acta de Notoriedad con el mismo objeto que la presente. A estos efectos advierto al requirente que, en su momento, el notario competente realizará la correspondiente consulta al archivo histórico de actas de abintestato para acreditar lo aseverado por el requirente. Parece preferible que sea el notario competente quien haga la consulta para que la misma sea lo más próxima al inicio del acta.

3º) Que, al tiempo de su fallecimiento, la persona causante ostentaba la nacionalidad * y vecindad civil de * por nacimiento* / *por residencia continuada durante los diez años anteriores a su fallecimiento en * fallecimiento (así resulta, según asevera, del certificado de empadronamiento que más adelante se reseña como incorporado)/ *por opción ante el encargado del Registro Civil.

4º) Ley rectora de la sucesión.

Fallecidos antes 17/08/2015 La ley rectora de la sucesión es la ley de su nacionalidad, esto es, la ley española*, y siendo ésta la ley del Estado español se aplica la ley de derecho * por ser la de su vecindad civil.

Fallecidos después del 17/08/2015 La ley rectora de la sucesión es la ley española* extranjera*, por ser la del Estado de la residencia habitual del causante al tiempo de su fallecimiento, y siendo ésta la ley del Estado español se aplica la ley de derecho * por ser la de su vecindad civil, en concreto, por los artículos ** y siguientes de la Ley ***. 

6º) Que * falleció en estado civil de * dejando * hijo*s llamados ***. AJUSTARLO SEGÚN SEA SUCESIÓN DIRECTA O COLATERAL.

7º) En consecuencia, que no existen otros parientes con mejor derecho que ** a la sucesión intestada de éste*a causante.

II.- PRUEBAS.

Para acreditar ante notario competente la veracidad de lo expuesto, la parte requirente aporta y yo, Notario, incorporo a la presente, las siguientes pruebas:  

A) PRUEBA DOCUMENTAL:

  • Certificación literal de defunción del* de la causante. 
  • Certificación del Registro General de Actos de Ultima Voluntad.
  • Certificación literal de nacimiento del causante.
  • En su caso libro de familia y/o las demás certificaciones literales del Registro Civil que acrediten los hechos.
  • Certificación de empadronamiento histórico de donde resulta que el causante tuvo su residencia continuada en * durante los diez años anteriores a su fallecimiento.

Yo, Notario, dejo incorporados a la presente testimonios por mí obtenidos de dichos documentos *tras verificar el código CSV de cada uno de ellos.     

Que, de la documentación exhibida, resultan comprobados documentalmente los hechos sometidos a notoriedad y no consta estar interesado en este expediente ningún menor que carezca de representante legal o persona con discapacidad sin apoyo suficiente.

B) PRUEBA TESTIFICAL.

Las declaraciones de dos testigos hábiles y sin tacha legal que afirmarán la certeza de los hechos positivos y negativos cuya declaración de notoriedad de pretende, por *haber conocido a la persona del causante y constarles así, *por ser vecinos de *, por su conocimiento directo del causante* de los familiares del causante* y a la vista de las otras pruebas exhibidas.

Con esta finalidad:

OPCIÓN A.- SI LOS TESTIGOS COMPARECEN EN ESTE ACTA:

* Y * a quienes yo, Notario, considero hábiles y sin tacha legal, previa lectura de las manifestaciones de * (requirente) que les efectúo en voz alta, habiendo renunciado al derecho de leerlas por si, y a la vista de la documentación incorporada que les exhibo, manifiestan:

Que les consta por ciencia propia la certeza de los hechos positivos y negativos expuestos, por haber conocido a la persona causante: don * (testigo 1), por su condición de ***relación que tuvieran y que lo convierte en testigo hábil ; y don (testigo 2)  por * (relación que tuvieran y que lo convierte en testigo hábil); Aseveran los testigos constarles así, por su conocimiento del/de la causante*, de su entorno familiar*, de sus circunstancias personales y familiares* ** la causa que sea* y a la vista de las demás pruebas exhibidas.

OPCIÓN B.- SI LOS TESTIGOS NO COMPARECEN EN ESTE ACTA:

DO*, mayor de edad; estado civil; profesión; domicilio; documento de identidad; y con dirección de correo electrónico a efectos de notificaciones: *

Y DO*, mayor de edad; estado civil; profesión; domicilio; documento de identidad; y con dirección de correo electrónico a efectos de notificaciones: *

COMPARECERÁN ante do**, notario de *, competente para la tramitación del Acta de requerimiento de declaración de herederos y, previa lectura de las manifestaciones de * **REQUIRENTE, y a la vista de la documentación incorporada que se les exhibirá, manifestarán: Que les consta por ciencia propia la certeza de los hechos positivos y negativos expuestos, por *haber conocido a la persona del causante, don * * *por ser vecino*s de * y conocer al causante, y, en su caso, por las razones que manifestarán en presencia del notario competente; Aseverarán los testigos constarles así, por su conocimiento del causante, de sus circunstancias personales y familiares y a la vista de las demás pruebas exhibidas.

Y EXPUESTO LO QUE ANTECEDE, DE CONFORMIDAD CON EL ARTÍCULO 979 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL EN RELACIÓN CON LOS ARTÍCULOS 55 Y SIGUIENTES DE LA LEY ORGÁNICA DEL NOTARIADO Y ARTÍCULO 209 Y SIGUIENTES DEL REGLAMENTO NOTARIAL:

====ME REQUIEREN====

A MI, NOTARIO, para que, por exhorto notarial, remita copia telemática de la presente Acta con la documentación incorporada y requiera a *, notario de * o quien legalmente le suceda o sustituya, en cuanto es notario competente por ser del /*/distrito correspondiente/*/distrito colindante al lugar en que el causante /*/tuvo su último domicilio /*/  radica la mayor parte del patrimonio del causante/*/ falleció el*/la* causante, para que con las pruebas previas necesarias, realice la tramitación del ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS INTESTADOS DE * y declare como único/s heredero/s abintestato a don *, con DNI número * y vecino de *, quienes heredarán *por derecho propio *por derecho de representación*…

Yo, Notario, ACEPTO EL REQUERIMIENTO por estimar legítimo el interés de los requirentes y lícita la actuación que me pide, y lo practicaré por diligencias a continuación.

=== OTORGAMIENTO Y AUTORIZACIÓN ===

 

Formentera, playa dels Pujols

ENLACES:

INFORME GENERAL DE MAYO: 

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

Shadia Nasser

Informe Oficina Notarial Abril 2025: CONCILIACIÓN ANTE NOTARIO y MODELOS por Carlos Jiménez Gallego

SNG, 20/04/2025

INFORME OFICINA NOTARIAL ABRIL 2025.

ÍNDICE:

        •  

DISPOSICIONES DESTACADAS

Becas y ayudas al estudio 2025-2026. Real Decreto 163/2025, de 4 de marzo, fija los umbrales de renta y patrimonio familiar y las cuantías de las becas y ayudas al estudio para el curso 2025-2026. Se equiparan las enseñanzas artísticas superiores. 200 euros más si se tiene que residir fuera del hogar familiar. Mejoras para personas con discapacidad inferior al 65%.

Modificación de diversas Órdenes Fiscales. Orden HAC/241/2025, de 10 de marzo, modifica tres órdenes previas. Se prepara la posibilidad de la utilización del comercio electrónico seguro en los pagos que hayan de realizar los obligados tributarios. No será posible domiciliar autoliquidaciones cuya presentación se realice fuera de los plazos establecidos para optar por dicho medio de pago. En materia de gestión recaudatoria de las tasas estatales, se establece el procedimiento telemático de presentación de los mandamientos de ejecución y expedientes de devolución de ingresos de tasas. Podrán actuar como colaboradoras en la gestión recaudatoria las entidades de pago y las entidades de dinero electrónico.

Campaña IRPF y Patrimonio 2024. Orden HAC/242/2025, de 13 de marzo. Junto a la aprobación de los modelos se recogen amplios contenidos relativos a novedades (como el pago por Bizum o la autoliquidación rectificatoria), borrador, presentación, plazos, domiciliación, fraccionamiento, procedimiento, etc. El plazo termina el 30 de junio, tanto para IRPF como para Patrimonio, pero, para la domiciliación, el día límite es el 25 de junio de 2025.

Modelos 202 y 222. Orden HAC/262/2025, de 12 de marzo, por la que se modifican los anexos de la orden que aprueba los modelos 202 y 222 relativos al Impuesto sobre Sociedades y el Impuesto sobre la Renta de no Residentes para adaptarlos a las últimas modificaciones de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

Documentos notariales electrónicos timbrados. Esta Orden HAC/305/2025, de 27 de marzo, aprueba las especificaciones técnicas del folio de matriz electrónica timbrado y del folio de copia autorizada electrónica timbrado con destino a tercero y modifica el apartado dedicado a la recaudación del ITPyAJD mediante efectos timbrados. Se regula la colaboración del Consejo General del Notariado.

Carta municipal de Barcelona. Ley 3/2025, de 18 de marzo, de modificación de la Ley 22/1998, modifica la Carta municipal de Barcelona en cuanto a las formas de gestión. Incorpora las prestaciones patrimoniales de carácter público no tributarias. Se potencian las sociedades municipales. El Ayuntamiento ha de regular, por reglamento, el sistema de carrera horizontal del personal municipal.

Disposiciones autonómicas. Disposiciones de Canarias (vivienda protegida, presupuestos), Castilla-La Mancha (integridad pública, aguas), Cataluña (alquiler), Extremadura (medidas tributarias), Galicia (comunicación audiovisual), La Rioja (vivienda), Madrid (ordenación del territorio, gestión pública, presupuestos) y Navarra (estadística)

Tribunales. Tribunal Constitucional. Sentencias: Delito contra la Hacienda Pública, fomento de la actividad productiva en Andalucía, Menores no acompañados, normas procedimentales de La Rioja. Recursos: Memoria histórica de Cantabria, protección civil en Navarra. Conflicto sobre Sede de la Comunidad de Madrid. Tribunal Supremo: Empleo público 2024, títulos extranjeros en el País Vasco (2), 

Convocados exámenes para ejercer la abogacía: Orden PJC/233/2025, de 7 de marzo, por la que se convoca la prueba para el año 2025.

 

NOTICIAS NOTARIALES

Jubilaciones

  • Se declara la jubilación voluntaria de la notaria de Zaragoza doña María Jesús Lacruz Pérez.
  • Se declara la jubilación forzosa del notario de Madrid don Pedro de Elizalde y Aymerich.
  • se declara la jubilación forzosa del notario de Málaga don Miguel Ángel Krauel Alonso.
  • Se declara la jubilación forzosa del notario de Zarautz don Félix María Isaac González de Echavarri Ara.
  • Se declara la jubilación del notario de Madrid don Joaquín-Martín Rovira Perea.
  • Se declara la jubilación forzosa del notario de El Viso del Alcor don Anselmo Martínez Camacho.
  • Se declara la jubilación voluntaria del notario de Alcorcón don Juan Antonio Moncada y del Prado.
  • Se declara la jubilación del notario de Sabadell don Juan Bosch Boada.

 

RESOLUCIONES:

En MARZO se han publicado DIECINUEVE RESOLUCIONES, su resumen extenso se recoge en archivo aparte.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

118.⇒⇒⇒ INSCRIPCIÓN DE UN ACTA DE RESOLUCIÓN UNILATERAL DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA POR INCUMPLIMIENTO. Análisis detallado de la naturaleza y requisitos de la condición resolutoria explícita. Trata también sobre el alcance que, en sede de calificación, pueden tener documentos posteriores pendientes de despacho.

113.*** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD CON ADJUDICACIÓN DE UNA PARTE INDIVISA Y NO DE LA TOTALIDAD DEL BIEN. CASOS DE DISOLUCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD. Para determinar si hay disolución de comunidad no es imprescindible que haya de adjudicarse necesariamente la totalidad del bien, bastando que con la porción que se adjudique a un comunero pase a ser dueño de la totalidad del bien. Se resume, además, la doctrina de la DG de otros casos de lo que podríamos llamar disolución parcial, pero que la DG considera actos de disolución.

103.** VENTA ANTERIOR PRESENTADA DESPUÉS. CLARIDAD EN LAS PARTICIPACIONES TRANSMITIDAS. Puede ser causa de suspensión el que se transmita en la escritura una cuota inferior a la que se tiene inscrita cuando existen indicios de error en el título que han de aclararse. Cuando hay doble venta y se presenta la escritura más antigua después de haberse inscrito la más moderna, procede denegar por la aplicación del principio de prioridad.

104.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA YA INSCRITA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. Inscrita una representación gráfica, no es posible rectificarla a través del art. 199 LH si hay indicios de encubrimiento de operaciones de modificaciones hipotecarias no documentadas.

106.** COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DEL MEDIO DE PAGO. Para inscribir una escritura de compraventa cuando el precio se paga después del otorgamiento no cabe exigir que se incorporen a la misma los justificantes de las transferencias hechas después de dicho otorgamiento.

108.** COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN NO ACREDITADA DE PERSONA DISCAPACITADA. Cuando falta el consentimiento de uno de los otorgantes del negocio jurídico estamos ante un negocio incompleto que puede quedar salvado mediante la ratificación del “dominus negotii”, o de su representante (también si estuviera discapacitado) o de sus herederos, si hubiera fallecido.

109.** SEGREGACIÓN REALIZADA POR QUIEN APARECE EN EL REGISTRO COMO INCAPACITADO. No cabe inscribir una segregación por quien aparece registralmente como incapacitado sin reseñar las circunstancias de su tutor o de la resolución judicial que haya modificado o dejado sin efecto la incapacitación.

110.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE UNA RECTIFICACIÓN DE CABIDA YA PRACTICADA CON AREGLO AL ART. 201.3.b LH. No cabe recurso contra la práctica de una inscripción de rectificación de superficie conforme al art. 201.3.b LH (diferencia de cabida inferior al 5% sin inscripción de georreferenciación).

111.** SUSPENSIÓN DE UNA COMPRAVENTA POR LA PRESENTACION DE UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CAUSA PENAL. La presentación de una prohibición de disponer impide la inscripción de una compraventa afectada por la limitación, aunque la escritura de venta esté presentada con anterioridad. Principio de legalidad frente al principio de prioridad.

114.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN. MODIFICACIÓN CATASTRAL SOBREVENIDA. NOTIFICACIÓN EN CASO DE DOMICILIO DESCONOCIDO. La notificación a los titulares de cargas debe hacerse nominalmente mediante edicto en el BOE si se desconoce el lugar de notificación. Las alteraciones catastrales posteriores al otorgamiento del acta del art. 201 LH, no afectan a la eficacia del expediente.

116.** HERENCIA OTORGADA SIN LA INTERVENCIÓN DE LOS DESCENDIENTES DEL LEGIMATARIO DESHEREDADO. Para dejar sin efecto la desheredación ordenada en el testamento se requiere el consentimiento de todos los interesados, incluyendo a los descendientes del desheredado a quienes correspondería el derecho establecido en el artículo 857.

117.** INSCRIPCIÓN DE FINCA APORTADA POR SOCIEDAD CON NIF REVOCADO CON POSTERIORIDAD AL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA. La revocación de un NIF impide el acceso al registro a transmisiones hechas por la entidad, aunque en el momento del otorgamiento estuviera vigente.

101.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO Y CARGAS POSTERIORES. Caducada y cancelada una anotación de embargo, solo es posible inscribir la adjudicación de la finca a favor del adjudicatario del procedimiento, pero no cancelar las cargas posteriores al embargo.

102.* LEGITIMACIÓN PARA SOLICITAR CERTIFICACIÓN DE UN ASIENTO NO VIGENTE. Para poder obtener publicidad de asientos no vigentes ha de ha de probarse a satisfacción del registrador un interés legítimo y adecuado. Las solicitudes de certificación no necesariamente provocan asiento de presentación.

105.* SOLICITUD DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN ESTANDO VIGENTE OTRO ANTERIOR. No cabe practicar un nuevo asiento de presentación estando vigente el anterior del mismo título; pero una vez practicado el asiento correspondiente (inscripción, anotación, cancelación o nota marginal) concluye el procedimiento registral, y la entrada de nuevo del mismo documento, p.ej por advertirse un posible error en la redacción del asiento, debe motivar la práctica de un nuevo asiento de presentación.

107.* INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA ESTANDO PENDIENTE DE RESOLVER UN EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN. No procede la suspensión de una inscripción de compraventa de una finca afectada por doble inmatriculación una vez tramitado y culminado el procedimiento de unificación del folio real sin perjuicio de que en la publicidad formal se haga constar la tramitación del expediente en curso.

112.* INSCRIPCIÓN DE PACTO OBLIGACIONAL CONTENIDO EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO. En un convenio regulador por divorcio no es inscribible un mero pacto obligacional de adquirir en el futuro determinado inmueble. Estos convenios tienen naturaleza de contrato privado si no interviene un funcionario por razón de su cargo.

115.* CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL QUE REFLEJA EL CARÁCTER DE BIEN RESERVABLE DE UNA FINCA. Cabe cancelar la nota marginal que indica el carácter reservable por la vía del art. 210.1.8 LH una vez cumplido el plazo de 4 años para la impugnación de los actos anulables o rescindibles; a lo que se suma el plazo adicional de cinco años que del art. 210.1.8 LH; pues el dies a quo para impugnar los actos realizados por la reservista nació al consumarse la reserva (esto es, al fallecer la reservista y sobrevivirla los reservatarios)

RESOLUCIONES MERCANTIL

119.** MODIFICACIÓN DE OBJETO Y CÓDIGO CNAE. SU RELACIÓN CON EL DEPÓSITO DE CUENTAS. En caso de modificación del objeto de la sociedad, si no consta el CNAE en la hoja de la sociedad, el CNAE de la actividad principal debe manifestarse en la escritura, sin que el hecho de que conste en el depósito de cuentas exima de esta obligación.

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PRÁCTICA NOTARIAL:

CONCILIACIÓN ANTE NOTARIO por Carlos Jiménez Gallego

La L.O. 1/2025 de 2 de enero se publicó en el BOE del 3 de enero y ha entrado en vigor, en su mayor parte, el 3 de abril, o sea, a los 3 meses de su publicación en el BOE, según dispone su DF 38ª.

La parte de interés notarial en lo que se refiere a los medios adecuados de solución de controversias (MASC), son los artículos 2 a 19, que tienen carácter de ley ordinaria, según la DF 37ª, como también es ley ordinaria la DF 30ª.

Las modalidades de negociación no son numerus clausus, pero tiene que estar reguladas en una ley, estatal o autonómica.

Aparte de la mediación, que se rige por la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles y, en su caso, por la legislación autonómica sobre la materia, las modalidades que regula la L.O. 1/2025 son la conciliación, la oferta vinculante confidencial y la opinión de persona experta independiente. También se refiere, aunque no lo regula, a un proceso de Derecho colaborativo.

Aquí vamos a comentar principalmente la conciliación ante Notario, que también es objeto de estudio por Carlos Cortiñas (notario de Gijón) y Vicente Martorell (notario de Oviedo) aquí

I.- LA CONCILIACIÓN ANTE NOTARIO.

1. ÁMBITO DE APLICACIÓN.

COMPETENCIA TERRITORIAL. 

Hay competencia en los asuntos internacionales (transfronterizos) siempre que, al menos, una de las partes tenga su domicilio en España y la actividad negociadora se realice en territorio español.

En el ámbito interno español, no hay reglas de competencia notarial, por lo que se aplica la regla general de libre elección de notario. No obstante, tienen que poder acudir todas las partes, o garantizarse que pueden actuar por videoconferencia. Esto tiene que valorarse al aceptar el requerimiento.

Sólo puede intervenir un Notario y hay una única tramitación. No puede actuar un Notario en el lugar en que se encuentre cada parte (por ejemplo, uno en Mallorca y otro en Menorca). 

COMPETENCIA OBJETIVA.

Todos los asuntos de naturaleza civil o mercantil (art. 3).

EXCEPCIONES:

1.- Los conflictos que versen sobre materias que no estén a disposición de las partes en virtud de la legislación aplicable.   Excepción a esta excepción: sí será posible un MASC en relación con los efectos y medidas previstos en los artículos 102 y 103 del Código Civil, sin perjuicio de la homologación judicial del acuerdo alcanzado.

2.- Los conflictos que versen sobre alguna de las materias excluidas de la mediación que son los recogidos en el art. 2 de la Ley 5/2012, de 6 de julio.

No obstante, también hay que tener en cuenta el art. 81 LN, al que nos referimos más adelante (punto 9).

OBLIGACIÓN DE ACUDIR A UN MASC.

  • No se admite la demanda sin acreditarse haber acudido a un MASC. Acreditarlo es un “requisito de procedibilidad” (art. 5).
  •  EXCEPCIONES:  No se puede acudir a un MASC en las materias señaladas por el artículo 5.2 
  • Y es posible acudir a un MASC, pero no imprescindible, en los en las materias señaladas por el artículo 5.3

2. REQUISITOS DEL CONCILIADOR.

¿Quién puede ser? Tiene que ser una persona con conocimientos técnicos o jurídicos relacionados con la materia de que se trate.  Tiene que reunir dos requisitos:

  1. Estar inscrita como ejerciente en uno de los colegios profesionales de la abogacía, procura, graduados sociales, economistas, notariado o en el de registradores de la propiedad, así como, en su caso, en cualquier otro colegio que esté reconocido legalmente; o bien estar inscrita como persona mediadora en los registros correspondientes o pertenecer a instituciones de mediación debidamente homologadas.
  2. Ser imparcial y guardar los deberes de confidencialidad y secreto profesional.

Dado que el objeto de la conciliación es la materia civil o mercantil, el Notario no puede excusar su función por falta de conocimientos sobre la materia.

¿Qué tiene que hacer? “Una actividad negociadora tendente a alcanzar un acuerdo conciliatorio con la parte a la que se pretenda demandar.”  Esto se desarrolla en el punto 5.

¿Cuáles son sus derechos y obligaciones?  La DF 30ª dispone que el Gobierno remitirá a las Cortes Generales, en el plazo de un año desde la entrada en vigor de esta ley, un proyecto de ley que regule el estatuto de la tercera persona neutral interviniente en cualquiera de los medios adecuados de solución de controversias, incluyendo un régimen de incompatibilidades y de infracciones y sanciones para el caso de incumplimiento de las obligaciones y deberes establecidos en dicho estatuto, sin perjuicio de las competencias de las comunidades autónomas en esta materia.

La ley dice que estará sujeto a las responsabilidades que procedan por el ejercicio inadecuado de su función.

Hasta que no se apruebe el estatuto de la tercera persona neutral se aplicará el (mínimo, porque su regulación es muy breve) estatuto personal del mediador previsto en la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, y las leyes dictadas por las comunidades autónomas en el ámbito de sus competencias. Vid. especialmente su art. 11 (no afecta a este comentario).

Respecto de los honorarios del Notario como conciliador, mientras no se regule otra cosa, habrá que aplicar la regla arancelaria de documentos sin cuantía. Es una actuación notarial, no como mero profesional del Derecho.

3. EL REQUIRENTE

 La iniciativa de acudir a los medios adecuados de solución de controversias puede proceder de una de las partes, de ambas de común acuerdo o bien de una decisión judicial o del LAJ.

Para el caso de que todas las partes plantearan acudir a un medio adecuado de solución de controversias y no existiera acuerdo sobre cuál de ellos utilizar, se empleará aquel que se haya propuesto antes temporalmente.

Las partes podrán acudir asistidas de abogado. Únicamente será preceptiva la asistencia letrada a las partes cuando se utilice como medio adecuado de solución de controversias la formulación de una oferta vinculante (esto es un MASC distinto de la conciliación, y no vamos a comentarlo aquí).

Se puede actuar sólo por medio de abogado, sin que requiera ni asista la parte, pues el art. 5 dispone que se considerará cumplido el requisito de procedibilidad cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o bajo sus directrices y con su conformidad.

El art. 11 dispone que las partes deberán abonar a sus abogados los respectivos honorarios, pero no dice nada de posibles honorarios de la persona neutral.

4. REQUERIMIENTO INICIAL.

 En el encargo se ha de expresar sucintamente, pero con la necesaria claridad, el contenido de la discrepancia objeto de conciliación, así como la identidad y circunstancias de la otra u otras partes.

A efectos de comunicación entre el conciliador y las partes, se deberá indicar específicamente el teléfono, el correo electrónico a efectos de citaciones, así como, en su caso, el medio del que se dispone para la realización de los encuentros virtuales mediante videoconferencia.

En los casos en que no siendo preceptiva la asistencia letrada, cualquiera de las partes pretendiera servirse de ella, lo hará constar así en el requerimiento o en el plazo de tres días desde la fecha de recepción de la propuesta por la parte requerida. En ambos casos, deberá comunicarse tal circunstancia a la otra parte para que pueda decidir valerse también de asistencia letrada en el plazo de los tres días siguientes a la recepción de la notificación.

El requerimiento al Notario puede hacerse por todas las partes o sólo por una o algunas de ellas. Si no se hace por todas, hay que notificar a las demás el requerimiento efectuado.

En cuanto a la notificación, no hay reglas especiales en la L.O. 1/2015, por lo que hay que acudir a la normativa notarial. Puede hacerse personalmente o mediante envío de cédula por correo certificado con aviso de recibo. Si el domicilio del destinatario se encuentra en lugar al que el Notario no puede ir, no vemos inconveniente en que la notificación se haga por correo, pues sólo se trata de dar noticia de la tramitación de un expediente.

En caso de notificación, hay que esperar a que el notificado responda. No se le debe fijar plazo, porque lo regula el art. 17 de la nueva ley (vid. apartado 7, más abajo).

El requerimiento debe recogerse en un acta, como veremos en el apartado 6.

El conciliador debe aceptar de forma expresamente documentada la responsabilidad de la gestión leal, objetiva, neutral e imparcial del encargo recibido.

Efectos de la apertura del proceso de negociación

La apertura del proceso de negociación interrumpe la prescripción y suspende el plazo de caducidad de acciones, en los términos del art. 7.

La solicitud de inicio de la conciliación interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones desde la fecha en la que conste la recepción de dicha solicitud por la persona conciliadora.

En caso de que se abra la conciliación, la interrupción o la suspensión se prolongará hasta la fecha de la firma del acuerdo o cuando se produzca la terminación de la conciliación.

En el caso de que la solicitud inicial de negociación no tenga respuesta o bien de que el proceso negociador finalice sin acuerdo, las partes deberán formular la demanda dentro del plazo de un año a contar, respectivamente, desde la fecha de recepción de la solicitud de negociación por la parte a la que se haya dirigido la misma o, en su caso, desde la fecha de terminación del proceso de negociación sin acuerdo, para que pueda entenderse cumplido el requisito de procedibilidad.

 

5. ÁMBITO DE LA NEGOCIACIÓN/ACTUACIÓN DEL CONCILIADOR

Las partes son libres para convenir o transigir, siempre que lo acordado no sea contrario a la ley, a la buena fe ni al orden público.

Las partes pueden alcanzar acuerdos totales o parciales. En el caso de acuerdos parciales, las partes podrán presentar demanda para ejercitar sus pretensiones respecto a los extremos de la controversia en los que se mantenga la discrepancia.

Las funciones del conciliador en la negociación son, “esencialmente” las que recoge el artículo16 .

Conciliación vs mediación

 La actuación del conciliador no se reguló en la LJV (ley 15/2015) ni en la reforma de la LN que ésta realizó. Pero sí se ha regulado (algo) por la nueva Ley.

En general, se dice que la diferencia entre mediación y conciliación está en la manera de actuar del tercero neutral. La ley estatal de mediación (ley 5/2012) al regular las funciones del mediador, habla de implicarse en favor de un diálogo positivo y fructífero entre las partes y procurar el equilibrio necesario entre ellas.

No hay un único tipo de mediación (puede haber diferencias en el control del proceso, más o menos dirigido por el mediador o por las partes) pero hay algunas características comunes a todos los tipos de mediación: ayudar al diálogo entre las partes; evitar que la negociación se interrumpa; animar a que realicen propuestas constructivas; mantener una buena relación entre las partes; señalar los puntos de acuerdo; resaltar los avances; asegurarse que todos tienen asesoramiento suficiente. El mediador es alguien con una preparación especial para asistir a las partes y ayudarles en su negociación.

La conciliación, creemos, implica (en general):

  • Estudiar los argumentos de cada parte.
  • Valorar la corrección jurídica y también las posibilidades de éxito (en los Tribunales) de los argumentos de cada parte.
  • Proponer soluciones.
  • Descubrir los intereses (extrajurídicos) de cada parte, valorarlos y tenerlos en cuenta al proponer soluciones. Por ejemplo: proponer a las partes (hijos que parten una herencia) la importancia de poder seguir manteniendo una relación como hermanos.
  • Y para actuar, empezar con tareas como las que hemos señalado para el mediador.

Nada de esto atenta contra la imparcialidad o neutralidad del conciliador. Se ha dicho que esto no es cierto, pero no lo creemos así. Se puede formular con otras palabras: la imparcialidad no se tiene, se realiza; el Notario no sólo es imparcial por no tener vínculos con las partes, sino que va a poner todo de su parte, al ejercer su función, para serlo.

La conciliación por Notario implica que éste debe compensar la desigualdad informativa o de asesoramiento de la parte que lo necesite (vid. art. 147 RN), especialmente a falta de Letrado/s.

La conciliación a que se refiere la nueva Ley, la diferencia de cualquier mediación, especialmente por el apartado g) del art. 16 (Formular directamente a las partes posibles soluciones e invitarlas a que formulen posibles propuestas de solución que construyan un eficaz acuerdo común) pues el mediador no debe proponer soluciones a las partes, sino dejar que sean ellas quienes las encuentren.

La designación del notario como mediador, unido a la facultad del apartado g) del art. 16, hace necesario que el Notario actúe como jurista, valore los argumentos y proponga (con suavidad) una solución jurídica, especialmente una solución que pueda ser aceptada por todas las partes, aunque no sea la mejor solución jurídica posible.  Precisamente se va a encargar un asunto al Notario por sus conocimientos jurídicos, sin perjuicio de que se valore su condición de persona neutral y la confianza en que ello es así realmente.

Por otro lado, el conciliador no es un árbitro, no puede imponer su solución a las partes. Pero sí puede proponer la que cree correcta y valorar (criticar) las soluciones que cada parte propone. En todo caso, lo importante es que las partes alcancen un acuerdo, no el acuerdo que el conciliador propone.

La imparcialidad no impide al conciliador tener reuniones separadas con las partes, si cree que ello puede ayudar. PERO creemos que en este punto hay que extremar la sensibilidad, para no dar la impresión de que se rompe la neutralidad. 

Algunas pautas para esto pueden ser:

  • Dar conocimiento a todas las partes de la reunión con una o algunas de ellas.
  • Recoger, con anterioridad a la celebración, la opinión de todas las partes acerca de la conveniencia de hacerlo; y valorar sus argumentos.  
  • Si hay reunión con una parte, sugerir tener reuniones separadas con todas.
  • No celebrarlas si va a producirse un desagrado que pueda poner en peligro la negociación o la “ascendencia” del conciliador

Otras dos cosas a tener en cuenta:

1ª Se permite el uso de la videoconferencia,  art. 8 .

En la conciliación notarial, la posibilidad de videoconferencia no plantea duda en cuanto a las reuniones de las partes o en cuanto a notificaciones. En cuanto al requerimiento inicial, queda a la decisión del Notario, pues según el art. 17-ter LN, en la redacción que le dio la Ley 11/2023, de 8 de mayo, puede realizarse por videoconferencia, entre otras cosas, “j) La conciliación, salvo que el notario considere conveniente la presencia física para el buen fin del expediente”.

2ª La confidencialidad se regula de manera estricta en el art. 9.

  • Todo es confidencial, tanto para las partes, sus abogados y quien actúe como conciliador.
  • No pueden revelar nada a nadie, excepto la información relativa a si las partes acudieron o no al intento de negociación previa y al objeto de la controversia.
  • Ni las partes, ni los abogados ni la tercera persona neutral podrán declarar o aportar documentación derivada del proceso de negociación o relacionada con el mismo ni ser obligados a ello en un procedimiento judicial o en un arbitraje. La norma dice, incluso: “Si se pretendiese por alguna de las partes la aportación como prueba en el proceso de la información confidencial, no será admitida por los tribunales por aplicación de lo dispuesto en el artículo 283.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil».

       Excepciones:

      • Cuando todas las partes de manera expresa y por escrito se hayan dispensado recíprocamente o al abogado o abogada o a la tercera persona neutral del deber de confidencialidad.
      • Cuando se esté tramitando la impugnación de la tasación de costas
      • Y cuando sea solicitada en procedimiento penal o por razones de orden público, en particular cuando así lo requiera la protección del interés superior del menor o la prevención de daños a la integridad física o psicológica de una persona.

 

6. DOCUMENTACIÓN DE LA TRAMITACIÓN.

Según el art. 10, «A los efectos de acreditar que se ha intentado una actividad negociadora previa y cumplir el requisito de procedibilidad la actividad negociadora o el intento de la misma deberá ser recogida documentalmente».

Lo específico notarial (y no regulado)

La forma de la actuación notarial, que la nueva Ley no regula, tiene que ser un acta. No una escritura. El acta recoge el requerimiento, las sucesivas diligencias y la conclusión del expediente.

La documentación de la tramitación no puede quedar fuera del protocolo, porque es una actuación notarial.

Y no puede quedar fuera del protocolo desde el mismo inicio. El requerimiento debe tener número de protocolo del día que corresponda.

Lo que sí se puede hacer, si se prevé que la actuación puede durar, es ir dejando las sucesivas diligencias (momentáneamente) fuera del protocolo y unirlas a éste al concluir: se redacta un acta de cierre, con número de protocolo correspondiente al día del cierre, y se pone en el acta de inicio una nota de relación. 

En la conciliación regulada por la LN también es así, aunque la LN no se refiera a un acta. Pero sus referencias a la escritura se refieren sólo al acuerdo alcanzado o a que no hubo acuerdo, pero no a la tramitación previa.

No se exige la reseña de lo tratado en cada reunión con las partes. O sea, no hay que hacer un “acta de cada reunión”. Basta una diligencia con la fecha y los asistentes; quizá alguna nota sobre lo tratado. Sin perjuicio de esto, se puede reseñar todo lo que pidan las partes o alguna de ellas, siempre que el Notario lo considere.

 

7. FINALIZACIÓN SIN ACUERDO.

 Se entenderá que se ha producido la terminación del proceso sin acuerdo en los supuestos recogidos en el artículo 10.4:

Si no ocurre nada de esto, ¿cómo puede acabar el procedimiento?

El Notario no puede dar por acabado el proceso. Ni, por supuesto, renunciar, pues está actuando como Notario, no como mero profesional.

No obstante, a la vista de las circunstancias, puede proponer la terminación y/o hacer ver a las partes que no hay acuerdo. O sea, que acuerden que no hay acuerdo. 

Una posible manera de acabar es fijar con las partes, con precisión jurídica, los puntos de desacuerdo.

Si el proceso acaba sin acuerdo, la persona neutral (el conciliador) tiene que redactar un certificado a que se refiere el art. 16.j.

No se regula el contenido de este certificado, pero puede deducirse del art. 12, en lo que proceda. Al final de este informe existe un modelo de certificado.

Es recomendable que una copia del certificado quede protocolizada. Puede ser en la propia acta.

8. FINALIZACIÓN CON ACUERDO

 Si hay acuerdo, total o parcial, se debe suscribir un documento que lo recoja. Se trata del “acta final” a que se refiere el art. 16.i) cuyo contenido regula el art. 12 en sus apartados 1 y 2.

Según el art. 13, «el acuerdo será vinculante para las partes, que no podrán presentar demanda con igual objeto. Contra lo convenido en dicho acuerdo solo podrá ejercitarse la acción de nulidad por las causas que invalidan los contratos».

Pero el acta final del acuerdo no es, por sí, título ejecutivo. Para eso, tiene que elevarse a público.  Si perjuicio de que siempre debe redactarse un acta del acuerdo por la persona neutral, el acuerdo puede ser elevado a público y, una vez elevado a público, tiene valor de título ejecutivo.

Si el conciliador es Notario en el ejercicio de su cargo, será suficiente, en nuestra opinión, la escritura que recoja el acuerdo. No hay por qué duplicar tareas inútilmente. La escritura constará todo lo que exige el art. 12. No será, o no tiene por qué ser, una escritura de “elevación a público” porque no hay acta (privada) que recoja el acuerdo, pero la finalidad de la norma está igualmente cumplida. La escritura podrá titularse “conciliación” o “acuerdo en procedimiento de conciliación” o “transacción”, o algo que exprese el negocio que se va a escriturar.

Tiene que ser una “escritura”, no un acta. Es decir, habrá que concluir la tramitación con un acta de cierre, que protocolice las diligencias que fueron quedando fuera del protocolo (si fue así) y hacer constar que el acuerdo se formaliza en escritura. Si las diligencias se han ido añadiendo al requerimiento inicial, sin quedar fuera del protocolo, bastará poner una diligencia de cierre.

En principio, la escritura tiene que otorgarse por ambas partes, pero el art. 12 sigue diciendo que si la parte requerida no lo hace, la escritura “podrá otorgarse unilateralmente por la parte solicitante, debiendo hacerse la solicitud por medio del notario autorizante del instrumento público y dejar constancia en él.”

“Solicitante” no significa aquí “requirente” del procedimiento, sino simplemente quien solicita la elevación a público, que puede ser una parte distinta.

El OTORGAMIENTO UNILATERAL resulta sorprendente, porque va contra la normativa notarial, y no debiera hacerse a la ligera. 

  • No obstante, no debe olvidarse que en la conciliación notarial, la tramitación la habrá realizado -en principio- el mismo Notario, que conocerá el asunto y habrá dejado constancia en el acta de lo tratado, acordado y/o lo no acordado por las partes.
  • Como recomendación, debe intentarse, en lo posible, que todas las partes comparezcan y otorguen.
  • Si, a pesar de todo, se hace un otorgamiento unilateral, tiene que ser conforme a lo previsto por el art. 12, es decir, una escritura de elevación a público, que exige la previa redacción del acta final por la persona neutral, suscrita por todos los que la tengan que suscribir, con todo el contenido y requisitos que exige la norma, y que tiene que ser aportada en original al Notario. El ejemplar original quedará protocolizado.

Si la conciliación ha sido notarial, el Notario tomará, como base de la elevación a público, el contenido del acta que haya autorizado.

No hay, realmente, norma que exija que la escritura de elevación a público se otorgue, ni aun unilateralmente, ante el Notario que ha actuado como conciliador. Si se hace ante Notario distinto, habrá que aportar una copia, aunque sea parcial, del acuerdo obtenido que conste en el acta autorizada por el conciliador.

En ningún caso es necesario que quien ha actuado como tercero neutral (conciliador) otorgue la escritura.

El notario “verificará el cumplimiento de los requisitos exigidos en esta ley y que su contenido no es contrario a Derecho” (art. 12.5).

Y respecto de los gastos de otorgamiento de escritura, el art. 12 dispone que serán abonados según lo acordado por las partes y, en defecto de acuerdo, serán pagados por la parte que solicite la elevación a escritura pública, sin perjuicio de la repercusión como costas.

 

9. APLICACIÓN DE LA NORMATIVA NOTARIAL

 El art. 14.3 de la LO 1/2025 dice: “La conciliación ante notario se regirá por lo dispuesto en el capítulo VII del título VII de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 5.1”.

Se trata de los arts. 81, 82 y 83 LN.

Esta remisión plantea, al menos, dos problemas:

1º La competencia del Notario por razón de la materia.

El art. 81 LN regula las materias sobre las que cabe una conciliación ante Notario, pero no coinciden con las del art. 5 de la L.O. 1/2025. Su ámbito es menor y las excepciones no son exactamente las mismas.

Del art. 81 LN, que se refiere a cualquier controversia “contractual, mercantil, sucesoria o familiar”, resulta que no cabe conciliación sobre materia indisponible ni sobre cuestiones previstas en la Ley Concursal. Y señala como indisponibles

  1. Las cuestiones en las que se encuentren interesados los menores.
  2. Las cuestiones en las que estén interesados el Estado, las Comunidades Autónomas y las demás Administraciones públicas, Corporaciones o Instituciones de igual naturaleza.
  3. Los juicios (hay que entender que se refiere a “reclamaciones”) sobre responsabilidad civil contra Jueces y Magistrados.
  4. En general, los acuerdos que se pretendan sobre materias no susceptibles de transacción ni compromiso.

Algunas de estas materias no podrían calificarse como “indisponibles” según el art. 5 L.O., así que una de dos: o se entiende que el art. 5 de la L.O. ha modificado el art. 81 LN; o se entiende que, dada la remisión sin salvedades del art. 14.3 a la LN, el Notario no puede actuar como conciliador en ninguna de las materias del art. 81 LN aunque sobre alguna de estas materias sí fuera posible la conciliación al amparo del art. 5 L.O.

Hay que tener en cuenta que el ámbito de aplicación de los dos artículos es distinto. El art. 5 L.O. se refiere sólo a la conciliación como M.A.S.C. mientras que el art. 81 LN se refiere en general a toda conciliación que se quiera realizar ante Notario. La vigencia del art. 81 LN no ha podido quedar afectada por la L.O. 1/2015.

Nuestra respuesta es que el Notario no podrá actuar en un MASC como conciliador en ninguno de los supuestos del art. 5 L.O. y tampoco en los del art. 81 LN, pues éste último le impide actuar como conciliador en todos los supuestos que enumera, con independencia de si trata o no de un M.A.S.C.

Desde otro punto de vista, el ámbito de un M.A.S.C. es más amplio que el de la conciliación del art. 81 LN. Por ejemplo, éste último no contempla los casos de responsabilidad extrancontractual (la discusión sobre este punto excede de este comentario), que sí caben en el art. 3 de la nueva Ley.

En conclusión: El Notario tiene competencia para un MASC en toda la materia civil y mercantil, salvo las excepciones del art. 3 de la nueva ley y las excepciones del art. 81 LN. 

2º Los requisitos de la escritura pública de conciliación.

Y el art. 82.1 LN  dispone: “La escritura pública que formalice la avenencia entre los interesados o, en su caso, que se intentó sin efecto o avenencia se someterá a los requisitos de autorización establecidos en la legislación notarial.”

Esto no casa con la posibilidad de otorgamiento unilateral que permite el art. 12 L.O.

El art. 82 LN, al igual que el art. 81, se refiere a toda conciliación ante Notario. En los casos en que la conciliación sea un M.A.S.C. de los regulados en la L.O. 1/2025, no puede evitarse la aplicación de la ley especial (o sea, la LO 1/2025) que permite los otorgamientos unilaterales.

Lo que no es problemático.

  • Los otros dos párrafos del art. 82 LN son de contenido análogo a normas de la L.O. y no merecen ahora mayor comentario. Lo que regulan ya se regula en la L.O.
  • El art. 83 LN recoge la misma norma que el art. L.O. y acaba con una norma sobre expedición de copias que es perfectamente aplicable a la escritura que recoja el acuerdo obtenido en un MASC: “cualquiera de las partes podrá solicitar del Notario copia autorizada dotada de carácter ejecutivo en tanto no conste en la matriz nota relativa a la modificación de su contenido o su ejecución.”

 

II.- OTRAS MODALIDADES DE M.A.S.C.

 El art. 17 regula la «oferta vinculante confidencial”.  Esta modalidad de MASC no tiene relación con la actuación notarial, pues la oferta la realiza una de las partes a la otra. Por supuesto, el notario puede ser requerido para protocolizar la oferta y/o para notificarla.

Y el art 18 regula, como otra modalidad, la “opinión de persona experta independiente”.   “Riesgo” de esta actuación.  ¿Se estarán dando a las partes los argumentos jurídicos para el pleito?. ¿A qué coste? ¿Es recomendable que un Notario haga este tipo de actuaciones? Aquí no se trata de una actuación que tenga reflejo en el protocolo, sino que el Notario actúa tan sólo como perito (jurista). Cualquier honorario que pretenda cobrar es extra-arancelario.

 

III. MODELOS PARA LA PRÁCTICA

Se ofrece un MODELO DE CONCILIACIÓN orientativo para la práctica, por si puede ser de ayuda. Si hay notificaciones, como el proceso puede dilatarse en el tiempo, el modelo sigue el sistema de acta de cierre con número propio de protocolo.

 

1.- ACTA DE INICIO

NÚMERO:

CONCILIACIÓN

En Palma de Mallorca, a * de marzo de dos mil veinticinco.

Ante mí, ****, Notario del Ilustre Colegio de Baleares, con residencia en la capital        

— COMPARECE—

D.****, mayor de edad, Abogado, con domicilio profesional en ***, y titular del D.N.I. número **.    

INTERVIENE en nombre de D. ***, mayor de edad, con domicilio en ** titular del D.N.I. número ***.         

Trae legitimación a este acto en su condición de apoderado. Sus facultades derivan del poder general para pleitos otorgado a su favor, el día ***, ante el Notario de *** (número ** de protocolo).           

Me asegura el compareciente la personalidad de su representada y la vigencia íntegra de sus facultades y me exhibe copia autorizada de su citada escritura de poder, en la que aprecio que en lo omitido no hay nada que modifique, limite, ni condicione lo reseñado.

Yo, Notario, hago constar que, a mi juicio, el poder es suficiente para requerir la presente conciliación.       

*(sobre el control notarial de la legitimación del requirente, ver el comentario antes realizado)*

Lo identifico por su reseñado documento y juzgo con la capacidad legal necesaria e interés legítimo para la presente acta, a cuyo efecto,

— ME REQUIERE—

I.- Para iniciar un procedimiento de negociación a través de un medio adecuado de solución de controversias consistente en conciliación, designándome a mí, el Notario, de mutuo acuerdo como conciliador y persona experta. 

*(se comienza con un texto genérico que valga para todos los casos para después reseñar las cuestiones que se piden en el caso particular)*

II.- Como antecedentes, EXPONE: 

* (breve reseña para que resulte comprensible el objeto de la controversia) *

*Por ejemplo, si es una disputa sobre una partición de herencia, reseñar las bases de la sucesión: fallecimiento, título sucesorio, personas interesadas, etc. y hacer constar que, hasta la fecha, no se ha otorgado escritura de partición de herencia y hay controversia de naturaleza jurídica entre **, por un lado, y **, por el otro.*

*(será necesario que el requirente aporte información o documentos para redactar este apartado y el siguiente. Hay que evitar un requerimiento genérico y reseñar lo que está en disputa con la mayor precisión)*

III.- El objeto de la controversia es el siguiente:

*Reseñar con la mayor precisión jurídica posible las cuestiones sobre las que el Notario va a tener que hacer su propuesta de solución.*

 *Por ejemplo:

1º El causante repudió la herencia de su hermana y por aplicación de una sustitución vulgar, heredó a su tía el único hijo del causante que sobrevivió a éste, pero no la nieta hija de un hijo premuerto.  Se discute entra las partes si la repudiación pura y simple determina o no que el valor de la herencia repudiada tenga que computarse para el cálculo de las legítimas en la herencia del causante.   

 2º (y así sucesivamente) *

IV.- El compareciente, según interviene, declara de forma solemne que va a intervenir de buena fe en el procedimiento y que el presente intento de conciliación se realiza para que surta efectos ante la autoridad judicial correspondiente. 

*(esta declaración tiene que reseñarse en la diligencia de comparecencia que se tenga con las partes, pero no está de más pedir al requirente, aunque el requerimiento lo realice una sola de las partes, que se comprometa desde el principio)*

V.– Me requiere para que notifique el inicio de la presente tramitación al Letrado D**** y le convoque a una reunión en mi Notaría el día ** a las **horas.

* (O: el día y hora que se fije por acuerdo previo entre todos los Letrados, si se ha contactado previamente con él/ellos)*

ACEPTO el requerimiento, que considero legítimo, lo practicaré lo antes posible y lo haré constar por diligencias sucesivas a continuación de esta matriz.

Advierto que deberá haber identidad entre el objeto de la presente negociación y el objeto del litigio, según exige el art. 5 de la L.O. 1/2025, de 2 de enero.

Protección de datos personales. El/los compareciente/s queda/n informado/s de lo siguiente:  

*(sigue la autorización en la forma usual)*

———————————————————————————————————————————————————

TRAMITACIÓN (DILIGENCIAS)

DILIGENCIA DE NOTIFICACIÓN (Referida al acta número  */202* de mi protocolo).          

La extiendo yo, Notario, en Palma de Mallorca, el * de *de dos mil * para hacer constar que a las *horas y *minutos del día de hoy me he personado en el lugar indicado en el requerimiento y, tras dar a conocer mi condición de Notario y el objeto de mi visita, he entregado cédula con transcripción literal del acta precedente y advertencia del derecho a contestar y plazo para realizarlo, a quien me ha dicho ser y llamarse  ***el cual se ha hecho cargo de la misma, sin formalizar, por el momento, contestación.

Del contenido de esta diligencia, DOY FE.

FIRMADO Y SIGNADO: **. Sellado.

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

 (En su caso):

DILIGENCIA DE CONTESTACION (Referida al acta  número ***/202* de mi protocolo).    

La extiendo yo, Notario, en Palma de Mallorca, el * de *de dos mil * , para hacer constar que hoy ante mí COMPARECE: DON **** (datos usuales de cualquier comparecencia)

Interviene en nombre y representación de ***   (reseñar la intervención conforme a lo usual)

Lo identifico por su citado D.N.I. Tiene a mi juicio capacidad legal bastante para este acto.       

***Contesta en los siguientes términos a la presente acta: 

O bien: ***Me entrega un escrito que contiene su contestación a la presente acta, cuya firma reconoce en este acto en mi presencia, que dejo unido a esta matriz y cuyo contenido se da aquí por reproducido.           

Leo, por mí, esta diligencia al compareciente, previamente informado del derecho que le asiste a leerla por sí, al cual renuncia; y, enterado de su contenido, presta su consentimiento y forma conmigo.

Del contenido de esta diligencia, DOY FE.-

Firmado. Sigue la firma del compareciente.

FIRMADO Y SIGNADO: **. Sellado.

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

(En su caso): Si el requerido no comparece ni contesta, habría que redactar una diligencia para hacerlo constar:

 DILIGENCIA RELATIVA A LA FALTA DE CONTESTACION (Referida al acta  número ***/202* de mi protocolo).            

La extiendo yo, Notario, en Palma de Mallorca, el día ***, para hacer constar que ha transcurrido el plazo de treinta días a que se refiere el art. 10.4 de la L.O. 1/2025, de 2 de enero sin que haya habido contestación ni contacto del requerido, lo que hago constar a efectos de concluir la presente tramitación y emitir una certificación acreditativa de que se ha intentado sin efecto la conciliación, según dispone el art. 16.j) de la L.O. 1/2015.

Del contenido de esta diligencia, DOY FE.-

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

 DILIGENCIA DE COMPARECENCIA (Referida al acta número */202* de mi protocolo).   

En Palma de Mallorca, a * de *de dos mil *a las * horas.

Ante mí, Notario comparecen:

De una parte: D.****, cuyos datos personales y el concepto en que interviene constan en el requerimiento.      

Y de otra parte: D.***, mayor de edad, Abogado, con domicilio profesional en ** titular del D.N.I. número **

Interviene en nombre de: D. **, mayor de edad, con domicilio en ***, titular del DNI número ***.      

Trae legitimación a este acto en su condición de apoderado. Sus facultades derivan del poder para pleitos otorgado a su favor, el ** ante el Notario de ** (número **de protocolo).

Me asegura el compareciente la personalidad de su representada y la vigencia íntegra de sus facultades y me exhibe copia autorizada de su citada escritura de poder, en la que aprecio que en lo omitido no hay nada que modifique, limite, ni condicione lo reseñado.

Yo, Notario, hago constar que, a mi juicio, los poderes de ambos comparecientes son suficientes para el presente intento de conciliación.

Los identifico por sus reseñados documentos de identidad. Tienen a mi juicio capacidad legal bastante para este acto.

Ambas partes ratifican los puntos objeto de controversia fijados en el requerimiento y reiteran que no han alcanzado hasta ahora ningún acuerdo sobre los mismos.

(no es imprescindible acreditar la condición de apoderado, pero será recomendable)

Los comparecientes, según intervienen, declaran de forma solemne que van a intervenir de buena fe en el procedimiento y que el presente intento de conciliación se realiza para que surta efectos ante la autoridad judicial correspondiente. 

*(no hay por qué reseñar nada sobre el debate)

Es posible reseñar las propuestas del Notario.

Por ejemplo:

Yo, Notario, procedo a proponer las soluciones que considero más ajustadas a Derecho sobre las cuestiones objeto de controversia, que son las siguientes: 

1ª Sobre la primera cuestión: 

**

A continuación, invito a las partes a que den su opinión y/o formulen posibles propuestas de solución. 

 (se puede reseñar lo que ayude a fijar las conclusiones)

 2ª (y así sucesivamente)*

 

*Si no hay acuerdo:*

Se reitera por cada Letrado su pretensión. 

No se llega a acuerdo sobre ninguno de los puntos de controversia.

En consecuencia, declaro concluida la tramitación sin haberse alcanzado acuerdo.          

A efectos del art. 81 LN, hago constar que se ha intentado conciliación sin avenencia.   

Procederé a emitir una certificación acreditativa de que se ha intentado sin efecto la conciliación, según dispone el art. 16.j) de la L.O. 1/2015. 

Y hoy autorizo acta de cierre que incorpora a mi protocolo la presente tramitación.

Del contenido de esta diligencia, DOY FE.-

 

*Si hay acuerdo:*

Tras un debate entre las partes, se llega a los siguientes acuerdos: 

1º Sobre la primera cuestión: ****

2ª (y así sucesivamente)

Si hay acuerdo, lo mejor será que todos los comparecientes firmen la diligencia que lo recoja, lo que evitará tener que redactar un documento o “acta final” que habría que dejar protocolizado.

 Si la firman, la diligencia debe concluir con el otorgamiento y autorización usuales.

Hoy autorizo acta de cierre que incorpora a mi protocolo la presente tramitación.

Del contenido de esta diligencia, DOY FE.-

FIRMADO Y SIGNADO: ****. Rubricado y Sellado.

 (Son posibles varias reuniones. En tal caso, cada reunión tendrá su propia diligencia)

 (Si hay acuerdo se podrá: otorgar escritura separada que lo recoja o bien otorgar escritura separada de elevación a público del acuerdo ya documentado en la diligencia)

———————————————————————————————————————————————————

2.- ACTA DE CIERRE

El acta de cierre no tiene ninguna especialidad. Se otorga sólo por el Notario.

NÚMERO:

ACTA DE CIERRE DE EXPEDIENTE DE CONCILIACION

En Palma de Mallorca, a ***.

Yo, *** , Notario del Ilustre Colegio de Baleares, con residencia en **

— HAGO CONSTAR—

I.- Que se ha tramitado ante mí acta de conciliación a requerimiento de ***

II.- Que el expediente ha concluido sin acuerdo.

III.- Que dejo protocolizado dicho expediente, que consta de * folios de papel notarial y de ** folios de papel común, que rubrico y sello. –

IV.- Asimismo dejo unida una copia exacta de la certificación que he expedido a efectos de la acreditación del procedimiento de negociación a través de un medio adecuado de solución de controversias, según exige el art. 16 de la L.O. 1/2025, de 2 de enero.

Y yo, Notario, del contenido de la presente acta, etc.

(no hay por qué notificarla a las partes)

———————————————————————————————————————————————————

3. CERTIFICACIÓN

CERTIFICACION relativa a procedimiento de negociación a través de un medio adecuado de solución de controversias.

La expido yo, **, Notario de Palma de Mallorca, del Iltre. Colegio Notarial de las Islas Baleares, con despacho en **, titular del DNI número ** para dar fe de lo siguiente: 

 I.- Ha tenido lugar ante mí un procedimiento de negociación a través de un medio adecuado de solución de controversias consistente en conciliación, medio previsto en el art. 14 de la L.O. 1/2025 de 2 de enero.

 II.- Las partes han sido las siguientes:

De un lado, D. **, Abogado, con domicilio profesional en ***, y titular del D.N.I. número ***, en nombre de D. ***, mayor de edad, con domicilio en ***titular del D.N.I. número ***.-

En nombre y representación, como apoderado, (o, en interés) de: (reseñar los datos de identificación)

(no hace falta reseñar el poder en el certificado; tendrán que acreditarlo ante el Juzgado)

Y de otro lado, D. **, Abogado, con domicilio profesional en ***, y titular del D.N.I. número ****  en nombre de: D. **, mayor de edad, con domicilio en ***, titular del DNI número ***.    

En nombre y representación, como apoderado, (o, en interés) de: (reseñar los datos de identificación)

 III.- El objeto de la controversia ha sido el siguiente:

Como antecedentes: 

(breve reseña para que resulte comprensible el objeto de la controversia)   

El objeto de la controversia son las siguientes cuestiones:

(copiarlas literalmente del requerimiento o, en su caso, de las que se hayan fijado en la comparecencia)

 IV.- Se ha celebrado una reunión en mi Notaría el día *** a las ** hrs.

 (no se puede reseñar nada en absoluto de lo tratado)

 (si han sido varias reuniones, reseñar cada una)

(no hace falta reseñar más trámites: si ha habido cruce de emails, sugerencias por teléfono, etc. El certificado sólo tiene por objeto justificar que ha habido un intento de conciliación y si ha habido o no acuerdo/s)

A la reunión han asistido ambos Letrados, sin presencia de las partes. 

Hago constar que las dos partes han intervenido de buena fe en el procedimiento, para que surta efectos ante la autoridad judicial correspondiente.

 V.- No se ha alcanzado acuerdo sobre ninguno de los puntos objeto de controversia.   

En vista de la falta de acuerdo, expido la presente certificación acreditativa de que se ha intentado sin efecto la conciliación, según prevé el art. 16.j) de la L.O. 1/2015.

 PALMA DE MALLORCA, a ***.

(El certificado debe expedirse en papel timbrado, con las formalidades de testimonio: firma completa con signo, y sello)

 Para seguridad de las partes y del propio Notario, una copia literal del certificado deberá ser conservada por el Notario. Puede protocolizarse en el acta (mejor que  incorporarla al Libro indicador).

 Carlos Jiménez Gallego

Notario de Palma

Palma de Mallorca, 7 de abril de 2025

 

ENLACES:

INFORME GENERAL DE MARZO: 

PARTE I (Sec. I y II BOE).

PARTE II (Resoluciones).

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Informe Oficina Notarial Marzo 2025: Cartas de Pago y cancelación de garantías por el deudor.

SNG, 25/03/2025

INFORME OFICINA NOTARIAL MARZO 2025.

ÍNDICE:

DISPOSICIONES DESTACADAS

Excusas para los cargos de Presidente y Vocal de las Mesas Electorales. Se modifica una Instrucción de la Junta Electoral Central para admitir que será suficiente acreditar ser padre o madre de menores de catorce años de una familia monoparental, para justificar una excusa a fin de no participar en una mesa electoral.

Salario mínimo 2025. El salario mínimo queda fijado en 39,47 euros/día o 1184 euros/mes, con efectos entre el 1 enero y el 31 diciembre 2025. La DT determina aspectos no laborales a los que no se aplica. Si hay prorrateo de pagas extraordinarias, el SMI asciende a 1381,33 € al mes.

Programa estadístico 2025. Un RD desarrolla para 2025 el Plan Estadístico Nacional 2025-2028, de reciente publicación. La cumplimentación de los datos es obligatoria salvo excepciones.

Servicio de guardia judicial. Modificaciones al Reglamento 1/2025, en cuanto a los servicios de guardia para disponer o no el internamiento urgente de menores con problemas de conducta y entradas en domicilio al respecto, y para actuaciones urgentes competencia de los juzgados de vigilancia penitenciaria. También determina el mínimo de juzgados de instrucción de guardia en grandes ciudades y la existencia de un Juzgado de Instrucción constituido en servicio de guardia de enjuiciamiento inmediato de delitos leves.

Seguridad Social 2025. Esta orden desarrolla para 2025, con efectos desde el 1 de enero, las normas de cotización a la Seguridad Social, desempleo, protección por cese de actividad, Fondo de Garantía salarial y Formación Profesional. Incluye la cotización por el mecanismo de equidad intergeneracional y la cotización adicional de solidaridad.

Disposiciones autonómicas. Normativa de Asturias (proyectos de Interés Estratégico, presupuestos), Cataluña (necesidades financieras, centros recreativos turísticos, juego y tributación), Galicia (presupuestos, medidas fiscales, estadística), Madrid (medidas fiscales para extranjeros y acceso a la vivienda, discapacidad), Navarra (cuentas generales).

TRIBUNALES: Tribunal Constitucional. Sentencias: Creación literaria. Emplazamiento mediante edictos en ejecución hipotecaria. Prestación por nacimiento y cuidado de hijo menor de edad(16). Corrección por letrados de la Administración de Justicia (2). Diputado no adscrito. Proceso de reclamación de cantidad. Cataluña: vivienda. Ley estatal de vivienda. Temporalidad en el empleo público. Otros: Cataluña: medidas tributarias. Código civil catalán. Navarra: temporalidad de funcionarios con habilitación. Impuesto sobre sociedades. Tribunal Supremo: Profesiones de abogacía y procura. 

NOTICIAS NOTARIALES

OPOSICIONES.- Convocadas Oposiciones libres al título de notario. Se celebrarán en Madrid con dos Tribunales para cubrir 126 plazas más 14 del turno especial. Su comienzo será antes del 26 de octubre. Termina el plazo para presentar la instancia, salvo error, el 9 de abril de 2025. 

CONCURSO NOTARIAL.- Resuelto el concurso para la provisión de notarías vacantes En total, de las 187 plazas ofertadas, se han cubierto 157 notarías (de ellas 92 por los nuevos notarios) y han quedado desiertas 30.

  • En el concurso DGSJFP se han cubierto 119 plazas, quedando desiertas 26 notarías.
  • En el concurso de Cataluña se han cubierto 38 plazas, quedando desiertas 4 notarías.

JUBILACIONES Y EXCEDENCIAS.

Se declara la jubilación voluntaria del notario de San Lorenzo de El Escorial don Sebastián Barril Roche.

Se declara la jubilación forzosa del notario de Madrid don Carmelo Lacaci de la Peña.

Se declara en situación de excedencia voluntaria a la notaria de Alcalá de Henares doña Pilar Viciana Ortiz de Galisteo.

Se declara la jubilación forzosa del notario de Sevilla don Vicente Ramón Soriano García.

Se declara la jubilación forzosa de la notaria de Azuqueca de Henares doña María Pilar Moratiel Llarena.

Se declara la jubilación forzosa del notario de Girona don Enrique Brancós Núñez.

Se declara la jubilación voluntaria del notario de Palamós don Joan Ignasi Sorigué Abel.

Se declara la jubilación forzosa del notario de Motril don Rafael Eduardo Díaz Garijo.

Se declara la jubilación voluntaria del notario de Ponferrada don Jorge Luis Sánchez Carballo.

Se declara la jubilación forzosa del notario de Madrid don Andrés de la Fuente O’Connor.

Se declara la jubilación forzosa del notario de Murcia don Andrés Francisco Martínez Pertusa.

 

RESOLUCIONES:

En febrero se han publicado CIEN, mas VEINTICINCO resoluciones que recogen sentencias sobre resoluciones. su resumen extenso se recoge en archivo aparte.

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES. Se han publicado 25 sentencias, que afectan a resoluciones anteriores y tratan sobre los siguientes temas:

  • Segregación en documento judicial. Reanudación de tracto en sentencia declarativa. Usucapión
  • Depósito de cuentas sin informe de auditor nombrado a instancia de la minoría (2). 
  • Ejecución de embargo. Cancelación de cargas posteriores. Anotación caducada
  • Traslado de domicilio social. Anotación preventiva de demanda. Suspensión de acuerdos sociales. Su interpretación.
  • Cancelación de cargas posteriores a anotación caducada (2)
  • Ejecución de hipoteca. Demanda y requerimiento de pago al tercero poseedor (2)
  • Rectificación de error de concepto
  • Intervención de los legitimarios en la partición. Partición del testador y normas testamentarias de partición. 
  • Derecho de transmisión. Protocolización de cuaderno particional. Previa liquidación de gananciales. 
  • Sentencia declarativa de dominio por usucapión. Herencia yacente
  • Calificación registral de documentos administrativos. Adjudicación en procedimiento de apremio. Formación del precio de la adjudicación.
  • Ejecución de hipoteca. Uso de vivienda familiar inscrito
  • Venta de finca de entidad que figura como concursada en el registro público concursal
  • Obra nueva en Madrid de centro comercial. Licencia para el acto edificatorio y declaración responsable para el destino si la ley lo prevé.
  • Reducción de capital social mediante restitución de aportaciones sociales
  • Ejecución judicial hipotecaria. Adjudicación de finca por cifra inferior al 50 % del valor de tasación (3)
  • Autoentrega de legado. Naturaleza de la legítima vasca. 
  • Ejecución hipotecaria contra herederos desconocidos del titular registral.
  • Expediente de declaración de herederos abintestato a favor de la Generalitat Valenciana
  • Concurso: competencias del juez aprobación remate y cancelación cargas.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

77.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO SIN INSCRIPCIÓN DEL ACREEDOR EN EL REGISTRO ESPECIAL LEY 2/2009.Determina el ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo,  en relación y por contraposición de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y por tanto la necesidad de inscripción del acreedor en el registro especial del art. 2 de dicha Ley.

67.*** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD ISRAELÍ.Cuando se trate de regímenes económico-matrimoniales de participación de ganancias, sujetos a ley extranjera, prevalece la norma del artículo 92 sobre la del artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

80.*** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA SIN LICENCIA. DIFERENCIA ENTRE ACTOS EDIFICATORIOS Y ACTOS PARCELATORIOS. La división horizontal tumbada de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación, segregación u otros actos de división de terrenos, aunque haya asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos (azotea, patios o zonas del solar), siempre que no alteren la unidad del terreno. Sin embargo, la atribución a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo de una determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideración del suelo como elemento común.

44.*** OBRA NUEVA TERMINADA DE UNA NAVE INDUSTRIAL EN GALICIA. LIBRO DEL EDIFICIO Y CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA.En las declaraciones de obra nueva terminada con licencia, la necesidad o no de aportar el Libro del Edificio al Registro y el certificado de eficiencia energética dependerá de la legislación sustantiva aplicable, que es la de la Comunidad Autónoma donde radique la finca. En el presente caso la legislación gallega no exige aportar el Libro del Edificio para las naves industriales ni el certificado de eficiencia energética.

98.*** ACTA DE RECTIFICACIÓN Y TERMINACIÓN DE OBRA. HIPOTECA DE AUTOPROMOTOR: TASACIÓN DE OBRA TERMINADA. Declarada una obra en construcción, puede modificarse en el trámite de fin de obra, optando por cualquiera de los procedimientos previstos en el art. 28 TRLS. Que las hipotecas de autopromotor prevean aportación de certificado de tasación de edificio terminado para disponer de la totalidad de los fondos no afecta al derecho de hipoteca, sólo al préstamo.

96.*** CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. OBRA NUEVA PARCIALMediante una certificación del art. 206 LH se puede inmatricular una finca, aunque no se acompañe el título de adquisición y aunque no esté catastrada a favor de la Administración titular, sino a favor un organismo de la misma. Así mismo se puede declarar una obra nueva parcial, de solo parte de los edificios existentes, aunque en Catastro figure en régimen de PH, acreditando su antigüedad con certificación de un técnico a pesar de que las características de la edificación no coincidan con las de catastro.

8.*** INMATRICULACIÓN ART 205 LH CONSTANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD TÍTULO CONTRADICTORIO.  No cabe denegar la inmatriculación de una finca por constar presentado con posterioridad un título contradictorio con la propiedad de los inmatriculantes, del cual, sin embargo, no resulta la invalidez de los títulos en cuya virtud estos últimos solicitan su inmatriculación. 

95.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CONSTRUIDA DE UN ELEMENTO.Puede rectificarse conforme al artículo 201.3 LH la superficie de un elemento privativo de una propiedad horizontal si no conlleva la inscripción simultánea de su representación gráfica georreferenciada.

9.*** HIPOTECA. CORREO ELECTRÓNICO COMO DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS. El artículo 686 LEC en relación con el requerimiento notarial y judicial de pago exige que se realice en un domicilio físico, por lo que, en la constitución de garantías hipotecarias por personas jurídicas es requisito indispensable, para poder hacer constar en el Registro la posibilidad de ejercicio de la acción hipotecaria por este especial procedimiento de ejecución directo de bienes hipotecados, que en la escritura y en Registro de la Propiedad se haga constar, también, un domicilio físico, además del domicilio telemático.

10.*** PRÉSTAMO A EMPLEADO POR PRESTAMISTA HABITUAL NO BANCARIO. REQUISITOS PARA EXCLUSIÓN DE LA LEY 5/2019. TAE. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE EMPLEADO. La escritura de préstamo hipotecario a empleados por las sociedades prestamistas debe contener la «TAE» de la operación para permitir su comparación con el préstamo con el normal del mercado y, en su caso, con el que sustituye. Para acreditar la condición de empleado de la entidad prestamista basta con que así lo manifiesten ambas partes.

13.*** CESIÓN DE CRÉDITO. LEY 5/2019. JUICIO DE SUFICIENCIA. El carácter profesional del acreedor del préstamo, si éste la niega, no puede basarse en meras conjeturas o indicios. Notarios y registradores cuentan con herramientas auxiliares para determinar la habitualidad de quien actúa como prestamista.

29.*** NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. La resolución del recurso sobre un procedimiento del art. 199 LH no puede tener en cuenta documentos no aportados en el momento de presentarse el título para su inscripción.

30.*** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA. DESLINDE PARCIAL. GEORREFERENCIACIÓN PARCIAL.Inscrita la georreferenciación de una finca, la modificación del trazado de uno de sus linderos, llevada a cabo de mutuo acuerdo entre los titulares colindantes, no requiere la tramitación del art. 199 en relación con los restantes linderos que no se modifican.

36.*** INMATRICULACIÓN. PRUEBAS Y TRÁMITES ADMISIBLES Y REQUERIDOS EN PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH.Para que el registrador acepte como fundada la oposición de un titular registral de una finca cuya georreferenciación no conste inscrita, es obligado que le conste claramente de las bases gráficas registrales o que inste a aquél a que aporte la georreferenciación que alegue corresponder a su propia finca.

39.*** RECTIFICACIÓN DE ASIENTO EN CUANTO AL CARÁCTER GANANCIAL O PRIVATIVO DE UNA FINCA. DUDAS SOBRE EL MOMENTO DEL PAGO DEL PRECIO. Una sentencia dictada en procedimiento para la liquidación de la sociedad de gananciales, no es título suficiente para rectificar el registro en el sentido de que una finca inscrita con carácter presuntivamente ganancial, pase a ser propiedad privativa de uno de los cónyuges, aunque dicha finca se haya excluido de la liquidación por estimar el Tribunal que no tiene dicho carácter.

51.*** INSCRIPCIÓN DE ARRENDAMIENTO. DIFERENCIAS EN LA DESCRIPCIÓN ENTRE EL TÍTULO Y EL REGISTRO.(1) La inscripción de arrendamiento no exige que haya una coincidencia exacta entre la superficie inscrita y la que consta en el contrato, con tal de que no haya duda sobre el objeto de este y sobre la renta, que puede fijarse en relación con la cabida real o catastral, aunque no sea idéntica a la que figura en el Registro.(2) Aun tratándose de una finca que procede de concentración parcelaria y pese al art. 201.1.e) LH, debe admitirse la rectificación, sin cumplirse tales exigencias, cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral.(3) Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento del art. 199 LH cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.. La falta de resultado positivo en la tramitación del expediente no impide la inscripción del contrato de arrendamiento.

72.*** CALIFICACION DE LA CORRESPONDENCIA ENTRE FINCA REGISTRAL Y CATASTRAL. Art 199 LH. Solicitada la rectificación de la descripción del registro y su adaptación al catastro, si el registrador tiene dudas de la correspondencia entre ambas fincas ha de solventarlas mediante la tramitación de un expediente del art. 199 sin que proceda pedir un certificado municipal para aclararlas.

79.*** COMPRAVENTA. JUICIO DE SUFICIENCIA. REPRESENTACIÓN COMPLEMENTADA CON CERTIFICACIÓN CON FIRMA LEGITIMADA.Es congruente el juicio emitido por el notario autorizante cuando interpreta que las autorizaciones previstas en los poderes otorgados por determinadas entidades de crédito para que el apoderado pueda concluir el negocio de que se trate, son un requisito de control de orden interno de la entidad que simplemente complementa la escritura pública de poder.

90.*** DENEGACIÓN DE CERTIFICACIÓN DE INFORMACIÓN CONTINUADA.Debe expedirse la certificación con información continuada solicitada por el heredero del titular registral, pues se considera como legítimo representante de los causantes titulares registrales, a los efectos de art. 354.3 RH, pues dicha expresión debe interpretarse en sentido amplio.

100.** ASIGNACIÓN DE Nº DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN. TRACTO SUCESIVO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN.Se debe de presentar en el Libro Diario la instancia para la asignación, aunque ésta no haya sido firmada por el titular registral. La DG no se pronuncia sobre si el registrador en estos casos ha de calificar el tracto sucesivo, pues se trata sólo de un recurso exprés contra la denegación de la práctica de un asiento de presentación.

1.** DECRETO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS ESTANDO LA ANOTACIÓN CANCELADA POR CADUCIDAD. TRACTO SUCESIVO. Estando caducada, y además cancelada, la anotación, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda.

2.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD AL EXPEDIR CERTIFICACIÓN. No procede que se cancele, al expedir una certificación, una condición resolutoria en garantía de la entrega de apartamentos en una permuta de obra futura, cuando no consta el plazo en el registro y no ha transcurrido el tiempo previsto en el artículo 210.1 8ª LH. Se hace una comparativa entre el ámbito de aplicación del artículo 82.5 y el del artículo 210.1 regla octava LH a los efectos de practicar cancelaciones.

3.** HERENCIA. FACULTAD DE PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA. El procedimiento para el ejercicio de la facultad de pago de la legítima en metálico exige la comunicación a los legitimarios perceptores en el plazo máximo de un año a contar desde la apertura de la sucesión, y salvo «confirmación expresa de todos los hijos o descendientes», requerirá la aprobación del LAJ o del Notario. Transcurrido el plazo para la comunicación, caduca la facultad y son aplicables las disposiciones generales sobre la partición ordinaria, exigiéndose el consentimiento expreso de todos los herederos y legitimarios salvo partición realizada por contador-dativo mediante el oportuno expediente de jurisdicción voluntaria y posterior aprobación por el LAJ o Notario.

4.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA MEDIANTE EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN ART. 210 LH. La cancelación de hipotecas por caducidad convencional tiene el régimen previsto en el párrafo 2 del artículo 82 LH y la cancelación de hipotecas por caducidad legal tiene el régimen previsto en los arts. 82.5 y 210.1.8ª párrafo segundo LH.

6.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EN EL SUBSUELO DE UN ELEMENTO PRIVATIVO. El subsuelo de una vivienda unifamiliar adosada, que es una de las fincas o elementos privativos de una propiedad horizontal tumbada, es elemento común si no consta en la descripción de dicha vivienda en el título de división horizontal, por lo que se requiere la autorización de la comunidad de propietarios por acuerdo unánime para efectuar una ampliación de obra.

7.** CANCELACIÓN DE ANOTACIONES DE PROHIBICIÓN DE DISPONER TRAS INSCRIBIR EJECICIÓN FORZOSA. Está anotada una prohibición de disponer de origen administrativo y, posteriormente, una anotación de embargo, cuyo procedimiento acaba en ejecución que se inscribe. El nuevo titular registral no puede solicitar por mera instancia la cancelación de la anotación de prohibición de disponer, que seguirá cumpliendo su función, afectando ahora al adjudicatario.

11.** CONSTANCIA REGISTRAL DE TERMINACIÓN DE EXPEDIENTE DE INFRACCIÓN URBANÍSTICA. La constancia registral de la decisión final de un expediente de disciplina urbanística es independiente de que se haya llegado a anotar o no el inicio del procedimiento.

15.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. La Ley 11/2023, de 8 de mayo da nueva redacción al artículo 246 de la Ley Hipotecaria, que en su apartado 3 introduce un recurso especial, «exprés», contra la denegación de la práctica del asiento de presentación, habida cuenta de la importancia de éste, con unos plazos reducidos para su interposición y resolución, corriendo esta última a cargo exclusivamente de la Dirección General, sin que haya posibilidad de calificación sustitutoria ni recurso judicial directo.

16.** PUBLICIDAD FORMAL. NOTA SIMPLE INFORMATIVA. INSCRIPCIONES NO VIGENTES. El contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador.

17.** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE DOS PARTES DE UNA MISMA FINCA REGISTRAL COMO ENTIDADES DISTINTAS. La rectificación descriptiva de edificaciones (superficie construida o su división, por ejemplo) y la división material de inmuebles deben cumplir los requisitos legales previstos para tales operaciones, aunque no se declaren las mismas formalmente.

18.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN CONSIGNACIÓN DEL SOBRANTE HABIENDO UNA HIPOTECA DEL MISMO ACREEDOR Y UN ARRENDAMIENTO POSTERIOR INSCRITO. Se admite la inscripción y cancelación de cargas posteriores. a pesar de que se entregó al acreedor más por principal de lo que constaba inscrito como cobertura hipotecaria, valorando que un acreedor posterior era el propio banco ejecutante y el otro era un arrendatario.

24.** ADJUDICACIÓN DE FINCA EN CONVENIO REGULADOR DE PAREJA DE HECHO [SEPARACIÓN Y RÉGIMEN DE GUARDA Y CUSTODIA DE HIJOS]. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO. No cabe liquidar y disolver comunidades de bienes, en una sentencia relativa a guarda y custodia de hijos menores de una pareja de hecho, y menos cuando las fincas no constituyen la vivienda familiar.

27.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO. DURACIÓN. Sin perjuicio de su validez o no entre las partes, el arrendamiento por tiempo indefinido no es inscribible por conculcar el principio de especialidad.

33.** RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE CESIÓN ONEROSA DE DERECHO DE SUPERFICIE. Para llevar a cabo la resolución del contrato de constitución del derecho de superficie y de cesión onerosa del mismo en su día efectuada y la consiguiente cancelación de dicho derecho de superficie inscrito, será preciso el consentimiento expreso de los titulares registrales o en su defecto la oportuna resolución judicial.

35.** HERENCIA. INVASIÓN PARCIAL DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. Con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación con el dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas.

37.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE QUE NO APORTA INFORME TÉCNICO. Cuando el colindante que alega invasión de su finca no justifica tal hecho mediante un informe técnico, el registrador debe requerirle para que aporte justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación que invoca para su finca.

38.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. MOTIVACIÓN DEL JUICIO REGISTRAL DE IDENTIDAD NEGATIVO. El juicio registral de identidad negativo debe fundamentarse desde el punto de vista material, justificando por qué ha estimado las alegaciones del colindante e indicando en qué medida se produce la invasión de la finca de este.

40.** DIVISIÓN JUDICIAL DE LA COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. ANOTACION PREVENTIVA. La anotación preventiva de demanda asegura la plena efectividad de los pronunciamientos de contenido jurídico real de la sentencia, sin que la existencia de terceros con derechos inscritos con posterioridad pueda ser obstáculo por cuanto la publicidad registral del procedimiento justifica la extensión respecto a ellos de sus efectos sin que puedan alegar indefensión.

41.** OPCIÓN DE COMPRA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL OPTANTE. DIVERSAS CLÁUSULAS. Es necesario hacer constar en la escritura y en la inscripción el régimen económico matrimonial de los contratantes cuando el acto o negocio afecte de presente o de futuro a la validez del negocio jurídico o a la relación jurídico real constituida. No es inscribible el pacto de notificar por medio de burofax la intención de ejercer la opción de compra.

46.** HERENCIA SIN APORTAR COMPLEMENTARIOS. SEGREGACIÓN. El artículo 91, apartado cuarto, de la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, establece que las licencias municipales sobre parcelaciones se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación y que la no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno.

47.** HERENCIA. IDENTIFICACIÓN DE UN COMPARECIENTE. La identificación de los otorgantes corresponde exclusivamente al notario y queda amparado por una presunción legal sólo impugnable en vía judicial. El registrador debe comprobar que la identidad del otorgante determinada notarialmente coincide con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, pero no puede revisar en su calificación el juicio que compete al notario.

48.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. NIF REVOCADO DE UN OTORGANTE. DURACIÓN DEL CONTRATO Y ANÁLISIS DE LAS PRÓRROGAS TÁCITAS. Reitera su doctrina sobre el NIF revocado (no cabe autorizar ni inscribir), y a partir de una cuestión interpretativa sobre una cláusula relativa a la prórroga de un arrendamiento, la DG repasa la doctrina sobre esta materia y sus particularidades en la esfera registral.

53.** RECONOCIMIENTO DE DEUDA Y DACIÓN EN PAGO. La prohibición de pacto comisorio ex artículo 1859 del Código Civil, no es absoluta en nuestro Derecho. Se admiten excepciones siempre que objetivamente sea posible la adecuada defensa del deudor y el logro del adecuado equilibrio entre los intereses de este y los del acreedor.

55.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN. MODIFICACIÓN DE LINDERO FIJO. La modificación descriptiva que suprime la existencia de un camino como lindero justifica, ante la oposición de un colindante que alega la invasión de dicho camino en la georreferenciación que se pretende inscribir, las dudas de identidad de la registradora.

56.** ERROR DEL REGISTRO O INEXACTITUD REGISTRAL. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE LINDEROS. Diferencias:  la inexactitud registral es toda discordancia entre Registro y realidad; el error del registro existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien conceptual. Para resolver la inexactitud pueden tramitarse los expedientes regulados en los artículos 199 LH (por el registrador) o en el artículo 201 LH, por el notario.

57.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. MOTIVACIÓN DE LA NOTA QUE LA DENIEGA POR DUDAS DE IDENTIDAD. Para que el registrador pueda rechazar la inscripción de una representación gráfica de una finca por supuesta invasión de otra, tiene que justificar gráficamente dicha invasión y, si no dispone de ella, debe requerir que la aporte al colindante que se opone.

59.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DEL VALOR DE UNA FINCA. Es posible dar publicidad formal del valor o precio de una finca registral, si las personas que figuran en el registro como transmitentes y adquirentes son sociedades mercantiles o en general personas jurídicas.

60.** INSCRIPCIÓN DE DOCUMENTO PÚBLICO OTORGADO FUERA DE ESPAÑA. Reitera doctrina sobre equivalencia de funciones.

61.** OPCIÓN DE COMPRA. DIVERSAS CLÁUSULAS. POSIBLE PACTO COMISORIO. La prohibición del pacto comisorio es general pero no absoluta en nuestro Derecho, lo que obliga al examen de cada caso concreto para garantizar el equilibrio entre las prestaciones, la libertad contractual y la buena fe entre los contratantes.

62.** EJECUCIÓN DE CRÉDITO PRIVILEGIADO. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. El artículo 9.1.e) LPH prevé dos efectos cuya finalidad es procurar el cumplimiento de la obligación de contribución a los gastos de comunidad: la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local y, la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble.

63.** DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE ART. 199 LH. La denegación del inicio del expediente del art. 199 debe basarse en causas de tal entidad que puedan impedir su continuación, porque no puedan solventarse durante la tramitación del propio expediente.

64.** NOTIFICACION AL ARRENDATARIO. ART. 25 LAU. REQUISITOS. Para que se tenga por realizada una notificación con arreglo al RN basta que se haya hecho la entrega (bien por el notario personalmente o a través del Servicio de Correos) o que se constate la negativa a la recepción por la persona –sea el interesado o su representante- con quien se haya entendido la diligencia; pero si en el domicilio no hay persona idónea que la reciba en necesario que se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal). Este criterio es el aplicable también para tener por realizada las notificaciones del art. 25 LAR.

65.** DESHEREDACIÓN SIN CONSTAR SI EL DESHEREDADO TIENE HIJOS O DESCENDIENTES. Si en la escritura de herencia hay un desheredado, los otorgantes deben declarar en la escritura que no les consta la existencia de descendientes del desheredado.

66.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO FIJANDO INTERÉS DE DEMORA EN EL ORDINARIO MÁS DOS PUNTOS. El régimen imperativo del interés de demora consagrado en la LCCI (interés ordinario incrementado en tres puntos) requiere de la existencia de una persona física y de un inmueble para uso residencial, no bastando sólo el primer requisito.

68.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. FORMA DE NOTIFICAR LA NOTA DE CALIFICACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA NOTA NEGATIVA. El correo electrónico no es un medio adecuado para notificar al interesado la nota de calificación, máxime cuando este no autorizó dicho medio al presentar el título. Para que un indicio de controversia conlleve la denegación de la inscripción, ha de resultar indubitado.

69.** PROPIEDAD HORIZONTAL. ALQUILER TURÍSTICO O ALQUILER VACACIONAL. CONSENTIMIENTO DE TITULARES REGISTRALES POSTERIORES AL ACUERDO. INSCRIPCIÓN PARCIAL. En una Propiedad Horizontal, el quórum de 3/5 permite restringir o incluso prohibir la actividad de alquiler turístico de viviendas, pero no otras modalidades de alquiler como, en el presente caso, el alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad.

70.** INMATRICULACIÓN ART.205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD Y DIFERENCIAS ENTRE LOS DOS TÍTULOS. En la inmatriculación por el art 205 tiene que haber identidad plena entre la descripción del título y la de la certificación catastral, pero no con la de el titulo previo, bastando una identificación razonable entre ambas descripciones. Para disipar las dudas por la coincidencia total o parcial con otra finca inscrita es conveniente acudir al expediente del art. 199 LH.

73.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. FORMA DE JUSTIFICAR LA OPOSICIÓN DE COLINDANTE. Las alegaciones de los colindantes que se opongan a la inscripción de la georreferenciación deben ir acompañadas de un principio de prueba que sirva de soporte a la oposición.

74.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. Advertida la existencia de una posible doble inmatriculación (en lugar de una invasión de finca colindante), lo procedente es suspender la inscripción de la georreferenciación mientras no se resuelva el expediente del art. 209 LH, que el registrador debe iniciar de oficio.

82 a 85.** PROPIEDAD HORIZONTAL. COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA CON ASIGNACIÓN DE USO CON PREVIA DISTRIBUCIÓN DE LOCAL EN TRASTEROS. Es inscribible la distribución de un local en trasteros con el objeto de su transmisión por participaciones indivisas que atribuyen el uso exclusivo de cada de uno de los trasteros, y todo ello sin necesidad de acuerdo de la comunidad.

87.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. ALQUILER TURÍSTICO GENÉRICO Y ALQUILER TURÍSTICO REGULADO. En las Comunidades de Propietarios en Propiedad Horizontal, el quórum de 3/5 permite restringir o incluso prohibir la actividad de alquiler turístico de viviendas regulado, pero no otras modalidades de alojamiento turístico no regulado.

88.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES. Es necesario hacer la manifestación de los suelos contaminados en las ejecuciones hipotecarias de las fincas sujetas, debiendo hacerla el adjudicatario mediante un instrumento jurídico y documental adecuado.

89.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. Aunque el colindante que se opone a la inscripción no aporte informe técnico alguno que justifique sus alegaciones, la registradora puede tomarlas en consideración para fundar su nota de calificación, siempre y cuando funde objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca.

92.** DENEGACIÓN DE INICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 POR POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. Las dudas de identidad por posible invasión del dominio público no justifican la denegación del inicio del expediente del art. 199 LH.

93.** INMATRICULACIÓN 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. La oposición expresa y fundada de la Administración a la inmatriculación debida a la invasión de dominio público, determina que el Registrador deba denegar la inmatriculación pretendida sin poder cuestionar el fondo del informe administrativo. Solo si dicho informe no se emite o no es lo suficientemente tajante a la hora de afirmar que la georreferenciación aportada invade suelo público, el registrador debe iniciar el expediente del artículo 199 LH y notificar a la Administración a fin de que ésta se exprese con claridad acerca de ese extremo.

94.** OPCIÓN DE COMPRA CON FUNCIÓN DE GARANTÍA. PACTO COMISORIO. NOTIFICACIÓN DEL EJERCICIO UNILATERAL DE LA OPCIÓN. La opción de compra que encubre una función de garantía no está admitida en nuestro Derecho, por vulnerar la prohibición de pacto comisorio. La notificación del ejercicio de opción unilateral ha de realizarse por conducto notarial, no cabiendo burofax.

97.** DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN. No procede incoar este procedimiento cuándo no existe coincidencia descriptiva, hay ausencia de referencia catastral y el interesado no ha aportado representaciones gráficas de la finca.

100.** ASIGNACIÓN DE Nº DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN. TRACTO SUCESIVO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Se debe de presentar en el Libro Diario la instancia para la asignación, aunque ésta no haya sido firmada por el titular registral. La DG no se pronuncia sobre si el registrador en estos casos ha de calificar el tracto sucesivo, pues se trata sólo de un recurso exprés contra la denegación de la práctica de un asiento de presentación.

5.* CANCELACIÓN DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA DE ENTIDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES. La obligación de los registradores de relacionarse con las Administraciones Públicas a través de medios electrónicos se circunscribe a trámites del procedimiento administrativo, sin que se extienda al procedimiento registral. Se analiza la ausencia de la nota marginal de inicio de expediente de caducidad de la concesión administrativa y la falta de consignación.

14.* VENTA DE FINCA POR ENTIDAD CONCURSADA. INSCRIPCIÓN PARCIAL. Pese a la existencia de un contrato de arras de fecha anterior a la declaración del concurso voluntario, sin que su fecha sea fehaciente, para la venta de una finca, en la que al concursado le pertenece la mitad indivisa, deberán cumplirse todas las exigencias de la Ley Concursal: intervención del administrador concursal, autorización judicial y liberación de la finca de las cargas que le afectan.

20.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA. FALTA DE TRASCENDENCIA REAL. No es inscribible una sentencia en la que no se reconozca ningún derecho de trascendencia real inmobiliaria.

21.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR NI REQUERIR DE PAGO AL TERCER POSEEDOR. Es necesario demandar y requerir de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la LH que lo han acreditado quienes han inscrito su derecho antes de la nota marginal de expedición de certificación de cargas. En el caso, el juez, a la vista de dicha certificación, notificó al tercer poseedor la existencia del procedimiento, y admitió a trámite su oposición, por lo que no sufrió indefensión.

22.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO POR ERROR EN EL TÍTULO. Aunque el error en el registro sea material, si proviene del título que causó la inscripción, el error no puede rectificarse sin el consentimiento de los interesados o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente, y ello con independencia de que el error haya sido motivado por la actuación del notario, sin que el registrador advirtiera, en su día, el error que contenía el título.

28.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. El recurso no puede enjuiciar asientos registrales ya practicados.

32.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA CON FIRMA LEGITIMADA NOTARIALMENTE. El artículo 246.3 LH permite denegar la práctica del asiento de presentación cuando el documento no sea título inscribible. Y el artículo 420 RH añade que los Registradores no extenderán asiento de presentación de «los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral». Esta negativa es una nota de calificación, que debe estar suficientemente motivada y es susceptible del recurso especial regulado en el nuevo artículo 246 LH.

34.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ALEGACIONES DE COLINDANTE Y AYUNTAMIENTO. Estando fundada documentalmente la oposición y puesto de manifiesto un conflicto sobre la delimitación de las fincas, tendrá éste que resolverse por acuerdo entre las partes o en los tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso como una suerte de contestación o trámite para rebatir las alegaciones formuladas.

42.* EXTINCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR DERRIBO-DEMOLICIÓN DEL INMUEBLE. En la extinción de propiedad horizontal por derribo del inmueble y conversión en comunidad ordinaria no hay que fijar las concretas cuotas sobre el condominio resultante cuando son las mismas que se tenían sobre las entidades privativas previas.

49.* ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. Cuando se demande a los ignorados herederos de una persona que ha fallecido sin otorgar testamento y no se conozcan parientes con derecho a la sucesión intestada ni concurran indicios de su existencia, el juzgado debería notificar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada.

52.* COMPRAVENTA EN EJERCICIO DE DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. La apreciación de una posible simulación negocial debe quedar reservada al ámbito judicial.

54.* RECTIFICACIÓN DE PARTICIÓN HEREDITARIA. La rectificación del Registro, no resultando el error de los asientos del registro ni del documento presentado requerirá, en su caso, al art. 40 LH, aclaración del título aportado con el consentimiento de los interesados, o, en su caso, resolución judicial.

58.* COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL VENDEDOR. La constancia del régimen matrimonial sólo es exigible cuando el acto o contrato afectase o pudiese afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales del matrimonio actual o anterior (art. 159 RN).

71.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. SUSTITUCION DE LA FINCA ESCRITURADA. SEGREGACIÓN CON CUPERFICIE AGOTADA EN LA MATRIZ. No puede rectificarse un error del Registro motivado por el error del título que motivó la inscripción sin consentimiento de todos a los que el asiento que se pretende rectificar conceda algún derecho o resolución judicial firme en procedimiento en el que hayan podido intervenir. Agotada la superficie de una finca matriz no pueden acceder segregaciones, aunque procedan de títulos anteriores a los registrados de acuerdo con el principio de prioridad.

75.* PARTICIÓN DE HERENCIA SIN ACREDITAR LA CONDICIÓN DE HEREDERO. Han de aportarse o testimoniarse los títulos que acrediten la condición de herederos de los intervinientes en una partición, no siendo suficiente con que se exprese el título por el que son herederos.

78.* RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA DE FINCA PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL SIN DEMANDAR AL CÓNYUGE. Estando una finca inscrita por compra con carácter presuntivamente ganancial, la resolución judicial de la compraventa exige la intervención del cónyuge del adquirente.

91.* PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN Y AGREGACION. ESTATUTOS. La DG interpreta una reserva de la facultad de división de un elemento privativo en una división horizontal como inherente a la finca y no personalísima de la inicial promotora del régimen y en consecuencia admite la inscripción de una segregación sin necesidad de acuerdo de la comunidad de propietarios.

RESOLUCIONES MERCANTIL

19.*** FUSIÓN SIMPLIFICADA DE SOCIEDAD ÍNTEGRAMENTE PARTICIPADA: DERECHO DE INFORMACIÓN DE LOS TRABAJADORES. Sólo se puede prescindir del informe de los trabajadores en las fusiones simplificadas si se trata de fusión de sociedad íntegramente participada, si no existen trabajadores en la sociedad absorbida, y se manifiesta en la escritura que la fusión no afecta al empleo.

50.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDADES SIN DEPÓSITO DE LIBROS Y SIN MANIFESTACIÓN SUSTITUTORIA. Para que la liquidación y extinción de una sociedad pueda ser inscrita en el RM, es requisito necesario que el liquidador haga la manifestación relativa a que se hace cargo de los libros o que los deposite en el Registro Mercantil.

31.** ESCRITO PARA INFLUIR EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE UNA ESCRITURA. Un escrito cuya única finalidad es influir en la calificación registral, no puede ser tomado en consideración en ningún caso.

45.** BIENES MUEBLES: DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE CERTIFICADO DE AMORTIZACIÓN DE DEUDA PARA CANCELACIÓN. Para la cancelación de una reserva de dominio en el RBM o del derecho del arrendador financiero, es necesario el modelo oficial debidamente aprobado, o la escritura pública que contenga todos los requisitos necesarios para la cancelación.

81.** REGISTRO BIENES MUEBLES. EMBARGO SOBRE TRACTO CAMIÓN DADO DE BAJA EN LA DGT. Es posible embargar un camión que aparece inscrito en el Registro como de la titularidad del embargado, aunque esté dado de baja temporal por transmisión en el Registro de la DGT.

25.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR A SOLICITUD DE LA MINORÍA. Solicitada por la minoría la designación de un auditor de cuentas de la sociedad, no es posible el depósito de sus cuentas si no viene acompañado del informe del auditor.

86.* DEPÓSITO DE CUENTAS YA DEPOSITADAS. No es posible depositar unas cuentas que ya están depositadas.

99.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. NUEVO RECURSO EXPRES. Un documento que no puede provocar asiento alguno en el Registro no puede ser objeto de asiento de presentación. El recurso contra la denegación del asiento es el del nuevo artículo 246 de la LH.

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PRÁCTICA NOTARIAL: CARTAS DE PAGO Y CANCELACIÓN DE GARANTÍAS POR EL DEUDOR

 

1.- EL DERECHO A LA LIBRE ELECCIÓN DE NOTARIO.

En este interesante artículo de la revista de “El Notario del S XXI”, Antonio Rodríguez Adrados habla del derecho a la libre elección de notario como uno de los principios del Derecho Notarial, en cuanto es un derecho que constituye una verdadera libertad civil de los particulares y una garantía indispensable para el normal funcionamiento de otras libertades civiles, como el derecho a la propiedad privada, a la herencia o a la libertad de empresa e indispensable para el libre desarrollo de la personalidad.

Los artículos 3 y 126 RN y 23.2 de la LON reconocen:

-.- Que la prestación de la función pública notarial tiene carácter obligatorio para el notario (siempre que no exista causa legal o imposibilidad física que lo impida) pero necesita la rogación de sujeto interesado,

-.- Que la rogación es un derecho exclusivo del particular, quien tiene el derecho de elegir el notario que prefiera y esto puede hacerlo dirigiéndose al despacho de la notaría de su elección mediante comparecencia personal o por medios electrónicos, como permite el artículo 23.2 de la LON

-.- Y que los notarios están obligados a respetar ese derecho del particular a elegir notario absteniéndose de toda práctica que limite esta libertad de elección con abuso derecho o infringiendo las exigencias de la buena fe contractual.

 

2.- MEDIOS ELECTRÓNICOS PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO DE LOS PARTICULARES A ELEGIR NOTARIO.

PORTAL NOTARIAL DEL CIUDADANO. El Portal Notarial del Ciudadano  es uno de los medios por los que los particulares pueden ejercitar su derecho a elegir libremente el notario que deba prestar su función, así como solicitar copias de documentos que hubieran otorgado, concertar citas, conservar y/o compartir documentos con la notaría, identificarse con parámetros biométricos (previamente deben haber acudido presencialmente a la notaría para acreditar la identidad física) y otras gestiones, teniendo en cuenta que es una plataforma que está en continua evolución.

FIRMA POR VIDEOCONFERENCIA. En línea con la idea del Portal Notarial del Ciudadano, hoy existen determinadas operaciones cuyo otorgamiento y firma pueden realizarse ante el notario libremente elegido por el particular, por videoconferencia, una vez superados unos estrictos requisitos de identificación que garantizan la imposibilidad de suplantación y la seguridad de que se ostenta la libertad y la aptitud jurídica suficiente para el otorgamiento, el estudio de esta materia lo realiza Alfonso de la Fuente Sancho, notario, aquí.

PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS SUJETOS A LA LCCI. Un supuesto especial de ejercicio electrónico de este derecho de elección de notario por el particular surge en el caso de que tengan previsto el otorgamiento de un préstamo con garantía hipotecaria sujeto a la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario. Encontramos aclaraciones a las dudas sobre la aplicación de la LCCI en un informe elaborado por Alfonso de la Fuente Sancho aquí.

La LCCI garantiza este derecho a los particulares, que podrán elegir libremente el notario que les informe detallada, imparcial y gratuitamente sobre las condiciones ofertadas por la entidad. Esta elección es tan importante que, si no se cumple, el préstamo hipotecario podría ser nulo. Y en este sentido señala el capítulo Séptimo, punto 6 del Compendio de Criterios de Buenas Prácticas Bancarias: “A vista de lo anterior, estimamos que, dado que entidades y prestamistas en general están obligados por la Ley 5/2019 a informar expresamente a clientes personas físicas, con carácter previo a la formalización de las escrituras públicas en las que se documenten sus préstamos incluidos en el ámbito de aplicación de la norma, sobre su derecho a la libre elección de notario, la omisión de dicha información y la eventual imposición de una notaría determinada podrán ser constitutivas de quebrantamiento de la normativa de transparencia y protección de la clientela.”

Esta elección podrán hacerse por dos vías: La tradicional, que supone acudir personalmente a la notaría e indicando que es la de su elección o la telemática, por internet, que se realiza a través de la plataforma notarial SIGNO y para acceder solo hay que entrar en esta página: www.notariado.org , pinchar en el banner “¿Va a contratar un préstamo hipotecario?. Elija notario” y ejercitar su derecho a elegir libremente. En este informe se recoge una guía para seleccionar notario en los préstamos sujetos a la LCCI.

CARTAS DE PAGO Y CANCELACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS POR EL DEUDOR. Recientemente se ha habilitado en la plataforma notarial SIGNO el servicio de cartas de pago y cancelación de garantías de forma unilateral por el deudor, y este servicio es el objeto de estudio del presente informe.

 

3.- CARTAS DE PAGO Y CANCELACIÓN DE GARANTÍAS POR EL DEUDOR

En la plataforma notarial SIGNO se ha habilitado este servicio que permite a las Entidades Financieras una gestión integral de las operaciones de cancelación de garantías hipotecarias permitiendo que sea el propio interesado, y no la entidad, quien acuda al notario de su elección para otorgar, de forma unilateral, la escritura de cancelación de la garantía hipotecaria.

Esto se traduce, además, en ventajas para las propias Entidades Financieras: evitar trasiego de documentos y las duplicidades documentales; reducir los tiempos de gestión al tramitarse todo, desde el alta de la operación hasta la notificación de la firma, de forma telemática y a través de una plataforma única para toda la corporación notarial; se permite el seguimiento de los trámites y del estado de la operación en la propia aplicación; se dota de gran agilidad y rapidez al proceso; todo esto se traduce en menores costes para la entidad y para el particular.

De esta forma, además, a través de este servicio, se garantiza por parte de las Entidades Financieras que el notario que formalizará la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca será el elegido por el cliente interesado, para dar cumplimiento a lo que señala el ya citado capítulo séptimo, punto 6 del Compendio de Criterios de Buenas Prácticas Bancarias cuando dice «Por tanto, la elección de notario para la formalización de la escritura de constitución o de carta de pago y cancelación de hipoteca corresponderá al cliente interesado en la operación. Ahora bien, parece razonable entender que sea exigible que dicho fedatario público tenga cierta conexión con alguno de los elementos personales o reales del negocio (por ejemplo, que radique en la ciudad en la que se encuentra el inmueble hipotecado)«.

 

3.1.- PRIMER REQUISITO: QUE LA ENTIDAD ESTÉ DADA DE ALTA Y QUE EL PARTICULAR CONTACTE CON LA ENTIDAD FINANCIERA

Punto Uno. El requisito fundamental es que, además de la documentación pública que le es propia, la entidad financiera haya subido a la plataforma SIGNO una escritura de poder que permitirá al prestatario o propietario de la finca hipotecada:

a).- Otorgar unilateralmente la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca siempre que se cumplan las condiciones y requisitos reseñados en el poder, requisitos que se verificarán, antes del otorgamiento de la escritura, por el notario autorizante (que se haya subido a la plataforma el certificado de saldo cero junto con nota simple de la finca y que se haya instado la actuación del notario de elección del interesado a través de la plataforma).

b).- Instar la inscripción registral de la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca personalmente o solicitando tal tramitación del notario autorizante de la escritura. 

Punto Dos. La entidad debe dar de alta la operación, para ello, el prestatario o el propietario de la finca hipotecada deberá ponerse en contacto con la entidad, indicando que quiere cancelar su hipoteca acudiendo a este sistema y no a otro, para que ésta suba a la plataforma los datos relativos a su préstamo hipotecario concreto: certificado de deuda cero, nota simple registral, datos de los sujetos de la operación y demás documentación adicional.

3.2.- SEGUNDO REQUISITO: ELECCIÓN Y SOLICITUD POR EL PARTICULAR.

La elección del notario por el deudor o propietario de la finca hipotecada puede hacerse indistintamente:

a) Personándose en la notaría de su elección y facilitando sus datos personales para que el notario pueda asignarse la operación y dar comienzo al proceso. 

b) A través del Portal Notarial del Ciudadano. Cuando la entidad haya dado de alta la operación, aparecerá un mensaje en la bandeja de entrada del portal del ciudadano. A partir de ese momento, a través del trámite «cartas de pago y cancelación de garantías» el interesado podrá seleccionar al notario de su elección y esta selección se comunicará al notario para que éste comience la tramitación.

3.3. TERCER REQUISITO, FIRMA POR EL PARTICULAR

Los trámites internos que deben realizarse desde la notaría para la asignación, validación, solicitud de subsanación, etc son muy similares a los de los préstamos LCCI y en el «manual de usuario» de SIGNO se explican con mucho detalle.

Una vez validados todos los documentos, se firma por el particular interesado la escritura de cancelación de la carga hipotecaria y se notifica la firma a la entidad financiera, a través de la plataforma pulsando «comunicar firma» (igual que con los préstamos LCCI). En la comunicación se indicará el número de protocolo y la fecha de autorización. Opcionalmente, se puede adjuntar copia electrónica en PDF.

Desde el punto de vista del otorgamiento de la escritura de cancelación de la garantía hipotecaria, la única particularidad es la comparecencia, pues ya no comparece un representante de la entidad, sino el propio interesado que ha ejercitado su derecho a elegir libremente el notario ante el que se firmará la cancelación de su hipoteca.

 

UN POSIBLE MODELO

NÚMERO

ESCRITURA DE CARTA DE PAGO Y CANCELACIÓN DE HIPOTECA (unilateral por el deudor*propietario de la finca hipotecada*hipotecante*)

En *, a .

Ante mí, *, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, Distrito de *,

====COMPARECE====

DO*, mayor de edad; estado civil; profesión; domicilio; documento de identidad; y con dirección de correo electrónico a efectos de notificaciones: *.

Identifico al compareciente por su documento de identidad reseñado y constan sus circunstancias de sus manifestaciones.

====INTERVIENE====

En nombre y representación de la entidad ***

Constituida *

Inscrita en el Registro Mercantil de *, al tomo *, folio *, hoja *, inscripción Número *.

Tiene el C.I.F. número *.

Deriva la representación que ostenta de escritura de PODER ESPECIAL *IRREVOCABLE* que le tiene conferido la entidad en *, ante el*la notario do*, el día * con el número * de protocolo. 

Es aconsejable reseñar el título representativo del concedente del poder,  teniendo en cuenta que (RDGSJFP 23/07/2024) basta con especificar que la escritura de poder la otorgó un *administrador* cuyo cargo está inscrito en el Registro Mercantil («otorgada por el administrador solidario* de la referida sociedad, donde figura que dicho cargo está debidamente inscrito en el Registro Mercantil«). (Gracias Ramiro Muñoz Núñez)

Tengo a la vista copia autorizada de la referida escritura de poder especial *irrevocable y de la misma resulta, a mi juicio y bajo mi responsabilidad, que la persona apoderada ostenta facultades suficientes y bastantes para el otorgamiento de la presente escritura, antes calificada, con todos los pactos complementarios contenidos en la misma, manifestándome la persona apoderada que no le han sido limitadas ni suspendidas las facultades conferidas, y que no ha variado la personalidad y capacidad de la entidad representada.

Tiene, a mi juicio, el*la compareciente, en los conceptos en que interviene, capacidad suficiente para otorgar esta ESCRITURA DE CARTA DE PAGO Y CANCELACIÓN DE HIPOTECA y todos los pactos complementarios contenidos en la misma, y la aptitud suficiente para ejercitarla por sí, asegurando que no necesita de medidas de apoyo. Y, al efecto:-

===EXPONE===

I.- Que mediante escritura de *, número * de protocolo, autorizada por el Notario *, la entidad *, concedió a *PRESTATARIO un préstamo por un importe de *, al interés, plazo y bajo los demás pactos y condiciones usuales a dicha clase de contratos, que constan en la relacionada escritura y se dan aquí por reproducidos.

II.- Que en garantía de dicho préstamo, don *HIPOTECANTE CONSTITUYÓ HIPOTECA, sobre la siguiente finca de su propiedad:

INSCRIPCIÓN.- Registro de la Propiedad de *, al Tomo *, Libro *, Folio *, Finca *.

REFERENCIA CATASTRAL.- *.

RESPONSABILIDAD A LA QUE QUEDÓ AFECTA: Quedó gravada en responsabilidad y garantía de * euros de principal, de * euros por intereses ordinarios; de * euros por intereses moratorios; de * euros para costas y gastos de ejecución y de la suma de * euros para gastos debidos preferentes a la hipoteca y prestaciones accesorias.

III.- Que hallándose reintegrada la entidad acreedora de todo cuanto se le adeudaba por razón tanto del préstamo concedido como de sus intereses y demás responsabilidades accesorias que quedaron fijadas en la relacionada escritura, mediante los correspondientes ingresos en la cuenta del acreedor en la entidad, es por lo que el*la compareciente, según interviene y en el concepto en que interviene:

===OTORGA===

Primero.- Carta de pago a favor de la parte deudora por todos los conceptos expresados, manifestando que el prestatario do*** nada adeuda a la entidad acreedora y, en consecuencia, CANCELA LA HIPOTECA constituida sobre la descrita finca, la cuál deja libre de toda responsabilidad, CONSINTIENDO SE HAGA CONSTAR DICHA CANCELACIÓN en el Registro de la Propiedad competente.

Segundo.- MANIFESTACIONES DE LAS PARTES.

A).- MANIFESTACIONES A EFECTOS DE LA PRESENTACIÓN DE DECLARACIONES Y AUTOLIQUIDACIONES TRIBUTARIAS.

***ENCARGAN GESTIÓN A NOTARÍA** ITPAJD.- Los comparecientes me autorizan a mi, notario, para presentar a la administración las declaraciones, autoliquidaciones y documentación complementaria exigida por la normativa tributaria que, como sujetos u obligados tributarios, correspondan a los otorgantes, derivadas de los hechos imponibles contenidos en la presente escritura, así como cumplimentar los requerimientos de la administración para la subsanación de defectos advertidos en la presentación de las declaraciones o autoliquidaciones.

***GESTIÓN POR EL INTERESADO O SU GESTOR** ITPAJD.- Los otorgantes autorizan a * con NIF número *, con domicilio en *, teléfono de contacto * y correo electrónico a efectos de notificaciones * para presentar a la administración las declaraciones, autoliquidaciones y documentación complementaria exigida por la normativa tributaria que, como sujetos u obligados tributarios, correspondan a los otorgantes, derivadas de los hechos imponibles contenidos en la presente escritura, así como cumplimentar los requerimientos de la administración para la subsanación de defectos advertidos en la presentación de las declaraciones o autoliquidaciones.

B).- PRESENTACIÓN EN EL REGISTRO Y OFICINA LIQUIDADORA.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley 24/2001 y en el artículo 249.2 del Reglamento Notarial, la parte otorgante me requiere para que el mismo día de la autorización de la presente o, en su defecto, en el día hábil siguiente, remita al Registro y Oficina Liquidadora correspondientes, copia autorizada electrónica de la presente Escritura. A tales efectos se considera como presentante, por designación del compareciente, a **, con D.N.I. número *, con domicilio en *, teléfono de contacto *** y dirección de correo electrónico ***.

C).- SOLICITUD AL SEÑOR REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD.- Se solicita del Sr. Registrador de la Propiedad la práctica de cuantos asientos fueran pertinentes aceptando la inscripción parcial en el caso de que alguna de sus cláusulas no fuera, a su juicio, inscribible.-

=== OTORGAMIENTO ===

===AUTORIZACIÓN===

 

ENLACES:

INFORME GENERAL DE FEBRERO: 

PARTE I (Sec. I y II BOE).

PARTE II (Resoluciones).

¡No te lo pierdas!

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS – RESOLUCIONES

Shadia Nasser

Informe Oficina Notarial Febrero 2025. GEOEDIT PRO

SNG, 25/02/2025

INFORME OFICINA NOTARIAL FEBRERO DE 2025.

ÍNDICE:

DISPOSICIONES DESTACADAS

LO 1/2025: Eficiencia Administración de Justicia. Modifica, entre otras leyes la LOPJ, LEC, CC, LH, L.Notariado, LPH, LSC, L Sociedades Profesionales, L.Concursal, LIRPF, LJV, Ley de Mediación…

Modelos censales 030, 036 y 037. Modifica modelo 030 de Declaración censal de alta, cambio de domicilio y/o de variación de datos personales y modelo 036 de Declaración censal de alta, modificación y baja en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores, surime modelo 037 de Declaración censal simplificada de alta, modificación y baja en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores.

Clasificación CNAE. Este real decreto establece la Clasificación Nacional de Actividades Económicas 2025 (CNAE-2025). Para actividades jurídicas, el código es el 69.10.

Deuda del Estado 2025. Esta Orden regula la creación de Deuda del Estado -letras, bonos y obligaciones- hasta enero de 2026, con un incremento del monto total cifrado en 96.021.975.110 euros por prórroga de los Presupuestos para 2023. El saldo vivo de la Deuda Pública era, a 31 de diciembre de 2024, de 1.440.970 millones de euros.

Medidas Urgentes en materia económica, SS, Transportes… Real Decreto-ley que sustituye parcialmente al no convalidado RDLey 9/2024, recogiendo medidas en el ámbito económico, de transporte o de Seguridad Social: transporte público, pensiones, cotizaciones Seguridad Social, suspensión de desahucios, garantías y avales públicos para inquilinos y propietarios, consumidores vulnerables, bicicletas eléctricas, escudo antiopas, disolución por pérdidas, transmisión al PNV del palacete del Instituto Cervantes de París, endeudamiento autonómico…

Disposiciones autonómicas. Disposiciones de Andalucía (presupuestos), Aragón (energía), Baleares (simplificación administrativa, espacios naturales, zonas inundables), Galicia (cultura), La Rioja (presupuestos, medidas fiscales), Navarra (presupuestos, impuestos), País Vasco (cooperativas, presupuestos) y Valencia (simplificación administrativa, universidades públicas, accesibilidad).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL. Sentencias sobre Régimen de visitas, anulación de laudo arbitral, prestación por nacimiento y cuidado de hijo menor (5),  Iniciativa legislativa Cataluña.

 

NOTICIAS NOTARIALES

Concurso traslado notarías. AVANCE del RESULTADO final (Salvo Cataluña)

Oposiciones entre Notarios: lista definitiva de admitidos: Lista en la web del Ministerio.

 

RESOLUCIONES:

En ENERO, NO se ha publicado ninguna resolución DGSJFP. 

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PRÁCTICA NOTARIAL: GEOEDIT PRO

Además de las herramientas para leer archivos GML, IVG e ICUC cuyo estudio ya lo realizó Alfonso de la Fuente Sancho en el Informe Notarial de diciembre de 2022 con el título HERRAMIENTAS PARA LEER ARCHIVOS GML + IVG + ICUC  aquí.

Actualmente existen, en Geoportal de los registradores, dos aplicaciones gratuitas que permiten comprobar, entre otras cosas, si un archivo GML tiene o no incoherencias con las medidas que constan ya georreferenciadas en el Registro.

Estas dos aplicaciones son:

GEOPORTAL REGISTRADORES: VIDEO muy recomendable porque Natalia Torres es muy clara y concreta en su explicación sobre el uso de la aplicación. También es muy aconsejable este informe de práctica notarial de Víctor Esquirol con la colaboración de Natalia Torres titulado ¿PUEDE EL NOTARIO PREVER SI LA GEORREFERENCIACIÓN DE UNA FINCA SE VA A INSCRIBIR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD? publicado aquí.

El geoportal nos permite, entre otras cosas, ver en mapa, partiendo de la referencia catastral (u otras capas como OSM, IGN, Ortofoto) las parcelas cuya coordinación/georreferenciación está ya inscrita en el Registro de la Propiedad (color verde) y las que están solo presentadas o en trámite (color rojo). Es una aplicación para consultas.

Si la finca está en color verde, significa que su georreferenciación está inscrita. Si está en rojo, significa que está presentada y en trámites.

Y GEOEDIT PRO. Es una nueva aplicación del geoportal registradores, que es semejante al Geoportal pero más interactivo porque permite editar nuestros propios archivos y descargarse el archivo ya editado. Es una aplicación para edición.

Parece que va a ir actualizándose constantemente, por eso en “más información” aparece un manual de uso que se actualizará continuamente.

Por su novedad, nos centramos en este último. GEOEDIT PRO.

1.- ACCESO. 

Se acede desde aquí (geoportal registradores), donde aparecen las tres aplicaciones: GEOPORTAL, GEOEDIT PRO y EMERGENCIAS.

En la aplicación GEOEDIT PRO hay tres menús: Menú principal. Menú fichas. Ajuste de capas. Se encuentran en la parte de abajo de la pantalla.

 

MENÚ PRINCIPAL.

Permite cargar la información que queremos consultar por ficheros, por coordenadas, por referencia catastral, por CSV de IVGA y por calle y número.

MENÚ FICHAS.

Una vez cargada la información que queremos consultar, desde el menú fichas se accede a las diferentes modalidades de edición.

MENÚ CAPAS.

Donde se pueden ver las fincas con georreferenciación ya inscrita (no se pueden ver las que están pendientes o simplemente presentadas). No se verán los datos de la inscripción, para eso hay que acudir a GEOPORTAL. Esta herramienta es para consultar y editar nuestra información, tras compararla con catastro o con las georreferenciaciones ya inscritas.

El esquema de su funcionamiento, ya adelantado por Victor Esquirol, lo encontramos aquí, y atendiendo a las estupendas y detalladas explicaciones de Natalia Torres VIDEO aquí, podemos resumir y destacar estos puntos:

 

2.- PRUEBA.

Es muy aconsejable probar cómo funciona porque, aunque no lo parezca, es muy sencillo.

PRIMER PASO.-  Natalia Torres aconseja empezar siempre introduciendo la referencia catastral en el menú principal para tener fijada la zona que nos interesa. En mi caso (seguramente será por torpeza) me ha sido más sencillo que empiece a funcionar cargando el PDF de una referencia catastral en la pestaña “carga tus ficheros”.

Solo tenemos que introducir una referencia catastral en el menú principal y dejar que nos aparezca el mapa.  

 

SEGUNDO PASO.-  Al introducir la referencia catastral en el menú principal, también se cargan los datos en el menú  “fichas”  

Y a partir de este momento, se trabaja con los tres menús (principal, fichas y capas) juntos.

 

TERCER PASO.-  En el plano, haciendo clic sobre la finca que nos interesa, sea la nuestra u otra, (para seleccionarla) y después clicando con el botón derecho del ratón sobre ella, se abre un desplegable que permite verificar si la finca tiene inscrita la georreferenciación o no la tiene inscrita y también permite obtener las geometrías catastrales. Hay que tener en cuenta que en GEOEDIT PRO solo constan las georreferenciaciones inscritas, no aparecen las georreferenciaciones pendientes, para eso hay que acudir al GEOPORTAL.

En cualquier caso, pinchando en “obtener geometrías registrales” si la finca tiene geometría registral, ese dato va a aparecer en la parte inferior del menú capas. Si no la tiene, aparece la leyenda “no se ha encontrado ninguna inscripción en las coordenadas seleccionadas”. Insistimos en recordar que puede que esté en trámite de inscripción una georrefereciación, para comprobarlo hay que acudir a GEOPORTAL.

 

3.- UTILIDADES DE LA APP.

Una vez tenemos un plano o una zona a la vista en la aplicación, podemos utilizarla.

DESDE EL MENÚ PRINCIPAL se pueden subir todo tipo de archivos, referencias catastrales, coordenadas y GML de nuestra propuesta de medición de finca o también se pueden volcar directamente al plano de la aplicación arrastrándolos desde la carpeta donde los tengamos guardados.

Todos los archivos subidos se reflejan en el menú Fichas y podemos seleccionarlos o des seleccionarlos para verlos superpuestos y ver si hay huecos o solapes entre nuestra medición y la de la finca colindante (catastral o georreferenciada inscrita) como enseguida veremos.

DESDE EL MENÚ FICHAS SE PUEDE:

1.- EDICIÓN. Editar, reeditar y restaurar lo editado.

 Se puede editar la geometría o el perímetro de la finca moviendo y pinchando el punto azul libremente por el plano. Funciona igual que la aplicación medición de catastro, pero nos permite obtener no solo la superficie sino también las coordenadas GML. Hay que tener en cuenta que serán las coordenadas GML de algo que habremos dibujado “a mano alzada” sobre la ortofoto, con todas las consecuencias que pueden derivarse de ello. Por eso, esta herramienta puede servirnos para comprobar superficies y coordenadas y compararlas, pero no debería bastar para dar por bueno ese GML.

2.- UNIR GEOMETRÍAS

Unir varias geometrías seleccionadas (agrupaciones, agregaciones, etc) permite descargar un GML de la agrupación o el área combinada.

3.- COMPROBAR HUECOS Y SOLAPES

Comprobar si existen huecos o solapes entre nuestro archivo y las fincas colindantes y editar nuestra geometría para eludir esos solapes y huecos o para verificar lo que ocurre con las fincas colindantes. Aconsejamos ver la explicación de Natalia Torres en el video indicado, a partir del minuto 6:30 explica los huecos o solapes.

4.- SUBIR IVGA y superponerlo y compararlo con los demás ficheros subidos.

5.- SUBIR LEVANTAMIENTOS TOPOGRÁFICOS. (compararlos, editarlos, comprobar solapes)

6.- ANALIZAR AFECCIONES

La herramienta contextos (aparece como un libro abierto) nos da un catálogo de afecciones (inundación, dominio público, espacios naturales protegidos, etc). Se puede seleccionar el ámbito que se quiere analizar o directamente solicitar un análisis de todo.

 

En la pestaña “Afectado” hay un desplegable que nos da acceso a toda la información en el mapa y nos permite descargar un PDF.

En este punto hay que tener en cuenta que la propuesta que se vuelca está basado en catastro, si catastro no es correcto tampoco lo será el contenido de la información. En cualquier caso es muy útil para tener conocimiento de que puede estar afectado por dominio público o por cualesquiera otra de las afecciones indicadas.

7.- OBTENER EL INFORME DE IDENTIDAD GRÁFICA REGISTRAL, con una pestaña de acceso directo al GEOPORTAL.

Se selecciona en la pestaña de “Capas” la parcela sobe la que se quiere obtener el informe de identidad gráfica registral y

Con los botones de acción manual podemos girar la parcela:

O podemos desplazarla por el mapa: 

Y con el botón de acción automático (parece una varita mágica) centrarnos en lo que tenemos volcado en el mapa

El informe de identidad gráfica registral puede ser de identidad correspondida o no. Y se puede descargar en PDF.

Según confirma Natalia Torres, este informe es un documento muy útil cuando hay que firmar un informe de afectados de un colindante,  aparte del informe de afectados de catastro, donde no se contiene información, se adjunta este documento para que el colindante pueda ver cómo tenía su parcelario catastral y cómo le va a quedar con la propuesta que se le hace.

Shadia Nasser García, Notario de Formentera.

ENLACES:

INFORME GENERAL DE ENERO: 

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

Shadia Nasser

Informe Oficina Notarial Octubre 2024. AFORIX en la notaría (II).

SNG, 30/10/2024

INFORME OFICINA NOTARIAL OCTUBRE DE 2024.

Shadia Nasser García, Notario de Formentera

ÍNDICE:

DISPOSICIONES DESTACADAS

Servicio doméstico: protección de la seguridad y salud. Real Decreto 893/2024, de 10 de septiembre. Regula la protección de la seguridad y la salud en el trabajo de las personas trabajadoras en el ámbito de la relación laboral de carácter especial del servicio del hogar familiar, de acuerdo con lo previsto en la D. Ad. 18ª de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales.

Tarjeta sanitaria individual virtual. Real Decreto 922/2024, de 17 de septiembre, por el que se modifica el Real Decreto 183/2004, de 30 de enero. La tarjeta sanitaria individual (TSI) facilita el acceso de los ciudadanos a las prestaciones de la atención sanitaria del Sistema Nacional de Salud. Este RD adapta esta tarjeta a la evolución tecnológica y permite la creación de la misma en soporte virtual, a elección de las autoridades sanitarias, con la misma validez.

Baleares: Modelo informativo 283. Orden HAC/1031/2024, de 25 de septiembre, por la que se aprueba el modelo 283, «Declaración informativa anual de ayudas recibidas en el marco del Régimen Fiscal especial de las Illes Balears» y se determinan las condiciones y procedimiento para su presentación.

Disposiciones autonómicas. NAVARRA. Real Decreto 841/2024, de 27 de agosto, de modificación de las funciones de la Administración del Estado traspasadas a la Comunidad Foral de Navarra por el Real Decreto 252/2023 en materia de tráfico y circulación de vehículos a motor.

Tribunal Constitucional. 

LEY DE AMNISTÍA. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 6053-2024.

Tribunal Supremo.  

ABOGACÍA DEL ESTADO. Sentencia de 20 de junio de 2024, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo que anula el RD 1012/2022, por el que se establece la estructura orgánica de la Abogacía General del Estado

NACIONALIDAD POR RESIDENCIA. Sentencia de 15 de julio de 2024, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que anula el inciso «sin que hasta ese momento haya cometido el interesado actos incompatibles con el requisito de la buena conducta cívica», incluido, in fine, en el apartado 1 del artículo 12 del RD 1004/2015, de 6 de noviembre, que aprueba el Reglamento por el que se regula el procedimiento para la adquisición de la nacionalidad española por residencia.

Nueva presidenta del Tribunal Supremo y del CGPJ. Real Decreto 888/2024, de 3 de septiembre, por el que se nombra Presidenta del Tribunal Supremo y del Consejo General del Poder Judicial a doña María Isabel Perelló Doménech.

Servicio Público de Justicia. Sendos reales decretos disponen el cese de doña María dels Àngels García Vidal como Directora General para el Servicio Público de Justicia y el nombramiento de doña Verónica Ollé Sesé para ese cargo.

Desistimiento a una petición de jubilación. El BOE del 12 de septiembre recoge un curioso caso en el que un fiscal, tras solicitar la jubilación voluntaria – lo que motivó una Resolución publicada ya en el BOE, con efectos a partir del día 14 de septiembre de 2024 – con fecha 6 de septiembre solicitó que se le tenga por desistido de su petición de jubilación voluntaria.

Resuelto el concurso para letrados adscritos a la DGSJFP

Notarios adscritos a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:

Don José Nieto Sánchez (notario con destino en Alicante).

Don Jesús Julián Fuentes Martínez (notario con destino en Barcelona.

Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles adscritos a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:

Don Manuel Montánchez Ramos (registrador con destino en Chiva (Valencia)).

Don Jorge Jaime de Fuentes Corripio (registrador con destino en Motilla del Palancar (Cuenca)).

Concurso Notarial.  Resolución de 12 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes. 

DGSJFP: 129 vacantes. 33 de primera clase, 16 de segunda clase y 80 de tercera clase.

Cataluña:  38 vacantes. 7 de primera clase, 7 de segunda clase y 24 de tercera clase.

En total 167 plazas. 40 de primera clase, 23 de segunda clase y 104 de tercera clase.

Convenio CGN poderes procesales. Resolución de 12 de septiembre de 2024, de la Secretaría de Estado de Justicia, por la que se publica el Convenio con el CGN, para la consulta a través del portal del registro electrónico de apoderamientos judiciales de los poderes procesales autorizados por los notarios.

NOTICIAS NOTARIALES

Jubilaciones y Excedencias:

Se declara la jubilación forzosa del notario de Marbella don Luis de la Fuente O’Connor.

Se declara la jubilación voluntaria de la notaria de Madrid doña Araceli García Cortés.

Se declara la jubilación forzosa del notario de Cáceres don José Epifanio Ladero Acosta.

Se declara la jubilación forzosa del notario de Manises don Antonio Reyna Viñes.

Se declara la jubilación forzosa del notario de Salamanca don Alberto María Rodero García.

Se declara la jubilación forzosa del notario de Alicante don Tomás María Dacal Vidal.

Se declara en situación de excedencia voluntaria por plazo no inferior a un año a la notaria de Calafell doña María del Pilar Latorre Guillorme.

Se declara la jubilación forzosa del notario de La Orotava don Carlos González Pedregal.

Se declara la jubilación voluntaria del notario de Siero don Tomás Agustín Martínez Fernández.

Se declara la jubilación de don Fructuoso Jerónimo Flores Bernal, registrador de la propiedad de Marbella n.º 3.

Se declara la jubilación de don José Luis Hernández Alonso, registrador de la propiedad de Terrassa n.º 2.

Se declara la jubilación de don Manuel Tamayo Cervigón, registrador de la propiedad de Donostia/San Sebastián n.º 5.

Se declara la jubilación de doña Matilde Apausa Yuste, registradora de la propiedad de Salamanca n.º 4.

RESOLUCIONES:

RESOLUCIONES PROPIEDAD 

En SEPTIEMBRE, NO se han publicado. 

RESOLUCIONES MERCANTIL

En SEPTIEMBRE, NO se han publicado. 

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PRÁCTICA NOTARIAL: AFORIX en la notaría (II). Editado noviembre 2024 para añadir un punto quinto.

El informe sobre Aforix está separado en dos partes. En ambas nos centramos en el manejo del programa AFORIX para poder realizar las comunicaciones desde la notaría, su reflejo en el expediente notarial de que se trate y las actuaciones posteriores, esto es, una vez se informa a la notaria que la declaración comunicada se ha dado de alta.

La parte I de este informe en este enlace.

En esta parte II seguimos sobre la base de que es el primer contacto que tenemos con AFORIX, no dando nada por sabido, y nos centramos en la forma de tratar las comunicaciones recibidas por parte del Ministerio y el reflejo de lo actuado en la matriz de la escritura.

CUARTO PASO. COMUNICACIONES RECIBIDAS.

Primero.- RECEPCIÓN DE EMAIL. A los pocos días (más o menos diez días) de haber enviado los AFORIX (en realidad de haber cotejado el documento en SIGNO) en recibiremos en nuestro correo corporativo un email como este:

En él se indica:

DECLARACIONES DEL REGISTRO DE INVERSIONES PROCESADAS EL DÍA 23/09/2024
A continuación se adjunta un listado de las declaraciones de Inversiones Exteriores remitidas por D./Dña. *** al Registro de Inversiones Exteriores del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa a través del Consejo General del Notariado. A partir de este momento, podrá descargar los ficheros PDF justificativos de las declaraciones accediendo con el certificado electrónico del notario/a en el siguiente enlace:

Consulta de declaraciones de AFORIX presentadas telemáticamente

Si hubiera sucedido algún problema durante la tramitación de la declaración, la columna ‘Mensaje de error’ mostrará una descripción del mismo. En ese caso, de esa declaración no podrá descargarse el fichero PDF justificativo.

Al final aparece un cuadro con indicación del número de declaración, protocolo (número de protocolo y año), fecha de autorización del protocolo, acción y, el último recuadro, para los MENSAJES DE ERROR.

Hasta ahora no hemos visto ningún mensaje de error (en el caso de que alguna declaración lo tuviera, editaremos este informe para actualizarlo, con indicación de la fecha de actualización).

En el caso de que apareciera un error, si atendemos a la expresión «Si hubiera sucedido algún problema durante la tramitación de la declaración» parece que los errores no serán de contenido, sino de procedimiento o comunicaciones (archivos Aforix no guardados correctamente que no se han podido enviar en su formato u omisión de envío de alguna declaración) .

 

Segundo.- COMPROBACIONES. Hay un enlace en el que se pueden descargar los PDF justificativos de las declaraciones, accediendo con la tarjeta del notario (y solo con la del notario, lo que hace el proceso largo y costoso desde el punto de vista de recursos utilizados, como después veremos y reclamaremos). 

Se pincha en el enlace del email y nos lleva a esta página.

 

Se pincha en «acceder a la consulta» y nos lleva a la plataforma para identificarnos con la tarjeta de notario ( debemos pinchar en DNIe/Certificado electrónico) SOLO CON LA DE NOTARIO.

 

Una vez identificados con la tarjeta de notario tenemos acceso a todas las comunicaciones realizadas. Las podremos filtrar por fechas, por tipo de declaración o por NIF del titular.

 

Tercero.- DESCARGA. Pinchando en el enlace azul de cada declaración llegamos al punto donde podemos descargarnos los ficheros PDF y AFORIX de la declaración. Lo procedente será guardarlos en el expediente de la escritura de cada programa informático. está en los dos formatos: Aforix y PDF, en nuestro caso guardamos ambos formatos (y si el cliente quisiera tener una copia, podemos enviarle o imprimirle el PDF).

 

Existe la posibilidad de adjuntar más documentación a la declaración. Entendemos que es para responder a algún requerimiento de información o de documentación acreditativa o para subsanar los errores comunicados. Si se envía más documentación, volveremos al punto de partida y habrá que esperar a la recepción del email de que hablamos en el punto primero de este informe.

 

El PDF de la declaración «completada» tiene este aspecto:

 

Cuarto.- NOTA EN LA MATRIZ. Será una nota de trámite a efectos de protocolo electrónico.

NOTA.- La pongo yo *, notario, el día *, para hacer constar que el día * (día de recepción del correo electrónico) a las * horas y * minutos he recibido, en mi correo corporativo, notificación del Registro de Inversiones Exteriores del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, a través del Consejo General del Notariado, donde se deja constancia de la recepción de las declaraciones de inversiones Exteriores a que se refiere la presente escritura, procesada el día * (día que consta en el correo electrónico donde dice «procesadas el día …»). En *, a *, DOY FE.

 

Quinto.- (editado noviembre 2024) DILIGENCIA DE INCORPORACIÓN A MATRIZ. Otra opción es incorporar a la matriz también el resultado de la comunicación. Es una forma de conservar en la matriz la impresión a papel del PDF acreditativo, que no podrá salir en la primera copia, que ya estará circulando, pero sí en las posteriores. (Y en el caso de copias con CSV, es posible que, con el tiempo, estas diligencias posteriores a su expedición también se puedan reflejar en la copia).

Sería una diligencia de trámite a efectos de protocolo electrónico, que podría tener esta redacción:

DILIGENCIA DE INCORPORACIÓN.- En *, a * . Yo, *, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *,  HAGO CONSTAR:

a).- Que el día * (día de recepción del correo electrónico) a las * horas y * minutos he recibido, en mi correo corporativo, notificación del Registro de Inversiones Exteriores del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, a través del Consejo General del Notariado, donde se deja constancia de la recepción de las declaraciones de inversiones Exteriores a que se refiere la presente escritura, procesada el día * (día que consta en el correo electrónico donde dice «procesadas el día …»).

b).- Que con fecha * incorporo a la presente la impresión a papel del documento PDF acreditativo de la presentación y del número de registro de las Declaraciones de Inversiones Exteriores a que se refiere la presente escritura.

Del total contenido de la presente diligencia, extendida en * folios de papel exclusivo para Documentos Notariales, serie *, número *, yo, Notario, DOY FE

 

AVISO (Y RUEGO) El hecho de que únicamente se pueda tener acceso a estos documentos justificativos con la tarjeta del notario entorpece la eficiencia y celeridad en el trabajo que requiere la organización de la notaría. Hay que descargarlas y guardarlas en el expediente correspondiente UNA A UNA POR EL NOTARIO CON SU TARJETA (o descargarlas una a una por el notario en una carpeta del servidor y que después el empleado las cribe y guarde en los archivos correspondientes). No parece tener mucha lógica: Si las comunicaciones tienen una finalidad administrativa, estadística o económica no tiene sentido que, una vez realizadas correctamente, solo el notario pueda descargar la confirmación de su recepción para archivarlas en un expediente ya concluido. Sería muy aconsejable (casi imprescindible) permitir el acceso a este listado también con la tarjeta de empleado de notaría (previa habilitación al empleado por parte del notario) igual que se hace con los accesos a Catastro o a otras aplicaciones. De otro modo se están destinando demasiados recursos humanos para una tarea tan sencilla como archivar una confirmación.

Shadia Nasser García. Notario de Formentera.

Salines d’en Marroig (Formentera)

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

Shadia Nasser

Informe Oficina Notarial Septiembre 2024. AFORIX en la notaría (I).

SNG, 26/09/2024

INFORME OFICINA NOTARIAL SEPTIEMBRE DE 2024.

Shadia Nasser García, Notario de Formentera

ÍNDICE:

DISPOSICIONES DESTACADAS

Representación paritaria y presencia equilibrada de mujeres y hombres. Ley Orgánica que aplica el principio de representación paritaria a una gran cantidad de leyes. Dependiendo del tipo de listas habrá listas cremallera o al menos un 40% de representación de cada sexo. La D.A. 1ª define la representación paritaria y la presencia equilibrada de mujeres y hombres, permitiendo una representación de mujeres superior al 60%, si se justifica, pero no de hombres.

Reforma de la Ley Orgánica del Poder Judicial y del Estatuto Orgánico del Ministerio Fiscal. Esta reforma afecta a: LOPJ: nombramientos para el TS, excedencias por cargos públicos y elección de miembros del CGPJ.  Y LEOMF: respecto al Fiscal General del Estado, incompatibilidades para su nombramiento y casos en que ha de abstenerse. En la exposición de motivos se alude a que deben convocarse 200 plazas de jueces y fiscales al año.

Cambios en el Modelo 303 del IVA. Esta orden tiene por objeto adaptar el modelo 303 para la implementación de la autoliquidación rectificativa, añadiendo casillas para identificarla y, en su caso, las causas que la motivan. También acoge los nuevos tipos impositivos y los nuevos tipos de recargo de equivalencia en materia de alimentos regulados por el RDLey 4/2024, de 26 de junio. Se utilizará la nueva variante del modelo a partir del tercer trimestre de este año.

Tratados internacionales. Informe periódico de las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte,

Disposiciones autonómicas. Normativa de Andalucía (Consejo Consultivo), Baleares (simplificación administrativa), Navarra (IVA) y Valencia (educación, Agencia de Prevención y lucha contra el Fraude y la Corrupción).

Tribunal Supremo. Oferta de empleo público correspondiente al ejercicio de 2023.

Composición del Tribunal Constitucional. Acuerdo de 31 de julio de 2024, del Tribunal Constitucional, sobre composición de la Sala Primera y de la Sección Segunda del Tribunal.

La Sala Primera, presidida por el Presidente del Tribunal, estará integrada por don Cándido Conde-Pumpido Tourón, don Ricardo Enríquez Sancho, doña Concepción Espejel Jorquera, doña María Luisa Segoviano Astaburuaga, don Juan Carlos Campo Moreno y don José María Macías Castaño.

La Sección Segunda, de la Sala Primera del Tribunal Constitucional, presidida por don Ricardo Enríquez Sancho, estará integrada por don Ricardo Enríquez Sancho, don Juan Carlos Campo Moreno y don José María Macías Castaño.

 

NOTICIAS NOTARIALES

Jubilaciones y Excedencias:

Se declara la jubilación de don Javier Madurga Rivera, registrador mercantil Central II.

Se declara la jubilación de don Matías Giménez Rocha, registrador Mercantil de Alicante III.

Se declara la jubilación forzosa del notario de Pamplona don Rafael María Unceta Morales.

Se declara la jubilación de don Juan Lorenzo González Sarmiento, registrador mercantil y de bienes muebles de Gipuzkoa II.

RESOLUCIONES:

RESOLUCIONES PROPIEDAD 

En agosto no se han publicado resoluciones.

RESOLUCIONES MERCANTIL

En agosto no se han publicado resoluciones.

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PRÁCTICA NOTARIAL: AFORIX en la notaría (I).

INTRODUCCIÓN.

La declaración al Registro de Inversiones, con fines administrativos, estadísticos o económicos, de las inversiones extranjeras en España o españolas en el exterior viene regulado, fundamentalmente en:

  1. La Ley 19/2003, de 4 de julio, sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales y de las transacciones económicas con el exterior y sobre determinadas medidas de prevención del blanqueo de capitales.
  2. El Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores que la desarrolla en lo relativo a las inversiones. Resumen
  3. La Orden ECM/57/2024, de 29 de enero, por la que se establecen los procedimientos aplicables para las declaraciones de inversiones de extranjeros en España y de españoles en el extranjero, su desinversión y las memorias anuales relativas a su evolución. Resumen.

Recordemos que las inversiones/desinversiones extranjeras en España son libres salvo algunos casos que:

  1. Requieren autorización previa (sectores especiales).
  2. Requieren declaración previa y declaración posterior (jurisdicciones no cooperativas)
  3. Requieren solo declaración posterior ( art 5 RD 571/2023 sobre inversiones exteriores).

Un resumen clarificador de cuáles son los modelos adecuados para efectuar las diferentes declaraciones aquí.

Unas instrucciones elaboradas por el Registro de Inversiones Exteriores aquí.

Vamos a separar el informe en dos partes. En ambas nos vamos a centrar exclusivamente en el manejo del programa AFORIX para poder realizar las comunicaciones desde la notaría, su reflejo en el expediente notarial de que se trate y las actuaciones posteriores, esto es, una vez se informa a la notaria que la declaración comunicada se ha dado de alta.

Vamos a partir de la base de que es el primer contacto que tenemos con AFORIX y su instalación. Por eso vamos a intentar explicar los pasos desde lo más básico, no dando nada por sabido.  

Esta primera parte parece muy extensa, pero el primer paso solo se hace una vez y, como los pasos segundo y tercero deben ir juntos para no perder el hilo,  aprovechamos que este mes no ha habido ninguna resolución para darle más espacio al informe.

PRIMER PASO. INSTALACIÓN DE AFORIX.

1.- Si buscamos en el buscador de nuestro navegador: AFORIX, nos aparecerá la página para descargarlo. Descarga de AFORIX.

Al pinchar en “descargar” aparece una pantalla explicativa de lo que es AFORIX y los enlaces en los que debemos pinchar según cual sea nuestro sistema operativo (que será, normalmente, Windows).

Hay que pinchar en “instalar” y cuando se haya descargado el programa hay que ejecutarlo/instalarlo.

2.- Durante la instalación aparecerá una advertencia de que no se modifique la carpeta de destino y así lo haremos, le daremos a todo que ok. Pero es posible que durante la instalación nos aparezca una pantalla de “error”.

Este error surge porque la carpeta de destino en la que pretende instalarse el programa no tiene acceso directo. No pasa nada, es un error que, en mi caso, ha salido en todos los ordenadores del despacho y no es ningún problema. Es algo que o bien sabremos solucionar por nosotros mismos o bien nos lo soluciona alguien con algo de conocimiento informático o el informático de la notaría o de nuestro programa de gestión. (Solo se trata de señalar otra carpeta de destino para el programa).

El propio programa creará un acceso directo en nuestro escritorio. Es un icono con forma de @ y con las palabras AFORIX abajo.

3.- Una vez instalado, el programa AFORIX se abre automáticamente.

Debemos cerrarlo y buscar donde está el icono de acceso directo en nuestro escritorio.

Ya está instalado y ya está listo para utilizar.

 

SEGUNDO PASO. UTILIZAR AFORIX

Es bastante intuitivo, pero hay que tener mucho cuidado con las X de la parte de arriba a la derecha, que cierran el programa y no la página en la que estamos trabajando.

Primero.- ABRIR LA APLICACIÓN. Pinchamos en el icono de AFORIX y se abre la aplicación:

Clicando en las palabras “formulario” aparece un desplegable con varias opciones (Nuevo, Abrir, Guardar, etc). Manteniendo el cursor del ratón sobre “Nuevo” aparece otro desplegable con todos los modelos de declaraciones y una pequeña leyenda de la función de cada uno.

 

Segundo.- ELEGIR MODELO.  Pinchamos en el modelo de declaración que pretendemos hacer. Por ejemplo D-2A, y se abre el formulario D-2A.  

Aparece un AVISO que indica la posibilidad de utilizar una hoja adicional. Enseguida volvemos sobre ella.

 

Tercero.- RELLENAR DATOS. Vamos rellenando los datos requeridos. Hay casillas en las que se abre un desplegable para que solo haya que seleccionar una posibilidad.

 

Cuarto.- POSIBILIDAD DE GUARDAR. Ocurre que no siempre disponemos de todos los datos pero queremos tener el modelo lo más completado posible. A veces solo nos falta saber el domicilio del inversor y nos lo proporcionarán en el mismo día de la firma, pero eso no nos va  impedir tener preparado el modelo a falta solo de dicho dato. Para eso, en cualquier momento podemos guardar el formulario. 

Para guardar, buscamos en la parte de arriba de la aplicación la pestaña «Acciones» y se despliegan varias opciones (nuevo, abrir, guardar, guardar como…), Pinchamos en «guardar» o en «guardar como» y nos preguntará por la carpeta donde queramos guardarlo. Lo ideal es guardarlo en una carpeta del expediente de la escritura que se firmará, porque así lo tendremos localizado. En este momento debemos guardar el formulario respetando el formato Aforix, es decir no debemos convertirlo en PDF ni en otro formato, porque se trata de poder rescatarlo cuando queramos desde la pestaña «Abrir» del desplegable que se abre al pinchar en «Acciones» y completar los datos que nos falten.

 

Quinto.-  LA HOJA ADICIONAL.  La hoja adicional es una hoja de descripción libre que puede utilizarse para varias cosas:

  -.- Para describir la actividad efectivamente realizada cuando se ha seleccionado un modelo de declaración que es lo más semejante a la misma, pero no es exactamente el caso.

  -.- Para completar los datos de la declaración si no caben en el formulario.

No puede utilizarse para consignar todos los titulares de la inversión aprovechando una sola declaración o un solo modelo. Es farragoso, pero hay que rellenar y presentar un modelo para cada sujeto titular de inversión o desinversión (aunque se trate de un único inmueble o sociedad).

¿Cómo se añade la hoja adicional? Pinchando en la pestaña “Acciones” del formulario, se abre un desplegable. La primera opción es “Añadir hoja adicional”.

La hoja adicional tiene este aspecto:

Y en el formulario habrá 2 páginas en lugar de 1. Para pasar de una página a la otra hay dos pestañas “página anterior” y “página siguiente”, Cuidado porque si pinchamos en la X de la parte superior derecha cerraremos el formulario.

 

Sexto.- VALIDAR.  Una vez hayamos rellenado todos los datos, validaremos el formulario. De nuevo en la pestaña “acciones” abrimos el desplegable. Pinchamos en Validar.

Y si hay algún error u omisión el propio AFORIX nos avisa:

Para subsanar el error o completar la omisión podemos pinchar en “mostrar” o en “cancelar”, en ambos casos nos lleva a las casillas en rojo donde debemos ir rellenando/corrigiendo.

 

Séptimo.- GUARDAR. Completado (y validado sin errores, en su caso) el formulario, debemos guardarlo hasta el momento de la firma de la escritura. Deberíamos ponerle un nombre que debería empezar por el modelo presentado B2A y el nombre del cliente, es muy útil, cuando son varios los clientes con declaraciones en una misma escritura, para tener identificado cada modelo y cada sujeto)

 

Se podrá acceder al formulario más adelante, desde el propio programa AFORIX, en la pestaña “Formulario” y “abrir” buscando la carpeta donde lo tenemos guardado; o haciendo doble clic en el propio formulario guardado en el expediente. El formulario guardado tendrá este aspecto:

 

Octavo.- OPCIONAL. FIRMA BORRADOR EN PAPEL POR EL CLIENTE. Para agilizar el proceso, en lugar de redactar una hoja de encargo de la “gestión de Aforix” para que la firme el cliente, podemos imprimir un borrador en PDF del Aforix que tenemos preparado.

El documento Aforix no puede imprimirse en papel directamente, tiene que convertirse a PDF y entonces, ese PDF se puede imprimir a papel.

La utilidad de imprimir en papel este borrador: el cliente puede repasar sus datos y si hay algún error podemos corregirlo en el programa; nos permite explicarle lo que es el Aforix; y su firma en ese documento hace las veces de hoja de encargo (si escriben además su nombre, mejor, pero no es imprescindible, porque se trata de algo opcional).

Para poder imprimir el PDF necesitamos guardarlo en alguna carpeta. El lugar ideal: en la misma carpeta del expediente con el nombre del cliente (por ejemplo “AforixD2A firmado MANOLO”).

Ese PDF tiene este aspecto:

Cuando el cliente lo haya firmado. Tenemos 2 opciones: Guardar ese documento en papel en una carpeta donde guardemos todos los demás encargos en papel, o bien escanearlo convirtiéndolo en PDF (lo hace directamente el programa informático de la notaría) y guardarlo en la carpeta del expediente poniéndole el mismo nombre de “Aforix D2A firmado MANOLO” para que sustituya al anterior (que no tiene la firma). El guardado de este documento se hará tras la firma de la escritura (por el oficial o empleado que haya redactado la escritura).

 

Noveno.- VALIDACIÓN DEFINITIVA. Una vez comprobados todos los datos introducidos en el modelo validamos. En la pestaña “Acciones” y “validar”.

Si todo es correcto aparecerá este mensaje:

 

TERCER PASO. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.

Primero. PRESENTACIÓN PARA OBTENER NUMERO DE DECLARACIÓN.  Con el modelo abierto en Aforix (una vez verificado OK) podemos hacer la presentación telemática. Recordemos que podemos acceder al modelo directamente desde el formulario Aforix guardado en la carpeta del expediente o bien, abriendo el programa Aforix y en «acciones» pinchar en «buscar». Ya habremos firmado la escritura y el número de declaración obtenido lo haremos constar por medio de diligencia.

En la pestaña “Presentación Telemática” y “abrir el enlace a la página de declaraciones para notarías”.

 

Nos lleva directamente a esta página:

 

Pinchando en la pestaña “seleccionar” nos permite elegir el formulario Aforix que queremos presentar y lo incorporamos:

 

La página nos devuelve, en la misma casilla, el Formulario “validado correctamente” que es el que nos interesa y que ya tiene un número de declaración que es el que debemos hacer constar en la escritura (esos códigos alfanuméricos que aparecen en negrita en los modelos de párrafo proporcionados en el SIC, para los modelos buscar en SIC: Anexo III Modelos cláusulas inversiones exteriores)

Debemos guardarlo en la carpeta del expediente de nuestra escritura, junto con el resto de la documentación. Queda guardado con el logo con forma de @ y el nombre del modelo junto con el número de declaración asignado.

 

Segundo.- IMPRESIÓN DEL MODELO PARA SU INCORPORACIÓN A LA MATRIZ.

Abrimos el modelo desde la carpeta de expedientes (o desde Aforix en “abrir”) y en la pestaña “formulario” pinchamos en “imprimir borrador en PDF”

Este es el aspecto del borrador PDF que debemos guardar entre la demás documentación del expediente e imprimir en papel para incorporar a la matriz.

 

LOS PASOS SEGUNDO Y TERCERO HAY QUE HACERLOS CON TODOS Y CADA UNO DE LOS INVERSORES O DESINVERSORES. EN OCASIONES (CUANDO LA PROPIA NATURALEZA DE LA OPERACIÓN NOS HAGA ENTENDER QUE ES LO MÁS LÓGICO, COMO P.E. CREACIÓN DE CONDOMINIO O EXTINCIÓN DE CONDOMINIO) PUEDE UTILIZARSE LA HOJA ADICIONAL EN LUGAR DE HACER UN AFORIX PARA CADA SUJETO. 

Tercero.- INCORPORAR A INDICES.

En índices, si nos centramos en árbol de operaciones (ver imagen siguiente) y pinchamos en el sujeto inversor, aparecen debajo varias pestañas. Una de ellas es la de Registro de Inversiones.

Pinchando en esa pestaña, se abre el desplegable en el que solo hay que responder si o no y, en caso afirmativo, hay que incorporar el modelo de la declaración de inversión en formato AFORIX que habremos guardado en el expediente.

*EDICIÓN A 20/05/2025: Es posible introducir más de un fichero Aforix para un solo acto y un solo sujeto: hay que buscar un pequeño + que nos lo permite. (Gracias Vicente Martorell)

Y ahora hay que esperar a que se nos hagan las comunicaciones por email. Eso es materia del siguiente informe.

IR A AFORIX EN LA NOTARÍA (PARTE II)

Shadia Nasser García, notario de Formentera.

 

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

Shadia Nasser

Informe Oficina Notarial Julio de 2024. Acta Notarial y Cédula de Inscripción (Ley ucraniana de movilidad)

SNG, 22/07/2024

INFORME OFICINA NOTARIAL JULIO DE 2024.

ÍNDICE:

DISPOSICIONES DESTACADAS

RDLey 3/2024: descuentos para jóvenes en viajes estivales.  Importantes descuentos para viajes por carretera y ferrocarril – incluido  Interrail- a jóvenes nacidos entre el 01/01/1994 y el 31/12/2006, que viajen entre el 01/07/2024 y el 30/09/2024 y que se registren.

Aeronaves no tripuladas. Régimen jurídico aplicable a  aeronaves no tripuladas y sus motores, hélices, componentes, equipos no instalados y equipos para controlar la aeronave a distancia, cuando lleven a cabo actividades o servicios civiles de aduanas, policía, búsqueda y salvamento, lucha contra incendios, control fronterizo, vigilancia costera o similares. Se crea del Registro de aeronaves no tripuladas del Ministerio del Interior. En este RD no se alude al Registro de Bienes Muebles.

Ley de Amnistía. Esta polémica ley orgánica define los actos determinantes de responsabilidad penal, administrativa o contable que amnistía y sus excepciones. Fija un marco temporal entre el 1 de noviembre de 2011 y el 13 de noviembre de 2023. Produce el efecto de extinguir la responsabilidad penal, administrativa o contable, pero no la civil. Serán los tribunales los que determinen que personas en concreto se beneficiarán y por qué actos.

RDLey 4/2024: medidas diversas. IVA reducido en el aceite de oliva y otros alimentos. Adaptación del IRPF al nuevo salario mínimo. En Impuesto sobre Sociedades se potencia la reserva de capitalización. Incremento de la retribución del personal al servicio del sector público. Crea el Fondo de Impacto Social. Prórroga de medidas energéticas. información dinámica de puntos de recarga eléctrico. Prorroga hasta fin de año del programa de ayudas MOVES III de impulso de la movilidad eléctrica. Se deroga el art 43 bis LEC sobre cuestión prejudicial europea.

Modelos 038, 215 y 282. En el modelo 038, que han de presentar los titulares de registros públicos que hayan autorizado la inscripción de la constitución, establecimiento, modificación o extinción de entidades que sean sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, se añade el campo del Identificador Registral Único de la Sociedad (IRUS). También se modifica el modelo 296, sobre retenciones e ingresos a cuenta en el IRNR y el modelo 282, relacionado con el Régimen Económico y Fiscal de Canarias.

Disposiciones autonómicas. Normativa de Aragón (impuestos medioambientales), Asturias (impulso demográfico, incendios forestales) y Cataluña (vivienda).

Tribunal Constitucional. Ley de Vivienda. Galicia: protección del litoral. Andalucía: Simplificación administrativa. 

Tribunal Supremo. Acceso a las profesiones de la Abogacía y la Procura. Cierre de centro de trabajo. 

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NOTICIAS NOTARIALES

Jubilaciones y Excedencias:

Se declara la jubilación de los siguientes notarios:

Se declara la jubilación forzosa del notario de Madrid don Antonio Morenés Giles.

Se declara la jubilación forzosa de la notaria de Madrid doña María Paz Sánchez Sánchez.

Se declara la jubilación voluntaria del notario de Vinaròs don Manuel Vicente Antonio Manzanares Echeguren.

Se declara la jubilación forzosa del notario de Madrid don Fernando de Roda Lamsfus.

Se declara la jubilación forzosa del notario de Molina de Segura don Francisco Coronado Fernández.

Se declara la jubilación de los siguientes registradores :

Se declara la jubilación de don Francisco Javier Brea Serra, Registrador Mercantil de Málaga I.

Se declara la jubilación de don Luis Orts Herranz, Registrador de Bienes Muebles de Valencia.

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RESOLUCIONES:

En JUNIO, sólo se han publicado 6 resoluciones en el BOE  que se ofrecen por orden de relevancia.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

240.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN DOCUMENTO PRIVADO NO INSCRITO. Un documento privado no inscrito, aportado por un colindante que se opone a la inscripción de una representación gráfica, no tiene la entidad jurídica suficiente para convertir en contencioso el expediente.

241.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN LA EXISTENCIA DE UNA SERVIDUMBRE APARENTE. La existencia de un signo aparente de servidumbre que no está inscrita pero que resulta de la descripción registral de la finca y cuya utilidad subsiste, no puede hacerse desaparecer al rectificar dicha descripción y justifica la oposición del colindante.

239.** OBJETO DEL RECURSO: DETERMINAR SI LA CALIFICACIÓN ES O NO AJUSTADA A DERECHO. RELATO FÁCTICO. El recurso ante la DG solo procede cuando el registrador califica total o parcialmente el titulo presentado, sin que para su resolución el CD pueda tomar en consideración documento no presentado ante el registrador sino en sede de recurso. No procede alterar los hechos de una calificación ni emitir informe sobre una inscripción ya practicada. Para la inmatriculación por vía del artículo 205 de la LH se exige acreditar la previa adquisición del transmitente en título público, así como certificación catastral coincidente, entendiéndose por identidad la expresada en la Resolución de 6 de marzo de 2024.

238.* UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO. DIVISIÓN DE FINCA RÚSTICA. DERECHO TRANSITORIO DE LA LEY ARAGONESA 6/2023. En caso de división por debajo de la UMC el registrador debe hacer al servicio autonómico competente la comunicación del art. 80 RD1993/97, aunque exista licencia y cerrar el registro si la Resolución es negativa, sin perjuicio de que dicha resolución pueda ser objeto de recurso por los cauces de los actos administrativos y obtenerse en su caso anotación preventiva.

237.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y DE LA ADMINISTRACIÓN. Siendo evidente que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, lo procedente es denegar la inscripción.

RESOLUCIONES MERCANTIL.

242.** DEPÓSITO DE CUENTAS. APROBACIÓN DE LAS CUENTAS EN JUNTA CONVOCADA ANTERIOR A INFORME DE AUDITOR. DERECHO DE INFORMACIÓN. No pueden admitirse a depósito las cuentas de una sociedad, si el informe de auditoría a solicitud de la minoría es de fecha posterior a la de la celebración de la junta que aprueba las cuentas anuales a depositar.

ENLACE A INFORME COMPLETO DE RESOLUCIONES

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PRÁCTICA NOTARIAL: ACTA NOTARIAL PARA CONSEGUIR CEDULA DE INSCRIPCION (PASAPORTE CADUCADO Y LA LEY UCRANIANA DE MOVILIDAD)

La CÉDULA DE INSCRIPCIÓN es el documento que se otorga en España al extranjero (de cualquier país fuera de la Unión Europea o del Espacio económico Europeo) que no puede ser documentado por las autoridades de ningún país y que desea ser documentado por España. Se renueva anualmente, salvo que el extranjero consiga la documentación de su país o adquiera la nacionalidad española.

La normativa fundamental aplicable a esta materia se encuentra en los artículos art. 34.2  de la  Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social y 211 del Real Decreto 557/2011, de 20 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social, tras su reforma por Ley Orgánica 2/2009.

EDITADO ENERO 2025: El mencionado Real Decreto 557/2011 quedará derogado en mayo de 2025 por Real Decreto 1155/2024, de 19 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social (resumen aqui) y es su artículo 210 el que trata del tema que nos ocupa.

En el caso de Ucrania, la Ley de Movilización de 11 de abril de 2024, que entró en vigor un mes después de su publicación oficial, supone que se haya suspendido la expedición de pasaportes en consulados y embajadas a los hombres de entre 18 y 60 años que vivan en el extranjero (y que tenían prohibida la salida del país por la ley marcial que entró en vigor con el comienzo de la agresión militar rusa).

Esto implica que los ciudadanos ucranianos de entre 18 y 60 años de edad deban acudir personalmente a las agencias o unidades territoriales del Servicio Estatal de Migración de Ucrania para alistarse en el registro de movilizables y así poder obtener o renovar su pasaporte. Esta medida también impide a los hombres en edad militar viajar al extranjero.

El caso que motiva este informe es el de un ucraniano de 18 años con el pasaporte caducado. Solo puede renovar su pasaporte si se desplaza hasta Ucrania a alistarse. Mientras no renueve su pasaporte se encuentra en situación de “indocumentado” en España, por lo que necesita una “cedula de inscripción” para estar documentado en España.

EDITADO ENERO 2025: La misma situación que los ciudadanos ucranianos tienen los bielorrusos a raíz de la entrada en vigor del decreto del Presidente de la República de Belarús nº 278, el día 07 de septiembre de 2023, De tal forma que: Las instituciones extranjeras bielorrusas ya no están autorizadas a ocuparse de las cuestiones de emisión/cambio/prórroga de todo tipo de pasaportes y documentos de identidad. Estas acciones pueden llevarse a cabo en el territorio de la República de Belarús. así consta en la página de su embajada . Las referencias siguientes a Ucrania pueden sustituirse por Bielorrusia o por el país de que se trate.

Uno de los requisitos para poder solicitar la cédula de inscripción es demostrar que el solicitante realmente necesita identificarse o documentarse (acreditar la necesidad de ser identificado en España por no poder ser identificado en ningún otro país, bien por motivos de interés público, de cumplimiento de ciertos compromisos en España (por ejemplo renovar el pasaporte) o por razones humanitarias.

No es objeto de este informe tratar de los requisitos para obtener la cédula de inscripción (requisitos aquí)  sino de los requisitos y contenido del Acta Notarial que es necesaria para acreditar la imposibilidad de ser documentado por las autoridades de su país.

 EL ACTA

La finalidad del acta es demostrar el intento fallido de obtener la documentación.

Es decir, el requirente debe demostrar que se ha puesto en contacto con la representación diplomática o consular de su país de origen para solicitar el pasaporte, y que se le ha denegado.

Para ello el interesado deberá ponerse en contacto con el consulado solicitando la renovación del pasaporte, facilitando todos los datos a su alcance para que efectivamente puedan documentarle, y exponiendo el motivo por el que se solicita (necesidad de estar identificado en el extranjero). La solicitud debería hacerse por cualquier medio que permita dejar constancia de dicha solicitud (se suele aconsejar carta certificada con acuse de recibo).

Es necesaria una respuesta negativa para poder obtener la cédula de inscripción, con lo que el Acta debe recoger necesariamente esa negativa, aunque parece que la falta de respuesta dentro del plazo de, al menos, un mes desde la recepción de la carta por parte de la embajada o consulado tiene la consideración de silencio administrativo.

En el caso de Ucrania, si el consulado no responde o da una respuesta que no es negativa pero que tampoco permite obtener el pasaporte en el mismo Consulado (estamos pensando en el supuesto previsible de que se responda afirmando que se renovará el pasaporte pero que deben tramitarlo en Ucrania)  y, consecuentemente, no pudiera otorgase el Acta notarial que acredite la negativa a la expedición del pasaporte o el silencio negativo, parece que podría otorgase un Acta que acredite haberse efectuado la solicitud y que el consulado ha dado una respuesta no concluyente (ni negativa ni positiva), con la finalidad de acogerse al supuesto que permite eximir al solicitante de la presentación de acta notarial acreditativa de la negativa del consulado, en los casos en que se alegasen razones graves que impidan su comparecencia en el consulado, a cuyos efectos podrá recabarse el informe de la Oficina de Asilo y Refugio.

A la vista de las situaciones que pueden plantearse tenemos tres posibles Actas y un supuesto extraordinario ( la posibilidad de que la embajada o consulado no admitan el acuse de recibo, con lo que no habría momento para iniciar el cómputo del mes). Todo sin perjuicio de que también sea posible un acta notarial de requerimiento de envío de carta (conteniendo esa carta la solicitud de renovación del pasaporte) por correo certificado con acuse de recibo con carácter previo a cualquiera de las Actas de que se trata en este informe.

En algunos puntos los modelos son idénticos, pero nos parece más útil presentar las tres posibilidades como modelos independientes.

EDITADO ENERO 2025:  La práctica ha demostrado que para cualquier país, no solo Ucrania o Bielorrusia, lo más seguro y rápido para demostrar la negativa, la falta de contestación y/o la no contestación en plazo razonable, es que la remisión de la solicitud se verifique mediante Acta Notarial. En tal caso puede prepararse:

  • Una sola Acta, que deje constancia tanto del envío de la carta conteniendo la solicitud como de la contestación o de la falta de contestación o inexistencia de acuse de recibo. Un modelo aqui
  • O dos actas: El acta de remisión y, en función de la respuesta/no respuesta, una de las actas siguientes. 

ACTA 1.- MODELO DE ACTA «DE NEGATIVA  A LA EXPEDICIÓN DEL PASAPORTE».

Será un Acta de protocolización general.

El requirente deberá identificarse con algún documento vigente, (en el caso que ha dado lugar a este trabajo, con el permiso de residencia temporal que se le confirió como desplazado cuando empezó la guerra).

NÚMERO *.

≈≈ ACTA DE EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS ≈≈

En *, a Fecha autorización.  

Ante mí,*, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *,

≈≈ COMPARECE ≈≈

Do***,  (datos personales incluido el nombre de los padres) con pasaporte ucraniano número * que se encuentra caducado y titular del NIE número ***, según consta en su tarjeta de residencia número **.

Identifico al compareciente por su tarjeta de residencia o tarjeta de identidad de extranjero, expedida por las autoridades españoles en fecha * y vigente hasta el día * y constan sus circunstancias de sus manifestaciones.

≈≈ INTERVIENE ≈≈

En su propio nombre y derecho.

Tiene, a mi juicio, la capacidad necesaria para el otorgamiento de la presente acta de exhibición de documento y la aptitud suficiente para ejercitarla por sí, asegurando que no necesita de medidas de apoyo. Y, al efecto:

≈≈ EXPONE ≈≈

I.– Que *, de nacionalidad ucraniana, nació en *,  día ***. Que reside en España desde el día **, teniendo la condición de “protección temporal desplazados” que consta en su permiso de residencia. 

II.- Que me exhibe su pasaporte expedido por las autoridades ucranianas el día * y que, al tener vigencia hasta el día **, se encuentra caducado en la actualidad. Con la finalidad de acreditar su identidad, procedencia y nacionalidad, a su requerimiento, incorporo a la presente acta testimonio, por mi obtenido, de la página * de dicho pasaporte caducado, en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie **, número ** y testimonio, por mí obtenido, de su permiso de residencia en España, en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie **, número **.

III.- Que, teniendo su pasaporte ucraniano caducado y siendo su tarjeta de residencia en España de carácter temporal, necesita un documento vigente que le permita identificarse tanto en España como en cualquier otro país.

IV.- Que ha solicitado al consulado* embajada* de Ucrania en España en *Madrid*Barcelona la renovación de su pasaporte *mediante carta certificada con acuse de recibo* *acudiendo personalmente a la *embajada*consulado* y, desde la embajada*consulado SE LE HA DENEGADO LA EXPEDICIÓN DE UN NUEVO PASAPORTE.

Es necesario que quede constancia de que se ha solicitado la renovación/expedición del pasaporte y que este requerimiento no ha sido atendido. Si traen más documentación acreditativa, por ejemplo del contenido de la solicitud realizada (formulario, carta sellada, lo que sea) en el requerimiento deberán solicitar también su incorporación.

V.- Y a estos efectos, efectúan el siguiente:

≈≈REQUERIMIENTO≈≈

a).- El señor compareciente me hace entrega de un documento acreditativo de la respuesta denegatoria del consulado*embajada que consta en * folio*s de papel común escrito por *ambas caras* **y que tienen un CSV que verifico**.

b).– Asimismo, me hace entrega de la documentación que, según asevera, acredita

*la solicitud de renovación del pasaporte, en un formulario debidamente redactado en el que consta el sello de entrada de la *embajada*consulado con fecha *.

*el envío de la solicitud de renovación de pasaporte mediante *carta certificada con acuse de recibo* y la recepción, por su parte, del acuse de recibo, de fecha *.

c).- El señor compareciente me requiere para la protocolización de dichos documentos.

ACEPTO EL REQUERIMIENTO, que cumplo con la protocolización del documento con esta matriz, en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie *, números *, devolviendo los originales al requirente.

≈≈ OTORGAMIENTO Y AUTORIZACIÓN ≈≈

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ACTA 2.- MODELO DE ACTA ACREDITATIVA DE CONTESTACIÓN «NO NEGATIVA NI POSITIVA» O DE FALTA DE CONTESTACIÓN A LA SOLICITUD REALIZADA (y supuesto extraordinario de inexistencia de acuse de recibo).

Puede ser un acta de protocolización general o de exhibición de documentos, en la que:

-.- O bien se protocolicen los documentos acreditativos del envío de la carta certificada con acuse de recibo, el acuse de recibo y la contestación «no concluyente» o «ambigua» (ACTA 2-1)

-.- O bien se protocolicen los documentos acreditativos del envío de la carta certificada con acuse de recibo y el acuse de recibo y se constante por el requirente que ha transcurrido un plazo más que razonable sin haberse recibido respuesta. (ACTA 2-2).  El plazo debería ser de al menos 1 mes contado desde la recepción del requerimiento. (En algunas embajadas o consulados se indica que el plazo para la renovación del pasaporte es de 3 meses, pero en el impreso oficial español de solicitud de la cédula se indica expresamente que «si transcurrido un mes desde la recepción del requerimiento en la representación diplomática o consular no hubiera habido respuesta por parte de la misma, el notario lo hará constar en el acta correspondiente«, de modo que, a efectos del acta notarial es suficiente el transcurso del plazo de un mes desde la recepción). 

-.- Cabe una última posibilidad: Que la embajada o consulado no admitan el acuse de recibo.

ACTA 2.1 CONTESTACIÓN «NO CONCLUYENTE O AMBIGUA»».

≈≈ ACTA DE EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS ≈≈

En *, a Fecha autorización.  

Ante mí,*, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *,

≈≈ COMPARECE ≈≈

Do***,  (datos personales incluido el nombre de los padres) con pasaporte ucraniano número * que se encuentra caducado y titular del NIE número ***, según consta en su tarjeta de residencia número **.

Identifico al compareciente por su tarjeta de residencia o tarjeta de identidad de extranjero, expedida por las autoridades españoles en fecha * y vigente hasta el día * y constan sus circunstancias de sus manifestaciones.

≈≈ INTERVIENE ≈≈

En su propio nombre y derecho.

Tiene, a mi juicio, la capacidad necesaria para el otorgamiento de la presente acta de exhibición de documento y la aptitud suficiente para ejercitarla por sí, asegurando que no necesita de medidas de apoyo. Y, al efecto:

≈≈ EXPONE ≈≈

I.– Que *, de nacionalidad ucraniana, nació en *,  día ***. Que reside en España desde el día **, teniendo la condición de “protección temporal desplazados” que consta en su permiso de residencia. 

II.- Que me exhibe su pasaporte expedido por las autoridades ucranianas el día * y que, al tener vigencia hasta el día **, se encuentra caducado en la actualidad. Con la finalidad de acreditar su identidad, procedencia y nacionalidad, a su requerimiento, incorporo a la presente acta testimonio, por mi obtenido, de la página * de dicho pasaporte caducado, en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie **, número ** y testimonio, por mí obtenido, de su permiso de residencia en España, en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie **, número **.

III.- Que, teniendo su pasaporte ucraniano caducado y siendo su tarjeta de residencia en España de carácter temporal, necesita un documento vigente que le permita identificarse tanto en España como en cualquier otro país.

IV.- Que ha solicitado al consulado* embajada* de Ucrania en España en *Madrid*Barcelona la renovación de su pasaporte *mediante carta certificada con acuse de recibo* *acudiendo personalmente a la *embajada*consulado* y, desde la embajada*consulado SE LE HA RESPONDIDO QUE *** presumiblemente si existe esta respuesta «no negativa ni positiva» se indicará que debe acudir personalmente a las agencias o unidades territoriales del Servicio Estatal de Migración de Ucrania para alistarse en el registro de movilizables y así poder obtener o renovar su pasaporte.

Es necesario que quede constancia de que se ha solicitado la renovación/expedición del pasaporte y que este requerimiento no ha recibido una respuesta concluyente. Si traen más documentación acreditativa, por ejemplo del contenido de la solicitud realizada (formulario, carta sellada, lo que sea, y especialmente el acuse de recibo) en el requerimiento deberán solicitar también su incorporación.

V.- Que la Ley ucraniana de Movilización de 11 de abril de 2024 impone, además de la suspensión de expedir pasaportes en consulados y embajadas a los hombres de entre 18 y 60 años que vivan en el extranjero y la necesidad de desplazarse hasta Ucrania para obtener su pasaporte,  la prohibición a los hombres en edad militar de viajar al extranjero. Y esto implica la IMPOSIBILIDAD del requirente de obtener la renovación de su pasaporte sin exponerse a las mismas causas que motivaron su desplazamiento hasta España y la imposibilidad de regresar a España en el caso de que llegara a desplazarse para obtener el pasaporte. 

Deja constancia el requirente de que la situación de guerra en que se encuentra Ucrania junto con la obligación de desplazarse hasta Ucrania para obtener el pasaporte y la prohibición de salida de Ucrania a los hombres en edad militar, representa una situación de grave peligro para su vida, y esto encaja en el concepto de razones excepcionales de índole humanitaria, interés público o, en su caso, cumplimiento de compromisos de España que justifican: a) la imposibilidad para el requirente de renovar su pasaporte caducado sin asumir un grave peligro y b) la necesidad de ser identificado en España por no poder obtener su documento de identificación en su país de origen.

VI.- Y a estos efectos, efectúan el siguiente:

≈≈REQUERIMIENTO≈≈

a).- El señor compareciente me hace entrega de un documento acreditativo de la respuesta del consulado*embajada que consta en * folio*s de papel común escrito por *ambas caras* **y que tienen un CSV que verifico**.

b).– Asimismo, me hace entrega de la documentación que, según asevera, acredita

*la solicitud de renovación del pasaporte, en un formulario debidamente redactado en el que consta el sello de entrada de la *embajada*consulado con fecha *.

*el envío de la solicitud de renovación de pasaporte mediante *carta certificada con acuse de recibo* y la recepción, por su parte, del acuse de recibo, de fecha *.

c).- El señor compareciente me requiere para la protocolización de dichos documentos.

ACEPTO EL REQUERIMIENTO, que cumplo con la protocolización del documento con esta matriz, en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie *, números *, devolviendo los originales al requirente.

≈≈ OTORGAMIENTO Y AUTORIZACIÓN ≈≈

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ACTA 2.2 NO CONTESTACIÓN «EN PLAZO RAZONABLE».

≈≈ ACTA DE EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS ≈≈

En *, a Fecha autorización.  

Ante mí,*, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *,

≈≈ COMPARECE ≈≈

Do***,  (datos personales incluido el nombre de los padres) con pasaporte ucraniano número * que se encuentra caducado y titular del NIE número ***, según consta en su tarjeta de residencia número **.

Identifico al compareciente por su tarjeta de residencia o tarjeta de identidad de extranjero, expedida por las autoridades españoles en fecha * y vigente hasta el día * y constan sus circunstancias de sus manifestaciones.

≈≈ INTERVIENE ≈≈

En su propio nombre y derecho.

Tiene, a mi juicio, la capacidad necesaria para el otorgamiento de la presente acta de exhibición de documento y la aptitud suficiente para ejercitarla por sí, asegurando que no necesita de medidas de apoyo. Y, al efecto:

≈≈ EXPONE ≈≈

I.– Que *, de nacionalidad ucraniana, nació en *,  día ***. Que reside en España desde el día **, teniendo la condición de “protección temporal desplazados” que consta en su permiso de residencia. 

II.- Que me exhibe su pasaporte expedido por las autoridades ucranianas el día * y que, al tener vigencia hasta el día **, se encuentra caducado en la actualidad. Con la finalidad de acreditar su identidad, procedencia y nacionalidad, a su requerimiento, incorporo a la presente acta testimonio, por mi obtenido, de la página * de dicho pasaporte caducado, en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie **, número ** y testimonio, por mí obtenido, de su permiso de residencia en España, en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie **, número **.

III.- Que, teniendo su pasaporte ucraniano caducado y siendo su tarjeta de residencia en España de carácter temporal, necesita un documento vigente que le permita identificarse tanto en España como en cualquier otro país.

IV.- Que ha solicitado al consulado* embajada* de Ucrania en España en *Madrid*Barcelona la renovación de su pasaporte *mediante carta certificada con acuse de recibo* *burofax* a la *embajada*consulado* y, desde la embajada*consulado NO SE HA ATENDIDO EN MODO ALGUNO LA SOLICITUD, HABIENDO TRANSCURRIDO EL PLAZO DE UN MES DESDE LA RECEPCIÓN DE LA SOLICITUD POR PARTE DE LA EMBAJADA*CONSULADO sin haber recibido contestación alguna en sentido positivo o negativo .

Es necesario que quede constancia de que se ha solicitado la renovación/expedición del pasaporte, si traen más documentación acreditativa, por ejemplo del contenido de la solicitud realizada, en el requerimiento deberán solicitar también su incorporación. El hecho de que se haya recibido o no respuesta es algo que debe declarar el requirente bajo su responsabilidad, al igual que la razonabilidad del plazo transcurrido desde este acuse de recibo 

V.- Que la Ley ucraniana de Movilización de 11 de abril de 2024 impone, además de la suspensión de expedir pasaportes en consulados y embajadas a los hombres de entre 18 y 60 años que vivan en el extranjero y la necesidad de desplazarse hasta Ucrania para obtener su pasaporte,  la prohibición a los hombres en edad militar de viajar al extranjero. Y esto implica la IMPOSIBILIDAD del requirente de obtener la renovación de su pasaporte sin exponerse a las mismas causas que motivaron su desplazamiento hasta España y la imposibilidad de regresar a España en el caso de que llegara a desplazarse para obtener el pasaporte. 

Deja constancia el requirente de que la situación de guerra en que se encuentra Ucrania junto con la obligación de desplazarse hasta Ucrania para obtener el pasaporte y la prohibición de salida de Ucrania a los hombres en edad militar, representa una situación de grave peligro para su vida, y esto encaja en el concepto de razones excepcionales de índole humanitaria, interés público o, en su caso, cumplimiento de compromisos de España que justifican la imposibilidad para el requirente de renovar su pasaporte caducado sin asumir un grave peligro y la necesidad de ser identificado en España por no poder obtener su documento de identificación identificado en su país de origen.

VI.- Y a estos efectos, efectúan el siguiente:

≈≈REQUERIMIENTO≈≈

a).- El señor compareciente me hace entrega de la documentación que, según asevera, acredita

*la solicitud de renovación del pasaporte, en un formulario debidamente redactado en el que consta el sello de entrada de la *embajada*consulado con fecha *.

*el envío de la solicitud de renovación de pasaporte mediante *carta certificada con acuse de recibo* y la recepción, por su parte, del acuse de recibo, de fecha *.

b).- El señor compareciente me requiere para la protocolización de dicho documento.

ACEPTO EL REQUERIMIENTO, que cumplo con la protocolización del documento con esta matriz, en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie *, números *, devolviendo el original al requirente.

≈≈OTORGAMIENTO Y AUTORIZACIÓN≈≈

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SUPUESTO EXTRAORDINARIO DE INEXISTENCIA DE ACUSE DE RECIBO.

El acta tendría el mimo contenido que la anterior Acta 2.2, pero el expositivo IV tendría la siguiente redacción (y en el requerimiento se elimina lo relativo a la incorporación del acuse de recibo):

IV.- Que ha solicitado al consulado* embajada* de Ucrania en España en *Madrid*Barcelona la renovación de su pasaporte *mediante carta certificada con acuse de recibo* *burofax* a la *embajada*consulado* y, desde la embajada*consulado NO SE HA ATENDIDO EN MODO ALGUNO LA SOLICITUD, HABIENDO TRANSCURRIDO EL PLAZO DE *3* MESES DESDE EL ENVÍO DE LA SOCILITUD A LA EMBAJADA*CONSULADO sin que haya recibido contestación alguna en sentido positivo o negativo, plazo que, asevera el requirente,  es más que razonable y suficiente como para haber recibido alguna contestación en sentido positivo o negativo .

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ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

 

Es Caló (Formentera). Fotografía de Mariano Castelló Roig.

Shadia Nasser

Informe Oficina Notarial Mayo 2024. Práctica Notarial: Protocolo Electrónico (III) Control de Trámites (y verificación de documentos)

SNG, 26/05/2024

INFORME OFICINA NOTARIAL MAYO 2024.

ÍNDICE:

DISPOSICIONES DESTACADAS

Registro de Bienes Muebles: equipamientos aeronáuticos y material ferroviario. El Registro de Bienes Muebles será el punto de acceso autorizante para inscripciones de garantías internacionales (indispensable para que estas garantías sean vinculantes en España) y avisos de garantías nacionales.

Disposiciones autonómicas. Normativa de Baleares (Registro de cargos públicos), Cataluña (Código Tributario) y Extremadura (municipio de Badajoz).

Tribunal Constitucional. Sentencias: Ejecución hipotecaria y cláusulas abusivas (2), Guipúzcoa: Plusvalía municipal. Autos: Galicia: medidas fiscales. Galicia: ordenación del litoral. Recursos: Ley de Vivienda (2), Justicia y función pública, Comunidad de Madrid. ISD: Conflicto entre órganos constitucionales.

Tribunal Supremo. Anulada la modificación del Arancel de los Procuradores. Anulación de la reforma del Reglamento de Costas.

NOTICIAS NOTARIALES

Resultado del concurso notarial:

DGSJFP: PDF (BOE-A-2024-6555 – 5 págs. – 322 KB) 

CATALUÑA: PDF (BOE-A-2024-6558 – 2 págs. – 193 KB)

Resultado del concurso de registros

DGSJFP: PDF (BOE-A-2024-10577 – 2 págs. – 220 KB)  

CATALUÑA: PDF (BOE-A-2024-10585 – 2 págs. – 193 KB)

Jubilaciones:

Se declara la jubilación forzosa de los siguientes notarios: don Francisco Pascual Peral Ribelles, notario de Alicante; don Antonio Manuel Torres Domínguez, notario de El Puerto de Santa María; doña Blanca González-Miranda Sáenz de Tejada, notario de Palma de Mallorca; don Joaquín Jesús Sánchez Cobaleda, notario de Majadahonda; y de don José Pedro Riol López, Pontevedra.

Se declara la jubilación de los siguientes registradores: doña Isabel Adoración Antoniano González, registradora de Bienes Muebles Central I; y don Miguel de Seoane de la Parra, registrador mercantil de Madrid XIV.

RESOLUCIONES:

En ABRIL, se han publicado 59 resoluciones en el BOE de las que, a continuación, por orden de relevancia, se ofrecen las de mayor interés:

RESOLUCIONES PROPIEDAD

148.*** VENTA DE VIVIENDA FIGURANDO INSCRITO EL DERECHO DE USO A FAVOR DE UNO DE LOS HIJOS DE LOS VENDEDORES. No es necesario fijar un plazo al derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando los hijos sean menores de edad, pero sí cuando sean mayores, en cuyo caso, deberá identificarse debidamente a los hijos y expresar su edad.

151.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO. Las reglas que gobiernan la partición del contador partidor dativo en principio deben ser iguales a las del contador partidor testamentario, pues no tiene mayores facultades, pero tampoco menores.

161.*** OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD EN SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN EN LA COMUNIDAD DE MADRID. DERECHO INTERTEMPORAL. En la Comunidad de Madrid las infracciones urbanísticas de las edificaciones prescriben a los cuatro años, aunque estén en suelos no urbanizables protegidos (salvo que estén en zona verde o espacio libre), por lo que dichas edificaciones pueden acceder al Registro por la vía de la prescripción del artículo 28.4 de la Ley del Suelo, aunque no basta el certificado técnico de antigüedad sino que se necesita una declaración municipal de innecesariedad de licencia.

190.*** OBRA NUEVA ANTIGUA EN EL PÁIS VASCO. HABILITACIÓN DE BUHARDILLA COMO VIVIENDA. En aquellas Autonomías que no admitan la prescripción de la modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de ordenación, al amparo del artículo 28.1 de la Ley de Suelo.

164.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD INTERVINIENDO TUTOR. DEFENSOR JUDICIAL. CASO DE APROBACIÓN JUDICIAL INNECESARIA. Si en la autorización judicial previa a la extinción de comunidad se dispensa de la posterior aprobación siempre que el negocio se ajuste a los detallados términos en que se autoriza, no es necesaria la aprobación judicial posterior.

163.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD POR MIEMBROS DE UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS. La uniones temporales de empresas carecen de personalidad jurídica por lo que sus miembros son los titulares de los bienes adscritos a las mismas. Sin embargo, éstos no pueden disponer libremente de los bienes prescindiendo de los órganos de la unión temporal, ni pueden extinguir la comunidad existente sin acudir al procedimiento específico de disolución y liquidación.

171.*** CALIFICACIÓN INICIAL REVOCADA POR LA DG Y NUEVA CALIFICACIÓN. INMATRICULACIÓN E INFORME DE LA ADMINISTRACIÓN NO CONCLUYENTE SOBRE VÍA PECUARIA COLINDANTE. NOTA MARGINAL DE EXPEDIENTE DE DESLINDE. En los casos de calificación revocada por la DG el registrador no puede añadir en una nueva calificación nuevos defectos, pues los anteriores han decaído por la estimación del recurso y lo único que le cabe es inscribir.

177.*** PARTICIÓN DE HERENCIA INTERVINIENDO TUTOR SIN APROBACIÓN JUDICIAL. La autorización judicial para aceptar la herencia no exime de la preceptiva aprobación judicial de la partición en la que interviene tutor o curador representativo. Hay partición de herencia cuando el caudal relicto se adjudica proindiviso a los herederos.

188.*** VENTA OTORGADA POR ALBACEA TESTAMENTARIO ALEMÁN DE FINCA INSCRITA A NOMBRE DE LOS HEREDEROS. Aunque el albacea testamentario en derecho alemán tiene una naturaleza distinta al albacea de derecho español, una vez adjudicados los bienes, carece de facultades dispositivas pues los bienes dejan de estar sujetos a su administración.

187.*** CAMBIO DE TITULARIDAD DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS SUBTERRÁNEAS. Con ocasión de la solicitud de la inscripción de la trasmisión de un aprovechamiento de aguas se recogen las diferentes posibilidades, así como los requisitos para inscribirlo. No es necesaria su georreferenciación si ya estaban inscritos, y tampoco hace falta el consentimiento de los favorecidos por servidumbres que lo graven si no se altera el contenido de éstas.

153.** CONVENIO REGULADOR DIVORCIO: LIQUIDACIÓN SIMULTÁNEA DE 2 REGÍMENES ECONÓMICO-MATRIMONIALES (LEGAL Y CONVENCIONAL). En un solo convenio regulador de divorcio pueden liquidarse 2 regímenes económicos (previo de Gananciales y posterior convencional de separación de bienes), adjudicando a los cónyuges fincas gananciales y privativas, adquiridas todas durante el matrimonio (NO antes).

155.** INSCRIPCIÓN DE UN NEGOCIO JURÍDICO SOBRE UN RESTO NO DESCRITO POR SEGREGACIÓN ANTERIOR A LA LEY 13/2015. Es exigible la georreferenciación de un resto no descrito, derivado de segregaciones realizadas antes de la Ley 13/2025, cuando, a resultas de la descripción reseñada en el título, el registrador no puede ubicar indubitadamente la finca en el territorio.

152.** VENTA DE NUDA PROPIEDAD DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL. Cuando concurre un indicio objetivo de posible parcelación urbanística ilegal, como es la nota marginal del artículo 79 del Real Decreto 109371997, el Registrador debe actuar en consecuencia y exigir, en caso de transmisiones posteriores de cuotas indivisas, la oportuna licencia o declaración de innecesariedad.

162.** CONSTITUCIÓN DE COMPLEJO INMOBILIARIO PRIVADO SIN LICENCIA. FINCA INDIVISIBLE. Una licencia que exige la indivisibilidad de la parcela resulta incompatible con la constitución de un complejo inmobiliario del que resultan seis parcelas privativas y otro espacio común vinculado a aquéllas.

165.** TRANSMISIÓN DE DERECHO DE USUFRUCTO SOBRE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER. Si la prohibición de disponer se impuso por el causante con relación a toda la finca, debe entenderse que no puede transmitirse el usufructo.

150.** SENTENCIA DE DIVORCIO. CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO SOBRE FINCA INSCRITA A FAVOR DE TERCERO. No puede inscribirse sin el consentimiento del titular registral el derecho de uso atribuido en convenio regulador de divorcio, aunque se alegue que era una SL perteneciente a los exesposos.

168.** INMATRICULACIÓN CON CARTOGRAFIA ALTERNATIVA. DUDA INVASIÓN DE FINCAS NO INSCRITAS. En caso de inconsistencias de la cartográfica catastral cabe la inmatriculación mediante cartografía alternativa. El registrador puede rechazar la inmatriculación si tiene duda fundada de invasión de otras fincas inmatriculadas, pero no por simples indicios visuales – no jurídicos – de que se invadan fincas no inscritas. Si duda de que se invada el dominio público incluso no inscrito, debe practicar la notificación prevista en el art. 205.2 LH.

189.** ADJUDICACIÓN DE FINCA EN CONVENIO REGULADOR DE PAREJA DE HECHO [SEPARACIÓN Y RÉGIMEN DE GUARDA Y CUSTODIA DE SU HIJA]. No es inscribible el auto de homologación judicial de un convenio entre una PAREJA DE HECHO regulando su separación y el régimen de guarda y custodia y alimentos de sus hijos comunes (no matrimoniales).

197.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE AGRUPACIÓN. La alteración de un lindero, junto con la pretensión de inscribir una georreferenciación catastral resultante de un expediente de subsanación de discrepancias, son indicios de que se pretende llevar a cabo una modificación de la realidad física, que no puede tener la consideración de una rectificación de descripción.

176.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CON MOTIVO DE FIN DE OBRA. DENEGACIÓN POR CONTROVERSIA CON COLINDANTE. El hecho de que la georreferenciación conlleve una diminución de la superficie registral no excluye que pueda invadir una finca colindante.

180.** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA MEDIANTE DECLARACIÓN RESPONSABLE. Para inscribir un cambio de uso de local a vivienda (sita en Madrid) basado en una declaración responsable del interesado será preciso aportar el acta de conformidad del Ayuntamiento.

178.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN DE LOCAL EN FINCAS DESTINADAS A VIVIENDA. La resolución estudia los requisitos (títulos habilitantes) para la división de pisos o locales en régimen de propiedad horizontal y para el cambio de uso a vivienda en Madrid y más en concreto en Getafe.

183.** ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES BASADA EN LA EXISTENCIA DE UN EXPEDIENTE CATASTRAL PENDIENTE. ENGALABERNO. No es motivo de oposición la existencia de un expediente catastral pendiente de la resolución de una reclamación. La existencia de un engalaberno no supone invasión de finca colindante.

185.** COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN MEDIANTE PODER NO INSCRITO.  Tratándose de poderes mercantiles generales o especiales no inscritos, la reseña que haga el notario del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder.

191.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE ART. 201.3 LH. RECURSO CONTRA DENEGACIÓN DE ALEGACIONES. No es recurrible la notificación, hecha por el registrador a los colindantes, de que se ha inscrito la rectificación de descripción de una finca conforme al art. 201.3 LH.

186.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCION POR ERROR DE CONCEPTO: SU CAUSA. Para la rectificación y cancelación de una inscripción de herencia haciendo revivir la inscripción anterior de dominio a favor de la recurrente, se precisa indagar cuál es la causa que ha motivado la eventual inexactitud registral.

201.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE SE CORRESPONDE CON PARTE DE UNA PARCELA CATASTRAL En escritura de extinción de condominio, se adjudica a uno de los condueños dos fincas que forman una sola parcela catastral. Una de las fincas no está inmatriculada, por lo que se solicita su inmatriculación al amparo del art. 205 LH.

RESOLUCIONES MERCANTIL

160.*** CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR ÚNICO: NOTIFICACIÓN DEL CESE EN EL EXTRANJERO. Para notificar, a los efectos del artículo 111 del RRM, el cese a un administrador con domicilio en el extranjero se puede utilizar el sistema previsto en el Reglamento Europeo 2020/1789 de notificación de documentos judiciales y extrajudiciales en materia civil o mercantil y, en su caso, el Convenio de la Haya de 1965. El sistema del artículo 202 del Reglamento Notarial no es exclusivo ni excluye otros sistemas.

149.*** AMPLIACIÓN DEL OBJETO SOCIAL. DERECHO DE SEPARACIÓN. La adición de una actividad al objeto social es una modificación sustancial del mismo que origina el derecho de separación.

175.*** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. ORDEN DEL DÍA. El envío de una convocatoria de junta puede ser hecho por un tercero, siempre que esa convocatoria proceda del administrador y esté firmada por él. Es válido el orden del día sobre disolución por causa legal sin necesidad de expresar la causa concreta de esa disolución. En cambio, un orden del día relativo a la apertura de las operaciones de liquidación, no autoriza a liquidar la sociedad ni por supuesto a aprobar el balance final y la extinción de la sociedad.

170.** DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD: PAGO DEL IMPUESTO DE SOCIEDADES. En una extinción de sociedad, si en el momento del reparto del haber social, no puede pagarse el impuesto de Sociedades por no estar abierto el plazo para su pago, lo que procede es la consignación de la cantidad correspondiente y no la creación de una provisión para su pago en el balance.

199.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL REGISTRO MERCANTIL. TÍTULOS INCOMPATIBLES. Ante la existencia de títulos contradictorios o incompatibles entre sí presentados al registro, procede la suspensión de la calificación, bien conjunta de todos los títulos o bien individual, teniendo en cuenta los presentados antes y después, hasta que, por los Tribunales, en su caso, se decida lo procedente.

ENLACE A INFORME COMPLETO DE RESOLUCIONES

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PRÁCTICA NOTARIAL: EL PROTOCOLO ELECTRÓNICO (III). CONTROL DE LOS TRÁMITES (y verificación de documentos notariales)

La Ley 11/2023, de 8 de mayo, en vigor desde 9 de noviembre de 2023, introduce dos grandes novedades en la profesión notarial:

1.- El protocolo electrónico, que es un duplicado o versión digital del protocolo en papel (Protocolo Ordinario y Libro Registro de Pólizas). No incluye por tanto el Libro indicador de legitimaciones.

2.- La autorización de determinados documentos notariales por videoconferencia, cuyo primer soporte será el electrónico, que tendrá un duplicado o versión en papel.

Las partes I y II de la materia relativa al protocolo electrónico se encuentran aquí y aquí

La parte I relativa a la autorización de documentos notariales por videoconferencia se encuentra aqui.

1.-  ACCESO INICIAL. UNA PRIMERA OJEADA.

a.- ACCESO A EXPEDIENTES.

Desde SIGNO, accedemos a la pestaña “EXPEDIENTES”.

Y en la parte izquierda aparece un desplegable que nos va a indicar lo que ocurre con los diferentes trámites de cada expediente.

b.- LEYENDA DE COLOR DE LOS EXPEDIENTES (y posible fallo al subir protocolo electrónico).

Una vez nos encontramos en la sección de EXPEDIENTES, si bajamos hasta el final de la página, veremos la leyenda de colores que nos indican si todo está correcto (verde), si queda por firmar el reflejo electrónico de la matriz (naranja) o si quedan trámites pendientes distintos de la firma del reflejo electrónico, por ejemplo, que quedan pendientes de depositar notas o diligencias (rojo, aunque también aparece en rojo el expediente que no está cotejado).

La firma del reflejo electrónico de la matriz se realiza, normalmente, desde el programa informático de la notaría, pero a veces esa firma da errores (al menos en AGN) y aparece la leyenda “Se ha sincronizado el alta del expediente. Si desea enviar el adjunto de la matriz deberá eliminar el registro y volver a realizar el alta”.

En este caso debemos firmar el reflejo electrónico (subir el protocolo electrónico) desde SIGNO. Acudimos al expediente en concreto y, en la misma línea horizontal del expediente, al final, a la derecha, pinchamos en los tres puntos azules en vertical y se abre un desplegable.

Pinchamos en «Editar protocolo electrónico» y se abre la ficha del protocolo.

Y abajo, botón naranja para firmar el reflejo electrónico.

 

c.- DISPOSICIÓN DE LOS EXPEDIENTES

Al acceder a la sección de EXPEDIENTES, por defecto, aparecerán todos los expedientes por orden cronológico, los más modernos arriba (no por orden de protocolo, sino por el orden en que se han ido incorporando a SIGNO)

Pero podemos filtrar los criterios con los que queremos ver los expedientes: Por número de orden de documento; por estado; por fecha; y por tipo de documento.

Por estado:

Por fecha, pudiendo elegir un rango de fecha o un día concreto:

Y se pueden combinar los filtros (por fecha, por tipo de documento, etc)

 

2.- COMPROBANDO LAS TAREAS PENDIENTES

La opción más rápida para comprobar las tareas pendientes es partir del desplegable que aparece en la parte derecha de la sección EXPEDIENTES, que siempre está presente.

(Si se quieren subir notas o diligencias de forma individualizada para cada expediente, nos remitimos a este informe donde se explica con detalle)

Y así, al pinchar en el epígrafe en el que existan avisos en rojo, se filtran todos los expedientes “incompletos” que tienen ese aviso en rojo.

Pueden ser notas pendientes de depósito, diligencias pendientes de firma y copias pendientes de firma (los oficios pendientes de envío están todavía en desarrollo).

El control de las notas, diligencias y copias es muy similar, por lo que desarrollaremos las notas.

NOTAS PENDIENTES DE DEPÓSITO:

Se pincha en la leyenda «notas pendientes de depósito y aparece la pantalla donde se ve el numero de documento, la fecha de autorización, la fecha en que se puso la nota, la leyenda de que está pendiente de depósito la nota y la opción de depositar las notas:

-.- Una a una, pulsando en las palabras en azul “depositar” que aparecen en  la parte final derecha de cada línea de las notas. Se abre una ventana que da la opción de comprobar el contenido de la nota o depositarla directamente.

También seleccionando el expediente al principio y pinchando en las palabras en azul «depositar seleccionados».

-.- De forma conjunta o masiva, de bloque en bloque, marcando el botón “Nº de documento” y  pinchar en “depositar seleccionados”. ***IMPORTANTE: DESDE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE SIGNO (mayo 2024), ESTA OPCION HA DEJADO DE FUNCIONAR PARA LAS NOTAS*** solucionado, vuelve a funcionar la firma masiva de notas 

 

DILIGENCIAS PENDIENTES DE FIRMA

Que deben enviarse a la bandeja de firmas y firmarse.

Igual que con las notas, en la pantalla se ve el numero de documento, la fecha de autorización, la fecha en que se puso la diligencia, la leyenda de que está pendiente y la opción de enviar a la bandeja de firmas:

-.-Pueden enviarse a la bandeja de firmas o firmarse una a una, desde cada expediente al final de su línea, pulsando sobre la palabra en azul «firmar» (y se firma con la tarjeta de notario) o bien seleccionando el expediente en la casilla del principio de su línea y pinchando en las palabras en azul «enviar a bandeja de firmas seleccionados” (con esto simplemente se envía a la bandeja de firmas).

-.- O pueden enviarse de forma conjunta a la bandeja de firmas marcando el botón “Nº de documento” y  pinchar en “enviar a bandeja de firmas seleccionados” y se envían en bloque todas las diligencias a la bandeja de firmas.

 

3.- UNA LLAMADA DE ATENCIÓN SOBRE ESTE PUNTO: “VERIFICACIÓN DE DOCUMENTOS NOTARIALES”

Esta pestaña es la que nos da acceso a la verificación de CSV de otras escrituras notariales y así acceder a su contenido (Código Seguro de Verificación) o, en caso de que no exista CSV, nos da acceso a información sobre un determinado protocolo electrónico notarial (datos del documento notarial). En este último caso, no se accede a una copia ni al contenido, sino a una información mínima que permite verificar que ese documento existe (y, en su caso, si tiene alguna nota de revocación) sin que se pueda saber, por esa información, el tipo de documento de que se trata.

Se puede hacer la prueba con un protocolo propio para comprobar qué información aparece.

Shadia Nasser García (notario de Formentera)

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

 

 

Iglesia de San Nicolás de Bari (Valencia)

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Shadia Nasser

Informe Oficina Notarial Abril 2024. Certificado Internacional de Divorcio (modelo)

SNG, 28/04/2024

INFORME OFICINA NOTARIAL ABRIL 2024.

ÍNDICE:

DISPOSICIONES DESTACADAS

Reglamento Recaudación Seguridad Social. Cotización adicional de Solidaridad.  Se suaviza el procedimiento de reintegro de prestaciones indebidamente percibidas en la Seguridad Social. En ejecución de embargos, se podrá celebrar una segunda subasta. También se adapta el Reglamento General sobre Cotización a la nueva cotización adicional que tiene por base la cantidad que supere el tope máximo y que comenzará a aplicarse en 2025.

Disposiciones autonómicas. Normativa de Canarias (La Palma), Castilla y León (discapacidad), Madrid (Impuesto Patrimonio, Tributos cedidos), Navarra (Presupuestos), País Vasco (transición energética, infancia y adolescencia, cooperación y solidaridad, personas trans) y Valencia (Reglamento de las Corts Valencianes).

Tribunal Constitucional. Emplazamiento por edictos para desahucio, salarios de tramitación, revisión judicial de ejecución hipotecaria, vacuna Covid-19, protección ambiental Andalucía, escolarización de menor, pisos turísticos en Cataluña, suspensión de la relación laboral con reserva de puesto de trabajo y Ley de Vivienda.

NOTICIAS NOTARIALES

Concurso de méritos para Adscritos a la Dirección General.  Orden PJC/250/2024, de 6 de marzo, por la que se convoca concurso para la provisión de plazas de notario/a y registrador/a de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles, adscritos a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Resumen: Se convocan cuatro plazas vacantes. dos para notarios y dos para registradores de entre las diez plazas adscritas a la DGSJFP. El plazo concluye el 18 de abril de 2024 y ha de resolverse antes del 19 de mayo. Los adjudicatarios ya no tendrán derecho a la asimilación al otro cuerpo

Resultado del concurso notarial. Han quedado desiertas 52 plazas. Son tres menos que tras el concurso anterior debido a que nueve plazas que habían quedado desiertas ahora se han cubierto. Ver recuentos

Jubilaciones y Excedencias: Durante marzo, se han declarado las jubilaciones de los siguientes notarios y registradores:

  • el notario de Albacete don Martín Alfonso Palomino Márquez
  • la jubilación voluntaria del notario de Jerez de la Frontera don Antonio Uribe Ortega
  • la notaria de San Cristóbal de la Laguna doña Ana María Álvarez Lavers
  • don Eduardo Bravo Romero, registrador de la propiedad de Burgos n.º 2
  • el notario de Valencia don Juan Bautista Bover Belenguer
  • el notario de Madrid don Miguel Durán Brujas
  • el notario de Salamanca don Antonio Doral Álvarez
  • la notaria de Águilas doña Manuela Isabel Marzal Musso
  • el notario de Zaragoza don Juan Carlos Gallardo Aragón
  • el notario de Getxo don Mariano Javier Gimeno Gómez-Lafuente
  • la jubilación voluntaria del notario de Molina de Segura don Santiago Augusto Ruiz Rodríguez
  • el notario de Barcelona don Enrique Viola Tarragona.

Se declara en situación de excedencia voluntaria al notario de Reus don Ignacio Moreno Pons.

RESOLUCIONES:

En MARZO, se han publicado SETENTA Y OCHO resoluciones en el BOE de las que, a continuación, por orden de relevancia, se ofrecen las de mayor interés:

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

115.⇒⇒⇒ COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. CABE EXCLUIR, ENTRE EMPRESARIOS, LA CONSIGNACIÓN A 3º PERO NO SU NOTIFICACIÓN. Cabe EXCLUIR la CONSIGNACIÓN a 3ºs, pero NO su NOTIFICACIÓN, para la reinscripción a favor del vendedor en la Condición Resolutoria entre empresarios no consumidores.

69.*** COMPRAVENTA POR CASADOS EN SEPARACIÓN DE BIENES DE SINGAPUR SIN ACREDITAR INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL. El artículo 266. 6 del Reglamento del Registro Civil exige que en las inscripciones que en cualquier otro registro –y, por tanto, en el de la Propiedad– produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil. Pero entre los hechos que afectan al régimen económico a que se refiere el citado precepto no está la compra de un bien porque ni este hecho se refleja en el Registro Civil ni por sí afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales.

83.*** HERENCIA DE CAUSANTE FRANCÉS. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO INCOMPLETO. En el otorgamiento de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia con repercusiones transfronterizas, no cabe un certificado sucesorio europeo incompleto referido al adjudicatario ya que los que intervengan como herederos, deben acreditar su condición de tales, aportando el título sucesorio que los designe, aun cuando no sean adjudicatarios de ninguno de los bienes del inventario parcial.

131.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. PAGO DE SOBRANTE A TITULAR DE HIPOTECA DE IGUAL RANGO. En caso de hipotecas de igual rango, al ejecutarse una de ellas, procede la subsistencia de la otra y, por tanto, el sobrante ha de aplicarse al pago de los créditos posteriores, pero no del garantizado por la hipoteca de igual rango, que no se cancela.

74.*** SEGREGACIÓN Y PSEUDO EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. LICENCIA. VINCULACIÓN «OB REM». La licencia del ayuntamiento es determinante de las condiciones en que puede efectuarse la segregación: debe contemplar la situación especial que se puede dar en la finca segregada y su resto.

80.*** RECTIFICACIÓN DEL VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA UNA VEZ INICIADA LA EJECUCIÓN. Cuando la hipoteca se encuentre en «fase de ejecución», tal procedimiento de rectificación ya no es posible sin presencia de titulares de cargas posteriores, tanto por aplicación las normas procesales que regulan la ejecución como porque en tal caso la rectificación de los errores de la inscripción de hipoteca no les puede perjudicar.

71.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA UTILIZANDO VALORES DE SUBASTA NO INSCRITOS. En el procedimiento de ejecución hipotecario directo, sólo podrán salir las fincas a subasta por el tipo o valor que a efectos de subasta pactaron las partes, y figuraba en el cuerpo de la inscripción en el Registro, y no otro valor distinto, aunque se basase en el certificado de tasación que se incorporó a la escritura y que, a su vez, sirvió de base para pactar dicho valor de tasación.

95.*** HERENCIA DE CAUSANTE RUSO. CERTIFICADO SUCESORIO. NIE DEL RENUNCIANTE. Un certificado sucesorio ruso hace prueba de la condición de heredero y de su respectiva cuota, y sirve en España para la adjudicación de bienes de herencias, aunque aquél se remita exclusivamente a los manifestados en Rusia, ya que puede utilizarse como título sucesorio para adicionar bienes situados en España (artículo 23 del R (UE) 650/2012). Es necesario aportar el NIE del heredero renunciante.

117.*** VENTA DE FINCA DE TUTELADO. ¿INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL? TRACTO SUCESIVO. La inscripción de medidas de apoyo y del cargo de curador en el Registro Civil no es constitutiva, aunque tenga efectos probatorios y de legitimación. En ausencia de inscripción, se admite como suficiente -a pesar de no constar la comunicación del nombramiento al Registro Civil- el auto judicial incorporado a la escritura que autoriza a la tutora para vender.

86.*** EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH INCOADO POR UNO SOLO DE LOS COTITULARES DE LA FINCA. El expediente del art. 119 LH puede ser incoado por el titular de una cuota indivisa de la finca.

87.*** VENTA DE FINCA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA. Si la segregación se otorgó tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, sin determinarse ni describirse la finca resto, por encontrarnos en alguno de los supuestos de los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, cuando se realizase cualquier operación posterior con dicho resto, es cuando este debía georreferenciarse.

142.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. Cabe inmatricular una finca sobre la base de una georreferenciación alternativa a la catastral en caso de inconsistencias en la base de datos catastral, considerándose inconsistencia no solo el desplazamiento o giro de la cartografía sino también la inexistencia o inexactitud de la georreferenciación catastral.

96.*** LIQUIDACIÓN PARCIAL DE GANANCIALES SIN PREVIA DISOLUCIÓN EXPRESA. Para liquidar la sociedad de gananciales, aunque sea parcialmente, es necesario que exista una previa disolución. No es posible la disolución tácita de la sociedad de gananciales, sino que tiene que ser expresa. La disolución de gananciales, en defecto de pacto, conlleva que surja el régimen de separación de bienes.

104.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. FALTA DE CORRESPONDENCIA DE LA ADJUDICACIÓN CON EL BIEN INVENTARIADO. ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD SIN CAUSA. Por su naturaleza especificativa, el resultado de la extinción de una situación de comunidad debe corresponderse y ser fiel reflejo de los derechos que cada partícipe tenía en la comunidad. Cualquier otro resultado debe de estar suficientemente causalizado.

111.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE HERENCIA Y PAGO DE LEGÍTIMA. POSIBLE AUTOCONTRATO. No hay autocontrato si el apoderado de las dos partes contratantes, que han firmado personalmente el documento privado, lo eleva a público, pues el apoderado no hace más que cumplir una obligación de sus representadas y se trata de un acto jurídico debido.

121.*** DONACIÓN DE PADRE A HIJO MENOR REPRESENTANDO AQUEL A ÉSTE Y A LA MADRE. CAPACIDAD PARA ACEPTACIÓN. El que un menor de edad pueda aceptar por sí mismo donaciones que no sean condicionales u onerosas siempre que tenga suficiente madurez, lo que debe ser apreciado por el notario autorizante, no excluye la legitimación de sus padres para llevar a cabo tal aceptación como titulares de la patria potestad.

132.*** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. USUFRUCTO SOBRE ANEJO DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Pueden constituirse derechos de goce -reales o personales- sobre una sola porción material de una finca sin necesidad de segregación, siempre que quede suficientemente determinada esa porción sobre la que se constituye el derecho.

126.** COMPRAVENTA. FALTA DE EXHIBICIÓN AL NOTARIO DE COPIA AUTORIZADA DEL PODER INGLÉS. Tratándose de un documento de poder inglés que circula como documento original con la firma de los otorgantes, y no en copia auténtica, debe considerarse suficiente que el notario afirme que ha tenido a la vista, o se le ha exhibido, ese documento de poder extranjero sin que obviamente, sea necesario decir que ha tenido a la vista copia autorizada u original de dicho poder porque circula como documento original y sin que tampoco deba aportarlo al título.

139.*** CANCELACIÓN DE USUFRUCTO INSCRITO CON CARÁCTER PRIVATIVO POR CONFESIÓN. Puede cancelarse el Usufructo privativo por confesión, por muerte del cónyuge usufructuario sin el consentimiento de los legitimarios del confesante fallecido.

141.*** CONTRATO OTORGADO POR INCAPAZ ANTES DE LA DECLARACION DE INCAPACIDAD. Los actos y contratos otorgados por persona declarada incapaz antes de la declaración de incapacidad son inscribibles sin que puedan exigirse las medidas complementarias derivadas de la declaración.

143.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. EXTRALIMITACIÓN. INSCRIPCIÓN A FAVOR DE HERENCIA YACENTE. El contador-partidor carece de facultades dispositivas; ha de respetar la igualdad cualitativa en la formación de los lotes. Cabe la inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de la herencia yacente como una situación de titularidad transitoriamente indeterminada hasta que los herederos ejerciten el «ius delationis» al adir la herencia.

144.*** CANCELACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE INSTANCIA Y DECRETO DE JUEZ DEL CONCURSO. EXONERACIÓN DEL PASIVO INSATISFECHO. La exoneración del pasivo insatisfecho no permite la cancelación de unas hipotecas, en las que el deudor beneficiado no es ahora el titular registral, sino que esa cancelación debe seguir las reglas generales de exigencia de escritura pública otorgada por el acreedor o resolución judicial expresa.

99.*** SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO. Cumplido el procedimiento legamente establecido para tramitar una declaración de herederos abintestato se entiende acreditado inicialmente que no existen otros herederos con derecho a suceder, sin perjuicio de las acciones judiciales que puedan ejercer quien se consideren omitidos.

72.** HERENCIA. IUS TRANSMISIONIS SIN INTERVENCIÓN DE LA VIUDA. En la herencia del primer causante deben intervenir necesariamente los legitimarios del transmitente -incluido el cónyuge viudo- como medio de protección de sus derechos legitimarios.

73.** VENTA DE PLAZA DE GARAJE VINCULADA OB REM A VIVIENDA CON CARÁCTER OBLIGACIONAL. En la inscripción de la finca vinculada debe figurar su configuración jurídica debidamente constituida como titularidad ob rem y la determinación precisa de todas y cada una de las fincas registrales principales, sin que se pueda presumir o establecer de forma tácita.

70.*** COMPRA DE FINCA COLINDANTE CON MONTE PÚBLICO. ADQUISICIÓN PREFERENTE. La acreditación de haberse practicado la notificación fehaciente a la Administración titular del Monte del artículo 25.4 Ley de Montes es exigible con independencia de que la finca rústica transmitida tenga o no la consideración de monte, porque resulta imposible para el registrador valorar si los terrenos transmitidos tienen la condición de monte.

98.** HERENCIA DE CAUSANTE MEXICANO. IDENTIDAD CAUSANTE-TITULAR REGISTRAL. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES. Causante de doble nacionalidad mexicana y española, residente en México con bien en España; siendo la Ley española la que determina los requisitos de inscripción y, siendo la exigencia del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad uno de ellos (artículo 76 y 78 del Reglamento Hipotecario), es preceptiva dicha exigencia.

76.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA. Se trata de un supuesto de inexactitud o error del título calificado respecto al contenido del Registro, puesto que, al otorgarse la escritura de compraventa, en el año 1984, no se tuvo en cuenta una segregación inscrita previamente.

78.** NOVACIÓN DE HIPOTECA SOBRE VIVIENDA HABITUAL SIN AMPLIACIÓN DE RESPONSABILIDAD. La novación de un préstamo hipotecario de la vivienda habitual familiar, privativa de uno de los cónyuges, sin ampliación de responsabilidad hipotecaria, no requiere del consentimiento del otro.

79.** RECTIFICACIÓN DE LINDEROS. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. No es posible rectificar la descripción de los linderos de una finca conforme a la representación gráfica catastral sin adoptar también la superficie que resulta de ella. La posible invasión de dominio público no deslindado no es causa de denegación del inicio del expediente del art. 199 LH.

84.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS SOBRE REFERENCIAS CATASTRALES YA ASIGNADAS A FINCAS REGISTRALES CON RECIBOS DE IBI. ¿DENEGACIÓN O SUSPENSIÓN? En los casos de inmatriculación de fincas con referencias catastrales ya asignadas a otras fincas inscritas, la calificación ha de ser de suspensión, no de denegación, especialmente si la referencia catastral accedió al Registro con un recibo de IBI sin certificación catastral descriptiva y gráfica .

94.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL. Un error en la trascripción del contenido de los estatutos, si altera y varia su verdadero sentido, se califica como error de concepto y ha de rectificarse con los requisitos de estos.

105.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y ADICIÓN DE HERENCIA. En la elevación a público de un documento privado, además de intervenir las partes contratantes o sus herederos, se precisa que los terceros que puedan resultar perjudicados por la elevación a público admitan su autoría y validez.

110.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. Para inscribir en el Registro los actos de enajenación o gravamen de bienes o derechos que integren la masa activa del concurso será necesario: 1º. Que se acredite ante el registrador la obtención del oportuno auto autorizando la transmisión, por medio del correspondiente testimonio extendido por el letrado de la Administración de Justicia. 2º. Que, además, el título material –en este caso la adjudicación autorizada por el juez– conste en el título formal adecuado.

112.** COMPRAVENTA. RENUNCIA AL USUFRUCTO DE FINCA ADQUIRIDA POR HERENCIA. Es posible la renuncia unilateral del usufructo adquirido por herencia, tanto de todos los bienes como de bienes concretos, y ello es compatible con la aceptación previa del usufructo por herencia.

114.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH Y DUDAS DEL REGISTRADOR. ART. 199 LH. POSIBLE RECURSO Y COMPETENCIA DE LA D.G. PARA RESOLVER. En los casos de inmatriculación de fincas, si el registrador tiene dudas sobre la base gráfica a inscribir y su coincidencia en parte con fincas colindantes, lo procedente es tramitar un expediente del artículo 199 LH para despejar dichas dudas. La DG solo es competente para decidir si dichas dudas están fundadas o no, pero no lo es para ordenar o denegar la inmatriculación.

116.** SEGREGACIÓN ANTIGUA SIN APORTAR LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD. Para inscribir una segregación por antigüedad y sin licencia por vía de la aplicación analógica del art. 28.4 de la Ley del Suelo, es necesario o bien una declaración de innecesariedad de licencia o bien una certificación acreditativa de la prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.

119.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN A FAVOR DE EXPROPIADOS POR JUNTA DE COMPENSACIÓN. No procede cancelar un derecho de reversión inscrito derivado de un expediente expropiatorio contra propietarios no adheridos voluntariamente a la Junta de expropiación, por no haberse acreditado la recepción definitiva de las obras hace más de 5 años. Para validar un documento con CSV, este debe de ser verificable.

122.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA UTILIZANDO VALOR DE SUBASTA DIFERENTE AL ÚLTIMO INSCRITO. La ejecución de una hipoteca ha de tener en cuenta la última tasación inscrita, de manera que ha de rechazarse la adjudicación basada en una tasación anterior. La calificación registral se extiende a esta circunstancia, ya que entra dentro de la congruencia del título judicial con el procedimiento en que se ha dictado, y la existencia de obstáculos que surgen del mismo Registro.

125.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA COINCIDENTE CON LICENCIA DE PARCELACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. La oposición de un colindante a la delimitación de las fincas, debidamente analizada y razonada por el registrador, es causa de denegación de la inscripción de la georreferenciación. La licencia municipal se otorga siempre sin perjuicio del derecho de propiedad de tercero.

129.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES SIN INSCRIBIR DERECHO DE USO EN CONVENIO REGULADOR. El derecho de uso de la vivienda en caso de divorcio es independiente de la atribución dominical derivada de la liquidación de gananciales pudiendo inscribirse esta última sin el primero.

133.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. DENEGACIÓN BASADA EN SU SUPERPOSICIÓN CON LA ORTOFOTO DEL PNOA. La superposición de la representación gráfica que se pretende inscribir con la ortofoto del PNOA pone de manifiesto una alteración de la realidad física que justifica las alegaciones de los colindantes e impide la inscripción de aquella.

134.** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA A FAVOR DEL ESTADO. ACREDITACIÓN DE LA AUSENCIA DE PARIENTES CON MEJOR DERECHO. En una declaración de herederos intestados a favor del Estado no es exigible la acreditación de la inexistencia de cualquier pariente vivo del causante con derecho preferente al llamamiento intestado, pues, aparte de implicar una prueba casi diabólica de hechos negativos, supone revisar el fondo de la decisión administrativa, cuestión vedada a la calificación registral.

135.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESESTIMADA LA DENEGACIÓN SIN INICIAR EL EXPEDIENTE DEL ART. 199. La negativa a tramitar el expediente del art. 199 por considerar que existe un encubrimiento de operaciones no inscritas, debe estar suficientemente justificada y no ampararse en simples conjeturas.

136.** NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO SUJETO A LA LEY 5/2019. OMISIÓN NUMÉRICA DEL DIFERENCIAL. NOTA INFORMAL. En una escritura de novación de préstamo hipotecario -y en asiento registral- se ha de incluir la expresión numérica del diferencial con respecto al valor de referencia acordado para el cálculo de la pérdida financiera en caso de devolución anticipada. Una nota del registrador firmada, enviada a la notaría, puede considerarse calificación.

RESOLUCIONES MERCANTIL

77.*** CONCILIACIÓN REGISTRAL MERCANTIL: NEGATIVA A LA APERTURA DEL EXPEDIENTE. OBJETO DE LA CONCILIACIÓN. No es posible iniciar un expediente de conciliación registral mercantil sobre la aprobación o no de las cuentas anuales de una sociedad.

100.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN DE ACUERDOS SOCIALES: FIRMEZA Y PRESTACIÓN DE CAUCIÓN. Para la anotación preventiva de una medida cautelar consistente en la suspensión de determinados acuerdos sociales es necesario que conste la firmeza de la resolución y que se ha prestado la caución fijada.

145.*** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE DEPÓSITO DE CUENTAS: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES. Para cancelar un depósito de cuentas ya practicado, será necesario una certificación del órgano de administración expresiva de las causas por las que se solicita la cancelación, indicando al propio tiempo los asientos posteriores a ese depósito de cuentas que también deben ser cancelados.

93.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD SIN MANIFESTACIÓN DE PAGO A ACREEDORES. Es posible la liquidación y la cancelación de asientos con cierre de hoja de una sociedad que carezca de activo social, tenga un único o varios acreedores, sin que sea necesario para ello declarar el concurso, una resolución judicial en dicho sentido o la intervención del acreedor o acreedores en la liquidación.

109.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR Y CERTIFICADO DE NO APROBACIÓN DE CUENTAS ANUALES. Si existe un documento previamente presentado que es objeto de recurso, o simplemente con asiento de presentación vigente, no puede despacharse el presentado con posterioridad.

120.** NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR ÚNICO DE SOCIEDAD EN CONCURSO EN FASE DE LIQUIDACIÓN. No es posible inscribir el nombramiento de un administrador en una sociedad concursada con la fase de liquidación abierta.

97.** EXPEDIENTE DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA DE NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADOR: SU EJECUCIÓN. Para la inscripción del nombramiento de un liquidador en expediente de jurisdicción voluntaria, basta el mandamiento del que resulta su nombramiento, acompañado del documento de aceptación.

ENLACE A INFORME COMPLETO DE RESOLUCIONES

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PRÁCTICA NOTARIAL: CERTIFICADO INTERNACIONAL DE DIVORCIO.

En las escrituras de divorcio con componente internacional otorgadas ante notario español competente según las reglas del art. 3 del Reglamento (CE) nº 2201/2003 y del Reglamento (UE) 2019/1111  (ver trabajo de Inmaculada Espiñeira Soto sobre competencia aquí) los otorgantes pueden solicitar la expedición del Certificado Internacional de Divorcio previsto en el Anexo VIII del Reglamento, y así lo prevé el modelo de escritura de divorcio de mutuo acuerdo con elemento internacional confeccionado por Inmaculada Espiñeira Soto y que se puede consultar aquí.

Pero puede ocurrir (caso que ha dado lugar a este trabajo) que no se haya previsto la expedición en la escritura de divorcio y, con posterioridad, alguno de los excónyuges, o ambos, necesiten ese certificado de divorcio internacional.

EL PRESENTE TRABAJO CONSTA DE DOS PARTES:

a).- Modelo de Acta de requerimiento para obtener el Certificado Internacional de Divorcio, para los casos en que no se haya previsto o no se haya querido prever en la misma escritura de divorcio la obtención del mismo (atendiendo al hecho de que en ocasiones la inscripción del divorcio puede demorarse).

b).- Pasos para obtenerlo.

A) MODELO DE ACTA DE REQUERIMIENTO PARA PARA OBTENER EL CERTIFICADO DE DIVORCIO INTERNACIONAL.

PREVIOS NECESARIOS:

i.- Hay que entender que el requerimiento puede hacerlo cualquiera de los dos excónyuges.

ii.- Hay una serie de datos personales de los excónyuges que son necesarios para editar el Anexo, todos van a estar en la propia escritura de divorcio, pero también pueden hacerse constar en la propia Acta.

iii.- Hay que esperar a que el divorcio se inscriba en el Registro Civil Central para tomar los datos correspondientes y hacerlos constar en el Anexo.

iv.- El Anexo puede rellenarse en español y emitirse en otro idioma, así lo permite la propia aplicación, lo que puede ser útil para evitar la traducción por parte del requirente.

Parece que debe ser posible, si el requirente solicita el Certificado en el idioma oficial del país donde se va a utilizar, generarlo en ese idioma o generarlo dos veces, una en español y otra en el idioma solicitado, dejando constancia de ambas versiones, por testimonio, en el acta de requerimiento. Generarlo dos veces no significa emitir dos certificados, sino que, como después se verá, una vez introducidos todos los datos, en la última pantalla, el botón de «“crear el formulario en PDF» permite crearlo en varios idiomas, es decir, obtener un PDF del mismo certificado en distintos idiomas.

v.- Hay que hacer constar mediante nota en la matriz de la escritura de divorcio que se ha autorizado acta de requerimiento del certificado. (En este informe estamos tratando el caso de que no se haya previsto la expedición de certificado en la escritura de divorcio y por eso nos requieren mediante Acta).

vi.-  Señala Inmaculada Espiñeira Soto que, a diferencia del certificado sucesorio europeo, del que circula copia y la autoridad emisora conserva el original, en este supuesto, se expide el certificado conforme al modelo de formulario ANEXO VIII y circula el original acompañado de copia autorizada de la escritura de separación o divorcio.

MODELOS: ACTA, DILIGENCIA, TESTIMONIO NOTARIAL EN EL ANEXO Y NOTA EN LA ESCRITURA DE DIVORCIO

ACTA.

NÚMERO *

≈≈ ACTA DE REQUERIMIENTO PARA EXPEDICIÓN DE CERTIFICADO RELATIVO A UN DOCUMENTO PÚBLICO EN MATERIA DE DIVORCIO. (Artículo 66.1.a del Reglamento (UE) 2019/1111 del Consejo) ≈≈

En *, a *Fecha autorización*.  

Ante mí, *, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *.

≈≈ COMPARECE*N ≈≈

Do***

Do***

Identifico al*a los* compareciente*s por su documento de identidad reseñado y constan sus circunstancias de sus manifestaciones.

≈≈ INTERVIENE*N ≈≈

En su propio nombre y derecho.

Tiene*n, a mi juicio, la capacidad necesaria para el otorgamiento de la presente ACTA DE REQUERIMIENTO PARA EXPEDICIÓN DE CERTIFICADO RELATIVO A UN DOCUMENTO PÚBLICO EN MATERIA DE DIVORCIO (art 66.1.a), del Reglamento (UE) 2019/1111 del Consejo y la aptitud suficiente para ejercitarla por sí, asegurando que no necesita*n de medidas de apoyo. Y, al efecto:

≈≈ EXPONE*N ≈≈

I.- SOBRE EL DIVORCIO DE MUTUO ACUERDO.

Que * y *, de nacionalidad * y * respectivamente y titulares de sus respectivos documentos de identidad * y * , contrajeron matrimonio el día *, en * (Alemania*), el cual fue inscrito en el Registro Civil Central Español al Tomo *, página *, de la Sección 2ª. 

Que do* nació en *, el dia *, actualmente tiene su domicilio en * y en el momento de otorgar la escritura de divorcio tenía su domicilio en *.

Que do* nació en *, el dia *, actualmente tiene su domicilio en * y en el momento de otorgar la escritura de divorcio tenía su domicilio en *.

**en el Anexo se prevé hacer constar si alguno de los excónyuges tiene una dirección diferente a la consignada en la escritura de divorcio)

Que dicho matrimonio quedó disuelto por divorcio de mutuo acuerdo otorgado en escritura autorizada bajo mi fe, en *, el día *, con el número * de protocolo y tal divorcio se inscribió en el Registro CIVIL CENTRAL ESPAÑOL, al TOMO *, PÁGINA *, SECCIÓN 2 con fecha *.

II.- SOBRE LA SOLICITUD DEL CERTIFICADO.

Que la parte requirente está interesada en que se le expida el CERTIFICADO RELATIVO A UN DOCUMENTO PÚBLICO EN MATERIA DE DIVORCIO previsto en el artículo 66, apartado 1, letra a), del Reglamento (UE) 2019/1111 del Consejo, contenido en el ANEXO VIII, para la inscripción de la presente escritura en el Registro Civil de * con el objeto de actualizar los datos del Registro Civil.

III.- Expuesto cuanto antecede:

≈≈ME REQUIERE*N≈≈

A mí, Notario, para que expida y le entregue el CERTIFICADO RELATIVO A UN DOCUMENTO PÚBLICO EN MATERIA DE DIVORCIO contenido en el ANEXO VIII del Reglamento (UE) 2019/1111 del Consejo **y me solicita que el Anexo se expida, además de en el idioma en que está expedida la resolución de divorcio (español) en idioma *alemán*, según permite la propia página del Portal Europeo de Justicia, por lo que editaré el mismo certificado desde dicha página en español y lo generaré en *ambos idiomas: español y alemán* alemán* español*        

De dicho certificado/formulario deduciré copia exacta para formar parte integrante de esta escritura.

Yo, notario, ACEPTO EL REQUERIMIENTO que se me ha hecho, teniendo en cuenta que me considero competente para emitir dicho certificado según resulta de la comunicación efectuada por España a la Comisión de conformidad con el artículo 103 y cumplirse los requisitos establecidos en la legislación vigente para ello.     

≈≈ OTORGAMIENTO ≈≈

///////

≈≈ AUTORIZACIÓN ≈≈

///////

DILIGENCIA.

DILIGENCIA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICADO (ANEXO VIII) DEL ACTA QUE ANTECEDE. 

La extiendo yo, *, notario autorizante de la presente acta, en *,  a * (fecha) para hacer constar que *el mismo día de su otorgamiento* he expedido el certificado para el que he sido requerida (Anexo VIII), en idioma *español *y en idioma *alemán.

De dicho certificado/formulario deduzco copia exacta en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie *, para formar parte integrante de este Acta.

Y para que así conste extiendo la presente diligencia en un folio de papel exclusivo para Documentos Notariales, serie *, número *, y de su total contenido yo, Notario, DOY FE.

TESTIMONIO EN EL ANEXO QUE CIRCULARÁ ORIGINAL

TESTIMONIO.- Yo, *, notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, DOY FE: de que el presente documento que consta de * folios, contiene EL CERTIFICADO RELATIVO A UN DOCUMENTO PÚBLICO EN MATERIA DE DIVORCIO previsto en el ANEXO VIII del Reglamento (UE) 2019/1111 del Consejo, obtenido a instancia de do***, en virtud de Acta de requerimiento para expedición de certificado relativo a un documento público en materia de divorcio del artículo 66.1.a del Reglamento (UE) 2019/1111 del Consejo, otorgada bajo mi fe, el día *, bajo el número * de protocolo.

En *, a * de * de dos mil *.     

NOTA. (La nota en la escritura de divorcio sería una nota de TRÁMITE a efectos del protocolo electrónico).

NOTA.- La pongo yo, notario autorizante, el día *, para hacer constar que el día * , en *, bajo mi fe y con el número * de protocolo, se ha autorizado acta de requerimiento para expedición de certificado relativo a un documento público en materia de divorcio (art 66.1.a), del Reglamento (UE) 2019/1111 del Consejo.- DOY FE.

 

B) PASOS PARA PARA OBTENER EL CERTIFICADO DE DIVORCIO INTERNACIONAL.

PRIMER PASO: acceder al portar europeo de e-justicia: aquí.

SEGUNDO PASO: Pichar en “Formularios en línea”

 

TERCER PASO: Buscar Reglamento Bruselas II ter y pinchar en él

Ojo que hay 2 reglamentos Bruselas, el bis no es el que buscamos:

 

CUARTO PASO: pinchar en ANEXO VIII

Se abre otro desplegable con 2 opciones: Completar el formulario en línea o Descargar el formulario en blanco.

Pinchar en Completar el formulario en línea

Y se abre el formulario para rellenarlo on line

Hay que tener en cuenta estos puntos:

1).- Dice Inmaculada Espiñeira Soto: En cuanto al certificado/formulario ANEXO I.- Es de fácil comprensión: el punto 8 exige que se haga constar la fecha en que la resolución surte efecto en el Estado miembro en que se dictó (Estado miembro de origen) que es la fecha de la escritura, ya que al amparo del artículo 89 del Código civil, el matrimonio queda desde el otorgamiento DISUELTO POR DIVORCIO, si bien no perjudica dicha disolución a terceros sino a partir de su inscripción en el Registro Civil.

Conforme al artículo 52 del R Bruselas II BIS, no se exigirá legalización ni formalidad alguna en lo que se refiere a los documentos mencionados en los artículos 37, 38, y 45, como tampoco para el poder para pleitos.

2).- No podemos avanzar si nos dejamos algún dato “obligatorio” sin rellenar

3).- En todo momento existe la posibilidad de guardar el borrador y volver a cargarlo más adelante.

 

QUINTO PASO:  Seleccionar el idioma del Formulario y pinchar en el botón “crear el formulario en PDF”.

En este punto es importante saber que el formulario PDF se crea en una pantalla nueva (o, según como tengamos configurado el programa, quedará pendiente de que lo descarguemos) y que podemos crear ese mismo formulario desde la misma página final del mismo eligiendo otro idioma en la última pestaña y pinchando de nuevo en “crear formulario”. Es el mismo Anexo en otro idioma.

 

Shadia Nasser García, notario de Formentera.

Cala Saona (Formentera)

ENLACES: 

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

INFORME GENERAL DE MARZO: 

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS – RESOLUCIONES

Shadia Nasser

Informe Oficina Notarial Febrero 2024. Protocolo Electrónico II. Diligencias, Notas y Modificaciones

SNG, 29/02/2024

ÍNDICE

DISPOSICIONES DESTACADAS:

Plan Estadístico Nacional para 2024. Un real decreto desarrolla para 2024 el Plan Estadístico Nacional 2021-2024. La cumplimentación de los datos es obligatoria salvo excepciones.

Modelos tributarios No Residentes 123, 216, 296, 193, 210, 211 y 213. La reforma de estos modelos tiene como principal objetivo las solicitudes de devolución de retenciones sobre dividendos a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. También afecta a la declaración de los rendimientos de trabajo en especie y los plazos generales de presentación telemática de autoliquidaciones con domiciliación de pago.

Procedimientos y modelos para las declaraciones de inversiones exteriores. Esta orden regula los procedimientos aplicables a las declaraciones de inversiones exteriores, tanto de extranjeros en España como de españoles en el extranjero, su desinversión y las memorias anuales relativas a su evolución.

Tribunal Constitucional. Cláusulas abusivas en ejecución hipotecaria, blanqueo de capitales, vacuna Covid, impuesto grandes fortunas, uso del catalán en las Illes Balears, Reglamento del Senado, régimen electoral.

NOTICIAS NOTARIALES

Jubilaciones:

Se declara la jubilación del notario de Avilés don Tomás Domínguez Bautista con fecha 1 de febrero de 2024.

RESOLUCIONES:

En enero se han publicado en el BOE VEINTICUATRO RESOLUCIONES que se ofrecen a continuación por orden de relevancia.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

5.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULAS LIMITATIVAS DE ¿ALQUILER VACACIONAL O DE ALQUILER TURÍSTICO? Según la DG la mayoría de 3/5 para limitar o prohibir el alquiler turístico no es aplicable para limitar o prohibir el alquiler vacacional en que se exige unanimidad, pues no considera sinónimas dichas actividades.

6.*** COMPRA POR MARROQUÍ CASADO EN RÉGIMEN LEGAL DE SEPARACIÓN DE BIENES CONFORME A SU LEGISLACIÓN NACIONAL. Entiende que cuando los adquirentes son extranjeros de la misma nacionalidad, no es aplicable el art. 92 RH, sino el 159 RN, por lo que cabe la mera manifestación de uno de ellos para inscribir con arreglo al régimen legal supletorio de aquella nacionalidad y ni siquiera hay que expresar la identidad del cónyuge. Lo que no deja claro es que habrá que exigir para enajenar la finca o anotar un embargo si no se prueban las normas aplicables del régimen extranjero, además de que en este supuesto tampoco se acreditan las leyes de dicho país para determinar que el régimen supletorio es el de separación por tener la misma nacionalidad.

10.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. COMUNIDAD ESPECIAL DE GARAJES POR CUOTAS INDIVISAS. MODIFICACIÓN UNILATERAL DE ELEMENTOS COMUNES POR EL PROMOTOR CON CLÁUSULA INSCRITA. Es necesario el consentimiento de los copropietarios de cuotas indivisas ya vendidas de un local destinado a garajes y trasteros, para crear nuevas plazas de garaje de uso privativo respecto de las inicialmente previstas, modificando las zonas comunes, aun estando inscrita una cláusula estatutaria que permite al promotor determinar el número final de plazas de garaje de uso privativo de un local y sus cuotas en la comunidad.

15.*** ADJUDICACIÓN POR LIQUIDACIÓN DE SA. TUTOR. APLICACIÓN DEL ART. 289 CC. La liquidación de una sociedad, al equipararse a la partición de herencia, precisa, una vez realizada, si en la misma intervienen personas sometidas a curatela representativa, de la debida aprobación judicial.

20.*** ACEPTACIÓN DE LEGADO POR EXTRANJERO EN ZONA DE DEFENSA. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA LEGADA. Las limitaciones para la adquisición de inmuebles por extranjeros en zonas de interés para la Defensa Nacional son aplicables tanto a las adquisiciones inter vivos como mortis causa.

23.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE QUE NO ACREDITA INVASIÓN DE SU FINCA. La mera alegación, hecha por un colindante, de invasión de su finca, no es suficiente para justificar la existencia de controversia, sino que debe determinarse la realidad de dicha alegación, es decir, si hay o no invasión.

8.** DONACIÓN DE FINCA QUE ESTÁ SUJETA A SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO. En la sustitución fideicomisaria de residuo el deber de conservar los bienes por el fiduciario no constituye un elemento esencial sino natural, por lo que el alcance de dicha obligación vendrá fijado por lo que determine el testador.

2.** OPCIÓN DE COMPRA. CONDICIÓN POTESTATIVA. POSIBLE PACTO COMISORIO. Resolución idéntica a otros casos similares. Aunque el pacto comisorio está prohibido, entiende la DG que no se puede deducir que sea la intención de los contratantes establecerlo en casos como opciones de compra en las que el precio ya satisfecho por la opción es prácticamente igual al de la venta, y puede el concedente resolver el contrato devolviendo el importe recibido más otra cantidad.

11.** ESCRITURA DE ESTABLECIMIENTO DE ESTATUTOS DE TRES COMUNIDADES EXISTIENDO VINCULACIÓN PROPTER REM. El establecimiento de normas de uso de una finca que pertenece ob rem a otras fincas que a su vez están en régimen de división horizontal, requiere unanimidad si privan de ese “uso y disfrute” a algunos elementos. Cabe fijar cuotas para sufragar los gastos que sean diferentes a los coeficientes de propiedad; en Cataluña para su establecimiento se requiere mayoría de 4/5 partes de propietarios que sean a su vez 4/5 de cuotas.

4.** HERENCIA. FIDEICOMISO DE RESIDUO O SUSTITUCIÓN PREVENTIVA DE RESIDUO. El poder de disposición que tiene el fideicomisario de residuo no comprende facultades de disposición a título gratuito ni, por tanto, mortis causa, si no se le faculta expresamente en el testamento.

24.** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE SIN GEORREFERENCIACIÓN. Para inscribir una servidumbre no es preceptivo georreferenciar la porción de terreno sobre la que recae, ni las coordenadas del predio sirviente.

9.** COMPRAVENTA. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. ART 9 LMEA. La limitación del artículo 9 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias no tiene efectos jurídicos sobre la disposición posterior, sino que surge la obligación de pago del Impuesto dejado de ingresar, junto a los correspondientes intereses de demora, desde la fecha en la que el bien sale del patrimonio del beneficiario.

13.** SENTENCIA DE NULIDAD DE DONACIÓN SIN ESPECIFICAR CARGAS A CANCELAR. La resolución judicial que declare la nulidad de un título debe especificar los asientos que deben cancelarse que consten anotados o inscritos con posterioridad al negocio declarado nulo.

19.** SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN EN CUANTO AL APELLIDO DE TITULAR REGISTRAL POR RAZÓN DE MATRIMONIO. Si por la modificación del estado civil, que ocasiona el cambio de apellido de la mujer en los países en que así se establece, se desea rectificar el apellido del titular que resulta del registro, se deberá aportar la documentación de la que así resulte, pero tal solicitud no deberá basarse en un previo error del Registro sino en la modificación del estado civil.

7.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE QUE NO JUSTIFICA LA TITULARIDAD DE LA PORCIÓN SUPUESTAMENTE INVADIDA. El registrador puede conceder un plazo adicional a quien se oponga a la inscripción de la georreferenciación para que subsane o aclare el escrito de oposición. No puede ser tenida en cuenta la alegación de un opositor consistente en que se invade una porción de terreno que no figura registrada ni catastrada a su nombre.

3.* VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN MURCIA. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA. La apreciación efectiva de una posible parcelación urbanística, a la vista de sucesivas transmisiones de cuotas indivisas de una finca, compete al órgano competente en materia de disciplina urbanística, si no existe norma autonómica que equipare venta de cuota indivisa a parcelación urbanística.

21.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. El recurso contra la calificación no es el cauce adecuado para resolver un conflicto entre colindantes sobre la delimitación de los linderos de las fincas de que son titulares.

16.* PARTICIÓN DE HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. El título inscribible debe contener todas las circunstancias necesarias para la inscripción del negocio jurídico (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).

1.* RECURSO CONTRA ASIENTO PRACTICADO SOLICITANDO SU CANCELACIÓN SIN QUE EXISTIESE SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN PARCIAL. No cabe desistir de la inscripción una vez practicada. El Recurso solo cabe contra la suspensión o denegación de la inscripción, no cuando ésta se ha practicado.

12.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. CONTROVERSIA SOBRE LA DELIMITACIÓN DE LAS FINCAS. La existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas registrales justifica las dudas de identidad y la denegación de la inscripción de la representación gráfica catastral.

17.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA POR VÍA PECUARIA. La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

RESOLUCIONES MERCANTIL

No se han publicado durante enero.

PRÁCTICA NOTARIAL: EL PROTOCOLO ELECTRÓNICO (II). DILIGENCIAS, NOTAS Y MODIFICACIONES.

Ley 11/2023, de 8 de mayo, en vigor desde 9 de noviembre de 2023, introduce dos grandes novedades en la profesión notarial:

1.- El protocolo electrónico, que es la versión digital del protocolo en papel (Protocolo Ordinario y Libro Registro de Pólizas). No incluye por tanto el Libro indicador de legitimaciones.

2.- La autorización de determinados documentos notariales por videoconferencia, cuyo primer soporte será el electrónico, que tendrá un duplicado o versión en papel.

La parte I de esta materia se encuentra aquí.

I.- MATRIZ Y UNIDOS.

Una vez firmada la matriz en papel procede su reflejo en el protocolo electrónico. Se puede depositar desde el propio programa de gestión o desde Signo y “Expedientes”.

Al subir el protocolo electrónico (matriz), los documentos unidos deben estar ya escaneados y preparados en formato DOCX.

Este proceso está explicado con detalle en el punto 3 de este informe

SALVADOS Y SUBSANACIONES DE LA MATRIZ

a).- La posibilidad de SALVAR errores detectados antes de la firma de la matriz en papel del artículo 152 RN sigue existiendo (siempre que el salvado se realice por el notario antes de la firma de los otorgantes). En este caso, la matriz en papel se salvará a mano por el notario antes de las firmas; después se firmará por los otorgantes y por el notario y, en el momento de subir la matriz al protocolo electrónico, lo que se sube y deposita es una matriz electrónica ya salvada (es decir, en la matriz electrónica debe aparecer ya el texto correcto).

La otra opción es imprimir de nuevo la matriz en papel con las correcciones correspondientes.

b).- La posibilidad de SUBSANAR errores materiales detectados después de la firma de la matriz en papel del artículo 153 RN también sigue existiendo.

Centrándonos en la materia que nos ocupa de protocolo electrónico:

-.- Si todavía no se ha subido el protocolo electrónico (después veremos la posibilidad de eliminar el protocolo electrónico una vez subido) esta subsanación del art 153 se hará mediante diligencia en la propia escritura matriz en papel y en el momento de subir la matriz al protocolo electrónico, lo que se sube es la matriz ya corregida (sin la diligencia).

-.- Si ya se ha subido el protocolo electrónico, la subsanación del art 153 se añadirá al protocolo electrónico como una diligencia más, después de las diligencias de incorporación y cotejo y de la diligencia de depósito y antes de las diligencias de trámite.

-.- Siempre existirá la alternativa de firmar un Acta de subsanación independiente, si el error material se detecta una vez subido y firmado el protocolo electrónico o una vez ya se han expedido copias de la matriz.

c).- En todo caso, dice el 17.2 LON  En caso de contradicción entre el contenido de la matriz en soporte papel y del protocolo electrónico prevalecerá el contenido de aquella sobre el de este.

d).- Un estudio de los supuestos en que procede la subsanación por vía de los artículos 152 y 153 RN en general aquí.

 

II.- NOTAS Y DILIGENCIAS

 1.- INCORPORACION AL PROTOCOLO ELECTRÓNICO NOTAS Y DILIGENCIAS. TRÁMITES COMUNES. ACCESO AL PROTOCOLO ELECTRÓNICO DE QUE SE TRATE.

Para añadir una nota o una diligencia al protocolo electrónico, hay que acudir, desde EXPEDIENTES DE SIGNO al protocolo electrónico de que se trate.

 

Se accede acudiendo, en la misma línea horizontal del expediente de que se trate, al final de la línea, a la derecha, a los tres puntos azules en vertical. Pinchamos en ellos y se abre un desplegable.

Pinchamos en Editar protocolo electrónico y se abre la ficha del protocolo.

 

2.- NOTAS. SU INCORPORACIÓN AL PROTOCOLO ELECTRÓNICO.

El primer paso para incorporar la nota al protocolo electrónico es tener guardado el contenido de la nota (la nota que se haya expedido ya en formato papel) o tener ya guardados los modelos de las diferentes notas en una carpeta del servidor, y deberán subirse en formato DOCX.

Una vez estamos en el protocolo sobre el que interesa subir las notas al protocolo electrónico, pinchamos en la pestaña NOTAS.

En ese recuadro, pinchamos en añadir nueva nota y se abre el desplegable para elegir fecha, hora y tipo de nota:

Fecha y hora son importantes para que en el protocolo electrónico se respete el orden de las notas y de las diligencias.

 

Seleccionamos el tipo de Nota que interesa:

*** En un principio no existía en “Notas” la nota de envío de parte testamentario, con lo que muchas notarías optaron por sustituir la Nota por una diligencia de envío de parte testamentario que se incluía en el protocolo electrónico por la vía de Diligencias y como una diligencia de Trámite. Hoy ya existe la nota de envío del parte testamentario entre las notas disponibles.

*** Existen las llamadas NOTAS DE COORDINACIÓN (revocación y ratificación) que deben incorporarse al protocolo electrónico pero no todas al protocolo en papel.

 

 Una vez seleccionado el tipo de nota, pinchamos en el botón azul “Seleccionar” para que el programa abra la carpeta donde tendremos guardados, en DOCX, los modelos de las notas y se pincha dos veces en el modelo que corresponda a la nota de que se trate.

 

Una vez seleccionado el modelo que corresponda a la nota de que se trate, se resaltará en la misma pantalla la opción de “Añadir”, pulsamos en añadir y el programa nos confirma que se ha añadido.

Y aparecerá en la pantalla un mensaje indicando que existen notas pendientes de depósito.

 

En este momento es posible modificar la nota para convertirla en otro tipo de nota o para sustituir el documento por otro o incluso para eliminarla por completo pinchando en los tres puntos verticales del final de la línea a la derecha.

 

El depósito de las notas de cada instrumento puede hacerse:

-.- De una vez, en bloque, todas las que se encuentren pendientes de depósito, pulsando en el botón naranja que aparece al final del mensaje de notas pendientes de depósito (de ahí la importancia de la fecha y hora de cada nota, para que en el archivo electrónico se coloquen por su orden).

Y antes de subir las notas, aparece una pantalla de aviso y confirmación.

 

-.- O depositándolas una a una, pulsando en los tres puntos azules de la parte final derecha de cada línea de las notas y seleccionando “depositar”.

En este caso, antes del depósito de la nota, se puede visualizar su contenido en la pantalla de aviso y confirmación.

En cualquiera de los casos, el depósito de las notas debe firmarse con el certificado del notario y tras la firma aparecerá un mensaje de que la nota se ha depositado.

 

La firma del depósito de las notas de TODOS los protocolos electrónicos por el notario puede hacerse de forma “masiva” accediendo desde “EXPEDIENTES” de Signo a la ventana “Notas pendientes de depósito”. 

 

Se abre una pantalla con las notas pendientes de depósito y con la opción de seleccionar las notas para las que se interesa la firma del depósito

Y al igual que antes, se pueden firmar las seleccionadas de una vez en bloque o una por una, pero esta vez la firma se realiza desde la propia pantalla de “notas pendientes de depósito”:

-.- De una vez en bloque, desde la propia pantalla de “notas pendientes de depósito”, pulsando sobre la leyenda “depositar seleccionadas”  (aunque, si solo seleccionamos una, lógicamente, solo se depositará esta).

-.- O una por una pulsando “depositar” en la parte final derecha de cada línea de las notas.

 

3.- DILIGENCIAS. SU INCORPORACIÓN AL PROTOCOLO ELECTRÓNICO.

Para unir una diligencia al protocolo electrónico es necesario que los documentos que vayan unidos a dicha diligencia, en el caso de que los lleve, estén ya escaneados y preparados en formato DOCX.

El primer paso para poder incorporar la diligencia al protocolo electrónico es tener guardado el contenido de la diligencia en formato papel ya guardada en una carpeta del servidor y en formato DOCX.

Generalmente esto lo hará el programa informático correspondiente y, teóricamente, los pasos serán más sencillos si se hace desde el programa de gestión de cada notaría, especialmente lo que se refiere a la conversión a DOCX de los documentos unidos.

Una vez estamos en el protocolo sobre el que interesa subir la diligencia y, en su caso, sus documentos unidos, pinchamos en la pestaña DILIGENCIAS.

En ese recuadro, pinchamos en añadir nueva DILIGENCIA y se abre el desplegable para elegir fecha, hora y tipo de diligencia y para adjuntar los unidos de la diligencia.

Fecha y hora son importantes para que en el protocolo electrónico se respete el orden de las notas y de las diligencias.

 

Seleccionamos el tipo de Diligencia que interesa:

 

Una vez seleccionado el tipo de diligencia, pinchamos en el botón azul “Seleccionar” para que el programa tenga acceso a la carpeta donde tendremos guardada, en DOCX, la diligencia (o se elige la carpeta desde esta aplicación) y se pincha dos veces en la diligencia que corresponde. Para añadir los unidos se sigue el mismo procedimiento: “Seleccionar” abre la carpeta correspondiente y se selecciona el documento DOCX que contiene todos los unidos de esa diligencia.

Una vez hecha la selección de lo que queremos añadir, se resaltará en la misma pantalla la opción de “Añadir”, pulsamos en añadir y el programa nos confirma que se ha añadido.

 

Una vez añadidas, las diligencias quedan:

a) DILIGENCIAS PENDIENTES DE FIRMA que deben enviarse a la bandeja de firmas.

En ese momento, antes de enviarlas a la bandeja de firmas, es posible modificarlas pinchando en los tres puntos verticales del final de la línea a la derecha y convertirla en otro tipo de diligencia o eliminarla por completo.

En esta situación de pendiente de firma, el notario tiene la opción de firmar la diligencia directamente con su tarjeta, porque en el desplegable que aparece pinchando en los tres puntos verticales del final de la línea, junto a las opciones de “modificar” y “eliminar” aparece, solo al notario, la opción de “firmar”.

En este caso solo se pueden firmar las diligencias de una en una.

Y en esta situación de pendiente de firma, se pueden enviar a la bandeja de firmas todas las diligencias correspondientes a ese protocolo pinchando en la pestaña naranja “Enviar a la bandeja de firmas”

 

b) DILIGENCIAS EN LA BANDEJA DE FIRMAS para que puedan firmarse por el notario.

Las diligencias se pueden enviar a la bandeja de firmas de una en una, según se vayan redactando y subiendo a la plataforma, o en bloque, con la pestaña “enviar a bandeja de firmas”.

En este momento todavía es posible eliminar una diligencia con errores o equivocada. Para ello debe eliminarla el notario de la bandeja de firmas y después, se puede eliminar o modificar la diligencia desde la pantalla del protocolo electrónico correspondiente.

Uno de los inconvenientes de las diligencias electrónicas es que, si hay errores en alguna (por ejemplo los documentos unidos no se han incorporado bien) y se quiere eliminar la diligencia para poder corregir el error, hay que eliminarlas todas y volver a subirlas todas con los unidos. Pero es consecuencia del orden cronológico en que deben subirse. La otra opción es subsanar el error mediante una nueva diligencia (con el inconveniente mayor de hacer farragoso el documento).

Firma de la subida de la diligencia al protocolo electrónico:

Se puede firmar desde el expediente correspondiente al protocolo electrónico, por el notario, con su tarjeta, tanto mientras la diligencia está pendiente de firma pero no depositada (ya visto antes), como cuando la diligencia ya está en la bandeja de firmas.

Se abre el desplegable pinchando sobre los tres puntos verticales del final a la derecha de cada diligencia y el notario los va firmando.

Y se puede firmar desde la bandeja de firmas.

Antes de firmar, la diligencia aparece en pantalla para su comprobación por el notario. Una vez comprobado se firma pulsando en el botón naranja “Firmar”, se abre una ventana de espera…

Y una ventana de confirmación de la firma.

 

c) DILIGENCIA FIRMADA.

Ya está incorporada al protocolo electrónico y no es posible eliminarlas (salvo el supuesto que veremos después) y los errores solo cabe subsanarlos mediante nuevas diligencias.

 

III.- PROTOCOLO ELECTRÓNICO EQUIVOCADO O CON ERRORES GRAVES (DESPROTOCOLIZACIÓN)

Ya hemos visto en el apartado I la posibilidad de realizar salvados o subsanaciones en la matriz en papel y la forma de reflejar (o no) esos salvados o subsanaciones en el protocolo electrónico.

Una vez firmado el protocolo electrónico, en principio no es posible eliminarlo. Pero podemos encontrarnos con el problema de que se ha subido un protocolo que no es o unos unidos que no se corresponden.

Aunque en la pestaña del protocolo aparezca la opción de eliminarlo:

Lo cierto es que una vez firmado no es posible eliminarlo desde ahí:

 

Solo el notario con su tarjeta puede eliminar un protocolo electrónico erróneo, solo en casos extraordinarios (no procede para los casos en que lo procedente es una subsanación o un salvado) por ejemplo que se haya subido un protocolo que no se corresponde con el que se quería subir y solo en caso de que no se haya expedido ninguna copia.

Si ya se ha expedido alguna copia, no es posible eliminar el protocolo y solo podría corregirse el error por medio de diligencias o por medio de actas o escrituras de rectificación.

Los pasos son los siguientes:

 PARA ELIMINAR EL PROTOLO DEPOSITADO:

1.- Acceder, desde expedientes, al protocolo de que se trate. Abrir el desplegable pinchando en los tres puntos verticales de la derecha. Aparecerá la opción eliminar protocolo electrónico depositado.

2.- Pinchar en eliminar protocolo electrónico depositado. Aparecerá una ventana pidiendo la solicitud de eliminación.

 

3.- Pinchar en aceptar. Aparecerá otra ventana pidiendo confirmación de la solicitud.

 

4.- Si estamos totalmente seguros, pinchar en aceptar y se eliminará el protocolo electrónico.

 

*** En realidad se puede eliminar un protocolo electrónico si todavía no se han subido las notas de haberse expedido copias, pero, si ya se ha expedido alguna copia y la misma no está bajo nuestro control, lo procedente es una diligencia de subsanación.

CONSECUENCIAS DE ELIMINAR UN PROTOCOLO DEPOSITADO.

Hay que volver a subir el protocolo al completo, con sus unidos, incluir de nuevo las diligencias de incorporación y cotejo y la diligencia de depósito, con los nuevos HASH (hay que acordarse de eliminar estas diligencias en la matriz en papel y sustituirlas por las correctas que se corresponden al protocolo electrónico). En resumen, hay que volver a hacer todo el proceso y comprobar que en la matriz en papel no quedan “restos” del protocolo electrónico eliminado.

Insistimos en que, si ya se ha expedido alguna copia, no es posible eliminar el protocolo y solo podría corregirse el error por medio de diligencias o por medio de actas o escrituras de rectificación.

 

Shadia Nasser García, notario de Formentera

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

 

Acceso a S’Estany des Peix (Formentera)

Shadia Nasser

Informe Oficina Notarial Enero 2024. Registro en el Portal Notarial del Ciudadano

SNG, 24/01/2024

 

ÍNDICE:

DISPOSICIONES DESTACADAS.

Estructura orgánica departamentos ministeriales. Real Decreto 1009/2023, de 5 de diciembre, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales

Modificación del Reglamento IRPF y del Reglamento del impuesto sobre Sociedades. La reforma procede de las modificaciones introducidas en la LIRPF por la ley de Presupuestos para 2023, También modifica el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades para excluir de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta a determinados intereses.

Modelos 149 y 151: desplazados a territorio español. Son dos modelos relacionados con el régimen fiscal especial aplicable a los trabajadores, profesionales, emprendedores e inversores desplazados a territorio español. Orden HFP/1338/2023, de 13 de diciembre y  se modifica la Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre, por la que se aprueban los modelos de autoliquidación 210, 211 y 213 del Impuesto sobre la Renta de no Residentes,

RDLey 6/2023: Justicia digital, función pública, servicios locales, entidades sin ánimo de lucro. Real Decreto-Ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo.

Navarra: modificación del Reglamento de la Junta Arbitral. Real Decreto 1126/2023, de 19 de diciembre, por el que se modifica el Reglamento de la Junta Arbitral prevista en el Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra, aprobado por el Real Decreto 353/2006, de 24 de marzo.

RDLey 8/2023: prórroga de medidas. La limitación de las comisiones por vencimiento anticipado y cambio a interés fijo se extiende hasta el 31 de diciembre de 2024, con una pequeña modificación de la LCCI. En el IRPF, estimación objetiva, ayudas para mejoras energéticas. IVA de alimentos, energía y gas; régimen simplificado. Medidas en materia energética, muchas de ellas prorrogadas. Otras para paliar la sequía. Reducciones en los bonos de transporte. Pensiones y prestaciones públicas. Salario mínimo. Avales vivienda, suspensión de desahucios y compensación a arrendadores. Aplazamientos y fraccionamientos. Impuesto grandes fortunas. Gravámenes energético y a entidades financieras. Empleados del hogar. Modificación de leyes: LPH (arts. 10 y 17), Canarias, IRPF, Grandes fortunas, Patrimonio, Registro Civil…

Convenio CGN – Oficina de Recuperación y Gestión de Activos. Resolución de 17 de diciembre de 2023, de la Secretaría de Estado de Justicia, por la que se publica el Convenio con el Consejo General del Notariado, en materia de acceso a la información notarial por parte de la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos.

Modificación del Código de buenas prácticas para novaciones. Se publica el acuerdo del Consejo de Ministros que modifica el Código de Buenas Prácticas de medidas urgentes para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad, centrándose en la novación de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual hasta 300.000 euros de principal.

Disposiciones autonómicas. Normativo de Aragón (tributos cedidos), Baleares (tributos cedidos, días inhábiles), Canarias (La Palma, Radiotelevisión Canaria), País Vasco (estadística, movilidad sostenible, incendios, salud pública, patrimonio cultural) y Valencia (sucesiones y donaciones).

NOTICIAS NOTARIALES

Nombramientos en Justicia, entre los que está el de doña María Ester Pérez Jerez como Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. 

Real Decreto 1028/2023, de 7 de diciembre, por el que se nombra Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a doña María Ester (y no Esther) Pérez Jerez.

Jubilaciones y Excedencias:

Se declara en situación de excedencia voluntaria al notario de Mansilla de las Mulas don Alejandro Jorge Armesto Bayón.

Se declara la jubilación del notario de Alicante don Jesús María Izaguirre Ugarte, del notario de Gandía don Manuel Martínez Caballos, yd el notario de Mejorada del Campo don Rafael Guerra Pérez. En los tres casos, la jubilación será efectiva -e implicará el cese de los afectados- el mismo día en que cumplan 72 años, lo que tendrá lugar a lo largo del mes de enero. 

Se declara la jubilación forzosa de la notaria de Azuqueca de Henares doña María Teresa Iglesias Peinado.

Se declara la jubilación voluntaria del notario de San Pedro del Pinatar don José Manuel Climent González.

 

RESOLUCIONES:

En DICIEMBRE, se han publicado CUARENTA Y TRES resoluciones, cuyo resumen se ofrece en archivo aparte. 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

569.⇒⇒⇒ RECONFIGURACIÓN DE ELEMENTOS DE PH EXISTIENDO FINCAS HIPOTECADAS. Las modificaciones de fincas hipotecadas no requieren el consentimiento del acreedor, ni, en caso de restructuración de una DH, una nueva distribución de la hipoteca entre las fincas afectadas. El registrador debe arrastrar las hipotecas apreciando la correspondencia física entra las antiguas fincas y las nuevas.

545.*** HERENCIA DE CAUSANTES ALEMANES. EXENCIÓN DE LA APOSTILLA PARA CERTIFICADOS JUDICIALES DE ACREDITACIÓN DE HEREDEROS. Se admite la aplicación de exención de apostilla para certificados judiciales de acreditación de herederos para dos sucesiones cuando se tramitan simultáneamente, una de las cuales es posterior a la entrada en aplicación del Reglamento y otra anterior, en base al criterio finalista de cooperación y confianza mutuas en el tratamiento de la sucesión internacional.

547.*** ESCRITURA SIN INTERVINIENTES. CONGRUENCIA DEL JUICIO DE SUFICIENCIA. No puede considerarse una escritura de cancelación un documento notarial en el que el notario “por mi y ante mi” relata que un préstamo esta pagado y en consecuencia se cancela la hipoteca que lo garantiza, aunque exista una escritura de ratificación otorgada por el acreedor. El juicio de suficiencia de un poder que se efectúa en una escritura de ratificación debe ser congruente con el negocio documentado en la escritura ratificada.

544.** SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO Y SUSTITUCIÓN PREVENTIVA DE RESIDUO. DIFERENCIAS ENTRE DERECHO COMÚN Y ARAGONÉS. El heredero contractual aragonés, una vez fallecidos los instituyentes (“para después de sus días”) es verdadero propietario, y las previsiones para el caso de fallecer sin haber dispuesto de los bienes, deben entenderse como una sustitución preventiva de residuo que permite al heredero disponer mortis causa y solo opera si no otorga testamento.

568.** DECLARACIÓN DE OBRA POR ANTIGUEDAD HABIENDO LICENCIA. PLAZO DE PRESCRIPCIÓN. En las declaraciones de obra nueva, si se opta por acreditar la legalidad de la construcción por la vía de la antigüedad de la edificación (artículo 28.4 de la Ley del Suelo) es necesario que haya transcurrido el plazo de prescripción establecido en la normativa autonómica (10 años en este caso al ser la de Castilla y León) sin que pueda acreditarse dicho requisito aportando Licencia de Primera Ocupación, incluso aunque haya habido licencia de edificación.

557.** IUS TRANSMISIONIS Y SUSTITUCIÓN VULGAR. El transmisario sucede al primer causante, pero la determinación y forma de adquisición de los transmisarios se determina por la sucesión del transmitente. El sustituto vulgar del transmitente es heredero vía sustitución y recibe el ius transmisionis.

538.** CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA SIN FIJAR PLAZO DE ÉSTA: PODER PARA SUBSANAR. Es congruente un poder otorgado para la subsanación o modificación de una escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo con el mismo determinar el plazo de un derecho de superficie para el cumplimiento de una condición suspensiva, al no afectar éste a la validez del derecho, ni ser uno de los extremos esenciales del contrato. En el poder para subsanar defectos registrales o que afecten a la eficacia del contrato, va ínsita la posibilidad de autocontratación.

550.** DONACIÓN SIN CLÁUSULAS DE REVOCACIÓN PREVISTAS EN TRANSACCIÓN ANTERIOR. El registrador, si en una escritura consta que es ejecución de otra, está facultado para exigir el cumplimiento de los pactos que constan en la primera, pues la calificación debe ser unitaria de ambas escrituras, solicitando incluso una copia de dicha escritura. Ejecutar el contrato de manera distinta a lo pactado supone una modificación de este que no es posible sin el consentimiento de todas las partes que lo celebraron.

551.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA. Si la legítima se paga con dinero de la herencia no se aplican los arts 841 y ss CC. Sin embargo, si en todo o parte el dinero es extra hereditario sí se aplican dichos artículos y en concreto el 843 CC.

536.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. POSIBLE PARCELACIÓN. Los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.

556.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS. No es inscribible la liquidación de gananciales en un convenio regulador de divorcio en que se adjudica finca privativa que NO fue la vivienda familiar, aunque se alegue que se financió mediante préstamo.

560.** HERENCIA ACEPTADA POR MENOR EMANCIPADO SOLO. El menor emancipado puede, por sí solo, aceptar pura y simplemente una herencia.

559.** HERENCIA SIN LIQUIDAR EL IMPUESTO RESPECTO DE UNA POSIBLE OBRA NUEVA. Cuando el documento inscribible contiene varios posibles hechos imponibles, no puede el registrador alegar la falta de liquidación de alguno de ellos, si resulta haber sido presentado en la oficina liquidadora competente, ya que es competencia de dicha oficina la determinación de los impuestos que procedan.

563.** SOLICITUD DE INCLUSIÓN DE UNA PARCELA CATASTRAL COMO PARTE DE UNA FINCA REGISTRAL. La alteración de la descripción de una finca se debe de hacer conjuntamente por todos los copropietarios. Necesidad del cumplimiento de la normativa sustantiva estatal y autonómica para crear fincas nuevas. Es posible hacer constar la referencia catastral de una finca si ello responde a la realidad.

564.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL (ARTÍCULO 141 L.H.) NO ACEPTADA POR LA AEAT. REQUERIMIENTO PREVIO TELEMÁTICO. Para la cancelación de las hipotecas unilaterales no aceptadas, (en este caso a favor de la AEAT), no es adecuado el requerimiento previo para su cancelación efectuado telemáticamente en la sede electrónica (en principio conforme a la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo) pues los requerimientos previstos en la Ley Hipotecaria no se rigen por el procedimiento administrativo común, salvo que haya una remisión expresa en la LH a dicha norma.

565.** INMATRICULACIÓN DE FINCA PROCEDENTE DE OTRA MAYOR. INDICIOS DE PARCELACIÓN URBANÍSTICA. El registrador deberá iniciar el procedimiento descrito en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, norma registral aplicable al tiempo de la presentación, cuando de los títulos públicos presentados, con independencia de su fecha, y de la consulta al Catastro resulte fehacientemente que la finca que se pretende inmatricular procede de otra mayor, aunque no se formalice documentalmente una división o segregación. Doctrina que puede considerarse aplicable a la normativa urbanística sobre parcelaciones como demuestra el propio artículo 16.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

570.** SOLICITUD DE INCORPORACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL SIN RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL. Siendo diferente la descripción registral de la catastral, no procede incorporar la referencia catastral si no se cumplen los requisitos del art. 48 del TR de la Ley del catastro, siendo necesario actualizar, a su vez, la descripción tabular por cualquiera de los procedimientos legalmente previstos.

576.** SOLICITUD DE CONSTANCIA REGISTRAL DEL DERECHO DE OCUPACIÓN DERIVADO DE ARRENDAMIENTO CANCELADO EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA.: El arrendamiento para uso distinto de vivienda: si no está inscrito antes que la hipoteca o la anotación del embargo que provocan la ejecución forzosa, ésta determinará la extinción del derecho del arrendador, del propio contrato y de sus derechos accesorios como el derecho de retracto.

546.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES NO CONTAMINANTES. En la extinción de condominio stricto sensu no es necesaria la manifestación de “suelos contaminados” al no tratarse de un acto traslativo sino especificativo o determinativo.

535.** EMBARGO DE FINCA GANANCIAL INSTADO POR UNO DE LOS CÓNYUGES. Hasta la liquidación de la sociedad de gananciales, no tiene cada uno de los cónyuges una mitad indivisa sobre cada uno de los concretos bienes gananciales, pues se trata de una comunidad de tipo germánico.

RESOLUCIONES MERCANTIL

537.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SOLICITUD DE LEVANTAMIENTO DE ACTA NOTARIAL DE JUNTA GENERAL: SUS REQUISITOS. Para la constancia por anotación preventiva la hoja de la sociedad de la solicitud de levantamiento de acta notarial de una junta general, es necesario acreditar que se ha efectuado el pertinente requerimiento notarial a los administradores de la sociedad.

541.*** JUNTA GENERAL CELEBRADA SIN ASISTENCIA DE LOS ADMINISTRADORES. Son inscribibles los acuerdos de una junta a la cual no asisten los administradores de la sociedad.

555.*** REVOCACIÓN DE CARGO DE AUDITOR DE CUENTAS. PLAZO PARA LA REVOCACIÓN. Un auditor designado por la sociedad que después se convierte en voluntario por no existir obligación legal de auditar las cuentas, no puede ser revocado libremente, salvo que se haga dentro de los tres meses que los socios minoritarios disponen para solicitar auditoría de la misma sociedad.

572.** DEPÓSITO DE CUENTAS. CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS POR DOS DE LOS TRES ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS. Si los estatutos, sobre la administración mancomunada de la sociedad, dicen que el poder de representación se ejercerá mancomunadamente por todos los administradores, y existen tres nombrados, las certificaciones de los acuerdos sociales deben ser expedidas por todos ellos.

558.* ESTATUTOS SOCIALES SIN DETERMINACIÓN DEL SISTEMA DE RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES. Los estatutos de la sociedad deben establecer el concreto sistema de retribución de los administradores, que pudiendo ser cumulativo y no alternativo, en ningún caso puede quedar al arbitrio de la junta general.

PRÁCTICA NOTARIAL: REGISTRO EN EL PORTAL NOTARIAL DEL CIUDADANO.

I.- Sirve para que el usuario/ciudadano registrado pueda tener en su “portal”, depositadas, las copias electrónicas de documentos notariales firmados por él; para solicitar copias de documentos notariales de los que no exista matriz electrónica; para concertar citas con notarías bien por videoconferencia o bien presenciales; y para poder firmar por videoconferencia los actos jurídicos susceptibles de firmarse de esta forma.

II.– Si vamos a registrarnos como representante societario y no se dispone de certificado electrónico que acredite la representación, es necesario acudir a una notaría para acreditar ante notario la representación y darse de alta como representante.

Una vez acreditada la representación en la notaría te facilitarán una contraseña de uso temporal para poder acceder al portal notarial del ciudadano.

 PRIMEROS DATOS A TENER EN CUENTA.

Hay dos vías para darse de alta:

– Con certificado electrónico: ACCEDE y acceder con certificado electrónico. Solo desde ordenador.

– Sin certificado electrónico: REGÍSTRATE. Ordenador y teléfono móvil.

Hay una serie de datos y medios que necesitamos tener a nuestra disposición antes de comenzar:

-.- Es esencial tener un correo electrónico efectivo y un teléfono móvil del usuario. El correo electrónico debe ser efectivo y el teléfono móvil debe estar “presente” porque, para poder acceder por primera vez al portal como usuario registrado, se solicitará la verificación de ambos.

-.- Y, si no tenemos certificado electrónico, es aconsejable tener creada/pensada y apuntada UNA CONTRASEÑA con un mínimo de 8 caracteres y que contenga un número, una letra mayúscula y una minúscula y un carácter especial (+-*).

Hay que introducirla para acceder al portal y, tras tres intentos fallidos, el usuario queda bloqueado por 5 minutos.

Por último, una vez dado de alta, resulta muy útil y práctico descargarse la App del portal notarial del ciudadano en el móvil.

Es indiferente que el registro se realice a través del teléfono móvil o a través del PC. Las pantallas y los pasos son los mismos. Pero solo se puede registrar con certificado electrónico desde un ordenador.

PRIMER PASO: Rellenar el formulario de registro

Rellenar el formulario de registro. En el caso de representante societario deberán cumplimentarse los datos del representante y de la sociedad.

Teclear la contraseña, que deberemos tener apuntada con antelación:

Y registrarse.

SEGUNDO PASO. Verificar teléfono móvil y correo electrónico.

Una vez enviado el formulario se recibirá: a) en el teléfono móvil un sms para verificar el teléfono móvil (introduciendo el código de activación que recibirá por sms) y b) en el correo electrónico proporcionado un e-mail para verificar la dirección de correo electrónico (accediendo al mismo y validándolo).

La verificación del correo electrónico es más rápida si se hace desde el propio teléfono móvil.

TERCER PASO. Acceder al portal notarial del ciudadano

Acceder al portal notarial del ciudadano desde la misma página (“Acceder al portal”). Se puede acceder:

– Con certificado electrónico, que te permite acceder de forma acreditada (y en consecuencia con todas las utilidades del portal).

– Con cl@ve pin (Cl@ve es una app que te proporciona un código alfanumérico para acceder de forma acreditada)

– Con Credenciales: proporcionando los datos de número de documento de identidad y la contraseña que habremos apuntado. Esta forma de acceder no da acceso a todas las utilidades del portal notarial del ciudadano porque no se ha acreditado la identidad del usuario. Para poder tener acceso es necesario acudir personalmente a una notaría para que el notario pueda acreditar la identidad del usuario. Una vez acreditada la identidad ante notario, se puede tener acceso a todas las utilidades del portal accediendo a través de la modalidad “acceso con credenciales” y acreditando la identidad con un código de verificación que se recibirá por sms al teléfono móvil. 

Ya estamos dentro.

CUARTO PASO. Subir a la plataforma el documento de identidad y, en su caso, los documentos relevantes.

Si estamos en un ordenador, en la parte de arriba a la derecha, y si estamos en la aplicación móvil, en la parte de arriba a la izquierda, aparecerá nuestro nombre y “ciudadano”. Haciendo clic sobre nuestro nombre aparece un desplegable.

Haciendo click en “editar perfil” podemos modificar nuestros datos, subir al portal documentación de uso personal y subir al portal una copia del documento de identidad.

 

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