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Oficina Registral (Propiedad). Informe FEBRERO 2023. El Bizum como medio de pago.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MESEL BIZUM Y SU IDENTIFICACIÓN COMO MEDIO DE PAGO

Por Antonio Oliva Izquierdo.

El Bizum es un novedoso método de pago, inmediato y sin comisiones, que se realiza a través del teléfono móvil y que pretende constituir una alternativa más rápida y cómoda en su tramitación que las transferencias bancarias.

Con estas características, el Bizum es un proyecto creado hace aproximadamente algo más de un lustro en colaboración con la mayoría de las entidades bancarias españolas que cada vez está teniendo una mayor acogida como medio de pago entre los ciudadanos precisamente por su carácter rápido –el dinero se recibe de manera inmediata-, cómodo –no es preciso completar los respectivos números de cuenta bancaria cada vez– y seguro, toda vez que es reconocido por la generalidad de los bancos españoles.

Para poder utilizar este nuevo medio de pago, únicamente es preciso asociar el número de cuenta bancaria personal a un número de teléfono móvil y tener descargada y activada la aplicación de Bizum, bien directamente, o bien integrada en alguna de las aplicaciones de las entidades bancarias que colaboran en el proyecto (Banco Santander, BBVA, Banco Sabadell, Caixabank, Unicaja Banco, Kutxabank, Ibercaja, Abanca, entre muchas otras). De este modo, introduciendo el número de teléfono o seleccionando en el móvil el contacto de la agenda al que queremos enviar el dinero, podremos realizar el pago, aunque desconozcamos el número concreto de su cuenta bancaria, toda vez que este último, como decimos, ya ha sido asociado por aquél a su propio número de teléfono que sí conocemos.

La aceptación y generalización del Bizum como medio de pago plantea, sin embargo, el problema de su identificación como medio de pago.

A este respecto, hemos de recordar que el párrafo primero del artículo 11 de la Ley Hipotecaria establece que “en la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley”, añadiendo el referido artículo 21 en su apartado segundo que “las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el apartado anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862”.

Por su parte, los apartados tercero y cuarto del artículo 254 de la Ley Hipotecaria disponen que “3. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. 4. Las escrituras a las que se refieren los números 2 y 3 anteriores se entenderán aquejadas de un defecto subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados”.

En cumplimiento de lo anterior, establece el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado que “en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria”.

Como vemos, la redacción de estos preceptos regula la identificación de los medios de pago y hace alusión a una serie de supuestos –metálico, transferencia bancaria, cheque bancario nominativo o al portador, o instrumentos de giro– entre los que no se encuentra el Bizum.

Sin embargo, el Bizum bien puede reconducirse al pago mediante transferencia bancaria, toda vez que, al igual que en ésta, el dinero se emite desde un número de cuenta bancaria a otro, diferenciándose únicamente de las transferencias bancarias en cuanto a su inmediatez y a su simplificación, por cuanto que, como indicábamos con anterioridad, las partes han asociado previamente dichos números de cuenta bancaria a sus números de teléfono móvil y, por tanto, el pago desde una cuenta a otra se hace por referencia de dichos números de teléfono a las mismas.

Así, asimilado el Bizum al pago mediante transferencia, queda sujeto a la obligatoriedad de la identificación de los medios de pago en los términos previamente indicados y desarrollados en la regla tercera del párrafo segundo y en los párrafos tercero y cuarto del artículo 177 del Reglamento Notarial: “3.ª En caso de pago por transferencia o domiciliación, los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. En el marco del artículo 17.3 de la Ley de 28 de mayo de 1862, del Notariado, el Consejo General del Notariado proporcionará a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria información, en particular, en el caso de pagos por transferencia o domiciliación, cuando no se hubieran comunicado al Notario las cuentas de cargo y abono. En el caso de que los comparecientes se negasen a identificar los medios de pago empleados, el Notario advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia en la escritura. A los efectos previstos en el párrafo anterior, se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, (…) si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria. Igualmente, en las escrituras citadas el Notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportada por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en los términos previstos en la normativa de prevención del blanqueo de capitales. Si no se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el Notario hará constar dicha circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado”.

En este sentido, la Instrucción de la antigua Dirección General de los Registros y del Notariado – hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública – de 28 de noviembre de 2006 incide en que:

Primero. Identificación de medios de pago. – Los notarios deberán identificar en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se constituyan, declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos. Respecto del momento del pago, el notario hará constar, si se produjo con anterioridad, la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas. A título ejemplificativo, deberá identificarse ese medio de pago haciendo constar en la escritura si se realizó en metálico, cheque bancario nominativo o al portador, cheque nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta, transmisión de bienes y derechos en pago, y compensación. Igualmente, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública.

Segundo. Constancia documental en la escritura del medio de pago. – El notario deberá testimoniar en la escritura pública los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes.

Tercero. Constancia mediante manifestación del medio de pago. – Si los otorgantes no pudieran acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado, el notario deberá no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto.

Cuarto. Negativa a identificar el medio de pago empleado. – Si el otorgante se negara a identificar en la escritura pública, en todo o en parte el medio de pago empleado, el notario le advertirá, haciéndolo constar en la escritura pública, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado, la información relativa a dicha escritura.

Quinto. Escrituras a las que se aplica lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley del Notariado. – De conformidad con lo dispuesto en la Ley de medidas de prevención de fraude fiscal, los notarios deberán consignar los medios de pago en todas aquellas escrituras que se autoricen a partir de la entrada en vigor de dicha norma”.

Por tanto, en caso de pago por Bizum en títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consista, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, las partes deberán identificar los medios de pago y dejar constancia en la escritura, por soporte documental testimoniado en la misma o por manifestación al Notario, de los códigos de cuenta de cargo y abono como regla general, sin perjuicio de la especialidad ulteriormente prevista por el párrafo quinto del ya citado artículo 177 del Reglamento Notarial que entiende suficientemente identificados los medios de pago aun sin aportar los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que se haga constar en la escritura el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.

A este respecto, téngase en cuenta que la propia Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ya advierte en sus Resoluciones de 11 de marzo de 2013, 16 de octubre de 2014 y 9 de diciembre de 2014 -fundadas en la anterior de 2 de julio de 2011, y reiteradas por las más recientes de 4 de marzo de 2020 y 20 de marzo de 2020– que “no toda omisión de los elementos de identificación de los medios de pago que, según el artículo 177 del Reglamento Notarial deba constar en la escritura pública, produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y quinto de dicho precepto reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto”.

 

DISPOSICIONES GENERALES.

Por Maria Núñez (el resto del informe).

RDLey 1/2023: incentivos para la contratación laboral

Promueve la contratación laboral estable con incentivos como la rebaja de cuotas de la Seguridad Social o subvenciones públicas. Obligación de mantener el empleo durante tres años. Para la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento extiende la situación de vulnerabilidad. Casi todo entrará en vigor el 1 de septiembre de 2023.

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Incapacidad temporal:

   A) Real Decreto 1060/2022, de 27 de diciembre.

El médico ya no entregará al trabajador la copia en papel del parte facultativo destinada a la empresa, durante los 365 primeros días de la incapacidad temporal. El parte será comunicado a la empresa directamente por la Administración usando medios electrónicos. La empresa comunicará por los mismos medios los datos que precise la Administración para la gestión y, en su caso, compensación en la cotización. La regulación se compone de un Real Decreto y una Orden Ministerial.

Entrará en vigor el 1 de abril de 2023.

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   B) Orden de 11 de enero.

Complementa la reforma operada por el Real Decreto a que se refiere el epígrafe anterior, adaptando la orden de desarrollo a varias reformas reglamentarias. Incluye modelos de partes médicos y de datos que han de comunicar las empresas.

Entrará en vigor el 1 de abril de 2023.

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Deuda del Estado durante 2023

Orden ETD/37/2023, de 17 de enero: Que regula la creación de Deuda del Estado -letras, bonos y obligaciones- hasta enero de 2024, con un incremento del monto total cifrado en 96.021.975.110 euros. Se enlaza con el calendario de subastas.

Tratados internacionales

Resolución de 16 de enero de 2023, de la Secretaría General Técnica, por la que  se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación desde la publicación anterior hasta el 13 de enero de 2023.

Reglamento IRPF: estatuto del artista

Real Decreto 31/2023, de 24 de enero, por el que se modifica el Reglamento del IRPF

Se reduce el tipo mínimo de retención en la relación laboral de los artistas y se reduce el tipo de retención en actividades económicas de artistas con ingresos modestos.

Patrimonio de la Seguridad Social

Real Decreto 37/2023, de 24 de enero, por el que se modifica el Real Decreto 1221/1992, de 9 de octubre, sobre el patrimonio de la Seguridad Social.

Adapta la regulación del patrimonio de la Seguridad Social a la reforma introducida por la Ley de Presupuestos para 2023 y a las recomendaciones del Tribunal de Cuentas. La enajenación de sus bienes puede ser por subasta o por adjudicación directa. Obras nuevas: escritura e inscripción. Caben la permuta y la cesión de uso. Determinadas adscripciones y cesiones de uso se inscribirán en el Registro de la Propiedad.

Plan Estadístico Nacional 2023.

Real Decreto 17/2023, de 17 de enero. Este real decreto desarrolla para 2023 el Plan Estadístico Nacional 2021-2024. La cumplimentación de los datos es obligatoria salvo excepciones.

En las siguientes estadísticas se relaciona al Colegio de Registradores:

  • 8313 Estadística del Procedimiento Concursal (comenzó en 2021)
  • 8284 Estadística de Sociedades Mercantiles. Interviene el Registro Mercantil Central.
  • 8314 Estadística de Hipotecas
  • 8315 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias
  • 8316 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad
  • 8354 Estadística de Precios del Suelo

Ministerio de Justicia: conservación y destrucción de documentos. Resolución de 17 de enero de 2023.

Aprueba los calendarios de conservación, transferencia y eliminación de siete series documentales del Ministerio de Justicia.

Seguridad Social: normas para 2023

Orden PCM/74/2023, de 30 de enero, por la que se desarrollan las previsiones legales de la Ley de Presupuestos en materia de cotizaciones sociales para el ejercicio 2023. Tiene efectos desde el 1 de enero de 2023. Las bases mínimas son provisionales hasta la publicación del nuevo SMI. Cotización adicional de un 0,6% para el mecanismo de equidad intergeneracional. Adaptación por los cambios en la cotización de autónomos.

Ir al archivo especial.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones del País Vasco (empleo público), Cataluña (laboral, fiscal), Navarra (consumidores, presupuestos), Aragón (economía social, presupuestos), Canarias (La Palma), Andalucía (presupuestos), Asturias (nueva Agencia), La Rioja (Juventud, presupuestos, medidas fiscales), Castilla y León (presupuestos)

SECCIÓN II

Jubilaciones y excedencias

Se declara a doña Marina Tabarés Cuadrado, Registradora de la Propiedad de Peñaranda de Bracamonte, con efectos de 31 de diciembre de 2022, en situación de excedencia voluntaria en el Cuerpo de Registradores

RESOLUCIONES

NO se ha publicado ninguna en el BOE, aunque sí se han firmado durante ese mes. Se están publicando en febrero.

 

ENLACES

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

IR AL ¡NO TE LO PIERDAS! DE ENERO 2023  

INFORME NORMATIVA ENERO 2023 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ENERO 2023: NO HUBO

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE:  NORMAS   –   RESOLUCIONES

OTROS RECURSOSSeccionesParticipaCuadrosPrácticaModelosUtilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio Ideario Web

PORTADA DE LA WEB

Balneario de Mondariz (Pontevedra). Por Ana Isabel Rodriguez Parada

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2023. Resoluciones relevantes.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: Resoluciones de especial interés. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. Ley Sucesión contractual en Baleares: Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears.
  4. Blanqueo de capitales: declaraciones sobre movimientos de medios de pago. Orden ETD/1217/2022, de 29 de noviembre,
  5. Calendario Días inhábiles 2023. Resolución de 1 de diciembre de 2022,
  6. Ley de Presupuestos para 2023
  7. RDLey 20/2022: Medidas derivadas de la guerra de Ucrania y otras: 
  8. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  9. TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  10. SECCIÓN II: 
  11. RESOLUCIONES:
  12. 516.*** HERENCIA. REPRESENTACIÓN A TRAVÉS DE PODER PREVENTIVO
  13. 522.*** INSCRIPCIÓN PARCIAL DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESLINDE ANTE EL REGISTRADOR.
  14. 524.*** 525, 526 SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES POR CORREO ELECTRÓNICO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN
  15. 532.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. TASACIÓN CONDICIONADA
  16. 533.*** CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA A EFECTOS DE EJERCITAR ACCIÓN DE RETRACTO
  17. 534.*** SOLICITUD TELEMÁTICA DE NOTA SIMPLE Y RECOGIDA MANUAL. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN
  18. 538.* ADJUDICACIÓN EN APREMIO ADMINISTRATIVO A FAVOR DEL ARRENDATARIO POR DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
  19. 551.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA DISIPAR DUDAS. FORMA DE MOTIVAR LAS DUDAS DE IDENTIDAD
  20. 555.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE MAS DEL 400%. DUDAS DE IDENTIDAD
  21. 557** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210 LH
  22. 559.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN: LA NUEVA DESCRIPCIÓN SE PUEDE EXTENDER A UNA PARCELA COLINDANTE A LA CATASTRAL INMATRICULADA. 
  23. 561.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER
  24. 563. *** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR JUDICIAL. PROTECCIÓN DE LEGITIMARIOS
  25. 570.*** EMBARGO DE FINCAS EN OTRO TERMINO MUNICIPAL. NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
  26. 571.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN BASADA EN LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL
  27. 572.*** CANCELACION DE ARRENDAMIENTO INSCRITO CON POSTERIORIDAD A LA HIPOTECA
  28. 575.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN POR EDICTOS A HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL
  29. 578.** DOBLE INMATRICULACIÓN. INSTANCIA CON FIRMA ELECTRÓNICA PRESENTADA EN PAPEL
  30. ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

TEMA DEL MES: Resoluciones de especial interés. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de enero de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de determinadas Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado desde el 23 de noviembre de 2021 hasta el 14 de junio de 2022:

Cancelación de censos. Resolución de 27 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de noviembre de 2021): Siendo el titular del dominio directo en derecho común el verdadero propietario de la finca, y el censualista el titular del gravamen, sólo este podrá cancelarse por caducidad legal conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Fuera de ello sólo procederá la cancelación por redención del derecho conforme al Código Civil. la cancelación del dominio directo por vía del artículo 210 de la Ley Hipotecaria daría lugar a la cancelación de la inscripción de censo, tal y como se encuentra practicada, y por tanto a la desinmatriculación de la finca, cancelando el dominio útil inmatriculado.

Vivienda habitual en novaciones. Resolución de 28 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de noviembre de 2021): Si se ha determinado en la escritura de constitución de hipoteca inicial objeto de novación el carácter de la vivienda hipotecada no es preciso expresar de nuevo tal carácter en la escritura novatoria.

Resolución de 15 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 29 de diciembre de 2021): Tratándose de una escritura de novación y no de constitución de hipoteca, no es preciso expresar si la finca hipoteca constituye o no la vivienda habitual a los efectos de los artículos 21.3 y 129.2 LH, por cuanto, al tratarse de requisitos exigidos únicamente para la escritura de constitución de la hipoteca, no puede extenderse la misma exigencia a la posterior novación del préstamo hipotecario, ni se exige tampoco su actualización en ningún caso, a menos que afectara específicamente al requisito de que se trate.

Servidumbre y georreferenciación. Resolución de 28 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de noviembre de 2021): La georreferenciación sólo es obligatoria para determinados supuestos, como ocurrirá́ en el caso de la segregación de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria) o en los casos de declaración de obra nueva finalizada. Fuera de estos casos, la representación grafica georreferenciada se configura como meramente potestativa, por lo que estando claramente determinada en el título la delimitación de la porción de finca sobre la que se constituyen los referidos derechos de uso y servidumbre se encuentra con la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación indubitada de aquella porción, con pleno respeto al principio de especialidad registral, no puede exigirse aportación a este efecto de un fichero en formato GML.

Inmatriculación con deficiencias catastrales. Resolución de 4 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 26 de noviembre de 2021): En los supuestos de desplazamientos catastrales o en aquellos en que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa.

Cancelación art. 28 LH. Resolución de 5 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 9 de febrero de 2022): Procede la cancelación de la limitación del artículo 28 LH desde el momento de la entrada en vigor de su derogación, sin que sea preciso que transcurra el plazo legal de dos años a contar desde la fecha de fallecimiento del causante.

Certificaciones. Resolución de 12 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 15 de febrero de 2022): Puede certificarse del contenido de asientos cancelados con expresión de su cancelación y con inserción a continuación del asiento que haya producido la cancelación, con vista al contenido de la solicitud.

Certificaciones. Resolución de 8 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de marzo de 2022): No cabe certificar de los títulos de adquisición que estén archivados en el Registro.

Usucapión. Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 16 de febrero de 2022): El registrador no puede calificar la concurrencia de usucapión, tarea reservada a los órganos jurisdiccionales.

Sustitución vulgar. Resolución de 18 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 16 de febrero de 2022): La sustitución vulgar en caso de renuncia no se predica respecto de la legítima estricta, sino únicamente respecto del tercio de mejora o libre disposición.

Vivienda habitual. Resolución de 26 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 17 de febrero de 2022): La afirmación de que la vivienda objeto de un acto dispositivo no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca al otorgamiento de la escritura cumple con las exigencias del artículo 91 del Reglamento Hipotecario.

Apremio y arrendatarios. Resolución de 8 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de febrero de 2022): La constancia de que en el procedimiento de apremio no resulta la existencia de arrendatarios no puede estimarse como equivalente a la declaración de que la finca se encuentra libre de arrendamientos a los efectos del artículo 25 LAU.

Prohibición de disponer. Resolución de 16 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 4 de marzo de 2022): Las prohibiciones de disponer no son derechos reales sino restricciones impuestas a un titulare sin atribución de un correlativo derecho a otras personas y, en consecuencia, no pueden cancelarse por renuncia de su beneficiario.

Fin de obra. Resolución de 16 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 4 de marzo de 2022): No se admite la constancia registral de la terminación de obra por medio de instancia privada.

Inicio 199 LH. Resolución de 21 de febrero 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de marzo de 2022): Se entiende que hay solicitud tácita para iniciar el procedimiento del artículo 199 LH si se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica y en el título se hace constar que existe “identidad entre la realidad física y la certificación catastral”.

199 LH. Resolución de 15 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 4 de abril de 2022): El procedimiento del artículo 199 LH no permite rectificar la descripción de una finca colindante que tiene su base gráfica inscrita y está coordinada con Catastro sin el consentimiento de su titular registral.

199 LH. Resolución de 12 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 1 de junio de 2022): La oposición de la Administración Pública en un procedimiento del artículo 199 LH ha de estar fundada pues, aun tratándose de la oposición de un colindante cualificado, si no reúne los requisitos mínimos de concreción y acreditación necesarios, ni aporta prueba documental alguna, ni certificación administrativa de que se esté ante la invasión de un bien de dominio público municipal, dicha oposición ha de ser rechazada si no resulta dicha invasión tampoco de la cartografía catastral de la zona.

NIF o NIE obligatorio. Resolución de 2 de marzo 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de marzo de 2022): La obligación legal de obtener el NIF o NIE no puede considerarse de imposible cumplimiento ni aun en casos especiales, ya que siempre puede obtenerse, incluso sin la solicitud de los interesados, en el Censo de Obligados Tributarios.

Derecho de habitación. Resolución de 3 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de marzo de 2022): No cabe derecho de habitación sobre la mitad indivisa de una vivienda al serle consustancial la facultad de ocuparla; sí cabe la adjudicación de la mitad indivisa del derecho de habitación de la vivienda.

Pago por transferencia. Resolución de 8 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de marzo de 2022): Es irrelevante que los justificantes de las transferencias realizadas se incorporen al título si constan las manifestaciones de los comparecientes sobre los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono.

Licencia de obras. Resolución de 30 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 19 de abril de 2022): La licencia de obras no puede sustituirse por una declaración responsable, a diferencia de lo que ocurre con la licencia de primera ocupación.

Valor basa gráfica. Resolución de 5 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de abril de 2022): La inscripción de una base gráfica conlleva la proyección sobre la misma de los principios hipotecarios de especialidad, legitimación, tracto sucesivo y de prioridad registral, entre otros efectos.

Reforma y seguro decenal. Resolución de 11 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 5 de mayo de 2022): A los efectos del seguro decenal, la acreditación de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio, corresponde al ámbito de competencias y de responsabilidad del técnico competente, sin que puedan ser sus afirmaciones desvirtuadas por otro criterio salvo casos evidentes como la construcción de nuevas plantas.

Condición resolutoria. Resolución de 19 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 6 de mayo de 2022): Aunque la condición resolutoria no tiene el carácter de derecho real, sí se admite la constancia registral de su transmisibilidad en favor del adquirente mortis causa del crédito.

Novaciones previas a la LCCI. Resolución de 17 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 14 de junio de 2022): Respecto de títulos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el contenido del artículo 24 es aplicable de forma automática, se trata de una novación legal forzosa, que se impone sin necesidad de otorgar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos.

Correo electrónico. Resolución de 23 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): la falta de normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja que en tanto no se proceda a su regulación, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos.

Burofax. Resolución de 23 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): El burofax no está expresamente contemplado como medio de presentación en los artículos 248 de la Ley Hipotecaria y 418 del Reglamento Hipotecario, pero ello no es razón para excluir este medio como apto para efectuar la presentación en el Registro de la Propiedad. El mismo puede ser tratado como un servicio de fax, sirviendo el burofax de prueba frente a terceros del contenido de lo comunicado, lo que no implica que también acredite la identidad del firmante de la instancia a través de él presentada. Cuando la recepción de la solicitud no se ha recibido por vía telemática a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, sino que se ha recibido en papel por burofax, modalidad equiparable a la de recepción del título por correo, el documento electrónico conserva sus propiedades en cuanto viaja por la misma vía, pero una vez impreso en papel, pierde esas propiedades, pues no puede acreditarse la identidad, integridad y autenticidad del mismo, al no poder comprobarse que la firma es electrónica reconocida.

Modificación P.H. Resolución de 24 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): La cancelación, y, por tanto, la desaparición de un elemento privativo de la división horizontal, implica la necesaria modificación del título constitutivo con la oportuna redistribución de cuotas de participación de los elementos restantes

Hipoteca vivienda. Resolución de 24 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): Si los hipotecantes tienen su domicilio en Lituania y manifiestan que compran la finca como «segunda residencia» e, igualmente, que no son aplicables las limitaciones legales impuestas respecto de los actos de disposición sobre vivienda habitual, debe concluirse que, interpretadas las cláusulas del contrato en el sentido más adecuado para que produzcan efecto, están expresando que no se pretende atribuir a la finca que se hipoteca el carácter de vivienda habitual a los efectos de los artículos 21.3 y 129.2 LH.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado numerosísimas disposiciones de carácter general:

IRPF (estimación objetiva) e IVA (régimen simplificado)

Orden HFP/1172/2022Esta Orden determina las actividades a las que se aplicará durante 2022 el método de estimación objetiva del IRPF y el régimen especial simplificado del IVA, con vocación continuista respecto de 2022, pero con mayor reducción en módulos

Modelos fiscales de información tributaria. Orden HFP/1192/2022Esta orden modifica diversos modelos tributarios que tienen en común el que aportan a la Administración información tributaria. Son los modelos 198, 196, 181, 280, 184 y 289.

Ley Sucesión contractual en Baleares: Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears.

Desarrolla y pone al día la sucesión contractual en Baleares, al margen de la Compilación (salvo dos artículos), derogando 14 artículos de ésta que son sustituidos por los 80 artículos de la nueva ley. Adopta diferente regulación, por un lado, para Mallorca y Menorca y, por otro, para Ibiza y Formentera. Permite a los extranjeros otorgar pactos sucesorios.

Ir al archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Blanqueo de capitales: declaraciones sobre movimientos de medios de pago. Orden ETD/1217/2022, de 29 de noviembre,

Esta orden determina los modelos, criterios y forma de declaración de movimientos de medios de pago, con lo que desarrolla para España el Reglamento (UE) 2018/1672. Incluye movimientos entre países comunitarios y no comunitarios y también dentro del territorio nacional.

Calendario Días inhábiles 2023. Resolución de 1 de diciembre de 2022,

Se publica el calendario de días inhábiles para el año 2023, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

Se complementa en Comunidad Autónoma de Canarias, con el Decreto 156/2022, de 30 de junio, por el que se determina el calendario de fiestas laborales de la Comunidad Autónoma de Canarias para el año 2023

Y la Comunidad Autónoma de Cataluña, con la Orden EMT/81/2022, de 21 de abril, por la que se establece el calendario oficial de fiestas laborales en Cataluña para el año 2023

Ir a la página especial

Modelo 309 IVA. Orden HFP/1245/2022, que modifica el modelo 309 de declaración-liquidación no periódica del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Modificación de la Ley del Sector Ferroviario. Ley 26/2022, de 19 de diciembre, por la que se modifica la Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario.

Se completa la liberalización del mercado de transporte de viajeros por ferrocarril.

Relación entre infraestructuras ferroviarias y urbanismo que afecta a la determinación del dominio público, servidumbres, zonas de influencia y posibilidad de edificación.

Requisitos para constituir empresas ferroviarias. Los cánones ferroviarios dejan de ser tasas para convertirse en prestaciones patrimoniales de carácter público no tributario. Exención subjetiva en ITPyAJD. Operaciones no sujetas al IVA.

Precios medios ITP y ISD para 2023. Orden HFP/1259/2022, por la que se publican para 2023 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte. Se incorporan las motos eléctricas y los quads y se unen en una sola tabla los turismos y los todo terrenos.

Ley de empresas emergentes: Ley 28/2022, de 21 de diciembre, que trata de impulsar las empresas emergentes en España concediéndoles ventajas fiscales (15% Impuesto Sociedades), removiendo tramas administrativas y facilitando su gestión cotidiana. Formalización en cinco días que se reducen a seis horas si usan estatutos tipo. Inscripción de pactos parasociales. No modifica el TRLSC, pero sí otras leyes como IRPF, No Residentes, Estatuto Trabajadores, Emprendedores o Auditoría de Cuentas. Futuro acceso a las webs del CGN y Corpme para que los ciudadanos puedan relacionarse electrónicamente con los notarios y los registradores por dispositivos móviles.

Ir a la página especial con amplio resumen de José Ángel García-Valdecasas.

Días inhábiles a efectos procesales. Ley Orgánica 14/2022 que modifica la LOPJ, la LEC y la Ley de Jurisdicción social para determinar los días inhábiles a efectos procesales, declarando inhábiles todos los días desde el 24 de diciembre hasta el 6 de enero del año siguiente.  En la jurisdicción social se mantienen muchas excepciones.

Ley de Presupuestos para 2023

Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2023. En los Presupuestos de 2023 se continúa con una importante brecha ingresos-gastos, cifrada en más de 163 mil millones de euros. Nuevo tramo para las rentas del ahorro a partir de €300.000. Pequeñas sociedades tributarán al 23%. Régimen fiscal especial para las Illes Balears. Reducción en las cotizaciones de la Seguridad Social para Cuenca, Soria y Teruel. Nueva D.Ad. en la LCCI sobre anticresis. Reforma de las leyes del Sector Público, L.G.Tributaria, Concursal, Contratos Públicos, Seguridad Social, Subvenciones o Auditoría de Cuentas,  entre otras.

Ir a la página especial con el resumen completo.

Aragón: reforma del Estatuto de Autonomía: tiene por objeto la supresión de los aforamientos de los diputados de las Cortes de Aragón y de los miembros del Gobierno de Aragón, y garantizar 14 escaños como mínimo por provincia para la elección a las Cortes de Aragón, lo que beneficia a Teruel.

Modificación en Leyes de cesión de Tributos. Andalucía, Canarias, Cataluña, Valencia, Galicia y Baleares

Las leyes de Cesión de Tributos a las indicadas Comunidades Autónomas se modifican para incluir el Impuesto sobre el depósito de residuos en vertederos, la incineración y la coincineración de residuos.

Impuestos Grandes Fortunas, Energético y de Entidades de Crédito. Ley 38/2022, de 27 de diciembre, para el establecimiento de gravámenes temporales energético y de entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito y por la que se crea el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, y se modifican determinadas normas tributarias.

Ir a la página especial, con esquema y enlaces, elaborada por Máximo Juárez.

RDLey 20/2022: Medidas derivadas de la guerra de Ucrania y otras

Nuevas medidas por la guerra de Ucrania y la alta inflación, muchas de ellas relacionadas con la energía. Prórroga hasta 2024 del no cómputo de pérdidas de 2020 y 2021 como causa legal de disolución de sociedades. Abono de 200 euros a determinadas personas. Prórroga de un año para la limitación en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.  Suspensión de los procedimientos, lanzamientos y compensación al arrendador hasta el 31 de julio de 2023. Prórroga extraordinaria de determinados contratos de arrendamiento. Prórroga en aplazamientos y fraccionamientos con dispensa de garantía en obligaciones tributarias de empresas y autónomos. Rebaja del 4% al 0% en el IVA de alimentos básicos. Aumento de un 15% en pensiones no contributivas e ingreso mínimo vital. Modificación de la Ley de Auditoría de Cuentas.

Ir al archivo especial con amplio resumen de Víctor Esquirol Jiménez.

Cambios en la estructura del Ministerio de Justicia. Real Decreto 1040/2022, de 27 de diciembre: Este real decreto actualiza la estructura orgánica básica del Ministerio. Determina los órganos superiores dependientes de la Abogacía General del Estado, que tiene rango de Subsecretaría. Se amplía y desarrolla las funciones de la DGSJFP respecto de los Registros Civiles.

Revalorización de Pensiones 2023. Real Decreto 1058/2022. Dispone una revalorización del 8,5% de las pensiones del sistema de la Seguridad Social. Recoge las pensiones no contributivas y las pensiones que no se revalorizan. También concreta las pensiones del Régimen de Clases Pasivas del Estado.

Ir a la página especial, que incluye más enlaces.

 

Modificación de los Reglamentos IRPF y de Gestión. Real Decreto 1039/2022, de 27 de diciembre: modifica en el Reglamento IRPF el límite cuantitativo excluyente de la obligación de retener por rendimientos del trabajo y el tratamiento de los excesos de aportaciones a los sistemas de previsión social. En el Reglamento de Gestión, se equipara el régimen fiscal de los productos paneuropeos de pensiones en lo que respecta al deber de información.

Ley del Deporte. Ley 39/2022, de 30 de diciembre, del Deporte. Que tiene por objeto establecer el marco jurídico regulador del deporte dentro de las competencias que corresponden a la Administración General del Estado. Determina la naturaleza jurídica de las federaciones, ligas profesionales, clubes y comités olímpicos. Regula las sociedades anónimas deportivas y las competiciones. Derecho de tanteo y retracto en caso de transmisión onerosa de instalaciones deportivas. Régimen sancionador. Solución de conflictos.

Ir a la página especial con amplio resumen y enlaces.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones de

  • Baleares (de traspaso de funciones y servicios de la Administración del Estado a la Comunidad Autónoma de las Illes Balears en materia de ordenación y gestión del litoral)
  • Murcia (sobre asistencia jurídica), Extremadura (servicios públicos),
  • Castilla-La Mancha (modificación de la Ley Electoral),
  • Castilla y León (determinadas rebajas tributarias) y
  • Navarra (de atención a las personas con discapacidad, Tr de la Ley IRPF, de reducción del IVA en determinadas imposiciones).
TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado STC relativas a

EMPLAZAMIENTO MEDIANTE EDICTOS. Sala Segunda. Sentencia 131/2022, relativa a Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada sin haber agotado las posibilidades de notificación personal (STC 122/2013).

SECCIÓN II

Concurso de Registros 314: RR de 12 de diciembre de 2022 que resuelven el concurso ordinario 314.

Tras estos cuatro nuevos Registros desiertos, quedan con destino al próximo Cuerpo de Aspirantes 60 vacantes (55  por concursos DGSJFP y 5 por concursos de Cataluña). Ver recuento.

Ver archivo de concursos.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la excedencia del registrador de Madrid nº 41. don Antonio David Álvarez Gil

 

RESOLUCIONES:
516.*** HERENCIA. REPRESENTACIÓN A TRAVÉS DE PODER PREVENTIVO

Resolución que trata de cómo ha de hacerse la reseña y juicio de suficiencia en el caso de los poderes preventivos: dicha reseña debe comprender los documentos acreditativos de la entrada en vigor del poder -autor del documento, fecha y objeto- (en este supuesto un certificado médico), y se expresará en el juico notarial que el poderdante ha devenido en una situación de necesidad de apoyo y que aparecen cumplidas las previsiones que realizó en el poder

517.** SEGREGACIÓN DE FINCA POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

No se puede inscribir la división de parcelas rústicas por debajo de la UMC, de conformidad con la legislación agraria, aunque exista licencia municipal.

518.** RECTIFICACIÓN DE TÍTULO INSCRITO

La rectificación de un título inscrito, que modifica el objeto de la compraventa, no es un mero error descriptivo y requiere la intervención de todos los intervinientes.  La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

519.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

La excepcionalidad del expediente de dominio para reanudar el tracto interrumpido a favor del promotor exige un escrupuloso respeto y cumplimiento de los trámites previstos, en particular la citación a los titulares registrales. En caso de dividirse fincas es necesaria la oportuna licencia o declaración de innecesariedad y la representación gráfica, aunque se trate de un documento anterior a la Ley 13/15.

520.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. ACUERDOS SOBRE VIVIENDAS TURÍSTICAS, HOSPEDERÍAS Y RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES.

La cláusula estatutaria que limita o condiciona los alquileres turísticos sólo puede acordarse por una mayoría de tres quintos si se ciñe escrupulosamente al supuesto previsto en la letra e) del art. 5 LAU (amueblada, cesión temporal, normativa sectorial turística…) y no a otras actividades como hospederías o residencia de estudiantes.

521.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE SOLAPA OTRA EN TRÁMITES DE INSCRIPCIÓN

Presentado un título que incorpora georreferenciación que completa la descripción de la finca, ésta tiene preferencia excluyente sobre cualquier otra georreferenciación incorporada a un título presentado después, contradictoria o incompatible por solapar con la primeramente presentada; es indiferente que el primero sea una base gráfica alternativa y el segundo un Base gráfica catastral.

522.*** INSCRIPCIÓN PARCIAL DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESLINDE ANTE EL REGISTRADOR.

Resolución que trata de la posibilidad de inscribir una representación gráfica parcial, es decir referido a uno o varios linderos, como consecuencia de un acuerdo de deslinde derivado de un expediente del art. 199 LH; también analiza la posibilidad de deslinde ante el registrador.

523.** NOVACIÓN DE HIPOTECA. ACREDITACIÓN DE LA SUCESIÓN UNIVERSAL. TRACTO ABREVIADO.

En los casos de sucesión universal entre dos sociedades (en este caso dos bancos, Banesto y Santander) se ha de aplicar el principio del tracto abreviado y es suficiente con que las circunstancias acreditativas de dichas sucesión consten en otras inscripciones del propio Registro de la Propiedad o resulten de la consulta al Registro Mercantil que debe de hacer el registrador, sin que sea necesario que la sociedad otorgante de la nueva escritura acredite la sucesión, aunque sea conveniente que lo haga. 

524.*** 525, 526 SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES POR CORREO ELECTRÓNICO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Por motivos de seguridad, de protección de datos y por falta de regulación impiden la petición de notas simples a través del correo electrónico. La solicitud de publicidad formal por medios telemáticos ha de hacerse por la sede electrónica del colegio de registradores; y dentro de ésta a través del canal previsto para ello, que es de solicitud de publicidad formal y no por el previsto para la presentación de documentos.

527.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. TRACTO SUCESIVO. DERECHO DE TRANSMISIÓN

Que por derecho de transmisión el transmisario herede directamente al primer causante no le exime de la necesidad de aceptar y adjudicar la herencia del primer causante, así como de liquidarla.

528.** ADJUDICACIÓN A CÓNYUGES POR MITADES INDIVISAS. CAPITULACIONES MATRIMONIALES SIN INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

Para inscribir en el Registro de la Propiedad una adjudicación entre cónyuges casados en régimen convencional, es preciso acreditar la previa inscripción de las Capitulaciones Matrimoniales en el Registro Civil.

529.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Para rectificar el régimen económico matrimonial que figura en un asiento (en este caso la inscripción era a favor de una persona francesa casada con un español “con arreglo a la legislación de su país”) es necesario el consentimiento de los dos cónyuges, y para que pudiera obviarse sería preciso que la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados

530.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A UN LINDERO

No procede rectificar la descripción registral de un lindero de una finca cambiando la expresión «derecha entrando» por la de «entrando a la derecha» por no existir realmente ningún error que subsanar, siendo dicho cambio intrascendente registralmente. 

531.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

La denegación de la inscripción por oposición de la Administración requiere: 1) que el registrador la motive comprobando los indicios de invasión del dominio público; y 2) que la oposición esté suscrita por quien tenga facultades para representar a la entidad o para certificar sus acuerdos.

532.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. TASACIÓN CONDICIONADA

No puede admitirse un certificado de tasación en el que el propio tasador duda de que las fincas tasadas sean las inscritas, puesto que condiciona su validez a la efectiva correspondencia entre las fincas registrales y las parcelas tasadas.

533.*** CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA A EFECTOS DE EJERCITAR ACCIÓN DE RETRACTO

La interposición de una demanda de ejercicio de derecho de retracto es un motivo justificado para proporcionar la información referente al precio de transmisión de la finca en la publicidad formal.

534.*** SOLICITUD TELEMÁTICA DE NOTA SIMPLE Y RECOGIDA MANUAL. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

No cabe la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre.

536.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA POR ALBACEA-CONTADOR PARTIDOR

Es admisible la partición efectuada por el albacea contador partidor, que tiene facultades para interpretar el testamento sin perjuicio de que, en caso de interpretación contradictoria de los herederos, corresponderá a los Tribunales de Justicia dirimir la controversia.

538.* ADJUDICACIÓN EN APREMIO ADMINISTRATIVO A FAVOR DEL ARRENDATARIO POR DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

En caso de ejecución de anotación preventiva de embargo, se produce la extinción del contrato de arrendamiento, salvo que se hubiese inscrito con anterioridad al derecho que se ejecuta; y si se extingue el derecho de arrendamiento, también se extingue el contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto(aplicable para los arrendamientos de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas).

539.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: TRACTO SUCESIVO

Para anotar una demanda se requiere que el procedimiento del que dimana el mandamiento aparezca entablado contra el titular registral en el momento de presentación del mandamiento calificado.

541.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL

La oposición de un titular catastral a la pretensión de inscribir una georreferenciación alternativa, merece menor consideración que si fuera titular registral.

542.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL

El mandamiento ordenando la cancelación de la Nota Marginal solicitada en la ejecución de una hipoteca, no basta por sí solo para cancelar la Hipoteca en sí.

543.** MODALIDADES DE HIPOTECA DE MÁXIMO. HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS.

Resolución que analiza las diferencia y similitudes de la hipoteca en garantía de obligaciones futuras, la hipoteca en garantía del saldo de una cuenta y la hipoteca flotante del art. 153 bis; permite entre particulares la constitución de una hipoteca en garantía de varias obligaciones futuras sin que se trate de una hipoteca del art. 153 bis.

545.** COMPRA POR CÓNYUGES DE DISTINTA NACIONALIDAD CASADOS EN GANANCIALES

Es inscribible una Compra en la que los adquirentes casados ( español y extranjero) manifiestan estarlo bajo el régimen español legal de gananciales: ya que  Realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico matrimonial no puede el registrador exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación.

546.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. NECESIDAD DE LEGITIMACIÓN DE FIRMA.

Si el bien objeto de la escritura es un activo esencial, y se presenta certificación del acuerdo de la junta autorizando la venta, la firma del que la expide ha de estar legitimada.

547.** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES NO JUSTIFICADA

La DG considera no justificada la denegación de hacer constar un exceso por el procedimiento del art. 199, aunque hay oposición de un colindante porque se mantiene la delimitación perimetral consignada en el asiento.

549.** DONACIÓN POR SOCIEDAD A TRAVÉS DE ADMINISTRADOR CON CARGO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

Se revoca una nota de calificación basada en que el cargo del administrador interviniente no estaba inscrito ya que la inscripción del nombramiento es obligatoria pero no constitutiva;

El Centro Directivo, dado que la objeción del registrador se refiere únicamente a la falta de inscripción en el Registro Mercantil, no entra a analizar las consideraciones sobre que sea aplicable la doctrina del TS y de la DG relativa a que la calificación registral, en estos casos, debe revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas, entre ellos el relativo, en su caso, a la notificación o consentimiento respecto del anterior titular de facultad certificante, con cargo inscrito, a los efectos de lo establecido en el art 111 RRM;  

550.** AMPLIACIÓN Y MODIFICACIÓN DE HIPOTECA. MANIFESTACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL

Se suspende la inscripción de una novación de hipoteca sobre el procedimiento de venta extrajudicial, en la que no consta el carácter o no de vivienda habitual del inmueble, por no expresar dicho carácter. La DGSJyFP confirma la nota.

551.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA DISIPAR DUDAS. FORMA DE MOTIVAR LAS DUDAS DE IDENTIDAD

El expediente del art. 199 puede tramitarse para resolver las dudas de identidad de la finca que se pretende inmatricular. El simple titular catastral no puede oponerse a la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca colindante. La registradora debe basar sus dudas en el contraste visual de la georreferenciación con la ortofoto del PNOA, comprobando también si es aplicable el margen de tolerancia.

553.*** HERENCIA. POSIBLE EXISTENCIA DE HEREDEROS FORZOSOS PRETERIDOS

Por el hecho de que el testamento no mencione a un hijo fallecido antes del testamento y que dicha circunstancia se relate en la escritura de partición, no cabe exigir prueba negativa de que no existen herederos preteridos, o que los supuestos preteridos no tuvieron descendientes.

554.** NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EMBARGO ADMINISTRATIVO

Ver R 570

Las entidades locales tienen competencia para embargar bienes situados fuera de su término municipal, pudiéndose practicar la anotación de embargo, expedir una certificación de dominio y cargas y hacerlo constar en el registro mediante una nota marginal.

555.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE MAS DEL 400%. DUDAS DE IDENTIDAD

La DG rechaza la calificación por la que el registrador duda de la identidad de una finca que estaba inscrita con 150 m2 y que ahora según catastro mide 607. Entiende que el registrador no justifica sus dudas al no haber puesto de manifiesto que haya habido alteraciones perimetrales sucesivas en la cartografía catastral del inmueble que pudieran ser reveladoras de actos de agrupación o agregación de terreno colindante. En la tramitación del 199 no hubo oposición.

COMENTARIO: Es bastante obvio que pasar de 150 metros de superficie a 605 no responde a un error de medición, y que el hecho de que no se opongan los colindantes registrales no quiere decir que no se estén encubriendo operaciones jurídicas o que se haya invadido alguna finca cuyo titular no este notificado puesto que ahora ya no figura en catastro. También es obvio que el expediente del art.199 se está utilizando cada vez más para que accedan al registro porciones de fincas sin los requisitos legales más rigurosos y más garantistas que se exigen para la inmatriculación, y que cada vez es más subjetivo el criterio para decidir si es correcto dudar o no. No se muy bien que medios están al alcance del registrador poder justificar la duda de que una finca no se multiplica por cuatro por un error de medición, puesto que los antecedentes de catastro que están a nuestro alcance no se remontan a 1976;

Está claro que con la cada vez más lasa doctrina de la DG, al propietario de una finca que adquiere una porción colindante, le resulta mucho más fácil agruparla en un expediente catastral y luego solicitar un 199, que cumplir los requisitos exigidos para inmatricularla (título traslativo, acreditación del título fehaciente del transmitente etc.): Con la simple notificación a los colindantes catastrales -que obviamente no van a oponerse si no les afecta – va a inscribir una porción de finca que no lo estaba, sin la más mínima investigación ni acreditación de quien la adquirió ya que los titulares anteriores ni figuran ni se les notifica)

556.** SOLICITUD DE EXPEDIENTE DEL 199 LH EN EL PROPIO ESCRITO DE RECURSO.

El recurso contra la calificación tiene por objeto exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho y no de cualquier otra pretensión de la parte recurrente, como la de iniciar la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

557** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210 LH

No cabe la cancelación por caducidad de las anotaciones preventivas de embargo prorrogadas con anterioridad a la entrega en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero sí cabe su cancelación mediante el procedimiento previsto en la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria. 

558** RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No es posible practicar la cancelación de un asiento registral si no concurre el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a quienes el asiento atribuya algún derecho o bien la oportuna sentencia judicial. 

559.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN: LA NUEVA DESCRIPCIÓN SE PUEDE EXTENDER A UNA PARCELA COLINDANTE A LA CATASTRAL INMATRICULADA. 

No es motivo suficiente para no expedir la certificación del expediente del art. 203 LH basado en una representación gráfica alternativa, que la finca se hubiera inmatriculado con una descripción coincidente con una certificación catastral (como exigía la Ley); El interesado alega que la finca realmente ocupa una poción de la parcela catastral colindante. Pero la DG entiende entiende que no está suficientemente fundadas las dudas de la registradora.

Comentario: En la Resolución 555 el reproche a la registradora es que no hubiese fundado sus dudas en los antecedentes catastrales; En ésta se inmatricula una finca con una descripción absolutamente idéntica a un parcela catastral y ahora se alega que por un error se omitió incluir un porción de la parcela catastral colindante. Parece claro que el título que se inmatriculó estaba erróneo, puesto que no incluyó en la descripción de la finca una porción de terreno. Entonces lo que procedería sería rectificar ese título erróneo con arreglo a los medios que estable la legislación hipotecaria y así rectificar la inscripción. Peo lo que resulta palmario es que no estamos ante un exceso de cabida tal y como lo describe la doctrina reiteradisima de la DG: “La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente

560.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE

Se deniega la inscripción de la representación gráfica de una finca inscrita sin superficie, al albergar dudas el registrador de que invada una finca colindante, las dudas se basan en la alegación de su titular que presenta una escritura de compra que comprende una participación proindiviso de un patio que parece estar incluido en la representación gráfica que ahora se pretende inscribir.

561.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER

La Resolución fija los diferentes supuestos de cancelación contemplados en el artículo 82.5 LH y en el 210 LH (apartado 1, regla octava, párrafo segundo).

Permite aplicar el plazo de 20 años del art. 210.1. regla Octava de la LH, para cancelar una condición resolutoria en garantía de una obligación de alimentos cuando de los certificados de defunción resulta que ya transcurrieron dichos 20 años desde el fallecimiento de los alimentistas.

562** COMPRA POR CASADOS DE NACIONALIDADES ESPAÑOLA Y MARROQUÍ BAJO EL RÉGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES

En la escritura en que intervienen cónyuges de distinta nacionalidad basta que advertidos por el notario sobre las normas aplicables, estos manifiesten cual es el régimen económico matrimonial aplicable, sin que el notario tenga obligación de especificar cuáles son las razones por las que el régimen económico matrimonial de carácter legal –en este caso el de la ley española del Código Civil–.

563. *** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR JUDICIAL. PROTECCIÓN DE LEGITIMARIOS

El procedimiento de partición judial de herencia, puede derivar, si no hay acuerdo en contencioso, por los trámites del juicio verbal. Es correcta la calificación del registrador sobre la existencia de herederos legitimarios que no intervienen en el procedimiento. Además es precisa la intervención del ministerio Fiscal si se trata de menores.

565** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA

Para el ejercicio unilateral de una opción de compra ha de cumplirse estrictamente lo pactado por las partes en la escritura de concesión de la opción, no siendo suficiente la notificación del optante por medio de burofax si no se ha pactado expresamente. 

566.** COMPRAVENTA SIN TRANSMISIÓN POSESORIA

El aplazamiento del traspaso posesorio en una escritura de compraventa no excluye el efecto traditorio de la escritura. 

568.** COMPRA CON ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD. CAUSA DE LA ATRIBUCIÓN. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD DEL DINERO.

Reitera la doctrina de que es posible la atribución a un bien del carácter privativo por voluntad de los cónyuges, siempre que se especifique la causa de la atribución, es decir si es onerosa o es gratuita. En una compra en el que un cónyuge confiesa que el dinero privativo del otro, es posible inscribirlo como privativo por atribución ya que se considera que por el hecho de decir que al ser privativo no procede el derecho de reembolso ya se está haciendo una atribución.

569.* REVERSION DE FINCA APORTADA A REPARCELACIÓN. INMATRICULACION

No puede inmatricularse una finca en virtud de un expediente administrativo de reversión cuando resulta que forma parte de una finca ya inmatriculada al aportarse a una reparcelación.

570.*** EMBARGO DE FINCAS EN OTRO TERMINO MUNICIPAL. NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

Ver R 554

Pese al art. 8 LRHL, cabe la práctica de una anotación de embargo ordenada por un Ayuntamiento sobre un inmueble sito en otro término municipal, dado su carácter “declarativo y no ejecutivo”, lo que comprende también la práctica de la NM de expedición de certificación.

571.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN BASADA EN LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL

En el expediente del 199, incoado para inscribir una base gráfica alternativa la oposición del colindante catastral no implica que se deniegue la inscripción necesariamente. Pero si cuando la oposición es de un colindante registral aunque no tenga la base gráfica inscrita.

572.*** CANCELACION DE ARRENDAMIENTO INSCRITO CON POSTERIORIDAD A LA HIPOTECA

No cabe cancelar un arrendamiento posterior a una hipoteca y anterior a la NM de expedición certificación de cargas, cuando en el mandamiento el juez no solo no lo ordena expresamente, sino que además lo rechaza. Resumen de la extinción o no de los arrendamientos por ejecución forzosa del derecho del arredador dependiendo de si están inscritos o no y la legislación por la que se rigen.

575.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN POR EDICTOS A HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL

En la demanda contra herencia yacente si no se tiene indicio alguno de la existencia de herederos interesados, no procede poner como defecto la falta de nombramiento de defensor judicial, pero si que además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada.

578.** DOBLE INMATRICULACIÓN. INSTANCIA CON FIRMA ELECTRÓNICA PRESENTADA EN PAPEL

Los documentos privados firmados electrónicamente sólo pueden tener acceso al registro a través de la plataforma prevista para ello en la sede electrónica de los registradores. La calificación del registrador paralizando el expediente de doble inmatriculación por tener dudas de la misma ha de ser motivada.

579.* PARTICIÓN HEREDITARIA SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR AL CALIFICAR

Es necesaria la intervención del cónyuge viudo en la partición hereditaria, aunque el testador haya ordenado en favor de la viuda un legado de usufructo de bienes concretos de la herencia

 

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Lugo, amaneciendo. Por María Núñez.

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Abril 2021. Viviendas uso turístico.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: ACUERDOS COMUNITARIOS REFERENTES A LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO Y OTRAS MODALIDADES DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO.

La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado, el incremento de los precios del mercado de la vivienda, la escasez del parque de vivienda social, el crecimiento del número de desahucios vinculados a contratos de alquiler y las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida justificó – según la Exposición de Motivos – la introducción de un nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la LPH vía Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Señala el nuevo apartado 12 del artículo 17 que:

“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

La finalidad de este precepto es rebajar el quórum de unanimidad previsto en el artículo 17.6 LPH para modificar el título constitutivo o los estatutos para permitir a las comunidades de propietarios prohibir la actividad de explotación de viviendas para uso turístico.

Han sido varias las Resoluciones de la DGSJ (R. de 5 de junio, 16 de octubre, 5 de noviembre de 2020, 15 de enero y R. de 22 de enero de 2021) que se han ocupado de esta modificación. Son dos los problemas que se plantean:

1) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de la actividad de viviendas de uso turístico (VUT), y,

2) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de otras modalidades de alojamiento turístico: hospedería, alquiler vacacional y apartamento turístico.

1) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de la actividad de viviendas de uso turístico.

– La regla general es la necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo.

– Por excepción, bastará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas.

La doctrina del Centro Directivo en las sucesivas resoluciones dictadas sobre la cuestión se centra en la interpretación de los verbos “limitar” y “condicionar” empleados en la norma habiendo entendido la Dirección General que, al permitir esta norma limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turística de las viviendas también admite que se establezca una prohibición absoluta de dicha actividad. En el mismo sentido, ver también el artículo 553 – 2 e) del Código Civil de Cataluña.

2) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de otras modalidades de alojamiento turístico: hospedería, alquiler vacacional y apartamento turístico.

La R. de 16 de junio de 2020 deniega la inscripción del acuerdo comunitario de prohibición de actividades de alojamiento turístico distintas de la modalidad de viviendas de uso turístico (VUT) porque es de plena aplicación el artículo 17.6 LPH, que, como ha quedado expuesto, exige la unanimidad para la modificación del título constitutivo o de los Estatutos. Se ha escrito con razón que todo acuerdo comunitario que limite el derecho de propiedad y que no forme parte del ámbito objetivo del nuevo apartado 12 del artículo 17 LPH se regirá por la regla general, es decir, por el apartado sexto, exigiéndose la unanimidad.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

RD Ley 5/2021: apoyo a la solvencia empresarial

Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-19: Establece la regulación de ayudas a empresas y autónomos, con una serie de rebajas arancelarias respecto a los documentos inscribibles relativos a las mismas; también prorroga la duración de las medidas relativas a la posposición de concursos de acreedores; nombramiento de mediadores concursales etc.

Ir a la página especial con esquema y amplia reseña.

Plan Estadístico Nacional 2021

Real Decreto 150/2021, que desarrolla para 2021 el Plan Estadístico Nacional 2021-2024. La cumplimentación de los datos es obligatoria salvo excepciones.

En una serie de estadísticas relaciona al Colegio de Registradores (Estadística del Procedimiento Concursal, de Sociedades Mercantiles, de Hipotecas, de Transmisión de Derechos de la Propiedad y de Precios del Suelo). Ver resumen.

Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos.

Real Decreto 203/2021, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos.

Que desarrolla las leyes 39 y 40/2015 en lo referido a la actuación y el funcionamiento electrónico del sector público, incluyendo las relaciones de los ciudadanos con ella, el procedimiento y notificaciones administrativas. Desarrolla la carpeta ciudadana, el PAGe, la dirección única de notificaciones (DEHú) las sedes electrónicas, la identificación, la representación, los registros electrónicos, el registro de apoderamientos, las comunicaciones y notificaciones, el expediente electrónico, la obtención de copias y conservación de documentos. Interesante anexo terminológico.

Ir al archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Destacamos que establece la obligatoriedad de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas, para la realización de cualquier trámite de un procedimiento administrativo, al menos los sujetos a los que se refiere el artículo 14.2 LPA (personas jurídicas, entidades sin personalidad, profesionales de colegiación obligatoria -incluidos los notarios y registradores-, quienes representen a los anteriores y los empleados públicos por razón de su cargo.

Disposiciones Autonómicas.

Destacamos:

MADRID. Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística.

Ver Novedades en la inscripción registral de la obra nueva tras la reciente modificación de la Ley de Suelo de Madrid, por Francisco Bengoetxea Arrieta

Tribunal Constitucional

Dos Sentencias de las salas 1 y 2 sobre las ejecuciones hipotecarias y vulneración de la tutela judicial efectiva, relativas a la primacía de del derecho de la unión Europea y a la inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal respectivamente.

DESAHUCIO DE INMUEBLES OCUPADOS. Se admite a trámite un recurso de inconstitucionalidad contra diversos incisos y preceptos del preámbulo y la Disposición final primera del Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, relativo a la suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional.

SECCIÓN II

Concursos Registros: Se resuelve el concurso ordinario 308 para la provisión de registros tanto a nivel estatal según RDGSJFP. 4 de marzo de 2021; como a nivel de ÇCataluña. Quedan 73 plazas vacantes para que elijan los Aspirantes.

Ir al Archivo de Concursos.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la jubilación del notario en excedencia y registrador de bienes muebles Central I, don Juan Luis Gimeno Gómez-Lafuente.

RESOLUCIONES:

RESOLUCIONES PROPIEDAD

78.* NOTA MARGINAL DE FUTURO DESLINDE VÍAS PECUARIAS. INDEPENDENCIA REGISTRADOR

Reitera numerosas RR según las cuales No cabe practicar nota marginal en finca colindante con vía pecuaria, para advertir a terceros de dicha colindancia, sin que ni siquiera se haya iniciado el procedimiento de deslinde.

79.** DONACIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL

Cabe que el cónyuge titular con carácter privativo disponga de la nuda propiedad sobre la misma aunque sea la vivienda habitual de la familia porque no impide el goce sobre la misma.

80.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES POR DIVORCIO Y TITULO PREVIO DE APORTACIÓN A GANANCIALES.

No hay creación “ad hoc” de títulos para inmatricular cuando el antetítulo es un aportación de gananciales y el titulo inmatriculador la liquidación de gananciales por divorcio, cunado entre ellos ya han pasado 13 años

81.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Es necesario demandar y requerir del pago al tercer poseedor que tiene inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, para que se pueda inscribir el decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

83.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD POR MAGNITUD DEL EXCESO Y PREVIA SEGREGACIÓN

No procede denegar el inicio del expediente previsto en el artículo 199, por dudas de identidad de la finca por la magnitud del exceso, sino sólo cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitación.

84.*** HERENCIA. DIVISIÓN MATERIAL. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESPLAZAMIENTO.

Cabe rectificar la descripción de fincas mediante el procedimiento del art. 199 LH aun cuando sean finca procedentes de una parcelación urbanística, si se cumplen los requisitos del procedimiento legal establecido para ello. Cabe aun cuando haya incongruencia entre la base gráfica y las descripciones debido a desplazamientos, debiendo procederse como dispone la resolución conjunta punto Séptimo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General de Catastro de 7 de octubre de 2020.

85.** ANOTACIÓN DE DEMANDA EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

No cabe anotar una demanda de reclamación de cantidad, puesto que si lo que se quiere es afectar la finca al cobro de la deuda procede una de embargo. En este caso que la demandante es una comunidad de propietarios cabria si la demanda tuviera por objeto hacer constar la preferencia real de su crédito frente a otros, pero tendrían que estar demandados. Reitera su doctrina sobre la herencia yacente.

86.*** NOMBRAMIENTO DE CONTADOR PARTIDOR DATIVO. CALIFICACIÓN DEL EXPEDIENTE DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA.

Resolución que trata del ámbito de la calificación en los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados ante notario: en este caso el nombramiento de contador partidor dativo,  y la aprobación de las operaciones por el realizadas. La calificación se extiende a los extremos de los documentos judiciales, es decir: i) competencia del órgano, (ii) la congruencia del resultado con el expediente tramitado, (iii) las formalidades extrínsecas de la resolución o instrumento público y (iv) los obstáculos que surjan del Registro. En consecuencia puede oponerse como defecto que no conste quien solicito el nombramiento del contador (a los efectos de determinar si se cumplen las mayorías establecidas en el CC; pero no puede entrar en cuestiones relativas a su contenido como pro ejemplo en la interpretación que hace el contador de si una finca concreta es la efectivamente legada.

87.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES MEDIANTE HOMOLOGACIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN BASADA EN SENTENCIA PREVIA DE DIVORCIO.

Cabe inscribir  el auto homologando una transacción relativa a una liquidación de gananciales fundada en sentencia previa de divorcio en que se relacionaban los bienes comunes.

 

Barreiros Costa de Lugo. Diego Muruáis Jartín

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INFORME NORMATIVA MARZO 2021 (Secciones I y II BOE)

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DICCIONARIO FRANCISCO SENA

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Las Disposiciones Transitorias del Reglamento Europeo de Sucesiones.

LAS DISPOSICIONES TRANSITORIAS DEL REGLAMENTO EUROPEO DE SUCESIONES.

– ADAPTÁNDONOS A OTRA PERSPECTIVA –

INMACULADA ESPIÑEIRA SOTO, NOTARIA DE SANTIAGO DE COMPOSTELA

 

ESQUEMA:

PARTE I.- Artículo 83.2 del Reglamento (UE) nº 650/2012

La Antesala

El texto del artículo 83.

Análisis del artículo 83.2

Ejemplos:

ENLACES

 

PARTE I.- Artículo 83.2 del Reglamento (UE) nº 650/2012

“El arte de mirar constantemente las cosas de un modo diferente”.          

 

LA ANTESALA.-

Los juristas somos conscientes de la necesidad de tener en cuenta, en todo momento, las disposiciones transitorias de las normas; también el Reglamento (UE) nº 650/2012 de sucesiones las contiene y, en numerosas ocasiones, se tornan confusas en su aplicación; al reflexionar sobre la posible solución a supuestos concretos que de ordinario se plantean en las Notarías en los que dichas disposiciones transitorias deben ser aplicadas, retorna a mi memoria la escena de la película “El club de los poetas muertos”, en la que el profesor Keating (Robin Williams) se sube a una mesa e invita a sus alumnos a hacer lo mismo, “para recordar que debemos mirar constantemente las cosas de un modo diferente”.        

Esto es precisamente lo que hace el Reglamento; tratándose de sucesiones con repercusiones transfronterizas de causantes fallecidos el diecisiete de agosto de dos mil quince o después de dicha fecha nos invita a subir a una mesa y mirar los hechos que debemos tener en cuenta de un modo diferente y contemplar una constelación de posibilidades; si hubo elección de ley, si se trata de dilucidar la validez material y/o formal de la disposición mortis causa, si tiene cabida la ficción legal del último apartado del artículo 83. En definitiva, el notario u otra autoridad competente en materia de sucesiones, con anterioridad a expedir un certificado sucesorio europeo, autorizar una partición o adjudicación de herencia, tramitar un expediente de jurisdicción voluntaria en materia sucesoria, entre otras actuaciones, deberá realizar previamente una tarea, a veces difícil, para interpretar las disposiciones por causa de muerte del causante a la luz de las disposiciones transitorias del Reglamento, de ser éstas susceptibles de aplicación; veamos la dicción del artículo 83 del Reglamento que las contiene:

Artículo 83. Disposiciones transitorias.

1. Las disposiciones del presente Reglamento se aplicarán a la sucesión de las personas que fallezcan el 17 de agosto de 2015 o después de esa fecha.

2. Cuando el causante hubiera elegido, antes del 17 de agosto de 2015, la ley aplicable a su sucesión, esa elección será válida si cumple las condiciones establecidas en el capítulo III o si cumple las condiciones de validez en aplicación de las normas de Derecho internacional privado vigentes, en el momento en que se hizo la elección, en el Estado en el que el causante tenía su residencia habitual o en cualquiera de los Estados cuya nacionalidad poseía.

3. Una disposición mortis causa hecha antes del 17 de agosto de 2015 será admisible y válida en cuanto al fondo y a la forma si cumple las condiciones establecidas en el capítulo III o si cumple las condiciones de admisibilidad y validez en cuanto al fondo y a la forma en aplicación de las normas de Derecho internacional privado vigentes, en el momento en que se hizo la elección, en el Estado en el que el causante tenía su residencia habitual o en cualquiera de los Estados cuya nacionalidad poseía o en el Estado miembro de la autoridad que sustancie la sucesión.

4. Si una disposición mortis causa se realizara antes del 17 de agosto de 2015 con arreglo a la ley que el causante podría haber elegido de conformidad con el presente Reglamento, se considerará que dicha ley ha sido elegida como ley aplicable a la sucesión”.

 

El ANÁLISIS DEL ARTÍCULO 83.2

En ese breve análisis destacaré las cuestiones más relevantes que se plantean, distinguiendo:         

1.- Lo que no se discute en términos generales.

 1º.- El Reglamento europeo (UE) nº 650/2012, se asienta en dos concepciones claras, dota de relevancia a la autonomía de la voluntad, autonomía que se asienta en la acepción amplia “planificación sucesoria” y apuesta por el principio “unidad de la sucesión”, dos concepciones con sus limitaciones y excepciones.

2º.- El Reglamento es consciente que actos y disposiciones del causante, realizados antes de la entrada en aplicación del Reglamento, el día 17 de agosto de 2015, e incluso antes de su entrada en vigor, sean actos o acuerdos de elección de ley, sean disposiciones sustantivas por causa de muerte no deben, en todo caso, ser obviados y menos aún, invalidados, por el hecho de que el causante fallezca el 17 de agosto de 2015 o después de dicha fecha.

3ª.- El Reglamento ha optado por el punto de conexión de carácter general “residencia habitual del causante al tiempo del fallecimiento”; no obstante, se produce el desplazamiento de este punto de conexión en varios supuestos, siendo el más remarcable de todos ellos, el ejercicio por el causante de la professio iuris o elección de ley (art. 22). Se permite elegir la ley del Estado de la nacionalidad o de cualquiera de las nacionalidades del causante al tiempo de la elección, o al tiempo del fallecimiento. La relevancia de la conexión “nacionalidad” se percibe, nítidamente, en la ficción legal o presunción del artículo 83.4 del Reglamento, que dispone: “si una disposición mortis causa se realizara antes del 17 de agosto de 2015 con arreglo a la ley que el causante podría haber elegido de conformidad con el Reglamento (art.22) se considerará que dicha ley ha sido elegida como ley aplicable a la total sucesión”; esta ficción no debe causar extrañeza pues el sistema unitario que atendía a la ley del Estado de la nacionalidad del causante estaba vigente en numerosos Estados miembros, entre ellos, Alemania, Austria, Bulgaria, España, Grecia, Hungría, Italia, Polonia, Portugal y Suecia.

También los Estados de Croacia, Eslovaquia, Eslovenia optan por el punto de conexión nacionalidad; por el punto de conexión domicilio, Dinamarca, Estonia, Noruega, la República Checa, Rumanía, Suiza

2.- Lo que se discute.

1º.- el art. 83.2 plantea dudas que percibe de inmediato el notario en su aplicación.

Con objeto de respetar la planificación sucesoria dispone el apartado 2 que cuando el causante hubiera elegido, antes del 17 de agosto de 2015, la ley aplicable a su sucesión (en opinión mayoritaria, incluso antes de la entrada en vigor del Reglamento), esa elección será válida:

a) Si cumple las condiciones establecidas en el capítulo III o

b) Si cumple las condiciones de validez en aplicación de las normas de Derecho internacional privado vigentes, en el momento en que se hizo la elección, en el Estado en el que el causante tenía su residencia habitual o

c) Si cumple las condiciones de validez en aplicación de las normas de Derecho internacional privado vigentes, en el momento en que se hizo la elección, en cualquiera de los Estados cuya nacionalidad poseía el causante.

 Existen dudas en la interpretación de este punto 2 del artículo 83 de las que se hace eco de forma exhaustiva y con gran lucidez, M. Requejo Isidro[1]; veamos las más destacadas, la primera de ellas hace referencia a si el Reglamento preserva la validez de la elección efectuada de conformidad con el artículo 83.2 incluso antes de su entrada en vigor el 17 agosto de 2012, la mayoría de la doctrina resuelve en sentido afirmativo, entre ellos, J. Carrascosa González [2] y la propia M. Requejo Isidro[3].

Más polémica es la cuestión acerca de si el artículo 83.2 se extiende no solo a la elección de ley efectuada con arreglo a leyes de Estados miembros sino también de terceros Estados, por ejemplo, Suiza que permite la elección de ley; para P. Wautelet[4], el artículo 83.2 es una disposición de derecho transitorio que tiende a regular las cuestiones surgidas con motivo de la sustitución por el Reglamento de las normas de conflicto en vigor en los Estados miembros y no cabe leer en él una regla para solucionar eventuales conflictos con las reglas en vigor en terceros Estados; no obstante, a favor de la postura contraria se puede argumentar que el Reglamento posibilita la aplicación de normas de un tercer Estado, dado su carácter universal en materia de ley aplicable tal como dispone su artículo 20 y el artículo 83.2 forma parte del Reglamento .

Existen otras dos cuestiones polémicas sobre este apartado 2 que me gustaría destacar por su incidencia en la práctica notarial; la primera de ellas, encaminada a determinar si una elección de ley con arreglo al artículo 83.2 del Reglamento efectuada de conformidad con las normas de Derecho internacional de los Estados, que no respetase la unidad de la sucesión es aceptable en el marco del Reglamento y la segunda relativa a cómo debe interpretarse a la luz del Reglamento ya en vigor, las limitaciones que normas de Derecho internacional privado de los Estados imponían a la elección de ley, generalmente, para salvaguardar las legítimas; veámoslas con los siguientes ejemplos:

Ejemplo 1º.-

Un causante con residencia habitual en España al tiempo de su fallecimiento cuyo óbito tiene lugar después de la aplicación del Reglamento, ha otorgado una disposición mortis causa con anterioridad a la aplicación del Reglamento, cuando residía habitualmente en Alemania, en la que ha elegido, de conformidad con el artículo 25.2 EGBGB, la Ley alemana para ser aplicada a los inmuebles sitos en Alemania[5], dicha elección sería valida en aplicación de las normas de Derecho internacional privado vigentes, en el momento en que hizo la elección, en el Estado en el que el causante tenía su residencia habitual (Alemania); el artículo 83.2 del Reglamento consagra, a nuestro juicio, la validez de la elección. No es de esta opinión P. Wautelet[6] para el que “la remisión no da cobertura a cualquier regla a la que el fallecido haya podido referirse para salvaguardar la validez de la elección de ley. Si el causante eligió la ley de situación de un bien inmueble que forma parte de su patrimonio, en vista de las normas de derecho internacional privado del Estado donde se encuentra el inmueble, que consideran valida tal elección, tal elección no vale de acuerdo con el artículo 83.2”, esto sería así, a nuestro juicio, si la elección la realiza solamente en función de la conexión situación del inmueble pero a nuestro juicio, es válida si el causante en el momento de la elección tenia residencia habitual en Alemania o era de nacionalidad alemana. Si dicha persona fallece el 17 de agosto de 2015 o después de dicha fecha con residencia habitual en España y sostenemos la tesis de que tal elección es aceptable en el marco del Reglamento, por mor de la aplicación del artículo 83.2 del Reglamento, su sucesión se fragmentará, rigiendo para los inmuebles situados en Alemania, la ley alemana y para el resto del patrimonio la ley española por ser España, el Estado de la residencia habitual del causante al tiempo del fallecimiento primando en este supuesto la planificación sucesoria y seguridad jurídica sobre la unidad de la sucesión; a fin de cuentas, es función de las disposiciones transitorias facilitar el tránsito de una norma a otra, de un sistema u otro sin quebrantos. En el ordenamiento jurídico alemán, la “professio iuris” o elección de ley aplicable a la sucesión mortis causa era apenas una gota en un océano pues se ceñía a la posibilidad de elegir el derecho alemán para los inmuebles ubicados en Alemania, favoreciendo de esta forma el tránsito de la propiedad inmueble del causante a los herederos en la medida que se facilitaba la labor de la autoridad alemana pues ésta aplicaba su propia ley, coincidiendo fórum/ius. El Reglamento apuesta por la unidad sucesoria y precisamente por ello, para designar la ley aplicable a una sucesión con carácter transfronterizo se asienta sobre el principio “personalidad” de la sucesión; los artículos 21.1 y 2 y 22.1 regulan puntos de conexión vinculados a la persona del causante; de hecho, la localización de los bienes de la herencia es un criterio insuficiente como se deduce de la interpretación que el propio Reglamento realiza de su artículo 30 el cual debe interpretarse de forma estricta, “esta excepción a la ley aplicable a la sucesión ha de interpretarse en sentido estricto” indica el considerando (54); no obstante, al no hacer salvedades el artículo 83.2 y siendo tarea de las disposiciones transitorias hacer posible el paso de una norma a otra evitando sobresaltos, quizá, sea más respetuoso con el Reglamento y con la propia ley elegida, ceñir la elección de ley a los inmuebles sitos en Alemania y que el resto de la sucesión se rija por la ley aplicable a la sucesión que determine el Reglamento, en este supuesto, la ley española correspondiente, por ser España el Estado en el que el causante tenía su residencia habitual en el momento del fallecimiento antes que hacer decaer la elección. Cuando el causante eligió La Ley residía habitualmente en Alemania. La polémica, no obstante, está servida.

Más dudosa es la resolución de la segunda cuestión, referente a qué sucede con las limitaciones a las que ciertas normas de derecho internacional privado sujetaban la elección de ley. Esta cuestión se asoma con tintes sombríos; veamos algunos ejemplos utilizando normas de derecho internacional privado de Estados miembros[7], tomemos el Derecho internacional privado de Italia, la Ley 218/95 de 31 de mayo, que establecía “art. 46. 2.- La persona de cuya herencia se trate podrá someter, con declaración expresada en forma testamentaria, la sucesión íntegra a la ley del Estado en el cual resida. La elección no tiene efecto si el declarante ya no residía en ese Estado en el momento de su muerte. En caso de sucesión de un ciudadano italiano, la elección no perjudica a los derechos que la ley italiana atribuye a los legitimarios residentes en Italia en el momento del fallecimiento de la persona cuya sucesión se trata”.

Ejemplo 2º:

Un causante español residente en Italia ha optado por la ley italiana en una disposición por causa de muerte y fallece residiendo allí después de la aplicación del Reglamento, nada hay que ahondar en este supuesto, incluso se solapa la norma italiana con el punto de conexión general del propio Reglamento (UE) nº 650/2012; supongamos, ahora, que fallece con su última residencia habitual en España, el artículo 83.2 deja sin efecto la elección, no ha optado por la ley de su nacionalidad que permite el capítulo III del Reglamento y la elección con arreglo a la norma de derecho internacional privado italiana decae ya que la elección no tiene efecto si el declarante ya no residía en ese Estado;

Ejemplo 3º.-

Pensemos ahora en un supuesto en el que entre en juego el límite de la norma de Derecho internacional privado italiano, un ciudadano italiano que reside en Holanda y opta por la ley holandesa, ley del Estado de su residencia habitual en el momento de la elección, fallece en Holanda con posterioridad a la aplicación del Reglamento (UE) 650/2012; la posibilidad de la elección de esta ley es admitida también por los Países Bajos, por incorporación del Convenio de La Haya de 1989, según Ley de 4 de septiembre de 1996. El artículo 5 del Convenio dispone “1. Cualquier persona podrá designar la ley de un Estado determinado para que rija la totalidad de su sucesión. La designación sólo surtirá efecto si, en el momento de la misma o en el del fallecimiento, dicha persona fuera nacional de ese Estado o tuviera su residencia habitual en el mismo”.

En este supuesto, no es posible, a nuestro juicio, que los legitimarios residentes en Italia invoquen la limitación de la norma de Derecho internacional privado italiana pues el causante fallece después del Reglamento con residencia en Holanda y ha elegido la ley holandesa, país en el que también residía en el momento de la elección y la elección a favor de la ley sucesoria holandesa debe salvaguardarse por aplicación del artículo 83.2 del Reglamento.

La cuestión puede complicarse aún más:

Ejemplo 4º.-

Tomemos, como ejemplo, la norma belga de Derecho internacional privado: CDIP de 16 de julio 2004 “art.79 elección del Derecho aplicable a la sucesión, “Una persona puede someter el conjunto de su sucesión al Derecho de un Estado determinado. La designación sólo surte efecto si esa persona tenía la nacionalidad de ese Estado o tenía en él su residencia habitual al momento de la designación o de su muerte. Sin embargo, esta designación no puede tener como resultado privar a un heredero de un derecho que le asegura el Derecho aplicable en virtud del artículo 78. La designación y su revocación deben ser expresadas a través de una declaración que revista la forma de una disposición por causa de muerte.” Y el art.78 dispone, “Derecho aplicable a la sucesión § 1. La sucesión se rige por el Derecho del Estado sobre el territorio del cual el difunto tenía su residencia habitual al momento de su muerte. § 2. La sucesión inmobiliaria se rige por el Derecho del Estado sobre el territorio del cual el inmueble esté situado. Sin embargo, si el Derecho extranjero conduce a la aplicación del Derecho del Estado sobre el territorio del cual el difunto tenía su residencia habitual al momento de su muerte, el Derecho de ese Estado es aplicado”.

Supongamos que un causante español residente en Bélgica hubiera optado por la ley española haciendo uso de la norma de derecho internacional privado belga y hubiese fallecido después de la entrada en aplicación del Reglamento de Sucesiones, con su última residencia habitual en Bélgica o en España o en cualquier otro Estado, sea un Estado miembro o un tercer Estado. La elección de ley es válida para la ley belga pues en el momento de la designación tenía la nacionalidad española, también lo es para el propio Reglamento- el artículo 83.2 hace referencia al cumplimiento de las condiciones establecidas en el capítulo III- Reglamento que, a nuestro juicio, imprime su sello y extiende la aplicación de la ley española a la totalidad de la sucesión impidiendo la entrada en juego del límite del artículo 79 de la norma belga. Entre dos normas que permiten la elección de ley, necesariamente el Reglamento, en vigor, debe invitarnos a observar los hechos desde su perspectiva

 

En el próximo capítulo trataremos de la compatibilidad de los títulos sucesorios. El artículo 83.3

 


[1] REQUEJO ISIDRO, Marta, “El tiempo en el Reglamento. Nº 650/2012. Ilustraciones de la práctica española”, Revista Española de Derecho Internacional- REDI- Sección ESTUDIOS Vol. 70/2, julio-diciembre 2018, Madrid, pp. 127-154.

[2] CARRASCOSA GONZÁLEZ, J. “El Reglamento Sucesorio europeo: análisis crítico”; segunda edición, página 108. Colección “Derecho y letras”, nº 2, Murcia 2019.

[3] Vid, nota 1.

[4] Andrea BONOMI y Patrick WAUTELET, “El Derecho Europeo de Sucesiones. Comentario al Reglamento (UE) 540/2012”. WAUTELET P. Capitulo VII. Disposiciones Generales y Finales (Artículo 83). Thomson Reuters. Navarra 2015. Páginas 734 y 735, punto 18.

[5] El art. 25 de la Ley de Introducción al Código civil alemán después de la revisión realizada en el año 1986, establecía: «1) La sucesión por causa de muerte se rige por el Derecho del Estado al que pertenecía el causante en el momento de su fallecimiento. 2) El causante, en relación con los bienes inmuebles sitos en territorio nacional puede elegir el Derecho alemán en la forma de una disposición por causa de muerte

[6] Andrea BONOMI y Patrick WAUTELET, “El Derecho Europeo de Sucesiones. Comentario al Reglamento (UE) 540/2012”. WAUTELET P. Capitulo VII. Disposiciones Generales y Finales (Artículo 83). Thomson Reuters. Navarra 2015. Página 734.punto 16.

[7] Los Estados miembros que permitían la elección de ley: Alemania, art. 25.2 EGBGB; Italia art. 46.2 Ley 218/95; Bélgica, art. 79 del Código de derecho Internacional privado de 2004; Bulgaria, art. 89.5 Código de Derecho internacional privado de 13 de mayo de 2005; Finlandia, Sección 6ª del Código de Sucesiones; Estonia, párr. 25 de la Ley de Derecho internacional privado de 27 de marzo de 2002 y Rumanía, art. 68.1 Ley de Derecho internacional privado de 22 de septiembre de 1992; también los Países Bajos por aplicación de la ley 4 de septiembre de 1996 que incorpora el Convenio de La Haya de 1989.

 Desde el 1 de marzo de 2002 entra en vigor en Finlandia la nueva sección 26 en el Código de Sucesiones, introducido en la Act of in heritance, para regular los aspectos sucesorios de Derecho internacional privado. A partir de esa fecha, el testador puede elegir entre su ley nacional o la de su residencia habitual en el momento de la disposición o en el momento de su fallecimiento. El parágrafo 24 de la Ley DIPr. de Estonia de 27 de marzo de 2002 establece con carácter general que “la sucesión se regirá por el derecho del Estado en el que el causante haya tenido su última residencia” pero el primer punto del parágrafo 25 regula su posible desplazamiento “una persona puede disponer en su testamento o en un contrato sucesorio que el derecho del Estado de su nacionalidad se aplique a su sucesión”

 

ENLACES:

ETIQUETA CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO

CUADRO DE DERECHO EUROPEO

REGLAMENTO EUROPEO DE SUCESIONES

TÍTULO PRELIMINAR DEL CÓDIGO CIVIL

PINCELADAS INTERNACIONAL PRIVADO

DICTÁMENES INTERNACIONAL PRIVADO

SECCIÓN DERECHO EUROPEO

SECCIÓN DERECHO INTERNACIONAL

PORTADA DELA WEB

As Torrentas (Lugo)

Oficina Registral (Propiedad). Informe MARZO 2019. El Estado como Heredero.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: EL ESTADO COMO HEREDERO ABINTESTATOEmma Rojo.

EL ESTADO COMO HEREDERO ABINTESTATO TRAS LA LEY 15/2015 Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

     Son de gran interés los temas abordados en la RDGRN de 13 de febrero de 2019 por lo que se ha considerado procedente su análisis en esta sección de la oficina registral.

1.- PLANTEAMIENTO.

        El documento presentado a inscripción es un escrito del delegado especial de Economía y Hacienda de Madrid, firmado electrónicamente, acompañado de resolución de la Dirección General de Patrimonio del Estado, publicada en el BOE y recaída en procedimiento administrativo de declaración de herederos abintestato y adjudicación de los bienes y derechos de la herencia. En dicho documento se solicita la inscripción de una determinada finca a favor del Estado como heredero único del titular registral por ausencia de parientes en el cuarto grado.

        El Registrador califica negativamente toda vez que la ausencia de parientes del titular registral se basa, fundamentalmente, en las manifestaciones de las denunciantes y en una serie de hechos como que la madre del causante, que tendría 103 años a la fecha de su fallecimiento estaba muerta (aunque no se acredita mediante certificado de defunción de la misma), que el titular registral tenía tres tíos, hermanos de la madre, que a la fecha de su fallecimiento, tendrían 101 años (sin que se acredite tampoco su fallecimiento), que los tres tíos no tuvieron hijos – que serían los parientes en cuarto grado – y, que el propio titular registral no tuvo hijos. Las últimas manifestaciones están aseveradas exclusivamente por los denunciantes, los cuales, tienen intereses contrapuestos al reconocérseles un premio del 10% de la herencia ex artículo 7 RPAP.

        Señala el Registrador en su calificación que: “al no realizarse una indagación más amplia sobre la posible existencia de parientes dentro del cuarto grado, se entiende que existe una omisión esencial en los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, calificable conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y artículo 99 del Reglamento Hipotecario”.

        Añade que, en concreto, es preciso obtener:

1) El certificado de defunción de la madre del causante, porque hay personas que viven más de 103 años.

2) Es necesario, obtener los certificados de defunción de sus tíos, alguno de ellos puede ser de edad inferior a la madre,

3) Debe aclararse si alguno de los hijos tuvo hijos o no, porque éstos se encontrarían dentro del cuarto grado y serían los herederos.

4) Los denunciantes no pueden tener la consideración de testigos, porque se les reconocen intereses en la sucesión (artículo 7 del Reglamento de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas).

        El recurrente considera que habiéndose tramitado el expediente con todas las garantías legales de publicidad, no ha comparecido ninguna persona invocando su derecho a la herencia por lo que la Administración General del Estado resulta ser la única y universal heredera

        La DGRN confirma la calificación.

2.- EL ESTADO COMO HEREDERO ABINTESTATO TRAS LA LEY 15/2015 Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. 

        La posibilidad de que el Estado suceda como heredero abintestato resulta de los artículos 965 y siguientes del Código Civil y la posibilidad de declarar heredero abintestato al Estado mediante un procedimiento administrativo fue una novedad introducida por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria (Ver página especial dedicada a la Ley de Jurisdicción Voluntaria), la cual, dio nueva redacción, entre otros, y a los efectos que aquí interesan al artículo 14 LH, al artículo 20.6 LPAP e introdujo los artículos 20 bis, 20 ter y 20 quáter LPAP, relativos respectivamente al procedimiento para la declaración de la Administración del Estado como heredero abintestato, a los efectos de dicha declaración y a la liquidación del caudal hereditario (vid. también artículos 4 a 15 del RPAP).

        A efectos del Registro de la Propiedad, interesa destacar que el título inscribible – o, en su caso, inmatriculador – será, según el artículo 20 ter apartado 4 LPAP: “(…) la declaración administrativa de heredero abintestato en la que se contenga la adjudicación de los bienes hereditarios, o, en su caso, las resoluciones posteriores del Director General del Patrimonio del Estado o del Delegado de Economía y Hacienda acordando la incorporación de bienes y derechos al caudal relicto y su adjudicación (…)”.

        Presentado el título inscribible, el Registrador deberá proceder a su calificación teniendo en cuenta lo dispuesto en los artículos 99 RH y 20.6 LPAP.

A) EL ARTÍCULO 99 RH.

        No obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos (artículos 3839 de la Ley 39/2015), la calificación registral de los documentos administrativos (artículo 99 RH) que pretendan su acceso al Registro de la Propiedad se extiende a los siguientes extremos:

1º. La competencia del órgano,

2º. A la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, y puesto que el objeto de la declaración judicial de herederos abintestato es individualizar el llamamiento hereditario operado por virtualidad de una norma legal, todo aquello que las separe de esta finalidad resultará incongruente con esta clase de procedimientos y podrá ser calificado por el registrador.

3º. A las formalidades extrínsecas del documento presentado,

4º. A los trámites e incidencias esenciales del procedimiento,

5º. A la relación de éste con el titular registral y,

6º. A los obstáculos que surjan del Registro.

    Señala el Centro Directivo que: “(… ) el registrador puede y debe calificar las posibles discordancias entre la declaración de herederos realizada en el acta notarial (y lo mismo ha de afirmarse en el caso de la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado por identidad de razón) y lo que resulte del correspondiente llamamiento legal, así como la no acreditación de los presupuestos legales para la apertura de la sucesión intestada (…)”.

          Ver también las siguientes Resoluciones sobre esta cuestión:

R. de 12 de noviembre de 2011,

1216 de noviembre de 2015,

20 de diciembre de 2017,

2 de agosto17 de septiembre de 2018.

B) EL ARTÍCULO 20.6 LPAP.

        Junto con el cumplimiento de los requisitos del artículo 99 RH, el Registrador deberá calificar los dos siguientes extremos que resultan del artículo 20.6 LPAP:

1º. Que se justifique debidamente el fallecimiento de la persona de cuya sucesión se trate.

2º. Que se constate la ausencia de otros herederos legítimos. Si la defunción de dichos herederos legítimos ha sido inscrita en el Registro Civil deberá probarse inexcusablemente por medio de la certificación registral. Si, por el contrario, no se ha inscrito, deberá instarse la inscripción omitida previa o simultáneamente a la admisión de pruebas extrarregistrales (vid. artículos 2 y 92 LRC y 17 de la LRC, Ley 20/2011 y R. de 10 de diciembre de 2012).

 

DISPOSICIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES 

Destacamos: 

130 Aniversario del Código Civil

Orden JUS/74/2019, de 28 de enero, por la que crea la Comisión de Trabajo para la Conmemoración del 130º Aniversario de la Promulgación del Código Civil: Crea una Comisión dentro del Ministerio de Justicia para celebrar y organizar el 130 Aniversario del Código Civil. En su Exposición de Motivos -con hermosas palabras que entrecomillamos- se ensalza el rol que desempeña el centenario Código en la vida cotidiana de los ciudadanos y su contribución a la paz social.

Cotizaciones Seguridad Social 2019

Orden TMS/83/2019, de 31 de enero, por la que se desarrollan las normas legales de cotización a la Seguridad Social, desempleo, protección por cese de actividad, Fondo de Garantía Salarial y formación profesional para el ejercicio 2019.

Resumen: Esta orden desarrolla las previsiones legales en materia de cotizaciones sociales para el ejercicio 2019, con aumentos considerables en las bases mínima (21%) y máxima (7%) de cotización.

DISPOSICIONES AUTONOMICAS

EXTREMADURA. Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura.

 VALENCIA. Ley 1/2019, de 5 de febrero, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana.

SECCIÓN II 

Destacamos las  Resoluciones de 28 de enero de 2019, de DGRyN,  y de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por las que se convocan concurso ordinario n.º 302, para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

El 22 de febrero la web del Ministerio de Justicia publicó el RESULTADO PROVISIONALSe han cubierto todas las plazas menos cinco, una de ellas en Cataluña.

Ir al resultado definitivo

Constituido el Cuerpo de Aspirantes por la Orden JUS/188/2019, de 20 de febrero, por la que se constituye el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, de conformidad con la lista definitiva de aprobados remitida por el Tribunal calificador.

Jubilaciones:

 Se jubila a don José María Méndez-Castrillón Fontanilla, registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 1.

 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

32.() COMPRA CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA INCOMPLETA. NOTA DE DESPACHO.

En una compra con subrogación en el préstamo hipotecario cuando el notario advierte que la misma no produce efectos frente el acreedor sin su consentimiento, cumple el registrador con inscribir la compra sin dicha subrogación y sin necesidad de poner nota de calificación por la no inscripción de la misma.

33.*** NORMATIVA APLICABLE AL ACTA NOTARIAL DE VENTA VOLUNTARIA EN PÚBLICA SUBASTA. FACULTADES DEL ADMINISTRADOR CONCURSAL EN LA FASE DE LIQUIDACIÓN.

No puede inscribirse el resultado de una subasta notarial cuando la finca ya está inscrita a favor de un tercero (el administrador concursal ya había vendido y la venta estaba inscrita): las subastas notariales deben ajustarse a los arts 72 y siguientes LN por lo que es necesaria siempre escritura pública de venta.

35.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EN ELEMENTO PRIVATIVO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. LICENCIA. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA

En una división horizontal tumbada La existencia de una cláusula estatutaria que permite dentro de la parcela el derecho a edificar con licencia, también ampara las que se puedan declarar por antigüedad. Ha de coincidir la superficie ocupada por la edificación, según la descripción literaria del título y la que resulta de las coordenadas georreferenciadas aportadas.

36.** DOCUMENTO ELECTRÓNICO. AUTENTICIDAD. CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN Ó CSV.

Cuando se presenta un documento electrónico trasladado a papel, el código seguro de verificación ha de permitir comprobar la autenticidad de la documentación presentada.

37.*** HERENCIA. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO. TRADUCCIÓN

Cuando en España se presenta un Certificado sucesorio Europeo vigente – la vigencia es de 6 meses- para inscribir una sucesión hereditaria, ya es el titulo auténtico del artículo 14LH sin que pueda pedirse testamento o declaración de herederos. El registrador puede pedir la traducción si no conoce la lengua, pero no si el notario manifiesta conocerla de modo suficiente.

38.*** OBRA NUEVA TERMINADA. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA Y GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA CUANDO LA OBRA OCUPA LA FINCA ENTERA.

Para inscribir una edificación, es preciso en todo caso que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Si el solar no lo está y el registrador duda de que la obra esté dentro, también será preciso georreferenciar la finca, pero no se precisa el trámite del art. 199 LH cuando las diferencias de superficie no excedan del 10%  y no haya eventuales derechos de colindantes que pudieran verse afectados (art. 9 b, cuarto LH) sin perjuicio de la notificación posterior a los titulares de derechos inscritos, entre los que están los colindantes.

39.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS Y SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CONFUSIÓN DE DERECHOS. JUICIO DE SUFICIENCIA

En las daciones de pago de deuda el juicio notarial de suficiencia no ha de referirse a la cancelación, bastando que se refiera a la dación en pago, pues la cancelación se produce automáticamente por disposición de la ley, bastando para practicar el asiento una solicitud de cancelación. 

41.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE FINCA PARA INTENTAR INMATRICULARLA POR TROZOS.

No cabe “desinmatricular” una finca para por estar desactualizada su descripción y asó los herederos poder inmatricular sus porciones: No se admite el mero consentimiento formal como título para cancelar un asiento. 

42.** SOLICITUD DE ANOTACIÓN DE DEMANDA CUANDO EL TITULAR REGISTRAL NO HA SIDO DEMANDADO.

No cabe practicar anotación preventiva de demanda contra el supuesto heredero de los titulares registrales (sus padres) sin demandar a estos ni probar fehacientemente la cualidad de heredero (único).

43.** INSTANCIA, ESCRITURA DE CARTA DE PAGO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA Y ARTÍCULO 254 LH.

Para acreditar que una instancia solicitando la cancelación de una condición resolutoria se ha presentado para la liquidación de los impuestos, el registrador puede y debe consultarlo en el portal de la Agencia Tributaria Autonómica mediante la diligencia de presentación que figura en la escritura de carta de pago que se acompaña a la instancia.

44.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE PUEDE INVADIR MONTE PÚBLICO.

En la inscripción de una representación gráfica ha de evitarse, en todo caso, que coincida en todo o en parte con el dominio público, y no puede inscribirse en virtud de una gráfica alternativa, por el procedimiento del art. 199 cuando hay un escrito de la administración oponiéndose por invadir monte público, aunque cuando no está incluida en el Catálogo.

45.** ACTA DE CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CON CONSIGNACIÓN Y OPOSICIÓN DEL COMPRADOR.

Para reinscribir a favor del vendedor en ejercicio de una condición resolutoria, aun cuando se haya pactado que basta el acta notarial, en la que conste la notificación fehaciente a la parte compradora, cuando ésta se opone es necesario resolución judicial

46.**COPIA PARCIAL DE ESCRITURA DE ENTREGA DE LEGADOS.

Cabe inscribir la copia parcial si contiene todas las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria para que el registrador pueda cumplir su obligación de calificación integra, global y unitaria.

47.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCAS POR UN EXCESO DE CABIDA.

Resolución que sistematiza los requisitos para la modificaciones descriptivas de las finca mediante el procedimiento del art. 201 LH: motivos en que pueden basarse las dudas del registrador; momento para alegarlas; forma de notificación a los colindantes etc.

48.** SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN CONTRA HERENCIA YACENTE. REBELDÍA.

No cabe inscribir una sentencia de usucapión contra el titular registral fallecido hace 50 años, sin que la demanda se dirija también contra algunos de sus presuntos o nombrando un administrador judicial de la herencia. Habiendo rebeldía ha de acreditarse la firmeza y transcurso de los plazos de las acciones rescisorias.

49.** EXPROPIACIÓN TOTAL DE UNA FINCA CON MENOS CABIDA REAL QUE LA INSCRITA.

En los expedientes de expropiación parcial de una finca hay que precisar la parte expropiada con los vértices georreferenciados. Si se trata de la expropiación total de una finca con rectificación de su cabida registral hay que rectificar las Actas de ocupación y pago haciendo constar la diferencia de cabida, con intervención del titular registral.

50.** PROPIEDAD HORIZONTAL. FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS. CERTFICACIÓN REGISTRAL. OBJETO DEL RECURSO

La certificación de la finca matriz en una división horizontal no tiene que contener la descripción de los pisos independientes ni su cuota; ya que según el art. 8 LH consta en folio separado – una abierto para cada elemento independiente.

52.*** INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. EL INFORME CONTRARIO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN AUNQUE NO HAYA DESLINDE

Si el Registrador sospecha invasión de dominio público en una inmatriculación debe pedir informe. El informe de la administración que constata posible invasión impide la inscripción, sin que sea necesario el deslinde: que sí lo será para que puede inscribirse a favor de la Administración.

53.() DOCUMENTOS NO PRESENTADOS AL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Para cancelar derechos inscritos es preciso consentimiento de sus titulares o sentencia firme recaída en procedimiento dirigido contra los mismos.

55.** SUBROGACIÓN Y NOVACIÓN DE HIPOTECA CON REMISIÓN A APARTADOS DE LA OFERTA VINCULANTE

Son calificables e inscribibles  los pactos contenidos en la oferta vinculante ( en una novación de hipoteca) sin necesidad de que se reproduzcan en el cuerpo de la escritura. 

56.** LIQUIDACIÓN DE CONSORCIO CONYUGAL ARAGONÉS SIN EL CONCURSO DE LOS LEGATARIOS DE COSA CONSORCIAL

Puede liquidarse la Comunidad conyugal aragonesa de Consorcio, incluso adjudicando todos los bienes consorciales al viudo (y atribuyendo al heredero solo su contravalor dinerario en la herencia) sin necesidad del concurso de los legatarios de bienes consorciales (concretos y determinados).

60.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTOS SUBSANABLES

Coincidiendo la referencia catastral de una finca que se pretende inmatricular, con otra finca inscrita el registrador considera insubsanable el defecto, por estar la finca inscrita a nombre de otros; sin embargo la Dirección considera que en caso de duda es más seguro considerar las faltas como subsanables y así practicar Anotación Preventiva de suspensión por defectos subsanables

61.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

La mera oposición de un colindante a la incorporación de la representación gráfica en el procedimiento del art. 199 no justifica la denegación, puesto que la calificación ha de estar fundamentada

62.** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA EN FAVOR DE UNA FUNDACIÓN

Resolución que trata entre otras cuestiones sobre la necesidad de que una fundación de la Iglesia Católica figure inscrita en el Registro de Entidades Religiosas para poder se practicar inscripciones a su favor.

63.* ANOTACIÓN DE DERECHO HEREDITARIO. DOCUMENTACIÓN SUCESORIA ORIGINAL. PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Para practicar anotación de embargo sobre derechos hereditarios, éstos han de acreditarse mediante la documentación original, sin que quepan las meras fotocopias.

64.* SOLICITUD DE MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN POR ERROR DE CONCEPTO.

No es posible la rectificación del registro si no existe error de concepto, sino omisión de presentación e inscripción de un título.

La rectificación de los asientos del registro requiere el consentimiento del actual titular registral o sentencia firme dictada en procedimiento judicial entablado contra él.

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA FEBRERO 2019 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2019

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

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PORTADA DE LA WEB

Cielos de Lugo. Por Ana María Losada

Oficina Registral (Propiedad). Informe Febrero 2018. Tracto abreviado.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2017

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

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TEMA DEL MES: EL TRACTO ABREVIADO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Emma Rojo.

I. IDEA GENERAL.

El principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 LH es aquel principio hipotecario en cuya virtud, para que se pueda inscribir, anotar, cancelar o consignar por nota marginal un derecho o una situación jurídica inscribible, es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho a nombre de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato o, contra la cual se dirija un procedimiento judicial o administrativo.   

Según la terminología impuesta por don Jerónimo GONZÁLEZ, el tracto sucesivo tiene una serie de manifestaciones pudiendo hablarse de un tracto sucesivo formal, otro material y otro abreviado.

En en la historia registral de cada finca, cada título que ha llegado al Registro, ha producido un asiento. A este rosario de asientos se le denomina tracto sucesivo formal. Cada título inscrito, y, por tanto, cada asiento, lleva un titular: a esta genealogía de titulares se le llama tracto sucesivo material o sustantivo. Normalmente, tracto sucesivo formal y tracto material coinciden, esto es, cada título y cada titular tienen un asiento, una inscripción separada y especial. Por excepción, a veces, en un mismo asiento, se pueden comprender varias transmisiones, y, por tanto, varios actos. A esto se le denomina tracto sucesivo abreviado y tiene carácter excepcional. El fundamento del tracto abreviado está en la necesidad de evitar inscripciones puramente formularias que tendrían una vida transitoria y que complicarían innecesariamente los asientos y el historial jurídico de la finca.

En nuestra legislación, suelen citarse los siguientes supuestos de tracto sucesivo abreviado:

1) Las ventas o cesiones a un coheredero, conforme al artículo 20.5 inciso 2 LH.

2) El supuesto del heredero del heredero, en los términos del artículo 20.6 LH.

3) Las cancelaciones practicadas por los herederos, con arreglo al artículo 213 RH, y,

4) Los supuestos de modificación de fincas previstas en el artículo 49 RH.

5) Finalmente, procede examinar con detalle la constancia registral de los cambios de titularidad de derechos producidos como consecuencia de operaciones de fusión, absorción, escisión total o parcial y cesión de ramas de negocio, en general, y de modificaciones estructurales de entidades bancarias y financieras.

Sobre esta cuestión ha tenido ocasión de pronunciarse la DGRN en distintas ocasiones (por todas, R. de 30 de octubre de 2017).

II. LAS MODIFICACIONES ESTRUCTURALES: PRINCIPIOS GENERALES.

Con el nombre de “modificaciones estructurales”, procedente de la doctrina alemana, se hace referencia a determinadas operaciones societarias muy distintas: la transformación, la fusión, la escisión, y la cesión global de activo y pasivo que tienen como característica común el constituir una “cambio sustancial” de “estructura” de la sociedad

En el Derecho español, al igual que en el Derecho alemán (Unwandlungsgesetz de 1994), las modificaciones estructurales se encuentran reguladas en la Ley 3/2009, de 3 de abril, de modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles (ver resumen de José Angel García Valdecasas).

Se trata de operaciones más complejas que las modificaciones estatutarias, por lo que están sometidas a los tres siguientes principios generales:

1) El principio de tipicidad: frente al numerus apertus propio de las modificaciones estatutarias, las modificaciones estructurales son sólo aquellas que expresamente contempla la Ley.

2) El principio de eficacia constitutiva pues antes de que se produzca la inscripción en el Registro Mercantil no hay propiamente modificación estructural (artículos 47, 73 y 89.2 de la Ley 3/2009 y STS (Sala 3ª) de 21 de mayo de 2012).

3) El principio de sucesión universal pues las modificaciones estructurales de las sociedades producen, en sus respectivos ámbitos, una sucesión universal en un patrimonio, o en partes de patrimonio, de una sociedad por otra (cfr. artículos 22, 68, 69 y 81 de la Ley 3/2009).

III. LAS MODIFICACIONES ESTRUCTURALES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Como señala el Centro Directivo: “En su traslación al Registro de la Propiedad de estos negocios, resulta aplicable el artículo 16 de la Ley Hipotecaria (…). Esta norma permite, pues, la inscripción a favor del adquirente de los bienes y derechos, cuando en los títulos respectivos no los señalen y describan individualmente, presentando dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél trasmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en la trasmisión los bienes que se traten de inscribir”.

Cuando se trate de sucesiones universales motivadas por operaciones de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles previamente inscritas en el Registro Mercantil, la trasmisión ya se ha producido en virtud de la inscripción de la operación en el Registro Mercantil. Consecuencia del principio de rogación consagrado en el artículo 6 LH, lo relevante es que el nuevo titular traslade al registrador de la Propiedad la voluntad de que se practique la inscripción a su favor del concreto bien o derecho de que se trate. Para ello,

1º. Debe acreditar que se trata de un supuesto de sucesión universal,

2º. Debe identificar de modo claro el título traslativo, con expresión de todas las circunstancias que para la inscripción se reseñan en los artículos 9 LH y 51 RH, incluyendo los datos de su inscripción en el Registro Mercantil.

3º. Con el fin de cumplir las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo, es necesario que la sucesión en la titularidad de la hipoteca se haga constar en el Registro, aunque sea por el mecanismo del tracto abreviado, pues sólo de esta forma se produce la conexión entre el titular registral originario de la hipoteca y el nuevo titular, otorgante de la escritura cuya inscripción se pretende.

DISPOSICIONES GENERALES. María Núñez.

Seguridad Social 2018. Cada año se publica una orden que desarrolla las previsiones legales en materia de cotizaciones sociales, en este caso para el ejercicio 2018. Se basa en unos presupuestos prorrogados. No aumentan los topes en las bases.

Disposiciones Autonómicas.

Se recogen algunas publicadas en el BOE, correspondientes a la Comunitat Valenciana, Navarra, Illes Balears, Cantabria, País Vasco, Castilla-La Mancha y Andalucía.

Destacamos:

ILLES BALEARS. Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.

Tribunal Constitucional.

Cabe mencionar la Sentencia por la que se realiza una interpretación conforme con la Constitución del precepto legal que establece la exigencia de autorización expresa, con régimen de silencio negativo, para las instalaciones de nueva planta, en el Interpuesto por el Consejo de Gobierno de la Generalitat de Cataluña en relación con diversos preceptos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

SECCIÓN II:

Tribunal Oposiciones Registros. Una Orden determina su composición cara a las próximas oposiciones. 

Comienzo Oposiciones Registros. Un Acuerdo del Tribunal calificador lo fija para el día 14 de marzo de 2018 en la sede del Tribunal, sito en C/ Alcalá, número 540 de Madrid.

Concursos registros convocatoria.

El concurso DGRN ofrece 55 plazas y el de Cataluña otras 16. A la hora de redactar este mini informe, ya se conoce el resultado provisional.

RESOLUCIONES:

1.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA OTORGADA POR ENTIDAD FUSIONADA PRESENTADA CUANDO LA HIPOTECA ESTA INSCRITA FAVOR DE LA SOCIEDAD ABSORBENTE. 

Se admite la concelación de una hipoteca en virtud de una escrituraen la que consentia la cancelación por pago la entidad de crédito a cuyo favor se constituyó la hipoteca ( y que no se aporto al registro en el momento de su otorgamiento) a pesar de que en la hipoteca está inscrita a favor de una entidad absorbente como sucesora a título universal 

2.** CERTIFICACIÓN: ¿DEBE CONSIGNARSE EL PRECIO DE VENTA? ¿ES POSIBLE LA LITERAL DE ASIENTO NO VIGENTE?. 

Analiza los supuestos en que puede darse publicidad formal del precio en una compraventa o de asientos cancelados 

3.** FINCA DISCONTINUA UNIDAD AGRÍCOLA DE EXPLOTACIÓN: SEGREGACIÓN DE DOS DE LAS CINCO PORCIONES. DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA. 

Sobre la necesidad de que una segregación de fincas se ajuste al contenido de la licencia, aunque se trate de fincas discontinuas 

4, 5 y 6.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA QUE PODRÍA IMPLICAR PARCELACIÓN. 

Sobre la transminsión de participaciones proindiviso de una finca sin asignar el uso de una porción determinada de suelo, que tiene apariencia de encubrir una parcelación ilegal y la Dirección General entiende que aun cuando no procede exigir licencia si tramitar el procedimiento del art. 79 del RD 1093/1997 

12.*** OBRA NUEVA ANTIGUA SEGÚN CERTIFICADO CATASTRAL SOBRE FINCA RÚSTICA ESPACIO NATURAL EN BALEARES.

Que analiza el modo a seguir cuando se declara una obra nueva por antigüedad en una zona de especial protección en que se ha declarado una imprescriptibilidad en orden a restaurar la legalidad urbanística, distinguiendo según que la obra sea anterior a o a la ley que declaró dicha imprescriptibilidad

13.*** HERENCIA SOBRE FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE O CABIDA. REQUISITOS PARA INSCRIBIR TÍTULOS DE ESA FINCA. 

Sobre una finca inscrita sin superficie. El interesado pretende que se inscriba a su favor tal y como resulta del Registro. La Dirección sin embargo entiende que debe hacerse constar la superficie y para ello tramitar el procedimiento del art.199 o del 201 y además por se una casa deben exigirse los requisitos de las edificaciones 

14.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: HA DE ACREDITARSE LA INSCRIPCIÓN DEL DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL. 

Sobre la necesidad de inscribir el divorcio en el Registro Civil para poder registral la liquidación de gananciales  

15.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA DE MÁXIMO SIN HABERSE PACTADO LA CADUCIDAD CONVENCIONAL. 

Sobre la caducidad de una hipoteca de máximo en garantía de un aval que garantizaba una póliza de préstamo, entiende que el plazo pactado lo es de la obligación no de la hipoteca por lo que no cabe entender que se trata de un plazo de caducidad convencional de la hipoteca. Destacamos que en el informe de noviembre se entendió lo contrario en el caso de una hipoteca flotante: que el plazo era de caducidad de la hipoteca. R. de 24 de octubre de 2017.  

17.** HERENCIA DERECHO FORAL ARAGONÉS. INSTITUCIÓN CONTRACTUAL DE HEREDERO Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA. INTERPRETACIÓN. 

Relativa a la interpretación de una institución contractual de heredero con un sustitución con arreglo al derecho Aragonés 

18.** SOCIEDAD UNIPERSONAL VENDE SIENDO EL SOCIO ÚNICO Y ADMINISTRADOR DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO MERCANTIL, NO ESTANDO INSCRITO EL CARGO. 

Sobre la comprobación, por el registrador, de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso, para apreciar la válida designación del administrador cuando no está inscrito el nombramiento en el Registro Mercantil 

20.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE CENSO ENFITÉUTICO: EL DOMINIO DIRECTO NO PUEDE CONSIDERARSE CARGA NI CANCELARSE COMO TAL. 

Sobre la imposibilidad de cancelar por caducidad el dominio directo figurando solo inscritp el dominio útil. Entiende que el dominio directo solo se extingue por prescripción y para declararla es precisa Resolución Judicial 

21.** ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD. CAUCIÓN 

Sobre la imposibilidad del Registrador de calificar que se hay exigido la caución para practicar una anotación de demanda si el juez no la ha exigido. Reitera la doctrina de la imposibilidad de Anotar demandas sin trascendencia real. 

25.** HIPOTECA CONSTITUIDA POR CASADO EN SEPARACIÓN DE BIENES. VIVIENDA HABITUAL

Establece la necesidad para hipotecar una vivienda privativa por persona casada que o manifieste que no constituye la vivienda habitual de la familia o el consentimiento del cónyuge.

26.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Analiza otros supuestos de dudas de la identidad de la finca en supuestos de incorporación de representaciones graficas, destacamos que establece la imposibilidad de una sola representación grafica para varias fincas; y la necesidad de contar con el consentimiento de todos los cotitulares registrales, sin que pueda hacerlo solo un copropietario

27.*** ADJUDICACIÓN JUDICIAL POR CANTIDAD SUPERIOR A LA ANOTADA. TERCERÍA DE MEJOR DERECHO. 

En esta resolución se considera que no hay sobrante cuando un acreedor posterior ha ganado una tercería de mejor derecho (aunque existen cargas intermedias entre las dos contendientes) sino que el importe debe aplicarse en primer término al acreedor vencedor en la tercería, después al acreedor ejecutante y el resto si lo hubiera, es el que se ha de poner a disposición de los acreedores posteriores. Ello aun cuando el importe es superior al de la anotación de la que deriva el remate

30.** VENTA DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO POR CONFESIÓN. FORMA DE ACREDITAR LA CUALIDAD DE HEREDEROS FORZOSOS DEL CONFESANTE FALLECIDO.

Se considera suficiente, a los efectos de acreditar quienes son los herederos del confesante – a los efectos del art. 95.4 RH – la manifestación de un notario en un acta  de que le resultan tales herederos forzosos de la escritura de partición del confesante fallecido. Entiende el Centro Directivo que es necesario acompañar el titulo sucesorio, o que el notario relación las circunstacias del mismo.

33.** NEGATIVA A HACER CONSTAR LA REFERENCIA CATASTRAL POR DUDAS DE IDENTIDAD. DIFERENCIAS SUPERIORES AL 10%.

Sobre la calificación del registrador de las circunstancias necesarias para hacer constar en el Registro la referencia catastral de una finca (diferentes de la coordinación gráfica del art. 10LH) de acuerdo con el art. 45 de la Ley del Catastro; y sobre la necesidad de que las calificaciones sean completas, globales y unitarias

34.** PARTICIÓN INTERVINIENDO TUTOR. NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL, AUNQUE NO EXISTIERA CONFLICTO DE INTERESES.

Que reitera la necesidad de aprobación judicial de las particiones hereditarias, si algún herederos está representado por tutor, así como cuando por haber contraposición de intereses se ha nombrado un defensor judicial y no se dispuso otra cosa al hacer el nombramiento

36.** DERECHO DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN CONVENIO. CUÁNDO PRECISA PLAZO. 

Que entiende que el derecho al uso de la vivienda familiar no ha de establecer plazo cuando alguno de los hijos beneficiarios sea menor de edad. Se refiere también a este aspecto la resolución 48 de este mismo informe

37.** PARTICIÓN TRAS VENTA DE UN DERECHO HEREDITARIO Y RETRACTO DE COHEREDEROS SIN COMPARECER LA VENDEDORA

Sobre la no necesidad de la intervención en la partición del heredero que ha vendido su derecho hereditario

39.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. DISTINTA TITULARIDAD CATASTRAL

La divergencia de la titularidad catastral no justifica el rechazo de la la representación grafica catastral en los supuestos de  agrupación, segregación, división…

42.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA HABIENDO FALLECIDO EL VENDEDOR. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO

En la elevación a público de un contrato otorgado por los herederos del firmante ha de intervenir necesariamente el legitimario, aunque no sea heredero

43.** REPARCELACIÓN. CONVERSIÓN EN DEFINITIVA DE LA LIQUIDACIÓN PROVISIONAL

En la que se determina que la conversión de la liquidación provisional en definitiva no implica prorroga de la nota de afección por lo que la constancia de dicha conversión no tiene sentido una vez caducada la afección.

44.** ADQUISICIÓN DE INMUEBLES POR CORPORACIÓN DE DERECHO PÚBLICO. ÓRGANO COMPETENTE.

Resolución que entiende que la adquisición de inmuebles por una corporación es un acto de gestión por lo que compete a los órganos de gobierno y no a la junta general. (salvo que se trate de activos esenciales lo que es de muy difícil apreciación para los notarios y registradores)

45.*** COMPRAVENTA BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA. NOTA POSTERIOR EN LA ESCRITURA SOBRE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. RESERVA DE DOMINIO.

Sobre la admisión e inscribilidad de la venta de inmuebles con reserva de dominio (actuando como una condición suspensiva); y sobre una venta sujeta a condición en cuya escritura hay con nota del notario de que se ha resuelto la venta: y las consecuencias de dicha nota a efectos de acceder al registro la copmpraventa

47.*** PARTICIÓN POR CONTADOR-PARTIDOR SIN PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA QUE ORDENÓ LA TESTADORA POR INEXSTENCIA DE DINERO.

Relativa a una legítima ordenada en metálico por el causante pero que el contador partidor efectúa en bienes de la herencia por falta de efectivo metálico

48.** USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. DETERMINACIÓN DE LA PERSONA A CUYO FAVOR HA DE INSCRIBIRSE, Y DE LA FINCA

Sobre el principio de legalidad (documento autentico) y la imposibilidad de acreditar circunstancias de la finca o del titular mediante fotocopias. Adeás se refiere al plazo del derecho al uso de la vivienda familiar cuando se atribuye a los hijos distinguiendo si son menores o mayores de edad.

50.** ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD

Relativa a la imposibilidad de cancelar por caducidad ni por el procedimiento de liberación de cargas del artículo 210 LH

53.** COMUNICACIÓN PLUSVALÍA POR EL NOTARIO A LA FEMP (ACUERDO CGN-FMP). DEBE CONSTAR EL JUSTIFICANTE DE RECEPCIÓN POR EL AYUNTAMIENTO

Relativa justificante de  la recepción por el Ayuntamiento de la notificación telemática por el notario al Ayuntamiento de la plusvalía municipal

55.** INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DIFERENCIAS CON EL TÍTULO PREVIO EN CUANTO A TITULARIDAD Y SUPERFICIE.

Sobre la calificación por parte del registrador en las inmatriculaciones por doble título de la identidad de la finca en ambos títulos, asi como sobre que se entiende por esa identidad.

56.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. USO EXCLUSIVO DE LA AZOTEA. ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS QUE PRECISAN CONSENTIMIENTO EXPRESO. CUÁNDO SE NECESITA UNANIMIDAD. 

Resolución que sistematiza tipos de acuerdo que pueden adoptarse en el seno de una comunidad y en concreto, el cambio del uso excluivo de un elemento común adjudicado a un elemento privativo requiere: consentimiento por unanimidad de la junta de propietarios, y además de el consentimiento ( que ya no podrá ser presunto si no expreso) de los titulares de los elementos a los que se les adjudica ahora dicho uso; y del titular actual al que ahora se le priva del mismo.

61.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CAUSA

Sobre la expresión la causa en la cancelación de hipoteca, y sobre si la manifestación del consentimiento unilateral para la misma que implica una renuncia

62.*** SUCESIÓN POR DERECHO DE TRANSMISIÓN

La DGRN vuele a entrar en el análisis de ius transmisionis. En este supuesto el transmitente, hijo del primer causante, tenía dos hijos, uno solo de los cuales fue designado heredero.

La Dirección entiende que, para la partición del primer causante, deben intervenir, no solo el heredero designado por el transmitente, sino también los legitimarios del transmitente. En este caso, el hijo legitimario no designado heredero. Es un tema muy polémico.

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA ENERO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ENERO 2018

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2018.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

Hórreo en Piomedo, Ancares de Lugo.

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD). INFORME NOVIEMBRE 2017. Cuándo se ha de acreditar la inexistencia de descendientes.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN
  2. TEMA DEL MES: ¿CUÁNDO Y CÓMO DEBE ACREDITARSE LA INEXISTENCIA DE DESCENDIENTES?
  3. DISPOSICIONES GENERALES:
  4. Disposiciones Autonómicas
  5. Tribunal Constitucional
  6. SECCIÓN II:
  7. Concursos Registros: resolución
  8. Oposiciones Registros: relación provisional de admitidos y excluidos
  9. Nombramiento Registradores Cataluña. 
  10. Jubilaciones y excedencias
  11. RESOLUCIONES
  12. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  13. 472.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000.
  14. 476.** SERVIDUMBRE: CONSTANCIA EN EL PREDIO DOMINANTE POR NOTA MARGINAL (Y NO EN EL CUERPO DE LA DESCRIPCIÓN). RECTIFICACIÓN DE SERVIDUMBRE YA INSCRITA.
  15. 479.** RECTIFICACIÓN DE UNA ESCRITURA DE RENUNCIA POR OTRA DE ACEPTACIÓN HEREDITARIA.
  16. 480.** ACTA NOTARIAL ART. 208 LH PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO.  CAUSAHABIENTES DEL TITULAR REGISTRAL Y EXTRAORDINARIA DIFICULTAD.
  17. 484.*** CEUTA: APORTACIÓN A GANANCIALES Y POSTERIOR LIQUIDACIÓN SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. ¿DEROGACIÓN TÁCITA DE DISPOSICIONES?
  18. 485.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CESIÓN DE REMATE POR IMPORTE DISTINTO DEL DE ADJUDICACIÓN.
  19. 488.** PODER PARA VENDER: NO AUTORIZA PARA TRANSMITIR POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.
  20. 489.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE
  21. 490.*** RENUNCIA A LEGADO DE LEGÍTIMA ESTRICTA CON SUSTITUCIÓN VULGAR. INTANGIBILIDAD DE LA LEGÍTIMA VERSUS FAVOR TESTAMENTI.
  22. 491.** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO INSCRITO
  23. 492.*** TRANSMISIÓN DE VIVIENDA PROCEDENTE DE EJECUCIÓN. SEGURO DECENAL. CÓMPUTO PLAZO DE 10 AÑOS. NOTIFICACIÓN POR FAX.
  24. 495.⇒⇒⇒ EL PLAZO DE DURACIÓN DE LA HIPOTECA DE MÁXIMO ES UN PLAZO DE CADUCIDAD DEL ASIENTO. NOTIFICACIÓN POR ACTA NOTARIAL.
  25. 497.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA: LAS POSIBLES ALEGACIONES AL PROCEDIMIENTO DEL ART.199 DE LA L.H. NO SON OBJETO DE CALIFICACIÓN Y POR ELLO TAMPOCO DE RECURSO. 
  26. 499.** CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA CUYA RESPONSABILIDAD SE DISTRIBUYÓ. CUÁNDO ES CONSUMIDOR EN CONTRATOS MIXTOS.
  27. 500.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN SUPUESTOS DE FUSIÓN O ABSORCIÓN DE ENTIDADES CREDITICIAS. REQUISITOS PARA INSCRIBIR POR TRACTO ABREVIADO. PERÍMETRO DELIMITADOR.
  28. 506.*** EXCESO DE CABIDA. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. DIFERENCIA DE LINDEROS ENTRE TÍTULO Y CATASTRO.
  29. 507.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE PARTE DE UN LOCAL Y AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. 
  30. 510.** DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO SOBRE PARTE DE FINCA SIN SEGREGAR
  31. 514.⇒⇒⇒ SUSTITUCIÓN VULGAR. ACREDITACIÓN DE LA INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO SUSTITUTORIO POR MANIFESTACIÓN DEL RENUNCIANTE O DE ALGUNO DE LOS SUSTITUIDOS
  32. 521.*** REPRESENTACIÓN. DOCUMENTO EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y JUICIO DE EQUIVALENCIA
  33. 523.*** SUPUESTOS ADMISIBLES PARA HACER CONSTAR EL PRECIO DE COMPRAVENTA EN UNA CERTIFICACIÓN.
  34. 524.** TRANSMISIÓN DE FINCA DE REEMPLAZO DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA CON CAMBIO DE POLÍGONO Y PARCELA Y DIFERENCIAS DE SUPERFICIE.
  35. 525.** RECTIFICACIÓN DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA EN CUANTO A LA NATURALEZA GANANCIAL DE UNA FINCA. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR.
  36. 526.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EN LA QUE LA ADJUDICATARIA, ERA COTITULAR DE VARIAS FINCAS, EN UNA PARTE, “PRIVATIVA” Y, EN OTRA, “PRIVATIVA POR CONFESIÓN”.
  37. ENLACES:

 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2017

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

RESUMEN DEL RESUMEN

Disposiciones Generales y Autonómicas:

Solo cabe destacar respecto a las primeras la Resolución de 17 de octubre de 2017, de la DGRyN, por la que se publica la encomienda de gestión al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia del segundo semestre de 2015; y en las Autonómicas en la Navarra el Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

Respecto a la Jurisprudencia del Tribunal Constitucional se ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por más de cincuenta Diputados del Grupo Parlamentario de Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea del Congreso de los Diputados, contra diversos artículos de la Ley Canaria 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.

En la Sección II destacamos las Resoluciones por las que se resuelve el concurso 297, tanto en la DGRyN como en Cataluña; igualmente se publicó la relación provisional de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 25 de julio de 2017 (hoy ya publicada la lista definitiva.

Respecto a las Resoluciones:

  • La 472 que reitera la doctrina según la cual la anotaciones prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC 2000 no pueden cancelarse por caducidad, ni tampoco utilizar el expediente de liberación de gravámenes del art. 210 LH
  • La 476 sobre la forma de hacer constar una servidumbre en el registro, y particularmente sobre la no inscripción en la finca dominante
  • La 479 sobre la imposibilidad de rectificar una escritura de renuncia hereditaria por otra de aceptación, al ser aquella irrevocable
  • La 480 sobre la naturaleza de la declaración del notario en las actas parea reanudar el tracto sucesivo del art. 208 RH, así como la posibilidad de aplicar dicho expediente a los supuestos de extraordinaria necesidad
  • La 484 sobre la aplicación de la  la disposición final primeradel Reglamento que desarrolla la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, aprobado por el Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero), y la derogación tácita de las normas
  • La 485 sobre la posibilidad de ceder el remate por un importe distinto al de la adjudicación en una ejecución hipotecaria
  • La 488 que aclara que el poder para vender no autoriza para aceptar expropiaciones forzosas
  • La 489 que reitera la doctrina sobre los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente, aclarando que en el caso de renuncia herederos no evita la necesidad de nombrar administrador si los demás son ignorados
  • La 490 y la 514 que analizan el alcance de una sustitución vulgar impuesta a un legatario a favor de sus descendientes en el caso de la renuncia de éste y la necesidad en ese caso del consentimiento de sus herederos, y el mismo caso cuando el sustituido es un heredero forzoso al que se le lega exclusivamente la legítima estricta
  • La 491 sobre la posibilidad de cancelar un arrendamiento con el Testimonio por el que se decreta el desahucio por falta de pago de las rentas, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietarios
  • La 492 que establece una serie de pautas sobre el seguro decenal: es exigible aunque la obra se declare por antigüedad, salvo que esta sea superior a 10 años; en las ejecuciones forzosas no es necesario manifestación expresa de exoneración del seguro decenal
  • La 495 sobre el plazo de duración de las hipotecas flotantes, que es un plazo de caducidad del asiento
  • La 497 que entiende que la desestimación por el registrador de las alegaciones de un colindante en el procedimiento del artículo 199 no son susceptibles de recurso (aunque en este caso entra a resolverlo al haber incluido el pie de recurso
  • La 499 sobre el carácter de consumidor del deudor en los contratos mixtos y la forma de cancelar cuando hay distribución de la hipoteca entre varias fincas
  • La 500 sobre los requisitos para inscribir por tracto abreviado en los supuestos de fusiones de entidades crediticias y los supuestos en que es obligatoria la manifestación de que el bien no está excluido de los activos transmitidos
  • La 505 y 506 que sobre el exceso de cabida, no aprecia la duda sobre la identidad cuando es un exceso de escasa cuantía – del 1.069% – y por tanto entiende que no procede el procedimiento del 199, y sí cuando excede del 5%, en cuyo caso la duda fundada del Registrador obliga a acudir a los procedimientos de art. 199 o 201
  • La 507 sobre la necesidad de obtener autorización administrativa para la segregación de un local en un edificio en régimen de propiedad horizontal
  • La 510 sobre la posibilidad de inscribir el usufructo sobre parte de una finca sin efectuar segregación
  • La 521 sobre la representación acreditada mediante documento extranjero y el juicio notarial de suficiencia pero también de equivalencia
  • La 523 que determina los supuestos en que puede hacerse constar en la publicidad formal el precio de una compraventa
  • La 524 que admite la rectificación de la descripción de una finca de concentración parcelaria sin rectificar el título cuando se aprecie identidad de la finca con la que figure en el catastro
  • La 525 sobre la imposibilidad de rectificar el carácter de una finca de concentración, convirtiéndola de ganancial en privativo sin consentimiento del cónyuge afectado
  • La 526 sobre la disolución de comunidad en la que la porción de un comunero le pertenece en parte con carácter privativo “puro” y parte privativo por “confesión”.

 

TEMA DEL MES: ¿CUÁNDO Y CÓMO DEBE ACREDITARSE LA INEXISTENCIA DE DESCENDIENTES?

Por Emma Rojo Iglesias

En su calificación, el Registrador puede enfrentarse a supuestos en los que existan legitimarios desconocidos, o, que fraudulentamente hayan sido omitidos para burlar sus derechos. En este punto cabe recordar la doctrina, no especialmente clara de la DGRN respecto a la no exigibilidad de prueba de los hechos negativos y, en especial, la reciente Resolución de 2 de noviembre de 2017. La cuestión gira en torno a la interpretación de los párrafos 3º y 4º del artículo 82 del Reglamento Hipotecario.

I.- LA ACREDITACIÓN EN GENERAL.

Con arreglo a la doctrina de la DGRN, debemos distinguir los tres supuestos siguientes que puedan darse en la práctica:

1) Primer supuesto: cuando la institución es “nominativa”: se estima que basta la declaración del llamado o llamados individualmente sin que pueda exigírseles que prueben la inexistencia de otros sustitutos. En este sentido, la R. de 2 de diciembre de 1897.

2) Segundo supuesto: cuando los sustitutos son designados genéricamente. Por todas, cabe citar la RDGRN de 21 de febrero de 1992[1]. Frente a la nota de la Registradora que exigía que se acreditase que los comparecientes en la escritura de partición eran los únicos descendientes del testador, pues la manifestación contenida en la escritura no suple la prueba fehaciente de filiación, el Notario recurrente afirmó que la práctica de la prueba de que no hay más hijos es imposible y supone una investigación cuasipolicial. El Centro Directivo desestimó el recurso y confirmó la nota de calificación con fundamento en el texto claro y categórico del artículo 82 párrafo tercero del Reglamento.

3) Tercer supuesto: designación por circunstancias. En el caso resuelto en la R. de 31 de enero de 2008, se instituía heredera por sustitución a la hija designada nominalmente así como “a los demás hijos que pudiera tener en el futuro la testadora”. El Registrador consideró que era necesario acreditar el hecho negativo de inexistencia de otros descendientes. La Dirección General revocó la nota de calificación y negó la aplicación del artículo 82 no sólo a aquellos casos en los que junto con la designación nominal de unos herederos existe otra hecha por circunstancias, sino también al supuesto de designación hecha simplemente por circunstancias.

II.- INEXISTENCIA DE PERSONAS LLAMADAS A LA HERENCIA: PREMORIENCIA: El caso de la R. de 21 de mayo de 2003: sustitución vulgar para el caso de premoriencia o incapacidad.

– Supuesto de hecho: el testador instituye herederos por partes iguales a sus seis hijos con sustitución vulgar a favor de su respectiva estirpe de descendientes legítimos para el caso de premoriencia o incapacidad. Los otorgantes manifiestan que una de las hijas del testador les premurió, en estado de casada y sin descendientes, por lo que su parte ha acrecido a los demás coherederos.

– Solución de la DGRN: Establecida en el testamento una sustitución vulgar a favor de los descendientes de los herederos premuertos, son dos las cuestiones que deben acreditarse:

1º. La premoriencia (o incapacidad, en su caso) del heredero o herederos en cuestión y,

2º. Que éste carecía de descendientes pues éstos son los llamados para el caso de sustitución vulgar, por lo que si se pretende el acrecimiento a favor de los coherederos – hermanos, ha de acreditarse que la sustitución vulgar no ha tenido efecto, sin que este problema pueda confundirse con el de innecesariedad de acreditar que no existan otros llamados a la sucesión que los designados, por ser éste un problema diferente.

En todo caso, compareciendo sustitutos, éstos no necesitan acreditar la inexistencia de otros. Sólo cuando no haya sustituto alguno, deberá acreditarse tal extremo.

¿Cómo se acredita que la sustitución no ha tenido efecto?: no basta con la mera manifestación. Con fundamento en el artículo 82 RH, párrafos 3º y 4º, es admisible el acta de notoriedad tramitada con arreglo al artículo 209 del Reglamento Notarial. Ahora bien, éste no es el único medio. La DGRN ha admitido también como medios de acreditación: el testamento del heredero sustituido, la declaración de herederos abintestato del propio sustituto (sea mediante acta de declaración o mediante auto judicial e incluso, la realizada por los albaceas atendiendo a las circunstancias concurrentes en cada caso.

III. LA DESHEREDACIÓN: el caso de la R. de 29 de septiembre de 2010.

Supuesto de hecho: en testamento el testador deshereda a todos sus hijos, nombra varios herederos y realiza determinados legados a varios sobrinos. Se acompañan dos actas de manifestaciones en las que dos de los legatarios afirman que no les consta que los desheredados tengan hijos o descendientes.

Solución de la DGRN: ¿Es necesario acreditar o no la inexistencia de descendientes de los desheredados, puesto que, de existir éstos, tendrían derecho a la legítima conforme al artículo 857 del Código Civil? Según el Centro Directivo, el heredero designado nominativamente en el testamento no tiene que probar la inexistencia de otros herederos forzosos, pues los hechos negativos son muy difíciles o a veces imposibles de probar.

IV. LA RENUNCIA: el caso de la R. de 2 de noviembre de 2017.

Supuesto de hecho: El testador prelega a su hija una participación indivisa que corresponde al testador sobre un piso de Alicante y «sustituida por sus descendientes». La hija renuncia, pura, simple y exclusivamente del legado establecido a su favor manifestando que su estado civil es el de soltera y carece de descendientes, lo que en este acto ratifican todos los demás interesados en esta herencia y aquí comparecientes.

Solución de la DGRN: al no existir un llamamiento nominativo a favor de sustitutos concretos sino un llamamiento a genéricos descendientes, basta con la manifestación efectuada por la renunciante en la escritura pública de partición (o en otro documento público). Como señala el notario recurrente: “(…) se trata de un caso de renuncia, no de premoriencia, y es el propio renunciante el que declara en documento público que no tiene descendientes. (…). No se trata de manifestaciones efectuadas por los coherederos, favorecidos por tal declaración, ni efectuadas por otros interesados en la partición como albaceas o contadores partidores. Se trata de una declaración responsable efectuada por el mismo instituido en primer lugar, el cual nunca llegó a ser heredero por renuncia, acerca de la ausencia de descendientes propios y en el contexto formal de un documento público. Nadie mejor que él mismo sabrá si tiene o no descendencia y su manifestación responsable, efectuada en documento público, es el mejor medio de prueba (…)”. Añade que: “(…) No es que el Notario recurrente defienda que no es necesario probar la inexistencia de descendientes. Lo que el recurrente defiende es que la prueba de tal inexistencia de descendientes es la propia declaración responsable efectuada en documento público por el propio interesado (…)”.

[1] BOE de 2 de mayo de 1992.

 

DISPOSICIONES GENERALES:

Encomienda de gestión expedientes de nacionalidad por residencia

Resolución de 17 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la encomienda de gestión al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia del segundo semestre de 2015.

La resolución recoge una nueva encomienda de gestión de expedientes de nacionalidad por residencia firmada el 20 de septiembre de 2017 entre el Ministerio de Justicia, a través del Director General de los Registros y el Notariado, Francisco Javier Gómez Gálligo y el Colegio de Registradores.

Se tramitarán en ejecución de la encomienda todos los expedientes de nacionalidad por residencia de procedimiento antiguo que, debidamente digitalizados e incorporados por el Ministerio de Justicia al aplicativo informático facilitado por el Colegio de Registradores, hayan sido recibidos en la DGRN desde el 1 de julio de 2015 hasta el 31 de diciembre de 2015, en una cifra provisional de 69.549.

Las actuaciones materiales respecto de cada expediente son las de su tramitación hasta la puesta a disposición del Ministerio de Justicia, para la elevación del preceptivo informe-propuesta de resolución.

Para que los interesados puedan conocer el estado de su expediente, existirá una conexión a un servicio web proporcionado por el Ministerio de Justicia en la Red SARA, en el que se actualizará el estado de los expedientes tramitados. El servicio se llama «Cómo va lo mío?».

La presente encomienda estará vigente por un periodo de seis meses a partir de la puesta a disposición del Colegio de los expedientes en condiciones de ser tramitados. No obstante, el Colegio estará obligado a continuar con la tramitación de los expedientes que hayan de subsanarse. Cabe la posibilidad de prórroga por otros seis meses.

Para más información sobre este tipo de encomiendas, ver el resumen de la anterior.

 
Disposiciones Autonómicas

NAVARRA. Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

De conformidad con la citada habilitación se redacta el presente texto refundido, en el que se regularizan, clarifican y armonizan los textos legales que se refunden. En este sentido, se integra en un texto único todas las modificaciones introducidas a la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, a través de diversas Leyes modificatorias de la misma que han dado una nueva redacción a determinados preceptos o han introducido nuevas disposiciones.

A estos efectos, se ha ajustado la numeración de los artículos y, por lo tanto, las remisiones y concordancias entre ellos, y se han actualizado las referencias a órganos de la Administración.

Finalmente, se han eliminado diversas disposiciones adicionales y transitorias de la ley motivadas por las exigencias derivadas del tiempo transcurrido desde la aprobación de la Ley Foral 35/2002 y sus modificaciones.

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Tribunal Constitucional

CANARIAS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 5049-2017, contra los artículos 35; 36.1.a; 46.1 y .3; 59; 60.3, .4, .5 y .6; 61.1; 63.1; 65.2; 68.3; 69.1; 94.2; 102.1; 103.4, .7 y .8; 114.1; 122.3; 123; 126; 128 d; 144.3 y .6; 150.4; 154; 165.3; 174.2; 184.3; y la Disposición Transitoria Primera de la Ley Canaria 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por más de cincuenta Diputados del Grupo Parlamentario de Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea del Congreso de los Diputados, contra diversos artículos de la Ley Canaria 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.

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SECCIÓN II:
Concursos Registros: resolución

DGRN. Resolución de 26 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario n.º 297 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 20 de septiembre de 2017, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Se han cubierto 62 plazas de las 74 ofertadas.

Quedan, pues, 12 más para la Oposición de 2018, lo que suma un total, en el área DGRN, de 22, a las que hay que sumar las de Cataluña.

Ir a la convocatoria.

Archivo de concursos

CATALUÑA. Resolución de 26 de octubre de 2017, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso n.º 297 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 20 de septiembre de 2017.

Se han cubierto 3 de las 6 plazas ofertadas.

Quedan, pues, 3 más para la Oposición de 2018, lo que suma un total, en Cataluña, de 6.

En total, para toda España, ya hay 28 plazas, salvo error, a la espera de opositores que aprueben.

Ir a la convocatoria.

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Oposiciones Registros: relación provisional de admitidos y excluidos

Resolución de 31 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la relación provisional de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 25 de julio de 2017.

La Resolución DGRN de 27 de julio de 2017 convocó nuevas Oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Esta Resolución aprueba las listas provisionales de admitidos –turno ordinario y turno de personas con discapacidad– y de excluidos a la citada oposición. 

Ir a la Resolución que aprueba la lista definitiva y el sorteo.

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Nombramiento Registradores Cataluña. 

Orden JUS/1148/2017, de 23 de noviembre, de nombramiento de registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles en Cataluña.

Se realiza el nombramiento de acuerdo con lo que dispone el artículo 147.1 del Estatuto de Autonomía de Cataluña.

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Jubilaciones y excedencias

Se declara a don Alberto Montes O´Connor, registrador de la propiedad de Irún, en situación de excedencia voluntaria en el Cuerpo de Registradores.

Se jubila a doña María de la Piedad Garro García, registradora de la propiedad de Guadalajara n.º 3, por haber cumplido la edad reglamentaria.

 

RESOLUCIONES
VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

469.** COMPRAVENTA. PODER: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE NUDO PROPIETARIO Y USUFRUCTUARIO.

Resolución de 11 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.  

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de una finca, cuya nuda propiedad pertenece a una hija y el usufructo a una madre. La hija tiene un poder de la madre, por lo que otorga la escritura de venta en su nombre y además, haciendo uso del poder, en el de la madre vendiéndose el pleno dominio a otras personas. El notario emite un juicio positivo de suficiencia del poder.

La registradora  considera que hay un conflicto de intereses (entre poderdante y apoderada) y por ello el juicio de suficiencia del notario debe incluir una mención a que en el poder se salva el autocontrato y el conflicto intereses.

El notario autorizante recurre y alega que no hay autocontrato, que no hay conflicto de intereses, sino intereses concurrentes, pues poderdante y apoderada son vendedoras por lo que el juicio de suficiencia cumple con todos los requisitos.

La DGRN revoca la calificación. Reconoce que, en teoría, el nudo propietario puede tener intereses diferentes del usufructuario pues hay una contraposición natural entre ambos derechos, pero que esos intereses también pueden ser concurrentes y marchar “pari passu” (literalmente “con igual paso”, en el sentido de a la par).

En el caso concreto, atendiendo a las circunstancias y a las estipulaciones del negocio documentado, no aprecia que exista conflicto de intereses. Por otro lado, si la registradora considerara que existe ese conflicto, debería fundamentarlo en su nota, lo que no ha ocurrido. (AFS)

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470.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL MEDIANTE TRANSACCIÓN APROBADA JUDICIALMENTE.

Resolución de 11 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Vecilla, por la que se suspende la inscripción de un auto aprobatorio de transacción judicial relativa a la liquidación de una sociedad conyugal. 

Hechos: se presenta en el Registro testimonio de auto firme por el que se aprueba una transacción judicial referida a la liquidación de una sociedad de gananciales.

La Registradora califica negativamente al considerar que el documento presentado no es título inscribible en el Registro de la Propiedad al ser un certificado comprensivo de un auto en el que se aprueba un acuerdo alcanzado por las partes y ratificado a presencia judicial, sin que resulte relación alguna de este proceso con el previo de nulidad, separación o divorcio, lo que hace que no pueda ser considerado como parte del convenio regulador de los efectos de la separación o divorcio. El hecho de que un acuerdo transaccional esté homologado judicialmente, no altera el carácter privado del documento.

La DGRN confirma la calificación y tras reconocer la aplicación del principio de titulación formal en nuestro sistema registral, destaca:

1º.- El convenio regulador es un acuerdo privado pero la preceptiva aprobación judicial del mismo y el reconocimiento que se le confiere en los artículos 90 y siguientes del Código Civil, establecen un marco válido para producir asientos registrales definitivos, siempre que las cláusulas del mismo no excedan de su contenido típico y normal, como pudiera predicarse de la liquidación del régimen económico matrimonial.

Por el contrario, la mera homologación judicial de un acuerdo privado relativo a un proceso, que iniciado por demanda, acaba en acuerdo transaccional no puede ni debe tener acceso al Registro, debiendo ser objeto de elevación a escritura pública notarial si se pretende su incorporación a los libros del Registro.

2º.- En cuanto a la transacción (artículos 1.809 y ss CC y artículo 19 LEC), el Centro Directivo cita resoluciones recientes para fundamentar su decisión, en particular, la R. de 6 de septiembre de 2016, según la cual: ‘‘(…) la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia (…) y el auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (…)” y la R. de 9 de julio de 2013, con arreglo a la cual, “(…) la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo (…). Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (…)’’.

En el caso resuelto, concluye el Centro Directivo señalando que no hay ningún dato que permita deducir que el procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales provenga de un proceso de nulidad, separación o divorcio por lo que no puede ser considerado como parte del convenio inicialmente propuesto pero no realizado. (ER)

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472.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000.

Resolución de 13 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Aldaia, por la que se deniega la cancelación por caducidad de una serie de anotaciones preventivas de embargo, por encontrarse prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. 

Hechos: el titular registral de una determinada finca presenta en el Registro una instancia solicitando la cancelación de una serie de anotaciones preventivas.

La Registradora califica negativamente por ser anotaciones que fueron prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la LEC 1/2000, que se produjo, el 8 de enero de 2001.

La DGRN confirma la calificación y recuerda su doctrina sobre caducidad de anotaciones preventivas con arreglo a los artículos 86 LH, 199 RH, la Instrucción de 12 de diciembre de 2000 y numerosas resoluciones posteriores y es que puedan darse las siguientes situaciones:

1) Anotaciones prorrogadas por mandamiento presentado en el Registro antes del 8 de enero de 2001: rige la legislación anterior y se encuentran en situación de prórroga indefinida sin necesidad de que se soliciten prórrogas sucesivas.

2) Anotaciones preventivas prorrogadas por mandamiento presentado en el Registro de la Propiedad después del 8 de enero de 2001: se rigen por el nuevo artículo 86 LH y quedan sujetas al plazo de caducidad de 4 años, sin perjuicio de que puedan prorrogarse sucesivamente (cada cuatro años) hasta la conclusión del proceso que las originó.

3) Anotaciones preventivas que, practicadas antes de la entrada en vigor de la LEC seguían vigentes (sin prórroga) a fecha de 8 de enero de 2001. Igual que en el caso anterior, se rigen por el nuevo artículo 86 LH y quedan sujetas al plazo de caducidad de 4 años, sin perjuicio de que puedan prorrogarse sucesivamente (cada cuatro años) hasta la conclusión del proceso que las originó.

4) Caducidad de las anotaciones prorrogadas indefinidamente conforme a la legislación anterior.

1) Si el mandamiento judicial ordenando la prórroga es posterior al 8 de enero de 2001, aunque la resolución judicial sea de fecha anterior y cite el artículo 199.2 RH, se aplicará el nuevo artículo 86 LH.

2) Por el contrario, si el mandamiento judicial instando la prórroga se presenta en el Registro antes del 8 de enero de 2001, y se practica el asiento de presentación antes del 8 de enero de 2001, se rige por el artículo 199.2 RH.

Así, es doctrina registral reiterada que, por aplicación analógica del artículo 157 LH (relativo a la hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas), transcurrido el plazo de seis meses desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso que motivó la anotación preventiva, la anotación preventiva ha de cancelarse por caducidad.

Además, con cita en la R. de 18 de mayo de 2016, reconoce el Centro Directivo que el expediente de liberación de cargas, no es medio hábil para la cancelación de las anotaciones preventivas prorrogadas, dado que según el artículo 210 LH (tras su reforma por la Ley 13/2015), el expediente se aplica a cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso; y no resulta medio hábil para la cancelación de anotaciones de embargo sin que quepa tampoco aplicar el artículo 1.964 CC como alega el recurrente. (ER)

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473.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000.

Resolución de 13 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Aldaia, por la que se deniega la cancelación por caducidad de una serie de anotaciones preventivas de embargo, por encontrarse prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. 

Idéntica a la Resolución anterior resumida con el número 472. (ER)

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475.** ESCRITURA DE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EXISTIENDO CONVENIO REGULADOR ANTERIOR.

Resolución de 16 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ibi, por la que se deniega la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales.

Hechos: Se otorga una escritura de liquidación de la sociedad de gananciales de un matrimonio ya divorciado en el que la vivienda familiar se adjudica a uno de los cónyuges. De la certificación del registro civil de la inscripción del matrimonio resulta la noticia de la existencia de un convenio regulador aprobado con posterioridad a la sentencia de divorcio, que no se menciona ni se aporta a la escritura.

La registradora deniega la inscripción porque alega que en el Convenio regulador se han adjudicado los bienes por mitad (al parecer se le ha aportado posteriormente una fotocopia del mismo) y que ahora ya no es posible liquidar la sociedad de gananciales porque ya está liquidada en el Convenio regulador, que habrá de inscribirse primero.

La interesada recurre y argumenta que el Registro publica una titularidad ganancial, que ha de presumirse válida conforme al principio de legitimación registral recogido en el artículo 38 LH de que los derechos existen y pertenecen a su titular registral, que los titulares registrales están disponiendo del bien en documento público, y que, en consecuencia,  la registradora debe de inscribir la escritura de liquidación.

La DGRN desestima el recurso, afirmando que debe de aportarse el Convenio ya que uno de los aspectos del mismo, que puede incidir en la liquidación, es la atribución del uso de la vivienda familiar, y en este caso además hay una menor.

Recuerda que el derecho de uso de la vivienda familiar no tiene carácter patrimonial, sino de orden puramente familiar y que ello conlleva ciertas limitaciones. Este derecho comporta por un lado un derecho ocupacional, y por otro que el titular dominical de la vivienda no podrá disponer de ella sin el consentimiento del titular del derecho de uso o, en su caso, autorización judicial. Normalmente el titular del derecho de uso será uno de los cónyuges aunque la sentencia también puede atribuirlo a los hijos. 

COMENTARIO.- La DGRN no tiene en cuenta que la registradora no se ha limitado a suspender la inscripción de la escritura solicitando que se aporte el Convenio, que sería lo admisible según esta interpretación, sino que ha denegado la inscripción en base a una fotocopia del Convenio, que no consta en el título presentado (la escritura)  y que en todo caso no goza de ninguna fehaciencia. (AFS)

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476.** SERVIDUMBRE: CONSTANCIA EN EL PREDIO DOMINANTE POR NOTA MARGINAL (Y NO EN EL CUERPO DE LA DESCRIPCIÓN). RECTIFICACIÓN DE SERVIDUMBRE YA INSCRITA.

Resolución de 16 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Majadahonda n.º 1, por la que se deniega la práctica de una rectificación en la descripción de una finca registral del mencionado registro.

– HECHOS: En un proyecto de compensación urbanística formalizado en escritura de 1995, modificada por otras 2 escrituras el mismo año (que no se acompañan), se constituye una servidumbre de paso y de uso exclusivo de estacionamiento a favor del predio dominante sobre 2 sirvientes (que luego han sido divididos horizontalmente). Parece que la servidumbre consta en el predio dominante por Nota Marginal (de referencia a los sirvientes donde ya consta como carga) y no en la descripción de la finca. Ahora se presenta la escritura por los dueños del predio dominante para que la servidumbre conste en la descripción de la finca, como una cualidad de la misma  (Aº 13 LH).

– La REGISTRADORA  califica negativamente por dos razones:

a) El reflejo registral de la cualidad del predio dominante, en cuanto que disfruta de la servidumbre gravada sobre los predios sirvientes, se efectúa mediante nota marginal (Aº 13-1 LH), no siendo posible hacer constar la descripción global de las servidumbres que se hace en el predio dominante, cuyo (nuevo) contenido podría ser además contradictorio con el ya inscrito para la servidumbre en ambos predios sirvientes.

b) Para inscribir una modificación, conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y las reglas de rectificación de asientos (por error u otros motivos) del Aº 40-d) LH requiere el consentimiento de todos los afectados o resolución judicial.

– Los interesados recurren y parece que solicitan, no que se modifique o corrija la servidumbre sino simplemente que conste en el cuerpo de la descripción de la finca, como una cualidad de la misma  (Aº 13-2 LH).

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, señalando, con un criterio análogo a la reciente Res 19 julio 2017, que la inscripción de la servidumbre debe realizarse en los folios de las fincas sirvientes y con el consentimiento de los titulares de dichas fincas sirvientes gravadas. Es en estos folios donde deben practicarse los gravámenes sobre las fincas. Así resulta con toda claridad del Aº 13 LH y aunque su 2º párrafo establece la posibilidad de que “también se haga constar en el folio de la finca dominante, como una cualidad del mismo”, tal constancia se realiza por Nota Marginal, por referencia a los folios de las fincas sirvientes, ya que la servidumbre no se inscribe propiamente en el folio de la finca dominante.  (ACM).

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477.* RECTIFICACIÓN DE SEGREGACIÓN Y VENTA. TRACTO SUCESIVO. ACREDITACIÓN REPRESENTACIÓN NORMATIVA ANTERIOR. RECURSO SIENDO OTRO EL REGISTRADOR.

Resolución de 16 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra de segregación y venta. 

– HECHOS:    En 1989 se otorgan 2 escrituras entre 2 SA, una de segregación y venta; y otra posterior de rectificación de la 1ª dejando sin efecto la segregación y extendiendo la venta a la totalidad de la Finca. Se presentan ahora en el registro y la finca fue ya objeto de vinculación “ob rem” a favor de 120 fincas registrales.

– El REGISTRADOR  lógicamente deniega el asiento por falta de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y por tanto el consentimiento de todos los titulares registrales afectados, y por no aportarse el apoderamiento del representante de la SA para calificar su suficiencia. En el ínterin se produce un traslado del registrador, y una vez presentado el recurso el nuevo registrador forma directamente el expediente y lo eleva a la DGRN.

– El ABOGADO de los interesados recurre y señala que se halla pendiente de resolución un procedimiento de rectificación de errores de los asientos afectados (que en su día motivó un asiento de presentación, ya caducado y cancelado) y que el notario autorizante de la escritura ya consideró suficientes, en su día, las facultades del apoderado.

Evidentemente la DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, señalando:
a) Que sin el consentimiento de todos los afectados no cabe rectificar el titulo previo no inscrito (Aº 20 LH);
b) Que en 1989 no se había promulgado el Art 98 LMFAOS -Ley 24/2001– y que el notario dice expresamente en la escritura que a la misma se acompañará el apoderamiento;
y c) Y que, aunque el nuevo registrador no lo diga expresamente, al formar el expediente y elevarlo a la DGRN aceptando el recurso, implica tácitamente su asunción de la calificación del registrador anterior (lo que es potestativo para el nuevo). (ACM).

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478.() PRETENSIÓN DE REVOCAR UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO PRACTICADA

Resolución de 17 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto como consecuencia de la práctica de una anotación preventiva de embargo realizada por el registrador de la propiedad de Granollers n.º 2.

Supuesto: Se plantea si cabe revocar la práctica de una anotación preventiva de embargo ya practicada por entender el recurrente que el título ejecutivo estaba prescrito.

La DGRN desestima el recurso, dado que, como ha reiterado en numerosas resoluciones a)sólo cabe interponer recurso ante la DGRN cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente (arts 324 y 326 LH); b) el objeto del recurso es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho y no cualquier otra pretensión, señaladamente la determinación de la validez o no del título inscrito ni de su derecho a inscribir o anotar, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales (art. 66 LH); c) una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (arts 1, 38, 40 y 82 LH). Por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados.

Si el recurrente considera que la responsabilidad civil, de la que deriva el embargo y su anotación, ha prescrito, debe hacerlo valer en el procedimiento judicial solicitando se expida el correspondiente mandamiento judicial de cancelación. (JCC)

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479.** RECTIFICACIÓN DE UNA ESCRITURA DE RENUNCIA POR OTRA DE ACEPTACIÓN HEREDITARIA.

Resolución de 17 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición de herencia.

Hechos: Con fecha 20 septiembre de 2016, se formaliza una escritura de partición de herencia, en la que, una de las herederas X, renuncia a la herencia de su causante, adjudicándose su participación, por acrecimiento, al resto de herederos. Se hace constar que, en el testamento del causante, dicha heredera renunciante, había sido sustituida vulgarmente, por sus descendientes.

Por otra escritura posterior de 1 de marzo de 2017 (seis meses después de aquella), se formaliza una escritura de rectificación de aquella de herencia, subsanándola, con la intervención de todos los comparecientes anteriores, y en ella se dice que hubo un error en la renuncia de la heredera X, ya que la misma aceptaba la herencia del causante.  Se alegaba error en el consentimiento por parte de la heredera y legitimaria, siendo este vicio de su consentimiento una excepción a lo que dispone el artículo 997 c.c.

Registradora: La registradora suspende la inscripción de dicha escritura, por cuanto la renuncia de herencia es irrevocable, y se debería, o acreditar la inexistencia de descendientes sustitutos vulgares de la heredera renunciante, o bien darse la intervención de los  mismos en la escritura de rectificación.

Dirección General: Interpuesto el recurso, la DG lo rechaza, razonando que, efectivamente, y conforme al art 997 c.c. la aceptación y repudiación de herencia, son irrevocables y sólo se pueden anular por error en el consentimiento o por aparecer un testamento desconocido. Bien es cierto que también el Reglamento Notarial art. 153 RN admite que los errores materiales, omisiones y defectos de forma, puede ser subsanados por el notario autorizante, su sustituto o sucesor, pero esto se refiere al notario y no es incompatible con el artículo 997 c.c., que se refiere a las rectificaciones por errores producidos en el mismo documento, que vicien el consentimiento.

Sin embargo la solución del artículo 153 del RN no puede aplicarse a lo que es un error obstativo, es decir a aquel en que, existiendo una correcta formación de la voluntad, ésta se expresa erróneamente, lo que el notario puede conocer por su asesoramiento al otorgante, o por los documentos fehacientes tenidos a la vista, sin olvidar los limitados medios con que cuenta al notario para practicar, de oficio, una rectificación, situación a la que se puede equiparar el error material, puramente documental.

Sin embargo, recalca la DG, la rectificación aquí producida no es de oficio o voluntaria,  y debe ser consentida no ya sólo por los otorgantes, sino por todos los afectados por la misma, y se produce este supuesto, cuando recaída una calificación registral, momento en que parece ser conocida por los otorgantes los efectos de la repudiación efectuada, no puede alegarse error de vicio u obstativo o de mera plasmación documental. Se trata pues de un error de derecho, ya que los efectos producidos no son los que los otorgantes pretendían, sustituyendo una repudiación pura y simple  por una renuncia traslativa, pero incluso este error no sería admisible como causa de impugnación de la repudiación, dado lo restrictivo de su admisión. Por tanto para ser admitido este tipo de error de derecho, sería imprescindible el consentimiento de la totalidad de afectados por el mismo, más cuando la rectificación se ha producido con una dilación de más de seis meses, lo que ha podido producir determinadas expectativas en los sustitutos de la heredera renunciante. En cuanto al supuesto de la RS de 21 abril de 2017, no tiene nada que ver con el presente, ya que en aquella, la rectificación se produjo a través de diligencia notarial en la misma escritura de renuncia, sin que hubiera habido (como ahora) una presentación en oficina pública y en el registro, y más habiéndose expedido la copia inicial, sin rectificación alguna, en su momento. (JLN)

 

480.** ACTA NOTARIAL ART. 208 LH PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO.  CAUSAHABIENTES DEL TITULAR REGISTRAL Y EXTRAORDINARIA DIFICULTAD.

Resolución de 18 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Guadix a inscribir un acta de reanudación del tracto sucesivo.

Hechos: Se solicita la reanudación del tracto sucesivo interrumpido en base a un Acta notarial para la reanudación del tracto del artículo 208 LH, finalizada con decisión notarial positiva de estimar acreditado el tracto respecto de una cuota indivisa (1/8) de una finca, estando el resto de dicha finca ya inscrito a favor de los titulares actuales.

El tracto está interrumpido desde hace más de 100 años y, salvo el primer título traslativo (de la esposa titular registral (A) a su esposo (B)), todos los demás títulos figuran en escritura pública; dichos títulos son una escritura de compra por un tercero (de B a C), una escritura de herencia a favor de los herederos de C (herederos D) y una de aportación a la sociedad de gananciales de cada uno de los herederos (D) a favor de sus cónyuges (E). Al parecer existe otra escritura de transmisión por herencia, de los herederos D y sus cónyuges E a los actuales titulares (F).

El requirente del Acta (F) es uno de los herederos y solicita la intervención notarial y la reanudación del tracto alegando su interés legítimo en su condición de heredero de los titulares D y E,  habiendo también otros coherederos que no han comparecido ni se acredita su representación. Tampoco se aporta al Registro la escritura de herencia a favor de F y de sus coherederos, aunque sí se acreditó al notario autorizante del Acta, al parecer.

La registradora encuentra varios defectos: el principal es que considera que el solicitante es causahabiente de la titular registral por lo que entiende que no hay verdadera interrupción de tracto. El solicitante no acredita la representación de los demás coherederos ni su condición de heredero ni el fallecimiento de sus causantes inmediatos. Finalmente la descripción de la finca cambia respecto de la inscrita, pues se rectifica la cabida y no se cumplen los requisitos legales para justificar dicho cambio.

El interesado recurre y alega que sí hay interrupción de tracto, que en todo caso sería extremadamente gravoso citar a todos los herederos después de más de cien años, que los actuales herederos tienen su título público, reseñado por el notario, que cualquiera de ellos está legitimado para instar el acta y en cuanto a la rectificación de la cabida que no se solicita ni debe de afectar al tracto.

La DGRN estima el recurso en cuanto al primero de los defectos y lo confirma respecto de los demás.

Revoca el primer defecto ya que considera que, faltando únicamente la documentación pública de la transmisión hereditaria efectuada de la titular registral A a su cónyuge B, no existe una verdadera interrupción del tracto. Sin embargo admite la alegación del recurrente relativa a la extraordinaria dificultad que supondría otorgar la documentación que subsanaría la falta de tracto sucesivo, ya que después de 100 años se desconocen los datos personales y los domicilios de los herederos de la titular registral y de su cónyuge. En este sentido cita sus propias Resoluciones de 24 de marzo de 2015 y 13 de julio de 2017.

En cuanto a la intervención de lo demás coherederos del requirente, dado que el promotor del expediente no pretende la reanudación del tracto a su favor, sino a favor de su causante, confirma que deben de intervenir todos, presentes o representados y que el que comparezca en nombre de los otros coherederos acredite su representación.

Respecto del último defecto lo confirma y recuerda que la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la determinación de cuáles sean éstos, sin que el principio registral de rogación imponga otras exigencias formales añadidas. Sin embargo el presentante o el interesado, a la vista del defecto, podrá solicitar la inscripción parcial del documento.

COMENTARIO: El Acta que recoge el expediente de dominio para reanudar el tracto en ningún caso es de notoriedad (como alega el recurrente) pues el notario no declara notorio nada sino que lo que hace es emitir una declaración de autoridad (en sede de jurisdicción voluntaria, equivalente a los antiguos Autos judiciales), es decir, declarar acreditado el tracto interrumpido entre el titular registral y el título último que se pretende inscribir. Su naturaleza pues no tiene nada que ver con las Actas de notoriedad en las que el notario declara la notoriedad de un hecho. Esta confusión de conceptos se observa también en algunos formularios notariales.

Finalmente, conviene recordar que se pueden admitir los requerimientos notariales para tramitar el expediente para reanudar el tracto sucesivo, no sólo cuando haya verdadera interrupción del tracto, sino cuando no habiéndola resultare una dificultad extraordinaria para localizar a los herederos del titular registral, pues una interpretación rigurosa en este punto abocaría al titular actual a un procedimiento judicial declarativo ocasionándole graves dificultades prácticas (de tiempo y de coste económico) que es justamente lo que se pretende evitar con este tipo de expedientes. (AFS)

 

481.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. RENUNCIA DE LOS HEREDEROS. DEFENSOR JUDICIAL: SU CARÁCTER EXCEPCIONAL.

Resolución de 18 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Hechos:

Se trata de un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido a instancia de una entidad mercantil, frente a la herencia yacente y desconocidos herederos del titular registral de una finca.

 Consta en los autos el envío de exhortos teniendo a su presencia la hermana del ejecutado, manifestando que las herederas de su hermano renunciaron a la herencia, aportando escritura de renuncia, por la  que la viuda renuncia pura y simplemente a la herencia, testada o intestada de su esposo; y escritura de renuncia otorgada por la hija del fallecido en la que se hace constar que su padre falleció en estado de casado, de cuyo matrimonio nació una hija y sin haber otorgado disposición testamentaria alguna, y por la que renuncia pura y simplemente a la herencia de su difunto padre.

El registrador suspende la inscripción alegando que no procede dirigir la demanda contra herederos desconocidos del titular registral, pues se requiere que el Juez adopte las disposiciones procedentes relativas a la seguridad y administración de la herencia yacente, designando un administrador que la represente y respecto al cual sustanciar el procedimiento, y que el correcto llamamiento al titular registral o a su causahabientes, a fin de evitarles la indefensión, es susceptible de calificación registral conforme al artículo 100 del Reglamento hipotecario.

El recurrente por su parte considera que el presente caso ha de ser incardinado en los que se ha efectuado la notificación a interesados en la herencia, haciendo inaplicable la exigencia de nombrar defensor judicial de la herencia.

RESOLUCIÓN:

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Para fundamentarlo comienza afirmando que es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha devenir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), lo que desenvuelve en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, lo que ha de ser tenido en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Cuando interviene la herencia yacente, nuestra Dirección General impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

La doctrina anterior se ha matizado en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Por su parte, la doctrina jurisprudencial, admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo, si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

A continuación se centra en el objeto del recurso en que concurren unas circunstancias especiales que han de ser tenidas en cuenta:

  • El Juzgado mediante diligencia ordenó notificar a la hermana, a la viuda y a la hija del demandado fallecido.
  • Consta en los autos otra diligencia de ordenación en donde se hace constar el envío de exhortos en cuya diligencia de requerimiento tuvo en su presencia a la hermana del ejecutado, quien manifestó que las herederas de su hermano renunciaron a la herencia, aportando escritura de renuncia de la viuda y de la hija del fallecido.

En estos casos nuestro Centro Directivo señala que la renuncia de los herederos en los supuestos de procedimientos seguidos contra la herencia yacente no evita la necesidad de nombrar administrador, pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, ésta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia.

Caso distinto sería que la renuncia de los herederos se produzca una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les había hecho en éste, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

En nuestro caso la renuncia se produjo con anterioridad a la tramitación del procedimiento. En el curso de éste, se notificó a la viuda y a la hija del causante y a su hermana. Las dos primeras aportaron copias de escrituras públicas de renuncia. Se realizan distintas averiguaciones para tratar de identificar y citar a los posibles herederos del causante. Y  aunque la viuda y la hija acreditan que han renunciado a la herencia, la hermana, posible heredera intestada del causante (artículo 946 del Código Civil), ha comparecido sin que conste que haya realizado pronunciamiento alguno respecto a la ejecución.

Por ello y teniendo en cuenta que el nombramiento de defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en un trámite excesivamente gravoso y que se debe de limitar a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia, en este caso, hemos de entender que no existe indefensión, al haberse notificado al menos a una de las posibles herederas del titular registral. (MGV)

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482.** EJECUCIÓN CONTRA LA HERENCIA YACENTE. DEFENSOR JUDICIAL. RENUNCIA DE LOS HEREDEROS.

Resolución de 18 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un decreto en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales.

Hechos:

Se presenta en el registro un decreto de adjudicación, dimanante de proceso de ejecución de títulos judiciales seguido a instancia de una entidad mercantil frente a los desconocidos e ignorados herederos de un titular registral procediéndose a adjudicar la finca en subasta pública.

La registradora suspende la inscripción por haberse dirigido el procedimiento contra los desconocidos e ignorados herederos del titular registral., siento necesario el nombramiento de un defensor judicial.

El adjudicatario de la finca interpuso recurso en el que se alegaba que:

  1. El despacho de ejecución fue notificado al ejecutado, que compareció a través de procurador, oponiéndose al mismo, siendo desestimada con todas las garantías legales y procesales.
  2. Consta unida a Autos que los herederos del ejecutado fallecido comparecieron en el procedimiento ejecutivo, y solicitaron su renuncia a la herencia, acompañándose la correspondiente escritura de renuncia.
  3. Para el nombramiento de un defensor judicial es necesario que el procedimiento no haya sido dirigido frente al fallecido, ni frente a ninguno de sus concretos herederos, impidiéndose su comparecencia en el proceso para la defensa de sus intereses legítimos, lo que no ha sucedido en el procedimiento en el que nos encontramos.

RESOLUCIÓN:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Con carácter previo a entrar en el fondo del asunto la DG hace referencia a los documentos aportados por el recurrente al escrito del recurso: a) copia del auto despachando ejecución b) notificación al ejecutado c) copia de la diligencia de ordenación por la que se solicita al ejecutante la identificación de los herederos d) escrito de desvinculación del procedimiento y renuncia a la herencia efectuado por quienes dicen ser herederos del fallecido, junto con escrituras de renuncia e) diligencia de constancia y f) auto convocando la subasta.

Estos, no fueron presentados en el Registro al tiempo de emitir la calificación ni posteriormente, una vez recaída esta, a efectos de intentar la subsanación de los defectos y por ello no pudieron ser analizados por la registradora para efectuar la calificación recurrida.

 En consecuencia,  y en base a reiterada doctrina, no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.

 Tras esto se centra en el objeto del recurso, para ello comienza afirmando que es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha devenir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), lo que desenvuelve en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, lo que ha de ser tenido en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Cuando interviene la herencia yacente, nuestra Dirección General impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

La doctrina anterior se ha matizado en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Por su parte, la doctrina jurisprudencial, admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo, si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

En el caso que nos ocupa del decreto y mandamiento presentados resulta que el llamamiento a los desconocidos herederos es genérico y no consta la forma en que se hayan producido las notificaciones a los mismos, ni si se ha llevado a cabo una investigación razonable, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales del titular registral, por lo que se confirma el defecto.

Si bien, de la documentación presentada junto al escrito de recurso resulta que el procedimiento se inició originariamente frente al ejecutado en vida de éste, produciéndose posteriormente su fallecimiento, sin que conste si otorgó testamento, y que han intervenido distintas personas en condición de herederos que se personaron en el procedimiento en orden a renunciar a la herencia.

En los casos de renuncia la DG manifiesta que no evita la necesidad de nombrar administrador pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, ésta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia.

 Caso distinto sería que la renuncia de los herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les había hecho en éste, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia

No obstante no analiza en este supuesto la citada documentación ya que no pudo ser analizada por la registradora en el momento de efectuar la calificación recurrida, sin perjuicio de que los interesados puedan presentarla junto con los títulos calificados, con la finalidad de obtener una nueva calificación. (MGV)

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484.*** CEUTA: APORTACIÓN A GANANCIALES Y POSTERIOR LIQUIDACIÓN SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. ¿DEROGACIÓN TÁCITA DE DISPOSICIONES?

Resolución de 19 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ceuta a la inscripción de sendas escrituras de aportación a la sociedad de gananciales y ulterior de capitulaciones matrimoniales y liquidación de sociedad conyugal.

Supuesto de hecho.

Se discute si resulta aplicable, en una adquisición por ciudadanos españoles de un inmueble situado en Ceuta, la disposición final primera del Reglamento que desarrolla la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, aprobado por el Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero), que exige con carácter general la preceptiva autorización para la adquisición de dominio o la constitución del derecho real de hipoteca en la Ciudad de Ceuta.

En su escrito de impugnación, el notario recurrente alega que la disposición adicional introducida por la Ley 31/1990, de 27 de diciembre, en la citada Ley 8/1975 (norma de rango superior al Reglamento y que además es posterior en el tiempo) ha derogado tácitamente la norma reglamentaria invocada.

¿Es receptiva autorización para la adquisición de dominio o la constitución del derecho real de hipoteca en la Ciudad de Ceuta cuando los titulares son españoles? SI.

Doctrina de la Resolución.

I APRECIACION DE LA DEROGACIÓNTÁCITA DE LAS NORMAS.

  1. Principio general: La derogación tacita de normas con rango inferior a ley puede ser apreciada y declarada por cualquier órgano administrativo o jurisdiccional, salvo excepciones.
  2. Precisión: Sin embargo, junto a este principio, también hay acuerdo general en entender que la apreciación de la existencia de derogación tácita de normas con rango legal es materia propiamente jurisdiccional.

II SOLUCION DEL CASO CONCRETO.

La Resolución entiende que al dictarse el Reglamento cuya vigencia se discute, en ejecución de la disposición final segunda de la Ley 8/1975, vía habilitación al Gobierno por parte del Legislativo, el supuesto conflicto se produciría entre normas del mismo rango de ley, y en este punto ni notarios ni registradores estarían habilitados para resolverlo.

La Disposición final segunda de la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, aprobado por el Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero), establece lo siguiente:

Con independencia de lo dispuesto en esta Ley, y sin perjuicio de su aplicación a Ceuta y Melilla, el Gobierno queda expresamente facultado para dictar, con relación a las mismas, las normas especiales que las necesidades de la defensa nacional aconsejaren según las circunstancias de cada momento y, entre aquéllas, la exigencia de autorización del Consejo de Ministros en todos los casos de transmisión y gravamen de la propiedad de bienes inmuebles, así como construcción de obras o edificaciones, cualquiera que sea la nacionalidad del adquiriente. Mediante Real Decreto, el Gobierno podrá acordar la desconcentración de la facultad para otorgar estas autorizaciones. Los órganos a los que se atribuya tal facultad tendrán la potestad sancionadora prevista en los párrafos primero y segundo del artículo treinta de esta Ley”.  (JAR)

Posible inconstitucionalidad de la norma: artículo de Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla, Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla.

 

485.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CESIÓN DE REMATE POR IMPORTE DISTINTO DEL DE ADJUDICACIÓN.

Resolución de 19 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Orotava, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria.

Supuesto de hecho

En el presente expediente en el decreto de adjudicación expresamente se aprueba el remate y la adjudicación a favor de doña M. C. D. G. por la cantidad de 67.900 euros importe por el que se había adjudicado inicialmente el ejecutante (que representaba el 70% del valor de tasación) importe por el que se libera al deudor, procediéndose a la imputación de pagos por ese importe (cfr. antecedentes de hecho séptimo del decreto de adjudicación), lo cual no impide que el importe efectivamente percibido por el acreedor ejecutante, por la cesión del remate, sea inferior. El pago del precio de la cesión, 25.000 euros, ha quedado documentalmente acreditado. Por lo tanto, se cumplen todos los requisitos antes señalados.

Verificada la adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria por la cantidad de 67.900 euros a favor de la ejecutante, que se corresponde con el 70% del valor de tasación por ser vivienda habitual, la adjudicataria procedió a la cesión del remate a favor de doña M. C. D. G. por importe de 25.000 euros. En la parte dispositiva del decreto se manifiesta la aprobación del remate y la adjudicación a favor de doña C. D. G (…) por la cantidad de sesenta y siete mil novecientos (67.900) euros». El registrador señala como defecto que «el juzgado ha de aclarar si el cedente ha recibido el precio del remate o precio de la venta forzosa del cesionario ya que según consta en el Decreto sólo se pagaron 25.000 euros de los 67.900 euros del remate».

La recurrente manifiesta, resumidamente, que «(…) el cedente ha recibido por la cesión la cantidad de 25.000 euros, precio total acordado con la cesionaria, si bien el precio de remate fue fijado en 67.900 euros por el juzgado, minorando en dicho importe la deuda de los ejecutados, tal y como refleja el auto de adjudicación que ya ha sido aportado (…)».

¿Es posible la cesión del remate por un importe inferior al precio de adjudicación? SI.

Doctrina de la Resolución.

1 El precio de cesión de remate y el precio de remate o ejecución son conceptos distintos, pudiendo ser el de cesión inferior o superior al de remate o ejecución: (i) El precio del remate es el importe de la mejor puja en el caso de que en la subasta haya postores; (ii) el precio de la adjudicación es el importe por el que el acreedor ejecutante adquiere la finca ante la inexistencia de postores; (iii) el precio de la cesión de remate es el importe que recibe el ejecutante que cede el remate del cesionario por la trasmisión de la finca que ha sido rematada o adjudicada a favor de aquél.

2 Se ha planteado por la doctrina si es posible la cesión del remate por un importe inferior al precio de adjudicación, es decir el ejecutante cede la adjudicación a pérdida. El artículo 647 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (relativo a la subasta de bienes muebles, pero aplicable a los procesos de ejecución hipotecaria, por la remisión que realizan los artículos 681.1 y 655.2) no prohíbe la cesión por un importe superior, ni tampoco por una cantidad menor a la ofrecida por el ejecutante, siempre que la adjudicación se realice por el importe del remate.

La solución debe ser positiva, el hecho de que el ejecutante transmita la finca por un precio inferior no implica perjuicio alguno para el deudor ejecutado, siempre que a efectos del pago de la deuda el importe que se tenga en consideración sea el de la adjudicación, descontándose de lo debido por el deudor la cantidad por la que el ejecutante se lo hubiera adjudicado en subasta de modo que el perjuicio o pérdida patrimonial lo asuma el adjudicatario. Y esto es así, porque en caso contrario, podrían eludirse los porcentajes mínimos de adjudicación que se regulan legalmente, causándose un perjuicio al deudor hipotecario.

En el decreto por lo tanto deberá mantenerse el precio de adjudicación que es el ofrecido inicialmente por el ejecutante y que se descontará de la cantidad reclamada; y a continuación se declarará que el adjudicatario ha satisfecho al ejecutante por la cesión una cantidad menor, identificándola. Este pago también tendrá que acreditarse documentalmente. (JAR).

 

486.*** NEGATIVA A INSCRIBIR REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR EXISTIR DUDAS DE IDENTIDAD MOTIVADAS

Resolución de 19 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tui, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Supuesto de hecho.

Se tramita expediente registral para incorporar la representación gráfica catastral por el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Tramitado el procedimiento, el registrador suspende la inscripción por tener dudas sobre la identidad de la finca fundadas en que procede de previa segregación, existe una controversia judicial sobre la franja de terreno que pretende incorporarse a la descripción de la finca y se ha formulado oposición por dos colindantes.

El título que promueve el expediente es un acta notarial en la que los propietarios del inmueble rectificaron su descripción y solicitaron la inscripción de su representación gráfica georreferenciada catastral. Dicha finca consta en el Registro con una superficie de 581 metros cuadrados, manifestando dichos titulares que, en realidad, según reciente medición y según Catastro, su superficie es de 707 metros cuadrados

Doctrina de la Resolución

Tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio, debiendo tener en cuenta lo siguiente:

  1. Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
  2. Aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador.
  3. En el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, pues (i) la oposición de otro colindante (ii) sumada a la existencia de una controversia judicial relativa a la delimitación física de la finca, con independencia de cuál sea la naturaleza y objeto concreto de la acción entablada, muestran indicios suficientes de que no resulta pacífica la representación gráfica aportada y la consecuente determinación de su cabida. (iii) Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, en especial de los historiales registrales y la representación gráfica de la finca, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que no nos encontramos ante la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, sino que con tal rectificación se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
  4. Toda vez que existen dudas, como previene el artículo 199, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente y también puede acudirse al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

Comentario.

El expediente registral seguido trata de reflejar una cabida que supera en más de un 10% la cabida inscrita. Para registrar un exceso de estas características la Ley Hipotecaria contempla el procedimiento registral del artículo 199 y el procedimiento notarial del artículo  201.1.

 En los dos casos se deben cumplir una serie de trámites tendentes a garantizar los derechos de terceros y a evitar que se acoja una superficie que no se corresponde con la realidad física de la finca, pues, según reiterada doctrina del Centro Directivo (se citan numerosas resoluciones en el texto) estas modificaciones de la superficie inscrita sólo caben cuando se trata de rectificar un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, es decir, que ha de resultar indubitado que tal rectificación no altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, de modo que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados.

Entre los trámites exigidos cobra especial relevancia la notificación (e intervención en su caso) de los colindantes, que constituye un trámite esencial del procedimiento (RR. 19 de julio de 2016 y 5 de marzo de 2010) para evitar su indefensión. Sin embargo, su importancia no llega hasta el extremo de poder paralizar el procedimiento registral o notarial con la mera oposición no fundada (ex. art. 199 de la Ley Hipotecaria).

Tiene dicho en este sentido la Dirección General lo siguiente (R. 13 de julio de 2017. BOE 2 de agosto de 2017): 1. No toda oposición formulada en un expediente de jurisdicción voluntaria, notarial o registral, lo paraliza, sino que se debe expresar una causa y aportar una prueba escrita que fundamente el derecho de quien se opone. Hecha la alegación por el interesado, decidirán el notario o el registrador motivadamente según su prudente criterio (vgr. Arts. 199, 201 y 203 L.H, entre otros). 2. Uno de los principios de la nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3. (JAR)

 

487.** CONTROL DE PLUSVALÍA MUNICIPAL EN EXTINCIÓN DE CONDOMINIO.

Resolución de 20 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 2, por la que se suspende la calificación de un documento mientras no se acredite la previa autoliquidación o declaración del impuesto de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. 

Hechos: se presenta en el Registro escritura de extinción de condominio de una finca urbana en la que uno de los comuneros se adjudica toda la finca abonándole al otro el exceso de adjudicación en metálico.

El Registrador califica negativamente por no acreditarse la previa autoliquidación o la declaración del impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

El recurrente alega que no existe obligación tributaria alguna y que, como consecuencia de la propia naturaleza del negocio contenido en el título, extinción de comunidad, no hay sujeción al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en base a lo dispuesto en el artículo 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina sobre la interpretación de los artículos 254 y 255 LH que puede sintetizarse de la siguiente forma:

1º. El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos. No obstante, en lo que al plano fiscal se refiere, la valoración que haga de la sujeción o no al impuesto, no será definitiva, pues no le corresponde al Registrador la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos. En lo que al plano registral se refiere, esto es, al sólo efecto de decidir la inscripción, el Registrador puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral.

2º. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia, ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal (como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la TGSS), imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo.

3º. Si el Registrador, para salvar su responsabilidad, exige la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, deberán ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley. (ER)

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488.** PODER PARA VENDER: NO AUTORIZA PARA TRANSMITIR POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.

Resolución de 20 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Málaga n.º 4, por la que se suspende la inscripción de un acta de ocupación y pago.

Hechos: Dentro de un procedimiento de expropiación forzosa se otorga un Acta de Ocupación de la finca expropiada y pago del precio por el órgano administrativo y los propietarios. Varios de ellos están representados por un poder para vender.

La Registradora  parte de la premisa de que, a falta de juicio notarial de suficiencia, es competente para calificar el poder. Y considera  que el poder para vender no es suficiente para consentir la expropiación forzosa.

El interesado (Ayuntamiento de Málaga) recurre y alega que el poder para vender incluye también para consentir la expropiación. Y que, en todo caso, la registradora debía de haber inscrito parcialmente el Acta respecto de la titularidad de los restantes propietarios.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por afirmar que la determinación de los actos de riguroso dominio que comprende el poder ha de ser objeto de interpretación estricta, si bien realizada en el ámbito de la voluntad e intención del poderdante.

Declara que el poder para vender no contiene una autorización genérica para enajenar ni siquiera una autorización genérica para enajenar por título oneroso. Además, la venta se enmarca dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad, mientras que la expropiación forzosa se enmarca dentro del poder coactivo de la Administración.

En cuanto a la posibilidad de  inscripción parcial, exige un doble requisito: que se solicite expresamente por el interesado y que el pacto rechazado no afecte a la esencialidad del contrato. (AFS)

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489.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 20 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 3, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo de una finca registral. 

Hechos: se presenta mandamiento ordenando la práctica de anotación preventiva de embargo. La Registradora califica negativamente por no constar el nombramiento de un administrador judicial que represente los intereses de la herencia yacente. Comunicada la interposición del recurso al Juzgado que expidió el mandamiento, la letrada de la Administración de Justicia de dicho Juzgado acordó la innecesaridad de nombramiento de defensor judicial.

La DGRN confirma la calificación y tras reiterar su doctrina sobre calificación de los documentos judiciales, realiza las siguientes afirmaciones:

1.- LOS CASOS DE HERENCIAS YACENTES.

En los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y ss LEC, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. Con arreglo a la más reciente doctrina de la DGRN, la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

2. EL ARTÍCULO 166 RH: LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.

La DGRN analiza los distintos supuestos que pueden plantearse en las solicitudes de anotación de embargo cuando el titular registral está fallecido y sus requisitos:

a) Procesos por deudas del titular registral fallecido antes o durante el procedimiento:

– Si falleció durante el procedimiento deberá acreditarse al registrador: 1º) que se demandó al titular registral, 2º) que ha fallecido y 3º) que se ha seguido la tramitación con sus herederos por sucesión procesal.

– Si falleció antes de iniciado el procedimiento, además del fallecimiento deberá acreditarse:

        – Si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra       éstos indicando sus circunstancias personales (artículo 166.1.º párrafo primero RH), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios.

         – Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.

b) Procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral fallecido antes de iniciado el procedimiento: igual que en supuesto anterior deberá acreditarse: 1º) el fallecimiento, 2º) que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales y además, 3º) acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (art. 166.1.º párrafo segundo RH). En definitiva deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.

c) Procesos ejecutivos contra herederos indeterminados herencia yacente– del titular registral, bien sea por deudas propias del causante o de la propia herencia yacente, será preciso para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador.

3. EN EL CASO RESUELTO: LA RENUNCIA A LA HERENCIA.

En el supuesto de este expediente, la DGRN confirma la calificación porque el llamamiento a los desconocidos herederos es genérico y no consta la forma en que se hayan producido las notificaciones a esos herederos indeterminados, ni si se ha llevado a cabo una investigación razonable, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales del titular registral.

De la documentación presentada resulta que el procedimiento se inició originariamente frente al ejecutado en vida de éste -y por lo tanto por deudas propias del causante-, produciéndose posteriormente su fallecimiento, sin que conste si otorgó testamento. También resulta que han intervenido distintas personas en condición de herederos que se personaron en el procedimiento en orden a renunciar a la herencia, y que finalmente se ha decidido judicialmente continuar el procedimiento contra los ignorados herederos del causante.

Como ha reconocido en anteriores ocasiones el Centro Directivo, la renuncia de los herederos en los supuestos de procedimientos seguidos contra la herencia yacente, no evita la necesidad de nombrar administrador pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, ésta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia (vid. R. de 19 de septiembre de 2015). Supuesto distinto y analizado en la R. de 15 de noviembre de 2016 sería que la renuncia de los herederos se produjese una vez iniciado el procedimiento de ejecución (como consecuencia del requerimiento) pues sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia. (ER)

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490.*** RENUNCIA A LEGADO DE LEGÍTIMA ESTRICTA CON SUSTITUCIÓN VULGAR. INTANGIBILIDAD DE LA LEGÍTIMA VERSUS FAVOR TESTAMENTI.

Resolución de 23 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Olvera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. 

Supuesto de hecho.

Se discute la inscripción de una escritura de herencia otorgada por los cuatro hijos del causante, tres de los cuales han sido instituidos herederos en el testamento, mientras que a favor de la cuarta hija se dispuso un legado en pago de su legítima estricta, sustituyéndola vulgarmente por sus descendientes. La hija legitimaria renuncia pura y simplemente al legado, sin decir si tiene o no descendientes, que sería sustitutos.

La calificación registral exige para poder inscribir la herencia, bien que se declare por la legataria la inexistencia de descendientes, lo que dejaría sin efecto el legado, o bien, caso de haberlos, que también renuncien al legado para poder inscribir la adjudicación de la herencia a favor de los tres hijos herederos.

 Planteamiento.

No se discute si la legataria renunciante dijera que carece de descendientes fuera suficiente prueba de dicha inexistencia, sin necesitarse otro medio de prueba que lo acredite. Nadie lo cuestiona y se da por supuesto que la renuncia en este caso sería suficiente medio de prueba, criterio este que sí ha sido confirmado por la Resolución número 514 de este Informe (RDGRN de 2 de noviembre de 2017), cuyo estudio es aconsejable por la importancia práctica, además de doctrinal, que tiene. 

Lo que se plantea en la Resolución son los derechos que corresponderían a los sustitutos de la legataria renunciante, cuya respuesta exige determinar el alcance que ha de darse a la sustitución ordenada teniendo en cuenta, por un lado, que puede suponer un gravamen para los demás legitimarios, y por otro, el favor testamentii.

Criterio de la Resolución

I Intangibilidad de las legítimas y sustituciones testamentarias: La libertad de testar tiene como límite las legítimas, diciendo en este punto el párrafo segundo del artículo 813 CC que sobre las legítimas no cabe imponer “sustitución de ninguna especie”, salvo las excepciones que contempla.

El alcance que deba darse a tal limitación lo centra la Resolución diciendo que debe matizarse según el tipo de sustitución de que se trate, pues lo esencial es respetar la finalidad de la norma de no perjudicar la legítima de los herederos forzosos.

Partiendo de los tipos de sustitución, distingue la Resolución entre la sustitución fideicomisaria, las sustituciones pupilar y ejemplar y la sustitución vulgar:

1 “Así, en el caso de las sustituciones fideicomisarias no hay duda de que dicha prohibición rige plenamente y de forma absoluta. Por el contrario, la prohibición no se impone a las sustituciones pupilar y ejemplar, pues más que una sustitución se trata de una designación de heredero hecha por comisario (el ascendiente que hace la designación de heredero de su descendiente), admitida por el ordenamiento”.

2 Centrándose en la sustitución vulgar destaca la Resolución lo siguiente:

A) La sustitución vulgar no atenta contra la legítima del legitimario sustituido, puesto que precisamente se prevé para el supuesto de que no llegue a serlo.

B) que puede atentar la sustitución vulgar de un legitimario contra la legítima de otros legitimarios coherederos forzosos, por ejemplo:

(i) Legitimarios sucesivos: “La muerte de un hijo da paso a las de los nietos; y la de todos ellos o del único, a la de los ascendientes. En estos supuestos sólo es posible la sustitución en los bienes de la legítima si está establecida a favor de quienes, en su defecto [en defecto de la sustitución, se entiende] serían legitimarios”.

(ii) Colegitimarios: También sería impugnable la sustitución vulgar cuando tratara de impedir que la premoriencia de un legitimario diera lugar a que acreciera la legítima de sus colegitimarios, tal y como ocurre siempre en el supuesto de repudiación según el artículo 985-II del Código Civil.

Conclusiones:

1 “La admisión del llamamiento a los sustitutos vulgares del legitimario que repudia la herencia (o el legado) supondría una restricción o perjuicio de la legítima de los colegitimarios del renunciante, y en tal sentido dicho efecto quedaría sujeto a la interdicción de las disposiciones testamentarias que constituyan un gravamen o limitación de la legítima estricta (artículo 813.II del Código Civil) (STS de 10 de julio de 2003, SAP Las Palmas (Sección Quinta), número 114/2007, de 29 de marzo)”.

 2 Por ello, no debe ofrecer duda que los descendientes de un legitimario renunciante no pueden alegar derecho alguno a la legítima, pues han perdido la expectativa de ser legitimarios por razón de la renuncia de su padre…”.

3 Esto es así, claramente, en la sucesión intestada y también cuando fuera ordenada sustitución vulgar por el causante sin expresión de casos, por cuanto las legítimas son obligatorias e indisponibles por el testador.

II Legítimas y favor testamentii: Supuesto todo lo anterior, debe resolverse sobre el alcance que debe darse a la sustitución vulgar ordenada a favor de los descendientes del legatario legitimario que renuncia, pues procede aplicar el artículo 985.2 CC.

La Resolución combina el principio de la intangibilidad de las legítimas con el principio de que la voluntad del testador es ley preferente de sucesión, y de ahí el favor testamentii, por lo que matiza, consecuentemente, el efecto que deriva de la intangibilidad de las legítimas del siguiente modo: «nada impide (…) que se produzca una sustitución vulgar en el legado ordenado en favor de los nietos. Pero el bien o su parte indivisa correspondiente, será recibido por los hijos del renunciante en concepto distinto de la legítima. Pensemos que, si excediere su valor del cómputo ideal de la misma, podrá serlo en concepto de mejora, si así se hubiere ordenado; o en otro caso, podrá imputarse al tercio de libre disposición, y en su defecto, a la parte no dispuesta expresamente del tercio de mejora…”.

Conclusiones:

1 “Es claro que ha de entenderse que la sustitución vulgar en relación con un heredero forzoso sólo cabe en relación con el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o bien cuando los designados sustitutos son los mismos colegitimarios del renunciante o legitimarios de otro grado”.

2 En el supuesto de este expediente deberá ser computada la porción de lo adquirido por los hipotéticos sustitutos en el legado, como una atribución con cargo a la mejora o en su caso al tercio de libre disposición, sin que puedan superar el valor de los mismos.

3 La posición de los hijos del legitimario, tras renunciar su padre, se modifica en forma sustancial, pues pasan a ser unos legatarios extraños a la legítima. Su posición con ello difiere notablemente de la posición de los hijos del legitimario premuerto, desheredado o incapaz por indignidad, supuestos en los que la estirpe, ya sea en la vía testada o intestada, representa en cuanto a la legítima estricta la posición de su progenitor (artículos 814, 857 y 761 del Código Civil).

 4 La partición discutida exigirá, bien la manifestación por la renunciante de que carece de descendientes sustitutos en el legado, o en su caso, el consentimiento de los legatarios sustitutos. (JAR).

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491.** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO INSCRITO

Resolución de 23 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Barbate, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de arrendamiento. 

Hechos: se presenta testimonio de decreto firme relativo a un procedimiento de desahucio por impago de la renta. El Registrador califica negativamente por constar inscrito un arrendamiento de fecha diez de febrero de dos mil diez, pactado por un plazo inicial de diez años renovables y a contar desde el día uno de enero de dos mil nueve y considerar que no se identifica suficientemente el asiento a practicar en virtud de la expresada resolución, por exigencia del principio de especialidad. Añade que si lo pretendido es la cancelación de la inscripción de arrendamiento, será necesario presentar la resolución judicial en que se declare la extinción del arrendamiento y se ordene expresamente la cancelación del mismo. En otro caso, y para proceder a su cancelación, sería necesario escritura pública de extinción del arrendamiento.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación. Tras recordar su doctrina sobre el alcance de la calificación de los documentos judiciales, señala el Centro Directivo que: “Si con la presentación del documento judicial se pretende la cancelación de asientos vigentes en el Registro debe especificarse en el mismo qué asiento o asientos han de ser objeto de cancelación”.

Cuando se trata de arrendamientos rústicos, el artículo 25 LAR señala como causa de resolución del contrato: la falta de pago de las rentas correspondientes. Por su parte, el artículo 79.2 LH dispone que: “Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas: 2Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado”.

En el caso resuelto, a la sentencia firme de desahucio por falta de pago se acompaña, además, decreto de lanzamiento del inquilino y toma de posesión por el arrendador-propietario y consta que el titular registral del derecho de arrendamiento ha sido demandado (por lo que no se ha producido indefensión). Por este motivo, considera el Centro Directivo que:

1º. Aunque no se haya pedido expresamente la cancelación de la inscripción de arrendamiento, debe entenderse implícitamente solicitada la cancelación del asiento registral, si la demanda de desahucio por falta de pago se ha dirigido contra el titular del derecho inscrito.

2º. Es título suficiente para la cancelación del derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme por el que se decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario. (ER)

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492.*** TRANSMISIÓN DE VIVIENDA PROCEDENTE DE EJECUCIÓN. SEGURO DECENAL. CÓMPUTO PLAZO DE 10 AÑOS. NOTIFICACIÓN POR FAX.

Resolución de 23 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Oliva a la inscripción de una escritura de compraventa.

Supuesto de hecho.

Se presenta para inscribir una escritura de compraventa de vivienda unifamiliar autorizada en el año 2017; la escritura de declaración de obra nueva, otorgada por el autopromotor, se había autorizado en el año 2010 sin haberse constituido la garantía del seguro decenal. La antigüedad de la vivienda declarada supera actualmente los diez años, pues al tiempo de la escritura de declaración de obra nueva (2010) quedó acreditado catastralmente que la antigüedad de la misma superaba los seis años.

En la escritura de compraventa que se pretende inscribir se expresa que, al haber transcurrido más de diez años desde la terminación y recepción de la construcción, no es exigible la constitución de dicha garantía de daños materiales.

Planteamiento.

La cuestión planteada da pie a la Dirección General para tratar (y recordar) dos cuestiones de interés práctico: (i) Si las edificaciones declaradas conforme previene el art. 28 apartado 4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSyRU) están dispensadas de la obligación de acreditar la constitución del seguro decenal. (ii) Término desde el que ha de contarse la antigüedad de la edificación.

Se da la circunstancia añadida de que el transmitente de la vivienda había adquirido en virtud de ejecución hipotecaria el inmueble que se vende, cuestionándose la aplicación del régimen previsto para el seguro decenal en los caos de ejecución forzosa del inmueble.

Por último, destacar que nuevamente se vuelve a plantear la supuesta extemporaneidad del recurso gubernativo en caso de notificación por fax de la calificación al ciudadano, reiterando la DGRN su doctrina al respecto.

Criterio de la Resolución.

I Obra nueva por antigüedad y seguro decenal.

1. Art. 28.4 TRLSyRU y seguro decenal.

A) Si bien el art. 28.4 supone una atenuación de los requisitos exigidos en el número 1 del mismo artículo para declaraciones de obra nueva, tal excepción no resulta aplicable a la exigencia de justificación de contratación del seguro decenal, pues en “… la letra c) del artículo 19.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación y (…) disposición adicional segunda (…) no se establece distinción alguna por razón de la antigüedad de la edificación en el momento de la declaración de su obra nueva…”.

B) También quedan excluidas “… de la exigencia de acreditar la contratación de garantías del artículo 19.1.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación aquellas personas que declaren una obra que, al tiempo de la declaración, tenga más de diez años de antigüedad desde su terminación, pues dicho plazo, el de diez años, es el de duración de las garantías exigidas por el citado artículo…”.

2. Momento desde el que ha de comenzar a contarse la antigüedad.

“… Dicho plazo ha de contarse, según resulta de lo previsto en el artículo 17.1 de la Ley 38/1999 y de la Instrucción de esta Dirección General de 11 de septiembre de 2000, desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o desde la subsanación de éstas. Por tanto, transcurrido dicho plazo en el momento en el que se declara la obra nueva no puede exigirse la contratación de garantías cuyo plazo obligatorio de duración ya ha transcurrido…”. (Ver la R. de 3 de julio de 2012: fecha desde la que se cuenta el plazo de diez años).

3. Seguro decenal y ejecución hipotecaria.

Según la Resolución Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, «en los casos de ejecución forzosa, ordinaria o hipotecaria, no serán exigibles los requisitos de manifestación y exoneración para quedar exento de la obligación de contratar el seguro, dado que la finalidad de la Ley de Ordenación de la Edificación, entre otras, es la protección del usuario y sus intereses, y quien acude voluntariamente a un procedimiento de ejecución forzosa tiene o puede tener un conocimiento exacto de cuál es la situación registral del inmueble y, en concreto, si se han contratado o no, y en qué términos, las garantías establecidas por la Ley. Así, quien adquiere el inmueble en ejecución forzosa sin seguro decenal, está exonerando de forma tácita al transmitente de las exigencias legales de constitución de seguro».

Conclusiones.

¿Están excluidas con carácter general de la obligación de acreditar la contratación del seguro decenal las viviendas cuya obra nueva se declare por antigüedad? NO.

¿Están excluidas de dicha acreditación las viviendas que al tiempo de declararse resulte acreditado que tienen más de diez años de antigüedad desde su terminación? SI.

II Calificación registral: notificación por fax.

La notificación de la calificación registral practicada por vía telemática es válida si el interesado lo hubiere manifestado así al tiempo de la presentación del título y quedara constancia fehaciente. Y, como ha puesto de relieve este Centro Directivo (Resoluciones de 8 de marzo, 2 y 11 de octubre y 4 de diciembre de 2013, 9 de enero y 23 de junio de 2014 y 21 de abril de 2015), no constando en el presente expediente manifestación alguna realizada por el presentante admitiendo la notificación por fax al tiempo de la presentación del título por el presentante y no acreditándose otra forma de notificación válida antes de transcurrido el plazo legalmente previsto, el recurso no puede considerarse extemporáneo. (JAR)

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495.⇒⇒⇒ EL PLAZO DE DURACIÓN DE LA HIPOTECA DE MÁXIMO ES UN PLAZO DE CADUCIDAD DEL ASIENTO. NOTIFICACIÓN POR ACTA NOTARIAL.

Resolución de 24 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Villareal n.º 1, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.

Figura inscrita una hipoteca de máximo del art. 153 bis LH en el que se determina un plazo de vencimiento en los términos siguientes: «Que al amparo de lo establecido en el art. 153 bis de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 41/07 los comparecientes han pactado garantizar las obligaciones antes descritas con la hipoteca de máximo que se constituye por plazo de cinco años a contar desde el veintinueve de mayo de dos mil doce, a cuyo vencimiento se entenderá prorrogado tácitamente por trimestres hasta un máximo de cuatro trimestres más, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad en contra por escrito, al menos quince días antes del vencimiento de cada periodo trimestral» y «Sexta. Constitución de hipoteca. Con independencia de las obligaciones personales….1. Naturaleza de la Hipoteca. La hipoteca se constituye en garantía de una sola obligación futura. Tal obligación es el saldo final de la cuenta antes referida según la siguiente responsabilidad hipotecaria: (…)».

Se presenta ahora una instancia pretendiendo la cancelación de la hipoteca por caducidad de conformidad con el art. 82 LH.

El registrador alega 2 defectos:

Que el vencimiento del plazo pactado en el presente supuesto no constituye un caso de cancelación automática. La Dirección sin embargo revoca este defecto. Entiende que es una hipoteca flotante del art. 153 bis en el que el plazo no tiene que coincidir con el de las obligaciones garantizadas (RR de 22 de septiembre de 2016 y 13 de abril de 2016). Concluye a su vez que la consecuencia jurídica más importante de la fijación de este plazo propio de duración de la hipoteca flotante o global es que su duración no vendrá determinada, por accesoriedad, por el plazo de la obligación única garantizada, a partir del cual empezaría a operar la prescripción de la acción ejecutiva hipotecaria o la caducidad del derecho real de hipoteca –art 82.5.º y 128 LH) sino que el plazo de duración propio de la hipoteca flotante opera como un plazo de caducidad del asiento registral correspondiente, el cual se cancelará automáticamente llegado su vencimiento en aplicación de los arts. 82.2.º de la Ley Hipotecaria y 353.3 RH, a semejanza de lo que ocurre con las anotaciones preventivas, salvo que en tal momento conste practicada la nota marginal acreditativa de que se ha iniciado la ejecución de la hipoteca por aplicación analógica de lo dispuesto en el art. 82.5 LH. Otra cosa es que en este supuesto en el momento de presentarse la instancia solicitando la cancelación de la hipoteca no ha trascurrido el plazo de prorroga tacita por trimestres, con un máximo de 4, lo que enlaza con el segundo defecto alegado por el registrador:

Que la notificación realizada al objeto de acreditar la no aplicación de la/s prórroga/s no reúne las garantías suficientes para entender cumplido el trámite por dos motivos:

1.-la notificación se firma únicamente por uno de los deudores que a su vez es el hipotecante (existen otros dos deudores no hipotecantes que no comparecieron en la escritura de constitución de hipoteca). Este motivo se rechaza por el Centro Directivo ya que entiende que el deudor hipotecante, único titular de las fincas hipotecas, por lo que la facultad de dar por finalizada la cobertura hipotecaria, notificando su voluntad en contra de la prórroga, corresponde en exclusiva al mismo;

y 2.- que la notificación no puede hacerse por burofax sino por acta notarial y en el domicilio que a tal efecto se hubiera pactado en la escritura en la persona que se acredite tiene la representación suficiente del acreedor. En este punto la Dirección considera que por analogía con el art. 2 de la Ley 2/1994 debe hacerse por acta notarial pero sería suficiente que se verificara en la oficina de la entidad acreedora en que el prestatario tenga abierta la cuenta operativa a efectos del respectivo crédito o préstamo o en el fijado especialmente en la escritura, y mediante su entrega a cualquier apoderado que tenga facultades para recibir notificaciones o también para otorgar o cancelar préstamos hipotecarios, los cuales tiene la obligación de su traslado al departamento social correspondiente (MN)

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496.() EL PLAZO DE DURACIÓN DE LA HIPOTECA DE MÁXIMO ES UN PLAZO DE CADUCIDAD DEL ASIENTO

Resolución de 24 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.

Idéntica a la anterior (que es muy importante). (MN)

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497.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA: LAS POSIBLES ALEGACIONES AL PROCEDIMIENTO DEL ART.199 DE LA L.H. NO SON OBJETO DE CALIFICACIÓN Y POR ELLO TAMPOCO DE RECURSO. 

Resolución de 25 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Hellín, por la que se desestiman unas alegaciones formuladas en procedimiento de inscripción de representación gráfica.

Hechos:

Mediante escrito, se formulan alegaciones en un procedimiento del art. 199 de la Ley Hipotecaria sobre inscripción de representación gráfica georreferenciada de una finca registral, por las que se pedía que se dejase sin efecto la solicitud de rectificación de cabida sobre la  finca.

El registrador, desestima las alegaciones formuladas por quien no figura como colindante, resolviendo en forma de nota de calificación, «no estimar las alegaciones presentadas y por tanto, mantener la inscripción del exceso de cabida, modificación de linderos e inscripción de declaración de obra nueva». Calificación que es objeto de recurso ante nuestro Centro Directivo.

RESOLUCIÓN:

La Dirección General desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

Comienza la DG exponiendo que el nuevo procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada y su coordinación con el Catastro se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los registradores de la propiedad.

Uno de los principios de esta nueva regulación es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto.

En base a lo anterior el artículo 199 dispone que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales».

Por tanto en caso de calificación positiva de la representación gráfica, se practicaría la inscripción, y únicamente si la calificación de la representación gráfica es negativa, puede recurrirse conforme a las normas generales.

Pero lo que no se prevé es que se efectúe una calificación de cada una de las alegaciones, sujeta a posibilidad de recurso. Lo cual, supondría un grave entorpecimiento del tráfico, pudiendo llegar a causar grandes dilaciones en el procedimiento.

Por lo que se considera incorrecta la calificación negativa del registrador ante un escrito de alegaciones, que no es título inscribible sujeto a tal calificación y menos aún, cuando efectivamente se llegado a practicar la inscripción como consecuencia de la finalización del procedimiento.

Pero al haberle dado al interesado la posibilidad de recurrir incluyendo el correspondiente pie de recurso, la  Dirección General  lo admite a trámite para evitar la indefensión del recurrente.

 Como sabemos del artículo 326 de la Ley Hipotecaria se deriva el recurso es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado y conforme al artículo 324 de la Ley Hipotecaria el recurso podrá interponerse contra las calificaciones negativas del registrador y deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con dicha calificación pero nunca podrán ser objeto de recurso los asientos ya practicados, al estar bajo la salvaguarda de los tribunales (párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

Por ello el recurso tiene por objeto, exclusivamente, determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No podrá resolverse por el mismo cualquier otra pretensión de la parte recurrente, como la determinación de la procedencia de las alegaciones en un procedimiento de jurisdicción voluntaria finalizado con acuerdo de practicar la inscripción, ni de la procedencia o improcedencia de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales con los que se ha culminado dicho procedimiento, cuestiones reservadas al conocimiento de los tribunales. Y como no cabe instar recurso  frente a una calificación positiva por la que se acuerda extender el correspondiente asiento, de estimarse por la Dirección General el recurso, supondría estimar un recurso contra una inscripción realizada. (MGV)

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499.** CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA CUYA RESPONSABILIDAD SE DISTRIBUYÓ. CUÁNDO ES CONSUMIDOR EN CONTRATOS MIXTOS.

Resolución de 30 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Azpeitia a inscribir una escritura de cancelación parcial de hipoteca.

HECHOS:

Mediante escritura una Cooperativa de Crédito concedió un préstamo por importe de 909.000 euros de principal, en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre varias fincas, incluyendo una vivienda y dos locales comerciales, entre ellas, la finca que nos ocupa que quedó respondiendo de 363.500 euros de principal.

En la escritura ahora calificada, el deudor, por sí solo, sin consentimiento del acreedor, solicita la cancelación parcial de la hipoteca, liberando de toda responsabilidad hipotecaria a la finca registral de que se trata, al haber abonado de dicho préstamo la cantidad de 448.186,40 euros y haberse atribuido a dicha finca una responsabilidad hipotecaria inferior a la cantidad abonada.

 Para acreditar el pago, incorpora a la escritura calificada una certificación librada por quien dice ser «directora de la oficina de Caja Laboral Popular Coop. De Crédito», sin que se acredite la representación en que actúa la firmante y sin que ni siquiera se legitime su firma.

La Registradora suspende la inscripción al entender que en base a los artículos  82.1 de la Ley Hipotecaria y 179 de su Reglamento para cancelar la hipoteca por pago será necesario escritura pública en la cual preste su consentimiento el acreedor o resolución judicial firme dictada en procedimiento en el que haya sido parte.

Añade que el artículo 124 de la L.H. es una excepción al principio de la indivisibilidad de la hipoteca … y que  en el caso de hipoteca sobre varias fincas con distribución entre ellas de la responsabilidad total garantizada, se dispone que el deudor «tendrá derecho» a la extinción parcial del gravamen, a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada finca responda y que «puede exigir» la cancelación parcial respectiva.

Finalmente, en cuanto a la certificación aportada no se acredita la representación en la  que actúa la firmante, tampoco se legitima su firma, ni se da carta de pago sino únicamente se hace constar el saldo pendiente del préstamo.

El recurrente considera preceptiva la inscripción de la cancelación parcial de la hipoteca, aun sin constar el consentimiento de la entidad de crédito, por venir impuesto en la Ley el derecho del deudor a exigir la cancelación parcial de la hipoteca y por no estar pactado en la escritura de préstamo hipotecario la limitación de tal derecho.

La Dirección General  desestima el recurso y mantiene la calificación de la registradora de la Propiedad.

En cuanto a la aplicación del texto refundido de la Ley de Consumidores y usuarios al objeto del recurso, en la que  basa el recurrente sus alegaciones por el carácter abusivo de la negación del derecho a cancelar y a la falta de transparencia de alguna de las cláusulas del contrato de préstamo declara:

a) Que el contrato en el que se incluyen las cláusulas debatidas se firmó en junio de 2005, cuando aún no estaba en vigor el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y que el préstamo se concedió «para financiar la adquisición de cuotas indivisas de las fincas» y conforme a la Ley de Consumidores de 1984, tenían tal cualidad quienes actuaban como destinatarios finales de los productos o servicios, sin la finalidad de integrarlos en una actividad empresarial o profesional, quedando matizado por el artículo 3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios al afirmar que «son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional».

b) Sobre la noción de consumidor en los contratos «mixtos», el problema que se plantea es si cabe considerar como tal a quien destina el bien o servicio a fines mixtos, es decir, a satisfacer necesidades personales, pero también a actividades comerciales o profesionales. En estos casos, para determinar si una persona puede ser considerada consumidor a los efectos de la Directiva 93/13/CEE y del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, cuando no resulte acreditado claramente que un contrato se ha llevado a cabo de manera exclusiva con un propósito ya sea personal, ya sea profesional, el contratante en cuestión deberá ser considerado como consumidor si el objeto profesional no predomina en el contexto general del contrato, en atención a la globalidad de las circunstancias.

En base a esto y según la jurisprudencia europea y española, en el caso que nos ocupa, no cabría calificar como contrato celebrado con consumidor el préstamo concedido para la construcción de una vivienda y tres locales comerciales cuando el prestatario tan solo actúa como «consumidor» en cuanto a una vivienda y no en cuanto a los locales.

c) En lo que respecta a las cláusulas hipotecarias inscritas, es rotunda en afirmar que no puede prescindir de ella quien califica un documento referido al derecho inscrito ni cabe su alteración, pues se halla bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 Ley Hipotecaria) por lo que no cabe cuestionar si son o no abusivas unas cláusulas que ya accedieron a los libros registrales, salvo que jueces y tribunales ordenen la rectificación del registro.

Centrándose en la cancelación unilateral, los artículos 82, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, y 174, párrafo tercero, y 179 del Reglamento Hipotecario, exigen como regla general la prestación del consentimiento del acreedor tanto para la cancelación total como para la cancelación parcial (total en cuanto a una finca) de la hipoteca, o cuando procediendo su cancelación no consistiere en ello, la aportación de una resolución judicial firme obtenida en juicio ordinario. Sin que se admitan otras excepciones que las establecidas en misma ley (cancelación automática del artículo 82, párrafo segundo).

 Por tanto, el deudor, cuando proceda legalmente, podría acudir a los tribunales «exigiendo» dicha cancelación, pero una cosa es exigir judicialmente del acreedor la cancelación y otra cancelar auctoritate propia, posibilidad no admitida por la ley.

En lo que respecta a la aportación de una certificación de saldo pendiente de pago mencionada, la DG declara que aparte de tratarse de un documento carente de toda fehaciencia, debe recordarse que según el artículo 179 del Reglamento Hipotecario del que se deriva que  «aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria».

Por tanto, si la escritura otorgada por el propio acreedor reconociendo el pago no es suficiente para cancelar la hipoteca si no va acompañada del consentimiento formal cancelatorio, tampoco será posible la cancelación en virtud de escritura otorgada unilateralmente por el deudor con base en un certificado indicativo de que el préstamo ha sido cancelado económicamente, ya sea de forma total o parcial.

Finalmente se centra en la indivisibilidad de la hipoteca y la cancelación parcial.

 En nuestro sistema hipotecario, es preciso distinguir entre que la pluralidad de las fincas hipotecadas sea originaria o sobrevenida, y entre que haya o no un tercero a quien pueda perjudicar la hipoteca de tal manera que:

a) si la pluralidad objetiva es originaria, la distribución de responsabilidades hipotecarias es, según el artículo 119 de la Ley Hipotecaria, obligatoria;

b) si la pluralidad objetiva es sobrevenida, la distribución, según el artículo 123 de la Ley Hipotecaria, es voluntaria y requiere el acuerdo entre acreedor y deudor, en forma tal que si no hay tal distribución, la hipoteca se convierte en solidaria, y habiéndola, será de aplicación lo ya visto para el supuesto de pluralidad objetiva originaria;

c) si hay un tercero a quien pueda perjudicar la hipoteca, según el artículo 120 de la Ley Hipotecaria, el acreedor hipotecario sólo podrá repetir contra cada una de las fincas hipotecadas por la cantidad a que respectivamente estén afectas y la que a la misma corresponda por razón de intereses; pero,

d) si no hay un tercero a quien pueda perjudicar la hipoteca, según resulta «a contrario» del artículo 120 de la Ley Hipotecaria, el acreedor hipotecario podrá repetir contra cada una de las fincas hipotecadas por la cantidad total asegurada, es decir, la hipoteca se presenta aquí sí como solidaria.

En conclusión, si la hipoteca se ha constituido inicialmente sobre varias fincas en garantía de un único préstamo y con distribución de responsabilidad entre las mismas es, en relación a las partes del contrato, una hipoteca indivisible sin que a ellas afecte la distribución de la responsabilidad hipotecaria que es una exigencia del artículo 119 de la Ley Hipotecaria. Así se desprende del tenor del artículo 122 de la Ley Hipotecaria y del art.221 del Reglamento Hipotecario, de donde se deduce que no puede exigir esa cancelación parcial ni el deudor, ni el hipotecante no deudor, salvo en las condiciones específicas explicadas del artículo 124 de la Ley Hipotecaria. (MGV)

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500.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN SUPUESTOS DE FUSIÓN O ABSORCIÓN DE ENTIDADES CREDITICIASREQUISITOS PARA INSCRIBIR POR TRACTO ABREVIADO. PERÍMETRO DELIMITADOR.

Resolución de 30 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Majadahonda nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca.

Hechos: Se otorga por Bankia una escritura de cancelación de una hipoteca  en garantía de un préstamo concedido en su día por Bancaja. En la escritura se menciona que Bancaja fue absorbida por el Banco Financiero y que éste lo fue a su vez por Bankia por lo que ésta ha sucedido a la primera en la posición contractual respecto de la hipoteca que se cancela. En el Registro de la Propiedad la hipoteca continúa apareciendo como de la titularidad de Bancaja.

La registradora exige que se solicite expresamente la inscripción a favor de Bankia, y que se diga también que dicho préstamo no figura entre los activos excluidos de la sucesión a favor de Bankia.

El notario autorizante recurre y alega que la escritura contiene todos los datos relativos a la sucesión de sociedades y que no considera fundada la exigencia de que tenga que haber una manifestación expresa de que dicha hipoteca no forme parte de los activos excluidos de la sucesión, pues al intervenir dos apoderados de Bankia tácitamente están reconociendo que el bien forma parte de dicha entidad.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda que, en los casos de modificaciones estructurales de las sociedades, se produce la transmisión de bienes con la inscripción en el Registro Mercantil (que es constitutiva) y su criterio en otras Resoluciones ha sido que para inscribir en el Registro de la Propiedad la inscripción de los bienes inmuebles objeto de la sucesión tiene que solicitarlo el interesado y acompañar el título de sucesión universal, o bien, si no se describiera el bien en dicho título universal, acompañar el documento fehaciente en el que se describa el bien que se trate de inscribir.

En el caso de restructuración de entidades financieras, la inscripción de la transmisión del bien o derecho cuando se solicite con motivo de la inscripción de otro negocio o acto  jurídico diferente, pero referido al mismo derecho (como en los casos de cancelación o novación), debe practicarse necesariamente por el procedimiento de tracto abreviado en un solo asiento, según la disposición adicional segunda de la Ley 8/2012.

Dicho criterio ahora lo matiza (expresamente para los casos de sucesiones de entidades financieras en los que proceda el tracto abreviado)  diferenciando:

a) Si la sucesión ha sido universal o bien parcial pero con un “perímetro delimitador” en el sentido de criterio de transmisión (bienes del negocio bancarios sí y el resto no, por ejemplo), en cuyo caso es necesaria solicitud, pero no es necesario aportar el título universal ni el particular de propiedad del bien y ni siquiera es necesaria una manifestación expresa del interesado acreditativa de que dicho bien está incluido dentro de los bienes transmitidos.

b) Que la sucesión sea parcial, pero sin “perímetro delimitador” para los bienes excluidos, (unos sí y otros no sin un criterio general) en cuyo caso es imprescindible la manifestación del interesado (del banco) en la que declare que el bien no ha sido excluido de la transmisión.

En el presente caso la primera transmisión de Bancaja a Banco Financiero ha sido casi universal, salvo excepciones bien delimitadas (bienes no pertenecientes al negocio bancario), pero la segunda de Banco Financiero a Bankia contenía numerosas excepciones (en un listado de cien folios anexo a la escritura pública), razón por la cual tiene que haber una manifestación expresa en ese sentido en la escritura de que el bien no está excluido de los activos transmitidos, como recogen normalmente los modelos utilizados por Bankia. (AFS)

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502.() TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE: NO CONVIERTE EN PÚBLICO EL DOCUMENTO PRIVADO NI LO HACE INSCRIBIBLE.

Resolución de 31 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuenca a inscribir un acta de conciliación judicial.

Reitera la abundante y reciente doctrina DGRN de que  la homologación judicial de un acuerdo transaccional no altera su naturaleza de documento privado y su inscripción requiere escritura pública notarial.

– HECHOS: Se presenta a inscripción Testimonio Judicial de un simple ACTO DE CONCILIACIÓN ante un Juzgado de Paz de homologación de un acuerdo transaccional en el que se reconoce el dominio de una de las partes sobre una finca registral.

– El REGISTRADOR,  califica acertada y negativamente conforme al Ppio. de Legalidad del Art 3º LH, porqué el documento presentado no es título inscribible ya que el acuerdo transaccional se equipara al documento privado aunque esté homologado judicialmente, por lo que no es un título formal adecuado; la transacción judicial, aún homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto no contiene un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto.

– El ABOGADO de los interesados recurre señalando que el Auto judicial sería un título público auténtico que encajaría dentro de las previsiones del Art 3º LH;

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando su doctrina de que :

1) La homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo permitido por el art. 1809 CC y 19 LEC, entre otros. (R. 9 de julio 2013);

2) No estamos ante un documento judicial resultante de un procedimiento ordinario ya que el Juez se limita a declararlo terminado sin llevar a cabo un pronunciamiento sobre la valoración de las pruebas y las pretensiones de las partes, y sin entrar al FONDO del asunto planteado.

COMENTARIO (ACM).- Interesante y acertada resolución que crea ya una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general,  de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, así, entre otras,  en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016  (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (, para la Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril  (disolución de condominio #173/17) de 2017; la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta);  R. 7 septiembre 2017 (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre de 2017 (Disolución y Liquidación SL); esta R. de 31 de octubre de 2017 (Reconocimiento dominio) y  las RR 2 noviembre 2016 y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017 (protocolización de operaciones particionales). (ACM).

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504.** HIPOTECA: INTERESES MORATORIOS. DEUDORA SOCIEDAD, HIPOTECANTE CONSUMIDOR.

Resolución de 31 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cebreros, por la que se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por la razón de considerar abusiva la cláusula referida al interés moratorio. (CB)

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN.- Mediante escritura de 20 abril 2017, dos personas físicas constituyeron hipoteca sobre dos fincas de su propiedad, una vivienda y un local de negocio, en garantía de un préstamo hipotecario de «Liberbank, S.A.» a «Carl & Dian, S.L.U.», destinado a la inversión de activos encontrándose ambas fincas en el término municipal de El Tiemblo.

  […] otras circunstancias relevantes son […] b) el prestatario es una sociedad mercantil que tiene por objeto la prestación de servicios de hostelería; […] d) los avalistas son dos personas físicas: una la propia administradora única de la prestataria y la otra, una cocinera que tiene su domicilio en la propia sede social de dicha sociedad, y e) los hipotecantes no deudores son dos personas físicas, al parecer los padres de la representante de la sociedad prestamista, que, aunque tienen de profesión empleados de hostelería, su domicilio se encuentra en otra provincia distinta a aquella donde la empresa tiene su sede social, precisamente en El Tiemblo, a cuyo término municipal pertenecen los inmuebles que se hipotecan. Además, una de las fincas hipotecadas tiene la condición de vivienda habitual de los hipotecantes. La hipoteca se suspende por considerarse excesivos los intereses de demora. La DGRN revoca la nota.

CUESTIONES A RESOLVER. […] la única cuestión debatida es si se ajustan o no a Derecho las cláusulas de la escritura de préstamo hipotecario relativas, primero, al devengo de intereses moratorios fijos del 29%, y, segundo, a la constitución de hipoteca en cuanto a la responsabilidad hipotecaria por dichos intereses moratorios hasta un tipo máximo de 17%.

REGULACIÓN APLICABLE. […] debe determinarse si el préstamo hipotecario objeto del recurso se encuentra o no sujeto a la legislación sobre protección de los consumidores y en qué medida […]

2. Determinación de la normativa aplicable […] Partiendo de las definiciones legales es evidente que el prestatario, la mercantil «Carl & Dian, S.L.U.», empresa dedicada a la hostelería, teniendo en cuenta que el préstamo tiene por finalidad la inversión en activos destinados a esa actividad, no tiene la condición de consumidor pues actúa dentro del marco de su actividad empresarial y, por tanto, la normativa de consumidores no es aplicable al contrato principal de préstamo o crédito hipotecario.

Pero el ámbito de aplicación de la normativa de protección de consumidores no se limita a las personas deudoras principales del crédito, verdaderos beneficiarios del mismo, ni atiende solamente al destino o finalidad por la que el mismo se concede, sino que su aplicabilidad se extiende a aquellos supuestos en que interviene un fiador, avalista o garante en general que, siendo consumidor, procede a garantizar un préstamo crédito concedido a un no consumidor, porque para la determinación del carácter de consumidor del garante se debe atender a las partes que intervienen en el contrato de garantía o de fianza y no en el contrato principal. Es decir, constatada la existencia de dos relaciones jurídicas distintas, una principal y otra accesoria, las mismas deben ser contempladas de manera autónoma, [no se justifica sino que al redactor le parece evidente] sin que la accesoria «per se» asuma la naturaleza que tuviere la principal.

3. Determinación de la normativa aplicable. El Auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 19 noviembre 2015, C-74/15, asunto Tarcau, señala que «los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13/CEE, deben interpretarse en el sentido de que dicha Directiva puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad».

Los argumentos de este auto […] son los siguientes: […] c) esta protección es especialmente importante en el caso de un contrato de garantía o de fianza celebrado entre una entidad financiera y un consumidor porque el compromiso personal del garante o del fiador de pagar la deuda asumida contractualmente por un tercero comporta para quien lo asume obligaciones onerosas, que tienen como efecto gravar su propio patrimonio con un riesgo financiero a menudo difícil de calibrar (apartado 25), y d) si bien el contrato de fianza o garantía puede calificarse, en cuanto a su objeto, de contrato accesorio con respecto al contrato principal del que emana la deuda que garantiza, se trata de un contrato distinto desde el punto de vista de las partes contratantes, ya que se celebra entre personas distintas de las partes en el contrato principal y, por tanto, la calidad en la que las mismas actuaron debe apreciarse con respecto a las partes en el contrato de garantía o de fianza (apartado 26). […]

De conformidad con esta doctrina del TJUE, el actual criterio mayoritario de los órganos jurisdiccionales españoles se inclina por aplicar, al amparo del artículo 4 bis de la LOPJ, directamente la citada jurisprudencia del TJUE sobre la materia […]

Es por ello por lo que, en la actualidad en el derecho español […] se entiende que la persona física que se constituye en garante de la ejecución de las obligaciones de una sociedad mercantil no tendrá la condición de «consumidor», en el sentido del artículo 2, letra b) de la Directiva 93/13, cuando […] tal garantía está relacionada con sus actividades comerciales, empresariales o profesionales o se concede por razón de los vínculos funcionales que mantiene con dicha sociedad, como ser socio, administrador o apoderado. En caso contrario, es decir, cuando el fiador actúa con fines de derecho privado, incluso aunque reúna la condición de pariente próximo de los administradores o socios de la mercantil, sí se le reconoce la condición de «consumidor» y toda la protección derivada de la misma.

En el ámbito estrictamente hipotecario es de destacar la doctrina sentada por esta Dirección General […] de hacer extensiva la protección que al consumidor prestatario dispensan tales normas (persona física que grava una vivienda de su propiedad), también al hipotecante no deudor persona física que grava una vivienda de su propiedad en garantía de una deuda ajena, aunque el deudor fuera una entidad mercantil y el préstamo fuera destinado a su actividad mercantil, comercial o profesional. […]

4. Determinación de la normativa aplicable. Como consecuencia de todo lo expuesto, en el presente supuesto resulta aplicable la legislación de protección de los consumidores que resulta de la normativa anteriormente citada porque, si bien en los avalistas sí concurre la existencia de vinculación funcional con el prestatario (administrador-socio único y empleado respectivamente), intervienen dos personas físicas, los hipotecantes de deuda ajena de un local comercial de su vivienda habitual, que actúan con carácter de consumidores, ya que no resulta del documento notarial presentando a inscripción ni que se dediquen al ejercicio profesional de la concesión de garantías ni que guarden vinculación funcional con la sociedad prestataria.

RELACIÓN ENTRE PRÉSTAMO Y FIANZA: ÁMBITO DEL CONTROL DEL CONTENIDO.- Fijada la aplicabilidad de la normativa protectora de los consumidores, queda por determinar el ámbito y alcance de la misma o, dicho de otro modo, si tal aplicabilidad sólo se extiende al contenido concreto del contrato de garantía o fianza, o alcanza también al propio contenido del contrato, principal, de préstamo o crédito garantizado.

En este sentido, como regla general, se estima que si nos encontramos antes dos relaciones jurídicas distintas y autónomas [TJUE dice distintas y accesorias] y si la determinación de la aplicación de las normas uniformes sobre cláusulas abusivas debe apreciarse, como se ha explicado anteriormente, en atención a la calidad con la que los intervinientes actúan en el contrato de garantía […] el control de abusividad o de contenido del mismo debe circunscribirse a sus concretas cláusulas [esto es una aplicación restrictiva y estricta de las reglas del control del contenido contraria a la d13], pero no extenderse a las cláusulas específicas del contrato principal de préstamo garantizado, a la que le será aplicable la normativa que corresponda en atención, igualmente, a la condición de sus partes contratantes.

De la misma manera, si la persona que firma el contrato de garantía tiene la condición de profesional del ramo, ello no afectará a la condición, en su caso, de consumidor del prestatario del contrato principal ni, por supuesto, excluirá el control de abusividad de sus cláusulas ni el resto de la normativa que le fuere aplicable […]

Igualmente será de aplicación al contrato de garantía o fianza, en el que concurra la condición de consumidor en el garante, toda la normativa relativa a la información precontractual, requisitos de incorporación y transparencia material acerca de la concreta obligación que constituye su objeto, de sus condiciones económicas y de la transcendencia jurídica y económica de las obligaciones que el garante o fiador asume en caso de incumplimiento del deudor principal.

Por tanto, en los contratos de fianza o garantía de un préstamo o crédito, las cláusulas que definen o delimitan el riesgo garantizado (las del préstamo) y el propio compromiso del fiador, forman parte del objeto mismo del contrato de garantía y, en tal concepto, no son susceptibles de apreciación de su carácter abusivo […]

LIBERTAD DE INTERESES MORATORIOS. Los intereses moratorios en los préstamos entre profesionales. Determinado que la condición de consumidor del garante del préstamo hipotecario objeto de esta resolución no determina la extensión del control de abusividad respecto de las cláusulas del contrato principal de préstamo garantizado, se debe concluir que, en este supuesto, no son aplicables los límites que respecto a los intereses moratorios de los préstamos hipotecarios ha impuesto el TS, ya que, como se ha indicado anteriormente, se trata de una operación de crédito entre profesionales en que el prestatario actúa en el ámbito de actividad empresarial y, por tanto, al margen de la normativa de protección de los consumidores [al margen no es contra la protección de las personas consumidoras], por lo que el control del contenido no opera en la contratación entre profesionales. […]

No obstante lo expuesto, se argumenta por un cierto sector doctrinal que una desproporción como la que nos ocupa entre el interés remuneratorio pactado: el Euribor más 2,39 puntos, y el interés moratorio pactado: en este caso el fijo del 29%, no es adecuada, en todo tipo de contratos (incluso en los que el deudor es un profesional) […] Por ello, consideran que la adición de un porcentaje excesivo respecto del interés remuneratorio podría considerarse no sólo abusivo sino también ilegal porque lo que exceda de esa «cierta proporción» ya no cumple con la naturaleza de estos intereses, es decir, ya no serían auténticos intereses de demora. […]

En conclusión, cuando no es aplicable la legislación especial en materia de consumidores, la relación jurídica, a salvo ciertos matices, se enmarca en el ámbito del contrato por negociación [hay condiciones generales entre profesionales] en donde la ponderación de los presupuestos del equilibrio prestacional se realiza conforme a los criterios de interpretación del Código Civil (art. 1281 CC), […] Y, en este ámbito contractual, no es posible extrapolar los mecanismos de control de la abusividad propios de la contratación seriada con los consumidores.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación del registrador. (CB)

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505.** REDUCCIÓN DE CABIDA DE ESCASA ENTIDAD, PERO CON DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 26 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Guadix, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida.

Supuesto de hecho.

En el año 2002 se segrega una finca registral que se inscribe en el Registro con una superficie de 187 m2, que constan en la escritura de segregación y en la licencia municipal concedida al efecto. En el año 2017, y previamente a la venta de la parcela segregada, se rectifica su superficie de modo coincidente con la certificación catastral, resultando una superficie de 189 m2.

La diferencia de superficie (2 metros cuadrados) representa una disminución de un 1,069% respecto de la cabida inscrita y es conforme con la certificación catastral. La calificación registral fundamenta la duda en que la finca procede de segregación y que simultáneamente se ha presentado en el Registro otra escritura en la que igualmente se rectifica la cabida de otra de las fincas segregadas de la misma matriz, “lo cual no tendría sentido, pues la finca matriz de la que proceden sólo tenía inscrita la cabida de 569 m2. que le quedaban como resto tras múltiples segregaciones efectuadas con anterioridad”.

 1 ¿Es justificada una duda fundada en el hecho de que la finca procede de previa segregación? NO.

2 ¿Debe aplicarse en este caso el procedimiento registral del art. 199 o el procedimiento notarial del art. 201.1, ambos de la Ley Hipotecaria? NO.

3 ¿Cabe rectificar la superficie inscrita de una finca procedente de segregación sin necesidad de nueva licencia o autorización? SI, siempre y cuando (i) se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria (vgr. Art. 199 y 201 Ley Hipotecaria) y siempre que (ii) las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resolución de 29 de septiembre de 2017).

 Doctrina de la Resolución.

La duda fundada alegada no puede estimarse suficiente en el caso que nos ocupa, toda vez que la diferencia de cabida es de muy escasa entidad, 2 metros cuadrados, lo que representa un 1,069%, es decir encaja en el supuesto de rectificación de superficie del artículo 201.3.b) de la Ley Hipotecaria, debiendo destacarse que queda justificado por el certificado catastral, que es plenamente coincidente con la finca registral, sin que existan dudas en cuanto a este extremo, ni pueda deducirse la existencia de alteración alguna de la realidad física de la finca.

Además, también se ha reconocido por esta Dirección General (cfr. Resolución de 12 de mayo de 2016) que en ocasiones se producen modificaciones catastrales sobrevenidas que responden a la rectificación de alguno de los datos alfanuméricos que constan en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, como viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica. Estas modificaciones sobrevenidas pueden ser la causa de diferencias con la superficie que ya consta en el Registro.

Conclusión: En el presente caso cabe la rectificación de la superficie conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria por cuanto no existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca. (JAR).

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506.*** EXCESO DE CABIDA. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. DIFERENCIA DE LINDEROS ENTRE TÍTULO Y CATASTRO.

Resolución de 26 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Guadix, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida.

Supuesto de hecho.

En el año 2002 se segrega una finca registral que se inscribe en el Registro con una superficie de 187 m2, que constan en la escritura de segregación y en la licencia municipal concedida al efecto. En el año 2017, y previamente a la venta de la parcela segregada, se rectifica su superficie de modo coincidente con la certificación catastral, resultando una superficie de 200 m2.

La diferencia de superficie (13 metros cuadrados) representa un exceso del 6’95 %, si bien se aporta certificado catastral que permitiría inscribir el exceso de cabida conforme al artículo 201.3.a) Ley Hipotecaria

1 ¿Es justificada una duda fundada en el hecho de que (i) la finca proceda de previa segregación que se verificó en virtud de licencia municipal (ii) que hubo una previa rectificación de superficie de la finca matriz, quedando, por tanto, perfectamente determinada tal superficie, (iii) y sin que se pueda considerar como una mera rectificación de errores al superar el 5% de la cabida inscrita, el recurso debe ser desestimado? SI.

2 ¿ Debe aplicarse en este caso el procedimiento registral del art. 199 o el procedimiento notarial del art. 201.1, ambos de la Ley Hipotecaria? SI.

3 ¿Se incumple la exigencia de la plena coincidencia entre los datos descriptivos de la parcela inscrita y los contenidos en el título y en la certificación catastral cuando en el título no se reflejan los linderos catastrales de las esquinas o vértices de la finca (ex. Art. 201.3 a) ley Hipotecaria)? NO.  

Doctrina de la resolución.

1 Diferencia de superficie inferior al 10% pero superior al 5% de la inscrita: En el presente caso, dado que la rectificación de superficie es de 13 metros cuadrados, lo que representa un 6’95 %, si bien se aporta certificado catastral que permitiría inscribir el exceso de cabida conforme al artículo 201.3.a), sin embargo, atendiendo a la circunstancia de que la finca proviene de segregación que se verificó en virtud de licencia municipal, que hubo una previa rectificación de superficie de la finca matriz, quedando, por tanto perfectamente determinada tal superficie, y sin que se pueda considerar como una mera rectificación de errores al superar el 5% de la cabida inscrita, el recurso debe ser desestimado.

Conclusión: puedan utilizarse los procedimientos previstos en los artículos 199 y 201.1, ambos de la Ley Hipotecaria, que exigen en su tramitación mayores garantías para lograr la rectificación descriptiva pretendida, y en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble al practicar las diligencias oportunas que permitan despejar las dudas manifestadas.

2. Linderos catastrales de los vértices de las fincas: según la calificación registral, no hay coincidencia entre la descripción contenida en la escritura y en la certificación catastral, pues en esta última hay dos linderos más que no constan en aquélla, concretamente referidos ambos a linderos “en punta”. Esta omisión, dice la Resolución, que “…puede obedecer a que, como alega el notario recurrente, no siempre ha sido costumbre mencionar los linderos en esquina, es decir, los que sólo tienen un punto común y no un tramo de línea en común…”.

Conclusión: “… tal omisión por sí sola, atendidos el resto de datos descriptivos, no permite concluir que no haya identidad esencial entre la descripción de la finca en el título y la del inmueble en la certificación catastral incorporada. Por lo tanto, el primer defecto… ha de ser revocado”. (JAR)

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507.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE PARTE DE UN LOCAL Y AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. 

Resolución de 26 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ourense n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la segregación de una parte de un local en régimen de propiedad horizontal.

Supuesto de hecho.

El registrador suspende la inscripción de la segregación de parte de un local que constituye elemento privativo de una propiedad horizontal por el defecto de que no se acompaña la autorización administrativa o en su caso la declaración municipal de su innecesariedad que prevé el artículo 10.3.b) de la vigente Ley sobre propiedad horizontal.

 El notario autorizante de la escritura, y ahora recurrente, alega en esencia que «la exigencia de autorización administrativa del art. 26–6 del Decreto–legislativo 7/2015 (al que se remitiría art. 10–3–b de la Ley de Propiedad Horizontal) pretende fiscalizar sólo aquellos casos en los que la división pueda implicar un fraccionamiento del suelo (…) En otro caso, no será necesaria autorización administrativa para la subdivisión de locales comerciales o garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión (art. 53–a del Decreto 1093/1997)».

¿Es exigible autorización administrativa para segregar parte de un local integrado en un edificio en régimen de propiedad horizontal? SI (Art. 10.3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal y art. 26.6 del T.R de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana).

Doctrina de la resolución.

1 La constitución o modificación de un conjunto inmobiliario, al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal (incluidos locales comerciales y plazas de garaje), requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de estos actos se derive un incremento de los elementos privativos existentes o autorizados en la licencia de edificación.

2 Es la propia normativa estatal (Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas) la que impone la necesidad de autorización administrativa previa, y lo hace simultáneamente en ambos supuestos (complejos inmobiliarios y propiedad horizontal), y se trata de normativa que, según la disposición final decimonovena, tiene el carácter de legislación básica.

3 ¿Quedan excluidos de esta obligación los locales comerciales y las plazas de garaje? NO.

No cabe alegar en contra lo dispuesto en el art. 53.a) del RD 1093/1997, pues el artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal ha suprimido el inciso o exención especial relativa a los locales comerciales o plazas de garaje. Por tanto, y en virtud de la derogación normativa de cualquier precepto legal o reglamentario anterior que se oponga o resulte contrario a la nueva redacción legal, ha de concluirse que la excepción alegada por el recurrente quedó tácitamente derogada y por tanto no resulta de aplicación. (JAR) 

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509.** EXCESO DE CABIDA TRAMITADO NOTARIALMENTE. DUDAS DE IDENTIDAD POR LA CUANTÍA DEL EXCESO. SUSPENSIÓN DE LA ANOTACIÓN

Resolución de 27 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Villacarriedo, por la que se suspende la práctica de anotación preventiva solicitada en procedimiento de rectificación de descripción de finca.

Hechos: Se tramita mediante Acta notarial un expediente de dominio para rectificación de cabida de una finca que pasaría de unos 27000 m2 a unos 47000 m2. Como trámite de dicho expediente se solicita la certificación registral de dominio y cargas de la finca y la anotación preventiva que regula el artículo 203.1.3 LH.

La registradora expide la certificación, pero deniega dicha anotación porque tiene dudas de que el exceso de cabida encubra una transmisión, dada la gran diferencia de metros, porque se modifican  linderos fijos y porque linda con un monte público.

Los interesados recurren y argumentan principalmente que la diferencia de cabida se recoge ya en una escritura de 1955 y en todos los títulos posteriores, y explican también que en realidad no hay modificación de linderos.

La DGRN estima el recurso. Comienza por recordar que la registración de un exceso de cabida solo puede configurarse como la rectificación de un error referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

Señala también que en este tipo de expedientes no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la anotación o de la inscripción, ya que las dudas tienen que estar justificadas y han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

A continuación restringe los efectos de las dudas de identidad del exceso de cabida en el momento inicial de la tramitación del expediente, conforme al criterio sentado por la Resolución de 27 de Junio de 2016 para las inmatriculaciones, sentando el criterio de que la existencia de esas dudas iniciales no impide la tramitación del expediente ya que precisamente con las pruebas aportadas al expediente se pueden disipar dichas dudas, conforme dispone el artículo 201.1 LH .

En el caso concreto considera que las dudas de la registradora, basadas en exceso de superficie y cambio de linderos, no justifican que encubran un negocio traslativo; ello unido a que se trata del momento inicial del expediente lleva a la DGRN a desestimar el expediente y a ordenar practicar la anotación solicitada.

COMENTARIO.-  De los anteriores criterios de la DGRN resulta que en el momento inicial del expediente de dominio el registrador deberá expedir la certificación y practicar la anotación preventiva solicitada y reservarse sus dudas para el momento en el que finalice el expediente y se solicite la inscripción del exceso.

A destacar también, en favor de este criterio, que si sólo se solicita la expedición de la certificación de dominio y cargas de la finca parece que en todo caso ha de expedirse (aunque la legislación no es clara), como ocurre en este expediente, y por tanto queda libre la vía para seguir tramitando el expediente. Sin embargo no parece congruente que si además de la certificación se solicita la anotación preventiva y se deniega haya que suspender el expediente, a pesar de haberse expedido la certificación.

Quizá, como método de conciliación de ambas posiciones, lo procedente sea expedir la certificación y practicar la anotación siempre, y en un apartado adicional de la certificación informar el registrador que podrían (cuando finalice el expediente y se solicite la inscripción del exceso) suscitarse dudas de identidad de la finca sobre el exceso, por los motivos que señale, y que servirían de aviso al interesado y al notario autorizante para que en el expediente se aporten pruebas que despejen dichas posibles dudas. (AFS)

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510.** DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO SOBRE PARTE DE FINCA SIN SEGREGAR

Resolución de 27 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Las Palmas de Gran Canaria n.º 2 a inscribir una escritura de donación.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de una escritura de donación con reserva de usufructo porque surgen dudas derivadas de la interpretación del clausulado.

Planteamiento.

Tras decir la Resolución que no existe falta de claridad en los términos de la escritura, únicamente resulta de interés que se reitera la posibilidad de constituir un derecho (en este caso de usufructo) sobre parte de una finca sin necesidad de segregarla o dividirla horizontalmente, siempre y cuando la superficie gravada quede delimitada suficientemente para dar cumplimiento al principio de especialidad en la esfera registral.

También menciona la Resolución, sin entrar en ello por no haberse planteado, el tema de la rectificación de oficio realizada conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial, que, dadas las circunstancias concurrentes, se puede argumentar, a mi juicio, que sÍ cabe hacerla, aunque sea una cuestión discutible.

Criterio de la Resolución.

Es inscribible el usufructo sobre parte de una finca, sin necesidad de previa segregación o división horizontal.

Como ha admitido esta Dirección General en Resolución de 1 de julio de 2013, el usufructo inscribible puede recaer sobre parte de una finca, sin necesidad de previa segregación (o, en este caso, sin necesidad de previa individualización jurídica del departamento mediante división horizontal) siempre y cuando quede suficientemente determinada la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. artículos 1261 y 1273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario).

Conclusión.

¿Es inscribible un derecho de usufructo constituido sobre parte de una finca sin necesidad de previa segregación o división horizontal? SI.

Nota: La R. de 1 de julio de 2013 fue comentada en el Informe 226 de NyR, correspondiente al mes de julio de 2013, por Juan Carlos Casas. (JAR)

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512.() CANCELACIÓN DE USUFRUCTO POR INSTANCIA PRIVADA. RECTIFICACIÓN

Resolución de 27 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Burgos n.º 3, por la que se deniega la cancelación de un usufructo.

HECHOS:

Se solicita la anulación de una inscripción de un usufructo vitalicio en virtud de instancia privada a la que se acompaña una resolución suscrita por la jefa de la Sección de Impuestos Directos del Servicio Territorial de Hacienda, en el que se acuerda rectificar el error en que se ha incurrido respecto al hecho imponible de sucesiones, y excluir como sujeto pasivo del citado expediente a la titular del usufructo que se pretende cancelar.

El registrador suspende la inscripción ya que  el escrito que se presenta es una reiteración de otra solicitud, que fue calificada negativamente por el registrador titular, el sustituto y el interino y que fue objeto de desestimación por la DGRN en Resolución de 26 de abril de 2017, al considerar que la resolución del Servicio Territorial de Hacienda, además de no ser un documento fehaciente y no constar su firmeza, no se dirige a rectificar el contenido del Registro de la Propiedad sino el de un expediente tributario y que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales, artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria y por tanto la rectificación del contenido del Registro y la cancelación de asientos exige el consentimiento del titular registral o en su defecto resolución judicial en base al artículo 40 LH.

Solicitada calificación sustitutoria se ratificó íntegramente la nota de calificación extendida por el Registrador sustituido.

El recurrente alega:

Que en base a los artículos 1216 y 1218 del Código Civil la resolución presentada es un documento público, y hace prueba del hecho que motiva su otorgamiento.

Y que los efectos legales de la resolución sí modifican el contenido del Registro, porque en base al artículo 33 del Reglamento Hipotecario dentro de las formalidades cuyo cumplimiento se debe acreditar está la que ordena el artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Que en este caso la resolución firme al haber excluido a la solicitante como sujeto pasivo en el hecho imponible de sucesiones, no le reconoce los derechos que otorga la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, entre ellos el de presentar Liquidación o Autoliquidación para que a través de la misma se proceda de acuerdo al artículo 254 de la Ley Hipotecaria a inscribir en el Registro de la Propiedad la inscripción del usufructo, quedando de este modo incumplido el artículo 33 RH.

RESOLUCIÓN: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Considera que procede recordar su doctrina relativa a la rectificación del Registro, partiendo del principio esencial y básico en nuestro Derecho hipotecario que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).

Lo que va a implicar que la rectificación o cancelación de los asientos exija:

  • bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho.
  • bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

Principio consagrado en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria referido a las inexactitudes del Registro que procedan de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la Ley.

En conclusión, si el recurrente entiende que la titularidad que refleja el Registro es inexacta y la cancelación no puede obtenerse con el consentimiento unánime de todos los interesados, debe instar la correspondiente demanda judicial. Y el hecho de acompañar la citada resolución administrativa en nada va a modificar la anterior doctrina, ya que la misma desplegará sus efectos en el ámbito tributario pero carece de virtualidad  para obtener la cancelación de un derecho real de usufructo debidamente publicado en el registro de la propiedad. (MGV)

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513.() SI LA ANOTACIÓN DEL PROCEDIMIENTO CADUCÓ, NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES.

Resolución de 8 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Pozoblanco, por la que se suspende la cancelación de cargas, ordenada en mandamiento judicial, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución.

Supuesto de hecho.

Se deniega la cancelación de una anotación preventiva de embargo que es posterior a la que grava la finca para asegurar el resultado de un procedimiento en el que ahora se ha despachado adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas posteriores. Hay que hacer constar que   cuando el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se presentan en el Registro ya se había producido la caducidad de la anotación del embargo de los que dimanan, en consecuencia, se toma razón del decreto de adjudicación, pero se rechaza la cancelación de la anotación preventiva de embargo posterior.

Solución de la DGRN.

Como la misma Resolución dice, es esta una materia tratada reiteradamente y con una doctrina consolidada, que, resumidamente, es la siguiente:

1 Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente (art. 77 LH).

2 La caducidad de la anotación hace que, desde que se produce, carezca de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª RH. (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001 y 11 de abril de 2002).

3 La caducidad de la anotación se produce automáticamente si el documento que la interrumpe no se presenta en el Registro antes de la fecha de caducidad. Lo determinante es la fecha de la presentación del mandamiento en el Registro. Por tanto, si al tiempo de presentarse ya se había producido la caducidad, de nada vale que a la fecha de la adjudicación aun estuviese vigente la anotación, pues dicha adjudicación no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación.

En ningún caso, pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad como claramente indican los artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria.

4 En vía registral no cabe entender prorrogada indefinidamente la anotación preventiva de embargo por el hecho de haber sido expedida la certificación de cargas, por cuanto la prórroga de vigencia de las anotaciones preventivas viene determinada por Ley (art. 86 LH)

5 Ello sin perjuicio de que el titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la Constitución Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria), como así ha ocurrido en la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017. (R. 11 de enero de 2017). (JAR)

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514.⇒⇒ SUSTITUCIÓN VULGAR. ACREDITACIÓN DE LA INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO SUSTITUTORIO POR MANIFESTACIÓN DEL RENUNCIANTE O DE ALGUNO DE LOS SUSTITUIDOS

Resolución de 2 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Alicante n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia. 

Supuesto de hecho.

Se discute si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: hay llamamiento a un legado con sustitución a favor de los descendientes de la legataria; se ha producido la renuncia del legado y la renunciante manifiesta que no tiene descendientes, lo que es ratificado por todos los herederos.

¿Es necesario en este caso acreditar de modo auténtico la inexistencia de descendientes? NO. ¿Es suficiente la declaración del renunciante? SI.

Solución de la Resolución.

1 En caso de ser llamados genéricamente como sustitutos los descendientes del legatario, basta que el legatario renunciante manifieste en la escritura de partición, o en otro documento público, que carece de descendientes. No cabe exigir otra prueba. Por tanto, la manifestación hecha por el legatario renunciante es suficiente prueba de la inexistencia de descendientes.

Argumenta la Resolución que son numerosos los casos en los que la manifestación del interesado es medio de prueba, por ejemplo: prueba del estado civil (art. 363 del Reglamento de Registro Civil; RRDGRN de 16 de noviembre de 1994 y 5 de julio de 1995, lo extendieron al estado de separado judicialmente o separado legalmente; en igual sentido el art. 159 del Reglamento Notarial).

2 Frente a situaciones similares a las del presente caso (por ejemplo, “inexistencia de personas llamadas a la sucesión, determinación de sustitutos vulgares en caso de premoriencia, o de los legitimarios en el caso de hijos desheredados… y como ocurre en este supuesto, la acreditación de los sustitutos o inexistencia de los mismos en el caso de renuncia del heredero o del legatario”), no cabe una solución única, pues “resulta perfectamente compatible la exigencia de acreditar la inexistencia de los llamados como sustitutos con la doctrina de la no necesidad de justificar que existen otros que los que acrediten serlo con un título suficiente, tal como sentara la Resolución de 8 de mayo de 2001”.

 Como ya recogió este Centro Directivo en Resolución de 21 de mayo de 2003, «no puede identificase, el supuesto de inexistencia de otras personas interesadas en la herencia que las llamadas como tales en el título sucesorio, un hecho negativo que no es necesario probar, con la posibilidad de prescindir en la partición de las que sí han sido llamadas, pues la exclusión de éstas en la partición de la herencia exige el justificar el por qué no se les atribuyen los derechos a los que han sido llamados. Y no puede desconocerse que, en una sustitución vulgar para el caso de premoriencia del instituido, los sustitutos aparecen condicionalmente instituidos de suerte que, acreditado el cumplimiento de la condición que determina su llamamiento, la muerte del instituido habrá que probar la razón por la que el mismo no tiene efectividad».

3 Por tanto, la solución será diferente según se trata de premoriencia o de renuncia del heredero o legatario sustituido. En el caso de premoriencia deberá probarse la inexistencia de sustitutos; sin embargo, en el caso de renuncia bastará con la declaración hecha en tal sentido por el renunciante.

En todo caso, compareciendo sustitutos, éstos no necesitan acreditar la inexistencia de otros. Sin embargo, si no hay sustituto alguno, deberá probarse que no hay sustitutos.

4 Otros supuestos: esta doctrina, como dice la Resolución de 31 de enero de 2008 «si inicialmente (…) se aplicaba a supuestos en los que junto a la designación nominal de unos herederos existía otra hecha cautelarmente por circunstancias –la institución, junto con unos hijos específicamente designados, de los demás que en el futuro pudiera tener el testador– pasó igualmente a aplicarse al supuesto de designación hecha simplemente por circunstancias –la institución hecha a favor de los hijos de determinada persona–, pero partiendo de la base de que los que concurrían como tales a la partición acreditaban estar incluidos en el llamamiento. Incluso esa doctrina de la innecesariedad de probar hechos negativos llega a mantenerse en el supuesto de premoriencia de un heredero legitimario al señalar que no es preciso justificar que haya dejado descendientes que ostenten derecho a la legítima (…) Debe concluirse, por tanto, que acreditado en el título sucesorio que quien invoca la condición de sustituto hereditario es descendiente del sustituido y como tal llamado a la herencia de la causante, no es necesario acreditar el hecho – negativo– de la inexistencia de otros sustitutos (cfr., por todas, las Resoluciones de 8 de mayo de 2001, 21 de mayo de 2003 y 23 de febrero y 13 de diciembre de 2007)».

5 Para el caso de que sea necesaria la prueba reitera la Resolución la doctrina del Centro directivo sobre el particular: acta de notoriedad (art. 209 RN), acta declaratoria de herederos (art. 209 bis RN) o testamento del sustituido, incluso, la realizada por los albaceas atendiendo a las circunstancias concurrentes en cada caso. (cfr. Resolución de 30 de septiembre de 2013) (JAR)

 

515.*** NAVE INDUSTRIAL ENTRE MEDIANERAS. FALTA DE COINCIDENCIA EN LA SUPERFICIE OCUPADA ENTRE TÍTULO Y  COORDENADAS CATASTRALES

Resolución de 2 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una ampliación de edificación.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de una ampliación de nave industrial ya inscrita, de la que se aportan las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la nave según resultan del Catastro. Lo que sucede es que no coincide la superficie ocupada por la obra nueva según la descripción literaria que figura en el título y el informe técnico (1.336,31 m2) y la que resulta de las coordenadas catastrales aportadas para dar cumplimiento al artículo 202 de la Ley Hipotecaria (1.344 m2). (Concretamente, la certificación catastral que se acompaña expresa una superficie en planta baja de 1.332 metros cuadrados, si bien del fichero GML en el que consta la geometría de la edificación resulta una superficie de parcela ocupada de 1.344 metros cuadrados).

Doctrina de la Resolución.

No cabe inscribir la ampliación de la obra nueva mientras no se resuelvan las diferencias existentes entre la superficie ocupada por la edificación, según el título e informe técnico, y la que resulta de las coordenadas catastrales a las que se remite el título para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 202 LH.

Para inscribir esta ampliación de la obra nueva cabe: o bien adaptar la superficie ocupada por la edificación a la que resulta de las coordenadas catastrales, modificando el título; o bien mantener la superficie ocupada que dice el título aportando el interesado las coordenadas catastrales coincidentes con dicha superficie, de modo que permitan determinar con exactitud la ubicación gráfica concreta de los 1.336,31 metros cuadrados ocupados por la edificación a que se refiere el título (cfr. Resoluciones 5 de julio de 2016 ó 27 de julio de 2017).

No puede suplirse la inexactitud, sin embargo, por la existencia de mera identidad entre la parcela catastral y la finca registral, en los términos del artículo 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario. La circunstancia de encontrarse representada la edificación en la cartografía catastral no implica que no deba calificarse la correspondencia de la misma con la que se describe en el título, y más aún, si la propia Sede Electrónica del Catastro permite obtener la geometría precisa de la edificación.

Comentario.

Hace la Resolución un resumen del estado actual de la cuestión, del que interesa destacar lo siguiente:

1 Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

2 De entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación, el caso de las edificaciones es el que menor complejidad presenta desde el punto de vista técnico, pues, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia (Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015), no necesita ser aportada necesariamente en el concreto formato GML, siendo válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de la edificación. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro.

3 Si la ampliación de obra nueva inscrita no altera la superficie de suelo ocupada (por ejemplo, declaración de una segunda planta sin afectar al suelo) no es preciso aportar las coordenadas de la porción de suelo ocupada para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria y no habrá obstáculo para la inscripción (RR. de 23 de mayo de 2016 y 6 de febrero de 2017).

4 Si la ampliación de obra nueva inscrita altera la superficie de suelo ocupada consignada en el Registro, es procedente aportar las coordenadas de la porción de suelo ocupada.

5 La obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación no afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella. (JAR) 

 

517.** ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. HOMOLOGACIÓN JUDICIAL DE ACUERDO TRANSACCIONAL.

Resolución de 2 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Ribadeo-A Fonsagrada, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto por el que se homologa un acuerdo de extinción de condominio.

Supuesto de hecho.

Se promueve acción de división de cosa común sobre inmueble que pertenece por mitad y proindiviso a dos ex cónyuges, que en su momento estuvieron casados en régimen de separación de bienes. Durante el procedimiento se presenta ante el Juzgado acuerdo suscrito por las partes por el que se lleva a cabo la extinción del condominio. Se presenta en el Registro de la Propiedad testimonio del auto judicial por el que se homologa el acuerdo alcanzado entre las partes, cuya inscripción se deniega.

Solución de la DGRN.

En el supuesto de este expediente, los titulares adquirieron las fincas en estado de casados en régimen de separación de bienes y no ha quedado acreditado ni el carácter habitual de alguna de las viviendas adjudicadas ni que, al tiempo de emitirse la calificación por parte de la registradora, exista una conexión directa entre este acuerdo y la crisis matrimonial de los contendientes. Por tanto, procede confirmar el defecto objeto de recurso, sin perjuicio de que pueda presentarse toda la documentación que se considere oportuna nuevamente a la registradora, para que ésta pueda decidir si resulta o no título inscribible el auto que homologa esta transacción judicial, a la vista de la doctrina antes expuesta.

Comentario.

Como destaca la propia Resolución, se trata de una materia que se ha planteado reiteradamente y que ha dado lugar a una doctrina consolidada del Centro Directivo.

La cuestión gira en torno a la consideración de título inscribible que se reconoce al convenio regulador homologado judicialmente en procedimiento de separación o divorcio, y la pretensión, puesta de manifiesto en bastantes resoluciones, de aplicar analógicamente la misma solución a otros acuerdos homologados judicialmente:

I Convenio regulador como título inscribible:

1 El convenio regulador homologado judicialmente en el seno de un procedimiento de separación o divorcio es título inscribible en materia de liquidación del régimen económico-matrimonial, que no tiene que ser necesariamente el de las sociedad de gananciales, comprendiendo aquellos negocios de carácter familiar, como sucede con (i) la liquidación del patrimonio ganancial, (ii) y –en los supuestos del régimen de separación de bienes– la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común (Resoluciones de 25 de febrero y 9 y 10 de marzo de 1988).

2 Partiendo de esta regla general hay que tener en cuenta, sin embargo, lo siguiente: (i) El convenio regulador, a los efectos de su inscripción, no es un “cajón de sastre” en el que quepan todo tipo de actos o negocios traslativos (cualquiera sea el régimen económico matrimonial que se liquide), sino que “ha de interpretarse en sus justos términos, atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos propios del convenio regulador (cfr. artículos 90, 91 y 103 del Código Civil), sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida”. (ii) Tratándose del régimen de separación de bienes, puede ocurrir que no haya liquidación del régimen económico matrimonial en sentido propio, por no haber deudas pendientes ni bienes afectos a la convivencia y uso ordinario de la familia (vgr. vivienda familiar), casos estos en que el convenio regulador no será título inscribible para las adjudicaciones hechas en el mismo, siendo necesaria la escritura pública. Por el contrario, sería titulo inscribible si contuviera la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales activas y pasivas que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común.

 II Acuerdo transaccional como título inscribible:

Teniendo en cuenta esto, recientes Resoluciones de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 18 de mayo y 26 de julio de 2017) han admitido la viabilidad como título inscribible de un acuerdo transaccional homologado por el juez, siempre que su objeto sea el propio de un convenio regulador (artículo 90 del Código Civil) y resulte de la documentación presentada la conexión de dicho acuerdo con una situación de crisis matrimonial.

III Transacción y homologación judicial.

1 La transacción supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa evitan la provocación de un pleito o ponen termino al que hubiesen ya comenzado, adquiriendo tal acuerdo carácter de cosa juzgada entre ellos tal y como se prevé en los artículos 1809 y 1816 del Código Civil.

2 La homologación o aprobación judicial del acuerdo, según lo previsto en el artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, implica una revisión del organismo jurisdiccional en cuanto al poder de disposición de las partes en relación al objeto del pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que supone la transacción.

En base a estas consideraciones ha dicho la Resolución de 6 de septiembre de 2016 (para un supuesto similar al aquí estudiado) lo siguiente: (i) la transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). (ii) El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). (JAR)

 

518.() NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SIN HABER INTERVENIDO SUS TITULARES Y HABIENDO CADUCADO LA ANOTACIÓN

Resolución de 3 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tudela n.º 1, por la que se deniegan las cancelaciones ordenadas en un mandamiento judicial.

En el Registro figura anotada y prorrogada una sentencia firme en la que se declara la nulidad de un contrato y de las inscripciones a que dio lugar el mismo así como un auto en el que se declara la nulidad y cancelación registral de cuantas inscripciones posteriores traigan causa de la misma. Todas estas anotaciones están caducadas en el momento de la calificación. Posteriormente se inscriben varias hipotecas sobre las fincas.

El Registrador deniega la cancelación de las hipotecas por no haber sido demandados los acreedores ni haber intervenido en el procedimiento judicial en el que se ordena su cancelación

La Dirección confirma la calificación conforme a su reiteradísima doctrina según la cual la declaración de nulidad de una escritura pública en un procedimiento judicial, en el que no han sido parte los titulares de titularidades y cargas posteriores y que no fue objeto de anotación preventiva de demanda de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales cargas o derechos, no puede determinar su cancelación automática. En el presente caso se habían tomado anotaciones preventivas pero estas han caducado: las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada (art. 86 LH) y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª RH, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. (MN)

 

520.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA SIN OPOSICIÓN: NECESIDAD DE PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL.

Resolución de 3 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Cangas del Narcea-Tineo, por la que se rechaza la inscripción de un testimonio de auto de aprobación de operaciones divisorias de herencia.

– HECHOS: Se presente testimonio del Auto aprobatorio de una partición de herencia verificada en un procedimiento judicial de división tramitado sin oposición ni contradicción (por lo que carece de efecto de cosa juzgada) al aceptar las partes la propuesta del perito y contador.

– La REGISTRADORA califica negativamente por no haberse incorporado, conforme a los Arts. 787-2 y 788 LEC, en Acta notarial de protocolización.

– El ABOGADO de los interesados recurre señalando que el Auto por sí solo sería un titulo público judicial directamente inscribible.

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando su abundante doctrina, entre otras, en la Res. 2 noviembre 2016 y las Res. de 18 de mayo y de 20 junio de 2017, de que es precisa el acta notarial de protocolización de las operaciones particionales por exigirlo expresamente Arts. 787-2 y 788 LEC (y en este caso, además, ordenarlo expresamente el propio Auto). (ACM).

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521.*** REPRESENTACIÓN. DOCUMENTO EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y JUICIO DE EQUIVALENCIA

Resolución de 6 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Para la resolución de este recurso son relevantes los siguientes hechos:

  1. Se pretende la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de «compraventa de usufructo» autorizada por un notario de Gibraltar, por la que un representante de una sociedad domiciliada en Delaware, vendió el usufructo de una finca registral de Marbella.
  2. La intervención del representante de la vendedora es reseñada en el título de la siguiente forma: «La primera parte compareciente, en nombre y representación de (Gibraltar) Trustees Limited en nombre y representación de la sociedad Parr Properties LLC (…); actúa en su calidad de director, cargo para el que fue nombrado en escritura otorgada el 17 de agosto de 2012 ante el Notario de Gibraltar don Eric Charles Ellul (…) Tienen a mi juicio, según intervienen, capacidad suficiente, para otorgar la presente escritura».

En su escueta calificación el registrador señala como defecto que falta el juicio de suficiencia de las facultades representativas del director de la entidad vendedora, y que falta el juicio de equivalencia de la escritura del nombramiento de dicho director de la entidad, otorgada en el extranjero por lo que suspende la inscripción y solicita la aportación de la escritura de nombramiento del director de la entidad vendedora, a los efectos de comprobar la equivalencia de dicho documento público exigida por la legislación española.

El recurrente, dando por supuesta la inaplicabilidad del Reglamento (CE) número 593/2008, Reglamento ROMA I, al caso concreto, alega que las facultades de representación ejercitadas en este supuesto se sujetan a la legislación propia de Gibraltar, al ser en tal territorio donde de facto se han ejercitado las facultades concretas conferidas y dando por sentado que la legislación española no resulta de aplicación respecto de la dimensión interna, externa, ni formal del apoderamiento voluntario considera inaplicable el artículo 98 de la Ley 24/2001 y alega que sería distinto si se discutiera la validez del título aportado para dotar de eficacia real al contrato de compraventa de usufructo conforme a las normas de conflicto internas aplicación, algo que tendría que haberse fundamentado en la nota de calificación.

La calificación -recuerda el centro directivo-, tal como ha sido formulada en el presente caso, es la que debe ser objeto de análisis; no obstante, subraya que deberían haberse abordado otras cuestiones que derivan de preceptos vigentes en el momento del otorgamiento y de la presentación al Registro del documento calificado; entre tales cuestiones cabe citar, por ejemplo, no sólo la relativa a la exigencia de identificación de los medios de pago o a otras medidas de prevención del blanqueo de capitales, sino las relativas a normas relevantes y plenamente en vigor al tiempo de presentarse el título a inscripción como las disposiciones que se contienen en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, que dedica su Capítulo VI a la inscripción en Registros públicos, disponiendo su artículo 58 que el procedimiento registral, los requisitos legales y los efectos de los asientos registrales se someterán, en todo caso, a las normas del Derecho español; y su artículo 60 que «los documentos públicos extranjeros extrajudiciales podrán ser inscritos en los registros públicos españoles si cumplen los requisitos establecidos en la legislación específica aplicable y siempre que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen». Asimismo, el artículo 56 establece lo siguiente: «1. Los documentos públicos expedidos o autorizados por autoridades extranjeras serán ejecutables en España si lo son en su país de origen y no resultan contrarios al orden público. 2. A efectos de su ejecutabilidad en España deberán tener al menos la misma o equivalente eficacia que los expedidos o autorizados por autoridades españolas» y para los supuestos en que sea aplicable según su ámbito normativo, con carácter preferente a lo dispuesto en la Ley 29/2015, la disposición adicional tercera de la Ley 2/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, según la cual un documento público extranjero no dictado por un órgano judicial es título para inscribir el hecho o acto de que da fe siempre que cumpla los siguientes requisitos: a) que el documento ha sido otorgado por autoridad extranjera competente conforme a la legislación de su Estado; b) que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen; c) que el hecho o acto contenido en el documento sea válido conforme al ordenamiento designado por las normas españolas de Derecho internacional privado, y d) que la inscripción del documento extranjero no resulte manifiestamente incompatible con el orden público español.

La DGRN destaca que en la calificación debieron haberse planteado otras cuestiones en relación con el documento mismo de compraventa en lo referente a exigencias establecidas en nuestra legislación justificadas por imperiosas razones de interés general y trae a colación las consideraciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en Sentencia de 9 de marzo de 2017 –asunto C-342/15–, según la cual el hecho de reservar las actividades relacionadas con la autenticación de documentos relativos a la creación o la transferencia de derechos reales inmobiliarios a una categoría específica de profesionales, depositarios de la fe pública y sobre los que el Estado miembro de que se trate ejerce un control especial, constituye una medida adecuada para alcanzar los objetivos de buen funcionamiento del sistema del Registro de la Propiedad y de legalidad y seguridad jurídica de los actos celebrados entre particulares.

Entrando ya en el análisis del defecto tal como ha sido expresado por el registrador en su calificación, existiendo un elemento de extranjería, debe determinarse cuál es la ley aplicable conforme a la norma de conflicto. El Reglamento (CE) número 593/2008 del Parlamento Europeo y el Consejo de 17 de junio de 2008 (Roma I) tiene carácter universal y la «lex contractus» determinada por la norma de conflicto se aplicará a las obligaciones contractuales en materia civil y mercantil. No obstante, existen ciertos aspectos que se excluyen de su aplicación en el artículo 1.2, como son las cuestiones relativas al Derecho de Sociedades referentes a la constitución, la capacidad jurídica, el funcionamiento interno y la disolución y la responsabilidad personal de los socios y los administradores –artículo 1.2, f)–, que se regirán por el artículo 9.11 CC, según el cual la ley personal de las personas jurídicas es la determinada por su nacionalidad y rige todo lo relativo a la capacidad, constitución, representación, funcionamiento, transformación, disolución y extinción; también se excluye del Reglamento Roma I, la posibilidad de un intermediario de obligar frente a terceros a la persona por cuya cuenta pretende actuar –artículo 1.2, g); representación voluntaria a la que, de no mediar sometimiento expreso, se le aplica la ley del país en donde se ejerciten las facultades conferidas (artículo 10.11 CC).

En el presente supuesto no consta si se trata de representante orgánico o voluntario (la escritura calificada se limita a expresar que el compareciente «actúa en su calidad de director» de la sociedad vendedora) pero tanto si se trata de representación orgánica como de representación voluntaria, el negocio instrumentado en ejercicio del poder conferido, esto es, la compraventa del inmueble, por aplicación de la regla dispuesta en el artículo 4.1.c) del Reglamento (CE) número 593/2008, se rige por la ley española, que también regula el acceso de dicho negocio a los libros del Registro de la Propiedad. Al Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser rechazados los títulos claudicantes puesto que sólo así puede garantizarse la seguridad jurídica preventiva que en nuestro sistema jurídico tiene su apoyo basilar en el instrumento público y en el Registro de la Propiedad.  «A Notarios y registradores les incumbe en el desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que, recae, respectivamente, sobre los negocios jurídicos que son objeto del instrumento público, o sobre los títulos inscribibles» como ya expresara la sala tercera del TS en Sentencia de 24 de octubre de 2000.

Nuestro ordenamiento, en aplicación del principio de legalidad, establece una rigurosa selección de los títulos inscribibles que han de ser sometidos a la calificación del registrador, exigiendo que se trate de documentos públicos o auténticos (artículos 3 de la LH y 33 y 34 de su Reglamento) y esta selección alcanza, en el caso de negocios en los cuales se ejercitan las facultades representativas, al documento en que se haya formalizado el apoderamiento.

La doctrina relativa a la idoneidad de los documentos otorgados en el extranjero para producir una modificación del contenido del Registro español, expresada en la Resolución de 11 de junio de 1999 y confirmada por muchas otras posteriores, pone de manifiesto cómo, con independencia de la validez formal del documento de acuerdo a las normas de conflicto aplicables, y de su traducción y legalización (artículos 36 y 37 del RH), es preciso que el documento supere un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación con los documentos públicos españoles, requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro; el artículo 4 de la LH señala que «también se inscribirán los títulos otorgados en país extranjero que tengan fuerza en España (…)»; lo que exige determinar cuándo concurre dicha circunstancia. El documento extranjero sólo es equivalente al documento español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante, así como su capacidad y también su legitimación para el acto o negocio que contenga.

Desde la perspectiva formal, la legalización o la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento autorizado ante funcionario extranjero pueda ser reconocido como auténtico en el ámbito nacional. Sin embargo, ello no obsta para que la actuación de la autoridad apostillada deba ser valorada de acuerdo con el principio de equivalencia de funciones que informa el ordenamiento español en esta materia, en los términos antes referidos.

 Por lo que se refiere a la acreditación fehaciente de las facultades representativas del otorgante, procedo a realizar el siguiente esquema extraído de la resolución para facilitar su análisis:

 Si se trata de escritura de apoderamiento autorizada por un notario español, la reseña que el notario (autorizante de la escritura que contenga el negocio en el cual se ejercita las facultades representativas) realice de los datos identificativos del documento auténtico y su juicio de suficiencia de aquellas facultades representativas harán fe, por sí solas, de la representación acreditada, en los términos establecidos en el artículo 98 de la Ley 24/2001.  Como señaló este Centro Directivo en la Resolución de 17 de abril de 2017, el juicio de suficiencia en caso de actuación representativa constituye una obligación del notario cuya competencia exclusiva ha sido reiteradamente reconocida (vid. STS, Sala Tercera, de 20 de mayo de 2008 y continua doctrina de esta Dirección General al respecto, por todas, R de 14 de diciembre de 2016); pero esto es así sólo respecto de las escrituras otorgadas ante notario español.

Si el documento del que emana la representación ha sido otorgado en el extranjero, corresponde al notario español que autorice el negocio representativo, asegurarse de la equivalencia de aquel con nuestros documentos públicos, además de la suficiencia de las facultades conferidas; siendo juicios distintos, el de suficiencia y el de equivalencia, aquél cuando se produce de forma expresa necesariamente ha de implicar el de que el poder es equivalente. Si el notario español autorizante de la escritura otorgada por el apoderado hace un juicio expreso de que el poder que se le exhibe es suficiente para el otorgamiento, cabalmente tendrá que haber apreciado su equivalencia conforme al Derecho español (ex artículos 58 y 60 de la ley de cooperación jurídica internacional en materia civil). De lo contrario no sería suficiente. El juicio de equivalencia notarial no tiene por qué ajustarse a fórmulas sacramentales, ni tiene que necesariamente adoptar la forma de informe separado, sino que basta la reseña del documento extranjero, el nombre y residencia del notario autorizante, la ley extranjera conforme a la cual se ha autorizado y la existencia de la apostilla o legalización, en su caso, y que el notario con base en las circunstancias del caso y a su conocimiento de la ley extranjera hiciera constar bajo su responsabilidad «que el poder reseñado es suficiente para el otorgamiento de esta escritura de (…), entendiendo que el mismo es funcionalmente equivalente a los efectos de acreditar la representación en el tráfico jurídico internacional» o fórmulas similares.

Tratándose del juicio de suficiencia del artículo 98 de la Ley 24/2001 el notario español tiene la obligación inexcusable de emitirlo (artículo 166 del RH y STS de 5 de mayo de 2008); por el contrario, la acreditación del principio de equivalencia no es un requisito estructural de la escritura pública autorizada por notario español ni compete en exclusiva a éste, lo que resulta del todo lógico si la autoridad española no está obligada a conocer el derecho extranjero.

En el caso de que el negocio representativo haya sido otorgado en el extranjero con base en un poder de representación foráneo, es necesario acreditar esa equivalencia; la declaración de que la autoridad extranjera actúa en términos equivalentes al notario español puede ser llevada a cabo en el mismo instrumento público o mediante la aportación de documentación complementaria ya sea expedida por notario español o extranjero ya por otro funcionario con competencia al respecto o incluso por la aportación de otros medios de prueba. Se trata de constatar que el documento extranjero cumple los requisitos que el ordenamiento jurídico español exige para que pueda provocar una alteración del contenido del Registro (artículo 58 de la Ley 29/2015 de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil en relación con los artículos 1280 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria).

El funcionario español al que más propiamente compete la emisión de ese juicio es el notario, quien de esta forma, mediante la emisión del correspondiente documento en que plasme su opinión oficial al respecto, complementará en forma y medida adecuada el documento extranjero para que éste tenga plena efectividad en nuestro país (precisamente, el poder –formalizado el 25 de abril de 2017 ante un notario belga- por el que se acredita la representación otorgada por la recurrente para la interposición del presente recurso incluye también facultades para «comparecer ante Notario español con el fin de que éste efectúe el preceptivo juicio de equivalencia de la Escritura Pública de Compraventa de Usufructo. A estos efectos, se entenderá por juicio de equivalencia (…), sin carácter limitativo, el análisis jurídico a realizar por el Notario español de conformidad con el artículo 10.1 del Código Civil, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, los artículos 33, 34, 36 y 37 del Reglamento Hipotecario, el artículo 60 de la Ley 29/2015 de Cooperación Jurídica Internacional en Materia Civil y Mercantil y la Disposición Adicional Tercera de la Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria (…)»).

En cuanto al ámbito de la calificación registral.–  Si se trata de representación voluntaria conferida en el extranjero, el registrador calificará la eficacia formal del poder (legalización, apostilla y traducción, en su caso) y, además, que exprese el cumplimiento de los requisitos de equivalencia del poder otorgado en el extranjero (cfr. los artículos 60 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil; y, en su caso, la disposición adicional tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria), es decir, que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen, que implica juicio de identidad, de capacidad y de legitimación de los otorgantes y que resulta sustancial y formalmente válido conforme a la ley aplicable (artículos 10.11 y 11 del Código Civil), si bien el registrador, bajo su responsabilidad, puede apreciar esa equivalencia (cfr. artículo 36 del Rh, que es fuente de la cooperación jurídica internacional –vid. la disposición adicional primera, en relación con el artículo 2, de la Ley 29/2015- y Resolución 5 de enero de 2017.

En el presente caso la objeción del registrador, al calificar el negocio susceptible de inscripción formalizado en escritura ante notario extranjero, se centra en el título representativo del otorgante, al que son aplicables «mutatis mutandis» las consideraciones anteriores. Como se ha expuesto, ni siquiera se expresa qué tipo de representación se ejercita –orgánica o voluntaria-. Pero, al tratarse de una sociedad, la actuación del titular registral debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas, lo que debe especificarse y acreditarse (vid. Resolución de 12 de abril de 1996, citada expresamente por la Resolución de 12 de abril de 2002) y regla novena del artículo 51 del Reglamento Hipotecario.

En el caso de este expediente nada se expresa en la escritura calificada sobre las facultades representativas de quien la otorga en nombre de la sociedad vendedora, ni sobre la equivalencia formal y material, no ya de esa escritura respecto de las otorgadas por notarios españoles, sino del documento que constituye el título representativo. Por ello, no puede reputarse suficiente para acreditar la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a los efectos de la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad.  

La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

COMENTARIO.– La DGRN en esta resolución ha profundizado en la doctrina de equivalencia de funciones que en realidad absorbe la denominada “doctrina de equivalencia de formas”, en el sentido de que esta última no desaparece y tampoco deja de estar vigente la doctrina emanada de las Resoluciones 11/06/1999 y 23/05/2006, recordemos que la primera admite los denominados poderes legitimación bajo ciertos condicionantes; resolución de 11/06/1999 mencionada de forma concreta y especial en este recurso por el centro directivo; de hecho y desde siempre, el notario español receptor de un documento extranjero se asegura que la autoridad que lo autoriza o interviene sea titular de la función pública de dar fe, y formando parte de la tarea de “reconocer” o “aceptar” documentos provenientes de una autoridad extranjera y dependiendo de la categoría del documento que tiene que ser aceptado o reconocido cobra relieve el estatuto y la actuación de la autoridad extranjera que pone el concreto documento en circulación de tal forma que un documento otorgado en el extranjero será válido «prima facie» para las exigencias del Derecho español si la autoridad extranjera autorizante cumple unas funciones equivalentes a las de una autoridad española en esa concreta categoría de documento. Se trata en definitiva de una cuestión que gira en torno a la eficacia extraterritorial de los documentos extranjeros y ello depende del negocio o acto que contenga el documento y de los efectos que el documento (y por ende el acto o negocio que lo contiene) aspire a obtener al insertarse en nuestro sistema jurídico para lo cual las autoridades públicas sobre las que se asienta la seguridad jurídica preventiva en España (notarios y registradores) tienen que realizar el control de legalidad que el Estado les encomienda con el fin de proteger los actos celebrados entre particulares, a las partes y a terceros, en suma, el tráfico jurídico. Habrá documentos que contengan apoderamientos, capitulaciones matrimoniales, en los que se habrá de acreditar si el documento extranjero que contiene estos actos o negocios extrajudiciales, puede ser calificado como público o auténtico, equiparable al documento autorizado por notario español, equiparación que se traduce en el hecho de que el documento extranjero por si mismo certifique de forma fehaciente el consentimiento; en otros negocios y tal como reconoce la propia STJUE de 9 de marzo de 2017 (Asunto C-342/15), tal equivalencia no será posible y habrá actividades que se reserven a profesionales, funcionarios del Estado receptor, depositarios de la fe pública, como medida adecuada (proporcional) para alcanzar el objetivo del buen funcionamiento del sistema del Registro de la Propiedad y de legalidad y seguridad jurídica de los actos celebrados entre particulares; cuestión que dejan clara preceptos hoy vigentes, artículos 56, 58 y 60 ley 29/2015 de 30 de julio de Cooperación Jurídica Internacional en materia civil y disposición adicional de la Ley 2/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria. (IES)

Ver artículo de Vicente Martorell.

523.*** SUPUESTOS ADMISIBLES PARA HACER CONSTAR EL PRECIO DE COMPRAVENTA EN UNA CERTIFICACIÓN.

Resolución de 6 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almuñécar, por la que se deniega la constancia del precio en una certificación.

Se pretende la expedición de una Certificación en el que se haga constar el precio de una compraventa inscrita. El recurrente es heredero de uno de los socios de la sociedad que fue titular de las fincas y alega que el interés es para interponer una demanda de nulidad de la transmisión de determinadas fincas a fin de determinar si deben traerse a colación o inventariarse en la masa hereditaria.

La Dirección estima el recurso. Después de recoger la doctrina ya reiterada sobre los requisitos para expedir publicidad formal, y la calificación por parte del registrador sobre el interés legitimo en el contenido de la publicidad y los datos que deben incluirse o no en dicha publicidad (entre otras RR de 26 de junio y de 27 de junio de 2017) establece los supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad:

a) cuando sean de operaciones en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales, pues no se aplicaría el régimen de protección de la LO 15/1999 de Protección de Datos de Carácter Personal;

b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter «tráfico jurídico inmobiliario», puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria;

c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y

d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende.

En este supuesto el recurrente acredita haber sido demandado en el proceso de división de herencia y su relación familiar y hereditaria con uno de los socios de la sociedad titular registral, por lo que a los efectos de lo dispuesto en el art 265 LEC debe entenderse razonable la necesidad de aportar al procedimiento judicial la documentación solicitada. (MN)

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524.** TRANSMISIÓN DE FINCA DE REEMPLAZO DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA CON CAMBIO DE POLÍGONO Y PARCELA Y DIFERENCIAS DE SUPERFICIE.

Resolución de 10 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Sigüenza, por la que se suspende la inscripción de un documento administrativo de compraventa de fincas de reemplazo resultantes de un procedimiento de concentración parcelaria.

Hechos

 Se trata de un documento administrativo de compraventa de fincas de remplazo  resultantes de un procedimiento de concentración parcelaria.

Dicha finca consta inscrita como parcela 303-2 del polígono 1 del Plano General de la Concentración Parcelaria, con una superficie de 30 áreas y 30 centiáreas. Según el título y certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompaña, se trata de la parcela 628 del polígono 501 y tiene una superficie de 28 áreas y 98 centiáreas.

La registradora opone como defectos:

  1. que no resulta acreditada la identidad de la finca en lo referente al cambio del número de polígono y parcela, que son datos que no pueden modificarse por la simple manifestación de la parte interesada, sino que son datos de Policía, cuya modificación depende de la competente autoridad administrativa
  2. y que no puede rectificarse la descripción de la finca sin rectificar el título original o previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

El recurrente  alega  que tratándose de  fincas rústicas la identificación es competencia del Catastro, de tal manera que la identificación de la finca objeto de la transmisión está plenamente acreditada con la aportación de la certificación descriptiva y gráfica catastral y en cuanto a la rectificación que las diferencias de cabida no exceden del 10% acreditándose mediante la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica y que  de los datos descriptivos se desprende la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita, no existiendo obstáculo que impida la inscripción de la transmisión.

Es un hecho relevante para la resolución de este expediente, no puesto de manifiesto por la registradora ni por el recurrente, que la superficie de la finca que consta en el título y en el Registro es totalmente coincidente con la superficie alfanumérica que consta como superficie total de cultivo de la finca según la certificación catastral aportada.

RESOLUCIÓN:

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

En primer lugar analiza el defecto relativo al cambio de número de polígono y parcela. La registradora considera aplicable el artículo 437 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual estima necesario aportar certificación del Ayuntamiento del acuerdo aprobatorio del cambio de número de los polígonos y de parcela de dicha finca, no obstante nuestro Centro Directivo ya ha declarado que la certificación catastral es un documento hábil para acreditar circunstancias tales como el cambio de nombre o de número de la calle, siempre que no existan dudas de las identidad de la finca y sobre la base de lo dispuesto en los artículos 437 del Reglamento Hipotecario y 3, 11 y 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario.

En cuanto al segundo defecto relativo a la improcedencia de la rectificación de la superficie de una finca resultante de un procedimiento de concentración parcelaria, sin rectificar el título original o previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente, en base a lo dispuesto en el artículo 201.1, letra e), de la Ley Hipotecaria, se ha de recordar que en la Resolución de 20 de abril de 2017 se concluyó que es posible la inscripción de una finca de reemplazo en un procedimiento de concentración parcelaria aun cuando no exista una total coincidencia entre la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de la representación gráfica catastral aportada, considerando lo dispuesto en los artículos 204 y 206 de la Ley Hipotecaria y la ausencia de dudas de identidad o correspondencia de la finca con dicha representación gráfica.

En tales casos, resultaría de aplicación lo dispuesto en la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, cuando prevé que «se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes». Y todo ello sin perjuicio de que, conforme al mismo artículo 9.b), al practicarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria y notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos.

En el caso que nos ocupa dado que la finca de reemplazo ya se encuentra inscrita, la transmisión del dominio de la misma no es un supuesto en el que obligatoriamente deba inscribirse la representación gráfica (artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria). Pero al admitirse que al practicar la primera inscripción de la finca no exista total coincidencia entre la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de la representación gráfica catastral aportada, se considera procedente que en una inscripción posterior se rectifique la descripción cuando no exista duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación.

Y aunque el artículo 201.1, letra e), de la Ley Hipotecaria no permita la tramitación del expediente regulado en dicho precepto para la rectificación descriptiva de fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, exigiendo en tal caso la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. En este caso al apreciarse la identidad total de la finca inscrita con la parcela catastral, no se justifica la exigencia de rectificación del título de concentración parcelaria.

Tampoco resulta de la calificación, ni se aprecia de la documentación aportada en el expediente, que existan otras dudas de identidad de la finca.

Por todo ello nuestro CD considera posible utilizar la certificación catastral para lograr la rectificación de la finca al amparo de la letra a) del apartado 3 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria que permite tal rectificación sin expediente previo «cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita».(MGV)

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525.** RECTIFICACIÓN DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA EN CUANTO A LA NATURALEZA GANANCIAL DE UNA FINCA. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR.

Resolución de 13 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1 a la inscripción de un acta de rectificación de un acta de reorganización de la propiedad en concentración parcelaria.

Hechos: Consta inscrita una finca en virtud de acta de reorganización de la propiedad en una concentración parcelaria a favor de A, con carácter privativo. Ahora se presenta Acta notarial conteniendo un documento administrativo de rectificación de la titularidad, confiriendo a la finca el carácter ganancial y por tanto propiedad  de A y B. No consta el consentimiento de la titular registral A.

La registradora suspende la inscripción argumentando que es necesario el consentimiento de la titular registral o en su defecto resolución judicial, conforme al artículo 40.d LH.

Un particular, al parecer interesado, recurre. Argumenta que en otra finca de la misma concentración parcelaria hubo un error similar y no se exigió el consentimiento de los titulares, y protesta por el trastorno que supondría acudir a la vía judicial, pues la titular está fallecida.

La DGRN desestima el recurso. Analiza en primer lugar la legitimación del recurrente, que ha acreditado su condición de heredero de C, pero no que C tuviera algún derecho sobre la finca objeto del recurso, no obstante lo cual la DGRN lo admite  porque la registradora, como instructora del expediente, lo aceptó y por economía procesal.

Respecto del fondo del asunto, confirma que no basta el documento administrativo de subsanación del error en el título de concentración, pues una vez inscrita la finca de concentración está sujeta, como las restantes fincas, a los mismos principios hipotecarios, sin más particularidades que las de la inscripción obligatoria y la de exigirse acompañar un plano cuando se altere el perímetro de la finca, art 238 Decreto 118/73 .  Añade que el registrador en su calificación no está obligado a seguir los criterios de otros registradores ni aún los suyos propios de otras presentaciones. (AFS)

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526.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EN LA QUE LA ADJUDICATARIA, ERA COTITULAR DE VARIAS FINCAS, EN UNA PARTE, “PRIVATIVA” Y, EN OTRA, “PRIVATIVA POR CONFESIÓN”.

Resolución de 13 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Lucena n.º 2 a inscribir una escritura de extinción de comunidad.

Hechos: Se formaliza en escritura pública, en la que se extingue una comunidad de bienes, sobre varias fincas, pertenecientes, en proindiviso y por iguales partes, a cuatro copropietarias. En dicha escritura, se adjudican a Doña X, todas las fincas integrantes del proindiviso, en pleno dominio, pero con la particularidad de que, “la participación originaria” que mantenía la adjudicataria, en tres de las fincas adjudicadas, era privativa plena, y en otras tres fincas, tal participación originaria, era privativa “confesada”, en los términos que prevé el artículo 95.4 del RH y art. 1324 del c.c..

Registrador: El registrador suspende la inscripción de dicha escritura de extinción del condominio, en base a que la participación originaria, inscrita, de la adjudicataria en tres de las fincas adjudicadas era “privativa confesada” por lo que no cabe inscribir la adjudicación realizada respecto de ellas como “privativa pura”, dados los términos de los arts. 95.4 del RH y 1324 del c.c., debido a que la adquisición derivada de cada participación en ellas, debe seguir el carácter que tenía la participación indivisa originaria de la adjudicataria. Por ello, sería necesaria la rectificación del título, a efecto de determinar la equivalencia de las participaciones privativas y privativas por confesión en los bienes adjudicados o acreditar su carácter privativo puro en los términos del artículo 95.2 del RH, si fuere éste el supuesto.

Recurrente: Para la recurrente, todas las participaciones originarias son “privativas”, procedentes de una liquidación de la sociedad de gananciales y herencia del padre de la titular, por lo que todas eran originariamente privativas, y ninguna lo era por confesión, pese a lo que publica “erróneamente” el registro de la Propiedad, por tanto debería procederse a la rectificación del error registral.

Dirección General: La DG da la razón al registrador, estimando  que para la rectificación registral  será necesaria la rectificación del título, ya que los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los tribunales, y si se quiere rectificar un asiento, debe acudirse al procedimiento de rectificación de errores que se regula en el artículo 40 de la LH, y sobre todo que la procedencia o improcedencia de determinada particularidad no se puede dilucidar en un recurso gubernativo, aunque cabría solicitar la rectificación del registro y ante la negativa recurrir la misma.

  La extinción de comunidad termina con una situación de condominio y constituye un dcho. de propiedad exclusiva a favor del comunero, a quien se adjudica el bien entero o cada una de las participaciones materiales resultantes, y ello se puede llevar a cabo a través de un negocio traslativo, o a cambio de abonar, el adjudicatario, el exceso en metálico, lo que no es un acto de enajenación sino meramente especificativo, es decir la extinción de comunidad puede tener lugar por la división de la cosa común, bien por reunirse todas las cuotas en una sola persona en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales (incluso por renuncia de un comunero) o por adjudicación del bien  un comunero que compensa el derecho de los demás.

En este supuesto debe entenderse que la finca o fincas adjudicadas, tras la extinción de copropiedad, conservan la misma naturaleza que tenía la titularidad originaria de la condueña adjudicataria, es decir la cuota indivisa de que trae causa la adjudicación, y por tanto debe determinarse la participación de los bienes o el bien que ha sido adjudicado en pago de la participación que figura inscrita como “bien privativo confesado”· (JLN)

 

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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA NOVIEMBRE 2017 (Secciones I y II BOE)

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

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DICCIONARIO FRANCISCO SENA

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD). INFORME NOVIEMBRE 2017. Cuándo se ha de acreditar la inexistencia de descendientes.

Murallas de Lugo. Por María Núñez.

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME FEBRERO 2017. Calificación documentos judiciales.

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME FEBRERO 2017. Calificación documentos judiciales.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN:
  2. TEMA DEL MES: LA CALIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES SEGÚN DOCTRINA DE LA DGRN
  3. DISPOSICIONES GENERALES
  4. Cuerpo de Aspirantes a Registradores
  5. RESOLUCIONES 
  6. 47.*** SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL. REANUDACIÓN DE TRACTO EN SENTENCIA DECLARATIVA. USUCAPIÓN
  7. 49.** OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL. ANTIGÜEDAD. LIBRO EDIFICIO EN CASTILLA-LA MANCHA. RECURSO A EFECTOS DOCTRINALES
  8. 50.** ACTA DE FIN DE OBRA: LIBRO EDIFICIO EN ARAGÓN. OBRAS DE ESCASA ENTIDAD.
  9. 53.*** CONTADOR PARTIDOR RECTIFICA PARTICIÓN ANTES DE LA ACEPTACIÓN DE LOS HEREDEROS
  10. 54. ⇒⇒⇒ EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO
  11. 60.** INMATRICULACIÓN POR EL ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. POSIBLES SOLUCIONES ALTERNATIVAS.
  12. 61.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. GALICIA. PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL
  13. 64. ** CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV
  14. 65.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. AMPLIACIÓN. TIPO MÁXIMO A EFECTOS HIPOTECARIOS: NO CORRELACIÓN NECESARIA ENTRE REMUNERATORIOS Y DE DEMORA
  15. 66.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE ACTA DE NOTORIEDAD. Dº TRANSITORIO. DUDAS DE IDENTIDAD Y CÓMO DESPEJARLAS.
  16. 67.* PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. CALIFICACIÓN CONJUNTA CON ESCRITURA DE SUBSANACIÓN
  17. 75.* INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DERECHO TRANSITORIO. TÍTULOS INSTRUMENTALES
  18. 76.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR LA VÍA ORDINARIA. MANDAMIENTO DE EXPEDICIÓN DE CARGAS QUE MODIFICA EL ANTERIOR
  19. 77.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL. DIFERENCIAS SUPERIORES AL 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} Y NO COINCIDENCIA DE PARAJE
  20. 78.** COMPRAVENTA. PRUEBA DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO Y DEPÓSITO BANCARIO
  21. 79.** HERENCIA DE CIUDADANO BELGA. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES EXTRANJERO
  22. 80.* EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
  23. 81.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN PARA INCLUIR UNA NUEVA PLANTA
  24. 83.() OBRA NUEVA TERMINADA: INNECESARIEDAD DE GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARCELA GLOBAL
  25. 84.** OBRA NUEVA. FALTA DE COINCIDENCIA DE LA SUPERFICIE OCUPADA QUE CONSTA EN EL TÍTULO CON LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS
  26. 85.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. DERECHO DE USO.
  27. ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

RESUMEN DEL RESUMEN:

Este mes no hay disposiciones ni sentencias con transcendencia registral: por nombrar alguna la Resolución de 20 de febrero de 2017, de la Secretaría General Técnica, relativa a la retirada de la objeción de España a la adhesión de la República de Albania al Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, hecho en La Haya el 5 de octubre de 1961.

En la Sección II, la constitución del Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles por Orden JUS/150/2017, de 10 de febrero.

En cuanto a las RESOLUCIONES publicadas en febrero destacamos:

  • La de 16 de enero que reitera la necesidad de cumplir los requisitos de la legalidad urbanística en los documentos judiciales, y la posibilidad de inscribir una segregación sin licencia “por antigüedad” al haber transcurrido el plazo de que dispone la administración para reaccionar en reposición de la legalidad
  • las de 17 de enero y 18 de enero que vuelven a reiterar los supuestos en que procede exigir el libro de edificio en las obras nuevas (no en las declaradas por antigüedad y si en las de licencia independientemente de su destino salvo que la legislación autonómica disponga otra cosa) y que el registrador no puede apreciar que se trate de obras de escasa entidad
  • La de 19 de enero sobre las facultades del contador partidor, entre las que admite la de rectificar una partición inscrita cuando está todavía pendiente de aceptar por los herederos y por tanto inscrita bajo condición suspensiva
  • La de 19 de enero que sistematiza los efectos del concurso de acreedores una vez alcanzado un convenio con los acreedores y aclara competencia judicial para ejecutar hipotecas una vez abierta la fase de liquidación
  • La de 20 de enero sobre el derecho de transmisión hereditario y los efectos de una sustitución vulgar impuesta en el testamento del transmitente, así como la interpretación de la aceptación tácita del artículo 1000 CC en los caso de renuncia.
  • De 24 de enero que considera que en una inmatriculación del 205, cuando la registradora le surgen dudas sobre si la finca está o no ya inscrita ya no es aplicable lo dispuesto en los arts. 300 y 306 RH, pero puede acudirse al procedimiento declarativo del art. 204.5, pero también al del art. 203 ya que en su tramitación, con las garantías y con audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes), podrían disiparse las dudas alegadas por la registradora
  • La de 24 de enero, sobre la partición en Galicia y la necesidad de liquidar previamente la sociedad de gananciales para inscribir la adjudicación por entero de una finca ganancial por parte de uno de los cónyuges, distinguiendo el caso de otros dos resueltos por el Centro para el caso de un pacto de mejora por existir el consentimiento del cónyuge del mejorante o sus herederos y otro en el que la mejora no era con transmisión actual por lo que solo se reflejaría una situación interina
  • Las de 25, 30 y 31 de enero, 1 y 7 de febrero sobre el traslado a papel de los documentos telemáticos judiciales y la comprobación de su autenticidad mediante CSV
  • la de 25 de enero sobre los intereses garantizados en una hipoteca, que en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional, pero por lo demás los contratantes sonlibres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos, es decir la posibilidad que se pacte una responsabilidad hipotecaria por intereses inferiores a los realmente devengados

 

TEMA DEL MES: LA CALIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES SEGÚN DOCTRINA DE LA DGRN

        Las cuestiones a las que alcanza la calificación registral de los documentos judiciales se contienen en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria, 100 del Reglamento Hipotecario y 22 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria (Ley 15/2015, de 2 de julio). Estos preceptos deben integrarse con el régimen previsto en los artículos 521 y 522 LEC. De estos preceptos resulta que la calificación registral de los documentos judiciales se extiende a los siguientes extremos: la competencia del Juez o del Secretario Judicial, la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiera dictado, las formalidades extrínsecas de la resolución y, los obstáculos que surjan del Registro.

        Además, deberá tenerse en cuenta lo establecido en otras normas especiales, como el artículo 501 LEC sobre accesión de rescisión de sentencia firme a instancias del declarado rebelde (por todas, R. de 3 de septiembre de 2015 y de 6 de noviembre de 2015); el artículo 524, sobre necesidad de firmeza de la resolución (R. de 27 de septiembre de 2010); o, la disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, relativa a los decretos de adjudicación firmes dictados en procedimientos de ejecución hipotecaria (ver: R. de 25 de enero de 2016).

Por el contrario,  la calificación registral no alcanza a las siguientes cuestiones:

Primero.- El fondo de la resolución judicial. La Dirección General, en numerosas resoluciones, ya desde 1902 y hasta nuestros días, por todas, R. de 6 de septiembre de 2014, ha afirmado que el Registrador no puede enjuiciar si los razonamientos jurídicos por los que el juzgador concluye su fallo están ajustados a Derecho y es lógico que sea así porque el Registrador carece de la jurisdicción y los medios procesales que el derecho positivo concede el juzgador para decidir.

Segundo.- Los trámites del procedimiento, como por ejemplo, el modo de practicar las notificaciones. En este sentido, afirma la Resolución de 18 de marzo de 2014 que: “(…) no puede el registrador revisar la legalidad de aquellos trámites procesales prevenidos para el concreto procedimiento seguido que no estén directamente encaminados a hacer efectivo ese derecho de intervención conferido a los titulares registrales”.

Tercero.- La legitimación de las partes en el procedimiento por ser una cuestión de apreciación estrictamente judicial.

        Son extremos a los que alcanza la calificación de los documentos judiciales los siguientes:

  1. La competencia del Juez o Secretario.

Tal y como ha quedado expuesto, el primer extremo al que alcanza la calificación de los documentos judiciales es la competencia del Juez o Secretario Judicial. La Dirección General (por todas, Resolución de 15 de enero de 2009), al tratar de la competencia, distingue, entre, los supuestos de competencia “imperativa”, es decir, aquellos casos en que la competencia puede ser apreciada de oficio por el Juez y,  la competencia “dispositiva”, que son aquellos casos en que es posible la sumisión de las partes a un determinado Juzgado, bien expresa, bien tácitamente. Tras la LEC 1/2000, la regla general es el carácter dispositivo de las normas sobre competencia territorial. Se exceptúan aquellos casos en los que la Ley la atribuya expresamente carácter imperativo, como sucede, a modo de ejemplo, en sede de ejecución hipotecaria (artículo 684 LEC) o, en caso de concurso de acreedores (artículos 8 Ley Concursal y 86 LOPJ). En lo que a la calificación registral se refiere, es doctrina del Centro Directivo que la competencia “imperativa” cae dentro de la calificación del Registrador quedando excluida la denominada competencia “dispositiva” pues ello supondría erigir al Registrador en defensor de los intereses de las partes.

  1. La congruencia del mandato con el expediente que se hubiera dictado.

        No todo procedimiento es apto para general cualquier tipo de resolución o mandato judicial. En función de la naturaleza de la acción ejercitada, el procedimiento e suno u otro. A la necesidad de preservar esta correspondencia, en cuanto la resolución judicial dictada en el procedimiento pretenda su acceso y eficacia registral, responde la exigencia de califiación por el registrador de la congruencia del mandato con el expediente o procedimiento que se hubiera dictado. Consecuencia de ello, no es calificable la incongruencia de la demanda con la sentencia sino, tan sólo la incongruencia entre, el procedimiento seguido y la resolución adoptada. Por todas, cabe citar la R. de 24 de febrero de 2006.

  1. Las formalidades extrínsecas de la resolución.

        Sobre la calificación de las formalidades extrínsecas de la resolución ha tenido ocasión de pronunciarse el Centro Directivo, entre otras, en las siguientes Resoluciones:

R. de 11 de julio de 2011: la ausencia del sello del juzgado o tribunal constituye una formalidad extrínseca del documento que genera dudas sobre la autenticidad del mismo y por lo tanto calificable por el registrador.

R. de 22 de marzo de 2010: es necesaria la identificación adecuada del Juez o Secretario que expide el documento.

R. de 29 de octubre de 2015: es necesario que en el documento consten las circunstancias personales de las partes, ex artículo 51.9 RH, aunque consten en asientos anteriores o en la oficina liquidadora.

R. de 15 de junio de 2010: es necesario que en el documento conste la debida descripción de la finca, así como la determinación de los actos o derechos cuya inscripción haya de practicarse.

– La necesidad de firmeza de la resolución ha sido abordada por numerosas resoluciones recordando que el concepto de firmeza es “único” que es el que resulta del artículo 207.2 LEC sin que quepa hablar de “firmeza a efectos registrales”. Por todas, cabe citar la R. de 19 de octubre de 2012 o la de 20 de octubre de 2016.

  1. Los obstáculos que surgen del Registro.

        La ya citada Resolución de la Dirección General de 18 de marzo de 2014 ha distinguido, con acierto, entre los “obstáculos que surgen del contenido de los asientos del Registro”, como son, por ejmplo, los relativos al tracto sucesivo o los derivados de la existencia de prohibiciones de disponer inscritas (artículos 20 LH y 145 RH), y, los “obstáculos que resultan de la legislación hipotecaria”, que impiden que puedan practicarse asientos contrarios a la naturaleza de los asientos del Registro, al contenido y efectos de los mismos, según la legislación registral. A estr tipo de obstáculos se refieren, por ejemplo, los artículos 522.1 o 738 de la LEC.

  1. El cumplimiento de la normativa sectorial.

        Es doctrina registral reiterada que, tratándose de inscribir un documento judicial en el que se pretende una segregación de finca registral es exigible la acreditación ante el registrador de la licencia administrativa y ello con fundamento en los arts. 26 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015 y 78 RD 1093/1997. Afirma el Centro Directivo que: “el control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística de los actos de parcelación (…), será independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial o administrativo, por cuanto es necesario que el registrador compruebe el contenido de la licencia, y sus eventuales condicionamientos urbanísticos (…)”. Ver resoluciones de 18 de agosto de 2009, 8 de enero de 2010, 30 de abril de 2014, o, la más reciente de 16 de enero de 2017.

 

DISPOSICIONES GENERALES

Albania: se suprime la legalización de documentos públicos

Resolución de 20 de febrero de 2017, de la Secretaría General Técnica, relativa a la retirada de la objeción de España a la adhesión de la República de Albania al Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, hecho en La Haya el 5 de octubre de 1961.

El 3 de septiembre de 2003 la República de Albania se adhirió al Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros. En el momento de la adhesión formuló la siguiente declaración:

«En relación con el párrafo primero del artículo 3 del Convenio, el Departamento Consular del Ministerio de Asuntos Exteriores será la autoridad competente para la expedición del certificado.»

Pero España objetó la adhesión entonces, por lo que el Convenio no entró en vigor entre la República de Albania y España. 

El 7 de febrero de 2017 España ha retirado esta objeción a la adhesión de la República de Albania. En consecuencia, el Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, ha entrado en vigor entre la República de Albania y España el 7 de febrero de 2017.

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Disposiciones autonómicas: no ha habido

  

Tribunal Constitucional: no ha habido

 

SECCIÓN II:

Cuerpo de Aspirantes a Registradores

Orden JUS/150/2017, de 10 de febrero, por la que se constituye el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, de conformidad con la lista definitiva de aprobados remitida por el Tribunal calificador.

Tras la conclusión de las oposiciones convocadas por Orden JUS/1477/2015, de 15 de julio (ver resumen), el Tribunal calificador remitió a la DGRN la lista definitiva de aprobados, que ahora se publica, conforme al art. 277 LH y art. 507 RH.

También, cumpliéndose lo dispuesto en el último párrafo del artículo 508, último párrafo, RH se constituye el Cuerpo de Aspirantes (aunque no se diga expresamente, salvo en el título de la orden), y se nombran «aspirantes al expresado Cuerpo» a los opositores aprobados por su orden de puntuación (ha de entenderse miembros del Cuerpo de Aspirantes, en vez de aspirantes al Cuerpo).

  1. Cecilia Sánchez Fernández-Tresguerres.
  2. Rafael Linares Linares.
  3. Berta Cobos Millán.
  4. María Lorena Varela Candamio.
  5. Miguel Bernardo García.
  6. Celia María Tornel García.
  7. Ana María Cuesta López-Mateos.
  8. María Teresa de Torres Echevarría.
  9. Paloma Torres Amate.
  10. María Belén Avanzini Antón.
  11. Mariana Toscano Lería.
  12. Álvaro Campo Sampayo.
  13. María Alejandra Castaño Verde.
  14. José Blas Pau de Echave-Sustaeta.
  15. Cristina Eugenia Sánchez López-Muelas.
  16. Beatriz Jara Íñigo.
  17. Ana María Rodríguez López.
  18. Beatriz Moreno Sanz.
  19. Paula Chust Mares.
  20. María Arroyo Meneses.
  21. María del Carmen Prieto Bedoya.
  22. María Crespo Álvarez.
  23. Pedro Benítez Melgar.
  24. Natividad Alcoba Otón.
  25. Marta Hernández Gómez de Liaño.
  26. Carlota Rodríguez Núñez.
  27. María Cruz Borlado Palomino.
  28. María Teresa Zapico Díaz.
  29. Antonio David Álvarez Gil.
  30. Asia Aglae Gómez-Morán Esteban.
  31. Marta Blanco Iglesias.
  32. Ángel Borja Ureta García.
  33. Catalina Javiera Ruiz-Rico Ramos.
  34. Edivia García de Vinuesa Cáceres.
  35. Belén Macarena Gómez Sánchez de Vera.
  36. Andrés Castiñeira Cuenca.
  37. María Gloria Tejera García-Suelto.
  38. Amparo Fernández Solís.
  39. Rebeca Alonso Segura.
  40. Clàudia Manchini Vidal.
  41. Sonsoles Verdejo García.
  42. Emilio Sánchez González.
  43. María del Mar Pardo Alcobas.
  44. Victoria Pérez de la Cruz Martínez.
  45. Isolda Vilches Rodríguez.
RESOLUCIONES 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

46.** AGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 16 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elche nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y agregación. 

Hechos: el documento objeto de calificación es una escritura pública de agregación de dos fincas registrales. Con el fin de cumplir el art. 9 LH, se aporta, como representación gráfica alternativa, un levantamiento topográfico suscrito por un Ingeniero Técnico Agrícola.

La Registradora señala como defecto que dicha representación gráfica no cumple con las exigencias impuestas en el apartado séptimo de la Resolución conjunta de la Dirección general de los Registros y del Notariado y Dirección General del Catastro de 29 de octubre de 2015, entre ellas, el formato informático GML.

La Dirección General confirma la nota de calificación y realiza las siguientes afirmaciones:

1) La incorporación de representación gráfica es preceptiva en cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria. Por lo tanto, es exigible cuando se trate de una finca resultante de una agregación como ocurre en el caso resuelto (art. 9 LH).

2) Ámbito temporal de aplicación del art. 9 LH: se aplica a todo documento presentado a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, cualquiera que sea la fecha del otorgamiento.

3) La calificación registral:

– Regla general: en aquellos casos en los que resulte preceptiva la aportación de la representación gráfica (que son los casos del art. 9, letra b, primer párrafo LH: inmatriculación de fincas, operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos), no es necesaria la tramitación previa del procedimiento del art. 199 LH sin perjuicio de que, una vez practicada la inscripción correspondiente, se practiquen las notificaciones a los titulares de derechos inscritos (art. 9, letra b, párrafo séptimo).

– Excepciones: Esta regla general enunciada presenta dos importantes excepciones:

1) Cuando exista alguna rectificación de la superficie de las fincas superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita o,

2) Cuando se produzca alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (art. 9, letra b, párrafo cuarto LH).

4) Cuándo puede aportarse una representación gráfica alternativa: según el art. 10.3 LH, Únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos: a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos”.

5) Requisitos que ha de cumplir la representación gráfica alternativa: los contenidos en el apartado séptimo de la Resolución conjunta de la Dirección general de los Registros y del Notariado y Dirección General del Catastro de 29 de octubre de 2015.

 6) Efectos: según el art. 10.5 LH, “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica”. (ER).

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47.*** SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL. REANUDACIÓN DE TRACTO EN SENTENCIA DECLARATIVA. USUCAPIÓN

Resolución de 16 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga nº 8, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia firme. 

Hechos: el documento objeto de calificación es un mandamiento judicial en que el transcribe una sentencia firme en la que se declara probado que un matrimonio, casado en régimen de sociedad de gananciales, resultan ser los legítimos propietarios de dos parcelas, las cuales, forman parte de una finca registral, al haberla adquirido en contrato privado de compraventa del transmitente, quien, a su vez, las había adquirido, también en documento privado, de una comunidad de propietarios y ello con fundamento en el art. 1957 CC. La citada parcela nunca se segregó de la matriz y continúa amillarada en el Catastro de Urbana a nombre de la comunidad de propietarios.

La Registradora suspende la inscripción por haberse apreciado los dos siguientes defectos:

1) Falta acompañar licencia de segregación o declaración municipal de innecesariedad.

2) Por figurar inscrita el dominio de un determinado número de participaciones de la finca matriz a nombre de personas distintas de los demandados.

Son cuestiones a destacar de esta resolución, las siguientes:

Primera.- La exigencia de licencia cuando se trate de documentos judiciales. La Dirección General declara que tratándose de inscribir un documento judicial en el que se pretende una segregación de finca registral es exigible la acreditación ante el registrador de la licencia administrativa y ello con fundamento en los arts. 26 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015, 78 RD 1093/1997 y en los arts. 169 y 171 de la LOUA. Afirma el Centro Directivo que: “el control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística de los actos de parcelación (…), será independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial o administrativo, por cuanto es necesario que el registrador compruebe el contenido de la licencia, y sus eventuales condicionamientos urbanísticos (…)”. Esta misma exigencia se recogió en las resoluciones de 18 de agosto de 2009, 8 de enero de 2010 o de 30 de abril de 2014, entre otras.

Segunda.- El derecho intertemporal.

 – Regla general: La segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura – o la sentencia – en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior.

– Ver: Resoluciones de 27 de enero y de 23 de julio de 2012 y de 17 de abril de 2015:

– Ver este trabajo sobre el derecho intertemporal.

– Excepción: cuando haya transcurrido el plazo de que dispone la Administración para reaccionar en reposición de la legalidad a tenor de la normativa vigente permitiendo su acceso registral por la vía del art. 28.4 de la actual Ley del Suelo de 2015, de aplicación en cumplimiento de la Disposición Transitoria 4ª CC sin perjuicio de la posterior notificación a la Administración por parte del registrador (arts. 28.4 “b” y 65.3).

Ver: R. de 16 de julio de 2013R. de 17 de octubre de 2014R. de 28 de febrero de 2015.

Tercera.- En cuanto al segundo de los defectos, este es, el hecho de estar inscritas un determinado número de participaciones de la finca a favor de diversos titulares, personas distintas de los demandados, que no han sido parte en el procedimiento, la Dirección confirma la calificación con fundamento en el art. 40 letra “a” LH.

Cuarta.- La reanudación del tracto sucesivo interrumpido mediante sentencia declarativa de dominio. Según el Centro Directivo, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar en el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios.   Ver R. de 17 de marzo de 2016

Quinto.- La reanudación del tracto sucesivo interrumpido mediante expediente de dominio.

El expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor. Los sistemas de reanudación del tracto (a pesar de su carácter excepcional) resultan aplicables, no solo cuando se carece de un título –material o formal– inscribible necesario para esa reanudación sino también cuando –existiendo el título material suficiente– por cualquier causa resultase imposible su inscripción, es decir, cuando existiese una dificultad extraordinaria para la formación de dicho título, lo cual deberá manifestarse en el título inscribible, por el que se instrumentaliza y opera la reanudación del tracto en cuestión.

– Ver R. de 28 de abril de 2016.

Sexto.- La sentencia declarativa de dominio por usucapión.

 La sentencia declarativa de dominio por usucapión contra el titular registral es inscribible en el Registro de acuerdo con las normas generales, como se desprende del párrafo tercero del artículo 36 de la Ley Hipotecaria. Debe recordarse que el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia, de fecha 21 de enero de 2014 por la que fija doctrina en relación con la usucapión «contra tabulas», declara que en esta materia rige lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria frente a lo establecido en el artículo 1949 del Código Civil, ya que este último ha de considerarse derogado. (ER).

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49.** OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL. ANTIGÜEDAD. LIBRO EDIFICIO EN CASTILLA-LA MANCHA. RECURSO A EFECTOS DOCTRINALES

Resolución de 17 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra.

Hechos: Se otorga una escritura de Declaración de Obra Nueva de dos naves industriales, una de ellas por antigüedad y la otra con licencia municipal en Castilla La Mancha.

El registrador exige, respecto de la segunda nave con licencia, la aportación al Registro del Libro del Edificio. Se aporta el Libro, pero se solicita la calificación sustitutoria; la registradora sustituta se opone y no emite dicha calificación por entender que no cabe al haberse inscrito ya el documento en el Registro.

El notario autorizante recurre y alega que la legislación de Castilla La Mancha solamente exige el Libro del Edificio para las viviendas, pero no para los restantes edificios.

La DGRN estima el recurso. En cuanto a la posibilidad de recurso y calificación sustitutoria, a pesar de haber sido subsanado el defecto, la admite, pues el objeto del recurso no es la inscripción sino la calificación. Es lo que antes se llamaba recurso a efectos doctrinales.

En cuanto a la cuestión de fondo recuerda  que:

.- Para las Obras Nuevas declaradas por antigüedad no es exigible el depósito del Libro del Edificio conforme a lo dispuesto por el artículo 202 LH y artículo 28.4 de la Ley del Suelo.

.- Para las Obras Nuevas declaradas con Licencia es exigible el Libro de la Edificación para la inscripción en el Registro de todo tipo de obras (incluso de autopromoción de una vivienda) formalizadas conforme al artículo 28.1 de la Ley del Suelo y 9.1.A LH salvo que la legislación autonómica sustantiva no lo exija. Este es el caso de Castilla La Mancha que sólo lo exige para viviendas, conforme al artículo 2 del  Decreto 81/2007 de 19 de junio. (AFS)

 

50.** ACTA DE FIN DE OBRA: LIBRO EDIFICIO EN ARAGÓN. OBRAS DE ESCASA ENTIDAD.

Resolución de 18 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de finalización de obra.

Hechos: Se otorga Acta de Terminación de Obra Nueva en Aragón realizada con Licencia, de una construcción destinada a explotación ganadera, cuya obra nueva en construcción consta ya inscrita.

El registrador suspende la inscripción pues exige que se aporte el Libro del Edificio.

La notaria autorizante recurre y argumenta que no es necesario aportar dicho Libro, ya que se trata de una construcción de escasa entidad a la que no le es aplicable la Ley de Ordenación de la Edificación, conforme a su artículo 2.2.A.

La DGRN desestima el recurso con el argumento de que de las tres condiciones que exige dicho artículo, (que se trate de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, que no tengan de forma eventual o permanente carácter residencial ni público, y que se desarrollen en una sola planta) la primera no puede ser apreciada por el registrador pues implica un juicio de valor de carácter técnico.

Recuerda que el Libro del Edificio deba presentarse en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. (AFS)

 

51.() SENTENCIA EN REBELDÍA DEL DEMANDADO

Resolución de 18 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrijos, por la que se suspende la inscripción de una sentencia recaída en procedimiento ordinario en el que el demandado fue declarado en rebeldía.

– Reitera la Resolución DGRN nº#184/16  (R. 12 de mayo 2016

– Por tanto, las sentencias dictadas en rebeldía del demandado, aunque sean firmes, solo son inmediatamente susceptibles de ANOTACIÓN PREVENTIVA. Para poder practicar inscripciones o cancelaciones es preciso que hayan transcurrido los plazos de la Acción de rescisión de sentencias firmes (arts  502 y 524.4 LEC)  (ACM).

 

53.*** CONTADOR PARTIDOR RECTIFICA PARTICIÓN ANTES DE LA ACEPTACIÓN DE LOS HEREDEROS

Resolución de 19 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de La Carolina, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aclaración de otra de aprobación y protocolización de operaciones particionales de herencia.

Supuesto de hecho. Está inscrita la partición realizada por los contadores partidores pero aún no ha sido aceptada por ninguno de los herederos. En esta situación, los contadores partidores otorgan escritura de rectificación descriptiva de las fincas adjudicadas para adaptarlas a la realidad.

Lo que se discute es la posibilidad de que los contadores partidores puedan, concluida la partición (escriturada e inscrita), otorgar escrituras de subsanación, rectificación o aclaración de la partición inscrita por si solos ya que ninguno de los herederos ha aceptado aún la herencia. 

Se alega en contra de dicha posibilidad que, desde la inscripción, despliegan su eficacia los principios de legitimación registral y tracto sucesivo. Se argumenta en contra que ello no es así porque la inscripción está bajo la condición suspensiva de que sea aceptada por los herederos, y mientras tanto no despliegan sus efectos los principios indicados.

Doctrina de la resolución. Antes de la constancia en el Registro de la aceptación de la herencia, es posible la rectificación de las descripciones de las fincas por parte de los contadores-partidores, y no habiéndose producido tal aceptación que cancela la condición suspensiva, debe estimarse el recurso interpuesto. Otra cosa hubiera sido que la aceptación de la herencia por cualquiera de los herederos hubiese accedido al Registro, en cuyo caso, no estaría la partición pendiente de la condición suspensiva y los principios hipotecarios de legitimación y tracto sucesivo producirían todos sus efectos y no cabría la rectificación sino con el consentimiento de los titulares registrales, esto es con el de aquel de los herederos que hubiere aceptado y tuviese constancia su aceptación en el Registro.

Comentario.

1 Facultades de los contadores partidores: El artículo 1057 CC, según el cual corresponde al contador partidor «la simple facultad de hacer la partición» ha de ser interpretado con flexibilidad, y así se ha hecho incluyendo entre sus facultades aquellas que hayan de ser presupuesto para el desempeño de esa función de contar y partir. Lo que no cabe es que pueda llevar a cabo actos que excedan de lo que la partición es y exige.

2 Inscripción de derechos sujetos a condición suspensiva: La posibilidad de inscribir derechos bajo condición suspensiva está fuera de toda duda (art. 23 LH).

3 Inscripción de partición hecha por contador partidor.

a Si aún no han aceptado la partición los herederos: no constando la aceptación de los herederos puede «practicarse la inscripción, pero no con el carácter de firme o definitiva, sino sujetándola a la condición suspensiva de que en un momento posterior se acredite la aceptación y sin perjuicio de que, en caso de renuncia del heredero se pueda cancelar la inscripción reviviendo la titularidad del causante» (R. 19 de septiembre de 2002).

b Caso de aceptación por todos o alguno de los herederos: Si bien mientras no esté aceptada por ninguno de los herederos hay una situación de pendencia, desde el momento en que se haya aceptado por alguien, al ser la partición un acto que afecta a todos ellos, para su modificación se necesita el consentimiento del heredero que haya aceptado y los principios hipotecarios de legitimación y tracto sucesivo producirían todos sus efectos.

4 Utilidad de la interpellatio in iure: Para evitar la perpetuación de esta situación de pendencia y dado que no hay un plazo legal para la aceptación de la herencia –la doctrina lo equipara al plazo de la acción para reclamarla, esto es treinta años– los herederos que ya hayan aceptado, si los hubiere, o el mismo contador-partidor, pueden ejercitar la acción de interpellatio in iure prevista en el artículo 1005 del Código Civil -en su nueva redacción de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. (JAR)

 

54. ⇒⇒⇒ EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO

Resolución de 19 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Linares a expedir una certificación de dominio y cargas. 

Hechos: se presenta mandamiento solicitando la expedición de certificación de dominio y cargas de una determinada finca registral para una ejecución hipotecaria. La citada finca figura inscrita a favor de una sociedad mercantil, en concurso de acreedores, en fase de convenio, debidamente aprobado e inscrito.

La Registradora deniega la expedición de la certificación hasta que se acredite la situación en que se encuentra el concurso –si ha concluido– o, la posible afección de los bienes a la actividad empresarial y la competencia para iniciar la ejecución, mediante la oportuna declaración del Juez del concurso sobre el carácter necesario o no de los bienes.

Notificada la calificación, el citado mandamiento es objeto de nueva presentación acompañado de una diligencia en la que, entre otros extremos, se hace constar que: “en nada afecta a la actividad del ejecutado la ejecución sobre la finca hipotecada pues una vez abierta la fase de liquidación, dicha sociedad queda disuelta no siendo pues objeto de su actividad por ende la finca que es objeto de ejecución”.

La Registradora deniega nuevamente la expedición de la certificación por resultar de los antecedentes del Registro que la sociedad, titular registral, se encuentra concursada e inscrita la apertura de la fase de liquidación por incumplimiento del convenio siendo competente para tramitar la ejecución el Juez del concurso con fundamento en el art. 57.3 Ley Concursal.

Para la resolución del presente expediente es preciso tener en cuenta que tanto la constitución de hipoteca objeto de ejecución como el inicio del procedimiento han tenido lugar en la fase de convenio pero cuando se solicita la expedición de certificación del art. 688 LEC, consta en el Registro la apertura de la fase de liquidación.

La Dirección confirma la calificación y reitera su doctrina que puede ser sintetizada de la siguiente forma:

1) Efectos derivados de la aprobación del convenio:

1) Con la aprobación del convenio, quedan sin efecto la intervención o suspensión de las facultades patrimoniales del deudor y las limitaciones de los arts. 43 y 44 de la Ley Concursal recuperando el deudor la totalidad de las facultades dispositivas. Queda pues fuera de toda duda la posibilidad de formalizar préstamos y créditos hipotecarios (arts. 133.2, 137.1 Ley Concursal).

2) Si en el convenio se han establecido medidas prohibitivas o limitativas del ejercicio de las facultades de administración y disposición del deudor y dichas limitaciones han sido objeto de constancia registral, los actos contrarios a tales medidas pueden tener acceso registral pero perjudicará a cualquier titular registral la acción de reintegración de la masa que, en su caso se ejercite. Si el convenio no hubiera establecido tales medidas prohibitivas o limitativas la transmisión es plenamente eficaz, pudiendo, incluso, cancelarse los asientos referentes al concurso (art. 137.2 Ley Concursal).

2) La posibilidad de practicar anotaciones de embargo aprobado el convenio.

Aprobado el convenio y, en tanto no resulte del mismo ninguna limitación, que en ningún caso pueda suponer exclusión del principio de responsabilidad patrimonial del deudor (art. 1911 CC), debe entenderse que es posible la práctica de anotaciones preventivas de embargo, ordenados por juzgados o administraciones distintas del Juzgado de lo Mercantil que lo estuviera conociendo (Resoluciones de 8 de abril y 14 de diciembre de 2013: http://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2013-mayo.htm).

 3) La ejecución de los créditos en la fase de convenio.

 – Durante la fase común del concurso, se produce la paralización y suspensión de acciones y ejecuciones singulares en los términos de los arts. 55 y 56 de la Ley Concursal.

– La aprobación del convenio conlleva el levantamiento de la suspensión de la ejecución sobre los bienes del concursado que resulten necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor. Desaparece todo obstáculo para la ejecución separada de los créditos siendo indiferente la calificación del mismo – concursal o contra la masa – y siendo indiferente también la naturaleza de los bienes – necesarios o no para la continuación del ejercicio profesional o empresarial del deudor -.

– Al cesar los efectos del concurso, el Juez del concurso deja de tener competencia para el conocimiento de las acciones y procedimientos con transcendencia para el patrimonio del deudor.

4) Créditos contra la masa.

– El art. 84.2.5º de la Ley Concursal califica como “créditos contra la masa”: “los generados por el ejercicio de la actividad profesional o empresarial del deudor tras la declaración del concurso (…) hasta que el juez acuerde el cese de la actividad profesional o empresarial, o declare la conclusión del concurso” siendo competencia del Juez del Concurso la calificación de los créditos como créditos contra la masa (art. 84.4 Ley Concursal y Resolución de 29 de mayo de 2013.

– Según el art. 84.4 de la Ley Concursal: “(…) no podrán iniciarse ejecuciones judiciales o administrativas para hacerlos efectivos hasta que se apruebe un convenio, se abra la liquidación o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiere producido ninguno de estos actos”.

– Como ya defendiera la Resolución de 29 de mayo de 2013, “(…) la iniciación de un procedimiento administrativo de ejecución contra el concursado por falta de pago de un crédito contra la masa exige por un lado que este carácter sea indubitado y por otro, que el procedimiento concursal se encuentre en la fase procedimental adecuada, bien por aprobación judicial de la propuesta anticipada del convenio, por aprobación judicial del convenio aceptado por la junta de acreedores o por declaración judicial de la apertura de la fase de liquidación, a salvo la excepción del transcurso del plazo de un año”.

 5) La fase de liquidación.

 – Con arreglo al art. 57.3 de la Ley Concursal: “3. Abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada”.

6) La competencia objetiva para la ejecución de las garantías reales cuando el deudor se encuentra en situación concursal.

– Con fundamento en el art. 100 RH, la competencia objetiva para la ejecución de las garantías reales cuando el deudor se encuentra en situación concursal es materia que cae dentro de la calificación registral.

– La jurisprudencia mercantil distingue según se trate o no de bienes necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor, correspondiendo en todo caso al Juez del concurso esta determinación ex art. 56.5 de la Ley Concursal.

1) Cuando la garantía real esté constituida por “bienes necesarios” para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor la competencia para la ejecución corresponde al Juez del concurso.

2) A la inversa, cuando se trate de “bienes no necesarios”, la ejecución de las garantías reales corresponde al juez que sea competente según las normas extra – concursales.

7) Caso resuelto.

En el caso resuelto en esta resolución, el proceso de ejecución hipotecaria se inició habiendo sido aprobado el convenio por lo que la competencia correspondería al Juez ordinario pero, antes de solicitar la expedición de certificación de dominio y cargas, se declaró la apertura de la fase de liquidación por incumplimiento del convenio. Además, se da la circunstancia de que el crédito garantizado con la hipoteca no es un crédito concursal si no un crédito contra la masa por lo que no se ve afectado por el contenido del convenio que es de fecha anterior.

Una vez producida la apertura de la fase de liquidación, procede suspender el curso de las actuaciones pasando la competencia al juez del concurso, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada (art. 57.3). El acreedor hipotecario no pierde su condición de ejecutante con todos los derechos que la ley procesal le concede si cumple todos los requisitos necesarios para una ejecución singular en esta fase pero se produce un cambio del juzgado competente, que pasar a ser el juzgado mercantil, y con la previsión de que el sobrante obtenido de la ejecución, de haberlo, pasará a formar parte de la masa de bienes con que hacer pago a los acreedores concursales. (ER).

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 56.** RENUNCIA «EN FAVOR DE», SUSTITUCIÓN VULGAR Y DERECHO DE TRANSMISIÓN.

Resolución de 20 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Elche nº 4, por la que se deniega la inscripción de una escritura de partición y aceptación de herencia.

Supuesto de hecho.

1 Tras el fallecimiento intestado de doña F.J.B en el año 1995, son llamados como herederos abintestato sus cinco hijos, entre ellos doña M.D.S.J, quien fallece en al año 2015 sin descendientes y sin que conste haber aceptado o repudiado la herencia materna.

2 Doña MDSJ había otorgado testamento abierto, ley de su sucesión, en el que instituye heredero a su esposo don J.A.A.S y lo sustituye vulgarmente para los casos de premoriencia, renuncia o incapacidad por don R.A.S.

3 Don J.A.A.S otorga junto con sus cuñados la escritura de herencia de su suegra (doña F.J.B) y «renuncia de manera expresa e irrevocable a todos cuantos derechos deriven y correspondan» en la misma a favor de los hermanos de su esposa (que son los herederos abintestato junto con la esposa del renunciante).

Cuestiones.

1 ¿A la vista de lo expuesto, cabe entender que don  J.A.A.S ha renunciado a la herencia de su esposa con la consiguiente eficacia de la sustitución vulgar ordenada? NO.

2 ¿La intervención en la herencia de su suegra supone la aceptación táctica de la herencia de su esposa (aceptación preceptiva para poder ser transmisario)? SI.

3 ¿La renuncia de don J.A.A.S a la herencia de su suegra y a favor de sus cuñados supone aceptación de la misma según el artículo 1000 CC?NO.

Doctrina de la RDGRN.

1 Es necesario distinguir las dos herencias concurrentes, la de la madre y la de la hija. Sólo en esta última está prevista la sustitución vulgar.

2 No puede entrar en juego la sustitución vulgar porque el marido ha aceptado la herencia de su esposa. Se trata de una aceptación tácita (art. 999 CC) puesta de manifiesto al otorgar el marido la herencia de su suegra y renunciarla en favor de personas determinadas.

3 La renuncia que hace el marido a la herencia de su suegra es terminante y clara a favor de unas personas determinadas (lo que en principio implicaría una aceptación de la herencia conforme al artículo 1000.1 CC), sin embargo en el presente caso no puede hablarse de aceptación por cuanto los beneficiados por la renuncia son los mismos que resultan llamados por la ley, y de ahí que no quepa considerarla aceptada por imponerlo así el artículo 1000.3 CC

4 Frente a la aceptación tácita del artículo 999, que permite que la labor del intérprete alcance subjetivamente la propia declaración de voluntad para decidir cuándo hay o no una aceptación, los términos en que se expresa el artículo 1000 CC son objetivos, de modo que, constatado el supuesto de hecho de la norma, la consecuencia que se derive es la fijada por el artículo, sin que quepa entrar a interpretar el sentido o al alcance subjetivo de la declaración de voluntad o comportamientos manifestados. Por ello, si la renuncia se realiza en favor de todos los coherederos indistintamente y de forma gratuita, y los coherederos a cuyo favor se haga son aquellos a quienes debe acrecer la porción renunciada, no se entenderá aceptada la herencia (art. 1000.3 CC).

5 La renuncia traslativa, que implica la aceptación de la herencia por el renunciante, es aquella en la que el llamado, sin beneficiarse de la herencia, modifica el curso que hubiera seguido el patrimonio hereditario en el caso de una renuncia de una renuncia abdicativa», es decir, de una renuncia pura y simple. La renuncia abdicativa, que no implica aceptación de la herencia, es aquella en la que el repudiante se aparta por completo del negocio hereditario y deja por su parte la herencia desierta sin determinación ni alusión al destino de la misma (STS de 7 de abril de 1953).

Comentario. A destacar de la Resolución lo que dice respecto del artículo 1000 CC, cuyo texto es terminante y se produce en términos objetivos, sin dejar lugar para la interpretación de la voluntad del renunciante. Por ello, aun cuando su voluntad de beneficiar a personas determinadas se manifieste claramente, si dichas personas son las mismas que heredarían por ley, no se entiende aceptada la herencia por el renunciante, ya que su renuncia no modifica el curso que hubiera seguido el patrimonio hereditario en el caso de una renuncia abdicativa. (JAR)

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57.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR

Resolución de 23 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la cancelación practicada por la registradora de la propiedad de Sevilla nº 12 de la inscripción de dominio que obraba favor de una entidad mercantil sobre finca registral. 

Es doctrina reiterada del Centro Directivo que:

1) El registrador no está vinculado por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las suyas propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación.

2) El objeto del expediente del recurso contra las calificaciones de los registradores es exclusivamente determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho. No es el cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados.

3) Una vez practicado el asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. (ER)

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58.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS

Resolución de 23 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Roque, por la que se suspende la calificación de una escritura de cesión de derechos de uso y disfrute preferentes de puesto de atraque integrado en una concesión administrativa. 

 Hechos: presentada escritura pública en el Registro, es objeto de calificación negativa por no practicar la retención del 3{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del importe del precio para los no residentes en los términos del artículo 25 del Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido sobre la Ley del Impuesto de la Renta de no residentes. Al tiempo de emitir el informe en defensa de la nota de calificación, el Registrador rectifica su calificación y procede a la inscripción del título.

La Dirección General reitera su doctrina señalando que el objeto del recurso es la calificación negativa de forma que habiendo rectificado el registrador su calificación, el recurso queda sin objeto. (ER).

59.* RECURSO GUBERNATIVO: ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Resolución de 23 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se deniega la inscripción de un decreto dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria. 

– HECHOS: Tras un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria se presenta a inscripción, por el Procurador del Banco ejecutante, testimonio del Decreto de adjudicación de la finca, del que resulta que el titular registral actual de la finca, es un 3er Poseedor (que adquirió con posterioridad a la hipoteca y que inscribió su derecha ANTES de la certificación de dominio y cargas) no ha sido demandado, sino solo notificado (por edictos) de la ejecución hipotecaria.

Se da la circunstancia de que el Banco, emplea para la demanda una certificación de dominio y cargos que tenía 4 años de antigüedad y en la que aún no aparecía el actual 3er poseedor; quien en cambio sí aparece ya en la nueva certificación que el Registrador expide para el procedimiento de ejecución.

– El REGISTRADOR califica lógica y negativamente, conforme al Ppio constitucional de Tutela Judicial efectiva y proscripción de la indefensión (Aº 24 CE-78), porqué el actual titular registral (3er poseedor) no ha sido demandado formalmente (Arts. 132 LH y 685 LEC).

Luego, entiende además el registrador en su informe, que con el escrito de recurso no resulta acreditado fehacientemente el poder de representación (para recurrir) del banco recurrente a favor del procurador.

  – El PROCURADOR del Banco ejecutante recurre exponiendo que conforme al Art. 689 LEC bastaría con una simple notificación al 3er poseedor (y trata de ampararse en que la certificación de cargas solicitada 7 años antes aún no reflejaba el cambio de titular registral).

  – La DGRN, SALVO en cuanto a la acreditación de la representación,  desestima el recurso y confirma la calificación que:

    a) Reitera las Res DGRN de 27 junio 2016 y 2 agosto 2016 y los criterios de la Sentencia TC de 8 abril 2013: existe litisconsorcio pasivo necesario entre el deudor y 3er poseedor, que ( 132 LH y 685 LEC) debe ser demandado y no solo notificado, cuando ha inscrito su derecho (la mera notificación sería subsidiaria para el caso de que se tuviera conocimiento de ese 3º pero no hubiera inscrito su Derecho). Además el Banco acreedor habría podido conocer fácilmente tal situación si hubiera empleado una certificación más reciente.

    b) Y en cuanto a la acreditación de la representación Reitera las Res DGRN de 19 enero 2015 y 18 mayo 2016: dado que el registrador, conforme al art 325.a) LH, NO ha concedido el plazo de 10 días para subsanar el defecto, la DGRN puede comprobar en el recurso, si resulta o no suficiente tal acreditación. En el presente caso la DGRN estima que SÍ quedó acreditada, desestimando el defecto advertido en el informe registral, dado que es el mismo Procurador que el reseñado el Testimonio Judicial, por lo que el Juez ya valoró en su momento su legitimación, considerándola suficiente para el procedimiento de ejecución, y por tanto también para recurrir gubernativamente en la fase final de inscripción. (ACM).

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60.** INMATRICULACIÓN POR EL ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. POSIBLES SOLUCIONES ALTERNATIVAS.

Resolución de 24 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Iznalloz, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante una escritura de compraventa.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca por compraventa en escritura, existiendo como título previo otra escritura de herencia.

La registradora deniega la inscripción ya que manifiesta que tiene dudas de la identidad de la finca y su posible coincidencia con otra ya registrada.

El notario autorizante recurre y argumenta que las dudas no pueden basarse sólo en coincidencias en la descripción literaria sino que tienen que estar justificadas con referencia a representaciones gráficas, pues en otro caso se introduciría un elemento de arbitrariedad proscrito por el ordenamiento.

La DGRN desestima el recurso, después de analizar lo dispuesto sobre la materia en el artículo 205 LH. Comienza por argumentar que el juicio del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

En el caso concreto las dudas de la registradora están debidamente manifestadas, identificando la concreta finca y titular que pudiera verse afectado por la operación que pretende acceder, y también que no resulta legalmente exigible para la existencia de tales dudas que las fincas queden localizadas física o catastralmente, como interpreta el notario recurrente.

Se plantea también la cuestión de si, ante tales dudas, puede acudirse o no al procedimiento previsto en el artículo 300 y 306 RH ante el Juez de Primera Instancia, y concluye que no, pues tales artículos han de entenderse derogados por la Ley 13/2015.

El interesado, ante esta situación de dudas de identidad de la finca por el registrador, puede o bien recurrir la calificación ante el Juez de Primera Instancia competente que en juicio verbal puede decidir sobre la inmatriculación, o instar un procedimiento judicial declarativo ordinario finalizado con Sentencia, o bien acudir al procedimiento más específico del expediente de dominio notarial para inmatriculación de fincas regulado en el artículo 203 LH, tal y como permite el artículo 198 LH. (AFS)

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61.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. GALICIA. PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL

Resolución de 24 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo nº 3, por la que se suspende la inscripción de un acta de protocolización de operaciones particionales.

Hechos: Se otorga un Acta de Protocolización de operaciones particionales por un contador partidor, en Galicia.  En el testamento la causante reparte los bienes, y respecto de los gananciales ordena que la adjudicación de dichos bienes lo sea en su totalidad. No se ha realizado previamente la liquidación de la sociedad de gananciales existente con su esposo premuerto. Dos de los tres hijos y herederos de ambos causantes ratifican las operaciones, pero no el tercero.

La registradora suspende la inscripción de uno de los bienes porque es ganancial y considera que es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales.

La interesada recurre y argumenta que no es necesaria tal liquidación, ya que al haber premuerto el marido a la causante el bien no era ganancial sino postganancial y que la validez de la disposición del bien entero está reconocida por la doctrina y jurisprudencia que cita.

La DGRN desestima el recurso.

Parte de considerar  que es una sucesión sujeta al derecho especial de Galicia y por tanto que la legítima es una “pars valoris”, que es posible la partición por mayoría de los herederos, y también la partición conjunta de ambos cónyuges,  aunque sea en testamentos separados, con adjudicaciones con independencia del origen de los bienes.

Recuerda que la naturaleza de la legítima en Galicia vendrá determinada por la fecha de fallecimiento del causante y no por la de la partición. En el presente caso el marido de la causante falleció antes del cambio legislativo, por lo que la legítima de los hijos será una “pars bonorum”.

En cuanto al fondo del asunto debatido, recuerda que es posible la disposición de un bien ganancial completo o  de los derechos que ostente el testador sobre un bien ganancial, conforme a lo dispuesto en los artículos 1379 y 1380 CC y artículo 206 de la Ley 2/2006 de Galicia, de contenido similar.

De las anteriores normas y de la jurisprudencia que cita concluye que en las herencias con bienes gananciales se exige con carácter general  la liquidación previa de la sociedad de gananciales y por ello que no puede reconocerse la eficacia definitiva del acto particional como atributivo de la propiedad, por lo que la partición no es inscribible.

Recuerda también que en Galicia cabe la posibilidad de la partición realizada por mayoría de los herederos, conforme a los artículos 295 y siguientes de la Ley 2/2006 de Galicia, y que ello sería aplicable al presente supuesto, aunque el marido de la causante haya fallecido en 1993, ya que la partición habrá de regirse por las normas vigentes en el momento en que se otorgue pero que al no haberse seguido el procedimiento previsto en dicha norma la partición realizada no puede inscribirse. (AFS)

62.** UNIDAD DE ACTO EN DOS ESCRITURAS SEGUIDAS. PROPIEDAD HORIZONTAL: DESAFECTACIÓN, VENTA DE ELEMENTO COMÚN Y AGRUPACIÓN.

Resolución de 24 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de desafectación de elemento común y compraventa.

Supuesto de hecho. Se cuestiona la inscripción de dos escrituras otorgadas el mismo día y ante el mismo notario con números consecutivos de protocolo. 

En las mismas se daba cumplimiento a dos sentencias en las que se ordenaba lo siguiente: (i) Desafección de un pasillo que es elemento común de un edificio, (ii) posterior venta del mismo a un propietario, (iii) quien debe agruparlo a su propiedad privativa resultando una sola finca con una cuota de propiedad horizontal determinada.

En la primera escritura comparecen el representante de la comunidad de propietarios, que documenta el acuerdo de desafección y vende el pasillo al propietario. En la segunda escritura el propietario agrupa la finca a su propiedad privativa con la asignación de la nueva cuota en los términos fijados por la sentencia.

El defecto que opone la calificación es que toda esta relación jurídica compleja debería haberse documentado en unidad de acto en una sola escritura.

Doctrina de la DGRN

La Resolución estima el recurso en base a que «ambas escrituras se han otorgado simultáneamente, el mismo día, ante el mismo notario y con números sucesivos de protocolo y se han presentado conjuntamente en el Registro de la Propiedad, sin que sea preciso, como afirma la registradora, que dichas operaciones se practiquen todas ellas en el mismo instrumento público y bajo unidad de acto».

Comentario.

El resultado final da unidad sustancial a la relación jurídica compleja constituida por una serie de actos sucesivos. No es inconveniente para ello que se haya documentado en dos instrumentos públicos, pues ello ni impide la unidad sustantiva negocial ni el otorgamiento unitario de toda la relación jurídica, como así ha sucedido. La DGRN ya ha contemplado supuestos similares con ocasión, por ejemplo, del otorgamiento de compraventa y préstamo hipotecario sucesivo. (JAR).

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63.* EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. Dº TRANSITORIO. DUDAS DE IDENTIDAD. CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES

Resolución de 25 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Toledo nº 3, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de un auto dictado en expediente de dominio para la inmatriculación de fincas. 

Hechos: el documento calificado es un testimonio de auto dictado en expediente de dominio para la inmatriculación de fincas. Se trata de un procedimiento del año 2012, por lo tanto, anterior a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, que se rige por la redacción de la Ley Hipotecaria anterior a la reforma (D.T. Única Ley 13/2015).

La Registradora señala los siguientes defectos:

Primero.- La existencia de dudas de identidad de la finca.

Segundo.- La falta de coincidencia entre la descripción de la finca en el título y el de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Tercero.- La falta de constancia de quien procede la finca y de su domicilio, si fuera conocido.

Cuarto.- La omisión del estado civil y el domicilio de los promovientes del expediente.

Quinto.- La registradora señala un quinto defecto relativo a la pretensión de agrupación de una de las fincas pero esta cuestión ha quedado excluida del recurso por manifestación del recurrente en el escrito de interposición del recurso.

– En cuanto al primer defecto, “las dudas del registrador en la identificación de la finca”, deben expresarse al tiempo de expedición de la certificación del art. 201.2º LH, en la redacción anterior a la reforma. Si tales dudas no han sido expresadas en dicho momento – como ocurre en el caso resuelto -, la regla general es que el registrador no puede plantearlas al tiempo de presentación a inscripción el auto judicial aprobatorio del expediente de dominio. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, el art. 201 LH en relación con el art. 203 contemplan expresamente que es el momento de expedición de la certificación cuando el Registrador ha de expresas sus dudas.

– En cuanto al segundo defecto, “la falta de coincidencia entre la descripción de la finca en el título y el de la certificación catastral descriptiva y gráfica”, la DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina sobre la necesidad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción del título en cumplimiento del art. 53 de la Ley 13/1996.

– En cuanto al tercer y cuarto defecto apuntados por la registradora, se tratan de exigencias necesarias para proceder a la inscripción si bien han sido cumplidas en el caso resuelto por lo que se revocan estos defectos. (ER)

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64. ** CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV

Resolución de 25 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que se suspende la expedición de una certificación de cargas ordenada en procedimiento judicial. 

Hechos: el letrado de la Administración de Justicia expide electrónicamente mandamiento ordenado la expedición de certificación del artículo 688 LEC. El procurador procede a su traslado a soporte papel y lo presenta en el Registro. En cada una de las hojas que componen el documento consta el código seguro de verificación (CSV), la advertencia de que permite la verificación de la integridad de la copia del documento electrónico en una determinada dirección, la afirmación de que el documento incorpora firma electrónica reconocida así como la identidad del firmante, fecha, hora y el código de barras correspondiente al seguro de verificación.

La Registradora no expide la certificación por no resultar la autenticidad de la copia presentada a los efectos del art. 3 LH.

La Dirección revoca la calificación y realiza las siguientes afirmaciones:

1) Valor jurídico del documento firmado electrónicamente: el valor jurídico de la firma electrónica equivale al de la firma manuscrita (art. 3.4 de la Ley 59/2003, de Firma Electrónica). Afirma el Centro Directivo que: “La utilización de la firma electrónica reconocida tiene ventajas respecto a la manuscrita ya que permite identificar al firmante y asegura la integridad del documento que se firma, ya que detecta cualquier cambio ulterior de los datos firmados y está vinculada al firmante de manera única y a los datos a que se refiere y ha sido creada por medios que el firmante puede utilizar, con un alto nivel de confianza, bajo su exclusivo control basada en un certificado reconocido y generada mediante un dispositivo seguro de creación de firma”.

2) En caso de documentos judiciales electrónicos, destacar los siguientes preceptos:

– El art. 27.3 de la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia: “Tendrá la consideración de documento público el documento electrónico que incluya la fecha electrónica y que incorpore la firma electrónica reconocida del secretario judicial, siempre que actúe en el ámbito de sus competencias, conforme a lo dispuesto en las leyes procesales”.

– El artículo 28.5 al tratar de las copias electrónicas añade que, “Las copias realizadas en soporte papel de documentos judiciales electrónicos y firmados electrónicamente por el secretario judicial tendrán la consideración de copias auténticas, siempre que incluyan la impresión de un código seguro de verificación que permita contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la oficina judicial emisora”.

3) Como ya defendiera la R. de 6 de marzo de 2012 (Ver: http://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2012-MAYO.htm/#r145), “El código generado electrónicamente permite contrastar la autenticidad del documento, de conformidad con el artículo 30.5 de la Ley 11/2007. Este constituye la simple referencia lógica –alfanumérica o gráfica– que identifica, dentro de la sede electrónica, cada documento electrónico, previamente autorizado, también en forma electrónica. Es una referencia o identificador que hace posible «contrastar la autenticidad del documento, mediante el acceso a los (correspondientes) archivos electrónicos», siempre que el documento haya sido objeto de autorización, mediante alguno de los sistemas de firma previsto por la Ley». De lo anterior resulta que: «… teniendo el soporte del documento electrónico carácter de prueba documental, e imponiéndose la presunción general del carácter real y auténtico del documento electrónico, al igual que rige esa presunción para los documentos en papel, conforme a los artículos 3 de la Ley de Firma Electrónica, 319, 320 y 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y especialmente en esta materia, a la vista de la presunción de legalidad del artículo 57 de la Ley 30/1992». Para finalizar afirmando que: «De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 30.5 de la Ley 11/2007, las copias realizadas en soporte papel de documentos públicos administrativos emitidos por medios electrónicos y firmados electrónicamente tendrán la consideración de copias auténticas siempre que incluyan la impresión de un código generado electrónicamente u otros sistemas de verificación que permitan contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la Administración Pública, órgano o entidad emisora». En la actualidad dicha previsión referida a documentos administrativos se recoge en la letra c) del apartado 3 del artículo 27 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. En base a tales consideraciones esta Dirección General consideró en la Resolución de 1 de octubre de 2015 que incluso los asientos del registro pueden autorizarse con firma electrónica, surtiendo ésta los mismos efectos jurídicos que la firma manuscrita y debiendo trasladarse el contenido firmado electrónicamente con el correspondiente código que permita su verificación a los libros del registro llevados en la forma dispuesta por los artículos 238 a 240 de la Ley Hipotecaria, sin necesidad de que tengan que firmarse los asientos adicionalmente en forma manuscrita”.

 4) Calificación del Registrador. El Registrador debe verificar la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el CSV incorporado al documento. (ER)

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65.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. AMPLIACIÓN. TIPO MÁXIMO A EFECTOS HIPOTECARIOS: NO CORRELACIÓN NECESARIA ENTRE REMUNERATORIOS Y DE DEMORA

Resolución de 25 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Mijas nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de capital de préstamo con ampliación de la responsabilidad hipotecaria. (CB)

EL CASO.- Se plantea si como consecuencia de una cancelación parcial de hipoteca, novación de préstamo hipotecario (por modificación entre otras circunstancias de los intereses ordinarios y moratorios) y ampliación del capital en 5.000 euros, con la subsiguiente ampliación de la responsabilidad hipotecaria, es posible que esa nueva responsabilidad hipotecaria que garantiza la devolución del nuevo capital concedido se constituya en garantía de 6.592,29 euros por intereses ordinarios al tipo máximo a efectos hipotecarios del 14{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} (lo que implica la garantía de dos años); y tres años de intereses moratorios, calculados conforme a lo convenido en la cláusula de «intereses de demora», si bien, a los único y exclusivos efectos de determinar un máximo de responsabilidad por intereses de demora, éstos sólo quedarán garantizados hipotecariamente hasta un máximo de 750 euros (lo que implica su cálculo a un tipo máximo del 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}); cuando en la cláusula de «intereses de demora» se señala que éstos serán el resultado de adicionar dos puntos porcentuales al tipo de interés remuneratorio aplicable en el momento del impago, el cual se adapta a la STS de 3 junio 2016.

Se reitera que el objeto del expediente es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa del registrador es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos de la nota que no hubieran sido impugnados o cuyo recurso hubiere admitido el registrador en su informe.

EL DEFECTO Y DECISIÓN DE LA DGRN. DEFECTO REVOCADO.- Respecto si el tipo máximo a efectos hipotecarios de los intereses moratorios puede ser inferior al tipo máximo a efectos hipotecarios de los intereses ordinarios, la nota señala que no es posible porque la aplicación del principio de determinación hipotecaria impone que al establecerse como tipo máximo de intereses ordinarios a estos efectos el 14{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, el tipo máximo aplicable a los intereses de demora debería ser «el dieciséis por ciento» teniendo en cuenta que el tipo de demora obligacional es el resultante de añadir dos puntos al tipo de interés ordinario devengado en el momento del incumplimiento, porque, no se puede establecer un tipo máximo de interés de demora a efectos hipotecarios que no se ajuste a esa misma vinculación respecto del tope máximo de los intereses ordinarios establecido a los mismos efectos. El registrador suspende la inscripción de la hipoteca por este defecto y la DGRN lo revoca.

El notario recurrente señala que no existiendo norma en contrario, no parece que haya obstáculo para que la determinación de la cobertura hipotecaria por intereses de demora se haga expresando un número de años de intereses y se combine con la fijación de una cifra máxima de responsabilidad […] no siendo exigible que dicha cobertura hipotecaria máxima coincida exactamente con la cantidad resultante de aplicar el tipo máximo posible de intereses de demora a la cantidad prestada durante los años previstos en la fórmula que se utilice, sino que la fijación de ese máximo de cobertura parece que debe ser libre dentro del límite de cinco anualidades que establece el 114.2.º LH. Dicho artículo establece un tope máximo, no mínimo de anualidades garantizadas, por lo que no rebasándose dicho límite, nada impide el acceso de la hipoteca al Registro de la Propiedad siempre que el tope máximo esté determinado. […]

EL FUNDAMENTO DE LA DECISIÓN.- La DGRN, tras exponer ampliamente su doctrina sobre los intereses ordinarios y moratorios en la hipoteca y su garantía concluye que […] en lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto [por intereses ordinarios y por moratorios] y dentro de los límites legales imperativos (arts. 114.2º y 3º LH y 220 RH), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, [1] bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, [2] bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, [3] bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación principal.

Por ello, no puede mantenerse la calificación impugnada […]

En realidad, como resulta de lo anteriormente expuesto, los intereses ordinarios y moratorios pactados sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, éstos en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional, pero por lo demás los contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello, independientemente en cuanto a ambos conceptos. La naturaleza indemnizatoria de los intereses moratorios, que por su propia naturaleza son superiores a los ordinarios, opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona, salvo lo señalado anteriormente, la cuantía de la respectiva garantía; sin que el hecho de que se haya previsto el referido margen de dos puntos porcentuales para, mediante su adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el importe de los intereses de demora devengados, implique que ese mismo margen deba emplearse cuando de los tipos máximos a efectos meramente hipotecarios se trata […] En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del registrador.

 

66.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE ACTA DE NOTORIEDAD. Dº TRANSITORIO. DUDAS DE IDENTIDAD Y CÓMO DESPEJARLAS.

Resolución de 26 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Vicente de la Barquera, por la que se suspende la inscripción de la declaración de un exceso de cabida.

Hechos: En el Registro consta inscrita una finca, procedente de una segregación de 288 m2; posteriormente fue objeto de inscripción  un exceso de cabida, coincidente con una parcela catastral en su momento, por lo que la medida inscrita actualmente es de 590 m2. La finca tiene 3 linderos fijos y uno mixto.

Ahora se solicita la inscripción de un exceso de cabida de 378 m2, pues la finca pasa a tener 968 m2. Se presenta como título una escritura de compraventa, con dicha medida, acompañada de un acta notarial de notoriedad complementaria acreditativa de la titularidad de dicho exceso (tramitada antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015).

La registradora suspende la inscripción ya que tiene dudas de la identidad del exceso de cabida de la finca, pues cree que encubre una agregación de terrenos por lo expuesto anteriormente en los hechos y porque ahora cambian algunos de los linderos fijos.

El interesado recurre y alega que la finca siempre ha tenido el mismo recinto, y que la diferencia de medida se explica porque ha habido varios errores en el Catastro, que han quedado acreditados con la documentación municipal presentada.

La DGRN desestima el recurso. Desde el punto de vista del derecho temporal, en relación a expedientes tramitados antes de la Ley 13/2015 y presentados después, diferencia entre aquellos relativos a inmatriculación de finca conforme al artículo 205 LH, en cuyo caso se aplicaría la normativa vigente en el momento de presentación, y aquellos que tienen por objeto una pretensión distinta a la inmatriculación (como es el caso de la rectificación de cabida), en cuyo caso se calificarán conforme a la normativa vigente en el momento de su tramitación (artículos 200 LH antiguo y 298 RH), aunque se presenten con la nueva Ley en vigor.

En cuanto al fondo del asunto, recuerda su doctrina relativa a que el exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un dato registral erróneo de la cabida de la finca ya inscrita , pues es presupuesto del exceso que no se altera la realidad física exterior de la finca, y que no se trata de una  inmatriculación.

El registrador en este tipo de expedientes puede albergar dudas de la identidad de la finca objeto del exceso, pero tienen que ser fundadas, como considera que ocurre en el presente caso.

En el caso de la existencia de dudas, pueden ser despejadas o bien mediante un certificado catastral acreditativo de que existía un error catastral en la medición de la parcela o bien mediante alguno de los procedimientos que prevé la Ley 13/2015 que son o el expediente de deslinde, regulado en el artículo 200 LH, o el de rectificación de cabida que regula el artículo 201 LH o, finalmente, mediante  juicio declarativo con citación de colindantes. (AFS)

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67.* PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. CALIFICACIÓN CONJUNTA CON ESCRITURA DE SUBSANACIÓN

Resolución de 30 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho. Se discute si procede inscribir una escritura de protocolización de cuaderno particional que contiene una descripción de la finca que no coincide con la del asiento. 

La calificación exige tramitar un procedimiento de rectificación conforme al artículo 201 LH pues hay dudas fundadas sobre la identidad de la finca, dadas las diferencias puestas de manifiesto en  la descripción.  

Se alega en contra que, junto al cuaderno particional, se ha presentado una escritura de subsanación del mismo que describe la finca de forma coincidente con el asiento registral.

¿Deben calificarse conjuntamente ambos títulos y practicar la inscripción solicitada sin necesidad de tramitar procedimiento complementario alguno? Si.

Doctrina de la Resolución.

Toda vez que hay presentada una escritura que subsana la descripción de la finca que se hace en la escritura de protocolización de cuaderno particional, debe considerarse que estamos ante un nuevo otorgamiento negocial que subsana o rectifica y sustituye al anterior (art. 153 RN y RDGRN 4 mayo 2016).

Por tanto, siendo la descripción de la finca la misma en la escritura de protocolización de la partición (una vez subsanada) y el asiento registral procede la inscripción sin procedimiento alguno de rectificación.

Comentario. El principio de prioridad impone que el título presentado en primer lugar en el Registro es preferente y excluye a los presentados posteriormente que se le opongan o sean incompatibles con el primero.

Consecuencia obligada del principio de prioridad es que el despacho de los documentos presentados se haga por riguroso orden cronológico de presentación en el Diario, como regla general. Sin embargo, tratándose de títulos compatibles, la aplicación indiscriminada del principio de prioridad llevaría a resultados ilógicos, como sucedería en el caso presente, en el que la descripción de la finca en el título inicialmente presentado ya se había solucionado mediante otro título posterior también presentado. (JAR)

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69 al 73.** MANDAMIENTO JUDICIAL GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL POR EL PROCURADOR. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 30 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica cancelación de nota marginal.

Generado electrónicamente un mandamiento de cancelación de nota marginal, por el procurador se procede a su traslado a soporte papel y a su presentación en el Registro. El documento presenta código seguro de verificación (CSV), la advertencia de que permite la verificación de la integridad de la copia del documento electrónico en determinada dirección, la afirmación de que el documento incorpora firma electrónica reconocida de conformidad con la Ley 59/2013, de 19 de diciembre, de firma electrónica, así como la identidad del firmante, fecha y hora. Finalmente, el documento incorpora en el pie código de barras correspondiente al código seguro de verificación.

La registradora no practica la cancelación ordenada porque, a su juicio, no resulta la autenticidad de la copia presentada a los efectos del artículo 3 LH.

La Dirección señala que el supuesto es sustancialmente idéntico al de la R de 6 de marzo de 2012 por lo que reitera la doctrina en ella formulada: El código generado electrónicamente permite contrastar la autenticidad del documento, de conformidad con el art. 30.5 de la Ley 11/2007; las copias realizadas en soporte papel de documentos públicos administrativos emitidos por medios electrónicos y firmados electrónicamente tendrán la consideración de copias auténticas siempre que incluyan la impresión de un código generado electrónicamente u otros sistemas de verificación que permitan contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la Administración Pública, órgano o entidad emisora; y el registrador, en el ámbito de su competencia, está obligado a llevar a cabo la verificación de la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el código seguro de verificación incorporado al propio documento. Aunque aquella R. se refería a un documento administrativo, estas consideraciones son plenamente aplicables a los documentos judiciales generados electrónicamente y dotados de código seguro de verificación. (art.230 LOPJ y Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia). En consecuencia, presentado copia en soporte papel de documento judicial electrónico firmado con firma electrónica reconocida y que incorpora código seguro de verificación, no existe problema alguno de autenticidad una vez que el registrador, en cumplimiento de su competencia, lleve a cabo la verificación oportuna en la sede judicial electrónica señalada al efecto (cuyos certificados de autenticidad pueden y deben ser igualmente verificados por el registrador si alberga dudas al respecto). (MN)

Nota: La Ley 11/2007, citada en la Resolución, ha sido derogada por la Ley 39/2015,de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. El artículo más cercano que trata sobre el tema, en la propia Ley 39/2015, es el 27.3. El artículo 27 regula la validez y eficacia de las copias realizadas por las Administraciones Públicas:…

3. Para garantizar la identidad y contenido de las copias electrónicas o en papel, y por tanto su carácter de copias auténticas, las Administraciones Públicas deberán ajustarse a lo previsto en el Esquema Nacional de Interoperabilidad, el Esquema Nacional de Seguridad y sus normas técnicas de desarrollo, así como a las siguientes reglas:…

c) Las copias en soporte papel de documentos electrónicos requerirán que en las mismas figure la condición de copia y contendrán un código generado electrónicamente u otro sistema de verificación, que permitirá contrastar la autenticidad de la copia mediante el acceso a los archivos electrónicos del órgano u Organismo público emisor. 

Se puede observar que la regulación actual incluye estas diferencias:

  • Ha de figurar en el documento la condición de copia
  • Para que sean copias auténticas las AAPP han de ajustarse a lo previsto en el Esquema Nacional de Interoperabilidad, el Esquema Nacional de Seguridad y sus normas técnicas de desarrollo, 

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70.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 30 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica una anotación preventiva de embargo.

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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71.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 31 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica la prórroga de unas anotaciones preventivas de embargo. 

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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72.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 31 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica la prórroga de una anotación preventiva de embargo. 

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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73.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 31 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica la prórroga de una anotación preventiva de embargo.

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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74.() DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. PARTICIPACIÓN GANANCIAL. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE DEL DEMANDANTE

Resolución de 1 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Nájera a inscribir el testimonio de un decreto de adjudicación dictado en proceso de ejecución de una sentencia.

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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75.* INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DERECHO TRANSITORIO. TÍTULOS INSTRUMENTALES

Resolución de 1 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arteixo, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Hechos :  En Junio de 2015 se otorgan dos escrituras correlativas, una de segregación y pacto de mejora (en Galicia) y otra de aportación a la sociedad de gananciales de una finca que se pretende inmatricular. Debido a un retraso en el Catastro en la tramitación de la segregación dichas escrituras junto con el Certificado Catastral se presentan en el Registro en Septiembre de 2016, por tanto habiendo entrado en vigor la ley 13/2015.

La registradora deniega la inmatriculación pues conforme a la nueva normativa es necesario que los títulos tengan una diferencia de 1 año.

La interesada recurre y alega que la disposición transitoria de dicha ley 13/2015 no debe de aplicarse en este caso por anticonstitucional pues le priva de un derecho ya adquirido que es el de inmatricular conforme a la anterior normativa.

El notario autorizante añade en su informe a los anteriores argumentos que dicha disposición transitoria debería interpretarse en el sentido de que teniendo el título a inmatricular un año de antigüedad se considere ahora cumplido dicho requisito de diferencia de 1 año entre títulos.

La DGRN confirma la calificación, pues la disposición transitoria de la Ley 13/2015 en relación con el artículo 205 LH así lo regula claramente y es de aplicación al presente caso al haber sido presentados los títulos con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley el 1 de Noviembre de 2015. Añade que aunque fuera aplicable dicha legislación previa dichos títulos adolecen de instrumentalidad para lograr la inmatriculación por lo que tampoco serían inscribibles.

Recuerda a la recurrente que puede lograrse la inmatriculación en este caso por la vía del expediente de dominio recogido en el artículo 203 LH o incluso tramitando acta de notoriedad complementaria del primer título que cumpla lo dispuesto en el artículo 205 LH. (AFS)

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76.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR LA VÍA ORDINARIA. MANDAMIENTO DE EXPEDICIÓN DE CARGAS QUE MODIFICA EL ANTERIOR

Resolución de 1 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Denia n.º 1, por la que se suspende la expedición de una certificación de cargas ordenada en procedimiento judicial.

Sobre una finca se ejecuta una hipoteca por el procedimiento de ejecución ordinario, –así se admite claramente en RR entre otras de 1 de diciembre de 1997 y de 23 de julio de 1999 y R de 14 de diciembre de 2015-,  practicándose la correspondiente anotación de embargo y que se relaciona con la hipoteca en virtud de la correspondiente nota marginal, (como exigió el propio Centro Directivo en la resoluciones citadas ya que, si entre la hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias, para que pudieran cancelarse sus titulares tendrían que haber tenido en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, y de ahí la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario -si bien esta preferencia lo es solo por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria -). Posteriormente en virtud del correspondiente mandamiento se expidió certificación del art. 656 LEC y se hizo constar por nota al margen de la anotación de embargo y solo se notificó a los acreedores posteriores a la anotación, pero no a los de la hipoteca – es decir no se hicieron las notificaciones a los titulares intermedios entre la hipoteca y la anotación.

Ahora se presenta el mismo mandamiento con una adición ordenando la expedición de certificación del artículo 688 LEC para que se haga constar por nota al margen de la inscripción de hipoteca y se notifique a los acreedores intermedios.

El registrador considera que el mandamiento es el mismo que se presentó en su día y que ya fue despachado y practicada la correspondiente nota marginal y que es necesario la presentación de un nuevo mandamiento.

La Dirección, después de sintetizar su doctrina sobre los efectos y el modo de proceder cuando se ejecuta una hipoteca por la vía de la ejecución ordinaria, revoca la nota, pues si el letrado ha procedido a adicionar el mandamiento y el contenido de la adición debe considerarse incorporado al texto original, el mandamiento adicionado sustituye al primitivo a efectos de su fecha y de su contenido en orden a la expedición de una nueva certificación, esta vez conforme al artículo 688 LEC, lo que hace innecesaria la emisión de un nuevo mandamiento ya que el actual, adicionado, cumple todos los requisitos para su acceso al Registro. (MN)

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77.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL. DIFERENCIAS SUPERIORES AL 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} Y NO COINCIDENCIA DE PARAJE

Resolución de 2 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de la cabida de una finca.

Hechos: Se pretende hacer constar en el Registro la referencia catastral de una finca, que en el Registro aparece con una cabida de 1783 metros cuadrados. Se aporta una escritura (rectificatoria de una anterior) en la que se incorpora una certificación catastral de la que resulta que la cabida es de 2320 m2. No coincide tampoco el nombre del paraje que consta en el Registro y en Catastro.

El registrador suspende la inscripción pues la diferencia de cabida es superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y además no coinciden los parajes.

El interesado recurre y alega que la diferencia de cabida es de sólo 33 m2, pues la que consta en la consulta catastral que acompaña al escrito de recurso es de 1750 m2 y que los parajes es difícil que coincidan.

La DGRN desestima el recurso, confirmando los defectos observados por el registrador, conforme a lo dispuesto en el art 48 del Real Decreto Legislativo 1/2004 en relación con el artículo 45 de dicha norma relativos a la diferencia de más del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y el paraje.

No considera tampoco lo alegado por el recurrente en su escrito de recurso por cuanto lo aportado es una consulta catastral y no un certificado y además sólo pueden tenerse en cuenta los documentos presentados en el plazo de calificación y no en el recurso.

Recuerda no obstante que el registrador, a solicitud del interesado, puede obtener directamente la certificación catastral en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como se establece en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en base a la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015 en su apartado segundo, número 3, letra b).

Finalmente, diferencia entre constancia en el Registro de la referencia catastral que es una circunstancia más de la inscripción, que tiene unos efectos limitados, pues, conforme al artículo 9.a) LH, permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro, y la situación de Coordinación Gráfica mencionada en el artículo  10 LH que supone la inscripción de la Representación Gráfica Georreferenciada conforme al artículo 9.b LH  y por ello la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma, mediante el procedimiento correspondiente conforme al artículo 199 LH. (AFS)

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78.** COMPRAVENTA. PRUEBA DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO Y DEPÓSITO BANCARIO

Resolución de 2 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Granada n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: se otorga una escritura de compraventa en la que el comprador está casado en régimen de gananciales. La adquisición se efectúa con carácter privativo pues el dinero es privativo del comprador, lo que se acredita con un certificado bancario relativo al origen del depósito bancario contra el que se carga el cheque para el pago del precio y se solicita que así se haga constar en el Registro. Además, todo ello se ratifica por la esposa del comprador.

El registrador no considera acreditado de manera indubitada el carácter privativo del dinero, y por subrogación real el bien comprado, por lo que suspende la inscripción, si bien considera que es posible inscribirlo con carácter privativo por confesión, si así se solicitara expresamente.

El interesado recurre y alega que está acreditado objetivamente por certificación bancaria el origen privativo del dinero.

La DGRN desestima el recurso. De los documentos aportados resulta que está acreditada la existencia previa de dinero privativo antes del matrimonio, pero, al constituirse un nuevo depósito con posterioridad al matrimonio por más importe, con cargo al cual se pagó el precio, el dinero empleado podía ser privativo, pero también ganancial o en parte privativo y en parte ganancial. La manifestación del cónyuge del carácter privativo del dinero es una confesión o atribución de privatividad, pero no es una justificación documental del carácter privativo conforme al artículo 95.2 RH. Concluye por tanto que sólo puede inscribirse con carácter privativo por confesión. (AFS)

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79.** HERENCIA DE CIUDADANO BELGA. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES EXTRANJERO

Resolución de 2 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia.

Por el notario recurrente se autorizó escritura, en fecha 29 de junio de 2016, en la que comparecieron tres personas de nacionalidad belga que exponen ser el viudo y las dos hijas de la fallecida doña A. R. L. C., de nacionalidad belga, que falleció el día 20 de enero de 2016 ostentando la nacionalidad belga y siendo residente en aquél país, por lo que la sucesión se rige por la ley belga. Manifiestan, igualmente, que la causante falleció sin haber realizado disposición de últimas voluntades correspondiendo el usufructo de la totalidad al viudo y la nuda propiedad a las dos hijas, resultando todo lo anterior de declaración de herederos autorizada por notario belga el día 15 de marzo de 2016. Dicho documento es protocolizado por el notario junto a certificado de defunción y de últimas voluntades de España, quien, a su vez, lo traduce resultando del tenor de dicho documento que: «(…) de la documentación presentada (…) resulta los que sigue: (…) No se conocen disposiciones de última voluntad por parte de la difunta (…)

De los dos defectos señalados por el registrador en su nota, el escrito de recurso sólo se refiere al relativo a la necesidad de acompañar el certificado de últimas voluntades del país de nacionalidad del causante o certificado de inexistencia de tal Registro, por lo que el contenido de la presente debe ceñirse a dicha cuestión.

Las recientes Resoluciones de 28 de julio de 2016 y 11 de enero de 2017 (todas ellas con base en las anteriores de 1 de julio y 13 de octubre de 2015), han entendido la necesidad de aportar el justificante o certificado del registro extranjero que recoja los títulos sucesorios otorgados por el causante o bien la acreditación de que, conforme al derecho material aplicable a la sucesión, no existe tal sistema de registro. la Resolución del Sistema Notarial de 18 de enero de 2005 (hoy confirmada su doctrina por la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 30 de junio de 2015) llegó a la conclusión de que al tramitar en aquél supuesto una declaración de herederos «parece una medida oportuna, prudente y casi obligada» el solicitar además de las Últimas Voluntades españolas las del país de la nacionalidad del causante extranjero. Consecuentemente, también deberá aportarse, si existiere, por las consecuencias legitimadoras que atribuye la inscripción registral, al Registro de la Propiedad, con ocasión de la inscripción sucesoria. Y, si este Registro de Actos de Última Voluntad no existiere deberá acreditarse esta circunstancia en la forma determinada en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario.

La ley española es la competente para determinar los requisitos necesarios para la inscripción de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad. Así lo reconoce expresamente el Reglamento (UE) núm. 650/2012, de 4 de julio, conocido como Reglamento Europeo de Sucesiones, en su artículo 1.2 al excluir de su regulación: «(…) l) cualquier inscripción de derechos sobre bienes muebles o inmuebles en un registro, incluidos los requisitos legales para la práctica de los asientos, y los efectos de la inscripción o de la omisión de inscripción de tales derechos en el mismo». La Resolución de 21 de marzo de 2016 entendió innecesario acreditar el contenido del Registro de Actos de Última Voluntad, pues en aquel caso, el notario autorizante del certificado sucesorio llevado a cabo con arreglo a la ley material holandesa certificaba expresamente de dicho contenido. En el presente expediente, el notario belga, en el acta de declaración de herederos manifiesta «(…) que, de la búsqueda en el Registro Central de Testamentos, resulta lo que aquí sigue: I. (…) III. Últimas Voluntades. No se conoce disposición por causa de muerte de la difunta…», por lo que debe considerarse innecesario aportar el certificado de Últimas Voluntades belga, pues ello queda bajo la responsabilidad del acta de declaración de herederos realizada ante el notario belga. Por lo que la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador. (IES)

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80.* EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

Resolución de 6 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Olivenza, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un auto judicial.

Supuesto de hecho. Se pretende la inscripción de un expediente de dominio judicial para la reanudación del tracto sucesivo (tramitado bajo la vigencia de la legislación anterior), concurriendo las siguientes circunstancias: (i) La última inscripción tiene más de treinta años de antigüedad. (II) No consta en el expediente el nombre de la persona que transmitió a quien consta como transmitente en la documentación aportada para el expediente de dominio. (III) A los herederos del titular registral sólo se les emplaza mediante la citación genérica por edictos.

¿Basta la citación genérica por edictos a los herederos del titular registral cuando la inscripción tiene más de treinta años de antigüedad? SI.

Doctrina de la Resolución.

1. Como ya afirmó la R. de 10 de mayo de 2001, «el titular registral si vive, ha de ser citado en el expediente; pero no ocurre lo mismo con los causahabientes del titular registral cuya inscripción es de más de 30 años, pues a éstos no se refiere el artículo 202, párrafo 1.º, de la Ley Hipotecaria, y ello es lógico, pues no pueden pretender la protección registral quienes no se han acogido a ella inscribiendo su adquisición; por tanto, su protección ha de entenderse incluida en la citación genérica a las personas ignoradas a las que se cita por edictos. 

2. No es defecto del expediente de dominio la ausencia de expresión de la persona que transmitió a quien en el auto figura como transmitente del promotor. Como dijo la R. de 22 de enero de 2011, «de conformidad con el artículo 285 del Reglamento Hipotecario, no puede exigirse a quien promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho, de modo que el Auto por el que se ordena reanudar el tracto es, por sí solo, título hábil para practicar la inscripción en cuanto determina la titularidad dominical actual de la finca. 

Por lo que no puede exigirse al promotor del expediente de reanudación de tracto la acreditación de la cadena previa y sucesiva de transmisiones intermedias, ni los nombres de las personas que transmitieron las fincas al transmitente inmediato de las mismas, aunque sí (…) del titular registral y de su cónyuge cuyo consentimiento sea necesario para la disposición del bien cuya titularidad pretenda reanudarse en el expediente de dominio».

3. Reitera doctrina sobre derecho transitorio aplicable a los expedientes iniciados al amparo de ella legislación anterior y presentados a inscripción bajo la vigencia de la nueva Ley.

4. Reitera doctrina sobre excepcionalidad del expediente de dominio como medio para reanudar el tracto.

Comentario. En la actualidad, el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es notarial y se encuentra regulado en el artículo 208 LH, sobre el cual se ha pronunciado en varias resoluciones el centro Directivo, entre otras: R. 23 de mayo de 2016: doctrina DGRN tras Ley 13/2015. Citación por edicto. R. 14 de abril de 2016: tracto roto hace más de treinta años: R. 7 de enero de 2016. R. 17 de marzo de 2016: adquisición de titulares intermedios. R. 15 de diciembre de 2015. R. 14 de abril de 2016 Adquisición de herederos.

1. Sobre los títulos adquisitivos anteriores: El actual art. 208 LH dice que el interesado debe aportar ”junto a los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición” (regla segunda-3ª).

La DGRN ha dicho en R. 23 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016) que (a) la identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor, que (b) no cabe la alegación genérica de haber adquirido por justos y legítimos títulos sin especificar la naturaleza, carácter ni otro dato indicativo de los mismos, y que (c) la mera alusión a la inexistencia del título -tanto material y formal- del transmitente autorizarían para reanudar el tracto sucesivo, con lo que el sistema -de carácter excepcional- podría devenir en situaciones no buscadas por el precepto regulador, pasando a ser una regla de carácter general, y aumentando casos de ventas o transmisiones sin título alguno (o incluso de naturaleza fraudulenta) para cuya formalización debería acudirse a un procedimiento judicial ordinario declarativo del dominio, pero no a un medio de reanudación del tracto.

Por tanto, entre el rigor excesivo que supondría exigir al promotor del expediente la acreditación de la cadena previa y sucesiva de transmisiones intermedias junto con los nombres de las personas que transmitieron las fincas al transmitente inmediato de las mismas, y la laxitud excesiva de no acreditarse nada, bastando alegar unos indeterminados justos y legítimos títulos, debe haber una labor de averiguación y justificación que aporte verosimilitud y legitimidad a la solicitud del promotor y permita razonablemente el inicio del expediente.

2. Sobre la antigüedad de la inscripción y la comparecencia y consentimiento de todos los citados. 

La citada R. 23 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016) señala lo siguiente: (a) La comparecencia inexcusable y sin formular oposición se refiere sólo a titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento). (b) En los casos de más de treinta años de antigüedad no será obligada la comparecencia, sin perjuicio de que si se produjera y se formulara oposición determinaría la conclusión del expediente. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal. (JAR).

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81.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN PARA INCLUIR UNA NUEVA PLANTA

Resolución de 6 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación.

Supuesto de hecho. Se discute si es inscribible una escritura de rectificación de descripción que consiste en añadir una planta más a un edificio que figura en la descripción registral de una finca que se inmatriculó en virtud de la escritura que ahora se rectifica.

Las cuestiones que se plantean son las siguientes: 

1 ¿Se puede hacer constar una planta nueva por vía de subsanación o procede otorgar una escritura de ampliación de obra nueva? SI (si se cumplen los requisitos exigidos para la declaración de la obra nueva)

2 ¿Se debe identificar la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica si no se ha modificado al ampliar la obra nueva? NO.

3 ¿Es exigible el libro del edificio en la declaración de obra nueva antigua? NO.

Doctrina de la Resolución.

1. Cabe documentar en una escritura de subsanación una declaración de ampliación de obra nueva, incluso aunque se subsane una inmatriculación de finca, si en el título presentado se cumplen los requisitos para ello. Como ha señalado en otras ocasiones esta Dirección General (RR. 4 de noviembre de 2000, 19 de octubre de 2011 y 5 de mayo de 2015), los documentos deben calificarse en atención a la realidad de su contenido y forma y no al nombre que se le da. Además, la rectificación que se pretende en el presente caso es coincidente con la situación catastral actual, según se acredita con certificación catastral descriptiva y gráfica, que difiere de la que en su día se aportó para inmatricular por haberse producido rectificación en Catastro.

Precisión sobre la coincidencia entre la finca del título y el Catastro a los efectos de la inmatriculación: la identidad descriptiva con el Catastro ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella (RR de 4 de agosto de 2014 y 9 de mayo de 2016).

2. A partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, la regla general es que para la inscripción de cualquier obra nueva (actual o antigua) es requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Sin embargo, en los supuestos de ampliación de una edificación ya inscrita el rigor de la norma debe atenuarse, cuando la ampliación no afecta a la superficie ocupada por el edificio, pues, como se afirmó en Resolución de esta Dirección General de 23 de mayo de 2016 en tales casos «la superficie ocupada por la construcción ya consta en el Registro, bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), y no es objeto de modificación o alteración en la escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas. 

Precisión sobre obtención de la georreferencia: Cuando se incorpora al título inscribible certificación catastral descriptiva y gráfica en la que consta la ampliación de la edificación que pretende acceder al Registro, el registrador puede obtener coordenadas de la misma directamente del servicio correspondiente que ofrece la Sede Electrónica del Catastro. Como ha reiterado esta Dirección General. (RR. 17 de julio de 2015 y 14 de diciembre de 2016).

3. Libro del edificio: tiene señalado esta Dirección General (vid. Resoluciones de 16 de mayo de 2013 y 6 de septiembre de 2016) que entre los requisitos exigidos en el apartado cuarto del artículo 28 de la Ley de Suelo, ciertamente no se encuentra el Libro del edificio, que si se contempla, junto con el seguro decenal, en el apartado primero del mismo artículo para la declaración de obra nueva terminada, cuando dicha declaración se realiza bajo el régimen que estatuye el apartado primero del artículo 28. (JAR)

 

83.() OBRA NUEVA TERMINADA: INNECESARIEDAD DE GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARCELA GLOBAL

Resolución de 6 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada. (ACM)

Reitera la Resolución DGRN  nº#409/16  con nota de calificación análoga del mismo registrador (R. 28 Septiembre 2016

–  Por tanto, conforme al Aº 202 LHNO es necesario georreferenciar la TOTALIDAD de la parcela, para declarar la obra nueva de una edificación que sí se georreferencia, cuando tal edificación cabe claramente dentro del perímetro de la finca (una Nave ganadera en una finca de 2,5 Hct), y cuando tampoco hay dudas sobre la identidad de la finca global (o el registrador se limita a expresarlas sin motivarlas).  (ACM).

 

84.** OBRA NUEVA. FALTA DE COINCIDENCIA DE LA SUPERFICIE OCUPADA QUE CONSTA EN EL TÍTULO CON LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS

Resolución de 7 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ourense n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada.

Hechos: Se trata de una escritura por la que se declara una obra nueva terminada en una parcela, respecto de la cual se lleva a cabo un exceso de cabida de 28 metros, inferior al 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita, resultando una superficie de mil ciento veintiún metros cuadrados según el catastro y la realidad. De dicha superficie corresponden sesenta y siete metros cuadrados a la superficie de la parcela ocupada, y tres metros cuadrados a patio.

La registradora suspende la inscripción por la falta de coincidencia de la superficie ocupada que consta en el título con la que resulta de las coordenadas, existiendo una diferencia de tres metros cuadrados.

Los recurrentes alegan que la legislación hipotecaria no define lo que deba entenderse por superficie de parcela ocupada, que es un concepto que puede tener diversas interpretaciones según  el punto de vista adoptado, pero, dado que el destino de la escritura de declaración de obra nueva no es meramente su inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que como centro de control del cumplimiento de muy variados requisitos de legalidad y protección de los consumidores despliega su eficacia en todos los ámbitos jurídico-económicos, se ha optado por una declaración descriptiva, concorde con la que resulta de la certificación catastral que le sirve de base: hay 67 m² ocupados por la edificación más 3 m² que corresponden a un patio. Y que pese a que en la sede del Catastro las coordenadas arrojan una superficie de 70,47 metros cuadrados es conocido por cualquier operador jurídico que las certificaciones catastrales redondean siempre a la unidad. Ergo 67 + 3 = 70,47-0,47 = 70.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

Para ello comienza recordando el modo de proceder en la inscripción de obras nuevas tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Tras la reforma del artículo 202 de la Ley Hipotecaria el precepto proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.

Por otro lado la Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por esta Dirección General y por la Dirección General del Catastro en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado séptimo, que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

De esto se desprende que para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Esta exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda es, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación, el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental.

Así, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015,  no necesita ser aportada en formato GML. También sería válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla.

Y, en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello y sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada.

Finalmente también ha de tenerse en cuenta que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro, tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella.

En nuestro caso, la escritura cumple el artículo 202 de la Ley Hipotecaria al remitirse en cuanto a las coordenadas de la edificación a las que consten en Catastro. Y la cuestión principal radica en que si, para inscribir la edificación, es defecto la falta de coincidencia entre la superficie ocupada por ella, según la descripción que figura en el título, y la que resulta de las coordenadas aportadas.

 La descripción que de la edificación se hace en la escritura es totalmente coincidente con la que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, no obstante se ha de tener en cuenta que la superficie construida que consta como alfanumérica en la certificación catastral puede no coincidir con la superficie gráfica ya que a efectos catastrales pueden haberse aplicado las «normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana» aprobadas por el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, cuyo artículo 11 dispone en su apartado 3 que «se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros».

A juicio de nuestro Centro Directivo, la redacción de la escritura es imprecisa y puede inducir a confusión, pues expresa que «corresponden 67 metros cuadrados a la superficie de parcela ocupada, y 3 metros cuadrados a patio», excluyendo, por tanto, de la superficie de parcela ocupada los 3 metros cuadrados destinados a patio por lo que hubiera sido más correcto ajustarse en la redacción del título a la superficie de parcela ocupada de 70,47 metros cuadrados que resulta de la geometría catastral. A pesar de ello -entiende-, el defecto no puede ser mantenido puesto  que la diferencia de metros que ocasiona el debate se encuentra identificada en la escritura como «patio»; que esta discrepancia, además, se produce entre la superficie expresada alfanuméricamente en la propia certificación catastral y la que resulta de la representación en formato GML obtenido de la misma, lo que es revelador de que esa superficie de 3 metros cuadrados (patio) es la que ha dejado de computarse a efectos catastrales en la certificación; existiendo por tanto una total identidad entre la descripción de la edificación en el título y la de la certificación catastral que contiene la geometría del edificio, que es la que accederá al Registro conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria. (MGV)

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85.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. DERECHO DE USO.

Resolución de 7 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Villena, por la que deniega la solicitud de rectificación del contenido del Registro. 

Hechos:

Se trata de una instancia por la que se solicita la rectificación de errores e inexactitud en relación a una finca registral, en interés de Doña F y  de conformidad con el artículo 211 de la Ley Hipotecaria.

De la misma resulta que: Don M y su esposa, donaron, en 1989 y en escritura pública, a sus tres hijas determinados bienes entre los que se encuentra la registral objeto del recurso, debidamente descrita, constando al final de su descripción que dentro de su perímetro se halla enclavada una casita albergue.

 En la escritura se impuso a la hija y donataria doña M., lo siguiente: «Los donantes imponen a su hija M. la obligación de permitir a sus hijas F. y S., y a sus herederos, el disfrute conjuntamente con la obligada o sus herederos, de la casita albergue existente en la finca que adquiere aquella, la cual a su alrededor tendrá un ensanche de cinco metros de ancho».

  1. El mismo año se inscribió la escritura de donación sin que en la misma se hiciese constar, ni la existencia de una edificación destinada a «casita albergue», ni la obligación impuesta a la donataria.
  2. En 2015, la titular registral, doña M., declara e inscribe la obra nueva «antigua» de una casita albergue en la que se hace constar que «está rodeada por todos sus aires con terreno propio».
  3. Finalmente, se presenta en el registro la instancia de una de las hermanas beneficiaria de aquella obligación por la que se solicita que se rectifique  inscribiendo el derecho real de uso a su favor y se haga desaparecer la referencia a que la obra nueva «está rodeada por todos sus aires con terreno propio». Para ello  se acompaña copia de la escritura de donación que dio lugar a la inscripción de dominio antes mencionada.

El registrador deniega la rectificación por considerar que «obligación de permitir» y «disfrute conjuntamente con la obligada», el uso de la casita albergue en favor de las hijas de los donantes, F. y S., no constituye derecho real inscribible al amparo del artículo 2 de la L.H., sino mera obligación de permitir o tolerar, no inscribible por tanto, como determinan los artículos 2 y 98 L.H. y 7 y 9 R.H y por no constar el consentimiento para rectificación de la titular registral del dominio, como exigen los artículos 214 y 217 L.H. y 322 y siguientes del R.H, expresándose que la frase «rodeada por todos sus aires con terreno propio», que consta en la descripción de la obra nueva declarada sobre la finca, es traslado literal de la escritura de declaración de obra nueva, constituyendo una cláusula de estilo que implica que los parámetros verticales de la edificación declarada están dentro de los límites de la finca.

La recurrente por su parte, considera que la anterior mención no constaba con anterioridad por lo que no entiende como se ha hecho constar en la inscripción en perjuicio de colindantes y que la obligación de permitir el disfrute se traduce en un derecho de uso inscribible conforme el artículo 2 de la Ley y 7 del Reglamento Hipotecario.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

En primer lugar, y en relación a la solicitud de inscribir el derecho real de uso, declara que en su día, el título de dominio se inscribió como libre de cualquier carga y gravamen, por lo que de la combinación del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), el principio de titulación auténtica, el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria),y finalmente, el principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) implica que la rectificación del contenido del Registro o la anulación de un asiento registral exige, bien el consentimiento del titular del asiento inexacto en virtud de documento público o bien la oportuna sentencia firme dictada en juicio declarativo contra él entablado.

Asimismo, considera discutible que la situación expuesta pueda considerarse un error del Registro (vid. artículo 216 de la Ley Hipotecaria), y no una situación de inexactitud (provocada por la falta de toma de razón), pero lo cierto es que la Ley Hipotecaria exige igualmente el consentimiento de todos los interesados (artículo 217).

Finalmente, en lo que respecta  a la solicitud de que se suprima del contenido del folio registral una expresión llevada a cabo en el asiento de la obra nueva considera nuestro Centro Directivo, igualmente, que el asiento, desde el momento que se practica está bajo la salvaguardia judicial y si la recurrente o cualquier otra parte interesada considera que se produce un perjuicio de su posición jurídica tiene abierta la vía judicial para, en el procedimiento declarativo que corresponda, llevar a cabo su defensa solicitando la modificación del contenido del Registro (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).  (MGV)

87.() CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV

Resolución de 7 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no se practica la expedición de certificación de dominio y cargas ordenada en un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA FEBRERO 2017 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2017

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

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NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME FEBRERO 2017. Calificación documentos judiciales.

Torre de Eboli en Pinto. Por la Dirección General de Turismo, Comunidad de Madrid

 

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME ENERO 2017. Libro del Edificio.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN:
  2. TEMA DEL MES: LA EXIGENCIA DEL LIBRO EDIFICIO A LA LUZ DE LAS RECIENTES RESOLUCIONES.
  3. DISPOSICIONES GENERALES: 
  4. *** Cláusulas suelo y consumidores
  5. Disposiciones autonómicas
  6. SECCIÓN II:
  7. Jubilaciones y excedencias
  8. RESOLUCIONES
  9. 1.** CONSTANCIA REGISTRAL DEL DERECHO DE REVERSIÓN. RECTIFICACIÓN DE ERRORES.
  10. 3. *** DONACIÓN NO COLACIONABLE CON IMPUTACIÓN A LOS TERCIOS DE LA HERENCIA. 
  11. 4.*** DONACIÓN CON PROHIBICIÓN DE DISPONER EN FAVOR DE MENOR DE EDAD.
  12. 5.** TRANSMISIÓN DE FINCA SIN SUPERFICIE INSCRITA. 
  13. 9.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONSTANDO EN EL REGISTRO MERCANTIL LA DECLARACIÓN DE CONCURSO Y SU CONCLUSIÓN POR INSUFICIENCIA DE LA MASA ACTIVA
  14. 11.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO NO CABE COMO TÍTULO INMATRICULADOR.
  15. 18.*** RECTIFICACIÓN DE CABIDA DE UN PISO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. JUNTA EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS QUE NO FUNCIONAN.  
  16. 19.*** RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD AL CERTIFICAR. 
  17. 27.*** TERCERÍA DE DOMINIO: SU OBJETO ES CANCELAR UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO; NO INSCRIBIR LA PROPIEDAD.
  18. 33.** REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO ART. 208 LH. ADQUISICIÓN DIRECTA DEL TITULAR REGISTRAL PENDIENTE DE FORMALIZACIÓN PÚBLICA.
  19. 35.** RECTIFICACIÓN DE AGRUPACIÓN. CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD ROMANA SOBRE ELEMENTOS DE UNA URBANIZACIÓN.
  20. 36.** EXCESO DE CABIDA MEDIENTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. VÍAS PECUARIAS
  21. 37.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA A FAVOR DE SOCIEDAD LUXEMBURGUESA REPRESENTADA EN VIRTUD DE PODER ANTE NOTARIO ESPAÑOL.
  22. 39.** SEGREGACIÓN DE FINCA RÚSTICA CON LICENCIA PERO NULA POR INFERIOR A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO. APLICACIÓN DEL ART. 80 RD 1093/1997
  23. 40.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA INICIADA DESPUÉS DE LA APERTURA DE LA LIQUIDACIÓN EN UN CONCURSO. REGLAS ESPECIALES PARA EJECUCIÓN DE GARANTÍAS REALES. 
  24. 41.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA Y PLAZAS DE GARAJE ADQUIRIDAS ANTES DEL MATRIMONIO.
  25. 44.* CANCELACIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA
  26. ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

RESUMEN DEL RESUMEN:

Respecto a las Disposiciones Generales, destacamos el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, que ya fue el tema del mes en el último informe y sobre el que existe además un archivo especial.

De las Disposiciones Autonómicas reseñamos en Aragón la Ley 10/2016, de 1 de diciembre, de medidas de emergencia en relación con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales y con el acceso a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Aragón donde en materia de vivienda se suspenden los lanzamientos derivados de esos procesos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler en supuestos de especial vulnerabilidad; y en Baleares el Decreto 72/2016, de 23 de diciembre, por el que se fija el calendario de días inhábiles para el año 2017 a efectos del cómputo administrativo.

No hay Jurisprudencia ni del TS ni del TC que afecte a los Registros de la Propiedad

En la Sección II resaltamos la resolución de los Concursos 295 tanto de la DGRyN como en Cataluña

En cuanto a las Resoluciones destacamos:

  • De 12 de diciembre sobre la posibilidad de rectificar la inscripción de una cesión gratuita de una parcela del patrimonio municipal del suelo, para hacer constar un elemento esencial – el derecho de reversión legal – sin intervención del titular registral
  • La de 12 de diciembre sobre los conceptos de computación e imputación de la legítima y la colación, particularmente cuando en una donación se determina el carácter de no colacionable de la finca donada
  • la de 12 de diciembre, sobre las donaciones modales y la capacidad necesaria para aceptarlas de los menores de edad
  • la de 13 de diciembre, sobre la inscribibilidad de la transmisión de una finca que en el registro no consta su superficie, y el procedimiento para hacer constar dicha superficie que tiene cierta “entidad inmatriculadora”
  • la de 14 de diciembre sobre la imposibilidad de anotar un embargo sobre una finca de una entidad declarada en concurso, cuando, consultado el Registro Mercantil, resulta el cierre de la hoja de la sociedad el cese del administrador concursal y el auto de conclusión del concurso por insuficiencia de la masa activa
  • la de 14 de diciembre, que considera que la instancia de heredero único no es título público que sirva para inmatricular
  • la de 20 de diciembre sobre si el registrador puede considerar defecto en un acuerdo de una comunidad de propietarios de un edificio, que no conste diligenciado el libro de actas de la comunidad.
  • la de 20 de diciembre, sobre el procedimiento de rectificación de cabida del artículo 201, explicando los motivos en los que puede basar su duda el Registrador y sobre la necesidad de que tales dudas se expresen ya en el momento de expedir la certificación y no en el de calificación del acta.
  • de 22 de diciembre sobre la tercería de dominio que no puede servir para inscribir la propiedad, solo para cancelar una anotación de embargo
  • de 3 de enero de 2017, sobre la posibilidad de constituir una comunidad ordinaria sobre los elementos de una urbanización y la diferencia de régimen cuando es una propiedad horizontal tumbada
  • la de 5 de enero sobre el alcance del juicio de suficiencia notarial de un poder otorgado por una sociedad extranjera y por tanto no inscribible en el Registro Mercantil español
  • la de 9 de enero de fija las tres excepciones a la necesidad de aportar el libro del edificio en las obras nuevas terminadas
  • de 10 de enero que hace un instructivo esquema de las reglas especiales que afectan a las garantías reales en los supuesto de concurso

 

TEMA DEL MES: LA EXIGENCIA DEL LIBRO EDIFICIO A LA LUZ DE LAS RECIENTES RESOLUCIONES.

I. Fundamento normativo de la exigencia del Libro Edificio.

Artículo 202 párrafo tercero LH, que, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone:

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro”.

Artículo 9 letra “a” LH, que señala como circunstancia que ha de hacerse constar en la inscripción: “la expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible”.

II. Regla general.

Para la inscripción de las declaraciones de obra nueva terminadas (art. 28.1 TRLS) deberá aportarse, para su archivo, el Libro Edificio, con el contenido previsto en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

No se ha de pedir, pues, para la inscripción de declaraciones de obra nueva en construcción. Pero sí para inscribir el fin de obra.

III. Excepciones.

No será necesaria aportar el Libro Edificio en los siguientes casos:

1) Cuando la normativa autonómica exima del depósito: R. 8 de septiembre de 2016

2) Cuando se trate de obras nuevas antiguas del art. 28.4 TRLS: R. 6 de septiembre de 2016

3) Cuando se trate de edificaciones sencillas que cumplan los tres siguientes requisitos cumulativos: 1) que se trate de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, lo que se acreditará mediante informe técnico; 2) que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público; y 3) se desarrollen en una sola planta (artículo 2.apartado 2, letra “a” LOE): R. 9 de enero de 2017

IV. Los supuestos de autopromoción.

Como expone la R. 26 de octubre de 2016, “la doctrina que esta Dirección General ha venido manteniendo sobre la exigencia del libro del edificio ha sido recogida en varias Resoluciones señalando, resumidamente, que no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma. Expuesta la doctrina mantenida hasta ahora por este Centro Directivo, se estima su revisión, consecuencia de los cambios introducidos por la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el que se modifica el artículo 202 y en su párrafo tercero señala que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca». En base a este precepto se añade un requisito a efectos de inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. Y se exige a todo tipo de edificación sean viviendas o industriales (artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Requisito que viene confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria…”.

 

DISPOSICIONES GENERALES: 
*** Cláusulas suelo y consumidores

Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

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Objeto. Este RDLey intenta facilitar la devolución de las cantidades indebidamente satisfechas por el consumidor a las entidades de crédito en aplicación de determinadas cláusulas suelo contenidas en contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria.

Requisitos de aplicación:

– Contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria

– Con cláusula suelo

– El deudor ha de ser un consumidor.

La D. F. 3ª habilita al Gobierno para regular la extensión del ámbito de aplicación a otros consumidores relacionados con el prestatario de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria. Nota: Podría ser el caso de los fiadores.

Definiciones:

Consumidor es cualquier persona física que reúna los requisitos previstos en el artículo 3 TRLGDCU. Lo es, en consecuencia “la persona física que actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión”. Son también consumidores las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.

Cláusula suelo es cualquier estipulación incluida en un contrato de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria a tipo variable, o para el tramo variable de otro tipo de préstamo, que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato.

Procedimiento: Se establece un cauce extrajudicial previo a una demanda judicial para resolver con celeridad las reclamaciones de los consumidores derivadas de las últimas sentencias judiciales sobre la materia. El procedimiento será voluntario para el consumidor y obligatorio para la entidad financiera cuando lo solicite el cliente y durará un máximo de tres meses.

A) Puesta en marcha del procedimiento (D. Ad.1ª, sobre todo):

– Para las entidades de crédito es obligatorio poner en marcha, en el plazo máximo de un mes, las medidas necesarias para dar cumplimiento al procedimiento. Concluye el 21 de febrero de 2017.

– Sin embargo, las reclamaciones pueden presentarse ya.

– Deberán poner a disposición de sus clientes, en todas las oficinas abiertas al público, así como en sus páginas web, la información que se detalla, relacionada con la efectiva ejecución de este RDLey. No incluye la obligación de tener un modelo de formulario.

– Deberán disponer de un departamento o servicio especializado que tenga por objeto atender las reclamaciones presentadas en el ámbito de este real decreto-ley

– Las entidades de crédito deben garantizar que este sistema es conocido por todos los consumidores con cláusulas suelo en sus contratos.

– También informarán a sus clientes de que las devoluciones acordadas pueden generar obligaciones tributarias. Y comunicarán a la Agencia Tributaria la información relativa a las devoluciones acordadas.

– Tendrá carácter gratuito entre el banco y el consumidor. Lo interpretamos así, aunque la D. Ad. 3ª se limita a decir que “el procedimiento de reclamación extrajudicial tendrá carácter gratuito”, añadiéndose, seguidamente, unas reducciones arancelarias. Pero, no parece que pueda imponer la gratuidad si intervienen otros profesionales como abogados o gestores, máxime cuando su intervención puede no ser imprescindible.

B) Esquema del procedimiento:

– Lo inicia el consumidor, dirigiendo una reclamación a su entidad de crédito. Nota: Así pues, las entidades de crédito no están obligadas a proponerlo.

– La entidad ha de contestar de dos modos:

  a) Remitiendo al consumidor el cálculo de la cantidad a devolver, debidamente desglosados los conceptos entre los que se encuentran los intereses. Nota: No aclara de modo expreso si han de recogerse también los intereses de demora legales a favor del deudor motivados por el pago indebido de cantidades.

  b) Alternativamente, diciendo que no procede y por qué razones, lo que implica la conclusión del procedimiento.

– Tras recibir la comunicación, el consumidor deberá manifestar si está de acuerdo con el cálculo.

– Si acepta el cálculo, la entidad realizará la devolución del efectivo en los términos que acuerde con el consumidor.

C) Soluciones alternativas al pago en efectivo. La D. Ad. 2ª prevé que se acuerden medidas compensatorias distintas de la devolución del efectivo. Requisitos:

– Es preciso que, previamente, se acuerde la cantidad a devolver.

– La entidad deberá suministrar al consumidor una valoración que le permita conocer el efecto de la medida compensatoria

– Tiene un plazo de 15 días para decidir. Nota: Parece que no puede renunciarse a él.

– La aceptación ha de ser deberá ser manuscrita y en documento aparte en el que también quede constancia del cumplimiento del plazo referido de 15 días.

D) Duración máxima: 

– Será de 3 meses desde que la entidad reciba la reclamación.

– Sin embargo, por la D. Ad.1ª, para las presentaciones del primer mes, el plazo de tres meses no se comenzará a contar hasta la efectiva adopción de las medidas necesarias para su cumplimiento por la entidad de crédito, o haya transcurrido un mes sin que la entidad hubiera puesto en marcha el departamento correspondiente.

E) Fracaso del procedimiento. Se da cuando:

a) La entidad de crédito rechaza expresamente la solicitud del consumidor.

b) Si finaliza el plazo de tres meses sin que la entidad comunique nada al consumidor.

c) Si el consumidor discrepa del cálculo realizado por la entidad o rechaza la cantidad ofrecida.

d) Si transcurridos los tres meses no se ha puesto a disposición del consumidor de modo efectivo la cantidad ofrecida.

Paralización de acciones.

– Las partes no podrán ejercitar entre sí ninguna acción judicial o extrajudicial, en relación con el objeto de la reclamación previa, durante el tiempo en que ésta se sustancie.

– Si, aun así se interpusiera demanda mientras, con el mismo objeto, se producirá la suspensión del proceso hasta que se resuelva la reclamación previa.

– La DTr única prevé, para los procedimientos judiciales en curso, por acción sobre cláusulas suelo ejercida por uno o varios consumidores frente a una entidad de crédito, que las partes de común acuerdo se podrán someter a este procedimiento extrajudicial, solicitando la suspensión del proceso.

Costas judiciales:

Su regulación, en el art. 4, trata de evitar demandas, dictando varias normas especiales y remitiendo, para lo demás a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estas son las reglas especiales:

– Cuando ha habido procedimiento extrajudicial, la entidad sólo será condenada en costas si se dan estos dos requisitos acumulados:

   a) El consumidor rechazó el cálculo de la cantidad o declinase la devolución del efectivo

   b) La sentencia es económicamente más favorable para él.

– Cuando no ha habido procedimiento extrajudicial, porque el consumidor acude a la vía judicial directamente sin intentarlo:

   a) En caso de allanamiento de la entidad de crédito antes de la contestación a la demanda, se considerará que no concurre mala fe procesal, a efectos de lo previsto en el artículo 395.1 segundo párrafo LEC. Esto significa que no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado, pero no está obligado a considerar que existe mala fe.

   b) En el caso de allanamiento parcial de la entidad de crédito antes de la contestación a la demanda, siempre que consigne la cantidad a cuyo abono se comprometa, solo se le podrá imponer la condena en costas si el consumidor obtuviera una sentencia cuyo resultado económico fuera más favorable que la cantidad consignada.

Reducción de Aranceles:

Se prevé una reducción sustancial de los aranceles notariales y registrales derivados de los acuerdos a que puedan llegar las partes como consecuencia de este procedimiento extrajudicial.

Dice la D. Ad. 3ª: “La formalización de la escritura pública y la inscripción registral que, en su caso, pudiera derivarse del acuerdo entre la entidad financiera y el consumidor devengará exclusivamente los derechos arancelarios notariales y registrales correspondientes, de manera respectiva, a un documento sin cuantía y a una inscripción mínima, cualquiera que sea la base.”

Nota: Creo que, para su aplicación, de la documentación debe derivarse que la novación que se otorga -es de suponer que ésta sea la operación más usual- es fruto de un acuerdo producido en el seno del procedimiento extrajudicial regulado en este real decreto ley.

Tratamiento fiscal:

Para las cantidades percibidas, se reforma la Ley del IRPF, añadiendo una nueva disposición adicional 45ª para que, en el caso de devolución de cantidades indebidamente cobradas por cláusulas suelo, se garantice la neutralidad fiscal para el consumidor.

Se aplica, tanto al acuerdo prejudicial aquí regulado, como a cualquier acuerdo con las entidades financieras o del cumplimiento de sentencias o laudos arbitrales, siempre que estén relacionados con cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos. Nota: no se alude expresamente a créditos y tampoco se circunscribe expresamente a los hipotecarios.

a) Cantidades ahora percibidas: No se integrará en la base imponible de este Impuesto la devolución derivada de acuerdos celebrados con entidades financieras, en efectivo o a través de otras medidas de compensación, junto con sus correspondientes intereses indemnizatorios, de las cantidades previamente satisfechas a aquellas en concepto de intereses por la aplicación de cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos.

b) Cantidades previamente satisfechas por el contribuyente y que ahora se devuelven:

   – Deducción por inversión en vivienda habitual. Si, en ejercicios anteriores, hubieran formado parte de la base de la deducción por inversión en vivienda habitual o de deducciones establecidas por la Comunidad Autónoma, se perderá el derecho a practicar la deducción en relación con las mismas, debiendo sumar a la cuota líquida estatal y autonómica, devengada en el ejercicio en el que se hubiera celebrado el acuerdo con la entidad financiera, exclusivamente las cantidades indebidamente deducidas en los ejercicios respecto de los que no hubiera prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación, en los términos previstos en el art. 59 RIRPF.

     Excepción: Si las cantidades se destinan directamente por la entidad financiera, tras el acuerdo con el contribuyente afectado, a minorar el principal del préstamo.

     No declaraciones autónomas complementarias. Parece deducirse del texto anterior que se va a utilizar la declaración anual del IRPF (Modelo 100) para regularizar esas cantidades.

   – Si fue gasto deducible. Cuando tales cantidades hubieran tenido la consideración de gasto deducible en ejercicios anteriores respecto de los que no hubiera prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación, se perderá tal consideración, debiendo practicarse autoliquidación complementaria correspondiente a tales ejercicios, sin sanción, ni intereses de demora, ni recargo alguno en el plazo comprendido entre la fecha del acuerdo y la finalización del siguiente plazo de presentación de autoliquidación por este Impuesto.

     Sí autoliquidación complementaria autónoma en este caso.

c) Ejercicios no autoliquidados. Cuando tales cantidades hubieran sido satisfechas por el contribuyente en ejercicios cuyo plazo de presentación de autoliquidación por el IRPF no hubiera finalizado con anterioridad al acuerdo de devolución, así como las cantidades destinadas a minorar el préstamo, no formarán parte de la base de deducción por inversión en vivienda habitual ni de deducción autonómica alguna ni tendrán la consideración de gasto deducible.

¿Novación?

No se cita la palabra “novación” en todo el real decreto ley, aunque sí en la reseña del Consejo de Ministros, pero parece lógico que sea la solución alternativa por excelencia al pago en efectivo.

Podría convenirse, por ejemplo, la reducción de las cantidades debidas (esto le evitaría al consumidor devoluciones fiscales), disminución del importe de la cuota a pagar, del plazo de duración del préstamo e hipoteca, la concesión de un complemento de préstamo o crédito por la diferencia…

Como no hay mal que por bien no venga, también se podría aprovechar el otorgamiento de la escritura para adaptar los intereses de demora a la STS de 3 de junio de 2016 (dos puntos adicionales máximo), la cláusula de vencimiento anticipado a la reforma de la LEC que exige, al menos, el impago de tres meses, etc.

Órgano de seguimiento. La D.F. 3ª habilita al Gobierno para regular el establecimiento de un órgano de seguimiento, control y evaluación de las reclamaciones efectuadas en el ámbito de aplicación de este Real Decreto Ley y que puede proponer medidas para su aplicación. En este órgano estarán presentes consumidores y abogados, y emitirá un informe semestral. Velará para que las entidades cumplan sus obligaciones de información, sobre todo, con respecto a personas vulnerables.

La disposición derogatoria es genérica.

Exposición de Motivos:

Es muy interesante. Destaquemos de ella su breve paseo histórico y las pautas para determinar si es abusiva una cláusula suelo.

A) Resumen histórico.

1.- STS 9 de mayo de 2013.  El Tribunal Supremo, sentencia 241/2013, analizó el carácter abusivo o no de las cláusulas suelo, declarando la nulidad de las enjuiciadas en esa sentencia. Se trataba de una acción colectiva de consumidores dirigida contra varios bancos. Ver resumen.

a) Declaró nulas estas cláusulas en concreto, porque, aunque superaban el control de transparencia formal a efectos de su inclusión como condición general de los contratos, no superaban en cambio el control de transparencia material o comprensibilidad real de su importancia.

b) Los contratos subsisten sin la cláusula.

c) Limita temporalmente la declaración de nulidad, no afectando a resoluciones judiciales ya firmes ni a las cantidades satisfechas antes del 9 de mayo de 2013.

2.- Reitera el criterio la STS de 25 de marzo de 2015. Los bancos no han de devolver lo pagado antes de la publicación de la STS 9 de mayo de 2013.

3.- Diversos tribunales españoles cuestionaron, ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la base del Derecho de la Unión Europea mediante sendos reenvíos prejudiciales

4.- STJUE 21 de diciembre de 2016. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea acumula varios reenvíos y resuelve que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE, debe interpretarse en el sentido de que se opone a una jurisprudencia nacional que limita en el tiempo los efectos restitutorios vinculados a la declaración del carácter abusivo. Ver resumen.

El apartado citado dice: “1. Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor, en las condiciones estipuladas por sus derechos nacionales, las cláusulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre éste y un profesional y dispondrán que el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si éste puede subsistir sin las cláusulas abusivas.”

5.- Este real decreto ley, que trata de evitar la presumible litigiosidad derivada de determinar si es aplicable la STJUE a cada uno de los contratos con cláusula suelo.

B) ¿La cláusula suelo de mi contrato es abusiva?

La E. de M. trata de dar pistas, resumiendo la doctrina del Tribunal Supremo:

   – la creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero;

   – la falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato;

   – la creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo;

   – su eventual ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor;

   – la ausencia de simulaciones de escenarios diversos sobre evolución de los tipos de interés;

   – y la inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

El RDLey ha sido dictado a propuesta, tanto del Ministro de Economía, Industria y Competitividad, como del Ministro de Justicia.

Entró en vigor el 21 de enero de 2017.

ver archivo especial

Disposiciones autonómicas

 ARAGÓN. Ley 10/2016, de 1 de diciembre, de medidas de emergencia en relación con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales y con el acceso a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Aragón.

Esta ley, y en particular, en su título I, se establecen disposiciones relacionadas con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales. En este sentido, entre otras medidas:

  • Se modifica la regulación relativa al carácter embargable de las prestaciones económicas de carácter social.
  • Se declara la naturaleza no subvencional de las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales.
  • Además, se refuerza la transparencia y el derecho a la información sobre estas prestaciones ligadas a las situaciones de emergencia.
  • Por último, se declara la preferencia en la tramitación de los expedientes relativos a ayudas y prestaciones de carácter social por parte de las unidades administrativas correspondientes, debiendo adoptándose las medidas que se precisen para reducir los trámites y las cargas administrativas.

En el título II se establecen medidas en materia de vivienda.

En primer lugar, se garantiza el derecho a una alternativa habitacional digna a las personas o unidades de convivencia de buena fe en situación de vulnerabilidad que se vean privadas de su vivienda habitual como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago de la renta.

En segundo lugar, se suspenden los lanzamientos derivados de esos procesos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler en supuestos de especial vulnerabilidad.

La tercera medida implica a las entidades financieras, a sus sociedades de gestión inmobiliaria, a la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. y a los que esta ley define como «grandes propietarios de viviendas», a todos los cuales se obliga a que pongan a disposición de la Administración de la Comunidad Autónoma las viviendas, situadas en el territorio de Aragón, que, siendo de su propiedad, se encuentren desocupadas cuando, en el caso de las pertenecientes a los tres primeros, provengan de procedimientos de ejecución hipotecaria, de pago o dación en pago de deudas con garantía hipotecaria, si el parque de viviendas del sector público fuera insuficiente para dar una adecuada respuesta a las necesidades de alojamiento de personas o unidades de convivencia en situación de vulnerabilidad.

Instrumentalmente, en cuarto lugar, se garantiza que la Administración de la Comunidad Autónoma de Aragón tenga conocimiento de las demandas que se admitan a trámite en relación con los desahucios de arrendamientos y las ejecuciones hipotecarias.

Dice el art. 21: Con la finalidad de proporcionar una alternativa habitacional digna a las personas o unidades de convivencia que puedan verse afectadas por un desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual, el órgano judicial o, en su caso, el notario que conozca del asunto remitirá, mediante procedimientos preferentemente telemáticos, al órgano autonómico competente en materia de servicios sociales comunicación de la demanda de desahucio de arrendamiento y las de ejecución hipotecaria admitidas a trámite, indicando además, si le consta, la identidad del demandado y de las personas que habitan habitualmente en la vivienda.

Se crea el Registro de Viviendas Desocupadas de Aragón.

Se crea el Parque Público de Vivienda Social de Aragón, como poder público competente en el conjunto del territorio aragonés y atender las situaciones de vulnerabilidad social.

Por último, la presente ley contiene seis disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y seis finales.

Entró en vigor el 1 de enero de 2017. GGB

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ILLES BALEARS. Decreto 72/2016, de 23 de diciembre, por el que se fija el calendario de días inhábiles para el año 2017 a efectos del cómputo administrativo.

Publicación del calendario de días inhábiles para el año 2017 a efectos del cómputo administrativo.

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SECCIÓN II:

Resultado provisional concurso electrónico de Registros. El 4 de enero el Ministerio de Justicia ha dado a conocer el resultado provisional del concurso  nº 295. 

Archivo concursos.

Concursos Registros: resolución

DGRN. Resolución de 16 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario 295 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 25 de noviembre de 2016, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Se han cubierto 39 plazas, quedando desiertas 6 de las 45 ofertadas.

Archivo concursos.

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CATALUÑA. Resolución de 16 de enero de 2017, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario nº 295 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 25 de noviembre de 2016. 

Se han cubierto 9 plazas. Vacantes: 3.

Archivo concursos.

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Jubilaciones y excedencias

Se jubila a don José María Ruíz Jiménez, registrador de bienes muebles Central I, por haber cumplido la edad reglamentaria.

 
RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

1.** CONSTANCIA REGISTRAL DEL DERECHO DE REVERSIÓN. RECTIFICACIÓN DE ERRORES.

Resolución de 12 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Camas, por la que suspende la inscripción de una solicitud de rectificación de error en asientos registrales.

Hechos:

 – Con fecha de 30 de noviembre de 2011 se acuerda por el Pleno de un Ayuntamiento la adscripción de la parcela M13 del Proyecto de Reparcelación al Patrimonio Municipal del Suelo y la cesión gratuita de la misma, junto con la parcela M12, también integrante del citado patrimonio y a consecuencia del proyecto de reparcelación, a una sociedad mercantil.

 – La efectividad de tal cesión quedaba condicionada al cumplimiento del destino previsto en el artículo 76.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística 2 de Andalucía, y el artículo 39 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, esto es, la promoción de viviendas de protección pública; condición que expresamente constaba en el contrato administrativo de cesión que se firmó con la mercantil en escritura pública otorgada  el día 27 de diciembre de 2011.

 – Con fecha 16 de febrero de 2012 se practica la inscripción de la cesión de las fincas.

 – Con fecha 29 de octubre de 2015 se practica anotación preventiva de concurso voluntario  sobre las fincas registrales cedidas, conservando la mercantil sus facultades de administración y disposición sobre su patrimonio, quedando sometido el ejercicio de éstas a la intervención de sus administradores concursales, mediante su autorización o conformidad.

 – El día 14 de julio de 2016 se presenta en el Registro, por parte del Ayuntamiento, una solicitud para la corrección de error advertido en la inscripción de las fincas registrales cedidas ya que, pese a constar en el acto administrativo y  en la propia escritura pública, no se había hecho constar en el registro su derecho reversión de carácter legal a favor del Ayuntamiento para el caso de que la finca no cumpliera la finalidad a la que estaba sujeta.

 El registrador suspende la inscripción del citado documento por dos defectos:

  1. Considera que el derecho real de reversión no consta perfectamente delimitado de acuerdo con el principio de especialidad de nuestra legislación hipotecaria, cuya titularidad, si bien deviene «ex lege», requiere estar formalizado en escritura pública,
  2. y segundo, la rectificación de errores de títulos inscritos en el Registro de la Propiedad requiere el consentimiento de todas las partes del contrato formalizado en escritura pública, Sin que en este caso conste el consentimiento de la entidad mercantil o la oportuna resolución judicial.

La Dirección General, estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Para ello comienza haciendo referencia a su doctrina relativa a los puntos siguientes:

  1. La relativa a la calificación de los documentos administrativos, y que cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de sujetar, además de a la propia legislación administrativa aplicable, a la legislación hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento.
  2. También, al principio básico que rige en el sistema registral español por el que para la rectificación de los asientos del registro es preciso el consentimiento del titular o bien una resolución judicial supletoria y por esta protección singular que el Registro de la propiedad atribuye al titular inscrito constituye un importante límite de las facultades reivindicativas y de autotutela de la Administración.
  3. La relativa a la naturaleza de los contratos celebrados por Administraciones Públicas, de los llamados actos separables, consolidada ya a nivel normativo (vid. artículos 20 y 21 del Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, o el artículo b) de la Ley 29/1998, de 13 julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa). Según la misma, en los contratos privados de los entes públicos se han de distinguir dos aspectos:

– el relativo a los efectos y extinción del contrato, que quedan sujetos a las normas de Derecho privado y cuyo conocimiento es competencia de la jurisdicción ordinaria;

– y por otro, la fase de preparación y adjudicación del contrato, la que hace referencia a la formación de la voluntad contractual del ente público y la atribución de su representación, que se rige por la normativa especial y cuya infracción corresponde revisar la jurisdicción contencioso-administrativa.

Y, finalmente, que el principio de la legitimación registral y sus efectos jurídicos privilegiados en cuanto a la presunción a favor del titular registral, constituye un importante límite a las facultades exorbitantes de la Administración, que obliga a ésta, fuera de los supuestos previstos legalmente, a impugnar judicialmente la fuerza legitimadora de la inscripción, a falta de consentimiento del titular registral.

Centrándonos en el objeto del recurso, en el caso de cesiones gratuitas de bienes integrantes del patrimonio municipal del suelo en el ámbito de la Comunidad de Andalucía, resulta de aplicación los artículos 26 y 27 de la Ley 7/1999, de 29 de septiembre, de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía, y el Decreto 18/2006, de 24 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía, que en su artículo 50.6, establece que las cesiones gratuitas de bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

De estos, el artículo 52 del Decreto 18/2006, dispone que la cesión deberá formalizarse en escritura pública o documento administrativo, la cual se inscribirá en el Registro de la Propiedad cuando proceda, de acuerdo con la normativa que resulte aplicable y el artículo 53, que, al regular la reversión de los bienes patrimoniales cedidos, establece que, si no se destinan al uso previsto dentro del plazo señalado en el acuerdo de cesión o dejasen de estarlo posteriormente, se considerará resuelta la cesión y revertirán a la administración local con todas las mejoras realizadas, la cual tendrá derecho a percibir del beneficiario, previa tasación pericial, el valor de los detrimentos sufridos por los citados bienes. En el acuerdo de cesión gratuita deberá constar expresamente la reversión automática a la que se refiere el apartado primero.

Así, el recurrente pretende la constancia registral de la garantía legal de la reversión ya que ésta constó en el acuerdo administrativo de cesión aceptado por el cesionario, y protocolizado en escritura, pero no se reflejó en el contenido de la misma, formalización que era necesaria para la perfección de la cesión con todos sus efectos jurídicos, incluido el de reversión legal.

La Dirección General interpretando de forma conjunta la naturaleza del derecho de reversión como garantía «ex lege», ligada necesariamente a la cesión gratuita de bienes patrimoniales, con fin de asegurar el cumplimiento del fin público a que se encuentra naturalmente afecto el patrimonio público de suelo, junto a la potestad reconocida a la Administración de tutelar, incluso con eficacia ejecutiva, el cumplimiento de su objeto, debe llevar a admitir la virtualidad de la citada reversión en caso de incumplimiento, aunque no se hubiera reflejado en el documento de formalización de la cesión o, incluso, en el propio expediente administrativo. Sin embargo, su configuración como causa de resolución explícita de la cesión, con plenos efectos jurídicos reales y su aptitud para ser susceptible de constancia registral, requiere el cumplimiento de las exigencias del principio de determinación o especialidad –artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6. ª de su Reglamento.

Como sabemos, es regla básica en nuestro Derecho hipotecario que los asientos del registro  están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) y como consecuencia de ello la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho o bien una resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).

No obstante, este principio tiene una serie de matizaciones ya que si lo que se rectifica no es un error del registro sino de la formalización de los negocios que han accedido al mismo, necesitaremos además del consentimiento del titular registral que tales rectificaciones sean eficaces por sí mismas, pero cuando se trata de errores que provienen de la tramitación de un expediente administrativo lo que se precisa en estos casos es la propia rectificación del expediente administrativo que dio lugar a la certificación administrativa que sirvió de título inscribible, admitiéndose de este modo la rectificación de situaciones jurídicas reales inscritas en virtud de título administrativo.

En conclusión, la Dirección General admite la rectificación de la inscripción de la cesión para que se refleje en la misma un elemento esencial, como es la reversión legal (que goza de eficacia legal directa), en los términos pactados con el cesionario, apoyada en un documento fehaciente que acredite el texto literal de la resolución administrativa firme que acuerde la cesión, y la citada garantía, que debieron reflejarse tanto en el documento que accedió al registro como en la inscripción registral, para lo cual será preciso que se aporte de nuevo la escritura en la que se encuentre incorporada el acuerdo de cesión con la reversión.  (MGV)

PDF (BOE-A-2017-178 – 14 págs. – 295 KB)   .Otros formatos

 

3. *** DONACIÓN NO COLACIONABLE CON IMPUTACIÓN A LOS TERCIOS DE LA HERENCIA. 

Resolución de 12 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Orihuela nº 4, por la que se deniega la inscripción de una donación no colacionable con prohibición de disponer.

Hechos: Se otorga una escritura de donación de una bien inmueble de un padre a un hijo en la que se dice que «El donante ordena que la donación aquí recogida sea imputable, por este orden, a los tercios de mejora, libre disposición y legítima, ordenando que no sea colacionable».

El registrador (y el registrador sustituto también) consideran que hay una contradicción pues si la donación se imputa a los tercios indicados significa que es colacionable, y sin embargo se dice que es no colacionable. De ello concluye que la donación es nula.

El notario autorizante recurre y alega que la donación es válida y surte todos los efectos desde que se otorga con independencia de los efectos que se puedan producir en caso de muerte del donante en orden a la imputación en la herencia o de la computación para el cálculo de las legítimas. Por otra parte no encuentra ni entiende que haya ninguna contradicción entre esa imputación hecha en el testamento y el carácter de no colacionable, pues todo depende de la voluntad exclusiva del donante que puede incluso modificar en un momento posterior.

La DGRN revoca la nota, pues tampoco encuentra contradicción alguna entre imputación y colación en dicha donación, ya que son dos instituciones diferentes.

Diferencia entre las operaciones de computación de la legítima, que se determina sumando el “relictum” con el “donatum”, e  imputación que consistente en colocar a cuenta de la legítima lo que un legitimario ha recibido de su causante como heredero, como legatario o como donatario y  la institución de la colación que es la agregación intelectual que deben hacer al activo hereditario los legitimarios que concurran en una sucesión con otros, de los bienes que hubieren recibido del causante en vida de éste, a título gratuito, para computarlo en la regulación de las legítimas y en la cuenta de la partición

La colación lleva simplemente a una menor participación de uno o varios legitimarios en la herencia, equivalente a lo que recibió en vida del causante pero no evita las operaciones de computación e imputación.

En todo caso, en vida del donante no cabe plantearse problema alguno de colación o imputación, reducción por inoficiosidad y fijación de legítimas, lo que no ocurrirá hasta el fallecimiento del mismo, como en el presente caso.

COMENTARIO: Por tanto, la computación y la imputación son operaciones contables, independientes de la voluntad del donante, objetivas podríamos decir, relacionadas sólo y directamente  con el cálculo y pago de las legítimas. La primera determina el importe de la legítima, y la segunda si esa legítima ha sido cubierta o no en la herencia teniendo en cuenta lo donado.

En cambio la colación es una institución que depende de la voluntad del donante/causante, y está relacionada directamente con la cuenta de partición o haber hereditario del donatario/legitimario y sólo indirectamente con la legítima. El donante a un heredero forzoso tiene la facultad de ordenar la no colación de lo donado, es decir que no se considere un anticipo a cuenta de la herencia, estableciendo una excepción a la regla general teórica que es la  colación, aunque en la práctica en la casi totalidad de los testamentos se dispensa de la obligación de colacionar pues el testador que dona quiere que lo donado se considere una mejora.

Más dudoso es si la escritura de donación es el instrumento adecuado para ordenar imputaciones en la herencia de lo no colacionable pues no es un testamento, aunque un argumento a favor es que si el donante puede lo más (ordenar colacionar o no), con mayor lógica tiene que poder lo menos (ordenar su imputación). Recordemos que el donante puede cambiar de voluntad y que aunque en la donación haya ordenado colacionar, puede luego dispensar la colación  en un testamento posterior.

En cualquier caso, aunque es un tema complejo, dicha voluntad expresa del donante de imputación de lo donado sólo tiene efectos cuando tenga lugar la herencia y en modo alguno supone defecto de la donación, que produce efectos inmediatos inter vivos, y menos la nulidad de la misma, como se defiende en la nota de calificación del presente caso.(AFS)

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4.*** DONACIÓN CON PROHIBICIÓN DE DISPONER EN FAVOR DE MENOR DE EDAD.

Resolución de 12 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Orihuela nº 4, por la que se deniega la inscripción de una donación no colacionable con prohibición de disponer.

Hechos.- Se otorga una escritura de donación de un inmueble de un padre a dos hijos, uno de ellos menor de edad (14 años) que acepta por sí mismo la donación y al que el notario considera con capacidad suficiente para aceptar. La donación contiene una prohibición de disponer;  el donante ordena que no se colacione en la herencia y la imputación en los tercios de la herencia en determinado orden.

El registrador (y su sustituto) encuentra tres defectos:

Primero, hay una contradicción pues si la donación se imputa a los tercios indicados significa que es colacionable, y sin embargo se dice que es no colacionable. De ello concluye que la donación es nula.

Segundo, la prohibición de disponer afecta a la legítima, tanto si se considera colacionable la donación como si no, por lo que el defecto lo considera insubsanable.

Tercero, la donación contiene una carga (la prohibición de disponer) por lo que el menor de edad no puede aceptar por sí mismo, sino por medio de su padre y madre actuando conjuntamente.

El notario autorizante recurre y alega: En cuanto al primer defecto, que la donación es válida y surte todos los efectos desde que se otorga, con independencia de los efectos que se puedan producir en caso de muerte del donante en orden a la imputación en la herencia  o de la computación para el cálculo de las legítimas. Por otra parte no encuentra ni entiende que haya ninguna contradicción entre esa imputación hecha en el testamento y el carácter de no colacionable, pues todo depende de la voluntad exclusiva del donante que puede incluso modificar en un momento posterior. En cuanto al segundo defecto, argumenta que no existen legítimas en vida del donante, y además añade que sí se admiten cargas en el tercio de mejora siempre que sea a favor de otros legitimarios. En cuanto al tercer defecto, la prohibición de disponer no es una carga para el donatario, por lo que la donación no es condicional ni onerosa y por ello puede aceptar por sí sólo el menor de edad.

La DGRN  revoca los tres defectos, el primero idéntico al recogido en la resolución anterior nº 3/2017, pues además se trata del mismo notario y registrador.

Respecto del primer defecto no encuentra contradicción alguna entre imputación y colación en dicha donación, ya que son dos instituciones diferentes. Diferencia entre las operaciones de  computación de la legítima, que se determina sumando el “relictum” con el “donatum”, e  imputación que es colocar a cuenta de la legítima lo que un legitimario ha recibido de su causante como heredero, como legatario o como donatario y  la institución de la colación que es la agregación intelectual que deben hacer al activo hereditario los legitimarios que concurran en una sucesión con otros, de los bienes que hubieren recibido del causante en vida de éste, a título gratuito, para computarlo en la regulación de las legítimas y en la cuenta de la partición. La colación lleva simplemente a una menor participación de uno o varios legitimarios en la herencia, equivalente a lo que recibió en vida del causante pero no evita las operaciones de computación e imputación. En todo caso en vida del donante no cabe plantearse problema alguno de colación o imputación, reducción por inoficiosidad y fijación de legítimas, lo que no ocurrirá hasta el fallecimiento del mismo.

Respecto del segundo defecto, sólo tras el fallecimiento del causante podrá determinarse si esa carga impuesta en la donación infringe realmente los derechos legitimarios, pues no existe legítima hasta que no haya causante, momento en el que habrá de efectuarse el cómputo, valoración (incluida la colación «impropia» del artículo 818) e imputación.

Respecto del tercer defecto, aclara que la donación modal es aquella «en que se impone al beneficiario el cumplimiento de una obligación, como determinación accesoria de la voluntad del donante». En el presente caso la donación tiene un gravamen (la prohibición de disponer) pero no supone una obligación o carga personal para el donatario, por lo que no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 626 CC  sino en el artículo 625 CC y es posible por ello que el donatario menor de edad pueda aceptarla por sí mismo sin intervención de sus padres, si tiene capacidad natural para querer y entender. Añade que las normas limitativas de la capacidad de los menores han de interpretarse de forma restrictiva.

COMENTARIO.-  Por tanto, en las donaciones la regla general es que para aceptarlas no hay que ser mayor de edad, sino que basta con tener capacidad natural de entendimiento, a juicio del notario en su caso. La excepción es cuando la donación es onerosa o con carga, entendida por tal cuando haya una obligación personal para el donatario, en las que es necesaria la intervención de los representantes legales del menor (de ambos padres, pues la patria potestad se ejerce conjuntamente como regla general). (AFS)

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5.** TRANSMISIÓN DE FINCA SIN SUPERFICIE INSCRITA. 

Resolución de 13 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Borja, por la que se suspende la inscripción de la superficie de una finca que constaba inscrita sin ella, y se omite la inscripción de otros extremos.

Hechos: Se trata de una escritura por la que se llevan a cabo operaciones de ejecución de fiducia sucesoria, liquidación de sociedad conyugal y aceptación y adjudicación de los bienes de una herencia.

Una de las fincas del inventario  «consta inscrita como extensión superficial ignorada».  Y en  la descripción de la escritura se dice que: «según reciente medición de 131 metros cuadrados de superficie…». Declaran los otorgantes que no se puede aportar la referencia catastral, y ha sido infructuosa su búsqueda por el notario autorizante.

Respecto de la misma finca se solicita la cancelación de un usufructo vitalicio por fallecimiento de la usufructuaria, lo que se acredita con certificado de defunción y, asimismo, de manera expresa la cancelación de una anotación de embargo  por caducidad.

En relación a otra finca del inventario, se manifiesta que tiene una cabida de 46 áreas y 78 centiáreas de cabida real y catastrada, aunque, según el Registro y título anterior, tiene cabida de 47 áreas y 17 centiáreas y en la certificación catastral aparece la reseñada como real y catastral de 4.678 metros cuadrados.

El registrador suspende la inscripción señalando como defecto para la inscripción de la transmisión de la primera finca el de no constar su extensión superficial. Y en cuanto a la segunda se inscribe  con la cabida que consta en el Registro.

 La recurrente, por su parte,  alega, en cuanto a la primera finca, que no consta la extinción del usufructo a favor de la fallecida usufructuaria y tampoco figura la cancelación de la anotación de embargo preventivo sobre esa misma finca, extremos, ambos solicitados expresamente en el título.

Asimismo, considera que no se trata de una inmatriculación sino de la transmisión de una finca ya inscrita en el Registro, por lo que haciéndose constar ahora la extensión que tiene, no hay motivo para cerrar el Registro a la misma.

En cuanto a la otra finca, se dice que se ha inscrito conforme la cabida que aparece en el Registro cuando en el titulo se había hecho constar en la descripción, la cabida real y la catastral, cuando la única diferencia de cabida es del 0,83{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}.

Finalmente, el recurrente alega que no se han hecho constar los medios de impugnación contra la calificación.

Decisión: La  Dirección General desestima el recurso en cuanto a los extremos relativos a la primera finca  y estimándolo en todo lo demás.

En cuanto a la primera finca y en relación a la falta de expresión de la superficie, la Dirección General dice «es doctrina de este Centro Directivo que se debe exigir que se exprese la superficie de la finca en el título presentado, aunque en el historial registral la misma aparezca sin expresión de su medida». La completa descripción de la finca en el título es indispensable para que el registrador pueda llegar a la convicción de que el mismo tiene por objeto una determinada finca registral. Y que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en el registro, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal. No obstante considera que no es posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} o del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} «de la cabida que conste inscrita», y, en el presente caso no consta inscrita cabida alguna.

En lo que respecta a la constancia de la cabida real y catastral, de la otra finca inventariada, para la DG la rogación para la inscripción comprende todo el contenido del documento presentado a la misma, salvo que se exprese lo contrario. En el supuesto de este expediente, se hace constar en la descripción de esta finca la cabida real que coincide con la catastral y no con la previamente inscrita, suponiendo una rectificación de cabida de tan sólo el 0,83{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la que aparece en el Registro, por lo que en el presente caso, sí considera aplicable la vía prevista en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de tan pequeña rectificación superficial, siempre y cuando concurran los requisitos que el mismo exige y, en particular, que el registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada y que realizada la operación registral, la notifique a los titulares registrales de las fincas colindantes.

En cuanto al resto de los extremos recurridos, esto es, la no inscripción de la extinción del usufructo y la no cancelación de una anotación preventiva caducada, carece de motivación alguna por parte del registrador por lo que ha de ser también revocada la calificación en este punto. Y que es indispensable hacer constar en la nota los medios de impugnación de la calificación en la forma determinada por el artículo 19 bis de la LH.

En consecuencia de esta resolución se pueden extraer tres conclusiones:

1ª. Que no es posible inscribir la transmisión una finca sin superficie, aunque así figurara en el registro.

2ª. Que para la constancia de esa superficie que no constaba en el registro se requiere el expediente de los artículos 199 o 201 de la Ley Hipotecaria.

3ª. Que una pequeña disminución de cabida respecto de la inscrita se puede acreditar con el expediente del art.201.3 de la Ley Hipotecaria.  (MGV)

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6.** RECTIFICACIÓN DE FINCAS CON HISTORIAL CADUCADO POR HABERSE APORTADO A UNA REPARCELACIÓN. 

Resolución de 13 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a inscribir una escritura de rectificación. 

Hechos: una escritura de partición, adjudicación de herencia y segregación del año 1987 es rectificada en dos ocasiones, en 2007 y, en 2009. El objeto de la rectificación es la descripción de una determinada finca registral haciendo constar que la misma tiene una superficie actual de 568,67 metros cuadrados.

La finca figuraba inscrita en el Registro con una cabida de 27,5 metros cuadrados. Fue objeto de aportación a un proyecto de reparcelación con una cabida de 4.430,93 metros cuadrados y se adjudicó, como finca de resultado, con una cabida de 1.741,77 metros cuadrados.

La Dirección General confirma la calificación del Registrador toda vez que la rectificación que se pretende afecta al objeto mismo del proyecto de reparcelación ya inscrito habiéndose producido además el cierre del historial registral de la finca matriz en la que habría de practicarse dicha rectificación. Para llevar a cabo la rectificación que se pretende sería preceptivo rectificar todo el proyecto de reparcelación cumpliendo con el procedimiento y requisitos correspondientes y ello con fundamento en los arts. 23.1 y 68 del Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Como ya defendiera la R. de 4 de noviembre de 2013, hasta tanto no se produzca el cierre registral de las fincas de origen al tiempo de la inscripción del conjunto del proyecto de reparcelación, no se produce su extinción. El título formal para la inscripción es el acuerdo de aprobación definitiva de la distribución de beneficios y cargas una vez sea firma en vía administrativa. Inscrito el proyecto de reparcelación, se aplican los principios hipotecarios de nuestro sistema registral, en particular, que la rectificación de los asientos del Registros exige, como regla, el consentimiento del titular o la oportuna resolución judicial (arts. 1 y 40 LH). (ER)

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7.** NECESIDAD DE TITULACIÓN PÚBLICA. NO CABE CANCELAR ANOTACIÓN NO CADUCADA POR INSTANCIA. 

Resolución de 13 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Tacoronte, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada. 

HECHOS: Se presenta instancia privada, acompañada de fotocopia compulsada de una escritura, solicitando que se haga constar que la SA titular registral está “en liquidación”; y que se cancelen las anotaciones preventivas (no caducadas) extendidas con posterioridad –so pretexto de que una Sentencia había declarado la nulidad de la compra de una finca por la propia administradora, y la cancelación del asiento a favor de esta, con la consiguiente reinscripción a favor de la SA.

La REGISTRADORA inicial, y luego el REGISTRADOR SUSTITUTO, califican negativamente, por:

a) No aportarse titulación pública auténtica (Art 3º LH);

b) Y No aportarse el correspondiente mandamiento judicial ordenando la cancelación (Art 83 LH) ya que la mera voluntad del titular registral del dominio no es suficiente para cancelar asientos en favor de terceros.

El ABOGADO de la SA recurre exponiendo todos los hechos en que pretende basar su argumentación (ciertamente muy pobre de argumentos registrales), como queriendo demostrar ante la DGRN que tales cancelaciones deberían ser procedentes.

Obviamente la DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral sustitutiva, reiterando que:

a) Las fotocopias aunque estén “compulsadas” (legitimadas) notarialmente, no son (Art 3º LH) titulación auténtica suficiente para hacer constar que la SA se halla “en liquidación”.

b) Y que no habiendo caducado una anotación preventiva NO puede cancelarse sino por providencia judicial (Art 83 LH).

Criterios que se reiteran en la resolución siguiente, la número #8

COMENTARIO (ACM)  Aunque la exposición de hechos no es muy clara, y al margen de que el resultado de la Resolución era evidente, pues ambos Registradores, no podían ni plantearse la cancelación, no me ha quedado claro por qué la Registradora inicial llegó a considerar la instancia privada como un “documento administrativo” (sic) y por tanto por qué practicó, incluso prorrogó, el asiento de presentación en el Libro Diario, cuando el Art 420 RH expresamente lo veta a los documentos privados, salvo los casos excepcional y específicamente contemplados por las normas. Imagino que sería por las propias circunstancias el caso, y las pobres, pero insistentes y copiosas argumentaciones del recurrente, y no complicar aún más el asunto. Pero lo cierto, es que al margen de las acertadas calificaciones registrales, opino que lo procedente hubiera sido denegar directamente la presentación. (ACM)

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8.() NECESIDAD DE TITULACIÓN PÚBLICA. NO CABE CANCELAR ANOTACIÓN NO CADUCADA NI INSCRIPCIONES PREVIAS POR INSTANCIA.

Resolución de 13 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alicante nº 2, por la que se deniega la inscripción de una instancia en la que se solicita la anulación de asientos registrales y la reinscripción en favor de una entidad comercial de una finca registral. (ACM)

– Reitera la anterior resolución, la número #7  (R. 13 de diciembre 2016

– Si bien aquí merece destacarse la extensa y bien fundada calificación de la Registradora de Alicante,  que analiza pormenorizadamente todos los aspectos, quasi a modo de trabajo doctrinal, y que además SÍ deniega directamente el asiento de presentación por tratarse de un mero documento privado no contemplado en el Art 420 RH . Tras la denegación, la registradora emite igualmente una detallada calificación con todos los acertados argumentos jurídicos que concurren en el caso concreto. (ACM)

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9.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONSTANDO EN EL REGISTRO MERCANTIL LA DECLARACIÓN DE CONCURSO Y SU CONCLUSIÓN POR INSUFICIENCIA DE LA MASA ACTIVA

Resolución de 14 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Palencia nº 2 a extender una anotación preventiva de embargo. 

Hechos: se presenta mandamiento dictado por el Juzgado de lo Social ordenando practicar anotación preventiva de embargo sobre una determina finca registral cuya titularidad corresponde a una sociedad mercantil.

La Registradora, además de señalar como defecto la falta de sello del Juzgado en alguno de los folios del mandamiento, al consultar el Registro Mercantil, comprueba que consta inscrita la cancelación de asientos, el cierre de la hoja registral de la sociedad, el cese del administrador concursal y el auto de conclusión de concurso de la ejecutada por insuficiencia de la masa activa.

La Dirección General reitera su doctrina de que la ausencia del sello del Juzgado o Tribunal constituye una formalidad extrínseca del documento que genera dudas acerca de su autenticidad, cuestión ésta que cae dentro de la calificación registral. Destaca la correcta actuación de la registradora al consultar el Registro Mercantil para comprobar la situación de la sociedad titular de la finca.

En esta resolución el Centro Directivo analiza lo que doctrinalmente se conoce como “concursos sin masa” y recuerda que la anotación o inscripción registral del concurso no tiene carácter constitutivo pues los efectos del concurso se producen desde el momento en que se dicta el auto que lo declara (art. 21 LC).

La cuestión esencial consiste en determinar si puede extenderse una anotación de embargo ordenada en una ejecución singular iniciada una vez concluido el concurso por insuficiencia de la masa activa o, si por el contrario, debe procederse a la reapertura del concurso en los términos del art. 179 LC y, una vez producido este hecho, para poder practicar la anotación preventiva, se precisa autorización del Juez del concurso en la medida en que la reapertura supone la continuación del procedimiento inicial. A juicio de la Dirección General es preciso que quede debidamente acreditado que la finca no ha sido objeto de liquidación en sede concursal o, en caso contrario, que no se ha acordado la reapertura del concurso y ello por las siguientes razones:

Primera.- Una de las causas de conclusión del concurso que prevé el art. 176 LC y, desarrolla el art. 176 bis, es la comprobación, en cualquier estado del procedimiento, de la insuficiencia de la masa activa para satisfacer los créditos contra la masa, lo que conlleva los efectos previstos en el art. 178 LC, en especial, si el deudor es persona jurídica, el párrafo 3º contempla su extinción así como la cancelación de su inscripción registral. Pero, como ha señalado la doctrina y la jurisprudencia, esto no significa que se produzca una extinción, vía condonación, de las deudas de la sociedad, ni que los bienes que permanezcan a nombre de la sociedad pasen a ser «res nullius».

Segunda.- A juicio del Centro Directivo, debe seguirse la tesis “de la personalidad controlada” defendida por el Tribunal Supremo, entre otras, en la más reciente Sentencia de 20 de marzo de 2013 y es que la extinción de la personalidad jurídica que dispone el art. 178.3 “debe entenderse como una presunción de extinción de la sociedad a favor o en garantía de terceros de buena fe, evitando así que la sociedad deudora e insolvente pueda seguir operando en el tráfico. Pero resulta inoperante respecto de los acreedores subsistentes, ya que éstos, según dispone el mismo artículo 178, en su apartado 2, podrán iniciar ejecuciones singulares contra el deudor persona jurídica, por lo que ésta ha de conservar su personalidad jurídica o capacidad procesal para soportar en el lado pasivo esas reclamaciones”. Por tanto, incluso después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular.

Tercera.- El art. 178.2 LC dispone que “los acreedores podrán iniciar ejecuciones singulares, en tanto no se acuerde la reapertura del concurso o no se declare nuevo concurso”. La competencia, exclusiva y excluyente del Juzgado de lo Mercantil para conocer de las acciones ejecutivas contra el patrimonio del ejecutado es de carácter excepcional y sólo se justifica mientras se esté tramitando el concurso. Finalizado éste, el juez del concurso pierde su competencia en materia de ejecuciones sobre los bienes del concursado que no hayan sido objeto de liquidación, salvo que del auto o sentencia de conclusión del concurso resulte otra cosa.

Valorando el caso estudiado, la DG desestima el recurso considerando que, para anotar el embargo, «deberá acreditarse, mediante la aportación de la oportuna resolución del juez concursal, si la finca en cuestión se incluyó en la masa activa de la sociedad concursada y si se vio o no afectada por las operaciones aprobadas en el plan de liquidación». (ER)

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11.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO NO CABE COMO TÍTULO INMATRICULADOR.

Resolución de 14 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Olmedo a inscribir una instancia privada de manifestación de herencia.

Hechos: Se presenta para inmatriculación una instancia de heredero único complementada por un Acta de Notoriedad tramitada antes de la entrada en vigor de la ley 13/2015.

El registrador deniega la inscripción pues considera que la instancia no es un documento público y por tanto no es apto para la inmatriculación. Además el acta de notoriedad, declara que la causante “era tenida por dueña” pero no especifica el título ni el momento de la adquisición.

La interesada recurre y alega que no está de acuerdo y que en caso de ser inútil el acta de notoriedad se le devuelvan los honorarios.

El notario autorizante del acta emite un informe y sostiene que la instancia, junto con el testamento y el acta de notoriedad acreditan fehacientemente la adquisición y por tanto son títulos aptos para la inmatriculación. Añade que el acta se inició y tramitó bajo la legislación anterior y por  ello no se le pueden exigir los requisitos establecidos tras la reforma de la ley 13/2015.

La DGRN confirma la calificación, pues el artículo 205 LH exige título público para la inmatriculación; además el artículo 14 LH permite únicamente la inscripción mediante instancia privada en los casos en que los bienes estén previamente inscritos.

Respecto de los requisitos exigibles al acta de notoriedad para la inmatriculación, la fecha determinante será la de presentación en el Registro, antes o después del 1 de Noviembre de 2015, conforme a la disposición transitoria única de la ley 13/2015. (AFS)

 

17.() PUBLICIDAD FORMAL. INTERÉS LEGÍTIMO. PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL. 

Resolución de 19 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cangas, por la que se deniega la expedición de una nota simple sobre una finca. 

La Dirección General reitera su doctrina sobre publicidad formal del Registro recordando que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos (arts. 221, 222 LH y 332 RH) y que dicho interés ha de ser un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado, directo y legítimo y se ha de justificar ante el Registrador en la medida en que es el Registrador el que debe calificar tal extremo toda vez que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos y es que la expedición de publicidad formal se encuentra sujeta a un doble control: el que deriva de la legislación específica hipotecaria y, el que deriva de la legislación genérica sobre protección de datos personales (arts. 222.6 LH y 332.6 RH y Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal). Este último control supone, entre otras cuestiones, que “los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral (…)”. (ER).

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18.*** RECTIFICACIÓN DE CABIDA DE UN PISO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. JUNTA EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS QUE NO FUNCIONAN.  

Resolución de 20 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla nº 12 a inscribir una escritura de rectificación.

Hechos: Se otorga una escritura de rectificación de cabida de dos fincas que forman parte de una propiedad horizontal. La Comunidad de Propietarios no funciona de hecho como tal, ni tiene Libro de Actas, por lo que la Junta se celebra ante notario por el propietario que rectifica la cabida, previa convocatoria a los restantes, y se notifica luego el acuerdo a los demás por vía notarial.

La registradora, tras diversas presentaciones y calificaciones, considera finalmente como defectos que no consta en el Registro que exista diligenciado un Libro de Actas de la Comunidad que recoja los acuerdos adoptados por la misma, y que debe acompañarse certificación expedida por el Secretario de la Comunidad de Propietarios acreditativa del acuerdo adoptado y que el mismo ha sido adoptado por unanimidad, al no haberse opuesto ningún propietario en el plazo de un mes desde su notificación.

El notario autorizante recurre y se queja en primer lugar de que se han añadido nuevos defectos a la calificación inicial, estando vigente el asiento de presentación, y también por el registrador sustituto. En cuanto al fondo del asunto, considera que el acta notarial formalizada es suficiente como cauce legitimador de los acuerdos válidamente adoptados.

La DGRN estima el recurso. Considera que son tres las cuestiones a considerar: si para la rectificación pretendida es preciso consentimiento unánime de los propietarios; si para entender acreditado éste es suficiente el acuerdo adoptado por la junta de propietarios a la que solo asiste el propio interesado y, finalmente, si tal acuerdo puede documentarse en acta notarial, sin que exista libro de actas diligenciado en el Registro ni certificación al efecto expedida por el secretario.

Comienza por recordar el principio de calificación global y unitaria de la calificación que exige que en la nota de calificación se expresen todos los defectos, si bien admite que si se detecta otro defecto pueda emitirse una segunda calificación con el nuevo defecto, sin perjuicio de la responsabilidad disciplinaria que hubiera podido cometer el registrador.

Respecto del primer punto, señala que la rectificación de cabida de un piso en propiedad horizontal se debe ajustar a las reglas generales previstas para la modificación de cabida de una finca registral y, además, a las normas que regulan la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, cuando la rectificación incurra en una verdadera alteración de dicho título constitutivo, conforme al artículo 201.1.E LH.

En cuanto al segundo punto, considera válidamente adoptado el acuerdo y alcanzada la unanimidad, pues el propietario interesado convocó la reunión, adoptó el acuerdo ante notario, notificó a los restantes copropietarios mediante acta notarial y ninguno se opuso en el plazo de un mes.

En cuanto al tercer punto, la  validez de un acuerdo de la comunidad de propietarios es cierto que no puede quedar supeditada a que se haya dado o no cumplimiento a la formalidad legal del diligenciado del libro de actas, pero sin embargo dicha formalidad es presupuesto de su operatividad registral. En el presente caso parece indiscutible que la formalización en documento público notarial del acuerdo y de las vicisitudes relativos al mismo (convocatoria, celebración, notificaciones) reúne sobradamente las expresadas garantías de exactitud y veracidad, según resulta de la legislación notarial e hipotecaria.

COMENTARIO: Por tanto en las comunidades de propietarios que no llevan Libro de actas ni están nombrados cargos, más frecuentes en la práctica de lo que pueda parecer, cualquier propietario puede tomar la iniciativa, convocar a los demás mediante acta notarial, celebrar la reunión ante notario y finalmente notificar a los no asistentes mediante acta notarial para lograr la unanimidad; dicho sistema con la intervención notarial suple con ventaja el sistema privado de libro de actas diligenciado y puede ser una buena solución para los casos en los que es necesario el acuerdo de estas comunidades de propietarios no constituidas en la práctica.(AFS)

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19.*** RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD AL CERTIFICAR. 

Resolución de 20 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Alcántara a expedir una certificación solicitada en expediente de rectificación de descripción de finca.

Hechos: Se tramita un acta de rectificación de cabida de una finca registral conforme al artículo 201 LH y, dentro de dichos trámites, se solicita del registrador la emisión de un certificado de dominio y cargas de dicha finca. En el Registro figura la finca con una extensión de 100 hectáreas, en el Catastro con 216 y según reciente medición se dice que tiene 217.

El registrador suspende la emisión de dicho certificado pues alberga dudas de la identidad de la finca, ya que procede de una división material previa y además considera que tiene que aclararse con qué superficie pretende registrarse.

El notario autorizante recurre y alega que el registrador tiene que concretar la duda de la identidad de la finca, especialmente de qué lindero y que en todo caso debe de expedir la certificación porque no se ha completado y terminado el expediente notarial.

La DGRN revoca el primer defecto, pero confirma el segundo; comienza por señalar que la finalidad específica de este tipo de Actas es lograr toda clase de rectificación descriptiva, cualesquiera que sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita o los linderos que pretendan modificarse, incluso fijos. Las dudas que puede albergar el registrador en este tipo de expedientes han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En el presente caso las dudas del registrador están fundadas en la existencia de operaciones previas de modificación de entidades hipotecarias, que, aunque pueda servir de indicio concurriendo otras circunstancias, no están contempladas en el artículo 201.1 LH. En cuanto a la posible coincidencia con otras fincas ya inscritas y la amenaza de doble inmatriculación, la calificación del registrador carece de motivación alguna sobre tal extremo.

En cuanto al momento temporal para manifestar dichas dudas de identidad de la finca, conforme al artículo 203, regla 3ªes en el momento de emisión de la certificación cuando debe de manifestar dichas dudas, sin perjuicio de la calificación que proceda efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado. Sin embargo, en el momento de presentación del acta notarial ya tramitada no puede el registrador apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación.

Respecto del segundo lo confirma pues tiene que quedar claro cuál es la cabida que pretende inscribirse, en este caso si la catastral o la nueva medición del técnico, ya que es la base para la calificación correspondiente, y valorar las dudas de identidad y evitar invasiones de fincas colindantes inscritas o de dominio público, debe hacerse necesariamente en base a dicha representación gráfica de la finca.

COMENTARIO: Por tanto en este tipo de expediente inmobiliario la calificación del registrador está limitada a dudas fundadas de la identidad de la finca por su coincidencia en todo o en parte con otra finca registral inscrita o con el dominio público, que tendrá que precisar, o bien porque considere que encubre un negocio traslativo o de modificación hipotecaria, difícil de demostrar porque es lo primero sobre lo que tiene que pronunciarse en sentido negativo el requirente del expediente en el  requerimiento inicial.

Estas dudas deben de ser manifestadas en el momento de emisión del certificado y no en el de calificación del acta ya finalizada, salvo casos excepcionales derivados de lo que resulte del propio expediente ya tramitado. (AFS)

23.*** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. USUCAPIÓN

Resolución de 21 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid nº 21 a inscribir un auto recaído en expediente de dominio. 

Hechos: el documento objeto de calificación es un testimonio de un auto dictado en sede de un procedimiento de expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. En dicho documento se declara probado que el promotor ha adquirido las fincas registrales de los titulares registrales, hoy fallecidos y se ordena la inscripción del dominio de la finca a favor del promotor y, dado que éste ha fallecido, a favor de sus herederos así como la cancelación de las inscripciones contradictorias.

La Registradora acuerda no practicar la inscripción por haberse apreciado los siguientes defectos en su calificación:

Primero.- Por no acreditarse la fecha en que el promotor del expediente adquirió la finca ni su estado civil en el momento de la adquisición.

Segundo.- Por no aportar los títulos sucesorios para acreditar quiénes son los herederos del promotor .

Tercero.- Como título de adquisición, se cita el artículo 609 CC en lo relativo a la adquisición por usucapión, por lo que a juicio de la Registradora, si la intención de los promotores es acreditar su dominio sobre la finca de esta manera, el expediente de dominio para la reanudación del tracto no es el expediente adecuado.

Dirección General: En el supuesto de hecho de este expediente, las circunstancias del caso no son claras y la dicción literal de la resolución judicial adolece de falta de precisión por lo que se cuestiona si la reanudación del tracto se produce respecto del que adquirió del titular registral o respecto de los herederos de éste. No obstante, puesto que esta cuestión no ha sido señalada por la registradora en su nota de calificación, con fundamento en el artículo 326 LH, la Dirección no se pronuncia sobre este extremo. Sin embargo, la Dirección sí confirma los dos primeros defectos señalados por la Registradora en su nota y revoca el último defecto con fundamento en las Resoluciones de 28 de mayo de 2015 y de 21 de marzo de 2003 y admite la usucapión como título de adquisición del promotor o de los adquirentes intermedios y ello en base a los siguientes argumentos:

1) Porque el Juez ha considerado que el promotor ha adquirido la propiedad de las fincas por prescripción al haberlas poseído a título de dueño durante más de 30 años.

2) Porque la prescripción es un modo de adquirir.

3) Porque el expediente de dominio es un procedimiento que tiene como finalidad la declaración “erga omnes” a efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio.

4) Porque no existe ninguna norma que exija que la adquisición se haya realizado por medio de título y modo y no por cualquier otro medio de los recogidos en el art. 609 CC.

Además, en lo que al expediente de dominio se refiere, en esta Resolución se realizan las siguientes afirmaciones que pueden ser sintetizadas como sigue:

1) Normativa aplicable: aun cuando el documento ha sido presentado en el Registro de la Propiedad con posterioridad al 1 de noviembre de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, al tratarse de un procedimiento iniciado bajo la regulación anterior, es aplicable la Disposición Transitoria Única, según la cual: “Todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior (…). Por lo tanto, en el presente expediente, es aplicable el art. 201 LH y preceptos concordantes del RH en la redacción anterior a la reforma operada por la Ley 13/2015.

 2) Carácter excepcional del expediente de dominio y calificación registral: es doctrina reiterada del Centro Directivo que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor. Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de todos los requisitos contenidas en las normas relativas al expediente de reanudación del tracto, normas que deben ser objeto de interpretación restrictiva de tal forma que sólo cuando se haya producido efectivamente una ruptura del tracto y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. Esta doctrina – reiterada – de nuestra Dirección General ha sido consagrada en la regla primera del art. 208 LH, tras la reforma operada por la Ley 13/2015. Con arreglo a este precepto: “No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada”.

 3) Finalidad del expediente de dominio: el expediente de dominio, antes y después de la reforma de 2015, tiene como finalidad generar un título formal que permita obtener la inscripción en aquellos casos en los que exista una interrupción del tracto que no puede ser subsanada mediante la presentación de los sucesivos títulos que han quedado al margen de Registro. El expediente ha de basarse en un título material de adquisición, que puede ser cualquiera de los mencionados en el artículo 609 CC, y que ha de ser aportado y justificado por el promotor del expediente y expresado y fundamentado en el auto. Por ello, el registrador no puede calificar la validez del mismo ni de las adquisiciones intermedias ni puede exigir que se aporte una copia del título material en la medida en que son cuestiones reservadas al Juez ante el que se sigue el expediente. (ER)

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24.() ACUERDO TRANSACCIONAL sobre DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE: NO ES TÍTULO INSCRIBIBLE.

Resolución de 21 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante nº 3 a inscribir el auto de homologación judicial de un acuerdo transaccional. (ACM).

Reitera la R. 30 de noviembre 2016  

– HECHOS: Se presenta a inscripción Testimonio Judicial de un simple AUTO judicial de homologación de un acuerdo transaccional en el que, para cesar el condominio (y poner fin al procedimiento de división judicial de patrimonios), se pacta que uno de los comuneros comprará las participaciones de los demás, quedando él solo como único titular de la finca.

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral de exigir escritura pública notarial , reiterando su actual doctrina sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, sentando una doctrina que ya puede considerarse reiterada, así en las recientes RR. DGRN como la citada de 30 de noviembre  (división de cosa común), la de 17 Octubre 2016 (parejas de hecho y convenios de separación) o la 24 de octubre de 2016 (declaraciones de Obra Nueva en convenio regulador  de divorcio), y ya antes en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal). (ACM)

 

25.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. SOCIEDAD DE GANANCIALES EN LIQUIDACIÓN

Resolución de 21 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de San Sebastián de la Gomera, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Hechos:

Como  hechos a tener en cuenta en la resolución de este expediente destacamos los siguientes:

  1. En mandamiento expedido por un Juzgado de Primera Instancia, en procedimiento de ejecución de títulos judiciales, seguido contra don A, se acuerda tomar anotación de embargo, por vía de mejora, respecto de tres fincas registrales.
  2. La finca 1, consta inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de don A, casado en régimen de separación de bienes con doña M, según escritura de capitulaciones matrimoniales con liquidación de gananciales, habiéndose formalizado las capitulaciones matrimoniales en 1986, sin que conste su inscripción en el Registro Civil.
  3. Las fincas 2 y 3 constan inscritas a favor de don A, casado con doña M, con carácter presuntivamente ganancial y para la sociedad conyugal, cuyas fechas de inscripción son de 1984 y 1981.
  4. Según consta en el mandamiento, la deuda proviene de escritura de reconocimiento de deuda formalizada por don A. en escritura pública en 1986. El procedimiento de ejecución es de 2012.

 El registrador suspende la extensión de la anotación preventiva de embargo respecto de las fincas 2 y 3  por entender que constando la disolución de la sociedad de gananciales y no su liquidación, la demanda debe dirigirse contra ambos cónyuges conforme al artículo 144 del Reglamento Hipotecario.

 La recurrente, sin embargo, alega que se puede practicar el embargo ya que lo es sobre la global cuota ganancial del deudor, especificándose que la traba se anote en determinados bienes gananciales del deudor.

Decisión:

 La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Para ello, en primer lugar hace referencia a la doctrina del Tribunal Supreso relativa a la comunidad postmatrimonial que surge cuando la sociedad de gananciales esta disuelta pero aún no liquidada en la que los comuneros ostentan una cuota abstracta sobre el «totum» ganancial, pero no una cuota concreta sobre cada uno de los bienes integrantes del mismo, cuya cuota abstracta subsistirá hasta que, mediante las oportunas operaciones de liquidación-división, se materialice en una parte individualizada y concreta de bienes para cada uno de los comuneros.

A continuación expone doctrina propia sobre la posibilidad de embargar bienes de la sociedad ganancial en liquidación debiéndose de distinguir tres hipótesis diferentes:

a) El embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (cfr. artículos 397, 1058 y 1401 del Código Civil), requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

b) El embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (cfr. artículo 166.1.º, in fine, del Reglamento Hipotecario).

c) Y, en último lugar, el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1.º, «in fine», del Reglamento Hipotecario, y ello se advierte fácilmente cuando se piensa en la diferente sustantividad y requisitos jurídicos de una y otra hipótesis.

Así, como los cónyuges, o el cónyuge viudo y los herederos del premuerto, puedan verificar la partición del remanente, como tengan por conveniente, con tal de que no se perjudiquen los derechos del tercero, si se trata de una traba de los derechos que puedan corresponder al deudor sobre bienes gananciales concretos, puede  ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al cónyuge deudor, con lo que aquella traba quedará  estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, estos quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le haya adjudicado a este en pago de su derecho.

Lo que no cabe nunca es el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos.

 En el caso  que nos ocupa en contra de lo que manifiesta  la recurrente, no resulta del mandamiento que el embargo se practique sobre la global cuota  ganancial del deudor, sino que se declaran embargados, por vía de mejora de embargo, determinados bienes y que la existencia del procedimiento  se le puso de manifiesto al cónyuge del deudor.

 En relación con la finca 1, ya consta en el registro la anotación  de embargo, ya que la misma aparece inscrita con carácter privativo.

Pero en cuanto a las fincas 2 y 3, las  fincas están inscritas a nombre del demandado con carácter presuntivamente ganancial y para la sociedad conyugal, respectivamente. Y aunque es cierto lo que dice el registrador sobre embargos en los que la sociedad de gananciales este disuelta pero no liquidada y la posibilidad de consultar otros asientos del registro para emitir su calificación en este caso se ha de tener en cuenta que la disolución de la sociedad de gananciales se produce por capitulaciones matrimoniales y que tal como resulta de los artículos 1317 y 1331 del Código Civil se ha de atender, no al momento en que el acuerdo modificativo produce efectos entre los cónyuges, sino a aquél en que dicho acuerdo produce efectos respecto de terceros, ya que el artículo 77.2.º de la Ley del Registro Civil, en paralelo con el artículo 1219 del Código Civil, impone un requisito de publicidad registral  para que las modificaciones en el régimen económico matrimonial produzcan efectos frente a terceros de buena fe.

En conclusión, el momento al que se ha de atender ha de ser el de la fecha de la indicación puesta en el registro civil y por ello es en este contexto en el que se debe de interpretar  el artículo 144.4 del Reglamento Hipotecario y por tanto en este caso basta con  la notificación del embargo al cónyuge del deudor, para que pueda adoptar las medidas judiciales que estime oportunas en defensa de su titularidad, sin que, en el presente caso, sea necesaria la demanda. (MGV)

  

27.*** TERCERÍA DE DOMINIO: SU OBJETO ES CANCELAR UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO; NO INSCRIBIR LA PROPIEDAD.

Resolución de 22 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Ordes a practicar la inscripción de un auto judicial dimanante de una tercería de dominio. (ACM)

HECHOS: Se presenta Auto Judicial, estimatorio de una Tercería de dominio, que, tras declarar justificado el dominio del tercerista, ordena la cancelación de la anotación de embargo recaída sobre su finca.

El REGISTRADOR, hace constar que el embargo ya había sido anteriormente cancelado por caducidad; y que NO es posible, en base al simple Auto de Tercería, inscribir la finca a nombre del tercerista, ya que NO es título adecuado, por cuanto el incidente de tercería, cfrme. Arts. 601 a 604 LEC, NO tiene por objeto acreditar ni declarar el dominio del tercerista, sino simplemente, suspender la ejecución sobre una finca concreta y obtener el alzamiento de su embargo (y cancelación de la anotación preventiva practicada).

Así, de la R. 28 Marzo 2.014 resulta que ANTES de la vigente LEC-2000, cabría la discusión acerca del carácter inscribible o no de una tercería de dominio, pero que, tras la nueva LEC-2000, tal discusión no cabe.

El tercerista recurre señalando que el registrador debe acatar la resolución judicial, que literalmente “declara probado el dominio del tercerista” y que la  R. de 5 mayo 2006, lo había admitido en un caso similar.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando (R. de 28 Marzo 2014 y la reciente  R. de 8 abril 2016) su criterio sobre el concepto moderno de Tercería que resulta de la misma Exposición de motivos LEC-2000, que dice que «la tercería de dominio no se concibe actualmente como un proceso ordinario definitorio del dominio y con el efecto secundario del alzamiento del embargo del bien objeto de la tercería, sino como un incidente en sentido estricto de la ejecución, encaminado directa y exclusivamente a decidir si procede la desafección o el mantenimiento del embargo».

Por tanto, la R. de 5 mayo 2006 se refería a una Tercería sujeta a la LEC-1881 (arts 1532 y ss), donde se discutía si cabría o no inscribir el dominio; pero en la actualidad, la dicción literal del Art. 601-1 LEC (y 604) lo impide.

Y todo ello AUNQUE en el Auto de declare probado el dominio del tercerista, ya que tal declaración es un mero presupuesto para estimar la tercería, pero en el incidente no se produce un verdadero análisis sobre el título de propiedad del tercerista ni sobre su dominio; por tanto, y aunque presenten ciertas analogías no cabe identificar la tercería de dominio con la acción reivindicatoria. (Arts. 601 a 604 LEC y STS. 18 octubre 2005) (ACM).

 

28.() EJECUCIÓN ORDINARIA CON ANOTACIÓN CADUCADA

Resolución de 22 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santander nº 4, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de cancelación de cargas. 

Hechos: La cuestión fundamental que se plantea, y que ya ha sido resuelta en múltiples RS, es la de si la fecha de caducidad de la anotación de embargo, que establece el artículo 86 de la LH (4 años de su fecha), opera “ipso iure”, una vez que se agota dicho plazo, si no ha sido previamente prorrogada y ello, con independencia de que, la anotación, haya sido o no cancelada formalmente. La solución de la DG ha sido siempre que la caducidad es automática, transcurrido el plazo, aunque siga figurando en el registro, al no haberse llevado a cabo su cancelación formal.

1 Conforme a lo anterior, se hace constar que, en el registro figura una ANOTACIÓN de embargo letra A, sobre la finca X, que se practica el 20 de febrero de 2012, la cual caducaba, por tanto, al no haber sido prorrogada el 20 de febrero de 2016, aunque no estaba cancelada formalmente, y había otras cargas posteriores (anotación letra B) vigentes.

2 Luego se presenta, en el registro, un mandamiento de ADJUDICACIÓN de la misma finca X y CANCELACIÓN de dicha carga (anotación de embargo letra A) y de las cargas posteriores a dicha anotación, con fecha 5 de diciembre de 2013, cuya presentación caduca el 6 de febrero de 2014.

3 Se vuelve a presentar dicho mandamiento de ADJUDICACIÓN Y CANCELACIÓN de cargas, el día 14 de enero de 2016 y caduca la presentación el 9 de junio de 2016.

Y finalmente se vuelve a presentar dicha ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO CANCELATORIO el 6 de julio de 2016 haciéndose constar por el registrador, en su calificación, que la ANOTACIÓN de embargo letra A, esta caducada, al no haberse prorrogado, el 20 de febrero de 2016, y ello pese a que no se había cancelado formalmente). Por tanto al haber caducado la anotación letra A, en que se basa el mandamiento de adjudicación, toman preferencia las cargas posteriores, entre ellas una letra B, a favor de un Banco.

Registrador: Alega que la caducidad de la anotación letra A es automática, transcurrido el plazo de los 4 años, o sea su plazo de vigencia, con lo que los asientos posteriores mejoran de rango (entre ellos la referida anotación letra B), por lo que no pueden ser cancelados por mandamiento judicial, que sólo puede provocar la cancelación de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio mandamiento de que dimana. Entre ellos mejora su rango la anotación posterior letra B.

Recurrente: Indica que la caducidad de la anotación letra A, opera desde su cancelación formal, y no de manera automática, transcurridos los 4 años de vigencia, por lo que estaba vigente hasta que se procedió a su cancelación formal.

DOCTRINA DE LA DG: Desestima el recurso y mantiene la doctrina tradicional, de que la caducidad de la anotación opera ipso iure, cuando pasan los cuatro años de su vigencia, aunque formalmente se cancele con posterioridad. Como al tiempo de la presentación del mandamiento de adjudicación y cancelación, habían transcurrido los 4 años de vigencia, y no había sido prorrogada la anotación letra A, en que se basaba el primero, todos los asientos posteriores mejoran su rango.

El mandamiento de adjudicación puede ser inscrito, si no existen asientos contradictorios, pero con la preferencia que tenga por razón de su inscripción actual y no de la de la anotación de embargo de la que dimana, por estar ya cancelada. Lo que hubiera sido posible era, o bien haber obtenido una prórroga de la anotación, o bien presentar e inscribir el testimonio del auto de adjudicación, para ganar prioridad, antes de que hubiera caducado la anotación de embargo letra A que lo motivó. (JLN)

33.** REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO ART. 208 LH. ADQUISICIÓN DIRECTA DEL TITULAR REGISTRAL PENDIENTE DE FORMALIZACIÓN PÚBLICA.

Resolución de 3 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Montilla a expedir una certificación solicitada en expediente de reanudación del tracto sucesivo.

Hechos:

Se presenta en el registro un acta notarial por la que se inicia la tramitación de un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de una finca registral.  Del acta resulta que la finca fue transmitida mediante documento privado de compraventa por el titular registral a dos personas físicas, quienes a su vez transmitieron en escritura pública por título de aportación social a la mercantil promotora del expediente.

Por otro lado se ha de tener en cuenta  que según resulta de la documentación presentada, la sociedad titular registral, se encuentra actualmente en liquidación.

El registrador deniega la operación registral solicitada al considerar que no existe una verdadera interrupción del tracto ya que sólo existe pendiente de formalización pública el documento de adquisición directa del titular registral.

El recurrente por su parte alega que al haber habido una segunda trasmisión por parte de los que adquirieron del titular registral, ha existido una transmisión intermedia, quedado interrumpido el tracto en los términos que establece la regla primera del artículo 208 de la Ley Hipotecaria.

Decisión:

La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador. Para ello comienza haciendo referencia al nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, por la que además de encomendar  la competencia para la tramitación del expediente  al notario y no al juez,  contiene una previsión legal expresa acerca de cuándo existe o no verdadera interrupción del tracto sucesivo a los efectos de permitir su reanudación por la vía del expediente notarial; así establece que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos».

También tiene en cuenta nuestro Centro directivo su doctrina reiterada en virtud de la cual el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido  es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada lo que justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar utilización de este cauce para la indebida apropiación de derechos de terceros o para la elusión de las obligaciones fiscales y por ello su regulación ha de ser objeto  de interpretación restrictiva y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis, puede accederse a la inscripción.

En el caso que nos ocupa  la mercantil promotora del expediente adquiere por título de aportación social formalizado en escritura pública de quienes previamente habían adquirido por título de compraventa en documento privado del titular registral.

La Dirección General considera que el tenor literal de la norma primera del artículo 208  excluiría la interrupción del tracto solo en los supuestos en que la adquisición se haya efectuado directamente del titular registral o bien de los herederos de éste, consagrando legalmente la doctrina de nuestro centro directivo que sostiene que en el presente caso   no existe una verdadera interrupción del tracto ya que sólo hay pendiente de formalización una transmisión.

Finalmente hace referencia la DG al  hecho de que la mercantil titular registral en el año 1984, cuando se produce la compraventa, se encontraba incursa en una situación concursal, la antigua quiebra, y que los entonces integrantes de la comisión liquidadora o bien han fallecido o cuentan con una edad o circunstancias personales que impedirían  en la actualidad la elevación a público del referido contrato privado de compraventa. En relación a este punto recuerda su doctrina de que a efectos de valorar la efectiva interrupción del tracto se tendría en cuenta la existencia de una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que subsanaría tal falta de tracto, pero tal dificultad no debe alegarse en sede de recurso, sino que debió reflejarse por el notario autorizante en la propia acta como justificación para la tramitación de este procedimiento de reanudación de tracto.

Comentario: Es digno de alabanza que nuestro CD, junto con la desestimación del recurso, señale la forma en que el mismo puede ser fácilmente subsanado.  De no ser posible la subsanación del acta la situación de la sociedad, en cuanto a la posibilidad de inscripción de la finca a su favor, sería realmente difícil. No obstante quizás la DG debería haber llegado más lejos y estimar que resulta implícitamente del acta,-aunque desconocemos su concreto contenido y nos es imposible apreciar este dato-, esa extraordinaria dificultad para conseguir por medio “normales” la reanudación del tracto sucesivo. Es de suponer que si no lo ha hecho es porque del acta era imposible extraer ese dato de extraordinaria dificultad.(MGV)

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35.** RECTIFICACIÓN DE AGRUPACIÓN. CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD ROMANA SOBRE ELEMENTOS DE UNA URBANIZACIÓN.

Resolución de 3 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mijas nº 1, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de una escritura de agrupación y cesión gratuita.

Supuesto: Se presenta en el Registro escritura de rectificación de una agrupación, en el sentido de que se reconozca la existencia, constitución y funcionamiento de una comunidad de propietarios de una Urbanización cediéndose por una sociedad el resto de la finca agrupada, y un local, para que constituyan los elementos comunes de la comunidad, que adaptan a la LPH.

La registradora suspende la inscripción por no acreditarse la inscripción en el registro mercantil de la escritura de nombramiento del representante de la sociedad, ni en virtud de qué comparece el presidente de la comunidad de propietarios de la urbanización, si ésta como tal no está constituida. Además, falta la constitución de la propiedad horizontal tumbada.

La registradora sustituta confirma los defectos de la nota de calificación.

El interesado sólo recurre el último de los defectos, señalando que no es necesario constituir propiedad horizontal tumbada ya que se trata de una comunidad ordinaria del art. 392 CC. Aporta además determinadas escrituras de poder y ratificación que no serán tenidas en cuenta en la presente resolución de conformidad con lo dispuesto en el art. 326 LH

La DGRN confirma la nota, para lo cual comienza examinando, con cita de la R. 26-6-1987, la naturaleza jurídica de la situación existente, entendiendo que nos encontramos ante un conjunto de edificaciones física y jurídicamente independientes y unas supuestas zonas comunes destinadas a aparcamientos, piscina, pista de tenis, zonas deportivas, viales, oficinas, zonas de jardines y de recreo y un local.

Dado que todas las edificaciones figuran inscritas bajo un nº de finca diferente para cada una y sin que conste inscrita la constitución de ningún régimen de propiedad horizontal entre ellas y las supuestas zonas comunes, cabrían, en principio, dos posibles hipótesis.

  1. Entender que nos encontramos ante una copropiedad romana o por cuotas, en la que la cotitularidad de las llamadas zonas comunes corresponde por iguales partes indivisas a todos y cada uno de los distintos propietarios de edificaciones.
  2. Entender que nos encontramos ante un régimen de propiedad horizontal de hecho, no constituido formalmente. En este sentido según R. 18 de julio de 1995, R. 26 de junio de 1987 y la LPH de 21 de junio de 1960 reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, queda constituido el régimen, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer por cualquier título a diferentes personas. Y precisamente el régimen de propiedad horizontal es el adecuado para regular las situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso que nos ocupa, aun cuando el único elemento común sea el terreno y local.

En base a lo expuesto, si la intención del interesado es, como se deduce de su recurso, configurar las supuestas zonas comunes (terreno y local) como una comunidad romana u ordinaria, es necesario que consientan, por sí o debidamente representados, en la escritura de rectificación y cesión gratuita todos los que van a adquirir la copropiedad de esos inmuebles, especificando, además de la causa onerosa o gratuita de tal adquisición, la cuota indivisa que cada uno adquiere, y si tal cuota corresponde a tal titular presente, aunque después enajene su propiedad, o al que en cada momento sea titular de determinada finca privativa, a modo de vinculación «ob rem» entre los elementos comunes y los privativos. Sería insuficiente, aún en este último caso, la mera comparecencia del supuesto presidente de una supuesta comunidad de propietarios formalizando un supuesto acuerdo unánime de todos ellos, pues no está constituido ni inscrito el supuesto régimen jurídico de la comunidad de propietarios de donde hipotéticamente resultarían la composición de la misma y las facultades de la junta y de su presidente (JCC)

36.** EXCESO DE CABIDA MEDIENTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. VÍAS PECUARIAS

Resolución de 4 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Mula a inscribir el testimonio de un auto dictado en expediente de dominio para la inscripción de un exceso de cabida.

Supuesto de hecho. Se discute la inscripción de un auto judicial dictado en expediente de dominio para la registración de un exceso de cabida tramitado conforme a la legislación anterior. La calificación registral plantea que la finca es colindante con una vía pecuaria; también alega dudas sobre la identidad de la finca y que falta la representación gráfica de la misma. Para la solución del caso, la DGRN debe fijar el derecho aplicable conforme a las normas de derecho transitorio de la Ley 13/2015.

Doctrina de la Resolución.

I Legislación aplicable.

1 Al procedimiento: los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria ya iniciados en el momento de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 (el 1 de noviembre) continuarán su tramitación conforme a la normativa anterior aunque se presenten en el Registro de la Propiedad tras la entrada en vigor de la nueva Ley 13/2015 (D.T. única).

2 Al contenido del asiento registral: no obstante lo anterior, la inscripción que se practica bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior.

II Representación gráfica de las fincas:

1 Tras la reforma hipotecaria, la nueva regulación de los supuestos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física extrarregistral tiene siempre presente la necesidad de incluir la representación gráfica de la finca cuando se trata de inmatriculación de fincas o de rectificaciones descriptivas que suponen diferencias de superficie superiores al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita (cfr. artículo 9.b) y 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria). Sin perjuicio de que la tramitación del procedimiento se haya realizado y deba calificarse conforme a la legislación anterior.

II En cuanto al procedimiento para la inscripción de esta representación gráfica, no será necesaria la tramitación del previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, habida cuenta que las notificaciones a los posibles colindantes afectados ya se han realizado en el curso de la tramitación del expediente (judicial en este caso). Por tanto, como señala el artículo 9.b) de la Ley bastará la notificación por el registrador del hecho de haberse practicado la inscripción a los titulares de derechos inscritos.

III Vías pecuarias. Dominio público.

1 Vías pecuarias: Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las vías pecuarias son bienes de dominio público y por ello inalienables, imprescriptibles e inembargables cuya propiedad siempre corresponde a la Comunidad Autónoma. Así lo proclama el artículo 2 de Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias.

2 Protección registral del dominio público: se extiende la protección tanto (i) al dominio público inscrito (art. 39 en relación con los arts. 36, 61 y 64 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas), como (ii) al dominio público no inscrito, recabando en este caso el informe o certificación administrativa que acredite que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En este punto resulta trascendente el tratamiento de representaciones gráficas que permite relacionarlas con las descripciones de las fincas (art. 9 LH).

IV Expediente de dominio judicial (legislación anterior).

En este apartado se ocupa la DGRN del caso de las dudas fundadas que pueda apreciar el registrador y el momento de manifestarlas, que es al tiempo de expedir la certificación.

El nuevo artículo 201 LH recula el procedimiento notarial de rectificación de fincas, pudiendo consultarse en esta página la interesante Resolución de 20 de diciembre de 2016, comentada por Alfonso de la Fuente Sancho en el Informe del mes de diciembre de 2016. (JAR)

 

37.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA A FAVOR DE SOCIEDAD LUXEMBURGUESA REPRESENTADA EN VIRTUD DE PODER ANTE NOTARIO ESPAÑOL.

Supuesto de hecho. Se debate la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca constituida a favor de una sociedad luxemburguesa (inscrita en el Registro mercantil de Luxemburgo) que interviene representada en virtud de un poder otorgado ante notario español.

En la reseña de las facultades representativas y emisión del juicio de suficiencia, el notario manifiesta que “ (…) He tenido a la vista copia autorizada del mismo del cual resulta el compareciente, -según interviene, facultado suficientemente, a mi juicio y bajo mi responsabilidad, para el otorgamiento de esta escritura de cancelación de hipoteca, en los términos que expresa la misma”.

El registrador señala como defecto que “(…) no consta en la escritura que el poder conste inscrito en el Registro Mercantil. Tampoco se hace constar en la escritura la necesidad o la no necesidad de la inscripción de los representantes de la sociedad en el Registro Mercantil, según las leyes de Luxemburgo”.

La cuestión que se plantea es determinar si ¿no constando inscrito dicho poder en el Registro Mercantil, y tratándose de una sociedad luxemburguesa, han quedado suficientemente acreditadas las facultades representativas alegadas, o si tiene que constar en el juicio de suficiencia que dicho poder está inscrito en el Registro Mercantil o que no sea necesaria su inscripción, según las leyes de Luxemburgo?

Doctrina de la Resolución.

1 La DGRN revoca la calificación y dice que “el otorgamiento del poder, por parte de la sociedad luxemburguesa, ante notario español supone que éste, bajo su responsabilidad, ha tenido que verificar, con arreglo a la legislación aplicable, esto es, las leyes de Luxemburgo, la existencia y capacidad de la sociedad extranjera y la regularidad de la actuación de la persona que intervenga por parte de ella”.

2 Sobre la calificación registral reitera la necesidad de que sea fundamentada, pues “hay que señalar que la necesaria motivación de la nota de calificación que suspende o deniega la práctica del asiento registral pretendido no puede apoyarse en una mera hipótesis (y) sin tener en cuenta fundamento alguno en el derecho aplicable”.

Comentario.

Si se hubiera confirmado la calificación recurrida, se habría extendido la doctrina de la RDGRN de 1 de marzo de 2012 (referida al juicio notarial de suficiencia en el otorgamiento realizado por sociedad española) a sociedades extranjeras no inscribibles en el Registro mercantil español. La DGRN revoca la calificación y dice que su doctrina sobre la materia (que expone en su Fundamento 4º) será aplicable a las sociedades españolas y a “las sociedades inscritas en un Registro Mercantil extranjero que conforme a su ordenamiento jurídico goce de los mismos efectos y presunciones que el español, presunciones que, sin embargo, pueden no ser coincidentes en el Derecho extranjero y el español”.

 Lo que sucede en el caso de las sociedades extranjeras es que el juicio notarial de suficiencia -como el formulado en la escritura calificada- cubre las exigencias exigidas por la Ley, pues supone que el notario, “bajo su responsabilidad, ha tenido que verificar, con arreglo a la legislación aplicable, esto es, las leyes de Luxemburgo, la existencia y capacidad de la sociedad extranjera y la regularidad de la actuación de la persona que intervenga por parte de ella”. Por tanto, sólo cabe que el registrador considere erróneo el juicio de suficiencia notarial si lo fundamenta en la legislación extranjera aplicable que destruya la presunción que implica el juicio notarial.

Por otro lado, la Resolución (con cita de la de 9 de mayo de 2014) confirma para las sociedades españolas el criterio iniciado por la citada Resolución de 2012 para los casos de actuación en nombre de sociedad por quien no tiene el cargo o poder inscritos. El fundamento de esta doctrina es la presunción de validez y exactitud que se deriva de los asientos registrales, lo que exige un juicio de suficiencia más detallado que haga compatible la situación registral con la representación (orgánica o voluntaria) no registrada.

Como ya he comentado en otras ocasiones, no comparto esta doctrina que, a mi juicio, excede lo previsto en el artículo 98 de la Ley 24/2001, pues también en caso de sociedades españolas el juicio de suficiencia notarial implica que el notario ha comprobado bajo su responsabilidad la existencia y capacidad de la sociedad y la regularidad de la actuación de la persona que interviene, estén o no inscritos los nombramientos. (JAR)

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38.** FIN DE OBRA. LIBRO EDIFICIO Y SUS EXCEPCIONES. FECHA DEL CERTIFICADO TÉCNICO.

Resolución de 9 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de finalización de obra.

Hechos: Se solicita la inscripción de un acta notarial de fin de obra de una explotación ganadera.  Se debate acerca de dos asuntos:

– si es necesario aportar el libro del edificio para la constancia registral de esta finalización de obra.

– si en un certificado técnico en el que constan las coordenadas de la edificación es defecto el no expresar el día concreto de expedición, o basta con el mes y el año.

La notaria alega que carece de trascendencia la fecha concreta y que no se precisa el libro del edificio en construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.

DGRN: Comienza con un tema formal y reiterado: un nuevo asiento de presentación provoca el nacimiento de un nuevo procedimiento registral por lo que cabe que la calificación varíe, sin que el registrador resulte vinculado por la anterior, cuyo asiento ha caducado.

Respecto a la aportación del libro del edificio, considera que es necesaria, como regla general, para la inscripción de obras nuevas concluidas porque el legislador así lo ha querido tras la reforma de los artículos 202 y 9 de la Ley Hipotecaria, lo que facilita su publicidad y ayuda a proteger los derechos de los consumidores y usuarios.

A esta regla general, le aplica tres excepciones:

Obras antiguas, entendiendo por tales las previas a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la edificación (6 de mayo de 2000), pero que la R. 6 de septiembre de 2016 también extiende a cuando se usa el procedimiento del artículo 28.4 TRLS

– edificaciones que estén exoneradas de contar con libro del edificio por normativa autonómica.

– Aquellas que, como apunta la notaria, sean “edificaciones en construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta” (pues no se les aplica la Ley de la Edificación).

Y analiza esta tercera excepción, observando que ha de cumplir tres requisitos: a) escasa entidad constructiva y sencillez técnica; b) su destino no ha de ser residencial ni público; c) una sola planta.

Los dos últimos requisitos pueden ser fácilmente valorados por el registrador, mientras que el primero –“escasa entidad constructiva y sencillez técnica”– debe de ser acreditado mediante informe técnico, lo que no ocurre en el caso presente, por lo que confirma en este punto la calificación.

Respecto al segundo defecto, la DGRN entiende que se puede prescindir de la fecha exacta, siendo suficientes mes y año, pues no resulta exigible legalmente ese dato en concreto. Además, en el caso, se puede acotar más por otros datos de la certificación. Por ello, revoca este defecto.

Nota: en mi opinión, los tres requisitos -una planta, destino y escasa entidad- pueden derivarse, tanto de la descripción como del informe técnico, por lo que, en ocasiones, podría no ser necesaria la certificación expresa acerca de la “escasa entidad constructiva y sencillez técnica”. Ej: “Cuarto de aperos de 25 metros en una sola plata”, aunque soy consciente que, en ocasiones se han hecho pasar por cuartos de aperos construcciones de mucho mayor fuste. (JFME)

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39.** SEGREGACIÓN DE FINCA RÚSTICA CON LICENCIA PERO NULA POR INFERIOR A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO. APLICACIÓN DEL ART. 80 RD 1093/1997

Resolución de 10 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Herrera del Duque, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación.

Supuesto: Se plantea si es inscribible una escritura de segregación de finca por debajo de la unidad mínima de cultivo, que cuenta con licencia municipal, cuando tras la comunicación efectuada por la registradora a la Junta de Extremadura, en aplicación del art. 80 RD 1093/97, ésta declara la nulidad del acto de segregación por contravenir lo dispuesto en el art. 24 de la Ley 19/1995, ya que no se acompaña fotocopia de la escritura ni ninguna otra documentación, por lo que no acredita los requisitos de excepción establecidos en el art. 25 de dicha ley.

La DGRN confirma la denegación efectuada por la registradora, dado que siendo nulo el acto de segregación, el art. 80 RD 1093/1997 determina que el Registrador denegará la inscripción, y ello, aunque exista licencia (que tiene distinta finalidad), aunque exista un posible supuesto de excepción (pues la competencia para decidirlo es de la comunidad autónoma), y aunque el motivo de la nulidad sea la insuficiencia de la documentación aportada (pues el acto es nulo, sin que la DGRN entre en los motivos) y sin perjuicio de los posibles recursos administrativos de que goza el interesado o la posibilidad de la nueva presentación en el Registro

En tal sentido señala:

  1. Que corresponde al órgano autonómico competente apreciar si concurre o no las excepciones recogidas en el art. 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, y si la resolución declarase la nulidad de la división o segregación, el registrador denegará la inscripción (art. 80 RD 1093/1997). Aunque es cierto que pudiera concurrir en el supuesto, dada la finalidad constructiva debidamente autorizada por el Ayuntamiento, la excepción prevista en el art. 25, letra b), de la Ley 19/1995, la apreciación de la concurrencia o no de tal supuesto de excepción o de cualquier otro que permita salvar la prohibición -como, por ejemplo, la eventual antigüedad de la parcelación-, es competencia de la Administración agraria.
  2. Que nada obsta a tal denegación, a que el interesado obtuviera del Ayuntamiento, como administración urbanística competente, la correspondiente licencia de segregación, pues (R. 10 de Junio de 2009R. 2 de noviembre de 2012 y R. 25 de abril de 2014), si bien la licencia municipal, o en su caso la certificación municipal de innecesaridad de licencia, puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia.
  3. Que habiendo cumplido la registradora el deber de comunicación, y declarada la nulidad, no procede valorar aquí si la misma fue completa y suficiente en cuanto a la remisión de copia de los documentos.
  4. Todo ello sin perjuicio de que el interesado pueda obtener un pronunciamiento diferente de la Administración sobre la procedencia de las excepciones del art. 25 de la Ley 19/1995, mediante la presentación de alegaciones o pruebas complementarias en el seno del procedimiento administrativo iniciado por la comunicación registral, o mediante los recursos pertinentes, o como ha ocurrido en el presente supuesto, mediante nueva presentación del documento en el Registro de la Propiedad, actuando de nuevo como previene el citado art. 80. (pues la nulidad inicialmente declarada por la Administración competente, no puede considerarse obstativa de una nueva resolución de signo diferente en el particular relativo a la concurrencia efectiva de los supuestos de excepción a la prohibición legal de segregaciones por debajo de la unidad mínima de cultivo) (JCC)

 

40.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA INICIADA DESPUÉS DE LA APERTURA DE LA LIQUIDACIÓN EN UN CONCURSO. REGLAS ESPECIALES PARA EJECUCIÓN DE GARANTÍAS REALES. 

Resolución de 10 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid nº 4, por la que se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

Se plantea en esta Resolución si es posible inscribir la adjudicación derivada de una ejecución hipotecaria, cuando el deudor está en concurso y la demanda ejecutiva se presentó días después de la apertura de la fase de liquidación.

La Dirección confirma la nota de calificación: Uno de los efectos que produce la declaración de concurso del deudor es que la apertura de la fase de liquidación producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso: El acreedor no pierde el privilegio sustantivo, seguirá siendo acreedor con privilegio especial (art. 90.1.1º LC), pero pierde el privilegio procesal. Los acreedores hipotecarios y pignoraticios tendrán que esperar, para obtener satisfacción, a que el bien sobre el que recae el derecho real de garantía se enajene conforme a las reglas imperativas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación de esta clase de bienes (arts. 149.2 y 155.4 LC) a las que necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación.

En la práctica se pueden plantear estas situaciones cuando en aquellos casos en los que, en el momento de presentación de la demanda ejecutiva, todavía no conste en el Registro la apertura de la fase de liquidación, y nada se diga sobre el particular en dicha demanda; y cuando, como en este caso, el administrador concursal no reaccione adecuadamente al conocer la existencia del procedimiento ejecutivo: El juzgado dio traslado a la sociedad concursada de la subasta y de la aprobación de la tasación de costas y liquidación de intereses y, el administrador concursal concurrió a la entrega de posesión de las fincas sin formular oposición ni alegando nulidad de lo actuado; sin embargo la dirección General entiende que esta aquiescencia no sana la nulidad radical de la ejecución y, aunque la LC no resuelve que sucede en estos casos en que se tramita la ejecución hipotecaria o pignoraticia a pesar de la apertura de la fase de liquidación este silencio debe colmarse con arreglo a los principios generales del ordenamiento jurídico y los actos contrarios a las normas imperativas y a las normas prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contradicción (art 6.3 del CC), lo que no acontece en este caso.

Además de resolver este supuesto concreto la Dirección General en esta Resolución hace un didáctico resumen de las reglas especiales que afectan a las ejecuciones de garantía reales tras la declaración de concurso:

  1. desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía sobre bienes o derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, no pueden iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos.
  2. desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa quedaran suspendidas, si no lo hubiesen sido ya como consecuencia de la comunicación por el deudor del inicio de negociaciones con los acreedores, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta.
  3. los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado que pretendan iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos o que pretendan alzar la suspensión deberán acompañar a la demanda o incorporar al procedimiento judicial o administrativo cuya tramitación hubiera sido suspendido el testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que no son necesarios para esa continuidad. Cumplido ese requisito podrá iniciarse la ejecución o alzarse la suspensión de la misma y ordenarse que continúe ante el que era originariamente competente para tramitarla. La declaración del carácter necesario o no necesario de cualquier bien o derecho integrado en la masa activa corresponde al juez del concurso, a solicitud del titular del derecho real, previa audiencia de la administración concursal. Naturalmente, la previa declaración del carácter necesario de un bien o derecho no impedirá que se presente por el titular del derecho real una solicitud posterior para que se declare el carácter no necesario de ese mismo bien o derecho cuando hayan cambiado las circunstancias.
  4. La cuarta regla se refiere al fin de la prohibición de inicio o continuación de ejecuciones de garantías reales sobre cualquier clase de bienes. Según esta regla, los titulares de derechos reales de garantía sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa, podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos y continuar aquellos cuya tramitación hubiera sido suspendida desde la fecha de eficacia de un convenio que no impida el ejercicio del derecho de ejecución separada; o desde que hubiera transcurrido un año a contar desde la fecha de declaración de concurso sin que hubiera tenido lugar la apertura de la liquidación.
  5. Y la quinta regla, que es la afecta al supuesto planteado en esta resolución, determina los efectos de la apertura de la fase de liquidación de la masa activa sobre las ejecuciones de garantías reales: producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o la realización forzosa de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso. Las ejecuciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se acumularán al concurso de acreedores como pieza separada. Además este efecto:
  • se extiende a todas las acciones reales no ejercitadas, afecten o no a bienes o derechos que resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial de la sociedad deudora: La apertura de la fase de liquidación de la masa activa unifica el tratamiento de unos y otros bienes
  • Es indiferente que esa fase se haya iniciado inmediatamente después de la fase común o inmediatamente después de la fase de convenio, o, incluso, en el propio auto de declaración de concurso o durante la fase común;
  • y es indiferente que esa fase se haya abierto a solicitud del deudor, del acreedor o del administrador concursal (art 142 LC) o se haya abierto de oficio (art 143 LC). Lo único que toma en consideración la Ley es el hecho mismo de la apertura de la fase, cualquiera que sea el momento en que se produzca durante la tramitación del procedimiento concursal. (MN)

 

41.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA Y PLAZAS DE GARAJE ADQUIRIDAS ANTES DEL MATRIMONIO.

Resolución de 11 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos del divorcio.

Hechos: Se presenta a inscripción un convenio regulador de divorcio aprobado judicialmente con liquidación de la sociedad de gananciales, en la que se inventarían una vivienda y dos plazas de garaje adquiridas por los excónyuges en estado de solteros, por mitad.

El registrador señala como defecto la improcedencia de inventariarlos como gananciales sin que conste la causa o negocio jurídico y considera que lo procedente es disolver la comunidad mediante escritura pública ante notario.

La interesada recurre y alega que se trata de la vivienda familiar por lo que conforme a determinadas resoluciones de la DGRN que cita el convenio debe de inscribirse. Alega también que dichos bienes han sido pagados con precio aplazado durante el matrimonio y la facultad de los cónyuges de hacer aportaciones al matrimonio.

La DGRN desestima el recurso, pues las manifestaciones del recurrente relativas a que se trata de la vivienda familiar o al pago aplazado del precio durante el matrimonio no constan en la documentación aportada en el momento de la calificación, y no deben considerarse conforme al artículo 326 LH.

Recuerda su doctrina de que el Convenio Regulador es un acuerdo en documento privado, aunque esté aprobado judicialmente, y que por su carácter excepcional, al no constituir un documento público propiamente, sólo es posible el acceso al Registro siempre que su contenido no exceda de la materia propia de los convenios regulada en el artículo 90  CC.

El contenido típico de este tipo de convenios es la liquidación del régimen económico-matrimonial y en general del haber común del matrimonio,  además de los actos relativos a la vivienda familiar.

En el caso concreto, de los documentos presentados no puede concluirse o intuirse que constituya el hogar familiar de los esposos,  sin que el acto resulte preciso para liquidar el haber conyugal propiamente dicho, ni obedezca a una causa familiar en sentido estricto. (AFS)

 

42.() PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 11 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Fuenlabrada nº 2, por la que se deniega la práctica de asiento de cancelación.

Se recoge la reiteradísima doctrina según la cual las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el art 175.2.ª RH, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad.

Todo ello sin perjuicio de que el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (art 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 LEC) y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales, en su caso, puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías o por el procedimiento declarativo que corresponda (MN)

 

43.** HERENCIA DE CIUDADANO EXTRANJERO. TRADUCCIÓN PARCIAL DE TÍTULO SUCESORIO. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES. 

Resolución de 11 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia.

Supuesto de hecho: Se autoriza escritura de herencia de la que resulta que por fallecimiento de doña L. H. D. M., de nacionalidad belga, se adjudica a su viudo, don J. E. D. el pleno dominio de la mitad indivisa de dos fincas y el usufructo de la restante mitad y, a su hijo, don D. R. E. D., la nuda propiedad de la mitad indivisa restante.

De la parte expositiva de la escritura resulta que la causante había fallecido en el año 2014 en estado de casada con don J. E. D. y dejando un hijo, don D. R. E. D., así como dos nietos, don J. D. M. D. y don J. B. D., hijos de un hijo premuerto. El notario autorizante afirma en la parte expositiva que los derechos sucesorios correspondientes resultan del acta de declaración de herederos autorizada por notario belga cuya copia apostillada incorpora a la matriz. A continuación, el notario autorizante, bajo su responsabilidad, sin que en lo omitido haya nada que modifique, condiciones o restrinja lo transcrito, traduce al español lo pertinente del acta de declaración de herederos. La traducción hace referencia a lo que se denomina en la propia escritura contenido esencial que comprende: que la causante falleció en estado de casada con don J. E. D. en régimen de comunidad de adquisiciones según contrato matrimonial autorizado por notario; que, como únicos legitimarios, la causante deja a su esposo, don J. E. D., a su hijo, don D. R. E. D., y a sus nietos en representación de su padre premuerto, don J. D. M. D. y don J. B. D.; que de los términos del contrato matrimonial elevado a público ante notario resulta que al cónyuge supérstite corresponde la propiedad de los bienes muebles y, además de su propiedad en pleno dominio de una mitad indivisa, el usufructo de la otra mitad de los inmuebles de la comunidad matrimonial; que la difunta, en virtud del testamento ológrafo elevado a público notarialmente registrado en la oficina del Registro de Mons, legó a su hijo, don D. R. E. D., el apartamento y garaje que se encuentran en España, y que, en consecuencia, la herencia de la causante corresponde al viudo en cuanto a la totalidad del dominio de los bienes muebles. En cuanto a los inmuebles, corresponde al viudo la totalidad del usufructo y al hijo, don D. R. E. D., una mitad de la nuda propiedad, además de la del apartamento y garaje en España.

La primera cuestión que se plantea hace referencia a si resulta suficiente una traducción parcial del título sucesorio a los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Contesta la DGRN que no es suficiente a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad una traducción parcial del título sucesorio; alega la doctrina de “la integridad” del título sucesorio y reproduce la R de 4 de junio de 2012, “el título de la sucesión, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, la declaración judicial de herederos abintestato o el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 979 de la Ley de Enjuiciamiento Civil» [redacción anterior a la Ley 29/2015, de 30 de julio]. En consecuencia, siendo como es uno de los títulos de la sucesión, a efectos del Registro, el acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, la copia de ésta, como las del testamento, el contrato sucesorio, o la declaración judicial de herederos, han de presentarse en el Registro íntegras ya que, aparte de no resultar excepción en ningún sitio, la valoración de los documentos y su contenido, una vez autorizados, cuando se presentan ante otro órgano, corresponde no a quien los expide, sino al funcionario ante quien se pretenden hacer valer, que ha de poder conocerlos en su integridad antes de conceder o no la solicitud que, fundada en ellos, fue cursada por la parte” y llega a la conclusión de que, tratándose de un documento extranjero redactado en lengua extranjera, su traducción, a efectos de acreditar su contenido y procurar su inscripción, ha de ser completa sin que sea suficiente la que se ha llevado a cabo de forma parcial. Señala, reproduciendo la citada resolución que “la eficacia del asiento se extiende a personas que no han sido parte material ni formal en el documento y que es misión del registrador cuidar que les perjudique sólo en la medida que según ley proceda; cosa que mal podría hacer si se le hurta en todo o en parte el contenido del documento, y por tanto del acto o negocio que fundamenta el derecho cuya inscripción solicita la parte interesada (precisamente con el propósito de que pueda perjudicar a esos terceros que es misión del registrador proteger). Por último, mal podría exigirse responsabilidad al registrador por un asiento si se le priva de parte de la prueba que ha de valorar y debe fundamentar la atribución del derecho que la inscripción produce”. Este es el sistema que resulta del artículo 37 del RH y el que, para las actuaciones procesales, prevé el artículo 144 de la LEC.

Segunda cuestión.Necesidad de aportar el certificado de últimas voluntades. Confirma el defecto y acude a la reiterada doctrina establecida por este Centro Directivo. Las recientes Resoluciones de 28 de julio de 2016 (con base en las anteriores de 1 de julio y 13 de octubre de 2015), que han entendido la necesidad de aportar el justificante o certificado del registro extranjero que recoja los títulos sucesorios otorgados por el causante o bien la acreditación de que, conforme al derecho material aplicable a la sucesión, no existe tal sistema de registro; dada la prevalencia de la nacionalidad del causante a la hora de regir la sucesión (hasta la entrada en vigor del Reglamento Europeo de Sucesiones), parece una medida oportuna y prudente, y casi obligada si lo exigiese la «lex causae», que el notario español también solicite, como prueba complementaria, la certificación, en su caso, del Registro semejante correspondiente al país de donde el causante es nacional, siempre que estuviese prevista alguna forma de publicidad de los títulos sucesorios en ese país extranjero. Esta actuación, redunda en una mayor seguridad de la declaración notarial. Así lo entendió la Resolución del Sistema Notarial de 18 de enero de 2005, hoy confirmada su doctrina por la SAP de Las Palmas de 30 de junio de 2015.

Es cierto- añade- que la Resolución de 21 de marzo de 2016 entendió innecesario acreditar el contenido del Registro de Actos de Última Voluntad, pero en aquel caso, el notario autorizante del certificado sucesorio llevado a cabo con arreglo a la ley material holandesa certificaba expresamente de dicho contenido, circunstancia que no se produce en el supuesto de hecho que da lugar a la presente.

Tercera Cuestión.- la necesidad de aportar el testamento ológrafo de la causante, que sirve de base a la expedición del certificado notarial belga de declaración de derechos.

Señala la DGRN que resulta con la suficiente claridad que el documento autorizado por el notario belga es un auténtico certificado sucesorio en los términos a que se refiere el actual artículo 14 de la Ley Hipotecaria. No obsta a lo anterior el hecho de que la fecha del fallecimiento de la causante sea anterior a la entrada en vigor del Reglamento (UE) número 650/2012, ni a la entrada en vigor de la actual redacción del citado artículo 14, pues lo trascendente es determinar si con arreglo a la ley material aplicable a la sucesión el certificado emitido por notario extranjero es título sucesorio, materia que el registrador no cuestiona en su calificación; El documento notarial de determinación de derechos o es título sucesorio o no lo es, en cuyo caso el registrador debe calificar dicha circunstancia expresando los motivos que, a su juicio soportan su calificación. Lo que no es admisible es aceptar el documento notarial belga por el que se certifican los distintos derechos sucesorios (del que sólo se tacha su falta de traducción total), y al mismo tiempo exigir la aportación del testamento ológrafo en el que aquél basa la atribución de derechos.

Aportado el certificado de defunción de la causante y aceptada la necesidad de aportar certificado de Registro de Últimas Voluntades o equivalente o certificación de su inexistencia conforme al derecho material, el documento notarial de determinación de herederos no aportaría nada si careciese de la condición de título sucesorio conforme a la ley material aplicable.

Estima el recurso en este punto y revoca el defecto.

Ultima cuestión. La Registradora solicita que se refleje la identidad y se acredite el fallecimiento del hijo premuerto mediante certificado de defunción debidamente apostillado. De igual modo debe acreditarse quienes son sus sustitutos en la herencia

La DGRN revoca el defecto y estima el recurso puesto que aceptado que el documento notarial belga incorporado es título sucesorio en cuanto que certificado sucesorio conforme a su norma material, de conformidad con la doctrina de este Centro Directivo resultante de la Resolución de 21 de marzo de 2016, la aseveración que lleva a cabo el notario belga de que emite su certificado en base a la documentación necesaria, resulta suficiente a los efectos de justificar el hecho del previo fallecimiento del hijo de la causante y el reconocimiento de derechos a favor de los llamados y determinados nominativamente.

Es la misma técnica aceptada por el Reglamento (UE) número 650/2012, de 4 de julio, de sucesiones, de cuyos artículos 65.3, 68 y 69 resulta con toda claridad que, acreditados ante la autoridad expedidora del certificado los hechos que fundamenten los derechos certificados, no precisan ser reiterados a los efectos de la inscripción de la adquisición hereditaria y la identidad legitimadora que ambos documentos persiguen justifica que a los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad español se apliquen criterios uniformes tal y como aceptó la citada Resolución de 21 de marzo de 2016.

Comentario a la Resolución:

Con respecto al primer defecto, la Resolución invocada por la Dirección General de fecha 4 de junio de 2012 es anterior a la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria (Ley 15/2015 de 2 de julio) y a la entrada en vigor del Reglamento Europeo de Sucesiones, Reglamento (UE) 650/2012, y a mi juicio la situación ha cambiado; también es contraria a doctrina anterior de la DGRN, así en la R de fecha 7 de julio de 2011, trata de la herencia de un ciudadano holandés otorgada ante notario español, cuyo título sucesorio es una Acta de Declaración de Herederos holandesa; la notaria autorizante asevera que conoce el derecho holandés y hace una traducción parcial al idioma español de dicha Acta, con transcripción, aseverando que lo omitido no modifica ni condiciona lo inserto.

La registradora exige una transcripción total de dicho título sucesorio. En este supuesto el centro directivo admite (con base en las Resoluciones citadas en los «Vistos») como suficiente a los efectos del Registro, en las inscripciones basadas en escrituras públicas de partición de herencia, la presentación de las primeras copias, testimonios por exhibición y traslados directos del testamento, o bien que figuren insertos en la escritura.

Al ser el testamento- dice la Resolución-, según el artículo 14 de la LH, el título fundamental de la sucesión, de donde se derivan los derechos de los herederos, y sobre el que el registrador ha de realizar su función calificadora, no basta con relacionar en el cuerpo de la escritura sucintamente las cláusulas manifestadas por el causante en su última voluntad, sin expresarse formalmente siquiera por el fedatario la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto.

Concluye que como en el presente expediente la notaria autorizante, además de incorporar el acta de declaración de herederos apostillada en su lengua original, realiza en la escritura de partición de herencia, no ya un testimonio en relación de aquélla, sino un testimonio parcial por exhibición, expresando formalmente la fedataria la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen, modifiquen, alteren o condicionen lo inserto, se cumple con ello suficientemente lo exigido para el acceso al Registro de la meritada partición derivada del título sucesorio incorporado y transcrito y añade que la traducción sólo será precisa cuando el registrador no conozca el idioma extranjero y no vengan ya traducidos bajo responsabilidad del notario autorizante –como ocurre en este expediente– y señala que asumiendo la notaria expresamente la responsabilidad de conocer suficientemente dicha legislación en este punto, declarando que conforme a la meritada legislación las cláusulas del acta incorporada son suficientes para permitir la partición y que no hay otras que modifiquen o alteren lo inserto, prevalecerá esta aseveración salvo que la registradora disienta y motive expresamente de la misma por conocer también ella, bajo su responsabilidad, suficientemente la legislación extranjera aplicable (vid. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de diciembre de 1981).

También las Resoluciones 12, 13 y 16 de noviembre de 2015, (última BOE de 9/12/2015) con base en  la redacción actual del artículo 14 LH (tras su modificación por La Ley 15/2015 de 2 de julio de Jurisdicción voluntaria y La disposición final 1ª de la Ley 29/2015 de 30 de julio de Cooperación Jurídica Internacional) señalan que el procedimiento de declaración de herederos abintestato pertenece al ámbito de la jurisdicción voluntaria, que la misión del Estado en orden a la realización del Derecho también incluye coadyuvar a la ‘formación, demostración y plena eficacia’ de los derechos en su desenvolvimiento ordinario y pacífico, no litigioso, mediante instituciones que garanticen su legitimidad, confieran autenticidad a los hechos y actos jurídicos que les dan origen y faciliten la publicidad de los derechos que tales actos originen’’. No hay duda de que los procedimientos de declaración de herederos abintestato participan de la naturaleza jurídica de la jurisdicción voluntaria. La vigente Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria en su artículo 22.2, delimita claramente el ámbito de la calificación registral respecto de los expedientes de jurisdicción voluntaria que se tramitan ante los órganos jurisdiccionales, al manifestar, que «la calificación de los registradores se limitará a la competencia del Juez o Secretario judicial, a la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas de la resolución y a los obstáculos que surjan del Registro».

En relación con la calificación registral de las actas de jurisdicción voluntaria autorizadas notarialmente debe tomarse en consideración dicho artículo 22.2 de la LJV puesto que el notario ejerce aquí la función de jurisdicción voluntaria –hasta entonces atribuida también a los jueces – en exclusiva, y armonizarse con los artículos 17 bis de la Ley del Notariado y 18 de la Ley Hipotecaria.  En el caso objeto de la resolución de 16 de noviembre de 2015, se presentó al Registro copia completa del acta de cierre de la declaración de herederos abintestato a que se refiere el párrafo final del artículo 209 bis del Reglamento Notarial (artículo 55.3 de la LN, modificada por la disposición final undécima de la Ley 15/2015, de la LJV)  y la DGRN concluyó que el acta incorpora todos los datos necesarios para la calificación e inscripción relativos a la apertura de la sucesión, los particulares de la prueba practicada en que se apoya la declaración de notoriedad (competencia del notario, fecha de nacimiento y de fallecimiento del causante, la ley reguladora de la sucesión, estado civil y cónyuge, número e identificación de los hijos, último domicilio del causante, con expresión de los parientes concretos que gozan de la preferencia legal de órdenes y grados de sucesión con la específica y nominativa declaración de herederos abintestato)y siendo congruente el acta no puede mantenerse la calificación impugnada en cuanto exige que se aporte, además, el certificado de defunción y el certificado del Registro de Actos de Última Voluntad, pues el notario manifiesta que dichos certificados se encuentran incorporados al acta (se supone inicial), constatando de este modo un hecho que queda amparada por la fe pública notarial (artículos 1 y 17 bis de la Ley del Notariado y 1 y 143 de su Reglamento).

A mi juicio no es necesario que el título sucesorio se traduzca en su totalidad, sino sólo en la medida en que a través de la traducción se posibilite la calificación registral; el notario se responsabiliza de la traducción efectuada.

En cuanto a la segunda cuestión, evidentemente, razones de prudencia (a ponderar por el notario autorizante) aconsejan que el notario español solicite el certificado del Registro de Actos de última Voluntad del país cuya ley es rectora de la sucesión e incluso, a mi juicio, a veces puede haber más razones para solicitar el Certificado de otro Estado, imaginemos un causante de nacionalidad turca -Estado que es parte en el Convenio de Basilea- país con el que el causante ya no tiene vínculos, que posee un apartamento de verano en la costa española y fallece antes del 17/08/2015 (fecha de entrada en vigor del Reglamento) con residencia habitual en Francia donde reside hace años; en este supuesto puede ser aconsejable solicitarlo el Certificado a Francia a pesar de que la Ley rectora sea la ley de Turquía (Estado de la nacionalidad del causante, artículo 9.8 CC).         

Dice la Resolución que comentamos que no siendo cuestionado el carácter de título sucesorio del documento notarial belga por el que se fijan y determinan los derechos sucesorios derivados del fallecimiento de la causante, resulta innecesario exigir la aportación del testamento ológrafo; en este punto, estoy totalmente de acuerdo, pero, a mi juicio, no es tanto que sea título sucesorio con arreglo a la ley rectora de la sucesión (en este caso, la ley belga) sino más bien que lo sea con arreglo a la ley del Estado (país de origen) de la Autoridad que expide el documento, para no dotar a un documento en España de más efectos que los que tiene en su país de origen. (IES)

 

44.* CANCELACIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA

Resolución de 12 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Totana, por la que se suspende la cancelación de un derecho de opción de compra. 

Hechos: Se presenta en el registro una escritura de cancelación de opción de compra, autorizada  el día 22 de agosto de 2016, en la que se  manifiesta que, en virtud de escritura autorizada  el día 18 de octubre de 2004, se concedió derecho real de opción de adquisición por permuta de obra futura sobre una  finca registral a favor de una sociedad mercantil.

Se dice que conforme a dicha escritura: «El plazo máximo para el ejercicio de la opción será de tres años desde la fecha de hoy, siendo imprescindible que previamente se haya obtenido la Aprobación Definitiva de un Plan Parcial que permita su aprovechamiento urbanístico y por tanto la construcción de viviendas, ya que sin dicha condición sería imposible el cumplimiento de la contraprestación que se establece. En consecuencia, la presente Opción quedará automáticamente resuelta y sin efecto, además de no ser ejercitada en el plazo previsto, si en dicho plazo la finca en cuestión no ha obtenido la Aprobación Definitiva mencionada».

En base a lo anterior los comparecientes otorgan que, habiendo transcurrido el plazo de tres años pactado, así como que no se ha obtenido aprobación definitiva de un plan parcial, dejan constancia de que no se ha ejecutado la opción de compra y ser imposible su ejercicio futuro,  solicitando del señor registrador la cancelación del asiento causado por la opción de compra.

No obstante lo anterior el Notario autorizante advierte  de la necesidad de comparecencia de la mercantil para confirmar que no se ha operado dicha opción.

La registradora  suspende la inscripción ya que el texto que se reproduce en la escritura que ahora se califica relativo al plazo y condiciones para el ejercicio de la opción no concuerdan con los inscritos en la finca.

 Por otro lado considera incongruente la advertencia que hace el Notario sobre la necesidad de comparecencia de la mercantil, titular del derecho de opción, con el motivo de la solicitud de la cancelación, por el sobrado transcurso del plazo de tres años, además de no haberse solicitado expresamente la cancelación de la condición resolutoria que se pactó para el caso del incumplimiento de la obligación de entrega en el tiempo convenido.

El notario autorizante recurre la calificación alegando:

  1. Que la cancelación se solicita en base a, el transcurso del plazo, y el hecho de no haberse ejercido la opción por la optante.
  2. Que la nota de defectos alude a la necesidad de cancelar una condición resolutoria que figura inscrita, pero sin que haya tenido lugar el presupuesto para la misma: la previa transmisión de los terrenos a la mercantil optante. La escritura de 2004 contenía la previsión obligacional de constituir condición resolutoria para el caso de ejercicio de la opción, por lo que estima que debe procederse a rectificar la inscripción practicada en su día (se acompaña al escrito de recurso copia de las escrituras autorizadas por el mismo notario los días 18 de octubre y 21 de diciembre de 2004, esta última complementaria de la anterior).
  3. Y en relación a la incongruencia a la que hace referencia la registradora, considera el recurrente que el hecho de haber transcurrido el plazo para el ejercicio del derecho no significa que no haya sido ejercitado con anterioridad, y es por ello por lo que el notario advierte de la necesidad de la comparecencia de la sociedad a fin de que confirme el no ejercicio.

La Dirección General de los Registros desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora ya que inscrito el derecho de opción sólo procede su cancelación en los términos establecidos en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, si bien es cierto que el asiento también puede cancelarse sin el consentimiento del titular en los casos previstos en la Ley, tal y como reconoce el propio precepto citado, pero es precisamente la determinación del supuesto legal aplicable la que motiva la presente.

Así, en el presente caso, el recurrente afirma que el contenido del Registro de la Propiedad no se corresponde con lo pactado por las partes en el título y su complemento, solicitando no la revocación de la nota de defectos y la inscripción del título, sino que solicita su revocación y la emisión de una nueva nota de defectos acorde con el título presentado y el correcto contenido de los libros del Registro.

 Nuestro Centro Directivo es rotundo al afirmar que dicha pretensión no puede constituir el objeto del recurso ya que la posibilidad de obtener la rectificación de asientos registrales a través del recurso potestativo ante este Centro Directivo ha sido objeto de análisis reiterado, habiéndose señalado que el  artículo 326 de la Ley Hipotecaria determina que el recurso debe recaer exclusivamente sobre cuestiones que se relacionen directamente e inmediatamente con la calificación del registrador, y el artículo 1 de la citada Ley determina que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales por lo que  sólo pueden ser objeto de recurso la nota de calificación de los registradores, pero no los asientos ya practicados.

Por tanto, si los titulares registrales o un tercero entienden que el contenido del Registro es inexacto, tienen a su disposición los procedimientos establecidos en los artículos 40 y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria sin que pueda pretenderse que se decida en el ámbito de un procedimiento como el presente que tiene un objeto distinto y en base a documentos que no fueron debidamente presentados al solicitar la calificación ahora impugnada.

Y en cuanto a la pretensión del recurrente de que se revoque la nota de calificación y que se lleve a cabo una nueva en función del contenido rectificado del Registro, es rechazada igualmente por la Dirección General.

 Finalmente pone de relieve la fácil solución que plantea la situación de hecho, pues estando a disposición de los interesados la documentación que motivó la inscripción y, más específicamente, constando inscrita la escritura complementaria de otra formalizada el 21 de diciembre de 2004, ante el mismo notario, en la que expresamente se pactó que cualquiera de  los titulares de la finca podía  solicitar al Registro de la Propiedad la cancelación del derecho de opción una vez transcurran tres meses a contar desde el vencimiento del plazo establecido para el ejercicio del derecho de opción sin que exista inscripción o anotación registra alguna referente a dicho derecho que lo impida y habiendo sido modificada la Ley Hipotecaria en los términos que resultan del nuevo artículo 210.1.8.ª, la obligada colaboración entre los funcionarios involucrados para la mejor prestación del servicio público que tienen atribuido debería resolverse en una actuación que permitiera a los particulares afectados la rápida atención de sus intereses. (MGV)

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Amanecer en Lugo. Por María Núñez.

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME NOVIEMBRE 2016. Resoluciones novación y subrogación.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN:
  2. TEMA DEL MES: RESOLUCIONES SOBRE NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN DE HIPOTECA.
  3. DISPOSICIONES GENERALES: 
  4. Disposiciones Autonómicas
  5. Tribunal Supremo
  6. SECCIÓN II:
  7. RESOLUCIONES
  8. 429.**  LEY 2/2009 y PRESTAMISTA PROFESIONAL. PODER, COPIA AUTORIZADA y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.
  9. 432.*** DESLINDE ADMINISTRATIVO
  10. 436.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SEGUIDO CONTRA EL CÓNYUGE DE UNA PERSONA DECLARADA EN CONCURSO: ES COMPETENCIA DEL JUEZ DEL CONCURSO.
  11. 437.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL: NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO DE PAGO A UN SOLO ADMINISTRADOR MANCOMUNADO.
  12. 438.*** PAREJAS DE HECHO: NO INSCRIBIBLE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIOS EN CONVENIO REGULADOR EN SENTENCIA SOBRE GUARDA Y CUSTODIA DE HIJOS.
  13. 439.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA. EXCESOS DE CABIDA GRANDES. DUDAS DE IDENTIDAD.
  14. 447.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES MORATORIOS: APLICACIÓN RETROACTIVA DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.
  15. 454.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SIN FIJACIÓN DE PLAZO, NO HABIENDO MENORES
  16. 457.*** CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. CARGAS PREFERENTES AL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO.
  17. 458.*** REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE RESTO SIN PORCIÓN EXPROPIADA NO INSCRITA. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL.
  18. 460.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONVENIO REGULADOR
  19. 462.*** SUBAPODERAMIENTO. CARÁCTER MERCANTIL O CIVIL. RESEÑA DE LA CADENA DE PODERES PREVIOS. CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL Y CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.
  20. 465.*** CONCURRENCIA DE TODOS LOS HEREDEROS A LA PARTICIÓN. EXCEPCIONES. TESTAMENTO PARTICIONAL.
  21. 468.*** HIPOTECA. MODIFICACIÓN DE TIPO DE SUBASTA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS
  22. 469.*** HIPOTECA A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA: NO PRECISA FIJAR TIPO MÁXIMO POR INTERESES DE DEMORA. 
  23. 477.⇒⇒⇒ HIPOTECA. COBERTURA SUBSIDIARIA DE LOS INTERESES MORATORIOS NO PACTADOS. INTERÉS LEGAL DEL DINERO.
  24. 480.*** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DECLARACIÓN RESPONSABLE.
  25. 482.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD. PSEUDOUSUFRUCTO TESTAMENTARIO.
  26. 486.*** INMATRICULACIÓN CONFORME AL NUEVO ART 205 LH. CÓMPUTO DEL AÑO EXISTIENDO HERENCIA PREVIA. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.
  27. ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

 

RESUMEN DEL RESUMEN:

 Disposiciones de carácter general:

Se aprueban los RRDD por los que se reestructuran y establece la estructura orgánica de los Ministerios, entre ellos el de Justicia, donde se incardina la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Especial importancia tiene la Instrucción DGRN sobre comunicaciones electrónicas, al que le hemos dedicado un archivo especial.

Así mismo, se aprueba el Plan Estadístico 2017-2020, donde se establece, entre otras materias, las estadísticas donde interviene el Colegio de Registradores

Respecto a las disposiciones Autonómicas no hay ninguna relevante desde la perspectiva de la oficina registral

En cuanto a la jurisprudencia del Tribunal Supremo hay que resaltar la STS de 8 de septiembre de 2016 por la que se anula al apartado 9 a) d la Disp. Ad 2ª del RD 876/2014 de 10 de octubre por el que se aprueba el Reglamento General de Costas

En la Sección II destacamos el nombramiento como Ministerio de Justicia a don Rafael Catalá

Resoluciones: destacamos como más relevantes:

·       de 10 de octubre que considera defecto que en la escritura no esté el juicio de suficiencia de un poder y que no se le hay exhibido al notario copia autorizada y ello aun cuando se aporte el poder al registrador; y reitera el carácter de prestamista profesional al que hay dado dos préstamos admitiendo como prueba en contra un acta notarial

·       de 11 de octubre sobre la diferencia entre el deslinde administrativo y la acción reivindicatoria, y los asientos registrales que puede provocar el deslinde aunque no puede perjudicar a un titular inscrito; así mismo analiza la eficacia de una nota marginal de inicio del expediente de deslinde

·       de 13 de octubre sobre el embargo de un bien ganancial cuando el otro cónyuge está en concurso y sobre la competencia en este caso del juez del concurso

·       de 13 de octubre sobre el requerimiento de pago hecho a un administrador mancomunado de la sociedad deudora, en una ejecución extrajudicial

·       la de 13 de octubre sobre la no inscribibilidad de le disolución de condominios en convenio regulador en sentencia sobre guarda y custodia de hijos en caso de una pareja de hecho.

La de 17 de octubre sobre el procedimiento notarial del artículo 201 LH para modificar la descripción de una finca, que no tiene límites de diferencia en cuanto a la superficie, y sobre lo que es objeto de calificación por el registrador

·       De 19 de octubre, sobre el cómputo de los plazos para interponer el recurso gubernativo, considerando valido y dentro del plazo cuando se presenta por vía administrativa, pero sin perjuicio de que no pueda prorrogarse el asiento de presentación. También hace un análisis sobre la nulidad de las clausular declaradas abusivas por sentencias registrales y su transcendencia a la hora de calificar e inscribir los contratos afectados

·       La de 20 de octubre sobre el uso de la vivienda familiar en los convenios reguladores y cuando ha de establecerse un plazo

·       De 24 de octubre sobre el desenvolvimiento de las cargas preferentes en el procedimiento ejecutivo ordinario, 

·       La 24 de octubre y 7 de noviembre, sobre desplazamientos patológicos en la cartografía catastral.

·       De 24 de octubre y de 7 de noviembre, sobre la imposibilidad de declarar una obra nueva en un convenio regulador

·       Las de 25 de octubre sobre cómo ha de ser la reseña y juicio de suficiencia en los casos de sustitución de poder así como la calificación registral

·       La de 26 de octubre sobre los testamentos particionales y la intervención de todos los herederos  cuando comprende bienes gananciales en el derecho gallego

·       La de 26 de octubre sobre si es necesario el consentimiento de los titulares intermedios cuando se modifica la tasación para subasta de una hipoteca

·       La de 26 de octubre sobre la no necesidad de fijar tipo máximo de intereses de demora en las hipotecas a favor de la agencia tributaria

·       La 7 de noviembre  sobre la garantía hipotecaria de intereses de demora aunque no haya un pacto específico sobre su devengo

·       De 14 de noviembre sobre la imposibilidad de cancelar por caducidad un usufructo establecido en testamento

 

TEMA DEL MES: RESOLUCIONES SOBRE NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN DE HIPOTECA.

Vamos a repasar algunas resoluciones relacionadas con la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.

La R. 29 de febrero de 2008 consideró aplicable los beneficios de esta Ley también a los créditos hipotecarios.

La R. 30 de noviembre de 2015 determina los requisitos que ha de reunir la subrogación activa en un préstamo hipotecario por parte de quien no tiene la condición de entidad de crédito.

Las R. 23 de septiembre de 2009 y R. 23 de septiembre de 2009, sobre derecho de enervación, exigen para su ejercicio que haya emitido el acreedor inicial certificado del saldo.

La R. 21 de febrero de 2001 indica que debe distinguirse entre la cantidad en que se produce la subrogación -solo lo que se debe por capital pendiente– y la cantidad que es necesario pagar a la entidad acreedora, que incluye también intereses y comisiones.

La R. 21 de abril de 2014 trata de la ampliación de plazo con cargas intermedias, exigiendo consentimiento expreso, aunque sea el mismo acreedor.

La R. 14 de mayo de 2015 se refiere también a la ampliación de plazo y de responsabilidad con cargas intermedias, exigiendo -frente a su posición anterior- el consentimiento de los titulares de anotaciones. Habla también de la recarga.

La R. 19 de julio de 2012 estudia la novación transcurrido el plazo de la obligación garantizada, distinguiendo entre obligación vencida y extinguida.

Las R. 26 de octubre de 2016 y R. 29 de febrero de 2016 permiten la modificación del tipo de subasta con cargas intermedias y sin exigir el consentimiento de sus titulares.

Las R. 14 de septiembre de 2001 y R. 6 de junio de 2006, en una novación del préstamo sobre capital que actualmente se debe, entienden que no se precisa una previa cancelación parcial.

La R. 18 de mayo de 2013 es sobre novación sujeta a la condición suspensiva de inexistencia de otras cargas, se entiende que no recogidas en la escritura.  

Las  R.  5 de noviembre de 1999R. 2 de Septiembre de  2002R. 4 de Septiembre de  2002R. 14 de Septiembre de  2002 tratan del cambio de interés variable a fijo que puede implicar la necesidad de modificar simultáneamente la hipoteca en lo relativo a las reglas de cálculo de los intereses ordinarios y de demora con arreglo al nuevo interés fijo pactado.

La R. 26 de septiembre de 2001 considera que no es preciso valorar si hay o no mejora de las condiciones.

La R. 25 de Febrero de 2015 dispone que en la novación de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito, debe constar la duración de la cuenta y prórroga o no del plazo. 

Respecto al certificado de tasación, si la novación no afecta a la tasación de la finca, no es necesario nuevo certificado: R. 29 de octubre de 2013R. 9 de diciembre de 2013R. 18 de febrero de 2014R. 24 de febrero de 2014. Pero, si se modifica el valor para subasta, sí que es es exigible el certificado de tasación: R. 18 de febrero de 2014

El vencimiento anticipado por impago de tres plazos debe constar en la constitución de hipotecas, pero en la novación no es necesario, salvo la necesidad de adaptación al cambio legislativo. R. 18 de febrero de 2014R. 24 de febrero de 2014

Podéis ver más resoluciones en el Fichero de Juan Carlos Casas, cuando trata de la subrogación y cuando se refiere a la novación.

O podéis acudir al texto legal, donde hemos incluido bastantes de ellas.

 

DISPOSICIONES GENERALES: 

Reestructuración de departamentos ministeriales

Real Decreto 415/2016, de 3 de noviembre, por el que se reestructuran los departamentos ministeriales.

 Ministerio de Justicia. Dispone de una sola Secretaría de Estado (la de Justicia).

  

Cambios en la numeración de órdenes ministeriales

Resolución de 4 de noviembre de 2016, de la Subsecretaría, por la que se modifica el anexo del Acuerdo del Consejo de Ministros de 21 de diciembre de 2001, por el que se dispone la numeración de las órdenes ministeriales que se publican en el Boletín Oficial del Estado.

Mediante Acuerdo del Consejo de Ministros de 21 de diciembre de 2001, se dispuso la numeración de las órdenes ministeriales que se publican en el «Boletín Oficial del Estado».

Según él, todas las disposiciones y resoluciones que adopten la forma de orden ministerial y deban publicarse, en las Secciones I, II y III del BOE se numerarán, incorporando entre otros elementos, un código alfabético de tres letras indicativo del departamento de procedencia.

El Real Decreto 415/2016, de 3 de noviembre, que acabamos de resumir, hace necesario adaptar la tabla de códigos ministeriales recogida en el anexo del referido Acuerdo, que queda sustituida por la del nuevo anexo.

Los nuevos códigos ministeriales se aplicarán para numerar aquellas órdenes ministeriales que se adopten a partir del 4 de noviembre de 2016.

ANEXO. Tabla de códigos ministeriales:

  • Ministerio de Asuntos Exteriores y de Cooperación: AEC
  • Ministerio de Justicia: JUS
  • Ministerio de Defensa: DEF
  • Ministerio de Hacienda y Función Pública: HFP
  • Ministerio del Interior: INT
  • Ministerio de Fomento: FOM
  • Ministerio de Educación, Cultura y Deporte: ECD
  • Ministerio de Empleo y Seguridad Social: ESS
  • Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital: ETU
  • Ministerio de Agricultura y Pesca, Alimentación y Medio Ambiente: APM
  • Ministerio de la Presidencia y para las Administraciones Territoriales: PRA
  • Ministerio de Economía, Industria y Competitividad: EIC
  • Ministerio de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad: SSI

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Estructura orgánica Departamentos Ministeriales

Real Decreto 424/2016, de 11 de noviembre, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales.

 El Ministerio de Justicia se estructura en los siguientes órganos superiores y directivos:

A) La Secretaría de Estado de Justicia, de la dependen los siguientes órganos directivos:

La Secretaría General de la Administración de Justicia, de la que depende la Dirección General de Relaciones con la Administración de Justicia.

La Oficina de Recuperación y Gestión de Activos, con rango de Dirección General.

La Dirección General de Cooperación Jurídica Internacional y Relaciones con las Confesiones.

B) La Subsecretaría de Justicia, de la que dependen los siguientes órganos directivos:

La Secretaría General Técnica.

La Dirección General de los Registros y del Notariado.

C) La Abogacía General del Estado-Dirección del Servicio Jurídico del Estado, con rango de Subsecretaría.

Las referencias del ordenamiento jurídico a los órganos suprimidos por este real decreto, se entenderán realizadas a los que por esta misma norma se crean, los sustituyen o asumen sus competencias o, en su defecto, al órgano del que dependieran.

Las delegaciones de competencias otorgadas por los distintos órganos superiores y directivos afectados por este real decreto y por el Real Decreto 415/2016, de 3 de noviembre, continuarán vigentes, hasta que sean expresamente revocadas o nuevamente otorgadas.

Entró en vigor el 12 de noviembre de 2016

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Instrucción DGRN sobre comunicaciones electrónicas con ella

Instrucción de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre utilización de medios electrónicos en las comunicaciones de notarios y registradores con la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Introducción.

En ella, el Centro Directivo realiza un repaso de la normativa que justifica la Instrucción:

1.- Nueva ley de Procedimiento Administrativo. Según el artículo 14, apartado dos c) de la recién entrada en vigor ley 39/2015 de 1 de octubre, de procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, los notarios y los registradores de la propiedad mercantiles y de bienes muebles están obligados a relacionarse a través de medios electrónicos con las administraciones públicas para realizar cualquier trámite de un procedimiento administrativo

2.- Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Según su artículo 108, notarios y registradores deben disponer, para la adecuada prestación de sus funciones públicas, de firma electrónica reconocida. Con ella (art. 110), pueden remitir documentos públicos notariales, comunicaciones, partes, declaraciones y autoliquidaciones tributarias, solicitudes o certificaciones por vía electrónica  con destino a otro notario o registrador, a las administraciones públicas o a cualquier órgano jurisdiccional, siempre que sea en el ámbito de su competencia respectiva y por razón de su oficio. 

3.- Legislación hipotecaria. Hay diversas previsiones de emitir información periódica, como la certificación semestral sobre el estado del registro, trimestral de documentos fuera de plazo, participación en concurso de vacantes, recursos contra calificación, licencias o ausencias reglamentarias o traslados de oficina.

4.- Reglamento Notarial. Los notarios han de comunicar su participación en concursos de vacantes, licencias, ausencias reglamentarias, negativas a expedir copias solicitadas por autoridades, solicitud de prórroga de plazo posesorio en los concursos o solicitud de duplicado de títulos.

Cuerpo de la Instrucción.

Qué comunicaciones: todas aquellas que, por disposición legal o reglamentaria. deban realizar los notarios o registradores a la DGRN.

Dónde: se realizará a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia, actualmente en https://sede.mjusticia.gob.es

Qué firma. Se utilizará certificado de firma electrónica reconocida, que se comprobará en el directorio del Consejo General del Notariado o del Colegio de Registradores. Como excepción, los notarios de nuevo ingreso, los miembros del cuerpo de aspirantes a registradores y los excedentes, mientras no dispongan de la anterior firma electrónica, podrán identificarse mediante firma electrónica reconocida de la FNMT o con su DNI electrónico.

Formularios. Habrá de dos tipos, específicos y genéricos.

 – Si hubiera un formulario específico para el caso concreto, las comunicaciones deberán remitirse a través de ellos, a los que se adjuntarán, en su caso los ficheros que se requieran. Todo ello firmado electrónicamente.

– Si no lo hubiera, se utilizarán los formularios genéricos, adjuntándose como fichero la comunicación que proceda y otros documentos, en su caso.

Formato de los ficheros. Puede ser en PDF, o en formato de texto (DOC o DOCX).

Representación. Sobre todo, para concursos. Este apartado se mezcla con el del concurso lo que genera una cierta confusión. La representación se documentará mediante apoderamiento apud acta, efectuado mediante comparecencia personal o comparecencia electrónica en la sede electrónica. En el futuro, podrá ser a través de la acreditación de su inscripción en el registro electrónico de apoderamientos, cuando esté disponible.

Acuse de recibo. La sede electrónica generará un acuse de recibo digital acreditativo de la presentación de la documentación.

Otros medios.  Podrán aprobarse otros medios técnicos de interconexión entre los sistemas informáticos de notarios, registradores y DGRN distintos a que sea a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia.

Vamos a ver algunas comunicaciones en concreto:

1.- Recursos Gubernativos. Ha de remitirse telemáticamente el expediente previsto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, conteniendo copia del título calificado y documentación complementaria en su caso; la calificación, el recurso, el informe del Registrador, y las alegaciones del notario autoridad o funcionario no recurrente. Los documentos generados por el registrador se emitirán en formato de texto.

2.- Actas de toma de posesión de registro. Las regula el artículo 518 del Reglamento Hipotecario. Se enviará telemáticamente la copia firmada por el registrador entrante. El original firmado por los dos registradores se puede hacer llegar por otros medios.

3.- Títulos despachados fuera de plazo.  El punto 3.5 de la instrucción, enumera su contenido, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del Código de Comercio, que incluye datos identificativos de Registrador y Registro, periodo, datos estadísticos y enumeración individualizada de los títulos afectados.

4.- Certificaciones semestrales. Se considerará como fecha la que conste en la misma, aunque el envío telemático se firme digitalmente en fecha posterior.

5.- Remisión por los Colegios o por el CGN. Los documentos o informes correspondientes a expedientes tramitados en la DGRN en los que han de intervenir, así como cualesquiera otras comunicaciones o informes, se remitirán telemáticamente siguiendo los criterios indicados sobre el uso de formularios genéricos.

6.- Concursos. A efectos de la presentación electrónica de instancias para participar en concursos de vacantes, se considerará válidamente acreditada la representación mediante escrito original firmado por el representado del que resulte la misma. El escrito digitalizado ha de aportarse junto con la instancia suscrita por el interesado o mediante formulario genérico. Podrá la DG solicitar el cotejo con el original.

Se deroga la instrucción de 14 de marzo de 2007 sobre remisión por los registradores de determinada información relativa a los títulos inscritos fuera de plazo.

La instrucción entrará en vigor el 6 de noviembre de 2016.

Ir al Archivo especial

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Plan Estadístico Nacional 2017-2020

Real Decreto 410/2016, de 31 de octubre, por el que se aprueba el Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

El artículo 149.1.31 de la Constitución determina la competencia exclusiva del Estado sobre las estadísticas para fines estatales, teniendo tal consideración las estadísticas incluidas en el Plan Estadístico Nacional.

Las estadísticas cuya realización resulte obligatoria por exigencia de la normativa europea quedarán incluidas automáticamente en el Plan Estadístico Nacional, siendo la disposición más relevante el Reglamento (UE) n.º 99/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 15 de enero de 2013.

El Plan tendrá una vigencia de cuatro años y es el principal instrumento ordenador de la actividad estadística de la Administración General del Estado, según la Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública.

El sexto Plan Estadístico Nacional correspondiente al cuatrienio 2013-2016 se aprobó por Real Decreto 1658/2012, de 7 de diciembre, siendo desarrollado en programas anuales

Próxima a finalizar su vigencia se aprueba el nuevo plan para el cuatrienio 2017-2020, que se inserta en los cinco anexos de este real decreto.

Las estadísticas han de efectuarse en el cuatrienio por los servicios estadísticos de la Administración General del Estado o cualesquiera otras entidades dependientes de ella.

Las estadísticas del plan se presentan clasificadas en sectores atendiendo a la materia tratada y se concretan las líneas estratégicas que van a regir la producción estadística para fines estatales en dicho cuatrienio.

Para cada operación estadística se determinan sus aspectos esenciales: los organismos que intervienen, fines y descripción general, colectivo y ámbito territorial y la estimación de los créditos presupuestarios necesarios para su financiación, así como el Programa de inversiones.

Artículo 3. Obligatoriedad de respuesta.

De conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública, y en la disposición adicional cuarta de la Ley 4/1990, de 29 de junio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 1990, para la elaboración de todas las estadísticas incluidas en el Plan Estadístico Nacional 2017-2020 los datos se exigirán con carácter obligatorio, sin perjuicio de que serán de aportación estrictamente voluntaria y, en consecuencia, solo podrán recogerse, previo consentimiento expreso de los interesados, los datos susceptibles de revelar el origen étnico, las opiniones políticas, las convicciones religiosas o ideológicas y, en general, cuantas circunstancias puedan afectar a la intimidad personal o familiar.

Obligatoriedad de respuesta. Las estadísticas incluidas en el Plan Estadístico Nacional 2017-2020 son de cumplimentación obligatoria (art. 3 de este RD, art. 7 Ley 12/1989 y D. Ad. 4ª Ley 4/1990). No obstante, serán de aportación estrictamente voluntaria y, en consecuencia, solo podrán recogerse previo consentimiento expreso de los interesados los datos susceptibles de revelar el origen étnico, las opiniones políticas, las convicciones religiosas o ideológicas y, en general, cuantas circunstancias puedan afectar a la intimidad personal o familiar.

Contenido de los anexos.

En el anexo I se incluyen las líneas estratégicas del Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

En el anexo II figura la relación de operaciones estadísticas que forman parte del Plan, clasificadas por sector o tema y por organismo responsable de su ejecución.

El anexo III detalla, para cada una de las operaciones estadísticas, los siguientes aspectos esenciales: fines, organismos que intervienen en su elaboración, descripción general de su contenido, colectivo con referencia al ámbito territorial, en su caso, y estimación de los créditos presupuestarios. También se definen los conceptos anteriores y los códigos utilizados.

El anexo IV contiene el Programa de inversiones y estimaciones de los créditos presupuestarios precisos.

En el anexo V, se proporciona información complementaria para enlazar este Plan con el anterior.

Interviene el Consejo General del Notariado en la estadística 

7353 Índice de Precios de la Vivienda (IPV).

Fines: Obtener información sobre la evolución de los precios de las viviendas compradas. 

Organismos que intervienen: INE, Consejo General del Notariado (MJUS). 

Descripción general (principales variables): Precios de transacción de las viviendas. Tipo de vivienda. Colectivo: Viviendas transaccionadas.        

Interviene el Colegio de Registradores en cuatro estadísticas:

7284 Estadística de Sociedades Mercantiles.

Fines: Información mensual y anual de las sociedades creadas, disueltas, y de las modificaciones de sociedades.

Organismos que intervienen: INE, Registro Mercantil Central y Colegio de Registradores (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número y capital social de las sociedades constituidas, disueltas o que modifican su capital. Estado de la sociedad (constitución, aumento de capital, condición jurídica de la sociedad, capital…). Colectivo: Sociedades mercantiles.

7314 Estadística de Hipotecas.

Fines: Obtener información sobre constituciones, ampliaciones y cancelaciones de las hipotecas.

Organismos que intervienen: INE, Colegio de Registradores (Servicio de Sistemas de Información) (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número de hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (viviendas, solares y otras). Naturaleza de la finca, capitales, tipos de interés, entidades financieras y años. Colectivo: Fincas hipotecadas.

7315 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias.

Fines: Conocer con carácter trimestral la evolución de las ejecuciones hipotecarias distinguiendo según la naturaleza de las fincas, como aproximación al análisis de los alzamientos y desahucios.

Organismos que intervienen: INE, Colegio de Registradores (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número de ejecuciones hipotecarias en proceso. Naturaleza de la finca. Colectivo: Certificaciones por ejecución hipotecaria iniciadas e inscritas en el registro de la propiedad correspondiente.

7316 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad.

Fines: Obtener información sobre transmisión de derechos de la propiedad.

Organismos que intervienen: INE, Colegio de Registradores (Servicio de Sistemas de Información) (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número de transmisiones de derechos de la propiedad sobre fincas rústicas y urbanas. Naturaleza de la finca, título de adquisición, compraventa de viviendas según régimen y estado. Colectivo: Transmisiones de derechos de la propiedad inscritos en los registros de la propiedad.

Este real decreto entrará en vigor el día 1 de enero de 2017.

PDF (BOE-A-2016-10773 – 166 págs. – 2.649 KB)   Otros formatos

 

Disposiciones Autonómicas

CATALUÑA. Ley 2/2016, de 2 de noviembre, de modificaciones urgentes en materia tributaria.

La ley contiene cinco artículos, que afectan al impuesto sobre el patrimonio, al impuesto sobre sucesiones y donaciones, a tareas de control tributario y lucha contra el fraude, al impuesto sobre la emisión de óxidos de nitrógeno a la atmósfera producida por la aviación comercial y al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

En primer lugar, en cuanto a los impuestos sobre el patrimonio y sobre sucesiones y donaciones, las modificaciones introducidas permiten que los beneficios fiscales previstos para los patrimonios protegidos constituidos de acuerdo con la normativa estatal también sean de aplicación a los constituidos de acuerdo con el derecho civil catalán.

También en el ámbito del impuesto sobre sucesiones y donaciones, se amplía de nuevo el plazo (hasta el 31 de diciembre de 2017) para poder aplicar el aplazamiento excepcional a dos años, concedido por los órganos de gestión de la Administración tributaria, en los casos de falta de liquidez de la herencia.

En tercer lugar, se regula la comunicación de datos con trascendencia tributaria obtenidos por las administraciones tributarias a la Agencia Tributaria de Cataluña.

En cuanto al impuesto sobre la emisión de óxidos de nitrógeno a la atmósfera producida por la aviación comercial, se amplía el hecho imponible al transporte aéreo de mercancías; se suprime de la base imponible el límite de 20.000 vuelos, y se establece un único tipo de gravamen.

Finalmente, con relación al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, se establece una bonificación del 100{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} en la modalidad de actos jurídicos documentados que grava la escritura pública de separación y divorcio y de extinción de pareja estable.

Entró en vigor el 8 de noviembre de 2016. (GGB)

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Tribunal Supremo

Reglamento de Costas

Sentencia de 5 de julio de 2016, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto y anula la Disposición transitoria 26 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.

Esta sentencia anula la Disposición transitoria 26 del vigente Reglamento General de Costas sobre  Ocupaciones existentes procedentes de títulos extinguidos o en tramitación.

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Reglamento de Costas

Sentencia de 8 de septiembre de 2016, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima parcialmente el recurso interpuesto contra el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, y anula el apartado 9.a) de su disposición adicional segunda.

Esta sentencia anula este apartado de la D. Ad. 2ª:

9. En las urbanizaciones marítimo-terrestres existentes a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, se tendrá en cuenta lo siguiente:

a) A efectos de aplicación de lo establecido para los estacionamientos náuticos individuales o colectivos y privados en la letra a) del apartado 4, el propietario colindante deberá acreditar la existencia de título de propiedad, debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

A su vez, la letra a) del apartado 4 dice: 

4. La realización de las obras para construir los canales navegables de la urbanización marítimo-terrestre que dan lugar a la invasión por el mar o por las aguas de los ríos, hasta donde se haga sensible el efecto de las mareas, de terrenos que antes de dichas obras no sean de dominio público marítimo-terrestre, ni estén afectados por la servidumbre de protección, producirán los siguientes efectos:

a) El terreno inundado se incorporará al dominio público marítimo-terrestre. No obstante, no se incluirán en el dominio público marítimo-terrestre los terrenos de propiedad privada colindantes a la vivienda y retranqueados respecto del canal navegable que se destinen a estacionamiento náutico individual y privado. Tampoco se incorporarán al dominio público marítimo-terrestre los terrenos de titularidad privada colindantes con el canal navegable e inundados como consecuencia de excavaciones, que se destinen a estacionamiento náutico colectivo y privado.

  
SECCIÓN II:

Nuevos Ministros

Real Decreto 417/2016, de 3 de noviembre, por el que se nombran Ministros del Gobierno.

Esta es la lista de los miembros del nuevo Gabinete:

  • Ministro de Justicia, don Rafael Catalá Polo.

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RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

428.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 10 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corralejo a inscribir una representación gráfica catastral.

Debe decidirse en este expediente si es inscribible la representación gráfica catastral de una finca una vez tramitado el expediente del art. 199 LH

La registradora alberga dudas basadas en: las diferencias descriptivas existentes en las fincas registrales colindantes entre el catastro y el registro; consta en el historial previo de las fincas operaciones de segregación división y agrupación; y que uno de los cotitulares se opone.

El recurrente alega falta de motivación, extemporaneidad en las alegaciones e irregularidades en la inscripción de la cabida en inscripciones anteriores.

La Dirección confirma la nota. Rechaza la falta de motivación: la argumentación será suficiente si expresa suficientemente la razón que justifica la negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa. En este caso se señalan las dudas que a juicio de la registradora impiden la inscripción de la representación gráfica, y los fundamentos en los que se apoya para justificarlas.

En cuanto al fondo del asunto la Dirección reitera su doctrina acerca de la incorporación al registro de la representación gráfica de una finca y el procedimiento para realizarlo. Establece que es aplicable el procedimiento del art. 199 LH, pero que del tenor del art. 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.  RR de 12 de febrero de 2016 y de 17 de noviembre de 2015. En todo caso ha de aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica, que debe ser objeto de calificación por el registrador: Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora en cuanto a la posible invasión de fincas colindantes: se basa en la comparación  de las descripciones registrales y catastrales de las fincas colindantes, no en las alegaciones del colindante, por lo que se rechaza la afirmación sobre la extemporaneidad de la presentación de tales alegaciones. Toda vez que tales dudas impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse a la previsión que a este efecto se contiene en el artículo 199: «si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente».

Por último y, respecto de las alegaciones relativas a las irregularidades en la tramitación del procedimiento que causó la inscripción de un exceso de cabida en una finca colindante, debe reiterarse la doctrina de que el objeto del recurso tiene por objeto las calificaciones del Registrador y  que una vez practicado un asiento el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos. (MN)

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429.**  LEY 2/2009 y PRESTAMISTA PROFESIONAL. PODER, COPIA AUTORIZADA y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.

Resolución de 10 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión parcial de préstamo hipotecario entre particulares.

Hechos: Se otorga una escritura, complementada por otra, en virtud de la cual se cede la posición jurídica acreedora del prestamista en un préstamo con garantía hipotecaria. El adquirente manifiesta que no es un prestamista profesional. En la primera escritura se aporta copia simple de un poder, pero no se emite juicio de suficiencia. En la segunda se hace uso de un poder contenido en la escritura complementada, pero no se dice que se exhibe copia autorizada.

La registradora encuentra dos defectos: que el cesionario es un prestamista profesional, a pesar de su aseveración en contra, pues figura como titular de otros préstamos hipotecarios. Y, en cuanto a los poderes, que falta el juicio de suficiencia notarial en la primera escritura, y la exhibición al notario autorizante de copia autorizada en la segunda.

El interesado recurre y alega, en cuanto a los poderes, que al exhibirse al registrador la copia autorizada de la primera escritura puede comprobar por sí mismo las facultades del apoderado, y en cuanto a la escritura complementaria, que el poder consta en el cuerpo de la escritura, que también tiene a la vista el registrador. En cuanto a la consideración de prestamista profesional del cesionario, alega que la apreciación de la registradora es subjetiva e imprecisa, que se trata de un jubilado y que únicamente ha otorgado 2 préstamos en los últimos seis años y por cuestiones personales.

La DGRN desestima el recurso. En cuanto al poder recuerda su doctrina de que el notario deberá hacer constar el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, y que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. En la primera escritura falta ese juicio de suficiencia, y en la segunda escritura falta la mención a la exhibición de copia auténtica o al menos a la existencia en el protocolo del original sin nota de revocación, conforme al artículo 166.2 del Reglamento Notarial.

En cuanto al segundo defecto, entiende que, para considerar a un prestamista como profesional basta la existencia de dos préstamos, lo  que constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad. Admite como prueba negativa, cuya carga atribuye al prestamista, el acta notarial de notoriedad que, en este supuesto concreto, podría ir dirigida a la acreditación de la amistad existente entre los deudores y el acreedor y al estado de necesidad de los primeros que operaría como causa de la concesión excepcional del préstamo.

COMENTARIO: Respecto de los poderes hay que sacar como conclusión de la posición de la DGRN que, en la práctica, el notario tendrá que emitir siempre el juicio de suficiencia del poder sobre la base de la copia simple, advirtiendo de la falta de copia autorizada, pues en otro caso habrá de subsanar ese defecto registral mediante diligencia; y por otro lado, si no se le exhibe copia autorizada del poder al notario, no se subsanará la omisión exhibiendo la copia autorizada al registrador, con lo que tendrá que exhibirse al notario, y éste reflejarlo por diligencia, de la que se emitirá copia para el Registro lo cual parece, como mínimo, excesivamente formalista, pues el Registrador puede comprobar por sí mismo tanto la existencia de la copia autorizada, como las facultades contenidas evitando un nuevo viaje documental de ida y vuelta.

Respecto del carácter profesional del prestamista, el notario, al no tener acceso al Servicio de Interconexión de los Registros, no podrá ejercer adecuadamente su función, por lo que parece imprescindible que se le permita el acceso a dicho servicio para ejercer su función  y velar por la legalidad, al menos en este tipo de operaciones, pues no olvidemos que en tal caso la subsanación del préstamo o de la cesión no es posible y habría que empezar la operación de nuevo desde el principio (FIPER, seguro profesional, etc). (AFS)

 

431.* ASIENTOS YA PRACTICADOS. LEGITIMACIÓN REGISTRAL

Resolución de 10 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que acuerda no practicar la rectificación de una inscripción de escritura de herencia. 

Hechos:

 El supuesto planteado consiste en la elevación a escritura pública, en 2015, de un documento autorizado por notario inglés que ya había causado inscripción en el Registro de la Propiedad en el año 2004. La razón por la que se procedió a dicha elevación a público radicaba en la expedición en el año 2004 de una nota informativa errónea.

El registrador rechaza la inscripción del documento ya que los derechos cuya inscripción se pretende constaban inscritos a favor de las mismas personas no siendo por tanto procedente la rectificación de la inscripción, al estar debidamente practicada y por tanto bajo la salvaguarda de los Tribunales.

El notario recurrente, por su parte alega que con la autorización de dicha Escritura se pretendían cumplir tres objetivos:

-el  primero, registral, consistente en la rectificación de la información/inscripción del registro.

-el segundo,  documental, con el fin de obtener todos los efectos que sólo producen las escrituras españolas y no otros documentos españoles o extranjeros.

– y el último objetivo, de carácter notarial para proveer a los interesados de un único título.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, puesto que lo  presentado  a inscripción, una escritura de elevación a público de un documento notarial extranjero,  ya fue objeto de inscripción.

Esto implica que  el asiento practicado está bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), cerrándose el Registro a otros títulos formales relativos a la misma transmisión y a otros que sean contradictorios (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

Y por ello, si en su día se expidió una nota informativa errónea, como así reconoce el registrador, la expedición de dicha nota informativa podrá implicar la correspondiente responsabilidad civil, pero ello no implica que en el asiento se hubiera cometido algún tipo de inexactitud, cuestión que podría haber quedado resuelta con la necesaria coordinación entre notario y registrador, mediante la constancia en el documento de que dicha transmisión ya constaba inscrita correctamente, sin necesidad de provocar una nota de calificación negativa, un recurso y una resolución por esta Dirección General.

Comentario:

Esta resolución, deja claro que ante la presentación en un registro de un documento que refleje una operación debidamente inscrita, en ningún caso deberá de ser objeto de calificación negativa, bastando hacer constar en el documento “que no se practica operación registral alguna al constar la misma inscrita  en los libros del registro”, añadiendo los datos de inscripción y  evitando de este modo una nota, un recurso y una resolución innecesarios. (MGV)

432.*** DESLINDE ADMINISTRATIVO

Resolución de 11 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Vecilla, por la que se suspende la inscripción de un certificado de acuerdo de deslinde.

Hechos: Se efectúa un deslinde administrativo llevado a cabo por una entidad local menor (Junta Vecinal) en virtud del cual una finca registral de su propiedad pasaría de 40.000 a 62.000 metros cuadrados (casi 50.000 en Catastro). Hay una finca colindante por el Este de 21000 m2 que se ha inmatriculado, al parecer, durante el procedimiento de deslinde.

La registradora considera que el deslinde supone ampliar la parcela pública por el lindero Este, que esa ampliación puede afectar al titular de la finca colindante inscrita, y que la vía adecuada para ello es la acción reivindicatoria.

El interesado (la Junta Vecinal) recurre y alega que la finca que se deslinda ha sufrido una usurpación, pues la parcela colindante por el Este tenía históricamente una superficie de 6000 m2 en Catastro y de forma indebida ha pasado a tener 21.000 m2 en Catastro e inscribirse en el Registro. Se queja también que la citada finca se ha inmatriculado en el Registro después de practicada la nota marginal de inicio del deslinde. Añade que el fin del deslinde, precisamente, es restablecer los límites correctos de la parcela pública.

La DGRN desestima el recurso y hace un extenso y didáctico estudio sobre la figura del deslinde administrativo en general, y su encaje con el Registro.

En cuanto a su naturaleza, declara que el acto administrativo de deslinde es el que tiene por objeto determinar los límites concretos de los bienes públicos, el cual podrá ser impugnado ante la jurisdicción contencioso-administrativa, que es la competente para conocer de cualquier controversia sobre vicios de competencia y procedimiento, como conjunto de actos dictados en ejercicio de una potestad administrativa, conforme a un procedimiento establecido, o ante la jurisdicción civil para resolver los litigios en que se discutan cuestiones de fondo en torno a la propiedad de los bienes

Reconoce que el deslinde administrativo es un título apto para inmatricular la finca en el Registro de la Propiedad y, si ya está inscrita, el artículo 68 del Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio permite la inscripción del deslinde firme.

A continuación, diferencia entre deslinde y acción reivindicatoria: El deslinde hace referencia a confusión de linderos, y conlleva la recuperación de la posesión; La acción reivindicatoria hace referencia a controversia de títulos de propiedad. Por ello el TS declara que el deslinde no puede convertirse en una acción reivindicatoria simulada, y no puede con tal pretexto la Administración hacer declaraciones de propiedad sobre terrenos en los que los particulares ostenten derechos de propiedad y prueben una posesión superior a un año, ya que el deslinde sólo sirve para la fijación precisa de la situación posesoria entre las fincas deslindadas.

Finalmente, en cuanto a los efectos del deslinde en relación con los asientos registrales de otras fincas, recuerda que la jurisprudencia señala que en todo expediente de deslinde administrativo ha de ser respetado el principio de legitimación registral del artículo 38 de la LH, a tenor del que se presume a todos los efectos que los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.

Como resumen, el deslinde (salvo casos especiales como el de Costas o de Vías Pecuarias) limita su eficacia al ámbito estrictamente posesorio, lo que impide que pueda considerase como título declarativo de propiedad a favor de la Administración, y, por tanto, no es suficiente para rectificar las inscripciones registrales contradictorias con el deslinde. En el presente caso concluye que se trata de un conflicto de títulos y no de confusión de linderos.

En cuanto a la nota marginal registral de inicio del expediente de deslinde y el posible cierre registral para otros títulos, concluye que no provoca ese efecto, y que, en todo caso, la finca colindante ya fue inscrita y está bajo la salvaguardia de los tribunales.

Respecto de la calificación del registrador de los documentos administrativos, recuerda que es más amplia que en los judiciales y le corresponde examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal.

Concluye que el título administrativo presentado es insuficiente, en este caso, para rectificar el contenido de los asientos registrales en perjuicio de tercero, sin perjuicio del ejercicio de las acciones que se estimen procedentes.

COMENTARIO: De dicha doctrina parece deducirse, como conclusión, que el deslinde administrativo  sí es un título declarativo apto para modificar la descripción de la finca registral e inscribir, en su caso, el exceso de cabida, pero  si perjudica a un tercero inscrito entonces no es apto para rectificar el Registro (salvo deslindes especiales), ya que la vía correcta es ejercitar la acción reivindicatoria en la vía jurisdiccional, y todo ello sin perjuicio de su plena validez a efectos posesorios.

Las “roderas” que menciona el recurrente y que llaman la atención a la DGRN, hacen referencia a la marca que dejan las ruedas de los vehículos pesados al pasar por un terreno blando, que no es camino pero que puede parecerlo en una vista aérea y confundir, como al parecer le ha ocurrido al Catastro, que considera a esas roderas camino, y posiblemente haya influido en la delimitación de las parcelas, de lo cual se queja el recurrente. (AFS)

433.** INMATRICULACIÓN. ACTA DE NOTORIEDAD TRAMITADA ANTES DE LA LEY 13/2015

Resolución de 11 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrox, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de título público complementado con acta de notoriedad.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca en base a un título que se complementa con un acta de notoriedad complementaria de título público iniciada antes de la entrada en vigor de la ley 13/2015 y terminada después. Se da la particularidad de que una copia de dicha acta, sin terminar, fue presentada en el Registro de la Propiedad en Octubre de 2015, por tanto antes de la entrada en vigor de la Ley, aunque caducó el asiento. Finalmente el acta se terminó en 2016 declarándose la notoriedad conforme al requerimiento y a la antigua legislación.

El registrador deniega la inscripción porque la notoriedad debe de ir referida no sólo al hecho de ser considerado propietario, sino también a la fecha de su adquisición.

El interesado recurre y alega que el acta fue presentada antes de la entrada en vigor de la Ley.

La DGRN desestima el recurso y alega que conforme a la disposición transitoria única de la Ley 13/2015 a dicha acta sólo le sería de aplicación la legislación anterior si se hubiera presentado el titulo a inmatricular (no el Acta) antes de su entrada en vigor (1 de Noviembre de 2016).

Conforme a la nueva legislación (artículo 205 LH), esta Acta será apta para complementar el título a inmatricular siempre que el notario emita formalmente, si procede, su juicio de notoriedad sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando le resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso. (AFS)

434.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO HABIENDO FALLECIDO EL TITULAR REGISTRAL. DIFERENTES SUPUESTOS

Resolución de 11 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 5, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo.

La Dirección, como ya hizo en la R de 9 de julio de 2011 esquematiza en esta Resolución los distintos supuestos que pueden plantearse en las Anotaciones de embargo cuando el titular registral está fallecido y sus requisitos:

a) procesos por deudas del titular registralfallecido antes o durante el procedimiento: si falleció durante el procedimiento deberá acreditarse que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos por sucesión procesal conforme al 16 LEC; Si falleció antes de iniciado el procedimiento, además del fallecimiento deberá acreditarse, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (art 166.1.º RH), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios. Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.

b) procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral fallecido antes de iniciado el procedimiento: igual que en supuesto anterior deberá acreditarse el fallecimiento, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales y además, acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad ( 166.1.º párrafo segundo RH). En definitiva deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.

c) procesos ejecutivos contra herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral, bien sea por deudas propias del causante o de la propia herencia yacente, será preciso para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador.

En este supuesto se trata de una demanda efectuada por la comunidad de propietarios de un piso, contra un heredero concreto y contra la herencia yacente y los herederos desconocidos de los titulares registrales. De la documentación aportada en el expediente resulta que los titulares fallecidos lo hicieron intestados y que las deudas reclamadas se deben a cuotas impagadas posteriores al fallecimiento de los mismos.

Para resolver el expediente la Dirección distingue dos supuestos:

1.-Respecto a la esposa, que premurió, resulta la existencia de un documento de partición firmado por sus 2 hijos – que están demandados- y el viudo, ahora fallecido. En este caso entiende el Centro que estamos ante el supuesto de deudas de herederos ciertos y determinados, en cuyo caso, conforme el art. 166.1.ª, párrafo segundo, RH deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral y para ello es imprescindible la presentación del título sucesorio. Por lo que en este punto confirma la nota.

2.-Sin embargo, respecto a esposo no está aceptada su herencia ni realizada operación alguna en cuanto a la partición hereditaria, pudiendo existir herederos que no sean coincidentes con los de su esposa; estamos por tanto ante un supuesto de deudas de estos herederos indeterminados –ya que nos encontramos ante un supuesto de herencia yacente–, y será preciso, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente. En este caso como la demanda se ha dirigido finalmente contra personas determinadas como posibles herederos del causante, la herencia yacente está correctamente emplazada y no es precisa la designación de administrador judicial. Por lo que respecto a este causante se rechaza el defecto. (MN)

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435.** EXPROPIACIÓN. DERECHO DE REVERSIÓN. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Elche n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una instancia en que se solicita la cancelación de un derecho de reversión. 

Hechos:

 Se trata de la presentación  en el Registro de una  instancia expedida por la Consellería de Vivienda, Obras Publicas y Vertebración del Territorio de la Generalitat Valenciana, el día 16 de mayo de 2016, en la que se solicitaba la cancelación del derecho de reversión, a favor de los expropiados, sobre una finca registral  acompañada de certificación administrativa de fecha 19 de junio de 2013, expediente número 2013/328, expedida por la misma Consellería, donde se manifiesta que la obra finalizó el día 24 de febrero de 2006, «por lo que no se pueden dar los presupuestos para la reversión». Igualmente se manifiesta que la obra se ejecutó en su totalidad en los terrenos mencionados, no existiendo sobrante de metros en ningún caso, y copia del acta de recepción de la obra de fecha 24 de febrero de 2016.

El registrador suspende la inscripción basándose en los artículos 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa, 63 y siguientes de su Reglamento, 78 y siguientes y 210 de la Ley Hipotecaria y en una resolución de la Dirección General  su Resolución de 30 de marzo de 2016, relativa a una expropiación urbanística en sede de un procedimiento de compensación, pero cuyas conclusiones las considera aplicables  al presente caso.

 A la luz de la citada doctrina de la DGRN, analiza  las circunstancias concurrentes en el presente caso, alegando:

a) Que se trata de un supuesto de expropiación ordinaria.

b) La cancelación del derecho de reversión, sin consentimiento de sus titulares registrales, se fundamenta en el transcurso del plazo de 10 años desde la terminación–recepción de las obras, y en la no existencia de terrenos sobrantes.

Y en base a lo anterior considera que no procede la cancelación solicitada, dado que todavía está vigente el plazo de caducidad de 20 años desde la toma de posesión, más el plazo de seguridad de 5 años impuesto por el artículo 210 de la Ley Hipotecaria.

Estas precauciones las considera lógicas ya que a pesar de alegarse por el titular registral del dominio la terminación de las obras con una antelación superior a 10 años, existe la posibilidad de que naciera todavía el derecho de reversión por exceso de expropiación, o por desafectación la obra realizada.

Concluye haciendo referencia a los posibles medios de cancelación:

a) Que sea consentida en escritura pública por sus titulares registrales o sus causahabientes acreditados, de acuerdo con el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

b) Acudir al expediente de liberación de cargas y gravámenes previsto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria una vez transcurridos los 20 años de caducidad desde la toma de posesión.

c) Presentar certificación del acto administrativo firme que, con audiencia de todos los interesados (titulares registrales del derecho de reversión), declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa, lo cual podrá acreditarse por la propia certificación administrativa.

 A juicio de la recurrente, los requisitos necesarios para excluir, y cancelar, el derecho de reversión, son:

a) el mantenimiento de la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad o interés social, y

b) que dicha afectación se prolongue durante diez años desde la terminación de la obra o el establecimiento del servicio. Para acreditar tales requisitos se aportaron al Registro de la Propiedad la certificación en la que se manifiesta que la obra dio comienzo el 24 de junio de 2003 y finalizó el 24 de febrero de 2006, así como que la obra se ejecutó en su totalidad en los terrenos mencionados, no existiendo sobrante de metros en ningún caso.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Nuestro Centro Directivo para ello comienza haciendo referencia a su doctrina en esta materia, al ser la expropiación forzosa  una limitación del dominio por causa de  utilidad pública o interés social. Dicha causa afecta al objeto expropiado (cfr. artículo 9 de la Ley sobre expropiación forzosa) e incide continuadamente sobre dicho bien, por lo que la persona expropiada tiene el derecho de resolver la expropiación que ha llegado a ser infructuosa.

 Este derecho a resolver la expropiación, o derecho de reversión, surge en los casos de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la expropiación, así como en aquellos casos en que hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación, y opera en favor del primitivo dueño o sus causahabientes, que son quienes podrán recobrar en su virtud la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado (cfr. artículo 54.1 de la Ley sobre expropiación forzosa).

 A continuación distingue los tres hitos del iter de la reversión:

 La primera es la del derecho de reversión en estado latente o expectante y nace directamente con la propia expropiación y de forma simultánea a la misma.

En segundo lugar, una vez producido cualquiera de los hechos o presupuestos habilitantes previstos en el apartado 1 del artículo 54 de la Ley, el derecho de reversión latente deviene en un derecho de reversión pleno, activo o actual de adquisición preferente, como derecho potestativo, similar a un derecho de adquisición o retracto, de carácter real e igualmente oponible frente a terceros, que se desdobla a su vez en dos fases, la previa a su reconocimiento administrativo o judicial y la posterior a dicho reconocimiento, reconocimiento que requiere la previa reclamación potestativa por parte del expropiado o sus causahabientes, como titulares del derecho (cfr. artículo 54, apartado 4, de la Ley sobre expropiación forzosa).

Finalmente, en su tercera etapa el derecho de reversión consumado es aquél en que el derecho reversional de adquisición preferente ha sido reconocido y ejercitado de forma completa mediante el pago o restitución de la indemnización expropiatoria en los términos previstos en el artículo 55 de la misma Ley, dando paso con ello a su consumación mediante la adquisición o readquisición del dominio.

 En tal momento el derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el patrimonio del reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente expropiado.

 El derecho de reversión, en cada una de las tres citadas etapas, es susceptible de reflejo registral.

Tras eso, se centra en el  modo de cancelar la mención registral del derecho de reversión expectante o reconocido, lo que constituye la cuestión principal del presente expediente, y tratada en dos recientes resoluciones.

 En la Resolución de 30 marzo de 2016, se recordó que en el ejercicio del derecho de reversión expropiatorio, cuando se dan sus presupuestos legales, el plazo para que el dueño primitivo o sus causahabientes puedan solicitarla será el de tres meses, a contar desde la fecha en que la Administración hubiera notificado el exceso de expropiación, la desafectación del bien o derecho expropiados o su propósito de no ejecutar la obra o de no implantar el servicio.

En defecto de esta notificación, el derecho de reversión podrá ejercitarse por el expropiado y sus causahabientes en los casos y con las condiciones siguientes:

a) cuando se hubiera producido un exceso de expropiación o la desafectación del bien o derecho expropiados y no hubieran transcurrido veinte años desde la toma de posesión de aquéllos;

b) cuando hubieran transcurrido cinco años desde la toma de posesión del bien o derecho expropiados sin iniciarse la ejecución de la obra o la implantación del servicio, y

c) cuando la ejecución de la obra o las actuaciones para el establecimiento del servicio estuvieran suspendidas más de dos años por causas imputables a la Administración o al beneficiario de la expropiación sin que se produjera por parte de éstos ningún acto expreso para su reanudación.

 La competencia para resolver sobre la reversión corresponderá a la Administración en cuya titularidad se halle el bien o derecho en el momento en que se solicite aquella o a la que se encuentre vinculado el beneficiario de la expropiación, en su caso, titular de los mismos.

Respecto al plazo de ejercicio del derecho de reversión, con  la nueva redacción del artículo 54 de la Ley sobre expropiación forzosa dada por la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999, parece diferenciar los supuestos de desafectación y de exceso de expropiación, de los de inejecución, al disponer que en tales casos cuando la Administración desatiende su obligación de notificar tales hechos al expropiado, este podrá ejercitar el derecho de reversión en tanto no hayan transcurrido veinte años desde la toma de posesión de los bienes.

 En los casos de expropiaciones urbanísticas, en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización, procede la reversión, cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido (artículo 34 del texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio).

Sin embargo, en los supuestos de reversión basados en la inejecución de la obra o la implantación del servicio, supuesto que podemos equiparar al de inejecución de la urbanización, en los no haya mediado notificación alguna por parte de la Administración al expropiado, el artículo 54.3.b) de la Ley sobre expropiación forzosa establece un plazo mínimo de cinco años, diez años para la urbanística, para poder ejercer la acción pero, a diferencia de otros supuestos de reversión, no establece un plazo máximo para su ejercicio, estableciéndose, a diferencia de los otros supuestos de reversión, únicamente el término inicial para el ejercicio del derecho y no un término final, mientras que en los demás casos de reversión, si bien se parte igualmente de la toma de posesión de los bienes o derechos expropiados, se fija un término final, más allá del cual no puede ejercitarse el derecho.

No obstante, en las urbanísticas, sí puede estimarse procedente la cancelación, del derecho de reversión, una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, según se acredite mediante certificación administrativa del acta, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

 En la Resolución de 19 de abril de 2016, se planteó, sin embargo, otro supuesto cancelatorio diferente a los anteriores, ya que, después de recordar que, es regla general que para la cancelación de un asiento registral se presupone bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien la pertinente resolución judicial supletoria. (cfr. arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Pero, no es menos cierto que dicha regla tiene importantes excepciones y una de ellas es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito, o por disposición directa de la ley (artículo 82 de la Ley Hipotecaria).

Por tanto, al margen de las otras posibilidades de cancelación estudiadas, el Centro Directivo sostiene que la cancelación registral solicitada al amparo del artículo 54 de la ley –cfr. Resolución de 30 de marzo de 2016–, debe pasar por la exigencia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa, lo cual podrá acreditarse por la propia certificación administrativa, cuyo fundamento legal deriva directamente de los artículos 1, 3 y 82 de la Ley Hipotecaria.

Y aunque deben diferenciarse los supuestos previstos en el artículo 54.2, relativos a la improcedencia del derecho de reversión, esto es, cuando no es posible reconocer el nacimiento del mismo como pleno y efectivo derecho, y no ya como mera expectativa latente, siquiera constatada registralmente; de los casos previstos en el artículo 54.3, donde dándose las circunstancias que permiten reconocer tal derecho, no se dan sus condiciones de ejercicio, registralmente, su tratamiento a efectos de justificar la cancelación de la expectativa o derecho de reversión, es el mismo.

Ello sin perjuicio de la viabilidad de otros medios como la renuncia o el expediente de liberación de cargas y gravámenes regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, o la regla octava de cancelación del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, siempre y cuando pueda afirmarse la existencia de un plazo preclusivo de ejercicio del derecho, a partir del cual puedan computarse los cinco años exigidos por el precepto. (MGV)

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436.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SEGUIDO CONTRA EL CÓNYUGE DE UNA PERSONA DECLARADA EN CONCURSO: ES COMPETENCIA DEL JUEZ DEL CONCURSO.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 9, por la que se deniega una anotación de embargo seguido contra el cónyuge de una persona declarada en concurso.

Se plantea la procedencia de una Anotación de embargo decretado contra un cónyuge estando la finca inscrita con carácter común para su consorcio conyugal y con la declaración de concurso voluntario del otro cónyuge.

El Registrador sostiene que el embargo debería proceder del juzgado de lo mercantil.

La Dirección confirma la nota. La declaración de concurso supone, de un lado, la determinación de todo el activo del concursado que va a responder de los créditos concursales y de otro la integración en la masa pasiva de todos los créditos contra el concursado. Desde el punto de vista del activo, el art 76 LC establece, como regla general, que constituyen la masa activa del concurso los bienes y derechos integrados en el patrimonio del deudor a la fecha de la declaración de concurso y los que se reintegren al mismo o adquiera hasta la conclusión del procedimiento. Y en el caso de que se trate de persona casada el art 77 determina que: «1. En caso de concurso de persona casada, la masa activa comprenderá los bienes y derechos propios o privativos del concursado. 2. Si el régimen económico del matrimonio fuese el de sociedad de gananciales o cualquier otro de comunidad de bienes, se incluirán en la masa, además, los bienes gananciales o comunes cuando deban responder de obligaciones del concursado. En este caso, el cónyuge del concursado podrá pedir la disolución de la sociedad o comunidad conyugal y el juez acordará la liquidación o división del patrimonio que se llevará a cabo de forma coordinada con lo que resulte del convenio o de la liquidación del concurso».  La exclusión del bien consorcial de la masa activa del concurso, por no responder de las obligaciones del concurso, corresponde declararlo al juez del concurso. De esta posible responsabilidad de los bienes comunes respecto de las deudas contraídas por el concursado, se deriva el hecho de que se mande inscribir la declaración del concurso de un cónyuge sobre la finca inscrita con carácter consorcial, requiere notificación al cónyuge no deudor (arts 144 RH y 77 LC y R 23 de octubre de 2015).

Lo que ocurre en este caso el mandamiento de embargo se refiere a una deuda del cónyuge  del concursado, debiendo resolverse si sus acreedores se ven afectados por la situación concursal de una persona que no es quien contrajo la deuda sino su consorte. La LC tras la reforma por la Ley 38/2011 dice en el art. 49.2 «en el caso de concurso de persona casada en régimen de gananciales o cualquier otro de comunidad de bienes, se integrarán en la masa pasiva los créditos contra el cónyuge del concursado, que sean, además, créditos de responsabilidad de la sociedad o comunidad conyugal. El art.219 del Código de Derecho Foral de Aragón prevé que «de las deudas contraídas por un cónyuge… responden en primer lugar los bienes privativos del cónyuge deudor, y faltando estos o siendo estos insuficientes, los bienes comunes…». En el caso de embargo de bienes comunes por insuficiencia de los privativos, puede el cónyuge no deudor pedir la disolución de la comunidad.

En el caso planteado, el embargo del bien consorcial es solicitado por los acreedores del cónyuge no concursado, embargo que debe ser notificado al cónyuge concursado, para que, si lo estima oportuno, ejercite la opción de disolver la comunidad conyugal o, como le permite el Código de Derecho Foral de Aragón, salvar el valor que le corresponde en el patrimonio común, pidiendo la liquidación del bien, sin disolución del consorcio. Cualquiera de las dos opciones, dada la situación especial del concursado, deberán ejercitarse ante el juez del concurso, y dado que el concursado tiene sus facultades intervenidas, se requiere la concurrencia de la administración concursal. Esto no significa que los acreedores del cónyuge deudor no concursado queden desprotegidos. De las deudas contraídas por uno solo de los cónyuges responden como se ha dicho, sus bienes privativos y subsidiariamente los bienes comunes, pero estos bienes comunes están sujetos a las vicisitudes derivadas de la actividad de ambos cónyuges no solo de su cónyuge deudor. Permitir la ejecución separada supondría hacer estos créditos de mejor condición que el resto de créditos contra el consorcio conyugal. Corresponde, en definitiva, al juez del concurso determinar si los acreedores del cónyuge del concursado deben incluirse en la masa pasiva, por tratarse de créditos de responsabilidad de la sociedad o comunidad conyugal. (MN)

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437.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL: NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO DE PAGO A UN SOLO ADMINISTRADOR MANCOMUNADO.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alicante n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de adjudicación de dos fincas, objeto de un procedimiento ejecutivo extrajudicial.

Hechos:

Se trata de una escritura por la que se procede a la venta de dos fincas registrales a favor de una entidad bancaria como consecuencia de un procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca, acompañándose copia del acta autorizada por el mismo notario donde se recogen los trámites y diligencias esenciales exigidas por el Reglamento Hipotecario.

 La venta extrajudicial se produce como consecuencia del impago del préstamo hipotecario. En la escritura de constitución de la hipoteca se señaló como domicilio de notificaciones de la mercantil deudora el propio domicilio de la entidad.

 En primer lugar, se llevó a cabo un requerimiento notarial, en el domicilio que constaba en la escritura y en el Registro, que resultó fallido.

Así mismo, se intentó efectuar el requerimiento en la vivienda hipotecada, compareciendo finalmente en la notaria el administrador mancomunado de la sociedad deudora que aceptó darse por notificado, entregándole copia íntegra de las diligencias practicadas hasta ese momento. Se hizo constar que dicho requerimiento se llevaba a cabo con respecto al mismo en su doble condición de administrador mancomunado de la mercantil deudora y de hipotecante no deudor (el órgano de representación de la mercantil deudora, está formado por tres administradores mancomunados, debiendo actuar dos de ellos cualesquiera conjuntamente).

La registradora señala que, siendo la deudora una sociedad, el requerimiento fuera del domicilio social debe ser efectuado a quien ostente su representación, y un administrador mancomunado no ostenta por sí solo la representación de una sociedad limitada.

El notario recurrente argumenta que una cosa es el poder de representación de los administradores y otra la facultad para recibir notificaciones y requerimientos, que tiene su regulación en el artículo 235 de la actual Ley de Sociedades de Capital.

Decisión:

La Dirección general, estima el recurso y revoca la nota de calificación para ello encuentra la solución al problema se plantea, en cuanto a si, estando compuesto el órgano de administración por tres administradores mancomunados debiendo ejercer la representación conjuntamente al menos dos de ellos, es válida la notificación efectuada a un solo administrador.

Para ello considera que hay que diferenciar el poder de representación de los administradores en virtud del cual estos tienen encomendadas la gestión de la actividad ordinaria de la sociedad y las relaciones de ésta con los terceros y que se extiende a todos los actos comprendidos en el objeto social delimitado en los estatutos y otra la capacidad para recibirnotificaciones y requerimientos.

 La  Ley de Sociedades de Capital distingue ambas cuestiones:

  • Por un lado en su artículo 233 señala que la representación de la sociedad, en juicio o fuera de él, corresponde a los administradores en la forma determinada por los estatutos, sin perjuicio de las reglas contempladas en el propio artículo,
  • y por otro el 235 establece que cuando la administración no se hubiera organizado en forma colegiada, las comunicaciones o notificaciones a la sociedad podrán dirigirse a cualquiera de los administradores.

Nuestro Centro Directivo considera que este último artículo sería del todo innecesario si el legislador hubiese considerado que la capacidad para recibir comunicaciones y notificaciones debiera corresponder a los administradores en la misma forma que ejercen la representación.

Su finalidad es impedir que la necesidad de notificar a todos y cada uno de los componentes del órgano de administración, haga infructuoso este trámite en múltiples ocasiones.

En el caso de este expediente, la administración de la mercantil deudora está conferida a tres administradores mancomunados, entre los que se encuentra el notificado, debiendo actuar dos de ellos cualesquiera conjuntamente. No siendo por tanto una administración colegiada, estará habilitado para recibir notificaciones dirigidas a la sociedad.

Comentario: El sistema establecido por la LSC es totalmente lógico y racional. Cuando se trata de recibir una notificación, el administrador, cualquiera que sea la forma en que se organice el órgano de administración, no está actuando su poder de representación en nombre de la sociedad. Sólo se está dando por enterado de una noticia, quedando ya bajo su responsabilidad el transmitirla debidamente a quien corresponda, en nuestro caso a otro cualquiera de los administradores, para que, ya ambos, en ejercicio de sus facultades representativas, puedan tomar la decisión más favorable para la sociedad. El sistema sólo tiene como excepción el caso de Consejo, en el cual las notificaciones se harán al Presidente, el cual, aunque no tenga facultades expresamente delegadas por el consejo de administración, es el representante nato del consejo.

El problema obviamente sólo se plantea con la administración mancomunada tanto en sociedades limitadas como anónimas (en estas últimas el máximo de administradores mancomunados es de dos). No pude existir ni en el caso de administrador único, ni en el caso de administradores solidarios.

Aunque el problema se ha planteado en sede del procedimiento extrajudicial, la doctrina del art. 235 y de la DG, es aplicable a cualquier supuesto de notificaciones que debe recibir la sociedad y por tanto también en los supuestos de expedientes de jurisdicción voluntaria. (MGV)

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438.*** PAREJAS DE HECHO: NO INSCRIBIBLE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIOS EN CONVENIO REGULADOR EN SENTENCIA SOBRE GUARDA Y CUSTODIA DE HIJOS.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia aprobatoria de las medidas de guarda y custodia de hijos no matrimoniales. 

HECHOS: Se presenta a inscripción Testimonio Judicial de Sentencia recaída en un proceso sobre guardia y custodia de hijos menores (no matrimoniales) de una pareja de hecho en el que se homologa un convenio regulador por el cual los miembros de la pareja pactan la disolución del condominio existente sobre la vivienda familiar habitual (y una plaza de garaje) que se adjudican a uno solo de ellos asumiendo íntegramente la deuda hipotecaria.

La REGISTRADORA califica acertada y negativamente porque la Sentencia presentada no recae dentro de un procedimiento de división judicial de patrimonios, sino en un proceso de Familia, de guarda y custodia de menores, que no guarda relación alguna con aquél y al que no es aplicable analógicamente la doctrina de la DGRN sobre inscripción de convenios reguladores en caso de divorcio y (por tanto con matrimonio previo), pues conforme al Ppio. de Legalidad del Art 3º LH no es que sean inscribibles cualesquiera documentos públicos sino los que sean congruentes con la naturaleza del acto a inscribir según el procedimiento empleado, como ya habían señalado las RR. 31 de Marzo de 2008; R. 22 marzo 2010; R. 13 de Marzo de 2015; o R. 19 de junio de 2015.

– Los INTERESADOS recurren señalando que sí habría analogías entre las parejas de hecho y los matrimonios, y por tanto entre la ruptura y el divorcio, por lo que tratándose de la vivienda familiar habitual cabría aplicar los criterios de las RR. de 9 septiembre 2015 o la R. 4 mayo 2016.

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral:

1) Pues el Ppio. de Legalidad del Art 3º LH impone una rigurosa selección de los títulos inscribibles, y aunque el propio Centro Directivo ha admitido la inscripción de Convenios Reguladores de divorcio relativos a fincas privativas o en pro indiviso, siempre que constituyan la vivienda familiar habitual, tal doctrina no implica que –a efectos de inscripción- se admita el convenio regulador, aprobado judicialmente, como documento de formalización de una disolución de una comunidad de bienes, adquiridos en ausencia de todo régimen conyugal;

2) Además, añade la DGRN que mientras las operaciones relativas a la guarda y custodia de hijos menores deben ser objeto de autorización o aprobación judicial, las operaciones de liquidación de la comunidad de bienes existentes entre los padres NO REQUIEREN tal habilitación.

3) Por ello, y volviendo al citado Ppio de Legalidad y titulación formal, al tratarse de una transmisión voluntaria y libre, verificada por 2 personas plenamente legitimadas, capaces de obrar y no sujeta –como tal extinción de pro indiviso– a la aprobación judicial, debe verificarse a través del medio formal típico para los actos de tráfico jurídico ordinario, es decir, la escritura notarial.

Comentario: Acertada resolución que sigue los mismos criterios que la R. 24 octubre 2016, que rechaza que en el convenio regulador se formalice una declaración de Obra Nueva sobre finca de cónyuges divorciados, siendo lo procedente la asignación al adjudicatario simplemente del solar, y que posteriormente tal consorte otorgue la oportuna escritura. (ACM)

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439.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA. EXCESOS DE CABIDA GRANDES. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 17 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sepúlveda a inscribir un acta notarial de finalización de expediente de rectificación.

Hechos: Se tramita ante notario un expediente para rectificación de la descripción de una finca, que finaliza con la declaración de la notoriedad de la descripción correcta de la finca que pasa de tener 475 m2 a más de 1283 m2. El Catastro refleja una superficie de 1252 m2.

El registrador suspende la inscripción pues entiende que ese aumento de cabida encubre una inmatriculación, y además que la superficie no coincide con la del Catastro.

La interesada recurre y alega que se han cumplido escrupulosamente los trámites legales a seguir en ese expediente y que no hay ninguna inmatriculación sino la corrección de un error previo.

La DGRN estima el recurso. Admite que por este tipo de expedientes puede rectificarse la descripción de las fincas y que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 LH.

Sin embargo, el registrador puede rechazar la inscripción si tiene dudas, pero dichas dudas han de estar basadas en criterios objetivos tales como que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En el presente caso la sola mención a la magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos (que no son fijos) no pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación.

En cuanto a la coincidencia de la superficie rectificada con la del Catastro, si no coincide con el Catastro, debe de aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa que ha de cumplir los requisitos exigidos por la Resolución conjunta de la DGRN y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015.

COMENTARIO: El notario titula a esta Acta “de Notoriedad” y así lo repite la DGRN. Sin embargo en este tipo de expedientes inmobiliarios encomendados al notario y anteriormente al Poder Judicial, por su propia naturaleza de expediente de jurisdicción voluntaria en el ámbito inmobiliario no tiene por objeto, pienso, la declaración notarial de estimar acreditada notoriedad de lo que constituye su objeto (acreditación de la correcta descripción de una finca, de la titularidad de un bien a efectos de la inmatriculación o de la reanudación del tracto)  sino la declaración de autoridad del notario competente de estimar justificado el objeto de la misma, que presupone un examen jurídico de la cuestión y un juicio personal desligado de que la situación jurídica o fáctica sea notoria o no; a dicha declaración la norma le confiere la virtualidad de ser un medio adecuado para lograr la inscripción en el Registro de la Propiedad de la modificación pretendida, salvo los supuestos de duda debidamente justificados por el registrador. (AFS)

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441.** TRACTO SUCESIVO. TÍTULOS INTERMEDIOS

Resolución de 17 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Fuengirola nº 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa. 

Hechos:

a) Se presenta en el registro una escritura de compraventa en la que el transmitente trae su causa de una escritura de herencia de número de protocolo inmediatamente anterior a la venta, que fue presentada en el Registro antes que la venta pero cuyo asiento de presentación, al no subsanarse los defectos advertidos por el registrador, fue objeto de cancelación por caducidad.

b) Con posterioridad a la venta, se presentó un mandamiento ordenado la anotación de la demanda, como medida cautelar, en la que se solicita la nulidad del testamento.

c) Finalmente, vuelve a presentarse la escritura de herencia, subsanados los defectos advertidos y acreditado el cumplimiento de las cuestiones fiscales.

El registrador, suspende la inscripción con la prioridad derivada de su asiento de presentación al considerar que no cabe subsanar la falta de tracto mediante el despacho previo de la escritura de herencia presentada en tercer lugar al impedirlo el principio de prioridad por estar presentado con anterioridad a la misma un título contradictorio de  anotación de demanda.

El recurrente, por su parte hace referencia a la doctrina de la Dirección General recogida en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, según la cual de una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego, así como de las normas hipotecarias vigentes, se debe de entender que el documento presentado en el diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado.

Decisión: La DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación de registrador.

Para ello, en primer lugar hace un resumen del problema que se plantea en el recurso: si puede tenerse en cuenta un documento presentado posteriormente (la escritura de herencia), para reconstruir el tracto de otro presentado con anterioridad (la escritura de venta), cuando entre medias hay un título contradictorio, en este caso, un mandamiento ordenando anotación preventiva de demanda reclamando la nulidad del testamento.

Considera nuestro Centro Directivo que la cuestión planteada en el presente caso debe resolverse conforme a la doctrina de esta Dirección General expresada en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, expuesta anteriormente y alegada por el recurrente.

Considera que la última Resolución sobre el particular -de 8 de marzo de 2016– sostiene la tesis apuntada en base a los siguientes argumentos:

  1. En primer lugar, que la rígida aplicación de cualquier principio hipotecario no puede llegar a limitar la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun presentados posteriormente, para de esta forma procurar el mayor acierto en la calificación, no efectuar inscripciones inútiles e ineficaces, evitar litigios y conseguir una justa concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados. Sin que de lo anterior se puede deducir que los registradores puedan o estén obligados a alterar por sí, y sin la intervención de los interesados legitimados para ello, el orden de despacho de los documentos cuando ello carezca de apoyo legal.
  2. En segundo lugar, en los casos de falta de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, quedan modalizados los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad.

– En cuanto al primero, frente a la rotundidad del párrafo segundo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que prevé la denegación de la inscripción solicitada en caso de que el derecho resulte inscrito «a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o el gravamen», el artículo 105 del Reglamento Hipotecario modaliza la regla anterior. Este precepto es esencial para la resolución del conflicto examinado en el presente recurso, ya que califica como subsanable el defecto consistente en la falta de previa inscripción a favor del transferente en el caso de que el mismo alegue en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resulte tal circunstancia del Registro y del referido documento, por lo cual en tales casos procede la suspensión del despacho del documento y no su denegación.

– En cuanto al segundo, también modaliza el principio de prioridad en su vertiente formal del despacho de los documentos por el riguroso orden de su presentación, ya que, al ser calificado el defecto como subsanable, la fecha del asiento de presentación del título presentado primeramente (escritura de compraventa) determina la prioridad del mismo y también la del que fue presentado posteriormente con objeto de acreditar aquella cualidad de causahabiente (escritura de herencia), permitiendo con ello reconstruir el tracto, de tal manera que los efectos de la subsanación del defecto de la falta de tracto se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título subsanado.

Conclusión: En el caso del artículo 105 del Reglamento Hipotecario, al permitir la suspensión del título, sin imponer su denegación, y la anotación preventiva por defecto subsanable, está permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el subsanatorio (en este caso la demanda de nulidad del testamento) pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado.  (MGV)

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442.* LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución de 17 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación practicada por el registrador de la propiedad de Castro del Río, relativa a la legalización de un libro de actas de una comunidad de propietarios.

Hechos:

Se presenta en el registro una  instancia por la que se solicita la legalización de un libro de actas de una comunidad de propietarios, no constituida formalmente, de conformidad con lo establecido por el artículo 415 del Reglamento Hipotecario. Se acompaña  un escrito que manifestaba ser un acta de junta general extraordinaria de dicha comunidad de propietarios, así como un plano de una serie de parcelas sin constar su autoría, ni acreditar su autenticidad, y copia de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de agosto de 2014.

Registralmente la finca costa descrita como de naturaleza rústica, formada por una parcela de tierra y constando su titularidad a favor de veintiséis propietarios en régimen de comunidad ordinaria, sin que resulte la existencia de parcelas o fincas independientes o régimen alguno de correlación entre los condóminos.

El registrador, suspende la inscripción del documento, pues según establece el artículo 415 del RH, serán diligenciados los libros de actas de las juntas de las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, siendo competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo que considera que ni de la documentación aportada ni de los asientos del Registro se deduce la existencia de ninguno de los supuestos previstos en el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal a los que resulte aplicable el indicado artículo 17 de dicha Ley, que permita la diligencia del libro de actas a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario.

El recurrente, por su parte  entiende subsumible dicha comunidad  en el art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, respecto a un complejo inmobiliario, ya que los propietarios lo son de parcelas, como describe el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no el 17, y los mismos poseen como elemento común un camino que comparten y mantienen. Esto es lo que la doctrina ha venido a llamar «Propiedad Horizontal Tumbada» y que es perfectamente incardinable en la inscripción que se solicita de conformidad al art. 415 del Reglamento Hipotecario.

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso; para ello comienza haciendo referencia al origen de esta función de los registradores, que fue  la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, la que  reformó el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendando a los registradores de la propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara.

 Con base en tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del registrador, imponiéndole dos tareas:

– La práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla,

– y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido de forma amplia a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto  inscritas, o como  no inscritas, mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.

Por tanto, el criterio general es que  basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo, ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Pero al  no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario.

 En estos casos, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, será necesario que en la diligencia de legalización se exprese –y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad de usuarios no se ha consignado, por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización del presente libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales, ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística

 Si bien, Dirección General ha considerado que debe atenderse a la diversidad de situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no hayan tenido el adecuado reflejo registral, lo que unido a la razón inspiradora de la redacción del citado precepto, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos. Pero esto no es lo ocurre  en el supuesto de hecho planteado  en que la finca es rústica y  no está integrada por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. La legalización en este caso supondría dotar a la comunidad de una presunción de semejanza con una comunidad en propiedad horizontal que no se corresponde con la naturaleza rústica de las fincas.(MGV)

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443.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA EL CAUSAHABIENTE DEL TITULAR REGISTRAL. ART. 105 RH.

Resolución de 18 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación practicada por el registrador de la propiedad de A Coruña nº 6, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Una Finca figura inscrita a favor de «Progalsaga Coruña, S.L.», que no ha sido parte en el procedimiento. Se presenta mandamiento de embargo de una finca dirigido contra el deudor LMGR. Tres días después sentencia firme por la que se condena entre otros a don L. M. G. R., como autor responsable de un delito de insolvencia punible; y se declara «la nulidad de la escritura pública nº 1.681 del protocolo de 2010 del Notario de A Coruña Juan Cora Guerreiro, con el fin de que los bienes inmuebles objeto de la misma (…) se restituyan al patrimonio del deudor L. M. G. R. a disposición de sus acreedores».

El registrador califica el primer documento, que es objeto del presente recurso, resolviendo no practicar la anotación solicitada por no constar inscrita la finca a nombre del embargado, don L. M. G. R., sino a nombre de la mercantil «Progalsaga Coruña, S.L.», en virtud de la misma escritura que después es declarada nula.

La Dirección admite que es cierto que cuando se presenta el primer mandamiento de embargo las fincas aparecen inscritas a nombre de personas contra las que no se ha dirigido el procedimiento; y que por el principio de tracto sucesivo procede denegar toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral; pero que también es doctrina reiterada que la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación, lo que significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de realizar una más acertada calificación. El principio de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, queda modalizado los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad, de modo que el art. 105 RH prescribe que «no obstante lo dispuesto en el párrafo segundo del art 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable. Por tanto este art. al permitir la suspensión del título, sin imponer su denegación, y la anotación preventiva por defecto subsanable, está permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado. El criterio del art. citado además ha sido sancionado mediante norma de rango legal a través del art. 629.2 LEC, el cual, en relación con el embargo de bienes inmuebles, establece que «si el bien no estuviere inmatriculado, o si estuviere inscrito en favor de persona distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste, podrá tomarse anotación preventiva de suspensión de la anotación del embargo, en la forma y con los efectos previstos en la legislación hipotecaria». En consecuencia, y sin perjuicio de la calificación de la sentencia por la que se reintegran las fincas a nombre del deudor demandado procede el despacho, previa su calificación por el registrador, del testimonio de la sentencia presentado como título que subsana el incumplimiento del tracto que ha sido recogido en la nota de calificación. (MN)

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445.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN VIRTUD DE SEGUNDA COPIA POR SER ERRÓNEA LA PRIMERA

Resolución de 18 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fraga, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa junto con una diligencia de subsanación.

Hechos: Se inscribe una compraventa, en base a una copia autorizada, de la que resulta que se transmiten dos terceras partes de una finca. Posteriormente se anotan dos embargos sobre la cuota no transmitida de uno de los vendedores. Finalmente se presenta una segunda copia con diligencia de subsanación de la que resulta que hubo un error en la primera copia que se subsana, ya que contrastada con la matriz lo que se transmitía era la totalidad de la finca.

La registradora suspende la inscripción ya que considera que el procedimiento para la rectificación de dichos asientos ya practicados es el establecido en el citado artículo 40 apartado d) LH, pues no se trata de error material o de concepto dado que no se ha producido un traslado equivocado a los libros del Registro de algún dato del título inscrito sino de defecto del título inscrito cuyo desacuerdo o inexactitud solo puede ser rectificado por la expedición de la copia correcta pero con consentimiento de los titulares registrales que han inscrito su derecho y además con los titulares de los derechos de embargo.

Los interesados recurren y alegan que conforme al artículo 40, a) LH no es preciso notificar ni obtener el consentimiento de nadie para la inscripción de la rectificación, ni tampoco el de los titulares del embargo que no se verán afectados por esta rectificación.

La DGRN estima el recurso. Comienza señalando la presunción de veracidad de la copia notarial y la posibilidad de rectificarla el notario por sí solo conforme al artículo 243 del Reglamento Notarial. No se trata por tanto de un supuesto de rectificación de la matriz recogido en el artículo 153 RN. Por tanto el consentimiento para la inscripción de la compraventa de los interesados en los términos que figuran en la matriz ya ha sido prestado. La copia rectificada trata, precisamente, de servir de vehículo para adecuar el contenido inexacto del Registro a la voluntad de los interesados.

En cuanto al consentimiento de los titulares de derechos previamente inscritos (anotaciones de embargo) la rectificación de la inscripción no puede perjudicarles, por lo que no se necesita su consentimiento (artículo 40 in fine LH).(AFS)

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446.** RECTIFICACIÓN DE ERROR EN PROYECTO DE REPARCELACIÓN. MERA INSTANCIA. OBRA NUEVA.

Resolución de 19 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Armilla, por la que se deniega la práctica de asiento de presentación de un documento privado.

Supuesto de hecho. Mediante documento privado se pretende la rectificación de la inscripción de un proyecto de reparcelación, derivado de un error, según la recurrente, cometido en el expediente administrativo. El error se produce porque una edificación que constaba declarada en una parcela de origen no fue incluida en las fincas de resultado adjudicadas a su propietaria, sino en otra finca registral en la que no existe físicamente y que es adjudicada e inscrita a favor de otra persona.

¿Procede la rectificación solicitada? NO

Doctrina de la DGRN.

1 Si el error en el asiento proviene de la tramitación de un expediente administrativo no procede la rectificación del Registro por mera solicitud, sino que se precisa rectificación del expediente administrativo que dio lugar a la certificación administrativa que sirvió de título inscribible.

2 En tales casos se puede rectificar el asiento mediante la rectificación del título administrativo que lo causó, por medio de nueva resolución de la Administración dictada en el correspondiente expediente rectificador seguido de acuerdo con las leyes (R. de 30 de julio de 2015 y arts. 102 y ss de la entonces vigente Ley 30/1992, de 26 de noviembre, y 109 de la nueva Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).

3 Para tal rectificación no será necesario, inexcusablemente y en todo caso, el consentimiento de los titulares afectados o la resolución judicial supletoria, sino que bastará un expediente meramente rectificador en el que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas (por ejemplo, apartado 3 del artículo 113 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto).

Comentario. El principio básico de nuestro sistema registral es que la rectificación de los asientos del Registro exige, como norma general, el consentimiento del titular o la oportuna resolución judicial supletoria dictada en procedimiento en que haya participado oportunamente dicho titular (cfr. artículos 1 y 40 Ley Hipotecaria). Ahora bien, no supone alteración de tal principio básico el que se puedan producir rectificaciones de asientos causados en virtud de título administrativo cuando, por ser erróneo, dicho título es rectificado por resolución administrativa dictada en el procedimiento legalmente previsto y en el que haya intervenido (o tenido posibilidad de intervenir), en su caso, el titular registral si dicha intervención se precisa.

Conclusión. Tras reiterar la DGRN su doctrina sobre la rectificación de los errores materiales y de concepto, concluye diciendo que no tratándose de un error de concepto cometido en la inscripción, o en otros asientos referentes a ella, que «resulten claramente de la misma», sino derivado de una eventual omisión en el proyecto de reparcelación, no puede entenderse suficiente la instancia privada y por tanto, no constituyendo, en este caso, supuesto que permita la extensión del asiento de presentación de un documento privado, conforme al artículo 420 del Reglamento Hipotecario en relación al artículo 3 de la Ley (JAR).

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447.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES MORATORIOS: APLICACIÓN RETROACTIVA DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.

Resolución de 19 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Supuesto de hecho. Se cuestionan con ocasión de la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario varias cuestiones, procedimentales y sustantivas: I Cómputo de los plazos administrativos. II Notificación de la calificación entre notarios y registradores. III Interposición del recurso gubernativo. IV Intereses de demora abusivos en préstamos hipotecarios.

Doctrina de la DGRN.

I CÓMPUTO DE LOS PLAZOS ADMINISTRATIVOS.

Caso planteado: La calificación registral se notificó el día 21 de junio de 2016 por vía telemática (lo cual se acredita con listado del programa registral de gestión y notificaciones). El recurso se interpuso mediante escrito remitido por correo certificado que tuvo su entrada en el Registro de la Propiedad el día 22 de julio de 2016, pero que se presentó en la oficina del Servicio de Correos el día 21 de julio de 2016 –último día del plazo–.

¿Se ha presentado el recurso en plazo? SI, según se razona en los apartados siguientes.

Solución: El cómputo de los plazos fijados por meses o años ha de hacerse conforme al artículo 5 CC, de fecha a fecha, siguiendo un criterio unificado y general que resulta más apropiado para garantizar el principio de seguridad jurídica. Lo que interesa es dejar claramente fijados los días inicial y final que se deben tener en cuenta: el día inicial es el siguiente al de la notificación o publicación, mientras que el día final coincide con el correlativo mensual de dicha notificación o publicación.

Resolución: “Cuando se trata de plazos de meses (o años) el cómputo ha de hacerse según el artículo 5 del Código Civil, de fecha a fecha, para lo cual, aun cuando se inicie al día siguiente de la notificación o publicación del acto o disposición, el plazo concluye el día correlativo a tal notificación, en el mes (o año) de que se trate. (…) Es indudable, por tanto, que el «dies a quo» del cómputo no puede ser el mismo día en que se ha notificado la calificación, sino el siguiente, pero según la reiterada doctrina del Tribunal Supremo y de esta Dirección General la (fecha) del vencimiento («dies ad quem») ha de ser la del día correlativo mensual al de la notificación, de manera que el día final debe coincidir con el de la notificación del acto impugnado”.

II NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN ENTRE NOTARIOS Y REGISTRADORES.

Notificación a los particulares: la notificación de la calificación ha de ser por correo certificado con acuse de recibo salvo que los interesados hubieran consentido la notificación electrónica.

Respecto del notario valdrá la notificación telemática siempre que quede constancia de la misma, con indicación del destinatario de la notificación y el contenido de ésta. (Arts. 248.3 y 322.2.º LH y STS de 20 de septiembre de 2011).

III INTERPOSICIÓN DEL RECURSO.

“El recurso se entiende correctamente interpuesto si se presenta por vía administrativa (Correos u otros órganos públicos competentes) el último día de plazo, aunque acceda al Registro de la Propiedad correspondiente días después (párrafo tercero del artículo 327 de la Ley Hipotecaria y artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, vigente cuando se interpuso el recurso); sin perjuicio de que no pueda prorrogarse el asiento de presentación del documento calificado, por impedirlo el párrafo cuarto del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, si en el ínterin hubiera caducado (Resoluciones de 2 de julio de 2011 y 3 de junio, 22 de julio y 20 de noviembre de 2013)”.

IV INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

Caso planteado: Se discute si la STS de 3 de junio de 2016, relativa a la determinación de cuándo los intereses moratorios de un préstamo hipotecario celebrado por profesionales con consumidores deben considerarse abusivos (fijando como límite máximo los dos puntos porcentuales por encima del interés remuneratorio pactado), es aplicable a las escrituras públicas otorgadas antes de dicho fallo.

Resolución: “La cláusula que recoja intereses moratorios que excedan de dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado, deberá ser denegada ya que ese parámetro ha sido fijado expresamente por el Tribunal Supremo como criterio objetivo de abusividad por razones de seguridad jurídica con efectos «ex tunc”.

Efectividad de la Sentencia en el tiempo. La nulidad de una cláusula hipotecaria por abusividad y la consecuencia de que deba tenerse por no puesta se aplica a todos los préstamos hipotecarios vigentes independientemente del momento de su firma y de si efectivamente se ha hecho uso de esa cláusula, incluso si la hipoteca se ha inscrito en el Registro de la propiedad. Por tanto, si el carácter abusivo de los intereses moratorios puede ser invocado por los prestatarios, sobre la base del contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016, no sólo respecto de los préstamos o créditos autorizados con posterioridad a su fecha o a la de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» u otra medio oficial, sino también respecto de préstamos o créditos anteriores a tales fechas; igualmente podrá ser calificado por el registrador de la propiedad cuando el título que las contenga, cualquiera que sea su fecha, se presenta para su inscripción.

¿Este criterio supone que la Sentencia tiene efectos retroactivos? NO. Las sentencias no tienen eficacia retroactiva en sentido propio, sino que lo que hacen es interpretar normas vigentes cuyo sentido fijan, de tal manera que ese pasa a ser el significado que les corresponde desde que se promulgaron. El principio de irretroactividad opera respecto de las leyes y la jurisprudencia pero no respecto de la doctrina que las interpreta (Resolución de 21 de marzo de 2013), la cual puede tener en consideración la realidad social del tiempo en que aquellas deben ser aplicadas (artículo 3 del Código Civil).

Aplicación en la esfera extrajudicial de las sentencias que declaran abusivas cláusulas de los préstamos o créditos hipotecario. ¿Necesariamente debe estar inscrita la sentencia en el Registro de Condiciones generales de Contratación? NO

Respecto a casos planteados con calificaciones registrales, la doctrina de esta Dirección General (RR.DGRN de 28 de abril y 25 de septiembre de 2015), le permite rechazar la inscripción de tales cláusulas: a) cuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación ya que tal exigencia infringiría el «principio de efectividad» de la normativa europea de protección de consumidores. b) No obstante, a falta de tal inscripción, es necesario que la sentencia judicial proceda del Tribunal Supremo (con valor de jurisprudencia o casacional por provenir del Pleno de Sala), en cuanto fuente complementaría del derecho (artículo 1 del Código Civil), o responda a un criterio mayoritario y uniforme de los órganos judiciales superiores; y en todos los casos que se refieran al contrato de préstamo o crédito hipotecario. c) Cuando el carácter abusivo de la cláusula pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva, sin realizar ningún juicio de ponderación en relación con las circunstancias particulares del caso concreto, bien porque coincidan con alguna de las tipificadas como tales en la denominada «lista negra» de los artículos 85 a 90 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios o bien por vulnerar otra norma específica sobre la materia, como el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria (respecto de los intereses moratorios en su ámbito concreto de aplicación fijado por el Tribunal Supremo), con base en la doctrina de la nulidad «apud acta» recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013.

Nulidad de cláusula e inscripción parcial.

1 Efectos de la declaración de abusividad. La declaración de abusividad de una cláusula supone (i) que se tenga por no puesta, (ii) con mantenimiento del contrato en los demás extremos si fuera posible su subsistencia sin la misma –artículos 6.1 de la Directiva 13/93/CEE y 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios–,  (iii) con imposibilidad de moderación o integración porque la abusividad se impone coactivamente al profesional como una sanción, con la consecuencia que, por ejemplo, en la materia de intereses moratorios que ahora nos ocupa, le impide cobrar nada en absoluto por tal concepto indemnizatorio.

2 Inscripción parcial. En cuanto a la posibilidad de que se hubiera procedido a practicar la inscripción de la hipoteca excluyendo la cláusula relativa a los intereses moratorios, procede únicamente reiterar ahora el criterio de este Centro Directivo (RR. de 14 de diciembre de 2010, 7 de noviembre de 2012, 18 de febrero, 12 de septiembre y 3 de octubre de 2014 y 21 de enero, 30 de marzo y 14 de mayo de 2015), mantenido a partir de la reforma llevada a cabo por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, según el cual la inscripción parcial de los títulos, en caso de calificación suspensiva o denegatoria de una parte de los mismos, si el pacto o estipulación rechazados afecta a la esencialidad del contrato o negocio cuya inscripción se pretende, como ocurre respecto de la responsabilidad hipotecaria en cuanto al derecho real de hipoteca, exige la solicitud expresa del interesado o interesados (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria).

En caso de suspensión del asiento registral, el préstamo seguirá operando entre las partes en sus mismos términos, lo único que ocurre es que carecerá de garantía hipotecaria. (JAR)

Ver artículo de Joaquín Zejalbo sobre la retroactividad de la Jurisprudencia

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448.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES MORATORIOS: APLICACIÓN RETROACTIVA DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.

Resolución de 19 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

De igual contenido que la inmediatamente anterior comentada. (JAR)

Ver artículo de Joaquín Zejalbo sobre la retroactividad de la Jurisprudencia

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450.* CANCELACIÓN DE EMBARGO. FIRMEZA Y CLARIDAD DE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 20 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María nº 2, por la que se suspende la cancelación de un embargo.

Hechos:

Se presenta en el registro  una Sentencia por la que se declara la nulidad de un procedimiento de apremio que fue objeto de anotación preventiva en el año 1993.

Dicho procedimiento, finalizó con la realización forzosa y adjudicación del bien embargado, causando la correspondiente inscripción de la venta pública y la cancelación de la anotación de la que traía causa en el año 1998, quedando la finca inscrita en favor de persona distinta de los ahora demandados en la sentencia de nulidad.

 En ejecución de dicha sentencia se acompaña un auto aclaratorio de la misma, así como diligencia de ordenación, que se considera como «firme a efectos registrales» en el que se aclara la firmeza de la sentencia y del auto a los que complementa, y se insta al registrador  a la práctica de la «anotación interesada».

 El  registrador competente suspende la práctica del asiento solicitado alegando en su nota de   calificación tres defectos:

  1. Que existen dudas sobre la firmeza de la resolución recaída pues aunque se dice que es “firme a efectos registrales” el mandamiento consta expedido antes del transcurso del plazo para la interposición del recurso, considerando además que la firmeza de una resolución judicial es un concepto unitario y univoco para el ordenamiento jurídico en su conjunto, no existiendo un concepto de “firmeza a efectos registrales” distinto de su concepto procesal “estricto sensu”.
  2. Por otro lado, alega dudas sobre el asiento registral a practicar ya que el mandamiento se refiere indistintamente a la inscripción de lo contenido en el fallo de la sentencia y del auto cuando éstos no acuerdan la práctica de inscripción
  3. Y que la anotación de embargo que anula la Sentencia se encuentra cancelada como consecuencia de su ejecución y la finca inscrita a nombre de persona distinta de los demandados y que no han intervenido en el procedimiento ahora tramitado.

El recurrente, por su parte, fundamenta sus alegaciones basándose en documentos que no fueron aportados a la hora de presentar el título para su calificación, sino que han sido incorporados al tiempo de la presentación del escrito de recurso.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado, desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Lo primero que hace nuestro Centro Directivo es recordar que  a tenor de lo que dispone   el artículo 326 de nuestra Ley Hipotecaria, el recurso sólo puede versar sobre los pronunciamientos señalados por el registrador en su nota de calificación y en atención a las circunstancias contenidas en el título presentados para la calificación, no pudiendo apoyarse en otros documentos ajenos a dicha presentación y que se incorporen en el trámite de alegaciones, por lo que la documentación complementaria aportada inicialmente en el escrito de recurso no se puede tener en cuenta en el momento de elaborar esta Resolución.

En relación al primer defecto señalado por el registrador y teniendo en cuenta los artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, considera que la firmeza de los pronunciamientos judiciales no puede diseccionarse en cuanto a una posible diferente eficacia una para «efectos registrales» y otra a «restantes o plenos efectos», debiendo la misma ser única para todos los efectos posibles, por lo que la expresión firme «a efectos registrales» no resulta viable en el sistema procesal e hipotecario español, debiendo ser una firmeza a únicos efectos, por lo que la especificación de efectos en la firmeza no puede ser aceptada y el defecto, por ello, debe ser mantenido.

En cuanto al segundo de los defectos relativo a la naturaleza y claridad de la documentación complementaria aportada en la que nos encontramos  una resolución judicial emitida por el secretario ordenando la práctica de la «anotación interesada» de todo punto diferente al asiento que en verdad corresponda practicar( de cancelación) considera que tal discrepancia entre  la naturaleza y eficacia que existe  entre ambos  asientos, en ningún caso  puede ser salvada por la labor interpretadora del registrador. Por lo que declara que es necesario que se aclare el tipo de asiento a practicar.

Y finalmente en cuanto al último defecto considera la Dirección General que el respeto a la función jurisdiccional, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero  el registrador tiene, sobre las mismas, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Y debido a las exigencias del principio de tracto sucesivo se debe denegar la inscripción solicitada ya que  el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido el actual  titular registral de la finca afectado por la pretensión  que ahora se pretende  reflejar en el Registro. Por lo que el defecto debe ser mantenido.

Conclusión:

Esta situación se hubiera podido evitar si el demandante de la nulidad del embargo hubiera protegido sus intereses solicitando una anotación de demanda ya que en el caso contrario no puede producir efecto alguno frente a un nuevo titular registral, ajeno al  proceso, debiendo  entablar las acciones que correspondan contra dicho titular registral en un nuevo procedimiento dirigido contra él. (MGV)

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451.*** RECURSO INTERPUESTO FUERA DE PLAZO. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.

Resolución de 20 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Una nota de calificación se notificó telemáticamente al notario el 21 de junio de 2016. De acuerdo con el art. 326 LH el plazo para la interposición del recurso es de un mes computado desde la fecha de la notificación de la calificación. El apartado último del mismo artículo determina que «el cómputo de los plazos a los que se refiere el presente capítulo se hará de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común». Por tanto presentado el recurso el día 23 de julio ha de rechazarse por extemporáneo 

En cuanto a la alegación por el recurrente de no haber recibido notificación de la calificación, que las noticias que tiene de la misma son sólo por referencias de terceros, y de que jamás ha dado autorización para que la notificación deje de hacerse de manera ordinaria de correo con acuse de recibo, debe ser rechazada porque el registrador ha dejado demostrado en su informe, mediante listado de su programa electrónico de gestión, que la notificación tuvo lugar por vía telemática el día 21 de junio de 2016 a las 11:02:30 horas. Interpretando teleológicamente los arts 248.3 y 322.2.º LH el TS, en Sentencia de 20 de septiembre de 2011 –– que confirma la sentencia de 19 de diciembre de 2007 de la Audiencia Provincial de Valencia, reconoce la admisibilidad de la notificación al notario, por vía telemática, de la calificación negativa. Señala el TS que la relación entre registradores y notarios es distinta de la mantenida por aquéllos con los particulares y debe estar presidida por los principios de lealtad y colaboración institucional, de suerte que no puede rechazarse la notificación de la calificación por vía telemática, si previamente se admite ésta como medio de presentación de los documentos notariales en el Registro. Añadiendo que, además, esa admisibilidad se desprende de la remisión que el art 322 LH hace al artículo 58 Ley de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, pues cuando el primero de dichos preceptos dice que la notificación telemática sólo será válida cuando previamente el interesado la haya aceptado, hay que entender que éste interesado es exclusivamente el particular (que puede que ni siquiera disponga de medios técnicos para recibir comunicaciones telemáticas), pero no el notario (que sí está obligado a disponer de dichos medios), respecto del cual valdrá este tipo de notificación siempre que quede constancia de la misma, con indicación del destinatario de la notificación y el contenido de ésta, debiendo incorporarse al expediente la correspondiente acreditación de dichos datos. (MN) 

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454.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SIN FIJACIÓN DE PLAZO, NO HABIENDO MENORES

Resolución de 20 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Moncada nº 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia aprobatoria del convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Se plantea la posibilidad de inscribir un derecho de uso sobre la vivienda familiar en un convenio de divorcio que carece de un plazo o término específico que concrete su duración.

La recurrente alega que la Ley 5/2011, de 1 de abril, de la Generalitat, de relaciones familiares de los hijos e hijas cuyos progenitores no conviven, sólo es de aplicación cuando existen hijos menores de edad, y que en el momento del divorcio, año 2009, era de aplicación el CC; además, la R de 20 de febrero de 2004, reconoció expresamente que no es necesario señalar un plazo de duración del derecho de uso. 

La Dirección analiza, recordando anteriores resoluciones, la naturaleza del derecho de uso sobre la vivienda familiar. Lo clasifica como derecho de carácter familiar, ajeno a la tradicional distinción entre derechos reales y de crédito, lo que impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo.

Con carácter general el derecho de uso familiar para ser inscribible debe tener trascendencia a terceros y debe configurarse con expresión concreta de las facultades que integra, identificación de sus titulares, temporalidad –aunque no sea necesario la fijación de un día certus, salvo que la legislación civil especial así lo establezca, como ocurre con el CC Catalán, art. 233.20– y además debe establecerse un mandato expreso de inscripción –principio de especialidad.

No obstante, dado su peculiar régimen jurídico, su carácter temporal ha de matizarse: la STS de 18 de mayo de 2015, que refiriéndose al art. 96 CC dice expresamente  “que en defecto de acuerdo, el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden. Esta es una regla taxativa, que no permite interpretaciones temporales limitadoras. Incluso el pacto de los progenitores deberá ser examinado por el juez para evitar que se pueda producir este perjuicio. El principio que aparece protegido en esta disposición es el del interés del menor, que requiere alimentos que deben prestarse por el titular de la patria potestad, y entre los alimentos se encuentra la habitación (art. 142 CC); por ello los ordenamientos jurídicos españoles que han regulado la atribución del uso en los casos de crisis matrimonial o de crisis de convivencia, han adoptado esta regla (así, expresamente, el art. 233-20.1 CCCat). La atribución del uso de la vivienda familiar, es una forma de protección, que se aplica con independencia del régimen de bienes del matrimonio o de la forma de titularidad acordada entre quienes son sus propietarios, por lo que no puede limitarse el derecho de uso al tiempo durante el cual los progenitores ostenten la titularidad sobre dicho bien”.

A su vez las STS de 29 de mayo de 2015, reiterada por la de 21 de julio de 2016, dice, por su parte, que: … distingue los dos párrafos del art. 96 CC en relación a la atribución de la vivienda y fija como doctrina jurisprudencial la siguiente: «la atribución del uso de la vivienda familiar en el caso de existir hijos mayores de edad, ha de hacerse a tenor del párrafo 3.º del artículo 96 CC, que permite adjudicarlo por el tiempo que prudencialmente se fije a favor del cónyuge, cuando las circunstancias lo hicieren aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección». La mayoría de edad alcanzada por los hijos a quienes se atribuyó el uso, marido y mujer ante este derecho, enfrentándose uno y otro a una nueva situación que tiene necesariamente en cuenta, no el derecho preferente que resulta de la medida complementaria de guarda y custodia, sino el interés de superior protección, que a partir de entonces justifiquen, y por un tiempo determinado. Y es que, adquirida la mayoría de edad por los hijos, tal variación objetiva hace cesar el criterio de atribución automática del uso de la vivienda que el artículo 96 establece a falta de acuerdo entre los cónyuges, y cabe plantearse de nuevo el tema de su asignación, pudiendo ambos cónyuges instar un régimen distinto del que fue asignación inicialmente fijado por la minoría de edad de los hijos, en concurrencia con otras circunstancias sobrevenidas. 

En el caso, la atribución del uso de la vivienda sin limitación temporal alguna, vulnera lo dispuesto en el art. 96.3 …. Puede apreciarse de la doctrina jurisprudencial un diferente tratamiento del derecho de uso cuando existen hijos menores, -que no permite explícitas limitaciones temporales-, que cuando no existen hijos o éstos son mayores, pues en este último caso, a falta de otro interés superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho. Y aunque la Ley 5/2011 de la Generalitat (art 6) establece que, en todo caso, la atribución de la vivienda familiar tendrá carácter temporal, y la autoridad judicial fijará el período máximo de uso) no es aplicable temporalmente al supuesto planteado (D.Trans 2ª) conforme a la doctrina jurisprudencial antes expuesta es clara la indefinición temporal por lo que se confirma el defecto ya que se atribuye a la esposa el derecho de uso, al amparo del art 96.3 CC, es decir, no habiendo hijos menores, que pudieran justificar la procedencia de ausencia de expresa limitación temporal. (MN)

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455.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN VIVIENDA HABITUAL POR EL 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} DEL VALOR DE TASACIÓN.

Resolución de 21 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Oviedo nº 4 a inscribir el testimonio de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación expedidos en un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Hechos:

En un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados se dicta decreto de adjudicación de una finca registral que constituía la vivienda habitual del ejecutado. La referida finca, conforme a lo establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se adjudicó al banco actor por un importe equivalente al 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del valor de tasación, dado que no hubo postores en la subasta y que lo adeudado no alcanzaba el 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de dicho valor, aunque sí que excede del 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, quedando en consecuencia un remanente de deuda pendiente de abono al acreedor.

La registradora, suspende la inscripción ya que al ser la finca el domicilio habitual del ejecutado, no resulta cumplido el requisito legal por el que la adjudicación del bien al acreedor por falta de postores, ha de ser por cantidad igual o superior al setenta por ciento de su valorde tasación, o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje (como ocurre en el presente caso), entonces se lo adjudique por dicha cantidad, es decir, por la suma de lo que se deba por todos los conceptos, siempre que esa cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación (artículos 670.4.2 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Disposición Adicional 6.ª de la misma Ley, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo).

El recurrente considera que se ha cumplido con exactitud lo establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que no es competencia de la registradora revisar el criterio interpretativo recogido en el decreto de adjudicación.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora  considerando que la cuestión debatida es idéntica a la abordada por la misma en su Resolución de 12 de Mayo de 2016.

En primer lugar hace referencia a si el registrador tiene competencia para calificar la suficiencia del precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución directa, respondiendo en sentido afirmativo ya que  los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firme, pero no por ello quedan  excluidas de la calificación registral  las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española).

La Dirección General considera  que la inscripción de la hipoteca es uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria). Por su parte la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación(art 682 LEC), son elementos esenciales que han de constar en la escritura de constitución de la hipoteca sobre los cuales girará posteriormente la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos de los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo determinante dicho precio para evaluar si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria, por ello entiende que el registrador puede y debe calificar si el efectivo importe de la adjudicación de la finca en el procedimiento dese acomoda a lo previsto en la Ley de enjuiciamiento Civil.

A continuación se centra en el supuesto del presente caso en el que la subasta queda desierta por falta de licitadores, tratándose de la vivienda habitual del ejecutado y en la que la adjudicación se ha realizado al 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}del valor de tasación.

Nuestro Centro Directivo considera que en base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil  la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, asimismo se ha de atender  al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual,  y concluyen que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta. Ya que si se atiende a la literalidad del precepto podría ocurrir como en el caso del expediente que por ser la deuda inferior al 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}del valor de la subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y seguir existiendo un saldo a su favor o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual. (MGV)

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456.* CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

Resolución de 21 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo nº 6, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca por caducidad. 

Hechos:

Se trata de una escritura  por la que se solicita la cancelación por caducidad de una hipoteca de máximo. En la constitución de la misma se dispuso, para la cuenta de crédito garantizada, un plazo de duración de un año prorrogabletácitamente a su vencimiento por períodos sucesivos e iguales, salvo que medie denuncia expresa de una de las partes con quince días de antelación. En la cláusula segunda, se dijo que esta constitución de hipoteca se hace por un plazo de ocho años, a contar de la fecha de la escritura, prorrogables por dos años más. La hipoteca se constituyó mediante escritura autorizada el día 27 de enero de 2006 habiendo transcurrido el plazo estipulado.

La registradora suspende la cancelación considerando que no ha transcurrido el plazo de 20 años señalado para la prescripción de la acción hipotecaria por el art 128LH, más otro año señalado por el párrafo 5º del art 82 de la Ley Hipotecaria. Llega a la conclusión  que el plazo de ocho años prorrogables por dos más no es el plazo de caducidad del derecho de hipoteca, sino que es un plazo de la cuenta especial objeto de la hipoteca de máximo pactada, plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del día del vencimiento, son las únicas que quedan garantizadas por la hipoteca constituida.

 El interesado, recurrente, entiende  que sí, que está diferenciado el plazo de la cuenta especial objeto de la hipoteca de máximo (un año prorrogable tácitamente a su vencimiento por periodos sucesivos e iguales, salvo que medie denuncia expresa de una de las partes con quince días de antelación, es decir, hasta el 27 de enero de 2011) y el plazo de caducidad de la hipoteca ocho años prorrogables por dos más.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora para ello comienza haciendo referencia a su doctrina reiterada por la que nada impide que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento.

 Si bien reconoce que no siempre es fácil decidir si  el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma, o si se trata  únicamente de definir el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca.

En los casos de caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultar aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que permite la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. Que  sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa  por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca.

Ya que en el caso contrario  debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, para lo que es  necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

 En el caso que nos ocupa nuestro Centro Directivo afirma  que se diferencia claramente entre el plazo de duración de la cuenta de crédito, un año prorrogable hasta el 27 de enero de 2011  y, por otro lado se señala que «esta constitución de hipoteca se hace por un plazo de ocho años, a contar de la fecha de esta escritura, prorrogable por dos años…», que debe entenderse referido a la duración de la hipoteca misma, por lo que considera que el recurso debe ser estimado.  (MGV)

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457.*** CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. CARGAS PREFERENTES AL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO.

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lleida nº 1 a practicar una nota marginal ordenada por un mandamiento judicial.

Supuesto de hecho. Se sigue en el Juzgado procedimiento de ejecución de títulos judiciales contra la mercantil Megacris SL, a cuyas resultas se practicó anotación preventiva de embargo sobre una finca registral el día 3 de marzo de 2014. Sobre dicha finca ya constaba registrada anteriormente una hipoteca a favor de «Financial Business Angels, SA» en garantía de un crédito abierto concedido a la entidad «Megacris, SL», respondiendo de 480.000 euros de principal, y 48.000 euros para costas y gastos.

El mandamiento cuya calificación es objeto de recurso transcribe una diligencia de ordenación del letrado de la Administración de Justicia en la que consta que, al amparo de lo dispuesto en el número 2 del art. 654 de la LEC y art. 144 de la LH, se acuerda remitir mandamiento al Registro de la Propiedad ordenando la cancelación de tal carga hipotecaria, haciendo constar que el importe del crédito garantizado con dicha hipoteca es “0”. Este dato se deberá hacer constar en el Registro de la Propiedad como nota marginal, en la que deberá constar que el posible adjudicatario en la subasta del bien embargado no asume el cargo de tal hipoteca de máximo.

La registradora acuerda suspender la práctica de la nota marginal solicitada «por el defecto subsanable de no acreditarse, mediante la correspondiente documentación suscrita por la representante de la entidad acreedora hipotecaria, y con facultades suficientes para cancelar hipotecas, o testimonio judicial de la propia documentación».

Doctrina de la DGRN.

La Resolución reitera la doctrina del Centro Directivo sobre la extensión de la calificación registral de documentos judiciales, la cual, por conocida, sólo reseñamos muy brevemente. Presenta más interés su didáctico razonamiento sobre el desenvolvimiento de las cargas preferentes en el procedimiento ejecutivo ordinario, que se resume más extensamente.

I CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES.

1 Doctrina: El registrador tiene la obligación de calificar determinados extremos de las resoluciones judiciales entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión. Por tanto, el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario le permite calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.

2 Fundamento: reitera como fundamentos los artículos 24 CE, art. 20 LH, art. 522 LECivil, la STS (Sala Primera) de 21 de octubre de 2013, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo y la STC número 266/2015, de 14 de diciembre (Sala Segunda).

3 Solución del caso: no puede imputarse a la registradora una extralimitación en su función de calificación del mandamiento que ha dado lugar a la nota objeto de recurso, en tanto el defecto por ella alegado encuentra su fundamento en el principio de tracto sucesivo y en la adecuada intervención en el procedimiento de la entidad titular del derecho real de hipoteca que se vería afectado por la práctica de la nota marginal pretendida. 

II EJECUCIÓN ORDINARIA DE BIENES EMBARGADOS y CARGAS PREFERENTES.

1Necesidad de la tasación: En la ejecución ordinaria de bienes constituye trámite esencial la tasación de la finca, pues, a diferencia de lo que sucede en la ejecución directa de bienes hipotecados, que ya constan tasados desde el mismo momento en que se inscribe la hipoteca (art. 682.2.1.º LH), en la ejecución ordinaria esto no sucede (art. 637 LECivil).

2 Deudas preferentes y valoración de los bienes: Puede ocurrir que sobre los bienes embargados objeto de ejecución consten inscritas o anotadas cargas anteriores y preferentes a la anotación del embargo que causa la ejecución, por lo que resulta lógico el interés del ejecutante en conocer el estado actual que presentan los créditos garantizados preferentemente, es decir, cuánto se debe al día de la fecha.

Esto es así porque, cuanto más se aminoren las cargas o derechos de garantía anteriores, mayor valor tendrá el bien en la ejecución, que saldrá a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución. Por tanto, si el valor de las cargas anteriores es igual o superior al valor del inmueble, el ejecutante verá alzado el embargo y perderá cualquier expectativa de sacar el inmueble a subasta, fuere por el precio que fuere.

3Procedimiento a seguir para conocer el estado actual de los créditos preferentes: El letrado de la Administración de Justicia ha de seguir el procedimiento previsto en el artículo 657 LECivil y dirigirá oficios a los titulares de los créditos anteriores que sean preferentes para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía.

 Según cual sea la contestación, y haya o no acuerdo, se resolverá directamente por el Letrado o habrá una vista ante el Tribunal. En el caso de que los titulares de tales créditos no contesten“se entenderá que la carga, a los solos efectos de la ejecución, se encuentra actualizada al momento del requerimiento en los términos fijados en el título preferente” (Art.657 3º LECivil).

En el presente caso, la entidad titular del derecho real de hipoteca, que ha sido requerida para que manifestase el importe de su crédito, no ha atendido a dicho requerimiento y, en consecuencia, no ha comparecido en el procedimiento, por lo que, alega el recurrente, ha de tenérsele por confesa y debe considerarse adecuadamente prestado su consentimiento conforme al artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4 Solución de la DGRN:

A Conviene recordar que para cancelar una hipoteca sin el consentimiento de su titular se requiere, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, una sentencia firme dictada en un procedimiento declarativo seguido contra dicho titular registral, y que si dicho acreedor hipotecario demandado no comparece se observan todas las garantías que prevé la Ley Rituaria para las situaciones de rebeldía.

B Sin embargo, ahora se pretende obtener no la cancelación de la hipoteca sino la constancia de que el saldo actual es cero euros, en virtud de un mandamiento librado en un procedimiento de apremio en el que no ha comparecido el titular de la referida hipoteca.

C Especialmente debe tenerse en cuenta, además, que en el presente expediente, la hipoteca preferente se ha constituido en garantía de un crédito abierto, cuyo saldo al día de hoy puede ser «cero», pero ello no es impedimento para que la finca siga respondiendo de unas obligaciones que aunque todavía no hayan nacido, nazcan en un futuro, dentro del plazo de vigencia del crédito abierto.

D Por ello, para el posible postor en la subasta puede resultar perturbador indicar que el saldo es «cero» haciendo pujas por importe superior, sin «descontar» ninguna cantidad. Debe, por tanto, prevalecer, en el presente caso, la protección de un derecho (hipoteca en garantía de una cuenta de crédito) que figura inscrito a favor de una determinada entidad.

Especial consideración debe darse a la circunstancia de que la minoración de valor que publica la nota marginal no es un mero dato informativo, sino que supone una manifestación de la llamada publicidad material, provocando los efectos derivados de los principios hipotecarios, y de las presunciones de veracidad y exactitud de los asientos registrales.

En consecuencia, desestima el recurso. (JAR)

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458.*** REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE RESTO SIN PORCIÓN EXPROPIADA NO INSCRITA. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL.

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante nº 3 a inscribir una escritura de adjudicación de herencia.

Hechos: Se formaliza una escritura de herencia en la que se adjudica a la heredera una finca de 17.484 m2, en la que se indica que dicha superficie es la que resulta tras la expropiación de una parte que no ha accedido al registro, ya que éste proclama una cabida de 28.458 m2 y, según el certificado catastral, la misma tiene una superficie de 16.784 m2. Tras de una primera calificación negativa del registrador, se suspende la inscripción de la finca adjudicada de 17.484 m2, así como también suspende la de la otra escritura complementaria de la primera, formalizada para subsanar aquélla.

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura de adjudicación de herencia de la finca de 17.484 m2, y su complementaria, por considerar que:

  • Es preciso aportar la representación georreferenciada tanto de la porción expropiada como la del resto.
  • No es inscribible la representación gráfica de la finca que se incorpora en el título, al existir un desplazamiento patológico en la cartografía catastral del municipio de Alicante.

Notario: Interpuesto recurso por la heredera adjudicataria, contra la suspensión de la inscripción por los defectos alegados, quien hace constar que ignora las coordenadas de la porción expropiada por la Administración, que es la única responsable y titular de dicha porción, sin que la actuación irregular de ésta y sus consecuencias puedan recaer sobre la recurrente, y siendo además informado, dicho recurso, en tal sentido por el notario autorizante, que indica que la expropiación de llevó a cabo hace más de 10 años,  y reitera que no tiene sentido ni se pueden aportar las georreferencias de la “porción pendiente de segregar” (o sea la expropiada), por cuando esta segregación ha sido impuesta, le genera al particular indefensión y le obliga a llevar a cabo y soportar el coste de un dato de difícil obtención.

Doctrina de la Dirección General: Revoca los dos defectos alegados por el registrador:

1).- En cuanto a la exigencia de la georreferenciación de la porción segregada y expropiada, se remite al contenido del art 9 de la LH, conforme al cual la representación gráfica es preceptiva siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».

Como ya afirmaron las Resoluciones de 2 y de 21 de septiembre de 2016, tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, pero en este caso, nos encontramos con la necesidad de inscribir una finca resto tras una segregación que no ha tenido acceso registral, por ello (Rs 14 enero de 2013) no se precisa inscribir una segregación no inscrita para disminuir la superficie de la finca matriz, ya que el art 47 del RH permite el acceso de las segregaciones de una finca en diferentes momentos temporales.

Por tanto, en estos casos sólo deben aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica de la porción que se presente a inscribir, en cada momento (sea la porción resto o segregada), sin que se pueda exigir la representación gráfica de otras porcionesque  no son objeto del título ni se pretende su inscripción y ello por aplicación, como digo, del art 47 del RH que indica “que se hará constar la descripción de la porción restante “cuando fuere posible”.

El defecto debe ser revocado ya que es posible inscribir la porción resto, tras la expropiación, si se aporta su representación gráfica, incorporable al folio registral.

Se ha omitido sin embargo hacer constar que la diferencia entre la superficie de la descripción literaria y la gráfica catastral es inferior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, por lo que no se puede impedir la inscripción de la representación gráfica (RS 8 junio 2016)

2).- Por lo que hace al defecto relativo a un desplazamiento patológico o generalizado de la cartografía catastral del Municipio (Alicante) ello no impide la inscripción de la representación gráfica de la finca. El tratamiento de estos desplazamientos está previsto en la RS Conjunta de la DGRN y DGC de 25 octubre 2015 que dispone que “cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador, junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe».

En consecuencia, para la apreciación por el registrador de tal desplazamiento de la cartografía (más aún si como indica el registrador en su nota el desplazamiento es «patológico») se precisa que un técnico así lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporta al registro para su inscripción. En el presente expediente, no consta ninguna representación alternativa que derive de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, sino que el registrador se limita en su calificación a poner de manifiesto la existencia de un desplazamiento generalizado, sin que éste resulte justificado técnica ni gráficamente en tal nota de calificación. Además y conforme al 10.1 de la Ley Hipotecaria la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la Propiedad. No corresponde al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral.

COMENTARIO: La presente RS resuelve los siguientes dos problemas:

En primer lugar: Expropiada o segregada una porción de finca con anterioridad, sin que la misma haya tenido acceso al registro, es posible adjudicar e inscribir la finca resto o la segregada, o varias fincas segregadas, en diferentes momentos temporales y formalizadas en diferentes títulos; y por otro lado, la única referencia gráfica que debe aportarse, es únicamente la relativa a la porción que sea objeto de inscripción, en cada momento, sin que se pueda exigir dicha representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título a inscribir ahora. Se aplica aquí el artículo 47 del RH que señala que se hará constar la descripción de la porción restante o sea las no inscritas (comprendida su representación gráfica) “cuando fuere posible”. La imposibilidad debe valorarse de forma objetiva y podrá entenderse que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse.

En segundo lugar: No se puede calificar por el registrador un posible desplazamiento patológico del Catastro, porque no puede revisar de oficio dicha cartografía, ya que la Rs Conjunta de la DGRN y DG del Catastro de 26 octubre de 2015 dispone que “cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de  un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondiente, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe.” Sin embargo, aquí parece que se hace referencia a casos concretos de desplazamientos (una finca determinada, una parcelación o conjunto urbanístico). La cuestión más grave es qué ocurre cuando al desplazamiento afecta a la totalidad o a porciones importantes del Catastro de un Municipio, como parece ocurrir en Alicante. Ver artículo de Antonio Jiménez Clar. (JLN)

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460.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONVENIO REGULADOR

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Osuna, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio aprobado por sentencia judicial.

Supuesto de hecho.

En convenio regulador aprobado judicialmente en procedimiento de divorcio se liquidan los bienes gananciales y se declaran diversas obras nuevas sobre algunas de las fincas inventariadas, siendo una de ellas la destinada a vivienda familiar.

¿Es el convenio regulador aprobado judicialmente el vehículo formal idóneo para inscribir declaraciones de obra nueva? NO, incluso aunque una de las viviendas sea el domicilio familiar.

Solución de la DGRN.

La declaración de obra nueva se puede configurar como un acto de administración mediante el que se incorpora al Registro la descripción de una construcción.

La declaración de obra nueva no es necesaria para la completa liquidación del régimen económico-matrimonial, sino que será el adjudicatario de la finca, tras la liquidación de los gananciales, quien, en escritura pública, que es el título ordinario para ello, deba, si así lo desea, otorgar la declaración de obra nueva, pues la inscripción de la obra nueva es un asiento de naturaleza voluntaria y declarativa.

Comentario.

1 El artículo 3 LH enumera como títulos públicos inscribibles los documentos notariales, judiciales y administrativos. Sin embargo, no cabe elegir indistintamente unos u otros documentos públicos, pues el acto o negocio jurídico -título material-que se documenta exigirá una u otra forma documental según que la competencia funcional esté atribuida a una u otra función pública (judicial, administrativa o notarial).

2 La doctrina de la DGRN sobre el contenido del convenio regulador en cuanto título inscribible se ha venido perfilando en los últimos años con carácter expansivo, siendo criterios rectores de su doctrina los que en la presente Resolución se recuerdan: (i) los acuerdos con transcendencia inmobiliaria contenidos en un convenio regulador serán inscribibles cuando se encuentren dentro del contenido propio del convenio conforme a lo previsto en el artículo 90 de nuestro Código Civil. (ii) En este sentido el convenio es título inscribible cuando se refiere a la liquidación del haber conyugal, ya sea derivado de un régimen de comunidad o de separación de bienes, e incluso a actos o negocios relativos a bienes privativos cuando ello suponga un requisito esencial para esa absoluta y completa liquidación del haber conyugal; y en el mismo sentido, las adjudicaciones o derechos de uso relativos a la vivienda habitual.

3 Sin embargo, no cabe que el convenio sea título hábil para la inscripción de la declaración de obra nueva, pues tal declaración no es necesaria para la completa liquidación del régimen económico-matrimonial. Por ello, será la escritura pública otorgada por el adjudicatario el título hábil para documentar dicha declaración, correspondiendo a notarios y registradores en el ámbito de sus respectivas competencias controlar el cumplimiento de los requisitos previstos por la legislación sectorial.  (JAR).

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461.*** PODER GENERAL Y DONACIÓN. MANDATO EXPRESO.

Resolución de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid nº 34 a inscribir una escritura de donación.

Hechos: Utilizando un poder general de una madre a un hijo, con facultades de donar y autocontratar, el poderdante se otorga una donación de un inmueble a sí mismo. El notario emite un juicio de suficiencia favorable del poder.

La registradora considera que el juicio de suficiencia del notario sobre el poder es incongruente, a la vista de la doctrina contenida en la sentencia del TS de fecha 6 de Noviembre de 2013, ya que el poder está concedido con carácter genérico, con relación a bienes de todas clases, sin que, en consecuencia, se designen específicamente los bienes sobre los que el apoderado puede actuar. 

El interesado recurre y alega que la registradora está obviando el juicio de suficiencia notarial y que dos años antes inscribió otra donación usando el mismo poder.

La DGRN revoca la calificación. Comienza por señalar la diferencia entre poder (de ámbito externo, facultades del apoderado con relación a terceros) y mandato (de ámbito interno, instrucción del mandante a mandatario) pues son realidades jurídicas diferenciadas. Sólo en el caso de que la representación tenga su origen en un contrato de mandato se habla de mandato representativo, figura en la que el mandato-contrato va unido a la representación.

También señala que es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo según la cual en el caso de realización de actos de riguroso dominio es necesario mandato expreso pero no es necesario que el poder especifique los bienes sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas, siendo suficiente que se refiera genéricamente a los bienes del poderdante.

Añade que el TS ha admitido varias veces la validez del poder general para efectuar donaciones y añade que no se exige para su validez un poder especial con determinación del objeto a donar y del sujeto donatario, cautelas que adopta el Código Civil italiano. Será el apoderado quien puede elegir tanto al donatario como el bien que se dona, de modo que se origina una donación perfecta y sólo revocable conforme a las reglas generales de la misma, pues el consentimiento del poderdante se entiende prestado con el del representante.

Concluye que los poderes generales para donar son válidos, así como las donaciones hechas en uso de dichos poderes. Cuestión diferente es que en cada caso concreto el mandatario apoderado no haya seguido las instrucciones del mandante y se haya extralimitado de su mandato, pero dicha circunstancia no puede ser apreciada ni por el notario ni por el registrador sino por los tribunales que actúan con una función correctora de abuso de poder en casos concretos. Tal circunstancia no puede impedir que «ex ante», en el ámbito de la actuación de notarios y registradores, se apliquen las normas de Derecho positivo sobre la materia y que los poderes generales, incluso con facultades para donar, puedan otorgarse y ejecutarse sin necesidad de que especifique la persona del donatario o el bien que se dona (AFS)

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462.*** SUBAPODERAMIENTO. CARÁCTER MERCANTIL O CIVIL. RESEÑA DE LA CADENA DE PODERES PREVIOS. CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL Y CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.

Resolución de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga nº 10 a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa.

Hechos: Una entidad bancaria otorga un poder para vender determinado inmueble al apoderado 1, que posteriormente subapodera en favor del apoderado 2. Ahora el apoderado 2 en uso del poder conferido eleva a público un contrato privado de compraventa. El notario autorizante de la compraventa emite un juicio positivo de suficiencia de las facultades del apoderado 2 y reseña dicho subpoder en la escritura.

El registrador considera que existen dos defectos: que el notario no ha reseñado las facultades del apoderado 1 luego subpoderdante y, (cuando finalmente se le aporta en el Registro copia autorizada de dicho poder 1), que el subpoderdante no tenía facultades para subapoderar en favor del apoderado 2, pues, consultado el Registro Mercantil, se trata de un poder de ámbito mercantil por lo que tenía que estar expresamente facultado para ello y hay incongruencia en el juicio notarial de suficiencia. Dicha calificación es confirmada por el registrador sustituto.

El notario autorizante recurre y alega que el notario no tiene que tener a la vista y por tanto reseñar las facultades conferidas al apoderado del poder 1 puesto que ya la notaria autorizante del subpoder emitió un juicio de suficiencia en base al poder 1 que se le exhibió y que reclamar todos los poderes anteriores supone una quiebra del juicio de suficiencia notarial y de la seguridad del tráfico jurídico. En cuanto al segundo defecto, además de reiterar que existe juicio de suficiencia notarial del subpoder y de entender que el registrador se excede de sus funciones,  señala que el poder inicial, aun emitido por una entidad bancaria, es un poder de carácter civil ( y por ello es posible subapoderar si no hay prohibición expresa), ya que no se refiere a ningún acto de comercio (operación típica bancaria) sino a la venta de un inmueble, y cita en su apoyo una Resolución de 11 de Junio de 2004.

La DGRN revoca los dos defectos. En cuanto al primero sintetiza su doctrina y del TS en que el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado.

En los casos de sucesivos apoderamientos, como en el presente, es suficiente la reseña de la inicial escritura de apoderamiento y la de la de sustitución de poder, con indicación de los datos antes referidos, y que se exhiba únicamente copia autorizada de esta última y se exprese por el notario autorizante de la escritura calificada el juicio de suficiencia congruente y coherente con el negocio jurídico documentado . No es necesario por el contrario  que se exhiba a este notario la copia autorizada de esa escritura inicial de apoderamiento ni que éste exprese el juicio de suficiencia de facultades representativas referido a dicha escritura, por tratarse de extremos que quedan bajo la fe pública del notario autorizante de la escritura de sustitución del poder.

Respecto del segundo defecto, analiza en primer lugar el alcance de la calificación del registrador en relación con la congruencia del juicio de suficiencia notarial señalando que ello sólo es posible en casos de errores palmarios y que en ningún caso facultan al registrador para reinterpretar los poderes, de modo diferente al notario. Entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar.

En el presente caso admite que el registrador puede calificar si  es congruente o no el juicio notarial por erróneo por las razones que constan en la calificación. Sin embargo concluye que no hay tal error ni por tanto incongruencia pues para que el mandato se repute comisión mercantil el artículo 244 del Código de Comercio requiere la acumulación de dos circunstancias: que tenga por objeto un acto u operación de comercio y que sea comerciante o agente mediador el comitente o el comisionista. En el presente caso la venta aislada de inmuebles no es acto de comercio pues las entidades bancarias tienen un objeto social exclusivo y por tanto el poder es de carácter civil y es de aplicación el artículo 1721 CC. Añade que en el presente caso al elevar a público un documento privado nos encontramos ante un acto debido, y no un acto de enajenación propiamente dicho y por tanto no hay acto dispositivo, sino de mero reconocimiento conforme al artículo 1.224 del Código Civil y de obligado cumplimiento.

COMENTARIO: En resumen, no hay que exhibir al notario la cadena de poderes previos ni emitir juicio de suficiencia sobre los mismos, pero sí tienen que ser reseñados en la escritura sus principales datos identificativos (notario autorizante, fecha, otorgantes y su cargo, en su caso). La calificación registral de la congruencia del juicio de suficiencia notarial es posible pero está limitada a supuestos de errores palmarios y no autorizan para reinterpretar las facultades del apoderado de modo diferente que el notario, que asume en exclusiva la responsabilidad de su juicio. (AFS) 

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463.() SUBAPODERAMIENTO. CARÁCTER MERCANTIL O CIVIL. RESEÑA DE LA CADENA DE PODERES PREVIOS. CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL Y CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.

Resolución de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga nº 10 a inscribir una escritura de compraventa.

Ídem que la 462. (AFS)

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464.** DONACIÓN CON RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, por la que se deniega la cancelación de una anotación preventiva de embargo administrativo. 

Hechos:

Son hechos que debemos de  tener en cuenta para el estudio de este expediente los siguientes:

 – La finca registral en cuestión, figura inscrita a favor de la  entidad 1 adquirida  por título de donación de la entidad 2, esta, a su vez la adquirió por donación de unos hermanos, quienes la adquirieron de su padre, quien se reservó la facultad de disposición de los bienes donados, sin necesidad de obtener consentimiento de los donatarios en todas las sucesivas transmisiones.

 – Durante el período de tiempo en que la finca estuvo a nombre de la entidad 2 se extendió una anotación preventiva de embargo administrativo con fecha 7 de marzo de 2014.

 – El actual titular (entidad 1) interpone recurso por no haberse cancelado dicha anotación al tiempo de la inscripción de esta última donación.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación, concluyendo que no es posible cancelar la anotación preventiva de embargo para lo que comienza haciendo un análisis de la figura jurídica ante la que nos encontramos que es la donación con reserva de la facultad de disposición regulada en el artículo 639 del Código Civil.

Nuestro Centro Directivo declara que ha de ser tratada como una donación sujeta a condición resolutoria  en la que el donatario adquiere la propiedad de los bienes y podrá transmitirlos a terceros si bien quedando sujetos al ejercicio del derecho del donante, salvo que estuvieren protegidos por la buena fe (artículos 34 y 37 de la Ley hipotecaria).

En base a lo anterior es posible practicar anotaciones de embargo sobre un bien donado sujeto a la facultad del artículo 639 del Código Civil aunque pudiera quedar extinguida en el caso de resolverse el derecho del propietario. En estos casos el  anotante conocerá  que el derecho embargado es claudicante ya que  la efectividad de la ejecución dependerá de la falta de ejercicio de la facultad reservada, en cuyo caso el bien ejecutado se adjudicará no en plena propiedad sino con la carga de la reserva, o bien de la consolidación del derecho del deudor por la extinción de dicha facultad por renuncia o fallecimiento del reservista en cuyo caso la finca será adjudicada en plena propiedad.

También sería posible inscribir una nueva donación exigiendo la intervención del acreedor favorecido por el embargo dado que, al extinguirse el derecho del donatario gravado con la reserva de la facultad de disposición, ha desaparecido el objeto de la traba, por lo que la posterior ejecución, caso de efectuarse, resultara infructuosa.

Con tales cautelas se evitaría  que el ejercicio de la facultad de disposición se produzca en menoscabo de  terceros que hayan anotado o inscrito su derecho. Y además, el registrador, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 135 de la Ley Hipotecaria, deberá poner en conocimiento de la administración ejecutante, la inscripción practicada.

Aparte de lo anterior, la cancelación del embargo solo puede tener lugar en la forma establecida por la ley, ya que fuera de los supuestos de caducidad de la anotación preventiva –artículo 86 de la Ley Hipotecaria– las practicadas en virtud de mandamiento judicial o administrativo no se cancelarán sino por una resolución firme que ordenará el juez o tribunal cuando sea procedente –artículo 83 de la Ley Hipotecaria– o en su caso por consentimiento del titular registral. (MGV)

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465.*** CONCURRENCIA DE TODOS LOS HEREDEROS A LA PARTICIÓN. EXCEPCIONES. TESTAMENTO PARTICIONAL.

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Padrón, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, adjudicación parcial de herencia y entrega de legado.

Hechos: Mediante escritura pública don E. I. S. (viudo de la causante), doña M. R. I. P. (hija de la causante) y doña N. R. I. (nieta legataria de la causante e hija de la anterior compareciente), otorgaron escritura de aceptación, adjudicación parcial de herencia y entrega de legado causados por el óbito de doña P. P. S. No concurre al otorgamiento de la citada escritura un segundo hijo de la causante, llamado don J. M. I. P. que ha sido instituido como heredero de la misma junto con su hermana doña M. R. I. P.

En el testamento de la causante, interesa reseñar a los efectos de este expediente las cláusulas siguientes: Lega a su cónyuge el usufructo universal y vitalicio de la herencia; dispone que «instituye herederos universales a sus hijos J. M. y M. R., y en virtud de la facultad que le otorga el artículo 1056 del Código Civil y concordantes de la Ley de Derecho Civil de Galicia, distribuye sus bienes en la siguiente forma adjudicando a) A su hijo J. M. las siguientes fincas… b) A su hija R. las siguientes fincas…», (se describen cada una de las fincas adjudicadas de forma completa y dando un valor para cada una de ellas). Se hace un legado a su nieta doña N. R. I. de unas fincas que se describen también de forma completa y se valoran. Se dispone que «en el resto de los bienes de la herencia, si los hubiese, corresponderán a su hija M. R.». Por último, «declara ser su voluntad que se tenga en cuenta al efectuar el inventario y avalúo de la herencia, la finca que su hijo J. M. recibió, en donación, autorizada por…», (datos de protocolo). Se sustituyó a los herederos y legatarios nombrados por sus respectivos descendientes. La finca objeto de este expediente es de carácter ganancial de la causante.

Nota de Calificación.- Es necesaria la concurrencia de D. J. M. heredero que no lo hizo porque debe intervenir en la liquidación de gananciales ya que es una operación previa, independiente y distinta de la partición de la herencia del cónyuge fallecido. En la liquidación de gananciales es necesario llevar a cabo una serie de operaciones que requieren la intervención del cónyuge sobreviviente y todos los herederos, como son: el inventario del activo y pasivo de la sociedad (artículos 1.396, 1.397 y 1.398 CC), el avalúo y la determinación del haber líquido (artículos 1.399 a 1.403, 1.405 y 1.410 CC) y la división y adjudicación (artículos 1.404 y 1.406 y siguientes CC). Sólo después de tal liquidación es posible proceder a determinar el caudal hereditario partible y hacer inventario de los bienes del cónyuge fallecido.

Además, de conformidad con las DGRN en sus resoluciones de 1 de agosto y 12 de septiembre de 2012, 8 de enero de 2014 y 3 de marzo de 2015, tratándose de varios herederos, a efectos registrales se exige, para que la partición tenga plena virtualidad como título inscribible, que deben completarse por todos los ellos las operaciones particionales omitidas por el testador. En este caso sería necesaria su intervención para llevar a cabo el inventario y avalúo definitivos de la herencia ya que la causante, en la cláusula sexta de su testamento, se remite, expresamente, al posterior inventario y avalúo que se realice, al efecto de señalar que habrá de tenerse en cuenta en los mismos la finca que en vida donó a su hijo D. J. M. Pero, además, en las citadas resoluciones la DGRN también establecen que, habiendo varios herederos, en la operación de liquidación, y antes de proceder a las adjudicaciones, ha de quedar perfectamente clarificada la posición de cada uno de ellos respecto de las deudas hereditarias, ha de aclararse qué sucede con las deudas y concretamente si existen o no, y caso de existir, quiénes han aceptado la herencia y si lo han hecho pura y simplemente o a beneficio de inventario, pues mal se pueden repartir los bienes, sin antes pagar las deudas, que son imprescindibles para la entrega de legados y también para que los herederos reciban los bienes que les corresponden.

Dirección General.– Recuerda que la regla general de la concurrencia de todos los herederos a la partición, tiene excepciones en las que no es precisa la misma: que haya sido hecha por el testador la partición –1056 del CC–, que haya sido hecha por contador partidor designado –1057 del CC– o incluso los casos especiales de la delegación de la facultad de mejorar del 831 del CC.

Primera cuestión: En el supuesto de este expediente debemos dilucidar si nos encontramos ante un auténtico testamento particional o no. A la partición por el testador se refiere el artículo 1056 CC y La Ley de Derecho Civil de Galicia, en su artículo 273 dispone: «El testador podrá hacer la partición de la herencia o realizar adjudicaciones de bienes y derechos determinados, sin perjuicio de las legítimas». El Centro Directivo diferencia la partición propiamente dicha de las llamadas normas de la partición. La partición hecha por el testador, propiamente dicha, es aquella en que el testador procede a adjudicar directamente los bienes a los herederos, e implica la realización de todas las operaciones particionales –inventario, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos–, mientras que en las normas para la partición el testador, expresa la voluntad de que cuando se lleve a cabo la partición, ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos que indique.

La STS de 7 de septiembre de 1998, ha establecido como principio general pero no exento de matizaciones, que para la distinción entre partición y operaciones particionales –normas para la partición– «existe una regla de oro consistente en que si el testador ha distribuido sus bienes practicando todas las operaciones (inventario, avalúo…) hay una verdadera partición hecha por el testador, pero cuando no ocurre así, surge la figura de las «normas particionales», a través de las cuales el testador se limita a manifestar su voluntad para que en el momento de la partición se adjudiquen los bienes en pago de su haber a los herederos que mencione». También en este sentido, las STS de 7 de septiembre de 1993 y 15 de julio de 2006. La diferencia entre ambos supuestos es muy importante. La simple norma de la partición vincula a los herederos, o en su caso, al contador partidor designado para hacerla, en el sentido de que al hacerse la partición habrán de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere. Por el contrario, la verdadera partición testamentaria, determina, una vez muerto el testador, la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, y como ha declarado la STS de 21 de julio de 1986, es de aplicar a estas particiones el artículo 1068 del Código Civil, según el cual, «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados». El derecho gallego recoge expresamente esta distinción en el artículo 273. Vid también Resolución de 1 de agosto de 2012.

En el testamento objeto de estudio hay una institución de herederos a favor de los hijos de la causante y se formula una partición hecha por el testador en la que concurren todas y cada una de las fases de inventario, avalúo, y adjudicación de bienes. Solo falta que la liquidación la misma no puede verificarse sino hasta la apertura de la sucesión ya que no se conocen hasta ese momento la totalidad de las deudas líquidas. Incluso en la disposición final del testamento, se hace una adjudicación de los bienes que quedaran sin incluir en el inventario, a favor de la hija doña M. R. I. P. Existe una partición realizada por el testador y se pasará por ella en cuanto no perjudique la legítima de los herederos forzosos.

La segunda cuestión, recogida como primer defecto en la calificación, es la de adjudicar en la partición hecha en el testamento bienes de carácter ganancial. La Dirección General señala que tratándose de una sucesión de causante sujeto a Derecho Civil gallego, la legítima tiene una naturaleza especial «pars valoris», lo que permite que en esa liquidación de bienes comunes, el legitimario ostente solo un derecho al valor. Además, del conjunto de la regulación gallega en materia sucesoria resulta la voluntad legislativa de evitar situaciones de bloqueo derivadas de la no concurrencia de algún heredero o legitimario a la partición, lo que se traduce en la inclusión y desarrollo de figuras como la partición de los herederos por mayoría, auténtica excepción al carácter unánime de la partición; del refuerzo de la eficacia de los actos particionales realizados por los testadores, especialmente si son cónyuges, a los que se permite, partir conjuntamente, aunque testen por separado, y satisfacer la legítima de los hijos con bienes solo de uno de ellos (artículo 282 de la LDCG), y hacerlo con independencia del origen de los bienes (276 de la LDCG), o que el cónyuge sobreviviente atribuya eficacia a la partición conjunta, que puede incluir bienes comunes, tras el fallecimiento del otro cónyuge, mediante actos de atribución dispositiva inter-vivos (artículo 277 de la LDCG).

Este mismo espíritu se refleja en la regulación especial de la disposición testamentaria de bienes gananciales o de su participación en los mismos por uno de los cónyuges. Los artículos 205 y siguientes de la Ley de Derecho Civil de Galicia recogen las reglas de la disposición de bienes gananciales: –si se dispone por entero de un bien ganancial, la disposición producirá todos sus efectos si el bien fuere adjudicado a la herencia del testador en la liquidación de gananciales –en cuyo caso hay que esperar a esa liquidación de gananciales– y en otro caso, el valor que tuviera al fallecimiento del testador. – si se adjudica o lega el derecho que corresponde al testador en un bien ganancial, la disposición se entenderá referida solo a la mitad de su valor, pero no obstante, la disposición se entenderá referida a la mitad indivisa del bien, «1º cuando el cónyuge sobreviviente o sus herederos lo acepten» o «si ambos cónyuges hubieran realizado la disposición de forma coincidente y ambas herencias estuvieren deferidas». Así pues, en el caso de disposición de la cosa ganancial, cabe que se extienda a la totalidad de la misma por adjudicación a la herencia en la liquidación de gananciales; y en la de disposición de los derechos sobre la cosa ganancial se extendería a la mitad indivisa por consentimiento del cónyuge supérstite o sus herederos.

Centrados en el supuesto de este expediente, tenemos que en el testamento se adjudican a la heredera «todos los derechos que corresponden a la testadora en la finca…». En consecuencia nos encontramos en el caso de adjudicación del derecho que corresponde a la testadora en un bien ganancial y el efecto es el de que se entiende referida a la mitad de su valor y siendo que presta su consentimiento el cónyuge superviviente, a la mitad indivisa de la finca. Intervienen en esa liquidación el viudo y la heredera adjudicataria del resto de los bienes, pero no concurre el otro heredero, que aun cuando no es adjudicatario de los bienes que ahora se inventarían en la escritura objeto del expediente, tiene ciertos intereses dignos de protección tales como determinación de haberes líquidos que resultan del avalúo de los bienes gananciales, y la coordinación de créditos y débitos entre bienes privativos y comunes. Pero hay que tener en cuenta que en el testamento se hace una adjudicación final de los bienes que restaran a favor de su hija doña M. R. I. P., por lo que esta asumiría el resultado negativo de esa coordinación de créditos-deudas. Además, los términos del artículo 207 de la LDCG, son claros: la disposición o adjudicación de los derechos que corresponden a la testadora sobre un bien ganancial se entenderán referidos a la mitad de su valor y se concreta en la mitad indivisa por consentimiento del cónyuge supérstite o sus herederos. Ocurre, que de esta forma se ha liquidado la sociedad de gananciales, esto es, la mitad indivisa al viudo y la otra mitad indivisa de la finca a la herencia parcial de doña M. R. I. P., a lo que consiente el viudo. Por lo tanto concurriendo este consentimiento del supérstite, reúne la exigencia del artículo 207: «No obstante, la disposición se entenderá referida a la mitad indivisa del bien. 1º Cuando el cónyuge sobreviviente o sus herederos lo acepten». Otra cosa es que posteriormente, dueños proindiviso de la finca el viudo y la hija heredera, hayan liquidado su comunidad en la forma que hayan tenido por conveniente.

La Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la calificación. (IES)

467.** OBRA NUEVA EN VIVIENDA AUTOPROMOVIDA CASTILLA LEÓN: ES OBLIGATORIO EL DEPÓSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO.

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sepúlveda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. 

Hechos:

El hecho objeto de recurso consiste en una escritura por la que se solicita la inscripción de una declaración de obra nueva terminada en la que se hace constar que se trata de una vivienda unifamiliar destinada al uso propio de autopromotor.

El registrador suspende la inscripción  por no acompañarse el libro de edificación telemático para ser archivado en el registro con el contenido del artículo 202 de la Ley Hipotecaria y resolución conjunta de la DGC y de la DGRN de 26 de octubre de 2015.

 El recurrente, por su parte, considera   que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria hay que ponerlo en relación con la Ley de Ordenación de la Edificación y con la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en la que no exige el libro del edificio para edificaciones destinadas a uso propio del promotor.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

El Centro Directivo comienza haciendo referencia a su doctrina reiterada sobre la exigencia del libro del edificio con la que no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y  por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control  cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma. No obstante esta doctrina tras los cambios introducidos por la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha de ser sometida a revisión ya que  el artículo 202 señala que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca».

De este modo se añade un requisito para la  inscripción de las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. Y para  todo tipo de edificación sean viviendas o industriales. Lo que queda  confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria al señalar que: «A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible».

La función del libro del edificio, en principio es ajena  al contenido estricto de la publicidad registral pero  el legislador de la reforma, aprovechando la  dinámica de la institución registral, impone como requisito de inscripción de la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su publicidad. De este modo su contenido actualizado será accesible a los sucesivos interesados, propietarios, y sucesivos adquirentes

 Así se entiende que en la disposición adicional segunda de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y la Dirección General del Catastro 29 de octubre 2015  regule el formato informático del libro del edificio, el cual, se debe presentar en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente.

Si bien nuestro Centro directivo declara que hay que distinguir entre normas de naturaleza registral, reguladoras  de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y las normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción.

Así, el depósito del libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica  aplicable exima de dicho depósito.

En el caso que nos ocupa, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Castilla y León, del artículo 21 de la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda, no resulta que se exima de dicho depósito sino que por el contrario se establece su entrega al primer y sucesivos adquirentes, al presidente de la comunidad de propietarios, en su caso, y el depósito de libro “en los términos previstos en la normativa que resulte de aplicación”. (MGV)

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468.*** HIPOTECA. MODIFICACIÓN DE TIPO DE SUBASTA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Balaguer, por la que suspende la inscripción de una escritura de modificación del tipo de tasación para subasta de una finca hipotecada.

EL CASO, LA CALIFICACIÓN Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- La única cuestión planteada es determinar si para la inscribilidad del pacto de tasación de la finca a efectos de subasta es necesaria su aceptación por los titulares de las cargas intermedias anteriores a la novación que se pretende inscribir.

En el Registro consta una tasación de 326.000, después de la hipoteca un embargo a favor de BBVA y lo que se presenta es una subsanación de errores (no se dice de qué error) en que se fija el tipo de subasta de la finca hipotecada en 160.000 euros según tasación por entidad homologada de 210.000, reducción de valor no consentida por el BBVA. El registrador suspende la inscripción por falta de consentimiento del titular intermedio y la DGRN revoca la nota.

SE ADMITE EL PACTO QUE REBAJA LA TASACIÓN.- La DGRN y la generalidad de la doctrina estiman que el precio en que los interesados han tasado la finca en la escritura de hipoteca para que sirva de tipo a la subasta, puede ser objeto de modificación posterior por acuerdo entre el acreedor y el deudor (y el hipotecante no deudor, en su caso) pese a la ausencia de regulación en la LEC y a la pretendida “inmodificabilidad” del tipo de salida de la STS de 24 marzo 1993.

LAS DOS PREGUNTAS PARA RESOLVER EL PROBLEMA.- Para resolver la cuestión es necesario determinar [1] si la reducción del tipo de subasta es de tal carácter que afecta al rango registral de la hipoteca inscrita [2] o, en todo caso, si por implicar la constancia de tal valor en la inscripción, la atribución de algún derecho a los titulares de derechos reales o cargas posteriores, se hace necesario su consentimiento para su rectificación o novación.

RESPUESTA A LA PRIMERA PREGUNTA.- La respuesta a la primera pregunta debe partir del rango como una cualidad jurídica o posición inherente a los derechos reales inscritos negociable y susceptible de posposiciónúnicamente cuando se altera el contenido propio del derecho real de que se trate.

CONTENIDO ESENCIAL DE LA HIPOTECA.- En lo tocante a la hipoteca, el contenido del derecho real viene constituido, en esencia [1] por la extensión objetiva de la misma en cuanto a la finca y sus accesorios, [2] por la responsabilidad hipotecaria en sus diferentes conceptos [3] y, por último, por la determinación de la relación jurídica garantizada, singularmente en los préstamos hipotecarios por sus condiciones financieras y de vencimiento anticipado (art. 12 LH), en cuanto delimita el contenido de la reclamación hipotecaria o fija los requisitos necesarios para que ésta se ponga en marcha.

NO FORMAN PARTE DEL CONTENIDO ESENCIAL.- Los pactos relativos a las acciones ejecutivas especiales, en la medida que la ejecución es posible por otros procedimientos y no son impuestos como requisito obligatorio para la constitución de la hipoteca, sino que constituyen un convenio voluntario de naturaleza procesal, no forman parte del contenido esencial del derecho real de hipoteca (STS 14 enero 1924 y Resolución de 29 febrero 2016) [la resolución de 12 setiembre 2014 afirma lo contrario], sin perjuicio de que puedan afectar a terceros en cuanto tienen transcendencia real y forman parte del contenido de la hipoteca entendido en un sentido amplio [tal vez con esta afirmación se pretende compatibilizar las afirmaciones contrarias de esta resolución y la de 12 de setiembre citada].

EFECTOS DE LAS NOVACIONES EN EL RANGO.- Es por ello por lo que el art. 4 de la Ley 2/1994, tras la reforma de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, al tratar sobre la repercusión que las novaciones del préstamo hipotecario pueden tener en relación con el rango de la hipoteca, en su número 2 dispone que: «…las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes: i) La ampliación o reducción de capital; ii) la alteración del plazo; iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente. iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo. v) la prestación o modificación de las garantías personales»; y, por su parte, el número 3 señala que: «…las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso una alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango. En ambos supuestos se harán constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores». Es decir, no se hace alusión alguna a los pactos específicos de los procedimientos de ejecución hipotecaria a que se refieren los arts. 682 LEC y 129 LH, entre ellos al tipo o valor de la finca gravada a efectos de la subasta, precisamente por esa naturaleza procesal del pacto y ajena al rango hipotecario.

Estos párrafos del art. 4 de la Ley 2/1994 no son más que un desarrollo en el ámbito de los préstamos hipotecarios de los arts. 1203 y 1204 CC, según los cuales las obligaciones pueden modificarse por «la variación de su objeto o condiciones principales» (en este caso las recogidas en el apartado segundo del citado art. 4), lo que implicaría una mera novación modificativa, y sólo existirá una novación extintiva cuando «así se declara expresamente por las partes, o la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles», incompatibilidad que en el marco de los préstamo hipotecarios viene determinada, en caso de existir terceros registrales posteriores a la hipoteca cuyo préstamo garantizado es objeto de la modificación, por la eficacia erga omnes del contenido del derecho real inscrito (art. 38.I LH) y por el principio registral de que la novación [pero sólo lo nuevo] de cualquier derecho real (en este caso de la obligación hipotecaria) no surte efectos contra terceros que hayan inscrito o anotado sus derechos con anterioridad (arts. 32, 115 y 144 LH) [pero no necesitan su consentimiento para ser inscritos: si no tienen consentimiento la novación no les afectará, salvo en este caso que les afecta sin consentimiento].

Pero esta incompatibilidad ha sido precisada legalmente, en el ámbito de los préstamos hipotecarios por el apartado 3 del art. 4 Ley 2/1994 antes citado, el cual considera que sólo en dos supuestos la novación del préstamo hipotecario implica una pérdida de rango de la hipoteca inscrita y los términos concretos de esa pérdida. La determinación de cuáles son exactamente estos dos supuestos de novación no meramente modificativa y sus efectos sobre el rango hipotecario según criterio que hoy debe tenerse por consolidado de la Resolución de 14 mayo 2015 que los concreta al supuesto de «ampliación del capital cuando, además, [1] implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria [2] o exista una ampliación del plazo del préstamo» (simultánea, previa o posterior), y los efectos de la pérdida de rango «al incremento de la responsabilidad hipotecaria (descontada la recarga) o a la total ampliación [descontado el capital pendiente] del capital, respectivamente».

La alteración del tipo o del valor a efectos de subasta de la finca hipotecada, por tanto, no es que no genere en sí misma una alteración del rango de la hipoteca a la que se refiera, por no estar incluida en los dos supuestos citados, es que ni siquiera tiene la consideración de circunstancia susceptible de provocar una novación de la obligación garantizada porque opera en el ámbito meramente procesal. Por tanto, en términos de estricto rango hipotecario, la modificación del tipo de la finca hipotecada a efectos de subasta, para adaptarlo al valor de mercado, no requeriría del consentimiento de los titulares registrales posteriores.

RESPUESTA A LA SEGUNDA PREGUNTA.- En cuanto a la respuesta a la segunda pregunta, si la constancia del tipo de subasta en la inscripción de la hipoteca implica la atribución de algún derecho a los titulares de derechos reales o cargas posteriores que haga necesario su consentimiento para su rectificación o novación del mismos […]

Tras exponer la doctrina de procesalistas e hipotecaristas, los últimos concluyen que el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por los titulares de cargas posteriores, durante la fase de seguridad de la hipoteca, es innecesario, ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí misma derecho alguno a esos titulares hasta la utilización de los correspondientes procedimientos, pues, hasta ese momento, el ejecutante puede desvirtuar esa expectativa acudiendo a otros procedimientos distintos para llevar a cabo la ejecución. Todo ello sin perjuicio que de «lege ferenda» sea conveniente regular expresamente esta modificación posterior del tipo de subasta.

ARGUMENTOS ADICIONALES SOBRE INNECESARIEDAD DEL CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES.- Por último, señalar dos aspectos que inciden en la innecesariedad del consentimiento de los titulares de cargas posteriores. El primero es que la modificación del tipo de subasta responde a una causa adecuada (semejante a la causa de la acción de devastación) consistente en la necesidad o conveniencia de ajustar dicho tipo de subasta al valor de mercado de la finca en un momento posterior a la constitución de la hipoteca cuando, por motivo de la larga duración del préstamo o crédito garantizado, se ha deteriorado o depreciado de tal manera la misma, que se ha producido una variación sustancial de su valor […]

El segundo aspecto es que esa nueva tasación, tras la reforma de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, «no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981», es decir, tasación por entidad homologada, con una antigüedad no superior a seis meses, y ajustada al método regulado por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, del Ministerio de Economía, en su redacción del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril; lo que garantiza una valoración objetiva y que la modificación del tipo no se producirá en fraude de los terceros interesados.

Procede en consecuencia la estimación del recurso interpuesto y la revocación de la calificación registral. (CB)

469.*** HIPOTECA A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA: NO PRECISA FIJAR TIPO MÁXIMO POR INTERESES DE DEMORA. 

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Vitoria nº 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución unilateral de hipoteca. 

– HECHOS: Se presenta escritura de hipoteca (unilateral y de máximo) a favor de la AEAT en garantía de un aplazamiento tributario de una SA, y en cuanto a los intereses de demora parece que (el texto de la res no es muy claro en este punto) no solo NO se fija ningún tipo máximo, sino tampoco una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria para tales intereses, limitándose a mencionar que serán los legalmente procedan ex art 26 LGT (y arts 40, 48, 52, 56, 58 y 72-bis RGR y diversas Instrucciones AEAT).

– La REGISTRADORA (y también el registrador sustituto), califican negativamente por NO fijarse un tipo máximo para los intereses de demora, conforme al Ppio de determinación de los arts 12 y 114 LH y Art 219 RH.

– La SA recurre señalando que, habiendo intentado subsanar el defecto, la propia AEAT no permitió fijar ni quiso señalar tal tipo o cantidad máxima por intereses moratorios, alegando que su exigibilidad y limites vienen predeterminados directamente por la Ley, sin que la AAPP (a diferencia de bancos o particulares) tenga margen ni potestad alguna para negociar o variar el importe o cálculo de tales intereses, invocando para ello el Ppio de legalidad administrativa –y el de coordinación inter-administrativa, Registro-AAPP-.

– La DGRN estima el recurso y revoca la calificación señalando que:

1) Aunque es cierto que para garantizar intereses variables debe acudirse a la figura de la Hipoteca de máximo o seguridad y fijarse la cantidad máxima a reclamar por cada concepto (RR. de 26 y 31 de octubre 1984, R. 14 de enero 1991, RR. de 8 y 9 de febrero de 2001; y R. 31 de octubre de 2013)

2) Añade la DGRN que también ha admitido (en múltiples RR, la última de 9 de marzo de 2016) alguna excepción a este principio, como la hipoteca sobre vivienda habitual en garantía del préstamo concertado para su adquisición, que exige dejar a salvo, al definir la garantía por intereses de demora, el límite legal del triple del interés legal del dinero impuesto por el Aº 114-3 LH (incluso cabría pactar tipos de intereses moratorios alternativos para el caso de que durante la vigencia del préstamo la finca deje de tener la condición de vivienda habitual).

3)En conclusión: las hipotecas a favor de la AEAT no requieren fijación de un tipo máximo para los intereses de demora a efectos hipotecarios porque: a) está determinado por ley, el tipo de interés moratorio que en cada período se puede imponer al sujeto pasivo incumplidor –objetivamente referenciado al interés legal del dinero–, y b) la Administración no goza de la facultad de fijar un tipo concreto máximo que, en un momento determinado de la vida de la hipoteca, pudiera ser inferior al legalmente aplicable. (ACM)

470.** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO

Resolución de 27 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia nº 9, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

Hechos: En un testamento la testadora nombra herederos a quien la cuide, dependiendo de si fallecía en casa o en una institución. Ahora se otorga la escritura de herencia en favor de un hermano que se considera único heredero. Se aporta también acta de manifestaciones de los descendientes de los otros hermanos que reconocen que efectivamente dicho hermano fue el que la cuidó.

La registradora suspende la inscripción. Argumenta que no estamos ante un caso de interpretación integradora del testamento (por voluntad insuficientemente expresada del testador) sino ante una integración del testamento (pues el heredero es condicional) para lo que hay que acudir a medios externos: o bien acreditando la notoriedad, o bien probando los hechos documentalmente o bien mediante una decisión judicial.

El interesado señala que en el testamento la testadora designó nominativamente a tres hermanos nombrando heredero a aquel de ellos que la cuidare, y habiendo premuerto dos de ellos y reconocido por sus hijos que el tercero fue el que la cuidó queda integrada la voluntad de la testadora y acreditado quien es el único heredero.

La DGRN desestima el recurso. Argumenta que para probar el cumplimiento de la condición en el caso de los herederos condicionales es necesaria, de acuerdo con el artículo 82 RH  que considera aplicable al presente caso, un Acta de Notoriedad en la que el notario emita un juicio sobre la notoriedad de un hecho, en este caso el cumplimiento de la condición. El notario en este tipo de actas no da fe de la verdad del hecho ni de la exactitud de su notoriedad sino que se limita a expresar un juicio sobre esa notoriedad pretendida conforme al artículo 209 RN, lo que no ha ocurrido en el presente caso.

COMENTARIO: En el presente caso habría que acreditar en dicha Acta de notoriedad: que la causante falleció (y residió) en su domicilio (y no en una residencia o institución), que en su domicilio no la cuidó ningún tercero no familiar, y que la cuidó el hermano sobreviviente, ahora heredero; una vez concluidas esas pruebas el notario debe de emitir un juicio y declarar acreditada la notoriedad de esos hechos, de los que resultará en definitiva que el único heredero es el hermano otorgante de la escritura. (AFS)

 

472.*** DONACIÓN. FALTA DE RATIFICACIÓN DE LA ACEPTACIÓN POR MANDATARIO VERBAL EN VIDA DEL DONANTE

Resolución de 2 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sabadell nº 2 a inscribir una escritura de donación.

Supuesto de hecho: En escritura pública autorizada el día 10 de diciembre de 1987, dos cónyuges de vecindad civil catalana, casados en régimen de separación de bienes, donaron a una hija determinada finca, inscrita en el Registro de la Propiedad. En el mismo acto se aceptó la donación por mandatario verbal. El día 18 de febrero de 2015 falleció el marido donante y padre de la donataria. En escritura autorizada el día 9 de julio de 2015 –después del fallecimiento del padre donante–, la hija donataria ratificó dicha donación. Ahora se pretende inscribir el bien donado a nombre de la hija.

También resuelve la Resolución sobre su competencia para tratar de una materia en la que convergen cuestiones propias del Derecho civil catalán y del Código Civil.

¿Es inscribible la donación de la finca cuando la donataria, que fue representada por mandatario sin poder, ratifica la donación después del fallecimiento de uno de los donantes? NO.

Solución de la DGRN

1 La aceptación de la donación o la ratificación de la aceptación realizada sin poder o con extralimitación del poder no pueden tener lugar cuando el donante ha fallecido.

2 Sobre la competencia para resolver los recursos gubernativos, la Resolución afirma la competencia del Centro Directivo para conocer aquellos recursos en que la calificación impugnada o los argumentos del recurso se fundamentan además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán.

Comentario.

Se trata de una Resolución de contenido didáctico y de la que merecen destacarse, en breve resumen, los siguientes aspectos:

1 Sobre la forma de la donación de bienes inmuebles: la forma de las donaciones en general viene condicionada por el objeto donado (arts. 632 y 633 CC).

Tratándose de bienes inmuebles, la donación (y la aceptación si se hace separadamente) ha de constar en escritura pública, que es “requisito esencial, de validez (ad solemnitatem, ad sustantiam, ad constitutionem), como tiene destacado reiteradamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, STS 3 de maro de 1995).

Consecuencia de lo expuesto es que la donación de bienes inmuebles sin escritura pública  es ”inexistente por falta de un requisito esencial” (STS 25 de enero de 2007), de ahí que en tales casos no resulta aplicable lo establecido en el artículo 1279 CC (STS 10 de septiembre de 2007). Esta conclusión es predicable también para la aceptación de la donación hecha separada y posteriormente.

2 Tiempo de aceptación de la donación: la aceptación de la donación ha de hacerse obligatoriamente antes de la muerte del donante, pues, una vez fallecido, la aceptación será ineficaz (artículo 633, párrafo segundo, del Código Civil, y artículo 531-7 del Código civil catalán).

Este criterio es igualmente aplicable a la ratificación por el donatario de la aceptación formulada por quien no tenía poder para ello o poder insuficiente para.

3 Sobre el alcance de la retroactividad de la ratificación: destaca la Resolución que el efecto retroactivo de la ratificación tiene un doble límite: (I) Especial para la donación, porque, como se ha dicho, necesariamente la aceptación o la ratificación han de hacerse antes del fallecimiento del donante. (ii) General para cualquier ratificación, pues la retroactividad de sus efectos no puede perjudicar los derechos adquiridos en el tiempo que media entre la realización del acto y su ratificación. Por tanto, los efectos retroactivos ceden ante la preponderancia del derecho adquirido medio tempore. (JAR)

Ver Forma de la aceptación de la Donación, por Joaquín Zejalbo

473.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Resolución de 2 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Roda, por la que se suspende la inscripción de un decreto judicial dimanante de un proceso de división de herencia.

Hechos: Seguido en el juzgado un procedimiento de división de patrimonios por herencia, sin oposición, se aprueba el cuaderno particional y se ordena su protocolización ante notario. Se presenta a inscripción testimonio judicial de dicho Decreto.

El registrador suspende la inscripción al no haberse protocolizado notarialmente el cuaderno particional conforme a lo dispuesto en el artículo 787.2 y 788 LEC y a lo ordenado por el letrado de la Administración de Justicia.

El interesado recurre alegando que son de aplicación a este caso los principios constitucionales de razonabilidad y proporcionalidad y el criterio de la DGRN en Resolución de 27 de Marzo de 2014 de que el testimonio judicial era documento suficiente para practicar la inscripción.

La DGRN desestima el recurso. Argumenta que en el caso tratado en dicha Resolución de 2014 el juez ordenaba la inscripción directa, cosa que no ocurre en el presente caso en el que únicamente se ordena la protocolización notarial.

COMENTARIO.- En definitiva, el criterio de la DGRN es que salvo que se ordene expresamente la inscripción por el órgano judicial competente (antes Juez y ahora Letrado), el documento apto para la inscripción de las operaciones judiciales de división de patrimonios (herencias, liquidación de sociedad conyugal, etc..) es el Acta Notarial de Protocolización. (AFS)

475.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE EMISIÓN DE OBLIGACIONES

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Lillo, por la que se deniega la cancelación por caducidad de una hipoteca en garantía de una emisión de obligaciones mediante instancia privada.

Hechos: En 1986 se inscribe una hipoteca en garantía de 35 obligaciones con un plazo de vencimiento de 1 año, pero prorrogable otros 10 años más. Se presenta ahora una instancia en la que se solicita la cancelación por caducidad de dicha hipoteca. De dichas 35 obligaciones 15 fueron pagadas e inutilizadas con constancia en acta notarial, 15 motivaron un proceso de ejecución hipotecaria, y de las otras 5 se ignora su situación.

El registrador deniega la inscripción pues entiende que no ha caducado la hipoteca ya que el vencimiento final de las obligaciones tendría lugar en 1997, por lo que la caducidad no se produciría hasta 2018.

El interesado recurre y argumenta que ya se acreditó el impago mediante requerimiento de 1988 y subsiguiente proceso judicial, y que la hipoteca ha caducado por tanto en 2009.

La DGRN desestima el recurso computando los plazos igual que el registrador. Argumenta que en la hipoteca en garantía de varias obligaciones hay tantas hipotecas como obligaciones, que el ejercicio de la acción hipotecaria respecto de quince obligaciones no implica ni el requerimiento de pago de los obligacionistas no ejecutantes ni el vencimiento de la totalidad de las obligaciones de la emisión dada su igualdad de rango. Por tanto respecto de las 5 obligaciones cuya situación se ignora no se consumará el plazo de caducidad hasta 2018. (AFS)

476.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA CESIÓN DEL CRÉDITO

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alcoy, por la que acuerda suspender la anotación de un mandamiento de prórroga de una anotación preventiva de embargo.

Se plantea la posibilidad de practicar la prórroga de un embargo cuando no se ha hecho constar en el Registro la cesión del crédito del acreedor embargante, incumpliéndose según el Registrador elart. 20 LH. 

LaDirecciónrevoca la nota: A diferencia de lo que ocurre en una ejecución hipotecaria,la anotación de embargo no es constitutivani supone la afección de un bien al pago de un determinado crédito, sino quepublica frente a terceros la afección de la finca al resultado del procedimiento de ejecución, por ello corresponde al juez apreciar la sucesión procesal del demandante (art. 540 LEC) y no debe haber obstáculo para practicar la prórroga, ni para la expedición de la certificación de dominio y cargas, ni para la inscripción de la adjudicación aunque sea a favor del cesionario. Por ello, a diferencia del procedimiento de ejecución directa contra bienes hipotecados, donde sólo puede ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo (art 130 LH) y en el que la DG ha exigido la previa inscripción a favor del acreedor hipotecario en relación con la inscripción de la adjudicación, entiende queesta doctrina no es directamente aplicable respecto de las anotaciones preventivas de embargo, dadas las diferencias estructurales existentes entre el titular de un crédito hipotecario y el titular de una anotación preventiva de embargo(MN)

477.⇒⇒⇒ HIPOTECA. COBERTURA SUBSIDIARIA DE LOS INTERESES MORATORIOS NO PACTADOS. INTERÉS LEGAL DEL DINERO.

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia nº 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca. 

Hechos: Se trata de escritura por la que una mercantil constituye hipoteca a favor de otra entidad en garantía del precio aplazado de una compraventa de participaciones sociales, cuya deuda había asumido la hipotecante, asunción que fue consentida por el acreedor-vendedor.

La registradora acuerda no practicar la inscripción solicitada por garantizar la hipoteca intereses moratoriossin que exista un pactoconcreto relativo a su devengo.

Considerando que la regla general en el sistema registral español es que no cabe la posibilidad de extender la garantía hipotecaria a conceptos cuya obligación de pago no resulte de la propia escritura de préstamo hipotecario, ya que la accesoriedad del derecho real de hipoteca respecto del crédito garantizado (artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del Código Civil) exige una precisa determinación de éste, tanto en cuanto a su existencia, presente o futura, como a su cuantía y también de las obligaciones accesorias y/o complementarias que adicionalmente se pretendan garantizar, de tal manera que puede afirmarse que sin obligación pactada y determinada no puede existir hipoteca  y que no es posible la discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito.

El recurrente alega que los intereses de demora, a diferencia de los ordinarios o remuneratorios que se pactan como precio pagado por poder disponer de una cantidad de dinero en un momento de tiempo anterior a aquel otro en el que debe de ser devuelta, son una sanción derivada del incumplimiento por el obligado a pagar en un determinado instante temporal, por tanto nacen “ex lege” salvo pacto en contrario de las partes y por ello, no del contrato sino de una conducta (incumplimiento por mora) ulterior de una de las partes.

Concluye argumentando que en una obligación pecuniaria (como lo es el pago de las cantidades aplazadas), la ausencia de pacto relativo a los intereses de demora no determina sino la voluntad de las partes de someterse al régimen legal subsidiario, consistente en la aplicación de intereses de demora para el caso de incumplimiento en tiempo por el deudor a un tipo igual a la del interés legal del dinero vigente en el momento en que deba verificarse el pago. Y alegar que la ausencia de pacto equivale a la voluntad de las partes de no aplicar intereses de demora a una eventual situación de incumplimiento es hacer una interpretación “contra legem” del art. 1.108 del Código Civil, y más tratándose de un negocio entre empresarios (sociedades de capital) y con causa onerosa.

Decisión: La DGRN acuerda estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.

Nuestro Centro Directivo, dando la razón a la registradora en cuanto a la regla general que rige en el sistema registral español basada en la accesoriedad de la hipoteca, considera que ésta le sería aplicable a la parte de la responsabilidad hipotecaria que garantiza la obligación de pagar intereses ordinarios o remuneratorios dado que los mismos derivan exclusivamente del contrato porque los préstamos o créditos pueden ser gratuitos o con pacto de pagar interés (artículos 1755 del Código Civil y 314 del Código de Comercio) y, por tanto, no será inscribible la garantía hipotecaria por intereses remuneratorios, si previamente no se ha pactado que la obligación principal garantizada los devengue, y no cabe tampoco que la cobertura hipotecaria quede definida por referencia a un tipo de interés superior al estipulado o por un número de años mayor que el plazo de vencimiento convenido. Igualmente, para incluir una responsabilidad hipotecaria específica por una determinada comisión a pagar por el deudor, o por los gastos extrajudiciales de conservación de la finca hipoteca o que estén directamente vinculadas a la misma, que siendo de cuenta del prestatario hubieren sido anticipados por el acreedor, es preciso que dichas comisiones o anticipo de gastos vengan previamente determinados en el clausulado de la hipoteca.

Este criterio general no rige en el caso de los intereses de demora que nacen, no porque hayan sido pactados por las partes, sino porque la Ley expresamente atribuye ese efecto al incumplimiento y lo cuantifica de forma subsidiaria (artículo 1108 del Código Civil).

En el ámbito de las hipotecas, esto implica que si las partes, no pactan la exclusión del devengo de intereses moratorios y tampoco señalan la cuantía de los mismos, el prestatario en caso de incumplimiento estará obligado a pagar los intereses moratorios correspondiente al interés legal del dinero fijado oficialmente cada año y, en consecuencia, tal obligación podrá ser garantizado con la hipoteca y de forma separada a el resto de conceptos garantizados con la misma.

La aplicación supletoria del artículo 1108 del Código Civil rige también en el ámbito de la normativa de protección de los consumidores cuando en la escritura de préstamo hipotecario no se hubieren pactado expresamente el devengo de tales intereses moratorios, si bien, en este ámbito  cuando se declara la  abusividad de una cláusula de intereses moratorios, el efecto que se produce es la no aplicación al consumidor de la cláusula abusiva de intereses de demora con mantenimiento del contrato en lo demás si ello fuera posible sin la misma.

Al supuesto objeto de nuestro recurso no le es aplicable la normativa de protección de consumidores ya que ni el acreedor ni el deudor son entidades dedicadas profesionalmente a la concesión de créditos sino al negocio inmobiliario y, además, la hipoteca se constituye en garantía del precio aplazado de una compraventa de participaciones sociales llevada a cabo por el acreedor-vendedor a favor de tres sociedades, deuda que ha sido asumida por la hipotecante de forma onerosa, habiendo consentido tal asunción el citado acreedor-vendedor.

Se puede concluir diciendo que el hecho de que el contrato de hipoteca no contenga un pacto específico relativo al devengo y cuantía de los intereses de demora -tampoco tiene ningún pacto que lo excluya ni expresa ni deductivamente-, bastaría para considerar que la voluntad de las partes es someterse al régimen legal subsidiario del artículo 1108 del Código Civil, consistente en la aplicación de intereses moratorios a un tipo igual al del interés legal del dinero.

Por ello, lo que nos viene a decir esta resolución es que una hipoteca pueda garantizar intereses de demora, como indemnización por el retraso en el pago de la obligación garantizada, y ello aunque no se pacte que la obligación principal los devengue y aunque no se establezca un tipo concreto para la demora, pues de forma subsidiaria será aplicable el interés legal del dinero anualmente establecido. (MGV)

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479.** HERENCIA. NO APORTACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL.

Resolución de 3 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Escalona a inscribir una escritura de adjudicación de herencia.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia . No se aporta referencia catastral de alguna de las fincas inventariadas.

El registrador suspende la inscripción pues considera que es obligatoria aportarla siempre, y además es imprescindible dicha referencia a efectos de identificar gráficamente la finca, verificar la concordancia de la finca catastral con la registral y hacer constar la referencia catastral en los folios de la finca registral. Fundamenta dicha exigibilidad en el artículo 38 de la Ley del Catastro y 170 del Reglamento Notarial.

La interesada recurre y argumenta que el artículo 44 de la Ley del Catastro expresamente señala que no es necesaria la referencia catastral ni para autorizar el documento notarial ni para la inscripción registral. El notario autorizante informa en igual sentido.

La DGRN revoca la calificación ante la claridad del citado artículo 44 de la Ley del Catastro. Concluye que no hay lugar a interpretación alguna sobre la posibilidad de inscribir el documento aunque no se haya aportado documento acreditativo de la referencia catastral, circunstancia esta que en ningún caso puede considerarse defecto que impida la inscripción. (AFS)

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480.*** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DECLARACIÓN RESPONSABLE.

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante nº 3 a inscribir una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.

Hechos: En el año 2005, se formaliza una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal de un edificio de cuatro alturas, que se califica negativamente por el registrador, dado que no se había obtenido por el promotor el correspondiente seguro decenal, estimando, el promotor, que al ser un edificio destinado a su familia, no era preciso. Posteriormente, una vez transcurridos más de 10 años del otorgamiento anterior, se formaliza otra escritura complementaria de la primera (en la que, una vez transcurrido el plazo referido, se considera no ser necesaria la obtención de dicho seguro, lo que es aceptado por el registrador) y a la que se incorpora un certificado técnico, en el que se recoge la georreferenciación de la parcela y edificio referidos, e incluso de cada uno de los pisos, de acuerdo con el certificado del Catastro e incluso en formato GML.

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura complementaria de la obra nueva y división horizontal anterior, que se presenta, junto con ésta, por considerar que:

  • Es preciso aportar la representación gráfica alternativa, tanto del suelo como de la obra nueva, ya que considera no inscribible la representación gráfica catastral de la finca que se incorpora al título (incluso en formato GML), al existir un desplazamiento patológico en la cartografía catastral del municipio.
  • Falta la aportación de la licencia de primera ocupación.
  • Es preciso que el nuevo arquitecto (el que ha determinado la georreferenciación del edificio y la parcela) afirme que la obra concuerda con la realidad.
  • Y finalmente, debe aclararse si ha existido un cambio en el arquitecto director de la obra, ya que puede existir un cambio en dicho profesional, al estar expedido el certificado relativo a las coordenadas de la edificación, por un arquitecto distinto del que consta en la licencia de obras, autor del certificado fin de obra del edificio.

Notario: Interpone el recurso contra la calificación anterior, en base a los siguientes argumentos:

  • En cuanto a la determinación de las coordenadas georreferenciales, hace constar que la escritura complementaria, cumple todos los requisitos exigidos, ya que concuerdan con el Catastro e incluso se han aportado las georreferencias en formato GML.
  • En cuanto a la exigencia de licencia de primera ocupación, hace constar que la misma debió solicitarse al tiempo de la primera escritura, pero no ahora, una vez transcurridos más de diez años de la conclusión del edificio, habiendo transcurrido el plazo de prescripción para cualquier posible infracción urbanística.
  • Que el arquitecto autor y director de la obra, ya hizo constar, en su día, el fin de la misma y la concordancia de la construcción con la licencia
  • Y que finalmente, indica que no hay cambio en cuanto al arquitecto director de la obra, que la dio por concluida y ajustada al proyecto, y que no hay problema en que sea otro profesional el que lleve a cabo la determinación de las georreferencias de la parcela y del edificio construido.

 DGNR: Revoca la calificación registral y sienta la siguiente doctrina:

1).- En primer lugar, el artículo 202 de la LH  de la LH establece que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica” y la RS de 25 octubre 2015 dictada por la DGRN y la DGC exigen “en caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse por los registradores al Catastro, las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas”. Dicha georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación deberá hacerse en el sistema oficial de la RS de 26 octubre de 2015 (UTM, sistema ETRS89)y no precisa ser aportada en formato GML, e incluso es válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada, realizada sobre un plazo georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella”.

Cuando la parcela, sobre la que se edifica tiene determinadas sus georreferencias, el registrador puede comprobar que la superficie que el edificio ocupa en ella, “cabe” en la parcela, y tan sólo, cuando la parcela sobre la que se edifica, no está georreferenciada, en tales casos  (Rs 8 febrero, 19 abril, 9 de mayo y 5 julio 2016) puede ocurrir de que para que el registrador tenga la certeza de que la porción de suelo que ocupa la edificación, se encuentra dentro del perímetro de la parcela, se exija previa o simultáneamente la delimitación geográfica de la misma y su lista de coordenadas. Pero ello no exige un procedimiento especial.

Como en el caso del recurso, se demuestra que el edificio construido ocupa 159,95 m2 y la parcela 163,80 m2,  por lo que no cabe exigir unas coordenadas georreferenciadas alternativas del suelo y de la edificación, más en base a un desplazamiento patológico del Catastro en Alicante, pero sin alegar para ello duda alguna que justifique tal exigencia. Por tanto no estando justificadas las dudas que justifiquen la necesidad de la previa georreferenciación de la parcela, este defecto ha de ser revocado.

Por lo que hace al “desplazamiento patológico o generalizado de la cartografía catastral” la RS apartado 5 del punto 7º de la RS de la DGRN y DGC 26 octubre 2015 dice que “cuando se  inscriba la representación gráfica alternativa, derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro junto con los datos de inscripción correspondiente, a fin de incorporar los metadatos a la modificación catastral que se efectúe”. En consecuencia para que el registrador aprecie tal desplazamiento es preciso un técnico que así lo determine. Por tanto, este caso, donde no existe tal certificado técnico, debe considerarse válida e inscribible la representación gráfica catastral de la finca  y también las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación.

2).- En cuanto a la licencia de primera ocupación,  debe partirse del art. 28.1.b) de la Ley del Suelo 7/2015 de 30 de octubre que exige para la declaración de obra nueva terminada, el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias que garanticen que el edificio reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto según la ordenación urbanística y los requisitos de eficiencia energética. La ley aplicable es la ley 5/2014 de 25 de julio en cuyo artículo 214 dispone que están sujetos a “una declaración responsable”. Según la RS 28 junio 2016, el título administrativo habilitante a los efectos del artículo 28.1.B de la Ley del Suelo, es en la Comunidad Valenciana “la declaración responsable del promotor o interesado, que es el documento suscrito por éste, acompañado de la documentación requerida, en el que aquel manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple los requisitos establecidos en la normativa vigente, que dispone de la documentación que así lo acredita y se compromete  a mantener su cumplimiento durante el tiempo inherente al reconocimiento o ejercicio, requisitos que deberán estar recogidos de manera expresa, clara y precisa en la correspondiente declaración responsable”.

En este caso no se ha acreditado la existencia de la declaración responsable, pero no puede mantenerse el defecto, al exigirse una licencia de primera ocupación,cuando lo procedente sería la declaración responsable. Pero además dado el tiempo transcurrido desde la fecha de conclusión de la edificación, no procede en este momento exigir aquellas licencias o autorizaciones, ya que ha transcurrido el periodo de tiempo necesario para que la Administración pueda instar el restablecimiento de la legalidad urbanística (4 años), y no resulta del Registro la incoación de ningún expediente de infracción urbanística, por tanto no hay obstáculo para la inscripción de la obra nueva en los libros registrales. Queda revocado el defecto.

3).- En cuanto a la exigencia de que el arquitecto afirme que la obra concuerda con la realidad, según ley artículo 19 de la ley 3/2004 de 30 de junio,  de  Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación, en la Comunidad Valenciana y atendiendo a esta ley y al artículo 28 de la Ley del Suelo, “para inscribir escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán “certificado expedido por técnico competente y acreditativa del ajusta de la edificación de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo”. Basta pues que el certificado, obrante en la escritura exprese que la descripción de la obra se ajusta al proyecto sin que sea necesario ninguna mención adicional, por lo que se revoca el defecto.

4).- En cuanto a la exigencia de que se aclare si ha existido un cambio en el profesional director de la obra, al estar expedido el certificado relativo a las coordenadas de la edificación por técnico distinto del que consta en la licencia de obras, el artículo 202 de la LH no exige ahora para la inscripción de obras nuevas ningún requisito adicional, relativo a la forma o quién debe expedir dicho certificado, por lo que la DG ha interpretado este requisito de una manera amplia, en el modo en que pueden acreditarse dichas coordenadas de la edificación, de forma que pueden contenerse en una certificación catastral descriptiva y gráfica o en un certificado técnico, en formato GML u otro. Por tanto no es preciso que el certificado técnico deba ser suscrito por el mismo técnico que dirigió la obra o proyecto, con lo que el defecto debe ser también revocado.

RESUMEN DE LA RS ANTERIOR: 1) Salvo que el registrador tenga dudas fundadas respecto de las georreferencias de la parcela edificable o de la construcción, no puede exigir una representación gráfica alternativa, sino que debe aceptar la del Catastro. Tampoco se puede alegar por el registrador un desplazamiento del Catastro, en cuanto a la finca o la construcción, a menos que venga avalado por un técnico.  2).- En la Comunidad Valenciana lo procedente no es exigir la licencia de primera ocupación respecto de una edificación, sino que la ley 5/2014 de 25 de julio, lo que exige es una declaración responsable del promotor. 3).- No es correcta la exigencia de que un segundo arquitecto declare que la obra, que ya tiene formalizado el fin de obra por un arquitecto anterior, manifieste que se ajusta al proyecto, cuando ya lo hizo el arquitecto anterior. 4) Cabe que el certificado relativo a las georreferencias, bien de la parcela o del edificio se pueda llevarse a cabo por un profesional distinto del que formalizó el fin de obra. (JLN)

Ver trabajo de Antonio Jiménez Clar

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482.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD. PSEUDOUSUFRUCTO TESTAMENTARIO.

Resolución de 14 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Carmona, por la que se suspende la inscripción de una instancia solicitando la cancelación de una condición resolutoria. 

Hechos: Se trata de una instancia suscrita en nombre y representación de una mercantil por la que se solicita la cancelación de una condición resolutoria inscrita en una finca del Registro por proceder otras dos fincas registrales, como consecuencia de haber trascurrido el plazo de prescripción legalmente establecido en virtud del artículo 82 de la Ley Hipotecaria desde el fallecimiento de doña A.

Dicha condición tiene su origen en la disposición testamentaria hecha por unos cónyuges en la que instituye herederos por cuartas partes a sus cuatro hijos pero únicamente en usufructo vitalicio y por muerte de los mismos recaerá el pleno dominio de los bienes en que aquí son instituidos, en los hijos que respectivamente dejaren cada uno de ellos y le sobrevivan; y si alguno de sus nominados hijos muere sin descendientes legítimos, los bienes que en virtud de dicha institución hubieren usufructuado recaerán en pleno dominio en sus hermanos que le sobrevivan y en los descendientes legítimos de los fallecidos si hubieran dejado y que respectivamente sobrevivan al usufructuario, llevando en pleno dominio la descendencia del fallecido, la porción que a su padre o madre, según al que represente, le hubiera correspondido en el momento de la extinción del usufructo por muerte del hijo de los testadores que no deje descendientes.

 En los términos de esa disposición testamentaria, el usufructo vitalicio de las fincas registrales de procedencia fue adquirido por doña A por herencia y mejora de sus padres.

 Dicha señora renunció a este usufructo a favor de sus dos hijos, doña B y don C, y en el Registro constan inscritas estas fincas a nombre de éstos dos por mitad y proindiviso, a título de herencia, en pleno dominio, por extinción del usufructo, sujetas a la condición resolutoria en cuanto a la participación indivisa que a cada uno corresponda actualmente, a que los expresados dos hermanos, sean los únicos hijos de doña A al fallecimiento de la misma

El registrador suspende la inscripción al entender que únicamente pueden cancelarse por caducidad las condiciones resolutorias constituidas en garantía del pago del precio aplazado (82 párrafo quinto Ley hipotecaria; 1964 Código civil). Siendo, por tanto necesaria sentencia firme o una escritura o documento auténtico en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes legítimos, salvo que el derecho inscrito quede extinguido por declaración de la ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción (82 párrafos primero y segundo Ley hipotecaria).

El recurrente, por el contrario, considera que puede cancelarse por caducidad la condición resolutoria por haber transcurrido el plazo de prescripción previsto en la legislación civil aplicable, puesto que, habiendo fallecido la señora A el 20 de diciembre de 1980, ha transcurrido el mayor plazo de prescripción, treinta años, así como los cinco años establecidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Para llegar e esta conclusión considera que lo primero a analizar es la naturaleza jurídica de la carga o gravamen cuya cancelación se solicita.

Nuestro Centro Directivo, no lo considera una condición resolutoria en sentido propio, sino lo que la doctrina denomina «pseudousufructo testamentario», que se define como aquella institución testamentaria en usufructo vitalicio, en la cual se silencia la atribución de la nuda propiedad respecto a los bienes usufructuados, pese a designarse las personas a quienes corresponderán en pleno dominio dichos bienes una vez extinguido el usufructo, siempre y cuando vivan en el momento del fallecimiento del usufructuario, ya que solo en ese momento quedarán determinadas.

Para determinar el alcance de la cláusula testamentaria hace un repaso a los principios que han de regir la interpretación de las mismas llegando a la conclusión de que en el presente caso estamos ante un llamamiento directo en usufructo a favor de los hijos y un llamamiento también directo en nuda propiedad a favor de los hijos que respectivamente dejare cada uno de ellos y les sobrevivan.

De lo anterior se deriva que la transmisión del usufructo a favor de los hijos se produce con el primer llamamiento, y la de la nuda propiedad está pendiente del cumplimiento de la condición de que sobrevivan a los usufructuarios. Por lo tanto, la adquisición de esa nuda propiedad se producirá al cumplimiento de la condición y no por la renuncia del usufructuario y durante esa situación de pendencia, hay otros hermanos y sobrinos pendientes de que se cumpla o no para ver si adquieren y en su caso, en qué proporción lo van a hacer.

En consecuencia declara que no procede cancelar la condición resolutoria por caducidad en virtud del artículo 82.5.º o el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria.

Finalmente hace referencia al ámbito de aplicación de ambos preceptos y sus diferencias:

  • el artículo 82.5.º limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», y se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado.
  • el nuevo artículo 210 la extiende a «cualquier interesado» y tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

Tampoco es aplicable al presente caso el apartado primero del artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, pues este precepto se refiere a los derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

De lo anterior se deriva que ninguno de estos preceptos es aplicable al presente caso ya que no estamos ante una condición resolutoria en garantía del precio aplazado, ni tampoco ante una condición resolutoria como forma de garantía con efectos reales, ni un derecho de opción, retracto convencional o cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, sino ante un llamamiento sucesorio en favor de no concebidos, en el que hasta que no se produzca el fallecimiento de la usufructuaria no pueden los titulares del derecho consolidar su dominio. Es por ello por lo que dicha cancelación podría obtenerse mediante el procedimiento general regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria relativo al expediente de liberación de cargas y gravámenes o bien acreditando el fallecimiento de la usufructuaria acompañada de acta de notoriedad en relación a la existencia e identificación de los sucesores, a los efectos de entenderse cumplida la condición impuesta en el testamento.(MGV).

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483.** AGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA. MENCIÓN DE CESIÓN DE VIALES 

Resolución de 14 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid nº 11 a inscribir una escritura de compraventa y agregación.

Hechos: El hecho que origina este expediente es una escritura de compraventa y agregación, debiéndose de tener en cuenta lo siguiente:

– La suma de las superficies de las fincas registrales es de 506,17 metros cuadrados.

– Tanto en el Registro como el título consta la mención de que, de la superficie expresada, cincuenta y cinco metros con noventa y cinco decímetros cuadrados serán cedidos para viales.

– Y que el título incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica que se dice corresponder a las dos fincas en la que la consta una superficie de 438 metros cuadrados.

La registradora suspende la inscripción por dos defectos:

–En primer lugar, advierte falta de congruencia en cuanto a las facultades acreditadas ante el notario autorizante por el representante de la sociedad compradora, ya que la reseña de facultades le reconoce representación suficiente para una cesión gratuita, y lo llevado a cabo es un contrato oneroso de compraventa. Todo ello de conformidad con el principio hipotecario de calificación, art 18 LH en relación art 98 ley 24/2001 redacción dada por Ley 24/2005, resolución circular de la Dirección General de Registros y del Notariado de 24 de abril de 2002.

– En segundo lugar  considera necesario que se aporte la base gráfica de la finca resultante de la agregación, incluyendo las coordenadas georreferenciadas de sus vértices de conformidad art 10 LH, en el formato y con los requisitos establecidos por la Resolución conjunta de las Direcciones Generales de Catastro y de Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2015.

El recurrente, por su parte alega que pese a tratarse de dos fincas registrales independientes, en el catastro figuran como una sola, siendo ya titular catastral la sociedad compradora, que la cartografía  georreferenciada de la parcela resultante de la agregación se ha protocolizado en la escritura presentada, que no se han expresados dudas por parte de la registradora calificante, y finalmente  que, en todo caso, hubiere debido calificarse la escritura con el mismo efecto que el de si se hubiere aportado una representación gráfica alternativa y el registrador entendiere que la correspondencia no hubiere quedado acreditada con tal representación alternativa. Es decir, la inscripción de la escritura, sin perjuicio de dar traslado el registrador de esta circunstancia al Catastro por medios telemáticos a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno (art. 10.2 LH, párrafo 3).

Decisión: La DGRN desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Para ello considera que el art 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo en cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria y por ello todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.

La otra cuestión que se plantea es cuál ha de ser el procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada.

En los casos en que la aportación para la inscripción de representación gráfica sea potestativa se remite al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria pero en los casos en los que tal inscripción de representación gráfica es preceptiva, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente.

Quedarían exceptuados aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral  fuera necesario tramitar el citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

Y en cuanto a los requisitos técnicos que debe reunir la representación gráfica georreferenciada que se aporte cuando no sea catastral sino alternativa, habrá que estar a los detallados en la Resolución Conjunta de esta Dirección General y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015, a la que remite el artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

Tras confirmar la necesidad de aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agregación, procede a analizar la admisibilidad a tales efectos de la representación gráfica catastral aportada.

Del artículo 9 y 10 de la Ley Hipotecaria resulta que para la incorporar la representación gráfica de la finca al folio real,  se deberá aportar junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa pero en ninguno de estos preceptos, ni en el artículo 199.1, se habla expresamente de que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el título la finca según lo que resulta de tal certificación y aun siendo conveniente la rectificación de la descripción literaria, la Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 Ley Hipotecaria). Lo que se ha de entender  sin perjuicio de la calificación de las dudas en la identidad de la finca.

En el caso que nos ocupa, según el recurrente, lo que se pretende es completar la descripción literaria con la representación gráfica catastral incorporada al título y que se afirma corresponder con la finca resultante de la agregación. Sin embargo, las diferencias de superficie entre tal representación gráfica y descripción literaria exceden del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} a que se refiere el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, por lo que no se aprecia la correspondencia exigida en este precepto.

No se puede admitir la alegación del recurrente en el sentido de que no debe tenerse en cuenta a efectos de este cómputo la superficie de 55,95 metros cuadrados que se dice serán cedidos para viales ya que de la documentación presentada no resulta que la representación gráfica catastral excluya tal superficie. Incluso de ser así, la admisión de la representación gráfica catastral supondría la rectificación de la descripción literaria  para ajustarla a tal representación gráfica, lo que conllevaría omitir el correspondiente negocio traslativo y operaciones de modificación de entidad hipotecaria necesarias para tal cesión, lo cual proscribe expresamente la normativa hipotecaria que regula la inscripción de representaciones gráficas, además de infringir el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

 No obstante considera que sí sería inscribible si resultare del título que la agregación es la porción restante tras una segregación ya efectuada con tal finalidad de cesión para viales, aunque estuviera pendiente de formalizar. Así, en los casos del articulo 47 del Reglamento Hipotecario, únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento, sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción.

En base a lo anterior, concluye nuestro Centro Directivo considerando que la manifestación relativa a la cesión de superficie para viales, tal y como figura en la inscripción y en el título, no es más que una mención (cfr. artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51.7 de su Reglamento y Resolución de 26 de julio de 2007), ya que no está documentada ni consignada registralmente tal cesión de viales, que además requeriría la correspondiente modificación hipotecaria para lograr la disminución de la cabida por tal cesión, defecto que sería subsanable en la forma prevista en el párrafo anterior. (MGV)

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485.*** INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA. OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE. PROCEDIMIENTO REGISTRAL; CERTIFICACIÓN DE ALEGACIONES

Resolución de 14 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Monóvar a inscribir una representación gráfica catastral.

Hechos: Se  trata de una instancia por la que se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral de una determinada finca registral para lo que se acompañaba una certificación descriptiva y gráfica de los bienes inmuebles de naturaleza rústica correspondientes a  tres parcelas de un polígono de Monóvar.

El registrador suspende la inscripción, ya que, de los documentos aportados y de la oposición de un colindante, resulta que existe un conflicto en cuanto al derecho de propiedad de parte de la base gráfica aportada, considerando  que lo procedente es que dicho conflicto se resuelva por acuerdo entre las partes enfrentadas o, en su defecto, en la vía judicial sin que competa al registrador tomar la decisión al respecto.

El interesado recurre alegando:

  • Que la base gráfica catastral de las parcelas se corresponde exactamente con la realidad física de la finca registral en cuestión.
  • Que se parte de la base cartográfica catastral por lo que existe coordinación entre la realidad física y la jurídica, siendo su petición un mero formalismo denegado por el Registrador por la oposición formulada por una vecina colindante, considerando que el propio artículo 199 establece que no basta para denegar la inscripción la mera oposición del que no ha acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de los colindantes, solicitando además que se les dé copia de la alegación y documentación aportada a los efectos de poder defender sus intereses de la forma más correcta posible.
  • Y finalmente consideran que la oposición de la colindante no está fundamentada ya que no aporta una representación gráfica georreferenciada alternativa ni tienen constancia de la iniciación de un expediente rectificativo en Catastro ni en Registro.

Decisión. La DGRNdesestima el recurso y confirma la calificación del registrador.

En primer lugar analiza sobre la posibilidad de inscribir la representación gráfica de la finca. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria tras la redacción dada por la Ley 13/2015, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Para ello se deben de observar los requisitos establecidos en el artículo 199, siendo precisa la solicitud expresa del titular de la finca y la aportación junto con el título inscribible, de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca siendo su principal finalidad la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, careciendo de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.

En el presente caso se aportan tres representaciones gráficas correspondientes a tres parcelas catastrales que se dicen corresponder con una finca registral.

Nuestro Centro Directivo recuerda que una finca registral puede estar integrada por varias parcelas catastrales tal y como se deriva del párrafo tercero del apartado octavo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015. Por ello, de este precepto resulta  que además de ser admisibles varias representaciones graficas catastrales para una finca registral, ello no impide que la finca quede en situación de coordinada con el Catastro, con lo efectos propios que de ello se derivan (artículo 10 de la Ley Hipotecaria).

A continuación reitera, al igual que en otras resoluciones, que la certificación gráfica aportada debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, acudiendo a la aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente.

Y que  las dudas que puede albergar el registrador han de referirse:

  • A que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público.
  • A la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o
  • a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio sin que pueda hacer un juicio de identidad arbitrario o discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

En el presente caso, la Dirección General considera identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en su nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas y  aunque el artículo 199 establezca que  «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador.

En relación a la solicitud del recurrente de acceder al contenido de lasalegaciones del titular colindante, la Ley Hipotecaria no se pronuncia al regular el procedimiento en el artículo 199.

 Nuestro Centro Directivo teniendo en cuenta la especial naturaleza del procedimiento registral recuerda lo que en este sentido declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011 que la aplicación supletoria de las normas de procedimiento administrativo al ámbito de la calificación registral no puede aceptarse con carácter general ni de manera abstracta, lo que no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral.

No obstante, también tiene en cuenta el artículo 342 del Reglamento Hipotecario, por el que los Registradores, a petición de los interesados, también pueden expedir certificaciones de los documentos que conserven en su archivo, documentos entre los que se encontraran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Concluyendo  que esta posibilidad debe entenderse limitada a los efectos informativos que se desprenden de los citados preceptos, sin que en ningún caso pueda traducirse en nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados.

Así, cuando existan dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica se podrá acudir a la previsión que a este efecto se contiene en el artículo 199, pudiendo el promotor instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

Finalmente recuerda que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Y, por tanto, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos ya que en caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión. (MGV)

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486.*** INMATRICULACIÓN CONFORME AL NUEVO ART 205 LH. CÓMPUTO DEL AÑO EXISTIENDO HERENCIA PREVIA. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.

Resolución de 14 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Piedrabuena, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Supuesto de hecho: Se plantea la inmatriculación de una finca por doble título conforme al vigente artículo 205 LH. Los títulos públicos presentados son los siguientes: (i) Escritura pública de compraventa de fecha 18 de abril de 2016 y (ii) escritura pública de adjudicación de herencia de los vendedores, de fecha 16 de diciembre de 2015, dándose la circunstancia de que el fallecimiento de la causante de dicha herencia se produjo el 27 de junio de 2015.

¿Procede la inmatriculación? NO, porque no ha transcurridos un año entre la adquisición previa y la fecha del título público inmatriculador.

 Computo del plazo en el caso de adquisición previa por herencia: ¿Se cuenta desde el otorgamiento de la escritura de herencia? NO. ¿Desde el fallecimiento del causante? SI.

Doctrina de la DGRN.

I Requisitos para la inmatriculación conforme al artículo 205 LH: (i) Que el título inmatriculador sea público y traslativo. (ii) Que el título de la previa adquisición también sea título público. (iii) Que haya transcurrido al menos un año entre la adquisición previa y la fecha del otorgamiento del título público traslativo inmatriculador.

II. Forma de computar el plazo del año: Dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el del título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.

III Interpretación de la exigencia legal de que “acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”: Cabe la posibilidad de que mediante título público meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior.

Por último recuerda la DGRN su doctrina sobre los títulos ad hoc.

Solución al caso planteado. En los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, si con posterioridad otorga título traslativo de ellos a un tercero, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia.

Comentario. Como pone de relieve la Resolución, esta materia ya fue tratada en la R. de 19 de noviembre de 2015, que sentó el criterio posteriormente reiterado en RR. 4 de mayo y 27 de junio de 2016.

La inmatriculación con arreglo al artículo 205 LH exige que haya dos títulos públicos, el inmatriculador y el previo: (i) El título inmatriculador necesariamente ha de ser público (título formal) y traslativo (título material). (ii) El título previo también ha de ser necesariamente público (título formal) pero no tiene que ser inexcusablemente el título material adquisitivo, sino que cabe que sea un título público declarativo de una adquisición producida anteriormente (ej. en el caso de la herencia).

En el caso de la partición es indiferente a estos efectos que se la califique de acto declarativo, traslativo o especificativo, pues el fenómeno sucesorio se produce por una secuencia de actos que comienzan con la apertura de la sucesión y concluyen con la adjudicación particional, constituyendo un todo (vgr.657, 989 y 440 CC).

A los efectos del cómputo del año se toma como término inicial la fecha de la adquisición (que no tiene por qué coincidir necesariamente con la fecha del título público declarativo) y la fecha del título público traslativo inmatriculador. (JAR)

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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA NOVIEMBRE 2016 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES NOVIEMBRE 2016

SECCIÓN OFICINA REGISTRAL

 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

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Plaza de la Soledad (Lugo), por María Núñez 

 

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME OCTUBRE 2016. Resoluciones Concursal.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN:
  2. TEMA DEL MES: RESOLUCIONES EN MATERIA CONCURSAL
  3. DISPOSICIONES GENERALES:  
  4. Calendario laboral 2017
  5. Participación en Subastas electrónicas judiciales y notariales.
  6. Disposiciones Autonómicas
  7. Tribunal Constitucional
  8. SECCIÓN II: 
  9. Jubilaciones
  10. RESOLUCIONES.
  11. 383.*** INSTANCIA INICIANDO EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. NO HA DE LIQUIDARSE. SEGUNDA CALIFICACIÓN SOBRE SI HA HABIDO SUBSANACIÓN.
  12. 387.() CANCELACIÓN DE USUFRUCTO YA CANCELADO REGISTRALMENTE
  13. 389.*** DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. MARINAS INTERIORES. DESLINDE.
  14. 390.⇒⇒⇒ EQUIVALENCIA DE FUNCIONES Y CALIFICACIÓN REGISTRAL DE PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO, INGLATERRA
  15. 400.*** ACCESIÓN INVERTIDA EN OBRA NUEVA. SUELO PROTEGIDO. GEORREFERENCIACIÓN
  16. 401.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA SUPERIOR.
  17. 408.** DERECHO DE SUPERFICIE Y OBRA NUEVA A FAVOR DE SOCIEDAD CIVIL
  18. 410.*** MEJORA DE PRESENTE POR VECINDAD CIVIL GALLEGA Y FINCA SITA EN CATALUÑA. CABE CONSULTA DE OTROS REGISTROS PERO NO DE LA OFICINA LIQUIDADORA. 
  19. 415.** INMATRICULACIÓN. CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. COORDENADAS DE LA EDIFICACIÓN. ACTA TRAMITADA ANTES DE LA LEY Y PRESENTADA DESPUÉS.
  20. 419.** CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE QUE LA SOCIEDAD ESTÁ EN LIQUIDACIÓN.
  21. 420.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA CON POSIBLE PARCELACIÓN. JUICIO NOTARIAL DE CAPACIDAD. PROHIBICIÓN JUDICIAL DE DISPONER. NO APORTACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
  22. 421.*** CAUSANTE VASCO: DERECHOS LEGITIMARIOS DE LOS ASCENDIENTES.
  23. ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

 

RESUMEN DEL RESUMEN:

Disposiciones Generalesúnicamente podemos mencionar: la publicación del calendario laboral para el 2017 y la Resolución que desarrolla las leyes Ley 19/2015, y Ley 15/2015, en materia de subastas electrónicas que regula el procedimiento y las condiciones necesarias para la participación telemática en los procedimientos judiciales y notariales de enajenación de bienes, a través del  Portal de Subastas.

No hay disposiciones en el Ambito Autonómico de interés registral.

Respecto al Tribunal Constitucional:

En Cataluña:

Se acuerda mantener la suspensión de los artículos 2 (en su apartado 2), 3, 4, 5 (en sus apartados 1 a 4 y 9) y 7, la disposición adicional, la disposición transitoria segunda (apartado primero y apartado segundo en lo que se refiere a la aplicación del artículo 7) y la disposición final tercera de la Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. ( Recurso de inconstitucionalidad n.º 2501-2016)

Se levanta la suspensión del art.1 y DD Adicionales 1ª, 2ª y 3ª y la Disp.final de la Ley de la Generalidad de Cataluña 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al Libro Quinto del Código Civil de Cataluña.

En Aragón se admite a trámite ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno contra los arts. 1, 9 y 12; las disposiciones transitorias segunda y tercera y la disposición adicional cuarta del Decreto-ley 3/2015, de 15 de diciembre, del Gobierno de Aragón, de medidas urgentes de emergencia social en materia de prestaciones económicas de carácter social, pobreza energética y acceso a la vivienda.

En cuanto a las Resoluciones destacamos:

La resolución de 12 de septiembre sobre la no necesidad de liquidación de la instancia solicitando la iniciación del procedimiento del artículo 199 LH

14 de septiembre sobre la aplicabilidad del art. 36 del Reglamento de Costas a las marinas interiores

14 de septiembre relativa a la calificación de poderes otorgados en el extranjero

21 de septiembre, sobre la necesidad de incorporar las coordenadas en una obra nueva; sobre la calificación de la prescripción del plazo de las infracciones urbanísticas  en suelo protegido

21 de septiembre sobre la interpretación del artículo 671 LEC  en las ejecuciones hipotecarias si no habiendo postores el importe de la deuda es inferior al 70% y superior al 60% de la tasación

La de 28 de septiembre que vuelve a analizar la necesidad de calificar el objeto de las sociedades civiles y si fuere mercantil la necesidad de constituirse conforme a las normas societarias mercantiles y sobre el derecho de superficie en Cataluña

La de 29 de septiembre sobre la imposibilidad de acudir a los datos que obren en la oficina liquidadora para calificar y sobre conflictos de leyes en materia interregional

La de 3 de octubre sobre la aplicación de la ley 13/2015 a los títulos presentados después de su entrada en vigor y la necesidad de la georreferenciación aunque se trate de títulos antiguos

La de 5 de octubre que parece admitir La posibilidad de admitir que se haga constar en el Registro que una sociedad de encuentra  en liquidación, pero solo cuando sea la titular registral actual de la finca

La de 5 de octubre sobre la aplicación del principio de prioridad en la calificación de la capacidad del otorgante cuando se presenta posteriormente pero antes del despacho del documento una resolución de incapacitación del disponente; sobre el alcance del juicio de capacidad por el notario autorizante , y sobre la transmisión de participaciones proindiviso y la posible parcelación encubierta

La de 6 de octubre sobre un conflicto de derecho intertemporal  y la interpretación de las clausulas testamentarias relativas a las legítimas cuanto en el momento del fallecimiento los derechos legitimarios tienen diferente regulación.

 

TEMA DEL MES: RESOLUCIONES EN MATERIA CONCURSAL

ALGUNOS ENLACES A RESOLUCIONES RECIENTES DGRN EN MATERIA CONCURSAL

En el informe de este mes, incluimos enlaces a algunas de las últimas resoluciones en materia concursal (2014, 2015 y 2016).

AÑO 2016 (hasta el 15 de noviembre)

436. NOTACIÓN DE EMBARGO SEGUIDO CONTRA EL CÓNYUGE DE UNA PERSONA DECLARADA EN CONCURSO.

403.** ANOTACIÓN DE EMBARGO POR CUOTAS DE URBANIZACION SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

353.* LIQUIDACIÓN Y EXTINCIÓN DE SOCIEDAD. EXISTENCIA DE UN ÚNICO ACREEDOR. CONCURSO.

346.*** LIQUIDACIÓN Y EXTINCIÓN DE SOCIEDAD. EXISTENCIA DE UN ÚNICO ACREEDOR SIN BIENES PARA SU PAGO: NO ES NECESARIO INSTAR EL CONCURSO. 

284.** DEPÓSITO DE CUENTAS. SOCIEDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES. FASE DE LIQUIDACIÓN. INFORME DE AUDITOR. 

277.* CERTIFICACIÓN DE TITULARIDAD Y CARGAS ESTANDO EL DEUDOR EN CONCURSO. CABE EXPEDIRLA SI ESTÁ APROBADO EL CONVENIO.

CONCURSO DE ACREEDORES. DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS NO PREVISTO EN EL PLAN DE LIQUIDACIÓN.

ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA, QUE SE PRESENTA CONCLUIDO EL CONCURSO.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DECRETO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN

VENTA DE LOCALES POR ENTIDAD CONCURSADA. FALTA SELLO Y RÚBRICA DEL LETRADO.

CERTIFICACIÓN DE TITULARIDAD Y CARGAS ESTANDO EL DEUDOR EN CONCURSO.

88. D** CANCELACIÓN DE HIPOTECA RESPECTO DE FINCA ADJUDICADA A UNA SOCIEDAD COMO CONSECUENCIA DE PROCEDIMIENTO CONCURSAL.

  1. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

 AÑO 2015

VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA EN LIQUIDACIÓN. FIRMEZA DEL AUTO JUDICIAL  DE AUTORIZACIÓN.

RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER DE UNA FINCA PRIVATIVA INDEBIDAMENTE INSCRITA COMO GANANCIAL. ANOTACIÓN DE DECLARACIÓN  DE CONCURSO. NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DEL ESTADO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

CONCURSO DE ACREEDORES. ENAJENACIÓN DE FINCA INTEGRADA EN LA MASA ACTIVA.

CONCURSO DE ACREEDORES. TRANSMISIÓN DE FINCA. PLAN DE LIQUIDACIÓN. CANCELACIÓN  DE CARGAS

CANCELACIÓN DE ASIENTOS ANTERIORES A DECLARACIÓN DE CONCURSO

SUBASTA NOTARIAL DE BIENES DE ENTIDAD CONCURSADA: PUJA CONJUNTA

EJECUCIÓN DE EMBARGO DE ENTIDAD CONCURSADA. FIRMEZA.

CONCURSO DE ACREEDORES. PLAN DE LIQUIDACIÓN: FIRMEZA DEL AUTO Y AUDIENCIA A LOS TITULARES DE LAS HIPOTECAS. CANCELACIÓN ANTICIPADA DE HIPOTECAS.Similar la 249y la 261.

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA.

ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO SOBRE BIENES DE ENTIDAD CONCURSADA UNA VEZ APROBADO EL CONVENIO.

EMBARGO ADMINISTRATIVO CONTRA DEUDOR CONCURSADO.

EMBARGO CONTRA SOCIEDAD CONCURSADA, CONSTANDO EL CONCURSO ANOTADO SÓLO EN EL REGISTRO MERCANTIL.

EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. 

EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. 

Año 2014

CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS ESTANDO EN CONCURSO LA DEUDORA E HIPOTECANTE.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA HIPOTECANTE NO DEUDOR ESTANDO EL DEUDOR EN CONCURSO DE ACREEDORES

VENTA DIRECTA POR LOS ADMINISTRADORES CONCURSALES: CANCELACION DE HIPOTECAS ANTERIORES.

TRANSMISIÓN DE FINCA POR ENTIDAD QUEBRADA ANTES DEL AUTO DE DECLARACIÓN DE QUIEBRA PERO EN PERIODO DE RETROACCIÓN.

CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. ACUMULACIÓN DE RECURSOS.

ANOTACIÓN DE EMBARGO DE ENTIDAD CONCURSADA.

DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR NO HIPOTECANTE. DEUDOR EN QUIEBRA.

ANOTACIÓN DE DEMANDA SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

CONCURSO DE ACREEDORES Y UNIDAD PRODUCTIVA.SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN.ADJUDICACIÓN DIRECTA Y FIRMEZA AUTO JUDICIAL. 

CONCURSO: CANCELACIÓN DE HIPOTECAS ANTERIORES Y EN LAS QUE LA CONCURSADA ES TERCER POSEEDOR

VENTA DE FINCA POR ENTIDAD CONCURSADA. CANCELACIÓN DE ANOTACIONES ANTERIORES.

ACCION DE REINTEGRACION EN CONCURSO. CANCELACIÓN DE CARGAS. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES.

RESOLUCIÓN DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. FIRMEZA DE LA RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA.

HIPOTECA EN GARANTÍA DE LOS CREDITOS CONTRA LA MASA NO SATISFECHOS EN LA LIQUIDACION DE LA CONCURSADA. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR NO ACREDITAR LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO EN EL LUGAR CORRESPONDIENTE.

CONCURSO. APROBACION DEL CONVENIO NO PROVOCA LA CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE CONCURSO.

Sobre esta materia tenéis otra herramienta a vuestro alcance en este enlace: Tesauro elaborado por una comisión de Registradores de Madrid.

Ver también reseña del Manual de buenas prácticas concursales y registrales elaborado por registradores, jueces y letrados de la Administración de Justicia de Murcia.

Y el amplio artículo de Antonio Pau Pedrón, PROCEDIMIENTO CONCURSAL Y REGISTRO

 

DISPOSICIONES GENERALES:  
Calendario laboral 2017

Resolución de 4 de octubre de 2016, de la Dirección General de Empleo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2017.

En el próximo año habrá siete fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. A ellas se añaden las fijadas por las CCAA (que pueden sustituir otras nacionales) y las locales.

Los nueve festivos comunes de 2017 serán:

– el viernes 6 de enero, Epifanía del Señor (ninguna comunidad lo ha querido sustituir)

– el 13 de abril (Jueves Santo), con la excepción de Cataluña

– el 14 de abril (Viernes Santo)

– el lunes 1º de mayo (Fiesta del Trabajo)

– el martes 15 de agosto (Asunción de la Virgen)

– el jueves 12 de octubre, Fiesta Nacional de España

– el miércoles 1 de noviembre, Todos los Santos

– el miércoles 6 de diciembre, Día de la Constitución Española

– el viernes 8 de diciembre (La Inmaculada Concepción).

El lunes 2 de enero será festivo en Andalucía, Aragón, Asturias, Castilla León, Murcia y Melilla.

El martes 28 de febrero, Día de Andalucía.

El miércoles 1 de marzo, Día de las Illes Balears.

El lunes siguiente a San José (20 de marzo) tan sólo será festivo en Extremadura y Madrid.

El Lunes de Pascua (17 de abril) será festivo en Baleares, Cataluña, Valencia, Navarra, País Vasco y La Rioja.

El lunes 24 de abril es el Día de Aragón y el Día de Castilla y León.

El martes 2 de mayo es la Fiesta de la Comunidad de Madrid.

El miércoles 17 de mayo es el Día de las Letras Gallegas.

El martes 30 de mayo es el Día de Canarias.

El miércoles 31 de mayo es el día de Castilla-La Mancha.

El viernes 9 de junio es el Día de la Región de Murcia y también el Día de La Rioja.

El jueves 15 de junio, Festividad del Corpus Christi, es festivo en Castilla–La Mancha.

El sábado 24 de junio, San Juan, se celebra en Cataluña.

Santiago Apóstol (25 de julio, martes) será festivo en Galicia, Navarra y País Vasco.

El 28 de julio, viernes, es el Día de las Instituciones de Cantabria.

El viernes 1 de septiembre es la Fiesta del Sacrificio, tanto en Ceuta como en Melilla.

El sábado 2 de septiembre se celebra el Día de Ceuta.

El viernes 8 de septiembre tendrán lugar el Día de Asturias y el Día de Extremadura.

El lunes 11 de septiembre será la Fiesta Nacional de Cataluña.

El viernes 15 de septiembre, Fiesta de la Bien Aparecida, Cantabria.

El lunes 9 de octubre, Día de la Comunitat Valenciana.

El martes 26 de diciembre, San Esteban, será fiesta en Cataluña.

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Participación en Subastas electrónicas judiciales y notariales.

Resolución de 13 de octubre de 2016, conjunta de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, y de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, por la que se establecen el procedimiento y las condiciones para la participación por vía telemática en procedimientos de enajenación de bienes a través del portal de subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

El sistema de subastas electrónicas a través del portal único de subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado está previsto en dos recientes leyes:

– La Ley 19/2015, de subastas electrónicas. que modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil

– La Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria, al regular las subastas voluntarias, cuya competencia atribuye a los Letrados de la Administración de Justicia y a los Notarios.

Posteriormente, el Real Decreto 1011/2015, de 6 de noviembre, reguló el procedimiento de consignaciones para formar parte de estas subastas. Su D. Ad. 1ª prevé esta Resolución conjunta de desarrollo.

Objeto. La presente Resolución regula el procedimiento y las condiciones necesarias para la participación telemática en los procedimientos judiciales y notariales de enajenación de bienes, a través del referido Portal de Subastas.

Operaciones afectadas:

a) La constitución en entidades de crédito de los depósitos necesarios para la participación en los procedimientos de enajenación de bienes, así como la devolución de los mismos a los depositantes.

b) El ingreso en el Tesoro Público por las entidades de crédito de los depósitos constituidos, cuando la oferta del depositante resulte adjudicataria en el procedimiento de enajenación.

c) La provisión de fondos a la Agencia Tributaria por el Tesoro Público, a efectos del pago por ésta a los órganos competentes o titulares del procedimiento de enajenación.

Todas ellas se llevarán a cabo telemáticamente a través del Portal de Subastas

Requisitos para el licitador:

a) Disponer de Número de Identificación Fiscal (NIF) y estar identificado en el Censo de Obligados Tributarios. Para verificar el cumplimiento de este requisito el obligado tributario podrá acceder a la opción «Mis datos censales» disponible en la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria.

b) Estar dado de alta como usuario en el Portal de Subastas dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (AEBOE), lo que se efectuará por Internet, a través de su Sede Electrónica (www.boe.es).

c) Ser titular de, al menos, una cuenta abierta en alguna de las entidades de crédito colaboradoras adheridas al procedimiento regulado en esta Resolución.

Entidades de crédito participantes. Han de ostentar la condición de colaboradoras en la gestión recaudatoria de la Agencia Tributaria, debiendo comunicar a la AEAT su interés en adherirse antes de un mes, con duración, en principio indefinida. Sin embargo, se considerarán automáticamente adheridas todas aquellas que lo están al procedimiento regulado en la Resolución 5/2002, de 17 de mayo, por la que se regula la participación por vía telemática en procedimientos de enajenación de bienes desarrollados por los órganos de recaudación, salvo que comuniquen lo contrario. Las entidades de crédito dispondrán hasta el día 31 de enero de 2017 para adaptar sus sistemas a la nueva configuración del IBAN (34 posiciones).

Constitución de depósitos. Para ello, el licitador deberá acceder por Internet al Portal de Subastas de la AEBOE, seleccionará la entidad de crédito y rellenará el formulario.

Si la constitución del depósito es aceptada por la entidad de crédito, ésta efectuará el traspaso de su importe desde la cuenta del depositante a la cuenta de la Agencia Tributaria y responderá a ésta conforme al Registro de comunicación del NRC. La Agencia Tributaria, a su vez, remitirá la respuesta al Portal de Subastas de la AEBOE, que proporcionará al licitador un recibo, el cual servirá de justificante del depósito constituido, que el licitador podrá imprimir o grabar en su ordenador.

En aquellos casos en los que la constitución del depósito sea rechazada, el Portal de Subastas de la AEBOE mostrará en pantalla la descripción de los motivos del rechazo, a los efectos de su posible subsanación por parte del licitador.

Devolución de depósitos.

Como regla, precisará solicitud del depositante a través del Portal de Subastas de la AEBOE únicamente y deberá de indicar el NRC asignado al depósito cuya devolución desea obtener. Tras diversas comprobaciones, la AEBOE autorizará la devolución. Recibida la correspondiente comunicación, la entidad de crédito procederá al inmediato traspaso del importe del depósito a la cuenta del depositario. La entidad de crédito asignará un nuevo NRC y quedará anulado el NRC generado en la constitución, a efectos de que éste no pueda volver a utilizarse en ningún otro procedimiento de enajenación.

A través del Portal de Subastas de la AEBOE se emitirá un justificante de la devolución telemática del depósito, que el titular podrá imprimir o guardar en su ordenador.

Si la devolución del depósito es rechazada, se mostrará en pantalla la descripción de los motivos del rechazo, a los efectos de su posible subsanación por parte del licitador.

No es necesaria la solicitud por el interesado en los casos de cancelación de la subasta o de suspensión de la misma por un plazo superior a quince días, pues en estos casos, la AEBOE gestionará de oficio la devolución.

Ingreso de los depósitos de los adjudicatarios. Deben ser ingresados en el Tesoro Público los depósitos constituidos por los licitadores que han resultado adjudicatarios en procesos de enajenación o por postores que han causado la quiebra de la subasta, lo que se efectuará por la entidad de crédito el mismo día en que se lo ordene la Agencia Tributaria. Tendrá un nuevo NRC. A través del Portal de Subastas de la AEBOE se emitirá un recibo-NRC, justificativo del ingreso en la cuenta del Tesoro que estará a disposición del titular del depósito en dicho Portal.

Ingreso por el adjudicatario del precio de remate. Ha de hacerse en el lugar, forma y plazos que establezca en cada momento el órgano administrativo, judicial o notarial que acordó el procedimiento de enajenación de que se trate.

Provisión de fondos por el Tesoro Público a la Agencia Tributaria y pago por ésta a los órganos competentes o titulares de los procedimientos de subasta. En el apartado séptimo se regula el procedimiento por el que la Agencia Tributaria realizará el pago de las cantidades correspondientes a los depósitos constituidos por los postores adjudicatarios de las subastas celebradas a través del Portal de subastas de la AEBOE y cuyo ingreso se realice a través de las entidades colaboradoras en la recaudación de la Agencia Tributaria.

Otros procedimientos administrativos. Para que los procedimientos administrativos de enajenación de bienes puedan realizarse en los términos establecidos en esta Resolución será imprescindible que esa posibilidad haya sido habilitada normativamente. La aplicación queda supeditada a la aprobación de las normas necesarias para adaptar la regulación actual al sistema de subasta electrónica a través del portal de la AEBOE.

La Resolución concluye con seis anexos técnicos.

Entró en vigor el 29 de octubre de 2016.

PDF (BOE-A-2016-9890 – 20 págs. – 680 KB)   Otros formatos 

Disposiciones Autonómicas
Tribunal Constitucional

CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2501-2016, contra los artículos 2 (apartado 2), 3, 4, 5 (apartados 1, 2, 3, 4 y 9), 7, la disposición adicional, la disposición transitoria segunda (apartado primero y apartado segundo en lo que se refiere a la aplicación del artículo 7) y la disposición final tercera de la Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado mantener la suspensión de los artículos 2 (en su apartado 2), 3, 4, 5 (en sus apartados 1 a 4 y 9) y 7, la disposición adicional, la disposición transitoria segunda (apartado primero y apartado segundo en lo que se refiere a la aplicación del artículo 7) y la disposición final tercera de la Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. 

Los artículos afectados se refieren a:

  • los procedimientos extrajudiciales para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento, gestionados por comisiones de sobreendeudamiento;

  • procedimiento judicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento;

  • extensión de la cancelación del pasivo;

  • algunas de las medidas para evitar los desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda;

  • medidas para garantizar la función social de la propiedad y aumentar el parque de viviendas asequibles en alquiler, pudiendo disponer la Administración la cesión obligatoria de viviendas, por un período de tres años;

  • cesión de créditos garantizados con la vivienda, con liberación del consumidor si abona lo pagado en la cesión (acción anastasiana, ver art. 1535 Cc;

  • modificación de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda con propuestas de alquiler social.

PDF (BOE-A-2016-8959 – 1 pág. – 148 KB)   Otros formatos

 

CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad nº 2465-2016, contra el artículo 1, y, por conexión, en lo que a la propiedad temporal se refieren, las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera, y disposición final, de la Ley de la Generalidad de Cataluña 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al Libro Quinto del Código Civil de Cataluña.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado levantar la suspensión del artículo 1 y, en lo que a la propiedad temporal se refieren, de las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera, así como de la disposición final de la Ley de la Generalidad de Cataluña 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, suspensión que se produjo con la admisión del mencionado recurso de inconstitucionalidad y que fue publicada en el BOE de 3 de junio de 2016.

El artículo 1 añade el capítulo VII, dedicado a la propiedad temporal, al título IV del libro quinto del Código Civil de Cataluña.

Ver resumen de la Ley por Jorge López Navarro.

PDF (BOE-A-2016-9238 – 1 pág. – 148 KB)   Otros formatos

 

ARAGÓN. Recurso de inconstitucionalidad nº 4952-2016, contra los artículos 1, 9 y 12; las disposiciones transitorias segunda y tercera y la disposición adicional cuarta del Decreto-ley 3/2015, de 15 de diciembre, del Gobierno de Aragón, de medidas urgentes de emergencia social en materia de prestaciones económicas de carácter social, pobreza energética y acceso a la vivienda.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno contra los arts. 1, 9 y 12; las disposiciones transitorias segunda y tercera y la disposición adicional cuarta del Decreto-ley 3/2015, de 15 de diciembre, del Gobierno de Aragón, de medidas urgentes de emergencia social en materia de prestaciones económicas de carácter social, pobreza energética y acceso a la vivienda. El recurrente ha solicitado la suspensión de la vigencia y aplicación de los preceptos impugnados.

El art. 1 se refiere a la inembargabilidad de las prestaciones económicas de carácter social.

El art. 9 se dedica a la suspensión de los lanzamientos en situación de especial vulnerabilidad.

El art. 12 regula la cesión y uso de viviendas desocupadas.

Las disposiciones transitorias afectadas se refieren a la suspensión de lanzamientos y al procedimiento de embargo de ayudas, respectivamente.

La D. Ad. 4ª trata del seguimiento y aplicación del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

 
SECCIÓN II: 
Jubilaciones

Se jubila a don José María Ferrán Guitart, registrador de la propiedad de Granollers nº 1, por haber cumplido la edad reglamentaria.

Se jubila a don Eduardo López Ángel, registrador mercantil y de bienes muebles de Palma de Mallorca II, por haber cumplido la edad reglamentaria.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Sant Cugat del Vallés don José Bauzá Gayá.

Se declara en situación de excedencia por incompatibilidad al registrador de la propiedad de Cervera don Óscar Zorrilla Blanco.

Se jubila al notario de Málaga don Francisco Javier Misas Barba.

Se jubila al notario de Salamanca don Juan Antonio Blanco González.

Se jubila al notario de Torrevieja don Francisco Luis Navarro Alemán.

 

RESOLUCIONES.

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

371.** CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. AMPLIACIÓN DE EMBARGO. 

Resolución de 15 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Oliva a expedir una certificación de dominio y cargas en un procedimiento de ejecución. 

Se presenta mandamiento ordenando la expedición de certificación del art. 656 LEC. Sobre la finca existen practicadas dos anotaciones derivadas del mismo procedimiento, sin ninguna otra carga o gravamen. El registrador entiende que ha de aclararse en el mandamiento cuál de las anotaciones se halla en ejecución.

La Dirección expone su doctrina sobre la suma de responsabilidad a que queda afecto un bien gravado con una anotación de embargo: la cantidad que figura en el embargo no significa el límite de responsabilidad a que queda afecto el bien, puesto que del art. 613.2 en relación con el 610 LEC se deduce que el derecho al cobro íntegro por el acreedor embargante no puede ser impedido por ningún otro acreedor que no haya sido declarado preferente en tercería de mejor derecho; y si claramente se establece que el reembargo no puede perjudicar de ningún modo al embargante anterior, no hay razón para que la extensión de anotación de embargo posterior impida reflejar en la anotación del primer embargo, ese exceso de lo ya devengado por intereses y costas sobre lo inicialmente previsto en la ejecución en que se acordó, (lo que se confirma en el art. 613.3 que establece un supuesto en que la cantidad que figura en el embargo opera como límite de responsabilidad, pero se formula como excepción a la regla general y solo respecto a un tercero muy concreto – el que adquirió en una ejecución posterior. De acuerdo con todo ello y tratándose este supuesto de un supuesto de ampliación de embargo y, por tanto, de modificación de la anotación inicial y no de una nueva anotación, ninguna dificultad existe en el presente expediente en que se expida la certificación y se haga constar por medio de nota marginal de la primera anotación de embargo, de tal modo que su ejecución determinará la cancelación de las cargas posteriores. (MN)

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372.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. SOLICITUD DE NO INSCRIPCIÓN. 

Resolución de 15 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que se deniega la extensión de un asiento de presentación. 

Hechos

El curioso hecho de esta resolución lo constituye la presentación en el Registro de un escrito por el que se solicita que se deniegue  la inscripción a favor de «Unicaja Banco, S.A.U.» de   ciertas fincas registrales adjudicadas a la anterior en un procedimiento de ejecución hipotecaria  seguido contra el solicitante.

La registradora deniega la presentación de dicho documento por tratarse de documento privado que no puede motivar asiento alguno, haciendo referencia al artículo 420 del Reglamento Hipotecario.

El recurrente alega que la parte ejecutante (Unicaja Banco S.A.U.) no constaba inscrita en el Registro de la Propiedad como titular de la garantía sino que estaba inscrita como titular otra entidad distinta (Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera), y que en el procedimiento se había vulnerado su derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa, a un proceso con todas las debidas garantías y a obtener por parte de Jueces y Tribunales resoluciones judiciales motivadas.

Finalmente también considera que  la calificación del  Registrador es incongruente por cuanto que el  recurrente no pretendía  motivar asiento alguno, sino poner estos hechos en su conocimiento a fin de que denegare  la inscripción de las fincas a favor de un tercero, como consecuencia de haberse tramitado el procedimiento ejecutivo de forma totalmente irregular.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado, como no podía ser de otro modo, desestima el recurso confirmando la nota de calificación basándose en su doctrina relativa al asiento de presentación.

En primer lugar hace referencia a la idoneidad del recurso. Con la primera redacción del Reglamento Hipotecario ante la negativa a extender el asiento de presentación, cabía recurso de queja ante el juez de la localidad, posteriormente con la Ley 24/2001 se estableció la posibilidad de  interponer recurso de queja ante esta Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero al quedar derogado y dejado sin contenido por la Ley 24/2005 se ha entendido que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y por ello el recurso contra la misma se tramitará  a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, cuyo objeto será exclusivamente la decisión sobre si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la futura calificación que el registrador deberá en su momento llevar cabo respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.

En segundo lugar por la importancia que sobre el principio de prioridad registral produce el asiento de presentación en el Libro Diario (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), no se puede extender mecánicamente sino que el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario.

 Y, en tercer lugar en relación con lo que dispone el art 420 del Reglamento, la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, indudablemente, de imposible acceso al Registro.

 En el caso de este expediente el documento presentado es un escrito en el que el interesado solicita no que se practique un asiento, sino que se impida la futura inscripción de los documentos derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria y por ello considera correcta la denegación de su presentación.

Finalmente nuestro Centro Directivo advierte del limitado alcance que ha de darse a los documentos cuya presentación en los registros se pretenda no para lograr la práctica de un asiento sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificación de documento presentado y que no deben interferir en ésta, pues sus autores  tienen abierta la vía judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de conseguir un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la anotación de la demanda o la prohibición de disponer.(MGV)

 

 

382.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN VIRTUD DE SENTENCIA QUE NO LA ORDENA EXPRESAMENTE

Resolución de 12 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria nº 1 a rectificar la descripción de una finca registral. 

HECHOS: Tras una segregación y compraventa el comprador otorga e inscribe una declaración de obra nueva sobre la porción segregada, incluyendo una cochera y edificio de aperos, que al parecer pertenecían a la finca matriz no vendida.

Ese mismo comprador, titular registral, entabla acción reivindicatoria contra sus vendedores, dueños de la matriz. Los tribunales desestiman totalmente la pretensión de ese comprador y se limitan a rechazar que sea propietario de esa cochera y cobertizo, al entenderse que forman parte de la matriz.

Ahora, los vendedores demandados, dueños de la matriz, acuden al registro aportando la Sentencia puramente desestimatoria (y sin que conste que hubieran formulado reconvención alguna, limitándose a oponerse a la reivindicatoria) y solicitan a la registradora que modifique directamente la descripción registral de la finca segregada, suprimiendo de ella la cochera y el cobertizo.

– La REGISTRADORA califica negativamente porque la Sentencia presentada no ordena tal rectificación registral, por lo que será precisa una sentencia ejecutoria que lo permita y se lo ordene a ese comprador titular registral (o bien que éste lo consienta en escritura de rectificación).

– La ABOGADA de los vendedores demandados recurre señalando:

    1) Que conforme al art 521-2 LEC, las sentencias constitutivas firmes son inscribibles sin necesidad de ejecución;

    2) Y que tal rectificación registral se inferiría directa y necesariamente de la Sentencia desestimatoria de la acción reivindicatoria (y que además el titular registral fue parte (demandante) en el proceso, y no quedaría en indefensión).

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, porqué los propietarios demandados, pudiendo, no formularon reconvención solicitando del juez tal rectificación registral, que debe ordenarse expresa y específicamente por el Juez (conforme al  procedimiento de rectificación del registro (Art. 40.d) LH), de los que resulta es innegable la necesidad de intervención de tales personas, y añade el Centro Directivo que en la escueta sentencia no consta referencia alguna a la forma en que estos ignorados herederos hayan sido convocados.

Con todo, y “obiter dicta”, la D.G. deja abierta la posibilidad de solicitar la publicidad provisional de esa sentencia mediante anotación preventiva. (ACM)

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383.*** INSTANCIA INICIANDO EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. NO HA DE LIQUIDARSE. SEGUNDA CALIFICACIÓN SOBRE SI HA HABIDO SUBSANACIÓN.

Resolución de 12 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca nº 8, por la que se suspende una instancia privada con firmas legitimadas de inicio de procedimiento de rectificación.

Mediante instancia se solicita se solicita la rectificación de la descripción de una finca registral y la iniciación del procedimiento del Art. 199 LH; entre otros defectos que no fueron objeto de recurso se señala que no se acredita el pago o exención del impuesto.

Como cuestión previa el registrador alega que es extemporáneo: tras la nota de calificación, el interesado para subsanar el defecto procedió a presentar el documento a la Agencia Tributaria de les Illes Balears mediante correo certificado, llevándose al Registro copia sellada por el Servicio de Correos. Sin embargo, el Centro Directivo recoge su doctrina según la cual un documento no puede ser objeto de calificaciones sucesivas con el fin de prorrogar los plazos. Pero cuando se aporta nueva documentación con el fin de subsanar los defectos el registrador tendrá que realizar nueva calificación y esta nueva calificación, en el caso de ser negativa en todo o en parte dará lugar a nueva prórroga del asiento de presentación con notificación y plazo para recurso, aunque sólo por lo que se refiere a la nueva calificación relativa a la subsanación, manteniendo en su caso la vigencia de la anterior, así como la notificación, plazo de recurso y prórroga por razón de la misma.

Respecto al fondo del asunto, reitera también su doctrina sobre el alcance del denominado cierre registral por no acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales: el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos. Ahora bien, la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos, de modo que no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (R. de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al impuesto (art. 104 apdos 2 a 4 del TRLRHL) o de clara causa legal de exención fiscal -como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la TGSS (R. de 23 de abril de 2007)-, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al impuesto supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que quedan fuera del ámbito de la competencia; de modo que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto. Lo que ocurre en el presente expediente es que se trata del comienzo de un procedimiento de rectificación registral que no conlleva acto traslativo de derechos, ni negocio jurídico alguno, por lo que debe entenderse que es un claro supuesto de no sujeción. En el hipotético supuesto que el exceso de cabida encubriese una adquisición de finca colindante el registrador tendría que calificar negativamente el expediente pero desde una perspectiva registral, no fiscal, pues se trataría de la pretensión de incorporar a la finca registral una porción de superficie que no la integra. (MN)

384.**  CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA PRESCRITO EN BALEARES. EQUIPARABLE A MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA.

Resolución de 12 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ibiza nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de cambio de uso de un inmueble.

Hechos: Se otorga una escritura pública en la que se declara el cambio de uso de un local a vivienda, y se justifica con un certificado de un técnico del que resulta que las obras de adecuación fueron terminadas en 2006 y por tanto ha prescrito la posible infracción urbanística (8 años en Baleares).

El registrador considera defecto la falta de la correspondiente licencia municipal para el cambio de uso de local a vivienda, conforme a los artículos 134 y 178 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo en Baleares. Argumenta que la infracción de cambio de uso es una infracción continuada y no prescribe hasta que no finaliza el uso, según dicha norma, por lo que en el presente caso la considera implícitamente no prescrita.

El notario autorizante alega que la normativa aplicable es la existente en el momento de terminación de la obra para el cambio de uso, Ley 10/1990, de 23 de octubre, de Disciplina Urbanística, y que en el momento de entrada en vigor de la citada nueva normativa ya se había consumado la prescripción (ocho años) por lo que no es de aplicación la normativa citada por el registrador.

La DGRN estima el recurso. Comienza considerando que el cambio de uso de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y que dicha situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas, por lo que es posible practicar la inscripción sin licencia en los supuestos en que la Ley así lo permite y que actualmente vienen contemplados en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo y en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

En el caso concreto considera que es de aplicación la Ley 10/90, vigente en el momento del inicio del cambio de uso, pero que no había prescrito la infracción (8 años) cuando entró en vigor la nueva normativa Ley 2/2014 (que mantiene el plazo de 8 años).

Sobre la consideración del cambio de uso como infracción continuada por la nueva norma balear señalada por el registrador, argumenta que no es competencia del registrador calificar la naturaleza de la infracción cometida, aunque sí decidir el plazo aplicable a los efectos del artículo 28..4 LS, pues se trata de la constatación tabular de la modificación de la declaración de obra inscrita, en concreto de unos de sus elementos descriptivos definitorios.

Por tanto, el cambio de uso de un inmueble es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, y en el presente caso, al haber pasado el plazo de 8 años establecido por la normativa autonómica para la prescripción urbanística, el cambio de uso es inscribible. (AFS)

 

386.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. ACREDITACIÓN DE HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 13 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 16, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa verbal.

Hechos: Se eleva a escritura pública un acuerdo verbal de compra de un bien inmueble. Por la parte vendedora comparecen los herederos del en su momento vendedor. Al notario autorizante se le acreditó dicha cualidad de herederos por medio de una escritura de herencia previa, que no es aportada ahora al Registro, pero que fue mencionada en el documento notarial.

La registradora considera defecto la no aportación de dicha escritura previa de herencia, del testamento y los certificados correspondientes de defunción y de actos de última voluntad.

El interesado recurre y alega que dichos extremos ya se han probado fehacientemente al constar en escritura pública.

La DGRN desestima el recurso. La cuestión planteada es si queda suficientemente acreditado o no que quienes firman la escritura de elevación a público del contrato privado sean los herederos del titular registral, y concluye que NO pues es necesario aportar dichos documentos conforme al artículo 20 LH, y artículos 76 y 78 RH. (AFS)

387.() CANCELACIÓN DE USUFRUCTO YA CANCELADO REGISTRALMENTE

Resolución de 13 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cieza nº 1 a cancelar un usufructo.

Supuesto de hecho.

Se discute sobre la cancelación de un derecho de usufructo que ya consta cancelado registralmente. Mediante instancia se solicita la cancelación del usufructo por fallecimiento del usufructuario. El registrador califica negativamente por entender, resumidamente, que el usufructo ya se encontraba extinguido por aplicación del artículo 513.3 del Código Civil.

Se trata de una materia reiteradamente resuelta por la DGRN.

Doctrina de la DGRN.

1 El objeto del recurso gubernativo es exclusivamente determinar si la calificación registral negativa es o no ajustada a Derecho.

2 No cabe recurso gubernativo contra un asiento practicado, que se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud por la parte interesada o por decisión judicial.

2 En el presente caso, la Dirección General no es competente para determinar si fue correcta la cancelación practicada en su día, ni determinar si la nuda propiedad adquirida por donación con carácter privativo, y el usufructo adquirido por compra con carácter privativo por confesión, suponía la extinción del usufructo, recordando igualmente la tradicional doctrina de esta Dirección General en el sentido de que conforme al artículo 217 de la Ley Hipotecaria «los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial que lo ordene». (JAR)

388.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO. PREVIA INSCRIPCIÓN DEL CESIONARIO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE EMPRESAS PRESTAMISTAS LEY 2/2009

Resolución de 13 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona nº 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de hipoteca.

Supuesto de hecho. Se discute la inscripción de una escritura de cesión de crédito hipotecario en el que se da la circunstancia de que la cesionaria es una persona física que ya tiene inscritos varios créditos hipotecarios a su favor en el último año. Ni transmitente ni adquirente son entidades de crédito.

¿Es exigible la previa inscripción en el registro de empresas prestamistas no financieras, conforme dispone la Ley de 2009? SI.

Doctrina de la DGRN.

1 La cesionaria es una persona física que ya tiene inscritos varios créditos hipotecarios a su favor en el último año, lo que revela una cierta habitualidad, pues es evidente que las repetidas intervenciones en el mercado crediticio evidencian una alta probabilidad de actuación profesional de la cesionaria en la concesión o adquisición de operaciones crediticias fuera de los cauces financieros regulados. Esta circunstancia apoya de manera suficiente la exigencia impuesta por el registrador, al exigir la previa inscripción en el registro de empresas prestamistas no financieras, aplicando de esta manera la normativa recogida en la Ley de 2009.

2 El negocio jurídico de «cesión del contrato» debe reputarse contenido dentro del ámbito de aplicación de la Ley 31 de marzo de 2009 (art.1).

3 Dada la situación de debilidad que presenta la posición del consumidor en los contratos en masa o por adhesión, como ha tenido a bien señalar nuestro Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, las normas que protegen los intereses de los consumidores merecen una interpretación amplia en favor del interesado adherente, de tal manera que la protección que las mismas le confieran quede verdaderamente asegurada y resulte efectiva, debiéndose por ello potenciar la aplicación de las normas que defiendan estos intereses.

Por ello, la adquisición de los créditos ya concedidos por medio de un negocio de cesión queden igualmente sujetas al régimen de las concesionarias originarias, puesto que muchas de esas limitaciones quedan orientadas al control de la solvencia, transparencia y correcta actuación en el mercado (siendo estas circunstancias imperativas, tal y como señala el artículo 6 de la ley en cuestión), y si estas imposiciones se exigen al acreedor como concedente de la operación del crédito o préstamo, deben igualmente imponerse al que se subrogue en su condición, como ocurre, a modo de ejemplo, en el contrato de cesión del mismo préstamo o crédito.

4 Acta de notoriedad para acreditar que no se tiene la condición de empresario o profesional: La DGRN considera que la declaración contenida en el acta de notoriedad no puede ser admitida en el presente caso por no reunir los requisitos reglamentarios para su consideración como tal (cfr. artículo 209 del Reglamento Notarial).

No se ha solicitado información de los Registros de la Propiedad, ni del Servicio Colegial de Intercomunicación entre los Registros, ni se ha notificado a los deudores, como terceros posibles afectados por el acta, lo que entra en contradicción con lo dispuesto en el citado artículo 209 del Reglamento Notarial.

Además, la cesionaria aparece como titular registral de otras garantías hipotecarias que aseguran la efectividad de otros tantos préstamos, todas ellas inscritas en distintos registros de la Propiedad. Y, todo ello, resulta de la consulta realizada por el propio registrador al Servicio de Interconexión de los Registros. Por todo lo cual, la declaración contenida en el acta de notoriedad no puede ser admitida en el presente caso, por no reunir los requisitos reglamentarios para su consideración como tal (cfr. artículo 209 del Reglamento Notarial).

 Comentario.

1 Reitera la Resolución la doctrina del Centro Directivo sobre la aplicación expansiva de las normas que protegen los intereses de los consumidores y usuarios en la celebración de contratos de adhesión o en base a condiciones generales de contratación, pues, tratándose de contenidos negociales predispuestos por la parte que tiene una posición dominante, deben ser tutelados especialmente los intereses de los consumidores y usuarios.

2 Tiene razón, a mi juicio, la Resolución cuando no acepta como prueba determinante el acta de notoriedad aportada, que no resulta congruente en su tramitación con lo dispuesto en el artículo 209 RN al prescindir de la notificación a los interesados “cedidos” y de los medios auxiliares notariales y registrales actualmente disponibles.

Ver comentario de Carlos Ballugera a la Resolución 22 de julio de 2016, número 321 del Informe del mes de septiembre.

Sobre acta de notoriedad ver comentario de J.A Riera a Resolución 13 de julio de 2016. (JAR)

389.*** DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. MARINAS INTERIORES. DESLINDE.

Resolución de 14 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Roses nº 1 a inscribir un acta de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

 

Hechos: Se pretende la inscripción de una transmisión forzosa (mediante subasta administrativa) de varias cuotas indivisas de una finca que conllevan la titularidad cada una de un derecho de amarre dentro de una marina interior. La finca es colindante al dominio público, ya deslindado en 2010, cuyo deslinde consta en el Registro. El amarre aparece descrito en el Registro como “una porción de terreno destinada a zona de amarre de embarcaciones del conjunto residencial (…) sito en el término de Roses, urbanización (…), de… metros de superficie”. La lámina de agua colindante a los amarres aparece descrita como elemento común de la finca matriz. Para mejor comprensión de la situación, incorporamos dos imágenes de la marina objeto del recurso y de la parcela catastral, que pueden hacerse mayores pinchando en ellas.

La registradora exige, aparte de subsanar otro defecto no recurrido, que se acredite la modificación del deslinde del dominio público por Costas, conforme a lo establecido en la Ley 2/2013 de protección y uso sostenible del litoral, acreditativo de que dicha finca no forma parte de dicho dominio, por lo que suspende la inscripción.

El interesado recurre y alega que el Registro tiene que reflejar la titularidad civil, que la no inscripción puede causarle graves perjuicios, incluso la pérdida de propiedad y que, en todo caso, los amarres no forman parte del dominio público según determinados planos y documentos que acompaña y según consta también en los asientos del Registro.

La DGRN desestima el recurso, y analiza los siguientes temas:

En cuanto a la naturaleza jurídica de la denominada “marina interior”, la define como “el conjunto de obras y de instalaciones necesarias para comunicar permanentemente el mar territorial con terrenos interiores de propiedad privada o de la Administración pública, urbanizados o susceptibles de urbanización, a través de una red de canales, con la finalidad de permitir la navegación de las embarcaciones deportivas a pie de parcela, dentro del marco de una urbanización marítimo-terrestre”.

En cuanto a la competencia administrativa sobre estas marinas, entiende que confluyen la del Estado que tiene competencia para delimitar el dominio público marítimo terrestre y por tanto es de aplicación la norma estatal Ley 2/2013, y la de la Generalitat de Cataluña, que la tiene en lo relativo a la gestión de las instalaciones portuarias por lo que es de aplicación también la  Ley de Puertos de Cataluña, de 17 de abril de 1998.

En cuanto al carácter de bien de dominio público o privado, parte de que el artículo 4 de la Ley de Costas 22/88 señalaba en su artículo 4.3 que son de dominio público «los terrenos invadidos por el mar que pasen a formar parte de su lecho por cualquier causa». Sin embargo esa definición ha sido modificada por la citada ley 2/2013 de forma que ahora se establece una excepción  a esa norma general, pues se introduce una disposición adicional 10ª a la ley de 1988 según la cual “El terreno inundado se incorporará al dominio público marítimo-terrestre. No obstante, no se incluirán en el dominio público marítimo-terrestre los terrenos de propiedad privada colindantes a la vivienda y retranqueados respecto del canal navegable que se destinen a estacionamiento náutico individual y privado. Tampoco se incorporarán al dominio público marítimo-terrestre los terrenos de titularidad privada colindantes con el canal navegable e inundados como consecuencia de excavaciones, que se destinen a estacionamiento náutico colectivo y privado.”

Por tanto, hay terrenos inundados en la marina que no se incorporan ya al dominio público; sin embargo, para la DGRN, esa no incorporación no significa propiamente que haya que reintegrar los que ya eran de dominio público al dominio privado, y que, en todo caso, para ser reintegrados, necesitan de un nuevo deslinde conforme a la disposición adicional sexta de la ley 2/2013. Este punto lo regula la disposición adicional 7ª (no 9ª) del Reglamento de Costas aprobado por Real Decreto 876/2014.

En definitiva, considera la DGRN que es de aplicación el artículo 36 del Reglamento de Costas y por ello que es necesario acreditar que conforme al nuevo deslinde no existe invasión del dominio público marítimo terrestre.

COMENTARIO: Para entender esta situación tan compleja de las marinas interiores, a mi modo de ver hay que diferenciar entre:

  1. Los terrenos, que son propiedades privadas colindantes con el agua interior, en los que existe normalmente una vivienda o un edificio que muchas veces cuentan con su propio embarcadero, y que son fincas registrales normales.
  2. Los Amarres, que son los diques entrantes en el agua a los que se amarran las embarcaciones y que están rodeados de agua, menos por un punto de acceso desde tierra: si son fijos y su subsuelo es tierra, serán por tantos privados, al no estar inundados; si son flotantes sobre el agua (pantalanes) tendrán la misma consideración que el agua sobre la que flotan.
  3. Las láminas de agua colindantes con los amarres y en general las zonas inundadas que están  retranqueadas respecto del canal navegable, en las que se estacionan amarradas las embarcaciones. Hasta 2013 tenían la consideración de dominio público y su uso necesitaba por tanto de concesión administrativa, pero, desde entonces, tienen la consideración de dominio privado, aunque para entregarlos a sus nuevos propietarios haya que modificar previamente el deslinde o fijar un nuevo deslinde si no lo había.
  4. El canal navegable desde el mar al interior de la urbanización o marina, a modo de calle principal, que era y continúa siendo de dominio público, aunque inicialmente el terreno inundado fuera privado.

  La solución dada al presente caso por la DGRN me parece excesivamente rigurosa y perturbadora del tráfico jurídico (como apunta el recurrente), si se tiene en cuenta que la inscripción de la transmisión se practicaría con la finca definida como objeto de derecho tal y como ya consta descrita en el Registro de la Propiedad y por tanto con la seguridad de que no invade el dominio público al estar ya deslindada y constar el deslinde en el Registro. El artículo 36 del Reglamento de Costas creo que no es de aplicación al presente caso porque ya consta el deslinde y la no invasión, aunque haya que hacer uno nuevo a los efectos de reintegración del dominio privado.

 

Lo único que ocurrirá en su momento es que la Administración reintegrará al dominio privado el terreno retranqueado del canal principal, inundado por el agua, y es en ese momento cuando se deberá de acreditar el deslinde.

Mientras ese deslinde especial, para reintegración al dominio privado, llega (y eso puede tardar muchos años) no se debería paralizar el tráfico jurídico, o mejor la inscripción de esas fincas inscritas, por la propia lógica del tráfico jurídico y porque ninguna norma  apoya esa suspensión de la inscripción pues no se está variando la descripción de la finca ni parece que pueda haber ningún perjuicio para el dominio público, razón de ser de la norma. (AFS)

390.⇒⇒⇒ EQUIVALENCIA DE FUNCIONES Y CALIFICACIÓN REGISTRAL DE PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO, INGLATERRA

Resolución de 14 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa con subrogación de hipoteca.

Se cuestiona en esta Resolución el valor y eficacia de un Certificado notarial expedido por un notario de Liverpool (sistema jurídico de Inglaterra y Gales)

Comienza la DGRN señalando que la norma de conflicto aplicable a la representación voluntaria es el artículo 10.11 del Código Civil «…a la representación voluntaria, de no mediar sometimiento expreso, (se aplicará) la ley del país en donde se ejerciten las facultades conferidas». Tratándose de una representación voluntaria sobre la que no se ha pactado otra cosa, y que se va a ejercitar en España, la Ley que regula la representación es la española.

Posteriormente, entra a valorar la forma/eficacia del documento con arreglo a la ley española teniendo en cuenta que el derecho español exige, en ciertos casos (artículo 1280.5 del Código Civil), que conste en documento público el poder que «…tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero» (artículo 3 de LH)

Partiendo de la base que la aplicación de los Reglamentos en sede de Justicia Civil de la Unión Europea y la Ley 29/2015, de 30 de julio, de la Cooperación Jurídica Internacional en materia civil, permiten la utilización de apoderamientos otorgados ante notario extranjero, se centra en el punto esencial: la aceptación en España de una determinada forma, esto es, ha de decidirse si el documento público de apoderamiento otorgado en Inglaterra conforme a sus leyes produce en España el efecto de tipicidad que permita subsumir éste en la categoría documento público requerido conforme al Derecho español para la representación en la compra del inmueble.

 El Centro Directivo (R de 23 de febrero de 2015), señala que la presentación al notario de un poder otorgado fuera de España exige un análisis jurídico que conllevará conforme a los artículos 10.11 y 11.1 del Código Civil, de una parte, la remisión respecto de la suficiencia del poder, a la ley española a la que se somete el ejercicio de las facultades otorgadas por el representado, de no mediar sometimiento expreso, y de otra, artículo 11.1 del Código Civil al análisis de la equivalencia de la forma en España, forma que habrá de regirse por la ley del país en que se otorguen. Ello implica que, analizado el valor del documento en el país de origen, tanto desde la perspectiva material como formal, pueda concluir su equivalencia o aproximación sustancial de efectos, en relación con un apoderamiento para el mismo acto otorgado en España toda vez que nuestro ordenamiento, en aplicación del principio de legalidad, establece una rigurosa selección de los títulos inscribibles que han de ser sometidos a la calificación del registrador, exigiendo que se trate de documentos públicos o auténticos (artículos 3 de LH y 33 y 34 de su Reglamento).  

La doctrina relativa a la idoneidad documentos otorgados en el extranjero expresada ya en la Resolución de 11 de junio de 1999 y confirmada por muchas otras posteriores, pone de manifiesto cómo, con independencia de la validez formal del documento de acuerdo a las normas de conflicto aplicables (artículo 11 del CCC) y de su traducción y legalización (artículos 36 y 37 del RH), es preciso que el documento supere un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación a los documentos públicos españoles, requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro. El artículo 4 de la Ley Hipotecaria señala que «también se inscribirán los títulos otorgados en país extranjero que tengan fuerza en España»; lo que exige determinar cuándo concurre dicha circunstancia. El documento extranjero sólo es equivalente al documento español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante así como su capacidad para el acto o negocio que contenga (vid. en el mismo sentido el artículo 323 de la LEC o el artículo 2.c del Reglamento 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012 -Bruselas I refundido-). Este juicio de equivalencia debe hacerse en función del ordenamiento extranjero aplicable por corresponderle determinar el alcance y eficacia de la actuación del autorizante lo que a su vez impone que dicha circunstancia sea debidamente acreditada, fuera del supuesto en que el registrador no lo considere preciso (artículo 36 del RH).

Por otra parte, la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento autorizado ante funcionario extranjero pueda ser reconocido como auténtico en el ámbito nacional y, concretamente, para que pueda acceder a los libros del Registro, artículo 36 del RH; la falta de toda referencia a la legalización impide tener por cumplida la previsión legal del apartado segundo del artículo 98 de la Ley 24/2001.

Será preciso que en la reseña que el notario español realice del documento público extranjero del que resulten las facultades representativas, además de expresarse todos los requisitos imprescindibles que acrediten su equivalencia al documento público español, deberá expresarse todos aquellos requisitos que sean precisos para que el documento público extranjero pueda ser reconocido como auténtico, especialmente la constancia de la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, de acuerdo con los tratados internacionalesSi tales indicaciones constan en la escritura, la reseña que el notario realice de los datos identificativos del documento auténtico y su juicio de suficiencia de las facultades representativas harán fe, por sí solas, de la representación acreditada.

El registrador calificará en estos casos de poderes extranjeros, la eficacia formal del poder (legalización, apostilla y traducción, en su caso) y, además, que exprese el cumplimiento de los requisitos de equivalencia del poder otorgado en el extranjero (disposición adicional tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y el artículo 60 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil), es decir, que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen, que implica juicio de identidad y de capacidad de los otorgantes y que resulta sustancial y formalmente válido conforme a la ley aplicable (artículos 10.11 y 11 del Código Civil), si bien el registrador, bajo su responsabilidad, puede apreciar esa equivalencia (cfr. artículo 36 del Reglamento Hipotecario) y si el registrador disintiera de la equivalencia declarada por el notario deberá motivarlo adecuadamente.

En el presente supuesto, la notaria manifiesta que «…a los efectos de lo dispuesto en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, hago constar que la parte poderdante tiene la aptitud y la capacidad legal necesaria conforme a la legislación de su país de origen para otorgar dicho poder y, además, que se han observado las formas y solemnidades exigidas por dicha legislación para el otorgamiento del mismo; por lo que juzgo a la apoderada, bajo mi responsabilidad, con facultades representativas suficientes para el otorgamiento de la presente escritura de compraventa».  Aporta certificado notarial expedido por el notary public de Liverpool, don V, de fecha 7 de noviembre de 2015, en el que identifica a la firmante del documento de autorización. Con este juicio que emite la notaria se cumple lo dispuesto en el artículo 36 del RH en cuanto a la acreditación del Derecho extranjero en lo relativo a la capacidad legal del otorgante, pero no respecto de la equivalencia de funciones del funcionario público extranjero y el notario español.

Recuerda la DGRN que en los sistemas notariales anglosajones la equivalencia de los documentos notariales difiere notablemente. El notary public no emite juicio de capacidad de los comparecientes y no puede considerarse equivalente; mientras que los notaries-at-law o lawyer notaries, sí pueden considerarse equivalentes. En el presente expediente, el notary public inglés se ha limitado únicamente a legitimar la firma, sin que esta legitimación de firma pueda equiparse al documento público previsto en el artículo 1280.5 del Código Civil, antes expuesto.

  Confirma la nota de calificación.

COMENTARIOS:

El artículo 10.11 del código civil, somete a la ley del país donde se ejercitan las facultades, de no mediar sometimiento expreso a otra ley, todas las cuestiones concernientes a si el representante puede obligar a la persona por cuya cuenta actúa frente a terceros. El tercero que contrata con el representante tiene la seguridad que se va a aplicar la ley donde se ejercitan las facultades por lo que el alcance de éstas vendrá determinado por dicha ley. Si las facultades se ejercitan en España es la ley española la que determinará todas las cuestiones relativas al poder: su propia existencia, facultades, alcance e interpretación de las mismas, suficiencia, duración, extinción, ejercicio extralimitado del poder y consecuencias del abuso en dicho ejercicio. Los terceros que contratan con el apoderado no tienen por qué preocuparse e indagar acerca de las relaciones internas existentes entre poderdante y apoderado, sólo tienen que confiar en el contenido del poder que se interpretará con arreglo a nuestro Ordenamiento si las facultades se ejercitan aquí.

Los aspectos de la forma del apoderamiento se regulan por el artículo 11; el artículo 11 CC favorece la validez formal del apoderamiento gracias a la conexión lex loci actus, por tanto, si se ajusta a la forma de la ley del país donde se otorga, el poder será formalmente válido.

Una vez acreditado lo anterior, queda todavía un tema de capital importancia, la aceptación en España de determinados documentos autorizados por autoridades extranjeras, pues el hecho de que un acto sea válido desde un punto de vista formal (artículo11 CC) no excluye la necesidad de colmar las formalidades exigidas por nuestro Ordenamiento para la producción de aquellos efectos jurídicos que nuestra ley anuda a “determinada forma”, (el derecho español exige, artículo 1280.5 del CC, que conste en documento público el poder que «…tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero», artículo 3 de LH) para lo cual es preciso que el documento supere un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación a los documentos públicos españoles: el poder debe haber sido autorizado (intervenido o autenticado) por autoridad que desarrolle funciones legales equivalentes, esto es, que tengan atribuidas funciones equivalentes a las que desempeña un notario español en la materia de que se trate (en este caso, cuando autoriza una escritura de poder) y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen, e implica juicio de identidad y de capacidad de los otorgantes y además (artículo 10.11 y 11 CC) que resulte sustancial y formalmente válido conforme a la ley aplicable, que esté legalizado, o apostillado o, en su caso, determinar el Tratado o Reglamento en virtud del cual está exceptuado de este trámite y que esté traducido, en su caso.

Es el ordenamiento extranjero al que pertenece la autoridad al que corresponde determinar el alcance y eficacia de su actuación: En el sistema jurídico anglosajón nos encontramos con varios tipos de notario, los scrivener notaries, situados fundamentalmente en Londres, que “sirven de puente” entre los dos sistemas jurídicos el de Derecho latino y el de Common law y que se ajustan a las formas propias del país donde el documento va a producir efectos, notarios cuyas funciones pueden considerarse equivalentes en esta materia; luego hay notarios públicos “cualificados” valiéndome de la expresión utilizada por Carrascosa González (Derecho Internacional Privado Volumen II, decimosexta edición, 2016, editorial Comares, Granadas, pagina 36) o como señala la resolución,  notaries-at-law o lawyer notaries  que actúan como notary public y solicitor y cuyas funciones pueden ser equivalentes en materia de apoderamientos. Y también existe, fundamentalmente en Norteamérica, lo cual es un problema para el tráfico jurídico, notary public, que no son profesionales, ejercen el cargo como segunda o tercera ocupación que compaginan con otras, carecen de formación jurídica y se limitan a reconocer la firma del documento (no tienen atribuida la dación de fe) y que, en modo alguno, cumplen las exigencias del art.1280. 5º CC.

Una página de información sobre el notariado inglés. (IES)

391**. HIPOTECA. TASACIÓN CONDICIONADA. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 14 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación suscrita por la registradora de la propiedad de Jumilla, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito. (CB)

EL CASO.- Mediante escritura de 10 marzo 2016, se constituye hipoteca sobre las fincas 9.835, 18.135 y 28.111/dup, en garantía de una cuenta corriente de crédito concedida a la «S.A.T. Número 1.870 Casa Pareja de Responsabilidad Limitada» por la «Caja Rural Central, S.C.C.».

El certificado de tasación de dos fincas hipotecadas se condiciona a que «se subsane e inscriba en el Registro de la Propiedad la correcta descripción de la ubicación del inmueble objeto de tasación, conforme a la realidad definida en el informe de tasación, complementada dicha identificación, con la aportación de plano protocolizado, detallado y acotado/escalado del conjunto de la finca firmado por técnico competente relacionando en dicho plano la equivalencia entre finca registral objeto de tasación y su identificación catastral».

Los registradores (titular y sustituto) suspenden la inscripción de la hipoteca de las tres fincas porque:

– primero, porque la normativa reguladora del mercado hipotecario exige para la validez del certificado que el valor de tasación sea expresado sin sujeción a condicionante alguno, lo que no ocurre en el presente supuesto respecto de dos de las fincas, las números 18.135 y 28.111,

– y segundo, porque se plantean dudas al tasador en torno a la correspondencia o identidad entre esos inmuebles valorados, las parcelas catastrales y las fincas registrales hipotecadas.

El notario recurrente argumenta en contrario que el citado condicionamiento impuesto a la tasación oficial únicamente determina la imposibilidad de titulizar el préstamo -porque las fincas hipotecadas no están correctamente identificadas-, pero no implica que la tasación no haya sido realizada conforme la normativa del mercado hipotecario y que no pueda, en consecuencia, inscribirse el procedimiento de ejecución directa o el extrajudicial.

La DGRN revoca la nota

VALIDEZ DE LA TASACIÓN CONDICIONADA PARA LA EJECUCIÓN ESPECIAL.- La única cuestión que plantea el recurso es determinar si la tasación oficial prevista en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, para la inscripción de los pactos de ejecución directa hipotecaria y extrajudicial, puede condicionarse a que «se subsane e inscriba en el Registro de la Propiedad la correcta descripción de la ubicación del inmueble objeto de tasación […]

El significado del certificado de tasación de las fincas hipotecas a efectos de inscripción de los procedimientos especiales de ejecución ha sido ya abordada por la DGRN para destacar el carácter imperativo de los requisitos de los arts. 682 LEC y 129 LH, entre ellos la tasación ECO realizada por entidad homologada de la finca hipotecada, cualquiera que sea la entidad o persona acreedora.[…]

Para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial, resulta imprescindible la tasación conforme a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, para que el registrador pueda comprobar que el tipo de subasta no es inferior al 75% del valor de dicha tasación. Su infracción implicaría la nulidad de la estipulación correspondiente, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales.

VALIDEZ DEL CERTIFICADO DE TASACIÓN.- En cuanto a la validez del certificado de tasación sujeto a condicionamientos, es cierto, como señala la registradora calificante, que el art. 9 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, dispone que «para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades señaladas en su artículo 2 (ámbito de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante» […]

En el presente supuesto se plantea cuáles han sido las concretas discrepancias entre la descripción del inmueble tasado y la de la finca registral gravada apreciadas por el tasador que afectan significativamente a su valoración; ya que si las mismas indujeron realmente a dudar sobre la identidad entre ambas fincas, el informe de tasación debió denegarse, y si no influyeron significativamente en la valoración, el tasador debió limitarse a una advertencia genérica. […]

No se entiende, en consecuencia, el significado del condicionante incorporado al certificado de tasación, ya que en el mismo no se indica que las discrepancias afecten significativamente a la valoración y, además, su aplicación obliga al titular registral hipotecante no sólo a la concordancia de las fincas registrales con la parcela catastral para «confirmar los supuestos adoptados en el informe», respecto de los que se manifiesta expresamente que no existen dudas ciertas, sino que también parece imponer una agrupación de las fincas registrales al exigir «la correcta descripción en el Registro de la ubicación del inmueble tasado conforme a la realidad definida en el informe (inmueble físico y catastral único)». Obligaciones formales que exceden del alcance que al certificado de tasación le atribuyen los arts. 682 LEC y 129 LH y que, por tanto, no pueden impedir la inscripción de los pactos a los que afecta aquél –y en su caso de la hipoteca–; si la identificación del inmueble tasado con la finca o fincas registrales ha sido satisfactoria y su valoración se ha llevado a cabo sin que las posibles discrepancias descriptivas y de superficie incidan de manera significativa en la misma.

[…] sólo es posible titulizar aquellas hipotecas que tengan el rango de primeras y se encuentren constituidas sobre bienes que pertenezcan en pleno dominio y en su totalidad al hipotecante; pero ello no impide la utilización y validez de la valoración ECO para cumplir los arts. 682 LEC y 129 LH cuando la hipoteca recae sobre bienes o derechos que no cumplan con dichos requisitos. Igualmente, en supuestos como el que es objeto de este expediente, independientemente que el condicionamiento recogido en el certificado, no obstante, la vaguedad de su fundamento, pueda impedir la titulización de la hipoteca, nada obsta a la utilización y validez de la certificación ECO a efectos de los pactos de ejecución directa y/o extrajudicial de la hipoteca. […]

INSCRIPCIÓN PARCIAL DE OFICIO.- Por último, aunque no ha sido objeto del recurso, procede recordar, como se hace en la calificación sustitutoria, la doctrina de este Centro Directivo que señala que las escrituras de constitución de hipoteca no son susceptibles de inscripción parcial, en caso de no aportarse el certificado de tasación homologada (o no ser éste válido) o el domicilio para notificaciones a que se refiere el art. 682 LEC y 129 LH, si no media solicitud expresa del acreedor (arts. 19 bis y 322 LH), por constituir las cláusulas relativas al procedimiento de ejecución directo o a la venta extrajudicial -que devendrían ininscribibles- un elemento esencial delimitador del derecho real de hipoteca.

Ahora bien, esta doctrina de la inscripción parcial de un documento en virtud de petición expresa de las partes tiene como presupuesto que el pacto o estipulación rechazados afecten a la esencialidad del contrato, pero decae, dado que la presentación de un documento en el Registro implica la petición de práctica de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, cuando el defecto afecte sólo a alguna de las fincas o derechos independientes objeto del negocio jurídico y no exista perjuicio para nadie, en cuyo caso podrá practicarse la inscripción parcial de oficio por parte del registrador respecto a esa finca o derecho no afectada por el defecto. Por tanto, en el presente supuesto sí debió inscribirse la hipoteca, no obstante, el defecto alegado en cuanto a las otras dos fincas hipotecadas, respecto de la finca registral número 9.835 no afectada por el mismo. (CB)

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393.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. OBJETO DEL RECURSO

Resolución de 19 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra nota de despacho de la registradora de la propiedad de Ciempozuelos.

La DGRN reitera:

-Que solo cabe interponer recurso ante la DGRN cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, no por tanto cuando el asiento se encuentra practicado.

-Que el objeto del expediente es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, sin que por tanto pueda tener por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título inscrito ni de su derecho a inscribir o anotar, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales

Que una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos, por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados.(JCC)

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400.*** ACCESIÓN INVERTIDA EN OBRA NUEVA. SUELO PROTEGIDO. GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 21 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Orihuela nº 4 a inscribir una escritura de ejercicio de opción legal «ex artículos 361 y 364 del Código Civil», condonación y declaración de obra nueva terminada.

Hechos: Se otorga una escritura en la que se declara una obra nueva de una vivienda. Los propietarios del suelo (A y B) reconocen que la obra ha sido edificada por C (su hijo) con buena fe, por lo que, conforme al artículo 361 CC optan porque C les indemnice el valor del suelo (indemnización que luego le condonan). En el terreno, que es indivisible, ya existe una vivienda de los padres, que valoran en 1/3 del total, por lo que optan por transmitir la parte restante proporcional (2/3) al hijo.

El registrador  encuentra tres defectos:

1º.-No es de aplicación el artículo 361 CC al ser la finca indivisible, y porque de serlo todos, A, B y C, serían propietarios de las dos edificaciones proindiviso.

2º.-Es necesario acreditar si el suelo es protegido o no, conforme al artículo 236.5 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, pues en suelo protegido las infracciones urbanísticas no prescriben.

3º.-La certificación del técnico no contiene todas las coordenadas georreferenciadas de la obra declarada. 

El notario autorizante recurre los defectos. En cuanto al primero alega que sí es de aplicación dicho artículo 361 CC, si bien la situación particular de indivisibilidad de la finca se salva con el acuerdo entre las partes, que es válido conforme al principio de libertad de pactos en nuestro derecho civil. Respecto del segundo defecto, sólo sería exigible la acreditación pretendida por el registrador si el carácter de suelo protegido constara en el título o en el Registro, o si el registrador tuviera dudas fundadas, cosa que no ocurre en el presente caso. En cuanto al tercero, además de considerar imprecisa la nota de calificación, considera que la obra está debidamente georreferenciada en el plano del técnico aportado.

La DGRN revoca los dos primeros defectos y mantiene el tercero. En cuanto al primero considera que ha de prevalecer el principio de autonomía de la voluntad, y que existe un negocio jurídico de carácter oneroso, que aunque no esté expresamente nombrado, tiene aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial cuya inscripción se solicita.

En cuanto al segundo señala que no es competencia del registrador calificar la naturaleza de la infracción cometida, aunque sí decidir el plazo aplicable a los efectos del artículo 28.4 LS, que no requiere una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción. Si el registrador tuviera dudas debidamente justificadas sobre si el suelo sobre el que se asienta la edificación tiene el carácter de suelo protegido, debe suspenderse la inscripción hasta que se acredite por la Administración competente mediante la oportuna resolución. Sin embargo en el presente caso el registrador no ha manifestado dichas dudas, ni consta en el folio de la finca ni en la documentación aportada dato alguno que revele que el suelo sea protegido, por lo que revoca el defecto.

En cuanto al tercer defecto lo mantiene, pues no constan las coordenadas de todos los vértices de la porción de suelo ocupada por la edificación ni se encuentra representada en un plano georreferenciado que permita deducir tales coordenadas.

Recuerda que será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella y que no es necesario aportar un fichero GML.

La finalidad de la norma para las obras nuevas es permitir que el registrador en su calificación compruebe si tal edificación o instalación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación, y por otra, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa.

COMENTARIO: La figura utilizada en esta escritura, que podríamos llamar accesión invertida, plantea, como casi siempre, un problema fiscal subyacente, no un problema civil que no lo hay normalmente habiendo acuerdo de voluntades.

 Si el dueño del suelo ejercita su derecho de opción y el edificante tiene que pagarle el valor del suelo, ¿Cuál será la base imponible a efectos de ITP, el valor del suelo o el valor de toda la finca con la construcción? Parece que si el propietario del suelo no ha dejado de serlo nunca, por el principio de accesión del vuelo al suelo, la base imponible será el valor de toda la finca, que es lo que se transmite, aunque el edificante sólo pague por el suelo. Hay que tener en cuenta que la construcción  también se transmite, aunque no se pague en dinero pues se compensa con su derecho de crédito por el importe invertido en su construcción. 

De todos modos, está muy extendido entre los fiscalistas el criterio de que la base imponible es el valor del suelo, habiendo una Sentencia del TSJ de Extremadura en ese sentido. Ver informe de Joaquín Zejalbo. (AFS)

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401.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA SUPERIOR.

Resolución de 21 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tavernes de la Valldigna, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos: Se sigue un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria en el que, tras quedar desierta la subasta, se adjudica la casa hipotecada al acreedor por el 60% del valor de tasación de la finca. La finca subastada es la vivienda habitual del deudor. Lo adeudado por el deudor es superior al 60% del valor de tasación, por lo que, después de esta adjudicación, el deudor todavía debe una parte de la deuda al acreedor.

El registrador suspende la inscripción, ya que interpreta el artículo 671 LEC en el sentido de que, si la deuda es superior al 60% del valor de subasta (e inferior al 70%), el acreedor tiene que adjudicarse la vivienda por un importe igual a lo adeudado por todos los conceptos (en este caso el 61,5%) conforme al criterio de la DGRN en su Resolución de 12 de Mayo de 2016.

El interesado recurre y alega que la dicción del artículo 671 LEC es clara y que se tiene que adjudicar por el 60% al ser la cantidad adeudada inferior al 70%.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina de la Resolución de 12 de Mayo de 2016, cuyo resumen en esta web transcribimos por ser idéntico al de la presente:

«COMPETENCIA DEL REGISTRADOR PARA CALIFICAR LA SUFICIENCIA DEL PRECIO DE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR TRAS SUBASTA DESIERTA.- Tras recordar su doctrina sobre la calificación registral de las resoluciones judiciales, la DGRN indica que siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. art. 130 LH), la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos de los arts. 670 y 671 LEC, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos estos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el art. 132.4 LH.

SUBASTA DESIERTA: VALOR SEGÚN LA LEC DE LA ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR.- Procede evaluar si en el presente caso, y puesto que la subasta quedó desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicación debió realizarse por el 60% del valor de tasación, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 68,53% del valor de subasta de la finca.

Para el caso de ejecución de bienes inmuebles existiendo postores, el art. 670.4 LEC señala que «cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura».

Y para el caso de subasta sin ningún postor, el art. 671 LEC, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, señala que «si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien».

Para la DGRN, conforme al art. 3 CC, la interpretación del art. 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%.

Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los arts. 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del art. 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del art. 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta.

Finalmente, ha de destacarse que esta correcta interpretación del art. 671 LEC no supone imponer una dación de la finca en pago de la deuda reclamada cuando el importe de ésta se encuentre entre el 60% y el 70% del valor de subasta de aquélla, ya que en ningún caso estaríamos ante el derecho del ejecutado de imponer tal dación en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicación de la finca por tal importe, si así le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.

La interpretación ponderada y razonable del art. 671 LEC, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».»

Ver archivo especial con comentario más amplio. (AFS)

 

 

402.() GEORREFERENCIACIÓN EN LAS SEGREGACIONES. CRU.

Resolución de 21 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Fregenal de la Sierra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, dación en pago y agrupación. (ACM)

Prácticamente idéntica a la muy importante R. 2 de septiembre de 2016, cuyos criterios reitera; por tanto:

  1. En caso de segregación también ha de inscribirse la representación gráfica del resto o matriz; pero se exceptúan los casos del art 47 RH cuando no sea posible la descripción de este resto o matriz, en que BASTA con georreferenciar la porción segregada.
  2. Con todo, matiza que si adicionalmente se aporta una base gráfica alternativa y validada por el Catastro del resto o matriz, pero hay diferencias de cabida superiores al 10% respecto de la registral del resto o matriz, no cabe coordinar ésta, sin perjuicio de inscribir la segregación y su coordinación. (ACM)

403.** ANOTACIÓN DE EMBARGO POR CUOTAS DE URBANIZACION SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 22 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Llíria, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo ordenada por una Tesorería municipal.

Se plantea si procede o no anotar un mandamiento de embargo expedido por la Tesorería de un Ayuntamiento en expediente de apremio por impago de determinadas cuotas de urbanización, cuando tanto la providencia de apremio como la diligencia de embargo son posteriores a la fecha de la inscripción del concurso de acreedores del titular registral.

La Dirección analiza el carácter real de la garantía que se pretende ejecutar: según el art. 16.6 de TR de la Ley del Suelo “los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes de los apartados anteriores”, lo que corrobora el art. 153 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana; así mismo el art 19 del RD 1093/1997, dispone que «quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el art 73 LGT y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección». Y, en su apartado 2, establece que «en caso de incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, si la Administración optase por su cobro por vía de apremio, el procedimiento correspondiente se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se notificará a los demás que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección. Todo ello sin perjuicio de que en caso de pago por cualesquiera de estos últimos de la obligación urbanística, el que la satisfaga se subrogue en el crédito con facultades para repetir contra el propietario que incumpla, como resulta de la legislación civil, lo cual se hará constar por nota marginal». Además el mismo TS ha considerado los gastos derivados de los gastos de urbanización como una hipoteca legal tácita y declarado expresamente que «… las derramas o cuotas de urbanización giradas por la junta de compensación, devengadas con anterioridad a la declaración del concurso, cuya afectación constaba en el Registro de la Propiedad, son créditos concursales con privilegio especial, tienen la consideración de hipoteca legal tácita, y cumplen los requisitos establecidos en el artículo 90.2 LC a los efectos de reconocerles el privilegio especial del art. 90.1.1.º LC. Las cuotas giradas después de la declaración de concurso, tienen la consideración de crédito contra la masa…». (STS 396/2014, de 21 de julio, y 438/2015, de 23 de julio).

Pero reitera su doctrina según la cual la LC parte del principio del derecho concursal que el conjunto de relaciones jurídico patrimoniales del concursado quedan sujetas al procedimiento de concurso (Exp de motivos y arts 8, 24, 55, 56, 57 de la LC) por lo que no queda resuelto todo el problema, pues queda por determinar a quién compete determinar la clasificación del crédito y si éste puede ser ejecutado fuera del concurso. En el presente expediente, en el mandamiento de anotación preventiva de embargo se dice expresamente que las deudas por las que se despacha tal mandamiento, se corresponden con las cuotas de urbanización no pagadas y el bien embargado está sujeto a la afección que con carácter real y preferente a cualquier otra carga se encuentra inscrita en la finca objeto de embargo. Sin embargo la determinación de si los créditos son comunes o si son de urbanización, con la calificación de créditos con privilegio especial o, en su caso, de créditos contra la masa, así como las consecuencias que puedan derivarse de la cancelación por caducidad de la afección registral por gastos de compete al Juzgado de lo Mercantil que conoce del concurso, sin que pueda admitirse tampoco una ejecución separada al amparo del art. 55.1 LC pues ni la diligencia de embargo es anterior a la fecha de declaración de concurso, ni resulta la declaración del juez del concurso acerca del carácter no necesario del bien. Al no haberse constituido con anterioridad al concurso una específica hipoteca en garantía de los gastos de urbanización, (arts. 150 y 153 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana) la ejecución de esta garantía debe desarrollarse bajo la competencia del juez del concurso, quien a instancia de parte decidirá sobre su procedencia. Si se hubiera constituido hipoteca, su ejecución se verificará atendiendo a las reglas generales de si resultan o no necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial (art. 56 LC) y la fase del concurso en que se encuentre. (MN)

404.** VENCIMIENTO DE HIPOTECA POSTERIOR AL DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA. TIPO MÁXIMO DE INTERESES A EFECTOS HIPOTECARIOS

Resolución de 22 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de hipoteca de máximo en garantía de un crédito. (CB)

EL CASO.- Nos encontramos ante una hipoteca constituida por tres sociedades sobre sendas fincas pertenecientes a cada una de ellas, para posibilitar la refinanciación de la deuda preexistente (y obtener efectivo para necesidades operativas) que la primera de ellas tiene con las entidades de crédito «Banco Santander, S.A.», «Banco de Sabadell, S.A.» y «Bankinter, S.A.».

La hipoteca se constituye con «la naturaleza de hipoteca de máximo al amparo del art. 153 bis LH» y en garantía de «todas las obligaciones derivadas o que puedan derivarse en el futuro para la parte acreditada en virtud de la financiación expuesta, incluyendo el pago de cualesquiera cantidades y el cumplimiento de cualesquiera obligaciones (incluyendo, pero no limitado, la obligación de devolución del principal del préstamo contenido en el Contrato de Financiación y de las pólizas de crédito bilaterales suscritas con base en el mismo, así como el pago de los intereses, intereses de demora, impuestos, costes adicionales, costas, gastos y comisiones bajo dichos contratos), cubriendo por tanto todas las obligaciones pecuniarias derivadas de la financiación para la parte acreditada, incluyendo los Costes de Ruptura en su caso» […]

Los citados contratos de financiación, que incluye la concesión de un préstamo sindicado de carácter mancomunado de 29.500.000 euros y el compromiso de concertar sendas pólizas de crédito hasta un importe máximo conjunto de 4.000.000 euros, y los tres contratos o pólizas de crédito bilaterales suscritos –una con cada una de las entidades de crédito por importes de 2.000.000 euros, 1.000.000 euros y 1.000.000 euros respectivamente– se incorporan a la escritura de hipoteca formando parte de la misma.

En cuanto a la cuestión de los plazos de la hipoteca y de las obligaciones garantizadas, la escritura de hipoteca establece que «la fecha de vencimiento de la hipoteca será el 28 de julio de 2030», y las fechas de vencimiento final de las distintas obligaciones garantizadas son el 28 de junio de 2027 para el préstamo sindicado y la póliza de crédito de «Banco Santander, S.A.», y el 28 de julio de 2027 para las pólizas de crédito de «Banco de Sabadell, S.A.» y «Bankinter, S.A.».

Y respecto a los intereses ordinarios y de demora y su cobertura hipotecaria, se establece su garantía hipotecaria hasta un máximo de: «ii) 2.512.000 euros por los intereses ordinarios de Financiación, y iii) 4.178.500 euros por los intereses de demora de la Financiación». Los concretos intereses de cada una de las obligaciones garantizadas son los siguientes: a) del préstamo sindicado, un interés inicial 2,32 %, con un tipo referencial variable del Euribor a doce meses más un margen 2,15 puntos, e interés moratorio igual al interés remuneratorio más 2 puntos de penalización; b) de la póliza de crédito de «Banco Santander, S.A.», un interés inicial 2,313 %, con un tipo referencial variable del Euribor de doce meses más un margen 2,15 puntos, e interés moratorio igual al interés remuneratorio más 2 puntos; c) de la póliza de crédito de «Banco de Sabadell, S.A.», un interés inicial 2,32 %, con un tipo referencial variable del Euribor de doce meses más un margen 2,15 puntos, e interés moratorio del 29 %, y d) de la póliza de crédito de «Bankinter, S.A.», un interés inicial 2,34 %, con un tipo referencial variable del Euribor de doce meses más un margen 2,15 puntos, e interés moratorio igual al interés remuneratorio más 2 puntos.

LA NOTA.- La registradora suspende la inscripción de la hipoteca hasta la subsanación de los siguientes defectos: PRIMERO: Existe una contradicción respecto al vencimiento de la hipoteca, que es el 28 de julio de 2030, y el préstamo que es el 28 de junio de 2027. SEGUNDO: No se ha establecido un tipo máximo para los intereses ordinarios y de demora, sin que sea suficiente, al ser éstos variables, fijar la cantidad máxima de responsabilidad, por exigencia del principio de especialidad.

EL RECURSO.- La parte recurrente argumenta en contra del primer defecto, en primer lugar, la posibilidad reconocida legal y doctrinalmente de las partes pacten válidamente un plazo de caducidad convencional para una hipoteca. Y, en segundo lugar, que el art. 153 bis LH establece como elemento esencial de la hipoteca global el plazo de duración propio y autónomo, plazo que considera es de caducidad.

Respecto del segundo defecto, los recurrentes argumentan que el principio de especialidad hipotecaria queda cumplido con la determinación de una cifra de responsabilidad hipotecaria, sin necesidad de fijar el tipo máximo de los intereses, porque tal fijación atenta contra el principio de la autonomía de la voluntad, y porque su ausencia es inocua frente a terceros, respecto de los cuales es que opera el límite de cinco años del art. 114.2º LH. El art. 220 RH, exponen, no exige la determinación de un tipo de interés máximo «a efectos hipotecarios» sino sólo la delimitación «erga omnes» (no «inter partes»), mediante la fijación de una cantidad máxima, de la responsabilidad hipotecaria por intereses, que es lo que se hace en el supuesto objeto del recurso.

DECISIÓN DE LA DGRN.- Estima el recurso y revoca la nota de la registradora en cuanto al primero de los defectos, y lo desestima y confirma la nota en cuanto al segundo.

Nos encontramos ante una hipoteca de las denominadas flotantes o globales que se caracterizan por garantizar una pluralidad de obligaciones, en este caso cuatro presentes, por lo que, por un lado, el principio de accesoriedad de la hipoteca, que se encuentra matizado, no puede referenciarse sólo a una de esas obligaciones y, por otro lado, a falta de tal accesoriedad se hace preciso una especial concreción o determinación de los elementos esenciales configuradores del derecho real de hipoteca, especialmente su duración y la responsabilidad hipotecaria por intereses, ya que las distintas obligaciones garantizadas pueden diferir en el contenido de los mismos.

CUESTIÓN PREVIA.- El objeto del expediente es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos [1] que pudiera contener la escritura, [2] ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en la nota que no hubieran sido impugnados [3] o cuyo recurso hubiere admitido el registrador calificante con ocasión de su informe.

Las únicas cuestiones que se plantean son: a) si existe, una contradicción que impida la inscripción entre el plazo que señala de vencimiento de la hipoteca, que es el 28 julio 2030, y la fecha de vencimiento del préstamo garantizado, que es el 28 junio 2027; ya que la registradora entiende que no es posible fijar un vencimiento para la hipoteca superior al de la obligación garantizada, pues al ser la hipoteca accesoria de la obligación, aquélla se extingue al extinguirse la misma, y b) si es necesaria, por exigencia del principio de especialidad, la fijación de un tipo máximo a efectos hipotecarios para los intereses ordinarios y de demora cuando éstos son variables, o si es suficiente, como ocurre en el presente supuesto, con fijar una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria por tales conceptos.

PRIMER DEFECTO: FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE EL PLAZO DE LA HIPOTECA Y DE LA OBLIGACIÓN.- Para resolver la cuestión de la no coincidencia del plazo de la hipoteca con el plazo del préstamo garantizado, debe tenerse en cuenta que el art. 153 bis LH eleva el plazo de duración de la hipoteca flotante, cualquiera que fuere el número, clase o naturaleza de las obligaciones garantizadas, al carácter de requisito estructural o de constitución de la misma, de tal manera que sin el mismo no se podrá inscribir la hipoteca.

Este plazo de duración de la hipoteca flotante no tiene que coincidir con el plazo de vencimiento de ninguna de las obligaciones garantizadas, porque en la hipoteca flotante no existe la accesoriedad propia del resto de las hipotecas que garantizan una única obligación, siendo esta la razón por la que la Ley ha establecido la necesidad de dicho pacto, ya que la duración de las distintas obligaciones garantizadas pueden no coincidir entre sí, e incluso ser desconocida en el momento de constitución de la hipoteca flotante por incluir ésta la garantía de obligaciones futuras aun no nacidas ni pactados sus términos definitorios.

La consecuencia jurídica más importante de la fijación de este plazo propio de duración de la hipoteca flotante o global es que, como queda señalado, su duración no vendrá determinada, por accesoriedad, por el plazo de la obligación única garantizada, a partir del cual empezaría a operar la prescripción de la acción ejecutiva hipotecaria o la caducidad del derecho real de hipoteca, no pudiéndose cancelar la hipoteca hasta el transcurso de esos segundos plazos. Según opinión doctrinal mayoritaria, el plazo de duración propio de la hipoteca flotante opera como un plazo de caducidad del asiento registral correspondiente, el cual se cancelará automáticamente llegado su vencimiento en aplicación del art. 353.3 RH, a semejanza de lo que ocurre con las anotaciones preventivas, salvo que en tal momento conste practicada la nota marginal acreditativa de que se ha iniciado la ejecución de la hipoteca por aplicación analógica de lo dispuesto en el art. 82.V LH.

Precisamente es este efecto jurídico tan radical de caducidad, el que motiva que en la práctica bancaria el plazo de duración de las hipotecas flotantes no se haga coincidir con la fecha de vencimiento de ninguna de la obligaciones garantizadas, ni siquiera de la de mayor duración, sino que en las mismas se suele fijar, en presencia sólo de obligaciones presentes, en un margen temporal superior al de la obligación garantizada más longeva para posibilitar el ejercicio de la acción ejecutiva en caso de impago de alguno de los últimos vencimientos de las obligaciones garantizadas. A partir de esta circunstancia, válida por responder a una causa adecuada y específica de este tipo de hipotecas, el art. 153 bis LH no establece ninguna limitación a la fijación de dicho plazo por lo que debe tenerse como ajustado a derecho el señalado en la escritura objeto de este recurso.

SEGUNDO DEFECTO: TIPO MÁXIMO DE INTERÉS A EFECTOS HIPOTECARIOS.- La exigibilidad de la constancia en la hipoteca del tipo máximo a efectos hipotecarios aplicable a los conceptos de intereses ordinarios y de demora, debe recordarse que es doctrina consolidada de este Centro Directivo (en especial a partir de las Resoluciones de 26 y 31 de octubre de 1984), como señalara recientemente la Resolución de 31 de octubre de 2013 que se da por reproducida. En el mismo sentido, las Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, cuya doctrina resulta aplicable al caso objeto del presente recurso.

Y ello es así porque el máximo de cinco años a que se refiere el art. 114.II LH no está dirigido a operar en el plano de la definición del derecho real de hipoteca a todos los efectos, sino en el de la fijación del número de anualidades por intereses que pueden ser reclamados con cargo al bien hipotecado en perjuicio de terceros (Resolución de 3 de diciembre de 1998). Por ello la doctrina recogida en las Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, no debe ser confundida con la que establece que los límites que por anualidades señala el reiterado art. 114 LH sólo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el ejecutante proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que sea el período a que correspondan, siempre que estén cubiertos por la garantía hipotecaria por estar comprendidos dentro del tipo máximo previsto, en tanto que de darse tal perjuicio (art. 146 LH), tan sólo podrá hacerlo, aparte de respetando aquel tipo máximo, por los realmente devengados durante los períodos temporales que señala el citado art. 114.

Existe por tanto en el presente supuesto una indeterminación en relación con el cumplimiento o no del límite de años establecido en el citado art. 114 LH […] En consecuencia, siendo admisible que la responsabilidad hipotecaria por intereses se fije hasta una cantidad máxima o en un porcentaje, desde el momento en que ésta no puede exceder del resultado de aplicar a un período de cinco años el tipo de interés máximo a efectos hipotecarios establecido, la determinación de cuál haya de ser ese tipo es de todo punto necesaria. Dicho en otras palabras, la falta de fijación de un tipo de interés máximo a efectos hipotecarios impide discernir el cumplimiento o no del límite del art. 114 LH.

La expresión «a efectos hipotecarios» no puede ser entendida sino en el sentido de fijar la extensión de la cobertura hipotecaria de tales intereses, esto es, de definir el alcance del propio derecho real de hipoteca, como se ha expuesto, tanto «inter partes» como «erga omnes», por lo que su colocación sistemática adecuada sería en la cláusula referida a la fijación de la responsabilidad hipotecaria, siendo desaconsejable su inclusión en las cláusulas financieras relativas a los intereses remuneratorios o moratorios, para evitar la confusión del prestatario entre el alcance del interés máximo a efectos obligacionales y el interés máximo a efectos hipotecarios.

No debe confundirse, a estos efectos, el hecho de que el tipo máximo de los intereses –ordinarios o moratorios– a efectos hipotecarios (de fijación obligatoria y no limitada cuantitativamente, salvo supuestos especiales como el del art. 114.III LH) tenga alcance tanto «inter partes» como «erga omnes» en cuanto contribuye a la determinación de la extensión de la cobertura hipotecaria, de modo que más allá de ella no puedan ser satisfechos los intereses devengados directamente con cargo al precio de remate; con que los intereses efectivamente devengados que excedan de tal cobertura, por no existir limitación a efectos obligacionales (que no es necesaria) o por ser la misma superior al tipo hipotecario máximo, sean exigibles en las relaciones personales acreedor-deudor.

No constituye, en consecuencia, la exigencia de fijación de un tipo máximo a efectos hipotecarios de intereses ordinarios y moratorios por parte del registrador de la propiedad, la imposición por parte de éste de una limitación al principio de autonomía de voluntad contractual, como afirma la recurrente, sino una obligación de dicho funcionario a los efectos del cumplimiento de su función de comprobar si la limitación legal del alcance de la responsabilidad hipotecaria por tales conceptos se ha respetado. Exigencia de determinación que se antoja más necesaria si cabe en este supuesto de hipoteca global del art. 153 bis LH, por cuanto la garantía de una pluralidad de obligaciones independientes (sin refundición de su principal e intereses en las partidas de una cuenta corriente novatoria), con intereses remuneratorios iniciales diversos, con intereses moratorios no siempre coincidentes y con la ausencia de la fijación de unos intereses máximos comunes a efectos obligaciones; impide la utilización alternativa para llevar a cabo tal comprobación del criterio del interés inicial, si es que éste fuere admisible, o del parámetro del interés máximo a efectos obligacionales. (CB)

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405.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. CAUSA

Resolución de 23 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Guadix, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de liquidación de sociedad de gananciales.

Supuesto de hecho.

En convenio regulador aprobado en sentencia de separación matrimonial se adjudica a la esposa un inmueble que se considera ganancial. Tal consideración era errónea pues cuando se presenta el convenio a inscripción resulta que el bien es privativo del marido, lo que impide la inscripción.

Ante la negativa del marido a otorgar escritura de transmisión del inmueble a su esposa, esta última insta procedimiento judicial con tal finalidad: (i) El marido es requerido judicialmente para el otorgamiento de la escritura y ante su negativa e incomparecencia el juez considera prestado el consentimiento en rebeldía (art.708 LECivil). (ii)  El marido recurre la decisión judicial pero la Audiencia confirma el fallo. (iii) Ya firme la sentencia, el letrado de la Administración de Justicia dicta decreto en el que se tiene por emitida la declaración de voluntad del marido. (iv) En base a ello, la esposa otorga unilateralmente la escritura por la que adquiere la propiedad del inmueble. En dicha escritura se hace constar como causa negocial de la transmisión que se trata de una contraprestación de otras adjudicaciones de bienes gananciales efectuadas al marido en la liquidación de la sociedad conyugal.

La calificación registral exige para la inscripción que se aclare cuál es la causa negocial de la transmisión y sobre qué recae el consentimiento del marido, pues en las sentencias se parte de una supuesta liquidación de gananciales que es improcedente porque el bien es privativo, mientras que en la escritura se hace constar como causa onerosa de la trasmisión el ser la contraprestación de otras adjudicaciones hechas al marido en la liquidación ganancial.

Doctrina de la DGRN.

La DRGN revoca la calificación y declara inscribible el bien a nombre de la esposa pues la declaración de voluntad se entiende emitida en la escritura presentada y es válida y plenamente eficaz. “De la propia escritura -dice la Resolución- resulta que la causa «…constituyó la contraprestación a favor de doña C. por las adjudicaciones hechas a su esposo en dicha liquidación (de la sociedad de gananciales)…».

Reitera que “el sistema español es causalista, y que todo título que pretenda acceder al Registro debe expresar la causa del mismo, la cual habrá de ser formulada por ambas partes del contrato, sin que pueda ser suficiente la declaración unilateral de una de ellas integrando o creando uno de los elementos que como ya hemos señalado es esencial en todo contrato”.

Comentario.

La escritura expresa correctamente la causa onerosa del negocio y enmienda la errónea calificación del bien en el convenio regulador y en el procedimiento judicial seguido posteriormente para declarar el consentimiento en rebeldía. Ante tal error de base, tiene razón la calificación registral cuando pone de manifiesto la incongruencia del procedimiento judicial y su opacidad sobre la causa negocial y el objeto sobre el que recae el consentimiento del marido.

La DGRN salva la coyuntura en base a la escritura otorgada y argumenta que “…los fallos judiciales consideran que la voluntad del otro esposo ha de entenderse como emitida a los efectos de celebrar el negocio jurídico correspondiente, que permita la inscripción posterior del bien en cuestión en el registro de la propiedad en favor de la demandante. El mandato judicial, por ello, habilita a la parte compareciente en la escritura para elaborar los elementos necesarios del contrato (objeto y causa), emitido su consentimiento propio, y dándose por formulado el de la otra parte…”.

En fin, sobra cualquier otro comentario que no sea la razón práctica que hace valer la propia Resolución cuando dice que “en otro caso, la imposibilidad de acudir a la otra parte del contrato haría imposible la eficacia del proceso judicial, ya firme, tendente a considerar por emitida dicha voluntad”. (JAR)

406.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. HERENCIA YACENTE

Resolución de 23 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Torrelavega nº 2, por la que se deniega la inscripción de un auto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Hechos:

El hecho que da origen a este recurso lo constituye la presentación en el registro de un decreto dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria  seguido a instancia de una entidad bancaria frente a una  herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del titular registral de la finca que acaba adjudicándose a la ejecutante. Asimismo en el procedimiento, se dicta mandamiento por el que se ordena la cancelación de la inscripción de los gravámenes que han dado lugar a la adjudicación así como de las inscripciones y anotaciones posteriores y de la nota marginal de expedición de certificación.

La registradora deniega la inscripción del documento por el defecto que se considera insubsanable, de no haber intervenido nadie en calidad de representante de los derechos e intereses de la herencia yacente, por lo que no puede entenderse cumplido el principio de tracto sucesivo ya que lo contrario significaría indefensión y vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (art. 24 de la Constitución), o en su caso, por no haberse designado un administrador judicial.

La denegación de la inscripción del decreto de adjudicación implica la de las cancelaciones ordenadas en el mandamiento de cancelación.

Por su parte, el procurador de los tribunales, en nombre y representación de la entidad bancaria interpone recurso considerando haber cumplido rigurosamente con la legislación vigente así como con los requisitos jurisprudencialmente exigidos.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado, al igual que en otros supuestos similares desestima el recurso y confirma la nota de calificación en base a su doctrina reiterada sobre los procedimientos de ejecución hipotecaria seguidos frente a la herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial.

Para ello comienza expresando que  es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), lo que se trata de desenvolver, en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

 Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto  es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

También considera que  la obligación del registrador  de cumplir las resoluciones judiciales es compatible con la obligación del mismo  de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión.

 En los casos en que interviene la herencia yacente nuestro Centro Directivo ha impuesto  que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. Exigiéndose únicamente  el nombramiento de defensor judicial en los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

 En el supuesto de este expediente el llamamiento a la herencia es genérico («herederos indeterminados» del fallecido) y la citación ha sido por edictos, sin que  se ha seguido el procedimiento de ejecución con persona alguna en concepto de heredero del titular registral, por lo tanto no cabe sino confirmar el defecto advertido en la nota de calificación.(MGV)

407.** CANCELACIÓN DE DERECHO INSCRITO. MENCIONES

Resolución de 27 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Estepa, por la que se suspende la cancelación de un derecho inscrito.

Una finca aparece descrita como casa. En una inscripción de 1931 se trasmite la finca con la siguiente manifestación: ”a la espalda o cola de la citada finca existe una habitación encaramada de nueva construcción la cual tiene puerta de entrada a los extramuros. Sólo es objeto del presente asiento la finca de este número con exclusión de la referida habitación”. En sucesivas inscripciones se mantiene la exclusión de tal habitación indicando expresamente que de la misma «se reservó su propiedad Don F. R. C.». Y además los causantes del ahora recurrente, adquirieron la vivienda con exclusión expresa de la habitación. Se plantea la cuestión si tal exclusión debe ser considerada una mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial a los efectos de lo dispuesto en el art 29 LH.

La Dirección confirma el criterio del registrador: Hay que tener en cuenta que hasta la reforma por la Ley de 26 de octubre de 1939 (que modifico el art. 396 CC y 8 LH) el art. 8  LH establecía que «se considerará como una sola finca… toda finca urbana o todo edificio, aunque pertenezca en porciones señaladas, habitaciones o pisos a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno». Consecuentemente la inscripción practicada en el año 1931 obedece a la legislación entonces vigente y no puede calificarse de mención. (MN)

408.** DERECHO DE SUPERFICIE Y OBRA NUEVA A FAVOR DE SOCIEDAD CIVIL

Resolución de 28 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Montblanc a inscribir un derecho de superficie y la declaración de obra nueva a favor de una sociedad civil. 

Hechos

Los hechos que son objeto de esta interesante resolución lo constituyen unas escrituras  otorgadas en 2015 y 2016 por las que  los copropietarios de determinada finca y los dos únicos socios de una sociedad civil –de la que se limitan a expresar su domicilio y su C.I.F.–, elevan a público un documento privado suscrito, según afirman, el día 20 de diciembre de 2000 (y presentado en la oficina liquidadora del impuesto correspondiente el día 22 de abril de 2016) por el que  cedieron a la indicada sociedad un derecho de superficie sobre la finca, por 6.010,12 euros y un plazo de cincuenta años a contar desde el día 27 de diciembre de 2000, para construir las edificaciones que tuvieran por convenientes. Asimismo, en una de las escrituras, se hace constar que los dos intervinientes como únicos socios de la sociedad civil declaran formalmente que desde el año 2001 existe construida la obra descrita, consistente en una nave industrial.

La registradora deniega la inscripción fundamentalmente por los siguientes defectos:

  • Considera que debe aportarse la escritura de constitución de la sociedad civil para valorar si tiene o no personalidad jurídica, y si su naturaleza es civil o mercantil.
  • También, que al exigirse escritura pública para la constitución del derecho de superficie, el documento privado de 27 de diciembre de 2000 no es título constitutivo de dicho derecho, sino que lo es la propia escritura por la que tal documento se eleva a público, otorgada el 26 de abril de 2016, de modo que no se puede declarar la obra construida en el año 2001, antes de la constitución de aquel derecho.

Los recurrentes por su parte  alegan que la personalidad jurídica y el carácter mercantil de la sociedad se acreditan con el documento privado de constitución de dicha sociedad que aportan con el escrito de recurso.

 Y en cuanto al segundo de los defectos consideran  que, al haberse constituido el derecho de superficie en diciembre de 2000, con anterioridad a la primera regulación de tal derecho aplicable en Cataluña que es la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, debe aplicarse la regulación del Código Civil, y concretamente el artículo 1278, por lo que el otorgamiento de escritura pública no es exigencia legal para la validez y eficacia del derecho de superficie, sino sólo un requisito de forma que puede cumplirse una vez celebrado el negocio.

Decisión:

Nuestra Dirección General, en cuanto al primer defecto, lo confirma pues constituye reiterada doctrina que en los recursos contra la calificación de los registradores sólo cabe tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma en el Registro para su calificación, debiendo rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por otro lado  la registradora en su informe expresa determinadas objeciones que impedirían considerarlo apto para obtener la inscripción solicitada en el caso de que se hubiera presentado en tiempo con dichos títulos,  ya que como  ha declarado  doctrina reiterada de la Dirección General  todo contrato por el que se constituye una sociedad cuyo objeto sea la realización de actividades empresariales, tiene naturaleza mercantil  y, por tanto, la sociedad quedará sujeta, en primer lugar, a las disposiciones contenidas en el Código de Comercio, de acuerdo con sus artículos 2 y 50 y con lo establecido en los artículos 35 y 36 del Código Civil, sin que para eludir la aplicación de las reglas mercantiles de las sociedades sea suficiente la expresa voluntad de los socios de acogerse al régimen de la sociedad civil, pues las normas mercantiles aplicables son, muchas de ellas, de carácter imperativo por estar dictadas en interés de terceros o del tráfico.

Y por ello, este Centro Directivo ha rechazado que acceda a los libros del Registro la titularidad de una sociedad denominada civil pero cuyo objeto sea el desarrollo de una actividad indubitadamente mercantil y cuyo contrato de constitución no cumpla mínimamente con las normas imperativas que rigen las sociedades mercantiles.

En cuanto al segundo de los defectos, si se admite la tesis de los recurrentes por la que el derecho se constituyó en diciembre del año 2000, debe tenerse en cuenta que en tal momento estaba vigente el Decreto Legislativo 1/1990, de 12 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de los textos legales vigentes en Cataluña en materia urbanística, en cuyo artículo 240 establecía que tanto el derecho de superficie constituido por personas públicas como por particulares «se regirá por las disposiciones contenidas en esta sección, por el título constitutivo del derecho, y subsidiariamente, por las normas del Derecho privado»; y el artículo 241.2 del mismo texto refundido disponía que «la constitución del derecho de superficie deberá de ser en todo caso formalizada en escritura pública, y, como requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad».

 Sin profundizar en las polémicas relativas a la posibilidad de constituir un derecho de superficie al margen de la legislación urbanística, en relación con el vigente artículo 40.2 del Texto Refundido de la ley del suelo la doctrina más autorizada entiende que el precepto al no hacer distinción se refiere tanto al derecho de superficie pactado entre particulares como al que se inscribe en el marco de una actuación urbanística.

 El Tribunal Supremo, en algunas Sentencias tras recordar que la doctrina científica  exige  la necesidad de otorgamiento de escritura pública para su constitución, en otras  ha entendido que el derecho de superficie, en cuanto significa desmembración  del dominio y constituye una excepción al principio «aedificium solo cedit» consagrado en el artículo 358 del Código Civil, ha de ser objeto de categórica constitución, y por ello no puede presumirse, por lo que «precisa  para que pueda reconocerse su existencia legal que se demuestre con la escritura de su constitución o algún otro documento justificativo si bien,  dicha doctrina es acotada en sus justos límites por otra Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2013, que al interpretar la norma urbanística  por la que la constitución del derecho de superficie deberá ser en todo caso formalizada en escritura pública y, como requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad se pronuncia en el sentido que la jurisprudencia flexibilizó las exigencias de este precepto, considerando que junto a la modalidad «urbanística» del derecho de superficie,  podía distinguirse otra modalidad, la «urbana común o clásica», que por dar satisfacción a intereses puramente particulares y recaer sobre suelos de esta naturaleza, no tenía por qué verse afectada por una regulación distinta de la que establece el Derecho Civil. Por ello, consideraba la Sala en esa sentencia que los preceptos imperativos de la Ley del Suelo, al constituir una importante excepción de principio espiritualista de libertad de contratación y de autonomía de la voluntad privada, solamente podían encontrar justificación en aquellas ocasiones  en que se hallaran en juego finalidades de interés público, como sucede cuando la Administración decide utilizar el derecho de superficie como instrumento de intervención en el mercado del suelo, pero que carecían del menor fundamento para ser impuestos en las relaciones contractuales de particulares que no tienden a conseguir finalidades sociales, sino auténticamente privadas.

En el presente caso falta la escritura pública de constitución del derecho de superficie o, si se admitiera la interpretación jurisprudencial más flexible antes citada, ese otro documento justificativo acreditativo de su «categórica constitución», en la fecha pretendida –el 20 de diciembre de 2000–, algo que no puede estar constituido por el mero documento privado presentado en la oficina liquidadora, ya que éste sólo tiene fecha fehaciente desde el momento de su presentación en tal oficina –22 de abril de 2016– y, por tanto en ningún caso podría entenderse que acredite la constitución del derecho de superficie en el año 2000 y además,  desde el punto de vista del Registro de la Propiedad sólo puede considerarse como fecha en la que se produjo el negocio cuya inscripción se pretende la del documento público en base a lo siguiente:

a) la fehaciencia del artículo 1227 del Código Civil sólo se extiende «a la fecha» del documento y no a su contenido negocial, ni a la identidad de las personas que en el mismo intervinieron, ni acredita la capacidad natural de dichas personas para la celebración del acto o contrato documentado, y

b) la exigencia de documento auténtico que establecen los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento respecto a los títulos formales que pretenden su acceso al Registro de la Propiedad no puede entenderse satisfecha en este caso, por cuanto el documento privado con fecha fehaciente carece de fuerza probatoria respecto del «hecho que motiva su otorgamiento».

 Por todo lo anterior, el derecho de superficie en cuestión debe entenderse constituido mediante la escritura de elevación a público de documento privado otorgada el 26 de abril de 2016, es decir en un momento en que no se trataría de un derecho de superficie para construir una edificación, sino de un derecho de superficie que recae sobre edificio construido con anterioridad a la constitución de tal derecho, que atribuye al superficiario temporalmente la propiedad separada de las construcciones ya realizadas regulado en los artículos 564-1 y 564-2 de la  Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, por lo que la DG en este punto también confirma la nota de la registradora. (MGV)

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409.*** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARCELA. SUCESIVAS CALIFICACIONES Y PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Resolución de 28 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de finalización de obra. 

Supuesto de hecho.

Se pretende la constancia registral de la finalización de dos edificaciones y para ello se aportan las coordenadas UTM que georreferencian la porción de suelo que ocupan. La finca registral sobre la que se declaran tiene una superficie muy superior a la del suelo ocupado por las edificaciones, concretamente dos hectáreas catorce áreas cincuenta y cinco centiáreas. La finca no tiene, sin embargo, la representación gráfica georreferenciada y se da la circunstancia de que, además, la finca registral no se corresponde exactamente con una parcela catastral, pues ocupa una parcela catastral y parte de otra, lo que lleva al registrador a tener dudas sobre la identidad de la finca y por ello entiende ineludible que previa o simultáneamente consten en el siento las coordenadas de la finca sobre la que se ha edificado.

¿Para la constancia registral de las coordenadas del suelo ocupado por la edificación (Art. 202 LH) es ineludible la previa o simultánea constancia registral de las coordenadas perimetrales de la finca? NO.

¿La falta de la georreferenciación de la parcela es por sí misma causa de una duda fundada sobre la ubicación del edificio? NO.

¿Basta que la superficie ocupada por las edificaciones sea inferior (incluso notablemente inferior) a la superficie de la parcela para disipar cualquier duda? NO, porque no es un problema de “metros cuadrados” sino de la ubicación de dichos “metros”.

Doctrina de la DGRN.

Más allá de la cuestión concreta de si existe o no duda fundada sobre la ubicación del edificio, la DGRN se ocupa de una serie de cuestiones de interés práctico para el quehacer diario de notarios y registradores. Se trata de una Resolución densa cuyo comentario completo desborda la brevedad razonable que exige un resumen como el presente.

Primero: A partir de 1 de noviembre de 2015 han de constar, obligatoriamente, en el asiento registral, las coordenadas del suelo ocupado por la edificación cuya obra nueva se declara ya finalizada, o con ocasión de la declaración de su finalización. Sin embargo, dicha georreferenciación no es exigible para el acceso registral de la declaración de obra nueva en construcción.

Segundo: La exigencia de georreferenciar el suelo ocupado por la edificación (art. 202 LH) responde a la necesidad de fijar con claridad la ubicación del edificio dentro del perímetro de la finca, de modo que resulte acreditado que la edificación no se ha extralimitado.

Tercero: Tal acreditación, y consiguiente comprobación por el registrador, se verá facilitada si consta inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, pues se posibilita el análisis geométrico espacial mediante los datos objetivos suministrados por las georreferencias del suelo ocupado y del perímetro de la finca, disipando cualquier duda sobre la ubicación de la edificación.

Cuarto: Aunque la falta de georreferenciación de la parcela dificulte o imposibilite en ocasiones el análisis geométrico espacial, tal georreferenciación, ni constituye un requisito imprescindible cuya ausencia impida la georreferencia del suelo ocupado por la edificación, ni es causa automática de la duda fundada sobre la ubicación del edificio dentro de la parcela.

Quinto: Cualquier duda que pueda albergar el registrador sobre la ubicación de la edificación en la parcela (y en general el juicio sobre la identidad de cualquier finca) ha de ser fundada, es decir, que no puede ser arbitraria ni discrecional, sino fundada en criterios objetivos y razonados (RR. DGRN 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).

Sexto: Si, efectivamente, existiera duda fundada sobre la ubicación del edificio en la parcela, es posible que se necesite que, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, se acredite la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique (tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio).

Séptimo: En cuanto a la forma de georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación, dice la Resolución que es el supuesto, de entre los previstos legalmente, que presenta menor complejidad para su cumplimiento y constancia registral. En este sentido, admite que la georreferenciación del suelo ocupado pueda hacerse por referencia o en relación a las coordenadas del plano o finca sobre el que se representa la edificación, es decir, que no es imprescindible la georreferenciación específica del suelo ocupado, como tampoco es imprescindible que se presente en formato GML.

Octavo: Aclara que la georreferencia del suelo ocupado por la edificación es independiente y no “afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral”

Noveno (cuestión previa):  Reitera la DGRN su doctrina sobre la necesidad de que la calificación sea global y unitaria por exigencia del principio de seguridad jurídica, así como que debe prevaler frente a una calificación defectuosa el principio de legalidad.

Solución del caso planteado:

En el caso presente no hay duda fundada sobre la ubicación del edificio: en la calificación sólo se afirma que la finca se corresponde con la parcela catastral 1151 y además con parte de la parcela 135 de las del polígono 101 del Catastro de rústica, sin que esta mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas pueda justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral. En la calificación no se manifiesta ninguna circunstancia adicional justificativa de tales dudas como pudieran ser, por ejemplo, la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca o la existencia de modificaciones de descriptivas que se hubieran manifestado en el título. Tales circunstancias no concurren en el expediente y, en todo caso, deben justificarse en la nota de calificación. (JAR)

410.*** MEJORA DE PRESENTE POR VECINDAD CIVIL GALLEGA Y FINCA SITA EN CATALUÑA. CABE CONSULTA DE OTROS REGISTROS PERO NO DE LA OFICINA LIQUIDADORA. 

Resolución de 29 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de una finca mediante pacto sucesorio de mejora al amparo de los artículos 209 y siguientes de la Ley de derecho civil de Galicia.

Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, los cónyuges propietarios de una finca situada en Cataluña adjudican en concepto de mejora con entrega de presente el pleno dominio de la misma a sus dos hijas, quienes aceptan y adquieren dicho inmueble. En la escritura se expresa que los transmitentes nacieron y tienen su domicilio en Galicia y que son de vecindad civil gallega.

La registradora suspende la inscripción alegando que, según los antecedentes que figuran en el Registro de la Propiedad, los transmitentes tenían fijada su residencia habitual en Barcelona cuando –mediante escritura otorgada en el año 1979– adquirieron el bien que ahora transmiten y de los datos obrantes en la Oficina Liquidadora a cargo de dicho Registro resulta que el domicilio fiscal de los transmitentes hasta el año 2009 ha sido el fijado en Cataluña, por lo que a la vista de tales antecedentes y en atención a la vecindad civil de los otorgantes en el momento del otorgamiento, la transmisión que se realiza debe quedar sujeta al Derecho civil de Cataluña, sin que los otorgantes puedan por razones fiscales elegir la legislación civil aplicable a la transmisión.

El Centro Directivo recuerda que el registrador en el ejercicio de su función calificadora puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, para el mayor acierto en la calificación y para liberar a los interesados de la presentación de documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral. Así, este Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que el registrador de la Propiedad, en el ejercicio de sus funciones, pueda consultar de oficio el Registro Mercantil (Rs de 16 de febrero de 2012 [1ª, 2ª y 3ª]), siendo compatible el principio de rogación, que exige que se inscriba lo que se pide, con la posibilidad de consulta al Registro Mercantil por parte del registrador de la Propiedad para acreditar el cargo y la representación del administrador de una sociedad, pudiendo incluso consultar de oficio, en algún caso, el Registro General de Actos de Última Voluntad para aclarar una determinada cuestión (Resolución de 1 de junio de 2013), o calificar la declaración de concurso por consulta al Registro Mercantil (Rs de 1 y 11 de julio y 6 de septiembre [6ª] de 2013), o, por último, consultar los asientos de su propio Registro y/o el «Servicio de Interconexión entre los Registros» en relación con la habitualidad de los prestamistas que no tengan el carácter de entidades financieras (Resoluciones de 4 de febrero de 2015 y 31 de mayo de 2016). Según Resolución de 3 de julio de 2013 (3ª), el registrador en su calificación no tiene necesariamente que limitarse a la pura literalidad del artículo 18.1 de la LH en cuanto a los medios o elementos de calificación consistentes en los documentos presentados y en los asientos del Registro sino a su interpretación conforme a la realidad social y a la finalidad y principios del propio Registro como consecuencia del ámbito del procedimiento y tratamiento de datos por la imparable introducción de nuevas tecnologías que hacen insostenible esa pura literalidad del precepto, teniendo en cuenta además los principios de facilidad probatoria y proporcionalidad, así como los constitucionales de eficacia, legalidad y tutela del interés público, que permiten que tenga en cuenta el contenido de otros registros a los que pueda acceder el registrador por razón de su cargo pero esto último, en modo alguno, es predicable respecto de datos obrantes en la Oficina Liquidadora a su cargo, a la que obviamente no puede acceder fácil ni directamente ningún otro registrador, pues sus datos, como todos los fiscales, son reservados y utilizables únicamente en expedientes administrativos de comprobación, gestión e inspección tributaria, toda vez que tener eventualmente a su cargo una oficina liquidadora implica ejercer unas funciones absolutamente separadas de la propia registral y que en modo alguno pueden interferir en esta.

Debe diferenciarse cuándo el registrador actúa como tal y cuándo actúa como liquidador, pues en el primer caso lo hace bajo su propia responsabilidad y goza de independencia a la hora de calificar e inscribir documentos en el Registro y emitir su publicidad; y, por el contrario, cuando el registrador actúa como liquidador, sus actos no son independientes sino que se hallan sometidos a las directrices que marcan los órganos competentes de la Comunidad Autónoma en función del principio de jerarquía administrativa. Es incorrecto servirse de la eventual consulta de datos reservados para fundamentar una calificación, y menos aún para alegar un posible conflicto de índole tributaria entre dos Comunidades Autónomas.

En relación con la vecindad civil, y la correspondiente sujeción al Derecho civil común o al especial o foral, es de difícil prueba, ya que, en términos generales, no hay datos suficientes para estimar positivamente o verificar con la inscripción del Registro Civil las circunstancias que, por cambio de residencia o domicilio, produzcan la modificación de la vecindad civil conforme al artículo 14 del Código Civil, y por ello, salvo en los casos de las declaraciones que los interesados puedan hacer ante el encargado de dicho Registro para la conservación de la misma o para su cambio por plazo abreviado de dos años, que dan lugar al correspondiente asiento registral, sería necesario acudir a la posesión de estado o, en último término, y con las limitaciones que en el ámbito del Registro pueden ser acogidas, a presunciones como la establecida en el artículo 68 de la Ley del Registro Civil de 8 de junio de 1957 –69 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, pendiente de entrar en vigor–, o la que deriva del expediente tramitado y resuelto conforme a las previsiones del artículo 96 del mismo cuerpo legal –92 de la Ley 20/2011– (R de 23 de junio de 1964, 3 de julio de 1967 y 30 de noviembre de 2013).  

Precisamente por la trascendencia que la vecindad civil tiene en la capacidad de la persona, el artículo 156.4º del RN establece que en la comparecencia de la escritura «se expresará la vecindad civil de las partes cuando lo pidan los otorgantes o cuando afecte a la validez o eficacia del acto o contrato que se formaliza…», dadas las dificultades para su prueba antes referidas, el artículo 160 del mismo Reglamento dispone que la circunstancia de la vecindad se expresará por lo que conste al notario o resulte de las declaraciones de los otorgantes y de sus documentos de identidad. El notario, en cumplimiento de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autoriza, debe hacer las indagaciones oportunas sobre tal extremo, desplegando la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es la vecindad civil de los otorgantes; esto es, aunque según el artículo 160 RN, sea suficiente la declaración del otorgante sobre vecindad civil (que primordialmente versa sobre datos fácticos como el de la residencia continuada), aquella debe entenderse en el sentido de que tal extremo debe expresarse solo tras haber informado y asesorado en Derecho el notario a los otorgantes. Por lo demás, cabe acudir a otros medios para acreditar suficientemente la vecindad civil, como puede ser el acta de notoriedad regulada en el artículo 209 del RN, (R de 3 de julio de 1967) y artículos 56.2 y 53 de la Ley del Notariado (tras la reforma de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria).   

El elemento determinante para la adquisición de la vecindad civil es el de la residencia, identificándose el lugar de «residencia habitual» con el de domicilio civil, según el artículo 40 del CC, siendo independiente de la vecindad administrativa o de la inscripción en el padrón municipal o en registros fiscales (la STS de 14 de septiembre de 2009, que cita, a su vez, la de 8 de marzo de 1983 afirmó que «las vecindades administrativas no siempre coinciden con el efectivo domicilio, teniendo escasa influencia las certificaciones administrativas que derivan de los datos del padrón municipal de habitantes, siendo el lugar de residencia habitual aquel que corresponde a la residencia permanente e intencionada en un precisado lugar debiendo tenerse en cuenta la efectiva vivencia y habitualidad, con raíces familiares y económicas»). Por lo demás, el CC establece en su artículo 14.6 una norma de cierre, que actúa como presunción «iuris tantum», cual es que, en caso de duda, prevalecerá la vecindad civil que corresponda al lugar de nacimiento, por lo que, a afectos de este recurso, debe primar la situación que respecto de la vecindad civil de los disponentes resulta del título calificado.

Por lo que se refiere a la objeción que alega la registradora que entiende que la aplicación de la ley gallega pretende sujetar el negocio jurídico a una legislación civil fiscalmente favorable en fraude de la prevista en Cataluña, recuerda a la registradora que, como ha expresado este Centro Directivo en R de 1 de octubre de 2009, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores calificarán la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras presentadas a inscripción por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro pero ello no significa que ejerzan una función de carácter judicial. En el procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la inscripción del título, cuando concurran los requisitos legales para ello, con la necesidad de impedir que los actos que estén viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora de este.

Asimismo, (R 22-06-2006- BOE 20 de julio) subraya que «la facultad que se atribuye al Registrador para calificar la validez del título no puede ir más allá de la comprobación de que, según los medios que puede tomar en cuenta al formar su juicio (los propios títulos presentados y los asientos del Registro), el contenido del documento no es contrario de forma clara a la ley imperativa o al orden público, ni existe falta alguna de requisitos esenciales que vicie el acto o negocio documentado haciéndolo inválido o ineficaz civil o registralmente. Para que el Registrador pueda apreciar el carácter fraudulento del título presentado debería resultar de modo patente del mismo (R de 21 de mayo de 2007) y en el caso del presente expediente no se deduce de modo indubitado del documento presentado tal circunstancia.

Respecto del negocio documentado, la Resolución de 13 de julio de 2016 señaló: «… Con fundamento en el artículo 214, el pacto de mejora se define como aquel pacto sucesorio que constituye un sistema específico de delación de la herencia (artículo 181.2) en virtud del cual un ascendiente o, en su caso, los ascendientes, convienen la atribución de bienes concretos y determinados en favor de un hijo o descendiente. De esta definición resulta que el mejorado debe ser tratado como un auténtico legatario en la medida en que la distinción entre heredero y legatario no es predicable únicamente de la sucesión testada, sino que también tiene plena aplicación en el ámbito de la sucesión general con independencia de la forma en que se haya deferido la herencia (artículo 181) y, por tanto, en sede de sucesión contractual. Esta identificación del mejorado con la del legatario resulta especialmente útil para solucionar los problemas de integración normativa que se presentan en materia sucesoria, de tal forma que al sucesor a título particular de origen contractual le es aplicable todo lo dispuesto para los sucesores de origen testamentario en lo que no sea propio de este último modo de deferirse la herencia…”

Añade, que el artículo 215 distingue según el pacto de mejora conlleve o no la entrega de presente de los bienes objeto del mismo al mejorado o adjudicatario. Cuando el pacto de mejora vaya acompañado de la entrega de bienes de presente, el mejorado adquirirá desde ese mismo momento la propiedad de dichos bienes (artículo 215) sin necesidad, como regla general, de «traditio» real de los mismos e incide en que la posición del mejorado dentro del fenómeno sucesorio es equiparable a la del legatario.

Tales razonamientos predeterminan que la solución que debe darse al presente recurso, discurre necesariamente por senderos distintos de los que se derivarían de la aplicación del artículo 10.1 del Código Civil, toda vez que la posición que se mantiene en la nota de calificación resultaría contraria al principio de unidad de la sucesión que proclama el artículo 9.8 de nuestro Código Civil y el propio Reglamento UE 650/2012 si en la sucesión aparece algún elemento internacional, artículo 23 inciso primero (vid Resoluciones 15 de junio y 28 de julio de 2016). Si no cabe escindir la sucesión en función de una posible dispersión de elementos de la relación jurídica entre diversos Estados, con mayor razón carece de toda lógica cualquier pretensión de escindirla en un conflicto interregional, que habrá de ser resuelto conforme a los criterios que fija el Título Preliminar del Código Civil, aplicando por consiguiente al caso que motiva este recurso la legislación civil gallega.

La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

COMENTARIO.- La vecindad civil como, acertadamente, la define el profesor Echevarría (Jesús Delgado Echeverría. “Comentario a los artículos 14 y 15 Cc.”, en Comentarios al Código civil, I, Título Preliminar, coordinados por Joaquín Rams Albesa, ed. J. M. Bosch Editor, S.A., Barcelona, 2000, págs. 387-419) es la circunstancia personal de los nacionales españoles que determina la aplicabilidad, como ley personal suya, del Derecho del Código civil o de uno de los Derechos civiles autonómicos o forales. Es punto de conexión fundamental en los conflictos de leyes internos. Como cualidad o condición de la persona, forma parte de su estado civil, a la vez que contribuye a configurarlo al determinar la ley española aplicable al mismo (cfr. arts. 16.1.1ª y 9.1). Sólo las personas físicas de nacionalidad española tienen vecindad civil; todas ellas tienen una (por más tiempo que residan en el extranjero, mientras conserven la nacionalidad), y solamente una (no es posible la «doble vecindad» en ningún concepto)

En cuanto a la residencia, la doctrina sostiene que debe ser continuada e inmediatamente anterior a la petición o adquisición automática. No requiere vecindad administrativa en sentido estricto (inclusión en el padrón municipal) la cual será un indicio de la efectiva permanencia en el lugar, pero no bastará por sí sola y tampoco debe considerarse imprescindible. La residencia es una cuestión de hecho que puede acreditarse como cualquier otro hecho mediante todos los medios de prueba legales. Se quiere evitar con la residencia continuada que se pueda cumplimentar con periodos de residencia espaciados en el tiempo; (Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano, “Comentario al código civil y compilaciones forales”, dirigidos por Manuel Albaladejo y Silvia Díaz Alabart, Tomo I, Vol. 2, artículos 8 a 16 del código civil, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid 1995, página1242)

Por otra parte, según la Ley 2/2006 de Derecho Civil de Galicia, artículo 181, “La sucesión se defiere en todo o en parte, por: … 2º) Cualquiera de los pactos sucesorios admisibles conforme al derecho”. La posición que mantiene la registradora, aplicación de la Lex rei sitae, conculca el principio de unidad de la sucesión que proclama el artículo 9.8 CC, principio por el que, además, se decanta Europa en el Reglamento Sucesorio nº 650/2012. (IES)

411.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDA CON PACTO DE RETRO. ADMINISTRADOR NO INCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL.

Resolución de 29 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga nº 8, por la que se suspende la inscripción de una dación en pago de deuda con pacto de retro.

Supuesto de hecho.

Se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago otorgada por el administrador de una sociedad cuyo nombramiento no está inscrito en el Registro Mercantil. En la escritura se relaciona en cuanto al nombramiento lo siguiente: (i) Notario autorizante de la escritura que eleva a público el nombramiento del administrador. (ii) Las fechas del otorgamiento y de los acuerdos de junta general que se elevan a público. (iii) El número de protocolo). Asimismo, emite juicio notarial de suficiencia de facultades representativas del compareciente.

¿La relación de circunstancias realizada es suficiente para entender acreditado el nombramiento válido y vigente del administrador? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 Se reitera la doctrina de la DGRN sobre el carácter no constitutivo pero obligatorio de la inscripción de los nombramientos de administradores en el Registro Mercantil, así como las relativas al carácter obligatorio de la inscripción.

2 Se reitera la validez de lo actuado por el administrador desde el nombramiento y aceptación del cargo y la necesidad de probar por medios extrarregistrales la vigencia y validez del nombramiento de los administradores no inscritos cuando existe una discordancia entre el contenido del Registro Mercantil al que no accedió el nombramiento y el propio nombramiento del administrador no inscrito.

3 Si falta la inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario autorizante de la escritura debe contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes, concretamente: (i) el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, (ii) la  aceptación por el administrador de su nombramiento y (iii) en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral (vid. artículos 12, 77 a 80, 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil); todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil y que, en el presente caso, se hallan en contradicción con la representación alegada en la escritura calificada.   

4 Si en estos casos de inscripción obligatoria el nombramiento o el poder ha sido efectivamente inscrito, corresponderá apreciar al registrador mercantil competente dichas circunstancias que justifican la validez y eficacia del nombramiento, por lo que la reseña en la escritura de los datos de inscripción en el Registro Mercantil dispensará de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y válida existencia de dicha representación dada la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales. (JAR)

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412.* RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS. DIFERENTES SUPUESTOS. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 3 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de las Palmas de Gran Canaria nº 2 a inscribir una escritura de compraventa con pago aplazado. 

Hechos:

Se presenta en el registro una escritura de compraventa  con precio aplazado de dos fincas registrales cuyas descripciones se rectifican para adecuarlas al catastro.

El registrador suspende la inscripción por existir dudas fundadas de identidad entre el bien inscrito y el transmitido.

Por su parte, el recurrente alega que se trata de las mismas fincas, sin perjuicio de que existan diferencias de superficie y de linderos que se deberán subsanar por el procedimiento que corresponda, solicitando que se inscriba el negocio de trasmisión de las fincas con la descripción que consta en el registro suspendiéndose en cuanto a la rectificación de la descripción.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado estima el recurso y revoca la nota de calificación. Para ello comienza haciendo referencia a su reciente aunque reiterada doctrina sobre los medios hábiles  para obtener la inscripción  de rectificaciones descriptivas aplicables a partir de 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015  y que se pueden dividir en tres grandes grupos:

 – Los que sólo persiguen y  permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a) y letra b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes.

 – El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».

Si bien, tratándose de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del artículo 9, letra b).

 – Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud  y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices para los que tenemos el procedimiento regulado en el artículo 199 y  el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203 de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público -registrador o notario, según el caso- competente para su tramitación.

 En el presente caso se pretende hacer constar en el Registro de la Propiedad respecto de una de las fincas registrales 208 metros cuadrados cuando según Registro son 220, es decir, un exceso inferior al 10% de la cabida inscrita y rectificar el lindero sur. Este supuesto,  tanto si se pretende o no inscribir la representación gráfica, no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino sólo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».

 Respecto de la otra finca registral, se pretende hacer constar en el Registro una cabida, según certificaciones catastrales, de 225 metros cuadrados constando en el Registro una superficie de 1.000 metros cuadrados, formando dos referencias catastrales de dos fincas que no lindan entre sí. Dada la magnitud del exceso, en este caso es precisa la tramitación de alguno de los procedimientos previstos en el artículo 199 ó 201 de la Ley Hipotecaria. Y, en todo caso es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada.

Nuestro Centro Directivo reitera que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

También, que  según el artículo 199, la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente.

-En cuanto a la primera finca, en la nota de calificación se ponen de manifiesto dudas de identidad derivadas de la modificación de un lindero móvil a fijo, lo que unido al incremento superficial puede suponer un perjuicio para colindantes.

– En cuanto a la segunda finca, es adecuada la actuación del registrador de albergar dudas acerca de la identidad de la finca, existiendo una importante desproporción en la cabida y pudiendo encubrir operaciones de modificación de entidad hipotecaria, por lo que se suspende por ello la inscripción solicitada (cfr. artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria) sin la previa tramitación del procedimiento correspondiente en el que se salvaguarden los derechos de los titulares de fincas colindantes.

 En relación al inicio de este procedimiento, la Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 sobre interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015 en su apartado segundo letra a establece que deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado. Y  se entenderá solicitado  cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore

En estos casos de debe de tener en cuenta que  pese a la suspensión de inscripción de la descripción de las fincas registrales, ello no impide la práctica de inscripción de la compraventa con precio aplazado. Y por ello la  Resolución-Circular de nuestro Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 establece que  cuando la inscripción de la representación geográfica y lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, y se solicite en el mismo título en el que se formalice una transmisión o gravamen del inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de éstas últimas.

En cuanto a  las dudas de identidad no han de entenderse en el sentido de que pongan en cuestión que la finca objeto del documento sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del transmitente, sino a que la total cabida que ahora se justifica que tiene fuera la que tenía en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre.

En el caso que nos ocupa esa duda está totalmente justificada dada la alteración de linderos fijos en un caso o la notable discrepancia que supone el atribuir a la finca una cabida inferior en más del triple a la inscrita sin justificar la adquisición de tal exceso por el transmitente, justificación que ha de hacerse por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador, y sin que ello impida la inscripción parcial limitada a la cabida inscrita.(MGV)

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414.* RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS. DIFERENTES SUPUESTOS. DUDAS DE IDENTIDAD. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH

Resolución de 3 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria nº 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y agregación. 

Hechos:

 Es objeto de este recurso decidir si es posible la inscripción de la rectificación de fincas y posterior agregación bajo las siguientes circunstancias de hecho:

 – La primera finca consta descrita en Registro como terrenos rústicos de explanación de vía con una cabida de 3.400 metros cuadrados y ahora se manifiesta que según Catastro se integra de dos parcelas catastrales, que a su vez tienen dos subparcelas cada una, sumando un total de 8.406,87 metros cuadrados.

 – La segunda, consta en el Registro con una cabida de 900 metros cuadrados y ahora se manifiesta que según Catastro su superficie es de 1.346,68 metros cuadrados.

 – En ambos casos se actualizan los linderos de las citadas fincas.

 – Se incorporan al título sendas cédulas parcelarias expedidas por la Diputación Foral de Álava a efectos de acreditar las alteraciones descriptivas.

 – La registradora suspende la nueva descripción de superficie y linderos de las fincas 1 y 2 y en consecuencia la inscripción de la agregación, ya que, suponiendo un exceso de cabida muy superior al previsto en el 201.3 LH y alterándose sus linderos  es preciso tramitar el expediente a que se refieren los artículos 201 y 203 LH; asimismo se hace constar que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca puesto que a la vista de los certificados descriptivos y gráficos aportados.

A la vista de la calificación el recurrente solicita la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de las fincas.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación. Para ello considera que  las cuestiones concretas que se plantean son dos:

  1. Si puede utilizarse el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para proceder a la rectificación de la descripción de las fincas, y
  2. Si están justificadas las dudas de identidad de la finca que plantea la registradora para no proceder a tal rectificación.

 En primer lugar, en lo relativo al procedimiento para rectificar la superficie, nuestro Centro Directivo expone que a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015  los medios hábiles para obtener la inscripción de las rectificaciones descriptivas  se pueden dividir en tres grandes grupos:

 – Los que sólo persiguen y  permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a) y letra b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes.

 – El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».

 – Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud  y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices para los que tenemos el procedimiento regulado en el artículo 199 y  el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público -registrador o notario, según el caso- competente para su tramitación.

 En el presente caso se pretende hacer constar en el Registro rectificaciones de cabida muy superiores al 10% así como rectificación de los linderos. Dada la magnitud del  exceso, en este caso es precisa la tramitación de alguno de los procedimientos previstos en el artículo 199 ó 201 de la Ley Hipotecaria.

En relación al inicio de este procedimiento, la Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 sobre interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015 en su apartado segundo letra a señala que «para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado y se entenderá solicitado  cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore».

 Las cédulas parcelarias que constan en este expediente, aun cuando representan gráficamente las fincas mediante un croquis de parcela a escala, no expresan las coordenadas de tales parcelas, ni permiten siquiera la obtención de las mismas, a diferencia de lo que sucede con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, en las que el plano en el que se representan se encuentra georreferenciado y permiten la obtención en línea de la lista de coordenadas de los vértices de cada parcela. Por ello, las cédulas parcelarias aportadas no son hábiles para proceder conforme a los citados artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, dado que no aportan una representación gráfica georreferenciada ni acreditan la ubicación y delimitación gráfica, según exigen tales preceptos.

  En cuanto a la cuestión de las dudas de identidad de la finca, ha sido definido el exceso de cabida como aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro y sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca.

Asimismo, dichas dudas deben expresarse en la nota de calificación y  las mismas no deben ser arbitrarias, genéricas, o meramente temerarias, sino que deben estar fundamentadas debidamente.

Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 también es indiscutible que para proceder a cualquier rectificación de la descripción es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada y  han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos sólo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita.

 La  Dirección General insiste en que no es posible una denegación de la inscripción del exceso de cabida de manera abstracta o genérica, sino que la misma debe basarse en circunstancias, fácticas o jurídicas, que evidencien que verdaderamente no se interesa rectificar un dato erróneo existente en los libros del Registro, sino que se pretenden operaciones tales como la obtención de una inmatriculación -y posterior incorporación- de fincas colindantes, o la realización de operaciones de agrupación o agregación  sin llevar a cabo la instrumentalización notarial correspondiente.

 En el presente caso, la duda de la registradora la considera razonable y fundada, considerando las circunstancias expresadas en la calificación relativas a la magnitud de la rectificación, la alteración de los linderos, las modificaciones en los números de polígono y parcela catastral y la dudosa correspondencia de la finca registral con las parcelas catastrales, con posibilidad de encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Por todo  ello  sería preciso acudir a otros medios, como la inmatriculación de la superficie adicional y posterior agrupación a la finca, para lograr la rectificación pretendida salvando las dudas de identidad justificadas.(MGV)

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415.** INMATRICULACIÓN. CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. COORDENADAS DE LA EDIFICACIÓN. ACTA TRAMITADA ANTES DE LA LEY Y PRESENTADA DESPUÉS.

Resolución de 3 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sigüenza, por la que se suspende la inmatriculación de una finca con base en una escritura de compraventa junto con acta complementaria de notoriedad.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad. Para ello se aporta una escritura de 2007 complementada por un Acta de Notoriedad, autorizada también dicho año. Dichos documentos se presentan –finalmente- después de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, es decir después de 1 de Noviembre de 2015.

La registradora encuentra varios defectos: La descripción de la finca en la escritura (47 metros de solar) no es coincidente con la que aparece en el certificado catastral vigente (73 metros). El acta de notoriedad complementaria aportada no es suficiente, pues no acredita la adquisición con un año de antigüedad previo. Y no se aportan las coordenadas georreferenciadas de la obra existente en la finca a inmatricular.

El interesado recurre y alega que el acta de notoriedad era válida conforme a la legislación vigente del momento de su otorgamiento, por lo que debe de ser válida ahora también para inmatricular.

La DGRN desestima el recurso. En cuanto al primer defecto lo confirma y declara que el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá –y deberá– consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas, Además la representación gráfica catastral de la finca ha de ser en términos idénticos a la descripción contenida en el título inmatriculador, cosa que no ocurre en el presente caso.

En cuanto al segundo, se remite a lo dispuesto en la disposición transitoria única de la ley 13/2015. Por tanto si los títulos se presentaron a inscripción después de 1 de Noviembre de 2015, se les aplicará la nueva ley. En cuanto a las actas de notoriedad, ya no basta con que el notario considere que don Z era tenido por dueño de la finca, sino que además el notario debe de emitir si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso».

En cuanto al tercer defecto señala que es necesario que las obras nuevas que accedan al Registro deben de estar georreferenciadas o bien la porción de suelo ocupada por la edificación sobre un plano georreferenciado o bien si aparece representada gráficamente la edificación dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En tales casos las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación. Finalmente señala que deben cumplirse dichos requisitos en todo supuesto de acceso de edificaciones al Registro, incluyendo por tanto, además de las obras nuevas declaradas, los casos en los que exista una edificación que acceda al Registro por vía de inmatriculación de la finca en que se encuentra. (AFS)

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416.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA CONTRA HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

Resolución de 4 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Durango a inscribir una sentencia declarativa de dominio.

Resolución que recoge la reiteradísima doctrina de la Dirección General  (por todas y como más reciente la de 8 de septiembre de 2016) según la cual para que puedan inscribirse resoluciones judiciales en procedimientos dirigidos con herencias yacentes es preciso que la demanda deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y SS LEC; si bien matizada en el sentido de que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No impide la aplicación de esta doctrina el hecho de que en la sentencia se declare el dominio por prescripción: La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando opera de forma automática, no puede ser declarada de oficio, sino que necesita de un procedimiento que culmine con su declaración. Conforme al art 1941 CC «la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida», requisitos aplicables tanto a la usucapión ordinaria, como a la extraordinaria, siendo constante la jurisprudencia en la exigencia de que esta posesión sea en concepto de dueño. Esta circunstancia refuerza la necesidad de que la herencia sea debidamente emplazada, bien por la intervención de un interesado en la misma, bien por la designación de un administrador judicial, que tutele sus intereses, evitando con ello la indefensión.  (MN)

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417.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA CONTRA HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

Resolución de 4 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife nº 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia.

Resolución prácticamente idéntica a la 416 (MN)

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418.** INTERPRETACIÓN DE ARTÍCULO ESTATUTARIO DE DIVISIÓN HORIZONTAL SOBRE COMUNICACIONES.

Resolución de 5 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria nº 3, por la que se suspende la inscripción de una desvinculación de un anejo.

Hechos: Se formaliza una escritura en la que los propietarios de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, desvinculan y segregan de la misma un garaje, configurado como anejo de la misma, para formar un nuevo elemento de la división horizontal.

   En los estatutos de la comunidad de propietarios, se hace constar que “los propietarios de las distintas fincas, sean viviendas, garajes o trasteros, se reservan la facultad de agruparlas o agregarlas a otras contiguas, inferiores o superiores del mismo bloque, autorizándose cuando se trate de anejos, la desvinculación de los mismos y facultándose para redistribuir libremente la cuota de participación de las fincas afectadas, no precisándose el consentimiento de la Junta de Propietarios, sin perjuicio de su comunicación el Presidente.

Registrador: Califica negativamente dicha operación dado que no se ha cumplido este último requisito de comunicación al Presidente la Comunidad, habiéndose aportado junto a la escritura, tan sólo la fotocopia de la comunicación privada realizada y precisándose el original de la comunicación al Presidente de la Comunidad, con firma legitimada notarialmente.

Notario: Para el notario recurrente, la notificación exigida por los estatutos es una simple notificación privada, a los efectos legitimadores frente a la Junta de Propietarios, sin que los estatutos establezcan ningún requisito o formalidad especial para la misma, debiendo aplicarse el mismo criterio que establece el artículo 7 de la LPH, que no atribuye a la falta de notificación virtualidad para convertir unas obras legales en ilegales.

 Dirección General: Revoca la calificación registral y establece la siguiente doctrina:  

    De acuerdo con la Rs de 21 de junio de 2013, basada en otras anteriores (por todas, las Resoluciones de 7 de abril de 1970, 26 febrero de 1988, 20 de febrero de 2001 y 22 de julio de 2009) los adquirentes de pisos o locales pueden conferir al transmitente o a cualquier otra persona los apoderamientos que estimen oportunos, e incluirlos en los estatutos, sin que sea imprescindible en muchos casos la autorización de la junta de propietarios, ya que su unanimidad implicaría otorgar, imperativamente, a cada comunero propietario un exagerado derecho de veto.

    En definitiva se trata de afirmar la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad consagrada en el ámbito de la propiedad horizontal por el último inciso del artículo 396 del Código Civil en aquellos supuestos, como el presente, en que no exista razón de orden público para afirmar el carácter imperativo de una norma (Resoluciones de 26 de febrero de 1988 y 19 de junio de 2012)».

   Admitida la plena validez y eficacia de la cláusula estatutaria inscrita que habilita una modificación hipotecaria, en este caso el que se practique una segregación, o desvinculación de un trastero, que pasa a ser nueva finca independiente, sin necesidad del consentimiento de la comunidad de propietarios y dado que  el artículo 9 de los estatutos consolida claramente el derecho de los propietarios para agrupar o agregar los elementos privativos de la comunidad y además cuando se trate de los anejos, como es el caso, autoriza la previa desvinculación de la misma señala que «en su ejercicio no precisarán del consentimiento de la Juntas de la Comunidad o Subcomunidad respectiva».

  Al decir el artículo 7.1 de la Ley sobre propiedad horizontal que «el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador», se delimita el libre desarrollo del derecho de cada propietario con respecto a su elemento privativo de forma que si bien puede realizar obras o modificaciones de sus elementos, éstas no deben suponer un menoscabo o alteración de los elementos comunes o de otro propietario, o poner en peligro la seguridad, la estructura y el estado del inmueble. Esta limitación la recoge el propio artículo 9 de los estatutos de la comunidad al señalar que «en ningún caso las obras, que a dichos fines ejecuten los propietarios, podrán alterar elementos arquitectónicos comunes o de estructura del edificio».

   Por tanto la comunicación previa no tiene el carácter de autorización y su finalidad es permitir que se tomen las medidas oportunas de verificación para impedir obras que contravengan los limites en el ejercicio de la facultad conferida en los términos expuestos, además de permitir tomar las precauciones necesarias en aras a la protección de elementos comunes, que puedan verse afectados con motivo de su ejecución.

    De la lectura de la norma comunitaria discutida resulta que la obligación de notificar a la comunidad, no constituye un presupuesto del ejercicio unilateral de la facultad de llevar a cabo modificaciones estatutarias. Aquel ejercicio no se sujeta al consentimiento de la junta de la comunidad, ni tampoco se subordina a la verificación de su notificación previa a las mismas, sino que el objetivo de su obligación es extender expresamente a dichas operaciones las obligaciones del propietario que con carácter general se recogen el citado artículo 7.1 de la Ley sobre propiedad horizontal, sin que la falta de notificación impida la inscripción ni tenga virtualidad para convertir unas obras legales en ilegales. Por lo tanto el defecto debe revocarse.

Comentario: Para la DG no todas las modificaciones llevadas a cabo por un propietario, en un elemento suyo privativo, pueden exigir autorización de la junta de la Comunidad, ya que en todo caso, debe prevalecer el principio de autonomía de la voluntad, especialmente, en aquellos casos en que dicha modificación no afecte a elementos comunes o a otros propietarios, pues lo contrario conllevaría a establecer un inadmisible derecho de veto, por cualquiera de éstos. Lo único que cabe imponer, como aquí ocurre, es que, a efecto del buen funcionamiento de la Comunidad, el propietario que lleve a cabo alguna modificación en su elemento privativo, lo notifique al presidente, para conocimiento de la Comunidad de Propietarios y para que, en su caso, se puedan adoptar por ésta, aquellas medidas que eviten el posible perjuicio al resto de comuneros. (JLN)

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419.** CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE QUE LA SOCIEDAD ESTÁ EN LIQUIDACIÓN.

Resolución de 5 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria nº 2, por la que se deniega la constancia en el historial de unas fincas registrales de que una sociedad que apareció como titular se encuentra en liquidación. 

Hechos: Mediante instancia suscrita un abogado, en representación de la entidad «Brújula Comercial, S.A.E.», en liquidación,  solicita que se haga constar en el historial registral de dos fincas registrales que dicha sociedad que fue titular registral anteriormente, se encuentra en liquidación.

Las dos fincas referidas figuran en el Registro a nombre de una señora por título de adjudicación en ejecución del procedimiento de títulos judiciales, instado por la citada titular registral contra la entidad «Brújula Comercial, S.A».

El registrador señala como defectos lo siguiente:

El primero sería la falta de tracto, dado que ambas fincas se encuentran actualmente inscritas a nombre de persona distinta del solicitante;

Y  en segundo lugar, considera que la operación jurídica solicitada, no constituye en sí un acto jurídico con trascendencia real y por tanto registrable.

 El recurrente, por su parte, alega que la inscripción anterior a la vigente adolecía de un defecto que era la falta de la expresión de que la sociedad titular se encontraba en liquidación; que por esa causa la inscripción actual se ha realizado de forma ilegal ya que las fincas formaban parte de la masa de liquidación, pretendiendo que se anule el asiento vigente a favor de la actual titular registral y además que se rectifique el asiento anterior en el sentido de que se haga constar que la entidad mercantil se encuentra en liquidación.

La DGRN declara, en cuanto al primer defecto, que el recurso no se puede estimar. Para ello hace referencia al principio de prioridad por el que, inscrito un título traslativo del dominio, no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca (cfr. artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria). Y también al principio de tracto sucesivo, consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impone que para inscribir actos declarativos, constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los derechos constituidos sobre el mismo, deberán estar otorgados por los titulares registrales, ya sea por su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada contra los mencionados titulares registrales, lo que supone una aplicación del principio de legitimación registral, según el cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria).

En lo que respecta a la solicitud del recurrente de anulación de un asiento del Registro, dicha petición no resulta claramente de la instancia en su día presentada, por lo que, si el recurso ha de centrarse exclusivamente en los defectos objetados por el registrador en su nota de calificación, tampoco puede el recurrente en su escrito incluir nuevas pretensiones que no se deriven del título presentado.

No obstante lo anterior, nuestro Centro Directivo recuerda que constituye un principio básico en nuestro Derecho hipotecario que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).  Y para la rectificación de los asientos es necesario, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria).

En cuanto al segundo de los defectos de la nota, considera la DG que, si bien el cambio en la nomenclatura de una sociedad como consecuencia de su situación de liquidación no conlleva por sí solo una alteración en la titularidad de los derechos que pueda ostentar la misma, si puede tener acceso al Registro, no sólo para reflejar de modo más exacto el nombre de la sociedad, sino porque además dicha modificación supone un reflejo de la situación societaria y de los efectos que la misma produce, singularmente en el régimen de administración y transmisión de bienes pertenecientes al activo societario.

No obstante lo anterior, en el caso de este expediente, la sociedad en cuestión, ya no ostenta la titularidad de las fincas por lo que no procede realizar la operación solicitada.

Comentario: Esta resolución deja claro que si es posible hacer constar en el Registro de la Propiedad el hecho de que la sociedad, titular registral, se encuentra en liquidación y para ello sería preciso presentar o bien certificado del Registro Mercantil que lo acredite o bien la escritura de liquidación de la sociedad con nota de dicho registro acreditativa de que dicha situación ya consta inscrita en el Registro Mercantil que corresponda. (MGV)

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420.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA CON POSIBLE PARCELACIÓN. JUICIO NOTARIAL DE CAPACIDAD. PROHIBICIÓN JUDICIAL DE DISPONER. NO APORTACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Resolución de 5 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de participación indivisa de un inmueble. (ACM)

HECHOS: 1) Se presenta una escritura de venta de una participación indivisa del 90,52% de una finca rústica (es el resto después de haberse vendido una cuota de 4,74% en escritura anterior que fue calificada desfavorablemente en su día).

2) En la escritura presentada compareció el arrendatario para renunciar al retracto, y manifestar (junto a las partes) que tal cuota indivisa NO confiere derecho a un uso individualizado de una parcela determinada de la finca y NI altera la naturaleza rústica de la finca general, NI tiene por finalidad la edificación crear infraestructuras Ni da lugar a parcelación contraria a la Ley URBANÍSTICA Valenciana 5/2014, de 25 de julio.

3) En la misma escritura, el notario califica expresamente la capacidad de obrar de la vendedora para otorgar la transmisión.

4) Semanas después de la presentación de dicha escritura y aún vigente su asiento de presentación, se presenta mandamiento judicial, en procedimiento de posible incapacitación de la vendedora (incoado antes de la venta) y ordenando una anotación preventiva de incapacidad, y luego de prohibición de disponer sobre la finca.

El REGISTRADOR  suspende la inscripción por tres motivos:

1) No está inscrito el Arrendamiento, por lo que falta presentar para inscribir, debidamente liquidado de impuestos, el contrato correspondiente;

2) No queda clara la capacidad de la vendedora, a pesar del juicio notarial sobre este extremo, ya que conforme al Art 18 LH la calificación registral abarca también la capacidad de los otorgantes;

3)  Falta la licencia municipal de segregación/parcelación urbanística (o la declaración de innecesariedad), porque, consultada una Fotografía aérea catastral, parece que la venta de la cuota indivisa [art. 230-3-b) Ley URBANÍSTICA Valenciana 5/2014] de la citada podría dar lugar a la posible formación de una parcelación urbanística o incluso un núcleo de población.

El INTERESADO recurre y alega que:

1) Aparte que la inscripción en el Registro, es por lo general potestativa, y más si se trata de títulos compatibles, en el caso concreto el Arrendatario concurre al otorgamiento de la escritura solo para efectuar determinadas manifestaciones y renunciar al retracto, por lo que no es exigible esa previa inscripción;

2) En cuanto a la problemática de la capacidad de la vendedora:

a) Debe prevalecer el juicio notarial sobre este extremo, ya que el Art 18 LH limita la calificación registral al hecho de que el notario califique esa aptitud concreta, que es una circunstancia fáctica que exige un examen presencial –que el Registrador no tiene ocasión de hacer-, y a la concordancia de ese juicio con las normas generales sobre capacidad de los negocios jurídicos;

b) En todo caso la privación de la capacidad de una persona y la apreciación de su incapacidad en un acto concreto es un acto exclusivamente reservado a los Jueces y Tribunales y además SIN efectos retroactivos a actos ya otorgados antes;

c) Y que el mandamiento judicial sobre la demanda de incapacitación tuvo su entrada al Registro con (bastante) posterioridad a la escritura, y sin que el Registrador (conforme al Ppio de Prioridad Art 17 LH) pueda valorar documentos posteriores ni basarse en conjeturas (el mero hecho de la interposición de la demanda no implica incapacitación)

3)  Y, en cuanto a la venta de la cuota indivisa, entiende que NO se está produciendo una división para uso individualizado, sino una transmisión de un porcentaje ya inscrito en el Registro y que únicamente iba a generar un cambio de titularidad y sin que el registrador pueda basarse en sospechas o presunciones tomadas de meras fotografías aéreas del Catastro, y el hecho de que en él conste la existencia de edificaciones, la calificación no expresa cuales, ni su naturaleza, ni si son de uso agrario o no ni si implican o no un núcleo de población.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación registral en cuanto a los 2 primeros defectos, y parcialmente en cuanto al 3º:

1) No es preciso inscribir el Arrendamiento (ni por tanto acreditar su liquidación tributaria), pues la comparecencia personal del arrendatario en el otorgamiento de la escritura hace las veces de notificación exigida en el Art 22 LAR;

2) La calificación registral de la capacidad solo puede basarse, conforme al Art 18 LH: a) en el contenido del título o b) en los datos que obren en el Registro; y en el presente caso:

a) El registrador no puede desvirtuar el juicio notarial de capacidad y la presunción “iuris tantum” que genera, máxime cuando estamos ante una persona mayor de edad que no ha sido judicialmente incapacitada;

b) Y el Registrador (Ppio de Prioridad 17 LH y 248 LH) NO puede tener en cuenta los mandamientos judiciales presentados con posterioridad, pues aunque como ha venido reiterando la DGRN si puede atender globalmente a los documentos presentados simultáneamente, o pendientes de despacho o que uno sea efecto o causa de otro, y agotar el contenido de los Libros del registro, no puede tener en cuenta títulos posteriores contradictorios que desnaturalicen dicho Ppio de Prioridad. Aunque “obiter dicta” la DGRN parece dar a entender que tras la inscripción de la venta de cuota aún cabría inscribir el mandamiento ordenando la Prohibición de disponer (ACM : ¿sin citación del comprador?).

Y en cuanto al juicio notarial de capacidad la DGRN apunta otros aspectos muy interesantes como que:

–  el juicio valorativo de capacidad del otorgante, efectuado por el notario, que no es perito, nunca podrá considerarse incontrovertible, mas constituye un elemento inmediato de protección del posible incapaz, en muchos casos único existente en el momento del otorgamiento, y que el notario está obligado a pronunciarse con forme a los Arts 17-bis LON y 156 y 167 RN

  – Para que un acto otorgado por un incapaz devenga ineficaz es necesario que se obtenga la declaración de nulidad del acto de que se trate (y desvirtuar esa presunción “iuris tantum” que supone el juicio notarial de suficiencia de capacidad), y el TS ha venido señalando que la Sentencia de incapacitación es constitutiva y de eficacia no retroactiva.

3) Finalmente, en cuanto a la falta la licencia municipal de segregación/parcelación urbanística (o la declaración de innecesariedad)  por riesgo de formación de un núcleo de población ante la venta de una cuota indivisa de finca rústica, la DGRN, tras examinar la legislación estatal (Aº 26 T.R. Ley Suelo) y autonómica [art. 230-3-b) Ley URBANÍSTICA Valenciana 5/2014] y aceptar que el registrador sí puede consultar el Catastro y basarse en él, señala que el procedimiento a seguir en estos casos lo marca el art 79 RHU (RD 1093/1997):

El registrador remitirá copia del título al Ayuntamiento acompañando solicitud de que se adopte el acuerdo pertinente y prorrogará el asiento de presentación. Si el Ayuntamiento NO contesta en 4 meses, el registrador practicará la inscripción. [la norma valenciana lo permite a los 3 meses, pero como norma de procedimiento registral, debe estarse a la normativa estatal en este punto, es decir, al plazo de 4 meses].  (ACM)

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421.*** CAUSANTE VASCO: DERECHOS LEGITIMARIOS DE LOS ASCENDIENTES.

Resolución de 6 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Durango, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación de herencia.

Supuesto de hecho.

Se discute si es necesario que intervengan en la escritura de herencia los padres del causante, que tenía vecindad civil vasca y falleció casado, sin descendientes y bajo la vigencia de testamento abierto en el que legaba a sus padres “lo que por legítima les corresponda”, instituyendo heredera a su esposa.

Surge el problema porque la legítima de los ascendientes que, en defecto de descendientes, se reconocía en la Ley de Derecho Foral Vasco de 1 de julio de 1992 (ley vigente al autorizarse el testamento), fue suprimida por la Ley 5/2015, de 25 de junio de Derecho Civil Vasco, que es la que está en vigor al tiempo del fallecimiento del testador, acaecido el 10 de enero de 2016.

La escritura de herencia es otorgada por la esposa, heredera única, sin intervención de los legitimarios.

¿Deben intervenir los padres legitimarios? NO.

Según el tener literal del testamento ¿tienen algún derecho sucesorio los padres en la herencia de su hijo? NO.

Doctrina de la DGRN.

Destaca la Resolución que estamos en presencia de un conflicto de derecho intertemporal o transitorio, que debe solucionarse bajo la premisa de la aplicación de una sola ley sucesoria.

1 Una sucesión, una ley: Tiene declarado el Tribunal Supremo (SS. 31 de julio de 2007 y 1 de junio de 2016) que “no es posible entender que al fenómeno sucesorio, que comienza con la muerte de la persona, se le apliquen distintas leyes según se vaya realizando -declaración de herederos en su caso, aceptación o repudiación de la herencia, partición y adjudicación, etc) pues aquel fenómeno sucesorio ha de guiarse por una ley única y la fecha del fallecimiento será la que determine qué personas y en qué cuantía tienen derechos a su herencia como herederos o legatarios”.

2 Norma de Derecho transitorio: Resulta aplicable la D.T Duodécima del Código Civil (a la que se remite la D.T. Primera de la Ley 5/2015, de 25 de junio de Derecho Civil Vasco), según la cual será el momento de la muerte de la persona la que determina el nacimiento de los derechos a su herencia.

La aplicación de este criterio no supone la ineficacia del testamento otorgado al amparo de la legislación derogada al tiempo del fallecimiento, pero sí la acomodación de su contenido al mandato de la nueva ley, respetando todo lo demás dispuesto por el testador que no sea incompatible con la ley aplicable a la sucesión.

3 Solución del caso: Necesariamente debe interpretarse la disposición testamentaria e integrarla en el Derecho vigente, que es lo que hace la Resolución en los siguientes términos: (I) La condición de heredero tiene una vis atractiva sobre posibles legados vacantes (Art. 888 cc). (ii) La voluntad del testador fue que la «porción vacante» derivada de la reducción de los derechos legitimarios legales corresponda a quien hubiese designado heredero frente a quien designa legatario. (iii) Más dudoso sería si la legitima se hubiera atribuido sobre bienes concretos o por cuotas determinadas. (iv) Extender la voluntad del causante más allá de la literalidad de la cláusula testamentaria, que parece claro que se realiza en atribución de la legítima, es una cuestión que no puede deducirse de una manera indubitada de una lectura del testamento. Por ello, deducir que el testador hubiera atribuido la mitad de los bienes de su herencia a sus padres de no haber existido esa legítima es difícilmente justificable.

4 Trata también la Resolución sobre la competencia de la DGRN para conocer sobre materias de derecho civil propio o foral de una Comunidad Autónoma. Reitera la doctrina sentada en la R. 6 de octubre de 2014, conforme la cual cabe decir: (i) La competencia del Centro Directivo se determinará por lo que disponen los artículos 324 y 328 de la Ley Hipotecaria y el correspondiente Estatuto de Autonomía. (ii) Presupuestos para la competencia excluyente de la Comunidad Autónoma son los siguientes: a) que se trate de materia de derecho civil propio de la Comunidad Autónoma que hubiera reservado en su Estatuto de Autonomía, expresamente, competencia sobre recursos contra la calificación de registradores de la Propiedad. b) Que la Comunidad Autónoma en cuestión haya desarrollado esa competencia, pues en otro caso habrá de aplicarse la legislación hipotecaria y el recurso gubernativo se debe interponer ante la DGRN. (ii) Si la Comunidad Autónoma no hubiera desarrollado funcionalmente dicha competencia, corresponderá el conocimiento del recurso en primera instancia a la DGRN, de ahí que el interesado, en casos como el presente, podría optar entre interponer el recurso ante el órgano jurisdiccional civil o ante este Centro Directivo. (iii) En todo caso, el interesado puede recurrir ante los órganos jurisdiccionales competentes, bien directamente si descarta el recurso potestativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (caso en el que la demanda será dirigida contra el registrador), o bien contra las propias resoluciones de la DGRN (caso en el que deberá ser demandado el Centro Directivo), todo ello según el criterio jurisprudencial fijado en casación por la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo el 14 de enero de 2015.

Resumen.

1 Una sucesión, una ley: el fenómeno sucesorio, que se desenvuelve en una secuencia temporal más o menos larga, ha de regularse por una ley única.

2 La fecha del fallecimiento es la que fija la ley sucesoria aplicable.

3 Ello no implica la ineficacia del testamento anterior pero sí la acomodación de su contenido a la nueva ley (favor testamentii). (JAR)

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422.** PLAZO PARA RECURRIR SI SE APORTA DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA. SENTENCIA ORDENA CANCELACIÓN PARCIAL DE INSCRIPCIÓN.

Resolución de 6 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Motilla del Palancar, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial.

Supuesto de hecho.

1 Antecedentes: el titular registral demandado adquirió en su día, mediante escritura pública de compraventa, la propiedad de la finca registral 1125, que catastralmente constituía la parcela catastral número 44, dentro de la cual se encontraba la subparcela a), que es objeto del litigio y del recurso.

La parcela catastral 44 se modifica tras un procedimiento catastral, resultando que la subparcela a) pasa a formar parte de la parcela catastral 43 (propiedad del demandante), con la consiguiente disminución de cabida de la parcela catastral 44.

El demandante (titular de la parcela 43) ejerce acción reivindicatoria contra el titular registral de la finca 1125 (catastral 44) sobre la subparcela a), dictándose sentencia que le reconoce la propiedad de dicha subparcela en los términos que constan en el Catastro, con la consiguiente nulidad parcial de la escritura pública de compraventa y del asiento registral.

2 Cuestión que se discute: se presenta para inscripción el mandamiento judicial de la sentencia dictada para que se cancele parcialmente la inscripción de dominio referida a la subparcela a), lo que conlleva una disminución de superficie registral de la finca inscrita.

La calificación registral suspende la inscripción solicitada “al no resultar del Registro de la Propiedad que la subparcela a) de la parcela 44… esté o haya estado incluida en la finca registral 10.125 cuya cancelación parcial se solicita”.

Al hilo de la calificación aborda la DGRN una serie de temas interesantes que se sistematizan en este resumen, tras exponer la solución de la cuestión concretamente planteada.

Solución del caso planteado.

Entiende la DGRN que procede la inscripción pues “aun cuando la parte dispositiva de la resolución no especifica con claridad la concreta rectificación descriptiva que haya de practicarse en la finca registral 10.125, tras las diversas configuraciones catastrales que se han sucedido; ello no es óbice para impedir la inscripción de la rectificación pretendida, pues la misma resulta de la propia estimación judicial de la pretensión del recurrente y de los informes relativos a las modificaciones catastrales operadas que obran en el expediente y recogidas en la sentencia, así como las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, de los que resultan la configuración actual y en particular la superficie de las parcelas catastrales, haciéndose constar que la finca no comprende la superficie integrante de la subparcela a) de la parcela 44 del antiguo Catastro, que había quedado integrada catastralmente en la parcela 43 dando lugar a la descripción que obra en el registro y que, como se ha explicado anteriormente ha dado lugar a la modificación superficial recogida en la actual referencia catastral 16118A024000430000IB, cuya identidad con la finca registral 10.125 está debidamente acreditada, por lo que en la inscripción que se extienda en virtud de la sentencia deberá igualmente reflejarse dicha referencia junto con la nueva superficie de ella resultante. Además, no debe olvidarse que tras la aprobación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, «la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral”.

Doctrina de la DGRN.

1 Computo del plazo para interponer el recurso gubernativo.

El caso que aborda la Resolución es el que se plantea cuando ya se ha producido una calificación del título y durante la vigencia del asiento de presentación se vuelve a presentar dicho título: (i) La mera presentación nuevamente, sin subsanación, del título no interrumpe el plazo para entablar el recurso gubernativo, que se contará desde la nota de la calificación ya realizada (art. 323 párrafo segundo LH). (ii) Sin embargo, si durante la vigencia del asiento de presentación el título calificado se presenta de nuevo junto con otro u otros documentos complementarios o subsanatorios, que no son suficientes para enervar el defecto a juicio del registrador, la nueva nota de calificación es la que marca el comienzo del cómputo para recurrir. (iii) Conclusión: “… con independencia de las responsabilidades civiles y de otro tenor en que pueda incurrir (el recurrente) si su conducta se demostrase contraria a la buena fe (es decir, dolosa, obstruccionista o abusiva), si aporta documentos subsanatorios tiene derecho a impugnar la nueva nota ya que en estos casos la pretensión del recurrente… versa no sobre la existencia del defecto cuya subsanación intenta –ya que, al hacerlo, está reconociendo implícitamente que existe–, sino sobre la legalidad y procedencia de la subsanación intentada y rechazada…”.

2 Calificación de documentos judiciales.

Reitera su doctrina sobre el alcance de la calificación registral de las resoluciones judiciales (art. 100 RH):

a) Principio general: “…el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales”. No se admite, pues, la interferencia de un órgano administrativo en el resultado de una decisión judicial.

b) Sin embargo, no hay interferencia ni extralimitación en la calificación cuando (i) el registrador tiene en cuenta los obstáculos nacidos del propio contenido del Registro que impidan llevar a cabo lo interesado por el Juzgado (STS de 28 de junio de 2013); o cuando (ii) se menoscaben o pongan en entredicho la eficacia de asientos vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte (STS 295/2006, de 21 de marzo). c) registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia del tracto sucesivo.

c) Conclusión: el registrador tiene la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, y lo que sucede en este caso, a mi juicio, es que la rectificación del asiento registral y la identificación de la finca sí que han formado parte sustancial o de fondo sobre la que ha decidido decide el juez, por lo que no cabe calificar su decisión so pena de incurrir en extralimitación o interferencia sobre una decisión judicial.

3 Sobre la descripción de la finca en los títulos inscribibles.

Reitera la DGRN su doctrina sobre la descripción de la finca como elemento fundamental que es de nuestro sistema registral: (i) Los títulos inscribibles han de contener “una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados”. (ii) Es cierto que, si dichos títulos se refieren a inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción. (iii) En todo caso, la descripción de la finca en los títulos ha de permitir apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el que es objeto del correspondiente acto, negocio jurídico o hecho inscribible

4 Incorporación de la representación gráfica.

Condensa la legislación vigente en la materia y reitera lo dicho en resoluciones anteriores. Esquemáticamente puede resumirse del siguiente modo: (i) Regulación: artículos 9 y 199 LH. (ii) Tipos de incorporación: 1) obligatoria (art. 9 letra b) párrafo primero de la LH). 2) Potestativa o rogada (art. 9 letra b párrafo segundo de la LH). A su vez esta puede realizarse como operación independiente o con ocasión de otro acto o título inscribible. (iii) Procedimiento: A) Casos de incorporación obligatoria: como regla general no necesita seguir el procedimiento del art. 199 LH, sin perjuicio de las notificaciones previstas en el propio art. 9 letra b) (salvo supuesto de diferencias de superficie superiores al 10% o alguna alteración de la configuración de la finca que afecte a los colindantes). B) Caso de incorporación facultativa:  1) Se aplica el procedimiento previsto en el art. 199 LH, que va dirigido a tutelar los derechos de los colindantes que puedan verse afectados por la incorporación de la representación gráfica. 2) No será necesario dicho procedimiento cuando la incorporación no afecte a colindantes, bien por no alterase la superficie de la finca o no superar la modificación el 10% respecto de la cabida inscrita, o por no modificarse la configuración de la finca que pueda afectarles. (iv)  Efectos de la incorporación: 1) «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» [párrafo 7 del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria]. 2) «alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real» (art. 10 aptdo 5). (v) Calificación de la representación gráfica: se hará mediante la correspondiente aplicación informática auxiliar legalmente prevista y homologada por RDGRN 2 de agosto de 2016) (cfr. punto cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). La calificación se referirá a los siguientes extremos: que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. (vi) Deslinde: Faltando la solicitud expresa del titular de la finca registral 10.125 para proceder a la incorporación de su representación gráfica, el titular colindante interesado en ello puede acudir al procedimiento notarial de deslinde previsto en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria. Este procedimiento puede contraerse al lindero discutido (RDGRN 4 de mayo de 2016) y no exige la intervención de los propietarios no afectados por la linde en cuestión (SS.TS 3 de noviembre de 1989, 16 de octubre de 1990 y 27 de enero de 1995). (JAR)

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME SEPTIEMBRE 2016-Comunicación Electrónica con la DGRN

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN 
  2. Brevísima reseña de Resoluciones
  3. TEMA DEL MES: COMUNICACIONES ELECTRÓNICAS CON LA DGRN
  4. DISPOSICIONES GENERALES: Homologada aplicación bases gráficas
  5. Disposiciones Autonómicas
  6. SECCION III: RESOLUCIONES 
  7. 307.*** PARTICIÓN CON PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA ORDENADA POR EL TESTADOR SIN INTERVENIR TODOS LOS LEGITIMARIOS. APROBACIÓN NOTARIAL.
  8. 310.*** RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS: DIFERENTES SUPUESTOS. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH: ROGACIÓN. DOMINIO PÚBLICO. 
  9. 315.*** APLICACIÓN POR AUTORIDADES EXTRAJUDICIALES DEL ORDEN PÚBLICO EN UNA SUCESIÓN MORTIS CAUSA INTERNACIONAL.
  10. 317.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE UNA PLAZA DE APARCAMIENTO. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN.
  11. 320.*** NO CABE ADJUDICACIÓN HEREDITARIA EN PAGO DE DEUDA POR CONTADOR-PARTIDOR.
  12. 322.*** CONSTANCIA REGISTRAL DE RESERVA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO Y DE SU TRANSFERENCIA.
  13. 330.** EXPEDIENTE POR DOBLE INMATRICULACIÓN. ART. 209 LH
  14. 345.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TITULAR REGISTRAL ACTUAL EN CASOS DE FUSIÓN O ABSORCIÓN.
  15. 347.*** ANOTACIÓN DEL DERECHO DEL LEGITIMARIO EN GALICIA.
  16. 349.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN LA QUE EL JUEZ NO ADMITE QUE SEA DEMANDADO EL DEUDOR NO HIPOTECANTE. 
  17. 352.*** RÉGIMEN DE PARTICIPACIÓN ALEMÁN. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES
  18. 355.*** DESHEREDACIÓN: REQUISITOS MÍNIMOS Y EFECTOS.
  19. 356.⇒⇒⇒ SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA FINCA SEGREGADA Y RESTO. NUMERACIÓN FINCAS. CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO. CRU.
  20. 366.*** OBRA NUEVA CON DUDAS DE SITUACIÓN DENTRO DE LA FINCA. LIBRO DEL EDIFICIO: NO ES EXIGIBLE PARA LAS OBRAS NUEVAS “ANTIGUAS”.
  21. ENLACES:

 por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD  Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

 

RESUMEN DEL RESUMEN 

Destacamos por su importantísima trascendencia registral la Resolución de 2 de agosto de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se homologa la nueva aplicación informática registral de bases gráficas

En los demás apartados del informe de septiembre no hay nada más destacable, ni de disposiciones generales ni autonómicas ni resoluciones del Tribunal Constitucional; ni tampoco jubilaciones o excedencias de registradores.

Brevísima reseña de Resoluciones

En cuanto a las Resoluciones destacamos:

La de 18 de julio que se refiere al pago en metálico de la legitima por contador partidor de los arts 841 y siguientes del Código civil , especialmente el 843 tras la modificación por la disposición final 1.71 de la Ley 15/2015, de 2 de julio.

De 20 de julio sobre la aplicación del orden público en una sucesión internacional

La de 27 de julio que perfila la figura del contador partidor y entiende que la adjudicación hereditaria en pago de deuda no está dentro de sus facultades

La de 22 de julio que hace un estudio del concepto de aprovechamiento urbanístico, su evolución, su transferencia y la constancia registral

La de 1 de agosto en la que considera no aplicable su doctrina sobre la necesidad de demandar al tercer poseedor en los procedimientos de ejecución, cuando la transmisión de la finca lo fue por una fusión por absorción

La de 2 de agosto sobre la anotación preventiva del derecho del legitimario en Galicia sin necesidad de providencia judicial, es decir por simple petición del interesado.

De 2 de agosto en la que el juez no admite la demanda contra el deudor no hipotecante, y pese a no cumplirse la necesidad del requerimiento de pago al deudor – art. 132 LH – la Dirección sostiene que es una decisión judicial no calificable por el registrador

La de 3 de agosto en la que se analiza un posible conflicto de intereses cuando el representante de una sociedad es el cónyuge de la compradora, sujetos al régimen económico matrimonial alemán y; y también sobre la prueba del derecho extranjero

De 1 de septiembre relativa a la desheredación de ascendientes: sobre los requisitos mínimos que ha de reunir la declaración de desheredación y la no necesidad de su intervención en la partición. También sobre la no aplicación del 857 CC a los ascendientes

Relativas a la reforma operada por la Ley 13/2015

De 19 de julio que vuele a esquematizar los supuestos de excesos de cabida y  los casos en que es procedente iniciar un expediente del art. 199 LH

De 22 de julio sobre la no procedencia de tramitar  de tramitar ninguno de los procedimientos previstos para la inscripción de la representación gráfica de un elemento individual de un edificio en régimen de propiedad horizontal

De 26 de julio sobre la nueva regulación de la doble inmatriculación

De 2 de septiembre relativa a la posibilidad de que en una segregación solo se georreferencia la porción segregada. También analiza de manera sistemática la relación entre los art 9 y 199 LH, así como la asignación del CRU a las nuevas fincas, sin que pueda utilizarse externamente la numeración tradicional de fincas por municipios.

La de 6 de septiembre, sobre la necesidad de georreferenciar la finca sobre la que se declare una obra nueva cuando existan dudas de si la obra está dentro de la finca. Esta resolución así como la de 8 de septiembre también abordan el tema del libro del edificio: su no exigibilidad a las “obras nuevas por antigüedad” y si a las viviendas unifamiliares.

 

TEMA DEL MES: COMUNICACIONES ELECTRÓNICAS CON LA DGRN

Como tema del mes, nos centraremos en cómo afectará a la Oficina Registral la recientísima Instrucción de 25 de octubre de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre utilización de medios electrónicos en las comunicaciones de notarios y registradores con la Dirección General de los Registros y el Notariado.

Como aviso previo, indicaremos que a la fecha de escribir estas líneas -30 de octubre de 2016-, no había sido publicada todavía en el BOE, por lo que no estaba en vigor.

La Instrucción obedece a la obligación que tienen los registradores de relacionarse a través de medios electrónicos con las administraciones públicas para realizar cualquier trámite de un procedimiento administrativo, impuesta por el artículo 14 de la nueva Ley De Procedimiento Administrativo, en vigor desde comienzos de octubre.

Como consecuencia de ello, deberán enviarse a la DGRN con la firma electrónica reconocida del Registrador:

– La certificación semestral sobre el estado del registro. Se considerará como fecha la que conste en la misma, aunque el envío telemático se firme digitalmente en fecha posterior.

– La certificación trimestral de documentos fuera de plazo. El punto 3.5 de la instrucción, enumera su contenido, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, que incluye datos identificativos de Registrador y Registro, periodo, datos estadísticos y enumeración individualizada de los títulos afectados.

Recursos gubernativos, Ha de remitirse telemáticamente el expediente previsto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, conteniendo copia del título calificado y documentación complementaria en su caso; la calificación, el recurso, el informe del Registrador, y las alegaciones del notario autoridad o funcionario no recurrente. Los documentos generados por el registrador se emitirán en formato de texto.

– Actas de toma de posesión de registro. Las regula el artículo 518 del Reglamento Hipotecario. Se enviará telemáticamente la copia firmada por el registrador entrante. El original firmado por los dos registradores se puede hacer llegar por otros medios.

– Solicitud de licencias o comunicación de ausencias reglamentarias.

– Participación en concurso de vacantes.

Traslados de oficina…

La comunicación se hará a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia, actualmente en https://sede.mjusticia.gob.es. Pero se prevé que se utilicen otros medios en el futuro.

En esa dirección electrónica habrá dos tipos de formularios. Lo normal es que se pueda escoger el específico diseñado para ese tipo de envío. Pero, si no existiera, se utilizará el genérico.

Los ficheros que se tengan que adjuntar deben de tener el formato PDF, o el formato de texto (DOC o DOCX). Como vimos, en el recurso gubernativo, los documentos generados por el Registrador, serán en formato texto.

La sede electrónica generará un acuse de recibo digital.

Se puede obtener más información, accediendo al archivo especial.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Homologada aplicación bases gráficas

Resolución de 2 de agosto de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se homologa la nueva aplicación informática registral.

Introducción. 

El 2 de agosto pasado, el director general de los Registros y del Notariado, Francisco Javier Gomez Gálligo, dictó una resolución mediante la que se homologa la nueva aplicación informática registral dedicada a las bases gráficas, que está prevista en el artículo nueve de la Ley Hipotecaria, según la redacción dada por la ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro.

El artículo nueve de la Ley Hipotecaria, al final de la letra b), dispone:

Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informáticasuministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos.

Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro. Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente deotras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real.”

El proceso ha sido complejo, pues, tras la publicación de la ley, han visto la luz tres resoluciones, una conjunta DGRN – DG Catastro, otra de la DGRN dirigida a los registradores y otra, también de la DGRN, dirigida a los notarios.

El Colegio de Registradores envió, dentro del plazo de tres meses, posteriores a la Circular Conjunta, concretamente el 29 de enero, la solicitud de homologación.

Su tramitación ha sido muy laboriosa, pues, aparte de un sinfín de pruebas técnicas desde oficinas piloto, se han pedido informes a la Dirección General del Catastro, Ministerio de Economía y Hacienda, Ministerio de Justicia, Ministerio de Defensa, ISDEFE, y al de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente.

Alcance. 

Tras los diversos vistos buenos, la DGRN homologa la aplicación, atendiendo a la D. Ad. 1ª de la Ley 13/2015, y con el siguiente alcance:

A) La capacidad de calificación e inscripción gráfica a través de servicios de mapas web en línea, con el fin de poder enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografía y planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medioambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado. En breve se incluirán los puertos de titularidad estatal,

B) La capacidad de publicidad, para lo cual y, a efectos meramente informativos, utilizará un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos, así como para informar de la inmatriculación

C) El cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados.

Puesta en marcha de la aplicación.

La resolución ordena la difusión entre los registradores de la aplicación informática registral a efectos de garantizar su debida aplicación y cumplimiento.

Nota: Puede deducirse, que se autoriza su puesta en marcha, que sólo será posible en aquellos registros en que físicamente tengan instalada la aplicación y la necesidad de que se instale en todos cuanto antes.

Periodo de validez.

La homologación surtirá efectos en tanto que la aplicación informática registral cumpla los requisitos, requerimientos y condiciones legalmente exigidos a la misma.

Nota: así pues, en principio es indefinida su validez, mientras siga cumpliendo las exigencias.

Sin embargo, transcurrido el plazo de seis años, es decir, a partir del 2 de agosto de 2022, la DGRN podrá requerir al Colegio de Registradores el inicio de un nuevo proceso de homologación.

Impacto económico y presupuestario. Esta aplicación lleva consigo una reducción de cargas administrativas y no afecta a los presupuestos generales del Estado y de otras comunidades autónomas, ni implica incremento de los costes del personal al servicio del sector público, puesto que es financiado íntegramente por el Colegio de Registradores con cargo a las cuotas de los registradores de la propiedad y mercantiles.

Hasta aquí, el resumen de la Resolución.

Añadimos otros apuntes relacionados que derivan de la Ley 13/2015 y de las resoluciones:

Periodo transitorio. 

Conforme al apartado cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015:

– Hasta la homologación, los registradores podrán seguir utilizando las anteriores aplicaciones colegiales disponibles para tal finalidad, así como los nuevos desarrollos que el Colegio de Registradores implante provisionalmente en fase de pilotaje.

– Respecto a las representaciones gráficas alternativas, según la R. 12 de febrero de 2016, mientras no haya homologación e implantado el sistema de comunicación de información en previsto en la Resolución Conjunta, debe aplicarse lo previsto en el punto tercero, letra b, de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.  Valdrá la presentación en cualquier formato que le permita al registrador generar el PDF.  Cuando finalice esta situación transitoria, el Registrador dará cumplimiento a las obligaciones que le incumben conforme a la expresada Resolución conjunta en cuanto a todas las representaciones gráficas que se hayan inscrito desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

– La nueva y futura aplicación habrá de permitir importar, con la debida metadatación y tratamiento diferenciado, los recintos geográficos que figuren activados o validados en dichas aplicaciones informáticas previas para servir como elemento auxiliar de la calificación registral

– La DGRN, en diversas resoluciones, como consecuencia de recursos gubernativos, ha suavizado las exigencias durante el periodo transitorio, especialmente en lo que afecta a las declaraciones de obra nueva. Ver la R. 19 de abril de 2016 y la R. 8 de febrero de 2016

Código Registral Único:

Desde la homologación, a través de él se identificará cada finca registral. Recordamos lo que dispone, en esencia el punto 5 de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, que dice en lo esencial:

– Se utilizará como código registral único de finca el actual sistema de identificador único de finca registral diseñado por el Colegio de Registradores (IDUFIR) y será aplicable tanto a las fincas registrales preexistentes al 1 de noviembre de 2015 como a las que abran folio real a partir de dicha fecha, incluidas las participaciones indivisas que determinen la apertura de folio registral.

– A partir de la fecha de la resolución por la que se apruebe la homologación de la aplicación de bases gráficas (del art. 9 LH), a las nuevas fincas registrales y demás supuestos que conforme a la legislación hipotecaria abran folio real propio, sólo se les asignará el código único de finca registral especificado en esta resolución-circular, y, para evitar duplicidades y disfunciones, no se les asignará el número de finca o subfinca particular dentro de cada registro, término municipal y sección que procedía conforme a la normativa reglamentaria anterior a la implantación legal del código registral único.

– Una finca registral, en tanto mantenga su individualidad jurídica través de su propio folio real, no podrá tener más que un código registral único, que en todo caso permanecerá invariable y distinto al de otras fincas.

– En los servicios públicos prestados por los registradores se utilizará con carácter preferente el código registral único de finca como medio de identificación inequívoco de las fincas registrales.

– Los usuarios podrán limitarse a dar el código registral único para identificar la finca.

– Se hará constar el código registral único de finca en el folio real de la misma por nota marginal al practicar un asiento, en la nota de despacho, en notas simples y en certificaciones.

– La R. 2 de septiembre de 2016 permite seguir creando -para uso meramente interno de los registros- números de finca atendiendo a la numeración secuencial tradicional (orden ascendiente dentro de un ayuntamiento o sección).

Planes urbanísticos municipales. 

Según la D. Ad. 5ª de la Ley 13/2015, los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta Ley (antes del 26 de septiembre de 2015), pondrán a disposición de los Registradores, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar, un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.

Si no lo pudieran cumplir, deberán notificarlo al Colegio de Registradores y, en todo caso, poner a su disposición un ejemplar certificado y en soporte electrónico de todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, así como de sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor, inscritos en el Libro-registro de instrumentos de planeamiento de cada Ayuntamiento.

De momento no lo han hecho. Esperemos que empiecen a cumplir a partir de ahora. (JFME)

Ver archivo especial.

Nota: realmente se publica en la Sección III.

Disposiciones Autonómicas

ANDALUCÍA. Ley 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

Mediante esta modificación se regula la aplicación a las edificaciones aisladas situadas en el suelo no urbanizable y sus parcelas del plazo establecido por el artículo 185.1 de dicha ley, para que la Administración pueda adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística contra ellas. No obstante, como regla general, se mantiene la inexistencia de limitación temporal para la adopción de medidas de restablecimiento del orden jurídico perturbado para las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

Esta regulación se acompaña de unas medidas para garantizar la identificación de edificaciones en suelo no urbanizable, entre las que debe destacarse la obligación de los municipios de iniciar tal identificación en el plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor de esta ley.

Finalmente, se regulan algunas cuestiones complementarias del reconocimiento de la situación de asimilación a la de fuera de ordenación de las edificaciones residenciales en las citadas parcelaciones.

Entró en vigor el 6 de agosto de 2016. (GGB).

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SECCION III: RESOLUCIONES 
VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

307.*** PARTICIÓN CON PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA ORDENADA POR EL TESTADOR SIN INTERVENIR TODOS LOS LEGITIMARIOS. APROBACIÓN NOTARIAL.

Resolución de 18 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Arévalo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de un cuaderno particional.

Supuesto de hecho. Se cuestiona la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales de herencia en la que el testador lega a sus nietas lo que por legítima estricta les corresponde y dispone que se les pague en efectivo metálico; hay nombrado contador-partidor testamentario que otorga la escritura y comparecen al otorgamiento los herederos, pero no las nietas legitimarias.

La Resolución resuelve varias cuestiones: (i) sobre la fórmula para autorizar el pago en metálico de las legítimas (ex.arts. 841 y siguientes): ¿hay fórmulas sacramentales? ¿fórmulas tasadas? ¿es suficiente la empleada en el testamento objeto de la resolución?   (ii)  Sobre la naturaleza de la legítima. (iii) Sobre la forma de pago. (iv) Diferencia con el artículo 1056 CC. (v) Tipo de aprobación cuando la partición no es confirmada por todos los legitimarios (ex.art. 843 CC) (vi) Sobre la inscripción parcial.

Doctrina de la DGRN.

I Forma de autorizar el pago en metálico de la legitima conforme a los arts. 841 y siguientes CC.

El testador ha de referirse al artículo 841 CC, “ya sea invocándolo numeralmente o bien refiriéndola al supuesto en él previsto, con sus propias palabras o con otras cualesquiera con sentido equivalente, aunque técnicamente sean impropias o incorrectas, o simplemente de significado distinto”. Lo esencial es que resulte indudable la intención del testador de conferir una autorización que encaje con el supuesto del artículo 841. (Así lo será en los casos en que el testador designe heredero universal a uno de los descendientes legitimarios o a varios, y legue a los demás legitimarios y mejorados la compensación que, para satisfacer sus respectivas legítimas, el instituido o los instituidos deban abonarles en metálico).

En base a lo dicho, entiende la Resolución que la cláusula testamentaria discutida “cumple, y, en consecuencia, del testamento de este expediente, resulta de forma clara la concesión de la facultad del testador para el pago de la legítima en metálico y la concurrencia de los requisitos para esta figura”.

II Naturaleza de la legítima. Excepción al principio general de que es pars bonorum.

Como regla general la legítima en el derecho común se configura como «pars bonorum» (así lo ha entendido la Dirección General de los Registros y del Notariado [«Vistos»] o como «pars hereditatis» [jurisprudencia en «Vistos»] lo que implica, en palabras del Alto Tribunal que la legítima es cuenta herencial y ha de ser abonada con bienes de la herencia, porque los legitimarios son cotitulares directos del activo hereditario y no se les puede excluir de los bienes hereditarios. Por tanto, el “legitimario pars bonorum” atribuye al legitimario el derecho a una porción del haber hereditario que debe ser pagada en bienes de la herencia.

El supuesto contemplado en los artículos 841 y ss transforma la legítima en un derecho de crédito frente a los demás herederos, a quienes ordena el pago en metálico de su cuota. Se transforma, con ello, la naturaleza del derecho que los legitimarios tienen en la herencia, que se convierte en un crédito la legítima «pars hereditatis».

III Forma de pago. La doctrina y la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2012 han admitido que el pago de la legítima lo sea con metálico extra hereditario porque han afirmado que la finalidad de salvaguarda de la intangibilidad material de la legítima y de la seguridad respecto del pago efectivo de la misma, viene también reforzada desde la perspectiva conceptual que presenta el pago en metálico de la legítima de los descendientes conforme al marco establecido en los artículos 841 y siguientes del Código Civil.

IV Diferencia con el artículo 1056 CC.  A diferencia de lo previsto en el artículo 1056 del Código Civil, el testador o el contador-partidor expresamente autorizado, en rigor, no están ordenando imperativamente la conmutación del pago de la legítima, sino facultando a alguno o algunos de sus hijos o descendientes para que, si así lo quieren, se adjudiquen todo o parte del caudal relicto, compensando a los demás legitimarios con dinero no hereditario.

V Tipo de aprobación en defecto de confirmación por todos los legitimarios (ex.art. 843 CC):

Salvo confirmación expresa de todos los hijos o descendientes, la partición así hecha, requerirá aprobación por el letrado de Administración de Justicia o notario (Ley 15/2015, de 2 de julio). Tal aprobación se necesita porque estamos ante el supuesto especial contemplado en el artículo 843 CC, porque el principio general es que la partición realizada por contador partidor no exige la aprobación de los legitimarios para su eficacia.

 Así pues, tras la práctica de las notificaciones a que se refiere el artículo 844 y en el plazo que el mismo establece, se acreditará, bien la confirmación expresa de las nietas del causante, o bien la aprobación de la partición por el notario o por el letrado de Administración de Justicia.

Esta aprobación notarial (i) no se puede sustituir por la autorización de la escritura de partición y supone un (ii) expediente específico de jurisdicción voluntaria, tramitado por notario competente de acuerdo con los criterios de competencia que establece el artículo 66.2 de la Ley del Notariado, sin que rija el principio de libre elección de notario.

VI Inscripción parcial. Reitera que es necesario solicitar la inscripción parcial si se quiere que así sea, pues, tratándose de una actuación rogada, no procede la actuación de oficio del registrador. (JAR).

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308.() COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. ASIENTOS YA PRACTICADOS

Resolución de 18 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que acuerda denegar la inscripción de una escritura de compraventa.

Confirma la imposibilidad de inscribir una transmisión cuando la finca está inscrita a nombre de persona distinta del transmitente: inscrito un título traslativo del dominio no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca (arts 17 y 20 LH) Y si existe un error, la rectificación de los asientos exige bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. (MN)

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309.** CAMBIO DE USO DE OFICINA A VIVIENDA. PROPIEDAD HORIZONTAL CON CLÁUSULA ESTATUTARIA.

Resolución de 19 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 34, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de cambio de uso de un local.

Hechos: Se otorga una escritura en virtud de la cual se cambia el uso de un local destinado a oficina a vivienda, dentro de una propiedad horizontal. Se aporta licencia municipal, pero no autorización de la Comunidad de Propietarios.

La registradora considera necesaria la autorización de la Comunidad de Propietarios puesto que un artículo de los Estatutos señala los usos posibles de los locales en planta baja, entre los que no está el de vivienda.

El notario autorizante recurre y alega que no es necesaria la autorización de la Comunidad de Propietarios, como ha señalado la DGRN en varias resoluciones, y más recientemente el TS, salvo que los Estatutos lo prohíban. En el caso concreto la norma estatutaria hace referencia a la prohibición de determinadas actividades en los locales, entre los que no se encuentra el uso como vivienda.

La DGRN estima el recurso y recuerda su doctrina de que el principio de libertad de uso de los elementos privativos sólo encuentra restricción en aquellos supuestos en que así resulte de una norma estatutaria, que tiene que constar inscrita en el Registro de la Propiedad para que sea eficaz frente a terceros.

En el presente caso la norma estatutaria se limita a enumerar varias actividades posibles, y sólo se excluyen algunas molestas, entre las que no está el uso como vivienda. (AFS)

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310.*** RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS: DIFERENTES SUPUESTOS. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH: ROGACIÓN. DOMINIO PÚBLICO. 

Resolución de 19 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Vecilla a inscribir un acta de incorporación de certificación catastral.

En esta resolución la Dirección esquematiza los distintos supuestos y procedimientos para inscribir los excesos de cabida:

El 201. 3 a) y b): Excesos inferiores al 10% o 5%, que, sin inscribir la representación gráfica, pueden hacerse al amparo de este artículo sin tramitación previa, únicamente con notificación posterior a colindantes.

El 9.b) permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca: tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».

Y los contemplados en los arts 199 y 203, permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices. Si que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación.

En este supuesto la registradora dado el historial registral de la finca y aunque no excedía el exceso del 10%, inició el procedimiento del 199, lo que se califica como correcto por la Dirección General. Y dado que hubo dos colindantes que hicieron alegaciones (uno además fue la confederación hidrográfica por lo que el registrador se plantea dudas de una posible invasión del dominio público ampliamente protegido en la ley 13/ 2015; y el otro aunque no era el titular registral sino un causahabiente del mismo) resultan indicios suficientes de que no resulta pacífica la representación gráfica aportada y la consecuente determinación de su cabida por lo que se confirma la nota de la registradora y señala que para lograr la inscripción de la rectificación descriptiva el interesado tiene oportunidad de instar el deslinde conforme al art 202 LH, o de lograr el consentimiento los colindantes registrales afectados a la rectificación, ya sea en documento público, o bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el registrador (MN)

 

311.*** ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.   NECESIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA Y CONSENTIMIENTO DE AMBAS PARTES

Resolución de 19 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrelodones a inscribir una escritura de disolución de condominio otorgada en cumplimiento de un acuerdo de transacción homologado judicialmente.

Hechos: Dentro de un procedimiento judicial se llega a un acuerdo transaccional en virtud del cual se disuelve la comunidad existente sobre un bien. Dicho acuerdo es homologado judicialmente mediante Auto. Posteriormente, en ejecución del citado Auto, se otorga escritura pública protocolizando dicho Auto, pero concurre sólo una de las partes.

El registrador considera que tienen que concurrir y prestar su consentimiento ambas partes en la escritura, además de que no consta la firmeza del Auto ni el DNI de la otra parte.

El interesado recurre y alega que ya ambas partes prestaron su consentimiento en sede judicial y que el Auto judicial cumple los requisitos de titulación pública; en cuanto a los restantes defectos, alega que las partes fueron identificadas judicialmente y que no se expiden testimonios de los Autos si no consta previamente su firmeza. Finalmente se queja de que el registrador se extralimita de su función al no inscribir una resolución judicial.

 La DGRN desestima el recurso, reiterando la necesidad de que conste la firmeza del Auto y los datos exigidos por la legislación hipotecaria (DNI). En cuanto al primer defecto declara lo siguiente:

.- La transacción  tiene el carácter de acuerdo formalizado en documento privado, que no se altera por la homologación judicial, pues ésta se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (es decir, escritura pública).

.- La transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, y por ello nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley.

.- El Auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley.

.- Si no consta en forma auténtica y adecuadamente prestado el consentimiento en la transacción judicial de todos los titulares registrales, como en el presente caso,  el demandante podrá otorgar la escritura de elevación a público del documento privado de transacción compareciendo ante el Notario pero necesitará la prestación del consentimiento de la otra parte, o, en su defecto, el Auto judicial que supla la voluntad del demandado conforme al artículo 708 de la LEC.

COMENTARIO: En definitiva, si se alcanza un acuerdo transaccional en la esfera judicial relativo a inmuebles, aunque se homologue judicialmente, no dejará de ser un acuerdo formalizado en un documento privado, por lo que deberá de otorgarse la escritura pública por todas las partes intervinientes y si alguno no comparece ante notario habrá que obtener la declaración judicial supletoria del artículo 708 LEC, teniendo por emitido el consentimiento, de forma análoga a lo que ocurre en los casos de condena a elevar a escritura pública un documento privado. Si concurren ambas partes al otorgamiento será entonces indiferente la firmeza o no del Auto de homologación. (AFS)

313.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN SUSPENSIVA DE ACEPTACIÓN. INTERPELLATIO IN IURE.. 

Resolución de 19 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Yeste, por la que se deniega la cancelación de una condición suspensiva relativa a los bienes adjudicados en partición otorgada por un contador-partidor.

Supuesto de hecho. El resultado de una partición realizada por contador partidor testamentario está inscrito pero sujeto a la condición suspensiva de que los herederos adjudicatarios de los bienes acepten la herencia. El contador partidor solicita ahora que se practique nota marginal haciendo constar la cancelación de la condición suspensiva. No consta que los herederos adjudicatarios hayan aceptado la herencia.

Se discute si debe acreditar el cumplimiento de la condición suspensiva, o sea, la aceptación expresa o tácita de los herederos, o si no se precisa por haber aceptado la herencia el contador partidor con ocasión de la partición.

Doctrina DGRN.

1 Es inscribible la partición realizada por contador partidor testamentario aunque los herederos adjudicatarios no hayan aceptado la herencia, pero en tal caso las adjudicaciones se inscriben sujetas a la condición suspensiva de la aceptación de la herencia por los adjudicatarios. (RRDGRN 25 agosto 1879, 5 octubre 1880, 12 diciembre 1927 y 19 septiembre 2002).

2 Al actuar la aceptación de la herencia como condición suspensiva debe probarse, a cuyo fin hay que tener en cuenta que la aceptación puede ser expresa o tácita (art. 999): 

a) La aceptación expresa ha de constar en documento público para hacer constar en el Registro el cumplimiento de la condición.

b) La aceptación tácita exige cualquier actuación del heredero que implique la voluntad de aceptar o que no se podría ejecutar si no se es heredero.

Son casos de aceptación tácita: (i) solicitar el heredero la inscripción de los bienes que se le hubieran adjudicado. (ii) Haber requerido al contador partidor para que hiciera la partición. (iii) Haber realizado el heredero actos dispositivos sobre los bienes que le fueron adjudicados (RRDGRN 19 septiembre 2002 y 11 julio 2013).

No supone aceptación tácita de la herencia que el heredero haya liquidado el impuesto de sucesiones y donaciones (STS 20 enero 1998). Este es el criterio seguido por la doctrina mayoritaria y la propia Resolución.

3 La necesidad de aceptar la herencia para cancelar la condición suspensiva se refiere a cada heredero adjudicatario y respecto de los bienes que se le hayan adjudicado. O sea, no es exigible la aceptación de todos los herederos. (RDGRN 20 julio 2007).

4 El contador partidor está legitimado para el ejercicio de la interpellatio in iure del artículo 1005 CC para evitar situaciones de incertidumbre. 

5 Sin embargo, el contador partidor no puede aceptar la herencia en sustitución de los herederos, pues la facultad de aceptar y repudiar la herencia es personal del llamado y no entra dentro de las facultades del contador partidor.

6 ¿Qué ocurre si inscrita la adjudicación el heredero adjudicatario renuncia a la herencia? Se cancela la inscripción reviviendo la titularidad del causante. (JAR)

 

314.* SOLICITUD DE ANULACIÓN DE INSCRIPCIÓN POR INSTANCIA DE QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 20 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Arnedo, por la que se deniega la extensión del asiento de presentación y la inscripción de una instancia privada.

La Dirección confirma la calificación del Registrador en el sentido de que no es susceptible de provocar asiento de presentación una instancia de un particular solicitando la anulación de una inscripción y así resulta del art. 420 de RH ya que se trata de un documento que por su naturaleza no puede provocar operación registral alguna. (MN)

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315.*** APLICACIÓN POR AUTORIDADES EXTRAJUDICIALES DEL ORDEN PÚBLICO EN UNA SUCESIÓN MORTIS CAUSA INTERNACIONAL.

Resolución de 20 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Cullera, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de la herencia causada por un nacional iraní.

 El recurso aborda la aplicación por autoridades extrajudiciales del orden público en una sucesión mortis causa internacional. Se trata de una sucesión regida por el Derecho nacional del causante, iraní, que falleció siendo residente en España el día 24 de mayo de 2015, divorciado, y le suceden dos hijos, mujer y varón, la primera española, ambos recurrentes, aplicándose a su sucesión la ley iraní, Código Civil de 1928, conforme al cual, según el artículo 907, la división de la herencia, –en el caso abintestato– «es como sigue cuando el causante no deja padre pero si uno o más hijos: (…) si hay varios hijos, hijos e hijas, cada hijo tomará el doble de la porción de cada hija».

Presentada en el Registro de la Propiedad copia autorizada de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia –en la que se aplica, sin más, la ley extranjera – el registrador califica negativamente el título al considerar que la normativa nacional del causante vulnera el orden público internacional y no puede ser aplicada en España, por lo que falta causa en el exceso de adjudicación a favor del heredero varón.

La DGRN señala que en la regulación material de los Derechos de familia y de sucesiones, existen tradiciones jurídicas muy alejadas entre sí, nacidas de consideraciones históricas, culturales e incluso religiosas y que en el campo del derecho de sucesiones pueden identificarse varios sistemas jurídicos que se organizan sobre diferentes principios y fundamentos: el continental, con sus variantes de unidad o escisión, el islámico y el hindú.

Cuando el causante presenta vínculos o posee bienes en un Estado (en este caso, España), cuyos principios culturales se diferencian de aquellos que informan el ordenamiento de la ley aplicable al supuesto (en este caso ley iraní), puede ocurrir que principios esenciales del ordenamiento de la Autoridad que aplica la norma determinen la inaplicabilidad de las soluciones normativas a las que conduce la ley aplicable. Se trata de la aplicación de la excepción de orden público internacional, que doctrina y jurisprudencia de los países de nuestro entorno han profundizado en su aplicación y atemperación mediante figuras como los efectos atenuados del orden público, que tiende a reconocer efectos a situaciones jurídicas creadas fuera del propio ordenamiento o la doctrina de la proximidad, en que se fortalece la proyección del orden público internacional en situaciones próximas.

En el presente caso, la aplicación de la ley nacional del causante, con fundamento en la ley islámica, lleva al resultado de adjudicar a la hija por ser mujer, la mitad de la cuota de su hermano varón en concurrencia con el mismo y es incompatible con principios fundamentales o ideas eje que fundamentan el ordenamiento jurídico español como el principio de no discriminación recogido tanto en el artículo 14 de la CE como en Convenios Internacionales, (artículo 2 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, 21 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea de 7 de diciembre de 2000 y 14 del Convenio Europeo para la protección de los derechos humanos y de las libertades fundamentales, además este principio es un principio general del derecho de la Unión Europea conforme al artículo 6 TFUE);  normas que  informan con carácter de principio orientador el ordenamiento jurídico y además, son de aplicación directa en España, estando obligadas las autoridades españoles a garantizar el respeto a los principios indicados al valorar los resultados de la aplicación de la ley a la que conduce la norma de conflicto, por lo que no es posible atribuir efecto jurídico en España a una norma discriminatoria ni en la esfera judicial ni en la extrajudicial.

Profundiza la DGRN en la concepción que el Reglamento (UE) n.º 650/2012, de 4 de julio de Sucesiones tiene del orden público como refuerzo de la solución de este recurso, aunque en este caso la sucesión se causa con anterioridad a la fecha de su aplicación. El orden público, que es de valoración restrictiva, se introduce en el Reglamento en un múltiple contexto.

Primero, en su formulación general en el artículo 35, en el que se establece su relación con la ley aplicable: «Sólo podrá excluirse la aplicación de una disposición de la ley de cualquier Estado designada por el presente Reglamento si esa aplicación es manifiestamente incompatible con el orden público del Estado miembro del foro».

Segundo, en cuanto límite del principio de confianza mutua, que tiene su concreta manifestación en la excepción al reconocimiento y ejecución de resoluciones, como resulta del artículo 40 del Reglamento, suprimido el procedimiento de exequátur: «Las resoluciones no se reconocerán: a) si el reconocimiento fuera manifiestamente contrario al orden público del Estado miembro requerido».

Tercero, de conformidad con los principios comunes del ordenamiento europeo tal como son entendidos por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el considerando 58 del Reglamento, confirma la nota de excepcionalidad y destaca la relación del Orden público con los principios de la Carta de Derechos y Libertades fundamentales de la Unión Europea; de un lado en circunstancias excepcionales, tribunales y otras autoridades competentes que sustancien sucesiones en los Estados miembros deben descartar determinadas disposiciones de la ley extranjera cuando, en un caso concreto, la aplicación de esas disposiciones sea manifiestamente incompatible con el orden público del Estado miembro de que se trate y, de otro, los tribunales u otras autoridades competentes no deben aplicar la excepción de orden público para descartar la ley de otro Estado ni negarse a reconocer o, en su caso, aceptar, o ejecutar una resolución dictada, un documento público o una transacción judicial de otro Estado miembro, cuando obrar así sea contrario a la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea, en particular a su artículo 21, que prohíbe cualquier forma de discriminación.

Finalmente, la aplicación del orden público del foro actúa como un límite a la aceptación de documentos públicos, conforme al artículo 59: «Los documentos públicos expedidos en un Estado miembro tendrán en otro Estado miembro el mismo valor probatorio que en el Estado miembro de origen o el efecto más parecido posible, siempre que ello no sea manifiestamente contrario al orden público del Estado miembro requerido» (en igual sentido, artículos 56 y 60 de la Ley 29/2015), así como a la ejecución de documentos públicos y transacciones judiciales –artículos 60 y 61 del Reglamento.

Recuerda que la legítima no pertenece a materia protegida por el orden público, el artículo 35 del Reglamento no incluye en el concepto de Orden Público, las legítimas. En el Reglamento europeo estos temas se solucionan con la aplicación directa de las reglas del foro que aportan sus propias soluciones en relación no ya al orden público sino al fraude de ley (Considerando 26). La libertad de testar es un reflejo del derecho a la propiedad privada y del principio de la autonomía privada en la libre autodeterminación del individuo y no hay mandato constitucional por el que el causante deba conceder un trato igualitario a sus descendientes si no es discriminatorio.

La jurisprudencia en España ha sentado el principio de que la regulación de las legítimas en nuestro ordenamiento no integra el concepto de orden público internacional desde la STS 27 de abril de 1978, salvo que afectaran al principio constitucional de no discriminación por razón de nacimiento, sexo, raza o religión.

Concluye que la apreciación extrajudicial de la posible vulneración del orden público internacional español por los operadores jurídicos y la búsqueda y habilitación de alternativas al respecto se extiende tanto a la aplicación de la ley extranjera, como ocurre en el presente supuesto, como al reconocimiento incidental o ejecución de resoluciones o a la aceptación de documentos públicos extranjeros teniendo en cuenta el momento temporal en que la incompatibilidad con los principios fundamentales del ordenamiento del foro deba ser valorado; en este supuesto, carece de causa la adjudicación a un heredero en España de una cuota distinta a la que resultaría de la aplicación directa del principio de no discriminación; el hecho de que la recurrente sea la afectada no excluye la aplicación del principio de orden público, sin perjuicio de la posibilidad que tiene de ceder, donar o renunciar a favor del coheredero sus derechos.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Búsqueda y habilitación de alternativas: La Autoridad judicial o extrajudicial española puede respetar el sistema de distribución de cuotas previsto por el Derecho extranjero, pero igualando la cuota de varones y mujeres dentro del mismo grado de parentesco. Así ha sido declarado por Tribunales de países con sistemas constitucionales similares al nuestro, como Alemania y Francia. La misma solución debe aplicarse a los supuestos en los que, a igualdad de grado en el parentesco con el causante, se llama a la sucesión a los varones, y no a las mujeres; debe rechazarse la norma que establezca un impedimento para suceder por motivos de religión cuando el sucesor pertenece a otra confesión. Tampoco se pueden admitir causas de apertura de la sucesión mortis causa, distintas de la muerte o declaración de fallecimiento; así es contrario al orden público constitucional la norma que admita la apertura de la sucesión de una persona viva cuando ha apostatado de la religión.

En este sentido, pueden consultarse, el estudio de Ignacio Garrote Fernández-Díez (“Sucesiones internacionales y orden público constitucional: la sucesión mortis causa en España cuando la ley aplicable es la de un país de tradición jurídica islámica”. Derecho privado y Constitución. Núm. 23. Enero-diciembre 2009. Págs. 149-199); también el comentario de Cristina Oró Martínez, [“Orden público internacional y prohibiciones para suceder de la mudawana: fundamento y alcance de la excepción de orden público aplicada a la sucesión de un causante marroquí [A propósito de la SAP de Barcelona (Sección 4ª) de 28 de octubre de 2008]”, en Dereito Vol. 18, n.º 1: 287-304 (2009)] y el trabajo de Ángeles Lara Aguado, [“Impacto del Reglamento 650/2012 sobre sucesiones en las relaciones extracomunitarias vinculadas a España y Marruecos” [28] Revista electrónica de estudios internacionales (2014)]; esta última autora nos indica:  “En todo caso, el que la regla del tafadul sea incompatible con el orden público español no implica, a partir del art. 35 del Reglamento sucesorio, que pueda denegarse en bloque la aplicación del Derecho marroquí. Lo que procederá será la sustitución de la norma contraria al orden público internacional, de modo que a la mujer se le atribuyan los mismos derechos hereditarios que le corresponderían al varón en su misma situación. Una vez sustituida la norma incompatible, deberá aplicarse el resto de disposiciones del Derecho sucesorio marroquí que no resulten incompatibles con el orden público internacional español. De este modo, no se privan de sus derechos hereditarios a otras personas que, según el Derecho marroquí también perciben parte de la herencia y que, según el Derecho español no tendrían derechos hereditarios”.  (IES)

 

316.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA POR DOBLE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

Resolución de 20 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 2, por la que se deniega la presentación de la fotocopia de una demanda.

Hechos:

En relación a los hechos de este expediente hay que partir de la base del seguimiento ante la registradora del procedimiento del artículo 209 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la ley 13/2015, de 24 de junio, relativo a la subsanación de la doble o múltiple inmatriculación, habiéndose producido la circunstancia prevista en el apartado 7 por la que “Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios reales coincidentes. En tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca…».

Ante la oposición de una de las partes se aporta al Registro copia del escrito de interposición de demanda en juicio declarativo de derechos y de cancelación de inscripción registral de finca por doble inmatriculación.

La registradora deniega la presentación de la citada documentación exponiendo en sus fundamentos de derecho los artículos 420 del Reglamento Hipotecario, por el que se establece en su apartado 3º no se extenderá asiento de presentación: de: “De los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral”. También cita 2.º los artículo 42 número 1, 43, párrafo primero de la ley hipotecaria   y el artículo 139 del Reglamento Hipotecario, todos ellos relativos a las anotaciones preventivas y a la titulación necesaria para practicarlas. Asimismo el artículo 3 de la ley hipotecaria al considerar que las fotocopias no tienen el valor de título público en los términos del mismo. Exige por tanto un auto ordenando la anotación de demanda, conforme al procedimiento de los artículos 730 a 738 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

El abogado en representación de los interesados recurre la calificación en el que expone el artículo 209.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, en la nueva redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria que permite la anotación preventiva de la demanda dado que las notas marginales de doble inmatriculación caducan a los seis meses.

El recurrente alega que el documento presentado es una copia sellada del escrito de interposición de demanda considerando que ahora es el registrador quien decide sobre la extensión de las notas marginales y la práctica de la anotación preventiva y no el juez. Y en consecuencia, entiende que no es necesaria una resolución judicial ordenando la anotación, sino la acreditación de haberse presentado la demanda, por lo que el escrito de interposición será suficiente para practicar la anotación.

Decisión:

Nuestro Centro Directivo comienza haciendo referencia a la idoneidad del recurso, y tras hacer un repaso de la evolución legislativa de los recursos contra la negativa a extender el asiento de presentación desde el recurso de queja ante el juez de la localidad del originario artículo 416 al recurso de queja ante esta Dirección General con alzada ante el juez de la capital de la provincia del artículo 329 de la LH en la redacción dada por la Ley 24/2001 derogado y dejado sin contenido por la Ley 24/2005, por lo que al carecer en la actualidad  de  regulación directa ha entendido que dicha negativa a la práctica del asiento de presentación  es una calificación más que podrá ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación normal.

En virtud de los efectos que respecto el principio de prioridad produce el asiento de presentación en el libro diario no debe extenderse mecánicamente con la sola aportación del título en el Registro y por ello el registrador ha de analizar cada documento para decidir si procede o no su presentación al diario.

En base a lo anterior, la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro, esto es, cuando el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o cuando de forma evidente resulte que el título nunca podría provocar asiento registral.

En el supuesto de este expediente el documento que se pretende presentar es una copia de la interposición de demanda con el fin de que se extienda la anotación preventiva a que hace referencia el artículo 209 de la Ley Hipotecaria la que tendría encaje dentro de las anotaciones del artículo 42.10, ya que es la propia ley la que prevé el derecho a exigir la anotación y los efectos de su extensión.

La regla séptima distingue entre la demanda interpuesta por el promotor contra quienes no hubiesen comparecido en el procedimiento ante el registrador o hubiesen formulado oposición y la demanda interpuesta fuera de los casos de oposición por cualquier interesado, siéndoles de aplicación lo dispuesto en la regla octava antes vista.

Por lo que dicha anotación tiene el objeto de evitar la caducidad de las notas marginales extendidas y su duración se sujeta a un plazo distinto al general del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria.

Y en cuanto a si es necesario un mandamiento ordenando la extensión de anotación preventiva de la demanda interpuesta, la norma dice que la anotación preventiva que se practicará como consecuencia de la presentación en el Registro de la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente, por lo que será este hecho el que determine la posibilidad de extender la anotación.

Pero la referencia a la presentación de la demanda interpuesta no supone excepción al principio de legalidad recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria ya que la presentación del escrito no implica per se la admisión de la demanda, sino que requerirá, conforme al artículo 404 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que el letrado de la Administración de Justicia dicte un decreto admitiendo la demanda y dando traslado al demandado para que conteste en el plazo de veinte días. Por lo tanto será́ este documento judicial acompañando en su caso del escrito de demanda, el que deba presentarse a efectos de acreditar la interposición de la demanda.

Comentario: En definitiva, que en este caso el asiento de presentación era totalmente procedente y que entrando, sin duda por razones de economía procesal, en el fondo del asunto, considera que para la práctica de la anotación preventiva en este caso no es necesario mandamiento sino simplemente el decreto del Letrado de la Administración de Justicia admitiendo la demanda. (MGV).

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317.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE UNA PLAZA DE APARCAMIENTO. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

Resolución de 22 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 2 a inscribir una rectificación descriptiva solicitada en instancia privada.

Hechos:

Se presenta en el registro una instancia privada  con firma legitimada notarialmente por la que se  solicita la inscripción de la representación gráfica de una plaza de garaje en régimen de propiedad horizontal. También, la rectificación de su descripción, concretamente una reducción de su superficie y minoración de la participación indivisa de titularidad, y todo ello en base a una certificación catastral descriptiva y gráfica de la totalidad del solar en la que se ubica el edificio en propiedad horizontal.

La registradora suspende la inscripción, en primer lugar por que  como establece el artículo 201 de la Ley Hipotecaria la rectificación de la descripción, superficie o linderos de fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal se ha de llevar a cabo mediante  la rectificación del título original constitutivo del régimen de propiedad horizontal conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y en segundo lugar, si la rectificación de superficie implica también una rectificación de las cuotas de participación en los elementos comunes, dicha rectificación también habrá de acordarse por la Junta de Propietarios, con los requisitos y mayorías que exige la Ley de Propiedad Horizontal.

Se  solicitó la calificación por registrador sustito que confirmó los defectos recogidos en la nota de calificación inicial.

Tras esto, el interesado recurre la calificación alegando que ésta adolece de falta de motivación y considera infringidas ciertas resoluciones de la Dirección General en materia de coordinación del registro con el catastro.

Decisión:

La DG, antes de entrar en el fondo del asunto considera preciso responder a la alegación  del recurrente relativa a la falta de motivación de la nota de defectos para lo que cita doctrina reiterada en este punto. Así cuando la calificación del registrador sea desfavorable es preciso que al consignarse los defectos se exprese  una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación. Asimismo considera que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse ya que solo de este modo se podrá combatir la calificación para el supuesto que no se considere adecuada la misma

También dice la DG que la argumentación será suficiente para la tramitación del expediente si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo acredita en este caso el mismo contenido del escrito de interposición. Y por todo ello considera que la calificación está suficientemente motivada.

  Centrándose  en el objeto de debate, en primer lugar analiza la posibilidad de inscribir  la representación gráfica de la finca. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. La consecuencia de ello es que una vez inscrita su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria.

  Para efectuar esta incorporación potestativa se han de observar los requisitos establecidos en el artículo 199 pero como la principal finalidad de este procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, carece de sentido generalizarlos   cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.

 Y por ello del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10 % de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

 Para iniciar los trámites de este procedimiento es precisa la solicitud expresa del titular de la finca y que se aporte  junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa.

  En el presente caso nos encontramos ante una plaza de garaje situada en un edificio en régimen de propiedad horizontal y en concreto se trata de una participación indivisa de finca destinada a garaje, que atribuye el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada. De ésta no resulta más que la representación gráfica catastral de la totalidad del solar en el que se ubica el edificio dividido horizontalmente al que pertenece.

 Por lo anterior considera que  la solicitud  se formula en el documento se encuentra vacío de contenido, toda vez que no se aporta la representación, sin que además  pueda confundirse, como hace el recurrente, la representación gráfica con los datos alfanuméricos de superficie que figuran en la certificación catastral.

Y  aunque se hubiese aportado la representación gráfica del elemento independiente en cuestión, conforme a los citados artículos 9.b) y 199 Ley Hipotecaria no es admisible, a efectos de la constancia registral de la representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de propiedad horizontal individualmente considerado. Ya que aquella  sólo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria in fine.

En esta línea el artículo 201 de la Ley Hipotecaria al regular el procedimiento para la inscripción de rectificaciones descriptivas, excluye expresamente de su ámbito las relativas a edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, exigiendo para tales casos, la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

Por otro lado, alega el recurrente errores en el cálculo de la superficie y de la participación indivisa de titularidad, que deberían dar lugar a su rectificación a la vista de los datos que resultan de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

La dirección General recuerda que no existe error cuando en los que el título inscribible se estableció en la misma forma en que está inscrita.  Y en el presente caso el porcentaje de participación inscrito de la finca destinada a garaje se corresponde con los fijados en la escritura de transmisión, por lo que no existe el pretendido error en el Registro.

 Rectificación que deberá de realizarse respetando las reglas generales de la Ley Hipotecaria para las rectificaciones de asientos que se encuentran bajo la salvaguarda de los Tribunales.

En conclusión, la Dirección General confirma la nota al entender que no procede tramitar ninguno de los procedimientos previstos para la inscripción de la representación gráfica de un elemento individual de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su consecuente rectificación descriptiva. Y que para  alterar   la cuota indivisa, al  afectar a la titularidad de los demás comuneros sería preciso su consentimiento y o declaración expresa en la resolución judicial en la que hayan sido parte sin que se pueda admitir la fijación unilateral por uno de ellos y lo mismo respecto de la pretendida rectificación de superficie. (MGV)

318.** COMPRAVENTA. JUSTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO (TRANSFERENCIA).

Resolución de 22 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Piedrahíta a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que parte del precio se manifiesta recibido antes de la firma mediante una transferencia bancaria, especificándose la entidad de origen, ordenante y beneficiario.

La registradora exige que se testimonie la transferencia bancaria pues en otro caso considera que no se ha identificado el medio de pago.

El notario autorizante recurre y alega que ha quedado suficientemente identificado el medio de pago (transferencia), por las manifestaciones de las partes, y por ello no es necesario aportar fotocopia de la transferencia efectuada.

La DGRN revoca la calificación, argumentando que el artículo 177 RN (después de la reforma de Real Decreto 1/2010, de 8 de enero) permite la identificación de la transferencia por manifestación de determinados datos: o bien cuenta de cargo y abono, o bien datos del ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.

Comentario: La DGRN, después de revocar la calificación, advierte a la registradora que debe de poner una nueva nota de calificación negativa por cuanto falta uno de los datos exigibles de identificación del medio de pago en lo manifestado (nombre de la entidad bancaria receptora o beneficiaria de la transferencia) que la registradora no ha apreciado como defecto, y ello tras informarle de la eventual responsabilidad en que pudiera incurrir por contradecir la exigencia legal de que la calificación sea global, unitaria y motivada.

No parece, sin embargo, que una segunda calificación sea posible, pues el artículo 327 LH establece claramente que “habiéndose estimado el recurso, el registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución”, es decir que después del recurso estimado sólo cabe inscribir, no volver a calificar con nuevos argumentos pues la calificación, obviamente, sólo puede ser unitaria. (AFS)

 

320.*** NO CABE ADJUDICACIÓN HEREDITARIA EN PAGO DE DEUDA POR CONTADOR-PARTIDOR.

Resolución de 22 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 40 a inscribir determinada adjudicación hereditaria.

Supuesto de hecho. Se cuestiona si dentro de las facultades comprendidas en el cargo de contador partidor se encuentra la de adjudicar bienes en pago de deuda. En este caso la escritura la otorgan el contador partidor y la viuda sin intervención de los legitimarios, y se liquidan los gananciales y se adjudica a la viuda un bien inmueble en pago de una deuda de la sociedad conyugal

¿La adjudicación de bienes de la herencia en pago de deudas es facultad comprendida en el cargo de contador partidor? NO.

Doctrina DGRN:

I Partición por contador partidor:

1 Incluso aunque las facultades de contar y partir se interpreten generosamente, es doctrina generalizada que el contador no tiene facultades dispositivas, y de ahí que la adjudicación en pago de deudas ordenada por el contador partidor excede de sus facultades. La adjudicación de un bien de la herencia a la viuda, en pago de una deuda de la sociedad conyugal, implica un acto de disposición que no puede entenderse comprendido entre las facultades de contar y partir que al contador partidor le atribuye la ley por su condición de tal (RRDGRN 29 enero 2013 y 27 mayo 2014).

2 Sin embargo, no siempre la línea que delimita lo particional y lo dispositivo es nítida, y de ahí que deba examinarse cada caso. En este sentido, es doctrina consolidada que la adjudicación hecha a uno de los herederos con la obligación de compensar en metálico a los demás por razón del exceso de valor de lo adjudicado en relación con el de su cuota hereditaria no implica enajenación (RRDGRN 22 de febrero de 1943, 6 de abril de 1962, 2 de enero de 2004, 14 de abril de 2005 y 16 de septiembre de 2008, entre otras).

3 La Resolución perfila la figura del contador partidor con las siguientes notas:

(i) la partición de la herencia efectuada por contador partidor no requiere consentimiento de los herederos aunque sean legitimarios, siempre que lo actuado esté dentro de las funciones del cargo (RRDGRN 27 de diciembre de 1982, 19 de septiembre de 2002, 21 de junio de 2003, 13 de octubre de 2005, 20 de julio de 2007, 16 de septiembre de 2008, 18 de mayo de 2012, 30 de septiembre de 2013 y 27 de mayo de 2014, entre otras)

(ii) La simple facultad de hacer la partición (que dice el art. 1057 CC) comprende aquellas operaciones que constituyen presupuesto para el cumplimiento de su función propiamente dicha, que es contar y partir.

(iii) El contador partidor puede liquidar la sociedad de gananciales con el cónyuge viudo.

(iv) Cuando por ser indivisible el único bien inmueble se adjudica por el contador partidor a uno de los herederos abonando al resto el exceso de adjudicación en metálico debe ser admitido también (RRDGRN  29 enero 2013 y 27 mayo 2014). 

II Prueba de la privatividad del dinero invertido por un cónyuge en la adquisición de un bien.

En las adquisiciones a título oneroso será preciso una prueba documental pública suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente, teniendo en cuenta especialmente el carácter fungible del dinero. (RRDGRN 12 junio 2013 y 2 marzo 2016),

III Rectificación de los asientos registrales: reitera doctrina.

Comentario. La obligación de observar la igualdad (cualitativa y cuantitativa) en la partición debe supeditarse a su posibilidad, pues de exigirse en términos absolutos podría resultar imposible la partición u obligar a buscar resultados no razonables y contrarios, incluso, a la voluntad del testador. La obligatoriedad debe entenderse, pues, como prohibición de la arbitrariedad del contador partidor, quien debe observarla en la medida de lo posible. Por ello dice el Tribunal Supremo que no se exige igualdad matemática o absoluta (por todas STS de 25 de noviembre de 2004). Incluso en varias sentencias se inclina por entender el criterio de la igualdad como un principio más interpretativo que obligatorio.

Por otro lado, la Resolución es buena prueba de la dificultad que puede presentar la delimitación entre actos estrictamente particionales y actos dispositivos, y así resulta de los razonados escritos del registrador y de la notario.

En este sentido hay que destacar que la misma Resolución, que rechaza la adjudicación en pago ordenada por el contador partidor, dice en su razonamiento que “debe entenderse que (el contador partidor) puede proceder a liquidar junto con el cónyuge viudo la disuelta sociedad de gananciales, inventariar y valorar los bienes relictos y fijar, cuantificándolos, los derechos de los interesados sobre la masa relicta, con sujeción al testamento y la ley, (caso en el que) nada habría de objetarse a esa actuación si, llegado tal momento, hubiera señalado los bienes de la masa hereditaria con los que se pagasen los derechos previamente fijados…”. O sea, que parece hacer depender la solución de un criterio en exceso formal e insuficiente, a mí juicio, para denegar la inscripción. (JAR)

 

321.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO A ENTIDAD NO FINANCIERA: SUJETO A LA LEY 2/2009

Resolución de 22 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Castelldefels, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de hipoteca entre una entidad que no es de crédito y un particular. (CB)

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN.- Se solicitó la inscripción de la cesión de una hipoteca resultando que el cedente, «Grupo Inverpréstamo, S.L.», es una entidad no de crédito y el cesionario es un particular y sin constar el adquirente inscrito en el registro público administrativo de empresas prestamistas. Se acompaña acta de manifestaciones y declaración de notoriedad en el que el adquirente manifiesta con dos testigos que no está especializado en el asesoramiento profesional ni realiza ni ha realizado de manera profesional o particular actividades de concesión de préstamos o créditos hipotecarios sujetos a la Ley 2/2009, de 31 de marzo.

El registrador suspende la inscripción de la hipoteca por no estar el cesionario inscrito en el Registro de empresas prestamistas con el Seguro de Responsabilidad o la Constitución del Aval Bancario necesario (arts. 1 y 3 LCCPCHySI). El cesionario aparece como titular registral de otros préstamos hipotecarios inscritos en distintos Registros de la Propiedad, según consulta realizada por el propio Registrador. La DGRN confirma la nota.

VALOR DEL ACTA DE MANIFESTACIONES.- El art. 209.2º.2 RN establece que «en el caso de que fuera presumible, a juicio del Notario, perjuicio para terceros, conocidos o ignorados, se notificará la iniciación del acta por cédula o edictos, a fin de que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que estimen oportuno en defensa de sus derechos, debiendo el Notario interrumpir la instrucción del acta, cuando así proceda, por aplicación del número quinto de este artículo».

El acta ha sido realizada a instancia del cesionario y como única y exclusiva prueba la declaración de dos testigos, [1] sin que se manifieste siquiera la relación de conocimiento que tienen con el requirente, [2] con domicilio coincidente en el mismo edificio del despacho notarial. [3] No se ha solicitado información de los registros de la Propiedad, ni del Servicio colegial de Intercomunicación entre los Registros, [4] ni se ha notificado a los deudores, como terceros posibles afectados por el acta, lo que entra en contradicción con el art. 209 RN. [5] Además, el cesionario aparece como titular registral de otros préstamos hipotecarios. Por todo lo cual, la declaración del acta de notoriedad no puede ser admitida, por no reunir los requisitos reglamentarios para su consideración como tal.

FALTA DE REQUISITOS PREVIOS. PRIMERO: PROFESIONALIDAD DEL CESIONARIO.- El registrador considera que el adquirente del préstamo debe estar sujeto a la previa inscripción en el registro público de empresas, puesto que existe carácter profesional en la adquisición. La consulta de otros registros por el registrador es incentivadora de una correcta y completa evaluación del negocio presentado a calificación, que ha revelado una cierta habitualidad del adquirente del préstamo, y esta circunstancia, apoya de manera suficiente la exigencia impuesta por el registrador de previa inscripción en el registro de empresas prestamistas no financieras, aplicando la Ley de 2009.

El consumidor se encuentra en una situación de debilidad en el ámbito de la contratación en masa o por adhesión, por lo que las normas que protegen sus intereses merecen una interpretación amplia en favor del interesado adherente, debiéndose por ello potenciar la aplicación de las normas que defiendan estos intereses. Esta misma finalidad es perseguida por el art. 1.3 LCCPCHySI. Por ello, el defecto en este aspecto debe mantenerse.

FALTA DE REQUISITOS PREVIOS. SEGUNDO: SI LA LCCPCHySI SE APLICA A LA CESIÓN.- Debemos analizar si el negocio jurídico de «cesión del contrato» debe reputarse dentro del ámbito de aplicación de la norma de 31 marzo 2009. Si bien del articulado de la LCCPCHySI parece recoger una aplicación sólo a operaciones de concesión de préstamos créditos, ello se hace con la intención de proteger al prestatario a la hora de configurar la operación en sí, intentando advertir abusos o imposiciones en el clausulado del contrato, por lo que, en la operación de la posterior cesión del contrato (máxime cuando el mismo se hace a los pocos días de la firma del contrato original) no deben decaer todas esas previsiones de salvaguarda en favor del prestatario, que resultarían igualmente aplicables. La facilidad que se confirió a la cesión del crédito hipotecario apoya que la protección al consumidor no debe relajarse en ningún caso, sino, antes por contrario, extremarse, y extenderse a todos los supuestos en los que su posición jurídica contractual más débil pueda verse afectada. El establecimiento de una serie de condiciones específicas a las empresas –ya sean personas físicas o jurídicas– que deseen actuar en el mercado de concesión de préstamos y créditos sin tener la consideración de entidad de crédito como tal, implica que la adquisición de los créditos ya concedidos por medio de un negocio de cesión queden igualmente sujetas al régimen de las concesionarias originarias, puesto que muchas de esas limitaciones quedan orientadas al control de la solvencia, transparencia y correcta actuación en el mercado (siendo estas circunstancias imperativas, tal y como señala el art. 6 de la ley en cuestión), y si estas imposiciones se exigen al acreedor como concedente de la operación del crédito o préstamo, deben igualmente imponerse al que se subrogue en su condición, como ocurre, a modo de ejemplo, en el contrato de cesión del mismo préstamo o crédito. Estas consideraciones no pueden decaer por la alegación formulada por la recurrente consistente en que la gestión y administración del préstamo se conservan, puesto que esta circunstancia no altera la condición del cesionario como nuevo titular del crédito y de su responsabilidad para con el deudor cedido. Por ello, este segundo aspecto del defecto debe ser igualmente mantenido (CB).

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322.*** CONSTANCIA REGISTRAL DE RESERVA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO Y DE SU TRANSFERENCIA.

Resolución de 22 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión a favor del Ayuntamiento de Valencia.

Hechos: Se presenta una escrita de elevación a público de un documento privado firmado en 1990, de cesión de la reserva de un aprovechamiento urbanístico, junto con la escritura otorgada en 1990 en la que se constituía la reserva del aprovechamiento cedido en los siguientes términos: se cedía al ayuntamiento un terreno con la cláusula siguiente «El Ayuntamiento se compromete a computar la superficie ahora cedida para verificar en el futuro el cumplimiento de la normativa urbanística reguladora de la cantidad mínima de terreno de cesión a incluir en actuaciones urbanísticas que don J. O.T o doña A. R. R. G designen ante el Ayuntamiento, en el momento que consideren oportuno en beneficio propio o de terceras personas y hasta que dichas cesiones parciales totalicen la superficie cedida»; en esta escritura no comparecía el ayuntamiento ni consta documento alguno aceptando la cesión. Se solicita la constancia registral de la reserva de aprovechamiento.

La Dirección hace un instructivo resumen de la evolución doctrina jurisprudencial y legal del concepto de  aprovechamiento urbanístico y su transferencia, así como la reserva del mismo y los requisitos para su inscripción

La Registradora invoca varios defectos:

– Es precisa la certificación administrativa de aceptación de la cesión por el ayuntamiento. Se confirma este defecto. Aunque la escritura hace referencia el acuerdo de aceptación de 15 de mayo de 1992, esta documentación no se acompaña.

– Entiende la registradora que no puede inscribirse la escritura de cesión de 1990, por cuanto en ella no se contempla de forma expresa una reserva de aprovechamiento, sino una serie de obligaciones o compromisos por parte del Ayuntamiento. La Dirección señala que en tal fecha no se había aprobado la Ley 8/1990 que regulaba el aprovechamiento tipo y sus transferencias, aunque el término reserva de aprovechamiento fue objeto de una incorporación más tardía. Pero aunque no se utilice el término reserva o aprovechamiento, si del contenido de la escritura resulta claramente que lo que se pacta es tal podría practicarse la inscripción. Lo que ocurre es que pretendiendo ahora el reconocimiento vía de reserva del aprovechamiento que resta por compensar, no resulta con la claridad necesaria para la inscripción de la reserva, siendo necesaria una certificación administrativa que reconozca la reserva en concretas unidades de aprovechamiento, en correspondencia al suelo que resta por compensar, debidamente calculado, con referencia a la escritura de cesión original.

– El siguiente defecto alegado consiste en que, si entre las obligaciones existe una reserva de aprovechamiento urbanístico a favor de los titulares registrales, deberá rectificarse el título, con el consentimiento del Ayuntamiento y de los herederos de los titulares, aclarando dicho extremo y, además, definiendo al aprovechamiento urbanístico en unidades de aprovechamiento aprobadas por el Ayuntamiento, con distribución de las unidades consumidas o materializadas, las cuales no podrán inscribirse por ser derechos urbanísticos actualmente inexistentes por estar materializados, y las que están todavía pendientes de consumir, perfectamente delimitadas y aprobadas por la administración, conforme a lo previsto en los arts 33, 34 y concordantes del RD 1093/1997. El recurrente entiende que la intervención del Ayuntamiento excede con mucho las exigencias de la legislación hipotecaria. Señala el Centro Directivo que, aunque la dicción de la escritura no es absolutamente clara, parece que se intenta reflejar una cesión gratuita actual que se compensará «a cuenta de futuras obligaciones urbanísticas», es decir servirá para satisfacer futuras cesiones obligatorias.

Recuerda su propia doctrina resumiendo los requisitos para la inscripción de las transferencias de aprovechamiento urbanístico:

1.- conforme al principio de especialidad registral, entre las circunstancias que deberán figurar en los asientos, además de las generales (arts 9LH y 51 RH), se incluyen las siguientes:

a) el número de unidades de aprovechamiento que corresponde a cada una de las fincas afectadas antes de la transmisión o distribución;

b) la cuantía del aprovechamiento transmitido o distribuido, proporción que se le atribuya en relación al de la finca de destino y cuantía del aprovechamiento a que queda reducida la finca de origen;

c) la determinación de los derechos inscritos de las fincas de origen y de destino que no queden afectados por la transmisión o distribución de aprovechamiento,

y d) la determinación de los derechos inscritos que se trasladan en todo o en parte de la finca de procedencia del aprovechamiento transmitido o distribuido a la finca de destino (art. 34).

2.- Conforme al principio de tracto sucesivo (art.20LH), la transferencia del aprovechamiento debe ser consentida por los titulares dominicales y de cualquier otro derecho o carga inscrito sobre la finca de origen y la de destino (art 35).

3.- Y, con arreglo al sistema de folio real (art.8 LH), cuando las fincas de origen y de destino del aprovechamiento transmitido o distribuido consten inscritas en distritos hipotecarios diferentes, se aplicarán reglas especiales que dejen reflejado en ambos Registros de forma coordinada la transferencia.

Pero en el supuesto de este expediente, resulta de aplicación lo dispuesto en el art 39 RD 1093/1997 que permite que el aprovechamiento urbanístico se inscriba como finca especial disgregada del suelo, a modo de segregación de parte de su contenido, y mediante apertura de folio independiente, en los siguientes casos «(…) 2) cuando tenga lugar la ocupación directa de fincas mediante el reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los casos previstos por las leyes; 3) en los casos de expropiación forzosa de fincas determinadas en los que el justiprecio consista en la atribución posterior de fincas futuras pendientes de formación (…)».  De los términos de la escritura se deduce que estamos en presencia de un supuesto en que debe ejecutarse la urbanización de un sector, polígono o unidad de actuación o se ha de aprobar un proyecto de equidistribución, sin que este predeterminada la finca destinataria del aprovechamiento y cuando la reserva se materialice, es decir cuando se efectúe la transferencia, será el momento en que deban cumplirse los requisitos en cuanto a determinación anteriormente señalados.

A pesar de lo expuesto confirma el defecto ya que en la documentación calificada se establece que las unidades de aprovechamiento son las correspondientes a 118,24 m2 resto de la superficie pendiente de consumir. Es decir, parte de la reserva se ha materializado mediante una o varias transferencias, se ha ejecutado parcialmente. Por lo tanto para que la reserva pendiente de materializar tenga acceso al registro es precisa la inscripción simultánea de la cesión y de la reserva, haciéndose constar en el folio abierto a esta la transferencia o transferencias ya efectuadas de forma que quede concretado el resto de reserva pendiente de ejecución. Y para ello es necesaria la intervención del Ayuntamiento aunque no es preciso que comparezca en la escritura, pudiendo acreditarse las transferencias de aprovechamiento efectuadas en cumplimiento de la reserva mediante certificación administrativa.

Otro defecto alegado por la registradora es que en la escritura de elevación a público se contiene una mera obligación personal, carente de transcendencia real, que además se ha cumplido en la escritura pública de 1990. Este defecto se rechaza: lo que en realidad se eleva a público es la transmisión de la reserva de aprovechamiento constituida, y el aprovechamiento reservado es susceptible a su vez de posteriores negocios jurídicos de transferencia o de gravamen.  

– El último defecto alegado es que: «se pretende acreditar la titularidad de un aprovechamiento urbanístico pendiente de consumir –aprovechamiento de una parcela de 11.824 metros cuadrados–, sin especificar las unidades de aprovechamiento, y que su titularidad corresponde a don J. A. O. T. y a los hijos de doña A. R. R. G., manifestando que las contraprestaciones acordadas en su día entre las partes, se consideran realizadas. No obstante: a) Para la inscripción de la transferencia del aprovechamiento urbanístico a favor de don J. A. O. T. y de su cónyuge doña A. R. R. G., debe existir causa o título traslativo del mismo. b) La transferencia de un aprovechamiento urbanístico, deberá contar con la autorización de la transferencia por el Ayuntamiento». La Dirección confirma el apartado a): debe determinarse la causa o título traslativo. Respecto al apartado b) también se rechaza: se considera aplicable por analogía el art. 37 del RD 1093/1997  que señala que cuando la legislación urbanística aplicable exija la previa autorización de las transferencias de aprovechamiento urbanístico, la autorización constituirá requisito de acceso al Registro. Pero la Ley 5/2014, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, que regula la reserva de aprovechamiento, exige que deba ser aprobada por el Ayuntamiento (art. 79.2). Ahora bien, una vez autorizada la reserva de aprovechamiento por el Ayuntamiento, no procederá la posterior aprobación de la transferencia. Así resulta claramente del segundo inciso del citado artículo que dispone: «El ayuntamiento (…) no podrá oponerse a la ulterior transferencia si, en su día, aceptó la reserva». Igualmente, una vez acreditada la aprobación de la reserva e inscrita, ésta podrá ser objeto de negociación y por lo tanto de transmisión sin necesidad de nueva autorización pues es un derecho ya adquirido por el beneficiario de la reserva. Así lo señala el apdo 3 del citado artículo que dispone: «La reserva se inscribirá en el Registro de la Propiedad. El titular de ella podrá enajenar o hipotecar los aprovechamientos incluso para financiar su adquisición». (MN)

 

324.** CONVENIO REGULADOR. INCLUSIÓN DE BIEN PRIVATIVO, VIVIENDA NO FAMILIAR.

Resolución de 26 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una sentencia de divorcio, aprobatoria del convenio regulador de sus efectos.

Hechos: Se presenta a inscripción el testimonio de una sentencia de divorcio, que aprueba un convenio regulador  con liquidación de los gananciales, en cuyo inventario se incluye una vivienda privativa, perteneciente por mitad a ambos cónyuges.

El registrador considera que dicha vivienda privativa tiene que ser objeto de una disolución de comunidad en escritura pública, pues no consta su naturaleza de vivienda familiar.

El interesado recurre y alega en su favor el criterio de la DGRN en varias resoluciones que ha admitido la inclusión de bienes privativos en el Convenio Regulador.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda que su doctrina es que pueden incluirse en el Convenio Regulador bienes privativos siempre que obedezcan a una causa familiar o matrimonial (como en el caso de que se trate de la vivienda familiar) o cuando la inclusión del bien privativo sea necesaria para la completa liquidación de la sociedad conyugal.

Sin embargo esa regla  no puede aplicarse de manera genérica y abstracta a la extinción de comunidades de bienes privativos de los cónyuges ajenos al matrimonio en sí o la liquidación de sus relaciones económicas relacionadas con éste, como ocurre en el presente caso, en el que  ni siquiera se ha ejercitado la acción de división de la cosa común del bien privativo acumulada al procedimiento principal. (AFS)

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325.** HIPOTECA. EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS SIN QUE CONSTE INSCRITO EL DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES.

Resolución de 26 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Valladolid n.º 5, por la que se deniega el despacho de un mandamiento de expedición de certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria.

 Hechos:

Nos encontramos ante  una escritura de préstamo hipotecario sobre una finca, que  se llevó a cabo, por circunstancias que ahora no son objeto de consideración,  sin que se hiciese constar un domicilio a efectos de notificaciones y requerimientos a efectos del  procedimiento de ejecución directa.

Ahora,  se solicita la expedición de certificación de dominio y cargas y que se haga constar nota marginal de expedición de la misma.

 La registradora deniega la expedición de la certificación de dominio y cargas así como la nota marginal de expedición porque no consta inscrita la cláusula del procedimiento de ejecución directa de los bienes hipotecados y por tanto no puede acudirse a dicho procedimiento.

 El recurrente señala que en la escritura de constitución de hipoteca se recogen todos los requisitos que exige la ley para ejercitar la acción hipotecaria y que además, si bien es cierto que no accedió la cláusula novena de la escritura de constitución de la hipoteca en la inscripción de la misma,  sí que se inscribió en su integridad en la ampliación y modificación de la hipoteca siendo ésta última la que debería tenerse en cuenta para la expedición de la certificación de cargas.

Decisión:

  La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación ya que el artículo 682.2.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que el deudor –y, en su caso, el hipotecante no deudor– fije en la escritura un domicilio para la práctica de notificaciones y requerimientos.

 La fijación del domicilio a efectos del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados tiene la doble finalidad de asegurar al acreedor frente a dilaciones indebidas por cambios de residencia o mala fe del deudor, por un lado, y por otro, garantizar al deudor el exacto conocimiento de las actuaciones ejecutivas.

 Así, el deudor podrá satisfacer el importe de lo adeudado con anterioridad a la ejecución, intervenir para oponerse a cualquier irregularidad del procedimiento, personarse en la subasta para pujar o para provocar la subida de la puja, y contribuir en definitiva a realizar mejor el crédito del acreedor, lo que aminorará la responsabilidad universal del artículo 1911 del Código Civil del deudor.

Nuestro Centro Directivo reitera que  la omisión o, en su caso, la defectuosa designación del domicilio realizada por el deudor a efectos del citado procedimiento de ejecución directa o del extrajudicial de ejecución de la hipoteca, impedirá la utilización de los mismos pero en ningún caso, la ineficacia de la hipoteca u obstáculo para la inscripción de ésta en el Registro.

Por todo ello no deben confundirse los requisitos legalmente exigibles para el ejercicio del «ius distrahendi» inherente al derecho real de hipoteca por los trámites especiales previstos en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria, con el carácter meramente potestativo de los pactos de ejecución.

  En nuestro  supuesto de hecho las partes pactaron en la escritura un domicilio del deudor para notificaciones y requerimientos, domicilio que por circunstancias ajenas a este expediente, no fue objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que motivó que la inscripción  de la hipoteca fuera practicada sin recoger el procedimiento de ejecución directa, sin que se pueda tampoco admitir el argumento señalado por el recurrente de que se inscribió íntegramente la ampliación y modificación de la hipoteca, ya que únicamente se modificó  el valor de tasación pero no la fijación del domicilio.

 Por  todo ello, la Dirección declara con rotundidad que no procede la expedición de certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución directa, ni tampoco la práctica de la nota marginal de expedición, ya que  la misma si bien no lleva consigo un cierre registral, sí opera como una condición resolutoria que determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento.

Comentario:

Esta resolución realza sin duda el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca recogido en el artículo 130 de la Ley Hipotecaria y por ello su realización por el procedimiento de ejecución directa solo podrá ejercitarse cuando, habiéndose pactado en la escritura, se hayan inscrito en el registro los requisitos exigidos por la ley para su ejercicio.(MGV)

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330.** EXPEDIENTE POR DOBLE INMATRICULACIÓN. ART. 209 LH

Resolución de 26 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cangas de Onís, por la que se deniega el inicio de un expediente por doble inmatriculación.

Por la titular de la cuarta parte de una finca se expone que hay otra finca que coincide con la suya ya que por sentencia en un declarativo ordinario se anularon dos donaciones sobre la misma y los demandados se allanaron a la demanda en que se manifestaba que había doble inmatriculación.

Hay que tener en cuenta que ambas fincas proceden por segregación de una primera finca registral, que en la primera de ellas ya existía una edificación en 1930, mientras que la segunda era un solar sobre el que se declaro una vivienda de protección oficial en los años 60, estando gravada además por 2 hipotecas.

La registradora denegó la iniciación del expediente de subsanación de la doble inmatriculación porque no aprecia la coincidencia entre ambas fincas.

La Dirección confirma la nota y recuerda que el régimen jurídico de la doble inmatriculación ha cambiado sustancialmente en el actual art. 209 LH, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015.  En esta nueva regulación, la competencia a partir de ahora corresponde al Registrador, quien, incluso de oficio, debe iniciar el expediente si resulta evidente una situación de doble inmatriculación; pero si no aprecia indicios de doble inmatriculación debe rechazar la continuidad de la tramitación del mismo y contra esta denegación, que debe ser motivada, caben los recursos previstos para la calificación negativa. En este caso concluye la Dirección que, como apreció la registradora, no se trata de la misma edificación. Pero aunque así fuera y por lo que se refiere a los requisitos para resolver la doble inmatriculación: en este caso no se puede concluir que haya consentimiento de los interesados por el hecho de que se allanaran a la demanda, puesto que se trataba de un procedimiento que dirimía la nulidad de unas donaciones y no el problema de la doble inmatriculación. Además tampoco podríamos llegar a la conclusión de que hay consentimiento de todos los interesados puesto que una de las fincas está gravada por 2 hipotecas, y por los derechos de tanteo y retracto en el caso de que subsistiera el régimen de protección oficial a favor del Principado de Asturias, y de acuerdo con el art. 209.5 es necesario acuerdo entre ellos para determinar la titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas. (MN)

Ver resumen del nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

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331.** HERENCIA DE CAUSANTE ESLOVACO. HEREDERO UNICO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO

Resolución de 26 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de El Puerto de la Cruz, por la que acuerda no practicar la inscripción de una instancia para la inscripción de aceptación de herencia de causante eslovaco.

Supuesto: Se trata de un causante, de nacionalidad eslovaca, que fallece antes de la aplicación del Reglamento (UE) nº 650/2012, por lo que es de aplicación el art. 9.8 del Código Civil, que conduce a la ley de la nacionalidad del causante en el momento del fallecimiento, en este caso la eslovaca. Se plantea la suficiencia o no de la documentación presentada en relación a una sucesión internacional, y la prueba del derecho material aplicable.

Prueba del Derecho extranjero

1. Nueva regulación, pero subsidiaria. Si bien ha sido objeto de nueva regulación en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, dicha ley es de carácter general pero subsidiaria a la ley especial, entre las que se encuentra la legislación hipotecaria (D. Ad 1ª f), en cuanto sean compatibles con lo dispuesto en esta ley, por lo que se deberá acudir preferentemente a los medios de acreditación del derecho extranjero previstos en el art. 36 RH

2. Sigue siendo aplicable la reiterada doctrina DGRN sobre la prueba del Derecho extranjero:

– La calificación sobre la aplicación del Derecho extranjero queda sometida necesariamente a su acreditación ante el registrador ya que, al igual que en el ámbito procesal, el Derecho extranjero ha de ser objeto de prueba.

 – La aplicación del Derecho extranjero por autoridad pública que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se adaptan a las particularidades inherentes al ámbito extrajudicial.

– Una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta.

No solo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia

– La enumeración establecida en el art. 36 RH,, como medios de prueba, no contiene un «numerus clausus», ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados.

Añade que el art. 36 RH, posibilita que el Derecho extranjero pueda ser acreditado, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un notario, y que si el registrador entendiese, que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusión pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretación de las normas extranjeras, debe al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo, sin que, por tanto, sea suficiente una referencia genérica de falta de prueba del Derecho extranjero.

Y recuerda tanto a notarios como a registradores la conveniencia de ir avanzando en el conocimiento de los derechos de los demás Estados, especialmente si forman parte de la Unión Europea, en aras a facilitar la aplicación del Derecho extranjero en el ámbito extrajudicial, acudiendo no solo a los medios previstos en el art. 36 RH, y excepcionalmente a los artículos de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional, sino a los medios que proporciona, en el ámbito de la Unión Europea, el entorno E-Justicia.

Legislación aplicable y suficiencia o no de la documentación presentada.

-Los requisitos y práctica de los asientos, como el conjunto de la actividad registral, es competencia exclusiva del Estado en el que radique el Registro. Por ello, con independencia de lo que establezca la ley material eslovaca, corresponde a la legislación española aceptar la instancia (de heredero único) si es en efecto quien lo solicita es única interesado en la sucesión, y a la legislación eslovaca, debidamente probada, establecer si en efecto es heredera única sin limitación.

El art. 14 LH contempla el supuesto de heredero único, sin que exista persona con derecho a legítima, y en este supuesto la sucesión y la inscripción registral se produce en virtud del título sucesorio que enumera el apartado primero del mismo artículo.

Pero requisito esencial es que no exista persona con derecho a legítima. En el presente caso tanto del testamento, como de la certificación de herencia presentada resulta que no es así, en cuanto el testador deja la totalidad de los derechos sobre determinada finca al hijo de su esposa, que sucede en virtud de testamento, no es posible prescindir de la titulación pública (JCC).

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337.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. SU TRASCENDENCIA REAL. ALZAMIENTO DE BIENES.

Resolución de 28 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 2 a practicar anotación preventiva de denuncia que inicia un procedimiento penal. 

 Son hechos a tener en cuenta para la resolución de este expediente los siguientes:

– La finca en cuestión figura inscrita en el Registro de la Propiedad con fecha 8 de marzo de 2016, a favor de una sociedad mercantil quien la adquirió por adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria, seguido a su instancia, como acreedora de la hipoteca que gravaba la finca y de que era titular por cesión,  contra otra sociedad mercantil anterior titular de la finca y deudora del crédito hipotecario.

  – Como consecuencia de la citada ejecución se canceló la anotación preventiva de embargo que obraba extendida con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, a favor de la Diputación Provincial de A Coruña.

 – La Diputación Provincial de A Coruña interpuso, durante el desarrollo del procedimiento de ejecución, denuncia relativa a la posible comisión de una serie de delitos, entre los que se encuentra el presunto alzamiento de bienes llevado a cabo por las sociedades acreedora y deudora, solicitando la suspensión del procedimiento y la anotación de la querella en el Registro de la Propiedad.

 – Por el Letrado de la Administración de Justicia se libró el día 1 de diciembre de 2015, el oportuno mandamiento  que  disponía “Comuníquese la existencia del procedimiento al Juzgado de Primera Instancia número 9 de A Coruña para su debida constancia en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria y procédase a la anotación preventiva en el Registro de la Propiedad de la presente denuncia y del procedimiento”.

 – Aparecen demandados todos los titulares registrales anteriores y  el actual, al ser los intervinientes en el procedimiento de ejecución.

El registrador suspende  la práctica de la  anotación al considerar que  de la documentación presentada no resulta que se esté ejercitando una acción real con transcendencia inmobiliaria que pueda conllevar la rectificación del contenido de los libros del Registro.

El Letrado de la Diputación Provincial de A Coruña  recurre alegando  que el presunto delito de alzamiento de bienes, tipificado en el artículo 257 del Código Penal, se produce por una maquinación consistente en eliminar la garantía del embargo de la Diputación, mediante la ejecución de la 2.ª hipoteca de la finca, realizada entre ambas entidades vinculadas. Así, en caso de que se produzca una condena penal, la necesaria e ineludible consecuencia civil derivada de la misma, será la nulidad de los actos constitutivos del alzamiento.

Decisión:

Nuestro Centro Directivo estima el recurso revocando la nota de calificación del registrador ya que es doctrina reiterada que  no es posible la constatación registral de la mera interposición de querella pero ello no obsta a que cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil, pueda extenderse anotación preventiva para reflejar el ejercicio de ésta, porque, conforme al artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, el objeto de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual ésta se hace valer y el vehículo formal que para ello se emplee, demanda o querella.

 Será necesario  que del mandamiento judicial resulte el contenido de la acción civil ejercitada o se adjunte al mismo el texto de la querella en que se recoja el correspondiente suplico.

En nuestro caso el mandamiento presentado no sólo ordena al registrador que proceda a la anotación preventiva  de la denuncia y del procedimiento sino que también se hace constar que se ha ordenado que se comunique la existencia del procedimiento al Juzgado de Primera Instancia  para su debida constancia en el procedimiento de ejecución hipotecaria .

 Dicha  comunicación tiene por objeto impedir la conclusión del procedimiento que conlleva la transmisión de la finca que servía de garantía al crédito del demandante, aplicando la suspensión de la ejecución por prejudicialidad penal que regula el artículo 697 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 Y el hecho de que al tiempo de expedirse el mandamiento estuviera presentado en el Registro el testimonio del decreto de adjudicación haría inoperante la suspensión pero no impide que la sentencia penal caso de ser condenatoria, deba restituir el orden jurídico perturbado por la infracción que en tales casos no es otro que el de reintegrar al patrimonio del deudor los bienes indebidamente transmitidos del mismo, para que respondan del crédito, decretando la nulidad de las transmisiones fraudulentas.(MGV)

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338.** RESOLUCIÓN DE PERMUTA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Resolución de 28 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de El Puerto de la Cruz a practicar la cancelación de las cargas posteriores a una permuta objeto de resolución.

Hechos: Se resuelve un contrato de permuta con el consentimiento expreso de la parte cesionaria, que reconoce su incumplimiento. La parte cedente deposita ante notario lo recibido en metálico a disposición de los acreedores posteriores. El cesionario (constructor) realizó una parte de las obras, no terminadas, que por la cláusula penal pactada quedan en beneficio del cedente (propietario inicial). Hay una notificación notarial también a los acreedores posteriores  comunicándoles la resolución. El Acta notarial donde consta la Resolución  se presenta a inscripción.

La registradora suspende la inscripción del documento y la cancelación de cargas posteriores argumentando que el cedente tiene que depositar también el importe de las obras ejecutadas. Solicitada calificación sustitutoria el registrador sustituto revoca el primer defecto (la no reinscripción a favor del cedente) pero mantiene el segundo.

El interesado recurre el segundo defecto y alega que la cláusula penal no puede ser objeto de moderación porque ha habido un incumplimiento total, por lo que no procede consignar su importe .

La DGRN confirma la calificación. Recuerda que los requisitos para la resolución de la permuta y para la reinscripción a favor del cedente son los siguientes:  a) Debe aportarse el título del vendedor (artículo 59 RH), es decir, el título de permuta; b) La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución. c) El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 RH). Este último requisito es exigible aunque dicho importe esté sujeto a una cláusula penal a favor del vendedor/permutante, pues dichas cláusulas son susceptibles de moderación por el juez conforme al artículo 1154 CC.

COMENTARIO: En el equilibrio que se ha de guardar entre la posición del propietario con condición resolutoria que readquiere y el acreedor titular de derechos registrales intermedios, posteriores a la permuta pero anteriores a la resolución, la balanza parece excesivamente desequilibrada a favor de este último en el presente caso, si se tiene en cuenta: 1) Que ha habido un incumplimento objetivo por el cesionario-constructor, habiendo transcurrido con mucho el plazo pactado sin cumplir su parte; 2) Que el propietario inicial tiene inscrito su derecho (la condición resolutoria) y los acreedores posteriores ya tenían conocimiento de dicha  condición y de lo que podía ocurrir en caso de incumplimiento; 3) Que el propietario ha depositado lo recibido en metálico por el cesionario;  4) Que caso de no cancelarse las cargas posteriores al reinscribir (que recaen sobre su derecho de propiedad no discutido) puede verse privado de su propiedad en caso de ejecución de dichas cargas, frente a lo que estaría indefenso (al menos desde el punto de vista de la prioridad registral) pues su condición resolutoria ha sido ya cancelada. 5) Que si quiere cancelar dichas cargas o defenderse de la ejecución no le quedará otra alternativa que tomar la iniciativa de acudir a la vía judicial, con el consiguiente gasto de tiempo y dinero. 6) Que el argumento de depositar en metálico el valor de la obra ejecutada puede ser exorbitante pues supone obligar al permutante a desembolsar en metálico un importe de difícil valoración (una cosa es el coste de la obra ejecutada y otra es el valor o utilidad que pueda tener estando a medio ejecutar, que puede ser incluso negativo por los costes de demolición) y en todo caso es una imposición que no encuentra fundamento legal ni en su contrato ni en ninguna norma, pues obviamente la obra ejecutada no se puede devolver en especie ni hay obligación de devolverla en metálico.

Me parecería más equilibrada la solución, al menos en casos como éste, de cancelar las cargas posteriores siempre que se le notifique previamente al acreedor la resolución del contrato de forma obligatoria, como ha ocurrido en este caso,  para que este acreedor pueda ejercitar sus derechos en la vía judicial y de esa forma no pueda alegar indefensión , tanto si considera que la resolución es indebida, como si considera que hay que moderar la cláusula penal, pues es una materia compleja que sólo puede debatirse en los tribunales. La iniciativa o carga de ir a los tribunales tiene que recaer en el acreedor que se sienta perjudicado, no en el propietario que tiene que ser protegido por el principio de prioridad registral y tiene derecho a que se reinscriba su propiedad libre de cargas. Quizá una futura reforma legislativa debería fijar unas reglas sobre este punto. (AFS)

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339.*** REGISTRO BIENES MUEBLES. INSCRIPCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO. CUALIDAD DEL ARRENDADOR: DEBE SER ENTIDAD DE CRÉDITO O EFC.

Resolución de 28 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles de Cantabria en relación a un contrato de arrendamiento financiero.

Hechos: Se trata de determinar si es inscribible en el Registro de Bienes Muebles, un contrato de arrendamiento financiero, extendido en modelo oficial, entre una sociedad no entidad financiera y un particular.

Para la registradora el contrato no es inscribible pues el arrendador “no es una de las entidades a que se refiere la Ley 10/2014, de 26 de junio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades de Crédito”. Como fundamentos de derecho cita “la  Disposición Adicional Primera de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, que establece que podrán ser inscritos en el Registro de Bienes Muebles los contratos de arrendamiento financiero regulados en la Disposición Adicional Séptima de la Ley 26/1988 de 29 de julio sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito –que era la vigente en ese momento– relativos a bienes muebles corporales no consumibles e identificables. Dicha disposición adicional séptima ha sido sustituida por la Disposición Adicional Tercera de la Ley 10/2014, antes dicha”.

El interesado recurre. Alega  que se ha hecho una interpretación errónea e injustificadamente restrictiva de la Ley 10/2014, de 26 de junio. Según él “no hay una limitación en cuanto a quiénes puedan ser arrendadores financieros”. Es decir entiende que por  regular se el arrendamiento financiero en la Ley de Entidades de Crédito no quiere decir que “sólo éstas puedan hacer contratos de arrendamiento financiero”.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Hace un recorrido por las distintas normas que han regulado las entidades de crédito y por las que han hecho mención al arrendamiento financiero, empezando por la de 1988, y llega a la conclusión de que dichas leyes tiene un marcado “carácter garantista y de protección del consumidor” y que además la regulación del arrendamiento financiero siempre ha estado ligada a la de las entidades de créditos o establecimientos  financieros de crédito  con un régimen especial de supervisión administrativa por lo que se concluye que para ser arrendador en un contrato de arrendamiento financiero debe tratarse de una entidad de crédito.

Añade que no de otro modo se explica el marcado carácter intervencionista y garantista de las disposiciones que se han ido mencionando, que prohibieron el ejercicio de las actividades propias de las entidades de crédito a cualquier persona física o jurídica que no reuniera los requisitos legalmente establecidos (artículo 28 de la Ley 26/1988) llegando a imponer la nulidad de pleno derecho y la cancelación en el Registro Mercantil de las inscripciones hechas en contravención de dicha prohibición.

Finalmente en un interesante FD considera que debe “diferenciarse el arrendamiento financiero en el que, como se ha dicho, es ineludible que el arrendador tenga la cualificación de entidad de crédito o de establecimiento financiero de crédito, delarrendamiento con opción de compra que puede ser concertado por arrendadores particulares, pero en este caso, si se pretende su inscripción en el Registro de Bienes Muebles, debe realizarse a través del modelo específico, no el del arrendamiento financiero.

Comentario: Importante resolución en cuanto aclara una cuestión que venía suscitando dudas en algunos Registros de Bienes Muebles y entre las propias sociedades dedicadas a dicha actividad.

De la resolución resultan claras dos cosas: Una, que para ser titular como arrendador de un contrato de arrendamiento financiero se debe ser entidad de crédito o establecimiento financiero de crédito. Y dos, que si se utiliza un modelo de contrato de arrendamiento financiero, se atiende al modelo y por tanto debe acomodarse a las normas que lo rigen con independencia  de las partes que intervienen el contrato.

Aunque desconocemos los términos del contrato formalizado entre las partes y no sabemos si se trataba de un verdadero arrendamiento financiero con devengo de intereses y cuadro de amortización por la cantidad financiada o se trataba más bien de un arrendamiento que, aunque pueda conllevar financiación, no hay en el contrato devengo de intereses por esa financiación, es decir que se trataría más bien de lo que se llama un arrendamiento financiero operativo, que se confunde con un puro arrendamiento con opción de compra y que aclara la DG, aunque estrictamente no hubiera sido necesario, “puede ser concertado por arrendadores particulares”. Ahora bien si se ha utilizado el modelo del arrendamiento financiero, por la claridad que debe presidir esta materia de contratación mobiliaria, el contrato queda sujeto a  la exigencia de que sea una entidad financiera o establecimiento financiero de crédito el que opere como arrendador. (JAGV)

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340.** VENTA POR CONGREGACIÓN RELIGIOSA. FUSIÓN O REESTRUCTURACIÓN DE CONGREGACIONES. TRACTO ABREVIADO

Resolución de 28 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se declara la denegación de la inscripción. 

Son hechos relevantes en esta resolución los siguientes:

Se presenta en el registro una escritura de compraventa de una finca; la titular registral es la «Sociedad de San Francisco de Sales, vulgo Congregación Salesiana o Salesianos de don Bosco»(sic) aunque del recurso parece que la titular era “La Inspectoría Salesiana San José”, con n.º de Registro de Entidades religiosas 1533-g-SE/B y CIF, con sede en Valencia, inscrita en el Registro de Entidades Religiosas del Ministerio de Justicia con el número 1533-g-SE-B y con CIF R-46(…).

Quien comparece en la escritura es la «Sociedad de San Francisco de Sales, vulgo Congregación Salesiana o Salesianos de don Bosco», congregación de la Iglesia Católica, con sede en Roma, (…) con CIF R-41(…), e inscrita en el Ministerio de Justicia con el número 1533 de la Sección Especial, grupo B, número 1533-SE/B.

 En la intervención se manifiesta «que en virtud de escritura autorizada el día 09 de junio de 2014 «La Sociedad de San Francisco de Sales, Vulgo Congregación Salesiana o Salesianos de don Bosco absorbió a la «Inspectoría Salesiana San José, con RER 1533-e-SE/B y CIF R46(…), desapareciendo ésta como tal y dándose de baja su antiguo CIF y quedando subrogada en todos los derechos y obligaciones.

El registrador deniega  la inscripción  señalando  como defecto la falta la inscripción del título previo. La entidad titular ha desaparecido, debiendo pasar su patrimonio a la nueva entidad, cuyo CIF es distinto de la titular registral.

 El recurrente manifiesta que, habiéndose producido una «fusión» de las congregaciones “Sociedad San Francisco de Sales” y la “La Inspectoría Salesiana “San José”», debe aplicarse el criterio de tracto abreviado, no siendo preciso aportar la escritura de “fusión” de dichas entidades sosteniendo que existe analogía entre las fusiones y escisiones de la reestructuración financiera del Estado Español, fusiones y escisiones mercantiles y la reorganización de las congregaciones religiosas.

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación considerando que en el presente expediente no quedan acreditadas las «fusiones» y reestructuraciones de las congregaciones religiosas, por lo cual es necesario que queden acreditadas las sucesivas transmisiones por fusión o reestructuración desde el titular registral hasta quien interviene como transmitente, lo cual puede realizarse bien mediante la aportación de la escritura de reestructuracióndebidamente inscrita en el Registro de Entidades Religiosas, o bien mediante certificación del Registro de Entidades Religiosasen la que se acrediten las indicadas fusiones o reestructuraciones de las congregaciones.

También declara la DG que la onerosidad excesiva alegada por el recurrente de las dos inscripciones (absorción o fusión y compra) se ventilarán cuando el registrador aplique el arancel, no siendo el recurso el lugar adecuado para plantear cuestiones arancelarias. Y que el problema alegado por el recurrente no es tanto de tracto abreviado, como de documentación que ha de aportarse para la inscripción en la que se justifiquen las diversas transmisiones. El hecho de que se practique en un solo asiento, por tracto abreviado, no significa que se pueda eludir el principio registral de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Concluye que, una vez justificadas las sucesivas transmisiones por fusión o reestructuración de las congregaciones, no existe ninguna dificultad de que puedan inscribirse en un solo asiento por tracto abreviado. (MGV)

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341.** SUCESIÓN INGLESA. NO CERTIFICADO ÚLTIMAS VOLUNTADES INGLÉS.

Resolución de 28 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia.

En escritura notarial española se protocolizan las operaciones particionales llevadas a cabo como consecuencia del fallecimiento de doña V. J. de nacionalidad británica, residente en Londres, quien había otorgado testamento el 14 de julio de 1997, por notario español en el que constan dos cláusulas del siguiente tenor: «Primero. Nombra herederos de sus bienes en España a sus dos hijos. Segundo. En el resto de sus bienes, situados fuera de España, se remite a las disposiciones de última voluntad otorgadas por ella en su país de origen, que declara plenamente subsistentes a estos efectos». Se insertan certificados de defunción y del Registro de Últimas Voluntades español. El patrimonio relicto en España consiste en un inmueble que pertenecía en su totalidad a la causante con carácter privativo. En la escritura de partición se señala expresamente que la ley aplicable a su sucesión es la Ley del Reino Unido.

El registrador exige la aportación del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del país de la nacionalidad del causante o acreditarse que en dicho país no existe dicho Registro de Actos de Última voluntad o que por las circunstancias concurrentes al caso concreto no sea posible aportar dicho certificado, (RDGRN 1 de julio de 2015 y 13 de octubre de 2015)

El notario recurrente interpreta que en el presente supuesto estamos hablando de una sucesión testamentaria en la que hay una clara voluntad de separar la sucesión de bienes españoles de la del resto, por lo que la eventual voluntad de nombrar un heredero general, no puede prevalecer sobre la voluntad específica de acogerse al sistema español de formalizar aquí la herencia por los cauces de nuestra legislación. Señala que acompañar el Certificado de Últimas Voluntades del país extranjero de origen del causante tiene sentido en las declaraciones de herederos o en los testamentos de nombramiento de heredero universal, pero no en los casos que en los que hay un fraccionamiento de la herencia en el que se separa la relativa a los bienes españoles de la del resto.

En el supuesto de este expediente, el fallecimiento del causante se produce el 6 de enero de 2010 por tanto, NO es aplicable el Reglamento (UE) n.º 650/2012, pues éste se aplica sólo a la sucesión de las personas que fallezcan el 17 de agosto de 2015 o a partir de esta fecha, artículos 83.1 y 84. La aplicación del Reglamento (UE) n.º 650/2012 plantea diversas cuestiones interpretativas, entre ellas, las relativas a las herencias de ciudadanos británicos con bienes en un Estado miembro participante. La razón es que Reino Unido igual que Irlanda, dada su especial posición en los Tratados (vid. artículos 1 y 2 de los Protocolos 21 y 22 anejos al TFUE), presentan una calificación técnica de Estados miembros en situación de opting out provisional, con la consecuencia de ser considerados -en general- terceros países en cuanto Estados miembros no participantes.

Para la resolución del recurso hay que estar, por tanto, a la ley de la nacionalidad del causante, aplicable de conformidad con la norma de conflicto española, artículo 9.8 del Código Civil, que conduce a la aplicación de la ley británica. El artículo 9.8 CC recoge el principio de universalidad de la sucesión, como regla general, de modo que el fenómeno sucesorio se sujeta en primer término a la ley de la nacionalidad del causante, salvo que las normas de conflicto de ésta remitan a la ley española, único caso de reenvío admitido por nuestras normas. Sin embargo, ese reenvío de primer grado, como ya afirmó la RDGRN de 24 de octubre de 2007, no debe aceptarse en materia de sucesión por causa de muerte si ello provoca un «fraccionamiento legal de la sucesión»; en este sentido las STS de 15 de noviembre de 1996, 21 de mayo de 1999 y 23 de septiembre de 2002. El derecho sucesorio británico además de estar fundado en el principio de libertad de testar, es uno de los sistemas que establece una dualidad de régimen según se integre la sucesión de bienes muebles o inmuebles, de suerte que estos últimos, si estuvieran situados en país extranjero, se regirán por la «lex rei sitae»; además, es un administrador o ejecutor quien tiene la misión de liquidar el patrimonio relicto y distribuir el saldo activo entre los beneficiarios. Si el ejecutor es nombrado por el testador, el juez advera el testamento, en muchos casos los testamentos son privados, y confirma su nombramiento y de faltar la designación testamentaria, el órgano judicial procede a nombrarlo. La sucesión británica en general gira en torno a los bienes antes a que en torno a las personas a diferencia de lo que sucede en los sistemas latinos, ello deriva en que en dicho sistema conforme se ha dicho la situación del inmueble sea determinante de forma que resulta inevitable fragmentación de la sucesión frente al criterio de universalidad operante en la legislación española.

El registrador exige, que se aporte información del Registro de Últimas Voluntades, de su inexistencia o de la imposibilidad de acompañarlo.

La situación actual en Europa de los Registros de disposiciones mortis causa (testamentarios) demuestra su gran heterogeneidad que se observa en la información ofrecida en la web e-justice de la Unión europea. En dicha web informativa, se constata como las normas nacionales sobre Registro de testamentos varían considerablemente. En algunos Estados miembros, quien redacta un testamento (el testador) tiene la obligación de registrarlo. En otros, el Registro se recomienda o afecta solo a determinadas formas de testamento. En algunos Estados miembros no existe en absoluto el Registro de testamentos.

La Resolución de 18 de enero de 2005 señaló que, tratándose de causantes extranjeros, obviamente (por su vinculación patrimonial o residencial española) ha de presentarse el correspondiente certificado del Registro español de Actos de Última Voluntad y se planteó sí, además, habría o no de exigirse el certificado de algún registro equivalente al país de donde el causante es nacional. No todos los países tienen instaurado un Registro de Actos de Última Voluntad similar al nuestro, en cuanto a sus efectos, y en cuanto a su organización (a pesar del impulso, que, sobre este tema, supone el Convenio de Basilea). Sin embargo, dada la prevalencia de la nacionalidad del causante a la hora de regir la sucesión, parece una medida oportuna y prudente, y casi obligada si lo exigiese la «lex causae», que el notario español también solicite (en tanto no se establezca la deseada conexión de Registros, como la prevista para una fase final en el citado Convenio de Basilea de 16 de mayo de 1972), como prueba complementaria, la certificación, en su caso, del Registro semejante correspondiente al país de donde el causante es nacional (a veces, su propio Registro Civil, si fuere en esta institución donde la ley personal del finado establece que se tome nota de los testamentos otorgados), siempre que estuviese prevista alguna forma de publicidad de los títulos sucesorios en ese país extranjero. Esta actuación, dota de un mayor rigor al expediente y redunda en una mayor seguridad de la declaración notarial.  Esta tesis está amparada así mismo en la Resolución del Sistema Notarial de 18 de enero de 2005, hoy confirmada su doctrina por la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 30 de junio de 2015.

Si el Registro de Actos de Última Voluntad no existiere deberá acreditarse esta circunstancia en la forma determinada en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario y así se ha recogido en las recientes Resoluciones de 1 de julio y 13 de octubre de 2015.

La «lex causae» en este caso no exige el certificado de Últimas Voluntades o similar, es más en Inglaterra, la necesidad de probar los testamentos implica la intervención de la Autoridad Pública en la ejecución de la herencia designando al ejecutor o administrador tratándose de un auténtico proceso sucesorio lo que hace en cierta medida innecesaria la existencia de un registro de testamentos que como se ha dicho participan en buena medida del carácter de documento privado. Pero la acreditación de tal inexistencia, que debió constar en la escritura de partición, no figura en este caso. Por lo que el defecto debe confirmarse. No obstante, es fácilmente subsanable mediante la manifestación hecha por el notario en la escritura o por conocimiento del registrador, lo cual en este caso no resulta complejo. Señala la Dirección General que conforme al Reglamento (UE) nº 650/2012, la sucesión es única y comprende la totalidad de los bienes muebles e inmuebles del causante (con claridad, inciso primero del artículo 23) por lo que estas disposiciones testamentarias «simpliciter», que tanto han facilitado las sucesiones de los causantes británicos en España deberán ser erradicadas de la práctica testamentaria notarial posterior al 17 de agosto de 2015 y recuerda que, aunque no forme parte Reino Unido del Reglamento (UE) n.º 650/2012, las autoridades españolas deben tener presente el carácter universal de la ley aplicable prevista en el mismo, incluso para Estados miembros no participantes. Conviene poner de relieve que la compleja regulación de las sucesiones, la necesidad, en muchos casos, de precisar cuestiones como la residencia habitual del causante, las eventuales excepciones a la misma, la determinación de la ley aplicable y su aceptación fuera de España, exige que los notarios autorizantes realicen los correspondientes juicios instrumentales acerca de tales extremos y aconseja un razonable reflejo en el documento público de los extremos relevantes a la sucesión. Por último, esta Dirección General vuelve a recordar (cfr. Resolución 15 de febrero de 2016) tanto a notarios como a registradores la conveniencia de ir avanzando en el conocimiento de los derechos de los demás Estados, especialmente si forman parte de la Unión Europea, en aras a facilitar la aplicación del Derecho extranjero en el ámbito extrajudicial, acudiendo no solo a los medios previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, y excepcionalmente a los artículos de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional, sino a los medios que proporciona el entorno E-Justicia, colaborando activamente en la resolución de conflictos de Derecho Internacional Privado.

Desestima el recurso y confirma la nota de calificación. (IES)

Ver artículo de Vicente Martorell.

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343.** SEGREGACIÓN DE FINCA URBANA QUEDANDO EL RESTO FUERA DE ORDENACIÓN POR NO ALCANZAR SU SUPERFICIE LA DE LA PARCELA MÍNIMA.

Resolución de 29 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 2 a inscribir una escritura pública de segregación y cesión gratuita.

– HECHOS: Se presenta escritura de segregación y cesión gratuita a favor de un Ayuntamiento de una porción de terreno destinada a viales, acompañando certificado del Secretario Mpal. de aprobación de expediente haciéndose constar que la finca restoqueda, por tener superficie inferior a la unidad mínima, fuera de ordenación, con la conformidad de cedente.

– La REGISTRADORA califica negativamente porque, a su juicio, es posible que la licencia de segregación sea ilegal por contravenir las normas urbanísticas, y evitar que la inscripción registral dé al acto una apariencia de legalidad (presunción de exactitud registral del Pº Legitimación Aº 38 LH).

– El CEDENTE (titular del resto de la finca matriz)  recurre señalando:

   1) Que la calificación registral no alcanza a la legalidad de los actos administrativos (Aº 99 RH), que ya gozan de sus propias presunciones de validez y ejecutividad;

   2) Y que la categoría de “fuera de ordenación” es una figura propia de la legislación urbanística, legal y compatible con el planeamiento urbanístico general (y el específico de la Comunidad de Madrid y el municipal del Ayuntamiento)

– La DGRN  estima el recurso y revoca la calificación señalando que:

1) La calificación registral solo puede constatar la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido y los trámites e incidencias esenciales de éste, pero SIN que pueda convertirse en un órgano revisor de la legalidad administrativa (que compete exclusivamente al Poder Judicial), por tanto registrador solo puede comprobar si se «ha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido». Se requiere, pues, un doble requisito: ostensible omisión del trámite o del procedimiento y que ese trámite no sea cualquiera, sino esencial, pero sin poder entrar en la idoneidad en la elección del procedimiento advo.

   2) Y admite igualmente que la categoría de “fuera de ordenación” cuya función es dar una respuesta a situaciones transitoriasgeneradas por la aprobación de un nuevo Plan, sin que ello suponga la demolición, sino que las limitaciones únicamente persiguen no incrementar el coste de expropiaciones; y en este caso, además, su constancia tiene la conformidad del afectado;

   Lo que sí exige la DGRN es que el Registrador comunique la inscripción practicada a la CCAA, ex Aº 65-3 T.R. Ley Suelo. (ACM)

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344.() CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. ASIENTOS YA PRACTICADOS

Resolución de 29 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 2 de una solicitud para que no se proceda a la cancelación de una anotación preventiva de embargo practicada.

Resolución que recoge la reiteradísima doctrina de la Dirección General de que el objeto del recurso contra calificaciones de registradores es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, y que una vez practicado un asiento el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos. En consecuencia la pretensión de dejar sin efecto la cancelación de una anotación practicada como consecuencia de una ejecución hipotecaria no puede prosperar y no procede entrar en la argumentación del recurrente sobre si debiera haberse cancelado o no como por aplicación del principio de purga: las cuestiones relativas a la validez o nulidad de las inscripciones practicadas han de ser ventiladas en el procedimiento legalmente establecido y no en el recurso gubernativo (MN)

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345.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TITULAR REGISTRAL ACTUAL EN CASOS DE FUSIÓN O ABSORCIÓN.

Resolución de 1 de agosto de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Terrassa n.º 1 a inscribir un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación dictados en procedimiento de ejecución de bienes hipotecados. 

Hechos:

Se presenta en el registro un decreto de adjudicación dictado en el seno de un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados en el que no se ha demandado a la sociedad mercantil que, no siendo deudora inicial del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudora, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento.

La finca consta inscrita a nombre de la sociedad «Drapharse, S.L.» desde abril de 2010 por fusión por absorción de la mercantil deudora e hipotecante  «Jopharsa 04, S.L.».

La demanda se presenta en junio de 2012 y la certificación para el procedimiento de ejecución hipotecaria se expidió en fecha de 24 de septiembre de 2012.

El registrador suspende la inscripción, además de por otro defecto no recurrido, por no constar en el testimonio del citado decreto de adjudicación que el titular registral, Drapharse, S.L, haya sido demandado y requerido de pago.

El recurrente señala que a «Drapharse, S.L.», se le notificó la existencia del procedimiento con posterioridad a su inicio, con ocasión de la expedición de la certificación de cargas, sin que dicha mercantil haya realizado actuación alguna en el proceso.

Nuestro  Centro Directivo comienza recordando su doctrina sobre  la recta interpretación del artículo 100 del Reglamento Hipotecario que implica supeditar la inscripción de las resoluciones judiciales firmes a la previa comprobación de que, en el procedimiento, los titulares registrales afectados hayan tenido la intervención prevista por la Ley y en las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran las consecuencias de una indefensión procesal. Por ello, no puede el registrador revisar la legalidad de aquellos tramites procedimentales que no estén directamente encaminados a hacer efectiva esa tutela del titular registral, pero sí puede y debe el registrador calificar el hecho de no constar en el auto la realización del requerimiento de pago al constituir un trámite esencial a través del cual se garantiza la intervención del requerido.

En el presente supuesto se trata de dilucidar si, no habiendo sido demandada la sociedad mercantil titular registral de la finca hipotecada que adquirió e inscribió su derecho con posterioridad a la hipoteca, pero antes de que se iniciara el procedimiento de ejecución hipotecaria, cabe inscribir la finca a nombre del ejecutante y practicar las demás actuaciones derivadas del procedimiento.

La DG teniendo claro que el tercer poseedor ha de ser demandado y requerido de pago de conformidad con lo dispuesto en los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien, en los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados –ni se hubiera inscrito– en el momento de formular la demanda, sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha certificación para el proceso) cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento.

Sin embargo estima el recurso y revoca la nota de calificación ya que han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales que concurren en este supuesto. El título de adquisición de la finca por parte de «Drapharse, S.L.» fue el de absorción de la sociedad «Jopharsa, S.L.». Ello supone que, como señala el artículo 23.2 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles, «si la fusión hubiese de resultar de la absorción de una o más sociedades por otra ya existente, ésta adquirirá por sucesión universal los patrimonios de las sociedades absorbidas, que se extinguirán, aumentando, en su caso, el capital social de la sociedad absorbente en la cuantía que proceda»

Por otro lado no debe olvidarse que la sociedad absorbente y la absorbida tenían la misma administradora única. Ello implica que desde el momento en que la sociedad «Jopharsa 04, S.L.» recibió el traslado de la demanda de ejecución hipotecaria y el requerimiento de pago, la sociedad absorbente, «Drapharse, S.L.», tuvo necesariamente conocimiento del inicio del procedimiento y posibilidad de comparecer al efecto de ejercer las facultades que procesalmente le atribuye la Ley de Enjuiciamiento Civil, no pareciendo razonable negar el acceso al Registro del decreto de adjudicación calificado. (MGV)

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347.*** ANOTACIÓN DEL DERECHO DEL LEGITIMARIO EN GALICIA.

Resolución de 2 de agosto de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 1, por la que se suspende la anotación preventiva de un derecho en condición de legitimario, solicitado mediante instancia.

– HECHOS: Se presenta instancia privada suscrita por un legitimario gallego, acompañada del testamento de la causante (que simplemente le lega la legitima estricta que le pueda corresponder) y una relación de fincas (la ½ pertenece a la heredera y la otra ½ a la causante), y en donde tal legitimario solicita la anotación preventiva de su derecho.

– La registradora califica negativamente, en base a la Naturaleza “pars valoris” de la legítima gallega (Aº 249 LDCG), y a los Ppios de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH), Titulación Pública (Aº 3 LH) y Tutela Judicial efectiva; y por analogía con la interpretación jurisprudencial de la Legislación Civil Catalana (Aº 451.15-2 CDCCat) y rechaza anotar los bienes sin una providencia judicial en que haya sido citado/oído el heredero-titular registral, pués el legitimario es un mero acreedor que carece de acción real sobre la herencia.

– El legitimario recurre señalando, entre otros defectos, como la insuficiencia de motivación registral, que la DGRN, acertadamente, rechaza de plano,  ya que:

1) La legítima gallega tiene la naturaleza de «pars valoris bonorum» y que se trata de un derecho hereditario anotable ex Arts. 42-6º y 46-2 LH, mediante solicitud si es pedida por los herederos, legitimarios o personas que tienen derecho a promover el juicio de testamentaría y también mediante providencia judicial obtenida por los trámites establecidos del art 57 LH;

2) Y que en Galicia, la ley anterior, la de 1995 (Aº 151-3, derogado) recogía anotación preventiva de demanda mientras que la ACTUAL de 2006, recoge anotación preventiva de su derecho sobre los bienes inmuebles de la herencia,

– La DGRN estima el 2º argumento del recurso y revoca la calificación señalando que:

1) Aunque como ya apuntaba la registradora en su calificación la legítima gallega es simplemente “pars valoris” y no confiera al legitimario mas que un derecho de crédito con una mera acción personal contra el heredero,

2) El actual Aº 249 LDCG admite que el legitimario se dirija sobre los bienes “de la herencia” (NO los propios del heredero; por lo que en este caso sólo cabrá anotar la ½ indivisa de la causante) y solicitar una anotación preventiva, que NO es NI la del Heredero (Aº 42-6º LH), NI la “de demanda” o “de embargo” (Aº 42-1º y 2º LH) NI la del Legatario o Legitimario (Aº 47 LH) NI la prevista en la Legislación Catalana (Aº 451.15-2 CDCCat: que se refiere, al igual que la Gallega de 1995 (Aº 151-3, derogado, a una Anotación Prev. “de demanda”) SINO una anotación preventiva, autónoma y “sui generis”, directamente contemplada por la Ley (Gallega) y anotable conforme a la previsión genérica del Aº 42-10º LH;

Tal Anotación puede podrá extenderse, no solo virtud de providencia judicial (que sí es imprescindible en la “de demanda”, como en Catalunya), sino también en la forma prevista en el 46-2 LH (Petición acompañada de todos los documentos acreditativos y complementarios correspondientes) pués aunque el legitrimario gallego no tiene una “pars bonorum” ni puede pedir la partición de la herencia, su derecho a la anotación dimana directamente, “ex lege”, del Aº 249 LDCG. (ACM)

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348.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR: ES IMPRESCINDIBLE.

Resolución de 2 de agosto de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Álora a inscribir un decreto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Hechos: El problema que se plantea en esta resolución es muy simple y ya ha sido tratado de forma reiterada por la DG, el TS y el TC.

Se trata de determinar si es o no inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, cuando hay un tercer adquirente de la finca que inscribió antes de la interposición de la demanda que no ha sido debidamente demandado y requerido de pago y que como es obvio figuraba como tal en la preceptiva certificación de dominio y cargas.

El registrador en una prolija, interesante y extensa nota que incluye citas de sentencias, resoluciones y doctrina, “suspende la inscripción, por no constar en el testimonio del citado decreto de adjudicación que el titular registral haya sido demandado y requerido de pago”.

El procurador recurre e indica  que se le notificó al tercer poseedor la existencia del procedimiento con posterioridad a su inicio, con ocasión de la expedición de la certificación de cargas, haciéndoles entrega del despacho de ejecución y copia de la demandaen comparecencia de 24 de abril de 2013.

Decisión: La DG con rotundidad confirma la nota de calificación.

Parte del artículo 100 del RH para conformar que el registrador debe y puede calificar el hecho de no constar en el auto la realización del requerimiento de pago (así como en su caso el resultado negativo de tal requerimiento), al constituir un trámite esencial a través del cual se garantiza la intervención del requerido.

Añade que “de los documentos presentados no se infiere que (el titular registral) hayan sido demandado ni requeridos debidamente de pago (artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra el mismo, como exigen los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales”.

Confirma que “el acreedor ejecutante debió dirigir la demanda también contra el titular registral como tercer poseedor de conformidad con el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina fijada al respecto por el Tribunal Constitucional”.  Como dice la doctrina es un caso de “litisconsorcio pasivo necesario, del deudor, del hipotecante no deudor y del tercer poseedor si existieren”.

Dice a continuación que la doctrina relativa a que para que el tercer poseedor sea demandado y requerido de pago deba acreditar su adquisición al acreedor “no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de abril de 2013 por la que sienta «doctrina sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 Constitución Española) tiene la inscripción registral y su publicidad» en un procedimiento de ejecución hipotecaria y en especial «la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal» en este tipo de procedimientos «en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad».

En definitiva que “el tercer poseedor ha de ser demandado y requerido de pago de conformidad con lo dispuesto en los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien, en los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados –ni se hubiera inscrito– en el momento de formular la demanda sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha certificación para el proceso) cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento”… “exigiendo, para la práctica de la inscripción, la acreditación de que la demanda y requerimiento de pago han sido dirigidos frente «al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas”.

Por todo ello y como dice el registrador en su nota no puede considerarse cumplidas dichas exigencias por “el simple traslado de copia de la demanda a dicho titular dominical, sin efectiva interposición de la misma contra él”.

Comentario: Resolución clara y reiterativa pero no por ello menos interesante en cuanto supone un buen resumen de toda la doctrina y jurisprudencia sobre la cuestión planteada. Solo indicaremos que aunque el registrador calificó  el defecto como subsanable, por su específica naturaleza parece claramente insubsanable, aunque ello no quiere decir que no sea solucionable volviendo al principio del procedimiento. (MGV)

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349.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN LA QUE EL JUEZ NO ADMITE QUE SEA DEMANDADO EL DEUDOR NO HIPOTECANTE

Resolución de 2 de agosto de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Oviedo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de cancelación de cargas acompañado de testimonio de decreto de adjudicación dimanantes de ejecución hipotecaria. 

Hechos: 

 – En fecha 11 de diciembre de 2012 se presentó demanda de ejecución hipotecaria contra el deudor y contra los hipotecantes no deudores.

 – Inicialmente no se admitió la demanda frente al deudor, al no haberse constituido por este ninguna hipoteca a favor del ejecutante, como resulta del auto dictado por el magistrado-juez del citado Juzgado  en el que considera que al ejercitarse exclusivamente la acción hipotecaria no es admisible la demanda contra el deudor personal. El citado auto devino firme y se continuó el procedimiento.

 – En fecha 1 de febrero de 2013 se despachó ejecución contra los hipotecantes no deudores, que requeridos de pago no atendieron éste, y se acordó sacar a subasta la finca hipotecada.

– Presentada inicialmente ante el Registro de la Propiedad de Oviedo, la documentación pertinente fue objeto de calificación negativa por no resultar que se hubiese demandado y requerido de pago al deudor.

 – A la vista de la calificación por el ejecutante se procedió a solicitar la nulidad de actuaciones en el procedimiento, petición que fue desestimada íntegramente reiterándose los argumentos de la inadmisión de la demanda, haciéndose constar la firmeza de la inadmisión a trámite del incidente de nulidad.

– PresentadO nuevamente el citado testimonio, en unión de los distintos documentos acreditativos de los anteriores hechos, el registrador mantiene su calificación sosteniendo la necesidad de que la demanda se dirija contra el deudor.

La Dirección General para la resolución del caso objeto de recurso, parte del artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, así como de los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento civil. De estos artículos, singularmente los de la Ley procesal, se deriva la necesidad de requerir de pago al deudor en todo caso y si los hubiere al hipotecante no deudor o al tercer poseedor.

Pese a ello se plantea el recurrente si en el caso de que se ejecute la hipoteca en la que el deudor sea una persona y el hipotecante en garantía de esa deuda otra, basta con que se dirija la demanda ejecutiva contra el hipotecante no deudor que es el directamente afectado por la ejecución hipotecaria.

Desde el punto de vista registral, la calificación registral de haberse demandado y requerido de pago al deudor a que se refiere el artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, en el caso de que el deudor sea dueño de la finca hipotecada, entronca directamente con el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y con el principio constitucional de proscripción de la indefensión del artículo 24 de la Constitución, pues se trata del titular registral contra el que ha de dirigirse un procedimiento que desemboca en la adjudicación de la finca a la persona que resulte de la subasta o de la adjudicación en caso de falta de postores que señala la ley. Lo mismo ocurre con la necesidad de demandar al hipotecante no deudor, pues se trata igualmente del dueño de la finca afectada por el procedimiento de ejecución.

 Por lo que se refiere al deudor no hipotecante, o sea al que no es dueño de la finca contra la que se dirige la acción real hipotecaria, el fundamento de la extensión de la calificación registral al requisito de haberse demandado y requerido de pago al deudor, no puede radicar en el principio de tracto sucesivo, puesto que no es titular registral, pero existe una razón fundamental para la intervención del deudor y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar.

Por lo tanto la falta de demanda contra el deudor y en cualquier caso la ausencia del requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento que podría dar lugar a su nulidad, y, en consecuencia, es obligación del registrador apreciar su cumplimiento.

Teniendo claro todo lo anterior, nuestro centro directivo estima el recurso revocando la nota de calificación ya que, en el presente caso, ante la inadmisión de la demanda contra el deudor y de requerimiento de pago al mismo, no nos encontramos ante una omisión en la formulación de la demanda que podría dar lugar a la nulidad del procedimiento, sino ante una serie de decisiones judiciales sobre la condición de demandado del deudor y por ende sobre los efectos de la omisión puesta de manifiesto, esto es sobre la propia existencia de la nulidad, que proceden de la valoración e interpretación de la normativa aplicable por el juez competente, en cuya fundamentación no puede entrar el registrador, pues éste debe velar por la intervención del deudor en el procedimiento en la forma dispuesta por la legislación, pero si una resolución judicial firme decide sobre su improcedencia, no le compete cuestionar la oportunidad de tal decisión conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Comentario: No supone esta resolución una inaplicación del claro mandato del artículo 132,1º de la LH, sino simplemente que si el juez, bajo su responsabilidad, considera que el deudor, en caso de existencia de hipotecante no deudor, no es demandable pese a haber sido demandado, y esta decisión deviene firme, ya no es revisable por la calificación registral debiendo estarse a la misma. De todas formas hubiera sido interesante conocer los íntegros fundamentos de derecho de la resolución judicial de no admisión de la demanda contra el deudor. (MGV).

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350.* ASIENTOS YA PRACTICADOS Y EN CUMPLIMIENTO DE RESOLUCIÓN DGRN

Resolución de 2 de agosto de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de despacho del registrador de la propiedad de Cullera.

Como consecuencia de un recurso gubernativo el registrador practicó una inscripción basándose en la resolución que estimaba parcialmente el recurso.

Ahora los recurrentes pretenden que existe un error de concepto y recurren la inscripción practicada.

La Dirección rechaza el recurso, que ha de tener por objeto las calificaciones negativas y no los asientos ya practicados. Si los recurrentes no estaban conformes con la resolución debieron recurrirla en la forma y plazo que establece el art.328 RH. Y si lo que pretenden es rectificar un error de concepto, en este caso habría que aplicar el art. 217 LH, que en todo caso exige el consentimiento unánime de los interesados pero también del registrador (MN)

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352.*** RÉGIMEN DE PARTICIPACIÓN ALEMÁN. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES

Resolución de 3 de agosto de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Roses n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Se plantea la posible existencia de un conflicto de intereses en una compraventa de bienes inmuebles situados en España dado que el representante de la sociedad alemana vendedora es el cónyuge de la adquirente, estando casados bajo el régimen de separación de bienes con nivelación de ganancias del Derecho alemán.

La compraventa de bienes inmuebles situados en España, realizada entre persona física y jurídica de nacionalidad alemana está sujeta al Reglamento 593/2008 de 17 de junio (Roma I) que, en defecto de ley escogida por las partes a los contratos relativos a derechos reales sobre bienes inmuebles, aplica la ley del lugar donde estuvieran situados.

La DGRN señala que es la legislación española bajo cuyo prisma debe considerarse el posible conflicto de intereses que pueda concurrir en la prestación del consentimiento en el contrato considerado y que es la Ley alemana la competente para determinar de un lado la proyección del régimen económico del matrimonio en los efectos del contrato, y de otro las cuestiones de funcionamiento interno de las sociedad transmitente, en cuanto a la manera de abordar los supuestos en los que sus representantes defienden en el mismo contrato también intereses contrapuestos al de la sociedad y de formalizar los acuerdos pertinentes (artículos 9.2 y 9.11 del CC, respectivamente).

La determinación de la ley material aplicable a un supuesto internacional corresponde a la autoridad del foro (Resolución de de 27 de abril de 2015), que debe aplicar, conforme al artículo 12.6 del Código Civil, (RDGRN de 20 de enero de 2011) de oficio la norma de conflicto que resulte aplicable al supuesto.

En cuanto a la prueba del Derecho extranjero, hace un resumen de su doctrina:

1º.- No existe un instrumento en vigor ni en la Unión Europea ni en la Conferencia de La Haya sobre este tema.

2º.- Ha sido objeto de nueva regulación en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de Cooperación Jurídica Internacional en materia civil, en vigor desde el 20 de agosto de 2015, básicamente en su artículo 33.

3º.- Dicha Ley no modifica ni afecta las reglas específicas sobre aplicación extrajudicial, en particular al artículo 36 del RH.

4º.- La Resolución de 3 de mayo de 2016 señala que los artículos 34 a 36 de la Ley que establecen el régimen común de solicitudes de auxilio internacional para la información del derecho extranjero, son aplicables tanto a la aplicación del Derecho extranjero por autoridades jurisdiccionales, como por notarios y registradores.

5º.- La ley de Cooperación Jurídica Internacional es de carácter general pero subsidiaria a la ley especial, entre las que se encuentra la legislación hipotecaria (disposición adicional 1ª, letra f), de la Ley 29/2015, de 30 de julio), en cuanto sean compatibles con lo dispuesto en esta ley, por lo que se deberá acudir preferentemente a los medios de acreditación del derecho extranjero previstos en el artículo 36 del RH.

6º.- El artículo 36 RN es norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la RDGRN de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. El precepto señala los medios de prueba del Derecho extranjero y no contiene un «numerus clausus» ya que permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados.

 7º.- Se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la LEC, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia y debe probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país.

 8º.- La Dirección General ha señalado en diferentes ocasiones que las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la LEC, 168.4 del RN y 36.2.º del RH), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera, aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005, entre otras). Recientemente la Resolución de 20 de enero de 2011, señala que las autoridades no judiciales ante las que se inste la aplicación de un ordenamiento extranjero, podrán aplicar un Derecho extranjero si tienen conocimiento de él o indagan su contenido y vigencia.

9º.- Si al notario o al registrador no se le acredita debidamente el derecho extranjero o no lo conocen, deben denegar la autorización o suspender inscripción hasta que resulte debidamente acreditado.

10 º.- El artículo 36 del RH posibilita que el Derecho extranjero pueda ser acreditado, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un notario, habiendo manifestado esta Dirección General (Resolución 20 de julio de 2015) que si el registrador entendiese, que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusión pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretación de las normas extranjeras, deba el registrador al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo, sin que, por tanto, sea suficiente una referencia genérica de falta de prueba del Derecho extranjero.

Análisis del Conflicto de intereses:

A) desde el punto de vista de la persona física adquirente:

El sistema español de seguridad jurídica preventiva tiene como uno de sus pilares básicos la publicidad de la titularidad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Tratándose de personas casadas, la titularidad de sus bienes y derechos queda afectada por la existencia convencional o legal de un régimen económico matrimonial que determina el ejercicio y extensión del derecho inscrito. Para que dichas circunstancias puedan ser conocidas por terceros, el Registro debe publicarlas de ahí que nuestro ordenamiento exija la debida constancia de cuál sea el régimen económico matrimonial aplicable al titular registral. (Artículos 51 y 76 RH).

LA DGRN de 15 de julio de 2011, señalo que esta regla no se modifica en el supuesto de adquisiciones llevadas a cabo por personas cuyo régimen económico-matrimonial esté sujeto a una Ley extranjera pues rige el principio de especialidad que conlleva la regla de publicar una situación jurídica cierta; no obstante, la cuestión es más compleja pues la determinación de cuál sea el régimen aplicable implica el conocimiento del Derecho extranjero lo que no es obligado para los funcionarios españoles. A esta dificultad pretende dar respuesta el artículo 92 del RH; por otro lado, la entrada en juego de un ordenamiento extranjero no supone la renuncia a la determinación de la titularidad ni que el notario español pueda adoptar una actitud pasiva. El artículo 159 del RN obliga al autorizante a indagar la situación de los otorgantes a fin de averiguar si existen capítulos o contrato matrimonial entre ellos para proceder, tal y como exige dicho precepto, testimoniando, en su caso, los aspectos particulares que puedan ser relevantes al efecto (vid. Resolución de 15 de junio de 2009). El notario español está obligado a aplicar la norma de conflicto española (artículo 12.6 del Código Civil) y a determinar, de acuerdo a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges; de esta forma, aunque el notario desconozca el contenido de la ley material extranjera reflejará debidamente en la comparecencia del instrumento público cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges.

Mantiene la registradora que existe un conflicto de intereses por el hecho de que el administrador de la sociedad sea el marido de la compradora cuando están casados en el régimen supletorio de participación en ganancias recogido en la legislación alemana. En relación con la compradora, su régimen económico viene regulado en el Libro Cuarto, Sección Primera, Título sexto 1, artículos 1363 y siguientes del «Bügerliches Gesetzbuch» (BGB, Código Civil alemán) disponiendo el número 2 de dicho artículo que el patrimonio del marido y de la mujer no será patrimonio común del matrimonio; lo cual se aplica asimismo en cuanto al patrimonio adquirido por uno de ellos tras la celebración del matrimonio; los bienes del marido y los de la mujer no se convertirán en bienes comunes de los esposos ni durante el matrimonio ni a su disolución y como declara la RDGRN de 17 de diciembre de 2004, durante la vigencia de dicho régimen, cada cónyuge no tiene un derecho real en relación con los bienes adquiridos por el otro cónyuge sino un derecho de crédito, el derecho de participación sobre el patrimonio final del otro, que se consolidará al finalizar el mismo. Mientras esté vigente dicho régimen se rige por las normas de separación de bienes por lo que cada uno un administra y dispone de su patrimonio libremente, salvo que disponga del ajuar familiar o de todo su patrimonio. Añade la Dirección general que es posible que la inversión inmobiliaria de manera indirecta y diferida pueda afectar de algún modo a los derechos del cónyuge del adquirente y a su esfera patrimonial, por sus eventuales consecuencias en el ámbito de la liquidación de los derechos económicos conyugales e incluso en el ámbito sucesorio, pero concurriendo ambos cónyuges interesados, desde esta perspectiva, el conflicto de intereses queda salvado.

B) Desde el punto de vista de la parte vendedora.

Se plantea si la situación personal del administrador puede viciar de alguna manera el contrato de venta. La DGRN diferencia la situación de auto-contrato de la del conflicto de intereses en la actuación del administrador de una compañía, cuestión esta última que cuenta con una específica regulación en el ámbito de las sociedades mercantiles.

En el supuesto planteado no existe auto-contratación, ya que esta se produce cuando una persona interviene en un mismo contrato en su propio nombre y en el de la otra parte contratante o incluso cuando representa a ambas partes en el negocio jurídico.

Debe analizarse si existe un posible conflicto de intereses. La legislación de los distintos países europeos regula de manera paralela el régimen de responsabilidad de los administradores y particularmente el denominado deber de lealtad, que obliga al administrador a actuar de buena fe y orientado por aquello que resulte más favorable para la sociedad, artículo 227 de la LSC. Entre las obligaciones derivadas del deber de lealtad, se incluye el deber de evitar situaciones de conflicto de interés (artículos 229 y 230 de la LSC)

 Las consecuencias derivadas de la infracción del deber de lealtad y situación de conflicto de intereses son las previstas en los artículos 227.2 y 232 de la LSC: la obligación de indemnizar el daño causado al patrimonio social y devolver a la sociedad el enriquecimiento injusto, y el ejercicio de las acciones de impugnación, cesación, remoción de efectos y, en su caso, anulación de los actos y contratos celebrados por los administradores con violación de su deber de lealtad.

En definitiva, no solo se contemplan acciones de responsabilidad frente al administrador que incumple su deber de abstención ante un eventual conflicto de interés, sino también acciones (artículo 232 Ley de Sociedades de Capital) que pueden comprometer la eficacia del acto otorgado, como las que se dirigen a la cesación de sus efectos, y su impugnación o anulación. Este supuesto de ineficacia previsto en el artículo 232 LSC por infracción del deber de lealtad, debe compaginarse, a su vez, con el ámbito de representación del órgano de administración del artículo 234 LSC que señala, someramente, que el poder de representación de los administradores se extiende a todo el objeto social, siendo ineficaz frente a terceros toda limitación de los poderes de los administradores, quedando incluso la sociedad obligada frente a terceros de buena fe y sin culpa grave cuando dichos actos exceden del objeto social.

Por ello, desde una perspectiva general, puede afirmarse que el acto realizado infringiendo el deber de lealtad pudiera tenerse por eficaz, desde el punto de vista representativo, (dejando acaso la salvedad de supuestos en que del documento presentado resulte patente su nulidad) en tanto no se declare judicialmente su ineficacia, para lo cual parece que habría de concurrir también otro elemento, ajeno al juicio de suficiencia de la representación, como es el de la producción de un daño a la compañía, aunque en este punto cabe reconocer que la doctrina científica no se muestra unánime.

El conflicto de intereses no supone un supuesto de actuación sin autorización, en el sentido del artículo 1259 del CC, porque la legitimación para actuar se deriva de ser administrador de la sociedad. Trae a colación el centro directivo La STS de 24 de octubre de 2000, Sala 3ª que señala que, «a Notarios y Registradores les incumbe en el desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que, recae, respectivamente, sobre los negocios jurídicos que son objeto del instrumento público, o sobre los títulos inscribibles». Pero debe también tomarse en consideración que el artículo 18 de la LH delimita el ámbito objetivo de la calificación al establecer que los registradores calificarán «…la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas…». Ciertamente, en el procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la inscripción del título con la necesidad de impedir que los actos que estén viciados accedan al Registro. Por todo ello, los dos ámbitos, autocontrato y conflicto de intereses, deben mantenerse separados. Los supuestos de conflicto de intereses y la relación de personas vinculadas a los administradores, que enumera el artículo 231, con carácter general, debe quedar sujeto al régimen de los artículos 227.2 y 232 de la LSC y su control ha de ser judicial, en el ámbito procesal en que se pueda ejercer el derecho a la defensa y llevar a cabo una prueba contradictoria, salvo que el conflicto sea notorio y afecte al propio ámbito representativo, conforme a lo dispuesto en el artículo 234 de la LSC. En conclusión, por lo que respecta a la legislación española y en nuestro caso no puede deducirse del solo hecho de que el administrador de la sociedad vendedora sea el marido de la compradora, cuando esta actúa en su propio nombre y derecho, sin adquirir con carácter común, que se haya quebrantando el deber de lealtad y se haya causado un perjuicio a la sociedad, cuestiones estas de carácter sustantivo, que deberán ventilarse en el juicio correspondiente.

A lo expuesto, debe añadirse además que en este supuesto concreto la sociedad ha consentido el acto, mediante su ratificación posterior en junta universal y por unanimidad. Esta circunstancia zanja toda posibilidad de duda sobre la validez y eficacia traslativa del acto concernido; aclara la Resolución que si bien la legislación alemana reconoce al administrador la función de redacción de las actas, aunque sin atribuir expresamente al órgano de administración la facultad de certificar el contenido de las mismas, el documento presentado parece equivalente al que resultaría exigible de conformidad al derecho español para complementar la competencia de dicho órgano, por cuanto del título y de la documentación complementaria, que se presenta a inscripción, se acredita el cargo de administrador, inscrito en el Registro Mercantil competente, de la persona que emite la certificación, así como la legitimidad de su firma, extremos estos coincidentes con las exigencias del derecho español, derivándose de su contenido que todos los socios, constituidos en junta universal, aprueban por unanimidad la operación sobre cuyo acceso registral se debate.

La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada. (IES)

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354.** COMPRAVENTA. DUDAS SOBRE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.

Resolución de 23 de agosto de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a inscribir una escritura pública de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de una finca ya inscrita cercana al mar.

El registrador sospecha que dicha finca puede invadir el dominio público o estar dentro de la zona de servidumbre de tránsito marítimo terrestre, aunque  no ha podido visualizar en la cartografía a su disposición las líneas que delimitan dichas zonas de dominio y servidumbre. Por ello solicita  que se le aporte un Certificado de Costas que aclare este punto, cuya falta de aportación por el interesado considera defecto.

El notario autorizante alega que no están  justificadas las dudas del registrador por vagas e inconcretas y además porque en la propia escritura se aportan otros medios de prueba para despejar cualquier duda (fundamentalmente certificados y planos municipales y certificado catastral). Argumenta también que, en su caso,  es el propio registrador el que tiene que pedir el certificado y no el interesado, por analogía de lo dispuesto para las inmatriculaciones (artículo 15.2 y3 de la Ley de Costas).

La DGRN revoca la calificación y declara que:

1.- Si hay cartografía disponible en el propio Registro, el registrador podrá comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas georreferenciada, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas

2.- Si no hay cartografía disponible, para que el registrador pueda suspender la inscripción por sospechas  motivadas y solicitar el Certificado de Costas, tiene que constar en el Registro la colindancia de la finca con el dominio público o resultar la afección por las servidumbres legales, pues en otro caso  el registrador tiene que contradecir motivadamente la identificación realizada en el título (Artículo 15.2 de la Ley de Costas), es decir argumentar sus sospechas de colindancia.

2.- El juicio de identidad de la finca por parte del registrador (y por tanto las  sospechas de invasión del dominio público), no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados y no se puede apoyar en meras presunciones, suposiciones o conjeturas.

COMENTARIO: En resumen, creo que se puede decir en este tema que:

1.- Si se trata de inmatricular una finca que se declara colindante en la escritura con el dominio público hay que aportar por el interesado el  certificado de Costas. Una vez inmatriculada no se necesitará dicho certificado para sucesivas transmisiones, pues ya se acreditó la no invasión.

Si la finca no se declara colindante o  afecta a las servidumbres,  pero el registrador tiene sospechas motivadas de que lo sea, éste tiene que pedir de oficio el Certificado de Costas, tanto si es para inmatriculación como para segundas transmisiones, siempre, claro está, que no disponga de la cartografía oficial en su base de datos en cuyo caso podrá consultarlo directamente.  (AFS)

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355.*** DESHEREDACIÓN: REQUISITOS MÍNIMOS Y EFECTOS.

Resolución de 1 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho: Se cuestiona la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia otorgada por la heredera sin intervención de los ascendientes legitimarios, que fueron desheredados en el testamento.

¿Deben concurrir los legitimarios desheredados? NO.

¿Los descendientes de ascendientes desheredados los sustituyen en la herencia (art. 857 CC)? NO.

Doctrina de la DGRN.

I DESHEREDACIÓN:

1 Los herederos pueden realizar la adjudicación o partición de herencia sin necesidad del concurso de los desheredados expresamente, pero es preciso que en la escritura pública de herencia se contengan datos suficientes para deducir la plena legitimación de los otorgantes.

2 Estos datos que han de resultar de la escritura y título sucesorio son los siguientes:

A) Voluntad de desheredar explícita y determinada:

(i) Tanto en lo referente a la expresión de una causa legal, que, si no ha de ser probada por el testador, al menos ha de ser alegada como fundamento de la privación sucesoria, ya por referencia a la norma que la tipifica ya mediante la imputación de la conducta tipificada. A diferencia de lo que ocurre con la indignidad, no se precisa ex ante la prueba de la certeza de la causa desheredationis. Esta prueba solo se impone, a cargo del favorecido por la desheredación, cuando el privado de la legítima impugnase la disposición testamentaria.

(ii) Como en lo referente a la identificación del sujeto desheredado, que lo ha de ser, al menos, con el mismo rigor que se exige para la designación de heredero «por su nombre y apellidos» (arts. 772 del Código Civil). Subsidiariamente habrán de ser perfectamente determinables, por estar designados de manera que no pueda dudarse de quien sea el sujeto afectado».

B) Imputabilidad del desheredado: El desheredado ha de ser susceptible de imputación, esto es, que al tiempo del testamento haya nacido y tenga aptitud o idoneidad para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación. Lo que no cabe duda es que se requiere un mínimo de madurez física y mental para que una persona pueda ser civilmente responsable del acto que se le imputa.

CONCLUSIÓN: (i) Cabe reconocer que con carácter general en el ámbito extrajudicial gozarán de plena eficacia los actos y atribuciones particionales que se ajusten al testamento, aunque conlleven exclusión de los derechos legitimarios, mientras no tenga lugar la impugnación judicial de la disposición testamentaria que priva de la legítima. (ii)  Sin embargo, esta doctrina no impide que se niegue ab initio eficacia a las desheredaciones que no se funden en una causa de las tipificadas en la ley, o que se refieran a personas inexistentes al tiempo del otorgamiento del testamento, o a personas que, de modo patente e indubitado (por ejemplo, un recién nacido) resulte que no tienen aptitud ni las mínimas condiciones de idoneidad para poder haber realizado o ser responsables de la conducta que se les imputa. También debe poder deducirse del título de la sucesión, o del documento atributivo de la herencia, la aptitud genérica del desheredado para serlo.

 II ARTÍCULO 857 CÓDIGO CIVILNo deben entenderse incluidos en el término «desheredado» del artículo 857 del Código Civil a los ascendientes del testador.

Comentario.

La DGRN vuelve a tratar sobre los efectos de la desheredación testamentaria y la eficacia general de cualquier testamento mientras no haya un pronunciamiento judicial en contrario.

 Reitera que la desheredación produce efectos desde la apertura de la sucesión y mientras no sea impugnada judicialmente, caso en el que corresponderá al heredero demostrar la concurrencia de la causa legal de desheredación. Precisa, no obstante, los requisitos mínimos que ha de reunir la declaración de desheredación y su alcance, lo que resulta de interés para la autorización del testamento, momento en que el notario puede hacer una importante labor preventiva, bien dejando claramente expuestos en el testamento los presupuestos de la desheredación, bien aconsejando que no se haga por no ser viable tal declaración a la vista de las circunstancias concurrentes. Lógicamente, la prudencia notarial debe prevalecer en estos casos, pero ante declaraciones palmariamente indefendibles (caso de desheredación de recién nacidos, por ejemplo, o a toda la estirpe presente y futura del hijo, etc) procede, a mi juicio, una advertencia expresa en el testamento en vez de negar la autorización, pues no cabe olvidar el principio del favor testamenti y la conservación de efectos no obstante la ineficacia de las cláusulas nulas.

Por otro lado, destacar el alcance que se le da al artículo 857 del Código Civil, que es aplicable a los descendientes del hijo desheredado, pero no a los descendientes de los ascendientes que hayan sido desheredados. (JAR)

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356.⇒⇒⇒ SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA FINCA SEGREGADA Y RESTO. NUMERACIÓN FINCAS. CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO. CRU.

Resolución de 2 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Fregenal de la Sierra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y extinción de condominio. 

Supuesto de hecho. Se autoriza escritura de segregación de finca inscrita y se solicita la inscripción de la parcela segregada, que cuenta con la representación gráfica georreferenciada en los términos previstos por el artículo 9 LH. El resto de finca matriz no tiene representación gráfica georreferenciada. Se da la circunstancia de que la superficie real de la finca no coincide ni con la catastral ni con la registral aunque está dentro de los metros de ambas superficies. Por tanto, el resto de finca matriz quedaría inscrita con la cabida registral resultante después de haberse practicado la segregación y sin actualizarse.

Planteamiento. Conviene ver lar argumentaciones de registradora y notaria, siendo especialmente ilustrativa, a mi juicio, esta última. Las cuestiones que se plantean son fundamentalmente las siguientes: (I) Supuestos en los que es preceptiva la aportación de la representación gráfica georreferenciada para inscribir y supuestos en los que es potestativa. (II) Relación entre los artículos 9 y 199 LH. (III) El caso de las segregaciones. (IV) Requisitos técnicos para la aportación de la representación gráfica. (V) Código registral único de las fincas.

Doctrina de la DGRN.

I Art. 9 LH: representación gráfica georreferencia preceptiva y facultativa:

1 Preceptiva: Según el art. 9 b) LH es preceptiva la aportación de la representación gráfica georreferenciada siempre que se inmatricule una finca o se practique otra operación registral que implique reordenación del territorio (agrupación, parcelación, segregación, etc), casos en los que también se hará constar las coordenadas georreferenciadas de sus vértices si constan debidamente acreditadas.

La Resolución incluye “cualquier supuesto de modificación hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación”.

2 Facultativa: Es el supuesto que contempla el artículo 199 LH, según el cual, el titular registral del dominio o cualquier derecho real sobre la finca podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica…”.

Además, la Resolución reitera que será el momento de la presentación de la escritura en el Registro el que determina la aplicación de la nueva normativa.

II Relación entre los artículos 9 y 199 LH.

1 El artículo 9 se remite al procedimiento del artículo 199 “en los supuestos en los que la aportación para inscribir la representación gráfica sea meramente potestativa”.

 Aún más, “del propio tener del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación de dicho procedimiento en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”. Esto es así porque el artículo 199 trata de proteger a los colindantes potencialmente afectados por la operación que se realiza, pero si, por las circunstancias concurrentes, no resulta riesgo potencial para ellos, no se precisa cumplimentar dicho procedimiento. En principio no habrá riesgo potencial si no hay alteración de la superficie de la finca o cuando la diferencia no supere el 10%, siempre y cuando no se produzca una alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz según la cartografía catastral.

2 Sin embargo, el artículo 9 no se remite expresamente al procedimiento del artículo 199 en los supuestos en los que la aportación para inscribir la representación gráfica sea preceptiva.

En tales casos, la inscripción de la representación gráfica no exigirá por lo general la tramitación previa del expediente previsto en el art. 199 LH, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9 b) (párrafo séptimo) una vez practicada la inscripción. Se exceptúan, sin embargo, aquellos supuestos en los que “por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración de la cartografía que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr.artículo 9.b), párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados”, como ha quedado dicho en el apartado anterior.

III El caso de las segregaciones.

La exigencia de representación gráfica se extiende también al resto de finca matriz en las segregaciones, pues otra interpretación del precepto “conllevaría un régimen jurídico distinto en cuanto a la identificación gráfica de las mismas para la segregación frente a la división, siendo ambas operaciones registrales con idénticos requisitos tanto civiles como administrativos”.

No obstante, en el caso de las segregaciones habrá que tener en cuenta que el artículo 47 RH dice que la descripción de la porción restante (entendiendo incluida en ésta la representación gráfica de la finca) se hará constar cuando «fuere posible». La imposibilidad deberá valorarse en cada caso de modo objetivo. Por ello, si, como ocurre en el presente caso, no resulta objetivamente posible constatar la superficie real del resto de finca matriz y el interesado no pretende que tenga acceso la rectificación de la superficie del resto de la finca, que se sigue describiendo en la escritura conforme a la superficie resultante del Registro,  es posible inscribir parcialmente el documento solamente en cuanto a la porción segregada de la que se aporta representación gráfica.

IV Requisitos técnicos para la aportación de la representación gráfica. 

Tras la Resolución de 2 de agosto de 2016, que homologa la aplicación informática para la calificación de las representaciones gráficas prevista en el artículo 9.b) la Ley Hipotecaria y la disposición adicional primera de la Ley 13/2015, en los documentos presentados a partir de dicha fecha no procederá la utilización de los medios alternativos para la aportación y tratamiento de la representación gráfica que se previeron en la Resolución de 12 de febrero de 2016.

V Código registral único de las fincas

Tras la citada Resolución de 2 de agosto de 2016 (conforme al punto quinto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015) se implanta definitivamente el código registral único de finca previsto en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria:

(i) Las nuevas fincas registrales y demás supuestos que conforme a la legislación hipotecaria abran folio real propio(como el presente caso de segregación), sólo se les asignará este código registral único, cuya composición se define en dicha Resolución, y para evitar duplicidades y disfunciones, no se les asignará el número de finca o subfinca particular dentro de cada registro, término municipal y sección que procedía conforme a la normativa reglamentaria anterior a la implantación legal del código registral único, sin perjuicio de que pueda continuar utilizándose la numeración tradicional únicamente a efectos meramente internos o para facilitar el trabajo de la oficina.

(ii) Tratándose de fincas ya existentes a las que se les asigne el código registral único, al objeto de asegurar una debida identificación de la finca registral, deberá hacerse referencia tanto en la nota de despacho del documento, como en la publicidad formal, incluida la que haya de proporcionarse a los notarios con ocasión de la autorización de alguna escritura (cfr. artículo 354 a) del Reglamento Hipotecario), tanto el código registral único, como como el número de finca registral tradicional. 

Ver archivo especial(JAR). Criterios REITERADOS por la  R. 12 de septiembre de 2016 .

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357.** RECONOCIMIENTO DE DEUDA E HIPOTECA. MEDIOS DE PAGO. REQUISITOS LEY 2/2009

Resolución de 2 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almagro, por la que se suspende la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca.

Supuesto de hecho. La cuestión central del recurso es que en la escritura pública presentada a inscripción se reconoce adeudar a una entidad no de crédito una suma de dinero como consecuencia de relaciones mercantiles, y en garantía del pago de dicha cantidad los cónyuges constituyen solidariamente hipoteca a favor de la sociedad.

La Resolución reitera la (i) necesidad de expresar en la escritura e inscripción la causa del reconocimiento de deuda y fija los requisitos que ha de reunir dicha expresión causal. También se detiene en (ii) los caracteres del reconocimiento de deuda y en (iii) la legislación de protección de los consumidores que celebran contratos de préstamo con entidades distintas a la de crédito.

Doctrina de la DGRN.

I Necesidad de expresar la causa del reconocimiento de deuda:

La causa del reconocimiento de deuda ha de expresarse en la escritura y en la inscripción, sin que sea posible la presunción de la causa a efectos registrales. No obstante, no se exige una expresión pormenorizada de la causa, sino que es suficiente con la indicación de cuál es el contrato del que deriva la deuda. No se expresa suficientemente la causa cuando se dice “como consecuencia de relaciones mercantiles”.

II Caracteres del negocio jurídico de reconocimiento de deuda.

Se trata de un negocio jurídico por el que se asume y fija una relación jurídica preexistente con eficacia material y procesal: material, porque obliga al cumplimiento de la obligación cuya deuda ha sido reconocida, y procesal porque dispensa al acreedor de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente» (SSTS 17 de noviembre de 2006, 16 de abril de 2008 y 6 de marzo de 2009, entre otras).

Se dice en algunas sentencias que también produce efectos constitutivos, lo que ha de ser entendido en el sentido de que el efecto vinculante que el reconocimiento tiene para el deudor nace directamente de este negocio jurídico; sin embargo, ello no supone que el reconocimiento tenga efectos novatorios, pues no produce per se ni novación extintiva ni modificativa de la obligación primitiva.

III Contratos de préstamos de consumidores con entidades distintas a la de crédito:

Reitera la doctrina de las recientes resoluciones de 7 de julio de 2016, 11 de julio de 2016, números 274 y 293 del Informe del mes de agosto de 2016, especialmente:

(i) reitera el deber de control sobre el cumplimiento de las obligaciones que impone (información precontractual, transparencia de las condiciones de los contratos, tasación, compensación por amortización anticipada, etc.) por parte de notarios y registradores de la Propiedad en su condición de funcionarios públicos (artículo 18.1 Ley 2/2009, de 31 de marzo).

(ii) Considerar que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca del carácter profesional del prestamista, quien debe cumplir por ello los requisitos legalmente previstos para el desarrollo de su actividad. La comprobación de haberse concedido dos o más préstamos se podrá comprobar por notarios y registradores mediante la información oficial que unos y otros tienen a su alcance (JAR).

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359.** CONVERSIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO EN DEFINITIVO. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

Resolución de 2 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Archena, por la que se deniega la extensión de la nota marginal indicativa de la expedición de certificación para una ejecutoria de título judicial.

Se practicaron sendas anotaciones de embargo preventivo en 2012, siendo confirmado el embargo convirtiéndose en ejecutivo en 2014 y haciéndose constar dicha conversión por nota marginal.

Se presenta ahora mandamiento ordenando la expedición de certificación de dominio y cargas de la fincas.

La registradora entiende que no procede extender la nota marginal por estar caducadas las anotaciones.

La Dirección analiza la vigencia de las anotaciones de embargo preventivo convertido en ejecutivo distinguiendo el asiento mediante el cual se ha hecho constar la conversión, como ya hizo en la R de 28 de enero de 2015. Señala que es dudoso si procede extender una nota marginal de conversión –como en este supuesto – o una nueva anotación. En el primer caso ( por analogía a la prevista en los arts 578.3 613.4 LEC para la ampliación por vencimiento de nuevos plazos de la obligación o por devengo de intereses ) el efecto sería que se mantiene el rango de la primitiva anotación pero también su duración; por el contrario si se hiciese con una nueva anotación –cuyo fundamento se basa principalmente en que la anotación publica una garantía diferente aunque conexa con la medida cautelar previa – por lo que debe así mismo conectarse registralmente con la primera a efectos de conservar su prioridad, mediante la oportuna nota marginal de referencia, ya que de otra forma el objetivo de la medida cautelar quedaría estéril. La Dirección considera que esta última es la solución idónea y más acorde con la legislación hipotecaria, pudiéndose aplicar  analógicamente el mecanismo de conversión de las anotaciones que regula la legislación hipotecaria, a fin de recoger correctamente el tránsito del embargo preventivo al embargo ejecutivo manteniendo la prioridad ganada por la toma de razón en el Registro del primero, y en consecuencia sus efectos se retrotraen a la fecha de la anotación del embargo preventivo si bien el plazo de caducidad de esta segunda anotación se computará desde su propia fecha, por aplicación del régimen general de las anotaciones preventivas – art 86 LH– .

Sin embargo y a pesar de que en este supuesto el registrador optó por extender una NM y no una nueva Anotación entiende que a la nota practicada deben atribuírsele los efectos de la conversión de la medida cautelar en embargo ejecutivo, del cual la anotación es garantía, y que  debe accederse a la expedición de la certificación y a la extensión de la preceptiva nota marginal solicitada ya que el plazo de su duración se computaría desde la extensión de la nota marginal. (MN)

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360.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. REINSCRIPCIÓN. REQUERIMIENTO. OPOSICIÓN

Resolución de 5 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de registrador de la propiedad interino de Madrid nº 35 a practicar la reinscripción en favor del transmitente de determinada finca.

– HECHOS:  Se trata del eterno supuesto de intento de ejercicio de condición resolutoria por incumplimiento (en una permuta de solar por obra futura) mediante acta notarial, en que el deudor se opone expresamente a la resolución.

   El presente caso es aparentemente más complejo porqué la SA deudora es una constructora en Concurso de Acreedores, y las actas se requieren cuando, no solo han quedado sustituidos los administradores iniciales por los concursales, sino que además, se ha abierto ya la fase de liquidación.

– El REGISTRADOR deniega lógicamente la reinscripción del dominio del acreedor, por aplicación analógica de la abundante doctrina jurisprudencial sobre resolución por impago del precio aplazado en la compraventa (DGRN, TS, TC…; cito por todas, las más recientes: Res 16 Octubre 2014 y Res 22 de febrero de 2013) y en general sobre el pacto comisorio y la recuperación del dominio en la condición resolutoria (ex Aº 59 RH y Aº 175.6 RH).

 La calificación repasa los requisitos para tal resolución y por tanto, y ante la oposición del deudor, estima necesaria una resolución judicial que dirima si ha habido o no pago o incumplimiento, pero sin que el registrador pueda ni deba calificar tal extremo.

– Las interesadas (permutantes que ahora resuelven por incumplimiento) recurren e invocan múltiples normas, civiles, procesales y hipotecarias, y sobre todo concursales, intentando contra-rebatir los motivos de oposición y los argumentos esgrimidos por los administradores concursales de la SA para oponerse a la resolución (que las interesadas ya fueron citadas en la formación de la lista de acreedores, que no impugnaron su clasificación, que el Juez admitió la cancelación de la condición resolutoria, etc….

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, sin que obviamente entre en asuntos y materias que o no se plantearon al registrador o que no son objeto de recurso gubernativo, sino de procedimientos judiciales, pero sin valorar los argumentos sustantivos.

Con todo, la DGRN pone de relieve, obiter dicta, aspectos interesantes como que, abierta la fase de liquidación concursal, cesa la posibilidad de ejercicio de acciones resolutorias de ventas de inmuebles por falta de pago del precio aplazado aunque deriven de condiciones explícitas inscritas (arts 57.3 y 56 Ley Concursal). (ACM)

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361.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA POR ERROR EN EL CONSENTIMIENTO. REQUISITOS.

Resolución de 5 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albaida, por la que se suspende la inscripción de una rectificación de una escritura ya inscrita de declaración de obra nueva en construcción.

Hechos: En 2010 se otorga una declaración de obra nueva en construcción por A, soltera, sobre un solar de su propiedad, que por tanto se inscribe con carácter privativo, e inmediatamente se hipoteca. En 2011 se termina la obra. En 2015 se otorga una escritura rectificatoria de la anterior por A y por B, ahora casados, que manifiestan  que con anterioridad a 2010 A había cedido a B un derecho de superficie sobre la mitad indivisa de la finca, derecho que ahora formalizan y rectifican la obra nueva declarada solicitando que la mitad de la edificación se inscriba a favor de B.

La registradora suspendió la inscripción solicitada por no estar constituido debidamente el derecho de superficie y por falta de tracto. El notario autorizante de la primera escritura de 2010 informó que en ningún momento se manifestó por A la existencia de dicho pacto relativo al derecho de superficie.

Los interesados recurren y alegan que el pacto fue verbal, que ambos figuran como promotores de la obra en el Proyecto y en otra serie de documentos como las cuentas bancarias que financiaron la obra, que han prestado su consentimiento todos los titulares de derechos registrales por lo que no hay falta de tracto, y que se produjo en la inscripción un error de concepto que la registradora tiene que rectificar, pues en otro caso la única solución sería una demanda judicial, innecesaria ya que  todas las partes están de acuerdo.

La DGRN admite que es posible la rectificación de actos anteriores, por errores de consentimiento, pero siempre que tengan suficiente causa, ya que  se ha de evitar que por la vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos (y las consecuencias fiscales derivadas de las mismas), dejando siempre a salvo los derechos de terceros.

En el presente caso considera que no se llegó a constituir nunca  el derecho de superficie porque el artículo 40.2 de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, exige escritura pública para su válida constitución, como reconocen  los propios interesados que consideraron que no era necesaria su constitución dada su relación sentimental, por lo que no se produjo error ni en la escritura ni en la inscripción. Ello no impide que puedan constituir ahora el derecho de superficie.

En definitiva desestima el recurso, salvo en lo relativo a la falta de tracto, que lo revoca. (AFS)

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362.** EJECUCIÓN DE HIPOTECA. USO DE VIVIENDA FAMILIAR INSCRITO

Resolución de 5 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Granada nº 2, por la que se suspende la inscripción de un auto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos: Don A, en fecha 12 noviembre de 2003, concierta sobre una finca privativa del mismo, un préstamo hipotecario con el Banco X, que se inscribe en el registro de la propiedad.

Al margen de la inscripción de hipoteca y con fecha 15 de enero de 2013, se hace constar la expedición de certificación de cargas del artículo 681 de la LEC, a efecto de iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Sin embargo y sobre la finca hipotecada y objeto de ejecución, y con fecha 4 de marzo de 2005, se había inscrito, como medida provisional, un derecho de uso y disfrute, como vivienda familiar, en favor de B (ex-esposa del hipotecante) y de sus dos hijas menores, y cuya medida provisional se transformó, posteriormente, en definitiva, con fecha 17 de junio de 2013, concretándose ahora, en ella, además la identidad de los menores.

Finalmente, por Decreto de adjudicación de 11 de enero de 2016, dictado por el juzgado de primera instancia, dicha finca se había adjudicado a la Mercantil XXX, por cesión de remate del Banco acreedor y adjudicatario, constando, como se indica, inscrito en el registro de la propiedad, el derecho de uso y disfrute en favor de B y de sus dos hijas menores.

Registrador: Suspende la inscripción de dicho decreto por varios defectos, aunque la Mercantil recurrente, se centra en sólo uno de ellos, y es el de que la nota de calificación registral indica que es necesario, para proceder a la inscripción que, en el mandamiento de cancelación de cargas, se ordene judicialmente la cancelación del derecho de uso de la vivienda familiar, ya que existen terceros poseedores, dado el derecho de uso de vivienda familiar, inscrito con anterioridad a extenderse la nota marginal de expedición de cargas, los cuales (ex esposa a hijos) “debieron ser demandados y requeridos de pago, todos ellos, junto con el deudor hipotecante, conforme a los arts 685 y 686 de la LEC y artículo 132.1º LH ”ya que aunque la identidad de los menores se concretó con posterioridad a la nota de expedición de cargas, el derecho de uso constaba inscrito con anterioridad a dicha nota”.

Mercantil adjudicataria recurrente: Para dicha Mercantil, la constancia de ser la finca hipotecada vivienda familiar de la ex esposa del hipotecante y sus hijos menores, con anterioridad a la fecha de la nota marginal de expedición de cargas, refleja que los mismos son terceros ocupantes y no terceros poseedores, conforme al artículo 438 del c.c., por lo que no tienen que ser demandados ni requeridos de pago.

En consecuencia, ejecutado el inmueble hipotecado, no puede oponerse la posesión derivada del derecho de uso del inmueble atribuido a la recurrida y sus hijos. La diferencia entre ambas figuras radica en que el tercer ocupante tiene sólo un derecho de posesión, mientras que el tercer poseedor tiene título de dominio inscrito, que le permite, en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o adjudicación, liberar el bien, satisfaciendo lo que deba el acreedor por principal, intereses y costas

Dirección General: En principio establece que es discutible la naturaleza jurídica del derecho de uso de la vivienda familiar, ya que a veces se considera como un derecho personal, un auténtico derecho real o un derecho sui géneris de carácter familiar o asistencial, lo que plantea el problema de su oponibilidad frente al adjudicatario de la vivienda hipotecada.

La Dirección General viene admitiendo el derecho de uso, con independencia de su naturaleza, estimando que es inscribible y oponible a terceros, ya sea como prohibición de disponer (artículo 26.2 de la LH) o verdadero derecho real, que limita las facultades dispositivas del cónyuge propietario y que produce efectos erga omnes R. 19 mayo 2000 y R. 19 de Septiembre de 2007).

En cuanto al TS en sentencia 4 abril 1997, negó que la atribución a la esposa del uso dela vivienda fuera un derecho de usufructo, considerándolo un derecho de ocupación oponible a terceros y en otra de 22 abril 2004 lo consideró un derecho real, provisional y temporal, no oponible a tercero de buena fe. Y en Sentencia del Pleno de 14 enero de 2010 estimó que dicho uso de vivienda familiar atribuido judicialmente a un cónyuge (artículo 96 c.c.) no es un derecho real  sino un derecho de índole familiar que corresponde al cónyuge a quien se atribuye, y que exige el consentimiento de éste para cualquier acto de disposición y por tanto es oponible a terceros e inscribible en el registro de la propiedad.

En otros casos (sentencia 8 octubre de 2010) en que se hipotecó la vivienda privativa del esposo, con consentimiento de la esposa ex artículo 1320 c.c., estimó que ejecutada la hipoteca no podía oponerse la posesión derivada del derecho de uso de la vivienda atribuido a la esposa y sus hijas. Aunque en otra de 6 de marzo de 2015, en la que el propietario soltero hipotecó su vivienda, sin intervención de la esposa beneficiaria del uso, estimó que no prevalecía el dcho. de uso de la vivienda por la esposa, ya que ejecutado el inmueble que garantizaba una deuda contraída por el esposo, no podía oponerse en la ejecución, la posesión derivada del derecho de uso atribuido a la esposa e hija, puesto que dicho derecho de uso era posterior a la concesión del crédito por el que se ejecutaba la hipoteca.

La conclusión de la DG es que el derecho de uso al ser inscribible, lleva consigo la aplicación de los principios del sistema hipotecario, por tanto el de prioridad, y por tanto lo que procede es la purga del derecho de uso, como consecuencia de la ejecución de una hipoteca inscrita con anterioridad. Pero pese a todo, hay que determinar “el grado de intervención que debe tener el beneficiario del derecho de uso en el proceso de ejecución hipotecaria:

Hay que distinguir entre tercer ocupante u ocupantes (que es la solución que plantea el recurrente) y tercer poseedor (que es lo que defiende el registrador):

Para el recurrente, serían aplicables los artículos 661 y 675 de la LEC, que se refieren a personas distintas del ejecutado, que ocupan el inmueble hipotecado, siendo preciso entonces que se les notifique la existencia de la ejecución, para que en el plazo de 10 días presenten ante el tribunal los títulos que justifiquen su situación, por ejemplo de arrendatarios y en caso de que no tengan título pueden considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente.

Para la DG el caso no es asimilable a este supuesto, sino que la figura del “usuario” se encuadra en el artículo 662 de la LEC,que considera tercer poseedor a quien hubiera adquirido solamente el usufructo o dominio útil de la finca hipotecada o embargada o bien la nuda propiedad o dominio directo. Estos terceros poseedores, incluyendo al usufructuario  y al titular del derecho de uso deber ser requeridos, conforme al artículo 686 LEC y 132 LH.

Por tanto, concluye la DG, que dada la relevancia de la vivienda familiar y su protección con la concesión de un derecho de uso, resultante de un procedimiento matrimonial, quien lo ostente debe ser demandado y requerido de pago en el procedimiento de ejecución hipotecaria, si este derecho era conocido por la entidad acreedora o constaba inscrito en el registro de la propiedad, con anterioridad a la presentación de la demanda, en forma análoga a lo que indica la RS de 23 marzo 2015, siguiendo la doctrina del TC (S 79/2013 8 de abril) respecto del tercer poseedor de bienes hipotecados (propietario, usufructuario, nudo propietario, titular del dominio directo o útil)

En el caso de esta RS, se da este supuesto ya que, cuando se expide la certificación de cargas el 15 de enero de 2013, ya constaba inscrito con fecha 15 enero de 2005, como medida provisional y luego definitiva, un derecho de uso y disfrute de la vivienda a favor de la ex esposa y sus hijos, por tanto la entidad ejecutante había tenido conocimiento de tal derecho, y por tanto debíeron de haber sido demandados y requeridos de pago. (JLN)

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364.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Resolución de 6 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ourense nº 3 a suspender una anotación preventiva de embargo ya practicada.

Hechos: Se practicó en su día una anotación preventiva de embargo y su prórroga en un procedimiento dirigido contra la titular registral y hoy recurrente.

Esta señora solicita la “suspensión” de dicha anotación preventiva, pues considera que fue indebidamente practicada, alegando una serie de argumentos jurídicos.

La DGRN rechaza el recurso, siguiendo su reiteradísima doctrina, según la cual el recurso gubernativo es cauce adecuado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado, pero no cuando la calificación haya desembocado en la práctica del asiento, pues éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Su rectificación exige bien el consentimiento del titular registral, y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, o la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. (JFME)

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366.*** OBRA NUEVA CON DUDAS DE SITUACIÓN DENTRO DE LA FINCA. LIBRO DEL EDIFICIO: NO ES EXIGIBLE PARA LAS OBRAS NUEVAS “ANTIGUAS”.

Resolución de 6 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de una rectificación de cabida con identificación gráfica catastral y de una edificación declarada.

Sobre una finca de 1071 m se declara una obra de dos edificaciones cuyas coordenadas resultan de la certificación catastral, a su vez la finca sobre la que se declaran se dice se corresponde con dos fincas catrastrales cuya superficie excede en más del 10% de la registral.

El registrador entiende que es preciso tramitar un expediente – del 199 o del 203 LH– ya que en otro caso no puede acreditarse con certeza que las edificaciones se encuentren dentro de la finca registral. La notario por el contrario alega que en la superficie registrada hay cabida suficiente para la declaración de obra ya que las edificaciones son notoriamente inferiores.

La Dirección, después de resumir su reciente doctrina sobre el modo de hacer constar en el registro los excesos de cabida y las diferencia descriptivas, analiza también la reciente doctrina en las obras nuevas sobre si para inscribir sobre una finca una edificación con las coordenadas de la superficie ocupada por ella es necesaria o no la previa inscripción de las delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca sobre la que se dice estar ubicada dicha edificación: Así la R-circular de 3 de noviembre de 2015señaló que deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique y las RR de 8 de febrero, 19 de abril y de 9 de mayo de 2016 que “…para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro a partir del 1 de noviembre de 2015… será requisito, en todo caso, que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográficay que para que el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio». En consecuencia  no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta; y, no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. Admite que el registrador por otros datos descriptivos no georreferenciados, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir. Pero en este caso tal certeza resulta difícil ya que por un lado al existir en las certificaciones catastrales una diferencia de superficie no inscrita podría darse el caso que las edificaciones estuvieran en la misma, y además las edificaciones no están en el centro de las fincas por lo que es lógica la preocupación de que pudieran invadir fincas o caminos colindantes. Por todo ello concluye que el defecto está justificado así como la exigencia de previa inscripción de la georreferenciación de la finca, con las debidas garantías legales de publicidad y notificaciones a terceros.

Se plantea también otra cuestión la exigibilidad o no del libro del edificio para la inscripción de las edificaciones declaradas por antigüedad,  en este caso y siguiendo el criterio negativo de la R. de 16 de mayo de 2013 – que se aparta de las de 24 de marzo y 14 de abril de 2011-, revoca el defecto: el art 202 establece que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca». Su depósito es exigido en las obras nuevas terminadas que se formalizan al amparo del art 20.1 del TR de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015, pero no a las que se formalizan al amparo de su apartado cuarto – las llamadas obras nuevas antiguas- , sin que su exigencia tampoco venga impuesta para la autorización de las escritura, ni para su inscripción, de las declaraciones de obras nuevas de edificios, ni antiguos ni nuevos, por la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, por cuanto el art 20 de dicha Ley, se refiere única y exclusivamente a las garantías del 19, no al libro del edificio. (MN)

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367.** HOMOLOGACIÓN DE ACUERDO TRANSACCIONAL EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA.

Resolución de 6 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Arganda del Rey nº 1, por la que se suspende la inscripción de un auto judicial homologando una transacción.

Hechos. Se presenta testimonio de un auto judicial que homologa el acuerdo transaccional alcanzado por los litigantes en la tramitación de un juicio de ejecución de títulos judiciales (sentencia sobre división de cosa común).

En el acuerdo se modifica parcialmente el contenido de la sentencia, concretamente la adjudicación de una de las fincas y las compensaciones económicas entre comuneros.

La registradora suspende la inscripción, como defecto principal, por considerar que el auto por el que se homologa una transacción judicial no es título inscribible, sino que debe otorgarse la correspondiente escritura pública de disolución de condominio ya que no estamos ante el supuesto excepcional de la aprobación judicial del convenio regulador, que sí es inscribible.

La DGRN aborda de nuevo si un acuerdo transaccional homologado judicialmente tiene la consideración de título inscribible en el Registro de la Propiedad, conforme al art. 3 LH, teniendo en cuenta su doctrina de que la enumeración de documentos públicos contenida en dicho artículo no permite acudir indistintamente a cualquiera de ellos, sino que debe acudirse a aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse.

El centro directivo reconoce que la cuestión es muy casuística y que la doctrina DGRN ha ido evolucionando, siendo ahora bastante restrictiva en cuanto a la intercambiabilidad de títulos en materia transaccional.

Repasa las últimas resoluciones sobre la materia de las que remarca:

– La homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo permitido por el art. 1809 CC y 19 LEC, entre otros.

– Las partes están obligadas por el acuerdo, pero, si éste supone una transmisión de dominio, material y formalmente habrá́ de cumplir los requisitos establecidos por el ordenamiento jurídico para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

– El Juez no se pronuncia sobre el fondo del asunto como ocurre en una sentencia, no habiendo valoración de las pruebas ni decide sobre las pretensiones de las partes

– Tiene naturaleza de cosa juzgada sólo entre las partes (art. 1816 Cc)

– El que puedan seguirse los trámites previstos para la ejecución de sentencias (art. 415 LEC) no implica su asimilación a éstas.

Estudia, a continuación, la situación de analogía que podría darse, para resolver, con los procesos judiciales de división de herencia, apuntando lo siguiente:

– Los que culminan de manera no contenciosa precisan escritura pública, por aplicación del art 787.2 LEC.

– La referencia a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición.

Pasa a analizar al caso sobre el que ha de fallar: inscripción de un auto judicial que homologa un acuerdo transaccional que pone fin a un procedimiento de ejecución de sentencia, modificando los pronunciamientos de la misma. Entiende que la resolución judicial no altera en nada la naturaleza del acuerdo alcanzado. No ordena el cumplimiento la sentencia en los términos en ella recogidos, sino que se limita a la aprobación de las medidas adoptadas por las partes para acabar el litigio, en este caso, la ejecución de la sentencia.

¿Qué ha de hacerse en estos casos? La transacción homologada por el juez constituye un título que lleva aparejada la ejecución.Tratándose de un acuerdo por el que se conviene la disolución de una comunidad ordinaria sobre varias fincas, si ambas partes no procedieron en su momento a otorgar la correspondiente escritura, y no pudiera otorgarse voluntariamente en la actualidad, cualquiera de ellas puede solicitar la ejecución del mismo a través de lo establecido en los artículos 705 y ss LEC, por lo que, transcurridos 20 días sin emitir una declaración de voluntad a la que se está obligado, el tribunal, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. En ese caso, el ejecutante podrá acudir solo al notario aportando testimonio del referido auto. Lo que no cabe es la inscripción directa del auto referido.

Aclara la DG -aunque no se debata en el caso- que, si se tratara de negocios o actos unilaterales, para su inscripción bastará la resolución judicial que supla la declaración de voluntad unilateral del demandado (opción, liberación de cargas…), siempre que no lo impida la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos.

En definitiva, se confirma la calificación.  (JFME)

Resolución de 6 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Arganda del Rey nº 1, por la que se suspende la inscripción de un auto judicial homologando una transacción. (JFME)

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369.** LIBRO EDIFICIO: ES EXIGIBLE PARA TODO TIPO DE EDIFICACIÓN SALVO QUE SE EXIMA EN NORMATIVA AUTONÓMICA

Resolución de 8 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Castropol, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación y declaración de obra nueva.

El objeto del recurso es determinar si es inscribible una escritura de agrupación y declaración de obra nueva terminada de unaedificación para discapacitados en la que se hace constar que no es necesario el libro del edificio por tratarse de una edificación destinada a uso propio del promotor.

Respecto al libro del edificio confirma el defecto: tras los cambios por la reforma de la Ley 13/2015 el art 202 3º LH señala que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca»; y se exige a todo tipo de edificación , lo que confirma el art 9.a) LH al señalar que: «A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible». También la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de 29 de octubre de 2015 regula en la DA 2ª  regula el formato informático del libro del edificio, estableciendo que debe presentarse en el Registro en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. No obstante la Dirección advierte de la diferenciación entre normas de naturaleza registral y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción, de modo que este criterio deberá matizarse con la normativa propia de las CCAA. En este supuesto lo que ocurre es que el Decreto 41/2007, 19 de abril, por el que se aprueba el «Libro del Edificio» en el Principado de Asturias, señala en su artículo 2 que «el libro del edificio será obligatorio en todos los edificios destinados a vivienda o residencia de carácter permanente cuyo uso principal este comprendido en los grupos recogidos en el artículo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que se construyan en el ámbito territorial del Principado de Asturias», sin exceptuar las viviendas unifamiliares. Por lo que procede confirmar el defecto. (MN)

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370.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA. HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

Resolución de 8 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante nº 4, por la que se suspende la inscripción de una sentencia. 

Hechos: Son hechos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes:

 – La finca en cuestión aparece inscrita a favor de unos cónyuges, con carácter ganancial, practicada en el año 2004.

 –  Se divorciaron en 1973, adjudicándose la finca a la esposa, aunque dicha adjudicación no fue objeto de inscripción.

 – Ésta última, falleció el día 20 de septiembre de 2005 y su último domicilio conocido se encontraba en Suiza.

 – El ex marido de la anterior falleció en 2009 sin ascendientes ni descendientes, estando casado en segundas nupcias, declarándose a su segunda esposa (C) como heredera universal de todos sus bienes.

 – En sentencia dictada en procedimiento ordinario a instancia de la segunda esposa  contra la herencia yacente y herederos desconocidos de la primera esposa de su marido, se declara justificado el dominio de la finca así como la reanudación del tracto sucesivo en favor de la demandante, por herencia de su difunto esposo, quien según la propia sentencia adquirió la finca por prescripción, al haber tenido su posesión durante más de treinta años.

 – Los desconocidos herederos, cuyo emplazamiento intentado en su único domicilio conocido en Suiza no fue posible, fueron citados mediante edictos publicados en el tablón de anuncios del Juzgado, y transcurridos los plazos legalmente previstos no compareció ningún interesado.

La Dirección General, en este expediente trata de dilucidar si es inscribible una sentencia recaída en procedimiento ordinario en la que se declara adquirida determinada finca registral y que se ha seguido contra los desconocidos herederos de uno de los cónyuges que aparecen como titulares registrales, cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo un breve repaso de su doctrina sobre la materia recordando que es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria),  desenvolviendo en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

 Este principio deriva de la legitimación registral pues, si la inscripción implica una presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral (art.38 LH), el efecto es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

 En los casos de herencia yacente, doctrina reiterada impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil si bien matizada en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea  genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente .Sin olvidar que el hecho de  presentar una demanda contra una herencia yacente no impide la necesidad de procurar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio como paso previo a una posterior declaración en rebeldía.

La Dirección General, como no podía ser de otra forma confirma la nota de calificación ya que en este caso el llamamiento a la herencia es genérico y la citación ha sido por edictos, por lo que  mantiene la necesidad de nombrar un administrador judicial.

En relación a la adquisición por la  demandante por prescripción extraordinaria considera que la usucapión reconocida judicialmente constituye sin duda un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte del titular registral, pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la Ley Hipotecaria).

La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los requisitos legalmente establecidos, pero precisa de un procedimiento que culmine con su declaración.

Tanto en la ordinaria como en la extraordinaria, el artículo 1941 del Código Civil exige que la posesión sea en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida», siendo constante la jurisprudencia en la exigencia de que esta posesión sea en concepto de dueño  y el hecho de que en el año 2004 se inscribiera la adquisición en régimen de gananciales a favor de los cónyuges aunque con anterioridad en virtud de sentencia de divorcio de 20 de julio de 1973 dictada por el Tribunal de Distrito de Aargau (Suiza), la vivienda fuera adjudicada en propiedad a favor de la esposa y que a pesar de eso, se declara la usucapión a favor del marido no nos hace más que reforzar la necesidad de que la herencia yacente sea debidamente emplazada exigiendo el nombramiento de un defensor judicial de la misma para evitar la indefensión del titular registral. (MGV)

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME SEPTIEMBRE 2016-Comunicación Electrónica con la DGRN

Playa de Las Catedrales en Ribadeo (Lugo). Por María Núñez.

 

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME AGOSTO 2016-Nueva Ley Procedimiento-Administrativo.

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD  Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

 

RESUMEN DEL RESUMEN

No hay en agosto disposiciones generales de interés registral; 

Tampoco hay disposiciones autonómicas; quizá, por señalar alguna, la publicada en Navarra sobre el procedimiento para hacer la declaración de heredero abintestato a favor de la Comunidad foral

Ni actividad reseñable desde el punto de vista del Registro de la Propiedad del Tribunal Constitucional.

Ya en la Seccion II, destacamos la resolución del Concurso 294,; así como la Orden  de aplazamiento de la Efectividad de la demarcación registral en relación con determinados registros de la propiedad creados por el Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Brevísima reseña de resoluciones.

En cuanto a las Resoluciones publicadas en Agosto vamos a destacar:

  • 1 de julio que admite la disolución de comunidad como titulo inmatriculador y que cuando se pretende inmatricular fincas agrupadas  se presente la representación gráfica de la agrupada

  • 1 de julio que reitera la posibilidad de que la adjudicación de una finca «por lo que se le debe por todos los conceptos» el importe sea superior a la responsabilidad hipotecaria ( siempre que no existan acreedores posteriores)

  • 5 de julio relativa a la georreferenciación de las obras nuevas (también la antiguas ) y sobre la posibilidad/deber que tiene el registrador de obtener las coordenadas del catastro cuando la superficie de la obra coincida

  • 7 de julio sobre la necesidad de licencia para la inscripción de un resto tras segregaciones no inscritas así como la suficiencia de la georreferenciación se refiera únicamente a la porción que se inscribe

  • 7 de julio sobre una cesión de un credito hipotecario entre entidades no crediticias y la necesidad de que estén inscritos en el registro de prestamistas cuando resultan indicios del carácter profesional

  • de 4 de julio relativa a la herencia de un británico y la posible «professio iuris tácita»

  • 5 de julio sobre la distinción entre la partición hecha posr el testador y las normas particionales y en este último caso la necesidad de que intervengan todos los legitimarios en la partición

  • 5 de julio sobre la desvinculación de un anejo que consiste en el uso y disfrute de un azotea común y la necesidad de acuerdo de la Junta general

  • 6 de julio relativa a la no necesidad de que el el testador manifieste en su testamento que su hija premuerta no tuvo descendientes y la prueba de los hechos negativos

  • de 8 de julio sobre la interpretación de una clausula hipotecaria relativa a la duración de la hipoteca y si es el plazo del crédito o un pacto de caducidad automática

  • de 11 de julio sobre la necesidad de que la cesión del crédito se haga en escritura pública sin que sea suficiente la sucesión procesal admitida por el juez en la ejecución

  • 11 de julio relativa a los requisitos de los prestamistas para la aplicación de la Ley 2/2009 y su consideración de «habitual» al comprobarse en servicio de índices que es titular de varias hipotecas

  • 13 de julio sobre el pacto de mejora en Galicia y la posibilidad que se haga por un cónyuge sobre bienes pertenecientes a la sociedad conyugal disuelta y no liquidada

  • 13 de julio sobre si el acta de notoriedad puede utilizarse para acreditar el cumplimiento de condiciones impuestas en los testamentos y sobre la necesidad de que en su tramitación sean citados todos los interesados

  • 14 de julio relativa a la imposibilidad de inscripción parcial cuando hacerlo desnaturaliza el negocio y a y a la tabla comparativala posibilidad de desmembrar una servidumbre de saca de aguas en varias atendiendo a su contenido para poder inscribirla parcialmente

  • 15 de julio sobre si procede o no presentar un oficio- instancia del ayuntamiento relativo al acuerdo de iniciar la recuperación de oficio de un espacio público

TEMA DEL MES: LEY DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO COMUN

Dada la inminente entrada en vigor de la Ley del Procedimiento Administrativo Común destacamos como tema del mes dicha Ley 39/2015,

En palabras de nuestra compañera María Garcia Valdecasas :Se trata de una ley muy interesante que nos afecta en distintos puntos por ello os recomiendo su lectura y en especial en lo relativo a:

–    Registro Electrónico General de Apoderamientos. Estos permitirán comprobar la representación de quienes actúen ante las Administraciones Públicas en nombre de un tercero, mediante la consulta a otros registros administrativos similares, al registro mercantil, de la propiedad, y a los protocolos notariales, y estos tres últimos serán interoperables con los registros electrónicos generales y particulares de apoderamientos.

–    La obligación de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas para realizar cualquier trámite de un procedimiento administrativo a quienes ejerzan una actividad profesional para la que se requiera colegiación obligatoria, para los trámites y actuaciones que realicen con las Administraciones Públicas en ejercicio de dicha actividad profesional. En todo caso, dentro de este colectivo se entenderán incluidos los notarios y registradores de la propiedad y mercantiles.

–    Como nuevo lugar en que los interesados pueden presentar los documentos dirigidos a los órganos de las Administraciones Públicas, es en consonancia con la línea de la nueva ley, en el registro electrónico de la Administración u Organismo al que se dirijan, así como en los restantes registros electrónicos de la Administración General del Estado, de las Comunidades autónomas, de la Entidades integrantes de la administración Local y el sector público institucional.

–    En materia de silencio administrativo.

–    El régimen de validez de los documentos públicos administrativos emitidos por medios electrónicos.

–    El cómputo de los plazos y

–    En lo relativo a la declaración responsable.

y con el fin de facilitar su estudio incorporamos aquí enlaces al resumen y a la tabla comparativa con la ley de 1992, ambos publicados en la web en este mes de septiembre 

 

DISPOSICIONES GENERALES:  

No hay en agosto disposiciones generales de interés registral. Ver informe general.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Tampoco hay disposiciones autonómicas; quizá, por señalar alguna, la publicada en Navarra sobre el procedimiento para hacer la declaración de heredero abintestato a favor de la Comunidad foral. Ver el resto.

Navarra: sucesión legal a favor de la Comunidad Foral

NAVARRA. Ley Foral 10/2016, de 1 de julio, de actualización del régimen regulador de la sucesión legal a favor de la Comunidad Foral de Navarra.

Esta ley foral actualiza el régimen regulador de la sucesión legal a favor de la Comunidad Foral de Navarra cuya declaración como heredera abintestato deja de ser un procedimiento sustanciado en vía judicial para convertirse en un procedimiento administrativo.

Respecto a la cantidad resultante de la liquidación del caudal relicto, se modifica el contenido de la ley 304 de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, previendo que se destine a fines de interés social incrementando la dotación presupuestaria prevista en los Presupuestos Generales de Navarra.

Además se incluye un nuevo apartado 9 en el artículo 24 de la Ley Foral 14/2007, de 4 de abril, especificando que la cantidad resultante de la liquidación de estas herencias incrementará la partida presupuestaria que se dota con la suma de las cuotas íntegras de los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que hayan optado por esta finalidad en la asignación tributaria del impuesto.

En cuanto a los procedimientos judiciales de declaración de heredera abintestato de la Comunidad Foral de Navarra iniciados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley foral, la disposición transitoria única establece que se regirán por la normativa aplicable a la fecha de su inicio. Respecto a las herencias pendientes de liquidación y distribución, con el fin de unificar su tratamiento, destino y reparto, dispone que se regirán por esta ley foral y sus disposiciones reglamentarias.

Entró en vigor el 15 de julio de 2016. GGB

Ir al Tema 118 de Demetrio de Falero.

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SECCIÓN II
Resultado concursos Registros

DGRN. Resolución de 29 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario 294 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 18 de mayo de 2016, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Se han cubierto 37 plazas de las 42 ofertadas.

Ver convocatoria.

Ir al archivo de concursos.

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CATALUÑA. Resolución de 29 de julio de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario n.º 294 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 18 de mayo de 2016.

Se han cubierto 12 plazas de las 13 ofertadas.

Ver convocatoria.

Ir al archivo de concursos.

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Demarcación Registros: aplazamiento provisión de plazas

Orden JUS/1411/2016, de 31 de julio, por la que se modifica la Orden JUS/231/2013, de 13 de febrero, de aplazamiento de la efectividad de la demarcación en relación con determinados registros de la propiedad creados por el Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Paisaje lunar en La Orotava (Tenerife).

Paisaje lunar en La Orotava (Tenerife).

La Orden JUS/231/2013, de 13 de febrero, aplazó la efectividad de la demarcación en relación a determinados registros de la propiedad creados por el Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero.

las razones que obligaron al aplazamiento fueron en síntesis:

– La situación económica existente en el momento de aprobarse el Real Decreto 172/2007 era radicalmente distinta a la actual y, como consecuencia de ello, muchos de los registros previstos en el citado real decreto son hoy en día totalmente inviables, dado que en su distrito registral no se genera un número de operaciones registrales suficiente para cubrir todos los gastos que supone la apertura de una oficina registral independiente.

– Anudado a lo anterior, una parte de estos registros, o bien no han sido definitivamente creados por no haber tenido nunca un registrador titular o lo tuvieron en un primer momento, pero inmediatamente quedaron vacantes hasta la actualidad.

La Orden JUS/231/2013, de 13 de febrero, aplazó la efectividad de la demarcación, en cuanto a los referidos registros, hasta el día 1 de enero de 2015, pues se pensaba que para entonces ya estaría aprobada la revisión de la demarcación registral que diera solución definitiva a este problema.

Poco antes de llegar a esa fecha, la Orden JUS/2402/2014, de 11 de diciembre, en su artículo único, amplió la prórroga dispuesta por la Orden JUS/231/2013 en un año más, hasta el 1 de enero de 2016, modificando sus artículos 2 y 3.

Pero, a pesar de que el procedimiento de revisión de la demarcación registral se inició formalmente hace casi tres años -mediante acuerdo del Director General de 7 de noviembre de 2013- la realidad es que no se va a concluir previsiblemente de momento.

Por ello la presente orden acuerda un nuevo aplazamiento de la efectividad de la demarcación hasta el 1º de enero de 2018.

El artículo 2 se refiere a aquellos registros que nunca se han constituido. Se ofrecerán a los registradores integrantes del Cuerpo de Aspirantes a partir del día 1 de enero de 2018, continuando entre tanto integrados en el Registro de la Propiedad del cual proceden, por segregación o división. Por tanto, no se ofrecerán a los aspirantes que resulten de la actual Oposición de 2016.

El artículo 3 se refiere a registros procedentes de la demarcación del 2007 que en algún momento tuvieron registrador titular, pero que en la actualidad están a cargo de registrador interino. También se ofrecerán a los Aspirantes a partir del 1º de enero de 2018, quedando entre tanto reagrupados, de modo plenamente integrado, a los Registros que se indican. Por tanto, tampoco se ofrecerán a los aspirantes que resulten de la actual Oposición de 2016.

Los registros afectados del primer grupo se encuentran en el anexo I de la Orden JUS/231/2013 (artículo 2).

Los registros afectados del segundo grupo se encuentran en el anexo II de la Orden JUS/231/2013 (artículo 3) y se corresponden, en la mayor parte de los casos, con los registros de origen.

Hay que tener en cuenta, al respecto, la importante corrección de errores publicada el 22 de febrero de 2013.

La orden entró en vigor el 1 de septiembre de 2016.

Nota: realmente se publicó en la sección III. 

Ver resumen de la Orden JUS/231/2013, de 13 de febrero.

Ver resumen de la Orden JUS/2402/2014, de 11 de diciembre.

Ver resumen del Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero

Ver archivo de demarcaciones.

Ver Orden 2013 similar para Cataluña. ORDEN JUS/53/2013, de 2 de abril.

Ver Demarcación Registral Cataluña.

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Jubilaciones 

Se corrigen errores en la de 4 de julio de 2016, por la que se jubila a don Mariano Álvarez Pérez, registrador mercantil y de bienes muebles de Madrid VII, por haber cumplido la edad reglamentaria, pues la fecha correcta es la de 14 de julio de 2016. 

Se jubila a don Manuel Villarroya Gil, registrador de la propiedad de Rivas-Vaciamadrid a su solicitud.

 
RESOLUCIONES

Durante este mes, se han publicado CUARENTA Y DOS

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

265.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD COMO TÍTULO INMATRICULADOR. REPRESENTACIÓN GRÁFICA COINCIDENTE SÓLO CON LA FINCA AGRUPADA. 

Resolución de 1 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante una escritura de herencia, de segregación y extinción de comunidad y de agrupación.

Hechos: En el año 2011 se formaliza una escritura de herencia, con adjudicaciones proindiviso a los herederos de fincas no inscritas. Dos años después se otorga otra escritura de disolución de comunidad entre los coherederos, con operaciones de segregación y agrupación, solicitándose la inmatriculación de una las fincas agrupadas resultantes .

El registrador encuentra varios defectos, aunque sólo son objeto de recurso dos, pues del tercero desiste. El primero es que considera que la disolución de comunidad no es título traslativo apto para la inmatriculación. El segundo es que el certificado catastral no coincide con la finca segregada, que luego es objeto de agrupación.

El notario recurre y alega que la disolución sí es un título apto para la inmatriculación, según doctrina de la DGRN que cita, pues no es un acto meramente declarativo y no ha sido creado artificialmente. Y en cuanto al segundo defecto alega que el certificado es coincidente con la finca agrupada y que ello es suficiente, según la doctrina que cita.

La DGRN revoca ambos defectos. En cuanto al primero argumenta, siguiendo al TS, que basta para la inmatriculación que el título no sea meramente declarativo. En el caso de la Disolución de Comunidad se produce una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien provocando una verdadera atribución patrimonial. Por otro lado considera que el segundo título no se ha creado artificialmente formando un solo negocio complejo con la herencia, ya que entre ambos documentos han pasado dos años.

En cuanto al segundo defecto argumenta que es suficiente que coincida la representación gráfica catastral con la finca resultante de la agrupación, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación.

En aplicación de este principio considera que es posible prescindir de la representación gráfica para la inscripción de una modificación hipotecaria en los casos en que la finca resultante de la misma carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior, bastando que se aporte la representación gráfica que tiene la finca después de esa segunda modificación, siempre que ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro.

COMENTARIO: Como resumen de la posición de la DGRN se puede decir que:

1.- La disolución de comunidad es un título apto para inmatricular (pues no es meramente declarativo) siempre que no haya sido creado artificialmente (en la práctica que haya transcurrido más de un año desde el título previo, por ejemplo la escritura de herencia).

2.- Basta que la representación gráfica aportada sea coincidente con la finca final resultante de una modificación hipotecaria, no siendo necesario aportar dicha representación gráfica para las posibles fincas intermedias. Por ejemplo, en caso de segregación de una finca matriz y simultánea agrupación a otra colindante, basta que la representación gráfica aportada sea coincidente con la finca final agrupada y no se necesitará aportarla para la inscripción de la finca segregada, pues la existencia de esta última será efímera y meramente instrumental. (AFS)

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266.** EXCESO DE CABIDA TRAMITADO POR ACTA DE NOTORIEDAD. NORMATIVA TRANSITORIA.

Resolución de 1 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ibiza nº 4, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida solicitada en virtud de un acta de notoriedad.

Hechos: Antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 se ha tramitado por notario un Acta de Notoriedad que se titula de inmatriculación de exceso de cabida. Sin embargo lo cierto es que se han seguido los trámites de las llamadas Acta de Notoriedad y Presencia del artículo 50.3 de la Ley del Catastro, entonces vigente. El exceso de cabida, que supone más del 100% de la cabida inscrita, se declara acreditado por notoriedad. Dicha Acta notarial se presenta en el Registro con posterioridad a 1 de Noviembre de 2015.

El registrador considera que al denominarse Acta para Inmatriculación de exceso de cabida presupone la necesaria existencia  de  una escritura que acredite la adquisición del exceso, a la que el acta  complementa, y que debe de ser aportada.

El interesado recurre y alega que no estamos ante una inmatriculación sino ante la inscripción de un exceso de cabida, por lo que, con independencia del nombre dado al Acta por el notario, se trata de un Acta tramitada conforme al mencionado artículo 50.3 de la Ley del Catastro, la cual es suficiente para acreditar e inscribir dicho exceso sin necesidad de título previo.

La DGRN revoca la calificación y para ello parte de considerar que la inscripción de un exceso de cabida no es una inmatriculación de superficie, sino una rectificación de un dato erróneo de una finca, que no ha variado en ningún momento sus linderos.

Analiza a continuación la normativa transitoria aplicable a los procedimientos iniciados bajo la legislación anterior a la Ley 13/2015. Diferencia para ello entre procedimientos para inmatricular, en cuyo caso serán inscribibles si se hubieran presentado en el Registro con anterioridad a 1 de Noviembre de 2015, y los restantes procedimientos del título VI de la LH (artículos 199 y siguientes)  (por ejemplo los relativos a excesos de cabida) en cuyo caso serán inscribibles si estuvieran iniciados bajo la legislación anterior, aunque se hayan presentado  con posterioridad a 1 de Noviembre de 2015, todo ello conforme a la Ley 13/2015, disposición transitoria única.

En cuanto a la calificación registral de este tipo de actas, una vez admitida la posibilidad teórica de inscribir el exceso de cabida con el Acta de Notoriedad y Presencia prevista en la legislación anterior, concluye la DGRN que el registrador únicamente puede oponer como defectos para la inscripción de dicha Acta  o bien defectos formales por una deficiente tramitación del Acta o bien dudas sobre la identidad de la finca si considerara que el exceso de cabida puede encubrir una inmatriculación de otra finca.

En el caso concreto revoca la calificación pues, como se ha dicho, el acta es de notoriedad y presencia, apta en principio para inscribir el exceso de cabida, y el defecto alegado por el registrador no es ninguno de los que se pueden oponer a dicho tipo de actas.

COMENTARIO:  Parece claro que las antiguas Actas de notoriedad y presencia relativas a la acreditación de un exceso de cabida muy grande en relación con la superficie inicial inscrita (y ahora los expediente notariales del artículo 201 LH) están condenadas a generar dudas en el Registrador respecto de la identidad de la finca, pues aunque de hecho tenga esa medida actual, de lo que no hay porqué dudar, no parece posible que ello se deba a un error de cabida del título (de una finca que en teoría no ha variado sus linderos). Probablemente encubrirán el intento de inmatricular por esta vía otra finca colindante adquirida por otro título y en otro momento diferente  de la ya inscrita. Habrá por ello que acudir en estos casos al procedimiento de inmatricular como finca independiente la que aparece como un exceso y luego, en su caso,  agruparla con la finca ya inscrita

A tener en cuenta también el presente criterio de la DGRN en cuanto a la calificación registral, que será de aplicación ahora a los expedientes notariales de rectificación de finca regulados en el artículo 201 LH y la posibilidad de generar dudas en el Registrador (que tendrá que motivar). (AFS)

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267.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SOBRE DOS FINCAS. ADJUDICACIÓN DE UNA “POR LO QUE SE LE DEBE POR TODOS LOS CONCEPTOS”.

Resolución de 1 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Ávila nº 2, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria.

Resolución prácticamente idéntica a la publicada en el mes pasado de fecha 27 de junio de 2016, con la diferencia de que en este caso siendo varias fincas las hipotecadas no se subastan todas sino que el acreedor opta por ejecutar una de ellas. La Dirección mantiene el mismo criterio: “la cantidad adeudada por todos los conceptos…uno de los parámetros posibles para determinar el valor o precio por el que se adjudica el inmueble, pero no implica, per se, un pronunciamiento sobre el destino del remate o la subsistencia de la deuda… Para fijar esta cantidad, el acreedor señala un porcentaje de atribución de la deuda referida exclusivamente a la finca subastada, hay que tener en cuenta que cuando el acreedor persigue la satisfacción del crédito frente a las varias fincas que lo garantizan nada le obliga a señalar en su demanda inicial la cantidad que reclama sobre cada finca;… En caso del error a que se refiere el art 695.2 LEC podrá oponerse el ejecutado y cualquier reclamación que el deudor, el tercer poseedor y cualquier interesado efectúe y que verse sobre la certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilará en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento conforme al art 698 . En este caso no hay constancia de que en el procedimiento se hay producido reclamación alguna sobre la fijación de la cuantía de la deuda. Posteriormente, se ha procedido a tasar costas y liquidar intereses … Con ese valor habrá de procederse al pago de lo que se le debe al ejecutante, de forma que si no hay acreedores posteriores no habrá sobrante respecto a esa finca, quedando saldada la parte del crédito garantizado con la hipoteca conforme al art 1860 CC, pero la fijación de dicho precio no implica la extinción de la deuda total adeudada, sino únicamente en lo referente a esta finca“( MN)

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270.** OBRA NUEVA ANTIGUA. GEORREFERENCIACIÓN DE LA SUPERFICIE OCUPADA. EL REGISTRADOR HA DE CONSULTAR EL CATASTRO.

Resolución de 5 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ourense nº 3, por la que se suspende la inscripción de una edificación de la que no se aporta la georreferenciación de su superficie ocupada.

Hechos: Se trata de una escritura autorizada el 10 de marzo de 2016, por la que dos personas aceptan la herencia de su causante y, previa la liquidación de la sociedad de gananciales que formó el causante con otra persona, proceden a la adjudicación parcial de dos fincas en pago de sus derechos hereditarios.

Respecto de una de las fincas, se acompaña una escritura de compraventa como título previo para proceder a su inmatriculación, y en la misma, tras la adjudicación, declaran una obra consistente en una construcción en planta baja -destinada a vivienda- y alta -destinada a almacén. La superficie ocupada de la parcela es de 19m2 y en total mide lo edificado 32 m2,  Se da la referencia catastral tanto del suelo como de la edificación.

La registradora, en su nota de calificación, considera aplicable el nuevo artículo 202 de la LH que establece que la porción del suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Asimismo, declara, que esta exigencia legal es clara e incondicionada y aplicable a cualquier edificación, nueva o antigua cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015.

 Finalmente, hace constar en su nota que desde el punto de vista técnico, la georreferenciación  deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015.

El notario alega como cuestión previa «que de la calificación no resulta ningún obstáculo registral a la inmatriculación del suelo, y por tanto, tampoco deben serlo las cuestiones relativas a las edificaciones existentes sobre la misma», ya que «los interesados desligan la inmatriculación de la finca o fincas de la suerte registral que pueda correr la declaración de la edificación existente sobre una de ellas».

En segundo lugar, pese a reconocer la exigencia del nuevo art 202 LH, no considera que sea tan clara, general y sin excepciones ya que tratándose de  obras viejas, el alta y georreferenciación catastral  anteceden a su declaración escrituraria y publicidad registral y acostumbran a fundarse en aquéllas.

Y además, que en la escritura se expresa que «…las descripciones realizadas de las fincas y de la edificación, después de la declaración de obra existente, se corresponden con la realidad física y con la contenida en cada certificación catastral incorporada…», por lo que «todo está absolutamente georreferenciado por remisión a la georreferenciación oficial, que es la del Catastro».

En último lugar hace referencia al art 199 de la Ley Hipotecaria, previsto para la inscripción de la representación gráfica, la cual, si coincide con la catastral bastará con aportar la certificación catastral y solo cuando la descripción catastral no se corresponda con la realidad física deberá de aportarse además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, la representación gráfica georreferenciada alternativa.

La Dirección General de los Registros y del Notariado señala, en relación a la cuestión previa alegada por el notario recurrente, que es cierto que, como ya señaló la Resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014, que para inmatricular una finca en la que existan determinadas construcciones, concurriendo defectos registrales que impidan  la inscripción de tales edificaciones, los interesados pueden pedir la inscripción parcial, es decir, que se inmatricule la finca en tanto que porción de suelo, aunque se suspenda la inscripción de la edificación que exista en su interior.

Pero tal posibilidad ha de solicitarse por los interesados ante el registrador, no siendo el recurso ante esta Dirección General el cauce procedimental para ello.

En segundo lugar, nuestro Centro Directivo tras hacer un repaso de los antecedentes normativos  declara que la reforma de la Ley Hipotecaria operada en virtud de la Ley 13/2015, y en particular, el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».

Por su parte, la Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por esta Dirección General y por la Dirección General del Catastro en cumplimiento del mandato legal del artículo 10 de la Ley Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado séptimo que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también» (por los registradores al Catastro) «las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

Y como ya contempló la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos de los extremos de la ley 13/2015, considera que para que una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción del suelo ocupada por la edificación, el registrador tenga certeza de que esa porción de suelo se encuentra comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, puede que necesite, si alberga duda fundada a este respecto, que conste inscrita la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

También considera que la exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación nueva o antigua  cuya inscripción se pretenda es, dentro de la nueva ley, el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental, así:

— Desde el punto de vista técnico, no necesita ser aportada necesariamente en formato GML.

—Desde el procedímental tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados.

Finalmente declara que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, no afecta al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella.

En el caso concreto que nos ocupa, el título nos indica la referencia catastral del terreno y de la construcción y su suelo.

De la certificación catastral puesta en relación con la descripción hecha en el título, resulta que la parcela tiene una superficie de 39 metros cuadrados y que dentro de la misma se encuentra la edificación que ocupa una superficie de 19 metros, no ocupando, por tanto la totalidad de la parcela.

Asimismo si accedemos a la Sede Electrónica del Catastro y se busca la geometría del inmueble con su referencia catastral resulta que la parcela tiene una superficie de 39 metros lo que coincide con  el título y que la superficie construida total es de 32 metros, 19 en planta baja y 13 en planta alta lo que también coincide con el título inmatriculador. 

Pero al obtenerse de la Sede del Catastro la geometría del edificio (lo que el registrador puede y debe de hacer de oficio cuando los interesados declaran una edificación coincidente con la que consta dada de alta en Catastro) resultan unas coordenadas en el fichero GML que no se corresponden con una superficie de 19 metros sino de 39,41 que es superior a la superficie total de la parcela.

Y por tanto al no poder obtenerse de la Sede del Catastro las coordenadas de la superficie de 19 metros ocupada por la edificación, tales coordenadas deberán de ser aportadas al registro por el interesado.

Solo en el caso de que la superficie ocupada por la edificación coincidiese con la superficie de la parcela o si de la certificación catastral y/o de los servicios que ofrece la Sede Electrónica  del Catastro resultase la ubicación exacta de los 19 metros de la edificación en planta baja dentro de la parcela de 39 metros, sí se podría entender cumplido el requisito legal de la georreferenciación de la porción del suelo ocupada por la edificación, lo que no ocurre en nuestro caso al no poder determinar la ubicación gráfica concreta de los 19 metros ocupados por la edificación.

Comentario: Tras esta resolución ya no nos queda duda alguna que tanto en las obras «nuevas» como en las «antiguas», es requisito imprescindible que la porción del suelo ocupada por la misma este identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

No siendo necesaria en los casos siguientes:

— Cuando se amplía una obra nueva, consistente en elevar una planta alta pero sin alterar la superficie ocupada por la planta baja ya construida e inscrita (Resolución de 23 de mayo de 2016)

—  Ni tampoco a las obras nuevas en construcción, solo a las terminadas (Resolución de 19 de abril de 2016). (MGV)

271.* CONDICIÓN RESOLUTORIA: INDETERMINACIÓN. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 7 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almuñécar a inscribir una escritura de compraventa y permuta. (MGV)

Hechos. Se trata de una escritura por la que se eleva a público un contrato privado de “compraventa con permuta”, por el que la propietaria de una finca cede y transmite la misma a otras personas que la aceptan y compran y en la proporción indicada. En la escritura, se establecen una serie de pactos y circunstancias dándole el carácter de condición resolutoria expresa al incumplimiento de las estipulaciones pactadas.

La registradora, en su nota de calificación, y en relación al único defecto impugnado, expresa que “la condición resolutoria pactada está indeterminada de conformidad con el principio de especialidad”.

La nota de la registradora es recurrida alegando la falta de motivación jurídica de los hechos que motivan la calificación negativa, ya que en la misma no se entra a analizar y motivar los argumentos por los que se acuerdan tales hechos quedando infringido lo dispuesto en el art.19 bis de la Ley Hipotecaria.

Así mismo cita la doctrina del Tribunal Supremo, que entiende que la motivación y su suficiencia son exigibles a toda Administración, ya que es el único medio a través del cual el administrado puede conocer si el órgano administrativo sirve con objetividad a los intereses generales y con pleno sometimiento a la Ley según exige la Constitución Española en su artículo 103, ya que de otro modo, se abandonaría al interesado en la indefensión que recoge el art. 24 de la Constitución Española, extensivo también a las resoluciones administrativas.

Aplicando lo anterior al caso concreto, el recurrente considera que se trata de un contrato de compraventa con permuta con las estipulaciones acordadas de común acuerdo, con la consiguiente transmisión del dominio al comprador a la que se le agrega una condición resolutoria si concurrían determinadas circunstancias, por lo que se podía determinar con claridad la voluntad de las partes y las convenciones entre ellos sin que quede incumplido el principio de especialidad o determinación.

La registradora, al emitir el informe, especifica las razones y argumentos por los que considera que la condición resolutoria es indeterminada con citación de preceptos legales, reglamentarios y Resoluciones de la Dirección General.

La Dirección General de los Registros y del Notariado expresa con rotundidad que la calificación impugnada, tal y como se formula, no puede confirmarse.

Declara, como en otras resoluciones, que cuando la calificación del registrador sea negativa debe de consignar los defectos que, a su juicio impiden la inscripción, expresando una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y su fundamentación jurídica.

También declara que no basta la cita rutinaria de un precepto legal (o Resoluciones de esta Dirección General), sino que hay que justificar la razón por la que el precepto es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse, ya que sólo así se podrá combatir la calificación en el supuesto de no estar de acuerdo con la misma.

Finalmente, nuestro Centro Directivo refiriéndose al caso concreto considera que la calificación es insuficiente ya que en ella no se expresan los extremos del pacto resolutorio que quedan indeterminados, sin que en el informe pueda subsanarse esa carencia, pues el recurrente no tiene posibilidad de contradicción.

También considera que lo anterior no impide poner una nueva nota de calificación en sus  términos correctos, sin perjuicio de la responsabilidad en la que se puede incurrir al no hacer una calificación global, unitaria y motivada.

Comentario: Pese a que el recurrente entra en el fondo de la cuestión debatida, el CD, al contrario que ha declarado en otras ocasiones (R. 20 de diciembre de 2013R. 20 de diciembre de 2013R. 17 de Diciembre de 2013R. 17 de Diciembre de 2013R. 19 de Marzo de 2014R. 28 de octubre de 2014, entre otras) de que cuando la insuficiente nota de calificación no impide el recurso procede entrar en el fondo de la cuestión planteada, en este caso, quizás por lo escueto de la expresión del defecto, aplica con rigidez la doctrina del TS acerca de la fundamentación jurídica de todo acuerdo de la administración. Ello nos lleva a estimar que, aunque el defecto, desde nuestro punto de vista sea claro, quizás no lo sea para el notario o para el interesado, debiendo evitarse por tanto la calificación que no expresa al menos el porqué es tan evidente el defecto señalado en la nota.

272.*** COMPRAVENTA DE RESTO TRAS SEGREGACIONES NO INSCRITAS: REQUIERE LICENCIA DE DIVISIÓN. BASTA CON QUE LA GEOREFERENCIACIÓN SE REFIERA A LA PORCIÓN QUE SE INSCRIBE

Resolución de 7 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Álora, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de finca resto de una segregación.

Se pretende inscribir una escritura de compraventa recayente sobre el resto de finca resultante de segregaciones no inscritas, con la menor superficie resultante, es decir, solo una porción de una finca registral determinada,al amparo del art. 47 del RH.

La Dirección confirma la calificación de conformidad con el criterio ya mantenido conforme al cual los actos y contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciendo constar en la inscripción la superficie sobre la que aquéllos recaen, extendiéndose nota al margen de la inscripción de propiedad precedente de la superficie pendiente de segregación; pero ello sin perjuicio de la aplicación de las normas que imponen requisitos particulares por influencia de la legislación especial aplicable, singularmente la urbanística -R. de 19 de mayo de 2005; en este caso la legislación urbanística aplicable (Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía y art 26.2 RDLeg 7/2015, TR de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, _art 78– ) establecen la regla general de exigencia para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, y se pretende inscribir una compraventa recayente sobre el resto de finca resultante de segregaciones no inscritas, es decir, solo una porción de una finca registral determinada, es evidente que tal porción de finca solo puede ser objetivada jurídicamente previa división de aquella originaria finca registral, por lo que se confirma la nota.

Por otro lado, y aunque no se planteó en la nota reitera los requisitos que serían aplicables tras la reforma operada por la Ley 13/2015, es decir la necesidad de aportar la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte (art. 9 LH) remitiéndose a lo dispuesto en la R de 12 de febrero de 2016 aunque con la particularidad de que al estar ente un caso del art. 47 RH en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción . (MN)

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273.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR Y CERTIFICACIÓN CATASTRAL. COINCIDENCIA DE DESCRIPCIONES.

Resolución de 7 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de un testimonio firme de auto relativo a un expediente de dominio de inmatriculación.

HECHOS: Se presenta Testimonio Judicial del Auto en Expediente de Dominio (tramitado antes de la  Reforma de la Ley 13/2015), acompañado de certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca (en la que hay un exceso de cabida, respecto del título, del 7,5 %). En el Auto se reseñan ambas superficies y se da por sentado que la catastral es la correcta.

El REGISTRADOR califica negativamente por no haber una total concordancia entre la descripción del título y la del catastro; y por resultar 2 superficies distintas, cuando debería constar una sola (Aº 9 LH y 51 RH).

El INTERESADO  recurre señalando que en la descripción, tanto del título como del Auto, hay constantes referencias a la referencia catastral de la finca, y que la superficie es la catastral, sin que deba considerarse que son dos superficies distintas.

La DGRN estima el recurso y revoca ambos defectos calificados, señalando (con criterios análogos a la Res. de 21 abril 2016]) que efectivamente en la descripción del auto se hace referencia al nº de polígono y parcela catastral de la finca, pudiendo –y debiendo— el registrador consultar telemáticamente al Catastro para ello.

Y en cuanto al 2º defecto, señala el Centro Directivo que el propio Expediente Judicial, con sus garantías puede englobar un exceso de cabida, bastando la manifestación del juez de quedar justificado el dominio de la finca.

Señala además que a pesar de NO ser aplicable al Expediente la Reforma de la Ley 13/2015 por haberse iniciado el expediente ANTES de su entrada en vigor (Disp. Transitª Única), las circunstancias de la Inscripción (Aº 9 LH y 51 RH) sí deben ajustarse a la nueva norma (vigente a la fecha de la presentación), incluida la georreferenciación de la finca y sus coordenadas UTM, las cuales pueden obtenerse directamente de la certificación catastral por el propio registrador. (ACM)

 

274.** CESIÓN DE HIPOTECA ENTRE ENTIDADES NO CREDITICIAS

Resolución de 7 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Leganés nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de hipoteca entre entidades. 

EL CASO.- El registrador suspende la inscripción de una cesión de crédito hipotecario por falta de inscripción de las partes –que no son entidades de crédito- en el registro de prestamistas. La DGRN confirma el defecto.

CUESTIÓN PRELIMINAR.- Se analiza la influencia que pudiera tener un documento (acta notarial de manifestaciones) que ha sido presentado con posterioridad a la calificación original, dentro del recurso. Es cuestión resuelta, que el recurso contra la calificación sólo puede tener lugar, en observancia a los títulos presentados y en confrontación con la nota de calificación. Cualquier otro medio de prueba, debe presentarse otra vez para que con toda la documentación a la vista, emitir un nuevo juicio de calificación […] por lo que cualquier tipo de nueva titulación aportada debe ser no tenida en cuenta, de ahí que el acta no pueda ser objeto de valoración alguna en el presente recurso.

DOS ASPECTOS DEL DEFECTO: SUBJETIVO Y OBJETIVO.-

ASPECTO SUBJETIVO.- El registrador considera que la sociedad adquirente del préstamo debe estar sujeta a la previa inscripción en el registro público de empresas, puesto que existe carácter profesional en la adquisición, como le consta por el Servicio Colegial de Intercomunicación entre los Registros, lo que no admite, pese a no negar la evidencia, el recurrente. Para la DGRN hay una alta probabilidad, a la vista de las evidencias, de profesionalidad del cesionario, por lo que sobre la base de una interpretación extensiva de las normas de protección la llevan a desestimar el recurso en este aspecto.

ASPECTO OBJETIVO.- Se debe analizar si el negocio jurídico de «cesión del contrato» debe reputarse contenido dentro del ámbito de aplicación de la norma de 31 marzo 2009. Aunque el art. 1 de la misma parece que sólo se refiere a la concesión de préstamos o créditos, la protección del prestatario debe mantenerse en la cesión (máxime cuando se hace a los pocos días de la firma del contrato original). Además, la facilidad con la que se produce la cesión apoya que la protección al consumidor no deba relajarse en ningún caso, sino, antes por contrario, ha de extremarse, y extenderse a todos los supuestos en los que su posición jurídica contractual más débil pueda verse afectada, tal y como ocurre en el caso aquí planteado. El establecimiento de una serie de condiciones específicas a las empresas prestamistas debe mantenerse para el cesionario, ya que las limitaciones impuestas están orientadas al control de la solvencia, transparencia y correcta actuación en el mercado. Estas consideraciones no pueden decaer porque la gestión y administración del préstamo se conservan en la entidad cedente, puesto que esta circunstancia no altera la condición del cesionario como nuevo titular del crédito y de su responsabilidad para con el cedido. Defecto confirmado. (CB)

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277.* CERTIFICACIÓN DE TITULARIDAD Y CARGAS ESTANDO EL DEUDOR EN CONCURSO. CABE EXPEDIRLA SI ESTÁ APROBADO EL CONVENIO.

Resolución de 4 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga nº 2, por la que se deniega la expedición de una certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria.

Se plantea la posibilidad de expedición de una certificación de titularidad y cargas dentro de un proceso de ejecución hipotecaria, estando la deudora e hipotecante en concurso, pero habiéndose aprobado el convenio .

El registrador deniega la expedición de la certificación por entender que al haber votado el ejecutante a favor del convenio ello implica la pérdida de la exigibilidad aislada de su crédito al margen del convenio de conformidad con el art 56 LC.

Este tema ha sido abordado en la reciente R. de 4 de abril de 2016

La Dirección revoca la nota: recuerda que la única limitación que existe para los bienes hipotecados es que cuando fueren bienes necesarios para la continuidad de la actividad el art. 57 LC señala que  «abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada». 

Ahora bien, como consta aprobado el convenio se plantea si rige lo anterior:en base a los arts.56.1133, 137, 134.2, 136, concluye que se produce una radical mutación de los efectos de la declaración de concurso de tal manera que la paralización y suspensión de acciones y ejecuciones singulares prevista en el art. 55 LC queda superada por la aprobación firme del convenio entre deudor y acreedores, sin perjuicio, eso sí, de las previsiones o medidas adoptadas en el mismo. Por ello, una vez aprobado el convenio debemos atenernos a las limitaciones en él impuestas y si su contenido no afecta a los acreedores hipotecarios se levanta la suspensión. Así se ha recogido en abundante jurisprudencia del TS, así como en la doctrina de la Dirección (entre otras R 8 de abril de 2013, o de 13 de diciembre de 2013 , R. de 4 de abril de 2016). En este supuesto se dice claramente en el convenio presentado que «los acreedores en cuanto a los créditos privilegiados que puedan ostentar, sólo quedarán vinculados al contenido del Convenio si hubieren votado a favor de la propuesta o si su firma o adhesión a aquella se hubiera computado como voto favorable, respecto de la está clase de créditos» y del acta de la junta resulta que no se hace mención alguna al carácter de acreedor privilegiado ni al contenido del privilegio; Además en una adición al mandamiento originario que ha provocado este recurso, se recoge «que el convenio aprobado por sentencia dictada con fecha de 5 de noviembre de 2012, únicamente afecta a los créditos ordinarios (…) ya que NCG Banco, S.A., no se ha adherido de forma expresa respecto de los créditos privilegiados en virtud del artículo 123.2 de la Ley Concursal». En conclusión, de los datos obrantes en el expediente no resulta que el convenio aprobado venga a afectar a la garantía real del préstamo objeto de ejecución. (MN)

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278.*** HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO. LEY SUCESORIA. PROFESSIO IURIS TÁCITA. REENVÍO.

Resolución de 4 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Totana, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia de un ciudadano británico.

Hechos: Mediante escritura otorgada por Doña J. D. C. se formaliza la adjudicación de la herencia causada por el fallecimiento de su esposo, don M. D. C., británico, fallecido el día 1 de octubre de 2015, dejando dos hijos de su matrimonio y habiendo otorgado testamento el día 14 de enero de 2005, en el que instituyó heredera de todos sus bienes presente y futuros, derechos y acciones, radicantes en España a su esposa.

El registrador suspende la inscripción argumentando que el causante de nacionalidad británica, tiene su último domicilio en España donde fallece el 1 de octubre de 2015. Había otorgado testamento en España para los bienes radicantes en territorio español en el que nombraba heredera a su esposa, con sustitución a favor de los hijos y nietos en su caso. Al haber fallecido el causante con posterioridad al 17-08-2015, le es de aplicación el reglamento de Sucesiones europeo 650/2012 de 4 de julio, en cuyos artículos 83.1 y 84, que regulan las disposiciones transitorias, se establece que se aplicará a las personas que fallezcan con posterioridad a 17-08-2015 en cuyo caso regirá la ley de la residencia habitual del causante en el momento del fallecimiento, según se establece en su artículo 21, salvo que hubiera optado en su testamento por la elección de la ley aplicable a su sucesión, cosa que en este caso, a juicio del registrador, no sucede. Aplicándose la ley española a su sucesión y manifestando tener dos hijos, deberán comparecer los citados legitimarios para, por lo menos, prestar consentimiento a la partición efectuada. La misma solución habría que aplicarse al caso de que el causante hubiera fallecido con anterioridad al Reglamento puesto que teniendo su herencia únicamente bienes en España y siendo vecino de Aledo, con ultima residencia en España, se produciría un reenvío a la ley española conforme al artículo 9.8 y 12 del Código civil no produciéndose un fraccionamiento de la sucesión que es lo que se trata de evitar cuando la herencia la integran bienes radicantes en varios sitios, como ya señaló la STS de 23 de septiembre de 2.002 en donde se aceptó la reclamación legitimaria de la hija del causante admitiendo el reenvío a la ley española.

La nota de calificación fue recurrida por el Notario autorizante alegando que el testador dispone de sus bienes con toda la libertad que le permite su Ley personal y si bien no designa de forma expresa su Ley personal como Ley reguladora de su sucesión, no es menos cierto que en el momento de otorgar testamento no era necesaria esa expresa elección por virtud de lo dispuesto en el art. 9.8 del código civil, plenamente aplicable en aquel momento, que remitía su sucesión automáticamente a su ley personal. Por otra parte, el contenido del testamento deja muy clara su voluntad expresada en términos acordes con su legislación personal y absolutamente incompatible con lo establecido en la Ley española y su sistema de legítimas. En cuanto a la forma de elección de la ley aplicable debe tenerse en cuenta que el artículo 22.2 del RES establece que «la elección deberá hacerse expresamente en forma de disposición mortis causa, o habrá de resultar de los términos de una disposición de este tipo». No cabe duda por tanto de su voluntad en cuanto a la ordenación de su sucesión y de que, en términos actuales, bien cabe calificarla como una elección tácita y que la elección realizada cumple con lo dispuesto en el capítulo III del RSE en cuanto que dicha elección se ha realizado en una disposición mortis causa y se refiere a la Ley personal del causante en el momento de su otorgamiento. Añade que precisamente a este supuesto se refiere el apartado 4 del artículo 83 del RES: Si una disposición mortis causa se realizara antes del 17 de agosto de 2015 con arreglo a la ley que el causante podría haber elegido de conformidad con el presente Reglamento, se considerará que dicha ley ha sido elegida como ley aplicable a la sucesión. Por otra parte, en cuanto al hipotético reenvío al que hace mención la nota de calificación en base al artículo 9.8 y 12 del Código civil, no es aplicable ese argumento una vez que está en vigor el RSE ya que el artículo 34 no acepta el reenvío en el caso en que la Ley reguladora de la sucesión fuese elegida por el causante.

La Dirección General resuelve:

Normas en que se fundamenta: artículos 81 del TFUE; 20, 21, 22.2, 23, 24, 26, 27, 34.2 y 83, y los considerandos 1, 7, 39, 40, 77, 80, 81 y 82 del Reglamento (UE) nº 650/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de julio de 2012; los artículos 9.8 y 12.2 del Código Civil; la STS de 12 de enero de 2015 y la RDGRN de 15 de junio de 2016.

La DGRN además de la valoración de la elección de la ley sucesoria, «professio iuris», en base al artículo 83 del Reglamento, se plantea si es relevante el hecho de que la totalidad de los bienes del causante se encuentren en España, así como el eventual mantenimiento de la doctrina emanada de la STS de 23 de septiembre de 2002, tras la entrada en aplicación del Reglamento. La aplicación del Reglamento plantea diversas cuestiones interpretativas, entre ellas, las relativas a las herencias de ciudadanos británicos con bienes en un Estado miembro participante.

La razón es que Reino Unido al igual que Irlanda, dada su especial posición en los Tratados (vid. artículos 1 y 2 de los Protocolos 21 y 22 anejos al Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea), presentan una calificación técnica de Estados miembros en situación de op out provisional, con la consecuencia de ser considerados -en general- terceros países en cuanto Estados miembros no participantes.

Respecto de la primera cuestión, el Centro Directivo ya se ha pronunciado en la Resolución de 15 de junio de 2016 que estableció que el artículo 21.1 del Reglamento 650/2012 dispone una norma de conflicto principal que determina que será ley aplicable la norma del Estado en el que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento, ley que será aplicable a la universalidad de la herencia, bienes muebles e inmuebles, incluso cuando resulte aplicable la ley de un tercer Estado, dada la aplicación universal del Reglamento (artículos 20 y 23.1, ex 34).

El artículo 22.1 permite que el causante pueda elegir, en disposición mortis causa, como ley aplicable a su sucesión la de la nacionalidad, o alguna de las nacionalidades que ostente al tiempo de la elección o de su fallecimiento. La professio iuris, era desconocida en España antes de la entrada en vigor del Reglamento al igual que se desconoce hoy en día en la legislación británica, pero este hecho que pudiera ser relevante para su ejecución según la ley local en Reino Unido, no afecta la aplicación de la norma europea en España, en cuanto Estado miembro participante en el mismo. Conforme al artículo 22 del Reglamento, la elección de la ley de una de las nacionalidades que posea el disponente al tiempo de la realización de la disposición de última voluntad o del fallecimiento del causante, ha de reunir ciertos requisitos formales: debe hacerse expresamente y en forma de disposición mortis causa o habrá de resultar de los términos de una disposición de ese tipo. Los considerandos 39 y 40 del Reglamento inciden en esta cuestión y expresamente el considerando (40) precisa que cabe la elección de una ley aun cuando la ley elegida no prevea la elección de ley en materia sucesoria, como sucede en el Derecho británico, y sucedía en el momento del otorgamiento de la disposición mortis causa en el Derecho español, siempre que pueda inferirse del acto que la persona comprendió lo que está haciendo y consistió en ello. Si es así constante la aplicación del Reglamento con más razón debe predicarse una interpretación flexible de su disposición transitoria -artículo 83- redactada con la finalidad de que los ciudadanos europeos, pese a los tres años dados para la aplicación de la norma, no se sorprendan con las modificaciones que la misma introduce en sus tradiciones jurídicas cuando hubieran dispuesto con anterioridad a su aplicación, la forma en que debía llevarse a cabo su sucesión (vid. considerando 80). Por ello, si una disposición «mortis causa» se realizara antes del 17 de agosto de 2015 con arreglo a la ley que el causante podría haber elegido de conformidad con el presente Reglamento, se considerará que dicha ley ha sido elegida como ley aplicable a la sucesión (artículo 83.4). Y así puede entenderse de la disposición a favor sólo de su esposa realizada por el disponente, conforme al tipo de frecuencia de los testamentos británicos.

El Reglamento, con inspiración en el Convenio de La Haya de 1 de agosto de 1989, introduce en su Capítulo III para la regulación de la validez formal y material de las disposiciones «mortis causa», con el alcance autónomo que allí se establece, la putative law –ley presuntiva– que produce una retroacción positiva para los efectos singulares regulados en los artículos 26 y 27 a la ley que de haber fallecido el testador en la fecha en que realizó la disposición mortis causa le sería de aplicación -incluido el supuesto del artículo 22, professio iuris-, y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 75.1 en relación al Convenio de La haya de 5 de octubre de 1961 del que España, como la mayor parte de los Estados miembros, es parte.

Por las razones apuntadas, circunstancias transitorias concurrentes, necesaria seguridad jurídica que está en la lógica de la norma, junto a la eliminación de trabas jurídicas (considerandos 1, 7 y 80) ha de entenderse que el título testamentario del causante británico antes de la aplicación del reglamento, en este caso concreto, fue vehículo para el establecimiento de la professio iuris y que por lo tanto el testador eligió su ley nacional, por lo que la sucesión se ha de regir por la ley británica, y dado su domicilio determinado en este caso por su lugar de nacimiento, a las leyes de Reino Unido. Esta solución está reforzada además por el hecho de que en el momento en que se realizó el testamento era aplicable a la sucesión la ley nacional del causante, que conduce al mismo resultado.

Como elemento nuevo se analiza en el presente recurso si es aplicable el reenvío desde la ley británica, dada la tradicional escisión de esa legislación entre bienes muebles, a la que se aplica la ley del domicilio, e inmuebles a la que se aplica la ley de situación de los mismos, lo que conduciría en ambos casos a la ley española.

La introducción en el Reglamento (UE) nº 650/2012, de un artículo, el 34 sobre reenvío, obliga a relegar el artículo 12.2 del CC a ámbitos distintos del sucesorio internacional.

En España hasta la aplicación de la norma europea era solo admitido el reenvío de primer grado, es decir, el reenvío a la ley española derivado directamente de la ley de la sucesión.

Las Sentencias de la Sala Primera del TS 15 de noviembre de 1996 y 21 de mayo de 1999 establecieron la improcedencia del reenvío, incluso cuando es a favor de la legislación española, si con ello se pone en peligro los principios de unidad y universalidad de la sucesión. La de 23 de septiembre de 2002, en relación a la sucesión de un británico -inglés- puntualiza que si el reenvío implica la aplicación de la ley española en la totalidad de la sucesión (sólo existe en la sucesión patrimonio en España y todo es de carácter inmobiliario) sería admisible el reenvío. La Resolución de 13 de agosto de 2014, sigue la doctrina tradicional en sede de reenvío a la ley española desde la ley nacional británica del causante fallecido antes de la aplicación del Reglamento, en la línea de la R de 24 de octubre de 2007.

Analiza esta Resolución la delimitación positiva y negativa del reenvío que presenta el artículo 34 del Reglamento.

La delimitación positiva la establece el artículo 34 su párrafo primero del que resulta que se exige para la aceptación del reenvío, que éste se produzca para un tercer Estado y no otro Estado miembro: «1. La aplicación de la ley de un tercer Estado designada por el presente Reglamento se entenderá como la aplicación de las normas jurídicas vigentes en ese Estado, incluidas sus disposiciones de Derecho internacional privado en la medida en que dichas disposiciones prevean un reenvío a: a) la ley de un Estado miembro, o b) la ley de otro tercer Estado que aplicaría su propia ley».

La delimitación negativa del precepto, se encuentra en el párrafo 2: «En ningún caso se aplicará el reenvío respecto de las leyes a que se refieren los artículos 21, apartado 2, 22, 27, 28, letra b), y 30».

Conforme al Reglamento se excluye el reenvío cuando la ley designada por el Reglamento se derive de la «professio iuris» del causante, como ocurre en el presente expediente, o sea consecuencia de la utilización de la cláusula de excepción de los vínculos más estrechos establecida en el artículo 21.2 como excepción a la ley aplicable o de las normas especiales contempladas en los artículos 27, 28.b) y 30 del Reglamento.

Con la entrada en vigor del Reglamento, el artículo 34 introduce una nueva regulación en materia de reenvío con diferente contenido y fundamentos a los recogidos en el artículo 12.2 del Código Civil.

El artículo 12.2 del CC admite sólo el reenvío de primer grado, reenvío que no es obligatorio y que está vinculado al sistema previsto en el artículo 9.8 del Código Civil; por el contrario, el artículo 34 del Reglamento recoge de forma imperativa determinados supuestos de reenvío desde la ley de un tercer Estado de primer o segundo grado que buscan la uniformidad internacional de soluciones y la proximidad con la ley aplicable.

En este supuesto se está ante una elección anticipada de la ley aplicable conforme al artículo 83.4 del Reglamento 650/2012, supuesto excluido conforme al artículo 34.2 de la posible operatividad del reenvío previsto en el artículo 34.1 del mismo Reglamento, por lo que debe entenderse que la sucesión se rige por la legislación británica, sin que sea precisa la comparecencia en la partición de los descendientes del causante.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.  (IES)

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279.** ¿PARTICIÓN DEL TESTADOR O MERAS DISPOSICIONES PARTICIONALES? INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN

Resolución de 5 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Madrid nº 17, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad conyugal, aceptación y adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho. Se discute la inscripción de una escritura de herencia otorgada por las dos herederas sin la intervención del nieto, legatario de la legítima estricta. El testamento dispone como norma particional que se adjudican para el pago de los derechos legitimarios del nieto los derechos que al testador le corresponden sobre un bien.

La calificación señala como defecto para la inscripción la no intervención del legatario de cuota legitimaria, oponiendo los recurrentes que no era necesaria tal intervención al tratarse de una partición realizada por el testador.

La cuestión central gira en torno a si estamos en presencia de una verdadera partición hecha por el testador o de una norma particional, lo que lleva a la DGRN a distinguir ambos supuestos y a fijar los diversos efectos que una y otra producen.

Doctrina de la DGRN.

1. Partición y normas particionales: (i) Hay partición propiamente dicha cuando el testador adjudica directamente los bienes a los herederos. Aunque en buena lógica la partición implica la realización de todas las operaciones particionales (inventario, avalúo, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos), también se entiende que hay partición cuando el testador distribuye los bienes entre los herederos sin practicar las operaciones particionales, sin perjuicio de que estas deban hacerse posteriormente con carácter complementario y para lograr la plena virtualidad de la partición hecha. (ii) Hay normas particionales cuando no hay adjudicación directa de bienes, sino que el testador expresa su voluntad de que cuando se lleve a cabo la partición ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos.

2. Efectos de la partición y de las normas particionales: (i) La verdadera partición testamentaria determina, una vez muerto el testador, la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986, es de aplicar a estas particiones el artículo 1068 del Código Civil, según el cual, «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados». (ii) La simple norma de la partición vincula a los herederos, o en su caso, al contador-partidor designado para hacerla, en el sentido de que al hacerse la partición habrán de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere.

En base a lo expuesto, el título de adjudicación es distinto pues, tratándose de partición, no solo se pasará por ella (art. 1056 CC) sino que confiere directamente la propiedad de los bienes adjudicados como cualquier otra partición (art. 1068 CC). Sin embargo, si se trata de meras normas particionales, el título de adjudicación sería la partición realizada por todos los herederos de común acuerdo, teniendo en cuenta, eso sí, las normas particionales del testador».

3. Conclusión: sentado que el testador no hizo la partición por no figurar ésta en el testamento, debemos concluir que estableció normas particionales para hacerla, y según reiterada doctrina de este Centro Directivo, la intervención de todos los legitimarios en la partición es inexcusable.

Comentario. La partición hecha por el testador impide el surgimiento de la comunidad hereditaria porque los herederos adquieren directamente los bienes del causante. Sin embargo, cuando el testador no hace la partición surge la comunidad hereditaria entre los llamados a una parte alícuota de la herencia, necesitándose la partición para que el derecho hereditario abstracto de cada llamado se concrete en bienes determinados.

Si el testador hace la partición y los legitimarios entienden que no se respeta la intangibilidad de la legítima pueden ejercitar la acción de rescisión de la partición o pedir el complemento de sus legítimas, dependiendo la opción entre uno u otro remedio, en buena medida, del principio general de conservación de la partición o “favor partitionis”.

Si el testador no hace la partición y la llevan a cabo los herederos, los legitimarios deben intervenir necesariamente en las operaciones particionales precisamente en defensa de la intangibilidad de su legítima y sin tener que esperar al resultado de la partición.

En el caso de la Resolución, si el testador, en vez de ordenar un legado de cuota con asignación de cosa, hubiera hecho un legado de cosa especifica y determinada en pago de la legítima del nieto, éste tendría derecho a exigir la entrega del legado y a reclamar, en su caso, el complemento de la legítima cuando lo dejado resultara insuficiente. Sin embargo, aunque el legitimario sea legatario de cosa específica y no forme parte de la comunidad hereditaria, deberá intervenir en las operaciones de inventario, avalúo y demás operaciones necesarias para poder fijar el valor de su legítima. (JAR)

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280.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN ANEJO TERRAZA DE USO EXCLUSIVO DE UN ELEMENTO COMÚN. AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA GENERAL.

Resolución de 5 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de A Coruña nº 4, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de segregación y agrupación de un anejo.

Hechos: En una propiedad horizontal dos de los elementos privativos tienen como anejos, respectivamente, el uso y disfrute exclusivo de una zona de azotea. Ahora el propietario de dichas fincas segrega dichos anejos y los agrega a una tercera finca de su propiedad. Existe una cláusula estatutaria permitiendo las segregaciones de elementos privativos, sin autorización de la Junta de Propietarios.

La registradora considera que es necesario acuerdo de la Junta General de Propietarios ya que el objeto de la segregación (la zona de azotea) es un elemento común.

El notario autorizante recurre y alega que el derecho de uso y disfrute no es un elemento común, sino privativo y que la modificación no afecta a reglas de la comunidad ni a propietarios concretos y cita determinada jurisprudencia en su favor. Argumenta también que dicho cambio facilita el acceso a dichas zonas sin necesidad de obras.

La DGRN desestima el recurso. Considera que la alteración de tal vinculación no es propiamente una segregación de las que el propietario podría llevar a cabo por sí sólo en aplicación de la cláusula estatutaria transcrita, sino una modificación que afecta al régimen jurídico de elementos comunes al ser la propiedad de dicha terraza un elemento común,  por lo que se necesita consentimiento de la Comunidad de Propietarios. Son indiferentes las peculiaridades físicas o constructivas de dichas terrazas.

COMENTARIO.- Si consideramos que lo que es objeto de modificación es el cambio de titularidad de un derecho privativo (aunque sea el uso exclusivo de un elemento común), resulta demasiado formalista la posición de la DGRN pues es clara la analogía e identidad de razón de este caso con los casos de anejos en plena propiedad con carácter privativo. La necesidad de acuerdo de la Junta de Propietarios tiene su fundamento en  los casos en los que se modifica el número de elementos privativos, por afectar a la formación de mayorías en las Juntas Generales, o las normas de normas de Comunidad o en la alteración de elementos comunes, ninguno de cuyos supuestos se da en el presente caso. (AFS)

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282.** EL TESTADOR NO MENCIONA SI SU HIJA PREMUERTA TUVO DESCENDIENTES.

Resolución de 6 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho. Se discute sobre la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: comparece la única heredera instituida adjudicándose los bienes; se menciona en la escritura que el causante tuvo otra hija que falleció anteriormente al otorgamiento del testamento; en el testamento se menciona como hija exclusivamente la instituida heredera sin que el testador declare tener más descendientes.

¿Es necesario acreditar que la hija premuerta no tenía a su vez descendientes? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 El contenido del testamento se presume iuris tantum válido y eficaz, lo que en este concreto expediente supone que el hecho de que el testador no mencione que una hija suya fallecida previamente, tuvo a su vez descendientes legitimarios, significa que no existen salvo que se pruebe lo contrario.

2 La privación de eficacia del contenido patrimonial de un testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial (RRDGRN 21 noviembre 2014 y 6 de mayo de 2016). Ya anteriormente el Centro Directivo había dicho que la declaración judicial era “requisito inexorable” para privar de efectos a un testamento que no hubiera incurrido en caducidad ni en vicios sustanciales (RDGRN 13 de septiembre de 2001).

3 Reitera su doctrina sobre la prueba de los hechos negativos, pues, dada la dificultad, o la imposibilidad incluso, de probarlos, no puede exigirse a efectos registrales una prueba de tal naturaleza (RDGRN 3 de marzo 2012, para el caso de premoriencia de un heredero legitimario, que no es preciso demostrar que no tenía descendientes, también RR. de 2 de diciembre de 1897 y 26 de junio de 1901).

Comentario. Parece que el problema surge porque el testador no hace declaración expresa alguna sobre la inexistencia de otros descendientes que no sea la hija heredera. De admitirse la necesidad de probar tal circunstancia estaríamos hablando de una preterición conjetural o presunta, que exigiría una prueba negativa prácticamente imposible, por lo que la DGRN, partiendo del principio de que el contenido del testamento se presume iuris tantum válido y eficaz, reitera su doctrina sobre la prueba de hechos negativos. Por tanto, basta que el testamento no mencione que la hija premuerta del testador tuvo descendientes, pues ello significa que no existen salvo prueba en contrario. (JAR)

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283.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO

Resolución de 6 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Bilbao nº 9, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de embargo de derechos hereditarios.

Se reitera la imposibilidad de tener en cuenta en el recurso documentos no presentados al tiempo de la calificación (art. 326 LH)

En cuanto al fondo del asunto: se plantea si se puede anotar un embargo sobre los derechos del deudor en la herencia del titular registral, respecto de un bien concreto, cuando se acredita la defunción del titular y el carácter de hijo del embargado, y se acompaña certificación negativa del Registro de Actos de Última Voluntad pero no se acompaña testamento ni declaración de herederos de dicho titular.

La Dirección confirma el defecto exigiendo la presentación del título sucesorio del art.14 LH;  en caso de deudas propias del heredero demandado se posibilita que se tome anotación preventiva únicamente en la parte que corresponda el derecho hereditario del deudor, sin que esa anotación preventiva pueda hacerse extensible al derecho hereditario que pueda corresponder a otros herederos. Por ello, es imprescindible conocer el derecho hereditario del heredero deudor demandado pues sólo y exclusivamente ese derecho puede ser objeto de la anotación preventiva de embargo. Y, para ello, será imprescindible aportar el título sucesorio correspondiente,  art 166.1.2 RH (MN)

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286.** HIPOTECA:CANCELACIÓN. CADUCIDAD CONVENCIONAL. INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULAS OSCURAS.

Resolución de 8 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Estella nº 2 a practicar la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación -por caducidad- de una hipoteca de máximo que se había constituido mediante escritura autorizada el 29 de septiembre de 2008, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones que se relacionan, con apertura de una «Cuenta Especial de Liquidación» «…en la que se consignaran las cantidades que a favor del Banco resulten impagadas. En la escritura se pactó sobre el plazo de duración de la hipoteca que “se constituye por un plazo máximo de duración de dos años a contar desde el día del otorgamiento de la misma escritura…, También se pacta que «Una vez producido el cierre de la cuenta especial de liquidación, el Banco podrá instar acción ejecutiva…”. Posteriormente se prorroga el plazo por dos años más, es decir hasta el día 29 de septiembre de 2.012. Hasta esta última fecha, incluida, podrán adeudarse en el saldo garantizado de la cuenta especial débitos derivados del incumplimiento de las obligaciones aseguradas».

La registradora, deniega la cancelación solicitada por lo siguiente:

 Porque el pacto de caducidad automática de la hipoteca no consta de modo indubitado por lo que no es posible discernir si el plazo de duración convenido es el de las obligaciones garantizadas (en cuyo caso sería aplicable el art 82.5 LH si hubieran transcurrido 21 años desde el vencimiento) o un pacto de caducidad de la hipoteca (siendo aplicable el art 82.2LH).En base a lo anterior, entiende que el plazo de duración pactado se refiere no a la hipoteca sino al lapso durante el cual quedan garantizadas por la hipoteca de máximo las obligaciones relacionas pues el título contempla la posibilidad de hacer apuntes contables de obligaciones garantizadas hasta el último día del plazo y de ejecutar la hipoteca una vez vencido el plazo pactado.

Asimismo, la entidad acreedora fue requerida para que acreditara si durante el tiempo en que la hipoteca estuvo vigente había iniciado o no la ejecución de la misma, a lo que contesto en sentido negativo indicando que se limitó a realizar uno de los actos preparatorios de la ejecución, que es el cierre de la cuenta especial y la determinación del saldo deudor por certificado de fedatario público. La registradora entiende, que esta manifestación de la entidad financiera no es motivo suficiente para practicar la cancelación solicitada y más teniendo en cuenta que la mercantil, titular de las fincas hipotecadas fue declarada en concurso voluntario el 5 de marzo del 2012 y por tanto, una vez anotado en el registro no es posible iniciar la ejecución separada de las hipotecas al margen o intentando soslayar al Juzgado de lo Mercantil competente. 

El interesado recurre alegando que el plazo de duración convenido, habrá que interpretarse según su verdadero sentido conforme a lo dispuesto, respecto a la interpretación de los contratos, en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil y por ello debe interpretarse en el sentido de que la representada constituyó la hipoteca por un plazo que finalizaba el 29 de septiembre de 2010 y que luego se amplió hasta el 29 de septiembre de 2012, por lo que se extinguió, por caducidad, en esta última fecha.

También considera que la interpretación de las cláusulas ambiguas u oscuras (o, en palabras de la registradora, no redactadas «con la debida claridad») debe hacerse conforme a lo dispuesto en artículo 1288 del Código Civil, a cuyo tenor «la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no debe favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad».

 Finalmente, citando los artículos 57.3 y 155.1 de la Ley concursal estima que desde que se declaró el concurso la entidad acreedora perdió, por imperativo legal (artículo 67.3 LC), el derecho de ejecución separada de su hipoteca, y que en el período comprendido entre el 5 de marzo de 2012 (fecha de la declaración del concurso y de la apertura de la fase de liquidación) y el 29 de septiembre de 2012 (fecha en la que, según lo pactado en las mencionadas escrituras, se extinguió la hipoteca controvertida), ésta sólo pudo ejecutarse en el marco del concurso. Ese «marco del concurso» tiene como uno de sus principales elementos el precepto contenido en el artículo 155.4 de la Ley Concursal, en el que se faculta al acreedor con privilegio especial (y a la administración concursal) a solicitar al juez que autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe. En nuestro caso el acreedor no hizo uso de su derecho dejando que se extinguiera  la hipoteca  por lo que no considera correcto lo alegado por la registradora de que la declaración del concurso impidiera al acreedor hacer valer su derecho de hipoteca antes del 29 de septiembre 2012.

Resolución: La DG desestima el recurso confirmando la calificación.

La Dirección General de los Registros y del Notariado comienza haciendo referencia a su reiterada doctrina por la cual, la hipoteca, como los demás derechos reales, puede ser constituida por un plazo determinado, de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria.

Añade que no siempre es fácil decidir si el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca. En el primer caso, se estaría ante la caducidad (art. 82.2 LH) pero en el segundo debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

Pues bien la DG tras analizar todas las cláusulas del contrato considera “que el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto a un plazo de caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida”.

Termina diciendo que “la cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca”.

Y finalmente da razón a la registradora en lo relativo que con  la declaración de concurso  de la sociedad hipotecante, el acreedor hipotecario no podía iniciar la ejecución separada de la hipoteca y deben observarse las normas que sobre la cancelación de la misma se establecen en la legislación concursal.

Comentario: La calificación registral, como viene señalando la DGRN, se extiende necesariamente a la duración de las hipotecas, lo que exige que esta cláusula este redactada con la debida claridad para cumplir con el principio de especialidad registral, que surgió precisamente ligado a las hipotecas, ya que en caso contrario pueden surgir problemas interpretativos relacionados con su vencimiento y a los efectos de su cancelación registral generando inseguridad al tráfico jurídico. (MGV)

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287.() HIPOTECA: CANCELACIÓN. CADUCIDAD CONVENCIONAL. INTERPRETACIÓN CLÁUSULAS OSCURAS.

Resolución de 8 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Estella nº 2 a practicar la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.

De igual contenido que la 286. (MGV)

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288.() HIPOTECA: CANCELACIÓN. CADUCIDAD CONVENCIONAL. INTERPRETACIÓN CLÁUSULAS OSCURAS.

Resolución de 8 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estella nº 1 a practicar la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.

De igual contenido que la 286 y 287. (MGV)

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289.() HIPOTECA: CANCELACIÓN. CADUCIDAD CONVENCIONAL. INTERPRETACIÓN CLÁUSULAS OSCURAS.

Resolución de 8 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estella nº 1 a practicar la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia. 

De igual contenido que la 286, 287 y 288. (MGV)

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291.** COMPRAVENTA DE FINCA ARRENDADA. RENUNCIA DEL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN EL CONTRATO.

Resolución de 11 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante nº 3 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de una nave que se dice está arrendada en virtud de un contrato de arrendamiento de fecha 1 de Agosto de 2012, aunque también se manifiesta por el vendedor que en el contrato de arrendamiento el arrendatario renunció al derecho de adquisición preferente.

El registrador exige que comparezca el arrendatario para ratificar dicha renuncia y que se liquide el contrato de arrendamiento del impuesto correspondiente. Considera también que no se acreditan los cargos ni constan debidamente legitimadas las firmas de los otorgantes del contrato de arrendamiento.

La interesada recurre y se remite al criterio de la DGRN en su Resolución de 11 de enero de 2016 según la cual la existencia o no de un arrendamiento así como la renuncia a los derechos de adquisición preferente por parte del arrendatario no exige más formalidades que la mera declaración que realice el vendedor.

La DGRN revoca la calificación, argumentando que:

.- Es posible la renuncia anticipada al derecho de adquisición preferente en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, cualquiera que sea su duración, incluso en los de duración inferior a cinco años.

.- No se necesita la comparecencia del arrendatario para renunciar a su derecho, pues no lo exige ninguna norma. Además, añade que:

.- Si no está inscrito el arrendamiento no puede quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro y en la manifestación expresa realizada en documento público de estar la finca libre de arrendamientos o de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente.

.- Si se admite a efectos de inscripción como suficiente la manifestación del vendedor de que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay razón alguna para que la validez de dicha manifestación no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente.

No es necesario liquidar dicho contrato de arrendamiento de impuestos pues no es objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad y no se produce el cierre registral previsto en el artículo 254 LH. (AFS)

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292. *** EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR ACREEDOR CESIONARIO PROCESAL DEL TITULAR REGISTRAL. LA CESIÓN DE CRÉDITO HA DE SER POR ESCRITURA

Resolución de 11 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Nájera, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Se plantea si estando inscrita una hipoteca a favor de una persona es inscribible el decreto judicial de adjudicación, cuando la parte ejecutante es una persona distinta de la titular registral o si para ello es necesaria la previa inscripción a su favor. Se acompaña Decreto por el que se acuerda la subrogación en la situación procesal de la parte ejecutante  y el contrato privado de compraventa de dicho crédito.

La Dirección reitera y resume su doctrina en esta materia recordando que para la ejecución extrajudicial no cabe ni siquiera expedir la certificación de cargas, mientras que en la judicial es posible la expedición de la certificación pero para inscribir la adjudicación o remate es preciso el cumplimiento de los requisitos del tracto sucesivo, es decir la inscripción de la hipoteca a favor del ejecutante aunque se haga en el mismo momento por el mecanismo del tracto abreviado.

Una vez sentado este criterio hay que analizar si en el presente supuesto se cumplen los requisitos documentales para poder inscribir la transmisión del crédito. La Dirección confirma el criterio del registrador: la subrogación en la situación procesal se ha dispuesto en virtud de decreto de 21 de octubre de 2015, basándose en el contrato privado de compraventa celebrada entre las partes. De acuerdo con el principio de legalidad (art 3 LH), se exige documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales,  lo que no quiere decir que los actos inscribibles puedan constar en cualquiera clase de documentos público indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; Por otra parte, a tales efectos, los documentos privados no son, en vía de principio, equivalentes a los públicos. El decreto judicial no altera el carácter privado del documento que menciona y se limita a acreditar haberse estimado la legitimación procesal pero el acuerdo en el contenido supone una transmisión de un derecho real de hipoteca que material y formalmente habrá de cumplir los requisitos establecidos por el ordenamiento jurídico para su inscripción en el Registro. Y a tal efecto, el art 149 LH, indica con total claridad, y sin excepciones, que «la cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad», lo cual es plenamente congruente con los principios de tracto sucesivo (art 20) y de legitimación registral (art 38) y en la ejecución (art 130 LH) por tanto, un documento privado, aun cuando hay servido para tener judicialmente por acreditada la sucesión procesal en la posición jurídica del ejecutante de la hipoteca, no es en ningún caso título hábil para obtener la inscripción registral de la transmisión del derecho real de hipoteca. (MN)

293.*** REQUISITOS DE LOS PRESTAMISTAS NO ENTIDADES DE CRÉDITO PARA LA APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009.

Resolución de 11 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Punta Umbría, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Hechos: Se otorga una escritura de préstamo hipotecario en la que el prestamista, persona física, asevera en la escritura no dedicarse habitualmente a dicha actividad, por lo que considera no le es de aplicación la Ley 2/2009 de 31 de Marzo. El prestatario es un consumidor.

La registradora realiza una consulta al Servicio de interconexión entre los Registros y comprueba que el prestamista es titular de al menos 5 préstamos hipotecarios vigentes y varios más ya no vigentes por lo que suspende la inscripción al considerar que existe un defecto subsanable por incumplimiento de lo dispuesto en la ley 2/2009 de 31 de Marzo, además de otro defecto en el juicio de suficiencia que no es objeto de recurso.

El interesado recurre y alega que es un mero inversor y no un profesional de la concesión de préstamos pues ello exigiría que se dedicara con habitualidad a desarrollar tales actividades y organizar su capital para asegurar una continuidad productiva-comercial, tal como resulta del criterio de una determinada sentencia que cita.

La DGRN confirma la nota de calificación argumentando que:

.- El registrador puede consultar otros Registros ya que la protección de los derechos de los consumidores exige extremar la diligencia y la utilización de todos los medios al alcance en el control del cumplimiento de la legalidad en este ámbito.

.- No es suficiente la manifestación del interesado en la escritura de no ser prestamista habitual, que únicamente será admisible si queda confirmada por la citada búsqueda negativa en las bases de datos registrales, pero no si de dicha consulta resulta que es titular de otros créditos hipotecarios.

.- La concesión de dos préstamos constituye indicio suficiente y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad.

.-  Es defecto subsanable el incumplimiento por el prestamista de lo que exige la citada Ley 2/2009, básicamente inscripción en el Registro Especial y contratación de un seguro de responsabilidad civil o constitución de un aval, pues aunque su falta sea una infracción muy grave ello no afecta a la validez del contrato.

.- Es defecto insubsanable la omisión de los documentos exigibles en el proceso de contratación (información precontractual, oferta vinculante, transparencia de las condiciones de los contratos, tasación del bien hipotecado, derecho de examen del proyecto de escritura con una antelación de tres días en el despacho del notario autorizante y obligaciones de información y advertencias notariales) pues ello afecta a la formación del consentimiento del vendedor y por tanto a la validez del contrato, salvo que se trate de una omisión formal en la escritura. (AFS)

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294.* REANUDACIÓN DE TRACTO MEDIANTE SENTENCIA DECLARATIVA.

Resolución de 11 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Fuenlabrada nº 3, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial dictado en procedimiento ordinario. 

HECHOS: Se presenta Testimonio Judicial de una Sentencia recaída en Juicio declarativo ordinario, donde se declara el dominio y trata de reanudar el tracto. A transmitió a B en 1922, siendo B el actual titular registral. En 1958, de nuevo A transmitió a C (no queda acreditado porqué, si fue una doble venta, si volvió a readquirir…). Ahora se demanda a los herederos de C que se allanan, y en cuanto a B (titular registral), no queda acreditado si tuvo o no hijos ni quienes sean sus herederos, que no han sido demandados.

La sentencia además, ordena (sic) que se inscriba el dominio de los demandantes pero SIN cancelar el asiento del titular registral, porque expresamente dice que no ha quedado acreditada la reanudación del tracto (aunque implícitamente podría inferirse una posible usucapión, pero sin que la sentencia lo declare expresamente).

La REGISTRADORA  suspende la inscripción, por no acreditarse que ha sido demandado el titular registral (o sus herederos), ni haberse pronunciado sobre las hipotéticas transmisiones intermedias ni haber especificado o declarado el supuesto nuevo título de dominio del transmitente (A) que volvió a transmitir.

El ABOGADO de los interesados recurre señalando que la registradora debe acatar (art 522-1 LEC) la sentencia recaída en juicio declarativo ordinario.

La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, por las exigencias del Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y evitar la indefensión del Titular registral o sus herederos (Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78)  y el procedimiento de rectificación del registro (Art. 40.a) in fine LH), de los que resulta es innegable la necesidad de intervención de tales personas, y añade el Centro Directivo que en la escueta sentencia no consta referencia alguna a la forma en que estos ignorados herederos hayan sido convocados.

Además, la Sentencia tampoco se pronuncia específicamente sobre una supuesta usucapión ni sobre la concurrencia de sus requisitos.   

Tampoco bastaría el allanamiento de los herederos de A, pues, (al margen de que NO sea aquél el titular registral) en un sistema causalista como el nuestro, basado en la adquisición por título y modo, no cabría tal allanamiento como modo de adquirir abstracto y desvinculado de causa alguna.

Finalmente la D.G. rehúsa –lógicamente- la posibilidad de mantener las dos inscripciones (contradictorias) por cuanto el Art 286 RH expresamente señala que la Sentencia: «…dispondrá la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere el artículo 202 de la Ley…».

COMENTARIO.- Aunque no se debate en el caso, del supuesto de hecho de la resolución se desprende que tampoco se ha nombrado un defensor judicial de la herencia yacente, como exigen, entre otras las Res. DGRN de 3 oct. 2011, la Res 17 julio 201519 sept. 2015, 9 dic. 2015 o 17 marzo 2016 y antes la Res. 18 nov. 2006 y las Res 21 febrero 2007, 15 oct. 2007 y 5 nov. 2007, para tutelar los intereses de los eventuales herederos inciertos del causante demandado (ACM)

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296.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. LEVANTAMIENTO DEL VELO

Resolución de 12 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arona a practicar una anotación preventiva de embargo. (ACM)

Hechos: En un procedimiento civil de ejecución contra una persona física, se presenta, sin más, mandamiento ordenando anotación del embargo sobre fincas de una S.L., de la que supuestamente era socio (¿único?) el deudor ejecutado y hoy sus herederos (sí demandados).

– La registradora lógicamente suspende su extensión, por no acreditarse que haya sido demandado el titular registral (la SL), conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y  el  Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78 dirigido a evitar la indefensión del Titular registral.

– El abogado de los interesados recurre señalando que el hecho de que el Juez decrete el embargo ya implica que la finca es propiedad del demandado, y que en un procedimiento anterior quedó acreditado que la hija de dicho socio hoy era administradora solidaria de la SL.

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, por las citadas exigencias de Tracto y de proscripción de la indefensión.

Y así resulta claramente del art 20 i.f LH que contempla una única excepción a ese principio, y es que se ordene por el Juez en un proceso Penal; Es pues un numerus clausus de excepciones, de interpretación restrictiva.

Con todo la DGRN deja abierta la puerta a otra excepción: si en el mandamiento o la sentencia hubiera habido alguna referencia específica a la doctrina del levantamiento del velo (cuyos elementos repasa, obiter dicta, la Res.), señalando las personas que ostentan la titularidad real y económica del ente y su vinculación al caso concreto, que en el nuestro, no se produce ni hay referencia alguna al respecto (ACM).

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297.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA NO URBANIZABLE EN ANDALUCÍA.

Resolución de 12 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María nº 2 a inscribir una adjudicación hereditaria.

Supuesto de hecho. Las dos únicas herederas se adjudican por mitad y pro indiviso, entre otros bienes, una finca no urbanizable radicada en Andalucía.  Se discute si en tal adjudicación es exigible licencia urbanística de parcelación o la declaración de innecesariedad, a la luz de la Ley 7/2002, de 12 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

La cuestión de fondo es decidir si la adjudicación por mitad y pro indiviso es reveladora por si misma de una parcelación urbanística conforme al art. 66.2 de la referida Ley.

Doctrina de la DGRN. En un caso como el presente, en el que se transmite “una cuota indivisa de finca no urbanizable que no consta previamente individualizada en el Registro, y considerando también que “la transmisión se efectúa por título de herencia a los dos únicos herederos que se la adjudican por mitad y pro indiviso como los restantes bienes hereditarios… no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación… Tampoco cabe apreciar aquí los indicios que señala el registrador en su informe, relativos a la descripción catastral de la finca y a la existencia de una construcción, que data según el Catastro de 1984, dado que no se han puesto de manifiesto oportunamente en la nota de calificación…”.

Comentario1 El art. 26.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana (TR) impone a notarios y registradores para escriturar e inscribir que exijan la licencia -o declaración administrativa equivalente- “a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que sea aplicable”. Tal exigencia comprende también, según el citado artículo, “la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca…”.

2 Este artículo del TR se remite a la legislación aplicable, que en este caso es la andaluza, y concretamente el art. 66 (LOUA), que considera actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, “mediante…asignaciones o cuotas en pro indiviso de un terreno… puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble”.

3 La diferencia respecto del TR es clara, pues, mientras que este último parte del dato objetivo de que se asignen usos exclusivos a la titularidad de una cuota indivisa, el artículo 66 (LOUA) no exige tal asignación, bastándole que exista dicha posibilidad y considerando como indicio relevante el que se adquiera una cuota indivisa de un inmueble. Aún más, “la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso” no basta para excluir la consideración de acto revelador de una posible parcelación.

4 Si “la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta en terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible…” (STSJ de Andalucía de 17 de marzo de 2011, Sala de lo contencioso administrativo), el planteamiento de la LOUA es, a mi juicio, excesivo y está abocado a generar una considerable inseguridad, como ya se ha puesto de manifiesto en numerosas resoluciones del Centro Directivo (JAR).

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299.*** PACTO DE MEJORA EN GALICIA SOBRE BIENES DE SOCIEDAD DISUELTA Y NO LIQUIDADA: ES EQUIPARABLE AL LEGADO DE COSA AJENA

Resolución de 13 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de A Coruña nº 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de pacto sucesorio de mejora.

Se pretende la inscripción de una escritura en la que la otorgante, de vecindad civil gallega, adjudica a su hijo en concepto de mejora una finca registral perteneciente a la sociedad de gananciales disuelta y aún no liquidada tras el fallecimiento de su consorte. El notario considera aplicable el art. 206 de la Ley de Derecho civil Gallega, mientras que el registrador entiende que es necesario liquidar antes la sociedad de gananciales y que el art. no es aplicable por su ubicación sistemática en diferente capítulo.

La Dirección General revoca la nota. Por un lado considera que el pacto de mejora puede definirse como aquél pacto sucesorio que constituye un sistema específico de delación de la herencia (art 181.2) en virtud del cual un ascendiente o, en su caso, los ascendientes, convienen la atribución de bienes concretos y determinados en favor de un hijo o descendiente, por lo que el mejorado puede ser tratado como un legatario; y por otro lado considera que los arts 205 a 207, aunque referidos a las disposiciones testamentarias son aplicables analógicamente a las disposiciones realizadas mediante pactos sucesorios que no conlleven la entrega de presente de los bienes (como puede ocurrir con el pacto de mejora de la Ley gallega según el art 217) por cuanto que tienen una eficacia traslativa diferida al momento de fallecimiento del disponente.  El art. 206 dispone que «cuando se disponga de un bien por entero como cosa ganancial habrá de hacerse constar expresamente este carácter y la disposición producirá todos sus efectos si el bien fuera adjudicado a la herencia del testador en la liquidación de gananciales. Si ello no fuera así, se entenderá legado el valor que tuviera el bien en el momento del fallecimiento del testador».  Una vez admitido que el art 206 resulta aplicable a los pactos de mejora, ocurre en este caso el bien ya no forma parte de la sociedad de gananciales -al haber quedado disuelta como consecuencia del fallecimiento del cónyuge de la mejorante- sino que dicho bien ha quedado integrado en la denominada comunidad postganancial o postmatrimonial.

Y se plantea si el pacto de mejora puede tener por objeto un bien que forma parte de la denominada «comunidad postmatrimonial». La Dirección, en contra del criterio del registrador así lo entiende, aplicando su propia doctrina establecida para los legados en la R de 10 de diciembre de 2012, aunque se tratará de una inscripción a favor del mejorado que pondrá de manifiesto una situación jurídica interina.  (MN)

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300.*** INSTITUCIÓN DE HEREDERO BAJO CONDICIÓN. ACTA DE NOTORIEDAD

Resolución de 13 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Castropol, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación, partición y adjudicación parcial de herencia.

Supuesto de hecho. La causante había otorgado testamento abierto instituyendo herederos universales a cuatro personas con la condición de que la cuidaran y atendieran durante su vida, de modo que sólo fueran herederos quienes hubieran cumplido efectivamente tal condición.

Dos de los herederos otorgan la escritura de adjudicación de herencia declarando que sólo ellos han cumplido la condición, acompañando acta de notoriedad en la que la notario emite juicio sobre la notoriedad de que sólo estos dos herederos han cumplido la condición. Del acta de notoriedad resulta que en la tramitación no fueron citados los otros dos herederos.

Registrador: Dos son las cuestiones que plantea: (i)Si cabe que dos herederos de los cuatro nombrados otorguen la escritura de adjudicación de herencia y decidan sobre el cumplimiento de la condición impuesta, (ii) y el alcance del acta de notoriedad para acreditar el cumplimiento o incumplimiento de la condición impuesta.

Doctrina de la DGRN.

1. Sobre la escritura otorgada por sólo dos herederos: dos herederos no pueden por sí solos interpretar el testamento y decidir sobre el cumplimiento o incumplimiento de las condiciones impuestas. Deben ser todos los llamados a la herencia quienes lo decidan, y si no estuvieran de acuerdo corresponderá la decisión a los tribunales de Justicia salvo en aquellos casos en que pueda hacerlo el albacea o contador partidor nombrados, en los términos dispuestos en el testamento y conforme a la doctrina jurisprudencia sobre el particular.

Por tanto, “…la pretensión de dos de los herederos, de decidir por sí, sin intervención alguna de las otras personas nominalmente designadas como favorecidas, acerca del cumplimiento o incumplimiento de disposiciones, excede de las atribuciones que les corresponden en cuanto continuadores de la voluntad de la causante, ya que incide en la posición de terceras personas, los otros dos instituidos.

2. Sobre el alcance del acta de notoriedad: aunque el artículo 82 RH solo contempla las actas de notoriedad para hacer constar la extinción de sustituciones hereditarias o su ineficacia por cumplimiento o incumpliendo de las condiciones, “… debe entenderse que en estos supuestos de llamamientos condicionales, también se produce una situación de indeterminación en cuanto a quién ha de ser el efectivamente llamado, dependiendo del cumplimiento o incumplimiento del hecho o acontecimiento condicional, cuyo cumplimiento o incumplimiento también puede acreditarse mediante acta de notoriedad

Comentario.

1 Conforme a los artículos 1057, 1058 y 1059 del Código Civil los herederos mayores de edad y que tuvieran la libre administración de sus bienes podrán distribuir la herencia en la forma que tengan por conveniente, y a falta de acuerdo queda abierta a los interesados la división judicial de la herencia o el recurso al contador partidor dativo del artículo 1057 del Código en relación con la Ley del Notariado y la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Por tanto, como destaca la Resolución, no pueden dos de los cuatro herederos otorgar la escritura de adjudicación de herencia e interpretar el testamento prescindiendo del resto de los llamados a la herencia.

2. Distinto es que se acredite que los dos herederos no otorgantes han incumplido la condición impuesta y no resultan ser efectivos herederos, acreditación que puede resultar de un acta de notoriedad, que “es compatible con la función de jurisdicción voluntaria atribuida a los notarios”. Lo que sucede en el caso de la resolución es que no se ha notificado la tramitación del acta a los herederos perjudicados para que puedan intervenir en su tramitación si lo estiman procedente para la defensa de sus derechos (ex. art. 209 RN), lo que hace que, si bien “no se discute el valor de la notoriedad del acta, sino la congruencia del juicio de notoriedad con los trámites legalmente exigibles del procedimiento seguido”. (JAR)

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301.** NOTA SIMPLE LITERAL. ALEGA NO TENER COPIA DE ESCRITURA.

Resolución de 14 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia nº 1 a expedir una nota simple con carácter literal.

Hechos: se solicita por una abogada, en nombre de la titular registral, una nota simple literal de determinada finca registral. Alega como interés legítimo el hecho de que su representada no tiene la escritura por la que adquirió la propiedad de la finca.

La registradora considera que no se ha acreditado un interés legítimo suficiente para que la nota se emita de forma literal.

La recurrente alega que su condición de abogada y de familiar de la titular registral la legitiman sobradamente para tal pretensión.

DGRN: Como doctrina general, recuerda que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos. Dicho interés se ha de justificar ante el registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información.

Este interés ha de ser un interés conocido (en el sentido de acreditado o justificado, salvo en los casos de las autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen en razón de su oficio o cargo (en cuyo se presume dicho interés), directo (en caso contrario se ha de acreditar debidamente el encargo, con excepciones), y legítimo, que alcanza a cualquier tipo de interés lícito.

La calificación registral ha de tener en cuenta tanto la legislación hipotecaria como la de protección de datos de carácter personal.  La aplicación de esta última, en el ámbito del Registro implica, entre otras cuestiones, que los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral. Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido de los asientos no requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes.

La actuación del registrador no puede ser discrecional y ha de apreciar, no sólo la literalidad de la causa aducida, sino también su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información, de forma que la mera mención de un motivo, aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple o certificación solicitada, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, el que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión de los datos que se faciliten.

En el caso presente, puede presumirse el encargo, al tratarse de una abogada (artículo 332.3 RH) y, de hecho, la registradora no lo cuestiona.

Pero, en todo caso, el solicitante ha de alegar la causa y finalidad de la petición. Se alegó “que su representada no tiene la escritura por la que adquirió la propiedad de la finca”. La DGRN razona que, al ser la solicitante representada titular registral, sí tiene derecho a obtener esa información, pero limitada a la última inscripción de dominio en la que aparece como adquirente la interesada solicitante, rechazándose la expedición de nota literal respecto al resto del historial de la finca. Se estima, pues, parcialmente el recurso.

Nota: también podría la abogada haber acudido a solicitar una copia -simple o auténtica- a la notaría, debiendo valorar el notario si tiene derecho a ella (224 RN), -lo que parece claro al ser una firmante- y la representación (229 RN). (JFME) 

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302.** EXCESO DE CABIDA ACREDITADO MEDIANTE ACTA NOTARIAL. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN Y PLAZOS

Resolución de 14 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Alcántara a inscribir un acta de notoriedad para la declaración de un exceso de cabida.

Hechos: Se tramita bajo la legislación anterior a la ley 13/2015 un Acta de Notoriedad y Presencia, relativa a un exceso de cabida de dos fincas registrales. No consta la fecha de la calificación ni la de notificación de la calificación al notario.

El registrador encuentra varios defectos: no se ha publicado el anuncio en un periódico, no se ha notificado a un colindante, según el Catastro, y no se presenta un plano del técnico a la misma escala que el del Catastro. Tiene también dudas de la identidad de ambas fincas pues el exceso de cabida es superior o muy superior al 20% y afecta a uno de los linderos fijos, aunque después desiste de este defecto. Además considera que el recurso es extemporáneo.

El notario autorizante recurre y alega que no considera necesaria la publicación en el periódico al haberse logrado la notificación a todos los colindantes, y  que no se fundamentan las dudas de identidad de las fincas por el registrador.

La DGRN desestima el recurso en cuanto a la falta de publicación de un anuncio en un periódico y revoca la calificación en cuanto a los restantes defectos.

Respecto de la pretendida  extemporaneidad del recurso considera que no existe tal en el presente caso, pues no consta la notificación de la calificación al notario autorizante aunque sí se haya hecho al interesado. Ello supone que no corren los plazos para interponer el recurso o realizar cualquier otra actuación procesal y que el recurso será admisible cualquiera que sea la fecha de presentación por el interesado.

Recuerda que el plazo para calificar es de quince días  pero que si se calificara fuera de dicho plazo ello no determina la nulidad de la calificación, sino el derecho del interesado a solicitar la calificación sustitutoria y la reducción del 30% de los honorarios. Recuerda  también que la notificación debe de cursarse en los 10 días siguientes a la calificación, al presentante y al notario autorizante.

En cuanto al fondo del asunto declara que los procedimientos relativos a los excesos de cabida serán inscribibles si estuvieran iniciados bajo la legislación anterior, aunque se hayan presentado  con posterioridad a 1 de Noviembre de 2015, todo ello conforme a la Ley 13/2015, disposición transitoria única.

La publicación del anuncio en el periódico que establecía el antiguo artículo 203 LH está dirigida a todos los que genéricamente ostenten algún derecho sobre la finca, por lo que no basta que se haya notificado a todos los  colindantes.

Respecto de los otros dos defectos considera que se ha notificado a todos los colindantes y que el plano del técnico exigible es un plano de situación sin que constituya una verdadera representación gráfica como ocurre ahora con la Ley 13/2015 por lo que el plano del Catastro aportado cumple con el requisito de plano de situación a la misma escala del Catastro. (AFS)

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303. * FIDUCIA «CUM CREDITORE» EN DERECHO NAVARRO

Resolución de 14 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Aoiz nº 1, por la que se suspende la inscripción del pleno dominio de una finca transmitida en fiducia al acreedor, constituida conforme a derecho navarro, por impago de la cantidad prestada. 

Nota del autor (ACM): se recomienda la previa lectura de la Ley 466 F.N.N.

HECHOS:1) Consta previamente inscrita una escritura de Fiducia “cum creditore” en garantía de un reconocimiento de deuda, en la que se pacta expresamente, conforme a la Ley 466 F.N.N., que el acreedor podrá inscribir su propiedad simplemente con “el correspondiente requerimiento notarial de pago y el transcurso del plazo de un mes y un día a contar de la notificación a la parte deudora sin que haya tenido lugar el pago”.

2) Ahora, ante el supuesto impago del deudor, se presentan en el registro sendas actas en las que resulta el requerimiento de pago –inatendido- y la oposición expresa del deudor (fiduciante) a tal inscripción.

– El REGISTRADOR  deniega la inscripción del dominio del acreedor, por aplicación analógica de la abundante doctrina jurisprudencial (DGRN, TS, TC…; cito por todas, las más recientes: Res 16 Octubre 2014 y Res 22 de febrero de 2013) sobre el pacto comisorio y la recuperación del dominio en la condición resolutoria. Por tanto, y ante la oposición del deudor, será necesaria una resolución judicial que dirima si ha habido o no pago o incumplimiento, pero sin que el registrador pueda ni deba calificar tal extremo.

– El ABOGADO de los interesados recurre señalando que NO cabe analogía en perjuicio de una de las partes (sic) ni tampoco “contra legem”, pues el pacto lo permitiría la citada Ley 466 F.N.N., que admitiría expresamente la figura, con autonomía y tipicidad legal propia, la Fiducia“cum creditore” , sin que esta sea una compraventa ni con pacto de retro, ni con reserva de dominio, ni tan siquiera sujeta a condición resolutoria.

– La DGRNdesestima el recurso y confirma la calificación registral, señalando que no es un tema de analogía sino que el pacto comisorio no es de esencia de la fiducia en garantía, puede existir o no, sin alterar por ello las obligaciones del deudor fiduciante (entregar la cosa y pagar la deuda) ni las del acreedor fiduciario (conservar la cosa y devolverla cuando reciba el pago; o bien, en caso de impago, retenerla para sí –pactocomisorio «marciano»– o bien incluir un pacto de vendendo con el que ejercer un “ius distrahendi” bien por el acreedor por sí, o bien acudiendo a una ejecución judicial –por subasta- como medio de realización dineraria de su derecho de crédito).

Sentado lo anterior, el hecho de que el Derecho navarro admita plenamente la fiducia «cum creditore» y el pacto comisorio, no significa que, existiendo oposición del deudor, dichas garantías tengan plena eficacia automática en el ámbito extrajudicial, pues requerirán la intervención de los Tribunales de Justicia

Ahora bien no cualquier oposición del deudor es suficiente para enervar la eficacia de tales garantías, sino que debe hacer referencia a la prestación exigida, como ocurre en el caso concreto, en que alega la existencia de una actitud obstruccionista del acreedor al que además le hace un ofrecimiento de pago por equivalente, todo lo cual escapa de la calificación y procedimiento registral y exigirá acudir a los tribunales y sus garantías jurisdiccionales. (ACM).

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304.** SERVIDUMBRE DE SACA DE AGUAS. REGISTRO PREVIO DE CONCESIÓN. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 14 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Álora, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de servidumbre.

Hechos: Se constituye, a título oneroso, una servidumbre de saca/extracción de aguas, de acueducto subterráneo, de conducción de energía eléctrica y de paso de personas y maquinaria para su mantenimiento, por la que se conviene la cesión del derecho de aprovechamiento de aguas de un pozo, que habría que construirse sobre el predio sirviente, a favor del dominante, pero sin aportar la autorización oficial necesaria para la cesión proyectada, ni justificar la previa inscripción de dicha autorización en el registro administrativo correspondiente.

Registrador: Suspende la inscripción ya que es preciso para su inscripción la previa constatación registral del derecho de aprovechamiento de aguas y de las obras necesarias para el disfrute del mismo, para lo que se precisa aportar las autorizaciones precisas en cada caso y en especial el título de la concesión para el aprovechamiento  de las aguas públicas, sin perjuicio de cualquier otra autorización legalmente necesaria y la inscripción del título concesional en el registro administrativo  de aguas.

Interesado: El interesado recurre la calificación, alegando que se trata de cuatro servidumbres diferentes: o sea de saca de agua; de acueducto subterráneo; de conducción de energía eléctrica subterránea y aérea y finalmente de paso para personas y energía eléctrica aérea y subterránea, y que el registrador sólo ha calificado la primera o sea la de saca de aguas, pero no se ha pronunciado respecto de las restantes. Por tanto tras de aceptar que no se inscriba la primera servidumbre, solicita se proceda a la inscripción parcial de las restantes, respecto de las cuales no se ha pronunciado el registrador.

Solicitada calificación sustitutiva, la registradora a que corresponde mantiene la calificación del primer registrador.

Dirección General: Rechaza el recurso y la inscripción parcial de la servidumbre y sienta la siguiente Doctrina:

Hace constar que aun cuando es posible la inscripción parcial de un documento, se tiene que denegar o suspender íntegramente el ingreso del documento si las cláusulas que deben acceder al registro inciden en el total contexto pactado por las partes, lo que supone en cierto sentido alterar y modificar lo que quisieron las partes (RS 18 abril 1994) y que además conforme al principio de especialidad exige que una inscripción parcial no desnaturalice el negocio celebrado (RS 13 febrero 2012). Finalmente la inscripción de un derecho real -y en especial de las servidumbres- precisa determinar su extensión, límites y demás características configuradoras de cuantos elementos sean necesarios para dar a conocer los derechos de los predios dominantes y limitaciones de los sirvientes. Además y en contra de lo que se alega en el recurso, no existen cuatro derechos reales de servidumbres distintas, sino uno solo, resultando improcedente practicar la inscripción parcial pretendida (JLN)

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305.*** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ACUERDO MUNICIPAL DE RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN O DEL DOMINIO DE UNA PLAZA PÚBLICA.

Resolución de 15 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Fernando de Henares a extender un asiento de presentación.

Hechos: En el registro de la propiedad de San Fernando de Henares, tiene entrada una instancia expedida por la alcaldesa-presidenta del Ayuntamiento de dicha Ciudad, solicitando la anotación o inscripción de un acuerdo del Pleno, relativo a la recuperación de oficio de un inmueble, consistente en un espacio público, denominado “Plaza de España”, integrado en un Complejo Inmobiliario y constituido por determinada finca registral.

 A dicha instancia se acompañaba además un certificado de dicho acuerdo del Pleno del Ayuntamiento, firmado por la secretaria de dicha Entidad Local.

    La finca registral a que alude en la instancia referida, procedía originariamente de tres fincas registrales, una de ellas adquirida por inmatriculación, en base al artículo 206 de la LH, y dicha finca total del espacio público referido, se había aportado a la Mercantil “Plaza de España San Fernando S.L.” en su constitución, y como tal figuraba inscrita en el registro de la propiedad, a nombre de dicha Entidad. Posteriormente, la Mercantil, había entrado en situación de concurso y en fase de liquidación, y el juzgado de lo Mercantil 6 de Madrid, había autorizado su venta.

     El Ayuntamiento en cuestión tenía interpuesta, ante dicho Juzgado de lo Mercantil, demanda incidental en ejercicio de una acción declarativa de dominio y rectificación registral, alegando que el inmueble aportado, en su día, a la Sociedad, era de dominio público y por tanto no era posible su aportación a la Sociedad.

   Por ello, el Ayuntamiento, mediante la certificación e instancia aludidas, acordaba “incoar expediente de recuperación de oficio del espacio público de la Plaza de España de San Fernando de Henares, y, en su caso, del subsuelo”.  

Registradora: Rechaza la extensión del asiento de presentación de dicha instancia, ya que por su naturaleza, contenido y finalidad la misma no podía provocar operación registral alguna.

Ayuntamiento: La alcaldesa-Presidenta del citado Ayuntamiento recurre la nota de calificación, denegatoria del asiento de presentación referido, ya que el Pleno de dicho Ayuntamiento había optado por la recuperación de oficio de la Plaza indicada, manifestando que el asiento de presentación, previo a la inscripción, suponía a la registradora sólo una valoración jurídica previa, aparte de que el Ayuntamiento tenía un interés legítimo en dicha actuación.

    Tras de una prolija exposición por parte de la representación del Ayuntamiento, alegando, sobre todo, que pese a la aportación del inmueble-espacio público a la Mercantil, quedaba claro que los bienes de dominio público son imprescriptibles, inalienables e inembargables, y que no era posible su aportación a una sociedad limitada, sujeta a normas mercantiles y supletoriamente civiles, que no se compaginaban con el régimen de derecho público que regulaba tales bienes, era evidente que la Plaza  de España del Real Sitio de San Fernando de Henares estaba conceptuada como bien local de dominio público, y más concretamente como bien de servicio público, al ser de titularidad de la Entidad Local y hallarse destinada a la prestación de servicios de su competencia.

Por tanto, su inalienabilidad hacía imposible su transmisión a una persona jurídica, distinta del propio ente local, titular del bien público y además menoscababa la función de garantía patrimonial de los acreedores sociales que cumple el capital social de la Mercantil referida.

Dirección General: Rechaza el recurso y la práctica del asiento de presentación solicitado por el Ayuntamiento de San Fernando de Henares y sienta la siguiente Doctrina:

Ante todo, hace constar que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y por tanto puede ser impugnada mediante el mismo recurso gubernativo que se puede interponer contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción de un documento, conforme a los artículos 322 y siguientes de la LH y que éste debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen con la calificación de la registradora (artículo 326 LH).

Hace constar la DG que la cuestión planteada es la correspondiente a un acuerdo municipal, relacionado con un expediente administrativo, de recuperación de oficio, aunque debe analizarse si este acuerdo, por su forma, naturaleza, contenido y finalidad resulta incompatible con el registro de la Propiedad, hasta el punto de denegar el asiento de presentación.

En cuanto a la forma, debe admitirse que el documento presentado es un documento administrativo, expedido y autorizado por una autoridad administrativa, investida de facultades para ello, y que también lo es la certificación que lo acompaña.

En cuanto al contenido, si bien el acuerdo municipal presentado supone el inicio de un procedimiento de recuperación de oficio de un bien público, no queda claro en la certificación municipal si lo pretendido es la recuperación de la posesión o la recuperación del dominio, aunque más bien parece esto último.

Sin embargo, si lo que se pretende por parte del Ayuntamiento es recuperar la posesión, se trata de un procedimiento concebido como una facultad o prerrogativa de la Administración para la defensa de su patrimonio en relación con una posesión indebidamente perdida de bienes o derechos (artículos 41.1.c, 55 y 56 de la ley 33/2003 de 3 de noviembre de 2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas y 44, 70 y 71 del Real Dto. 1372/1986 de 13 junio del Reglamento de Bienes de Entidades Locales).

La recuperación de oficio presupone siempre la existencia de una posesión privada contraria al Ordenamiento jurídico, puesto que, con esta potestad, la Administración pretende recuperar, por sí, la posesión indebidamente perdida de sus bienes y derechos, o sea que se ha producido una usurpación o perturbación posesoria al margen de la legalidad, y no existe para ello ningún título jurídico. La jurisprudencia (TS ss. 23 marzo 1999) se ha pronunciado con reiteración sobre el citado procedimiento para la recuperación de oficio por partes de las entidades locales, exigiendo dos requisitos:

 – demostrar que los bienes usurpados son del dominio de la Administración que ejerce esta facultad y

 – que su uso público debe haber sido obstaculizado por la persona contra la que se dirige la potestad recuperativa.

  Ahora bien, si se trata de recuperar por parte de la Administración la posesión perdida, y sin necesidad de entrar en la discusión de si la posesión es un hecho o un derecho, queda claro conforme al artículo 5 de la LH que “los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no son inscribibles”, por tanto, la posesión y las acciones dirigidas a su tutela no tienen acceso el registro de la propiedad.

Y si, por el contrario, y en definitiva lo que el Ayuntamiento pretende es la recuperación del dominio, como así parece, lo procedente es que solicite, junto con la demanda, su anotación preventiva, de acuerdo con el artículo 43 de la LH “no podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador”. La solicitud puede formularse ante el Juzgado de lo Mercantil nº 6 de Madrid, que conoce de la demanda incidental de la acción declarativa de dominio y de rectificación registral, por parte del Ayuntamiento, de manera que la providencia judicial, sí que podrá ser objeto de una anotación preventiva de demanda y rectificación del registro de la propiedad.  (JLN)

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306.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERÉS NEGATIVO. EXPRESIÓN MANUSCRITA

Resolución de 15 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Villacarrillo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

EL CASO.- El registrador suspende una hipoteca por el defecto insubsanable de no constar la expresión manuscrita respecto de una cláusula de interés variable en hipoteca de vivienda destinada a vivienda habitual entre banco y persona física que dice que: «En el supuesto de que en la fecha de revisión del tipo de interés aplicable al préstamo, el tipo de interés de referencia sea inferior a 0, en ningún caso devengaran intereses favorables para la parte prestataria». La DGRN confirma la nota.

ALEGACIONES DEL NOTARIO RECURRENTE.- El notario recurrente alega en favor de la no necesidad de la expresión manuscrita en este caso, que el préstamo es oneroso por naturaleza y no puede devengar interés a favor del prestatario, siendo la cláusula no una cláusula suelo sino meramente aclaratoria de la naturaleza del contrato de préstamo. Igualmente que el préstamo es conmutativo y no aleatorio, por lo que pensar que en algún momento el prestamista vaya a pagar intereses al prestatario troca la naturaleza del contrato de forma es que este se convierte en aleatorio.

PRECEPTOS INVOLUCRADOS, INTERPRETACIÓN SISTEMÁTICA Y RESUMEN RESOLUCIÓN 12 MARZO 2015.- El precepto objeto de debate es el art. 6 Ley 1/2013 desarrollado por el Anexo 9 de la guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España de julio de 2013 que fija los términos de la expresión manuscrita. Al interpretar esta norma debe tenerse en cuenta que se ubica en el Capítulo II de la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, bajo la rúbrica del «fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios». Una cuestión semejante ya fue resuelta por DGRN en resolución de 12 marzo 2015, que se resume a continuación.

Para la DGRN, la valoración de las «cláusulas suelo» se incardina en el ámbito del control de inclusión y de transparencia de los contratos con condiciones generales de la contratación, cuyo análisis en relación con las cláusulas de los contratos de préstamos hipotecarios relativos al objeto principal del contrato, ha sido abordada por STS 9 mayo 2013.

La resolución DGRN ha dicho en resolución 13 setiembre 2013 sobre el control de transparencia que el registrador no sólo puede sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, pues se trata de un criterio objetivo de valoración de dicha transparencia.

Esta obligación de claridad y transparencia se controla a través de un doble filtro. El primero es aplicable a todo contrato con condiciones generales de la contratación, con independencia de que en el mismo intervenga o no un consumidor, a través del control de incorporación o inclusión de la cláusula al contrato. El segundo filtro, limitado al caso de los contratos con consumidores, se articula a través del control de transparencia, en relación con el cual la STS de 9 mayo 2013 permite concluir que el control de transparencia «cuando se proyecta sobre los elementos esenciales del contrato, tiene por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la ‘carga económica’ […] como la carga jurídica del mismo […]». Añadiendo que «Es preciso que la información suministrada permita al consumidor percibir que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato, que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago […]».

 La STS de 26 mayo 2014 (núm. 86/2014)» dice que «(…) el control de transparencia responde a un previo y especial deber contractual de transparencia del predisponente que debe quedar plasmado en la comprensibilidad real de los aspectos básicos del contrato que reglamenten las condiciones generales […] Se entiende, de esta forma, que este control de legalidad o de idoneidad establecido a tal efecto, fuera del paradigma del contrato por negociación y, por tanto, del plano derivado de los vicios del consentimiento, no tenga por objeto el enjuiciamiento de la validez del consentimiento otorgado, ni el plano interpretativo del mismo, irrelevantes tanto para la validez y eficacia del fenómeno, en sí mismo considerado, como para la aplicación del referido control sino, en sentido diverso, la materialización o cumplimiento de este deber de transparencia en la propia reglamentación predispuesta».

La caracterización básica que define el control de transparencia responde a la expansión conceptual del principio de buena fe, como fuente de creación de especiales deberes por parte del predisponente, que, por ejemplo, en este ámbito de las cláusulas limitativas de los tipos de interés se proyectarían en una adecuada diferenciación de las mismas a través de sus inclusión en una cláusula propia, o su indicación en párrafo separado y con letras en negrita, mayúsculas o subrayado, lo que no ha tenido lugar en este caso.

INTERPRETACIÓN EXTENSIVA.- La expresión manuscrita del art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo, está relacionada con los criterios de transparencia e información contractual fijados por el TS en las citadas Sentencias.

Frente a la opinión de quienes defienden una interpretación restrictiva del indicado artículo, debe prevalecer una interpretación extensiva pro-consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros (vid. Resolución de 29 septiembre 2014).

Las conclusiones que se extraen de estas sentencias del Tribunal Supremo, en cuanto a lo que ahora nos interesa, se pueden sintetizar en: a) los intereses del préstamo oneroso constituyen el precio que debe pagar el prestatario y, por tanto, si se pactan, son un elemento esencial del contrato, y el mismo carácter tendrán las cláusulas limitativas de los intereses en cuanto que son elementos configuradores de dicho precio e inescindibles del mismo; b) Las cláusulas limitativas de la variabilidad de los intereses, aunque tengan el carácter de condición general, al ser definitorias del objeto principal del contrato –el precio–, no admiten un control de abusividad, basado en el posible desequilibrio de las prestaciones, pero sí quedan sometidas al doble control de incorporación y transparencia; c) El cumplimiento de la regulación legal del proceso de concesión de los préstamos hipotecarios (entonces la Orden de 5 de mayo de 1994) satisface los requisitos exigidos por la LCGC para la incorporación de las condiciones generales a los contrato suscritos con consumidores; pero no supera el necesario control de transparencia que implica la existencia de una comprensibilidad real del prestatario acerca de la importancia de la cláusula suelo en el desarrollo razonable del contrato, ya que no se resalta adecuadamente -en los modelos analizados- su transcendencia y efectos, y se insertan de forma conjunta con otras estipulaciones que las enmascaran, y d) Las cláusulas limitativas de la variabilidad de los intereses son lícitas y, por tanto, no abusivas por sí mismas ya que corresponde al profesional fijar al interés al que presta el dinero [¿seguro?], pero sí se considerarán abusivas y, por tanto, nulas, si falta el requisito de la transparencia.

Por ello, para asegurar la existencia de dicha transparencia, el referido art. 6 Ley 1/2013, ha regulado, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, un requisito especial: la expresión manuscrita del prestatario acerca de su real comprensión del riesgo que asume, para que se pueda entender cumplida la necesaria transparencia respecto de las cláusulas de mayor transcendencia y dificultad cognoscitiva contenidas en este tipo de contratos, como son las que limitan la variabilidad del tipo de interés.

Y este requisito, es de carácter imperativo dada la literalidad del citado art. 6, por lo que la alegación de que al no fijar dicha norma de manera expresa los efectos de su incumplimiento, la falta de la expresión manuscrita no debe impedir la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, no puede admitirse.

CLÁUSULA ACLARATORIA.- La alegación por el notario recurrente de que la cláusula discutida no constituye una cláusula suelo del cero por ciento sino una cláusula aclaratoria de la naturaleza del contrato de préstamo que se firma, ya que aunque no existiera, éste no podría generar intereses negativos porque en tal caso vería alterada su naturaleza jurídica y, por tanto, esta aclaración no puede provocar la exigencia de la constancia de la expresión manuscrita, tampoco puede admitirse.

Ello es así porque a los efectos de la aplicación del art. 6 Ley 1/2013 es irrelevante que la concurrencia de intereses negativos durante un determinado período del contrato, altere la naturaleza jurídica de éste convirtiéndole, por ejemplo, en un contrato de depósito retribuido; o que, por el contrario, al tratarse de un contrato de larga duración y constituir el interés, como ha puesto de manifiesto el Tribunal Supremo, el precio de préstamo, tal posibilidad sea únicamente una forma acordada por las partes de fijar el precio final, el cual gozará de cierta aleatoriedad (la fluctuación del interés) y vendrá constituido por el montante neto de los intereses devengados al término del contrato, montante que sí deberá ser siempre positivo. Como se infiere del propio art. 6, no altera la naturaleza jurídica del préstamo ni excluye la necesidad de la expresión manuscrita sino que la impone especialmente.

Lo que sí es posible interpretar es que con esta cláusula se quiere significar que existirán unos períodos del préstamo en los que el contrato devengará intereses y otros en los cuales no concurrirá tal devengo, posibilidad que se infiere del art. 1740 CC, determinándose por dicha cláusula cuándo tiene lugar esta circunstancia. Pero, aunque este fuere el caso, y reconociendo que en dicha situación no nos encontraríamos propiamente ante una cláusula suelo, la propia complejidad de la situación que se genera, como ponen de manifiesto las distintas tesis explicativas acerca de su naturaleza y efectos, reconducen el tema al marco del control de transparencia o comprensibilidad del deudor.

Por tanto, si el prestamista, en ejercicio de su legítimo derecho, predispone una cláusula que límite o excluya tal posibilidad, aunque sea a efectos aclaratorios, su incorporación al contrato de préstamo hipotecario exigirá, por disposición legal imperativa y como canon de transparencia, la aportación de la repetida expresión manuscrita.

La afirmación acerca de que la cláusula debatida no constituye una auténtica cláusula suelo y que, por tanto, la literalidad del art. 6 excluirá el requisito a que se viene haciendo referencia, tampoco merece una consideración favorable porque, aun siendo correcto que tal estipulación no constituye propiamente una cláusula suelo; lo cierto es que dicho artículo y sus concordantes no tienen como ámbito de aplicación las cláusulas suelo estrictamente consideradas sino todas aquellas, del tipo que sean, que limiten de alguna forma la variabilidad de los intereses, entre las cuales se encuadra la que es objeto de este expediente que excluye el devengo de intereses cuando los mismos puedan ser negativos.

De «lege ferenda» el control de transparencia debería entenderse cumplido con la manifestación expresa por parte del notario de haberse cumplido con las exigencias informativas y clarificadoras impuestas por la regulación sectorial, de que la cláusula es clara y comprensible y de que el consumidor ha podido evaluar directamente, basándose en criterios y explicaciones comprensibles, las consecuencias jurídicas y económicas a su cargo derivadas de las cláusulas contractuales predispuestas; añadiendo, si se estima conveniente, que expresamente éste ha manifestado al notario la compresión de las mismas en los supuestos especiales respecto a los que ahora se exige la expresión manuscrita. Pero como se ha expuesto anteriormente ésta no es la situación legislativa y jurisprudencial vigente en el momento actual. Por todo lo cual, concurriendo todos los presupuestos de aplicación del art. 6 Ley 1/2013; esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

COMENTARIO.- ¿A QUIÉN BENEFICIA LA EXPRESIÓN MANUSCRITA?

La presente resolución trata una vez más la necesidad de expresión manuscrita para inscribir una cláusula que limita la variabilidad del tipo de interés por debajo de cero. En efecto, es necesaria la expresión manuscrita, procediendo en caso contrario la suspensión de la hipoteca por un defecto que el registrador en su nota considera insubsanable.

  La inadaptación de la suspensión de la hipoteca en su totalidad, al régimen del contrato por adhesión con condiciones generales es especialmente visible aquí a propósito de las cláusulas suelo. Al respecto conviene tener presente con Gomá, que el consumidor en la contratación con condiciones generales “preferirá no enterarse de cláusulas que, siendo en principio lícitas, podrán depararle algún perjuicio económico no abusivo en el futuro[1]”.

  Frente a ese deseo, quizá quimérico, tenemos el art. 6 Ley 1/2013, que en el caso de la cláusula suelo le impone la expresión manuscrita. El precepto más que aumentar la protección de las personas consumidoras, parece buscar el poner a cubierto a los bancos frente a eventuales reclamaciones como la que dio lugar a la STS 9 mayo 2013. La protección del acreedor se cierra proclamando que corresponde al profesional fijar al interés al que presta el dinero y que la cláusula suelo no está sujeta al control del contenido.

  Muchos notarios creen que el precepto es pro bancario. El banco busca legitimar la cláusula suelo y la expresión manuscrita parece una manera inatacable de legitimación. Para que no quepa duda, lo que el banco quería, la suscripción indubitada por el deudor de la cláusula suelo, se convierte en una obligación del banco. Lo que el banco quería se convierte en su obligación, no puede haber un ejemplo mejor de ética kantiana[2].

  Es verdad que no se impone al deudor una obligación de suscribir la expresión manuscrita, pero sin ella no habrá crédito. Lo advertirá el notario al deudor y la DGRN se lo reitera, al establecer que sin la expresión manuscrita se suspenderá la hipoteca.

  Pese a que la posición de la DGRN entraña una interpretación cualificada de la ley, su posición actual nos parece insatisfactoria para la defensa de los intereses económicos de las personas consumidoras que quedarían mejor si lo que se hiciera, en caso de que no se incluya la expresión manuscrita, fuese inscribir la hipoteca sin la cláusula suelo y sin consentimiento del predisponente. (CB).

[1] Gomá Lanzón, I., “El alcance de la intervención notarial”, en Transparencia notarial, 29 septiembre 2015, pgs. 7-8 en http://transparencianotarial.es/el-alcance-de-la-intervencion-notarial-en-la-contratacion-bancaria/.

[2] Vid. Gomá Lanzón, I., “El alcance de la intervención…, pg. 2; Mariño Pardo, F., “Crónica de Francisco Mariño sobre el curso organizado por el CGN en la UIMP: tutela del consumidor (I), en Transparencia notarial, 8 enero 2015, en http://transparencianotarial.es/?s=primera+jornada+del+curso+de+la+UIMP+relativa+a+la+tutela+del+consumidor+; y Fernández Maldonado, M. A., “A vueltas con la expresión manuscrita”, en www.notariosyregistradores.com, 28 diciembre 2014, en https://www.notariosyregistradores.com/OPINION/2014-expresion-manuscrita.htm.  (CB)

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME JUNIO 2016. Arrendamientos urbanos.

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD  Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

 
RESUMEN DEL RESUMEN 

No hay disposiciones  generales de interés registral

En cuanto a las disposiciones Autonómicas:

Destacamos en Galicia la Ley 5/2016, de 4 de mayo, del patrimonio cultural de Galicia. donde se refiere a los registros de la Propiedad en los artículos 21 y 50, donde se refiere a la inscripción de la declaración de bienes de interés cultural, así como a la necesidad de acreditar el cumplimiento de los requisitos para el tanteo y retracto de dichos bienes para inscribir su transmisión en el Registro de la Propiedad.

En Andalucía la Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda.

En cuanto al Tribunal Constitucional, se admiten a trámite dos recursos de inconstitucionalidad contra sendas Leyes del Parlamento Catalán relativas a la propiedad temporal y medidas urgentes en el ámbito de la vivienda y la pobreza extrema respectivamente

Respecto a las Resoluciones, han sido numerosísimas. Además de remitirnos al informe de la oficina Registral de mayo, donde como tema del mes abordábamos las novedades relativas a la interpretación de la Ley 13/2015, casi todas contenidas en Resoluciones publicadas en Junio podemos resaltar como interesantes:

22 de abril sobre la titularidad ob rem que viene determinada por la titularidad de la finca principal aunque el registro este erróneo

 19 de abril: el certificado de eficiencia energética no se exige en las obras nuevas declaradas por antigüedad

20 de abril sobre la inscripción de una compraventa sin la condición resolutoria que ya estaba caducada

13 de abril que contiene un estudio sobre el aprovechamiento urbanístico

19 de abril que el contenido de la certificación registral no comprende el precio de venta si no se aprecia interés legítimo

26 de mayo que establece reglas sobre la interpretación del testamento y la prevalencia de la voluntad del testador así como que la sustitución fideicomisaria implica la vulgar

25 de abril que realiza un resumen de procedimiento registral, sus plazos cuando la certificación es negativa y aborda el siempre complicado tema de la cancelación de las hipotecas en garantía de títulos al portador

11 de mayo sobre la disolución de comunidad cambiando el carácter (ganancial o privativo) del bien: lo admite por el principio de prevalencia de la voluntad de las partes

12 de mayo sobre el computo de los plazos para la acción de rescisión en las sentencias dictadas en rebeldía

25 de abril Concreción de la afección urbanística en los casos de división de fincas

14 de abril Relativa al concepto de interrupción de tracto cuando el promovente adquiere de  todos o parte de los herederos del titular registral

13 de mayo sobre la inscripción de división de locales y cambio de uso de los elementos de una propiedad horizontal por prescripción de la posible infracción

25 de mayo sobre la cancelación de Anotación de embargo sobre cuota indivisa cuando se disuelve la comunidad y se adjudica al titular no deudor: necesidad de notificación al acreedor

12 de mayo sobre la comunidad valenciana y conversión en propiedad horizontal como títulos inmatriculadores

5 de mayo Admite que en un convenio regulador de divorcio se adjudique una finca adquirida por mitad por los cónyuges casados en separación de bienes aunque no se trate de la vivienda familiar

5 de mayo División de fincas sin licencia y la posible inscripción por prescripción de la infracción: modo y forma de computar los plazos

12 de mayo Calificación por el registrador de la correcta aplicación del art. 671 LEC en las adjudicaciones hipotecarias

17 de mayo Notas de afección fiscal: el plazo de 5 años es de caducidad no de prescripción por lo que procede su cancelación pasado el plazo

17 de mayo relativa a modificaciones estructurales de los acreedores hipotecarias: análisis de la forma de acreditarlas para calificar el tracto

6 de mayo  Desheredación: No es necesario acreditar que el hijo desheredado no tiene hijos o descendientes

30 de mayo Resumen de los requisitos para inscribir la obras nuevas “viejas”

30 de mayo Retracto arrendaticio: ejercicio dentro del plazo pero formalizado después

3 de mayo Análisis sobre la prueba del derecho extranjero y el alcance de la calificación del Registrador

1 de junio adjudicación al acreedor hipotecaria ”por lo que se le debe por todos los conceptos”: no significa que no haya sobrante si es superior a la responsabilidad hipotecaria, lo que implica la obligación de consignar

6 de junio Modificación de la fachada de un edificio en régimen de propiedad horizontal por el propietario de un local

7 de junio Adjudicación hipotecaria con declaración sobrevenida de concurso del deudor. Es necesaria declaración del juez del concurso de que los bienes no son necesarios para la continuidad de la actividad empresarial

28 de abril sobre la posibilidad de inscribir un derecho de realojamiento y retorno en actuaciones urbanísticas pero de carácter convencional

6 de junio sobre la sustitución vulgar a favor de descendientes y la necesidad de acreditar que no existen en caso de renuncia del sustituido. Asi mismo aclara que la capacidad para suceder del sustituto ha de analizarse al momento de la apertura de la sucesión y no en el momento de la renuncia

2 de junio sobre la condena judicial a emitir una declaración de voluntad que conlleva necesidad de otorgar la escritura a que se refiere, aunque esta se otorgue únicamente por el demandado con el mandamiento judicial

Tema del Mes: RD 297/1996, inscripción de arrendamientos urbanos

Como tema de interés para la Oficina Registral de este mes, recogemos las resoluciones relacionadas con el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos.

Disposiciones generales: 

No hay en este mes disposiciones generales de interés registral

Disposiciones Autonómicas

GALICIA. Ley 5/2016, de 4 de mayo, del patrimonio cultural de Galicia.

La ley consta de:

Un Titulo preliminar en el que, entre otras cosas, se procede a una racionalización de los órganos colegiados asesores y consultivos en materia de patrimonio cultural.

El título I establece la clasificación de los bienes integrantes del patrimonio cultural de Galicia. Así, se parte de la consideración de que los bienes inmuebles no se pueden considerar como elementos aislados, sino que se entienden integrados en un contexto que es su territorio. Como principal novedad en este aspecto, la ley establece en qué tipo de bienes será necesaria siempre la delimitación de un entorno de protección, y crea un nuevo instrumento, la zona de amortiguamiento, que podrá delimitarse para cada bien en función de sus características.

Otra importante novedad de la ley es la creación del Censo del Patrimonio Cultural, como instrumento de publicidad y transparencia que le otorga seguridad jurídica a la ciudadanía y que será objeto de continua actualización.

El título II regula el régimen genérico de protección y conservación del patrimonio cultural de Galicia.

En el título III introduce la ley precisiones con respecto al régimen de protección específico para los bienes declarados de interés cultural, y en el título IV establece el régimen específico de protección de los bienes del Catálogo del Patrimonio Cultural de Galicia.

En su título V la ley incluye una importante novedad: la regulación en un título específico y separado de las peculiaridades propias del patrimonio inmaterial, teniendo en cuenta su naturaleza y las medidas específicas de protección, incorporando a la regulación autonómica los principios fundamentales de la Convención para la salvaguarda del patrimonio cultural inmaterial.

El título VI integra en esta ley la regulación específica del régimen de protección de los Caminos de Santiago.

El título VII regula los distintos patrimonios específicos integrantes del patrimonio cultural de Galicia.

El título VIII establece el régimen de los museos y crea la Red y el Sistema de Museos de Galicia.

El título IX regula el fomento del patrimonio cultural de Galicia.

El título X regula la actividad inspectora y el régimen sancionador.

Entrará en vigor el 16 de agosto de 2016. GGB

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ANDALUCÍA. Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda.

La Ley se estructura en una exposición de motivos, un título preliminar y cinco títulos, cinco disposiciones adicionales, una transitoria y seis finales.

El título preliminar, referido a las disposiciones generales, concreta en su artículo primero el objeto de la Ley.

En el artículo 4 de la Ley se incluye una serie de definiciones a tener en cuenta a efectos de lo previsto en la misma. Para el caso de la persona consumidora y usuaria, se toma como referencia la definición prevista en el artículo 3.a) de la Ley 13/2003, de 17 de diciembre.

En este mismo título se introduce el reconocimiento de la persona que intervenga como garante, en su caso, en el préstamo hipotecario como sujeto protegido por la norma.

El título I de la Ley, denominado «De la información a las personas consumidoras y usuarias y de las actuaciones preparatorias», contiene el régimen de información que precede al otorgamiento de la escritura pública de préstamo hipotecario.

Se incrementa la obligación de información, optándose por la creación de nuevos documentos adicionales, estableciendo de manera pormenorizada un elenco de extremos y advertencias que han de relacionarse en los documentos creados en esta norma, tanto el Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC) como el Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC).

Se adopta el concepto de «explicaciones adecuadas», como un mecanismo tendente a superar la dificultad de comprensión de los documentos informativos preceptivos debido a la complejidad derivada de estos productos financieros y del lenguaje propio del sector en que se desarrollan estos productos.

En cuanto a la regulación de las comunicaciones comerciales y la publicidad, se impone la obligación de facilitar una información básica, que se suministrará mediante un ejemplo representativo que tome como referencia una hipoteca de 150.000 euros a veinticinco años.

Además de los citados anteriormente, en esta ley se crea un nuevo documento, denominado «Índice de Documentos de Entrega Preceptiva (IDEP)». Además, se exige que un ejemplar del citado índice deba ser suministrado a modo de lista de comprobación (check list) inmediatamente después de la entrega de la oferta vinculante, quedando cumplimentado mediante la indicación en el mismo de los documentos, de entre los relacionados en su contenido, que han sido efectivamente entregados a la persona consumidora y usuaria y garante, en su caso.

Capilla de Nuestra Señora del Carmen en Ayamonte (Huelva). Creative Commons Attribution

Capilla de Nuestra Señora del Carmen en Ayamonte (Huelva). Creative Commons Attribution

En cuanto a la información precontractual, se exige que, además de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), en el caso de entidades prestamistas, se aporte un nuevo Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC), con el que se obliga a facilitar información adicional a la exigida en los documentos preexistentes, añadiéndose la obligatoriedad de incluir un ejemplo representativo tomando como referencia los parámetros de la hipoteca prevista para el caso de las comunicaciones comerciales y publicidad.

Con la presente norma también se aumenta la información personalizada a suministrar, de tal modo que se impone la entrega, además de la Ficha de Información Personalizada (FIPER), en el caso de entidades prestamistas, de un nuevo Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC).

Se recoge de forma expresa que no podrá obligarse a la persona consumidora y usuaria a la suscripción de productos o servicios accesorios no solicitados.

En su caso, se establece expresamente, en beneficio de la persona consumidora y usuaria, un derecho de información y conocimiento de las fuentes, criterios y motivos que han justificado la denegación de un préstamo, así como la posibilidad de revisar dicha decisión.

El título II, referido al Contrato de Préstamo Hipotecario, recoge el derecho de la parte consumidora a examinar y disponer de una copia del proyecto de escritura pública en el despacho de la notaría elegida por esta, con objeto de que pueda comprobar la adecuación de su contenido con el de la oferta vinculante.

Se recogen expresamente en la Ley los derechos de las personas consumidoras y usuarias en el ámbito de las notarías y registros de la propiedad. La Ley prevé, por un lado, la puesta en conocimiento por parte del fedatario público de las cláusulas abusivas que detecten en el ejercicio de sus funciones al órgano directivo competente en materia de consumo de la Junta de Andalucía, a efectos de la posible incoación de posibles expedientes sancionadores, y, por otro lado, la firma de convenios de colaboración con las corporaciones de derecho público que representen a notarios y registradores de la propiedad.

El título III crea el Tribunal Arbitral Andaluz para Ejecuciones Hipotecarias y Desahucios, en el seno de la Junta Arbitral de Consumo de Andalucía, que conocerá de los conflictos en materia de contratación hipotecaria y desahucios. Se prevé igualmente la creación de órganos sectoriales de mediación en el seno del Consejo Andaluz de Consumo y sus consejos provinciales.

El título IV se refiere a la información y formación en materia de contratación de préstamos hipotecarios.

El título V se dedica al régimen sancionador, para lo que se remite expresamente a lo previsto en el título II, capítulo IV de la Ley 13/2003, de 17 de diciembre.

En las disposiciones adicionales se han incluido determinadas obligaciones formales que no son encuadrables en la información previa o simultánea al momento de la contratación del préstamo hipotecario, sino que son exigibles en un momento posterior a la firma de este.

Se prevé también la elaboración de un contrato de préstamo hipotecario de confianza, que la Consejería competente en materia de consumo promoverá junto con las organizaciones de personas consumidoras y usuarias, sindicales y empresariales más representativas, el Colegio Notarial de Andalucía y los decanatos territoriales de Andalucía occidental y oriental del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la Ley.

Por otra parte, se establece que las empresas prestamistas y los servicios de intermediación deberán conservar la documentación a que se refiere esta ley durante la vigencia del contrato y los cuatro años siguientes a la finalización del mismo, y, en caso de no formalizarse, durante un plazo de cuatro años.

Mediante la disposición final segunda, se modifica el régimen sancionador previsto en la Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía.

Finalmente, mediante la disposición final tercera, se modifica la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, para crear el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento Integral en Materia de Desahucios para la información y el asesoramiento relacionado con el derecho a una vivienda digna, con especial atención a aquellas personas que carecen de los medios adecuados para la defensa de sus intereses.

Entrará en vigor el 16 septiembre 2016. (GGB)

 

Tribunal Constitucional

CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2465-2016, contra el artículo 1, y, por conexión, en lo que a la propiedad temporal se refieren, las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera, y disposición final, de la Ley de la Generalidad de Cataluña 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al Libro Quinto del Código Civil de Cataluña.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra el artículo y conexiones referidos, produciéndose la suspensión de la vigencia y aplicación de los preceptos impugnados desde el 3 de junio de 2016.

El artículo 1 añade el capítulo VII, dedicado a la propiedad temporal, al título IV del libro quinto del Código Civil de Cataluña.

Ver resumen de la Ley por Jorge López Navarro.

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CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2501-2016, contra los artículos 2 (apartado 2), 3, 4, 5 (apartados 1, 2, 3, 4 y 9), 7, la disposición adicional, la disposición transitoria segunda (apartado primero y apartado segundo en lo que se refiere a la aplicación del artículo 7) y la disposición final tercera de la Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra los referidos artículos, quedando en suspenso su vigencia y aplicación desde el 3 de junio de 2016.

Los artículos afectados se refieren a:

  • los procedimientos extrajudiciales para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento, gestionados por comisiones de sobreendeudamiento;

  • procedimiento judicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento;

  • extensión de la cancelación del pasivo;

  • algunas de las medidas para evitar los desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda;

  • medidas para garantizar la función social de la propiedad y aumentar el parque de viviendas asequibles en alquiler, pudiendo disponer la Administración la cesión obligatoria de viviendas, por un período de tres años;

  • cesión de créditos garantizados con la vivienda, con liberación del consumidor si abona lo pagado en la cesión (acción anastasiana, ver art. 1535 Cc;

  • modificación de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda con propuestas de alquiler social.

SECCIÓN II:
 Jubilaciones 

Se jubila a don Andrés Colorado Castellary, registrador de la propiedad de Torrent nº 3.

RESOLUCIONES

 

  1. Publicidad formal. Negativa a expedir certificación

Resolución de 7 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sant Boi de Llobregat a expedir una certificación en los términos recogidos en la solicitud.

Se plantean varias cuestiones relativas a la publicidad formal. Por el interesado se solicitan una serie de extremos relativos unos al contenido de los libros registrales y otros a aspectos relativos al funcionamiento de la oficina y al nombramiento del Registrador. Vamos a resumir los que fueron objeto de denegación y por tanto de recurso:

En primer lugar se alega incompatibilidad del registrador por cuanto la información se solicita con objeto de utilizarla en la interposición de una reclamación judicial de responsabilidad contra dicho registrador por determinadas actuaciones registrales previas. La Dirección para interpretar el concepto de interés previsto en el art. 102 acude al criterio establecido para los jueces en el art. 219 de la LOPJ: debe producirse su abstención cuando existe o ha existido un procedimiento judicial instado por las partes, pero no cuando lo único que hay es el anuncio de que quizá se pueden interponer dichas acciones posibles en el futuro; y a la doctrina del TS (STS 133/2014, de 22 de julio), cuando, al analizar la imparcialidad de los jueces y magistrados, ha puntualizado que no basta con que las dudas o sospechas sobre la imparcialidad del Juez surjan en la mente de quien recusa, sino que es preciso determinar, caso a caso, si las mismas alcanzan una consistencia tal que permita afirmar que se hallan objetiva y legítimamente justificadas. Por lo que no considera acreditado que el registrador tenga interés alguno en el documento por el que se le solicita la expedición de certificación, con lo que no se considera necesaria la intervención de un registrador sustituto .

Se solicita certificación literal de las notas a pie de título a las que se refiere el art 412 RH. Se pretende conocer el contenido de la nota de calificación que en su momento recayó sobre diferentes documentos públicos y privados que se presentaron en distintas fechas en el Registro. Pero este objetivo ha quedado satisfecho con la certificación por fotocopia de los asientos de presentación y de las notas puestas a su margen, en las que constan reproducidas esas calificaciones (art 435 RH). Además no hay una obligación legal expresa de conservación y archivo de las notas de calificación: Cuando la calificación fuese negativa debe el registrador firmar una nota de calificación que se ha de notificar al presentante y al notario autorizante del título y, en su caso, al juzgado o funcionario que lo haya expedido, al efecto de que puedan subsanarse los defectos apreciados, o de que se interpongan los pertinentes recursos o se haga uso del derecho a pedir la calificación sustitutoria (arts 19, 19 bis, 322 y 323 de la Ley Hipotecaria). Una vez agotado el plazo de vigencia del asiento de presentación correspondiente, dicha calificación deja de surtir efecto y el documento podrá ser nuevamente presentado para que se vuelva a calificar, siempre que no se haya dictado Resolución en un recurso o sentencia en un juicio verbal por los que se haya impugnado la misma (art 108 RH y RR de 30 de enero de 2014 5 de junio de 2015).

Se pide también certificación de los legajos de documentos públicos o de documentos privados a que se refiere el art 410 RH, pretendiendo certificación de las escrituras públicas que han motivado los diferentes asientos de presentación relativos a la finca 4.444. También se confirma el criterio del registrador al negarse ya que aunque el art. 342 RH dispone: «También podrán expedir los Registradores, a petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales», los registradores no son los archiveros naturales de estos títulos. La expedición de copias de escrituras públicas corresponde al notario encargado del protocolo correspondiente, de acuerdo con el procedimiento y conforme a los requisitos que prescribe la legislación notarial. El Registro de la Propiedad en España es un registro de derechos, y no un archivo de títulos (arts 1 y 2 LH) y por tanto, con carácter general los títulos presentados a inscripción, una vez calificados y, en su caso, inscritos, son devueltos al presentante con la nota de despacho o de calificación correspondiente. En cuanto a las distintas instancias, documentos privados, que se relacionan en los asientos incluidos en la certificación, certifica el registrador que tienen carácter peticionario y/o de concreción, y acompañan a los documentos notariales y por tanto las notas que se hayan extendido lo han sido en estos documentos notariales principales y tales notas, como se ha dicho, aparecen literalmente transcritas al margen de los asientos de presentación.

Por último, se solicita certificación del acta de toma de posesión del actual registrador titular, y del libro inventario a que aluden los arts 400 y 401 RH, debe igualmente confirmarse el criterio del registrador, dado que, ni forman parte del objeto de la publicidad formal (asientos de los libros de inscripciones y del libro diario, y documentos respecto de los que el registrador es archivero natural), ni tampoco concurre en los recurrentes interés legítimo suficiente. (MN)

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  1. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA

Resolución de 11 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de elevación a público de un documento privado de 1994 relativo a un contrato de compraventa de la mitad de un solar. Los otorgantes son los herederos de los vendedores. Se complementa dicho contrato aclarando en la escritura que en dicho solar estaba construido un edificio y que en realidad el objeto de venta era la mitad de varios locales del edificio. El documento se liquida de ITP pero no de ISD.

La registradora considera como defecto principal que hay un cambio en el objeto de la venta respecto del documento privado, por lo que no se trata de  un acto meramente recognoscitivo sino de un nuevo contrato o  “renovatio contractus” y que se necesita por ello un nuevo consentimiento, pues incluso hay actos posteriores contradictorios con el del documento privado. Además alega diferentes defectos menores, relativos a la acreditación del pago de los impuestos o formales relativos a la acreditación de la condición de herederos de los vendedores.

Los interesados recurren y alegan que no hay tal nuevo contrato pues el edificio sobre el solar ya existía desde 1976. El notario autorizante informa en el mismo sentido.

La DGRN desestima el recurso en cuando al defecto principal ya expuesto, ya que considera que estamos ante un nuevo contrato y no ante un mero reconocimiento de uno anterior regulado en el artículo 1224 CC.

Parte de la consideración de que el objeto del contrato, interpretando el  artículo 1261 CC debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie, de manera que la indeterminación en cuanto a la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato siempre que sea posible determinarlo sin necesidad de un nuevo convenio entre los contratantes. En el caso concreto considera que hay una diferencia abismal entre el objeto mencionado en el documento privado y el contenido en la escritura pública pues no coincide prácticamente nada.

Respecto de la competencia del registrador para apreciar la no sujeción al impuesto del documento objeto de inscripción sin necesidad de presentación en la administración competente señala que como norma general no existe tal competencia, y sólo deberá calificar este aspecto en supuestos excepcionales como en los casos de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia, o expresa e indubitada no sujeción al impuesto o de clara causa legal de exención fiscal.

En cuanto a la liquidación por ITP pero no por ISD declara que si un documento contiene actos sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y al de Sucesiones, la nota de pago de uno de ellos no posibilita la inscripción si no se acredita el pago, sujeción o exención del otro, al tratarse de tributos de naturaleza y régimen distintos.

Respecto de los restantes defectos los confirma todos, excepto el número 6, pues considera que no ha habido actos contradictorios de los compradores, y parcialmente el 1, pues sí considera acreditada la liquidación de la plusvalía municipal. (AFS)

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  1. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO

Resolución de 11 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Segorbe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de un cuaderno de partición y adjudicación de herencia.

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de protocolización de un cuaderno judicial relativo a las operaciones particionales de Don B, formalizada por un contador-partidor judicial, en cuyo inventario se habían incluido algunas fincas registrales, que pertenecían a dicho causante por herencia de su esposa A.

La herencia de A se había formalizado e inscrito, en su día, en base a su testamento, en el que establecía una sustitución fideicomisaria de residuo “de eo quod supererit”, de suerte de que tras instituir ésta heredero universal a su esposo B, “limitaba dicha institución en el sentido de que su esposo podría disponer de los bienes y derechos heredados siempre que lo hiciera por actos inter vivos y a título oneroso”, ya que los bienes de que éste no hubiera dispuesto, pasarían a determinados sobrinos de la testadora, con derecho de representación en favor de sus descendientes y en su defecto derecho de acrecer”.

La protocolización de las operaciones particionales de B, fueron aprobadas judicialmente, ya que se hizo necesaria la intervención judicial ante la demanda de alguno de los sobrinos de B. Otros sobrinos de éste habían renunciado a la herencia del mismo (pero no a la de la esposa A, que era la fideicomitente) y además se había presentado por otros sobrinos un documento privado de renuncia ante el juez, sin ninguna legitimación de firma.

Registrador: Suspende la inscripción, dado que en la protocolización de la herencia del esposo B, se habían incluido fincas heredadas por éste de su esposa A, sin tomar en cuenta que estaban sujetas a la referida sustitución fideicomisaria de residuo, establecida por la misma, y de las que, como se indica, el esposo sólo podía disponer por acto inter vivos y a título oneroso, pero no por actos mortis causa, dado que  la esposa causante había restringido los poderes del esposo fiduciario en tal sentido.

Dirección General: Rechaza el recurso planteado, ya que quienes han prestado su consentimiento en la protocolización del cuaderno particional, han sido los herederos del esposo B, pero no los que realmente eran los sustitutos fideicomisarios de la esposa A, que eran los llamados por dicha causante en su testamento y que eran los que deberían haber renunciado, no a la herencia del esposo B, sino a la de la esposa A, aparte de que en el testamento de ésta, estaban llamados también determinados sustitutos vulgares de los fideicomisarios nombrados. Por tanto, las renuncias efectuadas por audiencia ante el juez, suponían renuncia a la herencia del esposo, pero no a su calidad de sustitutos fideicomisarios.

Un último problema interesante que plantea la RS es el de la renuncia verificada en un documento privado, que había sido presentado en sede judicial, lo que planteaba la posibilidad de interpretar el anterior art 1008, en relación con la renuncia de un heredero hecha judicialmente en “documento auténtico” que ahora se relaciona con el nuevo precepto que exige, en todo caso, que la renuncia a la herencia se haga ante notario en instrumento público, por lo que aquella renuncia se debería haber hecho en un documento que procediera indubitadamente del renunciante, y las renuncias ante el juez en audiencia, no son indubitadas, en lo que se refiere a su autoría ni a su capacidad.

En definitiva, para que la protocolización notarial hubiera surtido su efecto y pudiera ser inscrita, respecto de las fincas procedentes de la herencia de la esposa A, hubiera sido necesaria la renuncia a la herencia de la misma, tanto por los fideicomisarios de residuo nombrados, como por sus sustitutos vulgares, lo que aquí no ha ocurrido. (JLN)

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  1. Tracto sucesivo y prioridad ^

Resolución de 12 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Huelva n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Resolución practicante idéntica a las de 7 y 8 de marzo de 2016 – resoluciones resumidas en el informe correspondiente al mes de abril -, en las que la Dirección reitera su doctrina contenida en la R. de 12 de noviembre de 2010 en el sentido de que en estos supuestos de contradicción entre los principios de Prioridad – que exige que los documentos se despachen por riguroso orden de presentación salvo que sean compatibles- y el de Tracto Sucesivo – que impide que se inscriban o anoten títulos que no aparezcan otorgados por el titular registral-.  una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego nos lleva a entender que el documento presentado en el Diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado. (MN)

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  1. Independencia del Registrador al calificar.  Inmatriculación de finca en término en que existen montes demaniales. Protección del dominio público en la ley 13/2015.

Resolución de 12 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cogolludo, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Se plantean dos cuestiones:

Por un lado se reitera la doctrina del Centro según la cual el registrador al calificar no está vinculado, por el principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos.

Y por otro reitera también su doctrina relativa al art. 22 de la Ley de montes,  («toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma”) que interpreta en el sentido de que no basta que la finca en cuestión esté situada en municipio en que existan montes demaniales, sino que es preciso que dicha finca (i) sea monte (ii) o linde  con un monte demanial o monte situado en término municipal donde existan montes demaniales (R de 1 de agosto de 2014R. 4 de Diciembre de 2007R. 18 de Septiembre de 2008)

Además y aprovechando la cuestión planteada hace un extenso análisis de los preceptos que establece la Ley 13/2015 para asentar el principio general los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial. Así los arts 199 al regular el procedimiento para la inscripción de la delimitación georreferenciada de las fincas ya inmatriculadas, ordena que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado». Y al regular el procedimiento inmatriculador del art 203, se establece que «si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes». Incluso en el caso del art 205 de la Ley, se ocupa de recordar, en términos casi idénticos a los ya señalados en otros preceptos, que «si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación». Y añade que «si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida».

Y además la propia Ley, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público señalando en al art. 9 «todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática (…) para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente». Y en su Disp.Adic. 1ª, añade que «para que la Dirección General de los Registros y del Notariado pueda homologar la aplicación informática registral para el tratamiento de representaciones gráficas, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, dicha aplicación o sistema de información geográfica habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado». (MN)

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  1. COMPRAVENTA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

Resolución de 13 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Álora a inscribir una escritura de compraventa de aprovechamiento urbanístico.

Hechos: El propietario de una parcela A en Andalucía vende en escritura al propietario de la parcela B determinadas unidades de aprovechamiento urbanístico. Ambas parcelas se definen como urbanizables en suelo sectorizado, aunque está pendiente de aprobación definitiva el Plan Parcial del que forman parte.

El registrador  suspende la inscripción porque considera que no se cumple lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley 7/2002 de 17 de Diciembre de Andalucía.

En concreto encuentra los siguientes defectos: no se identifican plenamente las parcelas; no se acredita la existencia, en relación con la parcela origen de la transmisión, de un excedente entre el aprovechamiento lucrativo correspondiente al titular de la misma y el aprovechamiento objetivo o patrimonializable sobre la misma parcela y el correlativo déficit en la parcela de destino. Tampoco se acredita, ni puede comprobarse, la equivalencia de valor urbanístico entre el aprovechamiento urbanístico que se transmite y el aprovechamiento objetivo atribuido por razón del mismo a la finca de destino. No consta la cesión gratuita al municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de las superficies de suelo de que trae causa el aprovechamiento subjetivo objeto de transferencia y no se acredita la autorización del municipio para la transferencia de aprovechamiento que se pretende, con la consiguiente inscripción de dicha transferencia en el Registro de transferencias de aprovechamiento. Además hay un defecto más relativo a una hipoteca posterior, que no es objeto de recurso.

El interesado recurre y alega que el registrador no interpreta correctamente dicho artículo 62, pues sólo es de aplicación a las actuaciones urbanísticas  asistemáticas donde el planeamiento prevé transferencias de suelos excedentarios a deficitarios de aprovechamiento subjetivo con el fin de obtener dotaciones o compensar el defecto del aprovechamiento susceptible de apropiación de un propietario, y sin embargo las transmisión es libre en las actuaciones urbanísticas sistemáticas (referidas a sistemas tradicionales de ejecución) ya que el aprovechamiento urbanístico como bien jurídico de contenido patrimonial independiente del suelo puede transmitirse libremente.

La DGRN desestima el recurso. Realiza una didáctica explicación sobre la el origen, naturaleza de dichos derechos de aprovechamiento y la posibilidad de transmisión, definiendo el aprovechamiento urbanístico subjetivo como  la superficie edificable, medida en metros cuadrados, del uso y tipología característicos, que refleja el contenido urbanístico lucrativo al que el propietario del suelo tendrá derecho si bien condicionado en su efectividad y ejercicio legítimo al cumplimiento de los deberes y limitaciones establecidos por la legislación urbanística y, en su virtud, por el propio planeamiento. Por ello son bienes jurídicos de contenido patrimonial que pueden transmitirse, pero la transferencia la tiene que permitir la legislación y además la finca de destino tiene que reunir los requisitos urbanísticos adecuados.

En el caso concreto considera en primer lugar que el citado artículo 62 de la Ley 7/2002 se refiere tanto a los aprovechamientos sistemáticos como a los asistemáticos por la propia estructura de dicha Ley y situación de dicho artículo, por lo que es de aplicación al presente caso, ratificando el criterio del registrador.

Desde el punto de vista registral hay que tener en cuenta también que la inscripción de los aprovechamientos viene regulada en los artículos 33 y siguientes del Real Decreto 1093/1997. Conforme a dicha norma, en el presente caso no se cumple  lo siguiente:

1.- La perfecta identificación de las fincas de origen y destino del aprovechamiento y ello sólo será posible con la aprobación definitiva del Plan Parcial o instrumento urbanístico de desarrollo.

2.- Que la norma prevea la transferencia y que se obtenga la autorización administrativa pertinente.

Cumplidos los anteriores requisitos pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad en folio independiente el aprovechamiento urbanístico transmitido, aunque la consolidación de los derechos transmitidos quedará condicionada a la efectiva aprobación de la reparcelación con asignación de los metros y aprovechamiento subjetivo pactado. (AFS)

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  1. HIPOTECA DE MÁXIMO. MODIFICACIÓN. TÍTULOS INTERMEDIOS COMPATIBLES

Resolución de 13 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de préstamo hipotecario por razón de haberse alterado con la rectificación la naturaleza de la hipoteca, lo que impide la aplicación del principio de prioridad al existir presentada entre la escritura de constitución de hipoteca y la escritura de rectificación de la misma, una escritura de constitución de derecho de obtención de grava y servidumbre sobre la misma finca.

Supuesto planteado: Se presenta una hipoteca en que la Registradora establece como defecto que no está clara si es una hipoteca en garantía del saldo de una cuenta corriente (art. 153) o una hipoteca flotante del 153 bis; a continuación se presenta una cesión de derechos de explotación de grava y áridos y constitución de una servidumbre sobre la finca; y finalmente la escritura de rectificación de la hipoteca concretando los aspectos exigidos .

La registradora sin embargo deniega la inscripción de la hipoteca con la prioridad derivada de su asiento de presentación porque considera que la modificación – al establecerse un plazo de duración de la hipoteca –es de tal entidad que no puede afectar a los terceros intermedios.

La Dirección hace un análisis del principio de prioridad formal y la preferencia que viene determinada por el orden de presentación de los documentos, pero que puede ser alterada en determinados casos, por ejemplo: a través de la calificación registral conjunta de todos los títulos presentados, determina la inscripción unitaria de un título subsanatorio con el título al que subsana (arts 19 LH y 111 RH), o porque son subsanatorios del defecto subsanable de la falta de tracto (art 105 RH), o el efecto especial previsto en el art 432.1.d) RH. Ahora bien, estos supuestos de alteración del orden de despacho deben ser objeto de interpretación estricta y sólo pueden ir referidos a aquellos títulos que contengan una auténtica subsanación del documento primeramente presentando a que se refieren, debiendo excluirse aquellos otros que supongan de una u otra forma una alteración o modificación siquiera encubierta de su contenido; por ejemplo en el caso de sustitución de la obligación garantizada con la hipoteca (R. de 17 de agosto de 1993), en aquel en que el título presentado en primer lugar carece de virtualidad registral (R de 7 de mayo de 2013), en el caso de que el documento subsanatorio sea una ratificación, dada la doctrina civilista acerca de sus efectos y el carácter de insubsanable del defecto de la falta de representación (R. de 28 de mayo de 2013), o en el caso de sustitución de la finca objeto del negocio alegando error (R. de 23 de enero de 2014).

Es por tanto el objeto de este recurso decidir acerca de si con la escritura aportada en tercer lugar se ha llevado a cabo una auténtica subsanación aclaratoria de la escritura de constitución de hipoteca o bien una modificación del tipo de hipoteca primeramente constituido, pera ello el centro directivo analiza las cláusulas de la hipoteca original para comprobar si se puede deducir cual era el tipo de hipoteca constituida: por un lado se constituye en garantía de 2 obligaciones independientes y por otro lado convienen el establecimiento de una cuenta especial para poder cargar los importes de las obligaciones; pero entiende que la existencia de la cuenta no es incompatible con la hipoteca flotante del 153 bis, que no se pactó efecto novatorio sobre las primitivas obligaciones, que el hecho que no se fijara un plazo sería un defecto en ambos tipos de hipotecas…por todo ello señala que parece los más razonable entender que se trataba de constituir una hipoteca del 153 bis, que es lo que se determina en la escritura de rectificación por lo que podemos concluir que se trata de una aclaración y no una modificación de la hipoteca.

El otro obstáculo que alega la registradora es que se está estableciendo un plazo a la hipoteca y de acuerdo con el 153 bis y la propia doctrina de la dirección, la alteración del plazo no puede afectar a los terceros, Pero tal doctrina no es aplicable cuando, como en este supuesto, lo que tiene lugar no es propiamente una subsanación o rectificación de la inicial escritura, de un dato omitido, sino que realmente se está ante una aclaración de un dato que sí constaba – ya existía el plazo de la obligación garantizada y en este supuesto se establece además el mismo plazo a la propia hipoteca-. Por último, tampoco puede alegarse desconocimiento por parte de los terceros de la situación en que se encontraba la hipoteca ya que la publicidad registral ordinaria se extiende a los correspondientes asientos vigentes del Libro Diario.(MN)

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  1. Expediente de dominio para reanudar el tracto. Adquisición a sólo alguno de los herederos. Incomparecencia de los citados.

Resolución de 14 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Briviesca, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de auto dictado en un expediente de dominio-reanudación del tracto dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Briviesca.

Se plantea en primer lugar un problema de derecho transitorio ya que se trata de un expediente para reanudar el tracto presentado después de la entrada en vigor de la ley 13/2015, pero iniciada antes su tramitación. La Dirección General confirma que es aplicable la legislación anterior por aplicarse la disposición transitoria única que establece que los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior.

Una segunda cuestión es si debe considerarse interrumpido el tracto cuando el promovente ha adquirido de algunos herederos del titular registral sin que se acredite quienes sean todos los herederos, ni se haya practicado la partición. La Dirección señala que hay dos líneas doctrinales: primera línea doctrinal que no admite la interrupción del tracto cuando el promotor del expediente es adquirente del heredero del titular registral; y una segunda línea que entiende que desde el momento en que existe una partición de herencia previa son diferenciables dos títulos sucesivamente necesarios para la inscripción, aquella partición y la posterior transmisión por quien en ella resulte adjudicatario de la finca. Ya no está en manos del actual titular subsanar las deficiencias formales del primero de ellos por la vía del art 1.279 CC pues no tiene acción directa más que frente a su vendedora, no frente a los coherederos de la misma y cuyo consentimiento sería necesario para esa protocolización del cuaderno particional privado que la propia registradora considera necesaria. En este caso y teniendo en cuenta que son dos transmisiones – partición y venta- , que no puede concluirse que el promotor adquirió de todos los herederos de la titular registral, por lo que no puede descartarse que efectivamente fuera necesaria dicha partición de herencia; además el recurrente alega el fallecimiento de los transmitentes herederos de la titular registral (extraordinaria dificultad) y concluye el centro que debe admitirse el expediente incluso aunque no hay verdadera ruptura de tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados.

A continuación se plantea el Centro Directivo CUAL SERÍA LA SOLUCIÓN SI SE HUBIERA INICIADO CON POSTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE LEY 13/2015:sería aplicable el art. 208 actual que contiene una previsión cuando señala «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada». Aun así cabe plantearse la duda de si la expresión legal «o sus herederos», debe entenderse referida a «todos sus herederos» o a «alguno o algunos de sus herederos». Concluye que parece razonable entender que sólo se excluye la existencia de propia interrupción del tracto cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o de todos sus herederos, pues, en tal caso, bastaría aportar el título sucesorio: pero sí ha de admitirse la existencia de propia interrupción del tracto cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho de alguno o algunos herederos concretos del titular registral que previamente se hubieran adjudicado el bien en virtud de un título particional. En este supuesto, como se ha razonado más arriba, el adquirente final sólo tiene acción contra su transmitente o transmitentes directos, y no contra los demás herederos del titular registral que no fueron adjudicatarios del bien ni transmitentes del mismo.

Por otro lado plantea el problema de la oposición o incomparecencia de los citados, ya que en la nueva regulación se dispone «si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde». Interpreta que el tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4 que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos con independencia de la antigüedad de su asiento. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal. (MN)

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  1. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR

Resolución de 18 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de San Lorenzo de El Escorial n.º 3 a inscribir un auto de expediente de dominio para inmatricular una finca.

Se presenta para su inmatriculación un expediente de dominio y por la registradora se alegan varios defectos:

Que parte de la finca se encuentra situada sobre otra finca ya inmatriculada, por lo que no se trataría de una inmatriculación sino de un derecho de superficie o de vuelo sin que haya formado parte en el procedimiento el titular de dicha finca. Confirma el Centro Directivo el defecto, señala que es un hecho la existencia del fenómeno constructivo relativo a la superposición de inmuebles, de modo que la edificación de uno de ellos se realiza, en parte, sobre el vuelo de otro y que no deben imponerse construcciones jurídicas específicas, sino permitir de elección del instrumento jurídico que resulte más adecuado al caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos. Pero han de respetarse las exigencias estructurales del sistema y tener en cuenta a) que el dominio de un terreno se extiende a todo el espacio delimitado por la proyección vertical de sus linderos (arts 348, 350592, CC) b) que es principio básico de nuestro Ordenamiento el de accesión de lo edificado al suelo (arts 353 y 358 CC), de modo que toda pretendida excepción no podrá ser reconocida jurídicamente si no cuenta con respaldo legal suficiente; y c) que la articulación jurídica elegida no puede desconocer las características físicas de la situación contemplada de modo que no cabe considerar como unidades jurídicas absolutamente independientes lo que no son sino partes inseparables de un todo, único respecto del cual pueda predicarse la individualidad fáctica. En este caso la finca cuya inmatriculación se pretende recae sobre uno de los elementos privativos de otra inscrita dividida en régimen de propiedad horizontal, cuyo titular ha sido citado. Pero para proceder a su inmatriculación debe entenderse necesaria la agrupación de ambas fincas y la modificación del título constitutivo de propiedad horizontal (arts 512 y 17.1 LPH), o bien la modificación de la finca inscrita de forma que incorpore a su descripción la superficie de 107 metros construida sobre su planta, pero no cabe es inmatricular por medio del expediente de dominio, sin efectuar las anteriores operaciones, y sin que el hecho de que el titular de esta última haya sido notificado en el expediente altere la antedicha conclusión, pues en todo caso va a ser necesario su consentimiento expreso -y, en su caso, el de todos los demás titulares registrales-, debidamente formalizado, o subsidiariamente, una sentencia judicial en procedimiento en el que todos ellos hayan sido demandados.

El otro defecto que se alega es que la certificación catastral descriptiva y gráfica no es coincidente ni en la ubicación de la finca ni en las superficies construidas. En este punto reitera la Dirección su doctrina según la cual ha de darse una total coincidencia entre la descripción de la finca en el titulo y en la certificación catastral, en cuanto a su situación, superficie y linderos; con la matización de la R de 5 de agosto de 2014 en la que señala que no es necesaria la coincidencia de identidad de los titulares catastrales colindantes con los colindantes mencionados en el título inmatriculador. Así también resulta de la regla 8ª de la R. de 29 de octubre de 2015, Resolución conjunta DGRN y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad al afirmar que la apreciación de la falta de correspondencia no puede basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes. En cuanto a la superficie de la finca, que no es otra cosa que la medición del área comprendida entre sus linderos, es necesaria también una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral, sin que pueda aplicarse el margen del 10% que se refiere a un supuesto distinto (constatación registral de la referencia catastral).

Por otro lado y para el caso de que fuera aplicable la regulación de la Ley 13/2015 se exige el mismo requisito de coincidencia total y absoluta en relación a la superficie del suelo, ya que el nuevo art 205 LH en su redacción dada por la Ley 13/2015 exige para inmatriculación de fincas en virtud de títulos públicos que exista identidad entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica. (MN)

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  1. OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN: SÍ ANTIGUAS, NO EN OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Resolución de 19 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Guadalajara n.º 3 a inscribir una escritura de obra nueva terminada.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva con un certificado de antigüedad del que resulta que fue terminada en 2008; se acredita también que en 2011 se le concedió licencia municipal por la que fue legalizada la obra. No se aporta certificado de georreferenciación de la edificación, ni certificado de eficiencia energética, ni Libro del Edificio.

La registradora suspende la inscripción por cuatro defectos: no se aporta certificado del técnico acreditativo de que la obra se ajusta al proyecto y a la licencia, con la fecha exacta de su terminación; no se aportan las coordenadas de georreferenciación del edificio; no se aporta certificado de eficiencia energética, y no se aporta Libro del Edificio. Solicitada calificación sustitutoria se revoca el cuarto defecto y se mantienen los tres primeros.

El notario autorizante recurre la calificación. En cuanto al primer defecto considera que no es necesario tal certificado porque la obra se declaró por antigüedad; en cuanto al segundo defecto interpreta que la georreferenciación de las obras es potestativa, al menos de las antiguas; respecto del tercer defecto, que el certificado de eficiencia energética no es aplicable a las obras declaradas por antigüedad, sino a las obras de nueva construcción.

La DGRN estima parcialmente el recurso. En cuanto al primer defecto lo revoca porque la obra se declara por antigüedad (aunque se aporte también licencia de legalización) y por tanto no es de aplicación el artículo 28.1 de la Ley del Suelo sino el artículo 28.4 de dicha ley, que exige, además de la acreditación de la antigüedad, que no conste en el Registro la anotación de expediente de disciplina urbanística. Tampoco es preciso determinar la fecha exacta de terminación, sino que estaba terminada en una determinada fecha.

Respecto del segundo defecto lo mantiene, conforme al criterio de la Resolución de 8 de Febrero de 2016, y declara que la legislación vigente exige necesariamente la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por las obras nuevas, precisando lo siguiente:

1.-No es necesaria la georreferenciación de la parcela, salvo que el registrador albergue dudas sobre si la edificación se encuentra dentro o no de la finca registral.

2.-No es necesario aportar fichero informático GML y basta aportar la lista de coordenadas de la edificación bien de forma directa, bien de forma indirecta mediante la representación gráfica de la superficie ocupada por el  edificio en un plano georreferenciado aunque no consten las coordenadas del edificio, como puede ser mediante un certificado catastral con las coordenadas de la parcela.

3.-No es necesario notificar a colindantes, salvo que el registrador albergue dudas de la ubicación de la edificación.

4.-No es necesario iniciar ningún procedimiento de coordinación de la finca con el Catastro.

5.-No es aplicable a los edificios en construcción, sino sólo a los terminados.

En cuanto al tercer defecto lo revoca también, porque el certificado de eficiencia energética no es aplicable a las obras nuevas declaradas por antigüedad  respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición. Matiza que el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril que regula el certificado se aplica a los edificios nuevos y a los antiguos reformados, cuya reforma suponga más de un 25% de su valor. (AFS)

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  1. CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN

Resolución de 19 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 16 a cancelar un derecho de reversión. 

Supuesto de hecho. Se solicita por la Administración expropiante la cancelación de un derecho de reversión a favor del expropiado porque ha caducado, circunstancia ésta que ha quedado acreditada en el expediente administrativo y que no es contradicha en la calificación registral. Se alega por la registradora que se precisa para la cancelación el consentimiento del titular registral o la resolución judicial supletoria. La administración recurrente, sin embargo, solicita la cancelación por caducidad al amparo del artículo 82 LH.

¿Procede en este caso la cancelación por caducidad? SI.

Doctrina de la DGRN.

  1. Aunque la regla general sea que para la cancelación de un asiento registral se precisa bien el consentimiento del titular del derecho inscrito o la pertinente resolución judicial supletoria. (cfr. arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), no es menos cierto que dicha regla tiene importantes excepciones, y una de ellas es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito o por disposición directa de la ley(art. 82 de la Ley Hipotecaria).
  2. Se extiende la Resolución en una serie de consideraciones sobre la reversión por expropiación que se resumen a continuación en el comentario.

Comentario. La reversión en el procedimiento de expropiación,

  1. Concepto: La reversión es el derecho que se reconoce al propietario de la finca expropiada (o a sus causahabientes) para resolver la expropiación que ha resultado infructuosa total o parcialmente.
  2. Supuestos:Surge este derecho cuando no se ejecuta la obra o no se establece el servicio que motivó la expropiación, así como en aquellos casos en que hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación.
  3. Fundamento:El cese de la utilidad pública o del interés social que justifica la limitación del dominio que supone la expropiación.
  4. Fases del derecho de reversión.

a) Fase de derecho expectante: el derecho de reversión nace directamente con la expropiación y simultáneamente con ella. En esta fase la reversión es un derecho eventual o condicional de adquisición preferente sobre cosa ajena (finca expropiada) y constituye un gravamen sobre la misma. Es, por tanto, un derecho subjetivo, aunque condicionado a que se de la causa de la reversión. Pero ya tiene un contenido patrimonial y es transmisible inter vivos o mortis causa, así como oponible frente a terceros (STS 8 de febrero de 2006. Sala de lo Contenciosos Administrativo),

b) Fase de derecho efectivo: tienen lugar cuando se da la causa legitimadora de la reversión. En esta fase se trata de un derecho plenamente efectivo y similar a cualquier otro derecho de adquisición preferente o retracto, de carácter real e igualmente oponible frente a terceros, si bien requiere para su consumación el reconocimiento por la Administración. Este reconocimiento exige la previa reclamación potestativa por parte del expropiado o sus causahabientes, como titulares del derecho (art. 54, apartado 4 LEF).

c) Fase de consumación y extinción: tiene lugar cuando el derecho de reversión ha sido reconocido y ejercitado de forma completa, lo que exige que el reversionista pague o restituya a la Administración la indemnización expropiatoria percibida (art. 55.3 LEF). Cumplido con ello, el reversionista adquiere o readquiere el dominio. En tal momento el derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el patrimonio de reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente expropiado.

Consecuencias del incumplimiento por el reversionista de sus obligaciones: acreditado en el expediente administrativo que los reversionistas no han cumplido con la obligación de pagar el justiprecio en el plazo preclusivo de tres meses (ni siquiera en el plazo de prórroga de cuarenta y cinco días que se les concedió al efecto), se cumplen los presupuestos determinantes de la caducidad y consiguiente extinción del mencionado derecho de reversión. (JAR).

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  1. CERTIFICACIÓN REGISTRAL. PROTECCIÓN DE DATOS SOBRE PRECIO DE LA COMPRA Y DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resolución de 19 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona nº 3, por la que se deniega la expedición de una certificación registral compresiva de datos protegidos por la normativa de protección de datos al no justificarse la legitimación para obtenerlos.

Supuesto de hecho. Se cuestiona la Resolución si el arrendatario de un local de negocio, que se ha vendido, puede obtener certificación registral que ponga de manifiesto el precio en que fue vendido a un tercero el local arrendado. El interés legítimo del arrendatario solicitante estaría en el ejercicio del derecho de retracto. Sin embargo, consta que en el contrato de arrendamiento el arrendatario solicitante había renunciado al derecho de adquisición preferente del local en caso de venta

¿Procede obtener información sobre el precio de la venta en tales circunstancias? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 El registrador no puede revelar de manera indiscriminada el contenido de los asientos, debiendo quedar bajo su responsabilidad la publicidad de los mismos.

2 En el caso de la Resolución, tras considerar el registrador que es eficaz la renuncia al derecho de adquisición preferente realizada por el arrendatario en el contrato de arrendamiento, carece éste de interés legítimo para conocer datos que pudieran afectar a cuestiones protegidas por la normativa aplicable (en este caso el precio de venta), pues carece del derecho de adquisición preferente que le legitimaría para conocer dicho dato.

3 No obstante lo anteriormente expuesto, podrá el interesado de conformidad con el artículo 284 de la Ley de Enjuiciamiento Civil proponer como prueba que se aporte la correspondiente certificación registral y así podrá ser acordada por el tribunal, de conformidad con el artículo 285 de la misma ley, en cuyo caso ningún impedimento existirá para que se expida la correspondiente

Comentario. Esta materia ha sido tratada por el Centro Directivo en resoluciones anteriores, que se citan en el texto de la presente. Se trata de una cuestión que necesariamente ha de plantear dudas dado el carácter público del Registro, lo que exige su coordinación con la legislación de protección de datos en vigor. Es interesante el argumento formulado por el Registrador cuando dice que el precio de compra no fue objeto de ninguna garantía real específica que delimite el contenido del derecho real, y permita por ello su publicación. (JAR)

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  1. Negativa a emitir calificación sustitutoria

Resolución de 20 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Barcelona nº 11 a emitir una calificación sustitutoria.

Supuesto de hecho. El notario autorizante de una escritura que resulta calificada negativamente insta el procedimiento de calificación sustitutoria que se rechaza por el registrador competente, que alega la falta de motivación en el escrito de interposición y falta de legitimación del notario autorizante, que no se considera interesado a los efectos del artículo 6 de la Ley Hipotecaria.

¿Hay que motivar el desacuerdo por el que se solicita la calificación sustitutoria? NO

¿El notario autorizante del titulo es interesado para solicitarla? SI.

¿Cabe recurso contra la negativa a emitir una calificación sustitutoria? SI.

Doctrina de la DGRN.

1 Cabe el recurso gubernativo contra la negativa del registrador a emitir una calificación sustitutoria.

2 La calificación sustitutoria no es un recurso y por ello no es preciso motivar el desacuerdo, como sucedería en un trámite de alegaciones propio de un recurso, ni hay por tanto necesidad de entrar a desarrollar con profundidad las causas que opone a los antecedentes de hecho y fundamentos de Derecho de la nota de calificación.

3 La doctrina de este Centro Directivo se ha decantado por extender al notario autorizante del título calificado la cualidad de interesado para solicitar la segunda calificación, pues, si bien no está facultado para instar la inscripción salvo que sea también presentante del documento en los términos que resultan de la letra d) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 39 de su Reglamento, no es menos cierto que es uno de los destinatarios de notificación de la calificación negativa por lo que si el notario autorizante del documento puede recurrir debe entenderse igualmente legitimado para instar la calificación sustitutoria.

Comentario. Que la calificación sustitutoria no es un recurso lo tienen dicho, entre otras, las RR DGRN 5 mayo 2008 (BOE 24 de mayo 2008) 24 abril 2008 (BOE 13 mayo 2008). 2 de marzo 2009 (BOE 18 marzo 2009), 12 marzo 2009 (BOE 1 abril 2009), 12 febrero 2010 (BOE 24 abril 2010).

 Sobre el interés del notario en la calificación sustitutoria, puede verse, entre otras, la RDGRN 21 noviembre 2009, que declara que la calificación negativa debe notificarse, no solo al presentante, sino también al notario autorizante del título presentado, notificación que también procede en el caso de la segunda calificación.

No deja de llamar la atención que a estas alturas aun se sigan dando vueltas al tema. (JAR)

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  1.  Inscripción de compraventa antigua sin condición resolutoria ya caducada

Resolución de 20 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vielha de una escritura de compraventa con condición resolutoria.

Hechos: Se otorga en 2001 una escritura de compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria, cuyo plazo de vencimiento finalizaba en 2001. Se establecía una caducidad convencional del derecho y del propio asiento registral de 3 meses a partir del vencimiento. La escritura no llegó a inscribirse en su momento y ahora el comprador solicita la inscripción sólo de la compraventa y no de la condición resolutoria por estar caducada.

La registradora suspende la inscripción pues considera que la condición resolutoria es una parte esencial del negocio jurídico y no es posible inscribir parcialmente la compraventa sin la condición resolutoria, salvo que consienta el vendedor. Considera que no puede apreciar la caducidad del derecho, pues se desenvuelve fuera de la esfera registral y tampoco la del asiento, al no haberse practicado. Además la condición resolutoria adolece de defectos, pues no se ha distribuido el precio aplazado entre las dos fincas vendidas ni está identificada la letra de cambio.

El notario autorizante recurre y alega que no es lógico inscribir un derecho ya caducado para cancelarlo a continuación, y que la caducidad sí la puede apreciar la registradora. Cita la resolución de 13 de Marzo de 1999 que admitió la caducidad convencional mediante una cláusula idéntica a la de esta escritura.

La DGRN  estima el recurso, manteniendo el criterio de la citada resolución. Reitera en primer lugar que es admisible la caducidad convencional de un derecho real y concretamente que ya lo regula el derecho foral catalán en el artículo 121-3 del Libro I del Código Civil catalán. Señala también que en el presente caso es posible inscribir la compraventa sin la condición resolutoria, pues en tal caso se estaría inscribiendo un derecho inexistente.

En cualquier caso el derecho a ejercitar la condición resolutoria habría prescrito el 1 de Enero de 2014, si se considera que es un plazo de prescripción y no de caducidad, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 121-20 del Código Civil catalán.  (AFS)

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  1. Cancelación de condición resolutoria en garantía de permuta de suelo por obra futura 

Resolución de 21 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Getafe nº 1, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria por transcurso de los plazos señalados en los artículos 177 del Reglamento Hipotecario y 1964 del Código Civil.

Hechos: Consta inscrita sobre una finca una condición resolutoria en garantía de suelo por obra futura. La condición resolutoria se constituyó en 2007 y garantizaba el cumplimiento de determinadas obligaciones urbanísticas cuyo plazo era de 3 años, y por tanto vencía en 2010.

El titular de la finca, mediante instancia privada, solicita la cancelación por caducidad de la condición resolutoria, en base al artículo 177 RH, entendiendo que ya han pasado los 5 años que señala dicho artículo para que se haya producido la caducidad de dicha condición.

El registrador deniega la inscripción pues considera que dicho artículo 177 no es aplicable ya que el día inicial del cómputo es el de vencimiento del plazo de cumplimiento de la obligación garantizada (2010); en cuanto al plazo para el ejercicio de la acción resolutoria actualmente es de 5 años (artículo 1964 CC), pero hay que contarlo desde que entró en vigor la modificación introducida por la Ley 42/2015 (concretamente el 26 de Octubre de 2015) por lo que entiende que no se produciría la caducidad hasta 26 de Octubre de 2020.

El interesado recurre y alega que han pasado ya los 5 años de caducidad de la condición resolutoria (2010-2015) y que el registrador incumple la doctrina de la DGRN que cita.

La DGRN desestima el recurso y ratifica lo argumentado por el registrador: no es aplicable el artículo 177 RH, siendo necesario por el momento el consentimiento del titular registral (de la condición resolutoria) o resolución judicial, pues la caducidad no se produciría hasta pasados 5 años desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015, por tanto, el 26 de octubre de 2020, salvo que antes se hubiera producido la caducidad (recordemos que antes el plazo era de 15 años)

Aprovecha para aclarar que el articulo 177 RH se refiere a derechos de modificación jurídica pactados por las partes (tales como derechos de opción, pacto de retracto, etc…), que el  artículo 82.5 LH se aplica a las condiciones resolutorias  en garantía de precio aplazado o a las hipotecas  en garantía de obligaciones. Consecuencia de todo ello es que ninguno de dichos artículos es aplicable a la cancelación por caducidad de las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas a la del pago del precio.

Finalmente declara que el artículo 210.8 LH sería el aplicable a este tipo de condición resolutoria, que establece un plazo de caducidad de 5 años si consta en el asiento la fecha de vencimiento, o en otro caso el de 20 o 40 años.

Ver para más información su doctrina sobre este punto en la Resolución de 2 de Diciembre de 2015.  (AFS)

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  1. Inmatriculación. Valoración de la Identidad de descripciones entre los dos títulos

Resolución de 21 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga nº 1, por la que se suspende la inmatriculación de varias fincas por medio del doble título adquisitivo. 

HECHOS: Se presentan, con fines de inmatriculación sobre varias fincas, 2 escrituras de compraventa, con 13 años de separación (2000-2014).

El REGISTRADOR deniega la inmatriculación por: a) tener dudas sobre la identidad de las fincas; y b) respecto de la finca 2, por no aportarse la oportuna certificación catastral descriptiva y gráfica.

El INTERESADO recurre y alega: a) las razones por las que no hay una coincidencia absoluta, pero sí sustancial de las fincas, tanto las vendidas como las colindantes, por diversas agrupaciones catastrales y puntuales cambios de colindantes que han ido verificándose en esos 13 años (entre uno y otro título); y b) que en la finca 2: es la web del propio Catastro la que no permite obtener tal certificación catastral descriptiva y gráfica.

La DGRN estima el recurso en cuanto al 1er defecto, y confirma la calificación negativa en el 2º:

a) Señala que conforme al actual 205 LHno puede existir -ni exigirse- identidad plena y absoluta entre ambas descripciones, puesto que en ese caso no necesitaría juicio alguno por parte del registrador en su calificación, bastando una identificación razonableentre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca; y analizando el caso planteado, las semejanzas entre ambas descripciones exceden de las discrepancias.

Las alteraciones catastrales acaecidas en 13 años pueden generar dudas a la hora de identificar las fincas, pero que esas dudas deben estar justificadas y debidamente identificadas, no bastando para impedir la inscripción fórmulas genéricas o vagas sin desarrollo de los hechos y fundamentos que las justifiquen.

b) En cambio confirma el 2º defecto, pues conforme al mismo  205 LHno cabe (ni cabía antes) inmatricular sin aportar como requisito esencial la oportuna certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca. (ACM)

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  1. Limitación dispositiva administrativa (municipal) y aportación de finca a SL

Resolución de 22 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Torrelaguna a inscribir una escritura de aportación de un inmueble a dicha sociedad.

– HECHOS: Se adjudica una finca por un Ayuntamiento, para fomentar el asentamiento de población, con las limitaciones que se dirán, y que luego fueron dejadas sin efecto por el propio Ayuntamiento. Años después (de la adjudicación y de quedar sin efecto las limitaciones) el adjudicatario aporta la finca a una SL mediante un aumento de capital.

1) En el registro aún consta como carga: “[punto 9] el adjudicatario no podrá enajenar, donar o transmitir por cualquier procedimiento, salvo la herencia, la parcela adjudicada a terceras personas físicas o jurídicas, a través de documentos públicos o privados, en el plazo de siete años contados desde la fecha de formalización de la escritura… Se considerará transmisión la aportación del inmueble a una persona jurídica y la posterior transmisión de las participaciones representativas del capital social. e) Si por necesidades económicas o de otra índole el adjudicatario quisiese enajenar su parcela en dicho plazo de siete años, quedará obligado a la enajenación de la misma a el Ayuntamiento…, por el precio…f) Desde los siete hasta lo s12 años contados desde la formalización de la escritura pública el adjudicatario que venda la parcela deberá abonar al Ayuntamiento.. la cantidad de 24.000 euros. g) El incumplimiento de los puntos a, b, c y f del presente artículo generará la reversión automática de la propiedad de la parcela al Ayuntamiento…

2) Se acompaña certificación expedida por la Secretaria del Ayuntamiento del acuerdo adoptado por el Pleno celebrado el 30 de junio de 2011, por el que se acuerda dejar sin efecto el punto 9 (limitaciones indicadas) del Pliego de la enajenación por concurso de la parcela.

– El REGISTRADOR deniega la inscripción pues considera que dicho acuerdo municipal vulnera los arts. 92 bis y ss de la Ley CSP en su redacción dada por la disposición final decimosexta de la Ley 2/2011 de Economía Sostenible, vigente en el momento de adopción de dicho acuerdo, –hoy arts. 105 a 107 del TR de la Ley de Contratos del Sector Público– de suerte que los contratos del sector publico sólo podrán modificarse cuando así se haya previsto en los pliegos o en el anuncio de licitación o en los casos taxativos legalmente establecidos (que no concurrirían), por lo que en tal caso debería procederse a la resolución del contrato en vigor y a la celebración de otro bajo las condiciones pertinentes previa nueva convocatoria que permita a los iniciales participantes o nuevo 3os adaptar/introducir su oferta a las condiciones sobrevenidas.

– El INTERESADO recurre y alega que, con la crisis económica y las dificultades de financiación bancaria, la finalidad, de consolidar población, que perseguía el Ayuntamiento no era compatible y aún se dificultaba más con las limitaciones del punto 9, de ahí que el Pleno las dejara sin efecto (que no es exactamente una “modificación”, precisamente por razones de interés público y de facilitar el cumplimiento de la finalidad última.

Tampoco la función calificadora del registrador alcanzaría la nulidad por ilicitud de un Acuerdo municipal plenario, lo que exigiría una resolución judicial.

– La DGRN  estima el recurso y revoca la calificación: pues aunque la compraventa de un bien inmueble por una Administración pública es, en vía de principios, un contrato privado y no administrativo [vid. art. 4.1.p) del TR Ley Contratos Sector Público], no es totalmente ajeno a la disciplina de la normativa sobre contratación del sector público y le es aplicable la “doctrina de los actos separables” [art. 20-2)] según la cual los aspectos relativos a los efectos y extinción del contrato quedan sujetos a las normas de Derecho privado y aunque tras la reforma de la Ley 2/2011 de Economía Sostenible,  se aplicarían a las modificaciones contractuales los arts. 105 a 107 TR LCSP, tal reforma fue POSTERIOR al contrato administrativo de adjudicación y por tanto no resulta aplicable al mismo. (ACM)

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  1. INSCRIPCIÓN DE CUOTA INDIVISA VINCULADA OB REM CON TRACTO ROTO.

Resolución de 22 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Bañeza, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa de una finca rústica.

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa de determinada finca que lleva consigo, con titularidad ob rem, una participación o cuota indivisa en la matriz de la que se segregó y que es en la que se ubican los elementos comunes del conjunto.

Inscrita la primera finca a favor del comprador, se suspende la inscripción de la cuota indivisa, dado que la misma figura inscrita a favor de otra persona distinta del vendedor, por cuanto ésta última participación, por la razón que sea, no fue inscrita en su momento. En el Registro, no obstante, figura la siguiente inscripción en la finca matriz: “cada una de las fincas tiene atribuida una cuota de participación, que tendrá carácter funcional o de servicio a las otras”

 Dirección General: Para la DG la configuración de una finca registral con el carácter ob rem de otras, trae consigo la consecuencia de que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales, al igual que ocurre con las servidumbres prediales, la cual, por tanto, es inseparable de ellas, y no puede ser objeto de enajenación ni gravamen alguno, con independencia de la propia parcela principal”.

  Al no figurar inscrita a nombre del vendedor la titularidad ob rem de la cuota, no es preciso el consentimiento de los restantes titulares de participaciones, para inscribir ésta (que fue omitida en su día) a nombre del vendedor, sino que el único consentimiento contractual preciso es el prestado al negocio traslativo del elemento principal, sin que se precise un consentimiento adicional para que se entienda asimismo transmitida la titularidad ob rem de la finca o cuota vinculada. En consecuencia, se trata de una inexactitud registral en tanto en cuanto el asiento publica la titularidad en favor de una persona que no puede ser titular de ella, toda vez que no es titular de la finca principal, sin que se pueda alegar falta de tracto sucesivo, dado que el tracto en los supuestos de titularidad ob rem es el de la finca principal (tracto sustantivo) y no al de la subordinada.

  El carácter de titularidad ob rem que figura en la inscripción de la finca subordinada impide que su titular registral pueda ejercitar el poder de disposición que de otra forma la propia inscripción presupondría. Hay diversas RS 10 de marzo y 5 de mayo de 1978 etc. hasta las de 13 septiembre de 2005 y 19 junio 2010) donde la DG ha admitido la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado, como aquí ocurre, de forma absoluta. Por tanto, bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada, acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. (JLN)

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  1. HERENCIA EN INSTANCIA PRIVADA. EXCESO DE CABIDA. MEDIOS PARA RECTIFICAR DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE.

Resolución de 22 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las calificaciones de la registradora de la propiedad de Valls, por las que se suspende la inscripción de una instancia privada de manifestación y aceptación de herencia, así como contra las calificaciones negativas de diversos escritos complementarios de aquella instancia, presentados por el mismo recurrente con el encabezamiento de «recurso potestativamente ante la Dirección General de Registros y del Notariado».

Se solicita la inscripción de una manifestación de herencia en instancia privada en la que se realizan excesos de cabida en varias fincas, que exceden del 10% de la cabida inscrita.

La DGRN recuerda (Resolución 17 de noviembre de 2015) que, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas, se sistematizan en tres grandes grupos:

A.- Los que consistan en la mera rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letras a) y b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».

B.- Rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b) de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».

Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del artículo 9, letra b).

C.- Finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso – competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.

En el caso que nos ocupa puede acudirse a alguno de los procedimientos indicados en este último punto (artículos 199 y 201.1 de la Ley Hipotecaria) para obtener la inscripción del exceso resultante de la representación gráfica catastral de la finca que se aporta.

No puede rechazarse a efectos de tales procedimientos la utilización de una representación gráfica catastral por el motivo de exceder un 10% de la cabida inscrita. Como señala el artículo 199, la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto Cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita tal y como ha quedado expuesto.

Confirma la calificación. (IES)

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  1. DIVISIÓN MATERIAL Y DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. CONCRECIÓN DE UNA AFECCIÓN URBANÍSTICA, NO PUEDE HACERLO SOLO EL AGENTE URBANIZADOR.

Resolución de 25 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 6 a inscribir una resolución judicial por la que se acuerda la inscripción registral de resolución de una compraventa y la división material y disolución de la comunidad existente entre sus titulares que son varias sociedades.

Se presenta una sentencia recaída en procedimiento ordinario en la que se acordó la división material de una finca registral 75.321 en dos fincas y la distribución entre ellas de la afección urbanística derivada del proyecto de reparcelación que grava la finca matriz.

La registradora considera necesario para inscribir la concreción de garantía, al tratarse de una carga urbanística, el consentimiento del Ayuntamiento, por lo que éste deberá aprobar la distribución.

La Dirección, después de hacer un análisis de la naturaleza del procedimiento de equidistribución, de los distintos tipos de procedimiento de gestión, de la figura del agente urbanizador y de la naturaleza del crédito a que quedan afectas las fincas de resultado del pago de los gastos de urbanización, concreta el problema en determinar si inscrito el proyecto de equidistribución y afecta la finca de resultado a la carga urbanística, puede dividirse ésta con motivo de una resolución judicial firme que extingue la comunidad existente en dicha finca. En la distribución no ha intervenido el ayuntamiento ni la sentencia se pronuncia sobre la distribución, sino que se trata de un acuerdo entre particulares, aunque el recurrente matiza que uno de ellos es el agente urbanizador. Examina la figura del urbanizador: la relación jurídica entre la Administración urbanística y el agente urbanizador conserva su carácter público porque está vinculada a una función específica de la Administración Pública, con la peculiaridad de que la retribución del agente urbanizador corresponde a los propietarios del suelo, pero sin embargo quien decide la cuantía de las contraprestaciones no son los propietarios, ni los propietarios y el urbanizador, sino la Administración actuante, y ello porque el control y dirección del proceso urbanístico, con independencia de la forma de gestión, siguen correspondiendo a la Administración municipal; y esto ocurre igualmente en la legislación valenciana ( Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana – arts. 113.2, 144, 138, 116, 147, 150, 153.3…) . Por todo ello concluye: la carga urbanística se asigna en función del aprovechamiento atribuido, por lo que su división debe conservar el criterio de proporcionalidad respecto a la finca resultante que no solo se determina en función de la superficie, y dado que, como se ha dicho anteriormente, la afección no solo garantiza la retribución y beneficio del urbanizador y la garantía legal es de interés público, con importantes privilegios y efectos «erga omnes» desde su inscripción, su alteración debe requerir la intervención del órgano administrativo que tiene legalmente atribuida la dirección y control del procedimiento urbanístico. No hay que olvidar que la ordenación del territorio, tal y como se configura en las normas urbanísticas, está basada en el principio de equidistribución y en consecuencia en el de justa distribución de beneficios y cargas, tal objetivo podría quedar fácilmente estéril si posteriormente los particulares, o éstos y el urbanizador pueden comerciar libremente con dichos porcentajes de distribución sin tener en cuenta las propias limitaciones derivadas del régimen urbanístico de la propiedad del suelo, ya que este el régimen es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. (MN)

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  1. VENTA DE LOCALES POR ENTIDAD CONCURSADA. FALTA SELLO Y RÚBRICA DEL LETRADO.

Resolución de 25 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a inscribir una escritura de venta de bienes de una entidad declarada en concurso de acreedores.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de tres locales por los administradores concursales de una sociedad en fase de liquidación, siguiendo un plan aprobado judicialmente.

El registrador encuentra varios defectos. En cuanto a la forma considera que no se le ha acreditado al notario con un documento adecuado el nombramiento de los administradores concursales, y que el juicio de suficiencia notarial es incongruente. También que falta el sello del juzgado y rúbrica del letrado de la administración de justicia en uno de los documentos judiciales presentados y que no se acredita la firmeza del auto que aprueba el plan de liquidación. En cuanto al fondo de asunto, considera que hay otro defecto consistente en que la oferta es para la compra de un local y sin embargo en la escritura se venden tres locales.

El notario sustituido (por incompatibilidad, y por tanto no autorizante de la escritura) recurre cuatro de los anteriores defectos. Alega que la exhibición de la credencial no es el único modo de acreditar la representación, pues se puede consultar también el Registro Mercantil y el Registro Público de Resoluciones Concursales, que se hallan al alcance del registrador. Añade que el notario ha emitido un juicio de suficiencia válido. Considera también que no es esencial el documento judicial al que le falta el sello y la rúbrica. Finalmente, en cuanto al último defecto recurrido, que la diferencia deriva de que son tres locales desde el punto de vista registral, pero uno sólo desde el punto de vista catastral y económico.

La DGRN revoca en parte la calificación. Respecto del primer defecto considera suficientemente acreditado el cargo de Administradores Concursales por la consulta telemática incorporada del citado Registro y del Plan de Liquidación aportado. También considera que el juicio de suficiencia está bien expresado, en particular porque se trata de una representación orgánica. En cuanto al tercer defecto lo confirma ya que la Diligencia de ordenación del Plan de Liquidación debe de reunir los requisitos formales habituales, para tener certeza de que se han cumplido los trámites previstos en dicho Plan. Respecto del último defecto lo confirma pues considera necesario que se aclare con algún documento adicional la discrepancia entre la oferta de compra (un local) y lo vendido (tres locales) ya que hay diferencia también en el número de policía expresado en ambos documentos. (AFS)

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  1. CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA. PLAZOS PARA CALIFICAR Y NOTIFICAR. RECURSOS POSIBLES.

Resolución de 25 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación denegatoria del registrador de la propiedad de Murcia n.º 3, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca cambiaria.

Hechos: Se otorga una escritura de cancelación de una hipoteca en garantía de varios pagarés debidamente identificados que se presentan e inutilizan ante la notaria autorizante, excepto 5 de ellos respecto de los que se presenta un certificado bancario acreditativo de que fueron debidamente pagados. Consta nota marginal relativa a la existencia de un procedimiento de ejecución de dicha hipoteca cambiaria.

El registrador suspende la inscripción por dos defectos: debe de cancelarse primero la nota marginal de ejecución hipotecaria por mandamiento del juzgado y del certificado bancario no resulta que hayan sido inutilizados dichos 5 pagarés y que el banco sea el tenedor de los mismos, además de que debe de emitirse un juicio notarial de suficiencia sobre las facultades del apoderado del banco para certificar.

El interesado recurre y se queja de que la notificación es 15 días posterior al día teórico de la calificación, por lo que se ha excedido el plazo de 15 días que entiende es para calificar y notificar; de que no se expresan todos los recursos que proceden y que tampoco se expresa si los defectos son subsanables o no. En cuanto al fondo del asunto alega que la entidad bancaria es tomadora de los pagarés y que no le fue exigido el mandamiento de cancelación de la hipoteca que obra en su poder. Finalmente, que el derecho real de hipoteca ha caducado, conforme a lo pactado, pues han transcurrido 3 años desde el vencimiento de todos y cada uno de los pagarés por lo que puede cancelarse a instancia del interesado.

La notaria autorizante emite un informe en el mismo sentido que el interesado, en cuanto a las cuestiones formales, y en cuanto al fondo señala que la cancelación se ha efectuado conforme a lo pactado en la escritura de constitución de hipoteca y además que, en todo caso, ha caducado dicho derecho de hipoteca, conforme a lo pactado.

La DGRN desestima el recurso y afirma:

1.- Que el plazo de 15 días  es para calificar (no para calificar y notificar), y además que son días hábiles en el Registro, por lo que se excluyen los festivos y los sábados también (artículo 48.4 de la Ley 30/92. En todo caso la calificación fuera de plazo no determina su nulidad, sino los efectos previstos en el artículo 18 LH.

2.- Que el plazo para notificar es de 10 días hábiles también (artículo 58 de la Ley 30/92 y artículo 19 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre). El plazo para interponer los recursos se cuenta desde la recepción de la notificación (artículo 326 LH)

3.- Que la expresión de los recursos posibles es una información, y, siguiendo la doctrina del TS, su falta produce el efecto de que el interesado tiene abierto el plazo para recurrir en tanto no sea notificado debidamente o lo tenga por conveniente el interesado si no lo es, sin perjuicio también de que si tiene conocimiento por otros medios del recurso y lo interpone se entiende subsanado dicho defecto.

4.- La expresión en la nota de calificación “se suspende la inscripción” implica que los defectos son subsanables.

5.- Es necesario aportar mandamiento judicial de cancelación de la nota marginal acreditativa de que se ha expedido certificación para la ejecución, conforme al artículo 688.2 LEC, pues en otro caso no se puede inscribir la cancelación mediante escritura de la hipoteca.

6.- Si se acredita que el tenedor es la entidad bancaria no será necesario acreditar la inutilización de los títulos, conforme al artículo 45 de la Ley Cambiaria y del Cheque.

7.- La notoriedad de las fusiones bancarias no es por sí un medio de acreditación de la fusión, si bien sí puede serlo la consulta al Registro Mercantil (que debe de hacer el registrador).

8.- Debe ser acreditada al notario o al registrador la representación alegada del apoderado bancario que certifica el pago de los pagarés.

9.- No es válido el pacto de que pueda cancelarse la hipoteca por la carta de pago del primer tomador de los pagarés por ser contrario al orden público económico, ya que del tomador pueden aún circular y pasar a nuevos tenedores.

10.- Es válido el pacto de cancelación por caducidad de la hipoteca, pasado determinado plazo. En el presente caso lo que ocurre es que se condicionó a que no constara en el Registro la existencia de ninguna demanda y lo cierto es que consta en el Registro dicha nota marginal de estar abierto un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. (AFS)

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  1. SEGUNDA CALIFICACIÓN LIMITADA A EFECTOS FISCALES.

Resolución de 26 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa.

Otorgada una escritura pública, se presenta en el Registro de la Propiedad suspendiéndose la inscripción por faltar, a juicio del registrador determinado requisito. Se presenta de nuevo, suspendiéndose la calificación por no acreditarse “el pago del impuesto relativo a la constitución de la condición resolutoria establecida en el otorgando 6.5 de la precedente escritura, o en su caso la no sujeción o exención, devengado como consecuencia de los actos y contratos documentados en la precedente escritura y cuyo rendimiento corresponde a la Comunidad Autónoma de Aragón y ello porque dicho pago y presentación para quedar acreditado exige no sólo que el documento presentado lleve incorporado la nota (etiqueta) justificativa de mismo sino que además debe acompañarse para el correspondiente ejemplar del modelo de autoliquidación aprobado por el Departamento de Economía.”

Recurre el notario autorizante exponiendo que “no se alcanza a entender cómo puede ser emitida una primera nota “strictu sensu” de calificación y una segunda de suspensión de calificación”; pudiéndose pensar “que lo que ha existido es doble calificación”, no cabiendo “calificar el fondo y luego suspender la calificación del documento por falta del requisito fiscal.”

Por otro lado, el notario autorizante expresa que “la condición resolutoria no garantiza el precio aplazado, sino el incumplimiento de cláusula penal, luego no es inscribible, por lo que no tiene la consideración de no sujeta a AJD. Tal pareció ser el criterio seguido al haber sido liquidado ante esa misma liquidadora el propio documento en cuanto al negocio principal y por ese mismo concepto de AJD, según resulta de lo antes indicado y por eso parece difícil sostener, además de por todo lo antes indicado, la viabilidad de la segunda nota». ”Cuestiona el Notario recurrente la calificación por cuanto debería «en el ámbito de su función, haber apreciado por sí la no sujeción de la indicada condición resolutoria»; añadiendo “que del contenido de la escritura resulta que la condición resolutoria pactada no se inscribirá en el Registro de la Propiedad por cuanto no garantiza el precio aplazado, sino el incumplimiento de cláusula penal, y en consecuencia no se dan los presupuestos exigidos por el artículo 31 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para su sujeción al impuesto.”

La Dirección General antes de entrar en el fondo del asunto expone que “hay que recordar la doctrina de este Centro Directivo según la cual, la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador.” Todo ello “tiende, entre otros fines, a evitar que la carga o gravamen, impuesto por la incorrecta calificación, lo soporte el interesado o el Notario autorizante de la escritura pública». Por ello, debe ser resuelto el recurso no obstante haber sido inscrito el título mediante la subsanación exigida por la calificación impugnada.”

Por otro lado, reconoce que “la secuencia de los hechos pone de relieve una actuación atípica por parte del registrador, ya que, si realiza una calificación sobre el negocio objeto de inscripción, calificación que debía haber sido global y unitaria, como tiene reiteradamente declarado esta Dirección General, y abarcando por consiguiente también los aspectos fiscales del documento, no se entiende cómo en un momento posterior realiza esa segunda calificación limitada a los aspectos fiscales.” Sin embargo, las exigencias formales sobre la calificación ceden ante el superior principio de legalidad que establece el acceso al Registro de los documentos que no reúnan los requisitos prescritos por el ordenamiento por lo que la sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación no afectan a su validez sin perjuicio de las responsabilidades que pueda asumir el registrador,”

Reitera el Centro Directivo la doctrina de que “no resultando supuestos de expresa no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal, si para salvar su responsabilidad el registrador exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse.”

Sin embargo, la DGRN estima el recurso y revoca la calificación, al constar “nota la presentación de declaración en la oficina liquidadora de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y Sucesiones y Donaciones”, “sin perjuicio de que el registrador, de conformidad con el artículo 107 del Reglamento Hipotecario lo ponga en conocimiento de la Delegación de Hacienda, u oficina competente, respectiva los errores o deficiencias que advirtiesen, si lo estimaren procedente.”

Ver amplio comentario en archivo aparte. (JZM)

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  1. Expediente de dominio para la reanudación de tracto.

Resolución de 28 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Lora del Río, por la que se suspende la inscripción de un expediente judicial de dominio con finalidad de reanudación de tracto.

En un expediente de dominio para reanudar el tracto se dan las circunstancias siguientes: El promotor del expediente adquirió directamente su participación del titular registral, mediante documento privado de compraventa. A día de hoy la sociedad vendedora se encuentra ya disuelta y liquidada. No han sido notificados los demás cotitulares de la finca en cuestión, ni consta el estado civil y en su caso el carácter de la adquisición del comprador.

Confirma el defecto. Aunque recientemente se ha admitido la línea doctrinal de que cabe el expediente no solo cuando hay una ruptura en la cadena de titularidades sino también cuando exista una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que permita completar la cadena de titularidades y conectar al titular registral con el promotor del expediente -Véase RR de 24 de marzo de 2015 de 14 de abril de 2016 en este mismo informe donde se analizan los supuestos en que puede considerarse interrumpido el tracto – en este caso el auto aprobatorio del expediente simplemente determina la relación causal directa entre el titular registral y el demandante y cualquier otra circunstancia que pudiera justificar esa interrupción o la enorme dificultad para su consecución debieron haberse aportado al título presentado, no siendo suficiente su alegación y justificación en el trámite del recurso.

PARA EL CASO DE QUE FUERA APLICABLE LA LEY 13/2015, la solución sería la misma de conformidad con la previsión del art. 208 «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada».

También se confirma el defecto de la necesidad de notificación a los cotitulares como trámite esencial del expediente, tal y como establece el art 278 RH.

RESPECTO A LA EXIGENCIA DE ESTE REQUISITO EN LA NUEVA LEGISLACIÓN, también es indispensable a todos los titulares del dominio según la última inscripción vigente (art. 208 regla segunda, 3.º y 4.º ). Reitera la interpretación recogida en la R de 14 de abril respecto a conclusión del expediente por la oposición o incomparecencia de los citados, en el sentido debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4 que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente

Por último, también se confirma la necesidad de expresar el título de adquisición, así como el estado civil (y en su caso, el régimen económico matrimonial y la identidad del cónyuge) del promotor y declarado como titular en el expediente. (Arts.9 de la LH y 51 de su Reglamento) (MN)

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  1. Compraventa: carácter real o personal de una cláusula. Acceso al Registro del realojamiento y retorno arrendaticio

Resolución de 28 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Murcia n.º 8, por la que se suspende la inscripción de determinados pactos contenidos en una escritura de compraventa.

Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa de un inmueble a favor de Vallehermoso División Promoción S.A., con destino a la ejecución de determinada Unidad Urbanística, la cual se inscribe en el R.P. de Murcia nº 8, con excepción, entre otros extremos, del párrafo 2º de la cláusula 1ª, por carecer el mismo de trascendencia real. La cláusula, en cuestión, dice literalmente, lo siguiente:

«No obstante lo anterior, la parte vendedora se reserva todos los derechos de indemnización y realojo –en su caso– dentro de la Unidad de Ejecución que le correspondan, por las edificaciones, vallados o plantaciones y demás partidas indemnizables, que existan sobre la finca objeto de esta escritura, y que se reconozcan a la citada finca, en el Proyecto de Compensación o Reparcelación correspondiente, cuyos derechos no están comprendidos en la presente transmisión y que solamente podrá cobrar la parte vendedora».

Es decir, la compradora y propietaria del terreno, Vallehermoso, tiene derecho al aprovechamiento urbanístico que generen los terrenos afectados por el planeamiento urbanístico; mientras que los vendedores tienen, a su vez, derecho a aquellas indemnizaciones en metálico o en especie (realojo o retorno) que nazcan de las propiedades inmuebles, sitas en dicha propiedad, que no se transmiten y que siguen perteneciendo a la parte vendedora.

Y ahora se plantea, desde el punto de vista registral, la cuestión de qué naturaleza tienen estos derechos reservados, o sea si, los mismos, tienen naturaleza personal o real y por tanto si la cláusula, en cuestión, es o no inscribible en el registro de la propiedad.

Registradora: Estima que la cláusula de reserva de tales derechos es un pacto convencional y por tanto no puede ser objeto de inscripción en el registro de la propiedad.

Recurrente: Tiene la opinión contraria, o sea solicita su inscripción y para ello, se apoya en los siguientes preceptos:

  • El artículo 160 del anteriormente vigente Decreto 1/2005 de 10 de junio de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, idéntico a la norma hoy vigente que considera gastos de la urbanización a «… las indemnizaciones a propietarios y arrendatarios y demás gastos que procedan para la extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento, la destrucción de construcciones, instalaciones y plantaciones y el cese de actividades, incluso gastos de traslado, cuando cualquiera de ellos sea incompatible con el planeamiento urbanístico o su ejecución, así como para satisfacer los derechos de realojo y retorno, cuando sean procedentes…», y se valorarán con independencia del suelo, según el artículo 175.
  • Y el artículo 98 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística, aplicable como norma supletoria estatal, que establece que: «… las plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones que no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo, y su importe se satisfará a los propietarios o titulares interesados, con cargo al proyecto, en concepto de gastos de urbanización…»
  • Además, el artículo 87 de la Ley 13/2015 de Ordenación territorial y urbanística de Murcia, establece como dcho. de los propietarios de suelo urbano sin consolidar, incluidos en cada unidad de actuación el “g) Garantizar los derechos de realojo y retorno de los ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual. h) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras o instalaciones que no puedan conservarse».

Dirección General: La DG rechaza, por distintas causas, la inscripción de la cláusula referida, aunque estableciendo un trato distinto, para el supuesto del realojamiento y retorno arrendaticio o para el caso de indemnización, y establece la siguiente doctrina, tras una muy prolija justificación:

a).- En cuanto al derecho de realojamiento y retorno, se apoya en algunos precedentes normativos y especialmente destaca dos normas:

  • El actual Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, cuyo artículo 19, norma de carácter básico, dispone: «Los derechos de realojamiento y de retorno. 1. En la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, deberán garantizar el derecho de aquéllos al realojamiento en los términos establecidos por este artículo y por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
  • El derecho de realojamiento es personal e intransferible, salvo en el caso de los herederos forzosos o del cónyuge supérstite, siempre y cuando acrediten que comparten con el titular en términos de residencia habitual, la vivienda objeto del realojo. Este derecho personal debe contar con un régimen jurídico adecuado que tutele los distintos intereses implicados en la relación surgida en tales derechos, y para ello la DG se acoge al art 15 del RH: «Los inquilinos y arrendatarios que tengan derecho de retorno al piso o local arrendado, ya sea por disposición legal o por convenio con el arrendador, podrán hacerlo constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la inscripción de dominio de la finca que se reedifique. Sin esta constancia no perjudicará a terceros adquirentes el expresado derecho. Para extender la nota bastará solicitud del interesado, acompañada del contrato de inquilinato o arriendo y el título contractual judicial o administrativo del que resulte el derecho de retorno. Transcurridos cinco años desde su fecha, las expresadas notas se cancelarán por caducidad».
  • Realojamiento y retorno arrendaticio por tanto tienen cierta equivalencia y debe reconocerse el acceso al registro de la propiedad, aunque el título para proceder a su inscripción es el correspondiente título administrativo, que reconozca el derecho al realojamiento o retorno.
  • No obstante, también el retorno puede tener un origen convencional, aunque en este supuesto, este realojo o retorno convencional o por pacto o acuerdo, sólo tendrá eficacia frente a terceros, si se establece en una clara estipulación, con constancia registral, estando el derecho de realojamiento o retorno urbanístico, sujeto al cumplimiento de los requisitos legales, derechos que están basados en la atribución de derechos sobre viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.
  • ..- En el caso del presente expediente, sin embargo, y en cuanto al realojo, no pueden estimarse cumplidos los requisitos expuestos para el acceso registral de los derechos de realojamiento y retorno, dado que, si se refieren a derechos legales, derivados de una actuación urbanística, no se ha acreditado, ni aportado el título administrativo que los reconozca.
  • ..- Y para el supuesto que pretendan atribuirse convencionalmente, tales derechos, no se delimitan los elementos esenciales básicos que permitan configurar con eficacia frente a tercero, el contenido concreto y plazo de cumplimiento de tal derecho –vid. Sentencia de 14 de junio de 2013 de la Sala Primera del Tribunal Supremo–, exigencia derivada del principio general de especialidad registral, sin perjuicio de la caducidad legal de la nota marginal por el transcurso de cinco años. Todo ello añadido a que no se identifica la finca registral sobre la que se hará efectivo el realojamiento o retorno y sobre la que deberá recaer la nota marginal del mentado artículo 15 del Reglamento Hipotecario, coherentemente con las exigencias del folio real.

b).- En lo que se refiere a los derechos de indemnizaciónciertamente, no puede admitirse el carácter real y consiguiente inscripción, con eficacia frente a tercero, de los derechos discutidos en el presente expediente, al faltar la nota esencial de poder directo e inmediato sobre cosa inmuebleatribuyendo únicamente al titular, por razón del bien, eso sí, el derecho a percibir una prestación de otro sujeto.

c).- Consecuentemente, dejando a un lado los casos absolutamente excepcionales de acceso registral de derechos con cierta connotación personal o cuasi personal –v.gr. el derecho de arrendamiento o el propio derecho de retorno o realojamiento–, deben quedar excluidos del registro los pactos que no contribuyan a delimitar el poder recayente sobre el inmueble, la finca registral, como ocurre con los derechos patrimoniales de carácter obligacional, aunque estos deriven de la titularidad de aquélla o de sus pertenencias, si no son configurados como propios derechos reales típicos o atípicos, configurados con los requisitos necesarios, según la doctrina de este Centro Directivo –cfr. Resoluciones de 5 de junio y 23 y 26 de octubre de 1987, 4 de marzo de 1993 y 12 de mayo de 2010 entre otras–, declarando la Resolución de 25 de abril de 2005: «(…) Es perfectamente conocida la doctrina de esta Dirección General acerca de la posibilidad de creación de nuevas figuras de derechos reales, al amparo del principio de «numerus apertus» que predican los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario, lo que tampoco aquí ocurre. (JLN)

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  1. Acta de pública subasta por comunidad de regantes. 

Resolución de 3 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Roa, por la que se suspende la inscripción de una finca en virtud de acta de subasta pública expedida por la Comunidad de Regantes del Canal de Riaza.

Se platean dos cuestiones previas: Falta de legitimación del recurrente – afirma ser cesionario del adquirente en el documento que da lugar al recurso- la Dirección confirma el criterio de la registradora, aunque señala la facilidad para la subsanación presentando el documento que acredite la cesión; La segunda es la competencia del Registrador para calificar los trámites esenciales del procedimiento cuando se trate de documentos administrativos, tanto se trate de motivos causa de nulidad como de anulabilidad y sin que se queda excluido por el hecho de que concurra en el expediente administrativo el informe favorable del organismo afectado, ya que tal informe está sometido igualmente a la calificación registral.

En cuanto al fondo del asunto, estamos ante un acta de subasta pública como consecuencia de un procedimiento administrativo de apremio expedida por la Comunidad de Regantes del Canal de Riaza de finca que no está inscrita. Aunque en realidad la finca que se pretende inscribir consta inscrita como parte de una finca inscrita a favor del Ayuntamiento. Se señalan los siguientes defectos:

1.-Se confirma el primer defecto en el sentido de que no procede su inmatriculación (art. 205 LH) sino la previa segregación de la finca.

2.-También se confirma la necesidad de que para poder inscribir la adjudicación en virtud de un procedimiento administrativo de apremio consten las circunstancias constitutivas del órgano competente en materia de recaudación, en este caso la comunidad de regantes y como señala la registradora tales circunstancias serían la aprobación por el organismo de cuenca de los estatutos y ordenanzas conforme a los arts. 82 y 84 del TR de la Ley de Aguas.

3.-Otro defecto confirmado es que la finca es un bien de dominio público y por tanto inembargable: es un monte demanial, incluido en el catálogo de Montes de utilidad pública (arts. 11 y 12 de la Ley 43/2003 de Montes) y por tanto inalienables, inembargables e imprescriptibles (art 14 y 19 de la Ley 3/2009 de Montes de Castilla y León.

4.-Otro defecto alegado es la falta de notificación a la Comunidad Autónoma a efectos de ejercitar el derecho de tanteo y retracto. Repasa la Dirección estos derechos de tanteo y retracto de conformidad con la ley de Montes de Castilla y León (art. 30); así como la obligatoriedad de calificación por el Registrador. (art. 25.5) Pero en este caso a ser inalienable, no hay posibilidad de transmisión onerosa ni consecuentemente retracto.

5.-Lo mismo señala respecto a la necesidad de hacer constar la libertad de arrendamientos, ya que al ser inalienable no podrá ser objeto de arrendamiento.

6.- Por último, aun reconociendo que las Comunidades de Regantes ante el impago pueden ejercitar la vía de apremio por el procedimiento establecido en el Reglamento General de Recaudación, (arts 83.4 del TR de la Ley de Aguas) se confirma que el acta de la subasta no es titulo inscribible sino que deberá aportarse certificación del acta de adjudicación donde deberá acreditarse el pago del remate así como las circunstancias del adjudicatario (104 del RGR). Y así mismo confirma la necesidad de publicación en el BOE (art. 106 RGR) y no solo en el de la Provincia.

En conclusión la comunidad de regantes no debió iniciar el procedimiento administrativo apremio contra la finca dado que es un monte de dominio público sino que tendría que haber dirigido dicho procedimiento contra bienes patrimoniales del Ayuntamiento, salvo que se hubiera procedido previamente a la desafectación (art 19 de la Ley de Montes de Castilla y León). (MN)

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  1. Denegación de asiento de presentación.

Resolución de 3 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almería nº 3 a extender asiento de presentación de un auto y un decreto judicial.

Supuesto: Se trata de decidir acerca de si es o no procedente practicar asiento de presentación en el Registro del testimonio de sendas resoluciones judiciales dictadas en un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales.

La registradora, en la nota de calificación, se limita a denegar la práctica del asiento de presentación con arreglo a lo establecido en el artículo 420.3 del Reglamento Hipotecario.

Desde el punto de vista formal, reitera a) que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante este recurso, si bien su objeto será exclusivamente la decisión sobre si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la futura calificación que el registrador deberá en su momento llevar cabo respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones. Y b) que no pueden admitirse documentos que el registrador no haya tenido a la vista a la hora de emitir su calificación.

En cuanto al fondo del asunto, dados los efectos que sobre el principio de prioridad registral produce el asiento de presentación en el Libro Diario (arts 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), es lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda mecánicamente con la sola aportación del título correspondiente al Registro, por lo que el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario, si bien, como criterio que debe presidir la interpretación del art. 420.3 RH, la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.

En el caso objeto de este expediente, de los documentos presentados resulta con total claridad que se requiere al arrendatario financiero para que pague determinadas cantidades y restituya al arrendador el bien inmueble objeto del contrato. La falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma constituye causa de resolución del contrato de arrendamiento, consecuentemente pone de manifiesto una incidencia en la relación jurídica de arrendamiento financiero inscrita, que el presentante pretende que tenga el oportuno reflejo registral. Por tanto, de acuerdo con lo hasta ahora expuesto, lo procedente es practicar el asiento de presentación y, cuando procedimentalmente corresponda, realizar la pertinente calificación en la que la registradora decidirá motivadamente, conforme al art.18 LH, si dicho título es o no susceptible de causar el asiento solicitado (JCC)

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  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO A LA ESPOSA DEL DEMANDADO DEPENDERÁ DE SU RÉGIMEN ECONÓMICO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Resolución de 3 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lleida nº 1, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

 La cuestión objeto de Resolución es determinar si es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

La registradora suspende la inscripción por no constar en la documentación presentada que haya sido demandada y requerida de pago la esposa del demandado; según el historial registral y la nota simple la finca consta que es privativa del demandado.

Recuerda la DGRN que de conformidad con el artículo 159 RN el notario autorizante debe indagar la situación de los otorgantes: A) si existen capítulos o contrato matrimonial entre ellos, procederá, testimoniando, en su caso, los aspectos particulares que puedan ser relevantes al efecto (vid. Resolución de 15 de junio de 2009). B) Si no existen capítulos, el notario español aplica la norma de conflicto española (artículo 12.6 del Código Civil) y determina, de acuerdo a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges. Aunque el notario desconozca el contenido de la ley material extranjera reflejará en la comparecencia del instrumento público cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges pues no debe confundirse la falta de obligatoriedad de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable.

En el momento en que el bien adquirido con sujeción a un régimen económico matrimonial extranjero sea objeto de un acto de disposición, debe acreditarse el contenido y la vigencia del Derecho extranjero concreto aplicable al caso. Como ya ha indicado La DGRN en diversas Resoluciones (cfr. Resoluciones de 3 de enero de 2003, 26 de febrero de 2008 y 15 de julio de 2011) el singular régimen de constancia del régimen económico-matrimonial de los cónyuges extranjeros en la inscripción de los bienes y derechos que adquieren, previsto en el artículo 92 del RH difiere el problema para el momento de la enajenación posterior, pues en tal momento es preciso el conocimiento del Derecho aplicable (reglas que disciplinan el régimen de disposición del bien y requisitos que el mismo impone). Dicho régimen no se aplicará, si la enajenación o el gravamen se realizan contando con el consentimiento de ambos cónyuges (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa).

La prueba del Derecho extranjero ha sido objeto de nueva regulación en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (en vigor desde el 20 de agosto de 2015). El régimen de la prueba del Derecho extranjero por órganos jurisdiccionales queda regulado en el artículo 33 de dicha Ley y no modifica ni afecta a las reglas específicas sobre aplicación extrajudicial, en particular al artículo 36 del RH. Los artículos 34 a 36 de dicha Ley, que establecen el régimen común de solicitudes de auxilio internacional para la información del derecho extranjero, son aplicables tanto a la aplicación del Derecho extranjero por autoridades jurisdiccionales, como por notarios y registradores. Esta ley es de carácter general pero subsidiaria a la ley especial, entre las que se encuentra la legislación hipotecaria [disposición adicional primera, letra f), de la Ley 29/2015, de 30 de julio], en cuanto sean compatibles con lo dispuesto en esta ley.

El Derecho extranjero ha de ser objeto de prueba también en el ámbito notarial y registral (vid., entre otras, Resoluciones de 17 de enero de 1955, 14 de julio de 1965, 27 de abril de 1999, 1 de marzo de 2005, 20 de enero de 2011, 22 de febrero de 2012 y 31 de octubre de 2013, entre otras). Recuerda que el Centro Directivo ha señalado en diversas ocasiones que la aplicación del Derecho extranjero por autoridad pública que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan de la solución general contemplada en el artículo 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que se adaptan a las particularidades inherentes al ámbito extrajudicial. En consecuencia, los preceptos mencionados son subsidiarios para el caso de que las normas especiales sobre aplicación extrajudicial del derecho extranjero no proporcionen una solución. Una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta.

La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. La enumeración expuesta en el artículo 36 RH no contiene un «numerus clausus» de medios de prueba ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados.

Al igual que en sede judicial se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la LEC, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999, y Resolución de 20 de enero de 2011) y debe probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país. Asimismo, las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2 del Reglamento Hipotecario), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera, aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005).

La indagación sobre el contenido del ordenamiento extranjero no constituye en absoluto una obligación del registrador, o del resto de autoridades no judiciales ante las que se inste la aplicación de un ordenamiento extranjero, sino una mera facultad, que podrá ejercerse incluso aunque aquél no sea invocado por las partes. En consecuencia, como señalaron las Resoluciones de 20 de enero y 15 de julio de 2011, el registrador, pese a que quien insta la inscripción no acredite el contenido del ordenamiento extranjero de acuerdo a los imperativos expuestos, podrá aplicar un Derecho extranjero si tiene conocimiento de él o indaga su contenido y vigencia. En caso contrario, deberá suspender la inscripción.

 En el presente caso se trata de determinar si es necesario o no haber demandado y requerido de pago a la esposa del demandado para poder inscribir un decreto de adjudicación de finca como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Según el historial registral, la finca está inscrita «a favor de D. T., casado bajo el régimen matrimonial que le sea aplicable, de conformidad con lo establecido en artículo 92 del Reglamento Hipotecario y que según manifestó es de separación de bienes». Ello supone que, de acuerdo al artículo 9.2 del Código Civil, la ley aplicable respecto del comprador sería la togolesa como ley personal común de los cónyuges al tiempo de contraerlo, como resulta del propio título adquisitivo, y, por tanto, para otorgar la escritura pública por la que se hipotecó la vivienda, y para practicar, en su caso, la ulterior inscripción registral, el notario y la registradora, debieron conocer el régimen económico matrimonial del hipotecante, al objeto de determinar si goza por sí sólo de facultades dispositivas.

Como se practicó el asiento a nombre del demandado con carácter privativo, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), en virtud del principio de legitimación, su contenido se presume exacto y válido y en base a ello no conforma el defecto señalado por la registradora de la Propiedad porque habiendo el interesado constituido e inscrito la hipoteca a su favor en virtud del régimen de separación de bienes, no se puede exigir posteriormente que se debió demandar y requerir de pago a su esposa cuando el bien consta inscrito a su nombre con carácter privativo, reforzando también este criterio, el hecho de que la finca en cuestión no es su vivienda familiar habitual según consta en el historial registral y en la nota simple expedida.

 Estima el recurso interpuesto y revoca la calificación. (IES)

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  1. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. ATRIBUCIÓN DE CARÁCTER PRIVATIVO A BIEN QUE EN OTRO CASOS SERÍA DE LA COMUNIDAD.

Resolución de 3 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valdepeñas, por la que se suspende la atribución de carácter privativo atribuido por el comprador, sujeto al régimen económico-matrimonial de Chihuahua (México), de una finca sita en el indicado Registro.

 Se debate en este recurso la inscripción con carácter privativo de la adquisición de una finca por una persona casada en régimen de comunidad de Chihuahua (México) por haber adquirido el bien el comprador con dinero procedente de una donación que se relaciona en el documento presentado.

  El Centro Directivo reitera que en las adquisiciones realizadas por personas casadas sujetas a un régimen económico-matrimonial extranjero, la práctica y la doctrina de este Centro primero y el artículo 92 del Reglamento Hipotecario desde la reforma de 1982 después, entendieron que lo más práctico, en el caso de adquirentes casados cuyo régimen económico-matrimonial estuviera sometido a una legislación extranjera, era entender no necesario expresar el régimen en la inscripción («con indicación de éste si constare» expresa la disposición in fine de ese precepto reglamentario) y en el momento en que el bien adquirido con sujeción a un régimen económico matrimonial extranjero sea objeto de un acto de disposición es cuando debe acreditarse el contenido y la vigencia del Derecho extranjero concreto aplicable al caso. Sin embargo, en el supuesto de este expediente, cuando se trata de hacer constar el carácter privativo de un bien que, de otro modo, pertenecería a la comunidad, el momento de probar el derecho extranjero será el de la adquisición, pues dicha constancia hará que su titular pueda disponer, llegado el momento, del bien sin consentimiento de su cónyuge y sin ninguna traba. Por lo anterior es necesario anticipar la prueba del Derecho extranjero.

Probado debidamente el Derecho extranjero y en el supuesto de que fuera admisible el carácter de bienes privativos por donación, ninguna dificultad existiría en admitir como prueba del carácter privativo, la donación del dinero mediante escritura formalizada el día anterior. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora. (IES)

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  1. ACTA NOTARIAL DE DESLINDE PARCIAL.

Resolución de 4 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Palencia nº 2, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial denominada de delimitación de fincas (deslinde).

Hechos: Mediante un acta notarial de deslinde, de fecha 1 de Julio de 2015, se delimita una finca con alguno de los colindantes, que comparecen y prestan su consentimiento, pero no con los restantes. No se presenta inicialmente certificado catastral descriptivo y gráfico. El acta se insta con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

La registradora encuentra varios defectos: No es un deslinde oficial, no consta el consentimiento de todos los colindantes, y tiene dudas en cuanto a la superficie y de que la operación de deslinde en realidad encubra nuevas segregaciones y agrupaciones.

El interesado recurre y aporta documentos catastrales acreditativos de que hay una perfecta coordinación entre la finca deslindada y el Catastro. Además, alega que es un deslinde parcial y que han intervenido todos los interesados en dicho deslinde. El notario autorizante no efectuó alegaciones.

La DGRN estima el recurso. Comienza por aclarar que la legislación aplicable al presente caso es la anterior a la reforma de la Ley 13/2015 en la que no estaba regulado el deslinde voluntario, pero que era factible conforme al artículo 384 CC sin necesidad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica.

Admite también que se trata de un deslinde parcial y que por ello no es necesaria la intervención de otros colindantes no interesados, aunque considera que más que Acta debería de haberse reflejado en una escritura por ser el instrumento adecuado para recoger su consentimiento.

Respecto de las dudas de la registradora las rechaza, porque no están fundamentadas sin que sea suficiente la mención de una hipotética posibilidad de fraude.

Finalmente aclara que con la nueva legislación el deslinde de fincas inscritas tiene que ajustarse a lo dispuesto en los artículos 200 y 201 LH y habrán de aportarse necesariamente datos catastrales y georreferenciación de las fincas. (AFS)

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  1. Convenio regulador. Adjudicación de finca privativa (adquirida antes del matrimonio).

Resolución de 4 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Huelva nº 3, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio.

– HECHOS: En una Sentencia de divorcio, en el convenio regulador aprobado, se adjudica a uno de los cónyuges, una vivienda que pertenece privativamente y en pro indiviso a ambos, por haberla adquirido antes de su matrimonio. En la sentencia no se acredita que tal vivienda hubiese constituido en algún momento “la vivienda familiar habitual”, ni que se hubiera financiado con un préstamo hipotecario con cuotas satisfechas constante el matrimonio con fondos consorciales. Estas circunstancias tampoco resultan de los documentos presentados a la registradora.

– La REGISTRADORA califica negativamente el título porqué al no tratarse un bien ganancial ni la vivienda familiar, excede del ámbito objetivo y material de un convenio regulador de divorcio y la liquidación de gananciales: arts 1396 y 1397 CC.

– La ABOGADA recurre y ante la DGRN alega y aporta documentación acreditativa de que la vivienda había sido domicilio familiar y se financió con préstamo hipotecario satisfecho constante el matrimonio.

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación por no haberse aportado los documentos en sede registral, y, por tanto, lógicamente, no poderlos tener en cuenta en la resolución del recurso.  Pero añade obiter dicta que si tales extremos se acreditan a la registradora la sentencia sí será inscribible.

Reitera múltiples resoluciones [R. 31 de Marzo de 2008R. 13 de Marzo de 2015R. 19 de junio de 2015 ; ;] que deniegan la inscripción de convenios relativos a bienes privativos salvo que constituyan vivienda familiar (art 90 CC) o pueda aplicarse el pro indiviso privativo-ganancial de los arts 1354 y 1357 CC y Aº 91-3 RH (ACM)

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  1. Inmatriculación. Títulos instrumentales. Diferencias descriptivas.

Resolución de 4 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia en unión de acta de notoriedad con finalidad inmatriculadora.

Hechos: Con fecha 30 de junio de 2014, se otorga una escritura de adjudicación de herencia, la cual se modifica, posteriormente, por otra escritura complementaria de la anterior, de fecha 19 de agosto de 2015 y en la que se adecúa la descripción de la finca, adjudicada en la primera, a la descripción catastral. Al mismo tiempo, o sea con fecha 19 de agosto de 2015, se formaliza (conforme al anterior art. 298 RH) un acta de notoriedad con efectos inmatriculadores, cuya declaración de notoriedad se efectúa el 9 de diciembre de 2015, y conforme a la cual se acredita que el causante de la herencia anterior, era tenido como dueño de la finca adjudicada.

Los tres documentos anteriores (herencia, complementaria de ella y acta de notoriedad del art 298 RH), se presentan el registro de la propiedad el 30 de diciembre de 2015 (es decir una vez en vigor la reforma de la LH llevada a cabo por la ley 13/2015).

Registrador: Suspende la inscripción por dos defectos:

  • Se aprecia el carácter instrumental de la documentación presentada, elaborada ad hoc, a los efectos de conseguir la inmatriculación de la finca adjudicada, tras la modificación llevada a cabo.
  • Además, tiene dudas en cuanto a la identidad de la finca que se pretende inmatricular, ya que hay diferencias descriptivas del inmueble entre la inicial y la rectificada, que son muy relevantes (incremento de la superficie de 38 a 162 m2, así como en los metros cuadrados construidos de la edificación que alberga).

Notario: Estima que existe un título único de herencia, que se complementa y rectifica por el de modificación descriptiva posterior, y que no existen dudas en cuanto a la identidad de la finca, ya que aporta datos que revelan un espacio físico similar y por tanto se trata de un error descriptivo en el título anterior. 

Dirección General: Sienta la siguiente doctrina: 

  • Normativa aplicable: La titulación indicada se presenta en el registro el 30 de diciembre de 2015, es decir cuando ya está en vigor la ley 13/2015, cuya disp. transitoria dice que “a efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el art. 205 o 206 L.H., sólo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si, a la fecha de entrada en vigor de la ley, estuviese presentado el título público inmatriculador en el R de la P. En este supuesto no sólo resulta que la titulación se ha presentado en el R. de la P. con posterioridad a dicha fecha, sino que incluso el acta de notoriedad se concluye con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley. (Por tanto, la normativa aplicable es la de la ley 13/2015 y no la anterior).
  • Títulos públicos traslativos: La anterior normativa hacía referencia a títulos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, mientras que ahora se habla de “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento, mediante título público”. Por tanto, el título inmatriculador debe ser “traslativo” y anterior en un año a la fecha del segundo documento traslativo (como veremos, cabe, no obstante acta de notoriedad que acredite que esa adquisición previa se había producido un año antes del segundo título traslativo).
  • Forma documental: Hoy ya no basta con acreditar la previa adquisición por cualquier medio, para lo que antes bastaban incluso simples documentos privados que reunieran los requisitos del art. 1227 c.c., mientras que ahora debe ser un título público.
  • Acta de notoriedad: Ahora, por tanto, no basta una simple declaración de notoriedad del hecho de que una persona es tenida por dueña de una finca, sino que es preciso, conforme al art 209 del RN y tras del requerimiento expreso y práctica de pruebas y diligencias pertinentes, que el Notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la notoriedad de la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre que tales extremos resulten evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso.
  • Momento temporal: Antes no se exigía ninguna antelación mínima en cuanto a la fecha del otorgamiento del título que operaba como inmatriculador. Ahora no sólo se exige el título público, sino que también se exige que dicha adquisición previa se haya producido (o se acredite por notoriedad que se ha producido) al menos un año antes del otorgamiento del segundo título traslativo, que va a operar como título inmatriculador. Ese lapso de tiempo no se computa sólo por la fecha de otorgamiento de los respectivos documentos, sino que debe mediar entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público (así resultar de acta de notoriedad) y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.
  • Rechazo de la calificaciónPrimer defecto: La doctrina de la DG sobre la fabricación ad hoc de títulos inmatriculadores, ya no es aplicable al presente caso, y tampoco lo es en este caso, cuando lo que se hace es rectificar un título previo de herencia y otorgamiento de un acta complementaria de notoriedad. Por tanto, la DG no se puede pronunciar, por no haber sido objeto del recurso, si el acta de notoriedad aportada reúne los requisitos exigidos por el nuevo art 205 LH.
  • Segundo defecto, se revoca, ya que sólo tienen ahora fundamento legal las posibles dudas sobre la identidad de una finca, cuando las mismas resulten de: comparar una descripción registral inscrita con otra nueva descripción, cuya inscripción se pretende ahora respecto de la misma finca, ya inmatriculada o cuando refiriéndose a una finca no inmatriculada, tales dudas resulten de comparar la descripción de la finca que se haga en el título inmatriculador con la que se haga en el título previo de adquisición. Según el art actual 205 LH aplicable a este supuesto, se exige “que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos (previo y posterior) a juicio del registrador y en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

En este supuesto las dudas del registrador no surgen de ninguna de estas comparaciones, sino de comparar la descripción inicial de la finca no inmatriculada y la de rectificación, tratando de rectificar la previa descripción de la finca no inmatriculada para adaptarla a la descripción registral. Por tanto, el registrador no tiene elementos de juicio ni competencia formal para apreciar que tal rectificación no responda a una mera rectificación de error descriptivo, sino a una operación instrumental o fraudulenta que pretenda ilegítimamente obtener la inmatriculación. (JLN)

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  1. Acuerdo transaccional homologado judicialmente: es documento privado.

Resolución de 4 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mataró nº 1, por la que se deniega la inscripción de un convenio de disolución y extinción de condominio homologado judicialmente.

Reitera el aspecto de documento privado del acuerdo transaccional, por más que esté homologado judicialmente (R. 9 de julio de 2013R. 5 de agosto de 2013R. 25 de febrero de 2014R. 3 de marzo de 2015R. 2 de octubre de 2015)

Igualmente reitera que forma parte de las operaciones de liquidación la atribución de la vivienda familiar incluso en el supuesto de que su titularidad pertenezca por mitades a los cónyuges por adquisición realizada antes del matrimonio pues en este supuesto su evidente afección a las necesidades del matrimonio justifica sobradamente su inclusión junto a los bienes adquiridos constante el régimen matrimonial (R. 11 de abril de 2012 y R. 7 de Julio de 2012).

Ahora bien, en supuesto de este expediente, no consta que se haya alcanzado por los cónyuges un acuerdo plasmado en el convenio regulador, ni el acuerdo ha sido aprobado judicialmente en un proceso de crisis matrimonial: separación, nulidad o divorcio (JCC)

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  1. EJECUCIÓN DE EMBARGO EXISTIENDO CON POSTERIORIDAD A ÉSTE UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER.

Resolución de 5 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Amposta nº 2, de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución de título judicial por existir sobre la finca una prohibición judicial de disponer.

– HECHOS: Por orden cronológico constan en el registro:

1) Embargo, ordenada por Juzgado de lo civil (por deudas comunidad de vecinos, pero no se discute aquí nada de prioridades ni privilegios);

2) Embargo y Prohibición de disponer, ordenada en causa criminal por la Audiencia Nacional;

3) Se presenta el auto de adjudicación de la finca en el 1er procedimiento (civil), donde consta además un auto desestimatorio de la pretensión del propio deudor de suspender la ejecución por existir una prohibición de disponer.

– La REGISTRADORA deniega la inscripción de la adjudicación y la cancelación de la anotación preventiva, por tratarse de una prohibición de disponer, por lo que el registro queda cerrado hasta que lo ordene la autoridad judicial que decretó la prohibición (arts. 26 LH y 145 RH)

– El ABOGADO de la comunidad de vecinos recurre y alega que:

a) el principio de prioridadrecogido en el art 145 RHsupone que no podrán realizarse actos de disposición posteriores a dicha anotación preventiva de prohibición de disponer, pero no anteriores o basados en una anotación anterior, como en el caso, que es además un supuesto de…

b) …“enajenación forzosa”, de modo que la prohibición de disponer solo impide las enajenaciones voluntarias del titular registral pero no puede afectar a los actos de disposición forzosa ordenados por la autoridad judicial (ex Res DGRN de 13 abril 2012)

– La DGRN estima el recurso y revoca la calificación y, en cuanto a la cancelación de la anotación de prohibición de disponer, se sigue también el criterio ya marcado por este Centro Directivo de permitir la inscripción, sin arrastre de la prohibición, cuando se trate de actos que sean el desenvolvimiento de asientos anteriores a la prohibición, como aquí, en el que el decreto de adjudicación trae causa de una anotación preventiva de embargo anterior a la prohibición de disponer. (ex Res DGRN de 3 agosto 2011 y 28 enero 2016). (ACM)

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  1. INMATRICULACIÓN MEDIANTE APORTACIÓN A COOPERATIVA PREVIA APORTACIÓN A GANANCIALES.

Resolución de 5 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Roquetas de Mar nº 3, por la que se suspende la inmatriculación de una finca rústica mediante una escritura de aportación voluntaria a una sociedad precedida por el título de otra escritura de aportación a la sociedad de gananciales.

Supuesto de hecho. Se plantea la inmatriculación de una finca de acuerdo con el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Los dos títulos traslativos que se presentan son los siguientes: a) El título previo es una escritura de aportación a la sociedad de gananciales. b) El título inmatriculador es la aportación de esa finca a una sociedad cooperativa.

Las importantes cuestiones (por la novedad) que se plantean en la Resolución son las siguientes: 1. Calificación registral. 2 Identidad de la finca. 3 Alcance del requisito de la identidad de la finca. 4. Base gráfica georreferenciada. 5 Dudas fundadas del registrador.

Junto a las enunciadas, se reitera la doctrina de la DGRN sobre la necesidad de que se exprese la causa negocial en el título inscribible.

Doctrina de la DGRN y comentarios.

Calificación registralse extiende a los dos títulos, es decir, al título previo y al título propiamente inmatriculador. Dice la Resolución: “…a los efectos de la inmatriculación por título público conforme a dicho precepto, el registrador ha de calificar no solo el título público traslativo e inmatriculador, sino también el título público previo de adquisición…”.

Esta es la razón por la que uno de los defectos que señala la calificación es que la causa de la aportación a gananciales (título previo) no se expresa en el título.

Sobre este defecto reitera la DGRN su doctrina sobre la aportación a gananciales (o la comunicación de bienes entre cónyuges: “…nada se opone a la inscripción desde el momento en que son válidos cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los cónyuges, siempre que se produzcan por alguno de los medios admitidos en Derecho, entre los cuales ha de admitirse el negocio de aportación de derechos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente como categoría autónoma y diferenciada, con sus propios elementos y características (…) (sin embargo, en la aportación) no se expresa ni menciona causa alguna (…) por lo que no está expresada y ni siquiera determinada perfectamente la causa, y además no se afirma siquiera –que hubiese bastado como expresión de la causa– que la aportación se hizo con carácter gratuito, que sería una de las causas recogidas en el artículo 1274 del Código Civil, o que se realizó en atención a una causa matrimonii (Resolución de 22 de junio de 2006) como negocio de atribución de bienes en favor de la sociedad de gananciales. Ninguna de estas causas está reflejada directa ni indirectamente en la escritura de aportación a la sociedad de gananciales. Por todo ello, no se puede más que confirmar este defecto señalado en la nota de calificación.

Identidad de la finca: el requisito de la identidad de la finca ha de darse entre los dos títulos (previo e inmatriculador) y entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica.

 En este sentido señala la Resolución, trascribiendo el art. 205 LH, que “entre los requisitos exigidos por el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, está el de que «exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».

Como comentario a lo destacado en negrita, parece que la identidad descriptiva de la finca en los dos títulos (previo e inmatriculador) es apreciable por el Registrador, mientras que la identidad de la finca entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y grafica es constatable. O sea, la identidad exigida en el segundo caso ha de ser plena, mientras que entre los dos títulos no ha de ser necesariamente plena, bastando que lo sea en la medida suficiente para que se pueda emitir un juicio de identidad.

Alcance de la identidad constatable entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica: sigue siendo aplicable el criterio fijado por la RDGRN de 4 de agosto de 2014. Tal identidad se refiere a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca. No comprende necesariamente los elementos físicos, tales como las edificaciones ubicadas en la finca (que no tienen que ser necesariamente inscritas), ni tampoco a la identidad del titular catastral (que no tiene que ser necesariamente el que resulte titular registral). Según la RDGRN de 5 de agosto de 2014, también sigue siendo aplicable la no necesidad de coincidencia de los nombres de los colindantes y la no procedencia de su mención en la descripción registral.

“En el caso concreto objeto del presente recurso, ciertamente se produce identidad en la descripción de la finca contenida en los dos títulos públicos que se aportan –el traslativo inmatriculador y el adquisitivo previo–, pero no existe tal identidad con la ubicación, delimitación geográfica y superficies resultantes de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se aporta al efecto”.

  1. Base gráfica georreferenciada: a los efectos de la inmatriculación no se admite otra base gráfica georreferenciada que no sea la certificación catastral descriptiva y gráfica. Si no hay coincidencia entre la descripción de la finca en el título inmatriculador y la descripción catastral, lo que procede es tramitar la subsanación de discrepancias que proceda conforma a la legislación catastral.

Dice la Resolución que “…Ha de recordarse que conforme al artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria, «únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos: a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos».

Y resulta que en el concreto procedimiento de concordancia regulado en el artículo 205 –al igual que en el regulado en el artículo 203–, no existe expresa previsión legal de admisión de representaciones gráficas alternativas a la catastral, a diferencia de lo que ocurre en otros muchos preceptos del Título VI –por ejemplo, el 199.2, el 200, el 201, el 202, el 204, o el 206– en los que sí se admite expresamente tal representación alternativa…”.

5 Dudas fundadas del registrador: para solventar tales dudas no cabe, en modo alguno, aplicar los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, pues según la RDGRN de 17 de noviembre de 2015 «cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del R.H, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la L.H, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015».

Teniendo en cuenta la desjudicialización operada por la Ley 13/2015, la competencia judicial, en lo que se refiere a los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral, queda concretada y ceñida a su labor estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda, y que habría de culminar en forma de sentencia.

Destaca, por último, la Resolución la posibilidad obtener también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo» (art. 204 LH). (JAR)

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  1. SEGREGACIÓN. DERECHO INTERTEMPORAL.

Resolución de 5 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga nº 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y compraventa.

Supuesto de hecho.

Se discute la inscripción de una segregación contenida en una escritura de segregación y compraventa autorizada en el año 1997, sin licencia. Ahora se solicita la inscripción de la segregación y se alega por el interesado la prescripción de la posible infracción urbanística.

¿Se necesita obtener la licencia de segregación o declaración de innecesariedad para la inscripción? SI.

¿El plazo de prescripción de la posible infracción urbanística se cuenta desde la fecha en que el Ayuntamiento ha tenido conocimiento de los hechos constitutivos de la posible infracción? NO¿El plazo de prescripción se cuenta desde la fecha de la autorización de la escritura de segregación? SI.

Doctrina de la DGRN.

La Resolución confirma que “para inscribir cualquier acto de división o segregación de fincas o, en términos urbanísticos, un acto de parcelación –cfr. artículo 26 de la Ley de Suelo–, (se necesita) del correspondiente título administrativo habilitante previsto en la norma autonómica de aplicación, sea licencia, declaración de innecesariedad, declaración de improcedencia de la adopción de medidas de protección de legalidad urbanística o cualquier otro que dicha normativa regule”.

Comentario.

La argumentación del centro Directivo ha quedado expuesta, con más o menos extensión, en resoluciones precedentes. Resumidamente, pueden sistematizarse las siguientes razones:

1 Cuando la autorización de la escritura y su presentación en el Registro se producen bajo la vigencia de legislaciones distintas, se puede plantear un problema de derecho intertemporal o transitorio. Con cierta frecuencia se da esta situación respecto de actos o negocios jurídicos afectados por la legislación urbanística, como sucede, por ejemplo, con la inscripción de obras nuevas concluidas hace años o con segregaciones escrituradas hace tiempo, caso este último que se plantea en esta Resolución.

2 La DGRN (RR de 27 de enero y 23 de julio de 2012) ha venido señalando, de acuerdo con los criterios jurisprudenciales en vigor, que la solución en tales casos es la siguiente: (i) la segregación se sujeta, a los efectos de su inscripción, a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior. (ii) Sin embargo, tal criterio debe conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad.

3 Frente a la objeción de que tal criterio supone aplicar retroactivamente una norma, argumenta lo siguiente:

A Conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo, “se admite la aplicación retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o agotado y siempre, claro está, que no se perjudiquen derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares, infiriéndose, en estos casos, la retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la Ley; debiendo insistirse en que la prohibición de la retroactividad solo es aplicable a los derechos consolidados, asumidos e integrados en el patrimonio del sujeto y no a los pendientes, futuros, condicionados y expectativas”.

B Sobre si exigir la presentación de licencia o declaración de innecesariedad exigidas actualmente para una legislación, supone aplicar con carácter retroactivo una norma sancionadora, lo que resulta proscrito por el art. 9.3 de la C.E, argumenta que debe distinguirse entre “los llamados expedientes de reposición o restauración de la legalidad urbanística y los expedientes sancionadores que se incoan como consecuencia de la infracción urbanística cometida” pues sólo en los sancionadores “son de aplicación, y con ciertas reservas, los principios propios de la potestad punitiva del Estado, entre ellos el de irretroactividad, pero no en el caso de la potestad ejercida e impugnada para la restauración de la realidad física alterada ilegalmente por las obras…”.

4 La DGRN (R. 17 de octubre de 2014) reconoció, por analogía con el caso de las obras nuevas, la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas. En la resolución citada, por ejemplo, admitió la inscripción de una segregación practicada en el año 1974 por acompañarse una certificación administrativa en la que se manifestaba que «consta segregada con su configuración actual desde el catastro de 1986, no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, no obstante por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita», añadiendo esta Dirección General que «no bastaría con constatar que haya prescrito la posible infracción, sino que es preciso, además, que no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse”.

 Conclusiones:

1 Al igual que ocurre con las edificaciones, cabe justificar la posible prescripción de las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística en las segregaciones, de acuerdo con la analogía que este Centro Directivo ha mantenido con el régimen aplicable a las edificaciones, acorde además con el régimen análogo al de fuera de ordenación –Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2000–, para entender cumplidos los requisitos de acceso registral de divisiones o segregaciones.

2 Sin embargo, como reconoció la RDGRN 17 de octubre de 2014, debe acompañarse a la escritura una certificación administrativa acreditativa de la licencia de segregación, o de su innecesariedad o acreditativa de que no es posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse, ya que las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística son independientes de las sanciones cuya imposición proceda por razón de la comisión de infracciones tipificadas en la presente Ley.

3 Además, se da la circunstancia que en el concreto caso planteado la norma de 1992, vigente al hacer la segregación, ya imponía licencia o declaración de innecesariedad, coincidente con la legislación actualmente en vigor. (JAR)

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  1. Convenio regulador. Liquidación del régimen de separación de bienes.

Resolución de 5 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 44, por la que se suspende la inscripción de sentencia de divorcio por mutuo acuerdo, aprobatoria del convenio regulador de los efectos del mismo.

Supuesto de hecho. En convenio regulador, aprobado judicialmente en procedimiento de divorcio, se adjudican los cónyuges varios bienes que les pertenecen por mitad y que habían adquirido constante el matrimonio en régimen de separación de bienes. Se inscribe la adjudicación de la vivienda familiar, pero se deniega la adjudicación de un local comercial por carecer de carácter familiar.

¿Es inscribible la adjudicación de este local comercial? SI.

Doctrina de la DGRN.

El Centro Directivo ha venido fijando en sucesivas resoluciones la idoneidad del convenio regulador aprobado judicialmente como título inscribible de las adjudicaciones realizadas por los cónyuges con ocasión de un procedimiento de separación o divorcio.

Como la propia Resolución reconoce, su doctrina ha sido, en ocasiones, vacilante:

1 El objeto del convenio regulador es, entre otros extremos, la liquidación del régimen económico matrimonial con independencia de la naturaleza y características de este. Una vez aprobado por el juez, el convenio será inscribible en el Registro de la Propiedad siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria.

2 La doctrina de este Centro Directivo, aunque algo vacilante, tiene señalado que el convenio regulador aprobado judicialmente es título inscribible en aquellos negocios que puedan tener carácter familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como –en los supuestos del régimen de separación de bienes– la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común.

3 Fuera de estos casos, todo acto o negocio debe recogerse en el instrumento típico para ello, la escritura pública, y su inclusión en el convenio regulador aprobado por el juez no le concede categoría de documento judicial, quedándose en la consideración de un mero contrato privado.

Conclusión. En el caso de este expediente, la adjudicación en extinción de comunidad de un elemento que fue adquirido por los ex esposos durante su matrimonio, por mitad y pro indiviso en régimen de separación de bienes, puede considerarse como un bien incluido dentro de su patrimonio consecuencia de una adquisición derivada de la vida en común, y por ello es posible su liquidación y adjudicación dentro del convenio regulador aprobado por la autoridad judicial, no siendo precisa la escritura pública. (JAR)

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  1. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.

Resolución de 6 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho. Se discute la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: el testador deshereda al único hijo que tiene por la causa del 853.1 del Código Civil e instituye a la viuda como heredera universal; la heredera otorga la escritura y manifiesta «1.º.–Que no le consta la existencia, y consecuentemente el paradero, del hijo del causante, D. J. M. F. L., del que ni ella ni su esposo, el causante, ni el entorno familiar, han tenido noticias desde hace más de cuarenta años. 2.º.–Que, en la misma forma, no le consta si dicho hijo tiene o tuvo descendencia.

¿Es necesario acreditar que al fallecimiento del testador no existían hijos ni descendientes del hijo desheredado, quienes, de existir, tendrían derecho a su legítima? NO.

Doctrina de la DGRN

1 No puede ser estimada la exigencia de que debe acreditarse la inexistencia de otros descendientes a los designados en el testamento, toda vez que ello conduciría a la ineficacia de todo testamento como título sucesorio si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros herederos que los nombrados en el propio testamento, consecuencia ésta que aparece contradicha en la propia regulación legal (cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 4 de mayo de 1999 y 29 de enero de 2016).

2 Respecto de la existencia de legitimarios desheredados, cabe recordar que, como ya ha declarado reiteradamente el Centro Directivo (cfr. Resolución 21 de noviembre de 2014), la privación de eficacia del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso instado por quien esté legitimado para ello, provoque su pérdida de eficacia (total o parcial); y ello porque el principio constitucional de salvaguarda judicial de los derechos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido (cfr. artículo 658 del Código Civil), conduce inexorablemente a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurra en caducidad ni en vicios sustanciales de forma (Resolución de 13 de septiembre de 2001).

Comentario. La doctrina sentada por la Resolución puede extractarse del siguiente modo:

1 Desheredado el legitimario, basta con declarar en la herencia que se desconoce si tiene descendientes. No se puede exigir la prueba negativa de la inexistencia de legitimarios. En la escritura calificada se decía que se «ignora si dicho hijo tiene o tuvo descendencia», lo que es suficiente.

2 La RDGRN 29 de septiembre de 2010 señaló en este sentido que «el problema de fondo radica en dilucidar si, desheredados los hijos del testador, y conservando sus descendientes ulteriores su derecho a la legítima (cfr. artículo 857 del Código Civil), basta con afirmar el desconocimiento de si existen tales descendientes ulteriores o es preciso algún tipo de acreditación de este extremo. Hay que partir del principio general de que, dada la dificultad, o incluso a veces la imposibilidad de probar los hechos negativos, a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza.

También Resolución de 21 de noviembre de 2014. (JAR)

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  1. Instancia privada para la modificación de descripción de finca.

Resolución de 6 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey nº 1, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada por la que se solicita la rectificación de la descripción de una finca rústica inscrita.

Supuesto de hecho. Mediante instancia privada se quiere hacer constar en la última inscripción de la finca el polígono y la parcela catastral. No se acompaña a la instancia certificación catastral descriptiva y gráfica.

Se da la circunstancia que en un asiento anterior sí que constaban el polígono y la parcela, pero en la última inscripción han desaparecido dichos datos del asiento.

¿La instancia privada es título suficiente para añadir a la descripción de la finca inscrita el número de polígono y de parcela? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 Constancia registral de la referencia catastral: Para la constancia registral de los datos de identificación catastral de la finca es preciso aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca de la que resulte dicha identificación y la correspondencia con la finca inscrita, lo que será objeto de calificación registral. No basta la mera manifestación en instancia privada de los interesados para rectificar la descripción de la finca, por exigencia del principio de titulación pública.

2 Coordinación gráfica de la finca: la constancia de la referencia catastral (art. 9.a) LH) no puede equipararse a la coordinación gráfica a que se refiere el artículo 10 LH. Debe recordarse que la constancia registral de la referencia catastral (que es el código alfanumérico que permite situar inequívocamente el inmueble en la cartografía catastral) tiene unos efectos limitados que no pueden equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el art. 10 LH, ni supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria de la finca. Para ello se necesita solicitar la inscripción de la representación gráfica de la finca mediante la tramitación del procedimiento correspondiente (ver arts. 9, 10 y 199 LH).

Comentario.

I Interesa destacar en primer lugar que tanto para solucionar una inexactitud registral como para subsanar un error de los asientos no es suficiente la mera instancia privada por exigencia del principio de titulación pública (arts. 3 y 40 LH).

Si la omisión de los datos catastrales en el último asiento se hubiera producido involuntariamente al trasladarlos del título al asiento, estaríamos ante una discordancia consecuencia de un error, que puede ser material o de concepto. 

Para la rectificación de los errores de los asientos debe aportarse el título que causó la inscripción u otro rectificatorio si fuera necesario. No será suficiente, sin embargo, la mera instancia privada.

Ahora bien, si la omisión no se debe a un error y se trata de una inexactitud registral, que se produce cuando existe cualquier discrepancia entre el Registro y la realidad, tal inexactitud registral se soluciona aportando el documento público que la ponga de manifiesto, pero, igual que sucede con el error, no basta con la mera instancia privada.

En el caso de la Resolución puede hablarse de inexactitud en el sentido de que los datos de la finca no están completos.

II Por otro lado resulta interesante la distinción entre constancia de la referencia catastral y la representación gráfica georreferenciada en los términos que hemos visto al reseñar la doctrina de la DGRN. (JAR)

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  1. INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON LA CATASTRAL. REQUISITOS DE LAS OBRAS NUEVAS TRAS LA LEY 13/2015

Resolución de 9 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Medina Sidonia a inmatricular una finca en virtud de una escritura de partición de herencia y rectificación de otra.

Se plantea si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia precedida de otra de compraventa en la que la descripción de la finca, que es la misma entre ellas, difiere en extensión de la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

El recurrente alega que la diferencia no es superior al 10%

La Dirección confirma la nota pues el art. 205 LH exige que «exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto». Y en el procedimiento de concordancia regulado en el art 205–al igual que en el regulado en el art 203–, no existe expresa previsión legal de admisión de representaciones gráficas alternativas a la catastral, a diferencia de lo que ocurre en otros muchos preceptos del Título VI –por ejemplo, el 199.2, el 200, el 201, el 202el 204, o el 206– en los que sí se admite expresamente tal representación alternativa.

Por tanto, si se pretende inmatricular una delimitación perimetral catastral distinta, lo procedente será promover y obtener previamente la correspondiente alteración catastral. Ahora bien esa identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral, así como tampoco es necesaria la coincidencia de los nombres de los colindantes (R. de 5 de agosto de 2014)

Otro defecto alegado por la Registradora es que no se acredita la terminación de la obra declarada en fecha anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante y que no conste en el Registro anotación preventiva de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. La Dirección confirma el defecto ya que también en las inmatriculaciones es necesario acreditar la terminación de la obra en fecha anterior al plazo de prescripción mediante certificación catastral, municipal, técnica, o acta notarial, y en este supuesto la descripción de la obra no coincide con la de la catastral por lo que no puede entenderse cumplido.

Además, TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 13/2015 señala la Dirección otro defecto que no figura en la nota cual es la necesidad de que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica» (art. 202 LH y R de 8 de febrero de 2016); aprovecha para hacer un resumen de los requisitos relativos a la georreferenciación en las obras nuevas teniendo en cuenta los preceptos aludidos y la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015:

1.-la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica cuando se trate de obras nuevas terminadas, nuevas o antiguas, ya que la terminación momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral

2.- A su vez siempre que sea necesario para que el Registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir puede ser necesario que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique;

3.- Pero la georreferenciación no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML, siendo válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla.

4.- y tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas

5.- Por último, la obligada georreferenciación de las edificaciones no afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella; sin perjuicio de que haya de ser comunicada a catastro. (MN)

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  1. HERENCIA. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Resolución de 9 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación de herencia.

Mediante escritura, se protocolizan las operaciones particionales a la muerte de los cónyuges don J. M. y doña R. A. ambos de nacionalidad francesa y residentes en Francia. Ambos cónyuges fallecieron habiendo dejando dos hijos, con testamento autorizado por notario español, instituyendo al cónyuge heredero en pleno dominio una cuarta parte de los bienes que integran la herencia, más el usufructo de las tres cuartas partes restantes, y a su elección, el usufructo total; y, herederos en el resto de sus bienes a sus hijos, a partes iguales. En la escritura de partición de herencia comparecen ambos hijos y se adjudican los bienes por mitades indivisas.

La referida escritura fue presentada en sucesivas ocasiones, en unión de acta de subsanación y de testimonios de vigencia de leyes extendidos por el notario los días 8 y 27 de enero de 2015. Respecto del testimonio de vigencia de Leyes, de fecha 27 de enero de 2015, el registrador estima que: «(…) deberá estar traducido por un intérprete jurado del MAEC.–Además deberá reseñarse que no hay ninguna otra norma que altere, restrinja o condicione dicho contenido»; y no se acredita si los testamentos otorgados en España, y que se protocolizan en el titulo sucesorio, tienen validez y se adecuan a la legislación francesa, indicando la norma extranjera aplicable.

Hay que distinguir:

Validez formal de los testamentos, en relación a este punto, señala la DGRN que: «Con independencia de la normativa contenida en la Ley, española, 29/2015, de Cooperación Jurídica Internacional en Materia Civil, la norma aplicable al caso debatido es el Convenio de La Haya de 5-10-1961 (BOE 17-8-88) sobre Conflictos de Leyes en Materia de Forma de las Disposiciones Testamentarias, cuyo art. primero establece que una disposición testamentaria es válida en cuanto a la forma si ésta se ajusta a la ley interna del lugar en que se otorgó el testamento».

La validez formal de los testamentos ante notario español se rige por la ley española (RDGRN 13 de octubre de 2015)

En cuanto a la prueba del derecho material aplicable a la sucesión, se remite a la DGRN de 15 de febrero de 2016, analizada en esta sección.

En el caso de este expediente, la herencia es anterior al 17 de agosto 2015, fecha de aplicación del Reglamento (UE) número 650/2012; hay que estar, por tanto, a la ley de la nacionalidad del causante, artículo 9.8 del Código Civil, que conduce a la aplicación de la ley francesa.

El registrador cuestionó inicialmente la acreditación de la norma extranjera aplicable. Es doctrina de esta Dirección General que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta. La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del RH, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. El citado precepto no contiene un numeras clausus de medios de prueba y la Dirección General ha señalado en diferentes ocasiones que las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la LEC, 168.4 del RN y 36.2.º del RH), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005). En definitiva, el artículo 36 del Reglamento Hipotecario posibilita que el Derecho extranjero pueda ser acreditado, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un notario, habiendo manifestado esta Dirección General (cfr. Resolución 20 de julio de 2015) que si el registrador entendiese que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusión pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretación de las normas extranjeras, deba el registrador al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo, sin que sea suficiente una referencia genérica de falta de prueba del Derecho extranjero.

Si se aportan los testimonios de vigencia de leyes que en su momento acompañaron a la escritura calificada, quedaría fácilmente subsanada la nota de calificación y en cuanto a la traducción señala que en este supuesto concreto resulta excesiva la exigencia de una traducción jurada ya que el notario asume expresamente la responsabilidad de conocer suficientemente la legislación francesa en este punto, declarando que, conforme a la meritada legislación, las cláusulas de los testamentos de los causantes son suficientes para permitir la partición (cláusulas por otra parte recogidas en testamentos otorgados ante notario español y en lengua española) y dicha aseveración prevalecerá salvo que el registrador disienta de la misma y lo motive expresamente por conocer también, bajo su responsabilidad, suficientemente la legislación extranjera aplicable, cuestión esta que no se ha planteado.

Esta Dirección General recuerda nuevamente (cfr. Resolución 15 de febrero de 2016) tanto a notarios como a registradores la conveniencia de ir avanzando en el conocimiento de los derechos de los demás Estados, especialmente si forman parte de la Unión Europea, en aras a facilitar la aplicación del Derecho extranjero en el ámbito extrajudicial, acudiendo no solo a los medios previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario y, excepcionalmente, a los artículos de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional, sino a los medios que proporciona el entorno E-Justicia.

Estima el recurso. (IES)

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  1. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD DE BIEN PRIVATIVO. ADJUDICACIÓN CON CARÁCTER GANANCIAL.

Resolución de 11 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 45 a inscribir una escritura de disolución de condominio y aportación a sociedad de gananciales.

Hechos: Se disuelve una comunidad de diez copropietarios y se adjudica el bien (el 90%) a uno de los comuneros, (que era titular con carácter privativo del 10%), y a su esposa con carácter ganancial, alegando que el dinero para compensar a los restantes comuneros procede de un préstamo inmediatamente posterior efectuado a ambos cónyuges y por tanto imputable a la sociedad de gananciales. En cuanto al 10 por ciento restante se aporta a la sociedad conyugal.

El registrador suspende la inscripción porque considera que no cabe la adjudicación directa al comunero con carácter ganancial y además tampoco cree posible aportar el 10% privativo a la sociedad de gananciales una vez disuelta la comunidad.

El notario autorizante recurre y alega que consta claramente la intención de los cónyuges de atribuir el carácter de ganancial a dicho bien conforme al artículo 1355 CC y que la causa es onerosa.

La DGRN revoca el defecto, pues, aunque declara que el orden de las estipulaciones podría haberse estructurado de forma distinta, da prevalencia a la intención de las partes ya que lo que los cónyuges han querido es, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1355 del Código Civil, atribuir al bien que están adquiriendo carácter ganancial, a pesar de que por el principio de subrogación real, le correspondería tener carácter privativo.

Comentario: El orden lógico hubiera debido de ser: o bien disolución de condominio con adjudicación al marido del 100% con carácter privativo, y simultánea aportación a la sociedad de gananciales con carácter oneroso de ese 100%, o bien aportación previa del marido de su 10% a la sociedad de gananciales y posterior disolución de la comunidad con adjudicación del 100% con carácter ganancial. En todo caso deberían de ser siempre dos negocios jurídicos diferenciados. (AFS)

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  1. HERENCIA. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO DE KUWAIT.

Resolución de 11 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

El supuesto de hecho se refiere a la adjudicación en escritura autorizada ante notario de español de la herencia de un nacional kuwaití:

 Don F. A. A. A. fallecido en 2008, en estado de casado en únicas nupcias con doña S. A. J. A. S, de cuyo matrimonio tuvo ocho hijos, doña W., doña S., doña H., doña N., doña D., don A., don S. y don O. A. A. Su hija doña S. A. A. premurió al causante, casado con don M. M. A. A., con cinco hijos, don M., doña S., doña F., don A. y don M. A. A.

El causante, don F. A. A. A., falleció bajo testamento abierto autorizado ante el notario de Benalmádena, don Francisco José Torres Agea, el 19 de agosto de 1987, en el que legó todos sus bienes sitos en España, a su esposa y a sus ocho hijos en la siguiente proporción: A su esposa el 12%; a sus cinco hijas el 8% a cada una, y a sus tres hijos el 16% restante.

En este expediente se establece la siguiente sustitución vulgar: «Para el caso de premoriencia de alguno de los anteriormente nombrados, la porción que le corresponde será repartida en iguales partes entre los demás herederos».

Ratifican la escritura de partición: La viuda, doña S. A. J. A. S., los siete hijos que sobreviven, y los cinco nietos, hijos de la premuerta hija doña S. A. A.

Incorpora certificado de defunción del causante, certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad español, testamento español, certificado kuwaití de «limitación de herederos» expedido por el Departamento de certificaciones y legalizaciones en el que se manifiesta que sus herederos se limitan a: su esposa, sus siete hijos, y habiendo testamento a favor de los hijos de su hija doña S., fallecida antes que él (tiene esposo y madre), sus cinco hijos; se incorpora también documento de «partición hereditaria» del Ministerio de Justicia, Departamento de Certificaciones y Legalizaciones, en el que se establece las participaciones hereditarias de la esposa, hijos y nietos, certificado firmado por notario don Nazer Alazemi, jefe de la Sección de Herencias, con los correspondientes sellos de legalización diplomática

El registrador suspende la inscripción en cuanto al serle «totalmente desconocida la legislación sucesoria kuwaití, le es imposible calificar sobre los efectos y alcance de dichos documentos, si los mismos pueden dar lugar a que deje de aplicarse la cláusula testamentaria “para el caso de premoriencia de alguno de los anteriormente nombrados, la porción que le corresponde será repartida en iguales partes entre los demás herederos”, y en concreto, si dichos documentos sirven por sí solos para justificar el fallecimiento de doña S. y acreditar que, de conformidad con la legislación kuwaití, sus hijos, al haber fallecido dicha causante antes que el testador, serían sus únicos herederos, independientemente de los que pudiera haber designado en su testamento y excluyendo a su cónyuge y a otros parientes. Además, de prevalecer sus disposiciones testamentarias, debería aportarse testamento de esta última señora, acompañado del certificado de Actos de Últimas Voluntades y, en su caso, del certificado de defunción».

El presente recurso aborda, por tanto, una vez más, la prueba extrajudicial del Derecho extranjero en relación al Registro de la Propiedad y reitera lo reseñado en resoluciones anteriores (vid, entre otras, Resolución 20 de julio de 2015).

Vuelve a recordar a notarios y a registradores la conveniencia de ir avanzando en el conocimiento de los derechos de los demás Estados, especialmente si forman parte de la UE, en aras a facilitar la aplicación del Derecho extranjero en el ámbito extrajudicial, acudiendo también a los medios que proporciona, en el ámbito de la Unión Europea, el entorno E-Justicia y recuerda la especial importancia que tienen las inversiones extranjeras en la economía nacional, por lo que, sin perjuicio de la necesaria seguridad jurídica que debe siempre prevalecer, resulta especialmente importante la labor que han de desempeñar notarios y registradores, en criterios de razonabilidad, en el conocimiento necesario para que tanto la inversión como la realización de la inversión extranjera resulte lo menos compleja posible. En este sentido, los informes notariales sobre vigencia y aplicación de la ley extranjera adquieren una especial relevancia, de modo que el registrador, al calificar, deba expresar y motivar concretas razones de su rechazo, sin referencias genéricas.

En este caso, a la sucesión del fallecido, nacional kuwaití y residente en Kuwait, se le aplicaría su ley nacional en atención a la fecha de fallecimiento. El testamento otorgado se refiere solo para el patrimonio en España –práctica que en la actualidad será generalmente incompatible con el Reglamento (UE) nº 650/2012 (vid. sus artículos 4, 20, 21 y 23, pero también 30, 32, 33 y 29).

Nada se dice, sin embargo, respecto del eventual carácter escisionista o no de la sucesión en el Derecho kuwaitíque pudiera conducir a la aplicación del Derecho español, en determinadas condiciones, siempre sobre la base del criterio de unidad de sucesión (sin que se prejuzgue la eventual aplicación del artículo 34 del Reglamento (UE) n.º 650/2012) que aquí no es del caso.

Sin perjuicio de ello, la ley sucesoria kuwaití, en cuanto basada en el estatuto personal de base islámica no contempla secesionismo alguno siendo por tanto aplicable en todos sus elementos (como ocurre, con sus correspondientes matices, en el Derecho marroquí, argelino y tunecino, Arabia Saudí, Bahréin, Qatar, Emiratos Árabes Unidos, Sudán y Yemen) el Derecho nacional, como estatuto personal del difunto. Por lo tanto, hay dos elementos a valorar. Uno de carácter formal, se fundamenta en los artículos 76 y 78 del Reglamento Hipotecario y se refiere al título sucesorio –testamento español, mas documento kuwaití– que exige que en la inscripción se haga constar la fecha de defunción, el contenido del Registro de Últimas Voluntades y otro, el derecho material. En éste, al regirse la sucesión por la ley nacional del causante no es posible extrapolar las instituciones sucesorias españolas tales como la preterición o el efecto de la premoriencia.

Por lo que se refiere al presente expediente, el registrador manifiesta que le resulta totalmente desconocida la legislación sucesoria kuwaití por lo que le es imposible calificar sobre los efectos y alcance de dichos documentos (el llamado certificado de «limitación de herederos» y de «partición de herederos»), y si los mismos pueden dar lugar a que deje de aplicarse la cláusula testamentaria para el caso de premoriencia de alguno de los anteriormente nombrados, entendiendo que deberá acreditarse la aptitud de dichos documentos kuwaitíes.

Señala la DGRN, que el certificado de «limitación de herederos» en el que se confirma la fecha de fallecimiento del causante y se especifican individualmente quiénes son los herederos, se encuentra expedido por el Ministerio de Justicia de Kuwait, departamento de certificaciones y legalizaciones, firmado por el juez del Departamento, juez don Abdullah Abdulaziz Alduaij, con las correspondientes legalizaciones diplomáticas. Junto al certificado de «limitación de herederos» se acompaña un certificado de «partición de herencia», en el que expresamente se refiere al indicado certificado de «limitación de herederos», se determinan las cuotas hereditarias correspondientes a la viuda, hijos y nietos del causante, certificado firmado por notario don Nazer Alazemi, jefe de la Sección de Herencias, con los correspondientes sellos de legalización diplomática; la DGRN entiende que la documentación aportada es suficiente al objeto de lograr la correspondiente inscripción registral y estima el recurso. (IES)

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  1. INMATRICULACIÓN. «COMUNIDAD VALENCIANA». EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. AGRUPACIÓN DE FINCA INSCRITA CON OTRA NO INSCRITA.

Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Clemente, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante una escritura de partición de herencias, elevación a público de un documento privado de compraventa, adición de otra herencia con posterior agrupación, declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal.

Se plantea si es inscribible un título, presentado tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de adjudicación por extinción de comunidad, en particular, de la llamada «comunidad valenciana», cuando el solar sobre el que se ha realizado la construcción es el resultado de agrupar una finca inmatriculada con otra sin inmatricular.

Señala la Dirección que la principal diferencia entre la antigua legislación y la Ley 13/ 2015 respecto a la inmatriculación por título público no es la necesidad de que el titulo sea traslativo sino en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad: respecto a la forma documental ya no cabe cualquier forma de acreditación fehaciente, sino que ha de ser título público; y además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo si bien dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior lo que se da en este supuesto.

Lo que se debate en este caso es si la adjudicación a cada propietario de su respectivo elemento privativo en un inmueble en régimen de propiedad horizontal, habiendo sido promovida la construcción en régimen de la llamada «comunidad valenciana» es o no título público traslativo.

Señala el Centro Directivo que ya ha admitido que la extinción de comunidad ordinaria es un título traslativo a los efectos de la inmatriculación, y que se produce una efectiva adquisición porque existe una auténtica mutación jurídico real. Así ocurre con la constitución de la propiedad horizontal en general precedida de una comunidad ordinaria o de una «comunidad valenciana», y el título constitutivo se acompaña de una efectiva adjudicación. En la «comunidad valenciana» lo que ocurre es que tal título y adjudicación tienen lugar «ab initio». Por tanto, la adquisición se provoca cuando se inicia la construcción, aunque se documente e inscriba ahora. Por ello se ha de concluir que ciertamente, la mutación de la comunidad ordinaria en una comunidad valenciana y ésta a su vez en una propiedad horizontal, supone una extinción de aquellas para dar lugar a ésta. En consecuencia, habiendo admitido esta Dirección General la extinción de la comunidad ordinaria como título inmatriculador, de forma semejante, es admisible la mutación real que se produce desde la comunidad valenciana a una propiedad horizontal. (MN)

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  1. INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS ENTRE LOS TÍTULOS Y CON LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL ACTUALIZADA.

Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Manilva a inmatricular una finca en virtud de una escritura de compraventa y de otra de dación en pago.

Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca que consta en una escritura de dación en pago otorgada en 2009, previamente transmitida en una escritura de compraventa. Consta incorporado en la escritura de 2009 un certificado catastral descriptivo y gráfico coincidente la descripción literaria de dicha finca.

La registradora encuentra dos defectos: el primero que la descripción de la finca entre ambas escrituras no es plenamente coincidente, y el segundo que tampoco coincide ahora la descripción literaria con la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada en el 2016, que ha variado respecto de la incorporada a la escritura.

El interesado recurre y alega que las diferencias de descripción de la finca en ambos títulos se reducen a una diferencia de superficie inferior al 10% y que no hay duda de que se trata de la misma finca. En cuanto al segundo defecto, que la descripción de la finca coincide con el certificado incorporado a la escritura y que no es precisa la constancia de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la finca pues ya consta las coordenadas UTM en metros.

La DGRN estima el recurso respecto del primer defecto argumentando que la coincidencia entre ambos títulos no tiene porqué ser plena sino sólo a juicio del registrador, conforme al artículo 205 LH. El juicio del registrador no se puede limitar a constatar que hay diferencia de metros o de algún otro dato descriptivo, sino que debe fundamentar la falta de identidad exigida por la ley, o, al menos, que tiene dudas fundadas sobre ella.

En cuanto al segundo defecto relativo a la falta de coincidencia entre la descripción de la escritura y el certificado catastral actualizado afirma que:

1.- La coincidencia de la descripción en la escritura con la certificación catastral ha de referirse a una certificación actualizada en el momento de solicitud de inscripción, que el registrador está facultado para obtener, y en todo caso la certificación catastral del título ha de estar vigente (1 año desde su emisión).

2.- La coincidencia o identidad ha de ser plena en lo relativo a la ubicación y delimitación perimetral (por tanto a su superficie), pero no a las construcciones, ni al titular catastral, ni a los colindantes catastrales, conforme al apartado 8 de la Resolución Conjunta de 26 de Octubre de 2016.

3.- La variación únicamente de los datos alfanuméricos entre certificaciones, pero sin variación de los vértices georreferenciados (es decir un ajuste o precisión en la medida superficial sin cambio en la representación gráfica) puede ser fácilmente subsanada mediante una instancia del interesado consintiendo la inscripción de los metros que consten en el Catastro.

En el presente caso confirma el defecto, pues considera que se ha producido una alteración catastral en la delimitación poligonal de la finca entre ambos certificados, el incorporado a la escritura y el actual, y por tanto el documento no es inscribible, pues en otro caso la finca no estaría coordinada gráficamente con el Catastro. (AFS)

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  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN VIVIENDA HABITUAL POR EL 60 % DEL VALOR DE TASACIÓN.

Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria. (CB)

EL CASO, DEFECTO Y DECISIÓN DE LA DGRN.- En una ejecución directa el valor de tasación de la finca a efectos de subasta son 146.764,80 euros, el 70% de dicho valor es 102.735,36 y la cantidad reclamada por todos los conceptos asciende a 100.581,62 euros. Como consecuencia de estos datos, desierta la subasta por falta de postores, se procede adjudicar la vivienda habitual hipotecada por el 60% del valor de tasación, es decir, 88.058,88 euros, ya que la cantidad reclamada por todos los conceptos es inferior al 70%, todo ello conforme al art. 671 LEC.

El registrador suspende la inscripción de la adjudicación por el 60% del precio fijado para subasta, por no cumplir el requisito legal por el que la adjudicación del bien, al acreedor por falta de postores, ha de ser por cantidad igual o superior al 70% de su valor de tasación, o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, entonces se lo adjudique por dicha cantidad. Lo contrario sería una interpretación no querida por el legislador, ya que aun debiendo el deudor más del 60% del valor de tasación, si el acreedor se adjudica por el 60%, quedaría un remanente para el acreedor en perjuicio del deudor que podrá seguir reclamándoselo en procedimiento adecuado.

La recurrente señala que la finca debe adjudicarse por el 60% ya que, conforme al art. 671 LEC, la cantidad que se debe por todos los conceptos es inferior al 70%.

La DGRN confirma el defecto y la interpretación del art. 671 LEC [no literal] del registrador. 

COMPETENCIA DEL REGISTRADOR PARA CALIFICAR LA SUFICIENCIA DEL PRECIO DE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR TRAS SUBASTA DESIERTA.- Tras recordar su doctrina sobre la calificación registral de las resoluciones judiciales, la DGRN indica que siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. art. 130 LH), la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos de los arts. 670 y 671 LEC, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos estos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el art. 132.4 LH.

SUBASTA DESIERTA: VALOR SEGÚN LA LEC DE LA ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR.- Procede evaluar si en el presente caso, y puesto que la subasta quedó desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicación debió realizarse por el 60% del valor de tasación, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 68,53% del valor de subasta de la finca.

Para el caso de ejecución de bienes inmuebles existiendo postores, el art. 670.4 LEC señala que «cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura».

Y para el caso de subasta sin ningún postor, el art. 671 LEC, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, señala que «si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien».

Para la DGRN, conforme al art. 3 CC, la interpretación del art. 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%.

Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los arts. 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del art. 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del art. 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta.

Finalmente, ha de destacarse que esta correcta interpretación del art. 671 LEC no supone imponer una dación de la finca en pago de la deuda reclamada cuando el importe de ésta se encuentre entre el 60% y el 70% del valor de subasta de aquélla, ya que en ningún caso estaríamos ante el derecho del ejecutado de imponer tal dación en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicación de la finca por tal importe, si así le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.

La interpretación ponderada y razonable del art. 671 LEC, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».

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  1. Sentencia dictada en rebeldía, habiendo sido notificado personalmente el rebelde.

Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia recaída en procedimiento ordinario en el que el demandado fue declarado en rebeldía.

Hechos. Se solicita la inscripción de una sentencia dirigida contra el titular registral, declarado en situación de rebeldía. El declarado rebelde fue notificado con éxito de la sentencia firme por correo certificado con acuse de recibo, por lo que no fue preciso el edicto.

La registradora considera que ha de pasar para inscribir el mayor de los plazos contemplados en el art. 502 LECdieciséis meses. Mientras tanto, sólo cabe anotación preventiva de sentencia.

La recurrente alega que, cuando se acredite que ha existido notificación personal, es suficiente el transcurso de veinte días, no existiendo un supuesto de fuerza mayor.

La DGRN recuerda que, para practicar un asiento de inscripción de una sentencia firme dictada en rebeldía, conforme al art. 524 LEC, es preciso que haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

El demandado no está obligado jurídicamente a comparecer y actuar en el proceso, siendo la causa de su incomparecencia indiferente para declararle en situación de rebeldía procesal. En cualquiera de los casos, tras ser declarado rebelde, el proceso continúa, sin que pueda asimilarse su inactividad al allanamiento ni como admisión de los hechos de la demanda. Y, tras la sentencia firme, la LEC (art. 502) le concede en todos los casos el derecho a ejercitar la acción de rescisión de la misma, pero durante distintos plazos, según las circunstancias:

– Veinte días, a partir de la notificación de la sentencia firme, si dicha notificación se hubiere practicado personalmente.

– Cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente.

– Dieciséis meses desde la notificación de la sentencia, en caso de fuerza mayor ininterrumpida, aplicable tanto a supuestos de notificación personal como por edictos.

Considera la DG que la existencia de fuerza mayor determinante de la incomparecencia, y en consecuencia de la declaración de rebeldía, es compatible con el hecho de haberse efectuado la notificación de la demanda personalmente, por lo que también ha de ser compatible con la notificación de la sentencia por ese medio. Además, el art. 502.2 se remite a todo el apartado anterior y no sólo a la notificación por edictos.

Y la concurrencia o no de fuerza mayor no puede ser presumida ni apreciada por el registrador, sino que conforme al artículo 134.2 LEC, que excepciona la improrrogabilidad de los plazos, habrá de ser apreciada por el Secretario judicial mediante decreto, de oficio o a instancia de la parte que la sufrió, con audiencia de las demás.

Así, pues, sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria. (JFME)

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  1. INCAPACIDAD. VENTA EN PÚBLICA SUBASTA DE MITADES INDIVISAS DE FINCAS GANANCIALES.

Resolución de 13 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se celebra una subasta de la porción ganancial perteneciente al marido, declarado incapaz, en varios bienes gananciales, previo avalúo de dichos bienes, conforme a una previa resolución judicial. El Auto judicial que ordena el remate, entendiendo que la parte del incapaz se concreta en el 50% de dichos bienes, adjudica dicho porcentaje al mejor postor. Se otorga 9 años después una escritura de venta de la totalidad de dichos bienes gananciales subastados en la que el marido está representado por su esposa, que es la tutora, y en la que el precio de venta es el doble del resultante de la subasta.

El registrador suspende la inscripción pues considera que no puede subastarse un 50% por ciento de un bien ganancial, al ser la sociedad de gananciales una comunidad germánica y que debió de subastarse el 100% de la finca, pues además al subastarse la mitad se perjudica al incapaz, ya que el precio obtenido será menor.

La entidad compradora recurre y alega que lo que se pretendió vender desde el principio fueron los bienes completos y para ello se pidió autorización judicial, que ningún perjuicio se le causa al incapaz ya que han intervenido en el procedimiento el juez y el ministerio fiscal. La parte del incapaz se adjudica mediante subasta y la venta se perfecciona cuando presta su consentimiento el otro cónyuge respecto de su parte.

El notario autorizante argumenta en igual sentido, y considera que han de entenderse debidamente protegidos y tutelados los derechos e intereses de ambos cónyuges vendedores, y cumplidos todos los requisitos y formalidades legales necesarias para la plena validez y eficacia de la enajenación de la totalidad de las tres fincas.

La DGRN confirma la calificación. Considera que la subasta debió de celebrarse respecto del pleno dominio de las tres fincas, y que la subasta de sólo una parte indivisa de dichos bienes es contraria a la naturaleza de comunidad germánica de la sociedad de gananciales y perjudica al incapaz al tener menos posibilidades de éxito. Apunta sin embargo que el acto puede ser sólo anulable y por ello convalidable con la aprobación judicial a posteriori.

COMENTARIO.- Afirma la DGRN como fundamento de su postura que “la resolución judicial es clara en cuanto a que la venta debía celebrarse en pública subasta de las tres fincas (no de mitades indivisas)”. Sin embargo, la autorización judicial lo fue, según el resumen de los hechos, «para proceder a la venta de la parte de los bienes correspondientes al incapaz…» en subasta y así se hizo, si bien interpretando el juzgado que celebró la subasta que esa parte era el 50% de cada uno de los bienes y no el derecho abstracto del incapaz en dichos bienes (que lógicamente en valor es un 50% del todo).

Parece por tanto excesivamente rigurosa y formalista la postura del registrador y de la DGRN si se tiene en cuenta lo anterior, que el concepto de comunidad germánica es una construcción doctrinal que conlleva serias dificultades de comprensión para la mayoría de las personas, incluidos juristas, y que es difícil de llevar a la práctica en casos como éste o, por ejemplo, en los de embargos por deudas de uno de los cónyuges (art 1373 CC).

Hay que considerar también que el interés del cónyuge era concurrente con el de su marido incapaz, que fueron previamente tasados los bienes, que el precio de la venta es el doble que el de la subasta, que había deudas que pagar en la sociedad de gananciales (y una situación difícil para la esposa con su marido incapacitado). Por ello, hubiera bastado con interpretar que lo rematado en subasta era no el 50% de cada bien sino la porción ganancial del marido en dichos bienes (que era lo que se ordenó subastar) y que ello se complementa ahora con el consentimiento respecto de la parte ganancial de la esposa, con lo que concurren todos los elementos para considerar perfeccionado y consumado el contrato de venta respecto del 100% de dichos bienes, que es lo que se documentó en la escritura pública. (AFS)

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  1. PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA.

Resolución de 13 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cunit, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de cambio de uso de local y división en dos viviendas.

Hechos: Se otorga una escritura en virtud de la cual uno de los elementos privativos de una propiedad horizontal, destinado a local, se divide en dos fincas y se cambia su uso a dos viviendas, en territorio de Cataluña. Se justifica el cambio de uso con un certificado municipal del que resulta la prescripción de la infracción del cambio de uso y de la división, aunque se declara también que se deniega la legalización de las viviendas, porque el uso y el volumen no son conformes a la normativa.

La registradora suspendió la inscripción por una serie de defectos, de los que sólo se mantiene, después de la calificación sustitutoria, el relativo a que no se presenta la correspondiente licencia urbanística para la realización de las obras consistentes en la modificación del uso de un inmueble, pasando de ser local comercial a dos viviendas.

El interesado recurre y argumenta que es de aplicación lo dispuesto en el artículo 28.4 de la nueva Ley del Suelo y por tanto es inscribible por prescripción.

La notaria autorizante suscribe la opinión del recurrente y argumenta adicionalmente que en Cataluña dicha infracción prescribe a los 6 años, conforme a lo dispuesto en el artículo 207 Decreto Legislativo 1/2010, y en este caso el cambio de uso y la división del local se produjo en 1966, por lo que está prescrita la posible infracción; cita también algún precedente de aplicación de este criterio por la DGRN en alguna Resolución.

La DGRN revoca la calificación. Parte de considerar que, desde la Resolución de 17 de octubre de 2014, ha admitido la posibilidad de que se inscriban las segregaciones por vía de prescripción de la infracción, por analogía con las edificaciones.

En cuanto a la cuestión de la normativa aplicable y la distribución de competencias en urbanismo entre el Estado y las Comunidades Autónomas, declara la aplicación de las normas estatales (adjetivas o procedimentales) en materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, y la aplicación de la normativa autonómica (sustantiva) para determinar la remisión a autorizaciones o licencias o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa.

En definitiva, ordena la inscripción de la división material y el cambio de uso, pues es de aplicación lo dispuesto en el artículo 28.4 de la nueva Ley del Suelo, que permite la inscripción si la infracción ha prescrito, como en este caso ha ocurrido por el transcurso de seis años conforme a la normativa sustantiva aplicable, que es el artículo 207 del Decreto Legislativo 1/2010 de Cataluña. Sin embargo, el registrador debe dejar constancia de la situación urbanística declarada uso y el volumen de las viviendas no conformes a la normativa) y comunicar al Ayuntamiento la inscripción, conforme al artículo 28.4.b) citado. (AFS)

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  1. ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 17 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Villacarriedo, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento en el que ordena practicar una anotación preventiva de embargo.

Se debate si cabe trabar una anotación preventiva de embargo cuando la finca registral se encuentra inscrita a favor de una titular fallecida, y en el mandamiento judicial en que ordena la práctica de la traba resulta que el procedimiento se ha entendido con un heredero que ha renunciado a sus derechos hereditarios, sin indicar que el mismo se ha entendido con ningún otro llamado al fenómeno sucesorio al resultar desconocidos.

El cumplimiento del principio de tutela judicial efectiva sin indefensión debe ser objeto de calificación por el propio registrador a la hora de practicar o no los correspondientes asientos registrales. Es cierto que este Centro Directivo había exigido, para poder considerar cumplimentado el tracto sucesivo (arts 20 de la Ley Hipotecaria y 166.1 del Reglamento Hipotecario, por analogía), el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, si bien con posterioridad se ha aclarado, para adecuar esa doctrina a los pronunciamientos jurisprudenciales en la materia (por todas, R. de 27 de julio de 2010R. 10 de enero de 2011), que la exigencia de nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo cuando no se haya verificado tal nombramiento, y por ende no se haya dirigido contra él la demanda, debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico, y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

En el presente caso, y siguiendo tal doctrina constitucional, cabe concluir que la actuación judicial ha sido suficientemente garantista para entender cumplidos los requisitos hipotecarios en la traba del embargo, al haber identificado al llamado a la herencia, así como haber entendido con el mismo el procedimiento, pese a su posterior declaración unilateral en relación al llamamiento hereditario (JCC)

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  1. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 17 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga nº 3 a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca.

Reitera la doctrina DGRN a propósito de la constancia registral de los cambios de titularidad de derechos (principalmente de créditos y préstamos hipotecarios) producidos como consecuencia de modificaciones estructurales de entidades bancarias y financieras con aplicación del art. 20 de la Ley Hipotecaria (R. 9 de octubre de 2014):

Tales modificaciones estructurales de las sociedades, «a través de las operaciones de fusión, escisión total o parcial o cesión global de activos, producen, en sus respectivos ámbitos, una sucesión universal en un patrimonio, o en partes de patrimonio, de una sociedad por otra. En todos estos supuestos la eficacia de la transformación respectiva se produce con la inscripción en el Registro Mercantil, y con ello el efecto legal de la transmisión en bloque de todos los bienes, derechos y obligaciones de las sociedades absorbidas, extinguidas, y también de las segregadas a favor de las sociedades beneficiarias. En este sentido no hay duda del carácter constitutivo de la inscripción de tales operaciones en el Registro Mercantil. Por tanto, la inscripción (en este caso en su modalidad de cesión global de activos) en el Registro Mercantil provoca «ope legis» el efecto del traspaso en bloque y por sucesión universal del patrimonio de la sociedad cedente a favor de la sociedad cesionaria. En su traslación al Registro de la Propiedad de estos negocios, resulta aplicable el art. 16 de la Ley Hipotecaria, que permite la inscripción a favor del adquirente de los bienes y derechos, cuando en los títulos respectivos no los señalen y describan individualmente, presentando dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél trasmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en la trasmisión los bienes que se traten de inscribir».

Y añade la misma Resolución que «tratándose de sucesiones universales motivadas por operaciones de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles previamente inscritas en el Registro Mercantil, sus requisitos y operativa de inscripción en el Registro de la Propiedad presenta singularidades, especialmente en relación con el título formal inscribible y con la modalización del principio del tracto sucesivo. La transmisión ya se ha producido en virtud de la inscripción de la operación en el Registro Mercantil, cuyos asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud.

Lo relevante es que el nuevo titular traslade al registrador de la Propiedad la voluntad de que se practique la inscripción a su favor del concreto bien o derecho de que se trate; que acredite que se trata de un supuesto de sucesión universal, y que identifique de modo claro el título traslativo, con expresión de todas las circunstancias que para la inscripción se reseñan en los arts 9 LH y 51 RH, relativas a titulares, derechos y fincas (art. 21.1 de la Ley Hipotecaria), incluyendo los datos de su inscripción en el Registro de la Mercantil. El registrador no puede actuar de oficio sin aquella previa postulación, requisito básico con arreglo al art. 16 expresado, que entronca con la norma general que en materia de inscripciones en el Registro de la Propiedad proclama el art. 6 LH, del que deriva el principio general de rogación en la práctica de tales inscripciones. (…)

Por otro lado, en cuanto al requisito del tracto sucesivo, ningún inconveniente existe para aplicar en este ámbito el principio del tracto sucesivo en su modalidad de tracto abreviado o comprimido.

Resulta, por tanto, de la documentación presentada al tiempo de efectuarse la calificación, que no constan debidamente reseñadas por el notario autorizante todas las operaciones de fusión que desembocaron en la actual titularidad del préstamo hipotecario a favor de «Unicaja Banco, S.A.», ya que no se hace mención alguna a la primera transmisión operada por el titular registral, «Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera», a favor de otra nueva entidad, «Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga, Antequera y Jaén», resultante tras la fusión con «Caja Provincial de Ahorros de Jaén» y previa a la transmisión por segregación del negocio financiero a la actual titular. (JCC)

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  1. Cancelación de nota de afección caucional

Resolución de 17 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Roses nº 1, en la que se suspende la cancelación de una nota de afección caucional del artículo 13 de la Ley Catalana 31/2002, de 30 de diciembre.

Se trata de determinar cuál sea la caducidad–y cómo ha de computarse– de la nota marginal de afección fiscal practicada en un supuesto contemplado en el artículo 13 de la Ley catalana 31/2002, de 30 de diciembre, para el caso de no cumplir con los requisitos exigidos por la citada ley para consolidar la bonificación de la cuota en el impuesto de transmisiones que provisionalmente se concedió.

Por lo tanto, la cuestión que se plantea es la de determinar si toda nota de afección fiscal debe ser cancelada «en todo caso» transcurridos cinco años desde su fecha, o si, por el contrario, las particulares notas de afección en garantía del cumplimiento futuro de requisitos para consolidar un beneficio fiscal tienen un plazo de caducidad mayor de esos cinco años –o al menos, subsidiariamente, si esos cinco años han de ser computados de otro modo que no sea desde la fecha de la nota de afección misma.

Es evidente que la primera solución–que toda nota de afección caduque a los cinco años de su propia fecha– es la que resulta más respetuosa con el principio constitucional de seguridad jurídica, y por ello, más acorde la esencia de los principios registrales.

En cambio, la segunda solución supondría una mayor protección de los intereses de la gestión y recaudación tributaria, pero con una sensible merma de la seguridad jurídica que ha de proporcionar el Registro de la Propiedad, ya que, siendo la nota marginal el medio legalmente previsto para enervar la protección que en otro caso otorgaría el principio de pública registral –art. 34 de la Ley Hipotecaria–, se produciría una brecha en el sistema si tal nota marginal tuviera una vigencia indefinida, o cuando menos incierta, o dependiente de datos, circunstancias o extremos extrarregistrales.

Esta cuestión, aunque no fue la específicamente planteada por el consultante, sí que fue abordada por la Dirección General de Tributos en la resolución de consulta vinculante de fecha 23 de septiembre de 2009, con el número V2126-09, que el recurrente alega en su apoyo. Y aun cuando el efecto de tal vinculación queda ceñido a lo dispuesto en el artículo 89 de la Ley General Tributaria y, por tanto, no se extiende a lo que haya de apreciar este Centro Directivo al resolver el presente recurso contra la calificación registral, lo cierto es que por esta Dirección General de los Registros y del Notariado sí que se comparten en gran medida los argumentos y conclusiones señalados al respecto por la Dirección General de Tributos que se reseñan a continuación.

En conclusión –que también se comparte por esta Dirección General–: «(…) el plazo de la nota de afección del art. 5 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y 122 del Reglamento del Impuesto, es un plazo de caducidad. No sometido a posibles suspensiones o interrupciones. Su duración es de cinco años desde la fecha de la extensión de la nota marginal». (JCC)

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  1. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO MEDIANTE EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES

Resolución de 18 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sabadell n.º 4, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo prorrogada, la cual se solicita en una instancia privada que pide el inicio de un expediente de liberación de cargas y gravámenes.

Se debate si el expediente de liberación de cargas y gravámenes previsto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria es título hábil para poder cancelar una anotación preventiva de embargo vigente en el Registro de la Propiedad.

La DGRN comienza reiterando su doctrina según la cual los asientos ya practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales y por tanto no pueden ser objeto de nueva calificación por ningún registrador en el ejercicio de sus funciones y tampoco objeto de recurso ante este Centro Directivo

Pero es que, además, en el presente caso no cabe duda de que dicha anotación de embargo, como destaca la registradora, está vigente, ya que la anotación inicial se practicó el 26 de abril de 2010, y mediante mandamiento presentado el 15 de abril de 2014 -por tanto, antes de que transcurriera el plazo de cuatro años de vigencia de la misma-, fue prorrogada por anotación de 30 de abril de 2014. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el plazo de caducidad de la anotación se computará desde la fecha de la anotación misma, y no desde la fecha de presentación del documento que la originó (R. 1 de septiembre de 2000).

Estando fuera de duda que el asiento de anotación de embargo está plenamente vigente, sí se plantea si podría obtenerse su cancelación por la vía del expediente regulado en el artículo Dicho precepto, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro, establece que «el titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de liberación de cargas y gravámenes».

Como resulta claramente de la dicción legal, se precisa que la carga o derecho que grave la finca haya quedado extinguido por prescripción, caducidad o no uso.

Y es claro que un embargo, que en esencia no es propiamente un «derecho» real, ni de goce -como sería, por ejemplo, un servidumbre- ni de configuración jurídica -como sería por ejemplo un derecho de opción, o retracto-, sino una medida administrativa o judicial que afecta de modo especial un determinado bien a la satisfacción de las responsabilidades pecuniarias que se deriven de un determinado procedimiento. Por tanto, el embargo, no es algo que, en sí mismo sea susceptible de uso o no uso, ni tampoco de prescripción, pues tal medida procedimental subsiste en tanto no sea expresamente revocada por la autoridad administrativa o judicial que la decretó. Por tanto, el procedimiento del artículo 210 de la Ley Hipotecaria no es el medio hábil para obtener la cancelación de anotaciones de embargo vigentes como la que es objeto del presente recurso.

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  1. Hipoteca mobiliaria. Nota marginal en Propiedad. Acreditación recurrente.

Resolución de 18 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vilafranca del Penedès, por la que se suspende la práctica de la nota marginal prevista en el artículo 75.3.º de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión.

Hechos: Una sociedad arrendataria de una nave industrial constituye hipoteca mobiliaria sobre una máquina de su propiedad. Una vez constituida dicha hipoteca en el Registro de Bienes Muebles, se presenta certificación emitida por la registradora de Bienes Muebles, para practicar en el Registro de la Propiedad la nota marginal prevista en el artículo 75 de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión.

Esta nota sirve para relacionar la hipoteca mobiliaria constituida con el folio registral del inmueble y permite mantener la preferencia de la hipoteca mobiliaria respecto a cualquier hipoteca inmobiliaria o gravamen que se inscriba posteriormente con pacto de extensión a la maquinaria.

El registrador suspende la práctica de la nota por constar inscrita la finca a favor de persona distinta de la que hipoteca o pignora y no resultar inscrito el derecho de arrendamiento.

La DGRN, previamente a resolver sobre el fondo, observa que el recurrente no acreditó su representación, conforme al artículo 325 LH(“quien ostente notoriamente o acredite en forma auténtica la representación legal o voluntaria”). No obstante, entra en el fondo para evitar indefensión, porque no consta que el registrador le hubiese requerido, ofreciendo un plazo de diez días para realizar la acreditación.

Y considera que la práctica de la nota marginal debatida exige, tanto por aplicación del principio registral de tracto sucesivo, como por la propia dicción del art. 75 LHMyPSD, que la finca registral se encuentre inscrita a favor del que hipoteca o pignora el bien correspondiente o que se encuentre inscrito el contrato de arrendamiento.

Así, pues, debe de constar en escritura pública el contrato de arrendamiento a favor de la sociedad hipotecante e inscribirse conforme a la normativa general y el específico Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos. (JFME) 

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  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. VIVIENDA HABITUAL. LÍMITE DEL 5% DE LA CANTIDAD RECLAMADA. DERECHO TRANSITORIO

Resolución de 19 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 7 a inscribir un decreto dictado en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN.-

La registradora ha suspendido la inscripción y las cancelaciones pertinentes de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación de cargas de una ejecución directa sobre bienes hipotecados porque la tasación de costas realizada en el procedimiento vulnera el art. 575.1 bis LEC (según la redacción de la Ley 1/2013, de 14 de mayo), en tanto que, tratándose de ejecución sobre vivienda habitual de los ejecutados, supera el 5% de la cantidad reclamada.

El recurrente considera que este artículo, con esa redacción, no es aplicable al caso, dado que la tasación de costas fue aprobada con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma introducida por la Ley 1/2013. Para acreditar tal extremo acompaña al recurso copia obtenida por consulta al sistema de gestión procesal judicial de un decreto de 13 mayo 2013, de la letrada de la Administración de Justicia del Juzgado, por el que se aprueba la correspondiente tasación de costas.

La DGRN confirma el defecto, pero indica una manera simple de subsanarlo.

DOS NORMAS OPUESTAS.-

La nota tiene apoyo en la disposición transitoria primera de la Ley 1/2013, claramente retroactiva, que establece: «Esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales y extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran incoado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiera ejecutado el lanzamiento».

El recurrente alega que mediante decreto de 13 mayo 2013, por tanto anterior a la Ley 1/2013, se aprobaron las costas, tratándose pues de una actuación procesal ya realizada cuando dicha ley entró en vigor, a la que no sería aplicable la limitación del art. 575.1 bis LEC, conforme a la disposición transitoria cuarta [que atempera la retroactividad indicada] que establece «las modificaciones de la LEC introducidas por la presente Ley serán de aplicación a los procesos iniciados a su entrada en vigor, únicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar».

Aquel decreto se ha aportado mediante fotocopia, sin firma y junto al escrito de recurso, por lo que no puede tenerse en cuenta para la resolución de este expediente y conduce a la confirmación del defecto.

No obstante, el defecto es de fácil subsanación, ya que mediante una nueva presentación de la documentación calificada junto con el original o testimonio del decreto de fecha 13 mayo 2013 debidamente formalizado quedará acreditada la no aplicabilidad del art. 575.1 bis LEC en los términos antes relacionados.

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  1. DERECHO DE SUPERFICIE Y OPCIÓN DE COMPRA

Resolución de 19 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un derecho de opción de compra sobre una finca propiedad del Ayuntamiento de Granada sita en el indicado Registro.

Supuesto de hecho. Se discute la inscripción de un derecho de superficie junto con un derecho de opción de compra sobre el pleno dominio de la finca objeto del derecho de superficie. Se trata de un negocio jurídico complejo en que se faculta al superficiario para optar entre ejercitar una opción de compra sobre el pleno dominio de la finca sobre la que se constituye el derecho de superficie dentro de un plazo, o mantenerse en la propiedad superficiaria durante la totalidad del plazo señalado para la duración del derecho de superficie, más largo que el concedido para el ejercicio de la opción.

Se inscribió el derecho de superficie, pero no el derecho de opción por entender que desnaturaliza el derecho de superficie al privarle de una de sus notas esenciales, cual es la reversión de lo edificado al concedente, de acuerdo con los artículos 53 y 54 del TR de la Ley de Suelo y Rehabilitación urbana de 30 de octubre de 2015.

Doctrina de la DGRN.

1 Declara que superficie y opción son compatibles, de modo que la opción no desnaturaliza el derecho de superficie por el hecho de que su ejercicio impida la revisión del bien.

2 El art. 14 RH se ocupa de un supuesto concreto de opción de compra conexa con un arrendamiento, pero ello no excluye que la opción pueda ser compatible con otros derechos sin por ello violentar dicho artículo, dada la vigencia del numerus apertus en nuestro derecho:

“Un derecho de opción que forma una unidad con otro negocio jurídico distinto del arrendamiento o que se ejercita sobre un derecho real distinto del pleno dominio, produce una dependencia del fin del negocio que no puede ser ignorada por el ordenamiento jurídico. De otra forma sería imposible el avance y adaptación del derecho al devenir de los tiempos.

En todo caso debe reunir los requisitos requeridos por el ordenamiento jurídico, fundamentalmente que exista una causa justificada y que se respeten las exigencias impuestas a favor de terceros por el sistema registral, con pleno respecto al principio de autonomía de la voluntad y a la libertad en la creación de nuevas formas jurídico-reales, exigiéndose que el derecho constituido tenga la suficiente claridad y certeza como para dotarla de efectos erga omnes”.

3 Sobre el plazo de la opción dice que los cuatro años fijados por el artículo 14 RH no puede ser obstáculo para la inscripción cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita, como ocurre con el derecho de superficie.

  1. 4. La Resolución reitera la doctrina de la DGRN sobre la extensión de la calificación registral de los documentos administrativos.

Conclusión: Por tanto, cabe un derecho de opción que forme una unidad con otro derecho que no sea un arrendamiento o que se ejercite sobre un derecho distinto del pleno dominio. (R. 18 marzo 2016). (JAR)

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  1. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN DE LA SUPERFICIE OCUPADA.

Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva.

Supuesto de hecho. Se declara obra nueva consistente en una planta más sobre el almacén ya existente, así como un sobrevuelo para una nueva caja de escalera o torreta. La ampliación coincide de manera aproximada con la parte ocupada por la planta inferior de la construcción. La superficie de solar y la de la planta baja ya declarada no se modifican.

Dichas circunstancias se acreditan por medio de certificación expedida por arquitecto técnico que comprende también las coordenadas de georreferenciación de la totalidad de la parcela sobre la que se declara la nueva planta, así como de la superficie ocupada por la construcción.

¿Hay que georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación (ya inscrita) cuando se eleva una planta alta pero no se altera la superficie ocupada por la planta baja ya construida e inscrita? NO.

Doctrina de la DGRN. La Resolución fija doctrina importante en una materia tan novedosa:

1 Regla general: Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, es imprescindible que la porción de suelo ocupada por la edificación esté georreferenciada (art. 202 LH).

a La R. de 8 de febrero de 2016 dice sobre el ámbito de aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que el precepto proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».

b La Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por esta Dirección General y por la Dirección General del Catastro en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado séptimo que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también» (por los registradores al Catastro) «las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

2 Precisiones: (i) No es exigible la georreferencia cuando la planta baja ya está inscrita y no se modifica, porque el asiento registral se encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales. (ii) Solo es exigible la georreferencia cuando la edificación se encuentre finalizada.

3 Sobre la expresión de la georreferencia: De todos los supuestos legales previstos, la georreferencia de la porción de suelo ocupada por la edificación es la más sencilla técnica y procedimentalmente: 

a Desde el punto de vista técnico: (i) no debe ser aportada obligatoriamente en formato GML; (ii) será válida la representación gráfica del suelo ocupado por la edificación realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifica las coordenadas concretas de la superficie ocupada.

b Desde el punto de vista procedimental: la georreferencia no requiere con carácter general que se tramite ningún procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes o posibles terceros afectados (salvo dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre dentro del perímetro de la finca en cuestión). 

4 La georreferencia de la porción de finca ocupada, aún cuando se notifica al Catastro por el Registro, no afecta propiamente «al concepto ni al proceso de coordinación geográfica» entre finca registral y finca catastral.

5 Sobre qué es finca coordinada: se predica respecto del contorno perimetral del terreno, es decir, comprende su ubicación y delimitación gráfica, independientemente de las construcciones interiores y de las titularidades jurídicas. (JAR)

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  1. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA RENUDAR EL TRACTO. NORMATIVA ACTUAL.

Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Balaguer, por la que se suspende la inscripción de un expediente notarial de dominio con finalidad de reanudación del tracto.

Supuesto de hecho. 1 El promotor del expediente ha adquirido la finca de quién resulta ser titular registral de la mitad indivisa, constando inscrita la otra mitad a nombre del padre de la vendedora, quien falleció legando dicha finca, por mitad, a la vendedora y a otra hija. 

En su momento, el hijo heredero había entregado el legado de la mitad indivisa a la vendedora, quien inscribió dicha mitad a su nombre. En la compraventa al promotor del expediente, la vendedora dice que la otra mitad indivisa le pertenece por «juntos y legítimos títulos». El expediente para reanudar el tracto se refiere a esta mitad adquirida por justos y legítimos títulos.

2 La tramitación del expediente notarial se notifica de manera no personal a los herederos del titular registral, por medio de edictos genéricos en el BOE.

3 La calificación registral destaca que «no queda acreditado que todos los interesados han sido citados, al no haberse citado expresamente al heredero del titular registral, ni que los citados hayan comparecido y convenido unánimemente la reanudación».

Doctrina de la DGRN

I Resolución del expediente: Confirma la calificación registral porque «consta en el historial registral de la finca, que don G. B., titular registral de la mitad indivisa cuyo tracto se pretende reanudar, legó por mitades indivisas la finca a sus hijas doña A.G.T. y doña M. G. P. e instituyó heredero a su otro hijo don J. G. T. Consta en el acta notarial que el promotor del expediente de reanudación de tracto adquirió la totalidad de la finca por compraventa a doña M. G. P., pero no consta el título de adquisición de doña M. G. P. de la mitad indivisa de su hermana doña A. G. T., ni tampoco consta que en los edictos se haya notificado de manera nominal a don J. G. T., heredero del titular registral, cuya identidad consta en el Registro y constaría en la certificación registral que debería haberse aportado al expediente de reanudación de tracto, por ser el documento que acredita el contenido del historial registral cuya reanudación de tracto se pretende (artículos 203 y 208 de la Ley Hipotecaria), cuya omisión no ha sido objeto de calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria)».

II Doctrina sobre el art. 208 LH:

1 Sobre los títulos de adquisición:

a La identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor.

b No cabe la alegación genérica de haber adquirido por justos y legítimos títulos sin especificar la naturaleza, carácter ni otro dato indicativo de los mismos.

c La mera alusión a la inexistencia del título -tanto material y formal- del transmitente autorizarían para reanudar el tracto sucesivo, con lo que el sistema -de carácter excepcional- podría devenir en situaciones no buscadas por el precepto regulador, pasando a ser una regla de carácter general, y aumentando casos de ventas o transmisiones sin título alguno (o incluso de naturaleza fraudulenta) para cuya formalización debería acudirse a un procedimiento judicial ordinario declarativo del dominio, pero no a un medio de reanudación del tracto.

2 Sobre la citación del titular registral o sus herederos.

Dice el artículo 208 LH que «…deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos».

Armonizando este texto con lo dispuesto en el apartado segundo, cuarto, del mismo artículo cuando dispone que «cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal», cabe concluir lo siguiente:

a La citación al titular registral o a sus herederos ha de ser personal cuando la última inscripción de dominio o del derecho real tenga menos de treinta años de antigüedad. 

b La citación al titular registral o a sus herederos puede practicarse por edictos cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años. En tal caso, (i) la citación al titular registral debe ser nominal (ii) y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada.

3 Sobre la comparecencia y consentimiento de todos los citados.

Dispone la regla cuarta del artículo 208 de la Ley Hipotecaria que «si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde».

a La comparecencia inexcusable y sin formular oposición se refiere sólo a titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento).

b En los casos de más de treinta años de antigüedad no será obligada la comparecencia, sin perjuicio de que si se produjera y se formulara oposición determinaría la conclusión del expediente. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal.

4 Naturaleza del expediente y efectos en caso de desestimarse de la pretensión del promotor:

a Naturaleza: Se trata de un expediente de carácter exclusivamente notarial que permite la inscripción de un documento público excepcionando la necesaria consecución de titularidades y títulos formales que instaura con carácter general el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando se den determinadas circunstancias que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor del mismo y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de obtención del o de los títulos ausentes.

b Efectos en caso de desestimación: debe acudirse al procedimiento judicial ordinario, que habilitaría para la rectificación del Registro vía artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria. (JAR)

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  1. Inscripción de sentencia. Exceso de cabida. Calificación de documentos judiciales,

Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid nº 19, por la que se suspende la inscripción de una sentencia. (MGV)

Son hechos de esta compleja resolución son los siguientes:

– La finca registral objeto del recurso, es procedente por agrupación de otras dos fincas registrales y aparece inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de la sociedad «Antiguas Posesiones, S.L.», quien la adquirió́ como sociedad absorbente de «Agropecuaria Colonial, S.L.» anterior titular según su inscripción 1a.

– En dicha inscripción figura lo siguiente: «Urbana. Parcela (…) Tiene una superficie real de seis hectáreas ochenta y dos áreas setenta y seis centiáreas, y según el Registro cuatro hectáreas veintinueve áreas cuarenta centiáreas», resultando del acta de inscripción: «En su virtud, inscribo esta finca (…) entendiéndose inscrita esta finca con la superficie de cuatro hectáreas veintinueve áreas cuarenta centiáreas, que es la que resulta del Registro; suspendiéndose la inscripción de dos hectáreas cincuenta y tres áreas treinta y seis centiáreas que al título atribuyo de más a la superficie da esta finca, por los defectos que se reputan de naturaleza subsanable de no identificarse perfectamente la finca y su exceso de cabida, conforme lo dispuesto en el artículo 298.3 párrafo 1º del Reglamento Hipotecario, y por las dudas del Registrador que suscribe en relación a la descripción da la finca, respecto a la concordancia entre los linderos que resultan del Registro en las fincas que se agrupan y los expresados en el título como actualización de los antiguos, cuya concordancia fue objeto de denegación al solicitarse como rectificación de linderos en los títulos de adquisición por la Sociedad «Agropecuaria Colonial, S.L.–de las fincas agrupadas (…)».

– En sentencia número 56/2009, dictada el 16 de abril de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 86 de Madrid, autos de juicio ordinario número 17/2008 seguidos entre la sociedad «Antiguas Posesiones, S.L.», como demandante, y la sociedad «La Amarguilla Valdecarros, S.L.», como demandada, se estima en parte la demanda declarando que la finca en cuestión, con la descripción que de la misma se transcribe en dicho fallo y de la que resulta la finca con una superficie de cuatro hectáreas veintinueve áreas cuarenta centiáreas -42.940 metros cuadrados-, pertenece en pleno dominio a la demandante.

– En sentencia número 400/2010 dictada el 16 de julio de 2010, por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Vigesimoquinta, recurso de apelación número 597/2009, en la que la sociedad «Antiguas Posesiones, S.L.», actúa como apelante y parte demandante, y la sociedad «La Amarguilla Valdecarros, S.L.», también como apelante y parte demandada, se estima en parte ambos recursos de apelación, manteniéndose el pronunciamiento principal del Juzgado de Primera Instancia y declarando «que la actual parcela nº 25 del Polígono 16 del Catastro de urbana de (…) corresponde a la finca registral nº 66.352 del Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid, con extensión de 68.276 m2, y pertenece en pleno dominio a la sociedad Antiguas Posesiones S.L.».

– Finalmente, la sociedad «La Amarguilla Valdecarros, S.L.», interpuso recurso de casación y extraordinario por infracción procesal contra la citada sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid y, en auto dictado el día 14 de junio de 2011 por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, recurso número 1837/2010, no admite la Sala los referidos recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, y se declara firme la expresada sentencia de la Audiencia.

Presentados en el Registro testimonios de las anteriores sentencias, la registradora suspende la inscripción de la sentencia de la Audiencia, declarada firme por el auto del Tribunal Supremo en base a los siguientes defectos:

  1. Porque el exceso de cabida no había sido objeto de la demanda inicial, sino únicamente la declaración del dominio de la parcela y en el procedimiento no se habían seguido los trámites oportunos para la inscripción de un exceso de cabida, no citándose por tanto a los titulares de los predios colindantes. Además, al margen de la inscripción 2ª de la finca en cuestión aparece extendida la nota a que se refiere el artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, en la que consta que «la misma se encuentra totalmente incluida dentro del ámbito del U.Z.P. 3.01 “Desarrollo del (…)ˮ», sería la aprobación de las operaciones reparcelatorias el momento en el que deberían resolverse las controversias relativas a la inmatriculación y/o excesos de cabida de las fincas.
  2. Porque, aunque por parte de la Audiencia Provincial se diga que la superficie de la finca registral, según el Registro, era de 68.266 metros cuadrados, la finca está inscrita con la superficie de cuatro hectáreas veintinueve áreas cuarenta centiáreas, que es la que resulta del Registro.
  3. Por ser la superficie de la finca agrupada -68.276 metros cuadrados-, casi idéntica a la de su finca de origen, con una cabida de 68.480 metros cuadrados.

Por su parte, el recurrente argumenta principalmente que la identidad de la finca con su superficie ha quedado debidamente acreditada en el procedimiento judicial desarrollado en tres instancias y que los pronunciamientos judiciales son firmes por lo que no cabe sino su inscripción.

La Dirección General comienza haciendo referencia al problema de la inscripción y calificación de los documentos judiciales, reconociendo el pleno respeto a la función jurisdiccional con el deber de cumplir las resoluciones judiciales, pero teniendo en cuenta que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento.

Dentro de la función de calificación reglada, tiene declarado el centro directivo que al registrador le corresponde apreciar la identidad de la finca y las dudas sobre su identidad en los excesos de cabida, y en tales casos la denegación de su acceso registran ha de estar suficientemente motivado.

En cuanto al primer inciso del primer defectose confirma la nota ya que, aunque es posible inscribir los excesos de cabida a través de procedimientos distintos de los previstos en la Ley Hipotecaria es preciso que se cumplan los requisitos previstos para la protección de los titulares colindante y en este caso no había tenido lugar la citación de los titulares de predios colindantes a los que se les deja indefensos al no haber intervenido en una resolución judicial que les puede perjudicar.

En relación al segundo inciso del primer defecto del expediente subyace una controversia en cuanto a la titularidad de una finca, vinculada a su identidad con determinada finca registral y a la cabida real de ésta, por lo que si se hubiese producido la intervención de los titulares de los predios colindantes nada obstaría su inscripción, si bien con el alcance y los efectos producidos por la extensión de la nota marginal indicativa del desarrollo urbanístico que afecta a la misma.

 En cuanto al segundo defecto de la nota, se revoca ya que, aunque en la sentencia se hace referencia a la medición registral sin especificar que es la obrante al inicio del asiento posteriormente objeto de suspensión, también se mencionan la medición catastral y pericial y el plano topográfico, para continuar afirmando que no hay controversia en cuanto al objeto de la acción declarativa. Siendo claro el fallo de la sentencia firme en cuanto a la inclusión de la medida superficial, afirmándose que «la actual parcela nº 25 del Polígono 16 del Catastro de urbana (…) corresponde a la finca registral en cuestión con extensión de 68276 m2…».

No correspondiéndole por tanto a la registradora cuestionar el fondo del pronunciamiento judicial.

 En cuanto al tercer defecto de la nota tampoco puede prosperar por el mismo motivo anterior. En ambas sentencias, la del Juzgado de Primera Instancia y la de la Audiencia Provincial, que confirma parcialmente y completa la anterior, se hace una profusa relación de los antecedentes de la finca registral objeto del procedimiento, declarando la identidad de esta con la extensión superficial recogida en el fallo, por lo que el registrador no puede hacer una nueva valoración de las pruebas que en dicho procedimiento se hayan practicado, ni en consecuencia revisar la decisión adoptada por el juez.

Finalmente declara la Dirección General que para la inscripción del exceso de cabida existente podrán utilizarse, como complementarios al pronunciamiento judicial y a fin de procurar la intervención de los colindantes, que no se ha producido en el procedimiento declarativo, los medios existentes a partir de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015.

Comentarios: Aunque no queda claro en el acuerdo, de los fundamentos de derecho parece que el primer defecto se confirma en su totalidad mientras que los otros dos son revocados por los motivos que reseñamos más arriba. (MGV).

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  1. Herencia. Tracto sucesivo y expresión de causa.

Resolución de 25 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Álora, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y protocolización de operaciones particionales. 

– HECHOS: En una escritura de herencia se adjudica a todos los herederos una finca que figura inscrita a favor de uno solo de ellos, quien la había comprado a sus padres en vida. La partición se efectúa por un contador partidor dativo, judicialmente designado, y que luego es ratificada por dicha heredera titular registral, consintiendo para que se inscriba a nombre de todos. No hay ninguna sentencia que declare la nulidad de la compraventa.

– El REGISTRADOR lógicamente deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo (Art 20 LH) y no caber ni siquiera el tracto abreviado o comprimido del Art 105 RH.

– El ABOGADO de los herederos recurre y alega que con la “ratificación” sí hay tracto y enlace directo entre los sujetos.

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación por no resultar ningún título material ni expresión de causa que justifique la transmisión (o sentencia de nulidad del asiento previo). (ACM)

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  1. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO QUE GRAVA UNA CUOTA. NOTIFICACIÓN AL ACREEDOR. ^

Resolución de 25 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alcoy, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de aceptación, adjudicación de herencia y disolución del condominio por solicitarse la cancelación de una anotación preventiva de embargo que grava una cuota.

Hechos: Se trata de una escritura de herencia en la que las hermanas interesadas adjudican a una sola de ellas la cuota indivisa de la finca objeto de la sucesión en base al art 1062 Código Civil.

Las hermanas, siendo cotitulares de la otra mitad indivisa, extinguen el condominio existente entre ellas adjudicándosela a la misma titular.

La cuota indivisa de la hermana que deja de ser titular de la finca se encontraba gravada con diversas anotaciones de embargo y, al extinguirse su titularidad, solicitan su cancelación quedando afectos, por subrogación real, a dichos embargos una cantidad de dinero que la adjudicataria abonaría a la comunera saliente y que retendría por quedar afecta al pago de los embargos.

El registrador suspende la inscripción basándose en que la cancelación no se había sido ordenada por providencia ejecutoria firme, dimanante del mismo Juzgado que ordenó en su día la práctica de las expresadas anotaciones, en la medida que la retención practicada por la adjudicataria tendría efectos inter-partes exclusivamente. Basa su calificación en los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria y 173, 174 y 206 de su Reglamento.

La recurrente, alega, que la finca, al ser una vivienda de carácter indivisible, atendiendo a los artículos 406 y 1062 del Código Civil, se adjudica en su totalidad a una de las comuneras.

La otra comunera ha de recibir el valor de la adjudicación, cantidad que fue objeto de retención por parte de la adjudicataria al quedar afecta al pago de los embargos.

Que, en base a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de febrero de 2015 (sic), se solicita expresamente la inscripción a favor de la adjudicataria sin arrastre de la carga, pero con constancia de la subrogación real operada.

La Dirección General revoca la nota de calificación.

Considera aplicable a este caso, pese a no haber adjudicación de finca alguna a la titular de la cuota gravada con la anotación de embargo, las Resoluciones de 27 de abril del 2000, 20 de enero y 26 de febrero de 2015 (sic) y 16 de marzo de 2016.

Por tanto, siendo la comunidad ordinaria una situación transitoria y a la que el ordenamiento jurídico contempla con disfavor dada su inestabilidad y alta conflictividad, la acción para solicitar su división es absoluta, irrenunciable e imprescriptible quedando a salvo los derechos de terceros, especialmente los de los acreedores de los condóminos, los que según el art 403 Código Civil tienen derecho a concurrir a la división, a oponerse o a impugnarla.

Por lo anterior, siendo el titular de la anotación de embargo un titular registral, deberá de ser notificado con carácter previo a la extinción del condominio para hacer valer los derechos que le corresponden según el artículo citado y quedando concretados los derechos de los acreedores que pesaban sobre la cuota a la finca adjudicada, por disponerlo así el art 399 Código Civil y si no hay adjudicación de finca alguna al titular de la cuota gravada se hará la adjudicación sin arrastre de cargas pero con la constancia de la subrogación real operada y permitiéndose por tanto su cancelación. 

Comentarios: Como vemos lo fundamental para el CD es que el acto de disolución de comunidad se notifique al acreedor cuyo embargo va a ser cancelado. Ahora bien, la DG no entra en ello pues la nota no señaló como defecto la falta de notificación. De todas formas, los requisitos necesarios para poder llevar a cabo esa cancelación, aunque se realice la notificación requerida quedan en el aire. Efectivamente ni se invoca por parte de la DG cómo debe efectuarse la concreta notificación, ni se indica cómo debe de actuarse en caso de que la notificación no llegase a su destino, ni tampoco y como muy importante cómo actuará el registrador en caso de que el titular del derecho anotado se oponga a la cancelación de su anotación.

En nuestra modesta opinión la notificación deberá llevarse cabo en la forma prevista en la Ley de Procedimiento Administrativo, y en caso de que la notificación no llegue a su destino o el titular se oponga, o incluso guarde silencio, el registrador debe abstenerse de cancelar la anotación.

Quizás exista error en la cita que se hace de la resolución de 26 de febrero de 2015 que puede que se corresponda con la de 16 de febrero del mismo año. (MGV).

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  1. HERENCIA. REPRESENTACIÓN: JUICIO DE SUFICIENCIA SIN SALVAR LA AUTOCONTRATACIÓN

Resolución de 26 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Rute, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de adjudicación de herencia, por parte de dos hijas del causante, una de ellas representada por la otra, en la que la apoderada procede a adjudicarse el pleno dominio de la totalidad de la única finca que constituye el caudal hereditario, y manifestando que ha abonado a la poderdante, en metálico, el valor de su participación en la herencia, en uso de las facultades del artículo 1062 del c.c.

La fórmula utilizada por la notario autorizante es ésta: “Doña A ostenta la representación de su hermana B, en virtud de escritura de apoderamiento (siguen los datos del poder) y yo, el notario, hago constar bajo mi responsabilidad que he tenido a la vista, en el momento del presente otorgamiento, el documento auténtico del que resulta dicha representación y que, a mi juicio, son suficientes las facultades representativas que me han sido acreditadas por la compareciente para esta escritura de adjudicación de herencia, según resulta del documento auténtico reseñado. Me manifiesta la compareciente la vigencia de la representación alegada y de sus facultades en orden el presente otorgamiento, así como que no ha variado la capacidad de la poderdante”.

La registradora: suspende la inscripción alegando que existe un claro conflicto de intereses entre representante y representada, autocontratación que no ha sido salvado expresamente en el juicio de suficiencia de la notario. Dicho conflicto de intereses o autocontrato deriva claramente de la adjudicación del único bien hereditario a la representante que ha abonado en metálico a su representada el importe de sus derechos.

Dirección General: Para la DG, la registradora de acuerdo con lo dispuesto en el art. 98 de la ley 24/2001 de 27 de diciembre, debe calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

En definitiva, el notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado. Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza (cfr., entre otras muchas, la Resolución de 14 de julio de 2015).

En el presente caso, la notaria autorizante de la escritura de adjudicación de herencia emitió un juicio de suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el concreto acto o negocio jurídico pretendido en relación con las facultades que se pretenden ejercitar, pero no hizo constar la posibilidad de salvar el autocontrato o el conflicto de intereses. Faltando tal concreción, y de conformidad con la doctrina antes reseñada, no puede estimarse correctamente formulado el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas del apoderado. (JLN)

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  1. HERENCIA SIN DESIGNACIÓN CLARA DE HEREDERO.

Resolución de 26 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Salamanca nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Hechos: Se formaliza una escritura de herencia, basada en el testamento de A, en el que el albacea y contador partidor, designado por la testadora y uno de los patronos de la fundación, designada heredera (aparte de algunos legados) establecía lo siguiente: “«Instituye heredero universal en todos sus bienes, derechos y acciones a su querido esposo B, en la seguridad de que su esposo respetará en todo caso, tanto los deseos de la testadora respecto del destino de sus objetos personales, como la voluntad de ambos de que, a su fallecimiento, su patrimonio pase a la Fundación que lleva el nombre de “Fundación Vargas Zúñiga y Pérez Lucas”. El testamento no establecía ninguna sustitución para el caso de que el esposo no llegara a ser heredero.

B esposo de A, había premuerto a la misma, habiendo aquel otorgado otro testamento similar, en el que legaba a su esposa el usufructo universal de sus bienes e instituía heredera a la citada Fundación Vargas Zúñiga y Pérez Lucas.

El contador partidor nombrado por la causante, formaliza la escritura de herencia de la esposa y tras de manifestar que se habían entregado los legados ordenados por la misma a los correspondientes legatarios, ahora hacía entrega del resto de los bienes de la herencia a la citada Fundación que aceptaba la herencia a través de su representante.

Registrador: Para el registrador no constaba, con claridad y certeza, que la causante A hiciera ninguna disposición testamentaria, para el supuesto de que el esposo no llegara a heredar, ni había nombrado ningún sustituto, por lo que lo procedente era abrir la sucesión intestada.

Dirección General: Para la DG es fundamental en esta materia el art 675 c.c. del que resulta que el entendimiento de las cláusulas ha de hacerse en el sentido literal de las palabras a menos que aparezca ser otra la voluntad del testador, pero en todo caso, tanto la doctrina como la jurisprudencia coinciden en que el centro de gravedad en la interpretación de las disposiciones de última voluntad radica en buscar la voluntad real del testador, esto es, el sentido espiritualista de sus disposiciones.

La DG sienta los siguientes principios (Rs 18 enero 2010):

– Que la voluntad del testador es la ley de la sucesión (cfr. artículos 667 y 675 del Código Civil).

– Que, en congruencia con la naturaleza del testamento como acto formal y completo una vez otorgado, ha de ser determinante la voluntad pretérita del testador, su voluntad en el momento de otorgar la disposición, por lo que la simple alteración sobrevenida de determinadas circunstancias tiene su adecuado tratamiento en la revocabilidad esencial del testamento (cfr. artículo 739 del Código Civil) y en la posibilidad de otorgamiento de una nueva disposición testamentaria.

– Ha de primar el criterio subjetivista, que busca indagar la voluntad real del testador, armonizando en lo posible las distintas cláusulas del testamento, y acudiendo con la debida prudencia a los llamados medios de prueba extrínsecos o circunstancias exteriores o finalistas a la disposición de última voluntad que se interpreta, tal y como tiene declarad el Tribunal Supremo en diferentes Sentencias.

– Que debe prevalecer mientras tanto la interpretación favorable a la eficacia de la institución, en congruencia con el principio de conservación de las disposiciones de última voluntad que late en diversas normas del Código Civil (cfr., por ejemplo, el propio artículo 767, y los artículos 715, 743, 773, 786, 792, 793, así como, «ex analogía», el 1284).

– Que es lógico entender que en un testamento autorizado por notario las palabras que se emplean en la redacción de aquél tienen el significado técnico que les asigna el ordenamiento, puesto que preocupación del notario debe ser que la redacción se ajuste a la voluntad del testador, en estilo preciso y observando la propiedad en el lenguaje.

Por tanto: La voluntad de ambos esposos, si bien no eran literalmente la misma, es verdad que finalmente ambos querían que sus bienes pasaran finalmente a la Fundación, y que además el albacea tenía facultades para interpretar la voluntad de la testadora, y habiendo ésta nombrado como albacea a uno de sus patronos, era evidente, su voluntad de que los bienes pasaran a la Fundación referida. Por tanto, es evidente que en el testamento de la esposa A, hay una voluntad clara de que dicha Fundación fuera sustituta fideicomisaria, lo que implica, como ya ha reiterado la DG que dicha sustitución implica la vulgar tácita. Por tanto, admite y acepta el recurso, en contra de la calificación registral. (JLN)

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  1. RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. PLAZO DE EJERCICIO Y ESCRITURA.

Resolución de 30 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 13 a inscribir una escritura de venta en ejercicio de retracto legal.

Hechos: Una vivienda está arrendada desde 1985, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En 2014 se vende y la sociedad compradora notifica fehacientemente a la parte arrendataria su derecho de ejercitar el retracto. En documento privado posterior, la parte arrendataria comunica en plazo (antes de los 60 días) su decisión de ejercitar el retracto, si bien por acuerdo entre ambas partes se decide posponer el otorgamiento de la escritura pública de retracto por diversos inconvenientes. Finalmente se otorga la escritura de retracto cuatro meses después de la notificación inicial, en la que además las partes hacen referencia a lo pactado en documento privado.

La registradora suspende la inscripción, en una escueta calificación, pues considera que el derecho de retracto se ha ejercitado fuera del plazo legal (ya que la escritura se ha otorgado más de 60 días después de la notificación). Solicitada calificación sustitutoria la registradora sustituta confirma la calificación.

El notario autorizante recurre. Alega que el derecho de retracto se ha ejercitado en plazo, como reconocen ambas partes, y que no es necesario que dicho acuerdo conste fehacientemente, pues basta que así lo reconozcan ambas partes, siendo de aplicación la teoría de los actos propios, conforme a la jurisprudencia que cita.

La DGRN revoca la calificación. Recuerda que el registrador sustituto, al emitir la calificación sustitutoria, no puede añadir más defectos, sino que debe limitarse a los expresados en la calificación inicial.

En cuanto al fondo del asunto, señala que una cosa es el ejercicio del derecho de retracto, que ha sido ejercitado en plazo, como reconocen ambas partes, y que no requiere de forma alguna “ad solemnitatem”, y otra cosa es la formalización en escritura pública, que es la plasmación documental de un derecho ya consumado, que no está sujeta a plazo. Y ello sin perjuicio de los efectos que le son propios a la escritura, que será de adquisición dominical, si bien por vía de subrogación del retrayente en la posición jurídica del comprador. Cita en este sentido diversa jurisprudencia del TS, y el propio criterio de la DGRN en relación con el ejercicio del derecho de opción y los plazos, por ejemplo, en la Resolución de 27 de marzo de 2000. (AFS)

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  1. OBRA NUEVA. PRESCRIPCIÓN. SUELOS PROTEGIDOS. EXCESO DE CABIDA

Resolución de 30 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3 a inscribir una escritura de donación de nuda propiedad, previa declaración de obra nueva.

Hechos: Se formaliza una escritura de donación, en la que se recoge una reducción de cabida (de 1610 m2 a 1530 m2; ésta última era la superficie registral de la finca) y declaración de una obra antigua, a la que se acompaña un certificado de un arquitecto, que acredita la terminación de la obra en 1984 y que el suelo sobre el que se ubica la obra nueva es “no urbanizable común”.

Registrador: Se declaran como defectos para su inscripción:

1) que no se hace constar la disminución de cabida, ya que existen dudas fundadas para identificar la finca; 2) el certificado del técnico no está visado; 3) no se aporta licencia de primera ocupación; 4) no se acredita con documento fehaciente que la edificación no se ha construido sobre suelo no urbanizable de especial protección; 5) no se acreditan las coordenadas referenciadas gráficas de la obra nueva y de la finca.

Registradora Sustituta: Interpuesto recurso de calificación sustitutoria, la registradora, sólo confirma tres de los defectos anteriores: 1) dudas sobre la identidad de la finca; 2) necesidad de visado colegial; 4) y no se acredita que la edificación no se halla construida sobre suelo no urbanizable de especial protección.

Notario: Acepta el defecto 2) y entiende revocados por la registradora sustituto los números 3 y 5 y recurre los números 1 (dudas fundadas en cuanto a la identificación de la finca) y 4 (no se acredita que la edificación se haya construida sobre suelo no urbanizable de especial protección).

DGRNEn cuanto al defecto 1) se ratifica, ya que al establecerse por el notario en la escritura que las operaciones registrales sobre la finca, se ajustan a la cabida que figura registrada (pero no a la real), lo que hace el notario es confirmar el defecto, aunque tiene fácil subsanación por los arts 199 y 201 de la LH (rectificación de cabida en diferencias inferiores al 10% o 5%).

En cuanto al defecto 2) –certificado técnico visado– la DG manifiesta que existen dos vías para la declaración de obra nueva en Nuestro Ordenamiento, conforme al artículo 28 LS: según se trate de ON terminada o en construcción: el número 1 exige el cumplimiento de los requisitos y autorizaciones necesarias legalmente; en tanto el del apartado 4 de dicho art, respecto de edificaciones antiguas (o sus ampliaciones y mejoras) en las que no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística por haber transcurrido los plazos de prescripción, en las que se exige lo siguiente:

Declaración de obras antiguas, requisitos:

  • La aportación de documentos que acrediten la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
  • Además, es necesario, conforme al Dto. 1093/1997, que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la ley para la prescripción de la infracción.
  • Todo ello unido a la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca y que el suelo sobre el que se ubica no tiene carácter demanial o no está afectado por servidumbres públicas

Tales son los únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro, por lo que cumpliendo tales formalidades la obra puede acceder al mismo, pero sería además muy conveniente, pero legalmente no exigible, aportar además una prueba documental que certifique por parte del Ayuntamiento la efectiva prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística.

  • No obstante, lo anterior, entra en el campo de la calificación registral y por tanto compete al registrador, el comprobar que, respecto de tales construcciones antiguas, ya no cabe adoptar tales medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. En tal sentido la RS 6 mayo 2013 indica que “el legislador sigue exigiendo que el registrador califique: a) la antigüedad suficiente para considerar posible la prescripción de las acciones que puede provocar la demolición de la obra, y además b) compruebe que la edificación no se encuentra en suelo demanial o afectado por servidumbres de uso público o dentro de los que se incluyen los supuestos en que la ley declare la imprescriptibilidad de las acciones de restauración de la realidad física alterada.
  • En cuanto a los medios de calificación o de prueba, que no resultan del Registro y que puede utilizar el registrador para comprobar la posible inclusión de la finca en una zona de especial protección, por exigencia del art 18 de la LH, la RS 1 julio 2015, reconoce que no es competencia de la DG ni del registrador el comprobar la naturaleza de la eventual infracción, pero si es de su competencia comprobar el plazo aplicable a la misma, a los efectos del art 28.4 de la LS, la cual no requiere una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción, ya que hay terrenos calificados como de régimen especial en los que la Admón. puede actuar sin limitación de plazo en los que no cabe la consolidación por antigüedad – sistemas generales, zonas verdes, espacios libres o suelo especial no urbanizable, según las normas autonómicas-. Todo ello demuestra la necesidad de que el registrador cuente con elementos auxiliares de calificación para detectar estos supuestos.

En el caso presente, no se aporta certificado municipal de ubicación de la finca, sino que es el técnico el que certifica sobre la antigüedad de la obra (extremo que no se duda que esté incluido entre sus atribuciones profesionales y facultades certificantes), y que califica el suelo como no urbanizable común, pero la cuestión es estrictamente jca y no técnica, por lo que este certificado sólo tiene el valor de un informe o dictamen profesional y no el de auténtica certificación, que acredite de modo concluyente la concreta calificación urbanística del suelo, extremo reservado a la Admón. Urbanística, ya que emana del correspondiente Planeamiento.

No obstante, y pese a que el 5) defecto ha sido revocado por la registradora sustituto, la DG entra en su estudio, pienso que a efectos doctrinales:

En cuanto al defecto 5) exigencia de las coordenadas de referenciación geográfica:

Se parte de que, al haberse otorgado la escritura, con antelación a la entrada en vigor de la nueva ley 13/2015, la exigencia no era aplicable a la edificación en cuestión, y, además, la calificación registral, fue revocada por la registradora sustituto.

Sin embargo la DG -entiendo que con efecto aclaratorio o para sentar doctrina- manifiesta que con dicha georreferenciación se pretende que la calificación registral compruebe si la edificación en cuestión, está plenamente incluida dentro de la finca o parcela registral; y al tiempo se pueda examinar en qué medida tal superficie ocupada puede o no afectar a zonas de dominio público o servidumbres públicas, cual sea la calificación urbanística del suelo; y permitir que, cuando al registrador efectúe las comunicaciones procedentes a las distintas administraciones o al catastro, se incluya en ellas esa información tan relevante.

No obstante dado que la certificación técnica hace constar que la edificación es anterior a la norma que impuso en la Comunidad Valenciana, un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección, quedando la edificación fuera de ordenación, a falta de resolución de la Admón. urbanística competente, que deberá dictar, tras de la comunicación posterior a la inscripción, que deberá efectuar, el registrador, al Ayuntamiento respectivo y a la Comunidad Autónoma, haciendo constar en la inscripción, en la nota de despacho y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha notificación.

(Realmente todas las notas registrales solicitadas y recibidas, por este notario, de obra nuevas antiguas, los registradores han actuado de este modo: inscriben la obra, pero la sujetan, en cuanto a su calificación urbanística, a la comunicación que reciban del Ayuntamiento).

Con todo ello la DG da por revocado el 4) defecto, aunque también como vemos hace un repaso del defecto número 5), pienso que a efectos doctrinales.

Comentario: En relación con la Rs anterior, hay un hecho cierto que he comprobado a lo largo de mi vida profesional: No llego a comprender cómo en un Estado de Derecho, una vivienda o una nave construida ilegalmente y sin los requisitos necesarios para su habitabilidad o explotación (con los riesgos que ello conlleva) se pueda legalizar y vender, sin problemas, por el transcurso de un plazo y todo lo más previo un certificado técnico y una escritura de declaración de obra nueva. Plazo que, encima, varía según la autoridad urbanística autonómica a que corresponde (por ejemplo creo que en Castilla La Mancha, el plazo de prescripción de las construcciones ilegales es de 5 años y en la comunidad Valenciana es de 15), y ello sin perjuicio, claro es, de aquellas edificaciones llevadas a cabo en terrenos de dominio público, montes, veredas etc. que se han ido ocupando con el transcurso de los años y respecto de los que nadie ha tomado medida alguna (he llegado a ver una vivienda construida en la falda de un monte protegido, que se vende con una construcción claramente ilegal y sin que nadie haya llevado a cabo su demolición).

Otro hecho cierto es que, la Autoridad Urbanística, y por las razones que sean, no ha tomado, a veces, medidas respecto a la demolición de tales construcciones ilegales. Todo ello acabaría simplemente con una norma estatal (ley del Suelo) en que se prohibiera la legalización, por transcurso del tiempo, de estas edificaciones, normalmente en terrenos rústicos, ya que para su legalización debería exigirse, en todo caso, un proyecto técnico. El problema añadido es el de que, absurdamente, nuestro TC estimó que el urbanismo es de competencia autonómica, con lo que desaparecieron todas aquellas normas urbanísticas que hablaban de un proyecto urbanístico a nivel nacional, que hoy día no existe o de unas normas uniformes para todo el territorio, que recogían aquellas nuestras primeras Leyes del Suelo.

La segunda cuestión es la de que, estimo excesivo, que la DG haga constar que los requisitos que exige la ley son insuficientes para inscribir las obras nuevas antiguas, y además introduzca otras comprobaciones, como medios auxiliares del registrador, posiblemente tratando de reforzar la inscripción definitiva de tales construcciones, y estableciendo la posibilidad de que se empleen otra serie de medios supletorios (que la norma no exige) para llevar a cabo la inscripción de tales edificaciones o al menos para proceder a su inscripción, cuando es a la Autoridad Urbanística a la que compete el tomar esas medidas..

Creo también excesivo estimar por parte de la DG que la calificación del suelo es jurídica y no técnica, lo que quita valor al certificado del arquitecto, considerándolo como un simple informe o dictamen, pero sin valor definitivo frente al Registro, al tiempo que amplía la calificación registral, extendiéndola también a la calificación urbanística del suelo que ocupa la edificación.

Finalmente, y aunque el defecto 5) coordenadas gráficas, había sido revocado por la calificación sustitutoria, realmente y no sé si por establecer una doctrina, la DG pasa a examinar finalmente también tal defecto. (JLN)

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  1. PRESTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. 

Resolución de 31 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por razón de no acreditarse el cumplimiento de los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por parte del prestamista. (CB)

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EL CASO, LA NOTA Y LA DECISIÓN DE LA DGRN. – La registradora deniega la inscripción de una hipoteca concedida por una viuda a un industrial con propósito ajeno a su actividad profesional, por falta de requisitos previstos en la Ley 2/2009, de 31 de marzo (también LCCPCHySI). La DGRN confirma la nota.

CUESTIONES DISCUTIDAS.- La única cuestión que se plantea, [1] consiste en determinar las condiciones que deben reunir los prestamistas no entidades de crédito para que les sea de aplicación la Ley 2/2009, de 31 de marzo, [2] y, en consecuencia, los requisitos de la inscripción en el Registro Público previsto en su art. 3; la suscripción del seguro de responsabilidad civil o la constitución del aval bancario impuestos por el art. 7, [3] y todos los requisitos de información precontractual y transparencia exigidos por los arts. 14 a 16 y 18.2 de dicha Ley, teniendo en cuenta las circunstancias del carácter de consumidor-persona física del deudor y de vivienda de la finca hipotecada.

COMPETENCIA DE LA REGISTRADORA PARA INDAGAR MÁS ALLÁ DE SU REGISTRO.- En concreto se discute acerca de la competencia de los registradores de la Propiedad para realizar indagaciones más allá de su Registro en orden a averiguar [1] si una determinada persona o entidad se dedica de forma habitual a la concesión de préstamos, [2] acerca de cuándo se puede entender que concurre el presupuesto de habitualidad en la concesión de tales créditos o préstamos, y [3] acerca de si es suficiente para excluir la aplicación de la Ley 2/2009 que el acreedor haga constar expresamente en la escritura de constitución del préstamo hipotecario que no se dedica de manera profesional a la concesión de préstamos hipotecarios.

CONCESIÓN PROFESIONAL DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.- La registradora calificante pone de manifiesto en su nota denegatoria que la persona física prestamista es titular de otras treinta y cinco hipotecas más inscritas en distintos registros de la Propiedad de España, en garantía de los respectivos préstamos hipotecarios que se han concedidos a lo largo de varios años; circunstancia que reconoce expresamente la prestamista, la cual se limita a alegar que algunos de los mismos se encuentran cancelados en la actualidad.

La DGRN concluye que ha sido correcta la actuación de la registradora al acudir, como medio para completar la calificación y evaluación del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a la consulta de los asientos de su Registro en otras fincas (como también, según ha declarado este Centro Directivo, se encuentra facultado para consultar, a estos efectos, los asientos de otros registros de la Propiedad a través del «Servicio de Interconexión entre los Registros») y no admitir sin más como suficiente la manifestación negativa del acreedor acerca de su condición de profesional.

El otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios en un número considerable constituye, indudablemente, un indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles; quedando desvirtuada la manifestación del prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura.

Respecto a cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y hacer aplicable la Ley 2/2009, este Centro Directivo (vid. Resolución de 28 julio 2015) considera que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada Ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad. Por tanto, con más razón, en el supuesto objeto de este expediente se considera que la concesión de treinta y cinco créditos, constituye prueba objetiva suficiente de la habitualidad en tal actividad.

Y es que, en este ámbito, el cumplimiento de los fines perseguidos por la Directiva 93/13/CEE ha erigido, como principio esencial del ordenamiento jurídico de la Unión Europea (art. 169 TFUE), el de la protección de los legítimos intereses de los consumidores, que provoca que la carga de la prueba, tanto del cumplimiento de los requisitos legales o su no necesidad –art. 8 Ley 2/2009- como de la negociación individual de las cláusulas de los contratos en que intervenga un consumidor –art. 82.2 TRLGDCU-, corresponda al acreedor.

Por otra parte, la condición de industrial del prestatario tampoco es obstáculo para la aplicación de la Ley 2/2009, ya que, para la exclusión de dicha norma hubiera sido necesario que el préstamo se hubiera concedido para una finalidad comprendida dentro del ámbito propio de su actividad empresarial o profesional y, en este caso, como expone el notario en su informe, el prestatario industrial actúo en su condición particular.

CARÁCTER SUBSANABLE O INSUBSANABLE DE LOS DEFECTOS.- Se debe distinguir, aunque se encuentren íntimamente relacionados entre sí, [1] entre la ausencia de los requisitos de inscripción previa del prestamista profesional en el registro público especial que corresponda y de contratación previa de un seguro de responsabilidad civil o un aval bancario y, [2] por otro lado, la falta de reflejo en el título calificado del cumplimiento de las obligaciones o requisitos del proceso de contratación del préstamo hipotecario de los arts. 14 a 18 Ley 2/2009: información precontractual, oferta vinculante, transparencia de las condiciones de los contratos, tasación del bien hipotecado, derecho de examen del proyecto de escritura con una antelación de tres días en el despacho del notario autorizante y obligaciones de información y advertencias notariales.

1.- INSCRIPCIÓN EN REGISTRO DE EMPRESAS Y SEGURO O AVAL.- En cuanto a la ausencia del cumplimiento de los requisitos del primer grupo, es decir, la inscripción con carácter previo al inicio del ejercicio de su actividad del prestamista profesional en el Registro público especial que corresponda (art. 3 Ley 2/2009), y de contratación previa a tal inscripción de un seguro de responsabilidad civil o de un aval bancario que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios (art. 7 Ley 2/2009); según el art. 9.2 de la Ley de referencia, su incumplimiento será infracción muy grave, aplicándose lo dispuesto en los arts. 51 y 52 TRLGDCU.

Pues bien, esos arts. 51 y 52 TRLGDCU no establecen la invalidez del contrato sino la imposición de unas multas y la posibilidad del cierre temporal del establecimiento, instalación o servicio; por lo que en tales casos el defecto debe considerarse subsanable.

2.- CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE TRANSPARENCIA.- Por lo que respecta al segundo grupo de defectos, debe tenerse en cuenta que la jurisprudencia TS, ha sentado la doctrina acerca de que la contratación con condiciones generales constituye una categoría contractual diferenciada de la contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su eficacia última, no tanto en la estructura del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden, especialmente al reforzamiento de la información.

Estos deberes, en el ámbito de la contratación de préstamos y créditos hipotecarios, se materializan en el seguimiento del proceso de contratación e información regulado en los citados arts. 14 a 18 Ley 2/2009 y en la Orden Ministerial EHA 2899/2011, también aplicable a los profesionales que no sean entidades de crédito.

En consecuencia, en cuanto su cumplimiento es determinante de una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor y del conocimiento real por el deudor de los concretos riesgos contratados, su omisión puede afectar a la validez del contrato de adhesión de préstamo hipotecario de conformidad y en los términos que disponen los arts. 5, 7 y 10 LCGC, y el art. 14.3 Ley 2/2009. Es por ello que los requisitos del proceso de contratación deben ser objeto de control de incorporación por parte del registrador de la Propiedad (Resoluciones de 5 de febrero de 2014 y 9 de marzo de 2016), y su ausencia constituye un defecto insubsanablesalvo que habiéndose realmente cumplido, se tratare de una omisión formal en la redacción o confección de la escritura de préstamo hipotecario.

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  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA: SOBRANTE

Resolución de 1 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Arteixo, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dimanantes de procedimiento de ejecución hipotecaria.

Se plantea si cuando el acreedor, en el ejercicio de la facultad que le reconoce el art 671 LEC, pide la adjudicación «por la cantidad que se le deba por todos los conceptos», se produce la inmediata extinción de los créditos objeto de la ejecución como si se tratase de una dación en pago, de forma que no hay remate propiamente dicho ni en consecuencia sobrante o si, por el contrario, por existir acreedores posteriores, dicho valor de adjudicación en el exceso de lo garantizado por la hipoteca, ha de tener el mismo tratamiento que el precio de remate.

La Dirección confirma el criterio de la registradora teniendo en cuenta los arts. 692 LEC, y 130 y 132 3º y 4º LH. Admitido por el recurrente que la deuda acumulada es superior a la responsabilidad hipotecaria hay que determinar el destino de la cantidad excedente cuando, como en este caso, el acreedor se adjudique la finca por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, existiendo acreedores posteriores. Entiende la Dirección que resulta claro que la referencia a la cantidad que se le deba por todos los conceptos es tomada como el valor o precio por el que se adjudica el inmueble. Con ese valor habrá de procederse al pago de lo que se le debe al ejecutante y al resto de acreedores que, dado que excede de las cantidades garantizadas con la hipoteca que actúan como límite; (art. 692 LEC) sin perjuicio de que el ejecutante pueda reclamar el importe de la adjudicación que se aplique al pago de deudas posteriores de conformidad con el 579 LEC porque respecto a esa cantidad no aplicada al pago de su deuda «por todos los conceptos» el crédito sigue subsistente. Respecto al argumento del recurrente de que se trata de una especie de dación en pago y la deuda se extingue por lo que no hay remanente a favor de terceros, entiende que no es admisible puesto que aunque es más que dudoso que se produzca una suerte de dación en pago está supondría la extinción de la deuda pero no la de los acreedores posteriores, es más si se aplicasen las consecuencias de la dación en pago convencional, el ejecutante debería adquirir la finca con la subsistencia de las cargas inscritas. (MN)

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  1. REVIVISCENCIA DE ANOTACIÓN CANCELADA

Resolución de 1 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ferrol de una instancia en la que se solicitaba la cancelación de un asiento cancelatorio de una anotación preventiva de embargo por ser nula la cancelación practicada como consecuencia de una ejecución hipotecaria, así como la nulidad de la inscripción de la transmisión de la hipoteca a que se refiere dicha ejecución.

Se solicita la cancelación de una cesión de hipoteca y posterior remate por el titular de un embargo intermedio que resultó cancelado por la adjudicación, obteniendo así la reviviscencia de la anotación

La Dirección confirma la nota. Como cuestión previa resuelve que la solicitud de la rectificación ha de hacerse por quien se considere lesionado por el asiento practicado o por medio de un representante, pero dicha representación debe acreditarse y no está incluida dentro de la autorización de los art. 6 LH 39 RH para presentar los documentos en el registro: una cosa es que la solicitud de rectificación deba hacerse por el interesado o representante debidamente autorizado y que cualquiera se considere autorizado para presentar la documentación al amparo de los citados artículos.

En cuanto al fondo reitera su doctrina sobre la imposibilidad de cuestionar asientos vigentes, que están bajo la salvaguardia de los tribunales, en recurso gubernativo: la rectificación de los mismos exige bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, o la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (MN)

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  1. Rectificación de proyecto de compensación

Resolución de 2 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cunit, por la que se suspende la inscripción de una solicitud de rectificación acompañada de certificación administrativa.

Tres fincas independientes resultantes de un proyecto de compensación figuran inscritas a favor de varios titulares registrales. Se presenta certificación administrativa solicitando la rectificación en el sentido de que se inscriban como una única finca, ya que de otra forma no reuniría la condición de parcela mínima y no sería edificable.

La registradora entiende exigible el otorgamiento de una escritura de rectificación debiendo comparecer todos los interesados consintiendo en dicha rectificación.

La Dirección, después de hacer un resumen de los tipos de errores registrales y la forma de rectificarlos, entiende que se trata de un error de concepto pero que al provenir de la tramitación de un expediente administrativo cabría su rectificación mediante la rectificación a su vez del expediente administrativo sin que sea inexcusable siempre y en todo caso, el consentimiento de los titulares afectados o la resolución judicial supletoria; cuando se trata de expedientes meramente rectificadores en los que la autoridad administrativa interviniente es competente para la modificación bastará con que se acuerde y se cumplan en ella las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas. (una manifestación concreta sería la reflejada en el apartado 3 del artículo 113 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, en el que se contempla la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad «las operaciones jurídicas complementarias que sean del caso, que no se opongan al proyecto de reparcelación ni al plan que se ejecute», una vez aprobadas por el órgano urbanístico actuante, a través del procedimiento legalmente previsto). En este caso según el recurrente se justifica la procedencia de la rectificación, por la forma errónea de practicar las inscripciones de fincas: como tres fincas registrales independientes, cuando lo correcto era la inscripción en una sola finca registral y en proindiviso a favor de los titulares. Lo que ocurre en este supuesto es que, si bien de la certificación administrativa se infiere que la parcela debió inscribirse como una sola finca registral, debe contener también la expresión formal de que ese era el contenido propio del proyecto de compensación, ya que si el contenido fuera el reflejado registralmente no estaríamos propiamente ante un error de concepto sino ante una rectificación del propio proyecto que debe tramitarse por el cauce correspondiente. Es decir, que la rectificación tendrá lugar bien mediante la rectificación del proyecto de compensación, si el error se produjo en el mismo, bien mediante el procedimiento de rectificación por haberse cometido un error de concepto si la inexactitud se hubiera producido al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título alterando o variando su sentido, con los requisitos también antes expuestos; todo ello sin perjuicio de que puedan los titulares otorgar escritura pública por la que procedan a agrupar las fincas. (MN)

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  1. CONDENA JUDICIAL A EMITIR UNA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD [ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO]

Resolución de 2 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial. 

– Hechos: Se presenta un mandamiento judicial en el que simplemente se inserta una sentencia firme que se limita a ordenar la elevación a escritura pública del contrato privado verbal de compraventa y la inscripción del dominio a favor de la demandante contra la herencia yacente e ignorados herederos (*ACM: tampoco consta que se haya nombrado un administrador judicial de la herencia).

– El registrador lógicamente deniega la inscripción, conforme a los arts. 9 LH y 51 RH porque no se puede conocer el contenido del negocio jurídico y del documento privado que se eleva a público, debiendo acreditarse de modo fehaciente cuál es el contenido mínimo de ese contrato.

– El interesado dice que tal contenido puede deducirse de la propia demanda interpuesta (a pesar de que el propio Juzgado desestimó un recurso de aclaración).

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación por la necesidad de que del título presentado resulten todas las circunstancias precisas para la inscripción, contenido mínimo del contrato y no solo, conforme a los arts. 9 LH y 51 RH, las personales de los sujetos (nombre y apellidos, DNI/NIF, edad, estado civil …) también los objetivos y la causa del negocio (por la distinta protección registral según sea onerosa o gratuita) y SIN que sea suficiente con que la Sentencia declare que la finca es propiedad del demandante y que se inscriba a su nombre.

En efecto, del art. 708 LEC se desprende que son inscribibles las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero NO suplen a la forma en que deben exteriorizarse, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública (cfr. arts 1217 y 1218, y 1279 y 1280 CC, el art 3 LH y los arts 143 y 144 RN).

Es decir que la LEC no dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino solo permite al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado, de modo que el auto del art. 708 LEC tan sólo viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente. La única excepción, serían los negocios unilaterales, como la opción de compra o la cancelación de hipoteca, cuando ya estén predeterminados de antemano todos los extremos del negocio y lo único que falte es la declaración de voluntad en sí.

Comentario (ACM).- Interesante resolución muy respetuosa con la forma documental que viene a aclarar la mecánica de las sentencias de condena a una declaración de voluntad del art. 708 LEC en el sentido de que ya no es preciso que el Juez se persone a la notaría para firmar la escritura (como en la LEC 1881) sino que tal escritura puede otorgarse unilateralmente por el propio demandante por sí solo, aportando al notario el testimonio del auto o mandamiento correspondiente.

Por lo demás, aunque no se debate en el caso, del supuesto de hecho de la resolución se desprende que tampoco se ha nombrado un defensor judicial de la herencia yacente, como exigen, entre otras las Res. DGRN de 3 oct. 2011, la Res 17 julio 2015, 19 sept. 20159 dic. 2015 o 17 marzo 2016 y antes la Res. 18 nov. 2006 y las Res 21 febrero 200715 oct. 2007 y 5 nov. 2007, para tutelar los intereses de los eventuales herederos inciertos del causante demandado (ACM)

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  1. SUSTITUCIÓN VULGAR. FORMA DE ACREDITAR SU INEFICACIA. CAPACIDAD PARA SUCEDER.

Resolución de 6 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad accidental de Vigo nº 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. (MGV)

Como hechos de interés en este expediente son los siguientes:

– Se trata de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia en la que los cónyuges causantes fallecieron los días 29 de enero de 1994 y 13 de marzo de 2005, respectivamente.

– El causante instituye herederas a sus dos hijas, doña M. J. y doña R. M., en determinadas proporciones y ordena legados a favor de sus nietos, don J. P., doña E. M. y doña N. M., en determinados pisos, estableciendo, para todo lo dispuesto un derecho de sustitución por la respectiva descendencia.

– La nieta doña N. M. renuncia el 25 de agosto de 2015, manifestándose en la escritura que no tiene descendencia.

-La hija doña R. M. renuncia el 25 de septiembre de 2015. De su libro de familia resulta que tiene una hija, la nieta E.M, que también renuncia el 25 de septiembre de 2015.

– Del libro de familia de la nieta doña E. M. resulta que tiene una única hija, llamada doña V. D., bisnieta de los causantes, nacida el día 27 de julio de 2015, es decir, después de fallecidos los causantes y antes de producirse la renuncia por su madre, doña E. M.

La registradora, señala como defectos:

  1. La necesidad de acreditar la inexistencia de descendientes de la nieta N.M.
  2. Y la necesidad de concurso de todos los llamados por la vía de la sustitución, entendiendo que lo están los que viven al tiempo de la renuncia, aunque no hubieren nacido al tiempo de la apertura de la sucesión.

El notario recurre la nota y alega en relación a los dos defectos señalados:

– que los medios para determinar la inexistencia de sustitutos vulgares no son «numerus clausus»;

– que bastan las manifestaciones de inexistencia de otros descendientes sustitutos, hechas por todos los comparecientes en la escritura –unos con interés y otros sin él;

– que se trata de un llamamiento de sustitución vulgar y no de llamamientos de sustitución fideicomisaria o a plazo o condicionales, por lo que los llamados deben reunir capacidad para suceder al tiempo de la apertura de la sucesión y no en el de la renuncia, por lo que los nacidos tras esa apertura de sucesión, pero antes de la renuncia no están llamados como sustitutos para suceder.

La DGRN, confirma el primer defecto y revoca el segundo.

Señala en cuanto al primer defecto que de los párrafos tercero y cuarto del artículo 82 RH resulta:

– que a efectos registrales no es suficiente la mera manifestación para hacer constar la ineficacia del llamamiento sustitutorio, ya que ambos párrafos se refieren a la “acreditación” del hecho;

 – que admite el acta de notoriedad como medio adecuado para acreditar la ineficacia;

 – y que del precepto reglamentario resulta que dicho acta no es un medio exclusivo existiendo otros medios de acreditación como el testamento del heredero sustituido, obtener la declaración de los herederos abintestato del propio sustituto e incluso la realizada por los albaceas según las circunstancias de cada caso, y no siendo suficiente el alegar que la sustituida murió en estado civil de soltera.

En relación al segundo defecto la cuestión radica en determinar el momento en el que el sustituto debe de tener capacidad para suceder:

Así del art 758 Código Civil números 1º y 3º, resulta que el sustituto para poder heredar debe sobrevivir no sólo al testador sino también al acto jurídico de la repudiación hecho válidamente por el instituido. Lo anterior se entiende sin perjuicio de las excepciones a este principio fundamental como la situación interina del concebido no nacido, el concepturus por técnicas de reproducción asistida, los llamados por sustitución fideicomisaria, y los descendientes comunes en el caso de delegación de la facultad de mejorar del art 831 del Código Civil, todas las cuales tienen limitaciones legales para su funcionamiento. De todo lo dicho se deduce, para el supuesto de este expediente, que la bisnieta cuya renuncia exige la registradora, al no haber nacido en el momento de la apertura de la sucesión, no tiene capacidad para suceder y por lo tanto es innecesario su concurso tal y como exigía la calificación.

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222.Propiedad horizontal. Modificación en fachada de local comercial.

Resolución de 6 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mojácar, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de adaptación descriptiva de local comercial.

Supuesto de hecho. La propietaria de un local comercial incluido en una propiedad horizontal otorga unilateralmente escritura haciendo constar que el local tiene una nueva salida a la calle. No se justifica que haya habido acuerdo unánime de la comunidad de propietarios y en los estatutos del edificio no se autoriza que se pueda hacer de forma unilateral una modificación que afecte a la fachada del edificio.

¿Cabe que el propietario de un local de la división horizontal pueda escriturar e inscribir tal modificación de forma unilateral? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 El artículo 7.1 de la Ley 49/1960 dispone que «el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».

2 La fachada del edificio es un elemento común conforme al artículo 396 del Código Civil que se refiere a “los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”.

3 En el presente supuesto en el título constitutivo no se contiene regla estatutaria alguna que permita la apertura de huecos en la fachada o accesos diferentes a los existentes que pudiera justificar la innecesaridad de consentimiento de la comunidad de propietarios.

Comentario.

1 El propietario de un elemento privativo de la división horizontal puede realizar alteraciones dentro de su piso o local ajustándose a lo previsto en el reseñado art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). No puede, sin embargo, alterar los elementos comunes ni el resto del edificio en general, para lo cual se exige acuerdo de la Junta de propietarios en los términos previstos en el art. 17 LPH.

2 Lo dicho ahora debe matizarse porque el título constitutivo puede autorizar anticipadamente modificaciones unilaterales que alteren, incluso, la estructura general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad. Es lógico que así sea desde el momento que la junta puede autorizar tales modificaciones, aunque no estén previstas estatutariamente. Por tanto, en todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil.

3 Tratándose de locales comerciales, la jurisprudencia viene admitiendo, incluso, con mayor amplitud, tales modificaciones unilaterales, “pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros” (SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009 y 11 de febrero y 15 de noviembre de 2010).

4 Sin embargo, en el procedimiento notarial-registral no se pueden apreciar tales circunstancias, que son propias de la esfera judicial, de modo que sólo procede autorizar e inscribir tales modificaciones cuando exista previsión estatutaria que las autorice, o bien cuando se justifique el correspondiente acuerdo de la comunidad de propietarios o la resolución judicial que estime la demanda frente al acuerdo que no autorizase dichas alteraciones.

Informe del Registrador: la DGRN dice que se trata de “un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos (…) La valoración sobre el informe corresponde a este Centro Directivo, pero de ninguna forma genera trámite de audiencia que pueda justificar la necesidad de dar traslado del mismo al recurrente, precisamente porque su contenido, como se ha dicho, no puede modificar los defectos apreciados en la nota de calificación. (JAR)

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  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DECRETO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN

Resolución de 7 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Palencia nº 1 a inscribir un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Supuesto de hecho. Se presenta a inscripción un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dictados en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. La circunstancia determinante es que la sociedad ejecutada había sido declarada en concurso de acreedores con anterioridad a la fecha en la que se ha dictado el decreto de adjudicación.

Concretando la situación existente cabe destacar: 1) El procedimiento del que deriva el decreto de adjudicación se había iniciado antes de la declaración del concurso, pero su tramitación no había concluido en el momento de producirse la misma. 2) Se ha declarado la apertura de la fase de liquidación concursal antes que el decreto de adjudicación presentado

La cuestión central es la aplicación del artículo 56.2 de la Ley Concursal.

Doctrina de la DGRN.

1 Resulta plenamente aplicable al caso el artículo 56.2 de la Ley Concursal que determina la suspensión de las actuaciones ya iniciadas desde la declaración de concurso, sea o no firme, y aunque ya estuvieran publicados los anuncios de subasta del bien o derecho. «Sólo se alzará la suspensión de la ejecución y se ordenará que continúe cuando se incorpore al procedimiento testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que los bienes o derechos no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor», dice el citado artículo.

2 Es doctrina de la DGRN que «de la interpretación conjunta de los artículos 56 y 57 de la misma Ley Concursal debe entenderse que los bienes no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial no están sujetos a limitación en cuanto al inicio o continuación del proceso de ejecución, por cuanto la paralización de ejecuciones de garantías reales a que se refiere el artículo 56, se refiere únicamente a los bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial, y, el artículo 57 dice literalmente «el ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá́ a la jurisdicción del juez de este,…», es decir, referido exclusivamente a los bienes necesarios».

3 Por tanto, la cuestión debe resolverse del siguiente modo: resulta fundamental que quede claramente establecida la condición del bien en cuestión, en este caso la finca hipotecada, como necesario o no para la continuidad de la actividad profesional o empresarial y la calificación del registrador debe extenderse a la exigencia de dicha circunstancia.

En consecuencia, dado que no consta que se haya aportado al procedimiento una resolución del juez del concurso que declare que los bienes objeto de ejecución no son necesarios para la continuidad de la actividad empresarial ha de entenderse que la ejecución ha quedado en suspenso desde la declaración de concurso. Una vez abierta la fase de liquidación del concurso, las actuaciones suspendidas se reanudarán, pero acumuladas al procedimiento concursal como pieza separada. Procede, por tanto, confirmar el defecto señalado por la registradora.

Comentario. La Resolución trata de otras cuestiones que se resumen seguidamente:

1 Errores de escasa importancia en el nombre de la sociedad: pueden ser relevantes y provocar una calificación negativa cuando por su reiteración puedan generar dudas sobre los datos exactos de la entidad a cuyo favor se ha de practicar la adjudicación. Parece lógico este criterio siempre que su aplicación sea razonable y fundada, de modo que un error de este tipo no ha de provocar una calificación negativa cuando no quepan dudas sobre el particular.

2 Sobre la constancia en el mandamiento de cancelación de ”que lo entregado al acreedor en pago del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas no excede del límite de la respectiva cobertura hipotecaria» conforme dispone el artículo 132 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil«.

Se trata de una cuestión calificable por el registrador pero que en el caso presente no cabe sostener pues, no obstante el texto del art. 130 LH y 692 LECivil, este » Centro Directivo ha tenido oportunidad en numerosas ocasiones (vid. «Vistos») de confirmar la competencia del registrador proclamada por el artículo 132 de la Ley Hipotecaria pero también de expresar que su actuación debe acomodarse a las circunstancias del caso concreto de modo que cuando no exista interés protegible no se puede rechazar la inscripción como ocurre en aquellos supuestos en que habiendo sobrante no es preciso depositarlo a favor de acreedores porque estos no existen o existiendo, son posteriores a la nota marginal de expedición de certificación a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no se han personado en el procedimiento (Resoluciones de 12 de abril de 2000 y 20 de febrero y 23 de septiembre de 2002).

Del expediente resulta que las fincas ejecutadas se han adjudicado al actor ante la ausencia de postores y por el 50% del valor de tasación, por lo que es evidente que el importe total de la adjudicación es inferior a la cantidad reclamada por principal y a la responsabilidad hipotecaria global sobre este concepto, por lo que no existe sobrante ni posibilidad de calificar si el mismo está o no consignado debidamente en beneficio de acreedores posteriores que, por otro lado, no consta si existen según lo consignado en la calificación. Y tampoco se ha señalado en la nota que el valor de adjudicación de alguna de las fincas exceda de la cantidad que por principal constituya el límite de cobertura hipotecaria». (JAR)

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  1. Principio de prioridad. Asiento de presentación caducado. Tracto sucesivo.^

Resolución de 7 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Llobregat nº 1, por la que acuerda denegar la inscripción de una escritura de compraventa de una participación indivisa de un local de aparcamiento. (MGV)

Son hechos a destacar de esta resolución:

  1. Se trata de una escritura autorizada en el año 2002 por la que se vende una participación indivisa de un local
  2. El notario autorizante en aplicación del artículo 249 del Reglamento Notarial (en la redacción vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura) remite por fax al registro la comunicación de haber autorizado una escritura, dando lugar al correspondiente asiento de presentación.
  3. El asiento de presentación caduca al no haberse presentado en diez días hábiles la copia auténtica de la escritura que lo motivó.
  4. En el año 2016 se presenta la escritura de compraventa en el registro, momento en el que la finca no constaba inscrita a nombre del transmitente por haberse adjudicado e inscrito la finca en un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales dirigido contra el anterior titular.

La registradora deniega la inscripción aplicando el principio de tracto sucesivo del artículo 20 LH, al no constar inscrita la participación indivisa de la finca a nombre del transmitente.

Los interesados recurren la nota de calificación basándose que en el año 2002 la finca constaba inscrita a nombre del transmitente; que la compraventa se comunicó al registro conforme el art 249 RN, quedando practicado el asiento de presentación por lo que debía de haberse calificado el título no constando, ni a los recurrentes ni al notario autorizante la calificación negativa del título debiéndose, por tanto, inscribir el título de propiedad a los ahora recurrentes.

La DGRN resuelve con total rotundidad que el recurso no puede mantenerse, declarando que en virtud del principio de prioridad proclamado por el art 17 LH, una vez inscrito un título traslativo del dominio (la adjudicación por ejecución de títulos no judiciales) no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca, aunque sean de anterior fecha (la compraventa del 2002).

En el presente caso el notario el mismo día del otorgamiento de la escritura de compraventa remitió por fax al registro la comunicación de haber autorizado una escritura susceptible de inscripción dando lugar al correspondiente asiento de presentación, que, conforme al art 418 RH tiene una vigencia de 10 días hábiles, debiendo de presentarse, en dicho plazo, la copia auténtica de la escritura que lo motivó, pero ésta al no haber sido presentada en el registro provocó la caducidad del asiento, perdiendo la prioridad ganada, y sin que los ahora recurrentes puedan beneficiarse de las ventajas y garantía de la inscripción.

Comentario: Se trata de un claro caso de aplicación de fundamentales principios registrales como son el de prioridad, destacado por la DG, y el de tracto sucesivo. En estos supuestos de presentación por fax es de suma importancia que los interesados sigan las indicaciones que sin duda les haría el notario autorizante acerca de la necesidad de presentar la copia auténtica de la escritura en el plazo de diez días hábiles para beneficiarse así de la prioridad ganada antes de que caducara el asiento de presentación y en todo caso antes de que surgiera el nuevo título.

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  1. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. ROGACIÓN. DESCRIPCIÓN LITERARIA NO OBLIGATORIA. MOMENTO DE EXPONER LAS DUDAS POR PARTE DEL REGISTRADOR.

Resolución de 8 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Petra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación, segregación, donación con definición de legítima y disolución de comunidad.

Hechos: Se otorga una escritura de agrupación y posterior segregación. Se agrupan tres fincas que suman 500 metros según las superficies registrales de las fincas de procedencia. Sin embargo, se indica en la escritura que la finca agrupada se corresponde con dos parcelas catastrales -una rústica y otra urbana- que suman 635 metros (204 + 431). Seguidamente se segrega la parte urbana de 204 metros.

En escritura posterior de rectificación, se solicita que se complete la descripción literaria de la finca mediante certificación catastral, descriptiva y gráfica de la misma, de la que resulta que la agrupada tiene una cabida de 616 metros cuadrados (parece, pues, que ha habido una modificación catastral en medio), «debiendo entenderse que se da así inicio al procedimiento que prevé el artículo 199 de la Ley Hipotecaria». En esta escritura no se hace descripción literaria de las fincas para adaptarlas a lo que resulta del Catastro.

La registradora señala que se deberá manifestar por el interesado expresamente cuál de las dos cabidas es la que ha de tomarse como referencia para seguir la tramitación del expediente:

– Si es la del Registro, el titular está manifestando que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de la finca y deberá aportar además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación georreferenciada alternativa.

– Si es la del Catastro, entonces el artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece el procedimiento idóneo para la adaptación del Registro a la realidad jurídica extrarregistral.

El recurrente alega que, cuando el titular aporta la certificación catastral que lleva incorporada la ubicación de la finca mediante las coordenadas UTM, ya se está pronunciando.

La DGRN, aprovechando el recurso, analiza dos temas de interés:

  1. Si el procedimiento del art. 199 LH para completar la descripción literaria de las fincas registrales, debe ser tramitado por el registrador con la descripción de la certificación catastral o, por el contrario, debe ser iniciado a instancia y rogación expresa del titular registral describiendo éste como debe quedar definida literariamente la parcela. Responde, tras analizar los artículos 9, 10 y 199.1, que en ninguno de ellos se habla expresamente de que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el título la finca según lo que resulta de tal certificación. Es conveniente, conforme al art. 170.1 RN, la rectificación de la descripción literaria, pero no obligatoria, máxime cuando no es exigible la total coincidencia descriptiva, salvo en supuestos de inmatriculación.
  1. Si procede calificar la certificación catastral al tiempo de presentarse en el Registro o si por el contrario sólo ha de efectuarse tal calificación tras haber completado los pasos propios del procedimiento señalado. Este tema no se deriva directamente de la nota de calificación.

Se responde diciendo que, sin perjuicio de la calificación de las dudas en la identidad de la finca que en todo caso deberán quedar justificadas en la calificación, estas dudas podrán ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios.

Tales dudas han de referirse a

– que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,

– a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas

– o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Comentario: Aparte de resolver las dos cuestiones referidas el centro directivo aprovecha para realizar otros apuntes de interés:

– Se inclina por la rogación expresa para la iniciación del procedimiento del art. 199, pues analiza y valora que se ha cumplido en el caso.

– Permite prescindir de la georreferenciación de fincas registrales efímeras, que sean meros pasos intermedios respecto a las fincas registrales finales. En el caso estudiado, no sería precisa la georreferenciación de la agrupación, si se aporta la de la finca inmediatamente segregada (lo que no ha ocurrido en el caso, siendo defecto no recurrido).

No dice nada sobre la georreferenciación dela finca resto que, en mi opinión también debería de aportarse.

En cuanto al momento y modo en que el registrador puede manifestar sus dudas sobre la identidad de la finca:

– Respecto al momento, debe hacerlo en la calificación, tras la elaboración del expediente, argumentando las dudas, pero puede hacerlo también al inicio del procedimiento, para evitar dilaciones (no está obligado en ese momento).

– En cuanto al modo de exponer esas dudas al inicio del procedimiento -mientras no lo aclare la DG- opino que podría ser adecuada una diligencia especial al respecto, dentro del expediente, en la que debe de quedar claro que no se trata de una calificación y que su finalidad es meramente la de favorecer los trámites. Incluso podría ser conveniente citar esta resolución.

La nota de calificación, respecto al defecto recurrido -pronunciamiento del interesado sobre qué cabida ha de tenerse de referencia-, se revoca. Aunque no queda claro, es de suponer que sea por aceptar la DG el criterio del presentante de que el otorgante ya se ha pronunciado tácitamente sobre la superficie que considera que tiene la finca: la del Catastro (que encima ha cambiado respecto a la escritura inicial). Sorprende un recurso sobre tema tan nimio que podría haberse aclarado con una instancia.

También llama la atención que, en esta resolución, la nota de calificación es una mera excusa para que la DG siga en su labor de utilizarla para ir sentando criterio sobre diversos temas relacionados con la Ley 13/2015 que allanen su aplicación práctica, siendo de destacar, de modo especial, el permitir que se prescinda de la georreferenciación de fincas registrales intermedias a la configuración final. (JFME)

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Villafranca del Bierzo. Por Ramón Cela.

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OFICINA REGISTRAL (propiedad): INFORME BOE ABRIL 2016. Herramientas Catastro-Registro

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD  Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

 

INFORME Nº 259. (BOE ABRIL de 2016)

Resumen del Resumen:

1.-No hay disposiciones generales de especial interés registral

2.-Respecto a la actividad del Tribunal Constitucional

  • se admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad, contra la disposición adicional de la Ley 4/2015, de 18 de diciembre, de modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid;

  • en Cataluña respecto al recurso contra los artículos 3, 8, 13, 17, 18.2, 20 y la disposición adicional primera de la Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña, se levanta la suspensión de determinado artículo y se mantiene respecto al art. Apartado 4 al artículo 263.2 de la Ley 22/2010: “4. El prestamista no puede conceder el crédito o préstamo hipotecario si el resultado de la evaluación de solvencia de la persona consumidora es negativo. En este caso, el prestamista debe advertir por escrito a la persona consumidora de la imposibilidad de concederle el crédito.”

  • Y en materia de ejecución hipotecaria Sentencia 49/2016, de 14 de marzo de 2016 entiende que no entrar en determinadas cuestiones como la falta de legitimación pasiva así como el incumplimiento de un requisito procesal derivado del propio título de ejecución, en cuanto se pactaba un interés variable a pesar de no estar previsto así expresamente por la norma no es conforme con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva proclamado por el art. 24.1 CE.”

3.- Disposiciones autonómicas.

Destaca en Galicia la Ley 2/2016 del suelo, donde podemos destacar que se mantiene como condiciones generales de las edificaciones en suelo rústico la necesidad de hacer constar en el registro de la propiedad la vinculación de la superficie exigible a la construcción y uso autorizados, expresando la indivisibilidad y las concretas limitaciones al uso y edificabilidad impuestas por el título habilitante de naturaleza urbanística o la autorización autonómica (art. 39); o que la autorización para usos y obras provisionales en suelo urbano no consolidado, suelo urbanizable y terrenos afectados a sistemas generales en tanto no se inicie el procedimiento de gestión correspondiente, aceptada por el propietario se hará constar bajo las indicadas condiciones en el registro de la propiedad.

 4.-En cuanto a las resoluciones, podemos resaltar:

  • 2 de marzo, que impide la inscripción de una partición otorgada por el contador partidor nombrado en procedimiento judicial de división de herencia junto con los transmisarios de los herederos fallecidos, cuando uno de estos transmisarios es la Conselleria de de Economía y Facenda pero sin que se haya tramitado la correspondiente procedimiento de declaración de herederos abintestato.
  • 4 de marzo que resuelve que no es inscribible la escritura de entrega de legado de cosa específica y determinada otorgada por la heredera, que también es la legataria (prelegataria), sin el concurso de la otra heredera y sin estar autorizada por el testador para tomar posesión del bien legado por sí misma.
  • 7 de marzo, que abunda en la doctrina de la resolución de Resolución de 12 de noviembre de 2010: el documento presentado en el Diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanad
  • La de 9 de marzo sobre los deberes de información notarial en el otorgamiento, en este caso de una hipoteca. Resolución ampliamente tratada en otra sección
  • La de 14 de marzo que establece que la constancia de la referencia catastral ha de pedirla el titular registral, no el catastral si es diferente
  • La de 15 de marzo, sobre la imposibilidad de inmatricular una finca cuando el registrador tiene conocimiento de que la misma está atravesada por una vía pecuaria, concretamente una vereda.
  • 17 de marzo que reitera la posibilidad de reanudar el tracto por sentencia declarativa cuando resultan demandados todos los titulares intermedios y se valora por el juez la validez de dichos títulos intermedios
  • La de 21 de marzo sobre los documentos sucesorios que deben aportarse en la herencia de un ciudadano holandés: sobre la innecesariedad del certificado de defunción y del Registro General de Ultima Voluntad de Holanda, cuando tales circunstancias resultan del propio certificado notarial sucesorio holandés sobre dos fincas cuando una se adjudica a uno de los condóminos y la otra por ser de mayor valor se adjudica a ambos pero con una proporción diferente a la original. La dirección así lo entiende ya que “puede entenderse encaminado al cese final de la situación de la comunidad”
  • 30 de marzo. Extensísima resolución sobre la naturaleza del derecho de reversión
  • 31 de marzo, sobre la necesidad de pública subasta para enajenar inmuebles de una persona sujeta a tutela, de conformidad con el art. 65 de la Ley 15/2015 de jurisdicción voluntaria
  • 5 de abril en Galicia: que entiende que no es inscribible una escritura entre cónyuges en la que, conforme al 228 LDCiv Gal, se pactarespecto a dos fincas gananciales “la atribución recíproca del usufructo vitalicio sobre el derecho que a cada uno de ellos corresponde en los dos bienes objeto de esta escritura, con todo lo que en ellos se hallare”. Ello porque entiende que es donación “mortis causa”, es decir una donación futura, revocable, que surtirá efecto con el fallecimiento del donante.
  • 5 de abril que entiende que no es admisible a efectos registrales la partición hecha por el testador en documento privado, aunque a ella se remita el propio testamento por no cumplir el principio de exigencia de título auténtico
  • 6 de abril, sobre un deslinde parcial que solo debe expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea de separación entre ambas fincas.
  • La de 8 de abril, sobre si es posible a través de la tercería de dominio, no solo cancelar la anotación de embargo, sino también inscribir a favor del tercerista.
Tema del mes: herramientas catastro-registro

Como tema de interés para la Oficina registral, os recojo, seguidamente, una serie de herramientas que pueden ser útiles para estudiar y aplicar la Ley 13/2015,

Las tendréis accesibles desde aquí, actualizadas. También hay un enlace en la columna derecha de la página principal de la web, donde dice Reforma LH y Catastro.

Vamos a la lista:

a) Normativa y resoluciones:

Resumen de la reforma (ir arriba) 

Versión Word

Resumen Resolución Catastro – Registro

Resumen Resolución Notarios

Resolución Circular DGRN 3 de noviembre 2015

Resoluciones recursos gubernativos relacionadas con esta ley

Texto de la ley

Archivo en futuras normas

Código seguro de verificación catastral

Ley Hipotecaria ya actualizada

Normas más importantes

Cuadro normas básicas

b) Herramientas:

Comparativa artículos antes y después de la reforma

Modelos registrales jdr

Utilidades de la Sede electrónica del Catastro en registradoresdemadrid.org

Tutoriales – Videos de Joaquín Delgado en Regispro

Productos catastrales en la web del Catastro

En la Sección Territorio

c) Webs

Catastro

Geoportal Colegio Registradores

d) Artículos doctrinales: 

Las claves de las reforma (por joaquín delgado)

Revista La Buhaira (registro y bases gráficas)

Amplio estudio de Juan María Díaz Fraile en el BOCR 23

Artículos de Antonio Jiménez Clar: explica terminología

Artículo de José Antonio García Vila sobre los efectos de la inmatriculación

Revista Catastro (arts DG Registros, DG Catastro, Antonio Jiménez Clar…)

Procedimiento de comunicación catastral. Manuel Olleros Lledó 

 

Disposiciones generales.

No hay de especial interés registral

Tribunal Constitucional

MADRID. Recurso de inconstitucionalidad n.º 1624-2016, contra la disposición adicional de la Ley 4/2015, de 18 de diciembre, de modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Se admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por más de cincuenta Diputados del Grupo Parlamentario Podemos-En Comú Podem-En Marea en el Congreso de los Diputados contra la disposición adicional referida en el título,

Esta disposición, entre otros contenidos recoge que la limitación máxima de altura en la construcción, a tres plantas más ático, no será de aplicación al suelo que estuviera clasificado como suelo urbanizable sectorizado o como urbano, ya se trate de suelo urbano consolidado como de suelo urbano no consolidado antes de la entrada en vigor de la Ley 3/2007, ni a las futuras modificaciones o revisiones de planeamiento que se tramiten sobre dichos suelos ni tampoco a los instrumentos de planeamiento de desarrollo que afecten a dichos suelos.

PDF (BOE-A-2016-3667 – 1 pág. – 146 KB)   Otros formatos

 

CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad nº 5459-2015, contra los artículos 3, 8, 13, 17, 18.2, 20 y la disposición adicional primera de la Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña, para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo.

El Pleno del TC acuerda:

1.º Mantener la suspensión de los siguientes artículos:

a) Determinados preceptos, en cuanto resultan aplicables a los sectores energéticos del gas y la electricidad

b) Apartado 4 al artículo 263.2 de la Ley 22/2010: «4. El prestamista no puede conceder el crédito o préstamo hipotecario si el resultado de la evaluación de solvencia de la persona consumidora es negativo. En este caso, el prestamista debe advertir por escrito a la persona consumidora de la imposibilidad de concederle el crédito.»

2.º Levantar la suspensión de los siguientes preceptos:

– Definiciones de pobreza energética y de personas en situación de vulnerabilidad económica (letras v) y w) del artículo 111.2 de la Ley 22/2010].

– Respecto a créditos y préstamos hipotecarios, las partes en conflicto, antes de interponer cualquier reclamación administrativa o demanda judicial, deben acudir a la mediación o pueden acordar someterse al arbitraje. (apartado 3 del artículo 132.4 de la Ley 22/2010),

Cláusulas consideradas abusivas en los contratos de créditos y préstamos hipotecarios [apartado 4 al artículo 251.6 de la Ley 22/2010]. Se incluyen un interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero y determinadas cláusulas suelo.

interrupción del suministro de agua, electricidad o gas a personas en situación de vulnerabilidad económica [artículo 252.4, apartado 7, en la parte suspendida). 

– La oferta vinculante debe ser firmada por un representante del prestamista y, salvo que existan circunstancias extraordinarias o no imputables a este último, tiene un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde la fecha de entrega (apartado 2 del artículo 262.6),

– Los prestamistas, los intermediarios de crédito vinculados o sus representantes no pueden usar en ningún caso los términos asesoramiento, asesor u otros parecidos en sus comunicaciones comerciales y en la publicidad (apartado 3 al artículo 262.8).

Prohibición de las prácticas vinculadas, como la apertura de una cuenta o producto de inversión (artículo 262.9 a la Ley 22/2010),

– Creación del Fondo de atención solidaria de suministros básicos.

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EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sala Segunda. Sentencia 49/2016, de 14 de marzo de 2016. Recurso de amparo 878-2014. Promovido por don José Luis Calvo Picallo en relación con los Autos dictados por un Juzgado de Primera Instancia de Ferrol dictados en procedimiento de ejecución hipotecaria. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (resolución fundada en Derecho): resolución judicial que no examina una cuestión relativa al incumplimiento de un requisito procesal derivado del propio título de ejecución y apreciable de oficio (STC 39/2015).

“En el caso examinado, lo que planteó el demandante de amparo, en el incidente de oposición a la ejecución hipotecaria por motivos procesales, fue su falta de legitimación pasiva así como el incumplimiento de un requisito procesal derivado del propio título de ejecución, en cuanto se pactaba un interés variable, presupuesto y requisito apreciables de oficio por el órgano judicial, lo que, como señalábamos en la citada Sentencia 39/2015, era argumento suficiente para que tales cuestiones hubieran sido resueltos en el seno del incidente de oposición, a pesar de no estar previsto así expresamente por la norma.

En suma, la decisión de no entrar en el examen de las cuestiones planteadas no es conforme con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva proclamado por el art. 24.1 CE.”

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Disposiciones Autonómicas ^ 

GALICIA. Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.

La ley se compone de un título preliminar, siete títulos, dos disposiciones adicionales, ocho disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y seis disposiciones finales.

1) El título I, dedicado al régimen urbanístico del suelo, regula la clasificación y calificación del suelo, así como el régimen jurídico correspondiente en función de las mismas.

Destacar como novedades:

Respecto al suelo urbanizable, se abandona el carácter residual que tradicionalmente se le venía atribuyendo.

Se suprime la tradicional categorización del suelo urbanizable en suelo urbanizable delimitado o inmediato y suelo urbanizable no delimitado o diferido.

Respecto al régimen del suelo rustico se mantienen las categorías de suelo rústico de protección ordinaria y suelo rústico de especial protección.

En cuanto a los procedimientos para implantar los usos admisibles en suelo rústico, la ley, con carácter general, suprime la necesidad de obtener autorización urbanística autonómica, siendo suficiente con el título habilitante municipal.

Sin embargo, se mantienen dos excepciones para usos en los que se estima que su implantación debe ser objeto de una mayor tutela por parte de la Comunidad Autónoma:

  • las construcciones destinadas a usos residenciales vinculados a las explotaciones agropecuarias; y
  • las construcciones que alberguen actividades complementarias de primera transformación de productos del sector primario.

En todo caso, será necesario recabar los informes sectoriales que corresponda.

También se establece una excepción para aquellos usos que se estima que pueden tener un impacto más severo: las construcciones destinadas a usos turísticos y los equipamientos o dotaciones, de tal modo que para su implantación se exigirá la redacción de un plan especial de infraestructuras y dotaciones.

2) El título II se dedica a la regulación del planeamiento urbanístico.

Destacar que en la tramitación del planeamiento se introducen una serie de cambios tendentes a disminuir la duración de su tramitación.

3) El título III contempla las normas de aplicación directa relativas a la adaptación al medio ambiente y a la protección del paisaje y vías de circulación.

4) El título IV se ocupa de la ejecución del planeamiento urbanístico.

Como novedad se introduce la obligación de que los sistemas de actuación se determinen en el plan general.

Se regula también en este título el aprovechamiento tipo, posibilitando que en la aprobación del instrumento de equidistribución pueda modificarse el aprovechamiento tipo del área de reparto, en atención a la adaptación del valor de los coeficientes de ponderación de los usos y tipologías a los valores reales en ese momento.

Se amplía al suelo de núcleo rural la posibilidad de realizar operaciones de reorganización de la propiedad y de promover actuaciones aisladas para hacer posible la ejecución de elementos concretos previstos por el planeamiento, que se ajustarán en todo caso al modelo de asentamiento preexistente.

Se establecen como sistemas de actuación directos la cooperación y la expropiación, y como sistemas indirectos, el concierto y la compensación, con una regulación semejante a la existente en la actualidad.

Finaliza este título con la regulación de la obtención de terrenos de sistemas generales y locales.

5) En el título V se regulan los patrimonios públicos del suelo, en coherencia con la legislación básica estatal.

6) El título VI aborda la intervención en la edificación y uso del suelo, así como la disciplina urbanística, a través de tres capítulos: el primero, dedicado al fomento de la edificación, conservación y rehabilitación; el segundo, a la intervención en la edificación y uso del suelo; y el tercero, a la disciplina urbanística.

El legislador hace especial hincapié en la regulación del régimen de edificación forzosa y del deber de conservación. Se remarca eldeber de los propietarios de finalizar las edificaciones para cuya ejecución obtuvieron la preceptiva licencia, englobándose dentro del deber genérico de edificar los solares. También en relación con el deber de edificar y conservar, la ley contempla en su articulado la declaración de ruina.

En relación con la intervención en la edificación y uso del suelo, la ley consolida la comunicación previa como el régimen general de intervención administrativa, manteniendo la exigencia de licencia urbanística para los actos expresamente relacionados en la propia ley.

Se regulan las parcelaciones urbanísticas.

Como medida para la protección y preservación de los valores del suelo rústico, la ley incorpora la prohibición de realizar segregaciones en suelo rústico, estableciendo como únicas excepciones la ejecución de infraestructuras y dotaciones, y parcelas vinculadas a instalaciones o explotaciones que hubieran sido declaradas de utilidad pública y beneficiarias de expedientes de expropiación.

Igualmente, se permiten segregaciones con la finalidad de reorganizar la propiedad, siempre y cuando no resulte un mayor número de parcelas respecto al originariamente existente.

Finalmente, indicar que se introduce un plazo de prescripción para las sanciones.

7) Los convenios urbanísticos son objeto de regulación en el título VII. La ley mantiene la tradicional distinción entre los convenios de planeamiento y los convenios para la ejecución del planeamiento, contemplando unas líneas genéricas relativas a su formalización y perfeccionamiento.

Finalmente, la ley se completa con una serie de disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y finales.

Resulta relevante la previsión contenida en la disposición adicional primera de creación de una Plataforma Urbanística Digital de nuestra Comunidad Autónoma, que posibilitará la tramitación integral de los instrumentos de planeamiento urbanístico.

La disposición derogatoria contempla, entre otras, la derogación de la disposición adicional segunda de la Ley 7/1998, de 30 de diciembre, de medidas tributarias, de régimen presupuestario, función pública y gestión, y de la disposición adicional sexta de la Ley 14/2004, de 29 de diciembre, de medidas tributarias y de régimen administrativo.

Se citan actuaciones relacionadas con el registro de la propiedad en los artículos 39 (vinculación de terreno en edificaciones en el suelo rústico); 89 (usos y obras provisionales); 107 (instrumento de equidistribución); 105 (proyecto de compensación); 126 (afectación de terrenos), y 137 (Registro de Solares).

Entró en vigor el 10 de marzo de 2016. GGB

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SECCIÓN II: ^
Resultado Concurso Registros DGRN ^

Resolución de 31 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario 293 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 4 de febrero de 2016, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Se han cubierto 38 plazas de las 41 ofertadas.

Ver convocatoria.

Ver archivo de concursos

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Resultado Concurso Registros Cataluña ^

Resolución de 31 de marzo de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario 293 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 4 de febrero de 2016.

Se han cubierto 13 plazas de las 15 ofertadas.

Ver convocatoria.

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PDF (BOE-A-2016-3337 – 2 págs. – 161 KB)Otros formatos

 

Jubilaciones ^

Se jubila a don Víctor Daniel Rodríguez Hernández, registrador de la propiedad de Dos Hermanas nº 1.

Se jubila a don Eduardo Fernández Galbis, registrador de la propiedad de Sevilla nº 7.

 

RESOLUCIONES ^

Durante este mes se han publicado TREINTA Y OCHO.

68. OBRA NUEVA «ANTIGUA» EN SUELO NO URBANIZABLE. ACTA DE SITUACIÓN. CERTIFICADO MUNICIPAL SIN CSV.

Resolución de 1 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Hechos: Se formaliza una escritura de herencia, en la que se lleva a cabo una declaración de obra nueva, por antigüedad, de una vivienda, construida hace más de 25 años, según certificado técnico que se une a la escritura; además el arquitecto también certifica que la vivienda se ubica en suelo no urbanizable común, y no consta, según certificado municipal incorporado, que exista contra ella, incoado ningún expediente por infracción urbanística.

Tanto la escritura de declaración y la presentación en el Registro son anteriores a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio.

Tras de la primera nota registral de suspensión, se completa la documentación acompañada, con un acta notarial, a la que se une la licencia de obras, que legalizaba la construcción en 1984 y una cédula de habitabilidad de la misma; más aún conforme a esta nueva acta complementaria, ya se ha producido el cambio en el Catastro y figura catastrada la vivienda a nombre de la heredera única.

Registrador: Califica negativamente la escritura de herencia, y posteriormente ratifica su calificación, ahora acompañada de un acta que incorpora los nuevos documentos (licencia de obras, cédula urbanística y certificado catastral ya a nombre de la heredera).

La calificación registral es exhaustiva: No se acredita con certificado municipal que la vivienda no está situada en suelo no urbanizable de especial protección; hay una diferencia en la superficie de la vivienda entre Catastro y realidad, y no se acredita que la finca cuya obra se declara sea la misma finca catastral (pese a que se acompaña un acta de notoriedad relativa a la ubicación de la misma y el Catastro ha cambiado, al tiempo de la segunda calificación, la referencia catastral a nombre de la adjudicataria); también se rechaza el certificado municipal, ya que no tiene código seguro de verificación; se indica por el registrador que el técnico ha acreditado la antigüedad de la edificación basado en el IBI y en el Catastro; y por último se exige acreditar fehacientemente la ubicación de la finca mediante certificado municipal.

Notario: Interpone recurso tratando de contrarrestar todos los puntos anteriores: indicando que: el certificado técnico acredita la antigüedad de la edificación, así como la licencia de su legalización; existe un certificado municipal acreditativo de que no existe incoado, ningún expediente por infracción urbanística contra la vivienda, aparte de que, como digo, ya se concedió en 1984 licencia de legalización y la vivienda tiene la correspondiente cédula de habitabilidad de aquella fecha; en el Registro no existe mención alguna en contra de todo lo anterior; y en cuanto a la ubicación de la vivienda, es verdad que la descripción de la misma, como la de todos los parajes y viviendas de aquella época, es muy genérica (Partida de Verdegás o Fontcalent s/n), pero es evidente que el propio Catastro, tras de la herencia y el parte notarial al Catastro, ha cambiado el nombre del titular de la vivienda y hoy figura en el Catastro el de la heredera y adjudicataria.

Dirección General: Tras de una prolija explicación, que uno no sabe si es a favor o en contra de la calificación registral o de los argumentos del notario (se añoran los años en que, la resolución final de un recurso, ocupaba una página, como mucho) estima finalmente el recurso (quiero creer que, en parte, apoyado por los argumentos del notario y la documentación aportada): que existe una licencia de legalización y una cédula de habitabilidad de la vivienda de 1984; que según certificado municipal no existe incoado ningún expediente por infracción urbanística, que el certificado técnico considera que el suelo es no urbanizable común; que en cuanto a la localización de la vivienda se ha formalizado un acta de notoriedad acreditativa de su actual ubicación, que el técnico ratifica, y se ha procedido el cambio catastral de titular a favor de la heredera.

Hay no obstante un punto, en el que la DG no entra (y que ha dado lugar a muchos problemas en Alicante), y es el de que el certificado municipal no tiene código seguro de verificación (CSV), respecto de la certificación emitida por el Ayuntamiento, indicando que no existe denuncia por infracción urbanística, ni duda en cuanto al emplazamiento de la vivienda en la Partida de Fontcalent, alegando que la DG que es innecesario entrar en este punto, y acepta dicho certificado cuando consta la creación de sellos electrónicos mediante resolución del titular del organismo público competente, que se publica en la sede electrónica correspondiente, regulando los datos que necesariamente deben figurar en la resolución aprobatoria (posteriormente la DG ha ratificado esta posibilidad en Resoluciones posteriores), ¿quiere decir que dicho sistema de documentación oficial es válido aunque carezca del CSV?. (JLN)

PDF (BOE-A-2016-3296 – 15 págs. – 279 KB)   Otros formatos

 

69. Nulidad de expediente de apremio. Tracto sucesivo

Resolución de 1 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Motril nº 1 a inscribir una certificación administrativa por la que se deja sin efecto otra anterior de adjudicación de finca en procedimiento de apremio.

Por sentencia dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, se declara la nulidad de un expediente ejecutivo de apremio seguido por la TGSS. Se presenta Certificación de la Tesorería en la que, en ejecución de la sentencia, se deja sin efecto la certificación de adjudicación de la finca.

El Registrador suspende la cancelación de la adjudicación por no constar el consentimiento de los titulares registrales – los adjudicatarios- por lo que es preciso que el órgano jurisdiccional declare que en este caso concreto el titular registral afectado por el pronunciamiento judicial ha tenido cumplida ocasión de intervenir en el proceso.

La Dirección General confirma la nota. Entiende que inicialmente la resolución de la Tesorería anulando la adjudicación efectuada y dejando sin efecto la certificación por la que aquella se inscribió debería ser título suficiente para proceder a la cancelación registral (arts 103, 104.1 y 107 apdo.1 de la Ley 29/1998 reguladora de la Jurisdicción contencioso administrativa). Pero ahora bien, la inscripción de actuaciones que surten efectos frente al titular registral precisa que el procedimiento asegure que su posición jurídica es respetada así como la de aquellas personas en cuya esfera jurídica se van a desplegar; el Registrador debe examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el art. 24 CE y su corolario registral del art. 20 LH. De acuerdo con la STS – sala de lo contencioso – de 16 de abril de 2013 (doctrina ya ampliamente recogida por las RR de la Dirección General) este principio de necesaria intervención del titular registral se ha de matizar en el sentido de que  en defecto de consentimiento expreso y autentico de los actuales titulares registrales (art.  82 LH), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignas de protección. En el supuesto planteado resulta que la única demandada fue la TGSS, sin que por parte del órgano jurisdiccional se haya emitido declaración alguna respecto a la intervención en el procedimiento del actual titular registral quien además está directamente afectado por la nulidad de la adjudicación, ya que este título fue precisamente el que determino la inscripción a su favor cuya cancelación se pretende; sin que sea además suficiente haber intentado la notificación posterior ya que precisamente el hecho de que el titular registral deba conocer la existencia del procedimiento responde a la necesidad de posibilitar su intervención en el curso del mismo ya que solo mediante esta podrá defender sus derechos, lo que no puede suplirse por el conocimiento del resultado del proceso judicial una vez finalizado. Por lo tanto, el defecto apreciado debe ser confirmado. (MN)

 

70. Expediente de dominio para inmatricular. Reanudación de tracto.

Resolución de 1 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Requena, por la que se suspende la inscripción de un expediente de dominio con finalidad de reanudación de tracto.

Se presenta auto recaído en expediente de dominio que, aunque se dice para inmatricular, lo es para reanudar el tracto. El documento se presenta con anterioridad a 1 de noviembre de 2.015, por lo que ha de calificarse de conformidad a la legislación anterior a la Ley 13/2015.

El Registrador entiende que no hay interrupción de tracto, ya que los promoventes adquirieron directamente del titular registral (fallecido hace 20 años) mediante documento privado.

La Dirección confirma la nota, ya que dada la excepcionalidad del expediente de dominio como medio para reanudar del tracto se justifica una comprobación minuciosa del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros  o para la elusión de las obligaciones fiscales; y se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que solo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción». De la documentación presentada no resulta, ni la evidente interrupción del tracto (al haberse adquirido directamente del titular registral) ni se ha expuesto y justificado en el documento judicial una dificultad excepcional en la formación del título perdido o ausente, hábil para practicar directamente la inscripción.

Además recuerda la actual regulación en el art. 208 LH  en el que de manera específica prevé en su regla primera que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada».  (MN)

 

71. Partición por contador partidor. Necesidad de Declaración de herederos abintestato.

Resolución de 2 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia nº 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional otorgada por el contador partidor nombrado en procedimiento judicial de división de herencia (arts. 782 y ss LECivil) junto con los transmisarios de los herederos fallecidos (art. 1006 CC).

Se entiende que es transmisaria de uno de los herederos fallecidos la Conselleria de Economía y Hacienda, que es representada por el Ministerio Fiscal. El contador partidor hizo las notificaciones que consideró oportunas y consignó la cantidad que correspondería a la citada Consellería por su condición de heredera.

Se da la circunstancia de que en la documentación presentada no consta que se haya tramitado el expediente para la declaración de herederos abintestato a favor de la citada Consellería, si bien se alega que, instado el procedimiento de declaración de herederos del citado causante a favor de sus sobrinos, el Juzgado lo desestimó ante la existencia de esposa del heredero. Resulta del expediente que la esposa falleció sin descendientes.

Además, en la documentación presentada a inscripción existen documentos que no reúnen los requisitos de forma previstos para garantizar su autenticidad, concretamente sellos del Juzgado.

¿Cabe la inscripción? NO, porque falta el título sucesorio que acredite la condición de transmisaria de la Consellería respecto del heredero fallecido.

Doctrina de la DGRN.

1 Es el título sucesorio quien determinará, a la vista de las pruebas practicadas en el procedimiento legalmente previsto para la declaración de herederos abintestato, si corresponde al Estado o a la Comunidad Autónoma la cualidad de heredero.

2 El principio de tracto sucesivo y el artículo 24 CE, sobre la proscripción de la indefensión, exigen que los sucesores declarados por el título sucesorio intervengan en la partición hereditaria, aceptándola o repudiándola, y con ello, transformando el derecho hereditario in abstracto en la adjudicación de bienes concretos. La no comparecencia o intervención de los herederos declarados no se puede suplir consignando una cantidad de dinero a su favor cuando conviniere a uno de los herederos partir con exclusión de los demás.

3 La falta de sellos del Juzgado, que garanticen la autenticidad de los documentos que se presentan, es defecto de forma que impide la inscripción.

Comentario

1 Necesidad del título sucesorio: la adquisición de la herencia exige inexcusablemente que se acredite la condición de heredero mediante uno de los títulos sucesorios legalmente previstos, que no pueden ser suplidos por ninguna otra actuación o procedimiento por razones evidentes de legalidad y seguridad jurídica.

Ello es así porque la partición por sí sola no es título traslativo de la propiedad, sino que su función es determinar o especificar los bienes concretos que corresponden a quienes son herederos en virtud del título sucesorio, convirtiendo el derecho hereditario abstracto en bienes concretos para cada uno.

Ello explica que si sólo hay un interesado en la herencia no será necesaria la partición, pues nada habrá que concretar o especificar, bastando el título sucesorio para la transmisión de los bienes y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

2 Los títulos sucesorios están legalmente determinados en el art. 14 de la Ley Hipotecaria: “El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo al que se refiere el capítulo VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012”.

3 Por tanto, para ser declarado heredero se debe seguir inexcusablemente el procedimiento legalmente previsto, que no puede ser suplido por la actuación del contador partidor, a quien no corresponde legalmente declarar herederos y efectuar notificaciones que sustituyan el procedimiento previsto. Tampoco la intervención del Ministerio Fiscal suple la falta del título sucesorio.

4 Conforme a la legislación en vigor, el procedimiento a seguir es el establecido en los “artículos 55 y siguientes de la Ley del Notariado en su redacción dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria. Y en el caso de resultar falta absoluta de herederos abintestato por parentesco colateral, y en virtud del artículo 958 del Código Civil, se abriría el procedimiento para declaración de heredero al Estado en los términos del procedimiento recogido por los artículos 20.6 y 20 bis de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de la Administraciones Públicas, en su nueva redacción dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria”.

Conclusión. Conforme el nuevo artículo 958 del Código Civil, se prevé la declaración administrativa de heredero para que el Estado pueda tomar posesión de los bienes, y este procedimiento no se ha cumplido. (JAR)

 

72. Rectificación de inscripción con carácter ganancial de determinadas fincas

Resolución de 2 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gandía nº 4 a la rectificación de la inscripción, con carácter ganancial, de determinadas fincas.

Estando unas fincas inscritas, -una ganancial y otra presuntivamente ganancial-, uno de los cónyuges pretende inscribir el carácter privativo mediante una instancia acompañada de determinados documentos –declaraciones testificales, recibos bancarios de los gastos de comunidad, confesión de su madre de que el dinero se lo había donado…-

La Dirección confirma el criterio del Registrador en el sentido de que para rectificar el asiento es necesario o bien el consentimiento del otro cónyuge o sentencia recaída en juicio declarativo dirigido contra él – arts 40, 217 y 219LH-. Señala además que los documentos aportados, aun cuando fueran originales, no bastan para destruir la presunción de ganancialidad puesto que para que se hubiera podido inscribir como privativas, (art. 95 RH) es necesario que se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente dado, sobretodo, el carácter fungible del dinero. También rechaza el argumento de que las fincas no estaban incluidas en  las sentencias dictadas con ocasión del procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales, ya que por un lado el procedimiento de liquidación del régimen matrimonial de gananciales  no es un procedimiento declarativo, y por otro nada obsta para que con posterioridad al referido procedimiento se realice una adición o complemento a la liquidación de la sociedad de gananciales, tal y como se contempla en el art 1079 CC, aplicable por remisión del art 1410. (MN)

 

73. Transmisión de bienes en pago de cuota de liquidación de sociedad mercantil

Resolución de 3 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mahón, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de transmisión de bienes en pago de cuota de liquidación de sociedad mercantil.

Hechos: Se otorga una escritura de transmisión de unos inmuebles pertenecientes a una sociedad en liquidación a uno de los socios en concepto de anticipo de la cuota de liquidación. Sin embargo no se ha aprobado el balance final de liquidación de la sociedad y para el caso de que no se apruebe en determinado plazo se prevé que la operación se reconvierta en compraventa con obligación de pago del precio.

El registrador suspende la inscripción, ya que no se ha inscrito la liquidación en el Registro Mercantil y no se ha aprobado el balance final de liquidación.

El interesado recurre y alega que no se trata de un acto de liquidación sino de transmisión de un bien inmueble, conforme al artículo 387 LSC, y que por tanto no le son aplicables las normas de liquidación de sociedades. El notario no emite informe alguno.

La DGRN  desestima el recurso. Alega que el liquidador no puede transmitir el activo social sin la aprobación del balance final de liquidación y posterior transcurso del plazo de dos meses sin impugnación de los socios, conforme a lo dispuesto en el artículo 390 LSC.

Admite que el liquidador puede teóricamente llevar a cabo una compraventa de los bienes sociales, pero en el presente no ha sido posible por falta de liquidez de la socia compradora. Además añade que de la escritura resulta también que el negocio jurídico llevado a cabo es el de pago anticipado de la cuota de liquidación, prohibido por el ordenamiento.

Finalmente señala que no queda salvado el negocio jurídico aunque se sujete a la condición de que se apruebe el balance, pues la aprobación del balance es una  “conditio iuris” previa para la existencia del negocio jurídico. (AFS).

 

74. Anotación de embargo. Discordancia en el D.N.I entre deudor embargado y titular registral

Resolución de 3 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Illescas nº 1, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre una finca, por no coincidir el D.N.I. del deudor embargado con el D.N.I. del titular registral.

Se plantea en el presente recurso si puede anotarse un embargo, cuando el mandamiento se dirige contra persona cuyo nombre y apellidos coinciden con los del titular registral, pero no coincide el DNI que consta en el mandamiento, con el del titular registral.

Alega el recurrente, que debe anotarse el embargo, porque el DNI que consta en el mandamiento es el que resulta de una nota simple de la finca ahora embargada.

La DGRN desestima el recurso diciendo que «En el presente expediente, lo cierto es que los asientos proclaman un titular registral que no es el mismo que el demandado en el procedimiento ejecutivo, por mucho que tenga el mismo nombre y apellidos, pues no coincide el número del DNI, según Registro, dato que lleva cabalmente al registrador a la denegación del embargo, por falta de tracto sucesivo, al no ser la misma persona la deudora y el titular registral, por imperativo del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución), una de cuyas manifestaciones es el principio hipotecario de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). A mayor abundamiento, el registrador señala en el informe que el deudor embargado tiene su domicilio en Borox y el titular registral en Casarrubios del Monte.» Y añade que «Cualquiera que sea la razón de la expedición de la nota simple informativa con un DNI incorrecto, que llevó a la confusión de pensar que las fincas pertenecían al demandado, lo cierto es que los asientos prevalecen sobre la publicidad formal que se pueda expedir.» (JDR)

 

75.  Entrega de legado a favor de prelegatario

Resolución de 4 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y entrega de legado.

Supuesto de hecho.

Resuelve la Resolución si es inscribible la escritura de entrega de legado de cosa específica y determinada otorgada por la heredera, que también es la legataria (prelegataria), sin el concurso de la otra heredera y sin estar autorizada por el testador para tomar posesión del bien legado por sí misma.

A los efectos de este comentario no resulta relevante la circunstancia de que la escritura sea otorgada por los transmisarios de la prelegataria, pues la solución ha de ser la misma, sea la prelegataria o sean sus transmisarios los otorgantes.

¿Es inscribible la escritura de entrega de legado otorgada unilateralmente por la prelegataria sin el concurso de la otra heredera, cuando no está autorizada por el testador para tomar posesión por si misma del bien legado? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 Es doctrina reiterada del Centro Directivo que para inscribir el legado de cosa específica y determinada a favor del legatario se precisa la entrega del bien legado, pues el legatario no puede como regla general ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos (art 885 CC). (RR de 13 de enero de 2006, 13 de abril de 2009 y 4 de julio de 2014, entre las más recientes)

2 Este criterio no es incompatible con el hecho de que el legatario de cosa específica y determinada adquiera la propiedad del bien legado desde el momento del fallecimiento del testador (art. 882 CC), pues la DGRN ha puesto de relieve reiteradamente que los legados, cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y también, cuando hay herederos forzosos al pago de las legítimas. La exigencia de entrega trata de impedir la dispersión de los bienes, que perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores (RR de 13 de enero de 2006, 13 de abril de 2009 y 4 de julio de 2014)

3 Aunque se trate de un prelegado por haber sido instituida heredera la adjudicataria, sin embargo no es heredera única pues hay otra heredera que no comparece en la partición y entrega del legado; por la misma razón requiere la concurrencia de la otra heredera aunque sea legitimaria la legataria puesto que no se trata de legado en pago de su legítima y además sólo con la concurrencia de la otra heredera se puede saber si su legado no excede de la cuota de la que puede disponer el testador sin perjudicar la legítima de aquélla.

4 Además, no resulta del testamento que la legataria pueda ocupar por su propia autoridad la cosa legada ni hay previsión testamentaria que le faculte para ello y aunque se alega por los recurrentes que tiene la posesión de la misma, no se acredita ni consta que la tuviera al tiempo de la apertura de la sucesión.

Comentario.

Como dice la misma Resolución, la DGRN se ha ocupado reiteradamente de esta materia en los últimos tiempos, partiendo de la regulación que contiene el articulo 81 RH.

1 La regla general es que el legatario de cosa específica no puede tomar por sí posesión del bien legado y pretender la inscripción a su favor, sino que será el contador partidos o el albacea facultado para ello quienes otorgarán la escritura de entrega del legado junto con el legatario, y, a falta de aquéllos, corresponde hacer la entrega al heredero o herederos (art. 81.c RH).

2 Esta regla general puede ser exceptuada en el caso del prelegatario, o cuando toda la herencia esté distribuida en legados, cuando el legatario estuviera autorizado expresamente por el testador para posesionarse de la cosa legada o cuando el legatario tuviera la posesión del bien legado al tiempo de abrirse la sucesión:

–  Requisito común a todos estos casos es que no haya legitimarios, pues, si los hubiera, su intervención será necesaria para la entrega del legado, incluso aunque el legatario sea también legitimario (RR. 20 0ctubre 2001 y 9 de marzo 2009)

– Caso del prelegatario: podrá tomar por si posesión del bien legado cuando sea el único heredero, o bien cuando el testador lo haya autorizado expresamente, aunque no sea el único heredero. En tales casos basta la manifestación del legado otorgada unilateralmente por el prelegatario (art. 81.a RH).

– Caso del legatario: igual que en el caso del prelegatario, bastará la manifestación del legado otorgada unilateralmente por el legatario cuando el testador lo haya autorizado expresamente. La diferencia con el prelegatario es que éste también `puede actuar unilateralmente, aunque no le hubiera autorizado el testador si es heredero único

– Si toda la herencia estuviera distribuida en legados: bastará la solicitud del legatario para la inscripción si no se hubiera nombrado contador partidor o facultado al albacea para la entrega (art. 81.d RH). Este caso no tendrá lugar cuando, distribuida la herencia en legados, hubiera herederos instituido en un potencial remanente. 

– Caso de que el legatario fuera ya poseedor del bien legado al abrirse la sucesión: deberá resultar acreditada esta situación (en este sentido puede resultar útil la declaración del testador en el mismo testamento cuando el legatario ya estuviera disfrutando el bien legado al otorgar el testamento, situación que con cierta frecuencia se da cuando se trata de viviendas). (JAR)

 

76. Extinción de condominio y división material en documento judicial

Resolución de 4 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Teruel, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de sentencia por la que se divide una finca registral.

Supuesto de hecho. Se cuestiona la inscripción de un testimonio de sentencia en la que se declara extinguido el condominio de una finca rústica y la consiguiente división del inmueble conforme a la parcelación descrita en la demanda, todo ello conforme a la descripción catastral actualmente existente, debatiéndose si es exigible o no a efectos registrales la licencia de parcelación o declaración de innecesariedad de la misma.

 ¿Cabe la inscripción sin que se acredite la licencia de parcelación o la declaración de innecesariedad? NO.

Doctrina DGRN

1 Necesidad de licencia: Sin perjuicio del respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, «…si el documento judicial formaliza una división de finca, es indudable que se trata de un acto con trascendencia urbanística que debe cumplir las respectivas normas sectoriales, y que corresponde al registrador exigir el cumplimiento de las normas que invocan su intervención a efectos del acceso registral del acto (cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento). Por ello, debe confirmarse la exigencia del registrador, impuesta por los artículos 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos urbanísticos, conforme a la reiterada doctrina de este Centro Directivo.».

2 Prescripción: Es importante tener en cuenta que tal exigencia se entiende «sin perjuicio de que pueda invocarse la antigüedad suficiente de la división efectuada, por ejemplo mediante la certificación catastral, que justifique la posible prescripción de las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística, para exceptuar la exigencia de título administrativo habilitante, conforme a la doctrina de esta Dirección General –cfr. Resolución de 26 de mayo de 2015–, pero no ha ocurrido en el presente caso».

Comentario.

Los actos de parcelación están sujetos por disposición legal al control del órgano administrativo competente en sede de disciplina urbanística. Por ello, notarios y registradores deben exigir para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento. Así lo estableces con carácter general los textos legales en la materia.

Dicho control es predicable de todo documento público, incluso los judiciales, y de ahí que para inscribir o autorizar escrituras en cumplimiento de sentencia se deba exigir la correspondiente licencia o la declaración de innecesariedad cuando sean preceptivas. Ello no supone, y así lo dice la Resolución, desoír el pronunciamiento judicial, sino que se trata de complementarlo precisamente para que sea plenamente efectivo, y eso es lo que hacen en su caso notarios y registradores dentro de sus respectivas competencias.

A destacar lo dicho por el Centro Directivo sobre la prescripción de la infracción urbanística cuando pueda invocarse la antigüedad suficiente de la división efectuada, por ejemplo, mediante la certificación catastral, que justifique la posible prescripción de las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística, para exceptuar la exigencia de título administrativo habilitante, conforme a la doctrina de esta Dirección General (RDGRN 26 de mayo de 2015). (JAR)

 

77. Prioridad: Calificación conjunta del primer y tercer documento presentado

Resolución de 7 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Huelva nº 1 a inscribir una escritura de compraventa

Supuesto de hecho. La sociedad A vende una finca inscrita a la sociedad B. Esta escritura (título 1º) es la primera en presentarse en el Registro de la Propiedad, resultando de los asientos que la sociedad transmitente (A) no es titular registral, lo que constituye un defecto que impide la inscripción por imperativo del principio del tracto sucesivo (art. 20 LH). Este defecto es subsanable.

La sociedad A también transmitió la misma finca a la sociedad C por negocio de adjudicación en pago. Esta escritura (título 2º) es la segunda en presentarse en el Registro. Lógicamente, también adolece del mismo defecto de falta del tracto sucesivo.

La sociedad A y la sociedad F, que es la titular registral, habían otorgado escritura por la que está última transmitía la finca a la sociedad A. Esta escritura (título 3º) se presenta en tercer lugar.

Cuestión que se plantea

1 El título presentado en primer lugar es calificado con defecto subsanable al no cumplirse las exigencias del tracto sucesivo registral. 

2 Sin embargo, dicho tracto sucesivo queda cumplido si se inscribe primeramente el título 3º, inscripción que posibilitaría la posterior inscripción del título 1º.

3 Para ello es necesario calificar conjuntamente los títulos 1º y 3º aunque en el medio haya otro (título 2º) incompatible o contradictorio con el título 1º. De admitirse la calificación conjunta se estaría alterando el orden riguroso que el principio de prioridad impone en el despacho de documentos.

 ¿Cabe en este caso la calificación conjunta de los títulos 1º y 3º de modo que se posibilite la inscripción primeramente del Título 3 y a continuación la inscripción del Título 1? SI.

Doctrina de la DGRN

1 Principio de prioridad y calificación registral:  «La cuestión planteada en el presente caso debe resolverse conforme a la doctrina de esta Dirección General expresada en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, según la cual (…) el documento presentado en el Diario en primer lugar (la compraventa) gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado…». 

2 Tracto sucesivo y defecto subsanable: «… En segundo lugar, en los casos de falta de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, quedan modalizados los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad. En efecto, en cuanto al principio del tracto sucesivo, frente a la rotundidad del párrafo segundo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que prevé la denegación de la inscripción solicitada en caso de que el derecho resulte inscrito «a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o el gravamen», el artículo 105 del Reglamento Hipotecario modaliza la regla anterior al prescribir que «no obstante lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable».

Comentario. Como la propia Resolución cita, esta materia ya había sido tratada por la R 12 noviembre de 2010 (BOE 1 de enero de 2011), comentada en el Informe para Opositores del mes de 

La cuestión gira en torno a los efectos que despliegan los principios de tracto sucesivo y de prioridad registral, muy concretamente en el ámbito de la calificación registral.

1 Principio de prioridad y calificación registral (art. 17 LH): este principio impone como criterio rector observar un orden en la calificación según el orden de presentación. Dice la Resolución: «.., Por tanto, confiriendo dicho principio preferencia al título primeramente ingresado al Registro sobre los posteriores, tal preferencia exige lógicamente, en principio, que los registradores despachen los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí…».

2 Partiendo de este criterio, sin embargo, no puede extremarse la consecuencia hasta el punto de desvirtuar la calificación registral y llegar a resultados contrarios a los realmente perseguidos. Por ello dice la Resolución que su rígida aplicación «… no puede llegar a limitar la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun presentados posteriormente, para de esta forma procurar el mayor acierto en la calificación, no efectuar inscripciones inútiles e ineficaces, evitar litigios y conseguir una justa concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados. Ciertamente también ha precisado este Centro Directivo que de esta facultad y deber no puede deducirse que los registradores puedan o estén obligados a alterar por sí, y sin la intervención de los interesados legitimados para ello, como se deduce del art. 105 RH.

Conclusiones.

1 Los registradores deben observar un orden en la calificación de los documentos presentados. Este orden de despacho es consecuencia del principio de prioridad, según el cual la calificación se hace de acuerdo con el orden de presentación de los documentos en el Registro.

2 Sin embargo, este principio ordenador no puede ser ciego hasta llegar al extremo de desvirtuar la finalidad que se persigue con la prioridad registral. El dogmatismo extremo llevaría a favorecer inscripciones inútiles e ineficaces, provocar litigios innecesarios y sacrificar hasta el extremo la necesaria concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados.

3 Esta moderación razonable en la aplicación de la prioridad no permite, sin embargo, que el registrador pueda de forma unilateral alterar el orden del despacho sin la intervención de los interesados y sin base legal alguna (art. 105 RH).

4 La base normativa no sólo es reglamentaria, sino que legalmente también se refleja en el art. 629.2 LECivil.

5 «Todo ello lleva a la conclusión de que en los casos en que existan títulos intermedios presentados entre los dos previstos en el artículo 105 del Reglamento Hipotecario (el subsanable y el subsanador) –fuera de los casos de convalidación–, tales títulos intermedios quedan perjudicados en favor de aquellos con base en la preferencia o prioridad ganada mediante el primer asiento de presentación practicado, preferencia que se comunica al título que reconstruye el tracto del primero». (JAR)

 

78. Prioridad y Tracto sucesivo

Resolución de 8 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Huelva nº 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Similar a la anterior. (JAR)

 

79. Hipoteca. Calificación de tratos preliminares y deber de transparencia. Intereses de demora. Cláusulas de vencimiento anticipado. 

Resolución de 9 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Barcelona nº 17, por la que se deniega la inscripción de ciertos pactos en una escritura de préstamo hipotecario de la citada entidad.

EL CASO, Los defectos y la decisión de la DGRN.- Unos deudores personas consumidoras hipotecan a favor de Abanca una vivienda, que no es la habitual, en garantía de un préstamo de 68.000 euros de principal, del 16% del principal, en garantía de los intereses ordinarios al tipo máximo del 8% anual equivalente a 24 meses, un 25% del principal en garantía de los intereses de demora, equivalente a 20 meses al tipo máximo pactada, y un 10% del principal para costas y gastos.

La registradora pone tres defectos.

Primero: que la cantidad que se asegura por intereses [de demora] es superior al límite previsto por el art. 251.6.4 letra a) del Código de Consumo de Cataluña, por lo que suspende la inscripción de la hipoteca, sin que proceda la inscripción parcial, por afectar a un elemento esencial del derecho real de hipoteca cual es la responsabilidad hipotecaria. Defecto confirmado.

Segundo, que no se indica en la escritura si se cumplen las obligaciones legales de información del notario del art. 123,10 Ley 22/2010, de 20 de julio. [Los hechos resultan de la misma escritura donde se relacionan por el notario el cumplimiento de obligaciones de información previa al contrato de predisponente y notario, sin que entre ellas se encuentren las del citado artículo]. Defecto confirmado parcialmente.

Tercero, de la cláusula de resolución o vencimiento anticipado se rechazan los siguientes pactos: 1.- La cláusula señalada con la letra b) [defecto confirmado], d), g) [defecto revocado], h) [confirmado] en cuanto establece el vencimiento anticipado de la deuda por razón de causas que pueden provocar la disminución de la solvencia del deudor. 2.- La cláusula señalada con la letra e), i) [revocado] y j) [revocado] en cuanto establece el vencimiento anticipado por razón incumplimiento de obligaciones accesorias. 3.- La cláusula señalada con la letra f) [confirmado], en cuanto establece el vencimiento anticipado por razón de la falta de inscripción de la garantía.

REMISIÓN AL RESUMEN DE OTRAS RESOLUCIONES.- Con carácter previo se plantean en el recurso dos cuestiones (competencia administrativa para resolver el recurso y aplicación del Derecho autonómico), que ya fueron analizadas en la Resolución de 25 de septiembre de 2015 y reiteradas en otras diez Resoluciones posteriores de fechas 8 (dos) y 9 (dos) de octubre, 21 de octubre, 10 (dos) de noviembre y 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015 y 4 de enero de 2016 sobre la misma materia a cuyo resumen nos remitimos.

El recurso también aclara, como la resolución de 10 noviembre 2015, que se procede a resolver todas las cuestiones planteadas, no obstante, la suspensión de la norma objeto de aplicación. En cuanto al resto, el caso es parecido con algunas variaciones que se indican, a las resoluciones citadas, por lo que nos remitimos al correspondiente resumen.

[…] No puede admitirse la alegación del recurrente de que desde el 9 octubre no puede ser invocado el citado artículo de la legislación catalana hasta que no se levante la suspensión o se confirme la legalidad del mismo […] Ello es así porque, tal suspensión sólo afecta a las escrituras otorgadas a partir de la fecha en que la misma comienza a operar, pero no a las que fueron otorgadas bajo la vigencia de la norma (10 septiembre 2015).

PRIMER DEFECTO (APARTADO PRIMERO): LOS INTERESES MORATORIOS.- La cuestión de fondo principal, es si se aplica a los intereses moratorios de los préstamos hipotecarios el límite del art. 251-6, número 4, del Código de consumo de Cataluña. Se dan por reproducidos los argumentos de las resoluciones citadas con anterioridad que lo hacen aplicable[1].

En el presente caso la finalidad del préstamo no es la adquisición de la vivienda habitual de los prestatarios sino otra distinta; por lo que no resulta aplicable, y no lo hace la registradora, la legislación estatal [art. 114.III LH].

Como ya se resolvió en las Resoluciones de 25 de septiembre y 8 y 9 de octubre de 2015, sí sería aplicable la citada norma autonómica catalana. Pues bien, esta norma catalana es vulnerada ya que el límite legal en la fecha de otorgamiento de la escritura de los intereses moratorios era del tipo el 10,50% durante toda la vida del préstamo, mientras que el estipulado es el resultado de adicionar 6 puntos porcentuales a los intereses ordinarios vigentes en el momento del devengo, el cual podría ser superior al máximo legal en algún momento de la vida del préstamo. El registrador debe, en este caso, rechazar la inscripción de la cláusula discutida en cuanto contraria a una norma prohibitiva; y eso es lo que efectivamente ha hecho la registradora, por lo que el defecto debe ser confirmado al encontrase bien fundamentada la nota de calificación y haber actuado el registrador dentro del marco de extensión de sus facultades calificadoras [debería evitarse el lenguaje sexista y hacer visible en el discurso a la mujer que firma la nota –Conferencia de Beijing de 1995 y art. 15 LO 3/2007].

PRIMER DEFECTO (APARTADO SEGUNDO): RESPONSABILIDAD POR INTERESES MORATORIOS.- No existiendo devengo de intereses moratorios no podrá existir garantía hipotecaria de los mismos o, como ocurre en este caso, siendo el tipo máximo de interés moratorios a efectos obligacionales del 10,50%, no cabe que su cobertura hipotecaria tenga un tipo máximo del 15,00% porque nunca podrán devengarse intereses de demora a dicho tipo.

Adicionalmente, en el caso de que la finalidad del préstamo fuera la adquisición de la vivienda habitual del prestatario persona física –lo que no ocurre en el presente supuesto–, dicha responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios deberá también ser objeto de una segunda limitación, consistente en que se deberá incluir en la estipulación de la responsabilidad hipotecaria la referencia a que el tipo máximo pactado a efectos de los intereses moratorios no será aplicable «en caso de exceder de tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento del devengo», o si se quiere, que sólo se aplicará como un nuevo límite para el supuesto de que el triple del interés legal del dinero fuera superior, y nunca como un límite general a efectos hipotecarios. Tal segundo límite viene impuesto por el art. 114 LH que es una norma de jerarquía superior al Código de consumo de Cataluña, el cual no puede impedir su operatividad en caso de concurrir el supuesto que provoca su aplicación.

SEGUNDO DEFECTO: DEBERES DE INFORMACIÓN NOTARIAL.- Tales deberes se establecen en el art. 123-10, número 2, del Código de consumo de Cataluña [CcC en adelante]. Se plantea si la omisión en la escritura de hipoteca de haberse suministrado por el notario la información del número 2 del indicado precepto, es motivo suficiente para suspender la inscripción de la hipoteca, lo que lleva a analizar la concreta naturaleza de las obligaciones del indicado artículo.

Sobre esta materia, la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, recogida, entre otras, en las Sentencias de 18 junio 2012, 9 de mayo de 2013, 8 septiembre 2014, 22 abril 2015 y 23 diciembre 2015, ha sentado la doctrina acerca de que la contratación con condiciones generales constituye una categoría contractual diferenciada de la contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su eficacia última, no tanto en la estructura del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden, especialmente al reforzamiento de la información. Estos deberes en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios, a nivel nacional, se materializa en el seguimiento del proceso de contratación e información regulado en la Orden Ministerial EHA 2899/2011

La Dirección General en Resoluciones como las de 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero de 2014 o 22 de enero, 28 de abril y 25 de septiembre de 2015, ha dicho que el registrador de la Propiedad, especialmente en presencia de préstamos o créditos hipotecarios concedidos a personas físicas y garantizados con viviendas, «deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma -normal o reforzada- que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la Ley 1/2013, etc.–». La protección del consumidor, que pretenden tanto la normativa como la jurisprudencia señaladas, alcanza, por tanto, a la totalidad del proceso de contratación que culmina en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad y que se inicia con la puesta a disposición del consumidor de la información precontractual (ficha de información precontractual, oferta vinculante y ficha de información personalizada) suficiente para que éste pueda analizar y conocer el alcance y las implicaciones del contrato que pretenda suscribir, y continúa con la posibilidad de estudiar el contrato de préstamo durante tres días antes de su firma y las obligaciones de información y asesoramiento que la normativa vigente impone al notario autorizante del préstamo.

El registrador no sólo puede sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, ya que se trata de un criterio objetivo de valoración de la transparencia contractual y se incardina dentro del denominado control de incorporación de las condiciones generales a los contratos de adhesión de los arts. 5.1, 7 y 8 LCGC.

Pues bien, estos mismos criterios han de aplicarse al art. 123-10, número 2, del Código de consumo de Cataluña [compatible con su homónimo, el art. 30 de la Orden EHA 2899/2011 nacional, en el sentido de considerar las exigencias de ese artículo CcC incardinadas en el control de inclusión].

Pero, ese propio ámbito del control de incorporación antes señalado y los términos del art. 30 de la Orden EHA 2899/2011, que constituye la regla general de la actuación notarial en este campo, genera que no todo requisito o información recogido en la norma catalana deba tener la misma consideración a los efectos de la inscripción registral. Así, se pueden señalar los tres siguientes niveles diferenciados:

[1] La obligación del notario de poner a disposición del prestatario con una antelación de al menos cinco días hábiles el contenido de la escritura, que amplía los tres días del art. 30.2 de la Orden EHA 2899/2011, debe integrarse con éste en el sentido que, también en el supuesto de aplicación de la norma catalana, «el cliente podrá renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría». Pues bien, el cumplimiento de este requisito de puesta a disposición para su examen del proyecto de escritura, la efectividad de ese estudio anticipado o la renuncia del prestatario a su derecho a examinar el proyecto, debe tener un reflejo expreso en la propia escritura de formalización de la hipoteca, en cuanto que constituye un trámite [el inicial según la resolución] del proceso de contratación cuya omisión puede afectar a la eficacia del contrato de adhesión de préstamo hipotecario.

[2] El notario debe velar porque se haya cumplido la obligación del predisponente y él mismo debe proporcionar de modo que sea comprensible información acerca de las circunstancias del dicho art. 123-10, número 2 […] requisito cuyo cumplimiento, debe ser objeto de control registral en cuanto es determinante de una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor, y del conocimiento real por el deudor de los concretos riesgos contratados. La concreta redacción del artículo de referencia, su contenido no puede entenderse comprendido dentro de los términos más detallados de la información notarial recogida en el art. 30.3 de la Orden EHA 2899/2011 […]

[3] Y, finalmente, respecto de la información del arbitraje de consumo y demás mecanismos extrajudiciales de resolución de conflictos que son consecuencia de no atender las obligaciones derivadas del contrato; al tratarse de una información que no repercute en la comprensión del prestatario acerca de las consecuencias económicas y jurídicas de lo que firma, se encuadra dentro de los deberes generales del notario de informar a las partes sobre ciertos aspectos asociados al contrato que se va a otorgar, pero que no afectan a la validez civil del mismo y carecen, por tanto, de repercusión de carácter registral [la información del predisponente tiene efectos civiles, la notarial no, tal vez pueda tener efectos notariales: debilita la fuerza ejecutiva del título.

CUMPLIMIENTO OBLIGACIONES DE TRANSPARENCIA.- En la escritura que es objeto de este expediente constan las siguientes circunstancias: a) en su página 77 que el prestatario «manifiesta haber recibido adecuadamente y con la suficiente antelación [se supone que del predisponente: el predisponente es el que entrega y cumple con la obligación de información: es el que comunica] la FIPER y la Oferta Vinculante y que no existen discrepancias entre las condiciones de ésta y las pactadas en la presente escritura»; b) En las páginas 78 a 80 que el notario ha cumplido sus obligaciones de información de conformidad con el art. 30 de la Orden EHA 2899/2011 […] incorporando un documento de dos folios acreditativo de ello firmado por la parte prestataria, y c) en la estipulación decimotercera (páginas 55 y 56) que la entidad acreedora ha manifestado al prestatario, de conformidad con los arts. 132 y 133 del Código de consumo de Cataluña, su voluntad de no someterse a arbitraje de consumo y de haber optado por el procedimiento de mediación como único sistema de resolución extrajudicial de conflictos.

Por tanto, en cuanto a este defecto el recurso debe ser desestimado, excepto en lo referente a la información relativa al arbitraje de consumo y a los demás mecanismos extrajudiciales de resolución de los conflictos que son consecuencia de no atender las obligaciones derivadas del contrato, que debe ser estimado en este concreto aspecto.

DEFECTO TERCERO: LAS CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.– Un primer grupo formado por aquellas causas que asocian el vencimiento anticipado a la eventual insolvencia del prestatario, letra b) «cuando se compruebe falseamiento, ocultación o incorrección de los datos facilitados por el Prestatario y/o fiadores o de los documentos aportados por ellos a la Entidad, que hubiesen sido determinantes para la concesión del préstamo o vigencia del mismo», la letra g) «si por causa no imputable a la Entidad o a sus empleados no se hubiesen podido cancelar registralmente las cargas, limitaciones o gravámenes que existiesen sobre la finca hipotecada, cuya cancelación hubiese sido condición indispensable para la concesión del préstamo, por perjudicar el rango hipotecario que se habla convenido, y el Prestatario no aportase otras garantías similares, libres de cargas», y la letra h) «si pesase sobre la finca hipotecada condición, carga o gravamen distintos de los expresados en esta escritura, que resulten de información registral obtenida por la Entidad, previa a la formalización del préstamo que perjudiquen la garantía hipotecaria».

[1] En cuanto al supuesto letra b), falsedad u ocultación de datos que hayan resultado esenciales para la concesión del préstamo, aunque más que en el vencimiento anticipado por insolvencia del prestatario debe encuadrarse en el de anulabilidad del contrato por vicios del consentimiento, teniendo en cuenta el actual contexto de otorgamiento «responsable de los créditos» con consumidores que impone, entre otros factores, que las entidades financieras atiendan en la concesión de los créditos residenciales preferentemente a la solvencia del deudor y no exclusivamente al valor esperado de la garantía real se considera como una causa proporcional y adecuada […]

No obstante, para considerar inscribible esta causa de vencimiento anticipado es preciso que sea objetiva de alguna forma cuáles han sido los datos que han determinado la concesión del préstamo, de tal manera que ese vencimiento no quede a la libre apreciación del acreedor con vulneración del art. 1256 CC. En el presente caso no resulta de la cláusula denegada ni de la documentación complementaria (ej. Fiper) la necesaria concreción de cuáles fueron esos datos, por lo que el defecto debe ser confirmado.

[2] Respecto del supuesto letra g), no cancelación de las cargas registrales que gravan la finca hipoteca y que se estableció como condición esencial de la concesión del crédito, sin embargo debe ser revocada la calificación porque, frente a lo que se afirma en la nota de despacho, sí responde a una justa causa cual es la suficiencia de la garantía hipotecaria, sí se prevé expresamente la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías complementarias o sustitutivas de la hipoteca en cumplimiento del art. 1.129.3 CC y, además, se excluye el vencimiento cuando la ausencia de la cancelación sea imputable al banco o a sus empleados. [Revocado].

[3] Y, en relación con el supuesto letra h), existencia de cargas registrales que graven la finca hipotecada distintas de la que conste en la previa información registral, debe ratificarse la nota de calificación porque en la misma, ni se permite al prestatario complementar o sustituir la garantía ni se excluye el supuesto de ser imputable la causa de la desinformación al acreedor, a quien, por otra parte, le incumbe la diligencia en la obtención y comprobación de la situación registral de las fincas. Es a este supuesto al que es plenamente aplicable lo señalado por el Tribunal Supremo en la sentencia de 16 de diciembre de 2009, que reproduce la registradora […]

Un segundo grupo de causas se refiere a aquellas que asocian el vencimiento anticipado al incumplimiento de obligaciones accesorias, del que forman parte [4] la letra i) «por la suspensión, anulación o revocación, aunque no sean firmes, de los actos administrativos que hayan autorizado el uso de suelo o edificación en la finca hipotecada, cuando supongan su derribo, si el Prestatario no procediese conforme a lo previsto para ese supuesto en la letra d) anterior» [5] y la letra j) «concurrencia de cualquier otra causa que, con arreglo a Derecho, determine la resolución o vencimiento anticipado».

Ambos defectos deben ser revocados, el recogido en la letra i) por cuanto al pactarse que el vencimiento operara en la misma forma que en la causa letra d), con la que guarda identidad de razón (ruina, derribo o deterioro de la finca hipotecada), las mismas razones que han llevado a la registradora a la estimación del recurso en cuanto a la misma, son aplicables en el presente caso: justa causa por suponer un deterioro de la garantía, cuantificación del mismo por técnico independiente y derecho del cliente a ofrecer nuevas garantías. El recogido en la letra j) porque las causas de resolución legales no pueden considerarse per se accesorias, antes al contrario, la normativa aplicable en cada caso las considera de suficiente entidad para generar tal efecto, ya por vincularlas al incumplimiento de la obligación principal ya por hacerlo respecto de la pérdida o deterioro de la cosa objeto del respectivo contrato, y su determinación resulta del propio reflejo en la norma que se invoque.

Por último, [6] respecto de la última causa de vencimiento anticipado denegada, la letra f), referida a «si por causa no imputable a la Entidad o a sus empleados, fuese suspendida o denegada la inscripción de esta escritura en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no quedase válidamente constituida la hipoteca en la forma indicada, por existir un asiento contradictorio o por limitación o condición que obste a la plena eficacia de la garantía ofrecida», debe confirmarse su denegación ya que, aunque el vencimiento no opera en caso de negligencia de la entidad de crédito o de sus empleados, no se excluyen todos los supuestos en que la falta de inscripción se puede producir por causa ajena al prestatario (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009), ya que es a la entidad acreedora a quien incumbe asegurarse de que jurídicamente esa inscripción es posible, y, por otra parte, tampoco se concede al deudor la posibilidad de sustituir la garantía en caso de tal imposibilidad. Además, como señala la registradora con base en la Resolución de 8 junio 2011, se trata de una causa de vencimiento tendente a operar en caso de ausencia de inscripción de la hipoteca, ya que una vez practicada ésta, resulta una cláusula superflua y carente de todo efecto jurídico.

[1] El Pleno del Tribunal Constitucional, por Auto de 12 abril 2016, en el recurso de inconstitucionalidad núm. 5459-2015, promovido por el Presidente del Gobierno, ha acordado levantar la suspensión de los siguientes preceptos de la Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de Consumo de Cataluña para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo: […] 13 [por cuanto añade un nuevo apartado 4 al artículo 251.6 de la Ley 22/2010] […] Suspensión que se produjo con la admisión del mencionado recurso de inconstitucionalidad y que fue publicada en el «Boletín Oficial del Estado» números 242 y 243, de 9 y 10 de octubre de 2015.

Comentario: Dada la importancia de la Resolución, nos remitimos a este archivo especial. (CB)

 

80. HERENCIA. EXCESO DE ADJUDICACIÓN: CAUSA

Resolución de 9 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Álora, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia

Hechos: Se otorga una escritura de herencia entre una viuda y sus hijos.  Posteriormente, habiendo fallecido ya dicha viuda, es aclarada dicha escritura inicial por otra en la que se adjudica la totalidad de la nuda propiedad del único bien a una hija y el usufructo a la viuda, manifestando los coherederos que la diferencia de valor que resulta de la adjudicación a favor de la hija estaba compensada por haber recibido bienes en vida del causante. En cuanto al exceso de adjudicación en relación a la viuda, igualmente está compensado al haber recibido el ajuar, bienes muebles y enseres de la herencia (que no se inventarían) y por haberle entregado la adjudicataria del bien a la viuda en vida de ésta dinero.

El registrador considera que a dicho negocio  jurídico de exceso de adjudicación le falta precisión en la expresión de la causa, pues no queda claro el concepto en el que fue entregado el dinero previo, si oneroso o gratuito.

El recurrente considera que la causa está suficientemente expresada, pues hay prestaciones recíprocas entre ambas partes. Otra cuestión es que ello sea cierto o no, pero eso escapa a la apreciación del registrador.

La DGRN desestima el recurso. Considera que, tal y como está redactada la escritura, la causa no está suficientemente expresada, pues se justifica el exceso de adjudicación de una parte con la entrega de dinero, y de otra con la adjudicación del ajuar, bienes muebles, y enseres, que no han sido inventariados. Son por tanto causas distintas y de distinta naturaleza que tienen que ser aclaradas sin que baste alegar el principio de libertad y autonomía contractual. (AFS)

 

81. Acta notarial de manifestación unilateral de hechos

Resolución de 14 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almoradí a inscribir un acta notarial de manifestación unilateral de hechos.

A) Hechos:  Se presenta un acta de manifestaciones en que el administrador de una SL dice que el titular registral de determinadas fincas, no es verdadero titular civil, por haber incumplido un contrato privado, y que por tanto su título es nulo por simulación absoluta y falta de causa, y lo mismo de todas las ventas posteriores hechas por dicho titular.

B) Obviamente, el registrador califica negativamente por entender que los asientos están bajo la salvaguarda de los tribunales y su rectificación requiere consentimiento de todos los titulares o resolución judicial (arts 1, 38, 40-d, 82 y 83 LH).

C)  El administrador recurre alegando que en realidad no solicitaba la rectificación del registro sino la constancia del Acta notarial por nota marginal (sic) para advertir a terceros de que esa titularidad es inexacta.

D) Lógicamente la DGRN desestima el recurso, y confirma la calificación, señalando, además de lo ya motivado por el registrador en su calificación, que tal “nota marginal” no es admisible en nuestro derecho, y que su función ya la proporciona otra figura, la “Anotación Preventiva de Demanda” del 42-1 LH, la cual necesariamente debe decretarse por la Autoridad Judicial, con las garantías de un procedimiento, dada la gran repercusión económica y perjuicios que puede provocar tal publicidad si al final no fuera cierta. (ACM).

 

82. INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO LA INCORPORACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL DE LA FINCA

Resolución de 14 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Quintanar de la Orden a inscribir la constatación de una referencia catastral en virtud de instancia privada.

Mediante instancia privada se pretende la incorporación de la referencia catastral por quienes son titulares catastrales pero no registrales de la finca, ya que aparece inscrita a favor de un tercero en virtud de una ejecución.

La Dirección confirma la nota, de conformidad con los principios de: salvaguardia judicial de los asientos registrales (art. 1 LH) ; de tracto sucesivo (art. 20 LH); el de legitimación registral (art 38 LH) y  el principio de rectificación de los asientos registrales, o su cancelación, exige, bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquéllos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (arts 40, 82 y 220 LH). Este criterio resultaba también recogido en el art. 53.5 de la Ley 13/1996, -actualmente está derogado por la Ley 13/2015, pero vigente en el momento de presentación de la solicitud en el Registro-, cuando señala que «en todo caso, el titular registral podrá solicitar la constancia de la identificación catastral de la finca inscrita, como operación específica conforme a las siguientes reglas…»; y en el art 40 TR de la Ley del Catastro (R.D. Leg. 1/2004), señala que: «1. Están obligados a aportar la referencia catastral de los bienes inmuebles: (…) c) Ante el Registro de la Propiedad, quienes soliciten del registrador la práctica de un asiento registral relativo a bienes inmuebles».  Además rechaza el argumento de que las fincas en el catastro esté a nombre de los solicitantes, ya que a efectos jurídicos, la titularidad es la que resulte del Registro de la Propiedad de conformidad con los arts. 2.2, 3.3, y 9.4 de la Ley del Catastro.

Comentario: EL ART. 199 LH tras la redacción dada por la Ley 13/2015 permite que la incorporación de la representación gráfica catastral se haga a instancia del titular no solo del dominio sino de cualquier derecho real. (MN)

84. Rectificación de error de concepto.

Resolución de 15 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de El Vendrell nº 3, por la que no se practica una rectificación de una inscripción del Registro solicitada mediante instancia.

En una escritura se hizo la adjudicación de las viviendas de un edificio por terceras partes iguales entre los herederos, pero la inscripción se practicó únicamente a favor de dos de los herederos (en cuanto a una tercera parte indivisa cada uno) por cuanto el tercer heredero no solicitó que se practicara inscripción alguna de su tercera parte indivisa.

En la escritura de partición existía un compromiso entre los herederos, consecuencia de una transacción, de adjudicar las fincas en una futura división horizontal adjudicándolas de una manera determinada.

Se presenta ahora la escritura junto con instancia suscrita por el tercer heredero que no es titular registral, solicitando se rectifique la inscripción practicada por haberse omitido en la misma la obligación de adjudicar las fincas en una futura división horizontal de una determinada manera.

El registrador señala que la inscripción es conforme con lo establecido literalmente en la escritura y que la obligación contraída es una obligación de carácter personal que no accedió ni debió acceder al Registro, al no haberse garantizado con ninguna garantía real para asegurar su cumplimiento.

El recurrente afirma que se ha producido un error de concepto.

Pero la DGRN desestima su recurso, diciendo que «resulta evidente, (…) que el recurso no puede prosperar, pues (…) para rectificar el error de concepto es requisito imprescindible el consentimiento unánime de todos los interesados y del registrador, consentimiento que en este caso no concurre, o, en su defecto, resolución judicial, que tampoco se ha producido». Y que «Tiene igualmente razón el registrador cuando manifiesta que en cuanto a la pretensión del recurrente de que se rectifique el Registro para que se haga constar una obligación que afecta a los herederos en la práctica de una futura división horizontal y adjudicación de las entidades resultantes de la misma, el artículo 9 del Reglamento Hipotecario determina que no son inscribibles la obligación de constituir el dominio o derecho real sobre cualquier inmueble o la de celebrar en el futuro contratos ni cualesquiera otras obligaciones o derechos personales sin perjuicio de que se inscriba en cada uno de estos casos la garantía real constituida para asegurar su cumplimiento.» (JDR)

 

85. INMATRICULACIÓN DE FINCA ATRAVESADA POR VÍA PECUARIA

Resolución de 15 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Se discute en el presente expediente si puede inmatricularse una finca en el Registro de la Propiedad cuando el registrador tiene conocimiento de que la misma está atravesada por una vía pecuaria, concretamente una vereda.

La DGRN señala que «En el presente caso, como resulta de la certificación administrativa referida, no estamos simplemente ante la inmatriculación de una finca de propiedad privada que linde con dominio público, sino que nos encontramos ante la pretensión de inmatricular una finca que, al menos en parte, ocupa el trazado de una vía pecuaria, que es un bien de dominio público, por lo que no puede practicarse la inmatriculación pretendida.»

Y seguidamente hace una interesante exposición sobre el origen y regulación del sistema de protección registral del dominio público, incluso no inmatriculado, y el refuerzo de este principio en la nueva ley 13/2015.

Se transcriben a continuación los fundamentos jurídicos siguientes:

» 4. Esta obligación legal a cargo de los registradores de la Propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como en su artículo 30, los bienes y derechos de dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución.

Por esa razón, el artículo 61 de la misma Ley, ordena que «el personal al servicio de las Administraciones públicas está obligado a colaborar en la protección, defensa y administración de los bienes y derechos de los patrimonios públicos».

  1. En el caso particular de los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos que indudablemente son, tal deber de colaboración se articula desde diversos puntos de vista.

En primer lugar, el artículo 36 de dicha la Ley ordena que «las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros». Y para implicar a los registradores en la promoción de dicha inscripción registral, se establece a su cargo, además del mandato general de colaboración y suministro de información de los artículos 61 y 64, una previsión específica en el artículo 39 conforme a la cual «los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda».

Con estas previsiones legales, es evidente que cuando la Administración Pública haya cumplido debidamente el mandato legal de inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el registro de la Propiedad, éstos gozarán de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito.

  1. Pero la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.

Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público.

En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

  1. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.

Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la Ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general. (…)

  1. Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, señalando en el nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria que «todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática (…) para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente».

Y en su disposición adicional primera, añade que «para que la Dirección General de los Registros y del Notariado pueda homologar la aplicación informática registral para el tratamiento de representaciones gráficas, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, dicha aplicación o sistema de información geográfica habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado».

  1. Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.
  2. En el caso particular objeto del presente recurso, y aun cuando su asiento de presentación se practicó el 29 de octubre de 2015, y por tanto, con anterioridad a la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, no sólo resultan indicios fundados de que la inmatriculación pretendida pudiera invadir el dominio público, en este caso una vía pecuaria, sino que consta certificación administrativa acreditativa de tal extremo, por lo que la calificación registral negativa ha de ser evidentemente confirmada, y en consecuencia desestimado el presente recurso. (JDR)

  

87. CONTADOR PARTIDOR QUE INTERVIENE TAMBIEN COMO CURADOR

Resolución de 16 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valencia nº 13, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aprobación y protocolización de cuaderno particional de herencia.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia en la que se da la circunstancia de que el contador-partidor es a la vez el curador de uno de los herederos. Todos los herederos, incluido el sujeto a curatela y el curador, comparecen y aprueban las operaciones particionales.

El registrador considera que al coincidir en una misma persona la condición de contador partidor y de curador  hay que nombrar un defensor judicial conforme al artículo 299 CC o bien que la partición sea aprobada por el juez.

El interesado recurre y alega que no es necesario tal defensor judicial, según consulta verbal al órgano judicial que estableció la curatela y que, en todo caso,  ha solicitado su nombramiento.  Posteriormente dicho órgano judicial emite un Auto declarando que no se admite a trámite dicha solicitud de  nombramiento pues el sometido a curatela no necesita de la aprobación judicial para los actos que recoge el artículo 271 CC, entre los que está la partición de la herencia; y añade que la ratificación por todos los herederos hace innecesaria la intervención del defensor judicial. El notario autorizante no realiza alegaciones.

La DGRN estima el recurso. Recoge el razonamiento del órgano judicial de que al haber sido aprobada la partición por todos los herederos, incluido el curador, no es necesaria la aprobación judicial de la partición, conforme a lo dispuesto en los artículos 289, 290 y 293 de Código Civil , lo que se confirma además por lo dispuesto en el artículo 1060 CC en su redacción anterior y en la nueva redacción dada por la ley 15/2015. Declara también que  no hay conflicto de intereses   porque el contador-partidor no tiene interés personal en el asunto y por ello  no es necesario nombrar un defensor judicial. (AFS)

 

88. Cancelación de hipoteca respecto de finca adjudicada a una sociedad como consecuencia de procedimiento concursal.

Resolución de 16 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Granada nº 5 a practicar la cancelación de una inscripción de hipoteca respecto de determinada finca adjudicada a una sociedad como consecuencia de determinado procedimiento concursal. 

A) Hechos: En un procedimiento concursal se vende, en desarrollo del plan de liquidación, una finca sujeta a una hipoteca anterior al concurso. Al efecto se presenta el testimonio del decreto de adjudicación, junto con los mandamientos por duplicado de cancelación, copia sellada del plan de liquidación y del auto aprobando el mismo, y en los que consta expresamente que el acreedor hipotecario (Bankia) »como titular de un crédito con privilegio especial sobre el inmueble, consiente igualmente en su venta, percibiendo íntegramente la cantidad de 400.000 € dando carta de pago”.

B) La registradora, (la inicial y la sustituta) inscribe la venta a favor del adjudicatario pero no cancela la hipoteca previa porque al tratarse de un crédito con privilegio especial, es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario o la correspondiente resolución judicial que expresamente ordene dicha cancelación.

Así, han reiterado las Res DGRN de 6 y de 8 de julio de 2015, que el requisito de la previa audiencia de los acreedores afectados supone una generalización a la fase de liquidación de lo previsto por la Ley Concursal para un caso particular: el del levantamiento y la cancelación de los embargos trabados cuando el mantenimiento de los mismos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado (art 55-3 L.Conc). Por ello sin la notificación al titular registral de la hipoteca, con expresión de las medidas a adoptar para la satisfacción de los créditos, la cancelación no puede ser decretada por el juez.

C)  La abogada del adjudicatario recurre alegando que del expediente resulta acreditado que el acreedor hipotecario ha tenido conocimiento y prestado su conformidad a todas las operaciones de venta y cancelación.

D) La DGRN estima el recurso, y REVOCA la calificación, señalando que efectivamente, en este caso concreto, el acreedor con privilegio especial se ha personado e intervenido activamente, y ha tenido conocimiento de las medidas tomadas en relación con la satisfacción del crédito con privilegio especial y que ha recibido determinada cantidad en tal concepto. (ACM).

 

89. Sociedad anónima. Principio de prioridad: Presentación sucesiva de títulos contradictorios: Procede suspender la calificación.^

 Resolución de 16 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Ibiza a inscribir una escritura de elevación a público de determinados acuerdos sociales de una entidad.

Hechos: Los hechos de esta resolución son los siguientes:

1º. Existe presentada en el registro un acta notarial de la que resulta el nombramiento de un nuevo administrador de una sociedad. La junta se celebró el 8 de septiembre de 2015. Dicho documento está suspendido por diversos defectos.

2º. A continuación se presenta una escritura de elevación a público de acuerdos adoptados en junta de fecha anterior a la del acta notarial antes reseñada, de cese de administrador único, disolución de la sociedad y nombramiento de liquidador.

El registrador suspende la calificación de esta escritura “hasta que no se despache o se cancele por caducidad el asiento de presentación  referente al acta notarial”.

 Basa su calificación en el artículo 10 Reglamento Registro Mercantil, por el que el documento que acceda primeramente al Registro será preferente sobre los que accedan con posterioridad, debiendo el Registrador practicar las operaciones registrales correspondientes según el orden de presentación y en la doctrina de la DG relativa a que el registrador en su calificación debe tener en cuenta todos los documentos presentados(Resolución Dirección General Registros y Notariado 21 de diciembre de 2010, y de 6 Julio 2004).

El interesado recurre alegando que “el principio de prioridad registral tiene excepciones cuando resulta la nulidad del título primeramente presentado a la vista del segundo, y, a su juicio, esta es la situación que acontece en este caso en el que una vez acordada la disolución de la sociedad y el nombramiento de liquidador es nulo el nombramiento posterior de administrador, pues no cabe renovar la administración de una sociedad disuelta”

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Recuerda su doctrina de que el principio de prioridad es aplicable a los documentos presentados en el registro mercantil pero que, en numerosas ocasiones el Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 13 de febrero y 25 de julio de 1998, 29 de octubre de 1999, 28 de abril de 2000, 31 de marzo de 2001 y 5 de junio de 2012), ante una contradicción insalvable de los títulos presentados ha afirmado: en primer lugar, que el registrador en su calificación deberá tener en cuenta no solo los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y relacionados con estos, aunque fuese presentados después, … y en segundo lugar, que hay que tener bien presente la especial trascendencia de los pronunciamientos registrales con su alcance «erga omnes» y habida consideración de la presunción de exactitud y validez del asiento registral y del hecho de que el contenido tabular se halla bajo la salvaguardia de los tribunales mientras no se declare judicialmente la inexactitud registral”.

Por ello concluye que  el registrador en estos casos de títulos contradictorios presentados a inscripción “debe suspender la inscripción de los títulos incompatibles y remitir la cuestión relativa a la determinación de cuál sea el auténtico a la decisión de juez competente, cuya función el registrador no puede suplir en un procedimiento, como es el registral”.

Comentario: Reiteración de una doctrina que puede considerarse ya clásica de nuestro CD. Ante dudas sobre validez o nulidad de unos acuerdos, por existir presentados títulos contradictorios en el registro, lo procedentes es suspender la calificación de todos ellos y remitir la cuestión a los Tribunales de Justicia. Como en el caso de la resolución el que se califica, aunque de junta de fecha anterior, se presentó con posterioridad, si el primer documento presentado fuera subsanado, tampoco procedería su despacho pues habría que suspenderlo por la doctrina antes expuesta. (JAGV).

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90. Segregación y extinción de comunidad. Concreción de hipoteca

Resolución de 16 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Archena, por la que acuerda suspender la inscripción de determinada cláusula de una escritura de segregación y disolución de comunidad.

Hechos: Se otorga una escritura de disolución de comunidad en virtud de la cual se segrega una finca, quedando un resto, y los dos copropietarios extinguen el condominio y se adjudican cada uno una finca. Hay varias hipotecas que gravan la cuota de uno de los comuneros y por ello se solicita del registrador que todas ellas se concreten o recaigan sobre el trozo segregado, aunque no comparece el acreedor.

El Registrador considera que para concretar la responsabilidad hipotecaria en una de las partes de la finca es necesario el consentimiento del acreedor, conforme al artículo 124 de la Ley Hipotecaria.

El interesado recurre y alega que no son de aplicación los artículos citados por el registrador y por ello no es necesario el consentimiento del acreedor, por cuanto las hipotecas no gravan toda la finca, sino sólo la cuota de uno de los copropietarios. Por aplicación del principio de subrogación real, la hipoteca ha de gravar ahora la parte adjudicada a dicho propietario; cita en su apoyo la doctrina del TS y una Resolución de la DGRN de 20 de Febrero de 2012.

La DGRN estima el recurso. De la jurisprudencia existente sobre la materia concluye que no se necesita el consentimiento de los acreedores para realizar la partición, sin perjuicio de su derecho recogido en el artículo 123 LH cuando la carga afecta a toda la finca. Por el contrario, cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil .(AFS)

 

91. Reanudación de tracto mediante sentencia declarativa de dominio

Resolución de 17 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 10, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de una sentencia declarativa de dominio.

La finca figura inscrita a favor de Instituto de la Vivienda de Madrid, si bien fue adjudicada a un titular, casado, en virtud de un contrato de compraventa; posteriormente se vendió a unos cónyuges y se adjudicó a la esposa en proceso de divorcio. Esta presenta ahora sentencia declarativa de dominio en procedimiento dirigido frente al Instituto y a los titulares intermedios.

La Registradora considera que existen 3 defectos:

1.-Que no se ha demandado a un posible titular intermedio – la esposa del primer adjudicatario – por lo que no se podría aplicar la doctrina de la Dirección sobre la posibilidad de reanudar el tracto mediante sentencia declarativa de dominio: que exige que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante. Sin embargo el Centro revoca el defecto porque entiende que  no ha sido propiamente adquirente, siendo así que el adquirente lo fue su marido, no constando que su régimen económico matrimonial fuera de comunidad, ni el carácter del bien adquirido, por lo que no puede formularse una calificación conjetural sobre la hipótesis de que estuviera casada en régimen económico-matrimonial de gananciales y sobre el carácter ganancial del bien, siendo, en este caso, competencia del juez la valoración de la relación procesal entablada.

2.- la no constancia en el fallo del título de adquisición de la demandante. También se revoca porque, si bien no figura expresamente en el fallo, sí se ha indicado con claridad suficiente a lo largo del cuerpo de la sentencia – Fundamento de derecho primero-

3.- el posible error material en el encabezamiento de la sentencia al indicar que se trata de una elevación a público de un contrato de compraventa cuando se trata de un procedimiento ordinario declarativo de dominio. Señala la Dirección que no hay duda del error, pero que carece de entidad suficiente para evitar la inscripción, puesto que es doctrina reiterada que los errores materiales, que con meridiana claridad resultan del propio documento y sin afectar al propio negocio jurídico objeto de inscripción, pueden ser integrados por el propio registrador a la hora de practicar los oportunos asientos registrales. (MN)

 

92. Sentencia contra desconocidos herederos del titular registral, sin que conste el nombramiento del administrador judicial.

Resolución de 17 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid nº 17 a inscribir un decreto dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria.

Se plantea si es inscribible una sentencia recaída en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido contra desconocidos herederos del titular registral y su cónyuge también titular registral, sin que conste que haya tenido lugar el nombramiento del administrador judicial de la herencia.

La Dirección revoca la nota de conformidad con su reiteradísima doctrina sobre herencias yacentes: toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los arts. 790 y ss. LEC, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (RR de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y 5 de marzo de 2015); de modo que para que el nombramiento del defensor judicial no se convierta en una exigencia formal excesivamente gravosa en la doctrina jurisprudencial se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial, lo que no ocurre en este caso donde la demanda se ha dirigido contra herederos del titular registral y su cónyuge (MN)

 

93. DERECHO DE SUPERFICIE Y OPCIÓN DE COMPRA CONEXA. PLAZO DE EJERCICIO.

Resolución de 18 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de un derecho de opción de compra.

Hechos: Se formaliza una escritura en la que el Instituto Valenciano de Competitividad Empresarial, constituye un derecho real de superficie sobre determinada finca registral, a favor de Doña X, pactándose que dicho derecho de superficie tendrá un plazo de duración de 35 años, prorrogable hasta un máximo de 99, a contar de la fecha de la escritura, y se reconoce a la superficiario un derecho de opción de compra, que podrá ejercitar en cualquier momento dentro del plazo de vigencia del dcho. de superficie.

Registrador: Califica la escritura anterior negativamente, suspendiendo la inscripción del dcho. de opción, dado que conforme al art. 14 del RH, el plazo máximo para ejercer el derecho de opción de compra es de 4 años, salvo en el caso de arrendamiento con opción de compra, en que se puede extender al plazo total de la duración del arrendamiento (RS 14 febrero de 2013). Sólo en el caso de arrendamiento, se permite por el RH la ampliación de plazo para el ejercicio del dcho. de opción.

Solicitada la calificación registral sustitutoria, se ratifica la calificación registral anterior, manifestándose que “no todo derecho civilmente válido es susceptible de inscripción, pues con independencia de tal circunstancia debe reunir los requisitos que permitan su acceso al Registro y que tienen su fundamento en los efectos que a la publicidad registral confiere el propio Ordenamiento”.

Notario:  Interpone recurso indicando que, si bien es cierto que el art 14 RH amplía el plazo de ejercicio de la opción sólo para el caso del arrendamiento, no queda excluida la posibilidad de que existan otros supuestos similares, procediendo la aplicación analógica, cuando se contemple un supuesto similar y se aprecie identidad de razón.

Además así, por ejemplo, lo admite la Compilación Navarra, ley 461, que literalmente dice que “Cuando el derecho de opción de compra se haya constituido como anejo a un arrendamiento, superficie, hipoteca u otro dcho. real inscribible en el Registro de la P. su duración podrá alcanzar la totalidad del plazo de éstos, así como sus prórrogas, expresas o tácitas”, y también la ley 5/2006 de 10 de mayo del libro quinto del Código Civil de Cataluña,  art 568-8 que dice “el dcho. de opción, por acuerdo de las personas interesadas, puede ser objeto de prórrogas sucesivas, que no puede exceder del plazo de 10 años, aunque la duración del dcho. de opción constituido como pacto o estipulación integrada en otro negocio jco no puede superar la de éste, con las prórrogas correspondientes”.

Dirección General: Admite el recurso del notario, dado que al carecer el supuesto planteado de regulación positiva en nuestro Ordenamiento Jco, tanto el pacto, el contrato y el dcho. de opción, han merecido una prolija atención por parte del TS, que ha señalado, ante la inexistencia de regulación, que rige, en este punto, el principio de autonomía de la voluntad, sin otros límites que los propios de ésta. De esta forma, el contrato de opción (no confundible con la promesa bilateral de comprar y vender) y el dcho. de él derivado pueden configurarse de diversas maneras, y con muy distinto contenido, con los únicos límites de la ley, la moral y el orden público. Por tanto, nada impide configurar el dcho de opción como dcho. real con base al criterio de numerus apertus, que rige en Nuestro Dcho. Dando aplicación al art 14 del RH, y ante la no regulación del supuesto, la única exigencia respecto del dcho. de opción ahora constituido, es la exigencia de un plazo de ejercicio, quedando proscritos los gravámenes indefinidos y justificándose la existencia de un plazo máximo que es exigible para su acceso registral. Se precisa además una causa justificada y que se respeten las exigencias impuestas a favor de terceros por el sistema registral, con respeto pleno al principio de autonomía de la voluntad y a la libertad de creación de nuevas formas jurídico reales, exigiendo que el dcho. real constituido tenga suficiente claridad y certeza para dotarla de efectos erga omnes. Finalmente, la DG hace referencia a su regulación en los distintos Dchos. Forales y a que antes se ha hecho referencia. (JLN)

 

94. Discrepacia en el N.I.E del titular registral

Resolución de 21 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a inscribir una escritura de compraventa.

El registrador suspende la inscripción de una compraventa porque el N.I.E. de la transmitente consignado en la escritura no coincide con el que resulta del Registro, y porque con la aportación del determinado testimonio, no queda subsanado dicho defecto, puesto que del mismo no resulta que la señora que figura en el citado N.I.E. sea la misma persona que en su día compareció en la escritura que causó la inscripción correspondiente.

Como precisa la DG, el problema que se plantea en el presente expediente no es propiamente el de la identificación de una determinada compareciente, (doña G.G.) que otorga una venta de una finca registral, por cuanto el notario ha dado fe de conocimiento, dación de fe que el registrador no puede cuestionar, sino que lo que el registrador cuestiona es si la compareciente doña G.G. con N.I.E. (…)01(…), es la misma que la titular registral doña G. G. con N.I.E. (…)91(…).

La DGRN estima el recurso diciendo que «En el caso al que se refiere la calificación impugnada, es evidente que del documento de identidad cuyo testimonio se acompaña a la escritura calificada se desprenden los datos necesarios para salvar la discrepancia a la que se refiere al registrador, pues, a la vista del N.I.E., basta realizar el cálculo del dígito de control del mismo (conforme a la web oficial del Ministerio del Interior, http://www.interior.gob.es/web/servicios-al-ciudadano/dni/calculo-del-digito-de-control-del-nif-nie) para comprobar que se produjo el error en el título previo, en el asiento registral practicado o en ambos, y que no cabe duda alguna sobre la identificación de la vendedora. Efectivamente, al N.I.E. (…)01(…), le corresponde la letra «W»; mientras que al N.I.E. (…)91(…), no le corresponde la letra «W», como consta en el Registro de la Propiedad, sino la letra «M», por lo que este N.I.E., que consta en la inscripción registral, es erróneo, por lo que puede deducirse que doña G. G. compareciente en la escritura es doña G. G. titular registral, teniendo en cuenta las demás circunstancias concurrentes, como la identidad de su cónyuge. (JDR)

 

95. HERENCIA DE CIUDADANO HOLANDES

Resolución de 21 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sant Mateu a inscribir una escritura de herencia.

Por medio de escritura pública autorizada por notario español, se acepta y adjudica la herencia causada por el fallecimiento de una causante de nacionalidad holandesa.

Se incorpora a la escritura certificado notarial de herederos expedido por notario de los Países Bajos, debidamente traducido y apostillado. En este certificado el notario certifica el fallecimiento de la causante (6 de julio de 2014); su fecha de nacimiento (28 de marzo de 1951); su último domicilio (en los Países Bajos); su matrimonio con don H. J. R. (compareciente en la escritura de partición); sus cuatro descendientes doña J., don J., don J. y don J. R., todos ellos comparecientes en la escritura notarial española; se hace relación de la declaración del Registro Central de Últimas Voluntades en La Haya (Países Bajos) del que resulta haber otorgado testamento el 7 de marzo de 1996 ante otro notario de los Países Bajos, nombrando herederos a su cónyuge e hijos. En el mencionado testamento la causante adjudicó todos los bienes de su herencia a su cónyuge, con la obligación de hacerse cargo del pago de las deudas y cargas de su sucesión como si fueran sus propias deudas y de adeudar a cada uno de sus coherederos, por lo adjudicado en exceso, el valor de la porción hereditaria que a estos les corresponde. Manifiesta además el notario expedidor del Certificado que el cónyuge de la causante, está facultado y capacitado para recibir y disponer de todos los bienes, fondos, valores en dinero y derechos pertenecientes a la comunidad de bienes disuelta, en la que estaban casados los cónyuges.

 Presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad de Sant Mateu y por lo que aquí interesa mantiene el registrador su calificación negativa en cuanto a dos defectos: a) Falta acompañar certificado de defunción debidamente apostillado y copia autorizada y debidamente apostillada del testamento de 7 de marzo de 1996 de doña. M. E. P., y b) No se aporta certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad o documento de similar naturaleza reconocido por el Derecho holandés.

El notario autorizante interpone recurso alegando que este certificado, con arreglo al Derecho holandés, es título sucesorio formal en sí mismo y, en cualquier caso, aunque no lo fuera, también se aplica erróneamente la legislación española pues sería un  testimonio notarial suficiente del testamento y de los certificados de defunción y Últimas Voluntades holandeses con la virtualidad necesaria para fundamentar la inscripción.

La DGRN considera que estamos ante un supuesto previo a la aplicación del Reglamento (UE) número 650/2012, dado que la fecha de fallecimiento del causante es anterior al 17 de agosto de 2015. La ley aplicable conduce a la ley nacional del causante, es decir a la holandesa al resultar aplicable el artículo 9.8 del Código Civil.

En el presente supuesto se discute cual es el título sucesorio abstracto a los efectos del Derecho español; o, en otros términos, se trata de determinar los requisitos formales precisos para el acceso de una transmisión «mortis causa» al Registro de la Propiedad español, cuestión que se rige por el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, y por sus concordantes artículos reglamentarios.

El artículo 14 de la Ley Hipotecaria, establece una serie de títulos sucesorios abstractos a los efectos del Registro, contempla los supuestos de sucesión testada o legitima, debiendo considerarse también incluidos títulos sucesorios extranjeros susceptibles de surtir efectos por su equivalencia formal y funcional con la ley española, que es la ley del procedimiento registral (R 24 de octubre de 2007).

 El problema se concreta en determinar si, aportado el certificado notarial de herederos holandés, deben aportarse, además, los certificados de defunción del causante, su testamento y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad de Holanda.

El certificado sucesorio notarial holandés es título sucesorio conforme al Derecho holandés, según se recoge en los artículos 187 y 188 de la Sección 4.6 sobre Consecuencias de la Sucesión del Libro 4 referido al Derecho de sucesiones del Código Civil holandés.

El certificado de la herencia holandés tal y como señala el artículo 188 del libro 4 del BW (Burgerlijk Wetboek) o Código Civil holandés, es un documento en el que un notario indica uno o más de los siguientes hechos: a) Que una o más personas mencionadas en la declaración, con independencia de que haya un reparto específico, son herederos o el único heredero del fallecido, con indicación de si han aceptado la herencia; b) Que el cónyuge del fallecido tiene o no derecho en virtud de la Sección 2 del Título 3 al usufructo de uno o más bienes pertenecientes al patrimonio del fallecido, con indicación de si tiene poder de disponer o transmitir estos bienes gravados con este usufructo o si tiene el derecho a consumir estos bienes, con indicación del momento hasta el cual tiene derecho a invocar el artículo 29, párrafos 1 y 3 (relativo al destino de la vivienda conyugal); c) Que la herencia se distribuye de conformidad con el artículo 13, y si, y en qué momento el cónyuge tiene derecho a la facultad a que se refiere el artículo 18, párrafo 1 (relativo al pago de deudas); d) Si la administración de la herencia ha sido o no confiada a un ejecutor, administrador o a un liquidador con indicación de sus facultades o, e) Que una o más personas mencionadas en el certificado tiene dicho estatus de ejecutor, administrador o liquidador.

El «verklaring van erfrecht», certificado de derecho hereditario, tiene una función probatoria de la ley aplicable; de legitimación de los beneficiarios de la sucesión y de contribución a la seguridad al tráfico especialmente cuando se trata de transmisión de bienes inmuebles. Establece una presunción a favor de la persona en él considerada heredero, tanto respecto de su cualidad de tal como de los derechos sucesorios que en el certificado se le reconocen, sirviendo el testamento de base para la emisión del propio certificado. Constituye el título sucesorio abstracto de conformidad con el Derecho holandés.

En cuanto a la necesidad de aportar el certificado de defunción y del Registro de Actos de Última Voluntad de Holanda, documentos exigibles para su calificación registral, conforme al artículo 76 del RH, en el caso del certificado holandés por aplicación del principio de adaptación, esa aportación sería necesaria en los supuestos en que no resultaren del propio certificado notarial sucesorio holandés (artículo 78 RH), que en el presente caso se entiende cumplido. Efectivamente, en el certificado sucesorio expedido por el notario de los Países Bajos se dice expresamente que «tras haber visto los documentos pertinentes» certifica que la causante falleció el 6 de julio de 2014 en Jouy aix Arches (Francia) y se hace relación de la declaración del Registro Central de Últimas Voluntades en La Haya (Países Bajos) del que resulta haber otorgado testamento el 7 de marzo de 1996 ante el notario don A. J. M. Terhost, notario de Raalte, nombrando herederos a su cónyuge e hijos, quienes quedan perfectamente identificados, por lo que el defecto debe ser revocado. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.

 Comentario.- Esta Resolución versa sobre uno de los temas clásicos de DIPr, el reconocimiento de documentos públicos extranjeros, su aceptación por las Autoridades del Estado de recepción. Como señala acertadamente el notario recurrente, Sr. Rivas Andrés  “La moderna legislación española tiene el mérito de haber concentrado y explicitado en un solo texto estos requisitos si bien comete el error de referirse a ellos como requisitos de »inscripción» cuando al ser ésta voluntaria habrá de entenderse se refieren a su »aceptación en España» con independencia de que se inscriban finalmente o no.

Mejorando a los Arts. 97 de la Ley del Registro Civil de 24/7/14 (LRC), 12 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria de 2/7/15 (LJV), y 56, 60 y 61 de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional (LECOJI) de 30/7/15, y dándole un carácter general aplicable a cualquier documento respecto de cualquier Registro, la Disposición Adicional 3ª LJV establece los siguientes cinco requisitos: »Inscripción en los registros públicos de documentos públicos extranjeros. 1. Un documento público extranjero no dictado por un órgano judicial es título para inscribir el hecho o acto de que da fe siempre que cumpla los siguientes requisitos: a) Que el documento ha sido otorgado por autoridad extranjera competente conforme a la legislación de su Estado. b) Que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen. c) Que el hecho o acto contenido en el documento sea válido conforme al ordenamiento designado por las normas españolas de Derecho internacional privado. d) Que la inscripción del documento extranjero no resulte manifiestamente incompatible con el orden público español».

Que la DA 3ª LJV tiene ese carácter general y aplicación preferente resulta de la LECOJI en su Art 2 »La cooperación jurídica internacional en materia civil y mercantil, se rige por: a) Las normas de la Unión Europea y los tratados internacionales en los que España sea parte. b) Las normas especiales del Derecho interno. c) Subsidiariamente, por la presente ley». Y en su DA 1ª »A los efectos de lo previsto en el artículo 2 de esta ley, tienen la consideración de normas especiales en materia de cooperación jurídica internacional en materia civil y mercantil, entre otras, las siguientes:… g) Las normas de Derecho Internacional privado contenidas en la Ley de Jurisdicción Voluntaria».

     El notario español que sustancie una sucesión con elemento extranjero, tiene que tener en cuenta la distinción entre el documento sucesorio que contiene la voluntad del causante y el “título sucesorio”, entendiendo por tal, el documento público o conjunto de documentos públicos que en el país de origen son cimiento o soporte para que, con base al mismo /o mismos y con razonable certeza y seguridad jurídica se practique una partición o adjudicación sucesoria o se lleve a cabo un acto dispositivo por los miembros integrantes de la comunidad hereditaria.

     Entre los títulos sucesorios que circulan en Europa podemos mencionar, entre otros, el documento judicial de adjudicación de herencia austriaco, el Erbschein alemán, el certificado sucesorio suizo, el Grant inglés, el acta de notoriedad francesa y belga, sin obviar la copia autentica del testamento abierto notarial o el depósito, adveración, protocolización de otra forma testamentaria (cerrada, oral, abierta, secreta) que son título de operaciones sucesorias en algunos Ordenamientos incardinados en sistemas de raíz latina; a ellos se unirá para los Estados parte del Reglamento UE 650/2012, el “Certificado sucesorio Europeo”. (IES)

 

96. EXCESO DE CABIDA MEDIANTE ACTA DE NOTORIEDAD

Resolución de 21 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Tamarite de Litera, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida consignado en acta de notoriedad.

En el presente supuesto se pretende hacer constar (el otorgamiento y presentación del título se produce con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio) en el Registro por acta de notoriedad un exceso de cabida, casi exponencial, de superficie, pasando de 60 a 914 metros cuadrados, generándose un cambio en la naturaleza de varios de los linderos (pasando de fincas colindantes, algunas de la misma propiedad en origen, a calles o vías públicas). De la inicial descripción de «corral», la nueva descripción pasa a ser de «tres almacenes y un espacio deportivo con solar anejo» y, como se ha dicho, de 60 a 914 metros cuadrados, por lo que es razonable la duda de que más que un exceso de cabida, se pretende inmatricular una nueva porción de terreno.

     Recuerda la DGRN que el exceso de cabida puede configurarse como aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en la Resolución de 17 de octubre de 2014: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente».

Este método sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. Dichas dudas deben expresarse en la nota de calificación y las mismas no deben ser arbitrarias, genéricas, o meramente temerarias, sino que deben estar fundamentadas debidamente, evitando así la indefensión del particular. No es posible una denegación de la inscripción del exceso de cabida de manera abstracta o genérica, sino que la misma debe basarse en circunstancias, fácticas o jurídicas, que evidencien que verdaderamente no se interesa rectificar un dato erróneo existente en los libros del Registro, sino que se pretenden operaciones tales como la obtención de una inmatriculación –y posterior incorporación– de fincas colindantes, o la realización de operaciones de agrupación o agregación (o de segregación o división en casos de defectos de cabida) sin llevar a cabo la instrumentalización notarial correspondiente, amén de evitar el debido pago de impuestos.

En el caso que nos ocupa, la registradora en su nota de calificación ha expresado que el motivo por el que no se permite el acceso del exceso al Registro es su excesiva magnitud, y que por ello se pretende la inclusión dentro de la finca inscrita de una nueva realidad física, correspondiente a otra entidad independiente, que habrá ser objeto de inmatriculación de manera propia y posterior agrupación, por lo que confirma la calificación.  (IES)

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97. Entrega de Legado. Derechos de uso y habitación. Tracto sucesivo.

Resolución de 28 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona nº 6, por la que se deniega la inscripción de la adquisición de un legado en una escritura de partición y adjudicación de herencia

Se trata de resolver en torno a si es inscribible o no cierta escritura de entrega de legado

La DGRN, tras reiterar su doctrina en torno al objeto del recurso, y a la protección de los asientos ya practicados, confirma la nota de calificación negativa porque efectivamente la finca figura inscrita a nombre de entidad distinta del causante, por lo que en puridad del principio de tracto sucesivo sólo cabe señalar el defecto. También confirma el defecto señalado respecto de que no se ha producido en la escritura entrega del derecho de uso y habitación, pues aunque se menciona la existencia del mismo en el expositivo de la escritura, nada se dispone en el otorgamiento respecto de su entrega o constitución (JCC).

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 99. ENTREGA DE LEGADO

Resolución de 28 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Toledo nº 3, por la que acuerda suspender la inscripción de una instancia por la que solicita la inscripción de una finca legada

Supuesto de hecho. La cuestión se centra en determinar si instituidas herederas las tres hijas del causante por partes iguales, y establecidos además unos legados a favor de una ellas, puede ésta por sí sola, mediante instancia privada, solicitar la inscripción a su nombre de las fincas legadas, o si para ello se precisa el otorgamiento de escritura pública de entrega por parte de los herederos.

¿Puede la prelegataria tomar por su propia autoridad posesión del bien legado cuando hay legitimarios y herederos, y no se han designado albaceas-contadores-partidores facultados para la entrega? NO.

Es necesario escritura formalizada por todas las herederas-legitimarias.

Doctrina de la DGRN

Dado que en el testamento se han instituido herederas a las tres hijas legitimarias por partes iguales y no se han designado albaceas contadores-partidores para hacer la entrega, «la coincidencia de ambas circunstancias (existencia de legitimarios e institución de herederos) pone de relieve la inaplicabilidad al presente caso de lo dispuesto por el artículo 81.d) del Reglamento Hipotecario, al que parece acogerse la recurrente.

Tampoco puede aplicarse lo dispuesto en el apartado a) del artículo 81 del Reglamento Hipotecario, pues en el presente caso, entre otras razones, existen legitimarios; ni lo dispuesto en el apartado b), pues, entre otras razones, no estamos ante una escritura de partición de herencia formalizada por el contador partidor. Consecuentemente será necesario en el presente caso escritura formalizada por todas las herederas-legitimarias.

No es óbice para ello que la legataria sea la titular catastral de los bienes legados ya que ambas instituciones, Catastro y Registro, tienen sus propias normas reguladoras.»

Comentario. Son aplicables al caso los comentarios hechos a las resoluciones números 75 y 108 de este Informe. (JAR).

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D102. CANCELACIÓN DEL DERECHO DE REVERSIÓN EN PROYECTO DE COMPENSACIÓN.

Resolución de 30 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 3, por la que se suspende la inscripción de una certificación administrativa de aprobación definitiva de proyecto de compensación.

Hechos. El presidente de una Junta de Compensación solicita la cancelación de los derechos de reversión concretados en una pequeña participación de una finca registral, cuyo titular es la referida Junta de Compensación.

El registrador entiende que “no resulta posible cancelar estas expectativas en tanto no conste de modo fehaciente que no podrán darse las circunstancias para que se produzca tal reversión, algo que en estos momentos no consta”. Exige certificación de un acto administrativo dictado en procedimiento con intervención del interesado y que sea firme, incluso en vía jurisdiccional.

El recurrente sostiene que, al ser intrínsecamente contradictorio el reconocimiento de la reversión en el caso de las expropiaciones motivadas por la falta de adhesión a una junta de compensación, el derecho a instar su declaración es un derecho vacío de contenido que coherentemente no tiene por qué quedar reflejado en el Registro de la Propiedad.

La DGRN confirma la calificación tras una extensa y didáctica exposición -casi un tratado- en la que analiza la naturaleza y régimen jurídico del derecho de reversión:

– La expropiación forzosa es una limitación del dominio, siendo la causa de la misma la utilidad pública o el interés social. Si no se materializa la finalidad para la que se produjo, la persona expropiada tiene el derecho de resolver la expropiación que ha llegado a ser infructuosa por no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que la motivó o si hay sobrante.

– La expresión de «derecho de reversión» tiene tres posibles significados, hitos sucesivos, según ya señaló la R. 26 de noviembre de 2001: la cualidad de expropiado (y su transmisión), la existencia del derecho de reversión declarada por la Administración o por los Tribunales de Justicia y la consumación del derecho de reversión mediante la transferencia del derecho de propiedad al reversionista. Todos estos hitos son susceptibles de reflejo registral.

– El art. 54.5 de la Ley de Expropiación Forzosa, dispone, en su redacción actual, que en las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente, sin cuya constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria.” Se eliminó así en 1999 un vestigio de carga oculta, pues, antes de esa fecha, la LEF no preveía su inscripción.

– Este derecho de reversión se considera, ya desde el principio como un derecho real, un «ius in re aliena» que grava o constriñe el dominio del adquirente y ha de hacerse constar en el acta de inscripción y darse publicidad formal de él. Veremos que, con excepciones.

– El derecho de reversión tiene distinto régimen, dependiendo de que haya nacido antes o después de la reforma preconizada por la Ley 38/1999

– En cuanto al momento en que debe entenderse nacido el derecho de reversión, en la fase de latencia, se toma el mismo momento en que la expropiación se perfecciona. Pero, como derecho de adquisición preferente activo y ejercitable nace en el momento en que se produce cualquiera de las tres causas o presupuestos habilitantes que determina el artículo 54.1 LEF  (desafectación, incumplimiento de la afectación o existencia de sobrantes).

– Las expropiaciones urbanísticas tienen una regulación especial, entendiéndose por tales, todo ejercicio de la potestad expropiatoria al servicio de las funciones públicas de ordenación territorial y urbanística.

– Siendo el derecho de reversión una garantía de configuración legal ordinaria, no formando parte del conjunto de garantías que establece el artículo 33 de la Constitución, es posible que ciertas expropiaciones, en su regulación sectorial, lo modulen o excluyan mediante norma con rango de Ley, como ocurre con determinadas expropiaciones urbanísticas.

– Así, por ejemplo, el art. 34 de la derogada Ley del Suelo de 2008 excluye el derecho de reversión cuando se altera el uso que motivó la expropiación del suelo, pero, en cambio, en los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización, existe derecho de reversión cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido.

– Centrándonos en si el propietario no adherido a la junta de compensación tiene derecho de reversión, un argumento en contra, alegado por el recurrente, es que la expropiación puede evitarse, incorporándose a la Junta, por lo que no es forzosa.

– La Ley del Suelo autonómica madrileña regula la materia en el artículo 138 considerando este singular expediente expropiatorio del propietario no adherido a la junta de compensación, como un supuesto de expropiación forzosa por razón de urbanismo, no ya como sistema propio, sino en el seno de otro sistema de ejecución del planeamiento.

– De lo anterior, deduce la DG que el expediente expropiatorio seguido contra el propietario no adherido voluntariamente a la junta de compensación, se configura como un supuesto de expropiación forzosa por razón de urbanismo en el seno del sistema de compensación, donde la eventual opción de incorporación no obsta a su carácter forzoso. Como consecuencia, reconoce que, en estos casos existe un eventual derecho de reversión, siquiera expectante

– Este derecho ha de constar en el asiento desde la misma expropiación, por exigencia del art 54 LEF, plenamente aplicable a las expropiaciones de carácter urbanístico. Por excepción, no se hará constar cuando el propio título de expropiación declare la improcedencia de la reversión por concurrir ya en origen alguna excepción legal, como, por ejemplo, el haberse producido la expropiación por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas propias del régimen aplicable al suelo.

Y, ¿cómo cancelarlo posteriormente? La regla general es el consentimiento del interesado o resolución administrativa o judicial firmes en procedimiento en el que intervino de modo debido. Antes de ver diversos medios, algunas precisiones:

– Si la Administración hubiera notificado el exceso de expropiación, la desafectación del bien o derecho expropiados o su propósito de no ejecutar la obra o de no implantar el servicio, el expropiado tiene tres meses para ejercitar su derecho de reversión.

– Pero, si no ha notificado, en defecto de esta notificación, procede la reversión en los casos previstos en el art. 47 TRLSuelo de 2015. En concreto, cuando el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización, procede la reversión, si han transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido. El art. 54.3 LEF, aquí sólo subsidiario, da plazos distintos de 20, 5 y 2 años.

– Ni la Ley de Expropiación Forzosa ni su Reglamento dicen nada respecto de la existencia de un plazo de prescripción o de caducidad del derecho de reversión. La Jurisprudencia ha entendido que no se aplica el supletorio de prescripción de las acciones personales ni tampoco puede ser indefinido.

– Una solución, conforme a la nota de calificación, es la exigencia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión. La propia certificación puede acreditar que la extinción del derecho ha adquirido firmeza, incluso en el ámbito jurisdiccional.

¿Hay otros medios de cancelación?

A) La renuncia al derecho reconocido ha sido admitida por la jurisprudencia. Si fuera renuncia anticipada, podría desvirtuar la propia figura de la expropiación. En el caso debatido, el recurrente alegó que no estamos ante una expropiación, sino ante una transmisión voluntaria; pero si ello fuera así, deberían los interesados haber renunciado al derecho de reversión, cosa que no consta que se hiciera.

B) El expediente de liberación de cargas y gravámenes regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, tras la redacción dada por Ley 13/2015.

C) Sin expediente de liberación, conforme a la regla 8ª del art. 210 LH. Para ello es preciso que hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudo ejercitarse el derecho, si no constan asientos registrales.

La DG acepta su aplicación en estos supuestos de derecho de reversión derivados de expropiaciones en sistemas de actuación por compensación, siempre y cuando pueda afirmarse la existencia de un plazo preclusivo de ejercicio del derecho, a partir del cual puedan computarse los cinco años exigidos por el precepto.

Sin embargo, como ya se ha señalado, la jurisprudencia viene reiterando que en los supuestos de reversión basados en la inejecución de la obra o la implantación del servicio, supuesto que podemos equiparar al de inejecución de la urbanización, en los no haya mediado notificación alguna por parte de la Administración al expropiado, el artículo 54.3.b) de la Ley de Expropiación Forzosa establece un plazo mínimo de cinco años, diez años para la urbanística, para poder ejercer la acción pero, a diferencia de otros supuestos de reversión, no establece un plazo máximo para su ejercicio, estableciéndose, a diferencia de los otros supuestos de reversión, únicamente el término inicial para el ejercicio del derecho y no un término final, mientras que en los demás casos de reversión, si bien se parte igualmente de la toma de posesión de los bienes o derechos expropiados, se fija un término final, más allá del cual no puede ejercitarse el derecho.

El legislador valora de forma distinta los supuestos en los que el fin de la expropiación se ha cumplido o no:

a) Si se ha cumplido, entiende que el transcurso de un considerable periodo de tiempo justifica la expropiación la hace irreversible.

b) Si NO se ha cumplido el fin, la expropiación pierde su justificación y permite la recuperación por su primitivo dueño del bien o derecho expropiado, sin esa limitación temporal.

Siempre está en manos de la Administración poner fin a tal estado de cosas mediante la notificación directa a aquéllos de la inejecución, terminación o desaparición de la obra o servicio público para así emplazarles a que insten la reversión en el término legal de tres meses.

Para el concreto supuesto estudiado, de derecho de reversión procedente de una expropiación en un sistema de actuación urbanística por compensación, al no poder invocar la existencia de un término final de ejercicio, no resultaría de aplicación, al caso particular de ejecución de urbanización, la norma de cancelación de la citada regla octava.

Sin embargo, la DG habría acepta la cancelación una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, acreditada mediante certificación administrativa del acta, siempre que no haya obstáculos registrales. Esta recepción de obras no se ha justificado en el caso presente. Es importante tener en cuenta al respecto que los deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización, conforme al art. 18.6 TRLSuelo.

Notas. Es importante recordar la constancia en el acta de inscripción de manera separada del derecho de reversión cuando se inscriba una expropiación, salvo que el título diga lo contrario, lo que no ocurría antes de 1999.

Para que el expediente de liberación de cargas y gravámenes llegue a buen fin han de comparecer y no oponerse todos los titulares del derecho de reversión, exigencia que malogrará en la mayor parte de los casos el expediente (art. 210.5 LH).

Al analizar la DG la posibilidad de aplicar al caso el término de cinco años del art 210. 8 LH, considera que la Administración ha cumplido. Pero creo que debería de darse un requisito adicional, no haber transcurrido 10 años entre la expropiación y el final de la urbanización, conforme al art. 47.2 a) TRLSuelo.

En la parte final de esta Resolución, la DG, después de indicar que al caso no se puede aplicar el art. 210.8 LH, finalmente prevé una posibilidad de aplicación. Interpreto que la DG entiende que no puede ser contado el plazo desde el final del periodo en que el derecho de reversión puede ser exigido una vez nacido como derecho ejercitante, por no estar previsto su final. Pero, en cambio, sí que puede contarse el plazo de cinco años desde el momento en que se ve que el derecho de reversión no va a nacer en su fase de ejercicio, por la presunción de haberse cumplido con las obligaciones de urbanizar, derivadas del otorgamiento del acta. Quedaría extinguido por declaración de la Ley y se aplicaría el 201.8 en relación con el 82.2 LH.

Ver otras resoluciones sobre reversión: R. 26 de noviembre de 2001 (tres posibles significados). R. 15 de abril de 2008 (transmisión del derecho de reversión). R. 5 de septiembre de 2013, para el supuesto de cancelación de una cláusula de reversión en una vivienda. R. 26 de octubre de 2015 (cancelación por disposición directa de la ley). (JFME)

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103. ENAJENACIÓN DE BIENES DE SUJETO A TUTELA. ¿PÚBLICA SUBASTA?

Resolución de 31 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa de una finca urbana.

Se plantea la cuestión de la exigibilidad o no de pública subasta para la enajenación de bienes inmuebles de una persona sujeta a tutela, a lo que la DGRN responde afirmativamente.

La DGRN de un lado reconoce que no se pueden ignorar las poderosas razones en favor de su supresión, basadas en que la venta en pública subasta, que en su momento podía significar una garantía, hoy puede, por el contrario, suponer un impedimento para la obtención de un precio de mercado, en perjuicio de los intereses del incapaz.  De hecho, antes de la aplicación de la Ley 15/2015, podría ser posible apartarse de esa exigencia de la pública subasta tal como ha reconocido reiterada jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, pero era al propio juez, al que se atribuye esa competencia y no a los solicitantes de la autorización.

Pero añade que no es menos cierto que cuando la ley quiere excepcionar este requisito así lo hace (art.5.2 de la Ley 41/2003 de 18 de noviembre, de protección de las personas con discapacidad, que expresamente excluye la subasta pública para la enajenación de los bienes o derechos que integran el patrimonio protegido, art. 656 LEC –redacción dada por la ley 1/2000-, que permite que en el procedimiento de apremio la venta de bienes tenga lugar sin esa pública subasta, y art. 65 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, para el caso de que se instase la venta directa)

Pues bien, la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, posterior a la reforma del artículo 272 del Código Civil, mantuvo la vigencia del Libro III de LEC de 1881, con excepción del art. 1.827 y de los arts 1.880 a 1.900 hasta la vigencia de la Ley sobre Jurisdicción Voluntaria, por lo que dejó vigente, entre otros el art. 2.015. Publicada, por fin esta ley, su art. 65.2 dispone expresamente que “la autorización para la venta de bienes o derechos se concederá bajo la condición de efectuarse en pública subasta previo dictamen pericial de valoración de los mismos, salvo que se hubiera instado la autorización por venta directa o por persona o entidad especializada, sin necesidad de subasta y que el juez así lo autorice”

De dicho precepto y de las DT 1ª y D.D Unica resulta que toda enajenación de bienes de una persona con capacidad modificada judicialmente posterior al 23 de julio de 2015 debe llevarse a cabo por los trámites del Capítulo VIII de la Ley 15/2015, lo que conduce a la aplicación de la norma del art. 65 (JCC)

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104. REPRESENTACION. JUICIO DE SUFICIENCIA GENÉRICO. INTERPRETACIÓN DEL PODER. RECURSO DE QUEJA.

Resolución de 10 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valladolid nº 5 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que una de las partes está representada por poder. La notario autorizante emite el juicio de suficiencia del poder declarando que a su juicio es suficiente “ …para llevar a cabo el negocio jurídico objeto de esta escritura, y cuya calificación jurídica consta en el párrafo referente a la identidad y juicio de capacidad de los comparecientes, al que me remito..” Se acompaña copia autorizada del poder.

La registradora considera defecto insubsanable que la notaria haya emitido un juicio de suficiencia genérico e incongruente ya que a la vista de la copia del poder presentado en el Registro lo califica de insuficiente, pues piensa que sólo faculta al apoderado para vender una cuota indivisa o bien para extinguir el condominio y sin embargo el objeto de la venta es la totalidad del bien. El registrador sustituto confirma la calificación.

El interesado recurre en desacuerdo con la interpretación de la registradora sobre el alcance del poder y presenta al tiempo queja por la actuación de ambos registradores, por el retraso en la emisión de la calificación de la primera y por el desplazamiento físico a que se ha visto obligado por el segundo para recoger la calificación sustitutoria.

La Notaria autorizante formula alegaciones manifestando que el juicio de suficiencia es válido y congruente, que la misma registradora vio revocado su criterio sobre la expresión del juicio de suficiencia del poder por los tribunales en un caso similar, y que, en cuanto al fondo del asunto, califica de absurdo el criterio de la registradora, pues si el poder faculta para vender la cuota indivisa que corresponda al poderdante, y ésta es el cien por cien de la propiedad en el momento de la  venta, no tendría sentido que fuera válido para vender el 99,99% y no el 100% .

La DGRN revoca la calificación. Considera, en primer lugar, que el juicio de suficiencia notarial del presente caso es una fórmula de estilo que no cumple con el requisito establecido por la jurisprudencia de ser concreto y específico.

En cuanto al alcance del poder, considera más razonable y conforme a las reglas de la interpretación del CC (Artículos 1283 y ss) el criterio de la notaria autorizante, pues la voluntad del poderdante era autorizar para vender la totalidad de la finca, bien mediante la venta a un tercero bien mediante la disolución del condominio, ya que, además, en el momento del otorgamiento del poder había litigio judicial sobre el bien, del que finalmente adquirió la propiedad en su totalidad.

Respecto del recurso de queja, declara que la calificación no debe comunicarse de forma verbal en ningún caso, sin perjuicio de que pueda remitirse por correo si lo solicita el recurrente, siempre que quede constancia de tal solicitud.

Comentario.-  La interpretación de las facultades del apoderado plantea dos cuestiones, a mi juicio:

1.- El momento temporal de valorar el alcance de las facultades conferidas:

A la hora de valorar el alcance o suficiencia del poder, desde el punto de vista temporal, lo lógico es atender al momento de otorgamiento de la escritura en ejecución del poder, no al del otorgamiento del poder, pues, como en el caso concreto, si el poder no ha sido revocado sigue siendo válido para ejercitar las facultades conferidas sobre los bienes existentes en el momento de la ejecución del poder. Así, por ejemplo, si el poder faculta para vender los bienes existentes en determinada localidad es obvio que si algún bien ha sido vendido después del otorgamiento del poder queda excluido de facultades del apoderado y de la misma manera, si algún bien ha ingresado en el patrimonio después del otorgamiento del poder  queda incluido dentro del haz de facultades del apoderado. Más claro es el caso de que el poder sea general en el que nadie, que se sepa, ha entendido que pueda referirse a los bienes existentes en el momento del otorgamiento del poder y no a los adquiridos después.

2.- La interpretación  en el poder de venta de la expresión “la participación indivisa de un bien”.

Si, como hemos dicho anteriormente, el momento temporal para interpretar el poder es el indicado anteriormente, habrá que atender a la participación que pertenezca al vendedor en el momento de otorgamiento de la escritura de venta. El hecho de que en el poder se mencione la palabra “indivisa”, no puede interpretarse como una restricción a la posibilidad de la venta del 100%, (pues sería absurdo poder vender el 99,99% y no el 100%) sino como la manifestación de la voluntad del poderdante de vender la parte que le corresponda en el momento de la venta, y que presumiblemente no sería el todo, sino una parte indivisa, pero que los negocios jurídicos posteriores pueden variar.

Como consejo práctico mejor poner en este tipo de poderes “la parte que le pertenezca al poderdante”, para evitar dudas. También huir de fórmulas genéricas, como la usada por la notaria  en el juicio de suficiencia de este poder, que, aunque sean más prácticas, pues pueden insertarse en los modelos de escrituras y evitar errores materiales, no se avienen bien con la necesidad de que el juicio de suficiencia del notario de los poderes sea individualizado y para cada caso concreto y así se refleje y quede constancia en la escritura. (AFS)

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105. DISOLUCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD.

Resolución de 4 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y extinción de condominio parcial.

Supuesto de hecho. Se discute sobre una disolución de condominio llevada a cabo por dos hermanos en la escritura de adjudicación de la herencia de su padre. 

Para completar el supuesto de hecho hay que decir que los dos bienes afectados se habían adquirido por los padres con carácter ganancial, y que fallecida la esposa se adjudicaron en la escritura de herencia y liquidación de gananciales del siguiente modo: una cuarta parte indivisa a cada uno de los dos hermanos y la restante mitad a su padre por su cuota ganancial. 

Fallecido después el padre, los hermanos se adjudican en proindiviso la mitad del padre y a continuación, como propietarios por mitad de la totalidad de ambos bienes, que son indivisibles, extinguen el condominio sobre una de las fincas.

La forma de compensar el exceso de adjudicación motivado por la indivisibilidad no es el pago de una suma de dinero, sino la fijación de una distinta proporción en las cuotas de propiedad sobre la segunda finca, que sigue en copropiedad de los dos hermanos, pero en distinta proporción para compensar el exceso que para uno de ellos supuso la adjudicación íntegra de la otra finca.

¿Cabe calificar el negocio de extinción de condominio cuando de las dos fincas afectadas una de ellas continúa en copropiedad, aunque en distinta proporción?

Doctrina de la DGRN

1 Si el acto jurídico no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, ya que no existen elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas.

2 Sin embargo, si un acto jurídico no implica reducción de los miembros de la comunidad, pero por su propia naturaleza puede entenderse encaminado al cese final de la situación de la comunidad, podrá ser calificado de disolución, y ello, aunque no se logre con dicho acto el efecto pleno de disolución.

Comentario. La extinción de condominio se ha tratado en reiteradas consultas fiscales de la Dirección General de Tributos (DGT) resolviendo sobre el tipo impositivo aplicable a la transmisión derivada de la extinción de condominio, concretamente, si la adjudicación del bien a un comunero tributa solo por actos jurídicos documentados, o bien tributa por el concepto de transmisiones patrimoniales, que es notablemente superior al primero (además de los casos en que se tributa por IVA o IGIC).

La carga pecuniaria que supone para los ciudadanos hace que también civilmente se cuestionen los medios idóneos para lograr la transmisión del bien con el menor coste posible, que en muchas ocasiones es excesivo cuando se suma también el pago del Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (tributación sobre el que existen criterios dispares).

Como colofón del comentario, cabe transcribir a modo de conclusión el siguiente párrafo de la Resolución, cuyo encaje en la doctrina fiscal no parece sencillo:

“4. Centrados en el supuesto de este expediente, se mantiene el número de los comuneros pero se extingue la comunidad respecto de una de las dos fincas que la integran; la finca sobre la que se mantiene la comunidad es ciertamente indivisible; la diferencia de valor entre ambas fincas imposibilita la adjudicación de cada una de ellas a cada uno de los comuneros sin que se produzcan unas diferencias importantes entre las adjudicaciones; no hay compensación en metálico, por lo que se adjudica una mayor cuota de la finca que continúa en comunidad a favor del que cede su cuota en la otra finca. En consecuencia, las actuaciones han extinguido la comunidad sobre una de las fincas y están encaminadas a la extinción de la comunidad sobre la otra. Consecuentemente, puede entenderse que el negocio jurídico celebrado va encaminado a provocar la extinción de la comunidad”.

Sobre materia fiscal se deben consultar los documentados Informes Fiscales de Joaquín Zejalbo, cuyas fundadas opiniones podrán arrojar luz sobre esta materia. (JAR)

Apuntes recibidos de Joaquín Zejalbo:

En el Informe Fiscal correspondiente a enero de 2015 escribí lo siguiente:

«Otra Consulta de interés relativa a la tributación fiscal de las comunidades es la V0353 de 30/01/2015, cuyos hechos son los siguientes: “El consultante es uno de los 20 componentes de una comunidad de bienes compuesta por una casa, una vivienda y un garaje. Los 20 componentes pertenecen a dos familias. Quieren disolver el condominio de manera que la familia A se quede con una casa y pague 62.000 euros a la familia B que recibe el dinero y se queda con la vivienda y el garaje.” Se responde que “la operación que se pretende llevar a cabo no supone una disolución de la comunidad de bienes- que claramente se mantiene en los tres inmuebles que van a continuar en común- produciéndose, en todo caso, lo que a veces se denomina una “disolución parcial”, pero que realmente no es una disolución o, en cualquier caso, no lo es a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. La operación que van a realizar consiste en una redistribución de las participaciones de los comuneros que antes ostentaban un tanto por cien de la participación sobre los tres inmuebles y ahora van a pasar a tener un tanto por 100 mayor pero sólo sobre uno de los inmuebles una familia y sobre dos inmuebles la otra familia. Precisamente el hecho de que el consultante y todos los demás comuneros sigan participando en la propiedad de un inmueble con otros comuneros es lo que impide calificar a la operación descrita como disolución de la comunidad de bienes sobre los inmuebles. La comunidad de bienes no se extingue, sino que persiste, lo que ocurre es que se reduce el número de copropietarios. En realidad, nos encontramos ante una permuta –sujeta a ITP-.”

En la obra titulada  “Il diritto patrimoniale di fronte alla crisi economica in Italia e in Spagna”, dirigida por Juan Pablo Murga Fernández y Salvador Tomás Tomás, 2014, se contiene un trabajo del bolonio José Manuel Macarro Osuna, Universidad Pablo de Olavide, Sevilla, titulado “Consecuencias tributarias de las disolución de la comunidad de bienes en el ITPAJD”, páginas 609 a 620, en las que, entre otras cosas, el autor estudia la Consulta V1715-10 cuyo supuesto fue el siguiente: “Los consultantes son titulares por terceras partes y en pro indiviso de diversos bienes de naturaleza inmobiliaria. Entre otros, se encuentran diez viviendas en régimen de propiedad horizontal y cuyo valor es aproximadamente el mismo, dado que son apartamentos en el mismo edificio. La copropiedad de los bienes procede de su atribución por liquidación y disolución de una sociedad anónima que tenía la consideración de patrimonial, efectuada al amparo de la disposición transitoria vigésimo segunda del texto refundido de la Ley del impuesto sobre Sociedades. Interesa a los tres comuneros proceder a cesar en la indivisión actual, mediante la adjudicación de 9 de esas diez viviendas. Se repartirán tres viviendas cada uno, sin compensación económica alguna, al tener todos los inmuebles el mismo valor, permaneciendo la décima, así como los restantes inmuebles en régimen de copropiedad.” La solución de la DGT fue la siguiente: “no existe disolución de comunidad de bienes, sino una permuta en la que cada comunero realiza la transmisión de su cuota parte de seis pisos a los otros dos comuneros y adquiere 2/3 partes de los tres pisos que no ha transmitido su parte, por los que adquiere el dominio completo de esos tres pisos y por lo tanto la operación estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y al tratarse de un bien inmueble tributará al tipo imponible de los mismos.” Macarro Osuna critica la solución y  expone que “pese al respeto absoluto a los porcentajes de propiedad que conlleva esta disolución parcial, la DGT entiende que es merecedora de tributación, no por exceso de adjudicación, sino como una adquisición por parte de cada propietario de los porcentajes de titularidad que poseían los restantes comuneros de los bienes que se le adjudican, lo que a nuestro juicio, parece contradecir la doctrina de TS que considera dicha asignación como especificaciones de derecho y no como auténticas transmisiones patrimoniales. Por el contrario, Macarro Osuna en los llamados casos de disolución parcial de comunidad sobre un bien indivisible en los que se reduce el número de copropietarios, sin adjudicación a uno de ellos, opina que la operación está sujeta a ITP. Sobre el tema existe una Sentencia del TS de 12 de diciembre de 2012, Recurso 158/2011, favorable a dicha tributación.  Las Sentencias posteriores contrarias a dicha tributación, procedentes de los TSJ de Madrid, Comunidad Valenciana no citan la Sentencia del TS. Sin embargo, los TS que sujetan a ITP dicha disolución o extinción parcial sí citan la doctrina del TS: Sentencia del TSJ de La Rioja de 16 de octubre de 2014, Recurso 172/2013, y Sentencias del TSJ de Andalucía, Sede de Sevilla, de, de 10 de diciembre de 2013, Recurso 400/2012, y, Sede de Málaga, de 15 de septiembre de 2014, Recurso 233/2012.»

Los TSJ de Extremadura y Castilla y León, Sede de Valladolid, siguen hoy la doctrina del TS. El TSJ de Murcia sigue la doctrina contraria.

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106. CERTIFICACIÓN DE TITULARIDAD Y CARGAS ESTANDO EL DEUDOR EN CONCURSO.

Resolución de 4 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Sabadell nº 6, por la que se suspende la expedición de una certificación de dominio y cargas prevenida en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se plantea la posibilidad de expedir una certificación en un proceso de ejecución hipotecaria estando la deudora e hipotecante en situación de concurso pero habiendo aprobado un convenio.

La registradora entiende que se tiene que declarar por el juez del concurso que los bienes o derechos no estén sujetos o afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.

La Dirección revoca la nota: recuerda que la única limitación que existe para los bienes hipotecados es que cuando fueren bienes necesarios para la continuidad de la actividad el art. 57 LC señala que  «abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada». 

Ahora bien, como consta aprobado el convenio se plantea si rige lo anterior: en base a los arts.56.1, 133, 137, 134.2, 136, concluye que se produce una radical mutación de los efectos de la declaración de concurso de tal manera que la paralización y suspensión de acciones y ejecuciones singulares prevista en el art. 55 LC queda superada por la aprobación firme del convenio entre deudor y acreedores, sin perjuicio, eso sí, de las previsiones o medidas adoptadas en el mismo. Por ello, una vez aprobado el convenio debemos atenernos a las limitaciones en él impuestas y si su contenido no afecta a los acreedores hipotecarios se levanta la suspensión. Así se ha recogido en abundante jurisprudencia del TS, así como en la doctrina de la Dirección (entre otras R 8 de abril de 2013, o de 13 de diciembre de 2013). En este caso, aunque se pacta una quita de 15 años, la adhesión al convenio por parte de la entidad ejecutante no resulta ni de la inscripción, ni se ha solicitado su acreditación por la registradora por lo que, de acuerdo con el art. 326 LH, ha de circunscribirse el recurso al contenido de su nota, y de los datos obrantes en el expediente no resulta que el convenio aprobado venga a afectar a la garantía real del préstamo objeto de ejecución. (MN)

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107. Pacto sucesorio de constitución de usufructo viudal en Galicia.

Resolución de 5 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ourense nº 3, por la que se deniega la inscripción de un usufructo viudal.

Hechos: Se otorga una escritura entre dos cónyuges relativa a dos fincas gananciales, en la que se pacta “la atribución recíproca del usufructo vitalicio sobre el derecho que a cada uno de ellos corresponde en los dos bienes objeto de esta escritura, con todo lo que en ellos se hallare”. Este pacto se formaliza conforme a lo dispuesto en el  artículo 228 LDCiv. Galicia.

La registradora deniega la inscripción pues considera que no es un verdadero pacto sucesorio sino que por su naturaleza se asemeja a la donación “mortis causa”, que no hay transmisión de presente de los bienes ya que sólo será efectivo después de la muerte sino una mera expectativa,  y que el hecho de que se instrumente en escritura o en testamento no afecta a su naturaleza sino únicamente a la forma de dejarlo sin efecto, que exige acuerdo de ambas partes en el primer caso y en el segundo es posible la revocación unilateral. Añade que la adquisición futura depende, entre otras circunstancias, de que en la liquidación de la sociedad de gananciales el bien se adjudique, en todo o en parte, a la herencia del causante. El registrador sustituto confirma la calificación.

El notario autorizante, aun admitiendo que no hay transmisión de presente, recurre y alega que es un pacto sucesorio y por ello  es inscribible en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en el artículo 14LH y 77 RH. Añade que la única finalidad perseguida por los interesados es que el Registro publique las limitaciones de las facultades dispositivas. Alega también que en Galicia existe el principio de libertad de pactos sucesorios, al contrario que en el derecho común y el hecho de que sea ganancial no es ningún obstáculo para su inscripción.

La DGRN desestima el recurso. Parte de diferenciar entre la donación “mortis causa”, es decir una donación futura, revocable, que surtirá efecto con el fallecimiento del donante, por lo que no es inscribible, y la donación intervivos “post morten”, es decir una donación de presente, no revocable, que no surtirá plena eficacia hasta el fallecimiento del donante, que opera como término. En el caso objeto del recurso no hay transmisión de presente, por lo que concluye que no es inscribible. Ese es el criterio también de la resolución de la DGRN de 6 de Febrero de 2014.

Comentario: Lo cierto es que la DGRN no rebate las afirmaciones del notario recurrente, cuya teoría e interpretación de la normativa es que el pacto sucesorio (y no cabe duda de que lo es el presente por referirse a la sucesión futura) es inscribible, aunque no haya transmisión de presente, conforme al artículo 77 RH que señala que …”1. En la inscripción de bienes adquiridos o que hayan de adquirirse en el futuro en virtud de contrato sucesorio se consignarán, además de la denominación que en su caso tenga la institución en la respectiva legislación que la regule o admita, las estipulaciones pertinentes de la escritura pública…” del que resulta la posibilidad de inscribir los pactos sucesorios relativos a bienes que hayan de adquirirse en el futuro. (AFS)

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108. PARTICIÓN HECHA POR EL PROPIO TESTADOR.

Resolución de 5 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Ribadavia, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho. Se discute si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las siguientes circunstancias:

1 Comparece una sola de los ocho hijos herederos (que también es prelegataria) y se adjudica una finca en pago de su prelegado, No está autorizada en el testamento para tomar posesión por sí sola del bien legado.

2 Manifiesta otorgar la escritura en virtud de la partición de los testadores conforme al artículo 1056 del Código Civil, ya que en los testamentos se menciona una partición en documento privado hecha por acuerdo entre causantes y herederos un año antes y en consecuencia se adjudica una finca en pago de sus derechos.

3 En ambos testamentos los testadores ratifican la partición consignada en ocho hijuelas y declaran su voluntad de que se pase por ella como expresión de su última voluntad, y que las diferencias que pueda haber entre las adjudicaciones se considere como mejora a favor del respectivo adjudicatario. 

Cuestiones discutidas 

1 ¿A efectos de inscripción, puede hablarse de partición realizada por el testador (ex. Art. 1056 CC) cuando el documento particional al que se remite el testamento es un documento privado? NO (art. 3 LH).

2 ¿Puede el legitimario prelegatario adjudicarse unilateralmente el bien legado sin la intervención del resto de herederos legitimarios? NO.

Doctrina de la DGRN. En este apartado sólo se resume la solución que da la Resolución a las cuestiones concretas planteadas en el recurso, sin perjuicio de que en el comentario sistematicemos más ampliamente su contenido.

1 Sobre si hay partición hecha por el testador conforme al art. 1056 CC: «En principio, el artículo 1056 del Código Civil contempla dos supuestos distintos de partición (hecha por el testador) según se haga en testamento o por acto «inter vivos». Pero en este último caso, la jurisprudencia ha determinado que la partición «inter vivos» ha exigido siempre la existencia de un testamento, y aunque la partición pueda formalizarse en un documento independiente, siempre precisará de la fuerza de un testamento –anterior o posterior a aquélla– que a ella se refiera para confirmarla. En el supuesto de este expediente, aun produciéndose esto, esa partición en documento privado que se menciona en los testamentos, no cumple el principio de exigencia de título auténtico impuesto por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, lo que determina que dicha partición no tenga trascendencia a efectos registrales».

2 Sobre la toma de posesión del bien prelegado por el prelegatario: «Tan sólo sería admisible la toma de posesión por el mismo (prelegatario) si no existiendo legitimarios, el testador le hubiera facultado expresamente para ello (primero de los supuestos contemplados en el artículo 81 del Reglamento Hipotecario), posibilidad que no se da en el supuesto de hecho de este expediente, al no haber previsión testamentaria de la causante sobre tal extremo. Por ello, habida cuenta de la inexistencia de contador-partidor o albacea facultado para la entrega, es de aplicación lo previsto en el apartado c) del citado precepto reglamentario, de modo que, habiendo institución de heredero testamentaria, no es posible la inscripción de la escritura calificada. En consecuencia, para la válida y efectiva entrega de la posesión de la cosa legada, en este supuesto, se hace necesaria la concurrencia de todos los herederos sin que sea suficiente la sola comparecencia del que además es legatario.

Comentario. Son varias cuestiones interesantes las tratadas por la Resolución, cuyo didáctico contenido es de agradecer:

I Sobre la partición realizada por el testador. 

1 Formas de hacer la partición: Según el artículo 1056 CC, esta partición puede hacerse por acto entre vivos o en el mismo testamento. Si se hace en documento independiente es imprescindible la existencia de un testamento que sea el soporte de la partición documentada, pues el testamento es el acto de última voluntad que «da fuerza» a la partición, bien sea anterior, simultáneo o posterior al documento particional. Puede decirse, por tanto, que si no hay testamento no puede haber partición.

2 Diferencia entre partición del testador y normas particionales: 

2a La partición adjudica directamente los bienes a los herederos desde la muerte del testador y determina, dice la Resolución, «la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986, es de aplicar a estas particiones el artículo 1068 del Código Civil, según el cual, «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados».

2b Las normas particionales son criterios o indicaciones realizadas por el testador sobre cómo debe hacerse la partición, es decir, no evitan la posterior partición, sino que la presuponen por cuanto se dictan para vincular a los herederos o al contador-partidor, quienes habrán de tener en cuenta lo dispuesto por el testador. 

Aún más, a mi juicio, y salvo que haya terceros interesados legitimados para exigir el cumplimiento del «modo particional» ordenado por el testador, los herederos mayores de edad pueden por unanimidad partir haciendo caso omiso lo ordenado por el testador (ex. Art. 1058 CC).

3 ¿Cuando hay partición y cuándo normas particionales? ¿Es necesario para que haya partición que se hayan realizado las operaciones particionales (inventario, avalúo, etc)?

3a Habrá partición siempre que haya asignación o adjudicación concreta de bienes a los herederos. Por tanto, será partición aquella que constituya per se título adquisitivo por atribuir a los herederos directamente la propiedad de los bienes adjudicados (ex. Art. 1068 CC).

3b Si el acto contiene toda la secuencia de operaciones particionales que desembocan en la adjudicación de los bienes, no habrá duda de que se trata de verdadera partición (SSTS 7 de septiembre de 1998 y 15 de julio de 2006).

Sin embargo, su omisión no implica necesariamente que no haya partición, sin perjuicio de que esta se deba complementar en su caso. Cabe, pues, la adjudicación de bienes sin que se haya formalizado el inventario ni practicado liquidación previa, y sin perjuicio de que se realicen las operaciones complementarias precisas para su efectividad (STS 21 de julio de 1986).

A todo lo dicho cabe añadir que, aunque se hubiera concluido en el caso resuelto que efectivamente había partición, a mi juicio no se puede decir que fuera una partición del testador en sentido estricto, pues habría sido consentida por todos los herederos, circunstancias ésta que altera la naturaleza del acto particional, que de unilateral pasaría a ser consensual, con todos los efectos que se derivan de ello. Por citar uno solo a título de ejemplo, se puede mencionar la rescisión de la aportación por lesión 

II Entrega del legado de cosa específica. El caso del prelegado.

1 Posesión y propiedad en el legado de cosa específica y determinada. Conforme a los artículos 882 y 885, del Código Civil, y 81 del Reglamento Hipotecario, hay que concluir que en el legado de cosa específica y determinada queda disociada la posesión de la propiedad, pues, mientras que la propiedad de la cosa legada se adquiere por el legatario desde la apertura de la sucesión (art. 882 CC), y tiene derecho a los frutos y rentas pendientes desde el fallecimiento (aunque no a las rentas devengadas y no satisfechas antes de la muerte), la posesión pasa a los herederos (art. 440 CC), de modo que el legatario debe pedir la entrega del bien legado al no poder ocuparla por su propia autoridad (art. 885 CC).

Lo dicho es consecuente con el hecho de que los legados «cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos (…) al pago de las legítimas. La dispersión de los bienes perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores y legitimarios» (RRDGRN 13 de enero de 2006, 13 de abril de 2009 y 4 de julio de 2014).

Esta entrega de la posesión se constituye en requisito necesario para la inscripción del bien legado a favor del legatario.

2 El caso del prelegado: Si el prelegatario es el heredero único y no hay legitimarios puede ocupar por sí mismo la cosa legada (RDGRN 25 de septiembre de 1987). 

Sin embargo, si hay más herederos deberán todos ellos hacer la entrega del legado, no bastando la entrega realizadas por solo uno o algunos. Se exceptúa el caso de que el testador expresamente hubiera autorizado al prelegatario para tomar por sí solo la cosa legada y no hubiera legitimarios, caso en el que también podrá actuar unilateralmente el prelegatario. 

Sobre el tema del prelegado también en este Informe las resoluciones números 75 y 99. (JAR)

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109. Acción reivindicatoria y doble inmatriculación. Deslinde parcial y georreferenciación.

Resolución de 6 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Chinchilla de Monte-Aragón, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial ordenando la práctica de diversas operaciones sobre dos fincas, en base al ejercicio de una acción reivindicatoria, de deslinde, rectificación y doble inmatriculación. 

A) Hechos: En un procedimiento judicial, en que han sido parte todos los interesados, el demandante, por acumulación, ejercita una acción de deslinde, reivindicatoria y de rectificación registral por doble inmatriculación parcial en cuanto a una parte de la superficie reivindicada, contra los propietarios de la finca colindante. El fallo especifica que el lindero que comparten demandantes y demandados debe ser alterado en favor de los primeros, correspondiéndoles 101 m2 a costa de los segundos y que existe una «parcial doble inmatriculación» entre ambas fincas, de precisamente esos 101 m2.

B) La registradora califica negativamente por 3 motivos:

 1) Que la Sentencia debería identificar, conforme al principio de especialidad, qué porción de terreno es objeto de la acción reivindicatoria y cuál de doble inmatriculación.

 2) Que el deslinde debe ser aprobado mediante auto, en ejecución de sentencia, no siendo suficiente un mandamiento del Secretario judicial por el que se da traslado de la sentencia.

 3) Y que, conforme a la Ley 13/2015 de 24 de junio, es necesario que se acompañen las certificaciones catastrales actualizadas de cada una de las fincas a fin de lograr la coordinación Registro-Catastro.

C) La interesada recurre invocando básicamente la literalidad de la sentencia trasladada y el mandamiento.

D) La DGRN estima parcialmente el recurso:

 1) REVOCA el 1er defecto, señalando que excede de la función calificadora del registrador apreciar la compatibilidad o no de las acciones ejercitadas cuando su acumulación ha sido aceptada por el juez. Además, el fallo es suficientemente explícito para permitir que la registradora dé cumplimiento de la sentencia.

2) CONFIRMA el 2º defecto, señalando, conforme a los Arts. 551 y ss LEC, que a efectos registrales es preciso que el mandamiento del letrado de la Administración de Justicia incorpore el correspondiente decreto por el que se apruebe la ejecución, lo que no sucede en el caso planteado.

3) Y en cuanto al 3er defecto, dice literalmente el Centro directivo que “la coordinación Registro-Catastro no es legalmente un requisito previo para la inscripción registral de un deslinde, sino un efecto deseable”.

La sentencia sólo afecta a 2 fincas colindantes y fija los criterios básicos del deslinde entre ambas, pero no juzga ni prejuzga cuáles sean los restantes linderos.

Por tanto, al tratarse de un deslinde parcial (inscribible ex nuevo Art 200-2 LH) SOLO debe expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea de separación entre ambas fincas.

Y si además se desea inscribir la completa delimitación georreferenciada de cada finca por todos sus puntos cardinales, sí que será preciso aportar la respectiva certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada, o la representación alternativa, y tramitar el expediente del art 199 LH para dar intervención y proteger a 3os colindantes que no fueron parte en el procedimiento judicial. (ACM).

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110. PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERÉS EXCESIVO.

Resolución de 7 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Alicante nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario, por razón de existir cláusulas abusivas, en concreto un tipo de interés ordinario excesivo y una desproporcionada retención de cantidades del capital concedido. 

Hechos relevantes:

  1. Se trata de una escritura de préstamo hipotecario en la que el prestamista es una persona física que manifiesta no dedicarse profesionalmente a la concesión de créditos
  2. Los prestatarios son dos personas físicas, una de las cuales hipoteca una vivienda de su propiedad manifestando que no constituye su domicilio habitual.
  3. Ha intervenido una sociedad como intermediaria, la cual cumple con los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
  4. No se expresa el destino o finalidad del capital prestado, ni en la escritura de préstamo, ni en la ficha de información personalizada (FIPER) ni en la oferta vinculante.
  5. Se ha cumplido con el proceso de contratación y con los requisitos de información regulados en la Orden EHA 2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (ver resumen).

La DG revoca parcialmente la nota de calificación haciendo, entre otras, estas aseveraciones:

– Al no constar el destino del préstamo, se ha de presumir que el mismo es ajeno a la actividad comercial, empresarial o profesional de los prestatarios.

– La calificación no discute la declaración de la prestamista de no estar dedicada con habitualidad a la concesión de préstamos. En consecuencia, ha de ser aceptado, por lo que no le resulta de aplicación, en principio, el RDLeg. 1/2007, de 16 de noviembre, de Defensa de los Consumidores y Usuarios, ni la Ley 2/2009 y ni la Orden EHA 2899/2011. El registrador, cara al informe, a través del Servicio de Índices, vio que la prestamista “amateur” había dado préstamos en diversas comunidades autónomas, pero fue después de la nota de calificación.

– La intervención de una empresa de intermediación provoca la aplicación de la Ley 2/2009, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. En consecuencia, deben cumplirse las obligaciones de información establecidas allí.

– También considera aplicable el RDLeg. 1/2007, de 16 de noviembre, de Defensa de los Consumidores y Usuarios, pues la oferta procede de la empresa de intermediación y varias razones más del caso concreto. En consecuencia, ha de controlarse el carácter abusivo de las cláusulas del préstamo.

– Respecto a los intereses remuneratorios -un 14,99% en el caso- estima la DG que quedan al margen tanto de la calificación registral como de la ponderación judicial al ser el objeto principal del contrato. Este tema está muy debatido por la doctrina y los tribunales y se encuentra muy relacionado con la transposición de la normativa europea. Tampoco entra en el ámbito de la calificación la posibilidad de aplicar la Ley de Usura, porque hay que ponderar las circunstancias mediante prueba, atendiendo al momento de la perfección del contrato, que escapan a la labor calificadora. Eso sí, ha de calificarse el cumplimiento del doble filtro de control de incorporación o de información y control de transparencia. Sin embargo, la DG, en el último párrafo de la Resolución, confirma la calificación del registrador en este punto, porque los intereses remuneratorios pactados eran superiores a los moratorios.

– Considera abusiva la retención de dos meses de intereses que se devolverán al final pues no se recogen en la información previa ni se justifica.

– Y considera abusiva la retención de cantidades para cubrir los gastos de Notaría, gestoría, Registro e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aplicando al respecto la STS de 23 de diciembre de 2015. Dice al respecto la DG que la referida sentencia “ha considerado abusivas por contrarias al artículo 89.2 y.3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, las cláusulas que impongan de cuenta exclusiva de la parte prestataria gastos de tramitación o gestión que por ley corresponden al acreedor, y como tales señala los de formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas, ya que tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación y quien tiene el interés principal en la hipoteca es el prestamista; y el tributo por Actos Jurídicos Documentados ya que según el artículo 27.1 RDLeg.1/1993, de 24 de septiembre, (realmente el 29) el acreedor es el sujeto pasivo de dicho impuesto en cuanto que adquirente del derecho real de hipoteca y persona que solicita los documentos notariales.”. (JFME)

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111. TERCERÍA DE DOMINIO. INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL TERCERISTA.

Resolución de 8 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Ordes, por la que se deniega la cancelación de una anotación preventiva de embargo ordenada en auto judicial dimanante de una tercería de dominio.

En una tercería de dominio se declara que una finca es del actor y se ordena el alzamiento del embargo.

El registrador no cancela la anotación de la que deriva la tercería pues ya lo estaba por caducidad.

El recurrente pretende la inscripción de la finca a favor del tercerista.

La cuestión es pues si un Auto firme que resuelve una tercería de dominio interpuesta en el seno de un procedimiento de ejecución de sentencia, cuyo fallo dispone: «Debo estimar y estimo la demanda … Debo declarar y declaro que (…), la finca registral 20.463, es de propiedad del actor, se acuerda el alzamiento de la traba efectuada sobre la misma», es suficiente no sólo para cancelar la anotación preventiva de embargo causada en el procedimiento sino también para inscribir el dominio a favor del tercerista. El problema ya era debatido por la jurisprudencia bajo la LEC 1881, habiendo sentencias en uno u otro sentido. La actual LEC parece inclinarse por la tesis negativa ya que en la propia Exposición de Motivos dice «la tercería de dominio no se concibe ya como un proceso ordinario definitorio del dominio y con el efecto secundario del alzamiento del embargo del bien objeto de la tercería, sino como un incidente, en sentido estricto de la ejecución, encaminado directa y exclusivamente a decidir si procede la desafección o el mantenimiento del embargo». Además así se deduce también del propio Auto donde se reproduce parcialmente la STS de 18 de octubre de 2005, estableciendo que “… La tercería no es un procedimiento autónomo sino la incidencia de una ejecución abierta y en trámite, determinando siempre una oposición a diligencias de juicio ejecutivo en marcha, y, por tanto, una incidencia del mismo, que persigue, exclusivamente, la pretensión liberatoria del embargo de la cosa más que la atribución del derecho de propiedad (STS de 13 de diciembre de 1982, 20 de junio de 1986, 11 de abril de 1988, 4 de julio de 1989, 10 de octubre de 1996 y 29 de abril de 2000)’’».  Es decir en este caso tanto de la legislación aplicable como del propio auto resulta la limitación del efecto de la tercería al levantamiento del embargo por lo que se confirma la actuación del Registrador.

Invoca el recurrente varias RR – entre otras la de 5 de mayo de 2006 -; pero se rechaza el argumento puesto que eran casos en que era aplicable la LEC de 1881 y además en ellos se ordenaba expresamente la inscripción a favor del demandante, incluso en el primero de ellos se ordenaba la cancelación de la inscripción contradictoria. (MN)

Ver criterio anterior DGRN en la R. 5 de mayo de 2006.

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