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El expediente notarial para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

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LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO. PARTICULARIDADES DEL EXPEDIENTE NOTARIAL

José Antonio Garcia Vila. Notario de Barcelona

ÍNDICE:

1.- Introducción. El tracto sucesivo y su interrupción.

2.- Algo más sobre el tracto.

3.- La extraordinaria dificultad.

4.- La naturaleza excepcional del expediente.

5.- La imposibilidad de obtención de los títulos intermedios o la extraordinaria dificultad en su obtención.

6.- Crítica de esta doctrina.

7.- La extraordinaria dificultad como medio de rectificación del Registro de la Propiedad.

8.- La finalidad del expediente.

9.- El título formal del promotor.

10.- La usucapión como título material alegado por el promotor del expediente y los problemas del título formal.

11.- Los títulos intermedios.

12.- Y, de nuevo, la usucapión.

13.- Los negocios jurídicos intermedios ineficaces.

14.- Las notificaciones, los consentimientos y las oposiciones.

15.- El contenido del consentimiento.

16.- La oposición y la sentencia declarativa.

17.- El juicio notarial.

18.- El control del juicio.

19.- Naturaleza del expediente como de jurisdicción voluntaria.

20.- La calificación registral del expediente y del juicio notarial.

21.- El efecto dualista de la reanudación de tracto.

A MODO DE CONCLUSIONES.

RESOLUCIONES CITADAS EN EL TEXTO.

 

1.- INTRODUCCIÓN. EL TRACTO SUCESIVO Y SU INTERRUPCIÓN.

La ley 13/2015 ha dado una nueva regulación al título VI de la Ley Hipotecaria, relativo a la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. Dentro de las innovaciones introducidas se encuentra un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido (art. 208), atribuyéndole la tramitación y resolución del expediente al notario. Sobre algunas de las particularidades de este expediente es sobre lo que versan las páginas que siguen.

Todos tenemos la imagen del tracto sucesivo como una cadena en la que cada eslabón supone un negocio o hecho jurídico que produce una transmisión del dominio. Poco importa ahora y a los efectos buscados que también el tracto rija para otros negocios como la constitución de hipoteca.

En el sistema normal de tracto sucesivo, se dice, el adquirente de hoy es el transmitente de mañana.

Se dice que falta el tracto sucesivo cuando el transmitente de hoy no consta en el Registro, de forma que el adquirente de hoy no puede inscribir su título por falta de previa inscripción del título de su transmitente. Y esta idea, también, es sustancialmente cierta.

Las resoluciones de 2 de octubre de 2017 y 7 de noviembre de 2018 (con cita de las de 29 de agosto de 1983, 30 de mayo de 1988 y 5 de julio de 1991) definen el supuesto de interrupción de tracto como aquél que se produce cuando no ha tenido acceso al Registro alguna relación jurídico inmobiliaria de suerte que impide conectar la titularidad cuya adquisición se pretende justificar con la registral por no derivar aquélla de ésta y carecer, añaden, y este añadido tiene importancia para lo que luego se dirá, el interesado de los títulos que a través de su inscripción permitirían lograrlo.

Por lo tanto, si el adquirente ha adquirido del titular registral no se da falta de tracto, y así lo dice claramente el art. 208 cuando señala que “no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral”; en tal caso, continúa diciendo el texto legal, “la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada”.

Es decir, si el negocio jurídico adquisitivo no se formalizó en documento público (bien porque se hizo verbalmente o se hizo en documento privado y se realizó la traditio), esa solución del actual art. 208 exige o bien la elevación voluntaria a público del negocio o bien la elevación judicial en cumplimiento de una obligación de hacer, que es la que deriva del art. 1279 CC. En realidad, el art. 208 no hace sino recoger la doctrina del art. 40 LH que nos dice que cuando la inexactitud del Registro proviniere de no haber tenido acceso al mismo alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar, en primer lugar, por la toma de razón del título; es más, el art. 40 diferencia claramente este supuesto del expediente de reanudación de tracto, que es el segundo medio elegido para subsanar la inexactitud registral por la causa indicada; y esto también tendrá importancia para lo que luego se dirá.

Por lo tanto, y con carácter general, la falta de tracto sucesivo se produce cuando el título del transmitente no está inscrito, de forma que no se adquiere de titular registral.

 

2.- ALGO MÁS SOBRE EL TRACTO.

Pero para que estemos ante un problema de tracto sucesivo interrumpido se necesita algo más; ya no basta con que el último transmitente no conste inscrito; es preciso que el título adquisitivo formal de este último transmitente o no exista o no sea inscribible; es a esto a lo que se referían las resoluciones citadas cuando decían que era preciso, además, que el interesado careciera de los títulos que a través de su inscripción permitirían lograrlo.

Veamos el supuesto más simple. A es el titular registral; transmite a B, quien no inscribe; B transmite a C. C no puede inscribir; si el título adquisitivo de B constara en documento público y estuviera circulando la copia, bastaría presentar los dos documentos (el adquisitivo de B y el adquisitivo de C) y no habría problema de tracto propiamente, sino de toma de razón de los títulos. Como se puede colegir de lo dicho, los títulos materiales de adquisición existen y constan en documento inscribible, es decir, cada una de las transmisiones consta documentada.

He dicho antes que es preciso que el título adquisitivo formal del último transmitente o no exista o no sea inscribible; con ello quiero cubrir dos supuestos.

2.a.- En el primero de los supuestos, el título adquisitivo formal de ese último transmitente no existe.

Es el caso en que A (titular registral) fallece; sus herederos son sus hijos, B1 y B2, que venden a C. B1 y B2 tienen un título material (la ley) pero les falta un título formal (la partición). Sin embargo, en este caso no hay verdadera ruptura de tracto, porque frente a lo que he dicho antes, cabe la figura del “tracto sucesivo abreviado”, de forma que si bien hay dos hechos o negocios transmisivos (títulos materiales: el derivado del derecho hereditario y la venta de un bien que está integrado en una comunidad, la hereditaria) hay un solo título formal (la escritura de compraventa).

Sin embargo, en este supuesto de los herederos al que hemos hecho referencia, lo que hemos de ver es que la partición puede existir (lo cual plantea otro problema), pero no es preciso que exista, puesto que los herederos pueden vender los bienes hereditarios sin necesidad de partir, ya que la venta supone la aceptación de la herencia. Por eso, la Dirección General siempre (como ejemplo, la resolución de 18 de marzo de 2000, con cita de la doctrina anterior y reiterada después) ha considerado que en un supuesto como el contemplado, era de aplicación el artículo 20 LH, y no había dos títulos formales, por lo que no cabía la figura del tracto sucesivo interrumpido y había que presentar el título adquisitivo con todos los requisitos formales para la inscripción, incluyendo, además, la justificación material y formalmente adecuada probatoria de que los transmitentes era los herederos del titular registral.

Esta doctrina ha pasado al art. 208 cuando dice que tampoco hay ruptura de tracto que justifique el expediente cuando se adquiere directamente de los herederos del titular registral.

Ahora bien, esta doctrina se genera en torno al supuesto de hecho de la venta directa por los herederos sin haber realizado la partición de la herencia. La dicción del artículo plantea sin embargo si estamos en el mismo supuesto de falta de interrupción del tracto si ha habido una partición previa; es decir, B1 y B2 parten la herencia, se adjudican el bien por mitad y lo venden a C. En este caso hay, dos negocios jurídicos: el particional en que se adjudican los bienes los herederos y el transmisivo a quien pretende la inscripción.

Lo que hay detrás de este problema es que, si este supuesto de la partición previa se incluye en la dicción legal, no se puede exigir la presentación del título previo de partición, sino que al adquirente le basta probar que, efectivamente, los transmitentes eran los herederos del titular registral. Y si se exige la presentación del título previo entonces los defectos formales en el mismo (por ejemplo, el hecho de que la partición sea privada) justifican que se entienda que estamos ante una interrupción del tracto que permita el expediente.

Una interpretación histórica del precepto debiera llevar a entender que el supuesto de hecho es el restrictivo de la venta por los coherederos sin partición, ya que el “directamente” del texto legal supone que no hay negocio jurídico intermedio de partición, de forma que hay que interpretar el texto restrictivamente: sólo cuando se adquiere de los herederos sin previa partición no hay interrupción del tracto; si hay partición previa, hay dos negocios jurídicos materiales y dos negocios formales distintos y al adquirir de los herederos copropietarios que han sustituido la comunidad hereditaria por la comunidad romana u ordinaria, ya no se adquiere de los herederos directamente sino de los copropietarios por la partición y hay una efectiva interrupción del tracto que permite la práctica del expediente.

Pero podemos complicar un poco el supuesto. A fallece dejando tres hijos B1, B2 y B3. Parten la herencia y el bien se adjudica a B1, el cual después vende a C. C adquiere de alguien que es heredero del titular registral, pero aquí también hay ruptura de tracto, porque no venden propiamente “los herederos”, sino el heredero adjudicatario y hay dos títulos formales: la partición en la que se adjudica el bien a un heredero y la venta por éste.

Esta línea doctrinal está representada por la resolución de 23 de septiembre de 2003 (reiterada por las de 1 y 5 de agosto de 2012 o 24 de marzo de 2015). Lo importante de esta resolución, en mi opinión, y más adelante veremos hasta qué punto sus premisas son trascendentales, es que señala que no está en manos del titular (el comprador) subsanar las deficiencias formales del primer título por la vía del art. 1279 CC, pues no tiene acción directa más que contra su vendedora, no frente a los coherederos cuyo consentimiento sería necesario para formalizar el cuaderno particional.

Como conclusión, hay tracto abreviado cuando se vende un bien integrado en la comunidad hereditaria; pero si hay tracto abreviado, no hay por tanto interrupción de tracto y no cabe la tramitación del expediente; el adquirente debe presentar un título inscribible, complementarlo en su caso presentando la documentación pertinente (fallecimiento del testador, testamento o declaración de herederos ab intestato) o subsanar los defectos que pueda haber en su título.

Creo que también podemos comprender en este caso del tracto abreviado, por analogía, el supuesto en que, fallecido un esposo casado en gananciales, el cónyuge supérstite y los hijos venden el bien que era ganancial y ahora está integrado en la comunidad postganancial que no se liquida.

Estos son los supuestos a los que creo que se puede referir el art. 208; pero hay que notar que ahora hemos ampliado el supuesto de hecho, porque en el segundo de nuestros casos, el de la comunidad postganancial, C ya no adquiere de los herederos, sino del cónyuge cotitular del bien y los herederos del otro cotitular.

Y tampoco está claro, en realidad, qué ocurre si A fallece dejando un heredero único, B, que vende a C. Es heredero del titular registral, y formalmente estaría incluido en el supuesto de hecho del art. 208; pese a que la doctrina del tracto abreviado se ha generado en torno a la venta del bien que está en comunidad, el supuesto se encuentra dentro de la dicción del supuesto legal del art. 208 y, en mi opinión, si se admite la venta del bien heredado que se encuentra en comunidad hereditaria, las mismas razones hay para entender que en este caso no hay propiamente ruptura de tracto.

2.b.- El segundo de los supuestos a que hacía referencia es que el título formal del último transmitente no es inscribible.

Sería el caso en que A (titular registral) vende a B y éste vende a C. La venta a B se hizo verbalmente o en documento privado. Dejemos ahora en paz la traditio. El complejo transmisivo se ha producido, pero la forma negocial empleada (en la venta verbal hay también forma) no permite el acceso de dicho negocio al Registro. Pues bien, en un caso como éste hay ruptura de tracto. Ya puede tener C su adquisición documentada en escritura pública, que no va a poder inscribir. Éste es el supuesto típico de la ruptura de tracto y para éste está pensado el expediente del art. 208.

 

3.- LA EXTRAORDINARIA DIFICULTAD.

Realmente, ahora se podrá argüir que la Dirección General ha negado que en estos supuestos “sencillos” quepa el expediente de reanudación de tracto. Y es que la Dirección General elaboró una doctrina, la de “la extraordinaria dificultad”, para negar que cupiera acudir al expediente cuando no había esta extraordinaria dificultad en rellenar la forma negocial adecuada a los negocios jurídicos que forman la cadena de transmisiones que lleva al promotor del expediente.

Primero se comenzó con un supuesto en que resultaba que el promotor del expediente disponía de las escrituras que enlazaban desde el titular registral hasta su propio título, pero admitió el expediente de reanudación si faltaba la documentación intermedia o ésta era defectuosa; la Dirección General rectificó después este criterio, y a partir de 1999 y 2000 (resoluciones de 13 de abril de 1999 y 18 de marzo de 2000, seguido ya por otra verdadera montaña de resoluciones, que concluyen con la de 23 de mayo de 2016, que aplica esta doctrina al nuevo sistema) el Centro Directivo termina por construir una doctrina limitativa de la procedencia del expediente a aquellos casos de extraordinaria dificultad para conseguir la documentación que permita completar la cadena de titularidades que lleva desde el titular registral al promotor del expediente.

La resolución de 23 de mayo de 2016 dice que en el nuevo sistema se exige que se den determinadas circunstancias que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor del expediente y el titular registral existiendo una “clara imposibilidad” de obtención del o de los títulos ausentes y hace una referencia a que “la identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resultan imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudación del tracto y el registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del vendedor”.

Sin embargo, esta idea no es uniforme en la doctrina de la propia Dirección General y, sobre todo, oculta dos problemas o enfoques que necesitan ser adecuadamente diferenciados.

 

4.- LA NATURALEZA EXCEPCIONAL DEL EXPEDIENTE.

El primer enfoque es la consideración del expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido como un expediente de naturaleza excepcional.

Esta consideración se ha convertido casi en un encabezamiento sistemático de todas las resoluciones sobre este expediente.

Su doctrina, resumida, es que la reanudación es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada, que exige una comprobación minuciosa por el registrador del cumplimiento de requisitos legales (como si en cualquier otro supuesto no fuera deber del registrador eso) e impone, y esto es la trascendental consecuencia, una “interpretación restrictiva de los supuestos que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto”.

Ni la tesis es correcta ni lo son sus consecuencias.

Los argumentos básicos de esta doctrina son que los medios ordinarios para conseguir la inscripción son o el consentimiento del titular en escritura pública o la sentencia dictada contra el mismo en un juicio declarativo, de forma que el expediente tiene carácter excepcional, y que el art. 40 LH contempla este expediente de reanudación de tracto como subsidiario de la inscripción de los títulos intermedios. Entre otras muchas, la resolución de 15 de noviembre de 2021 que señala como argumentos “a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), la resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 208 de la Ley Hipotecaria)”.

La crítica doctrinal (elaborada por registradores de la Propiedad) de esta línea de pensamiento del Centro Directivo destaca cómo detrás de la doctrina de la Dirección General late la idea de que el procedimiento puede ser camino para un fraude y señala que el art. 40 a) LH no supone la existencia de ningún orden de preferencia, de forma que el interesado deba acudir necesariamente al primer medio previsto que es la toma de razón de los títulos intermedios.

Así, claramente, lo señaló la resolución de 24 de enero de 1963 relativa a un caso de una sentencia declarativa de dominio ordenando la inscripción a favor del demandante (criterio reiterado por la de 15 de noviembre de 1990), apoyándose tanto en el texto de la Ley como en la Exposición de Motivos de la Ley de 1944. El interesado puede acudir libremente a buscar y elevar a público todos los títulos intermedios, reanudar el tracto por el expediente de dominio (hoy acta notarial) o acudir a la vía jurisdiccional para que se declare su dominio, sin que el orden contenido en el art. 40 LH suponga orden de preferencia de los medios.

En mi opinión, esta idea de la excepcionalidad del expediente es una doctrina que carece de verdadero respaldo legal.

Es cierto que el principio básico de nuestro sistema es el principio de legitimación registral, de forma que se exige el consentimiento del titular para provocar modificaciones que le afecten; la normativa en materia de cancelación de inscripciones, la exigencia de demanda contra él para rectificar el Registro son datos claros; lo que, en mi opinión, es que si esto fuera así en la forma indicada por la línea doctrinal que se critica, resultaría llamativo que el propio artículo 40 al hablar de cómo se rectifica el Registro por no constar en el mismo la totalidad de las inscripciones fije un orden que es contrario a aquella idea de que o se presentan los títulos intermedios o hay que obtener sentencia demandando al titular y sólo y en último término se puede acudir al expediente reanudador; en la Ley, no en la doctrina, los procedimientos para ajustar los dictados del Registro a la realidad en un caso como el que nos ocupa son a) la toma de razón del título correspondiente, b) la reanudación del tracto sucesivo, y c) la resolución judicial. Nada en la historia del expediente para la reanudación del tracto sucesivo hace pensar ni que fuera un medio excepcional (de hecho, en la reforma de 1944, el expediente de dominio se incrusta después de la toma de razón del título y antes de la resolución judicial) ni que se considerara un medio subsidiario que precisara algo más (como una extraordinaria dificultad en conseguir los títulos) que la concurrencia de sus requisitos.

Por otro lado, y aunque sea un tema marginal, la referencia que a día de hoy, después de la reforma de 2015, continúa haciendo la Dirección General a la “cancelación” del asiento es improcedente (o al menos lo es si se interpreta directamente), porque deriva de la dicción del artículo 286 del Reglamento hipotecario, que dice que “el auto aprobatorio del expediente de dominio, cuando se trate de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, dispondrá la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere el artículo 202 de la Ley” precepto ya no vigente por referirse a un auto aprobatorio que ahora no existe.

Y si de cancelaciones hablamos, la referencia que se hace al consentimiento del titular registral o la sentencia como medio para provocar la “rectificación” del Registro haciendo constar una extinción de un derecho, hemos de tener en cuenta, al menos, dos cosas: a) el art. 82 LH, citado por la propia Dirección General, prevé la cancelación de un derecho sin intervención del titular de ese derecho y aplicando una prescripción, pese a que ésta prescripción se produce extrarregistralmente y b) el art. 210 regla octava prevé también la cancelación de derechos de configuración jurídica y ciertas formas de garantía por el simple transcurso de un plazo sin que en el Registro conste el ejercicio del derecho. La idea de protección jurisdiccional del derecho inscrito, tan cara a la doctrina, se ve estrepitosamente traicionada por la resolución de la Dirección General de 19 de febrero de 2018; pese a que el Registro publica una titularidad registral de un crédito garantizado con hipoteca, el órgano directivo no tuvo inconveniente en aceptar la cancelación de ese derecho sin intervención del titular por presentarse una escritura de carta de pago del préstamo y cancelación de la hipoteca que lo garantiza anterior a la cesión; la Dirección General declara y resuelve el conflicto de derechos en liza, pretendiendo que es un caso de extinción de un derecho por declaración de la ley, y todo ello a espaldas del titular registral. Sobre este tema me he pronunciado en otra ocasión y lo traigo a colación para mostrar cómo para la Dirección General los principios son elásticos.

 

5.- LA IMPOSIBILIDAD DE OBTENCIÓN DE LOS TÍTULOS INTERMEDIOS O LA EXTRAORDINARIA DIFICULTAD EN SU OBTENCIÓN.

Como he indicado anteriormente, esta doctrina de la consideración del expediente de reanudación como medio excepcional se ha complicado innecesariamente con el otro problema, el de la extraordinaria dificultad para conseguir la titulación que falta. O más con exactitud, precisamente la consideración como medio excepcional ha llevado a entender que se precisa una interpretación restrictiva de los supuestos de interrupción de tracto y eso lleva a entender que, en ciertos casos, y pese a haberse adquirido de un titular que no tiene su título registrado ni ser registrable, es decir, darse el supuesto de hecho que define la interrupción, no procede el expediente por no existir interrupción, interpretando la interrupción restrictivamente.

Esta tesis parece llevar consigo una clara contradicción. Y así es: es claramente contradictoria.

Y este tema, el de la extraordinaria dificultad, presenta otra complicación añadida y es que tanto ha servido para negar que haya tracto sucesivo interrumpido y, por tanto, concluir que no cabe el expediente, como ha servido para permitir el expediente en casos en que no había propiamente interrupción de tracto, pero sí había una extraordinaria dificultad para conseguir la titulación.

Y lo dicho en estos dos párrafos anteriores no es un mero juego de palabras.

Para la Dirección General (partiendo de esa interpretación restrictiva de los supuestos de hecho de la ruptura de tracto que se predica) en ocasiones la no existencia de extraordinaria dificultad para conseguir la titulación ha servido para negar que hubiera ruptura de tracto. O lo que es lo mismo, pese a que el promotor del expediente ha adquirido de quien no es titular registral, pero deriva a través de una cadena más o menos larga de transmisiones del mismo (que el supuesto de hecho de la interrupción de tracto), se decide que no hay interrupción de tracto porque no hay extraordinaria dificultad en conseguir la titulación intermedia.

Un buen ejemplo de esta doctrina es la resolución de 3 de enero de 2017. En el supuesto de hecho, la finca fue transmitida en documento privado de compraventa por el titular registral a alguien, quien la aporta en escritura pública a una sociedad. Es decir, hay dos títulos materiales y dos títulos formales, el primero de ellos no inscribible. La Dirección General da la razón al registrador cuando éste dice que no hay verdadera interrupción ya que sólo existe pendiente de formalización el documento de adquisición directa del titular registral, el primero de los títulos materiales.

En el caso concreto, el supuesto es más complejo porque cuando se tramitó el expediente la titular registral era una mercantil que estaba en quiebra, y los integrantes de la comisión liquidadora (que firman la compraventa) o habían fallecido o eran de provecta edad, hechos que impedirían el otorgamiento de cualquier escritura. Y entonces, con cita de las resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012, 24 de marzo de 2015 y 28 de abril (en el mismo sentido podría haber citado la de 23 de mayo ya citada) de 2016, dice que “a efectos de valorar la efectiva interrupción del tracto” (nótese que antes había negado que existiera verdadera interrupción) hay que valorar la “existencia de una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que subsanaría tal falta de tracto”, pero que esta dificultad hay que alegarla en el expediente y ha de ser aceptada por el notario y no puede alegarse en vía de recurso.

Es decir, la “no extraordinaria dificultad” para conseguir la titulación que falta supondría, como línea de principio, negar la existencia de interrupción de tracto, y esto es, en mi opinión, una afirmación contradictoria con la definición misma del supuesto de hecho de la interrupción de tracto; pero como en el caso concreto se daba esa extraordinaria dificultad, se acaba admitiendo la existencia de interrupción de tracto y la procedencia del expediente, aunque en el caso concreto se niegue.

En la resolución de 13 de julio de 2017 son titulares registrales A y B con carácter ganancial; B fallece y el viudo A y los hijos de B venden a C en documento privado; C fallece y el promotor hereda a C. Dice la Dirección General que únicamente falta la elevación a público del documento privado y “faltando la elevación a público de un documento no hay verdadera interrupción de tracto”. De nuevo, la “no extraordinaria dificultad” para conseguir la titulación que falta supondría, como línea de principio, negar la existencia de interrupción de tracto. Pero también se invoca una extraordinaria dificultad para elevar a público ese documento, porque el contrato privado fue de 1945 y han fallecido varios y entonces la resolución cita las resoluciones ya indicadas de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 y 24 de marzo de 2015 que admiten el expediente cuando no habiendo verdadera ruptura de tracto la obtención de la titulación ordinaria reviste una extraordinaria dificulta que daría lugar a formalismos inadecuados y acaba admitiendo el expediente.

 

6.- CRÍTICA DE ESTA DOCTRINA.

La doctrina contenida en estas resoluciones es contradictoria con la que resulta de otras resoluciones, pero esto es sólo un primer paso en la crítica de esa línea doctrinal de la “extraordinaria dificultad”.

Ya la resolución de 15 de noviembre de 1990 partía de que no puede argumentarse haciendo distinciones imposibles entre «interrupción del tracto» y «ruptura de la sucesión de titularidades» y señaló que, si hay una cadena de transmisiones, no puede imponerse al titular actual reconstruir la formalización e inscripción de actos o contratos intermedios en los que él no fuera parte. Esta es la idea de la resolución ya citada de 23 de septiembre de 2003 que señala que el titular no tiene acción directa más que contra su vendedora.

Pero el ejemplo más claro lo encontramos en la resolución de 23 de diciembre de 2020. El titular registral vende a la mercantil A en documento privado; la mercantil A vende a la mercantil B también en documento privado. Se exige por el registrador que se eleven a público los dos negocios jurídicos y el Centro Directivo dice que el precepto legal no contempla ninguna limitación para acudir al expediente por razón de la antigüedad de los títulos de dominio o de la mayor o menor dificultad para su documentación pública y que procede el expediente. En cierto sentido, sigue el mismo criterio la resolución de 24 de septiembre de 2021, cuando acepta la venta en documento privado del titular registral al que después transmite al promotor del expediente, documento que, además, falta en el caso de autos.

La tesis de estas resoluciones de 2020 y 2021 es absolutamente correcta, porque la solución contraria contenida en las resoluciones citadas de 3 de enero y 13 de julio de 2017 citadas mezcla indebidamente la existencia de interrupción de tracto, la excepcionalidad del expediente y la extraordinaria dificultad en conseguir documentación, y parece dar por supuesto lo que en modo alguno lo está y no puede darse (como diría el castizo “no puede ser y, además, es imposible”) y es que el promotor pueda por sí reconstruir documentalmente el pasado.

Para probar este aserto, vayamos al caso más sencillo de las dos ventas en documento privado: A (titular registral) vende a B, quien después vende a C.

Es cierto que C puede demandar a B para la elevación a público de su documento privado, el Juez condenará a B y si B no lo hace voluntariamente, y en ejecución de sentencia, el Juez tendrá por emitida la declaración de voluntad de B, de forma que C podrá concurrir ante Notario para, a su vez, formalizar su elevación.

Pero nos falta la documentación del negocio entre A y B. Es cierto que B podría demandar a A. Es cierto; pero C no es B. Y resulta que ni C puede demandar a B para que éste eleve a público el contrato A/B ni tampoco puede demandar a A para que éste lo eleve. Y por ningún lado he leído jamás que la compraventa B/C pueda suponer que hay implícita una cesión de la acción para la elevación a público de los negocios jurídicos antecedentes. Y no lo he leído por la sencilla razón de que no existe esta “acción” y, lo que es más, no cabe que exista una pretensión procesal de tal naturaleza. Como dice la resolución de 2003, no hay “acción directa” contra los anteriores transmitentes. La facultad de demandar la elevación a público es de naturaleza personal; y diría que es personalísima; entiéndase bien que no digo que el acto de elevación sea personalísimo y no sustituible por la autoridad judicial; digo que es personalísima de los contratantes y no cabe entender ni cedida la acción (incluso sería discutible una cesión de la pretensión) ni que haya posibilidad de subrogación en esa pretensión por el hecho del otorgamiento de otro negocio jurídico que tiene su base en éste. Del contrato de compraventa nace mi pretensión de que el otro contratante eleve a público, pero no se va más allá. Y es que en Derecho español existe libertad de elección de forma; las partes contratantes pueden compelerse a “llenar” una forma, pero por mucho interés (y legítimo) que pueda tener C en que el contrato entre A y B sea elevado a público, ese contrato es algo ajeno a él y aceptó, al tiempo de concertar su compraventa, el estado formalizado de los títulos de su vendedor, títulos que ni siquiera tiene que conocer; pudo, y debió, exigir al tiempo de contratar que su transmitente tuviese llena una forma en la titulación; no lo hizo, y debe pechar con las consecuencias.

Vuelvo a repetir lo dicho antes: hay que reconocer que C tiene interés en que el negocio entre A y B se eleve a público; pero no parece que sea un interés jurídicamente protegido. Es cierto que C siempre podrá demandar a A y B la elevación a público de su contrato, y cabe incluso que se entienda judicialmente (en una interpretación extensiva de lo que es el interés legítimo protegido) que procede.

Pero toda una teoría sobre la procedencia del expediente de dominio no puede basarse en una posibilidad ni siquiera defendida teóricamente por nadie, hasta donde se me alcanza.

En conclusión:

a) para que exista interrupción de tracto basta con que el título formal del transmitente no esté inscrito ni sea inscribible, como la propia Dirección General se ha encargado de resaltar;

b) la excepcionalidad del tracto sucesivo (que, como he dicho, no es propiamente tal) no puede llevar a negar que en un supuesto como el indicado haya ruptura de tracto, ya que los dos problemas operan en plano distinto;

c) y la mayor o menor dificultad del promotor del expediente llenar la forma de los títulos anteriores al suyo no puede suponer, en modo alguno, negar la existencia de una interrupción del tracto; la doctrina de la extraordinaria dificultad para la obtención de la titulación ordinaria supondría, en realidad, desplazar la procedencia del expediente a un juicio del registrador difícilmente controlable a priori ni por el promotor del expediente ni por el notario, con quiebra del principio de seguridad jurídica entendida como predictibilidad; es una exigencia que carece de apoyo legal y reglamentario, ya que no aparece por ningún sitio, y, en el fondo, supone desconocer los medios procesales de que el promotor del expediente dispone para conseguir la documentación: en el caso más sencillo, sencillamente, carece de tales medios procesales ya que carece de legitimación procesal (de “acción directa”, dice el Centro Directivo) para instar esa formalización.

Por eso esa doctrina es criticable.

Hasta ahora he analizado el caso de las ventas sucesivas en documento privado. Son diferentes los supuestos de hecho de la resolución de 13 de julio de 2017 o de la resolución de 30 enero 2018. En esta última, hasta ahora no citada, el titular registral muere, uno de los herederos adquiere por herencia, y sus herederos parten la herencia de éste y se adjudican el bien; la resolución de 2018 cita las resoluciones de 14 de abril y 10 de noviembre de 2016 de que cabe cuando se adquiere de alguno de los herederos del titular registral porque “el promotor carecería de acción directa frente a los herederos que no le transmitieron”.

Como hemos visto, los supuestos de hecho de ambas resoluciones de 2017 y 2018 son más complejos, pero sustancialmente sería el caso en que A (titular registral) vende a B en documento privado; B fallece y hereda C.

Como hemos visto (y sí, reitero), la resolución de 2018 que se acaba de citar indica que el heredero del contratante carece de acción directa contra el otro contratante; en mi opinión esto no es así; el heredero del comprador sí tiene acción contra el vendedor de su causante para que éste eleve a público el contrato, porque como heredero sucede en todos sus derechos y acciones.

Y es por eso por lo que la resolución de 5 de junio de 2020 dice que “tiene la razón el registrador al recordar la doctrina de este Centro Directivo sobre inaplicación del expediente de dominio cuando no hay propiamente interrupción del tracto sucesivo. No puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los herederos del adquirente del titular registral, y por tanto los legitimados activamente para el ejercicio de las acciones que al mismo correspondían para satisfacer los requisitos establecidos por el ordenamiento relativos a la documentación de la compraventa”.

Ahora bien, en mi opinión, esta resolución amplía indebidamente el supuesto legal. La ley dice que no hay interrupción cuando se adquiere del titular registral o de sus herederos. La Dirección General se permite ampliar el supuesto de hecho que define la ley al caso de que el promotor del expediente sea heredero del adquirente del titular registral, y dice que no hay interrupción de tracto porque el heredero tiene acción para pedir la elevación a público de la compraventa de su causahabiente.

Pero que pueda hacerlo (y ya he dicho antes que puede) no quiere decir que haya de imponérsele hacerlo. Hay dos transmisiones, la segunda no puede acceder al Registro por no estar inscrita la primera y hay ruptura de tracto; el expediente es una alternativa a la vía judicial, con independencia de la mayor o menor dificultad de ésta e incluso de que en un caso como el indicado cupiera, como heredero, la acción directa contra el contratante del causante del promotor del expediente.

Conviene, por tanto, no confundir los problemas que se han visto de cuándo hay ruptura de tracto, cual es la naturaleza del expediente y la mayor o menor dificultad para conseguir la formalización adecuada de la titulación que constituye la cadena entre el titular registral y el promotor del expediente.

 

7.- LA EXTRAORDINARIA DIFICULTAD COMO MEDIO DE RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Pero antes he señalado que la doctrina de la “extraordinaria dificultad” ha servido para permitir el expediente en casos en que no había propiamente interrupción de tracto, pero sí había una extraordinaria dificultad para conseguir la titulación.

Las resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 admiten el expediente de dominio incluso en aquellos casos en que no hay verdadera ruptura de tracto cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad que daría lugar a formalismos extraordinarios; en la primera, de 19 de septiembre de 2012, se trata de admitir un acta de notoriedad como complementaria de un documento privado en el que el vendedor es el titular registral; la Dirección General dice que “en definitiva la interrupción de tracto existe no solo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino también cuando el último eslabón registral no permite pasar al actual sin una dificultad extraordinaria, en cuyo caso, el tracto también está interrumpido por razón de esa dificultad” en una palmaria declaración de que, en realidad, no hay interrupción; en la segunda de las resoluciones, de 7 de diciembre de 2012, una de las cinco copropietarias (en realidad, nudo propietaria) adquiere en documento privado de las otras cuatro copropietarias las cuatro quintas partes que le faltaban para ser titular del cien por cien, pero al iniciarse el expediente, ya resultaba imposible obtener la titulación formal necesaria para la inscripción, pues habían fallecido los que suscribieron el contrato aludido y había habido una pluralidad de sucesivos herederos que dificultaban extraordinariamente la prestación de los consentimientos necesarios.

En otras resoluciones, se sigue el mismo criterio; la de 28 abril 2016 (en que se trata de un comprador de una sociedad en documento privado con la sociedad está liquidada) dice que en el caso en cuestión no se ha justificado la extraordinaria dificultad en conseguir la documentación pertinente (es decir, parece que si se hubiera justificado tal dificultad procedería el expediente) y la de 28 de diciembre de 2018 (en que los promotores adquirieron de los titulares registrales) que admite el expediente de dominio incluso en aquellos casos en que no hay una verdadera ruptura de tracto cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad, que “daría lugar a formalismos inadecuados”, aunque en el caso de autos no se diese tal extraordinaria dificultad.

Vale la pena destacar cómo en todos estos casos el adquirente del titular registral existía al tiempo de promover el expediente.

Hay que reconocer el esfuerzo de la Dirección General en estos casos; pero el esfuerzo se basa en un error.

Si no hay efectiva interrupción de tracto porque se ha adquirido directamente del titular registral, ningún problema o dificultad en la obtención de la documentación puede significar desconocer la inexistencia del supuesto de hecho de la interrupción del tracto; y si no hay interrupción de tracto, sea cual sea la dificultad, el camino es la obtención de sentencia y no un expediente, judicial antes y notarial hoy. El artículo 208 es claro y meridiano: en los casos de adquisición del titular registral no hay interrupción de tracto y si no la hay no cabe ni expediente de reanudación ni actas complementarias que no tienen cabida en la Ley.

 

8.- LA FINALIDAD DEL EXPEDIENTE.

Después de estudiar qué es la interrupción de tracto y cuándo procede o no el expediente, se hace preciso saber cuál es la finalidad del expediente de reanudación de tracto, ya que eso va a tener importancia en lo que luego se dirá.

Según dijo la resolución de 21 de diciembre de 2016 (refiriéndose a la inscripción de un auto), la finalidad del expediente de dominio, es “generar un título formal que permita obtener la inscripción en aquellos casos en los que exista una interrupción del tracto que no puede ser subsanada mediante la presentación de los sucesivos títulos que han quedado al margen de Registro”.

Hubiera sido más coherente con la lógica del sistema un acta de reanudación de tracto complementaria de un título formal inscribible, ya que, como veremos, ese título material adquisitivo no es necesario que conste en un título formalmente inscribible y que sirva para la iniciación del expediente; de eso se quejaba precisamente la resolución de 15 de noviembre de 2021. Sin embargo, en nuestro sistema actual es el acta lo que se inscribe. El acta es el título formal que contiene un juicio notarial sobre la justificación del dominio y permite la inscripción de este dominio.

Esto tiene consecuencias, pues lo que se inscribe es el dominio que declara justificado el acta, sin que deban inscribirse los títulos intermedios.

Es decir, hay que tener claro que en este expediente hay “reanudación” pero no “reinscripción” ni “reconstrucción” (LACRUZ) del tracto, aunque sobre este último tema volveremos más adelante. Es cierto que los términos “reanudar el tracto” pueden parecer equívocos ya que da la impresión de que de alguna manera los títulos intermedios se reflejan en el Registro de suerte que el expediente tendría por objeto la reanudación de la cadena de transmisiones. En modo alguno es así. Se trata de una nueva inscripción que permite volver a renacer a la vida registral una finca toda vez que se inscribe una adquisición sin conexión formal con la titularidad registral. Es un verdadero volver a empezar. Ese y no otro es el sentido de reanudar.

La finalidad del expediente no es, por tanto, la reconstrucción de la vida jurídica de la finca hasta llegar al promotor, sino que basta entender justificado el dominio del promotor (así, claramente, resultaba del derogado art. 201 regla quinta LH y de los artículos 283 y 284 del Reglamento Hipotecario, que hablan de “declarar justificado el dominio”), aportando, eso sí, el título adquisitivo formal del promotor del expediente.

 

9.- El TÍTULO FORMAL DEL PROMOTOR.

Otro de los problemas que plantea el expediente de dominio es el título formal de propiedad que alega el promotor del expediente.

Este tema debiera ser pacífico. En principio, sólo hubiera debido admitirse un título de adquisición susceptible de causar la inscripción a favor del promotor del expediente si el transmitente fuera el titular registral. Es decir, un título público (aclaro que no necesariamente una escritura pública, pues podría ser la instancia privada del heredero único o la ejecutoria). Y ello porque, como ya he señalado, la finalidad del expediente debiera ser suplir el hecho de que el transmitente del título que se presentaría a inscripción no es el titular registral.

Pero esta idea no es correcta. Y no lo es porque el sistema actual sigue rigiéndose en gran parte por criterios inspirados en la legislación decimonónica.

El expediente de dominio se introduce en la reforma de 1869 de la Ley Hipotecaria. En realidad, se introducen dos expedientes de dominio, el que podemos llamar ordinario y el expediente que acumulaba un expediente de liberación de cargas, que era un expediente con purga total de derechos contradictorios con el dominio que se inscribía, pero en beneficio de un tercer adquirente (es decir, el promotor de este expediente no se beneficiaba de la purga, sino sólo quien adquiría de él). Poco importa eso ahora, aunque tiene mucha relación con el tema del monismo y dualismo hipotecario y aunque esta idea (pero beneficiando la purga al inmatriculante pasado un plazo) haya inspirado la versión inicial del proyecto de reforma del art. 203 LH.

Lo que me interesa destacar en este momento (porque sirve para explicar nuestro expediente de reanudación actual) es que en 1869 podía promover el expediente inmatriculador “el propietario que careciere de título escrito de dominio”, justificando judicialmente la adquisición del dominio, “pidiendo que se declare su derecho”, en un procedimiento en que había que citar a aquél de quien procedieran los bienes; la resolución final declaraba justificado el dominio, y esta declaración era lo que se inscribía.

La reforma de la Ley Hipotecaria de 1917 introduce una especie de expediente de reanudación de tracto, aunque formalmente no sea de reanudación, ya que si practicado el expediente oportuno se entendiera por el Juez justificado el dominio de una finca por el promotor del expediente se practicaría la inscripción, como primera inscripción, aunque hubiera inscripción de dominio contradictoria, siempre que esta inscripción tuviera más de veinte años de antigüedad, el titular registral hubiera sido citado en debida forma y no hubiera comparecido para formular oposición.

Es en la reforma de la Ley Hipotecaria de 1944 cuando se introducen el expediente judicial de reanudación del tracto sucesivo interrumpido y las actas notariales para la reanudación del tracto sujetas a aprobación judicial, con una regulación diferente en cuanto a las notificaciones y la justificación de la titulación intermedia. El proyecto de Ley contemplaba unas actas notariales de inmatriculación, pero este supuesto no pasó a la Ley. En la vía judicial, en realidad, lo que había era un expediente con una doble finalidad, la inmatriculatoria y la reanudatoria del tracto.

Pues bien, siguiendo la idea básica de la Ley de 1869 para el expediente de dominio inmatriculador, en el sistema de 1944 no era obligatorio que el promotor del expediente presentara su título de adquisición ni para el expediente con finalidad inmatriculadora ni para el expediente de reanudación. El art. 201 LH decía que “se acompañarán asimismo los documentos acreditativos del derecho del solicitante, si los tuviere, y, en todo caso, cuantos se estimaren oportunos para la justificación de la petición que hiciere en su escrito”; el art. 272 RH se refería al “propietario que careciere de título escrito de dominio o que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa”, como sujeto promotor del expediente; el art. 274 RH habla de la manifestación de carecer de título, y el art. 282 RH establece que “en el expediente para acreditar el dominio no se podrá exigir del que lo promueva que presente el título de adquisición de la finca o derecho cuando hubiera alegado que carece del mismo”. Para el expediente de reanudación de tracto, el art. 285 RH establecía que no se puede “exigir al que promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho”.

Es decir, en el viejo sistema legal, el promotor del expediente no venía obligado a determinar las transmisiones que llevaban desde el titular registral hasta él, ni en caso de que las determinara, venía obligado a justificar dichas transmisiones, presentando la documentación relativa a dichas transmisiones.  

Pero esta idea era aplicable exclusivamente, según la Dirección General, al expediente de dominio, no al acta notarial de reanudación de tracto. La resolución de 25 de junio de 2014 dijo respecto a un acta de notoriedad para la reanudación de tracto que “no existe en sede de acta notarial un precepto similar al que en sede judicial prevé el artículo 285 del Reglamento Hipotecario, referido al expediente de dominio para reanudar el tracto…. Eso sólo es aplicable a los procedimientos judiciales y además están circunscritos a supuestos excepcionales en los que no sea posible –y así se exprese en el mandamiento– identificar la cadena de títulos intermedios”.

En ningún lugar de la ley decía esto, en realidad, pues el art. 289 RH decía que el promotor del acta de notoriedad debía indicar el “título de adquisición del inmueble, determinando, si fuere posible, el nombre, apellidos y domicilio de las personas de quien procedan los bienes o sus causahabientes, así como de las demás personas que hayan de ser notificadas”, utilizando el “si es posible” que se contiene en la Ley para el expediente judicial. Y no puede olvidarse que, en el viejo sistema, en realidad, era la resolución judicial aprobando el expediente el título que permitía la inscripción de la reanudación, donde el Juez daba por buena tanto la tramitación entera del acta como la manifestación notarial de que se había justificado la adquisición dominical.

La reforma de 2015 supone un importante cambio en esta materia. Por un lado, se suprime el expediente judicial atribuyendo la competencia al notario, unificando la regulación de los dos distintos expedientes que contemplaba la ley de 1944; y por otro se regula separadamente (art. 208) un expediente de reanudación, si bien (y en esto se sigue claramente la idea de la Ley anterior) sobre la base procedimental del expediente notarial de inmatriculación del art. 203 LH.

Pues bien, la regla segunda del art. 203 establece que el promotor del expediente o requirente del acta habrá de presentar el “título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente”.

Por lo tanto, frente al régimen de 1944-1946 en que cabía, en el expediente de dominio, que el promotor del expediente alegara carecer de título formal de clase alguna, ahora se necesita un título formal de adquisición, un documento. Sin embargo, no se exige que sea un documento público; podrá serlo, pero para el expediente inmatriculador cabe tanto el público como el privado.

Y dado que esta norma es aplicable al expediente de reanudación, habrá que concluir a) que es un requisito imprescindible la presentación de un documento que contenga la adquisición por el promotor del expediente; respecto de este extremo, la cuestión debiera estar zanjada después de la resolución de 27 de junio de 2016 (su doctrina, aunque de un modo un tanto incidental se recogía en la resolución de 23 de mayo de 2016; y se reitera por la de 10 de mayo de 2019); señala el Centro Directivo, y con razón, que “uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará “si lo tuviere”, pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho”; como señala la resolución de 7 de marzo de 2023, con independencia de la validez del contrato verbal para ser título para la adquisición del dominio, no puede basarse en un contrato verbal el expediente y b) que no existen otros requisitos de forma para el título adquisitivo en nuestro expediente; debe existir, sea en forma pública o privada.

 

10.- LA USUCAPIÓN COMO TÍTULO MATERIAL ALEGADO POR EL PROMOTOR DEL EXPEDIENTE Y LOS PROBLEMAS DEL TÍTULO FORMAL.

Y ahora podemos tratar de la usucapión como título hábil para conseguir tanto la inmatriculación como la reanudación del tracto sucesivo.

La usucapión es un título material de adquisición del dominio; precisamente porque se basa en el hecho de poseer (obvio ahora los otros requisitos tanto de la posesión como los circundantes) no hay título formal de adquisición. Si la finca está ya inscrita, los modos de hacer constar en el Registro la adquisición por usucapión son o a) la sentencia en procedimiento seguido contra el titular registral en que se declare que el contendiente es dueño por usucapión y ordene la inscripción a favor del usucapiente (resoluciones de 3 de diciembre de 2015, 19 de mayo de 2017 y 1 de junio de 2021), ordenando al tiempo la cancelación o b) el reconocimiento de dominio y en escritura pública efectuado por el titular registral en favor del usucapiente.

En el caso del expediente inmatriculatorio, sentencia o escritura de reconocimiento podrían ser el título formal hábil para el inicio del expediente, y, por lo tanto, ambos servirían también para un expediente de reanudación. En el caso de la sentencia, nos estamos refiriendo a la mera sentencia declarativa del dominio por usucapión (aunque, lógicamente, caben otros supuestos como la sentencia admitiendo la reivindicatoria siempre que contenga la declaración de que se ha probado la adquisición por usucapión como presupuesto).

Hay que recordar que conforme al art. 204 también cabe la inmatriculación de fincas “en virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo”. Es decir, una sentencia supletoria del expediente notarial o paralela al mismo, que cabe tanto cuando hay usucapión como cuando hay otra forma de adquisición, pero no hay documento que la formalice; por ejemplo, la venta verbal. Por lo tanto, si la sentencia reconociendo la usucapión (que es el caso que estamos analizando) ordena la inmatriculación y en el procedimiento han intervenido los que se indica, se procede a la inmatriculación automática; si meramente se limita a reconocer la usucapión efectuada, es decir, se trata de una sentencia meramente declarativa, habrá de acudirse al 203, en el que la sentencia servirá de título formal apto para la iniciación del expediente inmatriculador.

Con esa referencia a la sentencia, se plantea el problema de la eficacia de las sentencias respecto del Registro de la Propiedad; comoquiera que solamente nos estamos refiriendo al supuesto del tracto sucesivo interrumpido, prefiero tratar de plantear y resolver el problema más adelante, al tratar de la oposición al expediente.

He dicho antes que sentencia declarativa de dominio por usucapión y escritura de reconocimiento de dominio serían títulos hábiles para iniciar un expediente de dominio con finalidad de inmatriculación cuando el título alegado por el promotor fuera la usucapión. Sin embargo, he de reconocer que no está tan claro, porque la Ley habla de un título de propiedad que atribuya el dominio al promotor, con lo que parece que se refiere a un título formal que contenga un título material de adquisición. Y en alguna ocasión (resolución de 27 de junio de 2016) así lo ha indicado la Dirección General.

No obstante, de seguir esta tesis restrictiva, resultaría que la sentencia meramente declarativa del dominio adquirido por usucapión no podría ser título hábil para promover la inmatriculación (porque no reúne los requisitos del 204 ya que no ordena la inmatriculación ni la exigencia que hemos introducido respecto del título apto para el procedimiento del artículo 203) y eso nos obligaría a iniciar otro procedimiento judicial pero ahora contra todos los que deben intervenir en el procedimiento del art. 203, que es el notarial. Es decir, hemos obtenido sentencia declarativa contra el viejo propietario o contra el que ha reivindicado la finca, y no podemos iniciar un procedimiento inmatriculatorio, abocándonos a iniciar el procedimiento del art. 204.

Para evitar estas vueltas y revueltas, parece mucho más lógico entender que la sentencia es un título de propiedad que contiene el título material de adquisición apto para promover el expediente del art. 203.

Y si la sentencia tiene este carácter, la escritura pública de reconocimiento de dominio también lo ha de tener. No interesa ahora el estudio detenido de la evolución de la doctrina de la Dirección General sobre el reconocimiento de dominio; dejando a un lado la propia referencia del art. 2 de la Ley Hipotecaria, y la normativa tributaria, me parece sustancial el criterio de las últimas resoluciones de la Dirección General que parten del principio de que carece de sentido que para conseguir la correspondencia entre la realidad y el Registro fuera necesario un litigio fingido con allanamiento a las pretensiones del usucapiente. De hecho, la reforma del expediente de dominio de reanudación de tracto en la Ley de 1944 se hizo, entre otros motivos, para evitar los juicios fingidos, tal y como se indica en su Exposición de Motivos.

Una y otra (sentencia y escritura relativas a la usucapión), por lo tanto, podrán servir para iniciar el expediente de reanudación de tracto.

El problema es si puede serlo la alegación de usucapión, probada en el propio expediente.

Aunque referidas a autos judiciales del sistema anterior, la Dirección General, en la resolución de 21 de marzo de 2003 (seguida por otras de 28 de mayo de 2015, y de 27 de abril de 2017, aunque en ésta de modo incidental) ha admitido la usucapión como título material de adquisición probado en el expediente judicial; la resolución de 2003 establece que: “si se considera: a) que el juez considera que el promotor ha adquirido la propiedad de las fincas por prescripción al haberlas poseído a título de dueño durante más de treinta años, b) que la prescripción es un modo de adquirir; c) que el expediente de dominio es un procedimiento que tiene por fin la declaración erga omnes a efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio; d) que no existe ninguna norma que exija que la adquisición se haya realizado por medio de título y modo y no por cualquier otro medio de los que recoge el artículo 609 del Código Civil; y d) que la calificación registral tiene un alcance limitado (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria), especialmente cuando se trata de documentos judiciales (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario), el defecto observado por el registrador no puede ser mantenido y debe, por consiguiente, revocarse la nota que en él se funda”.

Esta posibilidad ya no cabe en el nuevo sistema legal, y no tiene cabida porque, como hecho que es, no consta documentalmente, y ya hemos visto que es requisito fundamental para la iniciación del expediente que el título adquisitivo del promotor conste documentado.

Pero si el promotor del expediente notarial no puede alegar la usucapión, la pregunta es si sería admisible como título formal iniciador, además de la sentencia y de la escritura de reconocimiento de dominio, un acta notarial donde el notario compruebe la adquisición del dominio por posesión continuada, acta de notoriedad del art. 209 del Reglamento Notarial, que serviría así de título formal de adquisición a los efectos del art. 203.

En mi opinión, no.

Es cierto que puede diferenciarse entre la adquisición mediante documento público y la acreditación de la adquisición mediante documento público y esta acta de notoriedad sería un medio de acreditar mediante documento público el hecho de la adquisición; teniendo en cuenta, además, la doctrina de la Dirección General sobre el art. 205, se ha sostenido tal posibilidad.

Vale la pena examinar brevemente esta doctrina sobre el art. 205.

El artículo 205 contempla el sistema conocido como de doble título; el título que sirve para provocar la inmatriculación es un título público traslativo; pero se apoya en otro título anterior, ya que se exige que ese título traslativo del dominio o derecho real haya sido otorgado por persona que acredite haber adquirido el dominio o derecho real también mediante título público; existe también un tema de plazo, pero ahora no interesa entrar en este tema.

Pues bien, la Dirección General (resolución de 25 de julio de 2023) admite que ese título público antecedente y que sirve de base al título inmatriculador sea un acta notarial en la que el notario autorizante declare que, a su juicio, ha quedado acreditado que el transmitente adquirió la finca al menos un año antes de transmitirla.

Hay que destacar que no se trata del acta complementaria para el título inmatriculador de los viejos artículos 199.b) y 205 LH y contenida en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en que la declaración de notoriedad lo era de que el transmitente era tenido por dueño. Incidentalmente, he de decir, frente a la posición del registrador cuya calificación da lugar al recurso indicado, que no se trataba nunca de dos posibilidades de inmatriculación, la del art. 199.b) y la del 205, sino que el 199 determinaba todos los medios inmatriculadores y el 205 desarrollaba el descrito en su apartado b), de forma que el art. 298 RH contemplaba dentro de su ámbito la acreditación fehaciente a la que se refería la ley.

No se trata de esta acta de notoriedad complementaria, porque ahora se exige que el acta verse sobre la acreditación al notario del hecho de la previa adquisición y de la fecha de esta adquisición y esta acta será, para la Dirección General, el título público complementario del título público traslativo inmatriculador.

Creo que el fondo del problema que suscita esa calificación y la resolución está en que la Dirección General entiende que esa acta (que es claramente un título público) es un medio de “acreditar” la adquisición del dominio por el ulterior transmitente, mientras que la posición contraria debiera basarse (más que en la referencia a que ninguna norma menciona la posibilidad de que la inmatriculación de una finca en virtud de un título público de adquisición de la misma se pueda conseguir acompañando dicho título por un acta en la que un notario declare que es notorio que el transmitente era tenido por dueño de la finca al tiempo de transmitirla en ese título público de adquisición, como entiende el registrador autor de la nota) en el adverbio “también” que contiene el artículo 205, ya que podría entenderse que ese “también” no se refiere solo a la forma del título, sino al contenido del título, que debe ser otro título público traslativo. Es decir, no tanto un documento público acreditativo como un documento público traslativo.

Este problema, sin embargo, nos llevaría quizás demasiado lejos en este estudio. Pero hemos de reconocer que esta posición del órgano directivo sobre el art. 205 puede servir de apoyo a esta tesis ampliadora de la forma de acreditar la usucapión como título que pueda servir de base para un expediente de dominio.

Tras este largo excurso, vale la pena recapitular.

El acta de la que hablamos como título formal que presenta el promotor del expediente es un acta de notoriedad del art. 209 del Reglamento Notarial en la que el requirente ha de solicitar que se declare justificada la adquisición del dominio por él en cuanto que usucapiente.

Pero si lo miramos con detenimiento, vemos que eso es exactamente lo que hay que acreditar en el expediente del art. 203; como dijo la resolución de 21 de marzo de 2003 que acabo de citar, la declaración erga omnes a efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio.

Es cierto que la lectura del art. 203 LH nos produce la sensación de un cierto automatismo. El promotor presenta un documento, se cita a ciertas personas y si no hay oposición el notario levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante.

La propia Dirección General parece a veces abonarse a la tesis del automatismo. La resolución de 7 de noviembre de 2019 es muy interesante porque señala que la naturaleza de las actas relativas a los expedientes de los artículos 203 y 208 no son actas de notoriedad, sino que son verdaderos expedientes de dominio con modificaciones (tramitación notarial, la exigencia de presentación de título de propiedad y el régimen de la oposición), pero transmite la sensación de que la declaración final notarial se produce automáticamente por el cumplimiento de los requisitos legales. Señala la resolución que “el hecho de que ese expediente de dominio notarial se documente a través de actas notariales con sus respectivas diligencias, y no de una escritura pública, no debe inducir a pensar erróneamente, como por inercia ocurre con frecuencia, que estemos propiamente ante un acta de notoriedad (tipo instrumento público notarial que está definido en el artículo 209 del Reglamento Notarial y subsiste plenamente, pero a otros efectos), ni que la finalización exitosa de los actuales expedientes de dominio notariales tenga su fundamento en la apreciación de la supuesta notoriedad de los hechos alegados por el promotor, sino en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente previstos (aquí es donde se encuentra el aspecto que ahora nos interesa), a salvo siempre, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, lo que decida motivadamente la calificación registral. Por tanto, así como la legislación anterior hoy ya derogada contraponía el acta de notoriedad al expediente de dominio, en la legislación actualmente vigente ya no hay tal contraposición, pero tampoco identificación o asimilación entre ambas figuras, pues ya no existe ni está prevista, y por tanto no debe emplearse denominación errónea o que induzca a error, un «acta de notoriedad» para la inmatriculación de fincas conforme al artículo 203, o para rectificar la cabida conforme al artículo 201, o para reanudar el tracto sucesivo conforme al artículo 208, sino un “expediente de dominio” tramitado ante notario, y documentado en actas notariales, para alguna de las finalidades señaladas».

¿De verdad el art. 203 es un procedimiento automático?.

En mi opinión, en modo alguno. El notario ha de levantar una segunda acta accediendo a la pretensión solicitada sólo si entiende que se ha justificado el dominio y es sobre esto sobre lo que versa el expediente. Vale la pena decir que no sólo la adquisición del dominio, sino también el dominio actual, que el requirente es el dueño y no que fue el dueño, pero ya no lo es; si fuera así, carecería de toda legitimación para instar el expediente, porque el efecto que provocaría (la inmatriculación a favor del promotor) no sería compatible con la realidad (que el promotor ya no es el dueño). Hemos de pensar que el nuevo procedimiento modifica sustancialmente el sistema anterior, pero no tan sustancialmente que lo convierta en algo mecánico. Pensemos en que quien insta el acta es un propietario que ha dejado de serlo, y tal extremo nos consta, por ejemplo, por nota de venta puesta en el documento, nota que no es extraña en ciertas particiones privadas. En el sistema anterior, la resolución judicial era de tener por justificado el dominio en el que instaba el expediente, y este extremo ha de seguir siendo así; se justifica el dominio y éste sólo puede ser el dominio actual; no sólo que se adquirió la cosa, sino que se es dueño.

Volviendo sobre nuestro tema, y si esto es así, resulta que el acta de notoriedad relativa a la usucapión a la que me refería tendría por objeto precisamente lo que es objeto de examen en el expediente inmatriculador. Si aceptáramos esta acta resultaría que utilizamos esta declaración como medio (como título inicial que habilita para instar el expediente) para conseguir exactamente la misma declaración final. Resulta, en mi opinión, reiterativa y esta declaración notarial se emite sin las garantías de que trata de dotarla el sistema, de forma que, si se aceptara esto, el procedimiento ulterior no será más que la formalización de lo ya actuado. Y esta reiteración es buena muestra de que no procede.

Esta acta no es el título formal de propiedad al que se refiere la Ley porque el art. 203 exige que se presente título que atribuya la propiedad al promotor del expediente (el título de adquisición a que siempre se refirió la ley, aunque pudiera no existir en el viejo sistema legal), y esta acta relativa a la usucapión no es atributiva de la propiedad, sino a lo más es acreditativa de una adquisición de dominio; aunque reconozco que la calificación de atributiva también pudiera predicarse del acta en una interpretación muy amplia.

En conclusión, teniendo en cuenta que esa acta del art. 209 RN debe versar sobre lo que es objeto del expediente del art. 208 LH y que esa acta no es propiamente un título que atribuya la propiedad al promotor, debe entenderse que no cabe ningún acta que declare la usucapión y que pueda servir como título para iniciar un expediente de reanudación de tracto.

Pero sobre la usucapión volveremos más adelante, porque es una institución que da mucho juego en la reanudación del tracto.

 

11.- LOS TÍTULOS INTERMEDIOS.

Además del título de adquisición, deberán aportarse por el interesado aquellos otros documentos “de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición”.

En esta frase se encuentra uno de los problemas más importantes del expediente de reanudación de tracto.

Hemos de volver a recordar cual era el sistema de la ley antigua. Como he señalado, el promotor del expediente de dominio no venía obligado ni a identificar los títulos adquisitivos intermedios ni en caso de que los identificara venía obligado a justificar las transmisiones presentando la documentación relativa a esos títulos.

Puede defenderse que estamos ante un cambio radical en el expediente notarial o seguir entendiendo que la interpretación del nuevo sistema es que, salvo que resulte exigido por la nueva dicción legal, hemos de entender que no hay ruptura con el anterior sistema, como línea interpretativa de principio.

Parece que la primera línea de interpretación es la seguida por la resolución de 23 de mayo de 2016 cuando dice que “la identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resultan imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudación del tracto y el registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del vendedor”. Como de costumbre, es preciso tener en cuenta el supuesto de hecho respecto del que se realiza la afirmación por la Dirección General. Una finca está intitulada a favor de A; A nombra heredero a B y lega la finca, por mitades a otros dos hijos, C y D. La hija C inscribe a su favor su mitad y vende a X la totalidad de la finca, indicando que una mitad le pertenece por legado y otra por “justos y legítimos títulos”. Se inscribe a favor de X una mitad indivisa y se inicia el expediente respecto de la otra mitad indivisa; la hija D no había inscrito a su favor su mitad. El título que se aporta para el inicio del expediente es la escritura de venta de la totalidad de la finca.

Es precisamente porque la referencia al título de la vendedora son esos “justos y legítimos títulos”, sin especificar la naturaleza, carácter ni otro dato indicativo de los mismos, dice la resolución, por lo que se formula la regla que parece general.

La resolución de 2 de octubre de 2017 parte de un hecho todavía más extraño y es que el título alegado por los promotores del expediente es anterior al título del que deriva la inscripción a favor del titular registral.

Por eso, las afirmaciones de la resolución de que no resulta del acta que se haya aportado ningún documento que justifique la adquisición de los titulares intermedios de los que traigan causa los promotores son afirmaciones verdaderamente intrascendentes para la resolución del caso.

Lo esencial es que el título adquisitivo anterior de los promotores supone una titularidad contradictoria con la que consta tabularmente, lo que revela una discordancia entre el registro y la realidad, pero el expediente de dominio para la reanudación del tracto no es el procedimiento adecuado para rectificar esta titularidad que se considera errónea, sino la rectificación del título inscrito o la resolución judicial contra el titular registral. Tal y como señala el registrador en su calificación, no existe una verdadera interrupción del tracto pues no hay una cadena de transmisiones desde el titular registral al promotor que no sea posible hacer constar en el Registro por no disponerse de la documentación adecuada para ello. El problema es otro.

Tratando de extraer una regla de esta resolución, podemos partir de que el titular registral era A; A vende a B y B vende a C, promotor del expediente. Los herederos de A inscriben la finca a su favor. El expediente de reanudación no es el medio adecuado para conseguir la inscripción a favor de C; el medio adecuado sería o el consentimiento de los herederos de A, que son los actuales titulares registrales, rectificando (eso plantea otro problema añadido, como es la mera des-inscripción y la titulación que ha de presentar C o si cabe el expediente reanudador con el consentimiento ahora de los herederos del titular registral) o la sentencia que declare que los herederos de A no son propietarios por carecer de buena fe, que el propietario es C y que se inscriba su dominio.

Para analizar el problema que estamos planteando de la identificación de los títulos intermedios debemos partir de la dicción legal. La ley se limita a decir que el promotor debe aportar el documento que justifique su adquisición y aquellos otros documentos “de los que disponga” que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa.

Pues bien, defender que el promotor del expediente debe identificar todos los eslabones de la cadena de transmisiones desde el titular registral hasta el promotor, si no se está obligado a justificar documentalmente esa cadena transmisiva es una incitación a la falsedad documental no punible. Y quiero explicarme bien. O se exige que se presente la documentación de todos los eslabones o será facilísimo vulnerar la regla de la identificación mediante verdaderos inventos de títulos.

Veamos un ejemplo. A es el titular registral; el promotor del expediente (X) ha adquirido de Y. Puede saber o no saber que Y había adquirido de Z, o que había adquirido del propio A. Si exigimos que identifique todos los eslabones de la cadena, sencillamente acabará sucediendo que se nos diga que A le transmitió a un tal José García García, que le transmitió a un tal Juan Gómez Gómez, que le transmitió a un tal Y y así sucesivamente, y que el promotor del expediente “no dispone” de los títulos formales de las sucesivas transmisiones, cosa que es cierto que le permite el artículo 208.

En mi opinión, cuando la propia ley habla de los documentos “de que disponga”, es indicativo de que el promotor puede no disponer de ellos, y de que, pese a esa ausencia, cabrá el expediente. La práctica, además, nos muestra que esto es perfectamente posible; el examen de la jurisprudencia sobre declaraciones dominicales en materia de usucapiones contra tabulas (que es el caso que yo he contrastado) nos muestra que estos documentos viejos no suelen existir, y ello porque puede que nunca hayan existido, porque, y parece que vale la pena insistir, y esto forma parte de la teoría del sistema negocial español (y por tanto aplicable a la adquisición del dominio), en nuestro sistema no hay, como regla general, exigencia de forma como requisito de validez del negocio. Y si los documentos pueden no existir, puede, perfectamente, desconocerse todos los elementos de la cadena transmisiva. Y, de hecho, muchas veces estos eslabones son desconocidos; y no pensemos que, al final, esto sólo sucede en fincas rústicas, que también nos encontramos en la jurisprudencia la misma situación en fincas urbanas (un pisito de más de cien metros en el centro de Bilbao, por ejemplo). Y si esto sucede en usucapiones contra tabulas, basta transferir el ejemplo a las reanudaciones de tracto.

El viejo artículo 201 LH decía que “se acompañarán asimismo los documentos acreditativos del derecho del solicitante, si los tuviere, y, en todo caso, cuantos se estimaren oportunos para la justificación de la petición que hiciere en su escrito”. Si leemos con calma el art. 208 actual, vemos que la nueva ley después de exigir la presentación del título de adquisición del promotor, dice exactamente lo mismo que decía la vieja ley: la presentación de los títulos intermedios, si los tuviere (“aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición”). Y si dice lo mismo (y las variaciones de texto son meramente estilísticas), debe entenderse en el mismo sentido en que se entendía antes, porque de la ley no se deriva argumento alguno en contrario.

Es decir, y en conclusión, lo único cierto es que la ley (siguiendo el criterio de la legislación anterior) permite que el promotor no disponga de la documentación relativa a todos los eslabones de la cadena de transmisiones.

Y esto sólo tiene sentido si no estoy obligado a identificar todos esos eslabones.

En este mismo sentido, la resolución de 24 de septiembre de 2021, con cita de la de 15 de noviembre de 1990, y reiterada en la recentísima de 11 de marzo de 2024, señala que no es precisa la aportación de toda la documentación intermedia, pues, y esto es lo fundamental, considera aplicable al nuevo expediente notarial lo que determina el art. 285 RH, el cual establece que no se “puede exigir al que promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho”.

Eso sí, siempre que el relato de transmisiones sea demostrativo de la existencia de una ruptura de tracto y a que, al final, no haya adquirido ni del titular registral ni de los herederos del titular registral.

Incidentalmente, he de señalar que, en ocasiones, se nos dice que hay que identificar todos los negocios jurídicos intermedios, para concluir después, contradictoriamente, que, puesto que se pueden identificar, no procede el expediente porque no hay una efectiva ruptura del tracto.

 

12.- Y, DE NUEVO, LA USUCAPIÓN.

Y ahora es cuando debemos plantearnos, de nuevo, si cabe la alegación de usucapión en un expediente de reanudación de tracto.

Ya he planteado si la usucapión puede ser el medio a través del cual el promotor del expediente haya adquirido el dominio que se pretende inmatricular o respecto del que se plantea la reanudación de tracto, y he concluido que puede serlo siempre y cuando haya un título formal declarativo o recognoscitivo de la usucapión consumada; pero no que quepa ningún tipo de acta que recoja o declare la usucapión consumada como título inicial alegado por el promotor del expediente.

Ahora de lo que se trata es de analizar si es posible que la usucapión sea uno de los eslabones de la cadena de titularidades que lleva hasta el promotor del expediente. Normalmente, el primero; es decir, el que lleva del titular registral al usucapiente y de ahí hasta el promotor del expediente. El supuesto de hecho sería: A es el titular registral; B consuma la usucapión de la finca; B vende a C, que promueve el expediente por tener título formal.

Desde luego, puede serlo.

Porque el Registro es un medio para hacer constar no sólo transmisiones voluntarias de derechos, sino también un medio para hacer constar adquisiciones civilmente válidas y efectivas en las cuales no ha tenido ni arte ni parte la voluntad del titular, sino que el bien pasa de un patrimonio a otro por disposición legal, la cual exige, obviamente, que concurran ciertos supuestos de hecho. La sucesión intestada es un buen ejemplo de la ausencia de voluntad del titular registral; fallecido alguien sin testamento, es la ley la que fija quienes tienen derecho a hacer suyo el patrimonio transmisible dejado por el causante a través de la aceptación de la herencia. Pero también la usucapión en cuanto que hecho que extingue el dominio en alguien y supone la adquisición por otra persona (y no vale la pena entrar en la naturaleza originaria o derivativa).

Como ya he señalado, el hecho de la usucapión y su consecuencia de traspaso dominical puede resultar de un documento recognoscitivo o de una declaración judicial; estos documentos serían así uno de los documentos que prueban una adquisición por uno de los titulares intermedios de los que el promotor del expediente trae causa.

Pero también puede ser un hecho alegado y probado en el expediente de reanudación de tracto.

Porque el expediente tiene por objeto probar la justificación del dominio en el promotor del expediente, y en esa actividad de análisis de la prueba aportada y practicada el notario no está limitado en modo alguno; de entrada, porque no hay norma que lo prohíba; pero, además, porque iría contra la lógica del sistema que pueda prohibirse probar la existencia de uno de los eslabones de la cadena.

En realidad, en mi opinión, la usucapión es una institución que siempre está o puede estar presente en la reanudación del tracto.

Como he dicho, la finalidad del expediente es justificar suficientemente, a juicio del notario, el dominio del promotor del expediente. Si todos los títulos adquisitivos son conocidos, el juicio debe versar sobre la calificación de dichos títulos como suficientes para provocar la transmisión dominical. La calificación notarial abarca la autoría negocial, pero también la suficiencia y legalidad del negocio jurídico de adquisición.

Pero puede suceder que se desconozcan algunos de los eslabones de la cadena de transmisiones o que alguno de esos eslabones sea ineficaz o nulo. Como casos de eslabones nulos de pleno derecho nos encontramos con donaciones de bienes inmuebles en documento privado; como casos de eslabones ineficaces nos encontramos disposiciones de bienes gananciales efectuadas sólo por uno de los cónyuges (en los casos por mí conocidos, el esposo) o disposiciones efectuadas sin la pertinente autorización judicial cuando ésta debe existir; y negocios en los que falta la prestación de consentimiento por todos los que deben intervenir, como particiones efectuadas con ausencia de un heredero (normalmente por ausencia no declarada); y finalmente negocios realizados por quien no es dueño de la cosa transmitida. En todos los casos en que esto se produzca (y creo que bastantes hemos visto todos, aunque no haya sido en expedientes de reanudación), el notario debe juzgar si pese a la nulidad, anulabilidad, ineficacia o insuficiencia del negocio de transmisión, el pretendido adquirente ha llegado a usucapir o ha caducado la acción de anulabilidad y, una vez ha usucapido (que es el caso que ahora interesa), ha dado lugar a una transmisión que constituya otro de los eslabones de la cadena.

Entiéndase bien lo dicho; no es que el promotor del expediente (último de una cadena de transmisiones) sea dueño por usucapión, porque él haya llegado a ser dueño por usucapión pese a participar en el negocio ineficaz (entendida ahora la ineficacia en sentido amplísimo) o sencillamente por una posesión en concepto de dueño sin antecedente negocial alguno; sobre este supuesto de que el promotor sea dueño por usucapión ya me he pronunciado: sólo cabe la resolución judicial en un declarativo (al respecto véase la resolución de 25 de julio de 2023, que contiene una interesante exposición de la usucapión y el Registro de la Propiedad); tampoco cabe dentro del supuesto que él adquiera por usucapión por continuación en la posesión por negocio jurídico derivado del partícipe en el negocio ineficaz (como caso, podemos imaginar el supuesto de que el titular registral haya donado en documento privado; y a partir de ahí, en breve lapso de tiempo tengan lugar transmisiones, de forma que el plazo para usucapir se consuma en la persona del promotor del expediente).

En el caso que estamos estudiando, la usucapión tiene que haberse consumado antes de la adquisición por el promotor del expediente y haberse producido, después del usucapiente, una cadena de transmisiones que lleva al promotor del expediente.

Lo mismo ha de ocurrir cuando se desconocen todos los negocios adquisitivos que llevan al promotor del expediente. Entre la fecha de la inscripción del titular registral y el primer título conocido tiene que haber transcurrido al menos el plazo necesario para que se produzca la usucapión de ese primer titular conocido y probarse, además, y esto es fundamental, que ha tenido lugar la usucapión; no basta que haya transcurrido el plazo para usucapir contado desde la inscripción, ha de probarse una efectiva usucapión.

Cuestión distinta es la del plazo de usucapión. Cabe que el primer titular de la cadena de transmisiones conocidas haya adquirido por usucapión extraordinaria; pero no cabe en él, en principio, la usucapión ordinaria; y no cabe porque para ello ese titular debía serlo en virtud de un negocio jurídico que sería apto para transmitir si el transmitente fuera dueño. Sobre aquel “en principio” trataré de volver más adelante.

En el supuesto más sencillo al que hacíamos referencia, A es el titular registral, B consuma la usucapión y B transmite a C, quien promueve el expediente. La usucapión de B sólo es posible si se trata de una usucapión extraordinaria, ya que carece de justo título, preciso para la usucapión ordinaria.

Cabe, desde luego, un caso más complejo, pero ilustrativo. Si A es titular registral; si B, sin conexión con A, transmite a C, quien después transmite a D, promotor del expediente, la usucapión ha de haberse producido o en B (en cuyo caso estamos en el supuesto anterior) o en C, bien porque entre el negocio entre B/C y el negocio entre C/D ha transcurrido el plazo para la usucapión ordinaria (recordemos que C tiene justo título) o porque sumada la posesión de C a la posesión probada de B (que no puede ser apta para la usucapión ordinaria porque se desconoce si B tenía título adquisitivo) ha transcurrido el plazo para la extraordinaria.

Como fácilmente se colige de lo dicho, la usucapión juega un papel mayor cuando la última de las inscripciones tiene más de treinta años de antigüedad. Y vale la pena señalar como las exigencias de notificación al titular registral y consentimiento o posibilidad de ausencia de dicho consentimiento están ligadas desde la ley de 1944 a la usucapión extraordinaria. El tema de las notificaciones lo abordaré más adelante.

Y puede parecer que lo que se da con una mano se quita con la otra. He defendido que cabe que no se identifiquen todos los títulos intermedios, pero a continuación hemos visto que el juicio notarial final exige un control completo de la situación jurídica intermedia, de forma que la exigencia de una usucapión limita extraordinariamente la eficacia del procedimiento en un caso como éste.

Y es que el hecho de que la usucapión no sirva como título material en el promotor del expediente salvo en los dos casos de sentencia o escritura recognostiva limita mucho su eficacia; en el viejo sistema el Juez podía declarar justificada la adquisición del promotor por usucapión; su prohibición actual limita, como he dicho, la eficacia del expediente.

 

13.- LOS NEGOCIOS JURÍDICOS INTERMEDIOS INEFICACES.

Aunque hasta ahora me he referido a la usucapión como un eslabón más de la cadena, cabe también que un negocio ineficaz haya llegado a producir sus efectos porque ha caducado la acción de anulabilidad por haberse producido el evento al que se refiere el art. 1301 CC y haber transcurrido el plazo.

Y este juicio en realidad puede producirse tanto respecto a uno de los eslabones de la cadena como respecto del último de los títulos que lleva al promotor del expediente.

Imaginemos el caso de que una de las ventas las lleva a cabo un menor, un cónyuge sin consentimiento del otro y ha pasado el plazo desde la mayoría de edad, desde la disolución del matrimonio (por ejemplo, por divorcio) o de la sociedad conyugal (por fallecimiento de uno de los cónyuges). El negocio no hubiera podido producir una adquisición firme susceptible de acceder al Registro de la Propiedad, pero al haber transcurrido el plazo sin impugnación, el notario puede (y si todo es como se ha dicho, y se prueba adecuadamente, debe) entender que ese título es un título apto para una transmisión dominical efectiva. Y si ese negocio es el último de la cadena transmisiva, debe declarar justificado el dominio en el promotor del expediente. No olvidemos que la anulabilidad es un tipo de ineficacia originaria y provocada que no produce sus efectos automáticamente, sino que requiere instancia de parte y resolución judicial. Con alguna excepción, ésta es la tesis doctrinal y jurisprudencial absolutamente mayoritaria.

Pero, de nuevo, la usucapión ordinaria se nos entremete. Imaginemos que uno de los eslabones intermedios es una venta de un bien ganancial por uno de los cónyuges; no ha transcurrido el plazo de caducidad (por ejemplo, porque el matrimonio no se ha disuelto) pero el comprador ha poseído en concepto de dueño durante más de diez años. Pues bien, la sentencia del Tribunal Supremo de 27 octubre 2004 declara paladinamente que no puede negarse (y señala que en esto hay concordancia en la doctrina científica y la jurisprudencia) al título anulable la condición de justo título para la usucapión; como razón de esta posición doctrinal y jurisprudencial, hay que señalar que si la venta efectuada por quien carece totalmente de poder de disposición puede servir de justo título para usucapir, con más razón cuando lo que falta es uno de los consentimientos para que exista poder de disposición completo (desde luego, no tiene sentido entrar ahora en este enjundioso tema propio de gananciales).

Pero si esto es así, y como he dicho hay una razonable conformidad doctrinal y jurisprudencial, ese eslabón de la cadena afectado de ineficacia podría y debería ser apreciado por el notario como un eslabón legítimo para poder entender justificado el dominio en el promotor del expediente.

 

14.- LAS NOTIFICACIONES, LOS CONSENTIMIENTOS Y LAS OPOSICIONES.

Una vez examinado este tema, podemos entrar en el estudio de las notificaciones que ha de hacer el notario en el procedimiento, es decir, a quién, cómo y qué efectos tiene la notificación efectuada y los consentimientos que ha de prestar el titular registral y la oposición en el expediente.

Recordemos que el artículo 203 señala que el Notario notificará la pretensión de inmatriculación a) a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, b) a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, c) al titular catastral, d) al poseedor de hecho de la finca (dentro de este término está sin duda el arrendatario de la vivienda), e) así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca; f) a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, g) a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y el artículo 208 añade para nuestro expediente al titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta, el fallecimiento de éste, sus herederos.

Dejando a salvo lo que diré seguidamente, la notificación se hará en “la forma prevenida reglamentariamente”; la remisión se hace al Reglamento notarial; sin embargo, parece razonable integrar la disposición reglamentaria con las disposiciones legales que se refieren a estas notificaciones.

El art. 199 LH, si bien pensado para las notificaciones que habrá de efectuar el registrador, prevé una notificación personal, (en nuestro caso habría de ser en la forma establecida por el Reglamento notarial); en el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el Boletín Oficial del Estado.

Prevé la ley la notificación a aquél de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueran conocidos. La razón de esta notificación se encuentra en dar oportunidad a quien transmitió al promotor del expediente para personarse y alegar lo que corresponda acerca de la transmisión dominical o de la realidad documental. Tiene todo su sentido cuando se alega un negocio jurídico concertado en documento privado (en el viejo sistema, mucho más cuando cabía que la transmisión no constara documentada). Sin embargo, en mi opinión, no es precisa esta notificación cuando la transmisión consta en documento público de cualquier tipo. Porque precisamente el consentimiento negocial en documento público es prueba bastante de su existencia, y el negocio por sí ha de ser suficiente para transmitir el dominio. Y pienso no sólo en documentos públicos notariales, sino también en convenios matrimoniales homologados judicialmente.

En cuanto a si es preciso citar a los colindantes de la finca respecto de la cual se sigue el procedimiento, la Dirección General (resolución de 1 de febrero de 2019) ha señalado que no hay que citarles, pese a que la remisión del art. 208 al art. 208 obligaría a ello. Como dice la resolución de 25 de mayo de 2023 sobre el mismo tema, cuando el art. 208 dispone que han de ser notificados los interesados a los que se refiere el art. 203, como “interesados” sólo pueden ser considerados aquellos que puedan verse perjudicados por el expediente, cosa que no ocurre con los titulares de fincas colindantes, porque la reanudación del tracto en nada afecta a la delimitación física o territorial ni de la finca a la que se refiere el expediente ni a la de sus colindantes.

Precisamente por esa misma razón no hay que realizar notificación alguna a la comunidad de propietarios relativa al edificio en que está situada la finca.  

Es en esta materia de los consentimientos donde podemos decir que la Dirección General ha efectuado una interpretación verdaderamente superadora de los múltiples defectos del art. 208. Una interpretación ceñida al texto literal de la ley y alejada de los elementos históricos y teleológicos llevó a algún prestigioso autor a calificar el sistema del art. 208 como de momia jurídica nada más nacer, ante la imposibilidad práctica de conseguir los consentimientos exigidos. La Dirección General ha superado estos obstáculos.

El órgano directivo, armonizando adecuadamente los apartados 3º y 4ª de la regla segunda del art. 208, relativos a las citaciones (diferenciando entre notificación a los interesados del art. 203 LH y citación a los titulares registrales), y la regla tercera del mismo artículo, relativa al efecto de interrupción del expediente que supone que uno de los citados no comparezca y la exigencia de consentimiento del citado que comparece, ha dejado claro (resolución de 23 de mayo de 2016, reiterada, entre otras por las de 3 de abril de 2017, 24 de septiembre de 2021, 25 de mayo de 2023 y 11 de marzo de 2024) que debe entenderse, a) que cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, debe realizarse una citación personal (cómo) al titular registral o a sus herederos (a quien); pero cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años (a quien), la citación al titular registral si bien debe ser nominal, puede practicarse no personalmente, sino por edictos (cómo), y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada; b) que la exigencia de comparecencia y consentimiento se exige solamente respecto de los titulares registrales de menos de treinta años de antigüedad y c) que el titular de más de treinta años, de comparecer, debe también consentir, pero se admite que no comparezca sin que, por tanto, la comparecencia del mismo tenga carácter esencial.

Para entender este complejo sistema puede ayudar el examen del viejo sistema.

En los expedientes de dominio, la regla tercera del art. 201 LH (complementada con los artículos 279 y 285 del Reglamento) señalaba que habrían de ser a) citados los titulares registrales, aquellos que, según la certificación del Registro, tuvieran algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedieran los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos, y al que tuviera catastrada o amillarada la finca a su favor, al poseedor de hecho de la finca, si fuere rústica, o al portero, o, en su defecto, a uno de los inquilinos, si fuere urbana; la citación habría de hacerse por los medios de los artículos 262 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (es decir, personal, por cédula o edictos según los casos), y b) convocadas por medio de edictos las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripción solicitada.

En cuanto al consentimiento del titular registral, el art. 202 diferenciaba dos supuestos: a) cuando la inscripción (contradictoria, para la ley) tuviera más de treinta años de antigüedad bastaba para la inscripción con que el titular registral hubiera sido citado en debida forma y no hubiere formulado oposición, pero que b) cuando la inscripción tuviera menos de treinta años de antigüedad, era suficiente con que el titular registral o sus causahabientes hubieren sido oídos en el expediente o no hubieran comparecido después de haber sido citados tres veces (una de ellas, al menos, personalmente) en cuyo caso, se les tendría, por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente.

Para las actas notariales (exclusivamente reanudadoras de tracto y sujetas a ulterior aprobación judicial) las reglas cuarta y quinta del art. 203 LH diferenciaban entre la notificación personal o por cédula a las personas que tuvieran algún derecho sobre la afinca, al poseedor de hecho o al portero o inquilino, y (obvio si se quería provocar la inscripción del expediente) a las personas que aparezcan como titulares y la notificación por edictos nominativamente a las personas indicadas antes, si no fuese conocido su domicilio, y genéricamente a cuantos pudieran ostentar algún derecho sobre la finca.

En cuanto a los consentimientos, el art. 295 del Reglamento Hipotecario establecía que “las actas de notoriedad tramitadas para fines de reanudación del tracto sucesivo serán inscribibles cuando los asientos contradictorios sean de más de 30 años de antigüedad y el titular de los mismos o sus causahabientes hubieren sido notificados personalmente. Si dichos asientos contradictorios son de menos de 30 años de antigüedad no serán inscribibles las actas, a menos que el titular de aquéllas o sus causahabientes lo consientan ante el Notario expresa o tácitamente. Se entenderá que hay consentimiento tácito cuando el titular o sus causahabientes hayan comparecido ante el Notario sin formular ni anunciar oposición”.

Centrándonos en el tema verdaderamente trascendente, que es el de los consentimientos, en mi opinión el nuevo sistema legal (más exactamente la interpretación realizada por la Dirección General ante una referencia general a “citados”, que comprende a cualquiera de los titulares registrales) está en cierto modo inspirado en el criterio del art. 295 RH; el órgano directivo interpreta la notificación al titular de más de treinta años en el sentido tradicional del reglamento de que aunque la notificación era personal cabía no sólo la notificación en su domicilio sino la notificación edictal, siempre que esta notificación edictal fuera nominal; tratándose de sus herederos, es decir, los herederos del titular registral de más de treinta años, es preciso que la notificación se haga a ellos como destinatarios específicos, aunque sea una notificación genérica y edictal; sin embargo, se exige en el caso de inscripciones de menos de treinta años la notificación y la comparecencia de esos titulares; hay que destacar que lo esencial es la comparecencia de los titulares de menos de treinta años, no tanto la forma de la notificación, ya que la no comparecencia provoca la conclusión del expediente sin dictar resolución; es decir, para los titulares de menos de treinta años la forma de la notificación es en realidad intrascendente, ya que si no comparecen se concluirá el expediente, y si comparecen deben consentir necesariamente; para el de más de treinta años, si no comparece puede dictarse la resolución final, pero si comparece, debe consentir.

En caso de que comparezca cualquier titular registral (de más o de menos de treinta años), se plantea si se mantiene el viejo sistema de que la ausencia de oposición debe interpretarse como consentimiento tácito o si, como dice la resolución de 23 de diciembre de 2020, aunque relativa al de menos de treinta, “expresamente se exige su comparecencia y conformidad en el expediente”.

El caso contemplado por la resolución realmente no permite generalizar su solución de exigencia de comparecencia y conformidad, ya que el sujeto de las reglas tercera y cuarta del art. 208 es de modo principal ese titular registral de menos de treinta años. Sólo en caso de que él no comparezca se paraliza el expediente; si comparece y formula oposición se paraliza el expediente; también si el titular de más de treinta años comparece y se opone se paraliza el expediente; y la demanda que habrá de interponer el promotor del expediente es exclusivamente contra los que no hubieran comparecido debiendo hacerlo (el de menos de treinta años) o compareciendo (cualquier titular, de más o de menos) se hubieran opuesto, pero no dice nada del compareciente que no se opone. El criterio más lógico es, en mi opinión, entender que se acoge el viejo sistema de consentimiento tácito, ya que la ley se refiere expresamente al que compareciendo formula oposición como supuesto de hecho de la paralización del expediente, de forma que la no oposición debiera entenderse como consentimiento tácito. De todos modos, y como ocurría en el expediente de dominio o en las actas notariales, la trascendencia del supuesto me temo que va a ser escasa, ya que difícilmente alguien comparece y no manifiesta nada.

Sin embargo, entre las personas que han de ser notificadas, omite la Ley a alguien, al verdadero propietario de la finca, o, al menos, a quien pretenda serlo.

En este sentido, la vieja Ley era mucho más sensata. El art. 201, relativo al expediente de dominio, indicaba que habría de ser convocadas las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada, citación que se haría por medio de edictos; el art. 203, relativo a las actas de notoriedad reanudadoras de tracto, se remitía a esta disposición del art. 201.

La notificación edictal que prevé el actual art. 203 sólo tiene sentido (resolución de 7 de noviembre de 2019) si tiene precisamente como destinatario principal a esas personas ignoradas a quienes la reanudación de tracto puede perjudicar; y entre ellos están los titulares de dominio o de derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad a los que se refiere la regla quinta del art. 208.

Respecto de este interesado hay que decir que parece que basta la comparecencia y oposición para que haya de paralizarse el expediente notarial. Así resulta del art. 203 cuando dice que “cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador”.

Da la sensación de que la oposición (aunque sea con expresión de causa) produce automáticamente la suspensión del procedimiento.

Sin embargo, la Dirección General, en resolución de 13 de julio de 2017 (relativa a una inmatriculación ex art. 203 y la oposición de un colindante que pretendía tener una servidumbre) señaló que si los interesados pueden “aportar pruebas escritas de su derecho” y se exige que la oposición exprese la causa en que se funde, “no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo”. Y concluye señalando que “no puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente notarial según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria”.

La resolución de 7 de noviembre de 2019, en mi opinión corrigiendo la anterior doctrina, señala que la expresión detallada y pormenorizada de la causa en que el compareciente funda su oposición (en el caso incluso con aportación de prueba documental indiciaria) pone de manifiesto “que no estamos ante un expediente de jurisdicción voluntaria ausente de controversia, –que es el fundamento esencial de los expedientes de estos expedientes–, sino todo lo contrario, y por ello resulta de aplicación directa el mandato del artículo 208”.

Sin embargo, es conveniente matizar la afirmación de la resolución de 2017 citada. En mi opinión, el notario no puede emitir un juicio sobre la concurrencia o no de causa de oposición suficiente, ya que este punto constituye una de las grandes diferencias entre el nuevo expediente notarial y el viejo expediente judicial. En el viejo sistema, el juez decidía “en vista de lo que alegaren (todos los interesados) y calificando dichas pruebas por la crítica racional”; es decir, el juez realizaba un juicio (que no tenía por qué ser somero) sobre la suficiencia de las pruebas presentadas por el promotor del expediente y quien formulara oposición. En el caso del expediente del art. 199 LH, tampoco la mera oposición con alegación de causa paraliza el expediente, ya que el registrador “decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”; sin embargo, la oposición a los expedientes registrales de los artículos 209 y 210 LH también provoca la suspensión o sobreseimiento del procedimiento

Como vemos, la posición de la resolución de 2017 tiende a asimilar la oposición al expediente notarial a la oposición al expediente registral del art. 199 LH; creo mucho más acorde con la naturaleza de un expediente de jurisdicción voluntaria que la existencia de oposición con manifestación de causa (difícil de otro modo, en la realidad) obligue al notario a dar por finalizado el expediente, remitiendo al promotor a la vía judicial, tema del que trataré seguidamente. En este sentido, la resolución de 7 de noviembre de 2019 dice que la ley, en rigor, no exige aportar documentación como requisito imprescindible para que la oposición sea tenida en cuenta, sino que basta expresar la causa en que se funde, lo que no excluye aportar otros medios de prueba.

En conclusión, pues, en el expediente notarial basta oponerse expresando la causa de oposición y sin necesidad ni de aportar pruebas o justificar dicha causa.

 

15.- EL CONTENIDO DEL CONSENTIMIENTO. 

Señala la regla tercera del art. 208 LH que “si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente”.

La diferenciación que realiza la Ley (y que, como hemos visto, resalta la Dirección General) entre los interesados del art. 203 y los titulares registrales que han de ser citados según el art. 208, todos ellos a través de la oportuna notificación, y el régimen de la oposición ya examinado, nos permite entender que el sujeto de toda la proposición (los citados que han de convenir algo con el promotor del expediente) son los titulares registrales.

La pregunta es ¿qué convienen?.

Del texto legal parece deducirse que convienen en la inscripción a favor del promotor del expediente, de forma que es ese convenio recogido en un instrumento público el título que provoca la inscripción registral.

En mi opinión, nada más lejos de la realidad.

El titular registral puede efectivamente reconocer el dominio en el promotor del expediente, pero este reconocimiento dominical, por sí solo, no puede provocar la inscripción, porque faltan todos los negocios jurídicos intermedios. El reconocimiento dominical puede provocar la inscripción directa en los casos de fiducia adquisitiva, o si el titular reconoce que el promotor del expediente ha usucapido; en el primer caso el titular dice que, en realidad, él no adquirió, sino que adquirió para alguien; en el segundo, el titular registral dice que el dominio lo perdió por usucapión de un tercero, el favorecido por el reconocimiento, que es el primer usucapiente.

Otra cosa sería entender que en nuestro sistema registral caben los consentimientos meramente formales.

El supuesto de hecho es que ha habido varias transmisiones hasta llegar al promotor del expediente; el titular registral puede reconocer que, efectivamente, él no es el dueño porque transmitió, sea cual sea el título de la adquisición, pero no puede legalmente ir más allá; cualquier otra afirmación que realice sobre ulteriores transmisiones no tiene más valor que la de un simple testigo en el procedimiento.

Por lo tanto, el consentimiento que ha de prestar es el reconocimiento de que él no es dueño y que no se opone a que, si se entiende justificado el dominio del promotor del expediente por el notario, se practique la inscripción a favor del promotor, “cancelándose” con ello la inscripción a su favor.

Por lo que hace a la forma, del texto legal parece deducirse que el convenio ha de constar en acta independiente.

Ya he señalado que en mi opinión no hay convenio alguno, y esta actuación del titular registral puede y debe constar en la misma acta de reanudación de tracto, al no ser un título formal que contenga un negocio jurídico, ya que en tal caso debiera constar en escritura y no en acta.

Cabe también la posibilidad, por supuesto, y en la práctica he procedido así, que el titular registral comparezca en el requerimiento inicial del acta, para darse por enterado y prestar el “consentimiento” oportuno.

 

16.- LA OPOSICIÓN Y LA SENTENCIA DECLARATIVA.

Respecto al expediente inmatriculador del art. 203, señala el párrafo segundo de la regla sexta que “si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca”.

Respecto al expediente reanudador del art. 208, señala la regla cuarta que “si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca”.

Es decir, la oposición con expresión de causa de cualquier interesado o de cualquier titular registral aboca al promotor del expediente a la vía jurisdiccional para conseguir que se declare su derecho y se acuerde, en un caso, la inmatriculación de la finca y, en otro, la reanudación del tracto.

Y esto nos lleva al tema prometido de las sentencias en estos expedientes.

Tradicionalmente, se ha planteado si la sentencia declarativa del dominio era suficiente para provocar la inmatriculación de una finca.

La interesantísima resolución de 29 de noviembre de 2004 se refería a un complejo supuesto en que la sentencia declaraba el dominio del demandante, ordenando la reanudación del tracto respecto de algunas fincas y la inmatriculación de otra finca. En este último tema, se planteó si la sentencia debía acogerse al sistema del doble título y, por tanto, justificar el título anterior; la Dirección General señala que carece de base la exigencia de dar al título declarativo de dominio que es la sentencia, (donde no existe transmisión ni transmitente o adquirente, aun cuando esa existencia sea el fundamento de derecho básico para la declaración en que culmina en su parte resolutoria), el mismo tratamiento que la Ley Hipotecaria exige para el título público de adquisición a efectos inmatriculadores en el que la justificación de la previa adquisición por el transmitente es elemento esencial, ordenando la inmatriculación de la finca. La doctrina señaló que la sentencia solamente tenía eficacia entre partes, y no debía valer para la inmatriculación si no se le aplicaba el sistema del doble título. Como dice GARCÍA GARCÍA, “el expediente de dominio, aunque sus efectos son menos intensos que los de una sentencia, tiene efectos más extensos, pues está pensado para que, a través de su tramitación, se extienda a terceros”.

Esta idea de la limitada fuerza de cosa juzgada de la sentencia declarativa del dominio lleva a dos resoluciones del año 2005 contrarias a la eficacia inmatriculadora de la sentencia declarativa. La resolución de 30 abril 2005 señala que el único problema que plantea el presente recurso es el de si es título inmatriculador una sentencia declarativa de la propiedad que se dicta en virtud de allanamiento del demandado. Históricamente se ha afirmado con cierta ligereza que una sentencia dictada en un juicio declarativo ordinario es inmatriculable, pues tal procedimiento es un juicio contradictorio y, en consecuencia, goza de superiores garantías que el expediente de dominio. Sin embargo, no es así, pues, como ha dicho la doctrina más autorizada, la relatividad de la cosa juzgada hace que la sentencia sólo sea eficaz frente a los litigantes o sus causahabientes, mientras que el expediente de dominio goza de mayores garantías de protección a los terceros, como son las citaciones a dichos terceros, la publicación de edictos y, sobre todo, la intervención del Ministerio Fiscal. Afirma el recurrente que los artículos 521 y 522 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil afirman su posición, pero ello no es cierto. El artículo 521.2 de la ley de Enjuiciamiento Civil dice que las sentencias constitutivas firmes son inscribibles en los Registros públicos, y ello sin duda es así, pero dicho recurrente desconoce que son mayores los requisitos que se exigen para que los documentos sean inmatriculables que los requeridos para su simple inscribibilidad. Y, por su parte, el artículo 522.1 de la misma Ley establece la obligación de los Registradores de acatar las sentencias, obligación que nadie pone en duda, pero la legislación específica aplicable que prevé el mismo artículo como condicionamiento de la afirmación anterior exige para la inmatriculación requisitos añadidos que, como se ha dicho anteriormente, no cumple el documento presentado para la inmatriculación. La resolución de 14 de octubre de 2005, mucho más breve, reitera las ideas de la anterior.

Pero la resolución de 2 de octubre de 2008 vuelve al criterio de la resolución de 2004, al señalar que el defecto de que no se acompaña título hábil anterior “no puede ser confirmado, en la medida que las garantías establecidas en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, fundamentalmente consistentes en la exigencia para inmatricular de un doble título público sucesivo y de publicación de edictos con suspensión de efectos de la inscripción durante dos años, sólo es aplicable a los casos de inmatriculación por título público extrajudicial, es decir, notarial, y no cuando se trata de expedientes de dominio o de certificaciones administrativas para inmatricular como tampoco es aplicable a los títulos de reparcelación administrativa, donde las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, tampoco contemplan ulteriores requisitos para su inmatriculación. Lo mismo ocurre con las sentencias dictadas en juicios declarativos, instrumento eficaz para determinar la inmatriculación de las fincas (véase artículo 40 letra a) de la L.H., que lo considera un supuesto independiente y apto para la rectificación de la inexactitud registral por falta de acceso de alguna relación jurídica inmobiliaria, y que no está sujeto a los requisitos derivados del artículo 205 L.H., desarrollados por el 298 R.H. (salvo claro está, la exigencia de certificación catastral descriptiva y gráfica, exigible para todo supuesto de inmatriculación desde la Ley 13/1996). Por lo que nada impedirá la inscripción del dominio de las fincas a favor de los adjudicatarios determinados en la ejecutoria –una vez se especifiquen las cuotas, como ya se ha dicho–, siendo la obligación de pago del valor pericial de las cuotas no inmatriculadas correspondientes a los herederos demandados una cuestión que queda ajena al Registro, dado su carácter obligacional”. En el mismo sentido, la resolución de 10 de noviembre de 2009.

Respecto a la sentencia declarativa como medio subsidiario para reanudar el tracto, y aunque hay resoluciones como la de 31 de julio de 1998 que, frente a la posición de la registradora alegando la eficacia inter partes, obvia este problema y atiende a si la demanda se ha interpuesto contra los titulares registrales, la resolución de 29 de abril de 2015 señalaba que “es doctrina consolidada de esta Dirección General que el medio de reanudación del tracto de origen judicial sólo puede serlo el expediente de dominio con dicha finalidad, ya que su específico procedimiento asegura la citación de los titulares registrales tanto si las inscripciones contradictorias ostentan una antigüedad superior a los treinta años, bien en la forma establecida en el artículo 202.2 de la Ley Hipotecaria cuando es inferior de dicho plazo, pero sin dejar de lado que dicho expediente impone dar traslado al Ministerio Fiscal que asegure los intereses de dichos titulares registrales. La sentencia declarativa adolece de la falta de intervención del Ministerio Público, por lo que preceptiva intervención directa de uno de los interesados en la sucesión, o el nombramiento de un administrador judicial que preserve sus derechos, deviene imprescindible para poder proceder a la inscripción. En el mismo sentido no puede tampoco pretenderse la rectificación del Registro alegando la existencia de la mencionada sentencia judicial ordenando dicha alteración en los asientos registrales basándose en la usucapión de los demandantes, sin que hayan intervenido los titulares registrales en el proceso o se haya justificado que se adquirió de los mismos en el procedimiento judicial, como bien indicó la Resolución de 11 de mayo de 2012, la cual es mencionada por la parte recurrente en su escrito de recurso”.

Sin embargo, la resolución de 3 de abril de 2017 no atendió a este criterio, en atención fundamentalmente a las circunstancias del caso, ya que el comienzo de la usucapión se remontaba al siglo XIX y el demandante era heredero del usucapiente. La resolución, sin embargo, exige que el mandamiento ordene la cancelación de la inscripción de dominio contradictoria, porque la usucapión es una adquisición originaria que no trae causa del titular registral.

La resolución de 23 de octubre de 2023 vuelve al criterio de la resolución de 29 de abril de 2015 al señalar que siendo indudable que es un título declarativo y acreditativo del dominio de la instante, es un título que solamente produce efectos entre las partes pero no frente a terceros, por lo que no reúne los requisitos formales y materiales precisos para causar una inmatriculación, que precisa de requisitos especiales y surte efectos específicos, como resulta de su especial regulación, con referencia expresa al art. 204 LH, indicando que la sentencia no ordena la inmatriculación de la finca, ni contiene ningún mandato dirigido directamente al Registro de la Propiedad (artículo 40 de la ley Hipotecaria), insistiendo la Dirección General en que la Ley atiende para inmatriculaciones de modo fundamental a la salvaguarda de los intereses de los colindantes.

Después de la ley 13/2015 parece, pues, conveniente diferenciar los supuestos de rectificación del Registro por sentencia.

a) La sentencia dictada contra el titular registral por adquisición directa de él es directamente inscribible; a este supuesto se refiere claramente el art. 40.a) LH. Incidentalmente, cabe citar la resolución de 15 de julio de 2010 (que recoge otras anteriores), que entiende que es preciso que la sentencia declare el título material de adquisición del demandante, sin que baste la mera declaración de dominio. A este supuesto de adquisición directa del titular registral hay que asimilar la sentencia dictada contra el titular registral cuando el demandante ha adquirido por usucapión, a la que en cierta medida se refiere la resolución de 16 de abril de 2015. Señaladas estas notas, no interesa para el caso el estudio detenido del supuesto, en donde, por otro lado, uno de los temas de discusión ha sido la adecuada intervención en el procedimiento de herencias yacentes e ignorados herederos del titular registral.

b) He defendido que la sentencia meramente declarativa es título formal apto tanto para iniciar el expediente de inmatriculación como el de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

c) Después de la ley solamente tiene eficacia inmatriculadora directa la sentencia dictada por el procedimiento del art. 204, siempre que se haya demandado a las personas indicadas en el art. 203, acompañando la certificación catastral descriptiva si se trata de una finca catastral existente; en otro caso, si se trata de una finca de nueva creación, aunque con muchas dudas, parece procedente la práctica de lo que indica el párrafo penúltimo del art. 204, que no distingue supuestos.

Esto nos plantea si puede subsistir la vieja doctrina del Centro Directivo de que la sentencia declarativa tenía por sí eficacia inmatriculadora pues a ella se refiere el art. 40 a) LH. Parece que no puede ser aplicada, que el art. 40 ha sido desarrollado por la Ley en el sentido de que solamente cabe la sentencia dictada al amparo del art. 204, cohonestando así la eficacia Inter partes de la sentencia con las garantías que tenía y tiene el expediente de dominio.

d) Se puede plantear si la sentencia declarativa puede ser título hábil para provocar la inmatriculación al amparo del art. 205 y con el sistema del doble título. En mi opinión, no. La doctrina de la Dirección General que admitía la eficacia inmatriculadora de la sentencia declarativa señalaba que el art. 205 no era aplicable a este supuesto; en realidad no lo es porque la ley habla de un título público traslativo otorgado por alguien, y difícilmente puede predicarse tal cualificación de la sentencia declarativa.

e) La ley no lo prevé, pero creo que es perfectamente admisible una sentencia reanudadora del tracto sucesivo; esta sentencia en realidad sería la alternativa al procedimiento del art. 208 y algún autor como GARCÍA GARCÍA entiende que ante las dificultades prácticas de la ley ésta debiera ser la forma normal o usual de proceder. Si en caso de oposición en este expediente, y como veremos seguidamente, hay que demandar a los que se oponen (art. 208), si cabe un procedimiento judicial contra todos los que deben ser citados en el expediente de inmatriculación (art. 204), creo que no debiera haber problema en admitir un procedimiento en el que fueran parte todos los que debieran ser citados en el expediente de reanudación de tracto, singularmente los titulares registrales, pero no sólo ellos, sino también los que hay que citar de conformidad con el art. 203. Y a lo largo de la exposición hemos visto que, si el título alegado por el promotor en un caso de verdadera reanudación de tracto fuera precisamente su usucapión y careciera de escritura de reconocimiento de dominio o sentencia declarativa que le sirvieran de título formal, no le queda más remedio que acudir al procedimiento judicial.

f) En caso de oposición en el expediente del art. 208, hay que acudir al procedimiento judicial; lo mismo ocurre con los titulares registrales de menos de treinta años si no comparecen. Ya hemos visto que cuando los que se oponen son los titulares registrales, la demanda ha de interponerse exclusivamente contra ellos. La pregunta que surge inmediatamente es si la sentencia es entonces el documento que provoca la reanudación del tracto y si presentando testimonio de sentencia firme se consigue la inscripción reanudadora.

La respuesta ha de ser que no; si se interpretara que sí, resultaría que queda sin contenido la sentencia en la que todos los interesados han de ser demandados en el expediente a la que me refería anteriormente. Si la sentencia es una alternativa al expediente de reanudación de tracto (y tal se deduce del art. 40 LH) esa sentencia ha tenido que dictarse en un procedimiento en que se dé cabida a la oposición de todos los que pueden oponerse; si se inicia el expediente y hay oposición, la sentencia contra los que se han opuesto no es bastante por sí sola para provocar la inscripción reanudadora porque falta la citación a todas las otras personas que hubieran debido ser demandadas.

La conclusión de cuanto se ha dicho es que la sentencia complementada con el expediente notarial del que resulta que los demás interesados han sido citados y no han comparecido son los títulos formales suficientes y necesarios para provocar la reanudación del tracto.

 

17.- EL JUICIO NOTARIAL.

Y con ello llegamos al momento decisivo de la intervención notarial, la declaración de que la pretensión del promotor del expediente está fundada.

Ya hemos visto que esta declaración no es una declaración de notoriedad, sino un juicio notarial sobre algo, previo el cumplimiento de los requisitos legales.

Y aquella pretensión del promotor del expediente es que adquirió el dominio y que es el dueño de la finca. ROCA SASTRE insistía, para el expediente judicial, en que la finalidad del expediente de dominio era obtener una declaración judicial de haberse justificado la adquisición del dominio, pero que la declaración judicial no era la de acreditar o justificar el dominio en el promotor del expediente, señalando que cuando los artículos 282, 283 y 284 RH hablan de acreditar o justificar el dominio lo hacen con imprecisión.

Si se lee con calma al autor, veremos que, en realidad, la negativa a que en este tipo de expedientes cupiese una propia declaración de derechos, no hace más que recoger la vieja posición de la jurisprudencia relativa al expediente de dominio de la Ley hipotecaria de 1869 de que éste perseguía solamente dotar de un título habilitador del dominio que permitiera la inscripción a quien careciera de él, y la posición de la Dirección General (con cita de resoluciones de 16 de noviembre de 1923 y 16 de febrero de 1988) de que, propiamente, no se hacían declaraciones de derecho de dominio, aunque ello se hacía de un modo un tanto contradictorio, pues se concluía que el expediente no era sino un simple medio de justificar la existencia del dominio.

Hay y había, por lo tanto, dos posiciones sobre cuál era y es el objeto del expediente: para unos autores se trata de si el promotor ha demostrado la existencia de un hecho o acto con virtualidad suficiente para provocar la adquisición del dominio; para otros, de si se ha acreditado o justificado el dominio en el promotor del expediente.

La diferencia no es baladí, porque para algún autor como RODRÍGUEZ LÓPEZ lo que justificaba la amplitud de la calificación registral sobre el auto judicial era la primera posición.

En la Ley Hipotecaria de 1869 la cuestión en el expediente de dominio estaba bastante clara, ya que según su art. 404, el propietario que careciere de título escrito de dominio podría inscribir dicho dominio justificando su dominio y pidiendo, en el escrito inicial, que se “declare su derecho”, y el Tribunal “declarará justificado o no el dominio de los bienes de que se trata”.

En la Ley Hipotecaria de 1944-1946 la cuestión estaba menos clara, ya que para la Ley el auto habría de declarar justificados o no los extremos solicitados en el escrito inicial (art. 201, regla quinta); el tema estaba más claro en el Reglamento Hipotecario, que todavía puede servir como guía, ya que el art. 282 indica que el expediente tiene por objeto “acreditar el dominio”, y que “no se admitirá otra oposición de parte interesada que la que se contraiga exclusivamente a si el solicitante ha acreditado suficientemente la adquisición del dominio”; el art. 283 dice que el auto ha de declarar justificado el dominio y el art. 284 remacha el tema diciendo que “la declaración de estar o no justificado el dominio no impedirá la incoación posterior del juicio declarativo contradictorio por quien se considere perjudicado”. No hay, pese a ROCA, imprecisión alguna en el Reglamento, sino que sigue la línea que siempre había marcado la Ley en esta materia.

La Ley actual es mucho más imprecisa. El art. 203 se limita a decir que el notario accederá a la pretensión del promotor del expediente; no obstante, parece que hay que diferenciar entre pretensión y documentación probatoria de la pretensión; desde esta perspectiva, tiene todo el sentido que entre los documentos que haya de presentar el promotor se encuentre el título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente al que se refiere la regla segunda. Dicha pretensión es que el promotor es dueño y por eso debe procederse a la inmatriculación de la finca a su favor.

Ya he manifestado mi opinión antes sobre este extremo: el notario declarará justificada la adquisición del dominio, que el promotor es dueño y que esta posición dominical se mantiene en el promotor del expediente reanudador al tiempo de su inicio. Y es que el expediente no es sino un medio de concordancia del Registro de la Propiedad con la realidad extrarregistral. Poco sentido tiene permitir iniciar un expediente reanudador a quien ya no es dueño y tal extremo resulta acreditado en el expediente; quien ya no es dueño carece de legitimación activa porque el Registro no publicará la realidad y permitiría la creación o la aparición de terceros registrales indeseados.

Pero el elemento fundamental es el juicio relativo a la adquisición del dominio.

A lo largo de esta exposición ya he manifestado mi posición sobre este extremo. Quizá valga la pena resumirla. Si el promotor no ha adquirido del titular registral ni de sus herederos, el título no es inscribible por falta de tracto sucesivo; y si no es inscribible, la Ley prevé como uno de los remedios a esta situación el expediente de reanudación de tracto; podrá entenderse que es un expediente de carácter excepcional, que no lo es; pero lo que no puede hacerse es declarar falazmente que en un supuesto como el indicado no hay interrupción de tracto; se podrá discutir doctrinalmente la corrección del sistema legal, pero de lo que no cabe duda es de que el Registro es inexacto porque no han tenido acceso al mismo las relaciones jurídicas inmobiliarias intermedias que impedirían al promotor del expediente el acceso al Registro si su título adquisitivo constara en documento público; y uno de los remedios legales es, como se ha señalado, el expediente de reanudación de tracto; por lo tanto, en mi opinión, y entiendo que también resulta del texto de la Ley, es indiferente que se manifiesten las transmisiones intermedias si no hay necesidad de acreditarlas; corresponde al notario el juicio definitivo sobre los extremos sobre los que versa el expediente: no sólo si el promotor tiene un título legítimo de adquisición del dominio, sino si es dueño.

La forma de emitir este juicio notarial es un acta independiente. El art. 203 señala que, una vez hechas las notificaciones oportunas y si no se ha formulado oposición “levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada”.    

La ley recoge así la idea que inspiraba las viejas actas notariales de reanudación de tracto, pero lo cierto es que poco o nada nos dice sobre extremos importantes. En mi opinión, el acta debe recoger al menos un testimonio del título formal aportado por el promotor del expediente, la relación de los negocios jurídicos transmisivos que han formado la cadena que lleva al promotor del expediente, para el caso de que se hayan indicado y justificado, la forma y tiempo en que se han practicado todas las notificaciones a todos los interesados y las personas que han de ser citadas, las pruebas practicadas (testificales y documentales probatorias de la posesión del promotor o de los anteriores titulares de los que traiga causa), la manifestación de que no ha habido oposición, y el juicio notarial. A la espera de un reglamento que desarrolle esta cuestión, y por los mismos criterios que ha utilizado la Dirección General para las actas de declaración de herederos ab intestato, esta segunda acta es el título formal que ha de presentarse en el Registro. Sin embargo, es de hacer notar que en este expediente notarial se ha debido remitir ya al registrador la copia del acta inicial de requerimiento a fin de que se expida la certificación oportuna por el registrador, con lo que la primera acta ha sido conocida con anterioridad (en este sentido, resolución de 24 de septiembre de 2021, a la que seguidamente nos volveremos a referir).

 

18.- EL CONTROL DEL JUICIO.

Por lo que hace al juicio material de adquisición y pertenencia, declaró la Dirección General respecto de autos en expedientes judiciales de reanudación del tracto que este juicio no está sometido a calificación de ningún tipo, incluso cuando de los documentos presentados pareciera derivarse una adquisición diferente de la declarada, ya que este extremo está sustraído a la calificación registral.

La resolución de 9 de octubre de 2000 señaló que el hecho de que en el auto recaído en expediente de dominio haya de hacerse constar el título adquisitivo alegado por el promotor no quiere decir que el Registrador pueda calificar la validez de dicha adquisición, pues es esta una cuestión sustraída a su función calificadora, toda vez que ello supondría poner en cuestión el acierto de la propia decisión judicial, y, con ello, se invadiría el ámbito de la propia función jurisdiccional, reservada en exclusiva a los Jueces y Magistrados.

La doctrina parece correcta, pero no la fundamentación de la misma. Y esto es importante, porque si falla la fundamentación hay que justificar la corrección de la doctrina.

El Centro Directivo calificó en esta resolución inadecuadamente la actuación de los órganos judiciales en materia de expedientes de dominio; no se trata, en absoluto, del ejercicio de una función jurisdiccional, reservada en exclusiva a Jueces y Magistrados, y que no puede ser sustituida o atribuida a otro grupo de funcionarios (tal atribución sería sencillamente inconstitucional), sino de una función no jurisdiccional cuyo ejercicio se atribuye, por razones en su día justificadas, a los jueces; éstos ejercían estas funciones no “como” jueces, sino “por ser” jueces (como don Manuel de la Cámara dijo respecto de los notarios en otra ocasión, pero con gran paralelismo a la modificación que produjo la ley 13/2015); las razones que motivaron su atribución a los jueces han decaído, al parecer, y la progresiva “desjudicialización” ha supuesto la atribución de esta competencia a notarios. La resolución de 1 de febrero de 2007 señaló que “las funciones del Registro Civil quedan institucionalmente atribuidas al Poder Judicial a pesar de la naturaleza no jurisdiccional del Registro Civil”, con cita de la Sentencia del Tribunal Constitucional 56/1990, de 29 de marzo, en la que de acuerdo con el carácter no jurisdiccional de la función registral civil se afirma que “la circunstancia de que la función registral civil fuera encomendada cuando se creó esta institución en nuestro Derecho -Ley de 17 de junio de 1870-, por razones que ahora es innecesario exponer, a los órganos judiciales, no convierten automáticamente aquella función en jurisdiccional”, de forma que “los Jueces a los que se les encomienda la llevanza del Registro Civil, en esta función no actúan como órganos jurisdiccionales sino como registradores o encargados del Registro”; la función registral civil “no pertenece al ámbito de las jurisdiccionales, sin que por ello pase a encuadrarse en el campo propio y específico de las actuaciones típicamente administrativas, sino que los órganos registrales forman parte de la denominada “Administración impropia”, de forma que, según sostiene nuestra doctrina científica, dentro de la órbita genérica de lo administrativo constituye una categoría especial integrada conjuntamente con la función registral por un agregado de actividades que se ha dado en llamar la Administración pública del Derecho privado, también identificada genéricamente como función legitimadora, y cuyas actividades vienen atribuidas por la Ley ya a órganos jurisdiccionales, ya a órganos administrativos, ya a notarios o registradores”. Este criterio se ha mantenido con posterioridad (resolución de 10 de noviembre de 2012).

En el mismo sentido de la resolución de 9 de octubre de 2000 citada, la resolución de 8 de junio de 2002 señala que la calificación registral no se puede extender a si de los documentos que obran en el expediente se deriva una conclusión sobre la titularidad dominical actual distinta de la que sirve de fundamento a la declaración judicial; y ello porque el título inscribible es el solo auto, y como este ordena la inscripción a favor del promotor y tiene aptitud legal para provocar tal asiento, el Registrador ha de estar y pasar por tales declaraciones y practicar la inscripción solicitada, sin menoscabar su eficacia, so pretexto de otros documentos tenidos a la vista (hayan sido o no aportados al expediente), pues de lo contrario el Registrador se interferiría en una actividad jurisdiccional que no le corresponde y, además, por un procedimiento que no es jurisdiccional y respecto de una resolución judicial que es firme.

Por eso, la resolución de 13 de mayo de 2015 (que cita las anteriores) señala que la calificación por el registrador del título material de adquisición constituye una extralimitación, ya que el título inscribible no es la escritura de herencia, sino el auto recaído en expediente de dominio. Continúa diciendo que no debe confundirse la necesidad de que el auto exprese el título material de adquisición, con la posibilidad, inexistente, de que el registrador exija la aportación de dicho título material o califique su contenido para contradecir una aseveración judicial.

En el sistema actual, sí es preciso que el título formal de adquisición se aporte al expediente, como requisito formal para aceptar la iniciación del mismo. He dicho antes que el acta final ha de recoger el título material de adquisición, con indicación de su carácter formal; comoquiera que la ley sigue el sistema de doble acta, y el título formal que contiene el negocio jurídico adquisitivo o el título material de adquisición está ya incorporado al acta inicial, que no ha de ser acompañada a la copia del acta final, se debe plantear si es preciso que los documentos puedan incorporarse o basta un testimonio suficiente en relación; ya he señalado antes que no veo inconveniente en que ese título formal se incorpore por testimonio (obtenido del incorporado al acta inicial), aunque tampoco parece preciso, pues si el título inscribible es el acta no tiene mucho sentido incorporar a la misma el título formal.

Pero lo que me interesa destacar es que las resoluciones citadas negaban que la calificación pudiera extenderse al juicio de que había tenido lugar la adquisición.

En el sistema derogado, el notario podía instruir un acta notarial que tuviese por objeto la reanudación del tracto, pero la instrucción debía ser aprobada por el Juez, y lo que se presentaba en el Registro era el acta de protocolización del auto judicial de aprobación del expediente. Según el art. 293 RH, “la resolución judicial recaerá en forma de auto, en el cual se mandará protocolizar el expediente y practicar la inscripción y cancelaciones que procedan, expresando el tomo, libro, folio y número de éstas. La protocolización se hará por medio de acta notarial, a continuación de la cual se unirán el expediente original y el testimonio judicial del auto dictado”.

El sistema actual difiere totalmente del viejo sistema. Pese a la opinión aislada de algún autor, la actuación notarial no es la de instructor de un expediente cuya regularidad material ha de ser aprobada por el registrador. Nada en la dicción actual de la Ley permite extender la calificación registral a este extremo; esta idea, en realidad, tiene su origen en el proyecto del Gobierno, en el que se decía a propósito del expediente inmatriculador que, si el Registrador accediera a la inscripción una vez enviada el acta final por el Notario, aquél dictaría “resolución motivada ordenando la inmatriculación”. En la redacción actual, el notario no es un mero recopilador documental y emisor de una mera manifestación. No sólo juzga legitimaciones tanto del promotor del expediente como de quienes comparezcan, es que, como hemos visto, emite un juicio sobre la existencia y suficiencia de la causa de oposición caso de haberla (siempre que se trate de persona distinta del titular registral).

Se trata de una verdadera declaración que tiene como finalidad legitimar una situación patrimonial y esta declaración notarial es eficaz por sí sola, sin ningún trámite ni aprobación posterior. La frase empleada quiere recordar los párrafos finales del art. 209 del Reglamento notarial declarados ilegales por suponer una atribución de efectos que no podía establecerse por medio de una norma reglamentaria.

 

19.- NATURALEZA DEL EXPEDIENTE COMO DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA.

Si ya antes (declaraciones de herederos ab intestato, por ejemplo) resultaba que algunas actuaciones que han de incluirse en la proteica categoría de la jurisdicción voluntaria podían ser atribuidas a otros funcionarios que no fueran los judiciales, después de la Ley de Jurisdicción Voluntaria este principio ha quedado claro, y la desjudicialización de ciertos expedientes ha sido amplísima, de forma que ahora se atribuyen a Letrados de la Administración de Justicia, Notarios y Registradores.

Con ello quiero decir que hoy parece claro que estamos ante un expediente de jurisdicción voluntaria. En el régimen anterior ésta también era la posición dominante en la doctrina de los autores, de la Dirección General y la doctrina jurisprudencial, aunque se señalaba que en caso de oposición se tornaba en contencioso dentro del mismo procedimiento, si bien con contención limitada. Hoy está claro que la oposición (o no comparecencia en ciertos casos) supone la necesidad de cerrar el expediente sin pronunciamiento notarial sobre el fondo, a fin de que el promotor pueda iniciar, si quiere, el contencioso oportuno.

Pues bien, se trata de preguntarse el sentido de la búsqueda de la naturaleza jurídica. PUIG BRUTAU, a propósito de una figura como el albaceazgo, señalaba que la indagación sobre la naturaleza jurídica de una institución tenía como finalidad u objetivo encontrar un “régimen jurídico de reemplazo”, es decir, una institución más desarrollada jurídicamente que nos permitiera llenar las lagunas que pudiera haber en la institución sobre la que se indagaba o interpretar las normas existentes. La búsqueda de la naturaleza jurídica no es un mero artificio doctrinal, sino que atiende a encontrar un criterio para resolver problemas. Por lo tanto, si decimos que estamos ante un procedimiento de jurisdicción voluntaria, hemos de extraer las consecuencias oportunas.

Antes señalaba que el proceso de desjudicialización suponía atribuir competencias antes judiciales a Letrados de la Administración de Justicia, Notarios y Registradores y mantener otras competencias en la órbita judicial (que no jurisdiccional). Lo que me interesa señalar ahora es que todos estos funcionarios actúan en igualdad de plano y de efectos, sin preeminencia alguna por ninguno de ellos; no desde luego cuando la ley les atribuye competencia concurrente (Letrados y Registradores en convocatoria de juntas, o Letrados y Notarios en expedientes matrimoniales); pero tampoco cuando la competencia es exclusiva. Quiero con ello decir que una resolución dictada por un Juez en un expediente de jurisdicción voluntaria tiene la misma fuerza que la resolución dictada por un Letrado de la Administración de Justicia en otra materia atribuida a este cuerpo funcionarial.

La consecuencia de cuanto se dice es que la resolución notarial en materia de jurisdicción voluntaria tiene la misma fuerza legal que la dictada por un juez en esta materia.

 

20.- LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL EXPEDIENTE Y DEL JUICIO NOTARIAL.

Es bien sabido que la calificación registral es distinta tratándose de escrituras públicas y de resoluciones judiciales.

En ambos casos, el Registrador ha de calificar la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción; pero en las escrituras públicas calificará, además, la capacidad de los otorgantes (en realidad es la legitimación, como ya señalé en alguna ocasión estudiando la Ley Hipotecaria de 1861, pero ahora esto no importa) y la validez de los actos dispositivos contenidos en las mismas, por lo que resulte de los propios documentos presentados y de los asientos del Registro; la calificación es más limitada respecto de los documentos judiciales, ya que se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro (arts. 18 LH y 100 RH).

Esto tiene todo el sentido, ya que los documentos judiciales a los que se refiere el art. 100 RH eran, fundamentalmente, las sentencias y resoluciones dictadas en los procedimientos contenciosos o preparatorios de procedimientos contenciosos; no obstante, la generalidad de los términos permitía incluir cualquier tipo de resolución dictada por un órgano judicial.

La diferente función cumplida por los jueces ejerciendo funciones jurisdiccionales respecto de los notarios autorizantes de escrituras justificaba y justifica claramente la diferencia de trato.

Pero en materia de jurisdicción voluntaria, el párrafo tercero del art. 22 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria dice que “si la resolución fuera inscribible en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público, deberá expedirse, a instancia de parte, mandamiento a los efectos de su constancia registral. La remisión se realizará por medios electrónicos. La calificación de los Registradores se limitará a la competencia del Juez o Letrado de la Administración de Justicia, a la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas de la resolución y a los obstáculos que surjan del Registro”. La norma da ahora rango legal a la limitación de la calificación registral respecto de ciertas resoluciones, al recoger la dicción literal del art. 100 RH. Esta referencia al Letrado de la Administración de Justicia tiene todo el sentido ya que el art. 19 LJV señala que la resolución del expediente adoptará la forma de auto (si la dicta el Juez) o decreto (si lo dicta el Letrado), en función de quien es la autoridad que tiene atribuida la competencia en materia de jurisdicción voluntaria.

Quiere esto decir que en materia de jurisdicción voluntaria no es aplicable el párrafo primero del art. 18 LH, que se refiere exclusivamente a las escrituras públicas.

Juez y Letrado de la Administración de Justicia están en el mismo plano en materia de jurisdicción voluntaria, sin preeminencia de un órgano respecto del otro (y sin perjuicio de la existencia de recursos). Y en el mismo plano se coloca el Notario o el Registrador en los mismos casos en que resuelve en materia de jurisdicción voluntaria. Y si todos están colocados en el mismo plano, idénticas debieran ser las consecuencias o efectos de su resolución en materia de jurisdicción voluntaria.

Recordemos, por tanto, que la calificación se extiende (o limita) a la competencia, la congruencia, las formalidades extrínsecas de la resolución y los obstáculos que surjan del Registro (diferenciando entre obstáculos derivados de los asientos registrales y obstáculos derivados de la legislación hipotecaria).

Esta tesis relativa a la aplicación a las resoluciones o actos finales de los expedientes de jurisdicción voluntaria ha sido acogida por la propia Dirección General. La resolución de 18 de octubre de 2017, relativa a la fuerza de una conciliación registral, señala que las normas reguladoras de los efectos de la conciliación con avenencia son diferentes según cuál sea el órgano ante el que se ha producido la conciliación; si Letrado de la Administración de Justicia o Juez de paz, el art. 147.1 LJV; si Notario, el art. 83 de la Ley del Notariado, si Registrador, el art. 103 bis LH; y que, y esto es lo trascendente, existiendo normal especial de eficacia, no es de aplicación la norma general del art. 22 LJV. La crítica a esta resolución se ha realizado afirmando que el Centro Directivo incurre en un error cuando excluye la aplicación del art. 22 LJV a la conciliación registral, ya que el art. 22 LJV es de aplicación general, aunque exista una norma especial, lo que hace la certificación del acuerdo un documento inscribible.

No interesa tanto el tema de la fuerza de dicha certificación como de la afirmación que puede ser deducida de la doctrina de la Dirección General de que en ausencia de norma relativa a la fuerza de la resolución del expediente de jurisdicción debe ser aplicado el art. 22 LJV, que es así una norma general que puede ser excluida por otra norma especial; la crítica, como hemos visto, afirma que, aunque exista norma especial siempre es aplicable la norma general que complementa la norma especial.

Pero es en la resolución de 19 de enero de 2022 donde con más claridad se recoge esta idea.

Se trataba de la inscripción de una escritura relativa a una herencia intestada y la cuestión central era que la escritura contenía un testimonio en relación del acta final de declaración de herederos abintestato. La resolución admite que basta con la presentación del acta final de declaración de herederos e incluso de un testimonio en relación, aunque en el caso el testimonio no era suficiente para permitir al registrador la calificación. Lo importante de la resolución es que señala que la vigente Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria, confirma la doctrina anterior de la Dirección General sobre la naturaleza de las actas de declaración de herederos como procedimientos de jurisdicción voluntaria; y señala que la Ley “en su artículo 22.2, delimita claramente el ámbito de la calificación registral respecto de los expedientes de jurisdicción voluntaria que se tramitan ante los órganos jurisdiccionales, al manifestar, que “la calificación de los Registradores se limitará a la competencia del Juez o Secretario judicial, a la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas de la resolución y a los obstáculos que surjan del Registro”. En relación con la calificación registral de las actas de jurisdicción voluntaria autorizados notarialmente, no hay precepto semejante, pero debe tomarse en consideración dicho artículo 22. 2 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria puesto que el notario ejerce aquí la función de jurisdicción voluntaria –hasta entonces atribuida también a los jueces– en exclusiva, y armonizarse con los artículos 17 bis de la Ley del Notariado y 18 de la Ley Hipotecaria”. Por lo tanto, señala, la calificación registral respecto de las actas de declaración de herederos, y por extensión las resoluciones finales en todo expediente de jurisdicción voluntaria, abarcará la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro.

La calificación registral se debe producir realmente en el momento de la presentación en el Registro del acta declarando justificado el dominio en el promotor del expediente.

En un primer momento se admitió que el registrador podía denegar la expedición de la certificación prevenida en la ley si entendía que no se cumplía el requisito de la interrupción de tracto (resolución de 1 de junio de 2017), pero en otra resolución de la misma fecha (aunque relativa a un expediente del art. 203) señaló que pese a que se hubiera expedido certificación, siempre puede alegar el que va a practicar la inscripción que no hay interrupción de tracto, no estando vinculado por la inicial consideración del primer registrador.

No obstante, la resolución de 5 de abril de 2020, recogiendo la doctrina dictada en resoluciones de 8 de junio de 2016, 20 de diciembre de 2016 y 4 de diciembre de 2019, señala que lo procedente es expedir la certificación advirtiendo de la inexistencia de la ruptura de tracto y sin perjuicio de la calificación final, una vez dictada la resolución final por el notario.

La extensión de la calificación registral abarca la práctica adecuada de las notificaciones a todos los que deben ser citados (para las resoluciones relativas a la nueva ley, ver la resolución de 1 de diciembre de 2015, reiterada posteriormente en otras muchas, como las de 23 de mayo de 2016, 23 diciembre 2020, 24 de septiembre de 2021 y la recentísima de 11 de septiembre de 2023), y debe abarcar a todos los extremos a los que se refiere el art. 22 LJV, pero, por lo que he señalado anteriormente, no debe extenderse a la calificación relativa a quien y con qué carácter ha adquirido el dominio que se trata de inscribir.

No lo ha entendido así, al parecer, la Dirección General en su resolución de 24 de septiembre de 2021; en esta compleja resolución, a la que ya me he referido anteriormente, el órgano directivo admite que se puede calificar por el registrador la capacidad civil de disposición del transmitente en el documento que sirve de título adquisitivo al promotor del expediente y admite que se hubiera podido calificar la identificación de los medios de pago empleados (aunque la nota de calificación no aluda a este tema). Incidentalmente, cabe señalar que el tema de la acreditación de los medios de pago ha sido objeto de una resolución de 8 de septiembre de 2023 relativa a una inmatriculación en virtud de título público del art. 205 LH, en que la Dirección General entiende que la calificación puede extenderse a la identificación de los medios de pago en el título previo a la escritura traslativa. Aunque, en mi opinión, lo que puede y debe ser objeto de calificación es el título inscribible o que causa la inmatriculación (tesis del notario recurrente), lo cierto es que se trata en el caso concreto de un documento público (elevación a público de un documento privado); en el expediente de dominio, lo que se inscribe es una resolución dictada en un expediente, no el documento en el que apoya su pretensión el promotor del expediente, o más exactamente, el que justifica su alegación de haber adquirido el dominio; el documento puede ser privado, y no se le aplica el criterio de la exigencia de identificación de medios de pago, que sólo es predicable de las escrituras públicas; en realidad, el cierre registral se produce exclusivamente ante la falta de identificación, pero frente a resoluciones iniciales en este sentido limitativas de la extensión de la calificación, como la de 18 de mayo de 2007, la cual ligaba el cierre registral a la voluntad rebelde a identificar total o parcialmente dichos medios, negando al registrador un enjuiciamiento de fondo o material sobre la identificación de tales medios de pago, estándole vedado ejercer su competencia en materias para las que no tiene competencia, en aplicación del principio de legalidad, el centro directivo ha terminado (en línea hoy mayoritaria) por llevar a cabo una interpretación extensiva, o aplicativa de la doctrina del cierre a supuestos de hecho no comprendidos en la norma y en aplicación de un reglamento que define y amplía el supuesto del cierre, por virtud de la cual se debe entender que hay negativa a identificar cuando la identificación es insuficiente por no cumplirse las exigencias del Reglamento notarial sobre el tema, existiendo finalmente otra línea limitativa de la anterior en que se acepta que no toda omisión de los elementos de identificación produce el cierre registral (resolución de 22 de noviembre de 2013); dicho documento contiene el título material adquisitivo y es esta adquisición la que ha de ser calificada por el notario y sobre esta declaración no cabe, por lo dicho anteriormente por el propio centro directivo respecto de los autos dictados en expedientes de dominio, calificación registral.

Mucho me temo que ésta va a ser la línea de la Dirección General en cualquier caso que se le plantee, extendiendo la calificación de la capacidad y la validez de las obligaciones ya no sólo a las escrituras públicas que son el título formal apto para provocar la publicidad de la mutación jurídico real (o, en su caso, la constitución misma del derecho), sino a los títulos materiales que, contenidos en el título formal del promotor del expediente, han servido para que el notario declare justificado el dominio en dicho promotor; se tratará en definitiva de aplicar el art. 18 LH de modo omnicomprensivo a todo documento tenido en cuenta para provocar una inscripción, con olvido de que la norma aplicable hoy no es propiamente el párrafo primero del art. 18 sino el más estricto del art. 22 LJV, y recordando la polémica que surgió en torno al art. 98 de la ley 24/2001.

 

21.- EL EFECTO DUALISTA DE LA REANUDACIÓN DE TRACTO.

Por lo que hace a los efectos de la inscripción reanudadora de tracto, la regla quinta del art. 208 establece que “no perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artículo, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad”.

Esta norma tiene un indudable sabor dualista, o para ser más exacto, es indudablemente dualista.

Su origen se encuentra en el proyecto de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro enviada a Cortes por el Gobierno. En el sistema del proyecto, la inmatriculación suponía una verdadera purga de las cargas y acciones que pudieran existir y que afectaran al bien objeto del expediente, tal como señalaba la regla segunda del art. 202, que era el que regulaba el expediente inmatriculador. La regla novena concluía diciendo que “las adquisiciones realizadas por tercero, derivadas de inscripciones de derechos resultantes del expediente, no podrán quedar amparadas por la fe pública registral hasta transcurridos dos años desde la fecha de la inmatriculación. Transcurrido el plazo anteriormente referido, no perjudicarán al titular de buena fe, a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente o sus causahabientes, los títulos de dominio o de otros derechos reales que no hubieran sido inscritos o anotados en el Registro con anterioridad”. Esta norma suponía la suspensión de la fe pública respecto de tercer adquirente durante el plazo de dos años y la purga de cualquier derecho, incluso de dominio, en favor del inmatriculante pasado dicho plazo.

Desde esta perspectiva, la regla del art. 208 era plenamente coherente. Los efectos de la inmatriculación resultan ahora del art. 207 LH. Me he ocupado del tema al estudiar los efectos de la inmatriculación tras la reforma (https://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/doctrina/articulos-doctrina/los-efectos-de-la-inmatriculacion-tras-la-ley-132015/) y no tiene sentido volver ahora sobre el tema.

En la tramitación en Cortes, se modificaron sustancialmente las previsiones del Proyecto relativas al expediente de dominio, la supresión del sistema inmatriculador por doble título y los efectos de la inmatriculación. Sin embargo, no se solicitó la reforma del expediente de reanudación de tracto, que quedó en este punto como estaba en el proyecto inicial.

El estudio del art. 208 actual nos muestra una norma claramente dualista. Pero también nos muestra cómo la inscripción reanudadora protege el fracaso del sistema. El hecho del que se parte es que existen títulos de dominio contradictorios con el alegado por el promotor del expediente, que es un falsus dominus, y pese a eso consigue una declaración notarial de que es el propietario del bien.

En el supuesto de hecho de la norma, o bien el titular registral transmitió el dominio a alguien, y después lo volvió a transmitir a otro, o es uno de los sujetos de la cadena el que ha transmitido dos veces el dominio. En el supuesto más simple de interrupción de tracto pueden darse dos casos: a) el titular registral A transmite el dominio a B, y después A vuelve a transmitirlo a C (sea por venta, donación o herencia) y C lo transmite a D, que es el promotor del expediente; b) el titular registral A transmite a B, quien después lo transmite primero a C y después a D, promotor del expediente.

En todos estos casos, y cualquiera que sea el título de D, como dice el propio artículo, D va a poder desconocer el dominio del verus dominus, quien va a ser privado de su propiedad o de su derecho real limitado sobre el bien.

Sin embargo, quien ha logrado la inscripción reanudadora del tracto no va a verse defendido por el Registro frente a nulidades o resoluciones existentes en la cadena transmisiva que lleva a él, y está afectado íntegramente por los diferentes tipos de ineficacia negocial, de forma que la defensa frente a las mismas se desarrolla íntegramente en el ámbito civil sin que la reanudación del tracto suponga para él beneficio alguno. A protección dispensada por el sistema es, así, limitada, en cuanto que, si no le afectan los negocios “transversales” u “oblicuos”, le afectan todas las ineficacias tanto de su propio negocio jurídico adquisitivo como de todos los negocios integrados en la cadena que llevan a él.

Conviene señalar, finalmente, que todo adquirente que haya adquirido a título oneroso del reanudador del tracto e inscriba va a estar protegido por la fe pública registral, porque el art. 34 LH va a jugar en favor de él sin ningún tipo de limitación ni de suspensión de efectos.

 

A MODO DE CONCLUSIONES.

1.- El expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido es un expediente que nace para resolver un problema: que no han tenido acceso al Registro unos títulos de adquisición de derechos, y que el titular del derecho no puede inscribir su derecho porque no ha adquirido del titular registral ni directamente de sus herederos.

El sistema deseable hubiera sido que el titular presentara en el Registro todos los títulos formales inscribibles que contienen los títulos materiales adquisitivos.

El expediente nace para resolver el problema que se plantea cuando el titular carece de esos títulos formales.

En ese y no en otro sentido el expediente de dominio es un medio subsidiario.

El legislador hubiera podido dejar este supuesto real sin resolver, y de hecho fue así durante casi cincuenta años, hasta que se optó por permitir en determinados casos una primera inscripción contradictoria con otra ya inscrita, o lo que es lo mismo, un supuesto de doble inmatriculación.

Es en 1944 cuando se aborda el problema y se establece el propio sistema de reanudación del tracto, encargando la resolución del expediente (y en la mayoría de los casos en la práctica la tramitación) a la autoridad judicial.

La Ley 13/2015 ha desjudicializado la materia, encargando la tramitación y resolución de un expediente de nueva factura a los notarios, dentro de la amplia reforma de la jurisdicción voluntaria.

2.- Corresponde al legislador la determinación del supuesto de hecho de la norma. En realidad, hay que decir que la ley no contiene una definición expresa de interrupción de tracto. Da por supuesto el concepto y el supuesto de hecho, y excluye solamente del mismo el caso de que el titular dominical haya adquirido su derecho de los herederos del titular registral.

Pero, definido el supuesto de hecho por el legislador, no corresponde a un órgano administrativo ni excluir de su ámbito de aplicación casos comprendidos dentro del supuesto de hecho legal ni ampliar la aplicabilidad del procedimiento a casos no comprendidos dentro del supuesto de hecho de la Ley.

3.- El expediente de reanudación de tracto no tiene naturaleza excepcional.

Es preciso recordar que, publicada la Ley, se planteó ante la Dirección General si una sentencia era un título apto para reanudar el tracto. Ante la alegación de que no cabía la sentencia porque había que acudir al expediente de dominio de reanudación del tracto, la Dirección General señaló que el promotor del expediente podía libremente optar por cualquiera de los caminos que le brindaba la Ley para resolver el problema de la imposibilidad de inscripción de su dominio.

Trata de suplir la carencia de títulos formales inscribibles, y lo hace en un procedimiento donde se da entrada al titular registral del dominio que se trata de reanudar.

Esa naturaleza excepcional en todo caso no justificaría ninguna interpretación que excluyera la aplicación del procedimiento a un caso que está incluido en el supuesto de hecho legal. Definido qué es el tracto, qué es la interrupción del mismo, todo caso que entre en el supuesto de hecho legal debe poder tramitarse con arreglo al procedimiento previsto.

El derecho de los ciudadanos a la inscripción registral de sus títulos dominicales viene determinado en su extensión y procedimiento por la ley. Vale la pena insistir en que no cabe que un órgano administrativo, por la vía de resoluciones, modifique o limite un derecho civil como es el derecho a la inscripción. No, al menos, en un Estado de Derecho.

4.- El expediente no requiere la existencia de extraordinaria dificultad en que el promotor consiga la titulación auténtica que le permitiera inscribir su derecho.

La doctrina de la Dirección General es en este tema, y así se expone en el texto, contradictoria.

La doctrina equivocada está contenida en aquellas resoluciones que acuden a la calificación del expediente como excepcional, postulan una interpretación restrictiva del supuesto de hecho que justifique su tramitación, y que excluyen del supuesto de hecho el que las transmisiones estén documentadas privadamente.

La doctrina correcta está contenida por el contrario en las resoluciones que entienden que la Ley no limita el expediente por la mayor o menor dificultad para la documentación pública de los títulos que permitirían la inscripción.

5.- Y no lo es porque en el supuesto de hecho más sencillo de las dos transmisiones dominicales documentadas privadamente el comprador final no puede demandar al primer vendedor para que éste eleve a público el contrato de compraventa concertado con su vendedor final. No hay en Derecho español una transmisión de la acción que derive del art. 1279 CC.

Es decir, no cabe que se excluya la aplicación de la Ley aduciendo la necesidad de acudir a un proceso judicial cuando ese proceso es improcedente porque quien debiera promoverlo carece de pretensión procesal hábil para ello.

Y si no tiene acción o no puede deducir legítimamente su pretensión, no hay ya tema acerca de la mayor o menor dificultad.

6.- Pero es que el supuesto de hecho de la ley no depende, en realidad, de la existencia o no de acción o de pretensión legítima. En el caso de la compraventa, fallecimiento del comprador y herencia, en mi opinión los herederos del comprador tienen acción contra el vendedor para que éste eleve a público el contrato celebrado con su causante, pero que puedan ejercitar judicialmente esta pretensión no quiere decir que deban hacerlo de forma que les esté vedado el acceso al procedimiento de reanudación de tracto.

La ley no excluye en este caso la procedencia del expediente. Y si la ley no lo excluye, no podemos impedir que se ejercite.

Para hacerlo hay que decir que pese a que está dentro del supuesto de hecho legal nosotros (es decir, el notario al decidir sobre el requerimiento inicial, el registrador al calificar sobre la procedencia de la inscripción y la Dirección General al resolver el recurso) entendemos que no está incluido porque el promotor del expediente puede acudir a la vía jurisdiccional.

7.- La extraordinaria dificultad para conseguir la titulación pertinente no es tampoco un argumento para permitir la inscripción dominical a través del expediente cuando resulta que el promotor o ha adquirido del titular registral o ha adquirido de los herederos del titular registral, que son los supuestos que excluyen la interrupción de tracto.

La buena intención no es un argumento suficiente para alterar el sistema legal.

Si el propietario adquirió del titular registral, las dificultades procesales que pueda haber para conseguir la titulación pública de su transmisión no son argumento alguno para admitir que se pueda promover un expediente notarial que tiene otra finalidad. Pero en este caso no se trata propiamente de procedimientos especiales, sino de que no se puede ampliar el supuesto de hecho previsto en la norma, porque no hay analogía sustancial en los supuestos de hecho. Si se adquiere del titular registral, no queda otro remedio que iniciar un procedimiento judicial, por muy largo y costoso que pueda ser; la actuación notarial no puede sustituir, salvo previsión legal que no existe, la actuación de un Juez en función propiamente jurisdiccional.

8.- La finalidad del expediente no es la reconstrucción de la vida jurídica de la finca desde el titular registral hasta llegar al promotor, sino generar un título formal (la declaración notarial de que ha quedado justificado el dominio en el promotor) que permita obtener la inscripción en aquellos casos en los que exista una interrupción del tracto.

9.- Es preciso que el promotor del expediente presente un título adquisitivo del dominio que se pretende inscribir.

Ese título de dominio no tiene por qué ser un título público.

El título no tiene por qué ser un título adquisitivo. Puede ser un título especificativo, como el derivado de una partición hereditaria o de una extinción de condominio, o un título declarativo de una adquisición realizada o una sentencia declarativa del dominio.

10.- Cabe que el título formal que presenta el promotor del expediente sea una escritura de reconocimiento del dominio por usucapión o una sentencia declarativa de ese dominio adquirido por usucapión.

Pero no cabe que el título alegado (título material) sea la usucapión y ello conste (título formal) en un acta notarial que tenga por objeto declarar que a juicio del notario el promotor del acta o el requirente sea propietario por usucapión.

11.- El promotor del expediente no está obligado ni a identificar todos los eslabones de la cadena transmisiva que lleva desde el promotor del expediente hasta él, ni, en caso de que los pueda identificar, está obligado a presentar toda la documentación que le permita justificar la existencia de todos esos negocios jurídicos o hechos con trascendencia jurídica que llevan hasta el título alegado.

Como dice el art. 285 del Reglamento hipotecario, cuya vigencia en esta materia ha sido reconocida por la Dirección General, no se puede exigir al que promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho.

12.- Uno de esos títulos intermedios que puede alegar el promotor del expediente es una usucapión.

La usucapión es un hecho jurídico apto para provocar una adquisición dominical y como todo hecho de este tipo ha de poder ser alegado y probado en el expediente, que tiene por objeto declarar justificada el dominio en el promotor.

De hecho, la usucapión siempre va a estar presente en el expediente cuando no se han podido identificar todos los títulos intermedios o alguno de esos títulos presenta ciertos tipos de ineficacia, y singularmente cuando la última inscripción de dominio tiene más de treinta años de antigüedad.

13.- Por lo que hace al enjundioso tema de las notificaciones y los consentimientos, hay que reconocer que la Dirección General ha sabido integrar el nuevo sistema con el viejo, de forma que las disposiciones del antiguo sistema le han servido para suplir o integrar la norma actual, verdaderamente confusa y que amenazaba convertir la reforma legal en una reforma absolutamente frustrada porque abocaba en la mayoría de los casos a un procedimiento judicial teóricamente contradictorio, y digo teóricamente porque en realidad abocaba a la rebeldía procesal del titular registral de más de treinta años, con las consecuencias de las sentencias dictadas en rebeldía.

14.- Es preciso distinguir entre la forma de la notificación y las diferentes personas que han de ser notificadas. No es preciso notificar al colindante, ni al presidente de la comunidad de propietarios en el supuesto de que la finca objeto del expediente sea una entidad privativa de una propiedad horizontal.

La notificación al titular registral de más de treinta años ha de ser nominativa, pero puede ser edictal si su domicilio es desconocido o si intentada la notificación personal ha resultado infructuosa la notificación.

15.- Importa poco en realidad la forma de la notificación al titular registral de menos de treinta años, porque siempre ha de comparecer y consentir.

Pero el expediente puede prosperar si hecha notificación en forma al titular de más de treinta años éste no comparece. De ahí la importancia de la forma de la notificación a éste.

16.- En cuanto a la oposición al expediente, cabe decir que hay que diferenciar entre los titulares registrales y los demás que han de ser notificados.

Por lo que hace a los titulares registrales, el de menos de treinta años ha de comparecer y consentir y el de más de treinta años puede no comparecer, pero si comparece ha de consentir. Este consentimiento en realidad no es un consentimiento relativo a que el titular entiende que el promotor del expediente es el legítimo propietario, pues el titular ignora o puede ignorar en realidad qué ha ocurrido después de su transmisión; es un consentimiento a que se inscriba el título alegado por el promotor del expediente y, con ello, desaparezca la presunción de que es legítimo titular del dominio, porque ha reconocido que ya no lo es.

Respecto de los otros interesados, que han debido ser notificados, incluso de forma edictal (y esta es la forma de notificar al verus dominus desconocido), no se exige consentimiento alguno de los mismos, sino comparecer y oponerse expresando la causa de oposición, sin necesidad ni de aportar pruebas o justificar dicha causa.

17.- Pone fin positivamente al expediente la declaración del notario de que entiende justificado el dominio en el promotor del expediente.

No se trata de si el promotor ha demostrado la existencia de un hecho o acto con virtualidad suficiente para provocar la adquisición del dominio sino de si se ha acreditado o justificado el dominio en el promotor del expediente, es decir, que el promotor es dueño (evidentemente porque se ha acreditado la existencia de un título de adquisición, complementado con los demás requisitos que pueda exigir la legislación para completar el iter adquisitivo) y que esta posición dominical se mantiene en el promotor del expediente reanudador al tiempo de su inicio.

18.- El expediente de reanudación de tracto ha sido calificado siempre como un expediente de jurisdicción voluntaria.

Es hora de sacar las conclusiones oportunas de esta calificación.

La Ley de Jurisdicción Voluntaria se pronuncia con claridad acerca de la eficacia de las resoluciones dictadas por el Juez o el Letrado de la Administración de Justicia en este ámbito, y la extensión en esta materia del control registral, elevando a rango legal la limitación que contiene el art. 100 del Reglamento Hipotecario.

El mismo efecto deben producir las resoluciones dictadas por Notario en esta materia de la jurisdicción voluntaria. Esta tesis ya ha sido reconocida por la Dirección General respecto de las actas de declaración de herederos.

Hora es, pues, de aplicar el mismo criterio a las resoluciones dictadas en materia de expediente de reanudación de tracto sucesivo, ya que en realidad se trata de aplicar a estas actas el mismo criterio que tradicionalmente había seguido el órgano directivo respecto de los autos judiciales aprobatorios del expediente, con la limitación sobre el juicio notarial sobre la adquisición del dominio y la titularidad dominical en el promotor del expediente.

Mucho me temo que esta tesis no va a ser la acogida por los redactores de las resoluciones de la Dirección General.

19.- El promotor del expediente que consiga la inscripción de la reanudación del tracto sucesivo no va a estar protegido frente a reclamaciones de cualquiera de los titulares anteriores integrantes de la cadena de transmisiones que lleva a él.

Va a estar protegido, sin embargo, frente a reclamaciones de adquirentes dominicales que no estén integrados en la cadena transmisiva o de derechos reales limitativos del dominio que hubieran podido constituirse por cualquiera de los titulares intermedios, ya que el art. 208 parte de un criterio indudablemente dualista en esta materia.

El adquirente del titular reanudador del tracto va a estar inmediatamente protegido por la fe pública registral sin necesidad de transcurso de plazo alguno.

 

RESOLUCIONES CITADAS EN EL TEXTO.

  • 24 de enero de 1963. La sentencia reanudadora no es un medio excepcional ni subsidiario del expediente reanudador del tracto.
  • 18 de marzo de 2000. Tracto sucesivo abreviado.
  • 9 de octubre de 2000. El Registrador no puede calificar el título adquisitivo alegado por el promotor.
  • 8 de junio de 2002. Sobre la extensión de la calificación registral y la decisión judicial.
  • 21 de marzo de 2003. Admite la usucapión como título material de adquisición probado en el expediente judicial.
  • 23 de septiembre de 2003. No está en manos del comprador subsanar deficiencias de los títulos anteriores por carecer de acción directa.
  • 29 de noviembre de 2004. Eficacia registral de la sentencia declarativa del dominio.
  • 30 de abril de 2005. La sentencia declarativa de dominio como título inmatriculador.
  • 1 de febrero de 2007. Naturaleza no jurisdiccional de las funciones judiciales en materia de Registro Civil.
  • 2 de octubre de 2008. La sentencia declarativa de dominio como título inmatriculador.
  • 10 de noviembre de 2009. La sentencia declarativa de dominio como título inmatriculador.
  • 15 de julio de 2010. La sentencia ha de declarar el título material de adquisición del demandante, sin que baste la mera declaración de dominio.
  • 1 de agosto de 2012. No está en manos del comprador subsanar deficiencias de los títulos anteriores.
  • 5 de agosto de 2012. No está en manos del comprador subsanar deficiencias de los títulos anteriores.
  • 22 de noviembre de 2013. Identificación de medios de pago y cierre registral.
  • 25 de junio de 2014. En las actas de notoriedad de la vieja legislación hay que identificar la cadena de títulos intermedios.
  • 29 de abril de 2015. La sentencia declarativa de dominio como título reanudador del tracto.
  • 24 de marzo de 2015. No está en manos del comprador subsanar deficiencias de los títulos anteriores.
  • 13 de mayo de 2015. Sobre la extensión de la calificación registral y la decisión judicial.
  • 28 de mayo de 2015. Admite la usucapión como título material de adquisición probado en el expediente judicial.
  • 1 de diciembre de 2015. La extensión de la calificación registral abarca la práctica adecuada de las notificaciones.
  • 23 de mayo de 2016. Exigencia de la identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes.
  • 23 de mayo de 2016. Diferencia en el régimen de forma de notificación y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de más de treinta años y los de menos.
  • 23 de mayo de 2016. Exigencia de clara imposibilidad de obtener la titulación auténtica intermedia.
  • 23 de mayo de 2016. La extensión de la calificación registral abarca la práctica adecuada de las notificaciones.
  • 8 de junio de 2016. Calificación registral al expedir certificación de dominio y cargas.
  • 27 de junio de 2016. Es esencial aportar el documento que acredite la titularidad del promotor.
  • 20 de diciembre de 2016. Calificación registral al expedir certificación de dominio y cargas.
  • 21 de diciembre de 2016. La finalidad del expediente de dominio es generar un título formal que permita obtener la inscripción.
  • 3 de enero de 2017. La extraordinaria dificultad. No hay interrupción del tracto cuando el título intermedio consta en documento privado y sólo consta pendiente de formalización este documento.
  • 3 de abril de 2017. Diferencia en el régimen de forma de notificación y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de más de treinta años y los de menos.
  • 3 de abril de 2017. La sentencia declarativa de dominio como título reanudador del tracto.
  • 1 de junio de 2017. Calificación registral al expedir certificación de dominio y cargas.
  • 13 de julio de 2017. La oposición debe hacerse con expresión de causa; exige un principio de prueba.
  • 13 de julio de 2017. La extraordinaria dificultad. No hay interrupción de tracto cuando el título intermedio consta en documento privado y sólo consta pendiente de formalización este documento.
  • 2 de octubre de 2017. No cabe expediente cuando el título alegado por los promotores del expediente es anterior al título del que deriva la inscripción a favor del titular registral.
  • 18 de octubre de 2017. Relación entre art. 103 bis LH y art. 22 LJV. Eficacia de la conciliación registral.
  • 30 de enero de 2018.Cabe el expediente cuando se adquiere de alguno de los herederos del titular registral porque “el promotor carecería de acción directa frente a los herederos que no le transmitieron”.
  • 19 de febrero de 2018. Cancelación de hipoteca por presentación de una escritura de cancelación anterior a la cesión inscrita.
  • 1 de febrero de 2019. No es preciso citar a los colindantes.
  • 10 de mayo de 2019. Es esencial aportar el documento que acredite la titularidad del promotor.
  • 7 de noviembre de 2019. La oposición debe hacerse con expresión de causa, sin exigir prueba.
  • 7 de noviembre de 2019. Las actas de los artículos 203 y 208 no son actas de notoriedad, sino que son verdaderos expedientes de dominio.
  • 7 de noviembre de 2019. El destinatario de la notificación edictal.
  • 4 de diciembre de 2019. Calificación registral al expedir certificación de dominio y cargas.
  • 5 de junio de 2020. Calificación registral al expedir certificación de dominio y cargas.
  • 5 de junio de 2020. No puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los herederos del adquirente del titular registral.
  • 23 diciembre 2020. La extensión de la calificación registral abarca la práctica adecuada de las notificaciones.
  • 23 de diciembre de 2020. La Ley no contempla ninguna limitación para acudir al expediente por razón de la antigüedad de los títulos de dominio o de la mayor o menor dificultad para su documentación pública y que procede el expediente.
  • 23 de diciembre de 2020. Diferencia en el régimen de forma de notificación y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de más de treinta años y los de menos.
  • 24 de septiembre de 2021. Diferencia en el régimen de forma de notificación y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de más de treinta años y los de menos.
  • 24 de septiembre de 2021. Extensión de la calificación registral a la capacidad civil de disposición del transmitente al promotor.
  • 24 de septiembre de 2021. No es precisa la aportación de toda la documentación intermedia.
  • 24 de septiembre de 2021. No se exige una extraordinaria dificultad cuando falta un documento intermedio.
  • 24 de septiembre de 2021. La extensión de la calificación registral abarca la práctica adecuada de las notificaciones.
  • 15 de noviembre de 2021. Naturaleza excepcional del expediente.
  • 19 de enero de 2022. Aplicación a los expedientes notariales de jurisdicción voluntaria del art. 22 LJV.
  • 25 de mayo de 2023. Diferencia en el régimen de forma de notificación y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de más de treinta años y los de menos.
  • 25 de mayo de 2023. Quien debe ser notificado: el titular registral y sus herederos, aquél de quien procedan los bienes y sus herederos; no los colindantes ni la comunidad de propietarios.
  • 25 de julio de 2023. Art. 205 LH. Se admite que ese título público antecedente sea un acta notarial de que se ha acreditado que el transmitente adquirió la finca al menos un año antes de transmitirla.
  • 25 de julio de 2023. Exposición sobre relación entre usucapión y el Registro de la Propiedad.
  • 8 de septiembre de 2023. La calificación puede extenderse a la identificación de los medios de pago en el título previo a la escritura traslativa.
  • 11 de septiembre de 2023. La extensión de la calificación registral abarca la práctica adecuada de las notificaciones.
  • 23 de octubre de 2023. Solamente la sentencia declarativa del dominio con citación de los colindantes y cumpliendo los requisitos del art. 204 LH es título inmatriculador.
  • 11 de marzo de 2024. Existe interrupción del tracto cuando hay dos transmisiones anteriores al título que sirve de base al expediente; no se puede exigir al promotor del expediente la justificación de las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho y cuando la última inscripción es de más de treinta años, la citación si bien debe ser nominal puede hacerse por edictos y a sus herederos de forma genérica cuando de éstos no conste su identidad.

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Informe Opositores Notarías y Registros Enero 2022. Régimen jurídico de los animales.

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INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

ENERO – 2022

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

Nota: A partir de este informe se recuperará el apartado relativo a Legislación publicada durante el mes anterior al mes que aparece en el nombre del Informe.

  • Si la reforma es puntual respecto a algún tema, se indicarán los temas afectados principalmente.
  • Si la reforma es de más calado, tan sólo se avisará de ella y se hará remisión a material utilizable, al exceder su cometido de lo que son informes mensuales.
  • Puede haber situaciones mixtas, en las que se den algunos apuntes y se haga remisión para ampliar.

SUMARIO:

LEGISLACIÓN

Régimen jurídico de los animales.

APUNTES PARA TEMAS.

  1. Cierre registral por razones fiscales. calificación registral
  2. Novación y ampliación de hipoteca. Nueva hipoteca.
  3. Expediente para la reanudación del tracto sucesivo.
  4. Inscripción de representación gráfica georreferenciada.
  5. Copia autorizada y copia electrónica.
  6. Vivienda familiar. Derecho de uso.
  7. Sociedades. Juntas generales.

CUESTIONARIO PRÁCTICO

  1. Segregación: ¿Cualquier transmisión de inmuebles a dos o más adquirentes proindiviso supone la existencia de una parcelación?
  2. Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI): ¿En préstamo no sujeto a la LCCI es necesario incorporar a la escritura la oferta vinculante?
  3. Préstamo hipotecario: ¿Debe constar necesariamente si la finca es vivienda habitual en una escritura de novación sin ampliación del capital garantizado?

Enlaces

 

LEGISLACIÓN

Régimen jurídico de los animales

Civil: Temas 20, 29, 36, 38, 44, 45, 50, 65, 86, 89, 116.

Hipotecario: Tema 53 de Notarías y 58 de Registros

Ley 17/2021, de 15 de diciembre, de modificación del Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre el régimen jurídico de los animales: Reconoce que los animales son seres vivos dotados de sensibilidad, por lo que no puede equipararse su régimen jurídico en general al de las cosas. Realiza una amplia reforma del Código Civil, que afecta a todos sus Libros, salvo el Preliminar, y reforma, en menor medida la Ley Hipotecaria (extensión objetiva de la hipoteca) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (procedimientos en crisis matrimoniales). Da un especial tratamiento a los animales de compañía.

Ir a la página especial con amplio resumen, tablas comparativas y enlaces.

 

APUNTES PARA TEMAS.

1.- CIERRE REGISTRAL POR RAZONES FISCALES. CALIFICACIÓN REGISTRAL: Artículos 254 Y 255 LH.

Fiscal. Notarías: T. 34  Registros: T. 37.

Hipotecario: Notarías. T. 19  Registros. T.22

1 Regla general: No cabe imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto del acto inscribible porque supondría obligarle a realizar declaraciones tributarias que no son de su competencia.

No obstante, es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, pero puede exigir, para salvar su responsabilidad, que conste la correspondiente nota extendida por la administración tributara competente sobre la exención, prescripción o no sujeción del negocio jurídico objeto de inscripción.

2 Administración tributario competente: El pago del impuesto ha de efectuarse ante la Administración Tributaria competente (R. de 31 de agosto de 2017). La autoliquidación presentada en Comunidad Autónoma incompetente no levanta la suspensión (R. 20 de enero de 2014).

3 Diferencia entre no sujeción y exención: La no sujeción implica que no se ha producido en hecho imponible. En la exención sí se ha producido el hecho imponible, pero está exento por ley del pago de impuesto.

 En caso de exención siempre es necesario presentar la autoliquidación correspondiente.

4 Según la R. 3 de octubre de 2014, la calificación de sujeción al Impuesto no es revisable por la DGRN, salvo excepciones.

5 Según la R. 6 de mayo de 2014, el documento presentado a liquidación ha de ser el mismo que se presenta a inscripción.

Informe Oficina Registral Enero 2022. Notas de Emma Rojo.

 

2.- NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECA. NUEVA HIPOTECA.

Hipotecario: Notarías. T.56. Registros: 61

La novación y ampliación de un préstamo con la consiguiente modificación de la hipoteca exige la regulación uniforme para el capital inicial y el ampliado, porcentaje de intereses ordinarios y de demora, etc.

De no haber tal régimen unitario estaremos en presencia de una segunda hipoteca, la cual no se puede dar por supuesta a los efecto de su inscripción sin que debe constar caramente la voluntad de constituirla.

Comentario de Carlos Ballugera a la R. 22 de diciembre de 2021 en archivo aparte.

Resolución de 15 de noviembre de 2021

PDF (BOE-A-2021-20033 – 13 págs. – 279 KB) Otros formatos

 

3.- EXPEDIENTE PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO.

Hipotecario: Notarías. T.28. Registros: 31

1 No cabe recurrir a este expediente cuando todos los títulos no inscritos son públicos, aunque falten documentos complementarios que tengan algunos defectos para la inscripción. Lo procedente es presentar los títulos para su calificación e inscripción y, en su caso, tratar de subsanar tales defectos. ( Resoluciones de 1 de junio de 2017 y 3 de junio de 2020).

2 Extraordinaria dificultad: No puede equipararse la extraordinaria dificultad para lograr la formalización pública de un documento privado con el supuesto que motiva el presente expediente, en el que el documento público ya está otorgado, si bien es defectuoso, faltando acreditar la condición de herederos de los hijos de la causante transmitente (tratándose de un supuesto de aceptación tácita de herencia del artículo 1000 del Código Civil y sin que sea precisa para la enajenación la formalización adicional de la liquidación de sociedad de gananciales.

Supuesto de hecho: La DG entiende que no cabe el expediente de reanudación del tracto cuando el título que impide la inscripción de las sucesivas transmisiones es un título publico incompleto otorgado por el titular registral de la finca, inscrita a su nombre con carácter presuntivamente ganancial y por sus hijos como herederos de su esposa fallecida, sin acreditarse su condición de herederos, al no aportarse la declaración de herederos que acredite la condición de únicos herederos de los comparecientes.

Comentario de Alfonso de la Fuente . (R. 439.)

Resolución de 15 de noviembre de 2021.

PDF (BOE-A-2021-20034 – 6 págs. – 241 KB) Otros formatos

 

4.- FINCA. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACION GRAFICA GEORREFERECIADA (RGG).

Hipotecario: Notarías. T.15. Registros: T.18.

Reitera doctrina con ocasión de un procedimiento hipotecario registral (art. 199 LH): La oposición del colindante ha de estar justificada y se entiende que lo está por el hecho de presentar un informe técnico. 452. (también R. 460).

Comentario Víctor Esquirol. R.452.

Resolución de 22 de noviembre de 2021,

PDF (BOE-A-2021-20346 – 7 págs. – 243 KB) Otros formatos

 

5.- COPIA AUTORIZADA Y COPIA ELECTRÓNICA.

Notarial: Notarías. T. 25   Registros: T.16.

1 La presentación de la copia telemática y la posterior presentación en soporte papel de la misma copia causan un solo asiento de presentación porque se trata de la misma copia.

 2 Se considera que NO HAY DISCREPANCIAS entre las dos formas documentales cuando la copia en papel incorpora diligencias de tramitación posterior a la emisión de la copia telemática y que no alteran el contenido negocial.

Supuesto de hecho: A diferencia de lo que sucedía en la Resolución de este Centro Directivo de 7 de enero de 2020, en la que había diferencias sobre el contenido de la escritura pues se modificaba la responsabilidad hipotecaria debida a una ampliación del préstamo no recogida en la primera copia, “en el concreto supuesto de este expediente, no hay modificación alguna del contenido de la escritura salvo que, por el espacio de tiempo y la agilidad del tráfico y seguridad jurídica, se ha hecho presentación en el Registro de copia electrónica expedida instantes después del otorgamiento y antes de la extensión de la diligencia de incorporación de los testimonios de las transferencias ordenadas vía Banco de España; siendo que la emitida en formato de papel, al haber sido expedida tras la diligencia de incorporación de los medios de pago, es comprensiva de la citada diligencia. Es habitual, especialmente tras los meses transcurridos bajo la pandemia, que los medios de pago empleados sean, cuando interviene una entidad financiera en la financiación de la compraventa, la transferencia hecha por la entidad a través del sistema denominado OMF (Órdenes de Movimientos de Fondos) o transferencias urgente, vía Banco de España, lo que propicia que, debido al mecanismo del mismo, a veces, transcurra cierto tiempo entre la orden de transferencia y su realización efectiva, de modo que la acreditación de la misma tarde algunos minutos y a veces horas. Pero lo cierto es que el contenido del negocio en una y otra es idéntico en ambas copias”.

Comentario Alfonso de la Fuente. R. 454

Resolución de 23 de noviembre de 2021

PDF (BOE-A-2021-20348 – 5 págs. – 234 KB) 

 

6.- VIVIENDA FAMILIAR. DERECHO DE USO.

Civil: T.87.

Hipotecario: Notarias: T.37. Registros: T.42.

La atribución del uso de la vivienda familiar en caso de divorcio cuando el matrimonio no tiene hijos menores de edad exige para su inscripción que conste el plazo por el que se constituye la atribución del uso. Caso de que se constituya hasta la conclusión de los estudios de uno de los hijos debe constar la identidad de la hija.

Comentario María Núñez. R.459

Resolución de 29 de noviembre de 2021.

PDF (BOE-A-2021-20860 – 13 págs. – 282 KB) Otros formatos

 

7.- SOCIEDADES. Juntas generales.

Mercantil: Notarías. T. 16 y 19. Registros. T. 17. T.20

1 Constancia en el acta de la mayoría con la que se adoptó el acuerdo.

 Si bien en la Resolución de 13 de octubre de 2015, se vino a decir que no es necesario consignar las mayorías de adopción de los acuerdos si estas mayorías se deducen claramente de la certificación, en el caso examinado solo consta que asisten dos socios, con el 20% y el 60% y que las decisiones se tomaron «sin oposición alguna», con lo que es posible que ambos socios “hayan votado a favor como el de que alguno de ellos lo haya hecho en blanco o se haya abstenido”.

2 Defectos formales de convocatoria.

Sobre el segundo defecto la DG, recuerda que el nuevo artículo 204.3 de la LSC, establece que no procede la impugnación de acuerdos sociales por «la infracción de requisitos meramente procedimentales establecidos por la Ley, los estatutos o los reglamentos de la junta y del consejo, para la convocatoria», y también que la Resolución de la Dirección General de 9 de septiembre de 2015 puso de relieve que un defecto de convocatoria puede ser irrelevante “si consta indubitadamente la aceptación a que la junta se lleve a cabo en términos que excluyan perjuicio a los derechos individuales de los socios”.

Supuesto de hecho: En el caso analizado resulta claramente de la escritura y de la certificación que sólo existen tres socios, y que dos de ellos asisten a la junta, sin denunciar ningún defecto de convocatoria y respecto del tercero consta que fue convocado por burofax y la fecha del mismo, lo que hace evidente la ausencia de perjuicio respecto de la forma de convocatoria en relación con los socios.

Comentario de José Angel Garcia Valdecasas. R.475

Resolución de 13 de diciembre de 2021

PDF (BOE-A-2021-21744 – 6 págs. – 244 KB) Otros formatos

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO

1.- Segregación.

 ¿Cualquier transmisión de inmuebles a dos o más adquirentes proindiviso supone la existencia de una parcelación? NO.

2.- Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI).

¿En préstamo no sujeto a la LCCI es necesario incorporar a la escritura la oferta vinculante? NO.

No existe precepto legal ni reglamentario que obligue al notario a incorporar a la escritura la oferta vinculante; y, si no es obligatoria la incorporación de esa oferta precontractual (concretamente la denominada «Ficha Europea de Información Normalizada» –FEIN–) a las escrituras que formalizan los préstamos plenamente sujetos al ámbito de aplicación de la referida Ley 5/2019, menos aún puede serlo en los que, como es el caso, quedan fuera de su ámbito de aplicación.

Resolución de 13 de diciembre de 2021 (R.470).

PDF (BOE-A-2021-21581 – 9 págs. – 258 KB) Otros formatos

3.- Préstamo hipotecario.

¿Debe constar necesariamente si la finca es vivienda habitual en una escritura de novación sin ampliación del capital garantizado? NO.

En la escritura de novación se expresa que, salvo lo convenido en la escritura de novación, «ambas partes dejan subsistentes las escrituras citadas en la parte expositiva en todos los demás pactos y estipulaciones, que permanecen inalterados (…)». Y ninguna modificación se contiene sobre la finca hipotecada. Según afirma el recurrente, en la novación se modifican las condiciones del préstamo, pero no se hipoteca la finca, que ya lo estaba con anterioridad.

Resolución de 15 de diciembre de 2021. R.481.

PDF (BOE-A-2021-21750 – 8 págs. – 251 KB) Otros formatos

 

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Informe Opositores Notarías y Registros Diciembre 2021. La Tutela de los Menores-2

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INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

DICIEMBRE – 2021

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO:

APUNTES PARA TEMAS.

  1. Inscripción de representación gráfica: supuestos
  2. Recurso gubernativo.
  3. Notas marginales.
  4. Calificación registral.
  5. Principio de rogación.
  6. Principio de tracto sucesivo. (2 ítems)

CUESTIONARIO PRÁCTICO

  1. Recurso gubernativo.
  2. Partición.
  3. Expediente notarial. Artículo 201 LH. Dudas de identidad
  4. Sustitución vulgar y renuncia

INFORME ESPECIAL

Enlaces

 

APUNTES PARA TEMAS.

1.- INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACION GRÁFICA: SUPUESTOS

Hipotecario. Notarías. T.15. Registros. T.18.

Oposición de la Administración por posible invasión de dominio público: Basta la mera oposición de la Administración a la rectificación de superficie por posible invasión del dominio público para que el registrador deniegue la inscripción de la representación gráfica catastral sin necesidad de que se acredite dicha invasión. En igual sentido R. 29 de noviembre de 2019 y R. 20 de marzo de 2019.

Dice en este sentido la citada R. de 29 de noviembre de 2019 que «la oposición de la Administración no requiere una certeza total sobre la condición de dominio público, ni la acreditación de una resolución definitiva de deslinde o pronunciamiento judicial alguno, sino que es suficiente el informe suscrito por el legítimo representante del Ayuntamiento en el que funde su oposición y cuya eficacia jurídica es necesariamente limitada pero suficiente para motivar la calificación registral negativa» (FD 6).

Resolución de 13 de octubre de 2021.

BOE 12 de noviembre de 2021.

 Oposición de colindantes: La oposición documentada de los colindantes durante la tramitación del expediente del art. 199 justifica su oposición y es suficiente para que el registrador deniegue la inscripción de la representación gráfica. Concretamente, si el colindante que se opone aporta una representación gráfica georreferenciada (RGG) elaborada por un técnico es suficiente para denegar el asiento.

Comentario (Victor Esquirol): “si bien es cierto que las dudas de correspondencia han de estar fundadas y justificadas por el registrador, en este caso no nos hallamos ante un supuesto de dudas de correspondencia, sino ante un procedimiento similar a los de jurisdicción voluntaria en que el registrador resuelve, como no podría ser de otra forma, según su «prudente criterio», como dice el art. 199. Por tanto, es suficiente la oposición justificada de los colindantes, e incluso la no necesariamente justificada de la Administración, para que el registrador archive el procedimiento. Es cierto que el art. 199 dice que el registrador «decidirá motivadamente», pero en esta motivación no debe entrar en dilucidar si la invasión es real o no, sino solamente en si la oposición está suficientemente documentada. Y es evidente que una RGG realizada por un técnico (…) es suficiente para oponerse a la RGGA elaborada por otro técnico.

Quizás el procedimiento notarial de rectificación de descripción del art. 201.1 puede dar más juego en estos casos que el del art. 199 LH, pues permite practicar sucesivas diligencias para justificar las respectivas pretensiones, que pueden conducir a un acuerdo sobre la cuestión controvertida. La DG ha señalado en diversas ocasiones la mayor idoneidad del procedimiento del art. 201.1 (cfr., R. de 23 de abril de 2018) para la rectificación de descripción, pues en su tramitación se pueden disipar las dudas de correspondencia del registrador (y también, por qué no, las diversas posiciones de los interesados). Obviamente, si estos insisten en dichas posiciones, el notario deberá también dar por cerrado el expediente, pero permite algo más de juego”.

Resolución de 2 de noviembre de 2021.

BOE 25 de noviembre de 2021.

Oposición por colisión entre dos representaciones gráficas catastrales: No es inscribible la representación gráfica catastral cuando, en la tramitación del expediente del art. 199, hay oposición del titular registral de una finca colindante que tiene inscrita una representación gráfica catastral no coincidente con aquella.

Comentario (Víctor Esquirol): Destaca en su comentario lo singular del caso porque se pretenda la inscripción de una RGGC que contradice otra RGGC inscrita, la del propietario colindante, pero que ha perdido su carácter de finca coordinada con el Catastro a consecuencia de una ulterior modificación de este:

“Hubiera sido interesante que la DG se manifestara sobre si en este caso era necesario tramitar el procedimiento del art. 199; o si, por el contrario, la sola contradicción entre la RGGC que se pretende inscribir y la de la finca colindante, hubiera sido suficiente para denegar la inscripción de aquella. ¿Qué hubiera sucedido si el titular de la finca colindante no se hubiera opuesto? ¿Se habría inscrito la RGG aunque no encajara con la ya inscrita? ¿Qué eficacia tiene la inscripción de una RGG ante la pretensión de inscribir la RGG de una finca colindante? ¿Opera el principio de prioridad registral? Si la RGG inscrita previamente está coordinada con el Catastro, sin duda debería ser así, pues disfruta de la presunción de exactitud derivada del principio de legitimación registral del art. 38 LH. Pero si ha dejado de estar coordinada, ¿subsiste la presunción de exactitud? Y si la RGG inscrita es una alternativa a la catastral, ¿podría inscribirse la catastral de la finca colindante aunque contradiga a aquella, aunque las coordenadas se solapen?

En principio, el estado de coordinación está referido a una fecha determinada, lo que deberá hacerse constar en la publicidad registral, como expresamente establece el art. 10.4 LH. Esta precisión parece dar a indicar que la presunción de exactitud deja de operar si con posterioridad se modifica el Catastro y la finca deja de estar coordinada, aunque esta circunstancia no figure en el Registro. La resolución conjunta de la DGSJFP y la DGC de 23 de septiembre de 2020, prevé en su apartado 10.3, que, sobrevenida la «descoordinación”, el Catastro lo notificará al registrador y este al titular registral, quien puede aceptar la nueva representación gráfica u oponerse a ella, por lo que parece que si se opone asume la pérdida de la presunción de exactitud. 

No obstante, aunque una finca haya perdido la presunción de exactitud, sus coordenadas siguen inscritas, lo que plantea la duda de si es posible inscribir las coordenadas de una finca colindante que se solapen con aquellas, es decir, que pongan de manifiesto una invasión de finca colindante. Parece difícil esta posibilidad ante la dicción del 9.b), párrafo 5º, al disponer que el registrador «valorará la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada»; por otra parte, inscribirlas tampoco sería acorde con la doctrina de la DG en materia de declaración de obra nueva, que pretende evitar a toda costa que, de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, resulte que se invaden fincas o parcelas colindantes…”.

Resolución de 4 de noviembre de 2021. Informe NyR. Noviembre 2021(436).

BOE 26 de noviembre de 2021.

 

2.- RECURSO GUBERNATIVO.

Hipotecario. Notarías. T.20. Registros. T.23.

No cabe recurso gubernativo contra un asiento ya practicado, ni pretender mediante el recurso la nulidad, cancelación o rectificación del asiento sin el consentimiento del titular o resolución judicial.

Resolución de 6 de octubre de 2021. Informe NyR. Noviembre 2021(381).

BOE 3 de noviembre de 2021.

Resolución de 27 de octubre de 2021. Informe NyR. Noviembre 2021 (413).

PDF (BOE-A-2021-19260 – 15 págs. – 286 KB) Otros formatos

 

3.- NOTAS MARGINALES.

Hipotecario. Notarías. T.25. Registros. T.28

1 NOTA DE REFERENCIA: Cancelada una anotación preventiva en una finca independiente que provocó una nota de referencia en la finca matriz procede practicar una nueva nota indicando que se ha cancelado la anotación preventiva a la que se refiere la nota anterior.

Resolución de 6 de octubre de 2021. Informe NyR. Noviembre 2021 (383).

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2 NOTA DE OFICINA: La nota de oficina que carece por si misma de toda transcendencia jurídica siendo el asiento al que se refiere el que constituye el objeto del asiento, siendo aquélla una mera indicación para facilitar el manejo de los folios del Registro, sin valor jurídico alguno.

Resolución de 27 de octubre de 2021. Informe NyR. Noviembre 2021 (413).

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4.- CALIFICACIÓN REGISTRAL.

Hipotecario. Notarías: T.19. Registros: T.22.

Ideas básicas:

La calificación tiene que ser global, unitaria y estar motivada para que el interesado conozca los defectos alegados y pueda recurrir.

 Si es incompleta, el registrador debe emitir una nueva calificación, sin perjuicio de su responsabilidad.

Comentario (Alfonso de la Fuente): La calificación registral tiene que tener una motivación suficiente, con el desarrollo necesario, para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación. No basta tampoco la cita rutinaria de las normas legales, ya que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma. Considera la DG que la calificación en este caso es totalmente insuficiente pues el registrador no ha especificado cual es el requisito incumplido, a su juicio, por lo que deberá emitir una nueva nota de calificación con motivación suficiente, sin perjuicio de la eventual responsabilidad en que pudiera haber incurrido por contradecir la exigencia legal de que la calificación sea global, unitaria y motivada.

Resolución de 14 de octubre de 2021.Informe NyR. Noviembre 2021 (392)

PDF (BOE-A-2021-18533 – 9 págs. – 260 KB) Otros formatos

 

5.- PRINCIPIO DE ROGACIÓN.

Hipotecario. Notarias: T. 18. Registros. T.21.

La presentación de un documento implica la solicitud de registración de todos los asientos que a juicio del registrador sean practicables.

La escritura que declara el derribo de una casa dividida horizontalmente en dos elementos lleva consigo la petición de conversión en copropiedad ordinaria y por tanto el cierre de los historiales respectivos, sin necesidad de una petición adicional puesto que la presentación de un documento implica la solicitud de registración de todos los asientos que a juicio del registrador sean practicables.

Resolución de 14 de octubre de 2021. Informe NyR noviembre (393)

PDF (BOE-A-2021-19260 – 15 págs. – 286 KB) Otros formatos

 

6.- PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO (1).

Hipotecario. Notarias: T.9. Registros. T.11.

Ideas básicas:

1 Por aplicación del principio de tracto sucesivo está fundamentada la suspensión de la nota marginal de expedición de una certificación y de la certificación misma en procedimiento de ejecución extrajudicial por no hallarse inscrita la hipoteca a favor del ejecutante.

2 La nota la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento y tiene valor notificación formal y consecuentemente función sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la misma

Hechos: Se cuestiona si procede la expedición de una certificación de dominio y cargas a los efectos de un procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca cuando la hipoteca figura inscrita a favor de una entidad distinta de aquella a cuya instancia se promueve la ejecución. La Resolución dice que NO. Confirma la nota.

Comentario (Carlos Ballugera): 3 Este Centro Directivo tiene […] que la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria […] sí opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento.

Así, la relevancia de este asiento excede con mucho de constituir una mera publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y consecuentemente función sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la misma […]

La nota practicada al margen de la hipoteca es la única forma de tener conocimiento para aquel que consulta los libros del Registro o accede con posterioridad de la apertura de la fase ejecutiva de la garantía real constituida en fase de yacencia, a diferencia del ámbito de la anotación preventiva de embargo, cuya sola existencia ya advierte a quien consulta o accede al Registro después de la muy probable e inminente ejecución y fragilidad de su derecho.

Todo ello sin olvidar su labor interruptiva de la prescripción de la acción hipotecaria que estas notas marginales de expedición de certificación de dominio y cargas tienen […]

Resolución de 25 de octubre de 2021. Informe NyR noviembre (401)

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PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO (2).

Transmisión por sucesión universal.

Hipotecario. Notarias: T.9. Registros. T.11.

Ideas básicas:

1 Las singularidades del procedimiento radican principalmente en el título formal inscribible y la modalización del principio del tracto sucesivo.

2 Para inscribir en el Registro de la propiedad el cambio de titularidad de un bien concreto como consecuencia de una sucesión universal entre entidades que consta inscrita en el Registro mercantil, no es necesario acreditar que dicho activo concreto está incluido en la sucesión universal, una vez acreditada dicha sucesión mediante consulta al Registro mercantil.

Doctrina:

Los cambios en la titularidad de los bienes a consecuencia de las sucesiones universales causadas por las modificaciones estructurales de entidades bancarias (fusión, escisión total o parcial o cesión global de activos arts. 22, 68, 69 y 81 de la Ley 3/2009, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles)., plantean el modo de cómo reflejarlos en el Registro de la propiedad (Art. 20 de la Ley Hipotecaria).

Conforme a las RR. de 9 de octubre de 2014 y 17 de mayo de 2016 procede distinguir entre sucesión universal y sucesión (o cesión) parcial de activos.

SUCESIÓN UNIVERSAL DE SOCIEDADES INSCRITAS EN EL REGISTRO MERCANTIL.

1 En tales casos la trasmisión ya se ha producido en virtud de la inscripción de la operación en el Registro Mercantil, cuyos asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud.

2 Para la constancia en el Registro de la propiedad de la sucesión se requiere: (i) Que el nuevo titular solicite que se practique la inscripción a su favor del concreto bien o derecho de que se trate (rogación). El registrador no puede actuar de oficio. (ii) Que se acredite que se trata de un supuesto de sucesión universal (con identificación del título traslativo, expresando todas las circunstancias necesaria para la inscripción del bien (artículos 9 LH y 51 RH, incluyendo los datos de su inscripción en el Registro de la Mercantil). (iii) En cuanto al requisito del tracto sucesivo, ningún inconveniente existe para aplicar en este ámbito el principio del tracto sucesivo en su modalidad de tracto abreviado o comprimido (…) El encadenamiento formal de los asientos –un asiento por acto– registrable está sujeto a excepciones, admitiéndose ciertos supuestos en que se permite que en una misma inscripción consten varios actos dispositivos, siendo el último de ellos el que determinará la titularidad registral vigente. Pero en estos casos de tracto abreviado, salvo en este limitado sentido formal, no se produce excepción alguna al principio del tracto, entendido en su vertiente material como la exigencia de un enlace o conexión entre el titular registral y el nuevo titular según el título que pretende su acceso al Registro, extremo que habrá de ser en todo caso calificado y exigido por el registrador.

CESIONES PARCIALES DE ACTIVOS.

No se aplica igual criterio para inscribir la transmisión en el Registro de la propiedad de las cesiones parciales de activos por muy numerosos que éstos sean, debiendo observarse las normas generales mediante la presentación del título que acredite la trasmisión del activo ca inscripción se pretende.

 Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca otorgada por la entidad financiera que actualmente es la titular del préstamo hipotecario en virtud de sucesión universal de los activos de otra entidad financiera que fue quien originariamente concedió el préstamo y así consta inscrito.

Se cuestiona si para la cancelación se debe acreditar la adquisición de la titularidad por la entidad otorgante para que se pueda inscribir la cancelación de la hipoteca o si, por el contrario, no es obstáculo para la inscripción el que no consten en el titulo presentado todos los pasos de la sucesión universal, ya que el registrador puede comprobar la inscripción de dicha sucesión en el Registro mercantil (Resolución de 17 de mayo de 2016.).

La Resolución estima el recurso y revoca la calificación: se trata de una sucesión universal que está inscrita en el Registro mercantil, razón por la que, identificado debidamente el derecho real de hipoteca que se cancela, no se necesita “otro documento fehaciente o manifestación expresa –a modo de certificación- que acredite o asevere que el activo concreto se halla comprendido dentro de los trasmitidos”.

Resolución de 24 de noviembre de 2021. NyR Informe 457

PDF (BOE-A-2021-20351 – 5 págs. – 236 KB) Otros formatos

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO

1.- Recurso gubernativo.

¿Cabe plantear nuevo recurso gubernativo cuando ya ha habido otro previo sobre la misma materia?: SI, cuando, tras la primera resolución, se ha aportado nueva documentación y nuevamente recae calificación denegatoria.

Resolución de 15 de octubre de 2021.

PDF (BOE-A-2021-18536 – 6 págs. – 241 KB) Otros formatos

2.- Partición.

¿Pueden los herederos de común acuerdo distribuir la herencia como tengan por conveniente (Art. 1058 CC), incluso no coincidente con lo dispuesto en el testamento? SI.

 Sin embargo, si la interpretación se dirige a determinar quiénes son los herederos deberán intervenir todos aquellos que se vean afectados en sus derechos según se les considere o no herederos.

Resolución 21 de octubre de 2021.

PDF (BOE-A-2021-19160 – 10 págs. – 269 KB) Otros formatos

3.- Expediente notarial. Artículo 201 LH. Dudas de identidad.

¿Las dudas de identidad de la finca en el momento de iniciarse el expediente del art. 201.1 LH justifican la suspensión del procedimiento y la denegación de la certificación? NO.

 Lo procedente es la expedición de la certificación con exposición de los indicios apreciados que pueden dar lugar a dudas de identidad, permitiendo la continuación del procedimiento en el que se deberán practicar las diligencias correspondientes a la vista de tales indicios

Resolución de 13 de octubre de 2021

PDF (BOE-A-2021-18527 – 8 págs. – 254 KB) Otros formatos

4.- Sustitución vulgar y renuncia

¿Qué medios son hábiles para acreditar que el heredero renunciante no tiene descendientes que sean sustitutos?

El artículo 82 RH menciona el acta de notoriedad (ex. art. 209 RN) como medio idóneo para probar el hecho de que no existen descendientes. Sin embargo, caben otros medios como, por ejemplo, el testamento del renunciante (del que resulte que no tiene descendientes) o su declaración notarial de herederos ab intestato (art. 209 bis RN), que además puede ser útil si tuviera bienes propios y la insta persona legitimada para ello conforme al artículo 55 LN.

Resolución de 15 de diciembre de 2021

PDF (BOE-A-2021-21749 – 11 págs. – 276 KB) Otros formatos

 

INFORME ESPECIAL.

[LEY 8/2021 DE 2 DE JUNIO, de reforma de la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica. (13)]

[Las dudas y opiniones que se exponen en algunos comentarios son meramente personales, sin contraste alguno y así deben considerarse.]

LA TUTELA DE LOS MENORES. (1ª y 2ª parte).

CIVIL: T: 11, 99 y 100 

Nota previa: En el informe anterior se publicó la primera parte de «La tutela de los menores». Ahora se completa con la segunda parte, pero se publica todo junto, para facilitar su estudio y, porque ha habido ligeras variaciones en el texto de la primera parte publicado en el anterior informe.

LA TUTELA DE LOS MENORES. (1ª y 2ª parte).

Tras la entrada en vigor de la Ley 8/2021, de 2 de junio, la institución tutelar reduce su aplicación a los menores de edad y deja de aplicarse como medida tuitiva a las personas mayores de edad con causa de discapacidad.

 Regulación:

 Se dedica a la tutela el Título IX del Libro Primero del Código Civil: De la tutela y de la guarda de menores, artículos 199 a 234 del Código Civil.

Con carácter supletorio, dice el artículo 224 CC, serán aplicables a la tutela, las normas de la curatela.

Caracteres:

1 Tutela de autoridad (Arts. 209 y 210 CC).

La tutela se ejercerá bajo la vigilancia del Ministerio Fiscal y se constituye por la autoridad judicial mediante resolución judicial en expediente de jurisdicción voluntaria.

 Entre la Tutela de Familia y la Tutela de autoridad el sistema español sigue este último desde la Ley de 24 de octubre de 1983, que también es el vigente en la actualidad. Tutela de familia y tutela de autoridad se caracterizan respectivamente por quién ejerce el control de su ejercicio: en la primera corresponde a los consejos de familia con escasa intervención del poder público; y en la segunda corresponde el control de su ejercicio a los poderes públicos, mediante la intervención judicial fundamentalmente.

2 Es un cargo permanente a diferencia de lo que sucede, por ejemplo, con el defensor judicial.

3 Es un cargo obligatorio: dice en este sentido el artículo 200 párrafo primero que “las funciones tutelares constituyen un deber, se ejercerán en beneficio del tutelado y estarán bajo la salvaguarda de la autoridad judicial”.

4 Es cargo naturalmente retribuido (Artículo 229 CC)

El tutor tiene derecho a una retribución, siempre que el patrimonio del menor lo permita. La retribución se fijará por lo que hubieran establecido los progenitores y en otro caso será la autoridad judicial quien fije su importe y el modo de percibirla, “para lo cual tendrá en cuenta el trabajo a realizar y el valor y la rentabilidad de los bienes”.

Personas sujetas a tutela:

 Según el artículo 199 CC, quedan sujetos a tutela 1.º Los menores no emancipados en situación de desamparo. 2.º Los menores no emancipados no sujetos a patria potestad.

Conforme al nº1º del artículo 172 del CC: “Se considera como situación de desamparo la que se produce de hecho a causa del incumplimiento, o del imposible o inadecuado ejercicio de los deberes de protección establecidos por las leyes para la guarda de los menores, cuando éstos queden privados de la necesaria asistencia moral o material”.

Clases de tutela.

Si bien, en sentido estricto, el nombramiento de tutor es competencia siempre de la autoridad judicial, tradicionalmente se ha clasificado la tutela atendiendo a cómo se designan los tutores.

En este sentido se puede hablar de una tutela voluntaria –cuando los tutores son propuestos por los progenitores-, una tutela judicial, que es subsidiaria de la anterior y una tutela ex lege en el caso de los menores desamparados.

Junto a la tutela también contempla el artículo 205 CC un caso de administración y disposición -que no es tutela-, pues “El que disponga de bienes a título gratuito en favor de un menor podrá establecer las reglas de administración y disposición de los mismos y designar la persona o personas que hayan de ejercitarlas. Las funciones no conferidas al administrador corresponden al tutor”.

Personas que pueden ser tutores. Prohibiciones.

– Pueden ser tutores tanto las personas físicas (Art. 211 cc) como las fundaciones y demás personas jurídicas sin ánimo de lucro, públicas o privadas, entre cuyos fines figure la protección y asistencia de menores (Art. 212).

– No pueden ser tutores (Art. 216 CC):

1.º Los que por resolución judicial estuvieran privados o suspendidos en el ejercicio de la patria potestad o, total o parcialmente, de los derechos de guarda y protección.

2.º Los que hubieren sido legalmente removidos de una tutela, curatela o guarda anterior.

– La autoridad judicial tampoco podrá designar tutores a las siguientes personas (Art.217 CC):

1.º A quien haya sido excluido por los progenitores del tutelado.

2.º A quien haya sido condenado en sentencia firme por cualquier delito que haga suponer fundadamente que no desempeñará bien la tutela.

3.º Al administrador que hubiese sido sustituido en sus facultades de administración durante la tramitación del procedimiento concursal.

4.º A quien le sea imputable la declaración como culpable de un concurso, salvo que la tutela lo sea solo de la persona.

5.º A quien tenga conflicto de intereses con la persona sujeta a tutela.

Personas obligadas a promoverla.

 Según el artículo 206 “están obligados a promover la constitución de la tutela, desde el momento en que conocieran el hecho que la motivare, los parientes llamados a ella y la persona física o jurídica bajo cuya guarda se encuentre el menor y, si no lo hicieren, serán responsables solidarios de la indemnización de los daños y perjuicios causados”.

Personas que pueden instarla.

 Según dice el artículo 207 CC “cualquier persona podrá poner en conocimiento del Ministerio Fiscal o de la autoridad judicial el hecho determinante de la tutela, a fin de que se dé inicio al expediente a que se refiere el artículo siguiente”

DELACIÓN Y CONSTITUCIÓN DE LA TUTELA.

En sentido estricto, tanto la delación como la constitución de la tutela están reservadas a la autoridad judicial. No obstante, siguiendo el orden del Programa distinguiremos a efectos expositivos entre delación y constitución.

Delación.

Se puede hablar de delación o vocación para referirnos a la designación o propuesta de personas para ser tutoras. En tal sentido se puede distinguir entre una designación voluntaria, judicial y legal, coincidiendo con lo dicho sobre las clases de tutela.

DELACIÓN VOLUNTARIA: Es la ordenada por los progenitores –uno o ambos- en testamento o escritura pública.

Conforme al artículo 201 CC “Los progenitores podrán en testamento o documento público notarial designar tutor, establecer órganos de fiscalización de la tutela, así como designar las personas que hayan de integrarlos u ordenar cualquier otra disposición sobre la persona o bienes de sus hijos menores”.

 Salvo en las legislaciones que permiten los testamentos mancomunados, sólo en la escritura pública podrán los progenitores designar tutores conjuntamente.

En caso de disposiciones ordenadas por cada uno de los progenitores el artículo 203 CC dispone que “se aplicarán unas y otras conjuntamente, en cuanto fueran compatibles. De no serlo, se adoptarán por la autoridad judicial, en decisión motivada, las que considere más convenientes para el interés superior del menor”.

Sobre la fuerza vinculante de estas designaciones, el artículo 202 dice “que vincularán a la autoridad judicial al constituir la tutela, salvo que el interés superior del menor exija otra cosa, en cuyo caso dictará resolución motivada”. No obstante, serán ineficaces las disposiciones hechas en testamento o documento público notarial sobre la tutela si, en el momento de adoptarlas, el disponente hubiese sido privado de la patria potestad (Art. 204).

DELACIÓN JUDICIAL: Se hace directamente por la autoridad judicial si los progenitores no han designado tutores o si, designándolos, así lo decide la autoridad judicial mediante resolución motivada por exigirlo el interés superior del menor, considerándose beneficioso para el menor la integración en la vida familiar del tutor (Art. 213 CC)

En esta delación se preferirá a los ascendientes o hermanos (Art. 213), y en su defecto la autoridad judicial designará tutor a quien, por sus relaciones con el tutelado y en el interés superior de este, considere más idóneo (Art. 214).

Para el caso de que hubiera que designar tutor para varios hermanos, se procurará que el nombramiento recaiga en una misma persona (Art. 215 CC).

DELACIÓN LEGAL: “La tutela de los menores que se encuentren en situación de desamparo corresponderá por ministerio de la ley a la entidad pública a la que en el respectivo territorio esté encomendada la protección de menores” (Art. 222 párrafo primero).

Esta delación es subsidiaria porque dice el párrafo segundo del artículo que “no obstante, se procederá al nombramiento de tutor conforme a las reglas ordinarias cuando existan personas físicas que, por sus relaciones con el menor o por otras circunstancias, puedan asumir la tutela en interés de este”.

En tal caso, dice el párrafo tercero que “previamente a la designación judicial de tutor, o en la misma resolución, deberá acordarse la suspensión o la privación de la patria potestad o la remoción del tutor, en su caso” causantes del desamparo

Constitución:

En todo caso es la autoridad judicial quien constituye la tutela y quien también podrá establecer las medidas de vigilancia y control que estime procedentes y exigir del tutor, en cualquier momento, que informe sobre la marcha de la tutela.

La tramitación que seguir para el nombramiento y constitución de la tutela se regula en los artículos 44 y siguientes de la ley de Jurisdicción Voluntaria (LJV).

Artículo 208: “La autoridad judicial constituirá la tutela mediante un expediente de jurisdicción voluntaria, siguiendo los trámites previstos legalmente”.

Artículo 210: La autoridad judicial podrá establecer, en la resolución por la que se constituya la tutela o en otra posterior, las medidas de vigilancia y control que estime adecuadas, en beneficio del tutelado. Asimismo, en cualquier momento podrá exigir del tutor que informe sobre la situación del menor y del estado de la administración.

La competencia corresponde al Juzgado de Primera Instancia del domicilio o, en su defecto, residencia el menor. En general, en estos procedimiento no será preceptiva la intervención de abogado y procurador salvo en los casos de remoción del tuto o curador y en la extinción de los poderes preventivo (Art. 43.3 LJV)

Aceptación y posesión del cargo.

Según el artículo 46 LJV, firme la resolución por la que se constituya la tutela o curatela, se citará al designado para que comparezca en el plazo de quince días a fin de prestar, en su caso, la fianza que se hubiera fijado para garantizar el caudal del afectado, en su caso, y acepte el cargo o formule excusa.

Prestada la fianza si se hubiera acordado, el designado aceptará en acta otorgada ante el letrado de la Administración de Justicia la obligación de cumplir los deberes de su cargo conforme a las leyes, y éste acordará dar posesión del cargo, le conferirá las facultades establecidas en la resolución judicial que acordó su nombramiento y le entregará certificación de ésta.

 Inscripción en el Registro civil.

Conforme al artículo 46 LJV, el Juzgado que haya acordado la tutela o curatela remitirá testimonio al Registro Civil correspondiente tanto de la resolución dictada como del acta de la posesión del cargo, a los efectos

OBLIGACIONES DEL TUTOR.

ANTES DE COMENZAR SU EJERCICIO.

1 Prestar fianza: La autoridad judicial en la resolución mediante la que constituye la tutela (o curatela), o en otra posterior, podrá exigir del tutor

(o curador), de modo excepcional, la constitución de fianza para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del cargo y el caudal del tutelado (o curatelado) (Art. 45.5 LJV). Constituida la fianza debe declararse suficiente antes de la aceptación del cargo de tutor (Art. 46 LJV)

Tal afianzamiento puede posteriormente modificarse o dejarse sin efecto por decisión judicial, bien de oficio o a instancia de parte (Art. 45.5 LJV)

En igual sentido se pronuncia el artículo 248 CC, según el cual la autoridad judicial (…).

2 Formación de inventario: El tutor (o administrador de los bienes) deberá presentar un inventario de los bienes del tutelado en el plazo de los sesenta días siguientes desde la toma de posesión del cargo.

En el inventario se incluirán los bienes, escrituras, papeles y documentos de importancia. Como normas específica para tener en cuenta es el depósito de dinero, alhajas, objetos preciosos, etc, conforme al artículo 285 CC (…)

Si surgieran controversias sobre el contenido del inventario se suspenderá su formación hasta que se resuelvan por los trámites del juicio verbal (Arts. 46 y 47 LJV).

El inventario se formará ante el letrado de la Administración de Justicia, quien también puede prorrogar el plazo si concurre causa para ello.

Los gastos que se ocasiones por la formación del inventario correrán a cargo del patrimonio de la persona tutelada (Art. 285 CC).

A destacar, que, para el caso de que el tutor no incluya en el inventario los créditos que tenga contra el tutelado, el artículo 285 CC dice que (…).

3 Deber de información: El tutor tiene el deber de informar sobre la situación personal del menor y el estado de sus bienes (Art. 45.4 párrafo segundo LJV). El artículo 210 CC dice que el juez puede exigir del tutor en cualquier momento dicha información (Además art. 228. 5 CC u 51 LJV).

DURANTE EL EJERCICIO.

El artículo 227 CC dice que el cargo de tutor se ejercerá en interés del menor de acuerdo con su personalidad y con respeto a sus derechos.

Según el artículo 228 CC, el tutor está obligado a velar por el tutelado y, en particular:

 1.º A velar por él y a procurarle alimentos.

2.º A educar al menor y procurarle una formación integral.

3.º A promover su mejor inserción en la sociedad.

4.º A administrar el patrimonio del menor con la diligencia debida.

5.º A informar a la autoridad judicial anualmente sobre la situación del menor y a rendirle cuenta anual de su administración.

6.º A oír al menor antes de adoptar decisiones que le afecten.

AL FINALIZAR EL EJERCICIO.

Rendir cuentas: El tutor deberá rendir ante la autoridad judicial la cuenta general justificada de su administración en el plazo de tres meses prorrogables con justa causa (Art. 232 CC, que tiene igual redacción que el artículo 292 de la curatela). También se regula en el artículo 51 LJV.

Los gastos que ocasiones la rendición de las cuentas serán de cargo del patrimonio del tutelado. El saldo de la cuenta devengará el interés legal (Art. 233 CC).

EJERCICIO DE LA TUTELA.

La función natural del tutor es la de representar al menor salvo aquellos casos en lo que no se necesite dicha representación, supuestos en los que le asistirá (Art. 225 CC).

En este punto hay que tener en cuenta la remisión que hace el artículo 224 CC a las normas de la curatela.

DERECHOS DEL TUTOR.

Conforme a los artículos 229 y 230 CC, los tutores tienen derecho a (i) percibir una retribución y el reembolso de los gastos justificados, (ii) percibir los frutos de los bienes del tutelado a cambio de alimentos (iii) y a la indemnización de los daños y perjuicios.

1 Retribución y gastos justificados: “El tutor tiene derecho a una retribución, siempre que el patrimonio del menor lo permita, así como al reembolso de los gastos justificados, cantidades que serán satisfechas con cargo a dicho patrimonio” (Art. 229 párrafo primero).

“Salvo que los progenitores hubieran establecido otra cosa, y sin perjuicio de que dichas previsiones puedan modificarse por la autoridad judicial si lo estimase conveniente para el interés del menor, corresponde a la autoridad judicial fijar su importe y el modo de percibirla, para lo cual tendrá en cuenta el trabajo a realizar y el valor y la rentabilidad de los bienes”. (Art. 229 párrafo segundo).

2 Percibir los frutos de los bienes del tutelado: “Podrá también establecerse que el tutor haga suyos los frutos de los bienes del tutelado a cambio de prestarle los alimentos, si así lo hubieren dispuesto los progenitores. La autoridad judicial podrá dejar sin efecto esta previsión o establecerla aun cuando nada hubiesen dispuesto los progenitores, si lo estimase conveniente para el interés del menor”. (Art. 229 párrafo tercero).

3 Indemnización de daños y perjuicios: También tiene derecho a que se le indemnicen los daños y perjuicios sufridos en el ejercicio de la función tutelar sin culpa suya. La indemnización se hará con cargo a los bienes del tutelado en caso de no poder obtener por otro medio su resarcimiento. (Art. 230 CC).

EXCUSA Y REMOCIÓN (Art. 223 CC)

Conforme al artículo 223 CC, “las causas y procedimientos de remoción y excusa de la tutela serán los mismos que los establecidos para la curatela”.

“La autoridad judicial podrá decretar la remoción a solicitud de la persona menor de edad si tuviere suficiente madurez. En todo caso será tenida en cuenta su opinión y se le dará audiencia si fuere mayor de doce años.

Declarada la remoción, se procederá al nombramiento de nuevo tutor en la forma establecida en este Código”.

EXTINCIÓN DE LA TUTELA.

Artículo 231.

La tutela se extingue:

1.º Por la mayoría de edad, emancipación o concesión del beneficio de la mayoría de edad al menor.

2.º Por la adopción del menor.

3.º Por muerte o declaración de fallecimiento del menor.

4.º Cuando, habiéndose originado por privación o suspensión de la patria potestad, el titular de esta la recupere, o cuando desaparezca la causa que impedía al titular de la patria potestad ejercitarla de hecho.

RESPONSABILIDAD DEL TUTOR.

Artículo 234.

El tutor responderá de los daños que hubiese causado al menor por su culpa o negligencia.

La acción para reclamar esta responsabilidad prescribe a los tres años contados desde la rendición final de cuentas.

 VER LA REGULACIÓN DE LA TUTELA EN EL CÓDIGO CIVIL

 

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Informe Opositores Notarías y Registros Diciembre 2020. Ley Discapacidad-2

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INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

DICIEMBRE – 2020

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO:  

APUNTES PARA TEMAS.

  1. Preterición.
  2. Propiedad horizontal.

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

  1. Representación gráfica. Dudas fundadas.
  2. Tracto sucesivo.
  3. Gananciales: liquidación.
  4. Anotación preventiva de crédito refaccionario.
  5. Comunidad hereditaria.
  6. Partición.
  7. Preterición.
  8. Desheredación.

TEMA DEL INFORME: Anotación preventiva de crédito refaccionario. 

INFORME ESPECIAL. [LEY 8/2021 DE 2 DE JUNIO, de reforma de la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica. (2)]

ENLACES

 

APUNTES PARA TEMAS.

1.- PRETERICIÓN.

CIVIL: Temas 114 y 123

La partición hecha con la concurrencia de todos los interesados (instituidos y preteridos) subsana la preterición y es válida sin necesidad de que haya previa declaración judicial de nulidad de la institución. El consentimiento expreso de todos los interesados evita el ejercicio de la acción judicial de nulidad. (RR. de 20 de mayo de 1898, 30 de junio de 1910, 31 de mayo de 1931, 10 de mayo de 1950, 14 de agosto de 1959).

 Igual criterio se aplica también en los supuestos de desheredación ( RR. 5 de octubre de 2018 y 6 de marzo y 3 de octubre de 2019).

Recuerda la Resolución que se reconoce con carácter general, en el ámbito extrajudicial, eficacia a los negocios particionales realizadas de común acuerdo por todos los interesados (RR. de 25 de mayo de 2017 y 3 de octubre de 2019).

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada por el único hijo del causante, nacido del primer matrimonio, y la segunda esposa. Se da la circunstancia de que en el testamento, otorgado por el causante durante su primer matrimonio, se instituye heredero universal al hijo y se lega el usufructo universal y vitalicio a su primera esposa omitiendo a la segunda.

R. 19 de noviembre de 2020. PDF (BOE-A-2020-15773 – 9 págs. – 261 KB) Otros formatos

 (535. Informe diciembre)

 

2.- PROPIEDAD HORIZONTAL.

CIVIL: Tema 39.

PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO.

A la propiedad horizontal de hecho se le aplica la Ley de Propiedad Horizontal aunque no se haya otorgado el título constitutivo.

Hay propiedad horizontal de hecho, y le es aplicable el régimen legal de la propiedad horizontal, cuando «los varios pisos o locales pasan a pertenecer a diferentes personas aun cuando todavía no se haya formalizado e inscrito la constitución del régimen».

En tales casos «cuando la situación fáctica de un edificio es de división horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los propietarios no hayan otorgado el correspondiente título constitutivo» (RR. de 17 de octubre de 2010 o 27 de noviembre de 2013).

Respecto de las situaciones de propiedad horizontal de hecho anteriores a la entrada en vigor de la LPH, la disposición transitoria primera de la Ley, si bien ordena la aplicación de sus preceptos a las situaciones de hecho de propiedad horizontal, no impone la adecuación de la ordenación jurídica de los edificios a sus mandatos, sino tan solo la de sus estatutos en cuanto pudieren oponerse a la Ley.

COMUNIDAD ROMANA Y PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO.

Ante un conjunto de departamentos físicamente independientes y con varios elementos comunes (corral, patio o «servimiento común), cabe configurar la situación como copropiedad romana o por cuotas o propiedad horizontal de hecho.

En el caso debatido considera que se trata de una propiedad horizontal de hecho y no de una situación de comunidad romana porque, a salvo el caso de los elementos comunes, el resto de elementos integrantes de la finca pertenece individualmente a diversos propietarios y no están en comunidad. Existe una propiedad horizontal aunque no se haya otorgado el título constitutivo.

Supuesto de hecho: En sucesivas inscripciones practicadas en el folio de una finca registral se describen las partes de una casa con sus respectivas descripciones, pero sin división horizontal formalizada. Se cuestiona ahora la inscripción de la donación de una de las partes integrantes de la casa con su patio, corral y «servimiento» comunes, y se pretende la constancia registral de la superficie de lo donado, para lo que se incorpora la documentación acreditativa de tal superficie, concretamente, la certificación catastral descriptiva y gráfica.

La Resolución admite que se pueda inscribir la transmisión de la cuota, “así como su asignación a una «parte de casa» pero para que se pueda inscribir la superficie y linderos de lo transmitido debe constar el consentimiento de todos los titulares de las distintas partes de casa por aplicación del artículo 5 de LPH.

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1.- REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS FUNDADAS.

¿Qué posibilidades hay cuando un expediente hipotecario se resuelve negativamente por haber dudas fundadas que impiden la inscripción?

Puede acudirse al expediente de deslinde (Art. 200 LH) y al juicio declarativo correspondiente.

Cuando existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica cabe acudir al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

R. 20 de noviembre de 2020.

2.- TRACTO SUCESIVO.

¿Hay propiamente tracto sucesivo material interrumpido en la venta de bienes de la comunidad postganancial y de la comunidad hereditaria? NO.

Pero para ello es preciso que intervengan todos los llamados a la sucesión por cuotas, entre ellos, obligatoriamente, todos los herederos forzosos para proteger la intangibilidad de su legítima y los legatarios de parte alícuota (Tracto abreviado: artículo 20 LH).

r. de 20 de noviembre de 2020. PDF (BOE-A-2020-15784 – 6 págs. – 239 KB) Otros formatos

3.- GANANCIALES: LIQUIDACIÓN.

¿Con ocasión de la liquidación de la sociedad de gananciales cabe la transmisión de bienes privativos de los patrimonios de los cónyuges? SI (con matización).

La adjudicación del bien privativo no cabe hacerla sin más sino que habrá de expresarse la verdadera causa de esta adjudicación. La liquidación de la sociedad de gananciales es un negocio jurídico de mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente en el patrimonio común de los cónyuges, por lo que no puede producir por sí misma desplazamientos patrimoniales o transmisiones entre sus respectivos patrimonios privativos, ni a efectos civiles ni a efectos fiscales. Por ello, en una escritura de liquidación de gananciales y partición de herencia no se pueden adjudicar al cónyuge supérstite, sin más, bienes privativos del causante por el concepto de pago de sus derechos en la sociedad conyugal, sino que habrá de expresarse la verdadera causa de esta adjudicación.

Resolución de 26 de noviembre de 2020. PDF (BOE-A-2020-15920 – 7 págs. – 248 KB) Otros formatos

4.- ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO.

¿Cabe anotación preventiva de crédito refaccionario cuando resulta de los asientos del Registro que la construcción de la edificación ya ha concluido? NO.

R. 20 de noviembre de 2020. PDF (BOE-A-2020-15779 – 11 págs. – 268 KB)

5.- COMUNIDAD HEREDITARIA.

¿Es nula la venta de un bien perteneciente a la comunidad hereditaria realizada por uno solo de los coherederos sin el consentimiento del resto? SI.

El Tribunal Supremo confirma (véase Sentencia de 7 de marzo de 2012) que la venta de bienes, propiedad de comunidad hereditaria, por alguno solo de los coherederos, sin consentimiento de los demás, antes de la partición es nula, por aplicación combinada de los arts. 397 y 1261 CC al implicar la disposición de la cosa común por uno solo de los partícipes una alteración que requeriría el consentimiento de los demás.

R. 20 de noviembre de 2020. BOE 7 de diciembre de 2020. PDF (BOE-A-2020-15784 – 6 págs. – 239 KB) Otros formatos

6.- PARTICIÓN.

¿Pueden los interesados en una herencia actuando de común acuerdo prescindir de las disposiciones testamentarias y partir de forma distinta creando una situación jurídica de plena y absoluta eficacia? SI.

Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo y de la Dirección General (SS.TS de 27 de mayo de 1909, 7 de noviembre de 1935; Resoluciones de 20 de mayo de 1948, 30 de junio de 1910, 31 de enero de 1913, 10 de mayo de 1950 y 14 de agosto de 1959).

R. 19 de noviembre de 2020. BOE 7 de diciembre de 2020. PDF (BOE-A-2020-15773 – 9 págs. – 261 KB) Otros formatos

7. PRETERICIÓN.

¿Es eficaz la partición hecha por todos los herederos (instituidos y preteridos) sin necesidad de la previa declaración judicial de nulidad de la institución de heredero? SI.

R. 19 de noviembre de 2020. BOE 7 de diciembre de 2020. PDF (BOE-A-2020-15773 – 9 págs. – 261 KB) Otros formatos

8.- DESHEREDACIÓN.

¿Y en caso de desheredación: pueden todos los herederos (incluido el desheredado hacer la partición sin necesidad de previa declaración judicial sobre la desheredación? SI.

R. 19 de noviembre de 2020. BOE 7 de diciembre de 2020 PDF (BOE-A-2020-15773 – 9 págs. – 261 KB) Otros formatos

 

TEMA DEL INFORME.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO. (Comentario de Emma Rojo a la resolución)

I CONCEPTO DE CRÉDITO REFACCIONARIO.

– En nuestro ordenamiento jurídico no existe norma alguna que defina el crédito refaccionario.

a) El Código Civil.

El Código Civil se limita a establecer determinada preferencia legal en favor de los créditos refaccionarios sobre los inmuebles que hubiesen sido objeto de la refacción, distinguiendo según consten o no en el Registro de la Propiedad (cfr. artículo 1923, números 3 y 5).

b) La Ley Hipotecaria.

La Ley Hipotecaria dispone que el acreedor refaccionario puede exigir anotación preventiva –con los efectos de la hipoteca– sobre la finca refaccionada (cfr. artículo 59 en relación con los artículos 42.8, 60 a 65 y 92 a 95).

c) Otras normas.

También se regula la preferencia del crédito refaccionario en la Ley de Hipoteca Naval (cfr. artículos 18, 20 a 23, 26, 27 y 35) y en el texto refundido de la Ley Concursal (artículos 270.3° y 271.1).

Se considera crédito refaccionario el contraído en la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un inmueble. Tradicionalmente se ha exigido a la figura del acreedor refaccionario una colaboración personal en las tareas vinculadas a la cosa refaccionada. Y según la evolución jurisprudencial, el crédito deriva de la anticipación de dinero, material o trabajo con dicha finalidad.

En efecto, la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo defiende un concepto amplio de crédito refaccionario señalando que el crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a dicho contrato, sino también de aquellos otros negocios que contribuyan de forma directa al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, refiriéndolo a toda relación jurídica que implique un adelanto por el contratista al propietario.

Por otro lado,

– La palabra anticipar, empleada por el artículo 59 de la Ley Hipotecaria para anotar las cantidades entregadas de una vez o de modo sucesivo, ha de entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer para ejecutar la obra,

– Siendo el término «cantidad» una referencia a la valoración y determinabilidad a que alude el artículo 1273 del Código Civil, máxime cuando el artículo 60 de la Ley Hipotecaria se refiere al «dinero o efectos en que consistan los mismos créditos».

II ASPECTO REGISTRAL.

El artículo 42.8 LH reconoce al acreedor refaccionario el derecho a pedir anotación preventiva «mientras duren» las obras que son objeto de la refacción; el artículo 92 de la misma Ley precisa el momento de la caducidad de esta anotación, a «los sesenta días de concluidas las obras», permitiendo el artículo 93 al acreedor refaccionario pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca.

El mismo criterio se sigue en el artículo 166.7 del Reglamento Hipotecario, al referirse a la necesidad de que en la anotación del crédito refaccionario se indique brevemente la clase de obras que «se pretende ejecutar».

En consecuencia, constando registralmente por nota marginal que las obras han concluido no puede practicarse anotación preventiva de crédito refaccionario cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las obras, y, por lo tanto, el incumplimiento de la conditio iuris («mientras duren las obras») que para la práctica de la anotación preventiva de crédito refaccionario exige el artículo 42.8 de la Ley Hipotecaria.

R. 7 de diciembre de 2020. PDF (BOE-A-2020-15779 – 11 págs. – 268 KB) Otros formatos

 

INFORME ESPECIAL.

[LEY 8/2021 DE 2 DE JUNIO, de reforma de la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica. (2)]

 (Por su trascendencia, en el anterior, en este y en los siguientes Informe daremos un salto en el tiempo para comentar las modificaciones introducidas por la Ley 8/2021, de gran calado para el Temario de las oposiciones. 

[Las dudas y opiniones que se exponen en algunos comentarios son meramente personales, sin contraste alguno y así deben considerarse.]

ARTÍCULO 663 CC.

TEMA 103. CAPACIDAD PARA TESTAR.

REDACCIÓN ANTERIOR

REDACCIÓN ACTUAL
Artículo 663.

Están incapacitados para testar:

1.º Los menores de catorce años de uno y otro sexo.

2.º El que habitual o accidentalmente no se hallare en su cabal juicio.

Artículo 663

«No pueden testar:

1.º La persona menor de catorce años.

2.º La persona que en el momento de testar no pueda conformar o expresar su voluntad ni aun con ayuda de medios o apoyos para ello.»

1 El artículo suprime la referencia a los incapacitados coherentemente con el nuevo sistema legal, que suprime la incapacitación y la modificación judicial de la capacidad, sustituyéndolas por las medidas de apoyo a las personas con discapacidad para el ejercicio de su capacidad jurídica (Título XI, Libro Primero del Código Civil). Sólo de manera excepcional puede atribuirse al curador facultades representativas

2 La redacción modificada del número 2 del artículo 663 CC comprende en general todas las situaciones de imposibilidad para otorgar testamento, pues se refiere a quienes no pueden conformar su voluntad y a quienes no pueden expresarla, supuesto este último que también abarca situaciones extremas de discapacidad sensorial.

De la discapacidad sensorial también se ocupan aquellas modificaciones que incorporan las nuevas tecnologías para facilitar la exteriorización de la voluntad. Es el caso del artículo 695 CC cuando se habla de la dificultad o imposibilidad para leer y se refiere a cualquier medio técnico, material o humano que permita expresar la voluntad. En el mismo sentido, el artículo 706 CC contempla el caso del testamento cerrado redactado en soporte electrónico.

3 Claramente refiere la aptitud para testar al momento mismo del otorgamiento. Es cierto que en la redacción anterior el mismo criterio ya estaba presente (y así sigue actualmente) en el artículo 666 CC. Únicamente añadir sobre este punto que la referencia al momento del otorgamiento como el decisivo para determinar la aptitud para otorgar testamento ha sido una constante en nuestro Derecho, así como opinión general en la doctrina y jurisprudencia.

Como curiosidad señalar que el artículo 605 del Proyecto de Código de 1851 y el artículo 740 del Anteproyecto de Código Civil español 1882-1888 también recogían el mismo criterio. Concretamente la redacción de este último es la que pasó al texto del artículo 666 del Código Civil.

ARTÍCULO 665 CC.

TEMA 103. CAPACIDAD PARA TESTAR.

REDACCIÓN ANTERIOR

REDACCIÓN ACTUAL
Artículo 665.

Siempre que el demente pretenda hacer testamento en un intervalo lúcido, designará el Notario dos facultativos que previamente le reconozcan, y no lo otorgará sino cuando éstos respondan de su capacidad, debiendo dar fe de su dictamen en el testamento, que suscribirán los facultativos además de los testigos.
Artículo 665.

La persona con discapacidad podrá otorgar testamento cuando, a juicio del Notario, pueda comprender y manifestar el alcance de sus disposiciones. El Notario procurará que la persona otorgante desarrolle su propio proceso de toma de decisiones apoyándole en su comprensión y razonamiento y facilitando, con los ajustes que resulten necesarios, que pueda expresar su voluntad, deseos y preferencias.

1 La redacción actual elimina la referencia a la incapacidad para testar (demente e intervalo lucido) para referirse a persona con discapacidad.

Nuevamente destacar la generalidad de la expresión persona con discapacidad que abarca todo posible supuesto de discapacidad, a diferencia de lo que sucedía en la redacción anterior.

2 Se suprime la necesaria presencia de dos facultativos para autorizar un testamento, sin perjuicio de que el Notario pueda considerar aconsejable su presencia y teniendo en cuenta que el dictamen pericial no pueda suplir en ningún caso el juicio notarial de capacidad.

Resulta significativo que el Anteproyecto mantuviera la referencia a dos facultativos que reconocieran y dictaminaran favorablemente la capacidad del testador cuando el Notario tuviera dudas fundadas sobre la aptitud para otorgarlo. La supresión de esta redacción parece más acorde con los principios de la nueva Ley y con la consideración del Notario como apoyo del testador (María Paz GARCÍA RUBIO).

ARTÍCULO 695 CC.

TEMA 104. TESTAMENTO ABIERTO.

REDACCIÓN ANTERIOR

REDACCIÓN ACTUAL
Artículo 695.

El testador expresará oralmente o por escrito su última voluntad al Notario. Redactado por éste el testamento con arreglo a ella y con expresión del lugar, año, mes, día y hora de su otorgamiento y advertido el testador del derecho que tiene a leerlo por sí, lo leerá el Notario en alta voz para que el testador manifieste si está conforme con su voluntad. Si lo estuviere, será firmado en el acto por el testador que pueda hacerlo y, en su caso, por los testigos y demás personas que deban concurrir.

Si el testador declara que no sabe o no puede firmar, lo hará por él y a su ruego uno de los testigos.
Artículo 695.

El testador expresará oralmente, por escrito o mediante cualquier medio técnico, material o humano su última voluntad al Notario. Redactado por este el testamento con arreglo a ella y con expresión del lugar, año, mes, día y hora de su otorgamiento y advertido el testador del derecho que tiene a leerlo por sí, lo leerá el Notario en alta voz para que el testador manifieste si está conforme con su voluntad. Si lo estuviere, será firmado en el acto por el testador que pueda hacerlo y, en su caso, por los testigos y demás personas que deban concurrir.

Si el testador declara que no sabe o no puede firmar, lo hará por él y a su ruego uno de los testigos.

Cuando el testador tenga dificultad o imposibilidad para leer el testamento o para oír la lectura de su contenido, el Notario se asegurará, utilizando los medios técnicos, materiales o humanos adecuados, de que el testador ha entendido la información y explicaciones necesarias y de que conoce que el testamento recoge fielmente su voluntad.

1 La nueva redacción incorpora el empleo de medios técnicos, materiales o humanos que permitan superar las limitaciones derivadas de la discapacidad sensorial del testador, facilitando el ejercicio del derecho a testar en igualdad de condiciones, como dice el Preámbulo de la Ley.

 El empleo de estos medios actúa en una doble dirección: del testador al Notario para dar a conocer su voluntad, y de este al testador para que reciba las explicaciones precisas y conozca que lo escrito se ajusta a su voluntad.

2 El Notario se constituye directamente en medida de apoyo ex lege, lo que resulta coherente con el carácter personalísimo del testamento.

 Por tanto, sin perjuicio de la presencia auxiliar de terceros -por ejemplo, intérpretes o testigos si se entiende preciso- en la toma de cisiones por el testador no parece que pueda intervenir un tercero como medida de apoyo, pues tal función corresponde al Notario, que se asegurará, utilizando los medios técnicos, materiales o humanos adecuados, de que el testador ha entendido la información y procurará que la persona otorgante desarrolle su propio proceso de toma de decisiones, apoyándole.

3 A tener en cuenta que, no obstante los medios técnicos, materiales o humanos empleados, es imprescindible en todo testamento que haya una previa, real y efectiva expresión de voluntad del testador ante el Notario (Juan José RIVAS MARTÍNEZ). Incluso aunque la voluntad del testador se hubiera aportado previamente por cualquier medio, siempre debe ser comunicada directamente por el testador al Notario previamente al otorgamiento utilizando los medios y ajustes que sean necesarios en cada caso.

ARTÍCULO 697 CC.

TEMA 104. TESTAMENTO ABIERTO.

REDACCIÓN ANTERIOR

REDACCIÓN ACTUAL
Artículo 697.

Al acto de otorgamiento deberán concurrir dos testigos idóneos:

1.° Cuando el testador declare que no sabe o no puede firmar el testamento.

2.° Cuando el testador, aunque pueda firmarlo, sea ciego o declare que no sabe o no puede leer por sí el testamento.

Si el testador que no supiese o no pudiese leer fuera enteramente sordo, los testigos leerán el testamento en presencia del Notario y deberán declarar que coincide con la voluntad manifestada.

3.° Cuando el testador o el Notario lo soliciten.

Se suprime el ordinal 2.º del artículo 697, pasando el ordinal 3.º a ser 2.º

Al acto de otorgamiento deberán concurrir dos testigos idóneos:

1.° Cuando el testador declare que no sabe o no puede firmar el testamento.

 

 

2.° Cuando el testador o el Notario lo soliciten.

1 Se reducen los supuestos en los que es obligatoria la presencia de testigos, que sólo se impone cuando el testador declara que no sabe o puede firmar. o cuando lo soliciten el testador o el Notario.

Se suprime la presencia obligada de testigos en los dos casos de discapacidad sensorial previstos en la redacción anterior (persona ciega o que declare que no sabe o puede leer el testamento y persona sorda que no sabe o puede leer el testamento).

La supresión es consecuente con el apoyo notarial previsto en el artículo 695 y porque se trata de que el ejercicio de la capacidad jurídica de la persona con causa de discapacidad se puede hacer en igualdad de condiciones.

2 Por tanto:

a) Si quien otorga el testamento no ve (o lo hace con tal limitación que no es posible asegurar una lectura comprensiva del texto) pero sí oye, bastará con la lectura realizada por el Notario (Art. 193 del Reglamento Notarial, aplicable tras la supresión de la norma especial del Código Civil para los testamentos).

b) Si quien otorga no oye (y no habla) y no sabe leer o escribir, el Notario utilizará los medios técnicos, materiales o humanos adecuados para suplir las limitaciones de la discapacidad.

En este sentido hay que tener en cuenta el nuevo párrafo añadido al artículo 25 de la Ley del Notariado: “Para garantizar la accesibilidad de las personas con discapacidad que comparezcan ante Notario, estas podrán utilizar los apoyos, instrumentos y ajustes razonables que resulten precisos, incluyendo sistemas aumentativos y alternativos, braille, lectura fácil, pictogramas, dispositivos multimedia de fácil acceso, intérpretes, sistemas de apoyos a la comunicación oral, lengua de signos, lenguaje dactilológico, sistemas de comunicación táctil y otros dispositivos que permitan la comunicación, así como cualquier otro que resulte preciso”.

En igual sentido el artículo 193 del reglamento Notarial, que se refiere a la intervención de intérprete.

ARTÍCULO 706 CC.

TEMA 104. TESTAMENTO CERRADO.

REDACCIÓN ANTERIOR

REDACCIÓN ACTUAL
Artículo 706.

El testamento cerrado habrá de ser escrito.

Si lo escribiese por su puño y letra el testador pondrá al final su firma.

Si estuviese escrito por cualquier medio mecánico o por otra persona a ruego del testador, éste pondrá su firma en todas sus hojas y al pie del testamento.

Cuando el testador no sepa o no pueda firmar, lo hará a su ruego al pie y en todas las hojas otra persona, expresando la causa de la imposibilidad.

En todo caso, antes de la firma se salvarán las palabras enmendadas, tachadas o escritas entre renglones.

Se da nueva redacción al párrafo tercero del artículo 706:

 

 

 

Si estuviese escrito por cualquier medio técnico o por otra persona a ruego del testador, este pondrá su firma en todas sus hojas y al pie del testamento. Si el testamento se ha redactado en soporte electrónico, deberá firmarse con una firma electrónica reconocida.

La modificación incorpora la posibilidad de testamento cerrado en soporte electrónico, que deberá firmarse mediante firma electrónica reconocida.

ARTÍCULO 708 CC.

TEMA 104. TESTAMENTO CERRADO.

REDACCIÓN ANTERIOR

REDACCIÓN ACTUAL
Artículo 708.

No pueden hacer testamento cerrado los ciegos y los que no sepan o no puedan leer.
Artículo 708.

No pueden hacer testamento cerrado las personas que no sepan o no puedan leer.

Las personas con discapacidad visual podrán otorgarlo, utilizando medios mecánicos o tecnológicos que les permitan escribirlo y leerlo, siempre que se observen los restantes requisitos de validez establecidos en este Código.

1 El párrafo primero suprime la mención que se hacía a la ceguera y se refiere a las personas que no sepan o puedan leer, expresión suficiente que comprende todas las posibles situaciones que pueden darse.

Por tanto, una persona con discapacidad visual que no sepa o pueda leer utilizando medios mecánicos o tecnológicos no podrá otorgar testamento cerrado de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo primero del artículo, que es aplicable a cualquier persona que no sepa o pueda leer independientemente de la causa.

Sin embargo, las personas con discapacidad visual sí que podrán otorgar testamento cerrado utilizando medios tecnológicos que les permitan escribirlo y leerlo siempre que se observen el resto de los requisitos generales.

2 Hay que destacar la diferente redacción de este artículo respecto del artículo 706 CC cuando se refiere a que el testamento esté escrito por “cualquier medio mecánico o por cualquier otra persona a nombre del testador”. La posibilidad de que lo redacte un tercero no parece que la contemple el artículo 708 CC, que se refiere a medios que permitan a la persona con discapacidad escribir y leer el testamento.

Con arreglo a las reglas generales, el testamento deberá ser firmado en todas las hojas y al pie del testamento (Art. 706 CC).

ARTÍCULO 709 CC.

TEMA 104. TESTAMENTO CERRADO.

REDACCIÓN ANTERIOR

REDACCIÓN ACTUAL
Artículo 709.

Los que no puedan expresarse verbalmente, pero sí escribir, podrán otorgar testamento cerrado, observándose lo siguiente:

1.° El testamento ha de estar firmado por el testador. En cuanto a los demás requisitos, se estará a lo dispuesto en el artículo 706

2.° Al hacer su presentación, el testador escribirá en la parte superior de la cubierta, a presencia del Notario, que dentro de ella se contiene su testamento, expresando cómo está escrito y que está firmado por él.

3.° A continuación de lo escrito por el testador se extenderá el acta de otorgamiento, dando fe el Notario de haberse cumplido lo prevenido en el número anterior y lo demás que se dispone en el artículo 707 en lo que sea aplicable al caso.

 (se añade un párrafo final)

Se modifica el inciso inicial del artículo 709 y se añade un último párrafo:

Las personas que no puedan expresarse verbalmente, pero sí escribir, podrán otorgar testamento cerrado, observándose lo siguiente:

 

 

 

Al final se añade: 

Las personas con discapacidad visual, al hacer la presentación del testamento, deberán haber expresado en la cubierta, por medios mecánicos o tecnológicos que les permitan leer lo escrito, que dentro de ella se contiene su testamento, expresando el medio empleado y que el testamento está firmado por ellas.

 

 Igual que se comentaba en el artículo anterior, es el propio testador quien escriba en la cubierta del testamento.

ARTÍCULO 742 CC.

TEMA 106. REVOCACIÓN DEL TESTAMENTO.

REDACCIÓN ANTERIOR

REDACCIÓN ACTUAL
Artículo 742.

Se presume revocado el testamento cerrado que aparezca en el domicilio del testador con las cubiertas rotas o los sellos quebrantados, o borradas, raspadas o enmendadas las firmas que lo autoricen.

Este testamento será, sin embargo, válido cuando se probare haber ocurrido el desperfecto sin voluntad ni conocimiento del testador, o hallándose éste en estado de demencia; pero si apareciere rota la cubierta o quebrantados los sellos, será necesario probar además la autenticidad del testamento para su validez.

Si el testamento se encontrare en poder de otra persona, se entenderá que el vicio procede de ella y no será aquél válido como no se pruebe su autenticidad, si estuvieren rota la cubierta o quebrantados los sellos; y si una y otros se hallaren íntegros, pero con las firmas borradas, raspadas o enmendadas, será válido el testamento, como no se justifique haber sido entregado el pliego en esta forma por el mismo testador.

Se modifica el segundo párrafo del artículo 742:

 

 

 

El testamento será, sin embargo, válido cuando se probare haber ocurrido el desperfecto sin voluntad ni conocimiento del testador o hallándose este afectado por alteraciones graves en su salud mental; pero si apareciere rota la cubierta o quebrantados los sellos, será necesario probar además la autenticidad del testamento para su validez.

Únicamente se cambia la expresión “en estado de demencia” por “alteraciones graves en su salud mental”

ARTÍCULO 753 CC.

TEMA 102. CAPACIDAD E INCAPACIDAD PARA SUCEDER.

REDACCIÓN ANTERIOR

REDACCIÓN ACTUAL
Artículo 753.

Tampoco surtirá efecto la disposición testamentaria en favor de quien sea tutor o curador del testador, salvo cuando se haya hecho después de aprobadas definitivamente las cuentas o, en el caso en que no tuviese que rendirse éstas, después de la extinción de la tutela o curatela.

 

 

 

 

 

 

Serán, sin embargo, válidas las disposiciones hechas en favor del tutor o curador que sea ascendiente, descendiente, hermano, hermana o cónyuge del testador.
Artículo 753.

Tampoco surtirá efecto la disposición testamentaria en favor de quien sea tutor o curador representativo del testador, salvo cuando se haya hecho después de la extinción de la tutela o curatela.

Será nula la disposición hecha por las personas que se encuentran internadas por razones de salud o asistencia, a favor de sus cuidadores que sean titulares, administradores o empleados del establecimiento público o privado en el que aquellas estuvieran internadas. También será nula la disposición realizada a favor de los citados establecimientos.

Las demás personas físicas que presten servicios de cuidado, asistenciales o de naturaleza análoga al causante, solo podrán ser favorecidas en la sucesión de este si es ordenada en testamento notarial abierto.

Serán, sin embargo, válidas las disposiciones hechas en favor del tutor, curador o cuidador que sea pariente con derecho a suceder ab intestato.

Curador representativo: El párrafo primero incorpora la figura del curador representativo al quedar limitada la tutela a los menores de edad. Respecto de los mayores de edad, una vez suprimida la incapacitación, será el curador representativo quien en supuestos “excepcionales” será nombrado judicialmente y por ello debe queda sujeto a igual régimen que el previsto para los tutores.

La regla general es que las disposiciones testamentarias sólo serán válidas si se hacen después de la extinción de la tutela o la curatela. Sin embargo, en el último párrafo del artículo se recoge una excepción, pues serán válidas las disposiciones testamentarias (incluso anteriores a la extinción de la tutela y la curatela) cuando el tutor, curador o cuidador sea pariente con derecho a suceder ab intestato en defecto de testamento.

Curador no representativo: La regla del párrafo primero nombra al curador representativo pero no a otro curador, por lo que plantea el problema de qué ocurre en los casos de nombramiento de curador no representativo. Hay que tener en cuenta, además, que el último párrafo del artículo nombra a tutores, curadores o cuidadores que sean parientes ab intestato sin distinguir si el curador es o no representativo.

Ante el silencio del Código se puede entender equiparable el caso de curador representativo (o del guardador de hecho) a quienes prestan labores asistenciales o de cuidado en general y que, por tanto, salvo en el caso de que sea heredero ab intestato, sólo se podrá testar a su favor en testamento abierto notarial. Como fundamento para tal conclusión puede argumentarse que se trata de evitar una posible captación de la voluntad el testador, razón por la que también cobra pleno sentido lo dicho anteriormente sobre que en el testamento no parece que sea posible la intervención de un tercero como medida de apoyo en la toma de decisión del testador.

Por otro lado, la referencia a quienes sean herederos ab intestato plantea dudas en cuanto al momento en que debe apreciarse tal condición, lo que excede en este momento del propósito de estas notas.

Centros y residencias: Este párrafo y los siguientes incluyen supuestos asistenciales que responden a la realidad social actual, donde cada vez es más frecuente que las personas mayores vivan en residencias cuando no pueden vivir solas o necesitan una asistencia permanente especializada.

 Si la persona está internada por razones de salud o asistencia en centros o residencias, son nulas las disposiciones hechas a favor de los cuidadores que sean titulares, administradores o empleados de dichos establecimientos públicos o privados, o las ordenadas directamente a favor de los mismos establecimientos en los que se encuentre internada.

Parece que el texto está pensando en internamientos necesarios por razones de salud o asistencia derivada de una avanzada edad, supuestos que generan un cierto aislamiento porque las personas internadas frecuentemente tienen limitada su autonomía de movimientos (casos frecuentemente vividos en la práctica notarial).

Otros asistentes o cuidadores: El párrafo parece referirse al caso cada vez más frecuente de los cuidadores y asistentes profesionales de personas que, sin estar internadas en centros, necesitan cuidados y asistencia para el desenvolvimiento de su vida cotidiana, con mayor o menor intensidad en función de la mayor o menor severidad de su dependencia.

 No obstante, de una lectura de los párrafos del artículo cabe plantear si también incluye en este apartado a cuidadores y asistentes profesionales externos que, no estando vinculados a los centros donde esté internada la persona, son elegidos autónomamente por quien otorga el testamento al margen de la organización del centro o residencia.

En tales casos la regla general es que sólo cabe testar en testamento notarial abierto, porque la intervención notarial velará por que no haya captaciones de voluntad y juzgará, junto a la capacidad, la autonomía vital de quien otorga testamento.

Sin embargo, si el cuidador es pariente con derecho a suceder abintestato no es preciso el testamento notarial abierto. Tal disposición parece estar pensando que en tales casos no prevalece el aspecto profesional sobre el afectivo.

ARTÍCULO 756 CC.

TEMA 102. INDIGNIDAD PARA SUCEDER.

REDACCIÓN ANTERIOR

REDACCIÓN ACTUAL
Artículo 756.

Son incapaces de suceder por causa de indignidad:

1.º El que fuera condenado por sentencia firme por haber atentado contra la vida, o a pena grave por haber causado lesiones o por haber ejercido habitualmente violencia física o psíquica en el ámbito familiar al causante, su cónyuge, persona a la que esté unida por análoga relación de afectividad o alguno de sus descendientes o ascendientes.

2.º El que fuera condenado por sentencia firme por delitos contra la libertad, la integridad moral y la libertad e indemnidad sexual, si el ofendido es el causante, su cónyuge, la persona a la que esté unida por análoga relación de afectividad o alguno de sus descendientes o ascendientes.

Asimismo el condenado por sentencia firme a pena grave por haber cometido un delito contra los derechos y deberes familiares respecto de la herencia de la persona agraviada.

También el privado por resolución firme de la patria potestad, o removido del ejercicio de la tutela o acogimiento familiar de un menor o persona con la capacidad modificada judicialmente por causa que le sea imputable, respecto de la herencia del mismo.

3.º El que hubiese acusado al causante de delito para el que la ley señala pena grave, si es condenado por denuncia falsa.

4.º El heredero mayor de edad que, sabedor de la muerte violenta del testador, no la hubiese denunciado dentro de un mes a la justicia cuando ésta no hubiera procedido ya de oficio.

Cesará esta prohibición en los casos en que, según la Ley, no hay la obligación de acusar.

5.º El que, con amenaza, fraude o violencia, obligare al testador a hacer testamento o a cambiarlo.

6.º El que por iguales medios impidiere a otro hacer testamento, o revocar el que tuviese hecho, o suplantare, ocultare o alterare otro posterior.

7.º Tratándose de la sucesión de una persona con discapacidad, las personas con derecho a la herencia que no le hubieren prestado las atenciones debidas, entendiendo por tales las reguladas en los artículos 142 y 146 del Código Civil.

Se da nueva redacción al párrafo tercero del ordinal 2.º y al ordinal 7.º del artículo 756:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

También el privado por resolución firme de la patria potestad, o removido del ejercicio de la tutela o acogimiento familiar de un menor o del ejercicio de la curatela de una persona con discapacidad por causa que le sea imputable, respecto de la herencia del mismo.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7.º Tratándose de la sucesión de una persona con discapacidad, las personas con derecho a la herencia que no le hubieren prestado las atenciones debidas, entendiendo por tales las reguladas en los artículos 142 y 146 del Código Civil.

 La modificación incluye al curador dada la sustancial modificación que introduce la Ley como se ha dicho.

 

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Informe Opositores Notarías y Registros Julio 2020

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INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

JULIO – 2020

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

SUMARIO:  

NORMATIVA.

  1. Modelos moratoria: Registro de Bienes Muebles
  2. Procedimiento registral: Instrucción de 4 de junio de 2020

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones recientes).

  1. Legítimas. Cautela socini.
  2. Calificación registral. Documentos judiciales. Tracto sucesivo
  3. Aumento de capital social por compensación de créditos (S.L).
  4. Derecho de voto (S.L)
  5. Derecho de adquisición preferente (S.L). (Participaciones embargadas)
  6. Separación y exclusión de socios.
  7. Buques. Doble inscripción
  8. Confesión de privatividad.
  9. Segregación.
  10. Capitulaciones matrimoniales.

CASO PRÁCTICO. 

Sustitución fideicomisaria de residuo. Sustitución preventiva de residuo. Interpretación del testamento.

CUESTIONARIO PRÁCTICO

  1. Legitimas. Gravamen y Cautela Socini.
  2. Capitulaciones matrimoniales. Inscripción en Registro Civil.
  3. Segregación.
  4. Sustitución fideicomisaria.
  5. Derecho de voto (S.L)..
  6. Derecho de adquisición preferente (S.L).
  7. Exclusión de socios y valor de sus participaciones (S.L).
  8. Aumento de capital. Compensación de créditos. Drcho. suscripción preferente (S.L).
  9. Confesión de privatividad

ENLACES

 

NORMATIVA:

1 RDGSJFP 27 de mayo de 2020: modelos moratoria Registro Bienes Muebles

Se aprueban dos modelos, de uso voluntario, para solicitar ante el Registro de Bienes Muebles la constancia de haberse producido la moratoria Covid.

Su elaboración pretende facilitar a los consumidores y a las entidades financiadoras el modo de solicitar ante el Registro de Bienes Muebles la constancia de haberse producido la moratoria Covid, dadas las dificultades logísticas impuestas por la declaración del Estado de Alarma.

Los modelos que aprueba la DGSJFP son de utilización voluntaria

2 Procedimientos registrales: Instrucción DGSJFP 4 de junio de 2020

Instrucción de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre levantamiento de medidas adoptadas por la crisis sanitaria del COVID-19.

Concreta el cómputo de plazos de caducidad de los asientos registrales. Suprime medidas especiales tomadas durante la crisis, como horarios o plazos de calificación y despacho. Mantenimiento de teletrabajo y medidas preventivas en las oficinas.

 

APUNTES PARA TEMAS:

1.- LEGÍTIMAS. CAUTELA SOCINI.

Civil: T. 110

El respeto a la intangibilidad cualitativa de la legítima (Art. 813 CC) no impide establecer limitaciones, condiciones o prohibiciones sobre la misma si se acompaña de la cautela socini o cláusula de opción compensatoria de la legítima.

Una prohibición absoluta no se puede imponer. Sin embargo, si la prohibición se acompaña de la cautela socini o cláusula de opción compensatoria de la legítima sí que es posible. En tal caso el legitimario puede optar y recibir libre de toda limitación o gravamen su legítima a cambio de perder el resto de lo que se le deja si cumple con la limitación impuesta por el testador.

En la práctica esta cláusula se utiliza frecuentemente en los testamentos y no sólo para el caso del usufructo universal del cónyuge viudo, que es el caso paradigmático, sino también en caso de otras disposiciones que afectan a derechos legitimarios y que los testadores (frecuentemente los padres) establecen para proteger situaciones familiares.

NATURALEZA DE LA CAUTELA SOCINI.

Dice la Resolución:

“… La reciente doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo [cfr. Sentencias de 10 de junio de 2014 (número 838/2013), 3 de septiembre de 2014 (número 254/2014) y 21 de abril de 2015 (número 717/2014)] ha profundizado en la naturaleza y alcance de la cautela «Socini» resaltando su validez como disposición testamentaria, en los siguientes términos:

«En efecto, conceptualmente analizada, y pese a su usual redacción bajo una formulación de sanción, la cautela socini, al amparo de la voluntad del testador como eje vertebrador de la ordenación dispuesta (STS de 6 de mayo de 2013, núm. 280/2013) no constituye un fraus legis (fraude de ley) dirigido a imponer una condición ilícita (coacción) o gravamen directo sobre la legítima (813 del Código Civil), pues se proyecta (…) como un derecho de opción o facultad alternativa que, sujeta a su libre decisión, puede ejercitar en uno u otro sentido conforme a sus legítimos intereses, esto es, ya aceptando la disposición ordenada por el testador, extremo que ya le sirve para calcular la posible lesión patrimonial de su derecho hereditario, o bien ejercitando la opción de contravenir la prohibición impuesta por el testador y solicitar la intervención judicial en defensa de la intangibilidad de su legítima, decisión que le llevará a recibir únicamente lo que resulte de su legítima estricta, acreciendo el resto a los legitimarios conformes. (…) la opción, que necesariamente acompaña la configuración testamentaria de esta cautela, determina la salvaguarda de su esencial atribución patrimonial en la herencia, es decir, su derecho a recibir la legítima estricta. Obsérvese, que en el ámbito particional se alcanza la misma conclusión cuando la partición la realice el propio testador (artículo 1056 y 1075 del Código Civil).

 Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de una escritura de partición cuyo título sucesorio es un testamento en el que el causante lega a su esposa el usufructo del tercio de libre disposición e instituye heredera a su hija (nacida de su primer matrimonio). En el testamento se dispone que “… la referida institución llevaba aparejada la prohibición para los herederos de realizar actos de disposición, transmisión, enajenación o gravamen sobre los bienes que integrasen la herencia, hasta tanto en cuanto no alcanzasen la edad de veinticinco años, disponiendo además, que para el supuesto de infringirse la anterior prohibición, el legado conferido a favor de Doña M. F. C. R. se transformaría automáticamente en el pleno dominio del tercio de libre disposición. Igualmente estableció la prohibición de acceder a la herencia y los bienes del testador, a la madre de su hija ….”.

Resolución. “… En el presente caso, con la prohibición de disponer que se impone en el testamento a la heredera, hasta alcanzar la edad de veinticinco años, no se conculca la intangibilidad cualitativa de la legítima, pues no es una prohibición absoluta de disponer sino que se establece una cautela «Socini», según es configurada y admitida doctrinal y jurisprudencialmente, o cláusula de opción compensatoria de la legítima, de modo que la heredera forzosa tiene la facultad de elegir entre respetar la prohibición de disponer, recibiendo más de lo que le corresponde por su legítima, o bien la infracción de dicha prohibición aun cuando en este caso quede reducida su porción hereditaria a su legítima y el legado ordenado en favor de la viuda limitado al pleno dominio del tercio de libre disposición…”.

Comentario: “En el presente caso, la prohibición de disponer que se impone en el testamento a la heredera, hasta alcanzar la edad de veinticinco años, no conculca la intangibilidad cualitativa de la legítima, no es una prohibición absoluta de disponer ya que se establece una cautela «Socini», configurada y admitida doctrinal y jurisprudencialmente, o cláusula de opción compensatoria de la legítima, de modo que la heredera forzosa tiene la facultad de elegir entre respetar la prohibición de disponer, recibiendo más de lo que le corresponde por su legítima, o bien la infracción de dicha prohibición aun cuando en este caso quede reducida su porción hereditaria a su legítima y el legado ordenado en favor de la viuda limitado al pleno dominio del tercio de libre disposición y doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo [cfr. Sentencias de 10 de junio de 2014 (número 838/2013), 3 de septiembre de 2014 (número 254/2014) y 21 de abril de 2015 (número 717/2014)] ha profundizado en la naturaleza y alcance de la cautela «Socini» resaltando su validez como disposición testamentaria”.

R. 27 de enero 2020 (NyR. Informe junio. R. 115). Ver comentario de Inmaculada Espiñeira.

PDF (BOE-A-2020-6389 – 7 págs. – 246 KB) Otros formatos

2.- CALIFICACION REGISTRAL. DOCUMENTOS JUDICIALES. TRACTO SUCESIVO

HIPOTECARIO: Notarias: T.19. Registros: T.22.

La calificación registral de los documentos judiciales alcanza al cumplimiento del principio del tracto sucesivo.

La aplicación del principio del tracto sucesivo conlleva que el titular registral ha de ser parte –o posibilidad de haberlo sido- en el procedimiento judicial del que deriva la resolución cuya inscripción se pretende.

Supuesto de hecho: Se pretende inscribir testimonio de un auto por el que se acuerda la liquidación del régimen ganancial en el que se adjudica una participación indivisa inscrita a nombre de persona que no ha sido parte en el procedimiento.

Resolución: No es inscribible un testimonio de auto por el que se acuerda la liquidación del régimen de gananciales en cuanto a la adjudicación que se hace de una participación indivisa inscrita a nombre de persona que no han intervenido en el procedimiento.

R. 24 de enero de 2020 (NyR informe junio. Resolución número 112)

PDF (BOE-A-2020-6386 – 4 págs. – 237 KB) Otros formatos

3.- AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS (S.L). Derecho de suscripción preferente.

MERCANTIL. Notarías: T. 21. Hipotecario: T.22.

No hay derecho de suscripción preferente en caso de aumento de capital social por compensación de créditos.

Para que haya derecho de suscripción preferente sería preciso considerar que la compensación de créditos es una modalidad de aportación dineraria, criterio que la Dirección General no asume en esta Resolución y en dos anteriores.

En todo caso no se trata de una opinión pacífica en la doctrina ni en los tribunales.

R.6 de febrero de 2020. (Informe junio NyR. Resolución número 156). Comentario de García Valdecasas.

PDF (BOE-A-2020-6789 – 23 págs. – 336 KB) Otros formatos

4.- DERECHO DE VOTO (S.L).

MERCANTIL. Notarías: T. 14. Registros: T.15 (Y 14).

Es válida la previsión estatutaria que priva al socio del derecho de voto de aquellas participaciones que estén embargadas y mientras dure el embargo.

La Resolución reconoce eficacia a la autonomía de la voluntad para privar del derecho de voto al socio de la sociedad limitada por causas fijadas voluntariamente en los estatus sociales. Además, tal posibilidad es consecuente con la previsión de poder crear privilegios respecto del derecho de voto (…):

1 Tal posibilidad se fundamenta en el principio de la autonomía de la voluntad de los socios y en la flexibilidad del régimen jurídico de la sociedad de responsabilidad limitada.

2 La misma Ley admite la creación de privilegios respecto del derecho de voto (cfr. artículos 96 -«a contario sensu»- y 188.1 de la Ley de Sociedades de Capital, con posibilidad incluso de crear participaciones sin voto –artículos 98 y siguientes de la misma ley–).

3 Por tanto deben admitirse “más allá de los supuestos de conflicto de intereses expresamente contemplados en al artículo 190 de la LSC.

R.6 de febrero de 2020. (Informe junio NyR. Resolución número156). Comentario de García Valdecasas.

PDF (BOE-A-2020-6789 – 23 págs. – 336 KB) Otros formatos

5.- DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

MERCANTIL. Notarías: T.21. Registros: T.22.

Es válida la cláusula estatutaria que atribuye un derecho de adquisición preferente a favor de la sociedad y de los socios sobre participaciones embargadas de un socio.

La DG recuerda su resolución de 9 de mayo de 2019, sobre un problema similar aunque referido exclusivamente al precio de las participaciones.

Su decisión se basa en los siguientes principios:

1 La autonomía de la voluntad y en la previsión del artículo 109 de la Ley de Sociedades de Capital.

2 Que el artículo 635.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece para la fase de realización de bienes embargados, en el caso de participaciones, que la realización “se hará atendiendo a las disposiciones estatutarias y legales sobre enajenación de participaciones y, en especial, a los derechos de adquisición preferente”.

R. 6 de febrero de 2020. (Informe junio NyR. Resolución número156). Comentario de García Valdecasas.

PDF (BOE-A-2020-6789 – 23 págs. – 336 KB) Otros formatos

6.- SEPARACIÓN Y EXCLUSIÓN DE SOCIOS.

MERCANTIL: Notarías: T.20. Registros: T. 21.

Es válida la cláusula estatutaria que configura el embargo como causa de exclusión de los socios y establece como valor de las participaciones el que conste en el balance.

Se cuestiona si la valoración de las participaciones sociales por referencia al balance no vulnera lo que dispone el art. 353 TRLSC. La Resolución argumenta a favor de la cláusula estatutaria diciendo que el valor razonable es el valor de mercado, y que no hay propiamente un mercado de participaciones sociales que permita fijar dicho valor razonable.

R. 6 de febrero de 2020. (Informe junio NyR. Resolución número156). Comentario de García Valdecasas.

PDF (BOE-A-2020-6789 – 23 págs. – 336 KB) Otros formatos

7.- BUQUES. DOBLE INSCRIPCIÓN.

MERCANTIL: Notarías: T. 49. Registros: T.50.

HIPOTECARIO: Notarías: T. 65. *

Los buques están sujetos a un doble registro: El Registro de Bienes muebles, con efectos jurídicos, y el Registro de Buques y Empresas Navieras, con efectos administrativos.

“Dichos registros deben estar coordinados y por ello no es posible realizar la primera inscripción de un buque en el RBM, si no se acredita la previa en el Registro administrativo, tal y como exige el artículo 71.1 de la Ley de Navegación Marítima.

Esa previa inscripción en el RBEN será a su vez la que determine la competencia del RBM, estableciendo el art. 68.2 de la Ley de 2014 que la primera inscripción de los buques en construcción se hará en “la demarcación que corresponda al lugar en que se construyan”.

Y de la misma forma que ocurre con los buques construidos “los buques en construcción acceden por primera vez al Registro de Bienes Muebles en virtud de certificación del registro administrativo tal y como dispone el segundo párrafo del artículo anteriormente transcrito(sic, rectius segundo párrafo del 69.3): «La inscripción del buque en construcción se podrá efectuar presentando copia certificada de su matrícula o asiento, expedida por el Comandante de Marina de la provincia en que esté matriculado o en virtud de cualquiera de los documentos del artículo 73», precepto que la DG interpreta en el sentido de que aparte de los títulos formales a que se refiere el artículo 73, ese título “debe venir acompañado de la copia de su matrícula o asiento provisional en el registro administrativo, de conformidad con la regla general” pues de otro modo “no existiría criterio de competencia para llevar a cabo la inscripción” (comentario de José Ángel García Valdecasas).

R. 13 de febrero de 2020 (Informe junio NyR. Resolución número 137)

PDF (BOE-A-2020-6677 – 5 págs. – 240 KB). Otros formatos

8.- CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD.

Civil: T. 89.

Tras el fallecimiento del cónyuge confesante su confesión no vincula a sus herederos forzosos, quienes deben intervenir en la partición y corroborar en su caso dicha confesión, salvo en aquellas legislaciones territoriales en las que la legitima es un mero valor patrimonial atribuible por cualquier título. (Artículo 95, número 4 RH).

EFECTOS DE LA CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD: Los efectos son distintos según se refieran a la relación entre los cónyuges o respecto de terceros (herederos forzosos, acreedores): (i) En las relaciones entre los cónyuges la confesión de privatividad despliega plenos efectos, es título hábil para acreditar el carácter privativo del dinero invertido y destruir el juego de la presunción de ganancialidad (ex. art. 1361 CC). (ii) Tal valor probatorio, sin embargo, no produce dichos efectos frente a terceros que puedan verse perjudicados por la misma, y de ahí que, fallecido el cónyuge confesante, la confesión no vincula a sus herederos forzosos, quienes debe intervenir y corroborar en su caso dicha confesión. (iii) No obstante, respecto del artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario interesa destacar con la R. de 16 de octubre de 2003 que aunque este artículo “… no establece distinción cuando exige, en tales casos, el consentimiento de los herederos forzosos del cónyuge confesante para la inscripción de la enajenación realizada por el supérstite, dicha regla no es aplicable cuando los derechos legitimarios aparecen configurados como un mero derecho a un valor patrimonial atribuible por cualquier título (como ocurre con la legítima en Derecho catalán (art. 451-1 CcCataluña) o en el Derecho civil de Galicia (art. 249 Ley 2/2006, de 14 de junio).

Supuesto de hecho: El inmueble cuya inscripción se cuestiona consta inscrito a nombre del Instituto de la Vivienda de Madrid, quien suscribió un documento privado de compraventa con el causante de la herencia en el año 1987.

En 1987 el comprador estaba casado en segundas nupcias y bajo el régimen de la sociedad de gananciales, si bien en el contrato privado nada se dice sobre ello. Posteriormente, la esposa del comprador otorga en el año 2000 una escritura reconociendo que el inmueble comprado en el documento privado es privativo de su esposo porque ella nada aportó para la compra.

Fallecido el marido le heredan los tres hijos de su primer matrimonio (con la segunda esposa no tuvo descendientes), resultando adjudicataria del bien comprado en documento privado una de las hijas, por título de legado.

Tras la adjudicación, la legataria y el instituto de la Vivienda de Madrid otorgan en 2019 escritura de elevación a público del documento privado de compraventa, atribuyendo al bien adquirido el carácter de privativo. La segunda esposa del testador ya está fallecida. Ahora se cuestiona su inscripción y cómo debe hacerse.

Solución: Deben intervenir los herederos forzosos del cónyuge confesante o que se acredite su inexistencia para la inscripción a nombre de la hija adjudicataria.

R. 7 de febrero de 2020 (Informe junio NyR. Resolución número 159)

PDF (BOE-A-2020-6792 – 9 págs. – 258 KB) Otros formatos

9.- SEGREGACIÓN.

HIPOTECARIO. Notarías: T. 17. Registros: T.20.

En determinados supuestos puede inscribirse la parcela segregada aunque no conste la representación gráfica del resto de finca matriz.

¿En qué casos se admite? “… en determinados supuestos se admite la inscripción de la segregación sin que conste la representación gráfica de la porción restante, cuando ello encaje en los supuestos previstos en los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario cuando señalan que se hará constar la descripción de la porción restante (entendiendo incluida en ésta la representación gráfica de la finca) cuando esto «fuere posible»; imposibilidad que deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, según ha reiterado esta Dirección General. Pero en tales supuestos, esta falta de inscripción de la representación gráfica del resto al tiempo de inscribir la segregación debe entenderse sin perjuicio de que tal representación gráfica sea exigible cuando se pretenda practicar en el futuro alguna inscripción sobre dicho resto de la finca…”

R. 6 de febrero de 2020 (Informe junio NyR. Resolución número 158).

PDF (BOE-A-2020-6791 – 5 págs. – 237 KB) Otros formatos

10.- CAPITULACIONES MATRIMONIALES.

HIPOTECARIO. Notarías: T.40. Registros: T. 45.

La indicación en el Registro Civil de la existencia de capitulaciones matrimoniales es requisito para poder inscribir con carácter privativo un bien comprado por cónyuge casado en régimen de separación de bienes.

1 “El artículo 266 del Reglamento del Registro Civil exige en su párrafo sexto, que en las inscripciones que en cualquier otro Registro –y, por tanto, en el de la Propiedad– produzcan los hechos que afecten al régimen económico matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil (tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditarán por certificación, por el libro de familia o por la nota al pie del documento. En caso de no haberse acreditado se suspenderá la inscripción por defecto subsanable”.

2 “La inscripción en el Registro Civil tiene efectos no solo probatorios y de legitimación (artículo 2 de la Ley del Registro Civil), sino también de oponibilidad frente a terceros (artículo 1218 del Código Civil, en combinación con el artículo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), eficacia esta última que conduce al rechazo de la inscripción en el Registro de la Propiedad sin la previa inscripción en el Registro Civil, pues ello podría desembocar en la indeseable consecuencia de que se produjera una colisión entre la inoponibilidad derivada de la falta de inscripción en el Registro Civil y la oponibilidad nacida de la inscripción en el Registro de la Propiedad (artículo 32 de la Ley Hipotecaria), al publicar cada Registro una realidad distinta

R.13 de febrero de 2020 (Informe junio NyR. Resolución número 134)

PDF (BOE-A-2020-6674 – 3 págs. – 225 KB) Otros formatos

 

CASO PRÁCTICO:

Sustitución fideicomisaria de residuo. Sustitución preventiva de residuo. Interpretación del testamento.

Hechos. El causante de la herencia fallece sin descendientes en 1999, viudo de su primera esposa y casado en segundas nupcias. En su testamento instituye heredera a su esposa y dispone que “los bienes de que ésta no dispusiera en vida y a título oneroso, o de la totalidad de su herencia, si su esposa MSR muriese, antes o al mismo tiempo que el testador FBY, serían para ARF, persona que, el testador, recogió al nacer y fue criado por aquel, considerándolo hijo suyo”.

La esposa heredera fallece en 2018, viuda y sin descendientes. En su testamento instituye heredera universal a una amiga (que es la recurrente). La heredera otorga escritura de herencia en la que se adjudica una finca que consta registralmente como ganancial de le matrimonio fallecido.

Cuestiones:

La calificación registral entiende que se trata de una sustitución fideicomisaria de residuo que también incluye la vulgar. Por tanto, fallecida la fiduciaria sin disponer de la finca inter vivos, entra en la sucesión el fideicomisario de residuo. La recurrente entiende que la sustitución solo opera en al caso de fallecer la instituida heredera antes o al mismo tiempo que el testador, si no hubiera dispuesto de ellos, y que, dado que esto es un imposible, la sustitución queda sin efecto.

 Cuestión primera: ¿Cabe argumentar como dice la recurrente que la sustitución fideicomisaria no se hace de una forma expresa? NO .

 Hay que tener en cuenta lo que dispone el número 1 del artículo 785: la sustitución fideicomisaria ha de hacerse de una manera expresa u ordenando al sustituido la obligación terminante de transmitir los bienes a un segundo heredero.

 En el testamento discutido se dice que los bienes de los que la esposa heredera no dispusiera en vida y a título oneroso serán para ARF, luego está ordenando que los bienes se transmitan a un segundo heredero y se cumple por ello lo dispuesto en el citado artículo.

Cuestión distinta es que se interprete la cláusula en el sentido de negar que el texto no ordena esa segunda trasmisión, lo que nos lleva al segundo argumento de la recurrente que tiene que ver con la interpretación del testamento.

Cuestión segunda: ¿Cabe entender que la cláusula testamentaria es un imposible pues la disposición a favor de don A.R.F queda condicionada al hecho de que la esposa fallezca antes o al mismo tiempo que el testador, lo que es algo totalmente ilógico y por ello la cláusula es nula? NO

Al omitir el recurrente en su interpretación parte del texto de la cláusula testamentaria la deja sin sentido, pues lo que literalmente dice es que “los bienes de que ésta no dispusiera en vida y a título oneroso, o de la totalidad de su herencia, si su esposa MSR muriese, antes o al mismo tiempo que el testador FBY, serían para ARF, persona que, el testador, recogió al nacer y fue criado por aquel, considerándolo hijo suyo”.

Como resulta de la Resolución, esta interpretación no cumple con las reglas hermenéuticas y falta al principio general de que debe prevalecer la interpretación favorable a la eficacia de la institución y al principio de conservación de las disposiciones de última voluntad que late en diversas normas del Código Civil (cfr., por ejemplo, el propio artículo 767, y los artículos 715, 743, 773, 786, 792, 793, así como, «ex analogía», el 1284).

Cuestión tercera: ¿Admitido que se ordena una trasmisión sucesiva, cabe argumentar que se trata de una sustitución preventiva de residuo? NO

Distingue la Resolución entre sustitución fideicomisaria de residuo y sustitución preventiva de residuo del siguiente modo:

1 En la sustitución preventiva de residuo es esencial la facultad de disponer mortis causa que tiene el heredero fiduciario.

El heredero fiduciario puede disponer por cualquier título, inter vivos o mortis causa, de los bienes heredados. Se trata de un heredero pleno que no tiene limitada ninguna de sus facultades, de modo que sólo cuando no haya dispuesto de todos los bienes hereditarios por cualquier título (inter vivos o mortis causa) podrán tener derecho a dichos bienes los sustitutos instituidos.

2 En la sustitución fideicomisaria de residuo el heredero no tiene facultades dispositivas mortis causa. “En el supuesto de este expediente, la circunstancia de que la heredera fiduciaria sólo esté autorizada a disponer inter vivos y a título oneroso, excluye la sustitución preventiva de residuo”.

Conclusión.

1 “Una interpretación literal y lógica de la disposición, nos lleva a la conclusión de que el testador contempla dos hipótesis, y de ahí, la utilización de la conjunción disyuntiva «o». En primer lugar, contempla el supuesto de que la instituida heredera sobreviviera al testador, que es lo que ha ocurrido, para lo cual, establece una sustitución fideicomisaria de residuo, permitiendo disponer a la fiduciaria solo por actos intervivos y a título oneroso (…); en segundo lugar, contempla que la instituida heredera falleciera antes o simultáneamente al testador, esto es, que no llegara a suceder, para lo que establece una sustitución vulgar en favor del mismo A. R. F. –«o la totalidad de su herencia, si la esposa muriese, antes o al mismo tiempo que el testador»-.

A mayor abundamiento, tras la designación de la heredera, emplea la palabra «pero». Lo que lleva a entender que designa heredera, aunque establece una salvaguardia (de ahí «pero») en relación con los bienes de que esta no hubiere dispuesto por actos intervivos y a título oneroso. La salvaguardia que busca dar efectividad a la sustitución en favor de don A. R. F.

Por último, en busca de la verdadera voluntad del causante, también es importante para la interpretación de la disposición testamentaria, la alusión del testador, que considera a don A. R. F. «como hijo suyo». De ahí la consideración que tiene para él, designándolo como sustituto de la heredera”.

2 Además –sigue diciendo- “es lógico entender que en un testamento autorizado por notario las palabras que se emplean en la redacción de aquél tienen el significado técnico que les asigna el ordenamiento, puesto que preocupación del notario debe ser que la redacción se ajuste a la voluntad del testador, en estilo preciso y observando la propiedad en el lenguaje”. Añade en este sentido La Resolución que “no cabe defender una interpretación de la voluntad del testador que conduzca a los resultados absurdos que defiende la recurrente, tales como que haya establecido una sustitución que jamás operará…”.

Resolución de 28 de enero de 2020 (Informe junio NyR. Resolución número 120).

PDF (BOE-A-2020-6394 – 7 págs. – 250 KB) Otros formatos

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO

1º Legitimas. Gravamen Cautela socini.

¿Se puede prohibir en el testamento al heredero legitimario que disponga de los bienes heredados hasta cumplir determinada edad? SI.

R. 27 de enero 2020 (NyR. Informe junio. R. 115).

PDF (BOE-A-2020-6389 – 7 págs. – 246 KB) Otros formatos

2º Capitulaciones matrimoniales.

¿Puede inscribirse con carácter privativo un bien comprado por un cónyuge casado en régimen de separación de bienes pactado en capitulaciones matrimoniales que no están inscritas en el Registro Civil? NO.

R.13 de febrero de 2020 (Informe junio NyR. Resolución número 134)

PDF (BOE-A-2020-6674 – 3 págs. – 225 KB) Otros formatos

3º Segregación.

¿Puede inscribirse la segregación de una finca aunque no haya representación gráfica del resto? SI, en algunos casos.

R. 6 de febrero de 2020 (Informe junio NyR. Resolución número 158).

PDF (BOE-A-2020-6791 – 5 págs. – 237 KB) Otros formatos

4º Sustitución fideicomisaria.

¿Qué diferencia existe entre la sustitución fideicomisaria de residuo y la sustitución preventiva de residuo?

En la sustitución preventiva de residuo es esencial la facultad de disponer mortis causa que tiene el heredero fiduciario. Que el fiduciario sólo esté autorizado a disponer inter vivos y a título oneroso, excluye la sustitución preventiva de residuo.

Resolución de 28 de enero de 2020 (Informe junio NyR. Resolución número 120).

PDF (BOE-A-2020-6394 – 7 págs. – 250 KB) Otros formatos

5º Derecho de voto (S.L).

¿Es válida la previsión estatutaria que priva al socio del derecho de voto de aquellas participaciones que estén embargadas y mientras dure el embargo? SI.

La Resolución reconoce eficacia a la autonomía de la voluntad para privar del derecho de voto al socio de la sociedad limitada por causas fijadas voluntariamente en los estatus sociales. Además, tal posibilidad es consecuente con la previsión de poder crear privilegios respecto del derecho de voto (…).

R.6 de febrero de 2020. (Informe junio NyR. Resolución número156).

PDF (BOE-A-2020-6789 – 23 págs. – 336 KB) Otros formatos

6º Derecho de adquisición preferente (S.L).

¿Cabe una cláusula estatutaria que atribuye un derecho de adquisición preferente a favor de la sociedad y de los socios sobre las participaciones del socio que sean embargadas? SI.

R.6 de febrero de 2020. (Informe junio NyR. Resolución número156).

PDF (BOE-A-2020-6789 – 23 págs. – 336 KB) Otros formatos

7º Exclusión de socios y valor de sus participaciones.

¿Se puede configurar estatutariamente el embargo como causa de exclusión de los socios y establecer como valor de las participaciones el que conste en el balance? SI.

R.6 de febrero de 2020. (Informe junio NyR. Resolución número156).

PDF (BOE-A-2020-6789 – 23 págs. – 336 KB) Otros formatos

8º Aumento de capital por compensación de créditos. Derecho de suscripción preferente (S.L).

¿Hay derecho de suscripción preferente en caso de aumento de capital social por compensación de créditos? NO.

R. 6 de febrero de 2020. (Informe junio NyR. Resolución número 156).

PDF (BOE-A-2020-6789 – 23 págs. – 336 KB) Otros formatos

9º Confesión de privatividad.

¿Fallecido el cónyuge confesante, la confesión de privatividad vincula a sus herederos forzosos en el régimen del CC? NO.

 ¿Y tratándose de legitimarios en aquellos sistemas en que la legítima es un mero derecho a un valor patrimonial? ¿Les vincula? SI. (Art. 451-1 CcCataluña) o en el Derecho civil de Galicia (art. 249 Ley 2/2006, de 14 de junio).

R. de 7 de febrero de 2020 (Informe junio NyR. Resolución número 159)

PDF (BOE-A-2020-6792 – 9 págs. – 258 KB) Otros formatos

 

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Noviembre 2019.

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Noviembre 2019.

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Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 422.** ADICIÓN DE HERENCIA. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS
  4. 423.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA CON DISMINUCIÓN DE CABIDA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
  5. 424.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO:  AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. COORDENADAS GEORREFERENCIADAS RESULTANTES DEL CATASTRO.
  6. 425.** ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  7. 426.** HERENCIA. CONFLICTO DE INTERESES. RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER GANANCIAL A PRIVATIVO
  8. 427.( ) SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO POR USUCAPIÓN SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE SIN NOMBRAR ADMINISTRADOR JUDICIAL
  9. 428.* CANCELACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO
  10. 429.** CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA
  11. 433.** HERENCIA EN VIRTUD DE DOCUMENTO NOTARIAL FRANCÉS. TÍTULO SUCESORIO
  12. 434.*** RESEÑA DE PODER ESPECIAL NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.
  13. 435.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD CONVENCIONAL.
  14. 436.** COMPRAVENTA. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
  15. 437.** EXCESO DE CABIDA E INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. FINCA EN DOS MUNICIPIOS. DUDAS DE IDENTIDAD. CALIFICACIONES SUCESIVAS CON NUEVOS DEFECTOS.
  16. 438.** CONCURSO: COMPETENCIAS DEL JUEZ APROBACIÓN REMATE Y CANCELACIÓN CARGAS.
  17. 439.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS.
  18. 440.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE FUTURO DOMINIO PÚBLICO (VIAL).
  19. 441.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA POR INSTANCIA. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
  20. 443.** EMBARGO ADMINISTRATIVO CONTRA LA HERENCIA YACENTE.
  21. 445, 446, 447 Y 448.*** VÍA PECUARIA. FUTURO DESLINDE. NOTA AL MARGEN DE FINCA COLINDANTE.
  22. 449.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CONCURSO DE ACREEDORES. BENEFICIO DE EXONERACIÓN DEL PASIVO INSATISFECHO.
  23. 450.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
  24. 451.** INSTANCIA SOLICITANDO LA NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
  25. 452.** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA SIN CONSTAR INSCRITO EL PACTO DE SUJECIÓN A DICHO PROCEDIMIENTO
  26. 453.** NULIDAD DE SOCIEDAD. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES. TRACTO SUCESIVO
  27. 454.** EJECUCIÓN DE HIPOTECA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. REBELDÍA EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
  28. 455.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO Y NOVACIÓN DEL MISMO
  29. 456.() HERENCIA DE CAUSANTE DIVORCIADO
  30. 457.() USUFRUCTO QUE SE CONSTITUYE CON LA FACULTAD DE DISPONER DEL MISMO MORTIS CAUSA. DONACIÓN CON DEFINICIÓN DE LEGÍTIMA. MALLORCA.
  31. 458.*** SUBASTA NOTARIAL. NOTIFICACIÓN AL TITULAR DE LA FINCA
  32. 459.***  RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL  REGISTRO. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCAS e INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OBRAS NUEVAS EN FINCAS CON EXCESOS DE CABIDA NO INSCRITOS.
  33. 460.*** APORTACIÓN DE DERECHOS DE CONCESIÓN MINERA POR AMPLIACIÓN DE CAPITAL: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.
  34. 461.* RECTIFICACIÓN DE SEGREGACIÓN YA INSCRITA SOLICITADA EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA NO PRESENTADA A DIARIO. NOTA MARGINAL DE DOBLE INMATRICULACIÓN. 
  35. 462.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA SIN ASIGNACIÓN DE USO
  36. 463.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  37. 465.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA PRIVATIVA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTERO Y PAGADA EN PARTE CON DINERO GANANCIAL
  38. 467.*** CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS NOTARIALES DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA. VENTA EN SUBASTA NOTARIAL. ERROR EN EL MUNICIPIO DE UBICACIÓN DE LAS FINCAS.
  39. 468.** PLAZO DE EJERCICIO CONVENCIONAL DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA. CANCELACIÓN POR TRANSCURSO DEL PLAZO.
  40. 469.*** EJECUCIÓN JUDICIAL DE HIPOTECA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN. EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA
  41. 470.* ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ADQUISICIÓN PREFERENTE
  42. 471.*** DESHEREDACIÓN. CARGA DE LA PRUEBA. INTERVENCIÓN DE DESCENDIENTES.
  43. 473.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE DERECHO DE HABITACIÓN
  44. 474.* CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES. TRACTO SUCESIVO. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR
  45. 475.** OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL EN EXTREMADURA. LIBRO EDIFICIO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
  46. 477.** INMATRICULACIÓN. CERTIFICACIÓN CATASTRAL NO COINCIDENTE. CADUCIDAD DE LA INSERTADA. CIRCUNSTANCIAS DEL ASIENTO.
  47. 478.()  EJECUCIÓN JUDICIAL DE HIPOTECA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
  48. 479.** EXPROPIACIÓN FORZOSA. MINISTERIO FISCAL. NOTA MARGINAL CADUCADA. 
  49. 481.** CALIFICACIÓN REVOCADA POR DEFECTOS FORMALES: CABE NUEVA CALIFICACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH.
  50. 482.() ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE
  51. 483.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  52. 484.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA INMATRICULAR ART. 203 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
  53. 485.* DOBLE INMATICULACIÓN ART. 209 LH
  54. 486.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. COINCIDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL CON OTRAS FINCAS INSCRITAS
  55. 487.** REPRESENTACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA. RESEÑA NOTARIAL DE PODER ESPECIAL. COPIA ELECTRÓNICA
  56. 488.() REPRESENTACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA. RESEÑA NOTARIAL DE PODER ESPECIAL. COPIA ELECTRÓNICA
  57. 489.** RECTIFICACIÓN DE REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCIÓN JUDICIAL
  58. 490.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE
  59. 491.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO
  60. 492.() CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD
  61. 493.* EXCESO DE CABIDA. ALTERACIÓN DE LINDEROS FIJOS Y DESPROPORCIÓN SUPERFICIAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL.
  62. 494.** HERENCIA TESTAMENTO CAUTELA SOCINI. PATRIA POTESTAD PRORROGADA. CONFLICTO DE INTERESES. 
  63. 495.* ADJUDICACIÓN JUDICIAL DE FINCA. TRACTO SUCESIVO. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS Y NUEVA CALIFICACIÓN.
  64. 496.** PERMUTA. MEDIOS DE PAGO. PODERES: EXHIBICIÓN DE COPIA AUTORIZADA
  65. 497.* DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. TRACTO SUCESIVO
  66. 498.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD NO DESVIRTUADAS EN EL ACTA.
  67. 499.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO EXISTIENDO NOTA AL MARGEN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
  68. 500.() SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA. PLAZOS PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN RESCISORIA
  69. 501.*** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS
  70. 503.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 5O % DEL VALOR DE TASACIÓN. IMPORTANTE MATIZACIÓN DGRN.
  71. 504.*** CANCELACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL EXISTIENDO HIPOTECAS SOBRE LOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES
  72. 505.* COMPRAVENTA SIN QUE CONSTE EL NIE DEL REPRESENTANTE DEL VENDEDOR
  73. 507.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
  74. 508.* MENCIÓN EN UN TÍTULO DEL DERECHO A CONSTRUIR UN ALPENDER
  75. 509.** EXPROPIACIÓN FORZOSA DE PARTE DE FINCA INMATRICULADA. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
  76. 510.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES RECÍPROCAS ENTRE EDIFICIOS PARA INSTALAR ASCENSOR
  77. 511.** EJECUCIÓN CAMBIARIA. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN. PAGO IMPUESTOS. MANIFESTACIÓN SITUACIÓN ARRENDATICIA. APLICABILIDAD DE LA D. T. 3º LEY 5/2019. 
  78. 513.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN
  79. 514.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL EN FINCA PROCEDENTE DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA. OPOSICIÓN INSUFICIENTE DE COLINDANTE.
  80. 515.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS
  81. 516.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: FIRMEZA DE LICENCIA CON CONDICIONES
  82. 519.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN INSTADA SOLO POR UNO DE LOS TITULARES DE LA HIPOTECA
  83. 520.() SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN
  84. 521.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA POR ACTA. CITACIÓN DE COLINDANTES. ENGALABERNO: DOS FINCAS Y UNA SOLA REPRESENTACIÓN GRÁFICA.
  85. 523.** INSTANCIA SOLICITANDO LOCALIZACIÓN Y PUBLICIDAD CATASTRAL DE FINCA REGISTRAL
  86. 524.** ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ORDENADA EN DILIGENCIAS PREVIAS PENALES Y COMPRAVENTA DE FECHA ANTERIOR PRESENTADA DESPUÉS.
  87. 526.** COMPRA POR FRANCESA CASADA EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES. SOLICITUD DE GEORREFERENCIA.
  88. 527.*** COMPRA POR EXTRANJERO DE FINCA EN ZONA DE ACCESO RESTRINGIDO
  89. 528.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL CHINA
  90. 529.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. COMUNIDAD POSTGANANCIAL
  91. 530.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO HABIÉNDOSE FORMULADO OPOSICIÓN POR INTERESADO AJENO AL EXPEDIENTE
  92. 531.() USUFRUCTO QUE SE CONSTITUYE CON LA FACULTAD DE DISPONER DEL MISMO MORTIS CAUSA.
  93. 532.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
  94. 533.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DE REDONDEO EN LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL
  95. 534.() NO CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA.
  96. RESOLUCIONES MERCANTIL
  97. 430.*** SOCIEDAD LIMITADA. REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL CON RESTITRUCIÓN DE APORTACIONES PARCIALMENTE APLAZADA.
  98. 431.*** PODER OTORGADO A FAVOR DE SÍ MISMO POR PERSONA FÍSICA REPRESENTANTE DE PERSONA JURÍDICA  ADMINISTRADORA ÚNICA DE LA SOCIEDAD.   
  99. 432.() PODER OTORGADO A FAVOR DE SÍ POR PERSONA FÍSICA NOMBRADA PARA EJERCITAR EL CARGO DE SOCIEDAD ADMINISTRADORA ÚNICA DE OTRA
  100. 442.⇒⇒⇒ CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL DE NOTARIOS
  101. 444.*** ESCISIÓN PARCIAL FINANCIERA DE SOCIEDAD. ESCISIÓN INVERSA. 
  102. 464.*** NOMBRAMIENTO DE REPRESENTANTE PERSONA FÍSICA DE SOCIEDAD ADMINISTRADORA. NECESIDAD DE ACEPTACIÓN DEL CARGO.
  103. 466.*** BUROFAX VERSUS CORREO CERTIFICADO. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL NO AJUSTADA A ESTATUTOS
  104. 472.() BUROFAX VERSUS CORREO CERTIFICADO. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL NO AJUSTADA A LOS ESTATUTOS
  105. 476.() BUROFAX VERSUS CORREO CERTIFICADO. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL NO AJUSTADA A LOS ESTATUTOS
  106. 480.** ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA VEHÍCULO FIGURANDO INSCRITA RESERVA DE DOMINIO.
  107. 502.* NOMBRAMIENTO DE AUDITOR. FALTA DE PROVISIÓN DE FONDOS PARA BORME.
  108. 506.*** SUPRESIÓN COMO CAUSA DE SEPARACIÓN DE LA FALTA DE DISTRIBUCIÓN DE DIVIDENDOS. CONSECUENCIAS.
  109. 512.** MODIFICACIÓN ESTATUTOS. CELEBRACIÓN DE JUNTA EN CUALQUIER PARTE DEL TERRITORIO DE LA COMUNIDAD.
  110. 517.* ESTATUTOS SL. REGULACIÓN  DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. DEJAR A SALVO NORMAS IMPERATIVAS.  
  111. 518.() ESTATUTOS SL. REGULACIÓN CONSEJO. NORMAS IMPERATIVAS.
  112. 522.*** DISOLUCIÓN SA EN QUIEBRA. CONVENIO INSCRITO. NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADOR.
  113. 525.* JUNTA GENERAL. FORMA DE LA CONVOCATORIA. FEHACIENCIA DE LA NOTIFICACIÓN. SERVICIO DE CORREOS.  
  114. ENLACES:

INFORME Nº 302. (BOE NOVIEMBRE de 2019)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

IR AL MINI INFORME DE NOVIEMBRE

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Noviembre)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
422.** ADICIÓN DE HERENCIA. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

Resolución de 5 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adición de herencia.

Resumen: En una escritura de adjudicación testamentaria de herencia, intervienen el contador, la viuda del testador, los dos hijos herederos y unos nietos legitimarios (sustitutos de otro hijo premuerto) a los que se dejó la legítima estricta, y ahora se les atribuye, en pago de ésta, hasta su importe y en pleno dominio, unas participaciones sociales del testador. Aparecen luego unos inmuebles y se formaliza una “adición de herencia”, en la que sólo intervienen la viuda del causante y los hijos, pero no los nietos legitimarios, ni el contador. La DG entiende que, para determinar el importe de la legítima, se precisa sumar el valor de los nuevos inmuebles, siendo necesaria la intervención de los nietos legitimarios, o al menos del contador nombrado.

Hechos: Resultan de lo expuesto, o sea: fallece un causante, bajo el testamento referido, y se formaliza la escritura de herencia, con intervención de todos los interesados, incluidos los nietos legitimarios y el contador. Tras ello y con la aparición de dos nuevas fincas (presuntivamente gananciales), se formaliza una nueva escritura de adición de herencia, en la que intervienen sólo los hijos herederos y la viuda del causante, pero no los nietos (a quienes se considera pagada antes su legítima estricta, con la adjudicación recibida) ni tampoco lo hace el contador nombrado.

Registrador: El registrador califica negativamente la escritura de adición, en base a estos argumentos:

1).- Estima que es precisa la intervención de los nietos en la nueva escritura de adición, para determinar el valor de la cuota que les corresponde, más cuando son herederos forzosos (arts 807 y 808 c.c.), y dado que, esta segunda escritura es, realmente, una partición complementaria de la primera, la cual ni se había hecho por el testador, ni por el contador partidor o albacea nombrado (arts 1051 y 1057 c.c.).

2).- Por otro lado, la intervención de los nietos legitimarios resulta de la propia naturaleza de la legítima como pars bonorum (art 806 c.c.), por lo que habiéndose pagado su legítima con un legado de cuota -legítima estricta- se impone la intervención de los dichos legatarios legitimarios, tanto en el inventario, como en el avalúo y en el cálculo de aquella, dado que son operaciones en que están interesados dichos nietos, a efecto de preservar la intangibilidad de su legítima y su cuantía.

3) Tampoco cabe alegar que los legitimarios pueden defender y reclamar sus derechos a través de unas acciones de rescisión o resarcimiento o por vía declarativa, a fin de reclamar cuanto les corresponde y que se puede ejercitar, una vez hecha y consumada la partición.

4) Por tanto, no habiendo sido hecha la partición por el testador, ni por el contador partidor y habiéndose pagado la legítima de los nietos a través de un legado de cuota, la única posibilidad que existe, por parte de estos últimos (omitidos en la segunda escritura) de rescindir la partición de herencia o su complemento, sólo es posible cuando se conozca el montante del “quantum” de su legítima estricta, para lo que habrá que conocer el total valor de los bienes relictos, con deducción de las deudas, salvo las del testamento (art 818 c.c.). Por tanto, los nietos deberían haber concurrido también en la escritura de adición de herencia, para determinar el importe de su legítima, ahora que se incluyen unos bienes, no tomados en cuenta en la partición inicial.

5) Por todo ello, el legado legitimario de los nietos exige un avalúo de la totalidad del caudal hereditario, para la determinación del valor de su legítima estricta (art 818 c.c. y RS 13 diciembre 1999).

Recurrente: El notario autorizante de la escritura, recurre dicha calificación en estos términos:

1).- Estima que, en el presente supuesto, no estamos ante unas normas particionales del testador, pero tampoco estamos ante un legado de cuota, sino que el testamento refleja un legado de bienes, con asignación de cuota, atribuyendo el testador a sus nietos unas participaciones sociales en pago de la legítima estricta de los nietos y hasta la suma de dicho importe.

2) Que existe una primera partición hecha con intervención del el contador, en la que, sin ser necesario, intervinieron los nietos legitimarios, para aprobarla y al hacerlo se dieron por satisfechos de sus derechos y renunciaron a cualquier reclamación futura.

3).- Que la partición inicial no se altera con la adición de las nuevas fincas, incluidas en la adición de herencia, ya que aquellas “constituyen una unidad, junto con otra tercera finca registral, que ya era privativa de la viuda, antes de la partición ” y con la que los nuevos inmuebles inventariados son colindantes.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral impugnada.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- Para la DG (RS 1 marzo 2006) la cualidad de legitimario en una sucesión hace imprescindible la intervención de éste, tanto en la adjudicación como en la partición de herencia (art 1057.1 c.c.), a falta de persona designada por el testador para llevar a cabo la liquidación y partición, dada la configuración de la legítima en el c.c. como “pars bonorum”, que deben percibir los legitimarios. Es cierto que es posible el pago de las legítimas en metálico (ss TS 22 octubre 2014, y arts 841 y ss c.c.), pero ello exige neutralidad, seguridad y equilibrio en la conmutación de su pago, y la intervención de los legitimarios (art 843 c.c.) tanto en la liquidación como en adjudicación de la herencia.

2) En la cláusula testamentaria referida a los nietos, no hay avalúo de bienes ni adjudicación definitiva de legítima, sino que tan sólo se marcan unas pautas para la adjudicación de los bienes y pago de aquella, respecto de los nietos, sin que el testador haya llevado a cabo directamente dicha partición, ni establecido unas normas particionales para determinar su importe, lo que, necesariamente, exige, la intervención de tales nietos legitimarios para llevarla a cabo.

3) No cabe dejar al legitimario una defensa de sus dchos, en base a unas acciones de complemento de legítima, ejercitables tras la partición, ya que ello supondría transformar la naturaleza de la legítima de una “pars bonorum” en una “pars valoris”.

4).- Los nietos, descendientes del hijo premuerto, tienen la cualidad de legitimarios (arts 807 y 808 c.c.) y deben percibir su legítima estricta, pero para fijar su importe hay que atender al valor de todos los bienes del testador a su muerte (arts 659 y 818 c.c..) y entre estos bienes se encuentran las fincas, que no habían sido incluidas en la partición inicial y que se adicionan posteriormente. Por tanto, si el caudal relicto ha aumentado después de la partición, habrá que “recalcularse” el valor de la cuota legitimaria, lo que hace necesaria la intervención de los nietos en la nueva escritura de adición de herencia.

5).- El art 1079 c.c. establece que, la omisión de algunos objetos de la herencia no da lugar a la rescisión de ésta, sino a que se complete o adicione la misma con los bienes omitidos, lo que es aplicable al presente supuesto. Se trata de adicionar a la partición unos bienes no incluidos, inicialmente, y que, por tanto, continúan en la comunidad hereditaria, lo que obliga a que se cumplan de nuevo todos los requisitos de la partición inicial, y entre ellos es necesaria la intervención de los nietos legitimarios.

6).- Finalmente pese a que las fincas adicionadas a la herencia tienen carácter ganancial del testador y su esposa, y se adjudican por título de herencia, y dado que la finca principal, con la que colindan las nuevas fincas inventariadas, pertenece privativamente a la viuda del causante, hay que tratar su adjudicación conforme al régimen de los restantes bienes de la herencia, y por tanto deben ser incluidas en el inventario, con el resto de los bienes.

En consecuencia, se desestima el recurso y se confirma la calificación registral. (JLN)

423.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA CON DISMINUCIÓN DE CABIDA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 5 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, compraventa y agrupación. 

Resumen: La registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada debiendo ser indubitado.

Hechos: se presenta a inscripción escritura por la que la se rectifica la descripción de una finca pasando de 50 áreas a 30 áreas y 98 centiáreas y se segrega una porción, la cual, es objeto de venta junto contra otra finca. El comprador agrupa las fincas adquiridas.

El Registrador califica negativamente y aprecia los siguientes defectos:

1º. Existen dudas fundadas de identidad de las fincas considerando la magnitud de la minoración de superficie que se pretende. El registrador, en su nota de calificación, expone con detalle los motivos por los que estima que no es inscribible la reducción de superficie pretendida.

2.º No se acredita el cambio de naturaleza jurídica de rústica a urbana de los m2 que se segregan al no existir identidad de la finca según la licencia municipal.

La DGRN estima parcialmente el recurso en cuanto a la posibilidad de practicar inscripción parcial del documento, respecto a la compraventa y desestima el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en todo lo demás.

Es doctrina del Centro Directivo en esta resolución la siguiente:

1) Ámbito de aplicación del artículo 9 LH.

El artículo 9 LH debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, como ocurre en este supuesto de segregación y agrupación de fincas.

2) La rectificación superficial.

«a) La registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

b) Que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente».

Toda disminución de cabida debe también ser justificada, pues, de no ser así, se corre el peligro de la desinmatriculación, y puede ser un medio para eludir las formas -y sus garantías- en la transmisión de porciones a colindantes, y, además, en ello puede haber riesgo para terceros (acreedores y legitimarios) y fraude a la legislación del suelo y a la fiscal.

3) La inscripción de una representación gráfica.

a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).

b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.

c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.

d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el curso de tales actuaciones, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

4) El cambio de naturaleza de la finca.

Como ya defendiera la RDGRN de 12 de noviembre de 2012, «cuando consta en el Registro la naturaleza rústica de una finca, y no se acredita el cambio de naturaleza a urbana ni la nomenclatura y número de la calle en que se ubica (conforme prescribe el artículo 437 del Reglamento Hipotecario), no puede apreciarse si los documentos aportados, relativos a una finca urbana, se corresponden con la finca registral, de naturaleza rústica. Y tampoco puede estimarse acreditada la nueva naturaleza y datos descriptivos de la finca por la mera aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica de una parcela que en nada coincide con la descripción de la finca registral, por cuanto no puede establecerse su correspondencia conforme al artículo 45 del Texto Refundido de la Ley de Catastro [cfr. Resolución de 18 de octubre de 2012 (2.ª)]». (ER)

424.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO:  AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. COORDENADAS GEORREFERENCIADAS RESULTANTES DEL CATASTRO.

Resolución de 5 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva por antigüedad y división horizontal.

Resumen: La ampliación de una obra de un elemento privativo o la modificación de una propiedad horizontal debe de constar en la finca matriz. En situaciones de propiedad horizontal de hecho es necesario constituirla formalmente, con todos los elementos habituales, antes de ampliar  la obra nueva o modificar algún elemento de la propiedad horizontal. El certificado catastral es válido para georreferenciar la obra nueva, pero la superficie ocupada ha de ser coincidente con la expresada en la escritura.

Hechos: Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Propiedad Horizontal (en 1872) fue segregada e inscrita como finca independiente una parte de un edificio, integrada por las plantas baja y alta. El edificio consta de otras cuatro plantas altas destinadas a sendas viviendas de las que tres de ellas fueron segregadas como fincas independientes; es decir, hay 5 fincas independientes de un edificio en el que nunca se constituyó formalmente la propiedad horizontal con asignación de coeficientes y en el que no consta siquiera la superficie del suelo.

Ahora el propietario de dicha finca segregada amplía la obra nueva y subdivide horizontalmente la mencionada finca formando dos nuevos elementos privativos a los que asigna un coeficiente de propiedad horizontal basándose en el que figura en el Catastro, aportando un certificado de acuerdo de Junta de Propietarios, que muestra su conformidad. Las coordenadas georreferencias de la edificación se basan también en el certificado catastral.

El registrador suspende la inscripción porque la ampliación de obra nueva y la subdivisión horizontal pretendida deben de constar en la finca matriz, y porque para ello se necesita el consentimiento individualizado de los demás copropietarios, que a su vez deben constituir previamente el edificio en propiedad horizontal. Finalmente añade como defecto que la superficie georreferenciada aportada resultante del Catastro no es coincidente con la que resulta de la escritura.

El notario autorizante recurre y alega que en una diligencia complementaria se ha descrito el edificio completo con la ampliación de obra nueva; que no se necesita un consentimiento individualizado de los propietarios y que la propiedad horizontal ya consta de hecho inscrita en el Registro al haber varias independientes fincas que son objeto de tráfico independiente; y finalmente que la superficie georreferenciada es coincidente entre título y Catastro si se tiene en cuenta la existencia de un patio.

La DGRN confirma la calificación.

Doctrina: La ampliación de obra nueva de un elemento privativo en propiedad horizontal debe de hacerse constar en la finca matriz al igual que las modificaciones de propiedad horizontal, incluso aunque sea una propiedad horizontal existente únicamente de hecho.

En situaciones de propiedad horizontal de hecho es necesario que los copropietarios constituyan formalmente la finca en propiedad horizontal, con todos los requisitos habituales (elementos privativos, coeficientes de participación, estatutos, etc…) antes de poder practicar operaciones de ampliación de obra nueva y modificación de la propiedad horizontal, o de segregación de nuevos elementos privativos, para lo que se requiere unanimidad y el consentimiento individualizado de todos los copropietarios titulares registrales.

Es posible usar el certificado catastral para georreferenciar la edificación, pero la superficie ocupada debe de ser coincidente con la que resulte del título. (AFS)

425.** ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 5 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Soria n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la transmisión de una finca, realizada en procedimiento de ejecución administrativo. 

Resumen: Reitera el criterio mantenido en numerosas resoluciones publicadas en meses anteriores y que ya han sido comentadas en informes precedentes.

Conforme a la actual redacción del artículo 107 del Reglamento General de Recaudación (RGR), en vigor a partir del 1 de enero de 2018, cuando se declara desierta la subasta no procede la adjudicación directa de los bienes del deudor. Lo procedente es aplicar la previsión del artículo 109.1 RGR, que, de conformidad con el artículo 172.2 de la Ley General Tributaria, dispone que «cuando en el procedimiento de enajenación regulado en la anterior subsección no se hubieran adjudicado alguno o algunos de los bienes embargados, el órgano de recaudación competente podrá proponer de forma motivada al órgano competente su adjudicación a la Hacienda pública en pago de las deudas no cubiertas» -o en caso de no entender procedente esta adjudicación a la Hacienda Pública, iniciar un nuevo procedimiento de enajenación a través de una nueva subasta, conforme al artículo 112.2 RGR. (JAR)

426.** HERENCIA. CONFLICTO DE INTERESES. RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER GANANCIAL A PRIVATIVO

Resolución de 6 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Benavente-Puebla de Sanabria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia. 

Resumen: El recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para cancelar los asientos ya practicados, que están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley.

Hechos: Se discute la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: (i) el causante, de vecindad civil catalana, falleció intestado y deja viuda y dos hijas menores de edad; (ii) otorga la escritura de herencia la viuda, tanto en su propio nombre y derecho como en representación de sus hijas, por ser titular de la patria potestad; (iii) la finca objeto del expediente está inscrita en el Registro con carácter ganancial, pero la compareciente manifiesta que se trata de un error, pues su matrimonio se había regido desde el primer momento por el régimen legal supletorio de separación de bienes por aplicación de los puntos de conexión previstos en el artículo 9.2 del Código Civil. (iv) Solicita se subsane el error.

Registradora: Señala como defecto que no puede modificarse dicho carácter por la simple manifestación de uno de los cónyuges, siendo necesaria la intervención de los herederos del cónyuge fallecido. En el presente caso, al ser los herederos menores de edad sujetos a patria potestad y, dado el conflicto de intereses existente entre ellos y su madre, debe procederse, de conformidad al nombramiento de defensor judicial.

Recurrente: Alega que se trata de un claro error que ya se cometió en la escritura de compraventa que otorgaron la recurrente y su difunto esposo y que ahora se pretende subsanar.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Como se deduce con toda claridad de los artículos 1, párrafo tercero y 40.d), ambos de la Ley Hipotecaria, la rectificación solicitada de la inscripción exige el consentimiento de su titular o, en su defecto, una resolución judicial en procedimiento seguido contra este titular registral.

Comentario: Fundamenta la Resolución su decisión en base a principios básicos del sistema registral:

1 El artículo 1.3º LH determina que «los asientos del Registro (…) están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley».

2 Consecuentemente con ello, el artículo 40.d) LH determina que «cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial (…)».

3 De acuerdo con lo anterior, es doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

4 Exigiéndose el consentimiento de los herederos del cónyuge causante, que son menores de edad y están representados por su madre, que es la otorgante, claramente existe un conflicto de intereses, pues afecta directamente a los intereses convergentes de madre e hijos que, objetivamente, son potencialmente contrarios. “Por lo tanto, de conformidad con los artículos 236-20 y 224-1 del Código Civil de Cataluña, para proceder a la rectificación solicitada, será preciso el nombramiento de defensor judicial que actúe en representación de las menores, para prestar el consentimiento de todos aquellos que se verían afectados con la rectificación de la inscripción”. (JAR)

427.( ) SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO POR USUCAPIÓN SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE SIN NOMBRAR ADMINISTRADOR JUDICIAL

Resolución de 6 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santa Coloma de Farners a inscribir una sentencia firme en procedimiento seguido contra los ignorados herederos del titular registral de una participación indivisa. 

Resumen: en los casos en que interviene la herencia yacente, toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

Hechos: se presenta a inscripción testimonio de sentencia firme en la que la demanda se dirige contra los ignorados herederos de los susodichos propietarios, en situación procesal de rebeldía procesal.

La Registradora califica negativamente pues al seguirse el procedimiento contra ignorados herederos con carácter genérico, toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en el artículo 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil o bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia. Además en el presente caso no consta la forma en que se han producido las notificaciones a los herederos ignorados, ni si se ha llevado a cabo una investigación sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de los titulares registrales.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina sobre el particular: en los casos en que interviene la herencia yacente, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. La exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. (ER)

428.* CANCELACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 6 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alcobendas n.º 2, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo.

Resumen: La cancelación de las anotaciones de embargo se rige por las reglas generales en orden a la existencia de consentimiento de su titular o en su defecto resolución judicial firme en procedimiento seguido contra él, pese a no gozar éstas de la protección de la fe pública registral e inoponibilidad de lo no inscrito.

Hechos: Se presenta en el registro una sentencia dictada en un procedimiento penal por alzamiento de bienes que ordena “la nulidad de todas las escrituras notariales y anotaciones de los registros de la propiedad relativas a Transmisiones Patrimoniales realizadas por una entidad con posterioridad a la suscripción de la póliza mercantil de 27 de octubre de 2008”.

El registrador, canceló las inscripciones practicadas a favor de los querellados, pero no una anotación preventiva de embargo practicada a favor de persona distinta y ajena al proceso penal.

El recurrente entiende que, dado que han sido declaradas nulas las citadas transmisiones, las anotaciones de embargo que se han practicado sobre las fincas en que se han declarado nulas las transmisiones, deberían ser canceladas igualmente.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: En el presente expediente nuestro CD deja claro que la desestimación se basa en tres motivos:

  1. Que la sentencia ordena únicamente “la cancelación de los asientos derivados de transmisiones inmobiliarias y anotaciones de los registros de la Propiedad relativas a transmisiones patrimoniales realizadas” sin que ello comprenda las anotaciones preventivas de embargo al no participar éstas de la naturaleza de las transmisiones inmobiliarias.
  2. Porque a pesar de que el embargo va dirigido contra uno de los propietarios querellados está practicado a favor de personas que no han sido parte en el procedimiento, dando así cumplimiento al principio constitucional de tutela judicial efectiva, manifestado en el ámbito registral en el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
  3. Y finalmente, por no tratarse de un supuesto en el que es posible la cancelación de anotaciones de embargo sin necesidad de mandamiento específico del juzgado que lo ordenó, frente a la regla general del artículo 84 de la LH, como son los casos de ejecución de una hipoteca o embargo anterior, o del ejercicio de una opción de compra.

Comentarios: Aparte de las razones que señala el CD para no cancelar la anotación de embargo, realmente su no cancelación está en la misma actitud del querellante, pues si este hubiera pedido la anotación de la querella que por afectar a bienes inmuebles hubiera sido posible, la anotación posterior a esa anotación en el proceso penal y podría haber sido cancelada. Dada la situación del registro, el principio de tutela judicial efectiva imposibilita la cancelación de la anotación si no es por los cauces ordinarios.(MGV)

429.** CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA

Resolución de 6 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Telde n.º 1, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo y de asientos posteriores, al estar ya caducada la anotación. 

Resumen: No cabe cancelar las cargas posteriores a la anotación de embargo que motiva el procedimiento de ejecución cuando al tiempo de presentación del mandamiento en el Registro, la anotación ya estaba caducada por transcurso del plazo de vigencia.

Hechos: se presenta a inscripción mandamiento dictado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales en el que se ordena la cancelación de la anotación de embargo trabado en dicho procedimiento y de los asientos posteriores.

El registrador califica negativamente toda vez que la anotación preventiva había caducado antes de que la documentación calificada fuese presentada en el Registro de la Propiedad.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina al respecto que puede ser sintetizada de la siguiente forma:

1º. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico.

2º. Los asientos posteriores mejoran su rango y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª RH si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad.

3º. Caducada la anotación no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda.

4º. El artículo 175 RH prevé́ la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente.

5º. La Ley Hipotecaria no contempla la prórroga de la anotación preventiva como consecuencia de la expedición de la certificación de cargas. El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas no implica ni su conversión en otra anotación ni su prorroga, ya que las anotaciones sólo se prorrogan en la forma establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

6º. Aun cuando a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, el hecho de que se dicte la resolución judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad. Podría haberse dictado mandamiento judicial ordenando la prórroga de dicha anotación preventiva, en cuyo caso hubiera subsistido registralmente la preferencia del proceso de ejecución entablado y sus consecuencias últimas sobre esas cargas posteriores, y sería indudable la eficacia cancelatoria del mandato dictado por el juez que conoció de aquél.

7º. En definitiva, el registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al contenido registral en el momento de la presentación del título. (ER)

433.** HERENCIA EN VIRTUD DE DOCUMENTO NOTARIAL FRANCÉS. TÍTULO SUCESORIO

Resolución de 17 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Escalona a inscribir un acta de herencia recibido por notario de Louviers (Eure, Francia). (IES)

RESUMEN:  Es preciso el juicio del notario sobre el titulo sucesorio, a los efectos del artículo 14 de la Ley Hipotecaria. La Ley 29/2015, de 30 de junio exige en sus artículos 56 y 60 el cumplimiento del principio de equivalencia y la disposición final tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, cuando se trata de documentos públicos desjudicializados en España –como la declaración de herederos– reproduce la exigencia del cumplimiento del principio de equivalencia.

Hechos:  Se pretende la inscripción de un documento francés notarial denominado «certificado de sucesión», a modo de testimonio en relación en el Derecho español, que sin apostillar ni establecer juicio de ley alguno, acompaña un documento de partición de bienes. El causante, intestado, fallece el día 27 de enero de 2010. Fallece dejando esposa e hijos de dos matrimonios. La finca sobre la que se solicita inscripción por título sucesorio, consta inscrita a favor del causante y su esposa, hoy viuda, con carácter ganancial. El causante, según dicha inscripción, era titular de un pasaporte español expedido por el Consulado de España en París válido hasta el año 2000, residente en Francia lo que asimismo se acredita.

Registrador:  observa cuatro defectos concretos:

1º) de carácter formal, en «la traducción jurada presentada falta la última hoja, ya que se numeran todas ellas desde el 1 a 27 y falta la página 27. No se justifica esa falta. Además, el documento original tiene un anexo que no se ha traducido y que forma parte del texto».

2º) No se aporta acta de declaración de herederos abintestato o documento equivalente según la legislación francesa. Solo se ha aportado el referido «certificado de herencia» que no tiene la apostilla de La Haya ni hay prueba de que sea el documento pertinente.

3º)  No se acredita la representación del Sr. J. C. G”. pues el documento presentado se remite a un poder por instrumento privado que no se aporta y del que no se especifica su contenido. De la traducción parcial que se ha presentado no resulta que el notario francés se pronuncie sobre la suficiencia de ese documento privado.

4º) Es preciso que se aporte número de identificación fiscal de la viuda.

Se solicita calificación sustitutoria que considera que no debe mantenerse el tercer defecto de la nota.

Dirección general.

No es aplicable por razón de la fecha del fallecimiento el Reglamento (UE) n.º 650/2102, de 4 de julio (artículo 83). Será por tanto la ley nacional del causante la que rija la sucesión, conforme al artículo 9.8 del Código Civil.

El causante, según se manifiesta en el testimonio o certificado presentado, era de nacionalidad francesa, casado en régimen legal de adquisiciones francés con su hoy su viuda, no coincidiendo con lo que resulta del Registro de la Propiedad español, extremo que debe ser clarificado.

Tampoco consta juicio alguno del notario sobre el titulo sucesorio, a los efectos del artículo 14 de la Ley Hipotecaria.

La Ley 29/2015, de 30 de junio, de cooperación jurídica internacional, exige en sus artículos 56 y 60 el cumplimiento del principio de equivalencia en su eficacia en el país de origen y disposición final tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, cuando se trata de documentos públicos desjudicializados en España –como la declaración de herederos no presentada para su calificación – reproduce la exigencia del cumplimiento del principio de equivalencia.

Confirma el primer defecto. El texto debe ser completo y estar traducido.

Confirma el segundo defecto. No se aporta acta de declaración de herederos abintestato o documento equivalente según la legislación francesa. Se ha aportado un «certificado de herencia» que no tiene la apostilla de La Haya ni hay prueba de que sea el documento pertinente. La ausencia de título sucesorio, conforme al artículo 14 de la ley Hipotecaria, impide la inscripción.

El cuarto defecto debe ser confirmado, no consta el NIE en la escritura calificada siendo la identificación fiscal un requisito de la «lex rei sitae».

Por último, la calificación sustitutoria considera que no debe mantenerse el tercer defecto de la nota, –«no se acredita la representación del Sr. J. C. G. pues el documento presentado se remite a un poder por instrumento privado que no se aporta y del que no se especifica su contenido. De la traducción parcial que se ha presentado no resulta que el notario francés se pronuncie sobre la suficiencia de ese documento privado»– Por lo tanto, dada la necesaria limitación del recurso con la calificación recurrida, deben ser mantenidos los defectos primero, segundo y cuarto de la calificación. En cuanto la calificación sustitutoria no confirma el tercer defecto, no puede ser éste abordado. Todo ello sin perjuicio, de que, presentado nuevamente el título a inscripción, el registrador pueda emitir nueva calificación. (IES)

434.*** RESEÑA DE PODER ESPECIAL NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.

Resolución de 17 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a inscribir una escritura de carta de pago de un préstamo y cancelación de hipoteca.

Resumen: Cuando se otorgan escrituras para las que se hace uso de poderes de sociedades no inscritos en el Registro Mercantil no es necesario que el notario autorizante de la escritura refleje los datos identificativos del otorgante del poder ni el cargo que ostentaba para otorgarlo, conforme a la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Hechos: Una apoderada de una sociedad con poder especial para un acto concreto otorga una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca. La notario autorizante reseña los datos identificativos del poder sin incluir el nombre del representante de la sociedad otorgante del poder y su cargo, y emite el juicio de suficiencia.

El registrador suspende la inscripción alegando que, al tratarse de un poder de una sociedad no inscrito, han de reseñarse los datos identificativos del otorgante de dicho poder en nombre de dicha sociedad, y cuál es el cargo o documento que legitima a dicha persona para otorgar el poder.

La notaria autorizante recurre y argumenta que no es necesario reseñar los extremos exigidos por el registrador conforme a  la reciente sentencia 643/2018, de 20 de noviembre del Tribunal Supremo, de la que resulta que “corresponde al notario autorizante el juicio de suficiencia, que incluye el examen de la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación”, y “dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia”, y “sin que el registrador pueda revisar este juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante”.

Añade que la sentencia 661/2018 de 22 de noviembre del TS, en la misma línea que la anterior, ha creado jurisprudencia sobre dicho punto, superando la doctrina que la DGRN tenía anteriormente.

La DGRN revoca la calificación.

Doctrina: Después de reconocer el cambio de criterio varias veces de la doctrina de la DGRN, declara que, conforme a la jurisprudencia reciente del TS, en la reseña de los poderes no inscritos de sociedades mercantiles no es necesario precisar los datos del otorgante del poder ni del cargo que ostenta.

En consecuencia, considera adecuada a la ley y a dicha jurisprudencia la reseña del poder realizada por la notaria recurrente, tal como ha sido expresada, y añade que dicho juicio de suficiencia no puede entenderse referido únicamente a las facultades enumeradas en el poder, sino al apoderamiento como tal y a su consideración de título válido que atribuye facultades suficientes para el otorgamiento de la escritura. (AFS)

435.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD CONVENCIONAL.

Resolución de 10 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alcoy, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca por caducidad en virtud de instancia privada.

Resumen: La cancelación de la hipoteca basada en una “caducidad convencional” requiere que se de exacto cumplimiento a lo pactado para ello en la escritura de constitución de la misma.

Hechos: se presenta en el registro instancia privada por la que se solicita la cancelación de  una hipoteca por caducidad, al amparo de lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

En la escritura de constitución de la hipoteca, inscrita en el Registro, se hizo constar lo siguiente: “Cancelación de la hipoteca. La hipoteca se extinguirá a los seis años contados desde la fecha de formalización de la presente escritura. Transcurrido este tiempo sin que conste en el Registro de la Propiedad el ejercicio de acción hipotecaria, podrán los dueños de las fincas pedir, por sí mismos, la cancelación de la hipoteca por acta notarial, previa justificación de haber requerido en forma fehaciente a IDEA (el acreedor), con un mes de antelación, al objeto de que manifieste cualquier causa de oposición a la cancelación, y todo ello siempre y cuando éste último no hubiera manifestado oposición alguna a la misma”.

El registrador, suspende la inscripción por no haberse justificado el previo requerimiento fehaciente al acreedor y su posterior autorización para la cancelación, dados los términos concluyentes que resultan de la escritura e inscripción de la hipoteca sin que sea suficiente para ello la mera voluntad del solicitante.

La recurrente considera que el plazo de seis años de caducidad convencional inscrito es un plazo de caducidad de la hipoteca automático y que al estar ya cumplido no es necesario ningún requisito más para la cancelación de la hipoteca.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: La hipoteca, como derecho real, puede ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria únicamente durante su vigencia, y  quedando extinguido una vez vencido dicho plazo, salvo que estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento.

No obstante, reconoce la DG que no siempre es fácil decidir si el plazo señalado es de duración de la hipoteca misma, o si se trata de definir el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél.

A estos efectos es fundamental diferenciar la extinción de la hipoteca -por transcurso de 6 años desde la fecha de la escritura-, de su cancelación, con exigencia de acta notarial, previa justificación de haber requerido de forma fehaciente al acreedor, con un mes de antelación, al objeto de que manifieste cualquier causa de oposición a la cancelación.

Es por lo anterior que para la cancelación registral de la hipoteca por transcurso de un plazo convenido, se precisa que se dé exacto cumplimiento a lo acordado por las partes para su cancelación, ya que, en caso contrario, la cancelación debe realizarse como ordena imperativamente el artículo 82 LH.

Comentarios: En el caso que nos ocupa, pese al transcurso de los 6 años pactados desde la constitución de la hipoteca, para su extinción, no se había dado cumplimiento a lo pactado en la misma, para su cancelación, lo que nuestro CD considera requisito imprescindible para proceder a su cancelación. Es decir que la hipoteca se habría extinguido, pero para cancelarla, fuera de los cauces ordinarios, era preciso el cumplimiento de lo convenido. (MGV)

436.** COMPRAVENTA. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Resolución de 16 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mataró n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: En la compraventa de viviendas en edificios que no sean de nueva construcción, el adquirente puede renunciar o exonerar al transmitente de la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética, que no es necesaria para autorizar la escritura de compraventa ni para su inscripción.

Hechos: Se cuestiona si es o no inscribible una escritura de compraventa de una finca urbana destinada a vivienda, en la que no se aporta el certificado de eficiencia energética aunque se expresa que el transmitente se obliga a obtener y aportar el certificado de eficiencia energética a la mayor brevedad posible de lo que se dejará constancia en dicha escritura mediante diligencia.

Registrador: Señala como defecto que falta acompañar el certificado de eficiencia energética.

Notario: Alega que no existe precepto específico dentro del RD 235/2013, de 5 de abril, que exija la aportación del certificado de eficiencia energética junto a la escritura presentada para poder ser inscrita; que la consecuencia prevista para la no exhibición del certificado sería la de una sanción administrativa de acuerdo con la normativa para la defensa de consumidores y usuarios; que dicha exhibición no es necesaria para el otorgamiento de la escritura de compraventa ni para la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad.

Resolución: Estima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Conforme a la RDGRN de 20 de marzo de 2019 (BOE 9 de abril de 2019), cabe concluir que de ninguno de los preceptos “… resulta prohibición alguna de (…) renunciar al derecho o exonerar de la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios el certificado de eficiencia energética (…). Y es que, como ha alegado el notario autorizante, el certificado de eficiencia energética sólo suministra información al adquirente (…), y, dado que no hay prohibición determinada, el adquirente puede renunciar a dicha información o exonerar al transmitente de la obligación de proporcionarla.

A diferencia de otras normas reguladoras de derechos concedidos a consumidores o a los particulares en general, en la regulación de la puesta a disposición de los compradores o usuarios del certificado de eficiencia energética cuando se trate de los edificios que no sean de nueva construcción, no existe una exclusión de esa renuncia o exoneración. Así en el artículo 10 de la Ley para la Defensa de Consumidores y Usuarios se ha establecido de forma expresa que son irrenunciables los derechos concedidos por la misma; y en los artículos 26.2 y 28.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en los que se exige de forma expresa que se testimonien en las escrituras correspondientes las licencias para segregaciones y divisiones de fincas y para la declaración de obra nueva en construcción. Pues bien, en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, no existe una prohibición parecida. (JAR)

437.** EXCESO DE CABIDA E INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. FINCA EN DOS MUNICIPIOS. DUDAS DE IDENTIDAD. CALIFICACIONES SUCESIVAS CON NUEVOS DEFECTOS.

Resolución de 16 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: La calificación sucesiva ha de ser unitaria, pero debe de prevalecer siempre el principio de legalidad. Para rectificar cabida e inscribir una representación gráfica alternativa tiene que haber una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir que justifiquen que se trata de un error inicial, pues en otro caso estarán justificadas las dudas y habrá que acudir al procedimiento de inmatriculación de la mayor cabida.

Hechos: Mediante acta notarial se declara un exceso de cabida de una finca que figura inscrita con 44.029 m2 en un término municipal A y ahora pasa  a tener 64662 m2, parte de ellos en otro término municipal B, perteneciente además a otro Registro. Se solicita la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 LH para inscribir dicho exceso y la representación gráfica alternativa a la catastral.

El registrador en una primera calificación suspende la tramitación del expediente registral solicitado regulado en el artículo 199 artículo LH pues ha de describirse la parte radicada en cada municipio; posteriormente, subsanado el defecto anterior, en una segunda calificación deniega la tramitación de dicho expediente pues considera que la mayor superficie  resultante del Acta no es, en sentido estricto, un exceso de cabida sino un intento de inmatriculación de esa mayor superficie por las razones que aduce, especialmente la relativa a estar parte de la finca radicada en otro término municipal que no figuraba antes en el Registro.

El interesado recurre y se queja de la falta de calificación unitaria, pues en la segunda calificación se alega un defecto que no se recogía en la primera.

En cuanto a las dudas de identidad, por haber dos porciones de terreno en dos términos municipales distintos, señala que ello puede ser debido a que se han rectificado los términos municipales en 1955 y la inscripción es de 1877; argumenta también que siendo la realidad física y catastral incontestable (pues refleja prácticamente la misma superficie que consta en el acta notarial) no se entiende qué dudas de identidad de la finca puede haber.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Aunque la regla general es que la calificación registral tiene que ser unitaria, están justificadas calificaciones sucesivas distintas si ha caducado el asiento de presentación o si se presentan nuevos documentos durante el plazo de vigencia del asiento de presentación. En todo caso debe de prevalecer el principio de legalidad sobre el de calificación unitaria aunque se aleguen nuevos defectos extemporáneos.

La rectificación de cabida solo puede configurarse como la rectificación de un dato registral erróneo referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, pues fuera de esos casos hay que acudir a la inmatriculación de la mayor cabida.

En los expedientes para rectificación de cabida e inscripción de la representación gráfica alternativa, es presupuesto de aplicación de cualquier procedimiento para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir, y en este caso no se aprecia esta correspondencia.

Sin embargo no pueden entenderse justificadas las dudas de identidad del registrador basadas en el lapso comprendido entre la expedición de la certificación técnica acreditativa de la cabida de la finca y la presentación del acta solicitando la rectificación registral. (AFS)

438.** CONCURSO: COMPETENCIAS DEL JUEZ APROBACIÓN REMATE Y CANCELACIÓN CARGAS.

Resolución de 18 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 9 a practicar la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dictados en la fase de liquidación del concurso de la titular registral de la misma. 

Resumen: Es el letrado de la Administración de Justicia el encargado de los diversos trámites de la ejecución incluida la aprobación del remate y de la adjudicación pero corresponde al Juez aprobar el remate mediante auto y esta cuestión cae dentro de la calificación del Registrador con arreglo al artículo 8 Ley Concursal. También corresponde al juez del concurso, y no al letrado de la Administración de Justicia, según resulta del artículo 149.5 de la Ley Concursal, ordenar la cancelación de las cargas correspondientes como consecuencia de la enajenación.

Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación dictados por la letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de lo Mercantil en el que se tramita el concurso.

El Registrador califica negativamente porque la competencia para aprobar el remate y ordenar la cancelación de las cargas corresponde al juez del concurso y no a la letrada de la Administración de Justicia.

La DGRN confirma la nota de calificación debiendo destacar:

1) Una vez abierta la fase de liquidación del concurso, las reglas legales de liquidación de los bienes y derechos del concursado se contienen en el artículo 149 de la Ley Concursal.

2) En este caso en que la finca en cuestión no está incluida en el conjunto de los establecimientos, explotaciones y otras unidades productivas del deudor, se ha de enajenar, según su naturaleza, conforme a las previsiones contenidas en el plan de liquidación y, en su defecto, por las disposiciones establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento de apremio (artículo 149.2 de la Ley Concursal).

3) Es el letrado de la Administración de Justicia el encargado de los diversos trámites de la ejecución incluida la aprobación del remate y de la adjudicación pero corresponde al Juez aprobar el remate mediante auto y esta cuestión cae dentro de la calificación del Registrador con arreglo al artículo 8 Ley Concursal. También corresponde al juez del concurso, y no al letrado de la Administración de Justicia, según resulta del artículo 149.5 de la Ley Concursal, ordenar la cancelación de las cargas correspondientes como consecuencia de la enajenación. (ER)

439.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS.

Resolución de 18 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cuéllar, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Resumen: en los expedientes notariales de dominio para reanudación del tracto sucesivo interrumpido no es necesario que el notario ordene la cancelación de inscripciones contradictorias porque no lo exige el artículo 208 LH pues el acta notarial por la que se finaliza el procedimiento tiene por sí misma virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato expreso.

Hechos: Se tramita un expediente de dominio mediante Acta Notarial para reanudar el tracto  interrumpido de una finca, que finaliza positivamente.

La registradora suspende la inscripción pues considera que el notario tiene que ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias en base a lo dispuesto en el artículo 286 RH, a pesar de que lo considera tácitamente derogado.

El notario autorizante recurre y alega que, efectivamente, el artículo 286 RH está derogado y que el artículo 208 LH no exige que el notario ordene la cancelación de las inscripciones contradictorias por lo que ha de aplicarse el viejo brocardo latino  “ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit”, (es decir, donde la ley quiso lo dijo, donde no quiso guardó silencio).

La DGRN revoca la calificación.

Doctrina: El artículo 286 RH está tácitamente derogado, por lo que no es exigible en los expedientes notariales de dominio para reanudación del tracto sucesivo interrumpido que el notario ordene la cancelación de inscripciones contradictorias porque no lo exige el artículo 208 LH.

El acta notarial por la que se finaliza el procedimiento tiene por sí misma virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato expreso, pero el registrador tiene que cancelar la inscripción contradictoria, conforme  a lo dispuesto en el artículo 76 de la Ley Hipotecaria. (AFS)

440.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE FUTURO DOMINIO PÚBLICO (VIAL).

Resolución de 18 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por existir dudas sobre la posible invasión de dominio público.

Resumen: La mera previsión en el planeamiento urbanístico de que una finca ha sido destinada a viales, no implica la pertenencia al dominio público hasta tanto no exista el acto formal de expropiación o cesión de tales terrenos. Fundamentación de la calificación: Las dudas sobre una posible invasión del dominio público han de ser expresadas, detalladas y motivadas suficientemente.

Hechos: Mediante escritura se formaliza la adjudicación hereditaria de una finca, respecto de la cual se solicita su inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

La registradora suspende su inscripción por existir dudas sobre posible invasión de dominio público.

Para intentar disipar tales dudas se aporta certificado municipal, en el que se hace constar que «no caso que nos ocupa, o plano parcelario catastral e o piano do PXOM non coinciden xa que a aliñación debuxada no PXOM reserva para víais a superficie desta parcela»(sic).

A la vista de ello, la registradora solicita informe al Ayuntamiento indicando que «al no expresar claramente dicha certificación si existe o no oposición a la inmatriculación de dicha finca, o si la misma invade parcial o totalmente dominio público, solicita información expresa de si por parte de ese Ayuntamiento hay oposición a dicha inmatriculación», con expresa advertencia de que en caso no remitirse el informe en plazo o no ser dicho informe claramente obstativo de la inmatriculación, «se continuará con el trámite inmatriculador conforme al procedimiento ordinario, sin perjuicio de las notificaciones que en su caso procedan».

Transcurrido un mes desde la recepción de la solicitud sin obtener respuesta extiende nota de calificación objeto del presente recurso por la que se resolvió no practicar los asientos solicitados, por el motivo de que “existen dudas de que la finca invada el dominio público, habiéndose aportado informe urbanístico del Ayuntamiento del que resulta que la parcela está reservada para viales y solicitado oportuno informe para la concreción de si implica o no la invasión de dominio público se siguen manteniendo las dudas antes mencionadas”.

Los recurrentes alegan, que no se motiva ni hace juicio crítico relativo falta de contestación del Ayuntamiento, por lo que entiende que se les está negando conocer el expreso motivo generador de las dudas acerca de la afección o no del dominio público y que la mera previsión para viales en el Plan general de Ordenación Urbana no implica la pertenencia al dominio público hasta tanto no exista el acto formal de expropiación o cesión de tales terrenos.

Resolución: La Dirección General  estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Para la resolución de este expediente comienza haciendo referencia a lo que dispone el artículo 205 de la Ley Hipotecaria por el que “si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida”.

La DG recuerda que la falta de respuesta no puede equipararse a la no oposición a la inmatriculación, por lo que aunque en la solicitud de informe por parte de la registradora, advertía  que de “no remitirse el informe en plazo o no ser obstativo de la inmatriculación, se continuará con el trámite conforme al procedimiento ordinario”, no se puede aplicar tal automatismo, ya que la procedencia o no de la inmatriculación va a depender de que “el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público”, en cuyo caso  “ha de expresarlas, detallarlas y motivarlas suficientemente en su nota de calificación negativa” a diferencia de la recurrida que no motiva las razones fácticas o jurídicas fundamentan sus dudas.

Asimismo reitera, como en expedientes anteriores, que la mera afectación de una finca para ser destinada a viales  no va a implicar el carácter demanial de la misma, antes de producirse el acto formal de cesión y aceptación por la Administración cesionaria.

Comentarios: Se ha de tener en cuenta que la intervención requerida a la Administración por el mencionado artículo es un mero informe y no de resolución de ningún procedimiento administrativo por lo que su falta de respuesta nunca se va a considerar como una resolución favorable por vía de silencio administrativo ya que esta técnica no rige en materia de nulidad o validez de los actos sujetos al derecho privado y también por estar excluido el sentido favorable del silencio en este caso por el artículo 24 de la ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Publicas.(MGV)

441.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA POR INSTANCIA. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.

Resolución de 18 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de descripción de finca solicitada en instancia privada.

Resumen: El exceso (disminución) de cabida, sólo permite la corrección de un dato mal reflejado al inmatricular la finca, sin que pueda alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

Hechos: Por medio de instancia privada, con firmas legitimadas notarialmente, los titulares registrales de una finca solicitan la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral y consecuente rectificación de su descripción, pasando de 262 metros cuadrados –según consta en el Registro por inmatriculación – a 718 metros cuadrados.

El registrador lo deniega, sin iniciar las actuaciones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por entender que la finca constaba perfectamente identificada en su ubicación y superficie desde su inmatriculación en base a datos catastrales sin que sea posible ahora georreferenciarla con una superficie y una geometría distintas, lo que puede encubrir la pretensión de inmatricular y agrupar terreno circundante.

El recurrente alega que ya en el título inscrito se hizo constar, tras la descripción de la finca con 262 metros, que «a efectos no registrales manifiestan los comparecientes que la superficie de solar de la casa antes descrita es de 425 metros cuadrados». Afirmando asimismo en el escrito del recurso que le habían comprado “a un vecino el terreno que linda con el camino vecinal”.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: La DG comienza haciendo referencia a su doctrina por la cual “la registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral” y fuera de este supuesto “la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional”.

Como sabemos el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, para lo que se aplican con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la LH.

Para lo anterior, el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).

Tales dudas se pueden manifestar por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios, siendo correcta la concreta actuación del registrador.

En el caso que nos ocupa la finca se inmatriculó con una determinada superficie basándose en datos catastrales coincidentes lo que hace que el registrador exprese “no dudas, sino la certeza de que con la representación gráfica alternativa aportada se altera la geometría de la finca inscrita”.

Ante lo que la DG declara que “la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, y que, además, resulta de las propias afirmaciones del recurrente”.

Comentarios: En el presente expediente el recurrente alega que ya en el título se expresó que la finca tenía una mayor superficie, lo que no altera la resolución de la DG al considerarla una mera mención, sin sustento documental gráfico alguno y tampoco con la que ahora se pretende hacer constar, por tanto el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente. (MGV)

443.** EMBARGO ADMINISTRATIVO CONTRA LA HERENCIA YACENTE.

Resolución de 18 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Ponferrada n.º 1, por la que se suspende la anotación de embargo ordenada en mandamiento. 

Resumen: El artículo 166 RH regula los requisitos de extensión de las anotaciones de embargo seguidos contra herederos indeterminados o determinados del titular registral. Aplica el principio de tracto sucesivo si bien con la peculiaridad de que los bienes no constan aun inscritos a favor de los demandados.

Hechos: se presenta mandamiento expedido dentro de procedimiento administrativo de apremio, ordenando el embargo de la «cuota global que a la herencia yacente de don M. N. J. (…), le corresponda en la masa patrimonial de la sociedad conyugal que formaba el citado M. N. J. (…), con doña P. A. J. (…), disuelta y pendiente de liquidación», sobre veinte fincas registrales, en las que aparecen como titulares de un 50% don J. M. N. y su esposa doña J. P.A., con carácter ganancial y el resto consta inscrito a favor de don J. L. y doña M. I. M. P. hijos de los anteriores, en cuanto al dominio de un 25% cada uno, con carácter privativo.

La Registradora califica negativamente por haber apreciado los siguientes defectos:

1º. No resulta establecido con demasiada claridad el nombre del deudor cuyo impago supone el inicio del procedimiento.

2º. La documentación presentada no cumple todas las previsiones exigidas por nuestra legislación hipotecaria, en especial, el artículo 166 RH siendo necesario aportar el certificado de defunción, el título sucesorio y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad de don J. M. N. a los efectos de acreditar la existencia de herederos determinados o indeterminados, es necesario determinar sin duda que éste es el deudor de la deuda reclamada, si su fallecimiento se produjo antes o después de iniciado el procedimiento, que se concrete, de acuerdo con los principios de legalidad y especialidad, qué derechos son objeto de embargo y se haga constar la fehaciente notificación del procedimiento a los cotitulares de las fincas, y en caso de ser bienes gananciales, al cónyuge del deudor. Para el caso de que nos encontráramos ante un supuesto propiamente dicho de herencia yacente habría que valorar la necesidad o no también de designar un administrador judicial, para queden a salvo los derechos del titular registral en el supuesto de que nadie le represente convenientemente de cara a la salvaguarda de sus derechos dentro del procedimiento iniciado.

La DGRN estima parcialmente y revoca la nota de calificación de la registradora salvo en lo relativo a la acreditación del fallecimiento del cónyuge del deudor y señala que:

I. EN CUANTO AL ARTÍCULO 166 RH.

– El artículo 166 RH regula los requisitos de extensión de las anotaciones de embargo seguidos contra herederos indeterminados o determinados del titular registral. Aplica el principio de tracto sucesivo si bien con la peculiaridad de que los bienes no constan aun inscritos a favor de los demandados.

– La calificación del registrador del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) será distinta en cada uno de los supuestos siguientes:

a) procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido antes o durante el procedimiento.

b) procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral, y,

c) procesos ejecutivos por deudas de herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral.

a) Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes de iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (artículo 166.1.ª, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios.

b) Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes de iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de herederos ciertos y determinados, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador que la demanda se ha dirigido contra éstos, indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1.ª, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario). En definitiva, deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.

c) En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados –herencia yacente–, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.

En los supuestos de herencia yacente, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

– Tratándose de un procedimiento de apremio administrativo debe además tenerse en cuenta la normativa específica que le es de aplicación, en particular, el 35.4 de la Ley General Tributaria.

– En el caso de este procedimiento, como se ha dicho anteriormente, se persiguen deudas en concepto de impago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, siendo aplicables los artículos 63 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el artículo 127 del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación.

II. EN CUANTO AL OBJETO DEL EMBARGO.

Es doctrina reiterada que ni en la fase en que la sociedad de gananciales está vigente, ni cuando ya está disuelta pero todavía no liquidada, corresponde a cada uno de los cónyuges, o a sus respectivos herederos, una cuota indivisa sobre cada bien ganancial, sino que el derecho de cada uno de ellos afecta indeterminadamente a los diferentes bienes incluidos en esa masa patrimonial, sin atribución de cuotas ni posibilidad de pedir la división material. Solo a través de la liquidación será posible atribuir a cada partícipe en dicha comunidad titularidades concretas sobre bienes determinados o sobre cuotas indivisas de los mismos.

En caso de embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (cfr. artículo 166.1.ª, «in fine», del Reglamento Hipotecario).

Por otro lado, el artículo 170 de la Ley 58/2003, diligencia de embargo y anotación preventiva, señala:

«1. Cada actuación de embargo se documentará en diligencia, que se notificará a la persona con la que se entienda dicha actuación. Efectuado el embargo de los bienes o derechos, la diligencia se notificará al obligado tributario y, en su caso, al tercero titular, poseedor o depositario de los bienes si no se hubiesen llevado a cabo con ellos las actuaciones, así como al cónyuge del obligado tributario cuando los bienes embargados sean gananciales y a los condueños o cotitulares de los mismos».

En el caso resuelto, doña J. P. A. ha fallecido, pero no se cita la fecha de fallecimiento ni se acompaña el certificado de defunción de la citada persona. No se especifica si en este caso está aceptada su herencia ni realizada operación alguna en cuanto a la partición hereditaria, aunque se notifica a su herencia yacente. (ER)

445, 446, 447 Y 448.*** VÍA PECUARIA. FUTURO DESLINDE. NOTA AL MARGEN DE FINCA COLINDANTE.

Resolución de 19 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almagro, por la que se deniega la práctica de una nota marginal. 

Resumen: No cabe practicar nota marginal en finca colindante con vía pecuaria, para advertir a terceros de dicha colindancia, sin que ni siquiera se haya iniciado el procedimiento de deslinde.

Hechos: La Administración titular de una vía pecuaria, que no está deslindada y sin que ni siquiera se haya iniciado el procedimiento de deslinde, pretende que se practique nota marginal sobre una finca colindante con la finalidad de advertir de que colinda con una vía pecuaria y de las posibles consecuencias que pudieran derivarse sobre esta finca caso de un eventual deslinde futuro.

Registrador: Deniega la operación solicitada porque considera que sólo procedería la nota marginal una vez iniciado el procedimiento de deslinde con intervención del titular registral; y porque fuera de este supuesto, la nota solicitada no se encuentra prevista en el ordenamiento jurídico.

Administración recurrente: Alega que estas notas son imprescindibles, ante la falta de inscripción de las vías pecuarias, para evitar que surjan terceros de buena fe protegidos conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que supondría una pérdida de patrimonio público.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 La publicidad registral del procedimiento de deslinde sólo se contempla legalmente (i) una vez iniciado el procedimiento de deslinde (ii) e intervención de los interesados (vgr. Art. 8, apdo. 5, de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias: según el cual, será el órgano que tramita el expediente de deslinde quien solicite la práctica de la nota marginal cuando en el curso del procedimiento se aporten por los interesados títulos inscritos).

2 Añade la Resolución que la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde ni está prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco en la normativa general de las Administraciones Públicas (vgr. en el procedimiento de deslinde previsto en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre (cfr. artículo 52), también se contempla la publicidad registral una vez iniciado dicho procedimiento.

3 Dice, por último, que tal conclusión no se altera por el hecho de que el registrador haya comunicado a la Administración competente la tramitación de un procedimiento de rectificación de finca inscrita (ex. art. 201.3 LH), pues, a diferencia de otros supuestos (como ocurre en el caso del artículo 28.4 de la Ley de Suelo), no prevé este precepto que las comunicaciones efectuadas motiven una posterior respuesta que deba hacerse constar por nota marginal.

Y añade la Resolución: “… Distinto sería el supuesto en el que se hubiese pretendido la inscripción de una representación gráfica ya que en el expediente correspondiente la administración habría podido formular oposición si efectivamente tal representación pudiera invadir el dominio público…”.

Conclusiones:

1 La falta de un deslinde de la vía pecuaria, realizado con el procedimiento y garantías legalmente previstas, impide que puedan aplicarse a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde (RDGRN 19 de julio de 2018).

2 Entre las garantías previstas para los procedimientos administrativos es de capital importancia que los titulares afectados hayan tenido intervención en los mismos, y muy concretamente los titulares registrales, quienes por el principio del tracto sucesivo y la legitimación registral no podrán verse registralmente afectados por una resolución administrativa sin que hayan tenido intervención en el procedimiento correspondiente. (JAR)

449.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CONCURSO DE ACREEDORES. BENEFICIO DE EXONERACIÓN DEL PASIVO INSATISFECHO.

Resolución de 20 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 6 a cancelar una inscripción de hipoteca. 

Resumen: la cancelación de una hipoteca requiere escritura pública o sentencia firme en la que el Juez ordene expresamente la cancelación de la inscripción.

Hechos: en el año 2009 se constituye hipoteca sobre una finca registral en garantía de un préstamo. Los deudores, tras un infructuoso intento de acuerdo extrajudicial de pagos, promovieron sendos procedimientos de concurso de acreedores. Dichos procedimientos concluyeron cada uno de ellos mediante auto del juez de lo Mercantil por el que se reconoce a los concursados el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho, siendo definitivo el beneficio y se indican los acreedores y las cantidades que integran el pasivo no satisfecho al que alcanza la exoneración. La propietaria de la finca, mediante la oportuna instancia acompañada de los mencionados autos judiciales, solicita la cancelación de la hipoteca.

La registradora suspende la cancelación solicitada por las siguientes razones:

1º. Es necesario, además de que la resolución judicial lo ordenara explícitamente, indicando la finca y la inscripción que debe cancelarse, que constara que el titular registral de la hipoteca ha sido parte en el procedimiento, por aplicación del principio de tracto sucesivo y que se le ha notificado que su hipoteca va a ser cancelada.

2º. No se acompaña a los testimonios de los autos ningún mandamiento, y,

3º. En los autos aportados se expresa que «la extinción de los créditos no alcanza a los obligados solidarios, fiadores y avalistas del concursado respecto de los créditos que se extinguen». Podría considerarse que el hipotecante no deudor, en el caso de un préstamo hipotecario, es un fiador hipotecario, al que no alcanza la extinción de los créditos.

La DGRN confirma la calificación ocupándose en esta resolución del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho regulado en el artículo 178 bis LC y destacando la STS de 2 de julio de 2019.

Este beneficio es una solución de segunda oportunidad para las personas físicas, una vez concluido el concurso por liquidación o por insuficiencia de la masa activa.

La cuestión que se plantea es determinar si este beneficio regulado en la Ley constituye o no una causa de extinción de las obligaciones o créditos a que dicho beneficio se extienda.

1) La tesis negativa.

Un sector doctrinal y el Juzgado de lo Mercantil número 7 de Barcelona (el mismo Juzgado que ha dictado los dos autos que son objeto de la calificación impugnada) en su sentencia de 31 de enero de 2018 entiende que el beneficio de exoneración no produce una verdadera extinción de los créditos afectados, sino tan solo los hace inexigibles frente al deudor favorecido por esta medida. Son dos los argumentos a favor de esta tesis:

1) La revocación del citado beneficio en los términos del apartado 7 del artículo 178 bis y,

2) La interpretación literal de los párrafos segundo y tercero del apartado quinto del citado artículo: «Los acreedores cuyos créditos se extingan no podrán iniciar ningún tipo de acción dirigida frente al deudor para el cobro de los mismos. Quedan a salvo los derechos de los acreedores frente a los obligados solidariamente con el concursado y frente a sus fiadores o avalistas, quienes no podrán invocar el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho obtenido por el concursado ni subrogarse por el pago posterior a la liquidación en los derechos que el acreedor tuviese contra aquél, salvo que se revocase la exoneración concedida».

  Si se sigue esta línea interpretativa, hay que entender que el objetivo de esta medida legal no es extinguir de forma absoluta los créditos afectados, sino exonerar al concursado de responsabilidad por ellos. Por eso no surte efectos frente a los obligados solidarios ni frente a los fiadores. Si se tratase de una auténtica causa de extinción de la obligación, los codeudores solidarios también se verían liberados frente al acreedor, como ocurre en los casos a que alude el párrafo primero del artículo 1143 del Código Civil.

2) La tesis positiva.

Frente a la tesis anterior, no faltan autores que consideran que hay que diferenciar entre los dos tipos de exoneración regulados en el artículo 178 bis:

1) La exoneración definitiva del apartado 3.4.º del artículo 178 bis, que extingue de manera absoluta la deuda, provocando por aplicación del artículo 1847 CC la correspondiente extinción de la fianza, siendo solamente aplicable la no extensión del beneficio de exoneración respecto de los fiadores, avalistas y deudores solidarios y,

2) La exoneración provisional a que se refiere el apartado 3.5.º del mismo artículo.

3) La Ley Concursal.

 La Ley Concursal no contiene referencia alguna a los efectos de este beneficio de exoneración respecto del hipotecante no deudor, el cual, al no ser deudor, no puede ser considerado garante análogo al fiador.

– El dueño de la cosa hipotecada carece del beneficio de orden y excusión y no contrae obligación de afianzar, sino que enajena el poder de realización de la hipoteca, que tiene el rango de derecho real ejercitable “erga omnes”».

– No obstante, tanto el fiador como el hipotecante no deudor son garantes de una deuda ajena. El fiador, con toda su responsabilidad patrimonial universal, y, el hipotecante no deudor con la afección del bien hipotecado.

– Tanto en el caso de la fianza como en el de la hipoteca en garantía de deuda ajena, la extinción de la obligación principal produce la extinción de la respectiva garantía accesoria.

4) La cancelación de la hipoteca.

 La cancelación de una hipoteca está sometida a la regla general establecida por el párrafo primero del artículo 82 LH. De acuerdo con esta norma, aunque la obligación asegurada por la hipoteca se haya extinguido, la cancelación de la inscripción requiere que el acreedor titular registral de la garantía otorgue la oportuna escritura pública o que, tras la tramitación de un procedimiento judicial en el que dicho acreedor haya sido parte, se dicte sentencia firme que ordene la cancelación.

En el presente caso se han presentado dos autos de reconocimiento del beneficio de exoneración de pasivo insatisfecho en favor de los deudores hipotecarios, pero sin ningún pronunciamiento expreso sobre la eventual cancelación de la hipoteca siendo necesaria una manifestación terminante e inequívoca por parte del juez sobre tal particular. (ER)

450.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

Resolución de 20 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián de La Gomera, por la que se deniega la inscripción de auto judicial de reanudación de tracto sucesivo.

Resumen: El expediente de reanudación del tracto al suplir el título formal pero no el material exige la justificación de las transmisiones entre el titular registral y el que promueve el expediente.

Hechos: Se presenta en el registro un auto por el que se acuerda, respecto de una finca registral, la reanudación el tracto sucesivo interrumpido.

La finca figura ya inscrita a nombre del promovente del expediente en cuanto a una mitad indivisa, la inscripción del resto de la mitad indivisa fue denegada en su día por falta de previa inscripción.

En el auto, se aclara que el título del que trae causa el promovente sobre la finca es la escritura de compraventa que determinó la inscripción de la otra mitad indivisa a favor del mismo y la denegación de la restante mitad por falta de previa inscripción a favor del transmitente.

La registradora suspende la inscripción por entender que no es título hábil para la reanudación del tracto sucesivo ya que de la consulta del registro no es posible establecer la concatenación de transmisiones que pudieran acreditar el derecho alegado por la interesada sobre la mitad indivisa no inmatriculada.

El recurrente entiende que la registradora no puede revisar la decisión judicial, ni extender su calificación al estudio de los títulos de adquisición justificativos del dominio y si efectivamente recaen sobre la totalidad del bien o sobre una cuota indivisa del mismo.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Nuestro CD comienza haciendo un repaso sobre su doctrina relativa a la calificación de los documentos judiciales por la que la obligación de cumplir las resoluciones judiciales, impuesta a todas las autoridades y funcionarios y por ende a los registradores, no excluye la obligación de estos últimos de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar los extremos señalados en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, como los obstáculos que surjan del Registro, y la falta de congruencia entre la resolución judicial y el procedimiento seguido.

Tras esto afirma que los expedientes judiciales del Título VI de la Ley Hipotecaria presentados en el Registro con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio (el 1 de noviembre de 2015), se les aplica la disposición transitoria única por la que “los expedientes ya iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior”.

Tal normativa, vigente en el momento de la tramitación del auto que nos ocupa, exigía que se justificaran las transmisiones que dieron lugar a la adquisición por el promovente, y su título o causa de adquisición (cfr. artículos 201 de la Ley Hipotecaria y 274, segundo, del Reglamento Hipotecario). Y ello porque el expediente de reanudación suple la falta de título formal pero no de la falta de título material justificativo de la transmisión, lo que explica que se haga necesario la especificación de las distintas transmisiones y la citación a los interesados o sus causahabientes.

En el caso que nos ocupa la DG observa que “sólo se invoca como título el de la compraventa que sirvió para inscribir la mitad indivisa a favor del promovente –y que motivó la denegación de la mitad indivisa que ahora se pretende reanudar–, por lo que conceptualmente, si no se complementa con la justificación de las transmisiones entre el titular registral y los que intervinieron en la venta, no es título material suficiente para amparar la declaración de reanudación de tracto sucesivo”.

Comentarios: El expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido ha sido, y sigue siendo un medio excepcional de lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promovente del mismo y ello por ser  contrario a reglas básicas de nuestro sistema registral lo que hace que el registrador deba de comprobar minuciosamente el cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos para que con él no se ampare la apropiación de derechos de terceros o la elusión de obligaciones fiscales. (MGV)

451.** INSTANCIA SOLICITANDO LA NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 20 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Molina de Segura n.º 1, por la que se deniega la presentación de un documento privado. 

Resumen: La negativa a practicar un asiento de presentación es una calificación más que puede ser objeto de recuso gubernativo (Arts. 322 y ss LH). No cabe asiento de presentación de documentos privados salvo los casos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral

Hechos: Se cuestiona si es procedente la denegación del asiento de presentación de una instancia privada en la que se solicita la anulación de una inscripción al no ser, según el recurrente, el titular registral de la finca el propietario de la obra nueva declarada, o se proceda la subsanación en tal sentido.

Registrador: Deniega el siento de presentación por no ser un documento auténtico ni resultar acreditada la identidad del firmante (artículo 3 de la Ley Hipotecaria).

Recurrente: Argumenta diversas razones sustantivas que exceden el procedimiento registral

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 El asiento de presentación de documentos no debe hacerse de modo mecánico sino después de una calificación registral.

2 Dicha calificación debe limitarse exclusivamente a comprobar que concurren los requisitos previstos legalmente para que un documento pueda acceder al Libro Diario.

3 Es una calificación distinta e independiente de la que posteriormente se hace para inscribir o anotar los documentos ya presentados: (i) Es distinta por su objeto, y de ahí que deba practicarse el asiento de presentación aunque se observe que pueda existir algún defecto que en su momento puede provocar la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título. (ii) Por ello es independiente, porque no prejuzga el resultado de la calificación posterior para la práctica de los asientos en los libros de inscripciones.

4 El objeto de recurso en estos casos es exclusivamente determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.

5 El artículo 420 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria) ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

Nota: Destaca la Resolución que actualmente no se contempla expresamente la posibilidad de recurrir la denegación de practicar del asiento de presentación, aunque sí que lo estaba en el art. 416 de la primera redacción del Reglamento Hipotecario y, posteriormente, también en el art. 329 LH (Ley 24/2001), luego derogado y dejado sin contenido por la Ley 24/2005.        

Sin embargo, es doctrina del Centro Directivo que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante el mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria (JAR)

452.** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA SIN CONSTAR INSCRITO EL PACTO DE SUJECIÓN A DICHO PROCEDIMIENTO

Resolución de 20 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Lepe, por la que se deniega la inscripción de la compraventa de una finca subastada en procedimiento ejecución extrajudicial de finca hipotecada.

Resumen: La inscripción del pacto de ejecución extrajudicial de hipoteca es constitutiva, por lo que no es posible instar y tramitar dicho procedimiento ante notario si dicho pacto no está inscrito, incluso aunque por error se hubiera emitido certificación de cargas.

Hechos: Se sigue un procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca ante notario que finaliza con la adjudicación en subasta y posterior venta del bien hipotecado otorgada por los propios deudores. El procedimiento extrajudicial pactado en escritura (en el año 1999) no había sido inscrito (en una época en la que el TS había declarado la inconstitucionalidad del artículo 129 LH), aunque se emitió certificación de cargas con su correspondiente nota marginal cuando se inició el procedimiento. Consta la existencia de varios embargos posteriores.

El registrador deniega la inscripción de la escritura de venta por no constar inscrito dicho pacto de ejecución extrajudicial en el Registro.

El interesado recurre y alega que no es necesario que el pacto esté inscrito para seguir dicho procedimiento ante notario y que además el registrador expidió certificado de cargas cuando se inició su tramitación, que le vincula, conforme a la doctrina de los actos propios.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: La inscripción de la hipoteca es constitutiva así como el pacto para su ejecución (directa o extrajudicial) y por ello no puede seguirse un procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial si no está inscrito dicho pacto, conforme a lo dispuesto en el artículo 130 LH, que entiende aplicable no sólo a los procedimientos de ejecución directa sino también a los extrajudiciales.

La expedición de la certificación de cargas,  de la que resultaba que el pacto de ejecución extrajudicial no estaba inscrito, no produce ni puede producir el efecto de sanar la falta de inscripción del pacto de ejecución hipotecaria extrajudicial, (aunque no debería haberse emitido). (AFS)

453.** NULIDAD DE SOCIEDAD. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 20 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Terrassa n.º 2, por la que se deniega cancelación de inscripciones de compraventa, hipoteca y adjudicación judicial en virtud de una instancia.

Resumen: Las consecuencias de un proceso no se pueden extender a quien no ha sido parte del mismo.

Hechos: Mediante instancia suscrita por la representación de una entidad mercantil se solicita, respecto de una finca, la anulación de las siguientes inscripciones: a) compraventa entre la entidad y un particular b) la inscripción de la hipoteca a favor de una entidad bancaria, y c) decreto de adjudicación. Se acompaña testimonio de Sentencia que declara la nulidad y por tanto la liquidación de la sociedad que fue titular de la finca.

El registrador, deniega la práctica de las cancelaciones solicitadas, indicando que para ello se debe seguir un procedimiento en el que se ordene la misma en resolución judicial firme siendo demandados los titulares registrales de la finca.

El recurrente, entiende que, al haberse declarado la nulidad de la sociedad, la misma tiene efectos retroactivos, siendo nulos todos los contratos celebrados por la sociedad con terceros.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: El principio de tracto sucesivo exige, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria); por ello las exigencias de tal principio  le hacen a nuestro CD confirmar la denegación de la nota recurrida, declarando que “en el presente expediente ha quedado acreditado,  tanto la declaración judicial de la nulidad de la mercantil que fue titular del bien, como la existencia de negocios posteriores que han sido debidamente inscritos, cuyos titulares no han sido parte del procedimiento judicial y, por tanto, no se dicta mandamiento judicial alguno en relación a la cancelación de las correlativas inscripciones registrales”.

Comentarios: Es el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos el que nos impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna y de modo coherente con ello el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, incluye entre los aspectos a calificar en los documentos judiciales “los obstáculos que surjan del Registro”, por lo que en este tema no se puede alegar lo limitado del ámbito de calificación de los mandamientos judiciales por parte de los registradores. (MGV)

454.** EJECUCIÓN DE HIPOTECA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. REBELDÍA EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

Resolución de 23 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Villacarrillo, por la que se deniega la inscripción de un decreto de ejecución hipotecaria, junto con mandamiento de cancelación, por la que se adjudicaba una finca. 

Resumen: en los casos de herencia yacente, la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento. Aplica la rebeldía al procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos: se presenta a inscripción testimonio de decreto de ejecución hipotecaria, junto con mandamiento de cancelación.

El Registrador califica negativamente por:

1º. No constar haberse nombrado un administrador judicial a la herencia yacente del deudor fallecido, el cual, falleció sin haber otorgado testamento, desconociéndose la identidad de sus herederos y sin que se acredite haberse personado en el procedimiento ningún interesado en dicha herencia, como heredero o en otro concepto, sin que pueda admitirse que la citación por edictos a su esposa (codeudora solidaria en el crédito hipotecario), quien no ha comparecido, valga para obviar la necesidad de nombrar tal administrador judicial.

2º. No habiendo comparecido en el procedimiento la deudora, es preciso que se acredite el transcurso de los plazos para la rescisión del auto dictado en rebeldía de la ejecutada.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina recordando que en los casos en que interviene la herencia yacente, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. La exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. El Centro Directivo confirma también la calificación recordando que el decreto que fundamenta la adjudicación debe ser firme. (ER)

Ver artículo de Santiago Silvano Gutiérrez sobre “La rebeldía del demandado en el procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados”.

455.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO Y NOVACIÓN DEL MISMO

Resolución de 25 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado.

Resumen: Es posible novar y subsanar un contrato privado cuando se eleva a escritura pública si la causa del negocio jurídico no se expresó adecuadamente en el contrato privado.

Hechos: Se otorga un documento privado que se titula de arras o señal, en el que se pacta el compromiso de compraventa de una vivienda y del pago de un precio. Ahora se eleva a escritura pública en la que las partes califican dicho contrato como de compraventa, y se acredita el pago de la totalidad del precio y se cumplen los demás requisitos propios de la compraventa.

La registradora deniega la inscripción porque considera que el contrato privado no era traslativo sino meramente obligacional.

El notario autorizante recurre y alega que aunque el contrato privado está deficientemente redactado por la realidad social de los otorgantes, se ha producido una novación tácita con el otorgamiento de la escritura pues está clara la voluntad de las partes de considerarlo desde el primer momento una compraventa a consumar con el otorgamiento de la escritura, y que en todo momento  se califica de compraventa en la escritura.

La DGRN revoca la calificación.

Doctrina: Es posible novar y subsanar un contrato privado en escritura pública para que produzca efectos traslativos.

En el presente caso considera probado que la voluntad de las partes era celebrar un contrato de compraventa, y que la entrega del dinero efectuado no lo fue en concepto de arras sino como pago del precio. Ahora en la escritura se aclara que la causa del contrato privado fue una compraventa, que se consuma en la escritura con el pago del resto del precio y con la entrega de la posesión de la vivienda por los efectos instrumentales de la escritura. (AFS)

456.() HERENCIA DE CAUSANTE DIVORCIADO

Resolución de 25 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. 

Resumen: La disposición testamentaria en favor del cónyuge no puede entenderse revocada por el hecho del divorcio

Supuesto: En el testamento que sirve de base a las adjudicaciones el causante manifiesta «que se encuentra divorciado de su único matrimonio contraído con doña ….., con quien tiene pensado volver a casare [sic] el próximo día….; y ordena las siguientes cláusulas: Lega a su citada cónyuge el usufructo vitalicio universal de sus bienes y derechos; En el remanente o en la totalidad si su cónyuge le premuere o por cualquier otra causa no llega a sucederle, instituye heredero a su citado hijo…, sustituido en caso de premoriencia o incapacidad por sus descendientes.

Se presenta en el Registro escritura de adjudicación de herencia otorgada únicamente por el nombrado heredero, expresando que el legado a favor del cónyuge «resulta ineficaz porque al fallecimiento del causante, éste estaba en estado de divorciado, por lo que carecía de cónyuge».

La registradora fundamenta su negativa a la inscripción en que el causante, al redactar su testamento, y a sabiendas de que estaba divorciado de su cónyuge, le deja el usufructo vitalicio universal de todos sus bienes; por ello, entiende que es necesario que comparezca la legataria de usufructo para confirmar la interpretación dada por el heredero o para realizar la partición de la herencia adjudicándose lo que a su derecho convenga.

La DGRN desestima el recurso interpuesto, siguiendo su doctrina anterior (ente otras, R. 27 de febrero de 2019)

En los casos de disposición testamentaria en favor del cónyuge que, después deja de serlo por divorcio, no podrá prescindirse, sin la pertinente declaración judicial de ineficacia, del testamento del que deriva la condición de heredero o legatario del excónyuge del causante.

Y en el presente caso debe mantenerse el mismo criterio, aun cuando concurre la circunstancia de que en el momento en que se otorga el testamento ya está divorciado y se refiere a la legataria como su «cónyuge», si bien manifiesta su intención de contraer de nuevo matrimonio con ella a los nuevos días siguientes.

La revocación de los testamentos abiertos, en Derecho común, no puede tener lugar, sino a través del otorgamiento de un nuevo testamento válido.

No está previsto como efecto de la separación o divorcio de los cónyuges -o de la nulidad del matrimonio- la revocación o ineficacia, «ministerio legis», de las disposiciones testamentarias efectuadas por uno de ellos en favor del otro (a diferencia de lo establecido respecto de los poderes y consentimientos en los arts 102 y 106 CC).

Por otra parte, en el presente caso no puede apreciarse que en el legado debatido concurra una causa falsa -en el sentido de erróneo motivo de la disposición que determine su ineficacia-, conforme al art. 767 CC. (JCC)

457.() USUFRUCTO QUE SE CONSTITUYE CON LA FACULTAD DE DISPONER DEL MISMO MORTIS CAUSA. DONACIÓN CON DEFINICIÓN DE LEGÍTIMA. MALLORCA.

Resolución de 25 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación con definición de legítima.

Resumen: Es inscribible una donación de la “nuda propiedad” de unas fincas que hace un padre a su hija, al tiempo que el donante “se reserva el usufructo” de las fincas donadas y “el derecho a disponer de tal usufructo, por testamento”, en favor de su esposa Dª XX”. La DG se basa en el numerus apertus, el principio de autonomía de la voluntad y en que el carácter vitalicio del usufructo no es consustancial al mismo.    

Similar a la Resolución 387. (JLN)

458.*** SUBASTA NOTARIAL. NOTIFICACIÓN AL TITULAR DE LA FINCA

Resolución de 25 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Navalcarnero n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la escritura de venta de finca subastada.

RESUMEN:  Las notificaciones, en sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca deberán efectuarse en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, acta de notificación y requerimiento, regulada en los artículos 202 a 206 del RN. La notificación debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días.

HECHOS:  Se formaliza un acta de tramitación de subasta notarial a instancia de don V. I. H. U., en procedimiento de venta extrajudicial. Mediante dicha acta se ejecutaba la hipoteca constituida a favor del citado don V. I. H. U y se culmina el procedimiento.

Registradora: Presentada la documentación, la registradora entiende que no pueden considerarse correctamente realizadas las notificaciones en cuanto a algunos de los titulares del dominio de la finca, toda vez que de los acuses de recibo que figuran incorporados, no resulta debidamente acreditada la recepción de la misma por parte de todos destinatarios; no figurando además el acuse de recibo respecto de algunos de ellos.

Notaria recurrente: opina que al haberse acreditado que la notificación fue remitida al domicilio designado por éstos en la propia escritura de constitución de hipoteca, debe entenderse por realizada, máxime teniendo en cuenta que se procedió a dar la correspondiente publicidad a través de la publicación del anuncio de la subasta en el «BOE».

DIRECCIÓN GENERAL:

El procedimiento extrajudicial aunque tiene su origen en un pacto recogido en la escritura que formaliza la hipoteca, artículo 129.2.b), es un procedimiento que una vez estipulado, ha de realizarse con arreglo a los trámites establecidos en la legislación hipotecaria.

Es necesario resolver la controversia sobre qué normativa resulta de aplicación al procedimiento y en concreto al trámite de notificaciones de las subastas llevadas a cabo en el seno de la venta extrajudicial.

Afirma la notaria que la única notificación que el Capítulo V de la Ley del Notariado obliga a hacer al notario es la contenida en el artículo 74.2, que dispone que «el Notario notificará al titular del bien o derecho, salvo que sea el propio solicitante, la iniciación del expediente, así como todo el contenido de su anuncio y el procedimiento seguido para la fijación del tipo de subasta. También se le requerirá para que comparezca en el acta, en defensa de sus intereses (….) El Notario comunicará por los mismos medios, en su caso, la celebración de la subasta a los titulares de derechos y de las cargas que figuren en la certificación de dominio, así como a los arrendatarios u ocupantes que consten identificados en la solicitud. Si no pudiera localizarlos, le dará la misma publicidad que la que se prevé para la subasta», y que el procedimiento regulado en el Reglamento Hipotecario esta tácitamente derogado por el punto cuarto de la disposición derogatoria única de la Ley 15/2015, de 2 de junio.

Sin embargo, La DGRN destaca que el actual artículo 129 de la LH en su apartado 2, que señala los requisitos y formalidades de la venta extrajudicial, ha sido objeto de modificaciones posteriores a la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, operadas por la Ley 19/2015, de 13 de julio, que reformó su apartado f) pero no modificó el e) y más recientemente por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que ha modificado el apartado a).

No cabe hablar de derogación tacita de la citada regulación.

El artículo 129.2 de la LH en su apartado h) establece como supletoria a la LEC, estableciendo la aplicación, en todo caso, de lo dispuesto en el artículo 579.2 de la citada ley.

Respecto de las notificaciones, en sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca, la salvaguardia de la posición jurídica de los terceros afectados por la eventual purga se consigue con la oportuna notificación a fin de que ejerciten, si lo estiman conveniente, los derechos que el ordenamiento les reconoce, esto es, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y gastos en la parte asegurada por la hipoteca (artículo 236-d.1) del Reglamento Hipotecario), precepto reglamentario que se remite el artículo 129.2.e) de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 24 de marzo, conforme al cual «en el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación».

 La presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada sólo puede destruirse procediendo a la inscripción a favor de un nuevo titular si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos para provocar la transmisión del dominio derivada del ejercicio del «ius vendendi» por persona distinta del titular registral. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que las partes cuyos intereses están en juego, también los de los titulares de derechos y cargas posteriores que han de ser objeto de purga, han tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento. El Reglamento Hipotecario establece en su artículo 236 l.2: «En la escritura se harán constar los trámites y diligencias esenciales practicados en cumplimiento de lo establecido en los artículos anteriores y, en particular, que se practicaron las notificaciones prevenidas en los artículos 236 c y 236 d. Y el artículo 236-d establece en su primer apartado que «transcurridos diez días desde el requerimiento sin que éste hubiere sido atendido, el Notario procederá a notificar la iniciación de las actuaciones a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor, así como a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, para que puedan, si les conviene, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y gastos en la parte asegurada por la hipoteca», notificaciones que deberán efectuarse en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, según dispone el apartado 2 del mismo precepto. Por tanto, como resulta del citado artículo 236-l del Reglamento Hipotecario, y ha subrayado la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 28 de noviembre de 2012). 

    Dicha notificación, lógicamente, debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días. Distinto de lo anterior es lo referente a la antelación del anuncio de la subasta respecto al día en que se haya de celebrar a que hace referencia el articulo 236-f.2, que debe entenderse en este caso inaplicable puesto que la fecha de la subasta viene fijada por el Portal de Subastas del «Boletín Oficial del Estado», prevaleciendo la regulación de la LEC.

 El Tribunal Constitucional ha reiterado la trascendencia que los actos de comunicación tienen dentro de los procedimientos judiciales como medio de garantizar que los destinatarios puedan ejercitar su derecho constitucional de defensa (Sentencia de 7 de mayo de 2012), doctrina que debe extrapolarse a los procedimientos de enajenación forzosa de finca hipotecada mediante su venta extrajudicial ante notario.

Los órganos responsables de la comunicación deben observar la debida diligencia para asegurar el conocimiento personal del acto de comunicación especialmente cuando el mismo se lleva a cabo con un tercero en los casos y supuestos previstos legalmente (Sentencia del Tribunal Constitucional de 17 de marzo de 2010).

EL TC ha confirmado la sanción de nulidad de actuaciones no solo en el caso extremo de la ausencia total de las notificaciones, sino incluso en supuestos en que, existiendo la notificación, se producen infracciones a las reglas relativas al lugar o al destinatario.

Por último, en cuanto a la forma en que deben hacerse dichas notificaciones y cuando se entienden como efectivamente realizadas, de la regulación transcrita resulta que las notificaciones se harán en la forma prevenida por la legislación notarial.

La notificación a practicar es una auténtica notificación notarial, esto es, elaborada, realizada y controlada por el notario de modo que la fe pública que resulta de su ministerio cubra los distintos aspectos de la misma. También resulta que la notificación puede llevarse a cabo por medio de entrega personal de cédula o por correo certificado con acuse de recibo. Esta Dirección General, Resolución de 27 de febrero de 2012, ha tenido ocasión de llamar la atención sobre la distinción entre las actas de remisión de documentos por correo (artículo 201) y las actas notariales de notificación y requerimiento (artículo 202), admitiendo en estas últimas su diligencia, bien de forma personal, bien mediante el envío postal de la cédula, copia o carta mediante correo certificado con acuse de recibo.

En las actas de remisión de documentos por correo, el notario da fe del simple hecho del envío, no confiriendo derecho a contestar en la misma acta y a costa del requirente (artículo 201.4 del Reglamento Notarial).

Distintas de las anteriores, son las propiamente denominadas actas de notificación y requerimiento, reguladas en los artículos 202 a 206 del RN que tienen por objeto transmitir a una persona una información o una decisión del que solicita la intervención notarial, y las de requerimiento, además, intimar al requerido para que adopte una determinada conducta (artículo 202.1 del Reglamento Notarial). Como anteriormente se ha manifestado, la diligencia de estas actas puede realizarse personalmente por el notario o bien enviando al destinatario la cédula, copia o carta por correo certificado con aviso de recibo, siempre que de una norma legal no resulte lo contrario. Esta Dirección General ha declarado en Resoluciones de 30 de enero y 5 de marzo de 2012, en consonancia con la doctrina de nuestro Tribunal Constitucional (Sentencias de 2 de julio de 2007 y 20 de abril de 2009), que las notificaciones, si son llevadas a cabo por medio de correo certificado con acuse de recibo y de las mismas no resulta su cumplimentación, no pueden entenderse como realizadas siendo preciso que se acuda al sistema de notificación personal previsto en el propio precepto del Reglamento Notarial. Esta doctrina se justifica porque a falta de entrega efectiva por el Servicio de Correos no existe norma alguna que autorice a tener por realizada la diligencia lo que conlleva, en aplicación de la doctrina del TC, la necesidad de que el órgano actuante agote los medios puestos a su disposición por el ordenamiento para procurar que la notificación llegue a efectivo conocimiento de su destinatario. Si por el contrario el servicio de Correos hace entrega de la notificación y se pone de manifiesto el acuse de recibo la notificación está cumplimentada y no hace falta acudir a la entrega personal. En el caso de este expediente, habiéndose realizado la notificación por correo certificado con acuse de recibo, y no constando la recepción por algunos de los destinatarios, no puede estimarse válidamente realizada tal notificación en cuanto a dichos destinatarios. (IES)

459.***  RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL  REGISTRO. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCAS e INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OBRAS NUEVAS EN FINCAS CON EXCESOS DE CABIDA NO INSCRITOS.

Resolución de 26 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Dos Hermanas n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva.

Resumen: Esquema de los diferentes procedimientos para rectificar errores del registro, para inscribir rectificaciones descriptivas de fincas, para inscribir representaciones gráficas, y para inscribir obras nuevas en fincas con excesos de cabida no inscritos.

Hechos: Se otorga una escritura de ampliación de obra nueva y rectificación de cabida de una finca de 150 m2 que pasa a tener 257 m2, coincidente con la que refleja el Catastro. La finca procede de un procedimiento de parcelación junto con las 71 restantes que forman una urbanización promovida en su día por un organismo público, en la que hay una parcela resto para  calles y viales. En el título inscrito de segregación se decía también que la finca medía 12 metros de frente por 20 de fondo y el notario autorizante emite un juicio de notoriedad sobre la verdadera superficie que refleja el título previo y que debe de entenderse que son 240 m2, pues se aproxima más a la realidad que los 150 reflejados.

El registrador suspende la inscripción porque considera que no es de aplicación el procedimiento de rectificación regulado en el artículo 201 LH sino que, al proceder de una parcelación, hay que rectificar el título previo en la vía administrativa. Tampoco inscribe la ampliación de la obra nueva.

El interesado recurre y alega que hay un error en el Registro porque la verdadera superficie del título inscrito son 240 m2, que seguidamente se rectifica para que la finca pase a tener de 257 m2 para estar coordinada con el Catastro; ese exceso de cabida, inferior al 10%, se puede acreditar por el procedimiento del artículo 201 LH.

La DGRN desestima el recurso en cuanto al primer defecto relativo a la rectificación de la cabida de la finca, pero lo estima en cuanto al segundo, relativo a la inscripción de la ampliación de obra nueva.

Doctrina: Hace un didáctico repaso de los diferentes medios para rectificar los asientos del  Registro  en general y en particular la descripción de las fincas, así como para inscribir la representación gráfica georreferenciada.

Diferencia los conceptos de inexactitud registral y error. Existe inexactitud cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (artículo 39 LH), y existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios se incurre en una discordancia.

Los errores a su vez pueden ser materiales y de concepto: son materiales cuando se ponen unas palabras por otras, pero no se altera el verdadero sentido de una inscripción ni de sus componentes básicos. En caso contrario el error es de concepto.

La rectificación de los asientos debe hacerse (artículo 40 LH):

a) Con el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho (mediante la correspondiente escritura con intervención de los otorgantes, pero sin que pueda suplirse por un juicio de notoriedad del notario sobre el error),

b) Con resolución judicial,

c) o bien mediante la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, según doctrina de la DGRN.

La rectificación descriptiva de una finca puede instarse:

1.- Para rectificar únicamente la descripción literaria, pero sin inscripción de la representación gráfica y por ello sin coordinación.

Se tramita por el artículo 201.3, letra a), y letra b) de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».

2.-  Para rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca.

Se tramita por el artículo 9.b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % de la cabida inscrita, y que tampoco  están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción a los titulares registrales de las fincas colindantes salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».

3.- Restantes rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices

En tal caso se puede acudir al procedimiento registral regulado en el artículo 199 LH o bien al notarial regulado en el artículo 201.1 LH, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria

La inscripción de la representación gráfica como operación específica o al practicar otro asiento está regulada en el artículo el artículo 9.b de la Ley Hipotecaria y para efectuar esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Según el criterio del apartado segundo, letra a, de la Resolución-Circular de esta Dirección General de 3 de noviembre de 2015, se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.

Es necesario que el registrador no tenga dudas de la identidad de la finca, y de tenerlas las puede manifestar al inicio del procedimiento.

Aplicando las anteriores consideraciones al caso concreto, no puede rectificarse el error de cabida de la finca procedente del error en la escritura previa por el juicio de notoriedad del notario, aunque admite que se podría rectificar aportando planos del expediente administrativo de parcelación si de ellos resulta el error.

En cuanto al exceso de cabida e inscripción de la representación gráfica solicitada, están fundadas las dudas del registrador pues la rectificación superficial pretendida afecta al proceso reparcelatorio que originó la finca, pues pudiéramos encontrarnos ante el intento de aplicar el folio registral de una finca a una porción colindante adicional que podría invadir otra ya inmatriculada, que sería la propia finca restante.

Finalmente, en cuanto a la inscripción de la ampliación de obra nueva en fincas con exceso de cabida declarado (aunque no se inscriba), cabe siempre que el registrador no manifieste dudas de ubicación de la edificación dentro de la finca registral y la superficie de suelo ocupada por la edificación quepa dentro de la superficie inscrita, como ocurre en el presente caso. (AFS)

460.*** APORTACIÓN DE DERECHOS DE CONCESIÓN MINERA POR AMPLIACIÓN DE CAPITAL: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

Resolución de 26 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Cuenca, por la que suspende la inscripción de una escritura de aumento de capital social por la que se transmiten determinados derechos de concesión minera.

Resumen: Aunque la transmisión pueda ser válida civilmente, y estar el acuerdo de ampliación de capital inscrito en el Registro Mercantil, es necesario aportar la autorización administrativa para inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisión total o parcial de la titularidad de la concesión.

Hechos: Una concesión de explotación minera relativa a recursos mineros correspondientes a la Sección D) (carbones, minerales radiactivos…) consta inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de una sociedad mercantil que aporta a otra sociedad todos los derechos concesionales en pago de la asunción de las participaciones emitidas por la ampliación del capital social de esta.

Registrador: suspende por no acompañarse la preceptiva autorización administrativa exigida por el artículo 63 del Reglamento Hipotecario, en conexión con el artículo 94 de la Ley de Minas de 21 de julio de 1973. En el caso concreto, además, consta que la autorización ha sido denegada por la autoridad competente de la Comunidad de Castilla la Mancha.

El recurrente alega que la autorización administrativa carece de eficacia civil, y que en todo caso la exigencia de la autorización como requisito para la inscripción se limita en el art. 63 RH a los supuestos de cesión parcial de la concesión,

La DG desestima el recurso.

Doctrina:

Parte de que las minas son bienes inmuebles de demanio público y los derechos concesionales, que sobre las minas otorgue la Administración competente, son derechos reales inmobiliarios.

A su transmisión – en especial si recaen sobre recursos de las denominadas Secciones C y D– se aplican las reglas generales, pudiendo ser transmitidos, arrendados y gravados, en todo o en parte, por cualquiera de los medios admitidos en Derecho, con sujeción al procedimiento que se determina en el artículo 95 (art. 97LM y art. 1.3 Ley 54/1980, de 5 de noviembre).

El referido artículo 95 de la Ley de Minas, al regular el procedimiento de transmisión impone la exigencia de la previa obtención de la autorización administrativa que concederá la Dirección General de Minas una vez comprobada la personalidad legal suficiente del adquirente y su solvencia técnica y económica y la viabilidad del programa de financiación, inscribiendo el cambio de dominio cuando se presente formalizada la correspondiente escritura pública y se acredite el pago del impuesto procedente. Este régimen ya estaba previsto cuando se otorgó la concesión en 1953.

Entiende el Centro Directivo que no resulta suficiente el aportar la acreditación de la autorización administrativa (se supone que inicial), o el solo certificado de titularidad (con arreglo a lo que conste en el correspondiente Libro-Registro de permisos y concesiones). Cita, al respecto la R. 17 de noviembre de 2015.

Reconoce que la intervención administrativa fiscalizadora y autorizatoria previa carece de efectos civiles al no enervar ni impedir la validez civil del título traslativo (arts. 100 y 101 LM) pero no deja de tener consecuencias en el plano administrativo y también en el registral, pues la previa acreditación de la autorización administrativa está configurada legal y reglamentariamente como un requisito de inscribilidad en el Registro de la Propiedad del acto de transmisión de la concesión minera.

Al respecto, el artículo 121.3 del Reglamento General para el Régimen de la Minería de 1978, hace remisión, para las Inscripciones que se efectúen en el Registro de la Propiedad referentes a derechos mineros, a lo dispuesto en la legislación hipotecaria».

Y el art. 63 RH dispone que «los actos de transmisión y gravamen de permisos autorizaciones y concesiones de derechos mineros a favor del que acredite condiciones para su titularidad serán objeto de inscripciones o anotaciones preventivas sucesivas, según los casos, que se practicarán mediante la correspondiente escritura pública, acompañada de autorización administrativa, si la cesión es parcial, y acreditando la notificación de la transmisión «mortis causa» a la Administración competente»

La DG entiende que la autorización administrativa a la que alude el art. 63 RH está referida a la prevista en los arts. 94 a 97 de la Ley de Minas de 1973 antes referidos, que prescriben el régimen autorizatorio antes analizado, el cual se extiende a todo supuesto de transmisión total o parcial, arrendamiento o gravamen por cualquier título admitido en Derecho.

En los casos de adquisiciones «mortis causa» se sustituye la autorización previa por la imposición de la obligación de notificar a la competente autoridad minera el hecho del fallecimiento del causante en el plazo de un año, a los efectos de obtener la correspondiente autorización posterior.

Después el Centro directo repasa otros casos de intervención administrativa en la transmisión de los derechos concesionales (costas, obras públicas…), casos en los que por evolución histórica, a la Administración no le resulta indiferente la persona del titular, atendiendo a intereses generales que ha de preservar.

Comentario: Un punto de controversia puede darse en la interpretación del art. 63 del Reglamento Hipotecario que, en su dicción literal, limita la exigencia de autorización a los casos de cesión parcial. La DG ha optado por un criterio teleológico, dando preferencia al ámbito más amplio de autorización que prevé la Ley de Minas, lo cual es razonable “de lege ferenda”, pero no deja de ser perturbadora la desafortunada redacción del art 63 del Reglamento Hipotecario, que es de 1982, es decir, posterior a la redacción de los arts. 94 a 97, que es de 1973. Hay que tener en cuenta que no procede argumentar con la jerarquía de normas, pues, si se aplica la legislación de minas, es por remisión del Reglamento. (JFME)

461.* RECTIFICACIÓN DE SEGREGACIÓN YA INSCRITA SOLICITADA EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA NO PRESENTADA A DIARIO. NOTA MARGINAL DE DOBLE INMATRICULACIÓN. 

Resolución de 27 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 6, por la que se deniega la rectificación de una segregación ya inscrita solicitada en virtud de instancia.

Resumen: No procede rectificar asientos ya practicados sin el consentimiento de todos los interesados o, en su defecto, a través de una acción declarativa de rectificación del Registro. No se ha de practicar nota marginal de doble inmatriculación si el registrador razona que no existe tal situación.

Hechos:  Se solicita, mediante instancia privada, la modificación de determinados asientos registrales de segregación y venta, pues la comunidad de propietarios considera que ello ha motivado la disminución de la superficie de las fincas de los vecinos. Se alega una sentencia del Tribunal Supremo, cuyo mandamiento dictado en ejecución no se acompaña.

La registradora no presenta al Libro Diario la solicitud pues no puede causar ningún asiento registral, ya que no se han utilizado para su rectificación los cauces adecuados. Informa que han de acudir a los tribunales y ejercitar los derechos que les correspondan para solicitar la nulidad de cualquier asiento, y solo en virtud de sentencia firme se podrá rectificar el Registro. También alude al procedimiento de doble inmatriculación del art. 209 LH, pero ella considera que no es el caso. Tampoco estima inscribible una certificación expedida por el Ayuntamiento respecto a determinados metros expropiados para viales, pues una certificación no es título para inscribir una expropiación.

El administrador de fincas y el presidente de la Comunidad de propietarios recurren, presentando un amplio escrito, donde se relacionan actuaciones de expropiación para una autovía y tratan de argumentar que hay una doble inmatriculación.

La DG desestima el recurso.

Se centra en si la calificación es o no ajustada a Derecho, no atendiendo a cuestiones extrañas al recurso contra la calificación registral.

Recuerda que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos. Y en este expediente ni siquiera han intervenido los otorgantes.

Sólo con la conformidad de todos los titulares de derechos inscritos o a través de una acción declarativa de rectificación del Registro, siendo parte todos los interesados, podrá llevarse a cabo la rectificación pretendida. Si ya ha habido tal sentencia, ha de aportarse testimonio de la misma.

Y tampoco procede practicar nota marginal de doble inmatriculación, no aceptando la DG los argumentos de los recurrentes y sí los de la registradora (no apareciendo estos últimos publicados en el BOE). Termina indicando que, en caso de discrepancia, es igualmente competente el cauce judicial, con pleno trámite procesal probatorio y con intervención de todos los afectados. (JFME)

462.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA SIN ASIGNACIÓN DE USO

Resolución de 27 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Manilva, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de participaciones indivisas de fincas rústicas.

Resumen: Se venden participaciones indivisas de dos fincas rústicas (3/4 de cada una), en favor de tres adquirentes que compran por cuotas indivisas (1/4 de finca cada uno), pero sin determinar el uso a que se destina cada cuota. La DG rechaza la inscripción de la compra, basada en que “una parcelación” es un proceso dinámico y que, si bien la transmisión efectuada es un acto “neutro”, el certificado catastral unido, arroja la existencia sobre el terreno adquirido, de unas construcciones agrarias y alguna vivienda, indicios que son suficientes para rechazar su inscripción, si no se acompaña de licencia de parcelación o certificado de su innecesariedad.

Hechos: Se formaliza una escritura de venta de 3/4 partes indivisas de dos fincas rústicas, en favor de tres adquirentes (dos de ellos personas físicas y el tercero una sociedad), adquiriendo cada uno de los tres compradores, una cuarta parte indivisa, en cada una de las dos fincas compradas.

Registradora: La registradora califica negativamente la escritura de venta, en base a estos argumentos:

1).- Al tratarse de venta de cuotas indivisas de fincas rústicas, debe aportarse la licencia de parcelación o declaración oficial de su innecesariedad, conforme a los arts 66 y 68 de Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía Ley 13/2005 de 11 de noviembre, en relación con el art 17 de la Ley del Suelo 2015 y 79 y 80 del RD 1093/1997 y art 8 del Rto de Disciplina Urbanística de Andalucía. Si no se aporta ninguno de estos documentos, y conforme a la RS de la DGRN 22 marzo 2018, la Admon. tendrá que determinar su carácter o no de parcelación ilegal:

 -. Si el Ayuntamiento comunica al registrador que no existe parcelación urbanística, el registrador practicará la inscripción.

 -. Si se aporta certificación del acuerdo adoptado por éste, que afirma el peligro de formación de un núcleo de población o una parcelación ilegal, se denegará la inscripción y se reflejará por nota marginal el acuerdo municipal.

-. Y si transcurren cuatro meses desde la nota registral, y no se acredita la incoación de expediente por parte de la autoridad urbanística, con efecto de prohibición de disponer, el registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas.

-. Finalmente, si el Ayuntamiento, incoa expediente por infracción urbanística, por tratarse de una parcelación ilegal, se podrá solicitar anotación preventiva, con efecto de prohibición de disponer (art 26. 2ª LH).

 2).- Por lo demás, la registradora, hace constar que la DG señala que tanto la legislación autonómica andaluza (Ley 7/2002 modificada por la ley 13/2005), como la estatal arts 26 LS y 78 y 79 RD 1093/1997, y SS 17/03/2011 de la Sala de lo Contencioso de TSJ de Andalucía, asi como la doctrina de la DG, establecen que, el concepto de parcelación ha trascendido de la estricta división material de fincas, hasta alcanzar a la división ideal de las mismas, para todos aquellos casos en que, manteniéndose formalmente la unidad del terreno, se produce una división en la titularidad o en el goce, bien en régimen de indivisión, propiedad horizontal, vinculación de participación en sociedades o cualquier otro medio que trate de alcanzar los mismos objetivos. Por tanto, la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte de terreno, no es suficiente ni para excluir la formación de nuevos asentamientos, ni para no poder calificar la operación como parcelación ilegal.

3).- La propia DG asi lo ha reconocido en RS 28 enero 2014, donde, si bien la venta de cuota indivisa, sin adscripción de uso, no es indiciaria de parcelación ilegal, puede haber otros indicios que lleven a ella. Por ello, es siempre exigible la licencia de parcelación o el certificado de su innecesariedad (arts 78 y 79 RD 1093/1997), y así lo recoge también el Dto. 60/2010 de Disciplina Urbanística de Andalucía, arts 8 (actos sujetos a licencia), 79 (divisiones y segregaciones), e incluso la RS 12 julio 2010, que ha establecido que, en los casos de vta. de participación indivisa, sin asignación de uso o incluso con pacto en contra, el registrador puede exigir licencia o declaración de innecesariedad, siempre que existan elementos de juicio, reveladores de una posible parcelación urbanística, incluso aun cuando la legislación no contemple el supuesto de forma expresa.

 Recurrente: El representante de la sociedad, adquirente de dos de las cuotas vendidas, (una cuarta participación indivisa, en cada finca), recurre la calificación anterior en estos términos: estima que, pese a la invocación de varias RS por parte de la Sra. registradora, no se aplica la doctrina emanante de ellas, dado que, según las mismas, “la vta. de participaciones indivisas de una finca, no puede traer como consecuencia, por sí sola, la afirmación de que exista una parcelación ilegal, ya que para ello es preciso, aparte la venta de una cuota, que a ésta se le atribuya el uso exclusivo y excluyente de un espacio, susceptible de constituir una finca independiente, o bien que haya algún elemento de juicio que pueda llevar a la conclusión de la existencia de una parcelación ilegal (asi RS 13 marzo 2019, BOE 9 abril 2019)

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral impugnada.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- Como acto previo, la DG recuerda la doctrina sentada por ella, alegando a este fin y entre otras, las RRSS desde la de 2 enero 2013, hasta las últimas de 22 marzo 2018 y 24 abril 2019, en las que establece que, una parcelación urbanística, es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos, fácilmente constatables, de suerte que, la simple transmisión de una cuota indivisa, sin que, en el título transmisivo, se constate algún derecho de uso exclusivo, actual o futuro, sobre parte determinada, que pese a que pueda constituir un acto neutro, desde el punto de vista urbanístico, amparado por el principio de libertad de contratación, serán más tarde los hechos posteriores, quienes pongan de relieve la existencia de una parcelación física ilegal. Se alega a este fin la RS 10 octubre 2005 de la que resulta que es la Admon quien, con medios más amplios, puede estimar la existencia o no de un proceso parcelatorio, sin que la venta de cuota, por sí, pueda revelarlo.

2).- También se alega el art. 26 del RDTO 7/2015 de la LS art 26, y la ss del TS 9 mayo 2013, que hacen alusión a la venta de cuotas indivisas, que atribuyan el dcho de uso exclusivo de una porción y otras muchas RRSS que han ido asumiendo un concepto de parcelación urbanística, que trasciende de la simple división material de fincas, y sin que la ausencia de una asignación formal de uso individualizado, sea suficiente para excluir la formación de asentamientos, y por tanto la realización de una parcelación urbanística.

 De igual forma, la ss. de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Admvo del TS de Andalucía de 17 enero 2011, establece que, la parcelación ilegal es un proceso donde se suceden actos materiales y jcos, con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, y, en este sentido, también el RD 1093/1997 de 4 de julio que aprueba las normas complementarias del RH en materia urbanística, en su art 79, alude a las sucesivas segregaciones, que pueden llevar a la formación de un núcleo de población.

3).- Y ya en el marco de la legislación andaluza, los arts 66 y 68 de la Ley 7/2002  de 17 diciembre recogen los distintos supuestos de parcelación ilegal, entre ellos, la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso de un terreno…etc. Y cuestión aparte, pueden constituirlo las situaciones ya existentes, en suelo no urbanizable, cuyo tratamiento se recoge en el Dto. 2/2012 de 10 enero, que regula los edificios y asentamientos situados en suelo no urbanizable en Andalucía y que hace referencia en su art. 2.2 a las edificaciones aisladas, asentamientos urbanísticos y los realizados en Hábitat Rural Diseminado.

4) .- La DG recuerda el contenido de las RRSS 12 julio 2016, 6 septiembre 2017 y 12 diciembre 2017 (ésta última relativa a Canarias) en las que se consideran indicios adicionales, justificativos de parcelación ilegal, el resultado de una previa consulta al Catastro, o la referencia a los sistemas de información territorial de cada Autonomía.

5).- Todo esto lleva a la conclusión de que la calificación registral de la actuación concreta, refleja, no la simple transmisión de cuotas indivisas, de fincas inscritas en el Registro, ni la calificación se basa en una sencilla transmisión simultánea de varias cuotas indivisas de finca, a varios compradores, sino que, dicha calificación, toma en cuenta elementos objetivos de los que puede inferirse el posible peligro de constitución de un núcleo de población o parcelación urbanística, por razón de la descripción, dimensiones, localización y construcciones existentes etc.., todo lo cual lleva a la determinación de la existencia de indicios suficientes, que generan dudas fundadas sobre la posible creación de un núcleo de población o parcelación urbanística, con la consiguiente exigencia de una intervención admva, bien a través de la solicitud de licencia urbanística o de una certificación de su innecesariedad, incluso a través de los trámites que prevé el art. 79 de las Normas Complementarias del RH, en materia de inscripción de actos urbanísticos.

Por todo ello, se desestima el recurso y se confirma la calificación registral.

Comentario: Esta RS versa sobre el eterno problema en Andalucía, de la urbanización constante de terrenos rústicos. Recuerdo que siendo notario de Sanlúcar de Barrameda, tuve el honor de representar al Colegio de Andalucía Occidental (entonces había dos Colegios) en una sesiones que tuvimos con la Preautonomía Andaluza en Sevilla, donde se llegó al acuerdo de que los notarios debíamos pedir siempre información del Ayuntamiento, para llevar a cabo cualquier segregación y asi se aceptó por la Prejunta Autonómica, de suerte que si no se contestaba a la solicitud, se podía firmar e inscribir la escritura. Gané con este sistema y ante la indiferencia de mi Ayuntamiento, dos recursos que circularon por muchos lugares, y sirvieron de modelo futuro. (JLN)

463.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 27 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Zafra, por la que suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. 

Igual que la Resolución 425 de este Informe. (JAR)

465.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA PRIVATIVA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTERO Y PAGADA EN PARTE CON DINERO GANANCIAL

Resolución de 2 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de sentencia de divorcio de mutuo acuerdo con aprobación de un convenio regulador.

Resumen: En testimonio judicial de una sentencia firme de divorcio, por mutuo acuerdo de dos cónyuges, se recoge un convenio regulador, en el que se adjudican a la esposa, como parte del haber ganancial, inmuebles inscritos como privativos del esposo (manifestando ambos que su precio se había pagado, en parte, durante el matrimonio). El registrador rechaza la inscripción y la DG lo ratifica pues en la resolución judicial, hay dos aspectos: 1).- El que es de competencia judicial, relativo a la efectiva disolución del matrimonio y demás extremos del art 90 c.c.; 2).- Y el que afecta a la competencia registral, relativo a la calificación de los inmuebles inscritos y adjudicados, llevada a cabo entre las partes, ya que, este punto, se puede y debe calificar por el registrador, pudiendo éste rechazar su inscripción.

Hechos: Mediante sentencia de divorcio, a la que se incorpora un convenio regulador, se disuelve un matrimonio, por mutuo acuerdo, en el que además se lleva a cabo la liquidación de gananciales, adjudicando a la esposa tres fincas, que figuran inscritas como privativas del esposo, por haberlas adquirido éste estando soltero (aunque parte del precio aplazado de algunas, se había satisfecho vigente el matrimonio). En el convenio se hacía constar que, pese a figurar inscritas como privativas del esposo, tales inmuebles adjudicados a la esposa, aquellas formaban parte de los gananciales, por haberse pagado el precio, en parte, vigente la unión, y llegando a ser, además, una de ellas, domicilio familiar. Por lo que hace al esposo, se adjudicaba a éste, en pago de su haber ganancial, otra finca que era el último domicilio conyugal habitual de ambos, al tiempo del divorcio, y que figuraba inscrita como consorcial de ambos cónyuges.

Registradora: La registradora suspende la inscripción de las tres fincas adjudicadas a la esposa, en base a que las mismas no pertenecían, según registro, a la sociedad conyugal, al haber sido adquiridas por el esposo, estando soltero y por tanto, la inclusión de éstas en el patrimonio ganancial, no se podía llevar a cabo, directamente, en el convenio de liquidación del régimen ganancial (pese a la resolución judicial), ya que para ello, sería preciso el otorgamiento de una escritura de compensación entre los excónyuges o una sentencia firme que asi lo estableciera. Se apoyaba para ello en numerosas RRSS desde la de 5 mayo 1978, y 6 noviembre 1980, hasta la de 11 julio 2018.

Recurrente: El esposo recurre la calificación registral, alegando que, dado que la sociedad de gananciales había tenido dos viviendas, que habían sido domicilio conyugal (una previa, la adjudicada a la esposa y otra posterior, adjudicada al marido), era lógico adjudicar una a cada cónyuge, al tiempo que se reiteraba que la mayor parte del precio de la más antigua, se había satisfecho durante el matrimonio y todo ello era posible, en base a lo dispuesto por el artículo 1357 c.c.. Todo ello se recogía en el convenio de divorcio y se reflejaba en la sentencia judicial que acogía y aprobaba el convenio de ambos ex cónyuges, puesto que ambas viviendas (las adjudicadas a cada uno de ellos) habían sido, sucesivamente, vivienda familiar habitual del matrimonio.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral impugnada.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- La cuestión que se dilucida en este supuesto es la relativa a si es inscribible el testimonio de una sentencia firme, en la que, no sólo se declara el divorcio entre los cónyuges, sino que se recoge además, un convenio celebrado entre ellos, por el que se liquida su sociedad conyugal, con la correspondiente adjudicación de fincas que, en gran parte, aparecen inscritas a favor del esposo, con el carácter de bienes privativos del mismo, pese a que parte de su precio, se había pagado vigente el matrimonio. La registradora hace constar que, con su calificación, no entra en el fondo de la resolución judicial, ni discute la validez del convenio regulador aprobado, sino que es tan sólo el acuerdo de los cónyuges, incorporado al testimonio del auto judicial, y relativo a la distribución de los inmuebles, el que, pese a ser parte de la resolución judicial, no es título inscribible, de acuerdo con los arts. 100 RH y 544 LEC.

No es pues la resolución judicial en sí misma, lo que se rechaza, sino tan sólo el referido convenio relativo a la distribución de los inmuebles, el cual debe ser objeto de calificación negativa, ya que le afectan los obstáculos derivados del Registro, conforme al art 3 de la LH. No se trata de dos documentos intercambiables (resolución judicial relativa al divorcio y convenio de distribución de los inmuebles) sino que cada uno está en consonancia con la naturaleza del acto que contiene y está basado en la competencia y congruencia del tipo de adquisición de que se trate.

 2).- En definitiva, el convenio regulador suscrito por los interesados no deja de ser un mero documento privado que, con la aprobación judicial, obtiene la cualidad de ser inscribible en el registro, pero siempre que su contenido no exceda del que señala el art. 90 del c.c., ya que hay que partir de la base de que el procedimiento de divorcio puede no tener por objeto, en su aspecto patrimonial, una liquidación de las relaciones patrimoniales entre los cónyuges, sino tan sólo las derivados de la vida en común. Por ello la regulación legal y en concreto el c.c. restringe el contenido del convenio a unos extremos concretos: atribución de la vivienda familiar y su liquidación, asi como a otros puntos: pensión compensatoria, sostenimiento de cargas y alimentos etc… (arts 90, 91 y 103 c.c.) y aparte de estos extremos, las transmisiones adicionales entre cónyuges, ajenas a la disolución del matrimonio, constituyen un negocio independiente, que exige la escritura para su formalización, por lo que fuera de lo que establece el art 90 c.c. (que determina el contenido típico del convenio regulador) y sin afectar a su validez o eficacia, el documento no pierde su carácter de convenio privado, objeto de aprobación judicial, y su acceso al registro, requiere su formalización en los títulos que establece el art 3 de la LH. Los cónyuges pueden incluir en el convenio la liquidación de sus relaciones patrimoniales, pero el hecho de que el convenio exceda de su contenido legal impone su discriminación, a efecto de distinguir lo que puede acceder o no al Registro. Por ello, la adjudicación de un inmueble perteneciente a uno de los excónyuges, de carácter privativo del otro, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador, por lo que, para su inscripción registral, sería necesaria una escritura pública o una sentencia firme dictada en un procedimiento ante juez competente.

 3).- Las RRSS 24 octubre 2005 y 16 junio 2010, recuerdan que en nuestro sistema es básico el principio de legalidad, dada la especial trascendencia de los asientos registrales, que gozan de presunción de exactitud y validez y están bajo la salvaguardia de los tribunales (arts 1 y 38 LH). Por tanto, es cierto que conforme a los arts 1216 c.c. y 317 LEC son documentos públicos los testimonios de las resoluciones judiciales, pero también lo es que el art 3 LH, exige que los títulos relativos a bienes inmuebles consten en escritura, ejecutoria o documento auténtico. De ahí que la DG separa los actos o transmisiones que cabe inscribir, en virtud de un convenio regulador que se aprueba judicialmente, cuya validez no se discute, y qué otros actos precisan de una escritura posterior al convenio, a efectos de su inscripción, sin prejuzgar con ello, la validez del convenio.

Por todo ello, se desestima el recurso y se confirma la calificación registral (JLN)

467.*** CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS NOTARIALES DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA. VENTA EN SUBASTA NOTARIAL. ERROR EN EL MUNICIPIO DE UBICACIÓN DE LAS FINCAS.

Resolución de 2 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Móstoles n.º 3 a inscribir una escritura de adjudicación de finca en subasta notarial.

Resumen: En los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados ante notario la calificación del registrador está limitada, conforme a lo dispuesto en el artículo 22.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, a la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro. El error del municipio de ubicación de las fincas en la subasta de bienes es un error esencial, aunque haya otros datos identificativos.

Hechos: Se otorga una escritura de venta de tres fincas que han sido objeto de adjudicación y remate en una subasta voluntaria notarial instada dentro de un procedimiento de liquidación de una sociedad en concurso de acreedores. En el anuncio de subasta se indicaba que las fincas radicaban en el municipio A, cuando en realidad radicaban en el B, ambos colindantes.

La registradora suspende la inscripción por la existencia del citado  error de términos municipales en el anuncio de subasta, que considera esencial.

El notario autorizante recurre y alega que de ningún artículo de la normativa regulador resulta ese carácter esencial y que, en todo caso, no influye en el valor asignado pues existen otros datos en el anuncio que identifican debidamente la situación concreta de los inmuebles, el valor catastral respectivo, o el año de construcción, pues varias personas han pujado por las fincas y el rematante ha consentido la escritura de compraventa en la que sí se refleja el término municipal.

Añade que, al tratarse de un procedimiento de jurisdicción voluntaria, el registrador está limitado en su calificación (artículo 100 RH), y en el presente caso no afecta derechos de terceros no oídos ni notificados, descansando en definitiva en la responsabilidad del notario cómo autoridad de la subasta en el procedimiento, expresamente asumida.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: En los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados ante notario la calificación del registrador está limitada, conforme a lo dispuesto en el artículo 22.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, a la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro.

En el caso concreto considera que el defecto relativo al error en el término municipal guarda conexión con la congruencia que, en los procesos de liquidación del patrimonio del concursado, ha de guardar el procedimiento de enajenación que se utilice con las previsiones del plan de liquidación aprobado judicialmente.

Considera también que tanto el deudor concursado como los acreedores que están integrados en la masa pasiva persiguen que los bienes se vendan por el mayor precio posible y la correcta identificación de los bienes ofrecidos en subasta permitirá que puedan concurrir a la puja todas las personas que hipotéticamente tienen interés en adquirir ese tipo de fincas (AFS)

468.** PLAZO DE EJERCICIO CONVENCIONAL DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA. CANCELACIÓN POR TRANSCURSO DEL PLAZO.

Resolución de 2 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se suspende la cancelación por caducidad de una hipoteca de máximo.

Resumen: La hipoteca se puede cancelar por caducidad convencional si se ha pactado un plazo para el ejercicio de la acción hipotecaria.

Hechos: Mediante instancia, se solicita la cancelación por caducidad de una hipoteca de máximo constituida en garantía del pago de las facturas emitidas por la parte acreedora y notificadas fehacientemente a la parte deudora como máximo hasta el 31 de diciembre de 2010, éste inclusive.

El registrador suspende la inscripción por no acreditarse que el plazo indicado sea un plazo convencional de caducidad del derecho, además de no haber transcurrido el plazo para que prescriba la acción hipotecaria más el adicional previsto en la legislación hipotecaria.

El recurrente considera que no se está teniendo en cuenta la cláusula que delimita el plazo de la garantía, el que establece que  “dentro del plazo máximo de duración del presente contrato, establecido en la cláusula primera, la parte acreedora podrá ejecutar la hipoteca constituida a su favor…”.

Resolución: La Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la nota calificación impugnada.

Doctrina: La hipoteca, como el resto de los derechos reales se puede ser constituir por un plazo determinado de tal modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa.

Pese a ello reconoce nuestro CD, no siempre es fácil decidir si el plazo señalado es de duración de la hipoteca misma con el alcance antes señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca y, en este caso, una vez nacida la obligación dentro de dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél.

En los supuestos de caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, es  aplicable  párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción, y sólo procede cuando la extinción del derecho real tiene lugar de un modo nítido y manifiesto y no cuando sea dudosa por no saberse si el plazo pactado es de caducidad de la hipoteca  o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca.

Fuera de este caso se tendrá que esperar a la caducidad legal:

-por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca (articulo 82.5 LH).

-bien el transcurso de los plazos que del artículo 210.1.8.ª de la Ley se aplican a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la titularidad de la garantía.

En el caso que nos ocupa, considera la DG que de un estudio conjunto de las clausulas inscritas “no se deduce de un modo nítido y manifiesto un plazo de caducidad del asiento de hipoteca, no siendo aplicable el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

Pero sí considera que existe un plazo de caducidad convencional para el ejercicio de la acción hipotecaria, de modo que la parte acreedora solo podrá ejecutar la hipoteca “dentro del plazo máximo de duración del presente contrato”, es decir hasta el día 31 de diciembre de 2010 y podrá cancelarse la hipoteca siempre que dentro del año siguiente no resulte del registro que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

Comentarios: Como vemos, todas las cuestiones relativas a la cancelación de la hipoteca por caducidad, sea convencional, sea por establecerse un plazo para el ejercicio de la acción hipotecaria, o de prescripción de la misma acción, son cuestiones de hecho que habrá que analizar con sumo cuidado a la hora de decidir si se cancela o no la hipoteca. En ocasiones, como en este caso, habrá que ponderar el conjunto de cláusulas para llegar a una solución clara. Por tanto y como apunta la resolución, antes de cancelar y para ver la norma aplicable, es necesario distinguir claramente entre el plazo de las obligaciones garantizadas con la hipoteca y el plazo de duración de la hipoteca misma. (MGV)

469.*** EJECUCIÓN JUDICIAL DE HIPOTECA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN. EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA

Resolución de 2 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Tui, por la que se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en autos de procedimiento de ejecución hipotecaria.

Resumen: Deudor y acreedor pueden pactar que la hipoteca se extienda a los supuestos excluidos en el artículo 110 LH (en el caso concreto a la agrupación). Es así porque este artículo dispone pero no impone imperativamente las exclusiones.

Hechos: Se cuestiona si es o no inscribible un decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas respecto de la finca registral 31.060, que se formó por agrupación de tres fincas: la finca registral 30.121 y otras dos fincas más, estando gravada la primera de ellas con una hipoteca a favor de Entidad bancaria.

La citada finca agrupada (31.060) se vendió con subrogación en la referida hipoteca que la grava por procedencia y que fue novada posteriormente en la inscripción 6ª.

Registradora: La registradora entiende que la hipoteca no se extiende a la finca agrupada porque no consta inscrito el pacto de extensión de la hipoteca a las fincas que se agrupen con la hipotecada y que, al procederse a la ejecución, habría de cancelarse la inscripción de agrupación, pero no en su totalidad las cargas posteriores inscritas sobre la misma, que no pueden verse afectadas por la ejecución en la parte que recaen sobre las fincas de origen distintas a aquella sobre la que se constituyó la hipoteca.

Recurrente: No está conforme con la calificación porque entiende que de todos los antecedentes se deduce un acuerdo entre acreedor y deudor para modificar el objeto inicial de la hipoteca y extender el gravamen hipotecario a la finca agrupada.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 Primera cuestión: ¿Cabe que los contratantes puedan pactar la extensión de la hipoteca a los supuestos excluidos en el artículo 110 LH (en el caso concreto a la agrupación)? SI.

No obstante su literalidad, del citado precepto se deduce que es válido y eficaz un pacto por el cual acreedor e hipotecante acuerdan la exclusión de las excepciones legales, de modo que la hipoteca también se extienda a accesiones como las agregaciones de terrenos (o agrupaciones) o las nuevas edificaciones, que el artículo 110, primero, «in fine», en principio dispone – pero no impone– como excluidos.

En materia de extensión de la hipoteca, la mayoría de la doctrina y la práctica unanimidad de la jurisprudencia admiten la validez del pacto, e incluso su eficacia frente a terceros (dada su constancia registral).

2 Segunda cuestión: Admitido lo anterior, la cuestión consiste en interpretar si en la secuencia negocial relatada cabe entender que hay un pacto de extensión de la hipoteca a la finca agrupada.

Dice la Resolución que los contratos, entre ellos los formalizados en escrituras de préstamo hipotecario, deben ser interpretados teniendo en cuenta todas las reglas hermenéuticas legalmente previstas (singularmente la que exige interpretar las cláusulas que admitan diversos sentidos en el más favorable para que surtan efectos), no solo su simple y pura literalidad.

Así ocurrió en el momento de la inscripción de la agrupación, pues según el historial registral de la finca resultante (la número 31.060) esta aparece gravada con la hipoteca que pesaba sobre la finca número 30.121 agrupada, por aplicación de la técnica registral del arrastre de cargas.

Hay que tener en cuenta: (i) Que en la escritura de préstamo hipotecario se dice que el deudor constituye hipoteca voluntaria a favor de la Caja, extendiéndose por pacto a cuanto mencionan los artículos 109, 110 y 111 de la Ley Hipotecaria en todos sus apartados». Este pacto se recoge además en la inscripción de hipoteca. (ii) La objeción expresada por la registradora estaría fundada si la hipoteca sujetara únicamente la finca número 30.121, pero como consecuencia de la extensión paccionada de la hipoteca a la finca que se ha formado por agrupación, no cabe sino admitir que la ejecución hipotecaria tenga por objeto esta finca. Esta posición se ve además reforzada por la novación posterior. (iii) Defender la postura contraria supondría un manifiesto perjuicio al acreedor hipotecario que vería dificultada, si no imposibilitada, la ejecución de su hipoteca. (JAR)

470.* ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resolución de 2 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valdepeñas, por la que se suspende la inscripción de la transmisión de una finca. 

Igual que la Resolución 425 de este Informe.

Se refiere también la Resolución a la firma de la instancia privada que se presenta en el Registro y dice no basta la afirmación del firmante de un documento complementario, de que es suya la firma, sino que la misma debe estar autenticada por alguno de los procedimientos previstos al efecto: legitimación notarial, reconocimiento ante la registradora o tratarse de firma electrónica reconocida, como resulta de la aplicación del artículo 110 del Reglamento Hipotecario y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de abril de 2000. (JAR)

471.*** DESHEREDACIÓN. CARGA DE LA PRUEBA. INTERVENCIÓN DE DESCENDIENTES.

Resolución de 3 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación de herencia y adjudicación de bienes.

Resumen: La testadora deshereda a sus dos hijas, por maltrato psicológico, instituyendo herederas a una Institución Benéfica y a una amiga, por partes iguales. Al renunciar ésta última, queda la primera como heredera única y la misma, en unión de las dos hijas desheredadas, rechazan como “no cierta” la causa de desheredación, por lo que, por acuerdo de las tres (heredera y desheredadas) adjudican a las dos hijas 2/3 de la herencia como legítima y la Asociación heredera percibe el restante 1/3. La registradora, en contra del notario recurrente, señala que la negación de la causa de desheredación debe ser hecha por vía judicial, y además la cualidad de legitimarios de las hijas desheredadas pasaría a los hijos y descendientes de éstas, debiendo comparecer estas últimas o manifestar que carecen de tales hijos y descendientes. La DG ratifica este último punto: las dos hijas desheredadas deben acreditar quiénes son sus hijos o descendientes o que carecen de ellos, lo que debe probarse por acta de notoriedad o por cualquier otro medio.

Hechos: Fallece A, estando divorciada, y bajo testamento en que deshereda a sus dos hijas B y C por maltrato psicológico (art 853.2 c.c., interpretado por TS) e instituye herederas, por partes iguales, a una Delegación Provincial de la Asociación contra el Cáncer y a su amiga D. Ésta renuncia, más tarde, pura y simplemente a la herencia, con lo cual su participación acrece a la Asociación, que queda heredera única. Al formalizar la escritura de herencia concurren: el ex cónyuge de la causante (de quien estaba divorciada), para liquidar los gananciales; las dos hijas citadas B y C y la Asociación Española contra el Cáncer, que, como heredera única, manifiesta, junto con las hijas desheredadas, no ser cierta la causa alegada por la testadora para la desheredación y la Asociación, de acuerdo con las hijas como herederas forzosas, les reconoce a ambas B y C, su legítima de 2/3, quienes aceptan, tras reconocer a la Asociación como heredera universal, adjudicándose ésta 1/3 de la herencia, en metálico y aquellas los 2/3 restantes como legitimarias.

Registradora: La registradora señala como defecto que impide la inscripción que, al no haber sido negada por las desheredadas, en vía judicial, la causa de la desheredación. ha de pasarse por ello, pero exige, a falta de conformidad de los posibles afectados, una declaración judicial, en un procedimiento contencioso, ya que, desheredadas las hijas de la testadora, la cualidad de legitimarios pasaría a sus descendientes (art 857 c.c.), quienes deben intervenir en la escritura de partición, a menos que las hijas desheredadas carezcan de ellos, extremo éste (la existencia de hijos y descendientes o su inexistencia) que se debe manifestar y acreditar por las otorgantes, por cualquier medio de prueba, a efecto de preservar la intangibilidad de la legítima. Por tanto: si las hijas desheredadas tienen de hijos y descendientes, debe hacerse constar por éstas y cuales son, y si no los tienen, deberá acreditarse por acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en derecho, su inexistencia, pero siendo precisa, en el primer caso, su intervención en las operaciones particionales.

Calificación Sustitutoria: Solicitada ésta, la registradora sustituta, ratifica la calificación de la registradora anterior.

Recurrente: El notario autorizante, recurre la calificación registral, y alega que, fallecida la testadora, sus hijas desheredadas, contradicen la certeza de la causa de su desheredación por su madre y causante, lo que también ratifica la heredera única (Asociación contra el cáncer), manifestando todos no ser cierta la causa de desheredación, por lo que, automáticamente, quedaría anulada la institución, en cuanto perjudique a las desheredadas, y sin que ninguna disposición exija que, la negativa de la certeza de la causa de desheredación haya de formularse por vía judicial, ni incluso para que se reconozca su legítima a las herederas, ya que todo ello ha sido reconocido por todos los interesados en la herencia, especialmente por la heredera instituida (Asociación Benéfica) que sería la obligada a probar la certeza de la causa de desheredación.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral impugnada.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- La DG de alega el contenido del artículo 851 c.c. “la desheredación sin expresión de causa, o por causa cuya certeza, si fuera contradicha, no se probare o no sea una de las señaladas en los cuatro arts siguientes, anulará la institución, en cuanto perjudique al desheredado, pero valdrán los legados, mejoras y demás disposiciones testamentarias en lo que no perjudiquen a dicha legítima.” Por tanto, en relación con los requisitos de la desheredación y eficacia de la partición, habiendo desheredados, la RS 25 mayo 2017, indica que la desheredación es el acto de voluntad testamentaria, consistente en apartar al legitimario de la sucesión, a través de una voluntad explícita y determinada, en un doble sentido: 1).- Expresión de una causa legal, que no necesita ser probada, aunque si, al menos, alegada por el testador, con referencia a la norma que la tipifica e 2).- Identificación del sujeto del legitimario al que se imputa la causa de privación de legítima. Por tanto, es requisito de la desheredación la perfecta identificación del sujeto a quien se priva de legítima, al menos por su nombre y apellidos (art 772 c.c.) o que quede determinado, de forma que no se dude quien es el sujeto afectado. Y todo ello se cumple en el supuesto.

2) En cuanto a la carga de la prueba, el art 850 c.c. indica que “la prueba de ser cierta la causa de la desheredación, corresponde a los herederos del testador, si el desheredado la negare”. Por tanto, basta la simple expresión testamentaria de la causa legal de la desheredación, sin que sea necesaria, a diferencia de la indignidad, la prueba de la certeza de la causa de aquella. Por ello, tienen plena eficacia los actos y atribuciones particionales que se ajusten al testamento, aunque conlleven la exclusión de dchos legitimarios, mientras no se impugne la disposición testamentaria que prive de la legítima. En este supuesto ha existido controversia sobre la certeza de la causa de desheredación, y han sido las propias hijas desheredadas y la heredera instituida, quienes entienden que “no es cierta” la causa de la desheredación, reconociendo, a su vez, la heredera nombrada, la legítima de las hijas legitimarias, y quedando fijada ésta en 2/3 de la herencia de la causante, aceptándose la condición de heredera de la Asociación Benéfica y adjudicándose en esa forma y de mutuo acuerdo los bienes.

3).- La registradora distingue entre: 1). – La efectividad de la causa de la desheredación, sin que se declare por vía judicial, debido a la certeza de ésta, lo que no se cuestiona por las desheredadas, y 2). – La eficacia del contenido patrimonial del testamento que requiere una previa declaración judicial que declare su pérdida de eficacia o el consentimiento de todos los interesados. La declaración judicial previa a la nulidad del testamento o de la institución de herederos ordenada, se recoge en la RS 13 septiembre 2001, que fue favorable a la declaración judicial previa de nulidad del testamento o de la institución de heredero, aunque en el caso, de un único testamento del causante otorgado antes del nacimiento de todos sus hijos y descendientes, puede considerarse que éste queda ineficaz, en cuanto a su contenido, sin necesidad de declaración judicial, por lo que el acta de notoriedad será el único título que deba exigirse al formalizar la partición.

4).- La RS 6 marzo de 2019 (ahora referida a un supuesto de desheredación), recoge esta doctrina y recuerda que es reiterada la doctrina de la DG (RS 21 noviembre 2014) respecto de la existencia de legitimarios desheredados con motivo de la suspensión de la inscripción, de que “la privación de eficacia del contenido patrimonial de un testamento, exige, a falta de conformidad de todos los interesados, una previa declaración judicial, tras un procedimiento contencioso, instado por quien para ello esté legitimado, que provoque su pérdida de eficacia y ello porque el principio de salvaguarda judicial de los derechos, junto al valor de ley que tiene el testamento, en la sucesión, conduce a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a éste.

 5).- Sin embargo, aquí comparecen y consienten la escritura, las dos hijas legitimarias, que contradicen la causa de desheredación, lo que además corrobora la heredera designada, que acepta la legítima atribuida a ambas, aunque la cuestión a resolver es si ambas herederas constituyen todo el elenco de afectados que deben dar su conformidad, como consecuencia de la privación de eficacia del contenido económico del testamento: La registradora indica que la cualidad de legitimarios pasa a los hijos y descendientes de las hijas desheredadas, quienes, por tanto, deben intervenir en la partición, de forma que, 1) si éstas carecen de hijos o descendientes, deberá manifestarse expresamente, por las otorgantes, y 2) si los tienen, debe acreditarse su existencia, mediante acta de notoriedad u otro medio de prueba, determinando quiénes son y si son los únicos, siendo precisa su intervención en la escritura de herencia del causante o la ratificación de las operaciones practicadas.

En cuanto a este punto, relativo a la necesidad de intervención de los descendientes de los desheredados, el art 857 c.c. establece que “éstos ocuparán su lugar y conservarán los dchos de herederos forzosos respecto de la legítima”. Por tanto, procede exigir que, si las hijas desheredadas carecen de hijos y descendientes, debe manifestarse expresamente por las otorgantes y, en otro caso, si los tienen, deberá acreditarse mediante acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho, quienes son los mismos, manifestando que son los únicos hijos y descendientes de las mismas y siendo precisa su intervención en la escritura en que se lleven a cabo las operaciones particionales de la herencia de la causante o la ratificación de las operaciones practicadas. (JLN)

473.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE DERECHO DE HABITACIÓN

Resolución de 3 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11 a inscribir una escritura de donación. 

Resumen: Es posible donar la “nuda propiedad” reservándose el donante no el usufructo sino el derecho de habitación

Supuesto: Se pretende la inscripción de una escritura mediante la cual el propietario de una vivienda y una plaza de garaje dona la nuda propiedad de ambos inmuebles a su hijo reservándose el derecho de habitación vitalicio.

La registradora suspende la inscripción pues si el donante se reserva únicamente el derecho de habitación –y no el derecho de usufructo–, no existe desmembramiento del dominio, en nuda propiedad y usufructo, sino la constitución de un derecho real de habitación por vía de reserva, y por ende, lo donado será el pleno dominio de las fincas –y no la nuda propiedad–, que quedarán gravadas con el derecho de habitación». Por ello, entiende que deberá aclararse, con el consentimiento de los otorgantes del título, los derechos que son objeto de donación y reserva.

El notario recurrente alega que resulta admisible la utilización de la denominación nuda propiedad para referirse al derecho que el donatario adquiere al reservarse el propietario donante el derecho de habitación vitalicio sobre una casa y una plaza de garaje accesoria a ella.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación:

1. De la declaración de voluntad negocial emitida y de los cánones hermenéuticos que consagra el Código Civil (arts 609, 1281, 1283 y 1286 CC), no puede inferirse en modo alguno que la voluntad de los otorgantes fuera que el donante retuviera, al transmitir su dominio sobre los inmuebles, el haz de facultades que integran el contenido típico del derecho real de usufructo, sino tan solo el correspondiente a un derecho, también de goce, que comprende unas facultades menores que aquél: el derecho de habitación.

Además, no puede olvidarse que nuda propiedad no es más que una propiedad de la que se ha desmembrado la facultad de goce de la cosa, situación ésta que no sólo puede ser provocada por el derecho de usufructo en tanto que derecho real de goce, pues, como es bien sabido, no es el único de dicha clase.

2. Aunque en el Código Civil, y en el ámbito doctrinal y jurisprudencial se utiliza la expresión «nuda propiedad» como derecho correlativo al de usufructo, no puede ignorarse la aplicabilidad al derecho de habitación de las disposiciones establecidas para el usufructo, conforme al art. 528 CC, ni puede afirmarse que la utilización de la expresión nuda propiedad como derecho que se reserva el transmitente de un derecho de uso o de un derecho de habitación sea absolutamente desconocida en la práctica jurídica: Así la STS 4 de febrero de 1983, la R. DGRN 18 de mayo de 1952; la R. 10 de diciembre de 2015 (relaciones entre usuario y nudo propietario), y la R. 5 de septiembre de 2017 (donación de nuda propiedad con reserva del derecho de uso) y los arts 14.1 LITPAJD, y 42.6 de su Reglamento, arts 26 LISD y 51.8 de su Reglamento).

En el presente caso, y sin entrar en el carácter más o menos apropiado del término empleado para designar el derecho que se transmite mediante la escritura referida, es indudable –según los criterios interpretativos aplicables– que no se constituye por vía de «deductio» un derecho de usufructo sino únicamente el derecho de habitación. (JCC)

Comentario: Curiosamente, y como acertadamente han observado varios compañeros, en realidad, el Código Civil no llega a utilizar siquiera la expresión “nuda propiedad”. Tampoco lo hace la Ley Hipotecaria, que solo habla de “mera propiedad”  (art. 107 LH). El Reglamento Hipotecario (art. 192), sí habla, y por tres veces, de “nuda propiedad”, quizás por datar de una época (1947) en la que la expresión había entrado ya en el mundo jurídico español.

474.* CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES. TRACTO SUCESIVO. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR

Resolución de 3 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Úbeda n.º 1, por la que se deniega la cancelación de una inscripción de dominio. 

Resumen: Una instancia privada acompañada de las fotocopias de las sentencias referidas ni es título inscribible no siquiera permite causar el asiento de presentación.

Hechos:

Se cuestiona la inscripción de una instancia privada en la que el recurrente solicita la cancelación de una inscripción de dominio sobre finca registral 56.554 del término municipal de Úbeda. Hasta la inscripción cuya cancelación se solicita lo sucedido fue lo siguiente:  (i) La finca fue cedida al Ayuntamiento por la fundación propietaria por un plazo de 99 años a cambio de destinarla a usos culturales y previa aprobación del proyecto de rehabilitación por parte de la fundación. (ii) Ante el incumplimiento del Ayuntamiento la fundación interpone recurso contencioso-administrativo solicitando la resolución del convenio, que se decreta por el TSJ de Andalucía, que declara la resolución del convenio y la devolución de la finca y a la fundación. (iii) Posteriormente, la fundación interpone la correspondiente acción civil que da lugar a la sentencia que reconoce el dominio a la fundación y anula la obra nueva declarada por el Ayuntamiento. Presentado en el Registro testimonio de dicha sentencia firme se practicó la inscripción a nombre de la fundación.

El recurrente, actuando en su propio nombre y derecho, presenta en el Registro una instancia privada firmada con un CSV, acompañada de fotocopias de las sentencias anteriormente mencionadas.

Registradora: No practica la inscripción solicitada por las siguientes razones: a) falta de titulación suficiente; b) legitimación para recurrir, y c) no haber intervenido los titulares registrales para la cancelación de sus derechos.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 SOBRE LA FALTA DE TITULACIÓN SUFICIENTE.

La instancia privada firmada con un CSV, acompañada de fotocopias de las sentencias citadas en los hechos, no es título inscribible.

Sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro (Art. 3 LH). En concreto, tratándose de documentos judiciales (resoluciones o diligencias de cualquier índole) el documento a presentar debe ser la ejecutoria, mandamiento o testimonio correspondiente expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes, extremos que no se dan en este caso, ya que la documentación aportada a calificación consiste en meras fotocopias.

Aún más, la instancia privada acompañada de las fotocopias de las sentencias referidas no debería haber sido, ni tan siquiera, objeto de presentación puesto que se trata de un documento privado que no puede provocar operación registral alguna y así lo reconoce la propia registradora.

2 SOBRE LA LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR.

Por el hecho de presentar el titulo inscribible para la inscripción, el presentante no ostenta la representación para poder recurrir, pues la representación que deriva de la presentación “no es suficiente a los efectos de interponer el recurso, pues es completamente distinta la personalidad para pedir la inscripción que recoge el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, con la expresamente exigida para interponer el recurso de los artículos 322 y 325 de la Ley Hipotecaria que exigirá un poder otorgado a tal efecto…”.

Además del notario autorizante, pueden interponer recurso gubernativo la persona, natural o jurídica, a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción o quien ostente su representación debidamente acreditada.

3 ART. 17 DE LA LEY HIPOTECARIA: PRINCIPIO DE PRIORIDAD.

Ante la alegación del recurrente, que dice que la registradora inscribe el dominio a favor de la fundación en virtud de una sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de 6 de febrero de 2008, cuando existe una sentencia, a su juicio contradictoria, del TSJ Andalucía en 2006 que nunca tuvo acceso al Registro, opone la Resolución lo siguiente: el art. 17 LH (principio de prioridad), que debe conciliarse con los artículos 18 (principio de legalidad) y 20 (principio del tracto sucesivo), ambos de la Ley Hipotecaria.

Comentario:

Como concluye la Resolución, aunque la Sentencia que alega el recurrente para solicitar la cancelación del asiento registral (dictada por la Sala Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia) se hubiera presentado antes que la dictada en el orden civil, no hubiera cambiado la situación, pues nunca hubiera podido producir asiento registral alguno. El tribunal contencioso administrativo es competente para decretar la resolución del convenio realizado con el Ayuntamiento, pero no lo es para resolver sobre cuestiones expresamente atribuidas a los órdenes jurisdiccionales civil, penal y social, aunque estén relacionadas con la actividad de la Administración pública (Art. 3 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa de 13 de julio de 1998) (JAR).

475.** OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL EN EXTREMADURA. LIBRO EDIFICIO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

Resolución de 3 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Resumen: Debe diferenciarse entre normas de naturaleza documental y registral, cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, de competencia autonómica y aplicación preferente, cuyo régimen propio deberá ser respetado.

Hechos: Se plantea si, de acuerdo con la normativa autonómica extremeña vigente en el momento de autorización de la escritura y de su presentación para inscripción, son requisitos necesarios, para la inscripción de una obra nueva terminada, consistente en una nave industrial, (i) aportar el libro del edificio (ii) y acreditar la obtención de licencia de primera ocupación o utilización de la edificación construida, según resulta de la calificación registral.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación en cuanto al primer defecto (libro del edificio) y lo desestima, confirmando la calificación en cuanto al segundo (necesidad de acreditar la obtención de licencia de primera ocupación o utilización).

Doctrina:

SOBRE LA NECESIDAD DE APORTAR EL LIBRO DEL EDIFICIO.

El artículo 202 LH impone para inscribir las declaraciones de obra nueva terminada de cualquier edificación (sean viviendas o industriales) que se aporte el libro del edificio para su archivo en el Registro [Art. 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación y 9.a).

Sin embargo, “debe insistirse en la doctrina asumida por esta Dirección General basada en la diferenciación entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción…”.

Aplicada esta diferencia al libro del edificio, cabe decir que, si bien el art. 202 LH lo exige, tal exigencia queda subordinada a que la norma sustantiva o material lo exija (en este caso para el caso de obras nuevas terminadas de naves industriales).

La legislación extremeña aplicable al caso limita la exigencia de tal depósito a las edificaciones cuyo uso principal sea residencial vivienda, sin poder extender tal requisito a las obras consistentes en naves industriales por aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria anteriormente visto.

SOBRE LA NECESIDAD DE ACREDITAR LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION O UTILIZACIÓN.

Nuevamente se debe tener en cuenta la convergencia de normas para la documentación y registración (competencia estatal) y normas materiales o sustantivas (competencia autonómica). Por tanto, “es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable…”, lo que sucede en la legislación extremeña.

Comentario: Nuevamente reitera la Resolución la necesidad de observar los diferentes niveles competenciales, autonómicos y estatales, en nuestro sistema jurídico. Sería más sencillo y racional si dichas competencias resultaran normativamente precisadas con claridad en las leyes comenzando por la Constitución, lo que no sucede, y de ahí el mosaico legal existente que en nada favorece la seguridad jurídica y la transparencia del sistema jurídico español. (JAR).

477.** INMATRICULACIÓN. CERTIFICACIÓN CATASTRAL NO COINCIDENTE. CADUCIDAD DE LA INSERTADA. CIRCUNSTANCIAS DEL ASIENTO.

Resolución de 4 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Baza a inscribir una sentencia firme por la que se ordena la inmatriculación de dos fincas. 

RESUMEN.- La actuación de la registradora al obtener por sí misma nueva certificación catastral actualizada es plenamente correcta, al haber transcurrido el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. En los documentos que accedan al Registro de la Propiedad han de constar las circunstancias de los artículos 9 de la LH y 51 de su Reglamento, de tal forma que éstas no pueden ser, como regla general, suplidas por el registrador.

Hechos.- Se dilucida la inscripción de una resolución judicial firme por la que se ordena la inmatriculación de dos fincas cuya superficie no coincide con la que resulta de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas obtenidas por la registradora, al hallarse caducadas las aportadas por el presentante.

Recurso.– Alega el recurrente, que la finca se halla identificada mediante la aportación de su referencia catastral.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora

La actuación de la registradora al obtener por sí misma nueva certificación catastral actualizada es plenamente correcta, al haber transcurrido el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, y al disponer la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 que  «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas….»

La posibilidad de que una finca se inmatricule en el Registro de la Propiedad a través de una sentencia firme que así lo ordene se encuentra plenamente admitida en nuestro ordenamiento jurídico, artículo 2 de la LH, y de forma más concreta, por el apartado quinto del artículo 204 del mismo cuerpo legal, introducido por la Ley 13/2015, de 24 de junio.  Vid, la Resolución de 5 de mayo de 2016.

Es necesario determinar si puede procederse a la inmatriculación de dos fincas, cuya superficie de suelo no consta en la sentencia firme presentada y cuya superficie construida no coincide con la certificación catastral descriptiva y gráfica obtenida por la registradora.

 En los documentos que accedan al Registro de la Propiedad han de constar las circunstancias de los artículos 9 de la LH y 51 de su Reglamento, de tal forma que éstas no pueden ser, como regla general, suplidas por el registrador (vid. Resolución de 6 de noviembre de 2008). En este sentido, la Resolución de 3 de octubre de 2016. En consecuencia, no reflejándose las superficies del suelo en el título inmatriculador, el defecto debe ser confirmado. (IES)

478.()  EJECUCIÓN JUDICIAL DE HIPOTECA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Resolución de 4 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Torrelaguna, por la que se deniega la inscripción de un decreto de ejecución hipotecaria. 

Resumen: el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito.

Hechos: se presenta testimonio de decreto de ejecución hipotecaria.

La Registradora califica negativamente por no haberse demandado ni requerido de pago a la sociedad mercantil que, no siendo deudora del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudora, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento. La sociedad fue notificada con posterioridad al decreto de adjudicación.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina sobre este particular: el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada su adquisición frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada y el registrador debe calificar que ha sido demandado y requerido de pago conforme al artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria.

Si la inscripción a favor del tercer adquirente se hubiese producido una vez interpuesta la demanda frente al que hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento, en cuyo caso sería de aplicación lo dispuesto en el artículo 689 LEC siendo suficiente la notificación para que pudiera intervenir en la ejecución (vid. artículo 662 LEC). Esta cuestión debe ser también objeto de calificación conforme al artículo 132.2.º de la Ley Hipotecaria.

Vid. R. de 14 de marzo de 2018. (ER)

479.** EXPROPIACIÓN FORZOSA. MINISTERIO FISCAL. NOTA MARGINAL CADUCADA. 

Resolución de 4 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2, por la que suspende la inscripción de un acta de ocupación y consignación de finca urbana.

Resumen: En el procedimiento de expropiación ha de intervenir el titular registral o en su defecto el Ministerio Fiscal. No se puede inscribir la finca libre de cargas posteriores si en el momento de presentar la documentación ya constaba caducada en el registro la nota de expedición de la certificación.

Hechos: Se solicita la inscripción en el Registro un acta de ocupación y consignación del justiprecio de un expediente de expropiación forzosa de una finca urbana.

Consta registralmente extendida la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas con fecha 9 de septiembre de 2015 prevista en el artículo 32, norma primera, del Reglamento, si bien dicha nota se encuentra caducada por el transcurso del plazo de su vigencia (tres años) en la fecha de presentación del título expropiatorio en el Registro (15 de mayo de 2019).

En cuanto a los titulares registrales expropiados se expresa en el  título que le pertenece a dos particulares y a una mercantil por terceras partes indivisas.

El acta de ocupación y consignación del justiprecio consta suscrita por el alcalde-presidente del Ayuntamiento y por los particulares, sin que comparezca nadie en representación de la mercantil cotitular de la finca expropiada.

El registrador suspende la inscripción por entender que concurren los siguientes defectos impeditivos:

a) En el acta de pago y ocupación no comparece representante alguno de la mercantil, titular de una tercera parte indivisa del dominio de la finca expropiada, ni se ha producido tampoco la intervención supletoria del Ministerio Fiscal

b) No procede acceder a la cancelación de una carga, ya que si bien dicha carga es posterior a la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas tras la iniciación del procedimiento expropiatorio, dicha nota se encuentra ya caducada en el momento de la presentación en el Registro del acta de pago y ocupación; lo que constituye también un obstáculo para la inscripción de la finca expropiada a favor del Ayuntamiento dado que la adquisición de la cosa expropiada debe llevarse a cabo, en principio, libre de cargas, siendo así que el gravamen que afecta a la finca es incompatible con el destino demanial del inmueble.

La calificación es recurrida por el representante de la Administración expropiante, alegando la especialidad de la modalidad de expropiación al responder a una finalidad urbanística, en concreto bajo la modalidad de expropiación por ministerio de la ley al no resultar edificable la finca por sus propietarios, ni objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la justa distribución de beneficios y cargas en el polígono o unidad de actuación

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Con carácter previo la DG recuerda su doctrina sobre el alcance de la calificación registral de documentos administrativos, la cual, se extiende, por imponerlo así el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, entre otros, a «la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido», «a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento» y «a la relación de éste con el titular registral».

La protección del titular registral en el procedimiento expropiatorio se contempla en el artículo 32.2.ª del Reglamento Hipotecario que exige, tratándose de finca inscrita, que la expropiación se haya entendido con el titular registral o «quien justifique ser su causahabiente, por sí o debidamente representado, en la forma prevenida por la legislación especial».

En el procedimiento  que nos ocupa se ha seguido hasta su finalización, con dos de los tres copropietarios de la finca expropiada omitiéndose la intervención  de uno de ellos, que resulta contraria a la exigencia reglamentaria antes citada y en concordancia con los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria y sin que quede enervado el defecto por el hecho de hayan intervenido los otros dos cotitulares de la finca ya que no se puede entender que la intervención de los comuneros haya tenido lugar en beneficio de la comunidad propietaria de la totalidad de la finca, dada la naturaleza y eficacia general traslativa del bien que presenta el instituto expropiatorio (artículos 1 y 8 de la Ley de Expropiación Forzosa).

La DG entiende necesaria la presencia del Ministerio Fiscal con carácter supletorio a la intervención en el expediente de la entidad cotitular registral de la finca expropiada (art. 5.1 de la LEF, el art. 102 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa) dejando a salvo las especialidades de las expropiaciones que se realicen por razón de urbanismo, las que requieren una previa declaración de utilidad pública y de la necesidad de ocupación o a la publicidad del expediente, y que no alcanzan a dispensar la exigencia legal de la intervención supletoria del Ministerio Fiscal.

Finalmente también confirma el defecto por el que se rechaza la cancelación de las cargas posteriores puesto que en el momento de la presentación del acta de pago y ocupación en el Registro, había transcurrido el plazo de vigencia de la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas, cuya finalidad es evitar la indefensión de los titulares sucesivos, decayendo desde su caducidad, tanto sus efectos enervatorios de la fe pública registral, como los de purga de titularidades y cargas posteriores conforme principio de prioridad registral, no pudiéndose inscribir el dominio a favor de la entidad expropiante libre de cargas como exige  el art. 8 de la LEF.

Comentarios: Tres son las consecuencias que se extraen de esta resolución: una, que toda expropiación debe entenderse con los titulares registrales, salvo las excepciones señaladas, excepciones que no alcanzan al MF;  dos, que  la regla general, en las expropiaciones, es que la inscripción a favor de la expropiante o beneficiaria se practique libre de cargas salvo en casos excepcionales en los que la carga existente resulte compatible con el nuevo destino de la finca, lo que no ocurre en nuestro caso dado el destino demanial bien expropiado; y tres que si caduca la nota marginal expropiatoria, no se pueden cancelar las cargas existentes sobre la finca, aunque esas cargas sean posteriores a dicha nota. (MGV)

481.** CALIFICACIÓN REVOCADA POR DEFECTOS FORMALES: CABE NUEVA CALIFICACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH.

Resolución de 9 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Campillos, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. 

RESUMEN.- La calificación registral desfavorable tiene que ser motivada. No basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de RDGRN), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse, pues sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.

Hechos:- Denegación de una inscripción de representación gráfica alternativa a la catastral de una finca y consiguiente rectificación de su descripción.

Registro:– La registradora se limita a denegar la inscripción estimando las alegaciones presentadas en las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

El recurrente alega que la nota carece de corrección formal y ausencia de motivación, y que la eventual estimación del recurso debería dar lugar a la práctica de la inscripción.

Dirección General.- Estima el recurso.

Según reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 18 de febrero de 2014 o 7 de julio de 2016), cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, la calificación exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011 y 20 de julio de 2012, entre otras muchas); de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria.

No basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse, ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.

 Uno de los principios de la nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, En esta línea el artículo 199 de la LH, al regular las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

Las alegaciones pueden ser tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador pero siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

En el presente caso no resultan explicitadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica. La nota de calificación es totalmente insuficiente, pues no se expresan en ella los motivos por los que la representación gráfica no es inscribible, sin que en el informe pueda subsanarse esta carencia, pues el recurrente no ha tenido posibilidad de contradicción. Se impide, además, que esta Dirección General pueda llegar a pronunciarse sobre el fondo del asunto. Incluso desde el punto de vista formal, la calificación ni siquiera se ordena en hechos y fundamentos de derecho, según prescribe el artículo 19 bis de la LH, sin que tampoco exprese la más mínima motivación fáctica o jurídica. Por ello, el recurso debe estimarse y la calificación revocase sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado (cfr. Resolución de 1 de marzo de 2019); de manera que esto no obsta a que se pueda poner una nueva nota de calificación en los términos que resultan de esta Resolución, sin perjuicio de la eventual responsabilidad en que pudiera incurrirse por contradecir la exigencia legal de que la calificación sea global, unitaria y motivada (artículos 19 bis y 258 Ley Hipotecaria). (IES)

482.() ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 9 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrelavega n.º 1, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo. 

Resumen: en los supuestos de los procedimientos judiciales contra una herencia yacente, dichas actuaciones deben dirigirse contra los herederos o interesados en ella, y a falta de los mismos, deberá procederse al nombramiento de un administrador judicial que vele por dichos intereses.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando la práctica de anotación preventiva de embargo habiéndose dirigido el procedimiento de apremio contra las herencias yacentes y los herederos desconocidos de quienes resultan ser los titulares registrales.

El Registrador califica negativamente por haber apreciado los siguientes defectos:

1º. No acompañarse los Certificados de Defunción.

2.º Al existir herencia yacente sin herederos determinados en el testamento, ni persona que se halla personado como heredero en el procedimiento, ante el llamamiento de herederos indeterminados, se hace preciso para tramitar el procedimiento ejecutivo la designación de un administrador judicial de la herencia yacente.

La DGRN confirma la calificación:

– Recuerda que en los supuestos de los procedimientos judiciales contra una herencia yacente, dichas actuaciones deben dirigirse contra los herederos o interesados en ella, y a falta de los mismos, deberá procederse al nombramiento de un administrador judicial que vele por dichos intereses, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En los casos en que interviene la herencia yacente, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. La exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

– El Centro Directivo confirma también que, con fundamento en el artículo 166 RH, debe aportarse el certificado de defunción de los titulares registrales. (ER)

483.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 9 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

RESUMEN.- La circunstancia de estar formada la finca registral por dos parcelas catastrales, no impide la coordinación catastral. Son justificadas las dudas del registrador al apreciar que de la cartografía catastral resultaría que nos encontramos ante un finca registral discontinua, y este hecho no consta en la descripción registral de la finca y hay enorme desproporción de superficie.

Hechos.- Se decide si es inscribible la representación gráfica alternativa a la catastral correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción.

El registrador alega dudas de identidad exponiendo una serie de circunstancias en la nota de calificación, son dos parcelas discontinuas y existe una enorme desproporción entre la superficie de la finca respecto a la de la representación gráfica aportada (pasando de 6.603 metros cuadrados a 61.908 metros cuadrados).

Los recurrentes alegan que el dato aritmético de la diferencia de superficie no justifica por sí la denegación del exceso; que existe coincidencia en los linderos, sin que exista oposición de los colindantes; que de la documentación presentada resulta que la finca se corresponde con las dos referencias catastrales declaradas; que ya en 2016 le constaba al registrador la pretensión de inscripción del exceso.

Dirección General:

La circunstancia de estar formada la finca registral por dos parcelas catastrales, no impide la coordinación catastral.

Estima justificadas las dudas del registrador al apreciar que de la cartografía catastral resultaría que nos encontramos ante un finca registral discontinua, hecho que no consta en la descripción registral de la finca.

En cuanto a la desproporción superficial, esta Dirección General ha señalado que las actuaciones previstas en el artículo 199 de la LH son aplicables incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial exceda del 10% de la superficie inscrita o se trate de una alteración de linderos fijos. Sin embargo, Resolución de 1 de agosto de 2018, la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral y en la Resolución de 5 de diciembre de 2018 se señaló que es presupuesto para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir. Ello no sucede en el caso de este expediente en el que la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral.

Queda bajo responsabilidad del técnico la veracidad y exactitud de las afirmaciones contenidas en el certificado por él expedido y el análisis de la correspondencia entre finca registral y parcela catastral entra dentro del ámbito de la función calificadora atribuida por las leyes al registrador de la propiedad (artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario). (IES)

484.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA INMATRICULAR ART. 203 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 10 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tomelloso, por la que deniega la inmatriculación de varias fincas. (ACM)

Resumen: No cabe continuar un Expediente Inmatriculador (ni practicar la oportuna Anotación Preventiva)  cuando el registrador tiene dudas fundadas de que las fincas no estén ya inmatriculadas.

– Hechos:      Tras Una escritura de formalización de operaciones particionales, se inicia un expediente notarial de dominio para inmatricular del Art. 203 LH. Se presenta varias veces y se califica siempre por la misma razón.

– El Registrador:   califica negativamente, para evitar la doble inmatriculación, pues por la ubicación, extensión y linderos de las fincas a inmatricular, asi como licencias de parcelación de algunas de ellas, se desprende que en realidad ya están inmatriculadas, unas a favor de las propias promotoras del expediente; y otras, a favor de terceros.

– La abogada de las promotoras:    recurre insistiendo, en base a un testamento previo y un informe pericial, que se trata de fincas diferentes.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: 
De la documentación del expediente existen dudas fundadas sobre la coincidencia de las fincas ya inmatriculadas con las que se pretenden inmatricular, y la eventual pretensión de reorganizar las primeras; todo lo cual exige que se aporte documentación complementaria para disipar tales dudas, especialmente descripciones georreferenciadas y planimetría de ubicación, tanto de las fincas ya inmatriculadas, precisamente a nombre de las recurrentes, y las que ahora se pretenden inmatricular. (ACM)

485.* DOBLE INMATICULACIÓN ART. 209 LH

Resolución de 10 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Avilés n.º 2, por la que se deniega la tramitación del expediente de rectificación de doble inmatriculación solicitado.

Resumen: Para tramitar el Expediente para la resolución de la doble inmatriculación, el Registrador debe apreciar su existencia.

El titular de una finca inmatriculada en 1910, rectificada su descripción en 1939, e inscrita a su favor en 1981 (sin que en la misma figure referencia alguna a sus datos catastrales) pretende que se inicie un expediente de doble inmatriculación al entender que coincide con otra finca inmatriculada en 2014; reclamando además que se anule esta última inscripción por haberse producido con varias deficiencias jurídicas.

Respecto a la doble inmatriculación, resuelve el Centro Directivo en el sentido de que en la regulación actual del Expediente para resolver la doble inmatriculación, (art. 209 LH) el primer requisito para iniciar su tramitación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. En el presente caso entiende la Dirección que el recurrente no ha demostrado en modo alguno que su finca registral, con una determinada superficie y sin dato catastral alguno, tuviera en realidad otra superficie mayor y se correspondiera con determinado inmueble catastral – que es el ahora inmatriculado – por lo que desestima el recurso.

En cuanto a la pretensión de que se anula la inmatriculación de 2014, resuelve que los asientos están bajo la salvaguarda de los tribunales y su rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial (MN)

486.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. COINCIDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL CON OTRAS FINCAS INSCRITAS

Resolución de 11 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la denegación dictada por el registrador de la propiedad de Betanzos a inscribir una escritura de ampliación de capital. (ACM)

Resumen: Para denegar una inmatriculación no basta señalar que ya existe otra finca registral con el mismo número de referencia catastral.

– Hechos:      Es la continuación de la R. 30 enero 2019. En el ínterin entre el que se solicita la inmatriculación de una finca aportada a una SL (y se solicita anotación preventiva por defecto subsanable) se inscriben otras, en escritura de compraventa en la que se manifiesta que tienen un número de referencia catastral (que resulta ser el mismo que el de la finca a inmatricular, aunque con descripciones muy diferentes.  

– El Registrador:    califica negativamente y deniega la inmatriculación, conforme al Ppio  de Tracto Sucesivo (Art 20 LH), señalando simplemente que el número de referencia catastral de la finca a inmatricular es el mismo que el manifestado para otras fincas (recientemente inscritas), a pesar de que en la propia calificación reconoce que las descripciones, superficies y linderos de una y otras no son coincidentes entre sí.

– El inmatriculante:    recurre exponiendo no hay doble inmatriculación, que como resulta de las descripciones no se trata de las mismas fincas ni se produce peligro de doble inmatriculación.

– Resolución: La DGRN estima el recurso y revoca la calificación.

– Doctrina: 
Pero solo la revoca en los estrictos términos en que ha sido recurrida [y no aclara si la inmatriculación debe hacerse con el mismo número de referencia catastral, ¿o sin él?, o si no cabe en tales casos inmatricular pero la calificación ha sido demasiado escueta y por tanto debe volver a calificar], de modo que el centro Directivo, reiterando la R. 24 abril 2019 señala que no basta con que en la calificación se exprese ese único defecto [que ya existe otra finca con el mismo número de referencia catastral], pues «… no obstante ser esta circunstancia ciertamente anómala, no se encuentra en la calificación indicio alguno que permita sostener la identidad, siquiera parcial de la finca inscrita con la que ahora se pretende inmatricular. Tampoco se incluyen más datos que pudieran apoyar razonablemente su negativa a la inmatriculación, careciendo de la más mínima mención a los linderos de ambas fincas que pudieran indicar que compartían superficie siquiera parcialmente, o a posibles modificaciones operadas en la finca inscrita que permitan suponer fundadamente la existencia de modificaciones hipotecarias que pudieran suponer una doble inmatriculación parcial de accederse a la inscripción. Asimismo, no consta que se haya efectuado comprobación alguna de los antecedentes catastrales de los que pudiera inferirse la existencia de un error o de modificaciones en los números de parcelas y polígonos del plano parcelario catastral» (ACM)

487.** REPRESENTACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA. RESEÑA NOTARIAL DE PODER ESPECIAL. COPIA ELECTRÓNICA

Resolución de 11 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Cuando en una escritura se hace uso de un poder especial de una sociedad mercantil y se reseña dicho poder, el juicio de suficiencia es válido aunque el notario no reseñe el cargo y facultades del representante de la sociedad otorgante del poder, ni tampoco la finalidad y destinario de copia telemática del poder, cuando se ha aportado así al notario autorizante.

Hechos: Se otorga una escritura de venta de una sociedad que está representada por un apoderado en virtud de poder especial aportado mediante copia electrónica. El notario autorizante emite el juicio de suficiencia e identifica el poder, pero no reseña los datos de la persona otorgante del poder y cargo que ostentaba para ello, así como tampoco nada relativo a la finalidad y destinatario de la copia electrónica del poder que ha recibido.

El registrador suspende la inscripción pues considera que el notario autorizante ha de identificarse a la persona otorgante del poder y sus facultades para que el juicio de suficiencia se extienda a la validez y vigencia del poder, y además que hay que reseñar también la finalidad y destinatario de la copia electrónica.

El notario autorizante recurre y se remite a la jurisprudencia del TS en sus sentencias 643/2018 de 20 de Noviembre de 2018 y 661/2018 de 22 de Noviembre de 2018, de las que resulta que corresponde al notario el juicio de suficiencia, que incluye el examen de la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación,  sin que  deba indicar qué persona y órgano de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades bastantes para otorgar representación en nombre de la sociedad. De igual forma ese juicio de suficiencia ampara lo relativo a la finalidad y destinatario de la copia telemática, que no es necesario expresar y que el registrador no puede exigir.

La DGRN revoca la calificación.

Doctrina: Después de reconocer que su posición ha sido cambiante en este punto, ajusta su doctrina a la del TS y declara que:

1.- El notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por una sociedad mercantil y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial.

2.- La calificación registral debe limitarse a revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas, y que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado, a efectos de que eso, y sólo eso, pueda ser objeto de calificación.

De lo anterior resulta que, en un caso como éste de poder especial de una sociedad en el que se ha reseñado los datos habituales de identificación del poder, el notario ha emitido válidamente el juicio de suficiencia, aunque no se haga referencia expresa a otros datos del poder  (tales como persona y qué órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar el poder en nombre de la sociedad). De igual forma no es necesario expresar la finalidad y destinatario de la copia electrónica de la que se ha hecho uso. (AFS)

488.() REPRESENTACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA. RESEÑA NOTARIAL DE PODER ESPECIAL. COPIA ELECTRÓNICA

Resolución de 11 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10 a inscribir una escritura de compraventa.

Ídem que la 487 anterior. (AFS)

489.** RECTIFICACIÓN DE REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCIÓN JUDICIAL

Resolución de 14 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. 

Resumen: La inexactitud registral es toda discordancia entre el Registro y la realidad. El error existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación material o conceptual.

Hechos:

Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada por la viuda del causante en base a testamento en el que lega a sus hijos la legítima estricta e instituye heredera a su esposa. Las cuestiones que se plantean giran en torno a las siguientes cuestiones: (i) decidir la vecindad civil del testador al tiempo de su fallecimiento (pues se dice que era la catalana pero vivía en territorio de derecho civil común); (ii) y en decidir la vecindad civil del causante y esposa al tiempo de la celebración del matrimonio, pues se dice que era la aragonesa.

En base a tales presupuestos, la legítima que deja a sus hijos será un derecho de crédito por lo que no se necesita su intervención, mientras que el derecho legitimario de la viuda es el usufructo universal aragonés.

A lo dicho se añade que uno de los bienes inmuebles incluidos en la herencia está inscrito con carácter ganancial porque así se declaró en el título adquisitivo. Se solicita en la escritura la rectificación del asiento.

Registrador: Señala como defecto que pese a las manifestaciones realizadas en la escritura, el causante nada dijo de su vecindad civil foral catalana en el testamento; que cuando compraron la finca ambos manifestaron estar casados en gananciales; que, por lo tanto, el régimen económico matrimonial era el de sociedad de gananciales común y la sucesión del causante se ha de regir también por el régimen común; consecuencia de todo es que la escritura de liquidación de sociedad ganancial y partición de herencia debe ser ratificada por los tres hijos.

Notaria: Dice que, por los datos aportados, dado el domicilio de los contrayentes al tiempo de la celebración y el lugar de la misma, la ley del régimen económico matrimonial es la de Aragón; y dada la residencia del causante hasta poco tiempo antes de su fallecimiento, la aplicable a la sucesión es la de Cataluña; que al liquidarse la sociedad conyugal aragonesa entre el

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

INEXACTITUD REGISTRAL Y ERROR:

Se debe distinguir entre inexactitud registral y error del Registro: (i) Inexactitud: Es toda discordancia entre Registro y realidad (artículo 39 LH). (ii) Hay error existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien conceptual. (RDGRN de 10 de junio de 2009).

1 Es evidente que, a veces, un error del Registro se puede rectificar mediante una solicitud.

2 En el presente caso no existe error, pues el dato que la recurrente considera incorrecto se tomó, tal y como está, del título que causó la inscripción. Y cuando la inexactitud proviene del título, su rectificación es la prevista en el apartado d) del artículo 40 LH, y la forma de salvarla es la misma que la de los errores de concepto que no resultan claramente de los libros, es decir, consentimiento del titular o resolución judicial.

CONCLUSIÓN:

1 No corresponde a la Dirección General pronunciarse sobre si el asiento fue o no correctamente practicado, debiendo debatirse sobre los medios hábiles para rectificar el carácter ganancial atribuido en la inscripción al inmueble.

2 Para rectificación dicha inexactitud y permitir la inscripción a favor de la viuda se necesita (i) bien la concurrencia de quienes serían legitimarios conforme el derecho común (ii) o bien la acreditación de la vecindad catalana del causante a los efectos posibilitar la inscripción con la sola intervención de la heredera única. (iii) A falta de la conformidad de los interesados y del registrador, la inexactitud se debe dirimir en el juicio ordinario correspondiente, tal y como prescribe el artículo 218 LH.

Comentario: Si bien la Resolución reconoce en varias ocasiones la detallada y exhaustiva indagación que realiza la notaria para llegar a las conclusiones expuestas, desestima el recurso porque dichas conclusiones son en parte acreditadas y en parte sólo declaradas, de ahí que proponga como uno de los medios para causar la inscripción de la herencia (sin necesidad de rectificar el asiento) la acreditación de la vecindad catalana al tiempo del fallecimiento del causante, caso en el que la legitima sería un derecho de crédito y permitiría la inscripción del título sin necesidad de rectificar el asiento.

Señalar por último que uno de los medios para acreditar dicha vecindad civil puede ser el acta de notoriedad, que tiene por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales, con trascendencia jurídica (RDGRN de 5 de julio de 2018). En el mismo sentido la resolución 501 de este mismo Informe. (JAR)

490.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 15 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Sebastián n.º 2 a inscribir un testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento seguido contra la herencia yacente y los desconocidos herederos del titular registral.

Resumen: Procede el nombramiento de Administrador judicial de la herencia cuando se hace un llamamiento puramente genérico a la herencia yacente y herederos desconocidos del titular registral.

Hechos: Se presenta a inscripción un testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en un procedimiento seguido contra la herencia yacente y los desconocidos herederos del titular registral.

El registrador califica negativamente  por no haberse acreditado si falleció testado o intestado, los títulos sucesorios y sus posibles herederos y dada la demanda genérica, no se determina con quien se entiende el procedimiento, y a quién se han realizado las notificaciones correspondientes, y su vinculación can le herencia, siendo necesario, en otro caso, el nombramiento de un administrador judicial, Art 790 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Asimismo aprecia que el mandamiento de cancelación de cargas carece de firmeza, ya que el mandamiento expidió un día después del decreto, existiendo la posibilidad de recurso de reposición por plazo de cinco días hábiles.

El recurrente alega que las herederas habían renunciado a la herencia.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Es principio básico de nuestro sistema registral que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él, lo que hace desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales

A consecuencia de lo anterior, cuando interviene la herencia yacente, se impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente

 Doctrina que se ha matizado siendo solo preciso el nombramiento del defensor judicial en los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia.

Por eso es razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.

En el caso de renuncia a la herencia por parte de los herederos no se va a evitar la necesidad de nombrar administrador, puesto que mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia, salvo que tal renuncia se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho en este, pues en este caso, sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

En el caso que nos ocupa la DG declara que “el llamamiento es genérico a la herencia yacente y desconocidos herederos del titular registral sin que en el momento de la calificación conste la forma en que se han producido las notificaciones a esos herederos indeterminados, ni si se ha llevado a cabo una investigación razonable, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de los ignorados herederos”.

Así mismo confirma el defecto relativo a la falta de firmeza de la resolución judicial por haber sido dictado el decreto el 10 de enero de 2019, y expedirse el mandamiento el 11 de enero de 2019, antes del transcurso del plazo para interponer recurso de reposición por plazo de cinco días hábiles, puesto que “la observancia de las formalidades extrínsecas del documento queda sujeta a la calificación del registrador” (artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento) y sin perjuicio del respeto a la función jurisdiccional.

Comentarios: Vemos nuevamente, en los casos de herencia yacente, que para evitar la indefensión de los herederos se han de agotar todos los medios de averiguación que impone la LEC ya que pese a ser una masa patrimonial se ha de intentar la localización de quien pueda tener su representación en juicio.(MGV)

491.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Resolución de 15 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 7, por la que se suspende la solicitud de rectificación de un derecho de uso de una vivienda en virtud de instancia privada. 

Resumen: Practicado un asiento, éste se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales.

Supuesto: Se pretende cancelar una inscripción en virtud de una instancia privada en la que se alega omisión del trámite de audiencia en el procedimiento judicial que causó la inscripción cuya cancelación se solicita.

La registradora, en su nota de calificación, deniega la cancelación solicitada.

La DGRN confirma la calificación, reiterando que los asientos registrales, una vez practicados, se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que su modificación o cancelación sólo puede realizarse mediante el consentimiento de los titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados, o  resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (JCC)

492.() CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Resolución de 15 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cangas, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia. 

Resumen: No procede la cancelación solicitada al no haber transcurrido los plazos previstos en el art. 82. LH

Supuesto: Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al art. 82.5 LH, la cancelación de una hipoteca constituida en garantía de una deuda originada por unos honorarios profesionales de una abogada, basándose en que la acción para reclamar el cobro de dichos honorarios prescribe a los tres años. En la parte expositiva de la escritura de hipoteca se expresa que «el vencimiento de la hipoteca será el día….., fecha en que deberá abonarse el total de la deuda».

La Registradora suspende la cancelación por no haber transcurrido el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los arts 1964 CC y 128 LH, más el adicional de un año previsto en el art. 82 LH, ello sin perjuicio de la posibilidad de cancelación en virtud de escritura pública o sentencia judicial.

La DGRN (tras recordar que el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, y que por tanto no pueden ser tenidos en cuenta los documentos que el recurrente acompaña al recurso) confirma la calificación registral.

Nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado, pero a veces no es fácil definir si el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma o es el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca.

Si se tratara de la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultaría aplicable la norma del párrafo 2º del art. 82 LH, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse a la caducidad legal por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del art. 82-5 LH, introducido por Ley 24/2001, que posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de garantía inscrito recogidos en el art. 210.1.8.ª LH, según redacción dada por la Ley 13/2015.

La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si el plazo pactado se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca o del derecho real de que se trate.

Y para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía, o bien el transcurso de los plazos que figuran en el art. 210.1.8.ª LH, que se aplicarán a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, es decir, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía

En el presente caso, del análisis de las cláusulas del contrato referentes a esta materia, resulta evidente que el plazo de duración pactado es un plazo que afecta únicamente al vencimiento de la obligación garantizada; y no es aplicable el plazo de prescripción de tres años del art. 1967 C.c. Es decir, en el caso de la inscripción del derecho real de hipoteca la caducidad del asiento tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (art. 128 LH) más el año añadido por el citado párrafo del art. 82 LH

En consecuencia, en el presente supuesto, y a la vista de los datos obrantes en el expediente, debe entenderse que no concurre el presupuesto temporal de la caducidad solicitada o extinción legal por no haber transcurrido dicho plazo de veintiún años. (JCC)

493.* EXCESO DE CABIDA. ALTERACIÓN DE LINDEROS FIJOS Y DESPROPORCIÓN SUPERFICIAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 15 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de A Pobra de Trives, por la que suspende la inscripción de la rectificación de cabida y linderos de dos fincas que constan inmatriculadas en el año 2007.

Resumen: No puede rectificarse la superficie y linderos de una finca cuando existe duda fundada sobre su identidad. No se necesita solicitud expresa para inscribir el título sobre la finca que sí se puede.

Se pretende constatar un exceso de cabida sobre 2 fincas. En la primera (habiéndose modificado el catastro respecto a la inmatriculación) se produce un aumento de 69 m a 527, cambiando además linderos fijos. El Registrador duda de la identidad de la finca por lo que no accede a la pretensión ni a tramitar un expediente del 199LH. Respecto a la segunda no se opone, pero requiere una solicitud de inscripción parcial.

Respecto al exceso de cabida, la Dirección confirma la calificación: uno de los presupuestos básicos para modificar la descripción de una finca y constatar un exceso de cabida es que la registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral; Esto es: que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados. El hecho de que posteriormente, por las razones que fueran y conforme a la normativa catastral, el catastro haya modificado la delimitación y superficie en los términos en que se ha producido en este caso lo que pone de manifiesto es que se han incorporado porciones de territorio adyacentes que antes no estaban incluidos. En consecuencia no permite rectificar la delimitación y superficie de la finca registral que fue inmatriculada, porque existe, no solo duda fundada, sino certeza plena, de que la pretensión de modificar la cabida, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.  Por ello desestima el recurso tanto en su pretensión principal de que se procediera sin más a inscribir la rectificación, como en su pretensión subsidiaria de tramitar alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201 LH, pues para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca.

Respecto a la pretensión del registrador, para rectificar la descripción de la segunda finca, de que se pida expresamente la inscripción parcial, revoca la calificación, dado que el art 425 RH, es muy claro al señalar que «presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro». En consecuencia, si el registrador ha apreciado defectos en cuanto a una de las fincas objeto del documento, pero no en cuanto a la otra, debe proceder a su despacho en cuanto a ésta última sin requerir solicitud expresa de inscripción parcial al respecto (MN)

494.** HERENCIA TESTAMENTO CAUTELA SOCINI. PATRIA POTESTAD PRORROGADA. CONFLICTO DE INTERESES. 

Resolución de 16 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y adjudicación de herencia.

Resumen: En escritura de liquidación de gananciales y herencia existe conflicto de intereses al representar la madre a un hijo con patria potestad prorrogada, aunque se hagan las adjudicaciones conforme al testamento con cautela socini. Es, pues, preciso, nombrar defensor judicial y, en su caso, aprobación judicial posterior si el juez no dispone otra cosa, al hacer el nombramiento.

Hechos: Fallecido A, deja viuda B, y tres hijos: C que es mayor de edad e interviene en la herencia, y D y E, menores de edad, y este último, con capacidad judicialmente modificada, y sujeto a la patria potestad prorrogada de su madre. Conforme al testamento de A y aparte determinados legados a los hijos, el causante, lega a su esposa, aparte de su cuota legitimaria y el tercio libre, el usufructo universal y vitalicio de su herencia e instituye herederos a sus tres hijos, con la obligación de soportar el usufructo de aquella, de forma que, quien no lo aceptara, percibiría sólo su legítima estricta. Formalizada la escritura de herencia de A, interviene la viuda por sí y además lo hace en nombre de su hijo, sujeto a su patria potestad prorrogada; liquida los gananciales y se los adjudica: una mitad en pleno dominio y la restante mitad y el resto de la herencia, salvo unos legados, en usufructo vitalicio.

Registrador: Estima que hay un conflicto de intereses entre la madre, representante legal del hijo incapacitado y éste mismo, lo que requiere el nombramiento de un defensor judicial, exigiendo además, la aprobación judicial de la partición, si el juez no dispone otra cosa, al hacer el nombramiento (art 163 c.c.), ya que, en la cautela Socini, el legitimario, a cambio de recibir en el futuro más de lo que le corresponde por legítima, acepta el gravamen del usufructo universal por parte del cónyuge supérstite y caso de no aceptar aquel, el gravamen, su porción, queda reducida a su legítima estricta. Además, en estos casos RRSS 15 mayo 2002 y 14 diciembre 2006, la cautela Socini supone un conflicto de intereses, ya que la fórmula supone que el legitimario debe optar y el hecho de hacerlo su madre y representante legal, supone una contraposición de intereses, pues, la representante, se ve afectada por el resultado de la opción. Además, una vez realizada la partición, es preciso (art 1060 c.c.) la aprobación judicial, salvo que, el juez, disponga otra cosa.

Recurrente: Se recurre la calificación anterior, en base a estos argumentos: El concepto de conflicto de intereses no es un concepto abstracto sino concreto, ya que hay que probar que la opción que la cautela concede, perjudica al discapacitado, pues, en este supuesto, la madre como titular de la patria potestad tiene la obligación de cuidar de del hijo discapacitado, alimentarlo, educarlo y procurarle una educación integral (art 154 c.c.), por lo que optar por atribuir al discapacitado su legítima estricta, sería mucho más perjudicial que optar por el mantenimiento del usufructo a favor de su madre, sin que sea necesario el nombramiento de ningún defensor que actúe mejor que su propia madre.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral impugnada.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- Conforme al testamento de su esposo, la viuda, aparte de representar a su hijo discapacitado, opta por el usufructo universal atribuido por su esposo, adjudicándose, aparte su mitad de gananciales, el usufructo universal y vitalicio de la herencia, adjudicando a los tres hijos los bienes en nuda propiedad, incluido aquel.

Según el registrador, se produce una contraposición de interés, que no se da según el recurrente, dado que tal solución es la más favorable para el hijo sujeto a la patria potestad prorrogada, pues la madre tiene que alimentarlo y procurarle una educación integral.

2) La cuestión que se suscita es si existe un conflicto de intereses entre madre e hijo, y si se precisa nombrar un defensor judicial, que salvo que otra cosa se prevea, precisaría aprobación judicial. Ya la RS 5 febrero 2015 planteó una cuestión parecida, donde se apreció una colisión de intereses y la RS de 22 junio 2015 no apreció esa colisión al adjudicarse a cada uno según sus derechos, sin otra carga para los hijos que el usufructo al viudo sobre el tercio de mejora, entendiendo que no había conflicto de intereses.

Por tanto, en este caso, de adjudicación del usufructo universal a la viuda, la valoración del posible conflicto no puede hacer a la madre representante del incapaz, lo que exige el nombramiento de un defensor (art 163 c.c.) aparte de la decisión del juez de someter o no la partición a la aprobación judicial. Lo que queda claro es que la elección que plantea la cautela Socini no puede hacerla la madre, por sí sola. (JLN)

495.* ADJUDICACIÓN JUDICIAL DE FINCA. TRACTO SUCESIVO. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS Y NUEVA CALIFICACIÓN.

Resolución de 16 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3 a inscribir un auto de adjudicación.

Resumen: El titular registral afectado por el acto inscribible cuando no conste su consentimiento auténtico es preciso que haya sido parte o al menos haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento.

Los documentos no presentados al tiempo de efectuar la calificación no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso sin perjuicio de su posterior presentación.

Hechos: Se presenta en el registro un auto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales por virtud del cual se adjudica una finca a la ahora recurrente.

La registradora se opone a la inscripción de tres sextas partes indivisas de la finca por hallarse inscritas a favor de personas respecto de las que no consta que hayan sido oportunamente llamadas al proceso, ya sea directamente, ya a través de sus herederos.

La recurrente considera que dichos titulares han estado representados,  en el procedimiento mediante la intervención de sus  herederos, habiendo comprobado el juez dicha legitimación, aportando para justificarlo nueva documentación,  sin que la registradora  pueda revisar el fondo de la resolución judicial.

Resolución: La DG confirma la calificación, sin perjuicio de que la interesada pueda volver a presentar el título y toda la documentación que posteriormente ha aportado con el escrito de recurso para que la registradora pueda analizarla y emitir una nueva calificación.

Doctrina: Comienza nuestra DG defendiendo la actuación del registrador en su función calificadora de los documentos judiciales respecto de los cuales tiene “la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial los obstáculos que surjan del Registro, y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o no ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial”.

En el expediente que nos ocupa, de la documentación que fue presentada a la registradora para realizar su calificación, no quedaba “suficientemente aclarado quiénes y en qué concepto intervienen en representación de los titulares registrales de las tres sextas partes indivisas” lo que justifica la denegación de su inscripción.

Comentarios: Es digno de mención que con los documentos aclaratorios que se acompañan con el recurso y con el escrito de alegaciones realizado por la juez titular, queda claro que la inicial demandante falleció una vez comenzado el proceso, siendo aceptada por el juez la sucesión procesal en favor de sus hijos, y que los demandados fallecidos han estado representados por sus herederos.

Toda esta documentación no se puede tener en cuenta por nuestro CD para la resolución del recurso ya que no pudo ser analizada por la registradora al tiempo de efectuar su calificación conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria. Obviamente esa nueva documentación podrá ser presentada a calificación al registro, debiendo su titular emitir una nueva calificación a su vista.(MGV)

496.** PERMUTA. MEDIOS DE PAGO. PODERES: EXHIBICIÓN DE COPIA AUTORIZADA

Resolución de 16 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cieza n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de permuta. (ACM)

Resumen: En una cesión de crédito contra 3º que un permutante hace a cambio de un inmueble, deben identificarse los medios de pago que dieron lugar al préstamo originario.
     En el juicio NOTARIAL de suficiencia de un poder, debe darse fe expresa de que ha sido exhibida “copia autorizada” (y no solo “escritura”) del poder.

– Hechos:      En una permuta de finca a cambio de Acciones en una S.A. y de un crédito contra la misma, entre sociedades del mismo grupo:

a) La notario hace constar : «en virtud de las anteriores manifestaciones y de la exhibición de las citadas escrituras, resultan, a mi juicio facultades suficientes para el otorgamiento de la presente escritura de permuta».

b) En cuanto a la cesión de créditos contra la SA, se hace constar que provenían de unos préstamos entre esta SA y la cedente-permutante, y las fechas de los mismos.

– El Registrador (titular y Sustituto):    califican negativamente:

a) El juicio notarial de suficiencia, ex Art 98 Ley 24/2001, debe expresar que el título presentado es una “copia auténtica” (y no solo “una escritura”), o bien reseñar que obra la matriz en su protocolo.

b) Deben identificarse los medios de pago que dieron lugar al préstamo originario (objeto de crédito cedido en contraprestación de permuta de finca), ex Arts 21 y 254 LH, y Arts 28 (en realidad 24) LN y 177 RN, y ello para evitar posibles Fraudes de Ley, como admitió la R. 9 diciembre 2014 para un caso de dación en pago de (reconocimiento) de deuda.

– La notario:    recurre, y de su extenso y fundado recurso solo tenemos tiempo de destacar, en síntesis que:

a) En cuanto al juicio notarial de suficiencia, alega que lenguaje jurídico no es ajeno a la metonimia, de modo que se llama generalmente escritura pública no solo a la escritura matriz sino también a las copias de la misma se expidan con las formalidades legales, esto es, a la copia autorizada, utilizándose en derecho de manera indistinta ambos términos e incluso llamando escritura a la copia autorizada y reservando el término propio de escritura matriz para la conservada en el protocolo. Esto es lo que hacen el propio Registrador y la DGRN cuando hablan de que “se ha presentado una escritura de…” y el Derecho positivo: Art 68.2 LN; Arts 12, 18, 82, 156, 254.3 o 319 LH, entre otros, Arts 26, 50, 60, 63, 69, 80, 81, 146, 174, 175, 193, 197, 207, 219, 231 RH, o los Arts  57, 153.2, 159.5 y 221 RNot, especialmente el último que literalmente dice que “Se consideran escrituras públicas, además de la matriz, las copias de esta misma expedidas con las formalidades de derecho…”, es decir, las copias autorizadas.

b) En cuanto a la identificación de los medios de pago resalta que NO es necesaria precisamente en la Permuta al no intervenir dinero ni signo que le represente (ex Arts 21 y 254 LH, y Arts 24 LN y 177 RN), pues en el presente caso no hay reconocimiento de duda Ni dación en pago, sino simple cesión de un crédito contra 3º.
  Además, las normas fiscales desfavorables NO admiten analogía, teniendo en cuenta que la comunicación a la Administración tributaria de datos o indicios ya se hace por otros cauces previstos en la LGT y en la LN (especialmente mediante el Índice Único Informatizado).
Tampoco puede reputarse un Fraude de Ley sin acudir a un proceso judicial que con todas las garantías jurisdiccionales aplique la teoría del “levantamiento del velo” en las Sociedades de un mismo Grupo.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: 
a) En cuanto al juicio notarial de suficiencia, ex Art 98 Ley 24/2001 y Art 166 RN, podría ciertamente entenderse que, si el notario autoriza la escritura añadiendo, bajo su responsabilidad, que juzga suficientes las facultades representativas «acreditadas» para otorgar la escritura de que se trata, y no hace reserva o advertencia alguna sobre la falta de exhibición de documento auténtico, es porque éste se le ha aportado (dicha exhibición es, ex Art 98 Ley 24/2001, el medio para «acreditar» la representación alegada). Pero es igualmente cierto que la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (Art 148 RN), habida cuenta de sus efectos, y especialmente la transcendencia que la Ley atribuye a la valoración notarial de la suficiencia de la representación imponen un mayor rigor. Por ello, con expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas no puede entenderse que se hayan cumplido íntegramente los requisitos sobre forma de acreditar la representación NI para que produzcan, por sí solas, los efectos que le son propios como título inscribible.

b) En cuanto a la identificación de los medios de pago, debe verificarse, aun proviniendo de un simple préstamo sin garantía real, para evitar posibles Fraudes de Ley, y así y desde el punto de vista de su finalidad, la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, respondía al objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal.  (ACM)

497.* DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 17 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Úbeda n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un auto de aprobación de cuaderno particional en ejecución de sentencia.

Resumen: no puede inscribirse una adjudicación hereditaria cuando la finca no está inscrita a nombre del causante sino de otra de las herederas.

Se presenta Sentencia, que tras varios recursos es firme, aprobando una partición judicial en la que se adjudican varias fincas, entre otras la que es objeto de recurso, a una heredera. En el registro la finca no está inscrita a favor de los causantes sino de otra de las herederas por título de compraventa.

La Dirección confirma la nota rechazando la inscripción conforme al principio de tracto sucesivo (art. 20 LH) y el sistema de constitución de derechos reales y de transmisión del dominio sobre bienes inmuebles nuestro ordenamiento jurídico que es de naturaleza causal (arts 609 y 1095 CC), lo que conlleva que el negocio jurídico por el que se pretende dicho efecto debe obedecer a una causa verdadera y lícita, y que, consecuentemente, el mero consentimiento formal no puede provocar una modificación de la titularidad ni, por ende, una modificación registral. La Dirección General ha reiterado (R de 2 de septiembre de 2016), la necesidad de existencia de una causa verdadera y lícita y la necesidad de su expresión en el documento y en la inscripción, sin que sea posible, a efectos registrales, presumir su existencia. Y en el presente caso en el cuaderno particional no se hace ninguna referencia a que dichas fincas constan inscritas a nombre de una de las herederas y no de los causantes sin que se exprese ninguna causa transmisiva que justifique su inclusión en el inventario. (MN)

498.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD NO DESVIRTUADAS EN EL ACTA.

Resolución de 17 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Oviedo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: En el acta deben desvirtuarse con pruebas objetivas las dudas de identidad que expresa el registrador en la certificación, sobre cambios de linderos, gran incremento de superficie o posible encubrimiento de modificaciones hipotecarias o incorporación de terrenos vecinos.

Hechos: En la descripción que surge del acta, se rectifica la superficie de la finca de 8011 a 17383 metros cuadrados y cambian los linderos, dejando de lindar la finca con aquella de la que se segregó. No hubo oposición de colindantes. Sobre esta misma finca, la R. 1 de agosto de 2018 se pronunció respecto a una agregación.

El registrador advirtió y argumentó dudas de identidad, tanto en la certificación inicial como en la nota de calificación.

El notario recurre aludiendo el conocimiento personal de las fincas y la práctica habitual en el agro asturiano de no recoger la integridad del tamaño de las fincas.

La DGRN confirma la calificación.

Doctrina:

Recuerda que un exceso de cabida ha de ser meramente una rectificación de un dato erróneo y no amparar actos de modificación hipotecaria encubiertas ni abarcar terrenos no incluidos inicialmente en la finca.

Las dudas de identidad han de ser expresadas por el registrador ya en la certificación y han de estar debidamente razonadas.

En el caso concreto las razones fundamentales para confirmar la nota son las siguientes:

– los linderos de la finca, procedente por segregación,

– una enorme desproporción de superficie, indiciario de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante,

– posible encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria.

– la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral.

Entiende que estos indicios no se han desvirtuado durante el expediente, pues sólo se reiteran manifestaciones del recurrente, no habiendo diligencia ni prueba alguna que acredite la existencia de errores en la medición originaria de la finca.

En relación con la alteración de los linderos, de la tramitación del acta no resultan circunstancias objetivas que excluyan una posible agrupación de la finca colindante, sólo conjeturas, sin prueba sobre una posible agrupación encubierta y doble inmatriculación.

No cambia el sentido de la decisión la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes, pues ello determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas. (JFME)

499.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO EXISTIENDO NOTA AL MARGEN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

Resolución de 17 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Granada n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de créditos hipotecarios.

Resumen: La nota marginal de expedición de certificación no impide la inscripción de la cesión del crédito hipotecario que se está ejecutando.

Se plantea si es posible la inscripción de la cesión de un crédito hipotecario cuando conta la nota marginal de expedición de certificación.

La registradora entiende que una vez que consta que la hipoteca está ejecutándose, a través de la correspondiente nota marginal de expedición de certificación, es necesario que se cumpla el principio general de concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral y eso impide que acceda cualquier título que resulte contradictorio con la situación de pendencia del procedimiento de ejecución, con todas sus secuelas civiles, procesales y registrales, que publica dicha nota, en tanto ésta está en vigor.

La Dirección General revoca la nota: La cesión de créditos, en general, se admite en el CC (arts 1112, 1528 o 1878); Y a su inscripción se refiere La LH (art 149), sin que se contemple excepción cuando el crédito se encuentre en ejecución ni se imponga la necesidad de que se proceda a la cancelación de la nota marginal de expedición de cargas. Entiende que no puede asimilarse al supuesto de cancelación del crédito, ya que no debemos admitir su cancelación sin decisión judicial -mientras subsista la nota marginal-; y sólo así se tendrá la seguridad de que la cancelación no produce perjuicio a quien pudo haber adquirido el bien ejecutado confiando en la seriedad inherente a una pública subasta judicialmente convocada de acuerdo con los pronunciamientos del Registro.

Cosa distinta es la situación que pudiera producirse en el momento de la inscripción del auto de adjudicación, de forma que si la cesión no se inscribió, el pago o, en su caso, la adjudicación se efectuaría a quien ya no es titular de la hipoteca que se ejecuta; y, en el ámbito registral procedería la cancelación de la inscripción de cesión al haberse efectuado con posterioridad a la extensión de la nota marginal. Es el cesionario quien debe solicitar que se produzca la correspondiente sucesión procesal para evitar que la nota marginal opere como una condición resolutoria cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento. (MN)

500.() SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA. PLAZOS PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN RESCISORIA

Resolución de 18 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia dictada en situación de rebeldía procesal de la demandada.

Resumen: No puede inscribirse las sentencia dictada en rebeldía sin que hayan transcurrido los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión.

Resolución que reitera la constante doctrina de la Dirección según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido los plazos de rescisión de los arts 501 y 502 LEC, sin que quepa la inscripción ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión. Recoge igualmente su doctrina según la cual el registrador carece de competencia para apreciar la posible concurrencia de la mencionada fuerza mayor y por tanto para la fijación del plazo para el ejercicio de la acción de rescisión, cuestión que deberá ser apreciada por el letrado de la Administración de Justicia. En definitiva, sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria. Y todas estas circunstancias son esenciales para la calificación del registrador, puesto que según el art 524 LEC, mientras quepa la acción de rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación preventiva. (MN)

501.*** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS

Resolución de 23 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de legado. 

Resumen: La simple norma de la partición vincula a los herederos o, en su caso, al contador partidor designado para hacerla. La verdadera partición testamentaria, determina la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero.

Hechos: La cuestión que se discute es si resulta inscribible una escritura de entrega de legado otorgada por la prelegataria sin intervención del resto de herederos. La solución gira en torno a si el testamento es particional en sentido estricto o si contiene solamente normas particionales.

Resumidamente, la situación que resulta del testamento es la siguiente: La causante no tenía hijos de su segundo matrimonio pero si tenía dos del primero. En el testamento deja los bienes a sus dos hijos y a los seis hijos de su segundo marido del siguiente modo:

– «Prelega a sus hijos por partes iguales, y con cargo al tercio de mejora y al de libre disposición por ese orden, todos los bienes y derechos que tengan el carácter de privativos de la testadora y provengan de las herencias de sus padres»; «instituye herederos: En el remanente de dicho tercio de mejora y en el de legítima estricta, por partes iguales, a sus dichos dos hijos F. y A. Y en el tercio de libre disposición o en el que quede de él, teniendo en cuenta el legado dispuesto en la cláusula precedente, también por partes iguales, a los seis hijos de su esposo que son M. D., M. M., S., A. A., M. M. y E. E.».

– En la cláusula quinta «Como disposición particional declara que así como es su deseo que su patrimonio privativo recibido por sus padres, pase exclusivamente a sus hijos; lo es también que su patrimonio ganancial de este segundo matrimonio sea distribuido por partes iguales entre sus dos hijos y los seis hijos de su actual esposo, no obstante lo cual, dado el diferente número de estos y la obligación de respetar las legítimas es por lo que ha ordenado las instituciones en los términos que resultan de la cláusula tercera»…”.

Registrador: Suspende la inscripción porque entiende que el testamento no es particional y no se han hecho las operaciones particionales necesarias para la entrega del legado, en la que deben intervenir todos los herederos.

Notario: Argumenta que en el testamento hay legatarios y herederos designados en masas patrimoniales diferenciadas, por lo que se trata de instituciones de herederos ex re certa. Entiende que se trata de un testamento particional porque sus disposiciones tienen carácter atributivo y porque, además, así lo considera la testadora en la cláusula quinta vista.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

¿TESTAMENTO PARTICIONAL?

A la vista de las disposiciones ordenadas (institución de herederos y legados) con designaciones y delimitaciones de cuotas, cualquier partición y adjudicación dependerá de la valoración de los bienes prelegados, pues lo que corresponde a los herederos (“remanente”) será un patrimonio sujeto a las valoraciones contradictorias de los restantes bienes.

Conclusión: En el concreto supuesto se hace necesaria la partición por los herederos.

ENTREGA DEL LEGADO.

En el presente caso no se dan ninguno de los supuestos que permiten la entrega del legado sin intervención de los herederos: “ …fuera de los casos en que el legatario fuera ya poseedor –se entiende posesión al tiempo de la apertura de la sucesión– tan sólo sería admisible la toma de posesión por el mismo si, no existiendo legitimarios, el testador le hubiera facultado expresamente para ello (primero de los supuestos contemplados en el artículo 81 del Reglamento Hipotecario), posibilidad que no se da en el supuesto de hecho de este expediente, al no haber previsión testamentaria de la causante sobre tal extremo…”.

Conclusión:”… habida cuenta de la inexistencia de contador-partidor o albacea facultado para la entrega, es de aplicación lo previsto en el citado precepto reglamentario, y corresponde a los herederos designados la entrega de la cosa legada, de manera que no cabe la eventual toma de posesión por sí de los legatarios favorecidos en el testamento, dado que tal posibilidad tiene como presupuesto ineludible la de la entrega por los herederos.

ACTA DE NOTORIEDAD.

El acta d notoriedad (Art. 209 RN) es una solución para acreditar la acreditación de la notoriedad del hecho de la posesión del legatario y el concepto en que lo hace, pues tiene por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales, con trascendencia jurídica (RDGRN de 5 de julio de 2018). Para tal fin “la Ley habilita cuantas garantías juzgue necesarias el notario a los efectos de comprobar, determinar y acreditar de una forma efectiva la notoriedad de un hecho”. (JAR)

503.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 5O % DEL VALOR DE TASACIÓN. IMPORTANTE MATIZACIÓN DGRN.

Resolución de 23 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 7, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

Resumen: En el procedimiento de ejecución directa cuando, en subastas sin postor, se hagan adjudicaciones de bienes que no sean la vivienda habitual por debajo del 50% del valor de tasación, es preciso que haya tenido lugar, por analogía, el trámite del art. 670.4 LEC (audiencia y decisión posterior motivada del letrado de la Administración de Justicia), debiendo constar en el título presentado.

Hechos: Se presenta testimonio del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación dimanantes de un procedimiento de ejecución directa en el que la subasta quedó desierta, adjudicándose el acreedor la finca -que no es la vivienda habitual- a cambio de lo que se debía por todos los conceptos que equivalía al 43% del valor de tasación de la finca.

La registradora, considera que la adjudicación, al no ser vivienda habitual, debería haberse verificado por el 50% del valor de tasación de la finca y no por el total valor de la deuda, pues en base a una interpretación sistemática y ponderada del artículo 671 LEC, de forma conjunta con el artículo 651 LEC, no habiendo postores, aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca. Cita abundantes resoluciones de la DGRN.

El recurrente defiende que la interpretación del precepto sostenida en la nota de calificación supone una extralimitación de la función del registrador y del propio Centro Directivo, cuyas Resoluciones no son fuente del Derecho.

La DG revoca el defecto tal como está formulado.

Doctrina:  Se trata de un caso similar al de la R. 20 de septiembre de 2017, y muchas otras posteriores. Las últimas de 4 y 22 de julio de 2019, habrá de resolverse el recurso.

Entiende que el registrador es competente para calificar la suficiencia del precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, basándolo en la necesidad de que haya congruencia entre el mandato y el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, lo que entra en el reducido ámbito del art. 100 RH.

El procedimiento de ejecución directa se basa en la extraordinaria fuerza ejecutiva del título y paralela disminución de las posibilidades de oponerse, con cuatro causas tasadas. Por ello, ha de existir especial cuidado en respetar las garantías básicas que impiden la indefensión del demandado que va a terminar perdiendo la propiedad del bien objeto de ejecución y de los titulares registrales posteriores, cuyo asiento se va a cancelar, que pueden reclamar sobre el sobrante (art. 132.4 LH)

 Entre esas garantías fundamentales está la de que la adjudicación, en caso de que la subasta quede desierta, se haga al ejecutante por una cantidad que respete unos porcentajes mínimos del valor de tasación de la finca hipotecada. Si dichos límites no se respetan, no puede sostenerse que se ha seguido un procedimiento adecuado para provocar el sacrificio patrimonial del ejecutado, y el registrador debe, incluso con más rigor que en el procedimiento ejecutivo ordinario, rechazar el acceso al Registro de la adjudicación.

La calificación registral ha de comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.

El centro directivo rechaza una interpretación meramente literal del art. 671 LEC y, con base en los principios generales de interpretación de normas jurídicas (art. 3 Cc).

Entiende que la aplicación literal produciría un resultado distorsionado, el de romper el equilibrio que el legislador ha querido que el procedimiento de apremio garantice entre los intereses del ejecutante (obtener la satisfacción de su crédito con cargo al bien hipotecado), y del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado al acreedor). La interpretación de una norma no puede amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte, y el enriquecimiento injusto de la otra.

Para corregir esa interpretación cita el art. 651 LEC sobre bienes muebles que marca un tope mínimo de valor si se acude a lo debido por todo los conceptos (aunque muy bajo, del 30%). Y entiende que la determinación de un tope es el verdadero espíritu que hay que aplicar.

Y también acude al artículo 670. 4 LEC (subasta con postores). En él se prevé una audiencia a las partes y valoración del caso por el letrado de la Administración de Justicia, con posible recurso de revisión, para casos en que la postura no llegue al 50% ni cubra la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Defiende que esta garantía adicional que brida el art. 670.4 debe integrarse también en los casos en los que no hay postores en la subasta (art. 671).

Aunque no puede apreciarse enriquecimiento injusto cuando se aplican normas jurídicas, trata de hacer una interpretación que facilite la confirmación del aserto.

Y, aunque la STJUE de 30 de abril de 2014 consideró que las disposiciones legales y reglamentarias de un Estado miembro (como este art. 671 LEC), quedaban fuera del ámbito de protección de la Directiva 13/93 de consumidores cuando no existe una cláusula contractual que modifique su alcance, entiende la DG que todas las reformas que se han introducido en los últimos años en la legislación procesal e hipotecaria española van en la línea de conseguir un mayor equilibrio en la posición de las partes en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Reconoce que su doctrina no tiene valor de jurisprudencia, pero ello no impide que realice una interpretación de los preceptos legales en tanto no haya un pronunciamiento con valor jurisprudencial concreto al respecto, teniendo en cuenta que la evolución legislativa es claramente favorable a la protección y defensa de los derechos e intereses del deudor hipotecario.

Y resume así su doctrina al respecto: «hay que entender que la correcta interpretación del 671 LEC es la que impide que la adjudicación se haga por un valor inferior al 50% del valor de tasación, a menos que medien las garantías que resultan de la aplicación analógica del artículo 670.4 de la misma ley».

En el presente caso, la nota de calificación recurrida, si bien fundamentada en diversas Resoluciones del Centro Directivo -que transcribe parcialmente- señala como defecto simple y llanamente el de que «no puede adjudicarse la finca por una cantidad inferior a dicho 50% del tipo de subasta», omitiendo toda referencia a la posible actuación del letrado de la Administración de Justicia en cuanto a la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes al caso, de forma que, oídas las partes y firme el decreto de aprobación del remate, nada obstaría para la inscripción de la adjudicación por cantidad inferior al 50% del valor de subasta, como consecuencia de la interpretación integradora de los preceptos citados conforme se ha expuesto anteriormente.

Comentario: La DGRN quiere, con esta resolución, asentar una importante matización que creo comenzó con la R. 22 de julio de 2019 (pues en la de 4 de julio de 2019, todavía no aparece la matización). Ésta consiste en exigir un requisito adicional a la nota de calificación del registrador en estos casos: el que no haya tenido lugar el trámite previsto en el artículo 670.4 LEC.

Con ello, la DG busca una solución justa y acorde con la tendencia legislativa y jurisprudencial de mayor protección del consumidor en general y del deudor hipotecario en particular. Pero se hace casi legisladora.

Para hacer una interpretación como la que realiza, en mi opinión, tendría que darse una identidad mayor:

– No la hay con el artículo 651 LEC, porque, aunque se fija un tope éste es muy bajo -el 30% del valor de tasación- que resultaría inferior y no aplicable al del caso concreto (43%).

– Y, sobre todo, no la hay respecto al art. 670.4 LEC, pues, de llegar la postura ofrecida al valor de principal intereses y costas, aunque no alcance el 50% de tasación, tampoco tendría que darse la audiencia que prevé el art. 670.4 LEC.

Por tanto, la conflictividad judicial con una opinión discordante que de seguro tienen muchos letrados de la Administración de Justicia está servida. Y, como el adjudicatario puede optar a la hora de recurrir, puede verse tentado -como así está pasando- a presentar directamente la demanda civil contra el registrador que ha puesto su nota de calificación basado en el criterio de la DG.

Lo que queda claro, tras esta resolución, que continúa con la matización de criterio de la R. 22 de julio de 2019, es que el registrador, al suspender la inscripción de adjudicaciones por debajo del 50% de valor de tasación, ha de hacer referencia la necesidad de que se hayan dado la audiencia y decisión del LAJ a las que alude el art. 670.4 LEC. (JFME)

504.*** CANCELACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL EXISTIENDO HIPOTECAS SOBRE LOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES

Resolución de 23 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Altea, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de obra nueva y propiedad horizontal y segregación.

Resumen: Para inscribir la cancelación del régimen de propiedad horizontal no es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario, sino que la carga pasara gravar la cuota correspondiente al elemento cancelado sobre la totalidad del solar resultante

Se plantea si es inscribible una escritura en la que se declara la cancelación de un régimen de propiedad horizontal por no haberse llevado a efecto la construcción del edificio proyectado; el edificio está dividido en siete elementos independientes, gravados con una hipoteca cuya responsabilidad está distribuida entre las mismas.

El Registrador entiende que es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario.

La Dirección General revoca la nota. Sistematiza su doctrina sobre la inscripción de actos que puedan alterar el elemento objetivo de la garantía hipotecaria y a su vez en qué casos es o no necesaria la intervención del acreedor hipotecario en base a los siguientes principios:

1.- el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación de la finca, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada (arts 1860 CC y 122 LH);

2.- el principio básico que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (arts 122 y 125 LH)

3.- cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente, aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen de propiedad se ajustarán a su normativa específica.

A su vez la protección del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se articulará a través de las normas que regulan la extensión objetiva de la hipoteca y su indivisibilidad (Arts. 109 a 112 y 122 a 125 LH y las propias normas hipotecarias sobre tratamiento registral de divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones –arts. 47 a 50 del RH–.

Para el supuesto de extinción del régimen de propiedad horizontal procede reiterar la doctrina expresada en la R. de 26 de febrero de 2015, en el sentido de que, puesto que la existencia de una hipoteca no afecta a las facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para llevar a cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos previstos en el art 123 LH. Por el contrario, cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (art. 399 CC). Aplicando esta doctrina a una extinción de la comunidad sometida al régimen de propiedad horizontal y afectando la hipoteca a uno de los departamentos de dicha división horizontal, extinguida ésta la hipoteca pasará a gravar la cuota que sustituya a aquél.

Por tanto, en el caso que nos ocupa: estando gravados con hipoteca la totalidad de los departamentos, al quedar extinguido el régimen de PH y cancelados los folios de los elementos independientes, la hipoteca pasará a gravar la totalidad del solar resultante y la distribución hipotecaria recaerá sobre cuotas correspondientes a los elementos cancelados, de manera que la posición jurídica del acreedor no se ve alterada. (MN)

505.* COMPRAVENTA SIN QUE CONSTE EL NIE DEL REPRESENTANTE DEL VENDEDOR

Resolución de 24 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Es preciso que conste en la escritura el NIE de la compareciente que representa al matrimonio vendedor, conforme al art. 254 de la LH.

Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa de un inmueble, en la que los vendedores, de nacionalidad ucraniana, están representados por un tercero. En el documento de venta se refleja el NIE de los vendedores y compradores, pero no el de la representante de los primeros, aunque si se recoge el pasaporte de todos ellos, vendedores y compradores.

Registrador: Hace constar que no consta, en la escritura, el NIE de la representante de los vendedores, conforme al art 21-1º de la LH y art 254-2 de la LH que exige la constancia de los NIE tanto de los representados como del representante, y también resulta del art 23 de la LN y 173 del RN y de la doctrina de la DG así RS 13 diciembre 2014, y art 254.2 LH. Esta exigencia que trata de combatir el fraude fiscal, por la posible ocultación de la verdadera titularidad de los inmuebles, por su transmisión o adquisición a través de personas interpuestas, aparte la Ley 36/2006 de 29 de noviembre que trata de evitar el fraude fiscal en el sector inmobiliario, y también resulta del art 23 de la LN y 156.5 del RN, relativos a actos o contratos relativos a derechos reales sobre inmuebles, o de acto o contrato con transcendencia tributaria.

Recurrente: El notario autorizante interpone recurso, alegando que el art 254 LH hace constar en su redacción la exigencia del NIE del representante “en su caso” y que lo que pretende la ley 36/2006 de 29 noviembre, que da redacción al art 254 LH es la reforma de otras disposiciones que no tienen naturaleza fiscal, procurando el cumplimiento de determinadas obligaciones tributarias, pero no imponer nuevas obligaciones, allí donde la legislación fiscal no las establece. Si una persona no está obligada a disponer de NIE, no cabe entender que disposiciones notariales y registrales, que son instrumentales o auxiliares de aquellas normas tributarias, vengan ahora a imponer esta obligación, y así la Disp. Adicional de la LGT 58/2003 señala que “toda persona física o jca tendrán un NIE para sus relaciones de naturaleza fiscal o con trascendencia tributaria. Por tanto, la exigencia de NIE es correcta cuando pueda tener incidencia en el cumplimiento de las obligaciones tributarias, pero en este caso, la operación no tiene esa trascendencia para el representante, sino para los representados, por lo que no es preciso aportar el NIE de la apoderada.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral impugnada.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- La redacción del art 254 de la LH es clara, ya que exige el NIE para todas las operaciones relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles o para aquellas otras, con trascendencia tributaria, pero no sólo hacen referencia a los comparecientes, sino también incluyen a las personas o entidades en cuya representación actúan”. Y la falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente en el Registro de la Propiedad una escritura en que consten todos los NIE y se identifiquen los medios de pago empleados”

2).- Ya la RS 12 noviembre 2012, indica que, con esta exigencia, se trata de combatir el fraude, consistente en la ocultación de la verdadera titularidad de los bienes inmuebles, por su adquisición a través de personas interpuestas y tiene por finalidad la de que afloren todas las rentas que se manifiestan a través de las transmisiones de inmuebles en las distintas fases del ciclo inmobiliario, desde la propiedad de terrenos que se van a recalificar, hasta las adjudicaciones en la ejecución urbanística. Y de ahí que todas estas normas que afectan a los comparecientes y a sus representados en el otorgamiento de escrituras relativas a operaciones sobre inmuebles o cualesquiera otros con transcendencia tributaria, han de interpretarse atendiendo a su espíritu y finalidad (art 3 c.c.).

La obligación de consignar el NIE no se limita al hecho de adquirir o transmitir un inmueble, sino que se extiende a todos los supuestos de participación en una relación jca con trascendencia tributaria, como ocurre en este supuesto.

En definitiva, la existencia de una escritura en que se formaliza un acto con trascendencia tributaria exige la constancia en la escritura de venta los NIE de todos los comparecientes, así como quienes actúen como representantes de aquellos, y este defecto ha de ser subsanado mediante la constancia en el título del NIE requerido. (JLN)

507.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 24 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ferrol, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: No cabe inscribir la representación gráfica alternativa cuando de la oposición de un colindante resulte duda fundada de que pueda invadir fincas. Se puede inscribir la transmisión y la obra nueva si el registrador no manifiesta dudas de que la obra esté dentro de la porción inscrita.

Se plantea si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral cuando una vez realizadas las actuaciones previstas en el art 199 LH, se produce oposición de los titulares registrales de una finca colindante por posible invasión de la misma.

El registrador suspende la inscripción oponiendo dudas sobre la correspondencia entre la finca registral inscrita y la representación gráfica que se quiere inscribir.

La Dirección considera justificadas las dudas del registrador ya que correlativamente al aumento de la superficie en la finca que se pretende modificar se produce la disminución de la superficie de la finca registral colindante, y de la comparación de las superficies registrales de las fincas con sus correspondientes representaciones gráficas (tanto catastral como alternativa), se aprecian indicios de que el aumento de superficie de una finca pudiera hacerse a costa o en detrimento de su colindante

La circunstancia de que el informe de validación aportado sea positivo no altera esta conclusión. Como ya señaló la R. de 6 de febrero de 2018, la aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo. Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador. Existiendo dudas de invasión de la finca colindante podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el art 200, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.

La otra cuestión que se plantea es si, pese a no acceder al registro la modificación de la cabida y la base gráfica alternativa, es posible inscribir la transmisión del dominio y de la declaración de obra nueva que se efectúan en el título. Resuelve la Dirección que el hecho de no poder inscribirse el aumento de cabida no impide que se practicaran las demás operaciones, que se practicarían con la superficie que ya consta inscrita. Respecto a la obra nueva, dado que la calificación no se pronuncia acerca de que existan dudas sobre la ubicación de la edificación en la finca registral, atendiendo a sus coordenadas georreferenciadas, será posible su inscripción siempre que la superficie de suelo ocupada por la obra quepa en la finca inscrita como ocurre en el presente caso. (MN)

508.* MENCIÓN EN UN TÍTULO DEL DERECHO A CONSTRUIR UN ALPENDER

Resolución de 25 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria a inscribir un testimonio de auto judicial firme por el que se declara justificado el dominio de dos fincas en el que se hace mención de un derecho susceptible de inscripción separada y especial.

Resumen: No es inscribible la mera manifestación en un título de que determinada persona puede construir un “alpender” (cubierta que sobresale de un edificio) junto a cierto lindero.

Hechos: Se solicita la inscripción de la manifestación siguiente: «Junto al lindero de M. puede construir un alpender, junto al lindero, por debajo del otro alpender». Forma parte de una manifestación más extensa en la que se alude a una servidumbre y a un estanque. Se encuentra contenida en un testimonio de auto judicial firme por el que se declara el dominio sobre dos fincas.

El registrador no practica su inscripción “por tratarse (de) una manifestación de derechos susceptibles de inscripción especial y separada que no puede surtir efecto frente a tercero mientras no se inscriba en la finca a la que gravan. Además, no consta en la descripción estanque alguno, ni alpender, ni han sido formalmente declarados con todos los requisitos exigidos para ello”.

La interesada recurre, aceptando una parte de la nota, pero, no en cuanto al alpender, pues entiende que forma parte de la descripción de la finca.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Entiende que la manifestación de que una persona pueda construir un alpender no forma parte de la descripción de una finca –letra a) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria–, sino que constituye un derecho a edificar que, como tal, es susceptible de inscripción separada y especial, y cuya naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, así como su valor, cuando constare, han de reflejarse en el título por el que se pretenda la inscripción, en consonancia a la letra c) del citado artículo 9 de la Ley Hipotecaria y el principio de especialidad.

Conforme a los arts. 29 y 98 LH, 353 RH y las RR. 28 de octubre de 2013 y 22 de abril de 2019, la simple mención, indicación o reseña de derechos que, por su naturaleza, podrían ser inscritos separadamente, no ha de tener trascendencia registral alguna y, de constar en los libros del Registro, ha de ser cancelada.

Nota:  No hemos encontrado la definición de alpender, pero sí de “alpende o alpendre”, palabra que parece propia del habla canaria. De hecho, el caso procede de Santa María de Guía en Gran Canaria. Se trataría de una “cubierta que sobresale de un edificio u otra construcción, en especial la sostenida por columnas o postes a modo de pórtico”.  (JFME)

509.** EXPROPIACIÓN FORZOSA DE PARTE DE FINCA INMATRICULADA. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.

Resolución de 25 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mancha Real, por la que se suspende la inscripción de un acta de ocupación y pago derivada de un procedimiento administrativo de expropiación forzosa.

Resumen: Ha de acreditarse de modo auténtico la intervención del titular registral de la hipoteca afectada en el expediente expropiatorio. Es preciso aportar representación gráfica, que puede ser alternativa, pero con los requisitos técnicos de la Resolución conjunta de 29 de octubre de 2015.

Hechos: Se presenta acta de ocupación y pago por la que un ayuntamiento expropia parte de una finca gravada con una hipoteca cuyo titular consiente (sic) en la operación por medio de un certificado bancario privado. La entidad financiera no ha comparecido en el expediente. No consta nota al margen de la finca, que de publicidad al procedimiento. El interesado aporta un archivo indicando que contiene la representación gráfica, pero resulta ilegible.

El registrador observa dos defectos:

– la firma de la certificación del banco debe ser legitimada notarialmente

– no se aporta la representación gráfica de la porción de la parcela expropiada a la que se abrirá folio independiente, pues existe una segregación implícita.

El recurrente presenta alegaciones, pues opina que ninguna de las dos exigencias es necesaria.

La DG desestima el recurso.

Doctrina:

Respecto al primer defecto, la DG recuerda que el expediente deberá entenderse con el titular registral… debidamente representado, en la forma prevenida por la legislación especial (art. 32 RH)

El modo de acreditar la intervención de los titulares registrales será normalmente a través del propio título inscribible, es decir, el acta de ocupación y pago, la cual al relatar las incidencias del procedimiento en sí podrá justificar –bajo la responsabilidad del secretario o del fedatario administrativo que ostente la fe pública en cada caso– la debida participación de los eventuales interesados o afectados en el trámite expropiatorio. El registrador ha de calificar los trámites esenciales del procedimiento y éste es uno de ellos.

Reconoce que también se podrán justificar dichos extremos por medio de un documento auténtico autorizado a tal efecto. Conforme al artículo 34 RH, ha de tratarse de un documento público, ya sea notarial. judicial o administrativo.

Respecto al segundo defecto, es clara la dicción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria que, tras la reforma de la Ley 13/2015, exige la inscripción de la representación gráfica, tanto para expropiaciones como para segregaciones. En estos casos cabe la representación gráfica alternativa, pero ha de reunir los requisitos técnicos marcados por la Resolución de 29 de octubre de 2015 (conjunta DGRN y DG Catastro). Su apartado séptimo exige la presentación en formato GML, previsto en el Anexo y firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente según proceda. El propio recurrente manifestó que le ha sido imposible su obtención.

Comentario: El registrador fue muy generoso admitiendo un documento privado con firma legitimada, pues ello sólo da fe de la identidad del firmante, pero no del contenido del documento ni de las facultades que pudiera tener para hacerlo. Ver artículo 256 del Reglamento Notarial. (JFME)

510.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES RECÍPROCAS ENTRE EDIFICIOS PARA INSTALAR ASCENSOR

Resolución de 25 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de A Coruña n.º 6, por la que deniega la inscripción de una escritura pública de constitución de servidumbres recíprocas de mancomunidad para la instalación de ascensor en determinados edificios.

Resumen: El acuerdo por el que se constituye una servidumbre recíproca con la finca de al lado para un ascensor, que solo afecta a elementos comunes, es un acto colectivo, competencia de la junta a pesar de que involucra a otro edificio, adoptable por mera mayoría de propietarios y cuotas, aunque implique modificación de estatutos.

Hechos: El presidente de una comunidad de propietarios y los tres copropietarios de otro edificio colindante, con el objeto de instalar un ascensor común a los dos edificios, constituyen una servidumbre recíproca entre ambos edificios recayente sobre el núcleo de comunicación vertical de ambos (es decir, sobre el portal de acceso, escaleras y ascensor), regulando las relaciones que surgen entre ambos edificios mediante la fijación de unas reglas de «mancomunidad» de los citados elementos, incluyendo normas sobre su uso, mejora, mantenimiento, conservación y sobre distribución de gastos.

El acuerdo de la comunidad de propietarios del edificio en propiedad horizontal fue adoptado por unanimidad de los asistentes a la junta, que representaban el 78% de las cuotas de la comunidad, notificándose el acuerdo al único propietario no asistente, el del bajo, quien sin impugnar el acuerdo ni formular una expresa oposición al mismo, opone reparos a la redacción del acta de la citada junta y a la nueva redacción de los estatutos que se refleja en la misma.

El registrador exige el consentimiento individualizado de todos y cada uno de los propietarios, al afectar a otro edificio, pues ello implica la constitución de un gravamen sobre el inmueble en su conjunto y regula las relaciones con terceros, relaciones que, según su criterio, se deben regir por el criterio del consentimiento unánime de cada uno de los propietarios.

El notario recurre argumentando acerca de la flexibilidad que el legislador ha querido dar a la instalación de servicios de ascensores, la constitución de servidumbres entre dos comunidades y que no es precisa la unanimidad.

La DG estima el recurso.

Doctrina:

Comienza recordando que en el régimen de propiedad horizontal hay un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el elemento privativo y la cuota de participación en los elementos y servicios comunes.

La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto.

Atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad, exigiendo en ocasiones la unanimidad (aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad).

Ahora bien, la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, suavizó este rigor para casos como el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, pues sólo requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación».

Al no ser precisa la unanimidad en el caso estudiado y superar holgadamente las exigencias de quórum y mayoría del art. 17.2 LPH, en su redacción actual, no entra ya en el examen de las consecuencias derivadas de las reservas hechas por el propietario del piso bajo, único no asistente.

Analiza seguidamente si el acuerdo entra o no en el ámbito de competencias propio de la junta como acto colectivo de la misma. Y hace un repaso -muy interesante al que nos remitimos- de los supuestos en los que ha considerado que los acuerdos tienen el carácter de actos colectivos y aquellos otros actos que, además, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes en documento público.

En el caso presente resuelve que estamos ante un acto meramente colectivo, pues involucra tan solo a algunos de los elementos comunes, no afecta directamente a ningún elemento privativo y no se hace inservible parte alguna del edificio.  

Cita al respecto jurisprudencia del Tribunal Supremo como la STS 732/2011, de 10 de octubre, (servidumbre para instalar un ascensor, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo)  y la número 804/2011, de 7 de noviembre (adopción de acuerdos que se deriven necesariamente de la instalación del ascensor, incluido el resarcimiento del daño que la imposición de una servidumbre en un elemento privativo).

Y recoge doctrina de esta última Sentencia: «para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo». En la misma línea la STS de 23 de diciembre de 2014.

Finaliza valorando la razón utilizaba el registrador -para pedir el consentimiento individual- de que el predio dominante sea un inmueble distinto del que integra el edificio dividido horizontalmente. Estima que no es un elemento diferencial suficiente porque, conforme a la referida doctrina del Tribunal Supremo (y las sentencias de 29 de abril de 2015 y la número 292/2015, de 14 de septiembre), incluso se admiten intromisiones superiores como son las de que la servidumbre pueda afectar a la propia vivienda o local. No se distingue en función de cuál sea el predio dominante, pues sólo se requiere que ha de ser imprescindible y esto no se discute en el caso estudiado.

Concluye que los acuerdos debatidos son decisiones que entran dentro del ámbito de las competencias propio de la junta de propietarios como acto colectivo de la misma, sin que sea preciso el consentimiento individualizado «uti singuli» de todos los copropietarios del inmueble.

Comentario: Resulta razonable el criterio seguido por el Centro Directivo, pues es consonante con la voluntad del legislador y la jurisprudencia del Tribunal Supremo que facilitan la incorporación del servicio de ascensor a los edificios.

Nos quedamos sin conocer las consecuencias de la reserva puesta por el propietario del bajo, pues no afectaban al resultado, pero parece defendible entender que, si no se opone expresamente, no hubiese roto la unanimidad, aunque, para esa oposición, tampoco ha de utilizar fórmulas sacramentales. (JFME)

511.** EJECUCIÓN CAMBIARIA. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN. PAGO IMPUESTOS. MANIFESTACIÓN SITUACIÓN ARRENDATICIA. APLICABILIDAD DE LA D. T. 3º LEY 5/2019. 

Resolución de 10 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el Registrador de la propiedad de Medio Cudeyo-solares, por la que se suspende la inscripción de un  testimonio de decreto de adjudicación  y mandamiento de cancelación de cargas.

Resumen: A los juicios ejecutivos derivados de letras de cambio no le es de aplicación la DT 3ª de la Ley 5/2019. Sólo le será aplicable a aquellos ejecutivos que pudieran contener cláusulas abusivas y admitan oposición. Posible advertencia en certificaciones de la no cancelación de cargas posteriores si la anotación ha caducado.

Hechos: En procedimiento de ejecución de títulos judiciales, dimanantes de procedimiento de juicio cambiario, se dicta decreto de adjudicación a favor de la sociedad ejecutante, y se ordena la expedición de mandamiento de cancelación de cargas.

El registrador, en una muy detallada y fundamentada nota que resumimos, suspende por los siguientes defectos:

1º. No se acredita la presentación o pago del ITP, ni tampoco del IIVTU(Plusvalía).

2º. No consta si una de las fincas, que es urbana, está o no arrendada y, de estarlo, que se han practicado las notificaciones previstas en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para el posible ejercicio por el arrendatario de los derechos de adquisición preferente o, en su caso, que el mismo ha renunciado a tales derechos. Dicha declaración ha de hacerla el adjudicatario y es exigible dada la fecha del decreto de adjudicación, 9 de junio de 2017 (Resolución de la DGRN de 11 de octubre de 2018, a sensu contrario).

A continuación, el registrador hace una pormenorizada explicación del porqué del defecto.

3º. Conforme a la Disposición Transitoria 3.ª de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario es “necesario para inscribir la adjudicación que en el testimonio expedido por el Letrado de la Administración de Justicia conste que a la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (el 16 de junio de 2019) ya se habían puesto los inmuebles en posesión del adjudicatario, o bien que no se ha interpuesto en el plazo legal el incidente extraordinario de oposición previsto, o bien que se he interpuesto dicho recurso pero ha sido desestimado o la resolución dictada no afecta a la eficacia del remate o adjudicación, o bien que concurre alguno de los supuestos de excepción previstos en el apartado 4 de la DT 3.ª de dicha Ley”.

4º. Dado que las anotaciones origen del procedimiento están canceladas por caducidad, no se puede acceder a la cancelación de las anotaciones e inscripciones posteriores conforme a la doctrina de la RDGN de Resolución de 26 de diciembre de 2018, por todas.

La procuradora recurre y alega que el adquirente en el IIVTNU no es el sujeto pasivo, que la finca no está arrendada, que la adjudicación no se encuentra encuadrado en el ámbito de aplicación de la Ley reguladora de los Contratos de Créditos Inmobiliarios y finalmente, sobre el último defecto alega la doctrina del TS sobre la materia.

 Resolución: La DG confirma los defectos 1º, 2º, y 4º y revoca el 3º.

Doctrina: Aunque parece que no se recurre el defecto relativo al pago del ITP, la DG lo confirma, así como el relativo al Impuesto de Plusvalía, añadiendo respecto de este que dado que el adquirente no es sujeto pasivo, bastará con la mera comunicación.

Debido a que no se discute el defecto relativo a la manifestación de la situación arrendaticia, también es confirmado, siendo de fácil subsanación.

Respecto de la aplicabilidad de la DT tercera de la Ley 5/2019, señala que la misma se basa en la posible abusividad de concretas cláusulas de un préstamo hipotecario, pero que en este caso es claro que al tratarse de un ejecutivo cambiario, la misma no es de aplicación, dado que el título que se ejecuta no admite oposición, ni es posible que contenga  “una cláusula contractual abusiva que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible; finalmente no se trata de una ejecución hipotecaria, por lo que la repetida disposición transitoria no le es de aplicación”.

Finalmente en cuanto al último defecto confirma su doctrina, ya conocida de otros muchas resoluciones, doctrina que choca con la del TS. Debido a ello examina con algo de detalle la más reciente de sentencia del TS 7 de julio de 2017 “en la que el Alto Tribunal, por primera vez, resuelve sobre el contenido de la nota de calificación del registrador, en un procedimiento judicial dirigido contra los titulares de las cargas posteriores no canceladas y contra el registrador” y sobre ella dice que la sentencia no crea jurisprudencia por no haberse todavía reiterado y porque las sentencias del TS no tienen eficacia derogatoria de normas a diferencia de lo que ocurre con las sentencias del TC. Además, aclara que con arreglo a la citada sentencia si el registrador en virtud de la expedición de la certificación de cargas prorrogara las anotaciones pertinentes, “estaría contraviniendo frontalmente el texto del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y el espíritu de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, que acabó con la posibilidad de vigencia indefinida de las anotaciones preventivas prorrogadas, precisamente para evitar que las mismas se eternizasen, constituyendo un obstáculo permanente para el mercado inmobiliario”.

No obstante señala, y esto es interesante, que como consecuencia de dicha sentencia los registradores deberían introducir “una advertencia expresa en las certificaciones que expidan, en casos como el que nos ocupa, en la que se indique que la anotación quedará sin efecto a partir del día en que se produzca su caducidad, de manera que la resolución que se dicte no tendrá eficacia cancelatoria respecto de derechos inscritos con posterioridad. Es decir, que en las certificaciones que se expidan se haga constar explícitamente la consecuencia jurídica derivada de la aplicación del artículo 86 de la Ley Hipotecaria”.

Comentario: Lo más interesante de esta resolución es la declaración de nuestro CD de no aplicabilidad de la DT3ª de la Ley 15/2019 a juicios cambiarios, o cualesquiera otros que por su propia naturaleza excluyan la posibilidad de cláusulas abusivas, e incluso que sólo es aplicable a las ejecuciones hipotecarias,  así como la advertencia con arreglo a la sentencia del TS de 7 de julio de 2017, de la no eficacia cancelatoria de anotaciones caducadas. Respecto de esta última advertencia, dado que se trata de un efecto derivado de la propia LH, entendemos que si no se hace no por ello el registrador incurriría en responsabilidad. No obstante sería muy interesante que se incluyera como cláusula de estilo en este tipo de certificaciones para evitar sorpresas por parte del adjudicatario cuando se denieguen las cancelaciones.(MGV)

513.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN

Resolución de 30 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Aoiz, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de cancelación de cargas dictado en procedimiento de ejecución.

Resumen: El mandamiento de cancelación de cargas, para poder ser inscrito, deberá venir inexcusablemente acompañado del pertinente testimonio del decreto de adjudicación.

Hechos: Dimanante de un procedimiento de ejecución hipotecaria se presenta en el registro un mandamiento de cancelación de cargas, incluyendo la cancelación de la hipoteca ejecutada. Es de hacer notar que la presentación se hace por la titular de la finca ejecutada.

La registradora suspende su inscripción pues de conformidad con el artículo 133.1 de la LH no es posible el despacho del mandamiento de cancelación si no viene acompañado del testimonio del decreto de adjudicación, en este caso era a favor del banco acreedor.

 Se pide calificación sustitutoria que confirma la calificación, aunque en la misma se incluyen una serie de observaciones respecto de la interesada en la cancelación.

El interesado recurre y en una extensísima nota en la que se explaya sobre la totalidad de los avatares que ha sufrido como consecuencia de la hipoteca, alega, como principal motivo para solicitar la cancelación, que el banco acreedor adjudicatario ya ha cobrado el importe de su crédito y que por ello la entidad financiera ejecutante no ha solicitado la inscripción de la finca a su favor.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG, a la vista de todos los hechos que resultan, tanto de la calificación sustitutoria como del recurso, trata como cuestiones previas la relativa al objeto del recurso que no es otro que la “determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho” y sobre la calificación de los documentos judiciales en los términos del artículo 100 del RH, que omitimos por ser pura reiteración de una doctrina sobradamente conocida.

Por tanto, centra la cuestión en determinar “si el mandamiento es suficiente título para practicar la cancelación registral del derecho real de garantía hipotecaria presentado aisladamente, sin entrar en otras consideraciones”.

Sobre ello y sobre la base del artículo  674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, del artículo 133 de la Ley Hipotecaria y de su Resolución de 18 de julio de 2018, determina que el mandamiento de cancelación “en ningún caso puede despacharse sin que se inscriba el anterior auto de adjudicación”. Y concluye que “no cabe la presentación del mandamiento de cancelación de cargas sin el testimonio del decreto de adjudicación”. Y como sabe del problema planteado, que hemos consignado más arriba, añade que para “obtener la cancelación de la hipoteca será preciso otorgar la correspondiente escritura de cancelación por la entidad acreedora o en procedimiento judicial seguido contra dicha entidad acreedora cuya pretensión sea precisamente obtener dicha cancelación (cfr. artículos 1, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria)”.

Comentario: El problema que plantea la resolución es claro y simple y la DG lo resuelve en los términos que resultan de los preceptos legales. Lo que hay detrás de la cuestión planteada sí es más complejo y al parecer todo se produce por una falta de entendimiento entre las partes que llevan a error al propio juzgado que expide el mandamiento.

De todas formas, la solución la da la propia DG al dar a entender que, si todo lo dicho por el recurrente es cierto, deberá acudir a la entidad acreedora en petición de que otorgue escritura de cancelación para que así la finca vuela a ser propiedad del hipotecante. (MGV)

514.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL EN FINCA PROCEDENTE DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA. OPOSICIÓN INSUFICIENTE DE COLINDANTE.

Resolución de 30 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lalín, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: Es posible utilizar el procedimiento del artículo 199 LH respecto a fincas que proceden de una concentración parcelaria cuando es patente la discrepancia entre la representación gráfica que surge de la concentración y la descripción literaria en el registro de la finca de reemplazo.

Hechos: se solicita la inscripción de dos representaciones gráficas catastrales y rectificación descriptiva de una sola finca registral, que es mayoritariamente rústica, pero que incorpora también una parcela catastral urbana.

Se opone un colindante, de dos fincas registrales, alegando que proceden de concentración parcelaria, que hay un pleito entre ambos propietarios y presenta informe técnico.

El registrador suspende la calificación atendiendo a las alegaciones presentadas y al informe técnico.

La Dirección General revoca la nota tal como está redactada

Doctrina:

Considera que el registrador debe motivar su juicio de identidad y para ello puede apoyarse en las alegaciones y documentos presentados.

Sin embargo, en el caso presente, la alegación referida a la existencia de un procedimiento judicial no la admite como suficiente, pues se trata de un interdicto donde se debatía acerca de la posesión de un camino y el riego existente, no sobre linderos.

Tampoco es motivo suficiente la existencia de un informe técnico, pues éste se centra en la misma materia y no entra en la delimitación de las fincas. Las aguas que se alegan son un mero elemento descriptivo, sin que se haya inscrito ninguna servidumbre al respecto.

Pero el tema más importante de la doctrina de esta resolución se refiere a las consecuencias de tratarse de fincas procedentes de una concentración parcelaria.

Cuando se hizo la concentración parcelaria, se adaptó a ellas a ella la representación gráfica catastral, pero sin embargo la descripción literaria del registro no se armonizo con dicha representación gráfica.

La regla general es que el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se encuentra vedado a los casos en los que las fincas proceden de concentración parcelaria, pues en este supuesto lo que hay que hacer es, si existe error, rectificar el título de concentración o iniciar un procedimiento administrativo.

No obstante, entiende el centro directivo que en este caso ello no es preciso, por la discordancia entre la descripción literaria de la finca de reemplazo inscrita en del registro y la base gráfica catastral procedente de la concentración que ha de presumirse exacta. En concreto, dice el artículo 3 de la Ley del Catastro «salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos». Afirma que la alegación del colindante no puede entenderse suficiente para destruir la presunción de veracidad de la que goza la cartografía catastral. Resulta un antecedente importante la Resolución de 20 de abril de 2017.

Por tanto, revoca la calificación del registrador, pero hace una observación que, de haber estado en dicha calificación, hubiese modificado su decisión: considera que la parcela urbana de 240 m² que se quiere hacer constar dentro de la finca registral realmente es un enclave y que no formaba parte de la representación gráfica originaria de la finca.

Comentarios:

1.- En casos del expediente del artículo 199 LH que afecte a fincas procedentes de concentración parcelaria, el registrador, al hacer juicio de identidad, en cuanto a superficie y forma, se ha centrar con preferencia en la representación gráfica catastral -sobre todo si es la original procedente de la concentración-, pues puede haber desfases en la descripción literaria y medida superficial en la inscripción primera de la finca de reemplazo.

2.- Da que pensar el que, como consecuencia de la dinámica del procedimiento registral y del recurso gubernativo, se tenga que proceder a inscribir una representación gráfica de la parte urbana de la finca que considera el centro directivo no estaba en la finca original, lo cual puede suponer una inmatriculación soslayada o incluso una doble inmatriculación.

Creo que en estos casos tal vez convenga una reforma legislativa para que, cuando interprete la Dirección General que hay una omisión o error flagrante y que pueda perjudicar a terceros, si se dan ambos requisitos, tenga la opción de ordenar la retroacción de actuaciones a un momento previo a la nota de calificación, para evitar daños advertidos en el expediente a esas terceras personas y que, de no ser así, se materializaría en un resultado antijurídico. (JFME)

515.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Resolución de 31 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Elche n.º 4, por la que se suspende la inscripción de un decreto de declaración de divorcio con convenio regulador. (ACM)

Resumen: En un convenio regulador de divorcio NO pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos antes del matrimonio (salvo la vivienda familiar) siendo precisa escritura de disolución de condominio. La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

– Hechos:      En un convenio regulador de divorcio se adjudica a un cónyuge la vivienda ganancial, y al otro, en compensación, una finca privativa adquirida de solteros por ambos cónyuges por mitad y en pro indiviso ordinario.
      Tras una 2ª presentación al registro se aporta testimonio del Secretario Judicial (Letrado Adm Jus) subsanado el convenio en el sentido de manifestar que atribuyen carácter privativo a la finca.

– La Registradora:    califica negativamente señalando que en convenio regulador no pueden incluirse bienes privativos de uno de los cónyuges (salvo la vivienda familiar)a no ser que se acredite que existió alguna escritura no inscrita de aportación a gananciales.

 – El interesado:    recurre invocando, entre otras, la Res DGRN de 11 de abril de 2011 [que no he podido localizar –ACM-] que según el recurrente “señaló que se incluyen en el ámbito del convenio todas las operaciones que ponen fin a una titularidad conjunta de bienes entre los cónyuges que alcanza o puede alcanzar no sólo a la liquidación de bienes gananciales sino también a todas aquellas operaciones encaminadas a poner fin a todo su activo y toda su vida en común”.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: 
a) El contenido patrimonial típico del convenio regulador (arts 90, 91 y 103º CC) es la liquidación del régimen económico matrimonial, del haber común del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar [u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidación del régimen económico-matrimonia], pero sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización (Art 3º LH).

b) En cuanto a la supuesta “aportación a Gananciales”, y reiterando las de 19 enero y 13 junio 2011 considera que el negocio documentado es impreciso, pues no se sabe bien si es una aportación a la sociedad conyugal, que sería contradictoria con el propio hecho del divorcio, o una compensación de excesos de adjudicación, lo que sería contradictorio con la naturaleza propia del acto de liquidación, en tanto en cuanto se estaría aportando un bien a la sociedad de gananciales que ha quedado disuelta simultáneamente en ese mismo acto.

c) En definitiva, la DGRN confirma una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, así, entre otras,  en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016  (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril  (disolución de condominio #173/17) de 2017; la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta);  R. 7 septiembre 2017 (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre de 2017 (Disolución y Liquidación SL); R. de 31 de octubre de 2017 (Reconocimiento dominio) y  las RR 2 noviembre 2016 y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017 (protocolización de operaciones particionales), R. 29 mayo (protocolización unilateral de operaciones particionales), RR. 30 mayo  y R. 20 julio 2018  (Disolución comunidad) y RR. de 6 junio y 24 de octubre 2018 (cónyuges ya divorciados); y las RR de 14 de febrero, 22 de mayo, 11 de julio y 31 octubre de 2019 (divorcio). (ACM).

516.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: FIRMEZA DE LICENCIA CON CONDICIONES

Resolución de 31 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación desfavorable de la registradora de la propiedad de Navalcarnero n.º 2 a inscribir una escritura de declaración de obra nueva en construcción. 

Resumen: Para la inscripción de los actos administrativos es necesaria y suficiente, como regla general, que conste su firmeza en vía administrativa. Para la inscripción de las condiciones que constan en las licencias se exige la solicitud del titular registral o que de la certificación resulte acreditado que ha contado con la audiencia preceptiva.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción de una vivienda unifamiliar a la que se incorpora la licencia municipal de edificación en la que se contienen una serie de condiciones  generales y particulares a las que queda sometida. En concreto se establece: “«Octavo.–Inscribir en el registro de la propiedad, mediante nota marginal, las condiciones a las que se somete la presente licencia al amparo de lo exigido por el artículo 65.d) de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid [sic]».

Registradora: Opone a la inscripción los siguientes defectos: 1º Debe constar expresamente el consentimiento del titular registral a la constancia e inscripción de condiciones de la licencia de obra. 2º No consta la firmeza en vía administrativa del acto.

Recurrente: No considera ajustada a Derecho la calificación por los fundamentos que resultan del propio texto de la Resolución.

Resolución: Estima el recurso en cuanto al primer defecto revocando la calificación; lo desestima en cuanto al segundo defecto, confirmándolo.

Doctrina:

SOBRE LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LAS CONDIONES DE LA LICENCIA DE EDIFICACIÓN.

En el caso debatido no cabe exigir una instancia específica del titular registral para la constancia registral de las condiciones urbanísticas de la licencia. Si dichas condiciones constan en la licencia que se incorpora a la escritura otorgada por el titular registral, es evidente que el otorgamiento implica aceptar el contenido de la licencia y las condiciones que exige –entre ellas la de que se inscriban determinadas condiciones- sin que se estime preciso un consentimiento adicional expreso para el reflejo registral de las condiciones, todo ello conforme al artículo 425 del Reglamento Hipotecario.

¿Cómo proceder si el titular registral se opusiera expresamente a la constancia registral de determinadas condiciones de la licencia concedida? Tal oposición impediría la inscripción de la escritura de declaración de obra al negar la virtualidad del propio contenido del título habilitante, del que no cabe separar aquellas «conditio iuris» cuyo reflejo registral se impone, pues una cosa es que el acceso de este tipo de determinaciones deba contar siempre con la debida intervención del titular registral en el procedimiento en que se acuerde, y otra que quede al arbitrio del particular qué condiciones regladas integrantes del acto administrativo deben tener reflejo o no.  

ACTOS ADMINISTRATIVOS FIRMES Y ACTOS QUE PONEN FIN A LA VIA ADMINSITRATIA:

1 Firmeza administrativa del acto: Es criterio del Centro Directivo que “es necesaria y suficiente, como regla general, la firmeza en vía administrativa para que los actos administrativos que implican una mutación jurídico-real inmobiliaria sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad”..

2 Que el acto ponga fin a la vía administrativa no es sinónimo de firmeza: “En el Derecho administrativo no deben identificarse los actos administrativos firmes y los que ponen fin a la vía administrativa, ya que un acto que pone fin a la vía administrativa puede efectivamente ser además firme, pero también es posible que no haya adquirido firmeza y quepa potestativamente el recurso de reposición (Art. 123 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento administrativo Común de las Administraciones Públicas).

Esta firmeza exigible para la inscripción debe resultar del certificado que formalice el acto administrativo cuyo contenido pretende tener relevancia registral.

Comentario: Hace la Resolución una serie de consideraciones generales sobre las licencias y su contenido inscribible:

1 Las licencias son actos administrativos de control que, en el caso de las urbanísticas, se refieren al ejercicio de los derechos de edificación y al uso del suelo y subsuelo. Su finalidad es, por tanto, la de verificar si la actividad proyectada por el ciudadano es conforme con la legalidad urbanística.

2 Como acto administrativo de control que es cabe destacar: (i) La licencia no crea derechos, que son previos a la misma, sino que los declara, pues los derechos tienen su fundamento en el ordenamiento urbanístico y en el Derecho civil. (ii) La licencia tiene una naturaleza reglada y de ahí que no pueda exigir (es decir, crear) otras condiciones que aquellas que son propiamente condictio iuris para el ejercicio del derecho por ser legalmente exigidas por la normativa en vigor.

Por tanto, como dice la Resolución, toda condición que se incorpore a una licencia “… debe estar fundada en las condiciones legales urbanísticas aplicables en ese momento, derivadas de la Ley y el Planeamiento, y pasan a formar parte del contenido del acto administrativo de autorización, en el sentido de modalizar el ejercicio del derecho que se legitima…”, de modo que su incumplimiento puede dar lugar a la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística.

3 Desde el punto de vista registral hay que destacar que entre los actos administrativos inscribibles se encuentran «las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativa, en los términos previstos por las Leyes» –artículo 65.1.d) de la Ley de Suelo y Resoluciones de 14 de mayo de 2005, 14 de julio de 2009, 26 de abril de 2011 y 22 de junio de 2013–…”.

3 Será título inscribible la certificación administrativa expedida por órgano urbanístico actuante y su acceso registral será mediante que, salvo que otra cosa se establezca expresamente, tendrá vigencia indefinida pero no producirá otro efecto que dar a conocer la situación urbanística en el momento a que se refiere el título que la origine (publicidad-noticia).    

4 Como acto administrativo que es y que afecta a los derechos de los ciudadanos, deben observarse en su adopción aquellos garantías que eviten la indefensión, y de ahí que para la toma de razón en el Registro de la propiedad de las condiciones contenidas en las licencias se exija la instancia del titular registral (lo que implica su conocimiento y consentimiento) o que del procedimiento resulte que ha contado con la audiencia preceptiva, lo que debe ser objeto de calificación registral (Artículos 74 y 76 RD 1093/1997).

Conclusión: En el caso presente, confirmándose la necesidad de dicha instancia del particular para el acceso de las condiciones, lo que dice la Resolución es que dicha solicitud va implícita en el acto de otorgar la escritura pública de declaración de obra nueva a la que se incorpora la licencia, como parece obvio. (JAR)

519.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN INSTADA SOLO POR UNO DE LOS TITULARES DE LA HIPOTECA

Resolución de 4 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Terrassa n.º 2, por la que se deniega la expedición de la certificación registral solicitada en mandamiento para ejecución hipotecaria.

Resumen. Inscrita una hipoteca a favor de varios acreedores por cuotas, no puede ejecutarla uno solo en cuanto a la totalidad del crédito, por lo que es correcta la denegación de la expedición de certificación.

Supuesto: Se discute sobre si cabe expedir una certificación registral para la ejecución de una hipoteca cuando la solicitud se insta por solo una de las entidades titulares de la hipoteca.

El Registrador la deniega por cuanto la hipoteca que se pretende ejecutar no consta inscrita en su totalidad a favor de la entidad demandante y debería ejecutarse por ambas entidades -art. 20 LH-.

La entidad recurrente alega que cuando se trata de varios acreedores hipotecarios solidarios nos encontramos ante un posible litisconsorcio activo cuasi-necesario, por cuanto cada acreedor puede ejercitar individualmente todos los derechos, incluido el de formular la pretensión, tanto sea declarativa como ejecutiva.

La DGRN desestima el recurso.

Como ha señalado este Centro Directivo (R. 8 de Junio de 2011), «la titularidad plural de los derechos reales queda sujeta en Derecho común, como disciplina básica, al régimen de la comunidad de bienes contenido en los arts 392 y ss CC, lo que excluye en principio la admisión de titularidades dominicales solidarias tal como ya tuvo ocasión de señalar la R. 26 de diciembre de 1946. Ello se traduce a efectos registrales en la necesidad de precisar en la inscripción a practicar la cuota o porción ideal de cada titular en el derecho con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente (art. 54.1 RH).

Ahora bien, esta exigencia debe subordinarse a las especiales características de ciertas comunidades, pues no siempre será imperativa la existencia de aquellas cuotas para la perfecta delimitación del derecho inscrito (R. 22 de mayo de 2000).

La hipoteca, pese a ser un derecho real, presenta en los supuestos de pluralidad de titulares evidentes singularidades, con diversas consecuencias:

a) El carácter parciario, mancomunado o solidario del crédito va a determinar o condicionar la titularidad proindiviso, colectiva o solidaria de la hipoteca que la garantice, siendo la determinación de cuotas inexcusable en el caso de la obligación parciaria pero no en los demás casos

b) En cuanto al ejercicio de la acción hipotecaria. Tres son las formas que pueden presentarse: La actuación aislada y unilateral de cada acreedor, de cada cotitular, que inevitablemente exige como presupuesto la previa determinación de cuotas; la aislada de cualquier acreedor vinculando a los demás, que nos llevará a la cotitularidad solidaria; y, por último, la actuación conjunta de todos los acreedores, en caso de que se trate de una obligación indivisible por pacto expreso entre las partes.

En el presente caso, no se trata de discernir si para la inscripción de la hipoteca era o no inexcusable determinar cuotas indivisas de titularidad, porque es lo cierto que la hipoteca ya fue inscrita, y así consta actualmente, a favor de dos entidades, cada una con su respectiva cuota indivisa de titularidad, como comunidad parciaria sino de si en estos supuestos de comunidad parciaria es necesaria la actuación conjunta por todos los acreedores para la ejecución de la hipoteca, o si, por el contrario, cada acreedor puede ejecutar su cuota de hipoteca con independencia de los demás.

Es posible la actuación aislada y unilateral de cada acreedor respecto de su respectiva cuota de titularidad hipotecaria, quedando subsistente, y conservando su rango propio, la cuota o parte del crédito hipotecario perteneciente a los otros acreedores o titulares que no han ido a la ejecución (art. 227 RH)

En consecuencia, no se estima imprescindible exigir la ejecución conjunta y simultánea por todos los titulares indivisos de la hipoteca.

Pero no cabe que uno de los acreedores ejecute la totalidad del crédito, ya que no nos encontramos ante una titularidad solidaria, como afirma erróneamente la recurrente, sino ante la hipoteca de titularidad parciaria. Tampoco cabe ejecutarlos sobre una cuota indivisa de la finca, pues la hipoteca grava la totalidad de la misma (JCC)

520.() SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN

Resolución de 4 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 24, por la que se suspende la inscripción de una sentencia firme por la que se declara la adquisición de una finca por usucapión. 

Varios puntos resuelve esta resolución, todos ellos siguiendo su doctrina reiterada:

Casos en que es necesario nombrar un administrador de la herencia yacente; Resoluciones judiciales dictadas en rebeldía (Solo pueden ser objeto de anotación preventiva mientras no transcurran los plazos para la acción de rescisión según apreciación del propio órgano judicial); Anotación preventiva por defecto subsanable (No procede practicarla cuando se halla pendiente de resolución un recurso interpuesto contra la calificación); Circunstancias personales (Compete a la calificación registral comprobar si se expresan con la claridad suficiente, si bien la falta de datos necesarios puede ser suplida mediante instancia en la que consten tales datos cuya firma conste legitimada notarialmente o se extienda ante el registrador); Descripción de la finca (es requisito indispensable para calificar el documento presentado que la finca registral se identifique indubitadamente); Aplicación del principio de tracto sucesivo también en los supuestos de sentencias declarativa de dominio por usucapión.

521.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA POR ACTA. CITACIÓN DE COLINDANTES. ENGALABERNO: DOS FINCAS Y UNA SOLA REPRESENTACIÓN GRÁFICA.

Resolución de 5 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Complejo caso del ámbito del recurso cuando hay una segunda calificación sobre si se han subsanado los defectos de la primera. Los reparos que el registrador no haya puesto en la certificación sólo podrán proceder de las novedades derivadas del expediente. No hay que hacer nueva notificación a colindantes si se rectifican errores materiales descriptivos. La DG admite las modificaciones de obra nueva por acta dedicada a otros fines. Excepciona a los engalabernos de la regla de que no pueden compartir dos fincas registrales una misma representación gráfica.

Hechos: Se presenta un acta notarial del art. 201 LH en la que se documenta un expediente de rectificación de superficie y también se modifica la descripción de una construcción. Afecta a dos fincas registrales, una casa y una bodega. La casa «pisa» sobre una bodega que tiene su entrada por otra calle y “pertenece a esta misma finca”. El propietario de ambas fincas es la misma persona.

Se incorpora al acta una representación gráfica catastral común para ambas fincas registrales. La referencia catastral que aparece en las dos fincas registrales es la misma. También se incorporan certificaciones registrales donde no constan reparos iniciales.

Una primera calificación se centra en la modificación de la obra, pues el registrador consideró que para ello no se puede utilizar el acta notarial del art. 201 LH, sino que se precisa escritura pública.

Más tarde, con el asiento de presentación vigente, se presenta escritura de aclaración que se centra en las superficies de las fincas y el registrador dicta una segunda nota de calificación, que es la que se recurre.

El registrador califica negativamente la escritura de aclaración, tras transcribir la primera nota de calificación, oponiendo que, al haberse modificado en ésta las superficies de las fincas que figuraban inicialmente en el acta, es preciso retrotraer las actuaciones para que tales colindantes puedan ser nuevamente notificados y así poder alegar.

Recurre el notario alegando, en síntesis:

– que es posible la modificación de una obra nueva inscrita realizada en un acta de rectificación descriptiva del solar si se cumplen los requisitos urbanísticos necesarios para ello;

– que la descripción de las fincas es la misma que resulta del Catastro;

– que es posible la inscripción parcial de la superficie del suelo sin rectificar la de las edificaciones;

– que la escritura de aclaración sólo corrige un error material obvio consistente en que se reiteró la superficie del patio y en determinar la superficie en la que una finca pisa sobre la otra;

– y que resulta fuera de lugar reiterar la notificación a los colindantes.

La DGRN revoca la calificación

Doctrina:

A) Calificación que se recurre.

El registrador alegó en su informe que sólo procede admitir el recurso respecto de la segunda de las calificaciones realizadas, al haber transcurrido el plazo para recurrir la primera de ellas.

Recuerda la DG su doctrina de que, al intentarse una subsanación, el registrador tendrá que realizar nueva calificación limitada exclusivamente a la procedencia de la subsanación.

Si es negativa, procede lo siguiente:

– nueva prórroga del asiento de presentación,

– notificación y plazo para recurso,

– el recurso sólo procede sobre si se ha subsanado o no el defecto inicial.

A continuación, transcribo el razonamiento de la DG literalmente, pues, para mí, es de difícil comprensión: “En el presente caso, la calificación del documento subsanatorio se limita a un defecto formal, relativo a la omisión de las notificaciones a los colindantes en el expediente de rectificación de descripción (en lo que se refiere a la aclaración descriptiva contenida en dicha subsanación). Sin embargo, no se pronuncia la calificación desde un punto de vista sustantivo o de fondo, sobre si el documento subsanatorio, con independencia de tales cuestiones formales, permite o no la inscripción suspendida en la anterior calificación no recurrida. Esta omisión no puede determinar, como alega el registrador en su informe, que dicha primera calificación se entienda firme y no recurrible, pues se estaría causando indefensión al interesado. Además, considerando que la segunda calificación, en su relato fáctico, reitera y transcribe literalmente la primera, debe entenderse que rechaza desde el punto de vista sustantivo la subsanación en los mismos términos expresados por la misma, por lo que cabe entrar en el fondo de esta cuestión (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria).”

B) Rectificación de la superficie construida en un acta del art. 201 LH.

Reconoce que la redacción del art. 201 LH excluye del ámbito de este expediente la rectificación descriptiva de edificaciones, pues lo que ha de hacerse es rectificar el título original, cumpliendo los requisitos propios de una modificación de obra nueva.

Pero el nuevo art. 202 LH permite inscribir la construcción de edificaciones “por su descripción en los títulos referentes al inmueble”. Del examen conjunto de ambos preceptos deduce la DG que la escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la existencia de edificaciones para su constancia registral.  Y que no es preciso un título o declaración específica al respecto.

Analiza seguidamente si la rectificación de descripción reúne los requisitos exigidos por el art. 28.4 TRLS, entendiendo que sí, ya que se ha acreditado su antigüedad y descripción por el certificado catastral.

C) Rectificación de la superficie del suelo.

El objeto específico del expediente tramitado es el de rectificar la superficie del suelo, conforme a la que figura en el Catastro.

El registrador no emitió reparos al respecto al emitir la certificación inicial. Recuerda el Centro Directivo que debe de hacerlo, al tiempo de expedir la certificación, si tiene dudas de identidad y demás defectos que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el expediente, para evitar a los interesados dilaciones y trámites innecesarios.

La calificación posterior, una vez finalizado el expediente, no puede apreciar ex novo defectos o dudas de identidad que ya concurrían al comienzo del expediente, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación.

La DG termina este punto indicando que estima “acreditados los requisitos para la rectificación descriptiva del suelo y de las edificaciones”.

D) Nuevas notificaciones a colindantes.

En la escritura aclaratoria se matizan ciertos aspectos descriptivos, pero no resulta alterada por la escritura aclaratoria la representación gráfica ni la descripción resultante de la misma (que es la que se notifica a los colindantes). Por ello estima las alegaciones del recurrente y no considera necesario reiterar los trámites de notificación a los colindantes.

E) Una sola representación gráfica para dos fincas.

Es un tema no planteado expresamente por las partes.

Recuerda su doctrina de que una finca registral puede tener varias representaciones gráficas catastrales, pero no es posible el supuesto inverso, es decir, que una sola representación gráfica se atribuya a varias fincas registrales, pues podría encubrir una agrupación no declarada.

Ahora bien, apunta una excepción: la configuración física de las fincas como engalaberno, circunstancia que ya figuraba en los libros del Registro, y perteneciendo ambas fincas al mismo titular, por lo que se excluye dicha posibilidad de modificación hipotecaria encubierta.

Comentarios:

– Dos calificaciones. Cuando se recurre, ya había trascurrido el plazo para recurrir la calificación inicial, por lo que debe entenderse que el recurso debió de haberse centrado en si se ha subsanado el defecto aducido. Y el defecto aducido nada tenía que ver con la superficie, sino sólo con la modificación de obra y esto no se subsanó obviamente pues no se otorgó escritura que era lo que pedía el registrador. Por tanto, en mi opinión, la DG no debería de haber entrado en el análisis completo del título. Lo que enturbia el asunto es que el notario rectifica algo sobre lo que el registrador no planteó objeción -y que tal vez tendría que haber motivado un nuevo asiento de presentación- y que el registrador transcriba la nota inicial y entre a valorar el documento complementario que no estaba relacionado con el defecto inicial y del que, a su entender, surge un nuevo defecto provocado por la escritura aclaratoria.

–  Modificación de obra en el acta del art. 201 LH. Para tratar de cohonestar el permisivo art. 202 con el restrictivo art. 201 creo que deberá entenderse que el artículo 201 sólo vale para los fines especificados (rectificar la descripción -se ha de entender que del terreno-, superficie o linderos), pero, que, de paso, en pie de igualdad con cualquier otro de los “títulos referentes al inmueble”, aunque no sea ésta su finalidad esencial, se admita esta declaración. Ahora bien, las modificaciones de obra, a pesar de existir el sustrato de un hecho, se suelen hacer por escritura pues se recoge la declaración de voluntad de declararla y asumir las consecuencias jurídicas que de ahí se derivan. En cambio el fin de obra suele ser por acta, pues normalmente no cambia la descripción.

– Rectificación de la superficie del suelo. El registrador no cuestionó en la nota de calificación inicial que estuviera acreditada la superficie del suelo y en la segunda tan sólo alegó un defecto procedimental que no se menciona este apartado de la resolución. Por eso resulta llamativo que se pronuncie al respecto la DG, pronunciamiento que, además, le corresponde al notario.

– Alcance del error material: La DG interpreta que las diferencias de superficie entre acta y escritura aclaratoria se corresponden con meros errores materiales. Parece razonable que se entienda así, si en su día se les notificó el plano conjunto, pues el recinto global no ha variado, manteniéndose en 383 metros cuadrados, siendo todo del mismo dueño.

– Engalabernos. La DG aprovecha esta resolución para tratar un tema no planteado y propone una excepción a la regla general que impide que dos fincas registrales -fuera de la división horizontal- compartan representación gráfica. Con ello se rompe la regla de que la superficie de la finca será la que resulta de la representación gráfica y no la literal, pues, en el caso de los engalabernos, en ninguna de las fincas coincidirá. (JFME)

Ver comentario crítico enviado por el registrador Óscar Eimil.

523.** INSTANCIA SOLICITANDO LOCALIZACIÓN Y PUBLICIDAD CATASTRAL DE FINCA REGISTRAL

Resolución de 5 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tomelloso a la localización catastral y emisión de publicidad catastral de una finca registral.

Resumen: Identificar qué parcela catastral se corresponde con una finca registral es una labor previa que ha de realizar el interesado acudiendo al Catastro.

Hechos: Una persona solicita al registrador, mediante una instancia, que éste requiera a la Gerencia Territorial del Catastro para que localice en el Catastro una determinada finca registral y se emita certificación de la titularidad catastral de determinadas personas en una fecha.

El registrador, en su nota, indica que no es posible certificar este extremo, toda vez que la determinación gráfica de la finca corresponde al Catastro; al Registro de la Propiedad solamente le corresponde la coordinación de las parcelas una vez debidamente identificadas.

Recurre el interesado invocando la normativa de coordinación Catastro – Registro e indicando que lo que se pide es identificar catastralmente determinada finca registral.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina:

Entiende que la operación solicitada por el interesado no encaja en ninguna de las previsiones de la Ley 13/2015, de 24 de junio ni, en general, en ninguna norma del ordenamiento vigente:

– no corresponde al registrador en ningún caso «requerir» a la Gerencia Territorial para que localice e identifique en la cartografía catastral una determinada finca registral,

– tampoco le corresponde efectuar por sí tal localización.

Es el interesado quien ha de identificar la finca en el Catastro y, luego, aportar al registrador la representación gráfica de la finca registral de la que sea titular para que se proceda, en su caso, a su inscripción. Lo mismo sucede para la identificación e incorporación de la sola referencia catastral de una finca registral, pues, el interesado ha de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica de donde se deduzca la correspondencia.

El registrador ni puede expedir certificación de otros datos que no sean los que recogen los libros del Registro y los documentos archivados, ni puede requerir a la Gerencia Territorial del Catastro para que expida una certificación sobre datos de titularidad catastral y, menos aún, puede expedir y suministrar información que no se encuentre en el archivo bajo su responsabilidad.

Recomienda, en definitiva, al interesado que se dirija a los órganos competentes del Catastro.

Y, finalmente, hace ver que no debió presentarse la instancia al Libro Diario, porque no era susceptible de causar asiento alguno.  (JFME)

524.** ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ORDENADA EN DILIGENCIAS PREVIAS PENALES Y COMPRAVENTA DE FECHA ANTERIOR PRESENTADA DESPUÉS.

Resolución de 5 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: La DG aprovecha para recordar su doctrina sobre prohibiciones de disponer y aplica el principio de prioridad estrictamente cuando la prohibición está ordenada en procedimientos penales o administrativos.

Hechos: En su día, se presentó copia telemática de una escritura de compraventa sin liquidar, por lo que se suspendió la calificación hasta que se acreditara este extremo. Como no se acreditó, tras la caducidad del asiento de presentación, el registrador lo canceló y despachó el siguiente título, que era un mandamiento ordenando practicar una anotación preventiva de prohibición de disponer procedente de diligencias previas penales dirigidas contra el vendedor, todavía titular registral. Se presenta, posteriormente, copia en papel de la escritura de compraventa con justificante, ahora sí, del pago del impuesto.

El registrador suspende la inscripción de la compra por estar anotada una prohibición de enajenar, transmisión o cualquier operación.

Recurre el comprador. Alega que el registrador debió actuar de oficio para comprobar el pago del impuesto antes de cancelar por caducidad el asiento de presentación.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina:

En cuanto a los reproches del recurrente respecto a la actuación del registrador previa a la caducidad del asiento anterior y despacho del mandamiento, recuerda que sólo puede ser objeto de recurso la nota de calificación negativa, pero no los asientos ya practicados.

Al estar caducado el asiento de presentación de la compraventa, pasó a tener rango preferente en el Libro Diario la anotación de prohibición de disponer (de enajenar, transmisión o cualquier operación) decretada por el tribunal.

Seguidamente, hace un recorrido por su doctrina referente a la configuración registral de las prohibiciones de disponer, de la que entresacamos:

– Las prohibiciones de disponer no son verdaderos derechos reales cuya inscripción perjudique a terceros adquirentes, sino restricciones que, sin atribuir un correlativo derecho al beneficiado por ellas, limitan el ejercicio de la facultad dispositiva de su titular.

– Estas restricciones no impiden la realización de actos dispositivos forzosos, sino tan sólo los actos voluntarios de transmisión «inter vivos».

– Un bien gravado con una prohibición de disponer es susceptible de ser transmitido «mortis causa» o en virtud de los citados actos dispositivos de carácter forzoso.

– El legislador las trata con disfavor ante el principio de libertad de tráfico, por lo que han de ser de interpretación restrictiva.

– Por el juego de los artículos 26 y 27 LH, sólo cabe anotar prohibiciones de disponer voluntarias si están impuestas en testamento y demás actos a título gratuito, siempre que la legislación vigente reconozca su validez, lo que requiere que tengan un carácter temporal, respondan a una razón lícita y no traspasen los límites establecidos para la sustitución fideicomisaria.

– Sus efectos son diferentes, según procedan de actos a título oneroso o gratuito:

     a) las prohibiciones voluntarias establecidas en actos a título gratuito tienen eficacia real y, en caso de incumplimiento, producen la nulidad de los actos dispositivos que las contravengan (salvo que los constituyentes acuerden un efecto distinto para el caso de contravención);

     b) las impuestas en actos a título oneroso no tienen eficacia real y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados.

– Respecto a su prioridad registral y los consiguientes efectos sobre otros títulos, hay que distinguir:

     a) Las prohibiciones voluntarias y las ordenadas en un procedimiento civil, tratan de satisfacer intereses básicamente privados. Pueden acceder al Registro actos previos, presentados con posterioridad, siempre que el disponente, al otorgar el título, tuviera todavía ilimitado su poder de disposición, por no haberse ordenado aún la prohibición. Sin embargo, no se cancelará con ello la anotación, que debe arrastrarse. Interpreta así el art. 145 RH y el 71 LH.

     b) Las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos quieren garantizar el cumplimiento de intereses públicos. Prevalece aquí el principio de prioridad, provocando el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.

Pero respecto del acceso al Registro de actos de disposición forzosos, como los impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio, la eficacia limitativa de las prohibiciones de disponer, cualquiera que sea su origen, ha de matizarse. Así pues, ha de permitirse la práctica de anotaciones preventivas de embargo posteriores e incluso, la inscripción de los actos de ejecución derivados de ellas, pero sin cancelar la anotación de prohibición de disponer (ver R. 21 de julio de 2017).  

En el caso estudiado, existe una anotación de prohibición de disponer, dictada en un procedimiento penal, que abarca cualquier acto de enajenación, transmisión o de «cualquier operación», debiendo prevalecer los superiores intereses públicos, por lo que se debe denegar la inscripción de la compraventa (ahora posterior tras la caducidad del primer asiento de presentación). Da a entender la DG que la solución podría haber sido distinta si el procedimiento hubiese sido civil.

Comentario: No he visto respuesta por parte de la DG a la alegación de la recurrente de que “el registrador debía haber actuado de oficio solicitando de la Administración Tributaria información de liquidación del impuesto por entender que se aplica la Ley de Procedimiento Administrativo.” Tal vez sea por tratarse de algo previo a la segunda presentación del título de compra que motivó el recurso.

Entiendo que no lleva razón el recurrente, porque el procedimiento registral es un procedimiento especial, donde no se indica en ningún lugar que el registrador haga lo que pretende la sociedad compradora y sí en cambio exige que se le acredite al registrador el pago del impuesto, lo que es previo incluso a la calificación (arts. 254 y 255 LH).

La escritura y el asiento de presentación son de 31 de octubre, mientras que el impuesto se pagó, ya fuera de plazo, el 18 de enero, en las postrimerías del asiento de presentación. De estos hechos surge una clara recomendación: no dejar las cosas para última hora pues es más fácil que surjan imponderables y, si se dan, conviene asumir las propias responsabilidades. (JFME)

526.** COMPRA POR FRANCESA CASADA EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES. SOLICITUD DE GEORREFERENCIA.

Resolución de 6 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y exceso de cabida. (IES)

Resumen: Tratándose de régimen económico  matrimonial pactado sujeto a legislación extranjera, el notario debe cumplir lo dispuesto en el art.159 RN.

Hechos.-Se plantea si es posible inscribir una escritura de compraventa en la que la compradora, de nacionalidad francesa, manifiesta estar casada en régimen económico-matrimonial de separación de bienes don F. S. C., también de nacionalidad francesa, según escritura de capitulaciones matrimoniales prenupciales autorizada por notario francés, advirtiendo el notario autorizante la necesidad de acreditar la inscripción de matrimonio con indicación del régimen matrimonial. Además, en la escritura se manifiesta: «Solicitud de georreferencia.– Habiéndose aportado la certificación catastral descriptiva y gráfica de donde resulta la representación gráfica georreferenciada de la finca, se solicita la incorporación de la misma al folio registral a los efectos de lo dispuesto en el artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria…»

Registradora.-  Dado que el comprador se sujeta a un régimen económico matrimonial regulado por legislación extranjera, es necesario acreditar su contenido y vigencia, artículo 36.2 del  RH. Se debe acreditar el contenido y vigencia del derecho francés, la posibilidad de pactar el régimen económico matrimonial de separación de bienes y de poder hacerlo con carácter prenupcial y acreditar el régimen de administración y disposición.

 Al tratarse de capitulaciones prenupciales y quedar supeditada su validez a la celebración del matrimonio, será necesario acreditar debidamente dicha celebración y su inscripción en el Registro Civil.

 En cuanto a la inscripción del exceso de cabida, se alegan dudas en cuanto a la identidad de la finca registral y la parcela catastral, que impide la inscripción de las modificaciones pretendidas, no acreditándose dichas modificaciones en debida forma, y no iniciándose el procedimiento del artículo 199 LH, al solicitarse la inscripción de la georreferenciación únicamente en virtud del artículo 9.b) LH.

 El recurrente alega la existencia de una calificación anterior del mismo documento por parte de la registradora en la que no se hizo mención alguna a este defecto.

  Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora en cuanto al primer defecto y estima el recurso y revoca la nota de calificación en cuanto al segundo defecto.

 Con carácter previo señala (art. 258.5 de la LH) que la calificación ha de ser unitaria y global como expresión del principio de seguridad jurídica (artículo 9.3 CE). El registrador de la Propiedad debe evitar sucesivas calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación pero esta consideración no puede prevalecer sobre el principio de legalidad, lo que justifica la necesidad de poner de manifiesto los defectos que se observen aun cuando sea extemporáneamente.

 Entrando en el fondo del primer defecto,  tratándose de personas casadas, la titularidad queda afectada por la existencia convencional o legal de un régimen económico matrimonial que determina el ejercicio y extensión del derecho. Para que dichas circunstancias puedan ser conocidas por terceros se exige la debida constancia de cuál sea el régimen económico-matrimonial aplicable al titular registral.

La entrada en juego de un ordenamiento extranjero no supone la renuncia a la determinación de la situación jurídica publicada;  el notario y el registrador no pueden adoptar una actitud pasiva. El artículo 159 del RN exige que el notario autorizante indague la situación de los otorgantes a fin de averiguar si existen capítulos o contrato matrimonial entre ellos; «si [el régimen económico de los casados no separados judicialmente] fuese el establecido en capitulaciones matrimoniales será suficiente que se le acredite al notario su otorgamiento en forma auténtica. El notario identificará la escritura de capitulaciones y en su caso, su constancia registral, y testimoniará el régimen acreditado, salvo que fuere alguno de los regulados en la ley, en que bastará con hacer constar cuál de ellos es». El notario español está obligado a aplicar la norma de conflicto española (artículo 12.6 del Código Civil), y a determinar, de acuerdo a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges. Reflejará debidamente en la comparecencia del instrumento público cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges. En el presente expediente no rige el Reglamento (UE) nº 2016/1103, de 24 de junio de 2016, pues su artículo 69.3 establece que las disposiciones del Capítulo III, que son las que regulan la ley aplicable al régimen económico-matrimonial, solo serán aplicables a los cónyuges que hayan celebrado su matrimonio o que hayan especificado la ley aplicable al régimen económico matrimonial después del 29 de enero de 2019.

La exigencia de que esté determinada la extensión de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad, artículo 51.6.ª y 51.9.a) del RH, se flexibiliza para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera, pues no se exige la acreditación «a priori» del régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 Reglamento Hipotecario) difiriendo la prueba para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). Sin embargo, en el presente caso se trata de un régimen pactado en capitulaciones matrimoniales y el mismo notario autorizante ya advierte que será necesario acreditar la inscripción del matrimonio con indicación del régimen matrimonial. Se indica que el régimen económico del matrimonio es el pactado de separación de bienes, pero no puede ser que sobre la base de este artículo 92 del RH baste su indicación, sin acreditarlo, de manera que quede diferida su acreditación al momento posterior en que se realicen actos de disposición sobre el bien, pues en tal momento se podría aducir que dado que ya se ha hecho constar en el Registro de la propiedad el régimen económico-matrimonial de separación de bienes y los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales, no será necesario acreditar el régimen pactado, sino tan solo que conforme a dicho régimen se puede o no realizar el concreto acto de disposición, y por tanto en ningún momento se habría acreditado el régimen económico-matrimonial pactado, tal como exigen con carácter general los artículos 51.9.a) del RH y 159 del RN. En Derecho francés rige el principio de libertad de elección por parte de los cónyuges de su régimen económico-matrimonial, artículo 1.387 del Código Civil francés. Según el párrafo primero del artículo 1393 de dicho Código: «Los cónyuges pueden declarar, de manera general, que tienen la intención de casarse bajo uno de los regímenes previstos en el presente código» y uno de los regímenes económico matrimoniales que regula el mismo es el régimen de separación de bienes (art. 1.536 y siguientes). Las capitulaciones matrimoniales deben constar en escritura pública notarial (artículo 1394 del Código Civil francés), deben redactarse siempre antes de la celebración del matrimonio, si bien no adquieren eficacia hasta que este se haya celebrado (art. 1395 del Código Civil francés). En Francia no existe ningún Registro de regímenes matrimoniales o contratos matrimoniales, pero de acuerdo con el artículo 76 del Código Civil, el acta o certificado de matrimonio debe contener la mención acerca de si los cónyuges han celebrado o no un contrato de matrimonio, indicando la fecha del contrato y el nombre y lugar de residencia del notario ante el que se ha otorgado, y en virtud de lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 1394, si el certificado de matrimonio indica que no se ha celebrado ningún contrato matrimonial, se entenderá, frente a terceros, que los cónyuges están casados bajo el régimen económico-matrimonial supletorio de comunidad, a menos que, en los actos celebrados con estos terceros, declaren haber hecho un contrato matrimonial. De lo anterior resulta que, en este caso, para poder practicar la inscripción de la compraventa será necesario aportar acta o certificado de matrimonio donde conste su celebración y fecha.  En cuanto a las reglas de administración y disposición que rigen en el caso del régimen económico-matrimonial francés de separación de bienes, solo será necesario su acreditación en el momento de realizar actos de administración o disposición sobre la finca inscrita por parte de su titular, pero no para inscribir su adquisición.

 En cuanto al segundo de los defectos, se solicita la registración de un exceso de cabida inferior al 5% de la superficie inscrita que encajaría en el supuesto previsto en el artículo 201.3.b) de la LH. Los linderos fijos no cambian y tan solo se actualiza el nombre del titular catastral de una parcela colindante. Se solicita también la incorporación de la representación gráfica georreferenciada catastral de la finca al folio registral.

 En el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del artículo 9, letra b).

 La rectificación de superficie es inferior al 5% de la cabida inscrita. El artículo 9 posibilita la inscripción de representación gráfica sin tramitación previa del procedimiento del art.199, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes, ni exista ninguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto). En el presente expediente, tratándose de una rectificación de cabida inferior al 5%, aportándose certificación catastral, no ha quedado suficientemente motivada las razones que justifican la negativa a practicar la rectificación de la cabida, por cuanto la circunstancia de proceder de segregación y objeto de expropiación, no es suficiente a estos efectos. (IES)

527.*** COMPRA POR EXTRANJERO DE FINCA EN ZONA DE ACCESO RESTRINGIDO

Resolución de 6 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 8, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de venta de dos fincas rústicas. (IES)

Resumen: Es exigible la autorización militar impuesta por la legislación sobre Zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional en el supuesto de que adquiera un ciudadano de un Estado miembro de la Unión Europea casado con un extracomunitario aunque lo estén bajo un régimen económico-matrimonial que genere una comunidad de tipo germánico similar a la sociedad de gananciales del Derecho español.

Hechos: Mediante escritura, la propietaria de una finca rústica sita en el término municipal de Sóller (isla de Mallorca), la transmite a título de compraventa a una ciudadana de nacionalidad holandesa, residente en Estados Unidos, casada en régimen legal holandés de comunidad con un ciudadano que, según resulta de la escritura de préstamo hipotecario presentada junto con la escritura de compraventa, es de nacionalidad estadounidense, adquiriendo la compradora la finca para su sociedad conyugal.

El registrador suspende la inscripción por no haberse acreditado la obtención de la correspondiente autorización militar al encontrarse ubicada la finca transmitida en una zona de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros y ser uno de los cónyuges adquirentes de nacionalidad extracomunitaria, artículos 18 y 20 de la Ley 8/1975, de 12 de marzo y R. 5 de marzo de 2015.

El notario recurre alegando que no resultan aplicables al presente caso las limitaciones derivadas de los citados preceptos al estar casados los adquirentes bajo el régimen económico-matrimonial legal de comunidad propio del Derecho holandés, que, afirma, es similar a la sociedad de gananciales del Derecho español, por lo que el cónyuge de nacionalidad estadounidense no adquiere la propiedad de ninguna cuota indivisa sobre la finca que le permita su disposición de forma autónoma.

Dirección General.- Confirma la calificación.      

Se trata de dilucidar si son o no son aplicables las restricciones impuestas por la legislación sobre zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, cuando un ciudadano de Estado miembro de la UE adquiere en estado de casado con un extracomunitario, siendo su régimen económico-matrimonial del tipo de los que genera una comunidad de tipo germánico similar a la sociedad de gananciales del Derecho español, sin atribución de cuotas indivisas de copropiedad, y siendo necesario para disponer del bien adquirido el consentimiento de ambos cónyuges.

El artículo 4 define las Zonas de acceso restringido y su determinación, delimitación y fijación del porcentaje máximo de propiedades y otros derechos reales en favor de extranjeros dentro de cada una de ellas se realiza por Decreto aprobado en Consejo de Ministros (cfr. artículo 17) y en las cuales la extensión total de los bienes inmuebles pertenecientes en propiedad o gravados con derechos reales a favor de personas físicas o jurídicas extranjeras no podrá exceder del 15% de su superficie, sin incluir en el cómputo la superficie ocupada por los núcleos urbanos, existentes a la entrada en vigor de la ley, de poblaciones no fronterizas o sus zonas urbanizadas o de ensanche (artículos 17 y 16).

A fin de garantizar el cumplimiento de tales restricciones, los artículos 18 y 20, imponen un régimen de fiscalización administrativa previa respecto de los actos y contratos de adquisición del dominio y demás derechos reales sobre los inmuebles ubicados en dichas zonas, y de control notarial y registral de la obtención de la correspondiente autorización previa administrativa. Si bien (disposición adicional) las limitaciones no regirán respecto de las personas físicas que ostenten la nacionalidad de un Estado miembro de la Comunidad Económica Europea. En el mismo sentido, los artículos 37 y 40 de su Reglamento (Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero).

La exención al régimen de restricciones legales, beneficia a la compradora de nacionalidad holandesa, pero no a su cónyuge de nacionalidad estadounidense.

La RDGRN de 6 de junio de 2018  y el TS,  en sentencias de 8 de febrero de 2016 y 17 de enero de 2018  señalan que en la sociedad de gananciales, no surge una nueva persona jurídica, y ambos cónyuges son titulares de los bienes comunes, pero los diversos objetos no les pertenecen proindiviso, sino que integran el patrimonio común. Ambos cónyuges son los propietarios de cada cosa, de modo que el derecho de uno y otro, unidos, forman el derecho total, pero no son titulares de cuotas concretas sobre cada bien. Esta forma de atribución de la titularidad sobre los bienes comunes comporta que los cónyuges y sus sucesores, mientras no liquiden la sociedad, no pueden disponer sobre mitades indivisas de los bienes comunes. Por tanto, al margen de las diferencias entre la titularidad dominical de los partícipes en una comunidad romana, ordinaria o por cuotas indivisas, y la resultante de una comunidad germánica, lo que en ningún caso cabe negar es que, incluso antes de la disolución y liquidación de las comunidades consorciales de tipo germánico (como la sociedad de gananciales española y la comunidad universal holandesa), los bienes adquiridos bajo dichas modalidades de comunidad pasan a ser de la titularidad conjunta de ambos cónyuges, y no de una sociedad o comunidad carente de personalidad jurídica.

El hecho de que no exista atribución de cuotas indivisas, ni posibilidad de enajenar dichas cuotas, ni tampoco la de ejercitar una inexistente acción de división, no excluye en modo alguno que los cónyuges sujetos a los citados regímenes consorciales pasen a ser indistintamente titulares del bien adquirido. Este criterio es el que aplicó este Centro Directivo en la Resolución de 19 de octubre de 2017 en un supuesto de aportación de una finca a una sociedad de gananciales, en la que se exigía la acreditación de la autorización prevista para los supuestos de adquisición de propiedades inmobiliarias en Ceuta, conforme a lo previsto en la disposición final primera del Reglamento que desarrolla la Ley 8/1975, de 12 de marzo.

Recuerda que ninguna tacha de inconstitucionalidad cabe oponer en sede notarial o registral, ni en vía de recurso, contra una ley que no ha sido declarada inconstitucional por los cauces y órganos legal y constitucionalmente previstos para ello. En el presente caso la hipotética contradicción con la Carta Magna está expresamente excluida tanto por el TS como por el TC. Así la Sentencia 2 de marzo de 1994 de la Sala de lo contencioso administrativo del TS vincula la regulación de la Ley 8/1975, de 12 de marzo, con diversos preceptos constitucionales que le dan amparo, en concreto con los artículos 8, 97 y 149, de la Constitución y  la citada ley es conforme con el Derecho de la Unión Europea, pues se aprobó la reforma introducida por el artículo 106 de la Ley 31/1990, de 27 de diciembre, que exime a las personas físicas que ostenten la nacionalidad de un Estado miembro de la Unión Europea de las limitaciones previstas en la Ley 8/1975 para la adquisición de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, dándose cumplimiento a las exigencias derivadas de la jurisprudencia del TJUE, en concreto en la Sentencia de 13 de julio de 2000 (Asunto Albore).

La autorización debería haberse exigido en el mismo momento de la autorización notarial. La ausencia de tal autorización en el momento de prestarse el consentimiento contractual constituye una causa de ineficacia del contrato por lo que debe confirmarse la calificación impugnada. (IES)

528.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL CHINA

Resolución de 7 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad conyugal. 

Resumen: La liquidación en capitulaciones matrimoniales del régimen económico matrimonial correspondiente a la nacionalidad (Art. 92 RH) exige la prueba de que régimen es el que se disuelve y liquida.

Hechos: Un matrimonio de nacionalidad china, celebrado en la Rep. Popular China el 23 de febrero de 2004, otorga escritura de capitulaciones matrimoniales pactando el régimen de separación de bienes y liquidando la sociedad de gananciales.

Registrador: Suspende la inscripción porque debe acreditarse el régimen económico matrimonial vigente en China en el momento de la celebración del matrimonio, ya que los bienes están inscritos conforme al régimen económico matrimonial de su nacionalidad.

Recurrente: Alegan que el régimen económico matrimonial vigente desde la celebración del matrimonio es el de la legislación china y que los bienes constan inscritos en el Registro de la propiedad como sujetos al régimen económico matrimonial de la R.P. China. A su juicio, no es necesario acreditar el régimen pues concurren al acto ambos cónyuges que liquidan el régimen vigente de forma voluntaria.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

DETERMINACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL.

1 Ante las dificultades que en ocasiones plantea la determinación del régimen económico matrimonial del extranjero que adquiere, el artículo 92 RH difiere su prueba al momento posterior de la venta o gravamen del bien, momento en el que, incluso, puede obviarse dicha prueba cuando concurren a la venta o constitución del gravamen ambos cónyuges (caso de enajenación voluntaria) o si son demandados los dos (caso de enajenación forzosa).

2 En el presente caso no se trata de un acto de disposición de bienes sino de cambio del régimen económico matrimonial preexistente, por lo que debe confirmarse el criterio de la registradora al exigir que en el momento de la liquidación se acredite la legislación china aplicable

PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Al igual que sucede en el ámbito procesal, también en el notarial y registral debe ser objeto de prueba el Derecho extranjero aplicable al caso. Esta prueba comprende, igual que en el campo procesal, (i) el contenido del Derecho extranjero y (ii) su vigencia (Art. 282.2 LECivil).

En el caso discutido, en “…el momento de extinción y consiguiente liquidación del régimen económico matrimonial (…) debe acreditarse (…)el contenido y vigencia del Derecho extranjero (…) (lo que se extenderá a la posibilidad misma de modificar el mismo régimen económico matrimonial y sujetarlo a la ley española). Y esa falta de acreditación no ha sido suplida por una indagación o conocimiento directo del citado Derecho extranjero por parte del notario autorizante ni de la registradora, lo cual, como se ha indicado, constituye una facultad pero no una obligación de los mismos.

Comentario: Son varias las resoluciones que se vienen ocupando de esta problemática, de ahí que en esta Resolución se reitera la doctrina sentada en las anteriores que se citan en los vistos.

Interesa, no obstante, destacar lo siguiente sobre la prueba del Derecho extranjero siguiendo el texto de la Resolución: (i) Ha de tenerse en cuenta la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, que regula el régimen de la prueba del Derecho extranjero por órganos jurisdiccionales en su artículo 33 de dicha ley. (ii) Sin embargo, esta ley no modifica ni afecta a las reglas específicas sobre aplicación extrajudicial, en particular al artículo 36 del Reglamento Hipotecario. (iii) “Conviene destacar, que los artículos 34 a 36 de dicha ley, que establecen el régimen común de solicitudes de auxilio internacional para la información del derecho extranjero, son aplicables tanto a la aplicación del Derecho extranjero por autoridades jurisdiccionales, como por notarios y registradores”. (iv) La aplicación del Derecho extranjero por autoridad pública que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan de la solución general contemplada en el artículo 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que se adaptan a las particularidades inherentes al ámbito extrajudicial (…) Una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta. No cabe, en consecuencia, someter la validez del acto a lo dispuesto en el ordenamiento español, tal y como sucede en un proceso judicial…”. (JAR)

529.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. COMUNIDAD POSTGANANCIAL

Resolución de 7 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Se puede inscribir la disposición de bienes concretos de una comunidad postganancial sin previa liquidación si disponen todos quienes agotan la titularidad sobre el bien. Registralmente es un caso de tracto sucesivo abreviado o comprimido

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de compraventa que es otorgada, como vendedores, por la viuda del causante (en su calidad de titular registral de la comunidad postganancial y como legataria del usufructo universal) y por los hijos (herederos nudo propietarios). La venta no va precedida de la liquidación de la sociedad de gananciales.

Registrador: Suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo, ya que previamente es preciso liquidar en el mismo título la sociedad de gananciales disuelta, para que el cónyuge supérstite y los herederos del finado puedan transmitir los derechos que les corresponden sobre la finca.

Notario: Alega que no se infringe el principio del tracto sucesivo porque estamos ante un caso de tracto sucesivo abreviado, y que cabe disponer de los bienes concretos de una comunidad postganancial sin necesidad de su previa liquidación, siempre y cuando el acto sea otorgado por todos los interesados que agotan la plena titularidad del bien.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

TRACTO SUCESIVO ABREVIADO O COMPRIMIDO.

El tracto sucesivo abreviado en su vertiente formal supone una excepción a la regla general que deriva del principio del tracto sucesivo y que supone, en su vertiente formal, que a cada acto dispositivo le corresponde un asiento propio. Frente a ello, el tracto sucesivo abreviado supone que, en determinados casos, una sola inscripción contiene varios actos dispositivos, siendo el último de ellos el que determina la titularidad registral vigente.

CASO DE LA VENTA POSTGANANCIAL.

Según reiterada doctrina de la DGRN (puesta de manifiesto, por ejemplo, en la R. de 16 de noviembre de 2011) “…se puede disponer de bienes singulares y concretos pertenecientes a una herencia –como los de una comunidad postganancial–, sin necesidad de previa liquidación y adjudicación de los bienes que la integran, siempre que el acto dispositivo sea otorgado conjuntamente por todos los interesados que agotan la plena titularidad del bien como sucede en el presente caso (cfr. artículos 999 y 1410 del Código Civil, párrafos quinto, número 2, y último del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y artículo 209.1 del Reglamento Hipotecario).

Comentario:

A destacar lo que puntualiza la Resolución: (i) El tracto abreviado sucesivo no constituye una excepción al principio del tracto sucesivo en su sentido material o sustantivo, sino sólo a su vertiente formal o adjetiva (es decir, al encadenamiento formal de los asientos). (ii) Por tanto, los títulos traslativos materiales y sucesivos deben existir y reflejarse registralmente, si bien formalmente cabe que consten todos en un solo asiento en ver de practicar uno por cada negocio traslativo. (iii) Por ello, en aquellos casos en que se admite, como excepción a la regla general) el tracto abreviado no se excluye la calificación registral sobre la legitimación de los actos y el enlace entre las sucesivas transmisiones (JAR)

530.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO HABIÉNDOSE FORMULADO OPOSICIÓN POR INTERESADO AJENO AL EXPEDIENTE

Resolución de 7 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 3, por la que se deniega la inscripción de un expediente de dominio para la reanudación del tracto.

Resumen: Cualquier interesado, notificado a través del anuncio en el BOE, se puede oponer a la pretensión del requirente de un expediente de dominio para reanudar el tracto siempre que exprese la causa en que se funde, y no sólo los titulares de derechos inscritos o que hayan presentado demanda judicial.

Hechos: Se tramita un acta notarial para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de una finca en la que comparece un particular, que no tiene su derecho inscrito, y que se opone a la pretensión del requirente del expediente pues afirma ser él el actual propietario de dicha finca e incluso estar tramitando un expediente de dominio paralelo en su favor. El notario declara en el acta final –que califica de notoriedad- ser notorio el dominio del requirente, sin tener en cuenta la oposición dicha.

El registrador deniega la inscripción, pues la oposición determina que debe cerrarse anticipadamente el expediente de dominio conforme a la regla cuarta del artículo 208 LH.

El interesado recurre alegando que el opositor ni tiene su derecho inscrito ni acredita haber presentado demanda judicial alguna por lo que dicha oposición es ineficaz y no afecta al resultado del expediente.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Pueden oponerse al expediente de dominio para reanudar el tracto no sólo los notificados personalmente que tengan su derecho inscrito en el Registro o hayan presentado demanda judicial sino también cualquier otro interesado notificado de forma genérica a través del anuncio en el BOE, pues sería contrario al propio fundamento de este tipo de expedientes y al artículo 208 LH que habiendo oposición y controversia fuera ineficaz en el expediente.

Para admitir la oposición el opositor habrá que expresar la causa en que se funde, lo que no excluye aportar otros medios de prueba por escrito distintos de la demanda judicial, como por ejemplo en el presente caso un contrato privado de compraventa.

Respecto de la terminología empleada por el notario de Acta de Notoriedad destaca que es errónea pues no estamos ante ese tipo de actas (reguladas en el artículo 209 RN), sino ante un expediente de dominio para reanudación del tracto interrumpido documentado mediante acta notarial (art 208 LH). Igual ocurre con los expedientes de dominio para inmatriculación (art 203 LH, y para rectificación de cabida (art 201 LH).

COMENTARIO.- Aunque desde el punto de vista formal el documento notarial es un acta, desde el punto de vista sustantivo es un expedientes de dominio de jurisdicción voluntaria en el que el notario no ejercita sus facultades típicas de dar fe o autorizar documentos consentidos por las partes (actas o escrituras), sino que emite una declaración de autoridad equivalente a las que antes de la reforma hacían los jueces, de carácter jurisdiccional, en la que declara o no acreditado el dominio en base a los hechos y pruebas presentadas.

Por ello es inadecuada la terminología usada en esta acta, que se califica de notoriedad, y en la declaración del notario (que declara ser notorio el dominio).

Sería más acorde con la naturaleza de este tipo de expedientes calificar o titular el acta inicial como Acta de tramitación de Expediente de Dominio para reanudar el tracto sucesivo, y el Acta final como Acta de Resolución de Expediente de Dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido.

El notario debe emitir una resolución o declaración notarial final del estilo siguiente, (después de resumir los hechos y las diferentes diligencias y pruebas practicadas)….Yo, el notario, declaro ACREDITADO el DOMINIO de don X sobre la finca registral Y en virtud del título alegado en este expediente, a todos los efectos legales que procedan, en particular a los efectos de la reanudación del tracto interrumpido//de su inmatriculación en el Registro de la Propiedad….(AFS)

531.() USUFRUCTO QUE SE CONSTITUYE CON LA FACULTAD DE DISPONER DEL MISMO MORTIS CAUSA.

Resolución de 8 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación con definición de legítima.

Similar a la 457. (JLN)

532.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 8 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 4, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de dos fincas rústicas, a falta de postores, por importe inferior al 50% de su valoración para subasta. (ACM)

RESUMEN: Para denegar la inscripción de un remate por cifra inferior al 50% del valor de tasación, el registrador debe exigir en la calificación que se le aporte el DECRETO dictado por el Secretario Judicial [Letrado Admin Just] en Procedimiento art 670-4 LEC. 

– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución judicial de hipoteca sobre dos FINCAS RÚSTICAS, la subasta queda desierta, y se adjudica a la cesionaria (de la acreedora ejecutante), en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación de las fincas.

– La REGISTRADORA califica negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018,  y la doctrina sentada –entre otras más— en las RR de 16 de febrero, 23 de marzo, 20 abril, 26 de octubre y 15  noviembre de 2018, y 22 febrero,  22 y 28 marzo, y 13 junio 2019 por entender que una interpretación conjunta (Art 3 CC)  del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) así como conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, impiden que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

– La S.A. adjudicataria recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC.

 – Resolución: La DGRN estima el recurso y revoca la calificación;

 – Doctrina: Y, al igual que las RR. de 13 junio y de 22 y 26 julio de 2019,  lo hace, no por la cuestión de fondo que reitera: se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación; SINO que REVOCA la calificación por el hecho de NO HABER INCLUIDO NINGUNA REFERENCIA a la posibilidad del procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC, que prevé la posibilidad de aprobar el remate por una cantidad inferior, pero también que el Secretario judicial … oídas las partes, resuelva sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor… las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga …  y el beneficio que de ella obtenga el acreedor…. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente».

COMENTARIO: Por tanto aunque esta resolución NO suponen ningún cambio de doctrina, sí exige que el Registrador, en la calificación tenga en cuenta dicho procedimiento, y exija en su calificación que se le aporte para calificarlo, pues de no hacerlo la DGRN revoca tal calificación determinando la inscribibilidad directa del remate. (ACM)

533.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DE REDONDEO EN LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL

Resolución de 8 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Guía de Isora, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Una escritura de compraventa de una finca tiene como título previo, a efecto de la inmatriculación por el art 205 LH, una aportación de los vendedores a su sociedad conyugal, acompañándose a la última un certificado catastral, que muestra una pequeña diferencia, en decímetros cuadrados respecto de la superficie escriturada, lo que no es obstáculo para la inscripción porque el Catastro redondea.

Hechos: Resultan de lo expuesto: se trata de una compraventa a efecto de inmatriculación, conforme al art. 205, basada en otra escritura anterior de aportación a gananciales de los vendedores, a la que se acompaña el correspondiente certificado catastral, y del que resulta una mínima diferencia respecto de la escritura en unos decímetros cuadrados.

Registrador: Hace constar que como se desprende de la descripción de la finca en la escritura de venta, su superficie no es totalmente coincidente con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que se incorpora al título. Alega a su favor los arts 18 y 205 de la LH y las RRSS 2 abril 2014 y 18 abril 2016 que “exigen una total coincidencia entre la descripción del título y la certificación catastral, son que pueda aplicarse ningún margen de diferencia.

Recurrente: El notario autorizante interpone recurso, y alega que las diferencias de superficie son mínimas (92’70 m2 y 93m2), y se deben a que la descripción de la finca en el antetítulo (escritura de aportación a gananciales) se hizo en base a un informe técnico y no al certificado catastral, dándose en el primero la superficie en m2 y dm2, mientras que en el título previo (venta) se han basado en un certificado catastral descriptivo y gráfico, en el que no se toman en cuenta los decímetros cuadrados.

Alega el derogado art. 53.7 de la Ley 13/1996, derogado por la ley 13/2015 que exige la coincidencia en su art 205, que exige identidad, pero se ha suprimido que la misma tenga que ser “total”. Alega además la RS 10 noviembre 2017 que admite algún supuesto en que pueda haber una “mínima diferencia” entre título y certificado que, en este caso, es inferior a un metro.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral impugnada.

Doctrina DG:  

1).- Se refiere al art 205 LH que establece que “serán inscribibles, sin necesidad de previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca, al menos un año antes del otorgamiento, mediante título público, siempre que exista identidad de descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del registrador y en todo caso entre la descripción contenida en el título inmatriculador y el certificado catastral descriptivo y gráfico, que necesariamente debe ser aportado al efecto”.

2).- Según las RS 12 mayo 2016 y 4 agosto 2014 “lo que sí debe tenerse en cuenta es que según el criterio de la ley 13/2015 tal identidad debe referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos -tales edificaciones- ubicadas en su interior, ni la identidad del titular registral, pues desde la ley 13/1996 se ha decidido evitar que surjan nuevas fincas registrales por inmatriculación que no sean coincidentes ab initio en su ubicación y delimitación geográfica, con uno o varios inmuebles catastrales concretos. Pero en cambio es evidente que no se pretende legalmente, n i por tanto se impone por fuerza la coordinación en cuanto a otros extremos de entre los incluidos en la descripción catastral de los inmuebles (art 3 del RDTO 1/2004 de 5 de marzo), como quien sea previamente titular catastral o que las edificaciones hubieran de estar necesariamente inscritas en el R de la Propiedad, ni tampoco en cuanto a quienes sean los titulares catastrales colindantes, así RS 5 agosto 2014. Así también RS 29 octubre 2014.

2).- En el presente caso, la falta de coincidencia de superficies entre la descripción de la finca en el título y en el Catastro, se limitan a decímetros cuadrados, que no permiten cuestionar el requisito legal de identidad, ya que además de su escasísima magnitud, pueden responder al formato actual de las certificaciones catastrales que expresan su superficie en números enteros de metros cuadrados “por redondeo de decimales” que se realiza de las parcelas catastrales, como señaló la RS 10 noviembre 2017.  (JLN)

534.() NO CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA.

Resolución de 8 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Telde n.º 1, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo, por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.

Resumen: los registradores, conforme al art. 86 LH, solo pueden cancelar las cargas de rango posterior a la anotación de embargo si ésta sigue vigente al presentarse el decreto de adjudicación, por no haber transcurrido su plazo de caducidad o el de sus prórrogas. El adquirente de la finca adjudicada puede acudir a un proceso judicial especial, demandando a los titulares de esas cargas para que el juez resuelva si procede o no la cancelación de las mismas.

La doctrina de esta Resolución reitera la de otras como las de 19 de septiembre de 2018, 26 de diciembre de 2018, 4 de abril de 2019, 29 de marzo de 2019 ó  15 de marzo de 2019. (JFME)

RESOLUCIONES MERCANTIL
430.*** SOCIEDAD LIMITADA. REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL CON RESTITRUCIÓN DE APORTACIONES PARCIALMENTE APLAZADA.

Resolución de 9 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil VIII de Madrid a inscribir la escritura de reducción del capital de una sociedad.

Resumen: En una reducción de capital no igualitaria, por restitución de aportaciones a uno solo de los socios, esa restitución puede ser objeto de aplazamiento siempre que lo consienta el socio afectado.

Hechos: En junta general universal se toma por unanimidad el acuerdo de reducción del capital social por restitución de sus aportaciones a uno sólo de los socios. La suma que se le devuelve al socio es con la adjudicación de un bien inmueble de la sociedad, el pago de otra parte en efectivo y el resto queda aplazado a pagar en una fecha determinada. Es de hacer constar que en la escritura comparece el socio al que se le restituye el capital.

 El registrador suspende la inscripción pues entiende que no es inscribible “una reducción de capital cuya ejecución queda aplazada, en parte, en cuanto a la restitución de las cantidades a los socios, … dado que el art. 201 del RRM exige que en la escritura se consigne: 1.º La suma dineraria o la descripción de los bienes que hayan de entregarse a los socios, así como la declaración de los otorgantes de que han sido realizados los reembolsos correspondientes”.

El notario recurre: alega el artículo 1.255 del Código Civil, que reconoce el principio de autonomía de la voluntad en materia patrimonial, que en “la regulación legal de la reducción de capital en la sociedad de capital de responsabilidad limitada, no existe ninguna norma prohibitiva del aplazamiento del pago de las sumas o cantidades que hayan de entregarse a los socios”, y que el aplazamiento del pago es un convenio entre la sociedad y el o los socios afectados que produce efectos solo entre ellos (art. 1257 C. Civil), por lo que no puede afectar ni perjudicar a los acreedores sociales.  

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Para la DG las cautelas adoptadas para el caso de reducción del capital social responden a la necesidad de proteger a los acreedores (artículos 331 a 337 de la Ley de Sociedades de Capital) y también a los socios exigiendo el  artículo 329 de la Ley de Sociedades de Capital, cuando la reducción no afecte por igual a todos los socios, el consentimiento individual de los afectados.

Por otra parte, de la regulación legal no resulta que el reembolso a los socios haya de hacerse en efectivo, aunque forzoso es reconocer que lo normal será hacerlo de esa forma.

Así,  el artículo 201.3.1.º del Reglamento del Registro Mercantil, “se refiere a «la suma dineraria o la descripción de los bienes que hayan de entregarse a los socios», y, para el caso análogo de pago en especie de la cuota de liquidación, el artículo 393.2 de la Ley de Sociedades de Capital)”. Añade la DG que, en el caso planteado por la resolución, al contarse con el consentimiento de todos los socios y el especial del afectado, “no se plantea problema alguno de protección de los intereses de los socios por el hecho de que sólo se devuelva el valor de las aportaciones de uno de los tres socios ni respecto de la naturaleza no dineraria de parte de las restituciones, pues el acuerdo de reducción se adopta por unanimidad de los socios”. Y es precisamente esa unanimidad y el principio de autonomía de la voluntad los que “conducen también a rechazar la objeción expresada por el registrador en la calificación impugnada respecto del aplazamiento de parte de la suma dineraria que haya de entregarse al socio, pues no existe norma imperativa que imponga el pago al contado del valor de la aportación que se devuelva al socio mediante la reducción del capital social. La obligación de pago del crédito de reembolso derivado del acuerdo de reducción es una obligación dineraria (artículo 1170 del Código Civil), que admite aplazamiento por acuerdo de las partes, por lo que en un caso como el presente, a efectos de lo establecido en el artículo 201.3.1.º del Reglamento del Registro Mercantil debe estimarse suficiente la declaración del otorgante de la escritura sobre el hecho de la restitución del valor de las aportaciones y el aplazamiento de parte de las mismas, extremo este que deberá reflejarse en la inscripción conforme al artículo 202.3.º del mismo Reglamento”.

En definitiva, que “no es que la ejecución del acuerdo de reducción haya sido aplazada, como afirma el registrador en su calificación, sino que tal acuerdo ya se ha ejecutado mediante el reconocimiento de un crédito dinerario a favor del socio cuyas participaciones sociales se amortizan”.

Comentario: Varias cosas resultan claras de esta resolución:

— que es posible el aplazamiento de la restitución de lo que haya devolverse a los socios en un acuerdo de reducción del capital social,

— que para ello es necesario el acuerdo de las partes, es decir el acuerdo en junta y el consentimiento del socio interesado,

—- que, aunque no resulta muy claro de la resolución, parece que  basta la manifestación en dicho sentido por parte del otorgante de la escritura,

— que el aplazamiento debe reflejarse en la inscripción,

— que, si hay unanimidad por parte de todos los socios, la restitución puede hacerse en bienes muebles o inmuebles,

— que no existe norma legal alguna que imponga el pago al contado, y

— que la obligación de restitución al socio si se hace en efectivo es una típica obligación dineraria.

Lo que ya no queda tan claro es si el consentimiento del socio afectado debe expresarse, como en  este caso, mediante su comparecencia en la escritura, o bastará con la manifestación en dicho sentido de la persona que, facultada para ello, eleve a público los acuerdos sociales. Nos inclinamos por esta última solución dado que ese consentimiento ya consta en el acuerdo y ese acuerdo no es uno de los que forzosamente haya de constar en escritura pública (cfr. art. 1280 CC), aunque en el caso de la resolución era necesario que compareciera dado que también se le pagaba con la adjudicación de un inmueble.

Tampoco queda claro, al no preverse en el RRM nada sobre ello, si una vez pagada la parte aplazada podrá hacerse constar en la hoja de la sociedad por nota marginal. No vemos inconveniente en su constancia, si a la sociedad le interesara, aunque la misma no será estrictamente necesaria al no quedar afectados los acreedores por el aplazamiento. (JAGV)

431.*** PODER OTORGADO A FAVOR DE SÍ MISMO POR PERSONA FÍSICA REPRESENTANTE DE PERSONA JURÍDICA  ADMINISTRADORA ÚNICA DE LA SOCIEDAD.   

Resolución de 10 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XI de Madrid a inscribir una escritura de apoderamiento otorgada por una sociedad.

Resumen: No es posible que una persona natural representante de la persona jurídica administradora de una sociedad se otorgue poder a favor de sí mismo.

Hechos: El problema que plantea esta resolución se centra en determinar si es o no inscribible un poder otorgado a favor de una persona que a su vez es la persona física representante de la persona jurídica administradora única de la sociedad en cuyo nombre se da el poder.

El registrador entiende que no es posible la inscripción de dicho poder, pues la persona física a cuyo favor se otorga es el representante de la persona jurídica administradora única de la sociedad y como tal, ya ostenta las facultades concedidas. Añade que “el apoderamiento no puede ser objeto de revocación sin contar con la voluntad de dicho apoderado, lo cual haría ilusoria la revocación de la representación voluntaria en este supuesto (Art. 1732 Código Civil, 209 LSC y Resoluciones de 24 de junio de 1983, 24 de noviembre de 1998, 27 de febrero de 2003, 15 de, marzo de 2011 y 10 de junio de 2016).

El interesado recurre. Los puntos esenciales de sus alegaciones son los siguientes:

— las diferencias entre la representación orgánica y voluntaria;

— el apoderamiento se hace a favor de una persona como tercero ajeno;

— el apoderamiento es conforme a lo establecido en el artículo 94.1.5.º del RRM;

— también es conforme a la doctrina de la resolución de la DGRN de 18 de julio de 2012, que hace posible la existencia de representación orgánica y voluntaria en una misma persona;

— por último, en cuanto a la no posibilidad de revocación dice que el supuesto que se da es distinto al del administrador único que se da poder a sí mismo pues aquí el poder se da a favor de una persona ajena, dado que el administrador es la persona jurídica nombrada.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG, tras señalar también las esenciales diferencias entre representación orgánica y voluntaria, reconoce que por su parte admite la posibilidad teórica de “concurrencia en una misma persona de ambas modalidades de representación en relación con una misma persona jurídica”, pero añade que ello lo ha hecho con la importante matización de que dada “la diferencia funcional entre ambas figuras y su diferente ámbito operativo” en su desenvolvimiento pueden surgir  “dificultades de armonización que deben ser analizadas en cada supuesto concreto (posibilidad de revocación o modificación del poder conferido, exigencia de responsabilidad, subsistencia del poder más allá de la propia duración del cargo) y es a la vista de ellas como ha de resolverse su compatibilidad”.

Reconoce que lo que la DG rechaza es que el administrador único pueda darse poder a sí mismo “para seguir actuando en su cualidad de apoderado, con base en una representación voluntaria, y con las mismas facultades que ya podía ejercitar como representante orgánico” por lo que el poder carece de todo interés. Además, en estos casos, “la revocación del poder deviene ilusoria en tanto el apoderado siga ejerciendo el cargo que le facultaría para privarse de las facultades autoatribuidas” a lo que debe “añadirse la difícil exigencia de responsabilidad que al administrador como representante orgánico correspondería frente a la actuación del apoderado…”.

Ahora bien, tras señalar esas dificultades también reconoce que en este caso “no es propiamente la sociedad nombrada administradora única sino la persona natural designada por ésta para ejercer el cargo de administrador”. Pese a ello dice que “debe entenderse que mientras concurran en esa misma persona las dos condiciones (representante de esa sociedad administradora y apoderada) dependería de la propia apoderada –mientras sea también el representante de la sociedad administradora única– la subsistencia del poder conferido, de modo que sería ilusoria la revocabilidad de la representación voluntaria en tal supuesto y la exigencia de responsabilidad que al administrador correspondería en los términos antes expresados (cfr. la Resolución de 15 de marzo de 2011)”.

Comentario: Como hemos visto no es un rechazo frontal el que hace la DG del poder conferido en este caso, sino que lo que le lleva a la confirmación de la nota es el hecho de que mientras siga siendo el representante de la sociedad administradora única la misma persona que el apoderado, las dificultades antes señaladas para denegar los poderes del administrador único a favor de sí mismo también se dan en este caso.

Ello es evidente pero también lo es que ese representante físico puede cambiar en cualquier momento, pues depende de la voluntad del administrador persona jurídica, y si fuera cambiado el representante en ese mismo momento desaparecerían las anteriores dificultades.

Aparte de  ello debemos tener en cuenta que la resolución alegada por el recurrente, la de 18 de julio de 2012, declara la inscribibilidad de un poder general otorgado por un administrador solidario de la sociedad a favor del otro administrador solidario de la misma.

            La principal razón que dio la DG en este caso para admitir la inscripción del poder es que ello no contradice ninguna norma imperativa, aunque reconoce también que estos poderes tienen algunos inconvenientes en caso de que cese el administrador solidario, que no es apoderado, pues en ese caso se reunirán en una misma persona el cargo de administrador único, en principio temporal hasta que la junta decida, con el cargo de apoderado. Pero ello afirma no debe impedir su inscripción.

Creemos que las mismas razones que se dieron en este caso para la admisión de la inscripción como apoderado de un administrador solidario, se podrían haber tenido en cuenta para admitir también la inscripción en el caso que nos ocupa. Tengamos muy presente que el apoderado NO es el administrador, sino una mera persona natural que en ese momento lo representa y que la misma puede ser cambiada en cualquier momento. Además, en todo caso, si el apoderado traspasara los límites de su poder o el poderdante-la sociedad- perdiera en él su confianza, siempre podrá , si el mismo apoderado en su condición de representante del administrador único no lo revoca, cambiar a ese representante.

En definitiva que pese a sus inconvenientes, que reconocemos, este tipo de poderes, salvando el del administrador único que claramente para la DG no es posible, en principio deben ser admitidos si con ello se facilita la vida del empresario. Habrá que analizar cada caso concreto pues aunque el registro debe velar por la seguridad jurídica, si los terceros quedan debidamente protegidos por la publicidad registral, y el apoderado-administrador manifiesta en cada caso en qué calidad interviene, el registro no debe proteger a personas, físicas o jurídicas, que son plenamente capaces de protegerse a sí mismas.

Finalmente, y en aras de evitar o minimizar los inconvenientes que presenta la figura, creemos que, por evidentes razones de buena fe negocial, salvo que la persona que represente a la sociedad haga valer su  carácter de  apoderado, el tercero que contrate con ella siempre podrá alegar que con quien realmente estaba contratando era con el administrador de la sociedad. (JAGV)

432.() PODER OTORGADO A FAVOR DE SÍ POR PERSONA FÍSICA NOMBRADA PARA EJERCITAR EL CARGO DE SOCIEDAD ADMINISTRADORA ÚNICA DE OTRA

Resolución de 10 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XI de Madrid a inscribir una escritura de apoderamiento otorgada por una sociedad.

Idéntica a la resumida y comentada al número precedente. (JAGV)

442.⇒⇒⇒ CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL DE NOTARIOS

Resolución de 18 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XI de Madrid a inscribir la escritura de constitución de una sociedad civil profesional.

Resumen: No es posible la constitución de sociedades profesionales entre notarios.

Hechos: Se constituye una sociedad civil profesional entre dos notarios de una misma localidad.

El registrador deniega –insubsanable- la inscripción por los siguientes motivos:

  1. No consta…ni se acompaña el certificado acreditativo del Colegio Profesional correspondiente (art. 7.2. B) y 8.2 d) de la Ley de Sociedades Profesionales 2/2007 de 15 de Marzo). No obstante, en el informe el registrador aclara que sí se incorporan los certificados, pero de ellos no resulta el número de colegiado.
  2. El notario es un funcionario público como resulta del art. 1º de la LN y del RN. Depende por ello del Ministerio de Justicia y de la Dirección General de los Registros y el Notariado (art. 307 del Reglamento Notarial). Ello contradice el art. 1º de la Ley 2/2007 pues “como funcionario público, es decir en cuanto a la dación de la fe pública notarial es evidente que solo el notario puede ejecutar directamente y a él solo pueden ser atribuidos los derechos y obligaciones inherentes al ejercicio de su actividad notarial”.
  3. Por ello la “supuesta sociedad profesional no podría, en modo alguno, directamente, ni dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales ni ser atribuidos a la misma los derechos y obligaciones inherentes a tal actividad”. La regulación de estas actividades “corresponde exclusivamente a la Ley (arts. 1216 y 1217 del Código Civil y 1 de la Ley Notarial) quedando totalmente sustraída a la autonomía de la voluntad (arts. 6 y 1255 del Código Civil.)”.
  4. Además y “conforme a la Ley la autorización de los documentos públicos debe hacerse bajo el sello, firma y rúbrica del Notario y estas exigencias son inequívocamente incompatibles con la exigencia de la Ley de Sociedades Profesionales de que tales actos sean realizados directamente bajo la razón o denominación social”.
  5. Aparte de ello, por lo que se refiere a su actividad, reconocida en el RN, de profesionales del derecho que asesoran, “tal asesoramiento profesional hay que considerarlo dentro del ámbito de la propia actividad notarial y consecuentemente limitado al contrato o acto que va a ser objeto de la función notarial ya que de otro modo sería necesario que se le atribuyera tal posibilidad por Ley por cuanto así resulta de lo dispuesto en los artículos 14 y 16 de la Ley de Incompatibilidades del personal al servicio de la Administración Pública (Ley 53/1984 de 26 de Diciembre.)”. Es decir “el asesoramiento jurídico, en general, desligado de la función pública que realiza el Notario le estaría vedado por efecto de la Ley de Incompatibilidades…”.
  6. El convenio entre notarios, para el que los socios notarios “obtuvieron autorización de la Junta Directiva del Ilustre Colegio Notarial de Madrid hay que decir que no es más que justamente eso: un convenio de colaboración profesional o unión de despachos, prevista por el Reglamento Notarial y extendida en la práctica pero que nada tiene que ver con una sociedad profesional de las reguladas por la Ley 2/2007 de 15 de marzo.
  7. Concluye la nota diciendo que, dado que son inescindibles las condiciones de funcionario público y profesional del derecho del notario y que, dado que las funciones públicas no las puede desarrollar una sociedad, los notarios como tales no pueden constituir sociedades profesionales.

Los notarios recurren. Alegan lo siguiente:

— los certificados del colegio figuran incorporados y no existe número de colegiado; sobre este punto no se pronuncia la DG al ser insubsanables los otros defectos que los confirma;

— deben vencerse “las resistencias históricas” y desterrar definitivamente el argumento de que la supuesta inescindibilidad de la condición de funcionarios públicos y profesionales del derecho que ostentan los notarios constituya un obstáculo legal o una condición inhabilitante para ejercer en común nuestra profesión bajo una estructura económica adecuada a una sociedad del siglo XXI y sin merma ni limitación alguna de nuestras obligaciones y responsabilidades como funcionarios públicos;

— que también debe tener en cuenta el artículo 5 de la Ley 2/2007 pues este distingue “entre el ejercicio de la actividad profesional y la imputación de sus resultados”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Comienza la DG haciendo un pequeño recorrido por las características fundamentales de la sociedad profesional y así dice que esta es el “centro subjetivo de imputación del negocio jurídico en la propia sociedad profesional, atribuyéndole los derechos y obligaciones que nacen del mismo, desarrollados directamente bajo la razón o denominación social, lo que diferencia, en su naturaleza, la sociedad profesional, de las sociedades de medios, las de comunicación de ganancias y las de intermediación”

Aparte de ello el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 18 de julio de 2012, ha destacado el carácter imperativo de la LSP, resaltando que lo esencial en este punto es la “certidumbre jurídica”, pues “se trata, en suma, de que las sociedades sean lo que parecen y parezcan lo que son, pues ninguna forma mejor hay de garantizar el imperio de la ley y los derechos de los socios y de los terceros que contraten con la sociedad”». Por lo tanto, para dar esa “certidumbre cuando no se trata de una sociedad profesional es necesaria la declaración expresa de que se trata de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, de tal modo que a falta de esa expresión concreta deba entenderse que en aquellos supuestos se esté en presencia de una sociedad profesional sometida a la Ley imperativa 2/2007, de 15 de marzo”.

Una vez establecidas esas líneas sobre la Ley especial añade unas notas sobre la función notarial o más bien sobre el estatuto jurídico del notario. Así señala los siguientes puntos esenciales para llegar a la solución del problema:

— los notarios “tienen una doble condición de funcionarios públicos y profesionales del Derecho”;

— también es consustancial a la figura del Notario la labor de asesoramiento que en el desempeño de su función éste debe prestar, la cual no queda limitada, por tanto, a la mera dación de fe, pues ésta última sólo obedece a su condición de funcionario público”.

— de ello deriva una doble responsabilidad, la “disciplinaria, consustancial a su condición de funcionarios públicos, y la civil, como profesional de derecho”;

— igualmente es de tener en consideración que la gestión de impuestos y la inscripción de la escritura en los registros públicos, “constituye una actividad de naturaleza profesional y no funcionarial, cuya retribución no está regida por el arancel notarial…”;

— en lo que respecta a la responsabilidad civil del notario “es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado que las cuestiones relativas a la responsabilidad civil en que haya podido incurrir un notario en el ejercicio de sus funciones, son materia cuyo conocimiento compete con carácter exclusivo a los Tribunales de Justicia”;

— que, y ello es esencial,  “la actividad –o actuación– del notario como funcionario público sólo cabe ser ejercitada directamente por el mismo «uti singuli», y a él sólo pueden ser atribuidos los derechos y obligaciones inherentes al ejercicio de su actividad notarial, pues la supuesta sociedad profesional no podría directamente, en modo alguno, ni dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales ni se pueden atribuir a la misma los derechos y obligaciones inherentes a tal ámbito de la actividad notarial”. Todo ello regulado de forma imperativa por la ley y excluida “la autonomía de la voluntad, de modo que, si la autorización de los documentos públicos por imperativo legal ha de realizarse bajo el sello, signo, firma y rúbrica del notario, tales exigencias son inequívocamente incompatibles con la exigencia de la Ley de sociedades profesionales de que tales actos sean realizados directamente bajo la razón o denominación social”;

— por todo ello “es de todo punto imposible que esa función pueda ser ejercitada por una sociedad profesional en los términos que taxativamente prefigura la citada Ley 2/2007, y sin que el argumento expuesto en el recurso con base en una sesgada interpretación del artículo 5 de la misma sea admisible y desvirtúe el aserto principal…”;

— finalmente en cuanto a los convenios notariales debidamente autorizados no son nada más que eso, convenios de colaboración con determinadas repercusiones fiscales que no deben examinarse si bien añade que “no es ocioso reseñar que para algún destacado mercantilista las sociedades civiles de notarios no son más que sociedades de comunicación de ganancias”;

— por todo ello se confirma la nota, calificando de sedicente, pensamos que en el sentido de atribuirse una persona un tratamiento sin ningún derecho, y no en otro sentido, a la sociedad civil profesional constituida.

Comentarios: Desde un principio la sociedad profesional, en el sentido que la regula la Ley 2/2007, ha sido considerada como un verdadero profesional persona jurídica. Por ello se entendía que no era posible su constitución por funcionarios públicos dotados de autoridad, aunque el ejercicio de su función comprendiera también aspectos ajenos a la función pública atribuida. En este sentido, pese a algunos estudios que defendían su posibilidad, citados por el recurrente, se estimaba imposible que unos notarios, como tales, o registradores de la propiedad o incluso farmacéuticos, estos con algo más de dudas, pudieran constituir sociedades profesionales. Sería algo verdaderamente anómalo, pues en la sociedad profesional es ella la que actúa como tal profesional y es indudable que una persona jurídica ni puede dar fe de los actos o negocios extrajudiciales, ni desempeñar las demás funciones atribuidas al notariado y ello aunque lo hiciera, al igual que toda sociedad profesional, por medio del profesional con título habilitante. Y por supuesto más anómalo sería, que, pese al carácter civil de la sociedad, que exige consentimiento unánime (art. 1696 CC), pudieran entrar en la misma personas sin ser notarios o que por título inter vivos o mortis causa pudieran transmitirse las cuotas sociales. Es decir, el régimen societario es tan distinto al régimen de los funcionarios públicos, que entendemos totalmente acertada la decisión de nuestro CD cortando de raíz las pretensiones de constituir una sociedad que pudiera ejercer la función notarial.

444.*** ESCISIÓN PARCIAL FINANCIERA DE SOCIEDAD. ESCISIÓN INVERSA. 

Resolución de 19 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil IX de Madrid a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de escisión parcial de una sociedad.

Resumen: Por razones de simplificación administrativa, entre otras, es posible una escisión en la que la beneficiaria recibe sus propias participaciones, para después asignarlas a los socios de la escindida. Un grupo de participaciones sociales es una unidad económica, y puede ser objeto de escisión.

Hechos: El registrador en su nota describe con claridad las operaciones llevadas a cabo en la escritura presentada a inscripción. Dice que “determinada sociedad se escinde parcialmente mediante trasmisión en bloque y por sucesión universal en favor de otra, que participa íntegramente, de una unidad económica consistente en la totalidad de las participaciones del capital de la propia sociedad beneficiaria. A continuación, y dado que la sociedad escindida disminuye su patrimonio, se compensa a sus socios mediante el reparto entre ellos de esas mismas participaciones”. En la escindida el acuerdo se toma en junta universal y por unanimidad y en la segunda se toma la decisión por el socio único que es la primera sociedad. Se decía en el proyecto de fusión, que “se trataba de una escisión «financiera», toda vez que la unidad económica segregada estaba constituida por un conjunto de participaciones” de la segunda sociedad, representativas del 100% de su capital social.

Para el registrador la operación realizada, “nada tiene que ver con el tipo jurídico que los arts. 68 a 80 LME regulan bajo el nombre de escisión”.

A su juicio “carece de dos presupuestos esenciales para que ésta exista:  

Primero, no se produce ninguna alteración en el patrimonio de la sociedad supuestamente beneficiada; pues la transmisión a ésta de todas sus participaciones es nula por disposición del art. 140 LSC, y, en cualquier caso, efímera, ya que en la misma operación son entregadas a los socios de la sociedad supuestamente escindida”. En su opinión no se aumenta el patrimonio de la sociedad beneficiaria por lo que la atribución de sus participaciones a los socios de la escindida no tiene sentido.

 “Segundo, porque el objeto de toda escisión es un conjunto patrimonial (activo más pasivo) que constituye una unidad económica de la sociedad escindida (art. 70 LME)”. A su juicio ello no se cumple cuando lo que se escinde es un conjunto de participaciones sociales.

Por todo ello concluye, que, en contra de nuestro sistema civil-mercantil, que siempre exige la existencia de una causa en los negocios patrimoniales, que debe ser “lícita y verdadera”, pues “conforme al art. 1276 CC, los negocios con causa falsa son nulos, sin perjuicio de la validez, en su caso, del negocio disimulado” aquí lo único que se produce “es el reparto de un activo (las mencionadas participaciones objeto de un curioso viaje de ida y vuelta) entre sus socios”. Por tanto, lo único que se produce es que la sociedad beneficiara deja de tener carácter unipersonal, lo que “nada tiene que ver con las transformaciones económicas que caracterizan al tipo jurídico de la escisión. Defecto insubsanable”.

Previa calificación sustitutoria que confirma la nota, el interesado recurre, en un fundamentado escrito.

El interesado dice que la “a Escisión acordada responde a la definición legal contenida en el artículo 70.1 de la Ley 3/2009”.

Además, se trata de una escisión especial, concretamente una escisión parcial “inversa”, que debe considerarse implícita en el “juego” de remisiones que establece la LME, del que se deriva la aplicación de los arts. 49 y 52” de la LME.

Por su parte el artículo 52.1 establece que “lo dispuesto para la absorción de sociedades íntegramente participadas será de aplicación, en la medida que proceda, (…) a la fusión por absorción cuando la sociedad absorbida (léase sociedad escindida) fuera titular de forma directa o indirecta de todas las acciones o participaciones de la sociedad absorbente (léase sociedad beneficiaria)”

Aclara que en este caso “el bloque patrimonial a transmitir estará formado por participaciones, por lo tanto recibe la sociedad beneficiaria sus propias participaciones, consecuentemente, ésta no tendrá que aumentar su capital social. Finalmente, la sociedad beneficiaria, como contraprestación, al ser una escisión parcial, entregará a los socios de la sociedad escindida esas participaciones sociales proporcionalmente (…)”.

Al mismo resultado se hubiera llegado, sin merecer el reproche registra, si las participaciones se hubieran transmitido a una sociedad e nueva creación que después se hubiera fusionado con  su filial íntegramente participada, “con atribución a los socios de la primera, antes socios de la escindida, las participaciones sociales de la sociedad absorbente”. Por tanto debe admitirse la operación realizada siguiendo la “política comunitaria de reducir costes y cargas en los procesos de modificación estructural y aplicando un principio general del derecho como es el de la “economía procedimental” En la operación no hay perjuicio para nadie, ni socios, ni trabajadores, ni administración tributaria” y añadimos nosotros, tampoco acreedores..

La causa o motivo de la operación está en el “relevo generacional en las distintas sociedades del grupo para la sucesión pacífica en los negocios familiares y una adecuada convivencia futura acorde con las inquietudes empresariales de los hijos del matrimonio fundador”.

Finalmente dice que la “escisión financiera es una especialidad de la escisión parcial y consiste en que se considera una unidad económica un conjunto de acciones o participaciones en el capital de otras entidades que confieran la mayoría del capital social en estas”.

El notario autorizante también informa en el mismo sentido.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación, estimando el recurso.

Doctrina: Parte de la base de que “nada impide que ante situaciones de hecho exentas de complejidad el procedimiento se simplifique y agilice al máximo pese a lo cual desenvuelve la misma intensidad de efectos (la sucesión universal) que los supuestos más complejos” siempre que se respeten los derechos de todos los interesados.

Supuesto lo anterior pasa a rebatir los argumentos del registrador:

— en ningún caso la adquisición de sus participaciones por la sociedad beneficiaria es nula “pues precisamente, el artículo 140.1.a) de la Ley de Sociedades de Capital admite la licitud de la adquisición derivativa de sus propias participaciones por la sociedad cuando «formen parte de un patrimonio adquirido a título universal»” Además se trata de una operación “instrumental respecto del fin perseguido con la operación jurídica de reestructuración societaria”.

— añade que las participaciones transmitidas sí forman una unidad económica de explotación  pues como escisión financiera  la admite al amparo del artículo 76.2.1.ºc) de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, según el cual tiene la consideración de escisión la operación por la cual «una entidad segrega una parte de su patrimonio social, constituida por participaciones en el capital de otras entidades que confieran la mayoría del capital social en estas, y las transmite en bloque a una o varias entidades de nueva creación o ya existentes,…”.

— Además “resulta del proyecto de escisión la justificación económica” de la operación llevada a cabo que no es otra que la “reestructuración del grupo societario familiar con separación del negocio inmobiliario que se desarrolla mediante la sociedad beneficiaria respecto del negocio de prestación de servicios de ingeniería y otras actividades que se desarrollan por otras dos sociedades del mismo grupo”.

— Cita en su apoyo la sentencia sobre una escisión financiera del Tribunal Supremo en Sentencia de 4 de diciembre de 2017 (Sala Tercera) que vino a decir que la escisión puede “perseguir … un doble objetivo: lograr una reorganización empresarial conveniente y racional desde el punto de vista económico y, además, articular una sucesión ordenada en la dirección de las empresas implicadas en la escisión, de manera que se asegure la continuidad familiar, al permitir que sean los hijos de los socios que llevaban la dirección de aquéllas los que continúen al frente de la actividad en el futuro”.

— Concluye que “debe admitirse que una operación de reestructuración societaria como la analizada en el presente caso pueda llevarse a cabo como escisión parcial con las fundamentales ventajas de simplificación y con los efectos que se derivan de la disciplina establecida en la Ley 3/2009 respecto de la protección de socios y terceros, protección que, como afirma el recurrente, en el presente caso queda asegurada”.

Comentario: Compartimos plenamente el criterio del CD, pese a que la originalidad y lo especial de la operación llamara la atención al registrador calificante y se opusiera a la misma. Ya hemos defendido en otras ocasiones la simplificación de operaciones societarias, que, si bien no se ajustan plenamente a lo dispuesto en la Ley, de su realización no puede resultar perjuicio para nadie.

Como alegaba el recurrente la finalidad perseguida se podía conseguir también por un camino más largo, y siendo ello así el oponerse a un camino más breve, económico y sencillo, en aras de la pureza de la operación, no era algo que se pudiera admitir como ajustado al espíritu de las normas que disciplinan las modificaciones estructurales.

En definitiva, las operaciones como la llevada a cabo en la escritura calificada, se pueden llevar a cabo con normalidad y por analogía otras similares, las cuáles, aunque no se ajusten a las normas legales aplicables en una interpretación literal, sí se ajustan a ellas en una interpretación finalista.

Quizás el principal inconveniente de la operación realizada fuera el considerar un conjunto de participaciones como una unidad económica, pero para solventar la cuestión, como en otras cuestiones mercantiles, tenemos las leyes fiscales que son más precisas que las mercantiles a la hora de estudiar y reglamentar operaciones de ingeniería financiera y jurídica, en las cuales por su especialidad financiera no se fijan las normas puramente jurídicas que reglamentan estas operaciones.  (JAGV)

464.*** NOMBRAMIENTO DE REPRESENTANTE PERSONA FÍSICA DE SOCIEDAD ADMINISTRADORA. NECESIDAD DE ACEPTACIÓN DEL CARGO.

Resolución de 20 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles de Jaén a inscribir una escritura de cese y nombramiento de representante persona física de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: El representante físico de un administrador persona jurídica debe aceptar expresamente su cargo. Sin embargo, la manifestación de incompatibilidades la puede hacer el que lo nombra.

Hechos: Se trata de una escritura en la que el consejero delegado de una sociedad cesa y nombra a la persona física representante de dicha sociedad para ejercer el cargo de administrador, como consejero de otra sociedad, otorgándole poder expreso para el ejercicio del mismo, haciendo constar expresamente el señor compareciente, según interviene, que el nombrado no está incurso en ninguna de las causas de incompatibilidad de las previstas en la legislación vigente.

La registradora suspende la inscripción por dos motivos:

1º. Porque entiende que es precisa la aceptación del nombrado dado su carácter permanente y su régimen de responsabilidad (artículos 212 bis, 214, 215 y 236.5 de la Ley de Sociedades de Capital y 58.2, 141, 143 y 192 del Reglamento del Registro Mercantil, así como las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de septiembre de 2010 y 18 de Mayo de 2016”

2º. Porque entiende que debe ser la propia persona física nombrada la que realice la manifestación de incompatibilidades a que se refiere el artículo 213 de la Ley de Sociedades de Capital.

El notario autorizante recurre. Dice que “el representante persona física no es administrador, sino apoderado del administrador (Resolución de la DGRN de 10 de julio de 2013)”. Añade que “no hay ninguna norma legal o reglamentaria que taxativamente exija el requisito de la aceptación o de la declaración en ese concreto caso para la inscripción, como ocurre con el administrador” siendo el poder como es un acto unilateral.

Resolución: La DG confirma el primer defecto y revoca el segundo.

Doctrina: Comienza la DG exponiendo su doctrina sobre esta cuestión: “a) en primer lugar, es la persona jurídica designada administradora, y no la sociedad administrada, quien tiene la competencia para nombrar a la persona física o natural que ejercita las funciones propias del cargo; b) en segundo término, «por exigencias prácticas y operativas» ha de ser una única la persona física designada, no siendo válida la designación de varias ni aunque existan administradores solidarios o mancomunados en la administradora, y c) por último, esa persona física actuará en nombre de la persona jurídica administradora y con carácter permanente para el ejercicio estable de las funciones inherentes al cargo de administrador”.

Aparte de ello el “representante designado debe inscribirse al mismo tiempo que el nombramiento de la persona jurídica administradora en la hoja de la sociedad administrada y si el designado pertenece al órgano de administración de la persona jurídica administradora, bastará con presentar certificación correspondiente al acuerdo expedida por el órgano de la persona jurídica administradora que sea competente al efecto; mientras que en otro caso, la designación debe figurar en escritura pública de poder”.

Reconoce que “la inscripción de los poderes en el Registro Mercantil no requiere la aceptación previa por parte del apoderado, pues en todo apoderamiento, al ser un acto unilateral que no comporta obligación alguna para el apoderado sino únicamente facultades por ejercitar, es de esencia que no sea necesaria dicha aceptación expresa y sea suficiente la aceptación tácita al ejercer tales facultades”. Pese a ello reconoce que los efectos de la designación de la persona física “exceden del ámbito propio del mero apoderamiento para asimilarse –al menos en algunos aspectos, como son los relativos a requisitos legales establecidos para acceder al cargo de administrador, así como deberes y responsabilidades del mismo– a los propios de la relación orgánica de administración, dada la naturaleza de las funciones propias del cargo de administrador que la persona física designada debe ejercer”.

 Resalta que es una cuestión no regulada, pero “debe entenderse que en la legislación vigente existen normas que, si bien podrían ser más claras, establecen específicamente, siquiera sea por asimilación y remisión al régimen del nombramiento de administradores, la necesidad de aceptación por la persona natural designada para ejercer las funciones propias del cargo de administrador para el que ha sido nombrada la sociedad”.

A estos efectos cita el artículo 236 de la Ley de Sociedades de Capital, que en su apartado 5 (introducido por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo, que en este punto sigue … a legislaciones como la francesa –artículos L225-20 y L225-76 del «Code de Commerce»– y belga –artículo 2:55 del «Code des Sociétés»–, en cuanto disponen que el representante designado queda sometido a las mismas condiciones e incurrirá en las mismas responsabilidades que si ejercieran el cargo de administrador en nombre propio), establece que la persona física designada “deberá reunir los requisitos legales establecidos para los administradores, estará sometida a los mismos deberes y responderá solidariamente con la persona jurídica administrador”.

A ello se añade  que “del artículo 212 bis, apartado 2 «in fine», de la misma ley se desprende inequívocamente la necesidad de aceptación por el representante persona física designado como requisito para su inscripción en el Registro, toda vez que del artículo 215 al que se remite resulta que sólo una vez aceptada se podrá presentar a inscripción esa designación y, además, ésta deberá presentarse dentro de los diez días siguientes a la fecha de la aceptación”.

Concluye que todo ello es lógico pues en otro caso sería muy difícil exigir responsabilidad al designado.

En cuanto al segundo defecto dice que no hay norma que imponga que la manifestación de no estar incurso en incompatibilidades se haga de forma personal “ningún obstáculo existe para considerar suficiente la manifestación sobre tal extremo que realizada por el poderdante”.

Comentario: Interesante resolución pues que sepamos es la primera vez que el CD se pronuncia sobre esta cuestión.

De ella resulta claro, fundamentalmente por la remisión que el artículo 212bis hace al artículo 215, que trata incidentalmente de la aceptación de los administradores, que el representante físico de la persona jurídica nombrada administradora debe aceptar su cargo. Ello, si esa designación es un poder, que lo es, resulta ciertamente anómalo pues como reconoce la DG para la inscripción de los poderes no es necesaria la aceptación. Pero dado que el régimen de responsabilidad, al que se sujeta – a partir de 2014-, ese representante físico, parece lo más prudente, como hace la DG, exigir la aceptación expresa del cargo.

Lo que no queda claro en la resolución es si en el caso de que ese representante físico fuera no un apoderado, sino un representante orgánico del administrador persona jurídica, sería también necesaria la aceptación. Dado que la remisión que hace el 212 bis, al 215 es genérica y que este último se refiere a los administradores, parece que también en este caso es necesaria esa aceptación pues si bien el representante orgánico estará sujeto a responsabilidad en la sociedad que lo nombró, a los efectos de exigírsela en la otra, las mismas razones para que acepte el simple apoderado existen para que también acepte el representante orgánico.

En cuanto al segundo efecto, y pese a que la situación de incompatible quien mejor la conocerá será el propio interesado, parece excesivamente rígido y sin claro apoyo legal, que la declaración la tenga que hacer personalmente, pues no creemos que dicha manifestación sea un acto tan personalísimo que no se pueda hacer por otro.  (JAGV)

466.*** BUROFAX VERSUS CORREO CERTIFICADO. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL NO AJUSTADA A ESTATUTOS

Resolución de 2 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Eivissa, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad.

Resumen: Si en los estatutos se dice que la convocatoria de la junta es por carta certificado con acuse de recibo, para que sea admisible que esa carta sea sustituida por un burofax, será necesario añadir en la certificación que el burofax se envió por el Servicio Postal Universal (Correos) y que lo fue también con acuse de recibo.

Hechos: Se trata de una convocatoria de junta general que se hizo por burofax, sin más, según se dice en la certificación, cuando de los estatutos sociales resulta que debió hacerse por “medio de carta certificada con aviso de recibo”.

El registrador suspende la inscripción pues considera que “no puede entenderse correcta ni válida la convocatoria realizada mediante burofax” pues “existiendo previsión estatutaria sobre la forma de llevar a cabo la convocatoria de junta, dicha forma habrá de ser estrictamente observada”. Cita las resoluciones RDGRN 13 de enero, 9 de septiembre y 21 de octubre de 2015 y 27 enero 2016.

El interesado recurre y alega que el burofax es una “modalidad de envío… perfectamente equiparable a una carta certificada, ofreciendo las mismas garantías que éstas”, pues se certifica “tanto de envío como del recibo y contenido”. Cita por su parte la Resolución de 2 de enero de 2019 de la Dirección General.  

Resolución: La DG confirma la nota en el sentido que ahora veremos.

Doctrina: La DG recuerda su doctrina de que “existiendo previsión estatutaria sobre la forma de llevar a cabo la convocatoria de junta general de socios dicha forma habrá de ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio”.

Reconoce, no obstante que, en Resolución de 24 de noviembre de 1999, admitió la validez de una junta convocada por sistema distinto al estatutario en consideración de que se trataba de una junta judicial y se decía que se había notificado al socio no asistente por el juzgado.

Además, añade, que “conforme al artículo 22.4 de la Ley 43/2010, de 30 de diciembre, las notificaciones efectuadas por el prestador del servicio postal universal («Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A.») gozan de «la presunción de veracidad y fehaciencia en la distribución, entrega y recepción o rehúse o imposibilidad de entrega de notificaciones de órganos administrativos y judiciales, (…)» (y por ende también de las que hayan de surtir efecto en la esfera notarial y registral)”.

Pese a todo ello concluye que, aunque por los “razonamientos anteriores, podría admitirse que la convocatoria se hubiera realizado mediante burofax con certificación del acuse de recibo, por ser un sistema equivalente a la remisión de carta certificada con aviso de recibo … “ ocurre que en este caso la “certificación de los acuerdos sociales se expresa únicamente que la convocatoria se realizó «mediante burofax», sin que nada se acredite ni se exprese sobre el acuse de recibo de dicha comunicación”. “Por ello, el recurso no puede ser estimado”.

Comentario: Si entendemos bien la decisión de nuestro CD, lo que viene a decirnos es que, si la persona que certifica los acuerdos hubiera dicho que el burofax se envió con acuse de recibo, la convocatoria hubiera sido válida pese a no haber sido hecha en la forma estatutariamente prevista.

Nos parece excesivamente rígida y poco conforme con la realidad esta postura de nuestra DG, sobre todo a la vista de lo siguiente:

— la calificación del registrador se limitaba a decir que la convocatoria no se había hecho en forma estatutaria y por tanto a ello debe limitarse la decisión de la DG, y no a considerar que existe un defecto que el registrador no lo consignó en su nota, pues seguramente dio por supuesto que existía acuse de recibo;

— a la vista de la resolución citada por el recurrente de 2 de enero de 2019, creemos incluso que existía otro defecto que no señala ni el registrador ni la DG, pues debió consignarse que el burofax se envió por el sistema postal universal, es decir, por el Servicio Postal de Correos y Telégrafos y no por otro operador privado;

— pese a que reconocemos que según el artículo 16 de la Ley  43/2010, de 30 de diciembre, los envíos con acuse de recibo deben ser solicitados y llevan un sobrecoste, es lo cierto que en la web del servicio oficial de correos, sólo existe un burofax, que es el llamado “premium” y que se describe como un “servicio que se utiliza para enviar de manera urgente y segura documentos relevantes que puedan requerir una prueba frente a terceros (entrega bajo firma) y que su plazo de entrega es de 24 horas. Las características de la carta certificada con acuse de recibo son las mismas salvo el plazo de entrega que puede llegar a 4 días;

— además, y esto es importante, debe tenerse también en cuenta que cuando se manda una carta certificada, aunque no lo sea con acuse de recibo, correos siempre te va a certificar que ese carta certificada fue debidamente entregada: lo único que ocurre cuando se envía con acuse de recibo es que el remitente, sin solicitud expresa, tendrá constancia de la recepción;

— por tanto, si en una certificación se dice que la notificación se hizo por burofax, el hecho de que fue el burofax entregado va ínsito en el mismo envío y por tanto en ningún caso puede ello ser indicativo de que no se pueda certificar y acreditar que el envío fue debidamente entregado a su destinatario;  

En definitiva, que para nosotros el defecto estaba, más en la omisión de que no se indicaba que el burofax fue enviado por el Servicio Postal Universal, que en el hecho que no se dijera que lo fue con acuse de recibo pues ese acuse de recibo es una de las características del burofax.

Por consiguiente, no nos parece correcta ni adecuada la solución que en este caso ha sido adoptada por nuestra DG, en primer lugar, por excesivamente rígida, en segundo lugar, por apartarse de la nota de calificación y en tercer lugar por ser incompleta según su propia doctrina.

De aquí deriva un consejo a los certificantes, tanto se haga la convocatoria por carta certificada con acuse o por burofax, y que es el que siempre deberá indicarse en la certificación que lo ha sido con acuse de recibo, y si atendemos a la resolución 2 de enero de 2019, que lo ha sido a través de la SE Correos y Telégrafos. (JAGV)

472.() BUROFAX VERSUS CORREO CERTIFICADO. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL NO AJUSTADA A LOS ESTATUTOS

Resolución de 3 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Eivissa, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad.

Idéntica a la 466. (JAGV)

476.() BUROFAX VERSUS CORREO CERTIFICADO. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL NO AJUSTADA A LOS ESTATUTOS

Resolución de 4 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Eivissa, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad.

Idéntica a la 466. (JAGV)

480.** ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA VEHÍCULO FIGURANDO INSCRITA RESERVA DE DOMINIO.

Resolución de 7 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles de Ciudad Real, por la que se deniega la anotación de embargo sobre la propiedad de un vehículo.

Resumen: No es posible embargo contra vehículo con reserva de dominio a favor de persona distinta del embargado.

Hechos: Se dicta por parte de un Ayuntamiento embargo contra determinado vehículo. El vehículo está inscrito a favor del embargado, pero en virtud de un contrato de financiación a comprador con reserva de dominio a favor del financiador.

Se suspende el embargo “por no dirigirse el procedimiento contra el titular” de la reserva de dominio (art. 24.2 OVPBM y apartado 15 de la Instrucción de la DGRN de fecha 3-12-2002).

El Ayuntamiento recurre y tras manifestar que han existido dos cesiones de crédito del titular de la reserva, manifiesta que consta en el Ayuntamiento la renuncia a dicha reserva por parte de su último titular, que obviamente es distinto del inscrito.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Extractamos lo básico que para este problema resulta, tanto de la LVPBM, como de la Ordenanza del Registro, como de la Instrucción de la DGRN de 3 de diciembre de 2002:

— del artículo 15 de la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles resulta que para que los contratos de financiación sean oponibles a terceros deben estar inscritos en el RBM;

— de la Ordenanza resulta que,  «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos y garantías inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma que resulte del Registro”;

— por ello se presume que el arrendador con contrato inscrito y el favorecido con la reserva de dominio, sea el vendedor o el financiador, tiene la propiedad del bien;

— igualmente si la demanda o embargo estuvieran dirigidos contra personas distintas de los titulares de derechos inscritos, el Registrador denegará la anotación;  

— según el TS (sentencia de 12/3/1993) el pacto de reserva de dominio es válido y en la compraventa “supone que el vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido”;

— desde la perspectiva del registro la DG confirma la anterior doctrina;

— por su parte la Instrucción citada nos viene a decir los Registradores “denegarán los mandamientos de embargo sobre bienes vendidos a plazos con pacto de reserva de dominio … cuando el objeto del embargo sea la propiedad de tales bienes y el embargo se dirija contra persona distinta del vendedor, financiador o arrendador”.

— pese a ello la Instrucción admite el embargo que tengan por objeto “la posición jurídica del comprador a plazos o del arrendatario financiero”;

— todo ello conduce lógicamente a la confirmación de la nota, sobre todo si se tiene en cuenta que las cesiones de crédito resultan sólo de manifestación de la persona embargada sin constancia fehaciente, y tampoco consta en la misma forma “la renuncia a la reserva de dominio del financiador, ni su cancelación en virtud de los modelos al efecto aprobados por esta Dirección General mediante resolución de 21 de febrero de 2017”;

— en conclusión, que para la debida cancelación de la reserva deberá constar la renuncia en los términos previsto por la ORVPBM, por parte del titular de la reserva inscrito.

Comentario: La resolución es impecable al seguir los principios registrales y las normas vigentes con escrupulosidad extrema, pero ello no debe hacernos desconocer el problema que se plantea en estos casos. Probablemente el titular registral de la reserva se resista a la cancelación incluso aunque tenga constancia fehaciente del último titular del crédito y de su renuncia, y por su parte, aunque el último titular ha renunciado, para que esa renuncia tenga efectos registrales habría que inscribir las cesiones intermedias, lo que realmente supone una complicación excesiva en relación al presumible valor del bien o del importe del embargo de que se trate. Quizás para estos casos de cesiones sucesivas de crédito debería articularse algún sistema fiable y económico para conseguir la concordancia del registro con la realidad extrarregistral y así conseguir de forma sencilla y rápida la cancelación de la reserva. (JAGV)

502.* NOMBRAMIENTO DE AUDITOR. FALTA DE PROVISIÓN DE FONDOS PARA BORME.

Resolución de 23 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos a inscribir el nombramiento de auditor de cuentas de una sociedad.

Resumen: La provisión de fondos para la publicación en el Borme, y los honorarios por la tramitación del expediente de nombramiento de auditor a petición de la minoría, deben ser sufragados por los solicitantes.

Hechos: Se nombra un auditor a petición de la minoría (art 265.2 de la LSC). El auditor acepta.

El registrador suspende la inscripción por falta de provisión de fondos a efectos de la publicación en el Borme (art. 426 del RRM).

Los solicitantes recurren pues estiman que, si el coste del auditor es a cargo de la sociedad, también deben serlo los demás gastos que origine el expediente.

Resolución: Se desestima el recurso.

Doctrina: Lo primero que aclara la DG es que “la normativa registral no contiene excepción alguna respecto de la publicación de la inscripción del nombramiento de auditores de cuentas a solicitud de la minoría”, y por tanto la inscripción del auditor deberá ser publicada en el Borme.

En segundo lugar, también aclara que, aunque el coste de la auditoría sea a cargo de la sociedad, en ese coste no se incluyen los honorarios del registrador por el nombramiento, y mucho menos el coste de la perceptiva publicación en el Borme.

Y finalmente añade que lo anterior no prejuzga que los interesados o solicitantes puedan repercutir esos gastos en la sociedad.

Comentario: Nombrado auditor por el 265.2 de la LSC, este debe ser inscrito y la inscripción comporta la necesaria publicación en el Borme, cuyo importe deberá ser adelantado por las personas que instan el procedimiento registral. Pretender como pretendían los recurrentes que el registrador se dirigiera a la sociedad pidiendo la provisión de fondos para el Borme, es algo que, amén de carecer de apoyo legal- el 426 habla de interesados- podría frustrar la finalidad perseguida con el nombramiento. JAGV.

506.*** SUPRESIÓN COMO CAUSA DE SEPARACIÓN DE LA FALTA DE DISTRIBUCIÓN DE DIVIDENDOS. CONSECUENCIAS.

Resolución de 24 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XIII de Madrid a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una entidad.

Resumen: La causa de separación por suprimir el derecho de separación por falta de pago de dividendos, es una causa de separación legal y como tal su procedimiento se regula en el artículo 348 de la LSC.

Hechos: Centramos los hechos de esta resolución, a la vista de la nota de calificación, del escrito del recurrente y de la resolución de la DG, en los siguientes puntos, prescindiendo de aquellos que carecen de transcendencia para la solución del problema:

— junta convocada en forma legal;

— asiste el 100% de los socios;

— los acuerdos se toman por mayoría;

— se introduce un nuevo artículo en los estatutos, en el cual se suprime como causa de separación el no reparto de dividendos, conforme a la nueva redacción dada al artículo 348 bis de la LSC;

— se reconoce a los socios que han votado en contra, su derecho de separación conforme el 348 bis. 2 de la LSC; se aprueba también por la mayoría;

— se les notifica debidamente;

— el administrador manifiesta en la escritura que el derecho de separación no ha sido ejercitado.

El registrador suspende la inscripción con los siguientes argumentos:

– para el registrador el derecho de separación del art. 348 bis.2 de la LSC no es un derecho de separación que opere de forma automática.

— es un nuevo derecho de separación distinto del del 348 bis.1. En consecuencia “se puede perfectamente querer la supresión del derecho de separación por no distribución de dividendos, pero sin admitir la separación de los socios discrepantes en esta votación”.

— por ello, cuando no hay unanimidad, se requieren dos acuerdos: uno sobre el reconocimiento del derecho de separación a los discrepantes, y otro la supresión del derecho de separación por no distribución de beneficios;

— como consecuencia de lo anterior el reconocimiento del derecho de separación debe constar en el orden del día de la junta por lo que no puede ser acordada en la junta convocada;

— finalmente considera el derecho de separación de los discrepantes “no tiene porqué sujetarse al plazo de un mes que contempla el art 348 bis.1  LSC, que es el derecho de separación por no reparto de dividendos, y por tanto el  “régimen concreto” de ese derecho de separación  “debe determinarse por la junta misma, dentro del marco legal y estatutario (cfr. arts. 159 y 160 LSC)”.

En definitiva que, pese a lo extenso de la nota, que ya hemos resumido, los reales motivos para suspender la inscripción son (i) no constar en el orden del día el ejercicio del derecho de separación por los socios discrepantes, y (ii) no regularse debidamente dicho derecho (notificación, plazo, forma de ejercicio, precio, en su caso, etc).

La sociedad recurre: en un muy fundamentado y extenso escrito pide que sea revocada la calificación pues a su juicio, con datos que después tendrá en cuenta la DG para fundamentar su resolución, el derecho de separación del art. 348 bis.2, es una causa legal, como las del artículo 346 LSC, por lo que “sólo es necesario incluir el punto del orden del día consistente en la modificación estatutaria sin ser necesario introducir el derecho de separación del socio disidente, ya que está regulado legalmente y es requisito esencial para la válida aprobación de las modificaciones tanto del art 346 y 348 bis 2 cuando no se alcanza la unanimidad”.

En definitiva, que como causa legal que es surge el derecho de separación con el simple acuerdo y el voto en contra, sin que sean necesarios más requisitos, ni más acuerdos, añadiendo que “la interpretación del Registrador abocaría a la inaplicación práctica del art. 348 bis 2 LSC e introduciría una complejidad irracional en la aplicación de la causa de separación”.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG empieza poniendo de manifiesto que de las modificaciones introducidas en el artículo 348 bis de la Ley de Sociedades de Capital por la Ley 11/2018, de 28 de diciembre, interesa en este caso la que determina expresamente el carácter dispositivo de la norma, al admitir que en los estatutos se suprima o modifique la causa legal de separación a que se refiere dicho precepto”. Dado que se trata de una modificación que afecta a los derechos individuales del socio requiere la unanimidad.

Ahora bien, añade, “para evitar el abuso de las minorías” el legislador ha establecido un “sistema de tutela alternativo como es el reconocimiento del derecho a separarse de la sociedad al socio que no hubiera votado a favor de tal acuerdo de modificación estatutaria”.

Para llegar a una correcta interpretación de la norma, la DG, acude a los antecedentes prelegislativos contenidos en la “Proposición de Ley” para modificar el citado artículo 348 bis presentada por el Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputados el 28 de noviembre de 2017, en la cual se venía  decir que el artículo 348 bis, se transformaría en una norma dispositiva  y no imperativa, aunque para su introducción en los estatutos se va a exigir la unanimidad como supresión de derecho de la minoría, y si no existe ese consentimiento unánime se debe reconocer “el derecho de separación de los socios que hayan votado en contra (asimilándolo a otras causas de separación previstas en el artículo 346 LSC)”.

Sobre esa base concluye que, si “la norma objeto de debate en este recurso es entendida a la luz de tal precedente, así como atendiendo a los criterios hermenéuticos gramatical, lógico y teleológico no cabe sino confirmar el criterio mantenido por el recurrente. Es decir que el derecho de separación que surge por la supresión del “ius separationis” por no reparto de dividendos,  se basa en un precepto legal “y esta circunstancia tiene como consecuencia que tal reconocimiento no requiera una mención específica en el orden del día de la junta” y también por ello que no es necesario determinar las condiciones de ejercicio del derecho  “pues se fija claramente el plazo de su ejercicio y –precisamente por tener base legal ese reconocimiento– los demás aspectos de su régimen jurídico tienen acomodo en las normas generales sobre el derecho de separación (cfr. artículos 348, 349 y 353 a 359 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Comentario: Reconociendo como reconocemos que la redacción el artículo 348 bis de la LSC pudiera haber sido más explícita en este punto, es lo cierto que la interpretación que de la misma hace el CD, incluso sin acudir a los antecedentes prelegislativos, es la que más se ajusta al juego del derecho de separación como medio de proteger a las minorías ante acuerdos de la mayoría que afectan a sus derecho individuales como socios.

Es decir que si el artículo 346 LSC regula las causas legales  de separación de los socios, y el art. 348 de la misma Ley, establece su regulación y forma de ejercicio, si el artículo 348 bis introduce una nueva causa de separación, sin ninguna indicación al respecto, parece razonable que como causa legal de separación que es, para su regulación y forma de funcionamiento acudamos a la regulación legal. Ciertamente lo que debiera haber hecho el legislador era, o bien introducir dicha causa en el artículo 346, o bien, si no quería modificar el precepto, al establecer el nuevo derecho de separación haber hecho, para evitar dudas, una remisión expresa al citado artículo 348 de la misma Ley. No lo hizo así y por ello surgen las dudas del registrador incrementadas, como él mismo expresa en su expresiva y explicativa nota, por la conflictividad que con la minoría se refleja en la hoja de la sociedad y por la modificación paralela también propuesta por esta minoría.

Efectivamente la minoría pidió un complemento de convocatoria, para que se aprobara otra modificación estatutaria, si se aprobaba la supresión del derecho de separación por no reparto de dividendos, consistente en la permanencia de ese derecho precisamente para la minoría discrepante.

No resulta de la resolución si fue adoptado algún acuerdo en ese sentido. Si hubiera ido adoptado tampoco podemos entrar en si hubiera sido o no inscribible, pues en principio parece contrario al principio de igualdad de los socios, proclamado en el artículo 97 de la LSC en virtud del cual debe darse el mismo trato a los socios que se encuentren en idéntica situación. Y la situación aquí es la falta de distribución de dividendos y ello afecta por igual a todos los socios. Aparte de ello tampoco quedaba claro en ese mantenimiento del derecho de separación personal, si el mismo iría unido a unas participaciones concretas o a solo unos socios determinados, de forma que si se tratara de este último caso debería haberse regulado la situaciones que se producirían en caso de transmisión inter vivos o mortis causa de las participaciones.  Realmente lo que se pretendía era crear unas participaciones privilegiadas, para lo cual deberían haberse observado los requisitos del artículo 94 de la LSC. En definitiva, que ese segundo acuerdo era muy dudoso y quizás por ello no se adoptó (votó en contra la mayoría) o si se adoptó se desistió de inscribirlo. JAGV.

512.** MODIFICACIÓN ESTATUTOS. CELEBRACIÓN DE JUNTA EN CUALQUIER PARTE DEL TERRITORIO DE LA COMUNIDAD.

Resolución de 30 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil de Valencia, como sustituto del registrador titular del registro mercantil IV de Valencia, a inscribir determinada cláusula de los estatutos de una sociedad.

Resumen: Para poder establecer en estatutos que las juntas generales se celebren en lugar distinto al domicilio de la sociedad, debe determinarse el concreto lugar de celebración que debe estar referido a un término municipal o a una localidad, ciudad o pueblo.

Hechos: Se modifican los estatutos de una sociedad estableciendo, sobre el lugar de celebración de las juntas generales, que estas podrán celebrarse “en cualquier parte del territorio de la Comunidad Autónoma donde la sociedad tenga su domicilio…”.

El registrador estima que la modificación no es inscribible de conformidad con el  artículo 175 de la Ley de Sociedades de Capital, y su interpretación por la DGRN, en el sentido de que  la posibilidad de “fijar otros lugares alternativos de celebración de la junta distintos de aquel en que la sociedad tenga su domicilio social, debe entenderse limitada a la fijación de otros términos municipales, o espacios menores, perfectamente determinados, sin posibilidad de que la sociedad pueda decidir libremente el lugar de celebración de la junta dentro de un ámbito geográfico mayor como puede ser una comunidad autónoma –RDGRN 6 de septiembre y 14 de octubre de 2013, 19 de marzo y 30 de septiembre de 2014, y 3 de octubre de 2016–. Insubsanable, mientras se mantengan dichas circunstancias”.

La sociedad en un extenso y argumentado escrito, y reconociendo que la doctrina de la DG es la que expone el registrador, recurre y,  alega, como principal argumento, el de que si hoy es posible que, salvo disposición contraria de los estatutos, el órgano de administración puede cambiar el domicilio a cualquier parte del territorio nacional, no se entiende por qué ese mismo órgano de administración no puede decidir la celebración de la junta en cualquier lugar de ese mismo territorio, si lo permiten los estatutos. Concretándose a su sociedad expone que la libertad de cambio de domicilio se ha restringido a sólo la Comunidad Autónoma y que dada la estructura personal de la sociedad, participada por varias cooperativas, es de interés el cambio de lugar de celebración de la junta y el hacerlo de forma pormenorizada y concreta haría farragosos los estatutos, amén de la posible variabilidad en los socios y sus domicilios.

Resolución: La DG confirma la nota en los términos que ahora veremos.

Doctrina: En esencia la DG se limita a recordar su doctrina sobre el artículo 175 de la LSC que, partiendo de la base de eliminar el riesgo de que el lugar de celebración de la junta pueda ser determinado de forma arbitraria por los administradores, señala dos claras limitaciones en la interpretación del artículo señalado: Una,  que “el lugar de celebración previsto en los estatutos debe estar debidamente determinado” y otra que ese “lugar debe estar referido a un espacio geográfico determinado por un término municipal o espacio menor como una ciudad o un pueblo”. En definitiva que es necesario que la norma estatutaria “posibilite a los socios un mínimo de predictibilidad de modo que quede garantizada la posibilidad de que asistan personalmente a la junta convocada si tal es su deseo (Resolución de 19 de diciembre de 2012), y que como el lugar de celebración de la junta está íntimamente ligado al ejercicio de los derechos de asistencia y voto de los socios, la previsión que hagan los “estatutos al amparo del artículo 175 de la Ley de Sociedades de Capital no puede suponer una libertad absoluta a los administradores para convocar donde tengan por conveniente pues implicaría consagrar la posibilidad de alteraciones arbitrarias del lugar de celebración”.

Ahora bien, al final, el CD atendiendo a las alegaciones del recurrente, viene a decir que si el artículo de los estatutos concretara que el lugar de celebración sería en cualquier de los domicilios de las cooperativas que fueran socios, el artículo sería inscribible.

Comentarios: Sigue la DG la doctrina ya establecida en anteriores resoluciones, citadas por el registrador y reconocidas por el recurrente, doctrina que da seguridad a los socios sobre el lugar de celebración de la junta.

Lo que llama la atención es la salida que se le da al recurrente de que modifique los estatutos en un sentido determinado. Es decir que, si hubiera hecho constar en estatutos que el lugar de celebración de las juntas sería, bien el domicilio social o bien el domicilio de cualquiera de los socios, en este caso cooperativas, aunque al parecer no en su totalidad, el artículo hubiera podido ser inscrito, pues se suprime la arbitrariedad de los administradores a la hora de fijar el lugar de celebración de la junta.  Y ello es verdad pero también lo es que en los estatutos no va a figurar el concreto lugar de celebración, sino de una forma indirecta, de forma que el socio para saber dónde pueden ser celebradas las juntas deberá pedir el examen del Libro registro de participaciones (art. 105 de la LSC), o el Libro registro de acciones nominativas(art. 116 de la misma LDC) para conocer el posible lugar de celebración.  Es un sistema que para sociedades con pocos socios puede funcionar, pero que para sociedades con socios numerosos y cambiantes, difícilmente será posible, por la tremenda variabilidad de ese lugar de celebración y porque no se elimina de forma absoluta la arbitrariedad de los administradores pues en teoría podrán escoger como lugar de celebración cualquiera de esos domicilios, que pueden ser muchos, e incluso algunos de ellos pudiera estar en el extranjero (en cuyo caso no sería posible, salvo que fuera junta universal), o muy alejados del domicilio social. Por ello entendemos que quizás el “obiter dicta” de la resolución es aplicable a este caso, pero no con generalidad, pues esa generalidad puede originar la arbitrariedad que el CD quiere evitar con su doctrina acerca de que “el lugar de celebración de la junta sea “perfectamente determinable con base” a lo que los estatutos dispongan. Salvo claro está que lo que quisiera la DG es que se reflejaran en los estatutos el actual domicilio de esos socios, lo que obligaría a modificar los estatutos cada vez que cambiara el socio o se cambiara el domicilio de alguno de ellos lo que carece de sentido y no es nada práctico.(JAGV)

517.* ESTATUTOS SL. REGULACIÓN  DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. DEJAR A SALVO NORMAS IMPERATIVAS.  

Resolución de 31 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XII de Madrid a inscribir determinada disposición de los estatutos de una sociedad.

Resumen: No es inscribible un artículo de los estatutos que sobre acuerdos del consejo diga simplemente que se toman por mayoría, pues en todo caso debe dejarse a salvo el quórum reforzado del nombramiento de consejero delegado.

Hechos: En una modificación de estatutos de una sociedad limitada se establece, como una de las formas posibles de administración la del consejo y, en uno de los artículos de los estatutos se dice que «los acuerdos se adoptarán por mayoría absoluta de los consejeros asistentes a la reunión, decidiendo en caso de empate el voto del Presidente».

El registrador inscribe parcialmente, suspendiendo la forma de consejo como órgano de administración y el artículo antes transcrito “por no dejarse a salvo la mayoría establecida en el artículo 249 LSC para el nombramiento de consejeros delegados. (Resolución de 8 de junio de 2000)”.

El interesado recurre. Para él los estatutos han sido redactados conforme “a los artículos 210, 242 y 249 de la Ley de Sociedades de Capital” y siendo el artículo 249, como lo es, imperativo, poco pueden decir los estatutos sobre ello. Tampoco comparte la denegación total del consejo como forma de administración, pues también a su juicio se regula conforme a Ley.

Resolución: la DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG, para confirmar la nota, recuerda su doctrina de las Resoluciones de 8 y 9 de junio de 2000, que vinieron a decir “que la cláusula por la que se dispone que el consejo de administración adoptará sus acuerdos por mayoría de votos válidamente emitidos que representen al menos la mitad más uno de los miembros concurrentes, en cuanto no contiene salvedad alguna, contradice directamente una norma legal imperativa que impone una mayoría cualificada para determinado acuerdo como el de nombramiento de consejeros delegados…”. Es decir que el artículo 249 es inderogable por imperativo y por tanto, una regulación estatutaria incompleta en este punto no “puede ser integrada directamente por la norma imperativa no recogida en los estatutos sociales”, máxime si se tiene en cuenta que dado el efecto erga omnes del registro y la claridad que deben presidir sus asientos obliga a ello, como también obliga el artículo 245 de la LSC que exige en todo caso que en estatutos conste, respecto del consejo, “el modo de deliberar y adoptar acuerdos por mayoría”.

Comentarios: Se trata de una simple reiteración de una doctrina ya clásica de nuestra DG, no sólo en este caso, sino en otros semejantes. Sólo apuntar que, en algunos supuestos similares, también ha expresado, que si de la redacción de los estatutos, no resulta claramente que se excluye la regulación legal o que se omite la misma de forma intencionada, los estatutos podrían inscribirse. Pero ello debe ser objeto de examen caso por caso para llegar a la solución correcta que esté conforme con la expresada doctrina de nuestro CD.

Aunque la DG no dice nada sobre ello, la no inscripción de todo el consejo era obligada al no inscribir la forma de adoptar acuerdos, pues este es uno de los requisitos que deben contener forzosamente los estatutos de la sociedad. (JAGV)

518.() ESTATUTOS SL. REGULACIÓN CONSEJO. NORMAS IMPERATIVAS.

Resolución de 31 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XII de Madrid a inscribir determinada disposición de los estatutos de una sociedad.

Idéntica a la 517. (JAGV)

522.*** DISOLUCIÓN SA EN QUIEBRA. CONVENIO INSCRITO. NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADOR.

Resolución de 5 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de bienes muebles y mercantil X de Barcelona a inscribir la disolución de una sociedad.

Resumen: Pese a que una sociedad esté declarada en quiebra y exista convenio inscrito, la Junta General de esa sociedad puede acordar la disolución y el nombramiento de liquidadores.

Hechos: Los hechos de esta resolución, relatados de forma poco clara, son los siguientes:

  1. Se presenta en primer lugar un mandamiento expedido en procedimiento concurso ordinario, que incorporaba el auto de aprobación de la rendición de cuentas presentada por la sindicatura de la quiebra y cese de ésta en el ejercicio de su cargo.
  2. Como complementario se acompaña otro mandamiento librado en procedimiento de quiebra, que incorporaba el auto de aprobación del convenio acordado por Junta general de acreedores el cual es firme.
  3. También se presenta escritura por la que se elevaron a público los acuerdos adoptados por la Junta general de la sociedad relativos a la disolución de la sociedad –conforme a los artículos 363.1.a) y 363.1.e) de la Ley de Sociedades de Capital–, la apertura de la liquidación así como nombramiento de liquidadores.

La situación del registro sobre la sociedad es la siguiente:

  1. Una inscripción, relativa al convenio recaído en el procedimiento de quiebra de la sociedad.
  2. En el diario aparecen como vigentes los siguientes documentos:

— un mandamiento relativo a la aprobación de la rendición de cuentas, cese de cargos.

Este documento está calificado como defectuoso por no resultar el integro cumplimiento del Convenio aprobado, ni constar la declaración relativa a que la quiebra ha concluido, ni ordena la cancelación de los asientos registrales correspondientes a la quiebra. Art. 325,2 del Reglamento del Registro Mercantil

— la escritura sobre disolución, nombramiento de liquidador, cese de cargos. Calificado y pendiente de retirar.

Los defectos de la escritura, sobre la que se plantea el recurso son la existencia de asientos vigentes, uno  el mandamiento relativo al concurso voluntario de la presente sociedad que fue calificado con el siguiente defecto: no resulta el íntegro cumplimiento del Convenio aprobado ni consta la declaración relativa a que la quiebra ha concluido, ni ordena la cancelación de los asientos registrales correspondientes a la quiebra, y dos, otro mandamiento con contenido idéntico al anterior, que ha sido también calificado con defectos.

— En consecuencia, la nota de defecto de la escritura se expresa así:

1º. No podrá practicarse la inscripción de la escritura de disolución mientras los asientos citados continúen vigentes. Debe asimismo inscribirse previa o simultáneamente el mandamiento que transcriba la parte dispositiva de la resolución judicial firme por la que se declare el íntegro cumplimiento del convenio y en el que se ordene la cancelación de los asientos registrales correspondientes al procedimiento de quiebra o, en otro caso, el incumplimiento del convenio que fue aprobado con los acreedores, lo que comportaría la apertura de la fase de liquidación por incumplimiento del mismo, así como, en su caso, todas las resoluciones judiciales previas de trascendencia registral.

Se aclara que si se incumple el convenio la propia resolución judicial será la que declara la disolución y nombre liquidadores, por lo que los acuerdos adoptados devendrán innecesarios(artículos 10 y 320 del Reglamento del Registro Mercantil y Disposición Transitoria Primera de la Ley Concursal 22/2003 de 9 Julio relativa a los Procedimientos Concursales en tramitación y artículo 325.2 del Reglamento del Reglamento del Registro Mercantil en su redacción vigente hasta su modificación por el Real Decreto 682/2005, de 10 de junio según la citada Disposición Transitoria Primera).

2.º Falta expresar en la certificación el porcentaje de capital que representan los accionistas concurrentes a la reunión de la junta (artículos 97.1.4.ª, 107.2 y 112 del Reglamento del Registro Mercantil).

3.º Resulta confuso el acuerdo tercero de cese de uno de los liquidadores de la sociedad cuando dicho señor no ha sido nombrado en el referido cargo, así como la mención de la “no aprobación de la propuesta del cese del resto de liquidadores”, ya que es en el acuerdo cuarto siguiente cuando la junta procede al nombramiento de los liquidadores (artículos 6 y 58 del Reglamento del Registro Mercantil). Los defectos consignados tienen carácter subsanable.

La representación de la sociedad recurre. Dice que se obtuvo la aprobación de un Convenio con sus acreedores el pasado año de 2018, inscrito en el Registro Mercantil

A su juicio no debería ser un obstáculo para la inscripción el mantenimiento de la anotación o inscripción del concurso hasta que se acredite el cumplimiento del convenio y no se ve por qué no puede la Junta General acordar cualquier decisión que esté dentro de su ámbito competencial.

Es decir que “nada impide, y de hecho la nota de calificación no menciona precepto o doctrina alguna al respecto, que, tras la aprobación de un convenio, pueda acordarse la disolución y liquidación de una sociedad e inscribirse en el Registro Mercantil tal acuerdo y a sus liquidadores, habiendo la sociedad recuperado su capacidad de obrar libremente y no figurando limitación alguna en el Convenio aprobado”.

Finalmente se pide la inscripción de la escritura “una vez se hay procedido la cancelación del asiento registral correspondiente al nombramiento de la Sindicatura de la Quiebra”.

El registrador informa de falta de congruencia en la petición pues se recurre una nota y se pide la inscripción de una escritura cuya nota no se ha recurrido(las notas se reiteran)  y que en todo caso “no se han formulado alegaciones ni impugnaciones, en relación a los defectos señalados bajo los números 2º y 3º en la nota de calificación, del citado documento presentado en este registro según el asiento 2025 del Diario 1313.»

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Dice la DG que “prescindiendo de la mayor o menor precisión del escrito del recurrente”, … “el problema planteado en este recurso en lo relativo a “si son o no inscribibles los acuerdos de disolución de la sociedad … conforme a los artículos 363.1.a) y 363.1.e) de la Ley de Sociedades de Capital– y nombramiento de liquidadores adoptados en la junta general de accionistas…”. Como hemos visto se declaran inscribibles.

La DG, apoya su decisión en los siguientes puntos:

— la disolución de la sociedad es posible aunque “esté incursa en un procedimiento para la satisfacción de los derechos de los acreedores por insolvencia de la misma…”.

— solo en el caso de que se “abra la fase de liquidación dicha satisfacción de los acreedores se llevará a cabo mediante la extinción de la sociedad…”, liquidación que habrá de realizar la administración concursal;

— mientras dura el concurso “se mantienen los órganos de la sociedad deudora…”

— en consecuencia “la declaración de concurso no impide a la sociedad realizar modificaciones estatutarias o estructurales compatibles con la finalidad del concurso”. Por ello la sociedad puede acordar por sí sola el acuerdo de disolución; “también en el derecho anterior a la Ley Concursal la sociedad declarada en quiebra podía acordar si se disolvía o no (cfr. artículo 260.2 de la derogada Ley de Sociedades Anónimas”;

— en la ley vigente “la existencia de un convenio debidamente aprobado por el juez no pone fin al procedimiento concursal que sólo finalizará cuando así lo declare el propio juez de lo Mercantil por auto en el que se declare su cumplimiento (artículo 176 de la Ley Concursal)”; pero si un acreedor insta la acción de incumplimiento se puede acordar de oficio la disolución;

— pero “desde la aprobación judicial del convenio cesan los efectos de la declaración del concurso que quedan sustituidos en su caso por los previstos en el propio convenio, salvo los deberes de colaboración e información establecidos en el artículo 42, que subsistirán hasta la conclusión del procedimiento (artículo 133.2)…”;

 — de ello resulta que “durante la fase de ejecución o cumplimiento del convenio la sociedad puede disolverse si concurre alguna causa legal o estatutaria –salvo la establecida por perdidas en el artículo 363.1.e) de la Ley de Sociedades de Capital, como resulta de los artículos 365.1, párrafo primero, y 367 de la misma ley, que exime a los administradores de la obligación de promover la disolución si se insta el concurso–“. Y también en la misma fase puede disolverse la sociedad porque así lo acuerde la mayoría de los socios ex artículo 368.

— la disolución acordada por la sociedad no afecta “al concurso y deberá seguir cumpliéndose el convenio” (cfr. sentencia Tribunal Supremo número 590/2013, 15 de octubre”;

— de todo ello resulta, según la opinión de la DG, que el eventual incumplimiento del convenio, principal obstáculo de la nota para impedir la inscripción del acuerdo, no es inconveniente alguno pudiendo inscribirse la disolución y nombramiento de liquidadores hecho por la sociedad.

Comentarios: Pese a la complejidad del recurso y del problema que se plantea con la disolución de la sociedad, la DG lo simplifica y lo reduce a la única cuestión de si es o no inscribible la disolución por causa legal de la sociedad cuando existe inscrito un convenio de quiebra que puede ser incumplido. Se trata de una sociedad muy mediática, Grand Tibidabo, que en su día originó ríos de tinta y sobre todo condenas a su gestor máximo. Pero que con su disolución también ha originado polémica llegando a ser calificada la sociedad por la prensa de Barcelona de gran vodevil.

Con la resolución se le abre paso a la disolución en el RM, si bien y aunque la DG sobre ello no diga nada, para despachar la escritura de disolución habrá que esperar al despacho de los documentos pendientes, lo que puede hacer cambiar la calificación en su día. Quizás lo adecuado por el registro hubiera sido precisamente suspender la calificación hasta el despacho o caducidad de los asientos de presentación vigentes, solución esta que es la que de conformidad con el art. 18 del Ccom debió adoptarse. En este sentido la resolución de 18 de junio de 2013, lo dice claramente: existiendo un título previo presentado, en este caso su calificación había sido recurrida, el registrador no puede inscribir, ni siquiera calificar, … en tanto no se resuelva el recurso sobre el asiento de presentación …, que tiene prioridad”. (JAGV)

525.* JUNTA GENERAL. FORMA DE LA CONVOCATORIA. FEHACIENCIA DE LA NOTIFICACIÓN. SERVICIO DE CORREOS.  

Resolución de 6 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XI de Madrid a inscribir determinados acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad.

Resumen: Si los estatutos, en cuanto a la forma de convocatoria de la junta general, hablan de correo certificado con acuse de recibo, la carta deberá mandarse por el servicio postal universal de Correos, y no por cualquier otro operador privado.

Idéntica a la resolución de 2 de enero de 2019, que damos por reproducida. Como vemos la DG se reafirma en su criterio sobre este punto. (JAGV)

 

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  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD 
  3. 32.() COMPRA CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA INCOMPLETA. NOTA DE DESPACHO.
  4. 33.*** NORMATIVA APLICABLE AL ACTA NOTARIAL DE VENTA VOLUNTARIA EN PÚBLICA SUBASTA. FACULTADES DEL ADMINISTRADOR CONCURSAL EN LA FASE DE LIQUIDACIÓN.
  5. 35.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EN ELEMENTO PRIVATIVO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. LICENCIA. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA
  6. 36.** DOCUMENTO ELECTRÓNICO. AUTENTICIDAD. CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN Ó CSV.
  7. 37.*** HERENCIA. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO. TRADUCCIÓN
  8. 38.*** OBRA NUEVA TERMINADA. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA Y GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA CUANDO LA OBRA OCUPA LA FINCA ENTERA.
  9. 39.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS Y SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CONFUSIÓN DE DERECHOS. JUICIO DE SUFICIENCIA
  10. 41.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE FINCA PARA INTENTAR INMATRICULARLA POR TROZOS.
  11. 42.** SOLICITUD DE ANOTACIÓN DE DEMANDA CUANDO EL TITULAR REGISTRAL NO HA SIDO DEMANDADO.
  12. 43.** INSTANCIA, ESCRITURA DE CARTA DE PAGO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA Y ARTÍCULO 254 LH.
  13. 44.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE PUEDE INVADIR MONTE PÚBLICO.
  14. 45.** ACTA DE CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CON CONSIGNACIÓN Y OPOSICIÓN DEL COMPRADOR.
  15. 46.** COPIA PARCIAL DE ESCRITURA DE ENTREGA DE LEGADOS.
  16. 47.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCAS POR UN EXCESO DE CABIDA. MODO DE NOTIFICAR A COLINDANTE.
  17. 48.** SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN/USUCAPIÓN CONTRA HERENCIA YACENTE. REBELDÍA.
  18. 49.** EXPROPIACIÓN TOTAL DE UNA FINCA CON MENOS CABIDA REAL QUE LA INSCRITA.
  19. 50.** PROPIEDAD HORIZONTAL. FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS. CERTFICACIÓN REGISTRAL. OBJETO DEL RECURSO
  20. 52.*** INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. EL INFORME CONTRARIO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN AUNQUE NO HAYA DESLINDE
  21. 53.() DOCUMENTOS NO PRESENTADOS AL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO
  22. 55.** SUBROGACIÓN Y NOVACIÓN DE HIPOTECA CON REMISIÓN A APARTADOS DE LA OFERTA VINCULANTE
  23. 56.** LIQUIDACIÓN DE CONSORCIO CONYUGAL ARAGONÉS SIN EL CONCURSO DE LOS LEGATARIOS DE COSA CONSORCIAL
  24. 60.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTOS SUBSANABLES
  25. 61.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.
  26. 62.** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA EN FAVOR DE UNA FUNDACIÓN
  27. 63.* ANOTACIÓN DE DERECHO HEREDITARIO. DOCUMENTACIÓN SUCESORIA ORIGINAL. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
  28. 64.* SOLICITUD DE MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN POR ERROR DE CONCEPTO.
  29. RESOLUCIONES MERCANTIL
  30. 34.*** JUNTA GENERAL. FORMA DE LA CONVOCATORIA. FEHACIENCIA DE LA NOTIFICACIÓN. SERVICIOS DE CORREOS.
  31. 40.* JUNTA GENERAL. FORMA DE CONVOCATORIA DIFERENTE A LA ESTATUTARIA. NO ES POSIBLE.
  32. 51.** CONVOCATORIA JUDICIAL DE JUNTA GENERAL. CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR.CONFLICTO ENTRE SOCIOS.
  33. 54.** CONVOCATORIA JUDICIAL DE JUNTA GENERAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. DERECHO DE INFORMACIÓN DE LOS SOCIOS.
  34. 57.** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. DERECHO DE INFORMACIÓN.
  35. 58.*** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. AUMENTO DE CAPITAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS. DERECHO DE INFORMACIÓN
  36. 59.*** AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL DE SA LABORAL NO ADAPTADA, CIERRE DEL REGISTRO, FORMA DE ADAPTACIÓN.
  37. 65.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS Y SU ADAPTACIÓN A LOS CAMBIOS LEGISLATIVOS. 
  38. ENLACES:

AVANCE INFORME Nº 293. (BOE FEBRERO de 2019)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD 
32.() COMPRA CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA INCOMPLETA. NOTA DE DESPACHO.

Resolución de 2 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 3, por la que practicó la inscripción de determinada compraventa. 

Resumen: El recurso ante la DGRN sólo cabe en caso de calificaciones negativas, debiendo ser la calificación del Registrador global y fundamentada.

Hechos: se presenta a inscripción escritura de compraventa de una finca urbana por el precio de 65.000 euros que son retenidos en su integridad por los compradores «para hacer frente al principal del préstamo hipotecario (…) que afecta a la vivienda, pendiente de amortizar, en el cual se subrogan solidariamente en toda su eficacia real, exonerando a la parte vendedora de toda responsabilidad por razón del crédito, asumiendo todas y cada una de las obligaciones contraídas en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria». En la escritura calificada, el Notario autorizante añadió que: «Advierto expresamente que la subrogación de los adquirentes en la responsabilidad personal derivada del préstamo hipotecario, y la consiguiente liberación de doña N. S. F., sólo produce efecto frente a la entidad acreedora si es aceptada expresa o tácitamente por ésta».

El registrador practicó la inscripción en favor de los compradores, cónyuges (…), por título de compra, con arreglo a su régimen económico matrimonial, el cual no se acredita, y, según expresa el registrador, en su informe, inscribió el título en los términos recogidos en éste, tanto en cuanto a la compraventa como en la subrogación real en los términos en que se pactó expresamente en dicho documento.

La DGRN desestima el recurso y realiza las siguientes afirmaciones:

1º. El recurso ante la DGRN sólo cabe ante calificaciones negativas, totales o parciales (artículos 19 bis, 324 y ss LH).

2º. La calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados.

3º. En caso de calificación negativa, no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.

4º. Para aquellos casos en los que la nota de calificación sea totalmente insuficiente, puede ser revocada por este Centro Directivo, lo que no obsta a que se pueda emitir una nueva nota de calificación con los debidos requisitos formales, sin perjuicio de la eventual responsabilidad en que pudiera incurrirse por contradecir la exigencia legal de que la calificación sea global, unitaria y motivada. (ER)

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33.*** NORMATIVA APLICABLE AL ACTA NOTARIAL DE VENTA VOLUNTARIA EN PÚBLICA SUBASTA. FACULTADES DEL ADMINISTRADOR CONCURSAL EN LA FASE DE LIQUIDACIÓN.

Resolución de 2 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Barbate a inscribir un Acta notarial de venta en pública subasta.

Resumen: Todas las subastas notariales han de ajustarse imperativamente al procedimiento establecido en la LN (artículos 72 y siguientes) de subasta electrónica y no caben las subastas puramente voluntarias, con trámites a la carta a voluntad del requirente. El administrador concursal en la fase de liquidación debe de ajustarse al plan de liquidación o, si no lo hubiere, a las reglas supletorias.

Hechos: Se tramita ante notario un procedimiento de subasta voluntaria respecto de finca de una entidad que se halla en concurso de acreedores. La subasta no se efectúa de forma electrónica conforme a los trámites previstos en los artículos 72 y siguientes de la Ley Notarial sino en la forma solicitada por el administrador concursal. El Acta notarial finaliza con el remate y adjudicación a favor del mejor postor pero no se llega a otorgar la escritura de venta.

El registrador deniega la inscripción porque la finca se halla inscrita a favor de un tercero (ya que el administrador concursal vendió por su cuenta sin autorización judicial y sin tener en cuenta el resultado de la subasta) y porque la subasta no se ha ajustado a los trámites prevenidos en la Ley Notarial; además no se ha otorgado la escritura de venta.

La notaria autorizante recurre y alega que los trámites notariales han sido impecables pues se trata de una subasta puramente voluntaria en la que corresponde al requirente fijar las condiciones de la misma, por lo que se ha realizado una subasta presencial y no electrónica. Añade que la venta directa de la finca subastada se otorgó por parte del administrador concursal sin autorización judicial (dando por concluida unilateralmente la subasta notarial), por lo que cree que no debió inscribirse.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: El principio de tracto sucesivo impide la inscripción del título notarial, pues la finca está inscrita a favor de un tercero. Aprovecha para aclarar las siguientes cuestiones en relación con el administrador concursal y la subasta notarial:

1.- Las facultades de la administración concursal en la fase de liquidación derivan de la ley y no del plan de liquidación.

2.- La liquidación debe de hacerse conforme al plan de liquidación aprobado por el juez del concurso (artículo 148 de la Ley Concursal), o, si no se hubiera aprobado, conforme a las reglas legales supletorias (artículo 149 de la Ley Concursal).

2.- Las subastas notariales deben ajustarse imperativamente (por ser una cuestión de orden público) a lo dispuesto en los artículos 72 a 76 de la Ley del Notariado que se convierte en la normativa básica dentro de la legislación notarial, por lo que es necesaria siempre escritura pública de venta (para los inmuebles).  (AFS)

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35.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EN ELEMENTO PRIVATIVO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. LICENCIA. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA

Resolución de 2 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada.

Resumen: La existencia de una clausula estatutaria que permite dentro de la parcela el derecho a edificar con licencia, también ampara las que se puedan declarar por antigüedad. Ha de coincidir la superficie ocupada por la edificación, según la descripción literaria del título y la que resulta de las coordenadas georreferenciadas aportadas.

Hechos: Se trata de una escritura en la que se lleva a cabo la declaración por antigüedad de una ampliación de obra sobre un elemento independiente integrado en un régimen de división horizontal, resultando de los estatutos inscritos en el Registro lo siguiente: «Dentro de su parcela podrá llevar a cabo las obras pertinentes, siempre mediante licencia de obras, sin que pueda afectar a la propiedad de otros condueños».

El registrador suspende la inscripción por dos defectos:

  1. No haberse obtenido licencia o certificación administrativa de su innecesariedad, o certificado de que no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, de los que se deduzca la legalidad urbanística de la ampliación, considerando su exigibilidad según los estatutos de la comunidad, no bastándole el protocolizado por no alcanzar la superficie declarada.
  2. Que las coordenadas georreferenciadas de la porción de suelo ocupada por la edificación se refieren a una superficie mayor que la consignada en el título, planteando dudas sobre la ubicación real de la construcción declarada.

El notario recurrente argumenta que el registrador no niega la legalidad urbanística de la ampliación de obra documentada,  ya que el hecho de exigir la misma cláusula la licencia de obras debe entenderse comprensivo de aquellos otros supuestos que permitan el acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones al amparo del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo de 2015.

Y, en cuanto al segundo defecto, considera  que el hecho de que la superficie que arrojan las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación sea superior a la contenida en el título no debe ser obstáculo a la inscripción, ya que se puede deber, bien al uso por la aplicación informática de bases gráficas de unos parámetros diferentes a los empleados por el técnico, bien porque el interesado únicamente pretenda inscribir parte de la edificación, debiéndose  el registrador  inscribir únicamente lo solicitado.

Resolución: La Dirección General estima parcialmente el recurso, revocando el defecto señalado con el número uno y confirmando la nota de calificación en lo que respecta al segundo defecto.

Doctrina: En cuanto al primer defecto, recuerda su doctrina reiterada sobre inscripción de escrituras de declaración de obra nueva. Son dos las vías para su registración: la ordinaria del apartado primero del artículo 28 de la  Ley de Suelo y la prevista con carácter excepcional en el apartado cuarto, que trata de adecuarse a la realidad de edificaciones consolidadas de hecho por el transcurso de los plazos legales para reaccionar, por parte de la Administración, en restauración de la legalidad urbanística infringida.

En cuanto a su ámbito, sería aplicable a edificaciones hechas sin licencia o con licencia pero con extralimitación de la misma, y tanto si la edificación nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación.

Y en lo que respecta a los requisitos exigibles para practicar la inscripción son los que resultan del artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana:

  1. Certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
  2. Que el Registrador compruebe la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

A continuación pasa al estudio de la cláusula estatutaria en la que se expresa que «dentro de su parcela podrá llevar a cabo las obras pertinentes, siempre mediante licencia de obras, sin que pueda afectar a la propiedad de otros condueños», centrando la cuestión a si la exigencia estatutaria de licencia puede entenderse cumplida con la acreditación de la antigüedad de la edificación.

Pese a su literalidad de la cláusula que exige siempre licencia, al admitir el registrador la realización de la obra sin licencia, no puede negarse que la legalidad urbanística quede acreditada por cualquiera de los medios previstos en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo.

En cuanto al segundo punto de la nota de calificación considera con rotundidad que es defecto la falta de coincidencia entre la superficie ocupada por la edificación según la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de las coordenadas georreferenciadas aportadas para dar cumplimiento al artículo 202 de la Ley Hipotecaria ya que en otro caso resultaría imposible determinar la ubicación gráfica concreta de los  metros ocupados por la edificación.

Comentarios: En definitiva lo que nos viene a decir esta resolución es que en materia de obras nuevas y licencias necesarias para su inscripción, siempre será preferente lo que disponga la Ley a lo que puedan decir los estatutos de una propiedad horizontal. Es decir que en el caso de obras nuevas antiguas, las mismas se inscribirán por los medios establecidos en la Ley del Suelo, con independencia de que los estatutos de esa propiedad horizontal tumbada exijan requisitos distintos. Es interesante esta resolución en cuanto permitirá la legalización de algo muy frecuente en nuestras ciudades como es el cierre de terrazas o de áticos, que hacen aumentar la edificabilidad cubierta que tenía en su origen el edificio.

Finalmente, en materia de coincidencia de la parcela con las coordenadas georreferenciadas la DG sigue aplicando con rigidez la necesaria coincidencia de esas coordenadas con la descripción que resulte del título.(MGV)

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36.** DOCUMENTO ELECTRÓNICO. AUTENTICIDAD. CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN Ó CSV.

Resolución de 2 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra nota de calificación del registrador de la propiedad de Valencia n.º 13, por la que se suspendió la calificación de un mandamiento de adjudicación y cancelación de cargas.

Resumen: El código seguro de verificación ha de permitir comprobar la autenticidad de la documentación presentada.

Hechos: Se presenta a inscripción una certificación de adjudicación de un bien inmueble y mandamiento de cancelación de cargas de la Tesorería General de la Seguridad Social, Dirección Provincial, expedida en procedimiento de apremio.

El registrador suspende la calificación de dicho título, conforme a los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria y 107 del Reglamento Hipotecario, por entender que no se acreditan los requisitos fiscales, toda vez que se trata de un documento –presentado al Registro Electrónico del Ministerio de Hacienda y Función Pública y al Ayuntamiento correspondiente– cuyo código seguro verificación no ha permitido verificar la autenticidad de dichos trámites.

El recurrente manifiesta que con la entrada en vigor de la Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común, en su artículo 14 apartado 2.b establece la obligatoriedad a las personas jurídicas, de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas para la realización de cualquier trámite de un procedimiento administrativo. No estando permitida la anterior presentación en formato papel.

Resolución: La Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada

Doctrina: El «código generado electrónicamente» permite contrastar la autenticidad del documento, de conformidad con el artículo 30.5 de la Ley 11/2007 y está previsto legalmente como firma electrónica tanto para actos automatizados como para aquellos que requieran la identificación del autor, pudiendo configurarse en este último caso como firma electrónica de autenticación personal, que permite vincular la firma electrónica con un determinado funcionario público teniendo el soporte del documento electrónico carácter de prueba documental, e imponiéndose la presunción general del carácter real y auténtico del documento electrónico, al igual que rige esa presunción para los documentos en papel, conforme a los artículos 3 de la Ley de Firma Electrónica, 319, 320 y 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y especialmente en esta materia, a la vista de la presunción de legalidad del artículo 39.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

El registrador, por su parte está obligado a llevar a cabo la verificación de la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el código seguro de verificación incorporado al propio documento. Lo que es coherente con la obligación general por la que se le impone al calificar la autenticidad y vigencia de la firma electrónica de un documento presentado mediante la oportuna consulta al correspondiente prestador de servicios de certificación o, la calificación de autenticidad de una carta de pago electrónica, o de cualquier otro documento remitido de forma telemática al Registro.

En el caso que nos ocupa, el código seguro de verificación de la documentación presentada no permite comprobar la autenticidad de la misma lo que conlleva necesariamente a la aplicación tanto el artículo 254.1, como el artículo 255 de la Ley Hipotecaria.

Comentarios: Dos importantes conclusiones derivan de esta resolución:

Una, ya conocida, por la que los documentos administrativos o judiciales con firma electrónica y CSV pueden ser objeto de presentación e inscripción en el Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles. Es una consecuencia tanto de la Ley 39/2015, como de las normas que regulan los efectos de la firma electrónica.

Y la segunda es que todo documento firmado electrónicamente debe contar con el llamado csv o código seguro de verificación, en virtud del cual se pueda comprobar por medio de la web competente, la autenticidad de dicho documento. Y si hechas las comprobaciones oportunas, que son obligatorias para el registrador y no meramente potestativas pues debe asegurarse de la autenticidad el documento, no puede, por los motivos que sean, comprobar esa autenticidad en cuanto al documento en sí y a su firmante debe suspender la inscripción hasta que se le acrediten dichas circunstancias.

Lo que ocurre a veces es que por falta de compatibilidad o por problemas puramente informáticos, entre el sistema registral y la web del departamento de que se trate, esa verificación se hace imposible o muy farragosa de comprobar. Y otras veces por mero error humano en la creación del CSV o de su comprobación. (MGV)

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37.*** HERENCIA. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO. TRADUCCIÓN

Resolución de 4 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Guía de Isora, por la que se acuerda denegar la práctica de inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en base a certificado sucesorio europeo.

RESUMEN: Las autoridades de destino pueden pedir la traducción del Certificado de conformidad con su ley nacional máxime teniendo presente que los campos que deben ser completados en el formulario V, en algunos casos, como son los puntos 7.4, 8.2.3. 8.2.4, 8.3 y 8.4 con relación a la ley aplicable y ciertos extremos de los anexos I a VI del formulario -en los casos en que deban ser completados- no permiten una traducción simultánea por cotejo de diversas versiones lingüísticas.

Hechos: La cuestión que plantea el presente recurso se refiere a la idoneidad de un Certificado sucesorio europeo expedido en Alemania, como título sucesorio previsto en el artículo 14 de la LH así como la eventual exigencia del requisito formal de traducción. 

En el caso planteado el notario autorizante y recurrente se basa para la autorización de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia en el certificado que le ha sido presentado, expedido por Tribunal alemán (6.vid..) incorporando a la misma además de copia del certificado sucesorio, el certificado de defunción, internacional y exceptuado de apostilla (Convenio de Viena de 8 de septiembre de 1976) El certificado, instrumentado mediante copia auténtica, se encontraba dentro del plazo temporal de validez.

El Registrador exige que se le presente copia autorizada del testamento traducida y traducción del Certificado.

Dirección General: Estima el recurso.

Concluye que la disposición mortis causa (tal como se define en el artículo 2 del Reglamento) es un extremo que está en la base del certificado, no siendo necesario, de ser la sucesión testada, incorporar o acompañar a la escritura copia del testamento, al ser el certificado mismo, el titulo formal previsto para la inscripción (artículo 14 de la Ley Hipotecaria). 

En cuanto a sus elementos formales, se expide complementando el formulario V, incluido en el Anexo V del Reglamento de ejecución n.º 1329/2014. El Reglamento exime de requisitos formales de legalización o apostilla (Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961). El artículo 74, excluye la legalización o formalidad análoga para los documentos expedidos en un Estado miembro en el marco del presente Reglamento.

Nada se dice de la lengua en que haya de ser expedido, limitándose a ser publicados en las veintidós lenguas oficiales los formularios previstos en los artículos 67 y 81, apartado 2.º, en cuanto versiones lingüísticas disponibles del Reglamento de ejecución.

El Reglamento (UE) 2016/1191, permite formularios multilingües y el mismo espíritu, puede encontrarse en la omisión de exigencia en el Reglamento (UE) n.º 650/2012 del requisito de la lengua (contrariamente, por ejemplo, al artículo 43 del Reglamento (UE) n.º 1215/2012)

Sin embargo, teniendo presente que los campos que deben ser completados en el formulario V, constitutivo del Certificado sucesorio, en algunos casos, como son los puntos 7.4, 8.2.3. 8.2.4, 8.3 y 8.4 con relación a la ley aplicable y ciertos extremos de los anexos I a VI del formulario -en los casos en que deban ser completados- no permiten una traducción simultánea por cotejo de diversas versiones lingüísticas, las autoridades de destino pueden, por tanto, pedir traducción de conformidad con su ley nacional.

El registrador puede, sin que resulte obligado a ello, solicitar una traducción si considera que no posee conocimientos lingüísticos suficientes para su comprensión. Tal petición es innecesaria en este caso pues el notario manifiesta conocer en lo suficiente la lengua alemana en la sencilla traducción que se realiza de los campos cumplimentados en el concreto Certificado empleado, que suponen el integro título sucesorio, por lo que una mayor exigencia carecería de fundamento.

Estudio doctrinal realizado por la DGRN en la Resolución.- Interesante resolución que realiza una aproximación a la aplicación del Certificado sucesorio europeo, tal como es previsto en el Titulo VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012. señalando:

El Certificado es una creación europea.

El Certificado sucesorio NO se define en el Reglamento.

El Reglamento NO define su naturaleza ni establece pasarelas o relación causal con el acto o resolución del que derivará su contenido en aquellos Estados con tradición documental sucesoria (considerandos 69 y 70).

El Certificado es voluntario, no sustituye a los documentos internos empleados en los Estados miembros para fines similares y únicamente puede expedirse a solicitud de heredero, legatario con interés directo en la herencia, administrador o ejecutor (artículos 63.1 y 65 del Reglamento).

Se expide para ser utilizado exclusivamente en otro u otros Estados miembros, aunque la ley aplicable a la sucesión sea la de un tercer Estado.

Los Certificados pueden ser expedidos sobre un elemento de la sucesión o sobre todos los elementos de la misma (artículo 23 del Reglamento 650/2012). Puede ser certificada, por ejemplo, una declaración de herederos o una entrega de legado, una adición de herencia o la adjudicación íntegra de la herencia. También una hijuela o la adjudicación de un concreto bien.

Obligatoriamente debe ser empleado en su expedición el formulario V previsto en el Reglamento 1329/2014 de la Comisión. A pesar de que el artículo 23 2.j) introduce entre los elementos de la ley aplicable la partición, dicho formulario no se refiere a ella. Omite ese paso y se refiere (formulario V anexo IV, Reglamento de ejecución (UE) n.º 1329/2014) a los bienes adjudicados, sin establecer rastro de cómo se llega a la individualización.

El Certificado se regula por el Reglamento 650/2012 tanto en su creación, elementos y efectos como su circulación. En lo no establecido expresamente por la ley europea y siempre que no sea incompatible con ésta se estará a la legislación nacional. 

DERECHO ESPAÑOL: En el Derecho español, la expedición y recursos con relación al Certificado, cuando haya de emitirse por autoridad española, se regula en la disposición final vigésimo sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, introducida por la disposición final 2.º de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil. Esta misma ley 29/2015, de 30 de julio, modifica el artículo 14 de la ley Hipotecaria, introduciendo el certificado sucesorio europeo entre los títulos de la sucesión hereditaria a efectos de Registro de la Propiedad.

EFECTOS DEL CERTIFICADO: Surtirá efectos en todos los Estados miembros sin necesidad de ningún procedimiento especial (ART.69).

Se presume que prueba los extremos que han sido acreditados de conformidad con la ley aplicable a la sucesión o con cualquier otra ley aplicable a extremos concretos de la herencia. Se presumirá, asimismo, conforme al inciso segundo del párrafo 2.º del artículo 69 que la persona que figure en el certificado como heredero, legatario, ejecutor testamentario o administrador de la herencia tiene la cualidad indicada en él o es titular de los derechos o de las facultades que expresen sin más condiciones o imitaciones que las mencionadas en el certificado.

Dicho artículo tras exponer los efectos probatorios en el ámbito obligacional y dispositivo en sus párrafos tercero y cuarto con relación a las facultades legitimatorios del titular si hay buena fe del contratante o adquirente -«…a menos que tenga conocimiento de que el contenido del certificado no responde a la realidad o no tenga conocimiento de ello por negligencia grave»-, se refiere a su relación con el Registro de las Propiedad en el párrafo quinto, del que se deduce su habilidad como título valido para la inscripción de la adquisición hereditaria a salvo lo dispuesto en el artículo 1, apartado 2, letras k) y l).

No podrá afectar a la naturaleza de los derechos reales ni a la inscripción de derechos sobre bienes muebles o inmuebles en un Registro, incluidos los requisitos legales para la práctica de los asientos, y los efectos de la inscripción o de la omisión de inscripción de tales derechos en el mismo.

El sistema registral de los Estados miembros, entre ellos el español, no experimenta modificación alguna tras la aplicación del Reglamento y el certificado no altera los principios de legitimación, fe pública ni el alcance o validez de los títulos dispositivos susceptibles de inscripción ni sus limitaciones (como es el supuesto previsto en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria) por lo que únicamente en los supuestos establecidos por nuestro ordenamiento (como podría ser el supuesto del artículo 79 del RH) si se cumplen los restantes requisitos de la «lex rei sitae» pudiera causar una inscripción directa un certificado que en otro caso será título sucesorio previo a la concreta manifestación, adjudicación o partición hereditaria (artículo 14 de la LH)

El Reglamento (UE) n.º 650/2012 se limita a la transmisión de la propiedad mortis causa (STJUE Kubicka) y así debe ser interpretada una disposición mortis causa (aun no abierta la sucesión) dirigida a la transmisión de un bien concreto (en el caso, un legado vindicatorio de un bien sito en Alemania, que no conoce estos legados) sin que sea preciso recurrir a la adaptación de derecho real alguno (artículo 31) pues la propiedad -sucesoria- no es adaptable y es previa conceptualmente a cualquier derecho real. 

El certificado en general servirá, por ello, de título formal acreditativo de los extremos a los que se refiere el apartado 2 del artículo 69 del Reglamento, complementado en su caso por los requisitos impuestos por la ley nacional para la práctica de inscripción -si esta se pretendiera- y sin prejuzgar en modo alguno la eficacia o ineficacia de ésta. No limita el principio de legalidad, que encuentra su formulación más evidente en el artículo 18 de la LH, en lo que no sea incompatible (vid. Considerando 69), habida cuenta de su finalidad probatoria y no constitutiva.

El Certificado sucesorio europeo NO supone una alteración en los sistemas circulatorios de bienes, a modo de nuevo supuesto de adquisición a non domino, aunque presente una fuerte presunción de legitimación y titularidad del designado en el mismo como heredero, legatario o ejecutor.

El Tribunal de Justicia, ha comenzado a interpretar el Reglamento, muy especialmente el Certificado, en sus sentencias de 12 de octubre de 2017 (Kubicka) con relación al concepto de propiedad sucesoria, a la exclusión del registro de la Propiedad y a la adaptación de derechos reales (artículos 1.1, 1.2.k) y.l) y 31 del Reglamento); Sentencia de 1 de marzo de 2018 (Mahnkop) sobre el alcance de la exclusión de los regímenes económicos matrimoniales con relación al artículo 1317 BGB; (artículo 1.2 del reglamento) y Sentencia de 21 de junio de 2018 (Oberle) con relación a la preferencia del artículo 4 del Reglamento con relación a la jurisdicción nacional y los certificados sucesorios nacionales. Están aún pendientes los asuntos Musial-Karf, sobre la notificación de autoridades del artículo 3.2 del Reglamento y Brisch, con relación a la voluntariedad o no del formulario IV del Reglamento de ejecución 1329/2014. (IES)

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38.*** OBRA NUEVA TERMINADA. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA Y GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA CUANDO LA OBRA OCUPA LA FINCA ENTERA.

Resolución de 4 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torre-Pacheco, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada. 

Resumen: para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015 (fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015), será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Si la obra nueva ocupa todo el solar, este quedará georreferenciado, pero no se precisa el trámite del art. 199 LH cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.

Hechos: se presenta a inscripción escritura de declaración de obra nueva terminada, con la particularidad de que la edificación ocupa la totalidad del solar.

El Registrador califica negativamente apreciando, en lo que interesa, que falta la previa inscripción de la georreferenciación de la finca conforme al artículo 199 LH, para comprobar que la edificación se ubica dentro de ella y no invade colindantes.

– La finca registral sobre la que se declara la edificación que ahora se pretende inscribir sólo cuenta con una descripción registral meramente literaria, y no tiene inscrita su georreferenciación, por lo que no consta cuál sea su concreta ubicación y delimitación geográfica. Por lo tanto, resulta de aplicación lo dispuesto en la Resolución-Circular DGRN 03.11.2015 sobre interpretación de la Ley 13/2015, que establece que ”Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique”.

El Notario recurre, alegando:

– Que el hecho de que la finca registral solo cuente con descripción literaria y no georreferenciada es un defecto estructural del sistema, pero no «per se» causa de duda fundada.

– la georreferenciación de la finca que implica la de la edificación no precisa siempre la tramitación del art. 199 LH, sino solo notificación posterior a la inscripción a los colindantes

La DGRN confirma la calificación en cuanto estima debidamente fundada la necesidad de previa inscripción de la representación gráfica de la finca cuando está íntegramente ocupada por la edificación, pero sin que sea precisa en todo caso la tramitación previa del procedimiento del art. 199 LH.

Emplea para ello los siguientes argumentos:

a) Doctrina general reiterada:

1º. La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 (apartado octavo, punto 1): «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».

La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.

Para calificar tal extremo, es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.

2º. Es doctrina reiterada que para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015 (fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015), será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

3º. Cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. En estos casos, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, para que el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

4º. Con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que el registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

b) Doctrina particular para este caso de ocupar la edificación la total superficie de la finca registral, a su vez coincidente con la parcela catastral.

1º La circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más, como ocurre en este caso, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, por lo que resultan justificadas las dudas sobre si dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.

2º Concurre en el presente caso la circunstancia de ser coincidentes las coordenadas de la edificación con las que resultan la parcela catastral, lo que supone, tal y como afirma el recurrente, que indirectamente se estaría georreferenciando la finca registral. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca se prevé en el artículo 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica catastral inscrita (apartado 5 del artículo 10 de la misma Ley). Está por tanto debidamente fundada la necesidad de previa inscripción de la representación gráfica de la finca,

3º Trámites necesarios para lograr la inscripción de la representación gráfica de la finca.

Considera el registrador que es precisa la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, señala el Centro Directivo que carece de sentido generalizar los tramites impuestos por tal procedimiento cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscribir la representación gráfica sin tramitación previa del procedimiento del artículo 199 LH en los supuestos en:

1) Los que no existan diferencias superficiales o,

2) Cuando las diferencias superficiales no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes, ni exista ninguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), que hiciera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

En tales casos como señala el artículo 9.b) citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación», titulares de derechos inscritos entre los que se encuentran los titulares de fincas registrales colindantes. (ER)

Ver comentario del Notario recurrente Juan Isidro Gancedo del Pino.

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39.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS Y SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CONFUSIÓN DE DERECHOS. JUICIO DE SUFICIENCIA

Resolución de 9 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Puçol, por la que se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago de deuda.

Resumen: En las daciones de pago de deuda el juicio notarial de suficiencia no ha de referirse a la cancelación, pues ésta se produce automáticamente por disposición de la ley, bastando para practicar el asiento una solicitud de cancelación.

Hechos: Se otorga una escritura de dación en pago de deudas (por razón de un préstamo hipotecario) por dos apoderados de una entidad bancaria y se solicita la cancelación de la hipoteca por confusión de derechos. El notario emite el juicio de suficiencia respecto de la dación en pago.

La registradora considera como defecto que el juicio de suficiencia se tiene que referir no sólo a la dación en pago sino también a la cancelación.Encuentra también un segundo defecto respecto del que, después del recurso, se allana.

El notario autorizante recurre argumentando que la extinción de la hipoteca se produce automáticamente por confusión de derechos y por tanto no hay prestación de consentimiento sino una rogación o solicitud de cancelación registral.

La DGRN estima el recurso.

Doctrina:  El juicio notarial de suficiencia de los apoderados en las daciones de pago de deuda ha de referirse, como en el presente caso, a la dación en pago de deuda pero no a la cancelación de hipoteca pues la extinción de la misma se produce “ope legis” para lo que basta una solicitud que contenga la rogación para la práctica del asiento. (AFS)

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41.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE FINCA PARA INTENTAR INMATRICULARLA POR TROZOS.

Resolución de 9 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Cruz de La Palma a cancelar una inscripción de dominio. 

Resumen: No se admite el mero consentimiento formal como título para cancelar un asiento.

Hechos: Se discute si cabe practicar la cancelación de una inscripción de dominio mediante la presentación de una «escritura de cancelación registral» otorgada por todos los herederos de los titulares registrales, indicando simplemente que tal inscripción resulta «obsoleta y totalmente carente de vigencia»

Registrador: No basta el mero consentimiento formal para la cancelación del asiento, y si lo que se pretende es actualizar la situación de la finca y evitar una doble inmatriculación son otros los procedimientos legalmente previstos para conseguirlo.

Recurrente: Alega que los distintos herederos de los titulares de la finca correspondiente pretenden inscribir a sus respectivos nombres y conforme a la Ley las distintas fincas rústicas derivadas de la referida finca inscrita, tratando de evitar una doble inmatriculación

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: No se admite el mero consentimiento formal como título para cancelar un asiento pues no se conviene con nuestro sistema civil, que es causalista y exige existencia y expresión de la causa que fundamenta la cancelación

Comentario.

La Resolución dice que no cabe la cancelación y desestima el recurso argumentando lo siguiente: si bien el artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige para cancelar las inscripciones practicadas en virtud de escritura pública el consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiera hecho la inscripción o una sentencia firme, según la doctrina de este Centro Directivo (citada en los Vistos), este precepto no puede interpretarse de forma aislada, sino en congruencia con el conjunto del ordenamiento, y de él resulta que la admisión del puro consentimiento formal como título bastante para la cancelación no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, que responde, a su vez, al sistema civil causalista que exige la existencia y expresión de la causa que fundamenta dicha cancelación.

Las posibles soluciones ante un caso como el planteado son: (i) Incorporar al Registro las modificaciones producidas de modo que el asiento refleje la realidad. (ii) Caso de doble inmatriculación, iniciar el expediente previsto en el artículo 209 L.H. (iii) Caso de que ya no estuviera vigente la titularidad inscrita, acreditar la prescripción. (JAR).

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42.** SOLICITUD DE ANOTACIÓN DE DEMANDA CUANDO EL TITULAR REGISTRAL NO HA SIDO DEMANDADO.

Resolución de 10 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 28, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda.

Resumen: No cabe practicar anotación preventiva de demanda contra el supuesto heredero de los titulares registrales (sus padres) sin demandar a estos ni probar fehacientemente la cualidad de heredero (único).

– Hechos:  Tras un contrato de Arras, el comprador obtiene mandamiento judicial de anotación preventiva de demanda contra el vendedor (firmante de las arras), supuesto heredero de los titulares registrales (sus padres).

– El REGISTRADOR lógicamente suspende su extensión, por no acreditarse que ha sido demandado el titular registral, conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y  el  Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78 dirigido a evitar la indefensión del Titular registral.

– El Abogado de los interesados recurre y trata de demostrar, por lo expuesto en la resolución judicial, pero sin aportar testamento ni Acta de Declaración de herederos ni escritura de aceptación, que el demandado (tras la muerte de su hermano sin hijos) es el único descendiente de los titulares registrales y por tanto su heredero.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: Reitera su abundante jurisprudencia, entre otras, en las RR 12 julio 2016, la de 14 de septiembre de 2017 y las de 29 enero y de 5 febrero 2018 , basadas en las citadas exigencias de Tracto y de proscripción de la indefensión. Y así resulta claramente del art 20 i.f LH que contempla una única excepción a ese principio, y es que se ordene por el Juez en un proceso Penal. (ACM)

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43.** INSTANCIA, ESCRITURA DE CARTA DE PAGO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA Y ARTÍCULO 254 LH.

Resolución de 10 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Felanitx n.º 2, por la que se suspendió la calificación de una solicitud de cancelación de una condición resolutoria. 

Resumen: El registrador en su calificación puede e incluso debe consultar los registros jurídicos o administrativos existentes a su alcance para asegurar la legalidad y validez de los actos susceptibles de inscripción, y esta actuación no debe servir solo para controlar la correcta actuación o la adecuada intervención de un representante o la vigencia de su poder, la situación de un inmueble o sus construcciones, sino también para poder comprobar la adecuación de un documento cuya existencia es solo presunta al haberse incorporado por medio de una fotocopia, a los efectos de favorecer y facilitar la inscripción.

Hechos: se presenta instancia solicitando la cancelación de la condición resolutoria establecida en garantía del pago del precio aplazado de determinada compraventa. Se aporta escritura de carta de pago del precio aplazado.

El Registrador califica negativamente por no acreditarse en ninguno de ellos el pago del impuesto, la no sujeción o la exención de los mismos, puesto que de la diligencia de pago y presentación de la «Agencia Tributaria de les Illes Balears» aportada, al tratarse de una instancia privada no puede identificarse que se trate del documento cuya cancelación se pretende.

La DGRN revoca la calificación y tras recordar su doctrina sobre la interpretación de los artículos 254 y 255 LH señala que frente al defecto apreciado por el Registrador de que no se acredita si la diligencia de presentación a Administración Tributaria incorporada a la escritura de carta de pago se corresponde con la instancia privada solicitando la cancelación de la condición resolutoria, aduce el artículo 10 de la Orden del Consejero de Economía y Hacienda de 28 de diciembre de 2009, por la que se regula el procedimiento de pago y presentación de documentación con trascendencia tributaria por vía telemática y se crea el Tablón de anuncios electrónico de la Agencia Tributaria de las Illes Balears, que señala que: «los usuarios que tengan la condición de registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles podrán comprobar a los efectos meramente informativos el pago y la presentación realizados por vía telemática mediante el establecimiento de un servicio web de consulta con la estructura establecida en el anexo 4 de esta orden o mediante una aplicación accesible a los registradores en el Portal de la ATIB de consulta y descarga de las diligencias de pago y presentación y de la documentación correspondiente». Por lo tanto, el registrador debería haber comprobado en el portal de la Agencia Tributaria de las Illes Balears la correspondiente diligencia de presentación del documento en la oficina tributaria competente. (ER)

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44.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE PUEDE INVADIR MONTE PÚBLICO.

Resolución de 14 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Ejido n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: En la inscripción de una representación gráfica ha de evitarse, en todo caso, que coincida en todo o en parte con el dominio público

Hechos: Se presenta en el Registro una instancia por la que una sociedad solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

El registrador deniega la inscripción por una posible invasión de dominio público, en concreto un monte público, en base a un escrito formulado por la Delegación Territorial de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio del que resulta la oposición a la inscripción de la representación gráfica por encontrarse incluida en un monte público una de las parcelas catastrales que se incluyen en la representación gráfica alternativa aportada.

El recurrente alega, que no se trata de un monte público, al no estar incluido en el catálogo de Montes Públicos, ni tampoco en la cartografía de montes públicos obtenida del Servicio Web de Mapas  de la Consejería de Medio Ambiente.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, y el apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

En él, el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).

Como sabemos, la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al no inscrito pero de cuya existencia se tenga indicios suficientes y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.

Por ello, antes de la práctica de la inscripción, las distintas leyes especiales, como de montes, en nuestro caso, (artículo 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre) exigen que el registrador recabe un informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción que se va a llevar a cabo no invade el dominio público.

A tal protección ha cooperado la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al establecer en distintos artículos que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. A este respecto le proporciona medios técnicos auxiliares que le permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público.

En cuanto a las alegaciones del recurrente relativas a la falta de inclusión del monte en el catálogo, alegada por el recurrente, no obsta  la necesidad de intervención e informe favorable de la Administración. Recordando que Catálogo de Montes de Utilidad Pública es un registro público de carácter meramente administrativo que no prejuzga ninguna cuestión de propiedad (cfr. artículos 16 y 18 de la Ley de Montes y 24 de la Ley 2/1992, de 15 de junio, Forestal de Andalucía).

Por todo ello, la DG considera correcta la actuación del registrador, pues, dados los términos del pronunciamiento del informe desfavorable de la Administración Autonómica, no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad administrativa o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución administrativa dictada.

Comentarios: La DG, con esta resolución, configura como principio general, el de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que se sospecha o que directamente invaden en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, al ser inalienable, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre el mismo. (MGV)

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45.** ACTA DE CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CON CONSIGNACIÓN Y OPOSICIÓN DEL COMPRADOR.

Resolución de 16 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de La Unión n.º 2 a practicar la reinscripción del dominio de determinada finca a favor de una sociedad como consecuencia del cumplimiento de una condición resolutoria.

Resumen: Incumplido el pago de una compraventa, garantizado con condición resolutoria, habiéndose pactado lo siguiente: “bastando para hacer constar en el Registro la resolución de la venta y la reinscripción a favor de la vendedora, un acta notarial”, se otorga un “acta de retorno”, oponiéndose la compradora. La DGRN estima que hay que acudir a la vía judicial aunque se haya hecho consignación.

 Hechos: Se formaliza una compraventa entre dos entidades A y B, con precio parcialmente aplazado, que se garantiza con una condición resolutoria, conforme al art 1504 c.c., estableciendo que:

 “La falta de pago, a su vencimiento de la cantidad correspondiente a uno cualquiera de los plazos de amortización del precio estipulado en esta escritura, faculta a la parte vendedora, por pactarse expresamente condición resolutoria explícita del presente contrato, para dar por resuelta la compraventa, con pérdida para la parte compradora de las cantidades abonadas hasta dicho momento, en concepto de uso y deterioro de la finca, daños y perjuicios y pena convencional. Para hacer constar en el Registro de la Propiedad esta resolución, será necesario acta notarial, en la que conste la notificación fehaciente de pago hecha a la parte compradora, que señala como domicilio de toda clase de notificaciones y requerimientos, el indicado en la intervención de esta escritura o a cualquier persona que se encuentre en el edificio, a la que se refiere el artículo 1504 c.c., no siendo necesaria la previa consignación de las cantidades que deban ser devueltas a la parte compradora, que pospone este derecho al momento de entrega de la posesión, y a la que se hará ofrecimiento además de los pagarés que resten por pagar”. Así se hizo constar en el Registro de la Propiedad.

 Más tarde se autoriza un acta notarial de notificación, a instancia de la vendedora A, en la que se requiere al notario para notificar a la compradora B, la resolución de la venta, conforme al art 1504 c.c., haciéndose constar, no obstante, por ésta, que había cumplido las obligaciones de pago y que los fondos precisos para el pago se habían puesto a disposición de la vendedora, y habían sido consignados judicialmente a instancia de ésta, lo que se comprometía a acreditar.

 Unos días más tarde, la vendedora notifica a la compradora, a través de acta notarial, la resolución de la venta y la requiere para desalojar la finca vendida en plazo de 30 días, contra la entrega de devolución de las cantidades a que tenga derecho, debiendo indicarle la cuenta bancaria en que se debe hacer el ingreso. Además, unos días más tarde, la vendedora otorga, unilateralmente, un acta, en la que se procede a “retornar” la finca vendida a la misma, solicitando la reinscripción a su favor.

 Registrador: Presentada la escritura de compraventa inicial, junto con los documentos otorgados por la vendedora: actas de notificación a la compradora, requerimiento, “retorno” y consignación y depósito indicados, en la que la vendedora ejercita la condición resolutoria, y solicita la “reinscripción” de la finca a su nombre, y acompaña un documento en el que acredita el depósito notarial a favor de la compradora de la suma inicial pagada, y un acta de notificación a la compradora de la resolución de la venta, resultando de todo ello que la entidad compradora no se allana, sino que se opone a la resolución, alegando haber cumplido el pago del precio aplazado, e ingresado el mismo en la cuenta especial de consignaciones del juzgado, comprometiéndose a acreditar todo ello, donde fuera necesario.

 La registradora rechaza la reinscripción del “acta de retorno”, en unión de los documentos indicados, dado que de acuerdo con la doctrina de la DG (RS 25/01/ 2012 y 16/10/2014), para reinscribir la finca a favor de la vendedora, en caso de resolución de la venta por impago, se precisa, junto al título de la compraventa (ART 59 RH), el documento que acredite la consignación a favor de la compradora del importe percibido (art 175.6 RH), acompañar la notificación judicial de quedar resuelta la transmisión y que el adquirente no se oponga a la resolución, por falta de algún presupuesto para ello. Por tanto, al formularse oposición por la compradora, se tiene que acreditar en el proceso judicial correspondiente, los presupuestos para la resolución (incumplimiento grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, y sin causa razonable que justifiques esta conducta (ver resoluciones en NyR sobre resolución por incumplimiento).

Registrador Sustituto: Instada calificación sustitutoria, el registrador sustituto, ratifica la calificación anterior, alegando además que, puesto que la compradora se ha opuesto a la resolución, surge la controversia respecto de una cuestión de hecho, la relativa a si se pagó o no el precio, en plazo, que es la base del art. 59 del RH, lo que el registrador no puede resolver por los medios de averiguación necesarios, cuestión que debe ser resuelta por los tribunales, a falta de acuerdo de los interesados. Consta no obstante en las actas notariales que la parte compradora, en el plazo de dos días hábiles (art 204 RN) alegó haber consignado el precio aplazado, pero estas actas no constituyen título apto para la inscripción.

 Recurrente: Interpuesto recurso por la vendedora, contra la calificación registral, se hace constar por el representante de la vendedora, que se trata de una compraventa, donde las dos partes, establecen una condición resolutoria, en base al art 1504 c.c., y que el único requisito pactado en la escritura para ejercitar la rescisión fue la existencia de una acta notarial en que constara la notificación fehaciente de pago hecho por la vendedora a la compradora y el requerimiento adjuntado a la misma, y que el art 59 RH, permite la resolución y reinscripción por cumplimiento de la condición resolutoria, a virtud de un documento donde el vendedor ha notificado al comprador que el contrato ha quedado resuelto, sin ser necesario una escritura en que ambas partes presten su consentimiento a la resolución o se aporte una resolución judicial en que se declare frente a la compradora que el contrato ha sido resuelto. Pero para reinscribir a favor de la vendedora, será necesario que el comprador consienta o no se oponga a la resolución de la venta, como aquí ocurre (RS 10-07-2013), sin que ello haya tenido lugar en la respuesta dada, relativa a la consignación judicial de la suma debida, donde la, compradora, no indica el juzgado en que ello ha ocurrido, y sin aportar justificante de la consignación, lo que supone una mera suposición de pago, pero no un hecho real y cierto.

 Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.

 Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

 1).- Se plantea la posibilidad de inscribir un acta de resolución de una compraventa, en base al ejercicio por la vendedora de la facultad de resolución pactada conforme al art 1504 c.c., que se pactó para garantizar el pago del precio aplazado, concurriendo además la circunstancia relevante de oposición expresa de la compradora a la resolución de la venta, ya que alega su improcedencia, por haber sido cumplidas las obligaciones de pago y puestos los fondos necesarios para el pago a disposición de la entidad vendedora, llegando a consignarse judicialmente a petición de ésta. El recurrente alega, por el contrario, que no puede ser considerada como oposición, al no justificarse la consignación judicial, lo que se traduce en una mera suposición de pago, pero no en un hecho real o cierto.

 La reinscripción a favor del vendedor está sujeta, según el 1504 c.c., en caso de resolución, a rigurosos controles: 1) Debe aportarse el título del vendedor (art 59 RH) o sea el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el dcho. de reintegración, sujeto a la condición resolutoria estipulada. 2) La notificación judicial o notarial al adquirente de quedar resuelta la transmisión, siempre que el adquirente no se oponga a ello, invocando la falta de algún presupuesto, esto es la existencia de un incumplimiento grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente. Y 3) el documento que acredite haberse consignado en establecimiento bancario o caja oficial, el importe percibido, que haya de ser devuelto al adquirente.

 Se trata pues de recíprocas prestaciones, ya que, en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir al otro la devolución cuando haya cumplido su parte (art 175. 6ª RH). Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula en la que se estipule que, para el caso de resolución por incumplimiento, el que insta pueda quedarse con lo que hubiere aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial del art 1154 c.c. (RRSS 4 febrero 1988 y 28 marzo 2000), y sin que queda pactar otra cosa en la escritura (RS 19 julio 1994).

 En este caso, al existir oposición expresa del comprador requerido a la resolución invocada por la transmitente, hecha constar en el acta de notificación y requerimiento, se confirma la calificación registral, sin que sea posible la reinscripción de la titularidad dominical a favor de la vendedora, en tanto no recaiga resolución judicial, en la que se desestime la oposición del comprador, lo que es competencia exclusiva de los tribunales de justicia, que deben determinar si la causa de oposición alegada por la compradora es cierta. Por tanto, se desestima el recurso y se confirma la calificación registral. (JLN)

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46.** COPIA PARCIAL DE ESCRITURA DE ENTREGA DE LEGADOS.

Resolución de 16 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Álora, por la que suspende la inscripción de una escritura de entrega de legados, aceptación y adjudicación de herencia. 

Resumen: La copia parcial es título inscribible si contiene todas las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria para que el registrador pueda cumplir su obligación de calificación integra, global y unitaria.

Hechos: Se presenta para inscripción copia parcial de escritura de entrega de legado, aceptación y adjudicación de herencia.

Registrador: Suspende la inscripción por considerar que la copia parcial no es título inscribible.

Notario: Recurre porque del artículo 221 del Reglamento Notarial se desprende que la copia autorizada parcial es escritura pública y por ello título inscribible.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

I COPIA PARCIAL.

1 La calificación no puede ser acogida favorablemente por este Centro Directivo, pues la afirmación en que se basa está desmentida por el propio artículo 221 RN.

2 La obligación de que el título formal contenga todos los elementos necesarios del negocio jurídico que permitan la calificación no es incompatible con el hecho de que la copia sea parcial, “pues la fe pública notarial alcanza también a la afirmación que debe realizar el notario autorizante, bajo su responsabilidad, en el sentido de que en lo omitido no hay nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto» (artículo 237, párrafo último, del Reglamento Notarial)” (STS, Sala Tercera, de 20 de mayo de 2008).

3 Si el registrador estimara insuficiente el contenido de la copia parcial a los efectos de la inscripción, deberá motivarlo expresa y adecuadamente (con la debida especificación de los elementos del negocio que, a su juicio, falten en la transcripción realizada en dicha copia parcial).

II TRANSRIPCIÓN DEL TITULO SUCESORIO.

La transcripción del testamento y de la declaración de herederos en el título público es distinta por la diferente naturaleza de uno y otro: el testamento es título sucesorio material y formal, mientras que la declaración de herederos abintestato es título formal y el título material es la ley sucesoria.

Por lo expuesto: (i) Testamento: Al ser el testamento el título fundamental de la sucesión (título material), de donde se derivan los derechos de los herederos, y sobre el que el registrador ha de realizar su función calificadora, no basta con relacionar en el cuerpo de la escritura sucintamente las cláusulas manifestadas por el causante en su última voluntad, sino que tiene que expresarse formalmente por el fedatario la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto. . (ii) Declaración de herederos: Al ser título formal de la sucesión -el titulo material es la ley- “esta Dirección General ha entendido que puede inscribirse la partición si en la escritura se realiza un testimonio en relación de los particulares del documento necesarios para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

Conclusión: La doctrina de este Centro Directivo es que «basta con que el Notario relacione los particulares del documento, los básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad» (cfr. Resolución de 8 de julio de 2005, confirmada por la sentencia firme número 220/2008 de 18 de diciembre, de la Audiencia Provincial de Teruel)”. (JAR)

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47.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCAS POR UN EXCESO DE CABIDA. MODO DE NOTIFICAR A COLINDANTE.

Resolución de 16 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 44, por la que suspende la inscripción de un acta notarial en expediente para la rectificación de descripción de finca.

Resumen: El art. 201 LH permite rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud y la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices. La notificación al colindante ha de ser intentada dos veces y sino edictos, pero no de modo genérico.

Hechos: Es objeto del presente expediente decidir si es inscribible un expediente notarial de rectificación de descripción de fincas relativo a un exceso de cabida. Se discute en el recurso si se encuentran justificadas las dudas de identidad de la finca señaladas por el registrador y si la notificación a una de las colindantes ha sido correcta.

Registrador: Opone como defectos que impiden la inscripción las dudas fundadas sobre la identidad de la finca “por la magnitud del exceso de cabida (y) por la posibilidad de que se esté encubriendo una anterior transmisión que no hubiera tenido acceso al Registro”, así como una incompleta notificación al colindante afectado, pues no queda justificado que haya recibido la notificación.

Recurrente: Se opone con una amplia argumentación que, al igual que los criterios de calificación, se van desgranando a lo largo de los razonamientos de la Resolución.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: La reforma producida por la Ley 13/2015 sigue generando recursos en lo que la Dirección General perfila los criterios a seguir en la interpretación y aplicación de los diversos preceptos que han sido modificados. No es de extrañar, por ello, que se repitan argumentos y hechos en muchos de los recursos planteados.

Sin embargo, tal reiteración no debe ser inconveniente para sistematizar la doctrina de cada Resolución, porque la variedad de situaciones y matices que se plantean hace útil la reiteración  de los comentarios por cuanto sirven para complementar y cohesionar los criterios interpretativos del Centro Directivo, permitiendo extraer unas líneas generales de aplicación a la variedad de supuestos que se pueden plantear.

En el presente caso la cuestión central se refiere a las dudas fundadas sobre la identidad de la finca, precisando su alcance y reiterando otros aspectos de interés (momento en que se deben plantear las dudas y modo de hacerlo, efectos de la certificación, etc). También reitera la doctrina en materia de notificaciones.

I AMBITO DEL ART. 201 L.H

Mediante este procedimiento se puede obtener la inscripción registral  de rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices. (R.17 de noviembre de 2015).

Por tanto: (i) No existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que (ii) tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de cualquier alteración de linderos, con independencia de la naturaleza de este cambio (especialmente cuando hay un mero cambio en la referencia del nombre de la persona del colindante), pueden basar la denegación de la inscripción (o en su caso, de la anotación) sin más justificación.

II CONCEPTO DE LAS DUDAS FUNDADAS EN LOS EXPEDIENTES DE RECTIFICACION DE FINCAS.

Cuando se pretende registrar un aumento o disminución de cabida de una finca inscrita hay que tener en cuenta que es inexcusable que se debe tratar exclusivamente de un error descriptivo, o le que es igual, que ha de resultar indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral (párrafo final del apartado 1 del artículo 201 LH y RR de 17 de ocbre de 2014 y 21 de marzo de 2016).

III ¿A QUÉ SE PUEDEN REFERIR LAS DUDAS?

El último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca.

 Concretamente estas dudas pueden referirse:

 1) A la posibilidad de que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (segregaciones, agrupaciones, etc).

 2) Además, considerando la necesaria aportación al procedimiento de una representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, que debe ser calificada por el registrador, las dudas han de referirse a que (a) la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o  con el dominio público, (b) o a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas.

 3) Ante la ausencia de tales dudas, no cabe oponer solamente la mayor o menor diferencia de superficie respeto de inscrita, pues no existe limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la magnitud de las diferencias de superficie.

IV JUSTIFICACIÓN DE LAS DUDAS Y MOMENTO DE MANIFESTARLAS

1 Justificación: “En cuanto a la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, y entre las más reciente la de 8 de noviembre de 2018, entre otras)”.

Como se ha dicho anteriormente, la sola magnitud del exceso o la existencia de cualquier alteración de linderos, con independencia de la naturaleza de este cambio (especialmente cuando hay un mero cambio en la referencia del nombre de la persona del colindante), pueden basar la denegación de la inscripción (o en su caso, de la anotación) sin más justificación.

2 Cuándo y dónde se deben manifestar: (i) El registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016).  En la certificación que se solicita al inicio del expediente (arts. 201 en relación con 203 L.H) (ii) Sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, no será pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad no expresadas al tiempo de expedirse la certificación al inicio del procedimiento, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir dicha certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).

V NOTIFICACIONES A COLINDANTES.

En las notificaciones que han de realizar tanto notarios como registradores, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación.

Si resultan infructuosas las dos notificaciones (en el caso presente constan como “no retiradas”) procede la notificación edictal en el BOE, pero no basta con la notificación genérica, sino que este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio, como ha señalado este Centro Directivo deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso conllevará una clara merma en sus garantías al no figurar el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento. (RR. de 7 de noviembre de 2017 y 23 de abril de 2018).  (JAR)

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48.** SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN/USUCAPIÓN CONTRA HERENCIA YACENTE. REBELDÍA.

Resolución de 17 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Rute a inscribir un testimonio de una sentencia dictada en procedimiento ordinario.

Resumen: No cabe inscribir una sentencia de usucapión contra el titular registral fallecido hace 50 años, sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.

– Hechos:  Se presenta testimonio de sentencia declarativa de usucapión sobre la mitad indivisa de una finca inscrita a nombre del abuelo de los demandantes (usucapientes) fallecido hace 50 años.

– La Registradora:   califica negativamente, por 2 defectos:

   1) Conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH), por no haberse demandado a los supuestos herederos, evitando su indefensión( Aº 24 CE78) o bien nombrando (art 790 LEC) un administrador judicial de la herencia;

   2) Y al dictarse la sentencia en Rebeldía, por no acreditarse la firmeza de la resolución judicial ni los plazos de la Acción de rescisión de sentencias firmes (arts 502 y 524.4 LEC) ;

 – El abogado de los demandantes:   recurre exponiendo en síntesis (además de otras manifestaciones fuera de lugar no probadas ni objeto del recurso) que:

   1) No es necesario demandar a ningún supuesto heredero, pues ya habrían transcurrido también los plazos de la prescripción extintiva y nada podrían alegar ya  [nota ACM: aunque nada se dice sobre el posible dominio del Estado, como heredero intestado o por abandono de los bienes mostrencos];

   2) Que el nombramiento de defensor judicial de la herencia yacente o herederos ignorados supone una exigencia formal excesivamente gravosa [sic];

   3) Y, para acreditar la firmeza de la resolución y plazos de audiencia del rebelde, aporta, a la DGRN durante el recurso, los testimonios judiciales pertinentes.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
1) En cuanto a los documentos presentados “a posteriori”, evidentemente no los tiene en cuenta por no haberlos podido calificar el registrador, reiterando, que sí es preciso acreditar la firmeza y transcurso de los plazos de la acciones rescisorias en caso de Rebeldía, si bien “sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria”, pues de lo contrario, ex arts 502 y 524.4 LEC  , solo son inmediatamente susceptibles de ANOTACIÓN PREVENTIVA.

2) La exigencia de Administrador judicial de la herencia (art 790 LEC) es exigible en los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento, considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente, y en todo caso se ha de intentar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio.

[Véanse en este sentido las Res. DGRN de 3 oct. 2011, la Res 17 julio 2015, 19 sept. 2015, 9 dic. 2015 la de 17 marzo 2016, la de 12 mayo 2016, la de 18 enero 2017, o la de 4 septiembre y 7 septiembre 2018, y antes la Res. 18 nov. 2006 y las Res 21 febrero 2007, 15 oct. 2007 y 5 nov. 2007].

En el caso concreto del recurso, del testimonio de la sentencia presentado y objeto de calificación resulta que el llamamiento a los desconocidos herederos es genérico y no consta la forma en que se hayan producido las notificaciones a esos herederos indeterminados, ni si se ha llevado a cabo una investigación razonable, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de los titulares registrales de la finca afectada. (ACM)

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49.** EXPROPIACIÓN TOTAL DE UNA FINCA CON MENOS CABIDA REAL QUE LA INSCRITA.

Resolución de 17 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 36, por la que se deniega la inscripción de un acta de pago y ocupación en procedimiento de expropiación forzosa.

Resumen: En los expedientes de expropiación parcial de una finca hay que precisar la parte expropiada y el resto con los vértices georreferenciados de ambas porciones. Si se trata de la expropiación total de una finca con rectificación de su cabida registral hay que hacer constar la diferencia de cabida en las Actas de ocupación y pago, con intervención del titular registral.

Hechos: Se expropia una finca que en el expediente administrativo y Actas de ocupación y pago por las que se solicita la inscripción aparece descrita con una superficie de 450 m2  y en el Registro con otra (613,11 m2, con la media lineal precisa de sus cuatro lados). Además hay un Auto judicial dictado en el procedimiento de ejecución de sentencia en el que se declara que lo expropiado son 450 m2 y no 613,11.

El registrador suspende la inscripción exigiendo que se describa el resto de finca no expropiado y que se georreferencien ambas porciones.

La entidad recurrente alega que lo que se expropia es la totalidad de la finca registral; argumenta que la fe pública registral no se extiende a la realidad física y que la finca ha reducido su cabida por lo que son coincidentes la fincay ello ya fue acreditado en un procedimiento judicial dentro del expediente de expropiación.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: En los expedientes de expropiación forzosa es necesaria la identificación de la finca y, caso de ser parcial, la individualización de la parte expropiada con la descripción de sus linderos, así como la ubicación de la franja dentro del terreno sobre el que se practica la segregación. Además,el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria exige la aportación de la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria.

Si hay diferencias entre la superficie expropiada y la registral, pero se trata de una expropiación total con disminución de cabida de la superficie registral de la finca, lo procedente será la rectificación de las Actas de pago y ocupación con la intervención de los interesados para expresar al tiempo de delimitar el objeto expropiado la nueva superficie que pretende asignarse a la finca. (AFS)

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50.** PROPIEDAD HORIZONTAL. FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS. CERTFICACIÓN REGISTRAL. OBJETO DEL RECURSO

Resolución de 23 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, respecto de la inscripción registral de una finca en régimen de propiedad horizontal y la expedición de certificación literal de la misma.

Resumen: La descripción de los diferentes elementos privativos de una propiedad horizontal y sus coeficientes debe de hacerse en folios independientes al de la finca matriz.

Hechos: Se solicita la expedición de un certificado de dominio referido a una finca constituida en propiedad horizontal, con la petición expresa de que conste la descripción de los elementos privativos (en total 60) así como de los coeficientes de propiedad horizontal.

El registrador expide el certificado, pero sin descripción de los elementos privativos ya que  en la finca matriz no están descritos los elementos privativos ni sus coeficientes.

El interesado recurre y alega que la inscripción está mal practicada porque conforme al artículo 8 LH en la finca matriz deberían constar descritos todos los elementos privativos con sus coeficientes y por tanto la certificación debería de recogerlos, por lo que solicita de la DGRN que ordene la rectificación de la inscripción y certificado.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Los asientos está bajo la salvaguardia de los tribunales y por tanto una vez practicados sólo pueden modificarse por decisión judicial.

En la inscripción de un edificio en propiedad horizontal se describirá el mismo y los pisos meramente proyectados, y es en cada uno de los folios registrales que se abra a cada piso o local donde se hará constar un número correlativo y su cuota de participación, no en la finca matriz, según el citado artículo 8 LH.

El certificado registral solicitado, al referirse a la finca matriz, no puede recoger extremos que no consten en la inscripción de dicha finca. (AFS)

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52.*** INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. EL INFORME CONTRARIO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN AUNQUE NO HAYA DESLINDE

Resolución de 23 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Villarreal n.º 2, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Resumen: Si el Registrador sospecha la invasión de dominio público en una inmatriculación debe pedir informe. El informe de la administración que constata posible invasión impide la inscripción, sin que sea necesario el deslinde: que sí lo será para que pueda inscribirse a favor de la Administración.

Se pretende la inmatriculación de una finca que colinda con un río. El registrador notifica a la Confederación Hidrográfica al amparo del art 205 LH, que emite informe en el sentido de que, teniendo en cuenta determinados datos como los mapas de peligrosidad por inundación en los se muestran los límites del dominio público hidráulico, concluye que «se constata que las modificaciones que se pretenden podrían invadir el cauce del barranco, que tiene condición de dominio público hidráulico por disposición legal (…) lo que imposibilita que se realice la inscripción solicitada», y añade que el mismo «se realiza sin perjuicio de un deslinde posterior, que determinara la definición exacta del DPH, como establece el art 241 y ss del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, modificado por Real Decreto 606/2003».

La Dirección General confirma la actuación del Registrador. Entiende que:

1.-Dado el deber que se le impone en la legislación de proteger el dominio público (que se ha recogido en numerosos preceptos tras la reforma de la LH por la Ley 13/15) es correcta su actuación solicitando el informe.

2.-Aun cuando no se hubiera emitido el mismo, también debe impedir la inscripción si tiene duda fundada de posible invasión de dominio público.

3.-El hecho de que el propio informe deje a salvo la posibilidad de proceder a la tramitación posterior de un deslinde que determine la «definición exacta» del dominio público hidráulico, no enerva la eficacia suspensiva de la inscripción del citado informe, pues la oposición de la Administración no requiere una certeza total sobre la condición de dominio público, en todo o en parte, del inmueble que podría resultar invadido en caso de accederse a su inmatriculación como bien de dominio privado.

4.- Al margen de lo que resulta de diversas leyes sectoriales (costas, montes, etc.), con carácter general se establece en el art 53.2 de la Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas, que «en todo caso, la resolución aprobatoria del deslinde será título suficiente para que la Administración proceda a la inmatriculación de los bienes siempre que contenga los demás extremos exigidos por el art 206 LH». El deslinde será, pues, necesario para poder inmatricular la finca a favor de la Administración pública (vid. Art. 95 del RD Leg 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el TR de la Ley de Aguas), pero no para impedir la inmatriculación de la finca como propiedad privada del promovente si del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasión. (MN)

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53.() DOCUMENTOS NO PRESENTADOS AL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Resolución de 24 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Móstoles n.º 2, por la que deniega la cancelación de una determinada servidumbre de paso.

Resumen: para cancelar derechos inscritos es preciso consentimiento de sus titulares o sentencia firme recaída en procedimiento dirigido contra los mismos.

Las titulares de una finca solicitan mediante instancia la cancelación de una servidumbre, ya que de dicha finca se segregó una porción que es la realmente afectada por la servidumbre.

La DG por un lado recuerda la imposibilidad de tener en cuenta durante el recurso documento presentados posteriormente que no tuvo a la vista el registrador en el momento de la calificación; y por otro establece la imposibilidad de cancelar un derecho inscrito sin consentimiento de sus titulares (en este caso los titulares del predio dominante) o sentencia recaída en procedimiento dirigido contra los mismos. (MN)

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55.** SUBROGACIÓN Y NOVACIÓN DE HIPOTECA CON REMISIÓN A APARTADOS DE LA OFERTA VINCULANTE

Resolución de 24 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de subrogación hipotecaria.

Resumen: En una escritura de subrogación de acreedor hipotecario con novación de las condiciones del préstamo contenidas en la oferta vinculante no es necesario reproducirlas en el cuerpo de la escritura pues basta que las partes se remitan a ellas, y son inscribibles siempre que reúna los requisitos de fondo necesarios para ello.

Hechos: Se otorga una escritura de subrogación de acreedor en un préstamo hipotecario conforme a la Ley 2/94, en la que se pacta una novación de las condiciones que no se reflejan en el cuerpo de la escritura sino que se remiten a la oferta vinculante que está firmada por ambas partes y se incorpora a la escritura.

La registradora suspende la inscripción porque considera que la oferta vinculante contiene pactos personales y reales y estos últimos tienen que constar en la propia escritura y no por remisión a la oferta.

El notario autorizante recurre y alega que la oferta vinculante está firmada por ambas partes y no se entiende en qué puede mejorar el principio de especialidad si los pactos se copian de nuevo en la escritura pública.

La DGRN estima el recurso.

Doctrina: Conforme al principio de libertad de forma, el documento incorporado a la escritura pública desde ese mismo momento forma un todo indivisible con el título, siendo también objeto de calificación por el Registrador.

Si del conjunto documental integrado por la escritura pública y los documentos que las partes incorporan a la misma resultan los elementos necesarios para que el registrador practique la inscripción no procede la calificación negativa por el mero hecho de que las partes, al emitir su declaración de voluntad, se remitan al contenido de tales documentos.

Como consecuencia de la declaración de voluntad tales documentos se incorporan a la escritura compartiendo sus potentes efectos jurídicos, siendo responsabilidad del notario autorizante que del conjunto de la escritura resulten los elementos necesarios para practicar la inscripción pertinente (artículo 173 del Reglamento Notarial). (AFS)

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56.** LIQUIDACIÓN DE CONSORCIO CONYUGAL ARAGONÉS SIN EL CONCURSO DE LOS LEGATARIOS DE COSA CONSORCIAL

Resolución de 25 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 5, por la que se deniega la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad conyugal y partición de herencia.

Resumen: Puede liquidarse la Comunidad conyugal aragonesa de Consorcio por el viudo y el heredero, incluso adjudicando todos los bienes consorciales al viudo (y atribuyendo al heredero solo su contravalor dinerario en la herencia) sin necesidad del concurso de los legatarios de bienes consorciales (concretos y determinados).

– Hechos:      En apretadísima síntesis, y teniendo en cuenta solo la esencia del debate, se trata de una viuda y su hijo heredero único (tras sucesivas renuncias de sus hermanos a la herencia, pero no a diversos legados de cosa consorcial ordenados por el causante), que liquidan ellos solos la Sociedad conyugal de los esposos, y adjudican todos los bienes consorciales a la viuda, quien, con un cheque (procedente de una cuenta identificada a su nombre exclusivamente) ingresa a la herencia, para el heredero, el valor en metálico de los bienes, comprometiéndose el heredero a abonar el importe metálico de los legados de cosa consorcial, que no se extinguen por ello, sino que se transforman en un legado del valor del bien.  (art 238 CDFA). Legado que tampoco es de alícuota.

– La Registradora (inicial y sustituta): califican negativamente, por defecto insubsanable consistente en la falta de intervención de los legatarios, en base a:

1.- NO cabe entender que la renuncia a la herencia, testada e intestada, supone renuncia a los legados que habían sido aceptados anteriormente;

2.- NO cabe adjudicar todos los bienes consorciales a la viuda, sino que necesariamente debe adjudicarse a cada uno de los patrimonios la mitad de los bienes (Art 267 CDFA : “…el caudal remanente se dividirá y adjudicará entre los cónyuges o sus respectivos herederos por mitad o en la proporción y forma pactadas…”), lo contrario supone un negocio previo de venta de cuota en la comunidad germánica que no está previsto en nuestro ordenamiento jurídico, pues se puede disponer de bienes concretos de una herencia o de una comunidad, pero no de la totalidad de la posición de uno de los consortes en la sociedad consorcial;

3.- Requiere el concurso e intervención de los legatarios para la determinación del valor de los bienes consorciales ya que la adjudicación a la viuda les priva de recibir directamente los inmuebles legados.

y 4.- El pago de la compensación se hace con cargo a una cuenta de la viuda, pero no se manifiesta si el dinero es privativo o juega la presunción de consorcialidad.

 – El interesado:   recurre exponiendo que:

1.- Admiten que las renuncias a la herencia NO suponen renuncia de los legados (aportan una escritura aclaratoria, posterior a la calificación, que la DGRN no puede tener en cuenta, como reconocen);

2.- Sí cabe adjudicar todos los bienes consorciales a la viuda pues el mismo Art 267 CDFA admite que en lugar de “la mitad” se adjudique en la proporción pactada, y aquí ha habido un pacto, no previo sino liquidatario, entre la viuda y el heredero único (y no una “venta de cuota”);

3.- Que basta el concurso de la viuda y el heredero único, sin más limitaciones no previstas por la Ley: los legatarios de bienes consorciales no lo son de parte alícuota por lo que no tienen derecho a pedir la partición ni es preciso su concurso.

La propia dinámica del legado de cosa consorcial (al igual que el de cosa ganancial del Art 1380 CC) indica que lo esencial no es la disposición del testador, que no vincula al viudo en la liquidación de la comunidad conyugal, sino precisamente lo básico es que se adjudique o no en el caudal del causante, y es la propia Ley la que prevé la posibilidad de que el bien legado no se adjudique al caudal del testador y que el legado se transforme, y pase a ser de cosa cierta y determinada a otro de valor. (Pero los legatarios -meros acreedores de ese valor individual, no global- ya disponen de otros mecanismos para defender el valor de los bienes, ya judicialmente, ya extrajudicialmente cuando el heredero formalice la entrega de ese valor).

4.- Y respecto de la procedencia del dinero, sería en todo caso el heredero quien podría reclamar -y sólo él- su carácter consorcial, pero en la escritura nada objeta a l carácter privativo del dinero.

– Resolución: La DGRN estima el recurso y revoca la calificación (salvo en 1er punto, en que no había verdadera discusión, y todos admitían la subsistencia de los legados, pero transformados).
– Doctrina:
a) Sí pueden adjudicarse todos los consorciales al viudo (siendo aplicable la jurisprudencia del TS en materia de Gananciales, dada su similitud con los Consorciales aragoneses), y ello tanto si se entiende que se pacta sobre bienes concretos y determinados como si se hace globalmente sobre el todo, sobre su cuota global consorcial (arts 399, 1280-4, 1379, 1532 y 1067 CC, y Art 42-6 y 46 LH). Estamos ante un pacto lícito y posible que solo requiere el concurso del viudo y los herederos del premuerto, quienes pueden partir y adjudicar como tengan por conveniente (Art 267 CDFA y art 1058 CC).

b) No es preciso el consentimiento de los legatarios que no lo sean de alícuota, como en el presente caso, pues el art 238 CDFA ya prevé la posibilidad de que el bien legado no se adjudique al testador sino al otro cónyuge. Tales legatarios de bienes consorciales concretos no son verdaderos partícipes en la comunidad «postconsorcial» y sólo tienen derecho a solicitar la entrega del legado, siendo el heredero quien responderá de los legados en la forma establecida en arts 355, 360 y 361 CDFA.

c) Tampoco procede aplicar la presunción de consorcialidad del dinero, porqué su carácter privativo resulta de la escritura y la conformidad de las partes, asi como de la reseña de los medios de pago empleados. (ACM) .

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60.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTOS SUBSANABLES

Resolución de 30 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Betanzos a practicar una anotación preventiva por defecto subsanable. 

Resumen: Teniendo en cuenta los efectos de la anotación preventiva por defecto subsanable, no tiene sentido su práctica cuando el defecto es insubsanable, pero, en caso de duda, los defectos han de considerarse subsanables

Hechos: Se debate en el presente expediente si procede la práctica de una anotación preventiva por defecto subsanable respecto de un título, centrándose la Resolución en el examen de si es subsanable o insubsanable el defecto calificado.

Registrador: Considera el defecto insubsanable.

Recurrente: Se opone a la calificación en base a la situación registral.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

DEFECTOS SUBSANABLES E INSUBSANABLE

Ante la dificultad que presenta en ocasiones determinar si un defecto es subsanable o insubsanable, la pauta a seguir en tales casos es la siguiente, a la vista de la evolución que ha tenido la legislación hipotecaria en este punto: (i) Se prescinde de ideas generales para examinar cada caso concreto. (ii) Como pauta, el defecto será subsanable si la realización de los actos posteriores que subsanen la falta permite la retroacción de los efectos a la presentación del documento defectuoso (vid., por todas, la Resolución de este Centro Directivo de 24 de octubre de 2001). (iii) En caso de duda, los defectos han de considerarse subsanables. Por ello, la calificación de un defecto como insubsanable debe estar suficientemente motivada.

ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE.

Con la anotación preventiva por defecto subsanable referida en los artículos 42.9.º y 65 de la Ley Hipotecaria se consigue un doble objetivo: (i) Por un lado, se prorroga la vigencia del asiento de presentación por un plazo de sesenta días, prorrogables hasta ciento ochenta por justa causa y en virtud de providencia judicial (artículo 96 de la Ley Hipotecaria). (II) Por otro, se hace constar en el Registro un adelanto del asiento definitivo para el caso de que se subsanen los defectos apreciados.

Comentario:

En el caso discutido el defecto calificado de insubsanable fue el siguiente: la referencia catastral atribuida a la finca que se pretende inmatricular ya consta asignada a otras fincas inscritas, y, basándose exclusivamente en esta coincidencia, la calificación afirma que existe identidad entre las fincas sin tener en cuenta que la constancia de la referencia catastral de una finca es un dato descriptivo de la misma, que no supone por si sola la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio registral, como tiene dicho el Centro Directivo.

Por ello dice la Resolución que no se ha justificado suficientemente que el defecto sea insubsanable pues “la subsanación puede darse por el solo hecho de la rectificación o la nueva asignación de la referencia catastral ya asignada a las cuatro fincas anteriormente señaladas o bien mediante una actualización o modificación de la referencia catastral de la finca que se pretende inmatricular, mediante las tramitación de los oportunos expedientes”.

Por otro lado, es prudente el criterio del Centro Directivo cuando dice que en caso de duda el defecto debe calificarse de subsanable, pues se evita con ello el mal mayor que produciría una calificación equivocada como insubsanable. Si el defecto es insubsanable y se calificó como subsanable, los efectos de la anotación preventiva decaerán por el mero transcurso del tiempo sin producirse otros efectos que podrían ser más difícilmente reparables. (JAR).

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61.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Resolución de 30 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Baza, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. 

Resumen: La mera oposición de un colindante a la incorporación de la representación gráfica, que no esté debidamente fundamentada en prueba escrita de su derecho, no justifica la denegación y que se deba derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa

Hechos: Previamente a la inscripción de una declaración de obra nueva se pretende inscribir la representación gráfica alternativa de la finca por el procedimiento previsto en el artículo 199 LH.

Registradora: Suspende la inscripción de la representación gráfica porque un colindante registral manifiesta su oposición, ciertamente sin prueba o justificación alguna.

Recurrentes: Alegan la imposibilidad de conocer los motivos de la oposición dado los términos de la calificación.

Resolución: estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina:

1 No resultan explicitadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica alternativa aportada.

2 La calificación se limita a poner de manifiesto la oposición formulada sin ni siquiera recoger el motivo principal de oposición que formula el colindante.

3 Ha de ponerse de manifiesto que la alegación del colindante no aparece respaldada por un informe técnico o prueba documental que, sin ser por si misma exigible, sirva de soporte a las alegaciones efectuadas, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de su finca registral.

4  Siguiendo doctrina reiterada de esta Dirección General, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa.

Comentario:

1 Reitera nuevamente la DGRN el juicio de identidad que debe hacer el registrador al tiempo de incorporar la representación gráfica de la finca al folio registral, de modo que no albergue dudas sobre la correspondencia  entre dicha finca registral y dicha representación gráfica.

2 Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando (i) ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y (ii) las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y (III) no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes».

3 Por tanto, las dudas pueden referirse a que (i) la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, (ii) a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o (iii) se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016). (JAR)

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62.** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA EN FAVOR DE UNA FUNDACIÓN

Resolución de 30 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de bienes. 

Resumen: Trata la Resolución de varias cuestiones en la que reitera doctrina anterior (recurso gubernativo, calificación registral y albacea contador partidor) con ocasión de herencia a favor de una Fundación de la Iglesia Católica, planteándose la necesidad de su inscripción.

Hechos: Se discute la inscripción de una escritura de herencia en la que resulta heredera una Fundación Pía Canónica y legataria de un bien inmueble una Parroquia. Intervienen en la escritura los representantes de la Iglesia Católica y el albacea contador partidor.

Registradora: Suspende la inscripción por no acreditarse la inscripción de la Fundación en el Registro de Fundaciones.

Recurrente: Se opone porque discute que se trate de una Fundación, y que por ello no es inscribible; y porque de tratarse de una Fundación no sería inscribible en el citado Registro de Fundaciones sino en el de Entidades Religiosas.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la nota de calificación.

Doctrina: Trata la Resolución de varias cuestiones que se resumen en los siguientes apartados:

RECURSO GUBERNATIVO: (i) No puede conocer de cualquier pretensión basada en  motivos o documentos que no fueron presentados a la calificación que se recurre. (ii) El recurso gubernativo no es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por la calificación registral.

 CALIFICACIÓN REGISTRAL: (i) Calificación sustitutoria: a) No constituye un nuevo recurso sino un medio para obtener una segunda calificación. b) El registrador sustituto no puede añadir nuevos defectos y su decisión no puede ser recurrida, sino que el título se devolverá al interesado, quien puede recurrir la calificación de registrador sustituido. (ii) Principio de independencia de la calificación: Independencia tanto respecto de las calificaciones formuladas por otros registradores sobre el mismo título, como respecto de calificaciones anteriores. (iii) Principio de legalidad: Debe prevalecer sobre la regla de que la calificación debe de ser una, global y unitaria sin perjuicio de la responsabilidad que eventualmente se pueda exigir del registrador.

PERSONALIDAD DE LA IGLESIA CATÓLICA:

1. PERSONALIDAD JURÍDICA: Conforme a los acuerdos entre el Estado español y la Santa Sede la «Iglesia Católica» tiene personalidad jurídica, y dentro de la Iglesia Católica deben incluirse las diferentes entidades eclesiásticas: (i) tanto a la Santa Sede, diócesis, parroquias, Conferencia Episcopal Española y circunscripciones territoriales propias de la organización jerárquica de la Iglesia, (ii) como las órdenes, congregaciones, fundaciones, asociaciones y otras entidades nacidas en el seno de la Iglesia Católica que no forman parte de la organización territorial de ésta (cfr. Resoluciones de 14 de diciembre de 1999 y 19 de julio de 2018).

2 PERSONALIDAD JURÍDICA E INSCRIPCIÓN: (i) No están sujetas al requisito de la inscripción las circunscripciones territoriales (ej. parroquias, obispados, etc). (ii) Igualmente, el Estado reconoce la personalidad jurídica civil y la plena capacidad de obrar de las Órdenes, Congregaciones religiosas y otros Institutos de vida consagrada y sus provincias y sus casas, y de las asociaciones y otras entidades y fundaciones religiosas que gocen de ella en la fecha de entrada en vigor del Acuerdo entre el Estado español y la Santa Sede sobre Asuntos Jurídicos. (iii) Están sujetos a inscripción, las Órdenes, Congregaciones religiosas y otros Institutos de vida consagrada y sus provincias y sus casas que, estando erigidas canónicamente en esta fecha, no gocen de personalidad jurídica civil y las que se erijan canónicamente en el futuro, adquirirán la personalidad jurídica civil mediante la inscripción en el correspondiente Registro del Estado, la cual se practicará en virtud de documento auténtico en el que conste la erección, fines, datos de identificación, órganos representativos, régimen de funcionamiento y facultades de dichos órganos. (artículo 1.4 del citado Acuerdo entre el Estado español y la Santa Sede sobre Asuntos Jurídicos de 3 de enero de 1979). La inscripción debe hacerse no en el Registro de Fundaciones sino en el Registro de Entidades Religiosas.

ALBACEA CONTADOR PARTIDOR.

En efecto, en cuanto a la interpretación realizada por los albaceas contadores partidores, es doctrina reiterada de este Centro Directivo recogida en la Resolución de 30 de septiembre de 2013 y 29 de junio de 2015 que (i) el albacea contador-partidor, además de contar y partir, tiene unas funciones de interpretación del testamento y ejecución de la voluntad del causante que van más allá de la de la estricta división del caudal. (ii) El albacea no puede realizar actos dispositivos sin consentimiento de los herederos ni contraer nuevas obligaciones, pero sí interpretar y ejecutar la voluntad del causante en las atribuciones hereditarias. (iii) En la determinación del ámbito de actuación del albacea, se habrá de tener muy en cuenta la voluntad del causante, ley fundamental de la sucesión (cfr. artículos 675 y 902 del Código Civil) de manera que, a estos efectos, se puede equiparar la partición hecha por el contador-partidor a la hecha por el testador (cfr. artículo 1057 del Código Civil) y la interpretación del albacea a la hecha por el mismo testador (vid. también la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 1933).

Conclusión: En cuanto al caso concreto resuelto, la heredera es una  Fundación Pía Canónica que deberá estar inscrita en el Registro de Entidades Religiosas (no en el Registro de Fundaciones), y no cabe alegar que no se trata de una Fundación porque así resulta del testamento, de la documentación aportada y de la escritura de herencia en la que intervino el albacea contador partidor.  (JAR)

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63.* ANOTACIÓN DE DERECHO HEREDITARIO. DOCUMENTACIÓN SUCESORIA ORIGINAL. PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Resolución de 31 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ferrol, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre determinadas fincas.

Resumen: Para practicar anotación de embargo sobre derechos hereditarios, éstos han de acreditarse mediante la documentación original, sin que quepan las meras fotocopias.

Se presenta mandamiento para la práctica de anotación de embargo sobre los derechos hereditarios que al deudor puedan corresponder sobre determinadas fincas, como heredero de uno de los cónyuges titulares registrales.

El registrador se opone porque se acompañan únicamente fotocopias de la documentación sucesoria (de los certificados de defunción y del RGAUV y de copia simple del testamento, que además está incompleto, puesto que faltan hojas).

El recurrente alega que el titulo inscribible es el mandamiento, que es el que tiene que ser original, y que además la documentación sucesoria ya se aportó en su día en la oficina liquidadora que está ubicada en el mismo registro.

La Dirección General confirma la nota: para que pueda practicarse anotación preventiva en la parte que corresponda el derecho hereditario del deudor, es imprescindible conocer el derecho hereditario correspondiente al heredero deudor demandado. Y, para ello, será imprescindible aportar el título sucesorio correspondiente, exigiendo el art 166.1.ª, párrafo segundo, RH expresamente que se hagan «constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos y de los certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad y de defunción del causante». En el mandamiento nada expresa sobre tales circunstancias, consta únicamente que «se acompaña documentación sucesoria; debe tenerse igualmente en cuenta que, a los efectos de su calificación y, en su caso, inscripción en el Registro, los documentos que se aporten  han de ser públicos (art 3 LH), condición que no reúnen  las simples fotocopias, sin que pueda ser estimada la pretensión de la recurrente de que sea el propio registrador quien consulte archivos de diferentes Administraciones con las que no existe conexión alguna que permita su acceso a tal documentación. (MN)

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64.* SOLICITUD DE MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN POR ERROR DE CONCEPTO.

Resolución de 31 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4 a la modificación de una inscripción registral.

Resumen: No es posible la rectificación del registro si no existe error de concepto, sino omisión de presentación e inscripción de un título.

La rectificación de los asientos del registro requiere el consentimiento del actual titular registral o sentencia firme dictada en procedimiento judicial entablado contra él.

Hechos: Sobre unas fincas consta la trasmisión de un crédito garantizado con condición resolutoria y su  embargo posterior, que fueron canceladas  como consecuencia de transacción judicial homologada judicialmente.

El  recurrente solicita la rectificación del asiento de cancelación de condición resolutoria por existir, a su juicio, infracción del principio de tracto sucesivo y error de concepto.

La registradora señala en su nota de calificación que no ha habido vulneración del principio de tracto sucesivo, ni error de concepto y se opone a la rectificación.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Es doctrina reiterada de nuestra DG que, en virtud del principio de tracto sucesivo, inscrito un título traslativo del dominio no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca (cfr. artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria), este junto con el de  legitimación (vid. Artículo 38 LH) obligan a denegar la práctica de asientos si, cuando se presenta el título en el Registro, la finca aparece inscrita a favor de persona distinta de aquella que otorga el título presentado.

El art 38 de la Ley impone una presunción legal de que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, la que se ve reforzada por el principio de la salvaguardia judicial de los asientos del Registro, (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la LH)  que provoca  que sólo sea posible su rectificación o modificación con el consentimiento del actual titular registral o mediante sentencia firme dictada en procedimiento judicial entablado contra él (lo que no consta en el caso que nos ocupa).

A continuación, y en relación con el segundo motivo alegado por el recurrente nuestro Centro Directivo expone cómo en nuestro derecho se diferencian dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto:

  • El que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial;
  • Y el que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 9 de noviembre de 2009).

Aparte de ello se ha admitido la posibilidad de rectificar el contenido del Registro, “siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente”, bastando la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

Lo que no ocurre en el caso que nos ocupa donde no ha habido error de concepto, sino omisión de presentación e inscripción de un título por el que la recurrente, a consecuencia de un reparto de dividendos, resultó siendo la titular del crédito garantizado con condición resolutoria.

Comentarios: Esa resolución reitera la doctrina clásica de la DG en materia de rectificación del registro que exige la existencia de una situación patológica en el registro de error o inexactitud, pero que no procederá si no concurre el consentimiento de los interesados y del registrador o en su defecto una resolución judicial, y menos aún si no ha habido tal error de concepto sino simplemente omisión de presentación e inscripción de un título. (MGV)

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RESOLUCIONES MERCANTIL
34.*** JUNTA GENERAL. FORMA DE LA CONVOCATORIA. FEHACIENCIA DE LA NOTIFICACIÓN. SERVICIOS DE CORREOS.

Resolución de 2 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XI de Barcelona a inscribir determinados acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad.

Resumen: Si los estatutos, en cuanto a la forma de convocatoria de la junta general, hablan de correo certificado con acuse de recibo, la carta deberá mandarse por el servicio postal universal de Correos, y no por cualquier otro operador privado.

Hechos: Se trata de un acta notarial que recoge la celebración de una junta de una sociedad limitada. En cuanto a la forma de convocatoria se dice que se hizo por burofax a través de la entidad «Logalty Servicios de Terceros de Confianza, S.L.» por notificación certificada postal”.

En sus estatutos se establece que la convocatoria deberá hacerse por correo certificado con acuse de recibo.

Tras una subsanación notarial aclarando que la convocatoria se hizo por correo certificado y que existe acuse de recibo, o mejor certificado de que no pudo entregarse la carta, el registrador suspende la inscripción por el siguiente motivo:

El único operador postal cuya actuación goza de la presunción de veracidad y fehaciencia… es la Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A. de acuerdo con el artículo 22.4 y con la disposición adicional primera de la Ley 43/2010 (RCL 2010, 3350)». Aclara que esa “fehaciencia resulta necesaria para que, sin necesidad de pruebas complementarias, la declaración del notificador baste para tener por constatados el rechazo o la imposibilidad de la notificación”. Finalmente recuerda que numerosas sentencias niegan “esa fehaciencia a las empresas privadas”. (Artículos 159, 166, 167 y 173 de la Ley de Sociedades de Capital, 97.1.2.ª y 7.ª, 107.2, 112 y 186.1 del Reglamento del Registro Mercantil, Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 10 de junio y 16 de noviembre de 2015 y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 enero de 2015, 9 de septiembre de 2015, 21 de octubre de 2015 y 27 de enero de 2016).

La sociedad recurre. Dice que los estatutos no especifican la vía por la que debe ser enviado el correo ni que el envío deba ser fehaciente; que el establecer un operador concreto “quiebra el principio de libre mercado y perpetúa el monopolio de «Correos» con respectó a los otros operadores”; que otros operadores “gozan de la misma seguridad jurídica que «Correos», ya que los servicios postales son servicios de interés económico general que se prestan en régimen de libre competencia”.  

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Comienza la DG diciendo que la forma de convocatoria establecida en estatutos es la que deberá observarse “sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio”.  

Por todo ello en el acta y en la certificación de que ella se haga debe constar la «fecha y modo en que se hubiere efectuado la convocatoria, salvo que se trate de Junta o Asamblea universal». Esos son los datos fundamentales para que “el registrador pueda calificar la regularidad de la convocatoria de dicha junta”, debiendo los mismos ser reflejados en el asiento.

Supuesto lo anterior añade que la Ley 43/2010, de 30 de diciembre, del Servicio Postal Universal, de los derechos de los usuarios y del mercado postal, liberalizó el sector “posibilitando que otras entidades colaboren con el operador al que se haya encomendado la prestación del servicio postal universal”,

No obstante lo anterior, respecto del  prestador del servicio postal universal («Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A.»), “como resulta del artículo 22.4 de la Ley 43/2010, únicamente las notificaciones efectuadas por éste gozan de” «la presunción de veracidad y fehaciencia en la distribución, entrega y recepción o rehúse o imposibilidad de entrega (…), tanto las realizadas por medios físicos, como telemáticos». Respecto de los demás operadores sus notificaciones  “surtirán efecto de acuerdo con las normas de derecho común”.  

Es decir que “otros operadores distintos al operador postal universal” pueden llevar a efecto de forma válida la notificación de actos administrativos  pero estas notificaciones “no disfrutan del efecto reforzado que establece la norma en cuanto a la fehaciencia que la ley otorga a la notificación efectuada por el operador que presta el servicio postal universal, así como que la prueba de la notificación infructuosa o del rechazo de la misma resulta fortalecida cuando la hace el operador postal universal, pero no por ello la notificación resultaría inválida”.

En definitiva que “es… únicamente el operador postal universal (el que)goza de la presunción de veracidad y fehaciencia en la distribución, entrega y recepción o rehúse o imposibilidad de entrega de notificaciones de órganos administrativos y judiciales (y por ende también de las que hayan de surtir efecto en la esfera notarial y registral), tanto las realizadas por medios físicos como telemáticos…”.

Comentario: La conclusión que se deriva de esta resolución es clara: si los estatutos, como forma de convocatoria de la junta, en sustitución de la legal del artículo 173.1 de la LSC, establecen la de “correo certificado con acuse de recibo”, dicho correo, debe ser remitido de forma exclusiva y excluyente, por la Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A, es decir el operador postal universal, sin que puedan ser utilizados otros operadores distintos pese a la liberalización producida en el ámbito postal.

Dada la exigencia legal de que, si se establece una forma de convocatoria de junta en estatutos que sustituya a la legal, ésta debe hacerse por “cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita, que asegure la recepción del anuncio por todos los socios”, debido a esa necesidad de asegurar la recepción del anuncio, lo habitual es la utilización del correo certificado, con o sin acuse de recibo, o el burofax.

Ahora bien lo que debemos plantear es si a la vista del art. 97.1 2ª del RRM que sólo exige la constancia en el acta de la “fecha y modo en que se hubiere efectuado la convocatoria, salvo que se trate de Junta o Asamblea universal” y del artículo 112.2 del mismo Reglamento que sólo exige que conste en la certificación de los acuerdo sociales “las circunstancias del acta que sean necesarias para calificar la validez de los acuerdos adoptados”, entra en las facultades calificatorias del registrador el exigir que se incorporen a la escritura o que se acompañen los correspondientes resguardos de los certificados y de los acuse de recibo que, en su caso, acrediten la convocatoria. Es decir que la resolución, siendo clara en su conclusión, deja en el aire una serie de cuestiones de gran trascendencia. Así, si a partir de ahora, si la convocatoria es por correo,  bastará con decir la fecha y forma o habrá que indicar también el servicio postal a través del cual se ha enviado el correo. Si en los estatutos sociales se podrá indicar que el correo se hará por un operador distinto del servicio postal universal, dado que la propia resolución da a entender que la expresión que se utilizó en los estatutos no admitía otra interpretación distinta de la que se le da.

Por último y por el interés que tiene para la debida calificación de la convocatoria de la junta, damos los enlaces a dos de las resoluciones citadas por el propio CD, que son la de 24 de noviembre de 2015 y la Resolución de 6 de abril de 2011, en las que se trata de forma detallada las exigencias sobre constancia en la certificación de los datos relativos a la forma de convocatoria. (JAGV)

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40.* JUNTA GENERAL. FORMA DE CONVOCATORIA DIFERENTE A LA ESTATUTARIA. NO ES POSIBLE.

Resolución de 9 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador mercantil III de Sevilla, por la que se suspende la inscripción de determinados acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad.

Resumen: No es posible convocar la junta de forma distinta a la establecida en estatutos.

Hechos: Se trata de una junta general no universal, y en la que se procede al nombramiento de auditor de cuentas para los ejercicios 2018, 2019 y 2020.

El registrador suspende la inscripción por no constar “la fecha de remisión( de la convocatoria) al último de los socios y el contenido del orden del día… Ver artículos 173 y siguientes del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

El defecto se subsana mediante certificación en la que se hace constar  que «la junta fue convocada individual y personalmente a todos y cada uno de los socios de la entidad, mediante entrega en mano de la misma, y acuse de recibo suscrito por cada uno de los socios».

Según estatutos la forma de convocar la junta es “mediante carta certificada con acuse de recibo, cuya remisión podrá hacerse notarialmente, o notificación notarial dirigidas a cada uno de los socios en el domicilio que éstos hubieran designado al efecto”.

La subsanación fue objeto de una segunda calificación por no haberse realizado la convocatoria de la junta general “en la forma estatutaria prevista”… “lo que es de obligado cumplimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 173.2 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Defecto insubsanable.

El interesado recurre pues la convocatoria llegó a cada uno de los socios los cuales firmaron su acuse de recibo.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG dice que no es “competencia del órgano de administración” la modificación de la forma de convocatoria  pues “los socios tienen derecho a saber en qué forma específica han de ser convocados, que esa es la única forma en que esperarán serlo y a la que habrán de prestar atención”. A ello añade que dada la forma de convocatoria por carta certificada,  el artículo 22.4 de la Ley 43/2010, de 30 de diciembre, establece que “las notificaciones efectuadas por el prestador del servicio postal universal («Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A.») gozan de «la presunción de veracidad y fehaciencia en la distribución, entrega y recepción o rehúse o imposibilidad de entrega de notificaciones de órganos administrativos y judiciales” lo que da certeza a la convocatoria hecha de esta forma.

Comentario: Reitera la DG su doctrina de que la forma de convocar la junta, sea la legal o la supletoria estatutaria, son de obligado cumplimiento y no pueden ser sustituidas por otras, aunque estas tengan mayores garantías de que la convocatoria ha llegado a conocimiento de los socios.

La DG como en la resolución de 2 de enero, se vuelve a apoyar en la Ley 43/2010 de 30 de diciembre, para establecer que la convocatoria por correo certificado hecha por el operador postal universal, está dotada de presunción de veracidad y fehaciencia en cuanto a sus incidencias, veracidad y fehaciencia que no tiene la afirmación del órgano de administración de que se había notificado la convocatoria a todos los socios y que estos incluso habían firmado un recibí de la convocatoria. Pero el registrador en su acuerdo de calificación no alude para nada a esa fehaciencia, sino simplemente que la forma en que se convocó la junta no era la estatutaria.

Nada podemos objetar a esta doctrina, pues el cumplimiento de los estatutos, como el de la Ley, da seguridad jurídica a todos. No obstante lo que sí se puede considerar admisible es la utilización de lo que pudiéramos llamar medios equivalentes a los estatutarios, como pudiera ser el burofax, en lugar del correo certificado, o la notificación notarial de la convocatoria a los socios dando fe el notario del resultado de esas notificaciones. En estos casos y dada a alusión que la DG hace a la Ley 43/2019, esos medios equivalentes están dotados de la misma o incluso más fehaciencia que el correo certificado u otro medio similar que puedan haber establecido los estatutos de la sociedad. (JAGV)

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51.** CONVOCATORIA JUDICIAL DE JUNTA GENERAL. CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR.CONFLICTO ENTRE SOCIOS.

Resolución de 23 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil I de Valencia a inscribir determinados acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad.

Resumen: En una situación de conflicto entre socios, respecto de la cifra del capital de la sociedad, no procede la suspensión de la inscripción de los acuerdos, cuando del documento principal y de los demás acompañados, se puede deducir que la declaración del presidente de la junta de tener esta por válidamente constituida, no queda desvirtuada por el socio o socios que se oponen a ella.

Hechos: Los hechos de esta compleja resolución son los siguientes:

— Escritura de cese y nombramiento de administrador, que tiene como base un acta notarial, y en la que se elevan a público los acuerdos de una junta general convocada judicialmente.

— El Presidente de la junta manifiesta que el capital que consta en el registro no es cierto pues  la última ampliación de ese capital fue anulada judicialmente por lo que el capital que debe tenerse en cuenta es el que se dice en la propia junta.

— Por su parte un socio, que también es administrador, manifiesta que el capital real es inferior a la anterior cifra como consecuencia de diversas sentencias judiciales, añadiendo que determinado socio tiene el capital que expresa.

El registrador en una extensa nota suspende la inscripción por los siguientes motivos, que extractamos y resumimos:

  1. No resulta del registro el total desembolso del capital de la última inscripción, que es la que dice el Presidente que ha sido anulada.
  2. Hay disparidad entre las manifestaciones del presidente y del administrador, que la hace sobre la base de Libro de acciones nominativas, respecto del capital real de la sociedad.
  3. La cifra de capital de la sociedad no se corresponde con la que resulta de los asientos del registro.
  4. Existe presentada en el registro una escritura posterior otorgada por el administrador en la que se modifican los artículos del capital de la sociedad.
  5. Como consecuencia de todo ello y por no estar ligado el registrador por las declaraciones del presidente “cuando de los asientos del Registro resulte que estas afirmaciones no pueden mantenerse”, … “no corresponde al Registrador dirimir cuestiones litigiosas que llevarían a la desnaturalización del Registro Mercantil, institución encaminada a la publicidad de situaciones jurídicas ciertas (Resoluciones de 22 de julio de 1990, de 2 de diciembre de 1999 y 21 de enero de 2013 entre otras)”.

El notario recurre. Hace un recorrido por los avatares judiciales que ha sufrido el capital de esta sociedad, llegando a la conclusión de que el capital real es el que se ha tenido en cuenta por el Presidente para la confección de la lista de asistentes y no el que manifiesta el administrador de la sociedad.

En cuanto a la lista de asistentes manifiesta que para el presidente “los socios asistentes a dicha Junta han acreditado la titularidad de las acciones aun cuando por razones ajenas a la voluntad de éstos no figuran anotadas en el libro registro” “En consecuencia, la mera existencia de una contienda judicial sobre la condición de socio no puede impedir la inscripción de los acuerdos adoptados en una junta general salvo que concurran condiciones tales que cuestionen el mero hecho de la celebración de la Junta o de su celebración en los términos previstos por el ordenamiento y sin perjuicio de que quien se sienta perjudicado ejercite las acciones pertinentes y solicite el reflejo de su ejercicio en la hoja de la sociedad”.

Por tanto, “la falta de inscripción en el Libro de Acciones Nominativas no impide el ejercicio de los derechos de socio, tanto políticos como económicos, que derivan de la titularidad de las acciones; porque la verdad material debe prevalecer sobre la verdad formal (incompleta e irregular) que consta en el Libro de Acciones Nominativas que publica el Registro Mercantil”.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG parte de su doctrina sobre situaciones de conflictos dentro de la sociedad estableciendo de las bases siguientes:

— La titularidad de las acciones es la que “determina, en principio, la legitimación para asistir a la junta y emitir el voto (artículos 91 y 93), por lo que debe ser acreditada frente a la sociedad por quien reclame el ejercicio de los derechos inherentes a la misma”.

—Por su parte es “el órgano de administración tiene encomendada la llevanza del libro registro de socios (artículo 105.1) en el que han de constar las sucesivas titularidades de las participaciones (artículo 104.1) con la finalidad de reconocer como socios a los que en él constan como tales (artículo 104.2). En las sociedades anónimas se está a sus propias normas reguladoras en el supuesto de acciones nominativas (artículo 116), o representadas por anotaciones en cuenta (artículo 118.3)”

— La DG en una dilatadísima doctrina tiene declarado “que corresponde al presidente realizar la declaración sobre la válida constitución de la junta, lo que implica que previamente ha adoptado una decisión cuando existe reclamación de reconocimiento de la condición de socio, declaración frente a la que pueden hacerse reservas o protestas (artículo 102.1.3.ª del Reglamento del Registro Mercantil)”.

— No obstante, las declaraciones del presidente no vinculan al registrador “por la sola calidad de quien las formula”, sino que el registrador no puede desconocer “la realidad de lo acontecido en el seno de la junta cuando se halle amparado por la fe notarial, ignorando totalmente las afirmaciones contrarias de los socios consignadas en el acta y de especial relevancia para calificar la validez de los acuerdos”.

— Por consiguiente “la mera existencia de una contienda judicial sobre la condición de socio no puede impedir la inscripción de los acuerdos adoptados en una junta general salvo que concurran condiciones tales que cuestionen el mero hecho de la celebración de la Junta o de su celebración en los términos previstos por el ordenamiento y sin perjuicio de que quien se sienta perjudicado ejercite las acciones pertinentes y solicite el reflejo de su ejercicio en la hoja de la sociedad”.

Sobre la base de todo ello admite el recurso “por cuanto el supuesto de hecho no presenta ninguna excepcionalidad que permita tener por inválidamente adoptado el acuerdo cuya inscripción se solicita”.

— En el caso contemplado por la resolución “aun cuando el socio que se opone es el administrador único con cargo inscrito en el Registro Mercantil, debe tenerse en cuenta que la competencia para la declaración de la validez de la constitución de la junta ha sido atribuida judicialmente al presidente designado en la convocatoria”. Su oposición no “constituye un supuesto de doble lista de asistentes” pues se limita “a afirmar que la composición del accionariado es distinta de la que afirma la mesa de la junta, pero ello no constituye, sin más, la existencia de una lista de socios distinta a la propuesta”.

— Concluye afirmando que “en el presente caso, y a los efectos de la inscripción solicitada, no puede entender el registrador que el presidente de la junta, designado judicialmente, haya actuado incorrectamente al admitir la titularidad de las acciones de los socios asistentes que, a juicio de aquél, habían acreditado tal cualidad que debe prevalecer ante la irregularidad y carácter incompleto del libro de socios apreciados por él, quedando a salvo el derecho de cualquier interesado a impugnar judicialmente dicha apreciación”.

Finalmente recuerda que deberá ser “el juez competente, en su caso, el que deberá decidir a la vista de las pruebas y alegaciones de las partes involucradas qué valoración jurídica merece el conflicto sobre el que ha de decidir”.

Comentario: Complejísima situación de hecho, en cuanto a la composición del capital social, la que refleja esta resolución.

Se trata de una situación particularísima en la que el registrador, ante manifestaciones cubiertas por la fe notarial, en las que se pone en duda, lo que dice el presidente sobre la composición del accionariado, debe ser especialmente prudente a la hora de reflejar en el registro la situación derivada de los acuerdos adoptados.

No obstante, la DG minimiza esas discrepancias y permite la inscripción, tal y como ha hecho en otros casos, por estimar que las discrepancias y dudas del registrador no son suficientes a la hora de denegar la inscripción ya que en todo caso los socios que se consideren perjudicados pueden recurrir a la vía judicial que será la que tenga la última palabra.

Por consiguiente resulta extremadamente difícil y arriesgado el dar alguna regla para la calificación de estos documentos, pues cada caso puede presentar matices distintos que serán los que deba tener en cuenta el registrador a la hora de adoptar una concreta decisión.

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54.** CONVOCATORIA JUDICIAL DE JUNTA GENERAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. DERECHO DE INFORMACIÓN DE LOS SOCIOS.

Resolución de 23 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil I de Valencia a inscribir determinados acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad.

Resumen: La omisión total del derecho de información de los socios en el caso de modificaciones estatutarias, no puede ser suplida por referencias genéricas en el anuncio de convocatoria de entrega de documentación a los socios.

Hechos: Se trata de unos acuerdos de modificación de estatutos adoptados por la junta general de una sociedad anónima con asistencia 55% del capital social conforme a la convocatoria llevada a cabo, según estatutos, mediante anuncios publicados en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil» y en determinado diario.

En la convocatoria, y sobre el derecho de información de los socios, constaba lo siguiente: “Los señores accionistas pueden pedir la entrega de cualquier documentación, informe o aclaración sobre los puntos del orden del día, así como cuanta demás información les asiste, de conformidad al derecho que prevé el artículo 197 de la Ley de Sociedades de Capital. Asimismo, y a partir de la presente convocatoria, los accionistas podrán obtener de forma inmediata y gratuita los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la mencionada Junta, así como el Informe de los Auditores de Cuentas, según lo previsto en el artículo 272.2 de la Ley de Sociedades de Capital”.

El registrador, sin calificar si el defecto es subsanable o insubsanable, no practica la inscripción por el siguiente motivo: “El anuncio de la convocatoria de la junta no cumple con los requisitos que en orden a respetar el derecho de información de los socios exige el artículo 287 de la Ley de Sociedades de Capital -texto refundido aprobado por RDL 1/2010 de 2 de julio-, en cuanto a que no se hace constar el derecho que corresponde a todos los socios de examinar en el domicilio social el texto íntegro de la modificación estatutaria propuesta, y dado que es una sociedad anónima el informe sobre dicha modificación, así como pedir la entrega o envío gratuito de dichos documentos. (Resoluciones de la DGRN de fecha 16 de noviembre de 2002, 9 de mayo de 2003, 8 de julio de 2005 y 29 de noviembre de 2012, entre otras)”.

La sociedad recurre manifestando que “el informe relativo a la propuesta de modificación del concreto artículo de los estatutos sociales estuvo a disposición de los socios en el domicilio social”, que todos los socios, que son siete, tienen conocimiento del mismo, que ningún socio ha impugnado la junta y que la omisión ha sido involuntaria. Cita la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de mayo de 2013 y su doctrina sobre la conveniencia de “atenuar el rigorismo formal en favor del normal tráfico jurídico sin imposición de trámites reiterativos que gravan el normal funcionamiento de una empresa”.

Resolución: La DG desestima el recurso.

Doctrina: Para llegar a la desestimación del recurso, y con base en una doctrina reiterada en múltiples ocasiones, hace los siguientes razonamientos:

— El derecho de información es imperativo e irrenunciable, que se tiene como consecuencia de la condición de socio.

— Por ello ese derecho de información “en cuanto unitario determina que la ausencia o falta de alguno de los requerimientos que debe comprender la convocatoria afecta a la totalidad”. Es decir que “la omisión total o parcial de todos o algunos de los requerimientos que conforman el derecho de información implica un vicio de la convocatoria invalidando el acuerdo que sobre el particular se pueda adoptar”.

— No obstante, tan rigorosa doctrina ha sido mitigada por el CD “afirmando que, debido a los efectos devastadores de la nulidad, los defectos meramente formales pueden orillarse siempre que por su escasa relevancia no comprometan los derechos individuales del accionista o socio (Resolución de 8 de febrero de 2012)”.

— Se trata además de una situación de hecho que debe examinarse caso a caso de forma pormenorizada.

— En este sentido cita la DG una serie de casos en que se ha llegado a una interpretación favorable a la inscripción de los acuerdos de una junta convocada con déficit en el derecho de información de los socios: Así defectos meramente formales de la convocatoria; “su escasa relevancia en relación al conjunto de la convocatoria”; el hecho de que el derecho de información haya sido insuficientemente  respetado, o que no se haya reflejado con claridad; “o incluso la circunstancia de que el resultado, presumiblemente, no vaya a ser alterado en una nueva junta (Resolución de 24 de octubre de 2013, entre otras)”.

— Dice que esta doctrina “ha recibido el respaldo legal como resulta de las modificaciones introducidas por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre”, en el artículo 204.3 del texto refundido, según el cual “no procede la impugnación de acuerdos sociales por «la infracción de requisitos meramente procedimentales establecidos por la Ley, los estatutos o los reglamentos de la junta y del consejo, para la convocatoria (…)» salvo que se refieran a la «forma y plazo» para llevarla a cabo”.

— Ahora bien, dado que estamos ante una situación fáctica, procede examinar el concreto anuncio de convocatoria en el cual se hacía referencia al derecho de información del socio pero exclusivamente referido a otros puntos del orden del día como era el relativo a la aprobación de las cuentas anuales.

— Por ello añade que “los anuncios no hacen mención alguna del derecho de información especial que para los supuestos de modificación de estatutos exige el artículo 287 de la propia Ley de Sociedades de Capital”.

— Como consecuencia de lo anterior, su doctrina mitigadora del rigor formal en cuanto al derecho de información no puede ser aplicada en este caso en el que existe una omisión total del derecho de información exigible en toda modificación estatutaria.

 — Concluye diciendo que la “ausencia en el supuesto de hecho de cualquier referencia del derecho de los socios al examen del texto íntegro de la modificación estatutaria propuesta o del informe que la justifica así como del derecho a la entrega o envío de dichos precisos documentos, no puede quedar suplida por la referencia genérica a «cualquier documentación», o a los documentos «que han de ser sometidos a la aprobación de la junta», sin producirse una grave merma de las garantías específicamente señaladas por la Ley para el supuesto de propuesta de modificación de estatutos”.

Comentario: El derecho de información del socio es un derecho fundamental tal y como pone de relieve esta resolución. Ahora bien, ello no quiere decir que en los anuncios de convocatoria deba expresarse con las mismas palabras con que se produce la LSC. Basta que resulte de forma clara que ese derecho de información lo han tenido los socios y que todos ellos han quedado o pueden quedar debidamente informados de todo lo que se va a decidir en la junta general.

No obstante, el carácter unitario que parece darle a ese derecho de información nuestra DG, se aviene mal con la flexibilidad y poco rigorismo que se proclama para su cumplimiento. Nos referimos a que si unos puntos del orden del día requieren la expresión en el anuncio de una referencia al derecho de información y otros no la requieren, desde nuestro punto de vista, la junta debería poder tratar y adoptar acuerdos sobre los puntos que no lo exigen orillando u omitiendo los acuerdos en los cuales no ha sido respectado del derecho de información del socio. Creemos que dicha doctrina es más conforme con el principio de conservación de los acuerdos sociales y con el deseo del legislador, que hace suyo la DG, de evitar reiteración de trámites y costes para la sociedad. JAGV.

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57.** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. DERECHO DE INFORMACIÓN.

Resolución de 25 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Palma de Mallorca, por la que se rechaza la inscripción de acuerdos de una sociedad anónima.

Resumen: En una junta general que adopta acuerdos sobre modificación de estatutos, en ningún caso, una referencia genérica en el anuncio de convocatoria sobre el derecho de información de los socios, puede suplir a la específica exigida para este caso.

Hechos: El problema que plantea esta resolución, relacionado con el derecho de información a los socios, se centra en si es o no inscribible un acuerdo de junta general de sociedad sobre modificación de estatutos, con asistencia del 55% del capital social, debidamente convocada y constando en los anuncios de convocatoria lo siguiente, en relación al derecho de información de los socios: “Los señores accionistas pueden pedir la entrega de cualquier documentación, informe o aclaración sobre los puntos del orden del día, así como cuanta demás información les asiste, de conformidad al derecho que prevé el artículo 197 de la Ley de Sociedades de Capital. Asimismo, y a partir de la presente convocatoria, los accionistas podrán obtener de forma inmediata y gratuita los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la mencionada Junta, así como el Informe de los Auditores de Cuentas, según lo previsto en el artículo 272.2 de la Ley de Sociedades de Capital».

El registrador suspende la inscripción por el siguiente motivo: “El anuncio de la convocatoria de la junta no cumple con los requisitos que en orden a respetar el derecho de información de los socios exige el artículo 287 de la Ley de Sociedades de Capital -texto refundido aprobado por RDL 1/2010 de 2 de julio-, en cuanto a que no se hace constar el derecho que corresponde a todos los socios de examinar en el domicilio social el texto íntegro de la modificación estatutaria propuesta, y dado que es una sociedad anónima el informe sobre dicha modificación, así como pedir la entrega o envío gratuito de dichos documentos. (Resoluciones de la DGRN de fecha 16 de noviembre de 2002, 9 de mayo de 2003, 8 de julio de 2005 y 29 de noviembre de 2012, entre otras)”.

La sociedad recurre y alega que el informe estuvo a disposición de los socios en el domicilio social; que no ha habido impugnaciones; que todos los socios han aceptado la junta; que debe evitarse el rigorismo formal y manifiesta en su apoyo la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de mayo de 2013.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG reitera su doctrina sobre el derecho de información de los socios en el caso de que en el orden del día figure algún punto relativo a la modificación de estatutos, como era en este caso, y que se extracta en la resolución resumida bajo el número 51 de esta serie y de este año a la que nos remitimos.

Por ello, dado que la cuestión es fáctica, examina las circunstancias que concurren en este caso.

Para la DG el supuesto de hecho que da lugar al recurso trata de una junta general que va a tratar sobre la aprobación de cuentas y la modificación de estatutos. En la convocatoria realizada, el anuncio, en lo relativo al derecho de información, cita sólo el artículo 197 de la LSC, que trata sobre los derechos generales de los socios a ser informados, y al art. 272.2 de la LSC relativo al derecho de información en relación a las cuentas anuales de la sociedad.

Por tanto sigue diciendo la DG, los anuncios “no hacen mención alguna del derecho de información especial que para los supuestos de modificación de estatutos del artículo 287 de la propia Ley de Sociedades de Capital” que exige que conste el derecho de los socios  “de examinar en el domicilio social el texto íntegro de la modificación propuesta y, en el caso de sociedades anónimas, del informe sobre la misma, así como pedir la entrega o el envío gratuito de dichos documentos”.

La referencia que se hace en el anuncio al derecho de los socios a la entrega “de cualquier documentación sobre los puntos del orden del día” o a la obtención “de los documentos que han de ser sometidos a su aprobación”, con cita de los preceptos legales pertinentes, no pueden suplir o englobar la específica mención que exige el artículo 287 de la LSC.

Por todo ello entiende que en este caso se da una omisión total del derecho de información específicamente exigido en el caso de la modificación de estatutos. En definitiva, que una referencia genérica sobre el derecho de información no puede suplir, en ningún caso, a la específica exigida para un supuesto concreto.

Comentario: Sigue la DG con su doctrina acerca del derecho de información de los socios, que en cuanto derecho fundamental que es, se debe ser especialmente escrupuloso con que se cumpla en el anuncio de convocatoria de la junta.

No obstante, del examen del anuncio de convocatoria, resulta que el mismo, en cuanto al derecho de información, consta de tres partes y no de dos como  apunta la DG: una la relativa a la “entrega de cualquier documentación, informe o aclaración sobre los puntos del orden del día”; dos , la referencia al artículo 197 que no es obligatoria hacerla; y tres la relativa a la aprobación de las cuentas.

Pues bien, sobre esta base y aunque se reconoce que no incluye lo que literalmente dice el artículo, lo cual por otra parte no es necesario pues según la misma DG no es una fórmula sacramental, pudiera entenderse que con referencia a “documentación” se está refiriendo a la modificación de estatutos, con “informe o aclaración” al informe sobre esa modificación estatutaria y con “entrega” a la entrega gratuita a que se refiere el artículo. Desde este punto de vista, que reconocemos es una interpretación amplia y libre, tanto del artículo 287 como de la propia redacción del anuncio, los acuerdos adoptados por la junta hubieran sido inscribibles. No obstante, en el caso concreto dado el escaso capital asistente a la junta y quizás también a la misma trascendencia de la modificación estatutaria propuesta, que no conocemos, la DG ha entendido que el derecho de información no había sido efectivamente respetado. De todas formas lo importante es saber que no es posible dar reglas fijas en esta materia, sino que cada caso es cada caso, y por tanto será el registrador, y en su caso la DG, la que a la vista de todas las circunstancias concurrentes en el caso decidirá si se ha cumplido o no con el exigible derecho de información de los socios.(JAGV)

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58.*** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. AUMENTO DE CAPITAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS. DERECHO DE INFORMACIÓN

Resolución de 28 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil IX de Madrid, por la que se rechaza la inscripción de acuerdos de modificación de estatutos.

Resumen: En caso de aumento de capital por compensación de créditos, en el que la ley exige un reforzamiento del derecho de información de los socios, no puede suplirse ese derecho por la referencia que se haga en el anuncio al derecho de información exigible para otros acuerdos. 

Hechos: Los hechos de esta resolución son los siguientes:

— Acuerdos de junta general no universal sobre cambio de domicilio y aumento de capital.

— La junta fue convocada por correo certificado y de la misma se levantó acta por el mismo notario autorizante.

— De la escritura y por manifestación del administrador resultaba que existían créditos contra la sociedad y a favor de dos socios, ”los cuales examinaron y aprobaron por unanimidad el informe del órgano de administración”

— Del informe unido a la escritura “resultaba que el mismo se refería al aumento de capital de la sociedad por aportación dineraria y/o por compensación de créditos”.

— También resultaba, que el aumento “iba dirigido a todos los socios, si bien (respecto de los dos socios que finalmente suscriben), su aportación se haría, a su elección, mediante aportación dineraria o con cargo a los créditos que ostentaban contra la sociedad”.

— La sociedad había notificado a los socios el posible ejercicio del derecho de suscripción preferente y que, de los tres socios de la sociedad, sólo dos lo habían ejercitado.

— Del acta notarial resultaba que la convocatoria se llevó a cabo, conforme a estatutos, mediante comunicación escrita.

— En el orden del día, aparte de otros puntos, constaba el siguiente: … “Aumento de capital de la compañía y correspondiente modificación, en su caso, de los estatutos sociales, cambio domicilio social y en su caso, modificación de los Estatutos”.

En el anuncio constaba “que, de acuerdo con lo establecido en los artículos 272 y 287 de la Ley de Sociedades de Capital que, a partir de la convocatoria de la Junta General, cualquier socio podrá obtener de la Sociedad, de forma inmediata y gratuita, los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la misma, así como, en su caso, el Informe de Gestión. Así mismo, se hace constar el derecho que asiste a todos los socios a examinar en el domicilio social el texto íntegro de las modificaciones estatutarias propuestas, así como a pedir la entrega o el envío gratuito de dichos documentos a cualquier socio”.

— En la junta con asistencia de “los tres socios, el representante de uno de ellos consideraba inválidamente convocada la junta por los motivos que expresaba y abandonaba la reunión tras lo cual, el presidente declaraba válidamente constituida la junta” tomando los acuerdos referidos.

 El registrador, en extensa nota, de la que extraemos los defectos, deniega la inscripción por los siguientes motivos:

  1. Falta de cumplimiento del derecho de información específico de los socios respecto del aumento de capital por compensación de créditos. En este caso en el anuncio de convocatoria de la junta general deberá hacerse constar el derecho que corresponde a todos los socios de examinar en el domicilio social el informe de los administradores, así como pedir la entrega o envío gratuito de dichos documentos. Art. 301 de la LSC.
  2. No constar en el orden del día, de forma suficientemente expresiva, las características del aumento de capital propuesto. Art. 174 LSC.

El interesado recurre. Reconoce la omisión en el anuncio, respecto del aumento de capital por compensación de créditos, de la expresión del derecho al examen del informe de los administradores que, a su juicio, puede ser suplida por la mención al derecho de examinar todos los documentos sujetos a la aprobación de la junta.

Resolución: La DG desestima el recurso.

Doctrina: Vuelve a reiterar la DG, una vez más, toda su doctrina sobre la trascendencia del derecho de información de los socios.

Por ello, al igual que en otras resoluciones, pasa a examinar el concreto problema que se plantea en este caso.

 Dice que lo que se discute es si el anuncio de convocatoria de la junta, cumple con lo que exige el artículo 301 de la LSC sobre el derecho de información en los aumentos de capital social por compensación de créditos.

En el anuncio se hace referencia a “los derechos que confieren los artículos 272.2 de la misma ley relativo a la aprobación de las cuentas anuales y 287 en lo que se refiere a la modificación de estatutos”. Ahora bien lo que ocurre es que las menciones antes señaladas “no pueden suplir o englobar el específico régimen legalmente establecido para la modificación de estatutos por aumento de capital por compensación de créditos sin desnaturalizar la exigencia legal del artículo 301 de la Ley de Sociedades de Capital que prevé un régimen específico y ampliado para tal supuesto”.

También añade que la flexibilidad resultante de la consideración relativa a que “el severo régimen de exigencia formal de la convocatoria de juntas debe mitigarse cuando por el conjunto de circunstancias concurrentes no resulten indebidamente postergados los derechos individuales del accionista” no puede ser aplicable “en aquellos supuestos en que la convocatoria omite en su totalidad el régimen de protección específico del derecho de información”.  Y por otra parte no “cabe hacer una interpretación que permita tener por cumplidos los requisitos especialmente previstos por la Ley para la protección del derecho de información en supuestos especiales por la mera consignación de los requisitos previstos para los supuestos generales. Si la Ley ha considerado necesario exigir requisitos especiales es, precisamente, porque considera que el derecho de información no está debidamente protegido en tales supuestos por los requisitos generales de protección”.

Además, concluye, que esa “ausencia es especialmente grave en un supuesto, como el que da lugar a la presente, en el que el propio texto de la convocatoria no ofrece indicio alguno de que el aumento propuesto puede llevarse a cabo mediante la compensación de créditos de los socios contra la sociedad, supuesto en el que, como queda expuesto, el legislador adopta garantías especiales para los socios que se traducen en una triple obligación: la de emitir en cualquier caso un informe por el órgano de administración cualquiera que sea la forma de la sociedad de capital; la de que dicho informe tenga el contenido específico a que se refiere el artículo 301 de la Ley de Sociedades de Capital; la de que la convocatoria haga específica mención del derecho al examen, entrega o envío de dicho documento por parte de los socios”.

Comentarios: La conclusión que extraemos de esta resolución es clara: siempre que la LSC exija que, para la adopción de determinados acuerdos en junta general, conste en el anuncio de convocatoria ciertos extremos en relación a ese acuerdo, esta información debe constar de forma explícita, con independencia de la que conste con relación a otros acuerdos incluidos en el orden del día. Es decir que no hay, ni puede haber, una comunicación entre la información exigida para distintos acuerdos en la LSC. Cada acuerdo exige, en su caso, un derecho de información específico y el hecho de que conste una mención a ese derecho de información para otro acuerdo no puede ser utilizado para todos, sin perjuicio de la necesaria flexibilidad que puede tenerse a la vista de las circunstancias concurrentes en cada caso.

Esta flexibilidad la muestra la propia DG en este caso pues apunta a que, si el orden del día hubiera sido más expresivo sobre la naturaleza de los acuerdos que se proponían a la junta, y no hubiera existido una omisión total del derecho de información, quizás los acuerdos hubieran sido inscribibles. Lo que no es posible que con una omisión total en el anuncio del derecho de información que se exige para determinado supuesto y con un orden del día no suficientemente completo, sea posible salvar, desde el punto de vista de la inscripción en el Registro Mercantil, los acuerdos de que se trate. JAGV. PDF (BOE-A-2019-2509 – 7 págs. – 250 KB)    Otros formatos

 

59.*** AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL DE SA LABORAL NO ADAPTADA, CIERRE DEL REGISTRO, FORMA DE ADAPTACIÓN.

Resolución de 30 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles III de Pontevedra a inscribir una escritura de aumento de capital y modificación de estatutos de una sociedad.

Resumen: No son inscribibles acuerdos de una SAL mientras no se adapten sus estatutos a su ley reguladora o se solicite del registrador la calificación de los estatutos inscritos para verificar si alguno de ellos está o no necesitado de adaptación.

Hechos: Se trata de una escritura de aumento de capital y modificación de estatutos de una sociedad laboral. La escritura que documenta los acuerdos viene acompañada de una certificación de la Consejería competente en la que consta que el aumento no afecta al carácter laboral de la sociedad, si bien se le recordaba al interesado “la obligación de adaptación de estatutos establecida para las sociedades laborales -pendiente en la actualidad para esa sociedad concreta- en la Ley 44/2015, de 14 de octubre, de Sociedades Laborales y Participadas”.

El registrador suspende la inscripción “hasta que se presente, para su inscripción simultánea, el documento en virtud de la cual se adecue sus estatutos sociales a la legislación vigente, acompañado del correspondiente certificado” de inscripción en el Registro de Sociedades Laborales (Disposición Transitoria Segunda y art. 4 de la Ley 44/2015, de 14 de octubre, de Sociedades Laborales y Participadas).

El interesado recurre y alega que la nota del registrador no concreta los artículos que deben ser modificados y en todo caso, a su juicio, “ninguno de los artículos de sus Estatutos precisa de ser adaptado”.

Resolución: La DG desestima el recurso.

Doctrina: Para la DG la DT2ª de la Ley 44/2015, de 14 de octubre, pues la falta de inscripción de la adaptación de los estatutos sociales a lo establecido en dicha ley determina el cierre registral de la hoja de la sociedad.

Reconoce la DG que el registrador debe “expresar los concretos preceptos estatutarios que estuvieran en contradicción con la ley” pero eso será cuando se presente, la escritura de adaptación de estatutos o, previa solicitud de la sociedad interesada, en la calificación de los estatutos inscritos a los efectos de determinar la necesidad o innecesariedad de la adaptación”.

Comentarios: Es muy interesante esta resolución pues permite aplicar a las sociedades laborales algo que no está previsto en la DT2ª de la misma Ley, que es la posibilidad de que, previa solicitud del interesado acompañando los títulos necesarios, el registrador tenga que calificar si los estatutos de la sociedad están o no en contradicción con preceptos imperativos de la Ley de Sociedades Laborales. Si lo está lo hará constar así en los propios títulos y por nota al margen de la última inscripción de la sociedad. Esta posibilidad se estableció  en la disposición transitoria segunda, apartado 2 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada de 23 de marzo de 1995, y dice la DG que puede admitirse por analogía y “conforme a los artículos 258 de la Ley Hipotecaria y 58 y siguientes y 80 del Reglamento del Registro Mercantil”.

Esta resolución facilitará y abaratará la adaptación de las sociedades laborales a la Ley de 2015, siendo muy favorable para la sociedad y desde este punto de vista compartimos plenamente su criterio. JAGV.

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65.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS Y SU ADAPTACIÓN A LOS CAMBIOS LEGISLATIVOS. 

Resolución de 31 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles I de Asturias, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2017.

Resumen: Es válida la convocatoria de una junta de sociedad anónima hecha conforme a un artículo de los estatutos, que, cuando se inscribió no estaba pensado para ello, pero que ahora los cambios legislativos le dan utilidad y permiten convocar la junta de forma más sencilla y sobre todo económica.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad anónima.

La junta que las aprueba, ha sido convocada por carta certificada con acuse de recibo. Según estatutos la convocatoria se hará por BORME y diario. Sin embargo el siguiente artículo de los estatutos viene a decir que en los casos permitidos por la Ley se podrá convocar a los socios por comunicación escrita.

La registradora deniega el depósito por no el defecto insubsanable de no haberse hecho la convocatoria conforme a lo que dicen los estatutos sociales.

Recurre la sociedad.

Resolución: La DG revoca la nota admitiendo el depósito de cuentas y por tanto la validez de los acuerdos de la junta convocada.

Doctrina: La doctrina de esta resolución es idéntica a la de 17 de octubre de 2018, resumida bajo el número 459 del año 2018.

Sólo destacamos de la actual dos de sus afirmaciones: La primera es que dice la DG que debe “concluirse en el presente caso que la convocatoria realizada a todos los accionistas mediante correo certificado con aviso de recibo se ajusta a los estatutos sociales interpretados según la regulación legal vigente y la finalidad y el espíritu de los mismos”.

Y la segunda que, si bien reconoce que el caso planteado es distinto al de la resolución antes citada en que, sin ser junta universal, asistió todo el capital social en “el actual no comparecieron a la junta la totalidad de los socios convocados. Pero no es esta la cuestión crucial sino el hecho de que todos ellos fueron convocados a la junta por un medio que se considera ajustado a Derecho y que les permitió ejercer debidamente sus derechos de socio, tanto acudiendo a la junta como no haciéndolo” y que pese a que la Resolución de 23 de mayo de 2014 llegó a conclusión contraria a la que ahora se resuelve “este Centro Directivo considera que la doctrina ahora expuesta es más acorde con el equilibrio exigible entre el interés social y la protección de la minoría así como con las exigencias derivadas del principio de seguridad jurídica y de eficiencia empresarial”.

Comentario: Nos remitimos a los que hicimos en la resolución de 2018 antes citada, así como también a las criticas que a dicha resolución hizo Ventoso Escribano.

Sólo nos queda por indicar que la resolución será aplicable cualquiera que sea el número de socios asistentes a la misma y que puede ser utilizada por gran número de sociedades anónimas pues los artículos de los estatutos que posibilitan esa convocatoria, por las razones que exponía Ventoso Escribano, se reproducen en muchos de los modelos de estatutos de las sociedades anónimas inscritas con acciones nominativas.

Finalmente indicaremos también que, según esta resolución, sería inscribible un artículo de los estatutos sociales en el que sobre la forma de convocatoria de la junta indicara lo que establece el artículo correlativo de la sociedad recurrente y que era la de “comunicación escrita a cada accionista o interesado, cumpliendo en todo caso lo dispuesto en la Ley”. Dicho artículo de los estatutos, caso de ser admisible, se debe complementar con lo dispuesto en el artículo 173 de la LSC, y es que dicha comunicación debe asegurar “la recepción del anuncio por todos los socios en el domicilio designado al efecto o en el que conste en la documentación de la sociedad”.

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Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD 
  3. 457.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE PERMUTA. REINCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES
  4. 458.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA: PRÓRROGA: REQUIERE MANDAMIENTO JUDICIAL
  5. 460.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. SOSPECHAS DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO ANTES DE TRAMITAR EL PROCEDIMIENTO DEL 199 LH.
  6. 461.** DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD
  7. 462.() EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. TRACTO SUCESIVO.
  8. 463.*** RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL INGLÉS ENTRE ESPAÑOL Y ALEMANA. PUNTOS DE CONEXIÓN Y ACREDITACIÓN.
  9. 464.**  NO CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL SIN NOTA DE CALIFICACIÓN.
  10. 465.** RENUNCIA ABDICATIVA AL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO
  11. 466.** DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE OBRA NUEVA.
  12. 467.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. INDETERMINACIÓN EN CUANTO A LA FINCA Y EN CUANTO A LOS ASIENTOS A PRACTICAR.
  13. 468.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO Y TÍTULO PREVIO
  14. 470.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR CANTIDAD INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
  15. 471.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN
  16. 472.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA DE AFECCIÓN FISCAL.
  17. 473.() PRIORIDAD. DOCUMENTOS PENDIENTES DE DESPACHO. MEDIOS DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA
  18. 474.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL INEXACTA PARA DISPONER VERSUS LEGITIMACIÓN CIVIL. MEDIOS DE PAGO: ACREDITACIÓN DE LA TRANSFERENCIA. JUICIO DE NOTARIAL SUFICIENCIA EN  ESCRITURAS RECTIFICATORIAS.
  19. 475.*** NO CABE INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO CUANDO SE LEGA AL CÓNYUGE EL USUFRUCTO
  20. 476.** ADICIÓN DE HERENCIA. LEGÍTIMA CATALANA
  21. 477.** CONSTANCIA REGISTRAL DE POLÍGONO Y PARCELA QUE YA TIENE OTRA FINCA
  22. 478.** DIVISIÓN JUDICIAL NO CONTENCIOSA DE HERENCIA. TÍTULO INSCRIBIBLE
  23. 479.** EJERCICIO DE RETRACTO LEGAL DE COMUNEROS SIN ESTAR PREVIAMENTE INSCRITA LA COMPRAVENTA
  24. 480.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN. REBELDÍA.
  25. 481.** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
  26. 483.() DACIÓN EN PAGO DE DEUDA: TRACTO SUCESIVO
  27. 484.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN
  28. 486.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO
  29. 487.** HERENCIA. FINCA INSCRITA A FAVOR DEL ESTADO COMO BIEN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
  30. 488.**  HIPOTECA. CLÁUSULAS DE INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA. CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO
  31. 489.** SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: COLINDANTES Y DOMINIO PÚBLICO.
  32. 491.* INMATRICULACIÓN DE FINCAS PERTENECIENTES A MONTE VECINAL EN MANO COMÚN (GALICIA)
  33. 493.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
  34. 494.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD CON OTRA FINCA YA INSCRITA
  35. 495.** DOBLE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A INICIAR EL EXPEDIENTE ART. 209 LH
  36. 496.** SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN REGISTRAL PARA TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL DE FINCA SITA EN TÉRMINOS MUNICIPALES DE DIFERENTES REGISTROS
  37. RESOLUCIONES MERCANTIL
  38. 459.*** JUNTA GENERAL SA. FORMA DE LA CONVOCATORIA. INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS Y SU ADAPTACIÓN A LOS CAMBIOS LEGISLATIVOS.
  39. 469.** DEPÓSITO DE CUENTAS. CIFRA DE CAPITAL SOCIAL NEGATIVA EN EPÍGRAFE DEL BALANCE
  40. 482.** LEGALIZACIÓN DE LIBROS SL. NECESIDAD DE CLARIDAD EN LA SOLICITUD.
  41. 485.** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. NECESIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA. NO ES SUFICIENTE EL ACTA NOTARIAL DE LA JUNTA. 
  42. 490.*** CONSTITUCIÓN DE SL NO PROFESIONAL. REFERENCIA A UNA PROFESIÓN EN LA DENOMINACIÓN SOCIAL.
  43. 492.** TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. SOCIEDAD DISUELTA DE PLENO DERECHO.
  44. 497.** SOCIEDAD UNIPERSONAL: SOCIO ÚNICO NO INSCRITO. REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN DE SUS ACUERDOS.
  45. ENLACES:

INFORME Nº 291. (BOE DICIEMBRE de 2018)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD 
457.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE PERMUTA. REINCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES

Resolución de 15 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Mojácar a practicar la cancelación de determinados asientos en virtud de sentencia que acuerda la resolución de un contrato de permuta. 

Resumen: para que una sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución, o la anotación practicada haya caducado– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento.

Hechos: se presenta en el Registro de la Propiedad testimonio de sentencia firme junto con un mandamiento de cancelación solicitando la reinscripción del dominio de una determinada finca registral a favor de los antiguos titulares por haberse resuelto el contrato de permuta y se acuerda la cancelación de las inscripciones motivadas por dicha escritura de permuta. El Registrador practica la reinscripción a favor de los antiguos titulares pero suspende la cancelación de las anotaciones preventivas que gravan la finca por falta de intervención en el procedimiento de los titulares de las mismas.

La DGRN confirma la calificación y señala que:

1º. La sentencia declarativa de una resolución de permuta dictada en pleito entablado sólo contra uno de los permutantes, no permite –ni siquiera aunque se hubiera pactado condición resolutoria explícita– la cancelación automática de los asientos posteriores que traigan causa de este último.

2º. Es necesario tener en cuenta:

a) Que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes.

b) Que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho.

c) Que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos.

d) Que se canceló por caducidad la anotación preventiva de demanda practicada, y,

e) Que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. (ER)

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458.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA: PRÓRROGA: REQUIERE MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución de 17 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Puerto del Rosario n.º 2, por la que se suspende la prórroga de una anotación preventiva de querella. 

Resumen: la prórroga de una anotación preventiva practicada en virtud de mandato judicial debe también ser acordada por mandamiento judicial sin que sea admisible instancia privada.

Hechos: se presenta instancia solicitando la prórroga de una anotación preventiva de querella.

El Registrador califica negativamente ya que, al amparo del artículo 86 LH, se precisa mandamiento judicial ordenando la prórroga no siendo la instancia privada título apto para ello.

La DGRN confirma la calificación y reconoce que aun cuando el artículo 86 LH dispone que: “Las anotaciones preventivas pueden prorrogarse a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento”, siempre que se trate de una anotación ordenada por la autoridad judicial es a ella a quien corresponde ordenar igualmente la prórroga. Así resulta también de los artículos 721 y ss LEC y del artículo 199 RH. (ER)

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460.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. SOSPECHAS DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO ANTES DE TRAMITAR EL PROCEDIMIENTO DEL 199 LH.

Resolución de 18 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una rectificación de descripción de finca solicitada en instancia privada.

Resumen: Es necesario que las sospechas de invasión del dominio público se vean refrendadas permitiendo pronunciarse a la Administración durante el procedimiento del artículo 199 correspondiente, no debiéndose denegar antes de su tramitación por sospechas de invasión.

Hechos: Mediante instancia privada la dueña de una finca solicita que se proceda a su coordinación catastral, de acuerdo con el artículo 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Se acompañaba una escritura a en la que figuraba incorporada certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.

El registrador deniega su inscripción porque, a la vista del contenido de la certificación catastral aportada así como, tras consultar el sistema de bases gráficas del Registro de la Propiedad según programa oficial del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles de España, así como la ortofotografía oficial disponible resultan indicios evidentes de una posible invasión del dominio público por su lindero Sur.

La recurrente alega que no se trata más que de un camino particular constituido entre particulares, sin la intervención de una Administración y que lo que solicita es solo la modificación de los titulares de los linderos de su finca, sin que ninguno de ellos sea la Administración pública y sin que se haya visto afectada su superficie y configuración.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Para delimitar el objeto del expediente aclara que, si bien en el escrito de recurso se solicita que se proceda a la rectificación de linderos, la solicitud inicial que fue objeto de calificación se refería expresamente a la coordinación catastral al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Por tanto, hay que determinar si procede iniciar el procedimiento del citado artículo  para lograr la rectificación de linderos pretendida.

Como sabemos la protección que el Registro de la Propiedad brinda al dominio público no solo se refiere  a aquél que conste inscrito. Si el registrador duda de si se ha producido  una invasión del dominio público, es esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del procedimiento correspondiente.

Por tanto en el caso que nos ocupa la sospecha por parte del registrador acerca de la titularidad pública del camino no puede ser determinante para mantener la calificación sino que será una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la LH cuando, a la vista de la intervención de la Administración supuestamente titular de lo que a juicio del registrador constituye dominio público que pudiera resultar perjudicado, pueda calificarse si efectivamente existe invasión de dicho dominio público.

Comentarios o conclusiones: Resulta claro de esta resolución de la DG que el registrador, ante una petición de coordinación con el catastro,  no puede adelantar, mediante su calificación, que a su juicio se ha producido una invasión del dominio público. Si tiene la duda o sospecha de que dicha invasión se ha producido, lo procedente será oficiar a la administración supuestamente perjudicada y a la vista de su contestación, en el correspondiente procedimiento, es cuando podrá proceder a la calificación sobre dicha base. Pero antes de que se pronuncie la administración debe abstenerse de calificar como defectuosa la petición de coordinación. (MGV)

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461.** DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD

Resolución de 18 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tías, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva.

Resumen: Son inscribibles obras antiguas en suelos de especial protección acreditando por los medios admitidos que tiene una antigüedad anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad.

Hechos: Nos encontramos ante una escritura de declaración de ampliación de obra nueva por antigüedad, en la que concurren las circunstancias siguientes:

– La ampliación de la obra terminada se declara mediante escritura autorizada el día 4 de junio de 2018, sobre una finca registral descrita como «urbana, vivienda unifamiliar aislada situada en donde llaman (…) municipio de Tías, Lanzarote; tras la ampliación la superficie construida es de 146,84 metros cuadrados, y la total superficie del terreno, según reciente medición, es de 2.740 metros cuadrados; en Catastro la finca está clasificada como rústica de uso agrario.

– Se manifiesta en relación con las obras de ampliación una antigüedad de nueve años, con referencia a la fecha de terminación de 2009, acreditada mediante la certificación técnica incorporada a la escritura, de la que resulta, además, la misma superficie construida que se declara.

El registrador suspende la inscripción por dos defectos:

 El primero se refiere a la falta de acreditación del cumplimiento de los requisitos que impone el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, ya que en orden a determinar dicha prescripción, en Canarias debe atenderse a la clase de suelo de que se trate dado que, conforme al artículo 361.5 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, caben medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen la demolición de construcciones realizadas sobre cualquiera de las categorías de suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación.

 Y en concreto, “se trata de la declaración de obra sobre una finca rústica enclavada en (…), zona reclasificada como Espacio Protegido por la Ley 12/1994, de 19 de diciembre, de Espacios Naturales de Canarias y a la que es aplicable la excepción expuesta, prevista ya en el artículo 20.1 de la Ley 7/1990, de 14 de mayo, de Disciplina Urbanística y Territorial de Canarias.

Por lo anterior, para la inscripción del título presentado exige o la acreditación de su construcción anterior al 26 de diciembre de 1994 (fecha de entrada en vigor de la Ley 12/1994), o la tramitación del correspondiente expediente de legalización.

El segundo  se refiere a la falta de cumplimiento del requisito establecido en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria ya que las coordenadas han sido aportadas mediante un fichero que no cumple los requisitos técnicos exigidos legalmente, defecto que no es objeto de impugnación en el recurso.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: La Dirección General declara aplicable el artículo 28.4 a obras declaradas en suelos de especial protección pero para ello es preciso que se acredite por certificación técnica, catastral o municipal que la antigüedad de la edificación sea anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección o a la propia calificación urbanística.

No obstante en el caso que nos ocupa la edificación tiene una antigüedad, acreditada, que se remonta al año 2009, situándose en suelo calificado como Suelo Rústico de Protección Paisajística, al estar enclavada zona reclasificada como «espacio protegido» por la Ley 12/1994, de 19 de diciembre, de Espacios Naturales de Canarias, lo que supone su consideración como «terrenos en que se hallen presentes valores naturales o culturales precisados de protección ambiental», a los efectos de quedar sometidos régimen de imprescriptibilidad, que dispone el artículo 180 del Decreto-Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, vigente al tiempo de la terminación de la ampliación de la obra nueva declarada, lo que determina la imposibilidad de consolidación de la obra por antigüedad y su inscripción al amparo del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.

Lo anterior se podría evitar si se obtiene una resolución de la Administración que declare la situación de fuera de ordenación a fuera de ordenación por transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad de la edificación, bien porque se compruebe una mayor antigüedad suficiente, bien porque la finca sobre que se asienta la edificación efectivamente no se encuentre incluida en suelo de especial protección.

Comentario: Interesante resolución de la DG de la que se deriva que las obras nuevas antiguas sitas en suelos de especial protección son inscribibles al amparo del artículo 28.4 de la ley del Suelo pero para ello es preciso probar que su antigüedad es anterior la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad. (MGV)

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462.() EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 19 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de comunidad.

Resumen: Para inscribir un título tiene que cumplirse el principio de tracto sucesivo y estar inscrito el título previo o presentarse simultáneamente junto con el nuevo título.

Hechos: Se otorga una escritura de disolución de comunidad de una finca; dicha finca figura inscrita en cuanto a una parte indivisa a favor de un tercero.

La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo, ya que no está inscrito el título previo de la parte indivisa.

El interesado presenta el título que falta después de la calificación y recurre alegando que no hay interrupción de tracto porque se han presentado todos los títulos.

La DGRN desestima el recurso

Doctrina: Para inscribir un título tiene que estar inscrito el título previo o presentarse  antes o simultáneamente al título que se pretende inscribir. (AFS)

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463.*** RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL INGLÉS ENTRE ESPAÑOL Y ALEMANA. PUNTOS DE CONEXIÓN Y ACREDITACIÓN.

Resolución de 19 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 28 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: El régimen económico matrimonial no convencional es el que resulte de las manifestaciones de los cónyuges en la escritura, previo asesoramiento notarial de las normas de conflicto existentes, pero no es necesario explicitar los puntos de conexión que determinan dicho régimen y tampoco acreditarlos.

Hechos: Un español y una alemana compran una propiedad manifestando ser su régimen matrimonial el legal inglés de separación de bienes, pero no se explicitan los puntos de conexión que conducen a determinar ese régimen.

El registrador suspende la inscripción pues, a su juicio, es necesario manifestar los puntos de conexión (lugar del matrimonio y residencia inmediatamente después del matrimonio) y además acreditarlos.

El notario autorizante recurre y alega que ninguna norma exige especificar los puntos de conexión ni tampoco su acreditación.

La DGRN revoca la calificación.

Doctrina. Basta la manifestación de los interesados sobre su régimen matrimonial cuando el régimen aplicable no es uno pactado sino el legal de un país. En tal caso no es necesario especificar los puntos de conexión ni acreditarlos, pues dicha manifestación se realiza con el asesoramiento previo notarial, de acuerdo con la norma de conflicto española (artículo 9.2 CC) y lo dispuesto en el artículo 159 RN. Por ello deberá practicarse la inscripción conforme dispone el artículo 92 RH.

Recuerda también que el 29 de Enero de 2019 entrará en vigor el Reglamento (Ue) 2016/1103 de 24 de junio de 2016 de regímenes económicos matrimoniales que establece otras normas de conflicto y que será de aplicación para los matrimonios que se contraigan desde el día 29 de enero de 2019. Ver resumen. (AFS)

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464.**  NO CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL SIN NOTA DE CALIFICACIÓN.

Resolución de 19 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación expedida por la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se deniega la constancia registral de algunas de las referencias catastrales que se afirma corresponden a dos fincas registrales.

Resumen: La no expresión de la referencia catastral en la inscripción por no cumplirse los requisitos del art. 45 Ley Catastro NO necesita incluirse formal y expresamente como defecto en la calificación negativa o como inscripción parcial. Si fuera un error del Registrador, lo sería de concepto y requiere su conformidad o resolución judicial.

– Hechos: En 2016 se inscribe una escritura de compraventa sobre varias fincas, el registrador de entonces no consideró acreditada su correspondencia catastral y no hizo constar sus números de referencia catastral. Ahora mediante instancia y bajo un nuevo registrador, el comprador solicita que se incluyan las referencias catastrales por entender que se trató de un error material (ex arts 30, 39 y 40 LH) ya que en su día el 1er registrador no advirtió como defecto la falta de justificación de la correspondencia entre la finca registral y la catastral.

– La Registradora: califica negativamente, señalando que no se trata de un error, sino que no se ha justificado dicha correspondencia y existen dudas fundadas unas veces por no expresarse la partida de situación, o por haber excesos de cabida en que los colindantes se opusieron expresamente con documentación, o incluso por existir vías de comunicación de dominio público, de modo que las certificaciones catastrales presentadas no cumplen los requisitos del art. 45 T.R. Ley Catastro.

Por tanto, aunque la constancia registral de la referencia catastral conforme al art 9.a) LH tendrá efectos limitados (nunca puede equipararse con la coordinación gráfica del art 10 LH), no supone inscripción de la representación gráfica ni rectificación de la descripción literaria [art 9.b) párf.7º]. Para ello sería necesario que se hubiese solicitado la inscripción de tal representación gráfica y que se tramite el procedimiento correspondiente (arts 9.b) y 199LH), cosa que como se ha puesto de manifiesto en este caso ya se ha intentado respecto de algunas parcelas catastrales y resultó denegada.

 – El interesado: recurre exponiendo que dado que al inscribir la venta el registrador no expresó ningún defecto en su nota de calificación, debe tratarse de un error (ex arts 30, 39 y 40 LH), pues de lo contrario le causaría indefensión no haber podido oponer alegaciones.

Añade que los argumentos ahora dados por la registradora para denegar la incorporación de las referencias catastrales no son suficientes, pues debería haber notificado a la Administración titular de los viales públicos; y que el hecho de constar catastradas a nombre de distintos titulares algunas de las parcelas, no tiene relevancia, por no tratarse de un caso de georreferenciación.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina:
a) Previamente y aunque no constituye el objeto del recurso, aclara que la actuación registral en su día practicada por la 1ª registradora no precisa de la emisión de una nota de calificación formal al estar amparada por los arts. 43, 44 y 45 T.R. Ley Catastro, sin que ello constituya obstáculo o impedimento alguno para que en su día se hubieran interpuesto los recursos procedentes frente a la negativa de incorporación de las referencias catastrales correspondientes.

b) Y en cuanto al fondo del asunto, entiende la DGRN que no se trata de un error material sino de concepto, ex art 327 RH que incluye entre esos errores el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro, como en este caso; de modo que la rectificación de tal error, que habría cometido el propio registrador, precisa su consentimiento y conformidad, ex Art 217-1 y 218 LH, y en su defecto será necesaria la oportuna resolución judicial (y aquí falta uno y otra).

c) Igualmente confirma los demás defectos advertidos, al considerar fundadas las dudas de la registradora, sin que esté obligada a notificar a la AAPP para que se pronuncie sobre la posible invasión del dominio público, dado que esta notificación solo está prevista para los procedimientos inmatriculadores de los Arts 199, 201 y 205 LH, no para la simple constancia de la referencia catastral. (ACM)

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465.** RENUNCIA ABDICATIVA AL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO

Resolución de 19 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Eivissa n.º 3, por la que rechaza la inscripción de una escritura pública de renuncia al derecho de aprovechamiento por turno.

Resumen: En un edificio dividido en propiedad horizontal y constituido en régimen de “multipropiedad” (conforme a la LEY 42/98), las dos cotitulares de una cuota de 1/45 de un apartamento renuncian a la misma “en forma unilateral, irrevocable y gratuita”, y lo notifican notarialmente al presidente de la comunidad y al administrador de la sociedad gestora. La DG establece que dicho acrecimiento no se produce, automáticamente, en favor de los otros copartícipes, que han de ser notificados. Tampoco se reactiva la anterior inscripción de dominio anterior a la de las renunciantes.

Hechos: Las dos cotitulares de una cuota de una cuarenta y cinco ava parte de uno de los apartamento de un edificio constituido, en régimen de “multipropiedad”, y cuya cuota da derecho al uso exclusivo de “una semana al año” del referido apartamento, así como de los elementos comunes del edificio, renuncian en instrumento público “abdicativamente y de forma unilateral, irrevocable y gratuita”, a su derecho sobre la cuota referida, y en el mismo documento público, requieren al notario para que notifique dicha renuncia, mediante remisión de copia simple de ella, al presidente de la comunidad y al administrador de la sociedad que rige la multipropiedad del edificio, lo que, el notario, lleva a cabo por diligencia posterior.

 Registrador: Suspende la inscripción solicitada, por los siguientes defectos:

 1).- Las renunciantes tienen en la multipropiedad, una serie de derechos. y obligaciones que deben cumplir, conforme a los pactos contractuales asumidos y que tienen fuerza de ley para ellas, al estar dividido, el edificio, en régimen de propiedad horizontal y constituido en multipropiedad, de acuerdo con la ley 42/1998.

2).- Dado que la renuncia abdicativa llevada a efecto afecta a derechos ajenos, se exige acreditar la notificación a cada uno de los restante copropietarios del apartamento, siendo necesario el consentimiento de éstos para que se produzca el acrecimiento que se pretende, con dicha renuncia, a favor de éstos.

 Recurrente: Una de las copropietarias de la cuota en cuestión interpone recurso contra la calificación registral, alegando:

 1).- Que notificada la escritura de renuncia al administrador de la multipropiedad y al presidente de la comunidad del edificio, es aquel quien debe notificarla al resto de los 45 copropietarios del apartamento, siendo éstos quienes tienen esta facultad, según resulta del artículo 13 de la LPH y art. 35 de los estatutos del edificio, que determina que es el administrador quien representa a la multipropiedad y tiene los datos personales de los restantes propietarios del apartamento.

 2).- Que no se puede privar a las propietarias de la cuota renunciada de su dcho. de renuncia, recogido en la ley, el cual es además inscribible, ya que se trata de un acto de extinción del dominio ((arts. 1 y 2 LH), y sin que sea obstáculo el art 9 LH, ya que cuando el título a registrar es de extinción, no se precisa hacer constar la identidad de la persona a cuyo favor se debe verificar la inscripción. Tratándose de la renuncia a un turno vacacional de un inmueble en multipropiedad, no se produce el acrecimiento pretendido, ya que el titular no es dueño de una parte alícuota, sino de “una cosa”, que es el propio turno, lo que explica la ausencia de acción de división, retracto de comuneros y renuncia liberatoria.

 3) El art 6 c.c. recoge el principio de renunciabilidad y el art 395 c.c. el referido supuesto para el caso de comunidad, existiendo otros supuestos de renuncia como son los arts. 544 y 575 del c.c. para las servidumbres, aunque siendo el art 395 c.c. el directamente aplicable al caso, al ser la multipropiedad o dcho. de aprovechamiento por turnos, una especialidad de la comunidad de bienes, asi como su configuración legal como un dcho. real que lleva a cabo la ley 42/1998 de aprovechamiento por turno de inmuebles de uso turístico, llega a la misma conclusión. Se cita además la RS 18 febrero de 2003, que acepta la inscripción de la renuncia unilateral, así como la jurisprudencia del TS y el art 21 de la Ley de Patrimonio del Estado, y la RS de 21 abril de 2015 de la Dirección Gral. de Entidades Jcas. de Cataluña.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación registral.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

 1).- La DG declara que la renuncia abdicativa de bienes inmuebles es un título material inscribible en el Registro de la Propiedad (RS 10 enero de 2003 y 18 febrero de 2003), como manifestación del principio de libertad civil que proclama el art 348 c.c., aunque la RS 30 agosto 2013, hace referencia a la renuncia a un elemento independiente, integrado en una PH, ya que en este supuesto recae sobre un dcho. complejo (propiedad separada y elementos comunes) incardinado en una relación más amplia (en que están implicados otros propietarios), de suerte que la baja de un copropietario, sin que otro ocupe su lugar, afecta personalmente a los demás, y no sólo en los gastos generales, sino en el fondo de reserva y deudas de la comunidad, por lo que se trata de terceros jurídicamente interesados.

 2).- La RS 21 octubre 2014 , en supuesto parecido (renuncia del copropietario de un piso a favor de los restantes) establece que, al igual que en dicho supuesto, la renuncia a una cuota indivisa que lleva anejo un dcho. de uso exclusivo temporal por turnos, supone que el abandono por el renunciante en favor de otros “beneficiarios”, implica un abandono traslativo y liberatorio.

 Por tanto, la inscripción de la renuncia no puede ser automática, puesto que la renuncia abdicativa de la cuota de uso de un apartamento es posible, pero no basta con la mera notificación efectuada al presidente y al administrador, ya que, el acrecimiento de cuota, derivado de la renuncia abdicativa de un cotitular (RS 21 octubre 2014) no se produce por la mera realización de una notificación a un tercero, gestor y representante de la comunidad, puesto que no son los intereses de la comunidad los que están en juego, sino los propios de cada comunero que, con la renuncia, pueden ver su incrementado su patrimonio, en su activo, pero también en el conjunto de obligaciones que pudieran asumir.

 3).- La cuota objeto de renuncia tampoco se convierte en patrimonio del Estado, ya que no estamos ante una renuncia abdicativa de un inmueble sin dueño, sino que, de una renuncia abdicativa de una cuota de inmueble, cuyo destino natural sería el acrecimiento al resto de comuneros, a quienes no se puede imponer una acto ajeno a su voluntad ya que, al menos, deben tener la oportunidad de oponerse.

 No cabe pues la inscripción de la renuncia como tal, sin que al tiempo se practique la de aquellos a quienes acrece la renuncia de cuota, la cual no se puede llevar a cabo sin cumplir los requisitos exigidos por el ordenamiento, y sin que, en ningún caso, la inscripción de la renuncia abdicativa implique la reactivación de la inscripción de dominio anterior a la de las renunciantes (RS 30 agosto de 2013 y 5 de mayo de 2015). (JLN)

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466.** DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE OBRA NUEVA.

Resolución de 13 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal. (IES)

Resumen: No es posible la rectificación de la superficie construida de una edificación al amparo de lo previsto en el artículo 201 apartado 3 de la LH; lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación es comprobar si de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva. En este supuesto, el edificio con la descripción actual incluyendo los diferentes departamentos que integran la división horizontal cumple lo previsto en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, al quedar acreditada la antigüedad.

Hechos: Mediante escritura don J. P. G. y doña M. M. P. D., como titulares de una finca, dividieron horizontalmente en cuatro viviendas y dos locales el edificio que constaba declarado sobre la misma, previa rectificación de la superficie del solar en que se ubicaba.

La edificación se describe inicialmente en el título con una superficie construida de 903 metros cuadrados (conforme con la descripción registral). 

Posteriormente mediante diligencia complementaria se realiza una nueva descripción del edificio en su conjunto expresando que actualmente la superficie construida es de 873 metros cuadrados, lo cual es coincidente con certificación catastral y certificado técnico incorporado al título.

De certificado técnico resulta que la antigüedad de la edificación, con la distribución de cuatro viviendas y dos locales data al menos de 2001, habiendo realizado desde entonces únicamente obras menores.

Consta certificación municipal de acuerdo de declaración de innecesariedad de licencia para la división horizontal de la finca.

Registrador: Alega que no es posible efectuar al amparo del artículo 201.3 de la LH la rectificación de la superficie construida del edificio, de 903 a 873 metros cuadrados y que la transformación de un edificio destinado a casa, cuadra y picadero en cuatro viviendas y dos locales requiere la declaración de modificación de la obra nueva inscrita, pues afecta a la estructura esencial del edificio y pone en cuestión si con esta nueva estructura la edificación se ajusta a la legalidad urbanística. Entiende exigibles los requisitos legales de licencia de obra, certificado del técnico, licencia de primera ocupación, libro del edificio y georreferenciación. 

Dirección General:  Estima el recurso y revoca la calificación.

1º.- Determina que no es posible la rectificación de la superficie construida de una edificación al amparo de lo previsto en el artículo 201 apartado 3 de la LH. El apartado 1 del artículo 201 de la LH exceptúa en su letra e) de la tramitación del expediente regulado en dicho precepto, la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. Esta previsión es aplicable a los supuestos de rectificación que se recogen en el apartado 3 del artículo 201 LH.

Aunque en la diligencia de subsanación se exprese que «se solicita la rectificación de la superficie construida haciendo constar la real coincidente con el catastro, al ser la modificación inferior al 5% de la cabida inscrita (…)» lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación no son los términos en los que se solicita, sino si efectivamente de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva.

El título reúne todos los requisitos para la inscripción de la rectificación de la descripción de la edificación que se pretende, quedando claramente acreditada la antigüedad de la edificación en los términos previstos en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo pues se acompaña certificado técnico en el que consta la descripción de la edificación en términos totalmente coincidentes con la nueva descripción que resulta de la diligencia de subsanación y se expresa una antigüedad de al menos 14 años.

2º.- En cuanto a la falta de la declaración de modificación de la obra nueva inscrita, previa a la división pretendida, el defecto no puede mantenerse. Del artículo 208 de la LH, en su redacción anterior a la Ley 13/2015, y del nuevo artículo 202, tras la citada Ley 13/2015, cabe deducir que para la declaración o modificación de una construcción basta que se haga constar la misma «en los títulos referentes al inmueble», tal como señala el artículo 202, sin que sea exigible un título o declaración específica como exige el registrador en su calificación.

En la diligencia de subsanación se contiene dicha descripción, siendo exactamente coincidente la nueva superficie construida de la edificación con la que resulta de los diferentes elementos en que se divide horizontalmente la finca.

3º.- La inscripción de la obra por la vía del apartado 4 del artículo 28 en nada merma las posibilidades de actuación del Ayuntamiento para, si fuera procedente, revisar su propia actuación anterior e incoar el expediente que en su caso proceda, dado, por un lado, que el Registro no sana las infracciones urbanísticas que hayan podido ser cometidas y, por otro, la posibilidad de que el Ayuntamiento, al que habrá de ser notificada la inscripción que se practique en los términos previstos por el artículo 28.4.b) y c) de la Ley de Suelo, interese la práctica de anotación preventiva a través de la cual acceda al Registro el expediente que, en su caso, pueda incoar.  De hecho, la inscripción de la obra nueva reforzará la posibilidad de control de su adecuación a la legalidad urbanística, en la medida en que, de conformidad con lo previsto en el artículo 65.3 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aquella habrá de ser notificada por el registrador a la Consejería competente, la cual podrá iniciar actuaciones de revisión de la actuación municipal.

 4º.- Además, el artículo 65.3 antes citado, impone al registrador la obligación de notificar a la Comunidad Autónoma competente la inscripción de la constitución de regímenes de propiedad horizontal con los datos resultantes del Registro. (IES).

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467.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. INDETERMINACIÓN EN CUANTO A LA FINCA Y EN CUANTO A LOS ASIENTOS A PRACTICAR.

Resolución de 13 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, relativa a un testimonio de determinada sentencia expedido por la letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Santa María de Guía de Gran Canaria.

Resumen: Por exigencia de los principios de especialidad y de rogación no procede la cancelación de la finca registral sin que la resolución judicial contenga un mandato expreso en ese sentido.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de testimonio de sentencia dictada en procedimiento declarativo de dominio que no expresa con claridad las operaciones registrales que deben practicarse sobre la finca objeto del pleito.

Registrador: Suspende la inscripción porque no se ordena de forma expresa la cancelación del historial de la finca registral.

Recurrente: Cita la STS 686/2001, de 9 de julio, según la que el hecho de haber ejercitado una acción contradictoria del dominio que figura inscrito a nombre de otro lleva claramente implícita  la petición  de cancelar el asiento contradictorio.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación registral.

Doctrina: El documento no contiene referencia certera respecto de la finca sobre la que deben practicarse los asientos ni determina de manera concreta las operaciones registrales procedentes.

Todo título inscribible debe contener y expresar con claridad suficiente todas las circunstancias que según la Ley y Reglamento Hipotecario (Art. 51.6 RH) debe contener la inscripción, lo que debe calificar el registrador. (JAR).

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468.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO Y TÍTULO PREVIO

Resolución de 14 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sepúlveda-Riaza, por la que se suspende la inmatriculación de dos fincas.

Resumen: Entre la finca del título previo y la del título inmatriculador debe de haber una identidad razonable. Entre la del título inmatriculador y la certificación catastral una identidad absoluta.

Hechos: Se cuestiona la inmatriculación de dos fincas por el procedimiento del doble título previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, planteándose en la calificación del registrador y en el recurso del notario varias cuestiones.

Registrador y Notario: Disienten sobre el alcance de la exigencia de identidad entre la finca descrita en los títulos y en la descrita en certificación catastral, planteándose interesantes cuestiones prácticas.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

I IDENTIDAD RAZONABLE.

1 Entra la descripción de la finca contenida en el título previo y la contenida en  el título inmatriculador debe existir una identidad razonable.

2 Es evidente que no cabe exigir una identidad plena y absoluta como se deduce el texto literal del artículo 205 LH, que exige un juicio del registrador sobre el particular. La exigencia de un juicio implica la posible ausencia de identidad absoluta, que, de exigirse, no precisaría juicio alguno sino mera constatación del hecho objetivo de la falta de identidad.

3 Esta identidad razonable entre ambas descripciones se refiere  tanto a la superficie (cabe que no sea exactamente la misma) como a la ubicación, identificación y demás elementos definitorios.

4 El juicio exigible del registrador impone la necesaria fundamentación en caso de calificación negativa, sin que pueda limitarse a la simple constatación de la existencia de alguna diferencia. Habrá de expresar de modo motivado, como toda calificación, que no existe la identidad exigida por la Ley.

II IDENTIDAD ABSOLUTA O TOTAL COINCIDENCIA.

1 Entre las descripciones de la finca contenidas en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica debe de existir  una total coincidencia.

2 Tanto en el caso del artículo 203 como en el artículo 205 LH se exige una identidad absoluta, es decir, total coincidencia, pues la norma no deja en este punto resquicios a excepción alguna.

III CUESTIONES CONCRETAS

1 ¿A qué se refiere la total coincidencia? A la finca como porción de superficie terrestre delimitada perimetralmente.

2 ¿Qué extremos comprende la total coincidencia? La total coincidencia “… debe referirse, de manera ineludible pero también suficiente, a la ubicación y delimitación gráfica de la finca, esto es, a su situación, superficie y linderos. Incluso en puridad conceptual bastaría con la concreción de la ubicación geográfica precisa de los linderos de la finca, que es tanto como decir la finca misma.

3 ¿Faltaría la total identidad si hubiera diferencias descriptivas literarias sobre las cualidades de la finca u otras circunstancias como, por ejemplo, ser de secano o regadío, erial o de cultivo, incluso rustica o urbana, etc? NO.

 4 ¿Si la finca se describiera en el título como rústica y en el Catastro tuviera dos referencias, una rústica y otra urbana, faltaría por ese solo hecho la identidad absoluta? NO.

5 ¿Faltaría la total identidad cuando no coincidieran los linderos subjetivos del título y los del Catastro, o cuando alguno de los catastrales figuraran en investigación? NO.

6 ¿Faltaría la total identidad cuando no coincidiera los titulares catastrales y los registrales de las fincas colindantes? NO. (R.12 de mayo de 2016).

7 ¿La total coincidencia exige que sean la misma persona el titular catastral y el titular dominical que pretende la inmatriculación? NO. No es aplicable, y debe entenderse derogado, el artículo 298 RH, que exigía que la finca constara catastrada a nombre del transmitente o del adquirente inmatriculador. Ello es coherente con la presunción contenida en el artículo 3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI)

8 ¿A los efectos de la inmatriculación qué descripción catastral debe de tenerse en cuenta? La que esté vigente en el momento de practica la inmatriculación.

9 ¿Cómo proceder si entre la autorización de la escritura y su presentación para inmatricularla hubiera habido correcciones en los datos catastrales alfanuméricos, como ocurre, por ejemplo, cuando el Catastro modifica la superficie de la finca para hacerla corresponder con la que resulta geométricamente de la parte grafica? Lo correcto es rectificar la descripción del título conforme a la nueva descripción gráfica catastral (Es lo que hizo el notario en este caso, de modo que la total coincidencia se predica de la descripción rectificada de datos alfanuméricos de la finca, que mantiene, sin embargo, la misma delimitación geométrica referenciada).

10 ¿El sólo hecho de que la titularidad de una finca catastral conste en investigación autoriza para fundamentar la duda de que la finca que se pretende inmatricular puede invadir el dominio público? NO.

11 ¿Cómo proceder cuando la finca a inmatricular linda con carretera perteneciente a la red estatal de carreteras? Al título inmatriculador se debe acompañar certificación de la Administración General del Estado acreditativa de que no se invade el dominio público (Art. 30.7 Ley estatal 37/2015, de 29 de septiembre).

12 ¿Cómo proceder cuando la finca a inmatricular linda con carretera no perteneciente a la red estatal de carreteras? Se aplicará la regla general contenida en el artículo 205 LH, según la que se debe notificar tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad se emita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Como resulta del precepto transcrito, esta notificación debe practicarse como una fase más dentro de la calificación que debe efectuar el registrador, previa al acuerdo de inscripción, suspensión o denegación.

Comentario: La Dirección General de los Registros y del Notariado continua en esta nueva etapa con resoluciones muy didácticas para la práctica diaria que son de agradecer. (JAR)

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470.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR CANTIDAD INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 15 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19 a inscribir un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

RESUMEN: Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación. 

– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre una VIVIENDA NO HABITUAL, la subasta queda desierta, y se adjudica al acreedor ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación (23,31%) de la finca.

– El REGISTRADOR califica negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018, por entender que una interpretación conjunta del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) impiden que la adjudicación de una finca sea inferior al 50% de su valor de tasación.

  – La Caja ejecutante recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC.

  – Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación;
  – Doctrina: Reitera su reciente, pero ya consolidada, doctrina sentada en la Res de 20 de Septiembre de 2017 y las RR de 16 de febrero, 23 de marzo, 20 abril, 26 de octubre,  y 15  noviembre 2018, señalando, conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, y a una interpretación conjunta (Art 3 CC) del art 671 LEC con el art 651 LEC, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación, salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC. (ACM)

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471.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN

Resolución de 15 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 13 a inscribir un testimonio de sentencia dictada en un procedimiento ordinario. 

Resumen: en caso de herencia yacente, la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento.

Hechos: se presenta a inscripción testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por la que se declara que los demandantes han adquirido la propiedad de una finca por usucapión. El referido procedimiento se ha seguido contra los desconocidos herederos y la herencia yacente de los titulares registrales.

La Registradora califica negativamente y aprecia los dos siguientes defectos: 1º) no constar la fecha del fallecimiento del causante, y 2º) no constar si se han llevado a cabo los trámites prevenidos en el artículo 791.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para poder determinar, a su vez, si se han hecho los emplazamientos a las personas llamadas a la herencia, o si es necesario el nombramiento de un administrador judicial.

La DGRN confirma la calificación y tras reiterar su doctrina sobre el alcance de la calificación de los documentos judiciales, señala que en los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse,

a) Bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y ss LEC,

b) Bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. (ER)

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472.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA DE AFECCIÓN FISCAL.

Resolución de 15 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Mérida n.º 2 a la cancelación de una nota de afección fiscal por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Resumen: La cancelación de una nota de afección fiscal requiere que se acredite el pago del impuesto con carácter firme o el transcurso del plazo de caducidad de la nota o bien que medie consentimiento de la Hacienda Pública o resolución judicial firme que ordene dicha cancelación.

Hechos: Mediante instancia, los adjudicatarios de unos bienes por herencia inscrita el 5 de marzo de 2015, solicitan la cancelación de las notas marginales de afección al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Acompañan para ello un certificado del Organismo Autónomo de Recaudación junto con tres recibos de pago referidos todos ellos al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

El Registrador deniega la cancelación por no haberse acreditado el pago del  Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ya que los documentos justificativos aportados se refieren a un impuesto distinto.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Nuestro CD resuelve este expediente haciendo referencia a las dos vías que establece la legislación para garantizar a la Hacienda Pública la afección de los bienes al pago de los impuestos (artículo 79 de la Ley General Tributaria):

  1. La que impide la inscripción del acto traslativo si no se acredita el pago del impuesto correspondiente (cfr. artículos 254 de la Ley Hipotecaria y 1 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones);
  2. Y la nota de afección al pago del impuesto establecida en el artículo 100.3 del referido Reglamento para el caso de que se encontrare pendiente de liquidación, provisional o definitiva, el documento presentado en la oficina competente y en los casos de autoliquidación, relativos a una determinada transmisión sujeta a ese impuesto.

Y asimismo hay dos formas de lograr su cancelación:

  1. Presentando la carta de pago de las liquidaciones cuyo pago garantizaba o se justifique fehacientemente el ingreso de estas y,
  2. Por caducidad, transcurridos cinco años desde su fecha (cfr. artículo 100.4 del mismo Reglamento).

Comentarios: Deja claro nuestra DG las dos vías que existen en nuestra legislación para cancelar las notas de afección fiscal practicadas en el registro. Una es la acreditación del pago del impuesto que se garantiza, y por ello nunca va a ser posible acreditando el pago de un impuesto que nada tiene que ver con el garantizado por la nota marginal cuya cancelación se pretende. (MGV)

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473.() PRIORIDAD. DOCUMENTOS PENDIENTES DE DESPACHO. MEDIOS DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA

Resolución de 19 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Martín de Valdeiglesias, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Resumen: los registradores deben despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí.

Hechos: se presenta a inscripción una escritura de compraventa.

La Registradora suspende la inscripción por estar presentado y calificado con defecto, pendiente de despacho, el título previo, consistente en una rectificación descriptiva de la finca.

La DGRN confirma la calificación recordando el deber que tienen los que registradores de despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí (artículos 17 y 18 LH). Consecuencia de las alegaciones del recurrente, el Centro Directivo reitera su doctrina (vid. R. de 17 de noviembre de 2015) sobre los medios para lograr la rectificación descriptiva de las fincas registrales. (ER)

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474.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL INEXACTA PARA DISPONER VERSUS LEGITIMACIÓN CIVIL. MEDIOS DE PAGO: ACREDITACIÓN DE LA TRANSFERENCIA. JUICIO DE NOTARIAL SUFICIENCIA EN  ESCRITURAS RECTIFICATORIAS.

Resolución de 19 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa.

Resumen: La legitimación registral de su titular es una presunción que puede ser inexacta y cede ante la legitimación civil del transmitente que resulte de la propia escritura y que determina su poder de disposición, pues al Registro sólo pueden acceder los actos civilmente válidos. Cuando el medio de pago es una transferencia se puede acreditar especificando ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante, y entidad receptora o beneficiaria, aunque no consten los dígitos de control de las cuentas. Las escrituras rectificatorias precisan también del juicio de suficiencia notarial, aunque basta una remisión a la escritura rectificada.

Hechos: Se otorga una escritura pública en virtud de la cual el titular registral de una finca A vende al comprador B, si bien se califica de elevación a público de documento privado. Entre A y B ha habido varios contratos intermedios según varios documentos privados, algunos de ellos otorgados en el extranjero que no se aportan. Tampoco se acreditan los medios de pago de esos contratos. La vendedora A es una sociedad en liquidación concursal. Hay una escritura posterior rectificatoria.

El registrador encuentra varios defectos: deben acreditarse lo que considera transmisiones intermedias y prestar su consentimiento todos los titulares intermedios y además debe acreditarse el pago de los impuestos; deben aclararse los medios de pago y aclararse el precio; finalmente alega que falta el juicio notarial de suficiencia en la escritura rectificatoria.

El interesado recurre y alega que el primer título intermedio no es de venta sino de arras o señal y los posteriores son de cesión de posición contractual, por lo que ninguno de los titulares intermedios ha adquirido la propiedad, sino solo los derechos derivados de las arras o señal, y por ello el último titular de esos derechos de señal es el que tiene derecho a exigir el otorgamiento de la escritura de compraventa, al haberse pagado la totalidad del precio.

Respecto de la pretendida confusión del precio alega que se explica por el IVA que ha ido variando en el momento de los pagos parciales del precio y en cuanto a la acreditación de los medios de pago, que el registrador no es competente para calificar ese extremo e impedir la inscripción.

Respecto del juicio de suficiencia en el documento rectificatorio argumenta que ya consta en la escritura de compraventa.

La DGRN desestima el recurso

Doctrina: En cuanto al primer defecto lo confirma, ya que, aunque existe la presunción de legitimación registral a favor del titular de los derechos inscritos recogida en el artículo 38 LH esta presunción puede ser inexacta según resulte del propio título, sin que pueda prescindirse del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando el titular registral favorecido por ella alegue en su favor la presunción de legitimación.

Basa su posición en que al Registro sólo acceden los actos válidos, y dicha validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente atendiendo al contenido del título presentado. En el presente supuesto ha habido varias transmisiones intermedias, según resulta del propio título, que deben acreditarse así como el consentimiento de dichos titulares y la justificación de la liquidación de los impuestos correspondientes.

En cuanto al segundo defecto lo confirma también, pues el precio consignado es contradictorio con lo expresado en la propia escritura. Recuerda también que el registrador es competente para calificar el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley del Notariado sobre medios de pago y que  si el medio de pago ha sido una transferencia  puede identificarse o bien si se aportan los códigos de las cuentas de cargo y abono, o bien si se hacen constar  los siguientes datos: ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante, y entidad receptora o beneficiaria aunque no se aporten los códigos de dichas cuentas.

Respecto del tercer defecto, afirma que el juicio notarial de suficiencia debe existir también en el documento rectificatorio, si bien puede hacerse por remisión al título rectificado para lo que  bastaría que el notario manifieste que se acredita la representación en la misma forma ya expresada en la escritura rectificada sin necesidad de más detalles. (AFS)

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475.*** NO CABE INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO CUANDO SE LEGA AL CÓNYUGE EL USUFRUCTO

Resolución de 19 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Vitigudino, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada de heredero único. 

Resumen: NO cabe Instancia Privada para inscribir, si junto al heredero único concurre un usufructuario, debiendo otorgar ambos escritura pública. 

Hechos: Se presenta instancia privada suscrita por el heredero único y su madre usufructuaria solicitando la inscripción de una finca.

El Registrador:  lógica y acertadamente deniega la inscripción por defecto insubsanable, conforme al Ppio. de Titulación pública de los Arts 3 LH y 14 LH y la excepción del art 79 RH.

El heredero:  recurre insistiendo que es heredero único, lo que resulta además de un cuaderno particional liquidado de impuestos.

Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina: Acertada Res. en la que el Centro Directivo sigue considerando que el requisito esencial, conforme a los Arts 14 LH y 79 RH, es que se trate de heredero único sin persona alguna con derecho a legítima [ex R. 26 julio 2016] y el viudo tiene derecho a ella (Arts 806 y 807-3º CC), que es “Pars bonorum” [RR. 22 de febrero y 31 octubre 2018] con su cuota legal usufructuaria. (ACM)

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476.** ADICIÓN DE HERENCIA. LEGÍTIMA CATALANA

Resolución de 21 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cervera de Pisuerga a inscribir una escritura de adición de herencia. 

Resumen: (i) La legítima catalana es un derecho de crédito (no concede al legitimario acción real). (ii) La ratificación puede ser expresa y tácita (por actos concluyentes), sin exigir notificación, ni siquiera conocimiento, de modo que desde la ratificación no se podrá revocar el negocio por el tercero.

Hechos: La hija y heredera de la fallecida otorga escritura de adición de la herencia de su madre y se adjudica una cuota indivisa de un bien que la causante había recibido como legitimaria de su hijo, quien la premurió sujeto a la legislación civil catalana.

El título adquisitivo formal de la referida cuarta parte indivisa fue la escritura de entrega en pago de la legítima otorgada por la heredera del hijo, quien también reconoce que el resto hasta alcanzar el total pago de la legítima ya se había entregado antes.

Son circunstancias relevantes para el recurso las siguientes: (i) La referida escritura de entrega la otorga la heredera del hijo en su propio nombre y en representación de la madre legitimaria (como mandataria verbal) el día 11 de mayo de 2016. Sin embargo, la madre legitimaria había fallecido unos días antes, concretamente el 28 de abril de 2016. (ii) Conforme a la legislación aplicable, la legítima de los progenitores se extingue si el acreedor (legitimario) fallece sin haberla reclamado judicialmente o por medio de requerimiento notarial (art. 451-25.2 del Código Civil catalán).

Registradora: Deniega la inscripción porque “no constando la reclamación judicial o notarial de la legítima foral catalana, existiendo un mandato verbal no ratificado, una donación en favor de persona fallecida y, por tanto sin personalidad jurídica para aceptar donaciones y una tutela extinguida, se trata de un acto inexistente por falta de consentimiento que no puede producir efecto alguno”.

Recurrente: Impugna la anterior calificación “poniendo énfasis en el acuerdo a que se había llegado con la heredera para satisfacer la legítima de la madre del difunto, en parte mediante abono de una suma de dinero y en parte entregando una participación indivisa de determinada finca”.  

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Ha de partirse de la existencia de un crédito no satisfecho y claramente reconocido por la obligada al pago, cuya herencia por tanto integra. Reconocido el crédito por la heredera obligada al pago, y aceptado este por la heredera de la legitimaria, las consecuencias de todo lo actuado son obvias y conducen necesariamente al mantenimiento de los efectos de lo pretendido con la escritura de «entrega de legitima», que no es otra cosa que saldar una deuda.

Comentario: En el caso discutido no procede aplicar el referido art. 451-25.2 del Código Civil catalán pues no se discute la existencia del crédito legitimario, que es reconocido expresamente por la heredera deudora en escritura pública. Reconocido el crédito y pagado mediante la entrega de una cantidad de dinero y una parte indivisa de una finca, que la heredera de la legitimaria acepta por el hecho de otorgar la escritura de adición de herencia nada hay que oponer a la inscripción.

A destacar las siguientes notas entresacadas del texto de la Resolución:

1 Legítima catalana: En el Derecho civil especial de Cataluña la legítima es un derecho de crédito (sin garantía real alguna «de lega data») que determinados parientes tienen contra los herederos del causante, no siendo exacto seguir calificándola como «pars valoris bonorum», dado que el legitimario carece de acción real.

2 Legítimas: Se observa una tendencia legislativa a minorar (no solo cuantitativa, sino también cualitativamente) la cuota legitimaria, pues únicamente en el Derecho común la legítima permanece invariable en los dos tercios de la herencia. Así, en Galicia se ha rebajado la cuota a un cuarto (artículo 243 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia); en el País Vasco a un tercio (artículo 49 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco) y en Aragón a la mitad (artículo 171 de la Ley 1/1999, de 24 de febrero, de Sucesiones por Causa de Muerte, hoy artículo 486 del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba, con el título de «Código del Derecho Foral de Aragón», el Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas).

Sin embargo, ello no impide que, dado el interés familiar que protegen las legítimas se imponga interpretar en beneficio de los legitimarios la normativa aplicable.

3 Ratificación: De acuerdo con las más modernas corrientes, la ratificación puede ser expresa y tácita, resultante esta última de actos concluyentes, sin exigir notificación, ni siquiera conocimiento, de modo que desde la ratificación no se podrá revocar el negocio por el tercero (cfr. en igual sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2014).(JAR)

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477.** CONSTANCIA REGISTRAL DE POLÍGONO Y PARCELA QUE YA TIENE OTRA FINCA

Resolución de 21 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pozuelo de Alarcón n.º 2, por la que se deniega la constancia de la referencia catastral de una finca.

Resumen: Asignada una referencia catastral a una finca ya inmatriculada, no es admisible atribuir la misma referencia a otra finca sin el consentimiento del titular registral de la misma  o, en su caso, resolución judicial.

Hechos: Se presenta en el registro una instancia en la que las dueñas de una finca registral solicitaban la constancia de los datos de polígono y parcela catastral, los que corresponden a determinada referencia catastral, acompañando resolución de la Gerencia Regional del Catastro en la que se afirmaba, en base a una resolución dictada por el Tribunal Económico Administrativo Central, la correspondencia entre la citada parcela catastral con la referencia catastral que se le asignaba y la finca registral  en cuestión.

La registradora suspende la incorporación de la referencia catastral en la finca registral por constar inscrito el mismo polígono y parcela en la inscripción de otra registral, precisando para ello el consentimiento de su titular o resolución judicial dictada en procedimiento en el que el mismo haya sido parte (artículo 99 del Reglamento Hipotecario y a la regla sexta del derogado artículo 53 de la Ley 13/1996).

Las recurrentes alegan que las funciones y competencias del Catastro y del Registro de la Propiedad son distintas, que no se trata de modificar, que se trata de añadir un dato de carácter tributario, que la referencia catastral de la otra finca no surte efectos frente a terceros,  que la atribución de la referencia catastral y de los datos de polígono y parcela en la finca registral no afecta a los titulares de la otra, no siendo preciso su consentimiento, que el  artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre está derogado y finalmente de que lo que se trata es de concordar el registro con la realidad

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: El artículo 48 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, regula la incorporación de la referencia catastral en los asientos del Registro de la Propiedad, lo que requerirá la calificación, por parte del registrador, de que existe una efectiva correspondencia entre la finca y la referencia catastral que se le atribuye, conforme a los criterios contenidos en el artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Se trataría de una circunstancia más de la inscripción, conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria, teniendo unos efectos limitados, sin que se pueda equiparar con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley ya que no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria.

En cuanto a la derogación del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, citado en la calificación, señala que su contenido continúa vigente si bien recogido en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Concluye, citando una reciente resolución, que “la referencia catastral es el código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro (…) Por ello, constando asignada una referencia catastral a una finca ya inmatriculada, no es admisible, por aplicación de los principios hipotecarios de prioridad y tracto sucesivo, que pretenda atribuirse la misma referencia a otra finca…”

Para ello sería preciso el consentimiento del titular registral de la otra finca o, en su caso, resolución judicial dictada en juicio declarativo en que éste haya sido parte, o al menos, que se acredite la intervención del mismo en el procedimiento administrativo cuya resolución se aporta y por el que se asigna la referencia catastral a otra finca registral (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria).

Comentarios: Parece obvio que no pueden existir dos fincas distintas con la misma referencia catastral pues una de ellas será errónea. Por ello, pese a los muchos argumentos del recurrente, la solución que da el CD es acertada pues para que una referencia catastral ya existente en el Registro se asigne a otra finca, de forma previa o simultánea, deberá cambiarse la referencia catastral que primeramente ha accedido al registro. Y para ese cambio, y dado que la referencia catastral es una atributo asignado a la finca, será necesario que el titular inscrito de su consentimiento, que a su finca se le asigne la referencia catastral correcta, o bien que exista una resolución judicial o bien que en el expediente administrativo instruido de asignación de referencia catastral, haya sido citado, oído y cambiada de forma paralela, en su caso, la referencia catastral errónea. (MGV)

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478.** DIVISIÓN JUDICIAL NO CONTENCIOSA DE HERENCIA. TÍTULO INSCRIBIBLE

Resolución de 22 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 3 a inscribir un testimonio de un decreto expedido por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Alicante.

Resumen: En los procesos judiciales de división de herencia (art. 782 y ss LECi) y en los de liquidación del régimen económico matrimonial (art. 806 y ss LECi), que concluyen de manera no contenciosa, el título inscribible necesario es la escritura pública.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de un testimonio de un decreto expedido por la letrada de la Administración de Justicia en el procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales, por el que “se aprueba el convenio/acuerdo de fecha 10 de abril de 2018, debidamente suscrito y ratificado por los cónyuges…” En dicho acuerdo los cónyuges adjudican determinadas fincas a la esposa. Este acuerdo no formó parte del convenio regulador del procedimiento de divorcio de los otorgantes, el cual se menciona en el acuerdo.

Registradora: Suspende la inscripción porque ser necesaria la protocolización del acuerdo sobre liquidación del régimen económico-matrimonial aprobado en sede judicial (conforme a los dos primeros apartados del artículo 788 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Recurrente: Se opone por entender que el decreto testimoniado por la letrada de la Administración de Justicia es documento público, y es una resolución firme que resulta inscribible directamente (Arts. 145 y 788 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 453 de la L.O. del Poder Judicial).

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación registral.

Doctrina:

1 Fuera de los casos de convenio regulador homologado judicialmente en procedimientos de nulidad, separación o divorcio, el procedimiento procesal para la liquidación de cualquier régimen económico matrimonial es el regulado en los artículos 806 y siguientes de la LECivil, que se aplica, tanto si el régimen económico matrimonial ha sido establecido por capitulaciones matrimoniales o por disposición legal y exista una masa común que dividir.

2 El título inscribible en este procedimiento cuando concluye de forma no contenciosa es necesariamente la protocolización notarial del acuerdo alcanzado, como resulta del artículo 810.4 en relación con el 787.2, ambos  de la LECivil,  .

3 En el mismo sentido, esta Dirección General ha afirmado (cfr. Resolución de 19 de julio de 2016) que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública; esta misma regla es aplicable, por la remisión legal vista  al caso de la liquidación judicial de gananciales.

Comentario: La Ley de Enjuiciamiento Civil se ocupa de la División Judicial de Patrimonios en el Título II del Libro IV (De los procesos especiales), estructurado en dos capítulos: El Capítulo primero regula la división de la herencia (arts. 782 y ss); y el Capítulo II se ocupa del procedimiento para la liquidación del régimen económico matrimonial (arts. 806 y ss).

Junto al procesal existe el procedimiento notarial, que es de naturaleza voluntaria porque son los interesados quienes deciden libremente la forma de componer sus intereses, con el debido asesoramiento y supervisión de la legalidad realizados notarialmente.

En ambos casos todo ello culmina en sendos documentos oficiales, uno procesal y el otro notarial, cuya respectiva eficacia viene determinada legalmente como corresponde a un Estado de Derecho garante de la seguridad jurídica.

Si descendemos un escalón más y nos centramos en tipos determinados de documentos (judiciales, administrativos, notariales) sucede lo mismo, pues, por ejemplo, en los notariales no es indiferente el empleo de la escritura pública, el acta notarial, la póliza o el testimonio. Ello es así porque a diferentes contenidos corresponden diferentes formas, y dichas formas responden y exigen diversas actuaciones, juicios y controles por parte del funcionario o autoridad competente.

Por ello, la Resolución reitera que su doctrina basada en el principio de legalidad (art. 3 Ley Hipotecaria) no cuestiona en este caso que el decreto del letrado de la Administración de Justicia sea forma documental pública, sino que dicha forma sea la adecuada y la congruente para la inscripción de un acuerdo sobre liquidación del régimen económico matrimonial, que exige forma pública notarial. (JAR)

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479.** EJERCICIO DE RETRACTO LEGAL DE COMUNEROS SIN ESTAR PREVIAMENTE INSCRITA LA COMPRAVENTA

Resolución de 28 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Javier n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de retracto legal.

Resumen: Para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente.

Hechos: Ejercitado el retracto legal de comuneros, el retrayente presenta para su inscripción la escritura de compraventa, dándose la circunstancia de que la escritura previa que motivó el ejercicio del retracto no se había presentado en el Registro.

Registrador: Suspende la inscripción por falta de presentación e inscripción del título previo del que procede la adquisición del retrayente por exigencia del principio del tracto sucesivo.

Recurrente: La subrogación legal del retrayentes en la posición del anterior adquirente le faculta para inscribir su título (art. 1511 CC), sin que se le pueda penalizar con la no inscripción por la dejadez del anterior adquirente.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: “… Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario (…) el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular…”.

Como cuestión previa se plantea el tema de la legitimación para recurrir. Dice la Resolución que el artículo 325 de la Ley Hipotecaria determina que puede interponer el recurso por quien ostente notoriamente la representación del interesado o la acredite de forma auténtica, resultando que la falta de acreditación de la misma se podrá subsanar en el plazo concedido para ello, no superior a diez días, salvo que las circunstancias del caso así lo requirieran. (…) esta Dirección General ha señalado que bien cabe entender que es el propio registrador, como impulsor del procedimiento, quien deberá examinar la documentación presentada y, si observare deficiencia, exigir al recurrente la subsanación de la misma, con referencia al plazo para hacerlo, en los términos establecidos por el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, apercibiendo al recurrente de que en caso contrario se le tendrá por desistido de su petición (….) Del presente expediente resulta que por parte del registrador no se ha efectuado tal requerimiento de subsanación, ni que por tanto el mismo haya sido desatendido por parte del recurrente, con lo que inadmitir el recurso podría provocar indefensión en el mismo…”. (RR. de 18 de mayo de 2016 y 23 de enero de 2017). (JAR)

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480.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN. REBELDÍA.

Resolución de 28 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Roa a inscribir un testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario.

Resumen: La sentencias recaídas en juicio declarativo sirven para inmatricular, siempre que hayan sido demandados todos los que deber intervenir en el procedimiento del 203.

Se plantean dos cuestiones:

El computo de los plazos para la acción de rescisión en las sentencias dictadas en rebeldía: la Dirección reitera su doctrina según la cual para ser inscribible la sentencia, además de ser firme, ha de haber transcurrido el plazo de recurso de audiencia al rebelde; y que sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.

El otro defecto analizado es la admisibilidad de una sentencia recaída en juicio ordinario para inmatricular. Señala la Dirección que no cabe duda de su admisibilidad, de conformidad con el artículo 204.5.º LH; aunque estableciendo una serie de cautelas o requisitos complementarios: «Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». Se confirma la calificación ya que no se acredita haber cumplido las formalidades y garantías del art. 203. Además, tampoco admite que pueda servir de titulo previo del art. 205, porque para ello deben presentarse simultáneamente ambos documentos a fin de que pueda calificarse el cumplimiento de los requisitos previstos en dicho precepto (MN)

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481.** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.

Resolución de 28 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Saldaña, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación.

Resumen: Se puede modificar la superficie de una finca más del 10%, mediante el expediente del art. 199, que además se tiene por solicitado cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore. Para aportar las coordenadas de una finca mediante una representación gráfica alternativa, desde el punto de vista técnico, basta la validación del catastro.

Se presenta una escritura de segregación en la que, previamente se modifica la medida superficial de la finca en base a certificación catastral descriptiva y gráfica y acompañando, además, informe de validación gráfica catastral de las fincas resto y segregada.

La registradora alega los siguientes defectos:

Es preciso primero rectificar la superficie de la finca mediante un expediente de rectificación de superficie notarial, por ser superior al 10% de la cabida inscrita. La Dirección rechaza el defecto por cuanto la modificación descriptiva de la finca cuando es superior al 10% puede hacerse no solo mediante el expediente notarial, sino también mediante el procedimiento del art 199; este expediente se inicia mediante solicitud expresa del titular registral, pero de acuerdo con la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la LH operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, se entiende solicitado cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.

Otro defecto alegado por la registradora es que para inscribir la segregación, al no haberse producido la oportuna modificación catastral, ha de acompañarse representación gráfica georreferenciada de las fincas resultantes de la operación documentada, en formato GML homologado por el Colegio de Registradores. Este defecto también es rechazado por la Dirección General puesto que los requisitos de la representación gráfica alternativa se establecen en el art. 9.b), y el cumplimiento de los requisitos técnicos se puede acreditar mediante el informe de validación técnica del Catastro, de modo que la aportación de un informe de validación catastral es suficiente para permitir la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro. Y ello: sea el informe positivo (supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador) o negativo (ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del art 199.2 en el que deberán intervenir los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica). (MN)

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483.() DACIÓN EN PAGO DE DEUDA: TRACTO SUCESIVO

Resolución de 29 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Güímar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago de deuda.

Igual que la Resolución 479 de este Informe.  (JAR)

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484.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN

Resolución de 29 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Roa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición y adjudicación de herencia.

Resumen: Si el testador no hace la partición y se limita a disponer en el testamento algunas normas particionales, la intervención de todos los legitimarios en la partición es inexcusable

Hechos: En la escritura de herencia que se califica intervienen todos los interesados en la herencia testada salvo por uno de los legitimarios, a quien se le habían legado en el testamento determinados inmuebles con cargo a su legítima y el exceso, de haberlo, con cargo a los tercios de libre disposición y mejora. Dicho legado se entregó al legitimario mediante escritura pública otorgada en cumplimiento de sentencia pero sin hacer inventario y avalúo de todos los bienes del caudal relicto.

Registrador: Suspende la inscripción por las siguientes razones: (i) No coincide el segundo apellido de la causante que consta en el asiento y en los títulos; tal divergencia no se ha rectificado mediante algunos de los medios admitidos en Derecho para la rectificación del asiento. (ii) En la escritura de partición deben intervenir, inexcusablemente, todos los legitimarios; y tal exigencia no se cumple en el caso discutido aunque haya habido una entrega del legado.

Recurrente: Se opone porque el apellido se rectifica en la escritura de partición (además de aportar al recurso otros documentos); y en cuanto a la intervención del legitimario en la escritura de partición opone que, por haberse otorgado la escritura de entrega de legado en pago de su legítima, no cabe exigir que el legatario legitimario deba intervenir en la escritura de partición, a la que no podría oponerse pues no puede ir en contra de sus propios actos.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina.

La resolución trata dos cuestiones: una de ellas sobre un error en el nombre de la testadora, y la otra una cuestión particional.

1 ERROR EN EL APELLIDO DE LA CAUSANTE. (i) Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, recogidos en los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la práctica de asientos cuando la finca consta está inscrita a nombre de persona distinta de aquella que otorga el título presentado. (ii) Estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia (cfr. artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), sólo cabe su rectificación o modificación con el consentimiento del actual titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), o mediante sentencia firme dictada en el procedimiento judicial correspondiente directamente entablado contra él, circunstancias ambas que en el presente caso no constan. (iii) Tampoco se da en el presente supuesto la posibilidad de rectificar el asiento sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación (pues el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo no resulta probado por documento fehaciente e independiente de la voluntad de los interesados, caso  en que bastaría para la rectificación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido (RR 10 de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010 y 7 de marzo y 15 de octubre de 2011).

2 PARTICIÓN: El legado de un bien inmueble hecho a un legitimario no constituye auténtica partición del testador, sino un legado que implica normas particionales. Por no ser partición, deben intervenir todos los herederos, incluidos todos los legitimarios, en la partición. (JAR)

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486.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO

Resolución de 29 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción solicitada de una escritura de protocolización de cuaderno particional. 

Resumen: Se formaliza una escritura de protocolización de operaciones particionales, compareciendo, a tal fin, un contador-partidor dativo, que deja protocolizados: el testimonio de su nombramiento judicial como contador en el año 2013, así como un testimonio de los autos de herencia, pero sin que conste la firmeza del decreto que aprueba las operaciones divisorias, lo que es exigido por la registradora y por la DG.

La registradora califica negativamente la escritura, en base a dos defectos: 1) Que el testimonio judicial aportado debe ser “firme” (de acuerdo con el art. 904 del c.c. y los arts. 3 y 82 de la LH) y que además que debe comparecer la viuda del causante, dado que en la herencia se incluyen bienes privativos y gananciales.

Hechos: Con fecha 16 de mayo de 2018, se formaliza determinada escritura de protocolización de herencia, compareciendo, a tal fin, el contador-partidor dativo, debidamente autorizado para ello, por diligencia de ordenación judicial, y dejando aquel unidos a la escritura: 1) La diligencia judicial referida, y además, 2) el testimonio expedido en fecha 15 de mayo de 2018, del cuaderno particional, judicialmente aprobado, y librado por la letrada de la Administración de Justicia del Juzgado competente, 3) y el testimonio del acta de la junta de herederos de 9 enero 2013, en la que se designaba a aquel como contador partidor, de acuerdo con el artículo 784 LEC.

Registradora: Califica desfavorablemente la documentación presentada, con los siguientes defectos:

1).- No consta la aprobación por decreto de las operaciones divisorias (art. 787.2 LEC), el cual deberá ser firme y además deberá estar identificado, indubitadamente, el cuaderno particional que se ordena protocolizar. Resulta que el contador-partidor compareciente, designado por acuerdo de todos los interesados, en acta de 9 de febrero de 2013, acepta su cargo en 15 febrero de 2013 y, en 19 junio 2014, se acuerda la entrega de los autos originales para el cometido encargado, en tanto el cuaderno particional que se protocoliza ahora lleva fecha 25 de enero de 2018. Por tanto, de acuerdo con lo que establece el art 904 c.c., deben acreditarse la existencia de las posibles prórrogas para el ejercicio del cargo, ya que dicho precepto fija el plazo de ejercicio del contador, en el máximo de 1 año, si no se ha fijado plazo para su ejercicio.

2) Además, se dice en el cuaderno aportado, que los interesados han optado porque la viuda reciba el tercio libre y se capitalice el usufructo vitalicio del tercio de mejora, debiéndose acreditar, todo ello, dados los términos del testamento, y dado que el contador no puede extralimitarse en sus facultades, aun habiendo obtenido la aprobación del Letrado de la Admón. de Justicia. Por ello se exige para la adecuada calificación, la aportación del decreto de aprobación de las operaciones particionales (art 787 LEC), el cual debe ser firme, y además se considera imprescindible la intervención de la viuda del causante para prestar su consentimiento a las operaciones de liquidación de la sociedad de gananciales, al existir en la herencia bienes gananciales y privativos

Registrador Sustituto: Solicitada calificación sustitutoria, el registrador sustituto confirma al primer defecto (o sea la necesidad de firmeza del auto judicial protocolizado y que el contador tenga su cargo vigente) y revoca el segundo (relativo a la necesaria intervención de la viuda en la partición).

Recurrente: El Letrado de los dos herederos, interpone recurso contra la calificación de la registradora, sólo en cuanto al primer defecto alegado por la misma, estimando que respecto a la necesaria identificación del cuaderno particional aprobado, se está ante una extralimitación de aquella, al exigir una duplicidad de testimonios (el expedido en 2013 y el nuevo de 2018), ya que es una redundancia que carece de sentido, el exigir un testimonio judicial que ya consta en autos, y más siendo el contador partidor la persona judicialmente designada para redactar dicho cuaderno particional, lo que hace innecesario aportar otro testimonio pues, el propio contador, se cuidará de que exista perfecta identidad del último cuaderno con el de la fecha inicial, ya que, como ejecutor de las operaciones particionales, está facultado para aportar la copia al notario autorizante; y, en cuanto a la exigencia de acreditar que el auto es firme, es un requisito superfluo, por extralimitado, ya que sólo si la resolución es firme, se lleva a cabo su ejecución. La competencia del registrador no se puede extender al documento que el notario debe admitir, pues sólo el contador es la persona que supervisa el documento, siendo judicialmente el encargado de ejecutar el mandato para que fue designado.

No es exigible, por tanto, exigir la identificación del cuaderno particional aprobado, ya que carece de sentido que el testimonio protocolizado notarialmente, pueda ser distinto del que obra en autos, pues, reitera, al ser el contador la persona designada para redactar el cuaderno particional, y éste aprobarse judicialmente y ser conocido por las partes, es innecesario exigir aportar otro testimonio, pues ya se cuidará el contador de que exista perfecta identidad, entre ambos, como ejecutor facultado para aportar la copia al notario autorizante.

Resolución: La DG desestima el recurso (en cuanto a la no necesidad, según el recurrente, de aportación del nuevo testimonio judicial firme) y confirma la nota de calificación de la registradora, en este punto.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- Revocada parcialmente la nota de calificación, por el registrador sustituto, el único punto objeto de debate consiste en la necesidad de acreditar que el cuaderno particional aportado ha sido debidamente aprobado, por medio de decreto del letrado de la Admón. de Justicia. Conforme al art 787 de la LEC y de acuerdo con la doctrina del TS, el procedimiento de división de herencia es un proceso especial por razón de su materia, ya que tiene por objeto llevar a cabo la partición, al no haberla efectuado el testador o, en su caso, el contador partidor designado por el mismo, y no existir acuerdo entre los interesados, sobre la forma de realizarla o sobre la designación de un contador partidor (art 782.1 LEC). Este procedimiento está incardinado en la jurisdicción contenciosa (no en la voluntaria) tratándose por tanto de un proceso declarativo.

Si no hay acuerdo entre las partes, en cuanto a la partición propuesta por el contador, el procedimiento se transforma en contencioso, y si lo hay (aún con modificaciones) el procedimiento termina con un decreto del letrado de la Administración de Justicia, que las aprueba. Se pone fin de esta forma al procedimiento, pero, este título, no es por sí, susceptible de alterar el contenido del registro, ya que la ley exige además otro requisito, su protocolización notarial. Esta protocolización sólo se puede llevar a cabo, una vez finalizado el procedimiento, cuando el letrado de la Admón. Judicial dicta un Dto. que pone fin al procedimiento, y la resolución acredita la finalización del procedimiento que justifica el desenvolvimiento de los efectos legalmente previstos.

Pero este Dto. Judicial, que debe reunir los requisitos del art 208 de la LEC, no es suficiente para alterar el R de la P. sino que, además, el art 18 LH, exige el documento público notarial, sin perjuicio de que, dicho Dto. judicial, debe reunir además los requisitos del art. 208 de la LEC y por tanto recoger los hechos y fundamentos de derecho, que justifican la decisión tomada.

Por tanto, estimado el primer motivo de la calificación registral, no sólo debe constar, a efecto del Registro, el Dto. de aprobación que fundamente la actuación notarial, sino que también debe constar su firmeza y ello, pese a que, el recurrente, basa su argumentación en que el letrado de justicia no expediría el testimonio si la resolución judicial no fuera firme y ejecutiva, incluso estando recurrida, y salvo que tuviera efectos suspensivos.

Aparte de eso, las resoluciones judiciales deben tener su ejecución mediante inscripciones registrales firmes y definitivas, y no mediante asientos provisionales, por ello el art 524.4 LEC dice que “mientras las resoluciones no sean firmes o aun siéndolo no haya transcurrido el plazo para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia en rebeldía, sólo procede la anotación preventiva de las sentencias que permitan la inscripción o anotación de asientos registrales. Y lo mismo cabe predicar de las resoluciones de los letrados de la A.J., cuando la resolución pone fin a un procedimiento susceptible de producir una mutación jco real en el R. de la P.”

En cuanto a si el cuaderno particional aportado para su protocolización debe ser un testimonio deducido de los autos por el letrado de la A.J., o es suficiente la copia que el contador partidor aporte al efecto, como sostiene el requirente, es al letrado de la A.J. a quien corresponde de forma plena y exclusiva, la formación y custodia de los autos judiciales, siendo ellos los únicos autorizados para expedir testimonios de su contenido, que produzcan los efectos previstos. De aquí que cualquier otra copia del contenido de los autos que no sea la expedida por el letrado de la A.J. no puede producir los efectos reservados a ellos por el Ordenamiento.

Por tanto, sólo el testimonio del letrado de la A.J., del contenido de los autos, es el que debe aportarse al notario autorizante para elaborar la escritura de protocolización del art. 787.2 LEC. No cabe prescindir de esta garantía legalmente prevista y trasladar al contador una competencia y responsabilidad atribuida exclusivamente al letrado de la A.J.

Por todo ello, se desestima el recurso en este punto y confirma la nota de calificación de la registradora. (JLN)

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487.** HERENCIA. FINCA INSCRITA A FAVOR DEL ESTADO COMO BIEN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Barbate, por la que suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia. 

Resumen: Los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales. No es objeto del recurso gubernativo la validez o no de un título ya inscrito, ni la procedencia o no de la inscripción practicada.

Hechos: En escritura de herencia se adjudica una finca a los herederos que registralmente consta inscrita a favor del Estado formando parte del dominio público marítimo.

Registrador: Deniega la inscripción por constar la finca inscrita a favor del Estado. Fundamento: artículo 20 y 38 de la Ley Hipotecaria.

Recurrente: Rebate la calificación negativa por entender que dicha inscripción no debió haberse practicado.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria).

2  También es reiterada doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 324 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra las calificaciones de los registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no de un título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales.

Conclusión: En el presente caso, según resulta del contenido del Registro, la finca consta inscrita a favor del Estado como bien de dominio público marítimo-terrestre en virtud del correspondiente deslinde, por lo que, conforme a los citados principios registrales de legitimación y de tracto sucesivo, el recurso no puede prosperar. (JAR)

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488.**  HIPOTECA. CLÁUSULAS DE INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA. CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que suspende la inscripción de determinadas cláusulas de una escritura de préstamo hipotecario.  (CB)

Resumen: La DGRN revoca la nota del registrador por la que suspendía la inscripción de los intereses ordinarios y de demora por falta de claridad y la de vencimiento anticipado por el carácter unilateral de las facultades que el acreedor se reserva para apreciar la existencia del vencimiento anticipado

Hechos: Se presenta una escritura de elevación a público de un contrato privado de préstamo y de constitución de hipoteca entre una entidad bancaria extranjera domiciliada en el Gran Ducado de Luxemburgo y dos personas físicas no residentes. Las cláusulas controvertidas son las siguientes:

«Segundo.–Cláusula de constitución de hipoteca. (…) don J. O. T. y doña A. L. T. constituyen hipoteca sobre la finca descrita bajo el expositivo I anterior, que la representación del banco acreedor acepta por la total responsabilidad hipotecaria que consta en el anexo III, en el cual también consta el desglose de la misma por principal, intereses ordinarios y [a] moratorios (que suponen un diferencial del 2% respecto de los ordinarios) y costas y gastos (…) En dicho anexo III consta también [A] el tipo de interés base (0,00%), sobre el cual se aplica el «Compliance Funding Cost» (0,35%), y el diferencial o margen (1%), [b] así como el interés moratorio (2% sobre el interés ordinario).»

Del Anexo III en el que constaba la traducción al español del contrato de préstamo:

«Contrato de préstamo hipotecario español. [hay un número de casillas entre las que destacan las siguientes:] Frecuencia de pago de intereses (1 o 3 meses). 3 meses. Periodo de tipo de interés. Tipo variable 1, 3 o 6 meses. 3 meses. [B] Coste de financiación 0,35%. Margen 1%.»

A continuación estaba el texto en español del contrato de préstamo del que conviene destacar:

«1.1 Definiciones (…) «Fecha de pago del interés» significará el último día de cada Frecuencia de Pago de Interés. «Frecuencia de Pago de Intereses» significará la frecuencia de pago de intereses (es decir, mensual o trimestral) que se hubiese acordado con el desembolso del préstamo hipotecario.»

«6.1 Supuestos de incumplimiento El Banco se reserva el derecho de resolver este Contrato con carácter inmediato con la concurrencia de cualquiera de los siguientes supuestos. El Banco determinará a su absoluta discreción la existencia de un supuesto de incumplimiento: a) Si el Prestatario incumpliese cualquiera de los términos de este Contrato, incluidos entre otros, la falta de pago de todo importe debido en virtud de este préstamo ya fuese el principal, la amortización, intereses, comisiones, gastos, costes u otros (…) c) Si alguna información facilitada por el Prestatario o por los Garantes respecto de sus recursos o posición financieros fuese o resultase inexacta o errónea o si cualquiera de las manifestaciones efectuadas por el prestatario o que se estimasen efectuadas por este fuese o resultase falsa.»

[C] «Cláusula octava. Interés. Con arreglo a los términos de este contrato el tipo de interés aplicable al Préstamo para cada Periodo de interés relativo al mismo consistirá en el tipo anual determinado por el Banco como la suma de a) el Margen (1), b) un cargo fijo adicional (Coste de Cumplimiento de Financiación), que se define en la página 1, en sustitución por los requisitos del Banco para el Prestatario para satisfacer el aumento de costes o reducción de ingresos del Banco consecuencia del cumplimiento con toda ley o reglamento o directiva o exigencia oficial (…) y 3 el tipo («Coste de Financiación Interbancaria») conforme al cual los depósitos de cuantía aproximada a la del Préstamo (…) [c] 8.1 Interés de Demora En el supuesto de que el Prestatario no efectuase cualquier pago dentro del plazo en su fecha de vencimiento pertinente, se pagarán intereses sobre la cantidad atrasada calculados con base diaria desde la fecha de vencimiento pertinente hasta la fecha real de pago. El tipo de interés consistirá en el Tipo de Interés establecido en la cláusula octava del Contrato más un interés de demora del 5 por ciento anual.»

En el Anexo III, protocolizado en la escritura, constaba lo siguiente:

[D] «Coste Interbancario diciembre 2017: 0,00% Margen: 1,00% Coste de cumplimiento de financiación: 0,35% Total: 1,35% [d] Intereses moratorios: 2%.»

Registrador: La escritura se inscribe parcialmente. Entre las cláusulas no inscritas constan, en su integridad, la cláusula de intereses ordinarios y de demora (pese a que se inscribe el derecho de hipoteca y su cobertura de intereses ordinarios y de demora), así como la cláusula de vencimiento anticipado.

Nuevamente presentada la escritura pública con solicitud de inscripción expresa de las citadas cláusulas es objeto de nueva calificación negativa en los términos que resultan de los hechos.

Recurrente: El banco acreedor recurre y achaca al registrador el que escrituras similares han sido inscritas en otros registros, lo que según la DGRN no afecta a la seguridad jurídica, ya que es ejercicio de la independencia de calificación del registrador.

Resolución: La DGRN revoca los defectos.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA ABUSIVOS

2. Entrando en el fondo de la cuestión dos son los defectos impugnados por la recurrente. En primer lugar se recurre la decisión de no practicar la inscripción de la cláusula octava relativa a los intereses ordinarios y de demora. El registrador fundamenta su decisión en el hecho de que, a su juicio, la cláusula es confusa y no permite que se entienda con claridad, ni los tipos de interés a aplicar al contrato ni las fechas de su pago.

Esta Dirección General no puede amparar el defecto. Dejando de lado la indeseable situación provocada por la inscripción de la cláusula de constitución de hipoteca en su integridad con simultáneo rechazo de la que contiene la definición y determinación del tipo de interés ordinario y de demora aplicables [había que haber rechazado también la inscripción de la responsabilidad], de la documentación presentada a inscripción resulta con la debida claridad qué se entiende por tipo de interés ordinario y de demora, su definición y los conceptos y márgenes que los integran, así como la frecuencia de devengo y de pago. […]

Ahora bien, siendo cierto lo anterior, es necesario poner de manifiesto que cuando la calificación entienda que de la documentación presentada a inscripción no resulte con la debida claridad los contornos o el contenido del derecho de hipoteca cuya inscripción se pretenda es preciso que se exprese con la debida precisión expresando los motivos concretos de los que se derive tal afirmación. La mera afirmación de que una cláusula es confusa no es suficiente pues deja en absoluta indeterminación el motivo en que se fundamenta impidiendo el debido ejercicio del derecho de impugnación […]

En el supuesto que da lugar a la presente, el registrador afirma que el carácter confuso de la cláusula impide conocer debidamente los tipos de interés a aplicar y las fechas de su pago. Sin embargo de los hechos resulta con la debida claridad la definición de los tipos de interés aplicables, tanto ordinario como de demora, así como los períodos de devengo y de pago. Si el registrador considera que esta información es insuficiente tendría que haber explicado el porqué de dicha afirmación pues resultando tales circunstancias (hasta el punto de que la propia cláusula de constitución de hipoteca explica, sin ser preciso en ese lugar, los conceptos que integran el tipo de interés ordinario), no resulta cual es la causa de su rechazo en términos tales que permitan una debida refutación por parte del recurrente […] Procede en suma la estimación de este motivo de recurso […]

VENCIMIENTO ANTICIPADO

3. La segunda cuestión se refiere a la suspensión de la total cláusula de vencimiento anticipado, cláusula sexta del contrato de préstamo elevado a público en la escritura presentada a inscripción. El registrador entiende que la cláusula es abusiva, subjetiva y unilateral, al conceder al banco el que determine «a su absoluta discreción la existencia de un supuesto de incumplimiento» […]

La recurrente, que limita su reclamación a la inscripción de las causas de vencimiento anticipado […] letras a) y c) de la cláusula, entiende que se trata de atribuir al acreedor, de acuerdo con el régimen general en materia de préstamos hipotecarios, la facultad de dar por resuelto el contrato cuando concurra causa de las previstas sin que resulte ni abusividad ni arbitrariedad alguna [en contra TS y DGRN].

No resulta de la nota de calificación que la utilización del carácter abusivo de la cláusula como causa de suspensión se fundamente expresamente en la legislación de protección de consumidores y usuarios […]

Como ha afirmado este Centro Directivo […] se impone la aplicación de la citada normativa dado su carácter obligatorio y la competencia que al respecto ostentan los registradores al ejercer su labor de calificación […] en supuestos en los que, como el presente, resulta indiscutida la calidad de consumidores de los prestatarios […]

Establecido lo anterior, esta Dirección General no puede confirmar la calificación del registrador por cuanto el hecho de que se atribuya al acreedor hipotecario la facultad de resolver el contrato cuando se produzca alguno de los supuestos pactados [que son abusivos, aunque la DGRN no lo analiza] no puede, por sí misma, impedir la inscripción solicitada. Como resulta del artículo 84.5 TRLGDCU, la existencia de semejante previsión carece de la cualidad de abusiva si se fundamenta en el incumplimiento de la obligación u otro motivo grave por lo que no cabe sin más una subsunción en el tipo legal de abusividad.

En realidad el registrador no parece plantear que exista un supuesto de abusividad de una causa determinada de vencimiento anticipado sino que pueda atribuirse al acreedor, cualquiera que sea la causa invocada, la facultad de dejar «a su absoluta discreción la existencia de un supuesto de incumplimiento», por entender que en este caso se deja a su arbitrio la determinación de si concurre causa de vencimiento anticipado en contra de la previsión del artículo 1115 del Código Civil […]

Sin embargo tampoco en este caso puede sostenerse la calificación por cuanto, con independencia de que la redacción de la cláusula en cuestión no es la más afortunada, lo cierto es que siempre que existe facultad unilateral de resolución, cualquiera que sea la causa, el acreedor afirma unilateralmente su concurrencia.

Precisamente por este motivo la acción de ejecución directa debe basarse en una demanda en la que, junto al título ejecutivo han de acompañarse los demás documentos en que se fundamente; es decir, aquellos que justifiquen el ejercicio de la acción de modo que, de no hacerse así o de no resultar debidamente justificada la causa de su ejercicio, pueda ser rechazada su admisión (artículos 550.1.4 y 552 en relación al artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

La cláusula debatida afirma en primer lugar la facultad de resolución del acreedor cuando concurra causa de las previstas y, en segundo lugar, que dicha facultad la ejercita a su discreción. Nada hay que objetar a dichas previsiones por cuanto el ejercicio de la facultad de resolución unilateral se condiciona a la concurrencia de causa de las previstas [que son abusivas] lo que implica, necesariamente, que la apreciación de dicha causa es, asimismo, unilateral.

Procede en consecuencia la estimación del recurso también en cuanto a este segundo aspecto si bien con la aclaración de que sólo en relación a las causas de vencimiento señaladas con las letras a) y c) de las cláusulas sexta del contrato de préstamo por ceñirse a ellas la recurrente en su escrito de recurso.

Comentario a la resolución: Suspensión de la inscripción de los intereses y el vencimiento anticipado. (CB)

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489.** SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: COLINDANTES Y DOMINIO PÚBLICO.

Resolución de 27 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y posterior agregación y su correspondiente representación gráfica georreferenciada. 

Resumen: Procede el 199 cuando se modifica la descripción basándose en una representación gráfica alternativa. Las dudas han de estar motivadas, y las alegaciones de los colindantes no tienen que incluir base gráfica necesariamente. Cuando las Administraciones Públicas han sido notificadas y no se oponen no puede dudarse de invasión de dominio público.

Se presenta una segregación y posterior agregación a otra finca inscrita con aportación de la una representación gráfica alternativa; se trata de fincas procedentes de concentración parcelaria. La registradora después de tramitar el procedimiento del art. 199, se opone a la inscripción por entender que se plantean dudas de invasión de fincas colindantes inscritas y del dominio público, dada la oposición de dos colindantes y al examinar la planimetría de la concentración.

La Dirección confirma la nota: Reitera los supuestos para la aplicación del expediente del art. 199, recordando que no procede para incorporar la representación gráfica de fincas en los supuestos de georreferenciación obligatoria del art. 9, ya que este artículo solo se remite al 199 cuando la georreferenciación es meramente potestativa, bastando con la notificación posterior a los colindantes. No obstante señala como excepciones, que se exceda del 10% de la superficie inscrita o que hay alteración cartográfica que no respecte la delimitación del perímetro de la finca matriz. En este caso, tratándose de una representación gráfica alternativa, procede la tramitación del procedimiento del citado artículo.

Admite las dudas motivadas de la registradora, ya que si bien no considera suficientes las alegaciones de los colindantes al basarse simplemente a modificaciones de la cartografía catastral, sin ningún otro elemento probatorio, al tratarse de fincas de concentración la registradora se basa además en la alteración en la planimetría resultante de los planos de concentración.

Otro de los defectos alegados por la registradora es tener dudas de posible invasión de dominio público, pero resultando del expediente que se ha notificado la pretensión de incorporar la basa grafica a todas las administraciones públicas involucradas sin que hubiera oposición, no pueden admitirse las dudas de la registradora.

Respecto a la alegación por el recurrente de que los colindantes afectados no aportaron una representación gráfica en apoyo de sus manifestaciones, también es rechazado por el Centro Directivo, ya que siendo conveniente y deseable que las alegaciones vengan acompañadas de un principio de prueba -que tratándose de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada, es razonable entender que el mismo venga constituido por un dictamen pericial emitido por profesional especialmente habilitado al efecto-, la ausencia del mismo no debe conllevar la desestimación de las alegaciones ya que se trata de un trámite que no está contemplado de modo expreso por la legislación. (MN)

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491.* INMATRICULACIÓN DE FINCAS PERTENECIENTES A MONTE VECINAL EN MANO COMÚN (GALICIA)

Resolución de 5 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación expedida por la registradora de la propiedad de Vilalba, por la que se deniega la inmatriculación de una serie de fincas pertenecientes a un monte vecinal en mano común

Resumen: No cabe acudir al procedimiento de inmatriculación de montes vecinales en mano común cuando lo que se pide es la inmatriculación de 11 fincas que constituyen parcelas aisladas, aunque integren el Monte o pertenezcan al mismo, debiendo acudirse a los medios de los arts 203 o 205 LH.

– Hechos:  Se solicita mediante instancia, no la inscripción del monte vecinal en mano común en su totalidad (integrado por una serie de parcelas catastrales), sino la inmatriculación a favor del «Monte Vecinal en Mano Común, Barrazoso-Fragavella» de una serie de fincas, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de las mismas, así como fotocopias compulsadas de la resolución de clasificación del monte vecinal y del acta de la reunión del Jurado Provincial de Lugo, junto con el nº del B.O.P. en que se publicaron.

– La Registradora:   califica negativamente por los siguientes defectos:
1) Que en los documentos no hay una descripción completa del monte con superficie de parcela y linderos referidos a la total superficie que ocupa el mismo, ni se definen las masas de tierra dispersas que se integran en el monte comunal, como finca discontinua, debiendo expresarse la superficie y linderos de las mismas, ni queda claro cuál es la parroquia donde se sitúan las fincas.
2) Que falta una solicitud expresa para la inmatriculación de fincas concretas (y no de todo un monte), resultando que la superficie de la finca sería la suma de las parcelas catastrales referidas en la instancia, debiendo coincidir con la completa descripción del monte.
3) Y que tales extremos se acreditan mediante simples fotocopias [compulsadas].

– El Presidente del Monte:   recurre exponiendo que todos los requisitos se cumplen en la documentación presentada, que es la exigida en la Ley [GALICIA] 13/1989, de 10 de octubre, de montes vecinales en mano común, y que las fotocopias se hallan compulsadas por una Administración Pública, siendo la compulsa bastante para acreditar su contenido.

– Resolución: La DGRN estima parcialmente el recurso pero confirma la mayor parte de la calificación.

– Doctrina:
a) El título inmatriculador para lograr la 1ª inscripción es la resolución firme de clasificación dictada por el Jurado Provincial correspondiente, y NO la instancia privada suscrita por el presidente del Monte, máxime cuando lo solicitado en la misma no es la inmatriculación del monte vecinal, sino de 11 fincas que se corresponden con once parcelas catastrales, por mucho que su titularidad catastral corresponda al mismo, siendo el medio idóneo para lograr la inmatriculación de tales parcelas aisladas que se solicita el regulado en los arts 203 o 205 LH, y sin perjuicio de la posibilidad de que una finca registral venga formada por varias parcelas catastrales o de que se trate de una finca discontinua por existir una conexión económica o unidad orgánica de explotación.

b) El título inscribible ha de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, por tanto, el defecto señalado por la registradora relativo a la ausencia de descripción debe confirmarse, sin que puedan tomarse en consideración los documentos aportados con posterioridad.

c) El defecto de falta de concreción de la parroquia de situación de las fincas, debe revocarse y estimarse el recurso pues tal lugar resulta del examen de la documentación.

d) En cuanto a las fotocopias compulsadas el criterio de esta Dirección General es que no cabe negar autenticidad a las mismas, por lo que no habiéndose cuestionado en la nota de calificación la competencia y facultades del funcionario para extender tales diligencias, dichas copias han de ser reputadas como copias auténticas de su original. (ACM)

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493.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 5 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral. 

Resumen:  Establece los criterios de la calificación del registrador para hacer constar exceso o defecto de cabida y la conveniencia de acudir cuando la superficie que se pretende rectificar es considerable al procedimiento previsto en el artículo 201.1 de la LH, dado que permite practicar por el notario las diligencias que se estimen oportunas para disipar dudas de identidad que puedan surgir por este motivo.

Hechos: La finca registral 2.387 objeto de este recurso se describe en el Registro como resto tras varias segregaciones, constando con una superficie de 32 metros cuadrados y lindando al este con «el resto de la propia parcela catastral 4879919 fuera del límite de la vía pecuaria desafectada Cañada Real (…)».

Consta en la inscripción 1.ª del historial registral de la finca, la descripción de la misma, antes de las segregaciones, con una superficie de 329 metros cuadrados y 27 decímetros cuadrados, constando en el lindero este el «límite oriental del tramo desafectado de la vía pecuaria». Dicha inscripción se practica en virtud de certificación administrativa, al amparo del artículo 206 de la LH, constando como título adquisitivo resolución aprobatoria en expediente administrativo de desafectación de vía pecuaria, así como la inscripción en el Inventario General de Bienes y Derechos de la Administración. 

Se pretende inscribir la representación gráfica catastral de la parcela, cuya superficie gráfica son 107 metros cuadrados. De la representación gráfica resulta que linda por el este con casa número 10 de una calle y con la casa número 7 de otra calle. –

Se ha tramitado el procedimiento del artículo 199 de la LH, sin que se haya formulado oposición por ninguno de los notificados en el expediente. 

Registro: suspende la inscripción con base a:

La diferencia entre la cabida inscrita,  32 metros cuadrados, y la de la base gráfica, 107 metros cuadrados. 

La no correspondencia de los linderos. La finca, según Registro, linda al este con resto de la propia parcela catastral 4879919 fuera del límite de la vía pecuaria desafectada, Cañada Real, y, según Catastro, linda con casa en una calle y con otra casa en calle distinta.

La finca procede de una desafectación parcial de la «Cañada Real (…)», lo que implica que se realizó una medición exacta. Además de que su lindero este era el límite oriental del tramo desafectado de la vía pecuaria Cañada Real. –

Se describió el resto después de 3 segregaciones anteriormente inscritas, todas por su lindero oeste, se actualizó el lindero este, «límite oriental del tramo desafectado de la vía pecuaria Cañada Real (…)», siendo sustituido por «resto de la propia parcela catastral 4879919 fuera del límite de la vía pecuaria desafectada Cañada Real (…)».

El recurrente manifiesta que no han existido alegaciones, en especial de la Administración titular del inmueble afectado y que no se pronuncia la registradora acerca de si la representación gráfica catastral, coincide en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el domino público.

Dirección General.–  Desestima el recurso y confirmar la calificación de la registradora.

1º)  El exceso -y defecto- de cabida puede configurarse como aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, siguiendo la registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.

2º)  El artículo 9 b de la LH, contempla la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria;  inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria (párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria). 

3º) Según el citado artículo 9.b), para efectuar esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la LH donde se regula el procedimiento que en esencia consiste en permitir la intervención de los titulares de fincas colindantes.

4º) En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, artículo 9.b), valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la LH y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, entre otras).

5º)  Dispone el precepto que a los efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.

 6º)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

En el presente caso, resultan fundadas las dudas de la registradora, manifestadas con toda claridad en la nota de calificación, atendiendo a los datos físicos, comparados con la descripción registral y catastral de la finca afectada, y a las circunstancias que concurren en la procedencia de las fincas como es un expediente de desafectación del dominio público, con determinación exacta de la superficie de la finca, resultante del Inventario General de Bienes y Derechos de la Administración, según la inscripción 1.ª del historial registral de la finca.

La alegación del recurrente relativa a la ausencia de oposición en el expediente, no puede excluir la calificación por el registrador de la identidad de la finca en los términos expresados en los fundamentos anteriores. No puede interpretarse de otro modo la expresión del artículo 199 de la Ley Hipotecaria cuando señala que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio».

7º) Dada la magnitud de la rectificación de superficie que se pretende, resultaría más adecuado el procedimiento previsto en el artículo 201.1 de la LH, dado que permite practicar por el notario las diligencias que se estimen oportunas para disipar dudas de identidad que puedan surgir por este motivo. (IES)

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494.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD CON OTRA FINCA YA INSCRITA

Resolución de 5 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Utrera n.º 1, por la que se suspende la inmatriculación de una finca. (IES)

RESUMEN: En el procedimiento de inmatriculación debe evitarse la coincidencia incluso parcial con otras fincas inscritas. Ante la calificación negativa de practicar la inmatriculación, la persona legitimada: puede recurrir judicialmente contra la calificación registral ante los juzgados de la capital de la provincia por las normas del juicio verbal; puede desistir el promotor en cualquiera de los expediente regulados en el Título VI, lo que no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquel. Y, en particular, si se trata de una pretensión de inmatriculación, puede usar la vía del artículo 204 5º LH y puede acudir, previamente al procedimiento notarial de inmatriculación del artículo 203 LH. NO cabe la aplicación de lo dispuesto en los artículos 300 y 306 RH.

Hechos: Constituye el objeto del expediente decidir si procede la inmatriculación de una finca de conformidad con lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria habiendo manifestado la registradora que tiene dudas fundadas de que la finca que se pretende inmatricular proceda de otra que consta inscrita.

La registradora  considera que si la finca, procede por segregación de la finca registral 24.490 de Utrera, deberá segregarse de la misma, aportando la licencia y acreditando las sucesivas transmisiones que se hayan podido producir, bien aportando los títulos públicos de adquisición de dicha finca, bien acudiendo al procedimiento de reanudación del tracto regulado en el artículo 208 de la LH.

El notario autorizante recurre, alega que la finca registral 24.490 nada tiene que ver con la de éste expediente, que la circunstancia de que las fincas colindantes a la que se pretende inmatricular procedan por segregación de dicha matriz constituye un débil argumento. Destaca la coincidencia de la certificación catastral aportada con la finca descrita en el título de la finca que se pretende inmatricular, así como que la titularidad que consta en la misma es la del causante del dueño de la misma que consta en el antetítulo. Cita una Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Sexta, de fecha 9 de marzo de 2015, en la que se afirma que ante la previsibilidad de existir una doble inmatriculación, existen mecanismos para solventar esta situación,  como son los artículos 313 del Reglamento Hipotecario y 1473 del Código Civil.

Dirección General.–  Desestima el recurso y confirma la calificación.

El artículo 205 de la LH establece que el Registrador no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. 

La registradora, en su nota de calificación, expresa los motivos por los que tiene indicios fundados de que la finca que se pretende inmatricular coincide con otra previamente inmatriculada. En particular la fundamentación de las dudas deriva de la localización por la registradora de las fincas colindantes a la que se pretende inmatricular y la procedencia de todas ellas de la misma matriz, al igual que otra lindante con estas últimas, quedando perfectamente identificada la finca que pudiera verse afectada por la operación que pretende acceder al Registro, así como su titular registral.

La necesaria coincidencia descriptiva del título con Catastro es un requisito para lograr la inmatriculación (cfr. artículo 205 de la Ley Hipotecaria) pero  debe el registrador evitar que por vía de una adaptación de la descripción a la resultante del Catastro se trate de eludir la localización de una finca inscrita que figure con una descripción que haya podido quedar obsoleta por el transcurso del tiempo.

El registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la doble inmatriculación. El hecho de existir regulados procedimientos legales para solventar esta situación patológica no implica que puedan admitirse que accedan al registro situaciones que den lugar a la misma.

El procedimiento previsto en el artículo 205 de la LH tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados.

Plantea, como hizo en la Resolución de 5 de mayo de 2016, si en casos como el presente, continúa o no siendo de aplicación lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.

Es decir, si en los casos de suspensión de la inmatriculación por dudas del registrador sobre la coincidencia con otras fincas ya inmatriculadas, puede o no la autoridad que expidió el documento inmatriculador acudir al juez de Primera Instancia del partido en que radique el inmueble para que, éste, a la vista de los antecedentes registrales y documentales, y dando audiencia a los titulares registrales de las fincas previamente inmatriculadas, dicte auto declarando o no procedente la inmatriculación pretendida.

Tras la desjudicialización de tales procedimientos, Ley 13/2015, ya no se mantiene la posibilidad de tramitación de tales expedientes en sede judicial, ni la posibilidad de resolverlos mediante simple auto. La competencia judicial, en lo que se refiere a los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral, queda concretada y ceñida a su labor estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda, y que habría de culminar en forma de sentencia.

Por ello, ante la negativa del registrador a practicar la inmatriculación pretendida por cualquiera de las vías reguladas en el nuevo Título VI de la Ley Hipotecaria, el legitimado para ello podrá, bien recurrir judicialmente contra la calificación registral ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal conforme al artículo 324 de la Ley Hipotecaria -si lo que pretende es la revisión judicial de la calificación registral-; o bien hacer uso de lo dispuesto en el nuevo artículo 198, que, tras enunciar los diferentes procedimientos –y entre ellos, el de inmatriculación– para lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, señala que «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquel».

Y en particular, si de una pretensión de inmatriculación se tratare, el artículo 204 de la Ley Hipotecaria establece que «además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo».

Podría acudirse, previamente, al específico procedimiento notarial de inmatriculación previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación, con las garantías y con audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes o de la finca que se ha identificado como coincidente), podrían disiparse las dudas alegadas por la registradora.

No cabe, en modo alguno, la aplicación de lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, pues, como ya señaló la citada Resolución de 17 de noviembre de 2015, «deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.». (IES)

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495.** DOBLE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A INICIAR EL EXPEDIENTE ART. 209 LH

Resolución de 5 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Cruz de La Palma a iniciar un expediente de doble inmatriculación.

Resumen: La decisión del registrador de no iniciar el expediente del art. 209 LH solicitado o de rechazar su continuidad es una calificación recurrible, y ha de ser motivada basándose en criterios objetivos y razonados.

Supuesto: Se trata de decidir si procede iniciar el expediente para la subsanación de la doble o múltiple inmatriculación regulado en el artículo 209 LH, en virtud de determinada instancia privada

El registrador deniega el inicio del expediente por no apreciarse la coincidencia de las fincas relacionadas en el mismo, y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial

La DGRN estima el recurso interpuesto.

Para ello comienza analizando el régimen jurídico del tratamiento de la doble inmatriculación entre dos o más fincas o partes de ellas, que cambia sustancialmente tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, además, ahora, con rango de ley, debiendo por tanto entenderse tácitamente derogado el art. 313 RH en virtud de la D. Derogatoria de dicha ley.

El primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Y la decisión de no iniciarlo o de rechazar su continuidad: a) es una calificación recurrible; b) debe ser motivada en los mismos términos que la DG exige para  los casos de inmatriculación o excesos de cabida, es decir, no puede ser arbitraria ni discrecional, debiendo basarse en criterios objetivos y razonados.

En el presente caso, la nota no indica cuáles son los criterios en que se fundamenta para apreciar la falta de coincidencia entre las fincas, a través de las investigaciones pertinentes practicadas en los libros del Registro, en la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas y en la cartografía catastral, por lo que estima el recurso. (JCC)

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496.** SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN REGISTRAL PARA TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL DE FINCA SITA EN TÉRMINOS MUNICIPALES DE DIFERENTES REGISTROS

Resolución de 5 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa extendida por la registradora de la propiedad de Callosa d’en Sarrià, por la que suspende la expedición de certificación solicitada para formalizar el traslado del historial registral de una finca ubicada en dos términos municipales pertenecientes a la circunscripción territorial de dos registros

Resumen: Ningún precepto legal exige a tal efecto la aportación de certificación administrativa de conformidad de los respectivos ayuntamientos. Los principios de prioridad y tracto sucesivo no son aplicables a la emisión de publicidad formal.

Supuesto: Se solicita por un registrador la expedición de certificación literal del historial registral de determinada finca, perteneciente en parte a su distrito hipotecario, a un Registro colindante, con objeto de trasladar el historial de la finca al suyo, en el que se encuentra la parte mayor, conforme a la D.T 4 RD 195/2017, de 3 de Marzo, en relación con los arts. 2 y 3 RH, con ocasión de la presentación de una escritura de compraventa de la finca en el Registro solicitante (que también se había presentado en el otro Registro y había sido suspendida su calificación por falta de acreditación del pago del impuesto). 

La registradora deniega la expedición de la certificación por falta de previa inscripción de la escritura de compraventa, y por falta de certificaciones de los Ayuntamientos en los que se ubica la finca, que acredite la conformidad al traslado de que se trata.

La Dirección estima el recurso interpuesto:

En cuanto al primer defecto, porque ni el principio de prioridad ni el de tracto sucesivo son aplicables a la emisión de publicidad formal de los asientos del Registro mediante la expedición de las correspondientes certificaciones de su contenido, que no se ven afectadas por el efecto de cierre registral que resulta de dichos principios.

En cuanto al segundo defecto, porque ningún precepto legal exige la aportación de una certificación administrativa de conformidad de los Ayuntamientos respectivos para la emisión de las certificaciones registrales previstas en el procedimiento de traslado, ni para la unificación de los historiales registrales de fincas ubicadas en el territorio de más de un término municipal.

Aunque el vigente art. 2 RH ya no contempla la exigencia de especificar la cabida correspondiente a cada Sección o Ayuntamiento, como ocurría en su anterior redacción, esta Dirección General ha afirmado, en R. 7 de julio de 2017 (ante consulta del Colegio de Registradores), que en la descripción de la finca, cuando la misma se encuentre situada en dos o más términos municipales, y a los efectos, entre otros, de efectuar las notificaciones registrales al Ayuntamiento, a la Comunidad Autónoma o al Catastro, según la normativa pertinente en cada caso, habrá de hacerse constar qué superficie y porción concreta de la finca está ubicada en cada término municipal, determinación que se precisa, también para fijar la competencia territorial del Registrador, siendo certificación administrativa hábil a tal efecto, como señalara la R. 7 de noviembre de 2017, la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Sin embargo, lo que solicita la registradora en su calificación no es esta certificación, sino otra distinta que tendría por objeto acreditar la conformidad para el traslado del historial registral de los dos Ayuntamientos en cuyos respectivos términos se ubica la finca, requisito totalmente ajeno a la regulación que acabamos de examinar.

Cuando existen dudas fundadas al respecto, debidamente expresadas por el Registrador que en cada caso proceda, según la R. 7 de Julio de 2017, quedará en suspenso la traslación y unificación de folios reales, haciéndolo constar así por nota al margen de los mismos, hasta que con la oportuna georreferenciación de la finca y del distrito, ayuntamiento o sección o por resolución de este Centro Directivo, queden resueltas tales dudas, sin que dicha nota produzca el cierre registral de los respectivos historiales, que mantendrán su autonomía hasta tanto se proceda a resolver sobre la procedencia del traslado. Pero tampoco en la nota de calificación la registradora alegó ni motivó la existencia de dudas sobre la identidad de la finca, ni sobre la realidad de las superficies especificadas en la descripción registral de las respectivas porciones, ni estimó necesario proceder, con carácter previo al traslado, a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, conforme al art. 199 LH. (JCC)

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RESOLUCIONES MERCANTIL
459.*** JUNTA GENERAL SA. FORMA DE LA CONVOCATORIA. INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS Y SU ADAPTACIÓN A LOS CAMBIOS LEGISLATIVOS.

Resolución de 17 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador mercantil VII de Madrid, por la que se suspende la inscripción de determinados acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad.

Resumen: Es admisible una convocatoria de junta, basada en un artículo de los estatutos que en su día no era válido para ello, pero que posteriores modificaciones legales, lo hacen posible.

Hechos: Se trata de una sociedad anónima cuyos estatutos, en sus artículos 12 y 13, se expresan del siguiente modo: “Artículo 12. La Convocatoria, tanto para las Juntas Generales Ordinarias como para las Extraordinarias, se realizará, mediante anuncio publicado en el Boletín Oficial del Registro Mercantil y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia, …. Artículo 13 de los Estatutos. Cuando todas las acciones sean nominativas, el órgano de Administración podrá, en los casos permitidos par la Ley, suplir las publicaciones establecidas legalmente por una comunicación escrita a cada accionista o interesado cumpliendo en todo caso lo dispuesto por la Ley”.

Ahora se presenta una escritura de modificación de estatutos y el registrador la deniega por dos motivos:

1º. Cierre de hoja por falta de los depósitos de los ejercicios 2015 y 2016.

2º. Porque la “forma de convocatoria de la Junta General de la sociedad que se ha realizado, no se ajusta lo establecido en el artículo 12° de los Estatutos Sociales, que es mediante anuncio publicado en el BORME y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia. Art. 11 y 58 R.R.M”.

Aclara en la nota de calificación que las cuentas de 2015 y 2016 están aquejadas del mismo defecto.

El interesado recurre y alega que siempre en su sociedad la convocatoria de la junta se ha hecho de la misma forma, es decir tal y como dispone el artículo 13 de los estatutos sociales, por comunicación escrita, lo que ahora permite la LSC. Apoya sus argumentos en que hasta este momento no han tenido problemas con dicha forma de convocar la junta y por tanto, a su juicio, y con apoyo en la Constitución, dice que se infringe el principio de «la interdicción de la arbitrariedad» constitucional.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Comienza diciendo que, según su “doctrina reiterada (…), existiendo previsión estatutaria sobre la forma de llevar a cabo la convocatoria de junta dicha forma habrá de ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio”.

Supuesto lo anterior, la DG repasa las distintas vicisitudes que ha sufrido la forma de convocar la junta de una sociedad anónima desde la Ley de 17 de julio de 1951 sobre régimen jurídico de las sociedades anónimas, pasando por la Ley de reforma, Ley 19/1989, y su TR, el TR aprobado por RDL 1/2010, de 2 de julio, el Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre, la Ley 25/2011, de 1 de agosto, siendo esta la que igualando sociedades anónimas y limitadas, permite convocar o bien en la página web de la sociedad o bien por cualquier procedimiento de comunicación, individual y escrita”,  hasta llegar a la Ley 1/2012, de 22 de junio que modificó el artículo 173 en los términos actualmente vigentes, según los cuales la junta general de las sociedades de capital «será convocada mediante anuncio publicado en la página web de la sociedad si ésta hubiera sido creada, inscrita y publicada (…). Cuando la sociedad no hubiere acordado la creación de su página web o todavía no estuviera ésta debidamente inscrita y publicada, la convocatoria se publicará en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil» y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia en que esté situado el domicilio social», y que en sustitución del anterior sistema “los estatutos podrán establecer que la convocatoria se realice por cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita”.

Todas las reformas que hemos señalado tienen un denominador común que es facilitar y simplificar la forma de convocar la junta de las sociedades de capital con la finalidad de hacer más competitivas a las sociedades al suprimir o minimizar gastos de funcionamiento.

La DG a continuación señala que las normas estatutarias discutidas son anteriores a todas las reformas señaladas, pues provienen de la adaptación de la sociedad al TR de 1989 y por tanto lo que debe examinarse ahora es “en qué medida quedaron afectados los estatutos por la sucesión de normas legales desde que los mismos fueron aprobados”.

Para llegar a una conclusión la DG dice que al “no modificar los socios sus estatutos, se produjo la llamada adaptación legal que supone la derogación de los artículos de los estatutos contrarios a las normas legales imperativas”. Ahora bien para ver en qué medida quedaron afectados los estatutos se deben tener en cuenta, dada su naturaleza a la vez normativa y contractual,  “las normas dadas en materia de interpretación de la Ley y de los contratos”. Sobre ello dice lo siguiente que “las normas «se interpretarán en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas» (artículo 3.1 del Código Civil).  Añade que “en materia de interpretación contractual, de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil resulta que la intención evidente de los contratantes prevalece sobre las palabras, que para «juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato» y de los artículos 1284 y 1285 resulta que si «alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos -los artículos de los estatutos objeto de debate- deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto» y que las «cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosa en sentido que resulte del conjunto de todas».

A la vista de todo ello para la DG es claro que “al establecer los socios la regulación de los artículos 12 y 13 de sus estatutos, lo que quisieron fue sustituir la forma legal de convocar la junta general (publicaciones en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil» y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia) por la comunicación escrita a los accionistas si la ley lo permitiera y en los términos en que esta lo hiciera”.

Por todo ello concluye que según los estatutos debatidos debe entenderse que los mismos “disponen que la convocatoria se debe realizar por cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita, que asegure la recepción del anuncio por todos los socios en el domicilio designado al efecto o en el que conste en la documentación de la sociedad”.

Ello está conforme con la doctrina del CD  “según el cual si existe un cambio normativo que afecte en todo o en parte al contenido de los estatutos sociales es forzoso entender que la nueva norma se impone sobre su contenido por la simple fuerza de la Ley y que “si el régimen legal imperativo sobre el modo en que ha de llevarse a cabo la convocatoria de junta sufre una modificación de suerte que la previsión estatutaria en parte entra en contradicción con aquél, prevalece el régimen legal” y que “esta doctrina, (…), no debe afectar al total artículo cuestionado de los estatutos sociales sino solamente a la parte del mismo que se encuentra en clara contradicción con el texto legal vigente.

Como colofón de todo lo dicho y tras admitir la forma de convocatoria utilizada dice que a la junta celebrada asistieron la totalidad de los socios convocados.

Comentarios o conclusiones: Importante resolución sobre la cual ya ha escrito un brillante, interesante y documentado estudio nuestro compañero Alfonso Ventoso Escribano en esta misma web.

Ventoso Escribano sostiene en su estudio que el artículo 13 de los estatutos, sobre el cual la DG construye toda su tesis de que la posibilidad establecida en dicho artículo de que si lo permite la Ley la convocatoria puede hacerse por comunicación escrita, no está pensado ni puesto en los estatutos para regular la forma de convocar la junta en el caso de que en un futuro incierto la Ley lo permitiera. Dicho artículo, en su opinión, es un trasunto de lo que decía el antiguo artículo art. 158,2 TRLSA de 1989 en relación con el derecho de suscripción preferente y que hoy recoge el artículo 305 de la LSC y del artículo  170,3 TRLSA de 1989, hoy 339 de la LSC, en relación con la reducción mediante adquisición de acciones propias.

Efectivamente si nos vamos al primero de los artículos citados, el 305 de la LSC,  vemos que en relación al posible ejercicio del derecho de suscripción preferente en los aumentos de capital, después de establecer que “El plazo para el ejercicio del derecho no podrá ser inferior a un mes desde la publicación del anuncio de la oferta de (…) de suscripción de nuevas acciones en el Boletín Oficial del Registro Mercantil”, añade que “… en las sociedades anónimas cuando todas las acciones sean nominativas, el órgano de administración podrá sustituir la publicación del anuncio por una comunicación escrita a cada uno de los socios (…), computándose el plazo de (…) las nuevas acciones desde el envío de la comunicación”. En similar sentido, que no idéntico, se pronuncia el artículo 338  respecto del plazo para la adquisición por los socios de acciones propias por reducción del capital social.

Para Ventoso Escribano no hay duda de que el artículo de los estatutos sobre cuya base se hace la convocatoria de junta por comunicación a todos los socios, “se estaba refiriendo a los supuestos regulados por el art. 158,2 TRLSA1989 en relación con el derecho de suscripción preferente (que hoy se recoge en el vigente art. 305) y el art. 170,3 TRLSA1989 en relación con la reducción mediante adquisición de acciones propias (que hoy se recoge en el vigente art. 339 matizando que la comunicación sea por correo certificado con acuse de recibo)”.

Es decir que el artículo 13 de los estatutos cuestionado no se refiere para nada a la forma de convocar la junta, sino fundamentalmente a la posibilidad establecida de cambiar Borme por comunicación en las sociedades anónimas con acciones nominativas. Sostiene su tesis sobre la base de diversos argumentos, de los cuales destacamos, por parecernos el de gran peso, el hecho de que tanto en la LSC, como en el artículo de los estatutos, es al administrador al que se le da la posibilidad de cambiar la forma legal de cambiar la forma de comunicación, en nuestro caso la forma de convocatoria, si a bien lo tiene. Es decir, no es un precepto imperativo, sino meramente dispositivo. Y a este respecto recuerda que la doctrina de la DG en este punto ha sido clara pues no permite formas alternativas de convocar la junta, ya que a su juicio el socio siempre debe tener certeza acerca del medio por el que deba recibir la convocatoria.

 Por ello, Ventoso, sobre la base de que los fundadores de la sociedad, o los que adaptaron sus estatutos a la nueva Ley del año 1989, no es que fueran unos visionarios que previeran el futuro y de que el artículo cuestionado se reprodujo en muchos estatutos, lo que confirmamos nosotros por nuestra experiencia en el RM, se hace una serie de inteligentes preguntas que quedan sin contestar. Así plantea si ello “significa que todas las sociedades que tengan un artículo en esa línea ¿han cambiado el procedimiento de la convocatoria? ¿Las que se han convocado conforme al BORME y diario han sido mal convocadas? los notarios, cuando autoricen una escritura de elevación a público de una junta convocada por BORME o diario, o cuando levanten el acta notarial de la junta de la que previamente tienen que verificar la legalidad de la convocatoria (art. 101 RRM), si ha sido convocada por BORME y diario, ¿deben denegar su función notarial? ¿Los registradores deben calificar negativamente?”.

Por nuestra parte y sin ningún ánimo de contradecir la opinión de Ventoso, ni de entrar en una polémica inútil, ni defender a ultranza la postura de la DG, creemos que a día de hoy existen una serie de razones o causas que hacen explicable la tesis del CD.

Para mí estas razones, desde un punto de vista meramente utilitarista y práctico, pudieran ser las siguientes:

1ª. La colocación del artículo 13 de los estatutos a continuación del que regula la forma de convocar la junta hace pensar que parezca que se refiere a ella y no al supuesto de aumento o reducción de capital que seguro que en los estatutos de la sociedad eran regulados en lugares distintos y alejados de la forma de convocar la junta.

2ª. La progresiva simplificación de los requisitos de convocatoria, hace que el intérprete se acoja a cualquier resquicio para dar validez a una junta convocada de forma más simple y económica que la legal supletoria.

3ª. Decir en estatutos lo que dice la Ley es inútil y redundante por lo que si los socios lo incluyen pudieran estar refiriéndose a supuestos distintos de los regulados legalmente. Obsérvese que el artículo cuestionado repite dos veces que será posible la comunicación siempre que ello esté permitido por la Ley. Tanta insistencia en ello, cuando la Ley en el tiempo en que se redactaron los estatutos lo permitía expresamente, hace pensar que los socios querían extender ese sistema a supuestos distintos de los regulados legalmente. No obstante reconocemos que la mayoría de modelos de estatutos reproducen, a veces de forma deficiente, preceptos legales.

4ª. Aunque nos sea una razón puramente jurídica, el hecho de que según dice la DG asistiera el 100% del capital social, si no hubo reservas ni protestas sobre el hecho de constitución de la junta, no tiene mucho sentido el rechazar sus acuerdos, pues entra de lleno en lo que hoy nos dice el artículo 204 de la LSC. No obstante reconocemos también que, en el artículo citado, Ventoso nos dice que en las juntas aprobatorias de las cuentas sólo asistió el 98% del capital social, por lo que la razón anterior sólo valdría para la junta que aprueba la modificación de estatutos cuya nota es la que se recurre. De todas formas y desde un punto de vista meramente práctico, en las juntas aprobatorias de las cuentas poco puede cambiar ese 2% inasistente.

5ª. Si consideramos el tiempo en que deben ser aplicados los estatutos, y sobre todo que quizás el sentido de la modificación del artículo 12 de esos estatutos era en el de permitir la convocatoria por correo certificado con acuse de recibo, o sistema similar, es más que razonable que se permita la inscripción de esos acuerdos.

6ª. Reconocemos que la alternatividad del sistema al quedar en manos de los administradores utilizar la forma de convocar la junta por el artículo 12, es decir la legal, o por el artículo 13, es decir la de la comunicación, es una obstáculo para la admisión del sistema, pero creo que la DG, se apoya en el caso concreto contemplado y sobre esa base declara la inscribibilidad de la escritura. Por tanto, la doctrina que deriva de esta resolución no creemos que deba ser aplicable de forma indiscriminada, sino siempre a la vista de las concretas circunstancias del caso. Si una sociedad, según el mismo registro, ha estado adoptando sus acuerdos con la forma simple de convocar la junta, creo que salvo que las circunstancias nos lleven a la solución contraria, que debemos seguir admitiendo dicha forma. En cambio si esa misma sociedad que convoca sus juntas por comunicación en un momento dado cambia a convocar por Borme ya se puede presumir que lo que desean los administradores es que los socios no se enteren de que la junta ha sido convocada y en este caso no creo que ningún juzgado admita la validez de esa junta (ya hay una sentencia del TS en dicho sentido) aunque esos mismos acuerdos puedan ser inscritos en el RM. Así pues, la conjunción de los dos artículos de los estatutos pudiera interpretarse en el sentido de que no existe alternatividad pues, al permitir la ley la forma de convocar privada, el administrador deberá convocar obligatoriamente de dicha forma.

7º. La razón que deriva de los artículos 1284 y 1285 del CC, también nos parece de peso pues los estatutos deben interpretarse en el sentido más adecuado para que produzcan efectos y siempre unos artículos con otros atribuyendo a los dudosos, como es este caso, el sentido que resulte de todo el conjunto estatutario.

En definitiva que la DG, en línea con las nuevas tendencias del derecho de sociedades, nos ofrece en esta resolución un apoyo para no rechazar la inscripción de un acuerdo de junta cuya convocatoria se base en un artículo similar al debatido y cuyas circunstancias de celebración nos lleven al convencimiento de la regularidad, tanto de la convocatoria, como del hecho de que la misma ha llegado a todos los socios. Desde este punto de vista creemos que es loable la postura de la DG. (JAGV)

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469.** DEPÓSITO DE CUENTAS. CIFRA DE CAPITAL SOCIAL NEGATIVA EN EPÍGRAFE DEL BALANCE

Resolución de 14 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil I de Alicante, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2017.

Resumen: No es posible un depósito de cuentas en cuyo balance figura la cifra del capital social precedida de un signo negativo (-)

Hechos: Se trata de un depósito de cuentas en cuyo balance, casilla 21100, aparece la cifra del capital social precedida del signo negativo.

El registrador suspende el depósito por no ser esa cifra la que consta como capital social en el registro. Se remite al Plan General Contable, y  a las  Res. DGRN de 28 de Febrero de 2005 (BOE 13.04.2005) y 23 de enero de 2006 (BOE 4.03.2006).

La sociedad recurre diciendo que el capital no ha cambiado y que siempre se ha reflejado de esa forma.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina:  La DG después de decir que en materia de cuentas “la calificación no puede alcanzar al contenido intrínseco de las cuentas, ni al análisis de la correcta contabilización, registro o imputación de todas y cada una de las partidas, ya sean del balance o de la cuenta de pérdidas y ganancias, por ser función que no le atribuye la Ley”, sí “ha estimado procedente el rechazo del depósito de las cuentas anuales cuando la cifra de capital consignada en las mismas no coincida con la que figure inscrita en el Registro Mercantil (Resoluciones de 28 de febrero de 2005, 16 y 23 de enero de 2006, 10 de diciembre de 2008, 16 de marzo de 2011 y 17 de diciembre de 2012)” fundamentando dicha decisión  en la presunción de validez y exactitud del contenido del registro.

Sobre esta base en el caso contemplado “es evidente la falta de coincidencia entre la cifra del capital social que figura inscrita (tres mil euros), toda vez que en las cuentas presentadas figura con signo negativo, algo que, por definición, no resulta admisible si se tiene en cuenta la función que como cifra de retención cumple el capital social”.

Comentarios o conclusiones: Es realmente extraño que en el balance de la sociedad figue el capital social bajo signo negativo. No tiene explicación contable alguna y el recurrente tampoco se la da por lo que, aunque se trate de un defecto menor, parece procedente, para evitar dudas a los destinatarios de publicidad formal, que ese signo negativo desaparezca de la contabilidad. (JAGV)

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482.** LEGALIZACIÓN DE LIBROS SL. NECESIDAD DE CLARIDAD EN LA SOLICITUD.

Resolución de 28 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil VII de Madrid, por la que se rechaza la legalización de un libro de una sociedad correspondiente al ejercicio 2017.

Resumen: No es posible legalizar un libro de detalle de actas del consejo si, presentado junto con los demás libros del ejercicio vencido, no indica el ejercicio a que corresponde que debe ser el corriente.

Hechos: Se solicita por una sociedad la legalización de determinados libros relativos al ejercicio de 2017. Entre ellos figura un  Libro detalle de Actas Consejo de Administración, sin indicar el ejercicio a que se refiere.

 El registrador suspende la legalización por no resultar claro de la instancia la clase de libro que se quiere legalizar. “El libro detalle de actas del consejo se podrá legalizar con actas del ejercicio corriente a efectos probatorios o de cualquier otra naturaleza, y sin perjuicio de que en el libro de actas de todo el ejercicio se incluyan de forma obligatoria estas actas”. Es decir no se legaliza pues del envío “no resulta si el libro que se pretende legalizar es el correspondiente efectivamente a las actas del consejo de administración correspondiente a dicho ejercicio (2017) o, por el contrario, el correspondiente al ejercicio corriente 2018, como libro detalle”.

La sociedad recurre e insiste que en su instancia cumple todos los requisitos necesarios para la legalización de los libros.

Resolución: La DG desestima el recurso.

Doctrina: Lo primero que dice la DG es que se  trata de una nimia cuestión que podía fácilmente haber sido solucionada con un poco de buena voluntad.

Entrando en el fondo de la cuestión planteada, para solucionarla  se apoya en su Instrucción sobre legalización de libros de 12 de febrero de 2015, en cuya regla novena se venía a decir que los libros de detalle de actas del ejercicio corriente se podían legalizar en cualquier momento del ejercicio sin perjuicio de la legalización, en los cuatro meses siguientes a su cierre, de la totalidad de dicho libro de actas.

Por ello y dado que en el supuesto de hecho que se plantea se solicita la legalización de un libro de detalle de actas del ejercicio 2017, es decir de un ejercicio ya vencido, es obvia “falta de claridad sobre el objeto de la rogación al registrador” ya que si es un libro de detalle no puede venir referido a un ejercicio vencido. En consecuencia concluye que “Dados los efectos probatorios derivados del procedimiento de legalización (artículo 26 en relación al 20 del Código de Comercio), resulta plenamente justificada la solicitud de clarificación contenida en la nota de calificación pues debiendo contener la solicitud la relación de libros cuya legalización se solicita (artículo 330 del Reglamento del Registro Mercantil), no podrá llevarse a cabo sino resulta con claridad este extremo”.

Comentario: La DG es clara en su decisión: la instancia solicitando la legalización de los libros de un ejercicio debe ser clara en cuanto a la denominación de dichos libros, sobre todo si se trata de los libros de actas,  debiendo resultar de la instancia la naturaleza y ejercicio a que se refieren los libros incluidos en la misma.

Sólo nos queda una duda y es la relativa a que si el libro suspendido en cuanto a su legalización, libro de detalle de actas, venía en fichero abierto, como permite la Instrucción de 1 de julio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre mecanismos de seguridad de los ficheros electrónicos que contengan libros de los empresarios presentados a legalización, si no hubiera sido posible que el registrador, a su vista, hubiera apreciado con claridad las fechas de las actas incluidas en el libro y hubiera procedido a su legalización aclarando en la nota de despacho el tipo de libro que se legalizaba. JAGV.

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485.** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. NECESIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA. NO ES SUFICIENTE EL ACTA NOTARIAL DE LA JUNTA. 

Resolución de 29 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XIII de Madrid a inscribir determinados acuerdos sociales de una sociedad.

Resumen: Para la inscripción de una modificación de estatutos es necesaria escritura pública sin que sea suficiente el acta notarial de la junta.

Hechos. El problema que plantea esta resolución es si una modificación de estatutos se puede inscribir en el Registro Mercantil con un acta notarial de la junta o es necesaria una escritura pública.

Se presenta en el registro acta notarial de una junta entre cuyos acuerdos figura el de la modificación de uno de los artículos de los estatutos de la sociedad.

El registrador en su nota exige escritura pública de conformidad con el artículo 95 del RRM.

Para el interesado es más que suficiente el acta notarial.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG se limitaba citar el  artículo 290.1 de la Ley de Sociedades de Capital, expresivo de que «en todo caso, el acuerdo de modificación de estatutos se hará constar en escritura pública que se inscribirá en el Registro Mercantil» (cfr., en el mismo sentido, artículo 95.1, en relación con el artículo 94.1.2.º, del Reglamento del Registro Mercantil). Añade que el acta sí “puede servir de base para la elevación a público de los acuerdos que constan en ella, como dispone el artículo 107.1, «in fine», del Reglamento del Registro Mercantil».

Comentario: El problema planteado es claro como también es clara la decisión adoptada por el Centro Directivo.

No obstante, tal y como hemos defendido en otras ocasiones, si el acta ha sido autorizada a requerimiento del órgano de administración con facultad de elevación a público de acuerdos sociales, y además el notario, pese a su carácter como acta,  ha dado fe de conocimiento del otorgante, de su capacidad, de la lectura del documento y se presenta en el registro acompañado de solicitud suscrita por el mismo compareciente solicitando su inscripción con firma legitimada o ratificada ante el registrador, por razones de economía del procedimiento creemos que se podría acceder a la inscripción de esa acta pues, la escritura que en su caso se otorgue, poco añadirá a lo que consta en el acta notarial, salvo la manifestación de la persona que comparece de tener los acuerdos por elevados a público. Incluso sin necesidad de solicitud expresa pues la mera presentación es ya un claro indicio de la voluntad de inscribir los acuerdos.

En apoyo de esta interpretación podemos citar la resolución de la misma DG de 4 de noviembre de 2000, que, aunque se trataba de un caso muy distinto, permitió la inscripción de una llamada acta de manifestaciones en la que se posponía una hipoteca. Ello no supone desconocer la diferencia sustancial entre acta y escritura, constancia de hechos jurídicos o de declaraciones de voluntad, sino de minimizar costes  de formalización, costes que en ocasiones no son entendidos por los operadores empresariales o jurídicos no especializados. JAGV.

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490.*** CONSTITUCIÓN DE SL NO PROFESIONAL. REFERENCIA A UNA PROFESIÓN EN LA DENOMINACIÓN SOCIAL.

Resolución de 5 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil V de Valencia a inscribir la escritura de constitución de una sociedad.

Resumen: Es posible utilizar en la denominación de las sociedades en general, una denominación que hace referencia a una profesión determinada, aunque la sociedad no sea profesional.

Hechos: Se constituye una sociedad bajo la denominación de veterinarios Specivets. S.L.

Su objeto es, entre otros, «la prestación de asistencia veterinaria en todas sus especialidades»; A continuación se aclara que el objeto se realizará “por medio de los correspondientes profesionales” y que la sociedad no es una sociedad profesional de la Ley 2/2007, sino una sociedad de intermediación.

El registrador deniega la inscripción por el defecto insubsanable de que no siendo una sociedad profesional incluye en la denominación una actividad profesional infringiendo la doctrina de la sentencia del TS de  “18 de Julio de 2012 que exige que debe constar claramente la concreta naturaleza de la sociedad”. Añade en la nota que “Asimismo aplica dicha doctrina en cuanto a la denominación social la DGRN en su Resolución de 23 de Septiembre de 2015 y 6 de septiembre de 2016, que trata un tema similar y en la que se señaló la infracción del artículo 402 del R.M.M., prohibitivo de una denominación objetiva que haga referencia a una actividad no incluido en el objeto de la Sociedad. Asimismo, se conculca el principio de veracidad que informa esta materia y por ende el artículo 406 del R.M.M., que prohíbe denominaciones que induzcan a error o confusión en el tráfico mercantil sobre la propia identidad de la sociedad (RDGRN de 16 de marzo de 2012).

El notario, en un extenso escrito, recurre centrando su recurso en el extremo relativo “a si la denominación social elegida induce a error o confusión sobre la clase o naturaleza de la sociedad o sobre las actividades que integran su objeto social”.

En su opinión “es evidente que la sociedad que se constituye mediante la escritura calificada no pretende ser otra cosa ni tener otra naturaleza que la de una sociedad mercantil de responsabilidad limitada”, sin que en su denominación se incluya “ningún termino relativo a entidades de otra clase, tipo, forma o naturaleza”.  Por tanto a su juicio la denominación elegida no produce “error o confusión sobre el tipo, clase ni naturaleza de la sociedad, en concreto sobre su carácter de sociedad no profesional” Aparte de ello considera improcedente la invocación de la sentencia del TS, que trataba un problema distinto y que “las disposiciones que limiten” el principio de libre elección de denominación “deben ser objeto de una interpretación restrictiva”. Y finalmente que una interpretación del artículo 402 del RRM “acudiendo a los criterios sociológico (la atención a la realidad social en que ha de ser aplicada la norma) y teleológico (el espíritu y finalidad de la norma, los intereses que trata de tutelar, los propósitos que persigue) también debe llevar al rechazo de la calificación que por la presente se recurre”.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG reitera su doctrina sobre la denominación de las sociedades, aunque con un cambio radical de criterio en el problema que se plantea en esta resolución.

Según la DG la denominación debe responder a “un principio general de libertad de elección, si bien sujeta a determinadas limitaciones y exigencias: de unidad (no es posible más de una denominación por persona jurídica), de originalidad o especialidad (no puede ser idéntica a la de otra sociedad preexistente) y al de veracidad (no puede inducir a confusión sobre la identidad o naturaleza de la sociedad)”. El problema que plantea este recurso es si la denominación responde al principio de veracidad.

Añade que para cumplir con la finalidad perseguida por el legislador de que con la denominación de las sociedades se eviten “confusiones en el tráfico jurídico mercantil”, se impone la  “necesaria claridad de las denominaciones sociales a fin de que no se resienta la seguridad de dicho tráfico”. Recuerda a continuación su doctrina de las resoluciones de 23 de septiembre de 2015, y de 6 de septiembre de 2016, en que declaró que la denominación de “ingeniería” o de “arquitectura” no podían formar parte de sociedades no profesionales aunque se dedicaran a dichas actividades, con la salvedad en la segunda de que se hubiera indicado en su denominación que se trataba de una sociedad de intermediación.  Y este es el criterio, que con acierto a nuestro juicio, se cambia en esta resolución.

Lo que exige la Sentencia de 12 de julio de 2012, es la «certidumbre jurídica», afirmando expresamente que «se trata, en suma, de que las sociedades sean lo que parecen y parezcan lo que son, pues ninguna forma mejor hay de garantizar el imperio de la ley y los derechos de los socios y de los terceros que contraten con la sociedad».

Para ello nos dice que “la restricción de la libertad de elección de la denominación que resulta de la prohibición de aquéllas que induzcan a error o confusión en el tráfico mercantil sobre la propia identidad de la sociedad y sobre su clase o naturaleza (artículo 406 del Reglamento del Registro Mercantil) ha de ser aplicada estrictamente en aquellos casos en los que los terceros puedan realmente resultar confundidos acerca del tipo y, por tanto, del régimen jurídico de la entidad con la que se relaciona”.

Aplicando este criterio reconoce que “en la denominación de la sociedad no se indica necesariamente que se trate de una sociedad profesional, y en la definición estatutaria del objeto se determina expresamente que se trata de una sociedad de intermediación en la actividad de «veterinaria» y por ello la “inclusión en la denominación social de la palabra «veterinarios» (a mayor abundamiento, en plural), no implica necesariamente que su objeto” tenga las características de las verdaderas sociedades profesionales, es decir que se imputen el ejercicio profesional, que sea centro subjetivo de la relación con el cliente y que su actividad profesional se desarrolle bajo la denominación social.

 En definitiva, concluye la DG “no parece que induzca a error sobre la existencia de una sociedad profesional sujeta a la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, la inclusión en la denominación social de la palabra «Veterinarios», unida a la no inclusión de la sigla «P», o «Profesional» en la mención relativa a la forma societaria”.

Comentarios: Como ya apuntamos en los comentarios a las resoluciones antes citadas y cuya doctrina se cambia, nos parecía excesivamente rígida la postura de la DG pues dejaba fuera del “mercado” de denominaciones, salvo para las propias sociedades profesionales, una gran multitud de denominaciones utilizadas tradicionalmente por las sociedades españolas que pueden hacer referencia a la medicina, a sus distintas especialidades, a la abogacía, con sus cada vez más frecuentes derivaciones, a la psicología, a la arquitectura, a la informática, cada vez más frecuentes, y en definitiva al conjunto de las distintas profesiones.

Es decir que desde nuestro punto de vista una sociedad, como era el caso planteado, puede tener en su denominación la palabra “veterinarios” sin necesidad de que sea profesional y sin necesidad de que incluya en su denominación la palabra intermediación con la finalidad de no provocar confusión en el tráfico jurídico. Sí debe incluirse en su objeto social o indicarse en otro su carácter de mediadora.

La Ley de sociedades profesionales, no contiene ninguna reserva de denominación a favor de las sociedades de esta clase, al menos de forma clara y terminante, y por tanto las denominaciones que hagan referencia a las distintas profesiones pueden ser utilizadas por las sociedades en general siempre que tengan en su objeto relación con la actividad de la profesión de que se trate.

Por otra parte este ha sido el criterio tradicional de la misma DG como se ve en la Resolución de 16 de marzo de 2012, en vino a decir que sólo debe impedirse la inscripción en el RM de sociedades con denominaciones que incidan de forma clara en prohibiciones legales; o en otra de  13 de septiembre de 2000 admitió el término laboral por no inducir a confusión, y finalmente en otra de R. 26 de Mayo de 2003 concluyó que no induce a confusión incluir las siglas “SAT” en la denominación de una sociedad pues si se tratara propiamente de una sociedad agraria de transformación sería necesario que figurase en la denominación el número que le corresponda en el Registro General administrativo.

Bienvenida sea por tanto esta decisión de nuestro CD en cuanto se amplía la libertad de los empresarios para escoger la denominación que mejor se adapte a su objeto social. (JAGV)

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492.** TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. SOCIEDAD DISUELTA DE PLENO DERECHO.

Resolución de 5 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XVIII de Madrid, por la que se suspende la inscripción de un traslado de domicilio.

Resumen: Para la inscripción de un traslado de domicilio a provincia distinta de una sociedad disuelta de pleno derecho en el registro de origen, será necesario presentar  el acuerdo de reactivación de la sociedad en términos tales que sea inscribible.

Hechos: Para la mejor comprensión del supuesto de hecho planteado, seguimos el relato, convenientemente resumido, que del mismo hace la resolución:

a) Una sociedad limitada inscrita en el Registro Mercantil de Burgos, traslada su domicilio a Madrid por acuerdo de su consejo de administración. Esta escritura se presenta en el RM de Madrid.

b) El consejo de administración que adopta el acuerdo no consta inscrito en el Registro Mercantil. La escritura en que consta se presenta también en el Registro Mercantil de Madrid.

c) La junta general de la sociedad ratifica el traslado del domicilio social con el voto favorable del 99,39% del capital y con el voto en contra del 0,61% según escritura tampoco inscrita y se acompaña a las dos anteriores ante el Registro Mercantil de Madrid.

d) Según el certificado emitido por el Registrador Mercantil de Burgos a los efectos del artículo 19 del Reglamento del Registro Mercantil (emitido en cumplimiento de la Resolución de este Centro Directivo de 28 de mayo de 2018), la hoja social se encuentra sujeta a las siguientes vicisitudes de interés para la presente: En primer lugar, se encuentra cerrada por falta de depósito de cuentas del ejercicio 2016 de conformidad con la previsión del artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil; es decir, desde el día 1 de enero de 2018, si bien ni el Registrador en su nota de defectos ni el Notario recurrente hacen mención alguna a esta circunstancia por lo que tampoco lo hará esta Dirección General al quedar fuera del contenido de la presente (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). En segundo lugar, resulta por nota marginal de fecha 6 de febrero de 2017 que la sociedad se encuentra disuelta de pleno derecho y sus asientos cancelados de conformidad con lo dispuesto en el apartado 3, de la disposición transitoria primera de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales.

Así las cosas el Registrador Mercantil de destino, el de Madrid, en una extensa nota, rechaza la inscripción alegando lo siguiente:

  1. Es posible haya podido incurrir “en disolución de pleno derecho conforme a la disposición transitoria primera de dicho texto legal, y es causa de entrada de la sociedad en fase de su liquidación. Así ha sido al entender el Registrador Mercantil del Registro Mercantil de Burgos”.
  2. La hoja de la sociedad tiene cierre registral por disolución de pleno derecho, de conformidad con la Disposición Transitoria 1.ª de la Ley 2/2007 de 15 de marzo de sociedades profesionales, y diversas resoluciones de la DG.
  3. El registrador de Burgos exige “para reactivar la hoja social la unanimidad del capital social, que como ha quedado claro no se ha producido por oponerse a ello el 0.61% del capital” en manos de un solo socio. En esta junta también se acuerda el cambio de objeto.
  4. Por ello no es posible la reactivación pues para ello según doctrina de la DGRN se exige la unanimidad “o, sea una nueva constitución”.
  5. Por ello dice que confirma la nota de calificación del RM de Burgos.

Añade que salvo que por la DGRN se estimara que el socio que ha votado en contra tiene derecho de separación la reactivación no es posible y por ello tampoco el traslado de domicilio.

El Notario autorizante recurre alegando que lo único que se solicita es el traslado de domicilio, y no el cambio de objeto, y que si la sociedad está disuelta de pleno derecho, no existe por dicho hecho inconveniente alguno para que la misma pueda trasladar su domicilio.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Comienza la DG diciendo que en todo traslado de domicilio a provincia distinta el registrador de destino debe practicar una doble inscripción: “una, de transcripción del contenido literal de la hoja de la sociedad en el Registro Mercantil de origen tal y como resulta del certificado por el Registrador mercantil y, dos, la inscripción de traslado de domicilio”. Ambas inscripciones son simultáneas no siendo posible la una sin la otra.

Por ello añade que “si existe cierre del Registro, será preciso acompañar la documentación de la que resulte la apertura, exactamente igual que si la solicitud de inscripción se realizara en el registro de origen (por ejemplo, acompañando la documentación por la que proceda la cancelación del cierre previsto en el artículo 96 o en el artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil)”.

Como consecuencia de ello, si la hoja de la sociedad está cancelada por aplicación de la DT1ª de la Ley 2/2007 de sociedades profesionales “para poder realizar la inscripción de traslado de domicilio al Registro Mercantil de destino es preciso que junto con la documentación que ampare dicho traslado se acompañe aquella otra que permita dejar sin efecto el contenido de la nota marginal de cierre y cancelación de asientos a que se refiere el párrafo anterior”.

 Por tanto si no ha existido unanimidad en la adopción de acuerdos de la junta relativos al cambio de objeto y reactivación de la sociedad no será posible levantar el cierre de hoja mediante la reactivación de la sociedad.

Finalmente en cuanto a la parte de la nota que se refiere al cambio de objeto y a la existencia de un posible derecho de separación, la DG dice que se ha presentado con el recurso una escritura en la que el órgano de administración de la sociedad afirma que no se ha ejercitado dicho derecho. No obstante la DG no entra en ello al no ser el momento procesal oportuno para su presentación. En cambio sobre las alegaciones del recurrente de que sólo se solicitaba el cambio de domicilio la DG dice que en este punto la nota, pese a su falta de claridad,  es congruente con lo solicitado pues la única forma de remover el obstáculo que resulta de la inscripción de disolución de pleno derecho practicada en el RM de origen es mediante el acuerdo de reactivación.

Comentario: Una resolución más sobre el problema que se plantea con las pseudosociedades profesionales, si las mismas son disueltas de pleno derecho en aplicación de la DT1ª de la Ley 2/2007.

La DG se limita a ratificar su doctrina de que si se ha practicado la inscripción de disolución, esta inscripción está bajo la salvaguarda de los Tribunales y por tanto para hacerla desaparecer será necesario actuar tal y como de forma reiterada ha establecido la misma DG. Es decir reactivando la sociedad, pero siendo necesario para ello, dado que la disolución es de pleno derecho, un nuevo consentimiento contractual de los socios el cual, y en esta resolución se dice claramente, no es necesario que se refleje en escritura sino que será suficiente con que el acuerdo de reactivación y demás que en su caso sean procedentes, se tomen en junta general por todos los socios y por unanimidad.

Concluimos diciendo que el problema con que el registrador de destino se encuentra en el supuesto planteado ya lo adelantamos en nuestros comentarios a la resolución citada de 28 de mayo de 2018.(JAGV)

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497.** SOCIEDAD UNIPERSONAL: SOCIO ÚNICO NO INSCRITO. REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN DE SUS ACUERDOS.

Resolución de 7 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Sevilla, por la que se rechaza la solicitud de inscripción de cese y nombramiento de administrador único.

Resumen: No es posible la inscripción de un acuerdo adoptado por un socio único distinto del inscrito, sin que este acredite debidamente su condición de tal.

Hechos: Los hechos de esta resolución son los siguientes:

  1. Se procede al cese y nombramiento de administrador único de una sociedad.
  2. El cese y nombramiento, a su favor, se hace por el que dice ser socio único de la sociedad.
  3. Se notifica el cese a la anterior administradora única de la sociedad. Esta manifiesta al notario que la escritura en la que se hizo constar el nombramiento “era nula de pleno derecho por estar basada en la falsa afirmación de que (el nombrado) era socio único de la sociedad, cuando era ella la socia única como resultaba de la escritura pública que citaba y que manifestaba exhibir. También hizo referencia a determinadas maniobras para que elevara a público un inexistente contrato privado de compraventa de participaciones sociales, así como a la existencia de una denuncia policial interpuesta por una entidad de crédito”.

El registrador suspende la inscripción basado en la inexistencia de previa inscripción a favor del socio único que efectúa el nombramiento. Cita la resolución de fecha 23 de Enero de 2015, en la que se estableció que “para acreditar la existencia del socio único es necesario la previa inscripción del mismo en el Registro Mercantil, o que se aporte certificación del Libro Registro de Socios, o que se acredite dicha situación mediante escritura pública, lo que no resulta del documento calificado”.

Añade el registrador que de la diligencia de notificación resulta que la condición de socio único resulta de un documento privado no reconocido por la anterior administradora única, pues dice que su firma en dicho documento como vendedora está falsificada. Además se ha presentado en el registro el “escrito de oposición previsto en el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil donde la administradora inscrita no reconoce al socio único que resulta de la repetida escritura calificada, y donde se aporta denuncia por falsificación de firma en el contrato privado de fecha 2 de mayo de 2009”.

El interesado recurre y alega que el registrador interpreta indebidamente la RDGRN de 23 de enero de 2015, que la querella no debe impedir la inscripción, mucho menos una simple denuncia y que lo que se discute, que es el no reconocimiento del nuevo socio único, sólo puede ser valorado por los tribunales.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Centra el problema en lo que constituye la esencia de la calificación registral que es la no acreditación de la titularidad del nuevo socio único.

A continuación la DG recuerda su doctrina de que en relación a la unipersonalidad debe tenerse en cuenta de que “en un registro de personas como es el Registro Mercantil, la aplicación de algunos principios registrales como el de tracto sucesivo ha de ser objeto de interpretación restrictiva y no puede tener el mismo alcance que en un registro de bienes”.

Por tanto lo que debe dilucidarse es “la cuestión de quien ostenta la legitimación para actuar en nombre del socio único y los medios que han de sustentar dicha situación”.

Para ello, el artículo 109.3 del Reglamento del Registro Mercantil establece “para las certificaciones de la sociedad con socio único, dos posibilidades: la certificación hecha por el socio único y la expedida por el administrador”. Si es por el administrador el cargo debe estar vigente e inscrito y, si es por el socio único, el precepto citado, no habla ni de vigencia ni de inscripción.

Por su parte  el artículo 108 establece que las decisiones del socio único, consignadas en acta bajo su firma o la de su representante podrán ser ejecutadas y formalizadas por el propio socio o los administradores. Pero añade la DG que para “que esto sea así es preciso que la segunda cuestión, la acreditación de la condición de unipersonalidad, quede debidamente acreditada” al notario, bien por el Libro Registro de Socios, bien por el documento público que acredite la titularidad de las participaciones.

Dado que en el supuesto de esta resolución es el propio notario el que advierte que no se le ha acreditado la unipersonalidad,  por consiguiente, en aplicación de la doctrina antes expuesta, la inscripción no es posible.

Comentarios o conclusiones: Como vemos la DG confirma su doctrina sobre la no necesidad, en principio, de inscripción previa a favor de un socio único para que este pueda hacer valer sus acuerdos. Conforme con esa doctrina, en tesis general, no es necesaria la previa inscripción del socio único, pero si este pretende ejecutar sus propios acuerdos debe inscribirse previamente con los documentos exigidos por el artículo 203 del RRM, o, en su caso, debe acreditar que efectivamente es el socio único de la sociedad para así poder desvirtuar la titularidad de otro socio único distinto que emana del propio registro y que se ampara en el principio de legitimación registral. Por ello en estos supuestos, tanto notario como registrador, lo que deben controlar es si la certificación de acuerdos está bien expedida y si la elevación a público, en su caso, se hace por persona con facultades para ello.  (JAGV)

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Febrero 2018. Tracto abreviado.

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Indice:
  1. Nota previa:
  2. TEMA DEL MES: EL TRACTO ABREVIADO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Emma Rojo.
  3. DISPOSICIONES GENERALES. María Núñez.
  4. Tribunal Constitucional.
  5. SECCIÓN II:
  6. Concursos registros convocatoria.
  7. RESOLUCIONES:
  8. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2017

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: EL TRACTO ABREVIADO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Emma Rojo.

I. IDEA GENERAL.

El principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 LH es aquel principio hipotecario en cuya virtud, para que se pueda inscribir, anotar, cancelar o consignar por nota marginal un derecho o una situación jurídica inscribible, es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho a nombre de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato o, contra la cual se dirija un procedimiento judicial o administrativo.   

Según la terminología impuesta por don Jerónimo GONZÁLEZ, el tracto sucesivo tiene una serie de manifestaciones pudiendo hablarse de un tracto sucesivo formal, otro material y otro abreviado.

En en la historia registral de cada finca, cada título que ha llegado al Registro, ha producido un asiento. A este rosario de asientos se le denomina tracto sucesivo formal. Cada título inscrito, y, por tanto, cada asiento, lleva un titular: a esta genealogía de titulares se le llama tracto sucesivo material o sustantivo. Normalmente, tracto sucesivo formal y tracto material coinciden, esto es, cada título y cada titular tienen un asiento, una inscripción separada y especial. Por excepción, a veces, en un mismo asiento, se pueden comprender varias transmisiones, y, por tanto, varios actos. A esto se le denomina tracto sucesivo abreviado y tiene carácter excepcional. El fundamento del tracto abreviado está en la necesidad de evitar inscripciones puramente formularias que tendrían una vida transitoria y que complicarían innecesariamente los asientos y el historial jurídico de la finca.

En nuestra legislación, suelen citarse los siguientes supuestos de tracto sucesivo abreviado:

1) Las ventas o cesiones a un coheredero, conforme al artículo 20.5 inciso 2 LH.

2) El supuesto del heredero del heredero, en los términos del artículo 20.6 LH.

3) Las cancelaciones practicadas por los herederos, con arreglo al artículo 213 RH, y,

4) Los supuestos de modificación de fincas previstas en el artículo 49 RH.

5) Finalmente, procede examinar con detalle la constancia registral de los cambios de titularidad de derechos producidos como consecuencia de operaciones de fusión, absorción, escisión total o parcial y cesión de ramas de negocio, en general, y de modificaciones estructurales de entidades bancarias y financieras.

Sobre esta cuestión ha tenido ocasión de pronunciarse la DGRN en distintas ocasiones (por todas, R. de 30 de octubre de 2017).

II. LAS MODIFICACIONES ESTRUCTURALES: PRINCIPIOS GENERALES.

Con el nombre de “modificaciones estructurales”, procedente de la doctrina alemana, se hace referencia a determinadas operaciones societarias muy distintas: la transformación, la fusión, la escisión, y la cesión global de activo y pasivo que tienen como característica común el constituir una “cambio sustancial” de “estructura” de la sociedad

En el Derecho español, al igual que en el Derecho alemán (Unwandlungsgesetz de 1994), las modificaciones estructurales se encuentran reguladas en la Ley 3/2009, de 3 de abril, de modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles (ver resumen de José Angel García Valdecasas).

Se trata de operaciones más complejas que las modificaciones estatutarias, por lo que están sometidas a los tres siguientes principios generales:

1) El principio de tipicidad: frente al numerus apertus propio de las modificaciones estatutarias, las modificaciones estructurales son sólo aquellas que expresamente contempla la Ley.

2) El principio de eficacia constitutiva pues antes de que se produzca la inscripción en el Registro Mercantil no hay propiamente modificación estructural (artículos 47, 73 y 89.2 de la Ley 3/2009 y STS (Sala 3ª) de 21 de mayo de 2012).

3) El principio de sucesión universal pues las modificaciones estructurales de las sociedades producen, en sus respectivos ámbitos, una sucesión universal en un patrimonio, o en partes de patrimonio, de una sociedad por otra (cfr. artículos 22, 68, 69 y 81 de la Ley 3/2009).

III. LAS MODIFICACIONES ESTRUCTURALES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Como señala el Centro Directivo: “En su traslación al Registro de la Propiedad de estos negocios, resulta aplicable el artículo 16 de la Ley Hipotecaria (…). Esta norma permite, pues, la inscripción a favor del adquirente de los bienes y derechos, cuando en los títulos respectivos no los señalen y describan individualmente, presentando dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél trasmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en la trasmisión los bienes que se traten de inscribir”.

Cuando se trate de sucesiones universales motivadas por operaciones de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles previamente inscritas en el Registro Mercantil, la trasmisión ya se ha producido en virtud de la inscripción de la operación en el Registro Mercantil. Consecuencia del principio de rogación consagrado en el artículo 6 LH, lo relevante es que el nuevo titular traslade al registrador de la Propiedad la voluntad de que se practique la inscripción a su favor del concreto bien o derecho de que se trate. Para ello,

1º. Debe acreditar que se trata de un supuesto de sucesión universal,

2º. Debe identificar de modo claro el título traslativo, con expresión de todas las circunstancias que para la inscripción se reseñan en los artículos 9 LH y 51 RH, incluyendo los datos de su inscripción en el Registro Mercantil.

3º. Con el fin de cumplir las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo, es necesario que la sucesión en la titularidad de la hipoteca se haga constar en el Registro, aunque sea por el mecanismo del tracto abreviado, pues sólo de esta forma se produce la conexión entre el titular registral originario de la hipoteca y el nuevo titular, otorgante de la escritura cuya inscripción se pretende.

DISPOSICIONES GENERALES. María Núñez.

Seguridad Social 2018. Cada año se publica una orden que desarrolla las previsiones legales en materia de cotizaciones sociales, en este caso para el ejercicio 2018. Se basa en unos presupuestos prorrogados. No aumentan los topes en las bases.

Disposiciones Autonómicas.

Se recogen algunas publicadas en el BOE, correspondientes a la Comunitat Valenciana, Navarra, Illes Balears, Cantabria, País Vasco, Castilla-La Mancha y Andalucía.

Destacamos:

ILLES BALEARS. Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.

Tribunal Constitucional.

Cabe mencionar la Sentencia por la que se realiza una interpretación conforme con la Constitución del precepto legal que establece la exigencia de autorización expresa, con régimen de silencio negativo, para las instalaciones de nueva planta, en el Interpuesto por el Consejo de Gobierno de la Generalitat de Cataluña en relación con diversos preceptos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

SECCIÓN II:

Tribunal Oposiciones Registros. Una Orden determina su composición cara a las próximas oposiciones. 

Comienzo Oposiciones Registros. Un Acuerdo del Tribunal calificador lo fija para el día 14 de marzo de 2018 en la sede del Tribunal, sito en C/ Alcalá, número 540 de Madrid.

Concursos registros convocatoria.

El concurso DGRN ofrece 55 plazas y el de Cataluña otras 16. A la hora de redactar este mini informe, ya se conoce el resultado provisional.

RESOLUCIONES:

1.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA OTORGADA POR ENTIDAD FUSIONADA PRESENTADA CUANDO LA HIPOTECA ESTA INSCRITA FAVOR DE LA SOCIEDAD ABSORBENTE. 

Se admite la concelación de una hipoteca en virtud de una escrituraen la que consentia la cancelación por pago la entidad de crédito a cuyo favor se constituyó la hipoteca ( y que no se aporto al registro en el momento de su otorgamiento) a pesar de que en la hipoteca está inscrita a favor de una entidad absorbente como sucesora a título universal 

2.** CERTIFICACIÓN: ¿DEBE CONSIGNARSE EL PRECIO DE VENTA? ¿ES POSIBLE LA LITERAL DE ASIENTO NO VIGENTE?. 

Analiza los supuestos en que puede darse publicidad formal del precio en una compraventa o de asientos cancelados 

3.** FINCA DISCONTINUA UNIDAD AGRÍCOLA DE EXPLOTACIÓN: SEGREGACIÓN DE DOS DE LAS CINCO PORCIONES. DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA. 

Sobre la necesidad de que una segregación de fincas se ajuste al contenido de la licencia, aunque se trate de fincas discontinuas 

4, 5 y 6.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA QUE PODRÍA IMPLICAR PARCELACIÓN. 

Sobre la transminsión de participaciones proindiviso de una finca sin asignar el uso de una porción determinada de suelo, que tiene apariencia de encubrir una parcelación ilegal y la Dirección General entiende que aun cuando no procede exigir licencia si tramitar el procedimiento del art. 79 del RD 1093/1997 

12.*** OBRA NUEVA ANTIGUA SEGÚN CERTIFICADO CATASTRAL SOBRE FINCA RÚSTICA ESPACIO NATURAL EN BALEARES.

Que analiza el modo a seguir cuando se declara una obra nueva por antigüedad en una zona de especial protección en que se ha declarado una imprescriptibilidad en orden a restaurar la legalidad urbanística, distinguiendo según que la obra sea anterior a o a la ley que declaró dicha imprescriptibilidad

13.*** HERENCIA SOBRE FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE O CABIDA. REQUISITOS PARA INSCRIBIR TÍTULOS DE ESA FINCA. 

Sobre una finca inscrita sin superficie. El interesado pretende que se inscriba a su favor tal y como resulta del Registro. La Dirección sin embargo entiende que debe hacerse constar la superficie y para ello tramitar el procedimiento del art.199 o del 201 y además por se una casa deben exigirse los requisitos de las edificaciones 

14.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: HA DE ACREDITARSE LA INSCRIPCIÓN DEL DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL. 

Sobre la necesidad de inscribir el divorcio en el Registro Civil para poder registral la liquidación de gananciales  

15.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA DE MÁXIMO SIN HABERSE PACTADO LA CADUCIDAD CONVENCIONAL. 

Sobre la caducidad de una hipoteca de máximo en garantía de un aval que garantizaba una póliza de préstamo, entiende que el plazo pactado lo es de la obligación no de la hipoteca por lo que no cabe entender que se trata de un plazo de caducidad convencional de la hipoteca. Destacamos que en el informe de noviembre se entendió lo contrario en el caso de una hipoteca flotante: que el plazo era de caducidad de la hipoteca. R. de 24 de octubre de 2017.  

17.** HERENCIA DERECHO FORAL ARAGONÉS. INSTITUCIÓN CONTRACTUAL DE HEREDERO Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA. INTERPRETACIÓN. 

Relativa a la interpretación de una institución contractual de heredero con un sustitución con arreglo al derecho Aragonés 

18.** SOCIEDAD UNIPERSONAL VENDE SIENDO EL SOCIO ÚNICO Y ADMINISTRADOR DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO MERCANTIL, NO ESTANDO INSCRITO EL CARGO. 

Sobre la comprobación, por el registrador, de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso, para apreciar la válida designación del administrador cuando no está inscrito el nombramiento en el Registro Mercantil 

20.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE CENSO ENFITÉUTICO: EL DOMINIO DIRECTO NO PUEDE CONSIDERARSE CARGA NI CANCELARSE COMO TAL. 

Sobre la imposibilidad de cancelar por caducidad el dominio directo figurando solo inscritp el dominio útil. Entiende que el dominio directo solo se extingue por prescripción y para declararla es precisa Resolución Judicial 

21.** ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD. CAUCIÓN 

Sobre la imposibilidad del Registrador de calificar que se hay exigido la caución para practicar una anotación de demanda si el juez no la ha exigido. Reitera la doctrina de la imposibilidad de Anotar demandas sin trascendencia real. 

25.** HIPOTECA CONSTITUIDA POR CASADO EN SEPARACIÓN DE BIENES. VIVIENDA HABITUAL

Establece la necesidad para hipotecar una vivienda privativa por persona casada que o manifieste que no constituye la vivienda habitual de la familia o el consentimiento del cónyuge.

26.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Analiza otros supuestos de dudas de la identidad de la finca en supuestos de incorporación de representaciones graficas, destacamos que establece la imposibilidad de una sola representación grafica para varias fincas; y la necesidad de contar con el consentimiento de todos los cotitulares registrales, sin que pueda hacerlo solo un copropietario

27.*** ADJUDICACIÓN JUDICIAL POR CANTIDAD SUPERIOR A LA ANOTADA. TERCERÍA DE MEJOR DERECHO. 

En esta resolución se considera que no hay sobrante cuando un acreedor posterior ha ganado una tercería de mejor derecho (aunque existen cargas intermedias entre las dos contendientes) sino que el importe debe aplicarse en primer término al acreedor vencedor en la tercería, después al acreedor ejecutante y el resto si lo hubiera, es el que se ha de poner a disposición de los acreedores posteriores. Ello aun cuando el importe es superior al de la anotación de la que deriva el remate

30.** VENTA DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO POR CONFESIÓN. FORMA DE ACREDITAR LA CUALIDAD DE HEREDEROS FORZOSOS DEL CONFESANTE FALLECIDO.

Se considera suficiente, a los efectos de acreditar quienes son los herederos del confesante – a los efectos del art. 95.4 RH – la manifestación de un notario en un acta  de que le resultan tales herederos forzosos de la escritura de partición del confesante fallecido. Entiende el Centro Directivo que es necesario acompañar el titulo sucesorio, o que el notario relación las circunstacias del mismo.

33.** NEGATIVA A HACER CONSTAR LA REFERENCIA CATASTRAL POR DUDAS DE IDENTIDAD. DIFERENCIAS SUPERIORES AL 10%.

Sobre la calificación del registrador de las circunstancias necesarias para hacer constar en el Registro la referencia catastral de una finca (diferentes de la coordinación gráfica del art. 10LH) de acuerdo con el art. 45 de la Ley del Catastro; y sobre la necesidad de que las calificaciones sean completas, globales y unitarias

34.** PARTICIÓN INTERVINIENDO TUTOR. NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL, AUNQUE NO EXISTIERA CONFLICTO DE INTERESES.

Que reitera la necesidad de aprobación judicial de las particiones hereditarias, si algún herederos está representado por tutor, así como cuando por haber contraposición de intereses se ha nombrado un defensor judicial y no se dispuso otra cosa al hacer el nombramiento

36.** DERECHO DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN CONVENIO. CUÁNDO PRECISA PLAZO. 

Que entiende que el derecho al uso de la vivienda familiar no ha de establecer plazo cuando alguno de los hijos beneficiarios sea menor de edad. Se refiere también a este aspecto la resolución 48 de este mismo informe

37.** PARTICIÓN TRAS VENTA DE UN DERECHO HEREDITARIO Y RETRACTO DE COHEREDEROS SIN COMPARECER LA VENDEDORA

Sobre la no necesidad de la intervención en la partición del heredero que ha vendido su derecho hereditario

39.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. DISTINTA TITULARIDAD CATASTRAL

La divergencia de la titularidad catastral no justifica el rechazo de la la representación grafica catastral en los supuestos de  agrupación, segregación, división…

42.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA HABIENDO FALLECIDO EL VENDEDOR. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO

En la elevación a público de un contrato otorgado por los herederos del firmante ha de intervenir necesariamente el legitimario, aunque no sea heredero

43.** REPARCELACIÓN. CONVERSIÓN EN DEFINITIVA DE LA LIQUIDACIÓN PROVISIONAL

En la que se determina que la conversión de la liquidación provisional en definitiva no implica prorroga de la nota de afección por lo que la constancia de dicha conversión no tiene sentido una vez caducada la afección.

44.** ADQUISICIÓN DE INMUEBLES POR CORPORACIÓN DE DERECHO PÚBLICO. ÓRGANO COMPETENTE.

Resolución que entiende que la adquisición de inmuebles por una corporación es un acto de gestión por lo que compete a los órganos de gobierno y no a la junta general. (salvo que se trate de activos esenciales lo que es de muy difícil apreciación para los notarios y registradores)

45.*** COMPRAVENTA BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA. NOTA POSTERIOR EN LA ESCRITURA SOBRE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. RESERVA DE DOMINIO.

Sobre la admisión e inscribilidad de la venta de inmuebles con reserva de dominio (actuando como una condición suspensiva); y sobre una venta sujeta a condición en cuya escritura hay con nota del notario de que se ha resuelto la venta: y las consecuencias de dicha nota a efectos de acceder al registro la copmpraventa

47.*** PARTICIÓN POR CONTADOR-PARTIDOR SIN PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA QUE ORDENÓ LA TESTADORA POR INEXSTENCIA DE DINERO.

Relativa a una legítima ordenada en metálico por el causante pero que el contador partidor efectúa en bienes de la herencia por falta de efectivo metálico

48.** USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. DETERMINACIÓN DE LA PERSONA A CUYO FAVOR HA DE INSCRIBIRSE, Y DE LA FINCA

Sobre el principio de legalidad (documento autentico) y la imposibilidad de acreditar circunstancias de la finca o del titular mediante fotocopias. Adeás se refiere al plazo del derecho al uso de la vivienda familiar cuando se atribuye a los hijos distinguiendo si son menores o mayores de edad.

50.** ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD

Relativa a la imposibilidad de cancelar por caducidad ni por el procedimiento de liberación de cargas del artículo 210 LH

53.** COMUNICACIÓN PLUSVALÍA POR EL NOTARIO A LA FEMP (ACUERDO CGN-FMP). DEBE CONSTAR EL JUSTIFICANTE DE RECEPCIÓN POR EL AYUNTAMIENTO

Relativa justificante de  la recepción por el Ayuntamiento de la notificación telemática por el notario al Ayuntamiento de la plusvalía municipal

55.** INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DIFERENCIAS CON EL TÍTULO PREVIO EN CUANTO A TITULARIDAD Y SUPERFICIE.

Sobre la calificación por parte del registrador en las inmatriculaciones por doble título de la identidad de la finca en ambos títulos, asi como sobre que se entiende por esa identidad.

56.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. USO EXCLUSIVO DE LA AZOTEA. ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS QUE PRECISAN CONSENTIMIENTO EXPRESO. CUÁNDO SE NECESITA UNANIMIDAD. 

Resolución que sistematiza tipos de acuerdo que pueden adoptarse en el seno de una comunidad y en concreto, el cambio del uso excluivo de un elemento común adjudicado a un elemento privativo requiere: consentimiento por unanimidad de la junta de propietarios, y además de el consentimiento ( que ya no podrá ser presunto si no expreso) de los titulares de los elementos a los que se les adjudica ahora dicho uso; y del titular actual al que ahora se le priva del mismo.

61.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CAUSA

Sobre la expresión la causa en la cancelación de hipoteca, y sobre si la manifestación del consentimiento unilateral para la misma que implica una renuncia

62.*** SUCESIÓN POR DERECHO DE TRANSMISIÓN

La DGRN vuele a entrar en el análisis de ius transmisionis. En este supuesto el transmitente, hijo del primer causante, tenía dos hijos, uno solo de los cuales fue designado heredero.

La Dirección entiende que, para la partición del primer causante, deben intervenir, no solo el heredero designado por el transmitente, sino también los legitimarios del transmitente. En este caso, el hijo legitimario no designado heredero. Es un tema muy polémico.

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ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA ENERO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ENERO 2018

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

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Informe septiembre 2017 Registros Mercantiles. Éxodo y retorno de sociedades catalanas.

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Indice:
  1. Resumen del resumen:
  2. Disposiciones generales
  3. Resoluciones propiedad
  4. Resoluciones mercantil
  5. Tema del mes:
  6. Éxodo y posible retorno de sociedades catalanas.
  7. RESOLUCIONES
  8. 380.** ACTA ADMINISTRATIVA DE CESIÓN Y RECEPCIÓN GRATUITA DE TERRENOS. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD. PLAZOS POR HORAS
  9. 382.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL TRACTO SUCESIVO COMPRENDE NO SÓLO LA IDENTIDAD DEL TRANSMITENTE SINO TAMBIÉN LA IDENTIDAD DEL TITULO DE ADQUISICIÓN.
  10. 383.** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR DE SOCIEDAD: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN
  11. 385.*** ESCRITURA EN QUE SE ACUERDA LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON LA HOJA YA CERRADA POR AUTO CONCURSAL.
  12. 397.* DEPÓSITO DE CUENTAS. EXIGENCIA DE CONSTANCIA EN LA CERTIFICACIÓN DEL MODO DE PRESENTACIÓN. DEBIDA IDENTIFICACIÓN DE LAS CUENTAS.
  13. 399.** HIPOTECA DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. REQUISITOS DE LA TASACIÓN QUE FUE DE 0,01 EUROS.
  14. Enlaces

INFORME DE SEPTIEMBRE DE 2017 PARA PERSONAL DE LOS REGISTROS MERCANTILES

José Ángel García Valdecasas Butrón. Registrador Central de Bienes Muebles

Resumen del resumen:
Disposiciones generales

En este mes no se ha publicado ninguna disposición de carácter general que sea de interés para los RRMM y de BBMM.

Tampoco es de reseñar ninguna disposición autonómica, ni sentencias del TC.

Resoluciones propiedad

Como resoluciones de propiedad de posible aplicación al RM y de BM podemos considerar las siguientes:

— La 380 que aunque de propiedad hace importantes declaraciones en la esfera mercantil: Así que la disolución de una sociedad constituida por plazo fijo de duración se produce a la última hora del día final, contado de fecha a fecha. También que el presidente del consejo, como tal, no puede representar a la sociedad y que aunque los estatutos digan que en caso de disolución por terminación del plazo de duración determinados bienes pasan a uno de los socios, esa transmisión no es automática sino que debe preceder la pertinente liquidación con el pago previo a acreedores.

— La 382 expresiva de que el tracto sucesivo comprende no sólo la titularidad del transmitente sino también la identidad del título de adquisición.

— La 399 en la que no admite una tasación a efectos de subasta por no cumplir los requisitos de la Orden ECO/805/2003 pues no se detalla el método utilizado de valoración (artículo 54), ni el derecho especial que se valora o la documentación particular utilizada para la identificación completa del bien (artículo 8) y por ello no se cumple el principio de transparencia (artículo 3). La tasación fue de solo 1 céntimo de euro y parece que si esa tasación hubiera cumplido los anteriores requisitos hubiera sido admisible.

Resoluciones mercantil

Como resoluciones de mercantil de interés se han publicado las siguientes:

— La 383 confirmando una vez más que para que una notificación se entienda realizada no basta con el envío de cartas no recibidas sino que como paso final el notario debe hacer notificación personal y dar fe de su resultado.

— La 385 declarando que es posible la inscripción de una disolución y liquidación voluntaria de una sociedad, aunque su hoja ya esté cerrada por extinción decretada en auto concursal.

— La 397 que declara la no necesidad de indicar en los depósitos de cuentas la forma, telemática o física, en que se hace la presentación.

Tema del mes:

Como cuestiones de interés, en este informe, planteamos la siguiente:

Éxodo y posible retorno de sociedades catalanas.

1. Traemos a este informe mensual una cuestión que está siendo muy comentada mediáticamente y que es una consecuencia los eventos ocurridos en Cataluña, especialmente a lo largo de los últimos meses.

2. Nos referimos a los traslados de domicilio a distinta provincia situada en otra autonomía, de sociedades sitas en Cataluña, fundamentalmente Barcelona y su zona de influencia, traslados que fueron facilitados en primer lugar por la Ley 9/2015 de 25 de mayo, y últimamente por el Real Decreto-ley 15/2017, de 6 de octubre, de medidas urgentes en materia de movilidad de operadores económicos dentro del territorio nacional, según el cual el cambio de domicilio a cualquier lugar del territorio nacional puede ser acordado por el órgano de  administración digan lo que digan los estatutos de la sociedad con anterioridad al 7 de octubre de 2017. Dicho RDL todavía no ha sido ratificado por el Congreso de los Diputados

3. El gran éxodo de sociedades se produjo a partir del 7 de octubre. Son ya, según datos del Corpme, más de 1300 las sociedades las que han trasladado su domicilio a provincia distinta. Es decir, en escasos 20 días se han producido más traslados que en varios años. Parece evidente que en el traslado ha influido decisivamente la situación creada en Cataluña por el problema político subyacente en la sociedad catalana, aunque no descartamos que algunos de esos traslados ya estuvieran pensados y decididos con anterioridad, también por el exceso de regulación identitaria y que la norma habilitante y facilitadora y las circunstancias sobrevenidas hayan acelerado la decisión de la sociedad.

4. Como es posible que a partir de primeros de noviembre la situación se vaya normalizando por la nueva postura adoptada por el Gobierno Central, también es posible que algunas de esas empresas que han cambiado de domicilio deseen volver a domiciliarse en Cataluña pues a algunas, por no decir que casi a todas, les será difícil cumplir a corto plazo con la norma imperativa del artículo 9.1 de la LSC que impone que el domicilio se fijará “dentro del territorio español en el lugar en que se halle el centro de su efectiva administración y dirección, o en el que radique su principal establecimiento o explotación”. También es fundamental en esta materia el artículo 10 de la misma LSC según el cual en “caso de discordancia entre el domicilio registral y el que correspondería según el artículo anterior, los terceros podrán considerar como domicilio cualquiera de ellos”. Por ello si el cambio de domicilio no responde a un cambio del centro de administración o a un cambio de su principal establecimiento o explotación, sin perjuicio de que el acuerdo pueda ser impugnable y de la exigencia, en su caso, de responsabilidad al órgano de administración, la Administración Pública, que a estos efectos será un tercero, pudiera desconocer el nuevo domicilio a todos los efectos.

5. Por ello y a la vista de estos inconvenientes de los cambios de domicilio decididos, no por estrictos motivos mercantiles o de normal funcionamiento de la sociedad, sino por motivos políticos, pudiera ocurrir que una vez normalizada la situación en Cataluña, y recuperada la seguridad jurídica, lo que parece que está ya próximo, muchas de las sociedades que han cambiado de domicilio quieran volver a su lugar natural de residencia. Pues bien, en este estudio de finalidad exclusivamente divulgativa, vamos a dar unas pautas para que las sociedades sepan el modo de funcionamiento de los cambios de domicilio a distinta provincia y el posible retorno a la provincia de origen, con el objetivo fundamental de minimizar trámites y costes innecesarios.

6.Para el cambio de domicilio a distinta provincia, según la regulación contenida en el artículo 19 del RRM, los requisitos o pasos a cumplimentar serán los siguientes:

a) Acuerdo del órgano de administración elevado a escritura pública.

Aquí se puede plantear la duda, suscitada por el registrador mercantil de Madrid José María Mendez Castrillón, de si en caso de que el órgano de administración estuviere organizado en forma de consejo y este hubiera nombrado un consejero delegado con todas las facultades salvo las indelegables, si este consejero delegado puede acordar por sí sólo el cambio de domicilio. Aunque la cuestión merecería un estudio detallado y profundo, en principio no parece que el consejero delegado pueda acordar por sí sólo el cambio de domicilio y ello por dos razones fundamentales: Una porque el artículo 285.2 de la LSC habla de órgano de administración y el consejero delegado forma parte de dicho órgano pero no es todo el órgano de administración. Y la segunda porque la Ley  31/2014, de 3 de diciembre, sobre mejora del gobierno corporativo en las sociedades de capital, introdujo el artículo 249 bis de la LSC incrementando de forma considerable las facultades indelegables del consejo, entre las cuales no podía estar la del cambio de domicilio a distinta provincia pues ello fue establecido en ley posterior de 2015. Pero si en la actualidad no son delegables facultades como la determinación de las políticas y estrategias generales de la sociedad, o la de hacer informes sobre temas de su competencia, entre los cuales parece lógico que se incluya el informe sobre el cambio de domicilio, o el nombramiento y destitución de los consejeros delegados u otros directivos y sus remuneraciones, no parece lógico entender que el consejero delegado pueda por sí solo acordar un cambio de domicilio a distinta provincia.

b) Solicitud de una certificación literal para traslado en el registro de origen. Si se acompaña la escritura de cambio de domicilio no son necesarios más requisitos, pero, si no se acompaña, la solicitud debe ser realizada por el órgano de administración con las firmas legitimadas. Quizás esta solicitud sí pudiera hacerla por sí solo el consejero delegado.

c) Expedida la certificación se cierra el registro durante seis meses a la práctica de toda clase de asiento, salvo, entendemos, el cambio de domicilio de nuevo a la misma provincia donde antes estaba situado. Ello exigiría no obstante la entrega de la certificación literal expedida. Es decir que, en caso de volver al inicial domicilio, el cierre registral no operaría y sería levantado con el nuevo cambio de domicilio operado. Tampoco debe cerrarse el registro a la publicidad formal hasta que no se comunique al registro de origen que el traslado de domicilio se ha inscrito en el registro de destino.

d) La certificación literal para traslado tiene una vigencia de tres meses y en ese plazo deberá presentarse en el registro de destino.

e) Si en el plazo de seis meses el registro de destino no notifica al de origen que el traslado se ha inscrito, se procede a la reapertura de la hoja de la sociedad en dicho registro y el cambio de domicilio no surtirá efectos frente a terceros, pues éste seguirá estando en el primitivo registro. En este caso ya se podrán seguir practicando inscripciones en el primitivo registro. Si se notifica que el traslado se ha inscrito, el cierre se hace definitivo.

7. A la vista de la regulación anterior las situaciones en que pueden encontrarse las sociedades que hayan adoptado el acuerdo de trasladar su domicilio a distinta provincia pueden ser las siguientes:

a) Sin presentar en destino.

Que expedida la certificación literal por el registro de origen, la misma, junto con la escritura de modificación del domicilio, no haya sido presentada en el plazo de tres meses en el registro de destino. La certificación ha perdido su eficacia y aunque se presente en el registro de destino no podrá provocar inscripción alguna en el mismo. Si en este caso se dejan pasar seis meses desde la expedición de la certificación, la hoja en el registro de origen será reabierta y frente a terceros es como si el domicilio no hubiera sido modificado. Ahora bien el que registralmente y frente a terceros todo quede igual que antes del acuerdo, ello no quiere decir que la sociedad no deba adoptar un acuerdo en sentido contrario al primeramente adoptado pues, entre partes, es decir entre los miembros del órgano de administración y los socios, si consultado el registro han tenido conocimiento de dicho cambio, ese cambio sí ha surtido efecto entre ellos. Es decir se ha creado, al expedir la certificación literal para traslado, una determinada apariencia jurídica que, aunque no haya sido consumada, debe ser destruida mediante un acuerdo en sentido contrario al adoptado. Para calibrar la necesidad de inscripción de todos los acuerdos producidos, debe tenerse muy presente que la inscripción en el Registro Mercantil es obligatoria (cfr. artículo 19 del Ccom) y que si de esa falta de inscripción se derivara algún perjuicio para los socios, acreedores o terceros en general, el órgano de administración sería responsable de esos daños y perjuicios al ser él el obligado a presentar los documentos necesarios en el registro, y ello además en el plazo perentorio de un mes desde el otorgamiento de la escritura.

b) Presentada en destino y aún no inscrita.

Que la escritura y la certificación literal hayan sido debidamente presentadas en el registro de destino pero todavía no hayan sido despachadas, es decir no haya sido inscrito el cambio de domicilio. En este caso la sociedad, y mientras la inscripción no se produzca, tiene derecho a retirar el título sin otra nota que la de la presentación (cfr. artículo 54 RRM). Una vez en poder de la sociedad la escritura de cambio y la certificación literal puede dejar pasar los seis meses de cierre a que se alude en la letra anterior y el supuesto hace tránsito al también anteriormente comentado. Es decir como no se inscribe el cambio, la sociedad seguirá domiciliada en donde originalmente lo estaba, pero con la posible responsabilidad para el administrador si existiera perjuicio para socios o terceros por la no inscripción del cambio de domicilio inicial y por el nuevo cambio de domicilio a donde antes estaba situado.

c) Presentada en destino y ya inscrita. 

Que la escritura haya sido debidamente inscrita en el registro de destino. En este caso para volver de nuevo a estar domiciliada en el registro de origen será necesario reiterar todos los trámites anteriormente señalados: Acuerdo cambio de domicilio elevado a escritura pública, petición de nueva certificación literal y presentación de todo ello en el registro de destino que era el primitivo registro de origen en el que inicialmente estaba domiciliada la sociedad. La única especialidad en este caso es que si el nuevo registro de destino es el mismo de origen en el primer cambio de domicilio, la certificación sólo debe contener las inscripciones realizadas en el registro de destino, es decir sólo constará en la certificación la inscripción de cambio de domicilio, y las posteriores inscripciones que, en su caso, se hayan practicado en dicho registro. Esta regla es aplicable también al supuesto de que la sociedad no fije el nuevo domicilio en donde antes estaba, siempre que la provincia de dicho domicilio sea la misma que la inicial de origen.

Finalmente debe tenerse en cuenta que en todos estos cambios de domicilio acordado por el órgano de administración, al formar parte el domicilio de los estatutos de la sociedad, va a exigirse una modificación del artículo estatutario en que esté contenido y que dicha modificación también la puede acordar el órgano de administración, si bien con la importante limitación de que si el artículo contiene alguna otra norma estatutaria, como suelen ser las relativas a la creación, traslado o supresión de sucursales o normas que incidan en otros aspectos orgánicos de la sociedad, dicho extremos deben permanecer inalterados en la nueva redacción que se le dé al artículo de los estatutos por el órgano de administración.

 

RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()   Reiterativa o de escasísimo interés

*   Poco interés o muy del caso concreto

**  Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

380.** ACTA ADMINISTRATIVA DE CESIÓN Y RECEPCIÓN GRATUITA DE TERRENOS. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD. PLAZOS POR HORAS

Resolución de 1 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38 a inscribir un acta administrativa de cesión y recepción gratuita de terrenos.

Se presenta un «acta administrativa de cesión y recepción gratuita de terrenos» de la «Empresa Mixta de Servicios Funerarios de Madrid, S.A.» en la que dicha sociedad mercantil y el Ayuntamiento de Madrid formalizan la cesión de los bienes inmuebles aportados por ese Ayuntamiento en la escritura de constitución de la sociedad.

Se dan las siguientes circunstancias

1.- la «Empresa Mixta de Servicios Funerarios de Madrid, S.A.» se constituyó por cincuenta años. El acta está firmada el mismo día que se cumplían dichos 50 años

2.-el acta está firmada por un representante de la sociedad que intervine en concepto de presidente

3.-en los estatutos existe la siguiente norma estatutaria: «Al extinguirse la Empresa Mixta por transcurso del plazo de cincuenta años de duración fijado en estos Estatutos, revertirá todo su activo al Ayuntamiento de Madrid, quedando éste como dueño absoluto, en pleno y exclusivo dominio de todos los bienes de la sociedad y careciendo las acciones de la serie B del derecho a participar en la cuota de liquidación de aquélla». En el acta se transcribe dicha norma, aunque con la diferencia de que incluye la reversión “todo su activo y pasivo”

La Dirección General confirma la nota tratando las siguientes cuestiones:

1.-La Registradora considera que el día de la firma del acta la sociedad no estaba todavía disuelta: la Dirección lo confirma ya que, en las sociedades constituidas por años, el cómputo debía realizarse de fecha a fecha por tanto el día correlativo mensual al de la fecha inicial. Pero como no se determina la hora desde la que realizar el cómputo de fecha a fecha, opta por el criterio no de contar como hora inicial las cero horas de la fecha inicial, sino las 24, es decir que la disolución se produce la última hora del día final.

2.- La persona que actuó en representación de la sociedad no tenía poder de representación: si no se había disuelto, el presidente del consejo de administración no tiene poder de representación por razón del cargo que recae en el consejo como órgano colegiado-, y además se trata de una operación de cesión global del activo y del pasivo por lo que hubiera sido necesario acuerdo de la junta general;

3.- en el caso de que se considerara a la sociedad disuelta: La disolución abre el periodo de liquidación de la sociedad de modo que no se produce una transmisión automática de los bienes al Ayuntamiento, sino que se abre el periodo de liquidación, de modo que primero procede el pago a los acreedores Ese pago es un presupuesto para que la «reversión» sea operativa. Precisamente, el art 393.2 LSC que contempla la posible existencia de una cláusula estatutaria de reversión de bienes aportados por los socios, ordena que la restitución solamente proceda cuando los bienes objeto de la restitución «subsistan» en el patrimonio social, y no subsistirán cuando sea imprescindible su enajenación a terceros para hacer efectivo el derecho de los acreedores y sin perjuicio, en fin, claro es, de que estos últimos hubieren prestado su consentimiento a la reversión/restitución o que la reversión/restitución se instrumente por la vía de una cesión global del activo y pasivo o de una modificación estructural en cuyo marco, y previo reconocimiento del derecho de oposición, quedan tutelados los correspondientes derechos. (MN)

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382.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL TRACTO SUCESIVO COMPRENDE NO SÓLO LA IDENTIDAD DEL TRANSMITENTE SINO TAMBIÉN LA IDENTIDAD DEL TITULO DE ADQUISICIÓN.

Resolución de 2 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Roa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Se presenta en el registro una escritura pública por la que las partes elevan a público un documento privado de compraventa relativo a dos fincas registrales.

La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo pues, aunque la finca se encuentra inscrita a nombre del transmitente, dicha inscripción lo es en virtud de títulos diferentes a los alegados en el documento que pretende inscribirse. Del Registro resulta que el transmitente es titular de la finca en virtud de adjudicación en concentración parcelaria, pero en el título calificado, se dice que la adquirió por herencia de su hermana, en concreto, por escritura de protocolización de división judicial de su herencia (tenida a la vista el registrador al tiempo de emitir su calificación).

El recurrente entiende que la calificación no se ajusta a Derecho ya que la finca consta inscrita a nombre de la persona que otorga el título.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

El objeto del presente expediente consiste en decidir si es inscribible la elevación a público de un documento privado de compraventa en el caso de que la finca se encuentre inscrita a nombre del transmitente, pero por títulos diferentes a los alegados en el documento que se pretende inscribir.

La Dirección General, al igual que en otras ocasiones, declara que no se puede acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.

 Y aunque dicho poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y también, pese a que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero (artículo 32 de la Ley Hipotecaria) es claro que no se debe calificar sólo por lo que resulte del Registro, sino también hay que atender al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Es decir que la doctrina de los actos propios puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular registral del asiento a cancelar (artículos 1, 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria), a lo que se une la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes debiéndose de calificar no solo de lo que resulte del registro sino también del contenido del documento presentado. (MGV)

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383.** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR DE SOCIEDAD: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN

Resolución de 3 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles IX de Madrid a inscribir la renuncia al cargo de administradora solidaria de una sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: Los hechos son los siguientes.

  1. Escritura de renuncia del administrador de una sociedad limitada.
  2. Se requiere al notario autorizante para que «a través de correo certificado con acuse de recibo envíe cédula literal de la presente escritura a…» la misma sociedad y al otro administrador solidario en sus respectivos domicilios.
  3. El notario hace constar por diligencia haber recibido los sobres enviados, sin abrir, junto con los acuses de recibo.

El registrador suspende la inscripción pues a su juicio no ha existido notificación fehaciente dado que el envío certificado al domicilio social ha sido devuelto. En consecuencia, la notificación debe realizarse en la forma indicada para este caso en el artículo 202 del Reglamento Notarial.(Art. 147 RRM). Es defecto subsanable.

El interesado recurre alegando que se ha hecho todo lo posible por realizar las notificaciones requeridas pero, en el domicilio social, ya no existe la sociedad, cuyos negocios fueron ruinosos,  y en el domicilio que constaba del otro administrador, tampoco es actualmente el domicilio de dicha persona.

Doctrina: La DG desestima el recurso.

Hace un resumen de su doctrina en materia de notificaciones que extractamos en los siguientes puntos:

— Es suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del documento de renuncia, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio social de la propia entidad, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio.

— La devolución de un correo certificado con acuse de recibo no produce los efectos de una notificación.

— No obstante, hay sentencias “que entienden que cuando las comunicaciones por correo certificado con acuse de recibido son devueltas con la mención avisado «ausente», «caducado», o «devuelto», se considera que hay falta de diligencia imputable al destinatario, que, salvo prueba razonada y razonable de la imposibilidad de la recepción, no impide la eficacia del acto que se notifica o para el que se lo requiere”. “Pero –añaden– son sentencias referidas al procedimiento administrativo ordinario o común de notificaciones –no al previsto en el Reglamento Notarial– y a los efectos de no entender caducado el procedimiento”.

— El principio constitucional de tutela efectiva exige que se extremen “las gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales” … “y que esa vía es el procedimiento previsto en el artículo 202 del Reglamento Notarial, de manera que habiendo resultado infructuoso el envío postal, el notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en dicho artículo”.

Comentario: Dada la trascendencia que para la sociedad tiene el hecho de la renuncia de uno de sus administradores, es razonable que para dar por notificada esa renuncia se lleven a cabo, aparte de las averiguaciones sobre el domicilio de los notificados que se estimen pertinentes, la necesidad de poder acreditar que el notario, ante la devolución de las cartas enviadas por correo certificado, de fe que efectivamente, personado en el o los domicilio designados, no se encuentra al destinatario de la notificación.

Por tanto cualquier notificación que deba hacerse a la sociedad, o a sus administradores, en el ámbito de la LSC, deberá cumplir con todos los trámites del artículo 202 del RN, interpretado a estos efectos por el CD, que siempre terminan, si la notificación por otros medios ha resultado fallida, con la presencia del notario en el lugar en el que deba hacerse la notificación.(JAGV)

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385.*** ESCRITURA EN QUE SE ACUERDA LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON LA HOJA YA CERRADA POR AUTO CONCURSAL.

Resolución de 30 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Madrid a inscribir la escritura de disolución y extinción de una sociedad.

Hechos: Los hechos son muy simples:

— Se presenta a inscripción una escritura de disolución voluntaria, liquidación y solicitud de cierre de hoja de una sociedad.

— La sociedad ya constaba en el registro disuelta y extinguida según auto que declaró la conclusión del concurso por insuficiencia de la masa activa de la sociedad, acordó su extinción y dispuso «la cancelación de su inscripción en los registros públicos y el cierre de las hojas registrales a los efectos concursalesde” lo que fue debidamente inscrito.

— En la escritura se manifiesta expresamente que los únicos acreedores de la sociedad son los propios socios, renunciando formal y expresamente a sus créditos.

El registrador deniega la inscripción de la extinción y cierre de hoja  por constar ya inscrita.(Art. 11 RRM).

El interesado recurre manifestando la necesidad de inscripción del documento debido a que tiene que acreditar la extinción de la sociedad ante determinadas administraciones y alegando que el cierre de hoja no supone la pérdida de la personalidad jurídica pues la sociedad requiere la liquidación de su patrimonio  y a su juicio “las sociedades de capital afectadas por una resolución concursal de extinción sin liquidación del patrimonio son sociedades devenidas irregulares, lo que determina la aplicación del régimen jurídico correspondiente a la sociedad civil o colectiva según cuál sea el objeto (artículos 39 y 40 LSC)”.

Doctrina: La DG estima el recurso revocando la nota de calificación.

Para la DG la extinción de la personalidad jurídica que dispone el artículo 178.3 de la Ley Concursal para los llamados concursos sin masa, “debe entenderse como una presunción de extinción de la sociedad, evitando así que la sociedad deudora e insolvente pueda seguir operando en el tráfico”. Pero, la misma DG, en varias de sus resoluciones ya ha declarado que “después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular, de forma que la cancelación de sus asientos no perjudica al acreedor”. Esta línea también ha sido seguida por el TS, (Sala de lo Civil, Pleno) en Sentencia 324/2017, de 24 de mayo, en unificación de doctrina, ratificando que «aunque formalmente la cancelación de los asientos registrales relativos a la sociedad conlleva su extinción, no podemos negarle cierta personalidad jurídica respecto de reclamaciones derivadas de pasivos sobrevenidos”.

Sobre esta base añade la DG que “en el supuesto de este expediente el concurso se ha declarado y concluido sin pasar por el trámite intermedio de la apertura de la liquidación, por lo que, al haber relaciones jurídicas pendientes, la liquidación societaria complementaria, fuera del concurso, no debe quedar al margen del Registro Mercantil”. Y así “el nombramiento de liquidador es una vicisitud posterior a la cancelación que interesa a terceros; y, sin duda, las operaciones de liquidación reflejadas en la escritura calificada … constituyen otras vicisitudes de la sociedad que interesan también al liquidador, en cuanto comportan un efectivo cumplimiento de su cometido, de suerte que está justificado su reflejo registral «post mortem»”. Además “tal constancia registral tiene claro apoyo en la aplicación analógica de lo establecido en el artículo 248, apartados 1 y 2, del Reglamento del Registro Mercantil, respecto de la inscripción -no obstante la cancelación efectuada- del valor de la cuota adicional de liquidación que hubiera correspondido a cada uno de los antiguos socios en caso de activo sobrevenido”.

Comentario: Interesante resolución pues es la primera vez que se plantea, que recordemos, si extinguida una sociedad y cerrada su hoja, es posible, sin necesidad de reactivación, volver a hacer constar esa extinción y cierre de hoja, ahora por un acto voluntario de la propia sociedad.

Come vemos nuestra DG lo admite, pero dándose unas circunstancias muy determinadas.

Lo primero que debemos constar es que la escritura hubiera sido totalmente innecesaria si cualquier Administración Pública, no hubiera considerado que la extinción y cierre de hoja declarada judicialmente en vía concursal era insuficiente para acreditarle la extinción de la sociedad. Desde nuestro punto de vista es una desmesura poco justificable que la propia AP no admita la extinción de la sociedad vía judicial.

Lo segundo es que la solución ha sido posible porque se trataba de una sociedad de pocos socios y todos localizados de forma que se pudo celebrar una junta universal en la que se adoptaron los acuerdos. Si la sociedad no se hubiera encontrado fácticamente en esta situación difícil lo hubieran tenido los socios para encontrar esta solución, pues con disolución cesan los administradores y si no existe un liquidador que los sustituya la convocatoria de la junta debería haber sido hecha vía expediente de jurisdicción voluntaria.

Y finalmente también se da la circunstancia de que no existían acreedores, salvo los mismos socios, con lo que se facilita mucho el poder llevar a cabo la liquidación y extinción de forma voluntaria, pues si los acreedores hubieran sido distintos de los socios la situación creada hubiera podido ser cuasi diabólica pues se les podría haber exigido que se declarara un concurso que ya había sido resuelto. En todo caso y aunque no se planteara en la nota de calificación, quizás hubiera sido necesario que se notificara la escritura al juez del concurso por si de la nueva situación derivara alguna consecuencia en sede concursal. Así se exige en casos similares, según nuestras noticias, en algunos RRMM.

En definitiva, una resolución para un caso excepcional y que en principio para que pueda ser aplicable a otros casos, estos deben tener características similares al contemplado. (JAGV)

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397.* DEPÓSITO DE CUENTAS. EXIGENCIA DE CONSTANCIA EN LA CERTIFICACIÓN DEL MODO DE PRESENTACIÓN. DEBIDA IDENTIFICACIÓN DE LAS CUENTAS.

Resolución de 5 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación extendidas por la registradora mercantil y de bienes muebles de Toledo, por las que se rechaza los depósitos de cuentas de una sociedad correspondientes a los ejercicios 2012, 2013, 2014 y 2015.

Hechos: Se presentan a registro para su depósito las cuentas anuales de una sociedad. Vienen acompañadas de certificación expedida por el propio administrador del que resulta la huella digital generada por el depósito de cuentas correspondiente.

La registradora suspende el depósito pues sobre la base de que el ejemplar de las cuentas anuales debe estar “debidamente identificado en la certificación…” dice que “las cuentas que se presentan para su depósito no están correctamente identificadas en la certificación del Acta de la Junta, ya que no se indica si se presentan en papel, si se presentan en soporte magnético o si han sido remitidas telemáticamente”.

El interesado recurre y dice que lo que se le exige acerca de la constancia en la certificación de cómo se presentaron las cuentas, no resulta de ningún precepto de la LSC ni del RRM,

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Dice la DG que la “correspondencia entre las cuentas aprobadas y las presentadas a depósito en el Registro Mercantil se garantiza por un lado por la firma que en las mismas debe constar de los administradores sociales (artículos 279 de la Ley de Sociedades de Capital y 366.1.2.º del Reglamento del Registro Mercantil), y por otro, por la identificación que de las mismas debe hacerse en la certificación del acuerdo de aprobación (artículo 366.1.3.º del Reglamento del Registro Mercantil). La identificación se lleva a cabo por referencia tanto a la denominación social como por referencia al ejercicio a que las cuentas aprobadas se refieren, y, en su caso, al número de hojas en que las mismas están extendidas”. Si las cuentas se presentan en soporte informático o telemáticamente “la identidad entre las cuentas aprobadas y las que son presentadas a depósito se garantiza mediante el propio mecanismo de firma electrónica o mediante la certificación que lleva a cabo el órgano de administración sobre la huella digital generada (vid. las Resoluciones de 17 de octubre de 2013 y 21 de diciembre de 2015)” y que en definitiva “corresponde al órgano de administración de la sociedad la responsabilidad sobre el hecho de que las cuentas presentadas a depósito son precisamente las aprobadas por la junta general (artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital), limitándose el registrador mercantil a la verificación de que los datos de correspondencia (ya físicos ya de generación por medios informáticos), coinciden (artículo 280 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Pero dado que lo que exige la nota es que “el certificado especifique el modo o soporte en que se lleva a cabo la presentación”, y ello es una mera circunstancia de hecho que resultará del propio registro, no puede “exigirse su constancia en el certificado emitido por el órgano de administración”.

Comentario: Curioso recurso en el que parece que lo exigido en la nota no es propiamente el defecto que refleja. La nota exige la constancia en el certificado del modo en que se ha efectuado la presentación, pero ello como dice la DG resultará del propio certificado. La duda que parecía tener la registradora era la relativa a si las cuentas estaban debidamente identificadas en la certificación, y que para poder calificar dicho extremo es por lo que pedía que se expresara la forma de presentación. Pero dado que no lo expresa con claridad la DG dice que tal y como ha sido formulado el defecto no puede ser mantenido, con lo que está dando a entender que si se hubiera formulado de otro modo quizás la solución hubiera sido distinta. Es decir que, dado que la forma de presentación resultaba del propio registro, la calificación debía haberse centrado en si dada esa forma de presentación las cuentas estaban debidamente identificadas.

De todas formas, si como parece la presentación fue telemática, con la forma electrónica o la huella digital generada, como también apunta la DG, es suficiente para tener por debidamente identificadas las cuentas que acompañan al depósito sin exigir requisitos adicionales. (JAGV)

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399.** HIPOTECA DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. REQUISITOS DE LA TASACIÓN QUE FUE DE 0,01 EUROS.

Resolución de 6 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Alicante n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de reconocimiento de deuda de varias sociedades, sobre 47 fincas, la mayoría rústicas.

Hechos: Se otorga una escritura de hipoteca con varias fincas hipotecadas. Una de dichas fincas es una concesión administrativa de una mina que según el certificado de tasación está valorada en 0,01 euros, respondiendo por un principal de 200.000 euros.

La registradora considera que debe indicarse un valor de tasación acorde con la realidad física de la finca y un valor a efectos de subasta acorde con el principal del que responde, que en ningún caso podrá ser inferior al 75 % del valor de tasación.

El interesado recurre y alega que no hay ninguna norma que exija que el valor de tasación sea acorde con la realidad física y tampoco que exija una correlación entre el valor de subasta y el principal de que responde.

La DGRN desestima el recurso. Declara en primer lugar que el hecho de que el valor de tasación de la finca sea muy reducido no hace especialmente inhábil la tasación para que pueda producirse el procedimiento de ejecución directa, ni tampoco la falta de correlación entre el valor de tasación y la cantidad garantizada.

Analiza a continuación la evolución histórica de la normativa de la tasación y recuerda que no afecta a la constitución de hipoteca en sí, sino a la inscripción de los procedimientos judiciales de ejecución directa y al extrajudicial notarial.

A continuación, analiza si en el caso concreto la tasación cumple la normativa recogida en la Orden ECO/805/2003. Admite en primer lugar que sea aplicable a este tipo de bienes (una concesión administrativa de explotación de una mina), pues, aunque la normativa está pensada fundamentalmente para valorar inmuebles, también es aplicable para valorar concesiones administrativas (artículo 52).

Concluye que la tasación aportada NO cumple los requisitos de dicha Orden ya que no se detalla el método utilizado de valoración (artículo 54), ni el derecho especial que se valora o la documentación particular utilizada para la identificación completa del mismo (artículo 8) y por ello no se cumple el principio de transparencia (artículo 3). (AFS)

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SECCIÓN REGISTROS MERCANTILES

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Atardecer en Cádiz. Por Silvia Núñez.

 

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Septiembre 2017

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Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. 380.** ACTA ADMINISTRATIVA DE CESIÓN Y RECEPCIÓN GRATUITA DE TERRENOS. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD. PLAZOS POR HORAS
  3. 381.*** SEGREGACIÓN. DERECHO TEMPORAL. NORMATIVA APLICABLE.
  4. 382.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL TRACTO SUCESIVO COMPRENDE NO SÓLO LA IDENTIDAD DEL TRANSMITENTE SINO TAMBIÉN LA IDENTIDAD DEL TITULO DE ADQUISICIÓN.
  5. 383.** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR DE SOCIEDAD: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN
  6. 384.** COMPRAVENTA. SUBSANACIÓN. ACREDITACIÓN FALLECIMIENTO TITULAR REGISTRAL Y CONDICIÓN DE HEREDEROS
  7. 385.*** ESCRITURA EN QUE SE ACUERDA LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON LA HOJA YA CERRADA POR AUTO CONCURSAL.
  8. 386.* EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA INMATRICULAR
  9. 387.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FINCA QUE FUE OBJETO DE SEGREGACIÓN SIN ESTAR DISTRIBUIDA LA RESPONSABILIDAD
  10. 388.** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. NO VISADO DEL CERTIFICADO TÉCNICO. CONSTANCIA DEL VALOR DE LA FINCA. NOTIFICACIÓN POR FAX
  11. 389.*** COMPRA POR CÓNYUGES ALEMANES QUE ADQUIEREN «CON SUJECIÓN A SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL»: SE DEBE DETERMINAR LA PARTICIPACIÓN O CUOTA ADQUIRIDA POR CADA UNO DE ELLOS.
  12. 390.** HERENCIA: LIQUIDACIÓN FISCAL DE UNA RENUNCIA. COMPETENCIA PARA LA LIQUIDACIÓN. CIERRE DEL REGISTRO.
  13. 391.** FINCAS DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA. CERTIFICACIÓN CATASTRAL Y DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS DE UBICACIÓN Y DE SUPERFICIE
  14. 392.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: OPOSICIÓN
  15. 393.** COMPRAVENTA CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA. MEDIOS DE PAGO.
  16. 394.** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. TRACTO SUCESIVO
  17. 395.*** SUSTITUCIÓN VULGAR. INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO SUSTITUTORIO
  18. 396.** INSCRIPCIÓN DE DERECHO DE USO SOBRE UN LOCAL COMERCIAL: NO ES POSIBLE SALVO QUE SE CONFIGURE COMO DERECHO REAL.
  19. 397.* DEPÓSITO DE CUENTAS. EXIGENCIA DE CONSTANCIA EN LA CERTIFICACIÓN DEL MODO DE PRESENTACIÓN. DEBIDA IDENTIFICACIÓN DE LAS CUENTAS.
  20. 398.*** INSCRIPCIÓN DE UN VITALICIO CONSTITUIDO CONFORME AL DERECHO CIVIL GALLEGO. PACTO DE IRREVOCABILIDAD
  21. 399.** HIPOTECA DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. REQUISITOS DE LA TASACIÓN QUE FUE DE 0,01 EUROS.
  22. 400.*** COMPRA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. INDICIOS DE POSIBLE PARCELACIÓN
  23.  ENLACES:

 INFORME Nº 276. (BOE SEPTIEMBRE de 2017)

Segunda Parte: RESOLUCIONES.

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

380.** ACTA ADMINISTRATIVA DE CESIÓN Y RECEPCIÓN GRATUITA DE TERRENOS. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD. PLAZOS POR HORAS

Resolución de 1 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38 a inscribir un acta administrativa de cesión y recepción gratuita de terrenos.

Se presenta un «acta administrativa de cesión y recepción gratuita de terrenos» de la «Empresa Mixta de Servicios Funerarios de Madrid, S.A.» en la que dicha sociedad mercantil y el Ayuntamiento de Madrid formalizan la cesión de los bienes inmuebles aportados por ese Ayuntamiento en la escritura de constitución de la sociedad.

Se dan las siguientes circunstancias

1.- la «Empresa Mixta de Servicios Funerarios de Madrid, S.A.» se constituyó por cincuenta años. El acta está firmada el mismo día que se cumplían dichos 50 años

2.-el acta está firmada por un representante de la sociedad que intervine en concepto de presidente

3.-en los estatutos existe la siguiente norma estatutaria: «Al extinguirse la Empresa Mixta por transcurso del plazo de cincuenta años de duración fijado en estos Estatutos, revertirá todo su activo al Ayuntamiento de Madrid, quedando éste como dueño absoluto, en pleno y exclusivo dominio de todos los bienes de la sociedad y careciendo las acciones de la serie B del derecho a participar en la cuota de liquidación de aquélla». En el acta se transcribe dicha norma aunque con la diferencia de que incluye la reversión “todo su activo y pasivo”

La Dirección General confirma la nota tratando las siguientes cuestiones:

1.-La Registradora considera que el día de la firma del acta la sociedad no estaba todavía disuelta: la Dirección lo confirma ya que en las sociedades constituidas por años, el cómputo debía realizarse de fecha a fecha por tanto el día correlativo mensual al de la fecha inicial. Pero como no se determina la hora desde la que realizar el cómputo de fecha a fecha, opta por el criterio no de contar como hora inicial las cero horas de la fecha inicial, sino las 24, es decir que la disolución se produce la última hora del día final.

2.- La persona que actuó en representación de la sociedad no tenía poder de representación: si no se había disuelto, el presidente del consejo de administración no tiene poder de representación por razón del cargo que recae en el consejo como órgano colegiado-, y además se trata de una operación de cesión global del activo y del pasivo por lo que hubiera sido necesario acuerdo de la junta general;

3.- en el caso de que se considerara a la sociedad disuelta: La disolución abre el periodo de liquidación de la sociedad de modo que no se produce una transmisión automática de los bienes al Ayuntamiento, sino que se abre el periodo de liquidación, de modo que primero procede el pago a los acreedores Ese pago es un presupuesto para que la «reversión» sea operativa. Precisamente, el art 393.2 LSC que contempla la posible existencia de una cláusula estatutaria de reversión de bienes aportados por los socios, ordena que la restitución solamente proceda cuando los bienes objeto de la restitución «subsistan» en el patrimonio social, y no subsistirán cuando sea imprescindible su enajenación a terceros para hacer efectivo el derecho de los acreedores y sin perjuicio, en fin, claro es, de que estos últimos hubieren prestado su consentimiento a la reversión/restitución o que la reversión/restitución se instrumente por la vía de una cesión global del activo y pasivo o de una modificación estructural en cuyo marco, y previo reconocimiento del derecho de oposición, quedan tutelados los correspondientes derechos. (MN)

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381.*** SEGREGACIÓN. DERECHO TEMPORAL. NORMATIVA APLICABLE.

Resolución de 2 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Martín de Valdeiglesias, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial ordenando la inscripción de una escritura de segregación y elevación a público de contrato privado de compraventa.

Supuesto de hecho.

Se presenta a inscripción una escritura de segregación autorizada en el año 1996. Se da la circunstancia de que se acompaña de un mandamiento expedido en proceso penal ordenando dicha inscripción. También se aporta un título administrativo habilitante de la segregación, que no es licencia o declaración de innecesariedad sino un certificado del que resulta la improcedencia de la adopción de medidas de protección de legalidad urbanística (cfr. Resolución de 5 de mayo de 2016), y en él se identifica la parcela, la conformidad de la misma con el planeamiento y la inexistencia de expediente de restauración de la legalidad urbanística «respecto a la parcela».

¿Es exigible que se aporte concretamente licencia de segregación o certificado de innecesariedad? NO.

¿Es suficiente con el título administrativo aportado que identifica la parcela afectada por la segregación y del que resulta que no procede adoptar medidas de restauración de la legalidad urbanística? SI.

Referencias básicas.

Artículo 26 RDL 7/2015, de 30 de octubre (Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), norma de carácter básico.

El artículo 78 RD 1093/1997, de 4 de julio.

R. de 17 de abril de 2015 y 17 de octubre de 2014

Doctrina de la Resolución.

  1. Cuestión de derecho intertemporal: reitera la Resolución la que constituye doctrina del Centro Directivo en la materia (con cita del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo además de una referencia a la Doctrina): la inscripción de la segregación queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior (cfr. disposición transitoria cuarta del Código Civil).
  2. Segregación y prescripción: cabe la inscripción de segregaciones y divisiones por antigüedad (igual que sucede con las edificaciones) cuando resulte acreditada la prescripción de la infracción y la imposibilidad del ejercicio de medidas administrativas de restablecimiento de la legalidad urbanística.
  3. Medios de prueba de la antigüedad de la segregación: mediante (i) certificación catastral, (ii) escritura o certificado municipal, que si es superior al plazo de prescripción de las acciones de restablecimiento de legalidad urbanística permitirá su inscripción, debiendo el registrador comunicar su práctica al Ayuntamiento y al órgano autonómico y dejando constancia en el asiento, en la nota de despacho y en la publicidad que se expida de la finca.

Solución del caso.

1 En el caso concreto de este expediente se aporta un título administrativo habilitante, que no es licencia o declaración de innecesariedad, pero es un certificado del que resulta la improcedencia de la adopción de medidas de protección de legalidad urbanística (cfr. Resolución de 5 de mayo de 2016), y en él se identifica la parcela, la conformidad de la misma con el planeamiento y la inexistencia de expediente de restauración de la legalidad urbanística «respecto a la parcela».

2 Por tanto, siendo plenamente aplicable la doctrina anteriormente expuesta sobre la inscribibilidad de la segregación por la vía de la prescripción, procede revocar la calificación, sin perjuicio de las cautelas a adoptar desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la información a terceros, que se basarán en la comunicación posterior a la inscripción que hará el registrador tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Autónoma, con constancia en el asiento y en la publicidad registral. (JAR)

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382.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL TRACTO SUCESIVO COMPRENDE NO SÓLO LA IDENTIDAD DEL TRANSMITENTE SINO TAMBIÉN LA IDENTIDAD DEL TITULO DE ADQUISICIÓN.

Resolución de 2 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Roa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Se presenta en el registro una escritura pública por la que las partes elevan a público un documento privado de compraventa relativo a dos fincas registrales.

La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo pues aunque la finca se encuentra inscrita a nombre del transmitente, dicha inscripción lo es en virtud de títulos diferentes a los alegados en el documento que pretende inscribirse. Del Registro resulta que el transmitente es titular de la finca en virtud de adjudicación en concentración parcelaria pero en el título calificado, se dice que la adquirió por herencia de su hermana, en concreto, por escritura de protocolización de división judicial de su herencia (tenida a la vista el registrador al tiempo de emitir su calificación).

El recurrente entiende que la calificación no se ajusta a Derecho ya que la finca consta  inscrita a nombre de la persona que otorga el título.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

El objeto del presente  expediente consiste en decidir si es inscribible la elevación a público de un documento privado de compraventa en el caso de que la finca se encuentre inscrita a nombre del transmitente, pero por títulos diferentes a los alegados en el documento que se pretende inscribir.

La  Dirección General, al igual que en otras ocasiones, declara que no se puede acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.

 Y aunque dicho poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y también, pese a que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero (artículo 32 de la Ley Hipotecaria) es claro que no se debe calificar sólo por lo que resulte del Registro, sino también hay que atender al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Es decir que la doctrina de los actos propios puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular registral del asiento a cancelar (artículos 1, 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria), a lo que se une la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes debiéndose de calificar no solo de lo que resulte del registro sino también del contenido del documento presentado. (MGV)

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383.** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR DE SOCIEDAD: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN

Doctrina: La DG desestima el recurso.

Hace un resumen de su doctrina en materia de notificaciones que extractamos en los siguientes puntos:

— Es suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del documento de renuncia, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio social de la propia entidad, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio.

—  La devolución de un correo certificado con acuse de recibo no produce  los efectos de una notificación.

— No obstante hay sentencias “que entienden que cuando las comunicaciones por correo certificado con acuse de recibido son devueltas con la mención avisado «ausente», «caducado», o «devuelto», se considera que hay falta de diligencia imputable al destinatario, que salvo prueba razonada y razonable de la imposibilidad de la recepción, no impide la eficacia del acto que se notifica o para el que se lo requiere”. “Pero –añaden– son sentencias referidas al procedimiento administrativo ordinario o común de notificaciones –no al previsto en el Reglamento Notarial– y a los efectos de no entender caducado el procedimiento”.

— El principio constitucional de tutela efectiva exige que se extremen “las gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales” … “y que esa vía es el procedimiento previsto en el artículo 202 del Reglamento Notarial, de manera que habiendo resultado infructuoso el envío postal, el notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en dicho artículo”.

Comentario: Dada la trascendencia que para la sociedad tiene el hecho de la renuncia de uno de sus administradores, es razonable que para dar por notificada esa renuncia se lleven a cabo, aparte de las averiguaciones sobre el domicilio de los notificados que se estimen pertinentes, la necesidad de poder acreditar que el notario, ante la devolución de las cartas enviadas por correo certificado, de fe que efectivamente, personado en el o los domicilio designados, no se encuentra al destinatario de la notificación.

Por tanto cualquier notificación que deba hacerse a la sociedad, o a sus administradores, en el ámbito de la LSC, deberá cumplir con todos los trámites del artículo 202 del RN, interpretado a estos efectos por el CD, que siempre terminan, si la notificación por otros medios ha resultado fallida, con la presencia del notario en el lugar en el que deba hacerse la notificación.(JAGV)

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384.** COMPRAVENTA. SUBSANACIÓN. ACREDITACIÓN FALLECIMIENTO TITULAR REGISTRAL Y CONDICIÓN DE HEREDEROS

Resolución de 29 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a la inscripción de una escritura de subsanación de otra de compraventa de un inmueble.

Hechos: Se otorga una escritura subsanatoria de otras dos anteriores de compraventa. En dicha escritura comparecen los herederos de los primeros transmitentes y para acreditar el fallecimiento y su cualidad de herederos se aporta a la notario autorizante una escritura de herencia de dichos causantes, cuyo contenido en lo relativo a la defunción y a la cualidad de herederos se reseña en la escritura subsanatoria.

El registrador considera no acreditado el fallecimiento ni la cualidad de herederos.

El interesado recurre y alega que sí se han acreditado dichos extremos pues la notario autorizante de la escritura subsanatoria tuvo a la vista la escritura de herencia de la que resultan y así lo reseñó esos extremos.

La DGRN desestima el recurso. Considera que para acreditar los extremos mencionados hay que acompañar el título sucesorio (testamento o declaratorio de herederos), el certificado de defunción y el del Registro General de Actos de Última Voluntad.  (AFS)

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385.*** ESCRITURA EN QUE SE ACUERDA LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON LA HOJA YA CERRADA POR AUTO CONCURSAL.

Resolución de 30 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Madrid a inscribir la escritura de disolución y extinción de una sociedad.

Hechos: El auto que declaró la conclusión del concurso por insuficiencia de la masa activa de la sociedad, acordó su extinción y dispuso «la cancelación de su inscripción en los registros públicos y el cierre de las hojas registrales a los efectos concursales de” lo que fue debidamente inscrito.

Ahora, se presenta escritura de disolución y liquidación de la sociedad en la que se manifiesta expresamente que los únicos acreedores de la sociedad son los propios socios, renunciando formal y expresamente a sus créditos.

El registrador deniega la inscripción de la extinción y cierre de hoja por constar ya inscrita.(Art. 11 RRM).

El interesado recurre manifestando la necesidad de inscripción del documento debido a que tiene que acreditar la extinción de la sociedad ante determinadas administraciones y alegando que el cierre de hoja no supone la pérdida de la personalidad jurídica pues la sociedad requiere la liquidación de su patrimonio y a su juicio “las sociedades de capital afectadas por una resolución concursal de extinción sin liquidación del patrimonio son sociedades devenidas irregulares, lo que determina la aplicación del régimen jurídico correspondiente a la sociedad civil o colectiva según cuál sea el objeto (artículos 39 y 40 LSC)”.

Doctrina: La DG estima el recurso revocando la nota de calificación.

Para la DG la extinción de la personalidad jurídica que dispone el artículo 178.3 de la Ley Concursal para los llamados concursos sin masa, “debe entenderse como una presunción de extinción de la sociedad, evitando así que la sociedad deudora e insolvente pueda seguir operando en el tráfico”. Pero, la misma DG, en varias de sus resoluciones ya ha declarado que “después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular, de forma que la cancelación de sus asientos no perjudica al acreedor”. Esta línea también ha sido seguida por el TS, (Sala de lo Civil, Pleno) en Sentencia 324/2017, de 24 de mayo, en unificación de doctrina, ratificando que  «aunque formalmente la cancelación de los asientos registrales relativos a la sociedad conlleva su extinción, no podemos negarle cierta personalidad jurídica respecto de reclamaciones derivadas de pasivos sobrevenidos”.

Sobre esta base añade la DG que “en el supuesto de este expediente el concurso se ha declarado y concluido sin pasar por el trámite intermedio de la apertura de la liquidación, por lo que, al haber relaciones jurídicas pendientes, la liquidación societaria complementaria, fuera del concurso, no debe quedar al margen del Registro Mercantil”. Y así “el nombramiento de liquidador es una vicisitud posterior a la cancelación que interesa a terceros; y, sin duda, las operaciones de liquidación reflejadas en la escritura calificada … constituyen otras vicisitudes de la sociedad que interesan también al liquidador, en cuanto comportan un efectivo cumplimiento de su cometido, de suerte que está justificado su reflejo registral «post mortem»”. Además “tal constancia registral tiene claro apoyo en la aplicación analógica de lo establecido en el artículo 248, apartados 1 y 2, del Reglamento del Registro Mercantil, respecto de la inscripción -no obstante la cancelación efectuada- del valor de la cuota adicional de liquidación que hubiera correspondido a cada uno de los antiguos socios en caso de activo sobrevenido”.

Comentario: Interesante resolución pues es la primera vez que se plantea, que recordemos, si extinguida una sociedad y cerrada su hoja, es posible, sin necesidad de reactivación, volver a hacer constar esa extinción y cierre de hoja, ahora por un acto voluntario de la propia sociedad.

Come vemos nuestra DG lo admite pero dándose unas circunstancias muy determinadas.

Lo primero que debemos constar es que la escritura hubiera sido totalmente innecesaria si cualquier Administración Pública, no hubiera considerado que la extinción y cierre de hoja declarada judicialmente en vía concursal era insuficiente para acreditarle la extinción de la sociedad. Desde nuestro punto de vista es una desmesura poco justificable que la propia AP no admita la extinción de la sociedad vía judicial.

Lo segundo es que la solución ha sido posible porque se trataba de una sociedad de pocos socios y todos localizados de forma que se pudo celebrar una junta universal en la que se adoptaron los acuerdos. Si la sociedad no se hubiera encontrado fácticamente en esta situación difícil lo hubieran tenido los socios para encontrar esta solución, pues con disolución cesan los administradores y si no existe un liquidador que los sustituya la convocatoria de la junta debería haber sido hecha vía expediente de jurisdicción voluntaria.

Y finalmente también se da la circunstancia de que no existían acreedores, salvo los mismos socios, con lo que se facilita mucho el poder llevar a cabo la liquidación y extinción de forma voluntaria, pues si los acreedores hubieran sido distintos de los socios la situación creada hubiera podido ser cuasi diabólica pues se les podría haber exigido que se declarara un concurso que ya había sido resuelto. En todo caso y aunque no se planteara en la nota de calificación, quizás hubiera sido necesario que se notificara la escritura al juez del concurso por si de la nueva situación derivara alguna consecuencia en sede concursal. Así se exige en casos similares, según nuestras noticias, en algunos RRMM.

En definitiva una resolución para un caso excepcional y que en principio para que pueda ser aplicable a otros casos, estos deben tener características similares al contemplado. (JAGV)

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386.* EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA INMATRICULAR

Resolución de 30 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Navalcarnero n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio para la inmatriculación.

En un expediente de dominio judicial (iniciado antes de la reforma de la Ley 13/2015 y que se rige por tanto por el art. 201 LH anterior a la reforma) se resuelven varias cuestiones:

1.- Han de aportarse las circunstancias personales de los promotores ( art. 51.9 RH) incluido el estado civil y de estar casado el régimen económico matrimonial si afecta a los derechos presentes y futuros de la sociedad conyugal

2.- Si son varios los promoventes ha de constar la porción ideal de cada condueño (art. 54 RH)

3.- de acuerdo con la doctrina reiterada del Centro Directivo ha de indicarse el título material de adquisición, pues los efectos de la inscripción son distintos según que la adquisición haya sido a título gratuito u oneroso.

4.- ha de acreditarse la notificación en el expediente a todos los titulares colindantes: no solo a los catastrales sino también a los que resulten del titulo invocado. Y particularmente a las administraciones públicas titulares bienes de dominio público colindantes (en este caso una carretera y una vía pecuaria). Este principio de protección del dominio público además viene impuesto reiteradamente en la regulación actual tras la Ley 13/2015.

5.- Debe acompañarse certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente ( lo que ya se exigía en el art. 53 de la Ley 13/1996 (hoy derogado) y que hoy establece el art. 9 b) LH al exigir la representación gráfica georreferenciada en toda inmatriculación, incluso aunque la tramitación se haya iniciado bajo la legislación anterior. Esta coincidencia debe comprender la superficie en todo caso y también los linderos pero como se produce una identificación de la finca por sus coordenadas resultan irrelevantes apreciaciones subjetivas sobre el punto cardinal donde se ubican algunos linderos al tener la finca forma triangular, o la omisión del polígono y parcela de un lindero

6.- señala la registradora que las certificaciones catastrales no están vigentes y carecen de CSV. En este punto la Dirección recuerda que el apartado 8.º de la Resolución Conjunta con la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, establece que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes» (R. de 12 de mayo de 2016). Cuestión distinta, que no se plantea en el recurso es que, una vez obtenida la nueva certificación catastral, los datos catastrales actualizados no se correspondan con la descripción de la finca en el título, y habrá que estar a la doctrina de la R. de 12 de mayo de 2016, distinguiendo si las alteraciones catastrales sobrevenidas se deben a la modificación de la geometría de la parcela o a meras rectificaciones de los datos alfanuméricos de la certificación para su congruencia con la superficie gráfica.

7.- Por último se rechaza el defecto de que la finca tenga que esta catastrada a nombre del promovente. Recuerda la Dirección que dicho requisito que se contenía en el art. 298 RH ya no era aplicable a las inmatriculaciones por expediente de dominio, sino solo por titulo público de adquisición; y que además en la actualidad dicha exigencia ha quedado derogada incluso para este medio inmatriculador (R. de 7 de abril de 2017) ya que supuesto de «cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios.  (MN)

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387.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FINCA QUE FUE OBJETO DE SEGREGACIÓN SIN ESTAR DISTRIBUIDA LA RESPONSABILIDAD

Resolución de 31 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cieza n.º 2 a practicar una cancelación de hipoteca.

Hechos: Sobre una finca consta inscrita una hipoteca. Posteriormente se segregan dos nuevas fincas, pero no se distribuye la responsabilidad hipotecaria entre ellas. Finalmente se otorga una escritura de cancelación, en la que se da carta de pago de la totalidad del préstamo y se cancela la hipoteca sobre la finca matriz, que se describe tal y como figura en el Registro actualmente (como Resto) sin hacer mención a las fincas formadas por segregación.

La registradora suspende la cancelación por falta de claridad, pues no sabe si lo que se pretende es la cancelación de la hipoteca sobre la finca resto o también sobre las dos fincas segregadas.

El notario autorizante recurre y alega que la hipoteca es una y que por el principio de arrastre de cargas, al no haberse distribuido la responsabilidad entre las fincas segregadas, la hipoteca se extiende también a las segregadas, que la descripción de la finca matriz se hace tal y como consta en el Registro ahora, y que de oficio y por aplicación de dicho principio de arrastre ha de cancelarse también la hipoteca sobre las fincas segregadas, aunque sólo se describa la finca matriz.

La DGRN estima el recurso, pero no con el alcance que pretende el recurrente. Ordena la cancelación sobre la finca descrita en la escritura (Resto) pero no sobre las fincas segregadas. Considera que aunque está clara la voluntad de cancelar la hipoteca entera ha de prevalecer el principio de rogación, por lo que no puede cancelarse la hipoteca sobre las fincas no descritas en la escritura de cancelación y ello aunque esté extinguido el crédito en su totalidad. (AFS)

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388.** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. NO VISADO DEL CERTIFICADO TÉCNICO. CONSTANCIA DEL VALOR DE LA FINCA. NOTIFICACIÓN POR FAX

Resolución de 31 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Terrassa n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura cambio de uso de un local en vivienda.

Hechos: Mediante escritura se declara el cambio de uso de un local a vivienda acreditando la antigüedad de dicho cambio con un certificado técnico de UN arquitecto, con firma legitimada notarialmente, pero sin visado colegial.

La registradora suspende la inscripción porque exige el visado colegial en el certificado, sin el cual le parece que no es un documento auténtico. Considera también que debe de expresarse el valor  de la finca. Notifica la calificación por fax al notario.

El notario autorizante recurre y alega que no es necesario el visado colegial y cita varias Resoluciones de la DGRN en su apoyo.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación. Considera en primer lugar que la notificación de la calificación hecha por fax al notario autorizante es válida, según la interpretación del TS del artículo 322 de la LH, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley 30/92, pues el notario debe de disponer necesariamente de medios telemáticos, a diferencia de lo que ocurre con el particular interesado en la inscripción que debe de admitir expresamente esa forma de notificación.

Respecto de la necesidad de visado colegial recuerda que en este tipo de certificados no es exigible, conforme a lo dispuesto en el artículo 52 del  Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio

En cuanto a la falta de constancia del valor de la finca, en ningún caso ha de considerarse defecto, pues solo se expresará en la inscripción si constare en el título, conforme al artículo 51 RH, aclarando también que  no es un elemento identificativo de la finca. (AFS)

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389.*** COMPRA POR CÓNYUGES ALEMANES QUE ADQUIEREN «CON SUJECIÓN A SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL»: SE DEBE DETERMINAR LA PARTICIPACIÓN O CUOTA ADQUIRIDA POR CADA UNO DE ELLOS.

Resolución de 31 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 18, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Según los antecedentes (que obran en los “Hechos” de esta RS), formalizada una escritura de compraventa, en que adquieren dos cónyuges, de nacionalidad alemana, casados conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad, que es el de participación en las ganancias, y que opera, durante su vigencia, como el régimen de separación de bienes, no se ha hecho constar la proporción en que, ambos esposos, compran la finca.

Registrador: El registrador decide no practicar la inscripción, debido a que, la escritura de compraventa, no recoge la proporción en que, los cónyuges, adquieren la finca (por exigirlo el artículo 54 del RH y las RR de 19 diciembre 2003 y 10 enero 2004) operando el artículo 92 del RH, como excepción a lo que dispone el artículo 54 RH.

 Dice el artículo 92 RH que “cuando el régimen económico matrimonial de los adquirentes casados, estuviere sometido a la legislación extranjera, la inscripción se practicará a favor de aquellos, haciéndose constar en ella que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste, si constare”.

Y, por su parte, el artículo 54 RH dispone que “Las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho, precisarán la parte ideal de cada condueño, con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente. Esta regla se aplicará cuando las partes de un mismo bien, aun perteneciendo a un solo titular, tengan distinto carácter o distinto régimen”.

La registradora sustituta, ratifica la calificación de su compañero.

Notario recurrente: Considera inscribible la escritura, si se aplica, literalmente, el artículo 92 del RH, sin que, el mismo, pueda considerarse complementado por el artículo 54 RH, achacando al registrador titular y a la sustituta, que no basta la cita aislada de textos legales, sin un conocimiento en profundidad del Dcho. Alemán, para rechazar la inscripción. Tampoco se acredita que los otorgantes procedan de determinados Lander, que mantuvieron hasta ciertas fechas, como régimen legal el de separación de bienes (con posibilidad de optar por el de participación en ganancias), y sin que conste además la fecha en que los adquirentes contrajeron matrimonio.

DGRN: Rechaza el recurso del notario y acepta la calificación registral, dado que conforme al artículo 1363 del CC Alemán, el patrimonio del marido y de la mujer no es patrimonio común del matrimonio, dado que, bienes del marido y de la esposa, no se convierten en comunes, ni durante el matrimonio, ni a su disolución. Según la RS 17 diciembre 2004, durante la vigencia del régimen matrimonial, cada cónyuge no tiene un derecho real en cuanto a los bienes adquiridos por el otro, sino un dcho. de crédito  en el patrimonio final del otro, que se consolida al finalizar su matrimonio. En tanto está vigente el régimen, rigen las normas de la separación de bienes, por lo que cada uno administra y dispone de su patrimonio, libremente, salvo que disponga del ajuar doméstico o de todo su patrimonio.

Por otro lado, el artículo 92 del RH, no tiene carácter preferente (RS 10 enero 2004), ya que la expresión “si constare” no está referida sólo al título o escritura otorgada, sino también al conocimiento que bien el notario o el registrador, pudieran tener del Dcho. Extranjero, ya que si, cualquiera de ellos, lo conocen, le sería aplicable el artículo 36 RH, por lo que sería precisa la observancia de las formas y solemnidades necesarias y capacidad de los esposos extranjeros. También se refiere a ello la RS de 25 julio 2017, que exige para la seguridad jca que se reflejen en la inscripción todas las circunstancias referentes a la capacidad de los otorgantes, incluso régimen económico matrimonial que puedan incidir, en el presente o en el futuro, en la validez del negocio jco o de la relación jco real constituida.

Podría ocurrir, además, de que los compradores alemanes no estuvieran sujetos al régimen legal de participación en las ganancias, sino a otro régimen legal distinto (como el de comunidad legal de bienes), bien por la fecha de su matrimonio y proceder de determinados Landers,  En estos casos hubiese sido preciso que en la escritura se hubieran acreditado estas circunstancias, del mismo modo que cuando los cónyuges han otorgado escritura de capitulaciones matrimoniales modificando el régimen legal, se precisa su acreditación.

Por tanto se desestima el recurso y se confirma la calificación del registrador.

COMENTARIO: A).- Regulación del BGB Alemán: Hoy día, el régimen legal del matrimonio se encuentra en los parágrafos 1363 y siguientes de dicho Cuerpo Legal. Hay que decir, sin embargo, que desde el 1 de julio de 1958 (fecha de la entrada en vigor de la Ley 18 de junio de 1957, que instauraba la igualdad de Derechos del hombre y la mujer), el régimen legal alemán es el de comunidad de participación en el “valor de las adquisiciones” (Zugewinngemeinschaft), regulado en los parágrafos 1363 y ss. del BGB Alemán. Este régimen legal ha venido a sustituir al anterior de separación de bienes, que estuvo en vigor desde 1 abril 1953, y es también aplicable a los cónyuges que estuvieron antes sometidos al antiguo régimen  de “comunidad de adquisiciones” de la República Democrática Alemana (en vigor allí desde el 1 de abril de 1966, sustituyendo al de separación de bienes) salvo el supuesto de que hubieran decidido conservar su antiguo régimen legal, a través de una especial declaración (hecha en el plazo de 2 años, a partir de 3 octubre de 1990).

Aunque el título de participación en las ganancias no lo deja entrever, se trata de una forma de “régimen de separación de bienes”, ya que el patrimonio de la esposa y el de su marido no tienen un patrimonio común, dado que todos los bienes adquiridos después del matrimonio permanecen separados. Sin embargo en caso de divorcio y tras el cese del régimen legal, por otra causa, las compras de los esposos son objeto de una compensación del valor. Durante el matrimonio hay una sola limitación de este principio: ninguno de los esposos tiene derecho a “disponer de todo su patrimonio o comprometerse a dicha disposición, sin consentimiento del otro cónyuge o de los bienes propios que formen parte del ajuar doméstico”.

Esencialmente: Caso de cese del régimen matrimonial, es preciso deducir, de la fortuna inicial de cada cónyuge, la fortuna final, deducido lo que cada esposo haya recibido por herencia o donación inter vivos. También la plusvalía se somete a valoración. Si uno de los esposos tiene más adquisiciones y mayor valor, él debe pagar, en líquido (o sea en dinero) la mitad de la diferencia de los dos valores de las adquisiciones, al otro cónyuge (se trata de un crédito, como digo, en dinero). Con ello, el valor de las adquisiciones de cada esposo, serán las mismas. (Traducción del libro de Alfonso Rentería, Manual de Derecho Privado).

El parágrafo 1363 del BGB, dice: “Los cónyuges viven de acuerdo con el régimen económico matrimonial de participación en las ganancias, si no acuerdan otra cosa en capitulaciones matrimoniales. El patrimonio del marido y de la mujer, no se convierten en patrimonio común de los cónyuges; lo mismo rige para el patrimonio que un cónyuge adquiera después de la celebración del matrimonio. Sin embargo, las ganancias que obtengan los cónyuges durante el matrimonio se compensan cuando se extingue el régimen de participación de las ganancias.

Parágrafo 1365: “Un cónyuge sólo puede obligarse a disponer de su patrimonio por entero con el consentimiento del otro cónyuge. Si se obliga sin el asentimiento del otro cónyuge, sólo puede cumplir la obligación, si el otro cónyuge presta su consentimiento. Parágrafo 1369: “Un cónyuge sólo puede disponer y obligarse a la disposición de los bienes de su propiedad que forman parte del ajuar de la vivienda conyugal con el consentimiento del otro cónyuge”. (Albert Lamarca Marqués, Código Civil Alemán)

Todo lo anterior supone que cada esposo es dueño de su patrimonio durante el matrimonio, y al finalizar éste, por muerte o divorcio, se debe llevar a cabo una compensación en metálico de las ganancias, abonando aquel que hubiera adquirido más al otro, la diferencia en las mismas.

B).- El artículo 92 del Rto Hipotecario: En cuanto al contenido del artículo 92 del Rto Hipotecario (que fue redactado en la Reforma del RH de 12 de noviembre de 1982) indica que “cuando el régimen económico matrimonial de los adquirentes casados estuviere sometido a la legislación extranjera, la inscripción se practicará a favor de aquellos, haciéndose constar que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste “si constare”, y pese a que una interpretación literal, nos podría llevar a que esta última expresión se refiere al título o sea a la escritura de compra (así lo recoge por ejemplo Joan Berna i Xirgo en su Derecho Hipotecario, que revisa y actualiza el Tratado de Roca Sastre), lo cierto es: que de un lado, la propia DGRN en RS de 10 enero de 2004 indica que “Los cónyuges pakistaníes manifiestan estar sujetos al régimen legal de su país, por lo que, afirmado por el registrador que el Dcho. Pakistaní establece el sistema de separación de bienes y sin que esta afirmación haya sido desvirtuada, el artículo 54 del RH impone que debe fijarse la cuota indivisa correspondiente a cada uno de los adquirentes”, con lo cual en cierto modo da una interpretación auténtica a dicho precepto. Pero es que aún hay más, y  es que si se ha demostrado, anteriormente, que el régimen económico matrimonial legal alemán es un sistema matrimonial tajante de “separación de bienes”, es ineludible el reflejar en el título y en la inscripción, más en el supuesto de compraventa, la participación que adquiere, cada uno de los cónyuges, sujetos a dicho régimen, o si fuera distinto (en Alemania cabe la posibilidad de distintos regímenes convencionales) reflejarlo con exactitud a la vista de los capítulos matrimoniales otorgados.

Por tanto, a mi juicio, la solución de la DGRN es correcta.

Nota final: Existe (me imagino, conocida por todos, notarios y registradores) una web (actualmente multilingüe) en que se pueden consultar los distintos regímenes económico matrimoniales legales de toda la Unión Europea (Couples in Europe).  

Ver artículo de Emma Rojo donde se cita esta resolución.

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390.** HERENCIA: LIQUIDACIÓN FISCAL DE UNA RENUNCIA. COMPETENCIA PARA LA LIQUIDACIÓN. CIERRE DEL REGISTRO.

Resolución de 31 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de suspensión extendida por el registrador de la propiedad de Cebreros, por la que se suspende la calificación de una escritura pública de operaciones particionales.

Hechos:

Se trata de una escritura pública de operaciones particionales derivadas del fallecimiento de una persona que había designado como herederos testamentarios universales a sus tres hijos quienes renuncian a sus derechos en favor de su madre, quien se adjudica la totalidad del caudal hereditario, en el que se incluía una finca radicante en el distrito hipotecario de Cebreros.

Al ser la residencia habitual del causante la ciudad de Madrid se lleva a cabo una autoliquidación en virtud de documento privado ante la administración de la Comunidad Autónoma de Madrid. Con posterioridad, se lleva a cabo una segunda autoliquidación de la escritura pública otorgada ante la misma administración y finalmente una tercera, comprensiva de los actos derivados de la renuncia de los herederos en favor de su madre.

 Consta, además, la presentación de un escrito en la oficina liquidadora de Cebreros, por el que se solicita la declaración de incompetencia o, en caso de entenderse competente, que se efectúe la tramitación del conflicto de competencias conforme al Reglamento de la Junta Arbitral de resolución de conflictos en materia de tributos del Estado cedidos a las Comunidades Autónomas, aprobado por Real Decreto 2451/1998, de 13 de noviembre

Tal oficina, tras examinar la documentación aportada y de las anteriores alegaciones, considera que la renuncia debe tratarse como una donación y de acuerdo con los artículos 32 y 55 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común se declara competente y procede, con fecha 5 de mayo de 2017, a girar propuesta de liquidación del impuesto de donaciones.

 El registrador de la Propiedad suspende la calificación por entender que la renuncia llevada a cabo, por afectar a una finca comprendida en su distrito hipotecario, exige acreditar el pago del impuesto en oficina competente.

 El recurrente discrepa entendiendo que la renuncia de los hijos instituidos fue global y alcanza a sus derechos hereditarios y no a bienes concretos y determinados, produciéndose en el ámbito de la sucesión habiéndose incluido en la autoliquidación presentada en la Comunidad de Madrid.

 La  Dirección General estima el recurso y revoca la nota de suspensión del registrador.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a el artículo 254 de la Ley Hipotecaria que impone un veto a cualquier actuación registral si no se cumplen previamente determinadas obligaciones fiscales, su fin es a evitar el fraude fiscal y garantizar el cumplimiento por los sujetos pasivos de la obligación de presentación que les impone el artículo 29.2.c) de la Ley 58/2003, de 17 diciembre, General Tributaria, así como añade la obligación para el registrador del archivo de los justificantes (artículos 256 Ley Hipotecaria y 51.13.ª y 410 del Reglamento Hipotecario).

 Lo único que se permite antes de que se verifique la presentación en la oficina fiscal, conforme a lo dispuesto en el artículo 255 de la Ley Hipotecaria, es la práctica del asiento de presentación, suspendiendo en tal caso la calificación y la inscripción, en los términos recogidos en el mismo.

Tal decisión del registrador es susceptible de ser recurrida, ya que aunque no se trate de una  auténtica calificación, constituye una decisión acerca del destino del título que se presenta a inscripción, por lo que un mero principio de proscripción de la indefensión obliga a que este acto pueda ser objeto de revisión.

Como doctrina de la DG relativa a las obligaciones que la legislación fiscal establece para los Registradores de la Propiedad en el proceso de inscripción, se pueden destacar que:

– aunque el artículo 254 de la Ley Hipotecaria impone al registrador el deber de comprobar el pago de los impuestos que devengue todo acto que pretenda su acceso al Registro, tal deber queda cumplido si el documento contiene nota firmada por el Liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente.

– que el cierre registral no puede ser orillado por actuaciones distintas a las previstas en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria.

 – se produce respecto de los distintos hechos imponibles sujetos a tributos diferentes que exigen declaraciones igualmente diferentes.

 – y que dicho  cierre registral no puede quedar salvado por presentación ante administración distinta a la territorialmente competente.

Esto último se deriva del artículo 55.3 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributaria,  que  en su último inciso establece que «Cuando el rendimiento correspondiente a los actos o contratos contenidos en el mismo documento se considere producido en distintas Comunidades Autónomas, procederá su presentación en la oficina competente de cada una de ellas, si bien la autoliquidación que en su caso se formule sólo se referirá al rendimiento producido en su respectivo territorio».

 En el caso que nos ocupa la nota de suspensión no cuestiona la competencia de la Comunidad de Madrid para gestionar el impuesto de sucesiones devengado por el fallecimiento del causante, lo que plantea es la necesidad de que se practique la liquidación de la renuncia posterior en la oficina de Cebreros por estar allí situada una de las fincas que forman el patrimonio hereditario objeto de la misma.

En el expediente costa que la escritura se presentó en la Oficina Liquidadora de Cebreros  junto con el escrito de alegaciones a fin de que dicha oficina se declarase incompetente, ésta, tras examinar la documentación aportada procedió a girar propuesta de liquidación del impuesto de donaciones al entender que sí le correspondía tal competencia.

 Por tanto, en el momento en que se produce la calificación, la oficina liquidadora competente, y correlativamente la Comunidad Autónoma de Castilla y León, ya tenía cumplido conocimiento de las transmisiones operadas, y a través de los documentos presentados, de los elementos necesarios para la exacción del impuesto.

Lo que implica que habiéndose efectuado la presentación del documento en la oficina competente tal y como hemos visto, resulta suficiente para levantar el cierre registral previsto en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria (MGV)

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391.** FINCAS DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA. CERTIFICACIÓN CATASTRAL Y DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS DE UBICACIÓN Y DE SUPERFICIE

Resolución de 4 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Cifuentes, por la que se suspende la inscripción de un documento administrativo de compraventa de fincas de reemplazo resultantes de un procedimiento de concentración parcelaria. 

Hechos: Se otorga un documento de compraventa (administrativo) en virtud del cual la AEAT vende a un particular una finca de concentración parcelaria, que se describe de manera diferente a cómo consta en el Registro: varían los datos de identificación catastral (parcela y polígono) y la superficie.

La registradora accidental suspende la inscripción y exige que se acredite el cambio de parcela y polígono con certificado del Ayuntamiento; en cuanto a la superficie considera que no es modificable con el Certificado Catastral, al proceder de Concentración Parcelaria sin modificar el propio título.

El  Delegado de la AEAT recurre y alega que el Ayuntamiento no es competente para certificar el cambio de datos respecto de las fincas rústicas, y que dicho cambio ya está justificado por el Certificado Catastral; y en cuanto al cambio de superficie, que es posible si no excede del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, como en el presente caso, en base a lo dispuesto en el artículo 201.3 LH.

La DGRN estima el recurso. En cuanto al primer defecto recuerda su doctrina de que la certificación catastral es un documento hábil para acreditar circunstancias tales como el cambio de nombre o de número de la calle, siempre que no existan dudas de la identidad de la finca. En el presente caso la registradora no manifiesta dudas de identidad de la finca, que de haberlas, además, deberían de estar suficientemente motivadas.

En cuanto al segundo defecto, recuerda que en su Resolución de 20 de abril de 2017 concluyó que es posible la primera inscripción de una finca de reemplazo en un procedimiento de concentración parcelaria aun cuando no exista una total coincidencia entre la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de la representación gráfica catastral aportada, siempre que la diferencia no exceda del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}. Dicha doctrina es también aplicable al presente supuesto ya que se trata de una segunda inscripción y lo permite expresamente el artículo 201.3 LH.

COMENTARIO: Se supone, aunque la Resolución no lo explicita, que la compraventa en documento administrativo en realidad era más exactamente una adjudicación de la AEAT por consecuencia de un procedimiento de apremio y que el título aportado era un certificado administrativo emitido conforme al artículo 110 del RGR, lo que legitimaría como recurrente a la Administración.

De esta Resolución se pueden sacar varias conclusiones prácticas:

.- El certificado catastral es suficiente para acreditar los datos actuales de ubicación de las fincas, tanto urbanas como rústicas. Ocurre que en algunos Registros se exige un certificado municipal, en base al artículo 437 RH, en la actualización de descripciones de ubicación claramente obsoletas (fincas urbanas en las que sólo consta el paraje, sin calle ni número) sin tener en cuenta el certificado catastral aportado.

Otra cuestión es que el Catastro frecuentemente no está actualizado con el número de la calle o incluso con el nombre de la calle. En tales casos debería de ser suficiente la manifestación de los interesados siempre que no haya dudas de la identidad de la finca, pues dichos extremos son fácilmente comprobables por el Registro acudiendo a la cartografía oficial, y porque la dirección accedió por vía de manifestación del interesado. En otro caso se perpetuarán descripciones literarias claramente obsoletas en perjuicio de la propia credibilidad y claridad del Registro.

.- En los procedimientos de inscripción de la Concentración Parcelaria la DGRN considera que no hay propiamente inmatriculación de fincas y ello le permite salvar la regla de la total coincidencia de superficie del título y del certificado catastral, pues admite una diferencia del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}.

.- En las segundas transmisiones de fincas de reemplazo ya inscritas admite el cambio de superficie si es menor del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} con el certificado catastral, pues lo permite el artículo 201.3 LH como excepción a la regla general (cuando la diferencia es mayor del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}) recogida en el artículo 201.1.c LH que exige rectificar el título de Concentración. (AFS)

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392.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: OPOSICIÓN

Resolución de 4 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Se plantea si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral, una vez tramitado el expediente del art 199 LH.

El Registrador se opone ya que al practicar las notificaciones el ayuntamiento se opone por “no se tiene constancia de que se haya dado licencia de parcelación alguna que modifique los límites de la parcela y que el PGOU vigente no contempla la existencia de ningún camino para los viandantes que saliendo del callejón sin salida acceda hasta la parcela antes expresada”

La Dirección confirma la nota. En el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, (art 9.b) y las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (arts 199 y 201 LH); además si se trata de una representación gráfica alternativa el registrador deberá notificar también a los colindantes catastrales (art. 199 apdo 2)

La Dirección confirma que las dudas del registrador son justificadas ya que la Administración se opone porque entiende que la representación gráfica se opone al planeamiento vigente y además se incluye un camino colindante. Respecto a esto último también ha manifestado reiteradamente el centro directivo que la protección del dominio público, incluso del no inscrito, es una constante en la LH, sobre todo tras la reforma por la Ley 13/2015 (arts 9, 199, 203 y 205). En este supuesto concreto aunque, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción» (art 199), ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador y siempre debe evitarse la inscripción de una representación gráfica que coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, por lo que confirma la calificación. (MN)

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393.** COMPRAVENTA CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA. MEDIOS DE PAGO.

Resolución de 4 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jarandilla de la Vera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa con subrogación de hipoteca.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que la totalidad del precio se abona por retención, mediante subrogación del comprador en la deuda que el vendedor tiene con un tercero, y que está garantizada con hipoteca. Dicha hipoteca no consta inscrita en el Registro. En la escritura no constan los datos  identificativos del documento en virtud del cual se concertó el préstamo con garantía hipotecaria.

El registrador suspende la inscripción porque considera que no queda acreditado el medio de pago al no constar inscrita la hipoteca y porque además no se puede practicar la inscripción de la subrogación por cambio de deudor.

El notario autorizante recurre y alega que el medio de pago es la retención de una deuda, que tiene una vida jurídica al margen del Registro y que por tanto está suficientemente identificado. En cuanto al segundo defecto, señala que el objeto de la inscripción es el cambio de propietario, y no el cambio de  deudor, que no es objeto de inscripción.

La DGRN desestima el recurso en cuanto al primer defecto y lo estima respecto del segundo.

Comienza por recordar que  la inscripción sólo puede suspenderse si existe negativa de identificar total o parcialmente los medios de pago. Cuando el medio de pago es por asunción de deuda señala que su doctrina es que no es preciso que se refleje pormenorizadamente todo el contrato que motiva el reconocimiento de deuda, sino que es suficiente que se haga la indicación de cuál es el contrato concreto del que deriva la deuda.

En el caso objeto del recurso considera que la deuda no ha quedado debidamente acreditada y, en consecuencia, el medio de pago tampoco ha quedado identificado; para ello bastará que se reseñe adecuadamente en la escritura de compraventa los datos referentes a la escritura de préstamo hipotecario o aportar dicha escritura al Registro.

En cuanto al segundo defecto lo revoca, pues para que se produzca el cambio de deudor no se precisa que la hipoteca esté inscrita; además no se pretende hacer constar propiamente la subrogación de deudor, sino la transmisión de la finca registral.

COMENTARIO: El primer defecto, tal y como lo formula el registrador, debió de ser también revocado pues la subrogación del comprador se produce en la deuda y es indiferente, por tanto, que el derecho accesorio de garantía (la hipoteca) esté inscrito o no.

En realidad lo que la DGRN hace es reformular el defecto para mantenerlo, pero introduce otra cuestión diferente, no planteada por el registrador ni resuelta legalmente, y es en qué medida tiene que estar identificada la deuda que es objeto de subrogación y cómo afecta a la obligación de identificar los medios de pago. (AFS)

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394.** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 4 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barakaldo, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona en la resolución la inscripción de la atribución del uso de la vivienda familiar acordada en convenio regulador aprobado judicialmente en procedimiento de divorcio. La vivienda está inscrita a nombre de un tercero que no ha sido parte en el procedimiento de divorcio ni ha consentido en escritura pública la atribución del uso de la vivienda.

¿Cabe la inscripción de la atribución del uso de la vivienda cuando el titular registral de la vivienda no ha sido parte en el procedimiento de divorcio ni ha prestado su consentimiento para la inscripción en escritura pública? NO.

Doctrina de la Resolución.

La Dirección General reitera que el tracto sucesivo hace efectivo en la esfera registral el principio constitucional de la tutela judicial efectiva (art. 24 C.E) y es consecuencia del principio de legitimación registral (art. 38 L.H).

La calificación registral se extiende al cumplimiento del tracto sucesivo incluso en los documentos judiciales (art. 100 R.H, STC 266/2015 de 14 de diciembre y STS de 21 de octubre de 2013).

Contiene la resolución interesante recopilación sobre el derecho de uso de la vivienda familiar. (JAR)

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395.*** SUSTITUCIÓN VULGAR. INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO SUSTITUTORIO

Resolución de 5 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia. 

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de escritura de herencia otorgada por el único hijo vivo del causante; el otro hijo había premuerto a su padre sin descendientes. En el testamento paterno, que rige la sucesión, el padre sustituyó vulgarmente a sus dos hijos por sus respectivos descendientes.

¿Debe acreditarse en este caso que el hijo premuerto no tuvo descendientes? SI. ¿Basta que el heredero otorgante de la escritura declare que su hermano no tuvo descendientes? NO.

Doctrina de la Resolución.

1 No basta para la inscripción de la escritura de herencia que el único hijo heredero declare que su hermano premuerto no tuvo descendientes.

2 La resolución reitera que es necesario que se acredite el hecho de la inexistencia de descendientes sustitutos. El hecho de la inexistencia puede acreditarse por varios medios, siguiendo lo dispuesto en el artículo 82 del Reglamento Hipotecario: (i) Acta notarial declarativa de herederos del heredero sustituido. (ii) También cabe como prueba el testamento otorgado por el heredero sustituido. (iii) Acta de notoriedad del artículo 209 del Reglamento Notarial. (iv) Cabe incluso, en determinados casos, la declaración de los albaceas (R. 30 de septiembre de 2013).

Comentario.

No debe confundirse el supuesto de esta resolución con aquellos otros en los que comparecen sustitutos, caso en el que los otorgantes no deben acreditar la inexistencia de más sustitutos que los intervinientes. Se han publicado y comentado en NyR  varias resoluciones sobre el particular;  puede verse el Informe de Opositores de enero de 2008  y de febrero 2012 (JAR).

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396.** INSCRIPCIÓN DE DERECHO DE USO SOBRE UN LOCAL COMERCIAL: NO ES POSIBLE SALVO QUE SE CONFIGURE COMO DERECHO REAL.

Resolución de 5 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 3 a inscribir la reserva de un derecho de uso respecto de dos locales.

Hechos:

Se trata de una escritura  por la que el dueño del pleno dominio con carácter privativo de una vivienda y dos locales comerciales, procedió, previa renuncia de su esposa al derecho expectante de viudedad foral aragonés por un lado, y por otro, previa reserva para sí del derecho de habitación de la vivienda y del derecho al uso respecto de los dos locales, a donar el pleno dominio [sic] de estas fincas, por mitad y pro indiviso, a dos hijos, quienes aceptaron la liberalidad.

La registradora de la Propiedad suspende la inscripción del derecho de uso sobre los locales comerciales por entender que el derecho al simple uso de los mismos no es inscribible por carecer de trascendencia real.

La recurrente alega que el derecho de uso reservado sí que tiene trascendencia real y que está donando la propiedad, pero no de forma plena, sino que se está reservando el derecho de uso, con carácter vitalicio, derecho que no se puede arrendar ni traspasar (artículo 525 del Código Civil). Y el hecho de que este derecho  no haya sido objeto de inscripción registral determinaría que los donatarios, pudiesen vender los locales sin contar con el consentimiento del mismo, lo que supondría una vulneración de la voluntad de aquel, y una clara indefensión frente a un posible adquirente de dichos locales.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora. Con carácter previo a entrar en el fondo del recurso hace algunas consideraciones sobre la naturaleza, real o no, del derecho de uso reservado, dando por bueno lo expresado en la nota de que no todo derecho civilmente válido, por el hecho de serlo, es inscribible sin más en el Registro de la Propiedad, debiendo quedar configurado para su futuro desenvolvimiento en el tráfico jurídico inmobiliario como derecho real, con concreción de su naturaleza y régimen jurídico, con base en la autonomía de la voluntad y en el sistema de «numerus apertus» que rige nuestro sistema hipotecario(cfr. artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), la autonomía de la voluntad en la configuración de nuevos derechos reales para adaptar las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad económica y social, tiene como fundamental límite el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado.

A continuación procede a analizar si el derecho de uso, tal y como aparece constituido vía reserva, es un verdadero derecho real, concluyendo que el derecho constituido carece de las características necesarias para ser considerado un verdadero derecho real, que son la inherencia a una cosa y la oponibilidad a terceros, lo que, en sentido estricto y en el campo de los derechos reales, viene a suponer que dicho derecho pueda hacerse valer frente a cualquiera y no solo frente a quien se haya obligado.

Por tanto, lo constituido en la escritura es una mera obligación personal, el reconocimiento de una simple posesión, sin que se haya especificado o detallado en que concepto. Además, ese supuesto carácter real del uso, que sería de este modo una limitación del dominio al gravarlo, no se aviene con el hecho de que, precisamente, se afirme por parte del disponente que dona el pleno dominio de la finca y sin perjuicio de que «lo acordado», sea válido y obligatorio entre las partes, y su cumplimiento pueda ser coactivamente exigido ante los tribunales, pero sin que pueda ser objeto de inscripción por no estar configurado como derecho real o garantizado con derecho real (artículo 98 de la Ley Hipotecaria).

Pese a todo, si sería posible en virtud de la teoría del «numerus apertus» que rige en nuestro Derecho inmobiliario constituir un derecho de uso con carácter real y susceptible de inscripción en el registro siempre y cuando se cumplieran las exigencias institucionales que hemos visto con anterioridad. (MGV)

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397.* DEPÓSITO DE CUENTAS. EXIGENCIA DE CONSTANCIA EN LA CERTIFICACIÓN DEL MODO DE PRESENTACIÓN. DEBIDA IDENTIFICACIÓN DE LAS CUENTAS.

Resolución de 5 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación extendidas por la registradora mercantil y de bienes muebles de Toledo, por las que se rechaza los depósitos de cuentas de una sociedad correspondientes a los ejercicios 2012, 2013, 2014 y 2015.

Hechos: Se presentan a registro para su depósito las cuentas anuales de una sociedad. Vienen acompañadas de certificación  expedida por el propio administrador del que resulta la huella digital generada por el depósito de cuentas correspondiente.

La registradora suspende el depósito pues sobre la base de que  el ejemplar de las cuentas anuales debe estar “debidamente identificado en la certificación…” dice que “las cuentas que se presentan para su depósito no están correctamente identificadas en la certificación del Acta de la Junta, ya que no se indica si se presentan en papel, si se presentan en soporte magnético o si han sido remitidas telemáticamente”.

El interesado recurre y dice que lo que se le exige acerca de la constancia en la certificación de cómo se presentaron las cuentas, no resulta de ningún precepto de la LSC ni del RRM,

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Dice la DG que la “correspondencia entre las cuentas aprobadas y las presentadas a depósito en el Registro Mercantil se garantiza por un lado por la firma que en las mismas debe constar de los administradores sociales (artículos 279 de la Ley de Sociedades de Capital y 366.1.2.º del Reglamento del Registro Mercantil), y por otro, por la identificación que de las mismas debe hacerse en la certificación del acuerdo de aprobación (artículo 366.1.3.º del Reglamento del Registro Mercantil). La identificación se lleva a cabo por referencia tanto a la denominación social como por referencia al ejercicio a que las cuentas aprobadas se refieren, y, en su caso, al número de hojas en que las mismas están extendidas”. Si las cuentas se presentan en soporte informático o telemáticamente “la identidad entre las cuentas aprobadas y las que son presentadas a depósito se garantiza mediante el propio mecanismo de firma electrónica o mediante la certificación que lleva a cabo el órgano de administración sobre la huella digital generada (vid. las Resoluciones de 17 de octubre de 2013 y 21 de diciembre de 2015)” y que en definitiva “corresponde al órgano de administración de la sociedad la responsabilidad sobre el hecho de que las cuentas presentadas a depósito son precisamente las aprobadas por la junta general (artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital), limitándose el registrador mercantil a la verificación de que los datos de correspondencia (ya físicos ya de generación por medios informáticos), coinciden (artículo 280 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Pero dado que lo que exige la nota es que “el certificado especifique el modo o soporte en que se lleva a cabo la presentación”, y ello es una mera circunstancia de hecho que resultará del propio registro, no puede “exigirse su constancia en el certificado emitido por el órgano de administración”.

Comentario: Curioso recurso en el que parece que lo exigido en la nota no es propiamente el defecto que refleja. La nota exige la constancia en el certificado del modo en que se ha efectuado la presentación pero ello como dice la DG resultará del propio certificado. La duda que parecía tener la registradora era la relativa a si las cuentas estaban debidamente identificadas en la certificación, y que para poder calificar dicho extremo es por lo que pedía que se expresara la forma de presentación. Pero dado que no lo expresa con claridad la DG dice que tal y como ha sido formulado el defecto no puede ser mantenido, con lo que está dando a entender que si se hubiera formulado de otro modo quizás la solución hubiera sido distinta. Es decir que dado que la forma de presentación resultaba del propio registro, la calificación debía haberse centrado en si dada esa forma de presentación las cuentas estaban debidamente identificadas.

De todas formas, si como parece la presentación fue telemática, con la forma electrónica o la huella digital generada, como también apunta la DG, es suficiente para tener por debidamente identificadas las cuentas que acompañan al depósito sin exigir requisitos adicionales. (JAGV)

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398.*** INSCRIPCIÓN DE UN VITALICIO CONSTITUIDO CONFORME AL DERECHO CIVIL GALLEGO. PACTO DE IRREVOCABILIDAD

Resolución de 6 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sarria, por la que se suspende la inscripción de un vitalicio constituido conforme al derecho civil gallego.

Se pretende inscribir un vitalicio en el que las partes acuerdan que «en contraprestación, se obliga a cuidar y asistir en salud y enfermedad al cedente, hasta su fallecimiento, dándole alimentos en la extensión prevenida por los arts 147 y siguientes de la Ley de Derecho Civil de Galicia. Ponen de manifiesto que la cedente actualmente se encuentra atendida en la Residencia (…) y que aunque esta circunstancia se prolongue hasta el día de su fallecimiento ello no implica incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte adquirente». Además solicitan que se haga constar que la transmisión de bienes se realiza con carácter irrevocable.

La registradora considera que la atención en una residencia es contraria a la regulación de la Ley de Derecho Civil de Galicia ya que el art 148 dice, con carácter imperativo, que el vitalicio «deberá comprender el sustento, la habitación, el vestido y la asistencia médica, así como las ayudas y cuidados, incluso los afectivos, adecuados a las circunstancias de las partes». Sin embargo la Dirección admite el recurso en este punto ya que si bien el art. citado está redactado en términos imperativos, el art. 147 parece referirse expresamente al pacto en cuanto a la extensión de la contraprestación de alimentos, interpretación que se refuerza con el art 153.1.2ª, que prevé la resolución del contrato a instancia del cedente en caso de «incumplimiento total o parcial de la prestación alimenticia, o de los términos en los que fue pactada». También lo entendió la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 15 de enero de 2015: «el citado art. 147 contempla como fuente normativa de este contrato «los términos que convengan» las partes sobre la prestación de alimentos que corresponde al cesionario, cuyo contenido imperativo se define en sentido amplio en el art. 148.1, comprensivo de la habitación y de los cuidados afectivos. Por ello, el hecho de que dentro de estos conceptos no se incluya necesariamente un régimen de convivencia entre las partes, no impide que las partes puedan convenir libremente, de conformidad con aquella norma y con lo dispuesto en los arts. 1091 y 1255 CC, la obligación de la cesionaria de convivir con la cedente, en cuyo caso no basta para el cumplimiento del contrato con la prestación alimenticia en el sentido que imperativamente la define el art. 148.1, incluido el deber de dar habitación a la cedente, sino que la misma ha de satisfacerse conviviendo con ésta»

El otro defecto alegado por la registradora se refiere a la posibilidad de hacer constar en el Registro el carácter de irrevocable de una transmisión. En este punto la Dirección confirma el defecto: Es claro que el contrato de vitalicio es un contrato bilateral, sinalagmático y oneroso (asÍ lo ha entendido la Jurisprudencia -st del TSJ de Galicia de 8 de marzo de 2016, o STS de 11 de febrero de 2002 y la propia DG en R de 19 de mayo de 2015) La posibilidad de que se resuelva el contrato por incumplimiento de las prestaciones de cualquiera de las partes derivaba, inicialmente, de su propia naturaleza bilateral y sinalagmática, como condición resolutoria tácita ex art 1124 CC. La legislación positiva dio expresa posibilidad a la acción resolutoria no solo desde la consideración de la aplicación del genérico art 1124 sino a través de la expresa previsión en el art 153 de la Ley de derecho civil de Galicia. Por lo tanto la admisibilidad de la irrevocabilidad podría dar lugar a confusión, incompatible con el principio de determinación registral y protegería en exceso a alimentista en perjuicio del cedente lo que rompe el equilibrio de las prestaciones de las partes en un contrato sinalagmático como el vitalicio que ya de por sí es aleatorio para ambas, pero no hasta el punto de dejar indefenso en términos reales al cedente que se ve privado de la posibilidad de resolver el dominio como consecuencia de la condición resolutoria tácita. Por otro lado también ha de tenerse en cuenta que la irrevocabilidad no es una cualidad que pueda afectar a terceros, sino que queda en el ámbito de las relaciones inter partes, y prueba de ello es el art 156 de la reiterada ley gallega: «En los casos de resolución, el cedente recuperará los bienes y derechos cedidos, quedando sin efecto las enajenaciones y gravámenes que el cesionario hiciera, con la limitación establecida, en cuanto a terceros, por la legislación hipotecaria» y si el alcance de una clausula es puramente personal como es el caso –, bien por su naturaleza, bien por deducirse así del contenido del pacto, no se alteraría ésta por el hecho de su inscripción (art. 98 LH) y sólo podrían desenvolver su eficacia en el restringido ámbito de quienes la estipularon».(MN)

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399.** HIPOTECA DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. REQUISITOS DE LA TASACIÓN QUE FUE DE 0,01 EUROS.

Resolución de 6 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Alicante n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de reconocimiento de deuda de varias sociedades, sobre 47 fincas, la mayoría rústicas.

Hechos: Se otorga una escritura de hipoteca con varias fincas hipotecadas. Una de dichas fincas  es una concesión administrativa de una mina que según el certificado de tasación está valorada en 0,01 euros, respondiendo por un principal de 200.000 euros.

La registradora considera que debe indicarse un valor de tasación acorde con la realidad física de la finca y un valor a efectos de subasta acorde con el principal del que responde, que en ningún caso podrá ser inferior al 75 {81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del valor de tasación.

El interesado recurre y alega que no hay ninguna norma que exija que el valor de tasación sea acorde con la realidad física y tampoco que exija una correlación entre el valor de subasta y el principal de que responde.

La DGRN desestima el recurso. Declara en primer lugar que el hecho de que el valor de tasación de la finca sea muy reducido no hace especialmente inhábil la tasación para que pueda producirse el procedimiento de ejecución directa, ni tampoco la falta de correlación entre el valor de tasación y la cantidad garantizada.

Analiza a continuación la evolución histórica de la normativa de la tasación y recuerda que no afecta a la constitución de hipoteca en sí, sino a la inscripción de los procedimientos judiciales de ejecución directa y al extrajudicial notarial.

A continuación analiza si en el caso concreto la tasación cumple la normativa recogida en la Orden ECO/805/2003. Admite en primer lugar que sea aplicable a este tipo de bienes (una concesión administrativa de explotación de una mina), pues aunque la normativa está pensada fundamentalmente para valorar inmuebles, también es aplicable para valorar concesiones administrativas (artículo 52).

Concluye que la tasación aportada  NO cumple los requisitos de dicha Orden ya que no se detalla el método utilizado de valoración (artículo 54), ni el derecho especial que se valora o la documentación particular utilizada para la identificación completa del mismo (artículo 8) y por ello no se cumple el principio de transparencia (artículo 3).  (AFS)

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400.*** COMPRA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. INDICIOS DE POSIBLE PARCELACIÓN

Resolución de 6 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Palma del Condado, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de participación indivisa de un inmueble. 

HECHOS:  Se presenta una escritura de venta de una participación indivisa del 1,71 {81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, que ya constaba previamente inscrita, sobre una finca rústica (sita en Andalucía) sin concreción de uso sobre alguna zona.

El registrador suspende la inscripción por falta la licencia municipal de segregación/parcelación urbanística (o la declaración de innecesariedad), porque la venta de la cuota indivisa [art. 66 Ley Ordenac. URBANÍSTICA Andalucía 7/2002] podría dar lugar a la posible formación de una parcelación urbanística o incluso un núcleo de población [atendidos otros indicios que concurren en el caso: La Referencia catastral no es la de rústica, sino la de urbana con superficie inferior a la rústica original; todas las fincas colindantes son urbanas, en la escritura se pacta que los gastos de segregación son de cuenta de los compradores, y se liquida la Plusvalía municipal, que solo cabe para las urbanas]

La notario recurre y señala que con la venta de la cuota indivisa NO se está produciendo una división para uso individualizado, sino una transmisión de un porcentaje ya inscrito en el Registro y que únicamente iba a generar un cambio de titularidad de la única parte que ostentan los vendedores sobre la finca (pero sin que se produzca una división ideal del dominio entre varias personas ni se crean nuevas participaciones indivisas).

La DGRN  estima el recurso y revoca la calificación registral, inspirándose en la  R. 12 de julio 2015 (“a contrario) y la R. 10 de septiembre de 2015, entiende que la transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro de la Propiedad, debe considerarse, en principio, como un acto neutro desde el punto de vista urbanístico (aquí no hay una inicial desmembración «ex novo» de la titularidad en un pro indiviso) y amparado por un principio general de libertad de contratación.

Además, y a diferencia de la R. 5 de octubre de 2016 (para un caso en que sí se iniciaba la venta por cuotas sobre finca rústica), en esta Res. la DGRN entiende que NO es necesario que el Registrador inicie en estos casos el procedimiento del art 79 RHU (RD 1093/1997) sino que puede practicar de inmediato la inscripción (sin esperar los 4 meses), pero el Registrador sí debe comunicar al Ayuntamiento la práctica del asiento, en el marco de su actuación colaboradora en materia de disciplina urbanística y la necesaria colaboración [Art. 141.1.c) LRJSP 40/2015] entre Administraciones Públicas.  (ACM)

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Septiembre 2017

Flor de jengibre

Tracto sucesivo

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA

Tracto sucesivo

Tracto sucesivo

Interpuesta querella criminal contra determinadas personas, es correcta la denegación por el Registrador de la anotación ordenada sobre una finca perteneciente a una sociedad [1] por no acreditarse que el procedimiento se hubiera entablado contra la misma, de acuerdo con el artículo 24 de la Constitución y el 20 de la Ley Hipotecaria. Este criterio se mantiene pese a que el Presidente del Tribunal Superior reclamó los autos para mejor proveer y de ellos resultaba que las acciones se dirigieron contra los querellados en su condición de administradores de la sociedad, puesto que según el artículo 117 del Reglamento Hipotecario deben desecharse en el recurso gubernativo todas las cuestiones basadas en documentos no tenidos en cuenta por el Registrador a la hora de calificar.[2]

8 junio 2001

Tracto sucesivo.- No traspasa los límites del ámbito calificador respecto a los documentos judiciales, la denegación de una anotación de prohibición de disponer ordenada en juicio penal derivado de una querella interpuesta contra persona física, cuando la finca pertenece a una sociedad anónima de la que es socio el querellado, pues se opone a ello el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y el constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución).

20 junio 2001

Tracto sucesivo.- Interpuesta una querella contra determinada persona física y ordenada la práctica de la correspondiente anotación sobre los bienes de una persona jurídica de la que es gerente el querellado, la calificación registral que deniega dicha anotación por exigencias del tracto sucesivo no rebasa los límites impuestos a la calificación de los documentos judiciales, pues se basa en el obstáculo registral de que el procedimiento no se ha seguido contra el titular del derecho afectado y está de acuerdo con el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución) y en el de intangibilidad de los asientos registrales, proclamado por el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, en tanto no se produzca el consentimiento de sus titulares o recaiga resolución en procedimiento seguido contra ellos.

31 enero y 1 febrero 2002

Tracto sucesivo.- Por exigencias del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), no es anotable la querella [3] derivada de un proceso dirigido contra persona distinta del titular registral. También se oponen a ello el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución), que impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él ni han intervenido de manera alguna, exigencia que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos, impide practicar asientos que comprometen una titularidad si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución.

12 marzo 2002

Tracto sucesivo.- Es correcta la denegación de una anotación de querella sobre determinada finca cuyo titular no ha sido parte en el proceso, sin que pueda admitirse el argumento de que la querella se dirigió también contra cuantas otras personas se revelen durante el juicio como partícipes en los hechos, pues tal expresión genérica es insuficiente para salvar la indefensión del titular registral, lo que sería contrario al principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución) y al registral de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

12 septiembre 2002

Tracto sucesivo.- No es anotable la querella que debe anotarse sobre los bienes de una sociedad que no ha sido parte en el proceso, en el que el imputado ha sido una persona física que es su único socio, pues el proceso debe entablarse contra el titular registral, como exige el principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución), y su corolario registral constituido por el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), que impiden extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tomado parte en él, y, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que tienen la misma obligación de aplicar el principio constitucional referido.

25 y 28 septiembre 2002

Tracto sucesivo.- No es anotable la querella que se solicita cuando la finca sobre la que debe recaer está inscrita a nombre de persona distinta del querellado. [4]

26 octubre 2002

Tracto sucesivo.- Es correcta la denegación de una anotación de querella por aplicación del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), corolario del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución Española), cuando las fincas están inscritas a favor de terceras personas que no han intervenido en el procedimiento. [5]

9 septiembre 2004

Tracto sucesivo.- 1. En el presente recurso se vuelven a plantear dos cuestiones ya analizadas por este Centro Directivo. La primera es si es anotable una querella criminal en el Registro de la Propiedad (esta cuestión se examina, más atrás, en el apartado “Improcedencia”); la segunda es si puede el Registrador denegar la práctica de una anotación preventiva de querella cuando se interpone contra persona distinta al titular registral de la finca.

  1. En cuanto al segundo problema, los artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, imponen la observancia del tracto sucesivo. Es decir para tomar anotación preventiva de cualquier medida cautelar, la finca debe estar inscrita a nombre de la persona física o jurídica contra la que se dirige el procedimiento judicial, con las únicas excepciones que de dicho artículo 20 resultan. En caso contrario no sólo podría procederse a una usurpación del dominio a su legítimo titular, sino que además llevaría consigo la indefensión de éste al no haber sido parte en el procedimiento de que se trate. La coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales incluye que los obstáculos que surgen del Registro sean observados con especial atención dada la protección que el Registro de la Propiedad debe ofrecer a los titulares registrales a sí como a los terceros. En definitiva, el principio hipotecario de tracto sucesivo, corolario del constitucional de tutela efectiva, impide la práctica de la anotación preventiva cuando las fincas están inscritas a nombre de personas que no han intervenido en el procedimiento.

Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

19 septiembre 2006

Tracto sucesivo.- En el presente recurso se plantea si cabe practicar una anotación preventiva de querella sobre una finca registral inscrita a nombre de una persona jurídica, Electroger, S. L., cuando en el mandamiento se expresa que el procedimiento penal se sigue contra don Alfonso Díaz Gómez y legal representante de la mercantil Electroger, S. L., mandamiento que se acompaña de fotocopia del escrito de querella y de fotocopia del escrito dirigido al Juzgado por la parte querellante suplicando la ampliación de diligencia frente a la mercantil Electroger, S. L. y que se provea la anotación preventiva de querella. El recurrente, además de considerar la posibilidad de incardinar la anotación solicitada en algunos de los supuestos previstos en el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, estima cumplido el principio de tracto sucesivo, en la medida en que si bien el escrito de querella se dirigió, inicialmente, únicamente contra D. Alfonso Díaz Gómez, por medio de escrito de fecha 8 de marzo de 2006, se interesó la ampliación de la misma frente a la mercantil Electroger, S. L., y ello queda corroborado, dice en su escrito, en el antecedente de hecho tercero del auto de fecha 13 de marzo de 2006, donde se acuerda la anotación preventiva de querella.

  1. En primer lugar, el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, manifestación del principio constitucional de tutela judicial efectiva sancionado en el artículo 24 de nuestra Constitución, impide la practica de anotación preventiva si el titular registral es persona distinta de aquélla contra la cual se ha seguido el procedimiento.

En el supuesto de hecho el procedimiento penal se dirige inicialmente, en virtud del escrito de querella, contra don Alfonso Díaz Gómez, siendo la mercantil Electroger, S. L. la titular registral de la finca respecto de la cual se acordó la anotación preventiva de la causa criminal. Con posterioridad a la mencionada querella, se presenta, escrito solicitando la ampliación de las diligencias previas frente a la entidad Electroger, S. L., ampliación que se acordó en auto de once de marzo de 2006. Sin embargo, el mandamiento judicial objeto de calificación, por una parte, no hace referencia alguna a dicha ampliación en el procedimiento penal y únicamente recoge que el mismo se dirige «contra don Alfonso Díaz Gómez y Legal Representante de la mercantil Electroger, S. L.», omitiendo cualquier referencia a la ampliación de la querella aprobada en el auto anteriormente citado y, por otra parte, tampoco se insertó en el mandamiento ni se acompaño al mismo, el auto de trece de marzo de 2006 que acuerda la practica de la anotación preventiva de querella, por lo que su contenido y su referencia a la ampliación del procedimiento que en el mismo se menciona no pudo tenerse en consideración a efectos de proceder a la calificación registral. El mandamiento judicial, se acompaña, a estos efectos, de fotocopia del escrito de querella y de fotocopia del escrito dirigido al Juzgado por la parte querellante suplicando la ampliación de diligencia frente a la mercantil Electroger, S. L., y que se provea la anotación preventiva de querella, documentos de los que en ningún caso resulta que el procedimiento penal se hubiera ampliado contra el titular registral, pues no hay entre ellos documento judicial alguno que así lo acreditase, siendo a todas luces insuficiente la mera instancia privada para considerar el Registrador que el procedimiento se dirige también contra el titular registral, en la medida que la decisión de ampliar el procedimiento debe acordarse por el órgano judicial y no basta una instancia privada al efecto.

Por esta razón, el Registrador, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 18 y 65 de la Ley Hipotecaria, en la medida que debe calificar de acuerdo con el título inscribible, mandamiento judicial que omite cualquier referencia a la ampliación del procedimiento, los documentos complementarios, que no acreditan la ampliación al no acompañarse entre ellos el auto judicial que lo acuerda y los asientos del Registro, no puede tener conocimiento de que el procedimiento se dirige contra el titular registral y, en consecuencia, no puede tener por cumplido el principio de tracto sucesivo que consagra el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

  1. El razonamiento anterior debe complementarse con la doctrina reiterada de este Centro Directivo, entre otras Resoluciones de 14, 18 y 19 de mayo de 2001, 20 de junio de 2001, 10 de diciembre de 1999, 23 de julio de 2005, 4 y 6 de octubre de 2005 y 25 de junio de 1998, que consagra que debe tenerse en cuenta que si bien es cierto que los Registradores tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de protección de los derechos e intereses legítimos y de interdicción de la indefensión impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte él ni han intervenido de manera alguna, por lo que, al amparo del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, no pueden practicarse asientos que comprometan una titularidad registral si no consta que el titular de un derecho inscrito ha sido parte en el procedimiento correspondiente.

En consecuencia, debe rechazarse la inscripción de resoluciones judiciales si no consta que en el respectivo procedimiento los titulares de derechos inscritos que resulten afectados han tenido la intervención previstas por las leyes para su defensa, evitando así que sufran en el mismo Registro las consecuencias de su indefensión procesal, en virtud del principio de tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 de nuestra Constitución.

19 diciembre 2006            

Tracto sucesivo.- 1. Se plantea en el presente recurso el problema de si puede anotarse en el Registro la interposición de una querella dirigida contra unas personas físicas en su cualidad de representantes de una sociedad, cuando en el registro aparecen las fincas sobre las que se solicita la anotación inscritas a nombre de otra sociedad (a la que se aportaron las fincas) la cual no ha tomado parte en el procedimiento. En el mandamiento se hace constar que el querellante solicita la nulidad de la transmisión. El recurrente asevera en el recurso que los querellados son también los únicos representantes de la sociedad que es titular registral.

  1. En cuanto se refiere a la calificación registral de los documentos judiciales, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vidon Resoluciones citadas en el «vistos»), si bien es cierto que los Registradores tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de protección de los derechos e intereses legítimos y de interdicción de la indefensión impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte él ni han intervenido de manera alguna, por lo que, al amparo del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, no pueden practicarse asientos que comprometan una titularidad registral si no consta que el titular de un derecho inscrito ha sido parte en el procedimiento correspondiente. En consecuencia, debe rechazarse la inscripción de resoluciones judiciales si no consta que en el respectivo procedimiento los titulares de derechos inscritos que resulten afectados han tenido la intervención previstas por las leyes para su defensa, evitando así que sufran en el mismo Registro las consecuencias de su indefensión procesal, en virtud del principio de tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 de nuestra Constitución.
  2. Por lo que se refiere a la posibilidad de la anotación preventiva de querella, también es doctrina reiterada de este Centro Directivo, entre ellas, Resoluciones de 13, 14 y 15 de noviembre de 2000 o de 9 de septiembre de 2004, que no es posible la constatación registral de la mera interposición de querella pero, sin embargo, ello no obsta a que cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil, pueda extenderse anotación preventiva para reflejar el ejercicio de ésta y porque, conforme al artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, el objeto de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual ésta se hace valer y, consiguientemente, el vehículo formal que para ello se emplee, demanda o querella. Será necesario pues, como ocurre en el presente caso, que del mandamiento judicial se derive que se ejercita la acción civil de la que puede resultar la nulidad del título que sirvió de base para la inscripción.
  3. Por otra parte, el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, manifestación del principio constitucional de tutela judicial efectiva sancionado en el artículo 24 de nuestra Constitución, impide la práctica de anotación preventiva si el titular registral es persona distinta de aquélla contra la cual se ha seguido el procedimiento. En el supuesto de hecho es lo cierto que el titular registral no ha tomado parte en el procedimiento, y, como dice el Registrador, no resulta del mandamiento que los querellados sean las únicas personas que tienen intereses en la sociedad que es actualmente titular. Y, si bien es cierto que del último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria (introducido por la disposición final 3.ª de la Ley Orgánica 15/2003, de reforma del Código Penal) se deriva que en los procedimientos criminales se exceptúa de la regla general el hecho de que, a juicio del Juez o Tribunal, existan indicios racionales de que los verdaderos titulares son los querellados, tal conclusión (que sólo puede ser formulada por la autoridad judicial) no resulta de la documentación presentada.

Esta Dirección General, ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

14 febrero 2008

Tracto sucesivo.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad un mandamiento ordenando una anotación preventiva de querella sobre fincas que aparecen inscritas a nombre de una persona jurídica que no ha intervenido en el procedimiento. Según el recurrente, los querellados son los únicos accionistas, titulares y propietarios de la entidad que es titular registral.

  1. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura del Registrador toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral, sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que el articulo 100 del Reglamento Hipotecario incluya los obstáculos que surjan del Registro.
  2. El artículo 20 párrafo último, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento. Esta última circunstancia no resulta de la documentación judicial aportada a este expediente, por lo que prevalece la regla general contenida en dicho artículo, cual es la de que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

18 febrero 2009.

Tracto sucesivo.- 1. El único problema radica en dilucidar si puede tomarse anotación de embargo para asegurar las responsabilidades civiles de una causa criminal, siendo así que la finca embargada figura inscrita a nombre de persona distinta del embargado, si bien tal circunstancia es conocida por el tribunal.

  1. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 4 de octubre de 2005) que las exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura del registrador toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral.
  2. No puede alegarse en contra de lo anteriormente dicho la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario incluya los obstáculos que surjan del Registro.
  3. El artículo 20 párrafo último, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: a) que se trate de procedimientos criminales, lo cual concurre en el presente caso; y, b) que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento. Esta última circunstancia no concurre en este expediente, por lo que prevalece la regla general contenida en dicho artículo, cual es la que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.

Procede por tanto la desestimación del recurso y por tanto la confirmación de la nota de calificación, salvo en lo relativo a que el defecto sea insubsanable o de denegación, pues al tratarse de una ineficacia registral provisional –cabe mandamiento ampliatorio o subsanatorio por el que el juzgador exprese el juicio previsto en el citado párrafo último del artículo 20 de la Ley Hipotecaria– puede mantenerse la prioridad del asiento de presentación, por lo que debe ser calificado el defecto de subsanable.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación en los términos señalados en los anteriores pronunciamientos.

22 enero 2012

[1] Criterio similar se siguió en las Resoluciones de 14, 18 y 19 de mayo de este mismo año, ante una solicitud de anotación de demanda, que pueden verse bajo el título “ANOTACIÓN DE DEMANDA: Tracto sucesivo”.

[2] El criterio seguido por el Centro Directivo en ésta y otras Resoluciones similares, debe considerarse modificado por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, por la que se modifica el Código Penal, cuya disposición final tercera adicionó al artículo 20 de la Ley Hipotecaria un nuevo párrafo final con la siguiente redacción: “No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento”.

[3] En cuanto a la posibilidad misma de anotar una querella, véase esta misma Resolución en el apartado “ANOTACIÓN PREVENTIVA: Numerus clausus”.

[4] La Dirección no se pronuncia en esta Resolución, como otras veces, sobre el contenido de la acción civil ejercitada, consistente en el pago de cierta cantidad y que, por tanto, carecía de trascendencia real.

[5] Este principio, tratándose de anotaciones ordenadas en procedimientos criminales, tiene la excepción introducida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria por la disposición final tercera de la Ley 15/2003, de 25 de noviembre, de reforma del Código Penal, según la cual podrá practicarse la anotación aunque el procedimiento se siga contra persona distinta del titular registral “cuando a juicio del Juez o Tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los (bienes) es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento”.

Tracto sucesivo

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR

Tracto sucesivo

Tracto sucesivo

El principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, y los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo exigen que, en el procedimiento seguido por los acreedores de una Junta de Compensación contra fincas que ya han sido adjudicadas, los titulares de éstas hayan sido parte con carácter personal y directo, pues, al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (lo es la Junta de Compensación, que tiene personalidad propia), no tendrían legitimación ni trámite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos. Tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta de Compensación sobre las fincas de los propietarios integrados en ella, pues dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la actuación urbanística, cesa en el momento mismo en que por la aprobación definitiva del proyecto de compensación se produce el efecto subrogatorio prevenido en la Ley del Suelo.

11 noviembre 1998

Tracto sucesivo.- El principio de tracto sucesivo impide extender una anotación preventiva de prohibición de disponer sobre una finca que aparece inscrita a nombre de una sociedad, uno de cuyos socios es el querellado en el procedimiento del que deriva el mandamiento. Por otra parte, las limitaciones impuestas en la calificación de los documentos judiciales, no son obstáculo para apreciar este defecto, basado en el principio constitucional de protección de los derechos e intereses legítimos, que impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él.

19 julio 2000

Tracto sucesivo

ANOTACIÓN PREVENTIVA EN MATERIA URBANÍSTICA

Tracto sucesivo

Tracto sucesivo

Aunque en principio para que pueda practicarse una anotación de demanda es preciso que aquélla esté dirigida contra el titular registral del dominio o del derecho real a que la demanda se contrae, las especialidades del recurso contencioso-administrativo permiten que proceda la anotación aun cuando la demanda vaya dirigida solamente contra la Administración que dictó el acto impugnado, si en el mandamiento, ordenando la anotación, consta, al menos, que conforme al artículo 64 de la Ley de Jurisdicción Contencioso-Administrativa ha tenido lugar el emplazamiento directo y personal de los titulares registrales de las fincas sobre las que se ordena la anotación, en cuanto personas a cuyo favor derivan derechos del acto administrativo impugnado y cuya identificación, aunque no resultare del escrito de interposición de la demanda o del propio acto recurrido, se hace ostensible al Tribunal en el momento de la calificación registral suspensiva.

12 diciembre 1997

Tracto sucesivo

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

Tracto sucesivo

Tracto sucesivo

Inscrita una finca a nombre del heredero del anterior titular y dirigida la demanda contra los albaceas-comisarios, existe un defecto que impide la inscripción, que podría subsanarse mediante la ampliación de la demanda, haciendo constar en ella el nombre y apellidos del heredero titular registral.

7 marzo 1945

Tracto sucesivo.- No es inscribible un mandamiento ordenando la práctica de una anotación preventiva de demanda cuando la finca a que se refiere se encuentra inscrita a nombre de persona distinta del demandado.

29 octubre y 5 de noviembre 1968; 20 septiembre 1990

Tracto sucesivo.- Es correcto denegar la anotación de demanda solicitada, por aplicación del principio de tracto sucesivo, cuando la finca está inscrita a nombre de persona distinta del demandado. Y como la calificación sólo puede fundarse en los documentos que el Registro ha tenido a la vista, no se altera este resultado si al escrito de interposición del recurso se acompaña copia de la demanda interpuesta, de la que se desprende que lo que el recurrente solicitó fue una anotación de embargo sobre el crédito que el demandado tenía, consistente en el derecho a cobrar una cantidad aplazada, garantizada con condición resolutoria, con motivo de la venta de la finca al titular registral.

24 septiembre 1991

Tracto sucesivo.- El interés del titular registral y la necesidad de evitar su indefensión, justifican las medidas establecidas por los artículos 40-d-II y 68-I de la Ley Hipotecaria y 139 de su Reglamento, por lo que si se pretende anotar una demanda sin que dicho titular haya sido parte en las actuaciones judiciales, surge una quiebra del principio de tracto sucesivo que constituye un obstáculo registral, según el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, que el Registrador debe tener en cuenta en su calificación.

19 enero 1993

Tracto sucesivo.- Se presenta en el Registro anotación de demanda por la que se pide la elevación a públicos de varios contratos de venta de plazas de garaje identificadas por diversos números. En el momento de presentarse el mandamiento consta en el Registro la división horizontal del edificio, en la que el local destinado a garaje está dividido en cuotas indivisas que dan derecho a ocupar una plaza de garaje. El número de algunas de las plazas vendidas en documento privado coincide con el número asignado a cuotas indivisas ya vendidas a personas distintas del demandado; otras de las plazas vendidas en el documento privado se identificaron por un número «provisional». La Dirección General considera que no existe problema de tracto sucesivo ni considera que haya obstáculo por la coincidencia de números o la falta de identificación de los llamados provisionales. A su juicio, lo esencial es que el demandado conserva una cuota indivisa que le otorga derecho a una porción abstracta de la superficie total del local de garaje, en la que caben las superficies de las plazas vendidas en documento privado, por lo que hay razón para suspender la anotación solicitada.

8 mayo 1995

Tracto sucesivo.- No puede denegarse la anotación de demanda en la que el deudor, no hipotecante, solicita la declaración de nulidad de determinados procedimientos judiciales sumarios en curso, pues el hecho de que no aparezca demandado el propietario hipotecante no supone la falta del tracto sucesivo, ya que el asiento registral que refleja su dominio en nada se verá afectado por el resultado del pleito.

5 abril 1995

Tracto sucesivo.- Aunque en principio para que pueda practicarse una anotación de demanda es preciso que aquélla esté dirigida contra el titular registral del dominio o del derecho real a que la demanda se contrae, las especialidades del recurso contencioso-administrativo permiten que proceda la anotación aun cuando la demanda vaya dirigida solamente contra la Administración que dictó el acto impugnado, si en el mandamiento, ordenando la anotación, consta, al menos, que conforme al artículo 64 de la Ley de Jurisdicción Contencioso-Administrativa ha tenido lugar el emplazamiento directo y personal de los titulares registrales de las fincas sobre las que se ordena la anotación, en cuanto personas a cuyo favor derivan derechos del acto administrativo impugnado y cuya identificación, aunque no resultare del escrito de interposición de la demanda o del propio acto recurrido, se hace ostensible al Tribunal en el momento de la calificación registral suspensiva.

12 diciembre 1997

Tracto sucesivo.- Solicitada anotación preventiva de una demanda interpuesta contra el titular registral, cuyo objeto es la resolución de un contrato de compraventa y la restitución de los bienes libres de cargas, la exigencias inherentes al principio de tracto sucesivo aparecen plenamente satisfechas y no puede pretenderse que la demanda se interponga también contra los titulares de diversas anotaciones de embargo, pues no solo no se pide la declaración judicial de extinción de los gravámenes recayentes sobre las fincas, sino que aun cuando así se solicitare, la no extensión a sus titulares de la condición de demandados únicamente repercutiría en la inoperancia frente a ellos y sus respectivos asientos registrales de la sentencia que en su día se dictase, pues así lo imponen el principio constitucional de tutela judicial efectiva de los derechos, con exclusión de la indefensión, la ineficacia relativa de la cosa juzgada y la salvaguardia judicial de los asientos registrales. Por otra parte, de seguir el criterio del Registrador, se impediría al recurrente obtener, al menos, la prioridad registral de la eventual sentencia estimatoria respecto de las cargas o gravámenes que posteriormente pudiera constituir el demandado sobre las fincas cuestionadas.

24 marzo 1998

Tracto sucesivo.- El principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, y los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo exigen que, en el procedimiento seguido por los acreedores de una Junta de Compensación contra fincas que ya han sido adjudicadas, los titulares de éstas hayan sido parte con carácter personal y directo, pues, al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (lo es la Junta de Compensación, que tiene personalidad propia), no tendrían legitimación ni trámite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos. Tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta de Compensación sobre las fincas de los propietarios integrados en ella, pues dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la actuación urbanística, cesa en el momento mismo en que por la aprobación definitiva del proyecto de compensación se produce el efecto subrogatorio prevenido en la Ley del Suelo.

11 noviembre 1998

Tracto sucesivo.- Aunque no existe obstáculo para que pueda anotarse una demanda por la que se pretende el pago de una legítima en Cataluña, se confirma la calificación que suspendió su práctica en base al principio de que los títulos inscribibles en que no sea parte su titular han de dictarse en procedimientos en los que se acredite su fallecimiento y la intervención de sus herederos, siendo así que la demanda se dirigió contra una persona en su calidad de heredera del titular registral, sin que se acreditara su fallecimiento (tampoco el de una usufructuaria, según el Registro), ni la condición de heredera de la demandante.

5 febrero 1999

Tracto sucesivo.- Ver, más atrás, «A favor de una comunidad de propietarios».

3 marzo 1999

Tracto sucesivo.- Hechos: en el Registro figura una anotación, a favor de una persona que no es el titular de la finca, por la que se condena a otra persona, que tampoco es el titular de la finca, a elevar a escritura pública un documento privado de compraventa. En esta situación, se presenta un mandamiento ordenando sobre la finca anterior una anotación de demanda derivado de un procedimiento en el que aparece como demandado el titular de la anotación anterior y la Dirección confirma la negativa del Registrador porque, sin cuestionar la validez de la anotación existente, ya que lo impide la protección judicial de dicho asiento, al no haber sido demandado el titular registral no puede practicarse la anotación solicitada por impedirlo el principio constitucional de salvaguardia judicial de los derechos y de prohibición de la indefensión, así como el principio de tracto sucesivo. Frente a este argumento, añade, no puede objetarse que el demandado era titular de una anotación, pues sin prejuzgar si este derecho personal y provisional puede servir de soporte al otro derecho de la misma índole, lo cierto es que no es aquel derecho, sino el pleno dominio de la finca, el que pretende afectarse con la anotación discutida.

17 noviembre 1999

Tracto sucesivo.- El principio constitucional de tutela judicial efectiva, que proscribe la indefensión, desarrollado en este punto por los principios de legitimación registral y tracto sucesivo, impiden practicar una anotación de demanda cuando el bien demandado resulta inscrito a favor de persona que no es parte en el procedimiento.

19 febrero 2000

Tracto sucesivo.- Suspendida una anotación de demanda de petición de herencia porque la finca no aparece inscrita ni a favor del causante ni de los demandados, se confirma esta calificación en base al principio de tracto sucesivo, con el que trata de impedirse la indefensión del titular registral. Y la circunstancia alegada por el recurrente de que la causante era heredera única del titular registral y que este hecho figuraba ya en una inscripción de otra finca del mismo Registro, no modifica el resultado de la calificación, pues al no constar dicha circunstancia en el mandamiento calificado no pudo tenerse en cuenta por el Registrador.

6 junio 2000

Tracto sucesivo.- No puede anotarse una demanda cuando el titular registral no ha sido demandado, siendo dicho obstáculo uno de los que pueden oponerse a la inscripción de un documento judicial, puesto que de lo contrario se produciría su indefensión, contra lo previsto en el artículo 24 de la Constitución y los artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. El argumento anterior no se modifica por el hecho de que la demanda se haya dirigido contra la persona que es titular de todas las participaciones de la sociedad titular registral.

14, 18 y 19 mayo 2001

Tracto sucesivo.- Ordenada por un Tribunal en recurso contencioso administrativo la anotación preventiva del mismo, es correcta la denegación del Registrador, basada en los principios de tracto sucesivo y salvaguarda judicial, por no constar que el procedimiento se hubiera dirigido contra el titular registral. Frente a ello no puede admitirse la alegación de que los coadyuvantes son titulares extrarregistrales de la finca, porque según el artículo 38 de la Ley Hipotecaria la presunción, a todos los efectos, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor de su titular, impide desconocer la que el Registro proclama a favor de personas totalmente ajenas al procedimiento.

14 junio 2001

Tracto sucesivo.- Practicada una anotación preventiva de demanda (en la que constaba sólo que se reclamaba una cantidad), sobre una finca que fue objeto de diversas transmisiones posteriores, no puede inscribirse la adjudicación de la finca ordenada en el procedimiento que dio lugar a la anotación por impedirlo el principio de tracto sucesivo, pues la finca figura a nombre de persona que no fue parte en el procedimiento (artículos 24 de la Constitución, 1 y 20 de la Ley Hipotecaria). Y aunque la anotación se practicó en unos términos en que no debió hacerse (esto lo da a entender la Dirección), lo cierto es que: a) Se limita a reflejar una reclamación de cantidad, esto es, un mero crédito contra el propietario de la finca en cuestión, que no altera ni modaliza su titularidad dominical y que carece de la consideración de gravamen a los efectos de la Ley Hipotecaria (artículo 98 de la Ley Hipotecaria); b) Es principio básico en nuestro sistema registral la inoponibilidad frente a terceros de los derechos reales, cargas o limitaciones del dominio que no consten en el Registro (artículos 13, 32, 34 y 37 de la Ley Hipotecaria); c) Se presume frente a todos que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y en el momento en que el titular actual adquirió la finca en cuestión, el Registro publicaba a favor de su transmitente una titularidad dominical no sujeta a la restricción que ahora se quiere hacer valer.

27 noviembre 2001

Tracto sucesivo.- Ver, más atrás, el apartado «Demandas que pueden ser objeto de ella».

19 junio 2002

Tracto sucesivo.- Ver, más atrás, el apartado «Demandas que pueden ser objeto de ella».

2 octubre 2002

Tracto sucesivo.- Interpuesta una demanda contra persona distinta del titular registral, procede confirmar la denegación del Registrador por exigirlo el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de derechos e intereses legítimos y proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución), así como los principios registrales de salvaguardia jurisdiccional de los asientos registrales (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), legitimación (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir un título no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte. Frente a este argumento no puede admitirse el de que el demandado era el titular de la finca al tiempo de interponerse la demanda ni el contenido de los artículos 17 y 222 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, pues en todo caso, la sentencia que en su día se dicte contra el transmitente no podrá reflejarse en el Registro en tanto no medie la conformidad del titular registral en ese momento, o la pertinente resolución judicial que en su día se dicte contra él en procedimiento declarativo ordinario (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria).

14 noviembre 2002

Tracto sucesivo.- 1. En el presente recurso se debate la negativa a practicar una determinada anotación preventiva de demanda de nulidad de una hipoteca que, constando ya anotada en el Registro, fue cancelada como consecuencia del procedimiento de ejecución de la referida hipoteca. En definitiva, se cuestiona la cancelación de aquella anotación dado que no existió mandamiento cancelatorio ordenado por el mismo tribunal que instó su práctica.

  1. De modo previo, como se desprende del informe de la Registradora, se discute la extemporaneidad del recurso al amparo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria. Según éste, el plazo para la interposición del recurso será de un mes y se computará desde la fecha de la notificación de la calificación. Del expediente y de los documentos aportados resulta en efecto que aquél fue interpuesto fuera de plazo.
  2. No obstante, razones de economía procedimental permiten hacer alguna manifestación al efecto de evitar al recurrente solicitar nueva nota de calificación y tener que recurrir de nuevo, cuando no tiene el recurso posibilidad de prosperar. Cabe recordar así que la anotación preventiva de demanda que se interesa recae sobre fincas inscritas a nombre de persona distinta de aquellas contra las que se dirige el procedimiento, resultando de plena aplicación el principio de tracto sucesivo que recoge el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. En este sentido destacan, entre otras, las Resoluciones de esta Dirección General de 17 de Noviembre de 1999, 19 de Febrero y 6 de Junio de 2000. En cuanto a la cancelación de la anotación de demanda ya practicada, sin perjuicio de recordar al recurrente cómo el recurso gubernativo no es cauce adecuado para rectificar los asientos del Registro, los cuales están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la ley, esto es, mediante el consentimiento de los interesados o resolución judicial (arts. 1.3 y 40 Ley Hipotecaria), cabe atender a lo señalado por el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Disposición Final 9.ª, apartado 6 de la LEC. Conforme a la misma, «las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensión de la ejecución quedarán canceladas en virtud del mandamiento de cancelación a que se refiere el artículo 133, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas…». En este sentido destaca la Resolución de 11 de mayo de 2001. Para que un asiento, como el de la anotación de demanda, que cuestiona la validez y eficacia de la hipoteca, se mantenga sin ser cancelado es preciso que la anotación sea anterior a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. Así, del recurso se desprende que la anotación de demanda de nulidad de la hipoteca, no fundada en ninguna de las causas de suspensión u oposición conforme a los arts. 695 a 697 de la LEC, fue extendida con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas y, por ello, correctamente cancelada en virtud del correspondiente mandamiento de cancelación de cargas ordenando por el juez conocedor de la ejecución, al amparo del art.134 de la Ley Hipotecaria.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

20 julio 2005

Tracto sucesivo.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento ordenando, como medida cautelar, la anotación preventiva de demanda sobre determinada finca.

En el Auto correspondiente, la Juez estima que, dándose razones suficientes y, en atención a evitar que el demandado pueda enajenar la finca a terceros de buena fe, acuerda, de conformidad con lo que establecen los artículos 726, 727, 728 y 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que no se notifique tal medida cautelar al demandado.

El Registrador deniega la anotación por ser el titular registral persona distinta del demandado. El interesado recurre.

  1. Alega el recurrente la excepcionalidad de la anotación preventiva tomada como medida cautelar, como resulta de los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil anteriormente expresados. Y, siendo cierta tal excepcionalidad, hay que decir que la misma se contrae al hecho de que, por darse las razones que la Ley contempla, puede tomarse la anotación preventiva sin necesidad de notificar previamente tal decisión al demandado.

Pero la excepcionalidad no llega a poder anotarse en el Registro la demanda cuando la finca está inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, pues entonces se incurriría en indefensión proscrita por el artículo 24 de la Constitución española. Dice el recurrente que, en este caso no se incurriría en indefensión pues el titular vendió en escritura pública la finca al demandado, pero con ello revela que tiene un procedimiento sencillo para conseguir la anotación, procedimiento consistente en presentar copia de dicha escritura en el Registro –copia que tiene derecho a obtener por ser interesado-, consiguiendo así la inscripción a favor del demandado, y, por tanto, la remoción del obstáculo existente para conseguir la anotación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

7 septiembre 2005

Tracto sucesivo.- En el presente recurso se pretende la práctica de una anotación preventiva de demanda referida a la simulación de ciertos negocios jurídicos. Cuando se presenta el mandamiento en el Registro, la finca aparece transmitida a titulares que no han sido demandados, por ello el recurso no puede prosperar. Por aplicación del principio constitucional de interdicción de la indefensión, y de los principios registrales que son emanación de aquél, de legitimación y tracto sucesivo, no puede hacerse constar en el Registro la anotación de una demanda en cuyo procedimiento el titular registral no ha tenido parte.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.

21 septiembre 2005

Tracto sucesivo.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad un mandamiento ordenando una anotación preventiva de demanda, derivada de un procedimiento en el que no ha sido parte el titular registral, que es una sociedad a la que el anterior titular registral –que sí ha sido demandado– ha aportado los bienes y de la que es administrador.

  1. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura del Registrador toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral, sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que el articulo 100 del Reglamento Hipotecario incluya los obstáculos que surjan del Registro.
  2. El artículo 20 párrafo último, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de Noviembre, ha facilitado la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento. Ninguna de estas circunstancias concurren en este expediente, por lo que prevalece la regla general contenida en dicho artículo, cual es la que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

4 octubre 2005

Tracto sucesivo.- 1. El presente recurso se plantea frente a una calificación negativa del Registrador por la que se suspende la anotación preventiva de demanda ordenada en el mandamiento judicial presentado, en cuanto a la totalidad de una finca, la nuda propiedad de otras, y la mitad indivisa de una última, por aparecer inscritas dichas fincas y participaciones de las mismas a nombre de personas que no han sido demandadas. La demanda se ha formulado en un proceso judicial de división de herencia dirigido a establecer el quantum del caudal hereditario, determinar las legítimas y proceder a reducir por inoficiosas las donaciones efectuadas por el causante, sin que se haya demandado a quienes compraron las fincas a los donatarios.

  1. El defecto ha de ser confirmado. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución Española) y, paralelamente, en el ámbito registral el principio de salvaguarda judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), junto con los de tracto sucesivo y legitimación (artículos 20 y 38.3 de la Ley Hipotecaria), impiden la práctica de la anotación solicitada sobre bienes inscritos a favor de personas que no han sido parte en el procedimiento.
  2. Alega el recurrente que el que compra una finca donada, cuando aún no se ha procedido a la partición de la herencia del donante, sabe que dicha donación puede estar sujeta a anulaciones o reducciones que se puedan derivar de la partición de la herencia. Sin embargo, no existe ningún precepto que (a diferencia del supuesto contemplado en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria para las adquisiciones hereditarias) suspenda la fe publica registral respecto de quienes adquieren por compra bienes donados, ni que exceptúe la regla general de que la reducción de donaciones no puede producir efectos frente terceros adquirentes que hayan inscrito sus títulos no constando en el Registro anotación de demanda alguna (cfr. artículos 647, 649 y 654 Código Civil en relación con el artículo 37 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

14 enero 2006

Tracto sucesivo.- 1. Se presenta en el Registro un mandamiento de anotación preventiva de demanda sobre varias fincas para asegurar las resultas de un pleito en el que se solicita condena al pago de una cantidad. El Registrador deniega la anotación por no poder ser el pago de una cantidad objeto de la anotación de demanda (problema que se examina, más atrás, en el apartado “Demandas que pueden ser objeto de ella”), y, además, por estar inscritas las fincas a favor de una persona distinta de aquélla contra la que se sigue el procedimiento.

El interesado recurre.

  1. En cuanto al defecto consistente en estar la finca inscrita a favor de tercera persona, cabe decir que los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimación y tracto sucesivo, además del principio constitucional de proscripción de la indefensión, impiden la práctica de la anotación cuando la finca aparece inscrita a favor de persona distinta a aquélla contra la que se sigue el procedimiento.

Y dicha desestimación es inevitable por cuanto, como resulta de los hechos, las fincas aparecen inscritas a nombre de personas contra las que no se ha dirigido el procedimiento. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la denegación de la nota recurrida toda vez que el procedimiento de que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria); sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

8 julio 2006

Tracto sucesivo.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Luís Herrerías Valdés contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Villena a practicar una anotación preventiva de demanda en recurso contencioso-administrativo.

Los defectos apreciados son los siguientes:

1.º Es necesario que del mandamiento resulte que se ha dado audiencia a los titulares del dominio y cargas de las fincas sobre las que se ordena la anotación preventiva;

2.º Caución por los perjuicios que pudieran seguirse en caso de ser desestimado el recurso.

Con carácter previo debe señalarse que de conformidad con el artículo 326.1 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

  1. El artículo 68 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, expresamente determina que será requisito para la práctica del asiento el haber oído al titular registral de la finca y a los que según la certificación sean titulares de derechos y cargas que consten en ésta, así como la prestación de la caución a que se refiere el artículo anterior.

El propio artículo 68, en su inciso primero, exige que a la solicitud de la anotación se acompañe certificación registral de dominio y cargas, lo que se justifica en que siendo necesaria la audiencia del titular registral incumbe a quien pide la anotación, y no a la autoridad judicial, acreditar los datos de su identificación con su domicilio.

La audiencia se predica del titular registral, no sólo del titular del dominio, sino también de los titulares de derechos y cargas que pudieran quedar afectados por la resolución judicial, por cuanto ésta puede incidir en la subsistencia del mismo bien inscrito, como ocurriría, por ejemplo, en la construcción de una obra nueva sin licencia, (Cfr. Sentencias del Tribunal Constitucional de 20 de abril de 1988 y 12 de noviembre de 1990).

Llegados a este punto, la cuestión se centra en determinar si la demanda dirigida contra «Sorolla Construcciones, C.B.» puede identificarse con la audiencia de los titulares registrales, don Luis Díez Amorós y doña María Ángeles Candela Valdés, como titulares del dominio, y la Caja de Ahorros del Mediterráneo, como titular de los derechos reales de hipoteca que gravan las fincas.

Independientemente de la trascendencia que pueda tener en el ámbito tributario, así como la atribución de capacidad procesal en determinados supuestos (arts. 6 y 7 de la Ley de Enjuiciamiento civil), la comunidad de bienes carece civilmente de personalidad jurídica, determinando el artículo 11 del Reglamento Hipotecario su inaptitud para ser titular registral, de tal modo que la titularidad se predica respecto de cada uno de los miembros de la comunidad. Es por ello, que la demanda presentada contra «Sorolla Construcciones, C.B.» no puede identificarse con la demanda presentada contra sus titulares, por cuanto ni siquiera se ha llegado a acreditar, de manera auténtica, que la indicada comunidad de bienes esté formada por dichos titulares.

Es necesario que, mediante la correspondiente resolución judicial, se acredite que han sido oídos en el proceso los titulares registrales de las fincas, así como los titulares de derechos y cargas que constan en la certificación que se acompaña a la solicitud de anotación.

  1. Respecto a la exigencia de caución, el artículo 69 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, determina que la anotación se practicará en virtud de mandamiento judicial en el que se consigne literalmente la resolución dictada y que se ha prestado, en su caso, la caución correspondiente.

De su propia literalidad se deduce que debe constar en el mismo mandamiento si se ha prestado, en su caso, la caución correspondiente, o manifestarse que no le ha sido exigida.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmarse la nota recurrida.

7 mayo 2007

Tracto sucesivo.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de anotación preventiva de una demanda en ejercicio de una acción declarativa de propiedad de una finca y de cancelación parcial de la descripción de otra, posteriormente dividida horizontalmente, dado que el acreedor hipotecario en alguno de los elementos resultantes de la división, no ha sido parte en el procedimiento.

  1. No cabe duda que por exigencias del principio de tracto sucesivo, que no es sino manifestación en sede registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva, debe rechazarse toda anotación preventiva de demanda que no se haya entablado contra el titular registral de los derechos inscritos que van a verse afectados por la sentencia que en su día se dicte. Es así doctrina reiterada de esta Dirección General la ineludible exigencia de que el titular registral del derecho que se reclame o la nulidad de cuya adquisición se solicite, sea parte en el procedimiento correspondiente, de suerte que pueda hacer valer en él su derecho, extremo sujeto a especial cautela en la calificación registral, para evitar que sufra aquél las consecuencias de una indefensión procesal (cfr. Resolución de 13 de febrero de 1992).
  2. En el supuesto de hecho que motiva este recurso, el titular registral afectado por la acción interpuesta, esto es, el propietario, ha sido debidamente demandado. Si la acción entablada no fuera más allá del ejercicio de una acción declarativa, no sería necesario la demanda al acreedor hipotecario para la procedencia de la anotación de la demanda, pues ésta en nada pondría en cuestión su derecho inscrito. La no extensión al acreedor hipotecario de la demanda tan sólo tendría como consecuencia la inoperancia frente a él y su asiento registral de la sentencia que en su día se dicte, todo lo cual ya fue así establecido por este Centro Directivo en su Resolución de 24 de marzo de 1998.
  3. Sin embargo, la demanda entablada no se limita a ejercitar una acción declarativa de propiedad, sino que pretende que se decrete «la nulidad y cancelación parcial de cuantos asientos registrales contradigan o se opongan a la misma» y en especial la rectificación de la descripción de la finca matriz posteriormente dividida horizontalmente, y «de los que traigan tracto de esta», debiendo proceder a su cancelación una vez firme la sentencia para que sus linderos se ajusten a los reales de la descripción primera de dicha finca.
  4. La pretensión de cancelación parcial de la inscripción afecta así plenamente al acreedor hipotecario, pues debe tenerse en cuenta que de prosperar la demanda, se procedería a la rectificación de la descripción de la finca hipotecada, e incluso la hipoteca pasaría a recaer sobre una finca distinta en la realidad física de la que proclama el Registro. Las exigencias del tracto sucesivo no están por tanto plenamente satisfechas e impiden la práctica de la anotación preventiva, pues el acreedor hipotecario debió de ser debidamente demandado para poder practicarse la anotación preventiva de la demanda interpuesta.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

27 noviembre 2007

Tracto sucesivo.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

  1. a) Se pretende la anotación preventiva de demanda sobre varias fincas en un procedimiento en el que los titulares registrales de las mismas no han sido demandados ni han tenido intervención en forma alguna.
  2. b) En virtud de dicha demanda se pretende la obtención de un pronunciamiento judicial favorable al cumplimiento de la condición resolutoria pactada en un contrato de compraventa, en que la contraprestación del comprador consistía en el pago de un precio parte del cual se fijó en dinero, y otra parte en especie, en concreto en la construcción de cierta obra, en determinado plazo y condiciones que el actor considera incumplidas.
  3. c) La finca objeto de la compraventa (registral n.º 47425) fue posteriormente objeto de aportación a un expediente de reparcelación urbanística, trasladándose la carga de la condición resolutoria sobre las fincas adjudicadas en correspondencia a la parte demandada (compradora), pero no a las restantes fincas respecto de las que se solicita la anotación preventiva, las cuales fueron adjudicadas en el proyecto de reparcelación, como fincas de resultado, al Ayuntamiento y a otros propietarios minoritarios.
  4. d) El Registrador practicó la anotación preventiva sobre las fincas de resultado adjudicadas a la compradora, denegándola en cuanto a las demás fincas por falta de tracto sucesivo al no haberse dirigido la demanda contra los titulares registrales de estas últimas.
  5. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra los titulares registrales de las fincas a que se refiere el recurso, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.

Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998).

En efecto, según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 de octubre de 2007, y 19 de octubre de 2007 y 17 de marzo de 2009), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

  1. Tampoco es óbice a la conclusión anterior la alegación del recurrente relativa a la no afectación a los titulares registrales de la anotación preventiva de demanda sobre sus respectivas fincas, sino que tal afectación se producirá exclusivamente en caso de que el actor solicite la ejecución de la eventual Sentencia estimatoria recaída en el procedimiento principal y su extensión sobre las fincas que en el expediente de reparcelación al que fue aportada la finca vendida fueron adjudicadas a personas distintas del comprador, extremo este último, se alega en el recurso, que no es seguro pues pudiera darse el caso de que el actor acepte el resultado de la reparcelación en este extremo.

No puede aceptarse tal razonamiento, pues quienes adquieren el dominio -o cualquier otro derecho real- sobre un bien sujeto a la restricción resolutoria del artículo 1.504 del Código Civil, oportunamente publicada en el Registro, conocen —o pueden conocer— la situación claudicante a que queda sujeta su adquisición, por lo que producida la resolución del contrato de compraventa al amparo de dicho precepto, quedan extinguidos de pleno derecho, no sólo el derecho del comprador, sino también el de todos los adquirentes posteriores que de él traigan causa. Así resulta de los artículos 9-2.°, 23, 34, 37, 82, párrafo 2, y 107 n.º 10 de la Ley Hipotecaria, y 59, 174 párrafo 1, 175 n.º 6 del Reglamento Hipotecario. El mero hecho de que estos efectos, incompatibles con el mantenimiento de la titularidad registral de los citados causahabientes, se puedan producir en este caso por la ejecución de la Sentencia que se dicte, es más que suficiente para acreditar un interés directo en el procedimiento judicial en que se acordó la anotación preventiva de demanda y, por lo tanto, el derecho a ser llamado al mismo a fin de evitar una situación de indefensión procesal de tales titulares.

  1. Finalmente, la conclusión anterior no queda desvirtuada tampoco por el hecho de que eventualmente, como afirma que sucedió el recurrente, se padeciera un error en el Registro en la inscripción del proyecto de reparcelación urbanística, al no haber trasladado el Registrador a las fincas de resultado, a que se refiere este recurso, la carga de la condición resolutoria que pesaba sobre la finca registral n.º 47425 aportada al proyecto de equidistribución. En primer lugar porque, además de no existir datos en las actuaciones que permitan prejuzgar en modo alguno tal extremo, no cabe desconocer que la regla de la subrogación real «ope legis» de las cargas y gravámenes existentes sobre las fincas de origen y su traslado a las correlativas fincas de resultado, además de no operar sobre las fincas de cesión obligatoria al municipio correspondiente (cfr. artículo 124 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto), está sujeto a diversas excepciones (por su carácter incompatible con el planeamiento, por la falta de correspondencia entre las fincas de origen y de resultado, etc.) que no cabe excluir «ab initio» en el presente caso (cfr. artículos 11 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y 122 y 123 del Reglamento de Gestión Urbanística). Y en segundo lugar, porque es un principio básico en nuestro Derecho hipotecario (cfr. por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006 y 19 de junio de 2010) que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud –habiéndose inscrito en este caso las fincas sobre la que se ha denegado la anotación de demanda libres del gravamen resolutorio-, y la rectificación de los asientos erróneos exige bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra los mismos, lo que incluye el supuesto en que se haya omitido la consignación tabular de un derecho o gravamen cuando ha aparecido un tercero inscrito distinto de las partes que lo constituyeron antes de solicitarse la subsanación, pues en ningún caso la rectificación del Registro puede perjudicar los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto (cfr. artículos 40, párrafo final, y 220 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

16 agosto 2010

Tracto sucesivo.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se presenta mandamiento ordenando anotación preventiva de demanda por revocación de poder y nulidad de enajenaciones hechas por el apoderado después de la revocación.

El registrador deniega por dos defectos: estar las fincas inscritas a nombre de personas distintas de demandante y demandado, y no estar la revocación de poder entre las demandas que puedan dar lugar a la anotación, por no ser el poder título inscribible.

  1. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser confirmado. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos», en nuestro sistema registral todo título cuyo acceso al Registro se pretenda ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento dirigido contra él (cfr. artículos 20 -especialmente el párrafo último, adicionado por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre- y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no es sino desenvolvimiento del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Por ello, en vía de principio, la anotación preventiva de demanda debe practicarse siempre que dicha demanda se interponga frente al titular registral y suspenderse o denegarse -según los casos- cuando la finca esté inscrita a favor de otra persona. También se ha declarado (vid. ibídem) que puede tomarse cuando el solicitante es el propio titular registral, pero no cuando es una tercera persona, como ocurre en el presente supuesto.

El recurrente alega el artículo 166.1.2 del Reglamento Hipotecario, que permite la anotación preventiva de embargo de derechos hereditarios sobre fincas inscritas a nombre del causante. Pero dicho precepto, en relación con anotaciones de embargo dirigidas contra persona en quien concurra el carácter de heredero o legatario del titular registral, exige que se hagan constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos y de los certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad y de defunción del causante, lo cual implica que se acompañen dichos documentos, lo que no se ha hecho en este caso. Además, el precepto establece que la anotación (de embargo) se practicará sobre los inmuebles o derechos que especifique el mandamiento judicial «en la parte que corresponda al derecho hereditario del deudor».

En este caso no se trata de anotación de embargo, sino de demanda, y el precepto alegado se refiere, además, al supuesto en que se pide anotación por un acreedor contra los herederos del causante y no por parte de dichos herederos contra otras personas.

No obstante, cabría aplicar por analogía dicho precepto a las anotaciones de demanda, pero siempre que se cumplan los requisitos que dicho precepto exige para practicarlas, anteriormente indicadas, que en este caso no se han acreditado.

Respecto al supuesto en que el demandante fuera heredero o legatario del titular registral, lo cual no se ha acreditado, el artículo 166.1.2º del Reglamento Hipotecario tampoco se refiere a ese supuesto sino al de ser el demandado heredero del titular registral. Ahora bien, este problema podría solventarse en relación con las anotaciones de demanda, teniendo en cuenta que esta Dirección General ha admitido que se pueda practicar anotación de demanda respecto a fincas en que el demandante es el propio titular registral, pero la cuestión haría tránsito a la acreditación de que el demandante acreditara debidamente conforme al precepto que es heredero o legatario del titular registral, lo que tampoco resulta en este caso.

Otro inconveniente es que el artículo 166.1.2º del Reglamento Hipotecario, que alega el recurrente, alude a una anotación en la parte que corresponda al derecho hereditario del deudor, es decir, que contempla la llamada anotación preventiva de derecho hereditario propia del derecho hereditario in abstracto cuando existiendo varios herederos o legatarios no se trata de todos ellos o no consta que hayan aceptado la herencia, estando en consecuencia en situación de comunidad hereditaria. Nada de esto se ha acreditado en este caso, es decir, si se trata de heredero único o de varios herederos, ni quién sea dicho heredero o legatario, caso de que sea único.

Por todo ello, procede confirmar el defecto, sin resolver la cuestión relativa al artículo 166.1.2º del Reglamento Hipotecario, fuera de las consideraciones anteriormente hechas, pues sobre ello no ha versado la calificación registral, ni se ha solicitado a la registradora la correspondiente anotación preventiva de derecho hereditario acreditando dichos requisitos, ni tampoco una posible anotación preventiva de suspensión de anotación de demanda por el defecto subsanable de no acreditarse los repetidos requisitos, por lo que, teniendo que limitarse el recurso gubernativo a las cuestiones planteadas en la nota calificadora y en el procedimiento registral, se requeriría una previa solicitud de anotación de derecho hereditario en cuanto a la anotación de demanda o anotación de suspensión de anotación de demanda, en los términos del artículo 166.1.2º del Reglamento Hipotecario, acerca de lo cual tendría que recaer la calificación registral y si fuera negativa, el interesado podría hacer la subsanación que procediera o interponer recurso gubernativo o judicial en relación con esa hipotética calificación.

Pero en este caso nada de ello se ha planteado en el procedimiento registral, no siendo momento hábil el de recurso gubernativo para plantear la cuestión del artículo 166.1.2º del Reglamento Hipotecario.

Por todo ello, se insiste en la confirmación del primer defecto de la nota calificadora, dado que ni el demandante ni el demandado son titulares registrarles, ni se acredita que el demandante sea heredero o legatario del titular registral ni que haya acreditado serlo, por lo que resulta de aplicación el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

  1. En cuanto al segundo de los defectos, habida cuenta que demandante y demandado son personas distintas del titular registral; que pese a que el juez estima acreditado el periculum in mora y concluye necesario prohibir la legitimación del apoderado para disponer en representación del poderdante, afirma en su informe que no procede la medida cautelar ordenada; esta Dirección acuerda confirmar el defecto, sin perjuicio de que de otro modo o en otras circunstancias pudiera obtenerse una anotación que cumpliera la finalidad pretendida con la medida cautelar solicitada.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación, en los términos que resultan de los fundamentos jurídicos expuestos.

10 (2 res.) y 11 septiembre 2012

Tracto sucesivo.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

– Se presenta en el Registro demanda de propiedad sobre una parte de finca que la sociedad demandante estima se ha incorporado a otra de la mercantil demandada, inscribiéndose como un exceso de cabida.

– La registradora atribuye dos defectos a la documentación presentada: la falta de expresión de las circunstancias personales de la demandante, así como el no haber sido demandados los titulares de asientos posteriores que podrían verse afectados.

  1. En cuanto al segundo de los defectos (el primero puede verse, más atrás, en el apartado “Circunstancias personales”), consistente en no haberse demandado a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la inscripción que se pretende modificar, se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo, el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad, calificar los fundamentos, ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción. Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el registrador, pero cuyo modo sólo compete apreciar al juez.

Tratándose de declarar la nulidad de un asiento, la demanda ha de dirigirse contra todos aquéllos a quienes el asiento que se pretende anular conceda algún derecho. En el supuesto de hecho que motiva este recurso, el titular registral afectado por la acción interpuesta, esto es, el propietario, ha sido debidamente demandado. Bien es cierto que podría afirmarse que no haría falta la intervención de los titulares de derechos posteriores al concluirse que a ellos no debería afectarles el procedimiento. Sin embargo, tratándose de la rectificación de la descripción de la finca debiendo proceder a la cancelación de la inscripción de exceso de cabida una vez firme la sentencia, para que sus linderos se ajusten a los reales de la descripción anterior de dicha finca, la pretensión de cancelación parcial de la inscripción afecta así plenamente a los titulares de las inscripciones posteriores, pues debe tenerse en cuenta que de prosperar la demanda, se procedería a la rectificación de la descripción de la finca, y tales derechos posteriores pasarían a recaer sobre una finca distinta en la realidad física de la que proclama el Registro. Las exigencias del tracto sucesivo no están por tanto plenamente satisfechas e impiden la práctica de la anotación preventiva, pues tales titulares de derechos posteriores debieron ser debidamente demandados para poder practicarse la anotación preventiva de la demanda interpuesta.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

9 octubre 2012

Tracto sucesivo.- 1. En autos de medidas cautelares se ordena que se tome anotación preventiva de demanda, sobre una finca, por estimar que concurren razones que justifican adoptar dicha medida de forma inmediata, para impedir la eventual venta del inmueble…, domicilio familiar tanto de la demandante como de su hija y su nieta al ser propiedad de una mercantil de la que el demandado, don I. V., es administrador único.

El registrador, en su nota de calificación, deniega la anotación solicitada por observar el siguiente defecto: Constar la finca registral de Paterna, cuya anotación se solicita, inscrita a favor de la entidad Mercantil «Zurcir Dos, S.L.», y no haber sido parte en el procedimiento la titular del bien sobre el que se solicita la anotación.

Alega la recurrente, resumidamente, que la demanda de separación tiene carácter personal, y por tanto, no puede dirigirse contra persona distinta a los cónyuges, cuestión procesal cuya discusión no puede ser objeto de este recurso, por escapar al ámbito del mismo; alega igualmente la recurrente, que se han cumplido todos los requisitos precisos para obtener la medida cautelar.

  1. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (Resoluciones citadas en el «Vistos»), en nuestro sistema registral, todo título cuyo acceso al Registro se pretenda ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento dirigido contra él (cfr. artículos 20 –especialmente el párrafo último, adicionado por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre– y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no es sino desenvolvimiento del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Por ello, en vía de principio, la anotación preventiva de demanda debe practicarse siempre que dicha demanda se interponga frente al titular registral y suspenderse o denegarse –según los casos– cuando la finca esté inscrita a favor de otra persona.

En efecto, el último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece que «no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento».

Ahora bien, establece la excepción de que «en los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento».

Es decir, este párrafo prevé, excepcionalmente, la posibilidad de anotar, sin cumplir estrictamente con las exigencias del principio de tracto sucesivo; pero tal supuesto se contempla sólo para procesos incardinados en la jurisdicción penal, y como tal supuesto excepcional, no es susceptible de interpretación extensiva.

Cuando el legislador quiere excepcionar la regla del tracto sucesivo (manifestación en sede registral del principio constitucional de la tutela judicial efectiva) lo establece expresamente. Así ha ocurrido recientemente respecto de los supuestos contemplados en el artículo 170, párrafo 6, de la Ley General Tributaria, en la redacción dada por Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria, que ampara la posibilidad de tomar anotación preventiva de prohibición de disponer sobre bienes inmuebles de una sociedad, sin necesidad de que el procedimiento recaudatorio se dirija contra ella, cuando se hubiera embargado al obligado tributario acciones o participaciones en ella y ejerza sobre la misma un control efectivo, siempre que en el mandamiento se justifique la relación de control.

Se comprueba que cuando el legislador quiere excepcionar la regla general de tracto sucesivo, lo hace expresamente y lógicamente –dado el principio de jerarquía normativa– por virtud de una norma de rango legal. Y además exige justificación en el mandamiento de las razones que llevan a la autoridad judicial o administrativa al levantamiento del velo de la personalidad jurídica, lo que tampoco concurre en este expediente, por lo que procede la confirmación de la nota de calificación.

  1. Alega la recurrente la excepcionalidad de la anotación preventiva tomada como medida cautelar, como resulta de los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil citados en los vistos. Y, siendo cierta tal excepcionalidad, hay que decir que la misma no llega a que pueda anotarse en el Registro la demanda cuando la finca está inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada y sin decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo de la personalidad jurídica, pues entonces se incurriría en indefensión de la sociedad titular registral de los bienes, proscrita por el artículo 24 de la Constitución española (Cfr. Resolución de 7 de septiembre de 2005).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

23 noviembre 2012

Tracto sucesivo

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

Tracto sucesivo

Tracto sucesivo

Decretado un embargo contra una persona que, en su día, fue titular de la finca con carácter ganancial, no puede admitirse la anotación mientras no conste que han sido requeridas las titulares según el Registro, las cuales adquirieron la finca al fallecimiento de su madre, por disolución de la sociedad legal y renuncia y donación del padre (contra quien se decretó el embargo), por lo que la diversidad de títulos adquisitivos les priva del puro carácter de sucesoras que pudiera determinar su exclusión de las garantías de su titularidad registral.

12 noviembre 1935

Tracto sucesivo.- Suspendida una anotación de embargo a favor de la Hacienda por existir una anotación de incoación de un expediente de dominio a favor de persona distinta del embargado, no existen obstáculos derivados del principio de tracto sucesivo en el posterior mandamiento dirigido contra el titular registral por decisión de la Delegación de Hacienda, sin que el Registrador esté facultado para discutir ni impugnar los fundamentos de la decisión del Delegado y sin perjuicio del derecho del interesado a hacerlo.

18 febrero 1936

Tracto sucesivo.- No habiéndose extendido la nota marginal prevista en la Ley del Suelo y el Reglamento de Gestión Urbanística, que implica la afección de las fincas al sistema de compensación, no puede practicarse una anotación preventiva de embargo contra la Junta de Compensación Urbanística, porque conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, al no constar la integración de las fincas afectadas en dicho organismo, se encuentran inscritas a favor de persona distinta del demandado.

12 enero 1984

Tracto sucesivo.- Condenada una Sociedad Limitada al pago de determinada cantidad y requerido de pago su administrador y socio único, se ordenó la anotación de embargo sobre finca inscrita a nombre del socio. La Dirección confirma la nota denegatoria por las mismas razones que para un caso similar [1] empleó en la Resolución de 19 de enero anterior: el derecho constitucional que toda persona tiene de defenderse en juicio, plasmado en el principio de tracto sucesivo, permite al Registrador oponer este obstáculo registral al deber que tiene de acatar las decisiones de los Jueces.

17 febrero 1993

Tracto sucesivo.- Es correcta la denegación de una anotación de embargo derivada de un mandamiento fechado en 1993 si la finca en dicho momento figura a nombre de persona distinta del deudor embargado, pues así lo imponen los principios de legitimación y tracto sucesivo. Y como el Registrador solo puede fundar su calificación en los documentos presentados y no puede tener en cuenta documentos o circunstancias que no tuvo a la vista al realizarla, no puede alegarse que el embargo existía desde 1988, fecha anterior a la inscripción de transmisión que consta en el Registro, pues el principio de prioridad produce el cierre del Registro y la cuestión de si hubo o no una enajenación fraudulenta no es materia que pueda resolverse en el recurso gubernativo.

8 febrero 1996

Tracto sucesivo.- Ordenada una anotación de embargo por deudas de una persona, que había donado la finca objeto del embargo a otra que no ha tenido intervención en el procedimiento, aunque la medida pretende fundarse en el artículo 340.3 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña, conforme al cual «no perjudicarán a los acreedores del donante las donaciones que éste otorgue con posterioridad a la fecha del hecho o del acto del que nazca el crédito de aquellos, siempre que carezcan de otros recursos legales para su cobro», se considera que, sin prejuzgar el alcance sustantivo de dicha norma, los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y prescripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución Española), la relatividad de la cosa juzgada (artículo 1.252 del Código Civil) y, paralelamente y en el ámbito registral, el principio de salvaguarda judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), impiden la ejecución de una sentencia condenatoria sobre bienes de quien no ha sido parte en el procedimiento en el que se dictó aquélla, máxime si se considera la subsidiariedad a la que se condiciona ese «no perjuicio».

26 marzo 1998

Tracto sucesivo.- Dirigida la demanda que dio lugar a un embargo contra un extranjero de nacionalidad alemana, se deniega su anotación por aparecer inscrita la finca a nombra de su esposa, de la misma nacionalidad. Se basa la resolución en los principios de legitimación y tracto sucesivo (artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria), así como en el constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución española), al no ser parte en la relación precesal constituida el titular registral del bien a embargar, sin que la mera notificación a éste de la existencia del procedimiento baste para subsanar el defecto, pues, por un lado, al no ser sujeto pasivo de la deuda reclamada, carecería de legitimación para intervenir en el procedimiento, y, por otro, ni del Registro ni del documento presentado resulta el carácter ganancial o presuntivamente ganancial del bien trabado, lo que excluye el juego del artículo 1.373 del Código Civil.

3 julio 1998

Tracto sucesivo.- Basándose en el principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y en los registrales de legitimación y tracto sucesivo, no puede anotarse el embargo dirigido contra una Junta de Compensación sobre fincas que ya figuran inscritas a favor de distintos titulares sin que éstos hayan tenido ninguna intervención en el procedimiento. La simple notificación a dichos titulares de la existencia del juicio ejecutivo entablado no es suficiente, pues al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (la deudora es la Junta de Compensación y tiene personalidad jurídica propia), no tendrían legitimación ni trámite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos. Tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta de Compensación sobre fincas de los propietarios integrados en ella, pues dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la actuación urbanística, cesa en el momento mismo en que por la aprobación definitiva del proyecto de compensación se produce el efecto subrogatorio prevenido en la letra b) del artículo 167 de la Ley del Suelo.

23 septiembre 1998

Tracto sucesivo.- Ver, más atrás, el epígrafe «Sobre bienes privativos, anteriormente gananciales».

18 febrero 2000

Tracto sucesivo.- Ordenada una anotación de embargo sobre el derecho hereditario de una persona en determinadas fincas de su padre y denegada respecto a una de ellas, por haberse inscrito con anterioridad a la presentación del mandamiento a favor de la viuda del causante en las operaciones particionales practicadas, la Dirección, fundándose en los principios de legitimación y tracto sucesivo, rechaza la pretensión del recurrente, añadiendo que no se puede tomar en cuenta su alegación de que el embargo existe jurídicamente desde que se decreta judicialmente (la providencia de embargo fue anterior a la partición y su inscripción en el Registro), pues el principio de prioridad determina el cierre del Registro a los títulos que, aun siendo anteriores al ahora inscrito, se opongan o sean incompatibles con éste.

22 febrero 2000

Tracto sucesivo.- No es anotable el embargo derivado de un procedimiento seguido contra una Cooperativa sobre diversas fincas que, según el mandamiento, pertenecen a socios de dicha Cooperativa, pues el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y los registrales de legitimación y tracto sucesivo suponen que en el procedimiento correspondiente los titulares de las fincas cuya ejecución se pretende hayan sido parte con carácter directo y personal, sin que sea suficiente la mera notificación de la existencia del juicio entablado.

25 febrero 2000

Tracto sucesivo.- Ver, más atrás, el epígrafe «Sobre bienes gananciales tras la disolución de la sociedad conyugal».

26 octubre 2001

Tracto sucesivo.- Ver, más atrás, el apartado «Sobre bienes privativos, anteriormente gananciales».

18 febrero 2002

Tracto sucesivo.- Caducada una anotación preventiva, se ordena su prórroga, y el Registrador la deniega por aparecer la finca a nombre de personas distintas de los embargados, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria. La Dirección, después de afirmar que una anotación caducada es como si no existiera, admite que podría practicarse una nueva anotación -no una prórroga de la anterior- si el mandamiento contuviese todos los datos necesarios, pero para ello sería preciso, por exigencias del principio de tracto sucesivo y del proclamado por el artículo 24 de la Constitución, que la finca estuviese inscrita a favor de los demandados, lo que no ocurría en este caso.

4 abril 2002

 Tracto sucesivo.- Aportada una finca a una sociedad y anotada posteriormente la demanda por la que se entabla la acción pauliana para rescindir la aportación, es posible anotar a continuación el embargo dirigido contra la aportante y obtenido por el mismo titular de la anotación de demanda. Frente al criterio del Registrador, de ser necesario que el mandamiento de embargo se trabe sobre los derechos que podría tener la persona que aportó la finca, la Dirección entiende que al figurar en el Registro como consecuencia de la anotación de demanda la posibilidad de que renazca la titularidad anterior, es lógico que se pueda practicar la anotación de embargo, para el caso de que se confirme tal titularidad, sin necesidad de nueva titulación.

17 octubre 2002

Tracto sucesivo.- Hechos: en el Registro figura una inscripción de venta de la nuda propiedad de una finca y a continuación una anotación de demanda contra la vendedora por haberse ejercitado una acción de nulidad y, en su defecto, acción pauliana para rescindir la venta; se presenta después anotación de embargo de la finca, dirigida contra la vendedora, y el Registrador la practica sólo sobre el usufructo, denegándose respecto a la nuda propiedad por aparecer inscrita a favor de persona distinta del embargado. Igual que en la Resolución de 17 de octubre de este año, la Dirección decide que debe practicarse la anotación, porque constando del mismo Registro, por virtud de la anotación de demanda, la posibilidad de que renazca la titularidad anterior, es lógico que se pueda practicar la anotación de embargo para el caso de que se confirme tal titularidad.

19 noviembre 2002

 Tracto sucesivo.- Teniendo en cuenta que todo título cuya acceso al Registro se pretenda ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento dirigido contra él (artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), como consecuencia del principio de salvaguardia judicial de los asientos (artículo 1 de la misma Ley), no es posible la anotación del embargo de una finca que figura inscrita a favor de persona distinta de aquéllos contra los que se sigue el procedimiento, pese a que conste en el Auto que el titular registral ha prestado consentimiento por haber vendido la finca en documento privado a uno de los deudores demandados. Como consecuencia de ello, en este caso podía haberse tomado anotación de suspensión de la de embargo y solicitar que se realizase la inscripción omitida (artículos 65 de la Ley Hipotecaria, 629 y 664 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 140 del Reglamento Hipotecario).

7 octubre 2004

 Tracto sucesivo.- Se presenta en el Registro mandamiento de cancelación de cargas posteriores dimanante de un juicio ejecutivo del año 1990 acompañado de escritura de venta del año 1996 otorgada a favor del rematante por el Magistrado competente en rebeldía del deudor en el que se le ordena cancelar las anotaciones e inscripciones posteriores a la del embargo que causó el procedimiento e inscribir la transmisión a favor del actor, cuando se da la circunstancia que la anotación antedicha aparece caducada en una finca y cancelada por caducidad en otra de las dos adjudicadas en su día y en la actualidad se encuentran ambas inscritas a favor de terceras personas. En cuanto a la posibilidad de inscribir la escritura derivada de la adjudicación cuando al presentarse al Registro la anotación de embargo estaba caducada y la finca inscrita a favor de persona distinta de aquella en cuyo nombre el Juez otorga la transmisión, los principios de tracto sucesivo y legitimación obligan a denegar también su inscripción ya que no es posible practicar asiento alguno que menoscabe la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra él (arts. 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). La primera parte del problema, relativa a la cancelación solicitada, puede verse más atrás, en el apartado “Efectos de su cancelación en las adjudicaciones derivadas de la misma”.

14 enero 2005

 Tracto sucesivo.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

  1. a) En 1992 y 1993 se practican en el Registro sendas anotaciones preventivas de embargo a favor del Estado por impago de deudas tributarias.
  2. b) En 1991 la deudora había aportado los bienes embargados a una sociedad formada por ella y su marido, sin que se inscribiera tal aportación.
  3. c) En 1993 la sociedad a la que se aportaron los bienes formula demanda de tercería de dominio que es desestimada. La desestimación se recurre hasta llegar a la casación, sin éxito en tales recursos.
  4. d) En 1997 se inscribe en el Registro la escritura de aportación anteriormente expresada.
  5. e) Caducadas las anotaciones de embargo tomadas en su día en 2001 se presentan en el Registro nuevos mandamientos de embargo solicitando nuevamente la práctica de las anotaciones caducadas. A los mandamientos se acompañan testimonios de los documentos judiciales anteriormente referidos. Dichas Sentencias declaran que no cabe la tercería pues no existe independencia de personalidad entre la tercerista y la embargada, pues «de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.4 del Código Civil, que considera ejecutados en fraude de Ley los actos realizados al amparo de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico o contrario a él, se advierte que la creación de entidades mercantiles constituye una simple ficción, de tal manera que al <levantar el velo> de su apariencia real, se descubre su inconsistencia como personas jurídicas, siendo meros instrumentos testaferros de otra personalidad».

El Registrador deniega la práctica de las anotaciones solicitadas por hallarse las fincas inscritas a nombre de persona distinta (la sociedad a la que se aportaron). El Abogado del Estado recurre, desestimando el recurso el Presidente del Tribunal Superior y apelando aquél.

  1. La apelación ha de ser estimada. Es excesivamente formalista entender que el principio de tracto sucesivo impide las anotaciones solicitadas por el mero hecho de que no se ha declarado la nulidad de la adquisición por el tercero al no haberse solicitado dicha declaración, pues paladinamente declara el tribunal que la aportación a la sociedad es un acto puramente ficticio. La sentencia declara que la titular registral no es persona distinta de la embargada, razón por la cual no cabe aplicar aquí el párrafo 3.º del artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Además, no se da en el presente supuesto la indefensión del titular registral pues no sólo ha intervenido en el procedimiento, sino que ha sido demandante en el juicio de tercería. En consecuencia, tal titular está afectado por la sentencia que claramente declara como puramente ficticia su adquisición de los bienes embargados.

En contra de tal argumentación podría argüirse que las afirmaciones del Juzgado de Primera Instancia y de la Audiencia Provincial en el sentido de que la Sociedad tercerista no es persona distinta de la embargada son asertos referibles a los años 1994 y 1995, fechas en que tales afirmaciones se produjeron, pudiendo, desde entonces, haber cambiado los socios de tal sociedad, los cuales podrían haber adquirido las participaciones en la creencia de que los anotaciones, al estar caducadas, carecían de virtualidad. Pero contra dicha argumentación ha de afirmarse que, aunque hayan variado los socios, la personalidad de la Sociedad sigue siendo la misma, aplicándose a ella las afirmaciones de las Sentencias expresadas, y, por otra parte, los hipotéticos adquirente de tales participaciones no están protegidos por la fe pública registral, como lo estarían los terceros que hubieran adquirido las fincas embargadas.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, con revocación del Auto presidencial y la calificación del Registrador.

26 mayo 2005

 Tracto sucesivo.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Carlos Babot León, en nombre y representación de «Amador y Aranda, S.L.L.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.º 3 de Marbella, don José Luis Figuerola Cerdán, a practicar una anotación preventiva de embargo sobre un derecho de traspaso.

El Registrador de la Propiedad suspende la práctica de la anotación preventiva de embargo solicitada por aparecer la finca, objeto de la anotación, inscrita a favor de la entidad «Ribera I, S.A.», persona distinta del demandado, y no constar inscrito sobre dicha finca ningún tipo de derecho a favor de las entidad demandada.

El recurrente alega que lo que pretende es la anotación preventiva de embargo sobre el derecho de traspaso que corresponde a la entidad «Amador y Aranda, S.L.L.» como arrendataria de la finca.

  1. Decretado el embargo respecto de una finca que aparece inscrita a nombre de persona distinta de la deudora, el principio de tracto sucesivo, regulado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impide la práctica del asiento solicitado mientras no se presenten oportunamente en el Registro los documentos indispensables que permitan reflejar la eventual inscripción omitida (Cfr. Resolución de 25 de mayo de 1962), por lo que debe lograrse, en el presente caso, la previa inscripción del arrendamiento del que se derive el eventual derecho de traspaso.

Ello se entiende sin perjuicio de que conforme con el artículo 7.2 de la Ley hipotecaria el titular de cualquier derecho real –extensible por analogía al acreedor embargante-impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio –en este caso derecho de arrendamiento y eventual derecho de traspaso-, pueda solicitar la inscripción de su derecho, en concordancia con los artículos 105 y 140.3 del Reglamento hipotecario, determinando este último precepto que los interesados en los embargos pueden pedir que se requiera al considerado como dueño, o a su representante en el procedimiento, para que se subsane la falta verificando la inscripción omitida, y, caso de negarse, podrán solicitar que el Juez o Tribunal así lo acuerde cuando tuvieren o pudieren presentar los títulos necesarios al efecto (confrontar igualmente los artículos 629.2, 663 y 664 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley 1/2000, de 7 de enero, y 312 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

18 octubre 2005

 Tracto sucesivo.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

1.–Con fecha 29 de diciembre de 2000, el titular registral, don Manuel L C, adquiere las fincas objeto de las anotaciones de embargo, en estado de separado judicialmente, figurando así inscritas en el Registro de la Propiedad; 2.–Con fecha 7 de julio de 2003 se dicta por la Unidad de Recaudación Ejecutiva de la Tesorería General de la Seguridad Social, providencia de embargo de los bienes del deudor, doña María A G, por débitos a la Seguridad Social, en la que se hace constar que su esposo, don Manuel L C, titular de los inmuebles embargados, es responsable conjuntamente, al corresponder los débitos al periodo 1/96 a 9/97 en el Régimen de Recursos Diversos de la Seguridad Social, estando vigente la sociedad de gananciales.

  1. Ha de empezar por señalarse el distinto ámbito en el que se desenvuelve la calificación registral del que es propio del proceso judicial.

En el ámbito de la calificación registral no existe propiamente un proceso, en sentido judicial, en el que las diversas partes contienden entre sí.

Tampoco existe en el procedimiento registral una fase probatoria, como puede ocurrir en el proceso, por cuanto, como determina el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, la calificación registral se caracteriza por su carácter limitado, siendo los medios de la calificación registral los documentos presentados y el contenido del registro, a diferencia de lo que ocurre en el proceso judicial en que se dispone de amplios medios de prueba (Cfr. Artículo 299 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil).

 Por último debe señalarse que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

Consecuentemente con lo expuesto, gran parte de la argumentación formulada por la recurrente debe ser alegada en el correspondiente proceso judicial.

  1. Se alega por la recurrente que, puesto que las deudas que motivan el embargo que se pretende anotar se devengaron durante la vigencia de la sociedad conyugal, responden de ellas los bienes gananciales y los privativos al no haberse realizado debidamente inventario, incluso después de la liquidación del consorcio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.362, 1.365, 1.401 y 1.417 del Código Civil.

Pero lo que ocurre es que la sola afirmación por el Recaudador de que la deuda que motiva el embargo cuestionado es deuda de la sociedad de gananciales no es suficiente para hacer posible la anotación. Es necesario para ello que exista una previa declaración judicial de ganancialidad de la deuda, pues, no existiendo en nuestro Código Civil una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la vigencia de la sociedad de gananciales (Cfr. artículos 1362 y 1365 del Código Civil), ninguna deuda contraída por un solo cónyuge puede ser reputada ganancial y tratada jurídicamente como tal mientras no recaiga la pertinente declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges, pues a ambos corresponde, conjuntamente, la gestión de la sociedad de gananciales (Cfr. artículo 1375 del Código Civil).

Lo mismo cabe decir respecto de la afirmación de que el inventario de bienes gananciales sea incorrecto y, en consecuencia, deban responder también los bienes privativos conforme al artículo 1401 del Código Civil o que los bienes embargados tengan carácter ganancial y no privativo. Son afirmaciones que deben ser confirmadas por resolución judicial firme y acreditadas al Registrador de la Propiedad al objeto de que sean debidamente calificadas conforme a lo expuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

Entender lo contrario supondría la indefensión del titular registral, que goza de las presunciones derivadas de la legislación hipotecaria, al no poder alegar ni probar nada en contra de dicha ganancialidad de la deuda, o de la incorrecta confección del inventario, o de la naturaleza ganancial y no privativa de los bienes embargados, con menoscabo de su derecho a la tutela judicial efectiva, garantizado por el artículo 24 de la Constitución.

El Registrador no puede practicar la anotación pues se lo impiden los principios registrales de tracto sucesivo y salvaguarda judicial de los asientos (Cfr. artículos 1.3 y 20 de la Ley Hipotecaria), que tratan de evitar que afecten al titular registral los actos emanados de procedimientos judiciales o administrativos que le son ajenos, o que dicho titular sufra en el mismo Registro las consecuencias de una indefensión.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.

29 diciembre 2005

 Tracto sucesivo.- 1. Tomada anotación preventiva en el Registro de la Propiedad de la demanda por la que la heredera del heredero fiduciario solicita entre otros extremos la detracción de la cuarta trebeliánica, sobre unas fincas posteriormente aportadas a una sociedad mercantil unipersonal constituida por el heredero fideicomisario, se presenta ahora mandamiento judicial ordenando, en ejecución de la sentencia obtenida en el procedimiento anterior, el embargo de dichas fincas para el pago de aquélla. El Registrador deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo, al estar las fincas inscritas a nombre de una sociedad mercantil distinta del embargado.

  1. Sin embargo, si se tiene en cuenta que el mandamiento no es sino ejecución de la sentencia obtenida en el procedimiento de reclamación de la cuarta trebeliánica que fue objeto de anotación de demanda en el Registro con anterioridad a la aportación a la compañía mercantil –una sociedad unipersonal constituida por el demandado-no puede decirse que no se cumpla con el tracto sucesivo. Muy por el contrario, el sentido de la anotación preventiva de la demanda es asegurar las resultas del procedimiento, de suerte que la eficacia de la sentencia que en su día se dicte opere como si se hubiera producido en el momento de la anotación. Una vez practicada ésta (y ahora no cabe discutir si procedió o no practicar dicha anotación), tiene eficacia erga omnes, sin que se pueda alegar falta de tracto sucesivo, pues la anotación permite que la sentencia produzca efecto frente a quienes fueron parte y sus causahabientes (cfr. artículo 107.9 Ley Hipotecaria). Por eso no cabe denegar la práctica del embargo ordenando en ejecución de sentencia, cuando ésta fue objeto de anotación preventiva y está aún en vigor.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

16 mayo 2006

 Tracto Sucesivo.- 1. Se presenta en el Registro un mandamiento de anotación preventiva de embargo sobre varias fincas para asegurar las resultas de un pleito en el que se solicita condena al pago de una cantidad. El Registrador deniega la anotación por estar inscritas las fincas a favor de una persona distinta de aquella contra la que se sigue el procedimiento.

El interesado recurre.

  1. El recurso ha de ser desestimado. Los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimación y tracto sucesivo, además del principio constituciones de proscripción de la indefensión, impiden la práctica de la anotación cuando la finca aparece inscrita a favor de persona distinta a aquella contra la que se sigue el procedimiento.

Y dicha desestimación es inevitable por cuanto, como resulta de los hechos, las fincas aparecen inscritas a nombre de personas contra las que no se ha dirigido el procedimiento. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la denegación de la nota recurrida toda vez que el procedimiento de que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria); sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

1 agosto 2006

 Tracto sucesivo.- 1. Se debate en este recurso si es posible la anotación preventiva de un embargo en procedimiento ejecutivo entablado por deudas de una sociedad civil, cuando el bien sobre el que se solicita la anotación figura inscrito a nombre de una socia de dicha sociedad civil. Por diligencia complementaria se aclara que el mandamiento de anotación preventiva de embargo sobre bienes propiedad de doña Carmen García Gutiérrez, se traba aún no siendo parte ejecutada en este procedimiento, por su responsabilidad subsidiaria en su calidad de socio, de la entidad ejecutada Fundación Reitschule Oficios Ecuestres SC. y todo ello a instancia de la parte ejecutante. El registrador deniega la anotación por aparecer la finca a nombre de persona distinta de la que se sigue el procedimiento.

  1. En el mandamiento de embargo se dice en efecto que el bien es de titularidad de la socia de la entidad ejecutada, y que aún no siendo parte ejecutada se practica el embargo por su responsabilidad subsidiaria, pero no consta que haya sido demandado.
  2. No puede, en el ámbito de este recurso, discutirse la procedencia de la responsabilidad subsidiaria, por tratarse de una decisión judicial de aplicación del Derecho, esto es, de fondo o sustantiva, a la que no se extiende la calificación registral. Pero sí es reiterada la doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones citadas en los «Vistos»), de que al tratarse en este caso de un mandamiento de embargo sobre finca que aparece inscrita a favor de una persona que, según el mismo mandamiento no es la persona demandada como deudora, procede, en consecuencia, la denegación de la anotación solicitada, por aplicación de los principios de tracto sucesivo y legitimación (cfr. las prescripciones establecidas en los arts. 20 y 38 de la Ley Hipotecaria y 140.1 del Reglamento para su ejecución).
  3. En efecto, las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la denegación de la nota recurrida toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral, sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la resolución de las resoluciones judiciales firmes (art. 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna. Esta exigencia impide en el ámbito registral practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al art. 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que éste directamente o a través de sus órganos de administración y representación haya sido parte en el procedimiento de que se trata. De ahí que, en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

30 mayo 2009

Tracto sucesivo.- 1. Presentado en el Registro mandamiento de embargo, caduca el asiento de presentación, por lo que el Registrador procede al despacho de una escritura de compraventa posterior en la que el deudor transmite la finca a un tercero. Presentado de nuevo el mandamiento de embargo el registrador suspende la anotación. Se plantea así en este recurso si puede tomarse anotación preventiva del embargo: el recurrente entiende que sí puesto que la finca pertenecía al deudor en el momento de adoptarse la resolución judicial ordenando la anotación preventiva del embargo; el registrador mantiene la suspensión ya que, al dejarse caducar el asiento de presentación, cuando el mandamiento de embargo es objeto de una nueva presentación, ya pertenece la finca a un tercer adquirente.

  1. Conforme a la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones citadas en los «Vistos»), al tratarse en este caso de un mandamiento de embargo sobre finca que aparece inscrita a favor de una persona que, según el mismo mandamiento no es la persona demandada como deudora, procede, en consecuencia, la denegación de la anotación solicitada, por aplicación de los principios de tracto sucesivo y legitimación (cfr. artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria y 140.1 del Reglamento para su ejecución).
  2. En efecto, cuando finalmente se presenta el mandamiento de embargo las fincas aparecen inscritas a nombre de personas contra las que no se ha dirigido el procedimiento. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la denegación de la nota recurrida toda vez que el procedimiento de que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria); sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.
  3. La circunstancia de que en el momento de adoptarse la resolución judicial la finca aún pertenecía al deudor, no basta para tomar la anotación preventiva de embargo, pues el momento en el que se debe cumplir el tracto sucesivo es el de la presentación en el Registro del título cuya inscripción se pretende o después si durante la vigencia del asiento de presentación se aportan los títulos intermedios; por lo que no basta con que se cumpliera el tracto sucesivo en el momento de la fecha del auto ordenando la anotación (cfr. artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria). El principio de prioridad registral (cfr. artículo 17 Ley Hipotecaria) conlleva procurar inmediatamente la presentación del título en el Registro de la Propiedad y en no dejar caducar el asiento (aportando el título original si la presentación fue por telefax como ocurrió en este caso), pues en caso de que se deje caducar el asiento de presentación procede el despacho de los títulos posteriores, que ganan prioridad y producen el cierre registral de títulos incompatibles aunque sean de fecha posterior.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

5 noviembre 2009

 Tracto sucesivo.- 1. El recurso debe ser desestimado, toda vez que la pretensión en él formulada, que es la de que se tome anotación preventiva sobre la mitad indivisa del deudor, ya fue realizada.

  1. En efecto, como se deduce de la nota de calificación, se ha denegado la anotación preventiva de embargo únicamente respecto de la mitad indivisa perteneciente a tercera persona, por falta de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 Ley Hipotecaria). Y la pretensión del recurrente, que es la de que se practique la anotación de embargo sobre la mitad indivisa del deudor, está ya acogida como resulta claramente de la nota de calificación.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

21 septiembre 2010

 Tracto sucesivo.- 1. Se presenta en el Registro un Mandamiento de anotación preventiva de embargo, en procedimiento de ejecución judicial seguido contra una determinada sociedad mercantil y contra una persona física. El titular registral del inmueble es el cónyuge de quien interpone la demanda, estando casados en régimen de separación de bienes. El Registrador deniega la anotación por estar la finca inscrita a nombre de persona distinta de aquélla contra la que se dirige el procedimiento. El recurrente considera procedente la anotación del embargo, toda vez que el cónyuge que aparece como titular registral de la finca es fiador de la deuda y además socio único de la sociedad mercantil, que a su vez es socia única de la sociedad ejecutada.

  1. El recurso no debe ser estimado. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento contra el titular registral y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.
  2. No se discute en el recurso si es o no procedente demandar o no a una determinada persona en un juicio ejecutivo. Si el fiador puede ser objeto de ejecución o si el titular registral puede ser emplazado por el mero hecho de ser socio único de la sociedad coejecutada, es una cuestión que no cabe resolver ahora, pues son cuestiones ajenas a los defectos expresados en la nota de calificación. Aquí lo único que corresponde apreciar –pues es lo que señala como defecto el Registrador– es si efectivamente el titular registral ha sido demandado y ha podido hacer efectivo su derecho a la tutela judicial efectiva, cuestión que debe resolverse negativamente, pues no consta del Mandamiento ordenando la anotación del embargo que tal demanda al titular registral se haya producido.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

23 septiembre 2010

 Tracto sucesivo.- 1. El único problema radica en dilucidar si puede tomarse anotación de embargo para asegurar las responsabilidades civiles de una causa criminal, siendo así que la finca embargada figura inscrita a nombre de persona distinta del embargado, si bien tal circunstancia es conocida por el tribunal.

  1. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 4 de octubre de 2005) que las exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura del registrador toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral.
  2. No puede alegarse en contra de lo anteriormente dicho la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario incluya los obstáculos que surjan del Registro.
  3. El artículo 20 párrafo último, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: a) que se trate de procedimientos criminales, lo cual concurre en el presente caso; y, b) que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento. Esta última circunstancia no concurre en este expediente, por lo que prevalece la regla general contenida en dicho artículo, cual es la que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.

Procede por tanto la desestimación del recurso y por tanto la confirmación de la nota de calificación, salvo en lo relativo a que el defecto sea insubsanable o de denegación, pues al tratarse de una ineficacia registral provisional –cabe mandamiento ampliatorio o subsanatorio por el que el juzgador exprese el juicio previsto en el citado párrafo último del artículo 20 de la Ley Hipotecaria– puede mantenerse la prioridad del asiento de presentación, por lo que debe ser calificado el defecto de subsanable.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación en los términos señalados en los anteriores pronunciamientos.

22 enero 2012

 Tracto sucesivo.- 1. Son sucesos relevantes para la resolución del presente expediente los siguientes: determinada sociedad mercantil titular registral de una finca del término de Torrelodones presenta en el Registro copia auténtica de escritura por la que dicha sociedad aporta la finca a otra mercantil diferente. Unos minutos después de practicarse el asiento de presentación en el libro Diario del Registro, se presenta en el referido libro Diario, por fax, mandamiento de embargo dictado en procedimiento de ejecución judicial seguido contra la mercantil aportante de la finca. Caducado el asiento provisional causado por el fax en el libro Diario por haber transcurrido los diez días hábiles sin aportación del original, se presenta de nuevo, físicamente, el mandamiento. El registrador procede a despachar la escritura de aportación de la finca y a denegar la anotación ordenada en el mandamiento por no encontrarse la finca inscrita a favor de aquélla contra la que se sigue el procedimiento a que el mandamiento refiere. El recurrente solicita que se deje sin efecto la inscripción practicada y se proceda al despacho del mandamiento alegando que, al tiempo de practicarse la inscripción, estaba presentado el documento judicial.

  1. Es doctrina muy reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones citadas en los «Vistos») que el recurso de calificación no procede contra asientos ya practicados, de modo que la salvaguardia a que éstos quedan sujetos (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria) implica que seguirán produciendo sus efectos en tanto no se declare su inexactitud o ineficacia mediante la correspondiente declaración judicial firme. De este modo, debe rechazarse la posibilidad de la declaración de ineficacia de la inscripción de la escritura de aportación a sociedad en sede de recurso, sin perjuicio del derecho de los interesados a ejercer las acciones judiciales que en su caso le correspondan.
  2. No procediendo la declaración de ineficacia en los términos expuestos, tampoco puede, en consecuencia, estimarse la pretensión de la recurrente relativa a que se proceda a practicar la anotación del mandamiento de embargo dictado en procedimiento seguido contra la sociedad aportante de la finca, que actualmente no es titular, según Registro, de derecho alguno sobre la finca embargada. En efecto, sobre la base del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, también es doctrina consolidada de esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución de 16 de agosto de 2010) la imposibilidad de practicar la anotación si el procedimiento no aparece entablado contra el actual titular registral, sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

10 marzo 2012

[1] Ver “ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: Tracto sucesivo”.

Tracto sucesivo

ANOTACIÓN PREVENTIVA

Tracto sucesivo

Tracto sucesivo

Ordenada una anotación en juicio penal, la Dirección, sin entrar en el problema planteado por el Registrador de si se trata de una anotación de querella o de prohibición de disponer, confirma el otro defecto señalado en la nota de calificación, consistente en las exigencias del principio de tracto sucesivo, conforme al cual debe denegarse la anotación, toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento no aparece entablado contra el titular registral, lo cual no supone una extralimitación de la calificación por tratarse de un documento judicial, sino colaboración con el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, que impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte ni han intervenido en él en manera alguna.

12 febrero 1998

Tracto sucesivo.- El principio de tracto sucesivo es motivo para denegar la anotación de uso y disfrute de vivienda familiar, atribuida a la esposa en un juicio de separación, si del Registro resulta que la dicha vivienda figura inscrita a favor de personas distintas que no fueron parte en el procedimiento ni aparecen como demandados. También se basa la resolución en el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución española), que impide extender las consecuencias de una proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido de manera alguna, lo que a su vez supone, de acuerdo con el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, que la calificación basada en este motivo no supone invadir la competencia judicial, sino poner de relieve los obstáculos que surgen del Registro.

25 junio 1998

 Tracto sucesivo.- No puede practicarse la anotación preventiva ordenada por un Juzgado si el titular registral no ha sido parte en el procedimiento, como exige el principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución) y su corolario registral constituido por el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), pues si bien es cierto que los Registradores tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que tiene la misma obligación de aplicar el principio constitucional referido.

24 junio 2003

Tracto sucesivo.- 1. El objeto del presente recurso se centra en la negativa de la Registradora de la Propiedad a practicar rectificación de una anotación de embargo y su conversión en una anotación de demanda, –que era la anotación originariamente solicitada, pero que debido a un error en el mandamiento presentado no se había extendido como tal–, siendo el motivo de la denegación el que la finca pertenece a un titular registral distinto de la persona demandada en el procedimiento judicial.

  1. Es preciso en primer término analizar la primera operación llevada a cabo en el Registro, es decir, la práctica de una anotación preventiva de embargo, tal y como ordenaba el mandamiento, cuando de la resolución judicial insertada literalmente en el mismo resultaba que lo que se había acordado en el proceso era una anotación preventiva de demanda. Se trata de un error de concepto en la inscripción, motivado por un mandamiento judicial igualmente erróneo, ya que no cabe ordenar judicialmente (ni practicar anotación del mismo) un mandamiento de embargo que transcribe literalmente una providencia acordando la práctica de una anotación preventiva de demanda en ejercicio de una acción con trascendencia registral.
  2. Cuando posteriormente se presenta de nuevo el mandamiento advirtiendo el error, la finca había sido adjudicada a tercer adquirente, en virtud de documento presentado con anterioridad a aquél, por lo que la Registradora deniega la práctica de la anotación de demanda, por tratarse de persona distinta. Esta calificación resulta adecuada a la luz del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, regulador del principio de tracto sucesivo, que impide la práctica de la conversión solicitada, en la medida en que la finca ha pasado a pertenecer a un tercero cuyos derechos pueden verse perjudicados.
  3. Lo procedente en definitiva es iniciar la rectificación del asiento de anotación de embargo indebidamente practicado, conforme a las reglas reguladoras de la rectificación de los errores de concepto. En consecuencia, será preciso que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que pudieran verse perjudicados (y por tanto el del actual titular registral) o en su defecto deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquellos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria y 322 y siguientes de su Reglamento). Entretanto debe rechazarse la rectificación solicitada unilateralmente.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

3 octubre 2005

Tracto sucesivo.- De los cuatro defectos que contiene la nota de la Sra. Registradora, por cuanto el quinto ha desaparecido al rectificarse en este sentido, es preciso analizar los tres últimos pues de su apreciación se deriva necesariamente la desestimación del recurso interpuesto. Y dicha desestimación es inevitable por cuanto, como resulta de los hechos, las fincas aparecen inscritas a nombre de personas contra las que no se ha dirigido el procedimiento.

Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la denegación de la nota recurrida toda vez que el procedimiento de que dimana al mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria); sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo (24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

  1. No obsta a lo anterior el hecho de que una de las fincas y una cuota de otra sobre las que se ordena anotación consten inscritas a nombre de la persona que ha interpuesto la denuncia de la que se han derivado las diligencias previas. Como ha tenido ocasión de afirmar este Centro Directivo en numerosas ocasiones sólo cuando la acción ejercitada implica una modificación jurídico real es posible la práctica del asiento de anotación preventiva. Como pone de relieve la Sra. Registradora en su muy fundada nota de defectos no procede la práctica de la anotación porque del éxito de la eventual acción ejercitada no se derivaría alteración alguna del contenido del Registro (sin que tampoco estemos ante un supuesto como el de la resolución de 25 de marzo de 2004).

6 octubre 2005

Tracto sucesivo.- 1. Habiéndose presentado en el Registro de la Propiedad mandamiento ordenando la anotación de uso y disfrute de vivienda familiar, la Registradora deniega la pretendida anotación por aparecer la vivienda en cuestión inscrita a favor de persona distinta que no fue parte en el procedimiento.

  1. Ciertamente, las exigencias del tracto sucesivo determinan la confirmación de la nota recurrida, toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales; si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr., artículo 24 de la Constitución Española), impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido de manera alguna, consideración ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan la titularidad inscrita, si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento o haya sido parte en el procedimiento del que dimana; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con estos preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan de registro.
  2. Por lo demás, debe tenerse en cuenta que no pueden ser considerados en el recurso los documentos que el Registrador no ha tenido a la vista a la hora de extender la nota de calificación impugnada (artículo 117 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General, ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.

18 enero 2008

Tracto sucesivo

OBRA NUEVA

Tracto sucesivo

Tracto sucesivo

El artículo 20 de la Ley Hipotecaria no supone un obstáculo para la inscripción de la obra nueva no registrada por los titulares anteriores.

29 mayo 1965

Tracto sucesivo.- Presentada una escritura de obra nueva otorgada por un Ayuntamiento y denegada su inscripción por figurar inscrita la finca «a favor del Ayuntamiento… en concepto de bien propio de la Fundación Hospital de Alfaro con la finalidad precisa e ineludible de quedar adscrito al Santo Hospital y no poderse dedicar a fines distintos ni confundirse con el patrimonio municipal», la Dirección confirma la nota denegatoria fundada en las dudas sobre la verdadera titularidad de la finca en cuestión, pues por una parte figura inscrita en virtud de certificación, que es un medio inmatriculador que no puede utilizarse por una Fundación; pero, por otra parte, está inscrito a favor de la Fundación, con adscripción a un fin y con la declaración de no confundirse con el patrimonio municipal. Estas y otras circunstancias, puestas de relieve por el Centro Directivo, justifican las mencionadas dudas y la posibilidad de que hubiera un error cuando se inmatriculó la finca, que podrían resolverse mediante una nueva presentación del título inmatriculador, pero que no pueden resolverse en el curso del recurso gubernativo por falta de medios y porque el principio proclamado en el artículo 1º de la Ley Hipotecaria impide reconocer otra titularidad distinta de la que proclama el Registro. No obstante, la Dirección, basándose en que el Registro proclama una titularidad, aunque anómala, a favor del Ayuntamiento y en el hecho de que lo que pretende inscribirse -un edificio construido- refleja un hecho constatado en la realidad, llega a la conclusión de que podría inscribirse la obra nueva, siempre que en el asiento a practicar no se alterase la titularidad jurídica existente, para lo cual y en base al principio de rogación, habría de solicitarse así expresamente.

21 mayo 1991

Tracto sucesivo.- No es defecto el hecho de que en la fecha en que los adquirentes dicen que se construyó la obra nueva no eran propietarios. La declaración de obra se hace por el titular registral, independientemente de que, según los datos obrantes en el Registro, en la fecha de construcción tal titular sea o no propietario. Si no se admitiera así, nunca podría inscribirse una obra nueva si el propietario que la construyó no la hubiese declarado.

20 marzo 2002

Tracto sucesivo

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FICHERO –  INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

TRACTO SUCESIVO

ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE Y EMBARGO. ASIENTO DE PRESENTACION. HERENCIA (Caso 158 Lunes 4,30, nº 12, APE-1-e)

TRANSMISIÓN EN CUMPLIMIENTO DE ACUERDO. COMUNIDAD. TRANSACCION (Sem bilbao, 04/12/2000, caso 7)

EXCESO DE CABIDA EN PRÉSTAMO HIPOTECARIO. TRACTO ABREVIADO. HIPOTECA (Sem Bol  SERC 109, nov-dic 2003, pag 16/ BCNR nº 104, caso 5, pag 1843)

EMBARGO. ANOTACIÓN DE EMBARGO. DEMANDA CONTRA SOCIEDAD CIVIL EN LA QUE SE PERSIGUEN BIENES DE UN SOCIO. ART 20 LH REFORMADO (Sem Bol SERC 109, nov-dic 2003, pag 23/ BCNR nº 104, caso 15, pag 1850)

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA YA VENDIDA E HIPOTECADA. PRIORIDAD REGISTRAL*

TRACTO SUCESIVO. HERENCIA (Lunes 4,30, nº 363, feb 2004, pag 2/BCNR 102, pag 1297)

TRACTO SUCESIVO. HERENCIA (Lunes 4,30, nº 362)

PROCEDIMIENTO DECLARATIVO. HERENCIA (Lunes 4,30, nº 364, feb 2004, pag 3/BCNR 103, pag 1592)

ACCIÓN DE DIVISIÓN. COMUNIDAD. CUOTAS (Lunes 4,30, nº 361, en 2004, pag 3/BCNR 101, pag 720)

MANDAMIENTO DE EMBARGO. ANOTACIÓN DE EMBARGO. CAMBIO DE DENOMINACIÓN Y DOMICILIO (Lunes 4,30 nº 345, may 2003/BCNR 94, pag 1910)

HIPOTECA DE BIENES SUCESORIOS. DERECHO HEREDITARIO. TRACTO SUCESIVO. (Sem bilbao,15/06/2004, caso 4)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. DEFECTOS SUBSANABLES (Sem bilbao,15/06/2004, caso 5)

CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE. TRACTO SUCESIVO (Lunes 4,30 nº 278/BCNR 61, jun  2000, pag 1472).

TRACTO SUCESIVO. GANANCIALES. HERENCIA (Lunes 4,30, nº 288)

HERENCIA SIN RATIFICAR. RATIFICACIÓN. TRACTO ABREVIADO (Lunes 4,30, nº  310, oct 2001/BCNR 79, pag 80)

TRACTO SUCESIVO. HERENCIA (Lunes 4,30, nº 354, sept 2003/BCNR 96, pag 3465)

MANDAMIENTO. CANCELACIÓN. TRACTO (Lunes 4,30, nº 48 y repert 140, pag 25/BCNR 268, jun 90, pag 1279)

SOCIEDADES. LEVANTAMIENTO DEL VELO. TRACTO SUCESIVO. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE  QUERELLA (Lunes 4,30, nº  322, may 2002/BCNR 84, pag 1404)

INSCRIPCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. TRACTO SUCESIVO (Seminario Bilbao, 26/04/2001, caso 6)

UN SUPUESTO DE FALTA DE TRACTO SUCESIVO (Lunes 4,30, nº 214,2-3/BCNR 31, nov 1997, pag 2799)

TRACTO SUCESIVO (Lunes 4,30, repert 139, 52)

TRACTO SUCESIVO ABREVIADO (Lunes 4,30 repert 140, 15)

 FALTA DE TRACTO (Lunes 4,30, repert 140, 26)

TRACTO SUCESIVO (Lunes 4,30, nº 115 y repert 175, pag 70/BCNR 299, ab 93, pag 932)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. 105 RH. TRACTO (Lunes 4,30, nº 94 y repert 140, pag 88/BCNR 288, ab 92, pag 748)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. TRACTO SUCESIVO (Lunes 4,30 repert 139, 80)

TRACTO COMPRIMIDÍSIMO (Lunes 4,30, repert 139, 82)

TRACTO (Lunes 4,30, repert 139, 86)

TRACTO ABREVIADO (Lunes 4,30, nº 42 y repert 140, pag 10/BCNR 264, feb 90, pag  322)

TRACTO COMPRIMIDO O DOS INSCRIPCIONES. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. CAPITULACIONES (Lunes 4,30, nº 49 y repert 140, pag 27/BCNR 268, jun 90, pag 1280)

TRACTO ABREVIADO. REVERSIÓN (Lunes 4,30, nº 96 y repert 140, pag 94/BCNR 288, ab 92, pag 765)

EL TRACTO SOBREVENIDO (Lunes 4,30, repert 175, 93)

PRESCRIPCIÓN Y TRACTO SUCESIVO (Lunes 4,30, repert 140, 44)

VENTA POR EL TITULAR INSCRITO SIN SER DUEÑO (Lunes 4,30, repert 139, 83)

AYUNTAMIENTO QUE PRETENDE SUPLIR LA FALTA DE INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS TRANSMISIVOS DE PLAZAS DE APARCAMIENTO (Libro Sem Bilbao 11-95/96, 18)

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACION DEL TRACTO SUCESIVO. NOTIFICACIÓN PERSONAL (Libro Sem Bilbao 32-96/97, 60)

TRACTO SUCESIVO ABREVIADO (Práctica hip 1, 274, pág 378)

FALTA DE TRACTO (Práctica hip 1, 275, pág 378)

SENTENCIA CONDENANDO AL MARIDO A ELEVAR A PÚBLICO UN DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA SIENDO LA FINCA GANANCIAL (Práctica hip 1, 276, pág 378/ BCNR 282, oct 91, pag  2132)

TEMPLO CATÓLICO. EFECTOS DEL RECONOCIMIENTO DE ADQUISICIÓN TERRENOS CON LIMOSNAS EN FAVOR DE ENTIDAD CATÓLICA SIN PERSONALIDAD JURÍDICA (Práctica hip 6, 73, pág 211/BCNR 315, oct 94, pag 2591)

TRACTO ABREVIADO EN CASO DE FUSION DE SOCIEDADES. DOCUMENTO INSCRIBIBLE: POSIBILIDAD DE PRESCINDIR DE LA ESCRITURA DE FUSIÓN A LA HORA DE INSCRIBIR ACTOS OTORGADOS POR LA SOCIEDAD ABSORBENTE (Sem Bol SERC nº 112 may-jun 2004, pag 27)

DOCUMENTO ADMINISTRATIVO: REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO (Sem Bol SERC nº 117 mzo-abr 2005, pag 17)

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACION DE TRACTO SUCESIVO EXISTIENDO UN CONTRATO VERBAL A FAVOR DEL CAUSANTE Y UN TESTAMENTO A FAVOR DE LOS HIJOS DOCUMENTOS  (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 112, caso 11, pag 338)

AMPLIACIÓN DE EMBARGO CUANDO EXISTEN CARGAS INTERMEDIAS. NOTA MARGINAL.TRACTO (Lunes 4,30, nº 386, en 2005, pag 2)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PROCEDIMIENTO PENAL CONTRA BIENES DE PERSONA JURÍDICA INTERPUESTA (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 113, caso 18, pag 528)

ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ORDENADA EN PROCESO PENAL (Sem Bol SERC nº 120 sept-oct 2005, pag 17)

«CADENA» DE VENTAS DE UNA FINCA A PARTIR DE 1.982 HASTA HOY. EXISTE UNA COMPRA Y UNA VENTA INTERMEDIA ESCRITURADAS POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO DE SOCIEDAD, HOY DISUELTA, D.T. 5ª RRM (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso de TR, oct-dic 2005)

MENORES. SENTENCIA FIRME EN JUICIO PENAL SEGUIDO CONTRA SUS PADRES DECLARANDO QUE LA COMPRA ES FRAUDULENTA Y QUE DEBE PRACTICAR LA INSCRIPCIÓN A FAVOR DE ÉSTOS PARA LUEGO ANOTAR UN EMBARGO (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso 2 de DOC J, ab-jun 2005)

ACTA DE NOTORIEDAD PARA REANUDAR EL TRACTO, 203 LH APROBADA JUDICIALMENTE. SUPERFICIE, LINDEROS, Nº POLÍGONO Y PARCELA (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso de TR, en-mzo 2005)

DOCUMENTO JUDICIAL: NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGIS­TRAL EN EL MISMO PROCEDIMIENTO EN EL CUAL SE RESUELVE SU TÍTULO (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 113, caso 21, pag 530)

TRACTO SUCESIVO: ANOTACIÓN DE DEMANDA DIRIGIDA CONTRA HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 112, caso 7, pag 335)

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO EN DECLARATIVO DE DOMINIO.CALIFICACIÓN (Lunes 4,30. nº 387 pag 2, feb 2005/BCNR 113, marz 2005, pag 518)

OPCIÓN DE COMPRA: EJERCICIO EN VÍA JUDICIAL SIN QUE SE ACREDITE QUE SEA PARTE EL TITULAR REGISTRAL. SENTENCIA PROVISIONAL: NO CABE LA INSCRIPCIÓN SINO TAN SÓLO LA ANOTACIÓN PREVENTIVA (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 113, caso 16, pag 526)

COMPRAVENTA. CONDICIÓN RESOLUTORIA. SUBROGACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso de COMP, ab-jun 2005)

MANDAMIENTO ORDENANDO EMBARGO SOBRE FINCA INSCRITA A NOMBRE DE SOCIEDAD NO DEMANDADA (Sem Bol SERC 104, en-feb 2003, pag 39/ BCNR nº 91, caso 3, pag 535)

AMPLIACIÓN DE EMBARGO ESTANDO INSCRITA LA FINCA A NOMBRE DE UN TERCERO A QUIEN VENDIÓ EL DEUDOR (Seminario Hern Crespo, nº 8, oct-dic 2005, caso 1 de EMB/BCNR 122, marz 2006, pag 396, caso 2)

EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO FINCA RESULTANTE DE LA DIVISIÓN PREVIA AGRUPACIÓN DE CUATRO FINCAS. HERENCIA (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso de TR, en-mzo 2006)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. FINCA INSCRITA A NOMBRE DE COOPERATIVA. TERCERÍA. TRACTO SUCESIVO (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 2 de EMB, abr-jun 2006)

PROTECCIÓN DE LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. JUICIO DECLARATIVO DE DOMINIO. REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO. EXPEDIENTE DE DOMINIO. DOCUMENTOS JUDICIALES (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 1 de TRACTO, abr-jun 2006)

ELEVACIÓN A PUBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. HEREDEROS. PARTICIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 2 de TRACTO, abr-jun 2006)

EXPROPIACIÓN. URBANISMO (Semin Bilbao, 24/10/2006, caso 3)

ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. COMPRAVENTA Y RATIFICACIÓN. ASIENTO DE PRESENTACIÓN. TRACTO SUCESIVO (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 1 de ANOT, oct-dic 2006/BCNR 133, pág 596)

DOCUMENTOS JUDICIALES. SENTENCIA ORDENANDO SEGREGACIÓN. TRACTO SUCESIVO (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 1 de DOC J, oct-dic 2006)

DEMANDADOS COMO HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL SIN JUSTIFICARSE. TRACTO SUCESIVO. REBELDÍA. ELEVACIÓN A PÚBLICO. (Lunes 4,30 nº 426, feb 2007, pág 2)

VENTA DE BIENES POR HEREDEROS, SIN PARTICIÓN, A LA VIUDA. NECESIDAD DE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES?. FISCAL (Lunes 4,30 nº 426, feb 2007, pág 7/ BCNR nº 135, pág 1403)

REHABILITACIÓN DE VIVIENDA A FAVOR DEL HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL (Sem Bilbao,  27/11/2007, caso 9)

VENTA DE FINCAS POR BANCO X  CUANDO LAS FINCAS ESTÁN A NOMBRE DE ANTIGUAS ENTIDADES. ¿ES NECESARIO PEDIR AL MENOS UN TESTIMONIO DE LAS RESPECTIVAS FUSIONES? (Sem Hern Crespo, cuad nº 17, en mzo 2008, caso de TRACTO) 

DOCUMENTOS JUDICIALES. HEREDEROS. TRACTO SUCESIVO. LEGITIMACIÓN REGISTRAL (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso 1 de DOC JUD/BCNR nº 155, pág 479, caso 5-1)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. TRACTO. CANCELACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN PRORROGADO. HIPOTECA. (Semin Bilbao, 09/12/2008, caso 5)

TRACTO SUCESIVO. LEGITIMACION REGISTRAL (Sem Hern Crespo, nº 22, Abr-Junio 2009, caso  de TR) 

EDIFICIO CONSTRUIDO SOBRE SOLAR RESULTANTE DE LA AGRUPACIÓN DE DOS FINCAS PERTENECIENTES A DISTINTOS REGISTROS. EN UNO SE HAN IDO INSCRIBIENDO SUCESIVAMENTE TODAS LAS TRANSMISIONES HABIDAS A LO LARGO DEL TIEMPO, PERO EN EL OTRO REGISTRO NO. HIPOTECA QUE EL BANCO EXIGE SE INSCRIBA EN LOS DOS REGISTROS. REANUDACION DE TRACTO (Sem Hern Crespo, nº 23, Jul-Sept 2009, caso  2 de PROC REG/BCNR 166, pág 494)

NOTIFICACIÓN AL DEMANDADO. ART. 582 LEC (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso 3 de DOC JUD, jul-sept 2010/BCNR 176, pág 508)

DERECHO DE USO DE CARÁCTER FAMILIAR: TRACTO SUCESIVO. (Caso 6 de Seminario SERCataluña de 3 de octubre de 2012, Boletín nº 161, sept-oct 2012)

EMBARGO SOBRE FINCA AJENA DEL DEMANDADO (Caso 4 de Seminario SERCataluña de 19 de septiembre de 2012, Boletín nº 161, sept-oct 2012)

CONCURSO DE ACREEDORES: VENTA ANTERIOR AL AUTO DE DECLARACIÓN; COMPRAVENTA: EFECTOS DE LA RATIFICACIÓN. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: COMPRAVENTA Y DECLARACIÓN DE CONCURSO. (Caso 5 de Seminario SERCataluña de 3 de octubre de 2012, Boletín nº 161, sept-oct 2012)

TRACTO Y ACTA DE ENTREGA DE PRÉSTAMO (Sem Hern Crespo, Febrero 2014, caso 28)

TRANSMISIONES DE HIPOTECA: TRACTO SUCESIVO O PRIORIDAD (Sem Hern Crespo, 11 Junio 2014, caso 8)

ANOTACIÓN DE EMBARGO. EMBARGO PREVENTIVO. TRACTO SUCESIVO: ART. 20.VII LH (Sem Hern Crespo, 21 Mayo 2014, caso 7)

MANDAMIENTO JUDICIAL: DIFERENCIA ENTRE SER DEMANDADO Y TENER CONOCIMIENTO DEL PROCEDIMIENTO. (Caso de Seminario SERCataluña de 4 y 18 MZO y 15 ABRIL 2015, Boletín nº 176, marzo-abril 2015, caso 6)

AFECCIÓN REAL Y TRACTO (Sem Hern Crespo, 8 Abril 2015)

DESAPARICIÓN DE ENTIDAD. TRANSMISIÓN DE SUS BIENES. TRACTO (Sem Hern Crespo, 5 de Abril de 2017)

PROHIBICIÓN DE ENAJENAR. FINCA NO INSCRITA A FAVOR DE LA PERSONA CONTRA LA QUE SE DIRIGE EL PROCEDIMIENTO CRIMINAL. (Sem Hern Crespo, 21 de Febrero de 2018)

ACTA REAUNUDACIÓN TRACTO SUCESIVO (Sem Hern Crespo, 21 de Marzo de 2018)

EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA SOBRE  UNA FINCA DIVIDIDA HORIZONTALMENTE. EJECUCIÓN DE SENTENCIA. TRACTO SUCESIVO. ANOTACIONES DE EMBARGO. HIPOTECA (Seminario Hernández Crespo 13/03/2019, caso 2)

PROHIBICIÓN DE DISPONER DE LA AGENCIA TRIBUTARIA. TRACTO SUCESIVO (Seminario Hernández Crespo 15/07/2022)

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

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