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Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2018. Requisitos obras nuevas.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2018. Requisitos obras nuevas.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2018

 

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA. Emma Rojo.

Artículos 202 LH, 28 TRLS, 45 Y SS RD 1093/1997, 20 LOE

1. DECLARACIÓN OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN

1) Licencia de edificación o de obra o declaración de innecesariedad.

Vid. R. de 15 de enero de 2010: La acreditación de la licencia de obra ha de hacerse por certificado del Secretario del Ayuntamiento o bien por comunicación del Alcalde al notario y R. de 25 de marzo de 2011: el certificado del Secretario debe contener el visto bueno del Alcalde.

2) Certificación expedida por técnico competente con firma legitimada – sin que baste con el visado – que indique que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo licencia.

Vid. Artículo 50 RD 1093/1997 y R. de 1 de diciembre de 2015.

2.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA

1) Licencia de edificación o de obra o declaración de innecesariedad,

2) Licencia de primera ocupación, salvo que la legislación urbanística autonómica prevea un régimen de comunicación o declaración responsable, es exigible la licencia de primera ocupación (R. de 4 de marzo de 2014, R. de 7 de noviembre de 2016)

3) El certificado de eficiencia energética.

4) Certificación expedida por técnico competente con firma legitimada y visado acreditativa de que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente.

5) El seguro decenal. Vid. trabajo de Vicente Martorell: “Exigibilidad del Seguro Decenal”.

6) El archivo registral del Libro Edificio que deberá presentarse en soporte informático, con los documentos en formato PDF y firmado por el promotor, a menos que por la antigüedad de la edificación no lo fuera, es decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la LOE,. Su contenido se califica con arreglo al artículo 7 LOE y legislación autonómica. Vid. R. de 18 de enero de 2017 y de 19 de febrero de 2018.

Excepciones: No será necesaria aportar el Libro Edificio en los siguientes casos:

a) Cuando la normativa autonómica exima del depósito: R. 8 de septiembre de 2016

b) Cuando se trate de obras nuevas antiguas del art. 28.4 TRLS: R. 6 de septiembre de 2016

c) Cuando se trate de edificaciones sencillas que cumplan los tres siguientes requisitos cumulativos: 1) que se trate de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, lo que se acreditará mediante informe técnico; 2) que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público; y 3) se desarrollen en una sola planta (artículo 2.apartado 2, letra “a” LOE): R. 9 de enero de 2017

En los supuestos de autopromoción: ver R. de 26 de octubre de 2016

7) Identificación de la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, ex artículo 202.2 LH (vid. por todas RDGRN 23 de mayo de 2016)

3.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA.

Ver: Obras nuevas antiguas, por Manuel Matas Bendito.

1) Que se pruebe – por certificación del Catastro (descriptiva y gráfica) o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial-, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. No se exige que se determine la fecha exacta de terminación, sino que basta con se indique que estaba terminada en una determinada fecha.

2) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

3) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

4) El seguro decenal, salvo que hayan transcurrido más de diez años desde la recepción de la obra. Vid. Resolución de 23 de octubre de 2017.

5) Identificación de la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, ex artículo 202.2 LH. (Vid. por todas, R. de 19 de abril de 2016).

Y NO se precisa. Según doctrina de la DGRN para las declaraciones de obra nueva antiguas, no es necesario:

1) Acreditar que el suelo no tiene carácter demanial o que no está afectado a una servidumbre de uso público general y no es necesaria licencia de ocupación (vid, por todas, R. de 5 de noviembre de 2013),

2) No es necesario el certificado de eficiencia energética (vid. R. 19 de abril de 2016).

3) No es necesario el archivo registral del Libro Edificio. Vid. R. de 29 de mayo o de 7 de junio de 2017.

4) No es necesario licencia de ocupación. Vid. R. de 15 de abril de 2013.

 

DISPOSICIONES GENERALES Y AUTONOMICAS. María Núñez.

No se han publicado hay Disposiciones Generales ni Autonómicas de interés registral.

Tribunal Constitucional.

Cabe mencionar la Sentencia 5/2018, de 22 de enero de 2018, relativa al EMPLAZAMIENTO MEDIANTE EDICTOS EN UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Considera que se ha vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva, porque el emplazamiento por edictos del que fue objeto la demandante en un procedimiento de ejecución hipotecaria no fue tras haber agotado el órgano judicial los medios de averiguación de su domicilio real. En la escritura de hipoteca aparece un domicilio alternativo de la demandada, coincidente con su domicilio real habitual. Allí tenía que haberse intentado también la notificación.

PDF (BOE-A-2018-2461 – 5 págs. – 184 KB) Otros formatos

SECCIÓN II:

Destaca el Concurso de Registros, cuyo resultado provisional fue dado a conocer por la DGRN en un tiempo récord inferior a las 24 horas. En el propio mes se publicó el resultado definitivo, quedando sólo cinco plazas desiertas entre los concursos de la DGRN PDF (BOE-A-2018-2763 – 3 págs. – 240 KB) Otros formatos y Cataluña. PDF (BOE-A-2018-2772 – 2 págs. – 158 KB) Otros formatos

Jubilaciones. Durante el mes se han jubilado dos registradores:

Don Antonio Manuel Fernández Sarmiento, registrador mercantil y de bienes muebles de Granada II, y Don Antonio Manuel Oliva Rodríguez, registrador de la propiedad de Madrid n.º 1, 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES. Se ha publicado una Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, Sección Primera, de 14 de julio de 2016, que ha devenido firme.

1/2018. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO Y HERENCIA YACENTE

Resolución de 12 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, Sección Primera, de 14 de julio de 2016, que ha devenido firme. Revoca una Resolución y calificación registral sobre si era inscribible una sentencia declarando el dominio por usucapión, recaída en procedimiento seguido contra desconocidos herederos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente.

Ver resto del resumen y texto completo de la resolución.

PDF (BOE-A-2018-2491 – 1 pág. – 216 KB) Otros formatos

En cuanto a las resoluciones publicadas durante el mes de febrero, podemos sintetizarlas en las siguientes (dejando al margen las que son muy reiterativas)

63.*** TRANSMISIÓN DE UNIDAD PRODUCTIVA EN CONCURSO DE ACREEDORES POR SUBASTA ELECTRÓNICA NOTARIAL. SE INTERPRETA PLAN DE LIQUIDACIÓN.

Donde se analiza la calificación del Registrador en las enajenaciones efectuadas durante la liquidación en los concursos de acreedores, así como la interpretación del plan de liquidación

64.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR A ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA.

Establece los requisitos para cancelar las cargas inscritas con posterioridad a una opción de compra cuando se ejercita ésta, en particular la consignación a favor de sus titulares y los casos en que no es necesaria dicha consignación (por haberse empleado en pagar un crédito preferente y se presenta con la escritura de cancelación de la hipoteca que la garantiza

65.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA. ERROR DE CONCEPTO Y MODALIDADES DE RECTIFICACIÓN.

Sobre los supuestos en que cabe la rectificación del Registro y la determinación de si es o no un error de concepto.

66.** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA. PLAZO DE DURACIÓN DE LAS MEDIDAS CAUTELARES Y CADUCIDAD DE LOS ASIENTOS REGISTRALES.

Sobre la duración de unas medidas cautelares administrativas y la distinta duración de la Anotación de Prohibición de Disponer en el Registro

67.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN TELEMÁTICA

Resolución que sistematiza los requisitos para solicitar publicidad registral analizando en particular la solicitud por un profesional que actúa por encargo de otro, siendo necesario igualmente invocar un interés legítimo

68.** INMATRICULACIÓN DE FINCA EXPROPIADA

Resolución que analiza indicios que pueden tenerse en cuanta para determinar que una finca que se pretende inmatricular ya está inscrita parcialmente

70.*** PROHIBICIONES DE DISPONER EN UN PROCESO CIVIL Y EN UN PROCESO PENAL O ADMINISTRATIVO. TÍTULO DISPOSITIVO E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO.

Sobre los efectos que produce las Anotaciones de Prohibición de disponer respecto a los actos dispositivos realizados por el titular registral, distinguiendo según se trata de las ordenadas en procesos civiles y en procedimientos penales o administrativos

71.** RECTIFICACIÓN DE ERRORES VOLUNTARIOS E INVOLUNTARIOS. FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL POR MANIFESTACIONES ERRÓNEAS.

Trata sobre la forma de rectificar los errores del Registro sobre el carácter ganancial o no de una finca, distinguiendo según se trate de un error voluntario o no. Efectos limitados de la fe de vida y estado a estos efectos.

72.** ANOTACIÓN DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO

Sobre los requisitos para embargar bienes de una sociedad en procedimientos dirigidos contra el socio (art. 20 último párrafo LH), y la imposibilidad de utilizarlo para embargar bienes de la sociedad por deudas de los socios, en cuyo caso hay que acudir a la doctrina del levantamiento del velo.

73.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO EN GALICIA. APLICACIÓN DEL ART. 1057-2 CC. REFERENCIA A ARAGÓN Y A NAVARRA.

Sobre la aplicación del procedimiento de jurisdicción voluntaria del artículo 1057 del CC a las particiones de causantes con vecindad civil gallega, pese a la normativa específica; criterio aplicable también a Navarra y Aragón.

77 ** SENTENCIA DE NULIDAD DE INSCRIPCIÓN DE PERMUTA SIN DETERMINAR LOS ASIENTOS A PRACTICAR

Sobre la interpretación no formalista de las sentencias que declaren la nulidad de contratos inscritos cuando resulte claro cuáles son los asientos que deben cancelarse.

78.⇒⇒⇒ PROCEDIMIENTO DE CONCILIACIÓN ANTE EL REGISTRADOR DEL ARTÍCULO 103 BIS LH

Resolución novedosa que aborda el procedimiento de mediación ante el Registrador, su finalidad y  naturaleza, las reglas sobre la competencia del registrador así como las formalidades para su tramitación.

79.** INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD CON OTRAS INSCRITAS

Resolución que plantea los movibles procedimientos a seguir cuando el registrador alega duda fundada de que la finca que se pretende inmatricular coincide total o parcialmente con otra también inscrita. (ya no es aplicable lo dispuesto en los artículos 300 y 306 RH), cabe el recurso gubernativo o judicial contra la calificación, el procedimiento del art. 203 – ya que n su tramitación hay mayores garantías para disipar las dudas- o incoar proceso jurisdiccional- art. 204 LH

81.** HIPOTECA. INTERESES Y COMISIÓN DE APERTURA. POSIBLE CARÁCTER USURARIO. PODER GENERAL Y MANDATO EXPRESO.

Resolución que analiza la calificación del Registrador respecto a un posible carácter usurario de los intereses, así como de la comisión de apertura de un préstamo. Analiza igualmente la posibilidad de retener parte del importe del préstamo como provisión de fondos; considera que la retención de una parte de capital como comisión de entrada es admisible, aunque respecto a dicha comisión de entrada considera que incumple las exigencias de la transparencia al no definir claramente cuáles son los servicios que se remuneran con dicha comisión de apertura.

82.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA SIN OPOSICIÓN. ES NECESARIA LA PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL.

Relativa a la formalización de las particiones judiciales de herencia, que exige protocolización notarial si no es contencioso, y Sentencia firme cuando las partes no aceptan la partición propuesta por el contador partidor nombrado el procedimiento se transforma en contencioso.

84.*** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA DESTINADA A GARAJE CON USO EXCLUSIVO. POSIBILIDADES DE INSCRIPCIÓN. COMUNIDAD ORDINARIA Y COMUNIDAD ESPECIAL.

Se determina la posibilidad de inscribir la transmisión de plazas de garaje sin delimitación física, cuando la venta de dichas plazas se inició antes de la regulación que así lo impone (art. 53 del Rto de 4 de julio de 1997)

85.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO y LEVANTAMIENTO DEL VELO.

Reitera la doctrina del centro directivo sobre el principio de tracto sucesivo en las anotaciones de embargo y el supuesto excepcional del último párrafo del art. 20 LH, así como la interpretación relativa al levantamiento del velo.

86.** INSCRIPCIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA A LA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD.

Relativa a la tramitación del procedimiento del artículo 199 con una representación gráfica alternativa y la necesidad de notificar a los colindantes cualquiera que sea el porcentaje del exceso

87.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Resolución que aclara que aun cuando las diferencias de superficie de la finca sean mínimas, el registrador debe tramitar el procedimiento de del art. 199 o exigir el del artículo 201 para incorporar la representación gráfica si a su juicio existen colindantes registrales que pueden resultar afectados por la inscripción de dicha representación

92.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRA NUEVA SOBRE ELEMENTO PRIVATIVO CONSTRUYÉNDOSE CUATRO ELEMENTOS NUEVOS.

Relativa a la diferencia entre la propiedad horizontal tumbada y los complejos urbanísticos y el consentimiento de la comunidad de propietarios para construir sobre un elemento privativo

94.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR CANTIDAD INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Sobre la imposibilidad de adjudicar la finca -vivienda no habitual-  al acreedor por todo lo que se le debe cuando es inferior al 50% del valor de tasación, incluso cuando es una diferencia no significativa

95.** HIPOTECA. COBERTURA DE LOS INTERESES. LIMITE DE LOS 5 AÑOS. CARÁCTER AUTÓNOMO

Reitera el criterio sobre la posibilidad de garantizar intereses ordinarios y de demora por plazo de 5 años de forma autónoma y no conjunta

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA FEBRERO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2018

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

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NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2018. Requisitos obras nuevas.

Villafranca del Bierzo por Bernardo Santamarina

Tema 82 Hipotecario Registros. Derechos y Obligaciones del Registrador.

TEMA 82 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 82. El Registrador de la Propiedad y Mercantil: Principales derechos y deberes. Responsabilidad de los Registradores. Incompatibilidades del cargo. La retribución por arancel. Idea del personal auxiliar. Ordenación del archivo. Legajos. Indices: Su llevanza por medios informáticos.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema  72 Hipotecario

Notarías:  no hay equivalente. 

 

TEMA 82. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. El Registrador de la Propiedad y Mercantil: Principales derechos y deberes.
  2. Responsabilidad de los Registradores.
  3. Incompatibilidades del cargo.
  4. La retribución por arancel.
  5. Idea del personal auxiliar.
  6. Ordenación del archivo.
  7. Legajos.
  8. Indices: Su llevanza por medios informáticos.

 

1.- EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD. PRINCIPALES DERECHOS Y DEBERES.

Hemos de partir dando un concepto de que se entiende por Registrador, así siguiendo a Roca Sastre es el funcionario público que al frente de cada Registro, ejerce como función básica, la calificación de los títulos presentados, inscribiéndolos si fuera procedente, o denegando, o suspendiendo su registración si no estuvieran ajustados a Derecho.

Y tal y como se expone en el tema anterior su naturaleza combina aspectos de funcionario público y de profesional de derecho unidos de manera indisoluble sentencia TC 11 de Mayo 1989.

A) DERECHOS.

 1). Honoríficos. Tratamiento de señoría en los actos de oficio (art. 274,2º L.H.).

 537R.H. en los actos públicos ocuparán el lugar inmediato a la derecha del Juez de Primera Instancia.

 2) Inamovilidad (289. 1 L.H.).

 3) Pedir la excedencia (287.1 L.H.).

 4) Ausentarse por justa causa. Las ausencias no podrán exceder de cuatro al año, y su duración será de ocho días cada una (548 y 550 R.H.).

 5)Obtener licencia de la DGRN para ausentarse de la oficina.288. 2LH ,

 6) Participar en los concursos para provisión de vacantes. 284,1L.H.: “La provisión de los Registros vacantes se efectuará siempre por concurso de rigurosa antigüedad entre Registradores, apreciada aquélla con arreglo al Escalafón vigente al

tiempo de resolverse el concurso”.

 7) Permutar su Registro con el de otro Registrador, 286 L.H.

 8) Interinar las vacantes que por cualquier causa se produzcan, en los casos que

les corresponda conforme al Cuadro de sustituciones (490,1º R.H.), y sustituirse recíprocamente en las ausencias y enfermedades (485 i) R.H.).

 9) Percibir sus honorarios conforme al Arancel aprobado por el Ministerio de

 Justicia (294 L.H.).

 10) Ser jubilados a su instancia por imposibilidad física, debidamente acreditada

 o por haber cumplido 65 años de edad (291,1º L.H.).

 

B) DEBERES.

 1º). Con relación al cargo.

a) Colegiación obligatoria.

b) Prestar fianza para garantizar las responsabilidades contraídas en el ejercicio de su cargo (282 y 283L.H.).

c) Proveerse de su título cuando ingresen en el Cuerpo o asciendan de categoría.

d) Tomar posesión del cargo en los plazos legales, 516 R.H.

-“Los Registradores tomarán posesión de sus cargos dentro de los veinte días siguientes a la fecha del nombramiento o, en su caso, del cese en su anterior destino.

El mencionado plazo, será prorrogable por la Dirección General, en virtud de justa causa por otros veinte días.

Cuando se trate de Registradores que sirvan Registros fuera de la península o sean nombrados para alguno de ellos, el plazo de posesión será de cuarenta días y la prórroga podrá ser de otros cuarenta”.

art. 517, 1º “Los Registradores que sin causa justificada, no tomen posesión

de su destino dentro de los plazos señalados en el artículo anterior, se considerarán renunciantes a la Carrera, perdiendo los derechos adquiridos por la oposición si fueran Aspirantes, y quedando excluidos del Cuerpo de Registradores, si fueran propietarios”.

e) Observar buena conducta pública y privada.

2º). Respecto de sus funciones.

a) Remitir al Presidente del TSJ de la Comunidad Autónoma, el último día de cada semestre “certificación duplicada en la que harán constar bajo su responsabilidad, el estado del Registro” (art.270L.H.); y copia de la misma a la Dirección General y al Colegio de Registradores.

b) Formar al final de cada año y remitir a la Dirección General, “estados comprensivos de las enajenaciones de inmuebles, de los derechos reales constituidos sobre los mismos, de las hipotecas y de los préstamos hechos durante el año” (art. 293 L.H.).

 c)remitir a la Dirección General en formato electrónico, en los primeros veinte días de los meses de abril, julio, octubre y enero, una estadística que contenga el número de títulos presentados y fecha de inscripción de los mismos, así como el porcentaje de títulos inscritos fuera de plazo (18,4º L.H.).

Según los Estatutos del Colegio de Registradores, aprobados por R.D. de 14 de Abril de 1997

  • Participar en la gestión corporativa, votar y acceder a los cargos.
  • Beneficiarse de los servicios del Colegio y recabar su amparo. Etc.
  • Cumplir lo dispuesto en los Estatutos, y las decisiones de los órganos Colegiales.
  • Pagar las cuotas corporativas.
  • Dotar el Registro con los medios personales y materiales necesarios.

 

2.- RESPONSABILIDAD DE LOS REGISTRADORES.

Responsabilidad PENAL.

 La única especialidad está en el carácter de funcionario público que tiene el Registrador, si el delito lo comete en el ejercicio de su cargo.

Responsabilidad CIVIL. arts. 296 a 312L.H

enunciada en el art. 18 LH que al referirse a la función calificadora dice que “Los Registradores calificarán bajo su responsabilidad …”¸ .

art. 296: “Los registradores responderán civilmente, en primer lugar, con sus fianzas, y en segundo, con sus demás bienes, de todos los daños y perjuicios que ocasionen:

 1º. Por no asentar en el Diario, no inscribir o no anotar preventivamente, en el término señalado en la Ley, los títulos que se presenten en el Registro.

 2º. Por error o inexactitud cometidos en inscripciones, cancelaciones, anotaciones preventivas o notas marginales.

 3º. Por no cancelar, sin fundado motivo, alguna inscripción o anotación, u omitir el asiento de alguna nota marginal, en el término correspondiente.

 4º. Por cancelar alguna inscripción, anotación preventiva o nota marginal, sin el título y los requisitos que exige esta Ley.

 5º. Por error u omisión en las certificaciones de inscripción o de libertad de los inmuebles o derechos reales, o por no expedir dichas certificaciones en el término señalado en esta Ley”.

 El R.H. regula las fianzas de los Registradores en arts. 520 y siguientes, y prevé que el Colegio de Registradores podrá constituir una fianza de carácter colectivo, que sustituya a las individuales de los Registradores. Esta fianza colectiva, existe y está regulada en los Estatutos Generales del Colegio.

297LH “ Los errores, inexactitudes u omisiones expresados en el art anterior no serán imputables al Registrador, cuando tengan su origen en algún defecto del título inscrito, y no sea de los que notoriamente deberían haber motivado la denegación o la suspensión de la inscripción, anotación o cancelación”

b) Efectos.

 art. 298L.H: “La rectificación de errores cometidos en asiento de cualquier especie, y que no traigan su origen de otros cometidos en los respectivos títulos, no librará al Registrador de la responsabilidad en que pueda incurrir por los perjuicios que hayan ocasionado los mismos asientos antes de ser rectificados”

 art. 299 “será responsable con su fianza y con sus bienes de las indemnizaciones y multas a que pueda dar lugar la actuación de su sustituto en el Registro, mientras esté a su cargo”.

 los arts. 300 El que por error, malicia o negligencia del Registrador perdiere un derecho real o la acción para reclamarlo podrá exigir, desde luego, del mismo Registrador el importe de lo que hubiere perdido.

El que por las mismas causas pierda sólo la hipoteca que asegure una obligación, podrá exigir que el Registrador, a su elección, le proporcione otra hipoteca igual a la pérdida o deposite, desde luego, la cantidad asegurada para responder en su día de dicha obligación.

 301 El que por error, malicia o negligencia del Registrador quede libre de alguna carga o limitación inscritas será responsable solidariamente con el mismo Registrador del pago de las indemnizaciones a que éste sea condenado por su falta

c) Procedimiento para exigir la responsabilidad. se iniciará por demanda que se presentará y substanciará ante el Juzgado a que corresponda el Registro en el que se haya cometido la falta (art. 303 de la LH). El Juez dará inmediatamente conocimiento a la DGRN (art. 312 de la L.H.). admitida la demanda, si el Juez estimase que la fianza no fuera suficiente para asegurar el importe de la indemnización, deberá decretar, a instancia del actor, una anotación preventiva sobre los bienes del Registrador (309 L.H.)

d) Efectos de la sentencia.

312 L.H. la sentencia será comunicada a la Dirección General de los Registros; y añade el 307, que ésta, le suspenderá, si en el término de diez días no completa o repone su fianza o no asegure a los reclamantes, las resultas de los respectivos juicios.

e) Prescripción de la acción.

La acción para pedir la indemnización de los daños y perjuicios causados por los actos de los Registradores, prescribirán al año de ser conocidos los perjuicios por el que pueda reclamarlos, y no durará en ningún caso más tiempo que el señalado por el Código civil para la prescripción de las acciones personales, contados desde la fecha en la que la falta haya sido cometida.

Responsabilidad DISCIPLINARIA

Normas aplicables.

 Se contienen en la sección 2ª del Título XII de la Ley Hipotecaria.

 el art. 313,1º el régimen disciplinario de los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles se regirá, en primer lugar, por lo establecido en los artículos siguientes y en las restantes normas de desarrollo. Supletoriamente, a falta de normas especiales, se aplicará lo dispuesto en las normas reguladoras del régimen disciplinario de los funcionarios civiles del Estado, excepto en lo referente a la tipificación de las infracciones

Actualmente el 222,5 LH prevé responsabilidad del registrador en la emisión de notas simples.

2) La L.H. clasifica las infracciones en:

muy graves:

[EN FUNCION DEL TIEMPO SOLO PUNTEAR ALGUN EJEMPLO]

– Abandono del servicio.

– Conductas constitutivas de delito doloso relacionadas con la prestación de la fe pública registral que causen daño a la Administración o a los particulares, declaradas en sentencia firme.

– Conductas que hayan acarreado sanción administrativa por infracción grave de disposiciones en materia de blanqueo de capitales, tributaria, de mercado de valores u otras previstas en la legislación especial que resulte aplicable, si dicha infracción está directamente relacionada con el ejercicio de la profesión.

– Inscripción de títulos contrarios a lo dispuesto en las Leyes o Reglamentos.

– Reincidencia en la comisión de infracciones graves, en el plazo de dos años.

– Incumplimiento grave de las normas sobre incompatibilidades.

– Percepción de derechos arancelarios con infracción de las disposiciones por las que se rijan.

– Incumplimiento de las obligaciones de custodia y uso de la firma electrónica avanzada.

– Incumplimiento del deber de fidelidad a la Constitución en el ejercicio de la profesión.

– Toda actuación profesional que suponga discriminación por razón de raza, sexo, religión, o cualquier otra circunstancia personal o social.

– Violación de la neutralidad o independencia políticas.

 La DA 3ª Ley de Tasas y Precios Públicos de 13 de Abril de 1989, considera falta disciplinaria muy grave, la infracción con dolo o culpa grave de la aplicación del Arancel.

b) Infracciones graves.

[SOLO ALGUN EJEMPLO]

– Conductas que hayan acarreado sanción administrativa por infracción de disposiciones en materia de blanqueo de capitales, tributaria, de mercado de valores, u otras previstas en la legislación especial que resulte aplicable, siempre que no constituyan faltas muy graves.

– Negativa injustificada a la prestación de funciones, así como la ausencia injustificada de más de dos días del lugar de su residencia, siempre que cause daño a tercero.

– Las conductas que impidan prestar con imparcialidad, dedicación y objetividad de las obligaciones de calificación, o que pongan en peligro los deberes de honradez e independencia necesarios para el ejercicio público de su función.

– Enfrentamientos graves y reiterados con autoridades, interesados u otros Registradores en el lugar, zona o distrito donde ejerza su función.

– El incumplimiento grave y reiterado de cualesquiera deberes impuestos por la legislación registral o por acuerdo corporativo vinculante, así como el impago de los gastos colegiales acordados reglamentariamente.

– Incumplimiento reiterado de facilitar el acceso telemático a los datos del Registro.

 – Incumplimiento reiterado de la obligación de atención al público en las horas determinadas.

 – Reincidencia en la comisión de infracciones leves en plazo de dos años.

 – Falta de rendimiento que afecte al normal funcionamiento del servicio y no constituya falta muy grave.

 – Falta de obediencia debida al Colegio de Registradores.

 – Retraso injustificado en la inscripción de los títulos presentados.

 – Incumplimiento y falta de obediencia a las Instrucciones y Resoluciones de carácter vinculante de la DGRN, así como la falta de respeto o menosprecio a dicho Centro Directivo.

c) Infracciones leves.

Es infracción disciplinaria leve, si no procediera calificarla como grave o muy grave, el incumplimiento de los deberes y obligaciones impuestos por la legislación registral o, con base a ella, por resolución administrativa o acuerdo corporativo

 3). Sanciones.

 art. 314L.H. Pueden imponerse las siguientes:

            – Apercibimiento

            – Multa.

– Suspensión de los derechos de ausencia, licencia o traslación voluntaria hasta dos años.

– Postergación en la antigüedad en la carrera de cien puestos.

            – Suspensión de funciones hasta cinco años.

            – Separación del servicio.

En la sanción de multa existirá una escala de tres tramos: menor, entre 600 y 3.000 euros; media, entre 3.001 y 12.000 euros; y mayor, entre 12.000 y 30.000 euros.

[NO DECIR — En caso de reiteración podrá multiplicarse dicha cuantía hasta un máximo del cien por cien de la multa a pagar.

Las infracciones muy graves se sancionarán con multa en el último tramo, traslación forzosa, suspensión de funciones y separación del servicio.

Las infracciones graves, con multa a partir del tramo medio de la escala , con suspensión de los derechos reglamentarios de ausencia, licencia o traslado voluntario y con postergación.,

Las infracciones leves solo podrán ser sancionadas con apercibimiento, multa en el tramo menor, o suspensión de los derechos reglamentarios de ausencia, licencia o traslación voluntaria.]

El Registrador separado del servicio causará baja en el escalafón y perderá todos sus derechos, excepto los derivados de la previsión, en los casos en que correspondan.

Son órganos competentes para la imposición de sanciones,

-el Colegio de Registradores a través de la Junta de Gobierno o de las Juntas Territoriales o Autonómicas, podrá imponer las sanciones de apercibimiento y multa en los tramos menor y medio

-la DGRN, es competente para imponer el resto de las sanciones

-y el Ministerio de Justicia es el único competente para imponer la separación del servicio (art. 315L.H.).

 5) Procedimiento.

 La imposición de sanciones leves se hará en procedimiento abreviado que solo requerirá la previa audiencia del inculpado.

 Para la imposición de las sanciones graves y muy graves, en procedimiento se divide en distintas fases, que van desde el nombramiento de Instructor y Secretario, pliego de cargos, contestación al mismo, resolución y notificación al inculpado (571 a 584 R.H.).

 6), Prescripción.

 Las infracciones leves prescribirán a los cuatro meses; las graves a los dos años; y las muy graves a los cuatro años, computados desde su comisión.

 Los mismos plazos serán necesarios para la prescripción de las sanciones computados desde el día siguiente al en que adquiera firmeza la resolución que la imponga (art. 316).

El Dictamen del Consejo de Estado de 21 de octubre de 1999: la administración nunca será responsable de los perjuicios derivados de la incorrecta calificación por el registrador , serán responsabilidad personal de éste.

 

3.- INCOMPATIBILIDADES DEL CARGO.

 art. 281L.H. el cargo de Registrador es incompatible con el de Juez, Fiscal, Notario, y en general, con todo empleo o cargo público, en propiedad o por sustitución, esté o no retribuido con fondos del Estado, Provincia Municipio.

 art. 510 RH … será causa de incompatibilidad, el parentesco del Registrador dentro del segundo grado de consanguinidad o afinidad con el Notario único del distrito.

 Los efectos son distintos según el tipo de incompatibilidad (arts. 511 y 512 R.H.).

  1. La incompatibilidad por parentesco con el Notario da lugar a que el Registrador quede en situación de excedencia forzosa, si su nombramiento fue posterior al del Notario incompatible. En caso contrario, se estará a lo dispuesto en la legislación notarial.
  2. La incompatibilidad por las restantes causas dará lugar a que se requiera al interesado para que en plazo de quince días manifieste si opta por el Registro, o por el empleo o cargo incompatible, con apercibimiento de que, si no lo verifica, se entenderá que opta por el cago o empleo.

 artículo 511 i.f: el cargo de Registrador será compatible con el ejercicio de la enseñanza en el mismo lugar de residencia, poniéndolo en conocimiento de la Dirección General para que dicte las normas que exija el servicio público.

 el art. 541 RH permite que continúe como titular de su Registro, el Registrador que sea miembro de Cámaras legislativas u ostente cargo público por elección o nombramiento del Jefe del Estado o del Gobierno. El Registro será servido en régimen de interinidad por el Registrador a quien corresponda según el Cuadro de Interinidades.

 

4.- LA RETRIBUCION POR ARANCEL.

art. 294 Lh: “Los Registradores percibirán los honorarios que se establezcan en su Arancel, que aprobará el Ministerio de Justicia, y costearán los gastos necesarios para el funcionamiento y conservación de los Registros”.

art. 589RH los Registradores cobrarán honorarios por los asientos que practiquen en los libros, las certificaciones que expidan y las demás operaciones que señale su Arancel

 Por excepción, algunas operaciones registrales no devengan honorarios:

– los asientos practicados en Índices o cualesquiera libros auxiliares, y los asientos practicados para rectificar errores cometidos por el Registrador.

 Además, existen numerosas disposiciones legales que establecen reducciones arancelarias ej. VPO, subrogaciones y modificaciones de préstamos, concentración parcelaria… y destaca el RDL 18/2012 que suprimió el cobro de las operaciones registrales derivadas de los traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras.

 El vigente Arancel es el aprobado por R.D. 1427/1989 de 17 de Noviembre que ha sido modificado por los RD 8/2010 y 1612/2011, para adaptarlo al euro.

Este arancel consta de 5 arts que fijan los honorarios en función del tipo de operación a practicar, estableciendo bien cantidades fijas, bien variables en función del valor de lo afectado y sobre la base de unas escalas que atienden por tramos a dicho valor

 El interesado puede recurrir contra los honorarios.

  1. recurso ORDINARIO, dentro del plazo de quince días hábiles siguientes al de la notificación o entrega de la minuta.
  2. recurso de REVISION art. 619R.H, en el plazo de 1 año y solo puede fundarse en errores aritméticos o materiales o que la minuta no cumpla los requisitos formales exigibles con especificación de conceptos.

El Arancel, no es sólo una forma de retribución sino, sobre todo, un sistema de organización y gestión especialmente adaptado a la naturaleza del servicio registral que, unido a la responsabilidad personal del registrador, configura un sistema registral especialmente bien valorado, pues responde a las pautas que deben configurar un modelo de gestión pública eficiente y eficaz.

Publicidad: un ejemplar completo del arancel estará a disposición del público en todos los registros, debiendo anunciarse esta circunstancia en un lugar visible de la oficina

La sentencia TS 2 Noviembre 2006, ha entendido que este sistema de retribución no es prestación de carácter público, y, en consecuencia, no vulnera el art. 31 CE

 

5.- IDEA DEL PERSONAL AUXILIAR.

 Regulado en los arts. 555 a 559RH , “Empleados del Registrador”.

 Hasta 1990, tenían una normativa propia contenida en uno de los Anexos del Reglamento del Colegio que calificaba su relación con el Registrador de “jurídico administrativa”, pero que a partir de la Sentencia TS 16 Marzo 1990, paso a convertirse en relación laboral.

 Su régimen jurídico está hoy contenido en el Convenio colectivo de 29 de septiembre de 2013 , y subsidiariamente, en el Estatuto de los Trabajadores.

 Distinguimos:

1). El Sustituto.

Es un cargo de confianza. Regulado en el 292LH y 555 A 558RH

  1. Puede proponerlo el Registrador al Presidente del Tribunal Superior de Justicia, eligiendo a uno de los empleados del Registro (supuesto más frecuente), o a otra persona ajena a la oficina.

Desempeñará sus funciones bajo la responsabilidad del Registrador, y será removido, siempre que éste lo solicite

La reforma de 1998 las recortó sustancialmente, Art. 555i.f. R.H. : “firmar las diligencias de cierre del Libro Diario, y únicamente en los casos de licencia o ausencia por justa causa, en los de vacante o imposibilidad legal o reglamentaria del Registrador”.

  1. Retribución. Si no forma parte del personal auxiliar de la oficina, tendrá derecho a la retribución que señale la normativa laboral vigente (557 R.H.).

2). El Personal auxiliar.

art.558R.H. “El Registrador tendrá en su despacho los empleados que necesite, los cuales desempeñarán los trabajos que les encomiende, bajo la exclusiva responsabilidad de aquél y siempre bajo el régimen jurídico de relación laboral”.

art. 559: “La relación del Registrador con sus empleados se regirá por las normas contenidas en el convenio colectivo del personal auxiliar de los Registradores, y en su defecto, o en lo no previsto en él, por la legislación laboral aplicable con carácter general”.

Puede ser:

– Temporal, con las modalidades previstas en la legislación laboral.

 – Fijo, que comprende Oficiales y Auxiliares. (desaparece la distinción entre auxiliares de 1ª y 2ª)

 – puede existir personal contratado como especialista (contables, secretarias…) y subalternos (ordenanzas o recaderos).

 Capacidad, según la legislación laboral, título de BUP, o equivalente, y haber superado las pruebas de aptitud.

 Son, esencialmente, figurar en el censo, retribución, traslado, permisos, vacaciones, promoción, y formación profesional.

Son, esencialmente, prestar sus servicios con disciplina y fidelidad, cumpliendo las órdenes del Registrador, y no ejercer como abogado, procurador, gestor administrativo o agente de la propiedad inmobiliario.

 

6.- ORDENACION DEL ARCHIVO.

244 L.H: “Se abrirá un libro para cada término municipal, que en todo o en parte esté enclavado en el territorio de un Registro.

 La DGRN podrá acordar, por razones de conveniencia pública, que un término municipal se divida en dos o más secciones y que se abra un libro de inscripciones para cada una de ellas.

 La llevanza del Registro por términos municipales o secciones se establece con el fin de que los libros estén ordenados de forma que no induzcan a confusión.

 La forma de ordenar el archivo se regula detalladamente en los arts. 368 y siguientes RH de los que resulta lo siguiente:

 1º). Libros de inscripciones:

  1. Se abrirá uno para cada Ayuntamiento del territorio de cada Registro.
  2. También puede abrirse un libro a cada una de las Entidades locales menores de un término municipal.
  3. La división de un término en dos o más secciones se practicará obligatoriamente, en poblaciones con más de un Juzgado de Primera Instancia, y siempre que se estime necesario por razones de conveniencia pública.
  4. Los libros estarán numerados por orden de antigüedad, y, además, los de cada término municipal tendrán una numeración especial correlativa.
  5. Los asientos relativos a cada finca se numerarán correlativamente, y si se tratare de anotaciones preventivas, se señalarán con letras por riguroso orden alfabético.

2º). Diario.

 Para practicar los asientos de presentación.

 Tienen una sola numeración correlativa para todo el Registro, con independencia de los términos o secciones en que esté dividido.

3º). Libro de Incapacitados.

 El R.D. 4 Noviembre 1998, lo sustituyó por el “Libro de alteración de las facultades de administración y disposición”, y dio nueva redacción a los artículos a 391 R.H. Si bien esto fue anulado por sentencia TS 31 ENERO 2001

 Sigue el sistema de encasillado art. 386RH

4º). Libros provisionales (arts. 402 y siguientes).

 Su apertura está condicionada a que el Registro carezca transitoriamente de libros de inscripciones o del Diario.

5º). Libros auxiliares.

 Solo tienen eficacia administrativa:

  1. El libro de ENTRADA recoge en un breve asiento todo documento presentado en el Registro, sea o no susceptible de inscripción.
  2. El INDICE de fincas y derechos, que, sustituye al antiguo libro de Estadística.
  3. Libro INVENTARIO de todos los libros y legajos del Registro, al que, a principio de cada año, se adicionará lo que resulte del año anterior

Siempre que se nombre nuevo Registrador, se hará cargo del Registro por dicho inventario, firmándolo en el acto de entrega y quedando su antecesor responsable de lo que apareciera del inventario y no entregare (art. 401)

  1. Los demás libros y cuadernos auxiliares que el Registrador estime conveniente, y en su caso, los de carácter fiscal.
  2. la resolución circular conjunta de la DGRN y catastro de octubre de 2015 se prevé la creación de un libro auxiliar electrónico para el archivo de los libros del edificio para las CCAA en que dicho deposito sea registral.

 

7.- LEGAJOS.

 Es el conjunto de documentos que están atados, por referirse a una misma materia.

 arts. 410 a 414RH:

 1). Se formarán cuatro órdenes de legajos: uno de los duplicados o copias de las cartas de pago; otro de los mandamientos judiciales; otro de documentos públicos; y otro de documentos privados.

 2). Se agruparán por meses, trimestres, semestres o años.

 3). Los de cada especie, se numerarán separada y correlativamente, y los documentos se colocarán en cada uno por orden cronológico de despacho.

 4). En todo documento archivado se pondrá indicación suficiente del asiento a que se refiera y, en su caso, copia de la nota puesta al pie del título.

 5). Se cerrarán en carpetas, incluyendo un índice rubricado por el Registrador.

 6). Se podrán inutilizar a los veinte años, los legajos de documentos existentes en el Registro que tengan matriz, expedidos por duplicado o registrados en otras oficinas. Pasado igual plazo, los de cartas de pago y los talonarios de recibos.

 Los legajos de documentos públicos y privados no comprendidos en el párrafo anterior, los libros de la antigua Contaduría de hipotecas, y los que tengan interés histórico, podrán ser trasladados a los archivos que corresponda, previa autorización de la Dirección General, pasados veinte años de permanencia en la oficina del Registro.

 De la inutilización de legajos o traslado de libros o documentos, se hará la oportuna referencia en el inventario.

 

8.- INDICES: SU LLEVANZA POR MEDIOS INFORMATICOS.

 art. 392 R.H. los Registradores llevarán dos clases de Índices, denominados de fincas y de personas, en los que se indicará el folio registral donde consten inscritas aquéllas y los asientos practicados a favor de éstas, así como su transferencia y cancelación cuando proceda.

a) Índices de fincas: se llevarán por Ayuntamientos.

b) Índices de personas: se llevarán por Registros.

 Consistirán en fichas ordenadas por procedimiento manual o mecánico (art. 393).

 Desde 1990, El art. 398 a) a la e), R.H, impuso la llevanza informatizada de los Índices.

 Los Registradores remitirán periódicamente al Colegio, los datos necesarios para la confección del Índice General Informatizado que será llevado por éste

 A efectos de prestación de la publicidad formal, los Registros deberán estar comunicados directamente con este Índice General.

 Los programas informáticos precisos para la aplicación de lo dispuesto en este artículo serán uniformes para todos los Registros, y su elaboración correrá a cargo del Colegio.

 Los Registradores estarán obligados a contribuir, conforme al criterio de proporcionalidad, a los gastos que ocasione este servicio.

Dispone el 222,8LH … La llevanza por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles del citado Índice General no excluye la necesidad de que las solicitudes de información acerca de su contenido se realicen a través de un Registrador.

 

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Temas / Manual Derecho Hipotecario 81 y 82

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Tema 81 Hipotecario Registros. El cargo de Registrador de la Propiedad y Mercantil

TEMA 81 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 81. El Registrador de la Propiedad y Mercantil: Naturaleza del cargo. Funciones que caracterizan la figura: El Registrador como profesional oficial. La competencia territorial y la independencia del Registrador.

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Registros: tema 72 Hipotecario 

Notarías: no hay equivalente.  El 14 de Civil trata de la prevención del fraude por parte de notarios y registradores.

 

TEMA 81. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. El Registrador de la Propiedad y Mercantil: Naturaleza del cargo.
  2. Funciones que caracterizan la figura: El Registrador como profesional oficial.
  3. La competencia territorial y la independencia del Registrador.

 

1.- EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD Y MERCANTIL. NATURALEZA DEL CARGO.

 La organización de los Registros es una actividad que corresponde siempre al Estado, pero admite distintos sistemas de funcionamiento.

  1. Sistemas funcionariales, propios de los países con economía intervenida, en los que el encargado del Registro es un funcionario público del Estado, con el que le liga una relación orgánica de dependencia, correspondiendo la responsabilidad de la gestión registral al propio Estado.
  2. Sistemas no funcionariales, propios de los países con economía de mercado, en los que la gestión es privada sin dejar de ser una actividad estatal. Los Registradores son independientes (con matizaciones desde un punto de vista jerárquico); responden personalmente de su gestión, y están desvinculados de los Presupuestos del Estado, pues son retribuidos por medio de Arancel.

 

ORIGEN de la figura del Registrador.

1) la 1ª disposición que utiliza la palabra registrador (también registro y registrar) es la Real Pragmática de 1539 de Don Carlos y Doña Juana.

2) la Real Pragmática de Carlos III de 1768, aprobó la instrucción para dar efecto al registro de censos y tributos creado por la Real Pragmática de 1539. Esta pragmática tuvo como resultado la creación de las Contadurías de Hipotecas, a cargo de los “Contadores de hipotecas” o de los “Escribanos de Ayuntamientos” donde no hubiera Contadores.

3) El precedente más inmediato del registrador lo encontramos en la Exposición de Motivos de la LH 1861 al decir que: “Como son tan extensos los deberes que el Proyecto impone a los Registradores, y tan grave la responsabilidad que hace pesar sobre ellos, natural es que se exija que los que han de serlo reúnan circunstancias que prometan el buen desempeño de su cargo”.

Por ello los primeros registradores se eligieron entre profesionales de derecho que acreditaran 5 años de ejercicio profesional.

4) La LH 1869 señalo los grandes males que podían ocasionarse si la aplicación de la LH se confiaba a personas de escasa inteligencia o que no la hubieran estudiado detenidamente; se aconsejaba precaver el daño y por ello se estableció el sistema de oposiciones como única vía de acceso a la carrera de registrador, con lo que debería obtenerse seguridad de que los nombrados han adquirido conocimientos necesarios al efecto.

 ROCA SASTRE, define al Registrador como: El funcionario público que al frente de cada Registro, ejerce como función básica, la calificación de los títulos presentados, inscribiéndolos si fuera procedente, o denegando, o suspendiendo su registración si no estuvieran ajustados a Derecho.

 De este concepto, resulta indiscutible el carácter técnico de la función, que tiene como misión básica la calificación registral. En cambio, se discute el carácter de funcionario del Registrador, que es entendido de diversa forma.

 

NATURALEZA del cargo:

Así, LACRUZ, al plantearse los rasgos esenciales de esta figura, señala que algunos de ellos no encajan con el concepto básico del funcionario público, sino más bien con el de profesional privado: su retribución por Arancel, su responsabilidad civil en contraposición a la responsabilidad administrativa y su obligación de resolver sin poder descargar este cometido en una instancia superior, dada su absoluta independencia en la calificación.

El TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Sentencia 11 de Mayo 1989: los Registradores son profesionales ejercientes de funciones públicas, que forman parte del sistema organizativo y jerarquizado de la función pública estatal, teniendo el carácter de funcionarios públicos y profesionales del Derecho, unidos de manera indisoluble

El TRIBUNAL SUPREMO, Sentencia 24 Octubre 2000 ha destacado este doble aspecto, al decir, que, si bien el titular del Registro no se identifica de manera absoluta con la cualidad de funcionario, tampoco puede calificarse su actividad como estrictamente privada. Y Sentencia 2 Noviembre 2006 califica la función registral como “ejercicio profesional de funciones públicas en régimen de derecho privado”.

 El aspecto funcionarial se manifiesta en:

1) El ingreso al cuerpo (art. 504 del R.H.), el estado vigila el ingreso a la carrera registral estableciendo las cautelas adecuadas a la naturaleza de la función y valorando objetivamente a los aspirantes a ella.

art 277LH El ingreso en el Cuerpo de Registradores se efectuará mediante oposición ajustada al Reglamento redactado por la Dirección General. Los opositores aprobados constituirán el Cuerpo de Aspirantes y serán nombrados Registradores efectivos con arreglo a lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 284”, es decir, al tomar posesión por el orden de numeración en que los haya colocado el Tribunal censor, de los Registros que no fueren solicitados en concurso por ningún Registrador.

El Estatuto de Cataluña ha incluido entre sus competencias la convocatoria de Oposiciones a Notarias y Registros, debiendo los candidatos acreditar el conocimiento de la lengua y el Derecho catalán y disposiciones análogas se contienen en la mayoría de los Estatutos de otras Comunidades Autónomas como Valencia, Andalucía, Baleares y Aragón. Normas de dudosa compatibilidad con lo que dispone el artículo 149.1.8 de la Constitución.

2) verificado el ingreso:

-dependencia orgánica, art 259LH Los Registros de la Propiedad dependerán del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado.

– La sujeción a la potestad disciplinaria de vigilancia y control de la administración en los términos del título 12 RH

-sujeción a responsabilidad penal propia del funcionario

-sujeción indirecta al control estatal a través de la aprobación del arancel.

-la obligación general de colaborar con la administración.

-el hecho de quedar incluido entre los fedatarios electorales.

-la atribución de vocal nato en las comisiones locales de concentración parcelaria.

-la atribución de funciones de control genérico de legalidad.

3) regulación positiva:

art 274,2LH Los Registradores de la Propiedad tienen el carácter de funcionarios públicos para todos los efectos legales y tendrán tratamiento de Señoría en los actos de oficio

Y 536RH Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles ejercen profesionalmente, bajo su responsabilidad, las funciones públicas atribuidas por las leyes en general, y en particular por la legislación hipotecaria y mercantil, y en virtud del carácter de funcionarios públicos que les reconoce el artículo 274 de la Ley Hipotecaria, tienen los derechos reconocidos por las leyes administrativas. Como funcionarios públicos serán titulares indisolublemente de las Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario que vengan determinadas en la demarcación registral.

4) Funciones liquidadoras: la gestión de la oficina liquidadora es puramente administrativa. La ley permite a las CCAA acordar que los impuestos sobre TPOAJD Y sobre sucesiones y donaciones sean gestionados por los registradores en los distritos hipotecarios que no sean capitales de provincia.

El registrador como liquidador actúa como un verdadero funcionario.

5) Encomienda de gestión en materia de Nacionalidad, Instrucción 2 octubre de 2012, los registradores colaboraran con la DGRN en la realización material de los actos de tramitación de expedientes de nacionalidad.

 

2.- FUNCIONES QUE CARACTERIZAN LA FIGURA: EL REGISTRADOR COMO PROFESIONAL OFICIAL.

La función esencial del Registrador es dotar de publicidad a determinados actos y situaciones jurídicas para atribuirles eficacia oponible. Y ello se traduce en:

La función calificadora de los documentos presentados, como requisito previo a la inscripción o no de los mismos.

 Así lo exige el PRINCIPIO DE LEGALIDAD, conforme al cual los títulos que pretendan su inscripción deben ser sometidos a un examen previo, verificación o calificación, a fin de que solo tengan acceso a los libros hipotecarios los títulos válidos y perfectos, conforme al artículo 18 LH, y 143 Reglamento Notarial de 19 Enero 2007.

 Calificar consiste en decidir si el negocio jurídico contenido en el título presentado reúne, tanto en su aspecto material como formal, los requisitos que exige el ordenamiento jurídico para su validez y eficacia, tanto entre partes, como frente a terceros.

Caracteres de la función calificadora:

Es inexcusable y exclusiva.

El Registrador, no puede consultar a la Dirección General “en materias o cuestiones sujetas a su calificación” (art. 273 L.H.).

Su ejercicio con absoluta independencia.

  1. Su carácter jurídico.
  2. La posibilidad de ser revisada, mediante recurso o calificación sustitutiva (art. 19 bis de la L.H.).
  3. Su carácter global, pues debe comprender todos los defectos advertidos; y unitario, pues cada Registrador solo puede realizar una calificación respecto de cada documento.

 

La función documental o autentificadora, en el sentido de:

autorizar los asientos como documentos públicos; divulgar datos registrales mediante la publicidad formar art 222LH y ss y mediante la expedición de certificaciones de lo que resulte de los Libros del Registro (art. 355 del R.H)

Entre los aspectos profesionales q caracterizan al registrador podemos indicar:

1) Colegiación obligatoria: los estatutos del colegio de registradores prescriben que obligatoriamente tendrán la condición de colegiados los registradores en activo y los miembros del cuerpo de aspirantes.

2) Gestión económica:

-recibe su retribución mediante arancel (no a cargo de los presupuestos generales del estado)

-asume directamente el riesgo económico de la gestión

-está obligado a dotar su oficina con los medios materiales, técnicos y personales adecuados

-entabla relaciones de derecho laboral con el personal del registro

-asume responsabilidad civil por su gestión. art 296LH y ss

3) Asesoramiento y dictámenes.

Esta función se reguló por la LCGC 13 de Abril de 1998 y la reforma del R.H del mismo año, para dar cobertura a una actividad frecuente en la práctica.

1º) Asesoramiento:

 art. 258.1L.H. “El Registrador, sin perjuicio de los servicios prestados a los consumidores por los centros de información creados por su colegio profesional, garantizará a cualquier persona interesada la información que le sea requerida, durante el horario habilitado al efecto, en orden a la inscripción de derechos sobre bienes inmuebles, los requisitos registrales, los recursos contra la calificación y la minuta de inscripción”.

 Y art. 334, 1 y 2 R.H: “Los Registradores, en el ejercicio profesional de su función pública, deberán informar a cualquier persona que lo solicite, asesorándola en materias relacionadas con el Registro.

 Los interesados tendrán derecho a pedir minuta de la inscripción antes de practicarse ésta”.

2º) Dictámenes:

 El art. 253.3 L.H: “En los supuestos de denegación o suspensión de la inscripción del derecho contenido en el título, después de la nota firmada por el Registrador, hará constar éste, si lo solicita el interesado, en la práctica del asiento, en un apartado denominado “observaciones”, los medios de subsanación, rectificación o convalidación de las faltas o defectos subsanables e insubsanables de que adolezca la documentación presentada a efectos de obtener el asiento solicitado. En este supuesto, si la complejidad del caso lo aconseja, el interesado en la inscripción podrá solicitar dictamen vinculante o no vinculante, bajo la premisa, cuando sea vinculante, del mantenimiento de la situación jurídico registral y de la adecuación del medio subsanatorio al contenido de dicho dictamen”.

Dictamen vinculante.

El art.355 del R.H: el informe podrá solicitarse con carácter vinculante, bajo la premisa del mantenimiento de la misma situación registral.

El Registrador emitirá el informe solicitado en el plazo de diez días a contar desde aquel en el que se debió certificar o, en su caso, desde la solicitud del mismo.

Dictamen no vinculante.

El art. 334.3 del R.H. admitía esta posibilidad, pero fue anulado.

Para cualesquiera otros asuntos registrales podrá solicitarse informe, pero de carácter no vinculante

4) información a consumidores y usuarios:

la faceta de profesional oficial también se recoge en el art 81 TRLGDCU 16 de noviembre de 2007: “Los notarios y registradores de la propiedad y mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, informarán a los consumidores y usuarios en los asuntos propios de su especialidad y competencia”.

5) prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo desde la publicación de la Ley de blanqueo de 1993 que les convirtió en “sujetos colaboradores”.

En la actualidad, la Ley 10/2010 de 28 de abril de prevención de blanqueo de capitales y prevención del terrorismo que introdujo las siguientes novedades:

  • Convierte en sujetos obligados (no sólo colaboradores) a los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.
  • establece la posibilidad de que las profesiones colegiales creen centros de autorregulación: el Colegio de Registradores ha creado, dentro de la estructura colegial, el CENTRO REGISTRAL ANTIBLANQUEO (CRAB) como órgano intermedio entre registradores y el SERVIVIO EJECUTIVO DE PREVENCION DE BLANQUEO DE CAPITALES DEL BANCO DE ESPAÑA (SEPBLAC) para, en base a las comunicaciones de los registradores, elabore “dossiers completos que, cuando revelen tramas de blanqueo de capitales o financiación del terrorismo, sean transmitidos al SEPBLAC en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 17 y 18”.

 

3.- LA COMPETENCIA TERRITORIAL

Localización de los registros.

 El Registro funciona como una oficina múltiple.

 El territorio del Estado está dividido a estos efectos, en una pluralidad de circunscripciones denominadas distritos hipotecarios, en cada uno de los cuales existe una oficina-registro que es la única competente para registrar los actos de trascendencia real, relativos o que afecten a los inmuebles situados en su circunscripción. Esta competencia territorial exclusiva y excluyente, refuerza la independencia del Registrador en su función calificadora.

 El art. 1,2L.H: las expresadas inscripciones y anotaciones se harán en los Registros en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

El art 2RH: Conforme a lo dispuesto en el párrafo 2.º del artículo 1 de la Ley, las inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más Registros se hará la descripción de la totalidad en todos ellos especificando la cabida correspondiente a cada uno. Se consignará también si constare, la descripción especial de cada porción.

 Si una finca figura indebidamente inscrita en un Registro, el art. 3 R.H. faculta al interesado para solicitar el traslado del asiento o asientos, y establece las reglas que deben seguirse para dicho traslado (Resolución de 15 de junio de 2012)       

           

Demarcaciones.

 La L.H. de 1861 ordenó el establecimiento de las oficinas registrales “en todos los pueblos cabeza de partido judicial”.

 La L.H. de 1869 se limitó a indicar que subsistirían los Registros en todos los pueblos en los que se hallasen establecidos,

 Actualmente dispone el art. 1 R.H. Los Registros de la Propiedad tendrán la circunscripción territorial, capitalidad y denominación actuales, las cuales podrán modificarse, cuando el interés público lo aconseje, de acuerdo con lo establecido en las leyes y en este Reglamento.

Y el art. 275 de la L.H. y concordantes de su Reglamento regulan el procedimiento para modificar las demarcaciones, distinguiendo dos supuestos:

 1) Las que implican la creación de nuevos Registros o supresión de los existentes

“cuando así convenga al servicio público, atendido el volumen y movimiento de la titulación sobre bienes inmuebles y derechos reales” o “cuando el interés público lo aconseje”.

 Los trámites, en esencia, son:

  1. Deben ser acordadas por el Ministerio de Justicia, a propuesta de la Dirección General, oído el Consejo de Estado.
  2. Previamente al acuerdo, se instruirá un expediente al que se aportarán datos estadísticos e informes razonados de los Registradores, Notarios, Jueces, autoridades locales, y Presidentes de los Tribunales Superiores de Justicia de las Comunidades Autónomas.
  3. Se puede abrir un trámite de información pública en los municipios afectados.
  4. La resolución que acuerde la modificación adoptará la forma de decreto, acordado en Consejo de Ministros.

 2) Las modificaciones consistentes en agregar parte del territorio de un Registro a otro distinto o cambiar su capitalidad.

 Estas requieren motivo de interés público, y deben ser acordadas previo expediente análogo al del caso anterior. La resolución adopta la forma de Orden ministerial.

 Las Comunidades Autónomas pueden intervenir en el expediente cuando lo reconozcan sus Estatutos de Autonomía. Es el caso de los nuevos Estatutos de Cataluña, Comunidad Valenciana, Andalucía, Aragón y Baleares, en los que se atribuyen competencias muy amplias. En otros, todavía no reformados, se alude también a esta competencia en materia de demarcaciones; así, en el País Vasco, Galicia, Castilla La Mancha, Canarias, Navarra, Extremadura, La Rioja, Castilla León, y en el de la Comunidad de Madrid.

El art. 147 del Estatuto de Cataluña de 19 de julio de 2006 establece que corresponde a la Generalidad la competencia ejecutiva en esta materia, que incluye “el establecimiento de las demarcaciones notariales y registrales, incluida la determinación de los distritos hipotecarios”. Puntualiza la STC de 28 junio de 2010 que esta norma es plenamente constitucional pues se trata de una potestad autonómica de carácter EJECUTIVO que plasmará en el territorio de Cataluña los criterios de demarcación que fije la legislación del estado (artículos 149.1.8 y 18 CE) a quien corresponden las competencias NORMATIVAS.

 

Titularidad.

 La regla general es que cada Registro debe estar a cargo de un Registrador (art. 274 de la L.H.), si bien, existen excepciones, pues la propia Ley Hipotecaria admite la posibilidad de que un mismo Registro esté servido provisionalmente por dos Registradores en división personal, hasta que se efectúe la material, que supondrá la creación de dos demarcaciones independientes.

 En sentido inverso, el Decreto de 22 de Julio de 1967, admitió que dos Registros colindantes puedan estar servidos provisionalmente por un solo Registrador, hasta que se efectúe la fusión de ambas demarcaciones.

 No supone una excepción a lo expuesto, lo que dispone el art. 275 bis de la L.H., que permite a la Dirección General designar a uno o varios Registradores para que puedan calificar y despachar documentos de otros Registros distintos del suyo, pues como señala GARCIA GARCIA, este artículo se refiere a “calificación y despacho” de documentos en otros Registros, para complementar, más que sustituir al Registrador titular. Se trata de supuestos de Registros con acumulación de documentos.

 Caso distinto es el de los artículos 18, 3º y 19 bis, 4º, que se refieren a la calificación sustitutiva, que se produce automáticamente por aplicación del Cuadro creado al efecto, sin que exista designación por la Dirección General, como es el caso del art. 275 bis.

 Todo ello, al margen de los supuestos de interinidad, en los casos de Registro vacante.

 

LA INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR.

La territorialidad es uno de los elementos esenciales sobre los que descansa la independencia del registrador.

 La finalidad esencial es excluir por completo la concurrencia profesional entre registradores para blindar el registro frente a las presiones de operadores económicos que podrían, en otro caso, distribuir la carga de operaciones en función de la mayor o menor permisividad del titular.

Si bien la consolidación de las nuevas tecnologías de la información ha determinado la aparición de tendencias contra el tradicional criterio de territorialidad, así el 222,8LH con la expedición de publicidad formal.

Esta independencia se manifiesta:

1) en su calificación, art 18lh Los registradores calificaran …

2)en la no sujeción al principio de jerarquía

3) El Registrador, al calificar, no puede quedar vinculado por los pactos de los particulares, o apremios de las autoridades judiciales o administrativas.

4) Tampoco le vincula el precedente de otras calificaciones propias o de otros Registradores que le hubieran precedido en el mismo Registro (R1 Diciembre 1997).

 5)Tradicionalmente, tampoco le vinculaban las resoluciones de la Dirección General. Sin embargo, esta doctrina tradicional, está hoy desvirtuada:

art. 327,10L.H.: “Publicada en el Boletín Oficial del Estado, la resolución expresa por la que se estime el recurso tendrá carácter vinculante para todos los Registradores mientras no se anule por los Tribunales. La anulación de aquélla, una vez firme, será publicada del mismo modo”.

 Este artículo, atribuye a las resoluciones de la Dirección General un valor similar al del “precedente anglosajón”, favoreciendo la unidad de calificación.

 No obstante, esta vinculación solo puede predicarse, como es lógico, para casos idénticos.

 Al precepto se le han dado dos interpretaciones:

 1ª) La que hace la propia Dirección General: cada resolución que estime el recurso obliga como doctrina de la Dirección General, a todos los Registradores, y el que no la respete infringe el deber de obediencia al Centro Directivo, el cual califica sus resoluciones como “acto administrativo dotado de ejecutividad”.

 Esta interpretación ha sido contradicha por alguna sentencia.

 2ª) La que entiende que las únicas resoluciones que tienen carácter vinculante son las de consulta (que veremos a continuación). Las demás tienen el efecto vinculante de cualquier resolución administrativa, en cuanto a efectos ejecutivos del caso concreto (PARDO NUÑEZ, GARCIA GARCIA, GONZALEZ PEREZ, etc.).

Consultas vinculantes.

Según el art. 103 Ley de 27 Diciembre 2001, las consultas evacuadas por el Consejo General del Notariado y por el Colegio de Registradores, respecto de los actos y negocios jurídicos susceptibles de inscripción, son vinculantes para todos los Notarios y Registradores.

 A los efectos de salvaguardar la independencia, la Ley Hipotecaria y su Reglamento, articulan otras garantías:

 1). Inamovilidad. El Registrador solo puede ser trasladado con carácter forzoso, o separado del servicio en virtud de sentencia firme o expediente instruido conforme a los arts. 315 a 318 de la Ley Hipotecaria.

 2). Garantía de imparcialidad.

 art. 102 R.H. Los Registradores no podrán calificar por si, los documentos de cualquier clase que se les presenten cuando ellos, sus cónyuges o parientes dentro del segundo grado de consanguinidad o afinidad o sus representantes o clientes, por razón del asunto a que tales documentos se refieran, tengan algún interés en los mismos. A estos efectos se considerará como interesados a los Notarios autorizantes”.

 3). Garantía frente a coacciones.

 art. 136.1 R.H. “Los Registradores deberán acudir al Presidente de la Audiencia respectiva (hoy Tribunal Superior de Justicia), en queja de los apremios que los Jueces o Tribunales, al conocer de algún negocio civil o criminal, les hicieren para practicar algún asiento improcedente a juicio de aquellos funcionarios. El Presidente, en vista de la queja del Registrador, pedirá informe al Juez o Tribunal que la hubiere ocasionado, y una vez evacuado, dictará la resolución que proceda, previa audiencia del Ministerio Fiscal”.

 

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Temas / Manual Derecho Hipotecario 81 y 82

«Puerta a ninguna parte». Sasamón (Burgos). Foto de Eugenio Rodríguez Cepeda.

Tema 80 Hipotecario Registros. Ministerio de Justicia, DGRN y Colegio

TEMA 80 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 80. El Ministerio de Justicia. La Dirección General de los Registros y del Notariado. El Colegio Profesional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 73 Hipotecario

Notarías: tema  34 Notarial

 

TEMA 80. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. EL MINISTERIO DE JUSTICIA.
  2. LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO.
  3. EL COLEGIO PROFESIONAL DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD Y MERCANTILES.

 

1.- El Ministerio de Justicia.

Según el art. 259 L.H. “los Registros de la Propiedad dependerán del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado”.

Añadiendo el art. 560 in fine R.H. que “el Colegio de Registradores queda subordinado jerárquicamente al Ministerio de Justicia”.

Los ministerios son órganos complejos constitutivos de las unidades básicas de estructuración de la Administración del Estado a los que se encomienda la promoción y protección de un sector específico de intereses públicos materialmente especializados y homogéneos entre sí.

Su origen se remonta a las siete Secretarías creadas por la Constitución de 1812, que posteriormente recibieron el nombre de Ministerios.

El ministerio de justicia es el órgano de la Administración General del Estado encargado de la ordenación, dirección y ejecución de la política del Gobierno. Entre las funciones del Ministerio de Justicia se encuentran las siguientes:

– La conservación y desarrollo del ordenamiento jurídico en orden a la preparación de la legislación codificada.

– La promoción legislativa en materia penal, civil, mercantil y procesal

– La armonización e informe de los anteproyectos de ley

– La política del gobierno en asuntos religiosos.

– La comunicación entre el gobierno y el CGPJ, el ministerio fiscal y la admón de justicia.

La ordenación de los registros jurídicos, determinando los actos y derechos que puedan o deban ser sujetos a publicidad registral

– La fe pública notarial.

– La cooperación jurídica internacional.

– La asistencia jurídica del Estado y entidades de derecho público, etc.

ESTRUCTURA

El Real Decreto 453/2012 a5 de marzo, desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Justicia y modifica el Real Decreto 1887/2011.

El Ministro está a la cabeza de la estructura y de él dependen la Secretaria de Estado de Justicia, la Subsecretaría de Justicia y la Abogacía General del Estado-Dirección del Servicio Jurídico del Estado.

Como órgano de asistencia inmediata al Ministro existe un Gabinete, con nivel orgánico de Dirección General, con la estructura que se establece en el artículo 18.4 del Real Decreto 495/2010, de 30 de abril. Dependiente del Gabinete del Ministro existe una Oficina de Prensa, cuyo titular tendrá el nivel orgánico que se determine en la relación de puestos de trabajo.

Estructura principal.

De la Secretaría de Estado de Justicia dependen los siguientes órganos directivos

 

2.- La Dirección General de Registros y Notariado.

Desde la implantación de los actuales registros se sintió la necesidad de encuadrarlos orgánicamente en un Ministerio que tuviera afinidades con su función, que sólo podía ser el de Gracia y Justicia.

Dentro de este, se creyó conveniente crear un centro específico para las oficinas registrales, que es la actual dirección general de registros y del notariado.

EVOLUCIÓN.

– Su creación se debe a la L.H.1861, que previó el establecimiento de un órgano de dirección e inspección de los registros, bajo el nombre de dirección general del registro de la propiedad, organizado por RD 21 VI 1861.

– Al poco de su creación, absorbió el antiguo negociado de escribanos y notarios, adoptando la denominación de dirección general del registro de la propiedad y del notariado.

– La LRC de 1870 previó que las funciones relativas al mismo fueran asumidas por esta dirección, que pasó a llamarse de los registros civil y de la propiedad y del notariado.

– A finales de 1875 le fueron agregados los registros de actos de última voluntad y los mercantiles.

-La ley de 1909 le dio la denominación actual.

– En 1924 se redujo su categoría a la de Subdirección, aunque su rango fue restaurado en 1925. En 1938 recibe la denominación de Servicio Nacional de los Registros y del Notariado, para adoptar a partir de 1939 su actual denominación.

– Su organización y funciones se regulan en los arts. 260 y ss. LH y 438 y ss. RH, que deben entenderse sustituidos por los sucesivos Reales Decretos que rigen la estructura orgánica del Ministerio de Justicia.

FUNCIONES.

Art 260 LH Corresponderá a la DGRN:

1º. Proponer directamente al Ministro de Justicia o adoptar por sí en los casos que determinen los preceptos legales o reglamentarios, las disposiciones necesarias para asegurar en los Registros de la Propiedad la observancia de esta Ley y de los Reglamentos que se dicten para su ejecución.

2º. Instruir los expedientes que se formen para la provisión de los Registros vacantes, y para celebrar las oposiciones, en los casos en que fueren necesarias, como también los que tengan por objeto la separación de los funcionarios de la Dirección General o de los Registradores, proponiendo la resolución definitiva que en cada caso proceda con arreglo a las leyes.

3º. Resolver los recursos gubernativos que se interpongan contra las calificaciones que de los títulos hagan los Registradores, y las dudas que se ofrezcan a dichos funcionarios acerca de la inteligencia y ejecución de esta Ley o de los Reglamentos, en cuanto no exijan disposiciones de carácter general que deban adoptarse por el Ministerio de Justicia.

4º. Formar y publicar los estados del movimiento de la propiedad y de los derechos reales sobre inmuebles, con arreglo a los datos que faciliten los Registradores.

5º. Ejercer la inspección y vigilancia de todos los Registros de la Propiedad.

6º. Corregir disciplinariamente a los Registradores por las faltas cometidas en el desempeño de su cargo y proponer al Ministro de Justicia la destitución, postergación o traslado de aquellos funcionarios cuando reglamentariamente proceda.

7º Comunicar las órdenes que dicte en cualquier forma el Ministro de Justicia, relativas a los servicios encomendados a la Dirección General, y autorizar su publicación, cuando proceda, en los periódicos oficiales.

Las demás atribuciones de la Dirección, su organización y régimen, se fijarán por el Reglamento.

También el Artículo 9 del RD 5 MARZO 2012. regula funciones: Corresponde a la DGRN:

  1. La elaboración de los proyectos legislativos sobre las materias de nacionalidad, estado civil y ordenación y funcionamiento del Registro Civil en coordinación con la Secretaria General Técnica, y el conocimiento e informe de cuantos proyectos normativos puedan afectar a dichas materias.
  2. La tramitación y, en su caso, resolución de los expedientes de nacionalidad y los de reconocimiento o denegación de las situaciones que afectan al estado civil de los ciudadanos y su inscripción en el Registro Civil; asimismo, la tramitación y, en su caso, resolución de los recursos gubernativos contra los actos de los titulares del ejercicio de estas funciones, así como el estudio y la resolución de cuantas consultas le sean efectuadas sobre las anteriores materias.
  3. La planificación de los Registros Civiles, la programación y distribución de los medios materiales y personales precisos para su funcionamiento, así como su organización, dirección e inspección.
  4. La elaboración de los proyectos legislativos sobre las materias relativas al derecho notarial y registral en coordinación con la Secretaría General Técnica y el conocimiento e informe de cuantos proyectos normativos pudieran afectar a dichas materias.
  5. La organización, dirección, inspección y vigilancia de las funciones de la fe pública notarial y las de naturaleza registral en las materias de la propiedad, bienes muebles y mercantiles, la evacuación de cuantas consultas le sean efectuadas sobre aquéllas, así como la tramitación y resolución de los recursos gubernativos contra los actos de los titulares del ejercicio de las citadas funciones.
  6. La ordenación del gobierno y régimen de los Cuerpos de Notarios y de Registradores, la organización de sus procesos de selección y de provisión de puestos, así como las relaciones ordinarias con sus respectivos organismos profesionales.
  7. La gestión del Registro de contratos de seguro de cobertura de fallecimiento y del Registro de Actas de Notoriedad de Herederos ab intestato bajo la dependencia del Registro General de Actos de Última Voluntad.
  8. La inscripción de las fundaciones relacionadas en el artículo 11 del Reglamento del Registro de Fundaciones de Competencia Estatal, aprobado por Real Decreto 1611/2007, de 7 de diciembre, así como la inscripción, constancia y depósito de los actos, negocios jurídicos y documentos relativos a las mismas.

ESTRUCTURA. 

De la Dirección DGRN dependen los siguientes órganos:

  1. La Subdirección General de Nacionalidad y Estado Civil, a la que corresponde el ejercicio de las funciones a las que se refieren los párrafos a, b y c del apartado anterior.
  2. La Subdirección General del Notariado y de los Registros, a la que corresponde el ejercicio de las funciones a las que se refieren los párrafos d, e, f, g y h del apartado anterior.

CUERPO DE LETRADOS.

Hasta 1984 existió dentro de la DG el llamado Cuerpo Especial Facultativo, después sustituido por el Cuerpo Superior de Letrados del Estado.

No obstante, el art. 127 L. 30 XII 1996 dispuso que en la DGRN existirán diez plazas, provistas mediante concurso de méritos entre Notarios y Registradores, dependientes directamente del Director General. Este art fue desarrollado x el RD 1 DICIEMBRE 1997

El RD 28 II 2011 fija las funciones de estos funcionarios, que son, fundamentalmente:

– Anteproyectos de disposiciones de carácter general

– Propuestas de resolución de recursos

– E informes relacionados con las materias de competencia de la DGRN.

El TRIBUNAL SUPREMO, en la sentencia de 6 de julio 2012 anula el RD 28 febrero 2011, volviendo al régimen del RD 1 diciembre 1997 y art 127 de la Ley 30 diciembre 1996, provisión por concurso, estabilidad y promoción, salvo los casos de remoción y cese correspondiente.

OTROS ÓRGANOS.

Además de lo anterior, también inciden en la organización registral.

1- Presidentes de los TSJ.

Inspección. Art. 269 LH los Presidentes de las Audiencias serán inspectores permanentes de los Registros de su territorio, y podrán ejercer las facultades que en tal concepto les correspondan, inmediatamente o por medio de otros Magistrados o Jueces de 1ª Instancia de carrera.

            Anualmente remitirán dichos Presidentes a la DG un parte circunstanciado del estado en que se hallaren los Registros sujetos a su inspección”.

Art. 270 “los Registradores remitirá el día último de cada semestre, al Presidente de la Audiencia de su territorio una certificación duplicada en la que harán constar, bajo su responsabilidad, el estado de su Registro, con los datos y en la forma que determine el R.

            El Presidente devolverá, luego de sellado, uno de los ejemplares de dicha certificación al Registrador, el cual lo archivará, a efecto de su comprobación en las visitas de inspección.”

  • Esta certificación también se remitirá a la DG y al Colegio Nacional.

En relación con esta potestad inspectora:

– ART 288LH Los Registradores deben comunicar al Presidente de la Audiencia la fecha en que se ausenten de la oficina por justa causa o por haber obtenido licencia, así como el día en que regresen.

– El nombramiento del sustituto se realiza también por el Presidente de la Audiencia, aunque siempre a propuesta del Registrador.

Recursos gubernativos. Antes de la L. 27 XII 2001, el RH atribuía a los Presidentes de TSJ la resolución, en primera instancia, de los recursos gubernativos contra la calificación de los Registradores.

Pero este trámite ante el TSJ, muy criticado por la doctrina, ha sido suprimido por la citada reforma, que en el nuevo Art. 324 LH establece que los recursos se interpondrán directamente ante la DGRN.

No obstante, dispone el Art. 324.2 LH “cuando el conocimiento del recurso está atribuido por los Estatutos de Autonomía a los órganos jurisdiccionales radicados en la CCAA en que esté demarcado el RP el recurso se interpondrá ante el órgano jurisdiccional competente. Si se hubiera interpuesto ante la mencionada DG, ésta lo remitirá a dicho órgano”.

Los órganos competentes de la CCAA son los Presidentes de los TSJ, según DA 7ª LOPJ, cuando los Estatutos de Autonomía prevean la competencia de los órganos jurisdiccionales en materias de Derecho Civil propio, foral o especial.

            Cataluña por ley 8 abril 2005 crea la DG de derecho y entidades jurídicas para conocer los recursos gubernativos de dº foral catalán.

2- Comunidades autónomas.

Algunos estatutos de autonomía reconocen a las Comunidades Autónomas la posibilidad de intervenir en la demarcación de los Registros, aunque según el TC esta competencia se limita a la participación en la tramitación de los expedientes.

Igualmente, algunos Estatutos atribuyen a las CCAA la facultad de nombramiento de los Registradores que han de desempeñar sus funciones en su respectito territorio. Como novedad, la LO 19 VII 2006 de reforma del Estatuto atribuye además a la Generalitat la convocatoria de oposiciones y la participación en la elaboración del programa de oposiciones.

STC 26 VI 2010 destaca el carácter ejecutivo de estas competencias y no menoscaban el carácter nacional del cuerpo de registradores.

 

3.- El Colegio Profesional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles.

El primer ente colectivo destinado a defender los intereses de los Registradores fue la Asociación de Registradores de la Propiedad, persona jurídico privada, nacida en 1908.

El Colegio Oficial de Registradores de la Propiedad, se creó por Decreto en 1934. Sus fines principales eran:

– subvencionar a los registros indotados

– auxiliar a las familias de los registradores fallecidos

– reglamentar el nombramiento y retribución del personal auxiliar

Este reglamento sufrió diversas modificaciones en 1939 y 1941. En 1958 se aprobó un nuevo reglamento del colegio, vigente hasta 1997.

2- Disposiciones generales.

Art. 295 L.H. “reglamentariamente se determinará la existencia, organización y medios económicos del Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad, así como sus fines, principalmente mutualistas y de asociación”.       

Art. 560 RH: “el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles (y de Bienes Muebles) de España, que podrá utilizar la denominación abreviada de “Colegio de Registradores”, es una Corporación de Derecho Público, amparada por la ley y reconocida por el Estado, con personalidad jurídica propia y plena capacidad. Gozará de autonomía para el cumplimiento de sus fines. Tiene competencia sobre sus colegiados en todo el territorio nacional, que será ejercida directamente pro la Junta de Gobierno o a través de los demás órganos colegiales.

Como Corporación encargada de velar por el buen funcionamiento de la función pública registral, el Colegio queda subordinado jerárquicamente al Ministro de Justicia y a la DGRN y sometido a su alta inspección, pudiendo ejercer además de sus funciones propias, las que ésta le encomiende”.

Art. 561: “el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles (y de Bienes Muebles), se rige por la L.H., la Ley de Colegios Profesionales y por sus Estatutos Generales.”

Art. 562: “el Colegio de Registradores tiene el tratamiento de Ilustre y su domicilio en Madrid.

La organización y servicios del Colegio de Registradores, así como los medios económicos para cumplirlos se ajustarán a lo dispuesto en sus Estatutos Generales, aprobados por el Gobierno, a propuesta del Colegio a través de la DGRN”.

3- Estatutos.

El RD 14 IV 1997 aprobó los vigentes estatutos, acomodados a los principios de la constitución española, y la ley de colegios profesionales.

4- Colegiados.

Tendrán la condición de colegiados:

– Obligatoriamente, todos los Registradores en activo y los miembros del Cuerpo de Aspirantes

– Voluntariamente, los excedentes y jubilados.

– También cabe el nombramiento extraordinario de colegiados de honor.

Existe un expediente para cada colegiado, al que debe entregarse acreditación de esta condición.

5- Fines, funciones y servicios del Colegio, contemplados por los Estatutos.

Fines. Fundamentalmente son:

– Fortalecer y mejorar la actividad registral.

– Colaborar con las Administraciones públicas, Consejos y organismos consultivos.

– Coordinar la modernización e informatización de los Registros.

– Realizar las actividades de previsión.

– Establecer y administrar el servicio de responsabilidad civil de los Registradores.

– Y en general, actuar en beneficio de los intereses profesionales de los colegiados.

Funciones. Destacan:

– La representación y defensa de la profesión ante la Administración y los Tribunales.

– La potestad inspectora y disciplinaria que marca la L.H.

– Inspección, por delegación de la DGRN de los libros del Registro, y su confección y distribución entre los colegiados.

– La llevanza del Índice General Informatizado de Fincas y Derechos. Art. 222.8 LH y conc

Servicios.

– Coordinación de la Actividad Registral.

– Coordinación de Oficinas Liquidadoras.

– Sistemas de la Información.

– Centro de Estudios Registrales.

– Protección de Consumidores y Cooperación Comunitaria.

– Previsión Colegial.

– Responsabilidad Civil.

– Cualquier otro servicio establecido por la junta de Gobierno, a propuesta de la Asamblea de Decanos Territoriales.

6- Órganos generales. Son los siguientes:

La Asamblea General.

– Está integrada por todos los colegiados, salvo los de honor.

– No tiene periodicidad fija, debiendo reunirse cuando lo acuerde la As. de Decanos.

– Está facultada para adoptar acuerdos en cualquier materia colegial, previa inclusión en el orden del día. Sus acuerdos son vinculantes para todos los colegiados.

La Asamblea de Decanos Territoriales o Autonómicos.

– Está integrada por el Decano del Colegio y los Decanos Territoriales o Autonómicos.

– Se reúne una vez al mes, salvo en agosto, y siempre que sea convocada por el Decano.

– Sus facultades son básicamente económicas, relativas a la aprobación de presupuestos o realización de enajenaciones o adquisiciones.

También tiene competencias en materia orgánica, pues aprueba los reglamentos internos, organiza la inspección y vigila la junta de gobierno.

La Junta de Gobierno. Está integrada por:

– Decano-Presidente.

– Vicedecano.

– Secretario.

– Tesorero.

– Censor-Interventor.

– Y los directores de los servicios de:

  • Coordinación de Oficinas Liquidadoras
  • Sistemas de Información
  • Centro de Estudios Registrales.
  • Protección de los Consumidores y Cooperación Comunitaria.
  • Previsión Colegial

La elección de la Junta se hace por todos los colegiados, entre candidaturas cerradas, por plazo de cuatro años. La distribución de cargos entre los miembros de la Junta compete al Decano.

Es el órgano permanente de representación del Colegio.

Las facultades que corresponde a cada cargo se detallan en los Estatutos.

7- Órganos territoriales. Son:

La Asamblea Territorial o Autonómica, que existirá en cada CCAA, aunque por razones geográficas o corporativas, se permite la existencia de varias en una misma Autonomía y está integrada por todos los Registradores que presten servicio en su ámbito territorial.

La Junta Territorial o Autonómica, integrada por los Delegados Provinciales, el Director del Centro de Estudios Registrales y, en su caso, por el Director del Servicio de Oficinas Liquidadoras, y presidida por el Decano territorial o autonómico.

El decano Territorial o Autonómico, que ostenta la representación corporativa de los Registradores del territorio, y al que compete la ejecución de los acuerdos de la Asamblea General y de la Junta Territorial.

Delegado Provincial.

8- Medios económicos del Colegio:

– Los bienes del Colegio que integran su fondo de reserva.

– Los que adquiera por cualquier título.

– Los productos y rentas de dichos bienes.

– Y las cuotas colegiales, que se devengan por:

  • Ocupación de locales propiedad del Colegio
  • Desempeño de Registros en régimen de interinidad, percibiendo el 50% de los honorarios netos de las interinidades
  • Y las cuotas personales a satisfacer por los Registradores en la cuantía que anualmente fije la Asamblea de Decanos Territoriales.

9- Régimen disciplinario.

Su regulación quedó excluida de los estatutos, a la espera de la reforma reglamentaria. El RD 4 IX 1998 lo introdujo en los Arts. 563 a 584 R.H., hoy sustituidos por los Arts 296 y ss LH, introducidos por L 27 XII 2001. Se estudia en otro tema; no obstante, en relación con el Colegio destacan los ss aspectos:

– La junta de gobierno del colegio de registradores es competente para imponer sanciones de apercibimiento y multa en grado mínimo. Art. 313 LH.

– En todo caso, es órgano competente para la instrucción del expediente disciplinario

– Aunque no puede acordar la suspensión de funciones, es competente para proponerla a la DGR.

– Las sanciones impuestas por la Junta de Gobierno son recurribles a la DGR, en un mes desde su notificación.

 

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Tema 79 Hipotecario Registros. Publicidad Formal.

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Tema 79. Publicidad formal del Registro. Manifestaciones. Notas simples. Certificaciones: Sus clases y valor. Tratamiento profesional de la publicidad registral. Su conexión con el derecho a la intimidad. Idea de la reconstitución del Registro destruido.

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TEMA 79. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. Publicidad formal del Registro. 
  2. Manifestaciones.
  3. Notas simples.
  4. Certificaciones: Sus clases y valor.
  5. Tratamiento profesional de la publicidad registral. Su conexión con el derecho a la intimidad.
  6. Idea de la reconstitución del Registro destruido.

 

1.- PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO

▪El principio de publicidad registral tiene dos vertientes:

-Principio de publicidad material, que tiene por finalidad dar notoriedad a los derechos reales inmobiliarios y precisar los efectos que la ley confiere a esta publicidad, y que se concreta en los principios de legitimación y fe pública.

-y principio de publicidad formal, que se refiere a los modos o medios de dar notoriedad a las inscripciones, permitiendo y facilitando a los particulares el conocimiento del Registro.

Ambas vertientes están relacionadas, pues como decía Jerónimo González la publicidad material se hace efectiva a través de la publicidad formal.

▪El principio de publicidad formal se consagra en el artículo 221 LH “los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos»

▪De este artículo deduce Diez Picazo que nuestro sistema de publicidad formal no es absoluto, sino relativo o limitado a quienes tengan interés conocido, interés conocido a juicio del Registrador, como puntualiza el artículo 222 LH. El principal problema que suscita este precepto se refiere al concepto de interés «conocido», que contrasta con la de interés «legítimo» que utilizaba la exposición de motivos de la LH de 1861. En la doctrina existen dos líneas interpretativas:

1 – Teoría amplia. La tesis más amplia estima que el simple hecho de acudir al Registro en demanda de información basta para que el interés del solicitante sea «conocido» por el registrador, que no podría negarse a proporcionar la información solicitada.

  • Se entiende que este es el criterio más conforme con la propia naturaleza y finalidad de la institución registral, que precisamente intenta evitar las situaciones de clandestinidad.
  • En la práctica, este concepto amplio de interés determinó la aparición de medios de información paralelos al registro, originando un tráfico de información ilegal y en ocasiones inexacto.

2 – Teoría restringida. La teoría más restringida entiende que los conceptos de interés legítimo y conocido no son contrapuestos, sino complementarios, aduciendo que:

  • El ejercicio de cualesquiera derechos siempre supone la presencia de un interés legítimo, como exigencia institucional
  • Y que es preciso que el interés sea conocido por el registrador, a efectos de determinar su legitimidad o ilegitimidad.

▪Así pues la calificación del interés es necesaria y corresponde al Registrador, en íntima conexión con el tratamiento profesional de la publicidad registral y el derecho a la intimidad que examinaremos luego. Este criterio se plasmó en dos Instrucciones, de 1.985 y 1.987, cuya doctrina fue recogida en la reforma reglamentaria de 4 de septiembre de 1998, que dio su actual redacción al art. 332 RH. (aunque esa redacción fue parcialmente anulada, como otros aspectos de la reforma, por la STS 31-enero-2001).

▪El Reglamento Hipotecario contiene supuestos en los que el interés conocido se presume:

 – El artículo 332.5 RH presume interés legítimo en el solicitante de notas simples cuando se realice a efectos: Tributarios, de valoraciones inmobiliarias, o de otorgamiento de préstamos o créditos con garantía hipotecaria.

– Y el artículo 332.3 RH dispone que “Cuando el solicitante de la información no sea el directamente interesado, sino un encargado para ello, debe acreditar ante el Registrador el encargo recibido y la identificación de la persona o entidad en cuyo nombre actúa. No obstante, se presumen acreditados:

  • Los sujetos que desempeñen actividad profesional o empresarial relacionada con el tráfico inmobiliario, como entidades financieras, abogados, procuradores o graduados sociales
  • Las Entidades y Organismos públicos
  • Y los detectives, siempre que expresen la causa de la consulta y ésta sea acorde con la finalidad del Registro.”

La presunción de interés legítimo no exime, por tanto, al solicitante de la necesidad de expresar la causa de la consulta y de que el Registrador lo califique.

▪ También debemos tener en cuenta la presunción del interés, en el caso de manifestaciones telemáticas, de las autoridades públicas introducido por la Ley 24/05 que veremos a continuación.

En cuanto a los modos de hacer efectiva esta publicidad formal pasaremos a estudiar a continuación las manifestaciones, notas simples informativas y las certificaciones.

. Las resoluciones de 29 de julio y 3 de diciembre de 2010 y 26 febrero 2013, se ocupan de la calificación del interés por el registrador y fijan los siguientes parámetros:

  • Debe justificarse ante el registrador
  • Debe ser un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado y con las excepciones antes vistas.
  • Ha de ser directo o acreditar debidamente el encargo, con la excepción del artículo 332.3 RH.
  • Ha de ser legítimo. Es un concepto más amplio que el de interés directo, pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito, es decir, no contrario a derecho.
  • Ha de ser un interés patrimonial, es decir, que el que solicita la información tiene o espera tener una relación patrimonial para la cual el conocimiento que solicita resulta relevante.

 

2.- MANIFESTACIONES

▪La manifestación directa de los libros es uno de los medios tradicionales de realizar la publicidad formal, recogida ya desde la LH de 1861, que sólo permitía dos medios de publicidad: la manifestación directa y las certificaciones.

▪La generalización de la nota simple restringió la aplicación de la manifestación directa que, con la aparición de los libros de hojas móviles, fue contemplado cada vez con mayor desconfianza, ante el peligro de sustracción o deterioro de los libros. Así la DGR, ya en instrucción de 1985, señaló que la manifestación por exhibición quedaría reducida a casos excepcionales.

▪Este criterio restrictivo inspiró la reforma por la Ley de 13 de abril de 1998 del art. 222 LH.: “Los registradores pondrán de manifiesto los libros del registro en la parte necesaria a las personas que, a su juicio, tengan interés en consultarlos, sin sacar los libros de la oficina y con las precauciones convenientes para asegurar su conservación.”

▪De esta última regla, en combinación con la Instrucción de 17 de febrero de 1998 y el art. 332 RH., que establece el deber del Registrador de poner de manifiesto el contenido de los libros, pero prohibiendo el acceso directo a los mismos, parecía desprenderse la desaparición de la exhibición directa o física de los libros.

▪ Sin embargo, la STS 31 enero 2001, que declara nulas muchas de las modificaciones hechas por el RD 1998, declara ser conforme a derecho el artículo 332 RH en sus apartados 1º y 2º, siempre que se interpreten de acuerdo con el artículo 222.1 LH, entiende que no se infringe el principio de jerarquía normativa si se interpreta el artículo 332 conforme al art. 222 LH y no se utiliza como un subterfugio para incumplir el deber que impone al Registrador de poner de manifiesto los libros del Registro y no meramente su contenido, así hoy en día se entiende que continúa vigente la exhibición directa de los libros.

▪ Viene a confirmar esta vigencia de la manifestación de los libros la nueva redacción dada al artículo 222 LH apartados 10º y 11º por la Ley 24/05 de 18 de noviembre de Reformas para el impulso a la Productividad, según los cuales “La manifestación de los libros del Registro deberá hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos. Dicha manifestación implica el acceso telemático al contenido de los libros del Registro” “Reglamentariamente se concretará el procedimiento para autorizar la restricción del acceso a la información relativa a determinadas personas, comerciantes o fincas cuando ello venga impuesto por razón de la protección de la seguridad e integridad de las personas o de los bienes”

▪Sobre este acceso telemático la LH diferencia según quien sea el solicitante:

a) Tratándose de autoridades, empleados o funcionarios públicos: *Según el art. 222.10, si actúa por razón de su oficio y cargo, su interés se presume en atención a su condición y el acceso se realizará sin intermediación por parte del Registrador.

*Dicha autoridad, empleado o funcionario público deberá identificarse con su firma electrónica reconocida o por cualquier otro medio tecnológico que en el futuro la sustituya.

*Cuando el consultante sea un empleado o funcionario público, responderán éstos de que la consulta se efectúa amparada en el cumplimiento estricto de las funciones que respectivamente les atribuye la legislación vigente.

*El único caso en que es necesaria la intermediación del Registrador es cuando se trate del acceso al Índice de Personas.

*Incluso pueden acceder telemáticamente al Libro de Entrada (art. 248.2 LH)

b) Tratándose de otras personas, según se desprende del artículo 222 bis LH, añadido por la Ley 24/05, es necesaria la previa solicitud, y el Registrador decidirá sobre la misma.

*Las solicitudes de información se ajustarán a un modelo informático aprobado por la DGRN que debe contener los siguientes campos:

*identificación del solicitante, con nombre, apellidos, DNI, o denominación social y CIF, además de la dirección de correo electrónico a efectos de notificaciones. En todo caso es necesaria la firma electrónica reconocida del solicitante o su representante.

*interés legítimo en la información, si el registrador entendiera que no ha quedado acreditado de modo suficiente dicho interés legítimo podrá solicitar que se le complete éste.

*la finca, los derechos, libros o asientos a que se contrae la información, que se identificarán a través de cualquiera de sus titulares, datos registrales y referencia catastral. En el caso de que la consulta se refiera al Índice de Personas o al Libro de Incapacitados basta con citar a cualquiera de los titulares de las fincas o derechos.

*El Registrador debe notificar al solicitante en el plazo máximo de veinticuatro horas si autoriza o deniega el acceso, en este último caso de forma motivada.

En el caso de ser positiva, incorporará el código individual que permitirá el acceso a la página que reproduzca el contenido registral relativo a la finca solicitada. Este contenido registral, que se limitará a los asientos vigentes, se pondrá de manifiesto al interesado durante el plazo de veinticuatro horas desde la notificación accediendo al mismo.

Si el Registrador se negare injustificadamente a manifestar los libros del Registro se estará a lo dispuesto en el artículo 228 LH, que en lo relativo al recurso de queja por negativa del Registrador, tras la reforma por la Ley 24/05 sigue las pautas del recurso gubernativo.

*En todo caso las notificaciones entre el Registrador y el solicitante de información se realizarán en la dirección de correo electrónico que designe éste y deberán contar con la firma electrónica reconocida del Registrador.

en la Resolución de 14 de septiembre de 2012 y en la 1 de abril del 2013 la DGRN dispone que la exhibición de los libros. Ha de ser exclusivamente por medio de fotocopia de los asientos, fotocopia, que no podrá ser retirada por el interesado y cuyo contenido no podrá ser copiado. Además, la reproducción del libro debe ser, como recoge el art. 222.1 LH, en la parte necesaria (protección de datos personales) por lo que sólo debe comprender aquellos aspectos del folio que sean acordes con el interés alegado y debe excluir aquella información que no sea estrictamente patrimonial

 

3.- NOTAS SIMPLES

▪La nota simple fue introducida por el RH. de 1946, que dio cobertura positiva a una práctica ya arraigada. Su regulación actual se recoge en los artículos. 222.5 LH y 332.5 RH.

▪El artículo 222.5 LH ha sido reformado por la Ley 24/05, y como novedades o precisiones que introduce esta reforma podemos señalar las siguientes:

.Se aclara su carácter puramente informativo no dando fe del contenido de los asientos.

.Se recoge la responsabilidad del Registrador por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición, no es sino uno de los supuestos que originan responsabilidad civil del Registrador, objeto de estudio en el tema correspondiente.

.Admite las notas simples literales y de extremos concretos.

▪ Efectivamente, según la redacción anterior del art. 222.5 LH, todavía recogida en el art. 332.5 RH, la nota simple era un extracto sucinto del contenido de los asientos vigentes relativos a la finca objeto de manifestación. Ahora podremos hablar de distintas clases de notas, por su contenido:

Literales, si así lo solicita el interesado

Ya el art. 332.5 RH. permitía que la nota simple contuviese inserción literal si así lo requería el solicitante, pero estas notas literales, tenían un carácter excepcional y debían solicitarse de manera expresa.

Las notas simples literales plantean el problema de si pueden expedirse mediante fotocopia del asiento. Lo cierto es que aunque no se pueden decir que estén totalmente proscritas (la DG en Instrucciones de 5 febrero 1987, 29 octubre 1996 y 17 febrero 1998 calificó su empleo de excepcional) no puede ser utilizadas como medio normal de publicidad formal, ya que eso no sólo contravendría las Instrucciones de la DGRN sobre recuperación de los archivos y sobre publicidad formal (que obligan al Registrador a comprobar que las fotocopias no salen del Registro) sino que demostraría que no se califica el interés ni se vela por el cumplimiento de la normativa sobre datos de carácter personal.

En extracto, en este caso deberá reproducir según el art. 222.5 LH el contenido de los asientos vigentes relativo a la finca objeto de manifestación, donde conste, al menos, la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo, se harán constar, en todo caso, las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos.

Referida a extremos concretos solicitados por el interesado

▪Una modalidad específica de notas simples son las de información continuada, reguladas en los artículos 175 RN y 354 RH., redactados en 1994 y completados por la Instrucción de 2-Diciembre-1996.

– El Notario, antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de adquisición o constitución de derechos reales inmobiliarios, debe solicitar del R.P. la información correspondiente, mediante escrito que puede ser remitido por cualquier medio, incluido el fax y la remisión electrónica. No hay obligación de solicitar la información cuando se trate de actos de liberalidad, cuando el transmitente del bien o el constituyente del derecho sea una Entidad de Derecho Público, o cuando el interesado, por razones de urgencia, renuncie a ello.

– El Registrador, en los tres días hábiles siguientes, remitirá mediante fax la información solicitada, haciendo constar todas las solicitudes de información que, respecto de la misma finca, se hayan recibido de otros Notarios en los diez días naturales anteriores.

– Además, dentro de los nueve días naturales siguientes, el Registrador debe comunicar al notario, en el mismo día en que se produzca:

  • La presentación de cualesquiera títulos que afecten o puedan modificar la información inicial.
  • O el recibo de otras solicitudes de información relativas a la misma finca.

-Debemos hacer referencia al artículo 108 de la Ley 24/01 de Medidas fiscales, administrativas y de orden social, introducido por la Ley 24/05 que establece que el envío de cuanta notificación, calificación y comunicación deban dirigir los Registradores a los Notarios se realizará mediante los Sistemas de Información corporativos de cada organización debidamente conectados.

Procedimiento. En cuanto al procedimiento de expedición de las notas simples informativas, se caracteriza por:

– Rogación. La expedición de notas simples requiere solicitud escrita del interesado, incluso vía fax, quedando archivada en el registro de modo que pueda conocerse la persona del solicitante, su domicilio y el DNI durante tres años.

No obstante, según el Art. 19 bis.1 LH si la calificación es positiva y el estado registral de titularidad o cargas fuere discordante con el reflejado en el título, el Registrador librará nota simple informativa.

–Plazo. No se regula expresamente el plazo de expedición, pero debe aplicarse analógicamente el máximo de cuatro días por finca que rige para las certificaciones.

-Libre elección. Según el artículo 222.8 LH: Los interesados podrán elegir libremente Registrador a través del cual obtener la información registral relativa a cualquier finca, aunque no pertenezca a la demarcación de su Registro, siempre que deba expedirse mediante nota simple informativa o consista en información sobre el contenido del Índice General Informatizado de fincas y derechos.

–Medios electrónicos. La incorporación de las tecnologías de la información ha determinado importantes innovaciones en los modos de suministrar la publicidad formal y concretamente las notas simples informativas, y de ello se ha ocupado reiteradamente la DGRN

. La RDGRN 12 noviembre 1999 señala que la nota no debe cumplir los requisitos de firma electrónica avanzada, pudiendo incluso omitirse todo tipo de firma, ya que tienen un carácter meramente informativo.

. La RDGRN 10 abril 2000 sobre publicidad formal e instrumental a través de correo electrónico establece:

-la obligación de los Registradores de disponer de correo electrónico que permita la comunicación con cualquier interesado

-y la obligación del Colegio de crear una página Web en Internet que sirva de portal único para acceder al sistema de publicidad formal basado en los datos del Índice General Informatizado (objeto de estudio en otro tema) y que permita a través de cualquier Registrador: la localización registral de la finca y la obtención por el interesado de la publicidad formal a través del correo electrónico.

En todo caso, el registrador debe apreciar interés conocido en el solicitante; y el sistema debe dejar constancia de quien ha solicitado la información.

El Colegio ha dado cumplimiento a esta obligación configurando la consulta de los datos de los Registros de la Propiedad a través del sistema FLOTI (Fichero Localizador de Titularidades Inscritas) y del FLEI (Fichero Localizador de Entidades Inscritas). El FLOTI a diferencia del FLEI no es más que un sistema de petición de notas simples por internet, de manera que no existe una base de datos a la que se pueda acceder de inmediato y sin control del interés. Las consultas realizadas por los usuarios se dirigen a un fichero central en el cual figura el Registro en que se encuentra la información requerida, y que dirige la consulta a la base de datos correspondiente al Registro, el cual devuelve la información en tiempo real y completamente actualizada. La nota se expedirá a la dirección de correo electrónico designada por el interesado dentro de las veinticuatro horas siguientes a la solicitud.

 

4.- CERTIFICACIONES: SUS CLASES Y VALOR

Concepto. Según ROCA, las certificaciones son copias, transcripciones o traslados, literales o en relación del contenido del Registro, que constituyen el medio de acreditar fehacientemente la situación hipotecaria de las fincas y derechos.

Clases

a) Por el contenido. 223 L.H.:

– De los asientos de todas clases, relativos a bienes o personas que los interesados señalen.

– De asientos determinados que los mismos interesados señalen

– De no existir asientos de ninguna especie o de especie determinada.

– También pueden ser de asientos, que es la regla general o de los documentos archivados en el Registro, respecto de los cuales los Registradores puedan considerarse como sus archiveros naturales (Art. 342 RH).

b) Por el objeto, pueden ser de dominio o de cargas (Art. 235 L.H.).

c) Por el tiempo. Art. 224 LH, por un periodo fijo y señalado o por todo el transcurrido desde la instalación o reconstitución del Registro.

d) Por la forma de expedición. 232 L.H:

– Certificaciones literales.

– En relación, que expresarán todas las circunstancias necesarias para la validez de los asientos; las cargas que pesen sobre el inmueble o derecho inscrito, y cualquier otro punto que el interesado o el Registrador juzguen importante. Si no se expresa la clase, se entiende en relación.

e) Por sus peculiaridades, frente a las certificaciones ordinarias:

– La certificación con información continuada (Art. 354 R.H.). Se referirá a los asientos de presentación que afecten a la finca de que se trate y se practiquen desde la expedición de la certificación hasta los 30 días naturales siguientes.

Certificación con informe del Registrador, que puede ser vinculante o no vinculante (Art. 355 RH).

* Este precepto ha sido parcialmente declarado nulo por la STS 31 I 2001, pues vulnera lo dispuesto en el Art. 253.3 LH que sólo permite pedir dictamen vinculante sobre los medios de subsanación, rectificación o convalidación en los supuestos de denegación o suspensión, ya que los dictámenes vinculantes no están amparados en el deber general de informar que a los Registradores impone el Art. 222.7 LH.

Procedimiento de expedición:

-Funcionario competente. La certificación es competencia exclusiva del Registrador.  Art. 335 RH.

– Rogación. Art. 227 LH: Los Registradores expedirán certificaciones a instancia de quien, a su juicio, tenga interés conocido en averiguar el estado del inmueble o derecho real de que se trate, o en virtud de mandamiento judicial.

La instancia deberá hacerse por escrito y podrá presentarse en la oficina del Registro o remitirse por vía telemática.

La certificación se expedirá, a elección del solicitante, en papel o en formato electrónico, en los términos que reglamentariamente se establezcan. Inexcusablemente con firma electrónica avanzada.

-Contenido de la solicitud. Art. 229 LH Las solicitudes de los interesados y los mandamientos de los Jueces o Tribunales en cuya virtud deban certificar los Registradores expresarán con toda claridad:

* La especie de certificación que con arreglo al Art. 223 se exija, indicando y si ha de ser literal o en relación

* Los datos e indicaciones que, según la especie de dicha certificación, basten para dar a conocer al Registrador los bienes o personas de que se trate.

* El período de tiempo a que la certificación deba contraerse.

– Constancia en el diario. Art. 416.3 RH Se presentará en el diario los documentos judiciales y administrativos para la expedición de certificaciones y las solicitudes de los particulares con la misma finalidad cuando la certificación expedida provoque algún asiento registral

* En los demás casos, dichas solicitudes podrán presentarse si los interesados lo solicitan o el Registrador lo estimare procedente.

– Forma. Art. 350 RH. Las certificaciones se extenderán en papel con el sello correspondiente, que podrá estar impreso, y sellado por el Colegio Nacional de Registradores, con arreglo a modelos y normas aprobados por la DG. En todo caso deben estar firmadas por el Registrador.

Plazo Según el Art. 236 LH los Registradores expedirán las certificaciones que se les pidan en el plazo más breve posible, pero sin que éste pueda exceder nunca del correspondiente a CUATRO DIAS por cada finca, cuyas inscripciones, libertad o gravámenes, se trate de acreditar. Art. 237 LH transcurrido el término fijado en el Art. anterior, podrá el interesado, utilizar el recurso que concede el Art. 228, mencionado anteriormente.

Contenido de la certificación:     

– Art. 230: Las certificaciones se darán de los asientos de los libros de inscripciones. Cuando al tiempo de expedirlas existiere algún título pendiente de inscripción en el Registro que debiera comprenderse en la certificación pedida, y cuando se trate de acreditar la libertad de alguna finca, o la no existencia de algún derecho, el Registrador certificará también de los correspondientes asientos del Diario.

– Art 231: Salvo lo anterior, los Registradores no certificarán de los asientos del Diario con sus notas sino cuando el Juez o Tribunal lo mande o los interesados lo pidan expresamente.

En tales casos, habrá de advertirse su situación registral de pendencia, cancelación o incorporación al asiento principal.

– Art. 233 LH los Registradores, previo examen de los Libros, extenderán las certificaciones con relación únicamente a los bienes, personas y periodos designados en la solicitud o mandamiento, sin referir en ella más asientos ni circunstancias que los exigidos, salvo lo dispuesto en el p. 2º Art 230 y en el Art 234 pero sin omitir tampoco ninguno que pueda considerarse comprendido en los términos de dicho mandamiento o solicitud.

Valor de las certificaciones. ROCA destaca los siguientes aspectos:

 – Como único medio de justificar la libertad o gravamen de los bienes. Art. 225 LH la libertad o gravamen de los bienes inmuebles o DRs sólo podrán acreditarse en perjuicio de tercero por medio de certificación del Registro.

Como documento público. Así resulta del Art. 317.4 LEC.

-Su valor probatorio se regirá por las reglas de las copias de los documentos públicos y, especialmente, por el art. 1220 C.C.

-Según el Art. 226 LH: cuando las certificaciones no fueren conformes con los asientos de su referencia, se estará a lo que de éstos resulte, salvo la acción del perjudicado por ellas, para exigir la indemnización correspondiente al Registrador que haya cometido la falta.

 

5.- TRATAMIENTO PROFESIONAL DE LA PUBLICIDAD FORMAL: SU CONEXIÓN CON EL DERECHO A LA INTIMIDAD

        ▪La emisión de publicidad formal no es una tarea mecánica, ya que exige realizar previamente un tratamiento profesional de la información. No puede realizarse de modo ordinario mediante la reproducción literal de los asientos, ni servirse en masa. Debe de preceder a su emisión una labor de calificación mediante la cual el Registrador ha de decidir no sólo si la publicidad debe de ser emitida en el caso concreto, sino también su extensión.

        ▪ El concepto de tratamiento profesional de la publicidad registral se ha convertido un eje básico de la moderna legislación sobre la materia. Procede, básicamente de las reformas de 13 abril 1998, 27 diciembre 2001 y 18 de noviembre de 2005, que afectan al texto del artículo 222 LH, el cual, en varios de sus apartados se refiere a él, incorporándose el art. 222 bis en 2005, para regular las solicitudes de información .

        – Del apartado 2º del 222 se desprende que la manifestación, que debe realizar el Registrador, del contenido de los asientos registrales tendrá lugar mediante el tratamiento profesional de los mismos, de modo que sea efectiva la posibilidad de publicidad sin intermediación, asegurando, al mismo tiempo, la imposibilidad de su manipulación o televaciado.

        – Del apartado 4º resulta que la obligación del Registrador al tratamiento profesional de la publicidad formal implica que la misma se exprese con claridad y sencillez, sin perjuicio de los supuestos legalmente previstos de certificaciones literales a instancia de autoridad judicial o administrativa o de cualquier interesado.

        – El tratamiento profesional de la publicidad registral está íntimamente ligado con la facultad de asesoramiento reconocida a los Registradores en el artículo 222.7 LH. Los Registradores, en el ejercicio profesional de su función pública deberán informar a cualquier persona que lo solicite en materias relacionadas con el Registro. La información versará sobre los medios registrales más adecuados para el logro de los fines lícitos que se propongan quienes la soliciten

        – El tratamiento profesional de la información a suministrar exige al Registrador la calificación del interés del solicitante de la información, con las salvedades relativas a autoridades públicas antes mencionadas. Y ello porque el Registro es público, pero para las finalidades para las que fue constituido, que son las de la institución registral, volcada en la seguridad del tráfico jurídico.

  – Entre las razones por las que se puede solicitar la publicidad formal se encuentran: la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales (objeto, titularidad, limitaciones, representación,…).

        – No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

        – No puede dar información en masa salvo las excepciones contempladas en la Instrucción de 17 de febrero de 1998 sobre principios generales de la Publicidad Firmal y actuación de los Registradores en las peticiones en masa. Entre las excepciones se encuentran los fines estadísticos, estudios sectoriales de las Administraciones Públicos o peticiones en desarrollo de Convenios de colaboración.

        – El Registrador ha de valorar no sólo si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada y valorando el interés legítimo (y en su caso el encargo), sino también qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

        ▪ La necesidad del tratamiento profesional de la publicidad formal para excluir la publicidad indiscriminada de los datos registrales es consecuencia lógica de la legislación de protección de datos.

        – La Constitución Española garantiza el derecho al honor a la intimidad personal y a la propia imagen en su artículo 18.

        – El Art.222.6 LH señala que los Registradores, al calificar el contenido de los asientos registrales, informarán y velarán por el cumplimiento de las normas aplicables sobre protección de datos de carácter personal.

        – El Art 332.6 RH, que también trataba sobre la materia, fue anulado por STS 12 diciembre 2000.

        – En desarrollo del artículo 18 CE se promulgó la LO 5/92 de Tratamiento Automatizado de Datos de Carácter Personal que excluía de su ámbito de aplicación a los Registros de la Propiedad y Mercantiles, criterio que ha variado en la vigente LO 15/99, de 13 de diciembre de Protección de Datos de carácter Personal, en la que por exigencias comunitarias si se consideran incluidos los Registros.

        – Esta Ley ha sido desarrollada, entre otros, por el Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre.

        – También se ha firmado un Protocolo de Colaboración entre el Colegio de Registradores y la Agencia de Protección de Datos de fecha 20 de diciembre de 2002.

        – Hay que advertir que esta protección va dirigida fundamentalmente a las personas físicas, que son quienes ostentan el derecho a la intimidad, no a la persona jurídica.

        – Son numerosos los datos registrales que se pueden considerar “sensibles” (por ejemplo, la filiación sobre todo si es extramatrimonial o adoptiva, estado civil de separado o divorciado, motivos de querella que dan lugar a anotaciones preventivas etc)

        ▪ La legislación de protección de datos supone la aplicación de las siguientes pautas, siguiendo los criterios dictados por la reciente resolución DGRN de 3 de diciembre de 2010:

        – Los datos personales que consten en el Registro no podrán usarse para finalidades distintas de aquéllas para los que se hubiesen recogido

        – El Registrador está obligado al tratamiento profesional de la publicidad formal, para poder excluir la manifestación de los datos carentes de trascendencia jurídica.

        – Tan solo puede recoger aquellos datos que sean adecuados, pertinentes y no excesivos conforme a las finalidades para las que se hayan obtenido.

        – La publicidad formal ha de expresar fielmente los datos contenidos en los asientos registrales, pero sin extenderse a más de lo que sea necesario para satisfacer el legítimo interés del solicitante.

        – Respecto a asientos no vigentes, el Registrador debe extremar su celo en la acreditación del interés, utilizando un criterio muy restrictivo.

        – También se ha de extremar el celo respecto a la solicitud de información sobre datos personales sin relevancia patrimonial, quedando bajo la responsabilidad del Registrador la atención de las consultas relativas a la publicidad de datos personales.

        – Datos personales no son sólo los datos íntimos de la persona, sino a cualquier tipo de dato personal, sea íntimo o no, cuyo conocimiento o empleo por terceros pueda afectar a sus derechos, sean o no fundamentales. Entre ellos están los que identifiquen o permitan la identificación de la persona, pudiendo servir para la confección de su perfil ideológico, racial, sexual, económico o de cualquier otra índole, o que sirvan para cualquier otra utilidad que en determinadas circunstancias constituya una amenaza para el individuo. Piénsese en el domicilio, por ejemplo.

          – Si las finalidades de la publicidad son las propias de la institución registral, no se requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes

        – Los datos carentes de trascendencia jurídica sólo pueden ser cedidos con el consentimiento de su titular.

        – El interesado tiene derecho de rectificación de los datos personales.

        Se debe siempre de recordar que el Registrador es el responsable de los ficheros de datos de carácter personal obrantes en el Registro y que su nivel de protección es medio e incluso alto como en el caso del Libro de Incapacitados.

 

6.- IDEA DE LA RECONSTITUCIÓN DEL REGISTRO DESTRUIDO

▪El artículo 238 LH se remite en cuanto a la reconstitución de registros a las leyes de 15 de agosto de 1873 y 5 de julio de 1938, que se completan con diferentes decretos y órdenes de 1938, 1940, 1941, 1943 y 1959.

Diligencias Previas. En caso de destrucción de los libros:

  • El juez delegado para la inspección hará una visita extraordinaria, levantando acta que refleje los libros que hayan sido destruidos, enviando copia de ella al Presidente del Tribunal Superior de Justicia y a la DGRN.
  • A la vista de tal acta, se decidirá si procede o no la reconstitución, fijando en caso afirmativo el día inicial del período legal de reconstitución.
  • La reconstitución será anunciada en el BOE y en BOP respectiva, así como, por medio de edictos, en los Ayuntamientos del Distrito.

Plazo Y Suspensión De Principios. El plazo de reconstitución será de un año, que la DGRN puede prorrogar por otro a petición del registrador.

  • Durante este período de reconstitución se produce la suspensión de los principios de prioridad, tracto, oponibilidad y fe pública y de todos los preceptos hipotecarios que se refieran a la falta de inscripción o anotación de un derecho.
  • Durante este plazo, el registrador debe enviar mensualmente a la DGR un estado relativo a los trabajos de reinscripción.

Rehabilitación Y Efectos. La rehabilitación de asientos puede producirse por diferentes vías:

1–Titulación ordinaria. Los medios que pudieran llamarse ordinarios son dos:

Copia inscrita. La presentación de las mismas copias inscritas, que contengan nota de haber sido registradas.

Segunda copia. Y, si no puede presentarse la copia inscrita, debe solicitarse del notario la expedición de segunda copia, que debe hacer constar que se expide para la reconstitución de asientos. Estas copias tienen dos requisitos:

  • Exigen que, en dicha copia o en otra escritura, se acredite la inscripción a favor del sujeto que en la escritura aparezca como transferente.
  • Y que se acompañe documento fehaciente que acredite haber estado inscrito el acto de que se trate. Si no se acompaña este documento, se permite la inscripción mediante declaración jurada, aunque la reinscripción se sujeta a las normas que luego diremos para las actas de notoriedad.

Efectos. Las reglas de reinscripción son las siguientes:

  • Si se presentan títulos contradictorios relativos a la misma finca, prevalecerá el que tenga fecha más moderna, denegándose el despacho de los de fecha más antigua.
  • Si ya se hubiere practicado la reinscripción de un título y se presentan otros con nota de fecha posterior, se inscribirán a continuación del primero, aunque no exista relación inmediata de tracto.

2–Titulación supletoria. Como medios de titulación supletoria, se indica que:

  • Si los documentos originales o matrices se hubieren perdido, podrá obtenerse la inscripción mediante acta de notoriedad, tramitada de acuerdo con lo previsto en la ley.
  • En este caso, las inscripciones verificadas serán canceladas si se presenta copia inscrita cuya nota refleje fecha de inscripción posterior a la fecha de adquisición alegada en el acta. El mismo criterio rige para la inscripción de las segundas copias que acompañen declaración jurada de haber sido inscritas.

Funcionamiento Del Registro Durante La Reconstrucción La titulación común que se presente durante el período de reconstitución se inscribirá en la forma ordinaria. No obstante, existen dos reglas especiales:

– No podrá practicarse ninguna inmatriculación al amparo del art. 205, si bien en su lugar podrá tomarse anotación preventiva, que:

  • Se convertirá en inscripción una vez terminado el período de reconstitución
  • O será cancelada si, durante dicho plazo, se presenta cualquier título contradictorio con nota de haber sido inscrito o el acta de notoriedad que hemos mencionado.

– Por otra parte, los titulares de derechos limitados impuestos sobre fincas no reinscritas pueden solicitar anotación preventiva de su derecho e instar del dueño que solicite la reinscripción, de acuerdo con las reglas especiales sentadas en la Orden de 1940.

Fin De La Reconstitución. Una vez terminado el período de reconstitución:

  • Acaba también la suspensión de efectos de los principios hipotecarios.
  • Las hipotecas y demás derechos reales reinscritos conservarán el rango que tuvieron en el Registro destruido, cualquiera que hubiera sido el orden de reinscripción.
  • Los títulos que se presenten a reinscripción una vez transcurrido el período de reconstitución se sujetan a las reglas citadas, pero el asiento sólo producirá efectos desde su fecha.

 

FEBRERO 2015

 

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Tema 78 Hipotecario Registros. Registro de Bienes Muebles.

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Tema 78. El Registro de Bienes Muebles: Precedentes, conceptos y secciones que lo integran. La Sección de Condiciones Generales de la Contratación. Concepto, finalidad, organización y caracteres. Venta a plazos y leasing de bienes muebles. Hipoteca de buques y aeronaves. Otros bienes muebles registrables. La hipoteca mobiliaria. Idea de los procedimientos de ejecución.

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Notarías: tema  65 Hipotecario

 

TEMA 78. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES: PRECEDENTES, CONCEPTO Y SECCIONES QUE LO INTEGRAN.
  2. LA SECCIÓN DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN: CONCEPTO, FINALIDAD, ORGANIZACIÓN Y CARACTERES.​
  3. VENTA A PLAZOS Y LEASING DE BIENES MUEBLES.
  4. HIPOTECA DE BUQUES.
  5. HIPOTECA DE AERONAVES.
  6. OTROS BIENES MUEBLES REGISTRABLES.
  7. LA HIPOTECA MOBILIARIA.
  8. IDEA DE LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN.

 

1.- EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES: PRECEDENTES, CONCEPTO Y SECCIONES QUE LO INTEGRAN.

Precedentes:

En la creación del RBM en España pueden distinguirse varias fases históricas:

1º) La fase de la “ficción registral”: ciertos bienes muebles susceptibles de perfecta identificación se reputan inmuebles a efectos registrales. Así en la vieja Ley de 1893 de hipoteca naval. Hasta recientemente, buques y aeronaves se registran en el RMercantil y se rigen por el viejo reglamento RM de 1954.

2º) La Ley de 16 de diciembre de 1954, aún vigente, regula sendas figuras de garantías mobiliarias registrables: la HM y la PSD. Su antecedente inmediato eran los artículos bises del CC que en 1941 se dedicaban a la prenda sin desplazamiento. En buena medida esa legislación era tributaria de las leyes especiales sobre “prenda agrícola” (en su RD Ley de 1917), prenda aceitera (Reglamento y OM del nefasto año de 1936) y en fin de la prenda industrial (Ley de 1940)

3º) La legislación de Ventas a Plazos crea un sistema registral peculiar y específico de las reservas de dominio y prohibiciones de disponer impuestas en los contratos regulados.

4º) La creación del RBM. La Disposición Legal Segunda de la Ley de 25 de Julio de 1989, de Reforma Parcial y Adaptación de la legislación mercantil a las Directivas Comunitarias en materia de sociedades, autorizó al Gobierno para regular el RBM, en el que se unificarían los Registros de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, los de Buques y Aeronaves. La Disposición Adicional Única de la Ley de 2 de Julio de 1990, que modificó la anterior Ley de Venta a Plazos señaló que el Registro de Venta a Plazos se integraría en el RBM. La Disposición Adicional Tercera de la Ley vigente de 13 de Julio de 1998 de Venta a Plazos sentó las bases del sistema que desarrollaría un texto fundamental de pobre rango normativo: la Orden de 19 de julio de 1999 que desarrolla la Ordenanza del RBM.

 

Concepto:

El RBM es un registro cuya finalidad es la publicidad jurídico-inmobiliaria de titularidades jurídico-reales sobre bienes muebles registrables.

En realidad, este sistema registral no es homogéneo porque cuenta con tres niveles registrales:

 (a) En relación con buques y aeronaves el RBM funciona como un verdadero Registro de la Propiedad Mueble (se inscriben el dominio y todos los derechos reales bajo el sistema de folio real);

(b) En relación con los demás bienes muebles registrables, el RBM funciona solamente, lo que no es poco, como registro de gravámenes, incluyendo aquí las garantías mobiliarias registrales típicas (HM y PSD); las reservas de dominio/prohibiciones de disponer en Venta a Plazos, leasing mobiliarios y, en general los demás derechos inscribibles o anotables impuestos sobre tales bienes cuya inscripción permite la Ley y la Ordenanza (embargos, anotaciones de demanda, reservas de dominio no sujetas a LVP… Recientemente, incluso el arrendamiento no-financiero). Abre folio registral el contrato constitutivo del gravamen y en la hoja registral se inscriben sus modificaciones hasta la cancelación.

 (c) Funciona como registro de contratos en el caso de las Condiciones Generales.

Secciones que lo integran:

​Como consecuencia de esta peculiar integración de dispares sistemas registrales, el RBM está integrado por las siguientes Secciones:

​1.- Sección de Buques y Aeronaves.

​2.- Sección de Automóviles y otros Vehículos de motor.

​3.- Sección de maquinaria industrial, establecimientos mercantiles y bienes de equipo.

​4.- Sección de Garantías legales.

​5.- Sección de otros bienes muebles registrables.

​6.- Sección de Registro de Condiciones Generales.

​7.- Sección de Obras y grabaciones audiovisuales.

​​La DGRN (Resolución de 11 de Abril de 2000) aclaró que los Registradores de Buques absorberían la competencia sobre la Sección Primera del RBM, con independencia de la lista a que perteneciera la embarcación, y que el resto de las Secciones quedarían a cargo de los Registradores Mercantiles Provinciales

​La falta de desarrollo reglamentario del RBM hace que, cada una de la Secciones que lo integran, se rija por su normativa específica, lo que plantea graves problemas de interpretación entre normas de distinto rango legal. La única norma que unifica trasversalmente los distintos subsistemas registrales tiene ínfimo rango normativo: nos referimos a la Ordenanza del RBM aprobada por OM de 19 de julio de 1999.

​El 10 de mayo de 2000 se firmó un Convenio entre la Dirección General de Tráfico (DGT) y la DGRN sobre interconexión telemática del Registro de Vehículos y el RBM. Existe conexión también con la Oficina de marcas y los registros administrativos de matrícula de buques y aeronaves.

 

2.- ​LA SECCION DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN: CONCEPTO, FINALIDAD, ORGANIZACIÓN Y CARACTERES.​

Concepto y finalidad:

​El art. 1 del Reglamento del RCGC dice que es un Registro de trascendencia jurídica en el tráfico privado, dependiente del Estado, bajo el sistema de folio personal (un folio por “predisponente”) regulado en la Ley 7/1998 de 3 de abril LCCGGCC y en el Reglamento del Registro (de 3 de diciembre de 1999) y que tiene por objeto:

1º) La inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación y de la persistencia en la utilización de cláusulas declaradas judicialmente nulas acreditada suficientemente al registrador.

2º) La anotación preventiva de:

a) La interposición de acciones individuales de nulidad o de declaración de no incorporación de condiciones generales.

b) La interposición de acciones colectivas de cesación, retractación o declarativas de condiciones generales

c) Las resoluciones judiciales que acuerden la suspensión cautelar de la eficacia de una condición general

Efectos: El fin básico es el de la publicidad formal de contratos y resoluciones dictadas (cognoscibilidad legal de su contenido por terceros). Pero también: sirve de soporte a la calificación registral en relación con cláusulas abusivas inscritas y, además, el que inscribe sus condiciones generales se beneficia del plazo de prescripción de 5 años desde el depósito frente a la regla de imprescriptibilidad de las acciones colectivas (art. 19.2 LCCGGCC).

Organización:

​El Registro está a cargo de un Registrador, bajo la dependencia del Ministerio de Justicia, a través de la DGRN. Su provisión se realizará a través de concurso ordinario, según la legislación hipotecaria. Está formado por los Registros Territoriales y por un Registro Central, integrados como secciones de los Registros Territoriales y Central del RBM.

Caracteres:

​1.- Registro de competencia estatal (art. 149,1-8 de la Constitución).

​2.- Registro voluntario, excepto para las sentencias firmes que declaren la nulidad de condiciones generales; además, el Gobierno podrá imponer la inscripción obligatoria de condiciones generales en determinados sectores de la contratación.

​3.- Utiliza el sistema de folio personal para cada profesional.

 

3.- ​VENTA A PLAZOS Y LEASING DE BIENES MUEBLES.

Se rige por la de Venta a Plazos de Bienes Muebles de 13 de Julio de 1998 y por la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de 19 de Julio de 1999.

​En relación con Venta a Plazos y Leasing de Bienes Muebles:

1º) Lo que se presenta en el RBM son modelos oficiales de los contratos aprobados por la correspondiente resolución de la DGRN y con la firma (que puede ser electrónica) de quienes los otorgan (documentos privados en modelo oficial). Ello no obsta a que también puedan presentarse en instrumento público. La DGRN (Resolución-Circular de marzo de 2005) señaló que el leasing puede inscribirse en el RBM en virtud de modelos oficiales aprobados por dicha DG, en virtud de escritura pública o póliza intervenida, con los requisitos señalados en la Ordenanza.

2º) Lo que se inscribe en el RBM son los contratos en sus diversas modalidades típicas (contrato de venta a plazos, contratos de financiación a comprador o a vendedor, contrato de leasing o de renting etc…) que se imponen sobre bienes muebles corporales no consumibles y susceptibles de perfecta identificación registral; así como sus modificaciones (cesiones de derecho, novaciones, cancelaciones).

3º) Lo que el Registro publica son las titularidades jurídico-reales que nacen de dichos contratos y que consisten en una reserva de dominio/prohibición para enajenar en los contratos de venta a plazo (en favor del vendedor o del financiado), la reserva de dominio del arrendador y el correspondiente derecho de opción de compra del arrendatario en el leasing.

​ En cuanto a los efectos, la LVP nos dice:

  1. Para que sean oponibles frente a terceros las reservas de dominio o las prohibiciones de disponer que se inserten en los contratos sujetos a la presente Ley, será necesaria su inscripción en el Registro (disp. Ad. LVP). Esta prioridad es efectiva en también situación concursal: cfr. Art. 90 Ley Concursal.
  2. A todos los efectos legales se presumirá que los derechos inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.
  3. Los contratos inscritos gozan de fuerza ejecutiva en los procedimientos especiales para asegurar su cumplimiento (los inscritos pueden hacerse valer mediante procedimientos sumarios de recuperación y ejecución del bien).

 

4.- HIPOTECA DE BUQUES.

Esta materia se rige por la Ley de Navegación Marítima en sus artículos 126 y ss:

Objeto:

Todos los buques, embarcaciones y artefactos navales, incluso en construcción, pueden ser objeto de hipoteca naval con arreglo a las disposiciones de esta ley y al Convenio internacional sobre los privilegios marítimos y la hipoteca naval de Ginebra de 1993.

Efectos de la hipoteca:

La hipoteca naval sujeta directa e inmediatamente el buque sobre el que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de las obligaciones para cuya seguridad fue constituida.

Constitución de la hipoteca:

Para que la hipoteca naval quede válidamente constituida podrá ser otorgada en escritura pública, en póliza intervenida por notario o en documento privado y deberá inscribirse en el Registro de Bienes Muebles.

Contenido de la inscripción:

En la inscripción de la hipoteca se harán constar las circunstancias expresadas en la Ley que tengan trascendencia real, así como las demás exigidas por la legislación hipotecaria.

Extensión de la hipoteca: 

  1. La hipoteca comprenderá tanto las partes integrantes del buque como sus pertenencias, pero no sus accesorios.
  2. La hipoteca también se extiende, salvo pacto expreso en contrario, a las indemnizaciones por daños materiales ocasionados al buque y no reparados por abordaje u otros accidentes, así como a las averías en los términos establecidos en la Ley.
  3. Podrá pactarse la extensión a licencias vinculadas al buque en la medida y condiciones que lo permitan las disposiciones que regulen su concesión.

Derecho de preferencia:

  1. La hipoteca naval goza de preferencia desde el momento de la inscripción en el Registro de Bienes Muebles. Se considerará como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma.
  2. En caso de concurso el acreedor hipotecario tiene el privilegio de ejecución separada y especial fuera del concurso: el acreedor no se integra en la masa pasiva.

 

5.- HIPOTECA DE AERONAVES.

Las aeronaves con matrícula (aunque sea provisional) española, construidas o simplemente en construcción, pueden darse en garantía de dos maneras:

1º) En todo caso, mediante hipoteca mobiliaria sujeta a la LHMyPSD. Se le aplican las reglas comunes de la HM que examinamos más abajo y que por eso no repetiremos y las especiales contenidas en la mínima regulación de la Ley (arts. 38 a 41). Ni que decir tiene que constituida la hipoteca debe ser comunicada esta circunstancia al registro administrativo de matrícula de aeronaves para la coordinación. Eventualmente, el acreedor puede obtener, mediante solicitud al Registrador de Bienes Muebles, la reserva internacional en el Registro Internacional de Aeronaves. En caso contrario, la prioridad “doméstica” puede perjudicarse.

2º) Al menos en relación de aeronaves y helicópteros de cierto tamaño y sus motores, mediante la constitución de una “garantía internacional” sobre objeto aeronáutico en los términos establecidos en el Convenio de Ciudad del Cabo y el Protocolo Aeronáutico, ambos suscritos por España y que determinan los requisitos materiales y formales. Para garantizar la prioridad internacional deberá solicitarse una autorización del RBM de Madrid (el RBM funciona como “entry point” del Registro Internacional) e inscribir la reserva de prioridad en el Registro Internacional sito en Dublín. La R. DGRN de 28 de abril de 2016 tiene declarado que esa reserva de prioridad no excusa de las obligaciones de inscripción y de matrícula domésticas. Cabe una reserva anticipada (en relación con títulos aún no presentados en el RBM) pero en ese caso el RBM extiende una anotación preventiva con duración de cuatro años y que en su caso se convierte en inscripción.

 

6.- OTROS BIENES MUEBLES REGISTRABLES.

La Resolución de 12 de Julio de 2002 señaló que el RBM es un Registro “con vocación generalista” sobre toda clase de bienes muebles.

En cuanto a los bienes muebles corporales, la LVP solo admite los no consumibles susceptibles de perfecta identificación registral.

Sin embargo, la LHMyPSD permite se impongan garantías sobre bienes de perfecta identificabilidad registral (susceptibles de hipoteca mobiliaria si son de los típicos) junto a otros de imperfecta identificabilidad registral (que son objeto de prenda). Aunque, aparentemente, la LHMyPSD contiene un numerus clausus de bienes, la mejor doctrina (FERNANDEZ DEL POZO) ha señalado que pueden interpretarse los correspondientes preceptos para que se incluyan los más si no todos.

Y no hay que olvidar que la LHMyPSD fue modificada para que pudieran pignorarse bienes inmateriales tales como las licencias/concesiones/subvenciones o incluso los créditos futuros (art. 54 LHMyPSD).

 

7.- LA HIPOTECA MOBILIARIA.

Se rige por la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión de 16 de Diciembre de 1954 y su Reglamento de 17 de Junio de 1955; recientemente, la Ley de 7 de Diciembre de 2007 introduce una importante modificación en el art. 2 de la LHM al decir que “ carecerá de toda eficacia el pacto de no volver a hipotecar o pignorar los bienes ya hipotecados o pignorados, por lo que podrá constituirse hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento sobre bienes que ya estuviesen hipotecados o pignorados, aunque lo estén con pacto de no volver a hipotecar o pignorar. También podrá constituirse hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento sobre el mismo derecho de hipoteca o prenda y sobre bienes embargados o cuyo precio no estuviere íntegramente satisfecho”.

Elementos personales: Son el acreedor y el dueño de los bienes hipotecados, sea el deudor o un tercero.

Elementos reales: Solo podrán hipotecarse: los establecimientos mercantiles; automóviles y otros vehículos de motor, tranvías y vagones de ferrocarril de propiedad particular, aeronaves; maquinaria industrial y propiedad intelectual e industrial (art.12).

Elementos formales: La escritura pública y la inscripción en el RBM. En la PSD puede accederse también mediante póliza.

Derecho de preferencia: El acreedor hipotecario o pignoraticio tendrá la preferencia y prelación de su crédito establecida en los arts. 1922 –2º y 1926-1º CC, dejando a salvo la prelación por créditos laborales (art. 10).

Derecho de persecución: La hipoteca mobiliaria sujeta, directa e inmediatamente, los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida (art.16). Goza de reipersecutoriedad a diferencia de la PSD.

 

8.- IDEA DE LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN.

Actualmente el acreedor hipotecario (además de los procedimientos de ejecución ordinarios) podrá acudir para ejecutar su derecho:

1.- Procedimiento judicial de ejecución directa sobre bienes hipotecados o pignorados previsto en los arts. 681 y ss. LEC.

Se aplican las normas para la ejecución de la hipoteca inmobiliaria, con las siguientes particularidades:

a.- Juzgado competente: Será el de Primera Instancia al que se hubiesen sometido las partes y, en su defecto, el del lugar donde se hayan inscrito; si fuesen varios los bienes, inscritos en diversos Registros, la elección será del demandante

(art. 684).

​b.- El deudor y el hipotecante no deudor no podrán cambiar el domicilio señalado para requerimientos y notificaciones sin consentimiento del acreedor (art. 683).

​c.- Se suspenderá el procedimiento cuando se acredite por certificación registral que los bienes ya están gravados con hipoteca, prenda o embargo inscritos con anterioridad (art. 695-3).

2.- Venta extrajudicial por ante notario. Se rige por el art. 86 LHMyPSD en la redacción dada por la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

Para que sea aplicable el procedimiento de venta extrajudicial será necesario:

1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se designe por el deudor, o por el hipotecante no deudor, en su caso, un mandatario que le represente, en su día, en la venta de los bienes hipotecarios. Este mandatario podrá ser el propio acreedor.

2.º Que asimismo se haga constar el precio en el que los interesados tasan los bienes. El tipo de subasta pactado no podrá ser distinto del que se fije, en su caso, para el procedimiento judicial.

3.º Que se fije por el deudor, o hipotecante no deudor en su caso, un domicilio para requerimientos y notificaciones. También podrá designarse una dirección electrónica, en cuyo caso los requerimientos y notificaciones se harán, además, en esa forma.

En todo lo no especialmente regulado en la Ley (que tiene normas especiales), se aplicará supletoriamente a la venta forzosa extrajudicial derivada de la hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, las normas sobre subasta electrónica contenidas en la legislación procesal.

3. Ejecución extrajudicial de la PSD.

Para la venta extrajudicial de la prenda debidamente inscrita la Ley exige requerimiento notarial. Cuando el deudor incumpliera la obligación de entregar la posesión de los bienes, el Notario no seguirá adelante su actuación, y el acreedor podrá, para hacer efectivo su crédito, acudir a cualquiera de los procedimientos judiciales, sin perjuicio de ejercitar las acciones civiles y criminales que le correspondan. Si el deudor no pagare, pero entregare la posesión de los bienes, el Notario procederá a la enajenación de éstos en la forma prevenida en el artículo 1.872 del Código Civil.

 

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Tema 77 Hipotecario Registros. Extinción y Cancelación de Hipotecas

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Tema 77. Extinción de las hipotecas voluntarias: Sus causas y formalidades de la cancelación. Extinción parcial; ejecución de crédito hipotecario cuyo pago deba hacerse en varios plazos. Extinción y cancelación de las hipotecas legales. La prescripción y la caducidad en las hipotecas.

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TEMA 77. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. EXTINCIÓN DE LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS: SUS CAUSAS Y FORMALIDADES DE LA CANCELACIÓN.-
  2. EXTINCIÓN PARCIAL; EJECUCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO CUYO PAGO DEBA HACERSE EN VARIOS PLAZOS.-
  3. EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LAS HIPOTECAS LEGALES.-
  4. LA PRESCRIPCIÓN Y LA CADUCIDAD EN LAS HIPOTECAS.

 

1.- EXTINCIÓN DE LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS: SUS CAUSAS Y FORMALIDADES DE LA CANCELACIÓN.

La hipoteca es un derecho real de constitución registral en garantía del cumplimiento de una obligación. Esta triple característica determina el régimen de su extinción y cancelación:

  1. Por su condición de derecho real, se extinguirá por aquellas causas de extinción de un derecho real que resulten aplicables.
  2. Por razón de su accesoriedad respecto a la obligación garantizada, serán causas de extinción aquéllas que determinen la extinción de la obligación garantizada, ya que es de esencia en la hipoteca la existencia de una obligación en cuya seguridad se constituye (art. 857 C.c.).
  3. Por razón de su dimensión registral, existe una vinculación de la subsistencia de la hipoteca con su inscripción en el Registro, que produce una disociación de los efectos de la extinción entre partes y frente a terceros. Así:
  • 76 L.H.: las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de transferencia.
  • 97 LH: cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.
  • 144 LH.: todo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.

Clases de extinción

  1. La extinción es total, si afecta al derecho en su integridad, o parcial, si sólo afecta a una parte del bien hipotecado o de la cobertura hipotecaria, como se expone en el epígrafe siguiente.
  2. Por razón de la voluntariedad, la extinción puede ser voluntaria, si depende exclusivamente de la voluntad del acreedor, o forzosa, si deriva de una causa ajena a la voluntad de aquél, en cuyo caso la cancelación puede ser exigida por el deudor.
  3. Finalmente, se habla de extinción absoluta, si produce la pérdida total de vigencia de la hipoteca, o relativa, si, como consecuencia de la extinción, se produce algún efecto añadido, como la afectación del precio de la expropiación o de la indemnización por siniestro del bien hipotecado.

Causas de extinción.

  • Por razón de la obligación garantizada.

Como se desprende de los arts. 144 LH y 240 RH, la hipoteca se extingue por las mismas causas que producen la extinción de la obligación, como el pago, la compensación, la confusión, la condonación, la novación o la transacción.

Han de tenerse en cuenta, sin embargo, ciertas particularidades que determinan que no se produzca la extinción de la hipoteca pese a la concurrencia de una causa de extinción de la obligación garantizada:

  1. El pago no extingue la hipoteca cuando procede la subrogación del que paga en la posición del acreedor hipotecario. Así:
  • Cuando se concede un préstamo para satisfacer la deuda garantizada con la hipoteca, cfr. art. 1.211 y 212 C.c. y L. 2/94 de 30 de marzo.
  • En caso de retención o descuento del importe de la deuda del precio de la compraventa, de conformidad con lo previsto en el art. 118 LH
  • Pago al acreedor ejecutante por el titular de un derecho posterior a la hipoteca, cfr. arts. 659 LEC y 231 RH.
  1. La confusión en una persona de la condición de acreedor y deudor no extingue la hipoteca cuando es consecuencia de una herencia aceptada a beneficio de inventario, o cuando el librado aceptante adquiere títulos endosables o al portador garantizados con hipoteca.
  2. La novación tampoco extingue las garantías si aprovechan a un tercero que no preste su consentimiento (cfr. art. 207 C.c.)
  • Por razón del propio derecho real de hipoteca.

Puede extinguirse la hipoteca, con independencia de la subsistencia o no de la obligación garantizada, por las causas por la que se extingue un derecho real. Cabe mencionar:

  1. Renuncia del acreedor o el acuerdo entre acreedor y deudor.

Pero:

  • Dados los límites que a la renuncia de derechos impone el art. 6 C.c., la renuncia o acuerdo no extinguirán la hipoteca cuando el derecho de hipoteca se encuentre embargado o subhipotecado.
  • La renuncia ha de referirse al derecho mismo, no solamente a su inscripción, ya que, como tiene declarado la DGRN, no cabe en nuestro Derecho la renuncia abstracta a la inscripción de la hipoteca, como manifestación del denominado consentimiento formal, de modo que el consentimiento para la cancelación ha de tener una causa material como la renuncia a la hipoteca misma y expresarse en el título.
  1. Por la confusión de derechos (reunión en la misma persona del dominio del bien hipotecado y de la titularidad del crédito garantizado).

La prohibición de la hipoteca de propietario en nuestro Derecho justifica que la hipoteca se extinga cuando el acreedor adquiere el dominio del bien hipotecado, salvo cuando lo adquiere en condiciones de poderlo perder por causas ajenas a su voluntad, como ocurre en el caso de adquisición bajo pacto de retro.

  1. Por la pérdida de la cosa o extinción del derecho hipotecados

La pérdida total del inmueble hipotecado determina la extinción total de la hipoteca. Lo mismo ocurre cuando se extingue el derecho hipotecado, como ocurre en diferentes supuestos contemplados en el art. 107 LH.

En muchos de estos casos la extinción de la hipoteca determina la afectación de las cantidades que, en su caso, tuviera que percibir el hipotecante como consecuencia de la extinción del bien o del derecho, cfr. art. 110 LH.

Por otro lado, en los supuestos en que el ejercicio del derecho hipotecado dé lugar a la adquisición del inmueble sobre el que recaía, la hipoteca no se extingue, sino que pasa a recaer sobre el bien adquirido, como ocurre en la hipoteca del derecho de remate o del de retracto convencional, cfr. art. 107 LH

  1. Por la ejecución de la hipoteca o por la ejecución de una carga preferente.

La hipoteca se extingue por su ejecución, cfr. arts. 134 LH y 674 LEC.

También queda extinguida por razón de la ejecución del bien en virtud de un derecho o gravamen preferente, sin perjuicio del derecho a ser satisfecho el acreedor con el remanente, si lo hubiera, después de satisfacer al titular del derecho ejecutado. No se produce la extinción si el gravamen ejecutado es del mismo rango, cfr. art. 227 RH

  1. Por los efectos del plazo o condición estipulados.

Puede producirse la extinción de la hipoteca por el juego del plazo o condición estipulados en su constitución.

  1. Por prescripción y caducidad, en los términos que se exponen más adelante.

Formalidades de la cancelación.

Art. 136 LH

Las cancelaciones de las hipotecas se sujetan a las reglas establecidas para las cancelaciones en general, sin perjuicio de las especiales.

  • Estas reglas especiales se refieren a las hipotecas unilaterales, a las constituidas en garantía de obligaciones futuras o sujetas a condición, del saldo de cuentas corrientes, de títulos transmisibles por endoso o al portador, o de rentas o prestaciones periódicas, tal como se expone en el tema correspondiente del programa.

Reglas generales: se desprenden del art. 82 LH 

  1. La cancelación exige, en principio, el consentimiento del acreedor, por aplicación del principio de legitimación y tracto sucesivo de los arts. 38 y 20 LH, respectivamente.
  • Este consentimiento es exigido expresamente incluso en caso de que la cancelación puede considerarse acto debido, como ocurre en la extinción por pago

Art. 179 R.H

Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura en la que preste su consentimiento el acreedor o las personas mencionadas en el art. 82.1 de la ley o, en su defecto, en virtud de ejecutoria.

  • El título para la cancelación será la escritura pública.
  • Dicha escritura deberá ser otorgada, cfr. art. 82 LH, por la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes legítimos, estimándose necesaria capacidad de obrar y poder de disposición, si bien cuando se trate de un acto debido, por la extinción previa del crédito, se considera acto de administración.

Art. 178 RH:

  • los representantes legales necesitarán, para la cancelación, las autorizaciones y formalidades legales exigidas para la enajenación de inmuebles.
  • Pero si la cancelación es por pago del crédito prevalece la consideración como acto de administración, y así:
  1. la hipoteca que garantice créditos a favor de un menor puede cancelarse sólo con el consentimiento del padre o padres que ejerzan la patria potestad.
  2. tratándose de menores emancipados o que hubieran obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad, basta su propio consentimiento.
  3. igualmente, bastará el consentimiento de los herederos fiduciarios o usufructuarios cuando no sean conocidos los fideicomisarios o nudo propietarios respectivos, si bien con la obligación de invertir el importe de los derechos reales extinguidos en valores del Estado depositados en entidad de crédito o caja oficial a favor de quienes puedan tener derecho a tal importe.
  4. para las hipotecas inscritas a favor de la sociedad conyugal en garantía de créditos a favor de un cónyuge, basta el consentimiento de éste.
  • El consentimiento ha de ser siempre causal, es decir, que debe expresarse en la escritura la causa de la cancelación, pues, como se ha señalado, no es admisible en nuestro sistema el consentimiento formal cancelatorio sin expresión de causa.
  1. Cuando siendo procedente el consentimiento del acreedor, se niegue a prestarlo, puede conseguirse la cancelación mediante sentencia, contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, obtenida en juicio declarativo ordinario.

Art. 174 RH insiste en la necesidad de que la resolución judicial sea firme por no admitir recurso alguno, haber sido desestimado, o haber expirado el plazo legal para promoverlo.

Servirá de título en este caso el mandamiento judicial insertando la resolución.

  1. Podrá, no obstante, ser cancelada una hipoteca sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito … quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción...

Se comprenden aquí todos aquellos casos en que la extinción de la hipoteca se produce por causas objetivas con independencia de la voluntad del acreedor, por lo que la cancelación podrá ser solicitada por el deudor o, en su caso, por otro interesado, acreditando la circunstancia correspondiente.

Además de la prescripción y la caducidad, según se expone más adelante, cabe señalar:

  • Confusión de derechos.

Art. 190 RH

Cuando un derecho inscrito se haya extinguido por confusión de derechos, no será necesario un asiento especial de cancelación, y bastará que el Registrador, a solicitud del interesado, practique la cancelación en el mismo asiento del cual resulte la extinción por confusión, extendiendo la oportuna nota de referencia al margen de la inscripción cancelada; en otro caso, se practicará mediante asiento posterior a solicitud de cualquier interesado.

  • Supuestos especiales contemplados en el 175 RH
  • Hipoteca del derecho de usufructo, en caso de extinción del usufructo por hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.
  • La de concesiones administrativas, en caso de resolución de la concesión.
  • La subhipoteca cuando se constituya sin los requisitos del art. 149 LH.
  • La de bienes litigiosos, cuando el deudor fuese vencido en juicio.
  • Hipoteca constituida bajo condición resolutoria: cuando se acredite el cumplimiento de la condición por los medios establecidos en el Art. 238, cfr. 239 RH
  • Hipoteca cambiaria, por acta a requerimiento del deudor acreditativa de encontrarse todas las letras en su poder, aunque no se haya pactado cfr. R. 30 mayo 1980.
  • En caso ejecución judicial de la hipoteca o de venta extrajudicial, bastará el mandamiento de cancelación o la escritura de venta, respectivamente, cfr. arts. 674 LEC y 236 RH.
  • En caso de destrucción de la finca, bastará la presentación del documento que la acredite, salvo en caso de hipoteca de inmueble edificado cuando proceda la subsistencia de la hipoteca sobre el terreno.

 

2.- EXTINCIÓN PARCIAL: EJECUCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO CUYO PAGO DEBA HACERSE EN VARIOS PLAZOS.

Nuestro sistema es contrario, como regla general, a una extinción parcial de la hipoteca, tanto por reducción de la obligación como por desaparición parcial del bien hipotecado, y sólo podrá producirse con el consentimiento del acreedor:

Art. 122 LH

La hipoteca subsistirá íntegra mientras no se cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido.

Por excepción, será posible una extinción parcial de la hipoteca liberando parte de los bienes hipotecados:

  1. Hipoteca sobre varias fincas o sobre finca posteriormente dividida, habiéndose distribuido la responsabilidad entre todas ellas:
  2. 124 LH: pagada la parte de crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, podrá exigir el deudor la cancelación de la hipoteca sobre dicha finca o sobre la que el propio deudor elija cuando la parte satisfecha no sea inferior a la responsabilidad asignada a más de una de las fincas hipotecadas.
  3. 221 RH: si una de las fincas pasa a tercer poseedor y éste paga el importe de la responsabilidad por principal y los intereses correspondientes, podrá exigir la correspondiente cancelación.

 

  1. Hipotecas en garantía de títulos endosables o al portador, en los términos previstos en el Art. 156 L.H (objeto de estudio en otro tema del programa).
  2. Consentimiento del acreedor

Con ciertas limitaciones:

  • Si se quiere liberar parte de una finca, el principio de especialidad exige previa segregación de la parte liberada.
  • En caso de división de finca hipotecada sin distribución de responsabilidad, no podrá liberarse ninguna de ellas sólo por acuerdo entre el acreedor y el deudor, sino que será preciso el consentimiento de los titulares de las demás fincas que responden solidariamente de la hipoteca.

Ejecución de crédito hipotecario cuyo pago deba hacerse en varios plazos.

Hay que estar a lo dispuesto en el art. 693 LEC, previsto para el procedimiento especial de ejecución directa sobre bienes hipotecados, pero al que se remite para la ejecución ordinaria el

Art. 127.2 L.H

“Cuando para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar la finca hipotecada y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se practicará los dispuesto en el párrafo 2º del Art. 135, sustituido hoy por el citado Art. 693 LEC.

Este precepto, modificado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, así como por la Ley 19/2015, de 13 de julio, regula dos supuestos distintos, según que se hubiera pactado la ejecución parcial o la total de la hipoteca por incumplimiento de alguno de los plazos de principal o interés:

Ejecución parcial

El procedimiento de ejecución directa sobre el bien hipotecado, dice el párrafo primero art. 693 LEC: “será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.”

Esta regla, según la mejor doctrina, es imperativa también para la ejecución ordinaria, no siendo aplicable la posibilidad de depósito que recoge el art. 127.2 LH, no formalmente derogado, por los términos imperativos del art. 693 LEC.

Ejecución total por vencimiento anticipado

Art. 693.2: “Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo.”

Termina diciendo el artículo 693.3 LEC: “En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 578.

Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.

Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.

Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en los apartados anteriores, se tasarán las costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas, con el límite previsto en el artículo 575.1 bis y, una vez satisfechas éstas, el Secretario judicial dictará decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante.”

Casos especiales

Reglas especiales se dan para:

  • Hipotecas con cláusula de estabilización que se amorticen en plazos. Art. 219 RH
  • Reclamación de intereses vencidos y no satisfechos. Art. 146 LH.
  • Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas. Art. 157 LH.

 

3.- EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LAS HIPOTECAS LEGALES.

Art. 164 L.H.

Las hipotecas legales inscritas subsistirán hasta que se extingan los derechos para cuya seguridad se hubieren constituido, y se cancelarán en los mismos términos que las voluntarias.

Como especialidades cabe señalar:

  1. Que las hipotecas legales no admiten la fijación de un plazo de duración, ya que su duración viene determinada por la subsistencia de la institución jurídica que motiva su constitución.
  2. La hipoteca por razón de tutela no se cancela hasta que es aprobada judicialmente la cuenta general; el Juez puede también modificar o cancelar parcialmente la hipoteca constituida (art. 261 C.c.)
  3. En general, la pérdida del bien hipotecado dará lugar a la constitución de nueva hipoteca sobre otros bienes del obligado a prestarla (art. 163 LH).

 

4.- LA PRESCRIPCIÓN Y LA CADUCIDAD EN MATERIA DE HIPOTECAS

Prescripción.

Art. 128 L.H

“La acción hipotecaria prescribirá a los 20 años, contados desde que pudo ser ejercitada.”

En el mismo sentido se pronuncia el Art. 1.964 CC y los Derechos navarro y catalán, que, al mismo tiempo, prevén un plazo más breve para la prescripción de las acciones personales relativas al préstamo (5 años C.c., tras la reforma por la Ley 42/2015, de 5 de octubre).

Esta divergencia de plazos ha suscitado diferentes interpretaciones en la doctrina y la jurisprudencia, teniendo en cuenta la coexistencia de la acción real y la personal en la relación hipotecaria y la accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito:

  1. Algunos autores han sostenido que, atendiendo a la especial naturaleza del crédito hipotecario, la Ley establece un plazo de prescripción especial de 20 años tanto para la acción real como para la personal, siendo inadmisible la subsistencia de la acción hipotecaria cuando ya no es posible ejercitar la acción personal.
  2. Otros autores y alguna STS, en cambio, han defendido que el legislador ha querido la subsistencia de la responsabilidad real más allá del plazo de prescripción de la acción personal, como expresamente indica la ley Navarra, con la particularidad de que la acción hipotecaria sólo podrá ejercitarse contra el dueño del bien hipotecado, sea o no el deudor. Pero el TS ha señalado que la prescripción de 20 años sólo es aplicable al capital, no a los intereses, sujetos a la prescripción de 5 años, que sirve de fundamento a la limitación de responsabilidad por este concepto establecida en el art. 144 LH.

Cancelación de la inscripción de hipoteca por esta causa: conforme a reglas generales

  • por consentimiento del acreedor en escritura pública.
  • mediante sentencia firme obtenida en:
    • juicio declarativo ordinario (art. 82 LH)
    • expediente de liberación de gravámenes (art. 209 y 210 LH).

 

Caducidad.

La caducidad puede ser establecida por Ley o por convenio entre las partes.

Caducidad legal: supuestos

A) Hipotecas constituidas con anterioridad a 1 enero 1945 : La LH de 1944 previó en sus disposiciones transitorias unas reglas de caducidad legal para facilitar su cancelación, señalando que:

  • Hipotecas que en dicha fecha contaban ya con más de 30 años de antigüedad a partir de la fecha del vencimiento del crédito sin haber sufrido modificación: caducan si dentro de los dos años siguientes no fueron renovadas, interrumpida su prescripción o ejercitada debidamente la acción hipotecaria.
  • Hipotecas que en dicha fecha no contaban con 30 años de antigüedad: caducaron a medida que fueron cumpliendo en lo sucesivo dicha antigüedad, con las mismas condiciones y requisitos.

B) Hipotecas posteriores a 1945 : el 82,5º LH incorporó a la Ley la parte anulada de la reforma del art. 177 RH en 1998, disponiendo:

“A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada podrá procederse a la cancelación de … hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

  • Señala la doctrina que se trata en este caso de un supuesto de caducidad del asiento, fundamentada en el simple transcurso del plazo de prescripción de la hipoteca, sin necesidad de que haya sido declarada judicialmente ni de que el registrador aprecie formalmente su existencia.
  • El plazo será el legalmente previsto para la prescripción de la acción hipotecaria, es decir, 20 años, salvo que se haya convenido uno más breve al constituirse la hipoteca, posibilidad que expresamente reconoce la legislación catalana.

En todo caso, ha de transcurrir un año más sin que consten registralmente las circunstancias que el precepto señala.

  • Si bien conforme al art. 688.2 LEC, no es posible la cancelación de la hipoteca en que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, por causas distintas de la propia ejecución, la DGRN, ya en resolución de 4 de junio de 2005, entiende que es posible la cancelación de la hipoteca en que hayan pasado 21 años desde la fecha de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas. Doctrina reiterada en resoluciones de 27 de enero de 2014 y 27 de octubre de 2015, distinguiendo dos supuestos:
  1. Si la nota marginal se practica después de que haya vencido la obligación garantizada por la hipoteca, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con elartículo 1973 del Código Civil y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.
  2. Si la nota marginal se practica antes del vencimiento de la obligación garantizada, nada interrumpe en este caso porque ningún plazo de prescripción ha nacido aun, por lo que para la cancelación de la hipoteca por caducidad se aplica la regla del 82.5 LH: el plazo de veinte años para la prescripción de la acción hipotecaria (arts. 1964 CC y 128 LH) más un año más, se contarán no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo.

C) L. 30/2005, 29 diciembre, dispuso la extinción legal de las obligaciones nacidas de créditos hipotecarios concedidos por el Instituto Nacional de la Vivienda al amparo de la Ley de Viviendas Protegidas de 1939 y Viviendas de Renta Limitada de 1954 cuando la cuota trimestral de amortización no exceda de 30 euros, quedando caducados los asientos de la respectiva hipoteca.

 

Caducidad convencional

Tiene lugar cuando se pacta expresamente para la propia hipoteca “un plazo concreto de duración”, como indica el art. 82,5º LH, de modo que la acción la acción hipotecaria sólo puede ser ejercitada dentro de dicho plazo.

Su cancelación sin consentimiento del acreedor, ha declarado la DGRN, exigirá acreditar:

  • que no se ha ejercitado la acción dentro de dicho plazo, cfr. art. 82,2 LH,
  • o que ha transcurrido el plazo señalado en el art. 82,5 LH o el más breve fijado a efectos de cancelación por los interesados, sin que conste registralmente ninguna de las circunstancias señaladas en dicho precepto.

Notas comunes a todos los supuestos de caducidad:

  • La caducidad afecta a las hipotecas voluntarias y a las legales, si bien no cabe la caducidad convencional respecto a las legales.
  • Su cancelación se rige por el principio de rogación, pudiendo ser solicitada por el titular de cualquier derecho sobre la finca, y se entenderá solicitada tácitamente al pedirse certificación de cargas o practicarse cualquier asiento relativo a la finca afectada, cfr. Art. 353 R.H.
  • Se practicará mediante asiento de cancelación o, cuando entre en juego el Art. 353 RH, mediante nota marginal que se practicará de oficio.

 

Revisado en mayo de 2014 por Enrique Maside Páramo

Revisado en mayo de 2016 por Beatriz Curiel.

 

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Tema 76 Hipotecario Registros. Procedimiento de ejecución directa

TEMA 76 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 76. El procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados o pignorados. Tramitación. Formas de llevar a cabo la realización de los bienes. Causas de oposición. Título de adjudicación y mandamiento de cancelación.
Calificación registral del procedimiento.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 69

Notarías: tema  62

 

TEMA 76. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. El procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados o pignorados.
  2. Tramitación.
  3. Formas de llevar a cabo la realización de los bienes.
  4. Causas de oposición. 
  5. Título de adjudicación y mandamiento de cancelación.
  6. Calificación registral del procedimiento.

 

1.- PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS O PIGNORADOS.

  • INTRODUCCIÓN:

El PRINICIPIO GENERICO de que “la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituido” (art. 104 LH), presenta su momento culminante cuando se ejecuta la hipoteca por incumplimiento de la obligación.

1.2.- NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO:

            Una de las notas fundamentales del procedimiento judicial sumario (decía GUASP), es y sigue siéndolo en el procedimiento especial de ejecución hipotecaria la ausencia de un período procesal destinado a examinar la posible contienda entre diversos sujetos, característica de la llamada jurisdicción contenciosa. No produce excepción de cosa juzgada careciendo del carácter de definitivo y de ahí que se admita el posible juicio declarativo.

Regulación

            129.1.a LH

La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el título IV del libro III de la LEC, con las especialidades que se establecen en su capítulo V”.

130 LH

”El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita y, dado su carácter constitutivo, sobre la base de los extremos contenidos en el asiento respectivo

Pasamos a examinar su regulación en los artículos 682 y ss de la LEC, modificados recientemente por L 14 V 2013, L 5 IX 2014 y L 13 VII2015. Además de los artículos 131 y siguientes de LH

1.5.- REQUISITOS.-

 Los presupuestos procesales se recogen ahora en los arts. 682 y 683 LEC.

  1. Requisitos generales. El procedimiento de ejecución judicial directa sobre los bienes hipotecados se aplicará cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra los bienes especialmente hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda. Además, se requiere:
  • Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, y que nunca podrá ser inferior al 75 % del valor de tasación realizada, en su caso (introducido por la L 13 VII 2015), conforme a la ley 25 III 1981, de RMH.
  • Que en la misma escritura conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y notificaciones. (en el supuesto de hipotecante no deudor, es lógicamente necesario indicar el domicilio de este).

El registrador hará constar en la inscripción de hipoteca ambas circunstancias, siempre que consten en la escritura; en defecto de lo cual, ésta podrá ser inscrita pero no podrá ser utilizada esta vía especial de ejecución, teniendo el acreedor que acudir a las reglas generales según resolución de 8 de febrero de 2011.

  1. Cambio de domicilio. El deudor y el hipotecante no deudor podrán cambiar el domicilio designado con sujeción a las siguientes reglas:
  • No será necesario el consentimiento del acreedor siempre que el cambio tenga lugar dentro de la misma población que se hubiere designado en la escritura, o de cualquier otra que esté enclavada en el término en que radiquen las fincas y que sirva para determinar la competencia del juzgado. Para cambiar el domicilio a cualquier otro punto será preciso el consentimiento del acreedor.
  • Estos cambios se harán constar en acta notarial, reflejándose en el Registro por medio de nota al margen de la inscripción de hipoteca.
  1. Tercer adquirente. A efectos de requerimientos y notificaciones, el domicilio de los terceros adquirentes de bienes hipotecados será el que aparezca designado en la inscripción de su adquisición.

 

2.- TRAMITACIÓN: 

1.– INTRODUCCIÓN. Las normas del antiguo art. 131 LH sobre tramitación del procedimiento de ejecución sumaria se recogen en la actualidad en los arts. 684 a 698 y concordantes LEC, que reproducen las reglas de aquel, manteniendo incluso la sistemática, aunque existen lógicamente importantes innovaciones, que en muchos casos proceden de la doctrina de la DGR. Todo ello se completa con la vigente redacción de los arts. 131 a 135 L.H., en los términos que diremos.

2.– COMPETENCIA. La competencia para la ejecución se establece en el art. 684.1, según el cual “Será competente el juzgado de primera instancia del lugar en que radique la finca, y si ésta radicare en más de un partido judicial, o si fueren varias y radicaren en partidos distintos, el juez de primera instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante, sin que sean aplicables en este caso las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en la LEC”.

  1. DEMANDA. La demanda ejecutiva y los documentos que deben acompañarla se regulan en el art. 685 LEC:

– “La demanda deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiere acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.

– A la demanda se acompañarán el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta ley exige para despachar ejecución, así como

Los demás documentos a que se refiere el art. 550: poderes, documentos que sirvan de base a las liquidaciones y demás que exija la ley o considere conveniente el ejecutante.

Y, en su caso, los documentos exigidos por los arts. 573 y 574, referidos a las demandas ejecutivas por saldo de cuenta y a los intereses variables, y que se exponen en otros temas del programa.

En caso de ejecución sobre bienes hipotecados o en régimen de prenda sin desplazamiento, si no pudiese presentarse el título inscrito, deberá acompañarse con el que se presente certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.

Para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios, bastará la presentación de una certificación del R.P. que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca; certificación que se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de hipoteca, que podrá ser parcial, comprendiendo sólo la finca o fincas ejecutadas.

  1. A los efectos previstos en el apartado 1 del artículo 579 será necesario, para que pueda despacharse ejecución por la cantidad que falte y contra quienes proceda, que se les haya notificado la demanda ejecutiva inicial. Esta notificación podrá ser practicada por el procurador de la parte ejecutante que así lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el Secretario judicial.

La cantidad reclamada en ésta será la que servirá de base para despachar ejecución contra los avalistas o fiadores sin que pueda ser aumentada por razón de los intereses de demora devengados durante la tramitación del procedimiento ejecutivo inicial.

Número 5 del artículo 685 introducido por el apartado veinticuatro del artículo primero de la Ley 19/2015, de 13 de julio

4.– auto de ejecución. Entre la presentación de la demanda y documentos complementarios y el requerimiento de pago, media el auto despachando la ejecución, que queda sujeto a las reglas de ejecución ordinaria.

5.- REQUERIMIENTO DE PAGO. Conforme al art. 686.1 , “En el mismo auto en que se despache ejecución se mandará que se requiera de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el registro.

6.- CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. A ello añade el art. 688 que, 1. Cuando la ejecución se siga sobre bienes hipotecados, se reclamará del Registrador certificación en la que consten los extremos a que se refiere el apartado 1 del artículo 656, así como inserción literal de la inscripción de hipoteca que se haya de ejecutar, expresándose que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro. En todo caso, será de aplicación lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 656.,

  1. “El Registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca que se ha expedido certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere.
  2. En tanto no se cancele por mandamiento judicial dicha nota marginal, el Registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución”.

Si de la certificación resultare que la hipoteca en la que el ejecutante funda su reclamación no existe o ha sido cancelada, el Secretario judicial dictará decreto poniendo fin a la ejecución

7.– COMUNICACIONES. El art. 689 LEC se ocupa de regular las notificaciones, señalando que:

             – Tercer poseedor. «Si de la certificación registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerida de pago en ninguna de las formas, notarial o judicial, previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a dicha persona, en el domicilio que conste en el registro, para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución conforme al art. 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca”.

  • Las especialidades de la ejecución cuando los bienes hubieren pasado a poder de un tercer poseedor se examinan en el tema 74.

             – Titulares de cargas posteriores. Según el último párrafo del art.689 “Cuando existan cargas o derechos reales constituidos con posterioridad a la hipoteca que garantiza el crédito del actor, se aplicará lo dispuesto en el art. 659”.

  • En este sentido, el art.659 dice que “El registrador comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio figure en el Registro.
  • A los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas no se les realizará comunicación alguna, pero, acreditando al Secretario judicial responsable de la ejecución la inscripción de su derecho, se les dará intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten.
  • Cuando los titulares de derechos inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta satisfagan antes del remate el importe del crédito, intereses y costas, dentro del límite de responsabilidad que resulte del Registro, quedarán subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho. Se harán constar el pago y la subrogación al margen de la inscripción o anotación del gravamen en que dichos acreedores se subrogan y las de sus créditos o derechos respectivos, mediante la presentación en el Registro del acta notarial de entrega de las cantidades indicadas o del oportuno mandamiento expedido por el Secretario judicial, en su caso.

            – Competencia para las notificaciones. En la doctrina se discute quien debe realizar estas notificaciones:

. La doctrina mayoritaria entiende que tales notificaciones deben ser realizadas por el registrador en el momento de expedir la certificación de cargas cuando se dirijan a los titulares de cargas, por la remisión del art.689 al 659; y por el juez cuando se dirijan al tercer poseedor que no ha sido previamente demandado ni requerido para el pago. Tesis que también sigue la DGRN en la Instrucción de 12 de diciembre de 2000. No faltan sin embargo autores para quienes las notificaciones deben efectuarse en todo caso por el Registrador, como es el caso de Fernando Curiel o Fco Javier Gómez Gálligo.

             – Práctica de las notificaciones. La comunicación, de acuerdo con el art. 660 LEC, habrá de hacerse por correo con acuse de recibo.

8.– INCIDENCIAS POSTERIORES A LA EJECUCIÓN.

– De acuerdo con el art. 434 del RH, una vez practicada la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, y en relación con títulos despachados con posterioridad, el registrador hará en la nota de despacho, relación circunstanciada del procedimiento o procedimientos para los que se expidió la certificación.

– Extendida la nota marginal acreditativa de que se ha expedido certificación de dominio y cargas, el art.135 LH consagra la obligación de comunicar a los Tribunales cualquier incidencia posterior que pueda afectar a la ejecución. Así, dice el citado precepto que “El Registrador deberá comunicar al juez ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, incluso cuando recaiga directamente sobre bienes hipotecados, la extensión de ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecución”.

De acuerdo con Fernando Curiel deberán ser objeto de notificación:

  • Los asientos posteriores a la nota marginal por los que se cancele la inscripción de hipoteca que se ejecuta o se disminuya el dº hipotecario.
  • Así como los asientos que revelen la existencia de un procedimiento concursal.

9.– ADMINISTRACIÓN INTERINA. Por otra parte, la administración interina de los bienes hipotecados se regula en el art. 690 LEC:

 Puede solicitarla el ejecutante transcurridos diez días desde el requerimiento de pago o el despacho de la ejecución, percibiendo las rentas vencidas y no satisfechas, si se hubiere pactado y, en todo caso, los frutos rentas y productos posteriores, cubriendo los gastos de administración de los bienes y después el crédito.

Debe notificarse esta admón interina al ocupante de la finca, que deberá a partir de ahora efectuar los pagos que debiere hacer al propietario a favor del administrador. Si se tratare de fincas desocupadas, el administrador será puesto, con carácter provisional, en la posesión del inmueble.

La duración de esta administración no podrá exceder de dos años. A su término, el acreedor debe rendir cuentas al Secretario judicial responsable de la ejecución, quien las aprobará, si procediese. Sin este requisito no podrá proseguirse la ejecución. Contra la resolución del Secretario podrá ser interpuesto recurso directo de revisión.

 

3.- FORMAS DE LLEVAR A CABO LA REALIZACIÓN DE LOS BIENES

Entramos ya de lleno en el estudio de los diversos modos de llevar a cabo la ejecución de los bienes, pues frente a la tradicional subasta, la LEC 7/1/2000 introdujo la posibilidad de proceder por vía de un convenio de realización, o a la ejecución por persona especializada.

            1 – Convenio. Por lo que respecta al convenio, ejecutante y ejecutado pueden acordar un convenio de realización, que será eficaz a partir del momento de aprobación judicial y que requiere en todo caso la conformidad de los acreedores y terceros poseedores que hubieren inscrito o anotado sus derechos después de la inscripción de hipoteca. Si se acredita el cumplimiento del acuerdo, se sobresee la ejecución; en otro caso, puede pedirse la apertura de subasta.

            2 – Persona especializada. También cabe la enajenación por persona o entidad especializada.

            En ambos casos, la enajenación debe ser aprobada por el tribunal, mediante providencia, y previa comprobación de que el adquirente tiene conocimiento de la situación registral que resulte de la certificación de dominio y cargas. Aprobada la transmisión, se aplican las reglas de la subasta, en los términos que pasamos a examinar.

            3 – Subasta. En cuanto a la subasta en sí se refiere, el art. 691 LEC mod L 13 VII 2015) indica que, 1. Cumplido lo dispuesto en los artículos anteriores y transcurridos veinte días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y las notificaciones antes expresadas, se procederá a instancia del actor, del deudor o del tercer poseedor, a la subasta de la finca o bien hipotecado.

  1. La subasta se anunciará y dará publicidad en la forma determinada por los artículos 667 y 668.
  2. Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil el edicto que se publique en el Portal de Subastas indicará que el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley sobre arrendamientos urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a elevar la renta por cesión del contrato.
  3. La subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se realizará con arreglo a lo dispuesto en esta Ley para la subasta de bienes inmuebles.
  4. Cuando le conste al Secretario judicial la declaración de concurso del deudor, suspenderá la subasta aunque ya se hubiera iniciado. En este caso se reanudará la subasta cuando se acredite, mediante testimonio de la resolución del Juez del concurso, que los bienes o derechos no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 649. En todo caso el Registrador de la Propiedad notificará a la Oficina judicial ante la que se siga el procedimiento ejecutivo la inscripción o anotación de concurso sobre la finca hipotecada, así como la constancia registral de no estar afecto o no ser necesario el bien a la actividad profesional o empresarial del deudor.
  5. En los procesos de ejecución a que se refiere este Capítulo podrán utilizarse también la realización mediante convenio y la realización por medio de persona o entidad especializada reguladas en las Secciones 3.ª y 4.ª del Capítulo IV del presente Título.

 Se remite el precepto a lo dispuesto en los arts. 655 a 675 LEC, cuyo contenido esencial puede resumirse como sigue:

A) Información de cargas. El art. 657 LEC

B) Valoración. La valoración de los bienes a efectos de subasta se sujeta a las reglas del art. 666

C) Anuncios. Los anuncios de la subasta se sujetan a los arts. 667 y 668:

D) Requisitos para pujar. Los requisitos generales para participar en la subasta se contienen en el art. 647 y 669.

E) Celebración. La celebración de la subasta y la aprobación del remate o adjudicación al acreedor se recogen en los arts. 670 y 671 La innovación esencial es la previsión de la celebración de una única subasta, de la que necesariamente deberá resultar el remate o adjudicación.

F) Reglas comunes. En todo caso, como reglas comunes a los supuestos de remate o adjudicación, podemos señalar que:

  • El adjudicatario del inmueble habrá de aceptar la subsistencia de las cargas y gravámenes anteriores, si los hubiere, y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.

693 LEC (mod 2015). Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.

  1. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo.
  2. En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 578.

Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.

 G.- PAGO Y APLICACIÓN DEL SOBRANTE. El pago del crédito y la aplicación del sobrante se regulan en el art. 692 LEC:

  1. El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra.

  1. Quien se considere con derecho al remanente que pudiera quedar tras el pago a los acreedores posteriores podrá promover el incidente previsto en el apartado 2 del artículo 672.

Lo dispuesto en este apartado y en el anterior se entiende sin perjuicio del destino que deba darse al remanente cuando se hubiera ordenado su retención en alguna otra ejecución singular o en cualquier proceso concursal.

  1. En el mandamiento que se expida para la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del ejecutante y, en su caso, de las inscripciones y anotaciones posteriores, se expresará, además de lo dispuesto en el artículo 674, que se hicieron las notificaciones a que se refiere el artículo 689.

 

4.- CAUSAS DE OPOSICION

  1. REGULACIÓN. La suspensión del procedimiento se regulaba en el antiguo art. 132 L.H., cuyo contenido se recoge en los arts. 695 a 698 LEC.
  2. CAUSAS. De acuerdo con ello, podemos indicar las siguientes causas de oposición del demandado:

            1 – Extinción. La extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o escritura pública de carta de pago o cancelación de la garantía. Si el Tribunal estima esta causa de oposición o la tercera sobreseerá el procedimiento, mediante auto.

            2 – Error. El error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre el ejecutante y el ejecutado. Este supuesto se expone en el tema 69, al cual nos remitimos. Si la oposición es estimada, el auto se limitará a fijar la cantidad por la que debe seguirse la ejecución.

            3 – Cláusula abusiva: El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituye el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible. (Tras la ley 14 V 2013) Se vuelve a criticar por STJUE 17 VII 2014, da lugar a una nueva redacción del 695.4 LEC por L 5 IX 2014.

            4 – Tercería de dominio. El art. 696 regula la tercería de dominio, que sólo puede admitirse cuando se acompañe el correspondiente título de propiedad y certificación expresiva de su inscripción con fecha anterior a la constitución de la garantía y certificación de no aparecer extinguido ni cancelado en el registro el asiento correspondiente.

            5 – Prejudicialidad penal. Finalmente, el art. 697 se ocupa de la prejudicialidad penal, ordenando suspender la ejecución cuando se acredite la existencia de causa criminal sobre cualquier hecho de apariencia delictiva que determine la falsedad del título o la invalidez o ilicitud de la ejecución.

  • No obstante, el art. 569 LEC permite que, en estos casos, pueda continuar la ejecución si el ejecutante presta caución suficiente para responder de los perjuicios que puedan causarse al ejecutado.
  1. OTRAS SITUACIONES. Conforme al art. 698 LEC, cualquier otra reclamación que puedan formular el deudor, el tercer poseedor o cualquier otro interesado no suspende ni entorpece la ejecución, y queda reservada para el procedimiento declarativo que corresponda.

 En este proceso, eso sí, podrá pedirse la retención de las cantidades que deban entregarse al acreedor.

 Aunque si este afianza a satisfacción del tribunal la cantidad de que se trate, la retención será alzada.

 

5.- TÍTULO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN

 Las operaciones registrales que causa la adjudicación se regulan en los arts. 674 y 692 LEC y los 131 a 135 L.H. De acuerdo con ellos, podemos indicar lo siguiente:

Artículo 133 LH:

El testimonio expedido por el Secretario judicial comprensivo del decreto de remate o adjudicación y del que resulte la consignación, en su caso, del precio, será título bastante para practicar la inscripción de la finca o derecho adjudicado a favor del rematante o adjudicatario, siempre que se acompañe el mandamiento de cancelación de cargas a que se refiere el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El mandamiento de cancelación de cargas y el testimonio del decreto de remate o adjudicación podrán constar en un solo documento en el que se consignará, en todo caso, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo anterior y las demás circunstancias que sean necesarias para practicar la inscripción y la cancelación.

Artículo 134 LH

 El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento. Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.

 Esta regla aclara la necesidad de cancelación de algunos supuestos que tradicionalmente han sido dudosos, como las anotaciones de créditos salariales o las devengadas por los gastos comunes en la P.H.

Artículo 131 LH.

Las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinan la suspensión de la ejecución quedaren canceladas en virtud del mandamiento de cancelación a que se refiere el artículo 133, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. No se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto.

-Según la Disposición Transitoria 4ª de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, es necesario que en los Decretos de adjudicación anteriores al 16 de junio de 2013 se certifique por el Secretario judicial que el adjudicatario haya tomado posesión del bien, o bien que no se planteado incidente extraordinario de oposición por la abusividad de la cláusula que motivo la ejecución, o que habiéndose planteado incidente este ha sido desestimado.

-Según la Resolución DGRN de 11 de marzo de 2014, es necesario que se presenten en el Registro el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas juntos, (o en un mismo documento), pues dado el tenor del artículo 133 de la Ley Hipotecaria, (“siempre que”), no cabe inscribir la adjudicación del bien si no se cancelan simultáneamente las cargas posteriores. ( a diferencia del procedimiento de ejecución ordinaria del tema 74 hipotecario).

 

6.- CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL PROCEDIMIENTO.

El alcance de la calificación reviste en este punto especial interés, porque sin perjuicio de las reglas generales de los arts.18LH y 100 de su Reglamento, dispone el art. 132 LH que,

“A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre bienes hipotecados, la calificación se extenderá a los siguientes extremos:

1· Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan su derecho inscrito en el registro en el momento de expedirse la certificación de cargas en el procedimiento.

2· Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido inscrito o anotado con posterioridad de la hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los que la nota marginal surtirá los efectos de la notificación.

3· Que lo entregado al acreedor en concepto de pago del principal del crédito, de los intereses y de las costas causadas no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.

4· Y que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor o, en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores”.

La Ley 14 V 2013 introduce importantes límites en la ejecución de la vivienda habitual:

– Por un lado, introduce el 114.3 LH, que establece que el interés de demora no puede superar el triple del interés legal. Se excluye el anatocismo.

– 575.1.bis LEC, las costas reclamadas al ejecutado no podrán ser superiores al 5% de la cantidad reclamada.

 

Revisado en mayo de 2014 por Enrique Maside Páramo y en abril de 2016

 

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TEMA 75. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

 

1.- Venta extrajudicial de finca hipotecada

            Evolución.

            – Este procedimiento surge de la práctica notarial de finales del S. XIX por analogía con el A. 1872 CC, y su primera regulación normativa fue la del RH 1915.

            – La reforma de 1944-46 le dio rango legal en el Art. 129, y el R. 1947 le dedicó los Arts 234 a 236. El RD 27 III 1992 agilizó sus trámites.

            – Las STS 4 V 1998, 20 IV 1999 lo derogaron por vulneración de la tutela judicial efectiva. Pero la LEC 1/2000 en su DA 9ª lo reinstauro en la redacción que dio del art. 129.2 LH

            La R. 24 III 2003 sostiene su validez, pues la LEC es postconstitucional, y sólo el TC puede pronunciarse sobre su inconstitucionalidad.

Las dudas que en la práctica planteaban las últimas reformas legislativas en esta materia (RDL 8/2010 y 6/2012), y de las cuales surgían diferencias notables dependiendo de si se optaba por el procedimiento de ejecución judicial o extrajudicial y de si la finca ejecutada era o no la vivienda habitual del deudor, quedan resueltas por la «ley de 14 de mayo de 2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social». L 1/2013 En la misma se modifica el art 129,

Dicha ley se dicta atendiendo a las circunstancias excepcionales creadas por la larga crisis económica que atravesamos, que impiden a los particulares atender a los compromisos derivados de la suscripción de préstamos hipotecarios para adquirir su vivienda habitual, por causas ajenas a su voluntad y corren el riesgo de caer en situación de exclusión social; política ya iniciada con RDL 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios , partiendo de la distinción de si el inmueble objeto de la ejecución constituye vivienda habitual o no del deudor.

Artículo 129.1 lh: (redacción dada por L 1/2013)

“1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse:

a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V.

b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.”

Por tanto, este procedimiento hoy en día se encuentra regulado en:

ART 129LH,

arts 234 a 236 Rh

articulo 12 rdl 6/2012 9 de marzo

y supletoriamente LEC

(ciertos autores consideran derogados dichos arts del Rh por la actual redacción del artículo 129 e) “en el Rh se determinará la forma …..”así como el art. 12 RD 6/2012

 DGRN en R 25 febrero 2014 determina que el RH en esta materia continua vigente mientras no contradiga la L 1/2013 debiendo ser interpretados de conformidad con los principios que inspiran la misma

La propia L 1/2013 establece un régimen transitorio para las ejecuciones iniciadas antes o después según se haya realizado o no el lanzamiento, a su entrada en vigor DT 1ª, 2ª, 4ª Y 5ª.

En conclusión: se rige por los arts. 234 y ss. RH, salvo en lo relativo a los tipos y condiciones de la subasta, que será aplicable la LEC. Supletoriamente se aplicará la LEC en todo lo que no esté regulado en la legislación hipotecaria. Teniendo siempre en cuenta los preceptos aplicables, en casos especiales, del RDL 6/2012. 

Naturaleza jurídica del procedimiento.

Según ROCA era de naturaleza jurisdiccional. Sin embargo, esta postura es hoy indefendible, a la vista del Art. 129.1 b) LH que habla de “venta extrajudicial” y 129.2 ”se realizara ante notario”.

La L 1/2013 dice en su EM “que se fortalece en la ley hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados”, si bien mejora su regulación acercándola a la de la ejecución judicial y elevando a rango de ley la regulación de la misma, siguen a juicio de cierto sector doctrinal, subsistiendo problemas para la aplicación de este procedimiento, por la falta de desarrollo reglamentario de la citada ley 1/2014.

 la DGRN en R 25 febrero 2014 declara que la falta de desarrollo reglamentario de una ley no ha de impedir el ejercicio de los derechos reconocidos en la misma, cuando la finalidad de la L 1/ 2013 ha sido precisamente potenciar el procedimiento extrajudicial.

 

2.- REQUISITOS PARA QUE SEA PROCEDENTE:

  • Pacto expreso

ARTICULO 129.2 LH:

2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:

a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación, en su caso (introducido por la L 13 VII 2015), realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

b) La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución.

Art. 234 RH.: “La tramitación de la ejecución extrajudicial prevista por el art 129 L. requerirá que en la Escritura de constitución de la hipoteca se estipule la sujeción de los otorgantes a este procedimiento y que consten las siguientes circunstancias:

1º El valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta. Dicho valor no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento judicial sumario.

2º El domicilio señalado por el hipotecante para requerimientos y notificaciones. La determinación del domicilio, que no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento judicial sumario, podrá modificarse posteriormente con sujeción a lo previsto en el art. 130 L. (Art. 683 LEC).

3º La persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante. A tal efecto podrá designarse al propio acreedor.

La estipulación en virtud de la cual los otorgantes hayan pactado la sujeción al procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura.”

2- Requisitos en cuanto a la obligación garantizada. La especial naturaleza de esta enajenación, exige la ausencia de toda contienda:

La exigibilidad de la obligación puede producirse además de por falta de pago, por cualquier causa de vencimiento anticipado que conste en el Registro.

– Determinación inicial. Según el Art. 235.1 RH y      

ART.129.2 LH

c) La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114.

En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

Por tanto:

Solo cabe venta extrajudicial por impago de capital o intereses de la cantidad garantizada , en este sentido la RGDRN 24/3/2014

No parece que sea aplicable a las hipotecas de máximo al exigirse que la cuantía esté inicialmente determinada pero las RDG de 8 y 9 II 2001, anteriores a L 1/2013 lo admitían, ya que nada impide que el acreedor en su día pueda obtener un título suficiente que concrete la deuda y le permita acudir a la ejecución por ese procedimiento. R 17 X 2012.

Debe constar en la cláusula si es vivienda habitual o no.

 

3.- Tramitación.

1- Notario competente. Art. 236. 1:

            Será el notario hábil en el lugar en que radique la finca hipotecada y si hubiere varios, el que corresponda por turno.

            Siendo varias las fincas y radicantes en lugares distintos, la Escritura podrá determinar cuál de ellas determinará la competencia notarial.

            En su defecto, lo será aquella que haya sido tasada por mayor valor para la subasta.

            2- Iniciación. Documentos que se acompañan. Art 236-a

            Se iniciará mediante requerimiento al Notario, que expresará:

            – Las circunstancias determinantes de la certeza y exigibilidad del crédito

            – la cantidad exacta objeto de la reclamación en el momento del requerimiento, especificando el importe de cada uno de los conceptos.

            El requirente entregará al Notario:

            – Escritura de constitución de hipoteca con nota de inscripción, y en su defecto, se acompañará a la Escritura nota simple del Registro que refleje la inscripción.

            – Los documentos que permitan determinar con exactitud el interés fijo o variable.

            3- Certificación de dominio y cargas y nota marginal. Art. 236 b.

            El Notario a la vista del requerimiento y los documentos, si considera cumplidos todos los requisitos, solicitará certificación del Registro que comprenderá:

Inserción literal de la última inscripción vigente de dominio.

Inserción literal de la inscripción vigente de hipoteca.

Relación de los censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales y anotaciones a que estén afectos los bienes.

            El Registrador extenderá nota al margen de la inscripción de la hipoteca de la expedición de la certificación, indicando:

            – su fecha

            – la iniciación de la ejecución

            – el Notario ante quien se sigue

            – y que aquélla no se entenderá con los que posteriormente inscriban o anoten cualquier derecho sobre la finca.

            La presentación en el Registro del título de la cancelación de la hipoteca realizada con posterioridad a la citada nota será inmediatamente comunicada por el Registrador al Notario ante el que se sigue la ejecución.

            4- Requerimiento de pago al deudor. Art. 236-c.

            Si de la certificación registral no resultan obstáculos para la ejecución, el Notario requerirá de pago al deudor indicándole:

            – la causa y fecha del vencimiento del crédito

            – la cantidad reclamada por cada concepto

            – Y advirtiéndole que, si no paga en diez días, se procederá a su costa a la ejecución.

            El Notario hará el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro:

            – personalmente, si se encontrase en él al deudor.

            – o al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallasen en el mismo

            – y, si no se encontrase, al portero o uno de los vecinos más próximos.

            Si el Notario no fuera competente por razón del lugar practicará el requerimiento mediante otro Notario competente.

            Si no se puede hacerse el requerimiento en alguna de estas formas, el Notario dará por terminada su actuación y por conclusa el acta, quedando expedita la vía judicial.

            5- Notificaciones. Art. 236-d.

            Si el requerimiento no ha sido atendido en diez días, el Notario notificará las actuaciones:

            – al último titular registral del dominio, si fuese distinta del deudor y

            – a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, para que puedan intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito, intereses y gastos en la parte asegurada por la hipoteca.

            Dichas notificaciones se efectuarán en los domicilios que figuren en el Registro, conforme a la legislación notarial.

            Si los domicilios fueran desconocidos, o no resultase posible la notificación por cédula o por correo con acuse de recibo, o si el Notario dudase de su efectiva recepción, se hará la notificación mediante anuncios en el tablón del Ayuntamiento y del RP y se insertarán, cuando el valor de la finca, a efectos de subasta, exceda de 5.000.000 de pesetas, en el «Boletín Oficial» de la provincia o de la CCAA.

            A estos efectos, cualquier adquirente de un derecho real, carga o gravamen sobre el bien hipotecado, podrá hacer constar en el Registro un domicilio en territorio nacional a efectos de la notificación, la cual constará por nota al margen de la inscripción de su derecho.

            Los titulares de los asientos posteriores a la nota marginal no serán notificados.

            6- Pago por el tercer poseedor o titulares de las cargas. Art. 236-e.

            Si el tercer poseedor paga, el Notario dará por terminada su actuación y por conclusa el acta, con diligencia del pago. Dicha acta podrá servir, en su caso, para la cancelación de la hipoteca.

            Si el pago lo hiciere el titular de cualquier derecho consignado en el Registro con posterioridad a la hipoteca, el Notario le requerirá para que manifieste si desea proseguir o no las actuaciones.

            – En caso afirmativo, continuarán las actuaciones, ocupando el que pagó la posición del acreedor.

            – En otro caso, se darán por terminadas y por conclusa el acta, con la oportuna diligencia de pago. El acta será título bastante para la consignación en el Registro de la subrogación del pagador en todos los derechos de acreedor satisfecho.

            7- la subasta.

Art. 236-f.     Transcurridos 30 días desde el requerimiento y la última de las notificaciones, se procederá a la subasta de la finca ante el Notario.

Art. 129.2 lh

d) La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

e) En el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación.

g) Una vez concluido el procedimiento, el Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario será dilucidada por las partes en juicio verbal.

h) La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”

Por tanto, la subasta pasa a ser Única y electrónica sea o no vivienda habitual

En caso de que el objeto de la ejecución constituya VIVIENDA HABITUAL del deudor Art. 12 RD 6/2012 DE 9 MARZO prevé un procedimiento especial:

Exigiendo única subasta, no electrónica y con unos tipos y porcentajes que no son exactamente los mismos que prevé la LEC (por lo que cierto sector doctrinal considera derogado)

La propia L1/2013 en su DT 2ª establece un Régimen transitorio distinguiendo entre procedimientos iniciados y terminados, solamente iniciados antes de su entrada en vigor, en cuanto al cómputo de los intereses conforme a los limites del nuevo art. 114 LH, independientemente de cuando se haya otorgado la Escritura Pública de constitución de la hipoteca

Mientras no se cree ese portal de subastas en el BOE ha de anunciarse la subasta por los medios previstos en el Rh, como ha determinado la DGRN

Art 236f)       Anuncios. La subasta se anunciará, al menos, con 20 días respecto de aquél en que haya de celebrarse.

            – Los anuncios se fijarán en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y del R.P.

            – Si el valor de la finca excede de 5 mill de pts. se insertarán los anuncios en el BOP o DOCA del lugar de la ejecución y del que radiquen las fincas.

            – Si el valor excede de 12.000.000 de pts., se publicarán, además, en el BOE.

            – Podrán publicarse en otro medio, a petición y a costa del interesado que lo solicite.

            En los anuncios se expresará, de forma concisa:

            – La identificación de la finca

            – El lugar, día y hora de la primera subasta y

            – El tipo que servirá de base a la subasta

            – Y las circunstancias siguientes:

  • Que la documentación y la certificación del Registro a que se refieren los arts. 236-a y 236-b pueden consultarse en la Notaría
  • Que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación
  • Y que las cargas gravámenes y asientos anteriores a la hipoteca que se ejecute continuarán subsistentes.

            Arts 236 g) a 236 j)

             Lugar de celebración. Mientras no se apruebe el portal electrónico de subastas Será la Notaría donde se sigan las actuaciones o en el local señalado por el Notario. Cuando hubiere varias Notarías, la Junta del Colegio Notarial podrá facilitar un local.  

 Depósito y consignaciones pago de la diferencia, adjudicaciones

regulado en artículo 236 g) h) i), actualmente la doctrina considera que se regirá por lo dispuesto en LEC artículos 670 y ss por la remisión directa que hace el propio artículo 129 Lh por tanto        Los tipos de subasta y sus condiciones se rigen por la LEC. Hay que mencionar también que con la Ley de mayo de 2013 se modifica nuevamente el valor por el cual el acreedor se puede adjudicar la finca a falta de postores, aquí sí se distingue tanto en la ejecución judicial como en la venta extrajudicial entre vivienda habitual y vivienda no habitual, nos remitimos al tema correspondiente

            – Depósito previo. Los licitadores, excepto el acreedor, deben depositar:

  • Pese a lo que dice el RH (30%), la cuestión se rige por lo establecido en la LEC, tras L 14-5-2013: el 5% del tipo.

            La diferencia entre el depósito previo y el precio del remate debe consignarse también en la forma y plazos que determina la LEC.

            El acreedor sólo debe consignar la diferencia entre el precio del remate y la cantidad asegurada por la hipoteca.

Si el rematante paga, se devolverán las cantidades consignadas a los demás postores.

Si no paga, el remate principal queda ineficaz, realizándose un nuevo remate a favor de la siguiente postura.

            – Adjudicación a los licitadores posteriores. Para ello se requiere que:

  • Los postores no hayan solicitado la devolución.
  • Que se haya reservado el depósito previo
  • Que los postores lo consientan.
  • Y que la cantidad ofrecida, sumada a las consignaciones perdidas por el rematante anterior, alcance el importe del remate principal fallido.

            El remate subsidiario se hará saber al postor, consignará la diferencia en ocho días.

Reproducción de la subasta.

            Si no hubiesen tenido lugar la reserva y la aceptación o si el segundo o sucesivos postores no pagan, se reproducirá la subasta, salvo que con los depósitos perdidos pueda satisfacerse el crédito, intereses y gastos de ejecución.

            En su defecto, la subasta debe reproducirse y los depósitos perdidos se aplicarán a satisfacer los gastos de las subastas posteriores y el exceso al pago del crédito, intereses y gastos de ejecución.

Particularidades del acreedor:

            – No necesita consignar para tomar parte en cualquier subasta.

            – Si se produce el remate o adjudicación a su favor, sólo debe consignar la diferencia entre el precio del remate o el tipo de la subasta, respectivamente, y el importe del crédito y los intereses asegurados.

            – Estas cantidades deben consignarse en 8 días. En su defecto:

  • El remate queda sin efecto
  • El acreedor responde de todos los gastos de la subasta o subastas posteriores
  • Y no tendrá derecho a percibir intereses de su crédito durante el tiempo que se emplee en verificarlas.

Remate a calidad de ceder.

            Sólo cabe cuando el acreedor se adjudique los bienes o se produzca el remate a favor del mismo ejecutante o de un acreedor posterior.

La cesión requiere que cedente y cesionario comparezcan ante el Notario en los ocho días señalados para las consignaciones, debiendo el cesionario aceptar la cesión.

            9- Destino del precio.

ARTICULO 129.2

g) Una vez concluido el procedimiento, el Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario será dilucidada por las partes en juicio verbal.

Art. 236 k).

            El precio del remate se destinará al pago del crédito del ejecutante, en la medida garantizada por la hipoteca.

En cuanto al destino del sobrante:

            – Si hay acreedores posteriores, se consignará en establecimiento público. El reparto del sobrante ha de pedirse al Juez, sin que pueda verificarlo el Notario. R 2 III 2000.

La consignación a favor de los acreedores posteriores se hará constar en el Registro por nota marginal.

            – Si no hay acreedores posteriores, el sobrante se entrega al dueño de la finca.

            El Notario liquidará los gastos considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos.

            10 – Posesión.

            Según el Art. 236 m), el adjudicatario podrá pedir la posesión de los bienes adquiridos al JPI del lugar donde radiquen.

            11- Subastas desiertas. Art. 236 n).

            Si el acreedor no se adjudica los bienes, el Notario dará por terminada la ejecución y cerrará y protocolizará el acta, quedando expedita la vía judicial.

III. Causas de suspensión.

 

4.- CAUSAS.

ARTICULO 129.2. LH

f) Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento de deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos.

En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales.

La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de Ley de Enjuiciamiento Civil.

Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la venta o haya determinado la cantidad exigible (introducido por la L 13 VII 2015) de la ejecución, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.

Se trata de una de las mayores novedades introducidas por la L1/2013 ya que hasta ahora           Según el art. 236-Ñ, el Notario sólo suspendía las actuaciones:

            – Cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación

            – O cuando se reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad a que se refiere el apartado tercero del artículo 236-b, es decir, que se ha presentado en el Registro título de cancelación de la hipoteca realizada con posterioridad a la nota marginal de expedición de la certificación de cargas.

La importante novedad que introduce la L 1/2013 proviene de la STJUE 14-3-2013, de que el notario suspenderá la venta extrajudicial cuando se le acredite haber planteado, ante juez competente, demanda sobre el carácter abusivo de alguna de las cláusulas que constituya fundamento para la ejecución extrajudicial o hubiese determinado la cantidad exigible.

DEMÁS RECLAMACIONES.

            En cuanto a las demás reclamaciones que puedan formular el deudor, los terceros poseedores y los demás interesados, la remisión del Art. 236 o) al Art. 132 LH debe entenderse al art. 698 LEC.

 

5.- Título inscribible.

            Según el Art. 236.2 y 3: “la enajenación del bien hipotecado se formalizará en Escritura Pública después de haberse consignado en Acta notarial el cumplimiento de los trámites y diligencias previstos en los Arts ss.

            El Acta no requiere unidad de acto ni de contexto, y se incorporará al Protocolo en la fecha y bajo el número que corresponda al momento de su terminación o, en su caso, de su suspensión, sin perjuicio de que, en este último supuesto, pueda reanudarse y concluirse en fecha y bajo número posterior”.

            Y según el Art. 236 L) Verificado el remate o adjudicación y consignado el precio, se protocolizará el acta y se procederá al otorgamiento de la escritura por el rematante o el adjudicatario y el dueño de la finca o la persona designada conforme al art. 234.

            En la escritura se harán constar:

            – Los trámites y diligencias esenciales practicados, y en particular que se practicaron las notificaciones de los arts. 236-C y 236-D.

            – Que el importe de la venta o adjudicación fue igual o inferior al importe total garantizado por la hipoteca y, en caso de haberlo superado, que se consignó el sobrante en la forma prevista en el ap. 2º Art. 236 K).

                        La escritura será título bastante para:

            – La inscripción a favor del rematante o adjudicatario

            – Así como para la cancelación de la hipoteca ejecutada y de los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro con posterioridad a ella.

            Se exceptúan aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca.

COMENTARIO: Si el tema queda largo yo prescindiría de los artículos del Reglamento Hipotecario 236 y siguientes, superados por las últimas modificaciones de 2013 y 2015 y que deberán ser adaptados a las mismas en algún momento.

Además, intentaría decir el 129 Ley Hipotecaria en su redacción de 2015 con la mayor literalidad posible.

 

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Tema 74 Hipotecario Registros. Acción real y personal.

TEMA 74 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 74. La acción real y la acción personal en la ejecución hipotecaria. Procedimiento para hacer efectivo el crédito hipotecario. Procedimiento ejecutivo ordinario cuando los bienes hipotecados hubieran pasado a poder de un tercer poseedor; requerimiento de pago; derechos y obligaciones del tercer poseedor; efectos.

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TEMA 74. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

TEMA 74. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. LA ACCIÓN REAL Y LA PERSONAL EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
  2. PROCEDIMIENTO PARA HACER EFECTIVO EL CRÉDITO HIPOTECARIO.
  3. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO ORDINARIO CUANDO LOS BIENES HIPOTECADOS HUBIERAN PASADO A PODER DE UN TERCER POSEEDOR; REQUERIMIENTO DE PAGO; DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TERCER POSEEDOR; EFECTOS.

 

1.- La acción real y la personal en la ejecución hipotecaria.

La hipoteca es un derecho real de garantía donde se distingue:

A- LA RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL UNIVERSAL, nacida de la relación personal.

Según el Art. 105 LH “la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal e ilimitada del deudor que establece el Art. 1911 CC”.

Esta responsabilidad contemplada en el segundo inciso del artículo 105 de lugar a una ACCIÓN PERSONAL.

Legitimación activa. Corresponde al acreedor personal, causahabiente o cesionario

Legitimación pasiva. Corresponde al deudor y, en su caso, al responsable por disposición legal o afianzamiento acreditado en documento público. Art. 538.2.1º y 2º LEC.

Plazo de prescripción. Según el A. 1964 CC recientemente modificado por la ley 42/2015 de 5 octubre «1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años.

2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan».

Según ROCA, el plazo es de 20 años; RUBIO LINIERS estima que el plazo de 20 años sólo es aplicable a la acción real, no a la personal, y otros estiman que inter partes el plazo es de 5 años y respecto de terceros de 20.

B- LA RESPONSABILIDAD REAL, nacida de la hipoteca.

Según el Art. 104 LH: “la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”

Esta responsabilidad de lugar a una ACCIÓN REAL.

Legitimación activa. Corresponde al acreedor hipotecario, salvo la subrogación legal o convencional.

Legitimación pasiva. Corresponde al deudor y al propietario de los bienes hipotecados.

  • Para el procedimiento ejecutivo ordinario, según el art. 538.2.3 LEC la ejecución podrá dirigirse frente a quien, sin figurar como deudor en el título ejecutivo, sea propietario de los bienes afectos al pago de la deuda, si la afección deriva de la ley o se acredita mediante documento fehaciente.
  • En la ejecución directa, según el art. 685.1 LEC la ejecución deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor.

Plazo de prescripción. 20 años. Arts. 1964 C.c. y 128 L.H.

C- COMPATIBILIDAD.

Si el deudor es titular dominical de los bienes:

– Según ROCA el acreedor puede elegir entre ambas acciones, según el A. 105 LH.

– SANZ, en virtud de los Arts. 1928.2 CC y 919 C.Co, y el antiguo A. 1447 LEC estima hay que dar preferencia a la acción real.

Hoy la LEC guarda silencio: el art. 579 se limita a indicar que, cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados, si el producto de los bienes hipotecados fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo y ejecución ordinaria por la cantidad restante.

En la actualidad, debido a que la tasación en el procedimiento de ejecución directa viene fijada por las partes en el momento de la celebración del contrato de hipoteca, ante la caída generalizada del precio de las viviendas, es cada vez más frecuente que el acreedor renuncie al procedimiento privilegiado para la ejecución y prefiera el procedimiento ordinario. (Esto ha planteado la discusión si se trataría de un fraude de ley, en este caso “fraude procesal”, que por razones de tiempo no podemos entrar a analizar, en Barcelona así lo ha declarado algún juzgado de 1ª instancia…)

 

2.- Procedimiento para hacer efectivo el crédito hipotecario.

NORMATIVA ANTERIOR A LA LEC. Podían ejercitarse:

– El declarativo ordinario.

– El ejecutivo ordinario.

– El judicial sumario.

– Y el mal llamado procedimiento ejecutivo extrajudicial.

NORMATIVA ACTUAL. La LEC introduce algunas modificaciones

1) Los procedimientos declarativos, son sólo el juicio ordinario y el verbal.

Se acumulan las fases de contienda y la de ejecución si la sentencia fuese favorable.

2) El procedimiento ejecutivo ordinario. Procederá:

Obligatoriamente:

– Cuando no se cumplan los requisitos del Art. 682 LEC (modificado por la ley 19/2015) para la ejecución directa: determinación del valor de la finca en la escritura de constitución de la hipoteca para que sirva de tipo en la subasta, que en ningún caso podrá ser inferior al 75% del valor de tasación fijado conforme a la ley de regulación del mercado hipocatecario 2/1981 de 25/3 y que en la misma escritura se fije el domicilio para requerimientos, pudiendo además fijarse una dirección electrónica para recibir las correspondientes modificaciones de conformidad con los dispuesto el art.660.1 LEC.

– Cuando la ejecución se dirija contra bienes distintos de los hipotecados.

Si concurren los requisitos del procedimiento de ejecución directa, se discute si el acreedor puede optar por la ejecución ordinaria:

 – Algunos lo niegan, pues según el Art. 579 LEC cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados “se estará” a lo dispuesto en el Capítulo V.

– Según GARCÍA-GARCÍA es potestativo, por la vigencia de los As 126 y 127 LH, aplicables sólo a la ejecución ordinaria; así resulta de la expresión “podrá” utilizada por los Arts. 129 LH y 681 LEC.

3) Ejecución directa. Sustituye al procedimiento judicial sumario del Art. 131 LH, aunque sigue sus directrices básicas.

Según el art. 129.1 L.H. “la acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente sobre los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el título IV del libro III de la LEC, con las especialidades que se establecen en su capítulo V”.

Según el Art 130 L.H. “El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.”

La regulación de la LEC en esta materia ha sido recientemente modificada por el Real Decreto 8/2011 de 1 de julio y por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de medidas de agilización procesal.

4) Realización extrajudicial.

Tras su derogación por SSTS 4 V 1998 y 20 IV 1999, por vulneración de la tutela judicial            l efectiva, la LEC lo reinstaura en el art. 129.1.b) LH: “La acción hipotecaria podrá ejercitarse: b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada».

La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades en los apartados siguiente del artículo para cuyo estudio detallado nos remitimos al tema 75 del programa.

 

3.- Procedimiento ejecutivo ordinario cuando los bienes hipotecados hubieren pasado a poder de un tercer poseedor; requerimiento de pago; derechos y obligaciones del tercer poseedor; efectos.

Se regula por los As 126 y 127 LH, salvo en los puntos derogados por la LEC.

Según el Art. 126 LH “cuando en juicio ejecutivo seguido conforme a las disposiciones de la LEC se persiguieren bienes hipotecados y éstos hubieren pasado a poder de un tercer poseedor, podrá el acreedor reclamar de éste el pago de la parte de crédito asegurada con los que el mismo posee, si al vencimiento del plazo no lo verifica el deudor después de requerido judicialmente o por Notario.

Requerido el tercer poseedor, judicial o notarialmente, deberá verificar el pago del crédito con los intereses correspondientes, conforme a lo dispuesto en el Art. 114, o desamparar los bienes hipotecados.

Si el tercer poseedor no paga ni desampara los bienes será responsable con sus bienes propios, además de los hipotecados, de los intereses devengados desde el requerimiento y de las costas judiciales que a su morosidad diere lugar. En el caso de que el tercer poseedor desampare los bienes hipotecados, se considerarán estos en poder del deudor a fin de que pueda dirigirse contra los mismos el procedimiento ejecutivo”.

Según el Art. 127 LH “lo dispuesto en el Art. anterior será igualmente aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes, si venciere alguno de ellos sin cumplir el deudor su obligación.

Cuando para el pago de alguno de los plazos del capital del crédito o de los intereses fuere necesario enajenar la finca hipotecada y aún quedaran por vencer otros plazos de la obligación, se practicará lo dispuesto en el p. 2º del Art. 135. Si el comprador no quisiere la finca con la carga de la hipoteca que queda por satisfacer, se depositará su importe con los intereses que le correspondan para que sea pagado el acreedor al vencimiento de los plazos pendientes.

Se considerarán también como terceros poseedores, para los efectos del Art. 126, los designados en el p. 2º del Art. 134.

Si hubiere más de un tercer poseedor por pertenecer a una persona la propiedad o el dominio directo y a otro el usufructo o el domino útil, se entenderá con ambas el requerimiento.

Al vencimiento del plazo para el pago de la deuda, el acreedor podrá pedir que se despache mandamiento de ejecución contra todos los bienes hipotecados, estén o no en poder de uno o varios terceros poseedores; pero éstos no podrán ser requeridos al pago sino después de haberlo sido el deudor y no haberlo realizado.

Cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y con el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes, debiendo el tercero poseedor otorgar la Escritura de venta u otorgarse de oficio en su rebeldía.

Será Juez o Tribunal competente para conocer del procedimiento el que lo fuera respecto del deudor. No se suspenderá en ningún caso el procedimiento ejecutivo por las reclamaciones de un tercero, si no estuvieren fundadas en un título anteriormente inscrito, ni por la muerte del deudor o del tercero poseedor. En caso de concurso regirá lo establecido en la LC”.

Coordinación de estos preceptos con la LEC.

1.- Juez competente.

  • Según el Art. 684 LEC (al que se remite el Art. 545), si los bienes hipotecados fueren inmuebles, será competente el Juzgado de Primera instancia del lugar en que radique la finca o si radicara en más de un partido judicial, el Juzgado de Primera instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante, sin que sean de aplicación las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en la presente Ley.

2. Demanda. Art. 685 LEC. Se inicia el procedimiento mediante demanda ejecutiva ordinaria, que necesariamente ha de estar basada en un título inscrito.

            Podrá dirigirse contra el deudor o propietario de los bienes hipotecados.

3.- Requerimiento de pago.

a) Art. 686: En el Auto de despacho de ejecución se mandará que se requiera de pago al deudor o en su caso al hipotecante no deudor o tercer poseedor contra el que se hubiera dirigido la demanda en el domicilio vigente en el Registro.

 Frente al Art. 126, no se exige previo requerimiento al deudor para requerir al tercer poseedor si hubiese sido demandado.

Si no hubiera sido demandado, el requerimiento de pago debe realizarse al deudor, y sólo si este no paga, podrá requerirse al tercer poseedor.

– No obstante, el apartado segundo del art. 686 en su redacción dada por la LEY 19/2915 prevé el requerimiento extrajudicial realizado por notario en la forma prevista en el art. 581 LEC. Según el Art. 581 este requerimiento no se practica cuando a la demanda ejecutiva se acompañe acta notarial que acredite haberse requerido de pago al ejecutado con al menos diez días de antelación.

b) A qué terceros ha de hacerse el requerimiento. Al tercer poseedor que figure en el Registro cuando se expida la certificación de cargas del art. 656 LEC. Esta expedición constará por nota marginal, que expresará la fecha y el procedimiento a que se refiera.

La remisión del Art. 127.3 LH al Art. 134.2 debe entenderse al Art. 662 LEC que considera como tercer poseedor, al adquirente del pleno dominio, del usufructo, nuda propiedad o del dominio útil o directo de la finca hipotecada o embargada.

c) Forma del requerimiento: Según el art. 222 RH los requerimientos de pago del Art.126 L. se podrán hacer judicialmente, en la forma establecida en la LEC, o por medio de Notario, quien observará las mismas formalidades en cuanto quepan dentro de su competencia y sean compatibles con su Ministerio”.

El resto de este Art. se sustituye por el A. 582 LEC: el requerimiento de pago se hará en el domicilio que figure en el título ejecutivo; pero a petición del ejecutante, podrá hacerse, además, en cualquier lugar en el que el ejecutado pudiera ser hallado, incluso de forma accidental, sin perjuicio del requerimiento mediante entrega de la Resolución o de la cédula o comunicación edictal.

4- Notificaciones.

Tienen por objeto posibilitar al tercer poseedor y titulares de derechos posteriores, la intervención en el procedimiento. Según el Art. 659 LEC:

– El Registrador comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el Registro.

– A los titulares inscritos de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas, no se les realizará comunicación alguna, pero acreditando al Tribunal la inscripción de su derecho, se les dará intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten.

Forma de practicarse las notificaciones.

Según el Art. 660 LEC (modificado por la ley 19/2015 y 42/2015) las comunicaciones a que se refieren los artículos 657 y 659 se practicarán en el domicilio que conste en el Registro, por correo con acuse de recibo o por otro medio fehaciente. En la certificación de dominio y cargas se expresará haberse remitido esta comunicación.

Fijación del domicilio: Con la nueva redacción del art- 660 se contempla posibilidad no solo de la comunicación en el domicilio postal fijado a tales efectos por las partes sino también la fijación del un domicilio electrónico. Disponiendo el art. 660 lo siguiente:(cantar el extracto del articulo si tenéis tiempo)»Cualquier titular registral de un derecho real, carga o gravamen que recaiga sobre un bien podrá hacer constar en el Registro un domicilio en territorio nacional en el que desee ser notificado en caso de ejecución. Esta circunstancia se hará constar por nota al margen de la inscripción del derecho real, carga o gravamen del que sea titular. También podrá hacerse constar una dirección electrónica a efectos de notificaciones. Habiéndose señalado una dirección electrónica se entenderá que se consiente este procedimiento para recibir notificaciones, sin perjuicio de que estas puedan realizarse en forma acumulativa y no alternativa a las personales.

En el caso de que el domicilio no constare en el Registro o que la comunicación fuese devuelta por cualquier motivo, el Registrador practicará nueva comunicación mediante edicto, que se insertará en el «Boletín Oficial del Estado».

Si el domicilio no constare en el Registro o la comunicación fuese devuelta al Registro por cualquier motivo, el Registrador practicará nueva comunicación mediante Edicto en el tablón de anuncios del Registro, que se publicará durante un plazo de 15 días.

La ausencia de las comunicaciones del Registro o los defectos de forma de que éstas pudieran adolecer no serán obstáculo para la inscripción del derecho de quien adquiera el inmueble en la ejecución.»

5. Intervención en el juicio.

El tercer poseedor puede ser demandado, requerido para el pago o notificado, siempre que su adquisición sea anterior a la nota marginal antes aludida.

Pero, aunque su adquisición sea posterior a la nota, puede intervenir en el juicio.

Según el Art. 662 LEC si antes de que se venda o adjudique en la ejecución un bien inmueble y después de haberse anotado su embargo o de consignado registralmente el comienzo del procedimiento de apremio, pasare aquel bien a poder de un tercer poseedor, éste, acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los autos en la oficina judicial, lo que se acordará por el secretario sin paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones posteriores.

Dicha intervención, permitirá al 3er poseedor hacer valer sus derechos respecto de la finca hipotecada. Podrá pagar, desamparar los bienes u oponerse a la ejecución.

a) Según el Art. 662.3 en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o adjudicación al acreedor, el tercer poseedor podrá liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a que esté sujeto el bien, y siendo de aplicación, en su caso lo dispuesto en el ap. 3 Art. 613.

b) Desamparo. Ante el silencio de la LEC, será aplicable el Art 223 RH: “en el caso desamparo de la finca en el procedimiento ejecutivo ordinario, cuando en la subasta el valor de la finca fuera superior al importe del crédito, intereses y costas aseguradas el sobrante pertenecerá al tercer poseedor si no hubiera persona con derecho a todo o parte del sobrante”.

c) Oposición a la ejecución. El párrafo último del Art. 127 LH debe sustituirse por las causas de oposición al procedimiento de ejecución ordinaria.

Según el Art. 557. 2 LEC son causas de oposición que suspenderán la ejecución:

– El pago, que pueda acreditarse documentalmente.

– La compensación de crédito líquido que resulte de documento que tenga fuerza ejecutiva.

– Pluspetición o exceso en la computación a metálico de las deudas en especie.

– La prescripción o caducidad.

– Quita, espera o pacto o promesa de no pedir, que conste documentalmente.

La suspensión de pagos, concurso o quiebra del ejecutado no impedirá el inicio o continuación de la ejecución de los bienes previamente hipotecados. Art. 568 LEC.

– La transacción, siempre que conste en documento público.

También podrá el ejecutado oponerse a la ejecución:

Alegando defectos procesales, conforme al Art. 559 LEC. (modif. por ley 42/2015)

– Tercerías de dominio. Arts. 595 y ss LEC

– Las tercerías de mejor derecho, que no suspenden la ejecución, sino que determinan la aplicación de lo obtenido en la ejecución. Art. 616 LEC.

– Por prejudicialidad penal (Art. 569 LEC).

Ha sido objeto de un profundo debate si para la inscripción de un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria y la consiguiente cancelación de la hipoteca y de las inscripciones y anotaciones posteriores ordenada en el correlativo mandamiento del mismo juzgado es necesario que se demande y requiera de pago al titular registral de la finca ejecutada que la adquirió con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta pero antes de que se expida la certificación de dominio y cargas; o, si basta con la notificación al titular registral.

La Dirección General, en resoluciones como 12 de octubre de 2013 recoge que el procedimiento de ejecución directa es esencialmente de carácter registral, dado el carácter constitutivo que la inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca y de acuerdo con los arts. 132.1 Lh. y 685 Lec. Entiende que es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

El Registro de la Propiedad entre otros muchos efectos atribuye el de la eficacia «erga omnes» de lo inscrito (cfr. artículos 13, 32 y 34 de la Ley Hipotecaria), de manera que no puede la entidad acreedora –que además es parte– desconocer la adquisición efectuada por el tercer poseedor inscrito, cuando además consta en la propia certificación de titularidad y cargas solicitada a su instancia en el procedimiento.

6- Enajenación de los bienes.

Se aplican las reglas generales.

Subasta, que es el procedimiento normal. Arts. 655 y ss LEC.

Como especialidad, si aparece un tercer poseedor, no se aplica el Art. 692.1.2 LEC que ordena que el remanente, en lo que exceda de la cobertura hipotecaria se destine al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito.

Medios alternativos. Además, la LEC autoriza sustituir la subasta por:

a) La realización mediante convenio (Art. 640);

b) La realización mediante persona o entidad especializada (Art 641).

7- Inscripción de la adquisición y cancelación de asientos posteriores.

Según el Art. 134 LH, “el testimonio del auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento.

Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones”.

8- Comunicaciones del Registrador.

Finalmente, hay que señalar que, conforme al art. 135 L.H.: “el registrador deberá comunicar al juez ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, incluso cuando recaiga directamente sobre los bienes hipotecados, la extensión de ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecución”.

Debe relacionarse con el Art. 143.3 R.H. que respecto a los embargos dispone que los asientos ulteriores a la anotación de un embargo que, en cumplimiento de lo dispuesto en las Leyes, el Registrador debe comunicar al órgano que la ordenó practicar, serán los que produzcan la cancelación o disminuyan el derecho embargado, así como los practicados en virtud de resoluciones judiciales dictadas en procedimientos concursales.

De las vicisitudes relativas a los procedimientos de ejecución de una hipoteca o de un embargo anteriores, solamente comunicará, cuando se produzca, que por el remate o adjudicación se ha cancelado la anotación de embargo.

No tendrá que comunicar la cancelación, por caducidad, de la anotación preventiva al órgano judicial que la mandó practicar.

En ningún caso habrá de comunicar los asientos de presentación”.

 

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Tema 73 Hipotecario Registros. Hipotecas legales.

TEMA 73 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 73. Hipotecas legales. Historia, naturaleza y efectos. Casos regulados en nuestra legislación vigente. La constancia en el Registro de la cualidad de reservables. Hipoteca legal a favor del Estado, Comunidades Autónomas, la provincia y el municipio.

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Registros: tema 66

Notarías: tema  61

 

TEMA 73. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. HIPOTECAS LEGALES.
  2. HISTORIA, NATURALEZA Y EFECTOS.
  3. CASOS REGULADOS EN NUESTRA LEGISLACIÓN VIGENTE.
  4. LA CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA CUALIDAD DE RESERVABLES. 
  5. HIPOTECA A FAVOR DEL ESTADO, COMUNIDAD AUTÓNOMA, LA PROVINCIA Y EL MUNICIPIO

 

I. HIPOTECAS LEGALES:

La LH señala en el Art. 137 que: “las hipotecas son voluntarias y legales” y añade el artículo 1875.II Cc que “las personas a cuyo favor establece hipoteca la ley, no tienen otro derecho que el de exigir el otorgamiento e inscripción del documento en que haya de formalizarse la hipoteca, salvo lo que dispone la Ley Hipotecaria a favor del Estado, las provincias y los pueblos, por el importe de la última anualidad de los tributos, así como de los aseguradores por el premio del seguro”.

En este precepto se vislumbra la distinción básica entre hipotecas legales expresas y tácitas.

Según ROCA son aquellas cuya constitución, otorgada en el correspondiente título debidamente inscrito, da derecho a exigir la ley en determinados casos, en garantía de ciertos intereses necesitados de una protección especial.

Definición no aplicable a las hipotecas tácitas, impuestas por ministerio de la ley, que producen efecto, aunque no estén inscritas, y que solo se admiten excepcionalmente.

 

II. HISTORIA, NATURALEZA Y EFECTOS

1. Historia

Antes de la LH 1861, la inspiración romana supuso que las hipotecas legales fueran tácitas, ocultas y solidarias, por lo que eran incompatibles con el crédito territorial.

La LH 1861, por su influencia germánica, y sobre los principios de especialidad y publicidad, determinó que las hipotecas legales fuesen expresas, públicas y especiales.

El Código Civil de 1889 recoge estos principios, con salvedades, al disponer el Art. 1875.2 que “las personas a cuyo favor establece hipoteca la Ley, no tienen otro derecho que el de exigir el otorgamiento e inscripción del documento en que deba formalizarse la hipoteca, salvo lo que dispone la LH en favor del Estado, las provincias y los pueblos, por el importe de la última anualidad de los tributos, así como de los aseguradores por el premio del seguro”.

Además, el C.C. modificó profundamente el derecho de familia, lo cual alteró las hipotecas legales de índole familiar.

La LH de 1909. Introdujo dos hipotecas legales:

  • A favor de los reservatarios del Art. 811 CC.
  • A favor de los herederos del cónyuge premuerto, cuando el viudo usufructuario contrajera nuevas nupcias.

LH 1944-46 simplifica la materia partiendo de los principios de lista cerrada, publicidad y especialidad.

El Decreto de 22 de junio de 1967 suprimió la obligación de los Notarios de notificar al Registrador el otorgamiento del que resulte hipoteca legal a favor de mujer casada, menor, pupilo o incapacitado. No obstante, subsiste la advertencia de los Arts 249 RH y 194 RN.

2. Naturaleza

—     Se establecen para garantizar intereses necesitados de protección

Constituyen numerus clausus; art. 158 L.H. “sólo serán hipotecas legales las admitidas expresa- mente por las leyes con este carácter”.

Son de constitución forzosa; art. 158.2 “las personas a cuyo favor concede la ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho”.

De constitución registral: art. 159 L.H. “para que las hipotecas legales queden válidamente establecidas se necesita la inscripción del título en cuya virtud se constituyeron”. Se exceptúan las hipotecas legales tácitas por razón de contribuciones y por primas del seguro.

Suelen ser de seguridad, pues las obligaciones que garantizan pueden ser inciertas, en su existencia o cuantía.

3. Efectos

Hay que distinguir los siguientes momentos:

1 – Desde que se produce el hecho que motiva la hipoteca legal hasta que se constituye. Según el Art. 160 LH “las personas a cuyo favor reconoce la Ley hipoteca legal, podrán exigir dicha hipoteca sobre cualesquiera bienes inmuebles o DR de que puede disponer el obligado a prestarla, en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, como el matrimonio, la tute- la, la patria potestad o la administración, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado”.

Art. 249 R.H: “en el acto de otorgamiento de todo instrumento público del que resulte derecho de hipoteca legal a favor de alguna persona, el Notario, con sujeción a lo dispuesto en la legislación notarial, advertirá a quienes corresponda, si concurrieren al acto, de la obligación de prestar dicha hipoteca y del derecho a exigirla”.

2- Constitución de la hipoteca legal.

Art. 165 LH: “Para constituir o ampliar judicialmente o a instancia de parte cualquier hipoteca legal se aplicarán las siguientes reglas:

1º      El que tenga derecho a exigirla presentará un escrito ante el juez o tribunal del domicilio del obligado a prestarla, pidiendo que se constituya la hipoteca, fijando la cantidad por la que deba constituirse y señalando los bienes que puedan ser grava- dos con ella o, al menos, el registro donde deban constar inscritos.

2º      A este escrito acompañará el título o documentos que produzca el derecho de hipo- teca legal y, si fuere posible, certificación registral en que consten todos los bienes hipotecados que posea el demandado.

3º      El juez o tribunal mandará comparecer a todos los interesados en la constitución a fin de que se avengan, si fuera posible, en cuanto al modo de verificarla.

4º      Si se avienen, mandará constituir la hipoteca en los términos convenidos

5º      Si no se avienen en cuanto a la obligación de hipotecar, la cuantía asegurada o la suficiencia de la hipoteca, se trasladará el escrito al demandado y seguirá el juicio por los trámites de los incidentes”.

Los arts. 166 y 167 aluden a las hipotecas constituidas de oficio por el juez o tribunal y las de bienes reservables, tutores y a favor de administraciones territoriales.

Art. 162 L.H.: “Si para la constitución de alguna hipoteca legal se ofrecieren diferentes bienes y no convinieren los interesados en la parte de responsabilidad que haya de pesar sobre cada uno, conforme a lo dispuesto en el art. 119, decidirá el Juez o Tribunal previo dictamen de peritos.

Del mismo modo decidirá el Juez o Tribunal las cuestiones que se susciten entre los interesados sobre la calificación de suficiencia de los bienes ofrecidos para la constitución de cualquier hipoteca legal”.

 3 – Constituida e inscrita la hipoteca legal;

Art. 161 LH: “la hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la voluntaria, sin más especialidades que las expresamente determinadas en esta ley, cualquiera que sea la persona que deba ejercitar los derechos que la misma hipoteca confiera”.

Estas especialidades se manifiestan:

  1. Modificaciones. La hipoteca legal puede ser objeto de:

Ampliación; Art. 163 L.H.: “en cualquier tiempo en que llegaren a ser insuficientes las hipotecas legales inscritas podrán reclamar su ampliación o deberán pedirla los que, con arreglo a esta Ley, tengan respectivamente el derecho o la obligación de exigirlas y de calificar su suficiencia”.

Esta ampliación puede obtenerse por el procedimiento del art. 165, se refleja en el registro mediante nueva inscripción y tendrá el rango correspondiente a su fecha. Reducción. La aplica el Art. 173 LH para la hipoteca por razón de dote estimada.

— 2. Cesión; según el art. 152 L.H. “los derechos o créditos asegurados con hipoteca legal no podrán cederse sino cuando haya llegado el caso de exigir su importe.”

Determinado y exigible el crédito, podrá ser objeto de cesión según las normas generales (Art. 149 LH).

  1. Extinción y cancelación; Art. 164 L.H “las hipotecas legales inscritas subsistirán hasta que se extingan los derechos para cuya seguridad se hubieren constituido, y se cancelarán en los mismos términos que las voluntarias”.

Como especialidad, estas hipotecas no exigen determinación de plazo, que es fundamental en las voluntarias, pues se establecen en garantía de obligaciones que no tienen una duración predeterminada.

 

III. CASOS REGULADOS EN NUESTRA LEGISLACIÓN VIGENTE

1. Hipotecas legales expresas y especiales.

Art. 168: “tendrán derecho a exigir hipoteca legal.

 1º     Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos:

—     Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario.

—     Por los parafernales que con la misma solemnidad hayan entregado a sus maridos.

—     Por las donaciones que los maridos les hayan prometido dentro de los límites de la ley.

—     Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entregado a sus maridos con la misma solemnidad.

2º      Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas, en los casos señalados por los arts. 811, 968 y 980 CC y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros especiales.

3º      Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres.

4º      Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten en lugar de la fianza hipotecaria otra garantía establecida y autorizada por el Código Civil.

5º      El Estado, las provincias y los pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos y administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeren éstos, de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos.

6º   El Estado, sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor se reconoce en el art. 194.

7º Y los aseguradores, sobre los bienes de los asegurados, también en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor reconoce el art. 196”.

A la vista de la legislación vigente, cabe hacer ciertas matizaciones:

1. Hipoteca dotal. (art168.1)

En Derecho Común, la reforma del CC 13 V 1981 suprimió la dote y los parafernales, por lo que esta hipoteca se ha hecho inoperante.

—     En Derecho Foral. EL RD 12 XI 1982 derogó los preceptos reglamentarios relativos a esta hipoteca, pero en Art. 4 RD 10 X 1984 deja sin efecto la derogación, pues la dote subsiste en ciertos territorios forales como Aragón, Cataluña y Navarra.

2. Hipoteca en garantía de la restitución de los parafernales. (art168.1)

Hoy no está prevista la entrega de parafernales al marido, ni en Derecho Común ni en el Foral: en Cataluña se habla de bienes privativos y en Baleares de bienes propios de cada cónyuge.

3. Hipoteca por bienes reservables. (art168.2)

— En Derecho Común se aplica a la reserva lineal del 811 CC y vidual 968 y ss.

—     En Derecho Foral: en Cataluña, el libro IV del CC suprime las reservas, en Navarra la vidual y la troncal, y en Vizcaya las de los Arts. 84,85 y 86 LDCPV.

4. Hipoteca de peculios. (ART.168.3)

Después de la reforma de 13 V 1981 ha quedado reducida al caso de administración de los bienes de los hijos, al haber desaparecido el usufructo paterno.

5. Hipoteca por tutela. (ART. 168.4)

El Art. 260 CC dice que el Juez podrá exigir al tutor la constitución de una “fianza”, que podrá ser hipotecaria, si bien se exceptúa la Entidad Pública que asuma la tutela por ministerio de la Ley o Resolución judicial.

Otras hipotecas legales. Aparte de las anteriores y sin ánimo exhaustivo, podemos citar:

En la LH.

—     En garantía de los legados de rentas o prestaciones periódicas. Arts. 88 a 90 L.H.

—     La conversión en hipoteca de la anotación preventiva de crédito refaccionario. Art. 93 L.H.

—     Ampliación de la hipoteca por intereses. Art. 115 L.H.

—     Ampliación de la hipoteca por pensiones vencidas en el censo. Art. 116 LH.

—     En favor del deudor que vendió la finca hipotecada, descontando o reteniendo el comprador la cantidad garantizada; si paga se subroga en la hipoteca. Art. 118 LH

Fuera de la LH.

—La hipoteca legal a favor del Estado por aplazamiento o fraccionamiento de la deuda tributaria. Arts 61 y 76 LGT, 33 a 43 RGR.

— Las constituidas en casos de fraccionamiento o aplazamiento de pago del Impuesto de Sucesiones (artículo 37 LISD)

— Los casos en los que la Autoridad Judicial puede proceder de oficio, exigiendo las garantías necesarias para asegurar:

             La contribución al levantamiento de las cargas de la familia en casos de     nulidad, separación o divorcio. Art. 90 y 103 CC.

             El pago de la pensión compensatoria en la separación y el divorcio. Art. 97           CC.

             La prestación de alimentos en la patria potestad. Art. 158 CC.

— En el CC catalán (569) se recogen hipotecas legales para garantizar el pago de alimentos, pensiones compensatorias y en garantía de la obligación de urbanizar.  

— Hay hipotecas legales expresas a favor del Estado, Provincias o Municipios a las que nos referiremos en el epígrafe final.

 

2.- Hipotecas legales tácitas y generales

Dentro de este apartado, cabe distinguir:

  1. Hipotecas tácitas propiamente dichas. Son las recogidas en la LH:

 —    En favor del Estado, Provincia y Municipio, según veremos luego.

—     En favor de los aseguradores sobre los inmuebles asegurados por las primas del seguro de los dos últimos años o por los dos últimos dividendos si el seguro fuere mutuo (196 L.H.), sin perjuicio de que, debiéndose mayor cantidad, puedan exigir hipoteca expresa. Art. 197.

  1. Créditos singularmente privilegiados.

—     El “superprivilegio del Art. 32. ET. Según el T.S es una hipoteca legal tácita, pero según la D.G. es una preferencia legal de cobro, que como tal no se impone por sí sola frente a las demás garantías reales inscritas con anterioridad, sino que el favorecido habrá de hacerla valer mediante una tercería de mejor derecho.

—     El Art. 19 RD 4 VII 1997, establece la preferencia absoluta de los gastos de urbanización, exceptuando los créditos tributarios anotados preventivamente a favor del Estado.

—     Art. 9 LPH 1960, modif. L 6 IV 1999: establece la afección del piso o local al pago de los gastos generales de los últimos tres años naturales y la parte vencida de la anualidad corriente.

 

IV. LA CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA CUALIDAD DE RESERVABLES

Según el art. 184 L.H.: “el viudo o viuda que por repetir matrimonio esté obligado a reservar determinados bienes debe, con intervención judicial, hacer inventario de todos ellos, inscribirlos, si ya no lo estuvieren y, en todo caso, hacer constar en el registro la calidad de reservables de los inmuebles, hacer tasar los muebles y asegurar con hipoteca especial suficiente las restituciones exigidas por el art. 978 C.c.

Iguales obligaciones tendrá el viudo en los casos del art. 980 C.c. y el reservista, en el caso del art. 811”.

Constancia de la cualidad de reservables:

1- Su finalidad es dar a conocer a terceros una causa resolutoria explícita de las enajenaciones (A. 975 CC) o hipotecas (A.107.10 LH) que pudiera celebrar el reservista con terceros, los cuales se verán afectados en su día por la.

2- Formas de constatación registral. As.184 y ss LH, 259 y ss LH

a-      Escritura pública. Otorgada entre el reservista y los reservatarios o sus representantes legales (art. 185 L.H.).

b-      Procedimiento de jurisdicción voluntaria promovido exclusivamente por el reservista (art. 186 L.H.); los trámites se detallan en el art. 260 R.H, en cuyo estudio no podemos entrar.

c-      Procedimiento judicial promovido por los parientes del reservatario, por el albacea del cónyuge premuerto y, en su defecto, por el Ministerio Fiscal, si hubieran transcurrido 180 días desde el nacimiento de la obligación de reservar, sin haberse hecho constar por el reservista la cualidad de reservable de los bienes.

d-      Declaración unilateral del reservista. Art 265 RH: “Siempre que no se hubiese procedido en la forma determinada anteriormente, si los obligados a reservar hicieran constar expresamente el carácter reservable de los bienes en las Escrituras de adjudicación de bienes, particiones hereditarias o, en cualquier otro documento auténtico, se consignará en el fondo de la inscripción correspondiente dicha circunstancia y todas las demás que contribuyan a determinar los respectivos derechos”.

3- Principio de rogación.

Según el Art. 265.2 R.H: “Mientras los reservistas no hagan constar expresamente el carácter reservable de los bienes, los Registradores se abstendrán de asignarles este carácter al practicar los correspondientes asientos, y a efectos registrales no serán suficientes para reputarlos reservables los datos o indicaciones que resulten de los documentos presentados o de anteriores inscripciones”.

4- Constancia registral.

Si los inmuebles reservables están ya inscritos a nombre del reservista, se hará constar tal cualidad por nota marginal (Art. 256 RH); si no lo están, se inscribirán a su nombre, haciendo constar tal cualidad en la inscripción.

 

V. HIPOTECA LEGAL A FAVOR DEL ESTADO, CCAA LA PROVINCIA Y EL MUNICIPIO

1- Hipoteca legal de los que contraten o administren con el Estado.

Art. 168.5: “tendrán derecho a constituir hipoteca legal: el Estado, las provincias y los pueblos sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses por las responsabilidades que contrajesen éstos, de conformidad con las leyes y los reglamentos”.

Art. 193 LH: “la Autoridad a quien corresponda deberá exigir su constitución, en los casos y en la forma que prescriban los reglamentos administrativos”.

Naturaleza.

Se trata de una fianza que puede adoptar forma de hipoteca.

Según ROCA será una hipoteca de seguridad, siendo necesaria EP e inscripción; puede constituir- se unilateralmente, en cuyo caso requiere aceptación por la Administración.

Efectos.

Los normales de una hipoteca de seguridad, produciéndose desde su inscripción.

2- Hipoteca legal tácita.

Art. 194.1 LH: “El Estado, las Provincias y los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el 3er adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y la última vencida y no satisfecha de las contribuciones e impuestos que graven a los bienes inmuebles”.

Naturaleza.

—     Tradicionalmente se ha considerado como una hipoteca legal tácita.

—     Según ROCA, se trata de una “afección real derivada de un crédito singularmente privilegia- do”, pues los Arts 1923 y 1927 CC consideran tales créditos como “singularmente privilegia- dos” y la LH evita la palabra hipoteca y utiliza de la “preferencia”.

Límites.

 —    Cuantitativos. Sólo se asegura la anualidad corriente y la última vencida y no satisfecha. El Art.194.2 LH dispone que “se entenderá por anualidad vencida la constituida por los cuatro trimestres del ejercicio económico anterior al corriente, sea cualquiera la fecha y periodicidad de la obligación fiscal de pago”.

—     Cualitativos. La preferencia es absoluta, pero prevalece el Art 32 ET.

Tributos a los que se aplica.

Según el Art. 271 RH “cada finca responderá por hipoteca legal de las contribuciones e impuestos que directa e individualmente recaigan sobre el inmueble”.

El RGR exige que sean impuestos periódicos, por lo que se considera que solo es aplicable al IBI.

Cuando no recaigan directa e individualmente sobre el inmueble, el Art. 271 RH señala que “la prelación no afectará a los titulares de derechos reales inscritos con anterioridad a la fecha en que se haga constar en el Registro del derecho al cobro, mediante la correspondiente anotación preventiva de embargo”.

Efectos. Su ejecución exige la cancelación de las demás cargas, pero será imprescindible notificar a sus titulares la situación de apremio del deudor, para si les interesa, subrogarse mediante el pago del crédito o intervenir en la subasta.

3- Hipoteca legal expresa y especial.

El Art. 194.3 señala que: “para tener igual preferencia por mayor suma que la correspondiente a dichas dos anualidades, podrán exigir el Estado, las provincias o los pueblos la constitución de una hipo- teca especial, en la forma que determinen los reglamentos administrativos. Esta hipoteca no surtirá efecto sino desde la fecha en que quede inscrita”.

Naturaleza y efectos.

Se trata de una hipoteca legal normal, pues requiere para su existencia Escritura e inscripción, a partir de la cual producirá sus efectos.

Según LA RICA en la práctica no suelen constituirse, pues quedan suplidas con ventaja por la anotación de embargo decretada en el procedimiento de apremio correspondiente.

 

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TEMA 64. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. Extensión de la hipoteca respecto del crédito garantizado.
  2. Idem respecto de los intereses remuneratorios: Sistemas y criterio seguido por la Ley según que la finca hipotecada pertenezca al deudor o a un tercero. 
  3. Supuesto de intereses variables.
  4. Extensión de la hipoteca a los intereses moratorios.
  5. Garantía de las costas.

 

1.- EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA RESPECTO DEL CRÉDITO GARANTIZADO.

Dentro del grupo de los principios que rige el sistema español se encuentra el principio de especialidad, que al aplicarse a la hipoteca recibe el nombre de principio de determinación, por el mayor rigor con que se aplica. Este principio exige una perfecta determinación tanto de los elementos subjetivos como de los objetivos, y respecto de estos últimos tanto del bien sobre el que recae la hipoteca como respecto de la obligación garantizada.

Respecto de la obligación garantizada, es preciso dar cumplimiento a lo dispuesto en el art.12 LH:

“En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.

Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.”, [El apartado segundo del citado artículo es objeto de estudio en el tema 66 de este programa].

Centrándome en esta pregunta, el artículo expuesto exige el cumplimiento del principio de especialidad tanto respecto del capital como respecto de los intereses; y aunque si bien, el art.105 LH y 1861 CC permiten constituir hipoteca en garantía de toda clase de obligaciones, lo cierto es que es necesario que tengan traducción pecuniaria para poder dar cumplimiento a lo exigido por el artículo 12 LH, lo que nos permite diferenciar entre las hipotecas en garantía de deuda de dinero y las hipotecas en garantía de una deuda de valor:

*en la deuda de dinero, el dinero es un bien debido en sí mismo, el deudor está obligado a entregar una cantidad de dinero y esta obligación es la que se garantiza con hipoteca y respecto de la cual es sencillo dar cumplimiento a las exigencias del art. 12LH.

Según el art.219.1º RH: 1.” El importe de la obligación asegurada con la hipoteca, o la cantidad máxima de que responda la finca hipotecada, deberá ser fijado en moneda nacional o señalando la equivalencia de las monedas extranjeras en signo monetario de curso legal en España”.

Añadir simplemente que la RDGRN de 2 oct 1981 manifestó que si se fija una suma de dinero en moneda extranjera ha de atenderse a un cambio fijo, no fluctuante, pues en caso contrario quebrantaría el principio de especialidad al dejar indeterminado el importe máximo de que haya de responder la finca.

*en las deudas de valor, el dinero no opera como un bien buscado en sí mismo, sino que opera como una medida de valor de otros bienes o servicios, respecto de los cuales el dinero viene a ser un sustituto, que permite valorar el bien o servicio con el fin de fijar una cantidad de responsabilidad hipotecaria a los efectos de dar cumplimiento al principio de especialidad del art.12LH.

Finalmente hay que tener en cuenta la posibilidad a que alude la Res. de 2 y 3 enero 1996 que permiten la posibilidad de que la hipoteca garantice sólo parte del préstamo sin la necesidad de especificar qué parte de cuota o de ese préstamo es la garantizada.

 

2.- IDEM RESPECTO DE LOS INTERESES. REMUNERATORIOS: SISTEMAS Y CRITERIO SEGUIDO POR LA LEY SEGÚN QUE LA FINCA HIPOTECADA. PERTENEZCA AL DEUDOR O A UN TERCERO.

Define Díez Picazo los intereses, como aquellas cantidades de dinero que deben ser pagadas por la utilización y el disfrute de un capital también consistente en dinero.

Respecto de los sistemas existentes en orden a la cobertura de dichos intereses, podemos señalar los siguientes:

1-SISTEMA DE GARANTÍA INDEFINIDA

2-SISTEMA DE TOPE MÁXIMO

3-SISTEMA DE AMPLIACIÓN DE HIPOTECA.

1-SISTEMA DE GARANTÍA INDEFINIDA:

En éste, la hipoteca asegura ilimitadamente todos los intereses que devengue el crédito hipotecario, basado en la idea de que lo accesorio sigue el régimen de lo principal. Así, el crédito por intereses es colocado bajo el mismo rango que el principal.

2-SISTEMA DE TOPE MÁXIMO:

En éste, la hipoteca sólo asegura, además del capital, una determinada suma de intereses que puede consistir en un determinado número de anualidades o una cantidad alzada.

3-SISTEMA DE AMPLIACIÓN DE HIPOTECA:

Conforme a este sistema, la hipoteca garantiza únicamente el capital del crédito, pero excluyéndose los intereses; no obstante, como al vencimiento de éstos surge un nuevo crédito derivado del principal, se atribuye al acreedor la facultad de exigir que se constituya una nueva hipoteca de ampliación por todos los intereses impagados y así sucesivamente.

En cuanto al SISTEMA SEGUIDO POR NUESTRO ORDENAMIENTO, en la actualidad se recoge un SISTEMA MIXTO, como se desprende de los siguientes artículos:

114 LH:” Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.

En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.”

Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

Párrafo tercero del artículo 114 introducido por el apartado dos del artículo 3 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social que se verá más adelante.

Como excepción, la limitación establecida en el párrafo 2° del artículo 114 L.H. no es aplicable al supuesto de hipoteca inversa regulada en la Ley 7-12-2007.

Esta ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella.115 LH: ”Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al artículo anterior el acreedor podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.

Si la finca hipotecada no perteneciera al deudor no podrá el acreedor exigir que se constituya sobre ella la referida ampliación, pero podrá ejercitar igual derecho respecto a cualesquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser hipotecados.”

De los anteriores preceptos se desprende como en primer lugar se estará a lo pactado, y en su defecto al sistema legal supletorio, y todo ello sin perjuicio de la posibilidad de ampliación en su caso; siguiendo, por tanto, este orden:

A-EXISTENCIA DE PACTO EN CUANTO A LA EXTENSIÓN:

El convenio entre los interesados puede actuar, en cuanto a la extensión de la hipoteca a los intereses, en tres direcciones: eliminarla, ampliarla o reducirla con relación al número de anualidades fijado por la Ley, y en la de sustituirla por la fijación de una cantidad alzada.

Lo anterior viene expresamente admitido por el art.114LH, que, no obstante, tiene las siguientes limitaciones:

1-Que, conforme reiterada doctrina de la DG, el pacto ha de ser claro al respecto, sin admitir fórmulas ambiguas como “máximo legal”, pues induciría a dudar si el límite son 5 o 2 anualidades y la vencida.

2-Que no exceda de 5 anualidades, como se desprende del último apartado del art.114 y que viene ratificado por el 220 RH para el caso de que se haya pactado una cantidad alzada, al disponer que: “Cuando se fije en la escritura una cantidad global para responder del pago de intereses, no podrá exceder del importe correspondiente a cinco anualidades”, lo que obligará a su calificación por el Registrador.

B-EXTENSIÓN LEGAL SUBSIDIARIA:

Para el caso de que los interesados no hayan pactado expresamente nada al respecto, entra en juego el régimen legal previsto en los artículos 114 y 115 que viene mediatizado según existan o no terceros:

1-si no existen terceros.

En este caso rige el sistema de cobertura indefinida de todos los intereses no prescritos como dispone claramente la exposición de motivos de la Ley de 1861.

Confirma esta regla el art.114 LH, el cual sólo establece tope máximo en cuanto se trate de evitar perjuicios a terceros, así como el art.146 LH al disponer: “El acreedor hipotecario podrá repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del capital; mas si hubiere un tercero interesado en dichos bienes, a quien pueda perjudicar la repetición, no podrá exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con arreglo al artículo 114.”

2-si existen terceros.

La Ley adopta el sistema de tope máximo, así lo dispone no sólo el art.114, sino también el 147 LH:” La parte de intereses que el acreedor no pueda exigir por la acción real hipotecaria podrá reclamarla del obligado por la personal, siendo considerado respecto a ella, en caso de concurso, como acreedor escriturario y salvo lo dispuesto en el artículo 140.”

C-SISTEMA SUBSIDIARIO DE AMPLIACIÓN:

Es preciso distinguir:

C1-Cuando la finca hipotecada no hubiera pasado a terceros poseedores, al acreedor hipotecario podrá pedir ampliación de la hipoteca, para asegurar los intereses que, con arreglo al 114 de la Ley, no quedasen asegurados por la hipoteca constituida.

C2-Si la finca hipotecada hubiera pasado a tercer poseedor, el acreedor hipotecario también podrá exigir aquella ampliación, pero no respecto de la finca hipotecada, sino sobre otros bienes hipotecables del deudor.

La ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella. Es decir, inscrita la ampliación de la hipoteca, ésta no tiene otro rango que el correspondiente al que le corresponda por tiempo, por fecha de su inscripción, de manera que no se antepone a los que inscribieron con anterioridad.

Dicha ampliación y la hipoteca en su garantía, puede constituirse bien de común acuerdo, bien por resolución judicial recaída en juicio declarativo, pudiendo su resultado ser garantizado mediante la oportuna anotación preventiva de demanda.

D-OTRAS CUESTIONES:

Para terminar con esta pregunta, hay que señalar que la anterior regulación tiene una aplicación especial en el art.116LH:” El acreedor por pensiones atrasadas de censo no podrá repetir contra la finca acensuada, con perjuicio de otro acreedor hipotecario o censualista posterior, sino en los términos y con las restricciones establecidas en los artículos 114 y párrafo 1 y 2 del 115; pero podrá exigir hipoteca en el caso y con las limitaciones que tiene derecho a hacerlo el acreedor hipotecario, cualquiera que sea el poseedor de la finca acensuada”. La particularidad es que, aunque la propiedad de la finca acensuada pase a otras personas, el censualista puede pedir la constitución de una hipoteca especial de ampliación, porque quien adquiere la finca dada en censo no es tercer poseedor, sino que deviene censatario.

 

3.- SUPUESTO DE INTERESES VARIABLES.

Existen varios tipos de interés:

*fijo: que es el que permanece invariable durante todo el plazo del préstamo o de la deuda;

*variable: que oscila en función del rendimiento del capital, el cual, normalmente viene determinado por un índice de referencia;

*mixto: que es una combinación de los dos tipos anteriores, el cual, generalmente, empieza con un período inicial de interés fijo y continúa y culmina con el tipo de interés variable para el resto del plazo del préstamo.

En cuanto a la admisibilidad del interés variable, desde el punto de vista sustantivo, no existe una permisión legal expresa, mas tampoco existe una prohibición y de ahí que tanto la doctrina como la jurisprudencias se hayan mostrado favorables a su admisión partiendo del principio de libertad contractual contenido en el art.1255CC. Asimismo, el tipo de interés mixto venia regulado en la Real Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, derogada por la orden de 28 de octubre de 2011 que establece un clausulado financiero estandarizado para dichos préstamos hipotecarios e impone una cláusula financiera relativa a los intereses ordinarios, que exige que se haga constar:

-el tipo de interés anual nominal aplicable al préstamo, especificando si es fijo durante toda la vida del préstamo o si es variable en todo o parte de su duración.

-si es variable, se expresará, generalmente como suma de un diferencial a un tipo de interés de referencia, debiendo señalar la entidad que elabora dicho tipo, así como la periodicidad y forma en que debe publicarse.

-a efectos hipotecarios, cuando se establezca, habrá de constar un límite máximo y mínimo, en forma de tanto por ciento, de los intereses variables.

-fecha de inicio de devengo de intereses, periodicidad y fórmula de liquidación.

La cláusula de interés variable fue ya admitida por una Resolución de la DGRN de 12 de noviembre 1972. En un Resolución de 18 de Enero de 1994 el centro directivo afirmó que no puede procederse a la inscripción de un préstamo hipotecario si no se expresa una fórmula matemática que permita determinar la composición de dichas cuotas periódicas a satisfacer por el deudor hipotecario comprensivas de amortización del principal e intereses, porque ello vulnera el principio de determinación registral.

Posteriormente dichas cláusulas fueron objeto de estudio por una Comisión mixta de Registradores, Notarios y Letrados de las entidades de crédito en 1989 y más recientemente por la DG en Resoluciones de 9-oct-1996 y 9-oct-1997 y otras muchas que siguieron la misma doctrina…,en la de 17 de Marzo de 1999 afirmó que debe admitirse la hipoteca de interés variable como reiteradamente ha venido afirmando este centro directivo siempre que tales intereses puedan ser determinados en su día por un factor objetivo y se señale un máximo de responsabilidad hipotecaria, y sin que dicha cláusula pueda ser tachada de nulidad ipso iure por el registrador por aplicación de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios.

A la vista de la doctrina de la DG, podemos extraer las siguientes conclusiones:

1-en cuanto al modo de fijarlos, puede acudirse a alguna de las siguientes fórmulas:

a) tipo máximo y plazo de cobertura

b) tipo máximo, plazo de cobertura y cantidad máxima, que no tiene que porqué coincidir con la multiplicación de tipo por plazo, sino que puede ser menor, aunque nunca superior

c)tipo máximo y cantidad máxima, en cuyo caso el tipo se obtiene mediante la oportuna división

d)lo que no es posible es que se fije una cantidad máxima y ello por cuanto el tercero sólo está obligado a responder de 5 años, y si no se proporciona ningún dato más no podrá calificarse si se excede o no de aquel límite.

2-el criterio de variación del interés ha de ser objetivo conforme al art.1256 CC y 10 de la Ley de Defensa del consumidor.

3-los intereses variables han de ser garantizados con hipoteca de máximo, de forma que es esencial la fijación de un tope máximo al que pueda ascender la responsabilidad hipotecaria, tope que, como señala la RES. 16-sept-1996 en cuanto especificación del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos y tanto en las relaciones inter partes como frente a terceros, de suerte que esta exigencia no puede entenderse satisfecha con la fijación de un máximo de responsabilidad que se concrete a las relaciones con terceros, dejando indeterminada la extensión de la cobertura hipotecaria entre el acreedor y el deudor hipotecante, o quien se subrogue en su posición.

4-no se permite el anatocismo. Así resulta del principio de especialidad que supone que en el momento de la ejecución el acreedor no puede pretender el cobro de los intereses que excedan de las garantías cargándolas en el capital pues supondría una vulneración del 114 LH.

No obstante, esta doctrina se flexibiliza, permitiéndose el anatocismo en el ámbito de las hipotecas de máximo (hipoteca en garantía de cuenta corriente), así como también en el ámbito de la hipoteca inversa-RDGRN de 4 de noviembre de 2010.

5-en cuanto al sistema de liquidación, la Res. 16-feb-1990 hizo las siguientes observaciones:

a) no es requisito esencial que en la Escritura se exprese el sistema que se utilizará, pues basta que cuando se interponga la demanda se acompañen los documentos que permitan determinarlos directa o indirectamente

b) no es admisible la determinación por certificación unilateral del banco, pues, según el art.245RH es preciso que se consignen en la Escritura los demás requisitos del 142 y cuatro últimos párrafos del 153 Lh, es decir, que se notificará judicial o notarialmente al deudor un extracto de la cuenta ofreciéndole la posibilidad de oponerse.

Destacar la sentencia del TS de 23 diciembre 2015, que anula por abusivas un conjunto de cláusulas en contratos de crédito por adhesión con condiciones generales de la contratación. En lo que interesa a la inscripción de los préstamos hipotecarios se han declarado abusiva la cláusula de intereses moratorios del 19%. Con la sentencia se cumple la exigencia de la DGRN en su resolución de 10 noviembre 2015 de contar para la calificación del carácter abusivo de una cláusula de intereses de demora, con una resolución judicial firme que declare abusiva una cifra concreta de intereses moratorios en préstamos hipotecarios. En el Registro de la propiedad eso significa según algunos autores que, a partir de ahora, conforme al art. 258.2 LH, los registradores deberán de denegar la inscripción de las cláusulas de intereses de demora anuladas por esa sentencia.

 

4.- EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA A LOS INTERESES MORATORIOS

Junto con los intereses remuneratorios que se destinan a compensar al acreedor por la disponibilidad de capital concedido al deudor, se encuentran los moratorios, que son aquellos destinados a resarcir al acreedor por el incumplimiento tardío de una obligación principal.

A los mismos se refiere el art.1108 CC:Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños Y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal”.

Desde el punto de vista hipotecario es evidente que la garantía hipotecaria, puede extenderse a asegurar además de la obligación principal y accesorias, los intereses de demora.

Respecto a los mismos, ha de hacerse las siguientes observaciones:

1-para que tengan acceso al Registro han de estar expresamente garantizados con la hipoteca.

2-se discute si es preciso una nueva y simultánea hipoteca o si basta con una cláusula independiente: la mayoría de la doctrina considera que es suficiente una cláusula independiente en la misma escritura de hipoteca, puesto que es doctrina reiterada de la DGRN que forman parte del préstamo cualesquiera pactos con el relacionados,

3-no pueden englobarse conjuntamente intereses ordinarios y de demora porqué, según doctrina reiterada de la DG ambos tienen naturaleza y régimen distintos:

*los remuneratorios nacen del contrato mismo y vencen inexorablemente cuando vencen los plazos pactados,

*los moratorios no derivan directamente del contrato, sino de la conducta de una de las partes.

El principio de especialidad impide que puedan englobarse en una misma cláusula

4-en cuanto al límite máximo de 5 anualidades prescrito en el art.114LH y 220RH, la Res.de 14 de marzo de 2000 señaló que pueden reclamarse intereses remuneratorios de los últimos 5 años e intereses moratorios del mismo período, si así procediere, por ser distintas y de vencimientos diferentes las cantidades que devengan unos y otros, y, por tanto, la garantía hipotecaria puede extenderse a 5 años de intereses remuneratorios y a 5 años de intereses de demora. En el mismo sentido RES. 13 de marzo de 2002 y 28 de octubre de 2002.

4-en cuanto a la forma de fijarlos, es aplicable lo dicho antes respecto a los intereses ordinarios variables.

5-los intereses de demora deben garantizarse con hipoteca de máximo, siendo aplicable lo dicho respecto de los intereses remuneratorios variables.

6-destacar el 114.3 Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Según la resolución de la DGRN de 18 de noviembre de 2013 queda claro que para que sea aplicable dicho límite legal a los intereses de demora, el préstamo tiene que recaer sobre vivienda habitual y destinarse a financiar la adquisición de dicha vivienda. La resolución de 26 de noviembre de 2013 indica que no puede ser objeto de aplicación extensiva fuera de los supuestos estrictamente señalados en él, es decir, hipoteca que se constituye para financiar la adquisición de la vivienda habitual que se adquiere e hipoteca. Por tanto, el límite no puede extenderse sobre cualquier hipoteca sobre una vivienda habitual.

Y la resolución de 14 de enero de 2015 señala que la Ley 1/2013, de 14 de mayo, al añadir un nuevo párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Además, dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil

 

5.- GARANTÍA DE LAS COSTAS.

Las costas son las expensas que deberán efectuarse cuando, vencida la obligación principal, debe el acreedor interponer el correspondiente procedimiento de ejecución de la hipoteca; son, por lo tanto, una prestación accesoria de la obligación principal.

Para que dichas costas puedan ser comprendidas dentro de la responsabilidad hipotecaria, es preciso que se haya hecho constar en la escritura y se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Se trata de una hipoteca de seguridad, pues garantiza un crédito indeterminado en su existencia y cuantía, por lo que se exige el señalamiento de una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria.

-Cuando por un mismo crédito se hipotequen varias fincas, la hipoteca de seguridad por costas puede producirse en alguna de las siguientes formas: bien distribuyéndose también su importe entre las varias fincas hipotecadas, bien concretando o afectando dicho importe tan sólo a una de las fincas hipotecadas, si bien la DG en R. de 1996 se decantó por la primera fórmula.

-Añadir que no pueden englobarse conjuntamente las responsabilidades por intereses y costas, pues quebrantaría el principio de especialidad.

Finalmente, para terminar con este tema; juntamente con las costas, hay que hacer alusión a otros gastos (como comisiones, gastos de escritura, inscripción, gastos de comunidad…), respecto de los cuales la RES. De 23 de oct de 1987 rechazó la posibilidad de que se englobe bajo la terminología genérica de “costas y gastos” sino que exige cláusula independiente determinando expresamente el concepto y su cuantía si es conocida, o si no, una cuantía máxima para todos los conceptos individualmente determinados, configurada como hipoteca de seguridad, y ello porqué según la citada Res. Aquella fórmula genérica de “cualesquiera otros gastos, podría comprender obligaciones ajenas a la obligación garantizada.

No obstante, debe advertirse que la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley de 7 de Diciembre de 2.007, flexibilizando el principio de accesoriedad, permite que una hipoteca se constituya en garantía de distintas obligaciones presentes y futuras, por lo que se puede pactar en la actualidad como hipoteca de máximo, una hipoteca accesoria que garantice distintas obligaciones presentes y futuras, siempre que estén suficientemente identificadas o se describan los actos jurídicos de que derivan.

Permitiéndose también el anatocismo a través de la hipoteca de máximo, tal como se estudia en otro tema.

 

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Tema 63 Hipotecario Registros. Extensión objetiva de la hipoteca.

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Tema 63. Extensión objetiva de la hipoteca. Elementos integrantes y accesorios de la finca hipotecada: Subrogación real; accesiones, mejoras y excesos de cabida. Extensión objetiva frente a un tercer poseedor.

 

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TEMA 63. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. Extensión objetiva de la hipoteca.
  2. Elementos integrantes y accesorios de la finca hipotecada: Subrogación real; accesiones, mejoras y excesos de cabida. 
  3. Extensión objetiva frente a un tercer poseedor.

 

1.- EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA.

– Si conforme al art.104 LH: “La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”, resulta que la hipoteca tanto puede contemplarse en relación con la obligación asegurada como respecto de la finca o derecho.

Por ello, al tratar de la extensión de la hipoteca lo mismo puede hacerse con referencia al crédito garantizado que con relación al objeto gravado. No obstante, en el presente tema me ocuparé de la extensión de la hipoteca en relación con la cosa hipotecada.

-Haciendo una breve evolución histórica:

*en la legislación anterior a 1909, la hipoteca se extendía por ministerio de la Ley y sin admitir pacto en contrario, tanto a las accesiones naturales como a los muebles, frutos y rentas.

*la reforma de 1909 distinguió entre elementos a los que la hipoteca se extendía naturalmente y elementos a los que podía extenderse por pacto.

*la legislación actual sigue ese mismo criterio, pero permitiendo la extensión no sólo por pacto sino también por disposición legal.

-En torno al régimen vigente pueden destacarse 2 teorías:

1-la de autores, como CAMY que diferencia:

    *que la finca hipotecada continúe en poder del hipotecante al tiempo de la ejecución, en cuyo caso se aplicaría el artículo 1877CC en su sentido más amplio, de modo que cualquier clase de mejora, accesión natural o industrial, fruto pendiente o renta no percibida y cualquier otra cosa incorporada a la finca y que tenga la cualidad de inmueble conforme al artículo 334CC. Responden de la deuda sin admisión de pacto en contrario.

    *que la finca hipotecada se encuentre en poder de un tercero al tiempo de la ejecución, en cuyo caso se aplicarán los arts. 109 a 112 LH.

2-la de la inmensa mayoría de los autores, como ROCA, CHICO…, que consideran la aplicación en todo caso de la LH al ser Ley especial y posterior.

Así, siguiendo a la doctrina mayoritaria, distinguimos:

A-EXTENSIÓN NATURAL DE LA HIPOTECA Y,

B-EXTENSIÓN MEDIANTE PACTO.

A-EXTENSIÓN NATURAL DE LA HIPOTECA:

A1-Conforme al art.109 LH:” La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.”

1-La extensión de la hipoteca a las accesiones naturales se estudia en epígrafe separado.

2-En cuanto a las mejoras: el amplio concepto de las mejoras, pudiendo referirse tanto a las útiles, necesarias o de recreo como también a las naturales o jurídicas, hacía necesaria una concreción que se contiene en al art. 110.1LH:” Conforme a lo dispuesto en el art. Anterior se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:

Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere”.

3-Respecto a las indemnizaciones debidas o concedidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. Este supuesto contempla un caso de subrogación que viene desarrollado por el art.110.2 LH: “Conforme a lo dispuesto en el art. Anterior se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:

2-Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositará su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto de convenio, en la establecida en los artículos 1176 y siguientes del Código Civil.”

Como supuestos de aplicación del anterior art. Pueden citarse los siguientes:

*la indemnización que proceda por causa de expropiación forzosa regulada por el art.32 RH.

*la indemnización que proceda en caso de resolución de la concesión administrativa conforme al art. 175.3 RH.

*el supuesto regulado por el art. 148 LH:Cuando se redima un censo gravado con hipoteca, tendrá derecho el acreedor hipotecario a que el redimente, a su elección, le pague su crédito por completo con los intereses vencidos y por vencer, o le reconozca su misma hipoteca sobre la finca que estuvo gravada con el censo.

En este último caso se hará una nueva inscripción de la hipoteca, la cual expresará claramente aquella circunstancia, y surtirá efecto desde la fecha de la inscripción anterior.”

A2 Además de los supuestos contemplados en el art.109LH deben mencionarse otros a los que se extiende naturalmente la hipoteca:

1-también se extiende naturalmente la hipoteca a sensu contrario del art.111 LH “a Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.”, art. en perfecta armonía con lo dispuesto en el art. 334 CC, según el cual tiene la consideración de inmueble todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.

2-también se extiende a las servidumbres prediales en relación con el predio dominante (108.1 de la LH),

3-y a las partes en copropiedad, que son anejo inseparable del piso o local inscrito como finca separada en régimen de PH (396 CC),

4-finalmente también se extiende naturalmente la hipoteca al exceso de cabida de finca hipotecada que se haya hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripción de aquella, (Art. 215 RH), al que me referiré al final del tema.

Finalmente hay que citar la STS 19 de junio de 2008 (3119/2008)

Para el examen de la cuestión, por otra parte, es dato decisivo que el conflicto litigioso se suscita entre el deudor hipotecante y el acreedor hipotecario, y no entre éste y el tercer poseedor. En este conflicto, el que se plantea en la presente litis, jurisprudencia y doctrina están de acuerdo en que las normas en cuestión (arts 109 y 110 LH) son dispositivas, y por tanto las partes pueden regular la extensión de la hipoteca de acuerdo con sus conveniencias. La Sala de instancia cita las Sentencias de esta Sala de 16 de octubre de 1993 y 2 de enero de 1991, y las Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 23 y 26 de octubre de 1987, y subraya que la propia expresión del precepto («..se entenderán hipotecados…») sugiere que la norma opera a falta de concreción por vía convencional o por determinación legal. La posibilidad de un pacto modificativo del régimen previsto en el artículo 110 LH se deduce también de otras decisiones, como la STS de 20 de marzo de 1992 y las Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 6 de febrero de 1986 y 19 de enero de 1996. Y es coherente con lo establecido en otras decisiones respecto de casos que, diferentes del que nos ocupa, guardan relación con el conflicto planteado, tal como ocurre en el STS de 18 de noviembre de 2005, en el que no hubo pacto sobre extensión, ni expreso ni implícito. Es, además, la communis opinio doctorum o doctrina usual. Otra es la regla en el conflicto entre acreedor hipotecario y tercer poseedor de la finca hipotecada, al que se aplican los artículos 112 y 113 de la Ley Hipotecaria (Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987).

B-EXTENSIÓN MEDIANTE PACTO:

_La libertad que confiere el art.1255 CC a los contratantes permite la ampliación del objeto de la hipoteca, conforme al art.111LH que dispone que:” Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá:

  1. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.
  2. Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
  3. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.”

En relación con este art. debe citarse la RDGRN 5 mayo 2000, que señaló que para la validez y eficacia del pacto del art.111.1LH no es necesario que se concreten e identifiquen los bienes que pueden verse afectados por dicho pacto, ya que ninguna norma condiciona la validez o eficacia de dicho pacto a ello.

-También hay que tener en cuenta el art. 134.2LH:Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.”

-Además de los casos citados, ROCA SASTRE incluye los supuestos de agregación de terrenos que no sean por accesión natural y la nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere, puesto que, aunque la Ley no prevé la posibilidad de pacto tampoco lo prohíbe.

-Finalmente, con relación a la extensión por pacto a las nuevas construcciones, debe tenerse en cuenta la doctrina sentada por la DG en las resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, y reiterada por la resolución de 21 de diciembre de 2010, según las cuales es preciso diferenciar:

1-la hipoteca se extiende naturalmente a las edificaciones existentes y a su ulterior elevación siempre que se haga por el deudor.

2-la hipoteca puede extenderse por pacto a las ulteriores edificaciones que se realicen por el deudor.

3-la hipoteca en ningún caso se extenderá, ni siquiera mediante pacto, a las edificaciones que realicen terceros poseedores, pues excede del espíritu del art.11, y contradice el 112, perjudicando el tráfico jurídico.

 

2.- ELEMENTOS INTEGRANTES Y ACCESORIOS DE LA FINCA HIPOTECADA: SUBROGACIÓN REAL; ACCESIONES, MEJORAS Y EXCESOS DE CABIDA.

A-ELEMENTOS INTEGRANTES:

-Castán Tobeñas los define como: “aquellos elementos componentes de un todo, que, teniendo una cierta autonomía, están coligados entre sí para formar aquél”.

El concepto de elemento integrante no viene definido en nuestra legislación, aunque sí aparecen atisbos en los arts.334 y 408.2 CC y 44 RH.

La importancia de la consideración de un elemento como integrante es que, si lo consideramos como integrante de la cosa principal, queda unido a ella y por tanto también a su régimen jurídico y consecuencia de lo anterior es que la hipoteca constituida sobre la cosa principal se extiende inmediata y naturalmente a los elementos integrantes.

Precisamente por lo anterior, la Ley Hipotecaria dispone que la hipoteca se extiende naturalmente a los siguientes elementos integrantes:

1-A las obras realizadas y a las plantaciones de las fincas, así como a las edificaciones existentes al constituirse la misma y las elevaciones ulteriores.

2-A los muebles colocados permanentemente en la finca que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.

3-A las accesiones naturales.

El único supuesto excepcional en el que la hipoteca no se extiende naturalmente sino en virtud de pacto expreso a un elemento integrante es el relativo a los frutos pendientes, conforme al art.11LH.

Por otro lado, se plantea la cuestión de si los elementos integrantes pueden ser objeto de hipoteca independiente. En el derecho alemán sólo es posible cuando se produzca una separación, con lo cual ya vendría a formarse una finca independiente dejando de ser parte integrante.

En derecho español se permite siempre que hayan sido separados de la cosa principal o se haya formado respecto de ellas un régimen especial (ej.PH) y que además sean susceptibles de formar una finca independiente, pues caso contrario (frutos, muebles…) sólo podrán ser objeto de garantías diferentes como las previstas en la LHM y PSD.

B-ELEMENTOS ACCESORIOS:

Castán los define diciendo que “son elementos accesorios o pertenencias, no las partes constitutivas de una cosa, sino cosas en sí mismas, que, conservando su individualidad y autonomía, son puestas en relación de duradera subordinación respecto de la otra para servir a sus fines”. Así, son requisitos de los elementos accesorios:1-que se destine al fin de la principal

2-que pueda separarse sin detrimento de aquella

3-que la afectación sea duradera y permanente.

Y se diferencian de los elementos integrantes porque:

1-no es necesaria su segregación para que dejen de serlo bastando la mera manifestación del dueño.

2-son susceptibles de separarse de la principal sin deterioro de la misma.

En cuanto al régimen jurídico de los elementos accesorios, lo lógico es que sigan el régimen de lo principal como así se dispone en nuestro CC en materia de legados (art.883) o de obligaciones de dar, así como en la LHM y PSD al disponer en el art,7 la extensión de la hipoteca a las pertenencias del objeto gravado, salvo pacto en contrario.

Sin embargo, el régimen seguido por la LH es el de la necesidad de pacto para la extensión de la hipoteca a los elementos accesorios, y así:

*respecto a los elementos accesorios consistentes en muebles susceptibles de separación sin detrimento, requiere pacto para la extensión de la hipoteca, no siguiendo, por tanto, el régimen jurídico de la cosa principal (111.1)

*respecto de los frutos separados contenidos en el 111.2 se exige también pacto al respecto.

C-SUBROGACIÓN REAL:

El principio de subrogación real es aquél en cuya virtud un bien ingresa en el patrimonio de una persona sometiéndose al mismo régimen jurídico al que estaba sometido aquél al que sustituye.

En principio, partiendo del art.104LH antes expuesto, el mismo impediría la aplicación de dicho principio al sujetar directamente determinados bienes.

Sin embargo, la inaplicación de dicho principio al ámbito de la hipoteca podría provocar perjuicios al acreedor en aquellos casos de pérdida de la cosa hipotecada por causas ajenas al deudor hipotecario o al propietario de la misma.

De ahí que la legislación hipotecaria prevea determinados casos en los que procede dicha subrogación, entre los cuales pueden destacarse:

1-Indemnizaciones por razón de seguro y procedentes de expropiación forzosa contempladas en el art.110.2Lh antes expuesto.

El problema que plantea este precepto es que la garantía que recaía sobre un bien inmueble pasa a recaer sobre una cantidad de dinero, bien mueble, lo que ha provocado que algunos autores consideren que no puede hablarse de subrogación propiamente dicha, pues la hipoteca se transformaría en una garantía pignoraticia.

Sin embargo, ROCA SASTRE considera que puede salvarse la figura de la subrogación real si consideramos que ambas figuras, prenda e hipoteca, persiguen una misma finalidad de garantía, y ello, aunque sufra una alteración de la naturaleza del bien sobre el que recaen.

2-subrogación en las rentas vencidas y no satisfechas. Recordemos el art.111.3 Lh que dispone:  “Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá: 3-Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.”, lo que a sensu contrario significa que existiendo pacto o disposición legal deberá extenderse a dichas rentas, constituyendo un supuesto de subrogación.

3-Subrogación en el caso de las concesiones administrativas: el art.175.3 RH dispone:En consecuencia de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley, la cancelación de las inscripciones cuya existencia no dependa de la voluntad de los interesados en las mismas se verificará con sujeción a las reglas siguientes.

3-Las inscripciones de hipotecas constituidas sobre obras destinadas al servicio público, cuya explotación conceda el Gobierno y que estén directa y exclusivamente afectas al referido servicio, se cancelarán, si se declarase resuelto el derecho del concesionario, en virtud del mismo título en que se haga constar esa extinción y del documento que acredite haberse consignado en debida forma, para atender al pago de los créditos hipotecarios inscritos, el importe de la indemnización que en su caso deba percibir el concesionario.”

Con relación a dicho precepto, CANO TELLO, manifiesta que se refiere únicamente a los supuestos en que la concesión se extinga por rescate y por caducidad-sanción ya que sólo en esos casos puede provocar un perjuicio imprevisto, mas no en los demás.

4-El supuesto de hipoteca sobre el derecho de superficie que pasará a recaer, una vez construido el edificio, sobre la propiedad temporal que ostente el superficiario.

5-El supuesto de hipoteca sobre los bienes vendidos a carta de gracia, pues en caso de resolverse la vente, la garantía pasará a recaer por subrogación sobre el precio obtenido.

6-El supuesto de hipoteca sobre el derecho de retracto en cuyo lugar se subrogará la finca retraída al ejercitarse el derecho.

7-Hipoteca sobre el derecho del rematante, que una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante, la hipoteca subsistirá recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.

…….

D-ACCESIONES

Conforme al art.109 LH la hipoteca se extiende a las accesiones naturales, siguiendo el criterio de que lo accesorio sigue a lo principal.

ROCA SASTRE concretando el supuesto, aclara que se refiere al incremento que la finca reciba por obra de la naturaleza, como las operadas por aluvión, avulsión y cauce abandonado siempre que las mismas pasen a pertenecer al dueño de la finca hipotecada conforme al CC; y considera que no se incluyen las islas que se forman por la sucesiva acumulación de arrastres en los ríos navegables, al constituir una finca independiente, ni las agregaciones de terrenos que no lo sean por accesión natural.

E-MEJORAS:

La hipoteca alcanza a todas las mejoras salvo la agregación de terrenos o nueva construcción de edificios.  Están reguladas en los arts. 109 y 110 LH, a los que ya me he referido a lo largo del tema.

F-EXCESOS DE CABIDA.

El art.215 RH dispone:” La hipoteca se extenderá al exceso de cabida de la finca hipotecada que se haya hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripción de aquélla”.

ROCA SASTRE considera incluidos en el citado precepto dos supuestos: el exceso de cabida propiamente dicho y el de incremento de la extensión por accesión natural.

Otros como CHICO ORTIZ rebaten lo anterior al considerar incluido sólo el primero mas no el segundo, al ser éste un supuesto de accesión natural regulado en el art.110 LH.

 

3.- EXTENSIÓN OBJETIVA FRENTE A UN TERCER POSEEDOR.

Según los arts. 662 LEC y 126 y 127 L.H., el tercer poseedor de los bienes hipotecados será el adquirente del pleno dominio, dominio directo, dominio útil, usufructo o nuda propiedad, que no asuma la deuda personal.

Le afecta la hipoteca, no personalmente, sino “ob rem”, por ello la L.H. atenúa su responsabilidad.

La teoría general de la extensión objetiva de la hipoteca tiene una especial regulación cuando la finca hipotecada pasa a manos de un tercer poseedor que no se subroga en la obligación garantizada.

El art.112LH dispone:Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.”

Analizando dicho precepto ROCA SASTRE manifiesta que:

1-La hipoteca se extiende naturalmente a los elementos previstos en el art.109 LH, excepto a las mejoras costeadas por el tercer poseedor, salvo que sean de reparación, seguridad o transformación en cuyo caso sí se extenderá.

2-En cuanto a la extensión por pacto, no es posible que afecte al tercer poseedor pues no fue parte en la constitución de la hipoteca y no puede verse afectado por aquellos; precisamente por ello el art. 112 excluye la extensión a los muebles, frutos pendientes y rentas vencidas.

Al no extenderse la hipoteca a los bienes anteriormente citados, el tercer poseedor es dueño de los mismos y de ahí que se le conceda en caso de ejecución las opciones previstas en el art.113LH:El dueño de las accesiones o mejoras que no se entiendan hipotecadas según lo dispuesto en el artículo anterior, podrá exigir su importe en todo caso o bien retener los objetos en que consistan, si esto último pudiera hacerse sin menoscabo del valor del resto de la finca.

Si exigiere su importe no podrá detener el cumplimiento de la obligación principal bajo el pretexto de hacer efectivo su derecho, sino que habrá de cobrar lo que corresponda con el precio de la misma finca cuando se enajene para pagar el crédito.

Si las accesiones o mejoras no pudieran separarse sin menoscabo de la finca, el dueño de las mismas cobrará su importe, aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el crédito hipotecario; mas si pudieran ser separadas sin dicho menoscabo y aquél hubiere optado, sin embargo, por no llevárselas, se enajenarán con separación del predio, y su precio, tan sólo, quedará a disposición de dicho dueño”.

Señala ROCA que, si opta por el importe de las accesiones o mejoras, tendrá derecho al valor que tengan en el momento de la ejecución y no a lo que costaron.

En tal caso, si las accesiones o mejoras no pueden separarse de la finca, como el tercer poseedor tiene derecho a cobrar del precio del remate con preferencia al acreedor hipotecario, puede resultar que el importe de este precio sea insuficiente para cubrir el crédito hipotecario, de modo que la depreciación que suele producirse la sufre por entero el acreedor. Para paliar este perjuicio:

-VALLÉS Y PUJALS apuntó la posibilidad de pactar en la constitución de la hipoteca su extensión a todas las obras y mejoras que se introduzcan, tanto si la finca continua en poder del hipotecante como si pasa a poder de un tercero. Sin embargo, la DG en resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 rechazó el pacto que extendía la hipoteca a edificaciones futuras hechas por terceros.

-CAMY propone que, si se fijó el valor de la finca en la escritura de hipoteca, a efectos de la subasta, ese valor deba ser revisado, teniendo en cuenta el de las accesiones y mejoras.

 

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Tema 62 Hipotecario Registros. Elementos formales de la constitución de hipoteca.

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Tema 62. Elementos formales en la constitución de la hipoteca. Facultades del acreedor hipotecario. La acción de devastación. Pacto de limitación de responsabilidad al importe de los bienes hipotecarios: El artículo 140 de la Ley Hipotecaria.

 

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TEMA 62. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. Elementos formales en la constitución de la hipoteca.
  2. Facultades del acreedor hipotecario.
  3. La acción de devastación.
  4. Pacto de limitación de responsabilidad al importe de los bienes hipotecarios: El artículo 140 de la Ley Hipotecaria.

 

1.- ELEMENTOS FORMALES EN LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA.

-Según el Artículo 145 LH:

Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere:

       1-Que se hayan constituido en escritura pública.

       2-Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.”

En el mismo sentido se pronuncia el CC en su artículo 1875.

-En el estudio de los elementos formales vamos a distinguir tres elementos:

     A-Escritura Pública

     B-Inscripción en el Registro de la Propiedad

     C-Circunstancias de la inscripción

A-ESCRITURA PÚBLICA

La escritura es impuesta por la Ley en un doble sentido:

  *como forma especial para la validez del acto dispositivo (forma dat ese rei)  por imperativo de los artículos 145 LH y 1875 CC.

  *como forma indispensable (ad utilitatem) para que el negocio hipotecario pueda tener acceso al Registro de la Propiedad de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 3 LH. [En la hipoteca testamentaria el testamento hará las veces de la escritura pública aun cuando sea ológrafo).

Como excepciones al requisito de la escritura pública podemos señalar las siguientes:

1-Constitución en documento judicial:

1.1-la llamada hipoteca apud acta, prevista en el artículo 595 LECR.

1.2-acta judicial de constitución de hipoteca legal por bienes reservables del art. 260 RH.

2-Constitución en documento administrativo:

2.1-acta de reorganización de la propiedad en la concentración parcelaria, protocolizada notarialmente.

2.2-hipoteca constituida a favor de la Hacienda Pública en los casos de aplazamiento o fraccionamiento del pago de deuda tributaria. Es posible que la hipoteca que se ofrezca en garantía se constituya unilateralmente por el hipotecante conforme a las normas por las que la hipoteca se rige y, por tanto, en Escritura Pública, pero la aceptación por la Administración se efectuará mediante documento administrativo (arts.36,39,52 del RGR).

2.3-la hipoteca constituida en garantía de préstamos, recibidos de fondos de depósitos, hecha con tales certificaciones, expedida por el Secretario de tales Institutos (art.34 del Decreto de 14 de enero de 1955 del Ministerio de Agricultura).

B-INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

La inscripción en las hipotecas tiene valor constitutivo tal y como resulta de los artículos 1875 CC y 145 LH para las hipotecas voluntarias y 159 LH para las legales y confirma la resolución de 21 de octubre de 2005

[En el supuesto de que no existiere inscripción, estaríamos ante el caso de la figura del préstamo, o, como dice COSSIO, existiría un contrato de hipoteca del cual derivarán, mientras no esté inscrito, tan sólo la acción del art. 1279 CC para compeler a la otra parte al cumplimiento de los requisitos de forma.]

C-CIRCUNSTANCIAS DE LA INSCRIPCIÓN DE HIPOTECAS VOLUNTARIAS:

Son las generales de toda inscripción más las especiales derivadas de la naturaleza del derecho real de hipoteca y de las distintas clases o tipos de las mismas por razón de la obligación garantizada. El art. 136 LH dispone: “Las inscripciones y cancelaciones de las hipotecas se sujetarán a las reglas establecidas en los títulos segundo y cuarto para las inscripciones y cancelaciones en general, sin perjuicio de las especiales contenidas en este título”.

Ello sentado, digamos que el asiento debe contener las circunstancias generales de toda inscripción (arts.9 LH y 51 RH) y las específicas relativas a la hipoteca. Es decir:

1-las circunstancias del acreedor, del hipotecante y, en su caso, del deudor de la obligación, cuando se constituya la hipoteca por deuda ajena.

2-la descripción de la finca o derecho hipotecado.

3-las particularidades de la obligación garantizada, tales como: la causa, naturaleza, su carácter mancomunado o solidario, el lugar, tiempo y forma de pago.

4-conforme al art. 12 LH: :” En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración. Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización”.

También se harán constar en la inscripción, en su caso, las demás cláusulas o estipulaciones inscribibles que perfilen y configuren el derecho real de hipoteca, como, por ejemplo:

1-la extensión objetiva de la hipoteca a aquellos elementos a los que ésta no se extiende naturalmente (arts. 109 y ss LH)

2-la garantía hipotecaria por costas, gastos u otros conceptos, en los términos de las Res. 23 y 26 de octubre de 1987 y otras posteriores.

3-los datos necesarios para poder acudir en su día al procedimiento de ejecución de los bienes hipotecados (681 ss LEC) o a la ejecución extrajudicial ante notario (234 ss RH).

4-los posibles pactos de vencimiento anticipado de la hipoteca, en los casos excepcionales admitidos por la DG, siendo a este respecto la doctrina general mantenida por el centro directivo la de que no cabe el pacto que haga depender el vencimiento de la hipoteca de cualquier tipo de comportamiento del deudor distinto del incumplimiento mismo de la obligación garantizada, tal y como se estudia en el tema 66 de este programa.

Finalmente, para el caso de préstamos hipotecarios concedidos por las Entidades de crédito, hay que citar las siguientes disposiciones por cuanto que exigen requisitos a contener en la Escritura y en la inscripción (y que se estudian detalladamente en otros temas):

1-La Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de interés, comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de las Entidades de crédito.

2-La Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. Y la Orden de 28 de octubre de 2011 de transparencia y protección del cliente en los servicios bancarios.

3-La Ley de Regulación del Mercado Hipotecario 2/81 de 25 de marzo modificada por la Ley de 27 dic 2007 y el RD de 17 de marzo de 1982 derogado y sustituido por RD 24 de abril 2009; en relación con los préstamos hipotecarios que sirven de cobertura a las emisiones de bonos y cédulas hipotecarias.

Por último, señalar que la ley 1/2013 de 14 de mayo ha introducido un párrafo tercero en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, y ahora exige que 21.3LH “En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución. “La constancia de esta circunstancia estriba en las distintas consecuencias que, en materia de intereses de demora, pacto de anatocismo, plazo de amortización y vencimientos anticipados, así como tipo mínimo en caso de ejecución hipotecaria, se establecen cuando la finca hipotecada es la vivienda habitual.

Resolución 17 diciembre de 2013: tratándose de hipoteca sobre vivienda perteneciente a una sociedad mercantil deudora, no es necesario la declaración de si es o no vivienda habitual.

Además, en toda hipoteca, sea o no la vivienda habitual, en la escritura deberá figurar el domicilio del deudor y el precio de tasación, que no puede ser inferior al 75% del valor de tasación realizada conforme a la ley de mercado hipotecario (artículo 682 LEC, en la redacción dada por la Ley 1/2013 de 14 de mayo)

Resolución 22 de enero de 2014: la tasación pericial es exigible incluso en hipotecas constituidas entre particulares.

 

2. FACULTADES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

-En la relación jurídica del crédito hipotecario hay que distinguir dos elementos: el crédito y la hipoteca:

*el crédito origina la correspondiente acción personal

*la hipoteca origina la llamada responsabilidad real.

Pero ni la acción personal ni la real operan ejecutivamente de inmediato, pues a la fase de ejecución le precede una fase cautelar o de pendencia, en el cual el derecho real de hipoteca despliega una serie de efectos. Por ello, hay que distinguir en la hipoteca en su función de garantía del crédito 2 fases o períodos:

A-FASE DE SEGURIDAD:

Tiende a la conservación y mantenimiento del derecho de crédito o de la cosa gravada. Durante esta fase el acreedor tiene las siguientes facultades:

1-Acción de devastación (que se estudiará en este tema).

2-La acción declarativa o de constatación de la hipoteca, la cual tiene por objeto una resolución judicial que afirme la existencia de la hipoteca y de su rango contra quien la niegue o desconozca.

3-La facultad de exigir ampliación de hipoteca. La LH la prevé en 2 supuestos:

Artículo 115.

“Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al artículo anterior el acreedor podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.

Esta ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella.

Si la finca hipotecada no perteneciera al deudor no podrá el acreedor exigir que se constituya sobre ella la referida ampliación, pero podrá ejercitar igual derecho respecto a cualesquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser hipotecados.”

Artículo 163.

“En cualquier tiempo en que llegaren a ser insuficientes las hipotecas legales inscritas, podrán reclamar su ampliación o deberán pedirla los que, con arreglo a esta Ley, tengan, respectivamente, el derecho o la obligación de exigirlas y de calificar su suficiencia”.

4-Otras facultades:

4.1-el acreedor tiene derecho a que la hipoteca se extienda a los incrementos y a los elementos accesorios y subrogados de la cosa gravada en los términos de los arts.109 ss LH

4.2-tiene derecho a consentir la distribución de responsabilidad hipotecaria cuando la finca gravada se divide en dos o más, así como la facultad de consentir la liberación de la hipoteca respecto de una parte de la finca hipotecada, o porción o porciones de ésta, que por segregación hubieran pasado a ser fincas independientes (arts 123 y 125 LH).

4.3-cuando la obligación asegurada con hipoteca quede incumplida, el acreedor puede pedir, por vía de ejecución hipotecaria, la administración o posesión interina de la finca si así se hubiera previsto en la escritura de constitución de hipoteca o tuviese expresamente reconocido este derecho por la Ley.

4.4-finalmente el derecho de hipoteca es susceptible de enajenación y gravamen y también de posposición o renuncia. El acreedor puede disponer de la hipoteca, pero no independientemente del crédito garantizado, por su carácter accesorio.

  • Aunque la hipoteca puede ser objeto de negocios que afecten exclusivamente a la garantía:

* Posposición y demás negocios sobre el rango. Art. 241 RH.   

B-FASE DE EJECUCIÓN:

-La fase de efectividad ejecutiva de la hipoteca se produce por vencimiento del crédito garantizado seguido del impago del importe de la deuda asegurada.

En esta fase surgen dos acciones:

1-Acción personal:

Deriva del principio de responsabilidad patrimonial universal (1911CC), salvo el pacto de limitación de responsabilidad.

Conduce o puede conducir para su efectividad a la actuación procesal dirigida a la realización dineraria de los bienes necesarios del patrimonio del deudor o de los fiadores o responsables subsidiarios, siempre que se prescinda de la hipoteca adjunta.

2-Acción real derivada de la hipoteca:

La acción real derivada de la hipoteca, contra el propietario o poseedor de la finca hipotecada (art 104 LH)

El artículo 129LH modificado recientemente por la ley 1/2013 de 14 de mayo señala:

La acción hipotecaria podrá ejercitarse:

a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V.

b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.

La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades recogidos en este artículo objeto de estudio en el tema correspondiente del programa.

Es decir,

1 – Realización judicial. Mediante diversos procedimientos:

– El declarativo ordinario

– El ejecutivo ordinario

– Y el de ejecución judicial directa de los Arts 681 y ss LEC..

 * Como particularidad de esta acción real, el acreedor puede pedir la administración o posesión interina de la finca gravada, sin que sea necesario (como ocurría antes) pacto o reconocimiento legal especial. Art. 690 LEC.

2 – Realización extrajudicial.  La Ley 19/2015 de 13 de julio ha introducido varios párrafos en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, y ha modificado la forma de venta extrajudicial como se estudia en el tema correspondiente del programa.

[La acción personal se dirige contra el deudor personalmente obligado, para ejecutar cualquiera de sus bienes y procesalmente operará a través de una sentencia condenatoria contra el mismo. Mientras que la real se dirige contra los bienes gravados y procesalmente se concreta en la obtención de una suma de dinero mediante la realización de la cosa gravada (cuyo estudio en profundidad corresponde a otros temas del programa).

 

3.- LA ACCIÓN DE DEVASTACIÓN     

-Es un remedio de efectividad de la conservación del valor en cambio del bien hipotecado en el mercado inmobiliario, al fin preventivo de que la potencialidad económica de lo hipotecado no disminuya o que, en su caso, quede restaurada en lo posible su anterior potencialidad económica.

El art. 117 LH dispone:

“Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño.

Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial.

En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.(  remisión que en la actualidad se hace a los arts. 437 y concordantes de la vigente ley procesal, que regulan los trámites del juicio verbal).Artículo que se complementa con el artículo 219.2 RH:

“ El valor de la finca hipotecada, a los efectos del artículo 117 de la Ley, se entenderá disminuido cuando con posterioridad a la constitución de la hipoteca se arriende el inmueble en ocasión o circunstancias reveladoras de que la finalidad primordial del arriendo es causar dicha disminución de valor. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que existe el indicado propósito, si el inmueble se arrienda por renta anual que, capitalizada al 6 %, no cubra la responsabilidad total asegurada. El Juez, a instancia de parte, podrá declarar vencido el crédito, decretar la administración judicial, ordenar la ampliación de la hipoteca a otros bienes del deudor o adoptar cualquier otra medida que estime procedente”.

Entre los actos más destacables que pueden originar el ejercicio de la acción de devastación por el acreedor hipotecario pueden señalarse los siguientes:

1-El deterioro querido, total o parcial, del bien hipotecado por efectuar arbitrariamente alteraciones materiales en el mismo que conduzcan a la disminución de su valor en cambio o de realización.

2-La explotación antieconómica del bien hipotecado minorando su valor en el tráfico jurídico.

3-La depauperación material de la finca hipotecada por omisión de su propietario disminuyendo el valor de la finca.

4-La actitud negativa en el orden jurídico del dueño hipotecante.

5-Y, por último, el arrendamiento cuando resulte nocivo para la finca. Entiende La Rica que el art.219 RH exige tres requisitos fundamentales:

a) que el arrendamiento lesivo se concierte con posterioridad a la constitución de la hipoteca.

b) que el arrendamiento se concierte en condiciones tales que resulte que la finalidad primordial del mismo es causar una disminución en el valor de la finca.

c) que efectivamente se haya producido con el arriendo esa disminución de valor.

La gran dificultad de prueba de los dos últimos requisitos da lugar a que el art. 219 RH establezca una presunción iuris tantum: ánimo del arrendador cuando la renta capitalizada al 6% no cubre la responsabilidad total asegurada.

El ejercicio de la acción de devastación por el acreedor hipotecario requiere que los actos anteriormente señalados tengan su origen en dolo, culpa o voluntad del dueño.

En cuanto a las medidas judiciales a adoptar, podemos señalar las siguientes:

1-Declarar vencido el crédito, como sucede en la Legislación Italiana, con lo que puede procederse a la inmediata ejecución.

2-Decretar la administración judicial, de modo que el percibo de las rentas sea en beneficio del acreedor.

3-Ordenar la ampliación de hipoteca a otros bienes del deudor, como en la Legislación Italiana y Francesa. De esta ampliación hace uso la Ley Reguladora del Mercado Hipotecario de 25 de marzo de 1981 y su Reglamento de 24 abril 2009.

4-Adoptar cualesquiera otras medidas que estime procedentes. Aunque dentro de ellas, entiende La Rica, no cabe el lanzamiento del arrendatario, aunque sí una revisión de renta.

 

4.- PACTO DE LIMITACIÓN DE RESPONSABILIDAD AL IMPORTE DE LOS BIENES HIPOTECADOS

El principio de responsabilidad personal ilimitada del deudor tiene su reflejo en el art.105 LH: “La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.” Si bien, el art.140LH dispone: “No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121”-

-En cuanto a la NATURALEZA de la figura regulada por este precepto, se ha mantenido que guarda algún parentesco con la deuda territorial o hipoteca independiente del Derecho Alemán, y así, LA RICA sostiene que la responsabilidad personal ha desaparecido, surgiendo la afección real en base a esa concreción de responsabilidad.

-Según ROCA SASTRE, el pacto que autoriza el art.140 LH, es un pacto de concreción de responsabilidad personal y no de limitación de la misma:

La concreción de la responsabilidad personal a la cosa hipotecada y la circunstancia de que la responsabilidad y la hipoteca recaigan sobre la misma hace que entre ambas se produzca tal trabazón que, así como la hipoteca sigue a la cosa igualmente la sigue la responsabilidad personal, y, por tanto, el débito de la que deriva.

Como consecuencia de todo ello, entiende ROCA SASTRE, que lo más lógico y consecuente es entender, que el débito con su posible responsabilidad sigue a la cosa hipotecada, de modo que, cualquiera que sea su posterior adquirente, se convierte en deudor personal del crédito garantizado, si bien, con responsabilidad concretada a dicho bien en cuanto alcance el importe que de éste se obtenga en la ejecución.

Se produce una subrogación o asunción de deuda sin requerirse el consentimiento del acreedor en cada caso, ya que éste ya lo prestó, al menos tácitamente, al otorgar el pacto de concreción de responsabilidad personal.

– DE LA ESPERANZA MARTÍNEZ RADIO entiende que no hay asunción de deuda porque no hay precepto que imponga la misma y en nuestro sistema es necesario el deseo de las partes y su consentimiento. Así, entiende, que el acreedor permanece en idéntica situación antes y después de la enajenación de la finca y con las mismas facultades y derechos conserva el crédito contra el deudor y la responsabilidad contra la finca hipotecada. El adquirente de la finca se encuentra en la posición de todo poseedor de bienes hipotecados, tiene responsabilidad real pero no personal. El deudor se encuentra en una posición casi análoga a la obligación natural, con débito, pero sin responsabilidad.

-En cuanto a las CONSECUENCIAS que se derivan de este pacto, podemos señalar, siguiendo a ROCA, las siguientes:

1-Por la naturaleza propia de la figura que tal pacto implica, repele toda posibilidad de fianza real hipotecaria o por débito ajeno, ya que al hipotecar el propietario una finca suya, la deuda ajena se haría propia.

2-No puede darse la figura de tercer poseedor de finca hipotecada pues todo adquirente asume la deuda.

3-La ampliación de hipoteca a que se refiere el art.115 LH, podrá exigirla el acreedor sobre los mismos bienes hipotecados, pero no sobre otros bienes del propietario que a la vez sea deudor personal. Por ello no regirá en este supuesto el último párrafo del 115 LH, sino que deberá regir el criterio del art.116 LH.

4-El crédito personal va tan unido a la propiedad de la cosa hipotecada que la pérdida de ésta extingue la obligación asegurada, pues el acreedor no puede perseguir otros bienes, con independencia de su derecho sobre las indemnizaciones por seguro o expropiación del bien gravado, así como también por la responsabilidad derivada de culpa o negligencia en dicha pérdida.

5-La extinción de la hipoteca por ejecución provoca también la del crédito correspondiente, aunque no se hubiera cubierto el importe de la obligación garantizada.

6-En relación con el art.140 párrafo tercero hay que decir que no basta demostrar en cualquier tiempo dicha insuficiencia de valor, sino que es preciso que ésta sea resultado de la acción hipotecaria, que es cuando realmente se sabrá si se puede o no cubrir el débito. En cuanto a la referencia que hace al art.121LH, se comprende la misma siempre que la repetición por la diferencia sobre otra finca no pueda perjudicar a acreedores posteriores, pero no es admisible que quede también protegido el tercer poseedor, pues en esta modalidad hipotecaria todo adquirente se convierte en deudor personal y por tanto no cabe tercer poseedor.

-Finalmente, en cuanto al ÁMBITO del art.140LH: si se atiende a la letra estricta resulta que sólo cabe dicho pacto en la escritura de constitución de hipoteca voluntaria, por lo que no es posible después de constituida la hipoteca ni tampoco cuando se trate de hipotecas legales. Lo primero equivale a prohibir la transformación de una hipoteca ordinaria en hipoteca con concreción de responsabilidad; el problema consiste en saber si cabe la transformación en sentido inverso: según ROCA SASTRE no hay prohibición legal, por tanto, se puede admitir este supuesto.

Según SANZ el pacto dejando sin efecto la concreción de responsabilidad debe constar en escritura pública, que será inscribible y surtirá plenos efectos, si bien, los acreedores personales podrán invalidarla si prueban que se hizo en fraude de sus derechos.

 

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Tema 61 Hipotecario Registros. Hipoteca de concesiones…

TEMA 61 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 61. Hipoteca de concesiones administrativas, de bienes vendidos con pacto de retro; del derecho de retracto convencional. De bienes litigiosos; de bienes sujetos a condiciones suspensivas o resolutorias expresas; de pisos inscritos como finca independiente. Hipoteca unitaria de casa dividida por pisos. Hipoteca del derecho de arrendamiento. Hipotecabilidad del leasing. Hipoteca del derecho del rematante en las enajenaciones forzosas.

 

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TEMA 61. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. HIPOTECA DE CONCESIONES ADMINISTRATIVAS
  2. DE BIENES VENDIDOS CON PACTO DE RETRO
  3. DEL DERECHO DE RETRACTO CONVENCIONAL.
  4. DE BIENES LITIGIOSOS
  5. DE BIENES SUJETOS A CONDICIONES SUSPENSIVAS O RESOLUTORIAS EXPRESAS
  6. DE PISOS INSCRITOS COMO FINCA INDEPENDIENTE.
  7. HIPOTECA UNITARIA DE CASA DIVIDIDA POR PISOS.
  8. HIPOTECA DEL DERECHO DE ARRENDAMIENTO. HIPOTECABILIDAD DEL LEASING.
  9. HIPOTECA DEL DERECHO DEL REMATANTE EN LAS ENAJENACIONES FORZOSAS.

 

1.- Hipoteca de concesiones administrativas.

A – REGULACIÓN. El art. 107.6 L.H. permite que puedan también hipotecarse:

Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, y los edificios o terrenos que no estando directa o exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario.

B – OBJETO. En este precepto se contempla la hipoteca de dos diferentes categorías de bienes:

1 – Fincas accesorias. Por una parte, la de los edificios o terrenos de dominio particular del concesionario, que quedan sujetos a las normas ordinarias, sin que su hipoteca se halle pendiente de la resolución del derecho del concesionario.

2 – La concesión. Y, por otra parte, la hipoteca de la concesión administrativa, un concepto que comprende:

  • Todas las concesiones que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles de dominio público (concesiones demaniales)
  • Y las de servicio público que impliquen el uso, aprovechamiento o explotación de bienes demaniales (concesiones mixtas)
  • Siempre que estén inmatriculadas y siendo indiferente que se trate de concesiones estatales, autonómicas o locales.

Como se estudia en el tema correspondiente, la especial naturaleza del objeto de la concesión, que se rige por normas propias hará que la hipoteca que se formalice esté sujeta al régimen previsto en la normativa especial: leyes de costas, puertos, montes, minas, sistemas de actuación urbanística por expropiación, etc.

Con carácter general el artículo 98.2 de la ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas dispone que:” Los derechos sobre las obras, construcciones e instalaciones sólo podrán ser hipotecados como garantía de los préstamos contraídos por el titular de la concesión para financiar la realización, modificación o ampliación de las obras, construcciones e instalaciones de carácter fijo situadas sobre la dependencia demanial ocupada.

En todo caso, para constituir la hipoteca será necesaria la previa autorización de la autoridad competente para el otorgamiento de la concesión. Si en la escritura de constitución de la hipoteca no constase esta autorización, el registrador de la propiedad denegará la inscripción.

Las hipotecas constituidas sobre dichos bienes y derechos se extinguen con la extinción del plazo de la concesión”.

De lo anterior resulta que el ámbito propio de este tipo de hipotecas viene referido a las concesiones de obras públicas, lo cual es lógico puesto que el concesionario debe financiar la construcción de la obra pública objeto de la concesión, y una de las formas de financiación es la hipoteca, es decir los préstamos asegurados con hipoteca sobre la propia concesión y sobre los bienes inmuebles afectos a la misma.

En la actualidad, aparte de lo dicho, la regulación se contiene en detalle en los artículos 261 a 264 del  Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público ( TRCSP), que deroga expresamente los artículos 253 a 260 del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, preceptos que se mantenían  todavía  hasta ahora en vigor al no haber sido derogados por la ley 30/2007 de 30 de octubre de Contratos del Sector Público.

C.-CONSTITUCIÓN.-

a) A diferencia de la concesión en la que el título inscribible puede ser tanto la escritura pública como el título mismo de la concesión, la hipoteca sobre la misma debe otorgarse en escritura pública.

b) La inscripción de la hipoteca exigirá la inscripción previa de la concesión que se va a hipotecar, también los bienes inmuebles demaniales públicos o privados afectos a la concesión deberán estar inscritos si se quiere que conste registralmente la afectación.

c) Se precisa el consentimiento de la administración, autorización que consiste en un acto reglado según la doctrina, pues debe concederse si concurren los requisitos previstos en la ley. Art 261 TRLCSP

Constituye por tanto esta hipoteca una excepción a la regla general de que sólo los bienes y derechos transmisibles son hipotecables; la concesión sólo es transmisible e hipotecable previa autorización de la Administración concedente. Las solicitudes referentes a dichas autorizaciones administrativas se resolverán por el órgano competente en el plazo de un mes, debiendo entenderse desestimadas si no resuelve y notifica en ese plazo. Su omisión será así defecto insubsanable que impida la inscripción, con la excepción de las de aguas y, dentro de estas, con la contraexcepción de las concesiones que impliquen la prestación de un servicio público, que también quedan sujetas a autorización previa. En otro sentido, también existen limitaciones para constituir gravámenes sobre algunas concesiones, como las mineras a favor de extranjeros y el caso de los licitadores cuando se ejecutan las concesiones de autopistas.

d)Es indispensable que la hipoteca se constituya tan solo en garantía de deudas contraídas para la realización de la obra pública o para su explotación, es decir que guarde relación la obligación con la concesión correspondiente. Art 261 TRLCSP

e) La hipoteca se inscribirá en el Registro donde radique la concesión en el folio abierto a ésta, haciéndose constar también en los folios de las fincas afectas a la concesión por nota marginal. El art. 31 RH ordena la unicidad en el régimen jurídico de las fincas físicas sobre las que se asienta la concesión con el folio abierto a la concesión y por eso en su apartado tercero preceptúa que «sobre las fincas o derechos inscritos afectos a una concesión, no se podrán inscribir otras cargas o gravámenes que los que recaigan sobre ésta y hayan sido autorizados por la Administración concedente«. Del precepto resulta que, tratándose de fincas o derechos afectos a una concesión, únicamente cabe hipotecarlos juntamente e integrando la hipoteca que se constituya sobre ésta.

Tratándose de concesión que se extienda a través de varios Registros la hipoteca se inscribirá de forma principal en el correspondiente al arranque o cabecera de la concesión, haciéndose inscripciones de referencia en los demás Registros por donde atraviese la obra pública.

f) En el caso de que se hipotequen varias concesiones a la vez, o la concesión y otros bienes no afectos a la misma es exigible la distribución de la responsabilidad hipotecaria, sin embargo no será necesaria tratándose de bienes afectos a la concesión pues como ya hemos dicho tales bienes no pueden tener un régimen jurídico distinto de la propia concesión.

D.-DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO.- ART 262 TRCSP.

a). En la fase de pendencia de la hipoteca el acreedor tiene una acción administrativa propia para instar a la Administración concedente para que obtenga del concesionario la conservación de la garantía.

b). En la fase de ejecución, incluso antes de iniciarse, siempre que el concesionario haya incumplido el pago de algún vencimiento y que este derecho esté pactado en la escritura inscrita en el Registro el acreedor hipotecario tiene un peculiar derecho de administración interina sobre la concesión que le permite pedir parte de los rendimientos de la explotación o el derecho a explotar la obra pública.

E.-EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA.- ART 263  TRCSP.

Las peculiaridades de la ejecución de la hipoteca de concesiones administrativas no son sino una fase del proceso ejecutivo previsto en la LEC, se manifiestan en que dado el interés general que está en juego, debe intervenir la Administración concedente para controlar que los posibles licitadores reúnan los requisitos necesarios para llevar a cabo la ejecución de la obra pública o su explotación.

a) Dado que para que el adjudicatario se subrogue en la posición del concesionario es necesaria la autorización administrativa previa, todo el que pretenda intervenir debe solicitar esa autorización, que tiene carácter reglado.

b) En el caso de que la subasta quede desierta o que nadie reúna los requisitos necesarios para obtener la autorización la administración podrá optar por acordar el secuestro de la concesión explotándola ella misma o resolver la concesión, pagando las oportunas indemnizaciones

FEXTINCIÓN. Se pueden señalar varias causas.

1) Vencido e insatisfecho el crédito garantizado, el acreedor, como en las restantes hipotecas, podrá ejecutar la concesión que, seguido el adecuado procedimiento y tomando en cuenta, en su caso, posibles exigencias introducidas para ese momento en el título constitución de aquélla, concluirá con el consiguiente remate. El adjudicatario, mediante el pago correspondiente, que se destinará en primer término a satisfacer la obligación incumplida, sustituirá al primitivo concesionario en el derecho que le correspondía hasta que llegue su vencimiento por el transcurso del plazo que faltare de cumplir. Aparte de los requisitos formales exigidos por el artículo 133 LH será necesaria como se ha visto la pertinente autorización administrativa previa.

2) También se cancelará la hipoteca cuando se extinga la concesión por el cumplimiento del plazo  o por la resolución del derecho del concesionario. Así véase el citado art 107. 6 LH y sobre todo el art. 175.3 RH, que regula estos casos dentro de los supuestos de cancelación sin necesidad del consentimiento del titular registral.

Las inscripciones de hipotecas constituidas sobre obras destinadas al servicio público, cuya explotación conceda el Gobierno y que estén directa y exclusivamente afectas al referido servicio, se cancelarán, si se declarase resuelto el derecho del concesionario, en virtud del mismo título en que se haga constar esa extinción y del documento que acredite haberse consignado en debida forma, para atender al pago de los créditos hipotecarios inscritos, el importe de la indemnización que en su caso deba percibir el concesionario.

No obstante, este precepto no permite una aplicación automática. En esta materia, es preciso distinguir varias causas de extinción:

a) Caducidad de la concesión por transcurso del plazo previsto en su título constitutivo, con los topes máximos previstos legalmente, e independientemente de que haya vencido o no la obligación asegurada.

Requisitos: traslado de la resolución administrativa declarando la caducidad. No es necesario ni el consentimiento del acreedor hipotecario, ni la justificación de la consignación, que en estos casos no tendrá lugar.

b) Por la resolución del derecho del concesionario.

El concesionario tiene derecho de compensación por las inversiones realizadas, tanto si la causa de la resolución es imputable a la Administración (rescate) como si no lo es.

Pero si la causa es imputable a la Administración, además el concesionario tiene derecho a la indemnización de daños y perjuicios. En este último supuesto es plenamente aplicable el artículo 175 del Reglamento Hipotecario y, por ello, para la cancelación es necesaria la consignación a favor del acreedor con declaración judicial firme de que la consignación económica está bien hecha.

En principio, estos casos de caducidad de la concesión por resolución quedan sujetos al régimen de los arts. 183 a 185 R.H. y el artículo 264 del TRCSP señalado, que exigen que el inicio del expediente de caducidad se refleje mediante nota marginal, debiendo aportarse certificación registral comprensiva de todos los asientos vigentes extendidos antes de la nota, con el fin de que sus titulares puedan ser oídos y puedan ejercitar su derecho de subrogación por orden de prelación.

Debe tenerse presente además que en caso de resolución de la concesión por incumplimiento del concesionario y siempre que la subasta quede desierta, el acreedor hipotecario tiene un derecho preferente a subrogarse en la posición del concesionario con preferencia al derecho de la Administración a resolver. Art  264.2 TRCSP.

Lo que no es necesario para la cancelación, sea por caducidad o por resolución, es que se ordene expresamente la cancelación de los asientos posteriores. Por ello, será suficiente que se presente la resolución administrativa que declare la extinción de la concesión junto con el mandamiento acreditativo de haberse realizado bien la consignación de las cantidades debidas al concesionario, así como que se acredite la audiencia del concesionario y a los titulares de cargas constituidas sobre la misma y que se van a cancelar, pero no es necesaria la referencia explícita a tales asientos. (R. de 27 de Enero de 1.998 DGRN).

Este criterio debería aplicarse incluso cuando la inscripción de hipoteca sea anterior a la nota marginal que refleje la incoación de la resolución concesional, siempre que conste la existencia de una voluntad cierta e inequívoca por parte de la administración concedente de obtener la cancelación de la hipoteca.

 

2.- Hipoteca de bienes vendidos con pacto de retro.

A – INTRODUCCIÓN. La compraventa con pacto de retro produce una concurrencia de dos titularidades sobre la cosa:

  • El dominio resoluble que adquiere el comprador
  • Y la facultad de retroventa que conserva el vendedor

Tanto uno como otro son derechos de contenido patrimonial, enajenables e hipotecables: el art. 107 L.H. dedica su número 7º al primero y el 8º al segundo.

B – NORMATIVA. Según prescribe el art. 107.7 L.H., podrán también hipotecarse los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia:

  • Si el comprador o causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta
  • Dándose conocimiento al vendedor, a fin de que si se retraen los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor a no mediar autorización judicial.

C – RÉGIMEN. Esta hipoteca sólo puede constituirse por el titular dominical del bien sujeto a la retroventa; es decir, por el comprador o cualquier causahabiente universal o particular que haya adquirido el bien sujeto al retracto, y siempre que tenga inscrito su dominio.

Distinto es el supuesto de hipoteca de bienes vendidos con retracto convencional para el caso de enajenación a un tercero de la finca, hipoteca que no exige el cumplimiento de los requisitos que se van a exponer.

Para la exposición de los efectos de esta hipoteca, es preciso distinguir dos supuestos.

1 – Ejercicio del retracto. Si el derecho de retracto llega a ser ejercitado, provoca necesariamente la extinción de la hipoteca, de acuerdo con el art. 1.520 C.c., conforme al cual el vendedor que recupere la cosa vendida la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador.

  • De ahí que la ley hipotecaria exija que la hipoteca se limite a la cantidad que deba recibir el titular del bien retraído; en estos casos, el ejercicio del retracto provoca la transformación del antiguo derecho real de hipoteca en un derecho de prenda irregular sobre la cantidad en que se concrete el retracto.
  • Ello determina que la cancelación de la hipoteca sobre los bienes retraídos no sólo requiera la acreditación del ejercicio del retracto, sino también la de la consignación de tales cantidades a favor del acreedor hipotecario. Dado que por aplicación del artículo 1520 del C.C la hipoteca se va a extinguir, un requisito lógico para su constitución y la salvaguarda de los derechos del acreedor hipotecario es la notificación de la misma al vendedor, de tal forma que ejercitado el retracto por este no pueda devolver ninguna cantidad al comprador sin conocimiento del acreedor o en su defecto mandato judicial. Según la mayoría de los autores y al estar ante un supuesto de venta con condición resolutoria, se aplicaría lo dispuesto en el artículo 175.6 RH para la cancelación de la hipoteca: escritura de retroventa y documento de consignación del precio a devolver.

2 – Caducidad del retracto. No se regulan expresamente los efectos de esta hipoteca si llega a producirse la caducidad del derecho de retracto por no haber sido ejercitado en tiempo y forma; pero la doctrina unánime entiende que la hipoteca subsiste, recayendo entonces sobre el pleno dominio de los bienes.

 

3.- Hipoteca del derecho de retracto convencional.

A – REGULACIÓN. De acuerdo con el art. 107.8 L.H., podrá también hipotecarse el derecho de retracto convencional, aunque el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que éste tenga derecho, y anticipando la cantidad necesaria.

Si el vendedor ejercita el derecho de retracto durante la vigencia de la hipoteca, ésta subsistirá recayendo sobre los bienes retraídos.

B – CONSTITUCIÓN. Esta hipoteca del retracto convencional se constituirá por el titular del derecho de retracto, es decir, el vendedor o sus causahabientes; y su principal particularidad radica en el carácter temporal del derecho de retraer: si caduca, se extinguirá con él la hipoteca de manera automática.

C – EJERCICIO. Por otra parte, la ejecución de esta hipoteca no se dirige a la enajenación del derecho de retracto, sino de la finca. Por ello, el mecanismo de ejecución exige que el acreedor ejercite el derecho de retracto que corresponde al deudor.

1 – Acción subrogatoria. En principio, este ejercicio se produce acudiendo al mecanismo de la acción subrogatoria, aunque con dos importantes particularidades:

  • No es preciso que se proceda a la previa excusión de bienes del deudor
  • Y la hipoteca impide que pueda operar el carácter oblicuo característico de esta acción ya que, una vez que los bienes se hallen en poder del deudor, el acreedor puede proceder ejecutivamente contra ellos.

2 – Crítica. Mucho ha sido discutido por los autores sobre si lo que verdaderamente se hipoteca es la finca o el derecho de retracto. En realidad el precepto examinado sólo contempla la posibilidad de repetir contra los bienes retrayéndolos previamente, pero no se excluye la posibilidad de que se pueda ejecutar la hipoteca sobre el derecho de retracto mismo, dejando para un momento posterior el ejercicio de dicho derecho. En tal caso se enajenaría en subasta el derecho de retracto, con el importe obtenido se satisfaría la obligación garantizada y luego sería el adjudicatario el que retrajese la finca. (Díaz Picazo y Gullón, Peña, Camy)

D- CATALUÑA

El artículo 569-35 del libro quinto del Código Civil Catalán aprobado por la Ley 5/2006 de 10 de mayo regula expresamente esta hipoteca sobre derechos de adquisición preferente, y admite que en caso de incumplimiento de la obligación garantizada el acreedor pueda ejecutar directamente el derecho de opción, o bien ejercer previamente el derecho en nombre del deudor, en el tiempo en que estos tengan derecho a hacerlo, avanzando la cantidad que sea precisa, y seguidamente instar su ejecución sobre la finca adquirida.

 

4.- Hipoteca de biens litigiosos.

A – REGULACIÓN. En cuanto a la hipoteca de bienes litigiosos, señala el art. 107.9 L.H. que también podrán ser hipotecados los bienes litigiosos:

  • Si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio
  • Pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

B – REQUISITOS. El principal requisito que exige la Ley para la hipoteca de estos bienes radica en la necesidad de que acreedor tenga pleno conocimiento de la existencia del litigio; lógicamente, este conocimiento se presume siempre que, antes de la inscripción de hipoteca, se haya anotado la demanda. Pero también se permite un medio supletorio: que la inscripción haga constar expresamente que el acreedor ha tenido conocimiento del litigio.

De esta forma, una vez que el acreedor conoce de una u otra forma el litigio que afecta al inmueble hipotecado se evita que se convierta en un tercero protegido por la fe pública registral del art 34 LH.

C – CANCELACIÓN. La eficacia de la hipoteca se halla condicionada por el resultado del pleito: si el demandado es absuelto, la hipoteca surte plenos efectos; pero si la demanda es estimada y el hipotecante deja de ostentar el dominio, la hipoteca debe ser cancelada.

1 – Reglas generales. El art. 175.5 R.H. dispone que las inscripciones de hipoteca constituida sobre bienes litigiosos, mencionadas en el número 9 del artículo 107 de la Ley, podrán cancelarse en cuanto al todo o parte de la finca o derecho, y en el caso de que el deudor haya sido vencido en el juicio, con la sola presentación de la ejecutoria recaída.

2 – Anotación de demanda. A pesar de la dicción de este precepto, es preciso distinguir dos casos:

 a.-La mera presentación de la ejecutoria permite efectivamente la cancelación siempre que la inscripción de hipoteca aluda al litigio o cuando la anotación de demanda sea de fecha anterior al título de la hipoteca.

b.-Pero si el título de la hipoteca es anterior a la anotación de demanda y en la inscripción no se hace mención del litigio, la cancelación de la hipoteca requiere necesariamente el correspondiente mandamiento cancelatorio, obtenido de acuerdo con el procedimiento previsto en el art. 198.4 R.H., que se expone en otros temas del programa.

 

5.- Hipoteca de bienes sujetos a condiciones suspensivas o resolutorias expresas

A – CONDICIÓN SUSPENSIVA. La hipoteca de bienes sujetos a condición suspensiva carece de regulación expresa en la legislación hipotecaria. La doctrina se divide:

1 – Rechazo. Algunos autores rechazan la posibilidad de verdadera hipoteca ya que no puede cumplirse el requisito (art 1857 C.C) de que el bien pertenezca en propiedad al hipotecante: durante la pendencia de la condición, el hipotecante todavía no es titular del derecho de que se trate, cuya adquisición, conforme al art. 1.114 C.c., depende del cumplimiento de la condición. Por ello, se estima que las titularidades bajo condición suspensiva no admiten gravamen actual, sin perjuicio de que pueda existir la obligación personal de cumplir la promesa de hipotecar, en los términos del art. 1.862 C.c.

2 – Admisión. Otros autores sí admiten esta hipoteca, cuya efectividad quedaría sujeta al cumplimiento de la condición, como por ejemplo Roca Sastre. Desde el punto de vista positivo, la legislación catalana permite que los fideicomisarios, aunque sean condicionales, y durante la pendencia del fideicomiso, puedan enajenar, gravar, renunciar y señalar para el embargo su derecho de adquirir la herencia o legado fideicomitido. (véase por ejemplo la Rs de 17 de marzo de 1966 de la DGRN en un supuesto de hipoteca de bienes gravados con un fideicomiso catalán)

3 – Efectos. En todo caso, los efectos de la hipoteca dependen lógicamente de la condición: si esta se cumple, la hipoteca surtirá plenos efectos; si llega a faltar, desaparecerá la hipoteca por falta de objeto, pudiendo cancelarse con el mismo documento que acredite el incumplimiento de la condición.

B – CONDICIÓN RESOLUTORIA. Las titularidades sujetas a condición resolutoria sí se regulan en el art. 107.10 L.H.: podrán hipotecarse los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.

1 – Supuestos. Los supuestos en que tiene aplicación esta norma no se contraen a la condición resolutoria en sentido propio negocial, sino que abarcan todos los supuestos de titularidades claudicantes sujetas a condición resolutoria, como son, a título de ejemplo:

  • El pacto de lex comisoria de los arts. 1.504 C.c. y 11 L.H.
  • Las donaciones con pacto reversional del art. 641 C.c, o la revocación de donaciones por incumplimiento de condiciones impuestas al donataria del art. 644 C.c
  • Las sustituciones fideicomisarias condicionales.
  • La enajenación de bienes reservables, siempre que la reserva haya sido inscrita o constatada marginalmente.

-Bienes adquiridos mediante derecho de acrecer por los coherederos del ausente antes de que prescriba la acción de este (arts 191 y 192 C.c y 89 RH), etc.

2 – En general. En todos los supuestos citados, la efectividad de la hipoteca depende del cumplimiento de la condición:

  • Si llega a faltar, el derecho del hipotecante se consolida y la hipoteca subsiste.
  • Si se cumple, desaparece el derecho del hipotecante, quedando extinguida la hipoteca.

3 – Cancelación. La cancelación de la hipoteca se regula en el art. 175.6 R.H.: las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad:

 Presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto.

Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación.

4 – Cuota indivisa. Finalmente, un supuesto especial de titularidad condicional son las hipotecas de cuota indivisa sobre cosa común, cuya eficacia, de acuerdo con el art. 399 C.c., se halla limitada a la porción que se adjudique al hipotecante al cesar la comunidad.

Si la cosa es indivisible, se discute en la doctrina qué ocurre cuando la cosa no sea adjudicada al hipotecante:

-Algunos autores consideran que la hipoteca debe subsistir

-Pero la doctrina mayoritaria estima que debe extinguirse, no teniendo el acreedor hipotecario más derecho que el de recibir la indemnización que corresponda al condueño

En todo caso, la normativa reguladora del Mercado Hipotecario no admite hipotecas sobre titularidades en proindivisión a menos que consientan todos los condueños.

 

6.- Hipoteca sobre pisos inscritos como finca independiente.

A – REGULACIÓN. La hipoteca de los pisos inscritos como finca independiente se recoge en el art. 107.11 L.H., redactado por la LPH de 21 de julio de 1960: podrán también hipotecarse los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a lo que determina el artículo 8.

B – RÉGIMEN JURÍDICO. Es requisito de constitución de esta hipoteca que esté constituido e inscrito el régimen de propiedad horizontal. La práctica de la inscripción de la hipoteca depende de la forma en que se haya reflejado la propiedad horizontal, respecto de la cual, según se expone en el tema 34, el art. 8 L.H. permite dos posibilidades:

1 – Folio único. En los supuestos de folio único, es decir, cuando el edificio en su conjunto y cada uno de los elementos independientes figuran inscritos en el mismo folio, la hipoteca independiente de un piso o local también debería, en principio, inscribirse en dicho folio.

No obstante, la doctrina mayoritaria y la propia DG entienden que en estos supuestos el principio de especialidad impone la necesidad de proceder a la apertura de folio independiente.

2 – Folio múltiple. Si la PH ya constaba inscrita en régimen de folio múltiple la hipoteca se hará constar en el folio del piso o local a que afecte; no es necesario reflejarla en el general del edificio, sin perjuicio de que, lógicamente, deba practicarse la oportuna nota de referencia.

3.- Supuestos especiales.- En el caso de que de acuerdo con la legislación anterior a 1960 y de acuerdo con el artículo 218.c) RH el piso o local estuviera inscrito separadamente pero sin que haya folio abierto al edificio, no sería posible la hipoteca del elemento independiente puesto que el art 107.11 LH exige la inscripción previa del régimen de propiedad horizontal sobre la finca matriz.

Tampoco sería posible la hipoteca de los pisos meramente proyectados y referidos en la inscripción del solar al faltar la inscripción previa de los mismos ya en el folio del edificio ya en folio propio.

Extensión. Desde el punto de vista sustantivo, la hipoteca del elemento independiente no sólo se extiende al espacio parcelado cúbicamente, sino que también afecta a los elementos comunes del edificio, de acuerdo con el art. 3 LPH.; y, sin necesidad de pacto expreso:

  • A los anejos que, en el título constitutivo, dependan del elemento independiente hipotecado.
  • Y, en general, a las titularidades que se conecten ob rem con dicho elemento independiente, como las eventuales cuotas indivisas sobre los elementos procomunales.

C – EXTINCIÓN. Por lo demás, hay que indicar que la razón de la inclusión de este supuesto en el art. 107 se debe a la posible desaparición del régimen de propiedad horizontal por destrucción del edificio, caso en el cual la hipoteca recaerá sobre la cuota que, sobre el solar, corresponda al propietario del piso gravado, aunque la concreción sobre la cuota indivisa requiere el consentimiento del acreedor hipotecario o sentencia.

 

7.- Hipoteca unitaria de casa dividida por pisos.

A – REGULACIÓN. Esta figura se contempla en el art. 218.1 R.H., conforme al cual:

  • Cuando los diferentes pisos o departamentos de una casa pertenezcan a diversos propietarios, conforme a lo establecido en el artículo 396 del Código Civil, podrán acordar los dueños de aquellos la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de la finca, sin que sea necesaria la previa distribución entre los pisos.

1 – Requisitos. Este precepto contempla la constitución de una hipoteca conjunta sin distribución de responsabilidad hipotecaria sobre un edificio en propiedad horizontal cuando los pisos o locales pertenecen a diferentes propietarios.

  • En estos supuestos, a pesar de la existencia de la propiedad horizontal, permite el reglamento la constitución de hipoteca unitaria sobre la totalidad del edificio, aplicando un criterio idéntico al del art. 217 para los supuestos de comunidad ordinaria. Ello implica que la ejecución debe dirigirse contra el edificio en su conjunto. Por ello el último párrafo del art 218 RH dispone que el acreedor hipotecario sólo podrá hacer efectivo su derecho en estos casos dirigiéndose contra la totalidad del edificio.
  • En contra de alguna opinión aislada, la doctrina mayoritaria estima que la constitución de la hipoteca debe convenirse por unanimidad de los propietarios, que deben comparecer en cuanto tales (no cabe que la hipoteca se acuerde en el seno de la junta).
  • Por otra parte, se ha criticado que este precepto no contenga prohibición de esta hipoteca unitaria cuando con anterioridad a ella alguno de los pisos o locales ya estuviese hipotecado aisladamente o sujeto a anotación de embargo; ya que, si se procede a la ejecución del elemento independiente, la adjudicación provocará la purga o liberación de la hipoteca posterior conjunta.

2 – Formas de inscripción. En cuanto a los modos de inscripción de esta hipoteca, el art. 218 R.H. prevé los siguientes supuestos:

a- Si los pisos estuvieran inscritos bajo el mismo número que la casa a que pertenezcan, se inscribirán en el mismo número de ésta.

b- Si la casa estuviera inscrita en su conjunto, y además e independientemente, lo estuvieran bajo número diferente, todos los pisos o departamentos de la misma (supuesto normal)

  • Se hará una inscripción extensa de la hipoteca en el mismo número que tenga la casa en el Registro
  • E inscripciones concisas en el número que corresponda a cada piso.

c- Si estuvieren inscritos los pisos separadamente, pero no el edificio en su conjunto, se practicará la inscripción extensa en el número que corresponda a cualquiera de aquellos, extendiéndose las inscripciones concisas en los demás.

  • Hay que tener en cuenta que este supuesto no es posible desde la LPH de 1960, dado que no cabe la inscripción separada de los pisos o locales sin estar previamente inscrito el edificio en su conjunto, pero las inscripciones practicadas amparo de la legislación anterior continúan rigiéndose por el régimen bajo el cual se constituyeron.

3.- Otros supuestos. Un caso no previsto en el art 218 sería  el de que sólo algunos de los pisos están inscritos separadamente además del edificio en su conjunto, en cuyo caso por analogía se practicaría una inscripción extensa en el folio del edificio y concisas en los folios de los pisos inscritos.

Otro supuesto no regulado sería por ejemplo el de constitución de hipoteca sobre edificio sujeto a propiedad horizontal, pero con distribución de responsabilidad hipotecaria entre los varios pisos y locales- caso previsto anteriormente en el art 107.11 LH.

También un caso distinto sería el de la constitución de hipoteca sobre el edificio antes de dividirlo horizontalmente. Practicada dicha división implicará una hipoteca unitaria de la propiedad horizontal aplicando analógicamente el último párrafo del art 218 RH, de forma que el acreedor sólo podrá hacer efectivo su derecho dirigiéndose contra todo el edificio, sin que sea aplicable el art 123 LH ya que no surge por la división de la casa en elementos independientes hipoteca solidaria alguna.

 

8.- Hipoteca del derecho de arrendamiento.

A – HIPOTECA INMOBILIARIA. La posibilidad de constituir hipoteca inmobiliaria sobre el arrendamiento es muy discutida en la doctrina, en paralelo a la discusión sobre la naturaleza jurídica de este derecho, que se expone en otros temas del programa:

a.-Los que entienden que es un derecho de naturaleza personal la excluyen (Roca Sastre y Castán)

b.-Los autores que afirman la naturaleza real de este derecho admiten su hipoteca siempre y cuando el arrendatario no se vea privado de la facultad e subarrendar y ceder el arrendamiento. (Vallet)

c.-Y también ciertos autores que, aun rechazando esta naturaleza real, hacen notar como se trata de un derecho inscribible y, al menos en los arrendamientos sujetos a la legislación común, transmisible, cumpliendo los dos requisitos básicos del art. 106.

No obstante, la doctrina mayoritaria rechaza esa posibilidad de hipoteca. Además de los problemas que nacen de la configuración dogmática de este derecho, se hace notar que ni el C.c. ni la legislación especial arrendaticia ni la ley hipotecaria hacen referencia alguna a este posible gravamen, lo cual no se debe a un simple olvido sino a la convicción de que no es posible la hipoteca sobre el derecho arrendaticio por razones técnicas y también por inconvenientes empíricos.

B – HIPOTECA MOBILIARIA. Por lo demás, hay que destacar que, según se expone en el tema 78, en la Ley de Hipoteca Mobiliaria, el derecho de arrendamiento no es hipotecable en cuanto tal, sino en cuanto elemento (esencial, eso sí) que se integra en la hipoteca del establecimiento mercantil.

Hipotecabilidad del leasing.

Ha sido cuestión discutida existiendo argumentos en los dos sentidos:

a) A favor:

1.-El arrendamiento financiero es un derecho real que confiere a su titular un poder directo e inmediato sobre el bien arrendado -el arrendatario es titular de un derecho que conlleva la facultad de uso del inmueble con la opción de compra-

2.- .Es un derecho real inscribible en el RP al amparo de la teoría del números apertus, arts 2.2 LH y 7 RH.

3.-  Admitido su carácter de derecho real inscribible resulta difícil excluirlo del principio general de transmisibilidad de los derechos reales.

b) En contra:

1.- La transmisión de la posición de arrendatario financiero implica también la transmisión de la posición de deudor, la cual necesita consentimiento del acreedor, art 1205 CC.

2.- El derecho de uso que comporta el arrendamiento financiero, es un derecho personalísimo y, por tanto, intransmisible, artículo 525 Cc aplicado analógicamente.

-La DGRN en R. 26.10.98 señala que la finalidad práctica perseguida por las partes con este contrato no es una mera cesión de uso por tiempo determinado y precio cierto con la posibilidad añadida  de devenir propietario al vencimiento del plazo sino la de producir una transmisión gradual y fraccionada de las facultades y obligaciones inherentes al dominio, transmisión que no se consumará hasta la completa realización por parte del arrendatario financiero de la contraprestación asumida. Señala además que el derecho condicionado que adquiere el arrendatario no puede ser considerado sino real pues recae directamente sobre la cosa, es oponible erga omnes y reúne los requisitos estructurales diferenciales de estos derechos y de ahí su hipotecabilidad.

La Dirección General, en esta resolución da a entender que si figurara inscrita la cláusula que impide la transmisión o gravamen del derecho del arrendatario sin consentimiento del arrendador “y sin entrar a valorar la validez de dicha cláusula” conforme al artículo 26 de la Ley Hipotecaria, al gozar la inscripción  de la presunción legal de exactitud y validez la hipoteca, exigiría el consentimiento del arrendador.

-Señalar, por último que según Gómez Galligo lo que no cabe es la hipoteca recayente solo sobre la opción de compra derivada de un leasing pues supondría fraccionar un derecho unitario inscrito como tal.

 

9.-Hipoteca del derecho del rematante en las enajenaciones forzosas.

-Se regula en el artículo 107.12 LH introducido por la LEC que señala podrán también hipotecarse el derecho del rematante sobre los bienes inmuebles subastados en un procedimiento judicial Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.

De lo anterior se deduce que esta especialidad de hipoteca sólo cabe en los supuestos de venta judicial, pero no en los de venta extrajudicial ante Notario o en los de realización por convenio o por persona o entidad especializada.

Además, a pesar de la dicción literal del precepto, esta hipoteca no sólo puede constituirse en la enajenación judicial del dominio de fincas, sino sobre cualesquiera derechos susceptibles de ser hipotecados conforme al propio art. 107 LH.

-Añade el artículo 670.6 LEC que cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el 107.12 LH el secretario judicial expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.

-En realidad esta figura se introduce con el fin de sanear los procedimientos judiciales de adjudicación, posibilitando la obtención de crédito por parte de los postores y estimulando que el precio obtenido en las subastas judiciales pueda, al menos, aproximarse al precio de mercado. No obstante, plantea muy importantes peculiaridades, relativas a su objeto, su constitución registral y su contenido.

-A) OBJETO. En primer lugar, la hipoteca del derecho del rematante no recae sobre un bien inscrito ni verdaderamente enajenable sino que se constituye inicialmente sobre la titularidad preventiva del rematante, resultante de una situación jurídica interina y necesariamente temporal, un ius ad rem; de una duración además brevísima, ya que el art. 670 LEC da un plazo de veinte días al adjudicatario para consignar la diferencia entre el depósito y el precio del remate.

a.-Si dicha consignación no tiene lugar en plazo, el rematante pierde su derecho, lo cual, en principio, determina necesariamente la extinción de la garantía, al desaparecer el objeto sobre el que se constituye. Lo cual plantea de rebote el problema de si debe o no reconocerse al acreedor hipotecario la facultad de consignar por sí la diferencia actuando en nombre del adjudicatario.

Esta posibilidad no está prevista en la LEC, que no hace referencia directa a esta cuestión: los arts. 652 y 653 se limitan a permitir que la persona designada para recibir la devolución del depósito pueda consignar la diferencia si el adjudicatario no lo hace en plazo, pero la adjudicación, en estos casos, se produce a favor del designado, imposibilitando la subsistencia de la hipoteca, que no puede constituirse sobre cosa propia.

El silencio legal en esta materia es muy criticable, ya que, sería posible que, cuando la hipoteca haya tenido acceso al libro de inscripciones, se haya producido la quiebra de la subasta, con lo que el registro estaría publicando un derecho inexistente.

A falta de previsiones reglamentarias, el silencio legal podrá salvarse por vía convencional, mediante el pacto contenido en la escritura de préstamo en el que la entidad prestataria reciba el mandato irrevocable de consignación de dicha diferencia.

En este último caso parece que la hipoteca constituida sobre el derecho del rematante podría cancelarse a instancia del nuevo adjudicatario con la sola presentación del testimonio del auto de adjudicación del que resulte que ésta se ha producido a favor de persona distinta del hipotecante.

b.-Por el contrario, una vez consignado el precio del remate en los plazos y términos que la ley señala, se expedirá el auto de adjudicación de efectos equivalentes a la tradición a favor del rematante y éste inscribirá su dominio en el registro sobre el cual se extenderá la hipoteca constituida.

B) CONSTITUCIÓN. Presenta dos peculiaridades:

a.-Por una parte, la que deriva de la necesaria violación del principio de tracto, ya que, por hipótesis, la finca no puede constar inscrita a favor del rematante en el momento en que se inscriba la hipoteca sobre el remate.

b.-Por otra parte, en cuanto a la titulación inscribible, parece que debe serlo la escritura de formalización del préstamo hipotecario acompañada del testimonio del decreto de aprobación de remate que menciona el apartado del art. 670 LEC ya citado.

No obstante, la regla final del apartado 1º del art. 674 LEC, exige  además que el testimonio  del decreto de adjudicación exprese, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria.

CONTENIDO DE LA GARANTÍA. Finalmente, el contenido de la garantía también presenta importantes dificultades dado que la ejecución de la hipoteca sobre el remate en sentido propio se antoja imposible, si se piensa que la constitución de la garantía, el incumplimiento del deudor que faculta para la ejecución y la ejecución en sí deberían producirse en el plazo de veinte días.

 

Fernando Quintana Daimiel

Diciembre de 2011

Revisado abril 2016

 

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Tema 32 Hipotecario Registros. Reanudación del tracto.

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Tema 32. Actas para la reanudación del tracto y para la inscripción de los excesos de cabida. La aprobación judicial. Efectos de estas actas. Las certificaciones de dominio como medio inmatriculador

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Registros: tema 31.

Notarías: tema 28.

 

  1. ACTAS PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO Y PARA LA INSCRIPCIÓN DE LOS EXCESOS DE CABIDA

  2. LA APROBACIÓN JUDICIAL

  3. EFECTOS DE ESTAS ACTAS

  4. LAS CERTIFICACIONES DE DOMINIO COMO MEDIO INMATRICULADOR

 

1.- ACTAS PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO Y PARA LA INSCRIPCIÓN DE LOS EXCESOS DE CABIDA

Clases:

Antes de entrar en su estudio conviene destacar que anteriormente existían en la legislación hipotecaria las siguientes clases de Actas de Notoriedad:

Para la reanudación del tracto y para la inscripción de los excesos de cabida: Tras la modificación operada por la Ley 13/2015, la reanudación del tracto   y los excesos de cabida podrán hacerse constar en el Registro mediante los expedientes regulados en el artículo 201 para la rectificación de la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral y en el artículo 208 para la reanudación de tracto.

Para inmatricular, como complemento del título público. Art. 205 LH 298 Rh, (se estudia en el tema anterior.)

De aprovechamientos de aguas públicas por prescripción A 65 RH, hoy inaplicable.

La del Art. 71 RH para la inscripción de foros, subforos y derechos análogos.

Fuera de la legislación hipotecaria.

            Art. 53. 10 Ley 30 XII 1996: actas de presencia y notoriedad para la modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca; recogidas, tras la ref. 1998, por el Art. 298.3 RH.

            Art. 9 RD 4 VII 1997, acta de notoriedad para reanudar el tracto, cuando alguna de las fincas de la unidad de ejecución esté inscrita a favor de persona distinta de quien justificare en el expediente su mejor derecho de propiedad.

Concepto:

Según ROCA son: Actas notariales, formalizadas a modo de expediente cuyo objeto es acreditar que una persona sea reputada notoriamente dueña de una finca ya inmatriculada, para reanudar el tracto o constatar un exceso de cabida.

La reforma 13/2015 ha suprimido el requisito de la homologación judicial, de forma que sólo en caso de oposición se acudirá a los Tribunales.

Naturaleza:

            —  Procesalmente, son asimilables a los actos de jurisdicción voluntaria.

            —  Sustantivamente, su objeto es comprobar notoriamente que una persona es reputada como dueña de una finca o un exceso de cabida.
 

Tramitación.

Según el Art. 201 LH:

El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:

a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.

c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita.

d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.

Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:

a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.

En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.»

Y para la reanudación de tracto el artículo 208 dispone que:

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a las siguientes reglas:

Primera. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.

Segunda. La tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las siguientes especialidades:

  1. Se iniciará el expediente mediante escrito en el cual, junto a la descripción de la finca, se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo.
  2. Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.
  3. Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos.
  4. Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal.

La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

Tercera. Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente.

Quinta. No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artículo, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad.»

El desarrollo reglamentario se encuentra en los arts 288 a 297 RH si bien deben entenderse derogados cuantas normas se opongan a lo previsto en la Ley, en virtud de la disposición derogatoria única de la Ley.  En base a la remisión hecha en los arts 201 y 208 habrá que atender, para su tramitación, a la regulación prevista en el art 203 que se estudia en el tema correspondiente y en la que ahora, por falta de tiempo, no se puede entrar.

 

2.- LA APROBACIÓN JUDICIAL

Casos en que se exige

Tradicionalmente se exigía la aprobación judicial una vez finalizada la tramitación de las actas. Actualmente no es necesaria dicha aprobación judicial si no existe oposición ya que en virtud de acta se extiende la inscripción solicitada, si fuera procedente (art 208 tercero, ya visto).

No obstante se sigue garantizando la tutela judicial efectiva en los términos del art. 208 cuarto:

Cuarta. Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

 

3.- EFECTOS DE ESTAS ACTAS

En general

Proporcionan un título apto para la reanudación del tracto o para la constatación del exceso de cabida.

En caso de rectificación de descripción, superficie o linderos es necesario que el Registrador no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Dichas dudas deben ser fundadas y expresarse en resolución motivada, tal y como exige el art 201. 3 último párrafo.

Destaca el art 209 RN, según redacción dada por el Real Decreto 45/2007 de 19 de enero, anulado en la parte que se refería a que la declaración de notoriedad era firme y eficaz e inscribible sin ningún tramite o aprobación posterior, por la Sentencia del TS, Sección 6o de 20 de mayo 2008, por ser contrario a la ley.

Por ello, cabe la calificación registral de dichas actas en los términos ya vistos.

Reglas especiales para las actas de reanudación

Son título apto para la cancelación de los asientos contradictorios.

Además de lo señalado en el art. 208, el Art. 295 RH añade que

“Si los asientos contradictorios son de MENOS de TREINTA años de antigüedad, no serán inscribibles las actas, a menos que el titular de aquellas o sus causahabientes lo consientan ante el Notario expresa o tácitamente.

Se entiende que hay consentimiento tácito cuando el titular o sus causahabientes hayan comparecido ante el Notario sin formular ni anunciar oposición”.

Ello es concordante con el art 208 que exige, cuando las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta años de antigüedad, la citación de modo personal.

Reglas especiales para las actas de exceso de cabida

El Art. 298.3 RH contempla la inscripción de excesos de cabida por título público, expediente de dominio, acta de presencia y notoriedad y por certificación catastral o de técnico competente.

Según el Art. 298.3. p.5o RH: “En todos los casos, será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie”.

Las dudas planteadas por el registrador sobre la identidad de la finca, es una cuestión que no puede decidirse gubernativamente sino judicialmente. R 10 marzo 2001, 11 febrero 2004, 17 febrero 2004, 15 marzo 2007 o 8 septiembre 2009 entre otras.

 

4.- LAS CERTIFICACIONES DE DOMINIO COMO MEDIO INMATRICULADOR

El RD 11 XI 1864 creó las certificaciones posesorias de bienes del Estado y de las Corporaciones civiles y eclesiásticas, recogidas en el Reglamento de 1915.

La Ley 1944 modificó su objeto, pasando de acreditar la posesión a acreditar el dominio.

La L 30 XII 1996 añadió un segundo párrafo al art. 206.

Antes de la reforma, la inmatriculación en virtud de certificación podía realizarse no sólo en el ámbito administrativo, sino también por la Iglesia Católica. Sin embargo, dicha posibilidad fue suprimida, limitando estas certificaciones al ámbito administrativo.

Destaca la entrada en vigor del artículo 206. Si bien dicha reforma entró en vigor el 1 de noviembre de 2015, el apartado doce que modificaba el art. 206 entró en vigor al día siguiente de su publicación, conforme a la disposición final quinta.

Regulación

Art. 206 LH:

  1. Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.

Asimismo, las entidades referidas deberán aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca cuya inmatriculación se solicita en la forma establecida en la letra b) del artículo 9. Solo en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. A la representación gráfica alternativa deberá acompañarse informe del Catastro.

  1. En todo caso, será preciso que el Registrador compruebe la falta de previa inmatriculación de todo o parte del inmueble. Si advirtiera la existencia de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte, denegará la inmatriculación solicitada, previa expedición de certificación de las referidas fincas, que remitirá al organismo interesado junto con la nota de calificación.
  2. Practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 con el mismo régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas.
  3. Junto al procedimiento registral ordinario, cuando se trate de fincas propiedad de alguna de las entidades referidas en el apartado 1, podrá obtenerse la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través de certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el presente artículo, que ponga fin al procedimiento regulado en el apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.
  4. Además de ello, mediante certificación administrativa del acto en que así se disponga, podrán practicarse, en los bienes de titularidad de las Administraciones Públicas y de las entidades de Derecho público a que refiere el apartado 1 de este artículo, operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación, siempre que tales actos no afecten a terceros que no hubieran sido citados en el expediente, se cumplan los requisitos establecidos por la legislación sectorial y se aporte la representación gráfica catastral de la finca o representación alternativa, en los términos previstos en el artículo 10.»

La LPAP 3 XI 2003 (Art. 37) señala que estas operaciones podrán inscribirse, además de por certificación administrativa, por el traslado de la disposición administrativa en cuya virtud se verifiquen.

Según este Art. la certificación a que se refiere el Art. 206 será título válido para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, si los titulares de las inscripciones contradictorias o sus causahabientes no formulan oposición en los 30 días ss a aquel en que la Administración les hubiere dado traslado de la certificación que se propone inscribir, mediante notificación personal y en su defecto mediante publicación de edictos.

La certificación del art. 206 LH no puede servir para inmatricular fincas ya inscritas en todo o en parte. R 11 febrero 2003 y 22 septiembre 2007

No cabe inmatriculación por el art. 206 LH de bienes del Ayuntamiento si éste no tiene inventario de sus bienes. Cualquier otro documento oficial del que resulte fehacientemente la titularidad de los bienes requerirá una calificación registral de control de legalidad. R 12 diciembre 2006.

Desarrollo reglamentario. Arts 303 a 307 RH.

Art. 303: “Para obtener la inscripción con arreglo al Art. 206 L, cuando no exista título inscribible, el Jefe de la dependencia a cuyo cargo está la administración o custodia de las fincas que han de inscribirse, expedirá por duplicado, siempre que por su cargo ejerza autoridad pública o tenga facultad de certificar, una certificación en que, con referencia los inventarios y documentos oficiales que obren en su poder y sin perjuicio de los demás extremos exigidos por la legislación administrativa aplicable, se haga constar:

            —  La naturaleza, situación, medida superficial, linderos, denominación y número, en su caso, y cargas reales de la finca que se trate de inscribir.

            —  La naturaleza, valor, condiciones y cargas del derecho real inmatriculable de que se trate y las de la finca a que se refiere la regla anterior.

            —  El nombre de la persona o Corporación de quien se hubiere adquirido el inmueble o derecho, cuando constare.

            —  El título de adquisición o el modo como fueron adquiridos.

            —  El servicio público u objeto a que estuviere destinada la finca.
Si no puede hacerse constar alguna de estas circunstancias, se expresará en la certificación, y se indicarán las que sean.
Las certificaciones se extenderán en papel del sello de oficio, y quedará minuta rubricada en el expediente respectivo”.
Art. 304 RH: “En el caso de que el funcionario a cuyo cargo estuviese la administración o custodia de los bienes no ejerza autoridad pública ni tenga facultad para certificar, se expedirá la certificación por el inmediato superior jerárquico que pueda hacerlo, tomando para ello los datos y noticias oficiales que sean indispensables.

La certificación no es apta para hacer constar DR limitativos o adquisiciones por expropiación (DG).

Es necesario que no exista título de dominio inscribible, lo cual debe constar en la certificación. R 19 X 1955.

Y cuando se trate de bienes inmuebles adjudicados a la Hacienda Pública en procedimiento de apremio fiscal, la certificación será expedida por el órgano de recaudación competente (art.110 RGR 29 Julio 2005).

Procedimiento.

Art. 305: “La certificación se presentará en el Registro correspondiente, solicitando la inscripción. Si el Registrador advierte la falta de algún requisito indispensable para ésta, según el Art. 303, devolverá la certificación advirtiendo el defecto, después de extender asiento de presentación y sin tomar anotación preventiva. En tal supuesto se extenderá una nueva certificación en que se subsane la falta advertida o se haga constar la insuficiencia de los datos necesarios para subsanarla, sin perjuicio, en su caso, del correspondiente recurso gubernativo, si el Registrador insistiese en su calificación”.

En la actualidad, este precepto debe entenderse modificado por la nueva redacción dada a los arts.19.Bis y 222 y ss. LH por la Ley 18 Noviembre 2005, por lo que en estos casos, lo procedente será extender nota de calificación negativa al pie de la certificación, y podrá practicarse anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable a instancia del interesado.

El art 306 Rh determina la suspensión en caso de coincidencia total o parcial de la finca que se pretende inmatricular con otras ya inscritas, si bien el art 206 recoge que en ese caso, el Registrador denegará la inmatriculación solicitada.

Art. 307 RH: “Practicada la inscripción, conservará el Registrador uno de los ejemplares de la certificación, devolviendo el otro, con la nota correspondiente”.

Una vez practicada la inmatriculación debe publicarse el edicto previsto en el art 203, regla séptima:

El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto, notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el “Boletín Oficial del Estado”. La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada. También se utilizará, a efectos meramente informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

Efectos.

Según el Art. 207 LH:

Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación

 

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Tema 31 Hipotecario Registros. Título público adquisitivo.

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Tema 31. El título público adquisitivo; examen del artículo 205 de la Ley. Su evolución y valoración crítica. Actas de notoriedad complementarias. La inmatriculación y el catastro.

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Registros: tema 30. 

Notarías: tema 27.

 

  1. EL TÍTULO PÚBLICO ADQUISITIVO: EXAMEN DEL ARTÍCULO 205 DE LA LEY. SU EVOLUCIÓN Y VALORACIÓN CRÍTICA.
  2. ACTAS DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIAS.
  3. LA INMATRICULACIÓN Y EL CATASTRO.

 

1.- El título público adquisitivo: examen del artículo 205 de la ley; su evolución y valoración crítica.

            Antes de iniciar la exposición es necesario destacar que esta materia se ha visto profundamente afectada por la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria, generándose diversas posturas doctrinales sobre la interpretación de sus preceptos. Destacan las Resoluciones de la DGRN de 3 de noviembre y 19 de diciembre de 2015, cuyo contenido irá exponiéndose a lo largo del tema.   

El título público adquisitivo, como medio inmatriculador, se regula en el art. 205 L.H. complementado por los arts. 298-302 RH.

            Según el art.205 LH:

Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.»

En cuanto al desarrollo reglamentario previsto en los arts. 298-302 RH conviene destacar:

Con la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015 no se han reformado los preceptos reglamentarios sino exclusivamente la Ley Hipotecaria. Por ello, los preceptos contemplados en el RH deben entenderse tácitamente derogados en cuanto contravengan lo dispuesto en la nueva redacción legal en virtud de la Disposición Derogatoria única que establece:

¨Quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley¨

Así el art. 298.1 RH ha suscitado dudas en la dctrina sobre si debía entenderse derogado o no, planteándose la duda sobre la admisibilidad de las actas. La DGRN ha señalado su vigencia, por lo que se admite el acta complementaria al título público con finalidad inmatriculadora, en los téminos que más adelante se expondrán.

El art 298.1 del Reglamento Hipotecario dispone:

“Con arreglo a lo dispuesto en los Arts 199 b) y 205 L, la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna se practicará mediante el título público de su adquisición en los siguientes casos:

            1º. Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente.

            2º. En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.

            EVOLUCIÓN HISTÓRICA:

            1- La Ley de 1861 reguló este medio inmatriculador, relacionándolo con el principio de tracto sucesivo, como una excepción  al requisito de la previa inscripción, pero restringidamente, pues los títulos debían ser anteriores a 1 I 1863, como establecían las Reales Órdenes de 20 de Febrero y 5 de Marzo de 1863.

            2- La LH 1869 sustituyó el requisito de la antigüedad del título por el de la antigüedad de la adquisición del derecho por parte del transmitente, que debía acreditarse fehacientemente con anterioridad al 1 I 1863.

            3- La LH 1909  trasladó la fecha tope al 1 I 1909, y las Leyes de 1922 y 1932 la trasladaron al 1 de Enero de sus respectivos años.

            4- La Ley 21 VII 1934 acaba con las fechas tope, y autorizó la inmatriculación por título público, debiendo comunicarse la inscripción por «edictos» a los interesados.

            5- La Reforma de 1944-46, desgajó esta materia del art. 20 considerándolo como un medio inmatriculador, más que como una excepción al tracto sucesivo.

             6- La Ley 13/2015 ha dado al artículo 205 su redacción actual, introduciendo las novedades que más adelante se expondrán.

            Evolución reglamentaria.

            – El RH 1947 estableció un sistema híbrido en el Art, 298 exigiendo la publicación de edictos, y señalando como fecha tope el 1 I 1945.

            – La Reforma de 1959 volvió al sistema exclusivo de publicación de edictos. Además, amplió los términos legales con supuestos de inmatriculación que en algunos casos no requerían antetítulo ni acta de notoriedad, y se dispuso la caducidad automática de la inmatriculación si no se aportaban los edictos en plazo.

            – La reforma de 4 IX 1998:

  • Suprimió todos los medios inmatriculadores del A. 298 RH no fundados en el Art 205 L.
  • Prescindió del requisito de la antigüedad del antetítulo, aunque debía ser anterior al título público al que complementa.
  • Reguló la coordinación con el catastro, conforme a la L 30 XII 1996.
  • Y prescindió de la caducidad de la inmatriculación por no aportar el edicto en plazo.

            – La STS 31 I 2001:

            1º Anula la reforma de 1998 en los ss puntos:

  • Que el título del transmitente basta con que sea de fecha fehaciente.

– Que la publicación de los edictos debe hacerse una vez practicada la inmatriculación.

  • La no iniciación del plazo de suspensión de los efectos de la inscripción del Art. 207 hasta que no conste la publicación de los edictos.

        2º.- Reinterpretó el antiguo artículo 205 LH.

La reforma 13/2015 ha dado al art 205 su redacción actual, de donde resultan los siguientes requisitos

 

REQUISITOS DEL TÍTULO PÚBLICO DE ADQUISICIÓN

Conforme al art 205, ya visto, los requisitos son:

            falta de previa inscripción

            que exista título público traslativo

            otorgado por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público

            identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador

            certificación catastral descriptiva y gráfica

            Pasemos a su análisis:

1- Falta de previa inscripción

Requisito común a todos los medios de inmatriculación. El Registrador lo comprobará mediante el examen de los índices.

            -En caso de coincidencia total o parcial el artículo 209 LH regula la subsanación de las dobles o múltiples inmatriculaciones, de una misma finca o parte de ella, debiendo seguirse el procedimiento ante el Registrador, el cual podrá iniciarlo de oficio.   

  1. Que exista título público traslativo:

Resulta indubitado que el título del inmatriculante debe ser público, pues expresamente lo recoge la ley, y que sea traslativo. No presentan problemas los títulos traslativos puros como una herencia o compraventa pero más discutibles son otros como disolución de comunidad o aportación de gananciales: quedando dividida la doctrina sobre su admisibilidad.

  1. Otorgado por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público.

Dentro de este requisito encontramos dos cuestiones importantes:

  1. acreditación de adquisición:

Para acreditar la previa adquisición del transferente, el art. 298 R.H, contempla dos posibilidades:

  • El doble título sucesivo
  • Y el título público complementado por acta de notoriedad.

            El art 205 LH exige que se trate de un título público pero no se dice expresamente que deba ser traslativo, cosa que sí ocurre con el título inmatriculador.

En base a ello se ha admitido el acta de notoriedad complementaria al título traslativo inmatriculador.

La diferencia con la regulación del artículo 298 RH es que antes debía acreditarse que el transmitente es tenido por dueño y ahora deberá dar notoriedad de que el transmitente adquirió hace más de un año.

Esta postura ha sido criticada por una parte de la doctrina que considera, en base a la nueva regulación, que no debe admitirse el acta complementaria al título público.

La RDGRN de 19 de noviembre de 2015 sí admite como título previo el acta regulada en el art 209 del RN.

B) plazo de un año:

Se plantean dudas sobre si el art 205 exige atender a las fechas de los títulos o de las adquisiciones, cuestión especialmente importante en casos como herencias o elevación a público de contrato privado.

La RDGRN de 19 de noviembre de 2015 entiende que el lapso temporal mínimo de un año ha de computarse entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior y no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales        

Dicho plazo de un año parece poner freno a la creación de títulos ad hoc para llevar a cabo la inmatriculación de una finca.

Sobre esta cuestión la DG ya señaló que el registrador, por simples sospechas, no puede ni debe suspender la inscripción ( R 8 junio 2009).  No obstante, sí admitía la suspensión cuando la situación final de la titularidad de las fincas era la misma que la inicial (R 16 nov 2009.).

Con la nueva regulación, se someten los títulos a un requisito objetivo (límite temporal) tratando de evitar el acceso de dichos títulos al Registro de la Propiedad.

  1. Identidad

Debe existir identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador.

El artículo 205 habla de identidad pero matiza que será determinada a juicio del Registrador. En base a ello, algunos autores defienden cierto matiz de apreciación.

  1. Certificacion catastral descriptiva y gráfica

            Junto con el titulo deberá acompañarse certificación catastral descriptiva y grafica en términos totalmente coincidentes, cuestión a la que nos referiremos en la ultima pregunta del tema.

Además en este supuesto será necesario aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, sin que sea admisible aportar una representación gráfica alternativa.

PUBLICACIÓN DE EDICTOS.

Frente a la anterior redacción del art 298.4 del RH que determinaba la notificación por edictos a todos los interesados, así como su constancia por nota marginal disponiendo en cuanto a sus efectos que:

¨Si no se presentare el edicto en el Registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la inscripción, se cancelará esta de oficio por nota marginal”.

El nuevo artículo 205 se limita a establecer que

¨Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea¨

Así, no sólo el art 205 sino también el 203 guardan silencio sobre las consecuencias de la no publicación del edicto pese a que ordenan su publicación por parte del Registrador. Ello ha planteado dudas sobre cuál es el efecto en caso de no realizarse dicha publicación.

            En cuanto a la nota marginal, a diferencia del artículo 203 donde sí se recoge expresamente la constancia de la publicación, nada se dice en el art. 205. Algunos autores consideran que no será necesario mientras que otros entienden, que será aconsejable realizarla pese al silencio de la Ley.

CIRCUNSTANCIAS DE LA INSCRIPCIÓN INMATRICULADORA

            Según el Art 298.2 RH: “La inscripción que se realice contendrá, además de las circunstancias generales (Arts. 9 L y 51 R), las esenciales del título del transmitente o del acta de notoriedad complementaria.

            Además expresará que el asiento se practica conforme al A. 205 L, con la limitación del A 207 de la misma ley”.

REGLAS ESPECIALES:

En las inmatriculaciones  deberá atenderse a la legislación especial que, en su caso,  resulte aplicable. Por ejemplo:

            Montes públicos. El art 22 LM exige informe favorable en la inmatrifculación de un monte o de finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales.  

Inmatriculación de fincas en la zona de protección marítimo-terrestre. Deberá acreditarse la no invasión del dominio público por certificación del Servicio de Costas. R. 17 febrero 2005 también tratándose de documentos judiciales        

            En el caso de viviendas deberá observarse el cumplimiento de la legalidad urbanisca (R. 6 julio 2005)

EFECTOS

            1- Inmatriculante:

  • No queda protegido por la fe pública registral pues su derecho no deriva de otro anteriormente inscrito, como exige el art.34 LH
  • ¿Queda protegido por la inoponibilidad? GARCÍA-GARCÍA entiende que si, si bien:

            * Cuando procedan de un mismo enajenante no se aplicará la limitación de dos años del Art. 207, conforme Art. 1473 CC.

            * Cuando los títulos tengan distinta procedencia se aplicará tal suspensión.

            2- Terceros:

Anteriormente el Art 207 LH recogía la paralización de la fe pública, tras la reforma 13/2015, se habla de efectos protectores del art 34 LH señalando dicho artículo:

Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha.

Por tanto, se suspenden los efectos protectores del art 34 de la LH respecto de terceros adquirentes del inmatriculante o sus causahabientes pero transcurridos esos dos años sí operarán dichos efectos protectores. Respecto del inmatriculante, opera  el principio de legitimación formulado en los arts 38 y 10.5. (sin estar sujeto a dicho plazo de dos años).

Como excepción, el art. 302 R.H.: “La limitación de dos años, consignada en el art. 207 de la Ley, no alcanzará a las inscripciones que se practiquen en virtud de documentos públicos anteriores al 1 I 1909.”

El plazo de suspensión se computa siempre desde la fecha de la inscripción, no del asiento de presentación.

Transcurrido el plazo, los terceros del art. 34 LH quedarán protegidos por la fe pública, con independencia de cuándo hayan inscrito su título.

VALORACIÓN CRÍTICA.

            1- Ley 1944. Su EM lo calificó de controvertido por no ofrecer las mínimas garantías, aunque se juzgo conveniente mantenerlo para fomentar la inscripción.

            2- Doctrina negativa. La doctrina ha destacado sus escasas garantías, pudiendo dar lugar a dobles inmatriculaciones, enajenaciones ficticias y estafas.

            3- Doctrina positiva. En la actualidad, esta debilidad jurídica se ha superado al suprimirse los supuestos especiales regulados en el R.H., y al exigirse la conexión catastral. Ese refuerzo se ha visto incrementado con la reforma 13/2015 que trata de poner solución a algunas cuestiones controvertidas.

 

Actas de notoriedad complementarias.

Antes de 1998, el art. 298 R.H. regulaba las siguientes actas de notoriedad:

            La incorporada al documento privado de adquisición, suprimida por la reforma.

            Las complementarias del título público adquisitivo que se pasan a estudiar.

Como ya se ha señalado, se ha discutido enormemente sobre su admisibilidad. Su tramitación se regula en el art 209 RN de donde resultan las siguientes normas:

            Tramitación:

            –  El requerimiento se hará por persona que demuestre interés en el hecho cuya notoriedad se pretenda establecer, debiendo aseverar su certeza bajo pena de falsedad en documento público.

            – El notario practicará las pruebas oportunas, hayan sido propuestas o no por el requirente

            Si, a su juicio, fuere previsible perjuicio para terceros, anunciará su inicio mediante cédulas o edictos, para alegaciones de los interesados en un plazo de 20 días.

            Si aprecia la notoriedad del hecho, lo expresará así, quedando conclusa el acta.

            Se plantea si tiene que ser el del lugar donde radique la finca, no hay normas en la LH ni en el RN que lo exijan. Pero la junta de decanos de los colegios notariales ha dado instrucciones en este sentido. R. 6 julio 2005

            – Estas no requieren de aprobación judicial pero su tramitación se interrumpirá cuando se acredite al notario la interposición de demanda en juicio declarativo; esta interrupción se levantará, a instancia del requirente:

  • si se desistió de la demanda
  • se declaró caducada la instancia
  • o recayó sentencia firme desestimatoria

            – Estas actas sólo pueden autorizarse al tiempo o con posterioridad al título público que complementan: no vale un acta anterior, coherentemente con su naturaleza de documento complementario.

            En cuanto a su eficacia, el ultimo inciso del art.209 RN establecía que “la declaración que ponga fin al acta de notoriedad será firme y eficaz por si sola e inscribible donde corresponda, sin tramite o aprobación inicial.  Dicho inciso ha sido anulado por la Sentencia del TS, Sección 6o de 20 de mayo 2008, por ser contrario a la ley.

 

3.- La inmatriculación y el Catastro.

Esta materia se ha visto modificada por la ley 13/2015: ¨la finalidad de esta Ley es conseguir la coordinación Catastro Registro incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.¨

Referencia catastral:

El art 9 LH señala en cuanto a las circunstancias de la inscripción que ¨ Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del art 10.

Con anterioridad a la reforma ya el Art. 38 TRLC 5 III 2004 exigía que en todos los documentos públicos y privados referentes a inmuebles y en las inscripciones y anotaciones en los Registros, constase la referencia catastral.

Representación gráfica georreferenciada:

El art 9 b) añade lo siguiente:

“Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelacion, reparcelacion, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación, agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”

Por tanto,  todos los títulos inmatriculadores deben ir acompañados de dicha representación gráfica que, salvo las excepciones previstas en el art 10.3 LH, será la certificación catastral.

Dicha exigencia ya quedaba recogida antes de la reforma en el Art. 53.7 L. 30 XII 1996: “en lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos coincidentes con la descripción de ésta en dicho título”

La aportación de dicha Representación gráfica georreferenciada es

obligatoria en los supuestos del art 9 b

voluntaria en los casos de fincas ya inscritas y donde podrá solicitarse su incorporación a la inscripción como operación específica o al tiempo de formalizar cualquier acto inscribible, aplicándose en ambos casos los requisitos del art 199 LH.

Conforme al art 9 b 5º párrafo: La representación gráfica aportada quedará incorporada al folio real de la finca.

Requisitos de la representación gráfica .

Como ya se ha señalado, dicha RGG será la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca salvo las excepciones admitidas. Así resulta del art 10.1 LH: La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad.

Las excepciones se contemplan en el art 10.3 LH:

Únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos:

  1. Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa.
  2. Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos.

En los casos de inmatriculación encontramos los siguientes requisitos particulares:

Es necesaria una total coincidencia entre la descripción del titulo y la certificación catastral , sin que pueda aplicarse el margen del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del art 45 del TRLC y recogida en el art 9 de la LH,  prevista para fincas ya inscritas.

La certificación catastral es necesaria en cualquier documento inmatriculador, incluidos los documentos administrativos y judiciales.

Con anterioridad a la reforma 13/2015 se exigía indubitadamente que de la certificación catastral resultara que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente. Sin embargo, en virtud de la nueva regulación existen diversas opiniones:

Hay quien considera que carece de justificación exigir este requisito debido a la nueva regulación del art 205, que es más garantista.

Otros autores siguen defendiendo este requisito bien conforme a la obligación de declarar las alteraciones catastrales (arts 3,13, 43 y 44 del TRLC) bien conforme al apartado segundo del art 298 del RH:

En ambos casos, el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará el mismo certificación catastral descriptiva y gráfica de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente”.

Coordinación Catastro Registro

Art 10:

  1. En toda forma de publicidad registral habrá de expresarse, además de la referencia catastral que corresponda a la finca, si está o no coordinada gráficamente con el Catastro a una fecha determinada.
  1. Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.

 

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Tema 30 Hipotecario Registros. Inmatriculación.

TEMA 30 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 30. Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. Apertura de folio registral: La inmatriculación de fincas. Concepto y naturaleza. Los medios inmatriculadores. El expediente de dominio y sus distintas finalidades. Breve idea de su tramitación. Efectos.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 29. 

Notarías: tema 26.

 

  1. CONCORDANCIA ENTRE EL REGISTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA.
  2. APERTURA DEL FOLIO REGISTRAL: LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS. CONCEPTO Y NATURALEZA.
  3. LOS MEDIOS INMATRICULADORES.
  4. EL EXPEDIENTE DE DOMINIO Y SUS DIVERSAS FINALIDADES.
  5. BREVE IDEA DE SU TRAMITACIÓN.
  6. EFECTOS.

 

1.- Concordancia entre el registro y la realidad jurídica.

La posibilidad de que el Registro no concuerde con la realidad jurídica se basa en:

– La inscripción, que en nuestro sistema y salvo excepciones no es constitutiva, aunque sí es necesaria para alcanzar la plena oponibilidad erga omnes. Art 32 LH.

 – Y no es convalidante, conforme al Art. 33 LH.

Ello nos permite distinguir entre la realidad tabular (los pronunciamientos del registro) y la «realidad jurídica extrarregistral».

Estas realidades no siempre coinciden, lo que da lugar a la inexactitud registral.

La ley 13/2015 de 24 de junio de reforma de la ley hipotecaria y del texto refundido de la ley del catastro desjudicializa también los procedimientos de concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral, sea ésta física o jurídica, agilizando su tramitación y reduciendo costes. Notarios y Registradores son los responsables de expedientes de inmatriculación, rectificación de superficie, incorporación de bases gráficas, deslinde, reanudación de tracto, duplicidad de inscripciones y liberación de cargas. De esta forma, se evita su tramitación ante los Tribunales, pero garantizando la tutela judicial efectiva.

            CONCEPTO.

            Concepto legal. Según el art. 39 L.H.: “se entiende por inexactitud del Registro todo desacuerdo, que, en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral”.

            Concepto doctrinal. A pesar de la aparente equiparación, inexactitud y discordancia, son conceptos diversos:

  • La inexactitud sólo afecta a la titularidad jurídica; la existencia, contenido y condiciones de los derechos inscritos.
  • La discordancia, además de los aspectos de derecho, alude a los de hecho.

            Medios para llevar a cabo la concordancia. Según el art. 198 L.H.:

«La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos:

  1. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
  2. El deslinde registral de la finca.
  3. La rectificación de su descripció
  4. La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
  5. La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.
  6. Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
  7. El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
  8. El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculació
  9. El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos.

La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél.

 

2.- Apertura de folio registral: la inmatriculación de fincas. Concepto y naturaleza.

APERTURA DE FOLIO REGISTRAL. Es la operación registral que asigna un registro particular a las fincas susceptibles de registración.

            Procede, además de en los supuestos de inmatriculación, en los de:

            – Agrupación, división o segregación.

            – Pluralidad de folio registral.

INMATRICULACIÓN DE FINCAS.

            Concepto. Siguiendo a Gómez Gálligo, podemos definir la inmatriculación como “el ingreso de una finca en el Registro realizado en virtud de una primera inscripción de su dominio a favor del inmatriculante, mediante la presentación de los títulos o medios inmatriculadores legalmente admitidos y por la que se abre folio o registro particular a la finca en cuestión, surtiendo efectos específicos”.

            Caracteres.

a) Asiento de inscripción, pero que se caracteriza frente a las posteriores:

            1- Sustantivamente: Porque no se producen los efectos protectores del art 34 LH  durante dos años:

en los procedimientos previstos en el artículo 204 1º, 2º, 3º, 4º

en la inmatriculación por título público (Art 205 LH)

en certificación administrativa (Art. 207 L.H.).

Aunque sí se producen en los supuestos de expediente de dominio (Art 203 LH) y de inmatriculación en virtud de sentencia. (Art 204.5º)

            2- Formalmente, porque describe íntegramente la finca, mientras que las posteriores sólo reflejan las modificaciones que resulten del título.

            No obstante, en ocasiones, la apertura de folio se hace por anotación preventiva:

            – Derechos reales sobre finca no inmatriculada; art 203.2 LH, art. 312.1 R.H.

            – Anotaciones de suspensión de anotación de embargo, si no está inscrita la finca embargada; A 140.2 RH

            – Anotaciones de suspensión por defecto subsanable, si no está inscrita la finca; Art. 170 RH

            – Expediente de dominio instado con finalidad inmatriculadora. Art. 203 tercero LH.

b) Incorpora la finca al registro, quedando sujeta a las normas hipotecarias. NUÑEZ LAGOS señalaba que con la inmatriculación se abre la “cuenta corriente” de la finca en el Registro.

c) Abre folio registral. Así resulta de:

            – Art. 8 L.H:.”cada finca tendrá desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo”.

            – Y el art. 243 LH: “el Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores, relativas a la misma finca, se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos”.

d) Contiene una completa descripción de la finca: las legislaciones que siguen el sistema del folio real la obtienen del Catastro; en España, tras la L 30 XII 1996, LC 5 III 2004 y la Ley 13/2015 que modifica los artículos 9 y 10 LH, se va avanzando a este respecto.

En particular el art.9.1 b) LH recoge que siempre que se inmatricule una finca, la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, lo cual se realizará aportando junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo en los supuestos en que la ley admite otra representación gráfica georreferenciada alternativa.

e) Constata la titularidad dominical. Según el Art. 1 LH: “la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el T. VI de esta Ley”.

            Y según el Art. 376 RH: “Cuando el primer asiento solicitado se refiera a un derecho real y con el título presentado se pueda inscribir la adquisición del inmueble, con arreglo al art. 205 L., se harán dos inscripciones, la de dominio de la finca y después la del derecho real.

            En igual forma se procederá cuando el asiento de que se trate sea de anotación preventiva”.

            Dominio dividido. La primera inscripción puede ser de dominio directo o útil; según el Art. 377 R.H. “si se hallan separados el dominio directo y el útil, la primera inscripción podrá ser de cualquiera de ellos, pero si después se inscribiese el otro dominio, su inscripción se practicará a continuación del primeramente inscrito”.

            Condominio. Del Art. 278 RH, se deduce que la finca puede ser inmatriculada sobre la base de una cuota indivisa: aunque sólo se inscribe la cuota del inmatriculante, la finca se inmatricula totalmente.

La DG considera que la disolución de comunidad es un título apto para inmatriculación y concluye que es un ACTO COMPLEJO, y desde un punto de vista registral conlleva a la práctica de un nuevo asiento registral sobre la totalidad de la finca adjudicada – R. 19 MAYO 2011 Y STS 25 FEBRERO 2011

Naturaleza.

Se discute la relación entre inmatriculación y primera inscripción.

  • Algunos las equiparan sobre el Art. 7.1 LH que emplea la expresión 1ª inscripción y remite para practicarla a los medios inmatriculadores.
  • Según SANZ en nuestro Derecho no existe una verdadera inmatriculación, sino sólo una primera inscripción. La inmatriculación es propia de sistemas como el alemán, suizo o australiano, en los que la finca accede al Registro previamente, sobre la base de datos catastrales, practicándose de oficio y limitándose el asiento a la descripción de la finca.
  • Según ROCA, el concepto de primera inscripción es más amplio que el de inmatriculación, pues en los casos de segregación, agrupación y división hay primera inscripción y no inmatriculación, pues las fincas no son nuevas para el R, sino procedentes de otra inscrita.

 

3.- Los medios inmatriculadores.

INTRODUCCIÓN.

            Para favorecer la inscripción, la Ley 1861 admitió pluralidad de medios de inmatriculación.

            La reforma de 1944 inicia un criterio restrictivo que, como observa Sanz Fernández, se manifiesta en un triple sentido:

            – Redujo los medios inmatriculadores a tres: expediente de dominio, título público y certificación administrativa.

            – Eliminó todos los medios inmatriculadores basados en la posesión.

            – Y limita los efectos de la inmatriculación, cualquiera que fuese el medio, durante un plazo de dos años.

MEDIOS LEGALES.

            El TR 1946 no introdujo ninguna novedad en cuanto a los medios inmatriculadores, pero sí en cuanto a sus efectos, limitando la suspensión de efectos de la fe pública registral a las inmatriculaciones verificadas en virtud de título público de adquisición o certificación administrativa de dominio. 

La reforma 13/2015 ha introducido novedades legislativas en la materia

  1. Amplía los medios inmatriculadores recogidos en la LH:

            expediente de dominio (art 203)

            los procedimientos del art. 204

            el doble título (art. 205)

            el certificado del art. 206

  1. La limitación del art 207 ya no se refiere a la fe pública registral sino a “los efectos protectores dispensados por el art 34 LH “
  1. Desjudicializa los procedimientos, tramitándose ante Notarios sin necesidad de acudir a la vía judicial salvo caso de contienda.

OTROS MEDIOS INMATRICULADORES.

            Se da entrada a otros medios inmatriculadores en el art. 299 RH “También podrán inscribirse sin el requisito de la previa inscripción los títulos, cualquiera que sea su fecha, que fueren inscribibles directamente con arreglo a las leyes o disposiciones especiales”.

            Así encontramos los siguientes:

            1- Registros destruidos. La ley 15 VIII 1873, permite la inmatriculación en virtud de títulos inscritos en registros destruidos y no reinscritos en el período de reconstrucción.

            2- Resoluciones administrativas:

  • Los títulos de concesiones administrativas (arts.31, 60 y ss. RH).
  • La certificación expedida por el Tesorero de Hacienda en casos de adjudicación de bienes al Estado por débitos fiscales; art. 26 R.H y art.110 RGR 29 Julio 2005.

Según la LPAP 3 XI 2003, los Registradores comunicarán la inmatriculación de fincas que linden con otra perteneciente al Estado a los órganos encargados de la administración de los bienes y se indicará en ella el nombre, apellidos y domicilio de la persona o personas a cuyo favor se practicó la inscripción y la descripción de la finca inmatriculada.        

CERTIFICACIÓN CATASTRAL.

Tras la reforma 13/2015 encontramos la siguiente regulación:

Art 9 b LH: La inscripción contendrá las circunstancias siguientes:

“Siempre que se inmatricule una finca la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”

Por tanto, todos los títulos inmatriculadores deben ir acompañados de dicha representación gráfica que, salvo las excepciones previstas en el art 10.3 LH, será la certificación catastral.

Dicha exigencia ya quedaba recogida antes de la reforma en el Art. 53.7 L. 30 XII 1996: “en lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos coincidentes con la descripción de ésta en dicho título”.

Dichas cuestiones se estudian más detalladamente en el tema 31.

 

4.- El expediente de dominio y sus distintas finalidades.

            Concepto: procedimiento mediante el cual el Notario provee al propietario de una finca de un título supletorio para el deslinde, la inmatriculación, la rectificación de descripción, superficie o linderos de fincas inscritas, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y la substracción de la doble o múltiple inmatriculación.

            NATURALEZA.

1.- En el plano registral, proporciona una titulación supletoria. Según el art. 272 R.H. : «El propietario que careciere de título escrito de dominio o que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa, podrá obtener la inscripción de su derecho con sujeción a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.»

            Habilita un título de dominio, sin comportar declaración de derechos y sin que impida que los interesados puedan acudir a juicio declarativo.

            FINALIDADES. Son:

            El expediente de deslinde de fincas inscritas (art 200)

            La rectificación de descripción, superficie o linderos de fincas inscritas. (art 201)

            La inmatriculación de fincas (art 203)

            La reanudación del tracto interrumpido. (art 208)

            La subsanación de la doble o múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella (Art 209)

 

5.- Breve idea de su tramitación.

El expediente de dominio para la inmatriculación de fincas  se regula en el Art 203 LH de donde resultan las siguientes reglas:

El expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:

Primera. El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.

Segunda. Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca acompañándose además los siguientes documentos:

a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus domicilios.

b) Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.

c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro.

d) Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.

Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.

El Registrador expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:

a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral.

b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.

c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.

Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca con otra u otras de dominio público notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición o, no remitiendo su informe dentro de plazo el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones.

Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas.

La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique

Quinta. Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos los interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.

Asimismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado” Potestativamente el Notario podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

En la notificación se hará constar:

a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificació

b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse.

Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.

Sexta. Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes.

Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador.

En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.

El apartado 2 de dicho artículo permite que el titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas solicite la inscripción de su derecho.

EN EL EXPEDIENTE PARA EL DESLINDE DE FINCAS INSCRITAS EL ART 200 LH recoge las siguientes particularidades:

            el expediente puede iniciarse por el titular registral de dominio o de cualquier derecho real

            el plazo para formular alegaciones los interesados es de 15 días

            el Notario convoca a los interesados en el plazo de otros 30 días a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos

            se exceptúa de aplicación al deslinde de inmuebles cuya titularidad pertenezca a las AAPP, donde se aplicará su legislación específica.

EN EL EXPEDIENTE PARA LA RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS DE CUALQUIER FINCA REGISTRAL, el art. 201 remite al 203 con las siguientes particularidades:

            puede promoverse el expediente por el titular registra de la totalidad o cuota de dominio o de cualquier derecho real

            deberá expresar todos los datos sobre identidad y domicilio de titulares de dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y colindantes, tanto registrase como catastrales.

            no es de aplicación lo previsto en el art 203 apartado c de la regla segunda, apartados d y e de la regla quinta y último párrafo de la regla sexta.

            Reanudación del tracto  se regula en el art 208,

            Doble o múltiple inmatriculación, art 209

(Estos dos últimos se estudian en el tema correspondiente.)

El Desarrollo reglamentario se encuentra en los Arts 272 a 287.

 

6.- Efectos.

EFECTO GENERAL.

            Proporciona una titulación supletoria, constituida por el acta notarial donde se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición de los posibles interesados.

EFECTOS PARTICULARES.

    1- Expediente inmatriculador.

Art 203. Sexto:

Una vez levantada acta, el Notario remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva.

La prioridad de las cargas y gravámenes que se hayan conocido durante el expediente se determinará según las normas sobre preferencia establecidas en la legislación civil.

Séptima. El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. La publicación se hará de forma gratuita en el “Boletín Oficial del Estado”. La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada.

Octava. Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo.

  • No produce la suspensión de los efectos protectores del art 34 conforme Art. 207 LH.

   1- Expediente para el deslinde de fincas: si hubiere acuerdo se hará constar el deslinde en el Registro, salvo dudas fundadas del Registrador.

    2- Expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de finca inscrita, proporciona título hábil para ello, siempre que el Registrador no albergue dudas fundadas.

 3- Expediente reanudador del tracto. Proporciona un título para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

   4- Expediente para la subsanación de la doble o múltiple inmatriculación permite la rectificación del Registro.

Revisado septiembre 2015

 

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Tema 29 Hipotecario Registros. Notas marginales.

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Tema 29. Las notas marginales: Naturaleza, clases y efectos. Notas de haberse expedido la certificación de cargas en los procedimientos de ejecución: Sus efectos. Las notificaciones. Las menciones: Caducidad y cancelación.

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  1. LAS NOTAS MARGINALES: NATURALEZA, CLASES Y EFECTOS
  2. NOTAS DE HABERSE EXPEDIDO LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN: SUS EFECTOS
  3. LAS NOTIFICACIONES
  4. LAS MENCIONES: CADUCIDAD Y CANCELACIÓN

 

1.- LAS NOTAS MARGINALES: NATURALEZA, CLASES Y EFECTOS.

Desde un punto de vista formal, el asiento registral se define como la constatación gráfica, practicada con arreglo a Derecho en los libros del Registro de la Propiedad, de los hechos, actos o negocios que, por su naturaleza, pueden acceder al Registro, no por conocimiento directo, sino extractándolos de otro documento con la finalidad de darlos a conocer a tercero y para que puedan surtir los efectos hipotecarios que les sean propios. El artículo 41 del Reglamento Hipotecario dispone que en los libros del Registro de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas y concisas, principales y de referencia, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.

Así pues, entre las distintas clases de asientos que recoge el citado artículo 41 se encuentran las notas marginales. ROCA SASTRE DEFINE las mismas como un asiento en general accesorio, definitivo y positivo, que se extiende al margen de otros asientos, y cuyo objeto es consignar un hecho que modifica un derecho registrado o hacer las veces de una inscripción, anotación preventiva o cancelación, o facilitar la mecánica de la oficina del registro. Lo cierto es que en la actualidad se ha extendido el uso de las notas marginales que cumplen funciones diversas, que no tienen fácil encaje en la clasificación que, de ROCA, como veremos más adelante.

Su NATURALEZA JURÍDICA, a semejanza de lo que sucede con las anotaciones preventivas, no es unívoca, ya que su realización obedece a muy distintos supuestos. No obstante, desglosando la anterior definición, presenta los siguientes caracteres:

a) Es un asiento en general accesorio porque, salvo cuando hace las veces de una inscripción o anotación preventiva, es un complemento de otro asiento.

b) Es en general definitivo o de duración indefinida, pues no tiene el carácter temporal de las anotaciones preventivas, duran tanto como el asiento principal que les sirve de soporte, excepto las notas marginales preventivas (art. 163 RH). Existen otras excepciones, notas con un plazo especial de caducidad:

                – La nota de haberse expedido certificación de dominio y cargas que debe extenderse en los expedientes de deslinde, tanto en la finca objeto de deslinde, como en las colindantes (art. 200 LH).

                – La nota que constata en el registro el derecho de retorno arrendaticio (art. 15 RH).

                – Las notas de expedición de certificación de cargas a efectos de expropiación forzosa.

                – Las notas de afección fiscal de los impuestos de transmisiones, sucesiones o IRPF, en las ventas por no residentes, etc …

c) En general es de carácter positivo, con excepción de las notas que hacen las veces de una cancelación, extinguiendo otros asientos.

d) Se extiende al margen de otros asientos, en la parte izquierda de las hojas de los libros del Registro, donde existe un margen reservado para ellas, ajustándose a las instrucciones y modelos oficiales.

Las CIRCUNSTANCIAS que deben contener varían de unas a otras, si bien la doctrina considera generalizable, en cuanto a las notas de modificación jurídica, lo dispuesto en el artículo 56 del Reglamento Hipotecario sobre las notas marginales de cumplimiento de condiciones, las cuales deben expresar:

1) El hecho que se trate de acreditar.

2) El nombre y apellidos de la persona o personas que lo hubieren realizado.

3) El documento en virtud del cual se extienden.

4) El pago o la exención del impuesto.

5) Referencia al asiento de presentación del indicado documento.

6) Fecha y media firma del Registrador.

En cuanto a las circunstancias de las notas marginales de oficina, las mismas no requieren contenido especial, más que el necesario para cumplir la función de relación de asientos. Y las sucedáneas, requieren las mismas circunstancias que las de modificación jurídica, si bien con las pertinentes peculiaridades.

FUNDAMENTO GARCÍA GARCÍA: hay que buscarlo en el “principio de integración del folio registral”: si bien la titularidad, el acto jurídico y la finca están ya en el asiento principal, pueden necesitar de un complemento, concreción o advertencia que, si se hicieran por medio de una inscripción o anotación, impedirían que quedara debidamente perfilada la principalidad de la situación del asiento al que complementa; al quedar ambos en el mismo plano.

Para MANZANO SOLANO, la nota marginal encuentra su justificación en el que este autor llama “principio de integración del folio registral”, al facilitar la constancia, en el historial registral de la finca o fincas, de datos o circunstancias que, en sí mismos, podrán ser de naturaleza material o jurídica, pero que, en todo caso, tienen alcance jurídico-registral o publicitario-registral, necesarios para la adecuada interpretación de la situación jurídica de la finca.

Por lo que respecta a las CLASES de notas marginales, es clásica la clasificación de Roca-Sastre entre notas marginales de modificación jurídica, notas marginales de oficina y notas marginales sucedáneas. Dicha clasificación ha sido criticada por algunos autores como José Manuel García García, quien entiende que la misma es artificiosa, ya que la característica común e intrínseca a todas las notas marginales es su accesoriedad respecto a un asiento principal, al cual complementan o concretan, o recogen una advertencia relacionada con el contenido de dicho asiento. Es decir, no modifican el contenido esencial del mismo ni son sucedáneas de asientos principales, sino que los complementan o concretan. Asimismo, no existen tampoco notas de “oficina”, sino notas que realizan advertencias sobre operaciones registrales, de gran trascendencia a efectos de la publicidad formal y claridad del Registro y accesorias del asiento principal correspondiente.

Siguiendo la clasificación tradicional, debe distinguirse las siguientes CLASES:

1)Notas marginales de oficina:

Son aquéllas que tienen por finalidad relacionar y coordinar con brevedad unos asientos con otros, a fin de coordinar las operaciones registrales, constituyendo un medio que facilita el modo de llevar los libros del Registro. Dichas notas carecen por sí mismas de valor jurídico, pues desempeñan una función puramente mecánica, relacionando entre sí los asientos que guardan cierta conexión. Las extiende obligatoriamente el Registrador de oficio en los casos previstos en la ley. Así, como ejemplos se citan:

  • Nota al margen del Asiento de presentación, indicando los datos registrales del asiento practicado, o, en su caso, el hecho de haberse retirado el título presentado, la práctica de la anotación por defecto subsanable, la de desistimiento del asiento de presentación.
  • Nota al margen de la finca matriz, en los casos de modificación de entidades hipotecarias, conforme a los artículos 45 y ss. RH.
  • Nota al margen de un asiento cancelado con la referencia al asiento cancelatorio (artículo 195 Reglamento Hipotecario).
  • En los casos de doble inmatriculación, la nota al margen de la última inscripción de dominio de cancelación de los folios referidos a la misma finca (art. 209 LH).
  • La nota al margen del asiento rectificado, artículo 318 RH.

 

2) Las notas marginales de modificación jurídica.

Son las que consignan registralmente hechos o circunstancias que alteran la situación jurídica registrada. Se caracterizan porque, a pesar de producir el efecto antedicho, no tienen la envergadura suficiente para provocar una inscripción. Se caracterizan por servir de complemento a las inscripciones. A título de ejemplo cabe mencionar:

  • La nota de haberse expedido certificación de dominio y cargas en los expedientes de deslinde (200 LH).
  • La que constata la aceptación por el acreedor de la hipoteca constituida unilateralmente. (art. 141 LH).
  • La que hace constar el cambio de propiedad privada en pública o viceversa (art. 6 RH).
  • La que hace constar la condición de comunes de los bienes inscritos a nombre de uno de los cónyuges (art. 90.2 RH) o la justificación o confesión de la privatividad de un bien hechas con posterioridad a su inscripción (art. 95.6 RH), así como el carácter de reservables de los bienes hereditarios (art. 259 RH).
  • La que publica la iniciación del procedimiento de equidistribución (art. 5 RD 1093/97) o de expropiación forzosa (32 RH).
  • La que hace constar el cumplimiento de condiciones inscritas, de conformidad con el artículo 23 de la Ley Hipotecaria.
  • La de haberse terminado la obra nueva declarada en construcción, art. 47 RD 1093/97.
  • La de haberse expedido certificación de cargas en los procedimientos de ejecución, que luego se analizará.

 

3) Las notas marginales sucedáneas.

Realmente, son notas únicamente en la forma, pues en el fondo tienen un valor igual al asiento que representan. Son verdaderas inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones que, en virtud de preceptos especiales y por razones de simplificación de las operaciones del Registro, adoptan la forma de nota marginal. Pueden ser:

  1. a) Sucedáneas de una inscripción, como la nota de asignación de bienes concretos en garantía de legítimas (art. 15.2 LH), o las notas de afección fiscal (art. 79 LGT).
  2. b) Sucedáneas de una anotación, según DIEZ PICAZO, es la nota que constata en el Rº el derecho de retorno arrendaticio (art.15 RH), o la que hace constar la prórroga de las anotaciones preventivas tomadas por falta de previa inscripción (art. 205 RH), o las notas que se deben extender en los supuestos de doble inmatriculación para dejar constancia de la iniciación del expediente o de la terminación del mismo por existir oposición de algún titular real afectado por la doble inmatriculación (art. 209 LH).
  3. c) Las notas de cancelatorias que practica el Registrador de oficio en caso de caducidad de asientos de presentación, anotaciones preventivas (86LH), menciones, y las de cancelación de las inscripciones practicadas en el Libro de Incapacitados.

Por lo demás, las notas marginales sucedáneas se practicarán teniendo en cuenta las circunstancias que exigiera el asiento al que suplen, e incluso, según la doctrina, las propias del art. 56 RH convenientemente adaptadas.

 

4) Notas de publicidad-noticia.

Actualmente cabe añadir otro grupo de notas marginales, que no producen efectos propiamente jurídicos, sino que se limitan a proporcionar lo que se ha llamado “publicidad noticia”. Paradigma de ellas son las previstas en la normativa urbanística, las cuales, como dicen los arts. 67.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y el art.73 RD 1093/97, de 4 de Julio “no producirán otro efecto que dar a conocer la situación urbanística de la finca en el momento a que se refiere el título que las originara”, salvo que otra cosa se establezca expresamente.  Sería el caso, por ejemplo, de la nota en la que consta, en su caso, la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera (art. 9 LH), o las notas que reflejan la situación urbanística de la finca, que prevé el capítulo X del RD 4-julio-1997 (condiciones impuestas sobre determinadas fincas, declaración de ilegalidad de la licencia de edificación, acreditativa de la concesión de licencias para obras y usos provisionales y la acreditativa de la adquisición del aprovechamiento urbanístico)

Su estudio se hace en los temas pertinentes.

 

2.- NOTAS DE HABERSE EXPEDIDO LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN

En todos los procedimientos de apremio sobre bienes inmuebles inscritos en el Rº se prevé la expedición por parte el Registrador de una certificación de dominio y cargas de la finca objeto de la ejecución; extendiéndose al margen de la inscripción de hipoteca o de la anotación de embargo una nota expresiva de haberse expedido dicha certificación, su fecha y procedimiento a que se refiere, está previsto tanto en el procedimiento ejecutivo ordinario (art. 656 LEC), en el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados (129 LEC y 688 LEC), en el extrajudicial (236 RH), en el procedimiento administrativo de apremio (art. 170 LGTributaria 17/12/2003).

De estos preceptos y del artículo 143.2 del Reglamento Hipotecario resulta que:

  • La certificación se expide a requerimiento del Tribunal, del Procurador del ejecutante debidamente autorizado por el Letrado de la Administración de justicia, o del Notario en su caso. Habrá de contener la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado y los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien embargado, es especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven, o, en su caso, que se halla libre de cargas.
  • La nota se pone al margen de la anotación preventiva de embargo o de la inscripción de hipoteca.
  • En ella se hará constar que se ha expedido la referida certificación, expresando el procedimiento para el que se expide, las fechas del mandamiento y de su presentación y la fecha de la certificación.

Los EFECTOS de estas notas marginales pueden concretarse del siguiente modo:              

  1. Ante todo, constituyen un aviso o admonición a los posteriores titulares de derechos reales sobre la finca de la existencia de un procedimiento ejecutivo en marcha, de modo que no podrán invocar se desconocimiento. Como consecuencia de ello, los titulares de asientos posteriores a la nota de expedición de la certificación de cargas no recibirán posteriormente notificación o comunicación alguna, sin perjuicio de puedan intervenir en el proceso en la medida en que la situación o estado de éste lo permita. Así lo establece respecto al procedimiento ejecutivo ordinario por ejecución de anotación de embargo, el art.659.1 LEC, respecto al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados el párrafo 1º del art. 689 LEC y respecto a la venta extrajudicial del bien hipotecado ante Notario, el art 236 d).2 del RH.

En cambio, los titulares de asientos posteriores al del gravamen ejecutado que figuren en la certificación, y por lo tanto anteriores a la nota marginal de haberse expedido la certificación, deben ser notificados por el Registrador, o el Notario, según el tipo de procedimiento, a los efectos de que puedan intervenir en el mismo.

Esta publicidad genérica que produce la nota marginal se complementaron la advertencia que ha de consignarse en la nota de despacho de cualquier procedimiento que se inscriba o anote con posterioridad, pues como dice el art.434 RH, si respecto de la finca consta la expedición de la certificación de cargas prevista en el art.656 LEC, en la nota de despacho se hará relación circunstanciada del procedimiento para el que se expidió la certificación. El mismo sistema se aplica a los titulares de derechos reflejados en títulos meramente presentados en el momento de expedirse la certificación, titulares que no deben ser notificados por el Registrador (a los efectos del art.659 LEC), pero si los títulos llegan a inscribirse o anotarse, habrá de consignarse en la nota de despacho el estado de la ejecución según resulte del Rº (art.353.1 RH).

La principal diferencia entra el procedimiento de ejecución derivado de la anotación de embargo y el de ejecución directa y extrajudicial es que, en el  primero la falta de comunicaciones del Registro no vicia de nulidad el procedimiento porque la propia anotación de embargo ya pone de manifiesto la existencia de una obligación incumplida y la puesta en marcha de una procedimiento para hacerla efectiva (art. 660.2 LEC); en cambio, la falta de notificación o comunicación vicia de nulidad el procedimiento de ejecución hipotecaria directa o extrajudicial, ya que hasta que no se practica en el Registro la nota marginal de expedición de certificación de cargas no se conoce que está en trámites dicha ejecución (arts 692.3 LEC y 132.2 , 134.1 LH y 236 b) RH).

  1. Como otros efectos destacar:

Según el art. 656, en todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y dispondrá de información con contenido estructurado.

El artículo 656. 2 LEC, señala para el procedimiento ordinario, que: “El registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Secretario judicial (ahora, Letrado de la Admón de Justicia) y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a los efectos del artículo 667.

El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido”.

El art.135 LH dispone: “El registrador deberá comunicar al Juez ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, incluso cuando recaiga directamente sobre bienes hipotecados, la extensión de ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecución”.

En orden a las cancelaciones a practicar como consecuencia de la ejecución:

 El art. 674 de la LEC, señala “A instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.

Asimismo, el Secretario judicial mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.

También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación.

A instancia de parte, el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se remitirán electrónicamente al Registro o Registros de la Propiedad correspondientes.”

El art. 134  LH: “El testimonio del auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento.

Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.”

En caso de ejecución judicial basada en la inscripción de hipoteca, la nota marginal expresiva de la expedición de certificación impide que pueda cancelarse la hipoteca mediante escritura pública de carta de pago otorgada por el acreedor consintiendo la cancelación, mientras no se cancele dicha nota por orden de la autoridad que conoce del procedimiento. Así lo declaró la DGRN en Res. 24 abril 1991, para evitar que, por desconocimiento del Juez, pueda proseguirse la ejecución de una hipoteca ya extinguida, y así lo recoge el art. 131 LH y el art.688.2.2 LEC, como se estudia en el tema correspondiente.

Para el caso de que se dé la misma situación en el procedimiento de venta ante notario, dispone el art.236.d RH que el Registrador comunicará inmediatamente la presentación de la escritura al Notario ante el que se sigue la ejecución.

La nota no es obstáculo para cancelar la hipoteca a cuyo margen consta, en virtud de la ejecución de una carga anterior inscrita de rango preferente, así lo estima la DG (R. 19/2/2016) basándose en el art. 134 LH; tampoco impide la cancelación de la inscripción con nota, por caducidad del asiento principal, vía 82-5 LH, , pero el plazo habrá de computarse desde la fecha de la misma nota (R. 4/6/2005).

 

3.- LAS NOTIFICACIONES.

Determinadas disposiciones, en casos concretos, imponen al Registrador una actividad específica de comunicación o notificación. La finalidad es contribuir preventivamente a la seguridad del tráfico en algunos casos y, en otros, facilitar que sean conocidos por los interesados los procedimientos que pueden afectar a sus derechos o los asientos que puedan afectar a los procedimientos ya iniciados. Siguiendo a Peña, las notificaciones o comunicaciones pueden clasificarse:

1) Notificaciones a que está obligado el Registrador para contribuir preventivamente a la seguridad del tráfico:

a) Notificaciones promovidas por Notario: el Notario, antes de autorizar una escritura de adquisición de inmuebles, o derechos reales sobre ellos, tiene, como regla general, el deber de solicitar del Registro información adecuada sobre descripción, titularidad, cargas y limitaciones de la finca (175 RN); y el Registrador, expedida la nota con la información requerida, conforme al artículo 354 del RH, deberá comunicar también al Notario, dentro de los 9 días naturales siguientes, en el mismo día en que se haya producido, la circunstancia de haberse presentado en el Diario títulos que afecten a la información proporcionada o el recibo de otras solicitudes de información relativas a la misma finca.

c) Las que imponen las leyes en materia de blanqueo de capitales, remitiendo a la Administración la información correspondiente.

2) Comunicaciones a que está obligado el Registrador en relación con actuaciones o procedimientos ya iniciados:

a) Las notificaciones personales y/o por edictos insertados en el BOE, que, según los casos, debe hacer el Registrador, en los procedimientos inmatriculadores (arts. 203.1, 204, 205 y 206 LH); así como en el procedimiento del art. 199 LH destinado a completar la descripción literaria de la finca inscrita, acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica; en el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos (201); en el procedimiento para inscribir los derechos reales sobre fincas ajenas no inscritas (203.2); en el de reanudación del tracto interrumpido (208); subsanación de la doble inmatriculación (209); o, en fin, el expediente de liberación de cargas y gravámenes del art. 210.

b) Las que deben hacerse a la DG de Patrimonio del Estado en el supuesto del Art. 163 de la Ley 33/03.

e) Notificar a los titulares inscritos el hecho de haberse practicado anotación preventiva de deslinde del dominio público marítimo-terrestre, en relación con bienes de dichos titulares, con el fin de que éstos, ejercitando las acciones judiciales oportunas, puedan evitar la conversión de la anotación en inscripción (art. 29 Reglamento Costas).

f) Notificar la calificación negativa, conforme al art. 322 LH, y hacer los traslados y notificaciones del recurso, a que se refiere el art. 327 LH.

g) La notificación al Ayuntamiento de la inscripción de la Obra Nueva en los casos del artículo 28.4 de la Ley del suelo de 2015 y los arts 52 RD 1093/97, y 54 del mismo. (también art. 27.2.b) Ley del Suelo, en la redacción dada por el RD 8/2011.)

h) La notificación a la Comunidad Autónoma correspondiente prevenida por el art. 65.2 de la ley del Suelo respecto a la práctica de los asientos de inscripción de obra nueva, propiedad horizontal, parcelación y reparcelación, y conjuntos inmobiliarios.

i) Las comunicaciones que debe realizar el Registrador en los procedimientos judiciales de ejecución, a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante (art. 659 LEC para el procedimiento ejecutivo ordinario y 689 para el ejecutivo directo). Respecto a dichas notificaciones, hay que tener en cuenta que: a) No basta comunicación o llamamiento generalizado si se trata de titulares perfectamente determinados según el Registro. b) Como tiene declarado el TC, la comunicación debe haberse intentado en el domicilio que figure en el Registro, sin que pueda acudirse directamente al llamamiento por edictos. c) Si no es el Registrador el encargado de verificar las comunicaciones conforme al art. 659 LEC, deberá controlar que éstas hayan sido debidamente practicadas por el Notario u órgano actuante, pero teniendo en cuenta que, tratándose de ejecución no hipotecaria, ni la nota marginal ni las comunicaciones pueden considerarse trámites esenciales cuya omisión impida inscribir la adjudicación. d) El requisito de las notificaciones es manifestación del principio de tutela judicial efectiva del art. 24 CE, a través del principio de legitimación registral del art. 1.3 LH, pues los asientos se hallan bajo la salvaguardia de los tribunales, de modo que el titular registral nunca puede quedar en situación de indefensión debiendo ser citado, notificado o demandado en los expedientes o procedimientos que puedan afectar a su derecho. Y en cuanto a la forma de las notificaciones debe tenerse en cuenta el contenido del artículo 353 del Reglamento Hipotecario, en su apartado primero.

j) El mecanismo de las notas marginales de expedición de certificación de cargas se ha previsto también en materia de expropiación forzosa (art. 32 RH) y en ciertas actuaciones urbanísticas (art. 5 y 22 RD 1093/97 4 julio).

 

4.- LAS MENCIONES. CADUCIDAD Y CANCELACIÓN

Consisten las menciones, en la alusión o indicación simple pero expresa en un asiento, de la existencia de alguna carga, gravamen o derecho real inmobiliario que no está previamente inscrito, que se hace al practicar alguna inscripción o anotación preventiva de un título inscribible, en el que tal carga, gravamen o derecho se hallan meramente relacionados, más no constituidos en dicho título, ni en ningún otro asiento del Registro.

El término carga o gravamen real, debe entenderse en sentido amplio, comprensivo no sólo de derechos reales limitados, sino también de gravámenes resolutorios o restitutorios o prohibiciones de disponer, siempre que estén dotados de transcendencia real, excluyéndose la hipoteca, que no puede mencionarse hasta que se inscriba por ser de inscripción constitutiva.

Según ello, no serán verdaderas menciones:

1) Las indicaciones de derechos personales, no asegurados especialmente, ni la de los legados no legitimarios no anotados preventivamente dentro del plazo legal (art. 98LH)

2) Las expresiones de cargas y gravámenes, cuya existencia y constitución es registralmente conocida, como son:

– las limitaciones y condicionamientos de transcendencia real establecidos en el mismo título que se inscribe o anota, y que es necesario hacer constar, conforme al art. 51 RH, para dar a conocer la extensión del derecho real que se inscribe.

– y lo que los autores denominan “arrastre” de cargas, es decir, el reflejo que en un asiento se hace de las cargas y limitaciones que afectan a la finca y que constan adecuadamente registrados en asientos anteriores.

3) Finalmente, tampoco lo serán, a pesar de la terminología del art. 15 LH, la afección real de los bienes hereditarios en garantía de pago de las legítimas del tipo regulado en tal precepto.

En lo relativo a sus efectos, hay varias posibilidades:

a) Concederles efectos contra terceros, sistema que siguió la LHipotecaria de 1909.

b) Concederles efectos contra terceros, pero sólo por tiempo limitado, transcurrido el cual, la mención caducaría, debiendo cancelarse. Este sistema supondría una reserva de rango sujeta a caducidad.

c) E impedir su acceso al Registro, expulsándolas del mismo y negándoles todo efecto registral, que es el sistema seguido por la reforma 44-46. Por ello, respecto al régimen jurídico de las menciones hemos de distinguir dos supuestos: a) Las que el 1 de julio de 1945 (fecha de entrada en vigor de la Ley Hipotecaria) tenían quince años o más de fecha y las que, no teniéndolos, no fueron inscritas o anotadas en un plazo de dos años, las mismas están caducadas y deben cancelarse de oficio o a instancia de parte (disp. Trans. 1ª).

La actual Ley Hipotecaria no admite las menciones, ya que conforme al artículo 51 del Reglamento Hipotecario las inscripciones no pueden expresar estipulaciones, pactos o cláusulas que carezcan de trascendencia real (art. 51.6 RH). A su vez,  el artículo 98 de la Ley Hipotecaria dispone que las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta ley y serán canceladas por el Registrador a instancia de parte interesada y el artículo 51.7 RH  recoge que en ningún caso se indicarán los derechos expresados en el artículo 98 de la Ley, ni los aplazamientos de precio no asegurados especialmente, así como  que las cargas relacionadas en el título que no resulten inscritas o anotadas no se harán constar en la inscripción.

No obstante, si por error u otra causa tuvieran acceso al Registro, se aplicarán las siguientes reglas:

1) El artículo 29 de la Ley Hipotecaria que dispone la fe pública del registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial. Según Roca Sastre ello significa que la mención de un derecho no enerva la buena fe del tercero hipotecario, pues es como si la mención no figurase en el Registro, sin perjuicio de que, existiendo el derecho y conociéndolo el tercero por la realidad extrarregistral, pierda su buena fe. Además, son inoponibles al tercero que inscribe, conforme al art. 32 LH; y no son causa de nulidad o resolución que conste explícitamente en el Registro a los efectos de perjudicar a los terceros adquirentes en los términos del art. 34 LH.

2) El artículo 98 de la Ley Hipotecaria que recoge: los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal, no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada. Además, pues, de negar toda eficacia a las menciones, se las declara cancelables (en este sentido la R. 9/7/2015). Para Roca es parte interesada para solicitar la cancelación el dueño de la finca o el titular del derecho real a los que afecte la mención y quien tenga interés por otro concepto en que la mención se cancele. La solicitud puede hacerse en una instancia separada por escrito o en el cuerpo de una escritura u otro documento público. También se entiende solicitada por el sólo hecho de pedir una certificación de cargas o la práctica de cualquier asiento sobre la finca o derecho real afectado, de conformidad con lo prevenido por el artículo 353.3, párrafos 1 y 2, del Reglamento Hipotecario. Dicha cancelación se practicará por nota marginal y una vez practicada, no cabe recurso gubernativo pues se trata de un asiento registral bajo la salvaguardia de los Tribunales.

Ahora bien, cuestión fundamental es determinar cuándo estamos o no ante una verdadera mención. RDGRN 24 de febrero de 1993: el principio de salvaguardia judicial de los asientos ya practicados impone una especial prudencia en el momento de decidir cuáles son las expresiones de gravámenes que, como simples menciones deben ser cancelables sin el consentimiento y sin la audiencia siquiera de quienes aparecen como titulares, sobre todo teniendo en cuenta que nuestra misma legislación no parece haber excluido enteramente las llamadas menciones (éstas aparecen en las inmatriculaciones de nuda propiedad, de una cuota en condominio, del dominio directo o del útil…) y cuando además no sea fácil saber si estamos ante simples menciones o si estamos ante inscripciones cuya nulidad por la omisión de alguna de sus circunstancias esenciales no daría lugar a esa cancelación casi automática, sino a la cancelación o rectificación que exige otra titularidad y otras garantías, incluso, ordinariamente, la previa resolución judicial.

Sostiene la Dirección General (R. 20/6/2011) que, como se ha considerado en diferentes resoluciones, sólo existe propiamente mención cuando el asiento registral se refiere a derechos, cargas o afecciones que pudiendo acceder al Registro no lo han hecho. También ha considerado dentro del concepto de mención la alusión a la existencia de una expropiación no inscrita por entender que implica la referencia a un dominio, el expropiado, que pudiendo ser objeto de inscripción separada y especial no lo ha sido.

 

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Tema 28 Hipotecario Registros. Asiento de Cancelación.

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Tema 28. El asiento de cancelación: Concepto y caracteres. Cancelación total y parcial. Cancelaciones practicadas con, contra o sin el consentimiento del titular registral.

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  1. EL ASIENTO DE CANCELACIÓN: CONCEPTO Y CARACTERES.
  2. CANCELACIÓN TOTAL Y PARCIAL.
  3. CANCELACIONES PRACTICADAS CON, CONTRA O SIN EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL

 

1.- EL ASIENTO DE CANCELACIÓN: CONCEPTO Y CARACTERES

CONCEPTO. ROCA, con carácter descriptivo, lo define como un asiento negativo, accesorio y definitivo por el que se extingue un asiento anterior, y a consecuencia del cual se presume extinguido el derecho a que se refería el asiento cancelado.

CARACTERES, de esta definición se extraen los siguientes:

  • Es un asiento NEGATIVO, porque elimina la vida registral de un asiento anterior.
  • Es un asiento ACCESORIO, porque carece de consistencia propia e independiente, sino de una mera secuela del asiento anterior, al cual extingue. Esta nota sin embargo es rechazada por algunos autores, como CHICO y BONILLA, ya que, si bien presupone un asiento anterior, no por ello se puede considerar como accesoria o subordinada a éste, ya que su finalidad es precisamente anular o destruir la eficacia de dicho asiento.
  • Es un asiento DEFINITIVO, pues a diferencia de las anotaciones, no está sujeto a plazo o condición. Por su naturaleza negativa no puede ser condicional, pues en este caso ya no puede decirse que, por sí misma, la cancelación entrañe la extinción del asiento cancelado, que continuará subsistente sub conditione. Sin embargo, algunos autores se muestran inclinados a admitir la posibilidad de tal figura registral, fundándose en que la ley no la prohíbe, en que no perjudica a nadie, en que puede tener lugar al amparo de la libertad de contratación consagrada en el art. 1255 CC y en que la LH es meramente adjetiva. Pero para ROCA la naturaleza y esencia de la cancelación excluyen toda condición: los asientos son modos rígidos de publicidad que no admiten otras configuraciones que las expresamente establecidas en la Ley. También la RDGRN de 4 de abril de 1960.
  • Es un asiento que EXTINGUE otro anterior, pero no extingue propiamente el derecho registrado, que se regirá por las normas sustantivas. Ahora bien, con más precisión, cabe decir que se habla de extinción para aludir no a la desaparición del asiento, sino a la pérdida de vigor, de validez y de eficacia. Como dice DÍEZ PICAZO, consiste en dejar sin efecto un determinado contenido registral, este efecto directo o inmediato de la cancelación se suele calificar de funcional o formal. El efecto material, consecuencia de aquél, es la presunción de exactitud del contenido registral provocado por el asiento cancelatorio y por ello se presume iuris tantum que el derecho que publicaba el asiento cancelado no existe en la realidad jurídica, que está extinguido, pero frente a terceros adquirentes protegidos hipotecariamente, dicha presunción es iuris et de iure (principio de fe pública).

Estos dos efectos están consagrados respectivamente

Art. 97 LH: Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.

Art. 76 LH: Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.

Ahora bien, la inclusión de la inscripción de transferencia entre los modos extintivos de los asientos registrales, equiparándola a la cancelación, ha merecido las más severas críticas por parte de la doctrina. Así, LA RICA que entiende que la inscripción de transferencia implica sólo la constatación registral de un cambio de titularidad (como consecuencia de una compraventa, por ejemplo), pero no extingue ésta ni mucho menos la inscripción anterior que la publicaba, la cual conserva formalmente su vigencia, pues continúa ocupando su lugar correspondiente en los libros del Registro, e incluso se mantiene su contenido en todo aquello que no haya sido afectado directamente por el cambio.

            En el aspecto propiamente sustantivo, la inscripción anterior a la de transferencia no pierde en absoluto su valor por consecuencia del asiento anterior, sino que por exigencias del tracto sucesivo constituye el verdadero soporte de éste, por cuanto integra el historial registral de la finca o derecho transmitido y le comunica su fuerza, sobre todo cuando haya de entrar en funciones el principio de fe pública registral. Además, la cancelación de la última inscripción de una finca, por causa de nulidad, hace que reviva en toda su extensión y contenido la inscripción anterior, que no sería posible si estuviese extinguida completamente. Por consiguiente, si la cancelación es la expresión de la muerte de un derecho, la inscripción de transferencia es una manifestación o síntoma de su vitalidad.

            Una cancelación por consecuencia de una inscripción posterior solo tendrá lugar cuando, en este asiento posterior, se constate alguno de los supuestos que determinan la cancelación, total o parcial (disminución o extinción de la cosa o del derecho).

            Finalmente, cabe recordar que la calificación registral tiene la misma extensión que en el caso de las inscripciones, según resulta del art. 99 LH. Además, los artículos siguientes regulan específicamente los supuestos en que el registrador tuviere dudas sobre la competencia del juez o Tribunal que ordene la cancelación. La anotación de suspensión que se practique en materia de títulos cancelatorios se sujeta a las reglas generales y también a las específicas de los art. 200 a 203 RH.

CLASES

  • Atendiendo los documentos y procedimientos necesarios para obtenerla, la cancelación puede practicarse a instancia de parte, por orden de la autoridad, o de oficio.
  • Por la clase de asiento a cancelar, cabe hablar de cancelación de inscripciones, de anotaciones preventivas, de notas marginales, de asientos de presentación, y de otros asientos de cancelación (pero, en este último caso, sólo por vía de nulidad).

La cancelación de las inscripciones se suele hacer, por regla general, en la misma forma y lugar que éstas, debiendo poner el Registrador “una nota fechada y firmada al margen de la inscripción o anotación cancelada, en la cual se haga constar el tomo, folio y número o letra del asiento cancelatorio” (195 RH). En cambio, la cancelación de notas marginales y asientos de presentación se efectúa a través de una nota marginal (189 y 436,1 RH). Y lo mismo ocurre en ciertos casos especiales de cancelación de inscripciones o anotaciones, como las del Libro de Incapacitados (art. 386 RH), las de menciones de derechos personales y asientos caducados (art. 353.3 RH).

  • Por razón de las circunstancias que debe contener el asiento de cancelación, ésta puede ser EXTENSA o CONCISA. La extensa deberá contener las circunstancias señaladas en el art. 193 RH, que complementa las que, bajo la pena de nulidad establece el art. 103 LH. De ambos preceptos resultan las siguientes:
  1. Número de la inscripción o letra de la anotación que se cancele.
  2. Causa o razón de la cancelación.
  3. Nombre, apellidos y circunstancias personales de los otorgantes o de la persona o personas a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelación.
  4. Clase del documento en cuya virtud se haga la cancelación y su fecha. Si fuese escritura, nombre y residencia del Notario autorizante; si documento judicial o administrativo, se determinará el Tribunal, Juzgado, Autoridad o funcionario público que la autorice y su residencia, y si solicitud privada, la circunstancia de haberse ratificado los interesados ante el Registrador y fe de conocimiento de éstos o de estar legitimadas las firmas.
  5. Expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento correspondiente.
  6. Día y hora de la presentación en el Registro del documento en cuya virtud se verifique la cancelación, así como el número del asiento de presentación y tomo del Diario.
  7. Fecha de la cancelación y firma del Registrador.

Mientras que las concisas conforme el art. 194,2 RH: se hará un breve asiento expresando las circunstancias señaladas en los números 1, 2 y 5 anteriormente citadas, así como:

– nombre y apellidos de la persona que consienta la cancelación o, en su caso, Tribunal o funcionario que la ordene,

– referencia a la cancelación extensa con citación del libro y folio,

– fecha y media firma. García García, entiende que, en la actualidad, después del RD 12 XI 1982, la posibilidad de autorizar un asiento con media firma queda reducida a las notas marginales, pues el art. 52 RH habla de “firma” para las inscripciones y anotaciones concisas.

 

2.- CANCELACIÓN TOTAL Y PARCIAL

            Otra clasificación es la que se fija en la causa o razón que justifica la cancelación,

Art. 78 LH: La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser total o parcial.

CANCELACIÓN TOTAL

Art. 79 LH: Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas:

  1. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.
  2. Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.
  3. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.
  4. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales conforme a lo dispuesto en esta Ley.

El primer inciso establece la regla general de su práctica a instancia de parte, y no de oficio. Si la cancelación se considera como una inscripción de sentido negativo es lógico que exista una correspondencia con el art. 6 LH que nos dice quién puede pedirla. También debe ponerse en relación con otros preceptos, especialmente los art. 82 y 83 LH.

  1. Extinción del inmueble
    • Desaparición física: por ejemplo, por mutación de cauce, destrucción del edificio salvo el caso en que el superficiario siga conservando el derecho de volver a edificar. En la PH el derecho no se extingue completamente, ya que se conserva la cuota respecto al solar.
    • Desaparición jurídica: sería el caso de caducidad de las concesiones. NOGUEROLES PEIRÓ también incluye la reparcelación y compensación urbanística, aprovechamiento urbanístico, conversión de comunidad especial en ordinaria y la doble inmatriculación.
  1. Extinción del derecho inscrito o anotado: muerte del titular de derechos no transmisibles, renuncia del derecho (admitido expresamente en anotaciones art. 206.12 RH), consolidación o confusión, resolución del derecho del concedente, caducidad, cumplimiento del plazo…
  2. Nulidad del título. Consecuencia del

Art. 33 LH: La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

Teniendo en cuenta el concepto de nulidad ha de ponerse en relación con el concepto técnico de ineficacia del negocio jurídico, deben entrar aquí todas las causas determinantes de la ineficacia del acto o negocio jurídico: inexistencia, nulidad y anulabilidad y también los supuestos de resolución, rescisión o cualquier otra causa análoga. Ello debe entenderse sin perjuicio de los derechos protegidos por la fe pública registral, y en este sentido establece el art. 173,2 RH: Las cancelaciones que se hagan por consecuencia de declararse nulos los títulos inscritos, surtirán sus efectos sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley.

Además, conforme el art. 38 LH es necesario que previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. Ahora bien, STS de 4 de febrero de 1987 y otras posteriores, la entienden implícita si la acción contradictoria se dirige contra el titular registral, consecuencia de la tutela judicial efectiva reconocida en el art. 24 CE. Finalmente, resalta DÍEZ PICAZO que la nulidad automática es apreciable sin necesidad de declaración.

  1. Nulidad del asiento, teniendo en cuenta que está bajo la salvaguardia de los Tribunales

Art. 53 RH: Declarada la nulidad de un asiento, mandará el Juez o Tribunal cancelarlo y, en su caso, extender otro nuevo en la forma que proceda, según la Ley.

Este nuevo asiento surtirá efecto desde la fecha en que deba producirlo, según sus respectivos casos.

  • Respecto a las inscripciones

Art. 30 LH: Las inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2 y 4 serán nulas si en ellas se omite o se expresa, con inexactitud sustancial, alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo 9 sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores.

Art. 31 LH: La nulidad de las inscripciones de que trata el artículo precedente, no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artículo 34.

  • Respecto a las anotaciones preventivas

Art. 75 LH: La anotación preventiva será nula cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la fecha de ésta.

  • Respecto a las cancelaciones, cuando no contenga las 5 circunstancias a que alude el art. 103 LH, conforme a su párrafo final.
  • Respecto al asiento de presentación,

Art. 252 LH: Los asientos de presentación hechos fuera de las horas en que deba estar abierto el Registro, serán nulos.

Según POVEDA DÍAZ la nulidad del mismo no produce la nulidad de la inscripción.

Ahora bien, según ROCA, existen más causas, como el consentimiento formal cancelatorio y la inactividad negligente del titular registral. También la rectificación, cuando dé lugar a la extinción y no a la simple modificación del asiento erróneo y la caducidad del asiento y la renuncia de la anotación preventiva (art. 206 y 208 RH).

La RDGRN de 29 de diciembre de 1999, basándose en los art. 24 CE, 1252 CC y 40, pº final LH, sienta la doctrina de cuando se cancela una inscripción por nulidad del título, si existen cargas posteriores y no se practicó previamente la anotación de demanda, éstas no podrán ser canceladas sin que los titulares hayan consentido o se haya dictado contra ellos sentencia en juicio declarativo.

 

CANCELACIÓN PARCIAL

            Sólo puede derivar de hechos o actos que afecten al derecho inscrito (y no al propio asiento). El art. 80 LH establece: Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

  1. Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva.
  2. Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.

En el primer caso, la reducción supone una disminución de su cabida o proporciones, bien por obra de la naturaleza (por ejemplo: la hipoteca sobre un edificio que se derrumba, la cual continuará gravando el solar), bien por voluntad del propietario (como la división).

El segundo caso sucede cuando se disminuye su cuantía por renuncia del interesado, por convenio entre las partes o por efecto natural del contrato que motivó la inscripción (por ejemplo, pago de parte del crédito hipotecario -art. 122 y 124 LH-).

Por último, establece el art. 173.1 RH: Para practicar la cancelación total de las inscripciones y anotaciones preventivas, en los casos a que se refiere el artículo 79 de la Ley, será necesario presentar en el Registro los títulos o documentos que acrediten la extinción de la finca o derecho, o en que se declare la nulidad del título inscrito o de la inscripción.

 

3.- CANCELACIONES PRACTICADAS CON, CONTRA O SIN EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL

            Al igual que la inscripción, desde el punto de vista formal, la cancelación es desencadenada por la presentación por el Registro de ciertos títulos documentales. DÍEZ PICAZO agrupa los títulos cancelatorios en negocios jurídicos, resoluciones judiciales, actos administrativos y acuerdos del Registrador. Otros autores, como ROCA SASTRE y CHICO ORTIZ, hablan de cancelaciones hechas con consentimiento del titular registral, sin dicho consentimiento y contra la voluntad del titular. Las diferencias sistemáticas, como veremos, no son significativas. Teniendo en cuenta en primer lugar,

Art. 82,4 LH: Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin perjuicio de las normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley.

 

A) CANCELACIÓN CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL

  • Inscripciones o anotaciones practicadas por escritura pública u otro documento que no sea mandamiento judicial

Art. 82,1 LH: Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos.

Art. 174,2 RH: Será necesaria nueva escritura para la cancelación, con arreglo al párrafo primero del artículo 82 de la Ley, cuando, extinguido el derecho inscrito por voluntad de los interesados, deba acreditarse esta circunstancia para cancelar la inscripción.

            Completa esta materia en materia de anotaciones, como excepción

Art. 85,2 LH: Si se hubiere hecho la anotación sin escritura pública y se tratase de cancelarla sin convertirla en inscripción definitiva, podrá hacerse también la cancelación mediante documentos de la misma especie que los que se hubieren presentado para hacer la anotación.

Art. 156 LH: la inscripción de hipoteca constituida en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador, podrán cancelarse mediante solicitud firmada por los tenedores de éstos y el deudor, a la cual se acompañen, inutilizados, los referidos títulos.

Si son varios titulares no cabe duda de que, como regla general, deben consentir la cancelación todos ellos. Sin embargo, tratándose de una hipoteca a favor de varios acreedores solidarios cabe sostener que basta el consentimiento de cualquiera de ellos, o al menos del que hubiera cobrado íntegramente el crédito. Si el derecho objeto de la cancelación estuviera gravado con cargas inscritas será necesario, además, como regla general, el consentimiento de los titulares de las cargas. Una excepción, como afirma ROCA SASTRE, la constituye el art. 178.4 RH.

Respecto a los causahabientes, aun cuando el art. 82 habla en general de causahabientes, no parece legitimado para consentir la cancelación el sucesor a título particular cuyo derecho no esté inscrito, dados los términos del art. 20 LH. En efecto, el RH sólo menciona a los herederos.

Art. 213 RH: Los herederos podrán cancelar, durante la proindivisión, las inscripciones o anotaciones extendidas a favor de su causante, siempre que acrediten, con arreglo al artículo 79, el fallecimiento de aquél y su calidad de tales herederos, a no ser que conste la existencia de Comisarios Contadores o Albaceas a quienes corresponda dicha facultad.

            La referencia a los representantes que hace el art. 82 LH es superflua, pues por no existir razón alguna que haga de la cancelación un acto estrictamente personal, es evidente que podrá entrar en juego el instituto de la representación. Y el adjetivo “legítimos” no es muy acertado, pues hace pensar en los representantes legales. No obstante, tomaremos la palabra legítimos en el sentido de legitimados o debidamente autorizados para consentir la cancelación y provistos de un título adecuado. Respecto de la representación voluntaria, la DGRN ha reiterado que la cancelación, a los efectos del art. 1.713 CC, es un acto de riguroso dominio, que debe constar nominativamente en el correspondiente instrumento.

El principal problema que plantea el art. 82 es el llamado consentimiento formal cancelatorio. Según la doctrina tradicional el consentimiento del art. 82 LH es un acto unilateral, dispositivo, expreso y formal, que se refiere a inscripciones o anotaciones y que puede carecer de expresión causal, aunque no por ello es un negocio propiamente abstracto, sino que la causa ha de existir y ser lícita (que se presume conforme el art. 1277). Sin embargo, no faltan contradictores de esta tesis. SANZ FERNÁNDEZ reduce la posibilidad de cancelación por mero consentimiento formal a la anotación preventiva (art. 108.12º RH). PEÑA lo rechaza absolutamente, al decir que el art. 82 ha de entenderse en relación con los art. 2.2º y 79 LH y 173 y 174 RH, de los que se desprende la necesidad de que el título, como para las inscripciones, exprese la causa. Además, está concretamente establecido que toda cancelación expresará la causa o razón de la cancelación (art. 193.2º RH). DÍEZ PICAZO afirma que son falsos los que denomina mitos hipotecarios: consentimiento formal, negocio abstracto y de disposición (ya que puede tratarse de un acto debido). Según la RDGRN de 2 de noviembre de 1992, la causa puede ser la simple renuncia de derechos, pero debe expresarse.  Todo ello objeto de estudio en el Tema 6.

Cualquiera que sea el criterio que se adopte, hay que tener en cuenta el

Art. 178 RH: 1. A los efectos del párrafo 1 del artículo 82 de la Ley, los representantes legales de la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación necesitarán, para proceder a su cancelación, obtener las autorizaciones y observar las formalidades legales exigidas para la enajenación de bienes inmuebles o derechos reales constituidos sobre los mismos.

  1. Para la cancelación por pago de la hipoteca que garantice créditos a favor de un menor, bastará el consentimiento del padre o padres que ejerzan la patria potestad.
  2. Podrán practicarse las cancelaciones otorgadas exclusivamente por los menores emancipados o que hubieren obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad.
  3. Igualmente se practicarán las otorgadas por los herederos fiduciarios o por los usufructuarios, cualquiera que sea el título de constitución del usufructo, cuando no sean conocidos los fideicomisarios o nudo propietarios respectivos, siempre que se invierta el importe de los derechos reales extinguidos en valores del Estado, depositados en un establecimiento bancario o Caja oficial a favor de quienes puedan tener derecho a tal importe.
  4. Bastará el consentimiento del cónyuge a cuyo nombre aparezca constituido el crédito para la cancelación por pago de la hipoteca que lo garantice, aun cuando conste inscrita para la sociedad conyugal de aquél.

Art. 179: Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria.

            Todo ello sin perjuicio de las especialidades forales.

Tratándose de inscripciones a favor de la Administración pública, tener en cuenta que conforme el art. 37.4 LPAAPP será título suficiente la certificación administrativa expedida por el órgano competente.

  • Inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de mandamiento judicial

Art. 83 LH: Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria.

Si los interesados convinieren válidamente en la cancelación, acudirán al Juez o al Tribunal competente por medio de un escrito, manifestándolo así, y después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación.

                        Concuerda el primer párrafo con el art. 524.4 LEC y tiene como excepción el supuesto del art. 82,2 LH o es un derecho sobre derecho y éste puede extinguirse por causas que constan en el Registro.

 

B) CANCELACIÓN CONTRA EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL

Procede cuando, concurriendo alguna de las causas que la determinan y no prestándose a ella el titular registral, la misma es decretada por la autoridad judicial, a instancia de persona interesada. La LH distingue según el origen del asiento a cancelar:

  • Inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de escritura pública

Art. 82,3 LH: Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario.

  • Inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de mandamiento judicial

Art. 83,3 LH: También dictará el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho.

Art. 84 LH: Será competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva o su conversión en inscripción definitiva el Juez o Tribunal que la haya mandado hacer o aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar a ella.

Por su parte, el RH acara y completa ambos preceptos legales, estableciendo:

Art. 174,3: Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de mandamiento judicial y las practicadas en virtud de escritura pública, cuando procediere la cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, no se cancelarán sino en virtud de resolución judicial que sea firme, por no admitir recurso alguno o por haber sido desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo. Se exceptúa el caso de caducidad por ministerio de la Ley.

Art. 257,1 LH: Para que en virtud de resolución judicial pueda hacerse cualquier asiento en el Registro, expedirá el Juez o Tribunal, por duplicado, el mandamiento correspondiente, excepto cuando se trate de ejecutorias.

Además, y por aplicación del principio de tracto sucesivo, es indispensable que el titular afectado por la cancelación haya sido parte en el procedimiento correspondiente.

            Como regla especial,

Art. 180 RH: Cuando la cancelación de una inscripción deba hacerse en virtud de consignación, será preciso el mandamiento judicial a que se refiere el artículo 1180 del Código Civil, en el cual conste que se ha declarado bien hecha la consignación y se ordene la cancelación referida.

Art. 181: Lo dispuesto en los artículos anteriores deja a salvo el derecho de los interesados para hacer valer ante los Tribunales las acciones procedentes.

 

C) CANCELACIÓN SIN EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL o automática

Art. 82,2 LH: Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva.

Art. 174,1 RH: La misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido.

Además, introducido por la Ley de 27 de diciembre de 2001,

Art. 82,5 LH: A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

            Se trata, por tanto, de un supuesto de “caducidad” de la inscripción, teniendo en cuenta el transcurso del plazo de prescripción del derecho y otro año siguiente más sin que consten los actos que señala el precepto. Se complementa por

            También conforme el art. 82,2 LH procede la cancelación automática, art. 175 RH:

  1. De hipotecas constituidas sobre el derecho usufructo.
  2. De créditos o derechos no preferentes al del actor en caso de procedimiento de apremio.
  3. De hipotecas a que hace referencia el art. 107.6 LH en caso de la resolución del derecho del concesionario.
  4. De subhipotecas.
  5. De hipotecas constituidas sobre bienes litigiosos.
  6. De venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias, si la causa resulta inscrita, por cumplimiento de la misma. También sobre los derechos reales.

Art. 176: La inscripción de cesión de créditos hipotecarios, cuando no constare en el Registro que se ha dado conocimiento al deudor y éste pagare al cedente, podrá cancelarse con el documento que acredite dicho pago, sin perjuicio de las responsabilidades a que se refiere el artículo 151 de la Ley.

Art. 177: Los asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, se cancelarán por caducidad transcurridos cinco años desde su vencimiento, salvo caso de prórroga legal, y siempre que no conste asiento alguno que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

Las inscripciones de arrendamientos urbanos y demás asientos relativos a derechos que se rijan por una normativa especifica, se sujetarán a lo dispuesto en ella.

La cancelación practicada conforme a los apartados que preceden, llevará consigo la de los asientos basados en el derecho cuyo asiento se cancela por caducidad, sin necesidad de ulteriores requisitos.

Como otros supuestos de cancelación automática incluye la doctrina:

  • La cancelación de menciones, derechos personales no asegurados especialmente y los derechos caducados (art. 98 LH y 353.3 RH).
  • RDGRN de 27 de marzo de 2000: cancelación por confusión de derechos.
  • R de 17 de octubre de 1994: en caso de hipoteca constituida en garantía de obligaciones, si se acredite fehacientemente que en fecha fijada como término para la garantía hipotecaria no había nacido la obligación en garantía de la cual se constituyó.
  • R de 30 de mayo de 1980: hipoteca o ventas sujetas a condición resolutoria, cuando el pago se hubiese instrumentado por medio de letras de cambio.

DISTINCION DE ELEMENTOS DESCRIPTIVOS. Resolución de 20 de junio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto frente a la negativa de la registradora de la propiedad de Ayamonte, a inscribir una instancia por la que se solicita la cancelación de una mención.

            Se discute si la expresión Asimismo la cruza en dirección de Saliente a Poniente, el antiguo ferrocarril, hoy abandonado, de Minas de Herrerías que figura en la descripción de una finca constituye mención a los efectos del art. 29 LH o, por el contrario, resulta ser un elemento identificativo de la misma y, por tanto, delimitador del ámbito del dominio inscrito.

            Sostiene la Dirección General que, como se ha considerado en diferentes resoluciones, sólo existe propiamente mención cuando el asiento registral se refiere a derechos, cargas o afecciones que pudiendo acceder al Registro no lo han hecho. También ha considerado dentro del concepto de mención la alusión a la existencia de una expropiación no inscrita por entender que implica la referencia a un dominio, el expropiado, que pudiendo ser objeto de inscripción separada y especial no lo ha sido. Pero es evidente que la expresión controvertida en este caso no reúne las características de una mención en sentido técnico pues no hace referencia a un derecho, carga o afección y, además, en este caso la referencia a la existencia de un ferrocarril que divide la finca ya figuraba en una de las fincas que fueron agrupadas donde constaba expresamente que “está atravesada por la vía férrea de…, con una extensión de…” y que dicha finca consta con una cabida determinada “con exclusión de dicha faja, que no ha sido transmitida en la venta”, por lo que la simple supresión de la referencia al ferrocarril encubriría probablemente la incorporación de superficie nueva a la finca. En consecuencia, desestima el recurso.

            Aclara que el supuesto es distinto al de la R 26/07/07 donde se consideró mención la referencia a una expropiación no inscrita, ya que si el titular registral, en uso de la relativa libertad que al efecto le concede el ordenamiento, inscribió como una única finca una porción de terreno con unidad de destino a pesar de estar atravesada por el ferrocarril, no puede posteriormente dejar sin efecto esa identificación sin más, obviando los requisitos que impone la legislación aplicable. (MN)

 

 

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Tema 27 Hipotecario Registros. Anotaciones Preventivas.

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Tema 27. Anotaciones preventivas: Naturaleza y clases. El artículo 42 de la Ley. Efectos de las anotaciones en general. Su extinción: Caducidad y conversión.

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Registros: tema 26

Notarías: tema 23

 

  1. ANOTACIONES PREVENTIVAS: NATURALEZA Y CLASES.
  2. EL ARTÍCULO 42 DE LA LEY.
  3. EFECTOS DE LAS ANOTACIONES EN GENERAL.
  4. SU EXTINCIÓN: CADUCIDAD Y CONVERSIÓN.

 

1.- Anotaciones preventivas: naturaleza y clases

El artículo 41 del Reglamento Hipotecario dispone que “En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales”. Por tanto, la anotación preventiva es uno de los asientos que pueden practicarse en el Registro de la Propiedad.

Se puede definir la anotación preventiva, siguiendo a Roca Sastre, como «aquel asiento principal, provisional, y en general, positivo, que se practica en los Libros de Inscripciones,  y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto, pero no consumado o preparar un asiento definitivo». Por su parte, Díez-Picazo define las anotaciones preventivas como «asientos registrales de vigencia temporalmente limitada que enervan la eficacia de la fe pública registral a favor de titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles».

Se trata de una figura procedente del Derecho alemán, que prevé la existencia de asientos provisionales, y que se recogió en el Proyecto de 1851 en dos figuras distintas: las anotaciones preventivas y las subinscripciones. Éstas no fueron acogidas por la Ley Hipotecaria de 1861, quedando las anotaciones preventivas como único tipo de asiento provisional.

Por tanto, en una primera aproximación la anotación preventiva se caracteriza principalmente por su carácter provisional, y porque recoge situaciones que, por diversos motivos, no pueden causar un asiento de inscripción, pero que se considera conveniente que tengan algún reflejo registral. Profundizando más, su naturaleza jurídica puede definirse por caracteres:

– Temporalidad.

La anotación está sometida a un plazo de caducidad, pasado el cual el asiento se extingue, sin que ello implique necesariamente, que el derecho anotado sea transitorio o eventual, ni que el asiento sea meramente interno o provisional, pues durante el plazo de su vigencia la anotación es, en sí misma, definitiva.

– Su eficacia negativa.

El efecto fundamental de la anotación consiste en impedir que el titular del derecho inscrito pueda invocar la protección de la fe pública registral frente al derecho anotado, pero sin que ello altere su naturaleza, ni lo convierta en un derecho especial de garantía, en este sentido se pronuncia la doctrina de la DG, p. Ej. R.23-5-2014.

– La heterogeneidad de su posible contenido.

La anotación sirve para recoger situaciones jurídicas muy variadas, cuya única nota en común es la que no puede causar un asiento de inscripción por constituir un simple “ius ad rem”, por estar contenidas en títulos defectuosos o por razones de política legislativa.

– Por su duración

Mientras que las inscripciones son definitivas, las anotaciones preventivas, como se ha dicho, son asientos provisiones, de vigencia temporal limitada.

En general, los requisitos formales exigidos para las anotaciones preventivas son más flexibles que los exigidos para las inscripciones, y vienen recogidos en los artículos 72 y siguientes de la Ley Hipotecaria, que disponen lo siguiente:

Artículo 72: «Las anotaciones preventivas contendrán las circunstancias que se exigen para las inscripciones, en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones.

Las que deban su origen a providencia de embargo o secuestro expresarán la causa que haya dado lugar a ello y el importe de la obligación que las hubiere originado».

Artículo 73.1: «Todo mandamiento judicial disponiendo hacer una anotación preventiva expresará las circunstancias que deba ésta contener, según lo prevenido en el artículo anterior, si resultasen de los títulos y documentos que se hayan tenido a la vista para dictar la providencia de anotación”.

Aunque el artículo 73 hable de providencia, se aplicará el mismo igualmente a los autos y a los decretos de los Letrados de la Administración de Justicia cuando los mismos determinen la práctica de una anotación preventiva, así resulta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tras la  reforma operada por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, que introduce la posibilidad de que se practiquen anotaciones preventivas en virtud de resoluciones de los Letrados de la Administración de Justicia.

Los preceptos anteriores se complementan con el artículo 166 del Reglamento Hipotecario, que comienza indicando las circunstancias que deberán expresar los distintos tipos de anotaciones, en los términos que son objeto de estudio en los temas correspondientes, y se completa con algunas reglas aplicables con carácter general para todas las anotaciones preventivas, en el sentido de que éstas deberán contener:

«Artículo 166.9.- Expresión de que queda constituida la anotación, clase de ésta y persona a cuyo favor se verifique.

166.10.- El documento en cuya virtud se hiciese la anotación y su fecha y, si fuere mandamiento judicial o administrativo, indicación del Juzgado, Tribunal o funcionario que lo haya dictado y expresión de quedar archivado uno de los ejemplares.

166.11.- Si el documento fuese privado, manifestará, además, el Registrador que las firmas están legitimadas o que las partes han concurrido a su presencia personalmente o por medio de apoderado, dando fe de que las conoce y de que son auténticas las firmas puestas al pie de la solicitud que le hubieren presentado; y si el Registrador no conociese a los interesados o a sus apoderados, firmarán con ellos la solicitud en que se pida la anotación dos testigos conocidos, que concurrirán al acto y asegurarán la legitimidad de las firmas de aquéllos.

166.12.- Si se trata de anotaciones a cuyos titulares pueda resultar obligado que el Registrador haga comunicaciones, habrán de expresar, además de las circunstancias de identidad, el domicilio con las circunstancias que lo concreten, si consta en el título».

En cuanto a las clases de anotaciones preventivas, se pueden distinguir distintos criterios de clasificación:

1- Por su origen. Pueden ser:

a) rogadas: son la regla general; se solicitan por los interesados, se incluyen aquí las previstas en los núm. 6º a 9º del art. 42, que luego analizaremos.

b) de oficio: se practican sin necesidad de requerimiento, sólo en los casos legalmente establecidos. Entre otros supuestos, por falta de índices, suspensión de anotación de embargo en causa criminal o en que el Estado tenga interés directo, presentación simultánea de títulos, destrucción de los libros del Registro, o cuando el Registrador inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores.

c) ordenadas: son aquellas que mandan extender las autoridades judiciales o administrativas, se incluyen en este grupo las comprendidas en los núm. 1º a 5º del citado art. 42 LH.

2- Por su contenido y efectos, LACRUZ distingue los siguientes tipos:

– Anotaciones representativas de otro asiento, que participan de la naturaleza del asiento definitivo al que tienden y producen los mismos efectos que éste, aunque limitados en el tiempo; como la notación de suspensión por defecto subsanable.

– Anotaciones de derechos en litigio o en formación, que advierten a terceros adquirentes de la posible inexactitud actual del registro o de la existencia de derechos en formación, asegurando al anotante un rango registral frente a quienes inscriban después de practicada la anotación. Ejemplo, las anotaciones de demanda de propiedad.

-Anotaciones en función de garantía, que tienen como misión asegurar derechos de crédito que por sí mismo no son inscribibles, ni tiene eficacia real, convirtiendo en carácter privilegiado a los que no lo tenían y convirtiendo en “erga omnes” la afección, ya existente como personal, de ciertos bienes a la satisfacción de aquellos. Ejemplo típico son las anotaciones de embargo.

– Anotaciones de valor puramente negativo, que no publican derechos sino una simple situación, subjetiva u objetiva, de tipo negativo: la inalienabilidad, por un titular registral o por cualquiera de los bienes anotados o de su posesión. Entre ellas las anotaciones de se secuestro o las prohibiciones de disponer.

3- Por su régimen legal, cabe destacar:

– Las anotaciones típicas, comprendidas en los nueve primeros números del art. 42 LH, las cuales son objeto de una completa regulación en la propia Ley y su Reglamento.

– Aquellas otras que, al amparo del nº 10 de dicho precepto, se prevén y regulan en preceptos aislados de la misma o de distinta Ley.

 

2.- El artículo 42 de la ley

El artículo 42 de la Ley Hipotecaria enumera los supuestos en que procede la práctica de anotación preventiva, en los términos siguientes:

«Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

1º. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

2º. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.

3º. El que en cualquier juicio obtuviere sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deberá llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4º. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviera, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.

5º. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el nº 4  del art. 2 de esta Ley.

6º. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.

7º. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría (actual juicio de división de herencia).

8º. El Acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.

9º. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.

10º. El que en cualquiera otro caso tuviere derecho a exigir anotación preventiva conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley».

En particular, y sin perjuicio del estudio más detallado de cada uno de estos supuestos en los temas correspondientes, en cuanto a la anotación de demanda del número 1º, la Dirección General ha admitido la posibilidad de anotación de demandas que puedan producir una mutación jurídico-real, y aun en caso de que la pretensión tenga carácter personal, si pueden provocar una alteración registral, por eso, no cabe practicar una anotación de demanda en la que simplemente se reclama una cantidad, pues, únicamente supone el ejercicio de una acción de carácter personal y sin trascendencia real, por eso la resolución que se dicte en su día, poniendo fin al procedimiento, no puede dar lugar a ningún asiento registral, al no implicar, por sí sola, ninguna mutación jurídico-real, en este sentido, entre otras, R. 2-7-2013.  Resaltar también, que la anotación por imposibilidad de prácticar el asiento, la extiende la Resolución-circular de  3  de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la ley 13/2015, de 24 de junio, a los supuestos en que, iniciado el procedimiento previsto en el art. 199 LH, para completar la descripción gráfica de la finca registral, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, el procedimiento no hubiese concluido durante la vigencia del asiento de presentación.

Con independencia de lo anterior, debe tenerse en cuenta que además de los supuestos recogidos en el artículo 42, existen otros muchos previstos normativamente en los que procede la práctica de una anotación preventiva. Además, si bien del último párrafo del artículo 42 se desprende el criterio de reserva de Ley para determinar las situaciones jurídicas aptas para permitir la práctica de una anotación preventiva, existen numerosos supuestos de anotaciones preventivas previstos en normas de rango reglamentario, incluso en la propia legislación hipotecaria.

Entre otros supuestos de anotaciones preventivas distintos de los previstos en el artículo 42 cabe mencionar:

  1. En la legislación hipotecaria (entre otras):
  • Anotación a favor de los acreedores en las adjudicaciones de inmuebles de una herencia, concurso o quiebra (artículo 45.2 de la Ley Hipotecaria).
  • Anotación de transmisión o gravamen del derecho hereditario anotado (artículo 46 de la Ley Hipotecaria in fine).
  • Anotación por expropiación forzosa por el procedimiento de urgencia (artículo 32.3 del Reglamento Hipotecario).
  • Anotación de los permisos de exploración e investigación de minas (artículo 62 del Reglamento Hipotecario).
  • Anotación de incoación de expediente de dominio de finalidad inmatriculadora (artículo 272 del Reglamento Hipotecario).
  • Anotación por presentación simultánea de títulos contradictorios (artículo 422 del Reglamento Hipotecario).
  • Anotación por consulta del Registrador (artículo 481 del Reglamento Hipotecario).
  1. Supuestos recogidos en el Código Civil: anotación de demanda de revocación de donaciones por ingratitud (artículo 649), anotación de demanda de separación de bienes (artículo 1436), anotación de demanda de nulidad, separación o divorcio (artículo 102), si bien en realidad todos ellos son supuestos de anotaciones de demanda.
  2. En la legislación especial (entre otras):
  • Anotación de expediente de disciplina urbanística (artículos 56 y siguientes del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio).
  • Anotaciones preventivas derivadas de la declaración de concurso, que son objeto de estudio en el tema 50.
  • Anotación de prohibición de disponer sobre los bienes de las entidades aseguradoras.
  • Anotación de deslinde de un monte.
  • Anotación preventiva por ejecución de sentencias no firmes o dictadas en rebeldía (artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

En cualquier caso, a pesar que el último párrafo del art. 42 LH parece adoptar un criterio de lista abierta, respecto a las anotaciones lo cierto es que en esta materia se aplica el criterio de “numerus clausus”, pues, como señaló la R. 14-12-1960, no pueden practicarse anotaciones preventivas distintas de las establecidas concretamente en le Ley. A pesar de lo dicho, lo cierto es que la DG no ha podido aplicar con rigor el criterio de “numerus clausus”, admitiendo anotaciones no previstas expresamente, y que tienen un encaje más o menos claro en el art. 42. Así, la Dirección General de Registros y del Notariado, en su Resolución de 12 de junio de 2007, flexibilizó este criterio, señalando que el principio de numerus clausus ha de relativizarse a la vista de lo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo artículo 727.6ª permite al Juez decretar como medidas cautelares otras anotaciones registrales distintas de las anotaciones de demanda «en caso de que la publicidad registral sea útil para el buen fin de la ejecución», criterio mantenido en resoluciones posteriores como, la de 18-10-2012.

Así, la Dirección General señala que será posible la anotación de medidas cautelares si se dan las siguientes circunstancias:

  • Que se proteja un interés digno de tal protección (requisito material)
  • Que no sea contraria al sistema registral (requisito registral)
  • Que sea útil para las resultas del procedimiento (requisito procedimental)

Asimismo la Dirección General añade que el posible perjuicio que pueda causarse al titular registral debe quedar a la apreciación del Juez, quien valorará la proporcionalidad de la medida.

 

3.- Efectos de las anotaciones en general

Al derecho anotado se le otorga cierta protección, pero la práctica de la anotación no altera su naturaleza ni lo convierte en un derecho especial de garantía. Esta idea ha sido mantenida por el TS en varias ocasiones en relación con las anotaciones de embargo.

Se pueden distinguir los efectos de las anotaciones preventivas en relación con el principios hipotecarios, o los efectos sobre los actos dispositivos relativos a los derechos anotados.

I) En relación con los principios hipotecarios:

a) En materia de fe pública

El principal efecto de las anotaciones preventivas es el de enervación de la fe pública, ya que la situación que publica la anotación preventiva podrá oponerse a cualesquiera adquirentes posteriores de la finca o derecho sobre la misma. Así resulta, a sensu contrario, del artículo 69 de la Ley Hipotecaria, que establece que «El que, pudiendo pedir anotación preventiva de su derecho, dejase de hacerlo dentro del término señalado al efecto, no podrá después inscribirlo o anotarlo a su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo derecho, adquiriéndolo de persona que aparezca en el Registro con facultades para transmitirlo».

Por el contrario las anotaciones no están protegidas por el principio de fe pública: ni el anotante es tercero hipotecario (ya que no cumple los requisitos exigidos por el art. 34 LH), ni el que adquiere un derecho anotado confiado en la exactitud del Registro es mantenido irrevocablemente en su adquisición.

Frente a esta tesis general, ROCA, en tiende que en las anotaciones de demanda, cuando ésta tenga por base una adquisición que de figurar inscrita puede provocar la protección registral, podría admitirse la figura del tercero hipotecario.  Igualmente, otros autores afirman que el titular de una anotación de suspensión por defectos o por imposibilidad del Registrador, o de crédito refaccionario podrá gozar de la protección de la fe pública, con efectos provisionales, que se hará definitivos en el caso de que la anotación se convierta en inscripción o cesarán cuando se cancele. Y, en fin, un sector doctrinal, minoritario, admite que el adquirente de un derecho anotado quedará protegido por la fe pública si reúne los requisitos del art. 34.

b) En materia del principio de legitimación.

Igualmente, en el caso de las anotaciones preventivas no se produce el efecto legitimador previsto en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria para los derechos inscritos (presunción de existencia y de titularidad).

c) En materia de tracto sucesivo.

Sí que están sometidas las anotaciones al principio de tracto sucesivo, así, el art. 20 LH habla: “Para inscribir o anotar títulos …”, así lo reitera la DG. rss. 1-4, 20-10 ó 19-11 de 2015.

d) Prioridad

El efecto excluyente de la prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria no se produce en todas las anotaciones preventivas, sólo en algunas de ellas como la de derecho hereditario, legado de cosa específica y determinada propia del testador, las de suspensión, cuando el derecho anotado, si llega a inscribirse, produjese efecto de cierre, y las de prohibición de disponer, si bien éstas sólo producen un efecto limitado de prioridad, sólo para los títulos posteriores a la anotación, ya que los títulos anteriores a la anotación, aunque se presenten con posterioridad, son inscribibles. Así lo ha reconocido la Dirección General de Registros y del Notariado en varias Resoluciones, la última de 8 de julio de 2010, corrigiendo el criterio mantenido en alguna Resolución previa, como la de 28 de noviembre de 2008.

Por el contrario, la eficacia prelativa de la prioridad se reconoce a todas las anotaciones, si bien con ciertas particularidades:

  • Las anotaciones de demanda, si ésta prospera, sólo permiten la cancelación de los asientos posteriores basados en títulos posteriores; si el título es anterior, se precisa mandato cancelatorio, según el artículo 198.4 del Reglamento Hipotecario, objeto de estudio en el tema 51.
  • Las anotaciones de legado de género o cantidad y de adjudicaciones para pago, gozan de reserva de prioridad de 180 días, de forma que los titulares que anoten dentro de dicho plazo no quedan perjudicados por las enajenaciones realizadas dentro de dicho periodo, tienen entre sí la misma prioridad registral (por lo que la preferencia entre ellos deberá determinarse por criterios sustantivos) y adquieren prioridad frente a otros titulares con derecho a anotación que no hayan anotado en plazo.
  • Las anotaciones de crédito refaccionario tienen preferencia frente a los asientos anteriores por la diferencia de valor de la finca antes de las obras y el precio de venta.

II) En relación con actos dispositivos que afecten a los derechos anotados.

Como regla general, el artículo 71 de la Ley Hipotecaria dispone que: «Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, sin perjuicio de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación». Es decir, que las anotaciones preventivas no producen efectos de cierre registral. No obstante existen ciertas excepciones a esta regla general. ROCA SASTRE, entiende, justificadamente, que producen el cierre registral las siguientes anotaciones preventivas:

  • La tomada por defecto subsanable o por imposibilidad del Registrador (salvo que el título anotado no provocara el cierre registral en el caso de estar inscrito).
  • La del derecho hereditarios.
  • La de legado específico de cosa inmueble, propia del testador.
  • La de prohibición de disponer voluntarias y las ordenadas en procesos civiles, respecto a los actos dispositivos posteriores y las dictadas en procedimientos penales y administrativos, respecto de cualesquiera actos dispositivos, incluso los anteriores a la prohibición no inscritos, según resulta de la doctrina de la DG ( R. 28-1-2016) como se estudia en e tema correspondiente.

Por otra parte, en cuando a la transmisibilidad de los derechos del propio anotante, se desprende como norma general del artículo 1112 del Código Civil. Respecto a su reflejo registral, en las anotaciones de derecho hereditario, legado de cosa específica y determinada propia del testador, crédito refaccionario y suspensión, la transmisión de derechos del anotante se refleja con nueva anotación. Tratándose de anotaciones de embargo, en el supuesto especial en que tenga lugar la subrogación legal en los derechos del anotante, con arreglo al artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (es decir, cuando pague cualquier titular de derechos posteriores sobre el inmueble), se debe hacer constar por nota marginal.

 

4.- Su extinción: caducidad y conversión

El artículo 77 de la Ley Hipotecaria dispone que «Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad, o por su conversión en inscripción».

Hay que distinguir entre las causas y los modos de extinción de los asientos registrales:

  • Las causas se refieren al motivo o razón determinante de la extinción del asiento.
  • Los modos se refieren a las formas o maneras en que la extinción se manifiesta, y que en nuestro Derecho se reducen a tres: la cancelación, la conversión en inscripción y la anotación de transferencia.

Aquí nos vamos a centrar en el examen de la caducidad y la conversión.

Caducidad de las anotaciones preventivas

La caducidad de las anotaciones preventivas deriva de que como se ha dicho la anotación preventiva es un asiento esencialmente temporal, de duración limitada. Ello implica que la caducidad se refiere al mismo asiento de anotación, con independencia de la realidad extrarregistral.

El estudio de la caducidad de las anotaciones preventivas conduce necesariamente a analizar la duración de éstas. La regla general en este sentido está recogida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, en su redacción actual dada por la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece que «Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo de caducidad más breve.

No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las Autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento.

La anotación prorrogada, caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.

La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado».

Tiene declarado la DG al respecto:

– La caducidad de las anotaciones preventivas opera ipso iure, aunque no se haya practicado formalmente el asiento de cancelación.

– El plazo de 4 años ha de computarse incluyendo tanto el día inicial como el final.

-Para computar el plazo de caducidad hay que tomar en cuenta la fecha de la anotación, no la del asiento de presentación.

– En el caso especial de que se haya extendido una anotación de suspensión por defecto subsanable, convertida luego en anotación común, el plazo debe computarse desde la anotación definitiva.

Según el artículo 206.13 del Reglamento Hipotecario, «Procederá la cancelación de las anotaciones preventivas cuando caducaren por declaración expresa de la Ley, en cuyo caso se hará constar, de oficio o a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado, por nota marginal». Por tanto, se exige o la solicitud expresa del interesado o la tácita del artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, es decir, se entenderá solicitada la cancalación de las anotaciones caducadas cuando se pida certificación de cargas o cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado.

Precisar, que por aplicación del derecho transitorio, a pesar de lo que decíamos respecto de la temporalidad de las anotaciones, y por aplicación de la doctrina de la DG en interpretación del art. 199.2 RH, se entienden indefinidas las anotaciones ordenadas por la autoridad judicial y prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la LEC de 2000, que estableció, como sabemos, un plazo general de 4 años para las sucesivas prórrogas. Si bien la Dirección General ha admitido su cancelación transcurridos seis meses desde que recaiga resolución firme en el procedimiento a que la anotación se refiere (este criterio mantenido inicialmente en la referida Instrucción de 12 de diciembre de 2000, tras alguna vacilación por parte del Centro Directivo, fue definitivamente confirmado en la Resolución de 30 de noviembre de 2005, y más tarde en otras posteriores).

Como decíamos, el art. 86 establece un plazo general, que no se aplicará aquellas con un plazo especial, que establecen un plazo más breve, como la anotación de suspensión por defecto subsanable que caduca a los sesenta días, prorrogables hasta 180 por justa causa (artículo 96 de la Ley Hipotecaria), o la anotación de crédito refaccionario: caduca a los sesenta días de concluida la obra (artículo 92 de la Ley Hipotecaria), etc. Las distintas anotaciones y sus respectivos plazos, se estudian en los temas correspondientes.

Un sector doctrinal entiende para todos estos casos de plazos especiales,  el art. 86 establece un límite máximo, en el sentido de que los distintos plazos especiales de caducidad de las respectivas anotaciones no puede superar el plazo de cuatro años. No obstante, otros autores entienden que este precepto establece una regla general, pero que admite excepciones y por tanto es posible que en algunos supuestos se supere ese plazo, por ejemplo en el caso de anotaciones de crédito refaccionario, si el plazo de sesenta días desde la terminación de la obra supera los cuatro años desde la práctica de la anotación.

Se ha planteado en el seno de la doctrina si también tienen un plazo de vigencia especial las anotaciones de embargo preventivo decretadas en procedimiento administrativo, por mor del artículo 81 de la Ley General Tributaria, que fija un plazo máximo de duración de seis meses para las medidas cautelares previstas en el mismo. No obstante, la Dirección General de Registros y del Notariado ha señalado en su Resolución de 11 de marzo de 2010 que debe distinguirse entre el plazo de duración de la medida cautelar, que es de seis meses desde su fecha, y el plazo de vigencia de la anotación, que será el general previsto en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

Seañalar, en fin, que conforme el art. 199.1 RH, “la anotación de suspensión tomada por más de un concepto caducará cuando proceda, atendiendo al plazo de menor duración, a no ser que se hubiere subsanado el defecto o cumplido el requisito que motivó esta última”.

Conversión de las anotaciones preventivas

Se da en aquellos casos de anotaciones preventivas que son precursoras de un asiento definitivo, a las que hemos hecho referencia anteriormente.

Según el artículo 196.1 del Reglamento Hipotecario, «La anotación preventiva podrá convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor estuviese constituida adquiera definitivamente el derecho anotado».

En cuanto al contenido del asiento de conversión, el apartado segundo del mismo artículo prevé que «Esta conversión se verificará haciendo una inscripción de referencia a la anotación misma, en la cual se exprese:

1.º La letra y folio, en cada caso, de la anotación.

2.º La manifestación de que la anotación se convierte en  inscripción.

3.º  La causa de la conversión.

4.º El documento en cuya virtud se verifique dicha conversión, si fuere necesario para practicarla.

5.º Referencia, en su caso, al nuevo asiento de presentación.

6.º Fecha y firma del Registrador».

Los supuestos en que es posible la conversión están recogidos en el artículo 197, el cual establece distintas reglas en cuanto al modo de operar, para convertir las anotaciones en inscripciones, distinguiendo según se trate de anotaciones anotaciones preventivas por defectos subsanables, por imposibilidad del Registrador, a favor de legatarios de bienes inmuebles determinados propios del testador o de rentas o pensiones periódicas, o practicadas a favor de acreedores refaccionarios.

Finalmente, en cuanto a los efectos de la conversión, el artículo 70 de la Ley Hipotecaria dispone que «Cuando la anotación preventiva de un derecho se convierta en inscripción definitiva del mismo, surtirá esta sus efectos desde la fecha de la anotación». Es decir, que por efecto de la conversión la anotación pasa a producir los efectos del asiento definitivo de que se trate, debiendo entenderse que dichos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación.

 

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Tema 26 Hipotecario Registros. Asiento de Inscripción.

TEMA 26 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 26. El asiento de inscripción en su aspecto formal. Concepto y clases. Circunstancias generales de las inscripciones: Examen de los artículos 9 de la Ley y 51 de su Reglamento. Inscripciones concisas y de referencia.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 25

Notarías: tema 22

 

  1. EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN EN SU ASPECTO FORMAL. CONCEPTO Y CLASES.
  2. CIRCUNSTANCIAS GENERALES DE LAS INSCRIPCIONES: EXAMEN DE LOS ARTÍCULOS 9 DE LA LEY Y 51 DE SU REGLAMENTO.
  3. INSCRIPCIONES CONCISAS Y DE REFERENCIA.
  4. Enlaces

 

1.- El asiento de inscripción en su aspecto formal. Concepto y clases.

El término inscripción puede entenderse en dos acepciones, como reconoció la R. de 4 de enero de 1.942:

En un sentido virtual o material, consiste en los efectos que el asiento registral produce; efectos presuntivos, defensivos y legitimadores que se estudian en otros temas del programa.

En un sentido formal, que es el que se trata en el presente tema, el término se refiere al asiento mismo, y a su vez puede entenderse en dos concepciones: amplia y estricta.

a) En sentido amplio: cualquier tipo de asiento registral.

b) En sentido estricto, es un tipo determinado de asiento que, siguiendo a ROCA, podemos definir como un asiento principal, definitivo y positivo que se practica en los Libros de inscripciones, que constata de un modo completo la constitución, transmisión o modificación de un derecho real inscribible y excepcionalmente una declaración de incapacidad o un derecho de arrendamiento u opción.

            Esta doble acepción se pone de manifiesto en el artículo 41 del Reglamento Hipotecario, al señalar que “en los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales”.

A) Caracteres:

Asiento principal, con sustantividad propia e independiente, a diferencia de la nota marginal que es accesoria.

Definitivo, de duración indefinida y normalmente no sujeta a caducidad, a diferencia de las anotaciones preventivas, que son provisionales y transitorias. A. 76 LH (Cabe señalar como excepción el supuesto de inscripciones de carácter inmatriculador en tanto no se acredite la publicación del edicto)

Positivo, pues exterioriza un derecho real inmobiliario, en plena vida o existencia, a diferencia de las cancelaciones, que constatan la extinción del derecho previamente inscrito o anotado. Art. 97 LH.

Se extiende en los Libros de inscripciones, a diferencia del asiento de presentación que se practica en el Libro Diario.

– Es un asiento de derechos, pero puede serlo de hechos (vgr obra nueva, PH).

B) Clases.

a) Clasificaciones formales.

1- Extensas y concisas.

2- Principales y de referencia.

Se tratan en la última pregunta de este Tema.

3- Primeras y segundas o posteriores: Las primeras son las que abren folio registral, no sólo las de inmatriculación, sino todas las que abren folio (p.e. modificaciones hipotecarias, fincas de resultado en los sistemas de equidistribución urbanística, etc.) Las segundas o posteriores se extienden a continuación, no describen la finca, sino sólo las diferencias entre la descripción registral y la que resulte del título, produciendo todos los efectos registrales.

4- Comunes y especiales: las primeras son las que deben contener todos los requisitos formales del artículo 9 LH y 51 RH. Las especiales son aquellas que, como dice el artículo 52 RH, “por su índole hubieran sido objeto de alguna excepción legal o reglamentaria”

En el Tema 5 del programa se estudian clasificaciones de las inscripciones desde el punto de vista sustantivo: necesarias y voluntarias; constitutivas y declarativas. (En función del tiempo, se repiten aquí o nos remitimos al tema 5 argumentando que afectan al aspecto sustantivo de la inscripción:

b) Clasificaciones sustantivas.

1- Declarativas. Publica una mutación jurídico real inmobiliaria extrarregistral. Es la regla general, aunque algunos prefieren hablar de inscripción convalidante, conformadora o cuasi constitutiva.

  • Constitutivas. Constituyen el derecho o situación cuya existencia publican. Son excepcional (vgr. hipoteca). Es muy discutido que carácter implican y que efectos producen estas inscripciones.

2- Voluntarias, sin perjuicio de los efectos de la no registración.

  • Obligatorias; cuya omisión origina ciertas consecuencias legales (vgr. conc. parcelaria).)

Desde el punto de vista sustantivo, también se pueden clasificar en atención a los efectos frente a terceros, según que produzca el efecto de la fe pública o no, como se trata con más detenimiento en el Tema 9 del programa.

(Igualmente, decir si da tiempo, si no, remisión a tema 9:

3- Por sus efectos respecto de terceros:

  • Inscripciones comunes, que amparan a los terceros del art. 34 L.H.
  • Inscripciones con efectos limitados, como:

            * Las de inmatriculación, en relación al inmatriculante y frente a terceros en los casos de título público o certificación administrativa. Art. 207 LH

            * Las de herencia o legado voluntarios. Art. 28 LH.)

 

2.- Circunstancias generales de las inscripciones: examen de los Art. 9 L. y 51 R.

A diferencia del sistema francés, que antes era de trascripción y actualmente de depósito o “alegajamiento”, y del alemán de encasillado, el sistema español es de inscripción, es decir, el asiento consiste en un extracto sucinto del contenido del título, comprendiendo aquellas circunstancias que tengan trascendencia para la publicidad jurídico-real.

Ahora bien, el Registrador no tiene absoluta libertad para determinar cuáles sean estas circunstancias, pues por mandato legal y reglamentario todo asiento ha de contener un conjunto de datos indispensables para su validez, como vimos en el tema anterior.

Singularmente, y para las inscripciones ordinarias, los arts. 9 LH y 51 del RH determinan las circunstancias que han de contener. La sanción de nulidad por falta de tales circunstancias la establece el art. 30 LH: “Las inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2 y 4 serán nulas si en ellas se omite o se expresa, con inexactitud sustancial, alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo 9 sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores”.

Si bien, para salvar el principio de fe pública, añade el artículo 31 LH, “la nulidad de las inscripciones de que trata el artículo precedente, no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artículo 34

Dicho esto, vamos a exponer primeramente el art. 9 de la LH para luego ir desarrollando el art. 51 RH en base a una clasificación ordenada:

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, ha sido objeto de diversas modificaciones, la última ha sido la operada por la Ley 13/2015 de 24 junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario que introduce importantes novedades, buscando un mayor grado de integración entre Catastro y Registro, mediante la utilización de bases gráficas y la incorporación de éstas, siempre que haya una correspondencia de la finca registral con la base gráfica catastral,  al folio real, extendiéndose los efectos de la publicidad material a la representación gráfica incorporada y coordinada con el Catastro.

a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10.

Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera.

b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.

(…)

c) La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor cuando constare en el título.

d) El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.

e) La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas.

f) La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.

g) El título que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo autorice.

h) La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción.

i) El acta de inscripción y la firma del Registrador, que supondrá la conformidad del mismo al texto íntegro del asiento practicado.

Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo especialmente regulado para determinadas inscripciones.»

Citado el artículo 9 pasamos al estudio del artículo 51 RH, cuya exposición haremos siguiendo la sistemática de SANZ FERNANDEZ, sin perjuicio de reconocer la necesidad de una actualización del artículo, pues su regulación se ha visto claramente superada por la reforma de la LH 2015.

A) Circunstancias relativas a la finca.

1) Naturaleza.

«1º. La naturaleza de la finca se determinará expresando.

– Si es rústica o urbana, el nombre con el que las de su clase sean conocidas en la localidad, y en aquellas, si de dedican al cultivo de secano o de regadío y, en su caso, la superficie aproximada destinada a uno y a otro.

– Si se aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite se hará constar, además, la calificación urbanística de la finca”.

Respecto de las fincas rústicas, el art. 26 LMEA: 1. En toda inscripción de finca rústica en el Registro de la Propiedad se expresará si es de secano o de regadío, su extensión superficial, y que sólo puede ser susceptible de división o segregación respetando la extensión de la unidad mínima de cultivo, de acuerdo con lo establecido en el presente Título.

Respecto de las fincas urbanas, el art. 80 RD 4 de julio de 1997 también prevé en la inscripción la constancia de la cualidad indivisibles en su caso.

El art. 8 RD 14 de enero de 2005 acerca de actividades potencialmente contaminantes, establece que la resolución administrativa por la que se declare un suelo contaminado se hará constar en el folio de la finca o fincas registral a que afecte por medio de nota extendida al margen de la última inscripción de dominio.

2) Situación y linderos.

“2º. La situación de las fincas rústicas se determinará expresando:

– El término municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren.

– Sus linderos por los cuatro puntos cardinales.

– La naturaleza de las fincas colindantes.

– Y cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio, si lo tuviere.

– En los supuestos legalmente exigibles, se hará constar la referencia catastral del inmueble.

3º. La situación de las fincas urbanas se determinará expresando:

– El término municipal y el pueblo en que se hallen

– El nombre de la calle o sitio; el nº si lo tuvieren y los que hayan tenido antes.

– El nombre del edificio si fuere conocido por alguno propio.

– Sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo.

– La referencia catastral, en los supuestos legalmente exigibles.

– Cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirla de otra finca descrita.

Lo dispuesto en este número no se opone a que las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada, se designen por los cuatro puntos cardinales”.

En cuanto a la referencia catastral, como sabemos, se exige ahora, en todo caso, como uno más de los datos descriptivos de la finca tanto urbana como rústica, dicha exigencia se introdujo por la Ley de 30-12-96, luego por el TR de la ley del catastro inmobiliario de 5 de marzo de 2004 y, ahora, por la propia LH, después de la reforma de 2015, pues, además de lo dispuesto en el art. 9, visto, el art. 10 establece, en sus 2 primeros números:

“1. La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad.

2. En los casos de incorporación de la representación gráfica georreferenciada conforme a lo dispuesto en la letra b) del artículo 9, deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos regulados en el apartado 3 de este artículo.

El Registrador incorporará al folio real la representación gráfica catastral aportada siempre que se corresponda con la descripción literaria de la finca en la forma establecida en la letra b) del artículo anterior, haciendo constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Asimismo, el Registrador trasladará al Catastro el código registral de las fincas que hayan sido coordinadas.

En el supuesto de que la correspondencia no haya quedado acreditada, el Registrador dará traslado de esta circunstancia al Catastro por medios telemáticos, motivando a través de un informe las causas que hayan impedido la coordinación, a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno.”

En cualquier caso, la certificación catastral resulta imprescindible para la inmatriculación de las fincas, así resulta de la LH, que, recogiendo la anterior doctrina de la DG, exige dicho requisito al regular los diferentes medios inmatriculadores, cuyo estudio se hace en los correspondientes temas.

De los artículos citados resulta también, que la inscripción deberá expresar, necesariamente, si la finca y, en su caso, el inmueble que la integre, se encuentra o no coordinado con el Catastro.

“Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro –dice el 1er párrafo del art. 10-, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real”.

3) Medida superficial y descripción.

“4º. La medida superficial se expresará en todo caso con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que también se pueda hacer constar la equivalencia en las medidas del país.

La descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o a datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial”.

Esta regla 4º, fue modificada por el RD 1867/98 de 4 de septiembre, al objeto de incorporar la base gráfica de la finca a la inscripción, en cumplimiento de lo dispuesto por el art. 398 b) del RH, introducido por el por R.D. 430/1990, 30 marzo. No obstante, el TS en sentencia de 31/1/01 declaró la nulidad de dichos párrafos, como consecuencia de ello, parte de la doctrina, entendió, que recobraban vigencia los párrafos segundo y tercero de la regla 4ª en su redacción anterior. En cualquier caso, hoy, dicha redacción se encuentra totalmente superada por la reforma de la LH de 2015, que prevé, como hemos visto y como se estudia en los temas correspondientes, la incorporación de la base gráfica de la finca al folio registral, sobre la base de la cartografía catastral, y provee de los mecanismos necesarios para tal fin.

B) Circunstancias relativas al derecho.

1) Naturaleza.

«5º. La naturaleza del derecho que se inscriba se expresará con el nombre que se le dé en el título, y si no se le diese ninguno, no se designará tampoco en la inscripción.

            A este respecto la Dirección General de los Registros y del Notariado ha señalado que:

  • El Registrador no está obligado a aceptar la calificación del tipo negocial hecha en la escritura
  • Si la calificación del tipo negocial es contradictoria con el contenido del derecho que se configura se practicará la inscripción conforme al contenido, siempre que no haya dudado sobre el tipo de negocio causal
  • En el caso de que exista una calificación contradictoria entre los diversos pasajes de la escritura pública (hablando, por ejemplo, unas veces de adjudicación para pago y otras de adjudicación en pago) el Registrador debe suspender la inscripción por falta de claridad.

2) Extensión.

“6º. Para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias o de otro orden, establecidas en aquél.

 No se expresarán en ningún caso las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real”.

Completa este apartado el párrafo 1 del art. 54 RH, al determinar “Las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente”.

3) Cargas.

“7º. Las cargas y limitaciones de la finca o derecho que se inscriba se expresarán indicando brevemente las que constaren inscritas o anotadas con referencia al asiento donde aparezcan.

            En ningún caso se indicarán los derechos expresados en el Art. 98 de la Ley, ni los aplazamientos de precio no asegurados especialmente.

Las cargas relacionadas en el título que no resulten inscritas o anotadas no se harán constar en la inscripción. Si no existieran cargas se hará constar así”.

El comentario de este apartado está íntimamente relacionado con el concepto de “menciones”, que se estudia en el tema 29 del programa.

4) Valor.

“8º. El valor de la finca o derecho inscrito se designará si constare en el título, y en la misma forma que apareciere en él”.

            Según ROCA, esta norma se refiere al valor en “uso”, que es distinto al valor “en cambio” que contempla el art. 11 LH: “En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley.”

C) Circunstancias relativas a las personas

“9º. La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquella de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las ss normas:

a) Si se trata de PERSONAS FISICAS, se expresarán:

– El nombre y los apellidos; el D.N.I.

– Si es mayor de edad o, en otro caso la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa.

– Si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge

– La nacionalidad y vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan

– El domicilio con las circunstancias que lo concreten.

b) Si se trata de PERSONAS JURIDICAS, se consignarán:

– Su clase.

– Su denominación; el N.I.F.

– La inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente.

– La nacionalidad si fuere una entidad extranjera.

– El domicilio con las circunstancias que lo concreten.

c) Se expresarán también, en su caso:

– Las circunstancias de la REPRESENTACION LEGAL O VOLUNTARIA

– Las personales que identifiquen al representante

– El poder o nombramiento que confieran la representación.

– Y cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente.

d) Cuando las circunstancias de la persona constaren en otro asiento del mismo folio registral, podrá consignarse en el nuevo asiento sólo el nombre y apellidos si se trata de persona física, o la clase y denominación si es persona jurídica; y en uno y otro caso la referencia, para las demás circunstancias, al asiento anterior, expresando las posibles variaciones que resulten de los documentos presentados.

e) En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por NOTA MARGINAL hagan constar las circunstancias de un domicilio a efectos de recibir comunicaciones relativas al Derecho inscrito”.

Recordar que, entre las circunstancias que debe contener la representación, ésta deberá expresar, en su caso, la reseña del documento público que acredita dicha representación, así como el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas para realizar el negocio contenido en el documento inscribible (art. 98 LMFAOS de 27-12-2001 y 164 y 166 del RN).

            El artículo 9 LH, como veíamos, admite que la inscripción se practique no sólo a favor de personas físicas o jurídicas, sino también a favor de entes de personalidad difusa  (patrimonio separado susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones, uniones temporales de empresas o anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal), posibilidad ya prevista legalmente para ciertos casos concretos, como p. Ej. los fondos de titulización de activos (art. 16.3 Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial), y por la redacción anterior del párrafo 1º del art. 11 del RH, anulada por la STS de 31/1/2001. En estos casos y, salvo las normas específicas al respecto, será necesario acreditar, conforme al artículo 3, la composición de los mismos y el régimen de administración y disposición sobre los bienes que se inscriben, y se practicará la inscripción a favor de los socios o miembros que los integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido.

D) Circunstancias relativas al título

“11º. Se hará constar la clase de título en cuya virtud se practique la inscripción, la fecha de su otorgamiento, autorización o expedición, el Juez, Tribunal, Notario o funcionario que lo autorice y el Notario en cuyo protocolo se encuentre o Juzgado o Tribunal del que proceda, cuando no sea el mismo que la autorizó. Tratándose de documentos complementarios no notariales bastará consignar el funcionario que lo autorice y su residencia. Cuando proceda se indicará que el documento se archiva”.

E) Circunstancias de carácter fiscal.

“13º. Cuando los actos o contratos sujetos a inscripción hayan devengado derechos a favor del Estado, se expresará esta circunstancia y que la carta de pago ha quedado archivada en el legajo. Si estuvieren exentos de pago o hubiere prescrito la acción administrativa se consignará dicha circunstancia”.

Este precepto es consecuencia de lo establecido en los arts. 21, 254 y 255 de la LH, que prohíben la práctica de cualquier asiento (salvo el de presentación) sin que se justifique el pago (o exención o no sujeción) del impuesto correspondiente. En la actualidad, tanto para el ITP, como para el de sucesiones y donaciones, y, en la mayoría de ayuntamientos, con relación al IIVTNU, se permite la autoliquidación, lo que permite la práctica de la inscripción, ahora bien, en estos casos, tanto para el ITP, como para el de sucesiones y donaciones, el Registrador deberá extender una nota marginal de afección a una eventual liquidación complementaria, según las normas reguladoras de dichos impuestos. Igualmente, con relación al IIVTNU, el cierre registral no operará para los actos onerosos, cuando se acredite la comunicación del acto sujeto al Ayto.

F) Circunstancias referentes al asiento.

“10º. En todo caso se hará constar el acta de inscripción, que expresará el hecho de practicarse la inscripción, la persona a cuyo favor se practica, el título genérico de adquisición y el derecho que se inscribe”.

PAU PEDRÓN define el acta de inscripción como “la declaración expresa, hecha en la inscripción, de que una situación jurídica queda sujeta a la publicidad registral, y por tanto a los efectos que el ordenamiento atribuye a la publicidad”. Tiene como dos presupuestos principales la calificación favorable del acto jurídico y la adecuación del acto al historial jurídico del inmueble (es decir, el cumplimiento del tracto sucesivo). Es un requisito reglamentario y por lo tanto no esencial, es decir, su omisión no determina la nulidad de la inscripción.

“12º. Al día y la hora de presentación del título en el Registro se añadirán el número del asiento y el tomo del Diario correspondiente”.

“14º. Al final de toda inscripción se consignará la fecha de la misma. La inscripción será autorizada por el Registrador con su firma, que implicará la conformidad de aquélla con el título presentado y los documentos complementarios, sin que sea necesario hacer constar expresamente esa conformidad”.

Recordar que la fecha de presentación, que determina la prioridad, conforme a los Arts 24 y 25 LH, y el cierre o rango registral conforme al Art. 17 LH.

En relación a la firma del registrador es un requisito esencial, aunque su falta es un error material que recibe un tratamiento especial previsto en el art. 319 R.H.

En este punto debe tenerse presente la Ley de Firma Electrónica de 19-diciembre-2003, y asimismo que la Ley de reformas para el impulso a la Productividad de 18-noviembre -2005 ha establecido la implantación obligatoria de los sistemas telemáticos y la adecuación a los principios rectores de la firma electrónica para Notarios y Registradores de la Propiedad (modificando los arts. 107 y 108 RH)

 

3.- Inscripciones concisas y de referencia.

  • Inscripciones extensas y concisas.

Inscripciones extensas son las que contienen todas las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley y 51 del Reglamento, antes vistas. Las inscripciones concisas las define LA RICA como “asientos en los que, con autorización legal, se omiten determinadas circunstancias necesarias por constar ya en otros asientos”. Se trata de un mecanismo para simplificar la mecánica registral, evitando la repetición de datos que ya figuran en otros asientos.

El Art. 245 LH, dispone que “cuando un título comprenda varios inmuebles o derechos que radiquen en un mismo término municipal:

            – … la primera inscripción que se verifique (extensa) contendrá todas las circunstancias prescritas en el Art. 9

– … y en las otras (concisas) sólo se describirá la finca si fuere necesario o se determinará el derecho real objeto de cada una de ellas y se expresarán la naturaleza del acto o contrato y los nombres del transferente y adquirente, refiriéndose en todo lo demás a aquella primera inscripción y citándose el libro y folio en que se encuentre.”

  • Circunstancias. Según el Art. 52 RH “el Art. 30 de la Ley es aplicable en general a las inscripciones extensas, pero no a las concisas ni a las que por su índole hubieran sido objeto de alguna excepción legal o reglamentaria.

Las inscripciones y anotaciones concisas que deberán hacerse en cumplimiento de lo que ordena el Art. 245 de la Ley sólo contendrán las circunstancias siguientes:

1º. Descripción y cargas de la finca.

2º. Nombre y apellidos del transferente y título de su adquisición e inscripción de la misma.

3º. Circunstancias especiales relativas a la finca y responsabilidades con que en su caso queda gravada por hipoteca u otros conceptos.

4º. Acta de inscripción.

5º. Referencia a la extensa, fecha y firma.»

– Además, y como complemento, señalar:

  • Art. 380 RH. Siempre que en un mismo título se comprendan dos o más inmuebles o derechos reales que deban ser inscritos bajo distinto número, se indicará esta circunstancia en la inscripción extensa, y en la nota al margen del asiento de presentación, se harán constar detalladamente, el libro, tomo, folio y números o letras de los asientos practicados en virtud de dicho título.
  • Art. 381. Los Registradores cuidarán de verificar las inscripciones extensas en alguna de las fincas principales o en la de mayor valor.

CAMY denomina “inscripción semiconcisa” a las que se refiere el art. 382:

  • Art. 382. Practicadas las inscripciones extensas de un título que comprenda varias fincas situadas en el mismo término municipal, y pedida posteriormente, mediante nuevo asiento de presentación, la inscripción de alguna otra finca del mismo título, se extenderá una inscripción concisa, con referencia a la correspondiente inscripción extensa, pero haciéndose constar el aquella el día y la hora, número folio y tomo del asiento de presentación últimamente practicado.
  • Inscripciones principales y de referencia. Están previstas para aquellos supuestos de fincas especiales (generalmente concesiones administrativas) cuya extensión comprende el territorio de dos o más Registros, Ayuntamientos o secciones.

– En el Libro del Ayto o Secc. donde radique la parte principal, punto de arranque o cabecera, se verifica una inscripción principal comprensiva de toda la finca

– Y en los Libros de los demás Ayuntamientos o Secciones se practica, un breve asiento de referencia a la inscripción principal donde se consignan reducidos los datos de ésta.

            – Supuestos:

            * Montes de utilidad pública (art. 30).

            * Concesiones administrativas (art. 61 R.H).

            * Concesiones mineras (art. 62)

            * Aguas privadas pertenecientes a heredades, heredamientos u otras comunidades análogas (art. 66).

            * Las explotaciones industriales de producción y distribución de energía eléctrica (art. 67).

            Hace una aplicación de ésta técnica registral el art. 154 LH: La constitución de hipotecas para garantizar títulos transmisibles por endoso o al portador, deberá hacerse por medio de escritura pública, que se inscribirá en el Registro o Registros de la Propiedad a que correspondan los bienes que se hipotequen, o en el del arranque o cabeza de la obra pública, cuando sea de esta clase la garantía hipotecarla, haciéndose en este caso breve referencia en los demás Registros por cuyo territorio atraviese aquélla, a continuación de las inscripciones de referencia de la de dominio, que deben constar en los mismos. […]

2016.

 

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Tema 25 Hipotecario Registros. Asiento de Presentación.

TEMA 25 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 25. El asiento registral: Concepto y clases. Formalidades comunes a todos ellos. El asiento de presentación. Procedencia; duración y prórroga. Circunstancias. Efectos. Modalidades de la presentación: Sus efectos y requisitos.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 24

Notarías: tema 21

 

  1. EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES.
  2. FORMALIDADES COMUNES A TODOS ELLOS.
  3. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN.
  4. PROCEDENCIA, DURACIÓN Y PRÓRROGA.
  5. CIRCUNSTANCIAS.
  6. EFECTOS.
  7. MODALIDADES DE LA PRESENTACIÓN: SUS EFECTOS Y REQUISITOS.

 

1.- EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES.

A) Concepto

Nuestro sistema registral, por la forma de practicar la registración, sigue el sistema de la inscripción, en el que el asiento es un extracto del contenido del título, expresivo de sus datos fundamentales, determinado por el Registrador dentro del marco legal, con amplias facultades para la calificación y practicado en los libros del Registro.

Ni la LH ni el RH dan un concepto de lo que ha de entenderse por asiento, por lo que acudiendo al campo doctrinal, ROCA SASTRE lo define como “la constatación de un título, hecho, acto o circunstancia en los libros del Registro, para que surta los efectos hipotecarios correspondientes”. Como dice MANZANO SOLANO, el asiento registral recoge mediante una estructura formal y auténtica, las circunstancias publicables de los derechos inscribibles, eso es, su constitución, modificación o extinción, es decir, el asiento registral recoge la sustancia jurídica publicable.

B) Clases

1. Atendiendo a su virtualidad registral.

El artículo 41 RH los clasifica diciendo “En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales o de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales”.

En líneas generales y dejando para más adelante el asiento de presentación, podemos decir, sin perjuicio de un tratamiento más detallado en los temas correspondientes:

  • La inscripción publica un asiento plenamente formado.
  • La anotación preventiva se refiere a un derecho en litigio o en formación.
  • La nota marginal facilita la mecánica de la oficina, constata un hecho modificativo de un derecho inscrito o hace las veces de una inscripción, anotación o cancelación.
  • La cancelación publica la extinción de un asiento anterior.

2. Desde un punto de vista doctrinal.

Los asientos se clasifican del modo siguiente:

Por su autonomía pueden ser:

  • Principales si tienen subsistencia propia como las inscripciones o anotaciones preventivas.
  • Accesorios si están ligados a otros asientos como las notas marginales.

Por su duración o vigencia pueden ser:

  • Definitivos si tienen una duración indefinida, como las inscripciones o cancelaciones.
  • Provisionales si tienen una duración transitoria, como las anotaciones preventivas y algunas notas marginales.

Por su contenido pueden ser:

  • De hechos, que constituyen la excepción, como la obra nueva, exceso de cabida.
  • De derechos, que pueden ser positivos o negativos, según que publiquen su existencia actual o su extinción, como las inscripciones y cancelaciones respectivamente.

Por el lugar donde se extienden podemos clasificarlos en:

  • Asientos practicados en el libro diario, como el asiento de presentación y las notas a su margen.
  • Asientos practicados en los libros de inscripciones, como todos los demás.

 

2.- FORMALIDADES COMUNES A TODOS ELLOS.

Así podemos destacar como formalidades comunes:

1-  En cuanto al Lugar en que se practican los asientos.

– El de presentación en el Libro Diario (art. 248 L.H.).

– Los demás en el de Inscripciones (art. 242 L.H.).

– Las resoluciones judiciales de incapacidad, además, en el Libro de incapacitados. A 386 RH.

2-  En cuanto al Orden de practicar los asientos:

– Los de presentación, se extenderán por el orden con que se presenten los títulos, sin dejar claros ni huecos entre ellos, se numerarán correlativamente en el acto de extenderlos (Art. 249 L.H.).

– Las inscripciones, cancelaciones y anotaciones a continuación unas de otras sin dejar claros entre los asientos. Art 243 LH.

– Los del Libro de incapacitados, por orden cronológico. Art. 386 RH.

3- Forma o redacción.

1- Tradicionalmente fueron manuscritos. El RD 23 XII 1976 implanta las hojas móviles, obligatorias desde R 31 VII 1987, pudiendo utilizarse cualquier medio mecánico.

     Posteriormente se permitió la utilización de otros medios de reproducción, como la máquina de escribir o las estampillas. Así, ART. 359 RH.

                El RD 23 Diciembre 1976 previó la implantación de un sistema de hojas móviles, obligatorio para el Libro de Inscripciones y potestativo, en un principio, para el Diario

              Esta tendencia se reforzó con la R. 26 Agosto 1986 que permitió la llevanza de libros de hojas móviles por cualquier medio de reproducción, y fue generalizada por R 31 Agosto 1987.

  Para el Diario se autorizó, por R. 8 I 1991; su informatización es obligatoria desde el 1 I 1996 (DA única RD 29 XII 1994).

           La tercera etapa la constituye la llevanza del Registro por medios informáticos. Se inició esta etapa con el RD 439/1990, sobre informatización del Registro y Ley 24/2001, que impuso la obligación de digitalizar el contenido de los libros y asientos del Registro, hasta llegar a la Ley Impulso a la Productividad 24/2005, cuyo Preámbulo señala la necesidad de acomodar el RP a las exigencias de una economía moderna, con especial incidencia en su agilidad y utilización efectiva de las técnicas informáticas, electrónicas y telemáticas. Y así, el nuevo ART. 238.2 LH señala: “Los libros de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles deberán llevarse por medios informáticos que permitan en todo momento el acceso telemático a su contenido”

2- No se puede tachar, enmendar, raspar o interlinear palabra alguna (215LH); ni usarse abreviaturas ni guarismos.

     No obstante, según el Art 375 RH:

 Las cantidades, números y fechas que hayan de contener las inscripciones, anotaciones y cancelaciones se expresarán en letra, pudiendo consignarse en guarismos las referencias a disposiciones legales, las fechas del título anterior al que produzca el asiento, las de los documentos complementarios y los números, cantidades o fechas que consten en asientos anteriores o se refieran a datos del Registro.

En los asientos de presentación y notas marginales se utilizarán guarismos.

Los conceptos de especial interés en los asientos serán destacados mediante subrayado, tipo diferente de letra o empleo de tinta de distinto color.

3- En la redacción el registrador es libre, si bien, según el Art. 374 RH se ajustará, en lo posible a las instrucciones y modelos oficiales.(como los que acompañan al propio RH).

4- La firma del Registrador.

 Art.373 RH: El Registrador autorizará con firma entera los asientos de presentación del libro Diario, las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones extensas y la nota prevenida en el artículo 364.

            Podrán autorizarse con media firma las notas marginales de cualquier clase, las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones concisas y la diligencia de cierre del libro Diario.

* No obstante, tras la reforma de 12 XI 1982, la “media firma se limita a las notas marginales, pues para las inscripciones concisas, el Art. 52 RH exige “firma”, lo mismo para la diligencia de cierre del Diario, que también se exige firma entera (Arts 423 y 424 RH).

 

3.- EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

1.- Concepto.

Según CHICO es un asiento preliminar y de duración limitada que se practica en el Libro Diario, en el que consta el acceso al Registro de un título o documento, en el que se ejercita una pretensión susceptible de iniciar el procedimiento registral.

2.-  Caracteres.

a) Asiento preliminar.

Inicia la actuación registral, y es presupuesto de  la extensión de otros asientos de inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal, sin constituir los mismos, sin constituir los mismos y suministrando la fecha inicial de protección del Registro. Por tanto:

– No tiene una existencia autónoma, como los asientos destinados a publicidad.

– Tiene un carácter preliminar y transitorio que desembocará en el asiento solicitado o caducará.

b) Asiento de duración limitada, como luego veremos.

c) Se practica en el Libro Diario. Según el Art. 248 LH los Registradores llevarán, además un libro Diario donde, en el momento de presentarse cada título, ya sea físicamente, por correo, telefax o por remisión telemática, extenderán un breve asiento de su contenido.

 

4.- PROCEDENCIA, DURACIÓN Y PRORROGA.

A) PROCEDENCIA.

El presupuesto del asiento de presentación es el ingreso en la oficina del registro de un título que pueda producir alguna inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal.

Pero también habrán de presentarse en el Diario:

  1. Los documentos judiciales y administrativos que ordenen la expedición de certificaciones.
  2. Y las solicitudes de los particulares con la misma finalidad, cuando la certificación expedida provoque algún asiento registral, o bien los intereados lo soliciten o el Regsitrador lo estime procedente.

La presentación del título podrá hacerse físicamente, telemáticamente, por fax, por correo, como luego veremos, al objeto de seguir el orden del programa.

Resaltar, también que, según el artículo 248 LH, el contenido de los Libros del Registro deberá ser actualizado en el mismo día en que se presenten los títulos a inscripción, si dicha presentación se efectúa en horas de oficina. Dicha actualización deberá realizarse con independencia del medio utilizado para la presentación de los títulos.

Para cumplir con la obligación de actualización inmediata del contenido de los Libros, los registradores llevarán un Libro de Entrada donde se hará constar de modo inmediato la presentación de los títulos por el riguroso orden en que hubieran ingresado los documentos, con expresión de la persona que los presente, el tiempo exacto de su presentación indicando la unidad temporal precisa, el medio de presentación, sea físico, por correo, por telefax o por remisión telemática y los datos precisos que permitan identificar la finca afectada por el título presentado. Asimismo se adoptarán las cautelas necesarias para que en ningún caso sea posible la manipulación o alteración del orden de presentación de los títulos o de los asientos ya practicados.

El Libro de Entrada deberá ser accesible telemáticamente y de modo directo a los funcionarios y empleados a los que se les presume su interés en la consulta de los Libros, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 221.2 y 222.10 de la Ley Hipotecaria

Presentado el título hay que destacar que no existe una verdadera calificación o control de legalidad por parte del registrador con anterioridad a la práctica del asiento de presentación, pero ello no quiere decir que haya que presentar cualquier documento que se aporte al registro, sino que, como dispone el artículo 420 RH:

Los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos:

  1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.
  2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.
  3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad, no puedan provocar operación registral alguna.

Si el Registrador se negare a practicar el asiento de presentación por imposibilidad material u otro motivo y el interesado no se conforma, podrá interponer recurso de queja ante el Juez de Primera Instancia, quien oyendo al Registrador decidirá lo procedente. (art. 416 RH)

Según GARCIA GARCIA, actualmente no está previsto este recurso de queja, al haberse derogado el art. 329 de la LH por la ley 24/2005, por lo que considera que cabe el recurso gubernativo y la vía jurisdiccional de los art.s 66,1º, 324,1º y 328 de la LH, por lo que también cabría  la calificación sustitutoria. Este es el parecer de la DG, R. 14 de julio de 2012, R. 20 de noviembre de 2013, R.17 de febrero de 2014, R. 8 de abril de 2014 o R. 25 de mayo de 2015.

Si el asiento de presentación no puede practicarse en el momento de ingreso del título en el Registro, por estar practicándose otros, por el número de títulos presentados, o por otra causa, se pondrá nota en los términos que señala el artículo 417 RH, que podrá ser firmada por el presentante, si este lo solicita o el Registrador lo exige. La referencia al Libro de Entrada que hace este artículo debe entenderse superada por lo dispuesto en el vigente artículo 248 LH.

En cuanto a la FORMA, el asiento de presentación se practicará sin dejar claros ni huecos entre ellos, inutilizando hasta el final la última línea, numerándolos correlativamente. (art. 423 RH).

En caso de PRESENTACION SIMULTANEA de títulos, viene regulada en el artículo 422 RH, que es objeto de estudio en el tema 13 de esta parte del programa.

            Practicado el asiento de presentación:

Se hará constar en el documento el día y hora de la presentación y el número y tomo del diario, mediante nota. Art. 416 i.f. RH.

– Si las fincas a que se refiere el título constasen inscritas, deberá extenderse en el folio de cada una de ellas referencia a la presentación. Art. 426 RH.

            Según el artículo 427 RH: Extendido el asiento de presentación, el presentante o el interesado podrán retirar el documento sin otra nota que la expresiva de haber sido presentado.

También podrán retirar el documento para satisfacer los impuestos o para subsanar defectos.

Siempre que el Registrador devuelva el título hará en él una indicación que contenga la fecha de presentación y extenderá nota al margen del asiento de presentación, expresiva de la devolución, firmada por el presentante o el interesado cuando el Registrador lo exigiere.

B) DURACIÓN.

   El plazo del asiento de presentación es de 60 días, desde el siguiente a su fecha. (Arts. 17 y 66 LH); días hábiles, según el Art. 109 RH.

  • Efectos del transcurso del plazo. Art. 436 RH: Transcurrido el plazo de vigencia sin haberse despachado el documento, tomado anotación preventiva por defectos subsanables, o interpuesto recurso, se cancelará de oficio por nota marginal.

C) PRÓRROGA.

            La prórroga del asiento de presentación, al igual que la retirada y devolución de los títulos y la aportación de los documentos subsanatorios, se hará constar SIEMPRE por nota al margen del asiento, tanto en el Diario material como en el electrónico. Conviene además reflejarla cuidadosamente en la etiqueta o cajetín que se pone en la portada del documento.

            No debe confundirse en ningún caso, aunque muchas veces coincidirán, plazo de vigencia del asiento de presentación y plazo de calificación y despacho del documento. El plazo de calificación y despacho estará SIEMPRE comprendido en el de vigencia del asiento; su duración «normal» es de 15 días, pasados los cuales, el interesado podrá instar al Registrador para que lleve a cabo la calificación y despacho, si procede, en el plazo improrrogable de 3 días o reclamar la calificación del Registrador sustituto, una vez que el cuadro previsto por el art. 275 bis de la Ley. Con todo, esa duración «normal» no excluye la posibilidad de justificar el retraso, como se deduce de los preceptos citados (313.LH y 97, párrafo final, del Reglamento) y de otros muchos que, en diferentes cuerpos legales, consagran con carácter general la salvedad de la justa causa.

Conforme a los artículos 18.2 LH, 432 RH en relación con el artículo 97 RH, podemos señalar los siguientes supuestos de prórroga:

            1) Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de inscripción, según el artículo 18 LH que modifica tácitamente lo dispuesto en los artículos 432.1.a), en relación con el artículo 97 del RH).

            2) En caso de calificación negativa, se prorrogará automáticamente el asiento de presentación por plazo de 60 días, contados desde la fecha de la última de las notificaciones que el Registrador ha de hacer en tal caso (art. 323 de la Ley) al presentante del documento y al Notario autorizante o a la autoridad judicial o funcionario que lo expidió.

            3) Si se interpone recurso contra la calificación del Registrador, el asiento de presentación se prorrogará o, más propiamente, «quedará en suspenso» (art. 66, párrafo 3º, de la Ley) hasta el día que se notifique al Registrador la resolución definitiva del recurso, desde el cual comenzará a contarse el plazo para practicar la inscripción (art. 327 párrafo 4 LH y 432.1.a), en relación con el 111 RH).

            Claro está que la prórroga del asiento de presentación de un título determinado llevará consigo la de los asientos de presentación, anteriores o posteriores, de títulos contradictorios o conexos (arts. 111, párrafo 3º, y 432.2º del Reglamento). Así lo reconoce expresamente la Resolución de 12 de noviembre de 2010, al señalar que un asiento de presentación gana prioridad para sí mismo y para los documentos posteriores necesarios para subsanar la falta de tracto. Según la DG, estando el plazo del asiento de presentación suspendido por la interposición de un recurso gubernativo, no cabe practicar anotación preventiva de suspensión por defectos subsanables. R. 13, 14, 15 y 17 de Septiembre de 2005.

            4) Si se justifica debidamente que el documento presentado y pendiente de liquidación no ha sido liquidado por causa no imputable al interesado dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, se suspenderá éste, a instancia del presentante o del interesado, hasta que se realice el pago, caducando el asiento a los 180 días de su fecha (arts. 255 de la Ley y 432.1º.b del Reglamento). Según la DG, no corresponde al Liquidador del impuesto solicitar del Registro la práctica del asiento correspondiente, por lo que si cuando se presenta en el Registro estaba caducada, procede cancelar la anotación. R. 13 de Diciembre de 2003

            5) Si se segrega o se divide suelo no urbanizable, se prorrogará el asiento hasta 180 días, contados desde la remisión al ayuntamiento o a la autoridad agraria correspondientes de la copia de los documentos presentados (arts. 79 y 80 del Rdto. 1093/97, de normas complementarias del Reglamento Hipotecario sobre inscripción de actos urbanísticos).

            6) En caso de inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma. Faltando el informe el Registrador lo solicitará de oficio quedando, entre tanto, el asiento de presentación tendrá una validez de cuatro meses (22 LM).

            7) Si en virtud de mandamiento dictado en causa criminal el Juez ordena al Registrador  que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos presentados por el procesado, se prorrogará el asiento de presentación hasta la terminación de la causa (art. 432.1º.d del Reglamento).

            La prórroga de los asientos de presentación se hará constar por nota al margen de los mismos (432.3 RH)

            Por último, indicar que el asiento de presentación puede quedar extinguido, cancelado, antes del transcurso del plazo de su vigencia, en caso de desistimiento total de la solicitud de inscripción por el presentante o los interesados, como se estudia en el tema 22.

 

5.- CIRCUNSTANCIAS.

Artículo 249.

Los asientos del Diario se extenderán por el orden con que se presenten los títulos, sin dejar claros ni huecos entre ellos, se numerarán correlativamente en el acto de extenderlos, y expresarán necesariamente:

1º El nombre y apellidos del que presente el título.

2º La hora de su presentación.

3º La especie de título presentado, su fecha y Autoridad o Notario que lo suscriba.

4º El derecho que se constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga por el título que se pretenda inscribir.

5º La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del título presentado, con expresión de su situación y de su nombre y número, si lo tuviere.

6º El nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretende hacer la inscripción o asiento de que se trate.

7º La firma del Registrador en todo caso y la de la persona que presente el título, si lo solicitare

            El lugar y fecha será los que para todos los asientos practicados ese día constasen en las diligencias de apertura y cierre. La firma del registrador en la diligencia de cierre implicará su conformidad con todos los asientos de presentación no firmados especialmente.

            Además el artículo 435 del Reglamento Hipotecario completa lo anterior señalando que una vez inscrito (o suspendido o dengado) el título presentado y puesta al pie de éste la nota indicando la especie de inscripción o asiento que se haya practicado, una nota análoga se extenderá al margen del asiento de presentación.

 

6.- EFECTOS.

Los efectos del asiento de presentación se estudian especialmente en el tema relativo al principio de prioridad, por lo que aquí nos limitaremos a destacar los siguienetes efectos:

  • Procedimental. Inicia el procedimiento registral, obligando al Registrador a calificar los títulos por el orden de presentación. En este sentido la DG, R. 8-4-2010, “mientras no se inscriba el primer título, no puede la Registradora calificar el segundo” presentado con posterioridad referido a la misma finca, en el mismo sentido la R. 4-7-2013 y de 10-3-2016.
  • Cierre registral. Cierra el Registro a los documentos de igual o anterior fecha incompatibles. Art. 17.2 LH.
  • Inicia la prioridad registral.

Su fecha es considerada a todos lo efectos como fecha del asiento

– A. 24 LH: se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que esta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma.

– Art. 25 para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de presentación en el Registro de los títulos respectivos.

 

7.- MODALIDADES.

A) Presentación física.

Hasta la reforma de 2015, la forma habitual de presentación era la presentación del título inscribible en la oficina del Registro.

Respecto a la misma destacar:

La presentación física sólo podrá realizarse durante el horario de apertura al público del Registro (418 RH).

Al ingresar el título, se extenderá en el diario el asiento de presentación, en los términos que exponiamos antes (416 RH).

B) Presentación telemática.

Si el título se hubiera presentado telemáticamente, se estará a las siguientes reglas (art. 248.3 LH):

1.ª El sistema telemático de comunicación empleado deberá generar un acuse de recibo digital mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto con expresión de la unidad temporal precisa de presentación del título.

2.ª De conformidad con el artículo 112.4 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, si el título hubiera ingresado en horas de oficina, el Registrador procederá en el mismo día a practicar el asiento de presentación correspondiente al título presentado atendiendo al orden de presentación de éste. Si no fuera posible extender el asiento de presentación, se estará a lo dispuesto en el apartado primero del artículo 417 del Reglamento Hipotecario. Si el título se presentara fuera de las horas de oficina, se deberá extender el asiento de presentación en el día hábil siguiente atendiendo, igualmente, al orden riguroso de presentación de aquél, de conformidad con el sellado temporal.

3.ª El Registrador notificará telemáticamente en el mismo día en que se hubiera extendido el asiento de presentación su práctica así como, en su caso, la denegación del mismo. En este último supuesto se deberán motivar suficientemente las causas impeditivas, de conformidad con el apartado cuarto del artículo 258 de la Ley Hipotecaria.

4.ª Si se presentaran telemáticamente o en papel en el mismo día y hora títulos relativos a una misma finca que resulten contradictorios, se tomará anotación preventiva de cada uno, comprensiva de la imposibilidad de extender el asiento solicitado. Esta anotación preventiva se comunicará a los efectos de que se proceda por los interesados o por los Tribunales a decidir el orden de preferencia.

Respecto a la presentación telemática, debemos hacer las siguientes precisiones:

            – A diferencia de la presentación por fax, donde únicamente se remitían los elementos imprescindibles para la práctica del asiento de presentación, y posteriormente se expedía una copia que se remitía al Registro; en la presentación telemática se remite directamente el documento susceptible de inscripción.

            – La presentación telemática, se equipara plenamente a la presentación física, se asienta en el Diario, en los términos que veíamos, y dará lugar a la práctica, en caso de calificación favorable del título telemático, del asiento correspondiente en el Libro de Inscripciones.

            No sólo la práctica o la denegación del asiento de presentación se notifican por medios telemáticos, sino también la nota de calificación, y la realización de la inscripción, anotación, cancelación o nota marginal que corresponda.

         – Como decíamos, si el acceso del título telemático se realiza fuera de las horas de oficina, se deberá extender el asiento de presentación en el día hábil siguiente pero atendiendo, al orden riguroso de presentación de aquél, de este modo, se privilegia este modo de presentación respecto al fax, que se asentará el día siguiente, como ahora veremos, inmediatamente después de la apertura del Diario, simultáneamente con las que se presenten físicamente a esa misma hora y cualquiera que sea el orden de su recepción fuera de las horas de oficina; a diferencia de las que se presenten telemáticamente, que se asentarán antes de la hora de apertura al público y por el orden con que fueron recibidas.

C) Presentación por correo. 418.3 RH.

         – Se considerará presentante al remitente.

         – Se practicará asiento de presentación cuando se abra el correo del día.

D) Presentación por fax. Art. 418.4 y 5 RH.

– Las comunicaciones de haber autorizado Escrituras públicas, enviadas por los Notarios por medio de TELEFAX, según lo dispuesto en el Art. 249 RN (en el mismo día del otorgamiento), se asentarán en el Diario, de acuerdo con la regla general, a excepción de las que se reciban fura de las horas de oficina, que se asentarán el día hábil siguiente, inmediatamente después de la apertura del diario, simultáneamente con las que se presenten físicamente a la misma hora, en la forma que prevé el Art. 422 R.

– El asiento de presentación que se extienda caducará si en los 10 días hábiles siguientes no se presenta en el Registro la copia auténtica de la Escritura que lo motivó. Esta presentación dentro del citado plazo se hará constar por nota al margen del primer asiento, y a partir de la fecha de esta nota correrán los plazos de calificación y despacho.

– Si al recibir la comunicación el Registrador comprueba que la finca está situada en otra demarcación registral los pondrá en conocimiento del Notario autorizante inmediatamente por medio de telefax. Por igual medio, el mismo día o el siguiente hábil, el Registrador confirmará la recepción y comunicará su decisión de practicar o no el asiento de presentación

– Las mismas reglas serán de aplicación a las Resoluciones judiciales o documentos administrativos que puedan causar asiento registral, que pueden remitirse el día de su firma o el siguiente hábil.

  • Se desarrolla por Instrucción de la DGRN de 2 XII 1996, que:

            *  Determina el contenido de las comunicaciones.

* Si hay discrepancia entre la comunicación y la copia auténtica, si no es sustancial, se rectifica el asiento de presentación; si lo es, se precisa nueva presentación..

* Amplía a 24 h desde el otorgamiento de la Escritura el plazo para remitir la comunicación, sin perjuicio de la responsabilidad del Notario.

E) Comunicaciones de Registro a Registro. 418 a) a d) RH.

– Si concurren razones de urgencia o necesidad, cualquiera  de los otorgantes podrá solicitar del Registro de la Propiedad del distrito en que se haya otorgado el documento, que se remitan al Registro competente, por medio de telecopia o procedimiento similar, los datos necesarios para la práctica en éste del asiento de presentación.

– En el Registro competente se extenderá asiento de presentación, que caducará, si en los 10 días hábiles siguientes no se presenta el documento inscribible.

– Presentado el documento inscribible en plazo, se hará constar por nota marginal, contando desde entonces los plazos de calificación y despacho.

 

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Tema 23 Hipotecario Registros. Calificación Registral.

TEMA 23 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 23. El principio de legalidad. La calificación registral: sus caracteres. Ámbito, medios y plazo para calificar. Efectos de la calificación. Faltas subsanables e insubsanables. La calificación y la legislación de los consumidores.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 22

Notarías: tema 19

 

  1. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
  2. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL: SUS CARACTERES.
  3. ÁMBITO, MEDIOS Y PLAZO PARA CALIFICAR.
  4. EFECTOS DE LA CALIFICACIÓN.
  5. FALTAS SUBSANABLES E INSUBSANABLES.
  6. LA CALIFICACIÓN Y LA LEGISLACIÓN DE LOS CONSUMIDORES.
  7. Enlaces

 

1.- El principio de legalidad.

Según Roca Sastre este principio es el que impone que los títulos que pretendan su inscripción en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que en los libros hipotecarios solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos.

En un sistema en que los asientos registrales se presumen o reputan exactos y concordantes con la realidad jurídica, es lógica la existencia de un previo trámite depurador de la titulación presentada a Registro. De lo contrario, como dice Jerónimo González, los asientos sólo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos conflictos.

El principio de legalidad actúa a través de una doble vertiente:

  1. La titulación auténtica. Artículo 3 de la Ley Hipotecaria: Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Objeto del tema 19.
  1. La calificación del Registrador. 18 LH, que pasamos a examinar

 

2.- La calificación registral. Sus caracteres.

Según Ángel Sanz se define como el examen que el Registrador hace de los títulos o documentos presentados en el registro con el fin de comprobar que reúnen todos los requisitos establecidos en las leyes para su validez e inscribibilidad, y como consecuencia de ello, resolver si son, o no, inscribibles.

Su naturaleza es controvertida. Existen distintas teorías al respecto que ya estudiamos en el tema anterior al tratar de la naturaleza del procedimiento registral, tan sólo apuntar, que para la DG (RSS 27 y 29-10-2001) la actividad pública registral se aproxima, desde el punto de vista material, a la jurisdicción voluntaria, si bien formalmente no es actividad jurisdiccional (pues el Registrador está fuera de la organización judicial), y, en todo caso, es una actividad distinta de las propiamente administrativas pues se rige por normas civiles y no está sujeta al recurso Contencioso-Administrativo. Excepcionalmente el TS ha admitido el recurso Contencioso-Administrativo contra las resoluciones en las que se ventilen cuestiones administrativas, como son las urbanísticas (STS 15-2-2000).

La importancia de la calificación registral es distinta según los diferentes sistemas, tal y como se expone en el Tema 2 del programa, al cual me remito.

Caracteres.

Es una función jurídica que debe realizarse sobre la base de disposiciones legales y reglamentarias aparte de la jurisprudencia y la doctrina del Centro Directivo.

Es una función de control de legalidad, como decíamos.

Es una función rogada, a petición de los interesados (los que señala el artículo 6 de la Ley Hipotecaria), si bien, va implícita en la presentación del título en el registro (art. 353 RH).

Es una función inexcusable u obligatoria.

Tiene carácter personalísimo. El Registrador no puede delegar su función.

Es una actividad imputable. Según el artículo 18 de la Ley Hipotecaria: los Registradores calificarán bajo su responsabilidad… El artículo 296 de la Ley Hipotecaria regula la responsabilidad de los Registradores por los daños y perjuicios que ocasionen en su actuación, como se estudia en el tema 82.

Es independiente e imparcial, como se estudia en el tema siguiente. Únicamente advertir que la DG en RES 9 y 13 de marzo y 4 de abril 2012 reinterpreta su doctrina al respecto, volviendo a la doctrina clásica que sostiene la independencia del registrador en su función calificadora tanto respecto de las calificaciones efectuadas por el mismo o incluso respecto del mismo documento por otro registrador, como respecto de las res de la DG.

Ha de ser global. El artículo 258, párrafo 5 de la Ley Hipotecaria dice: 5. La calificación del Registrador, en orden a la práctica de la inscripción del derecho, acto o hecho jurídico, y del contenido de los asientos registrales, deberá ser global y unitaria. No obstante, la DG ha señalado que el Registrador debe añadir defectos no expresados en la primera nota de calificación, pero apreciados en un momento posterior, aunque sea de manera extemporánea, aun a riesgo de corrección disciplinaria y de sus posibles responsabilidades, pues ha de prevalecer el principio de legalidad. R. 28 de Diciembre de 2004, R. 2 de Abril de 2005 , R. 18 de noviembre de 2005, R. 11 de Julio de 2013, R. 5 de Marzo de 2014, R. 13 de septiembre de 2014, R. 7 de septiembre de 2015.

Es revisable. Ya por otro Registrador a través de la calificación sustitutoria; ya vía de recurso gubernativo cuya resolución será susceptible de impugnación judicial; ya por vía de demanda directa ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la provincia, como se estudia en otros temas.

Tiene que ser motivada de forma suficiente. R. 21 de Marzo de 2007, R. 25 de Octubre de 2007, R. 1 de Diciembre de 2007, R. 3 de Diciembre de 2007, R. 3 de Diciembre de 2007, R. 8 de mayo de 2010, R. 10 de mayo de 2011, R. 10 de julio de 2014.

No supone excepción de cosa juzgada: Artículo 108, párrafo primero del Reglamento Hipotecario: Transcurridos los plazos durante los cuales producen sus efectos los asientos de presentación o las anotaciones preventivas de suspensión, sin haberse practicado el asiento solicitado, podrán presentarse de nuevo los títulos correspondientes, los cuales serán objeto de nueva calificación.

 

3.- Ámbito, medios y plazo para calificar.

Ámbito.

El ámbito viene determinado por el artículo 18, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria: “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.

La calificación en los documentos administrativos y judiciales es más limitada, así la RH dispone:

Respecto de los documentos administrativos: Artículo 99 del Reglamento Hipotecario. “La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro”.

Al respecto, debemos tener en cuenta que, según la DG:

El Registrador puede calificar la competencia del órgano administrativo. R. 9 de Marzo de 2006, R. 29 de Noviembre de 2006, R. 29 de Noviembre de 2006, R. 29 de Noviembre de 2006, R. 22 de diciembre de 2006, R. 24 de Enero de 2007, R. 6 de Marzo de 2007, R. 9 de Marzo de 2007, R. 8 de Marzo de 2007, R. 27 de Agosto de 2008, R. 28 de junio de 2011 o R. 18 de julio de 2011.

El Registrador no puede calificar si el procedimiento seguido por la administración es el que debería haberse utilizado. Ha de calificar si en el marco del procedimiento elegido por la Administración Pública, el documento es congruente con el mismo y si se han dado los trámites esenciales de tal procedimiento R. 13 de Marzo de 2007, R. 27 de octubre de 2007 o R. 8 de Noviembre de 2011.

En este sentido, señala que sólo podrá suspenderse o denegarse la inscripción cuando se haya infringido alguna norma sustantiva o registral que afecte al acto jurídico inscribible, pero no cuando se infrinja cualquier norma administrativa ajena a tal proceso y en el que no haya contemplado expresamente como sanción, en caso de incumplimiento, el cierre registral. R. 7 de Enero de 2009.

         Respecto de los documentos judiciales: Artículo 100 del Reglamento Hipotecario: “La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro”.

         Debemos tener en cuenta, igualmente, la doctrina de la DG, entre la cual podemos destacar los siguientes puntos:

         El Registrador no puede entrar a calificar el fondo de la resolución judicial, ni los trámites procesales, salvo aquéllos que tienen que ver con la debida intervención del titular registral, que se consideran obstáculos derivados del registro. R. 16 de Marzo de 2005, R. 5 de Mayo de 2006 o R. 20 de octubre de 2009.

         La Dirección General después de señalar los registradores tienen no ya la facultad sino la obligación de examinar la competencia del órgano judicial que ordena el asiento, señala que este examen registral debe limitarse a aquellos aspectos competenciales apreciables de oficio por el órgano jurisdiccional como son la falta de jurisdicción o la falta de competencia objetiva o funcional, o la competencia territorial cuando ésta venga imperativamente ordenada. No cabe calificarla, cuando se trata de supuestos de competencia dispositiva, sujeta a sumisión de las partes (Resolución 2 de octubre de 2009 o de 9 de mayo de 2011).

         Según doctrina reiterada de la DG el principio de tutela judicial efectiva e interdicción de indefensión ART 24 CE, tiene su traducción en el ámbito hipotecario, en los principios de salvaguarda judicial de los asientos, tracto sucesivo y legitimación, por los que ha de velar el Registrador en su calificación, aunque se trate de documentos judiciales en los que la calificación registral está más limitada.

         Así pues, teniendo en cuenta las limitaciones que acabamos de ver, en cuanto a la calificación de los documentos judiciales y administrativos, aquélla se tiene que extender a los siguientes extremos:

La legalidad de las formas extrínsecas.

Artículo 98 del Reglamento Hipotecario. “El Registrador considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.

También de calificar otros extremos, como el pago del ITP o Sucesiones o Donaciones o el IVTNU, o la previa inscripción, en ciertos casos en el RM, o la toma de razón en el RC, el número de identificación fiscal de los otorgantes o la identificación de los medios de pago.

La capacidad de los otorgantes

         Se refiere a la capacidad jurídica y a la capacidad de obrar de los sujetos que intervienen en la relación jurídica, así como a cualquier otra circunstancia dimanante de su estado civil o condición personal que influya en la legitimación dispositiva para llevar a cabo el negocio jurídico.

         Se tiene que tener en cuenta la delimitación del ámbito de la representación legal y los aspectos relacionados con la representación voluntaria.

         El artículo 98,2 de la Ley de 27 de diciembre de 2001, cuya interpretación motivó una consulta a la Dirección General que resolvió mediante Resolución de 12 de abril de 2002, fue objeto de nueva redacción por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, con el siguiente contenido:

La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario.

El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación.

Con arreglo a la Resolución de 2 de diciembre de 2010, habida cuenta de la transcendencia que se atribuye a la suficiencia de las facultades representativas, este juicio notarial debe ser expresado, no de forma genérica o abstracta, sino necesariamente concretado al «acto o negocio jurídico al que el instrumento se refiera». Sólo de este modo será posible verificar la necesaria congruencia entre el juicio notarial de suficiencia y el contenido del título que demanda el artículo 98.2 de la Ley 24/2001, en este sentido, también, la Res. de 11-12-2015.

         La validez de los actos dispositivos

Se refiere sólo a la validez de los contenidos en escrituras públicas, no en documentos judiciales o administrativos. Hace referencia al contenido del documento, al título material, sin que pueda quedar excluida de la calificación, por voluntad de los interesados, una o varias partes del documento. Cosa distinta es que los interesados puedan prestar su consentimiento a la inscripción de un título con suspensión o denegación parcial, al amparo de lo dispuesto en el art. 434 RH.

         Los obstáculos del Registro.

Juegan con relación a todo tipo de documentos y se refiere a la compatibilidad entre lo que el Registro publica y lo que pretende tener acceso al mismo. Se debe comprobar concordancia entre concordancia entre la finca registral y la del título y la del titular registral y el otorgante del negocio, lo que nos lleva a distinguir, en su caso, entre la titularidad civil y la registral, objeto de estudio en el tema 18.

Por obstáculo se entiende no sólo las titularidades o contenido de los libros registrales sino las normas que regulan las inscripciones y la mecánica registral. R. 18 de Marzo de 2014.

Como decíamos, el registrador no puede calificar el fondo y los trámites seguidos en el procedimiento judicial, pero sí ha de calificar si las personas protegidas por el Registro han sido parte en el procedimiento. R. 22 de febrero de 2013, R. 8 de julio de 2013.

Medios

La calificación habrá de basarse en los documentos presentados y en los asientos del Registro. Así el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y el artículo 65, in fine, de la misma: “Para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y extender o no, en su consecuencia, la anotación preventiva a que se refiere este artículo, atenderá el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con él relacionados”.

Ahora bien, frente este concepto tan restrictivo de los medios de calificación, la DG ha adoptado un sentido más amplio, así, señala, que el Registrador en el ejercicio de su función calificadora sobre la legalidad, puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente (Catastro, Registro Mercantil, RGAUV –R. 1 de Junio de 2013-) R. 23 de abril de 2014. Respecto al RM, la DG, señala que el Registrador no sólo es que pueda, sino que debe acudir a él como medio auxiliar de calificación, especialmente, cuando la parquedad del juicio de suficiencia impida al registrador desempeñar su función. R. 11 de diciembre de 2015.

Documentos.

Según la Resolución de 24 de octubre de 2005, el Registrador puede tener en cuenta para calificar incluso los documentos presentados posteriormente que sean complementarios, conexos o relacionados con el documento presentado, pero no puede tener en cuenta los documentos presentados con posterioridad que sean contradictorios o incompatibles con aquél, ya que en este caso es aplicable el principio de prioridad.

Asientos.

Se refiere a los que consten en los folios de la finca, así como los de la finca matriz que afecten a la misma.

El registrador al calificar no puede tener en cuenta sino los asientos vigentes y los títulos presentados, con asiento de presentación vigente, no los caducados que a efectos del procedimiento registral es como si no hubieran estado presentados nunca. R. 24 de septiembre de 2011. R. 5 de septiembre de 2013.

Se tienen en cuenta también los asientos del libro de incapacitados, los datos de índices y las notas marginales del Diario de despacho de otros documentos.

En todo caso ha de estar a la situación registral vigente al tiempo de presentarse el título que se califica, Resolución de 12 de noviembre de 2010.

Plazo para calificar.

Según el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, párrafos segundo, tercero y cuarto:

El plazo máximo para inscribir el documento será de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. El Registrador en la nota a pie de título, si la calificación es positiva, o en la calificación negativa deberá expresar inexcusablemente la fecha de la inscripción y, en su caso, de la calificación negativa a los efectos del cómputo del plazo de quince días. Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de inscripción. Por razones extraordinarias, debidamente acreditadas, la Dirección General de los Registros y del Notariado podrá, a solicitud del Registrador competente formulada dentro de los dos primeros días de plazo de inscripción, ampliar hasta quince días más como máximo dicho plazo. Si la Dirección General no contesta en el plazo de dos días contados desde que tuviera entrada la solicitud, se entenderá que ésta ha sido desestimada. El Registrador no podrá recurrir contra la decisión expresa o presunta que adopte la Dirección General.

Si, transcurrido el plazo máximo señalado en el párrafo anterior, no hubiere tenido lugar la inscripción, el interesado podrá instar del Registrador ante quien se presentó el título que la lleve a cabo en el término improrrogable de tres días o la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de esta Ley. Igualmente, si transcurrido el plazo de tres días el Registrador no inscribe el título, el interesado podrá instar la aplicación del cuadro de sustituciones.

4.- Efectos de la calificación

Artículo 101 del Reglamento Hipotecario. “La calificación de los documentos presentados en el Registro se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitada, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título o sobre la competencia del Juez o Tribunal, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento.

Si la ejecutoria que en éste recayere resultare contraria a la calificación, el Registrador practicará el asiento solicitado el cual surtirá sus efectos desde la fecha del de presentación del título, si se hubiere tomado la correspondiente anotación preventiva y ésta estuviese vigente”.

Por lo tanto, como vemos y hemos apuntado al principio del tema, la calificación puede ser positiva o negativa.

Positiva

Artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. “Si la calificación es positiva, el Registrador inscribirá y expresará en la nota de despacho, al pie del título, los datos identificadores del asiento, así como las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica. Si el estado registral de titularidad o cargas fuere discordante con el reflejado en el título, librará nota simple informativa.”

Si la calificación es positiva, su decisión causa estado, por lo que los interesados no pueden recurrir contra la calificación. El Registrador practicará el asiento, y éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). En este sentido RDGRN 19-1-2012, 11-8-2015 ó 24-9-2015, entre otras muchas, sobre inadmisibilidad del recurso en caso de versar sobre asientos ya practicados.

Negativa.

Artículo 19 de la Ley Hipotecaria. “Cuando el Registrador notare alguna falta en el título conforme al artículo anterior, la manifestará a los que pretendan la inscripción, para que, si quieren, recojan el documento y subsanen la falta durante la vigencia del asiento de presentación. Si no lo recogen o no subsanan la falta a satisfacción del Registrador, devolverá el documento para que puedan ejercitarse los recursos correspondientes, sin perjuicio de hacer la anotación preventiva que ordena el artículo 42 en su número 9, si se solicita expresamente.

En el caso d