Resolución de 6 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Sexta, de fecha 29 de octubre de 2020, que ha devenido firme.
454.** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE APARENTE
Resolución de 25 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la que se suspende la inscripción de una escritura de formalización del contenido de una servidumbre aparente.
Resumen: aun cuando una servidumbre se constituya a favor de la persona física o jurídica que en cada caso sea titular de la instalación fotovoltaica, una resolución de la Dirección General de Industria y Energía no es el documento hábil para hacer constar tal titularidad en el Registro de la Propiedad.
Hechos: se presenta escritura pública en la que el administrador concursal de una sociedad limitada, propietaria de una nave industrial en construcción, constituye una servidumbre aparente expresando que «sobre la cubierta/tejado de la Nave existe una instalación fotovoltaica debidamente inscrita en el Registro de Instalaciones de Producción en Régimen Especial», así como que «para poder acceder a dicha instalación en la cubierta de la nave existe un acceso por unas escaleras exteriores, sin que sea necesario acceder al interior de la nave»; y se añade que «consecuencia de la diferente titularidad entre, por un lado la cubierta de la nave donde se instala la planta fotovoltaica, y por otro lado la nave propiamente dicha existe una servidumbre aparente de carácter personal a favor de la persona física o jurídica que en cada caso sea titular de la instalación fotovoltaica anteriormente reseñada».
El Registrador califica negativamente apreciando los siguientes defectos:
1º. La sociedad que constituye la servidumbre aparente ha dejado de ser titular registral.
2º. Según las fotocopias de las Escrituras aportadas, consta que ya en su título de adquisición, la actual titular manifestó conocer la formalización de la servidumbre ahora calificada; e igualmente consta en las Escrituras de Compraventa y Arrendamiento Financiero y Opción de Compra, aún no inscritas, que tanto la Entidad a la que la actual titular registral vende la finca como la Entidad arrendataria manifiestan conocer la existencia de dicha servidumbre. Dichas escrituras fueron presentadas al Libro y ambas fueron objeto de calificación negativa, por faltar la previa finalización de obra de la nave en cuya cubierta se encuentra la instalación fotovoltaica.
3º. Falta la previa inscripción de tales Escrituras a efectos de la constancia registral del consentimiento por parte de las Entidades compradora arrendataria a la inscripción del signo aparente de servidumbre cuyo contenido se formaliza en el título calificado.
El Centro Directivo confirma la calificación y en lo que a la servidumbre se refiere, señala la Dirección que la resolución de la Dirección General de Industria y Energía no es el documento hábil para hacer constar tal titularidad en el Registro de la Propiedad, de manera que la transmisión del derecho de uso de la cubierta no se ha formalizado en escritura pública que es el documento formalmente requerido para ello. Por tanto, no puede practicarse operación registral respecto de dicha resolución mientras no se haya otorgado e inscrito la correspondiente escritura de transmisión del derecho de uso de la cubierta. (ER)
455.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. ADJUDICACIÓN PRIVATIVA SIENDO LA CUOTA GANANCIAL
Resolución de 25 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 4 a inscribir determinada adjudicación por extinción de comunidad.
Resumen: al estar inscrita con carácter ganancial la cuota indivisa que ya pertenecía a la adjudicataria, es necesario el consentimiento del esposo de ésta para proceder a la disolución de la comunidad.
Hechos: se presenta escritura en la que se extingue una comunidad existente sobre una vivienda que habían adquirido por compra tres hermanos por partes iguales (dos de ellos, con carácter privativo y la otra, con carácter ganancial), adjudicándose íntegramente, dado su carácter indivisible, a una de las copropietarias, la que había adquirido con carácter ganancial, quien paga a uno de los copropietarios y se obliga a pagar a la otra el valor de su parte respectiva.
Se hace constar que el régimen económico-matrimonial de la adjudicataria es el de separación de bienes, lo que se acredita mediante la oportuna copia autorizada de capitulaciones matrimoniales otorgada con posterioridad a la fecha de escritura de adquisición de la vivienda.
La registradora califica negativamente porque considera que, al estar inscrita con carácter ganancial la cuota indivisa que ya pertenecía a la adjudicataria, es necesario el consentimiento del esposo de ésta.
La Dirección confirma la calificación:
1. LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN.
1) Un primer sector doctrinal defiende el carácter meramente especificativo de derechos de la disolución de comunidad, que no implica un título de transferencia inmobiliaria.
2) Un segundo sector doctrinal defiende el carácter traslativo de la disolución.
3) Por su parte, el Tribunal Supremo sigue una tesis intermedia atribuyendo a la partición (y a la disolución de comunidad) efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de distintos artículos del propio código.
La STS de 25 de febrero de 2011 recuerda que: «La doctrina entiende que el “acto divisorio es un acto con un efecto extintivo de una situación jurídica anterior, la de la comunidad, y con un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes”, por lo que debe ser calificado como “un acto dispositivo y de verdadera atribución patrimonial”».
En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja en la que se produce una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien lo que explica, por ejemplo, que haya sido considerada por esta Dirección General como título inmatriculador.
En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.
2. CAPACIDAD EXIGIDA.
– Cuando existen menores o personas con discapacidad implicados en la disolución de comunidad, L Dirección ha exigido la autorización judicial, propia de los actos de disposición de bienes inmuebles, en aquellos casos en que, habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla de posible igualdad del artículo 1061 del Código Civil.
– Pero no se consideran sujetos a autorización los actos de adjudicación de la única finca común, aunque se compense en efectivo al menor o, cuando, siendo varias cosas, se forman lotes iguales
3. LA EXTINCIÓN PARCIAL.
El Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad.
La «extinción parcial» de comunidad:
– No aparece tipificado legalmente.
– No presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta.
– La terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero referida a un supuesto distinto del ahora contemplado, en concreto, en relación con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás al saliente en dinero.
4. LA TRANSMISIÓN DE LA CUOTA.
– Cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente (cfr. artículo 399 del Código Civil) a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto que prescribe el artículo 1522 del Código Civil.
– Si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge con arreglo al artículo 51.9.ªa) del Reglamento Hipotecario; serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o con discapacidad, etc.
La R. de 21 de febrero de 2023 ha señalado que «(…) si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas. Sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución.
Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los siguientes:
a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos últimos. Sería un caso similar al que en el ámbito de la partición hereditaria recoge el artículo 80.1.c del Reglamento Hipotecario;
b) En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad proindiviso;
c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en proindiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios, y
d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas delas cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás.»
5. CARÁCTER GANANCIAL O PRIVATIVO.
El Centro Directivo confirma la calificación de la registradora al afirmar que, al estar inscrita con carácter ganancial la cuota indivisa que ya pertenecía a la adjudicataria, es necesario el consentimiento del esposo de ésta (ver R. 9 de mayo de 2017 y 21 de junio de 2020, entre otras).
El ejercicio de la acción de división, cuando alguna de las cuotas del condominio tiene carácter común o ganancial, había generado importantes dudas en la doctrina científica y en la jurisprudencia, pues no es fácil afirmar si la decisión de promover la división de la comunidad ha de venir respaldada por el consentimiento de los dos cónyuges, o, por el contrario, ha de considerarse que cada uno de ellos puede ejercitar la acción unilateralmente.
Frente a una interpretación inicial, en la actualidad se considera (ver STS de julio de 2000 y de 25 de febrero de 2011) que un negocio jurídico como el realizado, que se deriva o trae causa de esa titularidad registral ganancial reflejada tabularmente en favor de los dos esposos, ha de ser realizado conjuntamente por ambos cónyuges, o por uno cualquiera de ellos con el consentimiento del otro o con la autorización judicial supletoria y ello como consecuencia del principio de legitimación y del principio registral de tracto sucesivo.
En el caso resuelto, tras la compra de la cuota con carácter ganancial, los cónyuges pactaron el régimen de separación de bienes existiendo una específica comunidad postganancial en el condominio preexistente que ahora se pretende extinguir y que determina que los cónyuges mantengan una comunidad, dentro de otra comunidad, cuya extinción, si está pendiente, requiere de un común acuerdo.
Debe tenerse en cuenta que en la situación de comunidad postganancial cesan las potestades que antes de la disolución de la sociedad de gananciales correspondían a los cónyuges, para vincular individualmente los bienes comunes (artículos 1384, 1385 y 1386 del Código Civil), acudir a la autorización judicial para suplir el consentimiento de alguno de los cónyuges (artículos 1377, 1388 y 1389 del Código Civil) o la facultad de disposición que se haya pactado en capitulaciones matrimoniales. Y la gestión y administración de los bienes integrantes del patrimonio postganancial se rigen por las normas relativas a la comunidad ordinaria, así como en su caso las establecidas para la herencia (artículos 392, 394, 395, 397, 398, 404, 406, 1051 a 1053, 1059, 1061, 1062, 1404 y 1410 del mismo Código).
Por ello, la extinción de comunidad objeto de debate en este expediente es una decisión que corresponde conjuntamente a ambos titulares del patrimonio postganancial. (ER)
457.** SUSPENSIÓN DE INICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN ENCUBRIMIENTO DE OPERACIONES NO INSCRITAS
Resolución de 25 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ponteareas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación descriptiva de finca.
Resumen: La magnitud del exceso de cabida, junto con la modificación de linderos fijos, justifican las dudas de identidad por encubrimiento de operaciones no inscritas, lo que es motivo suficiente para suspender la inscripción de rectificación de descripción sin iniciar el expediente del art. 199 LH.
Hechos: En escritura pública se declara un exceso de cabida de una finca y una edificación destinada a galpón sobre la misma, solicitándose la rectificación de descripción registral por el procedimiento del art. 199 LH. La finca se corresponde con dos parcelas catastrales colindantes.
Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción sin tramitar dicho expediente, por albergar dudas en cuanto a la identidad de la finca, pues aprecia la posibilidad de que con la rectificación de superficie se esté realmente encubriendo otra operación de modificación de entidades hipotecarias, concretamente la agrupación de la finca inscrita con otra colindante no inscrita.
Recurso: La interesada alega que las dos parcelas catastrales son una sola finca registral, de acuerdo con la descripción que ya figura en el Registro.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: La denegación de la inscripción se basa en la confluencia de diversas circunstancias de hecho: la magnitud del exceso de cabida (el 69% de la cabida inscrita); la descripción catastral de una de las fincas se asemeja mucho a la inscrita, mientras que la de la otra resulta ser una parcela independiente a la primera tanto en la actualidad como según los antecedentes de Catastro; se produce una modificación de linderos fijos; y hay una posible invasión de un camino público.
Con lo cual, la DG considera correcta la aplicación de su doctrina sobre la inscripción de las representaciones gráficas georreferenciadas, y es ajustada a Derecho su nota de calificación, pues la registradora manifiesta dudas fundadas, al producirse cambios en los linderos fijos, sin que haya quedado debidamente justificados esos cambios.
Comentario: En el mismo sentido, las RR. de 10 de enero y 3 de julio de 2023. (VEJ)
458.** HERENCIA. FINCA GRAVADA CON SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO. ERROR DE CONCEPTO.
Resolución de 26 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Chiva n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada de aceptación de herencia
Resumen: Tratándose de un error de concepto, si el registrador o cualquiera de los interesados en la inscripción se oponen a su rectificación, ésta sólo será posible en juicio declarativo (art. 281 LH).
Hechos: El causante de la herencia tiene inscrita la mitad indivisa de una finca gravada con una sustitución fideicomisaria de residuo a favor de un tercero. El heredero único del causante pretende inscribir a su nombre dicha mitad indivisa pero libre de la sustitución fideicomisaria de residuo, pues la mitad indivisa gravada con dicha sustitución ya fue vendida por el testador.
En su día la inscripción de la totalidad de la finca a nombre del ahora causante se hizo en virtud de escritura de herencia y liquidación de gananciales derivada del fallecimiento de su cónyuge. Una mitad indivisa se inscribió procedente de la liquidación ganancial (libre de sustitución fideicomisaria) y la otra por herencia del cónyuge, que fue quien ordenó dicha sustitución fideicomisaria de residuo que permitía al heredero disponer por título oneroso y actos inter vivos.
Posteriormente, el cónyuge heredero –actual causante- vendió la mitad indivisa que le pertenecía “en virtud de herencia de su esposa”, según se dijo en el apartado título de la compraventa. Sin embargo, tras la venta de la mitad indivisa lo que quedó inscrita a nombre del cónyuge vendedor fue la mitad indivisa procedente de la herencia de su esposa y gravada con la sustitución fideicomisaria de residuo. Mientras que se entendió transmitida la mitad indivisa procedente de la liquidación ganancial, que era la que estaba libre de la sustitución
Ahora, el heredero único del cónyuge vendedor pretende inscribir a su favor la mitad indivisa inscrita pero libre de la sustitución fideicomisaria.
Registradora: La registradora señala como defecto que en los antecedentes del Registro consta que la finca se encuentra gravada con una sustitución vulgar y fideicomisaria de residuo a favor de tercera persona que es a quien pertenece lo no dispuesto por el fiduciario.
Recurrente: Alega la existencia del error padecido en la inscripción de la venta e interesa que se revise y rectifique, pues una vez corregida dicha inscripción no ha lugar la calificación desfavorable.
Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación en los siguientes términos.
Doctrina:
ERROR E INEXACTITUD REGISTRAL.
Uno de los supuestos de inexactitud registral es la existencia de errores padecidos en la redacción de los asientos [art. 40 LH c)]. La rectificación de estos errores se regula en el Título VII LH, donde tiene especial importancia la distinción entre errores materiales y de concepto.
ERRORES MATERIALES Y ERRORES DE CONCEPTO (art. 211 LH).
1 Error material: Es material el error que no cambia el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos (art. 212 LH).
¿Cómo se rectifica el error material?: Según el artículo 213 LH, los Registradores podrán rectificar por sí, bajo su responsabilidad, los errores materiales cometidos en inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones a la vista de los títulos, y también, tratándose de asientos de presentación, siempre que la inscripción principal respectiva baste para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por ella.
2 Error de concepto: Hay error de concepto al practicar el asiento cuando se altera o varía el verdadero sentido del título inscribible (art. 216 LH) o cuando se aprecian equivocadamente los datos obrantes en el Registro (art. 327 RH).
¿Cómo se rectifica el error de concepto? Según el artículo 217 LH, la rectificación de errores de concepto padecido en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, exige el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene. Si los errores se han padecidos en asientos de presentación o notas los puede rectificar por sí mismo el registrador cuando la inscripción principal respectiva baste para darlos a conocer
Conclusiones:
1 El tipo de error padecido en este caso es de concepto porque altera el sentido general de la inscripción, como resulta de la escritura que causa la inscripción tercera, donde consta de forma cristalina que la mitad indivisa transmitida es la que procedía de la herencia de la esposa (es decir, la gravada con la sustitución fideicomisaria de residuo) y no la procedente de la liquidación de gananciales.
2 Sin embargo, el registrador no ha considerado el error alegado en el escrito de interposición del recurso, por lo que, conforme al artículo 218 LH, oponiéndose el registrador a la existencia del supuesto error de concepto, sólo será posible rectificar los correspondientes asientos demandando dicha rectificación en juicio declarativo.
Comentario: Según la Resolución, la Dirección General es incompetente en el recurso gubernativo para decidir si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho cuando se trata de apreciar si existe o no un error de concepto por muy cristalino que sea. (JAR)
459.*** VENTA DE VIVIENDA POR CASADO EN SEPARACIÓN DE BIENES DE DERECHO BRITÁNICO
Resolución de 26 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcudia a inscribir una escritura de compraventa
Resumen.– Las normas que protegen la vivienda habitual de la familia en España, pueden basarse en razones de orden público, aplicables, por tanto, con independencia de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial en cada caso particular.
Hechos.- Mediante escritura otorgada el día 30 de mayo de 2023 ante un notario de Palma de Mallorca, don M. J. B., «de nacionalidad británica, residente en Malta (…), casado en régimen legal de separación de bienes del derecho británico» vendió a una sociedad una finca situada en Alcudia que se describía como casa y corral.
Registradora.– No puede realizarse la inscripción solicitada ya que no se indica si la finca vendida es o no la vivienda habitual del vendedor Don M. J. B.
Se fundamenta en el artículo 30 del Reglamento (UE) n.º 2016/1103, de 24 de junio de 2016.
Notario.- La exigencia de la manifestación por el vendedor de que la finca que se vende no constituye su vivienda familiar habitual no es una cuestión de orden público que ponga en peligro la organización política, social o económica de España, resulta claro desde el momento en que la Compilación del Derecho civil de las Islas Baleares modificó su artículo 4, introduciendo la necesidad del consentimiento de ambos cónyuges para disponer de la vivienda habitual familiar, mediante la Ley 7/2017, de 3 de agosto, y antes de su entrada en vigor el día 6 de agosto de 2017, todas las compraventas de vivienda en Baleares se formalizaban sin mención alguna a si, siendo el vendedor el titular de la finca, esta era o no la vivienda familiar.
Es difícil entender que, si tal cuestión (la de constituir la vivienda familiar) es de orden público español y esencial para la salvaguardia de nuestra organización política, social o económica, hubiera estado siendo omitida en todas las compraventas realizadas en Baleares hasta el 6 de agosto de 2017.
También alega que el transmitente reside en Malta.
Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.
Tratándose de personas casadas, la titularidad registral de los bienes queda afectada por el régimen legal o convencional aplicable a los efectos patrimoniales del matrimonio, de modo que dicho régimen influye sobre el poder de disposición que cada cónyuge ostenta respecto de los bienes integrantes del patrimonio, sean privativos de alguno de ellos o sean comunes.
En el presente caso la ley material aplicable a los efectos patrimoniales del matrimonio del vendedor es la supletoria vigente en Gran Bretaña, de separación de patrimonios.
Confirma el criterio de la registradora debe ser confirmado, toda vez que, como puso de relieve este Centro Directivo en R. 31 de enero de 2022, la aplicación de la norma del artículo 1320 del Código Civil, o el análogo artículo 4.3 del texto refundido de la Compilación del Derecho Civil de las Islas Baleares, aprobado por el Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre, puede basarse en razones de orden público, aplicable, por tanto, con independencia de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial en el caso particular.
Así resulta también de lo dispuesto en el Reglamento (UE) 2016/1103, de 24 de junio de 2016, aplicable desde el día 29 de enero de 2019 (cfr., en relación con las parejas no casadas, la Resolución de este Centro Directivo R. 10 de mayo de 2017). artículo 30 y considerando 53 en los que la vivienda habitual constituye una excepción a las reglas generales sobre la ley aplicable determinada por el mismo, como excepción basada en lo que denomina el instrumento, en la traducción española, «leyes de policía» –normas imperativas–. Artículo 30 («leyes de policía»).
Como ya afirmó este Centro Directivo en Resolución de 27 de junio de 1994, la finalidad del artículo 1320 del Código Civil no es otra que la de evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existía título jurídico suficiente.
Cabe también tener en consideración las siguientes afirmaciones del Tribunal Supremo: «La doctrina, a su vez, considera que con dicho artículo se pretende conseguir la protección de la vivienda, y por ello se protege a uno de los cónyuges contra las iniciativas unilaterales del otro; alguna parte de la doctrina señala que en el fondo de la norma se encuentra el principio de igualdad, que se proyecta en un doble sentido: en el consenso para la elección de la vivienda y en el control de ambos cónyuges para su conservación. El consentimiento se exige para aquellos casos en que el acto de disposición implica la eliminación directa del bien del patrimonio de su propietario, así como aquellos negocios jurídicos, como la hipoteca, que llevan consigo posibilidades de que el bien en cuestión desaparezca de dicho patrimonio, por la ejecución en caso de impago de la deuda garantizada con el derecho real. El consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como “declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno –es decir, concluido por otro– por la que un cónyuge tolera o concede su aprobación a un acto en el que no es parte”, siendo requisito de validez del acto de disposición, ya que su ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión» (Sentencia nº 584/2010, de 8 de octubre, cuya doctrina se reprodujo en las Sentencias nº 118/2015, de 6 marzo, 65/2018, 6 de febrero, y 526/2023, 18 de abril).
Por último, frente a las alegaciones del recurrente relativas a la condición de residente en Malta del vendedor, debe tenerse en cuenta que puede no coincidir domicilio o vivienda habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia.
En este sentido, se ha defendido que la solución más conveniente sería considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal, entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay (cfr. R. 9 de octubre de 2018, R. 6 de marzo de 2020, R. 16 de junio de 2020, y R. 29 de octubre de 2020, R. 29 de octubre de 2020, R. 18 de febrero de 2021 R. 18 de febrero de 2021 y R. 28 de octubre de 2021, R. 28 de octubre de 2021,y R. 5 de junio de 2023 R. 5 de junio de 2023)
Comentario.- Se está elaborando un trabajo sobre este particular. Reseñar que esta resolución no acierta en tanto no precisa con claridad que en materia de ley aplicable, el Reglamento 2016/1103 afectará solo a los matrimonios celebrados a partir del 29.01.2019 ; no obstante, la elección de la ley hecha después de esa fecha se permitirá aunque el matrimonio se haya celebrado anteriormente. No consta la fecha de celebración del matrimonio en esta Resolución, no se le da importancia y la tiene; no obstante, compartimos la idea de que en nuestro Estado ha habido un cambio en la visión del régimen de protección de la vivienda familiar, del que se ha hecho eco la propia Doctrina del Centro Directivo y las normas que regulan dicha protección cumplen una función tuitiva, solo resta profundizar en si dicho cambio puede conllevar su caracterización como leyes de policía, lo que se tratará en el estudio que está en elaboración. (IES)
461.*** ARRENDAMIENTO POR PLAZO DE 50 AÑOS COMPARECIENDO COMO PARTE ARRENDADORA SOLO LA ESPOSA DEL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 27 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pola de Lena a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de arrendamiento urbano.
Resumen: El arrendamiento constituye un acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos. Se exige la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos.
Hechos: se presenta escritura por la que se elevaba a público un documento privado de arrendamiento de vivienda suscrito el día 1 de julio de 2006 por un plazo de duración de cincuenta años sobre una finca registral inscrita a favor de dos cónyuges con carácter ganancial
El contrato de arrendamiento estaba suscrito y la escritura de su elevación a público otorgada por uno de los cónyuges y los dos arrendatarios.
La Registradora califica negativamente porque tratándose de un acto de disposición sobre un bien ganancial, pues el arrendamiento se estipula por un plazo superior a seis años, no resulta el consentimiento del otro cónyuge como titular registral o en su defecto, de los herederos del mismo.
La Dirección confirma la calificación señalando:
1º. Para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración.
2º. El artículo 271 CC, vigente en el momento del inicio del arrendamiento, dispone que: «el tutor necesita autorización judicial (…) 7.º Para ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años» y en la legislación actualmente vigente, el artículo 287.2.º señala que el curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución y, en todo caso, para «dar inmuebles en arrendamiento por término inicial que exceda de seis años, o celebrar contratos o realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción». Esta norma es aplicable con carácter supletorio a la tutela, según el artículo 224 en su nueva redacción.
Y el vigente artículo 1548 dispone que «los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años».
3º. El arrendamiento constituye un acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos.
– Se exige la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos.
– En sede de comunidad de bienes, interpretando el artículo 398 del Código se considera que entendiéndose que basta el consentimiento de quienes ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento, salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo que la jurisprudencia había resuelto con base en el criterio del plazo de duración de seis años.
– El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición.
En el caso resuelto en este expediente, se formaliza un contrato de arrendamiento por un plazo de cincuenta años. Por ello, debe calificarse como acto de disposición y no de mera administración y estando inscrita la finca arrendada a nombre de ambos cónyuges con carácter ganancial, es necesario para inscribir el arrendamiento que se haya realizado conjuntamente por ambos cónyuges o por uno cualquiera de ellos con el consentimiento del otro o con la autorización judicial supletoria (vid. artículos 1377 del Código Civil). (ER)
462.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 27 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Mateu, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la consiguiente rectificación de su descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra su inscripción.
Resumen: La oposición a la inscripción, realizada por uno de los colindantes, debe ser sometida al análisis de la calificación registral, y la denegación debe estar basada en un razonamiento del registrador razonado y fundamentado objetivamente.
Hechos: Se solicita, conforme al art. 199 LH, la inscripción de la georreferenciación alternativa a la catastral de una finca registral, con su consiguiente rectificación de la superficie, que disminuye, y de los linderos, variando ligeramente la geometría que resulta del Catastro. Tramitado dicho procedimiento, se presenta oposición por dos de los colindantes, alegando que la georreferenciación alternativa a la catastral aportada solapa parcialmente con la finca de su propiedad.
Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción pretendida al considerar que la representación gráfica que se pretende inscribir invade terrenos propiedad de quien formuló oposición.
Recurso: El solicitante de la inscripción recurre alegando que su finca está perfectamente delimitada por signos externos como mojones y piquetas de hierro, que permiten determinar los linderos, sin necesidad de acudir a un procedimiento declarativo, que las alegaciones de los colindantes son infundadas y que la nota de calificación no tiene la motivación adecuada respecto a las dudas en la identidad de la finca.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: El hecho de que se formulen alegaciones a la inscripción de la georreferenciación, estas no determinan necesariamente la denegación de la inscripción; la alegación a la inscripción, realizada por uno de los colindantes notificados, debe ser sometida al análisis de la calificación registral, y la denegación debe estar basada en un razonamiento del registrador razonado y fundamentado objetivamente.
Comentario: De la nota de calificación parece desprenderse que basta con la existencia de oposición para que deba denegarse la inscripción por la vía del art. 199, de ahí que la DG reitere su doctrina al respecto, matizando dicho criterio. Sin embargo, acaba confirmando la nota pues considera que el registrador la ha motivado suficientemente. Pese a ello, la motivación es parca: se basa básicamente en que la orografía del terreno dificulta la fijación de los límites de las fincas y en que la representación gráfica alternativa presentada no coincide con la catastral; circunstancia esta última que en otras resoluciones no se ha considerado suficiente por sí solo para denegar la inscripción (como más reciente, la R. de 28 de julio de 2023), pues es consustancial con la representación gráfica alternativa que no se respete la delimitación catastral (VEJ)
463.*** INMATRICULACIÓN ART. 203 LH DE FINCA EFÍMERA Y SIMULTANEA AGRUPACIÓN CON FINCA REGISTRADA. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR DUDAS.
Resolución de 27 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la expedición de certificación para la inmatriculación de una finca solicitada mediante expediente de dominio del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
Resumen: Es posible la inmatriculación de una finca de vida efímera, cuya cabida no coincida con el certificado catastral, si se agrupa con otra inscrita resultando la finca agrupada coincidente con la parcela catastral. La no coincidencia de cabida inicial no justifica la denegación de la expedición de la certificación registral para inmatriculación del artículo 203 LH.
Hechos: Se tramita un expediente de dominio del artículo 203 LH que tiene por objeto la inmatriculación de una finca de 59.960 m2, que posteriormente va a ser agrupada con otra ya registrada que tendrá una superficie de 2793 m2 (después de ser rectificada su cabida por otro expediente paralelo que se está tramitando, conforme al artículo 201 LH) por lo que se formará una sola finca con una superficie de 62699 m2, coincidente con la superficie de la parcela catastral existente.
El registrador deniega la expedición del certificado de no inscripción de la finca de la finca a inmatricular regulado en el artículo 203 LH por la falta de coincidencia de la superficie de la finca objeto del expediente con la de la parcela catastral y por tener dudas sobre sus linderos.
El interesado recurre y alega que el registrador no tiene en cuenta que la coincidencia con la superficie catastral ha de referirse, en su caso, a la finca resultante de la agrupación y no a la finca a inmatricular, que es de vida efímera, conforme a la doctrina de la DG que cita, por lo que no está justificada la negativa a expedir el certificado catastral solicitado
La DG revoca la calificación.
Doctrina: La tramitación simultánea de los dos expedientes, uno del artículo 203 LH para inmatricular una finca no inscrita, de vida efímera, y otro del artículo 201 LH para rectificar la cabida de una finca inscrita, y posterior agrupación de ambas fincas al ser colindantes, es una actuación adecuada para obtener el resultado final pretendido, que es la inscripción de los vértices georreferenciados de la finca agrupada y su coordinación gráfica con el Catastro.
El registrador tiene que expedir la certificación solicitada sobre la finca a inmatricular, en la que debe expresar sus dudas, para así poder continuar la tramitación del expediente con todos los trámites previstos en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria; en dicho expediente se pueden disipar esas dudas, especialmente con la citación a los colindantes, y todo ello sin perjuicio de la calificación posterior cuando se presente el expediente de dominio finalizado de la finca a inmatricular.
Lo que no procede es que, una vez concluido el expediente, el registrador alegue dudas no planteadas en el certificado, a menos que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o los datos que el registrador tuvo a la vista al expedir la certificación. (AFS)
464.** CANCELACIÓN POR INSTANCIA PRIVADA DE DERECHO DE REVERSIÓN
Resolución de 2 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Barbate, por la que se deniega la inscripción de una instancia por la que se solicita liberación de cargas de una finca.
Resumen: Para cancelar un derecho de reversión inscrito se exige certificación administrativa acreditativa de la extinción de aquel derecho de reversión, escritura pública de cancelación otorgada por la Administración expropiante o en su defecto resolución judicial firme que la declare.
Hechos: se presenta instancia privada solicitando la cancelación del derecho de reversión que grava una finca alegando el recurrente que el Ayuntamiento no ha realizado acto alguno ejercitando la misma y/o su derecho, por lo que, debe entenderse el mismo prescrito, debiéndose contar el plazo de prescripción a partir del vencimiento del plazo de dicha condición, dos años desde la firma, esto es desde 21 de septiembre de 2002, por lo que, habiendo transcurrido el plazo de prescripción prevenido por la Ley para la extinción del derecho, sin que se tenga conocimiento de que el mismo haya sido interrumpido en legal forma en ningún momento, de conformidad con el artículo 210 de la LH.
El Registrador califica negativamente señalando que no es aplicable el artículo 210 LH a la cancelación del derecho de reversión que grava esta finca, pues no se trata de un derecho sujeto a prescripción ni caducidad.
El Centro Directivo confirma la calificación señalando que:
1) La regla general es que para cancelar de un asiento registral es presupuesto, bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien, la pertinente resolución judicial supletoria (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
2) Excepciones: cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito o por disposición directa de la ley (artículo 82 de la Ley Hipotecaria). Eso es lo que ocurre cuando, a través del oportuno expediente administrativo, queda acreditado que la reversión ha incurrido en causa de caducidad y extinción de conformidad con lo establecido en la ley.
El artículo 210 párrafo final de la Ley Hipotecaria recoge un principio relativo a las cargas a favor de las administraciones públicas, que por analogía podría ser de aplicación: «Para la cancelación de un asiento relativo a una concesión administrativa inscrita registralmente, será suficiente con la presentación al Registro de la Propiedad de certificación expedida por la Administración Pública titular del inmueble en la que se acredite la extinción de dicha concesión».
Así, las R. de 30 marzo de 2016 o la de 5 de septiembre de 2013 han considerado que para un derecho de reversión, se exige la certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa. (ER)
466.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO
Resolución de 2 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Amposta n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de arrendamiento
Resumen: Es posible la inscripción de un contrato de arrendamiento de una finca otorgado por el anterior titular registral, por haberse reconocido su subsistencia en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que la finca se le adjudica a un tercero.
Hechos: Se trata de una escritura de elevación a público de contrato de arrendamiento formalizado en escritura pública por el anterior propietario de la finca (como arrendador) y la recurrente (como arrendataria).
En el momento de su presentación en el registro la finca figura inscrita a favor de una sociedad, que se adjudicó la finca en virtud de un procedimiento de ejecución hipotecaria dirigido contra el propietario arrendador, pero en cuyo procedimiento se reconoció el derecho a ocupar el inmueble por la recurrente arrendataria de la finca.
La registradora entiende que no se puede inscribir el arrendamiento (entre otros defectos de los que desiste) por faltar el tracto sucesivo, al estar la finca inscrita a nombre de tercero, al amparo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
La recurrente dice que no es aplicable este artículo, en la medida que en el propio procedimiento de adjudicación se dejó a salvo el derecho de la arrendataria a la ocupación del inmueble.
Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina: Nuestro CD, en el caso que nos ocupa, entiende que no se conculcan en el caso presente ni el principio de tracto sucesivo, ni el principio de prioridad. Es decir que lo que se trata de inscribir es un contrato de arrendamiento formalizado en escritura pública entre la recurrente y el propietario anterior de la finca, pese a que esta fue adjudicada en procedimiento de ejecución hipotecaria directa a persona distinta, si bien la resolución judicial dejó a salvo el derecho a ocupar la finca por el arrendatario recurrente.
En el citado procedimiento fue parte el actual titular registral, habiendo quedado acreditado que el mismo no intervino en la toma de posesión por al adjudicatario de la finca, por reconocérsele derecho a ocupar la finca por la arrendataria recurrente.
Para la DG la inscripción solicitada es compatible con el derecho inscrito ya que el principio de tracto sucesivo tiene una vertiente no solo formal sino también material, contemplando diversas excepciones a dicho principio.
Comentarios: Parece claro que la DG en este caso, dejando aparte el principio de tracto sucesivo, decide según la realidad acreditada de las cosas, permitiendo la inscripción en un momento en que el disponente de la finca ya no es propietario, pero de un derecho sobre la finca que una resolución judicial ha determinado que subsiste pese a su adjudicación a un tercero.
Ahora bien, hubiera sido interesante que el CD se hubiera pronunciado sobre un hecho que se dio en este caso y es que el contrato de arrendamiento fue modificado (prórroga de 100 años) por el arrendador cuando ya no era propietario de la finca, por haberse adjudicado al tercero.
La registradora no plantea este tema y por ello no entra la DG en su examen, pero quizás su decisión hubiera sido distinta de haberlo planteado. De todas formas, es de suponer que los Tribunales si se les plantea dejen sin efecto la mencionada prórroga. (MGV)
467.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH MEDIANTE ESCRITURA DE VENTA CON PRECIO APLAZADO Y ESCRITURA DE CARTA DE PAGO.
Resolución de 2 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Hoyos, por la que se suspende la inmatriculación de una finca, pretendida mediante una escritura de compraventa con precio aplazado y otra escritura de carta de pago de dicho precio aplazado
Resumen: En el caso de venta de una finca, con precio aplazado, la escritura de carta de pago no es título traslativo apto para inmatricular la finca; tampoco lo sería si estuviera garantizado con condición resolutoria y se resolviera el contrato por falta de pago del precio aplazado.
Hechos: Se otorga una escritura de compraventa con precio aplazado, que no se garantiza con condición resolutoria explícita; posteriormente se otorga escritura de carta de pago y se solicita la inmatriculación de la finca objeto de dichas escrituras.
La registradora suspende la inscripción pues la finca objeto de la escritura de compraventa no consta inscrita y no se han empleado ninguno de los medios inmatriculadores.
El interesado recurre y alega que con el pago del precio aplazado se perfecciona la compraventa, de lo que deduce que se trata de un segundo título a los efectos de lo dispuesto en el artículo 205 LH.
La DG desestima el recurso
Doctrina: Resulta evidente que no hay doble título traslativo, ya que aunque la primera escritura recoge una compraventa, que en unión del modo –al existir tradición instrumental–, implica la traslación del dominio (artículos 609 y 1462 del Código Civil), y el segundo título no implica traslación del dominio, ni refrenda a los compradores como dueños, pues ya lo eran con anterioridad. Simplemente constata el pago del precio aplazado, con la consecuente extinción de la obligación de pago (artículo 1156 del Código Civil).
Aunque hubiese habido una efectiva condición resolutoria, cosa que no concurre en este caso, y su incumplimiento originase la resolución de la transmisión (circunstancia que tampoco concurre en este caso), no se entendería que hay doble título, como indica la R. 17 de octubre de 2014 (AFS)
468.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
Resolución de 3 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almería n.º 5 a inscribir una escritura de compraventa.
Resumen: en caso de enajenación de finca rústica arrendada, se reconoce al arrendatario un derecho de adquisición preferente en los términos del artículo 22 LAR.
Hechos: se presenta escritura de compraventa de una finca rústica, haciéndose constar que estaba arrendada a determinada persona por contrato de fecha 1 de septiembre de 2013. El vendedor manifiesta que el día 9 de febrero de 2023 comunicó a la arrendataria, mediante el documento que se incorporaba, su decisión de vender el inmueble a los efectos de que pudiese ejercitar el derecho de adquisición preferente que le correspondía, habiendo transcurrido el plazo de treinta días para dicho ejercicio sin que la arrendataria hubiera manifestado su intención de adquirir el inmueble.
Dicho documento era una certificación expedida por determinado operador postal distinto de la «Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A.» relativa a la remisión por burofax por la sociedad vendedora a la arrendataria de un escrito en que se indicaban el propósito de vender la finca, el precio (y forma de pago: cheque a favor del vendedor al otorgamiento de la escritura de compraventa), que los gastos de la compraventa eran a cargo de la parte compradora y que «el inmueble se vende como cuerpo cierto en su estado físico, jurídico y documental».
Se añadía lo siguiente: «De acuerdo a las disposiciones citadas en el artículo 25 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, le informamos del derecho de tanteo que Vd. tiene para adquirir en las mismas condiciones el citado inmueble, y que podrá ejercitar en el plazo de treinta días naturales a partir de la notificación de la presente».
El registrador suspende la inscripción por entender que no se acredita que, después de haberse celebrado la compraventa, se haya notificado a la arrendataria la escritura de compraventa, a efectos de que pueda ejercitar, si procede, su derecho de retracto.
La Dirección confirma la calificación con fundamento en los artículos 11 y 22 LAR.
– El artículo 11.1 LAR dispone que la escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
– El artículo 22, apartado 2 impone al transmitente la obligación de notificar de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y los elementos esenciales del contrato, de modo que el arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante sesenta días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
– Según el apartado 3 del artículo 22, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa.
El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación.
– Por último, el apartado 4, que dispone que: «Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior».
Como ha reconocido el TS, la notificación ha de ser clara y precisa, como es necesario al interés de los particulares para saber en cada caso dónde empiezan y dónde terminan sus respectivos derechos como compradores y retrayentes, pues el retrayente ha de conocer las condiciones esenciales (…), para decidir con conocimiento de causa y sin necesidad de acudir a otras averiguaciones sobre la conveniencia o no de retraer, conocimiento no sólo del precio, sino también de las modalidades de pago a efectos de determinar si es asequible a sus disponibilidades económicas; en definitiva, que el conocimiento que el comprador está obligado a proporcionar al arrendatario sobre las condiciones de la venta ha de ser pleno, cabal, cierto, completo, exacto, perfecto, de las condiciones esenciales.
En el presente caso, a la vista de la forma de la notificación del propósito de vender la finca así como del contenido de aquella, está justificada la exigencia expresada por el registrador, toda vez que mediante la notificación fehaciente del contenido de la escritura de enajenación podrá la arrendataria conocer íntegramente las condiciones esenciales de la venta, de suerte que si no coinciden con las contenidas en la notificación previa realizada por el vendedor, o en esta se han omitido, o no se ha realizado dicha notificación de forma fehaciente, podrá la arrendataria ejercitar el derecho de retracto, sirviendo la posterior notificación para fijar el dies a quo a efectos del cómputo del plazo de ejercicio de tal derecho. (ER)
469.*** HERENCIA. PRUEBA DE LA VECINDAD CIVIL
Resolución de 3 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia (IES)
Resumen.- Constando la vecindad civil de la causante de sus manifestaciones en el propio testamento, en términos tan precisos que evidencian el cumplimiento por el notario de su deber de informar a la otorgante sobre el hecho de que, «no habiendo residido en comunidad foral alguna con las condiciones legalmente previstas para la adquisición de alguna vecindad especial», tiene vecindad civil en territorio de derecho común y, por ende, sus padres tienen derecho a legítima; frente a tales precisiones, en el ámbito extrajudicial y sin la intervención de los afectados (los indicados legitimarios), no puede prevalecer la mera manifestación que en la escritura de adjudicación de herencia vierte el instituido heredero sobre el carácter erróneo de la indicación de la vecindad civil.
Hechos.- Debe decidirse si es inscribible una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, otorgada únicamente por el heredero instituido – esposo de la causante–, con las siguientes circunstancias relevantes: En el testamento que constituye el título sucesorio, otorgado diez meses antes de su fallecimiento, la causante afirmó que era vecina de «Yaiza, provincia de Las Palmas (…)», que «tiene nacionalidad española y vecindad civil común, no habiendo residido en comunidad foral alguna con las condiciones legalmente previstas para la adquisición de alguna vecindad especial». Y, además de instituir heredero a su esposo, legó a sus padres «lo que por legítima les corresponda». En la escritura cuya calificación es impugnada el otorgante manifiesta «que la Ley rectora de la sucesión es la de la vecindad civil de la causante, esto es, la de Ibiza, y no la vecindad civil común como erróneamente se hizo constar en su testamento, al haber residido más de diez años en las Islas Baleares, y no haber residido en Canarias desde hace más de diez años en las condiciones previstas por el Código Civil para la adquisición de la vecindad civil común». Y la notaria afirma que le «acredita dicho extremo mediante dos certificados de empadronamiento expedidos por el Ayuntamiento de Santa Eulalia del Río (Ibiza, Baleares) y por el Ayuntamiento de San Antonio Abad (Ibiza, Baleares), cuyos testimonios adjunto a la presente».
El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, dadas las manifestaciones de la causante en su testamento, es necesario que consientan sus padres, por ostentar la condición de legitimarios en Derecho común.
Dirección General. Desestima el recurso y confirma la calificación.
Respecto de la prueba de la vecindad se plantean dificultades similares a las relativas a la nacionalidad, incluso acrecentadas, toda vez que si la vecindad civil accede al Registro Civil (como ocurre en casos de opción por la misma, declaración de adquisición por residencia habitual de dos años, adquisición de la nacionalidad española, opción por la vecindad civil del lugar de nacimiento o por la última de cualquiera de los padres) la propia inscripción registral podrá ser prueba de la vecindad civil, si bien estos supuestos son excepcionales, pues la regla general es que la vecindad civil no consta en el Registro Civil.
En relación con la vecindad civil, el Centro Directivo ha tenido la oportunidad de poner de relieve las dificultades para su prueba, ya que, salvo en los casos de las declaraciones que los interesados puedan hacer ante el encargado de dicho Registro para la conservación de la misma o para su cambio por plazo abreviado de dos años, que dan lugar al correspondiente asiento registral, sería necesario acudir a la posesión de estado o, en último término, y con las limitaciones que en el ámbito del Registro pueden ser acogidas, a presunciones como la establecida en el artículo 69 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, o la que deriva del expediente tramitado y resuelto conforme a las previsiones del artículo 92 del mismo cuerpo legal.
Precisamente por la trascendencia que la vecindad civil tiene en la capacidad de la persona, el artículo 156.4.º el Reglamento Notarial establece que en la comparecencia de la escritura «se expresará la vecindad civil de las partes cuando lo pidan los otorgantes o cuando afecte a la validez o eficacia del acto o contrato que se formaliza (…)», si bien, dadas las dificultades para su prueba antes referidas, el artículo 160 del mismo Reglamento dispone que “la circunstancia de la vecindad se expresará por lo que conste al notario o resulte de las declaraciones de los otorgantes y de sus documentos de identidad”.
También cabe recordar que este Centro Directivo, en R. 29 de septiembre de 2016, ha expresado que aunque según la referida norma reglamentaria sea suficiente la declaración del otorgante sobre vecindad civil (que primordialmente versa sobre datos fácticos como el de la residencia continuada), aquella debe entenderse en el sentido de que tal extremo debe expresarse solo tras haber informado y asesorado en Derecho el notario a los otorgantes. Por lo demás, ningún obstáculo existe para, en su caso, acudir a otros medios para acreditar suficientemente la vecindad civil, como puede ser el acta de notoriedad regulada en el artículo 209 del Reglamento Notarial, como admitió este Centro Directivo en Resolución de 3 de julio de 1967 (también cabe recordar que el artículo 56.2 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, impone al notario la obligación de practicar las pruebas que estime oportunas dirigidas a acreditar la vecindad civil del causante al autorizar el acta de la declaración de herederos abintestato del mismo; y el artículo 53 de la misma ley regula la actuación del notario para estimar acreditada la vecindad civil de los interesados a la hora de autorizar el acta de notoriedad para la constancia del régimen económico matrimonial legal)».También ha puesto de relieve esta Dirección General, entre otras, en R. 2 de febrero de 2022, 11 de mayo y R. 21 de noviembre de 2022 y R. 28 de noviembre de 2022 y 24 de enero de 2023, que «(…) tanto registradores de la propiedad como notarios, complementariamente, desempeñan un papel fundamental en la seguridad jurídica preventiva, por lo que el instrumento público así como la inscripción deben procurar reflejar de forma cierta todas aquellas circunstancias referentes a la capacidad de los otorgantes, como edad o circunstancias modificativas de la capacidad, estado civil, nacionalidad, vecindad civil, o régimen económico matrimonial que incidan de presente o de futuro en la validez del negocio jurídico o de la relación jurídico real constituida (…)». El elemento determinante para la adquisición de la vecindad civil es el de la residencia, identificándose el lugar de «residencia habitual» con el de domicilio civil, según el artículo 40 del Código Civil, siendo independiente de la vecindad administrativa o de la inscripción en el padrón municipal o en registros fiscales (vid. la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2009, que cita, a su vez, la de 8 de marzo de 1983 que afirmó que «las vecindades administrativas no siempre coinciden con el efectivo domicilio, teniendo escasa influencia las certificaciones administrativas que derivan de los datos del padrón municipal de habitantes, siendo el lugar de residencia habitual aquel que corresponde a la residencia permanente e intencionada en un precisado lugar debiendo tenerse en cuenta la efectiva vivencia y habitualidad, con raíces familiares y económicas»). Por lo demás, debe tenerse en cuenta que el Código Civil dispone en su artículo 14 que la sujeción al derecho civil común o al especial o foral se determina por la vecindad civil, estableciendo una norma de cierre en dicho precepto, que actúa como una verdadera presunción «iuris tantum», cual es que en caso de duda prevalecerá la vecindad civil que corresponda al lugar de nacimiento.
Por las anteriores consideraciones el recurso no puede ser estimado. Como ha afirmado este Centro Directivo (vid. las R. 23 de mayo de 2012, 5 de junio de 2018, R. 6 de marzo de 2019, R. 20 de julio de 2022 y 24 de enero de 2023) «siempre es necesario que resulte de la escritura atributiva de bienes hereditarios cuáles son los sujetos interesados en la herencia, y que –sin llegar a una prueba diabólica– se justifique o se refiera la inexistencia de otras personas que por llamamiento legal o testamentario pudieran tener algún derecho en la sucesión, de modo que se infiera la legitimación de los otorgantes, per se, para la adjudicación de los bienes relictos (…)».En el presente supuesto, la vecindad civil de la causante resulta de sus manifestaciones en el propio testamento, en unos términos tan precisos que evidencian el cumplimiento por el notario de su deber de informar a la otorgante sobre el hecho de que, «no habiendo residido en comunidad foral alguna con las condiciones legalmente previstas para la adquisición de alguna vecindad especial», tiene vecindad civil en territorio de derecho común y, por ende, sus padres tienen derecho a legítima. Frente a tales precisiones, en el ámbito extrajudicial y sin la intervención de los afectados (los indicados legitimarios), no puede prevalecer la mera manifestación que en la escritura calificada vierte el instituido heredero sobre el carácter erróneo de la indicación de la vecindad civil. (IES)
470.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE UNA FINCA INCLUIDA EN UN EXPEDIENTE DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA
Resolución de 3 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y su consiguiente rectificación una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.
Resumen: Estando pendiente de finalización e inscripción un expediente de concentración parcelaria, no es posible emplear el procedimiento del art. 199 LH para inscribir la rectificación de descripción y la representación gráfica de una sola finca de reemplazo.
Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral con un exceso de cabida superior al 10%. La registradora de la propiedad tramita el expediente del art. 199 LH, al que se oponen diversos colindantes; uno de ellos alega invasión de una pista forestal de dominio público. Durante la tramitación del expediente, la representación gráfica catastral se modifica de conformidad con la representación gráfica alternativa aportada. La finca forma parte de un expediente de concentración parcelaria aún no finalizado pues no se ha otorgado ni inscrito el acta de reorganización de la propiedad, y no se corresponde con la finca aportada al expediente, sino con la finca de reemplazo.
Calificación: La registradora suspende la inscripción por el defecto subsanable de apreciar superposición de fincas entre la representación gráfica aportada y la catastral vigente al iniciarse el expediente, lo que, unido a las alegaciones de los colindantes, evidencia la existencia de una controversia sobre la delimitación gráfica de la finca que se pretende inscribir.
Recurso: El interesado, pese a reconocer la posible invasión del dominio público, recurre alegando que las alegaciones de los colindantes no tienen ninguna base documental, que la nota de calificación no está motivada y que la modificación del Catastro efectuada sin oposición de los colindantes avala su pretensión.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pese a que reitera que la registradora debía haber denegado y no suspendido la inscripción.
Doctrina:
Sobre la suspensión/denegación de la inscripción: si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción. En el presente caso, aunque la nota de calificación hace referencia a la posible subsanación de los defectos, del contenido del expediente se desprende que no hay posibilidad de subsanación, pues la inscripción solo se puede lograr mediante presentación de una georreferenciación distinta, que habrá de ser objeto de un nuevo expediente del art. 199 LH.
Sobre la motivación de la nota: la registradora, al calificar, no puede limitarse a una mera aplicación mecánica y puramente formal de los preceptos legales, basados en la identificación de su número de orden dentro del texto legal, sino que puede acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual, para expresar de qué forma se consideran infringidos.
Sobre la posible invasión del dominio público: el reconocimiento de dicha circunstancia por parte del interesado, es suficiente para denegar la inscripción.
Sobre la inclusión de la finca en un expediente de concentración parcelaria: pese a no haberse calificado por la registradora, es el argumento más contundente a los efectos de denegar la inscripción. Siendo la inscripción de la georreferenciación solicitada la correspondiente a la finca de reemplazo y no a la finca aportada, no puede inscribirse por la vía de un expediente del art. 199, sino presentando el título inscribible de la concentración parcelaria, que es el que crea la finca de reemplazo. (VEJ)
471.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DOMINIO PÚBLICO NO INVADIDO SEGÚN INFORME MUNICIPAL
Resolución de 3 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por la registradora de la propiedad de Rute, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral segregada, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.
Resumen: El informe municipal declarando que no existe invasión del dominio público debió ser tenido en cuenta por la registradora, aunque se presentara, acompañando al recurso, con posterioridad a la expedición de la nota de calificación.
Hechos: Se solicita la inscripción de una segregación aportándose una representación gráfica alternativa a la catastral. La registradora de la propiedad tramita el expediente del art. 199 LH, en el curso del cual se presenta oposición por un colindante que alega invasión del dominio público y por otro que señala que la representación gráfica aportada invade su finca.
Calificación: La registradora deniega la inscripción por dos defectos: 1) posible invasión del dominio público; 2) posible invasión de finca colindante cuyo titular catastral coincide con el registral que presenta la alegación, quien había adquirido su finca por compra al promotor del expediente.
Recurso: En relación con el primer defecto, el interesado presenta un informe del servicio técnico del Ayuntamiento en el que se indica que no hay invasión del dominio público. En cuanto al segundo, reconoce que invade una porción de la finca colindante, pero que esa porción, de la que conserva la posesión, no debía haberse vendido al opositor y si se hizo así fue porque formaba parte de una finca registral mayor de la cual no se podía segregar.
Resolución: La DGSJFP revoca el primer defecto de la nota y confirma el segundo.
Doctrina:
Sobre la posible invasión del dominio público: el informe municipal, aunque se presente con posterioridad a la nota de calificación, debería haberse tenido en cuenta por la registradora, quien pudo retirar la referencia a dicha alegación en el plazo de los 5 días a que se refiere el art. 327 LH.
Sobre la posible invasión de la finca colindante: el reconocimiento por parte del promotor del expediente de que la representación gráfica aportada invade una finca inscrita a nombre del colindante, confirma la calificación de la registradora, pues los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales. El hecho de que el promotor conserve su posesión no es obstáculo para ello. Las manifestaciones de ambas partes ponen de manifiesto la existencia de una controversia, que no puede resolverse en la vía registral. (VEJ)
473.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO ENTRE EMPRESARIOS. TASACIÓN
Resolución de 4 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Redondela-Ponte Caldelas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario entre empresarios
Resumen: Para inscribir el pacto de ejecución directa o el de venta extrajudicial de bienes hipotecados es imprescindible un certificado de tasación, no una mera manifestación del valor en que se tasa la finca.
– Hechos: a) En una hipoteca entre 2 SL el valor de tasación de la finca a efectos de la subasta resulta simplemente de una manifestación de las partes dentro del clausulado.
b) Además, en el expositivo se reseñan unas entregas a cuenta del capital del préstamo hipotecario cuya suma no coincide (faltarían 1000 €) con la señalada en el otorgamiento como principal.
– La Registradora: califica negativamente:
a) conforme a los 129 LH y 682 LEC, por no aportar un certificado de tasación (sin que baste la mera manifestación), si bien tratándose de préstamos entre particulares (No Entidades de Crédito) tal tasación no necesariamente debe ser la “oficial” u homologada prevista en la Ley 2/1981, de 25 de marzo [NOTA ACM : HOY Derogada y deben entenderse los Arts 17-b), 18 y 21 RD-Ley 24/2021] y que solo se la impone a las Entidades financieras, de modo que para personas distintas (empresas, particulares…) puede verificarse por otras entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles.
b) Requiere además que se aclare la cifra del principal del préstamo respecto de las transferencias previamente transferidas.
– Las partes: recurren exponiendo que:
a) ningún precepto impone la aportación de un “certificado de tasación”, oficial o no, y que el art 682-2 LEC solo hablan del “precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado”. No se exige que un tercero (el supuesto tasador de cualquier tipo o clase) valore el bien hipotecado, que el 129-2-a LH exige solo para las hipotecas que se van a titulizar, lo que aquí sería imposible.
b) Y en cuanto al error del Expositivo I en se omitió una entrega de 1.000 € entienden que ello no puede obstaculizar la inscripción de la operación, ya que si, en los Otorgamientos, las partes están conformes con la cantidad que se dice prestada, no puede el Registrador oponer reparo a ello.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Reitera la R. de 7 julio 2021, de modo que [NOTA ACM : Derogada la Ley 2/1981 HOY deben entenderse los Arts 17-b), 18 y 21 RD-Ley 24/2021] tratándose de hipotecas constituidas a favor de sujetos distintos de los mencionados en dichas normas legales, la tasación no necesariamente ha de ser verificada por entidad oficial de tasación, pudiendo ser realizadas por otras entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles.
Ese significado de dualidad de entidades tasadoras es el que, en consecuencia, ha de atribuirse a la expresión «en su caso» a que se refieren los arts. 129 LH y 682 LEC.
b) Y en cuanto al error del Expositivo I señala la DG que aunque del clausulado de la escritura puede deducirse el capital prestado, tal errata merma la debida claridad al contrato, pudiendo y debiendo subsanarse con una sencilla diligencia (sin que quepa aportar durante el recurso un resguardo de la transferencia que no se aportó al registrador). (ACM)
474.** PROYECTO DE REPARCELACIÓN SIN APROBACIÓN EXPRESA DEL AYUNTAMIENTO. APROBACIÓN POR SILENCIO POSITIVO.
Resolución de 4 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Armilla, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de afecciones
Resumen: Aunque la legislación urbanística aplicable admita la posibilidad de considerar aprobado por silencio positivo un proyecto de reparcelación, es indispensable, a efectos registrales, la acreditación administrativa de su aprobación, por acto expreso o presunto.
Hechos: Mediante escritura se elevaba a público un proyecto de reparcelación por parte de la junta de compensación sin que se acredite su aprobación expresa por parte del Ayuntamiento.
El registrador suspende la inscripción al no constar la ratificación del proyecto de reparcelación por parte del Ayuntamiento, que además ha manifestado su denegación dentro del plazo de cuatro meses prescrito en la legislación autonómica. Siendo éste el único defecto recurrido.
El registrador aclara que dentro del plazo de calificación y despacho, se presentó una comunicación del Ayuntamiento firmada electrónicamente por su alcalde, manifestando que, en sesión ordinaria la Junta de Gobierno local del Ayuntamiento se adoptó el acuerdo de denegar la ratificación del proyecto de reparcelación de la Unidad de Ejecución formulado por la junta de compensación, por ser contrario a las determinaciones previstas en las normas subsidiarias, y de comunicar a los interesados que deberán subsanar el estudio de detalle mediante la tramitación y procedimiento establecidos al efecto.
El recurrente alega la aplicación de la figura del silencio administrativo positivo al haber transcurrido cuatro meses desde la remisión del proyecto al Ayuntamiento para su ratificación.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina: El objeto del expediente es determinar si cabe considerar aprobado por silencio administrativo positivo un proyecto de reparcelación en el marco de la legislación urbanística andaluza y, en su caso, qué requisitos son necesarios para su acreditación a efectos registrales.
Un reciente pronunciamiento del Tribunal Supremo, en Sentencia de 18 de mayo de 2020, ha interpretado el actual 25.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015, y el artículo 24.1 de la Ley 39/2015, considerando que los proyectos de actuación, como instrumentos de gestión y ejecución urbanística, presentados por iniciativa particular, no pueden entenderse aprobados por silencio administrativo.
No obstante de acuerdo con la normativa andaluza de aplicación, artículo 92.5 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, artículo 157.3 y 158 del Reglamento de desarrollo de la Ley, aprobado por el Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, es posible la aprobación por silencio positivo de un proyecto de reparcelación.
Ahora bien, ello no significa necesariamente que el mero transcurso del plazo previsto legalmente para que opere el silencio suponga el efecto automático de éste, particularmente cuando sus determinaciones resultan contrarias a la ordenación urbanística que pretende desarrollar, como ha reconocido el propio Tribunal Superior de Andalucía.
Las normas sobre inscripción de proyectos de reparcelación no se pronuncian sobre el silencio administrativo positivo, limitándose a exigir acreditación de la aprobación administrativa correspondiente (artículos 23.6 del vigente Real Decreto Legislativo 7/2015, y 6 del Real Decreto 1093/1997).
Aparte de ello, en el ámbito de la legislación hipotecaria la regla general es la de que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos, y además rige el principio general de titulación auténtica, conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, criterio y principio, ambos, incompatibles con la admisión del silencio administrativo acreditado mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho como título material y formal inscribible.
Por tanto, en los casos de elevación a público de un proyecto de reparcelación, se requiere complementariamente, a fin de integrar la documentación necesaria para la inscripción, la certificación del secretario del Ayuntamiento sobre la aprobación y firmeza del proyecto.
Por ello, aunque la legislación urbanística aplicable admita la posibilidad de considerar aprobado por silencio positivo un proyecto de reparcelación, a efectos registrales es indispensable la acreditación administrativa de su aprobación, por acto expreso o presunto y en el caso que nos ocupa, no sólo no consta acreditada la misma, sino que consta un pronunciamiento expreso municipal que considera que el proyecto es contrario a las determinaciones previstas en las Normas Subsidiarias Municipales, por lo que el defecto es confirmado.
Comentarios: Los criterios estudiados en esta resolución serian de aplicación no solo en el ámbito de los asientos de inscripción sino también para las cancelaciones que en la inscripción del proyecto de reparcelación afectaran a los asientos practicados en las fincas de procedencia u origen, pues ello resulta así del párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, de cuya regla solo se van a excepcionar los supuestos en que el “derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva”(párrafo segundo del citado art. 82) excepciones en las que no se incluyen los supuestos de actos administrativos presuntos. (MGV)
475.** CONVENIO REGULADOR. USO O DOMINIO DE LA VIVIENDA FAMILIAR
Resolución de 4 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Baeza a inscribir un testimonio de sentencia de divorcio con aprobación de convenio regulador
Resumen: La subsanación/aclaración de convenio regulador de divorcio no puede realizarse unilateralmente por uno de los esposos: requiere el consentimiento de ambos o resolución judicial.
– Hechos: Se presenta Testimonio de Sentencia de divorcio aprobando el convenio regulador en el que la vivienda familiar ganancial se atribuye al esposo (a condición de que proceda a su venta y saldar la hipoteca en el plazo de un año) y en otras cláusulas del convenio se atribuye al esposo simplemente un derecho de uso (respecto de la hija menor, se señala que convivirá cada 15 días en el domicilio de cada progenitor).
El Registrador solicita la aclaración de si debe inscribirse el uso o el pleno dominio a favor del esposo adjudicatario, quien presenta instancia privada, suscrita sólo por él, solicitando la inscripción parcial del convenio, en el sentido de inscribir el pleno dominio a su favor y no inscribirle el derecho de uso también a su favor.
– El Registrador titular (y el sustituto): califican negativamente la instancia por falta de consentimiento de ambos excónyuges o resolución judicial que aclare los términos en quede inscribirse el convenio conforme al Principio de especialidad hipotecaria y a los arts 81 y ss CC.
– El Presentante: recurre exponiendo que:
1) el presentante está por sí solo legitimado para solicitar la inscripción parcial,
2) que dado que ambos derechos serían incompatibles, el de uso se extinguiría, por confusión, con el de dominio, el registrador debe inscribir la adjudicación en plena propiedad conforme al Ppio “favor negotii” y al deber de colaboración con la autoridad judicial, facilitando la ejecución de resoluciones firmes.
3) y que tal exigencia implicaría 2 consentimientos sucesivos a un mismo negocio, que además en caso de divorcio serían de muy difícil consecución, dadas las divergencias entre los divorciados, y que ello supondría conceder un derecho de veto al otro consorte.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
No se discute aquí sobre la compatibilidad entre uno u otro derecho, sino que ante la confusa redacción del convenio regulador y la contradicción entre sus cláusulas [incluso, cabría, en mi opinión (ACM) una suerte de titularidad fiduciaria destinada solo a vender y saldar una deuda hipotecaria] de modo que ante tal disparidad será precisa una labor interpretativa o aclaratoria que no puede dejarse al arbitrio unilateral del esposo beneficiado por la adjudicación, sino que efectivamente requiere el consentimiento de ambos o resolución judicial (ACM)
476.** INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA YA INSCRITA. DUDAS DE IDENTIDAD.
Resolución de 4 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inmatriculación de una cuota indivisa de una finca inscrita por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria
Resumen: Una finca está ya inmatriculada en cuanto a un porcentaje indiviso, y ahora se quiere inmatricular otro porcentaje indiviso; la DG en el caso concreto, que no parece extrapolable, encuentra razonables las dudas de identidad de la finca por no coincidir la finca inscrita con la descripción en el título ni con la parcela catastral.
Hechos: Consta inscrita una finca de 100 m2 en cuanto a un 96,875% indiviso; Ahora el titular del 3,125% restante quiere inmatricular su derecho, pero la finca se describe en su título de disolución de comunidad con 260 m2.
La registradora suspende la inscripción porque duda de la identidad de la finca ya que no se corresponde ahora con la parcela catastral, por un lado, y, por otro, la finca registral tampoco coincide con la descripción de la finca en el título ni en el antetítulo
El notario autorizante recurre y alega que la finca como tal ya está inmatriculada y que ahora lo que se pretende inscribir es un porcentaje indiviso de dicha finca, por lo que no puede exigirse el requisito de identidad entre descripciones, que solo cobra sentido cuando la finca va a acceder por primera vez al Registro de la Propiedad, es decir, lo que la propia Ley Hipotecaria denomina reiteradamente como inmatriculación de finca
La DG desestima el recurso.
Doctrina: en el caso concreto le parecen fundadas las dudas de la registradora ya que no son coincidentes las descripciones de la finca y la de la parcela catastral, al tener distinta ubicación, superficie, existiendo una diferencia de cabida del 160 % respecto de la cabida documentada, y un cambio de lindero fijo
Comentario: La DG debería haber dado respuesta a las fundadas alegaciones del notario recurrente de que la finca ya está inmatriculada … pero no lo hace, centrándose en cuestiones formales sobre la identidad de la finca, cuando ninguna duda hay de que se trata de la misma finca que la que está inmatriculada puesto que todos son comuneros de dicha finca, los que tienen su título inscrito y el que lo solicita ahora.
En cuanto a la diferencia de superficie de la finca en el título y en el Registro, bastaría que se solicite la inscripción parcial, en cuando a su derecho sobre la finca tal y como se describe en el Registro de la Propiedad, algo que harán los restantes comuneros.
Parece razonable entender, como dice el notario recurrente, que si la finca ya está inmatriculada, aunque sea de un porcentaje indiviso, no deben de ser exigible requisitos formales sobre la identidad de la finca, tales como el de coincidencia con la parcela catastral, pues en otro caso puede conducir al comunero que quiere inmatricular su derecho a un callejón sin salida si los otros comuneros no están de acuerdo en modificar la parcela catastral o la finca registral. (AFS)
477.** RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL ERRÓNEA CUANDO LA CORRECTA CONSTA YA INSCRITA. INEXACTITUD DEL REGISTRO, ERROR DE CONCEPTO, Y ERROR MATERIAL.
Resolución de 5 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 4, por la que se deniega la inscripción de la rectificación de la referencia catastral correspondiente de una finca registral por otra distinta
Resumen: Para rectificar la referencia catastral errónea asignada a una finca e inscrita, si la referencia correcta consta ya asignada a otra finca e inscrita, es necesario el consentimiento del titular registral de dicha finca. Hay que diferenciar entre inexactitud registral, error material y error de concepto.
Hechos: Consta asignada a la finca 1 e inscrita la referencia catastral A, que, al parecer, es errónea; ahora el titular de la finca 1 pretende rectificar dicha referencia catastral por la B, que es la correcta, pero que consta ya inscrita y asignada a la finca 2.
El registrador suspende la inscripción, pues considera que es necesario el consentimiento del titular registral de la finca 2.
El interesado recurre y alega que hay una inexactitud en el Registro pues le parece evidente que la referencia Catastral A inscrita en la finca 1 es errónea, y que la correcta es la B, por lo que deber ser corregido el error de oficio por el registrador
La DG desestima el recurso.
Doctrina: Cuando la referencia catastral correcta de una finca conste ya inscrita en el historial registral de una finca que está inscrita a nombre de persona distinta del solicitante, la rectificación de la referencia catastral afecta a otra finca registral distinta, por lo que es necesario que su titular preste el consentimiento para la rectificación.
Desde el punto de vista teórico hay que diferenciar varios conceptos:
Existe inexactitud cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral pero no hay error, pues la discordancia proviene del título.
Existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios, se incurre en una discordancia entre el título y la inscripción.
Existe error material cuando se ponen unas palabras por otras, pero no se altera el verdadero sentido de una inscripción ni de sus componentes básicos que constan en el título.
Existe error de concepto cuando se altera el verdadero sentido de una inscripción o de sus componentes básicos que constan en el título.
En el presente caso existe una inexactitud registral al reflejar la inscripción una referencia catastral errónea, pero que consta en el título por el que se practicó la inscripción, pues la correcta es otra según afirma el recurrente.
Por tanto, debe aplicarse el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». (AFS)
478.** INMATRICULACIÓN DE CAMINO SOLICITADA POR EL AYUNTAMIENTO
Resolución de 5 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 7, por la que se suspende la inmatriculación de un camino solicitada por Ayuntamiento.
Resumen: No pueden ser inmatriculadas (ni georreferenciadas) fincas cuya ubicación y delimitación geográfica invadan, en todo o en parte, la de otras fincas previamente inmatriculadas, aunque se trate de inmuebles de dominio público.
Hechos: Un ayuntamiento solicita mediante certificación administrativa (ex. art. 206 LH) la inmatriculación de un camino público que atraviesa una finca de propiedad privada que está inscrita. Se tramita el procedimiento del artículo 199 LH y se opone el propietario colindante, que aporta documentación acreditativa de haber impugnado el acuerdo municipal que resolvió incluir dicho camino en el inventario municipal y que dicho acuerdo fue anulado por sentencia judicial.
Registradora: Tras la oposición formulada en el procedimiento del artículo 199 LH, suspende la inmatriculación por dudas fundadas sobre posible invasión de la finca colindante y que pueda tratarse de un caso de doble inmatriculación.
Ayuntamiento: Alega que «el principio de legitimación registral decae ante la existencia del dominio público» y que, aunque la finca a inmatricular como dominio público ya se encuentre inscrita, esta circunstancia registral no puede oponerse frente a bienes de dominio público.
Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina:
1 Al artículo 206 LH le resulta aplicable por analogía la doctrina del Centro Directivo referida al artículo 205 LH, por lo que cabe practicar con carácter previo a la inmatriculación el expediente del artículo 199 LH si el registrador tiene dudas fundadas de que la finca que se pretende inmatricular puede invadir, aunque sea parcialmente, otra ya finca inscrita.
2 Es cierto que el principio de legitimación registral (art. 38 LH) puede decaer mediante la prueba en contra de tal presunción, pero tal prueba no puede ser simplemente aportada y analizada en el procedimiento registral, ni en ningún procedimiento administrativo, sino que ha de serlo en el procedimiento judicial que corresponda, todo ello como consecuencia necesaria de lo que dispone el artículo 1 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 82 de la Ley.
Por tanto, a falta de consentimiento del titular registral de la finca afectada, “procede confirmar la nota de calificación negativa y desestimar el recurso” sin perjuicio de la posibilidad de inscripción del deslinde administrativo o expropiación, cuyo reflejo registral deberá producirse mediante resolución emanada en el procedimiento correspondiente en que el titular registral haya tenido la oportuna intervención, evitando así su indefensión. (JAR)
479.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UNA VÍA PECUARIA
Resolución de 5 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madridejos, por la que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria (ACM)
Idéntica a la R.#483 (10 octubre) en este mismo informe.
481.*** PERMUTA. CARÁCTER PRIVATIVO O GANANCIAL DE LA ADQUISICIÓN
Resolución de 9 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lora del Río a inscribir una escritura de permuta.
Resumen: Para determinar la naturaleza ganancial o privativo del bien adquirido el principio de subrogación real no es de aplicación universal porque se anteponen otros criterios: el de accesión, el de la autonomía de la voluntad y el del carácter del bien del que deriva el derecho a la adquisición.
Hechos: Se cuestiona si la adquisición de uno de los permutantes debe inscribirse en parte con carácter privativo y en parte con carácter presuntivamente ganancial por aplicación del principio de subrogación real, pues como contraprestación este permutante entregó unas participaciones indivisas en bienes de naturaleza privativa y asumió unas deudas pagaderas con dinero ganancial.
Registrador: Suspende la inscripción por entender que para inscribir la participación ganancial con base en la autonomía de la voluntad y exclusión del principio de subrogación real se precisa la intervención y consentimiento del otro cónyuge, a los efectos de determinar la concreta participación indivisa a la que se debe asignar tal carácter ganancial.
Notario: Entiende aplicable el principio de subrogación real y que el porcentaje ganancial y privativo de la adquisición deriva matemáticamente de la proporción de fondos gananciales y privativos entregados en permuta, por lo que no se necesita el consentimiento de su cónyuge.
Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina: Aunque se conozca matemáticamente la proporción privativa y ganancial de la contraprestación entregada por el permutante, se necesita el consentimiento de su cónyuge para que –con base en el principio de autonomía de la voluntad– quede determinada la participación ganancial de lo adquirido por permuta, en base a las siguientes consideraciones:
SOCIEDAD DE GANANCIALES: La sociedad legal de gananciales constituye un régimen económico-matrimonial, de tipo comunitario, según el cual se hacen comunes los bienes y ganancias obtenidas con cargo al acervo común constante su vigencia (principio de subrogación real)
PRINCIPIOS O CRITERIOS DE ATRIBUCION: Son varios los criterios posibles para fijar el carácter ganancial o privativo de lo adquirido por uno de los cónyuges vigente el régimen de la sociedad de gananciales:
1 Principio de subrogación real: se enuncia con carácter general en los artículos 1347.3.º del Código Civil para los bienes gananciales y en el 1346.3. º para los bienes privativos.
2 Principio de accesión: es el caso del artículo 1359 del Código Civil.
3 Principio de la autonomía de la voluntad: es el caso del artículo 1355 del Código Civil.
4 Principio del carácter del bien del que deriva el derecho a la adquisición, como resulta de los artículos 1346.4, 1347.4 o 1352 del Código Civil)
REGLAS DE APLICACIÓN:
El principio de subrogación real no es de aplicación universal porque se anteponen otros criterios que el legislador ha considerado como prioritarios para determinar la naturaleza de los bienes, concretamente: el principio de accesión, el de la autonomía de la voluntad y el del carácter ganancial o privativo del bien del que deriva el derecho a la adquisición.
El desequilibro económico que entre los patrimonios de los cónyuges pudiera derivarse de la aplicación de criterios distintos al de subrogación legal se resuelve mediante el derecho de reembolso consagrado en el artículo 1358 CC.
Conclusiones:
1 “Son varios los preceptos del Código Civil de los que se infiere que en el ámbito del régimen de gananciales el carácter del bien viene determinado, con preferencia al de la naturaleza de la contraprestación, por el criterio que atiende al origen o procedencia privativo o ganancial del derecho que fundamenta la adquisición, sin perjuicio del coetáneo nacimiento del derecho de rembolso a cargo del patrimonio favorecido (artículo 1358 del Código Civil)”.
2 “Este criterio se fundamenta y apoya en la letra y el espíritu del apartado cuarto de los artículos 1346 y 1347 del Código Civil, que atribuyen carácter privativo o ganancial a los bienes adquiridos por derecho de retracto de carácter privativo o ganancial (…) y la doctrina lo extiende a todo supuesto de adquisición preferente, o de adquisición que se derive de una previa titularidad”. (JAR)
482.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PATRIA POTESTAD REHABILITADA
Resolución de 9 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 1 a la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional por contadora-partidora
Se trata del mismo caso resuelto por la Resolución número 493 de este Informe. Son dos recursos sobre la misma calificación. (JAR)
483.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UNA VÍA PECUARIA
Resolución de 10 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ciudad Real n.º 2, por la que se deniega la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria
Resumen: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente.
– Hechos: Es el enésimo recurso interpuesto por la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y resuelto en numerosas RR de nuestra Dirección General (véanse infra). En ellas la CCAA solicita la práctica de una nota marginal advirtiendo la eventual futura afección de la finca a un hipotético expediente de deslinde de vías pecuarias, sin intervención del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que éste comunica, ex Art 199 LH, que se está georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).
– El Registrador: califica negativamente, porqué tal nota solo cabe una vez iniciado el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado intervención al titular registral. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un “numerus clausus” de asientos practicables, y sin que quede desprotegido el dominio público, que ex Art 132 CE es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedirá la aparición de 3º de Buena Fe.
– LA CCAA solicitante: recurre, exponiendo que algún registrador sí ha accedido a practicarla, dentro del deber genérico de colaboración entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio público ante la aparición de eventuales terceros protegidos por el Art 34 LH.
– Resolución: La DGSJFP desestima nuevamente el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Reitera las RR de 11 diciembre 2020, las de 13 enero, 18 febrero, de 15 de junio y de 19, 22, 23 y 26 de julio 2021, las dos de 21 octubre 2022, otras dos de 16 mayo 2023, y ahora otras dos de 5 y 10 octubre, y otra de 31 octubre 2023, asi como todas las demás RR que en ellas se citan y enlazan).
Por tanto (se puede decir más alto pero no más claro ni más veces…) NO puede practicarse una anotación no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificación a los titulares (art. 8 Ley 3/1995, de Vías Pecuarias, el art. 13-7 Ley 9/2003, de Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha, la LPatrAAPPs, y el art. 21 Ley 43/2003, de Montes).
Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al no ser aplicable el Art 34 LH (Art 132 CE-78) y ni siquiera con la coordinación grafica catastral del Art 199 LH, pues en tal caso tampoco se aplica el Art 34 LH, sino como mucho el Art 38 LH, cuya presunción de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciación catastral de la finca y además mediante una presunción meramente “iuris tantum” desvirtuable mediante prueba en contrario.
– ANULACIÓN por ST: R. 9 junio 2023 (06/2023) publica la sentencia firme del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Guadalajara de 29 noviembre 2022 (BOE de 10-7-2023) que anula la R. 4 mayo 2022 y ordena que se practique nota al margen de la inscripción ….de la finca del siguiente tenor: «Esta finca colinda con la vía pecuaria (…) clasificada en el término municipal de…….. por Orden Ministerial de 30 de mayo de 1959, con una anchura en este tramo de ….metros. Esta vía pecuaria no está deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde (art 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». (ACM)
484.* SEGREGACIÓN Y DETERMINACIÓN DE RESTO
Resolución de 10 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 3, por la que se califica negativamente la inscripción de una escritura de segregación de finca, otorgada sin la comparecencia de los titulares registrales de la misma
Resumen:No corresponde al titular de una parte de la finca matriz determinar unilateralmente a qué concreta porción se refiere, debiendo en todo caso contar con el consentimiento de sus titulares registrales o con una expresa declaración judicial en sede de ejecución de sentencia.
Resolución: En virtud de una sentencia firme se reconoce a una persona como titular de dos fincas rústicas que resultan ser partes de dos registrales, sin determinar la referida resolución judicial su superficie exacta, sino aproximada, ni tampoco la descripción pormenorizada de las mismas.
Ante tal falta, el demandante otorga por sí mismo la escritura de segregación determinando unilateralmente la porción segregada, mediante su pormenorizada descripción, así como la de la finca resto después de la segregación practicada, sin contar con el consentimiento de sus titulares registrales.
El registrador suspende el acto solicitado, porque, aunque al otorgante se le reconozca judicialmente el dominio de una finca, que procede de dos registrales ya inscritas, para determinar qué parte concreta es la que constituye la finca del solicitante, será necesario proceder a su previa individualización y, para ello, no bastará el acto unilateral del demandante, sino que será requisito indispensable contar con el consentimiento de los titulares registrales de la/s finca/s matriz, o, en su defecto, con la correspondiente resolución judicial.
El recurrente alega que la porción segregada y cuya inscripción se suspende, está totalmente identificada, localizada, delimitada e incluso georreferenciada, además de estar catastrada a nombre del que suscribe y estar en posesión de ésta durante años y que los posibles afectados fueron demandados al ejercitar la acción declarativa de dominio.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: El problema que plantea esta resolución es claro: si el propietario por sentencia firme de una parte de una finca, puede por sí solo proceder a su segregación e inscripción a su nombre.
Ante ello nuestro CD entiende vulnerados el principio de tracto sucesivo(art. 20 LH), el principio de legitimación recogido (art. 38 de la LH) y el principio de prioridad (art.17 LH) ya que la escritura de segregación cuya inscripción se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, concluyendo que “no corresponde al titular de una parte de la finca matriz determinar unilateralmente a qué concreta porción se refiere, debiendo en todo caso contar con el consentimiento de sus titulares registrales o con una expresa declaración judicial en sede de ejecución de sentencia”.
Comentarios: Se trata de un caso tan claro que casi no merece comentario alguno. Lo que quizás haya sido mal planteado es la demanda ejercitada por el propietario de la parte de finca, pues junto al reconocimiento de su titularidad debería haber pedido la delimitación física de la finca y su segregación en ejecución de sentencia. No lo hizo así y por tanto la DG resuelve, como no podía ser de otro modo, que toda división o segregación de una finca matriz ha de hacerse con intervención de los titulares de la misma y no unilateralmente por el dueño de la porción segregada, aunque lo haya sido declarado judicialmente. (MGV)
487.** EXPEDIENTE ART. 201 LH. RECTIFICACIÓN DE SEGREGACIÓN YA PRACTICADA
Resolución de 11 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38, por la que se califica negativamente una solicitud de expedición de certificación junto con un acta de notoriedad para acreditar un exceso de cabida de la finca resto de una segregación ya practicada.
Resumen: el artículo 201 LH no es el cauce adecuado para rectificar una segregación ya practicada, aumentando la cabida de la finca resto como consecuencia de la menor superficie de una de las segregadas.
Hechos: se presenta solicitud de expedición de certificación, junto con acta de requerimiento para la tramitación del expediente previsto en el artículo 201 artículo respecto de la finca resto considerando que, en realidad, su cabida es de 4.198,40 metros cuadrados como consecuencia del carácter erróneo de la segregación practicada ya que, la primera de las fincas segregadas debió titularse con una superficie de 2.770 metros cuadrados y no con los 5.250 metros con que se tituló y quedó inscrita. La primera de las fincas segregadas consta actualmente inscrita con la superficie resultante de la segregación anteriormente referida y ha quedado constituido sobre la misma un régimen de propiedad horizontal.
La Registradora califica negativamente indicando que se trata de una rectificación de un título inscrito no de una rectificación de cabida por inexactitud registral.
La Dirección confirma la calificación señalando que el expediente previsto en el artículo 201 LH no es el cauce adecuado para rectificar una segregación ya practicada, aumentando la cabida de la finca resto como consecuencia de la menor superficie de una de las segregadas.
Con la rectificación de superficie pretendida, no se pretende consignar un dato erróneo de superficie, sino que se pretende la constancia de una nueva realidad física, distinta de la amparada por la escritura de segregación.
Lo procedente en este caso es la rectificación de la escritura de segregación con el consentimiento de todos los titulares registrales afectados. (ER)
488.** DONACIÓN. ACTIVO ESENCIAL. FACULTADES REPRESENTATIVAS DE LOS ADMINISTRADORES
Resolución de 13 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Terrassa n.º 3 a inscribir una escritura de donación
Resumen: Por excepción cabe calificar que una enajenación de fincas constituía manifiestamente un activo esencial y era claramente contraria al objeto social (donación) y exigir acuerdo de la Junta General.
– Hechos: Se presenta escritura de donación de 12 fincas (valoradas en más de 1.500.000 €) que una SL dona a una fundación.
– El Registrador: califica negativamente, y consulta el registro mercantil, en que el capital social de la SL donante ascendía a unos 170.000 € y el Patrimonio neto contable, según cuentas depositadas, era de unos 1.100.000 € (frente al más del 1.500.000 donado). En consecuencia:
a) por aplicación del Art 160-f LSC entiende que es competencia de la Junta general, y no de los administradores aprobar una operación, no retribuida, de tal magnitud, de la que resulta notoriamente que se enajenan todos los activos de la SL, que por tanto son “activos esenciales”;
b) Y por aplicación del Art 234 LSC entiende que, en este caso concreto y analizadas sus circunstancias concurrentes, el acto excede manifiestamente del objeto social, siendo contrario a la finalidad lucrativa de una SL donar todos sus activos, por lo que no queda amparado por la atribución general de facultades representativas de los administradores, y que por tanto requiere la ratificación de la Junta Gral.
– La fundación donataria: recurre exponiendo que:
1) la “donación” no es uno de los negocios incluidos en el Art 160-f LSC,
2) que el TS y la DG admiten que las SL realicen donaciones;
3) que ningún socio ha impugnado el acuerdo (desde su adopción en 2017 hasta hoy).
4) Y que otros registradores sí han inscrito la donación
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Lógicamente prescinde de la calificación registral de otros registros;
b) Y señala que es una problemática muy difícil de resolver abstractamente y “a priori”, y que depende de las circunstancias de cada caso concreto, de modo que en el presente supuesto, hay una clara extralimitación del objeto social y se realiza una operación, una donación que constituye evidentemente una notoria modificación estructural de la sociedad, que puede implicar su disolución, disminución de capital, su transformación o un cambio de objeto social, que, de forma análoga a las modificaciones estatutarias, requeriría la intervención de los socios mediante acuerdo de la Junta Gral.
1) Una donación como la realizada extralimita el objeto social al ser contrarias al fin lucrativo de la SL, en perjuicio de los derechos individuales del socio, de sus expectativas y de su percepción de los posibles riesgos de la SL y su patrimonio, que queda mermado. No es un acto aislado de mera liberalidad como acto social o comercial o promocional sino que deja sin recursos al ente;
Por tanto tal donación concreta no queda dentro del ámbito del poder de representación de los Administradores (Art 234 LSC), al no ser ni siquiera actos complementarios, auxiliares o conexos al objeto social, tampoco neutros ni polivalentestratándose de un acto notoriamente no conectado con el objeto social y claramente contrario a él.
2) Y en cuanto al ámbito del Art 160-f LSC y sus “activos esenciales”, debe conectarse, como ha señalado recientemente la STS de 27 junio 2023, con las “modificaciones estructurales”, estatutarias de la SL, que requieren acuerdo de la Junta aprobado por los socios.
c) En definitiva el notario autorizante, y su control de legalidad [Art 17-bis 2.a) LN] del contenido de la escritura, debe, para cumplir su deber de diligencia y proteger a eventuales 3º, indagar si se trata o no de un activo esencial, consignado la manifestación del administrador o incorporando una certificación de acuerdo de la junta.
A su vez, el registrador, no puede exigir en su calificación dicha manifestación, pero por excepción, en casos evidentes y notorios como el presente, su control de legalidad (Art 18 LH) y evitar asientos claudicantes o nulos (Art 33 LH), si puede tener en cuenta que se produce una extralimitación notoria y evidente y exigir también tal manifestación o certificación. (ACM)
491.*** HERENCIA. REVOCACIÓN DE LEGADO
Resolución de 20 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Juan de Aznalfarache, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia.
Resumen: La enajenación por el testador del bien legado manifiesta su voluntad de revocar el legado, y el efecto revocatorio se produce aunque la enajenación no se hubiera consumado incluso al tiempo del fallecimiento del testador.
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada por el heredero único que se adjudica la totalidad de los bienes incluido un inmueble que había sido legado pero posteriormente enajenado por el testador en documento privado.
Registradora: La registradora señala tres defectos: a) Que se trata de un contrato de arras perfecto pero no consumado, por lo al no existir una verdadera enajenación consumada, no queda automáticamente revocado el legado; b) resulta incongruente que el heredero manifieste la revocación del legado y que a continuación se lo adjudique, y c) el contrato de arras de la compraventa no es un documento auténtico, sino un documento privado sin firma legitimada, y, de estar vivo el vendedor, podría reconocer él mismo la autoría de su firma, pero, al no estarlo, requiere que presten consentimiento todas aquellas personas que puedan verse afectadas por la su elevación a público (en este caso, el comprador, el heredero y el legatario)
Notario y recurrente: Argumentan que lo decisivo para entender que el legado ha quedado sin efecto conforme al artículo 869.2.º del Código Civil es la voluntad tácita del testador, que cambia su voluntad de legar por la enajenación de la cosa legada. En el caso concreto no se trata de un contrato de arras sino de una compraventa perfeccionada al haber convenido tanto en la cosa objeto del contrato como en el precio, que se presume válido y eficaz, mientras no se demuestre lo contrario, aun cuando sus firmas no estén legitimadas, lo que, por otra parte, no es posible conforme a lo dispuesto en el artículo 258 del Reglamento Notarial.
Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación salvo lo referido al defecto segundo
Doctrina:
I REVOCACIÓN DE LEGADO.
Conforme al artículo 869. 2 en relación con el artículo 1450, del Código Civil, cuando el testador enajena un bien legado manifiesta su voluntad de revocar el legado, y el efecto revocatorio se produce aunque la enajenación no se haya consumado y el bien siga perteneciendo al testador en el momento de su fallecimiento.
La revocación del legado se produce, incluso, aunque la contraprestación recibida por la enajenación se mantenga y sea identificable en el patrimonio del testador hasta su muerte (a diferencia de lo establecido en la Ley 252 de Navarra).
El hecho de que la enajenación se condicione suspensivamente o se aplace con un término inicial y que se cumplan tras el fallecimiento del testador no obsta a la revocación del legado, pues el consentimiento para la enajenación se manifestó en vida por el testador y los efectos del cumplimiento de la condición son retroactivos.
II ADJUDICACIÓN AL HEREDERO DEL BIEN LEGADO versus ELEVACIÓN A PUBLICO DEL DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA.
1 Es improcedente la inclusión del bien legado en la herencia pues el bien enajenado ya no pertenece al causante (sin perjuicio de que pudiera incluirse en la herencia el crédito del pago del precio pendiente de recibir, lo que en este caso no sucede).
Distinto sería si no se hubiera vendido el bien sino que se hubiera pactado un compromiso de venta, caso en el que los bienes pasarían a ser parte de la herencia y adjudicables en propiedad a los herederos, quienes también quedarían obligados a cumplir el contrato al que se obligó su causante.
2 En el presente supuesto, considerando que hay un efectivo contrato de compraventa en documento privado, lo que procede será su elevación a público por parte del heredero universal, de modo que, en su caso, será inscribible la escritura de formalización de dicho contrato privado.
El otorgamiento de esta escritura de elevación a público del documento privado corresponde exclusivamente al heredero y los compradores sin intervención del legatario, sin perjuicio de que éste pueda ejercitar las acciones que tuviera por conveniente, incluso impugnar la venta realizada por el causante.
Conclusión: Por lo expuesto, no procede que se adjudique la finca al heredero y se inscriba a nombre de este para luego transmitirla al comprador, conforme al artículo 20, párrafo quinto LH.
Así lo ha expresado esta Dirección General respecto de las denominadas «adjudicaciones en vacío», es decir las adjudicaciones de bienes hereditarios realizadas a favor de alguno de los herederos con la única finalidad de que el adjudicatario otorgue la escritura de elevación a público (R. 3 de septiembre de 2008, y R. 17 de marzo de 2017).
Comentario:
No obstante lo dicho sobre la enajenación con condición suspensiva, la Resolución reconoce que hay opiniones doctrinales que “consideran que las enajenaciones realizadas por el testador con condición suspensiva o resolutoria afectan el legado con la misma condición; así, si el testador manifestó su voluntad, al no enajenar puramente, ha de presumirse que ni quiso revocar el legado, ni mantener en absoluto su eficacia, sino que lo dejó pendiente del cumplimiento o incumplimiento de la condición, pues, como en el caso de venta con pacto de retro, el legado resulta eficaz”. (JAR)
492.** HERENCIA ANTE NOTARIO ALEMÁN
Resolución de 20 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Torredembarra a inscribir una escritura de aceptación, manifestación de herencia y compraventa (IES)
Resumen.- La utilización del certificado sucesorio europeo es voluntaria. El Tribunal de Justicia de 9 de marzo de 2017, C-342/15, Piringer, recuerda la compatibilidad del artículo 56 del TFUE con la normativa de un Estado miembro que establece requisitos necesarios en la constitución o transferencia de derechos reales inmobiliarios. Entre estos requisitos está la equivalencia formal y material entre el documento notarial extranjero y el otorgado ante notario español.
Hechos.- Debe decidirse si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia (a la que se aplica la ley alemana) y compraventa autorizada por un notario alemán, el día 17 de marzo de 2023, que se presenta en un Registro de la Propiedad español, acompañada de certificado de defunción y acta de apertura de disposición testamentaria por el Juzgado de Primera Instancia alemán de Schwäbisch Hall.
La registradora suspende la inscripción con base en los siguientes motivos: no se acompaña el certificado sucesorio europeo a los efectos de título de la sucesión. – No se acompaña el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad de España. (Este luego se acompaña). Respecto del negocio jurídico de compraventa, no se incluye manifestación alguna referente a si la vivienda transmitida es domicilio familiar del vendedor, que exige la legislación española y catalana para poder transmitir una vivienda. No es suficiente que se diga que el transmitente es viudo, pues ha podido pasar a convivir en situación de pareja estable con alguna persona y ser su domicilio familiar o habitual. (Después se allana teniendo en cuenta la R de 5 de junio de 2023). Tampoco se hace manifestación alguna relativa al estado de deudas de la comunidad de propietarios, siendo la vivienda que se vende un elemento privativo de una propiedad horizontal. Tampoco se acompaña cédula de habitabilidad del inmueble.
Notario alemán.- La escritura es conforme con el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, según el cual «los documentos otorgados en territorio extranjero podrán ser inscritos si reúnen los requisitos exigidos por las normas de Derecho Internacional Privado, siempre que contengan la legalización y demás requisitos necesarios para su autenticidad en España. La observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto podrán acreditarse, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un Notario o Cónsul español o de Diplomático, Cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable…». Y recuerda que el certificado requerido no sólo no es obligatorio en virtud del Reglamento (UE) n.º 650/2012 que invoca, sino que tampoco es requisito en derecho español interno para el reconocimiento e inscripción registral del título.
Dirección General.- Estima parcialmente el recurso.
Recuerda normas relevantes, como las disposiciones que se contienen en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, que dedica su Capítulo VI a la inscripción en Registros públicos, concretamente los artículos 58 que dispone que el procedimiento registral, los requisitos legales y los efectos de los asientos registrales se someterán, en todo caso, a las normas del Derecho español y 60 que regula los requisitos de inscripción en los registros públicos españoles de los documentos públicos extranjeros extrajudiciales y, para los supuestos en que sea pertinente, según su ámbito normativo, con carácter preferente a lo dispuesto en la Ley 29/2015, se aplicará la disposición adicional tercera de la Ley 2/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria; también recuerda la doctrina de las Resoluciones de 6 de marzo de 2020 y 12 de enero de 2023, en las que se subraya que el procedimiento registral es competencia exclusiva de la ley española, cuyas normas son de aplicación preferente, según establece la letra f) de la disposición adicional primera de la Ley 29/2015-
El Derecho español puede establecer los requisitos que se estimen adecuados para la inscripción en forma compatible con el Derecho europeo. Así se afirmó por la Sentencia del Tribunal de Justicia de 9 de marzo de 2017, C-342/15, Piringer, que recuerda la compatibilidad del artículo 56 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea con la normativa de un Estado miembro al establecer requisitos necesarios en la constitución o transferencia de derecho reales inmobiliarios. Entre estos requisitos está la equivalencia formal y material entre el documento notarial extranjero y el otorgado ante notario español.
Respecto del fondo del presente recurso, por lo que se refiere al certificado sucesorio europeo, en general, dicho certificado servirá de título formal acreditativo de la cualidad de heredero (cfr. el apartado 2 del artículo 69 del Reglamento), si bien, a efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad habrá de ser complementado en su caso por los requisitos impuestos por la ley nacional para la práctica de aquélla. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (vid., entre otras la Resolución de 25 de agosto de 2021), el uso del certificado sucesorio europeo es voluntario –vid. considerando 69 y artículo 62 del Reglamento (UE) n.º 650/2012- Las personas con derecho a solicitar un certificado no deben estar obligadas a hacerlo, sino que, por el contrario, deben tener libertad para recurrir a los demás instrumentos que dicho Reglamento pone a su disposición (resoluciones, documentos públicos o transacciones judiciales) para lograr las finalidades de este. En el presente caso, el título de la sucesión es un pacto sucesorio. Este pacto está indubitadamente sujeto a Derecho alemán tanto en su existencia y validez como título sucesorio, como en cuanto a la determinación de la ley aplicable a la liquidación de la herencia. En España el pacto sucesorio alemán es un título sucesorio incluido en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, aun sujeto a la ley alemana.
En el Derecho alemán, si la sucesión se basa en una disposición de última voluntad que además está recogida en una escritura pública, es suficiente para la inscripción, si en vez del «Erbschein», o certificado sucesorio alemán para acreditar la cualidad de heredero, se aporta dicha disposición de última voluntad junto con el protocolo judicial de apertura; si el Registro de la Propiedad considera que la sucesión no está probada por estos documentos, puede exigir la presentación de un «Erbschein» o de un certificado sucesorio europeo (cfr. parágrafo 35 de la «Grundbuchordnung»). Es por tanto una disposición de última voluntad válida y que debe ser eficaz en todos los Estados miembros.
En la escritura calificada el notario autorizante incorpora los documentos pertinentes que acreditan el título sucesorio y emite juicio sobre la validez y eficacia de este conforme a la ley material aplicable. Por tanto, el defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser confirmado
Por lo que atañe a la compraventa, la registradora exige la manifestación relativa al estado de deudas de la comunidad de propietarios, puesto que la vivienda objeto de la venta es un elemento privativo de una propiedad horizontal. Invoca el artículo 553-5, apartado 2, del Código Civil de Cataluña que dispone: «Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas (…)». En el presente supuesto no existe dicha renuncia, por lo que el defecto debe ser confirmado.
También exige la registradora que se acompañe cédula de habitabilidad del inmueble, criterio que, igualmente, debe ser confirmado, por aplicación de lo establecido, con carácter imperativo, en el artículo 26, apartado 2, de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, de la Comunidad Autónoma de Cataluña.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso parcialmente, respecto de la exigencia de certificado necesario para la inscribibilidad de los documentos públicos extranjeros o bien el certificado sucesorio europeo a los efectos de título de la sucesión, y desestimarlo respecto de los demás defectos mantenidos por la registradora.
Comentario. Se echa echa en falta en la calificación registral ahondar en la posible falta de equivalencia funcional cuando se trata de escrituras traslativas del dominio de derechos reales. (IES)
493.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PATRIA POTESTAD REHABILITADA
Resolución de 20 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 1 a la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional por contadora-partidora
Resumen: Conforme al art. 1057 CC, párrafo tercero, la citación del representante legal de la persona con discapacidad es preceptiva, incluso en el caso de legatario de cosa específica. A falta de representante legal procede citar al Ministerio Fiscal. La revisión de la incapacitación declarada judicialmente corresponde en exclusiva al juez.
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de partición otorgada por contadora partidora. Consta en la partición un legado ordenado por la testadora a favor de un hijo cuya patria potestad se había prorrogado judicialmente porque se le declaró “a todos los efectos procedentes en derecho la plena incapacidad”. Por haber fallecido la titular de la patria potestad rehabilitada (que era la causante de la herencia), el hijo legatario, que ya es mayor de edad, carece de representante legal, por lo que se considera que no procede la notificación prevista en el artículo 1057 CC, párrafo tercero.
Registrador: No se practica la inscripción porque no fue citado el representante legal del legatario al tiempo de hacer el inventario (art. 1057 CC):
Notario: Al haber fallecido el representante legal, hay que tener en cuenta que “después de la reforma del Código Civil operada por la Ley 8/2021, sólo cabe aplicar medidas de apoyo en ejercicio de su capacidad, pero éstas se limitarán a complementar la actuación del afectado por discapacidad y nunca tendrán la consideración de representación legal”.
Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina:
1 La incapacitación judicial declarada por sentencia anterior a la Ley 8/2021 sólo puede ser revisada y adaptada a la concreta situación personal por el juez, y ello aunque se pudiera constatar que la persona incapacitada necesite solamente una medida de apoyo asistencial y no representativa. Esta revisión judicial está prevista en la D.T quinta en relación con la segunda de la Ley 8/2021.
2 Si antes de que se produzca la revisión judicial fallece (o queda imposibilitado) el representante nombrado, procede aplicar el artículo 762 LECivil, y debe proveerse de un representante a la persona judicialmente incapacitada.
3 En el caso del art. 1057 CC, párrafo tercero lo que procede es citar al Ministerio Fiscal mientras no sea revisada judicialmente la incapacitación decretada, porque tal citación es preceptiva y no sólo para el heredero o legatario de parte alícuota, sino también en caso de legatario de cosa específica atendiendo a la ratio legis de la disposición. También cabe la citación al defensor judicial nombrado (ex. art. 295 CC).
4 La falta de aceptación de la partición por los herederos no impide su inscripción, la cual se practicará sujeta a la condición suspensiva de dicha aceptación sin que se precise solicitud expresa para que se practique de ese modo, entendiéndose implícita la solicitud por el hecho de la presentación. (JAR)
494.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE LOCAL Y VENTA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARA DESTINAR A ZONA COMÚN
Resolución de 25 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palencia n.º 1 a inscribir una escritura de segregación y compraventa
Resumen: Cuando en un Edificio en régimen de PH se pretende convertir un elemento privativo en común, no cabe configurarlo como la venta de un elemento privativo a la comunidad e inscribirlo como tal, sino que hay que proceder a su configuración como elemento común, modificando la descripción del edificio, y con acuerdo unánime de la comunidad de propietarios al afectar al título constitutivo.
La propietaria de un local en un edificio en régimen de propiedad horizontal segregó una porción y la vendió a la comunidad de propietarios con el fin de destinarlo a zona común.
El registrador suspende la inscripción por entender que la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica; y porque entiende que la transformación de una parte de un elemento privativo en elemento común debe articularse a través del oportuno acuerdo de afectación y conversión en elemento común.
La DG confirma la nota.
Hace un resumen de la configuración jurídica de la PH: Se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio. A su vez, la legislación hipotecaria ha desarrollado la forma de acceso de este tipo de propiedad al Registro, atribuyendo a la junta de propietarios, como órgano colectivo, competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad; Tradicionalmente se ha mantenido la falta de personalidad jurídica de la comunidad de propietario y en consecuencia la imposibilidad de que como tal sea titular del dominio de bienes inmuebles. No obstante la nueva redacción del art. 9LH, por la Ley 13/2015 permite no sólo practicar AAPP de demanda y embargo a favor de las misma, sino que también sea titular registral «(…) cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones»; Además, actúan unificadamente en el tráfico jurídico (así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes –arts 9.1.f) y 22.1 LPH–, y la existencia de obligaciones de la misma –arts. 10.1 y el 22.1–, así como la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes –art 17, regla 3ª, párrafo 2ª.; Se le reconoce capacidad procesal para demandar y ser demandada (arts 13.3 LPH, 7 LOPJ y 6.1.5.º y 544 LEC); y la propia DG ha admitido excepcionalmente la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor de una comisión de acreedores de una entidad suspensa (R. de 28 de enero de 1987) y la anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de una quiebra (R. de 30 de enero de 2003). También ha admitido el acceso registral de bienes a su favor en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación (R. de 12 de febrero de 2016). La posterior R. de 26 de julio de 2017 lo ha extendido incluso a los casos en que la deuda no deriva de pago de las cuotas de la propia comunidad, y por tanto aunque el deudor no sea miembro de la misma y sin que el objeto de la traba deba ser necesariamente un elemento del propio régimen de propiedad horizontal; Aunque entiende que la inscripción a su favor debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no es su finalidad ser titulares permanentes de bienes, y debe considerarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas, o a su conversión en elemento común.
En el presente caso figura como parte compradora la comunidad de propietarios, solicitandose la inscripción de la finca formada por segregación a su favor. Pero entiende la DG que, al carecer de personalidad jurídica, no puede inscribirse la porción segregada como departamento privativo. Admite que en el ámbito de la autonomía de la voluntad, cabe transformar un elemento privativo en elemento común, pero dicha transformación requiere el correspondiente acto de afectación, que, por comportar la modificación del título constitutivo, deberá será acordado por la junta de propietarios en la forma establecida en el art 17 LPH (por unanimidad, con las especialidades y excepciones en dicha norma establecidas); En este supuesto es indubitado que la porción de finca segregada y vendida a la comunidad de propietarios no pasa a constituir un nuevo elemento privativo sino un elemento común del edificio, modificándose su descripción, lo que comporta la modificación del título constitutivo con el acuerdo unánime de la junta de propietarios; y como tal elemento común, con modificación del título constitutivo debe procederse a su reflejo registral. (MN)
495.* COMPRAVENTA. RENUNCIA AL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE SEGÚN CONTRATO QUE NO SE INCORPORA
Resolución de 30 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Salou a inscribir una escritura de compraventa
Resumen: Para la venta de un local arrendado, a los efectos de inscripción, es suficiente la mera manifestación del vendedor sobre el hecho de que el arrendatario del local vendido ha renunciado al derecho de adquisición preferente.
Hechos: Mediante la escritura otorgada el día 19 de mayo de 2023, se vende un local comercial arrendado a una sociedad. En dicha escritura se incorpora copia del contrato de arrendamiento y el notario hace constar que se le ha exhibido copia autorizada electrónica de una escritura otorgada el día 17 de mayo de 2023, por la que la sociedad arrendataria ha renunciado a los derechos de adquisición preferente que le corresponden.
El registrador suspende la inscripción por entender que es necesario que el notario autorizante de la escritura de compraventa incorpore o acompañe la copia auténtica de la escritura de renuncia, o testimonie las circunstancias de ésta que permitan al registrador calificar si existe o no derecho de retracto a cuyos efectos deba ser notificado el arrendatario.
Solicitada por el notario calificación conforme al cuadro de sustituciones, el registrador sustituto emitió calificación confirmando la calificación del registrador sustituido.
El notario recurrente alega doctrina sentada por el Centro Directivo por la que, para inscribir las escrituras públicas de compraventa de fincas arrendadas, cuando el arrendamiento, como en el caso que nos ocupa, no está inscrito en el Registro de la Propiedad, basta con la mera manifestación del vendedor –sin apoyatura documental alguna– de que el arrendatario ha renunciado a los derechos de adquisición preferente.
Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.
Doctrina: En la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 31, establece que “lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este Título”, por tanto, se reconoce al arrendatario de local de comercio un derecho de adquisición preferente sobre este, en los términos del artículo 25, de cuyo apartado 5 resulta que para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de locales comerciales arrendados deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Y cuando el local vendido no estuviese arrendado, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
La DG declara que, si el derecho de adquisición preferente del arrendatario no existe, porque se ha renunciado al mismo o porque en el contrato de arrendamiento se excluyó por las partes, no es exigible ninguna notificación al arrendatario para inscribir la transmisión de la finca arrendada.
Igualmente, si para la inscripción es suficiente la manifestación del vendedor de que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay razón alguna para que la validez de dicha manifestación no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente.
Ello se ve reforzado por el propio artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al no exigir expresamente que se acredite dicha renuncia a diferencia con lo que ocurre con las notificaciones que, a efectos de los derechos de tanteo y retracto, en caso de venta.
En conclusión, si es suficiente la mera manifestación del vendedor sobre el hecho de que el arrendatario del local vendido ha renunciado al derecho de adquisición preferente, no procede en el caso que nos ocupa, poner ningún obstáculo a la inscripción de la venta, en el que es el notario autorizante de la escritura de venta es quien da fe de que se le ha acreditado dicha renuncia del arrendatario.
Comentarios: Resolución muy congruente con la postura mantenida por nuestro centro directivo en materia de venta de finca arrendada, no exigiéndose la acreditación de la renuncia del derecho de adquisición preferente por el arrendatario y por tanto tampoco tiene el registrador competencia para calificar los extremos relativos a dicha renuncia, a diferencia de que si dicha renuncia no existe, sí se debe acreditar al registrador la notificación de la venta al arrendatario a los efectos del ejercicio de su derecho de adquisición preferente.(MGV)
496.** DERECHO DE RETRACTO DE COLINDANTES EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO ADMINISTRATIVO
Resolución de 31 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3 a inscribir una certificación de un acta de adjudicación de un procedimiento de apremio administrativo
Resumen: para que proceda el retracto de colindantes del CC en una ejecución administrativa es necesario que la naturaleza de la finca sea rústica, sin que pueda admitirse a estos efectos el suelo urbanizable programado (aunque en el régimen transitorio de la Ley del Suelo de Galicia se disponga que se les aplicara la normativa del suelo rústico)
En su día se presentó una documentación por la que una mercantil, en un supuesto del art. 104 del RGR, ejercitaba el retracto de colindantes del CC. Dicha documentación se calificó negativamente, con nota confirmada por la DG, por no tratarse de una finca rústica (R. de 10 de marzo de 2021).
Ahora se vuelve a presentar la misma documentación junto con certificación expedida por la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento, en la que consta que los terrenos objeto del expediente están clasificados por el Plan General de Ordenación como suelo urbanizable no programado y en la que también consta que debe tenerse en cuenta el apdo. 2 de la DT 1ª de la Ley 2/2016, del suelo de Galicia, que establece: «El planeamiento aprobado definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley y no adaptado a la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia, conservará su vigencia hasta su revisión o adaptación a la misma, conforme a las siguientes reglas: (…) Al suelo urbanizable no delimitado, apto para urbanizar o rústico apto para el desarrollo urbanístico, se le aplicará lo dispuesto en la presente ley para el suelo rústico (…)
La registradora sigue manteniendo su negativa por entender que no ha quedado acreditado que la finca sea suelo rústico y, además, por considerar que la mercantil carecería de legitimación para ejercitar el retracto de colindantes, porque consultado el RM entre su objeto no está previsto el desarrollo de actividad agraria ni complementaria a la actividad agraria.
La DG confirma la nota. Recuerda los argumentos de la R de 10 de marzo de 2021 donde se rechazó la aplicación del retracto de colindantes de acuerdo con los argumentos en ella señalados. Y analiza si ha cambiado la situación a la vista del certificado de la Gerencia de Urbanismo y de la citada DT1ª de la Ley del Suelo de Galicia. Entiende que la citada DT no establece que esta clase de suelo Urbanizable no programado pase a estar dentro de la categoría de suelo rústico, sino que se ha limitado a entender aplicable su régimen jurídico, pero sin cambiar su calificación y, por tanto, manteniendo como futuro destino de ese suelo la pertinente urbanización. (art 27 de la misma ley) En la vigente normativa, de acuerdo con su régimen transitorio, al suelo urbanizable no delimitado, se le aplicará el régimen dispuesto en la misma para el suelo rústico, como hacía la legislación anterior, pero ello no es determinante de la naturaleza rústica de la finca a efectos de la normativa civil del retracto de colindantes. Además recuerda el criterio jurisprudencia para entender que una finca es rústica a estos efectos: su emplazamiento (si está situada en el campo o se encuentra próxima al casco urbano); los servicios de los que disfruta (agua, electricidad, saneamiento y acceso rodado); el aprovechamiento primordial al que se destina (si se trata de una explotación agrícola, ganadera o comercial o, por el contrario, la finca se ha destinado a vivienda, industria o comercio); la existencia de construcciones en la misma; o el valor de mercado –que suele ser muy inferior cuando lo que se enajena es una finca rústica–, así como las perspectivas de revalorización de los terrenos. La calificación de una finca, a efectos del retracto de colindantes, como rústica o urbana es una cuestión de hecho, independiente de la calificación que presente desde la perspectiva administrativa o fiscal, debiendo contemplarse tanto desde el punto de vista de la calificación legal del predio (naturaleza) como su destino (finalidad), pues no basta con que se acredite su condición de rústica si la finalidad con que se pretende retraer no responde a los fines y resultados reales y prácticos del retracto de colindantes: La finalidad del retracto de colindantes no es más que la de favorecer la agrupación de pequeñas parcelas para hacer más rentable el cultivo, eliminando el minifundio.
En lo que no entra el Centro Directivo es en el argumento de la registradora relativo a que la retrayente no tiene en su objeto social el desarrollo de la actividad agraria, ya que entiende que, por un lado no existe un criterio en la jurisprudencia que exija que el que ejerce el retracto de colindantes tenga que dedicarse necesariamente y de forma directa a la actividad agraria y por otro, el que no se haga alusión específica a esta actividad en el objeto social no significa que otras actividades sí recogidas en él no habiliten a la sociedad a desarrollar directa o indirectamente la explotación agraria de la finca (MN)
497.*** HERENCIA INTERVINIENDO CURADORA. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL
Resolución de 31 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vitoria n.º 4 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Resumen: Cambio de criterio en la Dirección General: para inscribir un acto o negocio de una persona con discapacidad no se necesita la previa inscripción de la medida de apoyo en el Registro Civil siempre que conste que dicha inscripción se ha promovido.
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una herencia que es otorgada por los dos herederos, uno de ellos asistido por la curadora nombrada judicialmente. El cargo de curadora es mixto, es decir, representativo para la administración de los ingresos de la persona con discapacidad, y de asistencia a la perdona con discapacidad para que pueda realizar actos de carácter económico o administrativo complejos, como herencias. En el auto de la curatela se dice: “Firme… esta resolución líbrese oficio al Registro Civil… para la práctica de los correspondientes asientos”
Registrador: Tras retirar el defecto sobre la necesidad de aprobación judicial de la partición, opone a la inscripción que falta de inscripción en el Registro Civil de la resolución que contiene las medidas judiciales de apoyo y la aceptación de la curadora.
Recurrente: La falta de inscripción se debe al retraso causado a la huelga que hubo en la Administración de Justicia.
Resolución: Aunque desestima el recurso en los términos que ahora se dirán, lo más relevante es el cambio expreso de criterio de la Dirección General, sobre la necesidad de inscripción previa de las medidas de apoyo en el Registro Civil.
Doctrina.
CRITERIO DE LA DIRECCIÓN GENERAL AHORA MODIFICADO.
El criterio mantenido hasta fechas recientes en las resoluciones del Centro Directivo era el de exigir la inscripción en el Registro Civil -tanto de la resolución que contiene las medidas judiciales de apoyo como la inscripción del cargo de la curadora- con carácter previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos y contratos otorgados en nombre de la persona con discapacidad (R. 18 de Octubre de 2006, R. 28 de octubre de 2014, R. 26 de octubre de 2021 y R. 3 de enero de 2023 y R. 5 de septiembre de 2023, que cambian el criterio anteriormente mantenido por el Centro Directivo, por ejemplo, en la R. 6 de noviembre de 2002).
CRITERIO A PARTIR DE AHORA.
I Se vuelve a lo dicho en la Resolución de 6 de noviembre de 2002, según la cual no se necesita la inscripción con carácter previo en el Registro Civil de la medida de apoyo para la inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que basta con que previa o simultáneamente se haya promovido la inscripción en el Registro Civil aunque todavía no se haya practicado. Decía la Resolución de 2002: «si bien es cierto que el Registro Civil constituye la prueba de los hechos inscritos, el artículo 2 de la Ley del Registro Civil necesita acudir a otros medios de prueba distintos del Registro si previa o simultáneamente se ha promovido la inscripción omitida, y así ocurre en este caso en el que en los Autos de nombramiento de tutor se ordena enviar exhorto a los Registros Civiles respectivos para la constancia en los mismos de los respectivos nombramientos, con lo que se cumple lo que este Centro Directivo ha exigido en casos análogos».
II Argumenta la Resolución el cambio de criterio del siguiente modo:
1 La inscripción de la resolución sobre medidas de apoyo y la del cargo de curador no es constitutiva de los hechos inscritos ni tiene carácter excluyente, sino que –aparte su oponibilidad– tiene simplemente efectos probatorios y de legitimación.
2 Según el mismo artículo 17 LRC, «en los casos de falta de inscripción o en los que no fuera posible certificar del asiento, se admitirán otros medios de prueba», siendo en el primer caso «requisito indispensable para su admisión la acreditación de que previa o simultáneamente se ha instado la inscripción omitida o la reconstrucción del asiento, y no su mera solicitud».
3 Las resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo y sobre el cargo de curador son documentos públicos que constituyen medio de prueba suficiente por sí mismos para acreditar los hechos a que se refieren y que son eficaces frente a quienes los conocen y aunque no estén inscritos.
Ello sin perjuicio de los principios de publicidad y legitimación registral erga omnes del hecho inscrito frente a quien no conoce el título.
Comentario: En el caso de la Resolución se desestima el recurso porque no se acreditó en momento oportuno –es decir, cuando se presentó el título en el Registro de la Propiedad- la diligencia por la que se ordena remitir el exhorto al Registro Civil para su inscripción, ni tampoco se aportó documento alguno sobre la aceptación de la curadora ni el acta de la posesión del cargo. Ahora bien, si se hubiera acreditado esta documentación al tiempo de la calificación registral junto con el exhorto al Registro Civil si se hubiera inscrito la herencia en el Registro de la Propiedad aunque no se hubiera inscrito todavía en el Registro de la Propiedad.
Lo resuelto para el caso de una medida de apoyo de origen judicial debe ser igualmente aplicable a las medidas voluntarias, de ahí la importancia de hacer constar en la escritura de medidas de apoyo o en el poder preventivo la diligencia de remisión al Registro Civil. (JAR)
498.() CONSTANCIA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A DESLINDE DE VÍA PECUARIA
Resolución de 31 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Guadalajara n.º 1, por la que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria (ACM)
Idéntica a la R.#483 (10 octubre) en este mismo informe.
499.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. DESCRIPCIÓN DE FINCAS. TRACTO SUCESIVO
Resolución de 31 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se rechaza la toma de razón de anotaciones preventivas de embargo.
Resumen: El Mandamiento de Embargo debe contener una descripción de las fincas registrales, sin que sea suficiente una descripción catastral, pues a veces no hay ningún elemento de identificación que permita determinar que determinadas fincas registrales son precisamente aquellas sobre las que se ordena la traba de embargo. Las fincas han de estar inscritas a favor del demandado.
Presentado un mandamiento de Anotación de Embargo se rechaza su toma de razón por los siguientes motivos: 1.- porque no contiene una descripción registral de las fincas sino la catastral; 2.- porque las fincas registrales que pueden corresponder con las catastrales no se encuentran inscritas a nombre del demandado.
La interesada recurre, en esencia, solicitando el inicio del procedimiento previsto en el art 199 LH y acompañando documentación de la que resultaría la titularidad sobre determinada cuota de las parcelas catastrales a que se refiere el mandamiento.
La DG rechaza el recurso, puesto que no es el cauce para la subsanación de los defectos señalados mediante la aportación de nueva documentación ni puede decidirse en él sobre si tales documentos remueven o no los obstáculos señalados por el registrador, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar los títulos con los documentos aportados durante la tramitación del recurso, a fin de obtener una nueva calificación.
Por lo que se refiere al fondo del asunto confirma que el mandamiento que ordena tomar AP de embargo carece por completo de cualquier descripción de las fincas registrales sobre las que debería tomarse la AP (art. 21 LH en relación con los arts 72 y 73 LH) limitándose a realizar la descripción somera de determinadas parcelas catastrales, pero sin que resulte del registro ni del título la existencia de coordinación entre fincas registrales y parcelas catastrales ni cualquier otro elemento de identificación que permita determinar que determinadas fincas registrales son precisamente aquellas sobre las que se ordena la traba de embargo.
También confirma el segundo defecto en tanto que las fincas constan inscritas a nombre de persona distinta al demandado en el procedimiento: De acuerdo con el principio de Tracto Sucesivo es imprescindible la previa inscripción de la cuota de titularidad dominical a favor del demandado para poder ser tomada la Anotación ( Art. 140 RH en relación con los arts 663 y 664 LEC). (MN)
501.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES ACOMPAÑADA DE DEMANDA JUDICIAL
Resolución de 23 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad accidental de Moncada n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación.
Resumen: La interposición de una demanda para recobrar la posesión de la porción de terreno objeto de la controversia es suficiente para justificar el carácter contencioso de la cuestión e impedir la inscripción de la representación gráfica, aunque sea la catastral.
Hechos: Se agrupan dos fincas registrales, ajustando su superficie y linderos a los resultantes del Catastro, donde ya figuran como una sola parcela. En la tramitación del art. 199.1 LH se presenta oposición por parte de los titulares de dos fincas colindantes, basada en la existencia de un camino privado que se ignora en la representación gráfica, acompañando fotografías del indicado camino y copia de la demanda de juicio verbal de tutela sumaria para recobrar la posesión de dicho camino. Es de destacar que la interposición de la demanda es posterior al inicio del procedimiento del art. 199.
Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción por albergar dudas fundadas sobre la posible invasión de parte de una finca colindante, basadas en la existencia de una controversia sobre la propiedad del camino.
Recurso: La interesada interpone recurso a la nota de calificación alegando que no concreta cómo se produce dicha invasión, que se respeta la configuración catastral, que la diferencia de superficie no excede del 10% de la cabida inscrita, que no existe tal camino privado y que la demanda interpuesta no va dirigida a reclamar su propiedad, sino su posesión.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina: La interposición de una demanda de tutela sumaria de la posesión es un elemento suficiente para justificar el carácter contencioso de la cuestión. Ello no obsta a que el interesado, una vez conocido el pronunciamiento judicial, en caso de ser favorable a su interés, por no estimar justificados los títulos de los demandantes, pueda promover de nuevo la inscripción gráfica solicitada.
En definitiva, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Comentario: He destacado que la interposición de la demanda para recuperar la posesión es posterior al inicio del procedimiento, por la relevancia práctica que puede tener de cara a la resolución de los procedimientos de inscripción de representaciones gráficas. Conforme a la doctrina que emana de esta resolución, recomendaría a los colindantes a quienes se les notifique la tramitación del expediente y que quieran formular oposición, que presenten una demanda judicial, aunque ni siquiera sea referida a la propiedad de la zona discutida, para que automáticamente se suspenda el procedimiento. No creo que sea este el espíritu del art. 199 , que no considera suficiente la mera existencia de una controversia, al exigir del registrador una valoración del fundamento de la oposición, valoración que, a mi juicio, no debería ser indiferente al hecho de que la controversia judicial sea anterior o posterior al inicio del procedimiento. (VEJ)
502.*** VENTA DE INMUEBLE POR CONGREGACIÓN RELIGIOSA
Resolución de 23 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa
Resumen: R que resume y analiza los requisitos para la enajenación de inmuebles por una Congregación religiosa. Entiende que el contenido de los estatutos por los que se rigen entra dentro del juicio notarial de suficiencia. Los Documentos expedidos por sus cargos órganos son documentos auténticos que no necesitan testimonio ni traducción del Ordinario Diocesano si ya están en idioma español. Las enajenaciones que se hallan dentro de los límites mínimo y máximo que fija cada Conferencia Episcopal, no necesitan autorización del ordinario si no lo disponen así sus Estatutos, ya que es aplicable el Documento “Cor Orans”, que es derecho positivo en el ámbito del Derecho Canónico.
En la venta de una finca efectuada por una congregación religiosa plantea el registrador una serie de defectos. La Dg revoca todos ellos.
El primer defecto se refiere a que deberán aportarse los estatutos, reglas o constituciones debidamente autenticados y aprobados por la autoridad competente de los que resulten su régimen jurídico y los límites de la gestión económica de dicha Congregación a los efectos de su calificación y a la necesidad de recabar la pertinente licencia conforme lo previsto en el canon 638 del Código de Derecho Canónico, en su caso, respetando los límites señalados por la Santa Sede para la enajenación de sus bienes; La DIRECCION GENERAL revoca el defecto porque entiende que esta materia queda dentro del juicio de suficiencia del notario autorizante; hace un resumen de como debe hacerse la reseña y concluye que en este caso el notario autorizante ha hecho la reseña del instrumento público otorgado por representante o apoderado, ha dado fe de la concordancia de lo transcrito con su original y de que en lo omitido por innecesario no hay nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto, y ha expresado que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiere. Por ello entiende que expresa las circunstancias precisas para que la registradora pueda revisar que el título autorizado y permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de forma completa y rigurosa, y que este juicio es congruente con el contenido del título presentado.
El segundo defecto se refiere a que la certificación expedida por la secretaria general, de la que resulta que la superiora general con el voto deliberativo del Consejo acuerda la venta y que también se acompaña, no se encuentra debidamente autenticada ni sus firmas legitimadas, careciendo de carácter fehaciente. También lo revoca basándose en el art 35 RH que dispone que Los documentos Pontificios expedidos con el fin de acreditar el cumplimiento de requisitos prescritos en el Derecho Canónico para el otorgamiento de actos y contratos en que esté interesada la Iglesia, traducidos y testimoniados por los ordinarios Diocesanos son documentos auténticos, sin necesidad de estar legalizados. Así, para considerarlo como auténtico, bastará la traducción y testimonio por el Ordinario Diocesano del documento pontificio de que se trate, sin necesidad de ninguna legalización: Dado que en este supuesto el documento está extendido en idioma español, no necesita la traducción y testimonio por el Ordinario Diocesano, por lo que no requiere de ninguna legalización. Además, se incorpora una certificación expedida por la superiora general y por la secretaria general de la Congregación, de la que resulta el nombramiento de la primera como superiora provincial de la Provincia de Nazaret-España y de las casas adscritas a ésta en territorio español, para el que fue nombrada para el período enero 2020-enero 2023, como de delegada de la superiora general (de la Congregación) en España, por lo que acredita la vigencia y legitimidad de su nombramiento.
El tercer defecto se refiere a que, tratándose de una institución religiosa de Derecho Pontificio, en lo relativo a los actos de enajenación deben actuar respetando su derecho propio, sus reglas y constituciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el cn 638 del Código de Derecho Canónico en relación con el cn 1292. del mismo Código. También se revoca apoyándose en el art. 1.2 del Acuerdo entre el Estado Español y la Santa Sede sobre asuntos jurídicos, de 3 de enero de 1979, según el cual «La Iglesia puede organizarse libremente. En particular, puede crear, modificar o suprimir Diócesis, Parroquias y otras circunscripciones territoriales, que gozarán de personalidad jurídica civil en cuanto la tengan canónica y ésta sea notificada a los órganos competentes del Estado. La Iglesia puede asimismo erigir, aprobar y suprimir Ordenes, Congregaciones Religiosas, otros Institutos de vida consagrada y otras Instituciones y Entidades Eclesiásticas». En el número 4 se establece que «el Estado reconoce la personalidad jurídica civil y la plena capacidad de obrar de las Ordenes, Congregaciones religiosas y otros Institutos de vida consagrada y sus Provincias y sus Casas, y de las Asociaciones y otras Entidades y Fundaciones religiosas que gocen de ella en la fecha de entrada en vigor del presente Acuerdo. Las Órdenes, Congregaciones Religiosas y otros Institutos de vida consagrada y sus Provincias y sus Casas que, estando erigidas canónicamente en esta fecha, no gocen de personalidad jurídica civil y las que se erijan canónicamente en el futuro, adquirirán la personalidad jurídica civil mediante la inscripción en el correspondiente Registro del Estado, la cual se practicará en virtud de documento auténtico en el que conste la erección, fines, datos de identificación, órganos representativos, régimen de funcionamiento y facultades de dichos órganos. A los efectos de determinar la extensión y límite de su capacidad de obrar, y por tanto, de disponer de sus bienes, se estará a lo que disponga la legislación canónica, que actuará en este caso como derecho estatutario (…)»; como Congregación de vida consagrada es aplicable del DOCUMENTO DE LA CONGREGACIÓN PARA LOS INSTITUTOS DE VIDA CONSAGRADA Y LAS SOCIEDADES DE VIDA APOSTÓLICA DE 25 DE MARZO DE 2018, denominado «Cor Orans» –Corazón Orante– que es una Instrucción aplicativa de la Constitución Apostólica «Vultum Dei quaerere» sobre la vida contemplativa femenina –Monjas de la Congregación para los Institutos de Vida Consagrada y las Sociedades de Vida Apostólica–, que constituye y forma parte del Derecho Canónico positivo, y de acuerdo con cuyos preceptos han de interpretarse las normas canónicas relativas a este tipo de personas morales. A los efectos de este expediente establece lo siguiente: «44. El monasterio autónomo está guiado por una Superiora mayor, designada según la norma del derecho propio (…) 46. El monasterio autónomo tiene la capacidad de adquirir, poseer, administrar y enajenar bienes temporales, según la norma del derecho universal y propio (…) 52. Derogado el can. 638, 4 CIC, para la validez de una enajenación y de cualquier otro negocio a partir del cual la situación patrimonial del monasterio podría sufrir un daño, se pide, según el valor de la venta y del negocio, la autorización escrita de la Superiora mayor con el consentimiento del Consejo (…) 53. Si se trata de un negocio o venta cuyo valor supera la suma fijada por la Santa Sede para cada región, o bien de donaciones ofrecidas por voto a la Iglesia o de cosas preciosas por su valor histórico y artístico, se requiere, además, la licencia de la Santa Sede». Por otra parte, en el Código de Derecho Canónico se establece normas relativas a la disposición de bienes: «Para enajenar válidamente bienes que por asignación legítima constituyen el patrimonio estable de una persona jurídica pública y cuyo valor supera la cantidad establecida por el derecho, se requiere licencia de la autoridad competente conforme a derecho» (canon 1291); «1. Quedando a salvo lo prescrito en el c. 638. 3, cuando el valor de los bienes cuya enajenación se propone, se halla dentro de los límites mínimo y máximo que fije cada Conferencia Episcopal para su respectiva región, la autoridad competente se determina por los propios estatutos, si se trata de personas jurídicas no sujetas al Obispo diocesano; pero, si le están sometidas, es competente el Obispo diocesano, con el consentimiento del consejo de asuntos económicos y del colegio de consultores, así como el de los interesados. El Obispo diocesano necesita también el consentimiento de los mismos para enajenar bienes de la diócesis. 2. Si se trata, en cambio, de bienes cuyo valor es superior a la cantidad máxima, o de exvotos donados a la Iglesia, o de bienes preciosos por razones artísticas o históricas, se requiere para la validez de la enajenación también la licencia de la Santa Sede» (canon 1292). En ámbito local español, la Conferencia Episcopal Española que en su LXXXVI Asamblea Plenaria, de 20 a 24 de noviembre de 2006, acordó modificar el artículo 14.2 del Decreto General de la Conferencia, referente a los topes máximo y mínimo que pueden autorizar los Obispos para la enajenación de los bienes eclesiásticos, a tenor de lo dispuesto en el canon 1292, fijándose que el límite mínimo se fijó en 150.000 euros y el límite máximo en 1.500.000 euros. Recapitulando, a la vista de este conjunto normativo, si se trata de personas jurídicas sujetas al Obispo diocesano (ámbito territorial, esto es, parroquias, diócesis…) rigen los límites mínimos, de 150.000 euros, y máximo, de 1.500.000 euros para las autorizaciones del Ordinario de la Diócesis (normalmente el obispo o arzobispo). Pero, si se trata de personas jurídicas no sujetas al obispo diocesano (ámbito institucional), la autoridad competente se determina, en primer lugar, por los propios estatutos y por la Instrucción «Cor Orans» y, si el valor es superior a la cantidad máxima (1.500.000 euros), se requiere para la validez de la enajenación también la licencia de la Santa Sede.
En el supuesto concreto, la naturaleza jurídica de la «Congregación de las Hermanas Terciarias Capuchinas de la Sagrada Familia» es la de una Sociedad de Vida Apostólica de Derecho Pontificio de la Iglesia Católica, por lo que se ubica su regulación en el ámbito institucional; y siendo que el valor de lo enajenado no supera el límite de 1.500.000 euros que requeriría la autorización de la Santa Sede, se entiende suficiente el acuerdo de la superiora general con su Consejo. Como esta autorización se aporta a la escritura, se cumplen todos los requisitos en cuanto a autorizaciones exigidos por el Derecho Canónico. Otra cosa sería si se superara la citada cantidad en cuyo caso precisaría de la autorización de la Santa Sede. (MN)
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503.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO
Resolución de 23 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Cangas del Narcea-Tineo, por la que se deniega la inmatriculación de unas fincas en virtud de sentencia declarativa
Resumen: Para la inmatriculación por sentencia declarativa es esencial la previa notificación en el procedimiento a los titulares colindantes y que el título inscribible recoja la causa o título material de la adquisición.
Hechos: Mediante sentencia, dictada en procedimiento ordinario, se declaraba que una finca era propiedad de la demandante.
En virtud de la indicada sentencia, acompañada de documento privado de compraventa, se solicitaba su inmatriculación.
El registrador señala como defecto:
Que el título de los causantes es un documento privado, por lo que no se cumple el requisito de titulación pública
La posibilidad de inmatriculación en virtud de una sentencia obtenida en juicio declarativo viene admitida por el artículo 204.5 de la Ley Hipotecaria siempre que hayan sido demandados quienes deban intervenir en el procedimiento previsto en el artículo 203 de la misma ley (regla quinta) y en la sentencia se ordene la inmatriculación».
La recurrente, expone que las sentencias declarativas son títulos idóneos para la inmatriculación.
Resolución: la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: La presente Resolución tiene por objeto la inmatriculación de una finca en virtud de sentencia declarativa.
Parte de su doctrina según la cual el un juicio declarativo ordinario posibilita la inmatriculación de fincas, sin necesidad de acudir a los procedimientos de inmatriculación específicos previstos en la Ley Hipotecaria.
Con la reforma Hipotecaria del 2015 se recogió en el artículo 204.5.º este título inmatriculador, aunque estableciendo una serie de cautelas o requisitos complementarios siendo en todo caso preciso que “expresamente ordene la inmatriculación” y en el que “hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente” y además se observen “las demás garantías prevenidas en dicho artículo”.
El artículo 203.1 de la LH en su regla segunda, apartado b), dispone que el promotor de expediente aportará, entre otros, lo siguientes documentos: “Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas”.
Añade la regla quinta que el notario notificará la solicitud a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro, y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.
En el caso que nos ocupa, se ha de partir de que una sentencia declarativa solo tiene efectos entre las partes que han intervenido en el juicio y no respecto de terceros y además de ello, el proceso seguido nada ha tenido que ver con la inmatriculación de la finca, de manera que ni la actora solicitó la citación de los titulares de fincas colindantes, ni el juez ordenó la práctica de prueba alguna en tal sentido, por lo que no cabe la inmatriculación.
En consecuencia, la sentencia no es inscribible, pero por falta de requisitos esenciales para la inmatriculación, como lo es la previa notificación a los titulares colindantes y que el título inscribible recoja la causa o título material de la adquisición, sin que puedan inscribirse declaraciones abstractas de dominio o de cualquier otro derecho.
Comentarios: La razón de la intervención de los colindantes en el proceso inmatriculador es evitar que puedan lesionarse sus derechos y evitar asimismo que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación siendo por ello su intervención es esencial, ya que son los más interesados en que la nueva realidad que se pretende reflejar en el Registro no se haga a costa de sus fundos. Supone la resolución un avance en los derechos de los usuarios de los servicios registrales, y la confirmación de un título inmatriculador que, en determinados casos, y cumplidos unos requisitos mínimos, puede suponer la solución de un problema a los dueños de fincas no inmatriculadas.(MGV)
506.** DESHEREDACIÓN POR MALTRATO PSICOLOGICO. REPRESENTACIÓN EN DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.
Resolución de 24 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una instancia de heredera única (ACM)
Resumen: Interpretación flexible de las causas de desheredación pero estricta y rigurosa de su prueba: la desatención en situaciones de enfermedad puede constituir maltrato psicológico. Hay que manifestar o acreditar algo respecto a la existencia o no de descendientes del desheredado.
– Hechos: En un testamento (de un Bilbaíno) se instituye heredera a la esposa y se deshereda a sus 2 hijos: a uno por “haber desasistido al testador con ocasión de las operaciones quirúrgicas” y, al otro, además, por “maltrato de obra a su persona y a la de su esposa”.
Se presenta instancia privada de aceptación y adjudicación de toda la herencia por la viuda, que hace constar que es la “única heredera”.
– La Registradora: califica negativamente, por 2 defectos:
a) La 1ª desheredación (no asistir al testador ante operación quirúrgica) no es una de las causas reguladas en 848 y ss CC, máxime cuando el mismo testador no considera tal desistimiento un motivo de maltrato, al diferenciar ambas causas respecto del otro hijo, por tanto es preciso que el hijo supuestamente desheredado comparezca en escritura pública.
b) Es preciso, en cuanto al otro hijo, que concurran sus descendientes conforme 857 y 47 Ley 5/2015 LDCV, o bien que el propio desheredado manifieste en escritura pública de su inexistencia.
– La viuda: recurre exponiendo que:
a) En cuanto a la expresión de la causa de desheredación, no cabe exigir al Testador una calificación jurídica exacta bastando consignar las circunstancias, hechos o motivos que sean incardinables en los conceptos jurídicos previstos por el legislador.
El TS (las STS de 3 junio 2014, de 30 enero 2015, de 27 junio 2018 y de 13 mayo 2019) ha señalado que la desatención en situaciones de enfermedad constituye maltrato psicológico, incardinable en el maltrato del art. 853 CC.
Y el hecho de que el testador impute a un hijo 2 hechos y a otro uno solo, no significa que no considere que es en sí misma una causa de desheredación.
b) Y en cuanto a la inexistencia de descendientes del desheredado, aunque nada se indica en la instancia, si puede deducirse de la manifestación de la viuda de que es la “única heredera”.
– Resolución: La DGSJFP estima parcialmente el recurso y revoca el 1er defecto, pero confirma el 2º.
– Doctrina: En el presente caso, el causante tenía vecindad civil vasca, y, siendo colectiva la legitima de los descendientes en el País Vasco, el causante pueda apartar al legitimario que tenga por conveniente. Pero una cosa es el apartamiento y otra la desheredación:
a) En cuanto a la expresión de la causa de desheredación, es fundamental la labor del notario autorizante del testamento, que habrá de desplegar la mayor diligencia al emplear en la redacción de éste y que se ajuste a la voluntad del testador, que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico, aunque como ha reiterado la DG basta o bien la simple expresión de la causa legal, o bien de la conducta tipificada como tal.
En cuanto al maltrato psicológico como causa de desheredación la DG REITERA su propia doctrina, entre otras en las RR. 6 mayo 2016, 25 mayo 2017, 3 octubre 2019 y 5 noviembre 2020, basta para que la desheredación sea eficaz la simple expresión testamentaria de la causa legal, o de la conducta tipificada como tal,
El TS en las citadas STS y en la de 19 febrero 2019 ha venido últimamente señalando que la realidad social actual exige una interpretación flexible de las causas de desheredación, pero estricta y rigurosa de su prueba (las STS de 3 de junio de 2014 y de 30 de enero de 2015) y que la desatención en situaciones de enfermedad constituye maltrato a efectos del art. 853 CC en cuanto determina un menoscabo o lesión de la salud mental del testador [aunque no bastaría la mera indiferencia (sin más requisitos) o la falta de relación familiar, puesto que el legislador no la contempla y no cabe crear sin más, una nueva causa de desheredación; STS 19 abril 2023].
Asimismo reitera la R. 10 febrero de 2021 de que la prueba de si los hechos son o no constitutivos de una causa de desheredación excede del ámbito del procedimiento registral y debe ventilarse judicialmente en el marco de la negación de la certeza de la causa por el propio desheredado, de modo que mientras tanto, el testamento debe producir sus efectos para la inscripción registral de la adjudicación hereditaria.
b) Y en cuanto a los descendientes del desheredado, en el presente caso, el causante tenía vecindad civil vasca, y, siendo colectiva la legitima de los descendientes en el País Vasco (y aun pudiendo el causante elegir entre qué descendientes distribuirla), el mero hecho de la desheredación no excluye el derecho de los descendientes del desheredado, quienes tienen derecho a tal legitima conforme al Art 50 Ley 5/2015 LDCV (análogo al 857 CC).
Pero una cosa es el apartamiento y otra la desheredación, pues en este último caso es la propia ley la que determina quién representa al desheredado –sus descendientes–, no pudiendo entenderse apartados estos si el causante no lo manifiesta expresamente.
Es doctrina reiterada por la DG (R. 20 julio 2022) si el desheredado carece de descendientes, se manifieste así expresamente por los otorgantes (sin que pueda deducirse de la expresión en la instancia de la que la viuda de que es la “única heredera”, pues puede haber descendientes legitimarios no-herederos), y, en otro caso, se acredite quiénes son esos hijos o descendientes (mediante acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho), manifestando expresamente que son los únicos; siendo necesaria su intervención en la operaciones de adjudicación de la herencia. (ACM)
507.* NEGATIVA A INICIAR EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN
Resolución de 24 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Roque a iniciar un procedimiento de doble inmatriculación
Resumen: No procede la apertura en el registro de un expediente de doble inmatriculación, si esa doble inscripción de la superficie de una finca, está siendo resuelta, en virtud de demanda, en un juicio declarativo de dominio.
Hechos: Se solicita por instancia, acompañada por testimonio de una sentencia que reconoce la doble inmatriculación de una finca, el inicio al expediente de doble inmatriculación del artículo 209 de La Ley Hipotecaria.
El registrador no admite el inicio del expediente por los siguientes defectos:
1.- No se acredita la representación de la firmante.
2.- No es posible el inicio de un expediente de jurisdicción voluntaria si existe entablado un juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible relativo a las fincas afectadas.
El interesado interpone recurso. Tras explicar de forma prolija el iter jurídico seguido por su finca y cómo se ha llegado a la doble inmatriculación y con apoyo en la calificación del registrador sustituto, alega en síntesis que interpuso demanda de juicio declarativo, aconsejado por el registrador, al observar que a su finca se le había usurpado parte de su superficie sin que la resolución judicial en primera instancia estimara su demanda precisamente por la existencia de una doble inmatriculación.
Resolución: Se confirma la nota de calificación.
Doctrina: La DG tras realizar un estudio sobre la situación fáctica de las fincas afectadas, y el como se ha llegado a esa situación, y examinando al propio tiempo el fenómeno de la doble inmatriculación, resuelve el problema planteado sobre las siguientes bases:
— La doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia número 788/2016, de 1 de marzo, según la cual “los supuestos de doble inmatriculación han de resolverse conforme al derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria…” pues “la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de publicidad, legitimación y prioridad”, doctrina ratificada en otras muchas sentencias.
— La demanda declarativa de dominio interpuesta sobre la zona de finca doblemente inscrita.
— El hecho de que la primera sentencia todavía no sea firme al haberse planteado recurso sobre la misma.
En consecuencia, procede:
— si la recurrente da por buena la sentencia en primera instancia retirar su recurso de apelación;
— ahora no cabe plantear un expediente de jurisdicción, si existe o puede llegar a existir, una sentencia declarativa que resuelve la contienda planteada (art. 222 de la LEC);
— lo mismo se deduce del art.15.3 de la LJV, según el cual los “expedientes de jurisdicción voluntaria no serán acumulables a ningún proceso jurisdiccional contencioso”;
— y finalmente porque el artículo 204 de la Ley Hipotecaria, reconoce expresamente la virtualidad inmatriculatoria de la sentencia declarativa.
Por ello, esas sentencias declarativas no necesitan ejecución pues no son susceptibles “de actividades posteriores ejecutorias, con lo que, para la inscripción que se solicita es suficiente el testimonio de la sentencia, una vez que se acredite su firmeza (cfr. Resolución de 24 de enero de 2022)”.
En conclusión, si la sentencia “sirve para inmatricular, teniendo en cuenta que en caso de desacuerdo la doble inmatriculación sólo puede resolverse por medio de un pleito, debe poder utilizarse para corregir una situación anómala como es la doble inmatriculación”.
Comentario: Se trata de un caso muy particular mezcla del descuido del propio titular registral y de un posible error cometido en la calificación y consiguiente inscripción de uno de los documentos que dieron lugar a la doble inmatriculación.
Para su solución la DG va a admitir la sentencia dictada en juicio declarativo de dominio, si esa es la forma escogida por los afectados, sin que en este caso sea posible el promover un expediente registral de doble inmatriculación. Por consiguiente, son totalmente incompatibles el expediente registral de doble inmatriculación, con la posible demanda que sobre la misma cuestión se plantee ante los Tribunales. (MGV).
508. () EJECUCIÓN DE EMBARGO. ANOTACIÓN CADUCADA Y TRACTO SUCESIVO
Resolución de 24 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Pobla de Vallbona, por la que se deniega la inscripción de un testimonio judicial que recoge un decreto de adjudicación judicial de una finca, por aparecer la misma inscrita a nombre de persona distinta de la ejecutada
Resumen: Caducada una anotación de embargo, carece de virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores, por lo que solo podrá inscribirse el auto de adjudicación en el caso de que la finca permanezca inscrita a favor del deudor ejecutado, pero en ningún caso podrán cancelarse las cargas y derechos posteriores
Se refiere esta resolución a la inscripción de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas, cuando la anotación del embargo objeto de ejecución ha caducado y la finca se encuentra inscrita a nombre de un tercero. En este caso la adjudicación se había presentado inicialmente dentro de los 4 años siguientes a la expedición de la Certificación de Dominio y Cargas, pero se calificó negativamente y el asiento de presentación fue cancelado por no haberse subsanado en plazo.
El recurrente alega que el testimonio judicial se presentó estando vigente la anotación por los 4 años en que se entiende prorrogado desde la NM de expedición de certificación, y así lo reconoce la DG, pero dicho asiento de presentación caducó, y al haberse presentado posteriormente la eficacia registral del documento, cuenta desde esta segunda presentación, conforme a lo dispuesto en los arts. 24 y 25 LH y 111 del RH .
Rechaza también el argumento del recurrente relativo a la obligación de inscribir por el respeto a la función jurisdiccional, puesto que como ha reconocido la jurisprudencia del TS, los registradores deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica, y “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte.”
Respecto de la posibilidad de inscripción del decreto de adjudicación estando caducadas las anotaciones, debe tenerse en cuenta la reiteradísima doctrina de esta Dirección: caducada la anotación, debe actuar el registrador como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de la adjudicación de la finca dependerá de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de cancelación registral. En este caso una de las fincas aparece aún inscrita a favor de la entidad deudora, y la otra no, por haber sido adjudicada en virtud de otro procedimiento de ejecución: Por tanto, podrá inscribirse la adjudicación de la finca que aún permanece inscrita a favor de la entidad ejecutada (como ha hecho la registradora), sin posibilidad de cancelación de cargas posteriores, si las hubiese habido, pero no podrá inscribirse la adjudicación, respecto de la finca que ya no está a su nombre, por las razones indicadas. (MN)
509.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE UNA FINCA INCLUIDA EN EL ÁMBITO DE UN PLAN URBANÍSTICO
Resolución de 24 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Dos Hermanas n.º 3, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la consiguiente rectificación de la descripción de la finca, por existir dudas en la identidad de la finca, que procede de segregación, e indicios de operaciones de modificación de entidad hipotecaria encubiertas.
Resumen: El procedimiento del art. 199 LH no es adecuado para rectificar la descripción de una finca incluida en el ámbito de un PERI, aunque se describa conforme al proyecto de dicho plan especial.
Hechos: Se solicita, conforme al art. 199.2 LH, la inscripción de la georreferenciación alternativa a la catastral y la consiguiente rectificación de la descripción de una finca registral con una reducción de la mitad de la superficie. La finca está incluida en el ámbito de un Plan Especial de Reforma Interior (PERI)
Calificación: El registrador de la propiedad deniega el inicio de dicho expediente y la inscripción de la georreferenciación y rectificación de superficie por apreciar indicios de existencia de actos de reordenación de los terrenos que no han tenido acceso al Registro. En concreto, considera que la finca se segregó en el año 2000, determinando con exactitud su configuración física, superficie y linderos y que del Registro resulta que la finca que se segregó se trataba de “parcela M8 y viales”.
Recurso: El recurrente alega falta de motivación de la nota, que no determina con exactitud la configuración física, superficie y linderos de la finca resultante de la segregación inscrita en el año 2000.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina:
Sobre las causas que llevan a la denegación de la inscripción: Aunque la descripción de la finca se ajusta a lo proyectado en el PERI del que forma parte, una cosa es planificar, como acto administrativo declarativo y otra ejecutar las previsiones del Planeamiento, como acto administrativo ejecutivo, a través del cual se puede modificar la situación registral preexistente a la acción urbanística. Sin embargo, registralmente no consta la inscripción de actuación urbanística alguna.
Por consiguiente, la ejecución de las previsiones del PERI, previstas para una concreta unidad de actuación, que puede comprender pluralidad de fincas registrales, no puede hacerse por la vía de una actuación aislada del propietario, solicitando por la vía del art. 199 la inscripción de una georreferenciación alternativa y la rectificación de una descripción, que obedecía a una realidad física distinta de la que ahora se pretende inscribir como realidad actual de la finca, sino que debe hacerse por el procedimiento que resulta del PERI.
Sobre la posible falta de motivación de la nota: No puede considerarse que el recurrente haya quedado en indefensión con la nota de calificación, puesto que el registrador ha invocado la existencia de actos jurídicos de reordenación de los terrenos, como causa impeditiva de la inscripción, sin que le corresponda a él determinar cuáles son esos actos jurídicos, lo cual es competencia de la Administración competente para tramitar el PERI. (VEJ)
511.** VENTA DE VIVIENDA POR ALEMÁN SIN MANIFESTAR SI ES HABITUAL DE LA FAMILIA
Resolución de 25 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcudia a inscribir una escritura de compraventa (IES)
Resumen.- La aplicación de la norma del artículo 1320 del Código Civil, o análoga normativa de leyes forales, puede basarse en razones de orden público, aplicable, por tanto, con independencia de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial en el caso particular.
Hechos.- Mediante la escritura cuya calificación es objeto de impugnación se formaliza la venta de una vivienda por quien, según consta en el Registro de la Propiedad, adquirió por compra dicha finca en estado de soltero; y en dicha escritura se indica que es «de nacionalidad alemana, cuya ley nacional ha sido tenida en cuenta para calificar su capacidad, casado en régimen legal de separación de bienes con nivelación de ganancias, (…) vecino (…) Berlín, Alemania».
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, es necesario que se manifieste por el vendedor si la finca vendida es o no su vivienda familiar habitual
Notario. Una cosa es el Derecho material que rige el régimen económico matrimonial de un extranjero, (artículo 9.2 del Código civil), y otra cosa es el Derecho material que rige “la posesión, la propiedad, y los demás derechos sobre bienes inmuebles”, que es el de “la ley del lugar donde se hallen” (artículo 10.1 del Código civil). En tales circunstancias, es evidente que al vendedor alemán le es de aplicación, en cuanto a su régimen económico matrimonial, el Derecho alemán.
Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.
Tratándose de personas casadas, la titularidad registral de los bienes queda afectada por el régimen legal o convencional aplicable a los efectos patrimoniales del matrimonio, de modo que dicho régimen influye sobre el poder de disposición que cada cónyuge ostenta respecto de los bienes integrantes del patrimonio, bien sea privativo de alguno de ellos o común.
En el presente caso consta en la escritura calificada que la ley material aplicable a los efectos patrimoniales del matrimonio del vendedor es la supletoria vigente en Alemania, de separación de bienes con nivelación de ganancias.
El criterio de la registradora debe ser confirmado, toda vez que, como ya puso de relieve este Centro Directivo en Resolución de 31 de enero de 2022, la aplicación de la norma del artículo 1320 del Código Civil, o el análogo artículo 4.3 del texto refundido de la compilación del derecho civil de las Islas Baleares, aprobado por el Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre, puede basarse en razones de orden público, aplicable, por tanto, con independencia de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial en el caso particular. Así resulta también de lo dispuesto en el Reglamento (UE) n.º 2016/1103, de 24 de junio de 2016, por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de regímenes económicos matrimoniales, aplicable desde el 29 de enero de 2019 (cfr., en relación con las parejas no casadas, la Resolución de este Centro Directivo de Resolución de 10 de mayo de 2017).
Conforme al artículo 30 y al considerando 53 de dicho Reglamento, la vivienda habitual constituye una excepción a las reglas generales sobre la ley aplicable determinada por el mismo, como excepción basada en lo que denomina el instrumento, en la traducción española, «leyes de policía» –normas imperativas–.
Invoca la Resolución de 27 de junio de 1994, en la que se hace constar que la finalidad del artículo 1320 del Código Civil no es otra que la de evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existía título jurídico suficiente.
Alude a las siguientes afirmaciones del Tribunal Supremo: «La doctrina, a su vez, considera que con dicho artículo se pretende conseguir la protección de la vivienda, y por ello se protege a uno de los cónyuges contra las iniciativas unilaterales del otro; alguna parte de la doctrina señala que en el fondo de la norma se encuentra el principio de igualdad, que se proyecta en un doble sentido: en el consenso para la elección de la vivienda y en el control de ambos cónyuges para su conservación. El consentimiento se exige para aquellos casos en que el acto de disposición implica la eliminación directa del bien del patrimonio de su propietario, así como aquellos negocios jurídicos, como la hipoteca, que llevan consigo posibilidades de que el bien en cuestión desaparezca de dicho patrimonio, por la ejecución en caso de impago de la deuda garantizada con el derecho real. El consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como “declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno –es decir, concluido por otro– por la que un cónyuge tolera o concede su aprobación a un acto en el que no es parte”, siendo requisito de validez del acto de disposición, ya que su ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión» (Sentencia número 584/2010, de 8 de octubre, cuya doctrina se reprodujo en las Sentencias número 118/2015, de 6 marzo, 65/2018, de 6 de febrero, y 526/2023, de 18 de abril).
Por último aunque el vendedor diga que su domicilio está Berlín del vendedor, debe tenerse en cuenta que puede no coincidir domicilio o vivienda habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia. En la sociedad actual hay familias que tienen varias residencias y las ocupan alternativamente durante el año, en períodos más o menos largos; en otras ocasiones, uno de los miembros de la pareja, o ambos, pasan largas temporadas fuera del hogar familiar, frecuentemente por motivos de trabajo; pero también puede faltar la cohabitación en un solo hogar familiar por algún motivo de salud que implique el necesario ingreso de un cónyuge en algún centro médico o de cuidados especiales; e incluso no es descartable la existencia de relaciones conyugales a distancia, con domicilios que se mantienen separados (esta Dirección General ha afirmado en distintas ocasiones –vid. Resoluciones de 10 de noviembre de 1987 y 9 de octubre de 2018– que el domicilio de un cónyuge puede ser compatible con la instalación de la vivienda habitual de la familia en otro inmueble). Sin olvidar, tampoco, que las normas fiscales atienden a un criterio temporal cuantitativo (días al año de ocupación) para la determinación de la condición habitual de la vivienda, si bien tales criterios cuantitativos no han de ser necesariamente válidos y adecuados en materia civil.
En este sentido, se ha defendido que la solución más conveniente sería considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal, entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay (cfr. Resoluciones de 9 de octubre de 2018, 6 de marzo, 16 de junio y 29 de octubre de 2020, 18 de febrero y 28 de octubre de 2021 y 5 de junio de 2023).
Comentario.- Confirma el carácter de leyes de policía de las normas españolas protectoras de la vivienda familiar. (IES)
512.** CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE SIN PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
Resolución de 25 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Utrera n.º 2 a inscribir una escritura de constitución de un derecho de superficie.
Resumen: Según la DG, los principios de tracto sucesivo y de especialidad exigen, para inscribir un derecho de superficie sobre una edificación existente en una porción determinada de una finca inscrita, que conste previamente inscrita la declaración de obra nueva de la edificación.
– Hechos: Se presenta en el Registro de la propiedad una escritura en la que se constituye un derecho real de superficie sobre una concreta porción de terreno de una finca inscrita, y se señala que en esa concreta porción de terreno se ha construido un Centro de Seccionamiento y vial de acceso a éste. Se indica en la escritura que «el derecho de superficie y su uso, tiene por objeto los terrenos en los que se ha construido para el establecimiento y explotación del Centro de Seccionamiento 132 kV (…) y vial de acceso a éste».
– La Registradora: califica negativamente, señalando la necesidad de declarar la obra o instalación “para cumplir el requisito de tracto sucesivo que impera en nuestro procedimiento registral (20 LH)”.
Señala la registradora que la construcción existe, pero no registralmente sino en la realidad extra registral. Y señala que “o se constituye el derecho de superficie sobre una obra o instalación que previa o simultáneamente se declare e inscriba en la finca en cuestión como requisito registral previo, art. 20 L.H. o bien se constituye sobre un terreno sin construcción previa alguna, estableciéndose las características que deba reunir esa construcción futura».
– La Notario: recurre estimando que «el derecho de superficie objeto de la escritura calificada queda válidamente constituido ex artículo 53 TR Ley del Suelo, bastando con mencionar, como así se ha hecho, las características de la instalación objeto de la propiedad superficiaria». Señala que:
-.- Si reiteradas resoluciones han reconocido que no es necesario segregar una finca inscrita para constituir el derecho de superficie sobre parte de la misma, el mismo criterio debe seguirse con la obra o edificación que sea objeto de la propiedad superficiaria, al ser la simple constatación de un hecho y una modificación hipotecaria de la finca inscrita.
-.- El principio de tracto sucesivo registral, artículo 20 LH, en nada resulta vulnerado, ya que lo que tiene que estar inscrito es el derecho de propiedad sobre el suelo de quien constituye el derecho de superficie como exige el art 53 del TR Ley del Suelo.
-.- No se entiende que para inscribir un derecho de superficie “sobrevenido”, no se exija la declaración de la obra (en construcción) que, una vez realizada el superficiario hará suya, bastando en este caso, según la calificación registral, que se mencionen las características que deba reunir esa construcción futura, y que en cambio para inscribir un derecho de superficie “originario” se exija que previa o simultáneamente se declare la obra ya realizada no bastando igualmente con la mención de las características de la obra o de la instalación existente, como es el caso del derecho de superficie constituido en la escritura objeto de este recurso.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
-Doctrina: La DG partiendo de la definición doctrinal del derecho de superficie distingue dos modalidades: a) aquel derecho que se constituye directamente sobre el suelo ajeno y atribuye al superficiario dos facultades: la de realizar la edificación y la de mantener la titularidad de la misma de forma separada respecto al titular del suelo, y b) el derecho que se limita a atribuir al superficiario la propiedad separada de la edificación ya existente en el momento de su constitución, esto es, la facultad de mantener la titularidad de la misma de forma separada respecto al titular del suelo.
Reconociendo el carácter voluntario de la inscripción señala:
-.- Que es una aspiración de la mecánica registral la coherencia entre el contenido de los libros registrales y la realidad externa.
-.- Que el carácter voluntario de la inscripción es lo que provoca que uno de los casos más frecuentes de inexactitud registral (art 39 LH) sea (art 40.a LH) no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria.
-.- Que el principio de tracto sucesivo art 20 LH impone la necesaria delimitación del objeto sobre el que recae el derecho para poder inscribir éste.
-.- Que el principio de especialidad registral, que impone la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro, impone también la necesidad de la previa inscripción de la edificación no inscrita.
-.- Y que la constatación de la existencia de una edificación en una finca determinada es un acto susceptible de inscripción específica, por lo que la inscripción de un derecho sobre dicha edificación sin que esta conste antes inscrita podría suponer una mención de un derecho susceptible de inscripción separada y especial, mención prohibida por los arts 29 y 98 LH.
Comentario: El Centro Directivo parece distinguir:
En la modalidad a) del derecho de superficie, en la que existen 2 facultades en 2 momentos diferentes (1 edificar y 2 mantener la propiedad de la edificación), el derecho de superficie puede inscribirse como tal derecho de construir y mantener la propiedad de la edificación, y la declaración de obra mantendrá el carácter voluntario que siempre ha tenido (arts 202 LH y 308 RH).
En la modalidad b) del derecho de superficie en la que existe la segunda facultad en el segundo momento (mantener la propiedad separada de la edificación) el derecho de superficie no podría inscribirse ni quedar constituido (art.53-2 TRLS) si no se declara previamente la obra, porque lo contrario supondría una mención prohibida, y vulneraría los principios de “tracto sucesivo” y de “especialidad”. (SNG)
514.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. MOTIVACIÓN DE LA NOTA. APLICACIÓN DEL ART. 32 LH
Resolución de 25 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Luarca, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la consiguiente rectificación de la descripción de la finca, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.
Resumen: La simple remisión a las alegaciones del colindante, aunque no es lo recomendable, puede ser suficiente para motivar la nota de calificación, si aquellas resultan fundadas. La inscripción de la georreferenciación con la oposición del colindante vulneraría el art. 32 LH, pues se estaría rectificando intrínsecamente la descripción de su finca en contra de su consentimiento.
Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, previa rectificación de la superficie registral en más del doble y modificación de linderos. En la tramitación del art. 199 LH se formula oposición por un colindante, alegando que la georreferenciación aportada solapa parcialmente con la finca de su propiedad.
Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción pretendida «vistas las alegaciones presentadas por el colindante.
Recurso: La recurrente alega la falta de fundamentación de la nota de calificación y la realidad indubitada de la georreferenciación aportada, estando la finca delimitada por vallados que delimitan la georreferenciación aportada, como se acredita con el informe técnico.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda una vez más que si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción.
Doctrina:
Sobre la motivación de la nota denegatoria de la inscripción: el art. 199 dispone que el registrador ha de decidir motivadamente, según su prudente arbitrio, su decisión de no inscribir la georreferenciación, para que el recurrente pueda fundamentar adecuadamente su oposición a los argumentos del registrador.
En el presente caso, el registrador se remite a las alegaciones del oponente, por lo que procede analizar las razones expuestas por este, para determinar si el registrador funda adecuadamente su calificación.
Sobre la posible invasión de una finca colindante: la alegación consistente en que la interesada ya intentó inscribir la georreferenciación de su finca anteriormente mediante instancia que fue objeto de calificación negativa, evidencia la existencia de una controversia entre titulares registrales que impide la inscripción de la georreferenciación, puesto que de inscribirse se estaría rectificando intrínsecamente la descripción de la finca colindante, en contra del consentimiento del titular registral, contraviniendo el art. 32 LH, pues el asiento registral relativo a su derecho está bajo la salvaguardia de los tribunales.
Comentario: A mi juicio, con la presente resolución se constata una evolución en la doctrina de la DG en la cuestión de la oposición a la inscripción de las representaciones gráficas. La nueva tendencia, que se inició recientemente, prima claramente la oposición de los colindantes frente a la pretensión de inscripción. Prueban esta nueva doctrina dos criterios que convergen en esta resolución: 1) la DG cada vez es menos exigente en relación con la exigencia de motivación de la nota de calificación en caso de oposición puesto que, pese a considerar en muchas ocasiones que la nota no está suficientemente motivada, acaba confirmándola (RR. de 28 de julio de 2023, 8 de septiembre de 2023, 27 de septiembre de 2023 y 23 de octubre de 2023); 2) la consideración de que si se inscribiera la representación gráfica pese a la oposición se estaría contraviniendo el art. 32 LH (RR. de 28 de julio de 2023, 27 de septiembre de 2023, 25 de octubre de 2023).
Considero que ambas consideraciones contravienen lo dispuesto en el art. 199 LH que, por una parte, exige que el registrador valore las alegaciones de los oponentes (o al menos este ha sido y sigue siendo el criterio de la DG); y por otra, permite que se inscriba la georreferenciación pese a la oposición del colindante, seguramente por entender que dicha inscripción de la representación gráfica no implica rectificación de la inscripción literaria de la finca colindante.
Pese a ello, la cuestión de la conveniencia de esta reinterpretación del art. 199 puede ser adecuada. Autores como el notario Enric BRANCÓS son partidarios de dar incluso un paso más y exigir, para inscribir la representación gráfica de una finca, el consentimiento expreso de todos los colindantes. Ahora bien, la aplicación de ambas consideraciones quizás requiera de una reforma de los arts. 199 y 201 LH.
Finalmente, puede plantearse si el hecho de que la DG confirme la nota de calificación pese a declarar que el registrador no ha motivado suficientemente la nota de calificación, podría ser una causa de nulidad del proceso del recurso gubernativo, por causar indefensión en el recurrente al no haber podido conocer y rebatir los motivos que fundamentan la nota de calificación. (VEJ)
515.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA «ANTIGUA» SIN ESTAR LA EDIFICACIÓN TOTALMENTE TERMINADA
Resolución de 26 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una edificación declarada por antigüedad por no estar terminada
Resumen: No es inscribible una obra nueva “antigua” si no consta su finalización en fecha determinada
Supuesto: Se presenta en el Registro una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad parcialmente ejecutada en los términos que se precisan en el informe técnico incorporado a la escritura, y que quedó paralizada poco después, y, por tanto, inacabada.
La registradora objeta que, no estando terminada la edificación, no puede afirmarse la prescripción de las acciones administrativas por la posible infracción en que hubiere podido incurrir el edificante, al no haber siquiera comenzado el plazo prescriptivo, por no estar la edificación concluida y dispuesta para su destino.
El notario autorizante recurre alegando, en esencia, que no se pretende la inscripción de la edificación con la descripción que procedería en caso de estar la obra terminada y dispuesta para su destino final”, sino como “obra incompleta”.
La DG confirma la calificación registral pues es requisito de la declaración por antigüedad que conste la terminación de la obra en fecha determinada (arts. 28.4 LS, 52 RD 1093/1997, y, en el caso concreto, art. 294.4 de la Ley 13/2015, de 30 de Marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia):
La cuestión nuclear reside en determinar, para una obra inacabada y paralizada desde hace un largo período de tiempo el “dies a quo” para el cómputo del plazo de prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística que pudiera implicar su demolición, a los efectos de la legislación estatal
A este respecto, desde el punto de vista del derecho estatal, los arts 52 RD 1093/199 y 28.4 TRLS exigen que conste la terminación de la obra en fecha determinada.
Pese a que la norma reglamentaria habla literalmente de que la edificación tenga una fecha de terminación que sea «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante», lo cierto es que la norma legal, posterior, de mejor rango, y con mejor técnica legislativa, lo que exige es que la edificación tenga una fecha de terminación conforme a la cual «ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes».
En el caso que nos ocupa resulta aplicable la legislación urbanística de la Región de Murcia, y en particular la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, de cuyos arts 273, 276, 278, 281, 294 resulta que, a diferencia de lo que ocurre en otras legislaciones autonómicas, en ésta no se establece un plazo de prescripción de la potestad de restablecimiento de la realidad física alterada distinto, ni mayor, que el de las infracciones urbanísticas que se hayan podido cometer.
Por ello, a falta de una norma expresa al respecto como en la legislación anterior (artículo 228.2), debe considerarse la existencia de un plazo único para iniciar el procedimiento coincidente con el plazo de prescripción de la infracción prevista en el art. 294.1 de la nueva ley, esto es, el plazo de cuatro años, el mismo que en la legislación anterior (sin perjuicio de las especialidades en determinados casos).
Por tanto, habrá de entenderse aplicable a la potestad de restablecimiento de la realidad física alterada por una edificación irregular el mismo plazo de prescripción que a las infracciones urbanísticas cometida al realizar tal edificación, y el mismo momento determinante del inicio del cómputo del plazo.
En el caso que nos ocupa, no estando ejecutadas las obras al 100 %, sino en porcentajes sensiblemente inferiores, es claro que la edificación en cuestión no está totalmente terminada ni dispuesta para su destino, y que el único extremo que consta acreditado por parte del Ayuntamiento es que no se ha iniciado aún (no que ya no se pueda iniciar) expediente de disciplina urbanística. (JCC)
516.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE EXISTIENDO PROCEDIMIENTOS JUDICIALES
Resolución de 26 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca.
Resumen: La existencia de una controversia entre colindantes registrales sobre la delimitación de sus fincas impide la inscripción de la representación gráfica aportada.
Hechos: En la tramitación del expediente del art. 199 LH, uno de los colindantes registrales se opone a la inscripción de la representación gráfica alegando invasión de su finca y aportando un informe topográfico.
Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción de la georreferenciación pretendida por el promotor, por apreciar dudas fundadas sobre posible invasión de la finca registral del opositor, pues el informe técnico evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, resultando posible, o cuando menos no incontrovertido, que con ella se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Recurso: El promotor del expediente recurre alegando la existencia de una controversia judicial previa entre ambas partes, que concluyó con sentencia desestimatoria de la demanda del ahora opositor contra el ahora promotor del expediente registral, en la que el demandante solicitó la nulidad de la inscripción de la finca del demandado (hoy promotor y recurrente en el presente recurso).
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y conforma la nota de calificación.
Doctrina: La controversia entre titulares de fincas registrales colindantes, no solo extrajudicial sino, en este caso, también judicial, justifica las dudas sobre la práctica de la inscripción de la representación gráfica pretendida y, por lo tanto, su denegación. (VEJ)
517.*** PARTICION TESTAMENTARIA PARCIAL: PUEDEN INSCRIBIRSE DIRECTAMENTE LOS BIENES ADJUDICADOS
Resolución de 27 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Girona n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y adjudicaciones hereditarias
Resumen: Resolución particular que se refiere a la interpretación de una sustitución vulgar de un heredero en la que el testador atribuye bienes concretos a los sustitutos, discutiéndose si es una verdadera partición testamentaria o meras normas particionales. Admite la Dirección que se trata de una verdadera partición respecto a los bienes asignados, que son directamente inscribibles sin intervención de todos los herederos; mientras que para el resto de los bienes es necesario hacer una partición hereditaria interviniendo todos.
Se plantea un problema de interpretación de unas cláusulas testamentarias en las que la causante, después de instituir a su marido heredero, estableció una sustitución vulgar a favor de su hijo y de los hijos del marido, estableciendo una serie de reglas sobre la distribución de unas fincas. En la escritura calificada, otorgada por un único compareciente (uno de los sustitutos), éste «acepta todos los derechos que como heredero y prelegatario le corresponden en la herencia de la esposa de su padre, y en representación de este ejercita el pacto de supervivencia en que fueron adquiridas las fincas y se adjudica únicamente los bienes que integran los prelegados dispuestos por el causante a favor del su favor y por acrecimiento el dispuesto por aquel a su hermano.
La registradora considera no hay con la claridad suficiente y necesaria, una institución de heredero en cosa cierta, ni tampoco partición, sino normas particionales.
La DG admite el recurso.
En primer lugar, estudia la cuestión de competencia con la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalidad de Cataluña. Según su propia doctrina (cfr., por todas, la R de 11 de julio de 2022), la DGDyEJC es competente para la resolución de los recursos contra la calificación registral únicamente cuando «las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción», mientras que «la competencia para resolver recursos mixtos, es decir, basados en cuestiones específicas de derecho catalán como, además, en cuestiones de derecho común u otros derechos corresponde a la Dirección General de los Registros y del Notariado». Se considera competente para resolver el presente recurso, dado que la materia discutida no es de Derecho especial catalán, sino de Derecho común, al ser de aplicación el art 655 CC en materia de interpretación de testamentos, y el art. 110 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña de 21 de julio de 1960 relativo a los efectos de la institución de heredero y la interpretación de la cláusula testamentaria como institución de heredero en cosa cierta. Es un supuesto mixto para el que es competente este Centro Directivo.
En cuanto al fondo del asunto entra en los tres argumentos alegados por la registradora:
El primero se refiere a que entiende que se trata de una sustitución vulgar por premoriencia del heredero instituido, al que se sustituye por los cinco herederos; entiende la registradora que si se sustituye a un heredero, los sustitutos lo hacen, en principio, en la misma condición de herederos, no de legatarios o prelegatarios. La DG, aplicando el art. 774 CC en relación con el antiguo art. 110 de la Compilación de Cataluña y el 423-3 del actual Código de sucesiones de Cataluña interpreta que en este supuesto, sea cual sea el llamamiento de la adjudicación de los bienes, en el resto están llamados en el concepto de herederos, y en principio por partes iguales; y el efecto esencial es que a ellos corresponde, en el caso de considerarse como prelegados las disposiciones del testador sobre bienes concretos, la entrega de los bienes a los beneficiarios de las mismas.
El segundo argumento de la registradora se refiere a que la testadora no hace una institución de herederos en cosa cierta, y que no es verdadera partición de testador, sino que son «normas particionales» que en principio hay que respetar, pero que esto aboca a que hay que hacer la partición de común acuerdo por los herederos. En definitiva, que si bien vinculan, no determinan que se trate de institución de heredero en cosa cierta, y, por tanto, tampoco prelegatarios. La DG rechaza este argumento y para ello expone su reiterada doctrina sobre la diferencia entre la partición propiamente dicha de las llamadas normas de la partición. La partición hecha por el testador es aquella en que procede a adjudicar directamente los bienes a los herederos, y en buena lógica implicaría la realización de todas las operaciones particionales –inventario, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos–; mientras que en las normas para la partición, el testador expresa la voluntad de que cuando se lleve a cabo la partición, ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos que indique. La diferencia entre ambos supuestos es que la simple norma de la partición vincula a los herederos, o en su caso al contador-partidor, en el sentido de que al hacerse la partición habrán de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere. Por el contrario, la verdadera partición testamentaria determina, una vez muerto el testador, la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, es aplicable a estas particiones el art 1068 CC, según el cual, «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados». En este supuesto es preciso hacer una interpretación de la cláusula para concluir si ha hecho una partición testamentaria o tan solo ha dictado unas normas para la partición. Concluye que, respecto de algunos de los bienes, existe una partición realizada por el testador en los términos del art 1056 CC, con la consecuencia principal de que como se deriva del art 464-10 del Código de derecho de sucesiones de Cataluña, cada coheredero adquiere la cotitularidad exclusiva de los bienes y derechos adjudicados. Por tanto, respecto de los bienes adjudicados por el testador, la partición está hecha y los adjudicatarios pueden tomar la posesión de los mismos.
En cuanto al tercer argumento, sostiene la registradora que la frase del testamento que podría ofrecer dudas es la siguiente «en los demás bienes instituye herederos (…) en partes iguales (…)», expresión que tanto podría ser interpretada en el sentido que los herederos son sólo respecto a «los demás bienes», como que hay que hacer la partición sin que signifique que se excluyan de la partición los bienes específicos anteriores. Al haber concluido la DG que se trata de un testamento particional en cuanto a esos bienes, hay que determinar si es necesaria la concurrencia de todos los herederos para el otorgamiento de la escritura. La DG, basándose en la STS de 21 de Julio de 1986 concluye que se trata de una verdadera partición y que es aplicable el art. 1068 CC respecto a los bienes que están distribuidos y adjudicados en el testamento, cuya inscripción puede ser realizada con el documento presentado. Respecto a los demás, se hace necesaria la concurrencia de todos los herederos. (MN)
518.** HERENCIA. SUSTITUCIÓN VULGAR. RENUNCIA SIN ACREDITAR LA INEXISTENCIA DE DESCENDIENTES
Resolución de 30 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Albaida, por la que se suspende la inscripción de una escritura de renuncia y adjudicación de herencia
Resumen: Existiendo sustitución vulgar sin llamamiento nominativo a favor de sustitutos concretos sino un llamamiento a genéricos descendientes, bastar la manifestación de su inexistencia que realiza la renunciante en la escritura pública de partición de herencia.
Supuesto: Se presenta una escritura de herencia en la que el causante instituyó dos herederas con sustitución vulgar por sus respectivos descendientes, renunciando una de aquellas y adjudicándose la otra los bienes manifestando la renunciante que carece de descendientes.
La registradora señala como defecto que es necesario acreditar mediante acta de notoriedad o por otro medio admitido en Derecho que la heredera que renuncia a la herencia no tuvo hijos o descendientes, no procediendo en otro caso el derecho de acrecer.
El notario recurrente alega, entre otras cosas, que el medio admitido en Derecho que se pide es suficiente y está en la escritura en la manifestación que realiza la apoderada de la renunciante, relativa a que la renunciante carece de descendientes, como así le consta por razón de su relación de amistad con las hermanas otorgantes de la presente.
La DG estima el recurso y revoca la nota:
A tal efecto, y tras recordar la doctrina de la DG (entre otras, R. 21 de Febrero de 1992, R. 8 de Mayo de 2001, R. 21 de mayo de 2003, R. 31 de Enero de 2008, 29 de Septiembre de 2010, R. 5 de septiembre de 2017, R. 15 de diciembre de 2021) en función de las diversas situaciones que pueden plantearse (inexistencia de personas llamadas a la sucesión, determinación de sustitutos vulgares en caso de premoriencia, o de los legitimarios en el caso de hijos desheredados, y, como ocurre en este supuesto, la acreditación de los sustitutos o inexistencia de los mismos en el caso de renuncia del heredero o del legatario), considera que en el presente caso, como consecuencia de la sustitución vulgar, sin que haya un llamamiento nominativo a favor de sustitutos concretos sino un llamamiento a genéricos descendientes, debe bastar la manifestación de su inexistencia que realiza la renunciante en la escritura pública de partición de herencia. Exigir a una renunciante que acredite la inexistencia de descendientes llegaría a ser lo mismo que exigir a todo testador que lo manifieste en su testamento, que acredite que carece de descendientes (JCC)
519.*** HERENCIA EXISTIENDO MENORES. CONFLICTO DE INTERESES
Resolución de 30 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Majadahonda n.º 2 a inscribir una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y adjudicación de herencia.
Resumen: No puede darse por sentado que siempre que en una partición hereditaria con liquidación previa del patrimonio ganancial intervenga el viudo en su propio nombre y en representación de un hijo existe, por definición, oposición de intereses. Se debe examinar cada caso concreto.
Hechos: Se cuestiona si es inscribible una escritura de partición y liquidación de gananciales en la que se plantea si hay conflicto de intereses al concurrir las siguientes circunstancias: a) la escritura la otorga la madre que actúa en su propio nombre y en representación de dos de sus hijos menores de edad, como titular de la patria potestad. b) En el testamento dice el testador que está separado de hecho de su esposa, pero en la escritura se declara que “la manifestación que hizo el testador sobre encontrarse separado de hecho no se refiere a la separación conyugal propiamente dicha, sino al hecho de convivir con su hermana en el momento de otorgar testamento, por motivos de salud, por lo que recibirá la cuota legal usufructuaria”. c) En el inventario hay bienes que son presuntivamente gananciales.
Registradora: La registradora suspende la inscripción por entender que existe conflicto de intereses entre los menores y la madre representante titular de la patria potestad por las razones expuestas.
Recurrente: Alega que el causante no se encontraba separado de hecho y todas las adjudicaciones en relación con todos los bienes se realizan conforme a lo que ordena el testamento, por lo que no hay conflicto de intereses.
Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina:
En el presenta caso se aprecia conflicto de intereses por las siguientes razones (arts. 162 y 163 CC):
1 Es indudable que el cónyuge viudo tiene interés directo en la liquidación de gananciales pues en el inventario se incluyen bienes gananciales cuya ganancialidad es presunta y susceptible de ser discutida por los interesados. Por tanto, hay conflicto de intereses porque se fija la ganancialidad de los bienes por el titular de la patria potestad.
2 Es indudable que la declaración de la madre (viuda y titular de la patria potestad) negando la existencia de separación de hecho matrimonial, en contra de lo dicho en el testamento, tiene consecuencias favorables para ella y desfavorables para los representados, y de ahí la existencia de conflicto de intereses.
Comentario.
1 Para determinar si hay o no conflicto de intereses hay que examinar cada caso concreto, pues serán las circunstancias concurrentes en cada supuesto las que determinarán su existencia o no. Por tanto, no cabe dictaminar que hay conflicto de intereses basándose en meras hipótesis, suposiciones o conjeturas.
2 Hay conflicto de intereses cuando de la situación concreta resulta una ventaja para los intereses del representante frente a los del representado; a esto se refiere la resolución cuando habla de “ventaja real”.
3 Sin embargo, para determina la posible ventaja real no debe ésta materializarse en la escritura ni probarse efectivamente. La apreciación del conflicto de intereses es preventiva y basta con que sea razonable entender (a la vista de las circunstancias concretas) que la defensa por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de los de los hijos (SS.TS 17 de enero y 5 de noviembre de 2003 y 17 de mayo de 2004).
4 Buscando criterios objetivos, dice la Resolución que no habrá conflicto de intereses en el procedimiento particional y de liquidación de los bienes ganan cuando todo se lleva a cabo con automatismo, por ejemplo: a) liquidación de gananciales realizada con estricta igualdad, mediante la adjudicación de una mitad indivisa a cada participe. b) Partición realizada con estricta aplicación de las normas legales o disposiciones testamentarias.
Por el contrario, no habrá automatismo y se apreciará conflicto de intereses en casos como los siguientes: a) cuando se adopta una decisión por el representante que, aun cuando pueda entenderse adecuada para los intervinientes, suponga una elección. b) Caso de partición parcial o con mediante la formación de lotes desiguales o que no respeten las titularidades abstractas derivadas de la comunidad existente. (JAR)
521.** SEGREGACIÓN DE LOCAL EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Y NUEVA PUERTA DE ACCESO. CLÁUSULA ESTATUTARIA PERMISIVA.
Resolución de 2 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 20, por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación y determinación de resto de un local.
Resumen: La cláusula estatutaria que permite la división de locales sin necesidad de autorización de la Comunidad de Propietarios lleva consigo implícitamente la autorización para que cada local tenga su propia puerta de acceso aunque sea modificando la fachada principal.
Hechos: Se otorga una escritura de segregación de un local comercial en Madrid, quedando un local resto de finca, resultando de su descripción la apertura de una entrada de nueva creación por zona no edificada que también da paso tanto a la finca segregada como al resto.
La registradora suspende la inscripción porque considera que la nueva puerta supone una modificación de la fachada del edificio que necesita acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios, dado que supone la modificación del título constitutivo
El interesado recurre y alega que existe una cláusula estatutaria que permite la segregación y que dicha cláusula anticipa el consentimiento de la Comunidad para realizar las operaciones que precise la división de los locales, por lo que no es jurídicamente necesario solicitar un nuevo consentimiento unánime de la Comunidad, según jurisprudencia que cita.
La DG revoca la calificación
Doctrina: Existiendo cláusula estatutaria que permita la segregación sin la necesidad de autorización de la Comunidad de Propietarios, según la jurisprudencia del T.S., implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella.
La anterior doctrina no prejuzga las eventuales acciones de la comunidad o de otros propietarios que consideren que las particulares circunstancias de hecho comprometen la seguridad, estabilidad y estética del edificio o causan eventuales perjuicios a los demás propietarios, pero las mismas deben ventilarse en sede judicial mediante la práctica de las pruebas oportunas. (AFS)
522.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE INVASIÓN DE FINCA DE COLINDANTE
Resolución de 2 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pola de Laviana, por la que se suspende la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa solicitada.
Resumen: La oposición formulada por el mero titular catastral merece menor consideración que la presentada por quien es titular registral.
Hechos: En la tramitación del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica alternativa a la catastral de una finca, uno de los colindantes formula oposición alegando que la inscripción pretendida incluye una porción de terreno que es el único acceso a su finca.
Calificación: «Dadas las alegaciones realizadas» por el titular de la finca catastral colindante de la que es objeto del expediente, la registradora de la propiedad alberga dudas fundadas acerca de que la representación gráfica georreferenciada alternativa que se pretende inscribir esté invadiendo la finca de la que es titular catastral el alegante, por lo que acuerda suspender la inscripción solicitada.
Recurso: El interesado recurre alegando falta de motivación de la nota de calificación y que el alegante no aparece ni como titular registral ni catastral, por lo que carece de legitimación para oponerse.
Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.
Doctrina: La oposición formulada por el mero titular catastral merece menor consideración que la presentada por quien es titular registral. Por lo tanto, «dado que quien formula oposición no alega ni acredita ser titular de finca registral alguna, y no concurre ninguno de los impedimentos legales para la inscripción de una georreferenciación, a saber, que se invadan fincas registrales inmatriculadas o dominio público incluso no inmatriculado, o que el registrador albergue dudas fundadas sobre que la georreferenciación pretendida se corresponda con la identidad de la finca que se pretende georreferenciar, procede estimar el recurso».
Comentario: Tan poca consideración merece la oposición formulada por quien no es titular registral, que la DG ni siquiera se plantea la cuestión de su legitimación como posible titular catastral. Conforme al art. 199.2 LH, la pretensión de inscripción de una representación gráfica alternativa debe comunicarse no solo a los titulares registrales sino también a los catastrales y es de suponer que las alegaciones de estos han de ser tenidas en cuenta, algo que la DG parece querer reservar solo a los primeros, contraviniendo nuevamente lo dispuesto en el art. 199. (VEJ)
523.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE TITULAR DE FINCA COLINDANTE DESCRITA CONFORME AL CATASTRO
Resolución de 2 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la consiguiente rectificación de la descripción de la finca, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.
Resumen: La descripción meramente literaria de una finca registral, aunque coincida con la catastral, es susceptible de inexactitud, por lo que su titular puede oponerse a la georreferenciación catastral de una finca colindante.
Hechos: En la tramitación del art. 199 LH para inscribir un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita y la representación gráfica catastral de una finca registral, se presenta oposición por parte de un colindante, quien alega que la representación gráfica aportada invade su finca, aportando un informe técnico en el que se aprecia el solape de las dos fincas.
Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción pretendida al considerar que la representación gráfica que se pretende inscribir invade terrenos propiedad de quien formuló oposición, mostrando un indicio de conflicto en la delimitación jurídica de la finca.
Recurso: La solicitante de la inscripción recurre alegando que la finca registral del colindante se inmatriculó en su día con la representación gráfica catastral, sin que alegara la inexactitud de la misma, entendiendo que el Catastro es exacto y concorde con la realidad física de la finca, por lo que no procede su modificación. También alega que ha venido tributando por esa franja de terreno y se ha poseído la misma durante los últimos treinta años.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda su reiterada doctrina de que si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción.
Doctrina: El titular registral de una finca que no tiene la representación gráfica inscrita, pues la inmatriculó antes de la Ley 13/2015, puede oponerse a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante, aunque la descripción de su finca coincida con la catastral.
No puede ser mantenida por esta Dirección General la afirmación de la recurrente, por la cual el alegante debía haber advertido la inexactitud del Catastro cuando se practicó la inmatriculación, porque la inmatriculación es previa a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, por lo que no se inscribió en su día la georreferenciación.
Además, la inmatriculación es uno de los supuestos en los que se impone la coincidencia entre la finca registral y la parcela catastral, no admitiéndose ningún otro tipo de descripción, por lo que, si el Catastro es inexacto, se introducía esa inexactitud en el Registro. Ello sin perjuicio de que la descripción de la finca inmatriculada antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 sea meramente literaria y, por tanto, susceptible de inexactitud.
El hecho de que la interesada haya venido tributando por la franja de terreno en cuestión, es una cuestión de derecho público que no tiene unas consecuencias jurídicas para el Registro de la Propiedad.
De igual modo la posesión es otra situación de hecho que no tiene acceso al Registro (art. 5 LH). Si ha de transformarse esa situación de hecho en un estado de derecho por el transcurso del tiempo mediante el instituto de la prescripción, dicha transformación ha de ser declarada por el juez competente, mediante sentencia que resuelva el procedimiento correspondiente. (VEJ)
524.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. NATURALEZA PÚBLICA O PRIVADA DE UN CAMINO
Resolución de 2 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mallorca n.º 5, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la consiguiente rectificación de la descripción de la finca, una vez tramitado el expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.
Resumen: El carácter público de un camino, ratificado por el Ayuntamiento, no puede desvirtuarse por la existencia de una servidumbre no inscrita sobre el mismo. La superposición de la georreferenciación inscrita con la alternativa con la que se pretende rectificar la descripción registral, habiendo oposición de colindantes, es un indicio de alteración de la descripción de la realidad física.
Hechos: Se solicita la rectificación de la descripción de una finca que tiene inscrita su representación gráfica catastral, incrementando su superficie en más del 10% de la cabida inscrita. En la tramitación del art. 199.2 LH, varios colindantes se oponen a la inscripción, alegando invasión de sus fincas y la anexión de un camino público, circunstancia esta última ratificada por el ayuntamiento. El camino figura como lindero en la descripción registral de la finca en cuestión.
Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción pretendida, al considerar que la representación gráfica aportada al expediente produce «una importante invasión de parcela colindante alegada por superposición de la geometría catastral y alternativa, quedando patente que la línea divisoria que ejerce de lindero entre su parcela y la del solicitante invade la parcela de su dominio, así como un apropiamiento indebido de un camino público existiendo el solapamiento antes indicado».
Recurso: El solicitante de la inscripción recurre alegando, en esencia, que no se produce ninguna invasión se produce por cuanto la línea divisoria entre ambas parcelas se sitúa sobre la mitad de la pared medianera, conforme a los artículos 572 y siguientes del Código Civil.
Respecto a la invasión del camino público, alega que no es tal, sino que pertenece a la finca, pues en una escritura de compraventa del año 1964 se constituyó una servidumbre de paso sobre dicho camino a favor de la parte vendedora.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: No puede producir efectos registrales la servidumbre constituida en el año 1964, pues no figura inscrita y en el momento de la inmatriculación de la finca en el Registro, los caminos lindantes no formaban parte de la extensión superficial de la finca. Tampoco la manifestación de la vendedora en aquella escritura puede destruir la naturaleza pública del camino que, como se deduce de la alegación del Ayuntamiento, tenía naturaleza pública según el plano geométrico de 1858.
Además, con la georreferenciación alternativa aportada al expediente y con la descripción que se propone se está alterando la realidad física amparada en su día por el folio registral, puesto que desaparece de los linderos el camino situado a la izquierda y fondo en la descripción registral, que no formaba parte de la finca anteriormente y que ahora se integra en la misma, sin título que lo justifique.
Todo ello determina un indicio de controversia respecto de la fracción de terreno entre dos colindantes registrales, que no permite calificar de temeraria la calificación registral negativa, que se apoya en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
De igual modo, la alegación de la naturaleza pública del camino que se pretende integrar ahora en la finca debe provocar la denegación automática de la georreferenciación aportada, puesto que el dominio público es inalienable, inembargable e imprescriptible, conforme al artículos 132 de la Constitución Española y 30 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. (VEJ)
525.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. TRACTO SUCESIVO, CIRCUNSTANCIAS PERSONALES, PROPORCIÓN DE LAS ADJUDICACIONES
Resolución de 6 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros, por la que se suspende la inscripción de una instancia junto con actas de protocolización de liquidación de gananciales y operaciones particionales.
Resumen: No puede inscribirse la adjudicación derivada de un procedimiento judicial que no es el procedente para causar dicha adjudicación.
Hechos: Mediante instancia privada de fecha 25 de mayo de 2023, uno de los hijos del matrimonio causante solicita la inscripción a su nombre de una finca registral, inscrita a nombre de sus padres con carácter ganancial, y que le fue adjudicada por herencia de su padre. Para ello presenta como título adquisitivo acta notarial de protocolización de operaciones particionales de su padre aprobadas por auto recaído en procedimiento de fecha 2001, del que resulta la adjudicación de dicha finca al solicitante.
En el auto protocolizado en la referida acta consta que se había tramitado procedimiento para la liquidación de la sociedad de gananciales del matrimonio causante tras el fallecimiento del padre, que dichas operaciones fueron aprobadas mediante auto del año 2000 y que había sido objeto de protocolización mediante acta notarial del año 2000. En este procedimiento liquidatorio de la sociedad ganancial, la finca, cuya inscripción pretende a su nombre el hijo solicitante, fue adjudicada en nuda propiedad a los tres hijos del matrimonio (incluido el ahora solicitante) y en usufructo a la viuda y madre de los hijos.
Registradora: Opone a la inscripción que existe incongruencia o falta de tracto en la documentación presentada pues, adjudicada la finca en el primer procedimiento a los herederos y a la viuda, no procede incluir dicha finca en la partición de los bienes del causante. Conforme al primer procedimiento procede inscribir la finca a favor de los hermanos en nuda propiedad y el usufructo a favor de su madre, sin que, por tanto, quepa después efectuar la partición de bienes del causante, sino formalizar el negocio jurídico del que resulte que del condominio perteneciente a los hermanos se adjudica la finca en nuda propiedad a quien solicita la inscripción a su favor.
Recurrente: Alega que debe acordarse la inscripción solicitada porque está acreditado el emplazamiento de todos los interesados; que se cumplen los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria y su Reglamento, dado que el bien del que se solicita la inscripción está identificado por auto firme, así como su adjudicación al heredero ahora recurrente
Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina:
1 Adjudicada primeramente la finca en el procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales a los herederos y a la viuda, tras el fallecimiento del marido, no procede incluir posteriormente dicha finca en la partición de los bienes del causante.
2 Una vez se inscriba la finca a favor de los hermanos en nuda propiedad y el usufructo a favor de su madre, para adjudicarla en su totalidad a favor del recurrente no puede ser título la partición de la herencia del causante, sino que procede formalizar el negocio jurídico –extinción de comunidad, compraventa, donación, etc, del que resulte la extinción del condominio y la adjudicación del bien al solicitante.
Comentario: Tracto material y registral deben cumplirse para inscribir la finca a nombre del solicitante, y el segundo procedimiento no es congruente para adjudicarle dicha finca, falta de congruencia que es calificable por el registrador (art. 100 RH). (JAR)
526.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. TESTAMENTO OLÓGRAFO
Resolución de 6 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia.
Resumen: El recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento ya practicado. Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del disponente no puede inscribirse la adquisición mientras no se justifique el tracto sucesivo.
Hechos: Don MBC, de nacionalidad francesa y residente en Ibiza, falleció en el año 2000 casado y sin descendientes. En su testamento, otorgado ante notario español, instituyó heredera universal a su esposa y legó el usufructo de sus bienes a su madre.
En el año 2021 falleció la esposa, que había otorgado testamento el mismo día que su fallecido esposo ante el notario español, y en el que instituyó heredero universal a su esposo y lo sustituyó vulgarmente por don DCG. El sustituto otorgó escritura de herencia en marzo de 2022 y se adjudicó la finca objeto del recurso causando la consiguiente inscripción registral a su favor.
Sucede que la esposa de don MBC también había otorgado un testamento ológrafo en Francia, que fue depositado ante notario francés. En dicho testamento se nombraban legatarios universales a otras personas.
En virtud de este testamento ológrafo se tramita en Francia, tras fallecimiento de la esposa, el expediente sucesorio que culmina en la escritura de notoriedad francesa y en la escritura de depósito del testamento ológrafo, ambos de fecha 29 de marzo de 2022, tras lo cual, los legatarios universales otorgaron en España la escritura de herencia del matrimonio fallecido y se la adjudicaron, en el caso del marido, por derecho de transmisión. Ahora solicitan la inscripción de la finca a su favor.
Registrador: Opone a la inscripción solicitada que la finca ya está inscrita a nombre de don DCG por título de herencia de la esposa causante, por lo que, en virtud del tracto sucesivo, y en base al principio de legitimación junto con el principio de salvaguardia de los asientos registrales, procede no inscribir la herencia ahora presentada. No obstante ser suficiente la razón alegada, la calificación también entra a considerar la documentación sucesoria francesa para no considerarla título sucesorio idóneo: por un lado, considera que no se han cumplido todos los trámites pertinentes en el expediente sucesorio, pues se omitió citar al actual titular registral de la finca. Por otra parte, entra en considerar la eficacia revocatoria que tiene el testamento ológrafo según la legislación francesa, interpretación que no es confirmada por la Resolución.
Recurrente: Además de discrepar de la interpretación que hace la calificación del artículo 1036 del Código Civil francés sobre el alcance revocatorio del testamento ológrafo, alega que en la herencia que causó la inscripción se omitió la consulta al registro de últimas voluntades de Francia y no se tuvo en cuenta la existencia del testamento ológrafo. Por tal razón, el titular inscrito solo es heredero aparente pero no legítimo heredero.
Resolución: A los efectos que interesan a este resumen, hay que destacar que desestima el recurso y confirma la calificación de gestar.
Doctrina:
1 La escritura de herencia y su presentación “son de fecha posterior a la inscripción de dominio a favor de don D. C. G., y lo cierto es que en el momento de su presentación registral la finca ya figura inscrita en el Registro a favor de persona distinta de la causante, y por tanto, a favor de persona distinta de cuya inscripción se solicita, por lo que en aplicación de lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, en virtud del principio registral de tracto sucesivo, no puede acceder al Registro”.
Por tanto, conforme al artículo 20 LH (principio registral de tracto sucesivo), no puede acceder al Registro la segunda escritura de herencia conforme impone el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución Española) en relación con los principios registrales de legitimación, salvaguarda judicial de los asientos y tracto sucesivo (artículos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria)”.
2 Por otro lado, hay que tener en cuenta que el recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado, siendo preciso, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que medie el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial.
Conclusión: No procede pronunciarse sobre si fue o no correcta la calificación del registrador que dio lugar a la inscripción de la adjudicación hereditaria cuya nulidad se pretende.
Comentario: También entra a considerar la resolución algunas cuestiones derivadas de la calificación registral y que realmente no son determinantes para la inscripción pretendida, que ya se había denegado conforme lo que se ha dicho. Nada dice, sin embargo, sobre la ausencia de consulta al registro de última voluntad francés, lo que en su caso deberá ser objeto de consideración si se insta un procedimiento judicial; opina en contra de la interpretación que hace el registrador sobre lo que dispone el artículo 1036 francés en materia de revocación de testamentos. (JAR)
528.** REVOCACION O REVERSIÓN DE DONACIÓN
Resolución de 7 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Mérida n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de reversión
Resumen: En una donación inscrita se discute si estamos ante una donación con carga modal o se trata de una condición resolutoria, analizando los efectos de uno u otro supuesto. Pero como en la escritura calificada en la que se pretende la reinscripción a favor del donante intervienen donante y donatario y están de acuerdo en el efecto revocatorio o resolutorio, no hay obstáculo a la inscripción.
Una asociación donó al Servicio Nacional del Trigo una parcela «con destino a la construcción de un silo»; el citado Servicio declaró que el inmueble no era necesario para los fines de su competencia y solicitó la inscripción al Patrimonio General de Estado, lo que se formalizó y se inscribió en el Registro, sin que se hiciera constar carga o condición alguna. Según nota al margen figura que «cesa la adscripción al Ministerio de Agricultura, Servicio Nacional de Cereales por no ser necesaria esta finca al cumplimiento de los fines que le competen, sin nueva adscripción alguna, quedando el inmueble incorporado al Patrimonio del Estado».
Se presenta ahora escritura otorgada por el Estado Español y por la Asociación Local XXX, calificada de reversión, en la que se resuelve la donación, «revirtiendo» la finca a favor de la Asociación.
La registradora considera que no estando la donación sujeta a condición, es un negocio jurídico que una vez perfecto no puede ser revocado salvo por las causas previstas en el Código Civil.
La DG revoca la nota.
Entiende el Centro Directivo que para resolver a cuestión debe determinarse si la voluntad de la donante fue sujetar la donación a condición resolutoria (cuyo incumplimiento determinaría la pérdida automática de la eficacia del negocio) o sujetarla a modo (cuyo incumplimiento habilitaría la pretensión de instar la revocación por la donante o sus sucesores con efectos frente a terceros). Para ello hace un extenso análisis de la Jurisprudencia del TS y de su propia doctrina sobre las diferencias existentes entre la donación modal (art. 647 CC) y la donación con cláusula de reversión (art. 641 CC), así como de las consecuencias de que trate de uno u otro supuesto. Lo que ocurre es que en el presente caso, es que para apreciar la voluntad de la donante, al no constar en el expediente la escritura de donación, debe partirse de los términos en que se ha practicado la inscripción donde no resulta carga ni condición alguna. No obstante, revoca la nota porque la donante y el donatario manifiestan inequívocamente su conformidad en cuanto a la trascendencia jurídica del hecho de que la donación se otorgara con una finalidad concreta que no ha sido cumplida, con la consecuencia de que la asociación donante deba recuperar el pleno dominio de la finca donada. Por ello, sin entrar en la estricta calificación jurídica sobre si se trataba de una donación con cláusula de reversión o más propiamente de una donación modal, lo cierto es que, estando de acuerdo ambas partes en el efecto revocatorio o resolutorio de la falta de destino de la finca donada a la finalidad para la que se realizó, y no existiendo terceros eventualmente perjudicados, no debe ponerse objeción alguna a la inscripción solicitada. (MN)
529.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA A MADRE E HIJA MENOR, PERO MAYOR EN EL MOMENTO DE PRESENTARSE A INSCRIPCIÓN
Resolución de 7 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de A Coruña número 4 a inscribir la atribución de uso de una vivienda en convenio regulador de los efectos de un divorcio (ACM)
Resumen: El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable. Si no consta otra cosa, se extingue automáticamente con la mayoría de edad del hijo favorecido por el derecho.
– Hechos: En una sentencia de divorcio se atribuyó el uso de la vivienda familiar a la hija (entonces) menor de edad y a la madre que la tenía en guarda y custodia. Se presenta ahora tal testimonio siendo ya la hija mayor de edad.
– La Registradora titular (y el sustituto): califican negativamente, por 2 defectos:
a) No expresarse los datos de identidad y N.I.F. de la hija menor beneficiaria ( 9 LH y 51 RH y RR. 19 mayo 2012 y 11 enero 2018).
b) Y haber expirado la duración temporal del derecho de uso por lo que ya no es posible su inscripción: ya antes de la Ref Art 96 por la Ley 8/2021 la DG (RR. de 19 enero y 20 octubre 2016, entre otras, y más recientemente la R. 28 julio 2022) había exigido constancia expresa de la duración de un derecho esencialmente temporal (ex STS infra).
Por tanto, ex Ppio Especialidad, al tratarse de un derecho inscribible, y por tanto oponible a 3º, será preciso determinar su contenido básico.
– La madre recurre exponiendo que al no pactar ningún plazo ni condición resolutoria en el convenio, la voluntad de ambos fue que el derecho de uso permaneciera indefinidamente con el propio convenio, mientras no se modificara el mismo. Y que el Art 96 CC, antes de la reforma de 2 junio 2021, no exigía la fijación de ningún plazo de duración, y que ahora no les es aplicable retroactivamente.
Tampoco les serían aplicables las STS por referirse éstas a derechos de usos atribuidos judicialmente por falta de acuerdo entre los padres, no a los convenidos de mutuo acuerdo entre ambos.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Reitera, entre otras, las R. 27 diciembre 2017, RR de 17 de mayo y 29 noviembre de 2021, R. 28 julio 2022 y las RR. de 6 julio y 30 agosto 2023 que, siguiendo los criterios del TS (STS 14 de enero de 2010, STS 6 de febrero de 2018 y STS de 18 abril 2023 –estudiada por Álvaro Martín–), han venido señalando que, ex el Art 96 CC (tanto antes como después de la reforma de 2 junio 2021), el derecho de uso sobre la vivienda familiar es ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito y no tiene carácter patrimonial SINO familiar, lo que le atribuye consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho (exclusivamente del cónyuge) y el interés protegido (el de la familia); o la distinción entre un derecho ocupacional y una limitación de disponer para el titular dominical.
b) Por tanto, al tratarse de un derecho inscribible, y por tanto oponible a 3º, será preciso determinar su contenido básico, especialmente su duración temporal, determinada o determinable, pero no indefinida. (ACM)
530.** ART. 199 LH: REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE ALTERA LA REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA PESE A LA AUSENCIA DE OPOSICIÓN
Resolución de 7 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la consiguiente rectificación de su descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por dudas en la identidad de la finca, derivadas de la notable desproporción entre la cabida registral y la que ahora se pretende inscribir.
Resumen: La magnitud del exceso de cabida, por sí sola, no justifica las dudas de identidad, salvo que concurra con otros indicios de que se está alterando la realidad física de la finca. La fundamentación de la nota de calificación negativa debe ser aún más rigurosa en caso de ausencia de oposición de colindantes.
Hechos: Se solicita la rectificación de descripción registral de dos fincas por el procedimiento del art. 199 LH, sobre la base de sendas representaciones gráficas alternativas a las catastrales. El elemento que se rectifica es la superficie, que se triplica en relación con la que consta en el Registro. En la tramitación del art. 199 no se formula oposición alguna.
Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción pretendida por tener dudas de identidad basadas en el hecho de que una de las fincas procede de segregación y por la gran desproporción existente entre la superficie inscrita y la que ahora se pretende inscribir.
Recurso: La recurrente alega que el registrador no funda las dudas en la identidad de la finca y que falta motivación subjetiva y fundamentación de la calificación, pues no alude a que las georreferenciaciones pretendidas coincidan en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, ni alude a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, ni a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: La fundamentación de la nota de calificación negativa debe ser aún más rigurosa en caso de ausencia de oposición. En todo caso la calificación registral ha de adaptarse a las circunstancias del caso y no puede utilizar formulas genéricas. Debe indicar cuales son las dudas en la identidad de la finca, debe fundamentarlas y determinar en qué modo han infringido los preceptos de la legislación hipotecaria al respecto.
La sola alegación de la magnitud de la enorme desproporción no es, por si sola, motivo suficiente para denegar la inscripción de la georreferenciación de la misma, debiendo justificarse que las diferencias superficiales obedecen a una alteración de la realidad física de la finca, que implica una nueva ordenación de la propiedad de las fincas.
En el presente caso, la magnitud de la diferencia de cabida concurre con la procedencia por segregación y otros indicios, como la existencia de una alteración en la composición de la parcela catastral y la falta de linderos fijos, por lo que no puede afirmarse indubitadamente que la descripción de la finca, que ahora se pretende inscribir no incluya una porción no inmatriculada del mismo titular, sin cumplir los requisitos legales para ello, circunstancia que no se subsanaría por la falta de oposición de los colindantes notificados. (VEJ)
531.* VENTA DE LOCAL ARRENDADO. RENUNCIA DEL ARRENDATARIO AL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN EL CONTRATO QUE NO SE INCORPORA
Resolución de 8 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Salou a inscribir una escritura de compraventa
De igual contenido que la 495. (MGV)
532.** SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA TRAS INMATRICULACIÓN PRACTICADA
Resolución de 8 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cambados, por la que, tras inmatricular una finca con una superficie, y tramitar después el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para rectificar su cabida, y constando oposición de terceros, deniega la inscripción de la citada rectificación de cabida.
Resumen: No cabe tramitar el expediente del art. 199 para rectificar la superficie de una finca que el interesado acaba de inmatricular, pues no se mantiene la identidad de la finca inmatriculada.
Hechos: Se solicitan simultáneamente la inmatriculación de una finca por el art. 205 LH y la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para la inscripción de un exceso de cabida del 48%, sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral. La registradora de la propiedad practica la inmatriculación y a continuación inicia la tramitación del art. 199, en el transcurso de la cual se presenta oposición por colindantes. Se da la circunstancia adicional de que la superficie inscrita es diferente de la que figura en el título inmatriculador.
Calificación: La registradora deniega la inscripción del exceso de cabida por albergar dudas de identidad sobre la base de la documentación aportada por los opositores.
Recurso: El inmatriculante recurre contra dicha negativa alegando, en esencia, la existencia de errores catastrales que le perjudican y benefician a los opositores.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: Una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, y por tanto, con una determinada ubicación, delimitación y superficie, ya no es procedente iniciar un procedimiento del art. 199 LH para alterar esa ubicación, delimitación y superficie ya inscritas y pretender sustituirla por otra, pues claramente no se estaría manteniendo la identidad de la finca inmatriculada.
Ello es así dado que, según reiterada doctrina de la DG, la registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.
Añade la DG que no fue correcto inmatricular la finca con una superficie distinta de la que consta en el título inmatriculador (aunque se inscriba la catastral), ni iniciar siquiera el procedimiento del art. 199 para alterar después la georreferenciación catastral inscrita y sustituirla por otra sensiblemente diferente y con mayor superficie que incluye porciones de terreno adicionales que no estaban en la georreferenciación catastral que constituyó el objeto del título inmatriculador.
Comentario: En el supuesto de que se pretenda inmatricular una finca con una descripción que no concuerde con la catastral, lo procedente es tramitar previamente el expediente de subsanación de discrepancias catastrales del art. 18 TRLC, para obtener una certificación catastral descriptiva y gráfica ajustada a la realidad física de la finca, que será la que se incorpore al título inmatriculador. Si es preciso, la descripción contenida en este título se puede adaptar a la nueva descripción catastral, siempre y cuando no haya diferencias significativas con el título previo que generen dudas de que se trate de la misma finca. (VEJ)
533.** DENEGACIÓN DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN
Resolución de 8 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Motilla del Palancar, por la que se deniega el inicio de un expediente de doble inmatriculación parcial solicitado, por basarse dicha solicitud en la supuesta inclusión de parte de la superficie de una finca propiedad de la entidad recurrente en otra finca colindante, sin que dicha circunstancia resulte de las inscripciones registrales ni tampoco del Catastro.
Resumen: No cabe tramitar un expediente de doble inmatriculación cuando las fincas afectadas están georreferenciadas y coordinadas con el Catastro, pues la presunción de exactitud se extiende a las coordenadas inscritas.
Hechos: El titular registral de una finca coordinada con el Catastro solicita el inicio de un expediente de doble inmatriculación parcial a resultas de haber sido notificado de la inscripción de la representación gráfica de una finca colindante. En esta última inscripción, al parecer (pues no resulta muy claro de los hechos expuestos), no se ha tramitado el expediente del art. 199, pese a haberse inscrito una georreferenciación alternativa a la catastral con un exceso de cabida inferior al 5% de la cabida inscrita, que es la porción objeto de la supuesta doble inmatriculación.
Calificación: El registrador califica negativamente la solicitud del inicio del expediente de doble inmatriculación, manifestando que «del Registro resulta que dichas fincas están georreferenciadas y coordinadas con catastro, en consecuencia, no resulta doble inmatriculación de dichas fincas».
Recurso: El recurrente basa sus alegaciones en la existencia de unos mojones que delimitan una zona que está indebidamente incluida en la parcela catastral de su colindante, por lo que se ha producido una descoordinación con el Catastro.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: Cuando dos fincas colindantes están coordinadas con el Catastro, el principio de legitimación y la presunción de exactitud se extienden a sus descripciones, resultantes de sus coordenadas georreferenciadas, de las que resulta claramente que no hay doble inmatriculación.
En el caso concreto de este expediente, las fincas colindantes están coordinadas con Catastro por petición de sus respectivos titulares registrales, que no solo aceptan la descripción que resulta de la cartografía catastral, sino que además han solicitado y obtenido la coordinación con Catastro, por lo que no parece coherente que ahora uno de ellos entienda que el Catastro no es correcto y que parte de su finca está doblemente inmatriculada.
Comentario: Aunque el supuesto de hecho no está muy claro, parece que el titular de la finca previamente coordinada desea modificar la descripción de su finca para incluir esa porción de terreno que el colindante incluye en su finca a través de la inscripción de un exceso de cabida. La DG no lo menciona, pero de las alegaciones del recurrente parece que la mayor cabida del colindante se ha hecho en virtud del art. 201.3 y aportando una representación gráfica alternativa a la catastral, por lo que, al menos para subsanar el Catastro, debería haberse notificado previamente al recurrente y no simplemente una vez inscrita la georreferenciación del colindante.
En cualquier caso, la DG pasa por alto estas consideraciones pues lo cierto es que ambas representaciones gráficas están inscritas y coordinadas con el Catastro. Quizás más que solicitar el inicio del expediente de doble inmatriculación, el interesado debía haber promovido la rectificación de la descripción de su finca por el procedimiento del art. 201.1 o el del art. 199.2, ya que el hecho de que haya tramitado la inscripción de la representación gráfica de su finca no le impide rectificarla posteriormente conforme a las normas generales, según doctrina de la DG (v.gr., R. de 7 de junio de 2019). (VEJ)
534.** HERENCIA. DESHEREDACIÓN DEJADA SIN EFECTO POR ACUERDO TRANSACIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE
Resolución de 10 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Sebastián de La Gomera a inscribir una escritura de adjudicación parcial de herencia.
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