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Oficina Registral (Propiedad). Informe ABRIL 2020. Oficina Registral y Covid-19

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES. REGISTROS DE LA PROPIEDAD Y COVID – 19. Emma Rojo.

En este informe se trata de sintetizar aquellas cuestiones de especial interés para las oficinas registrales en la situación de estado de alarma en la que nos encontramos.

Se recomienda consultar el archivo especial elaborada con la normativa dictada al respecto. Ver Normativa Crisis Covid.

LIBRO DIARIO

La oficina registral permanece abierta al público de 9 a 14 horas debiendo adoptarse las medidas de protección sanitaria recomendas. Éste es también el horario a efectos del Libro Diario de forma que la diligencia de cierre del mismo se debe practicar a las 14 h.

MEDIOS DE PRESENTACIÓN

·         Los medios de presentación de documentos son los previstos en el artículo 418 RH, es decir, la presentación física, por correo, por telefax y telemática. 

·         En caso de presentación por fax, deberá procederse a su consolidación en el plazo de los 10 días.

·         Si se trata de un documento electrónico y la verificación del csv no da error, se entiende consolidado. Si el resultado de dicha consulta fuera erróneo, se suspenderá el plazo de consolidación del asiento de presentación. El presentante podrá aportar físicamente el documento.

·         Si se trata de documento no electrónico, se suspenderá el plazo de consolidación. El presentante podrá aportar físicamente el documento.

·         NO cabe la presentación de documentos por e –mail o correo electrónico aunque se trate de un documento con CSV o con firma electrónica.

ASESORAMIENTO POR EL REGISTRADOR

El Registrador tiene el deber de atender al público en aquellas materias relacionadas con el Registro si bien en esta situación en la que nos encontramos, dicho asesoramiento se realizará por correo electrónico o por teléfono.

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Si a fecha 14 de marzo el asiento de presentación estaba vigente,  caben dos posibilidades:

1º. Si el documento no adolece de defectos à debe procederse a su inscripción.

2º. Si el documento que provocó el asiento esté pendiente de subsanación de algún defecto à el cómputo del plazo de 60 días de vigencia del asiento de presentación queda interrumpido desde el día 14 de marzo. El día siguiente a la finalización del estado de alarma se reanudará por el número de días pendientes.

PLAZOS DE CALIFICACIÓN

El plazo máximo de calificación y despacho de un documento es de 30 días como máximo.

– En caso de calificación positiva, no se plantean problemas.

– Para el caso de que la calificación fuera negativa, caben las dos siguientes alternativas:

1º. Que se notifique el defecto desde el Registro y el interesado subsane à se sigue el procedimiento habitual de inscripción. Si el interesado por el contrario, no contesta a la notificación à el plazo para subsanar se iniciará al día siguiente del Decreto del cese del estado de alarma.

2º. Que el Registro no notifique el defecto à el plazo de 10 días hábiles para notificar queda suspendido hasta que se decrete el fin del estado de alarma. Para el caso de que el documento hubiese sido calificado antes del 13 de marzo, el plazo de 10 días hábiles se reiniciará por el número de días hábiles restantes.

CADUCIDAD DE ASIENTOS

·         Asientos de presentación, menciones, anotaciones preventivas, notas marginales y cualquier otro asiento susceptible de cancelación por el transcurso del tiempo vigentes el 14 de marzo à se suspenden sus plazos de caducidad y su cómputo se reanudará al día siguiente del cese del estado de alarma.

·         Las cargas ya caducadas antes del 14 de marzo à podrán cancelarse por caducidad.

PUBLICIDAD FORMAL

·         Plazos: no se han modificado.

·         Necesidad de seguir calificando el interés legítimo.

·         Solicitud de certificaciones: por la web www.registradores.org

·         Solicitud de notas simples: por la web o, excepcionalmente, por correo electrónico. En este caso se exige: DNI escaneado del presentante y manifestación del interés legítimo.

·         No es posible la solicitud acudiendo presencialmente a las oficinas del Registro.

·         Las notas de información continuada de notarios: no hay modificación. Se siguen remitiendo por fax.

NOTAS DE ÍNDICES PARA MORATORIA HIPOTECARIA

La solicitud se hará enviando un correo electrónico al Registro donde esté inscrita la vivienda habitual del deudor o bien, a cualquier otro de la misma población. Debe acompañarse: DNI/NIF de la persona sobre la que se deba expedir la información y, en caso de ser varios los miembros de la unidad familiar, de cada uno de ellos.

MORATORIA HIPOTECARIA

·         La suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses no está sujeta a lo dispuesto en la Ley de crédito inmobiliario. Nota: en consecuencia, no será precisa el acta previa.

·         No se precisa de la comparecencia del deudor en la escritura, pues será obligación unilateral de la entidad acreedora la elevación a escritura pública del reconocimiento de la suspensión a los efectos de que pueda procederse a la inscripción de la ampliación del plazo inicial en el Registro de la Propiedad.

·         Respecto a los créditos o préstamos sin garantía hipotecaria, igualmente, será obligación unilateral de la entidad acreedora promover la formalización de la póliza o escritura pública en la que se documente el reconocimiento de la suspensión de estas obligaciones contractuales y la inscripción, en su caso, en el Registro de Bienes Muebles, siempre que el crédito o préstamo estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro.

EXPEDIENTES DEL ART. 199 LH

·         Procedimientos abiertos a fecha 14 de marzo à no procede su cierre.

·         Procedimientos cuyo plazo de alegaciones ya hubiera transcurrido a fecha 14 de marzo à procede practicar las inscripciones que correspondan.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

DISPOSICIONES GENERALES:

Como consecuencia de la crisis sanitaria y la pandemia provocada por el COVID 19 se publica un maremágnum de disposiciones destinadas a dictar medidas para afrontar la situación, de las que destacamos:

1.-Decreto Estado de alarma (14/03), Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Se suspenden términos y plazos procesales y administrativos, así como plazos de prescripción y caducidad de derechos y acciones civiles. Las notarías y los registros funcionarán, pero el público no podrá acudir salvo contadas excepciones.

IR A LA PÁGINA ESPECIAL DONDE SE INCLUIRÁN TAMBIÉN LAS MODIFICACIONES DEL DECRETO Y SUS PRÓRROGAS.

Registros: de la Resolución DGSJyFP 15 de marzo de 2020 se desprende: 

  • la atención diaria al público que debe prestar el registrador y su plantilla, recogida en el artículo 5 del Real Decreto 1935/1983, de 25 de mayo, se hará exclusivamente mediante correo electrónico o por vía telefónica.
  • Las solicitudes de notas simples y certificaciones deberán hacerse excepcionalmente durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y en su caso, las prórrogas del mismo, a través de la web org, debiendo acreditar en todo caso el interés legítimo. No obstante, las notas simples también podrán solicitarse por correo electrónico.
  • El horario de atención al público será el de verano, es decir, de lunes a viernes de 9 a 14 horas.
  • En Registros, muchas de las solicitudes del público (como petición de notas simples o certificaciones) pueden hacerse por Internet a través de la web registradores.org. Aquí se encuentran los trámites que pueden hacerse on line.

PRÓRROGAS: DEL 28 DE MARZO: Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Se van publicando una serie de decretos leyes para tomar medidas en el ámbito laboral, fiscal, etc.:

1.- Resumen Primer RDLey coronavirus: Sareb. Desahucios. Bancos. Baja laboral por Coronavirus (12/03) 

Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública.

2.- Resumen Segundo RDLey medidas coronavirus. Aplazamiento deudas tributarias (13/03)

Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19.

3.- Resumen Tercer Real Decreto Ley Medidas coronavirus. Asiento Presentación. Cuotas hipotecas. Que afecta de manera directísima a las oficinas registrales:

Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.

En el que se suspende el plazo de caducidad del asiento de presentación y de otros asientos registrales. Ver en archivo aparte el Esquema de suspensión de plazos de caducidad de los asientos registrales elaborado por Antonio Manuel Oliva Izquierdo, registrador de Casas Ibáñez (Albacete) 

 Y también se regula una Moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual. Arts. 7 al 16.

 No se cierra el Libro Diario, por lo que pueden practicarse nuevos asientos de presentación. 

4.- Resumen Cuarto Real Decreto ley 9/2020, 27 marzo: medidas laborales

5.- Resumen Quinto R eal Decreto Ley 10/2020, 29 marzo: permiso retribuido recuperable

OTRAS DISPOSICIONES NO RELACIONADAS DIRECTAMENTE CON LA CRISIS

Ministerio de Justicia: desarrollo de su estructura básica

Real Decreto 453/2020, de 10 de marzo, por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Justicia, y se modifica el Reglamento del Servicio Jurídico del Estado, aprobado por el Real Decreto 997/2003, de 25 de julio, que completa otros anteriores, desarrollando la estructura orgánica y distribución de funciones hasta el nivel de Subdirección General. Se comparan las funciones de la actual DGSJyFP con respecto a las de la anterior DGRN.

Ir al archivo especial.

DISPOSICIONES AUTONOMICAS

CATALUÑA. Decreto-ley 1/2020, de 21 de enero, por el que se modifica el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

Se modifica el concepto de vivienda vacía para dejar claro que la ocupación sin título legítimo no impide que una vivienda se considere vacía, aunque el propietario haya iniciado acciones judiciales.

Entró en vigor el 22 de enero de 2020. Convalidado por Resolución 751/XII, del Parlamento de Cataluña, publicada en el «Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña» número 8080, de 9 de marzo de 2020. GGB

No hay Resoluciones destacables del Tribunal Constitucional ni del Tribunal Supremo

 SECCIÓN 2ª:

Concurso Registros

DGSJyFP. Resolución de 2 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se convoca concurso ordinario n.º 306, para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles. Y en CATALUÑA. Resolución de 2 de marzo de 2020, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario n.º 306 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Está suspendido como consecuencia de la declaración del estado de alarma según la regla cuarta de la Resolución DGSJFP 15 de marzo de 2020 (Registros)  plazo que se reanudará en el momento en que pierda vigencia el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 o, en su caso, las prórrogas del mismo.«

Oposiciones Registros: Aplazamiento del comienzo de ejercicios

Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se aplaza la fecha de comienzo de los ejercicios de las oposiciones. En un comunicado del tribunal se señala el mes de septiembre como el mes en que más probablemente comiencen los ejercicios.

Ir al archivo especial.

Jubilaciones

Se jubila a don Alfonso Presa de la Cuesta, registrador de bienes muebles de Madrid I.

RESOLUCIONES:

21.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

El juez del concurso puede en fase de liquidación ordenar la cancelación de cargas reales anteriores al concurso, respecto de aquellos créditos ya extinguidos con anterioridad a la declaración del concurso siempre que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal.

22.** EJERCICIO UNILATERAL PARCIAL DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS. COMPETENCIA D.G.R.N. PARA RESOLVER EL RECURSO.

Si así se pacta es posible el ejercicio unilateral, total o parcial, del derecho de opción de compra. El precio pagado hay que consignarlo como regla general para cancelar las cargas posteriores, pero se admiten excepciones cuando el pago del precio se lleve a cabo en términos que, por ser oponibles frente a terceros, hagan inviable su consignación. En este caso se efectúa por imputaciones al pago de las rentas arrendaticias, de la cantidad inicialmente entregada, y por la compensación de pagos de gastos de comunidad, impuesto de bienes inmuebles y otros realizados por los optantes.

23.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución que trata el denominado beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho del artículo 178 bis de la Ley Concursal, y los efectos que produce respecto al fiador y al hipotecante no deudor: en concreto resuelve que el juez del concurso no puede ordenar la cancelación de la hipoteca constituida por el hipotecante no deudor.

24.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO

Estando inmatriculada una finca en la que existe una propiedad horizontal de hecho o “casa de vecinos”, es posible reanudar el tracto respecto de una parte determinada de la misma, constando inscrito el resto de habitaciones o dependencias a favor de otras personas.

25.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR

En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura. No consta que la notaria haya realizado la comprobación de tal extremo, pero como no esta este defecto como tal incluido en la nota la Dirección General revoca el defecto.

26.() CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

En un convenio regulador de divorcio NO pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos antes del matrimonio (salvo la vivienda familiar) siendo precisa escritura de atribución de ganancialidad o de disolución de condominio. La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

28.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN

Cabe ampliar una obra nueva añadiendo nuevas plantas y/o metros construidos siempre que se cumplan los requisitos para la inscripción de las obras nuevas independientemente de que en la escritura no se le llame ampliación de obra nueva, sino rectificación o complemento de la misma.

29.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación cabe una sola dirección de correo electrónico para varios prestatarios; no es obligatorio que se indique en la escritura el código identificador de depósito en el RCGC.

30.** DIVISIÓN FÁCTICA DE FINCA REGISTRAL A CONSECUENCIA DE EXPROPIACIÓN CAUSADA POR CARRETERA

No es posible la segregación de una finca por debajo de la unidad mínima de cultivo pese a estar dividida por una carretera, si no existe informe favorable de la Administración Agraria competente.

31.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN CONTRA HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR. REBELDÍA.

No cabe inscribir una sentencia de usucapión contra el titular registral fallecido sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.

32.*** INMATRICULACIÓN DE SÓLO ALGUNOS ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. 

Es posible inmatricular sólo alguno de los elementos de la propiedad horizontal siempre que conste la división horizontal del edificio completo en escritura otorgada por todos los propietarios y se cumplan los requisitos sustantivos para los elementos a inmatricular, en este caso doble título.

33.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE LEGADO. LEGITIMARIOS

La entrega del legado es requisito imprescindible para verificar la inscripción en favor del legatario, salvo que el testador le haya atribuido la facultar de tomar posesión del legado. En caso de acta notarial que acredite la posesión continuada por parte del legatario, para que exima de la entrega debe acreditar la posesión al tiempo de la apertura de la posesión.

34.** DELEGACIÓN DE LA FACULTAD DE MEJORAR ART 831 CC. LEGÍTIMA EN EL PAÍS VASCO

Se aborda el problema Inter temporal de las herencias en el país vasco que se rigen por la Ley actual bajo testamentos otorgados durante la vigencia del Código Civil. En este caso la interpretación conforme a la ley 5/2019 de Derecho Civil Vasco de la delegación de la facultad de mejorar del artículo 831 de Código Civil, que entiende que no puede utilizarse para apartar a los legitimarios. También sobre la naturaleza de la legítima en el País Vasco, que tiene carácter global.

35.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN. LEY APLICABLE. LEGÍTIMA. DOCUMENTACIÓN AUTÉNTICA

El ámbito de aplicación del Reglamento UE 650/2012 de sucesiones, artículo. 1.2. letra a, no comprende las cuestiones relativas a filiación ni por tanto el eventual reconocimiento incidental de la acreditación de la filiación respecto de la causante.

36.*** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

La previa inscripción del cargo de administrador en el Registro Mercantil no es necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad del negocio jurídico otorgado por dicho administrador. El notario debe reseñar la escritura y circunstancias del nombramiento y emitir el juicio notarial de suficiencia de la representación alegada, que implica un juicio sobre la existencia, validez y vigencia del nombramiento. El registrador no puede revisar el juicio notarial de suficiencia, sino únicamente comprobar que es congruente y que se ha reseñado el documento y circunstancias del nombramiento

40.*** SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO Y DERECHO DE TRANSMISIÓN

En el caso de la herencia del cónyuge fallecido en último lugar, cuando ambos se han instituido recíprocamente son sustitución fideicomisaria de residuo a favor de sus respectivos sobrinos, tienen que intervenir también los del primero pues son sustitutos fideicomisarios de residuo del primer fallecido si hubiera bienes de su herencia de los que no dispuso el segundo.

41.** HERENCIA DERECHO CIVIL VASCO. RENUNCIA A DERECHOS HEREDITARIOS DE MENORES. AUTORIZACIÓN JUDICIAL

En la herencia de un testador de vecindad civil vasca, se aplican las legítimas vigentes en el momento del fallecimiento, en este caso la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco aun cuando en testamento se haya otorgado antes, bajo la vigencia del Código civil. El centro directivo no considera renuncia de derechos el hecho de que los nietos – menores de edad y representados por su madre – reciban menos de lo que correspondería si a su padre se le considere apartado (en el testamento disponía que se le dejaba la legítima estricta)

42.*** COMPRAVENTA DE VARIAS FINCAS CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO

Cuando se venden varias fincas con precio aplazado garantizado con condición resolutoria es preciso distribuir o determinar cuál es parte del precio pendiente del que ha de responder cada una de las fincas vendidas y ello aun cuando se haya hecho constar que «la condición resolutoria afecta a la totalidad de las fincas, sin que se pueda hacer ninguna imputación de pagos a fincas en concreto. Por tanto, en caso de que se decida ejercitar se realizará sobre la totalidad de las fincas.”

44.** REPARCELACIÓN. RECTIFICACIÓN. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN

Es posible extender la nota marginal y expedir la certificación de dominio y cargas para la modificación de una reparcelación ya inscrita, con independencia de que esa modificación de reparcelación en su día no sea inscribible.

45.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL

La modificación de los Estatutos de la propiedad horizontal para permitir expresamente la actividad de alquiler vacacional requiere de unanimidad y no le es de aplicación la mayoría reforzada de 3/5 establecida por el artículo 17.12 LPH que sólo es aplicable para limitar dicha actividad.

46.** HIPOTECA. INTERESES DE DEMORA. IMPERATIVIDAD DEL ART. 25 DE LA LEY 5/2019

No cabe establecer un interés de demora de dos puntos más el interés ordinario, porque la ley no admite pacto en contrario.

47.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN

La rectificación descriptiva de fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad exige la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente, no siendo posible la vía del artículo 199.

48.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CONCEDIDO A EMPLEADO DE LA ENTIDAD PRESTAMISTA

La DG considera no aplicable la LRCCI a un préstamo hipotecario concedido a un empleado del acreedor en condiciones que no se ofrecen al público en general.

49.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. AVALISTA. CLÁUSULAS DE GASTOS E INTERESES DE DEMORA. DEPÓSITO EN EL RCGC

En una hipoteca constituida en garantía de un préstamo a una sociedad para financiar la adquisición por ella de una vivienda, avalada por su administrador persona física, la LRCCI se aplica a la fianza y al fiador, tanto en sus aspectos formales como materiales, entre los que se incluyen gastos e intereses de demora, pero no a la totalidad del préstamo; no es necesario identificar el depósito de las condiciones generales en la escritura.

50.** COMPRAVENTA. INCOMPATIBILIDAD AL SUSTITUIR UN NOTARIO EL PODER RECÍPROCO PROPIO Y DE LA ESPOSA. 

Un notario, apoderado con facultad de sustituir el poder, no puede otorgar por si mismo dicha sustitución en favor de un tercero, con la formula “por mí y ante mí”, entendiendo que existe incompatibilidad.

53.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR INSTANCIA PRIVADA

No cabe cancelar una anotación de embargo privada por instancia privada

54.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO EXISTIENDO TERCEROS

No cabe elevar a público una venta en documento privado efectuada por un heredero fiduciario con facultad de disponer Inter vivos, después de su fallecimiento, cuando dicha elevación se efectúa por sus herederos que a su vez son los favorecidos en la venta, al no intervenir aceptando la autoría y validez del documento privado un tercero perjudicado, como es el herederos fideicomisario de residuo.

55.** COMPRAVENTA. AUTOLIQUIDACIÓN INDETERMINADA. CORRESPONDENCIA FINCA REGISTRAL CON DOCUMENTACIÓN APORTADA.

En la autoliquidación del impuesto es exigible que se haya efectuado por el impuesto devengado. Se admite la absoluta diferencia en la firma de identificar en la escritura y en el registro porque puede deducirse que es la misma al ser la otorgante dueña de uno sólo de los elementos de la división horizontal.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE MARZO

INFORME NORMATIVA MARZO

2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MARZO 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Santiagomillas (León). Por Ramon Cela

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Enero 2020.

 

INFORME Nº 304. (BOE ENERO de 2020)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
1.** HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL. FEIN.

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: La DGRN revoca la nota suspensiva de una escritura de hipoteca de vivienda y garaje para la adquisición de los mismos inmuebles, por no constar expresamente la aseveración notarial de coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–.

Hechos: Se hipoteca una vivienda y un garaje para financiar su adquisición. El notario manifiesta que por acta previa a la hipoteca “la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto” en el art. 15 LRCCI.

Registrador: Suspende la inscripción porque falta la aseveración notarial de la coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–.

Recurrente: El notario recurrente entiende que no es necesaria porque ya consta al decir que la prestamista ha recibido en plazo la documentación y asesoramiento correspondiente. El registrador no puede calificar más que la reseña del acta y no se entiende la referencia a la triple coincidencia.

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo [1] cuyo centro de gravedad se sitúa en el acta de información […] pero que incluye también otros aspectos adicionales: [2] el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la documentación informativa hasta la firma de la escritura, [3] del cumplimiento en su clausulado de las limitaciones […] que se imponen en los artículos 20 al 25, [4] del depósito de las condiciones generales del contrato en el correspondiente Registro, etc. […]

Tanta importancia tiene hacer estos controles, y en particular el acta de información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del acta de transparencia, con sujeción a un estricto régimen disciplinario en caso de incumplimiento […]

Por su parte, la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de Información Personalizada». El notario denegará la escritura si no se cumplen esos requisitos, como el de discrepancias entre oferta vinculante y escritura.

Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia entre escritura y FEIN.

a) El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) […]

b) De acuerdo con el mismo artículo 15.2, el notario sólo autorizará el acta previa cuando haya verificado el cumplimiento de la transparencia por el predisponente.

c) Caso contrario no se puede autorizar la escritura.

d) La escritura debe incluir la reseña del acta.

[…] La falta de correspondencia [entre oferta vinculante y escritura] debe, no obstante, interpretarse correctamente: si las condiciones del préstamo son indiscutiblemente mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes (por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica unas condiciones financieras diferentes [divergencia: en rigor hay divergencia pero no perjudicial para la persona consumidora: se le escapa la esencia del régimen: su carácter semiimperativo].

[…] En caso de discrepancia entre FEIN y datos del proyecto de escritura se denegará la autorización hasta que se subsane […] Si las discrepancias no son sustanciales, el notario podrá autorizar la escritura informando de ello y con base en la reseña del acta.

Corresponde al notario comprobar la transparencia material no al registrador que sólo puede calificar la reseña del acta […]

Si el notario dice que se ha cumplido la transparencia material eso no lo puede revisar el registrador y se supone que hay perfecta coincidencia entre oferta vinculante y escritura y no puede el registrador comprobar esa coincidencia [pero lo puede hacer el usuario. Razonamiento circular si el notario autoriza el acta el predisponente ha cumplido el registrador no puede revisar la coincidencia porque se supone al autorizar el acta]

3 En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma que mediante acta […] ha comprobado el cumplimiento del principio de transparencia material y declara […] que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento del art. 15 LRCCI […] Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN por lo que el defecto impugnado no puede ser mantenido.

2.** HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL. FEIN.

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Logroño n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: La DGRN revoca la nota suspensiva del registrador por no acompañarse la FEIN a una escritura de hipoteca de vivienda para la adquisición de la misma por una persona consumidora, al no constar expresamente la aseveración notarial de coincidencia entre las estipulaciones de la escritura y la oferta vinculante.

Hechos: Se califica una hipoteca para adquisición de la vivienda hipotecada por los prestatarios personas consumidoras […]

Registrador: El registrador suspende la inscripción […] porque falta la aseveración por la notaria de la coincidencia entre las estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante, pues no manifiesta que no existen discrepancias entre las mismas, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– [vid. art. 14.1.a) LRCCI: la FEIN  se tiene por oferta vinculante por un mínimo de 10 días].

Recurrente: La notaria recurrente sostiene lo contrario porque […] el contenido de la escritura de préstamo sólo puede ser plenamente concordante con el contenido de la documentación precontractual incorporada al acta previa, al notario compete en exclusiva controlar la transparencia material, al registrador solo le compete calificarla reseña, de la que se infiere la concordancia […] sin la que no hubiera podido autorizar la escritura.

Resolución: La DGRN revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina [idéntica a la resolución 1 de Fuengirola de la misma fecha, salvo el último párrafo que se indica a continuación]: […]

3 En el presente caso, la notaria autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma que mediante acta […] ha comprobado el cumplimiento del principio de transparencia material y declara […] que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento del art. 15 LRCCI […] Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN por lo que el defecto impugnado no puede ser mantenido.

3.() INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Vecilla-Cistierna, por la que se deniega la práctica de un asiento de rectificación. 

Resumen: no es posible rectificar el Registro sin el consentimiento de todos aquellos que se verían afectados con la inscripción de la rectificación o sin demandar a aquellos judicialmente.

Hechos: se presenta a inscripción instancia solicitando la rectificación de la primera inscripción de una determinada finca registral en el sentido de cancelar el derecho de uso y disfrute inscrito sobre dicha finca a nombre de unos cónyuges por no haber consentido la titular registral la constitución de dicho derecho sobre su finca.

La Registradora califica negativamente toda vez que la instancia no tiene la firma legitimada y por falta de consentimiento de todos los titulares de los derechos inscritos para poder rectificar el asiento o, en defecto de acuerdo, resolución judicial.

La DGRN confirma la calificación ya que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículo 40 d LH). (ER)

4.*** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH. OPOSICIÓN AYUNTAMIENTO. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corralejo a inscribir una escritura de segregación y compraventa.

Resumen: El haber obtenido una licencia de segregación, no impide calificar negativamente la representación gráfica alternativa de unas fincas por posible invasión del dominio público, manifestada en escrito de oposición por el mismo Ayuntamiento.

Hechos: Se presenta en el registro una escritura de segregación y compraventa respecto a la cuál, una vez tramitado el expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y transcurridos veinte días desde la recepción de la última de las notificaciones, se deniega la inscripción por los siguientes defectos:

-Parte de las parcelas segregadas invaden camino de dominio público, catastrado a favor del Ayuntamiento, respecto del cual se manifiesta en escrito de oposición su intención de inventariarlo en el Inventario Municipal e inscribir su titularidad en el Registro de la Propiedad.

– En base a lo anterior se entiende que las segregaciones no se ajustan a la legalidad urbanística vigente, resultando del escrito de oposición  del Ayuntamiento su intención de proceder a la revisión de oficio de la licencia de segregación concedida.

La recurrente alega:

-que no constan acreditadas las afirmaciones del escrito del alcalde, salvo por una mención de un informe técnico municipal, el cual es  contradictorio con los informes  que sirvieron para la concesión de las licencias de segregación.

-que el alcalde carece de competencia para revisar un acto administrativo firme como una licencia y para incluir un camino público en el inventario municipal, por ser competencia de la Junta de Gobierno Local y del Pleno del Ayuntamiento respectivamente.

Y finalmente que la calificación, ante el conflicto entre documento de intenciones suscrito por persona no competente presentado con  posterioridad al Registro y un acto administrativo firme y no impugnado de licencias de segregación, desnivela la balanza en favor del primero desvirtuando de validez, y eficacia al acto firme.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Comienza recordándonos el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, por el que “los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

En cuanto a la eficacia suspensiva de la inscripción que valida el informe negativo de la entidad pública competente, se entiende que “la oposición de la Administración no requiere una certeza total sobre la condición de dominio público, ni la acreditación de una resolución definitiva de deslinde o pronunciamiento judicial alguno, sino que es suficiente el informe suscrito por el legítimo representante del Ayuntamiento en el que funde su oposición y cuya eficacia jurídica es limitada pero suficiente para motivar la calificación registral negativa” y ello dada la finalidad de la ley de que el registrador tome medidas para la protección del  dominio público, cuya inscripción como finca de dominio privado “generaría gravísimas consecuencias tanto para la Administración como para el propietario y eventuales terceros afectados, dado el carácter inalienable e imprescriptible del mismo, a pesar de los efectos legitimadores del Registro de la Propiedad”.

Y ello pese a que la segregación fuera autorizada por el propio Ayuntamiento mediante licencia urbanística en un momento previo al informe contradictorio posterior, puesto que la misma sólo  valora su conformidad a la ordenación urbanística con carácter declarativo, no constitutivo, y reglado.

En este caso la defensa de los derechos del propietario debe encauzarse a través de los cauces legales oportunos en la vía administrativa o judicial que corresponda, dado el limitado ámbito del procedimiento registral.

Comentarios: Importante resolución pues de ella deriva que el hecho de que tener una licencia de segregación dada por al Ayuntamiento, no evita que, ante hechos posteriores como puede ser la oposición del mismo Ayuntamiento a la inscripción, que el registrador pueda prescindir de la licencia y oponerse a la inscripción de la segregación documentada.

De todas formas, no podemos por menos que manifestar nuestra sorpresa ante el hecho de que al órgano competente de la administración municipal le parezca bien y permita una determinada segregación de fincas, y después, con grave quebranto de la seguridad jurídica, se oponga a su inscripción. No obstante, nos parece correcta tanto la actuación registral, como la confirmación de la calificación pues, como apunta la misma resolución, al particular se le abre la posibilidad de defender sus derechos y la suficiencia de la licencia ante los Tribunales.

En definitiva, la concesión de una licencia de segregación no impide que ésta pueda ser revisada o puesta en entredicho posteriormente por el mismo concedente e incluso que puedan acordarse medidas provisionales susceptibles de constancia registral mediante anotación preventiva “con el fin de que, en caso de haber accedido tales actos al Registro, se eviten perjuicios a eventuales terceros de buena fe”. (MGV)

5.*** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACIÓN

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cervera de Pisuerga, por la que deniega la rectificación de la titularidad de determinadas fincas inscritas por concentración parcelaria.

Resumen: Los supuestos de doble inmatriculación en fincas de concentración parcelaria sólo pueden intentarse solucionar por la vía del artículo 209 LH, si el registrador aprecia previamente la coincidencia total o parcial de las fincas de origen y de reemplazo, debiendo prestar su consentimientos todos los interesados.

Hechos: Constan inscritas dos fincas de concentración parcelaria a favor de una persona. Ahora se solicita por instancia que se subsane la inscripción y se inscriban a favor de cinco personas (hermanos) pues se alega que hay un error en el título de concentración ya que proceden de determinadas fincas registrales de origen, también inscritas, de las que son cotitulares los solicitantes y por tanto hay una doble inmatriculación que puede ser apreciada de oficio.

La registradora suspende la inscripción porque no hay ningún error en la inscripción (respecto del título), y añade que para modificar la titularidad inscrita sería necesario la rectificación del título de concentración y que preste su consentimiento el titular registral de la finca de reemplazo. Además, no puede apreciar la doble inmatriculación pues en el denominado “certificado de equivalencia” del órgano que aprobó la concentración que presentan los solicitantes no se identifican las fincas registrales de origen sino las parcelas catastrales de origen.

Los interesados recurren y alegan que la subsanación se puede hacer de oficio por la registradora porque el error resulta claramente de los propios libros del registro y para ello no se necesita el consentimiento de los interesados, según su interpretación del artículo 217 LH.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: para rectificar las inscripciones de fincas inscritas por título de concentración parcelaria por doble inmatriculación, con titularidades discordantes entre las fincas de origen y las de concentración, se necesita o bien la rectificación del título de concentración por el órgano competente (y además el consentimiento del titular inscrito) o bien el otorgamiento de una escritura de subsanación del título de concentración por todos los interesados, titulares de las fincas de origen y de concentración, solicitando la rectificación registral, conforme a lo dispuesto en el artículo 209 LH.

Considera, por tanto, que los supuestos de doble inmatriculación de fincas de concentración se pueden solucionar por la vía del artículo 209 LH, pero para ello es necesario que el registrador aprecie previamente la coincidencia total o parcial de las fincas de origen y de reemplazo, y que presten su consentimientos todos los interesados.

Comentario: Podemos decir que en los municipios con concentración parcelaria hay una doble inmatriculación generalizada de fincas rústicas por imposición legal, pues el registrador al inscribir el título de concentración no pudo calificar la correspondencia entre las fincas de origen y las de reemplazo, conforme a lo dispuesto en el artículo 235 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973. No obstante la sorpresa es mayor pues, una vez inscritas las fincas de reemplazo de la concentración, las fincas de origen no se cancelan y siguen teniendo vida registral propia (como reconoció la Resolución de 22 de Noviembre de 2001), por lo que queda legalizada e institucionalizada la doble inmatriculación como norma general en estos casos, quizá porque el fin superior de la norma es el de permitir la reorganización de la propiedad agraria aunque para ello tenga que ignorar todos los principios registrales. (AFS)

6.⇒⇒⇒ EJECUCIÓN ORDINARIA DE HIPOTECA. SU RELACIÓN CON LA ANOTACIÓN DE EMBARGO

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tarragona n.º 3, por la que se deniega la vinculación de una hipoteca objeto de ejecución en vía ordinaria con la anotación de embargo cuya práctica se ordena. 

Resumen: Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. La preferencia sobre cargas intermedias será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria.

Hechos: se presenta a inscripción mandamiento ampliatorio de otro en el que se solicitaba la vinculación de una hipoteca, cedida, y ejecutada en vía ordinaria, con la anotación de embargo cuya práctica se ordenaba en el precedente procedimiento.

El Registrador emite calificación negativa.

La DGRN revoca la calificación y además de recordar que la calificación del registrador debe ser motivada, señala:

I. PROCEDIMIENTOS PARA HACER EFECTIVO EL CRÉDITO HIPOTECARIO.

– El derecho real de hipoteca sujeta directa e inmediatamente un bien inmueble, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación en cuya seguridad fue constituida (artículo 104 de la Ley Hipotecaria).

– Si la obligación es incumplida, el acreedor puede dirigirse directamente contra el bien hipotecado y realizar su valor a fin de resarcirse con su importe.

– El ejercicio de esta acción real puede llevarse a cabo:

1) Mediante el procedimiento ejecutivo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que para los bienes hipotecados prevén los artículos 681 y siguientes.

2) El acreedor puede igualmente realizar el valor del bien hipotecado mediante venta ante notario, si así se hubiera pactado (artículo 129 de Ley Hipotecaria).

3) Nada obsta, sin embargo, para que el acreedor, ante el impago de la deuda garantizada con hipoteca, decida no acudir al procedimiento de acción directa sino al procedimiento de ejecución previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para cualquier título ejecutivo (o incluso al procedimiento ordinario de la propia Ley procedimental).

II. DIFERENCIAS ENTRE LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN ORDINARIA Y EL DE EJECUCIÓN DIRECTA.

 1) Por razón de los trámites:

  • En el procedimiento de ejecución ordinaria deben cumplirse trámites tan esenciales como el del embargo (cfr. artículos 584 y ss LEC y la valoración de los bienes embargados (cfr. artículo 637 y ss LEC),
  •  En el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, dichos trámites no son precisos.

2) Respecto a la necesidad de practicar embargo cuando se ejecuta la hipoteca por el procedimiento de ejecución ordinaria, así lo presupone el artículo 127 de la Ley Hipotecaria cuando en relación a los terceros poseedores se establece que: «cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes (…)».

III. PUBLICIDAD EN EL REGISTRO.

         Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. Si entre la inscripción de la hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias su cancelación devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos.

Ahora bien, debe tenerse especialmente en cuenta que esa preferencia sobre la carga intermedia, lo será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo dictada en el procedimiento de ejecución ordinaria, su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria. (ER)

7.() PRESENTACIÓN DENEGADA DE INSTANCIA SOLICITANDO MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN PRACTICADA.

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jijona, por la que se deniega la rectificación de la cabida de una finca. 

Resumen: No procede ni presentar al Diario una solicitud por la que se pide la inscripción de una finca con la extensión que tenía antes de una segregación ya inscrita.

Supuesto: Se presenta una instancia privada en la que se solicita la inscripción de una finca con la extensión que tenía antes de una segregación ya inscrita.

La DGRN desestima el recurso frente a la denegación de la práctica del asiento de presentación,  reiterando que:

1) Practicado un asiento, éste se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, no procediendo en estos casos el recurso ante la DGRN.

2) No cabe practicar asiento de presentación de una instancia privada, salvo que las leyes les atribuyan eficacia registral, que no es el caso

3) Frente a la denegación de la práctica de un asiento de presentación, cabe recurso en los mismos términos que cuando se trate de una denegación de la práctica de una inscripción (JCC)

8.*** HIPOTECA CONSTITUIDA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO

Resolución de 2 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Palma de Mallorca n.º 4 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca durante la fase de liquidación del concurso.

Resumen: pese a que no puede en fase de liquidación constituirse hipotecas, la Dirección admite la inscripción, dado que se presenta cuando el concurso ha concluido por el pago de las deudas y precisamente la hipoteca sirvió para proceder a la satisfacción de los acreedores.

Estando el titular en concurso, en la fase de liquidación se otorga por el administrador concursal una escritura de préstamo hipotecario destinado a refinanciar las deudas para el levantamiento del concurso sin autorización judicial, acogiéndose a la excepción del art. 43, apdo1 punto 3 de la LC. Posteriormente el juez acuerda la conclusión del concurso el archivo de las actuaciones y la recuperación por parte del deudor de todas las facultades de administración y disposición sobre sus bienes; Cancelado el concurso se presenta la escritura de hipoteca.

El Registrador suspende la inscripción puesto que durante la fase de liquidación no es posible constituir préstamos con garantía hipotecaria al exceder de la finalidad estrictamente liquidatoria, de acuerdo con los arts. 148 y 149 LC. Exige para poder inscribir la hipoteca, primero, la cancelación del concurso, y después, el otorgamiento de nueva escritura de préstamo hipotecario. El recurrente entiende que no es necesario toda vez que se otorgó por el administrador concursal

La Dirección revoca la nota. Resume: los efectos que sobre la facultades del concursado  se van produciendo durante las distintas fases del procedimiento concursal: durante la fase común, el deudor estará sometido al régimen de intervención, conservando las facultades de administración y disposición con intervención de los administradores concursales, o de suspensión, siendo sustituido por los administradores concursales; – en cualquier caso en esta fase no ha limitación respecto la clase de negocios: pueden realizarse toda clase de actos dispositivos cumpliendo los requisitos previstos por la legislación concursal, específicamente autorización judicial (art 43.2), con las excepciones que el mismo precepto establece; durante la fase de convenio la posibilidad de formalizar préstamos o créditos hipotecarios queda fuera de toda duda y el deudor recupera la totalidad de las facultades dispositivas; sin embargo durante la fase de liquidación no sólo queda el deudor sujeto al régimen de suspensión del ejercicio de sus facultades de administración y disposición sobre su patrimonio (art 145.1), sino que además la clase de negocios jurídicos que se puedan formalizar durante esta fase son notablemente más restrictivos que durante la fase común del concurso, ya que la finalidad es la realización de los bienes y derechos de deudor, bien conforme al plan de liquidación o conforme a las reglas legales supletorias y en principio la constitución de una hipoteca no puede calificarse como operación liquidatoria y además podría implicar una alteración del principio «par conditio creditorum».

 Sin embargo revoca la nota por las circunstancias concurrentes: la hipoteca es constituida por el deudor, sustituido por la administración concursal, a favor de una entidad bancaria que ostenta la condición de acreedora concursal, para satisfacer íntegramente un crédito reconocido a su favor en el concurso, cuyo efectivo pago determinó que el Juzgado conocedor del procedimiento concursal dictara, medio año después, auto de conclusión del concurso: Se trata de un negocio jurídico celebrado con capacidad y consentimiento de ambas partes otorgantes, y en beneficio de las mismas: por un lado, el acreedor obtiene la satisfacción del crédito concursal, y, por otro, al deudor la refinanciación obtenida le posibilita concluir el concurso en la forma prevista por el art. 176.1.4.º LC; tampoco resulta perjuicio alguno a otros eventuales acreedores concursales, pues de lo contrario no se habría dictado la conclusión del concurso por el pago o la consignación de la totalidad de los créditos reconocidos o la íntegra satisfacción de los acreedores por cualquier otro medio. Y por último, tiene en cuenta que si bien la escritura de constitución de hipoteca se otorga durante la fase de liquidación, no es hasta después de la conclusión del mismo cuando se presenta a inscripción, momento en el que el deudor ha recuperado íntegras sus facultades de administración y disposición sobre sus bienes y en el que la hipoteca habrá quedado plena y perfectamente constituida. (MN)

Esta resolución es objeto de análisis más detallado por Emma Rojo como TEMA DEL MES en el informe  de la Oficina Registral de Enero de 2020. Ver trabajo 

9.*** TRASLADO A PAPEL DE COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA DE RATIFICACIÓN

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albacete n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: El traslado a papel de la copia autorizada electrónica hecho por el notario que la recibe es verdadera copia autorizada. No es testimonio notarial.

Hechos: En la escritura de compraventa objeto de calificación la sociedad vendedora intervino por medio de mandatario que no acreditó su representación, por lo que la sociedad vendedora ratificó posteriormente el negocio jurídico ante otro notario, quien remitió al autorizante de la compraventa copia electrónica de la ratificación. En el pie de la copia electrónica se dice que “… solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada que es la de acompañar la primera copia ratificada”.

Registrador: Suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, el traslado a papel de la copia electrónica no constituye escritura pública conforme el artículo 3 de la Ley Hipotecaría (LH) y RDGRN de fecha 17 de julio de 2017.

Notaria: Se opone porque el traslado a papel es una escritura pública que, conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, goza de pleno acceso al Registro de la Propiedad; cumple finalidad y destino exigidos por el artículo 224 del Reglamento Notarial (RN).

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 El valor del traslado a papel de la copia autorizada electrónica que hace el notario de destino es el que resulta del artículo 17 bis apartado 5 de la Ley del Notariado (LN), es decir, es verdadera copia autorizada.

2 Debe distinguirse entre el traslado a papel realizado por el notario de destino y el llevado a cabo por otros funcionarios: “…únicamente el traslado a papel de la copia autorizada llevado a cabo por el notario de destino tiene el valor previsto para los documentos notariales en contraposición a los traslados a papel hechos por otros funcionarios, que agotan su valor y efectos en el expediente para el que han sido remitidos. En el primer caso el documento tendrá el carácter de notarial mientras que, en el segundo, el documento sólo tendrá carácter público en el ámbito del procedimiento jurisdiccional o administrativo que ampara su envío telemático”.

3 CONCLUSIONES: (i) “Si con el traslado a papel de la copia electrónica ésta mantiene el valor y efectos que le son propios, no puede entenderse que se trate de un mero testimonio”. (ii) “En el traslado a papel de la copia electrónica a papel no concurren los presupuestos y características previstas para los testimonios en el artículo 251 del Reglamento Notarial. (iii) Del Art. 17 bis LN y 224.4 párrafo segundo RN resulta claramente que las limitaciones que tienen las copias por ser electrónicas derivan únicamente de la concreta finalidad expresada en su expedición. “En definitiva, lo esencial es que el traslado de la copia electrónica a papel sea utilizado de manera congruente con la finalidad para la que se ha expedido aquélla”. (iv) “De los artículos 224.4, 253 y 264 del mismo Reglamento Notarial resulta claramente excluido del concepto de testimonio el traslado a papel de una copia electrónica que haya quedado incorporada a una escritura o acta matriz, debiéndose reflejar en el libro indicador únicamente la fecha de traslado y la identidad del notario que expide la copia autorizada electrónica”.

Comentario:

1 La cuestión planteada en esta Resolución (que ya fue tratada en la de 17 de julio de 2017, posteriormente aclarada por la de 4 de septiembre de 2019) consiste en decidir si el traslado a papel de la copia autorizada electrónica que realiza el notario receptor de la misma puede ser utilizado exclusivamente por este para un expediente concreto, o si puede circular de modo independiente en el tráfico jurídico como cualquier otra copia autorizada.

2 Dice la Resolución que para llegar a una conclusión sobre el particular debe interpretarse la normativa vigente porque el Reglamento Notarial “… no contiene ninguna disposición expresa en la que no se permita o en la que se prohíba la posibilidad de que el traslado a papel de la copia autorizada electrónica se realice para entregarla al interesado y que este traslado pueda utilizarse para el tráfico jurídico general”.

3 Para interpretar la normativa vigente la DRGN recurre, conforme al artículo 3 del Código Civil, no sólo a la interpretación literal sino también a la realidad social del tiempo en que la norma debe ser aplicada y al espíritu y finalidad perseguido con la norma, que claramente responde a un interés general de facilitar la circulación de los documentos públicos por medios telemáticos, objetivo que resulta incontestable en la actualidad.

4 Al cumplimiento de tal objetivo también responde el principio de neutralidad tecnológica que resulta de aplicación general y particularmente se recoge en el Art. 17 bis, apartado 1 LN. Por tanto, la copia autorizada electrónica no pierde su carácter por el traslado a papel que realizar el notario receptor de la misma: dicho traslado sólo supone un cambio de soporte pero no afecta a su naturaleza.

5 Conclusión: Sin perjuicio de la clarificación que supone la labor interpretativa llevada a cabo por la DGRN, me parece que el silencio que mantiene el Reglamento Notarial en este punto es el más claro argumento a favor de que la copia autorizada electrónica trasladada a papel por el notario receptor es una copia autorizada, y como tal apta para circular en el tráfico jurídico sin más limitaciones que las expresadas en la nota de expedición por el notario remitente, lo que también sucede en aquellas copias en papel que se expiden solamente para una finalidad concreta.

El silencio que sobre el particular mantiene el Reglamento Notarial es porque nada tiene que aclarar pues, conforme al artículo 17 bis LN, el documento público electrónico produce los mismos efectos que corresponden al documento público notarial sea cual fuere su soporte. A lo que cabe añadir lo dispuesto en el artículo 17 LN y 144 RN (in claris non fit interpretatio).

Como último apunte destacar la importancia de que el notario que expide la copia exprese con precisión la finalidad para la que se expide (Art. 224.4 párrafo segundo RN), que no es más que la aplicación al caso concreto de la regla general contenida en el artículo 148 RN. (JAR)

11.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTE INMATRICULADA

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Zubia, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: No puede inscribirse una base gráfica alternativa cuando el registrador albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la invasión a colindantes afectados.

Se pretende la inscripción de una base gráfica alternativa a la catastral. Una vez tramitado el procedimiento del art. 199 el registrador suspende la inscripción oponiendo dudas de que dicha representación gráfica invada una finca colindante inmatriculada, procedente por segregación de la que pretende inscribir su representación.

El Centro directivo confirma la nota. Reitera su doctrina sobre la inscripción de las bases gráficas:

A) El registrador debe calificar las dudas sobre la identidad de la finca, que pueden referirse a la coincidencia total o parcial con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria; B) podrá utilizar, con carácter auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, y la aplicación informática homologada; C) debe decidir motivadamente según su prudente criterio, y la sola formulación de oposición no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, sin que determine necesariamente la denegación de la inscripción. D) El juicio de identidad de la finca debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

En este caso, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral que se pretende inscribir, resultando posible que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Por lo que se confirma la nota, sin perjuicio de acudir al expediente de deslinde regulado en el art 200 LH o al juicio declarativo correspondiente (art 198 LH). (MN)

12. *** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. 

Resumen: Compendia la resolución su doctrina sobre la rectificación de fincas regulada en el artículo 201 LH.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de un expediente de dominio notarial de rectificación de finca (exceso de cabida) tramitado conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria (LH).

Registrador: Opone la existencia de dudas sobre la identidad de la finca objeto del expediente pues, a su juicio, no se corresponde la finca registral con la que figura en la representación gráfica aportada, entendiendo que se está alterando la realidad física exterior de la finca (y no corrigiendo un dato registral erróneo).

Fundamenta las dudas alegadas en la consulta de los antecedentes de la parcela catastral, de la que resulta que la actual parcela es el resultado de la unión de otras dos parcelas catastrales. Esta circunstancia, unida a la diferencia de superficie que se pretende rectificar (superior al 100%) hace que se ponga en duda que se trate de una rectificación de un dato registral erróneo y no de la incorporación de una nueva realidad física resultante de posibles negocios jurídicos.

Notario: Entiende que las dudas no están suficientemente fundadas porque no identifica los colindantes potencialmente afectados por el exceso; también opone que en la calificación añade algunos datos que no constaban en la certificación (concretamente los referidos a la consulta de los antecedentes catastrales) y que tal vez la rectificación catastral puesta de manifiesto en la consulta a la sede electrónica del Catastro (SEC) se deba a operaciones que nunca se llevaron a cabo en la realidad.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LAS FINCAS Y DUDAS DE IDENTIDAD.

En los expedientes de rectificación de finca inscrita debe aportarse una representación gráfica de la finca objeto del expediente. Esta representación puede ser la catastral u otra alternativa cuando la catastral no se corresponda con la realidad física del inmueble.

La representación gráfica junto y el resto de la documentación aportada al expediente deben ser objeto de calificación registral previa a la expedición de la certificación preceptiva, a los efectos de identificar la finca del expediente y su correspondencia con la registral que se trata de rectificar

En la calificación de la representación gráfica (art. 9 LH) las dudas que puede apreciar el registrador (RR.DGRN de 22 de abril y 8 de junio de 2016) “… han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u albergar el registrador operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b), 199.1 y último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria)…”.

Lógicamente, como dice la Resolución, una gran diferencia de superficie (en el caso resuelto superior al 100%) “… justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral”.

¿Tal circunstancia impide la tramitación del expediente de rectificación? NO. Tiene dicho el Centro Directivo que no existe limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita y que “… en el expediente notarial (…) pueden llevarse a cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de identidad expuestas por el registrador, con independencia de la magnitud de la diferencia de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22 de febrero de 2018)…”.

OTRAS CUESTIONES.

1 Continuidad del expediente y Anotación preventiva: Es doctrina reiterada del Centro Directiva que las dudas fundadas puestas de manifiesto en la certificación inicial no impiden continuar con la tramitación de expediente de rectificación (RDGRN 21 de noviembre de 2017), por lo que también es posible practicar la anotación preventiva a los efectos de dar publicidad registral a dicha tramitación.

2 ¿Cuándo no es posible la continuidad del expediente y la práctica de la anotación?: Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por tener certeza de que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita).

3 ¿En qué momento se deben manifestar las dudas fundadas?: Dice la Resolución que “… como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016).

4 ¿Se pueden alegar dudas de identidad –no puestas de manifiesto en la certificación inicial- con ocasión de la calificación del expediente concluido? NO, salvo que “…de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016)”.

5 ¿Constituyen límites objetivos para la tramitación del expediente las diferencias de superficie declaradas o los cambio de linderos, incluso fijos, etc? NO.

Hay que recordar con la Resolución de 17 de noviembre de 2015 lo siguiente: (i) El procedimiento del artículo 201 LH es uno de los que permite obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices. (ii) Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación.

6 ¿Un informe municipal es idóneo para acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral? NO.

Dice la Resolución: “… si bien (el informe municipal) es el documento idóneo para acreditar el cambio de numeración de la calle o incluso la localización catastral de la finca, no puede acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral”. (JAR).

RESOLUCIONES MERCANTIL
10.⇒⇒⇒ CONSTITUCIÓN DE SL. POSIBILIDAD DE APORTACIÓN DEL “KNOW HOW”. BIENES INTANGIBLES.

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil IV de Madrid a inscribir una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: Es posible en la constitución de una sociedad limitada aportar en desembolso del capital social el “know now” de los fundadores.

Hechos: Se plantea en esta resolución el problema de si es o no aportable en la constitución de una sociedad limitada el siguiente bien, prolijamente descrito, pero que resumimos en aras de la claridad:

“El know-how consistente en la información técnica necesaria para diseñar, fabricar, emplear, mantener o comercializar productos o sus elementos que permiten lograr el proyecto específico”.  A continuación se indica que dicha saber es secreto, al igual que el negocio de la sociedad. El saber se concreta “en el conocimiento de la industria de servicios, marketing e investigación de mercado”, “en el conocimiento especializado en materia de emprendimiento, desarrollo empresarial, liderazgo y dirección de equipos”. También incluye “un conocimiento amplio acerca del sector tecnológico e innovación”. A continuación se describe el objeto de la sociedad del que destacamos el “trabajo colaborativo virtual”, “recursos humanos”, “data center”, “asistencia virtual”, “promoción, marketing y publicidad, servicios financieros, software, bases de datos” y similares.

A juicio de los aportantes se cumplen con dicha aportación todos los requisitos exigidos. Así:

— tiene naturaleza patrimonial;

— incrementará las ganancias;

— puede figurar en el balance;

— puede ser valorado;

— puede ser enajenado;

— puede ser objeto de cambio;

— es susceptible de apropiación y convertido en dinero.

Finalmente indica que la “aportación del know how… es estrictamente necesaria e indispensable para el desarrollo de la actividad”.

El registrador no comparte dicha visión y suspende la inscripción por el siguiente defecto:

“La aportación del Know-how parece más bien la aportación de trabajo o servicios que no pueden ser objeto de aportación (art. 58 LSC y concordantes)”.

Añade que el “término Know-how de ascendencia anglosajona no ha tenido un concepto unívoco si bien tiene un reconocimiento generalizado. El RD 1750/1987, de 18 de diciembre, lo califica como “conocimientos secretos no patentados, aplicables a la actividad productiva” (también la Resolución de la Dirección General de Transacciones Exteriores de 12 de febrero de 1988)”.

El interesado recurre reconociendo la no posibilidad de inscripción de la frase “el conocimiento especializado en materia de emprendimiento, desarrollo empresarial, liderazgo y dirección de equipos”, pues ello sí puede ser considerado como aportación de trabajo y servicios, todos los demás conceptos entran en la definición de “Conocimientos secretos no patentados aplicables a la actividad productiva”.

A continuación, añade que esa aportación es indispensable para cumplir el objeto social y que tiene características propias que se concretan en los siguientes puntos: «conocimientos industriales secretos», que solo son conocidos por los administradores, que son conocimientos personales, que son de gran valor, y que sin esa aportación no podría desarrollarse el objeto social.

Resolución: La DG acepta el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Comienza la DG precisando lo que debe entenderse por «know how» (o «saber hacer», como dice el Reglamento (CEE) n.º 4087/88 de la Comisión de 30 de noviembre de 1988 relativo a la aplicación del apartado 3 del artículo 85 del Tratado a categorías de acuerdos de franquicia, así como del Real Decreto 201/2010, de 26 de febrero), remitiéndose a una STS de 21 de octubre de 2005, en la que se decía que era un concepto poco preciso y variable “en relación con las distintas modalidades de franquicia”… “incluso cuando opera con autonomía”. Para la doctrina empezó siendo los “conocimientos secretos de orden industrial”, se extendió posteriormente a los de “orden comercial”, para pasar a “identificarse con conocimientos secretos referidos indistintamente al campo industrial o comercial, incluidos los aspectos organizativos de la empresa –secreto empresarial–, o incluso conectarlos “con la experiencia”…  “ con la cualificación del especialista y con un menor grado de confidencialidad”.

A continuación dice que se ha definido como “conocimiento o conjunto de conocimientos técnicos que no son de dominio público y que son necesarios para la fabricación o comercialización de un producto, para la prestación de un servicio o para la organización de una unidad o dependencia empresarial, por lo que procuran a quien los domina una ventaja sobre los competidores que se esfuerza en conservar evitando su divulgación”.

Señala como sus características las del “secreto”, las de “su valoración de conjunto o global” y su utilidad. El TS en la Sentencia de 24 de octubre de 1.979 dice que  “el saber hacer”, puede tener por objeto elementos materiales y elementos inmateriales, bien se considere que sea un bien en sentido jurídico, determinado por tratarse de una situación de hecho consistente en que las circunstancias de la empresa que constituye el objeto del secreto son desconocidas para terceros o que el aprendizaje o la adquisición de experiencias por éstos puede resultar dificultoso, o ya que se trata de un bien en sentido técnico jurídico, por poseer las características propias de esta idea, como son el valor patrimonial y la entidad para ser objeto de negocios jurídicos, integrante de un auténtico bien inmaterial”. Y en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, donde es objeto de numerosos pronunciamientos relacionados con contratos de franquicia, se manifiesta con una gran amplitud, y así se hace referencia a “metodología de trabajo”; “técnicas operativas”; “técnicas comerciales ya experimentadas”; “conjunto de conocimientos técnicos o sistemas de comercialización propios de franquiciador, como rasgo que le diferencia de otras empresas que comercian en el mismo tráfico”; “conjunto de técnicas y métodos para la instalación, comercialización y explotación, identificándose en la presentación de los locales, servicios prestados, productos, política de publicidad (…)».

Añade a continuación que la propia DG se ha pronunciado en materia de aportación de bienes inmateriales, como es el fondo de comercio en Resolución de 31 de octubre de 1986, en que se destaca el lado espiritual o inmaterial del mismo incluso señalando “que hay Empresas que no requieren elementos patrimoniales para su perfecto funcionamiento, o por último, casos en que además de los valores patrimoniales hay otros que sobrepasan los mismos y que se plasman en la organización de los medios de producción, y todos estos conceptos y otros similares son susceptibles de ser valorados en el Balance” y que por ello pueden ser aportados a una sociedad.

Por último considera que dado que dicho saber hacer es susceptible de valoración económica y de apropiación “puede aportarse a la sociedad y es apto para producir una ganancia” y  es además “diferente de la mera obligación de hacer, por lo que no se infringe la norma que impide que sean objeto de aportación el trabajo o los servicios (artículo 58.2 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Comentario: Pese a que nuestra línea en orden a la interpretación de las normas del derecho de sociedades siempre ha procurado inclinarse del lado del empresario, pues nadie mejor que él sabe lo que es mejor para su empresa, en esta ocasión no podemos compartir la solución que se da por la DG a la posibilidad de aportación del “saber hacer” o “saber cómo” a una sociedad.

Dicha aportación plantea o puede plantear múltiples problemas, no sólo a los terceros, sino también a la propia sociedad.

Si el capital social es equivalente al valor de los bienes que tiene la sociedad, al menos en el momento de su nacimiento, figurando el capital en el pasivo del balance, dentro de los fondos propios y los bienes, respaldo del capital en el activo, en el balance de esa sociedad, con parte del capital representado por un elemento inmaterial como es el conocimiento o saber hacer de alguno o algunos de los socios, será una partida muy inestable en cuanto a su función de garantía frente a los acreedores sociales. En este momento no podemos imaginar cómo se gestionará, ese saber hacer, en su función de ser transformado en efectivo para que los acreedores puedan realizarlo y así hacer efectivos sus créditos en caso de impago o insolvencia de la sociedad.

Nos preguntamos, ¿cómo podrá ser embargado ese conocimiento que además es secreto? ¿embargaremos al socio? ¿le obligaremos a revelar sus secretos para ponerlos en el mercado? ¿cómo se le podrá obligar a prestar esos conocimientos a favor de un tercero que no sea la sociedad? ¿en caso de negativa, cómo establecer una compensación en metálico? ¿si es aportable, como sostiene la DG, su valoración será caprichosa pudiendo constituirse la sociedad solo con el “know now”, aunque bien sabemos que los socios son responsables de esa valoración?

Es decir, que dado que el capital, aparte de su función organizativa, que pudiera cumplirse con ese saber hacer, aparte de su función productiva, que según los socios va a ser decisiva para el funcionamiento de la sociedad, nos preguntamos ¿cómo cumplirá su función de garantía que es otra de las muy importantes funciones que debe cumplir el capital como ha puesto de relieve la DG en múltiples resoluciones? Difícil lo tienen los acreedores y difícil supongo que lo tendrá también la sociedad a la hora de buscar financiación para poner en marcha las ideas aportadas.

Pero esa aportación no sólo falla en el aspecto de garantía, sino que también va a fallar en las relaciones de la sociedad con sus socios y en las relaciones de los socios entre sí.

Desde este punto de vista nos seguimos haciendo más preguntas ¿Qué ocurrirá si el socio que ha aportado el saber hacer, transmite sus participaciones -o parte de ellas- a un tercero? ¿deberá comunicar a ese tercero sus secretos tan celosamente guardados? ¿ese tercero queda libre de transmitir o prestar conocimiento alguno a la sociedad? Es cierto que estos problemas se pueden minimizar en algo estableciendo una prohibición de transmisión de participaciones durante los primeros cinco años de vida de la sociedad, posible de conformidad con el artículo 108.4 de la LSC, pero nada de ello se nos dice que esté establecido en los estatutos de la sociedad constituida. Pero es que transcurridos esos cinco años nos encontraríamos con el mismo problema señalado. Incluso si se hubiera establecido una prohibición absoluta de transmisión de las participaciones desembolsadas con el saber hacer, esa prohibición, como sabemos debe estar acompañada de un derecho de separación (cfr. art. 108.3 LSC) con lo cual el problema seguirá latente pudiendo rebrotar en cualquier momento.

Es más, si el socio poseedor de ese “saber hacer”, en algún momento de la vida de la sociedad, por enfermedad u otro motivo perdiera la capacidad de prestar esos conocimientos, ¿cómo lo solventaría la sociedad? Entendemos que para estos casos debería también preverse en estatutos que ese saber hacer sería sustituido por una cantidad en metálico, debidamente garantizada, equivalente al valor que a la aportación se le haya dado en la escritura. Pero de eso tampoco se dice nada en la escritura.

Y si esa aportación es posible como aportación no dineraria en una sociedad limitada, entendemos que para la DG también será posible en una sociedad anónima, pues en materia de aportaciones, salvo lo que ahora señalamos, no hay diferencias. La diferencia a la que aludimos es que para hacer una aportación no dineraria a una sociedad anónima se requiere el informe de un experto independiente (cfr. art. 67 LSC) y no podemos imaginar cómo ese experto va a valorar unos conocimientos de un aportante que en principio son secretos lo que según resulta de la escritura es lo más importante de los mismos. Pero también tendrá problemas el experto en cumplir con lo que exige el artículo 67.2 de la LSC, en lo relativo a la “descripción de la aportación, con sus datos registrales, si existieran, y la valoración de la aportación, expresando los criterios utilizados y si se corresponde con el valor nominal y, en su caso, con la prima de emisión de las acciones que se emitan como contrapartida”. Por tanto, o entendemos que no es posible la aportación de ese saber hacer a una sociedad anónima, o ese saber hacer deberá ser revelado a los efectos de que el experto pueda describirlo, valorarlo y poner de manifiesto los criterios que haya utilizado para ello.

La DG en el último de sus fundamentos de derecho, para apoyar su decisión,  pretende establecer un paralelismo entre la aportación del “know now” y la aportación del fondo de comercio que también es un bien inmaterial o intangible. Pero ese paralelismo no es posible pues ambos bienes son muy distintos en cuanto a su configuración y modo de funcionamiento.

Como sabemos el fondo de comercio se considera usualmente como un valor inmaterial de la empresa, constituido por su clientela, su nombre o denominación social, su prestigio, su capacidad para generar beneficios, su cuota de mercado, la localización de la misma empresa, etc, pero para que este fondo de comercio pueda ser aportado a una sociedad debe serlo como formando parte de una empresa en funcionamiento. Es decir, el fondo de comercio vale en cuanto vale una empresa y no puede en principio desligarse de esta pues los elementos que lo componen son tan inmateriales que sólo tienen valor como conjunto y no como individualidad. Así la clientela es algo etéreo que puede dejar de existir, el prestigio puede caer, la cuota de mercado puede disminuir etc. Por ello según el art. 39 del Ccom el fondo de comercio sólo podrá formar parte del activo si ha sido adquirido a título oneroso y se presume que su vida útil es de 10 años salvo prueba en contrario. Por tanto, vemos que la equiparación no es posible e incluso cuando forme parte el balance está sujeto a limitaciones.

En definitiva, si la cuenta 204 del Plan General Contable, define el fondo de comercio como «el exceso, en la fecha de adquisición, del coste de la combinación de negocios sobre el correspondiente valor de los activos identificables adquiridos menos el de los pasivos asumidos” y que “En consecuencia, el fondo de comercio sólo se reconocerá cuando haya sido adquirido a título oneroso y corresponda a los beneficios económicos futuros procedentes de activos que no han podido ser identificados individualmente y reconocidos por separado«, con mucha mayor razón ese “saber hacer” aportado, no podrá representar el capital de la sociedad ni podrá figurar en el balance pues, aunque se estime que a cambio se dan participaciones y por tanto su adquisición es onerosa, de ello no se deriva que ese “saber hacer” como tal sea directamente enajenable, con independencia de la empresa en funcionamiento del que forma parte, ni que aisladamente considerado tenga un valor económico que sirva de garantía a los terceros acreedores de la sociedad.

Ahora bien si de la pura teoría, pasamos a la doctrina de la DGRN, ésta siempre ha destacado las notas que venimos señalando y así en  R. de 3 de enero de 2017, no admitió la aportación de sociedades preconstituidas, en resoluciones de R. 28 de Febrero de 2007R. 1 de Marzo de 2007, destaca la función de garantía del capital social y en múltiples resoluciones, como la de R. 23 de febrero de 1998, y R. 4 de noviembre de 2011, por señalar unas de las más claras, ha destacado la importancia y trascendencia que tiene la descripción de las aportaciones no dinerarias que se hagan a la sociedad.

La descripción de esas aportaciones no dinerarias es fundamental por la responsabilidad que implica su aportación, responsabilidad que no sólo alcanza al aportante, sino también a los futuros adquirentes de las participaciones desembolsadas con dichas aportaciones. Si el adquirente de una participación desembolsada con aportación no dineraria va a responder de la realidad y valoración de esas aportaciones, parece elemental que pueda conocer, por un instrumento de publicidad puesto fácilmente a su alcance, como es el Registro Mercantil, cuál ha sido esa aportación en concreto. Y parece obvio que no se sentirá seguro ni satisfecho cuando consultado el registro compruebe que las participaciones que adquiere fueron desembolsadas con un bien intangible, al que se le dio determinado valor, pero sin que pueda conocer la realidad de esa aportación.

Parecería más adecuado, en contra de lo que sostiene el recurrente y acepta la DG, que ese saber hacer fuera objeto de prestaciones accesorias distintas del capital. Pero incluso en el caso de las prestaciones accesorias existirán problemas para su establecimiento pues es requisito esencial de las mismas, de conformidad con el artículo 86 de la LSC, expresar “su contenido concreto y determinado” y si para las prestaciones accesorias se exige eso, lo que no se cumple, parece que con mayor motivo  deberá exigirse que una aportación no dineraria a la sociedad se describa perfectamente y no de la manera imprecisa que se hace en la escritura, derivada obviamente del propio concepto de “know now”.

 En conclusión y por finalizar este comentario, podemos estimar que esta aportación del “saber hacer”, es totalmente imposible en la sociedad anónima, y en la sociedad limitada llegamos a la misma conclusión, salvo que esa aportación se rodee de una serie de cortapisas y condicionamientos, y se prevea la solución de los posibles problemas que se pueden plantear para evitar que el capital se convierta en algo irrelevante, lo que, aunque las corrientes más progresistas del derecho societario aboguen por ello, con arreglo al derecho vigente todavía no es posible. Es decir reconocemos que lo importante para los acreedores es la creación de valor por parte de la sociedad, pero por ahora no se puede desligar esa posibilidad de crear riqueza, con el capital de la sociedad. Esperemos a cambiar el derecho aplicable para ser creativos en materia de aportaciones sociales. (JAGV)

 

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AÑOS: 2019  –  2018  –  2017  –  2016  –  2015

ALGUNAS VOCES DEL FICHERO DE JUAN CARLOS CASAS

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AÑO 2019:

259.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. HERENCIA DEL PRIMER CAUSANTE  E INTERVENCIÓN DE LOS HEREDEROS DEL TRANSMITENTE.

277.** ESCRITURA DE ENTREGA DE LEGADO TRAS SENTENCIA EN REBELDÍA. ACREDITACIÓN DE LOS SUSTITUTOS VULGARES. FIRMEZA.

291.** EMBARGO DE BIENES EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. RENUNCIA DE LOS LLAMADOS. DOCUMENTOS NO APORTADOS AL REGISTRO.

293.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR INTERVENIENDO UN TUTOR. AUTORIZACIÓN JUDICIAL PREVIA, APROBACIÓN JUDICIAL

300.***  NO CONCURRENCIA EN PARTICIÓN DE HEREDERO SUJETO A CURATELA INCAPACITADO PARCIALMENTE

301.** PARTICIÓN POR UNA DE LAS DOS HEREDERAS Y REQUERIMIENTO A LA OTRA. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO.

306.** INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO: USUFRUCTO Y FIDEICOMISO DE RESIDUO.

309.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA HEREDEROS DESCONOCIDOS DEL TITULAR REGISTRAL.

310.*** AUTOENTREGA DE LEGADO. NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA VASCA. 

321.** DONACIÓN. TRACTO SUCESIVO Y PODER DISPOSITIVO SI SE RECONOCEN TRANSMISIONES INTERMEDIAS.

205.** PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL. LLAMAMIENTO GENÉRICO

243.⇒⇒⇒ DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA.

255.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. FIDEICOMISO EN EL TESTAMENTO DEL TRANSMITENTE.

193.** AGRUPACIÓN, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON PREVIAS OPERACIONES PARTICIONALES. PRESUPUESTOS PARA EL EXPEDIENTE DE REANUDACION DEL TRACTO

196.** ADJUDICACIÓN DE HERENCIA PREVIA SEGREGACIÓN. DIVERGENCIA ENTRE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA Y LICENCIA.

126.** HERENCIA. PLUSVALÍA EXENTA EN MADRID CAPITAL. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.

130.⇒⇒⇒ HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. ADAPTACIÓN DE FIGURAS EXTRANJERAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO.

140.** PARTICIÓN: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE EL VIUDO Y LOS MENORES REPRESENTADOS. 

146.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y DERECHO DE REVERSIÓN OMNÍMODOS: DONACIÓN MORTIS CAUSA.

156.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PLUSVALÍA

157,** CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DONACIÓN INSCRITA COMO MODAL.

162.*** TESTAMENTO CON NORMA PARTICIONAL. PARTICIÓN POR LOS HEREDEROS CON INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

163.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. USUFRUCTO DE LA NUDA PROPIEDAD

169.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. LEGÍTIMA DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.

75.*** SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO. CALIFICACIÓN REGISTRAL. FALTA DE ACREDITACIÓN DE INEXISTENCIA DE PERSONAS CON DERECHO A HEREDAR

78.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO

79.*** HERENCIA DE BRITÁNICO SIN EJECUTOR TESTAMENTARIO. DETERMINACIÓN DE LA LEY SUCESORIA. PROFESSIO IURIS

86.*** ENTREGA DE LEGADO SI SE DESCONOCE EL PARADERO DEL LEGATARIO.

98.*** INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO. ENTREGA DE LEGADO.

100.⇒⇒⇒ DIVORCIO y REVOCACIÓN DE DISPOSICIONES TESTAMENTARIAS: REQUIERE SENTENCIA JUDICIAL.

105.*** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADO. PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

110.** HERENCIA. AGRUPACIÓN. TRACTO SUCESIVO Y LEGITIMACIÓN REGISTRAL

114.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. IDENTIFICACIÓN DE LOS HIJOS DE LOS NIETOS DESHEREDADOS QUE TAMBIÉN LO FUERON. 

37.*** HERENCIA. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO. TRADUCCIÓN

46.** COPIA PARCIAL DE ESCRITURA DE ENTREGA DE LEGADOS.

48.** SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN/USUCAPIÓN CONTRA HERENCIA YACENTE. REBELDÍA.

56.** LIQUIDACIÓN DE CONSORCIO CONYUGAL ARAGONÉS SIN EL CONCURSO DE LOS LEGATARIOS DE COSA CONSORCIAL

62.** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA EN FAVOR DE UNA FUNDACIÓN

63.* ANOTACIÓN DE DERECHO HEREDITARIO. DOCUMENTACIÓN SUCESORIA ORIGINAL. PRINCIPIO DE LEGALIDAD

4.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL

5.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

13. *** INMATRICULACIÓN DE MITAD INDIVISA POR HERENCIA Y DONACIÓN.

17.** HERENCIA. LEY FORAL VASCA. LEGÍTIMA. APARTAMIENTO

22.** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO POR EL PROPIO LEGATARIO. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA LEGADA

AÑO 2018:

475.*** NO CABE INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO CUANDO SE LEGA AL CÓNYUGE EL USUFRUCTO

476.** ADICIÓN DE HERENCIA. LEGÍTIMA CATALANA

478.** DIVISIÓN JUDICIAL NO CONTENCIOSA DE HERENCIA. TÍTULO INSCRIBIBLE

484.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN

486.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO

487.** HERENCIA. FINCA INSCRITA A FAVOR DEL ESTADO COMO BIEN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

422.* DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES

450.*** DONACIÓN DE FACULTAD DE DISPONER

368.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO

375.** HERENCIA SIN QUE CONSTE EL NIF O NIE DE ALGUNO DE LOS INTERVINIENTES

376.** AUTO DE APROBACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES PROTOCOLIZADO NOTARIALMENTE. FALTA DE CONSTANCIA DEL TÍTULO SUCESORIO Y DE COMPARECENCIA DE UNA LEGITIMARIA

393.*** IUS TRANSMISIONIS O ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA PARA INMATRICULACIÓN VIA ART. 205 LH.

394.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LA VIUDA DEL TRANSMITENTE

400.*** HERENCIA DE CAUSANTE HOLANDÉS SIN INTERVENCIÓN DEL CONTADOR PARTIDOR. DESHEREDACIÓN.

353.*** HERENCIA. TESTAMENTO SIN QUE CONSTE LA HORA DE SU OTORGAMENTO: EFECTOS Y MEDIOS DE SUBSANACIÓN.

357.*** PRETERICIÓN NO INTENCIONAL. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LAS ACTAS NOTARIALES DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS

358.** SENTENCIA DE USUCAPIÓN: ¿CONTRA HEREDEROS CONCRETOS O CONTRA LA HERENCIA YACENTE?

360.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH: APORTACIÓN A GANANCIALES Y COMO TÍTULO PREVIO HERENCIA OTORGADA EL MISMO DÍA. APRECIACIÓN DE LA INSTRUMENTALIDAD DE LOS TÍTULOS

304.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH, CON ANTETÍTULO DE HERENCIA DE MENOS DE UN AÑO.

319.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. SUBSANACIÓN POR VÍA DEL ART 153 RN. ACREDITACIÓN DE LA TITULARIDAD DEL CAUSANTE

324.*** ESCRITURA DE HERENCIA Y TESTAMENTO REDACTADOS EN CATALÁN. INSCRIPCIÓN DE FINCAS EN ARAGÓN

329.** HERENCIA. FINCA AFECTADA POR VÍA PECUARIA. DOMINIO PÚBLICO INDETERMINADO.

337.** RECONOCIMENTO DE DOMINIO. TITULARIDAD PREVIA FIDUCIARIA.

340.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

258.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN FALLECIDO ANTES DE 2015 CON ERBSCHEIN.

282.** HERENCIA. PREVIA ADQUISICIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS CON CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL

283.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

288.*** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADOS SIN INTERVENCIÓN DE HEREDEROS O CONTADOR PARTIDOR. LEGATARIO YA POSEEDOR Y ACTA DE NOTORIEDAD ACREDITATIVA.

289.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.

290.*** INTERPRETACIÓN DE CLAUSULA TESTAMENTARIA: SUSTITUCIÓN O DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN SUCESIÓN TESTADA

291.** HERENCIA. PAÍS VASCO. LEGADO DE LEGÍTIMA O APARTAMIENTO TÁCITO

292.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

299.** SENTENCIA DECARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN. PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

232.** HERENCIA OTORGADA POR EL CÓNYUGE VIUDO HABIENDO RENUNCIADO LOS HIJOS HEREDEROS

233.*** HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. LEY APLICABLE

241.*** ADJUDICACION DE DERECHOS HEREDITARIOS. COLISION ENTRE SUSTITUCION VULGAR y IUS TRASNMISSIONIS. ACREDITACIÓN IMPUESTO SUCESIONES.

246.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. ACTA  NOTARIAL COMPLEMENTARIA: JUICIO DE NOTORIEDAD SOBRE TITULARIDAD Y ANTIGÜEDAD. INTERPRETACIÓN DE SI HAY LEGADO

255.*** ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. FIDUCIA CUM AMICO.

5/2018. ALCANCE DE LAS FACULTADES INTERPRETATIVAS DEL CONTADOR-PARTIDOR.

159.**  INMATRICULACIÓN ART 205 LH. PLAZO DEL AÑO CUANDO EL TÍTULO PREVIO ES UNA HERENCIA

178.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. FALTA DE INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

190.*** HERENCIA. SUSTITUCIÓN EJEMPLAR

197.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA Y TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO. INTERPRETACIÓN DE CLAÚSULAS TESTAMENTARIAS

3/2018. INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. TÍTULO PÚBLICO PREVIO Y ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA. TÍTULOS INSTRUMENTALES

133.** PROHIBICIÓN TESTAMENTARIA DE VENDER Y SE DONA.

146.*** CESIÓN GRATUITA UNILATERAL DE UN TERRENO A UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS Y MODO DE INSCRIBIR.

108.*** NATURALEZA DEL USUFRUCTO VIDUAL LEGITIMARIO.  LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD POSTCONYUGAL DEL 1er ESPOSO: CONSENTIMIENTO DEL 2º.

114.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR SIN CONTRADICCIÓN EVIDENTE CON LA VOLUNTAD DEL TESTADOR

119.*** HERENCIA DE BRITÁNICO SIN EJECUTOR TESTAMENTARIO. DETERMINACIÓN DE LA LEY SUCESORIA. PROFESSIO IURIS EN PERIODO TRANSITORIO.

127.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. RENUNCIA DE HEREDEROS DEL TRANSMITENTE, PERO NO DE UNA HIJA LEGITIMARIA.

1/2018. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO Y HERENCIA YACENTE

73.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO EN GALICIA. APLICACIÓN DEL ART. 1057-2 CC. REFERENCIA A ARAGÓN Y A NAVARRA.

75.** EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO. DERECHO TRANSITORIO.  EXTRAORDINARIA DIFICULTAD DE TÍTULO O ADQUISICIÓN A ALGUNO DE LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. POSIBILIDAD DE OBRA NUEVA.

91.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. PROCEDIMIENTO SEGUIDO CON HEREDEROS INDETERMINADOS DEL TITULAR REGISTRAL

17.** HERENCIA DERECHO FORAL ARAGONÉS. INSTITUCIÓN CONTRACTUAL DE HEREDERO Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA. INTERPRETACIÓN.

34.** PARTICIÓN INTERVINIENDO TUTOR. NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL, AUNQUE NO EXISTIERA CONFLICTO DE INTERESES.

37.** PARTICIÓN TRAS VENTA DE UN DERECHO HEREDITARIO Y RETRACTO DE COHEREDEROS SIN COMPARECER LA VENDEDORA

42.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA HABIENDO FALLECIDO EL VENDEDOR. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO

47.*** PARTICIÓN POR CONTADOR-PARTIDOR SIN PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA QUE ORDENÓ LA TESTADORA POR INEXSTENCIA DE DINERO.

60.** HERENCIA. ACREDITADO QUE EL HEREDERO FALLECIDO NO OTORGÓ TESTAMENTO, DEBE ACOMPAÑARSE O TESTIMONIARSE ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS.

⇒⇒⇒62. SUCESIÓN POR DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO DEL TRANSMITENTE. DOCTRINA CLÁSICA Y MODERNA.

AÑO 2017: 

539.** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO CONTRA HERENCIA YACENTE. ADMINISTRADOR JUDICIAL. ACREDITACIÓN FALLECIMIENTO. DESCRIPCIÓN DE FINCA. DOCTRINA SOBRE “IMPOSIBILIDAD MATERIAL”.

552.*** INMATRICULACIÓN POR HERENCIA Y ELEVACIÓN A PÚBLICA DE VENTA EN DOCUMENTO PRIVADO LIQUIDADO. CÓMPUTO DEL PLAZO DEL AÑO.

562.** ADICIÓN DE HERENCIA. MENCIONES. ADJUDICACIÓN EN VACÍO

578.** USUCAPIÓN POR SENTENCIA, HABIENDO FALLECIDO LOS TITULARES REGISTRALES

581.*** PARTICIÓN EN LA QUE EL PADRE TESTADOR NOMBRA ADMINISTRADOR DE LOS BIENES LEGADOS POR LEGÍTIMA A LA HIJA MENOR EXCLUYENDO A LA MADRE.

479.** RECTIFICACIÓN DE UNA ESCRITURA DE RENUNCIA POR OTRA DE ACEPTACIÓN HEREDITARIA.

481.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. RENUNCIA DE LOS HEREDEROS. DEFENSOR JUDICIAL: SU CARÁCTER EXCEPCIONAL.

482.** EJECUCIÓN CONTRA LA HERENCIA YACENTE. DEFENSOR JUDICIAL. RENUNCIA DE LOS HEREDEROS.

490.*** RENUNCIA A LEGADO DE LEGÍTIMA ESTRICTA CON SUSTITUCIÓN VULGAR. INTANGIBILIDAD DE LA LEGÍTIMA VERSUS FAVOR TESTAMENTI.

510.** DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO SOBRE PARTE DE FINCA SIN SEGREGAR

512.() CANCELACIÓN DE USUFRUCTO POR INSTANCIA PRIVADA. RECTIFICACIÓN

514.⇒⇒⇒ SUSTITUCIÓN VULGAR. ACREDITACIÓN DE LA INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO SUSTITUTORIO POR MANIFESTACIÓN DEL RENUNCIANTE O DE ALGUNO DE LOS SUSTITUIDOS

520.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA SIN OPOSICIÓN: NECESIDAD DE PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL.

405.* DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EXISTIENDO INSCRITA PREVIA DONACIÓN CON BONIFICACIÓN FISCAL

420.*** HERENCIA SIN DESCENDIENTES. INNECESARIEDAD DE ACREDITAR EL FALLECIMIENTO DE LOS PADRES SI LO MANIFIESTA EL TESTADOR.

436.*** INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN. PAGO EN DINERO. DEFENSOR JUDICIAL.

456.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR QUE ADJUDICA TODO A LA VIUDA CON SALDO NETO CERO.

384.** COMPRAVENTA. SUBSANACIÓN. ACREDITACIÓN FALLECIMIENTO TITULAR REGISTRAL Y CONDICIÓN DE HEREDEROS

390.** HERENCIA: LIQUIDACIÓN FISCAL DE UNA RENUNCIA. COMPETENCIA PARA LA LIQUIDACIÓN. CIERRE DEL REGISTRO.

395.*** SUSTITUCIÓN VULGAR. INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO SUSTITUTORIO

326.* CANCELACIÓN DE USUFRUCTO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA

336.** HERENCIA. INMATRICULACION DE CUOTA INDIVISA. TRACTO SUCESIVO

341.** HERENCIA. CLÁUSULA DE RESIDUO.

358.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CON PARTICIPACIONES PRIVATIVAS POR CONFESIÓN. CONSENTIMIENTO DE HEREDEROS FORZOSOS SEGÚN NATURALEZA DE SU LEGÍTIMA. VECINDAD CIVIL. DERECHO SUCESORIO DE GALICIA.

361.⇒⇒⇒ DERECHO DE TRANSMISIÓN. ¿NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE EN LA HERENCIA DEL PRIMER CAUSANTE? ACEPTACIÓN TÁCITA.

368.** FILIACIÓN NO MATRIMONIAL: RECONOCIMIENTO DE HIJA EN TESTAMENTO. PARTICIÓN.

377.* HERENCIA: TRACTO SUCESIVO. USUCAPIÓN. COMPETENCIA PARA CONOCER DEL RECURSO.

274.** FACULTAD DEL LEGATARIO EN CATALUÑA DE TOMAR POSESIÓN DE LA COSA LEGADA. ORGANISMO COMPETENTE PARA RESOLVER

278.*** HERENCIA DE CAUSANTE VASCO CON SUPERVENIENCIA DE HIJOS AL TESTAMENTO. DERECHO INTERREGIONAL E INTERTEMPORAL.

288.* HERENCIA DE BIENES TRONCALES EN ARAGÓN.

294.() CONVENIO DE DIVISIÓN DE HERENCIA HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.

298.() SENTENCIA DE USUCAPIÓN EN PROCEDIMIENTO CONTRA LOS DESCONOCIDOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.

299.** CLÁUSULA TESTAMENTARIA CON SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA PREVENTIVA DE RESIDUO.

305.** AUTO JUDICIAL DE APROBACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL CON FALTA DE TRACTO SUCESIVO.

309.*** ADJUDICACIÓN DE BIENES GANANCIALES OTORGADA SOLO POR LA VIUDA HEREDERA FIDUCIARIA, SIN CONCURRENCIA DE LOS DEMÁS HEREDEROS LLAMADOS.

310.*** NECESARIA INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO EN LA PARTICIÓN AUNQUE SE LES ASIGNE UN LEGADO.

314.*** COMUNERO POR HERENCIA COMPRA OTRA CUOTA INDIVISA CON DINERO GANANCIAL. CARÁCTER PRIVATIVO O GANANCIAL.

323.** ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. LEGÍTIMA DE LOS DESCENDIENTES PAIS VASCO

232.*** SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA

234.** CONVENIO REGULADOR. DONACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL A LA HIJA MAYOR

239.* SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. TRACTO SUCESIVO. BASTA QUE LA DEMANDA SE DIRIJA CONTRA LOS HEREDEROS LEGALES DEL TITULAR REGISTRAL.

242.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA FRENTE A LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS E INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN NOMBRAMIENTO E INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL

247.*** DESHEREDACIÓN DE TODOS LOS HIJOS Y SUS DESCENDIENTES. CAUSA Y DETERMINACIÓN DE LOS AFECTADOS.

248.*** PACTO SUCESORIO DE MEJORA Y APARTACIÓN. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

258.** SEGREGACIÓN Y SIMULTÁNEA CESIÓN GRATUITA AL AYUNTAMIENTO SIN QUE CONSTE SU ACEPTACIÓN.

264.** INMATRICULACIÓN POR HERENCIA Y PREVIA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. PLAZO DEL AÑO.

272.** HERENCIA YACENTE. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. PLAZOS DE INSCRIPCIÓN PARA LA SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA.

187.** PARTICIÓN HECHA POR DEFENSOR JUDICIAL: APROBACIÓN JUDICIAL POSTERIOR.

188.** PACTO SUCESORIO DE MEJORA SOBRE BIENES GANANCIALES EN GALICIA.

193.** RENUNCIA A LA HERENCIA: RECTIFICACIÓN

200.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. RENUNCIA DE LOS HIJOS. TRASLADO AL ABOGADO DEL ESTADO

202.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

203.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE SIN DEFENSOR JUDICIAL

221.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. ASIENTOS YA PRACTICADOS.

139.** ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE PRELEGADO OTORGADA SOLO POR LA PRELEGATARIA.

142.** ADJUDICACIONES EN VACÍO: ¿CABE ADJUDICARSE EN HERENCIA FINCAS YA VENDIDAS COMO PASO PREVIO?

154.* SENTENCIA QUE ORDENA LA NULIDAD DE UNA PARTICIÓN EN DEMANDA NO DIRIGIDA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL ACTUAL.

157.*** RESERVA VIDUAL, PARTICIÓN SIN EL RESERVISTA Y DESHEREDACIÓN. 

166.*** USUCAPIÓN: SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO DECLARATIVO SEGUIDO CONTRA HEREDEROS DESCONOCIDOS DE LOS TITULARES REGISTRALES

169.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PAGO DE CUOTA VIUDAL Y CONMUTACIÓN

175.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS

178.*** PARTICIÓN HERENCIA DE ALEMÁN RESIDENTE EN ESPAÑA CON HIJA NO HEREDERA. POSIBLE PROFESSIO IURIS. ¿CERTIFICADO REGISTRO ÚLTIMA VOLUNTAD ALEMÁN?

96.** INSTANCIA PRIVADA A FAVOR DE HEREDERO ÚNICO. SOLO PERMITE LA INSCRIPCIÓN DE LAS FINCAS INCLUIDAS EN LA INSTANCIA.  PRINCIPIO DE ROGACIÓN

111.***  DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM y DONACIÓN MORTIS CAUSA. DERECHO DE HABITACIÓN.

132.* EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. ADQUISICIÓN DIRECTA DEL TITULAR REGISTRAL O HEREDEROS

133.** ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE LEGADO

53.*** CONTADOR PARTIDOR RECTIFICA PARTICIÓN ANTES DE LA ACEPTACIÓN DE LOS HEREDEROS

56.** RENUNCIA “EN FAVOR DE”, SUSTITUCIÓN VULGAR Y DERECHO DE TRANSMISIÓN.

61.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. GALICIA. PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL

67.* PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. CALIFICACIÓN CONJUNTA CON ESCRITURA DE SUBSANACIÓN

75.* INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DERECHO TRANSITORIO. TÍTULOS INSTRUMENTALES

3. *** DONACIÓN NO COLACIONABLE CON IMPUTACIÓN A LOS TERCIOS DE LA HERENCIA. 

4.*** DONACIÓN CON PROHIBICIÓN DE DISPONER EN FAVOR DE MENOR DE EDAD.

11.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO NO CABE COMO TÍTULO INMATRICULADOR.

43.** HERENCIA DE CIUDADANO EXTRANJERO. TRADUCCIÓN PARCIAL DE TÍTULO SUCESORIO. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES.

AÑO 2016: 

498.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA: TRACTO SUCESIVO SI HAN FALLECIDO TITULARES REGISTRALES. REDUCCIÓN DE CABIDA

500.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. ARRENDATARIO DE PLAZA DE GARAJE ACCESORIA A LA VIVIENDA.

502.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES

503.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL.

504.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL.

524.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO.

434.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO HABIENDO FALLECIDO EL TITULAR REGISTRAL. DIFERENTES SUPUESTOS

443.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA EL CAUSAHABIENTE DEL TITULAR REGISTRAL. ART. 105 RH.

461.*** PODER GENERAL Y DONACIÓN. MANDATO EXPRESO.

464.** DONACIÓN CON RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO

465.*** CONCURRENCIA DE TODOS LOS HEREDEROS A LA PARTICIÓN. EXCEPCIONES. TESTAMENTO PARTICIONAL.

470.** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO

471. AUTO DE ADJUDICACIÓN HEREDITARIA

472.*** DONACIÓN. FALTA DE RATIFICACIÓN DE LA ACEPTACIÓN POR MANDATARIO VERBAL EN VIDA DEL DONANTE

473.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

479.** HERENCIA. NO APORTACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL.

482.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD. PSEUDOUSUFRUCTO TESTAMENTARIO.

486.*** INMATRICULACIÓN CONFORME AL NUEVO ART 205 LH. CÓMPUTO DEL AÑO EXISTIENDO HERENCIA PREVIA. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.

386.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. ACREDITACIÓN DE HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.

387.() CANCELACIÓN DE USUFRUCTO YA CANCELADO REGISTRALMENTE

406.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. HERENCIA YACENTE

410.*** MEJORA DE PRESENTE POR VECINDAD CIVIL GALLEGA Y FINCA SITA EN CATALUÑA. CABE CONSULTA DE OTROS REGISTROS PERO NO DE LA OFICINA LIQUIDADORA. 

416.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA CONTRA HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

417.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA CONTRA HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

421.*** CAUSANTE VASCO: DERECHOS LEGITIMARIOS DE LOS ASCENDIENTES.

307.*** PARTICIÓN CON PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA ORDENADA POR EL TESTADOR SIN INTERVENIR TODOS LOS LEGITIMARIOS. APROBACIÓN NOTARIAL.

313.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN SUSPENSIVA DE ACEPTACIÓN. INTERPELLATIO IN IURE.. 

315.*** APLICACIÓN POR AUTORIDADES EXTRAJUDICIALES DEL ORDEN PÚBLICO EN UNA SUCESIÓN MORTIS CAUSA INTERNACIONAL.

320.*** NO CABE ADJUDICACIÓN HEREDITARIA EN PAGO DE DEUDA POR CONTADOR-PARTIDOR.

331.** HERENCIA DE CAUSANTE ESLOVACO. HEREDERO UNICO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO

341.** SUCESIÓN INGLESA. NO CERTIFICADO ÚLTIMAS VOLUNTADES INGLÉS.

342.() SUCESIÓN INGLESA. NO CERTIFICADO ÚLTIMAS VOLUNTADES INGLÉS.

347.*** ANOTACIÓN DEL DERECHO DEL LEGITIMARIO EN GALICIA.

355.*** DESHEREDACIÓN: REQUISITOS MÍNIMOS Y EFECTOS.

370.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA. HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

278.*** HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO. LEY SUCESORIA. PROFESSIO IURIS TÁCITA. REENVÍO.

279.** ¿PARTICIÓN DEL TESTADOR O MERAS DISPOSICIONES PARTICIONALES? INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN

282.** EL TESTADOR NO MENCIONA SI SU HIJA PREMUERTA TUVO DESCENDIENTES.

283.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO

299.*** PACTO DE MEJORA EN GALICIA SOBRE BIENES DE SOCIEDAD DISUELTA Y NO LIQUIDADA: ES EQUIPARABLE AL LEGADO DE COSA AJENA

300.*** INSTITUCIÓN DE HEREDERO BAJO CONDICIÓN. ACTA DE NOTORIEDAD

230. REVERSIÓN LEGAL ART. 812 CC DE UN BIEN GANANCIAL. SUPERVIVENCIA DE UNO SÓLO DE LOS CÓNYUGES DONANTES.

236. HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO. LEY SUCESORIA. INTERPRETACIÓN DE PROFESSIO IURIS EN TESTAMENTO ANTERIOR A 2015.

261. HERENCIA. JUICIO DE SUFICIENCIA SIN SALVAR EL CONFLICTO DE INTERESES.

114. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA

115. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO

130. Expediente de dominio para reanudar el tracto. Adquisición a sólo alguno de los herederos. Incomparecencia de los citados.

145. HERENCIA EN INSTANCIA PRIVADA. EXCESO DE CABIDA. MEDIOS PARA RECTIFICAR DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE.

167. Inmatriculación. Títulos instrumentales. Diferencias descriptivas.

173. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.

176. HERENCIA. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

179. HERENCIA. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO DE KUWAIT.

203. Herencia. Tracto sucesivo y expresión de causa.

206. HERENCIA. REPRESENTACIÓN: JUICIO DE SUFICIENCIA SIN SALVAR LA AUTOCONTRATACIÓN

207. HERENCIA SIN DESIGNACIÓN CLARA DE HEREDERO.

218. CONDENA JUDICIAL A EMITIR UNA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD [ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO]

220. SUSTITUCIÓN VULGAR. FORMA DE ACREDITAR SU INEFICACIA. CAPACIDAD PARA SUCEDER.

71. Partición por contador partidor. Necesidad de Declaración de herederos abintestato.

75.  Entrega de legado a favor de prelegatario

80. HERENCIA. EXCESO DE ADJUDICACIÓN: CAUSA

87. CONTADOR PARTIDOR QUE INTERVIENE TAMBIEN COMO CURADOR

92. Sentencia contra desconocidos herederos del titular registral, sin que conste el nombramiento del administrador judicial.

95. HERENCIA DE CIUDADANO HOLANDES

97. Entrega de Legado. Derechos de uso y habitación. Tracto sucesivo.

99. ENTREGA DE LEGADO

107. Pacto sucesorio de constitución de usufructo viudal en Galicia.

108. PARTICIÓN HECHA POR EL PROPIO TESTADOR.

39. División de herencia. Decreto judicial de sobreseimiento.

60. SUSTITUCIÓN VULGAR Y DERECHO DE ACRECER.

30. HERENCIA. IDENTIFICACIÓN DE LOS SUSTITUTOS VULGARES

32. Herencia. Derecho de transmisión. Intervención de la heredera del heredero. 

35. Herencia. Cancelación de usufructo. Constancia de la referencia catastral.

AÑO 2015:

S6. HERENCIA CON TÍTULO SUCESORIO OTORGADO CONFORME A LA LEY PERSONAL DEL CAUSANTE. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

438. DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO. ACTA PREVIA Y ACTA DE CIERRE

439. SUSTITUCIÓN VULGAR. INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO. DERECHO DE ACRECER

450. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. ADMISIBILIDAD DEL ACTA DE NOTORIEDAD

471. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. ADQUISICIÓN POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

473. PLUSVALÍA DONACIÓN. ACREDITACIÓN.

484. DONACIÓN. NIF DE LOS MENORES DE 14 AÑOS

391. HERENCIA FORMALIZADA EN ESPAÑA. CAUSANTE DE NACIONALIDAD FRANCESA. TESTAMENTO

392. HERENCIA OTORGADA EN ITALIA. NIF-NIE DEL ADQUIRENTE EN ESCRITURA PÚBLICA. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA.

396. HERENCIA. NIE DE LA LEGITIMARIA A LA QUE NO SE ADJUDICAN BIENES

397. PARTICIÓN HEREDITARIA. ALBACEA. CONFLICTO DE INTERESES

407. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. HERENCIA YACENTE

408. DONACIÓN. REPRESENTACIÓN. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SIN SALVAR LA AUTOCONTRATACIÓN O CONFLICTO DE INTERESES.

416. PARTICIÓN HEREDITARIA SIN ADJUDICAR BIENES A LOS MENORES Y SIN INTERVENIR EL CONTADOR.

424. PARTICIÓN HEREDITARIA. INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN ESTABLECIDA EN EL TESTAMENTO.

430. ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN CON FIDEICOMISARIOS. REBELDÍA. SEGREGACIÓN: SUPERFICIE Y VALOR

332. HERENCIA. DIFERENCIAS REGISTRO CIVIL-TESTAMENTO EN EL APELLIDO DE HEREDERO

356. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TRACTO SUCESIVO. HERENCIA YACENTE

357. HERENCIA DISTRIBUIDA EN LEGADOS. ENTREGA DE LA FINCA LEGADA. DUDAS SOBRE EL OBJETO LEGADO 

386. GALICIA. COMPUTO DE PLAZOS POR DÍAS HÁBILES EN PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO.

268. PARTICIÓN HEREDITARIA SIN LA CONCURRENCIA DE UN LEGITIMARIO.

279. ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. FIDEICOMISO DE RESIDUO.

288. ENTREGA DE LEGADO HABIENDO FALLECIDO UN HEREDERO QUE DEBÍA EFECTUARLA.

289. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. RECTIFICACIÓN RÉGIMEN MATRIMONIAL CAUSANTES. APORTA ERBSCHEIN, NO TESTAMENTO.

297. DISCORDANCIA EN CUANTO AL ESTADO CIVIL DEL CAUSANTE. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

299. HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE BIEN PROCEDENTE DE LEGADO CON SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA.

315. NATURALEZA DERECHOS DEL CÓNYUGE VIUDO EXTRANJERO.

218. HERENCIA.CONFLICTO DE INTERESES. CAUTELA SOCINI.

229. ADJUDICACIÓN HEREDITARIA A FAVOR DE FUNDACIÓN ALEMANA EXISTIENDO LEGITIMARIOS.

238. SUSTITUCIONES HEREDITARIAS Y SUCESIÓN INTESTADA.

239. HERENCIA CON CAUSANTE ALEMÁN. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES.

257. IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES LEGADOS.

262. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO.

200. Adición de herencia. Derecho de transmisión. 

204. Sustitución fideicomisaria de residuo. Facultad de disposición a título gratuito.

159. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO. HERENCIA YACENTE. REBELDÍA. 

163. HERENCIA. FUERO DE BAYLIO. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL HEREDERO. DERECHO DE TRANSMISIÓN. 

168. EJECUCIÓN JUDICIAL DE FINCA GANANCIAL EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. 

169. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. COMPARECIENDO LOS HEREDEROS DEL ADQUIRENTE. 

171. SENTENCIA DE NULIDAD DE PARTICIÓN Y DE TRANSMISIÓN POSTERIOR. INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL.

181. Adjudicación de cuota indivisa cuando solo se acredita un derecho hereditario en abstracto

137.  ENTREGA DE LEGADOS SIN CONCURRENCIA DE TODOS LOS HEREDEROS

108. Legado. Identificación de finca. Interpretación de testamento.  Albacea

110.  Contador partidor: cómputo del plazo de ejercicio del cargo. 

112. Galicia. Adjudicación hereditaria de finca con foro. 

44. SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO.

61.- HERENCIA CON INCAPAZ SUJETO A PATRIA POTESTAD REHABILITADA.

70. LEGÍTIMA EN MALLORCA.

91. DERECHO DE TRANSMISIÓN. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES.

93. LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN. PARTICIÓN DEL TESTADOR Y NORMAS PARTICIONALES.

 

VOCES DEL FICHERO DE JUAN CARLOS CASAS:

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Resoluciones DGRN sobre Sucesiones y Donaciones

El Teide desde los Llanos de Ucanca (Tenerife). Por JFME.

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe ABRIL 2019. Poder revocado.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES:  PODER REVOCADO. Por Emma Rojo.

SI REVOCO EL PODER, ¿PUEDE EL APODERADO SEGUIR ACTUANDO?

La reciente RDGRN de 8 de febrero de 2019 analiza un caso que desafortunadamente puede darse en la práctica.

La secuencia de hechos es la siguiente:

– El 4 de junio de 2018 se confiere poder.

– Pocos días más tarde se revoca el poder ante Notario efectuando la notificación prevista en el artículo 202 RN de forma que se entregó la cédula de notificación en el domicilio designado por el apoderado pero al no hallarse éste presente, la recogió la madre del apoderado.

– Unos días más tarde, el apoderado, haciendo uso del poder – revocado -, vende la finca registral propiedad del poderdante y se presenta a inscripción en el Registro de la propiedad.

Presentada la documentación, el Registrador emite la siguiente nota de calificación: “(…) En los casos en los que el apoderado actúa con un poder ya extinguido, el art. 1738 del CC prevé la posibilidad de que el acto o contrato así celebrado surta efectos en favor de los terceros de buena fe. Ahora bien, la más moderna jurisprudencia del Tribunal Supremo, recogida en sentencias como las de 24 de octubre de 2008, 13 de febrero de 2012, 22 de enero de 2015 y 19 de julio de 2018, ha delimitado con nitidez el criterio de que para que el artículo 1738 sea aplicable es necesario que, además del tercero con el que se ha contratado, el apoderado también actúe de buena fe, desconociendo la extinción del poder. Ha quedado acreditado que, en el presente caso, el apoderado sí conocía la revocación antes del otorgamiento de la escritura. Por tanto, no puede pretenderse el mantenimiento de los efectos de la venta al amparo del art. 1738 del CC (…)”.

Con arreglo a la doctrina de la más moderna doctrina del TS es necesario que concurra:

1º. La buena fe no sólo en el tercero que contrata con el apoderado de forma que desconozca la anterior extinción del mandato/poder, sino también,

2º. La buena fe del propio apoderado.

Sin embargo, la DGRN revoca la calificación dando lugar a la inscripción en el Registro de una escritura otorgada por un apoderado cuyo poder había sido revocado considerando que “esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues «mala fides superveniens non nocet»), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral”.

El Centro Directivo, emplea los siguientes argumentos:

1º. Los medios de calificación: el registrador debe calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro. Los asientos que ha de tener en cuenta en su calificación son no sólo el título principal sino también los documentos complementarios, conexos o relacionados, por su presentación simultánea, del mismo asiento de presentación, o aportados después mediante un asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento causado por el título principal. La copia de la escritura de revocación del poder alegado no sería, en este sentido, un documento presentado que, aportado después, pudiera reconducirse al mismo asiento que el título principal mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad.

2º. La no aplicación del principio de prioridad: no es aplicable en este caso el artículo 17 LH toda vez que la que la escritura de revocación de un poder no es ningún título «por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real». El posible conflicto entre una escritura de compraventa otorgada por un apoderado y la escritura de previa revocación del poder empleado por dicho apoderado no es, y por tanto no puede ser tratado ni resuelto, como un conflicto que atañe a la prioridad relativa entre dos títulos traslativos del dominio, sino como un conflicto que atañe a la legitimación de uno de los otorgantes y a la validez del acto dispositivo realizado por un apoderado que utiliza un poder previamente revocado.

3º. El título inscribible: a diferencia de lo que acontece en el Registro Mercantil, en los Registros de bienes, como es el de propiedad, la legislación hipotecaria no ha previsto la inscripción es las escrituras de revocación de poderes.

4º. El juicio notarial de suficiencia: el Notario ha de emitir el juicio de suficiencia de las facultades del apoderado en cumplimiento del artículo 98 de la Ley 24/2001 debiendo el Registrador calificar la existencia de la reseña del documento auténtico del que resulta la representación y de la existencia del propio juicio notarial así como la congruencia de dicho juicio con el negocio jurídico otorgado. El juicio sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o negocio emitido por el Notario incluye el examen de la validez y la vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio no pudiendo ser revisado por el Registrador.

Señala la DGRN que, “En el presente caso el registrador no ha cuestionado el juicio de suficiencia expresado por el notario en la escritura calificada, pero tiene por extinguida la representación, algo que a la vista de las circunstancias concretas de este caso rebasa su función calificadora e invade parcelas reservadas al orden jurisdiccional (juzgar y hacer ejecutar lo juzgado)”.

En definitiva, la tesis de la DGRN conduce a la inscripción de una escritura de compraventa otorgada por un apoderado cuyo poder había sido revocado teniendo el apoderado conocimiento de dicha revocación debiendo ventilarse la cuestión en el oportuno procedimiento contradictorio ante los Tribunales de Justicia.

Lo cierto es que la actuación por el apoderado con un poder que le ha revocado es un tema delicado que demanda una solución legislativa. Ya, el Reglamento Notarial de 19 de enero de 2007 (Disposición Adicional única) previó un “archivo de revocación de poderes” en el que se mantendrían debidamente actualizada la información que sea precisa relativa a toda revocación que se produzca respecto de un poder notarial y, en su caso, consular. Sin embargo, fue suprimido por la STS de 20 de mayo de 2008. La Ley del Registro Civil 20/2011, de 21 de julio enumera en su artículo 4º los hechos inscribibles e incluye, junto a la autotutela, los poderes preventivos. Resoluciones como la ahora comentada revelan la necesidad de abordar legislativamente esta cuestión para evitar estas actuaciones indeseables y pleitos largos y costosos.

 

DISPOSICIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES 

Este mes cabe mencionar: 

***Vivienda y alquiler

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que afecta profundamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos, aumentando la duración obligatoria y en sus relaciones con el Registro de la propiedad, entre otros contenidos. Modifica también la Ley de Propiedad Horizontal -fondo de reserva, alquileres vacacionales…-; la LITPyAJD concediendo exención al arrendamiento de viviendas para uso estable y permanente; la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a la ejecución de desahucios; y la Ley de Haciendas Locales en materia de plusvalía municipal.

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Y con especialísimo interés:

***Ley contratos de crédito inmobiliario

Esta esperada Ley transcribe parcialmente y con retraso la Directiva 2014/17/UE, aumentando la protección de las personas físicas prestatarias, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de estos inmuebles. Impone a los notarios obligaciones complementarias de asesoramiento y de levantar un acta previa. Fija por ley los intereses de demora y el vencimiento anticipado. 16 disposiciones finales modifican sendas leyes, entre ellas la Ley Hipotecaria.

DISPOSICIONES AUTONOMICAS

ILLES BALEARS. Ley 3/2019, de 31 de enero, Agraria de las Illes Balears.

En esta Ley se regula la Unidad Mínima de Cultivo, la segregación y concentración de fincas rústicas y el banco de tierras, y el régimen de las edificaciones, las construcciones y las instalaciones vinculadas a las actividades agraria y complementaria. También el régimen de las edificaciones existentes y los cambios de uso y el de las infraestructuras y los equipamientos relacionados con las explotaciones agrarias, que incluye el cerramiento de las explotaciones

GALICIA. Ley 3/2018, de 26 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas.

Donde se modifica la ley de montes vecinales en mano común, a fin de introducir una regulación del arrendamiento de dichos montes 

Se modifica, asimismo, la Ley  de mejora de la estructura territorial agraria de Galicia, en varios extremos. Desde la perspectiva de la Oficina Registral destacamos se modifica el artículo 38 a fin de regular los efectos de los acuerdos firmes de reestructuración parcelaria sobre el planeamiento urbanístico. Y se completa la regulación de la actuación administrativa a realizar para permitir la inscripción en los casos previstos en la disposición transitoria sexta de dicha ley;

Se añade una disposición adicional a la Ley 10/1995, de 23 de noviembre, de ordenación del territorio de Galicia, con el propósito de que, en los supuestos de ejercicio de la potestad expropiatoria para la ejecución de instrumentos de ordenación del territorio y urbanísticos regulados en esa ley y en la legislación del suelo respectivamente promovidos o desarrollados por iniciativa pública, la adquisición de los bienes no implique su afectación implícita a un uso general o a un servicio público cuando el instrumento de ordenación del territorio o urbanístico aprobado contemplase que su destino sea devolverlos al tráfico jurídico patrimonial.

PDF (BOE-A-2019-3997 – 83 págs. – 765 KB)  Otros formatos

VALENCIA. Ley 5/2019, de 28 de febrero, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana.

Donde entre otras disposiciones, seintroduce y regula la reestructuración de parcelas cuyo objetivo es la agregación de parcelas de aportación de las personas propietarias. Se amplía el concepto de concentración parcelaria. Se introducen en la sección segunda, y en las secciones cuarta a sexta, tres vías para acceder a la reestructuración parcelaria. La primera, de carácter público. Las dos restantes, de carácter privado.

También regula las unidades mínimas de cultivo.

PDF (BOE-A-2019-4086 – 71 págs. – 638 KB)  Otros formatos

LA RIOJA. Ley 3/2019, de 18 de marzo, por la que se modifica la Ley 5/2006, de 2 de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja

Regula qué espacios de La Rioja se deben preservar del desarrollo urbanístico por contener determinados valores (naturales, culturales, históricos, etc.), y para eso se limitarán los usos o actividades a desarrollar en ellos a aquellos que sean compatibles con el objetivo de su protección.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Recurso sobre DERECHOS HISTÓRICOS DE ARAGÓN.  El Pleno del Tribunal Constitucional, ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra la Ley de las Cortes de Aragón 8/2018, de 28 de junio, de actualización de los derechos históricos de Aragón. Y ha quedado suspendida la aplicación del artículo 7.1.c), según el cual: 

  1. A los efectos de la presente ley, gozan de la condición política de aragoneses:…
  2. c) Los ciudadanos españoles con vecindad civil aragonesa, aunque residan fuera de Aragón, siempre que lo soliciten de acuerdo con lo dispuesto en la ley.
SECCIÓN II 

Concursos Registros: resultado definitivo y en CATALUÑA

Jubilaciones:

Se jubila a don Francisco José Salvador y Campderá, registrador mercantil central III y a don Antonio Jiménez Cuadra, registrador de la propiedad de Cullera.

RESOLUCIONES:  María Núñez.
  1. ** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. FORMA DE NOTIFICACIÓN A COLINDANTES.

resolución que interpreta el artículo 208 LH (expediente reanudación del tracto) y su remisión al artículo 203 LH (inmatriculación) a efectos de citaciones y la forma en que han de practicarse éstas

67.** FORMAS DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD: SOLICITUD POR TITULAR REGISTRAL O POR INTERESADO

Únicamente el titular registral de cualquier derecho sobre la finca está legitimado para solicitar la cancelación de las hipotecas por la vía del artículo 82.5 LH (por prescripción de la acción procesal), a diferencia del procedimiento para cancelación de cargas por la vía del artículo 210.1.8 LH en el que está legitimado cualquier interesado.

68.** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA. PLAZOS. TRACTO SUCESIVO. PROCEDIMIENTO REGISTRAL IMPERATIVO.

Trata sobre la imposibilidad del registrador de notificar la interposición del recurso a posibles interesados; sobre la necesaria concreción de las resoluciones judiciales sobre las operaciones registrales a realizar y sobre la falta de firmeza cuando acaba la acción de rescisión al rebelde.

69.** TRANSMISIÓN DE INMUEBLE PATRIMONIAL MEDIANTE ENAJENACIÓN DIRECTA

Resolución que trata sobre la calificación del registrador en los documentos administrativos: que comprende la competencia del órgano y la observancia de los trámites esenciales.

70.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. EDICTO Y  NOTIFICACIÓN AL AYUNTAMIENTO

En los expedientes notariales de dominio para rectificación descriptiva de finca la publicación de un Edicto en el Ayuntamiento no suple la necesidad de notificación directa al Ayuntamiento establecida en el artículo 203 por remisión del 201 LH.

71.**EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. FALTA DE NOTIFICACIÓN AL AYUNTAMIENTO

En los expedientes notariales de dominio para rectificación descriptiva de finca la publicación de un Edicto en el Ayuntamiento no suple la necesidad de notificación directa al Ayuntamiento establecida en el artículo 203 por remisión del 201 LH. En este caso al Consell

72.*** COMPRAVENTA. REVOCACIÓN DE PODER.

Presentada una compraventa en la que interviene un apoderado y teniendo entrada posteriormente una instancia haciendo constar que el poder había sido revocado y notificado al apoderado antes del otorgamiento, el registrador no debe presentar la instancia ni la escritura de revocación, ni puede tenerlas en cuenta para calificar la escritura.

73.** RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE CESIÓN ONEROSA SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

En caso de resolución de una venta sujeta a condición suspensiva por incumplimiento de ésta: Para cancelar asientos posteriores a su inscripción es preciso, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda, bien la intervención de sus titulares en el procedimiento de resolución para evitar su indefensión.

74.*** SEGREGACIONES ANTIGUAS. LICENCIA, DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD O DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN ADMINISTRATIVA

Para inscribir una escritura de segregación aunque sea antigua se precisa la oportuna licencia o declaración de innecesariedad. Sin embargo no cabe apreciar por el registrador la prescripción de la infracción por transcurso del plazo,( a diferencia de las obras) sino mediante una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida. Aunque en este caso, al ser rústica la finca procede aplicar el procedimiento del art. 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio

75.*** SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO. CALIFICACIÓN REGISTRAL. FALTA DE ACREDITACIÓN DE INEXISTENCIA DE PERSONAS CON DERECHO A HEREDAR

Resolución que trata de la posible calificación por parte del registrador de la Resolución Administrativa recaida en el Expediente para la declaración de herederos abintestato a favor del Estado.

 Ver informe del mes, sección oficina registral.

77.** COMPRAVENTA DE BIEN PATRIMONIAL LOCAL EN EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA

R que trata sobre la necesidad de incorporar un contrato administrativo íntegramente para poder calificarlo, y que el ejercicio de una opción concedida en el mismo debe hacerse dentro del plazo y notificarse a la entidad concedente.

78.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO

Aun cuando en el testamento se disponga que un legitimario ha recibido en vida la legítima, cuando la legítima es «pars hereditatis», «pars bonorum» o «pars valoris bonorum», el legitimario debe intervenir en la partición (y puede interponer el juicio de testamentaría), aunque no sea heredero o legatario de parte alícuota, salvo el caso de partición del propio testador o por contador-partidor

79.*** HERENCIA DE BRITÁNICO SIN EJECUTOR TESTAMENTARIO. DETERMINACIÓN DE LA LEY SUCESORIA. PROFESSIO IURIS

En una sucesión de un británico, posterior a la entrada en vigor del Reglamento Europeo, considera innecesaria la actuación del “ejecutor testamentario” para los bienes situados en España, aun cuando la herencia se rige por un testamento en el que quedara establecida la «professio iuris» (aun tácita) respecto de la ley británica. Reitera el criterio establecido por la R de 2 de marzo de 2018.

80.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Resolución que reitera que en el convenio regulador no cabe adjudicar un inmueble adquirido mucho antes del matrimonio y que no constituye la vivienda habitual de la familia.

82.*** REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA CON SERVIDUMBRE. PLAZO PARA RECURRIR. RECURSO CONTRA DESESTIMACIÓN DE ALEGACIONES.

No cabe recurso contra la desestimación de las alegaciones en el 199; no es obstáculo para la inscripción de una base gráfica que no conste representada una servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, y estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente.

83.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN DE DOS CUOTAS INDIVISAS DE UNA FINCA. OPOSICIÓN DEL TITULAR DE LA CUOTA RESTANTE.

En el expediente del art. 203 LH, que haya oposición no implica necesariamente que el expediente se convierta en contencioso, sino que dicha oposición debe estar justificada y afectar aal oponentes; Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada

84.** SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Cuando la incorporación de la base grafica es preceptiva, (art.9) no hay que acudir al expediente del 199, salvo que exceda del 10% la superficie o al registrador se le plantee duda fundada sobre la identidad de la finca. La oposición del colindante ha de valorarla el registrador, pero si hay conflicto entre ellos no puede resolverlo el registrador ni la DG: ha de acudirse a los tribunales o al deslinde

85.* PROPIEDAD HORIZONTAL. NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS

No se puede cancelar asientos practicados sin consentimiento de los interesados o resolución judicial firme en procedimientos con su intervención.

86.*** ENTREGA DE LEGADO SI SE DESCONOCE EL PARADERO DEL LEGATARIO.

En una herencia sin legitimarios, cuando hay legado de cosa determinada, el heredero puede adjudicarse el caudal relicto, prescindiendo de la cosa legada. Didáctico estudio sobre la administración de la herencia.

87.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN DE INMUEBLES NO VIVIENDA HABITUAL

Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

89.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN ART. 203 LH SIN DESCRIPCIÓN INICIAL. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN.

En un expediente inmatriculador del artículo 203 LH, aun cuando el registrador manifieste dudas de proceder la finca de otra inscrita, y pese a que el art. 203 dispone el archivo de las actuaciones la Dirección admite la continuación del mismo, para que el notario lleve a cabo las actuaciones y pruebas que puedan disipar las dudas.

90.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE NULIDAD DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. 

Puede anotarse la demanda de nulidad de un préstamo hipotecario dirigida por el deudor contra el acreedor sin necesidad de demandar al dueño titular registral (hipotecante no deudor).

91.** OBRA NUEVA. PREVIA INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Si el registrador tiene duda fundada duda de que la obra nueva está dentro de una finca puede exigir la georeferenciación de ésta y para ello la iniciación del procedimiento del art. 199 . La mera oposición de un colindante no implica que no pueda georreferenciarse la finca, sino que dicha oposición debe basarse en una invasión de la finca colindante.

92.** RECTIFICACIÓN DE CABIDA INFERIOR AL 5% Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL ERRÓNEA O DESPLAZADA.

Se pretende la ampliación de una obra nueva y una mínima rectificación de la superficie de una finca mediante una representación grafica alternativa, de manera que la finca tal y como se pretende georreferenciar se superpone a otras parcelas catastrales. Es decir la superficie practicmaente coincide con la catastral, pero la delimitación gráfica no. La Dirección entiende que no puede hacerse sin dar posibilidad de intervención a los colindantes catastrales afectados, ya que lo contrario supondría indefensión.

94.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DIVISIÓN MATERIAL Y CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE

Sobre la forma de rectificar los errores del registro, según sean materiales o de concepto, y la forma en que se acrediten dichos errores. En este caso la Dirección llega a la conclusión de que no hay error.

95.* HIPOTECA DE MÁXIMO. FORMA DE FIJACIÓN DEL SALDO EXIGIBLE. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

R que trata una hipoteca entre particulares similar a una hipoteca en garantía de apertura de crédito en cuenta corriente y la necesidad de aplicar los requisitos que para éstas establecen los artículos 153 LH y 238 y concordantes del Reglamento

96.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.

Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

98.*** INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO. ENTREGA DE LEGADO.

Resolución que trata de distintas cuestiones relativas a la interpretación de los testamentos: si los herederos están de acuerdo en la misma no puede el Registrador plantearse dudas resueltas entre ellos. Respecto a la existencia de un menor, al estar representado por su madre – sin que haya conflicto de intereses y haberse partido como dice el testamento no procede la autorización judicial.

99.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA ABIERTA LA FASE DE LIQUIDACIÓN

Abierta la fase de liquidación no pueden ejecutarse las garantías reales de forma separada, aunque no conste en el momento de la demanda en el Registro la apertura de dicha fase ni tampoco, en consecuencia, conste en la Certificación de cargas.

100.⇒⇒⇒ DIVORCIO y REVOCACIÓN DE DISPOSICIONES TESTAMENTARIAS: REQUIERE SENTENCIA JUDICIAL.

El divorcio no es causa de revocación “ex lege” del testamento: para abrir la sucesión intestada se requiere sentencia judicial firme que declare la ineficacia de la disposición testamentaria.

** Véase, además, el interesante y premonitorio trabajo de EMMA ROJO sobre la necesidad de concurso del divorciado en la partición.

101.*** VENTA POR UCRANIANO DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. 

Estando una finca inscrita a favor de un comprador ucraniano, con carácter privativo por confesión, habiendo intervenido su ex esposa en dicha adquisición, puede ahora vender sólo, sin intervención de su ex esposa y sin que tenga que probarse el régimen económico ucraniano que resulte aplicable.

104.**  HIPOTECA DE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER

Para hipotecar una finca sujeta a una prohibición de disponer impuesta por los donantes, sin el concurso de éstos, es necesario pactar expresa y específicamente que no podrá ejecutarse la garantía hasta que haya cesado la prohibición.

105.*** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADO. PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

Para que el legatario pueda tomar por sí mismo la cosa legada por ser poseedor de la misma, se precisa que la posesión exista ya al tiempo de la apertura de la sucesión. Esta posesión puede probarse por medio de acta de notoriedad

107.** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. IDENTIDAD DE LA FINCA REGISTRAL CON LA DE LA LICENCIA. EJERCICIO DE FACULTADES RESERVADAS EN LOS ESTATUTOS.

No debe haber duda de que la licencia de obras se refiere a la misma finca sobre la que se declara: aunque no toda diferencia descriptiva entre la finca registral y la de la licencia municipal impide la inscripción, ocurre así cuando la diferencia es de tal identidad permite dudar que se trata de la misma finca.  Para poder ejercitarse unilateralmente derechos reservados en los estatutos de la propiedad horizontal han de estar suficientemente determinados, en otro caso se requiere consentimiento de la comunidad de propietarios.

109.** COMPRA POR CASADOS EN RÉGIMEN LEGAL SUPLETORIO FRANCÉS «POR MITAD Y EN PROINDIVISO, DE CONFORMIDAD CON SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL».

Comprando 2 cónyuges franceses, casados en régimen legal supletorio francés, por mitad y proindiviso, cabe la inscripción “de la mitad de cada uno a su favor y con sujeción a su régimen”, diciéndose la prueba de éste, de conformidad con el art. 92 RH

110.** HERENCIA. AGRUPACIÓN. TRACTO SUCESIVO Y LEGITIMACIÓN REGISTRAL

Es posible que una calificación sea revocada y sin embargo el documento no pueda inscribirse.

111.** COMPRAVENTA CON CAMBIO DE DESCRIPCIÓN NO ROGADA. EXPEDIENTE CATASTRAL. CLÁUSULA OBLIGACIONAL NO INSCRIBIBLE.

La cláusula en la escritura que meramente cambia superficie y linderos es obligacional. Para la rectificación de la descripción de la finca han de seguirse los trámites exigidos por la legislación hipotecaria y urbanística, no siendo suficiente con un expediente catastral de subsanación de discrepancias.

113.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DENEGACIÓN POR UNA POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO: FUTUROS VIALES.

En un expediente del art. 199 tramitado mediante representación gráfica alternativa, la afectación de una finca para ser destinada a viales en el planeamiento, no implica que tengan carácter demanial antes de producirse el acto formal de cesión, máxime, cuando se ha notificado a la administración y no ha manifestado oposición

114.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. IDENTIFICACIÓN DE LOS HIJOS DE LOS NIETOS DESHEREDADOS QUE TAMBIÉN LO FUERON

Cuando en un testamento hay desheredación, deben estar identificados los desheredados, y el llamado heredero no puede inscribir mediante una simple instancia, sino que al que, al menos, debe haber una manifestación de que no existen más legitimarios.

115.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. HIPOTECANTE FALLECIDO ANTES. NO CABE SUCESIÓN PROCESAL.

Cuando un hipotecante está fallecido antes de iniciarse la ejecución judicial debe dirigirse el procedimiento contra sus herederos o nombrar un defensor de la herencia yacente. No cabe sucesión procesal.

  1. () SENTENCIA DE NULIDAD DE CONTRATO DE PERMUTA. NEGATIVA A CANCELAR ANOTACIONES DE EMBARGO ANTERIORES

La sentencia declarando la nulidad de un contrato inscrito, cuando se ha practicado anotación de demanda, solo tiene virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores a dicha anotación, pero nunca de los anteriores.

118.** HIPOTECA DE DOS FINCAS. DOMICILIO “LA FINCA HIPOTECADA” EXISTIENDO UNA VIVIENDA Y UN GARAJE.

Fijándose como domicilio para notificaciones y requerimientos “la finca hipotecada”, ha de entenderse que ésta es la vivienda, aunque también se hipoteque un garaje. La omisión del domicilio o su defectuosa designación impide la utilización de los procedimientos judicial o extrajudicial, pero no motiva la ineficacia de la hipoteca, ni es obstáculo para su inscripción.

Oficina Registral (Propiedad). Informe ABRIL 2019. Poder revocado.

Homenaje a Nôtre Dame

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA MARZO 2019 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MARZO 2019

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

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PORTADA DE LA WEB

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2018

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2018

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES
  3. 2/2018. SENTENCIA EN DECLARATIVO ORDINARIO: CANCELACION E INSCRIPCION A FAVOR DEL DEMANDANTE
  4. 3/2018. INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. TÍTULO PÚBLICO PREVIO Y ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA. TÍTULOS INSTRUMENTALES
  5. 4/2018. INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE PUDIERA FORMAR PARTE DE OTRA YA INSCRITA.
  6. RESOLUCIONES PROPIEDAD 
  7. 133.** PROHIBICIÓN TESTAMENTARIA DE VENDER Y SE DONA.
  8. 134.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA SIN DIFERENCIA DE SUPERFICIE Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE.
  9. 135.*** SEGREGACIÓN, DETERMINACIÓN DE RESTO, DIFERENCIAS DE CABIDA CON EL CATASTRO Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA Y RESTO.
  10. 136.*** VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ATRIBUCIÓN DE USO PERO CON INDICIOS DE PARCELACIÓN. COMPETENCIA URBANÍSTICA ESTATAL Y AUTONÓMICA.
  11. 137.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO.
  12. 138.** INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICAR A PRIVATIVO EL CARÁCTER GANANCIAL DE UNA FINCA COMPRADA POR LA ARRENDATARIA.
  13. 139.*** VENTA DE FINCA PERTENECIENTE A PERSONA INCAPACITADA DE NACIONALIDAD ALEMANA RESIDENTE EN ALEMANIA.
  14. 140.** MANDAMIENTO DE EMBARGO SIN FIRMEZA. RECURSO NO EXTEMPORÁNEO POR VARIAR LA NOTA.
  15. 141.** PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: NO CABE ADJUDICAR LA FINCA (AUNQUE NO SEA VIVIENDA HABITUAL) EN PAGO DE LO DEBIDO POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.
  16. 142.** MODIFICACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL. ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS INDIVIDUALES.
  17. 143.*** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD CHINA CON INDICACIÓN DE CUOTAS
  18. 144.** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN. ALCANCE DE LAS «OPERACIONES JURÍDICAS COMPLEMENTARIAS».
  19. 145.** PUBLICIDAD FORMAL. NOTA SIMPLE. FINALIDAD E INTERÉS LEGÍTIMO. MODELO DE SOLICITUD.
  20. 146.*** CESIÓN GRATUITA UNILATERAL DE UN TERRENO A UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS Y MODO DE INSCRIBIR.
  21. 147.** OBRA NUEVA TERMINADA CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. SEGURO DECENAL Y MANIFESTACIÓN DE USO PROPIO.
  22. 148.( ) DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD: TRACTO SUCESIVO
  23. 149.*** ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA Y GEORREFERENCIACIÓN
  24. 150.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. NECESIDAD DE DESCRIPCIÓN COMPLETA DE LA FINCA. CALIFICACIÓN DE LA IDENTIDAD CON EL TÍTULO PREVIO
  25. 151.** VENTA DE PARCELA EN QUE EXISTE UNA NAVE NO INSCRITA PREVIAMENTE. INFORME DEL REGISTRADOR. INSCRIPCIÓN PARCIAL
  26. 152.** TRANSMISIÓN DE BIEN MUNICIPAL PATRIMONIAL MEDIANTE ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS DECLARARSE DESIERTA LA SUBASTA DE ESTE
  27. 154.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO.
  28. 155.*** CONSTANCIA REGISTRAL DE PREFERENCIA CREDITICIA DEL ART. 9 LPH. CON CARÁCTER REAL. CARGAS INTERMEDIAS.
  29. 156.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART 199 LH. EXCESO DE CABIDA POR UN CORRAL SIN SUPERFICIE. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.
  30. 157.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES
  31. RESOLUCIONES MERCANTIL
  32. 153.() CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. FALTA DE CLARIDAD EN CUANTO AL NOMBRE
  33. ENLACES

INFORME Nº 283. (BOE ABRIL de 2018)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Abril)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES
2/2018. SENTENCIA EN DECLARATIVO ORDINARIO: CANCELACION E INSCRIPCION A FAVOR DEL DEMANDANTE

Resolución de 4 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Guadalajara, de 11 de julio de 2011, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Guadalajara, de 11 de julio de 2011, que estima la demanda formulada por la Registradora contra la R. 10 de noviembre de 2009 (que había desestimado el recurso contra la calificación registral), declarándola nula (por extemporánea) y confirmando la calificación registral negativa.

Se planteaba en dicha resolución DGRN si una sentencia dictada en un procedimiento declarativo era título hábil para la cancelación de las inscripciones declaradas nulas y para la inscripción del pleno dominio a favor de la demandante. La DGRN entendió que no estamos ante una inmatriculación propiamente dicha; se trata de cancelar una inmatriculación y proceder a la inscripción a favor del actor en lo que formalmente será una inscripción segunda, por lo que no son exigibles los requisitos de la inmatriculación de la finca.

La sentencia antes citada declara nula esta resolución por extemporánea y confirma la calificación registral. (JCC)

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3/2018. INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. TÍTULO PÚBLICO PREVIO Y ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA. TÍTULOS INSTRUMENTALES

Resolución de 4 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Ourense, de 19 de mayo de 2015, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Ourense, de fecha 19 de mayo de 2015, que estima la demanda contra la R. 4 de Agosto de 2014, declarándola no ajustada a derecho en la parte que confirma la calificación registral, por lo que deja sin efecto la totalidad de la nota de calificación.

Dicha resolución había confirmado uno de los defectos de la calificación registral, en concreto el referente a la instrumentalidad de los títulos por los que se pretendía inmatricular, pues en el caso concreto se daban varias de las notas (aunque no todas) de la instrumentalidad del título inmatriculador, en particular el nulo coste fiscal y la circularidad.

La Sentencia antes citada declara nula esta resolución en cuanto a este punto. (JCC)

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4/2018. INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE PUDIERA FORMAR PARTE DE OTRA YA INSCRITA.

Resolución de 4 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Sexta, de 9 de marzo de 2015, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Sexta, de 9 de marzo de 2015, que estima el recurso de apelación contra la sentencia de 3 de noviembre de 2014 del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Alicante, que desestimó la demanda interpuesta contra la R. 10 de Marzo de 2014

Dicha resolución DGRN desestimó el recurso interpuesto contra la nota de calificación registral negativa, confirmando el criterio del Registrador, al entender justificadas las dudas de identidad porque la finca inscrita que genera las dudas lo está a favor de un causahabiente del causante de la herencia que se pretende inmatricular, porque el Catastro ha cambiado varias veces la descripción de la finca a inmatricular en los últimos años, y porque el registrador ya emitió un anterior certificado para la tramitación del Acta alegando su imposibilidad de determinar que la finca no estuviera ya inmatriculada.

La Sentencia de instancia desestima la demanda contra dicha resolución, pero la de la Audiencia estima el recurso de apelación, con lo que deja sin efecto esta resolución. (JCC)

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RESOLUCIONES PROPIEDAD 
133.** PROHIBICIÓN TESTAMENTARIA DE VENDER Y SE DONA.

Resolución de 21 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de San Javier n.º 2, por la que acuerda denegar la práctica de inscripción de una escritura de donación.

Hechos:  La testadora había establecido en su testamento un legado, de determinada finca, a favor de sus ocho sobrinos, con la prohibición de que “dicha finca fuera vendida mientras vivieran éstos”, y así se procedió a adjudicársele a los mismos, en la herencia de dicha causante. Tras de la adjudicación, seis de ellos, formalizaron la “donación” de su cuota respectiva en la finca anterior, a los otros dos restantes, estimando todos, que la prohibición de “vender” establecida no entrañaba la de “donar”.

Registrador: Deniega la inscripción de la donación referida, por cuanto considera que la expresión “vender” era equivalente a “enajenar”, por lo que la anterior prohibición impedía la realización de cualquier acto de transmisión inter vivos, incluida la donación, y además que, la finalidad de aquella era impedir que dicho inmueble dejara de estar en poder de los legatarios, hasta la muerte del último de ellos. Solicitada la calificación sustitutoria, se confirma la calificación registral inicial.

Recurrente: Se recurre dicha calificación, por estimar que no se puede extender la actuación prohibida expresamente en el testamento (vender) a otro negocio no prohibido (donar) tal como resulta expresamente del testamento referido.

Dirección General: Establece la siguiente doctrina: En principio considera que la prohibición de disponer comprende diversos supuestos, sin que quepa un tratamiento uniforme de todos ellos, ni civil, ni registral, dada su diversa casuística. La duda que se plantea es por tanto si estamos ante una prohibición absoluta de disponer, con lo que cualquier acto de disposición o gravamen sobre la finca, estaría prohibido, o si, por el contrario, se trata de una prohibición relativa, como considera el recurrente, con lo que dicha prohibición estaría limitada tan sólo al supuesto de “venta” expresa de la finca.

En principio, las limitaciones a las facultades dispositivas deben ser objeto de una interpretación estricta, y así por ejemplo en un poder para “vender” no cabría cualquier acto voluntario de transmisión inter vivos (enajenar), y sin duda no se entendería incluida la facultad de donar. Así de la RS 25 octubre 2016, resulta que la exigencia de “mandato expreso” del art 1713 c.c. puede quedar cumplida con un poder concebido en términos generales, y se puede considerar la facultad de donar, siempre que mencione la realización de actos dispositivos a título gratuito.

En el presente supuesto, como en general en toda prohibición de disposición constituida a título gratuito por un testador o donante, es preciso además analizar otros elementos que pueden concurrir, por ejemplo, la justa causa, que en el testamento citado es la de que “el inmueble permanezca en la familia”, durante una generación, lo que sin embargo puede chocar con otros elementos, como la existencia de una pluralidad de condueños (ocho en total); el limitado valor del bien, sus costes que puede tener su mantenimiento futuro etc. Por todo ello difícilmente puede entenderse que la prohibición de vender impida la extinción del condominio de común acuerdo (art 400 y 401 c.c.) o incluso la renuncia abdicativa de un comunero a favor de los demás, o incluso la renuncia de todos ellos.

En el presente caso, la testadora establece la prohibición expresa de que la finca “no fuera vendida mientras vivan los legatarios”, por lo que el sentido literal de esta frase excluye su extensión a las donaciones.  En definitiva, la DG llega a la conclusión de que, en este caso, debe prevalecer la interpretación literal de la prohibición de venta, más cuando el testamento fue redactado por un notario, quien empleó las palabras en un sentido técnico, ajustando su redacción a la voluntad de la testadora.

Por todo ello no puede prevalecer la interpretación presunta de la voluntad de la causante, que defiende el registrador, debiendo entenderse que la prohibición establecida es de carácter limitado y relativo, y no puede extenderse a supuestos no previstos. En este sentido la RS 17 marzo de 2017, que establece el principio de libertad de tráfico, con amparo en el artículo 348 del c.c., que exige que las restricciones impuestas a la propiedad se interpreten de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifiquen.

Por tanto, se estima el recurso y se revoca la calificación registral. (JLN)

134.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA SIN DIFERENCIA DE SUPERFICIE Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Resolución de 21 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Manzanares, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral. 

Hechos: se presenta instancia con firma legitimada notarialmente por la que el dueño de una determina finca registral solicita la inscripción de su representación gráfica georreferenciada catastral, de la que resulta que la superficie de dicha finca, según Catastro, es coincidente con la que figura en el Registro.

La Registradora califica negativamente porque, efectuadas las notificaciones previstas en el artículo 199 LH, se han presentado alegaciones en plazo legal por dos propietarios colindantes. Al existir oposición por parte de un colindante registral, que puede verse perjudicado, resulta que existe un conflicto que debe resolverse por acuerdo entre las partes enfrentadas o, en su defecto, en la vía judicial.

El recurrente alega que no ha solicitado la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que no ha solicitado la rectificación de la descripción literaria y porque no resulta necesario al ser coincidente la superficie registral y catastral; que no se le ha dado traslado de los recursos que el colindante alega haber interpuesto ante el Catastro, por lo que se suponen inadmitidos; y que no hay coincidencia con una representación gráfica inscrita.

La DGRN confirma la calificación y realiza las siguientes afirmaciones que interesa destacar:

1º. El artículo 9 “b” LH contempla la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

2º. La consecuencia derivada de dicha incorporación es que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria».

3º. La tramitación del procedimiento del artículo 199 LH es correcta ya que se ha solicitado expresamente la inscripción de la representación gráfica y es este el procedimiento previsto en la Ley Hipotecaria con esta finalidad.

4º. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en los procedimientos para la acreditación de un exceso de cabida.

5º. Es posible inscribir la representación gráfica sin tramitación previa del procedimiento del 199 LH en los dos supuestos siguientes:

1) Cuando no existan diferencias superficiales o,

2) Cuando las diferencias superficiales no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

Existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie o incluso no habiéndola (como ocurre en este caso), si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción y en todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. (ER)

135.*** SEGREGACIÓN, DETERMINACIÓN DE RESTO, DIFERENCIAS DE CABIDA CON EL CATASTRO Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA Y RESTO.

Resolución de 21 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura en la que se efectúa  una segregación (498 m2) de una finca inscrita (3.430 m2), a la que se acompaña la representación gráfica georreferenciada (en adelante RGG) coincidente con lo segregado. Se aportan sendos certificados catastrales de dos parcelas y se justifica con documentos administrativos que la finca registral se corresponde con dos parcelas catastrales separadas por una autovía, que suman 3029 m2 y que en su momento fueron expropiados para la autovía 1.032 m2 de esa finca. Se describe el resto de la finca con una superficie de 2.932 m2;  no se aporta RGG o al menos no es coincidente con la superficie registral.

La registradora suspende la inscripción de todo el documento, pues considera que hay falta de correspondencia entre las certificaciones catastrales aportadas y la finca registral tal como se describe en el Registro, ya que no coinciden ni el lugar de situación ni la superficie de la misma, al existir una diferencia de superior al 10% de la cabida inscrita. Además desaparece un lindero fijo de la finca registral.

El notario autorizante recurre y alega que la única inscripción que se practica es la de la finca segregada por lo que sólo a ella es exigible la coincidencia con la RGG. Respecto del lugar de situación, en fincas rústicas el nombre del paraje es algo impreciso y cambiante y en este caso se acompañan documentos administrativos que lo confirman. Finalmente la diferencia citada del 10% no es obstáculo pues hay superficie suficiente en el Registro para segregar y además precisa no se pretende modificar la cabida inscrita del resto.

La DGRN revoca la calificación en cuanto a la segregación, pero la mantiene en cuanto a la no inscripción de la determinación del resto. Declara en primer lugar que la representación gráfica georreferenciada (RGG) es exigible a todas las operaciones de modificación hipotecaria, tales como división o agrupación de finca, segregación y agregación, y desde el punto de vista temporal, a todas las que se presenten a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, cualquiera que sea la fecha de otorgamiento de la escritura.

En segundo lugar sienta el principio de que la RGG a que se refiere el artículo 9 LH es exigible tanto para la parte segregada como para el resto. Sin embargo matiza luego esa afirmación, pues conforme al artículo 47 RH la determinación del resto  sólo se inscribe cuando ello es posible y considera equiparable a dicho supuesto de imposibilidad  cuando la inscripción de la RGG del resto no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada.

En cuanto a los casos de expropiación no inscrita considera que para inscribirla debe individualizarse la porción sobre la que recae. Sin embargo, sin necesidad de inscribir la expropiación, también es posible determinar e inscribir el resto siempre que se aporte una representación gráfica de esta porción.

COMENTARIO: Como resumen: en las segregaciones y descripciones de resto hay que aportar en ambos casos, la RGG, pero sólo para la segregación tiene que ser plenamente coincidente, pues si la aportada para el resto no lo fuera se inscribirá la segregación y su RGG pero no la determinación de resto, ni siquiera su descripción literaria, sin perjuicio de que se exija cuando haya que practicar alguna operación sobre dicho resto.

Entiendo que si no se aporta la RGG del resto ello no afectará a la inscripción de la segregación, aunque sí a la inscripción del resto si se determina y describe literariamente, pero si no se determina en ningún caso será inscribible.

En cuanto a la diferencia de cabida Registro-Catastro, no constituye defecto pues el único obstáculo que, respecto de la superficie, puede existir en una segregación sería que no existiera en el Registro superficie suficiente para segregar o que no estuviera identificada dicha matriz.

Interesante también la aclaración de los casos, frecuentes en la práctica, de expropiaciones no inscritas, pues los equipara a las segregaciones no inscritas y encuentra así una solución para no paralizar el tráfico jurídico respecto del resto.

Por lo expuesto, habrá  que tener presente en la práctica diaria, en los casos de transmisiones de fincas con exceso o defecto de cabida, y diferenciar entre:

a) Los casos en que haya un defecto de cabida (o un exceso), es decir un error de superficie, en los que se podrá inscribir la transmisión de la finca, pero no se inscribirá la superficie correcta sin tramitar el correspondiente expediente de rectificación. Creo que ello en ningún caso debe de plantear dudas al registrador de practicar la inscripción, pues en estos casos lo importante es la inscripción de la transmisión de la finca y lo secundario la inscripción del exceso o defecto y por tanto no debe de exigirse al interesado una solicitud expresa de inscripción parcial de la transmisión sin el exceso o defecto.

b) Los casos en que haya una diferencia de cabida por expropiación o segregación no inscrita en los que habrá que determinar el resto, que no será inscribible sin inscribir simultáneamente la RGG plenamente coincidente, y por tanto no será inscribible la transmisión del resto sin la previa determinación e inscripción de ese resto. (AFS)

136.*** VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ATRIBUCIÓN DE USO PERO CON INDICIOS DE PARCELACIÓN. COMPETENCIA URBANÍSTICA ESTATAL Y AUTONÓMICA.

Resolución de 22 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Barbate, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de participación indivisa de una finca rústica.

Hechos: Se vende una cuota indivisa de un 7,02 % de una finca rústica en Andalucía a dos personas. Por dicha participación no se asigna el uso exclusivo de ninguna parte del terreno  pero hay ciertos indicios de parcelación urbanística pues se incorpora a la escritura un documento privado de una llamada comunidad de propietarios y constan inscritas hasta 8 viviendas en dicha parcela, declaradas por antigüedad. Se aporta un certificado municipal de innecesariedad de licencia de parcelación, aunque erróneo.

El registrador considera que estamos ante actos reveladores de una parcelación urbanística, de los contemplados en el art. 66-1 b) de la L.O.U.A, de Andalucía por lo que  suspende la inscripción y solicita que se aporte un certificado de innecesariedad de licencia de parcelación.

El interesado recurre y alega que no existen argumentos suficientes ni motivo fundamentado que haga prever que pueda existir un acto revelador de una posible parcelación urbanística ya que no hay una división de la finca ni se asigna un uso individualizado de una parte del terreno.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por diferenciar las competencias en esta materia urbanística entre las Comunidades Autónomas y el Estado. Corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, y corresponde al Estado, en materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos.

Recuerda su doctrina de que la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, en principio, es un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación. Sin embargo reconoce que el concepto de parcelación ha evolucionado y ya no se refiere exclusivamente a los actos de división o segregación de terreno sino también a los supuestos de venta de cuota indivisa en los que la realidad de los hechos puede aportar indicios reveladores de que  no se pretende destinar el terreno a su uso rústico y agrícola sino que la transmisión  encubre una parcelación urbanística.

Corresponde a la normativa autonómica determinar qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal, en este caso la andaluza, que la DGRN expone con detalle.

Concluye que la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable. Sin embargo, aunque el registrador detecte dichos indicios o actos reveladores, será la Administración competente la que deberá pronunciarse sobre si tienen o no carácter de parcelación ilegal los negocios documentados en forma de compraventa de cuota indivisa.

La legislación estatal es la competente para determinar los requisitos para la inscripción y por ello hay que acudir a lo dispuesto en los artículos 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, y determina la forma y efectos de la acreditación de esos títulos administrativos a los efectos del procedimiento registral.  

Diferencia, desde el punto de vista registral, entre A) los actos de parcelación o equiparados (como el presente) en los que deberá aplicarse el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación con el artículo 26.2 de la Ley de Suelo, es decir exigir licencia o declaración de innecesariedad y B) los actos que, sin estar equiparados legalmente, presentan indicios de parcelación de tipo urbanístico, a juicio motivado del registrador y de conformidad con la normativa sustantiva aplicable, en los que es de aplicación el procedimiento regulado en el artículo 79 del citado Real Decreto por lo que el registrador debe de comunicarlo al Ayuntamiento competente. A partir de esa comunicación  puede ocurrir que:

1) Si el Ayuntamiento comunicare al registrador de la propiedad que del título autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal, el registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas.

2) Si el Ayuntamiento remitiere al registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el registrador de la reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. En tal caso podrá solicitarse del registrador de la propiedad que la anotación preventiva procedente surta efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos previstos por el artículo 26.2.ª de la Ley Hipotecaria. Las alegaciones del interesado en cuanto a la legalidad urbanística de la actuación deberán, en su caso, articularse en el marco del procedimiento administrativo

3) Si transcurrieren 4 meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentación, y no se presentare el documento acreditativo de incoación del expediente a que se refiere el apartado siguiente con efectos de prohibición de disponer, el registrador de la propiedad practicará la inscripción de las operaciones solicitadas

En el caso presente, en que una cuota indivisa se desdobla en dos, la normativa sustantiva andaluza citada dispone que la atribución de nuevas cuotas indivisas en las condiciones que describe puede suponer un acto de parcelación de tipo urbanístico que debe quedar sometido a previa intervención municipal, por lo que es de aplicación el procedimiento previsto en el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, y habrá que aportar licencia o declaración de innecesariedad. (AFS)

137.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO.

Resolución de 22 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Guadarrama-Alpedrete, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un auto judicial dictado en procedimiento de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. 

Hechos: se presenta auto judicial declarando justificado el dominio en expediente para la reanudación del tracto sucesivo.

La registradora deniega la inscripción al haber apreciado los siguientes defectos:

1º. No consta que se haya citado en el expediente a los titulares registrales.

2º. No consta la convocatoria a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de la publicación de edictos en uno de los periódicos de mayor circulación en la provincia siendo el valor de la finca superior 300 euros.

3º. No consta que, citado el titular registral, éste no hubiere formulado oposición.

La DGRN confirma el primer y tercer defecto. En este expediente interesa destacar las siguientes cuestiones:

I. Normativa aplicable.

– Pese a ser un documento presentado en el Registro de la Propiedad correspondiente con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio (el 1 de noviembre de 2015), debe aplicarse la disposición transitoria única que establece que los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior.

– En el caso resuelto, es de aplicación la norma contenida en el artículo 201 LH, según la redacción anterior a la expresada ley de reforma, y sus concordantes del reglamento de desarrollo.

II. La falta de citación al titular registral.

– El recurrente alega que la inscripción tiene más de treinta años, que el titular registral se encuentra fallecido (lo que se acredita con certificado de defunción que se acompaña a la documentación presentada) y que se ignora quiénes son sus herederos.

– La correcta citación a titulares registrales es objeto de calificación por el registrador, y ello con fundamento en los artículos 24, 201, 202 LH, 285 y 286 RH.

– El recurrente alega que constando fallecido el titular, bastaría la notificación genérica a cuantos pudiera perjudicar el expediente. Sin embargo, la DGRN estima que el artículo 202 (antes de la reforma por la Ley 13/2015) exige una citación a éste «en debida forma», lo que en principio no puede entenderse comprendida en una citación genérica «a cuantas personas ignoradas pudiera perjudicar la inscripción».

– A dicha conclusión se llega también con la nueva regulación del procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tras la Ley 13/2015, de 24 de junio: artículo 208 LH. Ver R. de 23 de mayo de 2016 y de 27 de abril de 2017.

III. La publicación de edictos.

Como ya defendiera la R. de 11 de febrero de 1999, «la publicación omitida no puede considerarse como un trámite esencial del procedimiento, cuestión que quizá pudiera discutirse si el expediente de dominio fuera para la inmatriculación de la finca, pero en ningún caso cuando tiene por objeto la reanudación del tracto sucesivo, pues en este último supuesto la citación personal y no oposición del titular registral es el trámite esencial que la calificación da por cumplimentado». (ER)

138.** INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICAR A PRIVATIVO EL CARÁCTER GANANCIAL DE UNA FINCA COMPRADA POR LA ARRENDATARIA.

Resolución de 22 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 53, por la que se deniega la rectificación de una inscripción en virtud de instancia privada. 

Hechos: Una finca consta inscrita a favor de una persona para la sociedad de gananciales. Se presenta instancia solicitando la rectificación de dicho asiento por considerar que en realidad se adquirió con carácter privativo como consecuencia del ejercicio de un derecho de retracto arrendaticio.

El Registrador califica negativamente y señala que no se trata de un error de concepto. Señala que, “con fundamento en el artículo 1346.4 CC son bienes privativos «Los adquiridos por derecho de retracto perteneciente a uno solo de los cónyuges». Y se argumenta que al haber sido adquirida la finca por la arrendataria, dado que existe un derecho de adquisición preferente a favor de los arrendatarios, es de aplicación este artículo. En conclusión, sería privativa la finca. Pero aquí no estamos ante la consecuencia del ejercicio del derecho de adquisición preferente sino ante una compra ordinaria hecha por la arrendataria. Luego, al no haber sido adquirida la finca como consecuencia del ejercicio del retracto arrendaticio no puede atribuirse carácter privativo como prescribe el artículo 1346-4.º del Código Civil, que por otra parte -en la redacción actual y que se alega- no era de aplicación en el momento de la compraventa inscrita”.

La DGRN revoca la calificación y reitera su doctrina sobre los diversos procedimientos para rectificar los errores –materiales o de concepto -.

En el caso concreto, de la escritura de compraventa que provocó la inscripción se desprende que la finca fue adquirida con carácter privativo, por haberla comprado como consecuencia de su cualidad de arrendataria según contrato de arrendamiento suscrito en estado de viuda, por lo que la inscripción no debió practicarse con carácter ganancial. En la escritura únicamente se expresa que dicha persona solicitó la compra de la vivienda como «actual arrendatario, previa instrucción de expediente sumario»; que «(…) con objeto de proceder a su enajenación, la Comisión Liquidadora [del organismo público vendedor] formuló propuesta de venta para que, previo informe de la Asesoría Jurídica del Departamento (…), se concediese autorización para otorgar la correspondiente escritura de venta al arrendatario. Dicha propuesta obtuvo la aprobación del Excmo. Señor Ministro de la Vivienda con fecha 28 de Mayo de 1.975 (…)»; y se añade que «así resulta de la certificación expedida por el Iltmo. Señor Secretario General de la Dirección General de Arquitectura y Tecnología de la Edificación de la referida Comisión, de fecha cinco de Mayo de mil novecientos setenta y cinco, (…); fotocopia de la cual, se acompañará a la primera que de la presente se expida».

Señala el Centro Directivo que en dicha escritura no existe referencia alguna al hecho de que el contrato de arrendamiento hubiera sido convenido en estado de viuda. Por ello, no puede afirmarse que la inexactitud del asiento registral venga provocada por la actuación equivocada del registrador al extender aquel, sino que sería consecuencia de la omisión de tal extremo en el título que motivó el asiento, por lo que la rectificación del Registro precisaría el consentimiento del titular registral (en este caso del cónyuge de la compradora («rectius», de sus herederos, pues de la documentación presentada con la solicitud resulta que falleció en el año 1982), pero no del registrador cuya actuación ha sido ajena al origen de la inexactitud.

Ahora bien, de las circunstancias del caso, debe entenderse que se han aportado documentos fehacientes, independiente de la voluntad de los interesados, de los que resulta el hecho susceptible de provocar la alteración del Registro (contrato de arrendamiento, libro de familia…).

Continúa señalando la DGRN que,

1º. Frente a la regla general de la presunción de ganancialidad del artículo 1.361 CC, el artículo 1346 CC contempla como bien privativo aquél que haya sido adquirido por derecho de retracto perteneciente a uno de los cónyuges.

2º. Aun cuando el precepto sólo se refiera al derecho de retracto, no hay duda de que este precepto es aplicable a cualesquiera supuestos de derechos de adquisición preferente, convencionales o legales, de preadquisición o de postadquisición, algo que supone una concreta aplicación del principio de subrogación real relacionado con el de accesión, puesto que el bien adquirido va a seguir la misma condición del derecho del que trae causa y que claramente se deriva de un bien privativo.

En el caso resuelto, dado que la finca se adquirió como consecuencia de un derecho de adquisición privativo concedido legalmente a la arrendataria, la adquisición dominical debe tener también dicho carácter. (ER)

139.*** VENTA DE FINCA PERTENECIENTE A PERSONA INCAPACITADA DE NACIONALIDAD ALEMANA RESIDENTE EN ALEMANIA.

Resolución de 23 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Inca n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

En el presente expediente son relevantes las siguientes circunstancias:

Mediante escritura se formaliza la compraventa de determinadas fincas. Por la parte vendedora interviene don D. G. S. R., en nombre y representación de don W. S., de nacionalidad alemana, haciendo uso de un poder otorgado por don C. B., tutor del vendedor, mediante escritura autorizada por un notario alemán el día 15 de mayo de 2017. El notario autorizante de la escritura de compraventa hace constar que se le exhiben los siguientes documentos: a) copia autentica de dicha escritura de poder, a doble columna en español y alemán, debidamente apostillada, que se reseña; b) «copia testimoniada por el Juzgado de Bretten de Betreuerausweis, del Juzgado Local de Bretten, Juzgado de Incapacitados y Tutelas, debidamente traducida y apostillada conforme a lo dispuesto en el Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961, el día 23 de mayo de 2017, con el número (…)». y c) «auto del Juzgado de Bretten de Betreuerausweis, del Juzgado Local de Bretten, Juzgado de Incapacitados y Tutelas, debidamente traducida y apostillada conforme a lo dispuesto en el Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961 el día 23 de mayo de 2017, con el número (…)». Añade el notario que de los documentos exhibidos resultan facultades que estima suficientes para dicha escritura de compraventa.

En la escritura no se testimonian los referidos documentos judiciales ni se especifica nada más de su contenido.

La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada con base en los siguientes motivos: a) El notario alude esos dos documentos judiciales, que ha tenido a la vista, pero no expresa a qué se refieren (si son de declaración de incapacidad y nombramiento de tutor y aceptación del nombramiento, etc.). b) Al tratarse de la incapacidad de una persona extranjera, no consta acreditado cuál es el contenido vigente del Derecho positivo extranjero aplicable -en este caso el ordenamiento alemán-, y conforme al artículo 36 del RH, debe probarse el contenido y vigencia del Derecho extranjero para poder cumplir con la función de calificación del artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

El notario recurrente alega que habiendo reseñado todos los documentos que se han utilizado para emitir el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas, la registradora no puede exigir ningún dato más sobre el contenido de tales documentos porque dicho juicio de suficiencia de tales facultades compete exclusivamente al notario y que carece de lógica jurídica la pretensión de la registradora de que se le acredite el contenido vigente del Derecho alemán, precisamente porque carece de competencia para realizar ese juicio de suficiencia de las facultades representativas.

La DGRN resuelve:

La cuestión central no se refiere propiamente a la representación voluntaria sino a la acreditación del cumplimiento de las normas sustantivas aplicables a la venta de inmuebles por parte de una persona de nacionalidad alemana, mayor de edad, que se encuentra bajo custodia legal («Betreuung») en base a la resolución del Tribunal de Incapacidades y Tutelas («Betreuungsgericht»).

Tenemos que acudir a la norma de conflicto establecida en el Derecho español, al tratarse de una materia sobre la que no existe aún instrumento de Derecho europeo y no ser parte España del Convenio de La Haya de 13 de enero de 2000 sobre Protección Internacional de los Adultos

La norma de conflicto  no resulta del apartado 1 del artículo 9 del Código Civil, que conduce a la nacionalidad del representado, sino que está constituida por el apartado 6 del artículo 9 del Código Civil (en redacción dada por Ley 26/2015, de 28 de julio, de modificación del sistema de protección a la infancia y a la adolescencia). La ley aplicable a la protección de las personas mayores de edad se determinará por su residencia habitual.

La regla de la residencia habitual, prevista en el Código Civil y en el citado Convenio del que España no es parte, es coincidente con la establecida en el Convenio de La Conferencia de La Haya de 19 de octubre de 1996, relativo a la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento, la ejecución y la cooperación en materia de responsabilidad parental y de medidas de protección de los niños.

Es una regla de conflicto tuitiva: la residencia habitual del sujeto precisado de protección. En estos instrumentos tuitivos, el principio orientador es el interés superior del niño o del adulto vulnerable.

Hubiera sido deseable que en la escritura constase el Juicio notarial sobre la ley aplicable, esto es, que se hubiese detenido en los hechos relevantes para la fijación de la residencia habitual del representado, en cuanto elemento central de la determinación de la ley aplicable. De las circunstancias concurrentes resulta que el adulto sujeto a tutela tiene residencia en Alemania. Por lo tanto, es necesario acudir a la ley alemana, constituida por el Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Conforme a éste -parágrafo 1896-, si una persona mayor de edad, por razón de enfermedad mental o discapacidad física, mental o emocional, no puede en todo o en parte cuidar de sus asuntos, el Tribunal de Incapacidades y Tutelas («Betreuungsgericht»), a su solicitud o de oficio, le designara un representante («Betreuer») en el grupo de tareas en las que se encontrara el representado necesitado de protección. La modulación de la representación y su flexibilidad en interés de la persona con discapacidad es característica de esta normativa.

Actualmente, no existen mecanismos que faciliten el conocimiento por parte de las autoridades de otro Estado europeo de las concretas medidas de protección que corresponden al adulto precisado de protección. Los documentos públicos relativos a la incapacidad o medidas directamente dirigidas a la protección del patrimonio de personas adultas vulnerables no están incluidas en la lista de documentos públicos previstos en el Reglamento (UE) 2016/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 6 de julio de 2016, por el que se facilita la libre circulación de los ciudadanos simplificando los requisitos de presentación de determinados documentos públicos en la Unión Europea (artículo 2.1), que será aplicable en su mayor parte, en los Estados miembros el 16 de febrero de 2019.

Por ello, debe tenerse en cuenta el artículo 36 del RH, que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de la Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable.

Según este precepto los medios de prueba del Derecho extranjero son «la aseveración o informe de un Notario o Cónsul español o de Diplomático, Cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable». El precepto señala además que «por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles». La enumeración expuesta no contiene un «numerus clausus» de medios de prueba ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados. Asimismo, las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la LEC, 168.4 del RN y 36, párrafo segundo, del RH), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005).

En definitiva, el artículo 36 del RH posibilita que el Derecho extranjero pueda ser acreditado, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un notario, habiendo manifestado esta Dirección General (cfr. Resolución 20 de julio de 2015) que si el registrador entendiese, que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusión pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretación de las normas extranjeras, deba el registrador al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo, sin que, por tanto, sea suficiente una referencia genérica de falta de prueba del Derecho extranjero.

En el presente caso, de la escritura calificada no resulta ningún juicio o valoración del notario autorizante sobre la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto escriturado, conforme a la legislación alemana aplicable. Y, basándose la representación en un poder autorizado por notario alemán, que habrá tenido en cuenta su propia legislación, tampoco existe una reseña adecuada del contenido de los documentos en los que se basa la actuación del representante, para acreditar que la enajenación de un bien inmueble en España -que, conforme a la ley del foro, hubiera exigido autorización judicial- cumple adecuadamente las exigencias de protección del adulto sujeto a tutela, conforme a la ley de su residencia habitual. A tales efectos, es claramente insuficiente la mera cita por el notario de unos documentos judiciales que, aun cuando los haya tenido a la vista, ni siquiera son detallados en cuanto a su objeto (declaración de incapacidad, nombramiento de tutor, etc.).

La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación recurrida. (IES)

140.** MANDAMIENTO DE EMBARGO SIN FIRMEZA. RECURSO NO EXTEMPORÁNEO POR VARIAR LA NOTA.

Resolución de 23 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zafra a practicar una anotación preventiva de embargo. 

– HECHOS: Iniciado un procedimiento de ejecución de títulos judiciales (Sentencia firme) se presenta mandamiento (de la Letrada de la Admin de Justicia) ordenando la práctica de anotación preventiva de embargo sobre una finca

– LA REGISTRADORA en una 1ª calificación negativa suspende la práctica de la anotación preventiva por no acreditarse la firmeza de la resolución judicial; tras lo cual se presenta nuevo escrito de la Letrada de la Admin de Justicia refutando que tal declaración de firmeza no es necesaria para el mandamiento de embargo que ya se basa en una Sentencia firme que es la que se ejecuta;  ante lo cual la REGISTRADORA emite una 2ª calificación negativa reafirmando la anterior y ampliando la argumentación basándose en los Arts. 524-3 y 629 LEC. [luego en su INFORME, invoca también la extemporaneidad del recurso, atendiendo a la fecha de la calificación].

  – El ABOGADO del ejecutante recurre invocando que de la Res DGRN de 2 marzo de 2006 se desprende que a diferencia  de los asientos registrales definitivos (inscripciones y anotaciones) para practicar asientos provisionales como la anotación preventiva NO es preciso acreditar la firmeza de la resolución judicial, máxime cuando aquí, el mandamiento ordenando su práctica sí se basa en una sentencia firme.

  – La DGRN estima el recurso y revoca la calificación señalando que:

A.-) En cuanto a la extemporaneidad del recurso, que cuando se produce alguna variación esencial en la Nota, aunque se refiera solo a nueva argumentación legal sin señalar nuevos defectos, hay que atender a la fecha de la nueva calificación –cuyos argumentos se amplían-;

B.- ) Y en cuanto a la acreditación de la firmeza de un mandamiento ordenando una anotación preventiva de embargo, señala que NO ES NECESARIO, pues, aunque el Art 165 RH señala que «toda anotación preventiva que haya de practicarse por mandato judicial se verificará en virtud de presentación en el Registro del mandamiento del Juez o Tribunal, en el que se insertará literalmente la resolución respectiva con su fecha y se hará constar, en su caso, que es firme», hay que interpretarlo contextualmente, y de los Arts 207-2,  524-4  y art 551-4 LEC se desprende que contra el Auto despachando ejecución no cabe recurso (salvo el de reposición contra el mismo órgano que no tiene efectos suspensivos)  y de ahí resulta su firmeza, de modo que en el propio auto puede decretarse la práctica de una anotación de embrago sin más requisitos formales, máxime cuando es un asiento provisional (y no definitivo a diferencia de inscripciones y cancelaciones, que son los únicos mencionados en el Art 524-4 LEC, no las anotaciones), que tampoco confiere al anotante la protección de los arts 34 y 38 LH  (ACM).

141.** PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: NO CABE ADJUDICAR LA FINCA (AUNQUE NO SEA VIVIENDA HABITUAL) EN PAGO DE LO DEBIDO POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.

Resolución de 23 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1 a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados. 

– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, sobre una VIVIENDA NO HABITUAL, la subasta queda desierta, y se adjudica al acreedor ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación (29,59 %) de la finca.

– Tanto el REGISTRADOR titular como el SUSTITUTO califican negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018, por entender que una interpretación conjunta del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) impiden que la adjudicación de una finca sea inferior al 50% de su valor de tasación.

  – El PROCURADOR del Banco ejecutante recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC.

  – La DGRN desestima el recurso, reiterando su reciente doctrina sentada en las Res de 20 de Septiembre de 2017 y de 16 de febrero de 2018, señalando, conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, y a una interpretación conjunta (Art 3 CC) del art 671 LEC con el art 651 LEC, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación, salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC (ACM).

**Se reitera en R.  20 abril 2018

142.** MODIFICACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL. ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS INDIVIDUALES.

Resolución de 23 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación expedida por el registrador de la propiedad de Almonte, por la que en la que se deniega la inscripción de una escritura de rectificación de elementos integrantes de un edificio en régimen de división horizontal.

Hechos: Se otorga una escritura de rectificación de dos elementos privativos de una propiedad horizontal que supone una modificación de su superficie construida y de la superficie de suelo privativa con la atribución como anejos privativos de determinados elementos que, al parecer, son elementos comunes.

El registrador encuentra como defectos que no consta el consentimiento unánime de los copropietarios de la propiedad horizontal, que no consta el consentimiento del titular registral de una de las fincas modificadas y que no constan las coordenadas de la parte ampliada de la obra.

El interesado interpone un largo recurso, abordando otras cuestiones en gran parte ajenas a los  defectos planteados por el registrador, denunciando ilegalidades civiles, penales y abuso de derecho de actos jurídicos previos y solicitando la revisión de oficio de una anterior escritura de rectificación del régimen de división horizontal y la inscripción provisional de la presente escritura hasta que se resuelva el recurso interpuesto

La DGRN desestima el recurso. Entiende que, en realidad, sólo se recurre el defecto relativo a la ausencia de consentimiento de todos los propietarios.

Comienza por recordar que el objeto del recurso es exclusivamente si la calificación del registrador está ajustada o no a derecho por lo que no puede tomar en consideración el relato de hechos ajenos a esta calificación ni el registrador llevar a cabo una valoración de la conducta de los titulares registrales de los restantes elementos del edificio dividido horizontalmente en orden a determinar una pretendida usurpación de terrenos o la comisión de presuntos tipos delictivos.

Tampoco pueden ser objeto de recurso los asientos ya practicados, como pretende el recurrente, que están bajo la salvaguardia de los tribunales.

Diferencia entre los actos colectivos, que son competencia de la Junta de Propietarios y en los que, cuando afectan al título constitutivo de la propiedad horizontal, se requiere  como regla general la unanimidad y  otros actos individuales que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes y que están sujetos a los requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.

En el presente caso la modificación de los elementos privativos que afecta a elementos comunes exige de una parte el consentimiento unánime de la Comunidad (que no se da) y de otra el consentimiento individualizado de los titulares registrales de los elementos privativos modificados (que tampoco existe, al menos en uno de los dos elementos privativos). (AFS)

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143.*** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD CHINA CON INDICACIÓN DE CUOTAS

Resolución de 2 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 22, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa.

 Por medio de escritura dos cónyuges de nacionalidad china compran una vivienda, haciéndose constar en dicho título que están casados entre sí en el régimen establecido en la legislación de China y que compran en un 80 % la esposa y en el 20 % restante el esposo.

 La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, siendo el régimen legal chino el de comunidad y comprar la finca transmitida con carácter privativo en la proporción indicada, deberá acreditarse que conforme al Derecho de China los cónyuges pueden adquirir bienes inmuebles por cuotas privativas con su simple manifestación o con el consentimiento del consorte.

El notario alega que la calificación incurre en el error de afirmar que en la escritura de compraventa los mencionados cónyuges compran la finca «con carácter privativo», cuando en realidad lo que se expresa es que los compradores compran en determinada proporción, y, por tanto es aplicable el artículo 92 del RH, de modo que deberá practicarse la inscripción de la adquisición de cada cónyuge «con sujeción al régimen matrimonial de la legislación china».

La DGRN recuerda la doctrina sentada en otras resoluciones; el notario español está obligado a aplicar la norma de conflicto española (artículo 12.6 del Código Civil) y a determinar, de acuerdo a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges. Así aunque el notario desconozca el contenido de la ley material extranjera reflejará debidamente en la comparecencia del instrumento público cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges. En definitiva, no debe confundirse la falta de obligación de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable.

Frente a la regla general de nuestro sistema registral, que exige que esté claramente determinada la extensión de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad (artículo 51.6.ª RH), y aunque, desde un punto de vista estrictamente dogmático, para la adquisición de un bien por extranjero casado debería acreditarse el régimen económico en ese momento, a fin de inscribir dicho bien según la determinación de dicho régimen, artículo 51.9.ª a) del RH, lo cierto es que tales reglas están flexibilizadas para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera, pues no se exige la acreditación «a priori» del régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verificará con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 RH).         

El Centro Directivo primero y el artículo 92 del RH después (desde la reforma de 1982), asumieron que la solución más acertada consiste en aplazar tal prueba para el momento de la enajenación o gravamen posterior, inscribiéndose la adquisición sin necesidad de expresar el régimen en la inscripción («con indicación de éste, si constare» expresa la disposición «in fine» de ese precepto reglamentario), difiriendo la prueba para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa).

Esta norma no necesita mayor aclaración en los casos en que, como ocurre respecto del presente expediente, los dos cónyuges extranjeros tengan la misma nacionalidad, pues su régimen económico-matrimonial, a falta de pacto será el régimen legal supletorio correspondiente a su ley nacional común (artículo 9.2 del Código Civil).

Como ha expresado esta Dirección General en reiteradas ocasiones (vid. Resoluciones de 19 de diciembre de 2003, 10 de enero y 4 y 12 de febrero de 2004 y 31 de agosto de 2017, entre otras),  en casos en los que la escritura se limite a expresar que los cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico matrimonial sin que conste cuál sea este, y el registrador tiene conocimiento del mismo y, por ejemplo, es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del RH. En el presente caso, la registradora reconoce en su calificación que el régimen económico-matrimonial legal chino es de comunidad, si bien, por entender que la adquisición se realiza por los cónyuges con carácter privativo, exige que se acredite que ser puede realizar dicha adquisición en el Derecho chino. Lo que ocurre es que, como aduce el recurrente, resulta inequívocamente de la escritura calificada que los adquirentes no atribuyen tal carácter privativo a sus respectivas cuotas adquiridas, por lo que ningún obstáculo existe para inscribirlas a nombre de cada uno de los cónyuges con sujeción a su régimen matrimonial, de modo que será en el ulterior momento de su enajenación -voluntaria o forzosa- cuando habría que acreditar si conforme al Derecho chino puede la misma realizarse sin consentimiento de ambos consortes.

La normativa relevante (Ley de Matrimonio de la República Popular China de 1980 modificada, de acuerdo con la «Decisión sobre Enmiendas de la Ley de Matrimonio de la República Popular China», de 2001) en su artículo 19 permite cierto margen de acuerdo a los cónyuges acerca de la forma de tenencia de los bienes comunes; señala el Centro directivo que  la protección legal de los bienes privados en la República Popular China lo es por igual que los estatales y colectivos, dejado a salvo que «la propiedad pública es la base de la economía de mercado», definiéndose los patrimonios personales desde 2007, reconocidos ya por ley, en cuanto integrados por ingresos, bienes inmuebles, inversiones y otros activos. Por ello, han de tenerse muy presente las normas del foro en sede registral (artículos 10.1 y 12.1 y 3 del Código Civil), máxime cuando la compraventa y su efecto traslativo del dominio tiene lugar en España, sobre un bien situado en España y entre residentes en España; por ello concluye que no puede confirmarse una interpretación como la mantenida en la calificación en cuanto haría inaplicable injustificadamente una norma como la del artículo 92 del RH en un caso como el presente, en el cual cobra todo su sentido a fin de permitir el tráfico jurídico con unas garantías suficientes, permitiendo que la inscripción se practique a favor del cónyuge comprador de la cuota respectiva, con sujeción a su régimen matrimonial de comunidad; la Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la nota de calificación.

Con relación a una herencia relativa a la participación indivisa de un bien inscrito conforme al régimen económico matrimonial chino, vid. R. 4 de mayo de 2004  (BOE  3 de junio de 2004).(IES)

Ver artículo de Emma Rojo donde se cita esta resolución.

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144.** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN. ALCANCE DE LAS «OPERACIONES JURÍDICAS COMPLEMENTARIAS».

Resolución de 2 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mijas n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acuerdo de revisión de oficio de un proyecto de reparcelación.

HECHOS:

Se plantea en el presente expediente si es o no inscribible una resolución recaída en procedimiento administrativo en la que concurren las siguientes circunstancias:

  1. Un Ayuntamiento aportó unas fincas al aumento de capital de una entidad mercantil, la que provocó las correspondientes inscripciones en el Registro de la Propiedad y en el Mercantil;
  2. Las fincas anteriores se aportaron por la citada entidad a un proyecto de reparcelación adjudicándole una parcela resultante, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, siendo posteriormente objeto dos anotaciones de embargo;
  3. El Ayuntamiento revisando de oficio la reparcelación,  declara nulos la calificación de la parcela adjudicada como de uso privado por ser de equipamiento público-deportivo y su aportación originaria a la sociedad, acordando la adjudicación de la parcela al Ayuntamiento por título de cesión obligatoria.

El registrador no accede a la pretensión del Ayuntamiento por no constar el consentimiento de la titular registral ni resolución judicial que así lo disponga, y que la nulidad de las transmisiones hechas por el Ayuntamiento no ha sido apreciada judicialmente.

El Ayuntamiento, como recurrente, alega que el título por el que se creó la finca había sido declarado nulo por resolución administrativa firme en vía administrativa, modificándose el titular de la finca y habiendo sido declarado como bien de dominio público, mediante el procedimiento legalmente establecido en el que han tenido audiencia, no sólo el titular registral, sino todos aquellas personas o entidades que pudieran verse afectadas por dicha nulidad.

RESOLUCIÓN:

La Dirección General desestima el recurso  y confirma la calificación impugnada.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia al alcance de la calificación registral de documentos administrativos para los que disponemos del artículo 99 del Reglamento Hipotecario que impone que la calificación de los mismos ha de extenderse entre otros extremos, a «la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido», «a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento» y «a la relación de éste con el titular registral», lo que no supone pronunciamiento definitivo alguno en cuanto a la validez intrínseca del acto administrativo ya que ello queda reservado a la competencia de la jurisdicción contencioso administrativa.

Considera aplicable en este caso los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y su doctrina relativos a la rectificación del Registro partiendo del principio esencial de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).

En concreto, el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse y en este caso el de la letra d) por falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, nulidad, únicamente parcial afectando solo a una parcela de las resultantes del proyecto y que no solo supondría afirmar la nulidad del título sino también del asiento por haber generado una apariencia jurídica cualificada de titularidad, y haber motivado dos anotaciones de embargo.

El Ayuntamiento, con esta  revisión de oficio, lo que se plantea es que la parcela en cuestión no debió ser adjudicada a la sociedad mercantil en correspondencia a las fincas de origen inscritas a su nombre por aportación municipal, sino que debió ser atribuida «ex lege» al Ayuntamiento por título de cesión obligatoria.

No obstante la DG concluye que el alcance de la rectificación del contenido de los asientos registrales es incongruente con el procedimiento administrativo seguido y su propia resolución, en relación con la situación registral existente, lo que, como determina el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, entra dentro del ámbito de la calificación registral, confirmando la calificación recurrida.

Asimismo, se pronuncia sobre los criterios de interpretación de las  «operaciones jurídicas complementarias» y otros supuestos de rectificación de títulos de equidistribución inscritos y cuáles son los límites que de ello se derivan en relación a la inscripción en el Registro, reguladas en la legislación urbanística en los artículos 113.3 y 174.5 del Reglamento de Gestión Urbanística, pudiendo extraer las siguientes conclusiones:

Sirven  para corregir errores o defectos del proyecto de reparcelación, con el límite de no presentar un alcance general o de modificación esencial, siendo necesaria la intervención del titular afectado y ordinariamente su consentimiento expresado en escritura pública o su conformidad derivada del expediente administrativo.

 No se tienen  por qué limitar únicamente a la rectificación de errores materiales, de hecho o aritméticos, ya que en tal caso, la figura carecería de sentido pues tales defectos del instrumento reparcelatorio podrían subsanarse conforme al vigente artículo 109.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

No se pueden oponer al instrumento de reparcelación, ni al plan que se ejecuta puesto que las mismas supondrían verdaderas modificaciones o revisiones del instrumento de reparcelación debiéndose de ser tramitadas como tales mediante la elaboración de un nuevo proyecto. (MGV)

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145.** PUBLICIDAD FORMAL. NOTA SIMPLE. FINALIDAD E INTERÉS LEGÍTIMO. MODELO DE SOLICITUD.

Resolución de 3 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Javier n.º 1 a la emisión de una nota simple informativa.

Hechos:

Se presenta en el registro una instancia por la que se solicita la expedición una nota simple de una finca registral.

El registrador no accede a su expedición en base a los siguientes defectos:

  1.  ausencia de interés legítimo en el peticionario;
  2.  no ajustarse la instancia que se califica al modelo normalizado por la Dirección General de Registros y del Notariado;
  3.  es necesario presentar la solicitud por abogado que tenga la representación del titular registral;
  4.  la solicitud ha de estar motivada (especificando la nota el tipo de motivación: «para el inicio de acciones judiciales o administrativas, o para el previo estudio de las mismas») –esta indicación está relacionada con el defecto señalado bajo la letra a), y
  5.  además, la solicitud ha de estar suscrita con firma legitimada notarialmente o firmada en la propia oficina del Registro.

El recurrente entiende que la resolución recurrida carece de fundamentación jurídica ya que consta el interés legítimo y la cualificación profesional del suscribiente.

Resolución:

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Su acuerdo se basa en su doctrina sobre los límites de la publicidad registral en relación con la legislación hipotecaria y la legislación de protección de datos. Teniendo en cuenta lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, por los que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral.

Por ello ante una solicitud de publicidad formal se debe de calificar:

En primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada;

En segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y

En tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

Dicha publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica, así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos. En el presente caso se solicita para «investigación jurídico-económica sobre créditos, solvencia o responsabilidad».

En relación con el interés legítimo, sostiene la Dirección General que debe ser:

  1. un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés);
  2.  ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y
  3.  ha de ser legítimo. Este concepto de interés legítimo es un concepto más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito.

Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido del registro no requiere el consentimiento del titular, ni tampoco que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes (vid. artículo 4 de la Instrucción de 5 de febrero de 1987 y principio tercero de la Instrucción de 17 de febrero de 1998). Y ello sin perjuicio del régimen especial legalmente previsto para la publicidad o cesión de datos a favor de funcionarios y Administraciones Públicas para el ejercicio de sus atribuciones (cfr. artículo 21 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre).

Reducida, en nuestro sistema registral, por razones de seguridad, eficacia, eficiencia y economía, la investigación jurídica de la propiedad y de las empresas a la mera solicitud de publicidad formal, es preciso cohonestar esta simplicidad procedimental con la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que inspiran nuestra legislación en materia de protección de datos. 

La DG aplica la doctrina anterior al objeto del recurso declarando en cuanto a la exigencia de acreditación de la representación a favor del abogado que firma la solicitud que la misma está dispensada por el artículo 323.3 del RH, si bien, esta presunción de representación no significa que no deban especificar el interés legítimo que ha de ser calificado por el registrador así como la cualidad de profesional del peticionario. El único caso en que se presume el interés sería respecto de «toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo».

En cuanto a la exigencia de la concurrencia de un interés legítimo, y  la necesidad de que la solicitud ha de estar motivada, aparece expresada en la misma en los siguientes términos: «investigación jurídico-económica sobre créditos, solvencia o responsabilidad», que es una de las finalidades de la institución registral, sin que se pueda limitar  los motivos habilitantes del interés legítimo en la «interposición de acciones judiciales/administrativas o para el estudio previo a las mismas», pues dentro de las actuaciones profesionales de los abogados caben otras actuaciones ajenas a la interposición o estudio de acciones judiciales o administrativas, que pueden ser perfectamente válidas para fundar un interés legítimo.

En cuanto al defecto relativo a que la instancia no se ajusta al modelo normalizado aprobado por la DGRN, carece de fundamento normativo, ya que no existe norma  en la legislación hipotecaria que imponga como requisito de forma inexcusable un determinado «modelo normalizado» en la solicitud de notas simples presentadas físicamente, ni existe tal modelo normalizado aprobado por este Centro Directivo.

Distinto de ello es lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 222 bis de la LH para las peticiones de información por vía telemática, que han de ajustarse a un modelo informático, previsión normativa aún pendiente de desarrollo, sin que ello pueda impedir obtener la información registral solicitada, ya que su ámbito de aplicación es exclusivo de las peticiones de información realizadas por vía telemática.

Por último en cuanto a la exigencia de que la instancia ha de estar suscrita con firma legitimada notarialmente o firmada en la propia oficina del Registro, doctrina reciente de nuestro Centro Directivo sostiene que «la exigencia de identificación del instante no puede limitarse a la comparecencia física o legitimación notarial sino que debe comprender cualquier otro que cumpla igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios físicos o telemáticos». Del escrito de recurso resulta que una copia de la solicitud se presentó también, además de a través de correo administrativo, físicamente en el Registro junto con copia del DNI y del carné profesional del solicitante, afirmación que no rebate el registrador en su informe ni en cuanto a la existencia de tales hechos, ni en cuanto al valor identificativo del solicitante que de los mismos se desprende, por lo que el defecto señalado, en los términos en que ha sido formulado, tampoco puede confirmarse.

Conclusiones: De esta resolución, en línea con otras anteriores, podemos destacar que la presunción de representación de los profesionales no exime de la necesidad de expresar el interés legítimo, que este interés, cuando se trata de abogados no tiene que ser necesariamente la interposición de acciones judiciales o administrativas, que no existe un modelo normalizado para la solicitud de notas simples y por tanto no es obligatoria su utilización y que si no existen dudas sobre la identidad del solicitante no puede exigirse ni la legitimación de su firma ni alternativamente la ratificación ante el registrador.(MGV)

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146.*** CESIÓN GRATUITA UNILATERAL DE UN TERRENO A UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS Y MODO DE INSCRIBIR.

Resolución de 3 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4, por la que suspende la inscripción de una escritura pública de cesión unilateral de determinada finca.

Hechos: Se otorga una escritura de cesión gratuita por una sociedad mercantil a favor de una Comunidad de Propietarios (en propiedad horizontal) de una finca registral sobre cuya titularidad ha habido una demanda judicial, ya que dicha finca en realidad es un elemento común de la propiedad horizontal. Dicha demanda fue desestimada porque con anterioridad a la sentencia la sociedad demandada efectuó dicha cesión voluntariamente.

La registradora suspende la inscripción porque no consta el consentimiento de la parte cesionaria y porque la Comunidad de Propietarios no puede ser titular registral de derechos para lo cual tendría que haber unos acuerdos comunitarios complementarios. Además, no se ha acreditado la liquidación del Impuesto municipal de Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

El interesado (la Comunidad de Propietarios) recurre y alega que sí hubo acuerdo tácito de la Comunidad por el hecho de haber sido la parte demandante, porque hubo un acuerdo expreso en tal sentido en el año 2009 y porque la propia sentencia ya estableció en uno de sus fundamentos de derecho que «es evidente que, otorgada escritura por cedente y cesionario, puede ésta sin más acudir al Registro de la Propiedad para inscribirla». En cuanto al segundo defecto no lo considera fundamentado por haberse otorgado la escritura en 2006 y por tanto con anterioridad a la reforma que introdujo el párrafo quinto del artículo 254 LH (que entró en vigor el 1 de Enero de 2013).

La DGRN desestima el recurso. Respecto del primer defecto confirma, con apoyo de varios artículos del CC que cita, que la aceptación de la donación es necesaria para la transmisión de la propiedad y además, tratándose de inmuebles, debe de hacerse en escritura pública como un requisito esencial de validez. No admite por ello los argumentos del recurrente pues en el ámbito de la legislación hipotecaria no pueden aceptarse consentimientos tácitos o presuntos. Tampoco admite el argumento relativo a la sentencia invocada, pues el efecto de cosa juzgada material sólo se extiende al contenido del fallo de la sentencia firme, es decir a la declaración judicial sobre la pretensión hecha valer en el proceso y no a lo declarado en los fundamentos de derecho.

En cuanto a la cuestión de si, superados los anteriores requisitos, la cesión sería inscribible o no directamente a favor de la Comunidad de Propietarios, parte de considerar que, al no tener personalidad jurídica, no puede ser titular registral como regla general; sin embargo  admite que tras la nueva redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio es posible practicar anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, y de inscripciones  como titular registral «…cuando sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones»

Por ello la DGRN en su Resolución de 12 de febrero de 2016 ha admitido la inscripción a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios. La posterior Resolución de 26 de julio de 2017 ha aclarado que dicha posibilidad se extiende a los casos de créditos derivados por cualquier otro concepto, y es indiferente que el deudor sea miembro de la comunidad de propietarios o no lo sea, siendo lo esencial que se trata de una adjudicación judicial derivada de la reclamación de un crédito del que sea titular la comunidad, y sin que el objeto de la traba deba ser necesariamente un elemento independiente del propio régimen de propiedad horizontal.

Matiza que esta situación de titularidad debe de ser excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Por ello confirma la calificación de la registradora en este punto en el que exigía, para salvar el defecto, o bien que se adicionara la finca adquirida a los elementos comunes de la Comunidad o bien inscribir la misma a favor de los copropietarios en proporción a sus cuotas de participación en la Comunidad de Propietarios.

Respecto del segundo defecto lo confirma también pues lo determinante no es la fecha de autorización de la escritura, sino la de su presentación en el Registro de la Propiedad y en el momento en que se presentó ya estaba vigente el artículo 254.5 LH.

COMENTARIO.- Parece por tanto que la DGRN da un paso atrás en su doctrina e interpretación anterior, pues, si admitimos que la Comunidad de Propietarios puede ser titular registral, al menos en las adquisiciones que tengan un origen judicial, debería de admitirse la inscripción directa de la adquisición, aunque sea excepcional y tenga una vocación transitoria, y no condicionarla, como hace la registradora y confirma la DGRN, a la simultánea conversión de lo adquirido en elemento común con las dificultades prácticas de logro de la necesaria unanimidad que ello conlleva. Recordemos que con anterioridad a la reforma del artículo 9 LH por la Ley 13/2015 (es decir antes de 1 de Noviembre de 2015) ya se admitía la posibilidad de adquisición por la Comunidad siempre que hubiera una simultanea modificación de la propiedad horizontal convirtiendo lo adquirido en elemento común. (AFS)

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147.** OBRA NUEVA TERMINADA CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. SEGURO DECENAL Y MANIFESTACIÓN DE USO PROPIO.

Resolución de 4 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva de una vivienda autoconstruida, perteneciente a una sociedad y a una persona física por mitad. No se aporta seguro decenal pues se manifiesta que se va a destinar a uso propio. La legalidad urbanística se acredita con un certificado de antigüedad del que resulta que la obra está terminada desde hace 5 años.

El registrador suspende la inscripción porque la obra tiene menos de diez años de antigüedad desde su finalización, y considera que es necesario acreditar que desde la terminación de la vivienda ésta ha sido ocupada por los declarantes y manifestar que su intención es seguir ocupando la vivienda.

El notario autorizante recurre y alega que basta con la manifestación de que el declarante es autopromotor y que la va a destinar a uso propio, y que dicha acreditación de uso sólo será exigible si se transmite antes de los 10 años.

La DGRN revoca la calificación. Confirma su doctrina de que, en los casos de declaraciones de obra nueva de viviendas autoconstruidas para uso propio en los que no procede contratar el seguro decenal, basta con la manifestación del propietario de que la vivienda se va a dedicar a uso propio.  En el momento de la enajenación es cuando hay que acreditar el uso propio con la manifestación del promotor vendedor y además con las  pruebas documentales adecuadas, tales como acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho, todo ello conforme a la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999.

Dicha doctrina aplicable a las obras nuevas con licencia declara que es extensible a las obras nuevas declaradas con certificado de antigüedad incluso aunque no hayan transcurrido 10 años desde su terminación.

COMENTARIO: Por tanto en el caso de las obras nuevas de viviendas declaradas con certificado de antigüedad en las que no hayan transcurrido 10 años desde su terminación (poco frecuente en la práctica) y la necesidad o no de contratar el seguro decenal habrá que diferenciar:

Si la obra consiste en una única vivienda autoconstruida para uso propio, para evitar contratar  el seguro decenal bastará la manifestación del interesado de que se va a destinar a uso propio; posteriormente, si se vende antes de los 10 años, habrá que acreditar el  uso propio en el momento de la venta con manifestación y con pruebas además de la exoneración del comprador.

Si la obra declarada consiste en un edificio de dos o más viviendas, habrá que contratar y aportar el seguro decenal de daños o, alternativamente, un seguro de caución o una garantía financiera (aval bancario) conforme al artículo 19 de la L.O.E 38/99 sin cuyo requisito no se podrá autorizar la escritura aunque haya prescrito la infracción urbanística. (AFS)

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148.( ) DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD: TRACTO SUCESIVO

Resolución de 4 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Canjáyar a inscribir un decreto de adjudicación derivado de un procedimiento de ejecución de sentencia. 

Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación de finca como consecuencia de la venta realizada en subasta pública por la cual se acuerda la disolución de la comunidad existente sobre una determinada finca registral.

El Registrador califica negativamente porque no se ha dirigido la demanda contra todos los titulares registrales al estar el 50% de la finca inscrita a nombre de otra titular y el 25% a favor de una sociedad.

La DGRN estima parcialmente el recurso respecto de la falta de intervención de uno de los titulares registrales, la sociedad, y desestimarlo respecto del resto de la calificación impugnada y ello porque:

– De las circunstancias del caso se desprende que la sociedad no ha sido demandada pero ha tenido intervención en el procedimiento como parte actora.

– Respecto de la titular del 50% de la finca, no resulta de la documentación aportada que la misma haya tenido intervención en el procedimiento y ello con fundamento en los artículos 20 LH y 24 CE. (ER)

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149.*** ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA Y GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 10 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripción de un acta de finalización de obra.

Supuesto de hecho.

1 Se presenta a inscripción un acta notarial de finalización de obra nueva que se encuentra inscrita “en construcción”, dándose las siguientes circunstancias: a) la finca consta inscrita con una superficie de 570 metros cuadrados y con una edificación “en construcción” que ocupa una superficie de parcela de 212 metros cuadrados. b) De la representación gráfica aportada resulta una superficie de parcela de 632 metros cuadrados y la superficie ocupada por la construcción es la misma que consta en el asiento registral.

2 La registradora opone como defectos: (i) la existencia de dudas acerca de la correspondencia entre la finca objeto de las operaciones registrales pretendidas y la parcela a la que se refiere el plano georreferenciado aportado, atendiendo a la diferencia de superficie y existiendo un desajuste con el lindero izquierdo e invasión de la colindante por el lindero derecho. (ii) En segundo lugar, objeta que la planimetría aportada no se corresponde con las construcciones existentes, además de existir desplazamiento e invasión de la finca colindante por el lindero de la derecha.

Es importante para la resolución del caso el que no se solicite la rectificación de la superficie de la finca

Planteamiento.

Con ocasión de resolver los dos defectos planteados, la Resolución hace un recorrido por cuestiones ya tratadas en resoluciones anteriores que, no obstante estar ya dichas, conviene reiterar y sistematizar dada la cantidad de novedades que la nueva legislación ha introducido.

Resolución.

I DEFECTOS CONCRETOS PLANTEADOS.

1 Sobre las dudas acerca de la correspondencia entre la finca objeto de la operación registral y la parcela a que se refiere el plano georreferenciado aportado.

Dichas dudas no deben plantearse en el caso discutido por cuanto no se pretende rectificar la superficie de la finca inscrita ni incorporar al folio la representación gráfica georreferenciada de la misma, casos en lo que se podrían plantear dichas dudas al tiempo de rectificar la superficie literaria de la finca y coordinarla con su representación gráfica. Sólo se pretende declarar el final de obra de la edificación inscrita en construcción, cuya superficie construida y ocupada de terreno no se altera, aportándose la representación gráfica del suelo ocupado por medio de un plano que es coincidente con la superficie ocupada.

2 Sobre la falta de correspondencia entre la planimetría aportada y las construcciones existentes:

Se revoca el defecto porque del historial registral resulta que la finca en cuestión tiene una edificación que ocupa una superficie en planta baja de 212 metros cuadrados, que es la misma superficie que se indica en el certificado final de obra y coincide también con el plano georreferenciado que se acompaña suscrito por técnico con firma legitimada notarialmente el 14 de noviembre de 2017.

3 Sobre el desplazamiento e invasión de la finca colindante por el lindero de la derecha.

Se revoca la calificación porque las dudas de identidad que puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Ninguna de estas circunstancias resulta de la calificación ni de la documentación incorporada al expediente.

II CUESTIONES DE INTERES TRATADAS EN LA RESOLUCIÓN.

1 ¿Para inscribir sobre una finca la edificación construida y hacer constar las coordenadas de suelo ocupado por la misma (art. 202 LH) es necesario en todo caso que conste previamente la delimitación gráfica georreferenciada de la parcela? NO.

2 ¿Cuándo será necesaria la previa delimitación gráfica georreferenciada de la finca? Cuando el registrador albergue dudas de que la edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.

En este sentido tiene dicho el Centro Directivo que si el registrador alberga dudas fundada de que la porción de suelo ocupada se encuentra dentro de la delimitación perimetral de la finca “… es posible que necesite (…) que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015…”. (RRDGRN de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016).

3 ¿Sobre qué puede recaer la duda fundada? La duda recaerá sobre la posible invasión de la finca colindante por la edificación. Tales dudas de identidad “han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria”, es decir, las previstas en el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria en relación con lo que dispone el artículo 9.b) L.Hipotecaria.

 4 Modos de georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación.

Desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la citada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015.

5 ¿Qué alcance debe darse para la calificación a la aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real?

Como señala el artículo 9 L.H. son un elemento auxiliar de calificación, sin que pueda servir como elemento de base de una calificación la mera comprobación de si determinada representación gráfica georreferenciada pueda invadir, siquiera parcialmente, una supuesta finca o parcela cuya existencia sólo se intuye indiciariamente de la comprobación de la ortofotografía del PNOA, sin concretar cuál es la concreta finca registral o ni siquiera una parcela catastral, que pudiera resultar afectada por tal invasión.

6 ¿Puede iniciarse de oficio la incorporación al folio de la representación gráfica de la finca de la representación gráfica? NO.

Del acta calificada no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, a la que en ningún momento se alude, ni de inscripción de la misma. Esta solicitud tampoco puede considerarse implícita en el documento, ya que según el criterio del apartado segundo letra a de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, circunstancia que no se produce en el presente caso. Pero es que tampoco se efectúa expresamente una rectificación de la descripción de la finca, pues en el acta no se modifica la descripción de la finca, limitándose a la constatación de un hecho, cual es la finalización de la edificación declarada previamente en construcción, sin que tampoco se haya procedido conforme a lo prescrito en el artículo 18.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. (JAR)

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150.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. NECESIDAD DE DESCRIPCIÓN COMPLETA DE LA FINCA. CALIFICACIÓN DE LA IDENTIDAD CON EL TÍTULO PREVIO

Resolución de 10 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Tarazona, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Hechos: Se presenta para su inmatriculación una sentencia judicial de separación de dos cónyuges que contiene un convenio regulador en el que se adjudica una finca a uno de los cónyuges. Dicha finca había sido adquirida previamente con carácter ganancial mediante escritura pública. La finca se describe en el título judicial de forma muy escueta con una mínima referencia al polígono y número de la parcela catastral.

La registradora suspende la inscripción, pues, además de no acreditarse la inscripción en el Registro Civil de la sentencia de separación, la descripción de la finca en el título judicial no contiene los datos mínimos que exige la normativa hipotecaria, de forma que pueda comprobarse la identidad con el título previo.

El interesado recurre y no entiende por qué no se inscribe la finca si no hay duda de que es el propietario.

La DGRN confirma la calificación. En cuanto a las circunstancias descriptivas de las fincas, en los casos de inmatriculación, señala que han de ser precisas y completas, especialmente superficie y linderos, y son las que determinan el artículo 9LH y el  51.2 y 3 RH.

Esta exigencia de descripción completa resulta también de lo dispuesto en el artículo 205 LH ya que el registrador debe calificar la identidad de la finca con la descripción que consta en el título previo. Dicho juicio, en caso de ser negativo, tiene que expresar que  no existe la identidad exigida por la Ley, o que al menos, tiene dudas fundadas sobre ella. En el presente caso no se ha emitido en la calificación recurrida, tal y como se aclara por la registradora en el informe, al no existir en el título descripción que permita la apreciación de dicha identidad.

Admite que en los casos de segundas transmisiones de fincas ya inscritas su postura es más flexible, como en el caso de la Resolución de 3 de Abril de 2017 (ver punto 7 de los razonamientos de la DGRN) en que la descripción puede ser más escueta. (AFS)

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151.** VENTA DE PARCELA EN QUE EXISTE UNA NAVE NO INSCRITA PREVIAMENTE. INFORME DEL REGISTRADOR. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Resolución de 11 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

En esta Resolución la Dirección considera que es necesaria solicitud expresa de inscripción parcial de un documento, cuando el pacto, estipulación o hecho rechazado afecta a la esencialidad del contrato. Por el contrario no es necesaria cuando el defecto afecte sólo a alguna de las fincas, (o a parte de la finca o de su descripción) o a derechos independientes objeto del negocio jurídico y no hay perjuicio para terceros. Reitera Resoluciones entre otras la de  14 de septiembre de 2016

En este caso se vende una parcela en la que se dice existe una nave pero sin que se hubiera declarado formalmente su obra nueva y por ello considera que no es necesaria solicitud expresa de inscripción parcial. (MN)

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152.** TRANSMISIÓN DE BIEN MUNICIPAL PATRIMONIAL MEDIANTE ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS DECLARARSE DESIERTA LA SUBASTA DE ESTE

Resolución de 11 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Javier n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: La cuestión planteada es la de si es inscribible en el Registro de la Propiedad, la transmisión llevada a cabo por un Ayuntamiento, en favor de unos cónyuges, de un bien inmueble patrimonial de titularidad municipal, que dicha Corporación Local, había procedido a adjudicarles, en escritura pública, sobre la base de un acuerdo de su Junta de Gobierno, y mediante el procedimiento de adjudicación directa, en base a lo dispuesto por el artículo 137.4 de la Ley 33/2003 de 3 de noviembre de Patrimonio de las Administraciones Públicas, tras de haberse declarado desierto el procedimiento de licitación de éste, mediante subasta.

Registrador: Suspende la inscripción de dicha escritura de adjudicación directa del referido inmueble, en favor de referidos cónyuges, siguiendo la doctrina de la DGRN, en base al artículo antes referido de la LPAP, ya que la enajenación de bienes patrimoniales de la Administración Local sólo puede llevarse a cabo por subasta o permuta y la enunciación es claramente imperativa, y así lo recoge también el artículo 112, 2º del Rto de Bienes de Entidades Locales (RD 1372/1986 de 13 de junio), que determina que “no será necesaria la subasta en los casos de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario, previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia del valor entre los bienes que se trate de permutar no sea superior al 40 por 100 del que lo tenga mayor”. La circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en la norma como excepción. No cabe, por tanto, en el caso de las Administraciones Locales, aplicar el régimen de enajenación directa de la ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas, ya que el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar tales preceptos a la Administración Local, al no relacionar los arts. 136 a 145, que regulan dicha cuestión en la Disposición Final 2ª como legislación aplicable a la Admón. Local (art 2.2. de la Ley).

Se alegan además determinadas RRSS de la DGRN, entre ellas las últimas, R. 5 de octubre de 2011, R. 12 de junio de 2013 . Incluso, el Tribunal Supremo, ha sometido de forma restrictiva la posibilidad de aplicar la permuta como vía elusiva de la subasta: así insiste en sentencia de 5 enero de 2007, en que la subasta pública es la regla general en la enajenación de inmuebles de los Entes Locales. De todo ello se deduce que la subasta pública es la regla general en esta materia de enajenación de bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en las normas como excepción a esa regla general. Su finalidad es salvaguardar la publicidad, competencia y libre concurrencia que debe regir en las Administraciones Públicas, tratando de lograr el mejor postor en la adquisición de bienes de tales Administraciones.

Recurrente: El Ayuntamiento recurre contra dicha calificación (tras de reconocer que la legislación local es hoy muy compleja) y manifestando que pese a que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en la norma referida, como excepción de la subasta o permuta, la Constitución, que ha establecido un nuevo sistema de fuentes, atribuyendo no sólo al Estado, sino también a las CCAA y Ayuntamientos la legitimación para crear normas jurídicas, existiendo una pluralidad de normas que plantea como cuestión inmediata la interrelación entre esas fuentes o normas.

Es cierto que, de la anterior normativa local, contenida en la Ley de Régimen Local y desarrollada luego en siete Reglamentos, se ha pasado hoy a una regulación dispersa, con distintos ámbitos competenciales. Todo ello ha dado lugar a una serie de normas, que hacen difícil determinar cuáles están en situación de paridad o igualdad jurídica, o en un rango de prioridad o preferencia, lo que hace difícil conocer cuándo se da una subordinación de las de rango inferior a las de rango superior, lo que se intenta resolver como se puede, a veces utilizando el principio de jerarquía normativa. No obstante, cuando se entra en contacto con las normas Autonómicas hay otro principio, el de la competencia, que viene a separar las relativas a aquellas materias atribuidas al ámbito estatal de las relativas a las CCAA, terreno éste en el que las normas estatales no están supra ordenadas a las autonómicas, al contrario, muchas veces están excluidas por virtud de la reserva constitucional o legal.

En materia local tenemos el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que se complementa con la legislación de las CCAA. En este sentido la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local 7/1985, no hace mención de la subasta o permuta, sino que se limita a decir que los bienes patrimoniales se rigen por su legislación específica, y en su defecto por las normas de Dcho. Privado (art. 80.2). El art 120 del TRL permite la adjudicación directa en los casos que enumera, el cual suscita dudas en cuanto a su vigencia, tras de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y permite la adjudicación directa en los casos que enumera y el art 120.6 permite la adjudicación directa “en los casos en que los bienes no llegaran a adjudicarse por falta de licitadores, por no ser admisibles las proposiciones o porque no se cumplen las condiciones necesarias para formalizar el contrato. En cuanto al art 112 del RBEL dice que las enajenaciones de bienes patrimoniales se regirán por la normativa reguladora de las Corporaciones Locales. También se estima que hay una serie de arts que regulan tan sólo el Patrimonio de la Admon. del Estado, que sustituyen a la anterior Ley de Patrimonio del Estado, pero que, sí son de aplicación supletoria, y se pueden aplicar cuando existan lagunas en la regulación de los bienes de las entidades locales.

En el caso que nos ocupa, el Ayuntamiento a través de su Junta de Gobierno declara desierto el expediente de subasta, relativo a las parcelas referidas, acordándose una nueva subasta, y además la valoración de estas se lleva a cabo por el arquitecto técnico municipal.

Finalmente, la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas art 137 señala que cuando la adjudicación fuere fallida, por no poder formalizarse el contrato por causa imputable al adjudicatario, podrá realizarse la enajenación del bien directo. Sostener que las modalidades de enajenación de bienes municipales se reducen a la subasta y permuta y que para las administraciones locales quedan prohibidas todas las posibilidades que abre la ley de Patrimonio es una interpretación contraria al Ordenamiento Jurídico.

Dirección General: Establece la siguiente doctrina: El expediente plantea si es inscribible en el Registro de la Propiedad la transmisión de un bien patrimonial de titularidad municipal mediante un procedimiento de adjudicación directa, tras de haberse declarado desierto el procedimiento de licitación mediante subasta.

1.- Calificación de los actos administrativos: La DG ha mantenido que el registrador goza de mayor libertad para calificar los documentos administrativos que los judiciales, en especial si se han seguido los trámites esenciales y observado las garantías necesarias, y además tras de la reforma del art. 99 del RH, este precepto le faculta para calificar, en cuanto a ellos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento, así como los trámites e incidencias, la relación con el titular registral y los obstáculos que puedan surgir del registro. Le compete también calificar si el procedimiento seguido es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate, aunque si la Administración puede optar entre uno u otro procedimiento, el registrador no puede revisar la elección. Por tanto, en este supuesto, no se puede dudar su capacidad para calificar el carácter del trámite de la subasta como esencial en la enajenación de bienes municipales.

2.- Legislación aplicable al procedimiento de enajenación de bienes municipales: Esta legislación es compleja y plural. Según el artículo 149.1.18 de la Constitución, el Estado tiene competencia para determinar las bases del régimen jco de las Administraciones, correspondiendo a la Comunidad Autónoma de Murcia (art. 11 de su Estatuto, Ley 4/1982) el desarrollo legislativo del régimen local. Por tanto, son aplicables, las disposiciones estatales que tengan carácter de legislación básica (Ley 7/1985 2 de abril de Bases del Régimen Local); las del R. Dto. 781/1986 de 18 de abril de disposiciones vigentes en materia de Régimen Local, y las de la ley 33/2003 3 de noviembre del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Además, serán aplicables las normas autonómicas dictadas sobre la materia y conforme al art. 149.3 de la Constitución, la legislación estatal como supletoria.

3.- Resoluciones anteriores de la DGRN: La DG ya tiene afirmado que no cabe el régimen de enajenación directa de la ley 33/2003 3 diciembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, ya que el legislador ha excluido esta posibilidad al no relacionar los arts 136 a 145 de dicha Ley, que regulan esta cuestión en la disposición final segunda, como legislación aplicable a esa Administración Local (art 2.2 de la ley).

4.- Artículo 80 del R Dto. 781/1986 de 18 de abril: Esta norma aprueba el texto refundido de las disposiciones vigentes en materia de Régimen Local, y dice que “las enajenaciones de bienes patrimoniales “habrán de realizarse en subasta pública”, exceptuando tan sólo el caso de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario, lo que pone de manifiesto que se trata de una norma imperativa, en la que la subasta pública sólo tiene como excepción la permuta. En el mismo sentido el art 112 del R Dto. 1372/1986 Rto de Bienes de Entidades Locales, que dice no ser necesaria la subasta en los casos de enajenación de bienes patrimoniales mediante permuta, en determinadas condiciones, como ya se ha dicho (previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia de valor entre los bienes a permutar un supere el 40% del que lo tenga mayor).

5.- Tribunal Supremo: Lo anterior ha sido ratificado por el TS Sala de los Contencioso Admvo. en 15 junio 2002, 5 enero 2007 y 5 febrero 2008, que indican que la subasta pública es la regla general en materia de enajenación de bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada como excepción a esa regla general, y ello porque la finalidad de la subasta pública es salvaguardar la publicidad, la competencia y libre concurrencia que debe regir en la contratación de las Administraciones Públicas en cuanto al contratante, lograr el mejor postor y evitar la desvalorización de los bienes de los entes públicos.

La DG por tanto desestima el recurso y confirma la calificación registral. (JLN)

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154.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO.

Resolución de 12 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que suspende la inscripción de una escritura pública de dación en pago de deudas.

Hechos: Se otorga una escritura de dación y entrega de varias fincas de la sociedad deudora A a la sociedad acreedora B en pago de una deuda previa que A tenía con B. Se aclara en un acta complementaria que previamente B había adquirido dicho derecho de crédito como consecuencia de un aumento de capital en virtud del cual el señor C aportó a la sociedad B el crédito que tenía contra la sociedad deudora A, sin que en dicha escritura, que fue objeto de inscripción en el Registro Mercantil, se identificase el origen y medio de pago de la deuda.

El registrador considera que no se han acreditado los medios de pago, es decir el origen de la deuda, pues la previa cesión de C a B no supone novación extintiva de la obligación sino un cambio de acreedor, por lo que la obligación es la misma. En caso de que hubiera mediado entrega de dinero en el origen de la deuda entiende que será necesario la identificación de los medios o instrumentos de pago a través de los cuales el deudor recibió del acreedor el dinero que generó la deuda.

El interesado recurre y alega que la titularidad del crédito está justificada por el aumento de capital, en el que no medió entrega de dinero y además, al haberse inscrito la escritura de aumento de capital en el Registro Mercantil no cabe una segunda calificación de la legalidad y validez del crédito aportado en el citado aumento de capital, al estar amparado por el principio de legitimación registral.

La DGRN desestima el recurso. Declara en primer lugar que cuando el medio de pago es el reconocimiento de una deuda que tiene su origen en un préstamo o crédito en dinero es necesario acreditar los medios de pago. Aclara también que ello es aplicable cuando el reconocimiento tiene un valor meramente recognoscitivo, pero no cuando se pacta la extinción de la obligación preexistente.

La cesión previa del crédito es indiferente a estos efectos, pues la obligación continúa siendo la misma. Siendo el préstamo o crédito la causa de la deuda que se reconoce y que provoca la posterior dación, deba evitarse un reconocimiento ficticio que imposibilite el control de un posible blanqueo, motivo por el cual debe acreditarse el efectivo desplazamiento patrimonial que constituye la deuda.En el presente caso no se acreditan dichos medios de pago.

La previa inscripción del aumento de capital por aportación del crédito no es argumento en contra, pues el objeto de inscripción en el Registro Mercantil no es la aportación de dicho  crédito. Por ello tampoco la publicidad del Registro Mercantil y su eficacia legitimadora alcanzan a la titularidad del crédito aportado. Además la acreditación de los medios de pago establecida en el artículo 254 LH no tiene por objeto cuestionar la validez o no del negocio jurídico inscribible sino sólo la identificación de los medios de pago para prevenir el fraude fiscal en el ámbito inmobiliario, y por eso va dirigida al Registro de la Propiedad y no al Mercantil, que no tiene por objeto la inscripción de inmuebles. (AFS)

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155.*** CONSTANCIA REGISTRAL DE PREFERENCIA CREDITICIA DEL ART. 9 LPH. CON CARÁCTER REAL. CARGAS INTERMEDIAS.

Resolución de 12 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que suspende la constancia registral de la preferencia de un crédito a favor de una comunidad.

En el historial registral de una finca figuran las cargas siguientes:

  1. Hipoteca a favor de «BBVA»,
  2. Anotación preventiva de embargo a favor de la Hacienda Pública
  3. Anotación preventiva de embargo a favor de la Tesorería de la Seguridad Social.
  4. Anotación preventiva de embargo a favor de «Comunidad de Propietarios (…)”

Se pretende el despacho de un mandamiento en el que se hace constar la preferencia del crédito que causó la última anotación frente a la hipoteca.

La Registradora suspende la constancia registral de la preferencia basándose en que la fincas están gravadas no solo con dichas cargas, sino también por otras intermedias cuyos titulares no han sido parte en el procedimiento.

La Dirección General estima el recurso. Recuerda su doctrina sobre el debate relativo a la naturaleza jurídica de la preferencia establecida en el art 9 de la LPH. Señala la diferencia que existe entre una declaración de preferencia entre varios créditos (que se desenvuelve en el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar, se trata de una cuestión absolutamente ajena a la materia inscribible en el Registro pues las preferencias crediticias han de hacerse valer, en su caso, mediante la oportuna tercería en los términos recogidos en la LEC (arts 613, 614 y 620); Y cuando por el contrario la preferencia declarada tiene un carácter real, (entonces la constancia registral de tal preferencia puede dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de derechos reales anteriores que puedan resultar perjudicados, así como a la cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de rango cuando se consume la ejecución y adjudicación)

En este caso entiende que estamos en esta segunda hipótesis, pues el mandamiento ordena la constancia registral no del carácter privilegiado del crédito en el plano obligacional, sino de su alcance real y del efecto registral que comporta concretado en la postergación de la hipoteca previamente inscrita. Lo que ocurre es que esta preferencia se proyecta exclusivamente respecto de la hipoteca, sin se extienda a otros créditos y cargas intermedias, pues el alcance de tal preferencia no es absoluta sino relativa y limitada en relación con los créditos señalados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º del art 1923 CC. No puede pretenderse extender la afección o preferencia real del crédito del art 9.1.e) LPH respecto de créditos correspondientes a la HP y a la TGSS, pues la preferencia legal no les alcanza, por lo que no pueden quedar afectados ni perjudicados por la misma. Por ello no puede mantenerse la tesis defendida por la registradora porque supondría que en caso de que los créditos intermedios entre la anotación preventiva del crédito a favor de la comunidad de propietarios y las hipotecas, fuesen créditos sobre los que no se proyecte tal preferencia quedaría imposibilitada la constancia registral de la preferencia, pues en ningún caso podría anteponerse la anotación preventiva a favor de la comunidad si dicha anteposición no pudiese realizarse sin anteponerse también y necesariamente a créditos ajenos a dicha preferencia legal, razón por la cual ni sus respectivos titulares pueden consentir dicha anteposición dada la postergación sin causa legal que supondría para su respectiva prelación registral, ni judicialmente podría declararse tal preferencia y correlativa postergación registral, por la misma ausencia de causa legal. (MN)

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156.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART 199 LH. EXCESO DE CABIDA POR UN CORRAL SIN SUPERFICIE. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.

Resolución de 13 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Reinosa, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

HECHOS:

Se presenta una escritura pública por la que se declara una ampliación de obra nueva, previa rectificación de la descripción de la finca, ya que en el registro figura con una superficie de 72 metros cuadrados, más un corral, cuya superficie no se expresa.

Se solicita la inscripción de su representación gráfica georreferenciada catastral, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria de la que resulta una superficie de 476 metros cuadrados.

El registrador suspende la inscripción por posible invasión de dominio público, a la vista de la oposición formulada por el Ayuntamiento, que alega:

  1. Que la descripción de la finca registral ha sido siempre la misma.
  2. Que no hay título jurídico que legitime la nueva descripción.
  3. Pone de manifiesto la magnitud del exceso de cabida, expresando que «dicho terreno ha sido desde siempre suelo público o viales públicos, utilizado por los vecinos de la localidad», remitiéndose a un informe suscrito por el alcalde pedáneo de la localidad.
  4. Adjunta un plano comparativo con parcelario de 1940 que obra en el citado Ayuntamiento y se alegan otras circunstancias relativas a la delimitación física de la finca con otras colindantes.

La recurrente alega que la nueva superficie que pretende consignarse se corresponde con un corral que figura en la descripción registral sin superficie.

RESOLUCIÓN

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que regula el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

En cuanto a la alegación de que la nueva superficie se corresponde con el corral que figura en el registro sin superficie expone que esta operación sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas garantías, por ello se debe acreditar cuál es la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados.

Para ello se puede acudir:

  • Al procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o
  • Al expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal, siendo este el más adecuado dada la grave desproporción en la superficie.

Pero no cabe acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5% o del 10% «de la cabida que conste inscrita».

El registrador, en todo caso, deberá de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. Artículos 9.b), 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de  2016).

Además, podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.

Asimismo recuerda su doctrina reiterada sobre los excesos de cabida partiendo del principio, de que:

a) la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados;

b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida de una finca registral, englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente;

c) que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca y,

d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.

En lo que respecta a la protección registral del dominio público, deja claro que la protección que la Ley otorga al mismo no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.

Y es por ello por lo que, con carácter previo a la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público, o como pide la legislación de suelo, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

Esta senda ha avanzado con la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.

Por eso, la propia ley citada, proporciona a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado (artículo 9 de la LH y disposición adicional primera de la Ley 13/2015).

Todo ello responde al principio general, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

 El artículo 199 que hemos visto permite al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio, que no podrá ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

En el caso que nos ocupa la DG considera justificadas las dudas del registrador, al ponerse de manifiesto la oposición expresa, terminante y detallada, de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dichas autoridades administrativas o incluso judicial para instar la rectificación de las resoluciones dictadas por la misma. (MGV)

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157.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 13 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Manilva, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de cancelación de cargas, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución, por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.

Se reitera la abundantísima doctrina de que os registradores de la Propiedad han de atenerse a lo establecido en el art 86 LH, y solo pueden cancelar las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado art 86, o el de sus sucesivas prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado en el Registro de la Propiedad. Ello sin perjuicio del derecho que asiste al adquirente de la finca adjudicada en el procedimiento de ejecución para acudir a un proceso judicial en el que pueda discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas

ENLACE: Resolución que sobre esta cuestión ha emitido la Dirección General en una consulta vinculante sobre el particular: https://www.notariosyregistradores.com/web/normas/informes-mensuales/informe-283-boe-abril-2018/#consulta-vinculante-a-la-dgrn-sobre-caducidad-anotaciones-de-embargo-y-efectos-sobre-cargas-posteriores  (MN)

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RESOLUCIONES MERCANTIL
153.() CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. FALTA DE CLARIDAD EN CUANTO AL NOMBRE

Resolución de 11 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Córdoba a inscribir la escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad.

Hechos: Se trata de una escritura de cese y nombramiento de administrador en la cual comparece el  nombrado  como don «Miguel» P. H., constando así también en la parte dispositiva, “si bien en la certificación incorporada figuraba como don «Miguel Ant.» P. H. El número de documento nacional de identidad de la persona nombrada era el mismo, tanto en el cuerpo de la escritura, como en la referida certificación a ella unida”.

El registrador pide que se aclare esa diferencia añadiendo que el mismo señor figura como apoderado bajo el nombre de Miguel Antonio. Artículos 6, 38 y 58 del Reglamento del Registro Mercantil. Resoluciones de la DGRN de 24 de enero de 2011 y 14 de octubre de 2013.

El notario, previa aclaración de la escritura que se inscribe,  recurre. Dice que no existe duda alguna de que “el nuevo administrador, compareciente, es la misma persona que comparece, que certifica, que consta en el certificado y que figura ya en el Registro como apoderado (su DNI coincide). Tilda el defecto de innecesario y añade que no es que “se señalan diferentes nombres, sino que simplemente se “resume” un nombre compuesto”. Precisa que las resoluciones citadas por el registrador se refieren a supuestos distintos.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Tras ponderar, como ya lo ha hecho en otras resoluciones, la importancia de reflejar en el registro con precisión los distintos datos que la misma debe contener y la necesidad de aclaración cuando esos datos  “no resulten con la suficiente claridad o bien cuando se refiera a un mismo dato de forma distinta” añade que en el presente caso si se atiende al íntegro contenido de la escritura y a los datos que resultan del mismo registro, la discordancia señalada por el registrador es “irrelevante y no debería constituir en sí materia de recurso”.

Comentario: Recurso de nimia trascendencia, tanto en cuanto al defecto señalado por el registrador, que realmente no es tal, como en cuanto al recurso interpuesto por el notario. La DG así lo destaca. Como ya hemos señalado en resoluciones similares, si existen dudas sobre la identidad de la persona que debe constar en la inscripción, la escritura debe ser aclarada, pero si no existen esas dudas sino simplemente unas mínimas discrepancias fácilmente salvables, lo que debe hacerse, por razones de economía procedimental, es reflejar el nombre tal y como resulte más razonable de los datos aportados y hacer constar en la nota de despacho que, ante las diferencias advertidas en cuanto al nombre del administrador, se ha inscrito en la forma que se indique y por supuesto que así se ha publicado en el Borme.  (JAGV)

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ENLACES

INFORME NORMATIVA ABRIl 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2018

Jacinto azul. Por Kranchan.

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Enero 2018

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Enero 2018

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 1.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA OTORGADA POR ENTIDAD FUSIONADA PRESENTADA CUANDO LA HIPOTECA ESTA INSCRITA FAVOR DE LA SOCIEDAD ABSORBENTE.
  4. 2.** CERTIFICACIÓN: ¿DEBE CONSIGNARSE EL PRECIO DE VENTA? ¿ES POSIBLE LA LITERAL DE ASIENTO NO VIGENTE?.
  5. 3.** FINCA DISCONTINUA UNIDAD AGRÍCOLA DE EXPLOTACIÓN: SEGREGACIÓN DE DOS DE LAS CINCO PORCIONES. DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA.
  6. 4, 5 y 6.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA QUE PODRÍA IMPLICAR PARCELACIÓN.
  7. 11.* DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EN LA QUE PARTE DE LAS CUOTAS SON PRIVATIVAS POR CONFESIÓN ART. 1324 CC.
  8. 12.*** OBRA NUEVA ANTIGUA SEGÚN CERTIFICADO CATASTRAL SOBRE FINCA RÚSTICA ESPACIO NATURAL EN BALEARES.
  9. 13.*** HERENCIA SOBRE FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE O CABIDA. REQUISITOS PARA INSCRIBIR TÍTULOS DE ESA FINCA.
  10. 14.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: HA DE ACREDITARSE LA INSCRIPCIÓN DEL DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL.
  11. 15.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA DE MÁXIMO SIN HABERSE PACTADO LA CADUCIDAD CONVENCIONAL.
  12. 17.** HERENCIA DERECHO FORAL ARAGONÉS. INSTITUCIÓN CONTRACTUAL DE HEREDERO Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA. INTERPRETACIÓN.
  13. 18.** SOCIEDAD UNIPERSONAL VENDE SIENDO EL SOCIO ÚNICO Y ADMINISTRADOR DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO MERCANTIL, NO ESTANDO INSCRITO EL CARGO.
  14. 19.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA FRENTE A LOS HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN NOMBRAMIENTO DE DEFENSOR JUDICIAL
  15. 20.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE CENSO ENFITÉUTICO: EL DOMINIO DIRECTO NO PUEDE CONSIDERARSE CARGA NI CANCELARSE COMO TAL.
  16. 21.** ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD. CAUCIÓN
  17. 22.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. NOTIFICACIÓN NO OBLIGATORIA A TITULARES CATASTRALES. DUDAS DE IDENTIDAD.
  18. 24.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO. DUDAS DEL HEREDERO. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES
  19. 25.** HIPOTECA CONSTITUIDA POR CASADO EN SEPARACIÓN DE BIENES. VIVIENDA HABITUAL
  20. 26.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
  21. 27.*** ADJUDICACIÓN JUDICIAL POR CANTIDAD SUPERIOR A LA ANOTADA. TERCERÍA DE MEJOR DERECHO. 
  22. 29.* PROPIEDAD HORIZONTAL. VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA INSCRITA CON DERECHO A USO DE PLAZA DE GARAJE NO INSCRITO. TRACTO SUCESIVO.
  23. 30.** VENTA DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO POR CONFESIÓN. FORMA DE ACREDITAR LA CUALIDAD DE HEREDEROS FORZOSOS DEL CONFESANTE FALLECIDO.
  24. 33. ** NEGATIVA A HACER CONSTAR LA REFERENCIA CATASTRAL POR DUDAS DE IDENTIDAD. DIFERENCIAS SUPERIORES AL 10%.
  25. 34.** PARTICIÓN INTERVINIENDO TUTOR. NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL, AUNQUE NO EXISTIERA CONFLICTO DE INTERESES.
  26. 36.** DERECHO DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN CONVENIO. CUÁNDO PRECISA PLAZO. 
  27. 37.** PARTICIÓN TRAS VENTA DE UN DERECHO HEREDITARIO Y RETRACTO DE COHEREDEROS SIN COMPARECER LA VENDEDORA
  28. 39.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. DISTINTA TITULARIDAD CATASTRAL
  29. 41.() CERTIFICACIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO
  30. 42.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA HABIENDO FALLECIDO EL VENDEDOR. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO
  31. 43.** REPARCELACIÓN. CONVERSIÓN EN DEFINITIVA DE LA LIQUIDACIÓN PROVISIONAL
  32. 44.** ADQUISICIÓN DE INMUEBLES POR CORPORACIÓN DE DERECHO PÚBLICO. ÓRGANO COMPETENTE.
  33. 45.*** COMPRAVENTA BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA. NOTA POSTERIOR EN LA ESCRITURA SOBRE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. RESERVA DE DOMINIO.
  34. 47.*** PARTICIÓN POR CONTADOR-PARTIDOR SIN PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA QUE ORDENÓ LA TESTADORA POR INEXSTENCIA DE DINERO.
  35. 48.** USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. DETERMINACIÓN DE LA PERSONA A CUYO FAVOR HA DE INSCRIBIRSE, Y DE LA FINCA
  36. 49.* ARRENDAMIENTO FINANCIERO CON OPCIÓN DE COMPRA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. RECURSO GUBERNATIVO.
  37. 50.** ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD
  38. 51.** PETICIÓN DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN YA CANCELADA
  39. 52. *INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD
  40. 53.** COMUNICACIÓN PLUSVALÍA POR EL NOTARIO A LA FEMP (ACUERDO CGN-FMP). DEBE CONSTAR EL JUSTIFICANTE DE RECEPCIÓN POR EL AYUNTAMIENTO
  41. 54.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  42. 55.** INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DIFERENCIAS CON EL TÍTULO PREVIO EN CUANTO A TITULARIDAD Y SUPERFICIE.
  43. 56.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. USO EXCLUSIVO DE LA AZOTEA. ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS QUE PRECISAN CONSENTIMIENTO EXPRESO. CUÁNDO SE NECESITA UNANIMIDAD. 
  44. 57.** CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL
  45. 58.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  46. 60.** HERENCIA. ACREDITADO QUE EL HEREDERO FALLECIDO NO OTORGÓ TESTAMENTO, DEBE ACOMPAÑARSE O TESTIMONIARSE ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS.
  47. 61.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CAUSA
  48. 62. ⇒⇒⇒ SUCESIÓN POR DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO DEL TRANSMITENTE. DOCTRINA CLÁSICA Y MODERNA.
  49. RESOLUCIONES MERCANTIL
  50. 7.*** DEPÓSITO DE CUENTAS: ¿ES NECESARIO FIRMAR TODAS LAS HOJAS DE LAS CERTIFICACIONES? DUDAS SOBRE LA AUTENTICIDAD DE LA CERTIFICACIÓN.  
  51. 8, 9 Y 10.*** PODER RECÍPROCO CONDICIONADO QUE LOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS SE CONFIEREN A SÍ MISMOS PARA ACTUAR SOLIDARIAMENTE.
  52. 16.* DOCUMENTO CONTRADICTORIO CON OTRO PRESENTADO EN PRIMER LUGAR. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN.
  53. 23.* INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. DISCREPANCIAS EN CUANTO AL NOMBRE.
  54. 28.* DEPÓSITO DE CUENTAS SIN INFORME DE AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA. OBJETO DEL RECURSO. CANCELACIÓN POR ERROR.
  55. 31.** CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN PARCIAL.
  56. 32.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES. SOCIEDAD INACTIVA.
  57. 35.*** AUMENTO DEL CAPITAL SOCIAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS. FECHA DE LOS CRÉDITOS QUE SE COMPENSAN. SOCIEDAD PROFESIONAL.
  58. 38.** ESTATUTOS SL. EMISIÓN DE VOTO A DISTANCIA ANTICIPADO. FACULTADES DEL PRESIDENTE DE LA JUNTA.
  59. 40.* SL CON OBJETO PROFESIONAL SIN HABER SIDO ADAPTADA. DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO.
  60. 46.** DEPÓSITO DE CUENTAS. EXPRESIÓN «FUERA DE PLAZO» EN LA NOTA DE DESPACHO.
  61. 59.** DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CONSTAR EN LA HOJA DE DATOS GENERALES DE IDENTIFICACIÓN EL RESULTADO DEL EJERCICIO BENEFICIO/PÉRDIDA Y EN SU CASO APLICACIÓN.
  62. ENLACES

 INFORME Nº 280. (BOE ENERO de 2018)

Segunda Parte: RESOLUCIONES

PROPIEDAD     MERCANTIL

 

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 
RESOLUCIONES PROPIEDAD
1.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA OTORGADA POR ENTIDAD FUSIONADA PRESENTADA CUANDO LA HIPOTECA ESTA INSCRITA FAVOR DE LA SOCIEDAD ABSORBENTE.

Resolución de 11 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mula, por la que se deniega la inscripción de una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca. 

Hechos: se presenta en el Registro escritura de cancelación parcial de determinadas hipotecas. En la escritura comparece, por medio de su representante, como titular de la hipoteca, el «Banco CAM, S.A.U.». En el Registro la hipoteca figura inscrita a favor de Banco de Sabadell por lo que la Registradora califica negativamente exigiendo el consentimiento del actual titular registral, Banco de Sabadell y la constancia con claridad los asientos que han de ser cancelados.

I. EL CASO RESUELTO.

La DGRN revoca la calificación ya que como consecuencia de la subrogación por sucesión universal de «Banco de Sabadell, S.A.» en todos los derechos y obligaciones de «Banco CAM, S.A.U.», «Banco de Sabadell, S.A.» queda vinculado por todos los actos que hubiera realizado su antecesor «Banco CAM, S.A.U.» que no involucren a terceros adquirentes de derechos, entre los que se encuentran la cancelación del crédito hipotecario previamente amortizado. En el presente caso se da la circunstancia de que el deudor pagó al que estaba en posesión del crédito en ese momento, «Banco CAM, S.A.U.», siendo la absorción posterior a la carta de pago y a la cancelación de la hipoteca.

II. LAS TESIS DOCTRINALES.

En esta Resolución el Centro Directivo recuerda las tesis doctrinales elaboradas sobre la relación existente entre los derechos reales y los derechos de crédito, refiriéndola, en concreto, al derecho real de hipoteca y el crédito que asegura:

1ª) La tesis de la accesoriedad absoluta de la hipoteca respecto al crédito que garantiza, y la correspondiente dependencia de los derechos reales de garantía con respecto a los de crédito, de forma que:

– La hipoteca depende absolutamente de la obligación principal, de manera que la extinción de la obligación principal lleva automáticamente a la extinción de la hipoteca.

– Acreditado o justificado que la obligación principal se ha extinguido por pago, se extingue la hipoteca ya que la extinción de lo principal exige la extinción de lo accesorio.

– La cancelación de la inscripción de esa hipoteca –necesaria siempre para su completa extinción frente a terceros– puede hacerse de forma automática una vez se acredite la extinción por pago de la obligación principal.

2ª) La tesis de la diferenciación absoluta entre los derechos reales y los derechos de crédito de forma que:

– El derecho real de hipoteca es distinto del crédito que garantiza .

– La extinción – por pago – del derecho de crédito no conlleva la de la hipoteca, cuya completa extinción -frente a terceros- requerirá de un acto especial de cancelación: una nueva escritura en la que el acreedor hipotecario preste su consentimiento a la cancelación, el negocio cancelatorio.

III. LOS PRECEPTOS LEGALES.

Tras la reforma de la legislación hipotecaria de 1982, de los artículos 82 LH y 179 RH se desprende que para cancelar un crédito hipotecario extinguido por pago es siempre necesaria una escritura pública más el consentimiento del acreedor a tal efecto.

 En conclusión,

1º) Para extinguir un derecho real frente a todos es necesario cancelarlo con el consentimiento del acreedor hipotecario a tal efecto –negocio jurídico cancelatorio–, no siendo suficiente una cancelación automática en virtud de accesoriedad del derecho de garantía respecto al crédito, pues tal cancelación supone un desprendimiento de derechos, cuyo titular debe, consecuentemente, consentir, y

 2º) Ese consentimiento cancelatorio debe prestarse por el acreedor hipotecario –titular registral– y ello como consecuencia del principio de legitimación, bastando para ello la capacidad de administrar sus bienes. (ER)

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2.** CERTIFICACIÓN: ¿DEBE CONSIGNARSE EL PRECIO DE VENTA? ¿ES POSIBLE LA LITERAL DE ASIENTO NO VIGENTE?.

Resolución de 11 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Madrid n.º 5, por la que se deniega la expedición de la certificación.

Hechos:

  1. Se presenta en el registro solicitud de certificación literal de la última inscripción vigente de una finca alegando como motivo, la investigación para la interposición de acciones judiciales, sin solicitar de forma expresa que se consigne el precio de venta. La certificación se emite (por la primera registradora accidental), mediante la transcripción literal del asiento, a excepción de los datos especialmente protegidos por la Ley Orgánica 15/1999, entre ellos el precio de venta. El recurrente sostiene que la certificación expedida no es completa y no hace referencia al precio de venta.
  2. Días después, se solicita certificación literal de la inscripción inmediatamente anterior, que se le deniega (por el segundo registrador accidental) por no estar vigente y no tener ni haber tenido el solicitante ningún derecho sobre la finca.
  3. El interesado alega en el recurso que ha sido instituido heredero en el testamento de la titular registral y que teme por sus derechos hereditarios al haberse vendido la finca sobre la que se solicita certificación.
  4. La ultima inscripción practicada relativa a la finca es precisamente la venta de esa titular registral que se inscribe después de fallecida.

La  Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador comenzando, como en otras ocasiones haciendo referencia a su doctrina reiterada por la que conforme al artículo 326 de nuestra Ley Hipotecaria, el recurso no puede apoyarse en documentos ajenos a los presentados al registrador y que se incorporen en el trámite de alegaciones, por lo que la documentación complementaria aportada inicialmente en el escrito de recurso no puede ser tenida en cuenta por este Centro Directivo a la hora de elaborar esta Resolución.

Se plantean dos cuestiones:

La primera: si es o no completa la certificación y si se puede hacer constar en la misma  el precio de venta.

En relación a esto recuerda que tan literal es una certificación que trascribe exactamente el historial registral como la que resulta de fotocopias de los libros del Registro.

Y en cuanto a la no constancia del precio, en una reciente Resolución de 6 de noviembre de 2017,  se ha pronunciado sobre el tema diciendo que por regla general, el registrador, como responsable del Registro y en el ejercicio de su función pública, controla la finalidad, contenido y uso del tratamiento de los datos personales, debiendo decidir, caso por caso, si procede incluir el precio de la transmisión de un inmueble en la publicidad registral.

 Y como supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad cita los siguientes:

a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales;

b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter «tráfico jurídico inmobiliario»;

c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de Ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y

d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen.

La DG declara  que el caso que nos ocupa no encaja en ninguno de estos supuestos y además de la solicitud inicial no resulta haberse solicitado el precio de venta, por lo que  considera que la certificación ha sido expedida correctamente.

La segunda: sobre si procede emitir una certificación sobre un asiento no vigente.

Esta  posibilidad se recoge en el artículo 234 de la Ley Hipotecaria siempre que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes.

Asimismo ha de tener en cuenta lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, ya que el contenido del Registro sólo se puede de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador.

En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar:

 En primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada que ha de ser la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica, así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales.

En segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, que ha de ser: a) un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés); b) ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y c) ha de ser legítimo.

Y en tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

En el caso concreto que nos ocupa, en la solicitud inicial de publicidad únicamente se indica que la certificación se solicita para interponer posibles judiciales.

En el escrito de recurso se añade que la solicitud de información busca averiguar si la masa hereditaria a la que ha sido llamado el solicitante por testamento, se ha visto mermada en fraude de sus derechos, de manera que el recurrente entiende que el precio de venta y la proporción en que era propietaria la causante son relevantes.

Como se ha indicado anteriormente el recurso sólo puede tener en cuenta los datos que obren en poder del registrador cuando emite la calificación, no pudiendo apoyarse en otros documentos ajenos a dicha presentación y que se incorporen en el trámite de alegaciones.

Ahora bien, si acreditara ante el registrador la condición de heredero de la anterior titular registral, podría solicitarse la expedición de la certificación con expresión del precio, al objeto de poder determinar su integración, o parte de él, en la masa hereditaria. (MGV)

Véase Res de 9 de enero de 2018.

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3.** FINCA DISCONTINUA UNIDAD AGRÍCOLA DE EXPLOTACIÓN: SEGREGACIÓN DE DOS DE LAS CINCO PORCIONES. DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA.

Resolución de 11 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Palma del Condado, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación de fincas rústicas.

Hechos: Consta inscrita en el Registro una finca discontinua, integrada por 5 fincas no colindantes que formaban una unidad agrícola de explotación. Ahora se segregan en escritura 2 de ellas, conforme a una declaración municipal de innecesariedad de licencia de segregación,  que tiene por objeto y se refiere a la segregación de 3 de las 5 fincas.

El registrador opone varios defectos: La declaración municipal permite segregar 3 fincas y sin embargo son objeto de segregación las 2 restantes. No se especifica la superficie de la finca resto. Las fincas resultantes son inferiores a la unidad mínima de cultivo.

Ante el recurso que se interpone solicita de la DGRN información sobre el modo de actuar en cuanto a la prórroga del asiento de presentación, tomada conforme al artículo 80 del RD 1093/1997, y su forma de proceder si la Consejería declara la nulidad de la segregación.

El notario autorizante recurre y alega que la DGRN ha considerado admisible la segregación de la finca que en la licencia municipal quedaba como Resto. Que se describen las superficies individuales de las dos fincas que integran la finca Resto, no constando la superficie total de la finca funcional resultante en la inscripción. Y, finalmente, que la segregación no conlleva la formación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo porque dichas fincas ya existen (físicamente independientes y diferenciadas) y están agrupadas únicamente como una unidad orgánica de explotación que puede desaparecer por voluntad del propietario y que no conlleva modificación de superficie y linderos de las fincas preexistentes como en una segregación ordinaria.

La DGRN revoca la calificación en cuanto al segundo defecto y la mantiene en cuanto a los restantes.

En cuanto al primero indica que, si bien es cierto que en otras ocasiones se ha considerado válida la segregación de la finca que en la licencia quedaba como resto por no afectar al fondo del asunto (R de 20 de Marzo de 2007), en el presente caso no hay correspondencia entre lo autorizado por el Ayuntamiento (segregar 2 fincas) y lo realizado (segregar 3 fincas) lo que supone un resultado final y una ordenación de terrenos diferente a la prevista en las certificaciones municipales aportadas.

En cuanto al segundo defecto lo revoca, pues la finca Resto, después de practicada la segregación en el título objeto de calificación, queda suficientemente identificada mediante la pormenorizada descripción con superficies, linderos y referencias catastrales de cada una de las 3 parcelas subsistentes dentro de la unidad orgánica de explotación. Quedaría pendiente únicamente consignar la superficie total con una simple operación de suma.

En cuanto al tercer defecto, lo revoca, entendiendo que es de aplicación a este supuesto de segregación de fincas discontinuas la legislación agraria relativa a la unidad mínima de cultivo (artículo 24 de la Ley 19/95), pues no hay excepción para tal supuesto en el artículo 25 de dicha norma. Recuerda también que es posible desagrupar varias fincas agrupadas sin licencia, pero únicamente cuando la agrupación adoleciere de algún error, lo que no ocurre en este caso.

Por ello concluye que la actuación del registrador ha sido correcta al haber actuado conforme a lo dispuesto en el artículo 80 del RD 1093/1997. (AFS)

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4, 5 y 6.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA QUE PODRÍA IMPLICAR PARCELACIÓN.

Resolución de 12 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Telde n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Supuesto de hecho.

El mismo día y ante el mismo notario, los herederos del titular registral se adjudican proindiviso y por título sucesorio una finca; seguidamente, en números de protocolo consecutivos, algunos de los herederos venden sus participaciones indivisas en la misma, incluso a terceros no coherederos.

Es importante destacar que en ninguna de las ventas se ha asignado a los compradores el uso exclusivo de una porción de la finca. Como destaca la Resolución, no estamos en presencia de acto alguno de división material ni tampoco de actos que permitan presumir (según la legislación canaria aplicable) que haya parcelación.

En la calificación registral, que suspende la inscripción, se presume la existencia de parcelación o segregación por el hecho de la enajenación de partes indivisas de la finca, exigiendo para supuestos como el presente la previa licencia municipal,

Planteamiento.

El nuevo concepto de parcelación trasciende de la estricta división material de fincas y se extiende a todo supuesto en que, manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, puede producirse una división ideal del derecho y del aprovechamiento.

Resolución.

1. En el caso planteado, la Resolución considera que concurren “…elementos de hecho que permiten concluir que, detrás del negocio de transmisión de cuotas indivisas, probablemente se articule en vía de hecho una parcelación ilegal, presunción ésta que solo puede desvirtuarse por el pronunciamiento del órgano administrativo competente, sujeto a revisión judicial”.

2. Para desvirtuar tal apariencia (i) no es suficiente por si sola la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble; (ii) tampoco basta con la manifestación de los otorgantes contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho.

3, Por tanto, previamente a la inscripción procede la intervención administrativa que garantice un control de la legalidad del acto realizado, pero “… no ya en forma de licencia sino a través de los trámites procedimentales que prevé el citado artículo 79 de las Normas Complementarias, como medidas preventivas de carácter registral tendentes a evitar la formación y consolidación de parcelaciones al margen de la ordenación urbanística aplicable”.

Conclusión.

En la Resolución no se exige la previa licencia de segregación pero sí confirma la suspensión de la inscripción a resultas de lo que decida la Administración competente tras la notificación hecha por el registrador en todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. (JAR).

5. Resolución de 12 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Telde n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (JAR)

6. Resolución de 12 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Telde n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (JAR)

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11.* DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EN LA QUE PARTE DE LAS CUOTAS SON PRIVATIVAS POR CONFESIÓN ART. 1324 CC.

Resolución de 13 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lucena n.º 1 a inscribir una escritura de extinción de comunidad.

Supuesto de hecho.

 Se extingue el condominio existente sobre varias fincas entre cuatro propietarios. Uno de los condueños era titular con carácter privativo, por confesión, de algunas de las fincas del condominio. En la escritura de extinción de condominio se le adjudica una finca con carácter privativo, pero sin especificar en qué proporción el carácter privativo procede de confesión.

¿Debe especificarse que proporción se corresponde con la cuota privativa por confesión? SI.

Planteamiento.

Esta cuestión ha sido tratada recientemente por la Resolución de 13 de noviembre de 2017 (resolución Nº 526 del Informe del mes de noviembre de 2017, comentada por Jorge López Navarro). La Dirección General reitera el criterio allí expuesto, fundado en el principio de subrogación real y el principio de especialidad.

Resolución.

La Resolución entiende que la totalidad de la finca adjudicada tras la extinción de la copropiedad conserva la misma naturaleza que tenía la titularidad originaria de la condueña adjudicataria, es decir la cuota indivisa de la que trae causa la adjudicación, que en el caso examinado era privativa. Por ello, debe estimarse fundado el criterio del registrador por el que exige que se determine la participación de los bienes o el bien que ha sido adjudicado en pago de la participación inscrita con carácter privativo por confesión (JAR).

12.*** OBRA NUEVA ANTIGUA SEGÚN CERTIFICADO CATASTRAL SOBRE FINCA RÚSTICA ESPACIO NATURAL EN BALEARES.

Resolución de 13 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. 

Supuesto de hecho.

Se presenta a inscripción una escritura de declaración de obra nueva (antigua) otorgada en el año 2017 conforme al artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSyRU).

La antigüedad acreditada de la edificación data del año 2006, fecha en la que ya se encontraba vigente (en Baleares) la ley 1/1991 de 30 de enero, de espacios a naturales y régimen urbanístico de las áreas de especial Protección de las Islas Baleares.

El suelo sobre el que se ha construido la edificación que ahora se declara está dentro de un área especialmente protegida, de modo que para las construcciones hechas en estas zonas protegidas la citada legislación balear dispuso la imprescriptibilidad de las acciones previstas para restaurar la legalidad urbanística.

Planteamiento.

Se trata de una obra nueva que se declara por antigüedad pero que presenta la particularidad de hallarse en suelo de especial protección, en el que la legislación no fija plazo para iniciar acciones tendentes a la restauración de la legalidad urbanística. A los efectos de la aplicación retroactiva de las normas urbanísticas, se destaca la diferencia entre normas sancionadoras y normas tendente a restaurar la legalidad urbanística.

Resolucion.

Confirma la calificación registral, que suspende la inscripción.

Para inscribir la declaración de obra nueva por antigüedad, sobre suelo en el que no se fija plazo para iniciar las acciones de restauración de la legalidad urbanística, se precisa la declaración administrativa de que lo edificado se encuentra en situación de fuera de ordenación, o bien acreditar que el terreno en cuestión no se encuentra dentro de esa zona de especial protección.

Comentario.

La escrituración y registración de las declaraciones de obra nueva (en este caso por antigüedad) se ha complicado actualmente hasta límites inimaginables hace tiempo. Queda lejos el criterio tradicional de ser la declaración de obra nueva la mera constatación de un hecho físico.

Pautas para notarios y registradores a la hora de escriturar e inscribir una declaración de obra nueva por antigüedad:

 1. Se debe distinguir en sede de disciplina urbanística entre los expedientes de restauración de la legalidad urbanística y los expedientes sancionadores incoados en caso de comisión de una infracción urbanística (SSTS 4 de noviembre de 2011 y 17 de septiembre de 2012). Sólo respecto de los expedientes sancionadores “…son de aplicación, y con ciertas reservas, los principios propios de la potestad punitiva del Estado, entre ellos el de irretroactividad, pero no en el caso de la potestad ejercida e impugnada para la restauración de la realidad física alterada ilegalmente por las obras.” (STS 21 de julio de 2011).

2. Acorde con esta doctrina, la Dirección General ya se ha pronunciado sobre la posibilidad de invocar el artículo 28.4 a obras declaradas en suelos de especial protección –Resoluciones de 28 de febrero de 2015 y 30 de mayo de 2016–, siempre que la antigüedad de la edificación según certificación técnica, catastral o municipal, sea anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección o a la propia calificación urbanística, evitando así la indebida aplicación retroactiva de dicha norma ciertamente restrictiva de derechos individuales, en este caso, el régimen limitativo vinculado al suelo protegido.

III. Se debe distinguir, por tanto, entre los dos siguientes supuestos desde el punto de vista de la restauración de la legalidad urbanística al tiempo de declarar obras nuevas por antigüedad:

1. Obra nueva cuya fecha de edificación es anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección o a la propia calificación urbanística:

Se practica la inscripción, quedando la edificación declarada, en principio, en un régimen jurídico de fuera de ordenación o asimilado, a falta de la resolución de la Administración urbanística competente, que deberá dictar tras la comunicación posterior a la inscripción, que en este caso habrá de hacer el registrador, al Ayuntamiento respectivo y a la Comunidad Autónoma, haciendo constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha notificación –artículos 28.4 y 65.3 de la actual norma estatal–.

2. Obra nueva cuya fecha de edificación es posterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección o a la propia calificación urbanística (caso de la Resolución):

No se debe escriturar ni inscribir sin haber obtenido previamente la declaración de la Administración que “… en ejercicio de sus competencias en disciplina urbanística y con los mayores elementos de prueba de que dispone, declare la situación de fuera de ordenación o asimilado a fuera de ordenación por transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad de la edificación, bien porque se compruebe una mayor antigüedad suficiente, bien porque la finca sobre que se asienta la edificación efectivamente no se encuentre incluida en suelo de especial protección…”. (JAR).

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13.*** HERENCIA SOBRE FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE O CABIDA. REQUISITOS PARA INSCRIBIR TÍTULOS DE ESA FINCA.

Resolución de 13 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Tremp, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación hereditaria de una finca.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia de la que forma parte una finca (una casa), cuya superficie no se detalla, porque no consta ni en el título previo ni en el Registro.

El registrador suspende la inscripción y exige que se haga constar la superficie conforme a las disposiciones legales que cita; además, para inscribir la superficie solicita los documentos que menciona el artículo 199 LH.

Los interesados recurren y alegan que la finca está registrada sin superficie y que no pretenden que se haga constar la superficie sino sólo que se inscriba a su nombre, tal y como está inscrita, por aplicación del principio de tracto sucesivo pues lo contrario vulneraría el principio de seguridad jurídica.

La DGRN desestima el recurso. Hace un recorrido histórico por la legislación hipotecaria de la que resulta que en un principio el artículo 9 de la LH de 1862 sólo exigía hacer constar la superficie de la finca si resultaba del título, situación que se mantuvo hasta que el Reglamento Hipotecario que entró en vigor el 14 de Abril de 1959 exigió en su artículo 51 RH la constancia de la superficie en todo caso.

La finca inscrita sin superficie, como tal finca objeto de derechos, existe pero la inscripción de la superficie ha de ser tratada como una rectificación de superficie, no como una inmatriculación. Por ello habrá de acudirse al procedimiento registral regulado en el artículo 199 LH o al notarial del artículo 201.1 LH.

Añade que este requisito de constancia de la superficie se exigirá igualmente para la constitución de derechos reales de garantía (como la hipoteca), pero no para la práctica de anotaciones preventivas.

En el caso concreto, al tratarse de una edificación, deberán además cumplirse los requisitos de la legislación urbanística. (AFS)

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14.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: HA DE ACREDITARSE LA INSCRIPCIÓN DEL DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL.

Resolución de 14 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 20, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y adjudicación de bienes.

Hechos: Se decreta judicialmente el divorcio de un matrimonio en 2008 no constando si la sentencia se inscribió o no en el Registro Civil. Ahora en 2017 se otorga una escritura de liquidación de la sociedad de gananciales.

La registradora suspende la inscripción de la escritura hasta que se  acredite la inscripción de la sentencia del divorcio en el Registro Civil, conforme al criterio de la DGRN en varias resoluciones que cita. La calificación es confirmada por el registrador sustituto.

La notaria autorizante recurre y alega que la disolución de la sociedad de gananciales se ha producido con el divorcio, que la escritura recoge el acto de liquidación de gananciales y que ninguna norma exige que para inscribir en el Registro de la Propiedad la liquidación de gananciales haya de hacerse constar los datos de inscripción en el Registro Civil de la sentencia de divorcio.

La DGRN desestima el recurso y se reitera en su doctrina previa que fundamenta en el artículo 266 RRC pues el divorcio es un hecho que afecta al régimen económico matrimonial al disolverse la sociedad de gananciales y si no consta inscrito en el Registro Civil dicho artículo ordena suspender la inscripción por defecto subsanable. Se remite también a sus Resoluciones de 22 de febrero de 2005 y 28 de abril de 2005 en la misma línea. (AFS)

15.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA DE MÁXIMO SIN HABERSE PACTADO LA CADUCIDAD CONVENCIONAL.

Resolución de 14 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Betanzos, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia. 

Hechos: se presenta instancia en el Registro solicitando la cancelación – por caducidad – de la inscripción de hipoteca.

Son hechos relevantes los siguientes:

– En el Registro figura inscrita una hipoteca de máximo en garantía de un aval que garantizaba una póliza de préstamo que se había constituido mediante escritura autorizada el 3 de agosto de 2006, como «superposición de garantía».

– En la parte expositiva de la escritura de constitución de hipoteca se expresaba que la sociedad hipotecante había concertado una póliza de préstamos con la «Caja de Ahorros de Galicia» a devolver en diez años; plazo que comenzó el día 3 de agosto de 2006 y finalizó el día 3 de agosto de 2016.

– En la escritura de constitución de hipoteca se determina que la entidad A constituye hipoteca voluntaria sobre la finca a favor de la entidad B.

– Además, al margen de la citada hipoteca consta nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas.

El Registrador califica negativamente con fundamento en el artículo 82.1 LH: la cancelación de un derecho inscrito solo se puede realizar con consentimiento legalmente emitido del titular del mismo, o por sentencia judicial firme dictada en procedimiento judicial en el que haya sido parte el titular registral del derecho cuya cancelación se solicita. No se trata, como alega el recurrente, de un supuesto de caducidad convencional del artículo 82.2 LH.

La DGRN confirma la calificación y realiza las siguientes afirmaciones:

I. EL PLAZO DE DURACIÓN DE LA HIPOTECA.

– La hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria.

– Una vez vencido el plazo, el derecho real quedaría totalmente extinguido, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa.

Ahora bien, no siempre es fácil decidir si,

a) El plazo señalado es efectivamente el de duración de la hipoteca, o,

b) Si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél -vid. la Resolución de 17 octubre 1994-).

II. LA CADUCIDAD CONVENCIONAL Y LA CADUCIDAD LEGAL.

a) Para los casos de caducidad convencional del derecho de hipoteca, es aplicable el artículo 82.2 LH: Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito (…) quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción (…)”.

Ahora bien, para que proceda la caducidad convencional automática, la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si el plazo pactado se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca o del derecho real de que se trate.

b) En otro caso, debería esperarse a la caducidad legal por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, ex artículo 82.5 LH o, a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de garantía inscrito recogidos en el artículo 210.8 LH debiendo transcurrir los plazos señalados en los citados preceptos.

III. EN EL CASO RESUELTO.      

En el presente caso, del análisis sistemático de todas la cláusulas del contrato resulta que el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto a un plazo convencional de caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual se extiende la obligación de avalar el impago de las cuotas del previo préstamo y, por tanto, durante el cual puede surgir la obligación garantizada. Añade el Centro Directivo que: “Incluso de la interpretación literal de la expresión temporal: «se constituye hipoteca voluntaria para garantizar las obligaciones asumidas en el contrato de aval por un plazo de hasta diez años», resulta más lógico entender que ese plazo opera respecto del aval y no se refiere a un plazo específico de la hipoteca”. (ER)

17.** HERENCIA DERECHO FORAL ARAGONÉS. INSTITUCIÓN CONTRACTUAL DE HEREDERO Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA. INTERPRETACIÓN.

Resolución de 15 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Benabarre, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación, aceptación, adjudicaciones y adición de herencia. 

– HECHOS:    En 1978 se otorga en ARAGÓN escritura de institución contractual de herederos, en que los instituyentes (los parientes más próximosfiduciarios– de los padres) tras haber instituido heredero a un hijo, en la cláusula , pactan en la que: «Si el heredero fallece sin descendientes y sin disponer de sus bienes, en los bienes que no haya dispuesto los heredarán a partes iguales sus hermanas Doña M., Doña P. y Doña T. T. S., con derecho de representación a favor de sus descendientes y con derecho de acrecer entre ellos. : Con las condiciones estipuladas Don S. T. S. acepta la herencia de sus padres». El heredero tenía 4 hermanas, las 3 sustitutas/instituidas y una 4ª, simplemente mencionada, pero sin atribución patrimonial (legítima colectiva aragonesa). 

– Fallece el heredero sin hijos ni haber dispuesto de los bienes y se debate si tal cláusula 4ª supone:

a) Una simple sustitución fideicomisaria, que solo afectaría a los bienes de los padres instituidos, no a los propios del hijo instituido heredero;

b) O si hay 2 instituciones contractuales de heredero: la de los padres a favor del hijo en la cláusula 3ª; y la del hijo heredero a favor de sus hermanas en la cláusula 4ª, es decir, si además de la sustitución fideicomisaria, la cláusula 4ª entraña una suerte de institución de heredero (recíproca a favor de 3º no aceptante) del propio heredero instituido a favor de sus 3 hermanas; de modo que en 1978 al instituir heredero al hijo, éste estaría también instituyendo sus propias herederas a tres de sus hermanas (las citadas en la cláusula 4ª, no a la otra hermana), y disponiendo mortis causa de sus bienes, por lo que tal heredero no fallecería “abintestato” ni con heredero testamentario, sino con herederas contractuales, sus hermanas, quienes en virtud de la escritura de 1978 heredarían por 2 títulos: como sustitutas fideicomisarias, los bienes de sus padres; y además, como heredaras contractuales de su hermano heredero, los bienes propios de este.

–  En 2017 se otorga escritura de aceptación de sendas herencias, en la que se adopta esta 2ª interpretación, concurriendo para ello también la 4ª hermana excluida, quien consiente expresamente la partición en tal interpretación basada en tal tesis, y en la literalidad de la cláusula 4ª que (apartándose de la tradición histórica de los notarios de la localidad) habla de “sus bienes” (del heredero) a diferencia de la cláusula que, en la institución principal, habla de  «bienes de esta herencia” (de los padres).

– LA REGISTRADORA, suspende la inscripción de la adjudicación de los bienes propios (adquiridos posteriormente por compraventa) del heredero por entender que en la escritura de 1978 hay una sola institución de heredero, la del hijo, sujeta a sustitución fideicomisaria a favor de sus hermanas y que solo afecta a los bienes heredados por el 1º, pero sin que éste hubiese instituido además herederas a sus hermanas, por lo que habría que abrir la sucesión abintestato para los bienes propios del causante.

– El INTERESADO recurre, y señala que:

  – Debe adoptarse la 2ª interpretación, de que el hermano heredero, en 1978 también pactaba que, a su muerte sin hijos, sus 3 hermanas serían sus propias herederas contractuales de todos SUS bienes propios, de ahí que, desde 1978, tal hermano causante NO haya manifestado su voluntad en contrario (otorgando, p.ej un testamento disponiendo de sus bienes de forma distinta).

  – Que en la escritura de 2017 concurren todos los posibles interesados en la sucesión  (incluida la 4ª hermana no instituida ni sustituta), interpretando la voluntad del causante y agotando todo el poder de disposición;

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral señalando:

    – Que si se estima una mera sustitución fideicomisaria al heredero, es obvio que no comprende los bienes propios de éste (que, en su caso, se regirían por las normas de la sucesión testada o legal [abintestato], pero no la contractual).

    – Pero para entender que en la cláusula 4ª hay 2 instituciones de heredero distintas e independientes, regulando 2 sucesiones, la de los padres instituyentes y la del hijo instituido, sería precisa una dicción más clara, expresa y terminante que la que resulta de la escritura de 1978, y que aunque cabe, conforme al Ppio aragonés de «standum est chartae» (art. 318 CDFA), que todos los herederos interesados, adopten la 1ª interpretación, será preciso 1º acreditar (ex Art 14 LH) quienes son efectivamente todos los herederos del heredero causante (y asegurando que no haya otros interesados).

    – Por tanto, una vez determinados fehacientemente quienes sean todos los interesados en la sucesión del heredero, podrán interpretar su voluntad, ya que la dicción literal de la Cláusula 4ª, muy escueta, no bastaría, según el Centro Directivo, para entender que también el heredero fideicomisariamente sustituido designaba sus propios herederos en todos sus bienes, constituyendo en todo caso tal cláusula fideicomisaria una carga o límite a la voluntad del heredero, y por tanto, ex art. 416-3 CDFA, de interpretación restrictiva, pero pudiendo reinterpretarla todos los herederos una vez determinados quienes sean éstos. (ACM).

18.** SOCIEDAD UNIPERSONAL VENDE SIENDO EL SOCIO ÚNICO Y ADMINISTRADOR DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO MERCANTIL, NO ESTANDO INSCRITO EL CARGO.

Resolución de 15 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa de un inmueble, en la que la sociedad unipersonal vendedora XX está representada por su socio y administrador único, el cual ha sido nombrado el mismo día de la venta, estando pues su cargo pendiente de inscripción en el Registro Mercantil. El notario autorizante hace la advertencia oportuna, respecto de los riesgos derivados de la falta de inscripción del cargo, aunque indica que la misma no impedirá su inscripción en el Registro de la Propiedad (ver RS 28 enero 2014), por haberse cumplido los requisitos legales y estatutarios para el válido nombramiento del administrador otorgante, según la copia autorizada de los documentos otorgados a tal fin. El representante de dicha mercantil como administrador único expone y certifica que en el libro de actas figura la decisión del socio único celebrada en el domicilio social el mismo día, ejerciendo las competencias de la Junta General, en la que se decidió vender la finca objeto de la escritura. El notario emite el juicio de suficiencia del artículo 98 de la ley 24/2001.

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura referida, porque no se ha acreditado y exige que se acredite, la existencia, aceptación y vigencia de la representación o supletoriamente la inscripción del nombramiento en el Registro Mercantil del nombramiento del administrador único de la entidad vendedora. Hace constar que la inscripción del cargo de administrador en el Registro Mercantil es obligatoria (artículo 94 del RRM), si bien podría actuar dicho Administrador al no tener carácter constitutivo la inscripción del cargo en el Registro Mercantil, si se acredita la realidad, validez y vigencia del nombramiento del Administrador en término que destruyan la presunción da exactitud registral establecida en los Artículos 20 del Código de Comercio y 47 del Registro Mercantil. (Resoluciones de la DGRN de 17 de diciembre de 1997 y 23 de febrero de 2001).

Solicitada la calificación sustitutoria, se ratifica la calificación anterior.

Recurrente:  Hace constar que en la escritura presentada consta, además del juicio de suficiencia del notario autorizante, los datos que permiten al registrador asegurarse de la existencia, suficiencia y subsistencia de la representación alegada, por cuanto en la intervención se ha hecho constar el nombramiento por decisión del socio único, que es el mismo compareciente, el cese del anterior administrador, la notificación al cesado, la aceptación del nuevo administrador así como la no constancia en el Registro Mercantil de querella criminal alguna; además consta la decisión del socio único de vender la finca que constituye activo esencial de la sociedad. Con todo ello, y dado que los efectos del nombramiento se producen desde su aceptación y que la inscripción, pese a ser obligatoria, no tiene carácter constitutivo, está totalmente acreditada la existencia y validez de la representación.

Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

Las sociedades deben actuar a través de sus órganos legítimamente designados e inscritos en el Registro Mercantil, aunque, cuando no conste la inscripción del cargo en el Registro Mercantil, deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquélla y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resolución de 23 de febrero de 2001). El nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción del mismo en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria pero no tiene carácter constitutivo y que, por tanto, el incumplimiento de la obligación de inscribir no determina por sí solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripción.

Pero lo anterior, no excusa de la comprobación, por el registrador, de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso, para apreciar la válida designación del administrador.  Pero el recurso no puede prosperar por cuanto de la escritura presentada a inscripción no resulta la reseña de los títulos que permiten apreciar la existencia de título representativo, así como su congruencia con el contenido del Registro Mercantil. Es cierto que el notario reseña en la escritura, autorizada el mismo día, el nombramiento y aceptación del cargo de administrador, así como reseña el hecho de que se ha notificado al anterior titular registral. Ahora bien, la designación es llevada a cabo por el socio único, que se afirma es el propio administrador designado, pero sin que resulte del título presentado reseña alguna de la escritura pública por la que la sociedad declara la unipersonalidad e identifica al socio único. No existe en consecuencia congruencia entre lo publicado por el Registro Mercantil (unipersonalidad de otra persona física), y la afirmación del título de que la sociedad es unipersonal, que el socio único es el mismo compareciente y que en tal concepto se designa administrador. (JLN)

19.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA FRENTE A LOS HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN NOMBRAMIENTO DE DEFENSOR JUDICIAL

Resolución de 18 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad interino de A Coruña n.º 5, por la que se deniega la inscripción de un testimonio expedido en sede de procedimiento de ejecución de títulos judiciales.

HECHOS:

Se trata de un decreto de adjudicación expedido en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguidos por doña M. J. contra los desconocidos herederos de don F. S., por el que se adjudican a la demandante dos fincas registrales. En dicho procedimiento, se procedió a la subasta de las mismas que pertenecían por mitad y proindiviso a ambas partes.

El registrador suspende la inscripción al haberse seguido el procedimiento frente a los herederos desconocidos e inciertos del titular registral sin que conste el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente.

El recurrente hace referencia a la doctrina de la DG que la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y de que es posible el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación.

RESOLUCIÓN:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Como cuestión procedimental previa, el recurrente acompaña al escrito del recurso los siguientes documentos: testimonio de la sentencia dictada en el procedimiento ordinario, sobre división de cosa común, del que trae causa el procedimiento de ejecución de títulos judiciales; un auto por el que se autorizaba a doña M. J., como madre de la menor doña A. S., para proceder a la renuncia del derecho a la herencia del padre de esta última, don F. S., y copia de la escritura, por doña M. J., de renuncia pura y simple a los derechos que le pudieran corresponder a su hija en la herencia de su padre, del que era heredera conforme al acta de declaración de herederos.

Todos estos documentos no fueron presentados en el Registro al tiempo de emitir la calificación ni posteriormente, una vez recaída ésta, a efectos de intentar la subsanación de los defectos apreciados. Por lo tanto, no pudieron ser analizados por el registrador para efectuar la calificación recurrida.  Y por ello conforme a reiteradísima doctrina de nuestro Centro Directivo, no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.

Tras esto entra en el fondo del recurso, comienza nuestro Centro Directivo haciendo un breve repaso de su doctrina sobre la materia recordando que es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria),  desenvolviendo  en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

 Este principio deriva de la legitimación registral pues si  la inscripción implica una presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral (art.38 LH), el efecto es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

 En los casos de herencia yacente, doctrina reiterada impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil si bien matizada en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea  genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

En el caso que nos ocupa el llamamiento a los desconocidos herederos es genérico y no consta la forma en que se hayan producido las notificaciones a esos herederos indeterminados, ni si se ha llevado a cabo una investigación razonable, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de don F. S.

De la documentación presentada junto al escrito de recurso resulta que el procedimiento se inició una vez fallecido el citado don F. S., sin que otorgase testamento y según el acta de declaración de herederos tenía una hija menor, que representada por su madre renunció a la herencia con anterioridad al inicio delprocedimiento de extinción de condominio del que trae causa el procedimiento de ejecución del que deriva el título calificado. Finalmente, en la sentencia consta que han intervenido los padres del fallecido en el referido procedimiento, habiendo sido apartados del mismo y continuándose los autos contra los desconocidos herederos de don F. S.

La Dirección General ha señalado respecto a la incidencia de la renuncia de los herederos en los supuestos de procedimientos seguidos contra la herencia yacente, que no evita la necesidad de nombrar administrador el hecho de que haya un pronunciamiento judicial en el que conste haberse otorgado escritura de renuncia a la herencia por parte de los herederos, pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, ésta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia. Pero también ha resuelto que distinto sería el caso de que la renuncia de los herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les había hecho en éste, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

No obstante, no constando en el título presentado el cumplimiento de los requisitos a que se ha hecho referencia, la DG confirma el defecto, sin entrar a analizar la citada documentación ya que no pudo ser tenida en cuenta por el registrador en el momento de emitir su calificación. Lo que no impediría  la posibilidad de presentarla, junto con los títulos calificados, con la finalidad de obtener una nueva calificación.(MGV)

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20.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE CENSO ENFITÉUTICO: EL DOMINIO DIRECTO NO PUEDE CONSIDERARSE CARGA NI CANCELARSE COMO TAL.

Resolución de 18 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ayamonte a cancelar dos inscripciones de censo que respectivamente gravan dos registrales y a consolidar el dominio útil con el directo. 

– HECHOS: Se presenta instancia solicitando, al amparo del art. 210-8ª LH, tras la Reforma de la Ley 13/2015, la cancelación por caducidad de un Dominio Directo, que aparece, junto con su pensión anual, meramente “mencionado” (no “inmatriculado”) en la inscripción del Dominio Útil del enfiteuta, y por tanto la consolidación de ese dominio Directo (“caducado”)  en el Dominio útil, por haber transcurrido ya el plazo legal de 60 años sin que conste inscripción alguna de tal derecho.

– El REGISTRADOR, en su califica negativamente, deniega la cancelación por entender que:

El dominio directo está simplemente mencionado, no inscrito;

– El art. 210-8ª LH habla de la cancelación de gravámenes sobre el derecho de propiedad, pero no de la “propiedad” en sí misma que es perpetua y no se pierde por el transcurso del tiempo.

– Tampoco cabe la consolidación del dominio directo en el enfiteuta, quien para acceder al dominio pleno ya tiene un procedimiento específico regulado en el Art. 1651 CC  (Redención).

– El ABOGADO de la SRC ENFITEUTA recurre, y señala que:

– La “mención” de los censos, era la fórmula histórica para inscribirlos, que ya preveía el Art. 228 LH de 1861 (y luego la Real Orden de 9 de octubre de 1.893 –Gaceta de 15 Octubre-) de modo que entra en el ámbito del actual art. 210-8ª LH que se refiere expresamente a los Censos, y que a diferencia de otras cargas, no habla de “inscripciones” sino de “asientos”;

– Que establece un auténtico sistema de cancelación de asientos por caducidad legal (no prescripción) que opera “ipso iure” a los 60 años;

– Que la consolidación del Dominio Directo, en el útil del enfiteuta es posible y acorde a su naturaleza jurídica y a su evolución histórica:

– En Dcho Romano, el centro de gravitación dominical, era la del Dominio Directo, siendo el Útil del enfiteuta un mero gravamen real sobre el 1º (cosa ajena);

– En Dcho Germánico Medieval, se configuró como un dominio dividido, en igualdad entre el Directo y el Útil; y así se adoptó en nuestro CC que emplea esta terminología, concede a ambos titulares los derechos de tanteo y retracto, cabe también inmatricular indistintamente cualquiera de ellos (Art 377 RH), por tanto y de forma análoga al usufructo, cabría la consolidación.

– En el Dcho Moderno (v.gr. en el catalán), se trata de favorecer al enfiteuta que trabaja directamente la tierra, y vuelve a desplazar el centro de gravitación dominical, pero ahora a favor del Dominio Útil del enfiteuta siendo el Directo, el gravamen real sobre cosa ajena (incluso con fines de garantía real);

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral señalando:

– Que, aunque el CC emplea la terminología Germánica y parece configurarlo como un Dominio Dividido, en realidad sigue el sistema Romano de centrar la titularidad dominical en el censualista titular del Dominio Directo (no del enfiteuta), como lo demuestra su concepto legal en el Art. 1605 CC donde es el dueño directo el titular de un dominio que a su voluntad lo cede y lo grava a favor del enfiteuta. Por ello además, el Art. 1647 CC le permite exigir de todo poseedor el reconocimiento de su dominio.

– En cuanto a la ausencia de inmatriculación del dominio directo, ya el Art 7 LH de 1909 preveía su constatación registral como “mención”, pero NO es una mención en el sentido del Art 29 LH (una noticia indirecta de existe algún derecho), sino una verdadera forma de consignar el derecho real en el cuerpo de la inscripción. Es decir, que en tal época era la forma legal específica de constar registralmente el Dominio Directo, por ello no cabe la cancelación de los Arts 29  y 98 LH para las “menciones”.

– Por tanto la única vía para extinguir por transcurso del tiempo el derecho del Dueño Directo, es la Prescripción, que exigirá acreditarla por Resolución Judicial, y previamente, para poder cancelar registralmente tal derecho, será preciso que antes se inmatricule el Dominio Directo en sí mismo, lo que podría instar igualmente el enfiteuta por si solo en cuanto a Dueño útil y por tanto titular de un derecho sobre la finca, por el procedimiento inmatriculador del art. 203-2 LH [parece que tampoco sería cierto que hubieran transcurrido más de 60 años desde el último asiento relativo al Dominio Directo (aunque la Res dice ¿Útil?) pues constarían asientos del año 1970]. (ACM).

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21.** ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD. CAUCIÓN

Resolución de 18 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de La Línea de la Concepción a practicar una anotación de demanda.

– HECHOS: Ante un incumplimiento de un contrato de arras en el que se solicita, no la adquisición de la finca, sino únicamente la restitución duplicada de la suma entregada, se presenta mandamiento judicial ordenando, anotación preventiva de demanda de la finca objeto de aquéllas.

á- El REGISTRADOR, deniega la práctica de la anotación por 2 razones:

NO encajar en ninguno de los supuestos del  Art 42 LH, que constituye un “numerus clausus” de casos, y aunque la DGRN adopta una interpretación amplia del nº 1  y admite cualquier demanda que aunque sea parcialmente sea susceptible de causar alguna mutación registral, no es el caso que nos ocupa, donde se trata de una pura reclamación de cantidad, para la que en su caso cabría un embargo preventivo.

– Y por NO acreditarse haber prestado la caución exigida por el Art. 737 LEC.

– El ABOGADO del interesado recurre, y señala, que la anotación está justificada y tiene “trascendencia real” porqué los demandados son extranjeros y están en el paro, sin recursos económicos y que si lograran vender la finca, la reclamación del demandante será infructuosa.

En cuanto a la caución, alega que ya se propuso al juez un depósito de 6.000 € pero no lo exigió.

– La DGRN desestima el recurso en cuanto al 1er defecto, pero revoca la calificación registral en cuanto al 2º:

– Reitera su doctrina sobre el  Art 42-1 LH y la necesidad, flexible, de que directa o indirectamente la sentencia acabe produciendo alguna mutación jurídico-real inmobiliaria susceptible de publicidad registral, lo que NO SE DA en el caso, en que se reclama una simple suma de dinero (aunque la DGRN apunta “obiter dicta” la posibilidad de solicitar una Anotación de “prohibición de disponer” para asegurar el resultado del pleito).

– Añade que el registrador no puede calificar la procedencia o no de una caución, si el juez no la ha exigido, ni solicitar que se justifique haber cumplido la ordenada por el juez, bastando para practicar la Anotación con que así se ordene en el mandamiento judicial. (ACM).

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22.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. NOTIFICACIÓN NO OBLIGATORIA A TITULARES CATASTRALES. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 18 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pastrana-Sacedón, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Hechos: Se solicita la inscripción de un exceso de cabida de una finca mediante una instancia privada dirigida al Registro para tramitar por el procedimiento del artículo 199 LH. El exceso de cabida es superior al 10% por lo que se presenta un certificado catastral coincidente con el exceso. La finca ya había sido objeto de otra inscripción de exceso de cabida en 2013.

La registradora tramita el procedimiento y notifica a los colindantes registrales y catastrales. Los titulares catastrales de una parcela colindante presentan un escrito de alegaciones en el que muestran su desacuerdo con el exceso de cabida alegando que una sentencia de 2016 consideró correcta la superficie catastral anterior de dicha parcela, hoy ampliada, y un estudio técnico del que resulta en el tiempo un progresivo aumento de superficie de esta finca y una correlativa disminución de su finca colindante. A la vista de dichas alegaciones suspende la inscripción del exceso de cabida manifestando sus dudas por posible invasión de la finca colindante y remite al interesado al procedimiento de deslinde de fincas, regulado en el artículo 200 LH.

El interesado recurre y alega que la notificación a los colindantes debe de ser únicamente a los colindantes registrales, y en este caso se ha notificado a los colindantes catastrales, uno de los cuales ha presentado alegaciones fuera de plazo, por lo que sugiere que no deben de ser tenidas en cuenta. Añade además que el Catastro, al realizar la alteración catastral de la superficie de la parcela, ya consideró y se adaptó a la sentencia de 2016.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda que un exceso de cabida supone la rectificación errónea de la cabida inicial, pero no puede encubrir la inmatriculación de una finca diferente de la inscrita; además añade que no tiene que haber dudas de identidad de la finca por parte del registrador y que, caso de haberlas, tienen que estar motivadas.

En cuanto a las alegaciones, no basta la mera oposición; de haber alegaciones y estar fundamentadas el registrador tiene que decidir motivadamente sin estar vinculado por ellas, aunque tiene que tenerlas en cuenta.

Respecto a la notificación a los titulares catastrales la ley no lo prevé, pues con este procedimiento no se va a alterar la base gráfica catastral, pero, en el caso de haber sido notificados en el expediente y haber presentado alegaciones, el registrador tiene que tenerlas en cuenta.

En el caso concreto considera justificadas las dudas de identidad de la finca manifestadas por la registradora, por cuanto resulta posible que el exceso de cabida pretendido no se trate de la rectificación de un dato erróneo sino que conlleve la alteración de la realidad física exterior de la finca. (AFS)

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24.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO. DUDAS DEL HEREDERO. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES

Resolución de 19 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Santander n.º 4, por la que se suspende la práctica de una anotación de embargo acordada por decreto dictado en procedimiento judicial. 

Hechos: se presenta mandamiento decretando el embargo sobre los derechos hereditarios que correspondan al demandado en la herencia de don X. Se acompañan certificado de defunción, certificado negativo del Registro General de Actos de Última Voluntad, y certificado de nacimiento.

El Registrador califica negativamente por no acreditarse que el deudor-demandado es heredero del causante debiendo aportarse alguno de los títulos sucesorios previstos en el artículo 14 LH.

La DGRN confirma la calificación y recuerda su doctrina sobre el ámbito de calificación de los documentos judiciales. En lo que se refiere al fondo del asunto, reitera el Centro Directivo (vid. R. de 17 de marzo de 2017) que:

1) Para practicar anotación preventiva por deudas del heredero sobre los bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien, es, imprescindible la acreditación de tal cualidad de heredero mediante el oportuno título sucesorio.

2) Tratándose de deudas propias del heredero demandado, el artículo 166.1.ª2.º RH posibilita que se tome anotación preventiva únicamente en la parte que corresponda el derecho hereditario del deudor, sin que esa anotación preventiva pueda hacerse extensible al derecho hereditario que pueda corresponder a otros posibles herederos. (ER)

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25.** HIPOTECA CONSTITUIDA POR CASADO EN SEPARACIÓN DE BIENES. VIVIENDA HABITUAL

Resolución de 19 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Azpeitia a inscribir una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca unilateral. (CB)

EL CASO, NOTA Y DECISIÓN DE LA DGRN.- Don F. J. M. E. constituye unilateralmente a favor de la Diputación de Gipuzkoa hipoteca inmobiliaria sobre edificio bifamiliar […] finca registral 14312, sin que conste si es o no vivienda habitual del matrimonio, ya que en caso de ser vivienda habitual necesitaría para constituir la hipoteca el consentimiento de su cónyuge, aunque sea titular de la misma con carácter privativo. El régimen económico del matrimonio es la separación de bienes. La registradora suspende la inscripción y la DGRN confirma la nota.

DESARROLLO DEL RECURSO.- El recurso plantea si es necesario para constituir hipoteca manifestar si la finca es o no vivienda habitual de la familia. Dentro de las disposiciones generales relativas a todo régimen económico-matrimonial, dispone el art. 1320 CC que «para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial […]

Esta norma se encuentra en el capítulo de las disposiciones generales del régimen económico-matrimonial, o régimen primario, aplicándose con independencia del régimen económico patrimonial que rija constante matrimonio. Este precepto, otorga una protección a la vivienda familiar durante el matrimonio, con independencia de quién sea el cónyuge titular de dicho bien (STS 31 diciembre 1994).

A ello añade, en el ámbito de los préstamos hipotecarios, el art. 21.3 LH que «en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución».

Con la finalidad de evitar que ingresen en el Registro actos impugnables y, a la vez, con la de contribuir a la realización de los fines pretendidos con la norma sustantiva, el art. 91 RH exige –para la inscripción del acto dispositivo que recaiga sobre un inmueble apto para vivienda y en el que no concurra el consentimiento o la autorización prescritos en el art. 1320 CC– bien la justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia, bien que el disponente lo manifieste así.

Del juego de esos preceptos resulta con claridad que es necesario que, en los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia, pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la pertinente autorización judicial supletoria.

3. Lo anterior se predica de cualquier régimen económico-matrimonial […] El art. 1320 CC implica un límite a la libertad de disposición del cónyuge que es titular exclusivo de la vivienda familiar, cualquiera que haya sido el título de adquisición y el régimen económico-matrimonial que rija en el matrimonio, que se justifica por la protección de los intereses familiares que la legislación considera superiores a los individuales de cada cónyuge. De esta forma, se pretende evitar la arbitrariedad o mala voluntad de quien detenta la propiedad exclusiva, exigiendo el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, autorización judicial, para que sea válida su enajenación o la constitución de hipoteca sobre tales bienes.

Como ya señaló la Resolución de 7 diciembre 2007, la conformidad prestada por el cónyuge no titular a la disposición de la vivienda por exigirlo el art. 1320 CC, sustancialmente no es sino un simple asentimiento que se presenta como una declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno, es decir concluido por otro, por la que un cónyuge concede su aprobación a un acto en el que no es parte.

La STS de 8 octubre 2010, […] recogió esta tesis señalando «[…] El consentimiento se exige para aquellos casos en que el acto de disposición implica la eliminación directa del bien del patrimonio de su propietario, así como aquellos negocios jurídicos, como la hipoteca, que llevan consigo posibilidades de que el bien en cuestión desaparezca de dicho patrimonio, por la ejecución en caso de impago de la deuda garantizada con el derecho real […]

En consecuencia, no puede mantenerse, como afirma el recurrente, que, en los actos de disposición sobre viviendas, realizados por uno sólo de los cónyuges casados bajo el régimen de separación de bienes, no sea necesario expresar si dicha vivienda es o no la habitual de la familia.

[…] no se trata de dirimir cuál sea la vivienda habitual en abstracto, ni si dicha vivienda habitual del recurrente hipotecante coincide con la vivienda familiar, de lo que se trata es cumplir la exigencia legal antes analizada.

Por ello el art. 91 RH teniendo en cuenta la dificultad calificadora respecto de esa circunstancia de hecho –ser o no vivienda habitual familiar– en virtud de la limitación de los medios que en tal cometido puede utilizar el registrador (art. 18 LH), exige la manifestación negativa para acceder a la inscripción, sin perjuicio de que pueda justificarse fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia. Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez del acto dispositivo unilateral.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

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26.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 19 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Infiesto, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

HECHOS:

Se presenta en el registro una instancia por la que se solicita la inscripción de siete representaciones graficas catastrales una vez tramitado el expediente del art.199 de la Ley Hipotecaria.

Para su comprensión se han de tener en cuenta las siguientes circunstancias de hecho:

– Sobre la primera finca registral consta inscrito exceso de cabida practicado en virtud de expediente de dominio judicial, figurando una superficie de 49 áreas y 86 centiáreas.

– Posteriormente se segregaron tres porciones, dos de 1329 metros cuadrados y una de 1.330 metros cuadrados, quedando un resto de 998 metros cuadrados.

– Se aportan certificaciones catastrales descriptivas y gráficas totalmente coincidentes con la descripción registral de las citadas fincas; si bien en la solicitud se expresa que la primera de ellas tiene una superficie muy superior, de 3.727 metros cuadrados.

– Se solicita también la inscripción de la representación gráfica de un segundo grupo de tres fincas, que figuran cada una de ellas con una superficie en el Registro de 12 áreas y 58 centiáreas; manifestando que las tres fincas se corresponden con una parcela catastral, con una superficie de 1.949 metros cuadrados.

– En cuanto a estas tres últimas fincas, el solicitante sólo ostenta la titularidad de una mitad indivisa, formulando oposición la titular registral de una participación de una sexta parte indivisa de las fincas.

La registradora suspende la inscripción, manifestando dudas de identidad, tales como el que la descripción literaria de las fincas y la representación gráfica no se refieran básicamente a la misma porción de terreno, la existencia de una permuta verbal de determinados metros, existiendo por tanto actos o negocios jurídicos no formalizados y la existencia de una posible doble inmatriculación.

La Dirección General estima parcialmente el recurso en cuanto a la inscripción de la representación gráfica del primer grupo de tres fincas y la confirma en cuanto a la primera finca y al segundo grupo de tres.

Como sabemos, el artículo 199 regula el procedimiento para la inscripción de la representacióngráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

En el mismo, será objeto de calificación la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, dudas que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, pudiendo utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de la Dirección General de 2 de agosto de 2016.

El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, puede decidir motivadamente según su prudente criterio, lo que no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.

Y cuando formule un juicio de identidad de la finca, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

Sentado lo anterior, se centra en el caso concreto de cada una de las fincas registrales:

 En cuanto a la representación gráfica del segundo grupo de tres fincas, el recurso no puede prosperar, ya que se aporta solamente una representación gráfica para las tres fincas, con una superficie de 1.949 metros cuadrados.

Ya que es posible que una finca registral tenga varias representaciones gráficas catastrales, y ello conforme a la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015. Sin embargo, no es posible el supuesto inverso, es decir, que una sola representación gráfica se atribuya a varias fincas registrales, ya que la inscripción de dicha representación implicaría encubrir un acto de agrupación, lo cual proscribe expresamente los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria.

Además, la titular que formula oposición figura como titular registral de una sexta parte indivisa de dichas fincas, por lo que ninguna modificación podrá efectuarse sobre tales fincas sin su consentimiento en cumplimiento del principio de tracto sucesivo.

En cuanto a la representación gráfica de las fincas del primer grupo, el recurso se estima, ya que se da la circunstancia de que previamente consta inscrito un exceso de cabida declarado en expediente de dominio sobre la matriz de dichas fincas, del que resultaba una cabida de la misma de 4.986 metros cuadrados, de la misma se segregaron tres porciones, resultando las fincas antes referidas, cuyas respectivas descripciones son totalmente coincidentes con las de la representación gráfica catastral que pretende inscribirse.

En base a lo anterior, la DG no considera justificadas las dudas de identidad, al haber habido un previo pronunciamiento judicial sobre la descripción de la finca que se encuentra inscrito y bajo la salvaguarda de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), siendo la representación gráfica que pretende inscribirse plenamente respetuosa con la descripción resultante de dicho pronunciamiento judicial.

En principio, lo mismo se podría decir en cuanto a la matriz, cuya superficie inscrita tras las segregaciones referidas es de 998 metros cuadrados, totalmente coincidente con la de la representación gráfica catastral aportada e igualmente amparada por un pronunciamiento judicial previo e inscrito. Sin embargo, en cuanto a esta finca la solicitud expresa una superficie de 3.727 metros cuadrados.

Y en cuanto al segundo grupo de fincas, figuran cada una de ellas con una superficie en la solicitud y en el Registro de 12 áreas y 58 centiáreas; manifestando que las tres fincas se corresponden con la parcela catastral 241 del polígono 57, con una superficie de 1.949 metros cuadrados.

A la vista de ello se considera que existe una total falta de correspondencia entre la descripción de la finca en la solicitud y la que resulta de la representación gráfica aportada, asimismo entiende justificadas las dudas del registrador en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, dada la oposición de otro colindante y del cotitular de las fincas del segundo grupo, sumada a que la descripción literaria de las fincas y la representación gráfica no se refieran básicamente a la misma porción de terreno, la existencia de una permuta verbal de determinados metros, muestran indicios suficientes de que no resulta pacífica la representación gráfica aportada y la consecuente determinación de su cabida.

En cuanto a las alegaciones  relativas a la existencia de una posible doble inmatriculación, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, del nuevo artículo 209 se deriva que cuando el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación puede iniciar de oficio el expediente.

En el caso que nos ocupa la registradora, no identifica las fincas las fincas afectadas por la doble inmatriculación, ni iniciado por tanto el procedimiento, lo que impide respecto del primer grupo de fincas, cuyas descripciones son totalmente coincidentes con la cabida que pretende inscribirse, estimar las dudas de identidad basadas en la existencia de una múltiple inmatriculación.

En conclusión, al existir dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá el promotor instar el deslinde, (art.199) o bien acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la LH). (MGV)

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27.*** ADJUDICACIÓN JUDICIAL POR CANTIDAD SUPERIOR A LA ANOTADA. TERCERÍA DE MEJOR DERECHO. 

Resolución de 19 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Cervera, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de adjudicación derivado de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales. 

Hechos: se presenta en el Registro mandamiento de adjudicación a favor de una entidad mercantil, tras el reconocimiento de un mejor derecho del acreedor ejecutante a favor de otra entidad, acreedora registralmente posterior al ejecutante.

Para la comprensión del presente caso es menester señalar que la finca figura gravada con las siguientes anotaciones preventivas:

– “M”: por importe de 6.883,41 de principal y 2.000 euros por intereses y costas. El titular del crédito anotado con esta anotación lo cedió a la entidad mercantil X quedando dicha cesión debidamente reflejada en el Registro.

– “P”: por importe 129.719,19 euros de principal y 30.000 euros de intereses y costas.

– Existen otras anotaciones practicadas y vigentes entre la anotación letra P y la anotación letra S.

– “S”: por importe de 129.719,19 euros de principal y 30.000 euros de intereses y costas. La titular de la anotación es la entidad Y por haber adquirido el objeto litigioso.

– Se ejecuta la anotación “M”.

En procedimiento de tercería se reconoce el mejor derecho de la entidad Y frente a la mercantil X.

– La adjudicación se verificó a favor de la ejecutante, la entidad Y, quien cedió el remate a favor de la entidad mercantil Z.

– La adjudicación se realiza por 97.800 euros, que corresponde al 70 % de la tasación.

La registradora señala como defecto que siendo la adjudicación por un valor superior a la garantía inicialmente anotada con la letra «M» y al sobrepasar el precio del remate la cantidad por la que se despacha la ejecución, el remanente debe ser distribuido por el Juzgado a favor de los acreedores posteriores previa liquidación de principal, intereses y costas conforme al artículo 654.1 LEC.

La DGRN revoca la nota de calificación y tras recordar su doctrina sobre el alcance de la calificación cuando se trata de documentos judiciales, señala:

I. EL EMBARGO.

– El embargo es un acto procesal de trascendencia jurídico-real, pero cuyo objetivo no es la de constituir una garantía directa y exclusiva en favor del crédito que lo motiva, sino el aseguramiento del buen fin de la ejecución en curso mediante la afección erga omnes del bien trabado al procedimiento en el que se decreta, sin prejuzgar el modo de reparto del precio obtenido en la venta de aquél.

II. EL PRECIO.

– El precio obtenido con la enajenación del bien embargado no se destinará necesariamente al pago preferente del crédito que determinó la incoación del procedimiento en el que se acordó la traba, pudiendo ocurrir que con dicho importe se paguen de modo preferente otros créditos del ejecutado, quedando el del actor insatisfecho (cfr. artículo 616 LEC).

III. LA COLISIÓN ENTRE EMBARGOS Y LA TERCERÍA DE MEJOR DERECHO.

– La colisión entre embargos recayentes sobre el mismo bien ha de resolverse por el criterio de la prioridad temporal.

– La colisión de embargos no presupone la colisión entre los créditos subyacentes y, a la inversa, la colisión entre créditos no implica necesariamente la colisión entre embargos; puede perfectamente darse la una sin la otra, y es que –fuera de los casos de procedimientos concursales– la colisión de créditos sólo se produce cuando en una ejecución singular se interpone la correspondiente tercería de mejor derecho (cfr. artículos 613 y ss LEC).

– Aun existiendo un sólo embargo sobre el bien puede darse colisión de créditos si en el procedimiento en que se decretó la traba otro acreedor del propietario embargado interpone tercería de mejor derecho.

– Cuando coexisten dos embargos sobre un mismo bien acordados en procedimientos diferentes, no se dará colisión entre los respectivos créditos si el embargante posterior no concurre al procedimiento iniciado antes por medio de la respectiva tercería.

El objetivo exclusivo de la tercería de mejor derecho es la determinación del orden en que, con el precio obtenido en la venta de los bienes embargados, se efectuará el pago de los créditos concurrentes en una ejecución individual (cfr. artículos 613 y 616 LEC), sin que pueda deducirse de aquí, una alteración de la prioridad respectiva entre los embargos que en sus respectivos procedimientos pudieron ser decretados a instancia de los acreedores que luego concurrieron en uno de ellos.

– Aun cuando no lo disponga expresamente la LEC, sí se infiere de su articulado que, una vez se obtenga sentencia estimatoria en la tercería de mejor derecho, es innecesaria la inversión del rango entre los embargos pues el crédito del tercerista puede hallar satisfacción en el propio juicio ejecutivo al que accedió en vía de tercería, y ello, aun cuando el acreedor pospuesto no pidiese ejecución de su sentencia de remate.

– El tercerista no es parte en la fase declarativa del juicio ejecutivo. En el procedimiento ejecutivo stricto sensu se debate sobre si el título ejecutivo invocado por el actor es suficiente para justificar la continuación de la ejecución. El tercerista de mejor derecho no objeta sobre la procedencia o improcedencia de tal ejecución sino, exclusivamente, sobre el reparto de lo obtenido en esa ejecución.

– Cuando hay sentencia de remate y sentencia estimatoria de la tercería, la condición de actor en la fase de apremio corresponderá a ambos, tercerista y acreedor.

IV. EN EL CASO RESUELTO.

En el caso resuelto, señala la registradora que siendo la adjudicación por un valor superior a la garantía anotada, al sobrepasar el precio del remate la cantidad por la que se despacha la ejecución, el remanente debe ser distribuido por el Juzgado a favor de los acreedores posteriores previa liquidación de principal, intereses y costas.

A tenor del artículo 654 LEC, una vez celebrada la subasta (o el procedimiento alternativo que fuera acepado por los interesados),

1) La regla general es que el importe obtenido en la misma deberá servir para satisfacer el importe reclamado por el ejecutante, así como las costas de ejecución.

2) Por excepción, y, como ocurre en el presente caso, si se hubiese estimado una tercería de mejor derecho,

1º. Será el tercerista su perceptor.

2º. Cuando éste haya adquirido todo su crédito, el restante de lo obtenido irá a parar, hasta donde alcance, al ejecutante y,

3º. Sólo para el caso de que hubiese sido satisfecho el tercerista y el ejecutante –ambos en la integridad de sus respectivos créditos– el sobrante sí se destinará a los titulares de derechos inscritos con posterioridad al gravamen conforme al principio «prior in tempore potior in iure». De esta manera, una vez satisfecho el crédito que origina la ejecución, el remanente será reservado para el pago de quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante, debiendo ser objeto de entrega, depósito o consignación en su favor, y,

4º. Satisfechos éstos, si aún existiere sobrante se entregará al ejecutado o tercer poseedor (artículo 672 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

– En virtud del embargo, todo el precio de remate del bien trabado y no sólo una parte igual al importe de la obligación que determina la traba, queda afecto a las resultas del proceso.

 En el supuesto de interposición y estimación de una tercería de mejor derecho, la suma realizada que resulte después de pagar el crédito del tercerista triunfante se destinará necesariamente al pago íntegro del actor, siendo así que en tal supuesto quedan sujetas a las resultas del procedimiento en que se acordó la primera traba, cantidades superiores a la que como importe de la obligación del actor se reflejó en la anotación respectiva.

En el presente caso, señala el Centro Directivo que tal y como resulta del mandamiento que ha sido objeto de calificación: “(…) no existe tal sobrante al haber sido satisfecho el precio de la adjudicación a quien ha resultado ser tercerista reconocido por resolución judicial con preferencia al ejecutante, quien, por tanto, no ha percibido su crédito en tanto la mentada sentencia dispuso que de la realización de los bienes tendrá prioridad en el cobro el tercerista (…)no ha habido sobrante para los acreedores posteriores quienes han podido concurrir en autos e incluso haber promovido acciones similares de preferencia, pero no lo han hecho”. Continua señalando que: “(…) no debemos confirmar el defecto de la registradora ya que la concreta aplicación del precio de remate del bien embargado a las responsabilidades que se hayan hecho valer en el procedimiento seguido, suspendiendo en otro caso la práctica de la cancelación de los asientos de esas cargas posteriores al embargo realizado es ajena al Registro de la Propiedad, quien debe limitarse a reflejar en el asiento de cancelación la circunstancia de la inexistencia de sobrante después de atendidas las responsabilidades que conforme a la ley se hayan hecho valer en el procedimiento en el que se decreta la traba o, en caso afirmativo, su depósito en establecimiento adecuado al efecto (…)”. (ER)

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29.* PROPIEDAD HORIZONTAL. VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA INSCRITA CON DERECHO A USO DE PLAZA DE GARAJE NO INSCRITO. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 20 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Barakaldo a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se vende una cuota indivisa de un local destinado a plazas de garaje y se manifiesta en la escritura por el vendedor que por dicha cuota le corresponde a su propietario el uso exclusivo de una plaza de garaje número X, coincidente con la que aparece en el Catastro como parcela catastral independiente. En el Registro no figura atribuido dicho derecho de uso, de lo cual advierte la notaria autorizante.

El Registrador inscribe la cuota indivisa pero deniega la inscripción del derecho de uso por no estar previamente inscrito.

El interesado recurre y alega que esa vinculación resulta de las escrituras anteriores, del certificado de la Comunidad de Propietarios y del Catastro.

La DGRN desestima el recurso por aplicación del principio de tracto sucesivo, recogido en el artículo 20 LH, ya que dicho derecho de uso no consta inscrito previamente.(AFS)

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30.** VENTA DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO POR CONFESIÓN. FORMA DE ACREDITAR LA CUALIDAD DE HEREDEROS FORZOSOS DEL CONFESANTE FALLECIDO.

Resolución de 20 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Córdoba n.º 2 a la inscripción de una escritura de compraventa de un inmueble.

Hechos

Se trata de una escritura de compraventa una finca, en la que el vendedor es el titular del pleno dominio con carácter privativo, por confesión de su cónyuge, ya fallecido. De conformidad con el artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario consienten la transmisión quienes, según se afirma en dicha escritura, son las herederas forzosas del confesante.

Su determinación consta en acta complementaria autorizada ex artículo 153 del Reglamento Notarial por el mismo notario, quien manifiesta que ha tenido a la vista la escritura de herencia del confesante y declara que aquellos son las únicas legitimarias del confesante «por notoriedad y a la vista de la documentación aportada».

El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio –y dado que no se acompaña copia de la escritura de herencia del cónyuge confesante que es simplemente citada en la escritura de compraventa–, se debe determinar si el finado otorgó testamento o no, a través de un certificado expedido por el Registro General de Actos de Última Voluntad, y acompañarse el título sucesorio, ya sea testamento o declaración de herederos abintestato, en la que se determinen los herederos forzosos del cónyuge confesante.

El notario, en el recurso debate sobre la forma de acreditar la cualidad de herederos forzosos del cónyuge confesante que conforme al citado artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario deben de prestar su consentimiento a la transmisión del bien de que se trata. Considera que la determinación de quienes son herederos forzosos viene fijada en la ley y salvo excepciones (desheredación) queda fuera de la voluntad del causante quien no podrá fijar en su testamento como legitimarios a personas distintas de la que señala la ley.

RESOLUCIÓN:

La  Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Comienza haciendo referencia al artículo 14 de la Ley Hipotecaria que enumera cuales son los títulos de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, habiendo ya puesto de relieve, en resoluciones anteriores que la diferencia entre el testamento o el contrato sucesorio y la declaración judicial o acta de declaración de herederos abintestato, como títulos sucesorios atributivos o sustantivos, es sustancial.

En la delación testamentaria lo prevalente es la voluntad del causante.  Así, el testamento es un negocio jurídico que se constituye en ley de la sucesión (cfr. artículo 658 del Código Civil). Y éste junto con el título particional, serán los vehículos para que las atribuciones hereditarias sobre bienes o derechos concretos puedan acceder al Registro al Registro. Y su calificación con arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, ha de ser integral.

Sin embargo en la declaración judicial o acta de declaración de herederos abintestato lo relevante es la constatación de determinados hechos, concretando una delación ya deferida puesto que el llamamiento al heredero lo hace la ley (cfr. artículo 657 del Código Civil). Su calificación registral abarcará la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente –incluyendo la congruencia respecto del grupo de parientes declarados herederos–, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro.

En el caso concreto que nos ocupa aclara la DG que no se trata de la calificación del título sucesorio del que se deriva la transmisión que se pretende inscribir, pero son aplicables, «mutatis mutandis», las consideraciones anteriores, pues, como afirma el recurrente, la cualidad de heredero forzoso resulta de lo establecido en la ley (vid. artículo 807 del Código Civil).

En el acta complementaria de la escritura calificada el notario autorizante se limita a citar la escritura de herencia del cónyuge confesante de la que resultan quiénes son sus herederas y a declarar simplemente que es notorio que ellas son las únicas legitimarias. Pero, dado que no se acompaña el citado título sucesorio ni se especifica nada más sobre las circunstancias en que se basa esa determinación de la cualidad de herederas forzosos y su notoriedad, en términos que permitan alcanzar el corolario de la determinación individualizada de quienes son legitimarios «ope legis», es evidente que tales extremos son insuficientes para considerar acreditada dicha condición. (MGV)

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33. ** NEGATIVA A HACER CONSTAR LA REFERENCIA CATASTRAL POR DUDAS DE IDENTIDAD. DIFERENCIAS SUPERIORES AL 10%.

Resolución de 21 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de despacho expedida por el registrador de la propiedad de Algeciras n.º 2, por la que en la que se advierte el incumplimiento de aportar la referencia catastral coincidente con la que consta en el Registro. 

Hechos: se presenta escritura de compraventa. El Registrador practica la inscripción añadiendo en la nota de despacho que “no se ha cumplido con la obligación prevista en el artículo 53.3 de la Ley 13/1.996, en lo relativo a la referencia catastral. No se hace constar en la inscripción la referencia catastral por existir dudas fundadas en cuanto a la identidad de la finca”.

Interpuesto recurso, el Registrador rectifica la nota de calificación señalando que: “No se ha hecho constar en la inscripción la referencia catastral por existir dudas fundadas de la correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca, al existir diferencias de superficie superiores al diez por ciento y tampoco existir coincidencia con los datos de situación, al no constar en la certificación catastral la calle y el número”.

La DGRN desestima el recurso debiendo destacar las siguientes cuestiones:

1º. LA OBLIGACIÓN DE APORTAR LA REFERENCIA CATASTRAL: artículos 43 y ss TR de la Ley del Catastro Inmobiliario.

– El artículo 44.3 y 4 dispone que: “3. La no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria. 4. Lo dispuesto en el apartado 2 se entiende sin perjuicio de lo especialmente regulado para supuestos concretos en los que se exija la aportación de determinada documentación catastral como requisito para continuar el procedimiento o de lo legalmente establecido para el caso de que la resolución fuera inscribible en el Registro de la Propiedad”.

– El artículo 45 regula la correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca, determinando los supuestos en los que se entiende que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca, y, por tanto, para que pueda tenerse por cumplida la obligación de aportación de dicha referencia catastral.

– La constancia registral de la referencia catastral conforme al artículo 9.a) LHen ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 LH ya que no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma (artículo 9.b) párrafo séptimo).

– El Registrador debe calificar la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título (artículo 48.2 TRLCI).

– Para la constancia registral de la referencia catastral es preciso que exista correspondencia entre la finca registral y el documento aportado para acreditar dicha referencia catastral en los términos que resultan del artículo 45 TRLCI.

2º. LA CALIFICACIÓN.

– En el caso resuelto, el Registrador emite una primera nota de despacho en la que se indica que no se tiene por cumplida la obligación de aportación de la referencia catastral, al existir dudas de identidad de la finca. No estamos, según el Centro Directivo, ante una calificación “en sentido estricto” que pueda ser objeto de recurso aunque los posteriores actos del registrador ponen de manifiesto que éste ha actuado como si de una calificación formal se tratase.

– Con posterioridad, el registrador emite una nota de calificación rectificatoria de la primera, incluyendo pie de recursos.

– La calificación ha de ser global y unitaria sin que puedan ser tenidos en cuenta las rectificaciones y complementos alegados por el registrador en su segunda nota de calificación, pues ello generaría una evidente indefensión al interesado, que ya había interpuesto el recurso cuando le fue notificada la segunda nota rectificatoria de la primera.

– En consecuencia, el recurso deberá recaer única y exclusivamente sobre el defecto advertido por el registrador en su primera nota de calificación, única notificada al interesado al tiempo de interponer el recurso objeto de esta Resolución (artículo 326 Ley Hipotecaria).

– Notarios y Registradores deben cuidar que en la redacción de los documentos públicos de su competencia se citen únicamente preceptos legales vigentes, en consideración a la cualificación y efectos jurídicos que tienen tales documentos. (ER)

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34.** PARTICIÓN INTERVINIENDO TUTOR. NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL, AUNQUE NO EXISTIERA CONFLICTO DE INTERESES.

Resolución de 21 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional de herencia y liquidación de sociedad de gananciales.

Supuesto de hecho.

Con ocasión de la inscripción de una escritura de partición y liquidación de gananciales en la que la viuda está representada por el tutor, que también es heredero, se cuestiona si es necesaria la aprobación judicial. Alegan los recurrentes que no hay conflicto de intereses entre tutor y tutelada y que la escritura ha causado inscripción en otro Registro.

Planteamiento.

Trata la Resolución de la aprobación judicial de la partición en los casos en que interviene tutor y defensor judicial. También reitera la doctrina del Centro Directivo sobre la independencia de la calificación registral.

Resolución.

I Partición en la que interviene tutor: Siempre es necesaria la aprobación judicial de la partición en la que interviene tutor. Los artículos 272 y 1060 del Código Civil se expresan sin matices y la claridad de los preceptos no necesita mayor interpretación.

II Partición en la que interviene defensor judicial: Habiendo oposición de intereses se exige el nombramiento de un defensor judicial que requerirá la aprobación del juez si el letrado de Administración de Justicia no hubiera dispuesto otra cosa en el nombramiento.

III Independencia de la calificación registral: el registrador no está vinculado por las calificaciones de sus predecesores en el Registro; tampoco por las calificaciones hechas por otros registradores sobre el mismo título; tampoco por sus propias calificaciones hechas sobre documentos similares; tampoco por su propia calificación del mismo documento si ha caducado el asiento de presentación, pues la nueva presentación inicia ex novo el procedimiento registral

Conclusión.

¿La partición en la que interviene tutor ha de ser aprobada judicialmente? SI. ¿En qué casos? Siempre. ¿La partición en que interviene defensor judicial cuando hay conflicto de intereses ha de ser aprobada judicialmente? SI. ¿En qué casos? Siempre que en su nombramiento no se hubiera dispuesto lo contrario. (JAR)

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36.** DERECHO DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN CONVENIO. CUÁNDO PRECISA PLAZO. 

Resolución de 27 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Cocentaina, por la que se suspende la inscripción de un convenio de regulación de las medidas relativas a la patria potestad de un hijo menor de edad. 

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de un derecho de uso sobre la vivienda familiar, que es atribuido a la madre con quien convive la menor, en un pacto de convivencia regulador de los efectos de la separación de hecho, que fue aprobado judicialmente.

Se opone a la inscripción, entre otras razones, el que no se haya fijado la duración del derecho, lo que contraviene el principio de especialidad.

Planteamiento.

La Resolución se centra en la naturaleza familiar del derecho de uso de la vivienda familiar y el interés preferente de los hijos menores de edad. Hace un interesante resumen de la jurisprudencia sobre el particular.

Resolución.

1 Si bien uno de los pilares básicos del sistema registral es el denominado principio de especialidad o determinación registral, que consagrado en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, impone que los derechos que pretendan acceder al registro deberán estar perfectamente determinados en sus aspectos subjetivos, objetivos y contenido, incluyendo por tanto los límites temporales de su duración, sin embargo, no pueden obviarse las especiales circunstancias y la naturaleza específica de un derecho reconocido legalmente y cuya consideración como de naturaleza familiar influye de manera determinante en su extensión, limitación y duración, máxime cuando este se articula en atención a intereses que se estiman dignos de tutela legal.

2 Por ello, debe apreciarse con la doctrina jurisprudencial, en el marco del derecho común, un diferente tratamiento del derecho de uso sobre la vivienda familiar, cuando existen hijos menores, que no permite explícitas limitaciones temporales, si bien, resultarán de modo indirecto, que cuando no existen hijos o éstos son mayores, pues en este último caso, a falta de otro interés superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho. Por ello, y presenciando un supuesto de hecho en que existe una hija menor de edad, no resulta preciso señalar el límite temporal del derecho de uso a efectos de su acceso al Registro de la Propiedad.

Conclusión.

¿A los efectos de la inscripción, ha de fijarse un plazo de duración del derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando los hijos beneficiarios son menores de edad? NO.  ¿Y si no hay hijos o los que ha son mayores de edad: ha de fijarse un plazo? SI. (JAR)

[Véase además (hija menor al tiempo sentencia y mayor al de la inscripción) R.#48, de 11 enero]

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37.** PARTICIÓN TRAS VENTA DE UN DERECHO HEREDITARIO Y RETRACTO DE COHEREDEROS SIN COMPARECER LA VENDEDORA

Resolución de 8 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Torrelaguna, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Supuesto: Se plantea si habiendo vendido una de las coherederas el pleno dominio de los derechos hereditarios que le correspondían en la herencia de sus padres a un tercero, y habiendo ejercitado los otros herederos su derecho de retracto es necesario que en el otorgamiento de la partición comparezca aquella.

La registradora considera que sí pues la venta de su cuota hereditaria trasfiere al adquirente el contenido económico de la posición sucesoria del vendedor, pero no la cualidad de heredero.

El recurrente entiende que no, pues se puede enajenar la cuota y el derecho que a un heredero corresponde en la herencia; como consecuencia de esa venta o cesión, entra en juego el retracto de coherederos y se produce una subrogación de los retrayentes en la posición del heredero que había vendido o cedido su porción en la herencia.

La DGRN estima el recurso:

a) El 399 CC permite al condueño o al coheredero enajenar, ceder y gravar e incluso sustituir a otro en el aprovechamiento de su derecho, salvo que se tratare de derechos personales.

b) Hay que distinguir entre la naturaleza del derecho hereditario antes de haber sido aceptada la herencia (derecho personalísimo que se atribuye al heredero para adquirirla mediante la aceptación); y después de la aceptación (derecho que corresponde a cada uno de los coherederos sobre la universalidad de los bienes y derechos de la herencia).

c) Conforme al 1067 CC, mientras la herencia permanezca indivisa, «si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador…».

d) Según el 1000 CC, “se entiende aceptada la herencia cuando un heredero vende, cede o dona su derecho a un extraño”, por lo que hay que concluir que la heredera que vendió su derecho aceptó con este acto la herencia. En consecuencia, entró en juego el derecho de retracto del art. 1067 que fue ejercitado por los otros coherederos que se subrogaron en lugar del comprador, y por lo tanto en la posición de esa heredera, y ahora en la partición de la herencia, su representación está subsumida en la comparecencia de los retrayentes que se subrogaron en esos derechos. (JCC)

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39.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. DISTINTA TITULARIDAD CATASTRAL

Resolución de 8 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Caspe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación y compraventa.

En una escritura de compraventa y se efectúa agrupación de 3 fincas registrales, y se señala su coincidencia con una parcela catastral. La registradora alega dudas en la identidad de la finca, ya que existe una titularidad catastral contradictoria y porque hay divergencias con un plano privado incorporado a un título anterior.

La Dirección General recuerda la doctrina sobre las dudas de la identidad de la finca cuando hay que incorporar la representación gráfica con carácter preceptivo (art.9 LH). Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando: ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En el presente supuesto entiende el Centro que las dudas planteadas no pueden desvirtuar la coincidencia entre la representación catastral y la descripción del Registro: la referencia en la inscripción a determinadas parcelas de un plano privado no puede justificar las dudas de identidad de la finca ya que dicho plano no se trata de una representación gráfica de la finca que se haya incorporado al Registro; Y por otra parte, la divergencia en la titularidad catastral tampoco justifica el rechazo de la representación gráfica aportada ya que no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad, como sucedía, por ejemplo en las inmatriculaciones por título público con el art 298 RH (MN)

 

41.() CERTIFICACIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO

Resolución de 9 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Madrid n.º 5 por la que se deniega la expedición de una certificación. 

HECHOS: Reitera la R. de 11 de diciembre de 2017, con la que prácticamente coinciden los sujetos (en aquélla el particular y en esta su abogado), las fincas y el “interés legítimo” de un heredero para solicitar certificación de asientos ya no vigentes (en este recurso nada se dice del precio) para impugnar una transmisión previa de su causante.

El Centro Directivo confirma la negativa del Registrador a expedir la certificación sin acreditar que efectivamente el solicitante (o su abogado) es el heredero del anterior titular registral (ACM).

42.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA HABIENDO FALLECIDO EL VENDEDOR. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO

Resolución de 9 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Moguer, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de compraventa.

Hechos: Se eleva a público un contrato privado de compraventa de la mitad indivisa de un inmueble, que había sido formalizado por A en favor de B. Fallecido el vendedor A, dicha escritura de elevación a público, se otorga por el comprador B, y sólo por C, como heredera única del vendedor (pero sin la intervención del legitimario D), quedando protocolizados además los certificados de defunción y del Registro de Últimas Voluntades, así como copia del testamento de A, en el que manifiesta estar separado y tener dos hijos: C (compareciente) a la que el causante había instituido heredera, y D, al que le deja sólo su legítima estricta y que no comparece en la escritura de elevación a público del documento privado.

Registrador: Suspende la inscripción de dicha escritura de elevación a público de documento privado, por entender que “no queda acreditado que los únicos interesados que deban dar su consentimiento para la elevación a público del documento privado sean los dos comparecientes, o sea el B comprador y C heredera del vendedor (habiéndose omitido la intervención del legitimario D).

Recurrente: Mantiene que, en base a los artículos 661 del cc (“los herederos suceden al difunto por el hecho sólo de su muerte en todos sus derechos y obligaciones”) y el 1257 cc (“los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan  y sus herederos; salvo el caso de que los derechos y obligaciones no sean transmisibles, por su naturaleza, por pacto o por disposición de la ley”), es solamente a los herederos del causante a los que afectan las obligaciones que subsisten al fallecimiento de éste, los que deben concurrir. Por tanto, es la heredera C, la única que debe comparecer en la escritura de elevación a documento público del documento privado, no siendo precisa pues la intervención del legatario y legitimario D.

Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina: El objeto de la controversia se limita a determinar si, como consecuencia del fallecimiento del vendedor A y además del comprador B, debe comparecer para su elevación a documento público, sólo la hija C heredera universal de éste o además el hijo legitimario y legatario D.

La DG parte del principio, que ha manifestado en otras ocasiones, de que dada la naturaleza de la legítima en nuestro Derecho como pars bonorum, se hace imprescindible la concurrencia del legitimario, para la adjudicación y partición de herencia, a falta de persona que designe el testador para la liquidación y partición de su herencia. De ahí que siendo la legítima “pars bonorum” sea precisa la intervención de dicho legitimario, en la formación del inventario de bienes, en el avalúo y en el cálculo de la legítima, para preservar la intangibilidad de ésta, RS 17 octubre 2017). Por tanto, debe confirmarse la calificación recurrida, resultando pues necesaria la concurrencia del legitimario para elevar a público el previo documento privado de compraventa. Se desestima pues el recurso y se acepta la calificación registral. (JLN)

 

43.** REPARCELACIÓN. CONVERSIÓN EN DEFINITIVA DE LA LIQUIDACIÓN PROVISIONAL

Resolución de 10 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad de Palafrugell, por la que se deniega hacer constar en el registro la conversión en definitiva de la cuota provisional de los gastos de urbanización del sector SUD 1.12 Brugueres 2. (CB)

EL CASO Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- Son hechos a tener en cuenta:

– La reparcelación del Sector SUD 1.12, quedó inscrita con fecha 17 mayo 2010, fecha en la que se hizo constar la afección de los terrenos a los costes de urbanización resultantes de su liquidación provisional.

– Con fecha 10 de mayo de 2017, y por lo tanto dentro del plazo de vigencia de la afección urbanística como carga real procedente de la citada reparcelación, se presentó certificación del acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Palafrugell relativo al Proyecto de Reparcelación del Sector SUD 1.12, de fecha 5 de mayo de 2017, por el cual se fijan las cuotas urbanísticas definitivas relativas a tal sector. Dicho documento fue objeto de calificación negativa.

– Con fecha 31 de mayo de 2017, se aporta de nuevo el documento con un complementario subsanatorio de la primera calificación. Con fecha 28 de junio de 2017 se expide una segunda nota de calificación en la que se hace constar que la afección está caducada a dicha fecha, pero no cancelada, por tener más de siete años desde su fecha.

Prorrogado por sesenta días el asiento de presentación, retirado el documento y vuelto a aportar dentro del plazo de vigencia de la prórroga, se califica de nuevo negativamente por haber transcurrido más de siete años desde la fecha de la inscripción del proyecto de reparcelación y de la afección, plazo máximo de duración de la afección como carga real y preferente derivada de la reparcelación […]

La recurrente centra su argumentación en el hecho de haberse presentado la certificación del acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento por el cual se fijan las cuotas urbanísticas definitivas, con anterioridad a la fecha de caducidad de la afección practicada. La DGRN confirma la calificación negativa.

RECURSO.- […] 4. En el supuesto de este expediente, la fecha de caducidad de la afección era el día 17 de mayo de 2017, sobre este hecho no hay controversia. La presentación de la documentación acreditativa de la conversión de la liquidación provisional en definitiva se produjo el 10 de mayo de 2017 y por tanto, como alega la recurrente, dentro del plazo de vigencia de la afección.

Conforme al art. 24 LH se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación. Por ello debe analizarse el alcance de la inscripción que en su caso deba practicarse.

La constancia de la elevación a definitiva de la cuenta provisional de la liquidación si bien tiene el efecto de concretar y rectificar en su caso la afección practicada conforme a la cuenta provisional, no conlleva ni la extensión de una nueva afección ni la prórroga de la existente ni la conversión de la inicial afección con vigencia temporal en otra con duración indefinida. Antes al contrario, la fecha de conversión de la liquidación provisional en definitiva implica que el plazo de la vigencia de la afección pueda incluso acortarse pues a partir de ese momento, tendrá una duración de dos años cualquiera que fuese el plazo de duración transcurrido y siempre con el tope de los siete años conforme se ha señalado anteriormente.

Por lo tanto, aun cuando se considere como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir la fecha del asiento de presentación, estos efectos en este caso no suponen modificación alguna del plazo de caducidad de la afección registrada. Tampoco se efectúa en este supuesto modificación alguna en el Proyecto de Parcelación que permita la extensión de una nueva afección.

En cuanto a este concreto supuesto, aun cuando se hubiese despachado el documento durante el plazo de vigencia restante de la afección, es decir entre los días 10 y 17 de mayo de 2017, la afección habría igualmente caducado al llegar este último día, por lo tanto sus efectos frente a terceros titulares registrales no habrían rebasado dicho termino en ningún caso. Pero dado que el título fue calificado negativamente, su despacho, una vez subsanado el defecto observado, se habría efectuado necesariamente una vez caducada la afección, y es evidente que no puede concretarse o complementarse ésta, ya que ha devenido a efectos registrales inexistente al extinguirse por caducidad, aun cuando no conste cancelada formalmente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

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44.** ADQUISICIÓN DE INMUEBLES POR CORPORACIÓN DE DERECHO PÚBLICO. ÓRGANO COMPETENTE.

Resolución de 10 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Un Colegio de Enfermería compra dos locales por acuerdo de su Junta de Gobierno, aclarándose en el acuerdo que no es un activo esencial. El notario emite juicio de suficiencia positivo sobre la representación. Según los Estatutos de dicho Colegio corresponde a la Junta de Gobierno «dirigir, gestionar y administrar el Colegio en beneficio de la Corporación”.

La registradora suspende la inscripción ya que considera que la compra es un acto de dominio que excede de la competencia de la Junta de Gobierno y corresponde a la Junta General. Añade que la competencia de la Junta de Gobierno es ejecutar los acuerdos de la Junta General.

El interesado recurre y alega que la compra de los locales compete a la Junta de Gobierno, tanto desde el punto de vista cuantitativo, al no exceder su precio del 25% del último balance aprobado, como cualitativo, al ser un acto de gestión ordinaria. Añade que le es de aplicación lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley 40/2015 que determina para los organismo públicos que a falta de atribución expresa, la competencia corresponde a los «órganos inferiores» por razón de la materia y territorio, y en este caso los Estatutos no atribuyen expresamente la competencia de los actos de disposición a la Junta General por lo que corresponde a la Junta de Gobierno.

La DGRN estima el recurso. Argumenta que entre los actos de gestión debe incluirse la adquisición de inmuebles, toda vez que para tal acto falta una atribución legal o estatutaria de competencia a la Junta General.

Sin embargo, si se tratara de activos esenciales la competencia correspondería a la Junta General, pero ello es de muy difícil apreciación para notarios y registradores, salvo casos notorios, y no puede hacerse recaer en el tercero la carga de investigar la conexión entre el acto que va a realizar y el carácter de los activos a los que se refiere.

COMENTARIO.- Llama la atención que ni el recurrente ni la DGRN argumenten sobre el juicio positivo de suficiencia del notario sobre la representación, que debería de ser bastante para resolver la cuestión conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, pues si el notario emite dicho juicio, que no olvidemos lo hace bajo su exclusiva responsabilidad, la cuestión de la representación no tiene que ser calificada ya por la registradora como resulta de dicho artículo y de numerosa jurisprudencia al respecto. (AFS)

45.*** COMPRAVENTA BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA. NOTA POSTERIOR EN LA ESCRITURA SOBRE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. RESERVA DE DOMINIO.

Resolución de 10 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de nueve fincas con el precio totalmente aplazado pactándose una condición suspensiva respecto de siete de ellas. La escritura se presenta a inscripción un año después con una nota del notario autorizante indicativa de que la compraventa quedó resuelta por incumplimiento de la condición suspensiva.

El registrador deniega la inscripción, además de por otros defectos por haber títulos pendientes de despacho, porque según la nota existente en dicha escritura al final de la copia dicha compraventa ha quedado resuelta.

El interesado recurre y alega que el supuesto incumplimiento ha debido de ser declarado por un acto unilateral de la parte vendedora, en contra de lo pactado en la escritura, y que en todo caso afectaría a siete fincas y no a las dos restantes objeto de venta, respecto de las que no existía dicha condición suspensiva.

La DGRN desestima el recurso.  Señala en primer lugar que la manifestación del recurrente del carácter unilateral de la resolución no se acredita y da prevalencia a la nota de la escritura presentada. Sin embargo no considera insubsanable el defecto, pues admite que se pueda desvirtuar la nota aportando la escritura que motivó dicha nota para calificar si la resolución fue unilateral y se ajustó o no a lo pactado, y si esa resolución afecta a todas las fincas o a alguna de ellas.

Aprovecha también la DGRN para declarar que el pacto de reserva de dominio es posible respecto de inmuebles, pues aunque sólo esté regulado respecto de bienes muebles ha sido admitido también para inmuebles por la jurisprudencia.

En virtud de este pacto el vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido, lo que supone una derogación convencional del artículo 609 del CC en relación con los artículos 1461 y concordantes, pues aunque se entregue la cosa no se transmite la propiedad. El pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del pleno dominio de la cosa comprada, y verificado tal completo pago se produce “ipso iure” la transferencia dominical.

El vendedor, pese a conservar el dominio, está limitado por el derecho del comprador y sólo puede disponer de su derecho respetando su posición jurídica como sólo puede ser embargado su derecho en los mismos términos.

El comprador adquiere la posesión de la cosa, pero no adquiere el dominio y no puede enajenarla ni gravarla, estando limitada la acción de sus acreedores a la posición jurídica adquirida.

COMENTARIO. La DGRN había equiparado a efectos prácticos el pacto de reserva de dominio con la condición resolutoria (Resolución de 4 de Diciembre de 2010); sin embargo ahora lo equipara más bien con la condición suspensiva, y efectivamente tiene más fundamento, porque no se transmite el dominio hasta el completo pago, a diferencia de la condición resolutoria en que se transmite el dominio desde el principio, y la falta de pago provoca la resolución del contrato.

Esta nueva consideración tendría que tener su reflejo en la normativa fiscal, pues no olvidemos que el artículo 2.3 del RITP equipara el pacto de reserva de dominio con la condición resolutoria, por lo que tributará por ITP la transmisión y la garantía de la condición resolutoria. Ello es más gravoso que el pacto de condición suspensiva en el que el devengo del impuesto queda en suspenso, diferido hasta el momento del completo pago y además no tributa como garantía (artículo 2.2 del RITP) . Hasta que no cambie, por tanto, la normativa fiscal no se usará el pacto de reserva de dominio y se preferirá la condición suspensiva, pues al final la vía elegida dependerá sobre todo de su coste fiscal. (AFS)

 

47.*** PARTICIÓN POR CONTADOR-PARTIDOR SIN PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA QUE ORDENÓ LA TESTADORA POR INEXSTENCIA DE DINERO.

Resolución de 11 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Sueca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales por contador-partidor y de adición de otra herencia.

Hechos: Esencialmente, la cuestión planteada es ésta: Fallecida determinada causante, teniendo cinco hijos, se formaliza, con la sola intervención del contador-partidor, designado por la misma, con las máximas facultades, una escritura de protocolización de operaciones particionales, sin la intervención de ninguno de los cinco hijos de la causante, a dos de los cuales había instituido herederos, en tanto, a los otros tres, les había legado tan sólo su legítima, la cual les sería satisfecha en dinero metálico.

El contador partidor, dado que había sido facultado por la causante con las más amplias facultades, incluso entrega de legados, al no haber metálico en la herencia, procede a adjudicar a los hijos legitimarios, unas cuotas indivisas sobre determinada finca de la causante, con lo cual considera satisfecha dicha legítima.

Al tiempo de la escritura anterior (aunque, a mi juicio, no tiene trascendencia para el caso que nos ocupa), se formaliza otra escritura de adición de herencia del cónyuge de la causante, en la que concurren el contador partidor y los dos hijos herederos, no haciéndolo los otros tres hijos legitimarios, a quienes la testadora les había legado la legítima, pagadera en metálico, uno de los cuales, además, había fallecido, sin aceptar ni repudiar, con lo que había pasado a los suyos el mismo derecho que el finado tenía.

Registrador: Señala como defecto que impide la inscripción, que la decisión tomada por el contador partidor nombrado excede de sus facultades de contar y partir, ya que al no existir metálico en la herencia, debería haber exigido la aprobación por todos los hijos o por el letrado de la administración o por el notario, además las notificaciones que exige el artículo 844 cc (un año desde la apertura de la sucesión para comunicar el pago a los perceptores y otro año para pagarles) no han sido realizadas en plazo, por lo que no podía ser admitida dicha opción de pago en metálico, además no se acompaña la justificación de la condición de heredera del legitimario post-muerto.

Recurrente: Alega que, aunque se ordenó, por la causante, el pago de la legítima en metálico no había dinero en la misma para satisfacer los legados legitimarios, por lo que no se puede obligar a los herederos a pagar con dinero extra-hereditario, ni se puede ordenar la venta de los bienes de la herencia para pagar las legítimas, ya que esto podría ser un perjuicio para tales herederos. Y que ni los herederos han ejercitado la facultad de pago en metálico, ni lo han hecho en plazo legal, ni el contador estaba facultado por la testadora para hacerlo, por lo que se ha llevado a cabo la partición en forma ordinaria, no siendo necesario, en este caso, ni la confirmación de los otros hijos, ni del notario o letrado de la administración, ya que no se ha ejercitado la facultad de pago en metálico de los artículos 841 y ss. del Cc. Además, los herederos han comparecido tan sólo a efecto de la adición de la otra herencia.

Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:  Acepta que no queda claro en el testamento que se haya conferido al contador la facultad para pago de la legítima, necesariamente, en metálico, ni concurren los requisitos para ello, y en todo caso es igual, pues se reconoce que no se han cumplido los requisitos de los artículos 841 y ss. del c.c. Por tanto, no siendo posible aplicar el supuesto anterior de pago de la legítima en metálico, el contador se ha acogido a la partición ordinaria que se recoge en los arts 1057 a 1063 del Cc., con lo que tampoco sería necesaria la aprobación del letrado de la Administración ni del notario (art. 843 del Cc.). En consecuencia, estamos ante una partición hecha por el contador en los términos ordinarios del artículo 1057 y ss. Cc.  Al no existir metálico en la herencia, el contador paga la legítima con adjudicación de bienes hereditarios a dichos legitimarios, y ello puede hacerse porque la legítima es una pars bonorum, por lo que puede ser abonada en bienes de la herencia y los legitimarios son cotitulares directos del activo hereditario y no se les puede excluir de los bienes hereditarios.

El artículo 841 Cc. supone una excepción que permite conmutar su cuota por un caudal en efectivo metálico, pero aquí, el contador ha optado por el pago de la legítima en bienes de la herencia. Pese a lo indica el registrador de que la orden de la testadora debe cumplirse, aun cuando no haya metálico en la herencia, y así lo ha admitido el TS en Sentencia del TS 22 octubre 2012, lo cierto es que a diferencia del 1056 y pese al tenor literal del art. 841 cc, y aunque cabe pagar la legítima en metálico extra hereditario, ello no implica que se haya de llevar a cabo forzosamente de esta forma: es decir es una facultad y no una obligación de los herederos.

Por tanto, el contador, después de calcular las legítimas de los legitimarios, no procede al pago de la legítima en metálico, ya que éste no existe en la herencia, adjudicando en cambio, cuotas indivisas de un bien inmueble a tales legitimarios, con lo que el contador no se limita a contar y partir, sino que opta por llevar a cabo una partición ordinaria, manteniendo la naturaleza de la legítima como pars bonorum, y esta partición, en forma ordinaria, que lleva a cabo el contador, no precisa de la intervención de los herederos ni de los legitimarios.

Respecto de la cuestión de que si a falta de dinero en el caudal hereditario, es obligatorio realizar el pago con dinero extra-hereditario, la respuesta es negativa, ya que no nos encontramos ante una empresa familiar, ni se ha utilizado la facultad de pago de la legítima en metálico y el contador no ha sido autorizado por la causante para la venta de los bienes de la herencia, e incluso aunque estuviere autorizado para ello, sería necesario para ello el consentimiento de los legitimarios afectados.

Por tanto, se estima el recurso y se revoca la calificación registral. (JLN)

48.** USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. DETERMINACIÓN DE LA PERSONA A CUYO FAVOR HA DE INSCRIBIRSE, Y DE LA FINCA

Resolución de 11 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir un derecho de uso sobre la vivienda familiar. 

– HECHOS:    En una sentencia de separación se atribuye el uso de la vivienda familiar a la hija (entonces) menor de edad (hoy ya mayor) sin especificarse su nombre, apellidos y edad, y sin identificar ni reseñar los datos de la vivienda.

Posteriormente se liquida judicialmente la sociedad de gananciales, pero sin que en el Decreto judicial tampoco conste ninguno de estos datos.

Se aporta posterior Diligencia de Ordenación, pero NO firmada por el Secretario, identificando cual era la vivienda familiar;

Se acompaña fotocopia del libro de familia para acreditar la identidad de la hija.

– La REGISTRADORA, evidentemente suspende la inscripción, ex Ppio de Especialidad y Determinación (arts 9 LH y 51 RH), por no expresarse las circunstancias identificativas del sujeto y del objeto del derecho, ni acreditarse fehacientemente (la Diligencia no está firmada y una fotocopia carece de autenticidad);

 – La INTERESADA recurre alegando que el matrimonio tenía una única finca y una única hija cuyas circunstancias podrían deducirse de todo el expediente conjunto.

 La DGRN  desestima lógicamente el recurso y confirma la calificación:

     – En un sistema registral de folio real es indispensable identificar plenamente la finca objeto de la inscripción, y hacerlo con documentos que reúnan los requisitos de autenticidad del Art  3 LH (que no se cumplen en un documento no firmado);

     – Y lo mismo cabe decir de la acreditación, por mera fotocopia del libro de familia, de la identidad y edad de la titular del derecho a inscribir. 

     – Añade además la Dirección General, que la edad es asimismo fundamental en la inscripción del Derecho de Uso derivado de la separación/divorcio, por su peculiar naturaleza de derecho familiar limitativo del dominio, que exige determinar la edad del titular, y como recuerda la anterior Res nº#36 [27 de diciembre de 2017], si la hija titular es menor de edad, no es necesario fijar una duración determinada del derecho; y en cambio sí, si es mayor de edad. En el caso concreto, la hija era menor al tiempo de la sentencia y mayor al de la inscripción, por lo que entiende nuestro Centro Directivo, que el derecho de uso sigue subsistente mientras no conste una renuncia expresa de la interesada (ACM).

49.* ARRENDAMIENTO FINANCIERO CON OPCIÓN DE COMPRA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. RECURSO GUBERNATIVO.

Resolución de 12 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la anotación preventiva de embargo de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 3 sobre la opción de compra de un arrendamiento financiero.

Supuesto de hecho.

Mediante este recurso gubernativo, el recurrente impugna la práctica de un asiento registral, concretamente una anotación preventiva de embargo que, a su juicio, se practicó indebidamente porque se limitó a gravar la opción de compra de un contrato de arrendamiento financiero en vez de hacerlo sobre el contrato en su conjunto.

Aclara la Resolución que “se considera conveniente señalar que la anotación preventiva de embargo según resulta del historial registral de la finca 12.904 que obra en el expediente se ha practicado sobre el derecho de arrendamiento financiero con opción de compra, y no sólo sobre el derecho de opción de compra, como afirma el recurrente.

Planteamiento.

El recurso se plantea por una errónea interpretación del recurrente sobre el alcance del asiento practicado, como se ha puesto de manifiesto en el supuesto de hecho. La Resolución se centra en la reiterada doctrina sobre lo que constituye el objeto del recurso gubernativo, que no cabe contra asientos practicados, que están bajo la salvaguardia de los Tribunales (Art. 1.3 LH).

Resolución.

Desestima el recurso planteado por las siguientes razones:

  1. Es presupuesto indispensable para la admisión del recurso gubernativo que exista una nota de calificación negativa, es decir, que deniegue la práctica del asiento solicitado.
  2. En el presenta caso no hay nota negativa por cuanto el asiento (anotación preventiva) se ha practicado.
  3. Practicado el asiento, que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, el medio hábil para combatir dicha inscripción es la demanda judicial dirigida contra todos aquellos a quien la inscripción concede algún derecho.

Conclusión: no cabe recurso gubernativo contra un asiento practicado. (JAR)

50.** ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD

Resolución de 12 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tarragona n.º 1, por la que se deniega la cancelación por caducidad de una anotación preventiva de embargo. 

Supuesto de hecho.

Se solicita la cancelación por caducidad de una anotación preventiva de embargo que ha sido prorrogada con anterioridad al día 8 de enero de 2001 (fecha de la entrada en vigor de la vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).

Planteamiento.

Nuevamente se resuelve si cabe cancelar por caducidad una anotación preventiva de embargo prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Resolución.

Se desestima el recurso y se confirma la calificación registral de acuerdo con el criterio sentado por la Instrucción del Centro Directivo de 12 de diciembre de 2000.

I CRITERIO: En las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000 no es necesario ordenar nuevas prórrogas, según el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, por lo que no cabe su cancelación por caducidad.

II FUNDAMENTO: La normativa aplicable a estos supuestos debe ser la vigente en ese momento es decir la recogida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, antes de la reforma de dicho artículo que introdujo la propia Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, siendo necesaria una sola prórroga de la anotación, lo cual supone en el caso que nos ocupa la vigencia de la anotación de embargo cuya cancelación se pretende. Según la Resolución de 30 de noviembre de 2005 de este Centro Directivo

III SITUACIONES POSIBLES: Tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil pueden plantearse tres posibles situaciones: (i) Anotaciones preventivas que se solicitan a partir de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil: quedan sujetas al artículo 86 de la Ley Hipotecaria en su nueva redacción, es decir, sometidas a un plazo de caducidad de cuatro años, siendo susceptibles de prórrogas sucesivas. (ii) Anotaciones preventivas practicadas y no prorrogadas   antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil: mismo régimen que las anteriores, es decir, caducan a los cuatro años, pero admiten prórrogas sucesivas con arreglo al nuevo régimen, y no una única prórroga como ocurría con anterioridad. (iii) Anotaciones preventivas prorrogadas antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil: siendo la prórroga, y no la anotación, lo que se había practicado antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil, la solución adoptada es que continuaran rigiéndose por la anterior legislación, aplicándose lo dispuesto en el artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, considerándose por tanto la prórroga indefinida, sin necesidad de solicitar su renovación a los cuatro años.

Conclusiones.

1 ¿Cabe cancelar por caducidad la anotación preventiva prorrogada antes de la entrada en vigor de la LECivil? NO.

2 ¿Cómo se pueden cancelar? Acreditando que han transcurrido seis meses desde la fecha de emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas.

3 ¿Cabe el expediente de liberación de cargas para la cancelación de las anotaciones preventivas prorrogadas? NO. El artículo 210 de la Ley Hipotecaria se aplica a cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso; y no resulta medio hábil para la cancelación de anotaciones de embargo, porque «el embargo, no es algo que, en sí mismo sea susceptible de uso o no uso, ni tampoco de prescripción, pues tal medida procedimental subsiste en tanto no sea expresamente revocada por la autoridad administrativa o judicial que la decretó» (RDGRN 18 de mayo de 2016 número 192 del Informe Junio 2016). (JAR).

51.** PETICIÓN DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN YA CANCELADA

Resolución de 12 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Betanzos, por la que se suspende la cancelación de cargas, ordenada en mandamiento judicial, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución.

Supuesto de hecho.

La cuestión planteada se refiere a la negativa del registrador a cancelar la anotación preventiva de embargo posterior a la letra E (prorrogada por las letras H y J), que grava la finca, como consecuencia del despacho de la adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, resultantes del procedimiento en el que se trabó dicha anotación, que se encuentra caducada y cancelada por caducidad, antes de que la documentación calificada fuese presentada en el Registro.

Planteamiento.

Como dice la Resolución, es una materia tratada en numerosas ocasiones (como se demuestra con la numero cita de resoluciones en los “Vistos”). La anotación deja de desplegar sus efectos respecto de los asientos posteriores, respecto de los cuales pierde prioridad con todas las consecuencias que ello comporta.

Resolución.

No admite el recurso y confirma la calificación registral que deniega la cancelación de la anotación posterior a la anotación caducada.

Un supuesto bastante parecido, e incluso con más matices, fue el de la resolución de 8 de noviembre de 2017, comentada en el Informe mensual de noviembre de 2017, que ahora reproducimos:

  1. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente (art. 77 LH).
  2. La caducidad de la anotación hace que, desde que se produce, carezca de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª RH. (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001 y 11 de abril de 2002).
  3. La caducidad de la anotación se produce automáticamente si el documento que la interrumpe no se presenta en el Registro antes de la fecha de caducidad. Lo determinante es la fecha de la presentación del mandamiento en el Registro. Por tanto, si al tiempo de presentarse ya se había producido la caducidad, de nada vale que a la fecha de la adjudicación aun estuviese vigente la anotación, pues dicha adjudicación no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación.

En ningún caso, pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad como claramente indican los artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria.

  1. En vía registral no cabe entender prorrogada indefinidamente la anotación preventiva de embargo por el hecho de haber sido expedida la certificación de cargas, por cuanto la prórroga de vigencia de las anotaciones preventivas viene determinada por Ley (art. 86 LH)
  2. Ello sin perjuicio de que el titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la Constitución Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria), como así ha ocurrido en la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017. (R. 11 de enero de 2017)

ConclusiónSi la anotación del procedimiento caducó no cabe cancelar cargas posteriores. (JAR).

52. *INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 15 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Se plantea si es inscribible una representación gráfica catastral y la consecuente rectificación de descripción de finca, poniendo de manifiesto la registradora dudas de identidad de la finca antes de comenzar la tramitación del procedimiento del art 199 LH.

La Dirección recuerda su doctrina sobre el exceso de cabida: solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral; y sobre la calificación del Registrador acerca de la identidad de la finca en el procedimiento del art.199: Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriesen negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En este caso considera el Centro Directivo que  resultan fundadas las dudas en cuanto a la posible existencia de negocios no documentados, atendiendo a los datos físicos, comparados con las descripciones registrales de las fincas afectadas, a sus historiales y titularidades y a las representaciones gráficas disponibles en el Registro: por la diferencia de superficie, la existencia de un camino entre las parcelas catastrales que en la finca registral es un lidero…Además recuerda que en el caso del procedimiento del art. 199 LH, estas dudas pueden manifestarse al comienzo del procedimiento evitando así trámites innecesarios. (MN)

53.** COMUNICACIÓN PLUSVALÍA POR EL NOTARIO A LA FEMP (ACUERDO CGN-FMP). DEBE CONSTAR EL JUSTIFICANTE DE RECEPCIÓN POR EL AYUNTAMIENTO

Resolución de 15 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Granada n.º 9, por la que se suspende la calificación de una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de una finca urbana, sujeta a plusvalía municipal, que es notificada telemáticamente por el notario al Ayuntamiento a través de la plataforma notarial Signo conforme al convenio suscrito con la Federación Española de Municipios, constando un acuse de recibo.

La registradora suspende la inscripción, pues considera que no consta el justificante de recepción por dicho Ayuntamiento y tampoco que dicho Ayuntamiento esté incluido en dicha Federación.

El notario autorizante, después de subsanado el defecto, recurre y alega que las comunicaciones telemáticas dentro de la plataforma SIGNO cumplen con todos los requisitos legales y que además no pueden ser de otra forma que la telemática ya que los notarios están obligados a relacionarse telemáticamente con las administraciones públicas, conforme al artículo 14 de la Ley 39/2015.

La DGRN desestima el recurso. Insiste en que hay que acreditar con un justificante la recepción por el Ayuntamiento. Este justificante tiene que ser emitido por el Ayuntamiento y puede ser un acuse de recibo electrónico, acuse técnico, justificante electrónico de registro u otro documento electrónico similar pero siempre y cuando permita averiguar su procedencia mediante comprobación en línea, o pueda el notario dar fe de la misma.

En el presente caso el documento que sirve de justificante  de recepción por el Ayuntamiento no acredita la utilización de certificado de firma alguno, ni código electrónico de verificación que permita su comprobación. El código de comunicación que incorpora no indica contra qué base de datos y en qué ubicación puede ser contrastado a fin de justificar que efectivamente la Administración competente ha emitido un justificante electrónico de recepción.  (AFS)

54.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 16 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mijas n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Se plantea si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral y la consecuente rectificación de descripción de finca, poniendo de manifiesto la registradora dudas de identidad de la finca antes de comenzar la tramitación del procedimiento del art 199 LH.

La Dirección recuerda su doctrina sobre el exceso de cabida: solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral; y sobre la calificación del Registrador acerca de la identidad de la finca en el procedimiento del art.199: Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriesen negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En el presente caco considera que resultan fundadas las dudas de la registradora, manifestadas con toda claridad en la nota de calificación, atendiendo a los datos físicos, comparados con la descripción registral y catastral de la finca afectada y a las representaciones gráficas y cartografías disponibles en el Registro, según la aplicación informática auxiliar homologada por la Dirección General. La calificación de la registradora expone con todo detalle que la nueva delimitación del perímetro de la finca que se propone es muy distinta a la catastral y que existe una disminución de un 32% de superficie y alteraciones de linderos respecto de los que figuran en el Registro.

Además se suma la duda de una posible existencia de negocios no documentados, en particular, una nueva reordenación de terrenos, considerando, respecto del nuevo recinto descrito, la referencia expresa a una porción de terreno que da una salida de la finca a una calle, la cual no figuraba en el Registro, aun con el consentimiento del colindante afectado. Por último recuerda que en el caso del procedimiento del art. 199 LH, estas dudas pueden manifestarse al comienzo del procedimiento evitando así trámites innecesarios. (MN)

55.** INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DIFERENCIAS CON EL TÍTULO PREVIO EN CUANTO A TITULARIDAD Y SUPERFICIE.

Resolución de 16 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca por el sistema de doble título. El título a inmatricular es coincidente con el certificado catastral, pero el título previo aportado no es plenamente coincidente con el segundo título, pues hay una diferencia de superficie de más del 10% y además el segundo título incluye la totalidad de un patio que en el título previo era una finca independiente y de la que se transmitía sólo la mitad indivisa. Hubo también una rectificación del título previo mediante Acta notarial, pero no por todos sus otorgantes pues alguno había fallecido y un expediente catastral de subsanación de discrepancias para adecuar el Catastro al segundo título.

El registrador deniega la inmatriculación y alega que los dos títulos tienen que ser plenamente coincidentes y en este caso no lo son por la diferencia de metros y por la titularidad del patio indicadas.

El interesado recurre y alega que los títulos no tienen que ser plenamente coincidentes siempre que esté claro que se refieren a la misma finca, y que las discrepancias  por la diferencia de metros  y situación del patio fue motivada por la situación catastral en su día, que ha sido ahora rectificada.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por recordar que no es necesario que exista una identidad plena y absoluta entre las descripciones en ambos títulos bastando una identificación razonable tanto en lo relativo a superficie, como a su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca en ambos títulos.

En el caso concreto, considera que hay falta de identidad no sólo por la diferencia de superficie entre ambos títulos, sino también de titularidad, pues en el primer título eran dos fincas y se transmitía la totalidad de la primera y el 50% de la segunda y en el segundo se trata ya de una sola finca y la titularidad es del 100% de la misma; añade también que no se rectificó debidamente la primera por todos los otorgantes. Como solución para inmatricular propone el expediente de dominio del artículo 203 LH o el acta de notoriedad complementaria de título público conforme al artículo 205 LH y 209 RN. (AFS)

56.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. USO EXCLUSIVO DE LA AZOTEA. ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS QUE PRECISAN CONSENTIMIENTO EXPRESO. CUÁNDO SE NECESITA UNANIMIDAD. 

Resolución de 17 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Arrecife a inscribir la escritura de elevación a público de acuerdos de la junta de propietarios de una comunidad.

Hechos: Una Finca, consistente en un edificio de cuatro plantas y sótano, fue objeto de división horizontal constituyéndose ocho elementos privativos destinados a local. En concreto, al elemento calificado con el número dos, finca registral 43.986, se le asignó un anejo consistente en «el uso exclusivo de la azotea del edificio, con una superficie de doscientos treinta y siete metros cuadrados y que linda (…)». El local ha sido dado por el propietario en arrendamiento financiero a determinada sociedad mercantil. (**SL)

Se celebra Junta de la comunidad de propietarios, figurando como un punto del orden del día la «propuesta del Sr. Presidente para la modificación del Título Constitutivo para la creación de un servicio de interés general consistente en la creación de cuartos de archivo en la azotea del edificio que, por su extensión, se adjunta en documento anexo a la presente convocatoria». De acuerdo con dicho anexo, la propuesta consistía, sintéticamente, en que el propietario de la finca, elemento 2, cediera a título gratuito en favor de los titulares de seis de los ocho locales en que se dividió el edificio, el uso exclusivo que le correspondía sobre la azotea, pasando tal uso a ser común de todos los propietarios, para ulteriormente destinarlo a la colocación de cuartos para el archivo y otros usos similares de cada oficina o local del edificio, asignando a cada propietario del inmueble el uso exclusivo de un espacio delimitado de la azotea a su entero cargo, riesgo y coste, según se detalla en un plano adjunto.

De acuerdo con la certificación incorporada, de los propietarios que asistieron, presentes o representados (titulares del 60,52% de la totalidad de las cuotas de participación) se obtuvo el voto favorable de tres de ellos (titulares del 40,23% del total de las cuotas) y el voto en contra de uno (titular del 20,29% del total de las cuotas), se acordó la cesión gratuita a favor de la Comunidad del uso exclusivo que el propietario de la finca 2 tiene sobre la azotea, modificando el Título Constitutivo de acuerdo a lo especificado en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este acuerdo fue notificado a la sociedad limitada, arrendataria financiera, a quien la certificación conceptúa de propietario ausente, la cual no mostró su discrepancia en el plazo de treinta días naturales por ningún medio reconocido en Derecho. Los acuerdos fueron elevados a público.

El registrador suspende la inscripción por no constar el consentimiento unánime e individualizado de todos los propietarios en documento público, al tener este acuerdo el carácter de acto que afecta al contenido esencial del derecho de dominio y no de acto colectivo y porque, aun cuando se tratase de un supuesto en el que se exigiera la mayoría prevista por el artículo 17.3 de la LPH, tal mayoría no se ha obtenido pues no se pueden computar como votos favorables los de los ausentes a la junta, de conformidad con el artículo 17.8 y por no constar el consentimiento expreso del titular del elemento privativo a cuyo favor consta inscrito como anejo el derecho de uso exclusivo de la azotea (art. 82LH).

El recurrente alega que la mayoría necesaria para la adopción del acuerdo es la prevista en el artículo 17.3 de la LPH por cuanto la utilización de la cubierta se prevé en provecho de todos los propietarios sin exclusión alguna y que el consentimiento del titular de elemento número dos de la división horizontal no es necesario porque al titular sólo le corresponde el uso, pero la titularidad sigue siendo de la comunidad, a la que corresponden los derechos de administración y disposición sobre esa zona; y  porque la atribución de tal uso exclusivo al propietario del elemento número dos es nulo por ser tal cláusula contraria a la ley, dado que la cubierta es un elemento común por naturaleza y además, por ser la misma abusiva conforme a los artículos 10, 82 y siguientes de la Ley de los Consumidores y Usuarios.

 La DGRN resuelve:

1º.- Recuerda, como ha puesto de relieve en varias ocasiones (resoluciones de 31 de marzo de 2005 o 5 de julio de 2016), que tanto la doctrina como la jurisprudencia han venido reconociendo el hecho de que ciertos elementos comunes pueden ser de uso exclusivo del propietario de algún elemento privativo. Es perfectamente posible configurar como anejo de las viviendas o locales el derecho de uso exclusivo de zonas concretas y determinadas del inmueble, aunque tengan el carácter de elemento común, dentro de la libertad de los propietarios de configurar estatutariamente el régimen de la propiedad horizontal, quedando vinculados «ob rem» siempre que tanto el derecho de uso como el objeto del mismo queden suficientemente identificados, conforme a las exigencias previstas en la ley (vid artículo 53, regla «b»,  del Real Decreto 1093/1997)

2º.-  Reitera, como señaló en su Resolución de 19 de abril de 2007 (y ha reiterado en otras), que el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran: por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la LPH); y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil). La LPH no reconoce a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (R de 15 de junio de 1973).

3º.- Como consecuencia de lo anterior, se atribuye a la Junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (arts. 14 y 17 de la LPH), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la LPH, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla 8 de tal precepto; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el TS ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (artículos 10 y 17).

4º.- Para decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en el ámbito de competencias de la junta como acto colectivo de la misma, cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30 de julio de 2011, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 24 de abril de 2014, 26 de febrero de 2015 y 29 de marzo de 2017), en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta, artículo 19 de la LPH, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (artículos 3, 10 y 17 de la LPH y último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). En este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla 8, de la LPH), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales.

Aceptada la citada doctrina, la cuestión se reduce a determinar si en este caso se trata de uno u otro supuesto. Atendiendo a las consideraciones anteriores, el acuerdo adoptado, en la forma antes expuesta, NO cumple las exigencias de la LPH, según la interpretación de la Dirección General:

A) Es necesario que el acuerdo se adopte por unanimidad. Es cierto que de conformidad con el artículo 17.3 de la LPH «el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación». Ahora bien, tal precepto no resulta de aplicación en el presente caso. La azotea es un elemento común por naturaleza del edificio, sin que el hecho de haber sido atribuido su uso con carácter exclusivo al titular de uno de los elementos privativos altere o modifique en modo alguno su condición de elemento común y toda alteración del régimen jurídico de los elementos comunes es materia que compete a la comunidad exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del título constitutivo y de los estatutos de conformidad con el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal.

Aunque la exigencia de la unanimidad se ha ido superando tanto en el ámbito jurisprudencial, en supuestos concretos de abuso patente, como en el legislativo, con reformas puntuales como la más reciente, la Ley 8/2013, de 26 de junio, no ha desaparecido, exigiéndose cuando se trata de cambiar la configuración, constitución o normas esenciales del inmueble (STS de 16 de julio de 2009 y 13 de mayo de 2016). La supresión de un derecho de uso exclusivo que como anejo de determinado elemento privativo se describía en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal implica una modificación del título constitutivo que presupone el acuerdo unánime de todos los propietarios (cfr. artículos 3, 5 y 17 de la LPH).

B) En segundo lugar, y aunque la determinación de si un servicio puede ser o no considerado como de interés general ha de realizarse de forma casuística, teniendo en cuenta los criterios interpretativos sentados por el TS (S de 9 de octubre de 2008), no se puede calificar de interés general el establecimiento de servicios como el de la creación de cuartos-archivo o trasteros en provecho únicamente de ciertos propietarios, pues solo se prevé la creación de seis cuartos, cuyo uso es atribuido únicamente a los titulares de seis de los ocho elementos privativos en que se divide horizontalmente el inmueble.

El acuerdo adoptado no entra en el supuesto de hecho del artículo 17.3 de la LPH, sino en el del apartado 6 del mismo precepto que exige unanimidad. Tal unanimidad no existe en el presente caso por cuanto uno de los propietarios asistentes a la junta, representante del 20,29% del total de las cuotas de participación, votó expresamente en contra del acuerdo.

C) Pero, además, debe tenerse en cuenta que la creación de trasteros sobre la azotea del edificio implica, en última instancia, el establecimiento de una vinculación «ob rem» entre aquéllos y los titulares de los elementos privativos originarios, lo que, a su vez, afecta al derecho de dominio de cada uno de los propietarios, requiriéndose por tanto el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), de modo que no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla 8, de la Ley sobre propiedad horizontal)-

D) Por último, es requisito ineludible el consentimiento del titular del derecho de uso exclusivo de la azotea. Quedan excluidos de la competencia de la Junta los actos que restrinjan o menoscaben el contenido esencial de la propiedad separada de un elemento privativo (como sería, por ejemplo, la constitución de una hipoteca sobre la totalidad del edificio) y también la realización de aquellos actos que aunque tengan por objeto exclusivo los elementos comunes no entren dentro de la gestión comunitaria (como serían los que directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad o de los derechos que le sean atribuidos en el título constitutivo). La LPH preserva los derechos individuales de los propietarios bajo la guía del citado principio general. (vid, artículo 17.4 último párrafo y artículo 18.1.c de la LPH). (IES)

57.** CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL

Resolución de 17 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vitigudino a hacer constar la referencia catastral de una finca.  

– HECHOS: De los diversos defectos y fincas, finalmente solo se recurre el de una, y que el propio interesado subsana al presentar la documentación a la DGRN.

Se presenta una escritura relativa a una finca inscrita con un número de polígono y parcela catastral diferentes a los que constan en el título. También hay un exceso de cabida superior al 10% (de 50 m2 a 66 m2).

– El REGISTRADOR deniega la toma de razón de los nuevos datos catastrales por dudas fundadas en la identidad de la finca (difieren no solo la superficie, también polígono y parcela);

 – El INTERESADO recurre, y trata de demostrar que son la misma finca, aportando “a posteriori” a la DGRN una certificación catastral acreditativa de la correspondencia entre uno y otro polígono y parcela de la finca (que era un resto de una concentración parcelaria en que habían reenumerado todas las fincas).

 Obviamente la DGRN desestima el recurso y NO tiene en cuenta esa certificación no aportada al registrador antes de calificar. La argumentación sustantiva de fondo es prácticamente idéntica a la de la anterior Res nº#33 [21 de diciembre de 2017] (ACM).

58.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 17 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Redondela-Ponte Caldelas, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Se plantea si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral, una vez tramitado el expediente del apdo 2 del art 199 LH. La registradora suspende la inscripción, manifestando dudas de identidad fundadas en la posible invasión de una finca registral y catastral colindante y de un camino vecinal, existiendo oposición del titular colindante fundada en un informe técnico contradictorio aportado al expediente.

En el procedimiento del art 199, sea o no mediante representación gráfica alternativa, es objeto de calificación la existencia o no de dudas en la identidad de la finca: y las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Además como ha reiterado el Centro Directivo siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

Considera que en el presente supuesto resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, con posible invasión de las mismas o de un camino público. Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, como la existencia de diferentes y contradictorios informes técnicos justificativos tanto de la representación gráfica del promotor como de las alegaciones del titular colindante, que evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por la recurrente.(MN)

60.** HERENCIA. ACREDITADO QUE EL HEREDERO FALLECIDO NO OTORGÓ TESTAMENTO, DEBE ACOMPAÑARSE O TESTIMONIARSE ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS.

Resolución de 22 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granada n.º 1 a la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional.

Supuesto de hecho.

Se otorga escritura de protocolización de cuaderno particional por el contador-partidor, el cónyuge viudo y uno de los coherederos. Se hace constar que el otro heredero instituido por el testador falleció después de éste y que son herederas de aquél, por derecho de transmisión, sus dos hijas cuyas circunstancias personales se expresan, a quienes también se les adjudican determinados bienes. El notario autorizante de la escritura hace constar en ella que se le exhiben los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad del heredero transmitente, cuya fotocopia concordante con sus originales queda protocolizada, y advierte sobre la necesidad de acompañar a dicha escritura la declaración de herederos abintestato de dicho heredero. En igual sentido, el registrador suspende la inscripción solicitada porque falta acompañar el acta de declaración de herederos que acredite la descendencia del hijo del causante inicial fallecido.

Resolución.

Confirma la calificación registral porque no se acredita el título sucesorio, como exige el artículo 16 de la Ley Hipotecaria.

Se reitera el criterio de la Resolución de 12 de noviembre de 2011: frente al testamento, en las actas de declaración de herederos abintestato el registrador, si bien debe contar para su calificación e inscripción con todos los particulares necesarios para ésta -incluyendo todos los que permitan alcanzar el corolario de la determinación individualizada de los llamamientos hereditarios operados por la ley-, ello no impide que la constatación documental de tales particulares pueda ser realizada por el notario autorizante, bien mediante una trascripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en relación, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 3 de abril de 1995), siempre que resulten los elementos imprescindibles para la calificación en los términos que también ha detallado esta Dirección General (vid., por todas, las Resoluciones de 12 y 16 de noviembre de 2015 y 20 de diciembre de 2017). (JAR)

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61.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CAUSA

Resolución de 22 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granada n.º 2 a practicar una cancelación de hipoteca. 

Supuesto de hecho.

Se presenta a inscripción una escritura de cancelación de hipotecas en la que la entidad acreedora declara que, a pesar de no haberse devuelto la totalidad de lo debido, accede y otorga la cancelación a solicitud de la parte prestataria.

La calificación registral opone a la inscripción que (I) no se expresa la causa onerosa o gratuita de la cancelación ni se desglosa el importe reintegrado por cada uno de los préstamos garantizados con las hipotecas que se cancelan. (ii) Y que, dado que la sociedad deudora se encuentra en situación de concurso, no se expresan las vicisitudes del crédito.

Planteamiento.

Se resuelve sobre el alcance que ha de darse a la exigencia de causa para practicar la cancelación de una hipoteca, cuando el acreedor declara que el préstamo garantizado no se le ha devuelto íntegramente.

Resolución.

Estima el recurso y revoca la calificación en base a las siguientes consideraciones:

I SOBRE LA EXPRESIÓN DE LA CAUSA DE LA CANCELACIÓN: Es cierto que el art. 82 de la Ley Hipotecaria debe ser interpretado sistemáticamente y de acuerdo con nuestro sistema civil causalista, que en su proyección registral impide la cancelación de la hipoteca por el mero consentimiento formal.

 Ahora bien (…) cuando el titular del derecho real de hipoteca no se limita a dar un mero consentimiento para cancelar, sino que dispone unilateralmente de su derecho a cancelar la hipoteca, hay que interpretar que estamos ante una abdicación unilateral de la hipoteca por su titular, ante una renuncia de derechos, acto que por sí sólo tiene eficacia sustantiva suficiente conforme al artículo 6.2 del Código Civil para, por su naturaleza, producir su extinción y, consiguientemente, dar causa a la cancelación de la hipoteca conforme a los artículos 2.2.º y 79 de la Ley Hipotecaria.

II CANCELACION A PESAR DE LA SUBSISTENCIA DEL CRÉDITO GARANTIZADO: “… Renunciando el acreedor de forma indubitada al derecho real de hipoteca, son intrascendentes, a la hora de su reflejo registral, las vicisitudes del crédito por él garantizadas que se hayan reflejado en la escritura, se haya extinguido o subsista, sea con unas nuevas garantías o tan sólo con la responsabilidad personal del deudor, pues todo ello queda limitado al ámbito obligacional de las relaciones «inter partes»…”.

Conclusión: La cancelación de la hipoteca se basa en la renuncia del acreedor al derecho real de hipoteca, siendo irrelevante lo que ocurra respecto de los créditos pendientes de pago que pierden la garantía hipotecaria. (JAR)

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62. ⇒⇒⇒ SUCESIÓN POR DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO DEL TRANSMITENTE. DOCTRINA CLÁSICA Y MODERNA.

Resolución de 22 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Moguer, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de aceptación y partición de herencia.

Supuesto de hecho.

Fallece el primer causante que instituye herederos universales a sus dos hijos, A y B. El hijo B fallece posteriormente sin haber aceptado ni repudiado la herencia de su padre y tras haber otorgado testamento abierto, en el que nombra heredera universal a una hija y lega la legítima estricta a su otro hijo. Posteriormente, se otorga escritura de aceptación y adjudicación de la herencia del primer causante por el heredero A y la heredera transmisaria del heredero B, y sin intervención del legatario legitimario del heredero B.

Se discute si debe intervenir en la escritura de aceptación y partición de la herencia del primer causante el legatario legitimario del hijo transmitente.

Planteamiento.

Resolución de indudable importancia porque precisa el alcance práctico de la doctrina legal sentada por el Tribunal Supremo (STS 11 de septiembre de 2013) y fija el alcance del derecho de transmisión (art. 1006 CC), con especial incidencia en la labor de notarios y registradores al autorizar e inscribir escrituras de aceptación y partición de herencia.

Resolución.

Desestima el recurso y confirma la calificación registral al exigir la intervención en la partición de la herencia del primer causante del legatario legitimario del transmitente:

I ACEPTACIÓN DE LA HERENCIA DEL PRIMER CAUSANTE:

1. El derecho de transmisión se refiere únicamente al derecho de aceptar o repudiar la herencia del primer causante: sólo el llamado como heredero (testamentario o ex lege) a la herencia del transmitente puede aceptar o repudiar la herencia del primer causante (lógicamente tras haber aceptado la herencia del transmitente).

2. Referido el derecho de transmisión a la aceptación o repudiación de la herencia, la unidad de la sucesión postulada por el Tribunal Supremo implica que sólo deben intervenir en la aceptación de la herencia del primer causante sus herederos y los herederos del heredero transmitente.

3. Consecuentemente con lo expuesto, será el heredero del transmitente quien forme parte de la comunidad hereditaria resultante de la aceptación de la herencia del primer causante.

II PARTICIÓN DE LA HERENCIA DEL PRIMER CAUSANTE.

1. Los bienes procedentes de la herencia del causante deben ser incluidos en la herencia del transmitente. La conclusión contraria resultaría de todo punto inaceptable, ya que implicaría una sucesión independiente, ajena a las normas de la legítima y de la voluntad del testador como ley que ha de regir la sucesión.

2. Cualquier operación tendente a la partición de la herencia del primer causante, a la que esté llamado el transmitente, debe ser otorgada también por los legitimarios del transmitente, ya hayan sido beneficiados como tales a título de herencia, legado o donación. Indudablemente, el llamado como heredero por el transmitente está sujeto a las limitaciones legales o cargas impuestas por el sistema de legítimas.

Conclusiones:

I Lo que se transmite y lo que se adquiere en virtud del art. 1006 CC es el «ius delationis», que sólo puede referirse al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante.

1. ¿A quién corresponde aceptar (repudiar) la herencia del primer causante?: al heredero del transmitente.

2. ¿Han de intervenir en la aceptación (repudiación) de la herencia del primer causante quienes no sean herederos del transmitente aunque sean sus legitimarios? NO.

3. ¿Forman parte de la comunidad hereditaria del primer causante los legitimarios del transmitente que no sean sus herederos? NO.

II Los legitimarios del transmitente deben intervenir (sean o no herederos) en la partición de la herencia del primer causante, pues el heredero del transmitente queda sujeto a las limitaciones impuestas por la intangibilidad de las legítimas.

Comentario.

Se puede decir que la Resolución reconduce su interpretación sobre las consecuencias de la doctrina legal del Tribunal Supremo referida al artículo 1006 del Código Civil, y confirma el criterio manifestado (con menos consistencia, a mi juicio) en la reciente Resolución de 26 de julio de 2017 (Informe mes de agosto).

La argumentación gira sustancialmente en torno a la interpretación sistemática del Código Civil, concretamente al régimen imperativo del sistema legitimario. (JAR)

Ver opinión crítica de Fernando José Rivero Sánchez-Covisa.

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RESOLUCIONES MERCANTIL
7.*** DEPÓSITO DE CUENTAS: ¿ES NECESARIO FIRMAR TODAS LAS HOJAS DE LAS CERTIFICACIONES? DUDAS SOBRE LA AUTENTICIDAD DE LA CERTIFICACIÓN.  

Resolución de 11 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil II de Valencia, por la que se rechaza un depósito de cuentas del ejercicio 2016.

Hechos: Se trata de un depósito de cuentas. Se daba la circunstancia de que la certificación aprobatoria de las cuentas estaba formada por dos hojas de las cuales sólo aparecía firmada por el administrador la segunda. En la primera, entre otros particulares, constaba el código alfanumérico correspondiente a la huella digital generada para la presentación telemática de la documentación.

La registradora en una nota, no excesivamente clara pero de la que en su conjunto, sobre todo del apartado de observaciones, resultaba el defecto alegado,  estima que si la certificación del acuerdo de la junta consta de más de una hoja, la firma del administrador debe aparecer en todas ellas, sobre todo teniendo en cuenta que es en la primera hoja, en que no aparece la firma, donde figuran los datos de identificación de las cuentas.

El interesado recurre, previa aclaración de la nota y subsanación del defecto, y alega que en ningún sitio se especifica que la firma deba aparecer en todas las hojas de la certificación aprobatoria de las cuentas.

Doctrina: La DG estima el recurso y revoca la nota de calificación.

La DG tras rechazar de plano las alegaciones del recurrente sobre la no claridad de la nota o la inconstitucionalidad de la calificación o la indefensión que la nota provoca o el perjuicio económico que a la sociedad se le ha provocado, considera que “el acuerdo de calificación no plantea duda alguna sobre la identidad ni la integridad del documento que contiene la certificación del acuerdo de aprobación” ya que “se limita a considerar que la firma del administrador debería constar en las dos hojas que lo componen”.

Para la DG “el hecho de que se presente el documento firmado por el órgano de administración implica la asunción de autoría del mismo, así como la afirmación de su integridad”, y concluye diciendo que “si la registradora Mercantil considera que existen motivos para rechazar el depósito por considerar que el certificado de aprobación del acuerdo no es auténtico o no es íntegro debe expresarlo así en su acuerdo de calificación, especificando los motivos en que lo fundamenta”.

Comentario: Pese a que el recurso pudiera parecer intrascendente o plantear un tema menor, consideramos que de la resolución que comentamos se deducen importantes consecuencias que ratifican la normal forma de actuar en relación a los depósitos de cuentas.

Las certificaciones de los acuerdos de junta son documentos privados y en consecuencia, por evidentes razones de certeza, deberían venir firmados en todas sus hojas. No obstante, que tengamos conocimiento de ello, en ningún Registro Mercantil se ha exigido la firma en todas las hojas comprensivas de la certificación, ni antes de la Ley 25/2011, de 1 de agosto,  en que el RRM exigía la legitimación de la firma del certificante, ni en la actualidad en que, por mor de la ley citada, no se exige.

Es cierto que la generalidad de las certificaciones de las sociedades, a efectos de  depósito,  están extendidas en una sola hoja, con lo cual la firma de ella cubre todo su contenido y que en los casos de grandes sociedades en que la certificación por su complejidad ocupa varias hojas, también es usual que se firmara en todas ellas. Pero si no se hacía no se consideraba defecto pues, salvo error u omisión, no tenemos conocimiento de ningún otro recurso sobre esta cuestión.

Pues bien a partir de ahora la doctrina de la DG sobre esta cuestión es clara y la podemos sintetizar en estos puntos:

1º. No es necesario que las certificaciones de los acuerdos de la junta vengan firmadas en todas sus hojas.

2º. No obstante si el registrador tuviera dudas sobre la legitimidad de alguna de las hojas en que no aparece la firma, puede rechazar el depósito.

3º. El defecto sería no la falta de firma, sino las dudas del registrador sobre la autenticidad o integridad de la certificación.

4º. Y si se consignan esas dudas como defecto el registrador debe exponer los motivos en que se basa.

El sistema parece lógico y racional pues, si no hay dudas,  debemos evitar que, sin un claro fundamento, se dificulte a las sociedades el cumplimiento de sus obligaciones mercantiles.

Ahora bien si las hojas en que no aparecen las firmas estuvieran escritas con distinto tipo de letra, o extendidas en papel de distinta clase o calidad, o aparecieran expresiones o forma de redacción que no concordaran con el resto de la certificación firmada, ello sería un indicio más que suficiente para rechazar la certificación mientras el certificante no asumiera su autoría estampando su firma en todas las hojas comprensivas del certificado.

Aunque el problema se ha planteado en relación a un depósito de cuentas, parece obvio que esta doctrina es aplicable a todos los certificados que puedan provocar un asiento u otra operación registral. (JAGV)

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8, 9 Y 10.*** PODER RECÍPROCO CONDICIONADO QUE LOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS SE CONFIEREN A SÍ MISMOS PARA ACTUAR SOLIDARIAMENTE.

Resolución de 13 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles I de Barcelona a inscribir una escritura de poder.

Hechos: Se trata de un poder que dos administradores mancomunados se confieren recíprocamente con carácter solidario, pero sujeto a los siguientes condicionamientos:

— Que el poder será efectivo “en el momento que uno de los administradores mancomunados del órgano de administración fallezca, padezca una incapacidad física temporal o una física y psíquica permanente” debidamente acreditada la incapacidad con certificado médico oficial.

— Que “la duración del poder será de un año o hasta que la junta general ordinaria nombre un nuevo órgano de administración, momento en el cual quedará ineficaz”.

El registrador estima que el poder no es inscribible pues “no cabe condicionar la entrada en vigor del poder y su eficacia frente a terceros, a circunstancias extrarregistrales (artículos 6, 9 y 58 del Reglamento del Registro Mercantil).

El interesado recurre y alega que el mandato puede darse forma condicionada, que el art. 1732 del CC admite el poder para caso de incapacidad del mandante, que su fundamento está en su propia naturaleza y que el poder, tal y como se ha configurado, deriva de un protocolo familiar.

Doctrina: La DG estima el recurso considerando inscribible el poder.

Comienza la DG ponderando los inconvenientes que presenta una administración mancomunada en caso de muerte, renuncia, incapacitación o la inhabilitación de cualquiera de los administradores.

Para su solución añade que lo “lo más sencillo es el nombramiento de administradores suplentes por la junta general”.

Pero cuando no existen suplentes, “es relativamente frecuente que la sociedad, representada por los propios administradores mancomunados, confiera poder a los mismos a fin de que, de producirse la «acefalia» … el administrador que permanezca apto en el cargo” pueda actuar como representante voluntario “impidiendo así la paralización de la actividad a la que esa sociedad se dedique”.

Considera que la “representación es obra de la voluntad del representado” y que en “un mundo jurídico regido por el principio de autonomía de la voluntad, quien confiere el poder puede determinar el contenido del mismo y puede también modular el apoderamiento que contiene del modo que tenga por conveniente”.

Por ello concluye son admisibles los poderes sometidos a condición suspensiva y resolutoria o a término inicial o final.

No obstante, tal y como se ha configurado el poder de que se trata se plantean al menos “dos problemas de interpretación: el primero, es el relativo a las hipótesis de enfermedad (física) temporal; y el segundo, el problema del «dies a quo» para el cómputo del plazo de un año de duración del apoderamiento”.

Sobre el primer problema para la DG “la exégesis de la cláusula en la que se delimita la vigencia del poder permite dos interpretaciones alternativas: según una primera interpretación -o de la cláusula aisladamente considerada-, si la «incapacidad» física fuera transitoria, ese certificado médico podía acreditar que, en la fecha de expedición, el administrador mancomunado no estaría en condiciones de ocuparse de la gestión social, y podría también contener un pronóstico de la duración de esa situación anómala, pero, cuando la «incapacidad» finalizara, finalizaría también el apoderamiento. Según la segunda interpretación -que podríamos calificar de sistemática, por analizar conjuntamente el párrafo de vigencia y el párrafo de duración del poder-, activado el apoderamiento, éste tendría la duración de un año o duraría hasta que la junta general ordinaria nombrara un «nuevo órgano de administración», con independencia de que, durante ese tiempo, la «incapacidad» física desapareciera”

“Respecto del segundo problema, ya se ha señalado que la duración del poder se configura con una doble técnica: o bien la duración fija de un año, o bien la duración variable que transcurre entre el acaecimiento de la «incapacidad» y el acuerdo de la siguiente junta general ordinaria para nombrar administrador. Si se optara por la interpretación sistemática, para determinar el día inicial de la vigencia del apoderamiento habría que estar a un certificado médico que especificara cuál ha sido efectivamente ese día”.

No obstante estima que estos problemas interpretativos, que derivan de la forma de redacción de la cláusula cuestionada, “no pueden, sin más, llevar a confirmar la calificación impugnada en los términos en que ha sido formulada (vid. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), pues no existe norma que impida hacer depender la eficacia del apoderamiento de circunstancias como las contempladas en el presente caso por el mero hecho de que éstas sean extrarregistrales”. Es decir que, para el CD, la cláusula debatida es compatible “con los límites generales a la autonomía de la voluntad” y no contradice los principios configuradores de la misma.

Comentario: La DG, en esta resolución  y pese a los problemas que detecta en la interpretación de la entrada en vigor del poder, prefiere declarar su inscribibilidad pues denegarla hubiera sido cerrar las puertas a la solución de los problemas que en las sociedades de pocos socios y estrictamente familiares se plantean en el caso de que uno de los administradores mancomunados no pueda, por la causa que sea, desarrollar debidamente sus funciones.

Por ello pese a la flexibilidad mostrada por la DG la resolución pone de relieve los problemas que un poder concebido en dichos términos puede originar y la inseguridad que puede llevar al tráfico mercantil en el que intervenga la sociedad.

Por consiguiente lo aconsejable es que cuando se otorguen este tipo de poderes, se dejen lo más claro posible cuáles son las condiciones que determinan su vigencia regulando con detalle las diversas circunstancias que deben tenerse en cuenta según ocurran o no determinados acontecimientos.

Y a la hora de calificar estos poderes, si estimamos que las dudas que surgen en su interpretación son de tal naturaleza que hace tremendamente insegura la inscripción del poder, habrá que calificar poniendo de relieve esas dudas y no basando la calificación en que los condicionamientos a que se sujeta el poder son extrarregistrales pues ello será así en la mayoría de los casos.

Ni que decir tiene que a la hora de publicar estos especiales poderes en el Borme debemos recoger en otros actos sociales y en la vigencia del poder, de la forma más completa posible, los condicionamientos a que el poder se sujeta para evitar confusiones a los terceros que tengan relaciones mercantiles con la sociedad. JAGV.

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9. Resolución de 13 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles I de Barcelona a inscribir una escritura de poder. (JAGV)

10. Resolución de 13 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles I de Barcelona a inscribir una escritura de poder. (JAGV)

 

16.* DOCUMENTO CONTRADICTORIO CON OTRO PRESENTADO EN PRIMER LUGAR. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

Resolución de 14 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Navarra, por la que se rechaza la inscripción de diversos documentos.

Hechos: El recurso versa sobre una cuestión que se da con relativa frecuencia en los RRMM: Se presentan unos documentos que son contradictorios totalmente con otros presentados con anterioridad y no despachados.

El registrador ante ello lo hace constar así y apoya su calificación en la conocida resolución de nuestro CD de fecha 2 de agosto de 2014 según la cual el registrador ante hechos similares de presentación sucesiva de documentos incompatibles “para evitar la desnaturalización del Registro Mercantil …, ante la insalvable incompatibilidad”, se “debe suspender la inscripción … y remitir la cuestión relativa a la determinación de cuál sea el auténtico a la decisión de juez competente, cuya función el registrador no puede suplir en un procedimiento, como es el registral, sin la necesaria contradicción y la admisión de prueba plena como ha de tener lugar en el ordinario declarativo en que se ventile la contienda”. Por ello tampoco entra en la completa calificación del documento.

El interesado recurre y dice que los documentos presentados con anterioridad son nulos acreditándose su falta “de veracidad y legitimidad” con los presentados en segundo lugar.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación o más bien de suspensión de la calificación.

Reitera su doctrina relativa a que “ante una contradicción insalvable de los títulos presentados” … “el registrador en su calificación deberá tener en cuenta no sólo los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y relacionados con éstos, aunque fuese presentados después, con el objeto de que, al examinarse en calificación conjunta todos los documentos pendientes de despacho relativos a un mismo sujeto inscribible, pueda lograrse un mayor acierto en la calificación, así como evitar inscripciones inútiles e ineficaces” sobre todo a la vista de los fuertes efectos que la inscripción produce.

Comentario: Las resoluciones configuradoras de la anterior doctrina suponen una excepción al principio de prioridad formal, excepción que está justificada en base a los argumentos dados por la DG. En definitiva de lo que se trata es de calificar de forma conjunta todos los documentos relativos a un sujeto que en un momento dado estén pendientes de despacho.

Lo que ya no vemos tan claro es que se suspenda la calificación del segundo documento y no sólo su inscripción. En beneficio del interesado creemos que debe procederse a la calificación del documento presentado con posterioridad para el caso de que o bien se despache el primer documento si no tiene defectos o los que tiene fueran revocados en virtud de recurso,  en cuyo caso lo que procederá será la denegación del segundo, o bien caduque su asiento de presentación, en cuyo caso el primer documento se tendrá como no existente en sede registral. Claro que también puede ocurrir que, en base a esa calificación conjunta,  se suspenda también la inscripción del primero a la vista del segundo, en cuyo caso, lo único posible será la vía judicial. (JAGV)

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23.* INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. DISCREPANCIAS EN CUANTO AL NOMBRE.

Resolución de 18 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil IV de Alicante, por la que se rechaza la inscripción de un cese y nombramiento de cargo.

Hechos: El recurso versa sobre un problema de identificación del administrador nombrado. En la escritura figura, suponemos, dado que sólo constan las iniciales en la resolución, como María Pilar, mientras que en la certificación de los acuerdos figura sólo como Pilar.

Ante ello la registradora suspende la inscripción sobre la base del artículo 38 del RRM. El documento se subsana aclarando que su nombre es María Pilar, aunque se conoce también como Pilar.

El notario recurre y dice que es habitual que cuando se trata de nombre compuestos se conozca a la persona por el nombre compuesto o sólo por el simple y “que la calificación registral atenta contra la función notarial” el notario “al legitimar la firma de la compareciente en la certificación que se incorpora y dejar reflejado que compareciente y certificante son la misma persona, dota, a su juicio, de la presunción de veracidad, autenticidad y fuerza legal”.

Doctrina: La DG desestima el recurso.

Pondera la trascendencia de que “las circunstancias que debe contener el asiento a practicar en el Registro deben recogerse con la debida claridad habida cuenta de los fuertes efectos sustantivos derivados del hecho de la toma de razón” y por ello es muy importante la “claridad en la redacción de los títulos presentados a inscripción” y que  “corresponde al autor del documento subsanar la deficiencia observada, como ha ocurrido en el supuesto de hecho, permitiendo que el título, por reunir los requisitos precisos para la práctica del asiento correspondiente, acceda al Registro”.

A continuación dice que la cuestión que plantea la nota de calificación no pone en duda el juicio de identidad notarial ni afecta a la función del notario autorizante “puesto que se limita a observar la discrepancia en el nombre de la persona que va a ser objeto de inscripción en el Registro Mercantil”. Sobre esta base reitera que “para que pueda salvarse la contradicción de datos que consten en un instrumento público es imprescindible que resulte con claridad suficiente cual es el dato correcto y cuál es el erróneo habida cuenta de que la presunción de veracidad se proyecta sobre todo el documento”.  

Añade que tiene “razón el recurrente cuando afirma que en supuestos como el presente, en el que el nombre de pila es un nombre compuesto, es frecuente la utilización indistinta del nombre completo o de una parte del mismo” pero “lo cierto es que en Derecho tanto los nombres individuales que conforman el compuesto como el propio nombre compuesto tienen identidad propia (artículo 51 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil)”.

Concluye que “en materia de toma de razón en un registro jurídico debe hacerse constar necesariamente el nombre como resulta del documento con el que el interesado se ha identificado ante el notario, sin perjuicio de que se haga constar, y así se refleje en el asiento, cualquier otro nombre con el que sea conocido, tal y como exigen los artículos 156 y 157 del Reglamento Notarial, defecto fácilmente subsanable y que no debiera motivar recurso ante este Centro Directivo”.

Comentario: Cuestión menor la que plantea este recurso y que como muy bien dice la DG no debiera provocar la interposición del mismo.

La identidad del administrador debe figurar de forma indubitada en la inscripción, y no sólo en la inscripción sino también en la publicación que de ella se haga en el Borme y si el registrador tiene dudas sobre cuál es el nombre del administrador nombrado, antes de tomar una decisión por su cuenta y riesgo que puede ser equivocada, es obvio que lo mejor es que el título que va a provocar la inscripción sea subsanado.

Esta doctrina no incide en la sentada en otras resoluciones de que cuando los errores sean menores y se pueda saber cuál es el dato cierto por el contexto del documento el registrador lo despache haciendo constar  como lo ha hecho para posibilitar de que si lo ha interpretado mal  la inscripción pueda ser rectificada.(JAGV)

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28.* DEPÓSITO DE CUENTAS SIN INFORME DE AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA. OBJETO DEL RECURSO. CANCELACIÓN POR ERROR.

Resolución de 19 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Almería, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Hechos: Los hechos que dan lugar a esta resolución son tremendamente complejos, aunque trataremos de resumirlos de la forma más clara y didáctica posible.

1º. Se practica el depósito de cuentas de una sociedad.

2º. El registrador, pasados unos meses, notifica a la sociedad que dicho depósito se ha practicado de forma errónea pues dado que existe un expediente de designación de auditor a petición de la minoría no debió practicarse sin el pertinente informe del auditor.

3º. Por ello cancela el depósito practicado pues el error resulta del contenido del registro.

4º. Se da la circunstancia de que antes del depósito se presentan unos acuerdos de nombramiento de auditor voluntario cuya inscripción se suspende. Estando pendiente este asiento se solicita por la minoría el nombramiento de auditor, nombramiento que queda en suspenso hasta que se despache el título previo o caduque el mismo. Una vez caducado, el expediente de auditor sigue su curso llegándose, tras diversos avatares, a su nombramiento en fecha muy posterior al depósito de las cuentas llevadas a cabo.

5º, Finalmente para complicar más las cosas el nombramiento de auditor voluntario se vuelve a presentar pendiente el expediente de los minoritarios…

Pero en definitiva lo que el registrador plantea ahora es que no se procederá al depósito sin el informe de auditoría.

La sociedad obviamente recurre y manifiesta en esencia que desconocía totalmente el nombramiento de auditor por la minoría y que el depósito ya fue realizado.

Doctrina: La DG desestima el recurso.

Aclara que según su reiterada doctrina “sólo puede ser objeto de recurso la nota de calificación negativa de los registradores, pero no los asientos ya practicados” y que “los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que sólo dichos tribunales pueden declarar la nulidad de un asiento”.

Por ello la DG no realiza ningún pronunciamiento, ni sobre la procedencia o improcedencia de la cancelación del depósito, ni sobre la regularidad del nombramiento de auditor a instancias de la minoría.

Sobre esta base y dado que la “situación registral al tiempo de llevar a cabo la calificación objeto de este expediente era la de existencia de auditor nombrado a instancia de la minoría” es claro que  “no cabe llevar a cabo el depósito de las cuentas si la solicitud no se acompaña precisamente del preceptivo informe de auditoría realizado por el auditor nombrado e inscrito en el Registro Mercantil”.

Comentario: Se trata de un supuesto muy particular cuya solución por la DG quizás sea lo de menos.

Es un problema ocasionado por las diversas presentaciones existentes respecto de un sujeto inscribible, en el que como dice la misma  DG, será, en su caso, la propia sociedad afectada la que si cree que ha existido alguna irregularidad en la actuación del registro “ejercite las acciones previstas en el ordenamiento en defensa de su derecho”. (JAGV)

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31.** CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 20 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles I de Zaragoza a inscribir una escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: El problema que plantea esta resolución se centra en determinar si es o no inscribible la siguiente cláusula estatutaria sobre formas de convocar la junta general: “la Junta deberá convocarse mediante anuncio publicado en la página web de la sociedad. En el caso de que ésta no exista, al menos, mediante remisión de carta certificada con acuse de recibo a cada uno de los socios en el domicilio que figure en el libro registro; pero será también válido cualquier otro medio de fehaciencia superior, especialmente su remisión por conducto notarial». En la misma escritura se solicitaba la inscripción parcial.

El registrador suspende la inscripción por el siguiente motivo:

La inclusión en cuanto a la forma de convocatoria de la junta general de la frase «cualquier otro medio de fehaciencia superior» no cumple con lo dispuesto en el artículo 173.2 de la Ley de Sociedades de Capital, que no exige fehaciencia en la convocatoria sino procedimiento que asegure la recepción de la misma por los socios.

El notario recurre y aparte de señalar que no entiende que no se haya practicado la inscripción parcial solicitada, dice que el registrador interpreta la cláusula de “modo erróneo, extrayendo la conclusión equivocada de que se está exigiendo fehaciencia en la convocatoria”.

El registrador sobre la solicitud de inscripción parcial informa que no se ha accedido a ella porque “la naturaleza del defecto, en cuanto puede afectar al procedimiento de convocatoria de la junta general, y dar lugar a divergencias entre el contenido de la escritura de constitución de la sociedad y la inscripción registral, se entiende necesaria autorización expresa del presentante, sin que baste una solicitud genérica de inscripción parcial del documento”.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

En cuanto a la posibilidad de inscripción parcial dice que “ es indudable que la cláusula estatutaria sobre convocatoria de la junta había sido perfectamente inscribible aun eliminado de la redacción del artículo la frase relativa a «cualquier otro medio de fehaciencia superior» de la convocatoria, al tratarse de una estipulación puramente potestativa, que no supone una alteración sustancial de lo pactado ni afecta a la publicidad registral.

En cuanto al fondo del recurso la DG recuerda que según su doctrina  “el envío por correo certificado con aviso de recibo cumple” las exigencias legales  “a lo que debe añadirse que según la doctrina del Tribunal Supremo, acreditada la remisión y recepción de la comunicación postal, incumbiría al socio la prueba de la falta de convocatoria (Sentencia de 3 de abril de 2011), por lo que no cabe exigencia adicional sobre la acreditación fehaciente del contenido de ésta”.

También cumple la exigencia legal la contenida en  el artículo 5 de los Estatutos-tipo aprobados por la Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre” admitiendo “(…) la convocatoria se comunicará a los socios a través de procedimientos telemáticos, mediante el uso de firma electrónica”.

Supuesto lo anterior la DG añade que “ningún obstáculo existe para que en tales cláusulas se exijan determinados requisitos de fehaciencia de la comunicación de la convocatoria y de la recepción de la misma por los socios”.

Por todo ello, “de una interpretación no sólo literal, sino también teleológica y sistemática de la cláusula debatida se desprende inequívocamente que al referirse a cualquier otro medio de fehaciencia superior al previsto –remisión de carta certificada con acuse de recibo a cada uno de los socios– y especialmente su remisión por conducto notarial, se está exigiendo esa fehaciencia no sólo del mero envío de la comunicación de la convocatoria sino de la íntegra convocatoria, es decir del procedimiento de comunicación de la misma y, por ende, también de la recepción del anuncio por los socios a la que se refiere el citado artículo 173.2 de la Ley de Sociedades de Capital”.

Comentario: Las cuestiones relativas a la forma de convocatoria de la junta son de las más difíciles y delicadas dentro del derecho de sociedades.

No obstante lo importante, como señala la DG, es que el sistema que se establezca en los estatutos, en sustitución del sistema legal, permita de forma razonable que los socios conozcan el hecho de que la junta ha sido convocada y el contenido de la convocatoria.

Sobre esta base ningún reproche cabía hacer a la cláusula debatida pues establecía en sustitución del sistema legal el admitido por la DG de la carta certificada con acuse de recibo, si bien como medida garantista en favor de los socios, también venía a establecer que si se utilizaba otro sistema de mayor fehaciencia también sería válido.

En definitiva de lo que se trataba no era de imponer de forma obligatoria esa fehaciencia, que parece que es lo que interpretaba el registrador, si no de permitir al órgano de administración utilizar sistemas más seguros y fiables, pero sin que su utilización fuera obligatoria.(JAGV)

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32.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES. SOCIEDAD INACTIVA.

Resolución de 20 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles I de Asturias, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Reitera su doctrina de las resoluciones de 7 de noviembre de 2017. Si la sociedad está inactiva y así lo hace constar en la documentación o resulta de ella no es necesario cumplimentar la casilla de pago medio a proveedores.(JAGV)

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35.*** AUMENTO DEL CAPITAL SOCIAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS. FECHA DE LOS CRÉDITOS QUE SE COMPENSAN. SOCIEDAD PROFESIONAL.

Resolución de 21 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil II de Alicante a inscribir determinadas decisiones de socio único de aumento del capital social de una entidad.

Hechos: Se trata de un aumento de capital por compensación de créditos en una sociedad unipersonal. Se dice que los créditos son vencidos, líquidos y exigibles.

En cuanto al origen de los créditos provienen de dos cesiones de créditos de terceros y de un crédito adicional.

En cuanto a la fecha en que fueron contraídos los créditos que se ceden al socio único y que dan origen al aumento se cita sólo el año en que se originaron.

Finalmente resulta que la sociedad tiene por objeto “Telecomunicaciones y arrendamiento de infraestructuras de telecomunicaciones”.

El registrador suspende la inscripción por un doble motivo:

Uno, porque considera que la sociedad es profesional y por tanto se halla incursa en causa de disolución de pleno derecho por falta de adaptación a su ley reguladora (DT1ª Ley 2/2007), y

Dos, porque deben aportarse las escrituras de cesión de créditos, debidamente liquidadas, de fecha 22 de mayo de 2017, en las que deben constar la fecha concreta en que fueron contraídos los créditos, ya que la referencia tan solo a los años en que se realizaron los préstamos no puede ser tenida por fecha cierta de los créditos que se compensan. Artículos 1526 Código Civil, 86.1 y 199.3 Reglamento del Registro Mercantil y Resolución D.G.R.N. de 19/01/2012.

El interesado recurre y previa negación de que su sociedad sea profesional dice que las cesiones de crédito no están sujetas a forma pública  “siendo innecesaria la liquidación de las mismas” y por supuesto la presentación de escritura alguna.

Doctrina: La DG revoca el primer defecto y en cuanto al segundo lo confirma pero sólo en cuanto a que es necesario que conste la fecha completa de los créditos que se compensan.

El primer defecto es revocado pues como con acierto dice la DG la sociedad “no tiene por objeto social la ingeniería de telecomunicaciones, que sí es una actividad profesional como resulta de lo establecido en el Real Decreto 261/2002, de 8 de marzo, por el que se aprueban los Estatutos Generales del Colegio Oficial de Ingenieros de Telecomunicación, sino que su objeto son las telecomunicaciones y según “el Diccionario de la lengua española, la telecomunicación no es sino el «sistema de transmisión y recepción a distancia de señales de diversa naturaleza por medios electromagnéticos». Y no existe norma alguna que atribuya tal actividad en exclusiva a los ingenieros de telecomunicación”.

En cuanto a la necesidad de que conste la fecha concreta de los créditos confirma el criterio del registrador pues  todo aumento exige “la debida identificación de los bienes o derechos que se aportan al patrimonio social”.

Y añade la DG, que dado que falta “la declaración terminante de sustitución de obligación que para la novación real de obligaciones impone el artículo 1204 del Código Civil” la “novación de los créditos y su refundición en uno solo –que tendría la fecha del informe– exigiría que constara en la escritura expresamente la voluntad novatoria, que no se puede deducir de la mera manifestación recogida en el informe que es a efectos limitados contables”.

Finalmente rechaza la exigencia “de que se aporten las escrituras de cesión de créditos que se compensan debidamente liquidadas” pues debe “tenerse en cuenta que en los casos de aumento del capital social el objeto propio de la inscripción en el Registro Mercantil no son los singulares negocios de asunción de las nuevas participaciones creadas, y la consiguientes titularidades jurídico reales que se derivan de ellos, sino la modificación de uno de los datos estructurales básicos de la entidad inscrita, cuál es la cifra de su capital social y el modo en que éste se halla representado”. En definitiva, para nuestro CD sólo son exigibles “aquellos datos que por imperativo de la legislación rectora del Registro Mercantil deban reflejarse en el asiento”.

Comentario: Interesante resolución en cuanto revoca, creemos que por primera vez, el defecto relativo a que la sociedad es profesional y por tanto se ha disuelto de pleno derecho.

Sin duda la revocación está relacionada con la circunstancia de que el registrador en su nota no dice que haya disuelto la sociedad y cancelados todos sus asientos sino simplemente que la sociedad “está incursa en causa de disolución…”. Nos parece una decisión acertada la del registrador, pues con ella se evitan los perjuicios que se pueden ocasionar a la sociedad si la misma es efectivamente disuelta, pues si fuera así ya sólo sería posible su reactivación o liquidación.

No obstante quizás la DG en esta su resolución quizás debiera haber dado un paso más y aprovechar para indicar que el elemento subjetivo y de relación con los terceros que supone toda sociedad verdaderamente profesional no es en principio calificable por el registrador. No obstante también debemos reconocer que la DG está muy condicionada por la sentencia el TS de 18 de julio de 2012, aunque también debemos hacer notar que la DG sí ha señalado en sus últimas resoluciones sobre este problema la “prudencia” con que debe actuar el registrador a la hora de calificar una sociedad como profesional y disolverla pues sólo en caso de que así resulte claramente del registro o de otros elementos, en principio no debe proceder a su disolución.

Por tanto bienvenida sea esta resolución pues en base a la misma también vemos cómo es posible calificar, sólo por la forma en que se haya redactado el objeto, si la sociedad es o no profesional.

En cuanto al segundo problema es claro. La fecha en que fueron contraídos los créditos que se compensan es un dato fundamental para su debida identificación. La única duda es si había existido novación real de esos créditos al hacer la cesión en cuyo caso la fecha sería la de la cesión. La DG dice que esa novación debe ser expresa y por tanto la fecha que identifica al crédito debe ser aquella en que el mismo fue contraído.
Ahora bien lo que también deja claro la resolución es que el registrador no puede exigir ningún documento en que consten los créditos, ni preocuparse de si están o no liquidados. Sólo puede exigir aquello que sea contenido de la inscripción según la LSC o el RRM. (JAGV)

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38.** ESTATUTOS SL. EMISIÓN DE VOTO A DISTANCIA ANTICIPADO. FACULTADES DEL PRESIDENTE DE LA JUNTA.

Resolución de 8 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Valencia a inscribir una escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: Se trata de determinar si son o no inscribibles las siguientes cláusulas estatutarias en la constitución de una sociedad limitada:

1ª. Emisión del voto a distancia anticipado en las juntas generales de socios»: Los socios podrán emitir su voto sobre las propuestas contenidas en el Orden del Día de la convocatoria de una Junta general de socios remitiendo, antes de su celebración, por medios físicos o telemáticos, un escrito conteniendo su voto. En el escrito del voto a distancia el socio deberá manifestar el sentido de su voto separadamente sobre cada uno de los puntos o asuntos comprendidos en el Orden del Día de la Junta de que se trate. Caso de no hacerlo sobre alguno o algunos se entenderá que se abstiene en relación con ellos. Si existiere el área de socios dentro de la Web Corporativa, el voto podrá ejercitarse por el socio mediante el depósito en la misma, utilizando su clave personal, del documento en formato electrónico en el que lo contenga o por su manifestación de voluntad expresada de otra forma a través de dicha área. También será válido el voto ejercitado por el socio por medio de escrito físico o electrónico firmado por el socio. El voto anticipado deberá recibirse por la sociedad con un mínimo de 24 horas de antelación a la hora fijada para el comienzo de la Junta. Hasta ese momento el voto podrá revocarse o modificarse. Transcurrido el mismo, el voto anticipado emitido a distancia sólo podrá dejarse sin efecto por la presencia personal o telemática del socio en la Junta».

2ª. Respecto de la constitución de la junta general, se dispone que «formada la lista de asistentes, el presidente de la Junta, si así procede, la declarará válidamente constituida y determinará si ésta puede entrar en la consideración de todos los asuntos incluidos en el orden del día. Asimismo, someterá a la junta, si fuera el caso, la autorización para la presencia en la misma de otras personas.

3ª. Con relación al órgano de administración, establece lo siguiente: «(…) Por acuerdo unánime de todos los socios en el otorgamiento de la escritura fundacional o, posteriormente, por acuerdo de la Junta General, la sociedad podrá adoptar alternativamente cualquiera de las siguientes modalidades de órgano de administración: (…) c) Dos administradores conjuntos, quienes ejercerán mancomunadamente las facultades de administración y representación. d) Entre dos y cinco administradores conjuntos y cuyo número se determinará en Junta de Socios, a quienes corresponden las facultades de administración y representación de la sociedad, para que sean ejercitadas mancomunadamente al menos por dos cualesquiera de ellos»;

4ª. Sobre el voto anticipado a distancia en el consejo de administración se dispone: Será válido el voto a distancia expresado por un consejero en relación con una reunión del Consejo de Administración convocada y que vaya a celebrarse de modo presencial. Dicho voto deberá expresarse por escrito, físico o electrónico, firmado por el Consejero y dirigido al Presidente del Consejo. En dicho escrito el consejero deberá manifestar el sentido de su voto sobre cada uno de los asuntos comprendidos en el Orden del Día del Consejo de que se trate. Caso de no hacerlo sobre alguno o algunos se entenderá que se abstiene en relación con ellos. Si existiere el área privada del Consejo de Administración en la Web Corporativa, el voto podrá ejercitarse por el consejero mediante el depósito en la misma, utilizando su clave personal, del documento en formato electrónico en el que lo contenga o por su manifestación de voluntad expresada de otra forma a través de dicha área. El depósito deberá realizarse con un mínimo de 24 horas de antelación a la hora fijada para el comienzo de la reunión del Consejo. El voto a distancia sólo producirá efecto si el Consejo se constituye válidamente y deberá ser recibido por el Consejo con una antelación mínima de mínimo de 24 horas a la hora fijada para el comienzo de la reunión. Transcurrido el mismo, el voto emitido a distancia sólo podrá dejarse sin efecto por la presencia personal, física o telemática, del Consejero en la reunión».

5ª. Finalmente en la escritura se dispone que  los socios fundadores, dando al acto de otorgamiento el carácter de primera junta general de socios, adoptan por unanimidad el siguiente acuerdo: «Autorizar al Administrador para desarrollar actividades por cuenta propia o cuenta ajena que entrañen una competencia efectiva, sea actual o potencial, con la sociedad o que, de cualquier otro modo, le sitúen en un conflicto permanente con los intereses de la Sociedad».

El registrador pone los siguientes obstáculos a la inscripción de dichas cláusulas:

1ª.  Se contempla el voto a distancia anticipado, que tan solo está previsto para las sociedades anónimas cotizadas, en concreto en el artículo 521 LSC, … Asimismo, se contradice el carácter deliberante de la junta. En efecto, la junta general es un órgano deliberante y en su desarrollo no cabe excluir la deliberación que necesariamente es previa al derecho de voto. …Defecto de carácter denegatorio.

2ª. Se deja al arbitrio del Presidente de la Junta que se tengan en consideración todos los asuntos incluidos en el orden del día, pues no se señala causa alguna para decidir en su caso la no consideración, sin que tal competencia tenga su base en precepto alguno y correspondiendo fijar al órgano convocante tales puntos del orden del día. Artículo 159 y concordantes de la LSC. Por el contrario corresponde al Presidente no a la Junta, la autorización de las personas que juzguen conveniente y la Junta sólo podrá revocar dicha autorización. Artículo 181 de la LSC. Defecto de carácter denegatorio.

3ª.Se contemplan dos distintas fórmulas de ejercer el poder de representación en caso de administración conjunta resultando tal opción contraria a la concreción en estatutos de tal forma de ejercicio. En efecto a este respecto la RDGRN de 1 de septiembre de 2005 señala que «la forma de  ejercitar el poder de representación es competencia de los Estatutos que no pueden delegarla en la Junta General, ni tan siquiera sobre la base de atribuir a la misma la facultad de elegir entre diversas alternativas previamente configuradas al modo como permite el artículo 57.2 de la misma Ley (hoy 233-2 de la Ley de Sociedades de Capital) para optar entre los diversos modos de organizar la administración previstos por el legislador».

4ª. Con respecto al voto a distancia anticipado en relación con el Consejo de Administración, cabe su rechazo en base a los mismos argumentos señalados en el punto relativo a la Junta General, pudiendo dar lugar a reuniones del Consejo en que tal voto anticipado se pudiera ejercer por un número de consejeros tal que hiciera inútil la celebración de la reunión. Defecto de carácter denegatorio.

5ª. Varios artículos de los estatutos contienen las palabras «de Accionistas», lo que no es coherente con la forma social adoptada de Sociedad Limitada.

6ª. No se  causaliza la dispensa de la prohibición al administrador para desempeñar las mismas actividades que la sociedad, en los términos que expresa el artículo 230-3 párrafo 1 de la Ley de Sociedades de Capital, de carácter imperativo, por no esperar daño para la sociedad o el que quepa esperar se vea compensado por los beneficios que prevén obtenerse de la dispensa, ni condiciona la misma a que cualquier socio pueda instar que la Junta General acuerde el cese del administrador que desarrolle actividades competitivas cuando el riesgo de perjuicio para la sociedad haya devenido relevante conforme al último párrafo del artículo 230-3 de la Ley de Sociedades de Capital.

El notario recurre y dice que el voto anticipado en las juntas de socios fue admitido en la RDGRN de 19 de diciembre de 2012 que consideró plenamente aplicable a las Sociedades Limitadas este artículo, que la junta general de socios es un órgano colegiado, y como tal tiene que formar su voluntad con la conjunción de las voluntades de las personas que la integran, que si el presidente puede declarar (o no) válidamente constituida la junta general de socios, puede asimismo determinar si la junta puede tratar todos los asuntos del Orden del Día o sólo algunos de ellos, que también el voto a distancia es admisible en el consejo, y que si bien hay que causalizar la dispensa no es necesario condicionarla.

Doctrina: Se revocan todos los defectos salvo el señalado bajo el número 5. Respecto del último dice que no es materia de calificación al no ser acuerdo inscribible.

Resumimos las declaraciones de la DG al ser reiteración de otras muchas resoluciones:

1ª. Se estima válida “la asistencia y votación telemática de los socios en la junta general de sociedades de responsabilidad limitada, pues aunque el artículo 182 Ley de Sociedades de Capital se refiere únicamente a la sociedad anónima, ello no debe llevar a entenderla prohibida en aquel tipo social, que, con base en la autonomía de la voluntad (artículo 28 de la Ley de Sociedades de Capital) ha de ser admitida siempre y cuando se asegure que los asistentes remotos tengan noticia en tiempo real de lo que ocurre y en la medida en que los socios puedan intervenir, pues no ofrece menores garantías de autenticidad que la asistencia física”.

2ª. También se estima “válida la cláusula estatutaria que posibilite la asistencia a la junta por medios telemáticos, incluida la videoconferencia, siempre que garanticen debidamente la identidad del sujeto, expresándose en la convocatoria los plazos, formas y modos de ejercicio de los derechos de los socios, que permitan el ordenado desarrollo de la junta, debiendo a tal efecto determinar los administradores que las intervenciones y propuestas de acuerdos de quienes tengan intención de intervenir por medios telemáticos se remitan a la sociedad con anterioridad al momento de constitución de la junta”.

3ª. Entran en las amplísimas facultades del presidente de la junta “la determinación de aquellos asuntos que, aun cuando figuren en el orden del día, no deban ser objeto de consideración, bien porque –como alega el recurrente– requieran un quórum determinado para ello, o por cualquier otra razón –por ejemplo, la aprobación del acta cuando se trate de junta general con levantamiento de acta notarial de la sesión–“.

4ª. El “hecho de que se disponga que el poder de representación se ejercerá mancomunadamente por al menos dos de los administradores conjuntos no puede entenderse que adolezca de indeterminación”.

5ª. Al consejo y sobre el voto a distancia aplica la misma doctrina que a la junta general.

6ª. Finalmente confirma el defecto relativo al empleo inadecuado de la palabra accionistas pues el registrador no puede sustituirla por la palabra socios como pretende el recurrente.

Comentario: Como hemos apuntado la resolución se limita a reiterar doctrina de la propia DG recogida en otras resoluciones, especialmente en la de 19 de diciembre de 2012.

Solo nos resta indicar que en los estatutos debatidos se recoge con gran detalle toda la materia relativa al voto a distancia, tanto en la junta como en el consejo, por lo que quizás las cláusulas estatutarias cuya inscripción se confirma puedan servir de modelo a otros empresarios que deseen una mayor facilidad en la adopción de acuerdos en el seno de sus sociedades. No creemos que el uso de estas cláusulas deba proscribirse siempre que como en el caso contemplado se regulen debidamente las garantías necesarias para que los acuerdos puedan ser válidamente adoptados. (JAGV)

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40.* SL CON OBJETO PROFESIONAL SIN HABER SIDO ADAPTADA. DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO.

Resolución de 9 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil I de Alicante, a inscribir determinadas decisiones del socio único de una sociedad.

Hechos: Vuelve una vez más la DG a tratar el problema de la disolución de pleno derecho de las sociedades con objeto profesional y que no han sido adaptadas a la Ley 2/2007 en el plazo establecido en su DT1ª.

Reitera su doctrina pues si la sociedad ya ha sido disuelta y cancelados sus asientos sólo es posible o la reactivación, en las condiciones señaladas en la propia resolución, o su liquidación.

No obstante en la nota o acuerdo de calificación notamos una diferencia en relación con otros casos similares. El registrador no dice de forma clara y terminante que haya disuelto la sociedad, sino que está en causa legal de disolución y que si “transcurrido el plazo para la interposición de los recursos … sin acreditarse su interposición o la subsanación del defecto en cualquiera de las formas indicadas, se cancelarán de oficio los asientos correspondientes a la sociedad de acuerdo con la disposición transitoria citada(DT1ª Ley 2/2007).

Por tanto parece, no queda suficientemente claro, que el registrador todavía no ha practicado ningún asiento ni de disolución ni de cancelación de asientos. Es decir que permite a los interesados, con una simple modificación aclaratoria del objeto social, solventar el problema planteado.

Nos parece una buena solución y quizás ese hubiera sido el camino adecuado para un desarrollo reglamentario de la rígida norma de disolución de pleno derecho en sociedades profesionales no adaptadas que tantos quebraderos de cabeza han provocado. En definitiva se trata de hacer saber a los interesados que el registrador estima que el objeto de su sociedad es profesional y que por tanto deben adoptar las medidas pertinentes, en el plazo de interposición del recurso, para evitar la disolución y cancelación de asientos.(JAGV)

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46.** DEPÓSITO DE CUENTAS. EXPRESIÓN «FUERA DE PLAZO» EN LA NOTA DE DESPACHO.

Resolución de 10 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de despacho expedida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Lugo, por la que se deja constancia del depósito de las cuentas anuales de una sociedad mercantil con indicación de presentación fuera de plazo.

Hechos: Se pretende con este recurso hacer desaparecer de la nota de despacho de un depósito de cuentas la expresión de que el depósito ha sido efectuado fuera de plazo.

Las cuentas se aprobaron el día 27 de julio de 2017 y la de presentación a depósito el día 2 de agosto de 2017.

Doctrina: Dice la DG, estimando parcialmente el recurso, que como resulta  del artículo 279 el depósito debe verificarse dentro del mes siguiente a la aprobación de las cuentas anuales y en este sentido, la “presentación debe entenderse realizada en plazo”

Ahora bien dado que la expresión de fuera de plazo ni consta, por no ser ello obligatorio, en el libro de depósito de cuentas, ni el hecho del depósito se publica ya en el Borme, dicha expresión queda reducida a la nota de despacho y dado que esta no está protegida por el principio de legitimación registral debe concluirse que “las cuentas anuales se han depositado correctamente, si bien la nota de despacho no es correcta”.

En tendemos por tanto que debe procederé a una rectificación de esa nota de despacho.

Comentario: Simple resolución pero que aclara el tema o cuestión relativa a si debe expresarse o no el hecho de que el depósito se haga fuera o dentro de plazo.

Para la DG esa expresión no procede hacerla en la nota en virtud de la cual se hace constar que ha sido realizado el depósito. Por ello el hecho que las cuentas lo hayan sido dentro o fuera del plazo de un mes que conceder el art- 279 de la LSC, como tal hecho resultará de los propios términos del depósito. Tampoco parece que sea obligatorio expresarla en la nota de despacho, aunque dado que no está prohibido si lo han sido fuera de plazo puede constatarse en dicha nota para conocimiento del interesado.(JAGV)

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59.** DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CONSTAR EN LA HOJA DE DATOS GENERALES DE IDENTIFICACIÓN EL RESULTADO DEL EJERCICIO BENEFICIO/PÉRDIDA Y EN SU CASO APLICACIÓN.

Resolución de 17 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil VII de Valencia, por la que se suspende el depósito de cuentas anuales de una mercantil.

Hechos: El problema que plantea esta resolución se centra en determinar si para el depósito de cuentas de una sociedad será o no necesario el expresar en la hoja de Datos Generales de Identificación, el resultado del ejercicio –beneficio/pérdida– y en su caso, su aplicación según se dispone en la  Orden Ministerial JUS/471/2017, de 19 de mayo (BOE 25/5/2017).

El registrador lo considera necesario mientras que la sociedad recurrente estima que sí consta pues se ha consignado como resultado repartible el de cero euros debido “a que en las casillas correspondientes para poner la aplicación del resultado, no existen los conceptos adecuados en caso de que sean pérdidas”.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Para la DG de la Orden aprobatoria de los modelos resulta clara la obligación de que “mediante un modelo normalizado, se haga constar el saldo de la cuenta de pérdidas y ganancias, así como el destino o aplicación del resultado”. Todos ellos son “requisitos legalmente exigibles que necesariamente deben constar cumplimentados en los modelos normalizados”. Sin embargo, en el presente caso, de la documentación presentada, resulta que sí se han rellenado las mencionadas casillas, consignándose la cantidad de «0» euros en cada una de ellas, por ser el resultado del ejercicio negativo y no haber, por tanto, base para la aplicación del resultado”. Y finalmente aclara que “la casilla 91000 solamente ha de coincidir con la casilla 49500 (que recoge los resultados del ejercicio de la cuenta de pérdidas y ganancias), en caso de que el resultado del ejercicio sea positivo”.

Comentario: La resolución es clara en cuanto a su fundamentación y en cuanto a lo que debe exigirse cuando el resultado del ejercicio es de pérdidas. En estos casos bastará consignar ese resultado negativo y dado que no existe reparto posible bastará consignar cero en las casillas de aplicación de resultados. Si los beneficios no existen difícilmente podrán ser objeto de reparto.

No obstante hacemos notar con todas las reservas posibles al no tener presentes los modelos que fueron objeto de presentación a depósito, que lo que el registrador exigía era precisamente el resultado del ejercicio y sólo el reparto si había beneficios. Quizás la aclaración que hace el CD relativa al contenido de la casilla 91000 sea lo decisivo. De todas formas apuntamos que lo esencial a la hora de rechazar o no un depósito debe estar en la congruencia de sus cifras y de sus datos sin exigir elementos que pueden deducirse fácilmente de otros incluidos en las propias cuentas.(JAGV)

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Enero 2018

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Junio 2017

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Junio 2017

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. 229.* DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.
  3. 230.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES. NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE DEL DEMANDADO
  4. 231.() CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD EN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. 
  5. 232.*** SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA
  6. 233.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE
  7. 234.** CONVENIO REGULADOR. DONACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL A LA HIJA MAYOR
  8. 235.** HIPOTECA. VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA. SUSPENSIÓN VOLUNTARIA DEL PROCEDIMIENTO
  9. 236.** HIPOTECA. EXPRESIÓN MANUSCRITA POR CLÁUSULA CERO. HA DE INCORPORARSE A LAS COPIAS.
  10. 237.*** HIPOTECA. OMISIÓN DE ENTREGA DE OFERTA VINCULANTE. RECONOCIMIENTO DE DEUDA
  11. 238.* LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE: NO ES INSCRIBIBLE.
  12. 239.* SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. TRACTO SUCESIVO. BASTA QUE LA DEMANDA SE DIRIJA CONTRA LOS HEREDEROS LEGALES DEL TITULAR REGISTRAL.
  13. 240.*** FORMA DE CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. CELEBRACIÓN DE JUNTA EN SEGUNDA CONVOCATORIA EN LIMITADAS. POSIBILIDAD DE DESCONVOCAR LA JUNTA.
  14. 241.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL ADQUIRENTE DE LA FINCA QUE INSCRIBIÓ SU ADQUISICIÓN ANTES DE INICIARSE EL PROCEDIMIENTO
  15. 242.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA FRENTE A LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS E INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN NOMBRAMIENTO E INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL
  16. 243.** FUSIÓN Y ABSORCIÓN. SOCIEDADES CON EL MISMO  ÚNICO SOCIO. LAS LLAMADAS FUSIONES GEMELARES.
  17. 244.** CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES A INSCRIPCIÓN DE DOMINIO DECLARADA NULA. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE SUS TITULARES. 
  18. 245.*** HIPOTECA. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE IMPUESTOS Y GASTOS AL PRESTATARIO
  19. 246.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ASIENTO POR CADUCIDAD. NO PRECISA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. RECURSO. LEGITIMACIÓN
  20. 247.*** DESHEREDACIÓN DE TODOS LOS HIJOS Y SUS DESCENDIENTES. CAUSA Y DETERMINACIÓN DE LOS AFECTADOS.
  21. 248.*** PACTO SUCESORIO DE MEJORA Y APARTACIÓN. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES
  22. 249.** REPRESENTACIÓN DE UNA PERSONA JURÍDICA. PODER ESPECIAL NO INSCRITO. JUICIO DE SUFICIENCIA
  23. 250.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES INCLUYENDO UN BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO
  24. 251.** PROYECTO DE REPARCELACIÓN. DOCUMENTOS SOBRE LA FINCA DE ORIGEN QUE NO ACCEDIERON AL REGISTRO.
  25. 252.** OBRA NUEVA EN AUTOPROMOCIÓN EN CATALUÑA. LIBRO DEL EDIFICIO. RECURSO ANTE LA DGRN O ANTE DEJ CATALUÑA.
  26. 253.*** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. RESERVA DE DENOMINACIÓN. IDENTIDAD O CUASI IDENTIDAD SUSTANCIAL. CRITERIOS DE DISTINCIÓN. 
  27. 254.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN O NO DEL PRECIO DEPENDE DE LAS ESTIPULACIONES DEL CONTRATO DE OPCIÓN. 
  28. 255.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA
  29. 256.() TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE: NO CONVIERTE EN PÚBLICO EL DOCUMENTO PRIVADO NI LO HACE INSCRIBIBLE.
  30. 257.** PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN  HIPOTECARIA: SUSPENSIÓN POR QUERELLA
  31. 258.** SEGREGACIÓN Y SIMULTÁNEA CESIÓN GRATUITA AL AYUNTAMIENTO SIN QUE CONSTE SU ACEPTACIÓN.
  32. 259.** INMATRICULACIÓN: DUDAS CON OTRA INSCRITA, PERO QUE TIENE DIFERENTE REFERENCIA CATASTRAL.
  33. 260.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.
  34. 261.*** REANUDACIÓN DE TRACTO EX ART. 208 LH EXISTIENDO TITULACIÓN PÚBLICA. LICENCIA SEGRAGACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA: RESEÑA DE FACULTADES.
  35. 262.** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. NECESIDAD DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. DUDAS DE IDENTIDAD.
  36. 263.*** PROCEDIMIENTO DEL 199 CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES CATASTRALES.
  37. 264.** INMATRICULACIÓN POR HERENCIA Y PREVIA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. PLAZO DEL AÑO.
  38. 265.** MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. CALIFICACIÓN FORMAL.
  39. 266.** AGRUPACIÓN Y COMPRAVENTA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DE LA TRANSMISIÓN INDIVIDUAL DE LAS FINCAS SIN AGRUPARLAS.
  40. 267.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO COINCIDE LA TASACIÓN PARA SUBASTA CON LA INSCRITA. POSIBLES DEFECTOS YA RESUELTOS JUDICIALMENTE.
  41. 268.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS
  42. 269.** LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL
  43. 270.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE DEMANDA YA CANCELADA. CONCURSO DE ACREEDORES Y JUEZ COMPETENTE PARA CANCELAR.
  44. 271.** OBRA NUEVA. LIBRO EDIFICIO EN AUTOPROMOCIÓN
  45. 272.** HERENCIA YACENTE. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. PLAZOS DE INSCRIPCIÓN PARA LA SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA.
  46. ENLACES:

 

INFORME Nº 273. (BOE JUNIO de 2017).

Segunda Parte: RESOLUCIONES.

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II)

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

229.* DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.

Resolución de 17 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mataró n.º 1, por la que deniega la inscripción de un auto judicial por el que se homologa una transacción judicial.

Supuesto de hecho.

Ha existido un pleito entre las partes sobre la división de una cosa común y, firme la sentencia, se solicita su ejecución judicial. Durante la tramitación de la misma las partes llegan a un acuerdo contractual sobre el modo en que ha de llevarse a cabo la división y ponen fin al procedimiento judicial existente. El acuerdo es homologado judicialmente y se presenta para su inscripción testimonio del auto judicial que homologa el acuerdo alcanzado y solicitan su inscripción.

¿Es inscribible el testimonio del auto judicial que homologa un acuerdo transaccional? NO.

Doctrina de la DGRN.

El auto judicial que homologa el acuerdo transaccional por el que las partes ponen fin a un procedimiento judicial no es título inscribible (resoluciones de 16 de febrero de 2017, 6 de septiembre de 2016, 9 de julio de 2013, entre otras).

Las razones que reitera la Resolución son las siguientes: (i) Principio de titulación formal (art. 3 LH), siendo excepcionales los casos en los que se permite ”permutar” el tipo de título inscribible. (ii) La transacción es un contrato, no una sentencia. (iii) El auto judicial de homologación tampoco es una sentencia, pues el juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones legales (art. 19 Ley de Enjuiciamiento Civil).

Comentario.

Puede complementarse lo dicho siguiendo el propio texto de la resolución:

1 Titulación formal y libertad de forma: el principio de libertad para obligarse no es incompatible con la exigencia de una titulación formal si se quieren alcanzar determinados efectos (arts. 1279 y 1280 del Código Civil, art. 3 de la Ley Hipotecaria y art. 17 de la Ley del Notariado).

 No se discute que los contratos son obligatorios cualquiera sea la forma en que se hubieran celebrado, ex. art. 1278 del Código Civil (y así desde el Ordenamiento de Alcalá, de 1348). Por ello, dice la resolución que “las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento”.

 Más aún, si alguna de las partes se negara al otorgamiento de la escritura pública “cualquiera de ellas puede solicitar la ejecución del mismo a través de lo establecido en los artículos 705 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

2 Transacción: La transacción es un contrato pues “son las partes las que, mediante la prestación de su consentimiento y el cumplimiento del resto de requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una relación jurídica preexistente que hace innecesaria la existencia del proceso que queda así sin objeto”.

Dicho consentimiento exige la forma pública notarial, pues es el notario “el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales” (art 1 Ley del Notariado).

3 Transacción y homologación judicial (Resolución de 6 de septiembre de 2016): (i) “la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil)”. (ii) El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). (iii) “La homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento” (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013). (iv) Ello no quiere decir, dice la resolución, que el auto judicial que homologa el acuerdo sea un documento privado. La doctrina de esta Dirección General no afirma tal cosa, sino que la homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes. La homologación judicial no tiene otro alcance que poner fin al procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada (JAR)

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230.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES. NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE DEL DEMANDADO

Resolución de 17 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Móstoles n.º 1, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo. 

Hechos: una determinada finca registral figura inscrita a nombre de un cónyuge con carácter ganancial. Se presenta mandamiento ordenando la práctica de anotación preventiva de embargo y el registrador califica negativamente por no constar que el otro cónyuge haya sido demandado o, en su caso, notificado con fundamento en el artículo 144 RH.

La DGRN confirma la calificación recordando que:

1) La sociedad de gananciales no tiene personalidad jurídica por lo que no puede contraer deudas. Son los cónyuges con los que aparecen como deudores. Por esta razón, el artículo 541.1 LEC dispone que: “no se despachará ejecución frente a la comunidad de gananciales”.

2) La sociedad de gananciales se configura como una comunidad de tipo germánico en la que el derecho que ostentan ambos cónyuges afectada indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas, ni facultad de pedir la división material, mientras dura la sociedad, a diferencia de lo que sucede con el condominio romano.

3) Con fundamento en los artículos 144.1 RH y 541 LEC, para que resulte anotable un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial el Registrador debe calificar que la demanda se ha dirigido contra ambos esposos o que, habiéndose demandado sólo al cónyuge que contrajo la deuda, se le dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despeche ejecución al cónyuge no demandado. (ER)

 

231.() CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD EN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. 

Resolución de 17 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 6, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa. 

En esta resolución al igual que en la de 10 de mayo de 2017 se plantea si es posible de conformidad con el artículo 1324CC y 95.4 RH, inscribir en el registro de la propiedad un bien a nombre de un cónyuge con carácter privativo por confesión del consorte cuando el régimen económico matrimonial se halla sujeto a una legislación extranjera

En el supuesto de ambas resoluciones los comparecientes son un matrimonio formado por ruso y ucraniana que acreditan haberse casado en Ucrania y manifiestan estar sujetos al régimen económico matrimonial ucraniano. Sobre esta base el esposo manifiesta, con el consentimiento de la esposa, que el bien adquirido es privativo por haberse adquirido con dinero de tal carácter.

Nos remitimos, pues, al resumen de la R. 10 de mayo de 2017, sin perjuicio de que más adelante se publique una pincelada sobre ambas resoluciones. (IES)

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232.*** SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición y adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho.

Uno de los llamados otorga escritura pública de renuncia pura y simple a la herencia de sus padres, el 7 de octubre de 2014; el 26 de julio de 2016 otorga una nueva escritura rectificando la renuncia primera y declarando que realmente se había hecho en favor de sus hermanos, lo que evitaba la sustitución vulgar ordenada por los testadores para el caso de renuncia en favor de los herederos del renunciante.

En el intermedio entre ambas escrituras los hermanos del renunciante habían otorgado escritura de herencia adjudicándose los bienes de sus padres, como únicos herederos y sin intervención de los sustitutos vulgares del renunciante.

¿Es inscribible la escritura de herencia? NO. ¿Deben consentir lo sustitutos vulgares del renunciante? SI.

Doctrina de la DGRN.

  1. No es incompatible el principio de irrevocabilidad de la aceptación y renuncia de la herencia (art. 997 Código Civil) con la posibilidad de rectificar un error padecido en la escritura (art. 153 Reglamento Notarial). Por ello es posible que otorgada una renuncia de herencia pura y simple (renuncia abdicativa) pueda el otorgante rectificar el error padecido y declarar que su voluntad era la de renunciar traslativamente en favor de personas determinadas (renuncia traslativa).
  2. Como ha dicho este Centro Directivo en la recientísima Resolución de 21 de abril de 2017, no son incompatibles estos preceptos, sino que en el caso del artículo 997 del Código Civil se recoge una aceptación o renuncia efectiva que posteriormente se revoca para realizar un acto distinto y el caso del artículo 153 del Reglamento Notarial se refiere a las rectificaciones que se hayan producido por errores en el documento.
  3. La posibilidad de rectificación tiene como límite que no se perjudiquen o desprotejan las expectativas de terceros fundadas en la renuncia realizada, lo que sucede, por ejemplo, cuando la rectificación hace que la renuncia pase de ser pura y simple a ser hecha en favor de personas determinadas, viéndose perjudicados en sus expectativas los sustitutos vulgares.
  4. Para valorar si se defraudan expectativas fundadas de terceros es determinante el tiempo transcurrido entre la renuncia inicial y la posterior rectificación, así como el hecho de que se hubiera expedido la copia autorizada de la renuncia inicial.

Comentario.

En el caso resuelto por la R. de 21 de abril de 2017, que admitió la rectificación, la renuncia se había hecho el mismo día, mediante diligencia en la misma escritura y antes de expedirse copia de la misma, lo que determina que no se hayan podido perjudicar o crear expectativas a los llamados como sustitutos.

 Sin embargo, en el caso de la presente resolución, la rectificación se hizo dos años después de la renuncia inicial, por lo que se exige para reconocer eficacia plena a la rectificación la concurrencia de quienes tenían una expectativa de derecho fundada en la renuncia inicial, en este caso los sustitutos vulgares.

Dado el estrecho cauce en el que se desenvuelven las funciones notarial y registral para decidir cuestiones que pueden ser contenciosas, la doctrina del Centro Directivo es totalmente razonable, de modo sólo en aquellos casos en que, por las circunstancias concurrentes, no quepa presumir razonablemente un potencial perjuicio a fundadas expectativas de terceros, podrá hacerse la rectificación, mientras que en caso de duda deberán consentir la rectificación los potencialmente perjudicados. (JAR).

Revocada esta resolución por Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña  de 24 de Julio de 2018, cuyo fallo publica el BOE de 30-4-2021

233.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Chipiona a inscribir el testimonio de un auto de homologación judicial de una transacción.

Supuesto de hecho.

Nuevamente se plantea una cuestión que ha sido tratada recientemente y comentada en Informes anteriores. Se solicita la inscripción de un testimonio de auto de homologación de un convenio transaccional alcanzado por las partes en un procedimiento de liquidación de una sociedad conyugal.

 Reitera también la resolución el principio de independencia en la calificación registral.

¿Es título hábil para la inscripción el auto de homologación? NO.

¿El decreto del letrado de la Administración de Justicia aprobando el convenio de liquidación del régimen económico matrimonial debe protocolizarse notarialmente? SI.

¿Cabe aplicar analógicamente el mismo criterio previsto para los convenios reguladores aprobados en los procedimientos de separación o divorcio? NO.

Doctrina de la DGRN.

1. No estamos en presencia de un convenio regulador aprobado en un proceso de separación, nulidad y divorcio (cfr. artículos 769 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sino ante un procedimiento para la liquidación del régimen económico-matrimonial (cfr. artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

2. Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo que el convenio regulador puede suponer un título inscribible en materia de liquidación del régimen económico-matrimonial en aquellos negocios que puedan tener carácter familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como –en los supuestos del régimen de separación de bienes– la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común.

3. Fuera de los casos de convenio matrimonial, conforme al artículo 806 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el proceso se aplica para la liquidación de cualquier régimen económico-matrimonial, tanto si ha sido establecido por capitulaciones matrimoniales o por disposición legal, siempre que concurra en dicho régimen una situación que determine la existencia de una masa común de bienes y derechos sujeta a determinadas cargas y obligaciones, que es precisamente el patrimonio que hay que liquidar y dividir.

4. Poniendo en relación los artículos 787.2 y 788 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, “se deduce la necesidad de su protocolización notarial. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto del secretario judicial, hoy letrado de la Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas”.

5. Principio de independencia en la calificación registral: el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por (i) las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores (ii) o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. (iii) Tampoco está vinculado por la calificación efectuada sobre el mismo título por otro registrador, aunque este haya sido inscrito. (JAR)

 

234.** CONVENIO REGULADOR. DONACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL A LA HIJA MAYOR

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Felanitx n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona si es inscribible la donación pura y simple de una vivienda (que no es el domicilio familiar) que hacen los padres a una hija en un convenio regulador homologado judicialmente en un procedimiento de divorcio. La donataria vive independiente de sus padres, la donación se hace libre de cargas o deudas y no consta la intervención de la hija en el convenio, ni tampoco se aporta aceptación del negocio gratuito verificado en su favor.

¿Es inscribible la donación pura y simple hecha por los padres a una hija en convenio regulador homologado judicialmente en procedimiento de divorcio? NO.

Doctrina de la Resolución.

1 Tratándose de donaciones de bienes inmuebles, la regla general que condiciona su validez se recoge en el artículo 633 del Código Civil, que impone su otorgamiento en escritura pública notarial como requisito «ad solemnitatem» de validez de la misma, así como su constancia en el mismo título formal la aceptación de la misma, ya sea en la misma escritura o en otra posterior separada.

2 Este rigor formalista, sin embargo, se ha dulcificado en los casos de negocios complejos de carácter familiar contenidos en convenios reguladores, cuya debida autorización en el convenio regulador obedece a una causa matrimonial concreta. Por tanto, como dice la resolución de 8 de mayo de 2012, ha de resultar del convenio que no se trata de una simple donación a favor de los hijos, sino que realizan los cónyuges “un negocio jurídico complejo, de carácter familiar y oneroso”.

3 Para que pueda tener acceso al Registro de la Propiedad, debe tratarse de un negocio diferente a una donación pura y simple, acercándose más a un acto de naturaleza familiar y matrimonial, de carácter complejo, y cuya finalidad se entronca con el cumplimiento de los deberes previstos en el artículo 90 del Código Civil.

Comentario.

Nueva resolución que precisa el alcance del convenio regulador homologado judicialmente como título traslativo e inscribible.

La complejidad que puede plantear la liquidación de las relaciones familiares (personales y patrimoniales) en un proceso de separación o divorcio aconseja que el contenido del convenio regulador no deba ajustarse de modo absoluto e inflexible a la literalidad del artículo 90 del Código Civil. Ahora bien, ello no significa, dice le Resolución, que los pactos puedan hacerse al margen del citado artículo 90 pues “deben apoyarse en él”.

Por tanto, los actos o negocios del convenio deben estar causalizados en la relación matrimonial concreta que se trata de liquidar, permitiendo, por ejemplo, la liquidación de bienes privativos cuando exista una causa matrimonial concreta, “tal y como resulta de los negocios relativos al uso o titularidad de la vivienda habitual o la necesaria y completa liquidación del régimen económico del matrimonio”.

Puede decirse como conclusión que no es inscribible una donación pura y simple, sino que ha de tratarse de acto de naturaleza familiar y matrimonial, de carácter complejo, y cuya finalidad se entronca con el cumplimiento de los deberes previstos en el artículo 90 del Código Civil, lo que excluye el mero ánimo de liberalidad. (JAR)

 

235.** HIPOTECA. VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA. SUSPENSIÓN VOLUNTARIA DEL PROCEDIMIENTO

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 1, por la que deniega la inscripción de una escritura de venta extrajudicial en realización de un derecho de hipoteca.

Hechos: En 2012 se inicia un procedimiento de venta extrajudicial de bien hipotecado ante notario. Posteriormente (antes de la entrada en vigor de la ley 1/2013), habiéndose celebrado ya dos subastas que quedaron desiertas, el acreedor instante del procedimiento solicita la suspensión durante seis meses, a lo que el notario accede. Pasado el periodo de seis meses de suspensión, se celebra la tercera subasta y resulta adjudicatario el propio acreedor que cede el remate a un tercero. El procedimiento culmina con la venta extrajudicial en escritura pública.

El registrador suspende la inscripción de la venta pues considera que la suspensión voluntaria del procedimiento, no amparada en una causa legal, provoca la nulidad de todo el procedimiento.

El interesado recurre y alega que el acreedor hipotecario tiene un derecho de ejecución, que incluye ese derecho de suspensión siempre que no haya perjuicio para el deudor o para terceros, como en este caso, y que la situación creada es semejante a la quiebra de la subasta.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por señalar que la venta extrajudicial ante notario tiene su fundamento en el previo consentimiento que el deudor presta para que se venda la finca y se realice su valor en caso de incumplimiento. Las dudas que se planteaban sobre su legalidad antes de la entrada en vigor de la LEC (aprobada por la Ley 1/2000) han quedado disipadas por el artículo 129 LH, después de la redacción dada por la Ley 1/2013.

Concluye que una suspensión unilateral del procedimiento, a criterio y conveniencia del acreedor, vicia la tramitación del mismo y violenta el alcance del poder de representación que conforme al artículo 234.1.3.ª RH se confirió en su día para el otorgamiento de la escritura de venta tras la conclusión de un procedimiento con trámites reglados, indisponibles.

Cita como argumentos lo dispuesto en el artículo 236-ñ RH que regula taxativamente las causas de suspensión y en el 236-n RH. Duda también de que la suspensión no haya perjudicado al deudor hipotecario y de que el aplazamiento de la subasta sea semejante a la quiebra de la subasta, como afirma el recurrente.(AFS)

 

236.** HIPOTECA. EXPRESIÓN MANUSCRITA POR CLÁUSULA CERO. HA DE INCORPORARSE A LAS COPIAS.

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villarrobledo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

EL CASO, LA CALIFICACIÓN Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- Mediante escritura de 22 diciembre 2016 se formalizó un préstamo con garantía de hipoteca otorgada por personas físicas consumidoras a favor de «Caja Rural de Albacete, Ciudad Real y Cuenca, Sociedad Cooperativa de Crédito, Globalcaja», para financiar la adquisición de su vivienda habitual, hipoteca que fue constituida sobre esa misma vivienda.

Se suspenden y recurren la inscripción de diversas cláusulas del contrato, constituyendo el objeto del recurso, por suponer la razón del rechazo de la inscripción parcial del título y la única a la que se alude en el mismo (encontrándose los demás defectos claramente identificados), el análisis del apartado «tipo de interés negativo» de la cláusula tercera bis «tipo de interés variable» que señala: «En el supuesto que en la fecha de revisión del tipo de interés aplicable al préstamo, el tipo de interés de referencia sea inferior a 0, en ningún caso devengará intereses favorables para la parte prestataria», y la determinación de si en tal caso es aplicable el art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo. La DGRN confirma la nota, con la salvedad de que el requisito se entenderá cumplido si está incorporado a la copia telemática objeto de presentación.

TEMA CONTROVERTIDO.- […] la cuestión que se debe resolver consiste en la determinación de si en los préstamos hipotecarios a interés variable en que se pacte que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos, es decir, que no podrá recibir importe alguno por tal concepto, es precisa la confección de la expresión manuscrita por parte del deudor acerca de su comprensión de los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula; expresión que viene impuesta por el artículo 6 de la Ley 1/2013 de 14 de mayo […] Adicionalmente debe resolverse también, dados los términos del recurso, si tal expresión manuscrita debe incorporarse a las copias autorizadas de la escritura de préstamo hipotecario que se expidan o es suficiente su incorporación a la matriz. […]

En consecuencia, debe abordarse ahora tanto el análisis de la necesidad sustantiva de la suscripción de la expresión manuscrita en el supuesto objeto de este recurso, como el examen de si, como se afirma en éste, dicho requisito se ha cumplido realmente a efectos de la inscripción.

NECESIDAD DE EXPRESIÓN MANUSCRITA.- 4. En cuanto a la primera cuestión, […] baste recordar ahora brevemente la doctrina de esta Dirección General, recogida en las Resoluciones de 8 y 27 octubre y 10 diciembre 2015 y 15 julio y 2 diciembre 2016, según la cual en los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable en que se pacte que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos del tipo de interés a cotas negativas, es precisa la confección de la expresión manuscrita por parte del deudor acerca de su comprensión de los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula a que se refiere el art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo.

Este requisito de la expresión manuscrita en presencia de cláusulas suelo no se encuentra relacionado con la naturaleza, gratuita, onerosa o de otro tipo, del préstamo hipotecario mercantil, sino con los requisitos de información contractual y de transparencia material o comprensibilidad real que se deben cumplir en los contratos bajo condiciones generales celebrados entre profesionales y consumidores […]

[…] el control de transparencia y el cumplimiento de sus requisitos legales […] operan tanto si la limitación a la variabilidad de los intereses a la baja resulta de un pacto expreso del tipo cláusula suelo, como si la misma deriva, en determinados supuestos, de la propia naturaleza o tipicidad del contrato de préstamo, o bien de un pacto de exclusión de devengo de intereses en determinados supuestos, expreso o como consecuencia del sistema de amortización elegido.

La materialización o cumplimiento de este deber de transparencia material en el ámbito de las cláusulas limitativas de los tipos de interés se proyecta [1] en una adecuada diferenciación de las mismas, dentro del contenido contractual, [2] a través de su inclusión en una cláusula propia [3] o su indicación en párrafo separado [4] y con letras en negrita, mayúsculas o subrayado, [5] en una información acerca de los escenarios posibles y de la evolución histórica de los tipos de interés adoptados, [6] y, especialmente, en la actualidad, en la confección de la expresión manuscrita del art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo.

[…] frente a la opinión de quienes defienden una interpretación restrictiva del art. 6.1 Ley 1/2013, debe prevalecer una interpretación extensiva pro–consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros. (vid. Resolución de 29 septiembre 2014).

A este respecto, el Tribunal Supremo no ha considerado que el cumplimiento del proceso de contratación de los préstamos hipotecarios con consumidores recogido en la Orden EHA/2899/2011, de 28 octubre, sea suficiente para cubrir las exigencias del control de transparencia […]

Por ello, para asegurar la existencia de dicha transparencia, el referido art. 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha regulado, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, un requisito especial: «la expresión manuscrita» del prestatario […]

Este requisito, como ponen de manifiesto las Resoluciones de 12 marzo, 8 y 27 octubre y 10 diciembre 2015 y 15 julio y 2 diciembre de 2016, es de carácter imperativo […] por lo que la alegación de que al no fijar dicha norma de manera expresa los efectos de su incumplimiento, la falta de la expresión manuscrita no debe impedir la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, no puede admitirse. Respecto de la no inscripción de la propia cláusula de limitación de la variabilidad del tipo de interés, porque su nulidad derivaría de la declaración general que en tal sentido realiza el art. 8.1 LCGC en relación con las cláusulas predispuestas que contradigan una norma imperativa y el art. 83 TRLGDCU en relación con las cláusulas abusivas, dado que la falta de la expresión manuscrita provoca la ausencia trasparencia de la estipulación y, en consecuencia, su abusividad en los términos señalados por el TS. Y respecto de la no inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en su conjunto, porque estas cláusulas de tipo suelo y similares configuran un objeto principal de los préstamos onerosos, como es el interés o precio, y, en consecuencia, la obligación de pago de intereses remuneratorios garantizada por la hipoteca, por lo que para la inscripción parcial de la escritura sin tales cláusulas, se precisa la solicitud expresa de los interesados (vid. arts. 19 bis y 322 LH y Resolución de 18 febrero 2014, entre otras). […]

CUMPLIMIENTO DEL REQUISITO SOBRE LA EXPRESIÓN MANUSCRITA.- 6. En cuanto al examen de si, como se afirma por la notaria, el requisito de la confección de la citada expresión manuscrita por parte de los prestatarios se ha cumplido realmente y que el escrito que la contiene se incorporó a la copia autorizada de la escritura de préstamo hipotecario que se remitió telemática al Registro de la Propiedad; no cabe duda de que si así hubiera sido el citado requisito debería tenerse por cumplido […]

[…] la registradora de la Propiedad calificante […] señala que ni la copia telemática ni la expedida en soporte papel incorporan el escrito que contiene la repetida expresión manuscrita, lo que unido a que la copia autorizada que se acompaña al recurso tampoco la recoge, hace que deba entenderse, como presupuesto de esta Resolución, la falta de incorporación del mismo a todas las copias expedidas.

Por otra parte, como señala registradora de la Propiedad, tampoco basta para entender que el requisito se ha cumplido con la mera manifestación de la notaria de haberse redactado la expresión manuscrita en su presencia, sino que la misma deberá incorporarse físicamente a las copias que se expidan de la escritura de préstamo hipotecario, del mismo modo que se exige la incorporación de la ficha de información personalizada o del certificado de tasación a efectos de subasta […]

El carácter imperativo de la incorporación de la expresión manuscrita que resulta del precepto citado, ya ha sido puesto de relieve por este Centro Directivo en diversas Resoluciones, entre ellas, las de 12 marzo y 10 diciembre 2015, siendo, por tanto, un aspecto que debe ser calificado por el registrador. Esta calificación se extiende tanto al hecho de la redacción misma del escrito por parte del propio prestatario o prestatarios y, en su caso, por el hipotecante o hipotecantes de deuda ajena (vid. STJUE de 19 diciembre 2015, asunto C–74/15, que considera consumidores a los garantes y fiadores que no tengan la condición de profesionales o no se encuentren vinculados funcionalmente con el prestatario profesional), como a que los términos concretos de la redacción se ajustan a la fórmula fijada por el Banco de España en el Anexo 9 de «la guía de acceso al préstamo hipotecario de julio de 2013».

En definitiva, el registrador de la Propiedad debe comprobar el cumplimiento de la forma –normal o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse el conocimiento por parte de los consumidores de los productos bancarios del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras que lo componen, y, es indudable, que para que el registrador pueda realizar estas comprobaciones es necesario que el indicado escrito se protocolice en la correspondiente escritura y se incorpore posteriormente a todas las copias que de la misma se expidan.

Cuestión distinta es que «lege ferenda» la aseveración notarial en instrumento adecuado del cumplimiento por el predisponente de la obligación de informar de los riesgos jurídicos y económicos del negocio, desplace la exigencia legal de la declaración manuscrita.

Por todo lo cual, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación impugnada; con la salvedad de que si realmente la copia autorizada remitida telemáticamente al Registro de la Propiedad contuviere el escrito objeto de este recurso, no será necesario aportar testimonio del mismo en soporte papel. (CB)

Crítica de C. Balluguera: la expresión manuscrita es un requisito pro bancario que no sana los abusos.

 

237.*** HIPOTECA. OMISIÓN DE ENTREGA DE OFERTA VINCULANTE. RECONOCIMIENTO DE DEUDA

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Torrelodones, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

EL CASO Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- 1. Se presenta una escritura de préstamo hipotecario, que implica la resolución de otro anterior cuya inscripción se había denegado por incumplir los requisitos de la Ley 2/2009. La novación deja sin efecto expresamente los pactos del préstamo anterior. El prestamista es una persona física que manifiesta, en este segundo préstamo, dedicarse profesionalmente a la concesión de créditos, y en el que los prestatarios son dos personas físicas consumidoras que hipotecan una vivienda, domicilio habitual familiar; destinándose el préstamo al pago de deudas pendientes, que deben presumirse no empresariales ni profesionales a falta de manifestación expresa en tal sentido.

Se señala en esta segunda escritura, la sujeción del préstamo a la Ley 2/2009, y que se han cumplido todos los requisitos que se imponen en la misma como son, entre otros, la inscripción del prestamista en el Registro estatal especial a que se refiere la indicada ley, el seguimiento del proceso de contratación y los requisitos de información de la Orden EHA 2899/2011, incluida la aportación de la preceptiva oferta vinculante. El registrador considera insuficiente la subsanación y deniega la inscripción de la hipoteca. La DGRN revoca la nota.

LOS ARGUMENTOS DEL REGISTRADOR.- Se plantea el modo de subsanar un préstamo hipotecario en el que se han incumplido las obligaciones de transparencia del predisponente por medio de dejar sin efecto el primero y formalizar un segundo préstamo hipotecario respetuoso con tales requisitos. El registrador deniega la subsanación porque el incumplimiento de las obligaciones de información previa al contrato es insubsanable [resolución 31 mayo 2016] por novación, que no sana el primitivo contrato, siendo, además, la entrega del dinero anterior a la información precontractual; tampoco se admite porque la hipoteca del segundo instrumento garantizaría un reconocimiento de deuda y no un préstamo y el reconocimiento lo sería de una deuda ilícita por haber afirmado falsamente el prestamista que no tenía carácter profesional.

LOS ARGUMENTOS DEL RECURRENTE.- El recurrente alega, en favor de la inscribilidad de la segunda escritura de préstamo, que las partes han procedido a novar extintivamente el primitivo contrato de préstamo sustituyéndolo por otro préstamo nuevo, para lo cual basta con que se determine así expresamente según los arts. 1255 y 1204 CC. En cuanto a la entrega de dinero de este segundo préstamo se señala que las partes, por razones prácticas, han sustituido la restitución de la cuantía del préstamo inicial y la posterior nueva entrega del mismo montante al prestatario, por la conversión de esa obligación de restitución en ese nuevo préstamo, que ya no guarda vinculación con el originario.

CUESTIÓN PREVIA.- 2. […] el objeto del recurso es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa del registrador de la Propiedad es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación, o aquellos respecto a los que, aun habiendo sido recurridos, el registrador ha procedido a rectificar la calificación y acceder a su inscripción en el informe.

Por tanto, no procede abordar en este momento el defecto señalado en el Hecho II de la nota de calificación, referido a que se fija un interés de demora de tres veces el interés legal del dinero en el momento del devengo, el cual inicialmente (9{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}) es inferior al interés ordinario fijo pactado (10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}) […]

EL OBJETO DEL RECURSO.- 3. La cuestión objeto del recurso debe ser tratada, dada la condición de los contratantes, no sólo desde el ámbito de la normativa civil de los contratos, sino fundamentalmente desde el de la normativa de contratación bajo condiciones generales en presencia de consumidores [ello obligaría a analizar de oficio si había más cláusulas abusivas].

CONTRATACIÓN CON CONDICIONES GENERALES.- El TS, en Sentencias de 18 junio 2012, 9 mayo 2013, 8 septiembre 2014 y 22 abril y 23 diciembre 2015, ha sentado la conclusión que tal contratación de adhesión a condiciones generales constituye una categoría diferenciada de la contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su eficacia última del contrato, no tanto en la estructura negocial del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden al reforzamiento de la información y, en caso de concurrir consumidores, a facilitar la comprensibilidad real de la reglamentación predispuesta y al equilibrio prestacional entre las partes [retoma los pasos de la resolución de 22 enero 2015].

Ello implica que en caso de no seguirse el procedimiento de contratación impuesto por la regulación sectorial aplicable, en materia de préstamos hipotecarios con consumidores por la Orden EHA 2899/2011 y por la Ley 2/2009 antes citadas, y los especiales deberes de información que la misma impone, la eficacia del contrato en sí mismo o de una concreta cláusula, según la amplitud del incumplimiento, se verá comprometida ya que para entender que las cláusulas no negociadas se han incorporado al contrato, en este caso de préstamo hipotecario, es necesario respetar todos los trámites del indicado proceso de contratación, de tal forma que el adherente haya tenido oportunidad real de conocerlas de manera completa al tiempo de la celebración del contrato (art. 7 LCGC). Estos trámites de forma sintética, [1] comienzan por la entrega al solicitante de una guía del préstamo hipotecario (art. 20), [2] sigue con la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) (art. 21), [3] continúa con la Ficha de Información Personalizada (FIPER) que incluye las condiciones financieras (entre ellas, en su caso, tipo de interés variable y límites a la variación del tipo de interés) (arts. 22, 24 y 25) [4] y con la oferta vinculante que incluye las mismas condiciones financieras (art. 23), [5] más el posible examen de la escritura pública por el prestatario durante los tres días anteriores al otorgamiento (art. 30.2) [6] y, por último, se formaliza el préstamo en escritura pública, estando obligado el notario a informar a las partes y a advertir, entre otras, sobre las circunstancias del interés variable, de las limitaciones del tipo de interés y, especialmente, si las limitaciones a la variación del tipo de interés no son semejantes al alza y a la baja (art. 30.3).

EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES DE INFORMACIÓN PREVIA AL CONTRATO.- Por tanto, la consecuencia principal del incumplimiento por parte del acreedor predisponente de sus obligaciones legales de información, previas a la firma del contrato, consiste en la no incorporación al mismo de la cláusula o cláusulas deficitarias de información, por defectos en su inclusión y falta de transparencia; pudiendo incluso considerarse nulas por abusivas, al amparo de los arts. 85.5 y 87.1 TRLGDCU, al suponer la imposición de obligaciones al consumidor sin haber el empresario cumplido las suyas, en este caso el deber de información.

Esta ineficacia de la cláusula o cláusulas deficitarias de información determina que las mismas se tengan por no puestas, pero que el contrato siga siendo obligatorio entre las partes en los mismos términos, siempre que ese contrato pueda subsistir sin dichas cláusulas –arts. 6.1 de la Directiva 13/93/CEE y 83 TRLGDCU–; sin que, por tanto, sea posible la moderación judicial de las cláusulas ni la integración del contrato con una norma de derecho supletorio nacional, salvo en beneficio exclusivo de la persona consumidora, como ocurriría cuando la cláusula afectada de ineficacia recayere sobre un elemento esencial del contrato que determine su subsistencia.

Es decir, el incumplimiento de los requisitos de información previa al contrato produce como sanción, la posible nulidad del contrato, que será parcial, si la información deficitaria sólo afectara a alguna condición general, o bien total del contrato de préstamo, si la omisión de la información afectaré a todas las condiciones del contrato, como ocurriría si se omite por el acreedor el suministro de la información precontractual o la entrega de la oferta vinculante. Nulidad que, por otra parte, actúa «ope legis» o por ministerio de la Ley y, en consecuencia, como han destacado las SSTS de 9 mayo y 13 septiembre 2013, tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial y también en el registral; por lo que la exclusión por el registrador de la propiedad de las cláusulas afectadas o la no inscripción de la hipoteca, en su caso, no queda subordinada a su previa declaración judicial (sin perjuicio del posible recurso o que las partes puedan contender acerca de su validez), cuando la apreciación de la misma puede hacerse de forma objetiva, como ocurre con las cláusulas incluidas en la llamada doctrinalmente «lista negra» recogida en los arts. 85 a 90 TRLGDCU, o cuando la misma viene provocada por la falta de algún requisito especifico exigido por la legislación sectorial aplicable respecto del proceso de contratación.

LA SUBSANACIÓN DE LOS DEFECTOS DE INFORMACIÓN ES POSIBLE ANTES DE LA INSCRIPCIÓN.- 4. Por tanto, la omisión de la entrega al consumidor de la oferta vinculante impide la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en su conjunto, sin que proceda inscripción parcial alguna, en caso de que ello fuere posible (vid. Resolución de 20 junio 2016), ya que la deficiencia informativa afecta a todas las cláusulas contractuales.

El contrato de préstamo hipotecario con consumidores se perfecciona con la firma de la escritura pública, no en un momento anterior de forma privada, porque la oferta vinculante sólo obliga al acreedor profesional a contratar en los términos de la misma, pero el deudor goza del derecho de reflexión o deliberación previo a la prestación del consentimiento durante al menos tres días (art. 30.2 de la Orden EHA 2899/2011), alternativa en este contrato de préstamo o crédito al derecho de desistimiento existente en otros tipos de contratos de adhesión con consumidores.

Pero, además, la circunstancia de que la inscripción de la hipoteca tenga carácter constitutivo, lo que genera normalmente que la efectividad del préstamo o crédito queden condicionados a esa inscripción (así [1] unas veces es condición para la entrega del dinero o la disposición del crédito, [2] otras se constituye como una condición suspensiva del contrato [3] y otras como una causa de vencimiento anticipado de la obligación de restitución), provoca importantes consecuencias sobre la ineficacia del contrato, entre ellas, que el contenido concreto del contrato de préstamo hipotecario o del derecho real de hipoteca que lo garantiza, hasta el momento de su efectiva inscripción, pueda alterarse mediante la subsanación de aquellos errores cometidos en el otorgamiento que impidan su inscripción y sean puestos de manifiesto por el registrador en su nota de calificación. También podrá modificarse el contrato, en favor del consumidor, mediante la adaptación de sus cláusulas a la legalidad sustantiva igualmente puesta de manifiesto por la calificación registral, ya que el Registro de la Propiedad es una institución al servicio de la seguridad jurídica preventiva (cfr. art. 9.3 CE) que, como tal, actúa ex ante, evitando litigios y situaciones de conflicto con el carácter preventivo y cautelar propio de su naturaleza, y en el campo del que ahora se trata de protección del consumidor, actúa mediante la exclusión de la cláusula abusiva del contrato antes que pueda haber comenzado a desplegar sus efectos sobre el prestatario.

Ello no supone, en ningún caso una integración registral del contenido abusivo del contrato de préstamo hipotecario, vedada también al registrador por la legislación hipotecaria (Resoluciones de 16 y 17 diciembre 1996), sino una circunstancia derivada de la operativa del principio de efectividad de la protección de los consumidores dentro del ámbito de la seguridad jurídica preventiva, y de las exigencias del principio de determinación registral cuando se vea afectada la responsabilidad hipotecaria u otros elementos esenciales del derecho real de hipoteca.

La suspensión de la inscripción tampoco obliga a las partes a una moderación del contenido del contrato, porque, como ya se expuso en la Resolución de 20 junio 2016, la denegación registral de una estipulación abusiva supone la eliminación formal de la misma, y posibilita un nuevo acuerdo entre partes y «ex novo» pactar [2] una mejora de la cláusula dejada sin efecto porque la calificación registral ha restablecido el equilibrio contractual y el consumidor con pleno conocimiento de causa y adquiriendo una posición dominante, puede prestar un consentimiento libre e informado a una cláusula concreta o, en su caso, al conjunto del contrato, posibilitando su ratificación, modificación favorable o el rechazo a mantener la cláusula denegada por abusiva, no obstante los defectos formales o sustantivos que se hubieran puesto de manifiesto.

A este respecto ya ha tenido esta Dirección General ocasión de manifestarse en Resoluciones como las de 13 septiembre 2013, 5 febrero 2014 o las 22 enero, 28 abril y 25 septiembre 2015 y 19 octubre 2016, en el sentido que el registrador de la propiedad en el ejercicio de su función calificadora, especialmente en presencia de préstamos o créditos hipotecarios concedidos a personas físicas y garantizados con viviendas, «deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma –normal o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la Ley 1/2013, etc».

La protección del consumidor, que pretenden tanto la normativa como la jurisprudencia señaladas, alcanza, por tanto, a la totalidad del proceso de contratación que culmina, en el sentido antes señalado, en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El registrador de la Propiedad, como ya se ha indicado, no sólo puede sino que debe comprobar si en el proceso de contratación han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, ya que se trata de un criterio objetivo de valoración de la transparencia contractual y se incardina dentro del denominado control de incorporación de las condiciones generales a los contratos de adhesión recogido en los arts. 5.1, 7 y 8 LCGC. Este control de incorporación, como han tenido ocasión de señalar las Sentencias del Tribunal Supremo antes citadas, se refiere a los requisitos de información que afectan al contenido de las cláusulas incorporadas al contrato y posibilitan una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor y su real conocimiento y comprensión de los términos del contrato, es decir, tanto de las consecuencias económicas que supone para él el contrato celebrado, como de su posición jurídica en el mismo y de los efectos que su incumplimiento puede ocasionarle y asume.

Es cierto a este respecto, como señala el registrador de la Propiedad en la nota de calificación, que la Resolución DGRN de 19 octubre 2016 señaló que el incumplimiento de los requisitos de información precontractual y transparencia, en cuanto genera la nulidad del contrato (cuando afecta a todas las condiciones generales), constituye en principio un defecto insubsanable, salvo que habiéndose realmente cumplido tales requisitos, se tratare de una omisión formal en la redacción o confección de la escritura de préstamo hipotecario. Sin embargo, esta doctrina deber ser matizada atendiendo a las particularidades de la normativa de protección de los consumidores, por un lado, en el sentido que también podrá paliarse ese riguroso efecto si se acredita por el acreedor o el deudor reconoce que ha existido una auténtica negociación respecto de las cláusulas afectadas y, en segundo, lugar, cuando el propio prestatario libre e informadamente consienta o se aquiete a la aplicación de la cláusula o cláusulas abusivas, porque en tal caso esa nulidad queda convalidada.

RENUNCIA A LA INEFICACIA DE LA CLÁUSULA ABUSIVA.- A este respecto debe recordarse que es doctrina consolidada del TJUE (Sentencias de 4 junio 2009 –asunto Pannon– y de 21 febrero 2013 –asunto Banif Plus Bank–), recogida por el Tribunal Supremo español en su Sentencia de 9 mayo 2013, que el consumidor goza del derecho a renunciar al régimen de protección de la Directiva 93/13 respecto de una o varias concretas cláusulas del contrato, y así señala que «el juez nacional no tiene, en virtud de la Directiva, el deber de excluir la aplicación de la cláusula en cuestión si el consumidor, tras haber sido informado al respecto por dicho juez, manifiesta su intención de no invocar el carácter abusivo y no vinculante de tal cláusula» de tal forma que «cuando considere que tal cláusula es abusiva se abstendrá de aplicarla, salvo si el consumidor se opone».

De igual manera, el registrador de la Propiedad, aunque no sea juez, tampoco puede rechazar la prestación expresa del consentimiento, por parte del deudor, a unas determinadas condiciones contractuales a las cuales se adapta a posteriori una oferta vinculante; [1] si ese consentimiento se otorga después de haber sido informado adecuadamente por la nota de calificación registral de la no vinculación para él de esas cláusulas o del contrato en su conjunto [no son equiparables, ya que la liberación respecto del contrato implica la restitución del dinero, es decir, una amenaza insuperable a la libertad contractual][2] y se presta consentimiento expreso en escritura pública. Piénsese, además, que, en caso contrario, el efecto que se produce, es decir, la obligación de restitución de todo el dinero recibido [persiste el temor a la nulidad total: inadmisible], el cual puede haberse invertido en la finalidad para la que se pidió, resultaría perjudicial para el deudor al impedir la subsistencia del contrato.

REQUISITOS DE LA RE-NEGOCIACIÓN SUBSANATORIA.- 6. En este contexto la afirmación de ciertos sectores doctrinales, de la que se hace eco la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 14 marzo 2016 (Sección Quinta, número de resolución 156/2016), de que en los contratos por adhesión con condiciones generales de la contratación predispuestas, no se puede eliminar el carácter abusivo de una cláusula incorporada por medio de la negociación plasmada en una novación hipotecaria, porque la negociación posterior, a priori, no puede convalidar las condiciones generales nulas, porque la rebaja del carácter perjudicial del abuso no lo elimina sino que lo modera, también debe ser matizada.

Así, en primer lugar, la propia sentencia señala que para que esa negociación posterior pueda convalidar la cláusula abusiva es necesario [1] que previamente se elimine del contrato esa cláusula abusiva [implica comunicación de la eliminación], y se parta de una verdadera libertad contractual, o sea, que cuando haya cláusulas abusivas es necesario que antes de un nuevo pacto que sustituya al nulo por abusivo es necesario liberar expresamente a la persona consumidora de la cláusula abusiva; y eso es precisamente lo que se produce con la calificación registral denegatoria ya que conforme al art. 130 LH la ejecución directa hipotecaria sólo podrá operar sobre la base de los pactos que hubieran sido objeto de inscripción.

En segundo lugar, porque el supuesto objeto de este recurso, en el que ninguna cláusula se entiende incorporada al contrato, se asemeja más a aquel en que la ineficacia de la cláusula abusiva impide la subsistencia del contrato con perjuicio para el consumidor, supuesto en el cual la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea flexibiliza los efectos rigurosos de tal ineficacia, permitiendo la integración del contrato con la norma supletoria correspondiente del derecho nacional [cuanto mejor con las condiciones generales del contrato que benefician a la persona consumidora y que están en la misma escritura afectada por la falta de transparencia].

Y, por último, porque precisamente lo que las partes hacen en el presente supuesto, al pactar una novación extintiva del contrato y no meramente una novación modificativa, es extinguir la obligación primitiva sustituyéndola por una nueva en que sí se cumplan los requisitos legales, y, adicionalmente, liberan al prestatario de las consecuencias perjudiciales que esa novación tiene para él, al no exigirse la restitución automática de las cantidades recibidas, sustituyendo la misma por una devolución periódica en los mismos términos en que originariamente se habían pactado [este resultado se obtiene, precisamente mediante la integración del contrato a favor de la persona consumidora].

No debe olvidarse, a este respecto, como señala el recurrente, que la conversión de la obligación de restitución que procedería del préstamo anterior en una nueva obligación está motivada por haber intentado hacer valer el acreedor frente al deudor una cláusula abusiva, como lo es el vencimiento anticipado por falta de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, cuando la causa de ello no es imputable al deudor (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 diciembre 2009), como ocurre el en presente supuesto con la falta de la oferta vinculante.

ARGUMENTOS ADICIONALES DEL REGISTRADOR.- 7. Aclarada la validez del negocio presentado a inscripción, tanto desde el punto de vista estrictamente civil, como desde el ámbito de la normativa de la protección de los consumidores, procede examinar el argumento del registrador de la propiedad acerca de que, aun en tal caso, la inscripción no es posible porque la obligación de restitución que surge de la segunda escritura de préstamo hipotecario, ya se considere éste como un nuevo préstamo, ya se considere como un reconocimiento de deuda, es consecuencia de la entrega de un dinero realizada con anterioridad a la entrega de la información precontractual que legalmente debe darse al consumidor, y por tanto, lo procedente es la efectividad de la [1] devolución del primitivo préstamo, [2] la entrega de la oferta vinculante [3] y finalmente la nueva entrega del dinero por parte del acreedor al prestatario. […]

Es cierto que entre los efectos derivados del simple reconocimiento de deuda no figura el de operar por sí una novación extintiva o una alteración de la naturaleza de la obligación reconocida, sino que el reconocimiento presenta como característica propia la de «operar sobre débito preexistente a cargo del que lo reconoce» (vid. Sentencia de 27 noviembre 1999). En este sentido, el propio Tribunal Supremo ha aclarado que el llamado por algunas Sentencias de la Sala Primera «efecto constitutivo» del reconocimiento de deuda no supone la extinción de la deuda anterior o su sustitución por una obligación de distinta naturaleza, sino que con tal expresión se describe el efecto vinculante que el reconocimiento tiene para el deudor, nacido directamente de este negocio jurídico.

Sólo existiría sustitución de la obligación reconocida por la nueva resultante del reconocimiento en caso de que se hubiera producido una novación extintiva o propia de la primitiva obligación, la cual (con arreglo al principio según la cual la novación extintiva exige una declaración terminante o una incompatibilidad entre la antigua y la nueva obligación: art. 1204 CC) ha de constar expresamente en la escritura de reconocimiento, según establece el art. 1224 CC (vid. Sentencias de 28 enero 2002 y 16 abril 2008). Pues bien, esta circunstancia, como consta en los hechos, es la que tiene lugar en el supuesto que nos ocupa, por lo que no cabe duda de que nos encontramos ante la garantía de una nueva obligación que ya no tendrá su causa en el préstamo previo aunque se haga una referencia expresa al mismo, sino que se tratará de un nuevo préstamo en que la entrega se ha sustituido por la excusa o, prórroga si se quiere, de la obligación de restitución. […]

En consecuencia, la DG estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Ver artículo de Enrique Amérigo.

Ver artículo de Carlos Ballugera Gómez.

 

238.* LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE: NO ES INSCRIBIBLE.

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Estepa, por la que se deniega la inscripción de un auto de homologación judicial de una liquidación de bienes gananciales.

Hechos: Se trata de un auto dictado un procedimiento de liquidación de gananciales por el que se homologa judicialmente el acuerdo alcanzado por las partes.

El registrador, deniega la inscripción, alegando que los documentos privados no son inscribibles, y no pierden su carácter por la simple homologación judicial, por lo que es necesario presentar escritura pública de liquidación de gananciales debidamente anotada en el Registro Civil (art. 3 L.H. y reiterada doctrina de la DGRN).

El recurrente manifiesta su disconformidad con el motivo de denegación al entender que según lo establecido en el artículo 1216 del Código Civil y 317.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los secretarios judiciales.  Y que el documento presentado es parte del convenio regulador de los efectos de la nulidad, separación o divorcio,

Decisión: La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Nuestro Centro Directivo se ha pronunciado en numerosas ocasiones sobre el tema considerando el convenio regulador como negocio jurídico, propio y específico, que goza de una aptitud privilegiada a los efectos de permitir su acceso a los libros del Registro. Pero éste no deja de ser un acuerdo privado que requiere de la correspondiente aprobación judicial.

El reconocimiento que se le confiere al mismo en los artículos 90 y siguientes del Código Civil, suponen  un marco adecuado para producir asientos registrales, siempre que las cláusulas del mismo no excedan de su contenido típico y normal, como pudiera predicarse de la liquidación del régimen económico matrimonial.

Por otro lado, afirma con rotundidad la DG que la mera homologación judicial de un acuerdo privado relativo a un proceso no puede ni debe tener acceso al Registro, debiendo ser objeto de elevación a escritura pública notarial si se pretende su incorporación a los libros del registro.

Lo anterior, viene justificado por el  principio de titulación pública consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, siendo muy excepcional los supuestos en los que se permite la mutación jurídico real en documento o instancia privada con plena relevancia registral, sin que en este caso pueda encajarse en alguna de estas excepciones.

La DG, basándose en el concepto que de esta nos da el Código Civil y la ley jurisdiccional Civil, ha elaborado una doctrina ya reiterada sobre el  supuesto de hecho ante el que nos encontramos, así, en una Resolución de 6 de septiembre de 2016 señaló que: «‘‘ la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Basándose en lo expresado, en el caso que nos ocupa no resulta la relación del proceso con el previo de nulidad, separación o divorcio. Y además, en el convenio inicial recoge una estipulación  que establecía que la liquidación de la sociedad de gananciales se haría en un momento posterior, judicial o extrajudicialmente.

Y por esa la falta de conexión entre la acción entablada que conlleva a la liquidación de la sociedad conyugal con una situación de crisis matrimonial despojan a este documento en cuestión de su excepcional habilitación para acceder al registro, al no poder ser considerado como parte del convenio inicialmente propuesto pero no realizado.(MGV)

239.* SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. TRACTO SUCESIVO. BASTA QUE LA DEMANDA SE DIRIJA CONTRA LOS HEREDEROS LEGALES DEL TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento por el que se ordena la inscripción de una sentencia declarativa de dominio por prescripción adquisitiva.

Hechos:

Se trata de un mandamiento en el que se testimonia una sentencia declarativa de dominio por prescripción adquisitiva por la que se ordena inscribir determinada  finca registral  a favor de los demandantes, habiéndose allanado la parte demandada.

 El registrador suspende la inscripción, por no resultar del título presentado que el procedimiento se haya seguido contra uno de los  cotitulares registrales, y en caso de fallecimiento de éste, contra sus herederos. Sin que quede acreditado debidamente la condición de herederos del titular registral de los demandados.

La recurrente alega que se acompañó el escrito de interposición de demanda testimoniado por el referido Juzgado, del cual resulta que el cotitular registral mencionado falleció y por ello se demanda a su viuda y sus hijos.

Decisión: La Dirección General  estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Comienza explicando que el problema planteado  entronca con el principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española.

 Este principio, en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, circunstancia, que debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Ya que  el respeto a la función jurisdiccional, que  impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos  los registradores de la Propiedad, no excluye  la obligación de calificar determinados extremos, entre los que está el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia.

Asimismo hace referencia a una  Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, de la que se deriva que el registrador “debe tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica”.

 En los casos en que interviene una herencia yacente, nuestro Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

 Doctrina que ha quedado matizada  en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Lo anterior implica que se admitiría  el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni su aceptación.

En el caso que nos ocupa  consta que la demanda se ha dirigido frente a quienes tienen la condición de herederos legales de los titulares registrales, cuya legitimación pasiva ha sido considerada como suficiente en el procedimiento judicial, por lo que no puede apreciarse la indefensión alegada por el registrador. (MGV)

 

240.*** FORMA DE CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. CELEBRACIÓN DE JUNTA EN SEGUNDA CONVOCATORIA EN LIMITADAS. POSIBILIDAD DE DESCONVOCAR LA JUNTA.

Resolución de 22 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador mercantil y de bienes muebles II de Murcia, por la que se suspende la inscripción de determinados acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad.

Hechos: Los especiales  hechos de esta resolución son los siguientes:

  1. Los estatutos de una sociedad establecen que la convocatoria de la junta debe hacerse por acta notarial de remisión de documento por correo.
  2. La sociedad tiene dos socios: uno al administrador único saliente y otro uno de los administradores entrantes.
  3. El administrador convoca junta para celebrar en primera convocatoria a las 11:30 horas y, en segunda convocatoria, a las 12:00 horas del día 29/12/2016.
  4. La convocatoria se hizo por correo electrónico al único socio no convocante, quien se dio por notificado, y por burofax de fecha 22 de diciembre de 2016 solicitó del administrador único que requiriera la presencia de notario que levantase acta de la junta.
  5. El mismo día 22 de diciembre de 2016, el administrador convocante, por medio de burofax dirigido al otro socio, desconvocó la junta para celebrar en la fecha indicada. El socio destinatario de esta comunicación confirmó haberla recibido.
  6. Pese a la desconvocatoria el socio titular del 61,11{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del capital social se constituyó por sí solo en junta general en segunda convocatoria y acordó cesar al administrador único y modificar la estructura del órgano de administración, designando dos administradores mancomunados, que aceptaron el cargo.
  7. El anterior acuerdo se eleva a público y se presenta para inscripción acompañado del requerimiento hecho al notario autorizante para que notifique al administrador cesado a los efectos del artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil, sin que conste que el notario haya procedido a cumplimentar el requerimiento.

El registrador no inscribe por los siguientes motivos:

  1. La convocatoria no ha sido realizada según estatutos sociales (burofax en lugar de acta notarial)
  2. Por tanto la desconvocatoria debe hacerse de la misma forma.
  3. No obstante el registrador, citando las resoluciones de 24 de noviembre de 1999 y 28 de febrero de 2014, admite la convocatoria y desconvocatoria por medio distinto al estatutario si el socio ha tenido conocimiento de ellas.
  4. La junta no debió celebrase pues estaba desconvocada
  5. La junta se celebra en segunda convocatoria que no es admisible tratándose de sociedad limitada (R. 11.01.2002 y 26.02.2013) conforme a los art. 176, 177, 193, 194 y 198 LSC). Defecto insubsanable.
  6. No se da cumplimiento al art. 111 R.R.M.

El interesado recurre y alega que la comunicación desplegó sus efectos, pues efectivamente fue recibida por su receptor, que no existe artículo alguno que fije la facultad de desconvocar, si bien la jurisprudencia lo admite  siempre que  se le dé idéntica publicidad que la dada a la convocatoria y que la LSC no contiene ningún precepto que expresamente prohíba la celebración de la junta en segunda convocatoria para las Sociedades Limitadas, por lo que resulta frecuente en la práctica y realidad mercantil.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Hace, sobre las distintas cuestiones planteadas en este recurso, las siguientes interesantes reflexiones:

  1. La previsión estatutaria sobre la forma de convocatoria de la junta general debe ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema.
  2. No obstante si existe constancia indubitada de que la convocatoria ha llegado a todos los socios y estos se dan por notificados, la celebración de la junta es posible, aunque no se haya convocado en la forma estatutaria.
  3. La misma conclusión puede extenderse a la desconvocatoria de la junta, sin que pueda oponerse el hecho de que el socio destinatario de dicha comunicación alegue su irregularidad por no haberse realizado mediante correo electrónico con firma electrónica sino mediante burofax.
  4. Como ha puesto de relieve esta Dirección General, con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 2004, entre otras de distintos tribunales (vid. Resolución de 28 de julio de 2014), debe entenderse que son nulos los acuerdos adoptados en junta general que se celebre a pesar de mediar desconvocatoria por parte del órgano competente para llevar a cabo la convocatoria.
  5. Ante la falta de expreso tratamiento en la Ley, debe estimarse que el órgano competente para convocar la junta puede desconvocarla, siendo el supuesto asimilable al de falta de convocatoria.
  6. Ello no prejuzga las eventuales responsabilidades del administrador que acordare la desconvocatoria, que no competen a la DG dirimir.
  7. Las posibles dudas sobre la suficiencia de la antelación de la comunicación de la desconvocatoria respecto de la fecha prevista en la convocatoria o el carácter obstaculizador de los legítimos derechos del socio convocado que los recurrentes imputan al acuerdo de la desconvocatoria por haber existido una previa petición de levantamiento de acta notarial de la junta, tienen naturaleza esencialmente fáctica y no pueden ser dilucidadas en el marco de la resolución.
  8. Las DG tiene declarado (Resoluciones de 11 de enero y 11 de noviembre de 2002) que no es admisible en sede de sociedades de responsabilidad limitada la celebración de junta en segunda convocatoria por falta de previsión legal para ello y porque los acuerdos se toman por quorum de participaciones, sin quorum de asistencia.
  9. Y también declara que admitir la segunda convocatoria sin previsión legal “implicaría la atribución al órgano de administración de unas facultades discrecionales sin distinción de quórum requerido y sin limitación en las fechas, lo que conllevaría una pérdida de seguridad jurídica y una amenaza para los derechos del socio”.

Comentario: Compartimos en gran parte los argumentos dados por la DG para la resolución de este recurso.

No obstante, dados problemas  que se plantean en el mismo, también nosotros nos hacemos las siguientes consideraciones:

  1. Realmente todos los defectos señalados por el registrador en su nota se reducen a dos: (i) que la junta no debió celebrarse pues se había desconvocado y (ii) que se celebró en segunda convocatoria. El último defecto sobre incumplimiento del art. 111 del RRM, según el recurrente, fue subsanado.
  2. La posibilidad de desconvocar una junta es una cuestión que, amén de no estar resuelta legalmente, plantea numerosos problemas, la mayoría resueltos, pero otros pendientes. Quién debe desconvocarla y la forma de hacer la desconvocatoria son los únicos problemas solucionados por la jurisprudencia. Debe desconvocarla el mismo órgano de administración competente para convocarla y la forma debe ser la estatutaria o en defecto de regulación en estatutos, en la forma legal.

Ahora bien con qué antelación debe desconvocarse, es cuestión muy dudosa y respecto de la cual no pueden darse reglas a priori. Deberá ser con la antelación suficiente para que los socios tengan conocimiento de ello y puedan reaccionar debidamente. Por tanto ante una desconvocatoria de junta, deberemos ser muy cuidadosos en su calificación ponderando todos los elementos en juego. No obstante  a la vista de las distintas resoluciones de la DG sobre la materia, parece que lo más adecuado es estimar que la desconvocatoria está bien hecha y que si algún socio se siente perjudicado por ello serán los tribunales los que decidirán definitivamente.

  1. La cuestión relativa a que en las juntas de sociedades limitadas no pueden existir doble convocatoria, es algo que aparte de prohibirse reglamentariamente, (vid. art. 186 RRM que prohíbe que en estatutos se distinga entre primera y segunda convocatoria), carece de sentido pues para la adopción de acuerdos sólo se exige un quorum de votación y no de asistencia. El juego de la doble convocatoria tiene sentido cuando para la celebración de la primera exigimos un determinado quorum de asistencia, quorum que se rebaja para la segunda convocatoria, pudiendo ser en ambas el quorum de votación idéntico o más reforzado en segunda convocatoria dada la menor asistencia de socios. También puede preverse una doble convocatoria, elevando el quorum de votación sobre el legal para la primera y estableciendo el mínimo legal para la segunda reunión de la junta. Todo ello en teoría es posible pero lo que nos tenemos que preguntar es si pese a la prohibición terminante del artículo 186 del RRM que hemos visto sería posible prever en estatutos de limitadas el juego de las dos convocatorias que facilitarían la vida orgánica de la sociedad.

Y el problema surge porque la DG, tras decir que la doble convocatoria no es posible, añade que ello “exigiría una previsión específica para el caso de que fuese posible una segunda celebración”. No aclara más la DG pero parece que dada la amplia autonomía de la voluntad que existe en la configuración de la sociedad limitada, nada repugna a sus principios configuradores básicos, pese a la falta de previsión legal, que en estatutos se organicen los acuerdos dando entrada a la segunda convocatoria.

No obstante mientras no sea modificado el artículo 186 del RRM, al menos en el sentido de que no pueden establecerse con lo quorum legales las dos convocatorias, creemos que es de difícil admisibilidad el que en estatutos de limitadas se establezca el juego de la doble convocatoria de la junta.

  1. Otro problema que plantea la prohibición de la doble convocatoria de junta en limitada es la solución que le damos al hecho de que pese a la prohibición, por inercia, antes era posible, por imitación con las anónimas, por copiar unos anuncios de otros, se haga constar en la convocatoria la posibilidad de la doble reunión de la junta general, habitualmente con una hora o media hora de diferencia como en el caso de la resolución. La DG adopta un criterio muy rígido y si no es posible la doble convocatoria no son inscribibles los acuerdos derivados de esa junta. Creemos que dicho criterio debe flexibilizarse.

Nuestra opinión  es que si el administrador por error, descartamos la mala fe, hace constar que la junta se celebrará en primera convocatoria, en un día determinado y a una hora determinada y, como es habitual, a la hora siguiente en segunda convocatoria, en el momento de determinar si los acuerdos son inscribibles o no, deberemos tener en cuenta todas  las circunstancias que concurren en los mismos. Si el certificante manifiesta que la junta se reunió en primera con quorum suficiente para adoptar acuerdos, no parece que tenga sentido denegar la inscripción de esos acuerdos pues el socio que esperara a la celebración de la segunda ya sabe de antemano que la junta se puede celebrar en primera y que los acuerdos pueden ser adoptados en su ausencia.

Y si se dice en la certificación que los acuerdos son en segunda convocatoria, a la que asisten todos los socios que estuvieron presentes una hora antes para asistir a la primera convocatoria, tampoco se sabe a quién se perjudica pues los socios de primera convocatoria que no pudieran adoptar acuerdos por falta de quorum, ahora podrán participar en las votaciones con los socios rezagados que acudieron a segunda convocatoria. Lo que no parece posible, como el caso de la resolución, es decir que se reunió  en segunda convocatoria sin más especificaciones.

En definitiva, lo que se pretende con la doble convocatoria de las juntas de las sociedades limitadas es recoger a los socios poco puntuales. Cuestión distinta sería si se convocan en días diferentes, pues como con razón dice la DG, ante la falta de previsión legal queda afectada la seguridad jurídica y en manos del administrador unas facultades que no le corresponde. Pero cuando entre la primera y la segunda convocatoria sólo transcurre una hora, o media,  creemos que es de una rigidez excesiva el establecer que esos acuerdos no sean inscribibles. Para concluir pregunto: si la junta se convoca a las doce horas y el administrador nos dice o el notario asistente, en su caso,  que la junta empezó a las trece horas, ¿los acuerdos no se inscribirían? Creo que esos acuerdos serían perfectamente inscribibles y sería un exceso de rigor formal, condenado por nuestras últimas reformas mercantiles, el obligar a una nueva convocatoria de junta. Claro que se podría alegar contra esta forma de ver la cuestión planteada el que el socio, ante las dos convocatorias que sabe que no son posibles, se llame a confusión y no asista a ninguna de ellas. Es posible que eso suceda pero creemos que si se da ese caso el socio no asistente no puede ser de buena fe y no creo que un tribunal admitiera una impugnación de acuerdos sociales por dicho motivo. (JAGV)

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241.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL ADQUIRENTE DE LA FINCA QUE INSCRIBIÓ SU ADQUISICIÓN ANTES DE INICIARSE EL PROCEDIMIENTO

Resolución de 22 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Priego de Córdoba a inscribir testimonio de un decreto de adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos: se presenta decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria y el registrador califica negativamente por no constar que ha sido demandado ni requerido de pago sino meramente notificado de la existencia del procedimiento el tercer poseedor cuya inscripción es anterior a la fecha de la expedición de la certificación de dominio y cargas.

La DGRN, tras recordar su doctrina sobre calificación de documentos judiciales, realiza las siguientes afirmaciones:

1) El artículo 132 LH, en relación con el artículo 685 LEC, exige al Registrador que califique que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, al hipotecante no deudor y a los terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento.

2) Por su parte, el artículo 685.1 LEC condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca. Frente a la postura inicial del Tribunal Supremo –con arreglo a la cual era necesaria una “conducta positiva” a cargo del adquirente no siendo suficiente con la inscripción registral-, en la actualidad y con arreglo a la STC de 8 de abril de 2013, “(…) la inscripción en el Registro produce la protección del titular derivada de la publicidad registral, con efectos “erga omnes”, por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que éste conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral”. Por ello, a juicio del Centro Directivo,

1) Si antes de la interposición de la demanda, el tercer adquirente tiene su título inscrito quedando por lo tanto suficientemente acreditada su adquisición frente al acreedor, desde el momento en que éste conoce el contenido de la titularidad publicada, debe ser demandado y requerido de pago.

2) En aquellos casos en los que no se hubiera acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados ni se hubiera inscrito en el momento de formular la demanda sino que la inscripción es posterior y aparece en la certificación registral, deberá ser entonces, tras la expedición de la certificación cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento.

En el caso resuelto en este expediente, la tercera poseedora, una vez que fue notificada de la existencia del procedimiento, promovió un incidente de nulidad de actuaciones solicitando la suspensión de la subasta, incidente que fue desestimado por entender que no se ha producido indefensión que justifique la nulidad. Con cita en la R. de 2 de agosto de 2016, la DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación señalando que: “(…) existe un auto dictado por el juez competente que se pronuncia expresamente declarado que no ha existido indefensión y que ha sido correcta la tramitación del procedimiento en lo que se refiere al llamamiento al proceso de la tercera poseedora. Porque, si bien el registrador debe velar por la intervención del tercer poseedor en el procedimiento en la forma dispuesta por la legislación invocada, una vez una resolución judicial firme decida sobre dicha cuestión, no le compete cuestionar la oportunidad de tal decisión conforme al artículo 100 RH”. (ER)

 

242.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA FRENTE A LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS E INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN NOMBRAMIENTO E INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL

Resolución de 22 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de El Campello, por la que se suspende la inscripción de un testimonio del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas expedidos en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos:

Se trata de un decreto de adjudicación, presentado junto con el mandamiento de cancelación de cargas dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a los herederos desconocidos e inciertos del titular registral, en este caso, hipotecante no deudor, cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente y dándose la circunstancia de ser el deudor hermano de la causante.

El registrador, en su nota, alega que la demanda se ha dirigido contra los ignorados herederos de la titular registral y al no constar el emplazamiento a personas determinadas como posibles llamados a la herencia, se ha de suspender la inscripción por aplicación del principio de tracto sucesivo.

Por su parte el recurrente considera que no ha habido indefensión procesal de la titular registral fallecida, toda vez que en el  procedimiento se encontraba demandado, y debidamente notificado, el hermano de la fallecida, el cual, tal y como puso de manifiesto el Juzgado podría haber defendido la posición de la causante y de la herencia yacente, actuando así en nombre de los ausentes o desconocidos.

Decisión:

La  Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a que es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha devenir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), lo que implica desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y derivando a su vez de la legitimación registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

Lo anterior provocará  el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

El respeto a la función jurisdiccional no va a excluir la obligación del registrador de calificar determinados extremos, entre los que no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, lo que implica poder no practicar el asiento solicitado si existe algún obstáculo derivado del registro.

Cuando interviene la herencia yacente, nuestra Dirección General impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

La doctrina anterior se ha matizado en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Por su parte, la doctrina jurisprudencial, admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo, si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

En el caso que nos ocupa la demanda se dirige frente al deudor no hipotecante, y frente a los ignorados herederos de la hipotecante no deudora. Junto con la documentación se acompaña un mandamiento  en el que se afirma que «al estar demandando el  hermano de la fallecida, el mismo podría haber defendido la posición de la causante y de la herencia yacente, sin que por tanto se haya producido indefensión de la misma».

En base a lo anterior se debe de dilucidar si dicha apreciación del Juzgado es suficiente para que el registrador practique los asientos ordenados o si, por el contrario se deben acreditar determinadas circunstancias.

Llega a la conclusión  de que, en el supuesto de este expediente, el llamamiento a los desconocidos herederos es genérico y no consta la forma en que se hayan producido las notificaciones a esos herederos indeterminados, ni si se ha llevado a cabo una investigación, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de la titular de la finca, que pudieran excluir a su hermano.

Y pese a que el tribunal considere que no se ha producido indefensión de la herencia por ser el deudor hermano de la fallecida, no consta que se hubiese apreciado esta circunstancia desde un principio, ni que el parentesco en cuestión, implique por sí solo, el carácter de heredero de su hermana.

Asimismo se ha de tener en cuenta, que su posición contractual de deudor no hipotecante, supone, que no tiene intereses confluyentes con la fallecida que, es hipotecante no deudora, puesto que podría quedar liberado del pago de la deuda por la ejecución de la finca. Salvo, que se hubiese acreditado el carácter de heredero de su citada hermana, en cuyo caso, sí se vería perjudicado por la ejecución de la finca lo que justificaría su interés en la defensa de la herencia yacente.

En base a las especiales circunstancias que concurren en el caso la DG confirma el defecto apreciado por el registrador. Pero considerando que es fácilmente subsanable si se acredita la condición de heredero, testamentario o legal, del deudor demandado. Y en su defecto, debería nombrarse un defensor judicial.

Comentario: Como vemos es un caso distinto del contemplado en la resolución de 26 de abril de 2017, pues en esta sí se permitió la ejecución hipotecaria contra la herencia yacente, sin nombramiento de defensor judicial, pues habían sido citados los presuntos herederos. Por tanto, para exigir o no el nombramiento de defensor o administrador judicial de una herencia yacente, lo esencial es la forma en que se diga por el juzgado cómo se han hecho las pertinentes notificaciones. A su vista calificaremos de forma negativa o positiva. (MGV)