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Oficina Registral (Propiedad). Informe JULIO 2022. Aparcamientos robotizados.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: APARCAMIENTOS ROBOTIZADOS
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:
  4. TRIBUNALES: Tribunal Constitucional
  5. SECCIÓN II: Oposiciones
  6. RESOLUCIONES:
  7. 210.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXPEDIENTE NOTARIAL ACOMPAÑADA DE MANIFESTACIONES. DUDAS SOBRE COINCIDENCIA CON OTRA FINCA REGISTRAL
  8. 215.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. SITUACIÓN ARRENDATICIA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA
  9. 217.*** SEGREGACIÓN SIN GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA RESTO. RENUNCIA A LA INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA CUANDO ES POTESTATIVA
  10. 219.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.
  11. 224.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
  12. 225.⇒⇒⇒ NOTAS SIMPLES SOLICITADAS POR CORREO ELECTRÓNICO
  13. 226.** ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO RECIBIDO POR BUROFAX. RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL
  14. 235.*** REFORMA O REHABILITACIÓN DE UN EDIFICIO CON CAMBIO DE USO A VIVIENDAS. NECESIDAD O NO DE SEGURO DECENAL.
  15. 239.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE SOLAPA LA DE OTRAS FINCAS REGISTRALES INSCRITAS
  16. 242.*** RÉGIMEN DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS. MULTIPROPIEDAD. EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN PARA UNA DE LAS VIVIENDAS. INFORME DEL REGISTRADOR.
  17. 244.*** EMBARGO ADMINISTRATIVO SIN EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
  18. 247.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR LOS TITULARES DE UNAS PARTICIPACIONES INDIVISAS
  19. 250.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ex ART. 210.1.8 LH: CÓMPUTO DEL PLAZO. 
  20. 251.** VENTA DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN SIN QUE CONSTE EL NOMBRE DEL CÓNYUGE. LEGÍTIMA EN GALICIA Y CATALUÑA.
  21. 252.**COMPRAVENTA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD MANDAMIENTO DE PROHIBICIÓN DE DISPONER
  22. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: APARCAMIENTOS ROBOTIZADOS

Resulta cada vez más frecuente, especialmente en las grandes ciudades, encontrarnos con sistemas de aparcamiento de vehículos que no exigen de grandes maniobras para estacionar. No se trata de algo moderno pues su origen se remonta al año 1906  creándose el primer aparcamiento automático en el garaje de la Rue du Ponthieu de París. Sin embargo, dada la escasez de suelo y los cada vez mayores núcleos urbanos, es cada vez más frecuente encontrarlos. Son los llamados aparcamientos robotizados, sistemas inteligentes compuestos por equipos de elevación. El vehículo no se estaciona en plazas delimitadas sobre el suelo, que sería el modo “tradicional” al que estamos habituados, sino que se deposita el vehículo en una plataforma y es un ascensor el que lo “aparca”.

Desde el punto de vista registral, los aparcamientos robotizados pueden configurarse siguiendo alguna de estas modalidades:

a) Como un elemento privativo de la propiedad horizontal, con su correspondiente cuota de participación pues cada plaza de aparcamiento robotizada cumple las exigencias del artículo 396 CC pues son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública.

b) Como anejo de un piso o local, siempre que se configure como tal en el título constitutivo y quede perfectamente identificada la plaza de aparcamiento.

c) Como elemento común del edificio dividido horizontalmente, de forma que la propiedad del mismo corresponde a cada propietario en función de su cuota de participación y sin que tengan derecho de propiedad sobre ninguna plaza concreta. Sin embargo, al amparo del artículo 53 “b” del RD 1093/1997, de 4 de julio, cabría la asignación a cada propietario del uso exclusivo de una o varias plazas determinadas.

Si es sólo una parte del edificio en propiedad horizontal el que está destinado a aparcamiento robotizado, son dos las soluciones que se proponen:

– La primera, que cada una de las plazas de estacionamiento robotizada sea elemento privativo de la propiedad horizontal, con su numeración correlativa con los restantes pisos o locales del edificio y con una cuota de participación única.

En este caso, los gastos derivados del uso del garaje podrán, bien, distribuirse entre todos los propietarios del edificio, tengan o no plaza de aparcamiento, o bien, por una regla especial estatutaria, limitarlos a los titulares de plazas de estacionamiento.

– La segunda solución es configurar el total local o locales destinados a garaje robotizado como elementos privativos de la propiedad horizontal, realizando luego una subdivisión entre las distintas plazas de aparcamiento.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado disposiciones de carácter general relativas entre otras a materias como el voto telemático en el Congreso, adaptación del Registro de Instrucciones previas a la Ley de Eutanasia; Colaboración social en la gestión de los Tributos; ratificación del Convenio sobre el trabajo a domicilio, Pensión de jubilación contributiva e ingreso mínimo vital; medidas para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma;

 Destacamos:

  • Colaboración social en la gestión de los tributos: reforma de la Orden por la que se establecen los supuestos y condiciones en que podrá hacerse efectiva la colaboración social en la gestión de los tributos, permite extender la colaboración social en la aplicación de los tributos a los servicios de información y asistencia que presta la AEAT, abriéndola a las CCAA y entidades locales, previa firma de un acuerdo y prestando el servicio sus propios empleados. Se extiende la posible colaboración social a las organizaciones de asesores fiscales y a personas o entidades que realicen actividades económicas. Los representantes de terceras personas podrán presentar declaraciones para las que estén habilitados.
  • Ley 9/2022, de 14 de junio, de Calidad de la Arquitectura, complementaria de la Ley de la Edificación, tiene por objeto proteger, fomentar y difundir la calidad de la arquitectura como bien de interés general. Crea el Consejo sobre la Calidad de la Arquitectura y la Casa de la Arquitectura. Modifica la Ley de Contratos del Sector Público.
  • Ley Rehabilitación edificatoria. Reforma de las Leyes de Propiedad Horizontal, Suelo y Edificación. Ley 10/2022, de 14 de junio: La Ley recoge, con modificaciones, las medidas incluidas en el RDLey 19/2021, de 5 de octubre. Fomenta la rehabilitación y mejora energética de edificios con deducciones en el IRPF y avales. Modifica los artículos 9, 17 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar los acuerdos, extender el ámbito del fondo de reserva y luchar contra la morosidad; también el artículo 9 TR Ley del Suelo, para mejorar la financiación y añade a la Ley de la Edificación el principio de no perjudicar el medio ambiente.
  • Código técnico de la Edificación. Recarga vehículos eléctricos: RD 450/2022, de 14 de junio, por el que se modifica el Código Técnico de la EdificaciónModifica tres documentos básicos en lo relacionado con las dotaciones mínimas para la infraestructura de recarga de vehículos eléctricos.
  • Recurso de casación civil vasco. Ley 4/2022, que regula el recurso de casación en materia de derecho civil vasco ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco. Define qué se ha de entender por derecho civil vasco.
  • Prórroga convenio CGN – ORGA. Resolución de 10 de junio de 2022, por la que se prorroga hasta el 26 de julio de 2023 el Convenio que regula el acceso a la información notarial por parte de la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos.
  • Autónomos: Nuevo sistema de Cotización a la Seguridad Social. Real Decreto 504/2022Se adaptan dos textos reglamentarios para la implantación gradual de un nuevo sistema de cotización para los trabajadores por cuenta propia o autónomos, en función de sus ingresos reales y permitiendo hasta seis cambios de base al año. Se da carácter prioritario a la tramitación electrónica de los procedimientos de alta, baja y variación de datos de trabajadores.
  • Ley General de Telecomunicaciones y reforma LOPJ. Ley 11/2022, La competitividad y productividad de la economía española aconseja una nueva ley de telecomunicaciones que impulse la implantación de las redes de muy alta capacidad, las cuales son además un elemento clave para cumplir con los objetivos de reducción de emisión de gases con efecto invernadero y la descarbonización de la economía y para combatir la despoblación rural. Pequeña reforma de la LOPJ por Ley Orgánica.

 

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Normativa de Madrid, Navarra, Baleares, Rioja, Navarra, Canarias, Cataluña y Extremadura. Destacamos:

NAVARRA.  se modifica la Ley Foral del Impuesto sobre el Valor Añadido.

LA RIOJA. Ley 7/2022, para la suspensión temporal de la aplicación de las disposiciones adicionales décima y duodécima incorporadas a la Ley de ordenación del territorio y urbanismo de La Rioja (LOTUR).

CANARIAS. Ley de Elecciones al Parlamento de Canarias; y Decreto por el que se adaptan las medidas tributarias excepcionales en la isla de La Palma,

ILLES BALEARS. Ley 2/2022, de 6 de junio, de medidas urgentes en determinados sectores de actividad administrativa.

TRIBUNALES: Tribunal Constitucional

El pleno admite Recurso contra el Real Decreto-ley 32/2021, de 28 de diciembre, de medidas urgentes para la reforma laboral, la garantía de la estabilidad en el empleo y la transformación del mercado de trabajo (ver resumen) y contra el artículo cuarto del Real Decreto-ley 1/2022, de 18 de enero (que modifica la anterior). 

SECCIÓN II: Oposiciones

Orden que establece la composición del Tribunal de Registros, del que será presidente don Francisco Javier Gómez Gálligo y Secretaria Doña Dulce María Calvo González-Vallinas.

Ir a la página de las Oposiciones.

RESOLUCIONES:
210.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXPEDIENTE NOTARIAL ACOMPAÑADA DE MANIFESTACIONES. DUDAS SOBRE COINCIDENCIA CON OTRA FINCA REGISTRAL

En el procedimiento del art. 203 es al tiempo de expedir la certificación cuando el Registrador debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento. Además, las dudas de identidad no siempre justifican la suspensión del procedimiento, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas.

212 y 218 ** VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA

La mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

213.** HIPOTECA SOBRE FINCA INSCRITA COMO LOCAL PERO QUE CONSTITUIRÁ LA VIVIENDA HABITUAL SIN QUE CONSTE EN EL REGISTRO EL CAMBIO DE USO

Se revoca la calificación de la registradora que suspende una hipoteca por no acreditase el carácter de vivienda habitual del inmueble hipotecado, que sólo consta por manifestación del adquirente y otros medios indirectos. En el Registro la finca hipotecada figura como “local”.

214.* NEGATIVA A INICIAR EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

El procedimiento del art. 199 debe tramitarse aunque el registrador tenga dudas sobre la posible invasión del dominio público, no aclaradas en un informe municipal aportado por el interesado.

215.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. SITUACIÓN ARRENDATICIA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA

Resolución que hace un repaso a los efectos de la inscripción o no de los arrendamientos y sistematiza la necesidad de exigir o no la notificación: Los arrendamientos para un uso distinto de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad al derecho que se ejecuta, al producirse su purga, no requieren notificación al arrendatario a efectos de tanteo legal arrendaticio.

216.** COMPRA POR MITADES INDIVISAS POR CÓNYUGES HOLANDESES CASADOS «BAJO EL RÉGIMEN SUPLETORIO EN LOS PAÍSES BAJOS»

Tratándose de cónyuges adquirentes sujetos a régimen económico matrimonial extranjero de comunidad, es posible que la inscripción se practique a favor de los cónyuges por mitades indivisas, con sujeción a su régimen matrimonial de comunidad

217.*** SEGREGACIÓN SIN GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA RESTO. RENUNCIA A LA INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA CUANDO ES POTESTATIVA

La falta de coincidencia entre la superficie registral de la finca resto y la que figura en la licencia de parcelación no exige el otorgamiento de una nueva licencia. En una finca en parte rústica y en parte urbana, no es necesario concretar la superficie de cada naturaleza. La circunstancia de que una parte de la finca resto esté destinada a viales no exime de describirla y georreferenciarla. Aunque la inscripción de la representación gráfica no sea preceptiva, el interesado no puede excluir la calificación registral de la certificación catastral y, en su caso, su incorporación al folio real. En la segregación es necesario también georreferenciar la porción resto.

219.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.

La mera oposición de la Administración no es suficiente para suspender el procedimiento del art. 199, sino que el registrador debe valorar si cumple con los mínimos requisitos de concreción y acreditación exigibles.

220.** VENTA POR ADMINISTRADOR CONCURSAL DE PERSONA DE NACIONALIDAD CHECA

Resolución que rechaza la inscripción de la venta de una finca por el administrador concursal de una persona física, ya que está inscrita conforme al régimen económico matrimonial checo y no se acredita en los términos previstos por la Ley Hipotecaria el contenido de la legislación checa en este punto, ni, en cualquier caso, la notificación ni intervención de la esposa, titular registral.

221.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE TRASTERO A VIVIENDA. AGRUPACIÓN DE HECHO Y NUEVA DESCRIPCIÓN

En una división horizontal no puede cambiarse el uso de varios trasteros diciendo que ahora su uso es a vivienda y que forman parte de otra vivienda de la planta inferior y al mismo tiempo pretender mantener su individualidad como elementos independientes pues se produce una confusión sobre su situación jurídica.

223.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO OTORGADO ANTES DE LA LCCI. CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

Las hipotecas escrituradas con anterioridad a la entrada en vigor de la LRCCI no es necesario para su inscripción que la cláusula de vencimiento anticipado se adapte a esa dicha ley, sin perjuicio de que de acuerdo con la disposición transitoria primera  el contenido del artículo 24 le sea aplicable ya que dicho precepto legal provoca una modificación automática, «ipso iure», en todo contrato de préstamo hipotecario anterior, por lo que estamos ante una novación imperativa por mandato de la Ley.

224.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

El procedimiento de inmatriculación que regula el artículo 205 de la Ley Hipotecaria carece de las garantías que sí ofrece el expediente regulado en el artículo 203; Por todo ello, resulta imprescindible que el registrador sea especialmente meticuloso en su calificación para descartar una posible doble inmatriculación. Contra la negativa fundada del registrador de la posible inscripción de la finca no cabe acudir a los arts. 30 y 306 RH, que están tácitamente derogados por la Ley 13/15

225.⇒⇒⇒ NOTAS SIMPLES SOLICITADAS POR CORREO ELECTRÓNICO

No cabe la expedición de notas simples mediante correo electrónico.

226.** ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO RECIBIDO POR BUROFAX. RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL

Para ser admitidos los documentos firmados electrónicamente, estos deben presentarse telemáticamente, a través del portal de presentación de documentos privados habilitado en la sede electrónica de los registradores, y si se presenta en soporte papel debe contener la firma legitimada notarialmente, o ratificada ante el registrador.

No puede cambiarse la referencia catastral de una parcela alegando el solicitante que es errónea: Los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y solo pueden rectificarse con consentimiento del titular registral, o por orden de la autoridad judicial, mediante sentencia recaída en juicio en el que el titular registral haya sido parte.

227.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE INTERESADO

La controversia entre distintos titulares registrales colindantes, debidamente acreditada por quien se opone a la inscripción de la representación gráfica, impide la práctica del asiento.

230.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CANCELACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO POR MANDAMIENTO JUDICIAL

No puede ordenarse judicialmente la cancelación de un elemento privativo de la división horizontal sin la necesaria modificación del título constitutivo con la oportuna redistribución de cuotas de participación entre los elementos restantes por acuerdo unánime de los propietarios. En todo caso la resolución judicial ha de ser firme.

231.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA

El registrador no puede alegar caducidad de la hipoteca para impedir la inscripción de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación.

232.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO LCCI 5/2019. CONSTANCIA TÁCITA DEL CARÁCTER NO HABITUAL DE LA VIVIENDA HIPOTECADA.

En los préstamos hipotecarios sujetos a la LCCI 5/2019 cabe que la manifestación sobre el destino a vivienda no habitual no sea expresa, si se infiere inequívocamente de otras manifestaciones o hechos que consten en la escritura, como en el presente caso en que los prestatarios son lituanos residentes en Lituania, se expresa que el destino del préstamo es segunda residencia, y manifiestan, por remisión al artículo 1320 CC, que no hay limitaciones que les sea aplicables por dicho artículo. 

233.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO INTERVINIENDO TUTOR DEL INCAPACITADO

En la elevación a público de un documento privado de venta otorgado por el tutor de un incapacitado, se plantea si es necesaria autorización judicial, ya que el incapaz no lo era en el momento del firmarse el contrato. La DG entiende que es necesario pues no consta ninguna fecha fehaciente ex Art 1227 CC, tal fecha (y sus efectos) debe reputarse la de la escritura de elevación a público.

234.** COMPRA POR CASADO EN GANANCIALES SOLICITANDO INSCRIPCIÓN COMO PRIVATIVO

Para inscribir como privativo un bien adquirido a título oneroso durante la vigencia de la sociedad de gananciales, es preciso que se justifique el carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública.

235.*** REFORMA O REHABILITACIÓN DE UN EDIFICIO CON CAMBIO DE USO A VIVIENDAS. NECESIDAD O NO DE SEGURO DECENAL.

La necesidad o no de contratar un seguro decenal en los casos de reforma o rehabilitación de un edificio preexistente dependerá de la entidad de la obra a realizar: si no se produce una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural del edificio, o en los casos de cambio de uso a vivienda de algún elemento aislado NO es necesario seguro decenal. es necesario cuando hay una variación esencial de alguno de los parámetros anteriores o en los casos de cambio de uso a vivienda si afecta a varios elementos o a una planta entera.

La acreditación de si se trata o no de una reforma esencial, compete al arquitecto director de la obra, al certificar la finalización, sin que tales afirmaciones puedan ser desvirtuadas por criterio del registrador, salvo que se trate de casos evidentes como son la construcción de nuevas plantas.

236.*** ACEPTACIÓN HEREDITARIA EN CATALUÑA CON TUTELADOS. AUTORIZACIÓN JUDICIAL

En el caso de una herencia que se rige por el derecho catalán, aunque el heredero sujeto a tutela no tenga vecindad catalana no es necesaria la autorización judicial para la aceptación sin beneficio de inventario, puesto que en el derecho sucesorio catalán ya disfrutan de pleno derecho del beneficio de inventario, aunque no lo hayan tomado, las personas puestas en tutela o curaduría.

237.* SENTENCIA DICTADA EN REBELDIA: ACCION DE RESCISION

No pueden inscribirse las Sentencias dictadas en rebeldía hasta que transcurran los plazos para ejercitar la acción de rescisión. La apreciación de que concurra la fuerza mayor que prolonga dichos plazos corresponde a la administración de justicia.

238.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE SEGREGACIÓN Y VENTA

El certificado municipal sobre la inexistencia de expediente sancionador y el hecho de que la parcela segregada sea parcela independiente en el catastro no es suficiente para inscribir la finca resultante de una parcelación.

239.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE SOLAPA LA DE OTRAS FINCAS REGISTRALES INSCRITAS

Solicitada expresamente la tramitación del procedimiento del art. 199, el registrador no puede rechazar su iniciación por el hecho de que la representación gráfica que se pretende inscribir se solape con la georreferenciación inscrita de una finca colindante, sino que hay de tramitarlo y calificar una vez concluida.

241.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SUBCOMUNIDADES DE HECHO. INSCRIPCIÓN DE SUS ACUERDOS. LEGALIZACIÓN DE SUS LIBROS.

Las subcomunidades dentro de una propiedad horizontal mayor tienen que constituirse debidamente en escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener legitimación y poder inscribir sus acuerdos. Sin embargo, aun no estando debidamente constituidas, pueden solicitar la legalización de sus libros de actas.

242.*** RÉGIMEN DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS. MULTIPROPIEDAD. EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN PARA UNA DE LAS VIVIENDAS. INFORME DEL REGISTRADOR.

El titular del pleno dominio de una finca registral en régimen de multipropiedad (y por tanto también titular de todos los derechos de aprovechamiento por turno) puede acordar la extinción del régimen de multipropiedad bajo el que se encuentra la finca.

243.** CANCELACIÓN DE ASIENTO EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

No cabe cancelar un asiento ya practicado sin el consentimiento de su titular o resolución judicial y menos en base a una mera instancia privada de un 3º.

244.*** EMBARGO ADMINISTRATIVO SIN EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

En el procedimiento administrativo, la expedición de certificación de cargas y la correspondiente nota marginal es obligatoria cuando se practica la Anotación, debiendo necesariamente el Mandamiento solicitar su expedición.

245.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL EXISTIENDO OPOSICIÓN EN GEORREFERENCIACIÓN ALTERNATIVA ANTERIOR

El registrador no puede rechazar la tramitación del expediente del 199 alegando que del otro anterior promovido por la misma interesada ya resulta haberse formulado oposición por un colindante y la duda de invadir dos parcelas colindantes.

246*NOTA DE CALIFICACION INDEBIDAMENTE MOTIVADA

El registrador ha de motivar adecuadamente la nota de calificación, no sólo citando los preceptos legales en que se base, sino también justificando la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación. En el recurso no cabe tener en cuenta las razones y las cuestiones en que fundamente el registrador su calificación que pueda introducir en su informe si no figuraban en la nota de calificación.

247.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR LOS TITULARES DE UNAS PARTICIPACIONES INDIVISAS

Para declarar una obra nueva sobre una finca en régimen de copropiedad se precisa el consentimiento de todos los condueños de acuerdo con las normas del régimen de comunidad romana del Código Civil.

250.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ex ART. 210.1.8 LH: CÓMPUTO DEL PLAZO. 

El cómputo del plazo de los 20 años del Art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar (nota marginal de expedición de certificación dominio y cargas).

251.** VENTA DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN SIN QUE CONSTE EL NOMBRE DEL CÓNYUGE. LEGÍTIMA EN GALICIA Y CATALUÑA.

En Galicia, al ser la legitima pars valoris, no es preciso el consentimiento de los herederos forzosos del confesante, en el caso de enajenación de bienes inscritos como privativos por confesión. Aunque el notario debe recoger en la escritura la manifestación sobre tales extremos.

252.**COMPRAVENTA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD MANDAMIENTO DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

Como ya hizo en anteriores RR (R. de 16 de marzo de 2022) la DG, para interpretar los efectos de las prohibiciones de disponer DISTINGUE entre las civiles y las penales o administrativas. En estas últimas prevalece el interés público e impiden la inscripción de los actos dispositivos, aunque sean anteriores a la prohibición de disponer. Además, para calificar documentos dispositivos el registrador ha de tener en cuenta incluso las prohibiciones de disponer presentadas posteriormente, mientras está en vigor el asiento de presentación de aquellos.

 

ENLACES:

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Oficina Registral (Propiedad). Informe JUNIO 2022. Certificado de Eficiencia Energética.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MESLA NOTA MARGINAL POR EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
   I. REGULACIÓN Y EXIGENCIA

Artículo 17 RD 390/2021, de 1 de junio:

“1.Para edificios nuevos y reformas o ampliaciones de edificios existentes, cuando se proceda a la venta o alquiler antes de la finalización de la obra, el vendedor o arrendador facilitará la etiqueta de eficiencia energética de proyecto. Asimismo, facilitará el certificado de eficiencia energética de obra terminada cuando se finalice la obra y éste se expida.

2. Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de compraventa. Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia de la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de arrendamiento y se entregará al arrendatario una copia del documento de Recomendaciones de uso para el usuario.

3. Toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio o de parte del mismo, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares, estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética, de acuerdo con lo dispuesto en el correspondiente documento reconocido.

– Aunque dictadas al amparo del RD 235/2013, son igualmente aplicables en la actualidad, ver R. de 16 de septiembre de 2019, R. de 2 de abril de 2013, 19 de abril de 2016 y de 20 de marzo de 2019.

El certificado de eficiencia energética es exigible:

1º. A los edificios de nueva construcción,

2º. A los edificios existentes[i],

La finalidad de esta exigencia es la promoción de que todos los edificios dispongan de unas características mínimas en el uso de la energía como objetivo de política urbanística y de edificación por lo que su exigencia es independiente del uso a que se destine la edificación (salvo excepciones).

   II. ¿ES DEFECTO LA FALTA DE APORTACIÓN DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA EN UNA ESCRITURA DE COMPRAVENTA?

a) Notario.

El Centro Directivo ha señalado que el notario debe realizar el control de cumplimiento de la legalidad respecto de la entrega del certificado de eficiencia energética y debe reflejarse en la escritura, con independencia de si esta obligación legal afecta o no a la validez del negocio.

b) Registrador.

Desde el punto de vista registral, la falta de constancia en la escritura de compraventa del requisito de entrega del certificado de eficiencia energética no es defecto que impida la inscripción de la citada escritura. Para que así fuera, sería necesario que una norma impusiese el deber de realizar dicho control al registrador y obligue a su reflejo al practicar la inscripción (como ocurre, por ejemplo, con la exigencia de licencia para practicar segregaciones al amparo del artículo 26 TRLS).

   III. LAS OBRAS NUEVAS.

1) Cuando se trata de obras nueva en construcción, no es exigible el certificado de eficiencia energética. Basta con la licencia de edificación o de obra o declaración de innecesariedad y la certificación expedida por técnico competente con firma legitimada –sin que baste con el visado– que indique que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo licencia.

2) Cuando se trate de obras nuevas terminadas, que deberá aportarse el certificado de eficiencia energética pues señala el artículo 28.1 “b” TRLS: “b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna”.

La R. de 2 de abril de 2013 señaló que “(…) dicho certificado de eficiencia energética es una exigencia del artículo 20 de la anterior Ley del Suelo, después de la nueva redacción que entró en vigor el 7 de Julio de 2011, que es exigible a todas las escrituras de obras nuevas a las que les es aplicable el Real Decreto 47/2007 y que no hay excepciones con los autopromotores de viviendas para uso propio, pues la finalidad de la ley, siguiendo las Directivas Europeas, es no sólo proteger al consumidor sino el respeto al medio ambiente y la política energética por lo que no hay identidad de razón con el Libro del Edificio, que permita apreciar una excepción”.

3) Cuando se trata de obra nueva antigua, respecto de la cual ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, No es exigible. Ver de 19 de abril de 2016.

[i] Se entienden por edificaciones existentes, según el artículo 2.10 de la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, que fue objeto de transposición del Real Decreto 235/2013, y en su artículo 1.2 c señala que: «La presente Directiva establece requisitos en relación con: (…) c) la aplicación de requisitos mínimos a la eficiencia energética de: i) edificios y unidades y elementos de edificios existentes que sean objeto de reformas importantes». Entendiendo como «reforma importante» renovación de un edificio cuando: a) los costes totales de la renovación referentes a la envolvente del edificio o a sus instalaciones técnicas son superiores al 25 % del valor del edificio, excluido el valor del terreno en el que está construido, o b) se renueva más del 25 % de la superficie de la envolvente del edificio.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Las disposiciones generales publicadas tienen escaso interés para la oficina registral:

Becas para algunas Oposiciones Jurídicas: Orden JUS/377/2022, de 27 de abril, Regula las convocatorias para la concesión de becas para gastos de preparación, destinadas a aspirantes al ingreso en las Carreras Judicial y Fiscal, en el Cuerpo de Letrados de la Administración de Justicia y en el Cuerpo de Abogados del Estado. La convocatoria será anual y se publicará en el BOE. 

Reglamento del Ministerio Fiscal: Real Decreto 305/2022, de 3 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Ministerio Fiscal: Adapta a la Constitución y al Estatuto Orgánico del Ministerio Fiscal la regulación del estatuto jurídico de los miembros del Ministerio Fiscal, que comprende la adquisición y pérdida de la condición, situaciones administrativas, incapacidades, permisos, derechos y deberes, provisión de destinos y sustituciones, incompatibilidades, prohibiciones y responsabilidades de sus integrantes. 

Arancel de los Procuradores de los Tribunales: Real Decreto 307/2022, de 3 de mayo, por el que se modifica el Real Decreto 1373/2003, de 7 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de derechos de los procuradores de los tribunales. Esta reforma del arancel de la procura, motivada por la necesidad de adaptarlo al Derecho Europeo, hace desaparecer los aranceles mínimos obligatorios, fija un límite máximo de 75.000 euros, permite un pacto inferior entre las partes e impone la obligación de presentar presupuesto previo.

Modificación de la Ley de Depósito legal. Ley 8/2022, de 4 de mayo, por la que se modifica la Ley 23/2011, de 29 de julio, de depósito legal. Adapta la Ley del Depósito legal a la evolución del sector editorial, destacando la edición bajo demanda, las publicaciones en línea o el depósito de publicaciones en soporte tangible. Se reconoce como centro de conservación a la Filmoteca Española. Modifica la Ley de la Biblioteca Nacional de España. 

Tratados internacionales. Resolución de 27 de abril de 2022, de la Secretaría General Técnica, sobre aplicación del artículo 24.2 de la Ley 25/2014, de 27 de noviembre, de Tratados y otros Acuerdos Internacionales. Se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación desde la publicación anterior hasta el 22 de abril de 2022. 

RDLey 10/2022: precio de la electricidad. Por el que se establece con carácter temporal un mecanismo de ajuste de costes de producción para la reducción del precio de la electricidad en el mercado mayorista. 

Creación de Oficinas de asistencia en materia de registros. Orden CSM/453/2022, de 13 de mayo, por la que se crea la Oficina de asistencia en materia de registros, dependientes de los diversos ministerios para asistir físicamente a los ciudadanos con servicios como la digitalización de solicitudes, escritos…, recibos, información, copias electrónicas, firma electrónica del ciudadano no obligado, notificaciones o apoderamientos “apud acta”.

Oferta de empleo público para 2022:

Real Decreto 407/2022, de 24 de mayo, por el que se aprueba la oferta de empleo público para el año 2022.

Real Decreto 408/2022, de 24 de mayo, por el que se aprueba la oferta de empleo público para la estabilización de empleo temporal en la Administración General del Estado correspondiente a la Ley 20/2021, de 28 de diciembre, de medidas urgentes para la reducción de la temporalidad en el empleo público.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Se han publicado disposiciones en Aragón, Asturias, Cataluña, Navarra, Valencia y País Vasco. Sin especial interés para la oficina registral.

TRIBUNALES: Tribunal Constitucional

Se han publicado bastantes resoluciones en materias relativas a: Secretarios de Ayuntamiento vascos, liquidación de gananciales, laudo arbitral, ejecución hipotecaria, desahucio arrendaticio, arrendamientos Cataluña, caza del lobo, fiscalidad de las transmisiones gratuitas, empleo público en Canarias, contratación de personal laboral por la Administración.

Destacamos varias sentencias que tratan sobre vulneración del derecho a la tutela judicial, una de ellas en un procedimiento de ejecución hipotecaria por un emplazamiento mediante edictos sin haber agotado las posibilidades de notificación personal;

Y la admisión del recurso interpuesto por la Xunta de Galicia contra el artículo tercero.3 y la disposición transitoria primera.4 de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal en cuanto al tratamiento fiscal de las transmisiones lucrativas por causa de muerte en el derecho gallego.  

 

SECCIÓN II: Oposiciones Registros: Lista definitiva y fecha del sorteo

Resolución de 18 de mayo de 2022, por la que se aprueba la relación definitiva de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 3 de febrero de 2022. Se publica en la web del Ministerio de Justicia

  • La lista correspondiente al turno ordinario incluye 625 opositores (5 más que la provisional).
  • La lista correspondiente al turno especial incluye 15 opositores.
RESOLUCIONES:
170.*** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA

Interesante resolución en la que la DG sistematiza los requisitos para la cancelación del derecho de opción de compra: se precisa como regla general el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores; pero admite diversas excepciones. Aunque el supuesto de hecho es confuso, pues habla de un préstamo hipotecario y la retención del importe pendiente, pero en ningún caso procedería su cancelación ya que parece anterior a la concesión de la opción.

171.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INCONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER. CONSULTA AL REGISTRO MERCANTIL

La registradora suspende la inscripción de hipoteca porque pese al juicio de suficiencia del notario sobre facultades representativas del apoderado, este juicio resulta incongruente con la propia expresión de la representación en la escritura y consultado el Registro Mercantil resulta su insuficiencia para su ejercicio de modo solidario para el importe concreto de la hipoteca autorizada, incongruencia por la que se confirma la calificación.

172.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD ATRIBUYENDO CARÁCTER PRIVATIVO A UNA MITAD INDIVISA

Los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado.

173.*** OBRA NUEVA DE REFORMADO SIN ALTERACIÓN ESTRUCTURAL SEGÚN EL TÉCNICO. SEGURO DECENAL

Compete a los arquitectos determinar si una obra de reformado conlleva o no una alteración estructural o afecta a la volumetría y por tanto si es necesario o no la contratación de un seguro decenal, sin que tales afirmaciones puedan ser desvirtuadas por el registrador ni por la DG al ser de carácter técnico y no jurídico, salvo casos evidentes de construcción de nuevas plantas.

175.** REVERSIÓN AL AYUNTAMIENTO DE FINCA CEDIDA GRATUITAMENTE A DIOCESIS. CONDICIONES NO INSCRITAS.

Un Ayuntamiento no puede revocar unilateralmente una donación no condicionada hecha a una Diócesis sin el consentimiento expreso de la misma o en su defecto la oportuna resolución judicial.

177 a 180.** RECURSO CONTRA ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUTELAR YA PRACTICADA. NEGATIVA A LA PRÁCTICA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

La negativa a la práctica del asiento de presentación debe ser objeto de calificación especifica con carácter previo o al menos simultaneo a emitir una calificación sobre el fondo de la solicitud. El objeto del recurso contra calificaciones de registradores es determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho, y no valorar un asiento ya practicado que está bajo la salvaguarda de los Tribunales.

181.** HERENCIA. INSCRIPCIÓN DE LA CESIÓN DEL DERECHO A PERCIBIR EL PRECIO APLAZADO GARANTIZADO CON CONDICIÓN RESOLUTORIA

Es inscribible la cesión del derecho a percibir el precio aplazado que está garantizado con condición resolutoria inscrita. No cabe desconocer que la acción que nace del pacto resolutorio inscrito alcanza a todo tercero.

182.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA DE AFECCIÓN FISCAL POR CONSIDERAR QUE NO DEBIÓ PRACTICARSE

Una nota marginal de afección fiscal ya practicada en los Libros del Registro está bajo la salvaguarda de los Tribunales.

183.* SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DE GEORREFERENCIACIÓN YA INSCRITA POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL

La rectificación de la inscripción de una representación gráfica mediante sentencia judicial exige que esta se haya dictado en un procedimiento entablado contra el titular registral, en el que se demande la nulidad o cancelación del asiento.

184.*** COMPRAVENTA DE PARCELA SEGREGADA, SEGÚN MANIFIESTAN, DE UNA FINCA REGISTRAL 

Para inscribir cualquier acto que implique división o segregación de fincas se exige la preceptiva intervención administrativa que resulte procedente en cada caso, bien en forma de licencia de parcelación, bien el acto administrativo aprobatorio de una reparcelación o, el acto de reconocimiento de la existencia de una parcelación ya existente con anterioridad. Su inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar el título en el Registro, aunque el otorgamiento se haya producido bajo un régimen normativo anterior.

185.** HERENCIA EN GALICIA. EJERCICIO DE LA DELEGACIÓN DE LA FACULTAD DE MEJORAR. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

Resolución que, en el ámbito del derecho gallego, trata sobre las facultades del cónyuge viudo a quien se concedió la facultad de mejorar, existiendo legitimarios, habiéndose modificado la legislación entre el fallecimiento del primer causante y el cónyuge viudo y cambiado la naturaleza de la legítima de pars bonorum a paras valoris bonorum. Se analiza el régimen transitorio tras la reforma del año 2006.

187.** DONACIÓN MORTIS CAUSA Y DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM

Resolución que analiza las diferencias en el derecho común entre la donación mortis causa (el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien donado y la puede revocar) y la donación inter vivos con eficacia post mortem, que tiene sus efectos condicionados a la muerte del donante, pero es irrevocable y es inscribible.

188.** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO MEDIANTE DECRETO DE DESAHUCIO

Es suficiente para cancelar un derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme de la resolución por la que se decreta el desahucio, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario.

189, 204 y 208() NOTA MARGINAL DE COLINDANCIA DE FINCA CON VÍA PECUARIA NO DESLINDADA

La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

190.** DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE ART. 199 LH POR DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE CAMINO PÚBLICO

La sospecha de invasión del dominio público apreciada por el registrador que no resulta ni del Registro ni del Catastro no justifica la suspensión o denegación de la práctica de una rectificación de superficie: dichas dudas se despejan en el expediente del 199.

191.** SUBSANACIÓN DE HIPOTECA INSCRITA MEDIANTE DILIGENCIA

Cabe rectificar una escritura y la inscripción correspondiente mediante una diligencia, en la que prestan su consentimiento los otorgantes, en la que se subsana un error, sin que sea necesario el otorgamiento de nueva escritura.

192.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Aun no estando el dominio público deslindado o inscrito, si existe oposición expresa de la Administración a la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de la inscripción.

193.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No cabe en sede de recurso gubernativo revisar los asientos ya practicados.

194.** INMATRICULACIÓN CON ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA.

El título público complementado con acta de notoriedad que exprese que el transmitente era tenido como dueño con más de un año de antelación es un documento público apto, conforme al artículo 205 LH, para lograr la inmatriculación de fincas.

195 y 196.** LICENCIA DE SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN SIMULTANEA

La licencia de segregación de finca para agruparla o agregarla a otra se entiende sujeta a la condición -con eficacia suspensiva- de agregar la parcela segregada a otra finca. La inscripción de la segregación y la agregación deben ser simultáneas.

197.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

No cabe anotar un embargo sin acreditar la liquidación del impuesto (AJD).

198.* SEGREGACIÓN SIN LICENCIA NI DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD

La aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley del Suelo a los actos de parcelación requiere aportar un título administrativo habilitante.

199.** RÉGIMEN PROPIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. HIPOTECA. DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

La afirmación de haber comprobado por el mismo notario el depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación del código identificador del modelo, hecho en acta posterior a la escritura de hipoteca sirve para subsanar el defecto inicial. Las reglas relativas a la abstención por enemistad manifiesta de la ley de régimen jurídico dl sector público no es aplicable en el procedimiento registral.

200.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

En el seno del procedimiento del art. 199 LH, el registrador debe comprobar si la oposición de la Administración está fundamentada. La mera oposición de la Administración no es suficiente para denegar la rectificación de superficie y la consiguiente inscripción de la representación gráfica.

201.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE VIVIENDA FAMILIAR

Si del registro resulta que la vivienda embargada es la familiar del deudor, el embargo ha de ser notificado al cónyuge del titular registral de la finca embargada, salvo que del mandamiento resulte que la vivienda no tiene tal carácter, apreciación de exclusiva competencia judicial, sin que ya el registrador pueda calificar este extremo.

203** CONVENIO DE TRANSMISION O TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

Resolución que trata sobre un convenio en que se pacta la transmisión de aprovechamientos urbanísticos de varias fincas, sin que estén las fincas incluidas en un instrumento de planeamiento urbanístico vigente, ni estén claramente determinados ni las fincas aportadas ni cuales sean los aprovechamientos. Además de los documentos públicos no resultan con claridad los extremos que se pretenden inscribir, ya que lo que se pide resulta de la instancia en la que el recurrente hace una interpretación.

205.** TANTEO CONVENCIONAL. CONFIGURACION. NO PRODUCEN CIERRE REGISTRAL

El tanteo y retracto voluntarios son derechos atípicos o innominados, que se encuadran en la categoría de derechos de adquisición preferente, y pueden configurarse con eficacia personal o real (numerus apertus). Para ser derechos reales deben cumplir los requisitos y respetar los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales. No impiden la transmisión ni producen cierre registral salvo que se hubiera pactado alguna limitación dispositiva.

207.** HERENCIA. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO APORTANDO DOCUMENTO PRIVADO DE RELACIÓN DE BIENES

El documento que se presenta a inscripción debe ser el presentado a la liquidación del impuesto. No cabe, para justificar el pago de los impuestos devengados en una liquidación de sociedad de gananciales y herencia presentar el documento privado de relación de bienes.

 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe ABRIL 2022. El Procedimiento de Ejecución Directa.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS EN LA LEC. LOS ARTÍCULOS 688 Y 689 LEC.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. RDLey 6/2022: Medidas urgentes por la guerra de Ucrania. Tratamiento registral de suelos contaminados
  4. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:
  5. TRIBUNALES
  6. SECCIÓN II
  7. RESOLUCIONES:
  8. 86.** INMATRICULACIÓN. SUPERFICIE EXPRESADA AMBÍGUAMENTE
  9. 91.** INSCRIPCIÓN PARCIAL. ENTREGA DE LEGADOS. PRETENSIÓN DE NULIDAD DE PROHIBICIÓN DE DISPONER TESTAMENTARIA
  10. 103.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN CADUCADA HABIENDO TRANSCURRIDO LOS CUATRO AÑOS DESDE LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
  11. 105.*** VENTA DE PARTICIPACIONES PRIVATIVAS DE VIVIENDA ADQUIRIDAS POR HEREDEROS CON VECINDAD CIVIL VASCA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE COMUNICACIÓN FORAL VASCO.
  12. 106.*** PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1. POSIBILIDAD DE RECTIFICAR LA SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN AMPLIAR OBRA NUEVA. NOTIFICACIONES. DUDAS FUNDADAS DE IDENTIDAD POSTERIORES A LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL
  13. 109.*** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. TITULO INSCRIBIBLE EN LOS DISTINTOS SUPUESTOS
  14. 110.*** ELEVACION DE DOCUMENTO PRIVADO. N.I.E. DE LOS INTERVINIENTES EN REBELDÍA.
  15. 112.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA. DERECHO DE HABITACIÓN SOBRE UNA MITAD INDIVISA DE UNA FINCA
  16. 114.** DERECHO DE TRANSMISIÓN Y VOLUNTAD DEL TESTADOR. INTERVENCIÓN DE LOS LEGATARIOS EN LA PARTICIÓN.
  17. 122.*** OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA (PACTO COMISIORIO). COMPROMISO DE VENTA FUTURA DE CRÉDITOS
  18. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS EN LA LEC. LOS ARTÍCULOS 688 Y 689 LEC.

1.- CUESTIONES GENERALES. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN.

Cuando la ejecución se siga sobre bienes hipotecados se reclamará del Registrador certificación. Antes de expedir la certificación, el Registrador deberá calificar los siguientes extremos:

1º. El tracto sucesivo. Es requisito imprescindible que la hipoteca conste inscrita a nombre de la entidad ejecutante por exigencias del principio de tracto sucesivo, circunstancia ésta que, aunque básica, es frecuente en la práctica dificulte la expedición de la certificación como consecuencia de los procesos de reestructuración bancaria acaecidos en los últimos años.

2º. La inscripción. La hipoteca que se ejecuta debe constar inscrita y, para el caso de que existan varias hipotecas inscritas a favor del mismo titular, el mandamiento deberá especificar de qué hipoteca se trata. Si se trata de una hipoteca unilateral, es necesaria que conste su aceptación (mediante la oportuna nota marginal).

3º. El pacto de sometimiento al procedimiento de ejecución directa. Una vez comprobado que la hipoteca consta debidamente inscrita a nombre de la entidad ejecutante, deberá comprobarse que conste el pacto de sometimiento al procedimiento especial de ejecución directa, constando, por exigencias del artículo 682 LEC, el valor de tasación a efectos de subasta y un domicilio para la práctica de notificaciones.

2.- EL CONTENIDO Y LAS COMUNICACIONES QUE HAN DE PRACTICARSE.

El contenido de la certificación es el que resulta del propio artículo 688 LEC: “los extremos a que se refiere el apartado 1 del artículo 656, así como inserción literal de la inscripción de hipoteca que se haya de ejecutar, expresándose que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro”.

– En cuanto a las comunicaciones, éstas vienen reguladas en el artículo 689 LEC, precepto que ha sido objeto de interpretación por el Centro Directivo en diversas ocasiones (por todas, R. de 22 de mayo de 2017 y de 10 de junio de 2020). Se ha de distinguir según estemos ante el hipotecante no deudor o ante el tercer poseedor de los bienes hipotecados.

a) Hipotecante no deudor.

– El hipotecante no deudor debe ser demandando y requerido de pago. Así resulta del artículo 686.1 LEC, según el cual, “1. En el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro”.

– Ahora bien, se plantea si se puede expedir la certificación de cargas o, si, por el contrario, procede la suspensión hasta que se aclare que se ha dado traslado de la demanda al hipotecante no deudor. Autores como BASILIO AGUIRRE considera que lo más adecuado es acceder a la expedición de la certificación, practicar la nota marginal y notificar al hipotecante no deudor la existencia del procedimiento, pero advirtiendo en la propia certificación de que el decreto de adjudicación sólo será inscribible si se acredita al traslado de la demanda y el requerimiento de pago al hipotecante no deudor y sin que la notificación que ahora realiza el registrador pueda suplir dichas exigencias.

b) Tercer poseedor.

Primero.- Cuando el tercer poseedor inscribe su adquisición antes de la interposición de la demanda ejecutiva: el Registrador debe calificar que se han cumplido los dos siguientes requisitos cumulativos: demanda y requerimiento de pago y ello con fundamento en los artículos 685.1 y 686.1 LEC. En este sentido, entre otras, las R. de 14 de febrero de 20147 de marzo de 201410 de abril de 2014 o de 11 de septiembre de 2015.

Puede ocurrir que el tercer poseedor no tenga aún inscrita su adquisición, pero sí presentado el título en el Registro y que éste se encuentre pendiente de calificación. En este caso, aunque la inscripción sea de fecha posterior a la interposición de la demanda, si el asiento de presentación es anterior, por aplicación del artículo 24 LH, el tercer poseedor deberá ser demandado y requerido de pago. En este sentido, R. de 7 de marzo de 2014.

Segundo.- Cuando el tercer poseedor inscribe su adquisición después de la interposición de la demanda, pero antes de la expedición de la certificación de dominio y cargas: deberá ser notificado por el Registrador con arreglo al artículo 689.1 LEC. En este sentido cabe citar la R. de 23 de julio de 2011 según la cual, no corresponde al Juez sino al Registrador -en la forma recogida por el artículo 659– notificar la existencia del procedimiento al actual tercer poseedor. En sentido similar, la R. de 10 de julio de 2013,

Tercero.- Cuando el tercer poseedor inscribe su adquisición después de la expedición de certificación de dominio y cargas: en este caso no es necesaria comunicación o notificación alguna dada la función notificadora que conlleva la nota marginal que, en cumplimiento del artículo 688 LEC, ha de practicar el Registrador.

3.- LA NOTA MARGINAL.

Como quedó expuesto en el informe del mes de marzo de 2022, en el procedimiento de ejecución ordinaria, con arreglo al artículo 656.2“El registrador hará constar por nota marginal la expedición de la certificación a que se refiere el apartado anterior, expresando la fecha y el procedimiento a que se refiera”. Su efecto -reiteradamente reconocido por la DGRN- es advertir a los terceros que consulten el Registro o que inscriban o anoten sus títulos con posterioridad a la ejecución. Esta nota marginal no provoca el efecto de cierre del Registro y en cuanto a sus efectos, tras la Consulta vinculante de 8 de abril de 2018 y las STS de 7 de julio de 2017 y de 4 de mayo de 2021, se ha de tener en cuenta la R. de 28 de febrero de 2022.

Por el contrario, en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, la existencia de la nota marginal es requisito esencial del procedimiento pues esta nota marginal es la única forma registral de saber que la hipoteca se está ejecutando (R. de 2 de junio de 2020). La existencia de la nota marginal provoca el efecto de cierre del Registro a los siguientes actos:

1º. A la cancelación de la hipoteca que se está ejecutando tal y como resulta del artículo 688.2 LEC: En tanto no se cancele por mandamiento del Secretario judicial dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución”.

2º. Según R. de 15 de julio de 2013, no cabe inscribir una novación de la hipoteca consistente en la modificación del plazo de la amortización de la obligación garantizada.

Además, la nota marginal de expedición de certificación de cargas supone la interrupción de la prescripción lo que tiene especial transcendencia en orden a la cancelación de la hipoteca por la vía del artículo 82.5 LH por lo que según R. de 27 de enero de 2014 hay que distinguir dos hipótesis:

1º. Que la nota se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, en cuyo caso la nota marginal interrumpe la prescripción de la acción (art.1973 CC) y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió (RR de 4 de junio de 2005 y 24 de septiembre de 2011) no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.

2º. Que se extienda durante el plazo contractual de amortización. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente. Y no podrá cancelarse por caducidad conforme al art. 82.5º LH la hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años (arts. 1964 CC y 128 LH) más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo.

Ir al procedimiento de ejecución ordinaria.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Entre las disposiciones Generales publicadas en el mes de Marzo destacamos:

  • La Ley 4/2022: Consumidores y usuarios en situaciones de vulnerabilidad

Con contenido cercano al RDLey 1/2021, de 19 de enero, reforma la Ley de Consumidores y Usuarios, fundamentalmente en cuanto al tratamiento de los consumidores vulnerables, información precontractual, letra e idioma de las cláusulas.

A su vez de la misma, por su interés registral destacamos la regulación relativa a la Inscripción de las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de determinados bienes del sector ferroviario con certificación del artículo 206 LH y sin necesidad de licencia urbanística.

Ir al archivo especial.

Se otorga competencia a los Juzgados de Violencia sobre la Mujer para conocer de la liquidación de los regímenes económicos matrimoniales en los que tengan interés directo los herederos de la mujer víctima de violencia de género.

Se adoptan medidas en beneficio de los hijos de mujeres fallecidas como consecuencia de violencia de género, como las relacionadas con pensiones de orfandad o determinadas exenciones fiscales en ITPyAJD y en el IIVTNU. 

Ir al resumen más amplio.

  • Francia: Convenio de doble nacionalidad.

Convenio de nacionalidad entre el Reino de España y la República Francesa, hecho en Montauban el 15 de marzo de 2021, que permite adquirir la nacionalidad del otro país sin perder la española o francesa previas.

Afecta a los artículos 23, 24 y 26 del Código Civil.

Ir a la página especial.

Ir a la Instrucción DGSJFP 31 de MARZO de 2022

  • RDLey 6/2022: Medidas urgentes por la guerra de Ucrania. Tratamiento registral de suelos contaminados

Medidas en el ámbito energético como el descuento en carburantes. Limitación en despidos objetivos. Limitación en la actualización de rentas en alquileres de viviendas al 2,02%. Pequeñas reformas LRJAAPPyPAC, L.Sector Público y Ley de Aguas. Ingreso mínimo vital. Homologación de títulos extranjeros. Cuenta de pago básica…

Por su interés registral destacamos que regula el Tratamiento registral de suelos contaminados radiológicamente, y la extensión de una nota marginal en el Registro

Ir al archivo especial.

Que desarrolla las previsiones legales en materia de cotizaciones sociales para el ejercicio 2022. Tiene efectos desde el 1 de enero de 2022.

Ir al archivo especial.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Se han publicado normas en la CCAA de Galicia, – presupuestos –Illes Balears,- calendario días inhábiles- Canarias – medidas fiscales y medidas urgentes por el volcán de la Palma -, Cataluña –vivienda-, Murcia – presupuestos-, País Vasco –igualdad-, Castilla-La Mancha – normas tributarias y en materia de aguas – y Extremadura – Ayudas -.

TRIBUNALES

 En el TC destacamos los recursos de inconstitucionalidad contra el RDLey 26/2021, de 8 de noviembre (plusvalía municipal); Sentencias sobre cláusulas abusivas en ejecución hipotecaria;  Sentencia sobre la Ley de Ordenación del litoral de Cataluña;

En el TS no sr han publicado resoluciones de trascendencia registral

SECCIÓN II

Tan sólo cabe destacar la convocatoria del concurso ordinario n.º 312 de Registros y su resolución provisional ya en abril. No se publican jubilaciones debido fundamentalmente al cambio de normativa que retrasa la edad de jubilación forzosa a los 72 años.

RESULTADO PROVISIONAL CONCURSO REGISTROS

Ir al archivo de concursos.

RESOLUCIONES:
86.** INMATRICULACIÓN. SUPERFICIE EXPRESADA AMBÍGUAMENTE

En la descripción de las fincas a inmatricular debe estar perfectamente determinada cual es la superficie que los interesados consideran real y que pretenden que figure en la inscripción, que debe coincidir con la catastral, sin que quepa expresa varias superficies sin expresar cual es la real.

88.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CARÁCTER PREFERENTE DE UNA HIPOTECA

Cancelado un asiento de cancelación de una carga por resolución judicial, revive dicha carga, pero no afecta a la hipoteca inscrita durante el tiempo que estaba cancelada, al no haber sido demandada su titular y ordenado así en la resolución judicial. La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

89.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. POSIBLE INVASIÓN DE PLAZA PÚBLICA

El acta en la que se recoge la solicitud de iniciar el procedimiento del art. 199 LH no es un acta de notoriedad. Las alegaciones del Ayuntamiento son suficientes para acreditar la existencia de las dudas de correspondencia.

91.** INSCRIPCIÓN PARCIAL. ENTREGA DE LEGADOS. PRETENSIÓN DE NULIDAD DE PROHIBICIÓN DE DISPONER TESTAMENTARIA

La inscripción parcial tiene como presupuesto que lo no inscrito no afecte a la esencialidad del negocio. No procede la inscripción parcial de un legado omitiendo una prohibición de disponer que le afecta ya que se altera la esencia de la disposición testamentaria.

92.* FIN DE OBRA EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

Una instancia privada no es título hábil para inscribir la ´declaración ni la finalización de una obra nueva.

95.** TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH SIN SOLICITUD EXPRESA. DUDAS DE IDENTIDAD

Se entiende solicitado tácitamente el inicio del procedimiento del artículo 199 LH cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.

96.** SERVIDUMBRE PERPETUA O DERECHO DE SUPERFICIE ENCUBIERTO.

No es posible constituir un derecho de superficie perpetuo, vinculado «ob rem» a una finca, que no comporte ni un interés presente, ni un interés futuro y sin que exista una razón que justifique adecuadamente la necesidad de dar carácter perpetuo a dicho gravamen. Se puede constituir una servidumbre de agua refiriéndose a determinadas construcciones existentes sin necesidad de declarar e inscribir la obra nueva de las mismas, pues lo que se pretende es determinar el contenido de la servidumbre.

98** SUSTITUCIÓN VULGAR EN FAVOR DE LOS DESCENDIENTES POR ESTIRPES. RENUNCIA DEL SUSTITUIDO

El llamamiento sucesivo de la sustitución vulgar a favor de los descendientes por estirpes no se limita al instituido, sino que se extiende a los sucesivos, de modo que si renuncian los sustitutos entra en juego la sustitución en favor de sus descendientes (cfr. artículo 780 el Código Civil), a no ser que del texto del testamento resulte lo contrario (cfr. artículos 667 y 675 del Código Civil).

100.** COMPRA POR CASADA EN TRÁMITES DE SEPARACIÓN. CARÁCTER PRIVATIVO. RENUNCIA DEL CÓNYUGE. DOCUMENTO EXTRANJERO.

Para que un documento otorgado en el extranjero surta efectos en el Registro de la Propiedad, debe ser equivalente formal y funcionalmente a los documentos autorizados por notario español.

101.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN

El registrador debe fundamentar la denegación de la inscripción de la RGGA por oposición de un colindante en la tramitación del art. 199 y valorar sus alegaciones, sin que sea suficiente basarse en el mero hecho de la oposición.

102.* CANCELACIÓN DE ASIENTO DE TRANSMISIÓN DE HIPOTECA Y SU INSCRIPCIÓN A FAVOR DE FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS

Son inscribibles en el Registro de la propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización.

103.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN CADUCADA HABIENDO TRANSCURRIDO LOS CUATRO AÑOS DESDE LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal de cuatro años de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.

105.*** VENTA DE PARTICIPACIONES PRIVATIVAS DE VIVIENDA ADQUIRIDAS POR HEREDEROS CON VECINDAD CIVIL VASCA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE COMUNICACIÓN FORAL VASCO.

Aunque una finca figura inscrita como privativa, o adquirida por herencia, en el momento de su enajenación, si el transmitente tiene vecindad civil vasca, hay que especificar el régimen económico matrimonial, y si este es el de comunicación foral vasco, hay que exigir el consentimiento del cónyuge.

106.*** PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1. POSIBILIDAD DE RECTIFICAR LA SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN AMPLIAR OBRA NUEVA. NOTIFICACIONES. DUDAS FUNDADAS DE IDENTIDAD POSTERIORES A LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL

La registradora que califica la inscripción el acta del art. 201.1, no queda vinculada por el juicio de identidad expresado por la registradora que expidió la certificación. La rectificación de la superficie construida inicial de una edificación no requiere del otorgamiento de escritura de ampliación de obra, siempre que se acredite el cumplimiento de los requisitos urbanísticos. Si la finca colinda con calle ha de notificar y permitir alegaciones al Ayuntamiento. Las notificaciones a los colindantes han de hacerse en la forma prevista en la ley, con dos intentos de notificación personal y después publicación en el BOE.

107.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La oposición de un colindante basada en un informe técnico pone de manifiesto una controversia sobre los linderos, lo que justifica la denegación de la inscripción de la representación gráfica.

108.** CANCELACIÓN DE CARGA MODAL POR CADUCIDAD. Art. 210.8 LH

No se puede cancelar una carga modal derivada de una donación por vía del ap.8º del art 210.1 de la LH, pues ello supondría una inviable e insostenible asimilación de la misma a determinados derechos reales.

109.*** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. TITULO INSCRIBIBLE EN LOS DISTINTOS SUPUESTOS

En autos de división de herencia, cuando hay oposición, el testimonio de la Sentencia firme aprobando el cuaderno particional elaborado por el contador partidor es directamente inscribible. Si no hay oposición el titulo inscribible el cuaderno particional protocolizado; y si hay acuerdo de las partes apartándose de dicho cuaderno, es preciso elevarlo a público.

110.*** ELEVACION DE DOCUMENTO PRIVADO. N.I.E. DE LOS INTERVINIENTES EN REBELDÍA.

Para la inscripción de un contrato formalizado con intervención judicial representado a una de las partes, que es extranjera y además está en rebeldía, es necesaria la determinación de su NIE.

112.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA. DERECHO DE HABITACIÓN SOBRE UNA MITAD INDIVISA DE UNA FINCA

Conceptualmente no cabe la titularidad de un derecho de habitación sobre la mitad indivisa de un inmueble. Cuestión distinta y posible es que se adjudique al habitacionista una participación indivisa del derecho de habitación sobre un inmueble.

113.** PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACIÓN DE LOCAL EN MADRID

La segregación de un local en una propiedad horizontal requiere o bien, la previa autorización de la Junta de Propietarios, con una doble mayoría de 3/5 de cuotas y de propietarios, o prestando su consentimiento los citados propietarios en la escritura salvo que exista una cláusula estatutaria que lo permita.

114.** DERECHO DE TRANSMISIÓN Y VOLUNTAD DEL TESTADOR. INTERVENCIÓN DE LOS LEGATARIOS EN LA PARTICIÓN.

En el derecho de transmisión a pesar de que el transmitente fallece sin aceptar o repudiar la herencia, si en su testamento hay disposiciones relativas a dicha herencia han de tenerse en cuenta. En este caso, en el testamento de la transmitente se establecía un legado a favor de los hermanos del primer causante de «todo cuanto a la testadora correspondiese por la herencia” del mismo.

116.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES

Se analiza la diferencia entre las figuras procesales de la renuncia y el desistimiento y sus distintas consecuencias. Se confirma la necesidad de firmeza para poder inscribir las resoluciones judiciales, así como la necesidad que estén perfectamente determinadas las consecuencias registrales de sus pronunciamientos

117.** VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA RÚSTICA SIN ASIGNACIÓN DE USO PERO CON INDICIOS DE PARCELACIÓN

No cabe inscribir una venta de cuotas indivisas de finca rústica, incluso aunque no haya una asignación individual de uso, cuando haya indicios de parcelación urbanística ilegal. En este caso se deduce de un Decreto Municipal que se acompaña en el que se deniega la declaración de innecesariedad de licencia por entender el Ayuntamiento que el acto implica una parcelación urbanística en suelo no urbanizable.

118.* CERTIFICACIÓN DE TÍTULOS DE PROPIEDAD APORTADOS EN SEDE DE ALEGACIONES 199 LH

El registrador puede denegar la expedición de una certificación si considera que su contenido excede de los efectos informativos previstos en la legislación hipotecaria. En este caso se refieren a documentos notariales aportados por el colindante en un expediente del 199 y la DG considera aplicable el art. 222 RN al disponer que sólo el notario en cuyo poder se halle legalmente el protocolo podrá expedir copias u otros traslados o exhibirlo a los interesados.

119.** COMPRAVENTA. PAGO MEDIANTE TRANSFERENCIA EMITIDA, PERO NO EJECUTADA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO

Cuanto el pago se realiza mediante una orden de transferencia emitida, pero no ejecutada, no hay obligación de incorporar justificante de dicha orden y basta con identificar las cuentas ordenantes y beneficiarias.

120.* EXTINCIÓN DE COMUNIDAD EN SUBASTA JUDICIAL. FOTOCOPIAS. TRACTO SUCESIVO

Los documentos presentados en el registro han de ser originales, sin que sean objeto de calificación las meras fotocopias. Para que sean inscribibles las sentencias judiciales han de ser demandados los titulares registrales, o inscribirse los títulos intermedios si está interrumpido el tracto.

121.*** LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO EN OFICINA TERRITORIALMENTE INCOMPETENTE

Para levantar el cierre registral por falta de pago de los impuestos el registrador ha de exigir que se justifique el pago de la liquidación correspondiente o, en su caso, la declaración de exención o no sujeción, o la presentación de aquél ante los órganos competentes para su liquidación.  Sin embargo, antes de la Ley 22/2009, podía hacerse ante cualquier oficina materialmente competente, aunque no lo fuera territorialmente, de modo que una instancia de heredero único liquidada en fecha anterior a dicha ley es inscribible, aunque la oficina ante la que se presentó y liquidó fuera territorialmente incompetente.

122.*** OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA (PACTO COMISIORIO). COMPROMISO DE VENTA FUTURA DE CRÉDITOS

Solo cabe la opción de compra en garantía de deuda (entre empresarios NO consumidores,) si se pacta un sistema objetivo de valoración de la finca y de protección al deudor y a 3os que excluya el enriquecimiento injusto.

123.** APORTACIÓN DE INMUEBLE POR AUMENTO DE CAPITAL EXISTIENDO ANOTADA PROHIBICIÓN ADVA. DE DISPONER

Las prohibiciones de disponer de origen administrativo o penal cierran el registro incluso para actos otorgados antes de su inscripción.

124.** SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN AL ESTAR PENDIENTE DE RESOLUCIÓN UN RECURSO

Existiendo dos títulos contradictorios o incompatibles entre sí, relativos a la misma finca, no es posible inscribir el presentado en segundo lugar hasta que no caduque la vigencia del asiento de presentación del presentado con anterioridad. Pero no sólo no procede inscribir dicho título presentado después, sino que ni siquiera procede todavía calificarlo en cuanto al fondo, a la vista del artículo 18 LH.

126.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. FALTA DE IDENTIDAD DESCRIPTIVA. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN

Las circunstancias de este supuesto (procedencia de segregación y gran diferencia de superficie) justifican la denegación de la inmatriculación, por falta de identidad entre la finca del título inmatriculador y la del título previo.

 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe MARZO 2022. El Procedimiento de Ejecución Ordinaria.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA EN LA LEC. ARTÍCULO 656 LEC. Emma Rojo.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  4. SECCIÓN II: Convocatoria Oposiciones Registros
  5. RESOLUCIONES:
  6. 14.*** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO SUSTITUCIÓN VULGAR Y RENUNCIA A LA HERENCIA ABDICATIVA O TRASLATIVA.
  7. 19. 44 y 58 ⇒⇒⇒ CANCELACION POR INSTANCIA DE LAS LIMITACIONES DEL ART 28 LH
  8. 21.*** CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. DERECHO DE REVERSIÓN
  9. 24.*** DIVISIÓN HORIZONTAL DE HECHO. CALIFICACIÓN CONJUNTA DE DOS TÍTULOS CONEXOS. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DEL SUELO Y NO DE LA EDIFICACIÓN
  10. 39. ** OPCIÓN DE COMPRA SUJETA A CONDICIÓN RESOLUTORIA
  11. 43. *** SUSTITUCIÓN VULGAR SIN EXPRESIÓN DE CASOS. RENUNCIA DE LOS INSTITUIDOS EN LEGÍTIMA ESTRICTA
  12. 47.** HERENCIA. RESEÑA INSUFICIENTE DEL ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO
  13. 50.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE COPROPIETARIO, CUYA FINCA MANTIENE SU SUPERFICIE
  14. 52.*** PACTO DE MEJORA EN DERECHO GALLEGO. RELACIÓN ENTRE DERECHOS FORALES Y REGLAMENTOS EUROPEOS APROBADOS
  15. 55.*** SENTENCIA QUE RECONOCE COMUNIDAD POR CONVIVENCIA “MORE UXORIO”. REQUISITOS FORMALES. CUOTAS.
  16. 70.** SEGREGACIÓN SOLICITANDO LA INSCRIPCIÓN SOLO DE LA PORCIÓN RESTO
  17. 72.** COMPRAVENTA POR MATRIMONIO DE NACIONALIDAD INDIA
  18. 81.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO COMO TÍTULO INMATRICULADOR SIN NOTIFICACIÓN A COLINDANTES
  19. 82.*** ADQUISICIÓN DE INMUEBLE POR EXTRANJERO NO COMUNITARIO. OBRA NUEVA ANTIGUA
  20. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MESEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA EN LA LEC. ARTÍCULO 656 LEC. Emma Rojo.

1.- CUESTIONES GENERALES

La certificación debe cumplir las exigencias de los artículos 223 y ss LH.

– En la práctica se solicita mediante mandamiento librado por el letrado de la Administración de Justicia del Juzgado en el que se sigue la ejecución, pero también puede ser pedida directamente por el procurador de la parte ejecutante debidamente facultado por el letrado de la Administración de Justicia.

– Su contenido es el previsto en el precepto comentado: 1º. Titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado; y, 2º. Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registral embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven, o, en su caso, que se halla libre de cargas.

– Conforme al artículo 660 LEC, la certificación debe expresar la realización de las comunicaciones que prevé el artículo 659 a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la anotación de embargo, pero antes de que se expida la correspondiente certificación.

2.- COMUNICACIONES

1) A los titulares de derechos inscritos o anotados sobre la finca anteriores a la práctica de la correspondiente anotación de embargo à no se ven afectados, tienen prioridad frente a la anotación por lo que no es preciso comunicación alguna. A los efectos de avalúo de la finca embargada, el artículo 657 LEC prevé que el letrado de la Administración de Justicia les realice una comunicación para que le informen sobre la subsistencia y cuantía actualmente adeudada por el crédito que dio lugar al gravamen anterior a la anotación de embargo.

2) A los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la anotación de embargo, pero antes de que se expida la certificación, el registrador comunicará la existencia de ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante siempre que su domicilio conste en el Registro (artículo 659.1 LEC).

– La comunicación se efectuará por correo con acuse de recibo o por otro medio fehaciente (artículo 660.1 LEC).

– Si la persona que ha de recibir la comunicación ha señalado una dirección electrónica, se entenderá que consiente este procedimiento para recibir notificaciones, sin perjuicio de que estas puedan realizarse en forma acumulativa y no alternativa a las personales.

Si el domicilio no consta en el Registro o si la practicada fuera devuelta, el Registrador practicará esta comunicación mediante edicto que se insertará en el BOE.

– Por analogía con lo dispuesto para los procedimientos administrativos, se considera que la comunicación ha sido infructuosa tras dos intentos fallidos. En tal caso, procederá la publicación en el BOE.

3) A los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la anotación de embargo y a la expedición de certificación no se les realiza comunicación alguna ex artículo 659.2 LEC.

4) A aquellos que tengan practicado asiento de presentación a su favor al tiempo de expedirse la certificación deberá practicarse la comunicación prevista en el artículo 659 LEC. (STC de 21 de enero de 2008).

5) También, el Centro Directivo, en antiguas Resoluciones de 1987, con fundamento en el artículo 225 RH, ha considerado que debe practicarse la comunicación a aquellos titulares de una hipoteca unilateral pendiente de aceptación.

3.- LA NOTA MARGINAL.

– Con arreglo al artículo 656.2, “El registrador hará constar por nota marginal la expedición de la certificación a que se refiere el apartado anterior, expresando la fecha y el procedimiento a que se refiera”.

– Su efecto -reiteradamente reconocido por la DGRN- es advertir a los terceros que consulten el Registro o que inscriban o anoten sus títulos con posterioridad a la ejecución. Esta nota marginal no provoca el efecto de cierre del Registro y en cuanto a sus efectos, tras la Consulta vinculante de 8 de abril de 2018 y las STS de 7 de julio de 2017 y de 4 de mayo de 2021, se ha de tener en cuenta la R. de 28 de febrero de 2022.

IV.- SUPUESTO DE CONCURSO DE ACREEDORES.

Si después de haberse practicado la anotación de embargo y antes de que se haya solicitado la expedición de certificación, consta, anotado o inscrito la declaración de concurso – fase común – del titular de la finca, el Registrador debe denegar la expedición de la certificación con fundamento en el artículo 142 y ss TRLC. El Registrador tan sólo expedirá la certificación de cargas cuando se trate de procedimientos que se pueden continuar ex artículo 144 TRLC. Si, por el contrario, el concurso se encuentra en fase de convenio, procederá expedir la certificación y hacerlo constar mediante la oportuna nota marginal ex artículo 394 TRLC.

Ir al procedimiento de ejecución directa.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Uso de mascarillasEste decreto pasa a ser el que regule el uso de mascarillas por los ciudadanos, desapareciendo la obligatoriedad generalizada en exteriores.

Código Civil Cataluña: contratos. La regulación incorporada gira en torno a las obligaciones del vendedor o suministrador de contenidos y servicios digitales con respecto a la conformidad en el contrato, la entrega o suministro, los remedios de las partes contractuales y la modificación de los contenidos o de los servicios digitales. Se aplica a consumidores y a no consumidores, aunque solo en el primer caso las normas introducidas tienen carácter imperativo. Algunas novedades se aplican a todos los contratos de compraventa.

Código Civil Cataluña: Propiedad Horizontal. Personas jurídicas. La finalidad del Decreto ley es doble: 1) facilitar la ejecución de obras para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y la instalación de energías renovables en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal; 2) prorrogar el plazo durante el cual los órganos de las personas jurídicas se pueden reunir y adoptar acuerdos por medio de videoconferencias o de otros medios de comunicación.

Becas y ayudas al estudio Curso 2022-2023Este RD determina los parámetros cuantitativos por los que se regirán las convocatorias de becas y ayudas al estudio correspondientes al curso académico 2022-2023, financiadas con cargo al presupuesto del Ministerio. También fija los umbrales de renta y patrimonio familiar.

TRIBUNALES. En el TC, cuestión sobre las sanciones que pueden imponerse a los que intervienen en los pleitos o causas; recurso contra el RDLey 14/2021, de 6 de julio, de medidas urgentes para la reducción de la temporalidad en el empleo público, y recurso contra la regulación de la suspensión de desahucios. Y, en el TS, auto que anula un apartado del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. 

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Normativa de Navarra (varias fiscales), País Vasco, Cantabria, Castilla-La Mancha, Canarias, Illes Balears, Cataluña y Aragón. Bastantes son de presupuestos para 2022.

SECCIÓN II: Convocatoria Oposiciones Registros

La Resolución de 3 de febrero de 2022 DGSJFP convoca las Oposiciones, dotadas de 50 plazas (45+5). Se celebrará en Madrid y comenzará, como tarde, el 9 de octubre de 2022. El plazo de inscripción concluyó el 23 de marzo de 2022. Cambian algunos temas respecto al programa de 2015. Ver más información en la página abierta a estas Oposiciones.

Ya se está notando la ampliación voluntaria de la jubilación a los 72 años, pues este mes no se publica ninguna de registradores.

RESOLUCIONES:
14.*** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO SUSTITUCIÓN VULGAR Y RENUNCIA A LA HERENCIA ABDICATIVA O TRASLATIVA.

En los casos renuncia a favor de persona determinada del artículo 1000 2º CC hay una aceptación tácita de la herencia: el renunciante adquiere la herencia y efectúa una nueva transmisión a título gratuito. Pero cuando la renuncia se hace a favor de aquellos a quienes acrecería la porción renunciada no hay tal aceptación tácita, y por ello si hay designados sustitutos vulgares, deben determinarse. En consecuencia, no cabe instancia de heredero único del favorecido por la renuncia.

15.* AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA «ANTIGUA». CALIFICACIÓN REGISTRAL. CONTENIDO DEL INFORME DEL REGISTRADOR

Las notas de calificación han de ser suficientemente motivadas  ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada. En consecuencia y sin entrar en el fondo del asunto la DG revoca la nota por falta de motivación

16.** CONVENIO REGULADOR. DIVORCIO. FIRMEZA DE LA SENTENCIA E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL. PLUSVALÍA MPAL.

Para inscribir una sentencia de divorcio debe acreditarse su firmeza, su inscripción en el registro civil y su comunicación al Ayuntamiento a efectos del IIVTNU (cuando haya dudas sobre su sujeción o no).

18.*** COMPRAVENTA SIN INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL DEL ADMINISTRADOR DE LA SOCIEDAD VENDEDORA

No es defecto la falta de inscripción del cargo de administrador de una sociedad de capital en el Registro Mercantil para poder inscribir en el Registro de la Propiedad actos y contratos sobre bienes inmuebles. La calificación del registrador se limita a revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas; y que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado, a efectos de que eso pueda ser objeto de calificación.

19. 44 y 58 ⇒⇒⇒ CANCELACION POR INSTANCIA DE LAS LIMITACIONES DEL ART 28 LH

Para aquellas inscripciones practicadas antes del 3 de septiembre de 2021 respecto de las cuales se hubiera hecho constar la limitación del artículo 28 LH, procede su cancelación.

20.** APORTACIÓN DE DOCUMENTO COMPLEMENTARIO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Los documentos complementarios no pueden originar por sí mismos un asiento de presentación, pero sí motivar una nota marginal del asiento principal al que complementa.

21.*** CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. DERECHO DE REVERSIÓN

Resolución que trata sobre la posibilidad de inscribir un derecho de reversión sobre bienes afectos a una concesión de un servicio público; pero que se refieren a bienes propios del concesionario.

22.** CANCELACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

En caso de prohibición de disponer establecida en testamento debe respetarse el plazo de duración fijado por el testador sin que el beneficiado pueda renunciar a la misma.

23.** ADJUDICACIÓN Y CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL

Procede la inscripción de un remate aprobado por un valor inferior al 50% del valor atribuido al bien si el concursado ha tenido una participación activa y la letrada de la Administración de Justicia ha ejercido la facultad de ponderación que le atribuye el art 670.4.3 de la LEC.

El letrado de la Administración de justicia es competente para dictar el testimonio del decreto de aprobación de remate y adjudicación, así como el decreto de cancelación, aun cuando los procedimientos sean anteriores a la entrada en vigor del TRLC.

24.*** DIVISIÓN HORIZONTAL DE HECHO. CALIFICACIÓN CONJUNTA DE DOS TÍTULOS CONEXOS. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DEL SUELO Y NO DE LA EDIFICACIÓN

En caso de división horizontal de hecho preexistente, el título formal de constitución de la propiedad horizontal ha de reunir los requisitos exigidos en el artículo 5 y 8 de la LPH, como ocurre en el presente caso. La calificación ha de ser independiente para cada uno de los títulos presentados, aunque sean conexos. La calificación sustitutoria no es un recurso, sino una nueva calificación pero que se limita a confirmar o revocar la primera sin que se puedan añadir nuevos defectos o reformar los existentes. Es posible inscribir parcialmente el título, en lo relativo a la propiedad del suelo, aunque se suspenda la inscripción de la edificación por existir defectos, pero debe solicitarse al registrador, no en trámite de audiencia. 

25. * PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN Y CAMBIO DE USO

En un edificio en régimen de propiedad horizontal, para llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible contar con la previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad.

26.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO

En toda inmatriculación de fincas, independientemente del medio Inmatriculador, debe haber una total coincidencia entre la finca de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada y la descrita en el título Inmatriculador. La coincidencia se refiere a la ubicación, linderos y perímetro de la parcela, no a las construcciones o edificaciones existentes

28.* SENTENCIA DE NULIDAD DE COMPRAVENTA

La resolución judicial de una compraventa exige la intervención de la cónyuge del adquirente, casado en régimen económico-matrimonial de gananciales, por lo que, al menos, requiere que haya sido notificado de la resolución para la eventual protección de sus intereses, pues el asiento le atribuye derechos sobre la finca.

30.** SENTENCIA DE NULIDAD DE CONTRATO. DETERMINACIÓN DEL ASIENTO QUE SE HA DE CANCELAR.

Puede entenderse solicitada la cancelación del asiento declarado nulo a pesar de que no se ordene expresamente en la sentencia, si ésta contiene todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y si, como en este caso, no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere.

31.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE VÍA PECUARIA. INSCRIPCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO.

Inmatriculada una finca la administración no puede solicitar la inscripción por invadir el dominio público, ya que los asientos están bajo la salvaguarda de los tribunales.

Sin perjuicio de ello la Administración Pública está obligada a inmatricular sus bienes de dominio público desde la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas. Pero el registrador, antes de inmatricular cualquier finca, tiene que comprobar si invade el dominio público con la cartografía registral a su disposición, con independencia de que el dominio público esté inscrito o no.

32.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La oposición de colindantes en el procedimiento del art. 199 LH, debidamente justificado según las dudas fundamentadas del registrador, es suficiente para suspender la inscripción de la representación gráfica.

35. y 36. * PETICIÓN DE RECTIFICAR TITULARIDAD Y SUPERFICIE PRESENTANDO DOCUMENTO PRIVADO PROTOCOLIZADO

Resolución que trata un problema muy específico y que como conclusión cabe decir que no es título inscribible la protocolización de un documento privado, ni una sentencia que no declara una mutación jurídico real; ni el recurso gubernativo es el medio adecuado para obtener una rectificación del contenido del registro.

38.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO.

Se puede expedir certificación sobre determinados extremos solicitados por los interesados, entre ellos la expresión de la cancelación de una anotación preventiva, siempre aplicando la doctrina que exige un interés legítimo para

39. ** OPCIÓN DE COMPRA SUJETA A CONDICIÓN RESOLUTORIA

Admite una opción de compra sujeta a una condición resolutoria, ya que, aunque el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno sólo de los contratantes, en este caso la facultad de desistimiento del concedente no es puramente potestativa sino simplemente potestativa: Se han pactado obligaciones recíprocas y no puede ninguno de los contratantes desvincularse o desligarse del contrato por su sola voluntad sino cumpliendo determinadas exigencias (el concedente, devolución del doble de la cantidad entregada como prima), de modo que dicha condición no es invalidante porque la voluntad del deudor depende de un complejo de motivos e intereses.

40.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA SOBRE PARTE DE FINCA REGISTRAL NO SEGREGADA. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.

La prescripción adquisitiva no puede inscribirse directamente, sino que tiene que ser reconocida judicialmente, aunque también puede ser reconocida extrajudicialmente pero con consentimiento de todos los titulares registrales o sus sucesores; y si se refiere a parte de una finca inscrita hace falta licencia de segregación.

41.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE DESLINDE

Se analizan distintas cuestiones derivadas de un deslinde judicial: la registradora no puede entrar en si procede o no el deslinde porque considere que lo que hay es una doble inmatriculación, ya que tal apreciación forma parte del fondo del asunto y por tanto no sujeto a calificación; al ser un supuesto de inscripción de base grafica obligatoria, no es necesario 199. Si se declaran obras deben estar perfectamente descritas y cumplir los requisitos para la inscripción de las mismas.

43. *** SUSTITUCIÓN VULGAR SIN EXPRESIÓN DE CASOS. RENUNCIA DE LOS INSTITUIDOS EN LEGÍTIMA ESTRICTA

La renuncia de un heredero a su legítima estricta extingue la legítima para la estirpe y suceden en ella quienes sean legitimarios por derecho propio y no por derecho de acrecer (art. 985, párrafo segundo en relación con el art. 807 CC) aunque el testador haya establecido una sustitución vulgar sin expresión de casos. Es decir, no se produce el llamamiento a los sustitutos vulgares en caso de renuncia del sustituido cuando se refiere a la legítima estricta.

45.** COMPLEMENTO DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN. VISTO BUENO DEL ALCALDE. REGISTRO ADMINISTRATIVO DE SALIDA.

Para complementar un proyecto de equidistribución en el sentido de formalizarse segregaciones de las fincas de procedencia, no basta una mera instancia, sino que es necesario tramitar la modificación del proyecto con todos sus requisitos y formalizarlo en una certificación administrativa. La certificación firmada manualmente por el secretario necesita visto bueno del alcalde. Las edificaciones también deben estar incluidas y formar parte del proyecto. El número de salida de registro de los documentos administrativos es potestativo.

47.** HERENCIA. RESEÑA INSUFICIENTE DEL ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO

Para que no sea exigible por el registrador la aportación del acta de declaración de herederos La reseña del contenido del acta de declaración de herederos en la escritura de herencia ha de ser la suficiente para permitir su calificación en los términos previstos en el artículo 22.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria: Así debe relacionar: los particulares de la prueba practicada en que se apoya la declaración de notoriedad, la competencia del notario, fecha de nacimiento y de fallecimiento del causante, último domicilio del causante, ley reguladora de la sucesión, estado civil y cónyuge, número e identificación de los hijos o herederos, con expresión de los parientes concretos que gozan de la preferencia legal de órdenes y grados de sucesión y la específica y nominativa declaración de herederos abintestato.

48.** RECTIFICACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Para rectificar la indicación del régimen económico matrimonial es precisa su acreditación fehaciente objetiva o, en su defecto, consentimiento de ambos cónyuges o sus herederos, o resolución judicial.

49. **PRINCIPIO DE ROGACION. INTERPRETACION DE RESOLUCIONES JUDICIALES

El registrador, aunque debe practicar los asientos que claramente se deduzca son consecuencia de las resoluciones judiciales, para no entorpecer su cumplimiento y no caer en un excesivo rigor formalista, no puede determinar por si mismo el alcance de las mismas y deducir consecuencias que no se infieran indubitadamente.

50.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE COPROPIETARIO, CUYA FINCA MANTIENE SU SUPERFICIE

Se confirma la nota denegatoria de la inscripción de una representación gráfica alternativa ante la oposición de quien es cotitular del dominio de una finca colindante. Aunque la superficie de la finca de este no ve modificada su superficie, sí se aprecia posible invasión a cauda de la delimitación geométrica de la RGG que se pretende inscribir. 

52.*** PACTO DE MEJORA EN DERECHO GALLEGO. RELACIÓN ENTRE DERECHOS FORALES Y REGLAMENTOS EUROPEOS APROBADOS

No cabe el pacto de mejora gallego realizado por un extranjero, aunque tenga su residencia habitual en Galicia.

Ir al archivo especial donde se comenta por extenso esta Resolución

54.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. OBJETO DE LA TRANSMISIÓN

La descripción registral de la finca puede contenerse en un documento privado elevado a público con la escritura, en la que se reseña su número de finca registral con remisión a la nota informativa protocolizada.

55.*** SENTENCIA QUE RECONOCE COMUNIDAD POR CONVIVENCIA “MORE UXORIO”. REQUISITOS FORMALES. CUOTAS.

La calificación del registrador no puede entrar en el fondo del asunto en una sentencia que reconoce la existencia de una comunidad de bienes por existir convivencia More Uxorio. Las resoluciones judiciales han de ser originales y estar firmados o contener CSV. La presunción de igualdad de cuotas del art. 393 CC no es aplicable en relación con el registro, debiendo determinarse las cuotas de cada comunero.

56.* SEGREGACIÓN Y VENTA. RECTIFICACIÓN DE ERROR

Es posible rectificar el registro sin necesidad del consentimiento de los interesados, si el error resulta claramente del registro: se trata de unas servidumbres que no se arrastraron en una segregación.

57.** HERENCIA. RENUNCIA A LEGADO DE CANTIDAD

La existencia de un legado de cantidad no implica necesariamente una carga real sobre los bienes de la herencia ni impide la inscripción de la partición. El legatario tiene la posibilidad de pedir la Anotación de legado.

59.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DENEGADA SIN ESPECIFICAR EN LA NOTA LAS ALEGACIONES DE COLINDANTES

La nota de calificación denegatoria de la inscripción de una representación gráfica debe incluir, en su caso, las alegaciones del colindante que se opone a dicha inscripción y que hayan fundamentado la resolución por parte del registrador sin que implique que es un trámite que se notifica al interesado al efecto de que pueda hacer nuevas alegaciones o interponer recurso.

60.* HERENCIA. ADQUISICIÓN ONEROSA. SUBSANACIÓN NO ENVIADA AL REGISTRO QUE CALIFICA

Ante determinadas omisiones en la escritura original, la diligencia de subsanación debe de enviarse por los cauces y provocó la inscripción.

61. ** PARTICIÓN DE HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE ALGUNOS DE LOS LEGITIMARIOS

En el derecho común (Código Civil) el legitimario al que en pago de su legítima el testador ha adjudicado unos bienes, debe intervenir en la partición, porque para calcular el «quantum» de la legítima estricta han de tenerse en cuenta todos los bienes relictos. (Salvo que el testador hubiera realizado una verdadera y completa partición)

62.** COMPRAVENTA. MANIFESTACIÓN SOBRE VIVIENDA HABITUAL SIENDO TRANSMITIDA POR COMUNEROS.

Es admisible la fórmula según la cual “la vivienda objeto del acto dispositivo no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca en el otorgamiento de la escritura calificada” a los efectos del art. 1320 CC y 91 RH.

63.** VENTA POR CIUDADANO BRITÁNICO. MANIFESTACIÓN SOBRE VIVIENDA HABITUAL CUANDO PERTENECE A VARIOS COMUNEROS.

En caso de enajenación de vivienda privativa por persona casada, en los casos de proindivisión, no es necesaria la manifestación relativa a la vivienda habitual de la familia

64.** CANCELACION DE DOMINIO POR SENTENCIA FIRME MANTENIENDO LAS CARGAS POSTERIORES. TRACTO SUCESIVO

Declarada la nulidad de una inscripción de dominio y de la hipoteca constituida por dicho dueño, no cabe cancelar la carga si su titular no ha intervenido en el procedimiento, aunque sea sucesor a título universal del demandado y aunque la demanda se hubiera interpuesto antes de su adquisición.

65.* PRORROGA DE ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

No se puede prorrogar una anotación de prohibición de disponer ya cancelada sea cual sea la procedencia de la cancelación.

67.** EJECUCIÓN DE PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. REQUERIMIENTO AL HIPOTECANTE NO DEUDOR O SUS HEREDEROS

Al hipotecante no deudor debe requerírsele de pago, notificarle la diligencia de subasta, y la fijación del valor de la finca ejecutada, así como el acuerdo de enajenación de los bienes, para la defensa de sus derechos. Los tramites esenciales del procedimiento a calificar en el ámbito del art 99 RH no se limitan a la notificación de la providencia de apremio y la diligencia de embargo, sino también a aquellos otros frente a los que el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social atribuye específicos derechos de defensa.

68.** CALIFICACIÓN DE LA DOBLE INMATRICULACIÓN PARA INICIAR EXPEDIENTE DEL 209

El registrador debe rechazar la tramitación del Expediente de doble inmatriculación del art. 209, cuando tiene dudas de que exista dicha doble inmatriculación. Las dudas deber ser fundadas y están dentro del ámbito de la calificación registral.

70.** SEGREGACIÓN SOLICITANDO LA INSCRIPCIÓN SOLO DE LA PORCIÓN RESTO

No es posible inscribir la descripción del resto de una finca sin inscribir la finca segregada. El art. 47.3 RH no es aplicable al propio título de segregación, sino a los posteriores que se refieren a la porción resto y no ha tenido acceso al registro dicha segregación.

71. ** HERENCIA EN LA QUE NO CONSTA EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE HEREDERA CASADA

Como regla general, las adquisiciones mortis causa por persona casada no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, y no es exigible la constancia del nombre y domicilio del cónyuge y el régimen económico matrimonial (Art. 51.9) RH.

72.** COMPRAVENTA POR MATRIMONIO DE NACIONALIDAD INDIA

La aplicación del artículo 92 del RH no tiene carácter preferente respecto del conocimiento que pueda tener el registrador de la legislación extranjera. Si el registrador tiene conocimiento del régimen económico matrimonial sujeto a ley extranjera y es un régimen de separación, se considera justificada la exigencia de que conste en la escritura la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien (art.54RH)

73.** COMPRAVENTA. PLUSVALÍA MUNICIPAL

El IMIVTNU debe declararse/comunicarse al Ayuntamiento, como requisito de inscripción, aunque el TC haya anulado las normas de determinación de la base imponible.

74.** SUBDIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO. CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. CLÁUSULA ESTATUTARIA AMBIGUA.

La división de un elemento privativo en propiedad horizontal necesita licencia municipal, salvo que no se aumente el número de ellos o la licencia de edificación inicial lo permita. Alternativamente es posible aportar certificado de antigüedad. Se necesita también autorización de la Junta General de propietarios, con un doble quórum de 3/5, salvo que haya una cláusula estatutaria que lo autorice sin necesidad de acuerdo.

COMENTARIO: Ver artículo sobre los requisitos para dividir un piso o local en propiedad horizontal de Emma Rojo publicado en un Informe de la Oficina Registral. (AFS)

75.** NOTAS DE AFECCIÓN URBANÍSTICA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD

Las notas marginales de afección urbanística (para cualquier tipo de actuación urbanística, incluida la compensación pecuniaria sustitutiva de la cesión obligatoria), no son de mera publicidad, sino de garantía y caducan a los 7 años.

78.* ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL SIN MANIFESTACIÓN EXPRESA SOBRE SITUACIÓN ARRENDATICIA

No basta, a efectos del derecho de adquisición preferente, la mera alegación de que “del procedimiento no resulta la existencia de arrendatarios”. Ha de acreditarse debidamente bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios

79.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Si el Ayuntamiento se opone a una inmatriculación, por entender que parte de la finca está afectada por una expropiación anterior, el registrador tiene que denegar la inscripción. Al interesado sólo le cabe impugnar en vía administrativa la oposición del Ayuntamiento, aunque, a su juicio, haya un claro error de hecho en la oposición alegada.

81.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO COMO TÍTULO INMATRICULADOR SIN NOTIFICACIÓN A COLINDANTES

Para que una Sentencia sea título formal Inmatriculador, el juez debe haber considerado este efecto, y, además, notificarse a los colindantes y expresar el título adquisitivo material (no una mera declaración abstracta).

82.*** ADQUISICIÓN DE INMUEBLE POR EXTRANJERO NO COMUNITARIO. OBRA NUEVA ANTIGUA

La exclusión de la autorización militar previa para la adquisición de inmuebles por extranjeros no comunitarios en zonas de interés para la defensa nacional no se extiende a suelos rústicos y no urbanizables. El hecho de que catastralmente se acredite la existencia de la edificación que se pretende declarar por antigüedad y el certificado del técnico competente, no son suficientes a efectos de probar que el suelo está excluido de la autorización, esto es, no implica necesariamente que la legislación urbanística les atribuya legalmente la condición de suelo urbanizado en los términos a que se refiere el artículo 21, números 3 y 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,

83.* RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA

Repite la DG su doctrina consolidada sobre el alcance del recurso gubernativo y sobre que los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales.

 

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Castro de Borneiro en Cabana de Bergantiños. Por Jose Luis Cernadas Iglesias.

Oficina Registral (Propiedad). Informe FEBRERO 2022. Derecho de uso sobre la vivienda familiar.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: EL (NUEVO) DERECHO DE USO SOBRE LA VIVIENDA FAMILIAR. Emma Rojo.

El artículo 96 del Código Civil ha sido objeto de nueva redacción por la Ley 8/2021. En concreto, el párrafo tercero del citado precepto dispone que,

“3. Para disponer de todo o parte de la vivienda y bienes indicados cuyo uso haya sido atribuido conforme a los párrafos anteriores, se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial. Esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe”.

Ver tabla comparativa con la redacción anterior.

A la espera de que exista algún pronunciamiento de la Dirección General, el Colegio de Registradores ha tenido ocasión de elaborar un primer informe a propósito de esta nueva redacción. Son cuestiones que interesan destacar las siguientes:

1.- Sobre el modo de proceder a la inscripción del derecho de uso.

No existe modificación sobre este aspecto. El derecho de uso continúa inscribiéndose como venía haciéndose, debiendo destacar que no se puede inscribir como una prohibición de disponer, pues la inscripción del derecho de uso implica necesariamente lo segundo.

No obstante, se considera oportuno reflejar la restricción a la libertad dispositiva de la finca haciéndolo constar expresamente en el asiento que contenga el derecho de uso y advirtiéndolo expresamente en el acta de inscripción.

Una vez adjudicada la finca, cuando siga existiendo el uso sobre la vivienda familiar por no haberse extinguido, no es necesario el consentimiento del excónyuge para disponer de la vivienda ni la autorización judicial. Defender lo contrario, según la interpretación de la Comisión de Consultas Doctrinales, “sería convertir este precepto en una carga excesiva y en una restricción a la libertad de circulación de los inmuebles, que debe ser interpretado siempre de forma restrictiva”.

2.- Actos de disposición por personas separadas o divorciadas.

Otra cuestión que plantea la nueva redacción del precepto es si es necesario que en los actos de disposición en los que comparece una persona separada o divorciada conste la manifestación expresa de que no existe ningún derecho de uso atribuido al otro cónyuge.

Como se ha expuesto al inicio del tema, habrá que esperar a un pronunciamiento al respecto del Centro Directivo. No obstante, la respuesta negativa a este interrogante se fundamentaría en el carácter imperativo de la inscripción del derecho de uso del Registro. La R. de 31 de marzo de 2000 se pronunció también en este sentido al entender que la inexistencia de tal atribución de uso queda incluida en la declaración genérica que se hace de que la finca está libre de cargas y gravámenes, reforzada por la correspondiente información registral.

Por el contrario, cabría defender la necesidad de dicha manifestación al igual que lo exige el artículo 1.320 CC cuando se trata de vivienda familiar con la finalidad de proteger al cónyuge titular del derecho de uso que no hubiera inscrito su derecho, por ejemplo, por no tener aún la resolución judicial que le reconoce este derecho de uso.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  • RDLey 1/2022: régimen jurídico de la SAREB.

Real Decreto-ley 1/2022, de 18 de enero: Se modifica el régimen jurídico de la SAREB para preparar la mayor presencia del FROB en su accionariado -que será mayoritariamente público- y su cercana disolución en 2027. Se la exonera de la disolución por pérdidas. Nueva exclusión de aranceles.

  • Bono Alquiler Joven y Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025

Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven (prevé ayudas de hasta 250 euros para personas de hasta 35 años,) y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025. (Que sustituye al anterior plan cuatrienal), se desarrolla en 13 programas, gestionado por las CCAA como regla, siendo su objetivo fundamental potenciar el alquiler de viviendas habituales y la ampliación del parque de viviendas para alquiler, preferiblemente social, y la mejora en la accesibilidad. Prevé en algunos de los programas hacer constar el destino mediante Notas marginales en el Registro de la Propiedad.

Ir a la página especial con esquema y enlaces.

  • Modificación del Código Civil de Cataluña: violencia vicaria.

Decreto-ley 26/2021, de 30 de noviembre, de modificación del libro segundo del Código civil de Cataluña en relación con la violencia vicaria, cuyo objetivo es el establecimiento de medidas que lleven a la disminución del peligro o riesgo para la vida de los hijos que son objeto de violencia vicaria.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Como es habitual a primeros de año, se han publicado muchas disposiciones de casi todas las comunidades autónomas. Muchas de ellas son leyes de presupuestos o de medidas fiscales.

TRIBUNALES: 

No ha habido publicaciones, ni del TC ni del TS.

SECCIÓN II: jubilaciones
  • Nombramientos y ceses en Justicia:

Orden JUS/1509/2021, de 31 de diciembre, por la que se nombra Directora del Gabinete del Secretario de Estado de Justicia a doña Ainhoa Alday Palacios.

  • Jubilaciones: 

    Se declara la jubilación de:

    Doña María del Rosario Fernández de Ateca, registradora de la propiedad de Manacor n.º 1.

    Don José Luis Lacruz Bescós, registrador de la propiedad de Madrid n.º 17.

    Don Juan Alfonso Fernández Núñez, registrador mercantil y de bienes muebles de Vizcaya I.

    Don Francisco Javier Llorente Vara, Registrador de Bienes Muebles Central I.

 

RESOLUCIONES 
2.** TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REINSCRIPCIÓN Y CONSIGNACIÓN

La resolución por incumplimiento de una compraventa, mediante transacción homologada judicialmente, NO exime de consignar cantidades a disposición de titulares posteriores.

3.** y 12 INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. SOLUCIONES A LA CONTROVERSIA.

Esta fundada la duda del registrador en u  procedimiento del 199, con BGA cuando un colindante se opone aportando planos antiguos catastrales. Como posibles medios para evitar la controversia cabe el deslinde notarial del art.  200 o la conciliación del 103 bis LH

4.*** NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECA. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Se nova y amplia una hipoteca de modo que las cantidades ampliadas no coionciden en los tipos e importes a los aplicados a la inicial; de modo que la hipoteca quedaría garantizando un préstamo con dos importe de capital y con distintos porcentajes de responsabilidades accesorias ( por intereses costas y gastos). La Dirección confirma la por no constar claramente el consentimiento para una nueva hipoteca o una ampliación única y homogénea con el primer gravamen.

5.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN

La oposición de colindantes documentada mediante un informe técnico, justifica la oposición a la inscripción de la modificación de una finca por el expediente del art.199. LH.

6.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO

No se puede inscribir una obra nueva por antigüedad, cuando se pretende acreditar dicha antigüedad mediante la certificación catastral y la descripción que de la parcela de la certificación catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando no puede apreciarse identidad entre la finca registral y la parcela catastral.

8.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. SERVENTÍA

No puede inscribirse la representación gráfica por el expediente del art. 199 cuando por la oposición de un colindante resulta duda fundada de que se pueda invadir una serventía canaria.

9.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE SIENDO VIVIENDA HABITUAL SEGÚN EL REGISTRO

Cuando del registro resulta que una finca tiene la consideración de vivienda familiar, para poder practicar anotación preventiva de embargo cuando el mandamiento sólo se ha dirigido contra el deudor, es necesario que el embargo haya sido notificado al cónyuge del titular registral de la finca objeto de embargo, o bien que pese a lo que consta en el Registro, del mandamiento resulte que la vivienda no tiene tal carácter, apreciación de competencia exclusiva judicial.

10.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE DOCUMENTO JUDICIAL SIN LOS REQUISITOS DEL ART. 204 LH

No cabe la inmatriculación de fincas mediante un Decreto aprobando la adjudicación derivada de una ejecución, ya que se trata de un título traslativo único y por tanto no se cumplen los requisitos del 205, ni tampoco es una sentencia recaída en procedimiento declarativa que puede inscrbirse por el 204.

11.** RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. CANCELACIÓN DE EMBARGO POR CADUCIDAD. ESTADO DE ALARMA

El cómputo de la caducidad de las anotaciones preventivas practicadas y vigentes a fecha 14 de marzo de 2020, inicio del estado de alarma, se hace de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma. 

 

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DICCIONARIO FRANCISCO SENA

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Ribeira Sacra. Por Diego Muruáis Jartín

 
Ribeira Sacra (las dos fotos). Por Diego Muruáis Jartín

Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2022. Aportación a gananciales.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: APORTACIÓN DE BIENES A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES Y CIERRE REGISTRAL. Emma Rojo.

EL CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE PAGO DE IMPUESTOS Y LA STS DE 3 DE MARZO DE 2021: LA NO SUJECIÓN DE LAS APORTACIONES DE BIENES PRIVATIVOS A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Es sabido que, a efectos del Registro de la Propiedad, conforme al artículo 254 LH, “Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir”.

 El Tribunal Supremo en Sentencia de 3 de marzo de 2021 ha considerado que: “…la aportación a título gratuito por un cónyuge de un bien privativo a su sociedad de gananciales no se encuentra sujeta al ITPAJD, ni puede ser sometida a gravamen por el Impuesto sobre Donaciones la sociedad de gananciales, como patrimonio separado, en tanto que sólo pueden serlo las personas físicas y aquellas instituciones o entes que especialmente se prevea legalmente, sin que exista norma al efecto respecto de la sociedades de gananciales”.

 Como señala Javier Máximo Juárez en el informe de fiscal publicado en esta web en el mes de abril de 2021, se sustenta el criterio en dos pilares básicos:

1) Uno de carácter metafiscal: la naturaleza de la sociedad de gananciales que constituye un patrimonio separado carente de personalidad jurídica y el carácter atípico y singular del negocio de aportación a la misma que tiene causa propia, distinta de los negocios jurídicos habituales traslativos del dominio, conocida como causa matrimonii, en la que cabe distinguir como nota diferencial de aquellos negocios su peculiar régimen de afección.

2) Y otro puramente fiscal, y es que en el ISD la sociedad de gananciales como patrimonio separado, carente de personalidad jurídica, no puede ser sujeto pasivo del impuesto; pues legalmente, con la matización que a continuación se hace, el sujeto pasivo del impuesto debe ser una persona física; se excluye tanto las personas jurídicas, como los entes sin personalidad.

 El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite ha de decidir si se halla sujeto o no a impuestos; esta valoración será suficiente, bien para acceder a la inscripción si aprecia la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes. A la luz de esta Sentencia, el Registrador, cuando se presente una escritura pública de aportación de una finca privativa a la sociedad de gananciales podrá no exigir la previa liquidación, esto es, el cumplimiento de las obligaciones fiscales para practicar la inscripción en cuyo caso, tras la práctica del asiento de presentación, procederá a su calificación y, en su caso, inscripción. Conviene recordar, como otro negocio entre cónyuges, que la R. de 12 de junio de 2020 ha admitido que los cónyuges casados en régimen de sociedad de gananciales que adquieren una finca, consientan que la finca se inscriba como privativa de uno de ellos “por haber sido adquirida con tal carácter y no por confesión” de forma que, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, ambos, excluyen la aplicación de la presunción de ganancialidad del art. 1361 CC.

 Es también doctrina del Centro Directivo al interpretar los artículos 254 y 255 LH que,

– Si no hay circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia ni supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que quedan fuera del ámbito de su competencia, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes –en este caso, municipales– los que podrán manifestarse al respecto.

– Para levantar la suspensión, el pago ha de efectuarse ante la Administración Tributaria competente (R. de 31 de agosto de 2017).

– Que no es lo mismo la no sujeción que la exención. En el caso de la no sujeción, no se ha producido en hecho imponible. En el caso de la exención, sí se ha producido el hecho imponible, pero, a pesar de ello, el legislador ha resuelto eximir el supuesto del pago de impuesto. En caso de exención, siempre es necesario presentar la autoliquidación correspondiente.

– Que, según la R. 3 de octubre de 2014: la calificación de sujeción al Impuesto no es revisable por la DGRN, salvo excepciones.

– Que, conforme a la R. 20 de enero de 2014, la autoliquidación presentada en Comunidad Autónoma incompetente no levanta la suspensión.

– Que, según la R. 6 de mayo de 2014, el documento que debe estar presentado a liquidación es el mismo que se va a inscribir y no otro.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  • Días inhábiles 2022.

Resolución de 24 de noviembre de 2021, de la Secretaría de Estado de Función Pública, por la que se publica el calendario de días inhábiles para el año 2022, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

Ir a la página especial.

  • Adenda a la Encomienda de nacionalidad al Colegio de Registradores

Resolución de 25 de noviembre de 2021, de la Secretaría de Estado de Justicia, por la que se publica la Adenda de modificación del Acuerdo de encomienda de gestión al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia del periodo 2016-2019. El plazo queda ampliado hasta el 25 de noviembre de 2022, con posible prórroga de hasta dos años.

Ver resumen de ella.

  • Registro Electrónico General de la AGE

Orden PCM/1382/2021, de 9 de diciembre, por la que se regula el Registro Electrónico General en el ámbito de la Administración General del Estado.

Ir a la página especial.

  • Registro electrónico de apoderamientos de la Administración General del Estado

Orden PCM/1384/2021, de 9 de diciembre, por la que se regula el Registro Electrónico de apoderamientos en el ámbito de la Administración General del EstadoMediante esta orden se determinan los órganos responsables, el sistema de funcionamiento, el procedimiento de incorporación de los apoderamientos, así como su revocación, renuncia, vigencia y prórroga. Los anexos incluyen modelos.

Ir al archivo especial.

  • Régimen jurídico de los animales

Ley 17/2021, de 15 de diciembre, de modificación del Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre el régimen jurídico de los animales: Reconoce que los animales son seres vivos dotados de sensibilidad, por lo que no puede equipararse su régimen jurídico en general al de las cosas. Realiza una amplia reforma del Código Civil, que afecta a todos sus Libros, salvo el Preliminar, y reforma, en menor medida la Ley Hipotecaria (extensión objetiva de la hipoteca) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (procedimientos en crisis matrimoniales). Da un especial tratamiento a los animales de compañía.

Ir a la página especial con amplio resumen, tablas comparativas y enlaces.

  • RD Ley 29/2021. medidas sobre energía, que modifica la Ley de Cooperativas

Real Decreto-ley 29/2021, de 21 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en el ámbito energético para el fomento de la movilidad eléctrica, el autoconsumo y el despliegue de energías renovables. Pero que contiene una modificación de la Ley de Cooperativas, a los efectos de permitir la asistencia y participación a distancia, por medios digitales, tanto en la Asamblea

  • Precios medios ITPyAJD, ISD y medios de transporte

Orden HFP/1442/2021, de 20 de diciembre, por la que se aprueban los precios medios de venta aplicables en la gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones e Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte.

Ir al archivo especial.

  • Reforma de las Pensiones. Jubilación voluntaria de notarios y registradores hasta los 72 años

Ley 21/2021, de 28 de diciembre, que regula la actualización de las pensiones, tanto en el régimen general de la Seguridad Social, como en el de las Clases Pasivas del Estado, dictando normas para favorecer la prolongación de la vida activa y dificultando la jubilación anticipada. Aprovecha la Ley para, en una de sus disposiciones finales, prolongar, a petición del funcionario, la vida activa de notarios y registradores hasta el máximo de los 72 años.

Ver resumen completo con esquema y enlaces.

  • Presupuestos Generales del Estado para 2022

Ley 22/2021, de 28 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2022.

En los Presupuestos de 2022 destaca una importante brecha ingresos-gastos, aunque inferior a la del ejercicio pasado. Se reduce a 1500 euros la deducción por aportación a planes de pensiones, salvo aportaciones empresariales o del propio trabajador. Tributación mínima del 15% en el Impuesto sobre Sociedades en determinados casos. Se mantienen el interés legal del dinero y el de demora. Cotizaciones a la Seguridad Social. Oferta de empleo público. Las pensiones suben conforme al IPC, sin aludirse al factor de sostenibilidad. Anuncio de dos nuevas agencias estatales. Reforma de las leyes del Sector Público, Contratos Públicos, Seguridad Social, entre otras.

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Introducción

Se trata de la Ley 22/2021, de 28 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2022. Ver resumen de la Ley anterior de Presupuestos para 2021.

Interés legal del dinero

Se mantiene en el 3% hasta el 31 de diciembre del año 2022. (Disp. Ad. 46ª).

Interés de demora

Durante el mismo período, el interés de demora a que se refieren el artículo 26.6 de la Ley General Tributaria, y 38.2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, continúa en el 3,75%, como en 2021, 2018, 2017 y 2016. (Disp. Ad. 46ª).

  • RD Ley 32/2021: reforma laboral

Real Decreto-ley 32/2021, de 28 de diciembre, de medidas urgentes para la reforma laboral, la garantía de la estabilidad en el empleo y la transformación del mercado de trabajo.

Deroga parcialmente la reforma de los años 2012-2013 para intentar reducir la temporalidad en el empleo. Afecta, entre otras leyes, al Estatuto de los Trabajadores, la Ley de la Seguridad Social, la que regula las empresas de trabajo temporal o la Ley del Empleo. También afecta a la duración de los convenios colectivos (ultraactividad) y prorroga los ERTES vinculados a la COVID-19 hasta el 28 de febrero de 2022.

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DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones de Baleares, País Vasco, Andalucía, Cataluña, Murcia, Asturias y Valencia, ninguna de especial interés para la oficina registral.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Destacamos:

CATALUÑA. El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra el artículo 4 del Decreto-Ley 50/2020, de 9 de diciembre, que modifica Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contractos de arrendamiento de vivienda.

SECCIÓN II
  • Se publica el resultado del Concurso Registros 311

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  • Nombramientos y ceses en Justicia

Se dispone el cese de don Pablo Zapatero Miguel y se nombra como Secretario de Estado de Justicia a don Antonio Julián Rodríguez Esquerdo .

Se dispone el cese de don Francisco de Borja Vargues Valencia y se nombra a don Manuel Olmedo Palacios como Secretario General para la Innovación y Calidad del Servicio Público de Justicia.

  • Jubilaciones

Se declara la jubilación de don Miguel María Molina Castiella, registrador del Cuerpo de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

 

RESOLUCIONES 

437.() SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA

La rectificación de los asientos del Registro, incluida una representación gráfica exige consentimiento del titular o resolución judicial.

438.**NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

Se confirma la nota que suspende una novación y ampliación de un préstamo hipotecario por no establecer un régimen uniforme para el capital inicial de la hipoteca y el importe ampliado (los porcentajes de intereses, ordinarios y de demora, costas y gastos son diferentes y no poder inscribirse como una nueva hipoteca no constar claramente consentimiento de las partes para constituir una segunda garantía.

439.** REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO FALTANDO DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS PERO CON TODOS LOS TÍTULOS PÚBLICOS.

Rigurosa Resolución que considera que no hay interrupción de tracto si todos los títulos traslativos son públicos, aunque falten documentos complementarios o sean defectuosos, por lo que NO puede acudirse a este expediente en estos casos. La “extraordinaria dificultad” que en casos excepcionales permite acudir a este expediente solo es posible cuando el primer título traslativo que falta es privado, pero no cuando es público.

441.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA DE UN ELEMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL FINALIZADA POR PRESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

Cualquier alteración del régimen jurídico de los elementos comunes es competencia de la comunidad, exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del título constitutivo de conformidad con el artículo 17.6 LPH. Por tanto, la ampliación de la superficie de un elemento privativo requiere esa unanimidad, aunque sería diferente en una propiedad horizontal tumbada sin la ampliación no afecta a los elementos comunes.

442.** y 445 PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REPRESENTACIÓN. NECESIDAD DE EXHIBICIÓN DE COPIA AUTORIZADA

En la reseña del poder a los efectos del juicio notarial de suficiencia ha de expresar el notario que ha tenido a la vista copia autorizada del poder, sin que se deban utilizar expresiones genéricas o imprecisas que puedan dar lugar a diferentes interpretaciones, como la que se utiliza en este supuesto: “título legítimo de representación formalizado en escritura de poder singular”.  La 445 con la peculiaridad de que se refiere a un poder australiano

443.** COMPRA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA NO IMPLICA NECESARIAMENTE PARCELACION ILEGAL

La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso   o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa por riesgo de parcelación ilegal, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones

446.* RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN. NÚMERO DE POLICÍA. FINCA SIN SUPERFICIE INSCRITA. SOLICITUD TÁCITA DE PROCEDIMIENTO ART. 199 LH

La rectificación del número de policía de la finca puede hacerse con base en la CCDG, siempre que no haya duda fundada sobre la identidad de la finca. Sin embargo, la expresión de la superficie, en una finca cuya cabida no constaba, debe hacerse mediante alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH, cuya tramitación se entiende solicitada tácitamente.

447.**CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES. TRACTO SUCESIVO

Cancelada una hipoteca como consecuencia de un error judicial, la nulidad de dicha cancelación no puede afectar a los terceros titulares posteriores a dicha cancelación y por tanto no procede cancelar en el registro la nota que advierte de dicha circunstancia.

450.** APORTACIÓN A GANANCIALES POR PAREJA DE HECHO EN EL PAÍS VASCO.

Las parejas de hecho no pueden someterse en bloque a las reglas de la sociedad legal de gananciales ya que es un régimen económico matrimonial previsto para los matrimonios, pues ello afectaría a terceros y al tráfico jurídico, sin perjuicio de que internamente puedan pactar un régimen de comunidad de bienes o una sociedad particular o universal.

451.***DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA NO TITULAR REGISprestamoTRAL

Escueta Resolución que se limita a decir que no cabe expedir la certificación de cargas en ejecución hipotecaria contra entidad que no figura como titular registral; y sin que puedan tenerse en cuenta para resolver el recurso documentos no aportados al tiempo de la calificación registral. Lo cual parece contradecir arts. como el 689 o 658 LEC que determinan lo que debe hacerse Si de la certificación que expida el registrador resultare que el bien embargado se encuentra inscrito a nombre de persona distinta del ejecutado. Es decir, parece presuponer que ha de expedirse la certificación.

452.*INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

No es inscribible la representación gráfica de una finca ni la rectificación de su superficie si, en la tramitación del procedimiento del art. 199, hay oposición de un colindante basada en un informe técnico.

453.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO A EMPLEADO DEL BANCO. DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS

DGSJyFP confirma el defecto por el que se suspende la hipoteca concedida a empleado de banca y a hipotecante no deudora sobre finca adquirida por ambos el mismo día, por no cumplirse los requisitos, en cuanto a la segunda, de la LRCCI. Revoca el otro defecto admitiendo que cuando se hipoteca más de una finca, es posible establecer como domicilio para notificaciones la finca hipotecada.

454.*COMPRAVENTA. DIFERENCIAS ENTRE LA COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA Y LA PRESENTADA EN PAPEL CON UNA DILIGENCIA MÁS.

La presentación telemática y la posterior presentación en papel causan un solo asiento de presentación. No hay discrepancia entre la copia electrónica y la copia en papel si la segunda incorpora una diligencia posterior en el tiempo a la expedición de la primera.

455.* SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN EL TRANSCURSO DE LOS PLAZOS LEC

El transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión debe de resultar del propio documento presentado a calificación o de otro que lo complemente, sin que el registrador tenga competencia para apreciar cual es el plazo aplicable, sino que debe determinarlo el letrado

456.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. AGRUPACIÓN DE LOCALES SIN CLÁUSULA ESTATUTARIA Y CAMBIO DE USO A VIVIENDA

Para dividir, segregar o agrupar pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, es necesario acuerdo de la Junta General, sin que baste que en los estatutos no están prohibidos dichos actos, sino que deben estar permitidos expresamente. No cabe que el acuerdo de la junta sea tácito (considerando en su celebración que los elementos agrupados son uno sólo) sino que debe adoptarse el acuerdo.

457.***CANCELACIÓN DE HIPOTECA. TRACTO SUCESIVO. SUCESIÓN UNIVERAL

Cuando en virtud de una sucesión universal entre sociedades, que figura inscrita en el Registro Mercantil, cambia el acreedor hipotecario, para la cancelación de la hipoteca, no es necesario acreditar que dicho activo concreto está incluido en la sucesión universal y basta la escritura otorgada por la sociedad sucesora. Es un supuesto de tracto abreviado. Sería distinto el supuesto de una Cesión parcial de activos.

458.()SUSPENSIÓN DE CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. ADVERTENCIA SOBRE VIGENCIA DE ANOTACIONES A CANCELAR

Confirma la DG la suspensión de la calificación de una instancia solicitando la cancelación de una Anotación de embargo por caducidad, al no acreditarse la liquidación del ITPyAJD. Considera que la advertencia de que no han transcurrido los plazos como consecuencia de la prórroga por el COVID 19, no implica una previa calificación.

459.***DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. DETERMINACION DE SU DURACION

El derecho al uso de la vivienda familiar, cuando no existen hijos menores, tiene que estar determinado en cuanto a su duración; y si depende de elementos como que una hija termine la carrera, ha de constar la identidad de dicha hija.

460.*INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. CONFLICTO ENTRE COLINDANTES. EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

No es inscribible la representación gráfica de una finca ni la rectificación de su superficie si, en la tramitación del procedimiento del art. 199, hay oposición de un colindante basada en un informe técnico. Para iniciar un expediente de doble inmatriculación, esta debe ser apreciada por el registrador.

461.***DECLARACION DE HEREDEROS ABINTESTATO: TESTIMONIO EN RELACION.

Cuando el título de la sucesión es un testamento, ha de acompañarse o testimoniarse íntegro, o relacionarse en la partición, pero tiene que expresarse formalmente por el fedatario la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto; sin embargo, cuando es una declaración abintestato, basta un testimonio en relación. Pero en cualquier caso ha de estar testimoniado, en otro caso ha de acompañarse para inscribir la partición.

462. *** ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DOMINIO POR PACTO FIDUCIARIO

La escritura que reconoce la existencia de un pacto fiduciario basta para acreditar la representación indirecta subyacente en un negocio precedente y concordar la titularidad registral con la titularidad real, sin necesidad de formalizar una transmisión del titular fiduciario al real.

463.**PROPIEDAD HORIZONTAL: USO TURÍSTICO. AMPLIACIÓN DE RESTRICCIONES ESTATUTARIAS

La mayoría de 3/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir la actividad de uso turístico de las viviendas SOLO cabe para estas limitaciones No para otras distintas en que será precisa la UNANIMIDAD.

464.**SEGREGACIÓN POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA. OPOSICION DE COLINDANTES EN EL ART. 199 LH

Las alegaciones de los colindantes en los expedientes del art. 199 han de estar documentadas y las dudas del registrador motivadas. En las divisiones por debajo de la UMC, el registrador debe notificar a la administración competente y si no contesta en el plazo de 4 meses inscribir.

465.*OPOSICIÓN DE COLINDANTE EN EXPEDIENTE DEL 199. ANOTACIÓN DE DEMANDA

Resumen: La oposición documentada del colindante paraliza la inscripción de la base gráfica alternativa en el expediente del 199. La anotación de demanda exige Mandamiento Judicial que la ordene.

470.**INCORPORACION DE LA OFERTA VINCULANTE: PRESTATARIO EMPLEADO DE LA ENTIDAD BANCARIA

En un préstamo hipotecario no sujeto a la LCCI, por ser los prestatarios empleados del banco, no se puede pedir la incorporación a la escritura de la oferta vinculante.

471.*EXCESO DE CABIDA. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Las dudas del registrador impiden la inscripción de la base gráfica, siempre que sean fundamentadas.

472.** DIVISIÓN HORIZONTAL y LICENCIA MUNICIPAL o CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD.

R que determina que para constituir una finca en régimen de propiedad horizontal se necesita licencia municipal, y regula los supuestos en que puede obviarse: que se ajuste a la licencia de obras, que no se aumente el número de elementos independientes, o que se acredite la antigüedad de la división pero con matices. En este caso de catastro se deduce la existencia por antigüedad de 2 elementos, que ahora se quieren convertir en 5. El principio de que la calificación debe ser integra y unitaria no se aplica cuando ya ha vencido el asiento de presentación y se alegan nuevos defectos, pero en otro asiento.

473.**RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y GEORREFERENCIACIÓN. ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Reitera la doctrina según la cual para la inscripción de una base grafica mediante el expediente del art. 199 no debe existir duda funcada sobre la identidad del registrador. Tales dudas pueden deducirse de la oposición documentada de los colindantes.

474.* DESCRIPCIÓN DE FINCA DISCORDANTE DE LA QUE FIGURA EN EL REGISTRO

No cabe admitir un título en el que la finca se describe de forma discordante a la del registro. En la descripción ha de contener todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben para los asientos.

476.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUTELAR SOBRE FINCA GANANCIAL SIN NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE DEL DEUDOR

El embargo cautelar es una figura distinta del embargo ejecutivo, y aunque recaiga sobre finca Ganancial, el 1º puede anotarse sin notificación al cónyuge, sin perjuicio de que sí deba notificársele en el momento de la ejecución.

477.** PARTICIÓN POR TUTOR. APROBACIÓN JUDICIAL

Tras la Ley 8/2021, de 2 de junio, el régimen previsto para la tutela en la redacción anterior se aplica ahora a la actuación del curador con funciones representativas: El art. 287 CC exige autorización judicial para aceptar la herencia pura y simplemente y el art. 289 CC sujeta la partición realizada a la aprobación judicial.

479.** DONACIÓN. TRACTO SUCESIVO. PRIORIDAD

Con ocasión de la donación de un derecho de usufructo, del que falta la inscripción de alguna participación proindiviso a favor del donante analiza el principio de prioridad y sus efectos con relación al orden de despacho, el rango de los derechos inscritos y también en relación con el modo de proceder respecto de los títulos anteriores presentados con posterioridad.        

480.** HERENCIA. SUSTITUCIÓN VULGAR Y RENUNCIA

La renuncia del heredero instituido con sustitución vulgar determina el llamamiento a favor de los sustitutos. Si no los hay, la no existencia puede acreditarse por acta de notoriedad, pero también por otros medios como su testamento, del que resulte que no tiene descendientes, o la declaración notarial de herederos ab intestato.

481.** NOVACIÓN DE HIPOTECA SIN AMPLIACIÓN SIN CONSTAR SI LA VIVIENDA ES O NO HABITUAL

No es exigible en la novación la constancia del carácter de vivienda habitual de la finca hipotecada.

482.** SEGREGACIÓN ANTIGUA SIN LICENCIA DE FINCA RÚSTICA: TÍTULO HABILITANTE

Para inscribir una segregación de finca rústica por antigüedad y SIN licencia es preciso un “Título Administrativo habilitante” (como una declaración de innecesaridad o de prescripción de acciones urbanísticas de restablecimiento) pero sin que por sí lo sea un mero informe técnico municipal.

483.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD POR ADJUDICACIÓN DE CUOTAS A UN SOLO COMUNERO

Existe disolución de comunidad cuando los comuneros sobre una cosa indivisible adjudican a uno de ellos sus cuotas quien, en contraprestación por el exceso de adjudicación a su favor, abona a los otros una determinada cantidad de dinero.

 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Noviembre 2021. Publicidad Formal y Personas con Discapacidad.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: LA PUBLICIDAD FORMAL Y LA LEY 8/2021. Emma Rojo.
  2. DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. Tribunal Constitucional:
  4. SECCIÓN II: Jubilaciones y excedencias
  5. RESOLUCIONES:
  6. 320.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL EN CATALUÑA. LICENCIA: SILENCIO NEGATIVO
  7. 321.*** HERENCIA DE CIUDADANO ALEMÁN. PACTO SUCESORIO. CERTIFICADO SUCESORIO
  8. 326.**  332 y 361 COMPRAVENTA POR CÓNYUGES EN GANANCIALES. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD.
  9. 328.*** NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. POSIBLE HIPOTECA ÚNICA. RESPONSABILIDAD POR INTERESES Y COSTAS
  10. 331.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL INSCRITA.
  11. 335.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ex ART. 210.1.8 LH: CÓMPUTO DEL PLAZO y 369.*** 
  12. 337.*** CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS. APLICABILIDAD DE LA LEY 2/2009 AL PROFESIONAL: INSCRIPCIÓN Y SEGURO.
  13. 342.*** INSCRIPCION DE LA PARTICION EN GALICIA. NO CABE EXIGIR EL PACTO DE MEJORA
  14. 350.*** VENTA DE EDIFICIO REFUGIO ADSCRITO A UNA CONCESIÓN
  15.  352.*** COMPLEJO INMOBILIARIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. AMPLIACIÓN DE OBRA
  16. 354.*** REVOCACIÓN DE PODER. DISCREPANCIAS ENTRE COPIA ELECTRÓNICA Y COPIA POSTERIOR.
  17. 356.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO. SUBROGACION EN ANOTACION PREFERENTE DEL ART. 659.3 LEC
  18. 359.** ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO
  19. 362.** RESOLUCIÓN DE CESIÓN POR PERMUTA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A LA CONDICIÓN RESOLUTORIA
  20. 364.*** CESIÓN GRATUITA DE FINCA POR UNA SOCIEDAD ANÓNIMA UNIPERSONAL.
  21. 369.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210.1.8 LH
  22. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: LA PUBLICIDAD FORMAL Y LA LEY 8/2021. Emma Rojo.

El Registro de la Propiedad es público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscrito. Sin embargo, la publicidad formal está sujeta a importantes límites, pues como se ha escrito, con razón, el Registro es Público para la finalidad para la que fue constituido: la seguridad en el tráfico jurídico y no para otros fines.

La Ley 8/2021, de 2 de junio, para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica ha dado nueva redacción, entre otros, al apartado 9 del artículo 222 LH que dispone que,

“9. Al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en este artículo, se dispondrá de los instrumentos necesarios para proporcionar a todos ellos información por telefax o comunicación electrónica, a elección del solicitante y con el valor de nota simple informativa, sobre el contenido del Libro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, del Libro de Inscripciones y del Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, salvo en lo atinente a las resoluciones judiciales que establezcan medidas de apoyo a personas con discapacidad”.

Por lo tanto, en la publicidad formal que el Registrador puede y debe emitir, debe eliminarse toda referencia a las resoluciones judiciales que establezcan medidas de apoyo a las personas con discapacidad, ya consten éstas en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, ya consten en el anteriormente denominado “Libro de Incapacitados” y ello porque los datos referentes a la discapacidad tienen la consideración de datos protegidos. Se ha de recordar que la Ley 8/2021 parte de una presunción de capacidad legal plena en todas las personas mientras el Juez no declare la necesidad de medidas de apoyo.

La cuestión se plantea respecto de aquellos datos que ya constan inscritos – o anotados – en los asientos del Libro de Inscripciones. ¿Deben hacerse constar en la publicidad formal que se expida?

La respuesta no es sencilla pues deben conjugarse la finalidad de la Ley 8/2021 con el principio de publicidad del Registro. La Exposición de Motivos de la Ley 8/2021 señala, en relación con el Registro Civil, que “El Registro Civil se convierte en una pieza central, pues hará efectiva la preferencia que el nuevo sistema atribuye a las medidas voluntarias previstas por una persona respecto de sí misma o de sus bienes. No obstante, el necesario respeto a los derechos fundamentales de la persona con discapacidad, incluida su intimidad y la protección de sus datos personales, han llevado a considerar que las medidas de apoyo accedan al Registro como datos sometidos al régimen de publicidad restringida”.

La prudencia nos lleva a una respuesta negativa a este interrogante si bien cabría defender que dado que la publicidad formal del Registro es una publicidad “jurídica”  en la medida en que media la calificación del Registrador, puede darse publicidad de las resoluciones judiciales que establezcan medidas de apoyo a las personas con discapacidad que ya consten inscritas siempre y cuando el Registrador califique los siguientes extremos: primero, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de una finca o derecho; segundo, la calificación de la existencia de interés legítimo en los términos de los artículos 221 y ss LH; y, tercero, qué datos y qué circunstancias de los incluidos en el folio registral puede incluir o excluir de dicha información (por todas, R. de 3 de diciembre de 2010).

La Ley 8/2021 ha dado también nueva redacción al artículo 2.4 LH señalando el último párrafo que,

“Las inscripciones de resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo realizadas en virtud de este apartado se practicarán exclusivamente en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles”.

 De este precepto resulta que ninguna resolución judicial sobre medidas de apoyo (vid. Artículo 755 LEC y nuevo artículo 242 bis LH)) debe hacerse constar en los asientos del Libro de Inscripciones. Única y exclusivamente tendrán su reflejo en el “Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles”. Como ha puesto de manifiesto el Colegio de Registradores (vid. Informe 24/2021) , “(…) lo que quiere en este punto el legislador es evitar que salgan de su sede “natural” (el registro individual de la persona en el Registro Civil o el índice de personas FLOTI) las resoluciones que afecten a las personas con discapacidad (…)”.

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado bastantes Disposiciones, de las que destacamos:

  1. RDLey 19/2021: rehabilitación de edificios

Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre: Fomenta la rehabilitación y mejora energética de edificios con subvenciones y avales, y modificando el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, el artículo 9 TR Ley del Suelo para facilitar los acuerdos y para facilitar la financiación de las Comunidades de Propietarios.

Ir al archivo especial con esquema y enlaces.

Y como complemento:

  1. Programas de rehabilitación edificatoria. Libro del Edificio. Nota marginal promociones alquiler.

Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia: se definen los programas específicos de ayuda para rehabilitación edificatoria y construcción de vivienda social; se determina el contenido del Libro del Edificio de Rehabilitación y se prevé hacer constar en el Registro a través de una Nota marginal el destino para viviendas incluidas en el programa de alquiler social. Ver resumen más amplio.

  1. RDLey 20/2021: reconstrucción de la isla de La Palma

Real Decreto-ley 20/2021, de 5 de octubre, por el que se establecen numerosas medidas destinadas a paliar los efectos de la erupción volcánica, junto a otras dirigidas a reconstrucción económica y social de la isla. Destacan la moratoria de préstamos hipotecarios y no hipotecarios y medidas tributarias como exención AJD en moratorias. Medidas registrales y notariales en el Título IX. Ver resumen más amplio.

  1. Hacienda publica el factor de minoración para calcular los valores de referencia catastrales, a través de la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, que constituirán la base imponible mínima a los efectos de los Impuestos de Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Ir al archivo especial.

  1. Calendario laboral 2022

Resolución de 14 de octubre de 2021, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2022.

Ir a la página especial.

  1. RDLey 21/2021: Prórroga de medidas sociales

Real Decreto-ley 21/2021, de 26 de octubre, por el que se prorrogan de nuevo algunas de las medidas urgentes adoptadas a consecuencia del estado de alarma derivado de la COVID-19 en el Real Decreto-ley 8/2021, que a su vez ya prorrogaba las adoptadas por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre; y en el Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Ir al archivo especial.

DISPOSICIONES AUTONOMICAS:

No se han publicado disposiciones de interés para la oficina registral

Tribunal Constitucional:

El pleno del TC ha admitido a trámite los recursos de Inconstitucionalidad relativos a las disposiciones siguientes:

  1. CATALUÑA. Contra determinados artículos de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.
  2. CATALUÑA. Contra el Decreto-ley de la Generalitat de Cataluña 37/2020, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19.
  3. ESTADO DE ALARMA. Contra determinados artículos del Real Decreto-ley 8/2021, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre. En particular el que  modifica el recurso de casación (por medidas sanitarias) regulado en la Ley de Jurisdicción Contencioso-administrativa
  4. ILLES BALEARS. contra determinados arts. del Decreto-ley 5/2021, de 7 de mayo, por el que se modifican la Ley 16/2010, de Salud Pública de las Illes Balears, y el Decreto-ley 11/2020, de 10 de julio, por el que se establece un régimen sancionador específico para hacer frente a los incumplimientos de las disposiciones dictadas para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19,
  5. DISCAPACIDAD. Contra determinados preceptos de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.
  6. INFANCIA Y ADOLESCENCIA. Contra determinados artículos de la Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y la adolescencia frente a la violencia.

 

SECCIÓN II: Jubilaciones y excedencias
RESOLUCIONES:

Se han publicado muchas resoluciones interesantes

320.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL EN CATALUÑA. LICENCIA: SILENCIO NEGATIVO

El silencio tiene carácter negativo de forma que la falta de una manifestación expresa del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística impide su acceso al Registro.

Ver tema del mes del Informe de Enero de 2017. (ER)

321.*** HERENCIA DE CIUDADANO ALEMÁN. PACTO SUCESORIO. CERTIFICADO SUCESORIO

En España, el pacto sucesorio alemán, tras la aplicación del Reglamento, es un título sucesorio incluido en el artículo 14 de la ley Hipotecaria, aún sujeto a la ley alemana.

Ver amplio comentario de Inmaculada Espiñeira en archivo aparte.

323.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. DOCUMENTO JUDICIAL. IDENTIFICACIÓN DE FINCAS. DEFECTOS FORMALES DEL RECURSO

Para interponer recurso gubernativo el apoderado debe acreditar la representación con título formal y facultades suficientes. La identificación de la finca objeto del título inscribible no puede hacerse por remisión a un informe pericial, que además no está ni rubricado ni sellado por el Letrado.

324.*** OBRA NUEVA ANTIGUA. EXIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ACREDITACIÓN DE LAS FACULTADES DEL TÉCNICO

Para acreditar la antigüedad de una obra con certificación catastral debe ser coincidente también la descripción de la finca sobre la que se declara. Cuando la edificación ocupa la totalidad de la superficie de la parcela catastral, aunque ocupe solo parte de la finca registral, se requiere la previa inscripción de la representación gráfica, para acreditar que la obra se declara sobre la finca inscrita. Cuando se declara mediante certificación de técnico, deben acreditarse sus facultades (los medios están establecidos en el art. 50 del RD 1093/1997).

325.** SOLICITUD PARA QUE SE INICIE DE OFICIO DEL EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

El registrador no puede ser instado por un particular para que inicie de oficio el Expediente de subsanación de una doble inmatriculación sin acreditar que es titular de algún derecho inscrito o anotado en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes.

326.**  332 y 361 COMPRAVENTA POR CÓNYUGES EN GANANCIALES. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD.

Por pacto entre los cónyuges casados en régimen legal de gananciales se puede atribuir a un bien adquirido el carácter de privativo de uno de los cónyuges siempre que se exprese la causa de la atribución, es decir que se exprese si se trata de un negocio oneroso o gratuito entre cónyuges.

328.*** NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. POSIBLE HIPOTECA ÚNICA. RESPONSABILIDAD POR INTERESES Y COSTAS

Resolución que trata de los diferentes supuestos que pueden darse en las modificaciones y ampliaciones de hipoteca: si se trata de una sola hipoteca o dos, y que ocurre cuando hay cargas intermedias.

329.** y 330 INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Procede denegar una inmatriculación por vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria si requerido informe sobre una posible invasión del dominio público se pone de manifiesto el régimen público del mismo.

331.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL INSCRITA.

El hecho de que esté inscrita la representación gráfica catastral de la finca justifica las dudas de correspondencia a la hora de rectificar la superficie inscrita, salvo que se respete el margen de tolerancia gráfica.

333.** EMBARGO DE FINCA GANANCIAL, CON LA SOCIEDAD DISUELTA Y NO LIQUIDADA

Para que resulte anotable un embargo sobre un bien ganancial, la demanda ha de haberse dirigido contra ambos esposos, o haberse notificado al cónyuge no demandado. Disuelta la sociedad de gananciales y no liquidada caben varias hipótesis.

334.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y/O REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR ACTUAL PROPIETARIO.

Es necesario demandar y requerir del pago al tercer poseedor de la finca hipotecada (actual propietario) que tiene inscrito su derecho en el momento de la interposición de la demanda, no bastando la notificación de la demanda y el requerimiento de pago. Si inscribió su derecho con posterioridad a la interposición de la demanda, pero con anterioridad a la nota de expedición de cargas, bastará que sea notificado y requerido de pago.

335.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ex ART. 210.1.8 LH: CÓMPUTO DEL PLAZO y 369.*** 

El cómputo del plazo de los 20 años del Art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar (la nota marginal de expedición de certificación o la prórroga o propia anotación  a falta de nota marginal).

336.* INSTANCIA SOLICITANDO CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PRACTICADA POR CONSIDERAR QUE LA VIVIENDA ES HABITUAL

No es susceptible de asiento de presentación una instancia privada solicitando que se cancele una anotación de embargo ordenada por la AEAT.

337.*** CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS. APLICABILIDAD DE LA LEY 2/2009 AL PROFESIONAL: INSCRIPCIÓN Y SEGURO.

El cesionario de varios préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, debe cumplir los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de ser-vicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, en cuanto al seguro e inscripción en el Registro de empresas.

338.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN. NOTIFICACIÓN DE COLINDANTES POR EDICTOS

En el Expediente de Dominio la notificación edictal en BOE de los colindantes que no pudieron ser notificados personalmente por correo certificado, debe ser nominativa e incluir la identidad de los mismos.

339.* COMPRAVENTA EXISTIENDO PENDIENTE DOCUMENTO INCOMPATIBLE PRESENTADO ANTERIORMENTE 

Estando vigente el asiento de presentación, debe aplazarse el despacho del título presentado posteriormente relativo a la misma finca.

340.** DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON AYUNTAMIENTO SOCIO. ADJUDICACIÓN SIN VALORACIÓN PERICIAL PREVIA

En la liquidación de una sociedad en que es socio un ayuntamiento no es necesario efectuar la valoración pericial del art. 11 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, pues esta materia se regula por su normativa mercantil específica.

341.** INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA EN CUANTO A LA LOCALIDAD EN QUE SE ENCUENTRA LA FINCA.

Para rectificar la descripción de una finca cambiando la localidad en donde se sitúa, si el registrador tiene duda de su identidad ha de acudirse a alguno de los procedimientos legales establecidos para ello. (arts. 199, 200 o 201 LH)

342.*** INSCRIPCION DE LA PARTICION EN GALICIA. NO CABE EXIGIR EL PACTO DE MEJORA

El registrador no puede exigir, en las particiones hereditarias sujetas al derecho gallego, que se aporten los pactos de mejora, aunque sean posteriores al otorgamiento del testamento y, por tanto, aunque hayan podido modificar las disposiciones de dicho testamento.

343.** PARTICIÓN POR CONTADOR EXISTIENDO INCAPACITADOS. REDUCCIÓN LEGADOS INOFICIOSOS. 

El contador partidor no puede unilateralmente reducir legados por inoficiosos. Tal acto excede de lo meramente particional y necesita el concurso de todos los interesados. El consentimiento dado por el tutor de un interesado requiere aprobación judicial.

344.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD CON PACTO DUDOSO

Sólo cabe la cancelación convencional automática de la hipoteca si el pacto se refiere con nitidez al plazo de duración del derecho real de hipoteca. Si no está claro si se está refiriendo a dicho plazo o al de la obligación garantizada no cabe la cancelación convencional automática.

345.* DOBLE INMATRICULACIÓN EN CONCENTRACIÓN PARCELARIA. ACREDITACIÓN DE ANTIGÜEDAD DE UNA OBRA NUEVA ANTIGUA

Acreditada la existencia de una doble inmatriculación parcial, a consecuencia de un expediente de concentración parcelaria, el registrador debe rectificar el historial registral de la finca de origen y mantener el de la finca de reemplazo. Para rectificar el resto no aportado no hace falta licencia de segregación.

346.** EMBARGO DE CUOTA INDIVISA INSCRITA A NOMBRE DEL DEMANDADO FRANCÉS CON SUJECIÓN A SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Para practicar el embargo sobre una finca inscrita a favor de un ciudadano extranjero, con sujeción a su régimen económico matrimonial, es precisa la demanda o notificación prevista en el art. 144.6 RH, aunque no conste inscrito el nombre del cónyuge, pues, aunque así fuere, sí publica su existencia y la remisión al régimen matrimonial aplicable.

347.** HIPOTECA. CLÁUSULA DE INTERÉS DE DEMORA: INTERÉS REMUNERATORIO MAS DOS PUNTOS

La DGSJyFP confirma la nota de la registradora que deniega un préstamo con hipoteca que establece un interés de demora de dos puntos más el interés ordinario, inferior al legal imperativo.

348.** ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE AEAT CON CARTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. NOTIFICACIONES.

En caso de Anotaciones de embargo a favor de la AEAT con expedición de certificación, no es necesaria la notificación a los titulares de cargas anteriores a la propia anotación preventiva, que no se ven afectadas; ello solo sería preciso en el caso de que se pretendiera hacer efectiva una eventual prelación del crédito anotado frente a dichas cargas anteriores.

349.** VENTA DE FINCA RÚSTICA POR MITADES INDIVISAS EN ANDALUCÍA. IMPOSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN TRAS LA NOTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA AL REGISTRADOR

En los casos de venta de finca rústica en Andalucía a dos o más personas, aunque no haya asignación de uso, si el registrador, considerando que hay parcelación ilegal, lo comunica a la Junta y ésta contesta declarando nula la división, no puede accederse a su inscripción y sólo cabe al interesado recurrir dicha Resolución en la vía contencioso-administrativa.

350.*** VENTA DE EDIFICIO REFUGIO ADSCRITO A UNA CONCESIÓN

La venta de fincas o inmuebles afectos a una concesión exige la previa inmatriculación de los mismos, sin que sea suficiente a estos efectos que figuren “mencionados” en la descripción de la concesión inscrita como tal concesión.

351.** DESHEREDACIÓN. INTERVENCIÓN DE LOS HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Para dejar sin efecto la desheredación ordenada por el testador, no basta que intervengan todos los herederos con el desheredado, sino que también sus descendientes deben prestar la conformidad al acuerdo, pues conforme al artículo 857 CC son legitimarios.

 352.*** COMPLEJO INMOBILIARIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. AMPLIACIÓN DE OBRA

Para modificar la superficie de una vivienda unifamiliar sujeta al régimen de la LPH por estar constituida como propiedad horizontal tumbada, se exige el acuerdo de la junta de propietarios por unanimidad. No sería así si estuviera constituida como complejo urbanístico.

353.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

La homologación judicial de un acuerdo transaccional (en este caso: disolución de condominio de pareja de hecho) no altera su naturaleza de documento privado ni lo hace inscribible, siendo precisa escritura pública.

354.*** REVOCACIÓN DE PODER. DISCREPANCIAS ENTRE COPIA ELECTRÓNICA Y COPIA POSTERIOR.

Admita la inscripción de una escritura otorgada por un apoderado cuyo poder había sido revocado, aun cuando en el registro se presentó antes la revocación: Al no haberse acreditado que la notificación de la revocación al apoderado fue antes de otorgar el negocio jurídico la buena fe del apoderado y del tercero podrá debatirse en los Tribunales, pero notarial y registralmente debe presumirse.

Es correcto suspender la inscripción de una escritura cuando la copia en papel difiere sustancialmente de la copia presentada telemáticamente.

355.** DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD ARAGONÉS: ES UNA LIMITACIÓN LEGAL QUE NO REQUIERE INSCRIPCIÓN NI IDENTIFICACIÓN DEL CÓNYUGE NI DEL R.E.M.

El derecho expectante de viudedad aragonés es una limitación legal que no requiere inscripción ni publicidad registral, ni, por tanto, es necesaria la identificación del cónyuge ni del régimen económico matrimonial, cuando se inscribe la adquisición de bienes.

356.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO. SUBROGACION EN ANOTACION PREFERENTE DEL ART. 659.3 LEC

La subrogación en los derechos de un acreedor preferente del art. 659.3 LEC, ha de ser solicitada por un titular registral o por quien resulte reconocido como su sucesor procesal; y exige acta notarial de entrega a dicho actor preferente o mandamiento judicial si la cantidad se ha consignado en el Juzgado

357.** INMATRICULACIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

La apreciación de la prescripción compete exclusivamente a los tribunales. Una misma herencia documentada sucesivamente en dos escrituras, la inicial de adjudicación de herencia y la posterior de adición de una finca omitida, no cumple el requisito de los dos títulos traslativos sucesivos del art. 205 LH.

358.** OBRA NUEVA ANTIGUA. CERTIFICADO TÉCNICO DE ANTIGUEDAD: COMPETENCIA

La certificación del técnico para acreditar la antigüedad de una obra no requiere visado colegial, pero si certificación expedida por su respectivo Colegio Profesional acreditando su competencia para ello y es indiferente la fecha de dicha certificación.

359.** ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO

En el expediente notarial de reanudación de tracto NO es preciso aportar un título fehaciente perfecto, ni que este contenga originariamente todos los datos de inscripción. El titular registral solo debe ser notificado personalmente si su inscripción tiene menos de 30 años; si tiene más antigüedad, basta notificación (nominal) por edictos.

362.** RESOLUCIÓN DE CESIÓN POR PERMUTA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A LA CONDICIÓN RESOLUTORIA

En los casos en los que existan cargas posteriores a la condición resolutoria que se pretende resolver, cuando la resolución se realiza de acuerdo entre los contratantes y además no hay cantidades que haya que devolver, ni por tanto consignar, para cancelar las cargas posteriores es necesario el consentimiento de sus titulares. Señala la DG dice de es necesario que la documentación cumpla unas mínimas garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial, aunque no dice cuáles podrían ser esas mínimas garantías.

363.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN Y CONVERSIÓN EN ELEMENTO COMÚN PARA ASCENSOR

Para excluir en base al artículo 10,1, letra b de la LPH el necesario acuerdo de la junta de propietarios debe quedar acreditado el cumplimiento de los requisitos subjetivos previstos en dicho artículo. Por no haberse planteado y por tanto no poder discutirse en el ámbito del recurso no entra en si la compra por la comunidad de un local a un propietario entra dentro del supuesto del citado art. Y por tanto no necesita acuerdo de la comunidad.

364.*** CESIÓN GRATUITA DE FINCA POR UNA SOCIEDAD ANÓNIMA UNIPERSONAL.

Resolución que analiza ampliamente el problema de los actos de disposición a titilo lucrativo efectuados por las sociedades mercantiles, sus efectos, y la posibilidad o no de inscripción en el registro.

366.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Oponiéndose la administración a una inmatriculación por invasión de dominio público, tras la solicitud de informe del art. 205 LH, el registrador no debe ni puede cuestionar el fondo del informe ( de acuerdo con el art.99 del RH); Si no se ha recibido el informe es cuando el registrador debe expresar, detallar y motivar suficientemente sus dudas para oponerse a la inmatriculación solicitada.

367.*** OBRA NUEVA ANTIGUA EXISTIENDO ANOTACIÓN DE INCOACCIÓN DE EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICO

No puede considerarse defecto para la inscripción de una obra nueva por antigüedad que exista una anotación de incoación de expediente de disciplina urbanística, cuando hay presentada una certificación administrativa por la que concluye el expediente declarando la obra fuera de ordenación. Aunque la finca no este georreferenciada, no puede alegarse que no puede determinarse si la obra declarada se ubica dentro, cuando de sus coordenadas resulta que está en el medio  y que por tanto no se plantea duda .

368.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA

Para cancelar una hipoteca unilateral no aceptada ha de aplicarse el art. 237 RH y por tanto haber una intimación o requerimiento al acreedor con la advertencia expresa de que, de no aceptar la hipoteca, podrá ser cancelada transcurridos dos meses desde el requerimiento.

369.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210.1.8 LH

El cómputo del plazo de los 20 años del Art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar (incluida la propia prórroga de la anotación preventiva, a falta de nota marginal).

370.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. CLÁUSULA DE CADUCIDAD DEL DERECHO Y DEL ASIENTO.

Cabe pactar un plazo de duración de una condición resolutoria en garantía del precio aplazado y también del asiento del registro, de modo que se pueda cancelar sin consentimiento del titular transcurrido dicho plazo.

 

ENLACES:

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Galeria Brera. Milan

Galeria Brera. Milan. Arriba: El Árbol de Jesé en la Catedral de Génova. Por María Núñez.

 
Ocas. Por Ramón Cela

Oficina Registral (Propiedad). Informe Septiembre 2021. Los actos de disposición sobre la vivienda habitual.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MESLOS ACTOS DE DISPOSICIÓN SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL. Emma Rojo.

El artículo 1.320 del Código Civil exige el consentimiento de ambos cónyuges, o, en su caso, la autorización judicial, para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual.

Son tres los requisitos para que proceda la aplicación del precepto:

1) Que se trate de vivienda, por lo que no es aplicable si se trata, por ejemplo, de una plaza de garaje.

2) Que sea vivienda habitual, no ocasional. Por esta razón, es importante que el documento que contenga el acto de disposición determine si el bien privativo o el derecho sobre el bien privativo del que uno de los cónyuges dispone tiene o no la consideración de “vivienda habitual”. El hecho de que el documento refleje que ese bien es vivienda (v.gr.: “vivienda unifamiliar”) permite presumir legítimamente que es la vivienda habitual del disponente y su cónyuge, aunque no se afirme expresamente. Si no tuviera ese carácter, lo procedente sería manifestarlo así en el documento.

3) Que medie el consentimiento de ambos cónyuges. El consentimiento requerido para el acto de disposición es exclusivamente el del cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella. El titular del derecho es el cónyuge, y no los hijos. La oposición de los hijos que convivan con sus progenitores y con los demás hermanos en esa vivienda, incluso aunque sean mayores de edad, es irrelevante por completo. La Ley no requiere la participación de los hijos en la prestación del consentimiento, viva ya el otro cónyuge o haya ya fallecido (R. de 13 de junio de 2018).

En cuanto a la doctrina de la DGRN sobre la interpretación de este precepto es sumamente amplia por lo que indicaremos que NO es aplicable:

1) Cuando se trate de realizar actos dispositivos sobre la nuda propiedad de la vivienda de la que es titular uno de los cónyuges.

2) Tampoco, cuando los actos dispositivos recaigan sobre cuotas indivisas de varios condueños, salvo que los cónyuges estén casados en régimen de separación de bienes.

3) Por aplicación de la teoría del negocio jurídico complejo, no es aplicable cuando se trata de una hipoteca que tiene por finalidad la adquisición inmediata de la vivienda hipotecada.

4) No es aplicable cuando se trata de cónyuges extranjeros y se desconoce cuál es la Ley reguladora del régimen económico matrimonial y no se sabe, por tanto, si la legislación aplicable exige o no el consentimiento de ambos cónyuges para llevar a cabo actos dispositivos sobre la vivienda habitual.

6) No es aplicable a los solteros, divorciados o viudos comparecientes, salvo lo dispuesto en las respectivas normas autonómicas sobre parejas de hecho. (RDGRN de 10 de mayo de 2017 y de 29 de octubre de 2020).

Sí es aplicable el precepto, por ejemplo, cuando se trata de una ampliación de hipoteca sobre la vivienda familiar en la medida en que se trata de un acto de disposición que cae dentro del artículo 1.320.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Apenas ha habido publicaciones en agosto, tanto de Carácter General como Autonómico y de poca trascendencia para la oficina registral:

De carácter General ha habido dos:

RDLey 16/2021: Medidas de protección social por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, que prorroga la suspensión de determinados desahucios y lanzamientos. Posibilidad de pedir una prórroga extraordinaria en arrendamientos de vivienda habitual. Los consumidores vulnerables podrán solicitar moratoria de renta ante arrendadores públicos o grandes tenedores. Se amplía el plazo para que el arrendador afectado solicite compensación. Ver resumen amplio.

 Nuevo modelo de Registro Civil en el Registro Civil de Madrid: R de 29 de julio de 2021, de la DGSJyFP, por la que se acuerda la entrada en servicio efectiva de la aplicación informática Dicireg en la Oficina General de Madrid: que implica la plena entrada en vigor para dicha Oficina del nuevo modelo de Registro Civil que ha de implantarse conforme a la Ley de Registro Civil de 2011, modificada por la Ley 6/2021, de 28 de abril. Ver resumen amplio.

Disposiciones Autonómicas.

Y de ámbito autonómico se han publicado disposiciones en  Andalucía, Asturias, Navarra, Extremadura y Canarias, ninguna que afecte a la oficina registral.

No se ha publicada nada relativo a los Tribunales, ni Constitucional ni Supremo.

SECCIÓN II

Resuelto el Concurso de Aspirantes por las RR de 23 de Agosto de la DGSJyFP  y de la DG de Derecho Entidades Jurídicas y Mediación de Cataluña

RESOLUCIONES:

Se han Publicado 32:

283.*** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO Y OPCIÓN DE COMPRA POR DESAHUCIO. TRACTO SUCESIVO

Es título suficiente para cancelar un derecho de arrendamiento con opción de compra el testimonio firme por el que se decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario.

284.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CUYA POSPOSICIÓN A LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA NO LLEGÓ A INSCRIBIRSE

No procede cancelar una condición resolutoria inscrita antes de la hipoteca que se ejecuta, aun cuando existe un pacto de posposición de la condición a la hipoteca, ya que el pacto de posposición no llegó a inscribirse.

286.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

El registrador puede denegar la inscripción de una base gráfica, aunque sea basada en la certificación catastral y la medida sea idéntica a la que figura en el registro cuando los colindantes manifiestan una oposición documentada ( loo único que cambiaba respecto a la descripción literaria era un lindero).

287.** CAMBIO DE USO DE GARAJE A VIVIENDA DE REDUCIDAS DIMENSIONES. ACREDITACIÓN ANTIGÜEDAD POR LOS ANTECEDENTES CATASTRALES

Es posible el cambio de uso de local de garaje a vivienda, si se acredita la antigüedad del cambio de uso y la prescripción de la infracción urbanística, (por certificado de técnico o por consulta a los antecedes o historial del Catastro) aunque por su reducido tamaño pueda considerarse una infravivienda, pues ese control corresponde a la autoridad municipal. De formar parte de una propiedad horizontal, no tiene que haber norma prohibitiva del cambio de uso en los Estatutos.

288.* DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA PREVIA INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA

La rectificación de superficie de una finca registral requiere que la superficie que se desea hacer constar tabularmente sea la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados. Por tanto no procede cuando el propio interesado reconoce que comprende una porción de terreno adquirida después de la inmatriculación en documento privado y, por tanto, no inscrita.

289.** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE COMPRA

La existencia del pacto comisorio ha de quedar suficientemente acreditada para denegar su inscripción, sin que pueda actuar a base de presunciones. La norma recogida en el artículo 1256 del Código Civil no tiene carácter absoluto.

290.** COMPRA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. PARCELACIÓN URBANÍSTICA.

La mera venta del pleno dominio de una finca por partes indivisas no es presupuesto suficiente para exigir licencia administrativa, siendo necesario justificar motivadamente en la nota de calificación los elementos adicionales concurrentes, que fundamenten la existencia de una parcelación urbanística; es decir, ha de ir acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones…

291.*** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL

Resolución que analiza la calificación registral cuando se trata de documentos administrativos, en especial, la necesidad de firmeza de la resolución administrativa y la necesidad o no de manifestación sobre el estado arrendaticio de la finca.

292.* LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Se puede legalizar un libro de actas de una mancomunidad no inscrita en los libros del registro, si ya consta en el registro la legalización de diversos libros de los edificios que la conforman.

293.** PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE POR CONTIENDA JUDICIAL. MOTIVACIÓN DE LAS DUDAS DE LA REGISTRADORA.

En el caso de un expediente del artículo 199 la registradora fundamenta correctamente sus dudas fundándose en la oposición de colindante basada en la pendencia de un procedimiento judicial sobre la configuración de las fincas.

294.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Para que la registradora pueda suspender la inscripción de una representación gráfica por invasión del dominio público, se requiere la oposición de la Administración correspondiente, sin que baste que sea alegada por las colindantes ni que conste como lindero en una descripción registral.

295, 302 y 304 () NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. VÍAS PECUARIAS

Resolución que reitera la abundantísima doctrina según la cual La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

296.* SUBROGACIÓN HIPOTECA. REPRESENTACIÓN. NECESIDAD DE EXHIBICIÓN DE LA COPIA AUTORIZADA

En el juicio de suficiencia de la representación efectuado por el notario no cabe reseñar el documento con expresiones como “título legítimo”, ni se deben utilizar expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas. Se exige la constancia por el notario “de que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica, esto de la copia autorizada de la escritura…”.

297.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

298.** DIVISIÓN Y SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL

El tipo documento público presentado a inscripción ha de ser congruente con la naturaleza del acto a inscribir: para inscribir la segregación de una finca se exige que conste en escritura pública aunque se haya ordenado en ejecutoria judicial. La incorporación de la representación gráfica georreferenciada es preceptiva para las segregaciones, aunque venga ordenada judicialmente.

299.**  TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE UN BIEN GANANCIAL UNA VEZ DISUELTA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Disuelta la sociedad de gananciales sin liquidarla, ninguno de los cónyuges es titular de una participación proindiviso sobre los bienes que la integran hasta que se efectúe la liquidación; sin embargo nada obsta a que con consentimiento de ambos pueda transmitirse una mitad o cualquier otra cuota del mismo modo que puede transmitirse la totalidad.

300.** EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. NOTIFICACIÓN DE LA VALORACIÓN AL INTERESADO.

Resolución que se analiza el alcance de la calificación cuando se trata de documentos administrativos.

301.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. FINCA SIN REFERENCIA NI CERTIFICACIÓN CATASTRAL

En un expediente del art. 199 LH mediante base gráfica alternativa, aun cuando exige que el promovente manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, en el caso de que se trate de una finca que no tenga asignada geometría ni referencia catastral propia basta que manifieste que que la descripción catastral no existe.

303.** SOLICITUD DE ANULACIÓN DE CANCELACIÓN. SILENCIO ADMINISTRATIVO NEGATIVO y REGISTRO.

Cancelada por resolución Judicial una inmatriculación, no puede instarse recurso gubernativo para que no se cancele por perjudicar a 3º, debiendo acudirse a la vía judicial. Los efectos del silencio o falta de resolución tempestiva se regulan en el art 327 LH, sin que exista una remisión al régimen administrativo del silencio administrativo.

306.*** LA MANIFESTACION SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL DE LA FAMILIA HA DE SER ESPECIFICA

Dada la trascendencia que la ley atribuye a la manifestación sobre el carácter de vivienda habitual de la familia en los actos dispositivos sobre la misma, no caben expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas sino que el artículo 91 RH exige una manifestación específica sobre que la finca no sea vivienda habitual de la familia.

La resolución analiza también los conflictos de competencia entre la DGSJyFP y Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalidad de Cataluña

307.** COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO EN PRECIO APLAZADO

La constancia documental de los medios de pago en las escrituras se refiere a los pagos realizados en el momento del otorgamiento pero no a los pagos aplazados. En pagos mediante transferencia basta manifestar los códigos de las cuentas de cargo y abono y por tanto es inscribible aunque el resguardo es ilegible

309.*** INMATRICULACIÓN ART 205 LH APORTANDO COMO TÍTULO PREVIO UN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

No cabe admitir como título previo inmatriculador un acuerdo transaccional homologado judicialmente: ha de ser necesariamente un título público, no sólo fehaciente; Tratándose de divisiones judiciales de herencia cuando culminan en forma no contenciosa se precisa escritura pública. En cuanto a contenido material ha de documentar una transmisión: un acuerdo de los interesados para vender no acredita ninguna adquisición.

310.**  EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART 201 LH. FINCA SEGREGADA Y GRAN EXCESO DE CABIDA. MANIFESTACIONES DE LOS COLINDANTES.

Puede tramitarse e inscribirse un expediente del art. 201, cualquiera que sea la cabida aumentada e incluso en los casos de segregación previa, siempre que no se alteren los linderos fijos y la diferencia de cabida no afecte a los colindantes, que pueden manifestar su conformidad a la rectificación pretendida.

311.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO TITULAR DE PARCELA COLINDANTE DE NATURALEZA PATRIMONIAL

En los expedientes del art. 199, cuando el colindante es la Administración, es correcto denegar la incorporación de la base grafica si dicha administración formula oposición porque alberga dudas y anuncia la iniciación de un expediente de deslinde. Esta doctrina es aplicable no solo a los bienes de dominio público sino también a los patrimoniales.

312.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD

No puede incorporarse una representación gráfica rectificado la cabida, aun cuando el exceso sea muy pequeño, cuando en la propia solicitud se está reconociendo que el aumento se debe a una cesión por el colindante, lo que supone la segregación de una porción de la finca registral colindante y su posterior agregación a la finca de que son titulares. La rectificación de cabida en este caso encubre el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional.

313.* EXPEDIENTE JUDICIAL PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO

No se admite reanudar el tracto sucesivo mediante expediente de dominio si el promotor es causahabiente del titular registral, pues en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el título de adquisición.

316.** AGRUPACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS. OBRA NUEVA. ACREDITACIÓN DE ANTIGUEDAD

En la inscripción de las obras nuevas por antigüedad, ha de calficarse por el registrador cual es el plazo de prescripción de la posible infracción urbanística, de manera que es correcto suspender la inscripción si la finca está en suelo rústico de especial protección, a fin de aclarar este extremo y si la edificación es anterior a la declaración de dicho tipo de suelo.

317.*** ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA DE NACIONAL NEERLANDÉS

La partición hereditaria de un holandés se efectúa sobre la base de un acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, que se tramita porque el ultimo testamento es un testamento revocatorio de los anteriores.  Admite la Dirección, que la registradora pida dicho  testamento revocatorio puesto que en él se efectúa una “professio iuris”; es decir que forma parte del título sucesorio, y por tanto exigible de acuerdo con el art. 14 LH

318.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

En un expediente del art. 201, la Dirección admite las dudas de identidad que plantea la registradora: la finca procede de una segregación y la matriz según el catastro es infinitamente más pequeña que en el registro, además de que existe inscrita una servidumbre de paso y ahora la finca pasa a lindar con un camino – por lo que parece justificado que se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral. Tales dudas debieron expresarse en la certificación, pero en este caso fue expedida por otro registrador. En cuanto a la notificación a los colindantes registrales es trámite esencial del procedimiento y el el registrador en la certificación quien ha de determinar de forma precisa cuáles son las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas.

319.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL. LEY 5/2019 Y LEGISLACIÓN CATALANA.

Resolución que analiza la compatibilidad entre la Ley 5/2019 y el Código de Consumo de Cataluña, y cómo afectaría la coexistencia de ambas normas a la actuación notarial y registral. La conclusión es que el registrador en su calificación, en cuanto a la protección de consumidores,  ha de comprobar que se ha tramitado el Acta prevista en la Ley 5/2019, y que  la reseña de la misma cumpla con los requisitos exigidos en el art 15.7; El hipotético control material de las actuaciones previstas en el Código de consumo de Cataluña, entraría dentro del contenido del acta y es allí donde se plasmaría.

 

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OTOÑO. Por Ramón Cela

Nuevo Tratado de Derecho Inmobiliario Registral

UN NUEVO TRATADO DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

Reseña de Diego Vigil de Quiñones Otero, Registrador

 

Durante el pasado Congreso de Registradores en Valladolid se llevó a cabo la presentación del extenso Tratado de Derecho Inmobiliario registral de la editorial Tirant lo Blanch. Un libro coeditado por el Colegio de Registradores en el 160 aniversario de la Ley Hipotecaria.

A decir de su texto de presentación “el presente Tratado de Derecho Inmobiliario Registral pretende exponer de un modo exhaustivo, y a la vez sintético, los temas generales de esta trascendental materia. La finalidad es ofrecer “una obra de referencia unitaria y actualizada que resultara útil para las consultas profesionales y científicas, y que permitiera también profundizar en los problemas abordados utilizando las referencias jurisprudenciales y doctrinales que acompaña a cada capítulo”.

Leídos estos párrafos en el contexto histórico y contemplada la obra en su conjunto, hacen de ella un hito histórico. Como todos sabemos, no han sido muchos los Tratados extensos en la materia a lo largo de la vida de la Ley Hipotecaria. En los primeros tiempos de la misma, tuvieron gran importancia los comentarios de Gómez de la Serna, Morell y Terry y la Escosura, a los que se unía el monumental Derecho inmobiliario español de Bienvenido Oliver. Ya en el siglo XX, los artículos/conferencia de don Jerónimo González publicados en la RCDI y agrupados luego en libro titulado Principios hipotecarios sirvieron a la comprensión del sistema, pero apenas había obras extensas, siendo de lo más completo el temario de Campuzano para oposiciones bajo el título de Elementos de Derecho hipotecario. Superado el primer tercio del siglo, apareció una obra fundamental como fue el Derecho Hipotecario de Ramón María Roca Sastre. Obra que casi todo opositor, Notario y Registrador solía tener a mano, y que se actualizó hasta 2008. Fue también muy habitual en esas estanterías el trabajo de Chico Ortiz: primero los Apuntes junto a Juan Francisco Bonilla, y luego los Estudios en solitario, obra que dejó de actualizarse en 2000. Finalmente, Lino Rodríguez Otero ha hecho un gran servicio con sus Elementos ajustados al programa de Notarías y sus Instituciones ajustadas al de Registros (obra esta de 2007 no actualizada con posterioridad). Habiendo dejado los grandes tratados un hueco hace casi quince años, la obra que ahora nace constituye un nuevo eslabón que permitirá seguir avanzando en el conocimiento del Derecho hipotecario a nuevas generaciones.

Naturalmente el nivel de cohesión de la obra no es igual que cuando la escribe un solo autor, pero el excelente trabajo de dirección llevado a cabo por Manuel Espejo y Sebastián del Rey, así como la coordinación de Juan Pablo Murga, ofrecen un resultado muy satisfactorio. Sobre todo, si se valora el lujo de reunir un elenco de autores (que reproducimos al final de este artículo) en el que está lo mejorcito de universitarios (desde un rector a un becario) y registradores habituales en la materia (dicho sea de los demás, no de un servidor que esto escribe).

Siguiendo esta estela histórica, podemos decir que es una obra de futuro. Primero, porque una parte importante de los autores son de menos de cuarenta años (el más joven nacido ya en los noventa del siglo XX) y bien podrán actualizarla en los próximos años, garantizándole al menos medio siglo de vida al Tratado. Segundo, porque para facilitar la consulta se ha incluido la referencia al temario de la oposición al Cuerpo de Aspirantes a Registradores, de modo que los opositores puedan contar también con el presente Tratado como apoyo para su preparación más solvente y profunda. Ello podría dar lugar a que estos dos tomos ocupen en la estantería del opositor del siglo XXI el hueco que ocupó el Roca para el del XX, lo cual garantiza prácticamente que será el libro de hipotecario que se encontrarán al filo del siglo XXII los nietos de los actuales opositores.

No está bien que yo lo diga, siendo parte, pero lo digo por las partes redactadas por los demás. Indigno autor entre tal elenco, les doy aquí noticia de la obra, y dejo que el sumario de la misma hable por si sólo:

TOMO I 

Prólogo. María Emilia Adán García.  

Tema 1. El Registro de la Propiedad español. Antonio Gordillo Cañas. Manuel Espejo Lerdo de Tejada

Tema 2. El Registrador de la Propiedad. José María Ramírez-Cárdenas Gil. María del Pilar Rodríguez Álvarez

Tema 3. La Dirección General de Fe Pública y Seguridad Jurídica y el Colegio de Registradores. Javier Gómez Gálligo

Tema 4. La inscripción registral. Emma Rojo Iglesias

Tema 5. El objeto de la inscripción. Alberto García Ruiz de Huidobro

Tema 6. Las condiciones. Francisco Oliva Blázquez

Tema 7. Las prohibiciones de disponer. El pacto de reserva de dominio. Ana Cañizares Laso. Bruno Rodríguez-Rosado

Tema 8. Causa, tradición e inscripción. Bruno Rodríguez-Rosado

 Tema 9. La publicidad registral I: la legitimación registral, consecuencias sustantivas. Carlos Martínez de Aguirre Aldaz

Tema 10. La publicidad registral II: la legitimación registral, consecuencias judiciales. Mª Victoria Mayor del Hoyo

Tema 11. El tercero hipotecario. Diego Vigil de Quiñones Otero

Tema 12. Aspectos registrales de la ineficacia de actos y contratos. Rafael Verdera Server

Tema 13. La prescripción y el Registro de la Propiedad. Camino Sanciñena Asurmendi

Tema 14. El rango registral. Gabriel Macanás

Tema 15. El titular registral. Fernando Llopis Rausa

Tema 16. La titularidad registral de las Administraciones públicas. Mª Ángeles Fernández Scagliusi

Tema 17. La titularidad registral de las entidades religiosas. Santiago Cañamares Arribas. Javier García Oliva

Tema 18. Inscripción y anotación preventiva de resoluciones judiciales y medidas previstas en las leyes que afecten a la libre administración y disposición de los bienes. Sofía de Salas Murillo

Tema 19. Documentos inscribibles. Santiago Molina Illescas

Tema 20. La finca registral. Manuel Matas Bendito

Tema 21. La identificación geográfica de las fincas registrales y su coordinación con el Catastro. Luis Javier Arrieta Sevilla. Ana María Ibiza García-Junco

Tema 22. La obra nueva. José Luis Valle Muñoz

Tema 23. Modificaciones registrales. Santiago Molina Illescas

TOMO II

Tema 24. El inicio del procedimiento registral. El principio de rogación. Juan José Pretel Serrano

Tema 25. La calificación registral. Sebastián del Rey Barba

Tema 26. El principio de tracto sucesivo. José Ángel Gallego Vega

Tema 27. El principio de prioridad y el cierre registral. José Luis Valle Muñoz

Tema 28. Recursos contra la calificación registral. Javier Gómez Gálligo

Tema 29. Asientos registrales. María Luisa López Fernández

Tema 30. La inmatriculación I: concordancia del registro y la realidad jurídica. Antonio José Muñoz Navarro

Tema 31. La inmatriculación II: otros medios de inmatriculación. La inmatriculación y el Catastro. Antonio José Muñoz Navarro

Tema 32. El expediente de dominio para la reanudación del tracto y la rectificación de la descripción. Antonio José Muñoz Navarro

Tema 33. Problemática de la inmatriculación. Luis Javier Arrieta Sevilla

Tema 34. Registro y urbanismo I: Propiedad Horizontal. Manuel García Mayo

Tema 35. Registro y urbanismo II: conjuntos inmobiliarios, aprovechamiento por turno, garajes. Mª Dolores Mas Badía

Tema 36. Registro y urbanismo III: coordinación del registro de la propiedad con la legislación urbanística. José Caro Núñez. Mª Ángeles Fernández Scagliusi

Tema 37. Registro y urbanismo IV: inscripción de actuaciones urbanísticas. Cuestiones prácticas. José Caro Núñez

Tema 38. El asiento de inscripción. Antonio Palacios Herruzo

Tema 39. Las anotaciones preventivas. María Luisa López Fernández

Tema 40. El asiento de cancelación. Carolina del Carmen Castillo Martínez

Tema 41. Las notas marginales y las menciones registrales. Basilio J. Aguirre Fernández. Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla

Tema 42. Registro y concurso de acreedores. Dulce Calvo González-Vallinas

Tema 43. La anotación de embargo. Luis López Iglesias

Tema 44. Las anotaciones preventivas en materia sucesoria. Juan Pablo Murga Fernández

Tema 45. Anotaciones preventivas de prohibición de enajenar, a favor del acreedor refaccionario y por defectos en los títulos. Gabriel Macanás

Tema 46. La anotación preventiva de demanda. Agustín Andrades Navarro

Tema 47. Rectificación del registro. José María Ramírez-Cárdenas Gil

Tema 48. La publicidad registral. Pedro Pernas Ramírez

 

Nota:

Esta web no obtiene ningún beneficio económico en la edición del libro, pero considera que puede ser de interés para sus usuarios.

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2021. Artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: EL 3 DE SEPTIEMBRE Y EL ARTÍCULO 28 LH. Emma Rojo.
  2. DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. Disposiciones Autonómicas.
  4. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  5. SECCIÓN II
  6. RESOLUCIONES:
  7.  Sentencias sobre Resoluciones
  8. 222.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO DE CONDICIONES GENERALES EN EL RCGC
  9. 225.*** COMPRA POR PAREJA DE HECHO EN GALICIA “PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES”
  10. 231.*** ORGANIZACIÓN DE COMPLEJOS INMOBILIARIOS. REGIMEN APLICABLE.
  11. 233.*** NOTA MARGINAL DE DOMINIO Y CARGAS EN HIPOTECA DISTINTA DE LA EJECUTADA
  12. 239 y 240.*** COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES BELGA: INSCRIPCIÓN DE LAS CAPITULACIONES.
  13. 246.*** FORMALIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE COMPLEJO INMOBILIARIO EXISTENTE DE HECHO. UNANIMIDAD O MAYORÍA. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.
  14. 247.*** RECURSO DEL COLINDANTE NOTIFICADO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA
  15. 252.*** DIVORCIO DE RESIDENTES CHINOS. LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. INSCRIPCIÓN DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL
  16. 253.*** DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD Y DIVISIÓN MATERIAL. TRASLADO DE CARGAS QUE TENÍA UNA CUOTA INDIVISA.
  17. 255.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO DE PORCIÓN DE TERRENO
  18. 260.*** PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. FACULTADES DEL CONTADOR PARTIDOR. ADJUDICACIÓN EN PAGO DE DEUDAS
  19. 262 y 277.*** ANOTACIÓN CADUCADA. DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR. 
  20. 266.** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA
  21. 267.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO OTORGADO POR EL TITULAR DE UNA MITAD INDIVISA
  22. 270.*** NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD DEL EXCESO
  23. 272 y 274 ** CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO SOBRE DETERMINADAS FINCAS
  24. 278.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. ART. 160 F LSC SIN APORTAR AUTORIZACIÓN.
  25. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: EL 3 DE SEPTIEMBRE Y EL ARTÍCULO 28 LH. Emma Rojo.

El próximo viernes día 3 de septiembre queda suprimido el artículo 28 de nuestra Ley Hipotecaria como consecuencia de la reforma operada por la Ley 8/2021, de 2 de junio.

El fundamento del artículo 28 LH se encontraba, según la doctrina tradicional, en la inseguridad del título sucesorio toda vez que podían aparecer en el último momento parientes del causante que no hubieran sido tenidos en cuenta o bien, un testamento de fecha posterior en el que se nombrara un heredero diferente. Como ha quedado expuesto, la Ley 8/2021, ha previsto la supresión del artículo 28 LH.

¿Cómo proceder desde el punto de vista registral respecto de las inscripciones practicadas con anterioridad? ¿Y respecto de las posteriores a dicha fecha? El día 3 de septiembre, ¿debemos proceder a cancelar todos los asientos en los que consten inscritos la limitación del artículo 28 LH?

Tras la Ley 8/2021, la práctica registral, en mi opinión, debe ser la siguiente:

I. Las inscripciones de herencia o legado que se inscriban antes del día 3 de septiembre, siguen las reglas generales por todos conocidos, es decir, todas las inscripciones de herencia o legado que se practiquen a favor de personas que no sean herederos forzosos se rigen por el artículo 28 y se hará constar que no surtirán efecto respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de muerte del causante.

II. Sin embargo, a partir del viernes, día 3 de septiembre, cualquier inscripción de herencia o de legado, ya sea a la inscripción a favor de herederos forzosos o de otras personas, se practicará sin necesidad de hacer constar la limitación de efectos contemplada con anterioridad en el citado precepto y ello, aunque el causante haya fallecido con anterioridad al 3 de septiembre. Por lo tanto, con posterioridad al 3 de septiembre no se hace referencia alguna en la inscripción a la limitación de efectos del – antiguo – artículo 28 LH.

III. Respecto de los asientos ya practicados con anterioridad al 3 de septiembre y que consten inscritos en el Registro, no se procede a su cancelación automática toda vez que los asientos del Registro producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud por lo que hasta que no transcurran dos años desde la muerte del causante no podrán ser canceladas.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado bastante normativa, pero destacamos por posible interés de la Oficina Registral:

Ley Orgánica 9/2021, de 1 de julio, de aplicación del Reglamento (UE) 2017/1939 del Consejo, de 12 de octubre de 2017, por el que se establece una cooperación reforzada para la creación de la Fiscalía Europea: Contiene las normas de aplicación al ordenamiento jurídico español del Reglamento de la UE que establece una cooperación reforzada para la creación de la Fiscalía Europea, aplicándose a procedimientos penales por delitos que perjudiquen a los intereses financieros de la Unión Europea. El Fiscal europeo delegado podrá ordenar anotación de embargo preventivo o prohibición de disponer incluso excepcionando el principio de tracto sucesivo.

Ir a la página especial con amplio resumen.

Se declara un nuevo parque nacional, situado en la provincia de Málaga. Se prevé un derecho de tanteo y retracto y una zona limítrofe también con limitaciones. Se establece la imposibilidad de inscribir las transmisiones sujetas a los citados derechos de adquisición preferente sin que se acredite al registrados las notificaciones a favor de la administración.

Resolución de 25 de junio de 2021, de la Secretaría de Estado de Justicia, por la que se publica el Convenio con el Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España, en materia de acceso a la información registral por parte de la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos: Este Convenio se firma, tras vencer el de 2017, para definir el acceso de la ORGA a la información registral procedente de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles y la relativa a su titularidad real (es novedad) cuando la ORGA (DGSJFP) actúe, por encomienda de los órganos judiciales, de las fiscalías o en el marco de la cooperación internacional con organismos análogos (esto es novedad), en la localización, recuperación y gestión de bienes incautados, embargados o decomisados, o susceptibles de serlo. 

  • Ley 11/2021 antifraude

Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Afecta a 19 leyes, estando entre ellas ISD, ITP y AJD, IRPF, IVA, Patrimonio, LN y Catastro. En la base imponible sustitución del «valor real» por el «valor de referencia resultante de la normativa del catastro inmobiliario». Nuevas obligaciones notariales sobre todo respecto a NIFs revocados.

Ir a la página especial con amplio resumen de JMJ y de VEJ.

Ley 6/2021, de 29 de junio, por la que se modifican Se modifican el Código del Derecho Foral de Aragón y la Ley del Patrimonio de Aragón con respecto al tratamiento de bienes inmuebles vacantes y de los depósitos y saldos sin actividad de gestión en los últimos 20 años, adjudicándoselos la Comunidad Autónoma de Aragón.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado disposiciones en Andalucía, Canarias, Castilla-La Mancha, Baleares, País Vasco, Castilla y León, Aragón y Navarra.

Destacamos:

ILLES BALEARS. Decreto-ley 4/2021, de 3 de mayo, para impulsar y agilizar la tramitación de ayudas y otras actuaciones en materia de vivienda.

NAVARRA. Ley Foral 13/2021, de 30 de junio, de Fundaciones de Navarra.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Destacamos la publicación de:

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sala Segunda. Sentencia 145/2021, de 12 de julio de 2021. respecto de las resoluciones dictadas por un juzgado de primera instancia en procedimiento de ejecución hipotecaria por vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos del demandado sin agotar las posibilidades de notificación personal

ESTADO DE ALARMA. Pleno. Sentencia 148/2021, de 14 de julio de 2021. Sentencia por la se declara la nulidad parcial de los preceptos que restringen la libertad de circulación y habilitan al ministro de Sanidad para variar las medidas de contención en establecimientos y actividades económicas de los sucesivos Decretos que declararon el primer estado de alarma y sus prórrogas.

SECCIÓN II

Nombramientos y ceses en Justicia

Real Decreto 514/2021, de 10 de julio, y Real Decreto 526/2021, de 10 de julio por los que se dispone el cese de don Juan Carlos Campo Moreno como Ministro de Justicia y se nombra doña María Pilar Llop Cuenca respectivamente.

Real Decreto 544/2021, de 13 de julio, y Real Decreto 624/2021, de 20 de julio por el que se declara el cese de doña Amaya Arnáiz Serrano como Directora del Gabinete del Ministro de Justicia y se nombra a don Rafael Pérez García.

Concursillo Aspirantes Registradores.

DGSJFP y CATALUÑA RR de 8 de julio de 2021, por las que se anuncian el concursillo de aspirantes para la provision de registros vacantes

Resultado provisional en la web del Ministerio.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la jubilación de doña María de la Esperanza García-Reyes Cuevas, registradora de bienes muebles de Madrid II.

RESOLUCIONES:
 Sentencias sobre Resoluciones

9/2021. DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA.

Resolución de 2 de julio de 2021, que publica, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears, Sala de lo Civil y Penal, de 14 de mayo de 2021, por la que queda anulada la R. 24 de mayo de 2019.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

213.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución que reitera la doctrina sobre los expedientes del 199, sobre el fundamento de la oposición de colindantes y la posible invasión del dominio público.

214.** HERENCIA. FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE

Cuando no consta inscrita la superficie de la finca, y no puede deducirse por lo metros construidos puesto que son varias plantas y no figura la de la planta baja, no puede inscribirse dicha superficie sin más requisitos, ni por el 201.3, sino que ha de acudirse a un 199 o a un expediente notarial del 201.1

215.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE USUFRUCTO DE LA VIVIENDA CONYUGAL SIN LIQUIDAR GANANCIALES

En convenio regulador puede atribuirse sobre la vivienda ganancial el usufructo a uno solo de los cónyuges sin necesidad de liquidar la Sociedad de gananciales.

216.** HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO

No es necesaria la intervención de los personal representatives o executors para que el beneficiario de una herencia sujeta al Derecho británico, se adjudique los bienes sitos en España.

217 y 281 NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. VÍAS PECUARIAS

La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

218.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTOS SUBSANABLES SIENDO EL DEFECTO INSUBSANABLE

Interpuesto recurso contra la calificación registral queda prorrogado el asiento de presentación del título y por ende se produce la prórroga de los asientos de presentación de los títulos posteriores contradictorios o conexos. Si existen asientos de presentación vigentes y anteriores con relación a las mismas fincas, debe aplazarse su calificación hasta el despacho del título previo o la caducidad de su asiento de presentación, quedando entretanto prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación. No procede Anotación preventiva por defectos subsanables siendo el defecto insubsanable.

219 y 220.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ACTA NOTARIAL QUE PROTOCOLIZA DOCUMENTO PRIVADO.

No procede la práctica del asiento de presentación de documentos privados protocolizados que no pueden provocar inscripción registral alguna.

221.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MANDAMIENTO JUDICIAL. PREFERENCIA CRÉDITO COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución que trata sobre la preferencia de los créditos por cuotas de PH, analiza el art. 9.1.e), párrafo segundo LPH y sobre sus posibles efectos reales o personales y su alcance y posible anotación preventiva.

222.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO DE CONDICIONES GENERALES EN EL RCGC

El notario debe hacer constar que ha verificado personalmente la inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación del código identificador del modelo de la hipoteca que sirve de antecedente a la escritura, sin que sea suficiente la manifestación de los otorgantes.

223.* SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CALIFICACIÓN DE COMPETENCIA TERRITORIAL

Es calificable la competencia territorial del Juez para la expedición de una certificación de cargas en una ejecución hipotecaria (684.1 LEC.). Aun que se admite el recurso porque la cuestión está resuelta en una interlocutoria auto firme dictado por la Audiencia Provincial.

224.* DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN Y DE SU PRÓRROGA

El recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y este principio se aplica también a los asientos de presentación en el libro Diario. Por ello no se puede cancelar un asiento de presentación prorrogado por interposición de demanda contra la calificación.

225.*** COMPRA POR PAREJA DE HECHO EN GALICIA “PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES”

Las parejas de hecho inscritas en el Registro de Galicia no se rigen por el régimen de gananciales supletoriamente, debiendo pactarse éste u otro régimen e inscribirse en el citado registro para que sea aplicable. Es decir, si no está expresamente pactado no cabe una aplicación genérica y en bloque del estatuto ganancial al régimen de parejas de hecho.

226.** PRIORIDAD. DOCUMENTO PREVIO PENDIENTE DE RECURSO

El registrador debe suspender la calificación de un 2º título conexo con otro previamente presentado y que está siendo objeto de recursos.

228.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART 201 LH. DUDAS CON EL EXPEDIENTE YA TERMINADO. VALOR DE LA REFERENCIA CATASTRAL INSCRITA.

En los expedientes notariales de rectificación del artículo 201 LH el registrador tiene que manifestar sus dudas en el momento de expedir el certificado, no al tiempo de calificar el expediente ya resuelto positivamente. En caso de detectar una doble inmatriculación el registrador tiene que iniciar un expediente de oficio para subsanar la situación.

229.** CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA TITULARIDAD REAL. JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL RESPECTO DE PODER NO INSCRITO. RESEÑA DEL CARGO O FACULTADES DEL OTORGANTE DEL PODER.

El registrador no es competente para calificar la actuación notarial respecto de la titularidad real de las entidades jurídicas. En el caso de poderes no inscritos, el notario tiene que consignar no sólo los datos del poder, sino también los del otorgante del poder y de sus facultades representativas.

230.** 251.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES, REPRESENTACIÓN, NOTIFICACIONES, FIRMEZA

En los documentos administrativos la calificación alcanza a la firmeza de la resolución administrativa. En el certificado de la adjudicación han de constar todas las circunstancias que afecten a los trámites esenciales del procedimiento y deben de constar completas todas las circunstancias relativas a representación alegada, así como las personales de la persona a cuyo favor se ha de practicar la inscripción.

231.*** ORGANIZACIÓN DE COMPLEJOS INMOBILIARIOS. REGIMEN APLICABLE.

En un complejo inmobiliario privado los actos que afecten a cada uno de los elementos que lo integran requieren únicamente el acuerdo de los miembros de dicha subcomunidad; pero no de las otras subcomunidades integrantes del complejo si no afectan a los elementos inmobiliarios, servicios, instalaciones y servicios comunes. El complejo, lo mismo que las propiedades horizontales sencillas pueden constituirse de modo fáctico.

233.*** NOTA MARGINAL DE DOMINIO Y CARGAS EN HIPOTECA DISTINTA DE LA EJECUTADA

Resolución que resume los efectos de la Nota Marginal de expedición de certificación de dominio y cargas. Impide la inscripción de la adjudicación cuando se expidió la certificación y se puso la Nota al margen de una hipoteca distinta de la que era objeto de ejecución

234.** COMPRA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

La inscripción del cargo de administrador es obligatoria pero no es constitutiva, por lo que no es requisito para inscripción de las compraventas ni cabe que el registrador pida que se le aporte copia de dicha escritura con calificación positiva: La calificación registral, en estos casos, debe limitarse a revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas; y que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio documentado.

236.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA DISCONTINUA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN

El hecho de que una finca registral se corresponda con dos parcelas catastrales que no lindan entre sí, no impide la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para incorporar al folio real las representaciones gráficas catastrales. Los excesos de cabida no deben justificarse, solo acreditarse.

237.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA «ANTIGUA»

Resolución que resume los requisitos para que una declaración de obra nueva antigua sea inscribible conforme al artículo 28.4 del TRLSyRU. Los medios para acreditar la antigüedad no son jerárquicos, de modo que puede acreditarse por certificación de un técnico aun cuando la descripción sea distinta a la de catastro.

238.** SENTENCIA EN REBELDÍA CONDENANDO A ELEVAR A PÚBLICO UN CONTRATO PRIVADO

Las sentencias de condena requieren para su acceso al registro, la tramitación del correspondiente proceso de ejecución. La sentencia dictada en rebeldía, además de ser firme, es preciso que hayan transcurrido los plazos del recurso de audiencia al rebelde.

239 y 240.*** COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES BELGA: INSCRIPCIÓN DE LAS CAPITULACIONES.

Para inscribir la compraventa a favor de un adquirente belga casado en régimen de separación de bienes en virtud de una escritura de capitulaciones otorgada ante notario Belga cuya copia se presenta apostillada la Dirección General exige su previa inscripción en el Registro Central de Contratos Matrimoniales de Bélgica.

241.* ACLARACIÓN DE ESCRITURA DE HERENCIA Y SEGREGACIÓN. CAUSA

Se presenta una escritura por la que se cambia la adjudicación de una escritura de partición de herencia: en la inicial se adjudicaba una finca por participaciones proindiviso y ahora en dos porciones divididas aduciendo que fue un error, que se pretendía esto último pero que cuando se preparó la escritura no existía la licencia de división, aunque cuando se firmó sí. La Dirección revoca la calificación y entiende que no hay obstáculo para rectificar y aclarar escrituras siempre que se explique a que se debe el error para evitar fraudes.

242.** FIN DE OBRA. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE SUELO SIN CONCRETAR SI LA CABIDA AMPLIADA ESTÁ AFECTADA POR UNA SERVIDUMBRE

La rectificación de la superficie de un solar afectado parcialmente por una servidumbre, exige la determinación de si el exceso de cabida que se pretende inscribir está incluido o no en la parte afectada.

243.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PACTOS COMPLEMENTARIOS

Si el juicio de suficiencia del notario menciona el negocio principal, en este caso dación en pago, no es necesarios especificar los pactos complementarios concretos siempre que sean los propios del negocio principal (en este caso carta de pago y cancelación de hipoteca).

244.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Cancelada una Anotación e inscrita la finca a favor de terceros no puede inscribirse la adjudicación de la finca. No es objeto de recurso si fue correctamente practicada la cancelación de la Anotación.

245.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

El nombramiento de administrador judicial será preciso solo en los supuestos de demandas a ignorados herederos, pero no será preciso cuando el juzgador, en diligencia expresa al efecto, y siendo firme la sentencia, ha entendido correctamente entablada la acción desde el punto de vista de la legitimación procesal pasiva. La sentencia que declare la usucapión es título suficiente para su inscripción en el registro con independencia de la existencia o no de justo título civil para la prescripción, y de si se trata de una prescripción ordinaria o extraordinaria

246.*** FORMALIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE COMPLEJO INMOBILIARIO EXISTENTE DE HECHO. UNANIMIDAD O MAYORÍA. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

Cuando existe una Comunidad de Propietarios de hecho (en este caso reconocida por los tribunales) relativa a una propiedad horizontal tumbada o a un complejo inmobiliario, que se formaliza posteriormente en escritura pública, no se necesita unanimidad ni consentimiento expreso de todos sus integrantes pues no estamos ante un acto de constitución, sino de formalización. Se necesita, sin embargo, autorización administrativa.

247.*** RECURSO DEL COLINDANTE NOTIFICADO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA

El colindante notificado al practicarse una inmatriculación, no puede solicitar la anulación de la inmatriculación mediante alegaciones en el propio registro, ni en consecuencia dicha petición ser objeto de recurso gubernativo.

248.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO POR INEXACTITUD DEL TÍTULO

La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento concede algún derecho.

249.** RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO EN LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA

No existiendo la conformidad del registrador, no puede rectificarse de oficio un asiento registral, sino que se requiere el acuerdo unánime de los interesados o, en su defecto, resolución judicial.

252.*** DIVORCIO DE RESIDENTES CHINOS. LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. INSCRIPCIÓN DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL

La Dirección General exige en una liquidación de gananciales otorgada por ciudadanos chinos pero residentes en España que el divorcio causa de aquella se otorgue ante autoridades españolas y se inscriba en el Registro Civil español.

253.*** DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD Y DIVISIÓN MATERIAL. TRASLADO DE CARGAS QUE TENÍA UNA CUOTA INDIVISA.

Cuando una cuota indivisa está gravada con cargas, al disolverse el condominio y dividirse la finca las cargas pasan a recaer sobre la finca adjudicada al condómino afectado, aunque no intervengan ni presten el consentimiento los titulares de dichas cargas

255.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO DE PORCIÓN DE TERRENO

En un División Horizontal tumbada con asignación de uso exclusivo de porción de suelo no es necesaria licencia de segregación si ya existe la de obras. No es necesaria la georreferenciación individual de los elementos independientes ni que el informe grafico esté avalado por un técnico.

256.** INMATRICULACIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: NECESIDAD DE TRACTO Y DE SEGREGACIÓN

No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una porción de finca ya inmatriculada sin ordenar su previa segregación y sin que haya tracto sucesivo con los demandados.

258.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE INMATRICULACIÓN. ADJUDICACIÓN A CASADOS EN GANANCIALES «POR MITADES INDIVISAS»

No cabe inmatricular sin certificación catastral con descripción coincidente con la del título. Los cónyuges en gananciales no adquieren por mitades indivisas sino para su Comunidad conyugal.

259.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR ENTIDADES DISTINTAS A LAS DE LA LEY 27/1981. TASACIÓN POR ENTIDAD NO HOMOLOGADA

En los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la Ley 2/1981, la tasación puede ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas en la misma, pudiendo ser realizadas por otras entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles.

260.*** PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. FACULTADES DEL CONTADOR PARTIDOR. ADJUDICACIÓN EN PAGO DE DEUDAS

Interesantísima resolución que trata sobre las particiones realizadas por contador partidor dativo tras la reforma de la Jurisdicción voluntaria y el art. 66 del Reglamento notarial: tramites, ámbito de la calificación, límites de los que no se puede exceder el contador…

Comentario: El Centro cambia totalmente el criterio en relación con el contador partidor nombrado en el ámbito de la legislación gallega, donde admitió que se omitiesen trámites esenciales, conmutación de legítimas etc… Con el único argumento de que los interesados habían sido notificados. Véase R de 18 de marzo de 2021.

261.** RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL

No cabe recurso gubernativo sobre asientos ya practicados. La asignación de una referencia catastral a una finca registral solo lo es a efectos de localización, sin que implique determinación de linderos ni de cabida, ni que necesariamente se tengan que inscribir los excesos de cabida sobre la finca basados en la certificación catastral descriptiva y gráfica.

262 y 277.*** ANOTACIÓN CADUCADA. DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR. 

Resolución que aplica por primera vez la doctrina del TS sobre la prórroga de las Anotaciones de embargo al expedir la certificación de cargas: La expedición de la certificación de dominio y cargas del artículo 656 de la LEC, implica la petición tácita de prórroga por cuatro años de la anotación respecto de la cual se expide. Si la anotación de embargo está cancelada por caducidad cuando el mandamiento de cancelación de cargas se presenta en el Registro, esa anotación, pese a su posible prórroga carece de virtualidad cancelatoria.

263.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTES

Aunque se trata de hacer constar una disminución de cabida superior al 10%, tramitado un 199 la rectificación no puede hacerse debido a la oposición fundada de un colindante y a la presentación de un informe negativo de la Administración. La determinación de la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral corresponde exclusivamente al registrador.

264.* SENTENCIA EN REBELDÍA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

En los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente ha de nombrarse defensor judicial cuando el llamamiento a los herederos desconocidos es puramente genérico y no hay ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento. En los llamamientos a posibles interesados debe extremarse el celo e intentar localizar sus domicilios para tratar de impedir la indefensión.

265.** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN ANDALUCÍA. ASIGNACIÓN DEL USO EXCLUSIVO DE TODO EL TERRENO COMÚN. PRESCRIPCIÓN DE LA PARCELACIÓN y CERTIFICADO TÉCNICO.

En una finca constituida en propiedad horizontal tumbada, se rectifica dicha división y se asigna el uso exclusivo del terreno común a los diferentes elementos privativos dividiéndolo en trozos. La Dg no lo admite entendiendo que hay parcelación y es necesaria autorización administrativa sin que pueda declararse prescripción de una posible infracción administrativa mediante el informe de un técnico puesto que requiere declaración administrativa.

266.** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA

Si el causante ha designado un sustituto fideicomisario al heredero designado y éste fallece sin aceptar ni repudiar la herencia entra en juego la sustitución, y no el derecho de transmisión.

267.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO OTORGADO POR EL TITULAR DE UNA MITAD INDIVISA

El arrendamiento por plazo de 5 años es un acto de administración, y puede otorgarlo quien ostente los intereses de la mayoría de los condueños, pero ésta no se da cuando lo otorga el titular de una mitad indivisa.

268.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. DUDAS FUNDADAS EN LA ENTIDAD DEL EXCESO

La mera existencia de una diferencia desproporcionada de superficie no es motivo suficiente para suspender el inicio del procedimiento del art. 199, sino que se requiere que sea palmaria y evidente la improcedencia de la tramitación del mismo.

270.*** NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD DEL EXCESO

La magnitud de la diferencia de superficie no es suficiente para justificar las dudas de identidad entre la finca registral y la representación gráfica aportada, por lo que no impiden el inicio del procedimiento del art. 199 LH.

271.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA UNILATERALMENTE EN PROCEDIMIENTO CRIMINAL

La hipoteca unilateral constituida unilateralmente en procedimiento criminal no puede cancelarse por el procedimiento previsto en los arts. 141 LH y 237 RH, debiendo ser el juez o tribunal quien en su caso la ordene

272 y 274 ** CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO SOBRE DETERMINADAS FINCAS

Analiza la diferencia entre el plazo de duración del derecho de hipoteca –que determina la extinción del derecho real mismo y por tanto su cancelación-, y el plazo de vencimiento de las obligaciones garantizadas, -que determina que estas puedan ser reclamadas y, por tanto, la hipoteca que las garantiza no puede haberse extinguido, sino que desde esa fecha empezaría a contarse su plazo de prescripción.

273.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE HERENCIA EXCLUYENDO DETERMINADAS FINCAS.

Cabe modificar y aclarar un titulo erróneo inscrito y rectificar así la inscripción, siempre que el error esté suficientemente causalizado. Por tanto, es posible rectificar una escritura de herencia y excluir del inventario determinadas fincas incluidas antes por error y la inscripción errónea. Esta rectificación no implica que la aceptación de la herencia pase a ser parcial.

275.** CERTIFICACIÓN DE DATOS ECONÓMICOS DE LAS TRANSACCIONES

Para la expedición de publicidad formal, el interés legítimo se ha de acreditar a satisfacción del registrador. Para la publicidad de los datos económicos de las fincas u otros datos sensibles protegidos por la LPDCP, se debe alegar un interés que guarde estrecha relación con dichos datos, no siendo suficiente a estos efectos con alegar un interés por conocer la situación actual de la finca. Es decir, se debe expresar la causa y finalidad de la consulta de dichos datos.

276.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN POR DUDAS DE IDENTIDAD

En el momento de expedir la certificación del art. 2043 para inmatricular el registrador debe apreciar la coincidencia con otras inmatriculadas, aunque previamente haya expedido nota simple de que la finca tal y como se describe no figura inscrita a favor de los promoventes.

278.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. ART. 160 F LSC SIN APORTAR AUTORIZACIÓN.

A pesar de que la falta de manifestación sobre si la finca es o no activo esencial de la sociedad transmitente no es obstáculo que impida la inscripción, ni puede ser calificada por el registrador, si en la escritura se manifiesta que el bien es activo esencial y no se aporta la autorización de la Junta General de socios, el notario no puede autorizar la escritura y, si se autoriza, el registrador puede calificar el defecto.

279.** INMATRICULACIÓN. TRANSMISIONES CONCATENADAS. FALTA DE COINCIDENCIA CON CATASTRO

No hay creación “ad hoc” de títulos para inmatricular mediante transmisiones entre SL por el solo hecho de que existan vínculos familiares entre los órganos de las sociedades intervinientes. La descripción tiene que ser “totalmente coincidente” con la de la certificación catastral.

280.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN YA CADUCADA DURANTE LA PANDEMIA COVID-19

La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada. No cabe dicha prórroga por haber caducado durante la pandemia COVID, puesto que para el cómputo ya se tuvo en cuenta el plazo extra de 88 días.

282.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN

Resolución relativa a la inscripción de las sentencias declarativas de dominio por usucapión. No es necesario que se manifieste en la sentencia cual es el justo título, pero sí que ordene la cancelación de las inscripciones contradictorias.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE JULIO 2021

INFORME NORMATIVA JULIO 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JULIO 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

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PORTADA DE LA WEB

Peñíscola. Castellón

Peñíscola. Castellón

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Julio 2021. Intereses contrapuestos en herencias.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: LOS CONFLICTOS DE INTERESES EN LA PARTICIÓN HEREDITARIA. Emma Rojo.

Es evidente que valorar si existe o no conflicto de intereses en la partición es materia que cae dentro de la calificación registral y ello porque este tema afecta a la capacidad del que otorga el negocio. La primera cuestión que se plantea es entonces determinar cuándo existe conflicto de intereses. Como señaló la STS de 17 de enero de 2003 “la situación de conflicto se identifica con supuestos en los que sea razonable entender que la defensa por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de la de los hijos…”.

Para detectar las situaciones de conflicto de intereses hay que tener en cuenta tres esenciales principios:

Primero.- Hay conflicto siempre que el beneficio de una de las partes o patrimonios relacionados imponga un equivalente perjuicio para la otra parte o patrimonio. Cada parte pretende obtener el mejor beneficio, y, el problema consiste en que si lo consigue, ello redunda necesariamente en perjuicio del otro.

Segundo.- Para que exista conflicto, es necesario que el representante ejerza una facultad de decisión, es decir, emita su voluntad sustantiva sobre el contenido del negocio. No cabe el conflicto si el representante se limita a ejecutar un negocio o acto que ya esta previamente decidido y configurado en todos sus detalles por el propio representado.

Tercero.- Por último, no basta el hipotético riesgo de conflicto de intereses. Es preciso que ese riesgo cristalice en conflicto real de intereses.

Son muchos los casos de conflictos de intereses resueltos por la Dirección General de Registros y del Notariado. Así, es doctrina registral reiterada, por todas, Resoluciones de 6 de noviembre de 2002 y de 15 de septiembre de 2003 que no existe conflicto de intereses cuando los bienes de adjudican proindiviso respetando las normas legales sobre la partición de la herencia. El Centro Directivo reconoce que la adjudicación proindiviso, conforme a las cuotas legales o testamentarias es una operación sin transcendencia económica que supone, desde el punto de vista jurídico, una transformación de la comunidad germánica sobre el patrimonio hereditario en comunidad romana o por cuotas indivisas sobre los singulares bienes, transformación que, en sí misma, no envuelve peligro alguno de lesión o perjuicio para los hijos representados por el cónyuge viudo.

También, es criterio del Centro Directivo, por todas, Resolución de 2 de marzo de 2015, que no existe necesariamente oposición de intereses cuando en una partición interviene un representante legal en su propio nombre y en representación de un menor sino que habrá que examinar las circunstancias concretas de caso.

En cambio, sí hay conflicto de intereses cuando existen bienes que figuran inscritos con carácter presuntivamente ganancial o, en definitiva, bienes de cuyo título adquisitivo no resulte con claridad tal carácter, pues, no cabe duda, que el carácter ganancial o privativo que se les dé a tales bienes benefician o perjudican respectivamente al cónyuge viudo y al hijo y heredero menor de edad en cuyo nombre interviene aquél. Por todas, Resolución de 23 de mayo de 2012.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

El informe de este mes tiene importantes normas que atañen a los Registros la Propiedad, con modificaciones del Código Civil y la Ley Hipotecaria

Edificios: certificado de eficiencia energética

Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Establece las condiciones técnicas y administrativas de las certificaciones de eficiencia energética de los edificios y su comunicación a usuarios y propietarios.

Ver archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Ley de apoyo a Personas con discapacidad

Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.

Amplísima modificación que afecta, entre otras leyes, al Código Civil, en materia de representación legal; y a la Ley Hipotecaria, suprimiendo el artículo 28, desapareciendo las inscripciones y anotaciones relativas a la constancia de los supuestos de incapacidad, modificando la regulación del antiguo Libro de Incapacitados y las hipotecas legales.

Ir a la página especial con resumen amplio y enlaces.

Algunas tablas comparativas

Ley Orgánica de protección a la infancia y la adolescencia 

Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y la adolescencia frente a la violencia.

Se trata de una ley integral sobre la violencia contra los niños, niñas y adolescentes. Sus disposiciones finales afectan a una gran cantidad de leyes, entre ellas, cuatro artículos del Código Civil.

Ir a la página especial con el resumen amplio y enlaces.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado Disposiciones de Baleares, Canarias, Castilla y León, Cataluña y Extremadura Pero sin especial interés para la oficina registral

SECCIÓN II

Concurso Registros: Resultado en el BOE

Resolución de 11 de junio de 2021, de la DGSJyFP  y de CATALUÑA, por las que se resuelven el concurso ordinario n.º 309, para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Ver archivo de Concursos.

Constituido el Cuerpo de Aspirantes a Registradores

Orden JUS/670/2021, de 23 de junio, por la que se constituye el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, de conformidad con la lista definitiva de aprobados remitida por el Tribunal calificador.

Jubilaciones y excedencias

Se jubila a doña María Concepción de Solance del Castillo, registradora mercantil y de bienes muebles de Asturias I.

Se declara la jubilación de doña María del Carmen Pérez López-Ponce de León, registradora mercantil de Málaga II.

 

RESOLUCIONES:
166.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR: DURACIÓN

El derecho al uso a la vivienda habitual, cuando no hay hijos menores, o hay custodia compartida, debe tener un plazo de duración.

170.() ADJUDICACIÓN DIRECTA JUDICIAL. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA. REFERENCIA CATASTRAL

Aunque en un decreto de adjudicación se omitan algunos de los datos descriptivos con que las fincas figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción.

171.** COMPRAVENTA. DUDAS DE IDENTIDAD ENTRE DISPONENTE Y TITULAR REGISTRAL

En el caso de extranjeros de países cuyo número de  documentación de identidad cambia, la afirmación del notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia del compareciente con el titular registral, ha de considerarse suficiente para acreditar la identidad con el titular registral, salvo que el registrador no considere suficiente dicha aseveración, pero debe motivarlo adecuadamente y en el momento de la nota de calificación.

172.** EXTINCIÓN DE CONDOMINIO MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

La homologación judicial de un acuerdo transaccional  no altera su naturaleza de documento privado ni lo hace inscribible, siendo precisa escritura pública.

173.** EJECUCIÓN JUDICIAL CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En los casos de herencia yacente, la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

174.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES DE HACER

Resolución que sistematiza la cancelación de asientos por transcurso del plazo y en particular: Las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer distintas a la del pago del precio se pueden cancelar, a falta del consentimiento del titular de la misma, transcurridos veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

  1. ** ACTA NOTARIAL DE DESAFECTACIÓN DE APARTAMENTOS. APROVECHAMIENTO POR TURNOS

Desde la primitiva ley 42/1998 es obligatorio un número mínimo de diez alojamientos para la constitución de un inmueble en régimen de aprovechamiento por turnos, sea en la modalidad de derecho real o personal. Para la desafectación de elemento es necesario el consentimiento a la modificación por la empresa de servicios por medio de su representante, debiéndose acreditar quien es y que además debe comparecer.

176.** INMATRICULACIÓN POR TÍTULO DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. COINCIDENCIA CON FINCA YA INMATRICULADA

Al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo tabular, no es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, sino que debe extenderse la calificación al cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 LH . Ha de razonarse porqué se considera que una finca forma parte de otra inscrita de mayor cabida.

177.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO

Las dudas fundadas sobre una posible invasión del dominio público justifican la denegación de la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de una finca y la consecuente rectificación de su descripción.

178.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. REQUERIMIENTO AL ACREEDOR.

Admite que el envío de una copia simple de una escritura de cancelación de una hipoteca unilateral en la que se intima al acreedor, que no ha aceptado la hipoteca previamente, para que la acepte en el plazo de 2 meses con la advertencia oportuna es una verdadera notificación y si transcurre dicho plazo sin aceptar es posible solicitar la cancelación registral.

179.** PODER Y JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO EXTRANJERO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Cuando en un negocio jurídico relativo a bienes inmuebles en España otorgado ante notario extranjero se actúa con un poder, el notario extranjero tiene que emitir un juicio de suficiencia equivalente al que emitiría el notario español. El derecho extranjero alegado hay que probarlo adecuadamente.

181.*** COMPRAVENTA Y OPCIÓN DE COMPRA SOBRE APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS

Extensa resolución sobre el aprovechamiento urbanístico como objeto de derecho y el derecho de opción sobre el mismo, así como los supuestos en que sería susceptible de reflejo registral y sus requisitos.

182.** OBRA NUEVA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN O DECLARACIÓN RESPONSABLE EN MADRID.

En la Comunidad de Madrid no es necesaria la obtención de la licencia de primera ocupación para inscribir las obras nuevas terminadas de los edificios desde la entrada en vigor de  la Ley 1/2020, de 8 de octubre bastando la acreditación de la presentación de la Declaración Responsable. En la legislación anterior la obtención de la licencia de ocupación por silencio positivo era posible, pero era necesario reconocimiento de la Administración, o Acta de inspección de lo edificado con conformidad y transcurso del plazo de un mes para emitir la licencia.

184.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE

En el caso del derecho de trasmisión recupera la doctrina sobre la necesaria intervención del cónyuge viudo del transmitente en la herencia del primer causante, y además que tal intervención no puede limitarse a prestar su consentimiento a la escritura sin ninguna adjudicación, sino que debe estar causalizado.

185.** EXTINCIÓN DE CONDOMINIO PRIVATIVO EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE LIQUIDACIÓN R.E.M.

No es directamente inscribible un Decreto Judicial de adjudicación dictado en un procedimiento de liquidación de Gananciales disolviendo el condominio de una finca privativa en proindiviso oprdinario sin expresar que fue la vivienda familiar

186.** EJERCICIO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. REINSCRIPCIÓN

Para cancelar las cargas posteriores a la condición resolutoria como consecuencia de la resolución por incumplimiento de la condición garantizada dese requiere el consentimiento de sus titulares.

187.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDA A FAVOR DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídico no pudiendo practicarse inscripciones a favor de las mismas, salvo las excepciones admitidas como las anotaciones de demanda y embargo y las inscripciones transitorias o de mero puente.

188.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RESOLUCIONES DEL ARTÍCULO 2.4 LH

Cabe practicar anotación preventiva de demanda de las resoluciones del artículo 2.4 LH por una medida cautelar por la que «se acuerda la suspensión del poder notarial otorgado por los presuntos incapaces» dada su finalidad cautelar.

189.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

No es anotable un embargo entablado contra quien no es titular registral de la finca en el momento de la presentación del mandamiento en el registro.

191.** EJECUCIÓN DE EMBARGO SIN CONSTAR NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

En una ejecución de un embargo, respecto del cual no consta en el registro haberse expedido la certificación de cargas, es posible inscribir la adjudicación de la finca y la cancelación de la anotación ejecutada, pero no la cancelación de las cargas posteriores, para cuya cancelación no bastará una expresión genérica sino que deberán señalarse de forma individual cada una de las cargas que deben ser canceladas.

192.*** COMPRAVENTA INTERVINIENDO TUTOR CON JUICIO DE SUFICIENCIA SIN INSERTAR LA AUTORIZACIÓN PARA ENAJENAR

Los requisitos que se exigen en los artículos 98 de la Ley 24/2001 y 166 del Reglamento Notarial, relativos al juicio se suficiencia notarial en los supuestos de representación, son aplicables también a una declaración de incapacidad y a la autorización judicial para enajenar el tutor bastando la reseña de los documentos sin que el registrador pueda exigir la incorporación del testimonio del auto reseñado por el notario bajo su fe.

194.** SENTENCIA DECLARATIVA DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN. TRACTO SUCESIVO

Para que sea inscribible la Sentencia que declare la adquisición de una finca inscrita por prescripción es necesario que el procedimiento se haya entablado contra el titular registral, para evitar su indefensión.

195.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA DISCONTINUA

En el caso de fincas discontinuas cabe que su representación grafica se incorpore mediante 2 informes validados por catastro con las respectivas representaciones gráficas o en un único archivo GML en formato multipolígono, aun sin la aportación del informe de validación gráfica catastral, siempre que en este caso se dé cumplimiento a las prescripciones técnicas contenidas en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015.

196.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCERO POSEEDOR. RECURSO DE REVISION POR CLÁUSULAS ABUSIVAS

Aunque el tercer poseedor debe ser demandado y requerido de pago, cuando el tribunal se pronuncia sobre tal extremo el registrador no puede entrar a calificar. También trata de la posibilidad del recurso extraordinario de revisión por la nulidad de clausulas abusivas en procedimientos anteriores a la Ley de Contratos Inmobiliarios.

197.* INMATRICULACIÓN ART 205 LH SIN EL TRANSCURSO DEL AÑO ENTRE TÍTULO PREVIO Y TÍTULO INMATRICULADOR

Los requisitos para la inmatriculación por el art. 205 establecidos tras la reforma por la Ley 13/15 son aplicables a todos los documentos presentados después de su entrada en vigor, aunque fueran otorgados antes y aunque hubieran sido objeto de una presentación anterior suspendida por otros motivos y cuyo asiento de presentación ya caducó.

198.** HERENCIA. RECTIFICACIÓN

Si al ratificar una escritura se rectifica su contenido es preciso a su vez la intervención de todos los otorgantes iniciales pues se está modificando precisa el consentimiento de todos quienes la otorgaron en cuanto les afecta. Reitera doctrina sobre los efectos de la confesión de privatividad

199.** INMATRICULACIÓN  Y  SOSPECHAS DEL REGISTRADOR DEL TÍTULO INICIAL.

Aunque de los documentos presentados para la inmatriculación haya indicios de los que pueda resultar que no es claro que el transmitente sea dueño de la finca (en el catastro está a nombre de desconocidos; del testamento del causante parece que la finca pudiera no ser del testador..), si se cumplen los requisitos para la inmatriculación del art. 205 (doble título, y el previo es una herencia en el que el causante ha fallecido con más de un año de antigüedad) el registrador no puede calificar que sean títulos creados ad hoc. Sólo en su caso y siempre debidamente fundamentado que la finca invade el dominio público u otra finca inmatriculada.

200.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE HERENCIA. RECURRE APODERADO.

Para rectificar un error en una inscripción que se refiere a la participación en un garaje con asignación de un uso exclusivo de la plaza es preciso el consentimiento unánime de los titulares del dominio y demás derechos inscritos sobre las participaciones indivisas en que se halla dividido el departamento privativo o en su defecto resolución judicial recaída en el procedimiento correspondiente entablado contra todos ellos, al tratarse de un error de concepto. Para recurrir un apoderado no es necesario que del texto del poder resulte literal o expresamente que el apoderado tiene facultades para recurrir.

201.**  HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Para levantar el cierre registral del art. 254 LH cuando el sujeto pasivo es un no residente la competencia para la liquidación corresponde a la Oficina Nacional de Gestión Tributaria

202.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

El exceso de cabida tiene por objeto rectificar un erróneo dato en la descripción de la finca registral pero sin que pueda alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral. El registrador a la vista de la oposición del colindante debidamente sustentada, debe adoptar un juicio de identidad de la finca motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

203.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LA INTERVENCIÓN DEL  ADMINISTRADOR CONCURSAL

El juicio notarial de suficiencia de la intervención de un administrador concursal tiene que especificar en qué fase del concurso se halla la sociedad y, de estar en fase común, emitirse a la vista del auto de declaración del concurso, no sobre la base de una credencial del nombramiento de administrador concursal. La cancelación de una condición resolutoria se equipara a la enajenación de bienes por lo que se necesita autorización judicial en la fase común.

205.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS POR MAYORÍA HABIENDO PROPIETARIOS POSTERIORES.

Tratándose de un acuerdo que no exige unanimidad sino mayoría cualificada y habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, es inscribible aunque haya propietarios inscritos que no intervinieron en el acuerdo por haber inscrito su adquisición después de haberse adoptado el acuerdo pero antes de su presentación en el registro.

206.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO

La mayoría del apartado 12 del Art. 17 LPH para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas no se extiende a los acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es cualquier uso no residencial o el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística

207.*** EJECUCIÓN EN UN UNICO PROCEDIMIENTO DE UNA DEUDA DERIVADA DE DOS HIPOTECAS DISTINTAS

No cabe acumular en un único procedimiento, sea el especial de ejecución hipotecaria o el ordinario, la ejecución de dos créditos hipotecarios diferentes que recaen sobre distintas fincas. Ni tampoco cabe, en ejecución una única sentencia que anuló ambos créditos e impuso la devolución del importe prestado, anotar el embargo con la preferencia que tenían las hipotecas inscritas, puesto que respecto a los terceros titulares de cargas intermedias solo les puede perjudicar la hipoteca hasta el importe de su respectiva responsabilidad que figura en el registro.

208.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA FLOTANTE DE MÁXIMO POR CADUCIDAD

Para cancelar por caducidad una hipoteca flotante (operaciones factoring) debe pactarse expresamente esta posibilidad y distinguir claramente el plazo de duración de la cobertura (durante el cual las operaciones quedaran aseguradas) del de duración de la garantía hipotecaria (que iniciará el cómputo de la caducidad).

210.** PRETENSIÓN DE INSCRIPCIÓN DEL «DERECHO A PERMANECER» EN UN INMUEBLE DECLARADO EN UN INCIDENTE DENTRO DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Por la vía limitada de un trámite incidental dentro de un procedimiento de ejecución, circunscrito a declarar el derecho del promovente del mismo a permanecer en el inmueble, no puede deducirse que sobre el derecho de dominio adjudicado existe constituido un derecho arrendaticio con eficacia «erga omnes» inscribible en el Registro de la propiedad.

 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Junio 2021. La atribución a un bien del carácter ganancial o privativo

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: LA ATRIBUCIÓN A UN BIEN DEL CARÁCTER GANANCIAL O PRIVATIVO. Emma Rojo.

1.- LA ATRIBUCIÓN GANANCIAL.

El artículo 1355 CC permite que los cónyuges atribuyan de común acuerdo carácter ganancial a un bien adquirido a título oneroso durante la vigencia de la sociedad de gananciales, con independencia de la procedencia de los fondos utilizados para la adquisición.

No hay duda de que si los fondos utilizados para la adquisición del bien fueran gananciales, el bien adquirido sería ganancial por aplicación del art. 1347.3 CC; no haría falta pues la voluntad de las partes para atribuir al bien adquirido carácter ganancial. Lo que permite el art. 1355 CC es que los cónyuges atribuyan carácter ganancial a bienes que, de no existir tal acuerdo, serían privativos con arreglo a los criterios de determinación legal. Se trata en definitiva de impedir la aplicación del principio de subrogación real del art. 1346.3º CC (Vid. R de 29 y 31 de marzo de 2020).

Son cuestiones para tener en cuenta las siguientes:

1) Elementos objetivos: el art. 1355 sólo juega en relación a las adquisiciones onerosas pues las adquisiciones gratuitas y la simultánea asignación por el donante caen en el ámbito de aplicación del artículo 1.353 CC. Ahora bien, este precepto deja a salvo que el donante o testador disponga lo contrario.

2) Elemento causal: frente a la doctrina tradicional de la DGRN que consideraba que en las aportaciones a la sociedad conyugal era necesario expresar la “causa de la transferencia patrimonial”, que no puede presumirse a efectos registrales, el Centro Directivo, ha suavizado esta exigencia, al entender que la exigencia de causa ha de ser interpretada en sus justos términos pues la vida matrimonial crea entre los cónyuges necesidades y obligaciones comunes de naturaleza personal y patrimonial.

3) Elemento temporal: la atribución del carácter ganancial se ha de efectuar en el mismo momento de la adquisición del bien (STS de 27 de febrero de 2007). Sin embargo, no faltan autores que admiten que el pacto se realice con posterioridad a la vigencia del régimen de gananciales toda vez que el art. 1323 CC permite la contratación entre cónyuges. También cabe la posibilidad que el pacto se efectúe durante la vigencia de la sociedad de gananciales, pero se refiera a bienes adquiridos con anterioridad al inicio de la misma (vid. R. de 16 de abril de 2003).

2.- LA ATRIBUCIÓN PRIVATIVA.

Como ha escrito ALFONSO DE LA FUENTE, con relativa frecuencia ocurre que al realizarse la adquisición por compra de un bien inmueble por uno o por los dos cónyuges casados en régimen de gananciales se plantea el caso de que el dinero invertido es propiedad en todo o en parte de uno de ellos y quieren que conste y surta efectos ese carácter privativo. Tradicionalmente se ha acudido en estos casos de dinero privativo sin acreditar fehacientemente a la llamada confesión de privatividad del art. 1.324 CC en relación con el art. 95.4 RH.

El artículo 95.2 R.H dispone que,

“El carácter privativo del precio o de la contraprestación del bien adquirido deberá justificarse mediante prueba documental pública”.

Por lo tanto, cuando se cumple el requisito de la justificación, el bien se inscribirá como privativo por confesión y, cuando falte dicha justificación, el bien será inscrito como “presuntivamente” ganancial.

Para lograr la adquisición del bien como privativo, la DGRN no había admitido la simple manifestación por parte del adquirente; tampoco, la simple prueba documental de la procedencia del dinero, como aportar la escritura de herencia o donación del dinero y ello por la especial fungibilidad del numerario que impide considerar suficientemente acreditado que el dinero que se entrega en la venta es el que ingresó en el patrimonio del ahora adquirente como privativo; tampoco, el hecho de que el precio se haya satisfecho con cargo a una cuenta bancaria de que únicamente es titular el cónyuge comprador, ni la escritura de capitulaciones matrimoniales otorgada después de la compra en la que se hace constar, genéricamente, que no existen bienes gananciales.

El Centro Directivo no aceptó la confesión hecha en acta de manifestaciones por un cónyuge y los vendedores y ello, aunque la manifestación se efectúe ante Notario pues la fe pública notarial no se extiende a la veracidad intrínseca de las declaraciones de los otorgantes. Tampoco se ha admitido la manifestación hecha por los cónyuges en convenio regulador aprobado judicialmente dictado como consecuencia de una separación judicial ni la manifestación hecha en la escritura de venta de que el pago se hace con dinero procedente de la donación efectuada por los padres.

¿Cómo lograr entonces que el bien se inscriba con carácter privativo? La R. de 12 de junio de 2020 ha admitido que los cónyuges casados en régimen de sociedad de gananciales que adquieren una finca, consientan que la finca se inscriba como privativa de uno de ellos “por haber sido adquirida con tal carácter y no por confesión” de forma que, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, ambos, excluyen la aplicación de la presunción de ganancialidad del art. 1361 CC.

Ya la R. de 30 de julio de 2018 admitió el “pacto de privatividad” siempre y cuando concurra justa causa tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges. Ahora bien, como ha quedado antes expuesto, dicha exigencia de especificación causal del negocio ha de ser interpretada en sus justos términos. En este sentido, se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado bastantes disposiciones generales aunque de escaso interés en la oficina registral. Por mencionar alguna:

Adaptación del BOE al Tablón Edictal Judicial Único.

Real Decreto 327/2021, de 11 de mayo, por el que se modifica el Real Decreto 181/2008, de 8 de febrero, de ordenación del diario oficial «Boletín Oficial del Estado», para adaptarlo al Tablón Edictal Judicial Único.

Nace un nuevo suplemento en el BOE de acceso gratuito y universal durante cuatro meses. La inserción en él sustituye a los diversos boletines y tablones donde se publicaban resoluciones y comunicaciones judiciales, dando fecha fehaciente a la publicación. Los órganos judiciales dispondrán en la oficina judicial de un sistema automatizado de remisión y gestión de edictos, controlado por el letrado de la Administración de Justicia.

Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR)

Circular 3/2021, de 13 de mayo, del Banco de España, que modifica otra anterior para adaptar la definición del índice basado en el Euro short-term rate (€STR), a efectos de su consideración como tipo oficial.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado disposiciones en La Rioja (Mecenazgo), Navarra (instalaciones de energía solar; Impuestos) y Valencia (Función Pública). Pero sin interés para la oficina registral

Tribunal Constitucional

Se han publicado una seria de Sentencias del TC relativas a:

Control de oficio de cláusulas abusivas;  Notificaciones Lexnet; Emplazamiento por edictos en desahucio arrendaticio y en ejecución hipotecaria; Primer emplazamiento a persona jurídica por la dirección electrónica.

SECCIÓN II

Nuevo Concurso Registros

RR de 30 de abril de 2021, de la DGSJFP y de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia de Cataluña, por la que se convoca concurso ordinario n.º 309 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

RESULTADO PROVISIONAL EN LA WEB DEL MINISTERIO DE JUSTICIA.

Ver archivo de Concursos.

Jubilaciones

Se declara la jubilación de doña María Angustias Lidueña Gómez, registradora de la propiedad en situación de excedencia voluntaria.

RESOLUCIONES:

124.* NUEVA PRESENTACIÓN ESTANDO PENDIENTE RECURSO SOBRE EL MISMO DOCUMENTO YA INSCRITO

Se debe suspender la calificación e inscripción de un título anteriormente presentado e inscrito, si se encuentra pendiente de resolución un recurso del mismo, en el que se planteaba que el título no había sido inscrito en los términos que resultaban del mismo.

125.** PRENDA SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS. SOLICITUD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA SOBRE BIENES INMUEBLES DE LA HERENCIA.

La prenda sobre los derechos hereditarios en una finca concreta no es susceptible de inscripción, ya que la prenda recae sobre bienes muebles. Tampoco sería posible una hipoteca sobre los referidos derechos hereditarios, ya que la cuota del heredero puede materializarse en otros bienes siendo la partición dependiente de la voluntad de todos los herederos y no sólo del deudor.

126.** INSTANCIA SOLICITANDO LA CONSTANCIA REGISTRAL DE SER UNA FINCA ACTIVO ESENCIAL DE SOCIEDAD.

No es posible hacer constar en el asiento registral de bienes inmuebles de sociedades la constancia del carácter de activo esencial del bien porque el legislador no lo ha previsto en el art. 160de la LSC.

128.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL

La mera venta del pleno dominio de una finca rústica a diversos compradores en proindiviso no constituye una parcelación ilegal.

130 144 y 145 *** EMBARGO EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. GANANCIALIDAD DE LA DEUDA.

Para poder anotar embargos sobre bienes declarados privativos de un cónyuge tras la liquidación de gananciales, siendo el deudor el otro cónyuge, debe existir una declaración judicial de la ganancialidad de las deudas en procedimiento dirigido contra ambos cónyuges. Tratándose de deudas tributarias se ha de haber declarado la responsabilidad derivada respecto del cónyuge adjudicatario por el procedimiento legalmente establecido. Salvo las derivadas del IRPF que tienen un régimen específico.

131.*** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA

Resolución que hace un recorrido por diversos medios de notificación y los efectos que se derivan de cada uno de ellos. Para el ejercicio unilateral de la opción el optante debe ajustarse estrictamente a los requisitos pactados e inscritos.

132.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE COMPRAVENTA. APROVECHAMIENTO DE AGUAS

Para la inmatriculación conforme al artículo 205 LH es necesaria la coincidencia de la descripción entre el título y certificación catastral descriptiva y gráfica. La Resolución hace un esquema muy interesante de las diversas posibilidades en la inscripción del agua y sus aprovechamientos

133.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO

No procede practicar asiento de presentación de documentos privados que no pueden provocar operación registral. El recurso que procede ante la negativa a practicar el asiento de presentación es el gubernativo ante la DG.

135.*** VENTA POR DIVORCIADO DE CUOTA INDIVISA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN.

Cuando en el Registro consta inscrita una finca como privativa a favor de un cónyuge, por confesión del otro, y posteriormente se divorcian, para disponer de la finca por el titular registral divorciado debe de manifestar en la escritura si el ex cónyuge confesante ha fallecido o no.

136.** CANCELACIÓN DE USUFRUCTO RESERVADO EN CONTRATO DE RENTA VITALICIA

Inscrita la transmisión de la nuda propiedad mediante un contrato bilateral garantizado con una condición resolutoria. Procede cancelar el usufructo e inscribir la consolidación del dominio una vez acreditado el fallecimiento de la usufructuaria cedente, sin perjuicio de que si se acreditase el cumplimiento de la condición resolutoria se produjera la resolución contractual y que dicha circunstancia sea oponible a terceros.

137.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

En las hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito, el plazo o duración que se estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de prescripción de la acción real hipotecaria, y por ello la inscripción de hipoteca no se podrá cancelar por caducidad hasta el transcurso de 21 años desde la fecha de finalización de la última de las prórrogas posibles del crédito.

138.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: OBJETO

En el artículo 42.1º de la Ley Hipotecaria sólo tienen cabida las acciones reales o aquellas personales que puedan determinar una mutación jurídico real. No está incluida en su ámbito la acción subrogatoria del artículo 1111 del Código Civil en el pago de una deuda procedente de una venta a plazos.

139.*** SENTENCIA DE NULIDAD DE ACUERDOS DE REPARCELACIÓN.

Necesidad de concretar las consecuencias para las fincas concretas de una sentencia que anula parcialmente un proyecto de reparcelación. En el procedimiento han de haber podido intervenir los acreedores hipotecarios.

140.** EXCESO DE CABIDA: DUDAS DE IDENTIDAD

No es posible la inscripción de un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita de conformidad con lo dispuesto en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.

141.*** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN 

La expropiación urbanística determina el nacimiento de un eventual derecho de reversión para el propietario salvo que venga determinada por incumplimiento de los deberes urbanísticos. La negativa del expropiado a incorporarse voluntariamente a la junta de compensación no se considera como caso típico de incumplimiento de deberes y por tanto procede inscribir el derecho de reversión a su favor.

142.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO YA CADUCADA

La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada.

143.* INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. INEXISTENCIA DE DOS TRANSMISIONES

Para inmatricular una finca o participación proindiviso al amparo del art. 205 son necesarias 2 transmisiones sucesivas, con un año de diferencia entre ellas, sobre la misma finca o participación proindiviso; no son títulos sucesivos 2 transmisiones sobre participaciones diferentes.

147, 150 y 151.** PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y TITULARES REGISTRALES NO NOTIFICADOS.

En los acuerdos de propiedad horizontal relativos a la prohibición del alquiler vacacional no es necesario que preste su consentimiento ni que se notifique el acuerdo al titular registral no notificado, si se ha obtenido el quórum de 3/5.

148.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Puede inscribirse una liquidación de gananciales presentando el auto de homologación de la transacción fundada en sentencia previa de divorcio en que se relacionaban los bienes comunes.

149.** PUBLICIDAD FORMAL EN EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN. 

No procede expedir publicidad registral ante una solicitud que no especifica el interés legítimo, ni las fincas respecto de las cuales se solicita la certificación, aunque la petición se haga en el marco de un expediente del art. 199. No es necesaria la legitimación de firma del solicitante, aunque la solicitud se haga vía fax.

152.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD

En la tramitación de un expediente del art. 199 caben dudas de la identidad de la finca si están suficientemente fundadas y puestas de manifiesto en la calificación registral, aunque no haya oposición de colindantes

153.** SEGREGACIÓN. CESIÓN OBLIGATORIA DE SUELO AL AYUNTAMIENTO.

Cunado una licencia de obras se condiciona a la oportuna cesión de terrenos al Ayuntamiento, dicha cesión ha de formalizarse en el correspondiente documento público, con intervención de la cesionaria.

154.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

La adjudicación en un convenio regulador de divorcio de una finca adquirida por mitad antes del matrimonio exige que se haga una atribución del carácter ganancial del bien, que debe ser expresa y delimitarse claramente en el título.

156.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

En el caso de que existan  sospechas fundadas de que todo o parte de la superficie objeto de inmatriculación esté ya inscrita y así se hiciese constar en la nota simple, es necesario que a la escritura se incorporen pruebas que desvirtúen las dudas, o que se opte por acudir al expediente de dominio que regula el art 203 que contiene trámites y garantías suficientes para despejar este tipo de sospechas.

157.** AUTOCONTRATACIÓN CON CONFLICTO DE INTERESES

Cuando una misma persona representa como administrador a dos sociedades en el mismo negocio jurídico hay autocontratación y debe ser salvada por las Juntas Generales de ambas.

158.*** TRANSMISIÓN  DE FINCA AFECTADA POR UNA ZONA DE EXCLUSIÓN  DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.

Las denominadas «zonas de exclusión» del dominio público marítimo terrestre son de dominio público mientras no se determine  por Orden Ministerial conjunta el mecanismo de retrocesión a la propiedad privada y se otorgue la correspondiente escritura de transmisión, por lo que mientras tanto no puede inscribirse la transmisión de fincas registrales incluidas en todo o en parte en dichas zonas.

159.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

En la tramitación del expediente del art.199 la oposición del colindante, cuando está documentalmente justificada, genera dudas de identidad que permiten denegar la inscripción de la representación gráfica y la rectificación de la descripción de la finca.

160.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UN FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA

La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

161.*** RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA DE FINCA GANANCIAL SIN QUE HAYA SIDO PARTE EL CÓNYUGE EN EL PROCEDIMIENTO

La resolución judicial de la compraventa de una finca (inscrita a favor del comprador para su sociedad de gananciales) como consecuencia del desenvolvimiento de una condición resolutoria explícita, no exige demanda al cónyuge del adquirente, pero si requiere al menos que haya sido notificado de la resolución

163.** CONVENIO REGULADOR. LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN PROINDIVISO

En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal valenciano de separación de bienes, puede admitirse que se incluyan la liquidación dos fincas adquiridas por mitad, siendo una la vivienda familiar, adjudicando una a cada cónyuge,.

164.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LA SUPERFICIE OCUPADA SEGÚN LA DESCRIPCIÓN LITERARIA Y LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS CATASTRALES APORTADAS.

La diferencia de superficie ocupada por una edificación, entre el título y la de la georreferenciación aportada, que resulta de la certificación catastral, no impide la inscripción si la del título se ha ajustado descriptivamente a lo que resulta de Catastro, siempre que exista identidad de la edificación y la ubicación de la misma dentro de finca registral. ( Hay una aparente incongruencia en los datos catastrales pero que resulta de que en los datos alfanuméricos del Catastro no se computan superficies, como los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos que computan al 50%)

165.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN PREVER PARA LA RESOLUCIÓN LA CONSIGNACIÓN DE LAS CANTIDADES QUE SE PERCIBAN

La última jurisprudencia acepta que las partes puedan pactar la renuncia del comprador a la moderación judicial de la cláusula penal (artículo 1154 CC) cuando se produce el incumplimiento concretamente previsto en el contrato y salvo que sea aplicable la legislación de consumidores y usuarios. Pero en este caso se confirma la calificación en el sentido de que es necesaria la consignación de las cantidades percibidas por el vendedor por no pactarse dicha renuncia en los términos exigidos por dicha jurisprudencia y la propia DG.

 

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playa de Baltar. Portonovo

Oficina Registral (Propiedad). Informe Mayo 2021. Complejos inmobiliarios y propiedad horizontal tumbada: cuándo se necesita licencia.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: COMPLEJOS INMOBILIARIOS Y PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA: NECESIDAD O NO DE LICENCIA. Emma Rojo.

De la distinción entre ambas figuras se ha ocupado en numerosas ocasiones la DGRN; así, R. de 21 de enero de 2014 afirmando que mientras que en la propiedad horizontal el suelo es común en su totalidad, en el complejo inmobiliario puede no tener este carácter.

Ahora bien, las múltiples resoluciones dictadas sobre esta cuestión ponen de manifiesto que no basta con que los interesados o los Estatutos manifiesten que el suelo es común sino que hay que tener en cuenta las siguientes reglas:

1) La propiedad horizontal tumbada.

En cuanto a la propiedad horizontal tumbada, como las viviendas adosadas,

1) Como su propio nombre indica, es una auténtica propiedad horizontal, aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales.

2) Los elementos independientes forman parte de una misma cosa, estructura o unidad, que es el edificio. Es decir, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes.

3) El suelo tiene la consideración de ser elemento común en su totalidad sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos.

Esta inexistencia de fragmentación de terreno es lo que inspira el sentido del artículo 26.4 TRLS, con arreglo al cual, La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, los urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18”.

De la propiedad horizontal tumbada se ocupó, entre otras, la R. de 21 de noviembre de 2019 al señalar que la constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios de suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se debe considerar, a los efectos de aplicación de la legislación urbanística, como una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento que, de conformidad con el artículo 26.2 TRLS, sería necesaria la obtención de licencia correspondiente.

2) Los complejos inmobiliarios.

1) No tienen naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación la LPH, concretamente, el artículo 24.

2) Los elementos independientes, que son las parcelas, son totalmente independientes entre sí.

3) El suelo puede ser objeto de fraccionamiento “de hecho”, mediante la atribución del uso “exclusivo” de parte del suelo (jardín o patios), a un elemento privativo.

La cuestión que se ha planteado es determinar si, para constituir un complejo inmobiliario, es preceptiva o no la obtención de licencia. En la actualidad, hay que estar a lo dispuesto en los artículos 24 LPH, 10.3 LPH y al artículo 26.6 TRLS, debiendo tomar en consideración la reciente Resolución de 27 de enero de 2021. El artículo 26,

1º. Ofrece una definición de lo que debe entenderse por complejo inmobiliario (ver último párrafo): todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos. Como ha reconocido el Centro Directivo, un conjunto inmobiliario es un conjunto de inmuebles y éstos, a su vez, pueden ser edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios de naturaleza inmobiliaria.

2º. La regla general (independientemente de la CCAA dado que se trata de preceptos redactados al amparo de los artículos 149.18º y 18º) es la necesidad de autorización administrativa previa – o testimonio notarial de la misma – para la constitución o modificación de un complejo inmobiliario, al igual que sucede, con los actos de división, agregación o segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal (pisos o locales), siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación (R. de 15 de febrero de 2018).

3º. Excepciones: No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel y, b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Aunque el informe mensual ha sido enorme, que afecten directamente a la oficina registral:

Tipos de interés planes de vivienda

Resolución de 24 de marzo de 2021, de la DG de Vivienda y Suelo, por la que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados o convenidos concedidos en el marco del Programa 1997 del Plan de Vivienda 1996-1999, Plan de Vivienda 2002-2005 y Plan de Vivienda 2005-2008.

Los nuevos tipos son: Programa 1997 del Plan de Vivienda 1996-1999, el 1,72 %. Plan de Vivienda 2002-2005, el 1,43 %. Plan de Vivienda 2005-2008, el 1,46%.

Registro Civil: Ley que modifica la de 2011.

Ley 6/2021, de 28 de abril, por la que se modifica la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil.

Supone la íntegra entrada en vigor de la nueva Ley de Registro Civil el 30 de abril de 2021, aunque con una compleja fase transitoria hasta el pleno funcionamiento de las nuevas Oficinas Registrales. Entre otras, hay modificaciones en el código personal, firma electrónica, funciones de las oficinas, expediente matrimonial, cambio de nombre y/o apellidos, Libro de Familia, declaraciones sobre nacionalidad o vecindad civil. Los notarios ya pueden tramitar el expediente matrimonial. Entran también en vigor modificaciones de varios artículos del Código Civil.

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Derecho Foral de Aragón.

Ley 2/2021, de 25 de marzo, por la que se modifica el «Código del Derecho Foral de Aragón», Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas, aprobado por Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón.

Es una reforma motivada por el Pacto de Estado contra la violencia de género. Tan sólo se modifica el artículo 72 en la misma dirección que el artículo 156 del Código Civil sobre atención sicológica a menores.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado disposiciones de Galicia, Canarias, Navarra, Valencia y Castilla-La Mancha, pero ninguna de interés registral salvo muy indirectamente:

CASTILLA-LA MANCHA. Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas.

Tribunal Constitucional

Se han publicado varias resoluciones pero ninguna que pueda afectar a las oficinas registrales.

SECCIÓN II

No se ha publicado nada de interés para los Registros de la Propiedad, ni concursos ni jubilaciones.

RESOLUCIONES:
SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:

Se han publicado cuatro, tres que afectan a Resoluciones relativas al Registro de la Propiedad

1/2021. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN DE INMUEBLES NO VIVIENDA HABITUAL. La Sentencia firme de 17-10-2019 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Burgos, cuyo fallo publica el BOE de 30-4-2021, estima la demanda interpuesta contra la Resolución de 20 de Febrero de 2019 (87 de 2019)

2/2021. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. Revocada la Resolución de 9 de Febrero de 2016 (40 de 2016) por sentencia firme de la Audiencia Provincial de Albacete de 27 de Noviembre de 2017, cuyo fallo publica el BOE de 30-04-2021

4/2021. SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA. Revocada la resolución de 18 de Mayo de 2017 (232 de 2017) por Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña de 24 de Julio de 2018, cuyo fallo publica el BOE de 30-4-2021

RESOLUCIONES PROPIEDAD

88.** NOTIFICACIONES Y PLAZOS EN PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO DE LA LEY GALLEGA.

En la partición por contador partidor de la ley de Derecho Civil de Galicia, han de transcurrir 30 días hábiles desde la última notificación a los interesados y la fecha del sorteo para su designación. La formalización de la partición ha de notificarse a los interesados no comparecientes por edictos si el domicilio es desconocido.

89.*** AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD ART. 199 LH.

Resume la doctrina de la DG para la tramitación de expedientes del artículo 199 LH, en particular con excesos de cabida y dudas de identidad en relación con otras fincas inscritas.

90.*** NOTA MARGINAL DE VINCULACIÓN DE SUPERFICIE: OBRA NUEVA DIFERENTE DECLARADA POR ANTIGÜEDAD

Cabe inscribir una obra nueva con características diferentes a la que se establece en una Nota Marginal de Vinculación, siempre que la obra cuente con la oportuna licencia o se declare por antigüedad por haber transcurrido los plazos para la adopción de medidas sancionadoras.

91.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. CONVERSIÓN DE TERRAZAS PRIVATIVAS EN ELEMENTOS COMUNES

Cuando la situación fáctica de un edificio es de división horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los propietarios no hayan otorgado el correspondiente título constitutivo. Hay que diferenciar en la propiedad horizontal, los actos colectivos, en los que basta el acuerdo de la Junta general de Propietarios, y los actos que afectan al derecho esencial del dominio («uti singuli«) de un elemento privativo, en los que se necesita además el consentimiento individualizado de sus propietarios manifestado en escritura pública para que sean inscritos en el Registro..

92.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO

No cabe inscribir, por falta de tracto, una venta presentada después de que el vendedor ya no es el titular registral, aunque éste sea su heredero.

93.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES ADJUDICANDO FINCA PRIVATIVA

No cabe adjudicar una finca en liquidación de gananciales cuando figura inscrita con carácter privativo, ni presumir un negocio de aportación a gananciales ya que la atribución del carácter ganancial de un bien privativo debe ser expresa y delimitarse claramente en el título.

94.*** HERENCIA. TESTAMENTO OTORGADO EN CATALUÑA POR INCAPACITADA

El registrador no puede rechazar la inscripción de un adjudicación hereditaria basándose en que el testador está incapacitado y sometido a curatela y por tanto el testamento es nulo: El testamento es personalísimo. No se puede hacer testamento por otro ni exigir que el testador sea asistido por un tercero (curador). Cuando el testador está incapacitado es el notario el encargado de garantizar el cumplimiento del artículo 12 de la Convención con la asistencia a los testadores que presentan dificultades de comprensión, y será quien, en último caso, evaluará la capacidad del compareciente y accederá o no al otorgamiento. Por ello el testamento debe quedar excluido de la relación de inhabilitaciones generales.

97.** EXCESO DE CABIDA. RECTIFICACIÓN FUERA DE PLAZO DE LA CALIFICACIÓN NEGATIVA

Aunque un exceso de cabida sea inferior al 5% es preciso que el registrador no tenga dudas sobre la identidad y correspondencia de la finca. Si tras el recurso el Registrador anuncia que rectifica la calificación, pero no lo hace en plazo, prosigue el recurso gubernativo.

98.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CON INFORME TÉCNICO

Una representación gráfica inscrita no deviene inalterable, sino que es posible su rectificación con arreglo a las normas generales de la Ley Hipotecaria para la rectificación de asientos..

99.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No cabe interponer recursos contra asientos ya practicados, pues están bajo la salvaguardia de los tribunales

100.** COMPRAVENTA DE VIVIENDA Y ANEJO. SU RECIPROCA VINCULACIÓN.

En una PH, en que los garajes están vinculados a las viviendas, si se vende la vivienda se está vendiendo también el garaje vinculado a ella y ello, aunque los garajes consten inscritos como fincas independientes con número registral propio.

101.** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS. ACTA DE NOTORIEDAD DE POSESIÓN PREVIA.

Cuando la herencia no está toda distribuida en legados  y el testador no ha autorizado al legatario para tomar posesión de la cosa legada es precisa la entrega del la cosa legada para que pueda inscribirse.

102.** INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

El que considere que existe una doble inmatriculación debe solicitar la iniciación del expediente como promotor. También debe aportar la representación gráfica que la justifique.

104.*** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. RETRACTO DE COLINDANTES

Tras la reforma del RGR por RD 1071/201, ya no cabe el remate de la finca por adjudicación directa en caso de quedar desierta la subasta. En las adjudicaciones forzosas también rigen los retractos legales y en particular en de colindantes de CC, aunque solo en las fincas rústicas, no urbanas ni urbanizables.

105.*** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA. PACTOS SOBRE BIENES CONCRETOS DE LA HERENCIA FUTURA. CAUSA.

Admite el pacto de disolución de cosa común entre dos de los comuneros bajo la condición suspensiva del fallecimiento del tercero con un testamento  en determinado sentido y con un término adicional de seis meses. El pacto tiene que expresar la causa onerosa o privativa. La prohibición general de pactos sobre la herencia futura se refiere a pactos sobre la universalidad de dicha herencia, no a pactos sobre bienes concretos pues en tal caso no existe propiamente coerción de la libertad de testar.

107.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. TRACTO SUCESIVO

No puede anotarse una demanda si no ha sido dirigida contra el titular registral.

108.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO

La afección real de las fincas de resultado al pago de los gastos inherentes al sistema de actuación, no legitima a los acreedores de la junta de compensación por deudas contraídas en el desempeño de su cometido, a proceder contra las parcelas adjudicadas o pedir anotación preventiva de su crédito sin llamar al procedimiento al titular registral en el momento de la anotación.

109.*** OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA DE DEUDA. DISTINCIÓN PACTO COMISORIO y PACTO MARCIANO. OPCIÓN POR MÁS DE 4 AÑOS.

Pacto Marciano: cabe, entre empresarios NO consumidores, una opción de compra en garantía de deuda si se pacta un sistema objetivo de valoración de la finca y de protección al deudor y a terceros que excluya el enriquecimiento injusto. La opción de compra puede exceder de 4 años si acompaña a otro contrato de mayor duración.

110.*** CONDICIÓN RESOLUTORIA EN COMPRAVENTA POR OBLIGACIONES ACCESORIAS. ACREDITACIÓN UNILATERAL DEL INCUMPLIMIENTO. REQUISITOS NOTIFICACIÓN NOTARIAL.

Resolución que resume los requisitos para resolver una compraventa porque no se han cumplido una obligación accesoria garantizada con Condición Resolutoria, con pacto de resolución unilateral. También analiza los requisitos para la notificación notarial al comprador.

Sobre la forma de realizar las notificaciones notariales, ver el siguiente Informe de la Oficina notarial que resume la doctrina de la Dirección General. (AFS)

111.* HERENCIA. ADJUDICACIÓN DEL PLENO DOMINIO CUANDO DEBIÓ DE SER DE UNA MITAD INDIVISA

Por un error material en una partición hereditaria se adjudica más del 100%. Aunque parece deducirse claramente cual es la voluntad de los partícipes el notario debe corregir el error sin que pueda trasladar al registrador la responsabilidad de la subsanación del error padecido en el presente caso.

112.** PARTICIÓN POR MAYORIA EN GALICIA

Resolución que trata una partición por mayoría de la Ley de Derecho Civil de Galicia. En la misma se permite que: Se haga conjuntamente la partición de ambos cónyuges aunque las disposiciones testamentarias no sean iguales; que se proponga un único contador partidor y no 5 (mínimo que exige la Ley) y por tanto no hay sorteo; que no se hagan lotes homogéneos si la partición se aprueba por las mayorías de ¾ y que las legítimas se abonen en dinero aunque sean pars valoris bonorun, partícipe no asistente.  Todo ello basándose en que el partícipe disidente fue notificado y por tanto no puede alegar indefensión. Si la notificación se hacho de modo no presencial son necesarios dos envíos.

113.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO. NECESIDAD DE RECTIFICAR PRIMERO EL REGISTRO.

No se pueden rectificar las inscripciones erróneas mediante un expediente para reanudar el tracto sucesivo; Si han accedido al registro 3 transmisiones incorrectas hay que rectificar el las inscripciones erróneas y el Art 40-d) LH exige «consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial».

114.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. POSIBLE VIVIENDA FAMILIAR

Puede anotarse un embargo de finca privativa de un cónyuge sin notificación al otro cuando si del Registro no resulta de manera expresa y claramente el carácter familiar de la vivienda.

116.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE INVADE EL DOMINIO PÚBLICO

El registrador ha de pedir informe a la administración si sospecha invasión de dominio público en una inmatriculación. Si la administración informa invasión ha de impedir la inmatriculación, aunque haya deslinde.

117.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEY 2000 EXISTIENDO NOTA DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS POSTERIOR

No cabe cancelar una anotación de embargo prorrogada antes de la LEC 2000 mediante el supuesto excepcional del art. 210.1 LH (que requiere solicitud expresa) si no ha transcurrido el plazo previsto en el precepto (20 o 40 años) contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento (en este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas, que interrumpe la caducidad legal)

119.** HIPOTECA UNILATERAL EN GARANTIA DE OBLIGACION FUTURA. MODIFICACIÓN SIN INTERVENCION DEL DEUDOR

La hipoteca en garantía de obligación futura es inscribible, aunque no se constituya bajo esa denominación. La modificación de una hipoteca unilateral exige siempre el consentimiento del deudor titular registral en escritura pública

120.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. DUDAS DE IDENTIDAD

La falta de inscripción de la representación gráfica de la finca no necesariamente impide la inscripción de la declaración de obra nueva conforme al artículo 202 LH. Tal inscripción sólo será obligatoria cuando el registrador albergue dudas debidamente fundadas sobre la ubicación de lo edificado.

121.** CANCELACIÓN UNILATERAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. FORMA DE ACREDITAR EL PAGO Y LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Para levantar el cierre del registro por falta de pago del impuesto ha de acreditarse la presentación en la administración competente, no basta con acreditar el pago. Para cancelar una condición resolutoria en garantía de precio aplazado con pacto de cancelación unilateral acreditando el pago, solo puede hacerse cuando dicho pago se ajusta exactamente a lo pactado en la escritura, sin que quepa admitir el pago a un tercero distinto del vendedor aunque se genere una acción de repetición.

122.*** COMUNIDAD POSTGANANCIAL Y DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO

En la comunidad postganancial, se aplican las reglas de la comunidad de bienes y por tanto cabe la enajenación de los bienes que la integran con consentimiento de todos. Y, cuando existe un único bien, cabe el ejercicio de la acción de división de la cosa común, sin necesidad de proceder a la previa liquidación de la sociedad de gananciales y la inscripción de la división hereditaria.

123.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Es posible tomar una anotación de demanda a favor de una comunidad de propietarios de una acción dirigida a la demolición de obras al efecto de volver al estado original por infracción de la normativa sobre propiedad horizontal.

 

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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE ABRIL 2021

INFORME NORMATIVA ABRIL 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ABRIL 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2021.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Rinlo. Provincia de Lugo

Rinlo. Provincia de Lugo

 

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Abril 2021. Viviendas uso turístico.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: ACUERDOS COMUNITARIOS REFERENTES A LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO Y OTRAS MODALIDADES DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO.

La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado, el incremento de los precios del mercado de la vivienda, la escasez del parque de vivienda social, el crecimiento del número de desahucios vinculados a contratos de alquiler y las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida justificó – según la Exposición de Motivos – la introducción de un nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la LPH vía Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Señala el nuevo apartado 12 del artículo 17 que:

“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

La finalidad de este precepto es rebajar el quórum de unanimidad previsto en el artículo 17.6 LPH para modificar el título constitutivo o los estatutos para permitir a las comunidades de propietarios prohibir la actividad de explotación de viviendas para uso turístico.

Han sido varias las Resoluciones de la DGSJ (R. de 5 de junio, 16 de octubre, 5 de noviembre de 2020, 15 de enero y R. de 22 de enero de 2021) que se han ocupado de esta modificación. Son dos los problemas que se plantean:

1) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de la actividad de viviendas de uso turístico (VUT), y,

2) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de otras modalidades de alojamiento turístico: hospedería, alquiler vacacional y apartamento turístico.

1) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de la actividad de viviendas de uso turístico.

– La regla general es la necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo.

– Por excepción, bastará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas.

La doctrina del Centro Directivo en las sucesivas resoluciones dictadas sobre la cuestión se centra en la interpretación de los verbos “limitar” y “condicionar” empleados en la norma habiendo entendido la Dirección General que, al permitir esta norma limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turística de las viviendas también admite que se establezca una prohibición absoluta de dicha actividad. En el mismo sentido, ver también el artículo 553 – 2 e) del Código Civil de Cataluña.

2) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de otras modalidades de alojamiento turístico: hospedería, alquiler vacacional y apartamento turístico.

La R. de 16 de junio de 2020 deniega la inscripción del acuerdo comunitario de prohibición de actividades de alojamiento turístico distintas de la modalidad de viviendas de uso turístico (VUT) porque es de plena aplicación el artículo 17.6 LPH, que, como ha quedado expuesto, exige la unanimidad para la modificación del título constitutivo o de los Estatutos. Se ha escrito con razón que todo acuerdo comunitario que limite el derecho de propiedad y que no forme parte del ámbito objetivo del nuevo apartado 12 del artículo 17 LPH se regirá por la regla general, es decir, por el apartado sexto, exigiéndose la unanimidad.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

RD Ley 5/2021: apoyo a la solvencia empresarial

Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-19: Establece la regulación de ayudas a empresas y autónomos, con una serie de rebajas arancelarias respecto a los documentos inscribibles relativos a las mismas; también prorroga la duración de las medidas relativas a la posposición de concursos de acreedores; nombramiento de mediadores concursales etc.

Ir a la página especial con esquema y amplia reseña.

Plan Estadístico Nacional 2021

Real Decreto 150/2021, que desarrolla para 2021 el Plan Estadístico Nacional 2021-2024. La cumplimentación de los datos es obligatoria salvo excepciones.

En una serie de estadísticas relaciona al Colegio de Registradores (Estadística del Procedimiento Concursal, de Sociedades Mercantiles, de Hipotecas, de Transmisión de Derechos de la Propiedad y de Precios del Suelo). Ver resumen.

Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos.

Real Decreto 203/2021, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos.

Que desarrolla las leyes 39 y 40/2015 en lo referido a la actuación y el funcionamiento electrónico del sector público, incluyendo las relaciones de los ciudadanos con ella, el procedimiento y notificaciones administrativas. Desarrolla la carpeta ciudadana, el PAGe, la dirección única de notificaciones (DEHú) las sedes electrónicas, la identificación, la representación, los registros electrónicos, el registro de apoderamientos, las comunicaciones y notificaciones, el expediente electrónico, la obtención de copias y conservación de documentos. Interesante anexo terminológico.

Ir al archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Destacamos que establece la obligatoriedad de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas, para la realización de cualquier trámite de un procedimiento administrativo, al menos los sujetos a los que se refiere el artículo 14.2 LPA (personas jurídicas, entidades sin personalidad, profesionales de colegiación obligatoria -incluidos los notarios y registradores-, quienes representen a los anteriores y los empleados públicos por razón de su cargo.

Disposiciones Autonómicas.

Destacamos:

MADRID. Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística.

Ver Novedades en la inscripción registral de la obra nueva tras la reciente modificación de la Ley de Suelo de Madrid, por Francisco Bengoetxea Arrieta

Tribunal Constitucional

Dos Sentencias de las salas 1 y 2 sobre las ejecuciones hipotecarias y vulneración de la tutela judicial efectiva, relativas a la primacía de del derecho de la unión Europea y a la inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal respectivamente.

DESAHUCIO DE INMUEBLES OCUPADOS. Se admite a trámite un recurso de inconstitucionalidad contra diversos incisos y preceptos del preámbulo y la Disposición final primera del Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, relativo a la suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional.

SECCIÓN II

Concursos Registros: Se resuelve el concurso ordinario 308 para la provisión de registros tanto a nivel estatal según RDGSJFP. 4 de marzo de 2021; como a nivel de ÇCataluña. Quedan 73 plazas vacantes para que elijan los Aspirantes.

Ir al Archivo de Concursos.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la jubilación del notario en excedencia y registrador de bienes muebles Central I, don Juan Luis Gimeno Gómez-Lafuente.

RESOLUCIONES:

RESOLUCIONES PROPIEDAD

78.* NOTA MARGINAL DE FUTURO DESLINDE VÍAS PECUARIAS. INDEPENDENCIA REGISTRADOR

Reitera numerosas RR según las cuales No cabe practicar nota marginal en finca colindante con vía pecuaria, para advertir a terceros de dicha colindancia, sin que ni siquiera se haya iniciado el procedimiento de deslinde.

79.** DONACIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL

Cabe que el cónyuge titular con carácter privativo disponga de la nuda propiedad sobre la misma aunque sea la vivienda habitual de la familia porque no impide el goce sobre la misma.

80.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES POR DIVORCIO Y TITULO PREVIO DE APORTACIÓN A GANANCIALES.

No hay creación “ad hoc” de títulos para inmatricular cuando el antetítulo es un aportación de gananciales y el titulo inmatriculador la liquidación de gananciales por divorcio, cunado entre ellos ya han pasado 13 años

81.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Es necesario demandar y requerir del pago al tercer poseedor que tiene inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, para que se pueda inscribir el decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

83.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD POR MAGNITUD DEL EXCESO Y PREVIA SEGREGACIÓN

No procede denegar el inicio del expediente previsto en el artículo 199, por dudas de identidad de la finca por la magnitud del exceso, sino sólo cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitación.

84.*** HERENCIA. DIVISIÓN MATERIAL. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESPLAZAMIENTO.

Cabe rectificar la descripción de fincas mediante el procedimiento del art. 199 LH aun cuando sean finca procedentes de una parcelación urbanística, si se cumplen los requisitos del procedimiento legal establecido para ello. Cabe aun cuando haya incongruencia entre la base gráfica y las descripciones debido a desplazamientos, debiendo procederse como dispone la resolución conjunta punto Séptimo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General de Catastro de 7 de octubre de 2020.

85.** ANOTACIÓN DE DEMANDA EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

No cabe anotar una demanda de reclamación de cantidad, puesto que si lo que se quiere es afectar la finca al cobro de la deuda procede una de embargo. En este caso que la demandante es una comunidad de propietarios cabria si la demanda tuviera por objeto hacer constar la preferencia real de su crédito frente a otros, pero tendrían que estar demandados. Reitera su doctrina sobre la herencia yacente.

86.*** NOMBRAMIENTO DE CONTADOR PARTIDOR DATIVO. CALIFICACIÓN DEL EXPEDIENTE DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA.

Resolución que trata del ámbito de la calificación en los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados ante notario: en este caso el nombramiento de contador partidor dativo,  y la aprobación de las operaciones por el realizadas. La calificación se extiende a los extremos de los documentos judiciales, es decir: i) competencia del órgano, (ii) la congruencia del resultado con el expediente tramitado, (iii) las formalidades extrínsecas de la resolución o instrumento público y (iv) los obstáculos que surjan del Registro. En consecuencia puede oponerse como defecto que no conste quien solicito el nombramiento del contador (a los efectos de determinar si se cumplen las mayorías establecidas en el CC; pero no puede entrar en cuestiones relativas a su contenido como pro ejemplo en la interpretación que hace el contador de si una finca concreta es la efectivamente legada.

87.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES MEDIANTE HOMOLOGACIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN BASADA EN SENTENCIA PREVIA DE DIVORCIO.

Cabe inscribir  el auto homologando una transacción relativa a una liquidación de gananciales fundada en sentencia previa de divorcio en que se relacionaban los bienes comunes.

 

Barreiros Costa de Lugo. Diego Muruáis Jartín

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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE MARZO 2021

INFORME NORMATIVA MARZO 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MARZO 2021

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TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2021. Embargo Postganancial.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: ANOTACIÓN DE EMBARGO CUANDO LA SOCIEDAD DE GANANCIALES ESTÁ YA DISUELTA PERO AÚN NO LIQUIDADA

Por Emma Rojo

Es relativamente frecuente que se presenten documentos en los que se decreta la anotación preventiva sobre los bienes inmuebles cuya propiedad pertenece al 50% al ejecutado y se añade que las fincas objeto de anotación son los derechos de propiedad o cualesquiera otros que pudieran corresponder al ejecutado sobre la finca registral.

En este punto procede consultar los folios del Registro y distinguir según la situación en que se encuentra la sociedad de gananciales.

a) Si la finca consta inscrita a favor de ambos cónyuges con carácter ganancial (el ejecutado) y su cónyuge.

No cabe anotar el embargo sobre el 50% de la finca propiedad del ejecutado como indica el mandamiento toda vez que la sociedad de gananciales se configura como una comunidad germánica o en mano común en la que el derecho que ostentan ambos cónyuges afecta indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas, ni facultad de pedir la división material, mientras dura la sociedad, a diferencia de lo que sucede con el condominio romano. Con fundamento en los artículos 144.1 RH y 541 LEC, para que resulte anotable un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial esposos o que, habiéndose demandado sólo al cónyuge que contrajo la deuda, se le dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despeche ejecución al cónyuge no demandado. Así, RDGRN de 17 de mayo de 2017.

b) En cuanto a la expresión de que las fincas objeto de anotación son los derechos de propiedad o cualesquiera otros que pudieran corresponder al ejecutado sobre la finca registral, con arreglo a la doctrina de la DGRN, con fundamento en el artículo 144.4 RH, no procede la anotación sobre los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en la liquidación de un bien concreto, en este caso, la finca registral nº, ya que xxx, como indica el Centro Directivo, si luego el bien no se le adjudica en la liquidación, quedará ineficaz no sólo la anotación sino también la traba. Tampoco sería posible practicar la anotación preventiva si se ordena en el mandamiento que se practique el embargo sobre la mitad indivisa de un bien concreto. Esto es así porque disuelta y no liquidada la sociedad de gananciales, los cónyuges no tienen derechos sobre cuotas en bienes concretos sino derechos sobre una cuota en la totalidad del patrimonio. Así, no cabe que en el mandamiento se ordene el embargo del 50% de los derechos que le corresponden en la liquidación de la sociedad de gananciales al demandado. La calificación sería también negativa cuando el mandamiento ordene practicar el embargo sobre un determinado bien ganancial ya que puede ocurrir que éste no se le adjudique en la liquidación. Por ello, sólo se admite practicar la anotación sobre los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en la liquidación de la sociedad de gananciales.

 

DISPOSICIONES GENERALES:

Por Maria Núñez (el resto del informe).

RDLey 3/2021: Moratorias, Seguridad Social, Empleo…

Real Decreto-ley 3/2021, de 2 de febrero, por el que se adoptan medidas para la reducción de la brecha de género y otras materias en los ámbitos de la Seguridad Social y económico.

Resumen: Permite a los deudores solicitar moratorias legales y convencionales en los mismos casos regulados por la normativa Covid anterior hasta el límite de nueve meses, si no las han obtenido antes por ese tiempo. Mejora las pensiones de mujeres con hijos. Reforma del ingreso mínimo vital. Retoques en la prestación extraordinaria por cese de actividad de los autónomos.

Ver resumen completo en archivo especial

Disposiciones Autonómicas.

Destacamos:

CATALUÑA. Decreto-ley 50/2020, de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler.

CATALUÑA. Decreto-ley 53/2020, de 22 de diciembre, de modificación del Decreto-ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19.   Que establece medidas aplicables a las personas jurídicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catalán y a las juntas de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal

CASTILLA-LA MANCHA. Ley 9/2020, de 6 de noviembre, de Patrimonio de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha. Con muchas disposiciones que afectan y se refieren al Registro de la Propiedad: obligatoriedad de inscripción, deslindes, negocios sobre inmuebles… Ver resumen. 

Tribunal Constitucional

CATALUÑA. LÍMITE RENTA ALQUILER. Se admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad n.º 6289-2020, contra determinados preceptos de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda

LEY DEL SUELO MADRID. Se admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad n.º 231-2021, contra la Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. LEGITIMACIÓN PASIVA Sala Segunda. Sentencia 7/2021, de 25 de enero de 2021. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y a ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. LEGITIMACIÓN PASIVA Sala Primera. Sentencia 8/2021, de 25 de enero de 2021. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y a ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. LEGITIMACIÓN PASIVA Sala Primera. Sentencia 9/2021, de 25 de enero de 2021. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva por inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal

Es similar la Sentencia 10/2021, de 25 de enero de 2021.

CONSUMIDOR EN PÓLIZA DE PRÉSTAMOSala Primera. Sentencia 12/2021, de 25 de enero de 2021. Recurso de amparo 1588-2020. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y a ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia

CATALUÑA VIVIENDAS DESOCUPADASPleno. Sentencia 16/2021, de 28 de enero de 2021. Declara nulos una serie de artículos del Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

La sentencia se centra en los límites de los decretos-leyes: nulidad parcial de los preceptos que tipifican como supuesto de incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda su desocupación permanente y establecen medidas coactivas para su cumplimiento.

SECCIÓN II

Nuevo concurso Registros: Se convoca el concurso n.º 308, para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, tanto en la DG como en Cataluña, este último modificado por Resolución de 5 de febrero de 2021, por la que se corrigen errores 

Ver archivo de Concursos.

Ya resuelto de forma definitiva

Jubilaciones

Don Celestino Ricardo Pardo Núñez, registrador mercantil de Madrid n.º III.

Don José Luis de la Viña Ferrer, registrador mercantil de Madrid n.º IV.

Don Valentín Barriga Rincón, registrador de bienes muebles de Madrid III.

 

RESOLUCIONES:

RESOLUCIONES PROPIEDAD

31.** ARTÍCULO 199 LH. BASE GRÁFICA Y POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PUBLICO. 

El registrador puede decidir en los expedientes del artículo 199 LH no inscribir la base gráfica si tiene duda fundada sobre la representación gráfica de la finca, en particular sobre si invade el dominio público y hay oposición de colindantes acreditando controversia judicial

32.() INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

En el expediente del 199 teniendo como base una representación gráfica alternativa, la oposición de colindantes puede ser tenida en cuenta para formar el juicio del registrador, pero no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto pero dicha oposición.

33.() AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En el expediente del 199 teniendo como base una representación gráfica alternativa, la oposición de colindantes puede ser tenida en cuenta para formar el juicio del registrador especialmente si están documentadas.

34.() PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO DE LAS VIVIENDAS

Basta la mayoría de 3/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas.

35.*  HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

Inscrito el dominio a nombre de persona distinta del causante de la herencia no cabe inscribir la adjudicación si no se presenta el título traslativo que acredite la transmisión del titular registral, o bien se reanude el tracto sucesivo.

37.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA.  DOBLE INMATRICULACIÓN. CANCELACIÓN DE FINCA

Interesante resolución en la que el Centro Directivo analiza el procedimiento de concentración parcelaria y una certificación administrativa de Patrimonio del Estado solicitando la cancelación de una finca de concentración parcelaria por coincidir en parte por otra registral.

38.** CONSTITUCIÓN DE COMPLEJO INMOBILIARIO: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

Resolución que trata de las diferencias entre la propiedad horizontal y el complejo urbanístico y cuando es necesaria autorización administrativa para constituir el régimen.

39.*** PROYECTO DE REPARCELACIÓN: DIVERSOS DEFECTOS. ENVIOS POR CORREO ELECTRÓNICO.

Analiza diversos defectos que platearse aparecer en el Registro con la presentación de una certificación administrativa aprobatoria de un proyecto de reparcelación: superficie, archivo GML recibido por correo electrónico, descripción de edificaciones, escritura de constitución de la Junta de Compensación, servidumbre, cesión de terrenos…

40.** OBRA NUEVA TERMINADA. RECTIFICACIÓN DE COORDENADAS DE LA PARCELA OCUPADA

La rectificación al aportar la representación gráfica que consistente en aumentar la superficie ocupada por la edificación no implica necesariamente la de aumentar la total de metros cuadrados construidos y es admisible si la diferencia es ínfima.

41.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Para dejar sin efecto la desheredación ordenada por el testador, no basta que intervengan todos los hermanos del desheredado, sino que también los descendientes del desheredado deben prestar la conformidad al acuerdo, pues conforme al artículo 857 CC son legitimarios.

42.* OBRA NUEVA DECLARADA Y AMPLIACIÓN DE OBRA ANTIGUA

No cabe declarar la ampliación de una obra por antigüedad mediante una certificación catastral que describe unitariamente la obra y se refiere al “año de la construcción” pues no hay base para entender que el año de la construcción 2008 sea precisamente el de la ampliación y no el de la construcción inicial. El certificado del arquitecto director de la obra no necesita visado colegial, pero su firma ha de estar legitimada.

43.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO QUE FUE CONVERTIDO EN DEFINITIVO POR NOTA MARGINAL

La conversión del embargo preventivo en ejecutivo se ha de hacer mediante una nueva anotación, pero si se hubiera hecho por nota marginal, se le atribuyen los efectos de la anotación de conversión, computando el plazo de duración de la traba desde la extensión de la nota marginal. Lo que ocurre es que este caso la Anotación convertida ya estaba cancelada formalmente al presentase el mandamiento ordenando la prórroga, por lo que al estar los asientos bajo la salvaguarda de los tribunales no procede practicar dicha prórroga.

44.** DEMANDA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. NOMBRAMIENTO DE DEFENSOR JUDICIAL.

Reitera la doctrina del centro según la cual en los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente es necesario nombrar un administrador judicial cuando el llamamiento a los herederos desconocidos es puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento; en este caso callo dicho emplazamiento era genérico y efectuados por edictos.

45.*** HERENCIA. DECLARACIÓN DE HEREDEROS. TÍTULO MATERIAL Y FORMAL

Designado cono heredera una nieta del testador, que a su vez lega el usufructo vidual a su viuda, la renuncia del heredero testamentario (sin sustitución ni derecho de acrecer) exige acta de declaración de herederos sin que la mera deducción de que lo sería la viuda sea suficiente para omitir su tramitación.

46.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL. OBJETO DEL RECURSO

Si el historial de una finca aparece trasladado a otro registro distinto de aquél en el que se presenta el documento, este ya no es competente para su despacho, no siendo posible discutir la procedencia o no del traslado en su día realizado por la vía del recurso gubernativo.

Analiza también la resolución la forma de practicar la notificación de la calificación para que empiecen a correr los plazos para el recurso.

47.** SEGREGACIÓN: ANTIGÜEDAD ACREDITADA POR CERTIFICADO MUNICIPAL.

Resolución que aborda el tema de la inscripción por antigüedad de segregaciones y la forma de acreditar dicha antigüedad. Este caso es muy interesante puesto que se eleva a público un documento privado de compraventa.

48.** NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO PRIVADO QUE SOLICITA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA.

Para la rectificación de la cartografía catastral el interesado debe acudir en primer lugar al organismo competente de Catastro para subsanar el error, y después, podrá lograr la coordinación entre Catastro y Registro utilizando cualquiera de los procedimientos previstos legalmente para ello, enunciados tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria, pero que en todo caso prevén la intervención o solicitud por parte del titular registral.

Respecto a la negativa a la extensión de asiento de presentación de documentos privados, aclara que contra la misma cabe recurso gubernativo y que sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación.

49.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD

El exceso/reducción de cabida no puede servir para alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, ya que puede encubrir operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, afectando a derechos de terceros. En este caso es evidente la modificación de la realidad física por cuanto la finca estaba recientemente inmatriculada y ya existía base gráfica. Y además es evidente el conflicto con un colindante que podrá resolverse en su caso por la vía del deslinde.

50.** MEJORA EN GALICIA. ENTREGA DE FINCA COMO CONDICIÓN EN UN PACTO DE MEJORA

Es valida la entrega de bienes efectuada por un descendiente mejorado, en cumplimiento de una condición impuesta en el propio pacto de mejora, ya que hay causa, título y modo y ha sido consentido por parte de todos y cada uno de los implicados.

51.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LEGITIMARIOS.

Nuevo cambio en la doctrina de la Dirección General, en el sentido de que cuando se sucede por derecho de transmisión deben intervenir todos los interesados en la herencia del transmitente, en este caso el cónyuge viudo que es legitimario.

52.*** EJERCICIO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR AYUNTAMIENTO

Cuando la administración celebra contratos con particulares sujetos a condición resolutoria que se rigen por derecho privado, para reinscribir el bien a su favor debe cumplir con los requisitos del (i) requerimiento notarial o judicial de resolución del contrato de compraventa, (ii) la consignación de las cantidades entregadas por la parte compradora (iii) y la presentación del título público de compraventa.

53.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. HERENCIA YACENTE. REBELDÍA. NOTIFICACIÓN POR EDICTOS.

En caso de demandas contra la herencia yacente, ha de intervenir un administrador judicial o alguno de los interesados en la misma. Cuando el llamamiento a los desconocidos herederos sea genérico y a través de notificación edictal, debe haberse llevado a cabo previamente por el juzgado una investigación razonable sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de las personas demandadas y tratar de localizarlos en su domicilio. No cabe inscribir una sentencia obtenida en rebeldía si no consta que ha transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

54.* OPOSICIÓN A INSCRIPCIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

Un acta de manifestaciones en la que una persona se opone a la inscripción de un proyecto de reparcelación no es título hábil para generar un asiento de presentación.

55.** CANCELACIÓN DE CONCESIÓN MINERA POR ACTO ADMINISTRATIVO.  CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Para cancelar una concesión minera tiene que haber un acto administrativo que lo declare, en el que haya sido citado el titular registral

56.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. VIVIENDA HABITUAL. DUDAS SOBRE IDENTIDAD TITULAR REGISTRAL-DEUDOR

Sólo cabe rechazar la anotación del embargo por falta de citación del cónyuge del deudor, cuando del Registro resultare el carácter de vivienda habitual del bien embargado de forma clara y expresa, bien porque venga directamente determinada por la manifestación de su titular al tiempo de la adquisición o con posterioridad, o bien por la realización de determinados actos que requieran el consentimiento del cónyuge no titular, por ejemplo, la constitución de una hipoteca, que ingresen en el registro dicho carácter.

62.** INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD. CALIFICACIÓN DEL TÍTULO PREVIO

Para inmatricular el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige acreditar con título público la última adquisición y la previa del transmitente.  El registrador ha de calificar ambas, aunque la del previo no es tan completa ni minuciosa. No es exigible acreditar las adquisiciones anteriores, pero cuando la alegada adquisición previa del transmitente resultara ser conceptual y jurídicamente incongruente, o imposible, sí puede y debe ser objeto de calificación.

64.** y 77 CANCELACIÓN DE HIPOTECAS ANTERIORES AL CONCURSO

Puede cancelarse la hipoteca preexistente sin el consentimiento específico del acreedor privilegiado si el Juez del Concurso estima suficiente la intervención de aquél. Y en esta R#77, aun cuando se haya cedido el crédito hipotecario.

65.** PROPIEDAD HORIZONTAL. LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS POR EXTRAVÍO DEL ANTERIOR.

No cabe diligenciar un nuevo libro de la comunidad de propietarios mientras no se haya agotado o extraviado el primero legalizado; pero tampoco anular la nota acreditativa de la legalización de un segundo libro de actas (por extravío del anterior) acreditando que realmente no se había extraviado el primero, puesto que esta segunda nota está bajo la salvaguarda de los tribunales.

66.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN ART. 205 LH TRAS COMUNICACIÓN A COLINDANTES POR INVASIÓN DE VÍA PECUARIA.

No puede cancelarse una inmatriculación a solicitud de una administración pública notificada como colindante por invadir el dominio público sin que medie consentimiento de los interesados o resolución judicial en su contra. El defecto además es insubsanable, procediendo la denegación.

67.*** EXPRESIÓN EN EL TESTAMENTO DE LA CAUSA DE LA DESHEREDACIÓN

La expresión de la causa de desheredación tiene carácter solemne y por ello debe manifestarse en el testamento, sin que sea suficiente la expresión “por las causas previstas en el artículo 853 del Código Civil”. Si se opone el desheredado corresponde al heredero la prueba de ser cierta la causa de desheredación. Han de intervenir en la partición los descendientes del desheredado puesto que son legitimarios.

68.*** HERENCIA DE CAUSANTE DE NACIONALIDAD ESLOVACA

Relativa al juicio notarial de equivalencia formal y material del título sucesorio extranjero al amparo de la disposición adicional tercera de la ley 15/2015.

69.* COMPRAVENTA. DIFERENCIAS EN CUANTO AL NIF DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución relativa a un error en un dígito en el NIF de la vendedora que consta en el Registro, error comprobable y que no impide la inscripción.

72.** MENCIONES. INDICACIÓN DE PERTENECER A UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 

Considera que el hecho de omitir el reflejo de una mención que consta en el título al practicar la inscripción del mismo, no exige que se haga constar en la nota de despacho. Tampoco cabe pretender su constancia por medio de un recurso gubernativo.

73.** FINCA CONSORCIAL. EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO SEGUIDO CONTRA UNO DE LOS CÓNYUGES

Constando en la anotación de embargo de bienes del consorcio aragonés que la demanda dirigida contra un cónyuge ha sido notificada al otro, será inscribible la adjudicación derivada de dicha anotación, aunque el notificado no haya intervenido en el procedimiento.

74.** HIPOTECA UNILATERAL VALOR A EFECTOS DE SUBASTA INFERIOR AL 75% DEL FIJADO EN EL CERTIFICADO DE TASACIÓN

No puede establecerse un valor a efectos de la subasta en el procedimiento extrajudicial (que ha de ser idéntico al judicial) inferior al fijado en el certificado de tasación. Este valor no puede determinarse minorando el valor de tasación en el importe de las cargas anteriores

75.() PETICIÓN DE NOTA MARGINAL DE AUSENCIA DE DESLINDE. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR

Reiteradísima resolución sobre la imposibilidad de hacer constar en el Registro que una finca está pendiente de deslinde y las limitaciones que del mismo se derivan, sin haberse incoado el oportuno expediente con intervención del titular registral.

76.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Se puede cancelar una hipoteca mediante escritura de pago otorgada por el inicial acreedor, aunque la hipoteca ya esté inscrita a favor de otro acreedor como consecuencia de una cesión del crédito, siempre que el crédito esté ya pagado con anterioridad y no haya constancia registral de la notificación de la cesión al deudor.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE FEBRERO 2021

INFORME NORMATIVA FEBRERO 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2021.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

 

Iglesia de Santiago. Villafranca del Bierzo

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Febrero 2021. Consultas a otros Registros.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: CONSULTAS POR EL REGISTRADOR EN SU CALIFICACIÓN A OTROS REGISTROS

En ejercicio de su labor de calificación, puede ser necesaria la consulta por parte del Registrador a otros Registros con el fin de verificar el cumplimiento de ciertos requisitos. Tales Registros son,

1.- EL REGISTRO MERCANTIL (Información mercantil (registradores.org)), a los efectos de comprobar la vigencia o revocación de poderes mercantiles inscritos, vigencia del cargo del administrador, situaciones concursales, el carácter profesional o no de la actividad de concesión de créditos o préstamos hipotecarios… Entre otras, la R. de 11 de diciembre de 2015 . Ahora bien, se ha de recordar que la falta de inscripción del cargo de administrador en el Registro Mercantil no es defecto que impida la inscripción de los negocios jurídicos sobre bienes inmuebles por él realizados en el Registro de la Propiedad pues su nombramiento surte efectos desde su aceptación y la inscripción en el Registro Mercantil tiene carácter obligatorio. Vid. R. de 28 de enero de 2014.

2.- EL LIBRO DE INCAPACITADOS, según el Índice General Informatizado a los efectos del artículo 2.4 LH. (Vid R. de 3 de julio de 2013).

3.- EL REGISTRO PÚBLICO CONCURSAL, (Bienvenido | Registro Público Concursal (publicidadconcursal.es), a los efectos de conocer si la persona física/jurídica ha sido declarada en concurso, la fase en la que se encuentra y los administradores concursales, lo que tiene transcendentes efectos en la calificación.

4.- EL REGISTRO DE INTERMEDIARIOS FINANCIEROS. (registro.financieros@mscbs.es)

Para garantizar un alto nivel de protección de los consumidores y usuarios, asegurando la transparencia y la leal competencia, el artículo 3 de La Ley 2/2009, de 31 de marzo, impone a las empresas la obligación de inscripción en los registros públicos que, a tal efecto, se creen por las comunidades autónomas en el ejercicio de sus competencias y la creación de un Registro estatal, aspecto que se reguló mediante el Real Decreto de 28 de enero de 2011 por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas. Se ha de citar sobre esta cuestión la R. 18 de enero de 2011.

Se trata de una escritura de préstamo con hipoteca a favor de una sociedad limitada que tiene por objeto la realización de operaciones dentro del ámbito de la Ley 2/2009, de 31 de marzo. En la escritura se constata que no se han creado por las comunidades autónomas los Registros de empresas a los que se refiere el art. 3 de la Ley, aunque se han cumplido los requisitos que la misma impone, a saber, folleto informativo, información previa y oferta vinculante; pero no se ha cumplido con la inscripción en el Registro de empresas por no haberse creado. El Registrador deniega la inscripción por falta de acreditación del requisito de inscripción previa en el Registro autonómico o estatal. Sin embargo, la DGRN revoca la calificación señalando que el requisito de la inscripción únicamente será aplicable una vez constituidos los Registros Públicos de empresas.

5.- EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN (Registro Bienes Muebles (registradores.org). Las cláusulas contenidas en la escritura de hipoteca suelen tener la consideración de Condiciones Generales de la Contratación al tratarse de cláusulas predispuestas por el acreedor hipotecario. La inscripción de las citadas condiciones en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación tiene carácter obligatorio.

En la escritura pública de hipoteca, es obligación del Notario hacer constar que aquellas cláusulas que constituyen condiciones generales de la contratación han sido inscritas en el citado Registro debiendo identificar los datos de inscripción o bien, subsidiariamente, que ha comprobado, mediante consulta telemática, que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro las condiciones generales de la contratación correspondientes a la escritura. Suele darse en casos en que la entidad financiera no ha facilitado el número. De todos modos, una buena práctica notarial determina que ya que ha averiguado ese número, lo haga constar en la escritura y no se lo guarde, pues así se evitan cláusulas de estilo.

Por su parte, el Registrador, debe comprobar que las citadas condiciones han sido debidamente inscritas en el mencionado Registro debiéndolo hacer constar tanto en la inscripción de hipoteca como en la nota de despacho. Ver R. de 15 de enero de 2020

Ver al respecto, el artículo 23 y demás concordantes de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria, el artículo 7 , las D.F. 4ª y 5ª de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y  el apartado 8º de la Instrucción de 20 de diciembre de 2019

6.- CARÁCTER PROFESIONAL DE LA ACTIVIDAD DE CRÉDITO HIPOTECARIO. Para que se aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, deben cumplirse una serie de requisitos entre los que se encuentra que el acreedor hipotecario, que puede ser tanto una persona física o jurídica, desarrolle la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios con carácter profesional. Para calificar tal extremo, puede ser útil consultar: el Registro Mercantil (en la forma antes expuesta) a los efectos de comprobar su objeto social, el Registro de la Propiedad (la habitualidad) y, la propia Intranet Registral (Aplicaciones/Consulta prestamistas habituales). Si efectivamente dicha persona desarrolla con carácter profesional la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, deberemos calificar que dicho prestamista conste inscrito en el Registro Especial previsto en los artículos 28 y 42 de la Ley 5/2019. Ver R. 21 de enero de 2020.

7.- ¿EL REGISTRO CIVIL? En el estado actual de nuestra legislación no está prevista la consulta por parte del Registrador de la Propiedad al Registro Civil aun cuando puede ser extremadamente útil con el fin de agilizar el tráfico (capitulaciones matrimoniales, emancipación, incapacitación…). Como expresó la Directora General, en la entrevista realizada por esta web en el mes de enero: “El nuevo sistema pivota en torno a una nueva aplicación informática llamada DICIREG y de lo que se trata es de que exista una interconexión entre la plataforma notarial y la registral a Dicireg.

Con ese objetivo se viene trabajando entre el Ministerio de justicia y ANCERT y el CORPME y lo que pretendemos es tener disponible un servicio para notarías/registros más o menos a mediados de año para acceder a la publicidad de inscripciones de Registro Civil, las de Inforeg (anterior sistema) y Dicireg y hacia finales de año, la remisión de escrituras para inscripción en Dicireg, esto último de forma progresiva en las oficinas Dicireg que se vayan desplegando”.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Destacamos

RDLey 1/2021: consumidores vulnerables y suspensión de lanzamientos

Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Reforma de la Ley de Consumidores y Usuarios, fundamentalmente en cuanto al tratamiento de los consumidores vulnerables. Modificación de las causas de suspensión de lanzamientos en inmuebles okupados y excepciones.

RDLey 2/2021: Ertes, autónomos, arrendamientos

Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero, de refuerzo y consolidación de medidas sociales en defensa del empleo.

Prórroga de los ERTEs por fuerza mayor hasta el 31 de mayo. Posible cambio de tipo de ERTE sin nuevo expediente. Medidas aplicables a los órganos de administración de las sociedades de capital durante el año 2021. Moratoria arrendaticia. Medidas de protección por desempleo. Para trabajadores autónomos, prestaciones por cese de actividad.

Ir al resumen completo en página especial.

Disposiciones Autonómicas.

Disposiciones de casi todas las CCAA, pero sin especial trascendencia para los Registros de la Propiedad

SECCIÓN II

Jubilaciones

Se jubila a don Antonio María Isac Aguilar, registrador mercantil y de bienes muebles de Palma de Mallorca II.

Se jubila a doña María Amparo Llorente Ayuso, registradora de la propiedad de Burgos n.º 3.

 

RESOLUCIONES:
1.** COMPRAVENTA EN RÉGIMEN DE CONQUISTAS NAVARRO. CONFESIÓN O ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD. CONFLICTO DE INTERESES.

Considera que hay conflicto de intereses que debe ser salvado cuando se produce una situación de ventaja de los intereses del representante sobre los del representado: en este caso el poderdante hace una confesión de privatividad del precio a su favor en nombre de su cónyuge, que es el representado.

4, 5, 6 y 21.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD. ANOTACIÓN PREVENTIVA CALIFICADA NEGATIVAMENTE CON ASIENTO PRORROGADO. PERMUTA POSTERIOR

La calificación y el despacho de un documento presentado después, ha de aplazarse hasta que se despache el documento presentado con anterioridad o caduque su asiento de presentación, salvo aquellos títulos que no constituyan documentos conexos, por no guardar relación entre ellos ni tener una vinculación que haga necesario su despacho simultáneo o sucesivo,.

7.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN

El registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener certificación catastral correcta cunado no se aporta por el interesado.

8.* TÍTULO INSCRIBIBLE. TESTIMONIO DEL LETRADO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA

El testimonio expedido por el letrado de la Administración de Justicia es inscribible, pero en este caso, dado el transcurso del tiempo desde que se dictó, que pretende que se practique una anotación preventivo, y que ya recayó sentencia absolutoria – aunque no consta que sea firme- es preciso que resulte clara la finalidad del testimonio.

9.* INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD DE FINCA.

El registrador debe rechazar la inmatriculación de una finca si duda de que coincide total o parcialmente con otra inscrita, aunque estas dudas han de estar fundamentadas.

10.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO EN SENTENCIA JUDICIAL SIN EXPRESIÓN DE CAUSA. POSIBLE FIDUCIA.

El reconocimiento de dominio, aunque sea judicialmente, sin expresión de causa, carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción.

11.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART.199 LH. GRANDES DIFERENCIAS DE CABIDA Y DUDAS DE IDENTIDAD. USUCAPIÓN.

El registrador no puede denegar inicialmente la tramitación del expediente regulado en el artículo 199 LH por dudas de identidad de la finca, salvo excepciones. Lo procedente es tramitar el expediente y a la vista de lo actuado decidir.

12.* EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA ART 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Sólo procede denegar el inicio del expediente previsto en el art. 199 LH cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente. En otro caso, lo adecuado es iniciarlo, practicar todas las pruebas y trámites previstos en dicho precepto y proceder a su calificación a su conclusión.

13.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN EL 75% DEL VALOR DE TASACIÓN

El valor mínimo de tasación para subasta es el 100% de la tasación homologada por imperio del art. 129 LH reformado por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que ha modificado el art. 682 LH, aunque no se pacte procedimiento extrajudicial.

14.** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO. CUÁNDO EXISTE AUTÉNTICA INTERRUPCIÓN

Hay interrupción del tracto si existen varios títulos pendientes de inscripción, pero no lo hay cuando el promotor ha adquirido del titular registral o de sus herederos. Si la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años de antigüedad, la comparecencia y conformidad del titular en el expediente es un trámite esencial.

15.() SUJECIÓN PLUSVALÍA MUNICIPAL (DOCUMENTOS JUDICIALES): CALIFICACIÓN REGISTRAL

El registrador puede apreciar la sujeción o no del título al Impuesto (Plusvalía Mpal.) a los efectos de no exigir la presentación, pero en todo caso puede exigir su acreditación.

16.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y POSIBLE INVASIÓN DE UN CAMINO

En caso de dudas de invasión del dominio público el registrador debe comunicar a la Administración titular del dominio público afectado, a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión.

18.** TESTIMONIO PARCIAL DE ESCRITURA DE CESIÓN DE UNA CARTERA HIPOTECARIA A UN FONDO DE TITULIZACIÓN.

Para inscribir la cesión de créditos a un fondo de titulación de activos ha de aportarse copia autorizada y no basta testimonio. Se considera que el deudor no está legitimado para solicitarla.

22.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE CON PRONUNCIAMIENTO JUDICIAL EXPRESO SOBRE LA NO NECESIDAD DE NOMBRAR ADMINISTRADOR.

Para anotar en el Registro un embargo contra la herencia yacente no es preciso previo nombramiento de administrador judicial de la herencia si el Juez ha rechazado específicamente la necesidad de tal nombramiento.

23.** MANDAMIENTO ELECTRÓNICO CON CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN PRESENTADO POR PROCURADOR.

Los Procuradores de los Tribunales pueden presentar electrónicamente documentos judiciales electrónicos con CSV, a través del portal registradores.org

24.* EL ALCALDE SOLICITA LA RECTIFICACIÓN DE UNA FINCA YA INSCRITA A FAVOR DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA.

Lo inscrito está bajo la salvaguardia de los tribunales y solo se puede modificar o por sentencia judicial o por consentimiento del titular registral.

25.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE REANUDACIÓN DEL TRACTO CUANDO EL PROMOTOR ADQUIRIÓ DEL TITULAR REGISTRAL

No hay interrupción del tracto cuando los promoventes han adquirido determinadas cuotas indivisas de la finca por compraventa directa a los titulares registrales, y las restantes a supuestos herederos de otros titulares registrales.

26.*** ACTA DE RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA POR CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CON OPOSICIÓN. CLÁUSULA PENAL. NO CONSIGNACIÓN. 

En una venta con condición resolutoria, ejercitada la resolución notificándola por acta notarial la DG ratifica la calificación que exige intervención judicial por la oposición, pero admita la no consignación del precio por la cláusula penal pues el TS y la DG admiten que la moderación de la cláusula penal es renunciable para sancionar un incumplimiento concreto y no considerar al comprador como consumidor.

27.** PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y OTROS FINES ADOPTADA POR 3/5 LOS PROPIETARIOS

Admite la mayoría de 3/5 para prohibir “los usos turísticos”, pero no entra en que también se prohíbe el alojamiento vacacional y hotelero, ya que el registrador sólo alegó en la nota que la mayoría indicada sólo valía para limitar o condicionar el uso turístico, pero no para prohibirlo.

28.** EMBARGO DE BIEN GANANCIAL SIN NOTIFICACIÓN AL ESPOSO QUE RESULTÓ LUEGO ESTAR FALLECIDO

Para anotar un embargo sobre un bien ganancial es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, si sólo se demandó al que contrajo la deuda, se le dé al cónyuge no demandado traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución. (no entra en el fallecimiento del cónyuge por haberse alegado en el recurso y no en el momento de la nota de calificación)

30.*** MARIDO COMPRA Y LOS CÓNYUGES ATRIBUYEN CARÁCTER PRIVATIVO AL BIEN (NO POR CONFESIÓN)

Admite la atribución de privatividad entre cónyuges sin necesidad de inscribirlo privativo por confesión.

 

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DICCIONARIO FRANCISCO SENA

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Enero 2021. Sociedad concursada con folio cancelado.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: SOCIEDAD CONCURSADA CON FOLIO CANCELADO.
  2. DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
  3. DISPOSICIONES GENERALES:
  4. RESOLUCIONES:
  5. 538.*** COMPRAVENTA. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. 
  6. 540.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTO DE PARTE DE LA FINCA Y MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR. 
  7. 550.*** DONACIÓN DE PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 
  8. 551.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ESCRITURA O ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES COMO TITULO INSCRIBIBLE. 
  9. 556.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. CÓMPUTO PARA LA CADUCIDAD O LA PRÓRROGA DESDE LA CONVERSIÓN EN EMBARGO DEFINITIVO. 
  10. 557.*** ADJUDICACIÓN DE MITAD INDIVISA DE FINCA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODA LA FINCA.
  11. 560.** PROPIEDAD HORIZONTAL: NO CABE SUMAR A LA SUPERFICIE DEL PISO LA PARTE PREPORCIONAL DE ELEMENTOS COMUNES. 
  12. 565.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE ASIENTOS NO VIGENTES. 
  13. 566.** PLUSVALÍA MUNICIPAL: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA A LA VEZ. 
  14. 567.*** OBRA NUEVA: PISCINA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO. INSCRIPCIÓN DE CONDICIONANTES DE LA LICENCIA. 
  15. 570.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: UN CASO QUE NO PRECISA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE TODA LA FINCA. 
  16. 577.*** MODIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA MEDIANTE EXP. 199 LH. MARGEN DE TOLERANCIA SEGÚN LA SEGUNDA RESOLUCION CATASTRO REGISTRO.
  17. 578.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA SIN INCORPORAR CERTIFICADO DE DEUDA. 
  18. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: SOCIEDAD CONCURSADA CON FOLIO CANCELADO.

Procede analizar la actuación registral en aquellos casos en los que, el Registrador, en cumplimiento de su deber de colaboración, consulta el Registro Mercantil o el Registro Público Concursal y constata que la sociedad, titular de la finca registral sobre la que se ha ordenado la práctica de un asiento, ha sido declarada en concurso y, en cumplimiento del artículo 178.3 de la Ley Concursal de 2003 (hoy, artículo 485 del Real Decreto Legislativo 1/2020) y se ha procedido a su extinción y cancelación.

¿Se puede practicar en el Registro de la Propiedad asiento alguno a favor de dicha sociedad cuyo folio registral ha sido cancelado en el Registro Mercantil?

1.- ASPECTO TEÓRICO.

– La STS de 27 de marzo de 2011 defendió la tesis de la eficacia declarativa de la cancelación registral reconociendo que la sociedad cancelada que no terminó su liquidación continúa manteniendo su personalidad jurídica hasta la finalización de la liquidación y en la medida precisa para concluirla y que la inscripción en el Registro Mercantil tiene eficacia meramente declarativa de una extinción ya producida. En el mismo sentido se han pronunciado las RDGRN de 13 de mayo de 1992 y de 27 de diciembre de 1999.

– Sin embargo, la STS de 25 de julio de 2012, cambia de criterio y defiende la tesis de la naturaleza constitutiva de la cancelación registral pero sin efectos sanatorios de los defectos de la liquidación. Esto es, la cancelación registral señala el momento de extinción de la personalidad social. Si la sociedad adquiere su personalidad jurídica en el momento en que se inscribe en el Registro, la cancelación de las inscripciones debe reputarse como el modo de poner fin a la personalidad.

– Por último, se ha de tomar en consideración la STS de 24 de mayo de 2017, que reconoce que la sociedad mantiene su personalidad jurídica tras la cancelación cuando ésta se produjo sin haber terminado la liquidación. Es decir, la sociedad cancelada que tiene pasivo insatisfecho sigue existiendo y sigue teniendo personalidad jurídica.

2.- ASPECTO PRÁCTICO.

Hechas estas consideraciones, ¿cuál debe ser entonces la actuación del Registrador de la Propiedad al consultar el Registro Mercantil (o recibir la certificación a la que alude el artículo 323 RRM) y constatar que figura inscrita la cancelación de los asientos, el cierre de la hija registral, el cese del administrador concursal y/o societario y la conclusión del concurso?

Al amparo de la RDGRN de 14 de diciembre de 2016, se ha de entender que lo procedente es redactar la oportuna nota de calificación solicitando que se acredite que la finca registral en cuestión no ha sido objeto de liquidación en sede concursal o, en cao de contrario, que no se ha acordado la reapertura del concurso. Ver también RDGRN de 10 de marzo de 2017.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Destacamos respecto a las disposiciones de carácter general (pinchar en el título para más información):

Código Civil de Cataluña: modificación Libro II Patria potestad. 

Se añade un apartado al artículo 236-8 del Libro Segundo para que no precise el consentimiento del progenitor condenado por violencia de género -o contra el que se siga un procedimiento por esa razón- para la atención y la asistencia psicológica de los hijos menores.

Días inhábiles 2021. 

Se publica el calendario de días inhábiles para el año 2021, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

RDLey 35/2020: sector servicios y tributos. 

Sus medidas buscan aliviar la situación de empresas y autónomos, especialmente los relacionados con la actividad turística, hostelera y comercial que evite su cierre como consecuencia de la pandemia. Reducción o moratoria de renta arrendaticia para locales o industria. Cotizaciones a la Seguridad Social. Medidas tributarias. Desempleo. Comedor de empresa. Pequeña reforma Leyes del Suelo y de la Seguridad Social. Ingreso mínimo vital…

RDLey 37/2020: desahucios, transportes, consumidores

Sus tres artículos se dedican a situaciones de vulnerabilidad respecto a la vivienda (suspensión de desahucios, ampliando los casos y evitación del corte de suministros a hogares vulnerables), a los transportes (revisión de contratos de gestión de servicios públicos de transporte regular de viajeros por carretera) y a los consumidores (teléfono de atención al cliente e infracciones por no expurgar cláusulas declaradas abusivas).

Autoliquidación ISD.

Se aprovecha la Ley 10/2020, de 29 de diciembre, para modificar el art. 34 LISD e incluir a Cantabria y a Madrid entre las CCAA que usan como obligatorio el sistema de autoliquidación.

RDLey 38/2020: Brexit. Salario mínimo. 

Este RDLey adapta nuestro ordenamiento jurídico a la salida del Reino Unido de la Unión Europea tras concluir el periodo transitorio. Se prorroga el RD sobre salario mínimo hasta que se determine el de 2021.

Precios medios para 2021: ITPyAJD, ISD, Vehículos. 

Como en años anteriores, se publican para 2021 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte.

Ley de Presupuestos 2021. 

En los Presupuestos de 2021 destaca un incremento muy notable en el techo de gasto y en la autorización de endeudamiento  Sube la presión fiscal sobre las rentas altas en IRPF y Patrimonio (que deja de tener carácter temporal). Se mantienen el interés legal del dinero y el de demora. Se reduce la deducción por aportación a planes de pensiones, salvo aportaciones empresariales. Cotizaciones a la Seguridad Social. Oferta de empleo público. Las pensiones suben un 0,9%, pero desaparece la referencia al factor de sostenibilidad. Se prevé una tarjeta sanitaria única compatible en todas las CCAA. Regulación de las agencias estatales dentro de una amplia reforma de la Ley del Sector Público. Los organismos públicos estatales no tendrán ya que disolverse por llevar dos ejercicios presupuestarios consecutivos en desequilibrio financiero.

RDLey 36/2020: Modernización Administración Pública y Plan de Recuperación. 

Tras la aprobación en julio de 2020 de un Instrumento Europeo de Recuperación, lo que supone para España una inyección de 140.000.000.000 euros, se ha de implementar un Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que se presentará ante las instituciones europeas. Ahora se dictan normas para facilitar la ejecución de dicho Plan, creando la figura de los PERTES y modificando las disposiciones finales varias leyes en consonancia. Se creará una web para la gestión del Plan que funcionará como ventanilla única.

Disposiciones Autonómicas.

Disposiciones de Andalucía, Cataluña (muy abundantes), Cantabria, Canarias y Baleares (calendario de días inhábiles).

SECCIÓN II. 

Se publican en el BOE los resultados de los concursos de Registros (DGSJFP y Cataluña). De las 53 plazas convocadas (2 de ellas en Cataluña), se han cubierto 43, quedando desiertas 10 (una en Cataluña).

Se jubila a don Carlos María Caviedes Inestrillas, registrador de la propiedad de Bilbao n.º 8.

RESOLUCIONES:

En DICIEMBRE se han publicado, CUARENTA Y CINCO. Se ofrecen en  ARCHIVO APARTEdonde pueden verse todos los titulares con sus respectivos enlaces. 

Destacamos, dentro de las de Propiedad:

535.** PARTICIÓN HEREDITARIA HABIENDO FALLECIDO LA PRIMERA ESPOSA Y LEGATARIA NOMBRADA EN EL TESTAMENTO. PRETERICIÓN DE LA SEGUNDA ESPOSA. 

La partición hecha por todos los herederos (instituidos y preteridos) es válida sin necesidad de la previa declaración judicial de nulidad de la institución de heredero.

538.*** COMPRAVENTA. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. 

Corresponde al notario, en exclusiva, el juicio de equivalencia y suficiencia de poderes. El registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, pero esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo.

540.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTO DE PARTE DE LA FINCA Y MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR. 

No hay derecho de adquisición preferente en los arrendamientos de vivienda cuando lo que se vende está en parte arrendado pero no todo (artículo 25 LAU), y ello aunque no coincida la descripción de la finca real con la que aparezca registrada, pues prevalece la realidad. Basta para acreditar dicho extremo la manifestación de la parte vendedora de la misma forma que basta esa manifestación para acreditar que no está arrendada.

541.*** ANOTACIÓN DE CRÉDITO REFACCIONARIO CONSTANDO YA EN EL REGISTRO LA FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS. 

Constando registralmente por nota marginal que las obras han concluido no puede practicarse anotación preventiva de crédito refaccionario cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las obras.

544.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS IMPORTANTES DE CABIDA ENTRE EL PRIMER TÍTULO Y EL SEGUNDO. 

Están justificadas las dudas de la identidad de la finca a inmatricular cuando entre el primer título y el segundo hay una diferencia importante en la superficie (en el presente caso de 5 veces mayor en el segundo).

546.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO. 

Inscrito el dominio a nombre del causante no cabe inscribir la hipoteca otorgada por el cónyuge sobreviviente y tres de sus hijos (falta un cuarto hijo legitimario) mientras no se inscriba la herencia.

547.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE SOBRE MEDIANERÍA. 

Procede la denegación de la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral si resultan fundadas e identificadas las dudas que evidencian la existencia de conflicto entre fincas colindantes discutiéndose sobre el carácter medianero o no de la línea divisoria entre las propiedades.

550.*** DONACIÓN DE PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 

A la propiedad horizontal de hecho se le aplica la Ley de Propiedad Horizontal aunque no se haya otorgado el título constitutivo». Para la constancia de la superficie de un elemento concreto es necesario, además de seguir uno de los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la superficie de las fincas, el consentimiento de todos los propietarios.

551.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ESCRITURA O ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES COMO TITULO INSCRIBIBLE. 

El Acta de Manifestaciones no es un título adecuado para inscribir en el Registro de la Propiedad, tanto porque contienen obligaciones personales con declaraciones de voluntad meramente manifestadas, como porque el título adecuado es la escritura pública donde ha de configurarse el derecho real inscribible con la declaración de voluntad consintiendo el acto o negocio jurídico inscribible y las demás circunstancias necesarias para su inscripción.

552.** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE BIEN PRIVATIVO AL CÓNYUGE VIUDO «EN PAGO DE SUS GANANCIALES». 

Cabe adjudicar en la partición al cónyuge supérstite bienes privativos del causante en pago de sus derechos en la sociedad conyugal, pero tal adjudicación no cabe hacerla sin más sino que habrá de expresarse la verdadera causa de esta adjudicación.

554.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. OBRA NUEVA. 

La declaración de obra nueva requiere la georreferenciación de la porción de suelo ocupada y para certeza de que esa porción de suelo se encuentra dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, la de la finca donde se ubique.

555.* ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA EN ASTURIAS SIN APORTAR LIBRO EDIFICIO. 

Es exigible el depósito previo en el Registro del libro del edificio en Asturias, incluso en los supuestos de autopromoción.

556.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. CÓMPUTO PARA LA CADUCIDAD O LA PRÓRROGA DESDE LA CONVERSIÓN EN EMBARGO DEFINITIVO. 

Solicitada la prórroga de una anotación preventiva, el registrador la considera caducada por deberse contar su duración desde la anotación preventiva inicial y no desde el momento de su concreción por nota marginal de modo poco técnico aunque con fuerza sustantiva propia. La DGSJyFP revoca la nota.

557.*** ADJUDICACIÓN DE MITAD INDIVISA DE FINCA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODA LA FINCA.

La regla general es la prohibición de las denominadas hipotecas solidarias, es decir, las hipotecas por las que cada una de las fincas responde en su integridad de la totalidad de la deuda garantizada. No obstante lo anterior, la titularidad proindiviso de las fincas no impide la posibilidad de constituir una única hipoteca sobre su totalidad. La adquisición por el postor de la mitad indivisa del concursado implicará que la garantía hipotecaria pase a recaer únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien quedará minorada en la cantidad correspondiente al remate.

559.*** HERENCIA A FAVOR DEL ESTADO PREVIA DECLARACIÓN DE HEREDEROS. 

Es trámite inexcusable del expediente administrativo para declarar herederos abintestato al Estado que se acredite la ausencia de otros interesados. En el Derecho común es el notario el único funcionario competente para autorizar el acta de interpelación del artículo 1005 CC.

560.** PROPIEDAD HORIZONTAL: NO CABE SUMAR A LA SUPERFICIE DEL PISO LA PARTE PREPORCIONAL DE ELEMENTOS COMUNES. 

Para inmatricular fincas resultantes de una división han de describirse totalmente y coincidir con la certificación catastral. No pueden describirse elementos privativos de una DH con inclusión de superficie en los elementos comunes.

562.** CONVENIO REGULADOR: PREVIA INSCRIPCIÓN DIVORCIO EN REGISTRO CIVIL. [NO CABE] CANCELACIÓN DE HIPOTECA MEDIANTE CERTIFICACIÓN BANCARIA. 

Para inscribir en el Registro de la propiedad un convenio regulador de divorcio es precisa la previa inscripción de este en Registro Civil. No cabe cancelar una hipoteca mediante certificación bancaria de “saldo cero”.

565.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE ASIENTOS NO VIGENTES. 

A los efectos de dar publicidad registral, el registrador debe tener en cuenta la finalidad para la que se solicita, y aún en el caso de que dicha finalidad sea aceptable, deberá cohonestar la legislación sobre protección de datos con el derecho a esa información de forma que no deberá dar publicidad respecto de titularidades o de cargas o gravámenes no vigentes y ajenos al objeto de la solicitud.

566.** PLUSVALÍA MUNICIPAL: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA A LA VEZ. 

Para inscribir un acto sujeto al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana debe acreditarse su presentación o declaración para el pago del impuesto conforme establezca la legislación aplicable. La adjudicación de un bien por el doble título de liquidación de gananciales y herencia exige liquidar. No hubiera sido preciso si la adjudicación hubiese sido sólo por gananciales al estar no sujeto.

567.*** OBRA NUEVA: PISCINA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO. INSCRIPCIÓN DE CONDICIONANTES DE LA LICENCIA. 

Para inscribir la obra nueva de una piscina basta, además de la licencia de obras, la licencia de primera ocupación, que acredita que la obra está terminada conforme a la licencia municipal. La licencia de funcionamiento únicamente es necesaria para el uso de instalaciones, en este caso de una piscina, pero no para la inscripción en el Registro de la edificación. Es posible inscribir condicionantes de la licencia urbanísticas como mera publicidad noticia, siempre que se refiera a requisitos urbanísticos y no impliquen mención de derechos o gravámenes susceptibles de inscripción independiente.

568.** HIPOTECA. CLÁUSULA DE INTERESES DE DEMORA Y RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR CANTIDADES ALZADAS. 

En un préstamo hipotecario se garantizan cantidades alzadas por intereses de demora y remuneratorios, cantidades que la DGRN estima lícitas por no superar la responsabilidad hipoteca por cinco años de cada tipo de interés.

570.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: UN CASO QUE NO PRECISA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE TODA LA FINCA. 

La falta de referencia catastral propia de una finca no constituye duda fundada que impida el inicio del procedimiento para la inscripción de su representación gráfica alternativa. En la inscripción de una obra nueva no sería preciso la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, si del CSV del informe catastral de ubicación de construcciones, superpuesto sobre la representación gráfica resultante del informe de validación, evidencian la ubicación de la construcción declarada sobre la finca cuya inscripción de representación gráfica alternativa se solicita.

574.** TRANSMISIÓN DE FINCA INSCRITA COLINDANTE CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS EXTEMPORÁNEO. 

En las segundas transmisiones de fincas colindantes con el dominio público marítimo terrestre el certificado de Costas tiene que recibirse en el Registro de la Propiedad en el plazo de 1 mes a contar desde la fecha de la recepción por Costas de la notificación registral. Pasada esa fecha la anotación preventiva se convertirá en inscripción de dominio.

576.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. TÍTULO INSCRIBIBLE. 

No se puede pedir la rectificación del registro por persona no legitimada para ello conforme al art 40 de la LH, sin perjuicio de que se pueda llevar a cabo la presentación del documento en base a los art 6 de la LH y 39 de su Reglamento. La exigencia de documentación pública del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, impide que se pueda practicar una inscripción en base a un acta de requerimiento acompañada de un CD de datos, en el que se incluyen las escrituras otorgadas al efecto, por no tener la consideración de título formal inscribible.

577.*** MODIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA MEDIANTE EXP. 199 LH. MARGEN DE TOLERANCIA SEGÚN LA SEGUNDA RESOLUCION CATASTRO REGISTRO.

 Se puede rectificar una base inscrita y coordinada con el catastro, siempre que no existan dudas de invasión de otras fincas, del dominio público o se altere la realidad física exterior de la finca. Parámetros establecidos en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020.

578.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA SIN INCORPORAR CERTIFICADO DE DEUDA. 

Para la subrogación activa de acreedor hipotecario (Ley 2/1994) NO es imprescindible incorporar a la escritura el certificado del saldo pendiente expedido por el acreedor inicial. Pero la Ley sí que exige que conste el justificante del pago al anterior acreedor.

 

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Vista panorámica desde el sur de la Plaza de Cervantes de Alcalá de Henares. Por Raimundo Pastor

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe diciembre 2020. Resoluciones del año.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y  DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: 12 MESES, 11 RESOLUCIONES Y 1 LEY

ENERO 2020. Ejecución ordinaria de hipoteca. Su relación con la anotación de embargo.

Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. La preferencia sobre cargas intermedias será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria.

R. de 29 de noviembre de 2019.

FEBRERO 2020. Venta de finca de entidad concursada.

Para inscribir una operación de liquidación de concurso se exige la calificación de que la misma sea conforme al plan aprobado por el juez o en su defecto con las reglas legales supletorias, pero no a otras condiciones que supongan una valoración jurídica que no corresponden al registrador.

R. de 5 de diciembre de 2019.

MARZO 2020. Cancelación de hipoteca sobre finca de entidad concursada.

El juez del concurso es competente para dictar y expedir mandamientos cancelatorios de garantías reales, en fase de liquidación, al objeto de facilitar la enajenación del bien hipotecado en beneficio de los créditos concúrsales y contra la masa, respecto de aquellos créditos ya extinguidos con anterioridad a la declaración del concurso y no puede entrar el Registrador a calificar cuando en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal.

R. de 10 de diciembre de 2019.

ABRIL 2020. Publicidad formal relativa al total patrimonio inmobiliario de una persona.

Es realmente difícil apreciar el interés legítimo en una solicitud genérica de información sobre patrimonio de una persona lo que podría vulnerar la legislación de datos de carácter personal. Es por ello por lo que la obtención de tal información solo sería posible con el consentimiento del interesado o con resolución judicial o administrativa firme en procedimiento adecuado dirigido contra él.

R. de 9 de enero de 2020.

MAYO 2020. TR de la Ley Concursal.

El BOE de 7 de mayo de 2020 publica el Real Decreto Legislativo 1/2020 de 5 de mayo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Concursal pasando de un texto (la Ley Concursal de 2003) de 250 artículos a uno de 752 artículos con 4 disposiciones adicionales si bien no hay que olvidar que se trata de un Texto Refundido. Ver tabla de correspondencias.

JUNIO 2020. Ley 2/2009, concepto de consumidor. Habitualidad.

Respecto a la difícil cuestión de cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y para hacer aplicable la Ley 2/2009, ciertamente es complicado establecer objetivamente esa cifra. Pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida ley que establece que «corresponde a las empresas –acreedores– la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley», han llevado ya a este Centro Directivo (vid. Resolución de 28 de julio de 2015) a considerar que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir [1] bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley [2] o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad, como pudiera ser la acreditación de una relación personal entre prestamista y prestatario o el carácter de no consumidor de este último.

R. de 21 de enero de 2020.

JULIO 2020. Medios de pago en la compensación.

La compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (1156 CC), por lo que no se le puede aplicar la normativa sobre control de los medios de pago.

R. de 20 de marzo de 2020.

AGOSTO 2020. Domicilio habitual pero no familiar.

No todo acto de disposición sobre la vivienda familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición afecte a la vivienda habitual y es que puede no coincidir domicilio habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia.

R. de 16 de junio de 2020.

SEPTIEMBRE 2020. Cancelación de condición resolutoria mediante instancia privada.

La regla general para cancelar una condición resolutoria es el otorgamiento de una escritura publica. Para cancelar dicha condición mediante instancia privada tiene que haber quedado extinguido indubitadamente el derecho inscrito y haberse pactado así en escritura o bien que la extinción indubitada del derecho resulte de una disposición legal.

R. de 10 de agosto de 2020.

OCTUBRE 2020. Segregación de local comercial.

Para segregar un local se precisa autorización administrativa salvo que esté previsto en la licencia de obras. Será la respectiva legislación urbanística autonómica la que determinará, en última instancia, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso la división de locales. En caso de no concretar dicha normativa el tipo de título administrativo habilitante, y a los efectos de cumplir la exigencia de autorización administrativa requerida «en todo caso» por el artículo 10 LPH, debe estimarse suficiente, a efectos de inscripción, que se acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de locales, en su caso, de obra para segregación de local, independiente del uso final del mismo, todo ello de modo conforme a la ley urbanística autonómica y por remisión de ésta, a las ordenanzas locales respectivas.

R. de 16 de septiembre 2020.

NOVIEMBRE 2020. Principio de prioridad. Títulos contradictorios.

Se presenta a inscripción una escritura de compraventa en ejercicio de una opción de compra inscrita, habiéndose presentado con posterioridad una escritura de compraventa sobre la misma finca a favor de persona distinta, otorgada con fecha anterior. El Centro Directivo estima que en caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral.

R. de 19 de octubre de 2020.

DICIEMBRE 2020. Poder otorgado en el extranjero.

Corresponde al notario, en exclusiva, el juicio de equivalencia y suficiencia de poderes. El registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, pero esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo.

R. de 19 de noviembre de 2020.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Respecto a las disposiciones de carácter general destacamos:

Calendario laboral 2021

Resolución de 28 de octubre de 2020, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2021.

En el próximo año habrá doce fiestas por Comunidad Autónoma. De ellas, ocho son fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. Otras tres, o bien son fiestas nacionales sustituibles, o bien la sustitución de éstas. Y una es la fiesta de la propia Comunidad Autónomas. Aparte se encuentran las locales que no aparecen en el cuadro.

Ir a la página especial.

Prórroga y modificación del estado de alarma

Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma, hasta el 9 de mayo de 2021. Se modifica el decreto prorrogado permitiendo a los presidentes de las CCAA suprimir, modificar o restablecer el estado de queda.

Servicios electrónicos de confianza.

Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza. Deroga la Ley de firma electrónica de 2003. Complementa para nuestro país el Reglamento (UE) n.º 910/2014, que regula directamente la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior, recogiendo principios como el de que sólo pueden firmar electrónicamente las personas físicas. Efectos jurídicos de los documentos electrónicos. Duración de los certificados e identificación de sus titulares. DNI y su certificado. Sistemas de las AAPP. Es neutral con la fe pública.

Ir a la página especial.

RDLey 34/2020: avales, préstamos, concursos, energía, tributos…

Real Decreto-ley 34/2020, de 17 de noviembre, de medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial y al sector energético, y en materia tributaria.

En el que regula entre otras cosas: la Ampliación de carencia en préstamos con rebaja arancelaria y exención AJD. Reuniones telemáticas de personas jurídicas de derecho privado durante 2021. Aplazamientos en concursos, como el de la obligación de solicitarlo o inadmisión de concursos necesarios.

Ir al archivo especial con el resumen completo y enlaces

Caja General de Depósitos. Venta extrajudicial: Reforma del Reglamento Hipotecario.

Real Decreto 937/2020, de 27 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Caja General de Depósitos, que Incluye una reforma parcial de los artículos del Reglamento Hipotecario dedicados a la venta extrajudicial, pero sólo afecta al destino del precio, su relación con la Caja General de Depósitos y las actuaciones notariales y registrales para obtener la devolución de lo ingresado.

Ir al archivo especial con el resumen completo y enlaces

Este más no se han publicado Disposiciones Autonómicas de interés para la oficina registral

TRIBUNALES

Tribunal Constitucional:

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por Diputados del Grupo Parlamentario de Vox en el Congreso, contra el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma y sus prórrogas.

SECCIÓN 2ª:

Concurso de Registros nº 307: resultado.

Ver archivo de concursos.

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
483.*** SEGREGACIÓN. DERECHO INTERTEMPORAL. TRACTO SUCESIVO

Es aplicable el artículo 28.4 del TRLS a los actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística , por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

485.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO

Para anotar un embargo sobre los derechos hereditarios que pudieran corresponder al ejecutado en la herencia de su padre, se ha de acreditar el fallecimiento del titular registral, y la condición de heredero del ejecutado.

487.*** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD UN TÍTULO CONTRADICTORIO

En caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral, aunque el presentado en segundo lugar fuera otorgado antes.

488.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO EN REBELDÍA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

No cabe inscribir una sentencia de dominio contra el titular registral fallecido, sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.

490 y 491.*** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

En el caso de concurso del hipotecante no deudor, el acreedor para poder ejecutar la hipoteca tendrá que solicitar ante el Juzgado Mercantil del concurso que se pronuncie si el bien es necesario o no para la actividad; si no es necesario podrá ejecutarla desde el principio, en otro caso no podrá iniciar la ejecución hasta que se dicte sentencia aprobando convenio o, si transcurrido un año, no se hubiera abierto la fase de liquidación.

492.*  INSRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y DE LA ADMINISTRACIÓN

Está justificada la denegación de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada al haber un conflicto entre fincas colindantes, que resulta de un previo litigio en los tribunales.

493.** EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN ART. 209 LH: LEGITIMACIÓN.

Solo está legitimado para iniciar expediente de doble inmatriculación el titular de un derecho inscrito o anotado sobre una finca, conforme al artículo 209 LH, por lo que no es posible ejercitar la acción pública que regula el artículo 62 de la Ley del Suelo, por cualquiera que considere que se invade el dominio público.

494.** SOLICITUD DE REINSCRIPCIÓN. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. COMPETENCIA DGSJFP VERSUS CATALUÑA.

El recurso gubernativo no es el medio adecuado para enjuiciar asientos ya practicados. Cuando el recurso verse sobre un tema basado exclusivamente en el derecho catalán el registrador debe remitirlo a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña.

495.* INMATRICULACIÓN ART. 205. FINCA COINCIDENTE CON OTRA YA INMATRICULADA

No cabe inmatricular una finca si ello produce una doble inmatriculación, en particular si tiene la misma referencia catastral que otra inscrita que además procede de un mismo titular.

498.*** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR SIN CITACIÓN DEL REPRESENTANTE LEGAL DEL MENOR

El albacea contador partidor debe, para entregar legados, hacer el inventario, avalúo y liquidación general de la herencia, a fin de garantizar que no se perjudican las legítimas. Si después de hacer el inventario renuncian varios herederos y es llamado como tal un menor o incapaz ha de citar a sus representantes legales para rectificar la partición.

499.** HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE HIJO ADOPTIVO

El heredero, sin la concurrencia de los demás interesados, no puede interpretar el testamento y resolver que hubo un error en las manifestaciones de la testadora. A falta de acuerdo de todos los interesados, privar de eficacia el contenido patrimonial de un testamento exige una declaración judicial

502.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES ACTUALES

El consentimiento unánime para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, tiene que ser adoptado, no sólo por todos los propietarios que lo fueran al tiempo de la fecha de su adopción, sino también por quienes sean titulares registrales, en el momento en que, tal acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria, acceda al Registro.

503.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

En los expedientes de reanudación del tracto tramitados conforme a la normativa anterior es esencial tanto la notificación a los titulares registrales como que se indique con claridad  las inscripciones contradictorias a cancelar.

504.*** ELEMENTO PRIVATIVO EN P.H. SALIDA A UN ELEMENTO COMUN MEDIANTE VINCULACIÓN OB REM

Cabe admitir un elemento privativo, en edificio en régimen de PH, cuya salida a la vía pública o a un elemento común se configure a través de otro elemento con una vinculación ob rem.

505 y 506.** COMPRAVENTA ENTRE SOCIEDADES. ACTIVO ESENCIAL ART. 160-F LSC

En las escrituras otorgadas por una sociedad que contengan actos de adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad no es exigible la manifestación o certificación de su representante sobre el carácter de activo no esencial de los bienes objeto de dichas escrituras para su inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque el notario deberá pedir dicha manifestación para cumplir con su deber de diligencia.

507.*** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. CLÁUSULA DE EJERCICIO UNILATERAL E INDETERMINACIÓN DEL PRECIO

Se admite el pacto que permite al acreedor adjudicarse o vender a un tercero el bien objeto de la garantía (pacto comisorio)siempre que se establezca un procedimiento de valoración del bien que excluya situaciones de abuso para el deudor. Se flexibiliza la doctrina de que la determinación de las condiciones del contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

508.** DOBLE INMATRICULACIÓN. SENTENCIA SIN SER PARTE LOS TITULARES REGISTRALES DE HIPOTECAS.

No puede cancelarse por sentencia el historial de una finca cuando hay derechos inscritos cuyos titulares no han intervenido en el procedimiento.

509.* DOBLE INMATRICULACIÓN ART 209 LH. NO PUEDE RESOLVERSE SIN COMPARECENCIA DEL TITULAR REGISTRAL O CAUSAHABIENTE DE UNA DE LAS FINCAS

No puede resolverse un expediente de doble inmatriculación sin que comparezca el titular (o sus causahabientes) en el expediente

510.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO INSCRITO Y SIN DESLINDE

No puede inscribirse una base gráfica cuando el registrador tiene duda fundada de posible invasión de dominio público, aunque no esté inscrito ni se haya practicado deslinde.

511.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN EN EXPEDIENTE DE CADUCIDAD SIN SER PARTE SU TITULAR REGISTRAL

No puede cancelarse por caducidad un derecho de reversión inscrito si en el expediente no ha tenido intervención el actual titular del mismo.

512.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. DUDAS DE IDENTIDAD

Exceso de cabida es la rectificación de un error en la superficie de la finca cuando se inmatriculó pero que no altera la realidad física acotada por los linderos. La nueva cabida ha de ser la que inicialmente debió registrarse.

514. y 534. *** DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO Y DE LA FACULTAD DE DISPONER

No cabe que la donación inter vivos sea libremente revocable. Si el donante no pierde la libre disposición de lo donado mientras viva y puede revocarla por su sola voluntad, la donación es mortis causa y no es inscribible.

515.*** COMPRAVENTA POR ESPAÑOL Y EXTRANJERA. RÉGIMIEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. LEY APLICABLE

En el supuesto de adquisiciones de bienes por matrimonios de distinta nacionalidad, debe determinarse cuál es la ley –española o extranjera– aplicable al régimen económico matrimonial de los compradores.

516.*** APORTACIÓN DE CUOTA INDIVISA A UNA SOCIEDAD POR DIVORCIADO SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL

Los divorciados (al igual que los solteros y viudos) NO necesitan manifestar si la vivienda transmitida constituye o no vivienda habitual familiar (si estuviera sujeta a algún derecho de uso por divorcio debería ya constar en el Registro).

517.* SENTENCIA DE NULIDAD DE SEGREGACIÓN SIN INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL

No puede acceder al Registro la Sentencia firme que anula un acto inscrito, sin que el titular del asiento que vaya a ser cancelado haya sido citado en el procedimiento.

518.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. CONSENTIMIENTO DEL VENDEDOR

Resumen: cuando no se ha prestado un consentimiento anticipado o pactado una caducidad convencional, para cancelar una condición resolutoria en garantía del pago del precio se precisa consentimiento del vendedor en escritura pública o resolución judicial firme.

519.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN SIN EXPRESIÓN DE CAUSA

En una herencia con una desheredación testamentaria comparecen las desheredadas para renunciar a la herencia y no reclamar nada. La registradora entiende que han de comparecer los posibles descendientes de las desheredadas al ser legitimarios. La Dirección revoca la nota por no expresarse en el testamento la causa de desheredación.

520.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS. ÁMBITO OBJETIVO DE LA ACTIVIDAD.

Basta la mayoría de 3/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas. Sin embargo, tal limitación o prohibición habrá de tener por objeto estrictamente la actividad turística recogida en el artículo 5.e de la LAU y no exceder de ella.

522.* HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA. «ESTIMACIÓN» DEL RECURSO EN CUANTO A UN DEFECTO

En caso de que existiendo en la nota varios defectos, se recurra solo uno que es estimado por el registrador, no procede entrar en los otros defectos, al no haber sido recurridos.

523.* PUBLICIDAD FORMAL. CONGURENCIA ENTRE EL INTERÉS LEGÍTIMO Y LOS DATOS SOLICITADOS

Para obtener publicad sobre fincas registrales ha de acreditarse al registrador in interés legítimo y justificado y la congruencia con los datos solicitados con el interés invocado.

525.*** COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS INSCRITOS.  IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS AFECTADAS.

Resolución que trate de los complejos inmobiliarios privados, distinguiendo si tienen o no una finca indivisible común, en cuyo caso se rigen imperativamente por la Ley de Propiedad Horizontal aun cuando tengan estatutos inscritos contrarios a dicha norma. En otro caso (si no hay finca común) es de los regulados en el art. 24.2 y prevalece la voluntad de los copropietarios.

526.** RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN PRACTICADA. NO NOTIFICACIÓN A COLINDANTES EX ART. 206 LH.

Practicada la inscripción, no puede instarse recurso gubernativo (ante DGRN) para su cancelación, debiendo acudirse a la vía judicial. NO son aplicables a la inmatriculación por Certificación Adva Aº 206 LH las notificaciones previas a colindantes del Aº 203 LH.

527.() OPCIÓN DE COMPRA POR MANDATARIO VERBAL SIN RATIFICACIÓN

No cabe inscribir un título otorgado por mandatario verbal sin acreditar la ratificación en escritura pública.

528.** SENTENCIA DE DIVORCIO. ADJUDICACIÓN, SIN EXPRESIÓN DE CAUSA, DE NUDA PROPIEDAD DE VIVIENDA PRIVATIVA

En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones puras entre cónyuges aunque se trate de la vivienda familiar siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La Homologación Judicial del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

Para hacer constar en el registro la existencia de un pozo en una finca, se ha de acreditar la obtención de la licencia y la inscripción del aprovechamiento de aguas en el Registro administrativo de Aguas.

530.** NO LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS SIN QUE SE APORTE EL ANTERIOR

No se puede legalizar un nuevo libro de actas sin que se aporte el anterior, aunque se acompañe diligencia acreditativa de la interposición de una demanda de extravío, ya que lo que existe es la negativa a la devolución del mismo como consecuencia de una controversia entre las dos Juntas Directivas elegidas.

531.*** DOCUMENTO JUDICIAL DE RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIONES: CERTIFICADO DE COSTAS POR POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Anulada una inscripción relativa a la transmisión de las participaciones de una finca como consecuencia de una resolución judicial, para volver a reinscribir las participaciones a favor de los demandantes se ha de acreditar, mediante certificado de Costas, que no hay invasión del dominio público Marítimo Terrestre.

532.* CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO

No pueden realizarse actos dispositivos (en este caso una hipoteca) sobre bienes de la herencia sin el consentimiento unánime de todos los partícipes, entre los que se encuentran los legitimarios con legitima pars bonorum y legatarios de parte alícuota.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE NOVIEMBRE 2020

INFORME NORMATIVA NOVIEMBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES NOVIEMBRE 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

INVIERNO. Jesús Álvarez Barthe

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe noviembre 2020. Tasación hipotecaria.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y  DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: LA TASACIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. Por Emma Rojo.

Según el artículo 13 de la Ley 5/2019, “los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito (…), y/o profesional homologado (…) independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizado normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente (…).

A la vista de este precepto, el Registrador deberá tener en cuenta en su calificación:

1.- El ámbito de aplicación.

En primer lugar deberá calificarse si se trata de hipotecas incluidas o no en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 (ver artículo 2). En caso afirmativo, la finca deberá ser objeto de tasación por cualquiera de las entidades mencionadas en el precepto.

No será necesario aportar certificado de tasación en los dos siguientes supuestos:

1º) Escrituras de novación de hipoteca (siempre que el valor de tasación no sea vea modificado).

2º) Cuando se trate de VPO y las partes estipulen que el valor de tasación será el precio máximo de venta.

2.- La vigencia.

El certificado de tasación deberá estar vigente, es decir, deberá estar firmado dentro de los 6 meses anteriores al otorgamiento de la escritura de hipoteca (artículo 62.4 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo).

3.- El supuesto de obra nueva en construcción.

En esta cuestión, se ha de hacer un especial mención a la RDGRN de 8 de mayo de 2019. En la escritura se establece como valor de tasación a efectos de subasta un valor «hipotético», que es el que tendrá la finca una vez se haya terminado la obra nueva cuya declaración en construcción consta inscrita.

El Registrador califica negativamente pues es doctrina reiterada de la DGRN que no cabe inscribir como valor de tasación un valor hipotético, futuro o condicionado, sin perjuicio de que una vez que ocurra ese hecho futuro que modifique el valor de la finca hipotecada pueda hacerse constar el mismo en los libros del registro presentando el nuevo certificado de tasación y demás exigencias legales.

La Dirección revoca la calificación y admite como tipo de subasta para un edificio en construcción a los efectos de la ejecución directa y extrajudicial su valor una vez terminada la obra.

El Centro Directivo distingue entre,

a) La normativa reguladora del mercado hipotecario (la Ley 2/1981 y la Orden ECO 805/2003) con arreglo a la cual, el importe del préstamo no debe superar un determinado porcentaje (60-80-95%) del valor de tasación del bien, y si la tasación se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución el tipo de subasta será, como mínimo, el importe de la tasación para subasta.

No obstante, estas limitaciones no se exigen necesariamente para la constitución de cualquier hipoteca, sino únicamente para que, constituida una hipoteca que se ajuste a las mismas (y sin que el cumplimiento de tales limitaciones tenga necesariamente reflejo en la escritura ni en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad), sea posible la emisión de bonos o cédulas hipotecarias respaldadas por ella.

b) En segundo lugar, se ha de tener en cuenta el artículo 129 de la Ley Hipotecaria que impone la limitación de que la tasación de la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinta de la que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75% del valor de tasación (el 100% tras la entrada en vigor de la Ley 5/2015).

Sin embargo puede observarse que este artículo 129 LH no está armonizado con el artículo 682 LEC (precepto no tocado en la reforma de 2019) que mantiene el 75% para el procedimiento de ejecución directa.

Así pues,

No existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe incorporar a la escritura.

– Puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Como disposiciones Generales de interés para la Oficina Registral destacamos:

Resolución Conjunta Catastro – Registro

Resolución de 7 de octubre de 2020, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Incorpora como anejo la Resolución de 23 de septiembre de 2020, complementaria de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 y en ella se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro. Crea la categoría de finca precoordinada. Define márgenes de tolerancia métricos y concepto de identidad gráfica. Precisiones sobre edificaciones. Solares de las propiedades horizontales. Giros y desplazamientos. Bienes de dominio público: inmatriculación y relaciones con colindantes. Reparcelaciones, deslindes, concentración parcelaria. Intercambio de información. Código de buenas prácticas. 

Ir al archivo especial con el resumen y enlaces

Registro de Telde

Resolución de 18 de septiembre de 2020, de la DGSJFP, por la que se deja sin efecto la de 28 de agosto de 2020, por la que se acuerda el restablecimiento de medidas en caso  de rebrotes de COVID-19 en el Registro de Telde.

Este más no se han publicado ni Disposiciones Autonómicas y ni Resoluciones Judiciales de interés para la oficina registral

SECCIÓN 2ª:

Convocado Concurso Registros nº 307

DGSJFP. Resolución de 21 de octubre de 2020,

CATALUÑA. RESOLUCIÓN JUS/2598/2020,

Ver resultado.

Ver archivo de concursos.

Jubilaciones y excedencias

Se declara a don Antonio David Álvarez Gil, registrador de la propiedad de La Palma del Condado, en situación de excedencia voluntaria.

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

413.** DONACIÓN (A HIJOS) EN CONVENIO REGULADOR

En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones sobre un piso que NO sea la vivienda familiar, siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La homologación judicial del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

415 y 417* ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD

No cabe practicar anotación preventiva de demanda por reclamación de cantidad.

416.** EXCESO DE CABIDA POR EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL. DUDAS DE IDENTIDAD. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Es posible la tramitación del expediente para la rectificación de descripción de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiación que no accedió al Registro, como porción resto, siempre que quede determinada georreferenciadamente esta porción que no ha sido objeto de expropiación sobre la que se pretende declarar la modificación descriptiva y siempre que quede acreditado que con tal modificación pretendida no se invade dominio público.

418.*** ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. ACTA DE MANIFESTACIÓN Y FOTOCOPIAS

El acta de manifestaciones sobre un contrato privado de arrendamiento con incorporación de fotocopia del mismo y con opción de compra no es título inscribible. Lo procedente es elevar a público el contrato privado

419.** DOBLE INMATRICULACIÓN Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación debe el registrador apreciar la existencia de doble inmatriculación. Cuando el interesado declara en escritura que dos fincas son en realidad una sola debe el registrador iniciar la tramitación del expediente para apreciar o no la posible doble inmatriculación.

420.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA EN CUANTO AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL ADQUIRENTE. TRACTO SUCESIVO

No se puede rectificar el contenido de los asientos sin el consentimiento de su titular y de todos a quienes el asiento atribuya algún derecho, o mediante resolución judicial, salvo que se acredite el error de modo absoluto con documentos fehacientes, auténticos e independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados.

421.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Es anotable el embargo seguido contra la herencia yacente del deudor si la diligencia de embargo se ha notificado por edictos a los posibles interesados y personalmente a la esposa e hijos del deudor, al no ser un supuesto de herederos totalmente desconocidos y ello sin que exista testamento y sin necesidad de declaración de herederos abintestato.

422.* CADUCIDAD MEDIANTE INSTANCIA DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE LETRA DE CAMBIO

Para que sea posible la cancelación por caducidad de una hipoteca siempre ha de atenderse al plazo máximo inscrito y que ese plazo de caducidad esté establecido claramente como tal plazo de caducidad de la hipoteca, pues en otro caso se tratará del plazo de la obligación asegurada y se aplicarán los plazos ordinarios de prescripción de la acción hipotecaria.

423.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA JUDICIAL E INTERVENCIÓN DE LOS TITULARES REGISTRALES. COMPETENCIA JUDICIAL. TRACTO SUCESIVO.

Para la inscripción de sentencias los titulares registrales han debido ser emplazados en el procedimiento y el registrador ha de calificar este extremo, perolos jueces son competentes para valorar si han tenido intervención suficiente en el procedimiento los titulares registrales afectados. También cabe subsanar dicha falta abriendo un procedimiento de ejecución de sentencia en el que intervengan dichos titulares registrales.

424.** ACTA DE FIN DE OBRA DE VARIOS PROPIETARIOS CON MODIFICACIONES RESPECTO DEL PROYECTO INICIAL

Para declaran una obra en construcción en necesario el consentimiento de la totalidad de los copropietarios. Para el acta de final de obra basta la mayoría, salvo que se produzca alguna variación en la obra en cuyo caso, sea o no necesaria licencia es preciso el consentimiento de todos ellos.

426 y 427.** CONVENIO REGULADOR. LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES CATALÁN. EXTINCIÓN DE COMUNIDAD DE LA VIVIENDA FAMILIAR.

 En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal catalán de separación de bienes, puede adjudicarse TODA la vivienda familiar a un cónyuge y el Garaje y trastero al otro, por entrar dentro del contenido propio del convenio.

428.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE MITAD INDIVISA DE FINCA GANANCIAL EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En una sociedad de gananciales disuelta no liquidada, en un procedimiento dirigido contra la herencia yacente no cabe el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos.

430 y 473.** COMPRA POR CÓNYUGES EN SEPARACIÓN DE BIENES. NECESIDAD DE PREVIA INDICACIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

Se debe acreditar la previa indicación en el Registro Civil de las capitulaciones matrimoniales que fijan el régimen económico-matrimonial de separación de bienes, para que un bien adquirido por compraventa pueda ser inscrito con carácter privativo a favor de los cónyuges compradores.

431.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. EJECUCIÓN ORDINARIA DE CRÉDITO HIPOTECARIO EXISTIENDO TERCER POSEEDOR. TRACTO SUCESIVO

El tercer poseedor debe ser demandado en los procedimientos de ejecución hipotecaria cualquiera sea el procedimiento elegido por el acreedor para ejecutar su crédito hipotecario, incluida la ejecución ordinaria.

432.** DIVISIÓN HORIZONTAL EN NAVARRA DE VIVIENDA. TERRENO ANEJO. AMPLIACIÓN PREVIA DE OBRA NUEVA. 

Es necesaria la inscripción de la ampliación de la obra nueva para constituir un régimen de división horizontal si la superficie construida inscrita es inferior. Para dividir horizontalmente en varios elementos una vivienda inscrita es necesaria licencia; pero no para atribuir un huerto como anejo a un elemento privativo, ya que no implica división.

433.** OBRA NUEVA EN EXTREMADURA: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN. DUDAS DE UBICACIÓN DE LA EDIFICACIÓN.

Para inscribir obras nuevas, basta con que se acredite la antigüedad necesaria para la prescripción y que no conste anotado ningún expediente de infracción urbanística; no se requiere una prueba exhaustiva de la prescripción, ni acreditar que la edificación se ubica en dominio público o zona de servidumbre. La normativa aplicable a la prescripción es la vigente en el momento de la terminación de la obra. En caso de duda sobre la ubicación de la edificación por ser muy próxima a los lindes hay que inscribir previamente la representación gráfica alternativa de la finca.

434 y 435.** COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA

Vendida una 120 ava parte indivisa de una finca rústica sita en la Comunidad de Murcia (sin adscripción de uso concreto de suelo), el registrador, ante posible parcelación ilegal, lo traslada al Ayuntamiento correspondiente, quien solicita la práctica de la nota marginal del Registro, por posible infracción urbanística. El califica negativamente la venta y la Dirección confirma la venta.

436.** SEGREGACIÓN DE LOCAL COMERCIAL ALEGANDO PRESCRIPCIÓN

Cabe apreciar la prescripción por informe técnico en la segregación de un elemento de división horizontal que no afecte al terreno, pero el registrador deberá comunicar al Ayuntamiento las inscripciones realizadas y hará constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha notificación.

437.** INSTANCIA SOLICITANDO QUE NO SE PRACTIQUE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A DETERMINADAS FINCAS

Los registradores no deben extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

438.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA. REINSCRIPCIÓN

El artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita.

439.* INSTANCIA SOLICITANDO INSCRIPCIÓN DE FINCAS INCLUIDAS EN ESCRITURA. TRACTO SUCESIVO

Para la inscripción de un título traslativo del dominio es precisa la previa inscripción del derecho del transmitente.

440.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE FINCAS COLINDANTES

Existen dudas fundadas de invasión de fincas colindantes cuando está iniciado un procedimiento judicial, que afecta a la descripción de las parcelas colindantes no coincidente con el informe del técnico, y del que puede resultar una cartografía con georreferenciación distinta a la aportada.

441.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En caso de herencia yacente, la renuncia a la herencia no evita la necesidad de nombrar administrador pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia. Distinto es el caso de que la renuncia de los herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho en este, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

442 y 443.*** ANULACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN INSCRITO. CALFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

A falta de regulación específica, la reversión de la reparcelación con el objeto de dejar sin efecto un proyecto de reparcelación inscrito, cuando no sea objeto de anulación, debe articularse a través de la tramitación de una modificación del proyecto.

445.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y DE LA ADMINISTRACIÓN PUBLICA

En el expediente del artículo 199 LH, la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción; pero si cuando provoca dudas, que han de ser fundadas, al registrador.

446.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. CONCORDANCIA FINCA CATASTRAL-FINCA REGISTRAL

El registrador cuando dude la identidad de una finca registral que se pretende georreferenciar ha de motivarlas, sin que pueda exigir un certificado de concordancia de ambas.

447.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DILIGENCIACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE SUBCOMUNIDAD NO INSCRITA

No constando inscritas específicamente las distintas subcomunidades, aunque sí los edificios, se puede diligenciar los libros de actas, aunque con una advertencia y sin practicar nota marginal en los libros de inscripciones.

448.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA: NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. TRACTO SUCESIVO

Caducada una anotación ya carece de virtualidad cancelatoria de asientos posteriores. La expedición de la certificación de cargas y de dominio no produce la prórroga de la anotación.

449.* CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES SIN INTERVENCIÓN DE TITULARES REGISTRALES EN DIVISIÓN HORIZONTAL.

Para inscribir una sentencia judicial tienen que haber sido demandados o haber intervenido en el procedimiento todos los titulares de fincas registrales de la división horizontal en el momento de inscripción en el Registro. 

450.* ACTUALIZACIÓN DE LINDEROS SOLICITADA EN INSTANCIA POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL

Las instancias presentadas en el registro que puedan producir algún efecto han de tener la firma legitimada o firmarse ante el registrador. No puede solicitarse una modificación de linderos por quien no es el titular registral, aunque traiga causa de él, sin que se inscriban los títulos intermedios.

453.** HERENCIA. FINCA INVENTARIADA COMO PRIVATIVA FIGURANDO INSCRITA COMO GANANCIAL. PRUEBA DE SOLTERÍA.

No puede rectificarse la inscripción de una finca con carácter ganancial, presentando un certificado del registro civil en el que no consta nota de haber contraído matrimonio, sino que es necesario el consentimiento del titular registral ya que la rectificación del estado civil del causante afecta al régimen jurídico del bien adquirido, publicado por el Registro y amparado por el principio de legitimación del artículo 38 LH.

454.*** LEGÍTIMA EN EL DERECHO GALLEGO. PRETERICIÓN

Para que la preterición provoque la ineficacia de un testamente hace falta la pertinente declaración judicial, aunque puede ser salvada con el acuerdo e intervención de todos los interesados; en este caso dado que la legítima en el vigente Derecho gallego se configura como pars valoris, es necesaria la intervención del legatario de una finca concreta para inscribir una cuota legitimaria sobre la finca en cuestión.

455.*** DERECHO NAVARRO. SUSTITUCIÓN VULGAR. RECTIFICACIÓN DE RENUNCIA.

Cuando unas herederas que además son legatarias (con sustitución vulgar a favor de descendientes en ambos casos) renuncias a los legados entra en juego la sustitución vulgar respecto a los bienes objeto del legado. Para rectificar esta renuncia por causa de error exigirá para su eficacia el consentimiento de todos los interesados, incluso de aquellos que resultarían beneficiados de ser eficaz la renuncia, que, por principio, es irrenunciable una vez hecha.

456.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR SIN HEREDEROS NI LEGITIMARIOS

Si la partición de la herencia se efectúa por el contador partidor no es necesaria la intervención de los herederos ni de los legitimarios.

457.*** HIPOTECA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LA HIPOTECANTE EXTRANJERA

La DG mantiene su doctrina tras la aplicación del Reglamento 2016/1103. Para determinar el régimen económico matrimonial legal, según el artículo 159 RN, «bastará la declaración del otorgante»; que se recogerá por el notario, tras haber informado a dicho otorgante, de suerte que bajo su responsabilidad deberá desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos o, al menos, de no tratarse de una ley española, cuál es la ley material extranjera aplicable según la norma de conflicto que debe conocer y observar, atendiendo a las manifestaciones del otorgante sobre circunstancias como su nacionalidad al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos etc.

458.* RECURSO CONTRA CALIFICACIÓN POSITIVA Y NOTA DE DESPACHO DE ESCRITURA INSCRITA

Una vez practicado un asiento, no es posible por vía de recurso, revisar su legalidad, al estar bajo la salvaguarda de los Tribunales.

459.** CESIÓN DE DERECHOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO Y OPCIÓN DE COMPRA (LEASING) EXISTIENDO PROHIBICIÓN CONTRACTUAL DE CEDER.

Si el contrato de arrendamiento financiero con opción de compra contiene una cláusula de prohibición de cesión sin consentimiento del acreedor, no es inscribible la cesión sin dicho consentimiento.

460.** DONACIÓN DE MITAD INDIVISA DE VIVIENDA PROTEGIDA

La duración general del régimen de protección de las viviendas para las que se hubiera obtenido financiación especial debe diferenciarse del régimen dispositivo de las mismas; el hecho de que haya transcurrido el plazo de vigencia de las prohibiciones de disponer no determina que la vivienda sea libre o haya quedado descalificada automáticamente.

462.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD: OPOSICIÓN COLINDANTES

La oposición de los colindantes basada en previa sentencia judicial firme es bastante para suspender el Expediente de rectificación descripción literaria del art. 199LH.

463.*** EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y DESCONOCIDOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. RENUNCIA DE LOS LLAMADOS.

Aunque en juicio declarativo haya comparecido un heredero renunciando, el juicio ejecutivo consiguiente es distinto y para embargar una finca de la herencia yacente sin nombramiento administrador judicial, debe acreditarse que se ha intentado localizar (personalmente o por edictos) a otros herederos.

464.*** SUCESIÓN SUJETA AL DERECHO BRITÁNICO SIN PROBATE. PROFESSIO IURIS 

No es necesaria para la liquidación sucesoria de las sucesiones regidas por la ley británica sobre bienes situados en España, la obtención de «probate» en Reino Unido ni acreditar la imposibilidad de su obtención. Confirma la doctrina ya dictada respecto de las sucesiones regidas por la ley británica sobre bienes situados en España, por «professio iuris» (incluso tácita transitoria) y ahora por la «professio iuris» establecida en títulos sucesorios otorgados tras la entrada en aplicación del Reglamento ante Notario español.

466.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE DEMANDA. FIRMEZA DEL AUTO

Solo pueden cancelarse las anotaciones en virtud de resoluciones judiciales firmes, a diferencia de los que ocurre para practicarlas, donde no se exige dicha firmeza.

467.** SUBROGACIÓN DE FIADOR QUE PAGA COMO ACREEDOR EN PRÉSTAMO HIPOTECARIO. ESCRITURA DE SUBROGACIÓN.

En el caso de una subrogación de un fiador en la posición del acreedor por pago es necesario el otorgamiento de una escritura de subrogación de acreedor para su acceso al Registro y si el acreedor que ha admitido el pago no quiere formalizar la escritura de carta de pago y subrogación la única alternativa es acudir al procedimiento judicial declarativo que corresponda.

468.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD

Cuando se pretende la incorporación de una base gráfica, La existencia de cambios en la descripción de la finca, como el número de calle, incluida la superficie, o la duda de una posible invasión de dominio público han de resolverse mediante la tramitación del expediente del 199, sin que pueda rechazarse a priori su tramitación.

469.** RECTIFICACIÓN DE ERROR EN SERVIDUMBRE AL CONFUNDIR PREDIO SIRVIENTE Y DOMINANTE..

Para rectificar la inexactitud registral, que ha provocado el nacimiento de derechos a favor de una persona es necesario el consentimiento de ésta. En este caso en la inscripción de una servidumbre se confundieron predios sirviente y dominante y el favorecido por error se opone.

470.**PLUSVALÍA MUNICIPAL. ADICIÓN DE HERENCIA

No es necesario presentar la escritura de partición de herencia adicionada, cuando de la escritura de adición resultan todas las circunstancias necesarias para la inscripción

471.** DIVORCIO. RESOLUCIÓN JUDICIAL DE TRIBUNAL BRITÁNICA SIN EXEQUATUR.

La inscripción de una Resolución de un tribunal británico ordenando la transmisión de una finca, que figura inscrita a nombre de persona distinta del obligado es rechazable de plano. El reconocimiento incidental que realiza el registrador, como forma singular del reconocimiento general de los Reglamentos europeos –en los que se suprime el exequatur– no excluye la calificación, conforme al art. 12 del Código Civil.

472.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE BIENES NO NECESARIOS PARA LA ACTIVIDAD DEL CONCURSADO EN FASE DE LIQUIDACIÓN: COMPETENCIA

se admite la competencia del juez de primera instancia para la iniciación o reanudación de las ejecuciones hipotecarias una vez abierta la fase de liquidación, cuando se trata de bienes no necesarios para la continuidad de la actividad empresarial o profesional del concursado 

477.** DOBLE INMATRICULACIÓN. DESCRIPCIÓN LITERARIA Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL. JUICIO DEL REGISTRADOR SOBRE LA IDENTIDAD DE LAS FINCAS.

Para apreciar la doble inmatriculación el registrado tiene que apreciar además de la descripción literaria la cartografía catastral al tiempo de la inmatriculación.

478.** CESIÓN ONEROSA DE SERVIDUMBRE PERSONAL CON ASIGNACIÓN DE USO ¿ES PARCELACIÓN URBANÍSTICA?

La cesión onerosa de una servidumbre personal que lleva aparejada la asignación del uso exclusivo de un ‘módulo’ en el que se ubica un puesto de observación de naturaleza, no implicaría parcelación, si bien queda sujeta a la comunicación al Ayuntamiento competente debiendo procederse en la forma prevista en los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio.

479.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE ALQUILER TURÍSTICO

Las excepciones a la regla general que exige la unanimidad para modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal (como el alquiler turístico) no pueden extenderse a otros acuerdos no comprendidos expresamente en la excepción (vacacional, de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad).

480.** GALICIA: PARTIJA Y TESTAMENTO MANCOMUNADO.  PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR Y PACTO DE MEJORA.

Para adelantar los efectos de la partija prevista en el Derecho gallego es preciso el consentimiento de todos los herederos y su cumplimiento por el cónyuge supérstite con atribuciones en vida exige integridad.

481 y 482.* VIÁS PECUARIAS. NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE

La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE OCTUBRE 2020

INFORME NORMATIVA OCTUBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES OCTUBRE 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

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HAYEDO DE BUSMAYOR, EL BIERZO. Por Bernando Santamarina

La foto de cabecera es la Cascada rio Escaleras (Vizcaya), de Mari Carmen Isasi Ruiz

 

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe OCTUBRE 2020. ¿Segregaciones antiguas sin licencia?

INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: ¿SEGREGACIONES ANTIGUAS SIN LICENCIA?

El artículo 26.2 TRLS dispone que : “En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción”. Añade el artículo 78 del RD 1093/1997 de 4 de julio que, “Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento”.

No hay duda pues que para inscribir una escritura de división o segregación es imprescindible la existencia de licencia y ello con independencia de la fecha en que se hubiera producido la segregación pues, puesto que la segregación o división son actos jurídicos de carácter estrictamente registral, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior (ver, por todas, R. de 7 de septiembre de 2017).

Sin embargo, existen resoluciones (por todas, la R. de 17 de octubre de 2014 y la más reciente, aún no publicada en el BOE, de 19 de octubre de 2020) que han admitido la inscripción de escrituras de segregación y división aplicando por analogía el régimen de las declaraciones de obra antigua, a actos o usos del suelo menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trate de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

Las cautelas desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el registrador, tanto al Ayuntamiento, como a la CCAA, con constancia en el asiento y en la publicidad registral (artículos 28.4 y 65.3 del TRLS).

En conclusión, la Dirección entiende que las parcelaciones de cierta antigüedad presentan semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 del TRLS. En este caso el título formal será la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de la legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Destacamos:

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  • Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo.: Ertes, autónomos, medidas sociales…Se prorroga la regulación especial de los ERTEs y de las exoneraciones de cuotas en la Seguridad Social hasta el 31 de enero de 2021, con especial atención a los sectores más afectados. Mediadas desempleo. Prestaciones para autónomos. Exención AJD y reducción de aranceles para moratorias turísticas y de transporte. Ingreso mínimo vital. Prestaciones familiares. Prorroga y moratoria en arrendamientos de vivienda habitual.

Ir a la página especial con el resumen y enlaces.

Establece una serie de bonificaciones en los Aranceles notariales y registrales relativos a las moratorias hipotecarias. 

  • Registros de Totana, Telde y Lorca: RR de 27 y 28 de agosto y 11 de Septiembre, por las que se acuerda el restablecimiento de medidas en caso de rebrotes de COVID-19 en los Registros de Totana, Telde y Lorca
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

CATALUÑA. Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la viviend