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Informe Oficina Notarial Diciembre 2020. Rectificaciones de cabida hasta el 10%

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

NOTICIAS NOTARIALES

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL: RECTIFICACIONES  DE CABIDA HASTA EL 10%

1.-PRESUPUESTO PREVIO PARA LA RECTIFICACIÓN DE CABIDA: EXISTENCIA DE ERROR.

2.- DIFERENCIAS DE CABIDA HASTA EL 10% Y RECTIFICACIÓN ÚNICAMENTE DE LA DESCRIPCIÓN LITERARIA.

3.-DIFERENCIAS DE CABIDA HASTA EL 10% E  INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA.

4.- ALGUNAS RESOLUCIONES SOBRE ESTA MATERIA.

ENLACES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

  

DISPOSICIONES DESTACADAS

Calendario laboral 2021. En el próximo año habrá doce fiestas por Comunidad Autónoma. De ellas, ocho son fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. Otras tres, o bien son fiestas nacionales sustituibles, o bien la sustitución de éstas. Y una es la fiesta de la propia Comunidad Autónomas. Aparte se encuentran las locales que no aparecen en el cuadro.

Prórroga y modificación del estado de alarma. Se prorroga el segundo estado de alarma de ámbito nacional, motivado por la pandemia, hasta el 9 de mayo de 2021. Se modifica el decreto prorrogado permitiendo a los presidentes de las CCAA suprimir, modificar o restablecer el estado de queda.

Servicios electrónicos de confianza. Esta Ley deroga la Ley de firma electrónica de 2003. Complementa para nuestro país el Reglamento (UE) n.º 910/2014, que regula directamente la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior, recogiendo principios como el de que sólo pueden firmar electrónicamente las personas físicas. Efectos jurídicos de los documentos electrónicos. Duración de los certificados e identificación de sus titulares. DNI y su certificado. Sistemas de las AAPP. Es neutral con la fe pública.

Caja General de Depósitos. Venta extrajudicial: Reforma del Reglamento Hipotecario. El nuevo Reglamento de la Caja General de Depósitos prevé que las actuaciones sean principalmente telemáticas, regulando los procedimientos de ingreso y devolución de garantías consistentes en efectivo, avales, seguro de caución o deuda del Estado. Incluye una reforma parcial de los artículos del Reglamento Hipotecario dedicados a la venta extrajudicial, pero sólo afecta al destino del precio, su relación con la Caja General de Depósitos y las actuaciones notariales y registrales para obtener la devolución de lo ingresado.

NOTICIAS NOTARIALES

Nuevo concurso notarial y su resultado provisional (la parte de la DGSJFP, sin Cataluña)

Se jubila Carlos Solís Villa, que fue decano del Colegio Notarial de Madrid. y tres compañeros más: el notario de Almendralejo José Alfredo Lorenzo García de Vinuesa Broncano, el notario de Madrid Antonio Álvarez Hernández y el notario de Ávila Francisco Ríos Dávila (ésta última, voluntaria).

 

RESOLUCIONES 

En  NOVIEMBRE, se han publicado 52 resoluciones. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

483.*** SEGREGACIÓN. DERECHO INTERTEMPORAL. TRACTO SUCESIVO. Es aplicable el artículo 28.4 del TRLS a los actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

487.*** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD UN TÍTULO CONTRADICTORIO. En caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral.

490 y 491.*** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. En el caso de concurso del hipotecante no deudor, el acreedor que puede desde el inicio ejecutarla, si el bien no es necesario para la actividad, tendrá que solicitar ante el Juzgado Mercantil del concurso que se pronuncie si el bien es necesario o no para la actividad. Si el bien es necesario no podrá iniciar la ejecución hasta que se dicte sentencia aprobando convenio o, si transcurrido un año, no se hubiera abierto la fase de liquidación.

498.*** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR SIN CITACIÓN DEL REPRESENTANTE LEGAL DEL MENOR. El albacea contador partidor debe citar a los representantes legales de los herederos sujetos a tutela, curatela o patria potestad para rectificar la partición hecha cuando la renuncia posterior de los herederos mayores de edad determina el llamamiento de un heredero sujeto a tutela, curatela o patria potestad.

504.*** ELEMENTO PRIVATIVO EN P.H. SALIDA A UN ELEMENTO COMUN MEDIANTE VINCULACIÓN OB REM. Cabe admitir un elemento privativo, en edificio en régimen de PH, cuya salida a la vía pública o a un elemento común se configure a través de otro elemento con una vinculación ob rem.

507.*** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. CLÁUSULA DE EJERCICIO UNILATERAL E INDETERMINACIÓN DEL PRECIO. Se admite el pacto que permite al acreedor adjudicarse o vender a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del bien que excluya situaciones de abuso para el deudor.

514.*** DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO Y DE LA FACULTAD DE DISPONER. No cabe que la donación inter vivos sea libremente revocable. Si el donante no pierde la libre disposición de lo donado mientras viva y puede revocarla por su sola voluntad, la donación es mortis causa y no es inscribible.

515.*** COMPRAVENTA POR ESPAÑOL Y EXTRANJERA. RÉGIMIEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. LEY APLICABLEEn el supuesto de adquisiciones de bienes por matrimonios de distinta nacionalidad, debe determinarse cuál es la ley –española o extranjera– aplicable al régimen económico matrimonial de los compradores.

516.*** APORTACIÓN DE CUOTA INDIVISA A UNA SOCIEDAD POR DIVORCIADO SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL. Los divorciados (al igual que los solteros y viudos) NO necesitan manifestar si la vivienda transmitida constituye o no vivienda habitual familiar (si estuviera sujeta a algún derecho de uso por divorcio debería ya constar en el Registro).

519.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN SIN EXPRESIÓN DE CAUSA. La desheredación exige, de acuerdo con el c.c., dos requisitos: 1) que se funde en una causa legalmente determinada por ley, la cual debe ser probada por el testador, o al menos, alegada como fundamento de la privación de la legítima, bien por referencia a la norma que la tipifica (código civil) o mediante imputación de la conducta tipificada. Y 2) la identificación del sujeto legitimario al que se imputa una conducta relevante que le priva de su legítima. En el presente supuesto se cumple el segundo requisito, pero no se da el primero.

525.*** COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS INSCRITOS. IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS AFECTADAS. En los complejos inmobiliarios privados regulados en el artículo 24.2.a de la LPH (fincas independientes con una finca indivisible común) se aplica imperativamente la LPH incluso aunque sus Estatutos estén previamente inscritos y vayan en contra de lo dispuesto en dicha norma. Si no existe finca común el complejo inmobiliario es de los regulados en el artículo 24.4 LPH y en tales casos prevalece la voluntad de los propietarios al aprobar sus Estatutos y solo supletoriamente se aplica la LPH.

531.*** DOCUMENTO JUDICIAL DE RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIONES: CERTIFICADO DE COSTAS POR POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. Mediante mandamiento judicial (al que se acompañan las sentencias) se ordena la rectificación de las inscripciones de tres fincas registrales y de una cuota indivisa de otra, por haberse declarado inoficiosa, judicialmente y en parte, una donación anterior. La DG confirma que, para la reinscripción de las participaciones, se ha de acreditar, mediante certificado de Costas, que no hay invasión del dominio público Marítimo Terrestre.

488.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO EN REBELDÍA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. No cabe inscribir una sentencia de dominio contra el titular registral fallecido, sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.

493.** EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN ART. 209 LH: LEGITIMACIÓN. Solo está legitimado para iniciar expediente de doble inmatriculación el titular de un derecho inscrito o anotado sobre una finca, conforme al artículo 209 LH, por lo que no es posible ejercitar por cualquier otro la acción pública que regula el artículo 62 de la Ley del Suelo.

499.** HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE HIJO ADOPTIVO. A falta de acuerdo de todos los interesados, para privar de eficacia el contenido patrimonial de un testamento se exige una declaración judicial.

502.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES ACTUALES. El consentimiento unánime, que exige el art 5 de la LPH, para la modificación del título constitutivo, tiene que ser adoptado, no sólo por todos los propietarios que lo fueran al tiempo de la fecha de su adopción, sino también por quienes sean titulares registrales, en el momento en que, tal acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria, acceda al Registro. Consecuentemente con ello, las modificaciones del título de la Propiedad Horizontal, que no fueron inscritas al tiempo de su adopción, se pueden considerar una “carga oculta”, carente de la transparencia y de la publicidad que exige el sistema registral.

503.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO. En los expedientes de reanudación del tracto tramitados conforme a la normativa anterior es esencial tanto la notificación a los titulares registrales como que se indique con claridad las inscripciones contradictorias a cancelar.

505 y 506.** COMPRAVENTA ENTRE SOCIEDADES. ACTIVO ESENCIAL ART. 160-F LSC. En las escrituras otorgadas por una sociedad que contengan actos de adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad no es exigible la manifestación o certificación de su representante sobre el carácter de activo no esencial de los bienes objeto de dichas escrituras para su inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque el notario deberá pedir dicha manifestación para cumplir con su deber de diligencia.

508.** DOBLE INMATRICULACIÓN. SENTENCIA SIN SER PARTE LOS TITULARES REGISTRALES DE HIPOTECAS. No puede cancelarse por sentencia el historial de una finca cuando hay derechos inscritos cuyos titulares no han intervenido en el procedimiento.

510.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO INSCRITO Y SIN DESLINDE. No puede inscribirse una base gráfica cuando el registrador tiene duda fundada de posible invasión de dominio público, aunque no esté inscrito ni se haya practicado deslinde.

511.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN EN EXPEDIENTE DE CADUCIDAD SIN SER PARTE SU TITULAR REGISTRALNo es cancelable por caducidad un derecho de reversión inscrito si en el expediente no ha tenido intervención el actual titular del mismo.

512.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. DUDAS DE IDENTIDAD. Exceso de cabida es la rectificación de un error en la superficie de la finca cuando se inmatriculó, pero que no altera la realidad física acotada por los linderos. La nueva cabida ha de ser la que inicialmente debió registrarse.

518.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. CONSENTIMIENTO DEL VENDEDOR. Cuando no se ha prestado un consentimiento anticipado o pactado una caducidad convencional, para cancelar una condición resolutoria en garantía del pago del precio se precisa consentimiento del vendedor en escritura pública o resolución judicial firme.

520.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS. ÁMBITO OBJETIVO DE LA ACTIVIDAD. Basta la mayoría de 3/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas. Sin embargo, tal limitación o prohibición habrá de tener por objeto estrictamente la actividad turística recogida en el artículo 5.e de la LAU y no exceder de ella.

522.* HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA. «ESTIMACIÓN» DEL RECURSO EN CUANTO A UN DEFECTO. Si el registrador informa al recurrente que estima sus alegaciones en cuanto a uno de los defectos de la nota, debe interpretarse que desiste de dicho defecto y si no existiera ningún otro procedería al despacho del documento. No basta con interponer recurso contra una nota de calificación sino que debe señalarse el defecto recurrido y la fundamentación jurídica del recurso.

528.** SENTENCIA DE DIVORCIO. ADJUDICACIÓN, SIN EXPRESIÓN DE CAUSA, DE NUDA PROPIEDAD DE VIVIENDA PRIVATIVA. En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones puras entre cónyuges aunque se trate de la vivienda familiar siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La Homologación Judicial del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

529.** INSCRIPCIÓN DE UN POZO SIN PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE AGUAS. Para hacer constar en el registro la existencia de un pozo en una finca, se ha de acreditar la obtención de la licencia y la inscripción del aprovechamiento de aguas en el Registro administrativo de Aguas.

530.** NO LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS SIN QUE SE APORTE EL ANTERIOR. No se puede legalizar un nuevo libro de actas sin que se aporte el anterior debido a la negativa de la devolución del mismo, tras la que subyace la existencia de una controversia entre las dos Juntas Directivas elegidas.

532.* CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL EN PARTICIÓN. INTERVENCIÓN DE LEGITIMARIO. No pueden realizarse actos dispositivos sobre bienes de la herencia sin el consentimiento unánime de todos los partícipes, entre los que se encuentran los legitimarios con legitima pars bonorum y legatarios de parte alícuota.

RESOLUCIONES MERCANTIL

496.*** CONVOCATORIA DE JUNTA POR ADMINISTRADOR MANCOMUNADO RESTANTE: ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN? En junta convocada por un administrador mancomunado conforme al artículo 171 de la LSC, único existente tras el fallecimiento del otro, es posible el cambio de sistema de administración de mancomunados a administrador único.

500.*** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL MAL REALIZADA: FORMA DE SUBSANACIÓN. Aunque la convocatoria de la junta general adolezca de defectos, si esa junta se celebra con asistencia de todos los socios y no existen reservas ni protestas al hecho de su válida constitución y celebración, los acuerdos derivados de esa junta son inscribibles.

521.*** PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. DILIGENCIA NOTARIAL POSTERIOR ACREDITATIVA DE PAGO DE PROVISIÓN DE FONDOS BORME. SISTEMA INFORMÁTICO. La subsanación de una escritura presentada telemáticamente no exige que al presentar también telemáticamente la subsanación se presente la propia escritura de nuevo. 

489.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD Y NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADORES. ASIENTOS CONTRADICTORIOS. Pese a la existencia en el registro de asientos contradictorios, es inscribible una sentencia firme por la que se declara la disolución judicial de la sociedad y el nombramiento de liquidadores.

501.** CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: ES NECESARIO INDICAR LA IDENTIDAD DE LOS MIEMBROS CONCURRENTES. En la certificación de los acuerdos del consejo de administración debe indicarse la identidad de los miembros asistentes por razones de tracto sucesivo.

513.** SENTENCIA DE NULIDAD DE ACUERDOS. CANCELACIÓN DE ASIENTOS CONTRADICTORIOS. La sentencia que declare la nulidad de unos acuerdos sociales debe señalar con claridad los asientos que, siendo consecuencia de esos acuerdos, deben ser cancelados, salvo que sea palmario cuáles sean esos asientos, bien por lo que resulte del registro o del propio mandamiento.

 

PRACTICA NOTARIAL: RECTIFICACIONES  DE CABIDA HASTA EL 10%.

1.-PRESUPUESTO PREVIO PARA LA RECTIFICACIÓN DE CABIDA: EXISTENCIA DE ERROR.

Es necesario siempre que haya un ERROR en la cabida inscrita de la finca, entendiendo por tal que la finca no haya nunca variado sus límites, es decir su representación gráfica, pues en tales casos se tratará únicamente de rectificar un dato numérico erróneo.

Es decir, el punto de partida en estos casos será que hubo un error de medición quizá porque era una medida aproximada, y ahora se emplean medios técnicos de medición más precisos, pero durante ese tiempo la finca no ha variado su perímetro.

2.-DIFERENCIAS DE CABIDA HASTA EL 10% Y RECTIFICACIÓN ÚNICAMENTE DE LA DESCRIPCIÓN LITERARIA.

Cuando se pretende rectificar la descripción literaria y ese error es igual o inferior al 10% la propia norma citada parece presuponer la existencia de error, pues para rectificar la cabida en el Registro no exige más que las manifestaciones del interesado y el procedimiento es sencillo, ya que no es necesario tramitar ningún expediente de rectificación descriptiva de finca, sea notarial conforme a lo dispuesto en el artículo 201 LH o registral en el artículo 199 LH.

Por tanto, para lograr la rectificación de la descripción literaria puede otorgarse una escritura rectificatoria de cabida unilateralmente por el titular actual o bien rectificarse la cabida con ocasión de un título inscribible, normalmente un título traslativo.

Desde el punto de vista formal, bastará que el título recoja la descripción de la finca con nueva medida y, si se trata de diferencias de entre más de un 5% y un 10%, que exista una certificación catastral coincidente que corrobore dicha nueva medida.

El registrador, si no tiene dudas de la identidad de la finca con su nueva cabida, procederá a modificar la descripción literaria de la finca, pero no inscribirá la base gráfica. Una vez practicado el asiento deberá notificar a los colindantes el hecho de la inscripción de la nueva descripción

EXCEPCIÓN: No será admisible la rectificación de cabida con la mera manifestación del interesado en los casos que prevé el propio artículo 201.3 LH, es decir cuando:

  • Se trate de fincas en las que haya habido varias rectificaciones previas.
  • Si la finca inscrita procede de segregación, agrupación o agregación en los que se ha tenido que fijar necesariamente con exactitud la cabida inscrita.
  • Cuando ese error esté entre más del 5% y el 10% de la cabida si no hay una coincidencia plena de la finca con la nueva cabida y la certificación catastral.

En tales casos será necesario tramitar un expediente de rectificación de cabida -bien notarial o bien registral- de los anteriormente citados. Además, en el último caso, es necesario aportar la representación gráfica alternativa a la catastral.

3.- DIFERENCIAS DE CABIDA HASTA EL 10% E  INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA.

Cuando, además de rectificar la descripción literaria en los casos anteriores, se pretenda inscribir la base gráfica, el interesado habrá de solicitarlo expresamente en la escritura y aportar la base gráfica catastral que ha de ser coincidente. 

En estos casos es de aplicación lo dispuesto en el artículo 9.b LH. Tampoco es necesario tramitar ningún expediente notarial o registral de rectificación descriptiva de finca y una vez practicadas las operaciones registrales únicamente deberá notificar a los colindantes el hecho de la inscripción.

Como EXCEPCIÓN, SÍ será necesario tramitar el expediente de rectificación de cabida del artículo 201.3 LH, o, en su caso, registral del artículo 199 LH,  en los mismos casos señalados anteriormente pues es necesario aclarar las dudas surgidas por el hecho de haber varias rectificaciones previas o si la finca inscrita procede de una previa modificación hipotecaria.

Si la base gráfica aportada no es la catastral, sino una base gráfica alternativa será necesario, igualmente tramitar el expediente de rectificación de cabida pues en tales casos se hace necesario notificar y oír a los titulares catastrales afectados.

4.- ALGUNAS RESOLUCIONES SOBRE ESTA MATERIA PARA RESOVER DUDAS CONCRETAS.

1.- Resolución de 4 de febrero de 2020,

.- Para inscribir las escrituras rectificatorias de otras no siempre han de aportarse las escrituras rectificadas al Registro si las primeras tienen todos los requisitos necesarios para la inscripción.

.- El registrador debe de obtener por sí la Certificación Catastral, si no la aporta el interesado.

.- En relación con la rectificación descriptiva de una finca, recuerda que hay tres posibilidades:

  1. En rectificaciones no superiores al 10% de la superficie, rectificar la descripción literaria de la finca pero no inscribir la representación gráfica, conforme a lo dispuesto en el artículo 201.3 a y b. LH, en cuyo caso no hay que tramitar procedimiento alguno, sino sólo notificar la inscripción a los titulares registrales colindantes.
  2. En rectificaciones no superiores al 10%, rectificar la descripción literaria de la finca e inscribir la representación gráfica, conforme a lo dispuesto en el artículo 9, letra b, de la LH. en cuyo caso tampoco hay que tramitar procedimiento alguno, sino sólo notificar la inscripción a los titulares registrales colindantes.
  3. En las rectificaciones superiores al 10% o de modificación de linderos, incluso fijos, rectificar la descripción literaria de la finca e inscribir la representación gráfica en expediente notarial tramitado conforme a lo dispuesto en el artículo 201.1 LH o en expediente registral del artículo 199 LH

2.- Resolución de 17 de octubre de 2016

El registrador puede rechazar la inscripción si tiene dudas, pero dichas dudas han de estar basadas en criterios objetivos tales como:

  1.- Que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,

  2.- La posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas.

 3.- Que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Si no coincide la superficie con el Catastro, debe de aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa que ha de cumplir los requisitos exigidos por la Resolución conjunta de la DGRN y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015.

3.- Resolución de 26 de Octubre de 2017

1.- Diferencia de superficie inferior al 10% pero finca procedente de segregación:

En el presente caso, dado que la rectificación de superficie es de 13 metros cuadrados, lo que representa un 6’95 %, si bien se aporta certificado catastral que permitiría inscribir el exceso de cabida conforme al artículo 201.3.a), sin embargo, atendiendo a la circunstancia de que la finca proviene de segregación que se verificó en virtud de licencia municipal, que hubo una previa rectificación de superficie de la finca matriz, quedando, por tanto perfectamente determinada tal superficie, y sin que se pueda considerar como una mera rectificación de errores al superar el 5% de la cabida inscrita, el recurso debe ser desestimado.

2.-  Posibilidad de resolver las dudas mediante Expediente en caso de segregación previa.

Puedan utilizarse los procedimientos previstos en los artículos 199 y 201.1, ambos de la Ley Hipotecaria, que exigen en su tramitación mayores garantías para lograr la rectificación descriptiva pretendida, y en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble al practicar las diligencias oportunas que permitan despejar las dudas manifestadas.

3.- Linderos catastrales de los vértices de las fincas: según la calificación registral, no hay coincidencia entre la descripción contenida en la escritura y en la certificación catastral, pues en esta última hay dos linderos más que no constan en aquélla, concretamente referidos ambos a linderos “en punta”. Esta omisión, dice la Resolución, por sí sola «no permite concluir que no haya identidad esencial entre la descripción de la finca en el título y la del inmueble en la certificación catastral incorporada. Por lo tanto, el primer defecto… ha de ser revocado”.

 

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INFORMES MENSUALES O. N.

INFORME GENERAL DE  NOVIEMBRE: 

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2020.

NORMAS: Tratados internacionales,   Derecho Foral,   Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses.   Por titulares.   Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos NyR, página de inicio  Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao.   Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Ocaso en el Valle del Jaramiel  (Valladolid). Por Arturo Urdiales Prieto.

Informe Oficina Notarial Noviembre 2020. Seguros y Planes de Pensiones en las herencias

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

NOTICIAS NOTARIALES

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL: SEGUROS, PLANES DE PENSIONES Y HERENCIAS

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DISPOSICIONES DESTACADAS

Resolución Conjunta Catastro – RegistroIncorpora como anejo la Resolución de 23 de septiembre de 2020, complementaria de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 y en ella se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro. Crea la categoría de finca precoordinada. Define márgenes de tolerancia métricos y concepto de identidad gráfica. Precisiones sobre edificaciones. Solares de las propiedades horizontales. Giros y desplazamientos. Bienes de dominio público: inmatriculación y relaciones con colindantes. Reparcelaciones, deslindes, concentración parcelaria. Intercambio de información. Código de buenas prácticas. 

Igualdad retributiva entre mujeres y hombres. El objeto de este real decreto es establecer medidas específicas para hacer efectivo el derecho a la igualdad de trato y a la no discriminación entre mujeres y hombres en materia retributiva. Incluye el concepto de trabajo de igual valor, el acceso a la información retributiva, auditorías y tratamiento en convenios colectivos y procedimiento de valoración de los puestos de trabajo.

Ley Tasa Google. Se trata de un nuevo impuesto indirecto que grava las prestaciones de determinados servicios digitales en que exista intervención de usuarios situados en el territorio de aplicación del impuesto. Nace con carácter provisional, hasta que se desarrolle una normativa internacional al respecto.

Ley Tasa Tobin. El nuevo Impuesto sobre las Transacciones Financieras sujeta a gravamen la adquisición a título oneroso de acciones de sociedades españolas admitidas a negociación en un mercado regulado con capitalización superior a 1000 millones de euros, aplicando el principio de emisión y no el de residencia.

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

NOTICIAS NOTARIALES

Jubilaciones

Se dispone la jubilación del notario de Málaga don Juan Manuel Martínez Palomeque.

RESOLUCIONES 

En  OCTUBRE, se han publicado 71 resoluciones. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

418.*** ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. ACTA DE MANIFESTACIÓN Y FOTOCOPIAS. El acta de manifestaciones sobre un contrato privado de arrendamiento con opción de compra no es título inscribible. Lo procedente es elevar a público el contrato privado.

442 y 443.*** ANULACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN INSCRITO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. A falta de regulación específica, la reversión de la reparcelación con el objeto de dejar sin efecto un proyecto de reparcelación inscrito, cuando no sea objeto de anulación, debe articularse a través de la tramitación de una modificación del proyecto.

454.*** LEGÍTIMA EN EL DERECHO GALLEGO. PRETERICIÓN. La legítima en el vigente Derecho gallego se configura como pars valoris, por lo que se trata de una obligación de valor que puede ser satisfecha en metálico y que tiene carácter preferente a los legatarios y a los acreedores de los herederos.

455.*** DERECHO NAVARRO. SUSTITUCIÓN VULGAR. RECTIFICACIÓN DE RENUNCIA. La rectificación de una renuncia a la herencia por causa de error exigirá para su eficacia el consentimiento de todos los interesados, incluso de aquellos que resultarían beneficiados de ser eficaz la renuncia, que, por principio, es irrenunciable una vez hecha.

457.*** HIPOTECA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LA HIPOTECANTE EXTRANJERA. La DG mantiene su doctrina tras la aplicación del Reglamento 2016/1103. Para determinar el régimen económico matrimonial legal, según el artículo 159 RN, «bastará la declaración del otorgante»; dicha manifestación se recogerá por el notario, tras haber informado en Derecho a dicho otorgante de suerte que bajo su responsabilidad deberá desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos o, al menos, de no tratarse de una ley española, cuál es la ley material extranjera aplicable según la norma de conflicto que debe conocer y observar, atendiendo a las manifestaciones del otorgante sobre circunstancias como su nacionalidad al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos etc.

464.*** SUCESIÓN SUJETA AL DERECHO BRITÁNICO SIN PROBATE. PROFESSIO IURIS. No es necesaria para la liquidación sucesoria de las sucesiones regidas por la ley británica sobre bienes situados en España, habiendo testamento en España, la obtención de «probate» en Reino Unido ni acreditar la imposibilidad de su obtención. Confirma la doctrina ya dictada respecto de las sucesiones regidas por la ley británica sobre bienes situados en España, por «professio iuris» (incluso tácita transitoria) y ahora por la «professio iuris» establecida en títulos sucesorios otorgados tras la entrada en aplicación del Reglamento ante Notario español.

413.** DONACIÓN (A HIJOS) EN CONVENIO REGULADOR. En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones (ni entre cónyuges ni a los hijos sobre un piso que NO sea la vivienda familiar) siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La homologación judicial del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

416.** EXCESO DE CABIDA POR EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL. DUDAS DE IDENTIDAD. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE. Es posible la tramitación del expediente para la rectificación de descripción de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiación que no accedió al Registro, siempre que quede determinada georreferenciadamente la porción que no ha sido objeto de expropiación sobre la que se pretende declarar la modificación descriptiva (exceso de cabida) y siempre que quede acreditado que con tal modificación pretendida no se invade dominio público.

419.** DOBLE INMATRICULACIÓN Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación debe el registrador apreciar la existencia de doble inmatriculación.

420.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA EN CUANTO AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL ADQUIRENTE. TRACTO SUCESIVO. No puede rectificarse el contenido de los asientos sin el consentimiento de su titular y de todos a quienes el asiento atribuya algún derecho, o mediante resolución judicial, salvo que se acredite el error de modo absoluto con documentos fehacientes, auténticos e independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados.

424.** ACTA DE FIN DE OBRA DE VARIOS PROPIETARIOS CON MODIFICACIONES RESPECTO DEL PROYECTO INICIAL. En las Actas de terminación de obra, sin variaciones respecto de la obra inscrita en construcción, basta que la otorguen la mayoría de los comuneros, al tratarse de un acto de administración. Sin embargo, cuando se produzca alguna variación en la obra, será necesario el consentimiento de todos los copropietarios con independencia de que se necesite o no nueva licencia. El técnico es competente para aseverar si esas modificaciones necesitan o no de nueva licencia.

426 y 427.** CONVENIO REGULADOR. LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES CATALÁN. EXTINCIÓN DE COMUNIDAD DE LA VIVIENDA FAMILIAR. En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal catalán de separación de bienes, puede adjudicarse TODA la vivienda familiar a un cónyuge y el Garaje y trastero al otro, aunque en la Sentencia se especifique que su exigibilidad no lo será ante los juzgados de familia sino en ejecución ordinaria.

430.** COMPRA POR CÓNYUGES EN SEPARACIÓN DE BIENES. NECESIDAD DE PREVIA INDICACIÓN EN EL REGISTRO CIVIL. Se debe acreditar la previa indicación en el Registro Civil de las capitulaciones matrimoniales que fijan el régimen económico-matrimonial de separación de bienes, para que un bien adquirido por compraventa pueda ser inscrito con carácter privativo a favor de los cónyuges compradores.

432.** DIVISIÓN HORIZONTAL EN NAVARRA DE VIVIENDA. TERRENO ANEJO. AMPLIACIÓN PREVIA DE OBRA NUEVA. Es necesaria la inscripción de la ampliación de la obra nueva si su superficie construida inscrita es inferior a la que resulta de la división horizontal. Si consta inscrita una vivienda y se divide en propiedad horizontal, formando varios elementos independientes, es aplicable el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997. No hay fraccionamiento del suelo si al resto de terreno no edificado (huerto) se le atribuye el carácter de anejo de un elemento privativo en una propiedad horizontal.

433.** OBRA NUEVA EN EXTREMADURA: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN. DUDAS DE UBICACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. Para inscribir obras nuevas, la legislación vigente no requiere una prueba exhaustiva de la prescripción. Basta con que se acredite la antigüedad necesaria para la prescripción y que no conste anotado ningún expediente de infracción urbanística ni resulte que la edificación se ubica en dominio público o zona de servidumbre. La normativa aplicable a la prescripción es la vigente en el momento de la terminación de la obra. En caso de duda sobre la ubicación de la edificación hay que inscribir previamente la representación gráfica alternativa de la finca.

434 y 435.** COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA. Vendida una 120 ava parte indivisa de una finca rústica de 5 has. 84 ars. 30 cas. y 7 dm2 (sin adscripción de uso concreto de suelo), el registrador, ante posible parcelación ilegal, lo traslada al Ayuntamiento correspondiente, quien solicita la práctica de la nota marginal del Registro, por posible infracción urbanística. El vendedor recurre y la DG ratifica el defecto.

436.** SEGREGACIÓN DE LOCAL COMERCIAL ALEGANDO PRESCRIPCIÓN. Cabe apreciar la prescripción por informe técnico en la segregación de un elemento de división horizontal que no afecte al terreno, pero el registrador deberá comunicar al Ayuntamiento las inscripciones realizadas y hará constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha notificación.

437.** INSTANCIA SOLICITANDO QUE NO SE PRACTIQUE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A DETERMINADAS FINCAS. Los registradores no deben extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

438.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FOTURA. REINSCRIPCIÓN. El artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita.

440.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE FINCAS COLINDANTES. Existen dudas fundadas de invasión de fincas colindantes cuando está iniciado un procedimiento judicial, que afecta a la descripción de las parcelas colindantes no coincidente con el informe del técnico, y del que puede resultar una cartografía con georreferenciación distinta a la aportada.

441.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. En caso de herencia yacente, la renuncia a la herencia no evita la necesidad de nombrar administrador pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia. Distinto es el caso de que la renuncia de los herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho en este, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

447.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DILIGENCIACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE SUBCOMUNIDAD NO INSCRITA. No constando inscritas específicamente las distintas subcomunidades aunque sí los edificios, y no constando el acuerdo de la supracomunidad que sí tiene reflejada registralmente la diligenciación del libro de actas, en la diligencia de legalización de los libros de las subcomunidades se expresará el texto de advertencia que la resolución especifica y no se practicará nota marginal en los libros de inscripciones.

453.** HERENCIA. FINCA INVENTARIADA COMO PRIVATIVA FIGURANDO INSCRITA COMO GANANCIAL. PRUEBA DE SOLTERÍA. Como regla general, la prueba de la soltería para rectificar el estado civil del titular registral fallecido se debe presentar su certificación de nacimiento donde no conste en nota marginal referencia alguna al matrimonio.

456.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR SIN HEREDEROS NI LEGITIMARIOS. Si la partición de la herencia se efectúa por el contador partidor no es necesaria la intervención de los herederos ni de los legitimarios.

459.** CESIÓN DE DERECHOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO Y OPCIÓN DE COMPRA (LEASING) EXISTIENDO PROHIBICIÓN CONTRACTUAL DE CEDER. Si el contrato de arrendamiento financiero con opción de compra contiene una cláusula de prohibición de cesión sin consentimiento del acreedor, no es inscribible la cesión sin dicho consentimiento.

460.** DONACIÓN DE MITAD INDIVISA DE VIVIENDA PROTEGIDA. La duración general del régimen de protección de las viviendas para las que se hubiera obtenido financiación especial debe diferenciarse del régimen dispositivo de las mismas; el hecho de que haya transcurrido el plazo de vigencia de las prohibiciones de disponer no determina que la vivienda sea libre o haya quedado descalificada automáticamente.

462.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD: OPOSICIÓN COLINDANTES. La oposición de los colindantes basada en previa sentencia judicial firme es bastante para suspender el Expediente de rectificación descripción literaria Aº 199LH.

467.** SUBROGACIÓN DE FIADOR QUE PAGA COMO ACREEDOR EN PRÉSTAMO HIPOTECARIO. ESCRITURA DE SUBROGACIÓN. En el caso de una subrogación de un fiador en la posición del acreedor por pago es necesario el otorgamiento de una escritura de subrogación de acreedor para su acceso al Registro.

468.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. Cuando se pretende la incorporación de una base gráfica, La existencia de cambios en la descripción de la finca, como el número de calle, incluida la superficie, o la duda de una posible invasión de dominio público han de resolverse mediante la tramitación del expediente del 199, sin que pueda rechazarse a priori su tramitación.

470.** PLUSVALÍA MUNICIPAL. ADICIÓN DE HERENCIA. No es necesario presentar la escritura de partición de herencia adicionada, cuando de la escritura de adición resultan todas las circunstancias necesarias para la inscripción. Respecto a la plusvalía municipal, cuando se trata de transmisiones a título lucrativo no es suficiente la comunicación.

471.** DIVORCIO. RESOLUCIÓN JUDICIAL DE TRIBUNAL BRITÁNICO SIN EXEQUATUR. El reconocimiento incidental que realiza el registrador, como forma singular del reconocimiento general de los Reglamentos europeos –en los que se suprime el exequatur– no excluye la calificación, conforme al art. 12 del Código Civil.

477.** DOBLE INMATRICULACIÓN. DESCRIPCIÓN LITERARIA Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL. JUICIO DEL REGISTRADOR SOBRE LA IDENTIDAD DE LAS FINCAS. El juicio de identidad de las fincas del registrador, al objeto de apreciar la doble inmatriculación, no puede basarse exclusivamente en la descripción literaria de la mismas sino también en la cartografía catastral al tiempo de la inmatriculación. La propiedad de lo doblemente inmatriculado ha de resolverse por acuerdo de las partes o por resolución judicial.

478.** CESIÓN ONEROSA DE SERVIDUMBRE PERSONAL CON ASIGNACIÓN DE USO ¿ES PARCELACIÓN URBANÍSTICA? La cesión onerosa de una servidumbre personal que lleva aparejada la asignación del uso exclusivo de un ‘módulo’ en el que se ubica un puesto de observación de naturaleza, no implicaría parcelación, si bien queda sujeta a la comunicación al Ayuntamiento competente debiendo procederse en la forma prevista en los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio.

479.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE ALQUILER TURÍSTICO. Las excepciones a la regla general que exige la unanimidad para modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal no pueden extenderse a otros acuerdos no comprendidos expresamente en la excepción.

480.** GALICIA: PARTIJA Y TESTAMENTO MANCOMUNADO. PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR Y PACTO DE MEJORA. Supuesto sujeto a la Ley de Derecho Civil de Galicia: partijas y testamento mancomunado.

RESOLUCIONES MERCANTIL

414.*** REDUCCIÓN DE CAPITAL POR DEVOLUCIÓN DE APORTACIONES NO PARITARIA: REQUIERE UNANIMIDAD. No es posible una reducción de capital por restitución de aportaciones, que no afecte por igual a todos los socios, si el acuerdo no se adopta por unanimidad de todos ellos. También exige la unanimidad el que la restitución de aportaciones se haga en especie.

465.*** CONSTITUCIÓN DE SL SIN PREVIA INSCRIPCIÓN DE LAS CAPITULACIONES EN EL REGISTRO CIVIL NI DEL ADMINISTRADOR DEL SOCIO PERSONA JURÍDICA EN EL MERCANTIL. No es necesario reseñar, si uno de los fundadores está casado en separación, la escritura de capitulaciones, y mucho menos su inscripción en el RC, ni tampoco, si un socio es persona jurídica y su administrador no está inscrito, su previa inscripción.

475.*** AUMENTO DE CAPITAL DE SOCIEDAD ABSORBENTE. REALIDAD CAPITAL SOCIAL. FECHA COMUNICACIÓN ACREEDORES. El capital resultante en una fusión de sociedades debe responder al patrimonio neto de las sociedades participantes en la fusión, excluidas las participaciones recíprocas. Es requisito de la escritura de fusión hacer constar la fecha de la comunicación a los acreedores a los efectos del derecho de oposición.

476.*** FECHA DE NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR: ¿PUEDE SER ANTERIOR A LA FECHA DE LA JUNTA? No es posible nombrar administrador de una sociedad dándole fecha a ese nombramiento anterior a la fecha de la junta que lo nombra.

461.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD. ADJUDICACIÓN DE BIENES CONCRETOS EN PAGO DE PARTE DE LA CUOTA DE LIQUIDACIÓN. Para la adjudicación in natura en una liquidación de sociedad es necesario el voto unánime de todos los socios y este no existe si uno de los socios vota en contra y, en la escritura de adjudicación, pese a aceptarla, se reserva a las acciones que procedan por estimar que el valor de la adjudicación es insuficiente.

429.* REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL PARA RESTITUIR VALOR DE APORTACIONES A SOCIO SIN QUE CONSTE SU NIE. Para la inscripción de una reducción de capital por restitución de aportaciones a una sociedad extranjera es necesario que conste su NIE.

451.* NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL REGISTRO MERCANTIL. TÍTULOS CONTRADICTORIOS. Si se presentan dos títulos contradictorios e incompatibles, el registrador en su calificación puede tener en cuenta lo que resulta de los mismos suspendiendo la inscripción en tanto no se aclara debidamente la situación registral o sustantiva planteada.

474.* BAJA PROVISIONAL EN EL INDICE DE ENTIDADES AEAT. RENUNCIA DE ADMINISTRADOR ÚNICO. No es posible la inscripción de la renuncia de un administrador, si la hoja de la sociedad está cerrada por baja en el índice de entidades de la AEAT.

 

PRACTICA NOTARIAL: SEGUROS, PLANES DE PENSIONES Y HERENCIAS

1.-INTRODUCCIÓN:

Cuando una persona fallece y hay que elaborar la escritura de herencia, recordemos que hay que hacer referencia en la escritura a los cinco puntos clásicos:

1- Manifestación de herencia. Se llama así a la puesta de manifiesto de la existencia de una herencia por fallecimiento de un causante. Normalmente en la escritura no tiene un apartado específico, pero cumplen tal función los primeros expositivos sobre el fallecimiento, título sucesorio, herederos, etc…

2- Inventario de los bienes. Se han de incluir los bienes que forman parte de la masa de la herencia, llamado también caudal relicto (es decir, caudal dejado por el testador). Sobre este punto vamos a tratar en el presente caso práctico para delimitar qué se incluye y qué no.

3- Avalúo. Es decir valoración de los bienes. Se hace por cada bien a continuación de la descripción de los mismos.

4- Liquidación. Consiste en la determinación del haber teórico de cada heredero o legatario en la herencia, de acuerdo con el título sucesorio, en la herencia. Muchas veces va precedida de la liquidación de gananciales en territorio de derecho común si hay cónyuge viudo.

5- Partición de la herencia y adjudicación de bienes. A veces no hay partición propiamente pues los bienes se adjudican pro indiviso, pero siempre tiene que haber adjudicación de bienes por un valor igual al que resulte de la liquidación.

Si el valor de lo adjudicado supera al valor teórico de la liquidación se producen los llamados excesos de adjudicación.

2.- BIENES QUE NO SE HAN DE INCLUIR EN EL INVENTARIO: SEGUROS Y PLANES DE PENSIONES.

Como hemos dicho antes los bienes que se han de incluir en el inventario son los bienes propiedad del testador que se trasmiten a sus herederos en virtud del título sucesorio, testamento o declaratorio de herederos, y que forman el llamado caudal relicto.

Sin embargo, cada vez con más frecuencia ocurre que hay bienes o derechos especiales que a pesar de proceder del causante de la herencia no forman parte del caudal relicto y por tanto no se rigen por el título sucesorio. Estos bienes se rigen por el título de su constitución, que es un contrato concertado en vida, en el que se designan los llamados beneficiarios. Puede que los beneficiarios sean también herederos, pero conceptualmente son dos figuras distintas.

Nos referimos con ello a dos tipos de bienes o derechos extrahereditarios:  los seguros y los planes de pensiones .

Estos bienes extrahereditarios, que no se adquieren por los herederos sino por los beneficiarios por el fallecimiento del causante, tributan por el impuesto de sucesiones si son seguros (aunque hay alguna excepción), y en IRPF si son planes de pensiones.

3.- SEGUROS.

Se regulan en la  Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro

La razón de que las indemnizaciones procedentes de los seguros no formen parte de la masa hereditaria, de que no se “hereden” por decirlo así, es que la indemnización no es un derecho que pertenezca al causante sino que se abona por un tercero (la aseguradora) como consecuencia de un contrato pactado en vida por el causante o por su colectivo profesional (tomador del seguro) que debe abonar previamente un importe (las primas del seguro) a la otra parte contratante (el asegurador) que se compromete a abonar a un tercero (beneficiario) una indemnización, cuando se produce el riesgo cubierto en la persona del asegurado (por ejemplo la muerte).

Como excepción a esta regla, SÍ formarán parte del caudal hereditario y se les aplicará las reglas del testamento o del título sucesorio a los seguros cuando no existan beneficiarios (por ejemplo por haber fallecido o renunciado previamente todos los beneficiarios designados) o porque no existan reglas para su determinación. (artículo 84 de la Ley del Seguro)

Vamos a ver varios tipos de seguros, entre otros muchos, que tienen en común que el riesgo cubierto es el fallecimiento del asegurado.

3.1.- SEGUROS DE VIDA.

Es el seguro tradicional, típico, como en el caso de fallecimiento por accidente o enfermedad en el que se pagan unas primas periódicas, normalmente de carácter anual, y que tiene por finalidad proteger a los beneficiarios, habitualmente el cónyuge y luego los hijos para el caso de fallecimiento del causante.

Aunque no forman parte del caudal hereditario, sus beneficiarios SÍ tienen que tributar por lo que reciban en el impuesto de sucesiones en función de su parentesco.

3.2 .- SEGUROS DE DECESOS O DE SERVICIOS FUNERARIOS.

En este tipo de seguro la propia compañía aseguradora se compromete, a cambio de la prima, a prestar los servicios funerarios contratados, directamente o a través de un tercero. Su finalidad es que el fallecido tenga un entierro digno, con independencia de la situación de sus herederos.

Si no se pacta la entrega de una cantidad de dinero a los beneficiarios, como indemnización para atender los gastos de sepelio, no estará sujeta al impuesto de sucesiones.

3.3.- SEGUROS DE AMORTIZACIÓN O DE HIPOTECA.

El beneficiario en estos casos es el banco acreedor del préstamo hipotecario, que debe de aplicar el importe recibido a la amortización de todo o parte del préstamo.

Al ser el banco el beneficiario con la obligación de aplicar la indemnización recibida a la amortización del préstamo no estará sujetas al impuesto de sucesiones.

3.4.- SEGUROS DE  VIDA y AHORRO O FINANCIEROS.

En realidad es un producto de inversión financiera bajo la forma jurídica de un contrato de seguro, ya que se suele pagar una prima única con el capital ahorrado que se invierte, y la compañía aseguradora se compromete a abonar al fallecimiento del asegurado a los beneficiarios el capital aportado por dicha prima con una revalorización o rentabilidad anual fija.

Estos son los seguros que mayores dudas plantean, pues muchas veces se confunden con otros productos de ahorro que no son seguros. Veamos algunos de los existentes.

  1. SIALP, es decir Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo.

Es un Plan de Ahorro a Largo Plazo que se regula en la disposición adicional 26ª de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

En esencia son unos planes de ahorro para la jubilación que se contratan con compañías aseguradores y que hay que mantener al menos 5 años sin rescatarlos; tienen la ventaja fiscal de que las ganancias o intereses generados no tributan en IRPF siempre que la aportación anual no sea de más de 5000 euros anuales. Normalmente se percibirán durante la etapa de jubilación.

Si al fallecimiento del causante continúa existiendo dicho SIALP por no haberse rescatado, su tratamiento fiscal es como el de cualquier seguro de vida, es decir los beneficiarios tributarán por el impuesto de sucesiones.

No hay que confundirlo con el CIALP  que significa Cuenta Individual de Ahorro a Largo Plazo, y que está regulado también en la misma norma.

Es una figura similar en el nombre y en los beneficios fiscales al SIALP, pero no es un seguro sino una cuenta de ahorro contratada con una entidad financiera para invertir lo aportado. Se ha de reembolsar obligatoriamente a los cinco años, por lo que si no se ha reembolsado en el momento del fallecimiento del causante es un producto financiero bancario que forma parte del caudal hereditario y se ha de incluir en la escritura de herencia.

 2.- PIAS o Planes Individuales de Ahorro Sistemático. Son contratos celebrados con entidades aseguradoras para percibir con los recursos aportados una renta vitalicia asegurada.

Se regula en la disposición adicional 3ª de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Son, por tanto, seguros en los que el beneficiario necesariamente es el asegurado. Si a su fallecimiento existieran derechos pendientes de reembolso,  estos derechos NO formarán parte del caudal hereditario pues el contrato tiene la naturaleza de seguro, a pesar de lo cual los beneficiarios NO tributarán en el impuesto de sucesiones, sino que  tributarán en IRPF  cuando se perciban  por dichos beneficiarios.

No obstante, si se perciben en forma de renta vitalicia no tributarán si han pasado al menos 5 años desde la aportación (Artículo 7.v Ley 35/2006).

Si se reciben en forma de capital, el beneficiario tributará únicamente por entre el 8% y el 40% de la ganancia o intereses generados, en función de la edad que tenga cuando se perciba.

Para saber más de su fiscalidad se puede consultar este enlace a la Agencia Trbutaria

3.5.-  PLANES DE PREVISIONES ASEGURADOS (PPA)

Es un tipo de seguros pero con las características fiscales de los planes de pensiones, aunque el capital a percibir tiene que estar garantizado por la entidad aseguradora.

Por ello no forman parte del caudal hereditario, sino que se perciben directamente por los beneficiarios designados en la póliza.

Se regulan en el artículo 51.3  de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

En caso de fallecimiento no tributan en el impuesto de sucesiones, sino en el IRPF de los beneficiarios al rescatarlos como rentas del trabajo.

Son bienes exentos en el Impuesto de Patrimonio.

Para saber más de su fiscalidad se puede consultar este enlace a la Agencia Tributaria.

4.-  PLANES DE PENSIONES

Están regulados en el  Real Decreto Legislativo 1/2002, de 29 de noviembre

No son contratos de seguro, y  por ello forman parte del patrimonio del causante.

Aunque no es un tema pacífico por la escasa regulación legal, creemos que esos derechos derivados del plan de pensiones no forman parte del caudal hereditario del causante o partícipe del plan por los siguientes motivos:

  1. Por su propia naturaleza, pues las prestaciones las abona en realidad la entidad financiera y las percibirán los beneficiarios designados en el propio contrato o, a falta de designación expresa, se aplica el orden de beneficiarios que establezca el reglamento de la entidad emisora y no las disposiciones del título sucesorio.
  2. Porque las prestaciones o derechos recibidos no tributan en el Impuesto de Sucesiones sino en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas como rentas del trabajo tanto si los percibe en vida el causante como si los perciben los beneficiarios.
  3. A efectos del Impuesto de Patrimonio son bienes exentos, como si no formaran parte del patrimonio del partícipe.

En definitiva no forman parte del caudal hereditario y sólo tiene derechos a percibir las prestaciones o bien el partícipe en vida (el causante) o, en caso de fallecimiento, los beneficiarios designados.

Ver la normativa fiscal aplicable en la página de la AEAT.

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Informe Oficina Notarial Octubre. Atribución de privatividad

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

NOTICIAS NOTARIALES

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL: ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD EN LA ADQUISICIÓN DE BIENES

ENLACES

  

DISPOSICIONES DESTACADAS

Administración de Justicia: Medidas procesales y administrativasEsta Ley sustituye al RDLey 16/2020 de 28 de abril, que queda derogado, adapta las medidas organizativas y tecnológicas, ampliando algunos plazos y pone en marcha del Tablón Edictal Judicial Único. Medidas concursales y societarias. Registro Civil. Actuación a distancia en Colegios Profesionales. Anuncia proyecto de Ley para facilitar la prestación de los servicios notariales y registrales sin necesidad de presencia física.

RDLey 30/2020: Ertes, autónomos, medidas sociales… Se prorroga la regulación especial de los ERTEs y de las exoneraciones de cuotas en la Seguridad Social hasta el 31 de enero de 2021, con especial atención a los sectores más afectados. Mediadas desempleo. Prestaciones para autónomos. Exención AJD y reducción de aranceles para moratorias turísticas y de transporte. Ingreso mínimo vital. Prestaciones familiares. Prorroga y moratoria en arrendamientos de vivienda habitual.

Seguridad Social: notificaciones y comunicaciones electrónicasEsta orden sustituye a la Orden ESS/485/2013, de 26 de marzo, para adaptar las notificaciones electrónicas en el ámbito de la Seguridad Social, a la Ley 39/2015, de Procedimiento Administrativo y al art. 132 TRLGSS.

Disposiciones AutonómicasEn Cataluña una ley sobre limitación de rentas arrendaticias y en Navarra dos normas relacionadas con la pandemia Covid-19.

Tribunales. Recurso ante el Tribunal Constitucional contra la ley valenciana sobre tanteo y retracto en vivienda pública. Anulación por el Tribunal Supremo de un artículo del Reglamento de Gestión relativo a la «Obligación de informar sobre la cesión de uso de viviendas con fines turísticos»

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

NOTICIAS NOTARIALES

Jubilaciones

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Barcelona don Santiago García Ortiz (publicada los días 9 y 14). Por R. 16 de septiembre de 2020, publicada el 24, se anula la publicada el día 14, siendo válida la publicación del día 9.

Se dispone la jubilación del notario de Palma de Mallorca don Víctor Alonso-Cuevillas Sayrol.

Se dispone la jubilación del notario excedente de Madrid don Alfonso Ventoso Escribano y también como registrador de bienes muebles Central II.

Se dispone la jubilación del notario de Madrid don José Andrés Herrero De Lara

Se dispone la jubilación del notario don Pedro Rodríguez-Ponga Salamanca, que se encontraba en situación de excedencia.

RESOLUCIONES 

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  SEPTIEMBRE, se han publicado VEINTIOCHO resoluciones. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

409.*** ESCRITURA DE HERENCIA INTERNACIONAL. PROFESSIO IURIS TÁCITA. PRUEBA DEL DERECHO FRANCÉS. Compleja resolución que analiza la interpretación del artículo 83.2 del Reglamento 650/2012. Elecciones tacitas antes de la entrada en vigor del Reglamento. «El notario debe realizar al aceptar o rechazar la professio iuris tacita retroactiva, un análisis de su compatibilidad o no con la ley nacional del testador, referida al momento del otorgamiento de la disposición mortis causa, considerando 51 y artículo 26, sobre la validez material».

410.*** DONACIÓN CON AUTOCONTRATACIÓN: EL DONATARIO ACTÚA CON PODER PREVENTIVO DEL DONANTE. Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Corresponde al registrador calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.

384.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. REDUCCIÓN DE CABIDA TRAS. EXPROPIACIÓN POR CARRETERA NO INSCRITA. En caso de expropiación no inscrita se puede inscribir la porción resto siempre que esté determinada mediante sus coordenadas geográficas, pero no por la vía de reducir la cabida de la finca. Es función del registrador apreciar la coincidencia de una finca registral con la catastral sin que pueda exigirse una certificación municipal al efecto.

389.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DIRECCIÓN DE CORREO ELECTRÓNICO DE LOS PRESTATARIOS. Si son varios prestatarios hay que expresar una dirección de correo electrónico para cada uno de ellos, salvo que consientan en la escritura una sola dirección de correo electrónico para todos.

391.** NEGATIVA A EMITIR CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. INICIO DEL PROCEDIMIENTO. Es procedente la exigencia de la registradora sustituta de que se le aporten en el plazo de los quince días previstos legalmente el original o testimonio de la documentación objeto de la calificación inicial y negarse a emitir su calificación sustitutoria a falta de la misma.

394.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. DISCREPANCIAS ENTRE COPIAS AUTORIZADAS DE LA MISMA MATRIZ. Habiendo discrepancias entre dos copias de la misma matriz el notario debe aclararlas.

395.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD DE FINCA INSCRITA EN USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD. Caben las extinciones de comunidad reduciendo el número de comuneros, que permanecen en la comunidad con mayor cuota y compensando en metálico a los que cesan en la misma.

396.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. RESPETO A LA DELIMITACIÓN DEL PERÍMETRO DE LA FINCA MATRIZ. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. En toda segregación es indispensable el acompañar una representación gráfica georreferenciada de la finca y también es preceptivo para el registrador el tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria cuando la representación gráfica aportada no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral.

398.** OBRA NUEVA EN TERRENO RÚSTICO SIN ACREDITAR SI ESTÁ EN ZONA DE ESPECIAL PROTECCIÓN. LEGISLACIÓN APLICABLE TRAS CAMBIO DE NORMATIVA. Se lleva a cabo la construcción de una vivienda unifamiliar en Coria (Extremadura), conforme a licencia municipal de 17/01/2000, de acuerdo con la legislación vigente en aquel momento. Se formaliza la escritura de declaración de obra nueva estando vigente una nueva Ley Urbanística (Ley 15/2001 de 14 diciembre) que exige determinados requisitos para estas construcciones, en Municipios inferiores a 20.000 habitantes. La DG considera como norma aplicable, a efecto de su inscripción registral, la del año 2000 (fecha de su construcción) y no la posterior de 2001, que es la vigente al tiempo de la escritura de obra nueva.

400.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA. En el expediente de rectificación de cabida, una vez caducada la anotación preventiva, es preciso, para pedir otra anotación, que se solicite nueva certificación de dominio.

401.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA INFERIOR AL 70%. No puede adjudicarse por el 60% del valor de tasación SIN que quede totalmente saldada la deuda del ejecutado por todos los conceptos.

402.** AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. Está justificada la denegación de la inscripción de una representación gráfica cuando, de los datos y documentos aportados, no resulte pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, siendo posible que con su inscripción se altere la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

403.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE COINCIDENCIA CON OTRA INSCRITA. RECURSOS POSIBLES. Para que haya dudas de coincidencia de una finca a inmatricular con otra inscrita basta que la coincidencia sea parcial. Para resolver dichas dudas puede presentarse recurso ante la DG o en la vía judicial, acudir al expediente notarial de dominio regulado en el artículo 203 LH, o Interponer una demanda judicial en un procedimiento declarativo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 204 LH.

404.** PACTO SUCESORIO CON ENTREGA DE BIENES Y DEFINICIÓN ENTRE EXTRANJEROS. BALEARES. Tras la entrada en vigor del Reglamento Sucesorio Europeo no se aplica  al extranjero residente en territorio español con derecho propio la legislación de dicho territorio porque no tiene vecindad civil, que es el criterio de conexión tradicional en nuestro Derecho para los españoles. La Dirección General mantiene un criterio contrario a tal posibilidad.

405.** COMPRAVENTA. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA. La regla general para para cancelar una condición resolutoria es el otorgamiento de una escritura pública. Para cancelar dicha condición mediante instancia privada tiene que haber quedado extinguido indubitadamente el derecho inscrito y haberse pactado así en escritura o bien que la extinción indubitada del derecho resulte de una disposición legal.

406.** INSCRIPCIÓN DE FINCA A FAVOR DE ENTIDAD ABSORBENTE. PLUSVALÍA MUNICIPAL, NO SUJECIÓN Y CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH. El registrador, a los solos efectos de practicar la inscripción, puede calificar si el acto jurídico inscribible se halla sujeto o no a tributación; Sin embargo, el registrador no está obligado a emitir dicha calificación fiscal previa y por ello y para salvar su responsabilidad puede exigir dicha la presentación a liquidación del documento o comunicación salvo que su exigencia sea desproporcionada. Tampoco puede valorar la posible prescripción. Se ha de aplicar la norma vigente en el momento de presentación del documento.

407.** CANCELACIÓN DE EMBARGO AEAT ORDENADA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL. Para cancelar un embargo a favor de la Hacienda Pública en fase de convenio, es necesario que se le notifique y que conste que el embargo está sujeto al mismo.

408.** CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE ZONA ARQUOLÓGICA DECLARADA BIEN DE INTERÉS CULTURAL EN UNA PORCIÓN DE TERRITORIO. La ejecutividad de los actos administrativos y las presunciones de validez y eficacia de las que están investidos no impide la calificación registral, que se limita a los efectos de extender, suspender o denegar el asiento solicitado.

411.** CLÁUSULA DE CANCELACIÓN CONVENCIONAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. Fuera de los casos de extinción automática del derecho, la cancelación de inscripciones y anotaciones exigirá el consentimiento del titular del derecho en escritura pública o sentencia firme.

397.* OBRA NUEVA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. INDICIOS DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. Aunque haya indicios de invasión de dominio público al pretender incorporar una base gráfica, el Registrador debe tramitar el expediente del art. 199 a fin de disipar tales dudas.

399.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. En caso de procedimientos contra herencia yacente es necesario nombrar administrador judicial cuando el llamamiento es puramente genérico y no hay ningún interesado personado.

RESOLUCIONES MERCANTIL:

392.** ESTATUTOS SL. FORMA DE ADMINISTRACIÓN. POSIBLE CONTRADICCIÓN ENTRE DIVERSAS FORMAS MANCOMUNADAS. Es posible establecer en estatutos una forma mancomunada de actuar el órgano de administración en la que debe atribuirse el poder de representación a todos los mancomunados de forma conjunta y otra en que se atribuye el poder de representación a dos cualesquiera de ellos.

393.* DEPÓSITO DE CUENTAS DE SOCIEDAD CON NIF REVOCADO. Una sociedad con el NIF revocado no puede depositar cuentas anuales en el RM.

PRACTICA NOTARIAL: ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD EN LA ADQUISICIÓN DE BIENES

1.- PRINCIPIO DE SUBROGACIÓN REAL FRENTE A PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD DEL DINERO EN LA COMPRA DE BIENES.

Con relativa frecuencia ocurre que al realizarse la adquisición por compra de un bien inmueble por uno o por los dos cónyuges casados en régimen de gananciales se plantea el caso de que el dinero invertido es propiedad en todo o en parte de uno de ellos y quieren que conste y surta efectos ese carácter privativo.

En virtud del principio de subrogación real (dinero privativo = bien adquirido privativo) así debería ser pero la postura de la Dirección General ha sido siempre muy restrictiva y ha hecho prevalecer el principio de presunción de ganancialidad del dinero en el matrimonio sobre el de subrogación real, de forma que el bien adquirido se inscribía con carácter presuntivamente ganancial (aunque manifestara el cónyuge comprador su origen privativo) excepto que el origen privativo del dinero estuviera probado fehacientemente y que fuera ese dinero precisamente el invertido en la compra.

No era admisible, por ejemplo, que el cónyuge adquirente hubiera recibido dinero privativo por una cantidad equivalente al precio de compra y que lo pudiera demostrar con una escritura pues no quedaba acreditado que fuera precisamente «ese dinero privativo» el empleado en la compra, al ser el dinero un bien fungible. Sólo excepcionalmente era admisible si había vendido en la escritura anterior un bien privativo y ese dinero se empleaba en la siguiente compra a continuación de la venta .

2.- LA CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD DEL DINERO INVERTIDO.

Tradicionalmente se ha acudido en estos casos de dinero privativo sin acreditar fehacientemente a la llamada confesión de privatividad en virtud de la cual ambos cónyuges manifestaban (confesaban) que el dinero era privativo y por tanto reconocían que el bien era privativo del comprador y titular del dinero y solicitaban que así se hiciera constar también en el Registro de la Propiedad. No era un negocio jurídico entre cónyuges propiamente, sino un medio de prueba del carácter del bien adquirido.

Sin embargo, esta manifestación o confesión no lograba del todo su objetivo de que el bien fuera considerado privativo permanentemente pues se inscribía en el Registro como “privativo por confesión”, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario, categoría no prevista en el Código Civil que sólo distingue entre bienes gananciales y privativos.

El problema con este tipo de privatividad surge una vez muerto el cónyuge confesante no titular, pues el cónyuge titular registral tiene que obtener el consentimiento de los legitimarios del fallecido (en territorios de derecho común) para inscribir en el Registro de la Propiedad cualquier acto dispositivo, yendo más allá de lo que dispone el artículo 1324 CC que regula esta materia, pues una cosa es que la confesión de la privatividad no perjudique derechos de los herederos forzosos o de los acreedores (que tendrán que hacer valerlos en la vía judicial, en su caso) y otra que estos legitimarios tengan que prestar su consentimiento a  los actos dispositivos del titular registral (como exige dicha norma reglamentaria).

3.- LA ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD AL BIEN ADQUIRIDO.

Existe otra posibilidad aplicable a estos casos, que fija de forma permanente el carácter privativo, y es el negocio jurídico llamado de “atribución de privatividad”, cuya teoría se contiene en dos recientes Resoluciones de 12 de Junio de 2020.

En virtud de este negocio jurídico ambos cónyuges, por su sola voluntad, atribuyen al bien adquirido el carácter de privativo de uno de ellos, en todo o en parte, con independencia del origen del dinero y de la prueba fehaciente o no de dicho origen.

Su fundamento se encuentra en el principio de autonomía de la voluntad (1255 CC) y en el de la libertad de pactos entre los cónyuges (1323 CC) que prevalecen sobre el principio de presunción de ganancialidad (aplicable al dinero) recogido en el artículo 1361 CC.

Por tanto, en el caso típico de compra de un bien con dinero en todo o en parte privativo de uno de los cónyuges, bastará que ambos cónyuges atribuyan simultáneamente al bien adquirido el carácter de privativo del titular del dinero, en todo o en parte.

4.- DERECHO DE REEMBOLSO.

Como todo negocio jurídico, la atribución necesita de una causa, que puede ser onerosa o gratuita, pero que hay que expresarla en la escritura. La causa se identifica en estos casos con la existencia o no del derecho de reembolso a favor de la sociedad de gananciales y en este último caso hay que tener en cuenta si se abona o no. Por ello es conveniente, a efectos fiscales, precisar el origen del dinero pues en función de ello el tratamiento fiscal podrá ser uno u otro, considerando también la posible existencia de acreedores de la sociedad de gananciales y sus reclamaciones futuras.

Si el precio abonado es privativo del adquirente, que será el caso habitual, no existirá derecho de reembolso pues la sociedad de gananciales no ha aportado dinero para la adquisición y no hay desplazamiento patrimonial.

Si en todo o en parte se ha utilizado dinero ganancial para la compra y el bien se adquiere con carácter privativo, hay un desplazamiento patrimonial de la sociedad de gananciales al patrimonio del cónyuge adquirente que estará obligado al derecho de reembolso a favor de la sociedad conyugal.

Si los cónyuges pactan que el derecho de reembolso tiene que hacerse efectivo, en el momento de la compra o en el momento de la liquidación de la sociedad conyugal, la atribución será onerosa, y si se dispensa al cónyuge adquirente de abonar el importe del reembolso el acto será gratuito.

6).-  MODELO DE CLÁUSULA DE ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD.

A continuación proponemos un modelo para los casos de compra con simultánea atribución de privatividad.

Don X….  VENDE Y TRANSMITE a don Y …. que COMPRA y ADQUIERE para sí, con carácter privativo,  el bien descrito….. por el precio de ………

Los cónyuges doña Z y don Y atribuyen  al bien adquirido el carácter de privativo de don Y, conforme al principio de libertad de pacto entre los cónyuges recogido en el artículo 1323 del Código Civil y al criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública puesto de manifiesto, entre otras, en las Resoluciones de 12 de Junio de 2020, manifestando que:

  • no existe derecho de reembolso a favor de la sociedad conyugal en cuanto al precio de compra pues el dinero invertido en la adquisición es exclusivamente privativo del cónyuge * ya que le pertenece por * herencia/donación de …*.
  • existe derecho de reembolso a favor de la sociedad conyugal en cuanto a la cantidad de *  que ha sido abonada con dinero de carácter ganancial y que el cónyuge don Y deberá abonar a la sociedad conyugal en el plazo de *.
  • existe derecho de reembolso a favor de la sociedad conyugal en cuanto a la cantidad de *  que ha sido abonada con dinero de carácter ganancial, no obstante lo cual se le condona  dicha deuda en este acto.

Aunque pueda pensarse que no hay mucha diferencia teórica con la confesión de privatividad, sí que la hay desde el punto de vista sustantivo, pues la confesión sólo opera en el campo de la prueba del origen de dinero, sin embargo la atribución de privatividad opera en el campo de los negocios jurídicos entre cónyuges pues consta la voluntad de ambos de que el bien sea privativo con independencia del origen del dinero.

7).-  TRATAMIENTO FISCAL:

En el primer caso expuesto (dinero privativo) no hay derecho de reembolso y por tanto no hay desplazamiento patrimonial ni hecho imponible por lo que no habrá que liquidar la atribución de privatividad como negocio jurídico independiente de la compra.

En el segundo caso (existencia de dinero ganancial con derecho de reembolso que hay que abonar) sí que hay un negocio jurídico oneroso pues hay un desplazamiento patrimonial de la sociedad de gananciales al patrimonio privativo del comprador que habrá que liquidar.

En el tercer caso (existencia de dinero ganancial con derecho de reembolso que se condona)  hay un negocio jurídico gratuito pues hay un desplazamiento patrimonial de la sociedad de gananciales al patrimonio privativo del comprador que no tiene que abonar, por lo que estaremos ante una donación entre cónyuges que habrá que liquidar. 

Ver consideraciones fiscales más extensamente en este artículo de Maximo Juarez. 

8).- ALGUNAS RESOLUCIONES SOBRE LA MATERIA.

  1. 12 de junio de 2020
  2. 26 de febrero de 2020
  3.  8 junio 2012
  4. 26 mayo 1999
  5. 25 septiembre 1990

 

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Tres testigos fieles del atardecer en Castrillo Tejeriego (Valladolid). Por Arturo Urdiales Prieto

Informe Oficina Notarial Septiembre. Plusvalía municipal, comunicaciones notariales y cierre registral

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DISPOSICIONES DESTACADAS

NOTICIAS NOTARIALES

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL: PLUSVALÍA MUNICIPAL, NOTIFICACIONES NOTARIALES Y CIERRE REGISTRAL.

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DISPOSICIONES DESTACADAS

Código Civil de Cataluña: Mediación. Libro II, personas y familiaLa reforma potencia la mediación, incluyendo intentos voluntarios previos a las acciones judiciales y la posibilidad de derivar por la autoridad judicial a una sesión previa de mediación en los conflictos conyugales. Se centra en la delación de la tutela, actuaciones parentales y sobre todo en los conflictos conyugales. También se modifica la Ley de mediación en el ámbito del derecho privado.

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

NOTICIAS NOTARIALES

Este mes no ha habido noticias destacables.

RESOLUCIONES 

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  AGOSTO, se han publicado 68 resoluciones. Se ofrecen en  ARCHIVO APARTE.

También se incluyen las 49 resoluciones publicadas en los dos últimos días de JULIO (a partir de la 268).

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

268.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO A FAVOR DE EMPLEADO. INTERESES DE DEMORA. En las hipotecas de financiación de la vivienda de préstamos del banco a un empleado, puede estipularse en beneficio de la persona adherente y consumidora un interés de demora inferior al legal, incluso para el caso de que el prestatario deje de ser empleado del banco.

322.⇒⇒⇒ CANCELACIÓN ANOTACIÓN DE EMBARGO CONFORME AL ART. 210 LH POR PETICIÓN EXPRESA. La anotación de embargo, al tener una indudable eficacia real, encaja sin dificultad en la expresión “cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales” que utiliza la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria a los efectos de poder ser cancelada por transcurso del plazo de 20 años.

269.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA CONTRA ALQUILERES TURÍSTICOS. La cláusula estatutaria que limita o condiciona los alquileres turísticos sólo puede acordarse por una mayoría de tres quintos si se ciñe escrupulosamente al supuesto previsto en la letra e) del art. 5 LAU (amueblada, determinados canales, normativa sectorial turística…).

271.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CUANDO UNA CUOTA ESTA INSCRITA CON CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL. Para extinguir una comunidad romana sobre varios inmuebles, si una cuota está inscrita con carácter presuntivamente ganancial y se hacen lotes diferentes, ha de comparecer el cónyuge. La disolución de comunidad no encaja en la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo.

274.*** HERENCIA. CAUSANTE CASADO BAJO EL RÉGIMEN DEL FUERO DE BAYLÍO. En los matrimonios sujetos al Fuero de Baylío se origina una comunidad patrimonial, en la que todos los bienes aportados por cualquiera de los cónyuges al matrimonio, antes o después de su celebración, y cualquiera que sea su procedencia, se hacen comunes y corresponden por mitad a cada uno de los cónyuges. Esa comunidad universal de bienes actúa desde el momento de disolverse la sociedad, pudiendo mientras tanto los cónyuges disponer de los bienes propios con absoluta libertad.

280.*** INMATRICULACIÓN. VARIAS FINCAS CON UNA REFERENCIA CATASTRAL. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. RED NATURA 2000. Para inmatricular una finca discontinua ha de tratarse como una sola, con expresión de la relación funcional de las porciones y ser coincidente el conjunto con la representación gráfica catastral. No existe derecho de tanteo y retracto por el mero hecho de que un terreno esté situado en la Red Natura 2000. Ha de notificarse y pedir informe a la Administración competente por si las obras y el terreno invaden dominio público.

287.*** CAUSAS DE SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA ANTE NOTARIO. La suspensión del procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca ante notario tiene las causas tasadas, entre las que no se encuentra la interposición de una demanda civil de nulidad de la obligación principal.

290.*** DACIÓN EN PAGO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Los derechos de adquisición preferente previstos en el artículo 25 LAU para los casos de la compraventa no son aplicables a las daciones en pago de deuda. Es inequívoca la voluntad del legislador de limitar estos derechos sólo y exclusivamente a la compraventa.

291.*** ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. SUBROGACIÓN EN LA POSICIÓN DE ARRENDATARIO. Sin perjuicio de que, en situaciones concretas, ciertos actos de disposición pueden incluirse en la categoría de actos de administración –administración dinámica, no estática–, si tales actos no son «de mera conservación o administración provisional», implicarán necesariamente la aceptación tácita de la herencia.

292.*** ACTA DE OCUPACIÓN DIRECTA. CALIFICACIÓN DEL PODER EN DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. En el caso del documento administrativo el registrador ha de calificar la suficiencia las facultades representativas de quien comparece en representación del titular registral, lo que podrá valorar a tenor del contenido del propio documento público que contenga el acto inscribible certificado por el Secretario o mediante la aportación del propio título legitimador u otro medio fehaciente. Para admitir el pago que no sea en dinero en Andalucía en las Actas de Ocupación Directa es preciso acuerdo con el titular.

298.*** DESHEREDACIÓN: EXISTENCIA O NO DE HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO. Regla general: No cabe exigir que se acredite la inexistencia de otros descendientes que los designados en el testamento. Desheredación: No cabe exigir que se acredite la inexistencia de descendientes de la persona desheredada. Todo ello conduciría a la ineficacia del testamento como título sucesorio.

301.*** INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXPEDIENTE NOTARIAL. DETERMINACIÓN DE COLINDANTES. CARTOGRAFÍA CATASTRAL VERSUS PLANIMETRÍA. CERTIFICACIÓN ÚNICA. Para determinar los colindantes a los que hay que notificar se debe de acudir a la cartografía catastral y no sólo a la planimetría. La certificación que se solicite y emita debe ser única incluyendo desde el principio toda la información, incluyendo los colindantes.

304.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL OTORGADA POR ALBACEA. ACEPTACIÓN TÁCITA. «Posible» cambio de criterio sobre facultades de albacea para la constitución de régimen de división horizontal concurriendo legatarios.

307 y 310.*** COMPRAVENTA. ATRIBUCIÓN DE CARÁCTER PRIVATIVO DEL BIEN POR LOS CÓNYUGES SIN ACREDITAR LA PROCEDENCIA DEL DINERO. Para la DG es admisible que, unos cónyuges casados en gananciales, pacten en una escritura de compraventa y en favor del marido, el carácter privativo de los inmuebles comprados por éste, aunque no se acredite el carácter del dinero empleado, ya que, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, ambos, pueden excluir la presunción de ganancialidad del art 1361 c.c., quedando acreditado el carácter oneroso del negocio, pues existe una perfecta conmutatividad sinalagmática entre el carácter de lo adquirido y los fondos empleados.

315.*** INMATRICULACIÓN CON APORTACIÓN AL MATRIMONIO: NO ES NECESARIAMENTE UN MERO TÍTULO INSTRUMENTAL. Cabe inmatricular mediante doble título, uno previo de compraventa (con confesión privatividad precio) y otro posterior (al año) de aportación al matrimonio sujeto a Gananciales.

325.*** HIPOTECA. EJECUCIÓN EN CASO DE VENCIMIENTO PARCIAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL. Para poder ejecutar una hipoteca por impago parcial del préstamo, en los términos previstos en la LEC, es necesario que el pacto conste de forma expresa en la escritura para poder ser así reflejado en el registro. En este caso se puede aplicar la inscripción parcial al haber una cláusula en la escritura que la prevé.

317.*** PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO DE LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO. Es necesaria la intervención de los legitimarios en la liquidación de la sociedad de gananciales, igual que sucede para el caso de la partición.

327.*** HIPOTECA. VIVIENDA QUE CONSTITUYE DOMICILIO HABITUAL PERO NO FAMILIAR. La afirmación de que la vivienda objeto del acto dispositivo no es la conyugal ni familiar cumple adecuadamente con las exigencias legales y reglamentarias referidas.

334.*** VENTA DE FINCA COLINDANTE CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICACIÓN DE COSTAS EMITIDA FUERA DE PLAZO. En segundas transmisiones de fincas colindantes con el dominio público, el Servicio de Costas dispone del plazo de un mes desde que reciba la comunicación del registrador para remitir la preceptiva certificación sobre la posible invasión del dominio público. Si transcurre dicho plazo de un mes sin que ésta se haya recibido en el Registro, ha de practicarse la inscripción, pues opera el silencio positivo.

344.*** AMPLIACIÓN OBRA NUEVA. NÚMERO DE POLICÍA. SUPERFICIE DE PARCELA OCUPADA. No se alteran los datos registrados de nombre y número de la calle, o los números de polígono y parcela de la finca si no se acreditan. Pero ello no impide la inscripción de la ampliación. No hay que georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación ya inscrita si la ampliación de obra nueva consiste en una nueva planta.

346.*** HERENCIA. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO. En el fideicomiso de residuo la condicionalidad se refiere al “quantum” pero no al llamamiento. El fideicomisario de residuo adquiere su derecho desde la muerte del causante y lo transmite a sus herederos.

351.*** SEGREGACIÓN POR ANTIGÜEDAD DE FINCA RÚSTICA. Para escriturar e inscribir segregaciones debe aportarse la oportuna licencia, la declaración de innecesariedad o la declaración que expresamente declare el transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.

356.*** CESIÓN DE HIPOTECA A FAVOR DE UN FONDO DE TITULIZACIÓN. NO NOTIFICACIÓN AL DEUDOR. Esta R. analiza la titulización, cesión de créditos y los fondos de titulización. Al no constituir la notificación al deudor un requisito constitutivo para la validez de la cesión del crédito, la inscripción de la misma tampoco precisa de esa notificación previa al deudor para poder practicarse, como se infiere de los artículos 149 y 151 de la Ley Hipotecaria, salvo, quizás, en créditos litigiosos.

357.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. El procedimiento del art. 201 LH permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (superficie y linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (superiores o inferiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca.

361.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. LICENCIA. Atribuir a los elementos privativos de la división horizontal el uso exclusivo de una determinada parcela de terreno agotando la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, implica una efectiva división del suelo.

362.*** HERENCIA. MODIFICACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL SIN EL CONCURSO DE LOS LEGATARIOS. En los legados de cosa específica y determinada la propiedad del bien pasa recta vía al legatario desde la muerte del testador. Lo fundamental es que se trate de cosa o derecho “inequívocamente identificados”.

366.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL. NUMERUS CLAUSUS ART 42 LH IMPIDE AUTONOMIA VOLUNTAD. Las anotaciones preventivas son un numerus clausus de supuestos que no admiten figuras atípicas ni pueden desnaturalizar la estructura del registro y menos por la sola autonomía de la voluntad de los interesados.

368.*** HIPOTECA DE LOCAL COMERCIAL SIN QUE CONSTE SI EL PRESTATARIO ES CONSUMIDOR. FORMA DE SUBSANAR DEFECTOS DE TRANSPARENCIA Y FALTA DE ACTA PREVIA. En el caso de hipoteca de locales por persona física consumidora es aplicable la LCCI 5/2019 y por ello tiene que haberse seguido todo el procedimiento de transparencia y otorgado el acta notarial previa. Si el hipotecante es un no consumidor tiene que manifestarlo en la escritura pues es una situación de hecho. Es posible subsanar este tipo de defectos por falta de transparencia y por tanto salvar la ineficacia del contrato, siempre que se otorgue una escritura confirmatoria de la primera con novación modificativa, en su caso, de las cláusulas que hayan de adaptarse a dicha ley.

372.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA FLOTANTE POR CADUCIDAD. ADVERTENCIA AL RECURRENTE DE NO ACREDITAR LA REPRESENTACIÓN. Es posible la cancelación por simple instancia de una hipoteca flotante del art. 153 bis de la LH, una vez vencido su plazo de duración o sus prórrogas, en su caso, pactadas en la escritura de hipoteca. El registrador ha de apercibir al recurrente que, si no acredita la legitimación se le tendrá por desistido.

373.*** DIVISIÓN HORIZONTAL. ACREDITACIÓN DE LA ANTIGUEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN. Para inscribir una división horizontal por antigüedad se precisa que los documentos que la acrediten refieran dicha antigüedad no solo a la edificación sino a la configuración del edificio que se pretende inscribir, con una descripción individualizada de cada elemento al menos respecto a superficie construida y su uso.

374.*** HIPOTECA SOBRE VIVIENDA. CORREO ELECTRÓNICO DE HIPOTECANTE NO DEUDOR Y AVALISTA. La constancia de una dirección de correo electrónico del garante es un requisito para la inscripción registral de la escritura.

376.*** HIPOTECA. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. INTERÉS DE DEMORA. Sin perjuicio de los límites legales imperativos, hay libertad para fijar la responsabilidad hipotecaria en garantía de los intereses ordinarios y de demora. A efectos hipotecarios el interés de demora no debe fijarse obligatoriamente sumando tres puntos al interés remuneratorio fijado a efectos hipotecarios.

378.*** HERENCIA SUJETA AL DERECHO SUIZO. Resolución sobre el valor y alcance del certificado sucesorio suizo y sobre los juicios que el notario debe realizar en las sucesiones con repercusiones transfronterizas.

272.** REANUDACIÓN DE TRACTO ART 208 LH. DUDAS DEL REGISTRADOR Y NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN. En los expedientes de dominio para reanudar el tracto interrumpido, cuando el notario solicite el certificado previsto en el artículo 203 LH, el registrador debe expedirlo, sin que pueda negarse porque considere que no procede tramitar dicho expediente por no haber ruptura del tracto, aunque puede y debe hacer constar sus dudas y advertencias en el certificado para que el notario las tenga en cuenta.

273.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA, REHABILITACIÓN DE EDIFICIO Y CONSTITUCIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL. La dispensa del seguro decenal por rehabilitación del edificio exige una manifestación o un certificado del arquitecto en este sentido sin que baste su mera comparecencia en la escritura. El principio de especialidad impide la inscripción de una finca con error en los linderos.

276.** PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUCIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. Siendo el juicios de suficiencia distinto al de equivalencia, cuando el juicio de suficiencia se produce de forma expresa necesariamente ha de implicar el de que el poder es equivalente.

281.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DE CONTENIDOS DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO. Es posible certificar de los asientos de presentación, pero son aplicables los mismos requisitos relativos al interés legítimo, incluso con más cautela.

282.** CONVENIO REGULADOR. APROBACIÓN JUDICIAL. TÍTULO INSCRIBIBLE. Puede inscribirse la liquidación de la Sociedad de Gananciales en convenio regulador de divorcio, aunque aquélla conste en documento separado, si ha sido presentado conjuntamente con la demanda y la aprobación judicial lo sea para todo el conjunto.

288.** COMPRAVENTA POR CÓNYUGES ALEMANES. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. CUOTA DE ADQUISICIÓN. En los casos en los que la escritura se limite a expresar que los cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico matrimonial sin que conste cuál sea este, si el registrador tiene conocimiento del mismo y, por ejemplo, es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

289.** COMPRAVENTA. SITUACIÓN ARRENDATICIA. VIVIENDA «OCUPADA» U «OKUPADA». Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición deberá el vendedor declararlo en la escritura bajo pena de falsedad en documento público (Art. 25.5 LAU).

293.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE REINSCRIPCIÓN. La anotación preventiva de instar la resolución de una compraventa con condición resolutoria, solo se puede obtener porque así lo decrete el juzgado competente a solicitud del interesado, y no por un acta notarial.

296.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA: CABE INSCRIBIR SI 3er POSEEDOR NO DEMANDADO, POSTERIOR A LA DEMANDA Y ANTERIOR A LA NOTA MARGINAL, ES REQUERIDO DE PAGO EX POST Y NO SE OPONE. Puede inscribirse la adjudicación derivada de la ejecución de hipoteca aun cuando aparezca durante el proceso un 3er POSEEDOR no demandado, que inscribe después a la demanda pero antes que la nota marginal, si es requerido de pago ex post y no se opone.

302.** SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA SEGREGADA Y RESTO. NO COMBINACIÓN DE ALTERNATIVA Y CATASTRAL. En caso de segregación, como regla general, no sólo ha de georreferenciarse la finca segregada, sino también el resto. Hay excepciones conectadas con el art. 47 RH. No cabe georreferenciar en parte utilizando datos catastrales y, en parte, utilizando una representación gráfica alternativa.

308.** HERENCIA. SEGREGACIÓN, DETERMINACIÓN Y ENTREGA DE LEGADOS. La entrega de dos legados de inmuebles, que exigen la previa segregación o división de una finca única de la testadora, en dos porciones (una para cada grupo de colegatarios -sobrinos carnales- y -sobrinos políticos-), y para cuya división, aquella, dio unas instrucciones en su testamento, no se puede llevar a cabo directamente por un grupo de ellos (actuando en su calidad de herederos), siendo precisa la intervención de todos los colegatarios nombrados para que sean todos ellos los que concreten la porción de finca legada a cada grupo de legatarios.

309.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 5/2019. En un préstamo sobre vivienda a empleado de aseguradora se plantea si ésta actúa de manera profesional y el interés de demora puede mejorarse en beneficio del empleado.

311.** COMPRAVENTA Y ACTIVOS ESENCIALES. OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR, DEL NOTARIO, Y DEL REGISTRADOR. No es defecto que el representante de la sociedad no declare que el bien transmitido es activo esencial o no aporte certificado que lo acredite, pero el notario lo debe de exigir. El registrador únicamente puede calificar la consideración de activo esencial cuando resulte de forma manifiesta o de los elementos de que dispone para calificar.

314.** CESIÓN DE HIPOTECA A FAVOR DE FONDO DE TITULACIÓN DE ACTIVOS. Para calificar la sujeción o no de un documento a los impuestos contemplados expresa o implícitamente en los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, se ha de atender a su forma y contenido. Para hacer constar la cesión de una hipoteca a favor de un fondo se ha de aportar la copia auténtica de la escritura de su constitución por ser el título material y formal adecuado para proceder a la inscripción de la cesión del derecho de hipoteca. La fusión produce la transmisión en bloque de todo un patrimonio, con su activo y pasivo.

316.** CANCELACIÓN DE LAS LIMITACIONES DEL ART. 28 LH. La suspensión de la fe pública registral recogida en el art. 28 LH protege al sucesor real frente al aparente, no solo al legitimario; y se aplica aunque no existan legitimarios o la legítima sea un derecho de crédito.

318.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD CON CUOTA INDIVISA GANANCIAL. INTERVENCIÓN DE AMBOS CÓNYUGES. En las comunidades de bienes en las que alguna de las cuotas indivisas es ganancial es necesaria la intervención de ambos cónyuges para el otorgamiento de la escritura de disolución de la comunidad y consiguiente extinción del condominio.

319.** HERENCIA. SUSTITUCIÓN VULGAR. No cabe ampliar la sustitución vulgar a supuestos distintos del caso previsto en el testamento (premoriencia de los descendientes) como son la renuncia y la incapacidad de los llamados (art 774 cc.).

321.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. La existencia de una diferencia de superficie desproporcionada no es suficiente para denegar la inscripción de una representación gráfica alternativa.

323.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. La negativa a inmatricular una finca por posible invasión del dominio público exige la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 205 LH que prevé la notificación a la entidad u órgano competente.

324.** VENTA DE INMUEBLES POR UNA FUNDACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID. LEGISLACIÓN APLICABLE. En las Fundaciones de ámbito autonómico de la Comunidad de Madrid no se exige para la venta de bienes la previa aprobación del Protectorado que sí se exigiría por la ley estatal en determinados casos para las Fundaciones de ámbito estatal. Se analizan las diferentes competencias del Patronato, del Protectorado y del Registro de Fundaciones.

326.** PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN DEL USO TURÍSTICO DE LAS VIVIENDAS Y OTRAS PROHIBICIONES. INSCRIPCIÓN PARCIAL. Cuando la comunidad de propietarios de una finca en propiedad horizontal adopta acuerdos por mayoría de 3/5 respecto de asuntos que exigen esa mayoría, como la prohibición de actividades de uso turístico de las viviendas, y a la vez adopta otros acuerdos que exigen unanimidad, es posible la inscripción parcial de los que cumplen esa mayoría y la denegación de los que exigen unanimidad.

328.** DENEGACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE INSTANCIA EN LA QUE SE SOLICITA LA INSPECCIÓN IN SITU DE UN TERRENO. La solicitud de que el registrador proceda a verificar in situ la invasión de dominio público supone una extralimitación respecto de las funciones que le son propias a nuestro sistema registral así como la extralimitación en los medios de calificación propios del procedimiento registral.

329.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS. VISADO ARQUITECTO.  El visado colegial no viene exigido para la inscripción de la obra nueva por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, ni siquiera respecto de caso del art. 50.3 (cualquier técnico no comprendido en los demás números), «siempre que se acredite mediante certificación de su colegio profesional respectivo que tiene facultades suficientes para expedir el certificado sobre la fecha de finalización de la construcción u obra de que se trate y la descripción de ésta».

330.** OBRA NUEVA INSCRITA. CONSTANCIA DE SITUACIÓN URBANÍSTICA POR NOTA MARGINAL. ¿DAR TRASLADO IGUAL A NOTIFICADO? Tras comunicar el registrador al Ayuntamiento la inscripción de la ampliación de una obra antigua, puede practicarse nota marginal mediante la resolución del Alcalde que determina la ausencia de licencia y que tiene la consideración de actuación clandestina con los efectos derivados de la normativa de Castilla La Mancha. Vale con que el Secretario diga que se ha dado traslado al interesado sin especificar que ha sido efectivamente notificado.

331.** COMPRAVENTA. CONCENTRACIÓN PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACIÓN. interesante resolución sobre un caso de doble inmatriculación en un expediente de concentración parcelaria, habiéndose vendido la finca de origen durante el transcurso del expediente.

333.** CIERRE REGISTRAL ART. 258.5 LH. COMUNICACIÓN AL AYUNTAMIENTO PLUSVALÍA MUNICIPAL. Acreditado ante el registrador la existencia de la declaración dirigida a la Administración competente y su presentación por medios electrónicos, no cabe sino afirmar que procede el levantamiento del cierre registral y el despacho ordinario del documento presentado.

335.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DEL ARTÍCULO 201 LH. ERRORES Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL HISTÓRICA. En los expedientes notariales de rectificación descriptiva del artículo 201 LH en los que resulte una aumento de superficie con modificación en la forma y perimetría de la finca respecto de la inscrita hay que acreditar el motivo de esos cambios de forma que se despejen esas dudas en el expediente. Una herramienta para ello es la consulta a la cartografía catastral histórica a la que el notario tiene acceso.

338.** VENTA DE CUOTA INDIVISA ESTANDO ARRENDADA TODA LA FINCA. ADQUISICIÓN PREFERENTE. Vendida la mitad indivisa de un almacén, la cual había sido adquirida por compra en 1995, por la sociedad vendedora, mientras, la otra mitad, había sido adquirida en 2014, por herencia, por varios copropietarios, se formaliza un arrendamiento de todo el almacén (las dos cuotas) con posterioridad a la constitución de la comunidad, y estando ahora la sociedad adquirente, en concurso de acreedores y en liquidación. Pese a que la sociedad vende su cuota, con autorización judicial, la DG estima que existe, en el otro coarrendatario, un dcho de preferente adquisición (tanteo o retracto) ya que, de lo contrario, se perjudicaría la posibilidad de acceso de este arrendatario, a la propiedad del total inmueble.

339.** HIPOTECA EN GARANTÍA DE AVAL CONCEDIDO POR S.G.R. APLICABILIDAD O NO DE LA LEY 5/2019. Las hipotecas constituidas por personas físicas sobre una vivienda en favor de Sociedades de Garantía Recíproca como contragarantía de avales o afianzamientos prestados por dichas sociedades no están sujetas a la Ley 5/2019 porque no hay préstamo, salvo que en la cuenta especial abierta entre ambas partes se concedan aplazamientos o facilidades de pago.

341.** VENTA DE PARTICIPACIONES INDIVISAS Y VINCULACIÓN “OB REM”. La configuración jurídica de una finca registral con el carácter ob rem respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal. La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación.

342.* CANCELACIÓN DE LA SITUACIÓN CONCURSAL. PETICIÓN VERBAL. La mera solicitud verbal, no documentada fehacientemente, no puede provocar asiento registral alguno ni, por tanto, desembocar en nota de calificación susceptible de recurso. Los asientos practicados por mandamiento judicial solo se pueden cancelar por providencia ejecutoria, salvo las anotaciones preventivas que se pueden cancelar por caducidad.

343.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. CONSULTA HISTORIAL CATASTRAL. La Dirección reitera su doctrina sobre inscripción de excesos de cabida y de las representaciones gráficas. Una herramienta útil es la es la consulta a los antecedentes de la parcela catastral en cuestión.

345.** HERENCIA PAÍS VASCO. EJERCICIO DE PODER TESTATORIO. (i) La sucesión por comisario es una clara excepción al carácter personalísimo del testamento. (ii) En el Derecho sucesorio vasco las normas tienen un inequívoco carácter dispositivo consecuencia del principio general de libertad civil, que es fuente del derecho civil vasco. (iii) La legítima vasca de los descendientes mantiene la naturaleza de pars valoris bonorum.

348.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN. En los expedientes de dominio para reanudar el tracto interrumpido, cuando el notario solicite el certificado previsto en el artículo 203 LH, el registrador debe expedirlo, sin que pueda negarse porque considere que no procede tramitar dicho expediente por no haber ruptura del tracto, aunque puede y debe hacer constar sus dudas y advertencias en el certificado para que el notario las tenga en cuenta.

349.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE FACTO. LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS. La falta de identidad del inmueble en relación al que figura registrado ha de motivarse en la calificación. Las fotocopias no son documento acreditativo de la existencia de una comunidad de facto.

353.** COMPRAVENTA DE FINCA POR ENTIDAD CONCURSADA. Los actos de la sociedad concursada realizados sin la intervención del administrador social, en caso de intervención, o del propio administrador concursal, en caso de suspensión, no pueden acceder al Registro de la Propiedad, salvo que sean confirmados o convalidados expresamente por ese órgano auxiliar del Juez o se acredite, sea la

358.** AGRUPACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA. COLINDANCIA A PESAR DE UN CAMINO. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. La existencia de un camino entre fincas no obsta su colindancia, ni impide su agrupación. La negativa del registrador a la inscripción de la representación gráfica de las fincas exige por parte del mismo hacer un juicio fundamentado sobre su imposibilidad.

359.** PARTICIÓN HEREDITARIA. ACREDITACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. Transcritas en la copia de la escritura de herencia las diligencias que incorporan el CSO (Código Seguro de Operación), que acredita la veracidad y autenticidad de la diligencia de presentación telemática de la escritura, y pudiéndose acreditar a través de la Oficina Virtual Tributaria en el Portal del Contribuyente www.madrid.org, las cartas de pago del impuesto a las que se incorporan su CSO y el número completo de la Comunidad de Madrid (NCCM) que justifica la aceptación del pago por la entidad colaboradora correspondiente, que relaciona, fecha, importe ingresado y nº de autoliquidación, todo ello permite al registrador verificar la autenticidad de la liquidación y descargar la carta de pago, para su archivo, conforme exige el art 256 de la LH.

360.** CONVENIO REGULADOR. PACTO SIN TRASCENDENCIA REAL. ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE. No es inscribible la obligación futura de transmitir. La anotación preventiva por defecto subsanable, si se recurre gubernativamente, no tiene función práctica dada la suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación.

363.** COMPRAVENTA. SIN DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LA VENTA DEL EDIFICO EN SU CONJUNTO. No hay derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario de un piso o local cuando lo que se vende es el edificio en su conjunto.

365.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA INFERIOR AL 70%. Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual con deuda inferior al 70% de tasación: no puede adjudicarse por el 60% del valor de tasación SIN que quede totalmente saldada la deuda del ejecutado por todos los conceptos.

375.** HERENCIA SUJETA A LA LEY SUCESORIA ALEMANA. CERTIFICADO REGISTRO DE ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD EXTRANJERO. Es necesario aportar, si existe, Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del Estado cuya ley rige la sucesión.

381.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE TÍTULO INSTRUMENTAL. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO. Una permuta de cuotas indivisas entre comuneros en ningún caso puede servir de título inmatriculador, ni ser una transmisión liberadora de un fideicomiso de residuo.

382.** COMUNIDAD VALENCIANA DE VIVIENDAS AUTOCONSTRUIDAS Y SEGURO DECENAL. Para que no sea aplicable el seguro decenal en varias viviendas unifamiliares autoconstruidas individualmente sobre una misma parcela en comunidad valenciana (cada uno construye la suya individualmente) tiene que haber una independencia estructural entre las mismas.

297.* PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. UNANIMIDAD. Por modificación de estatutos debe entenderse cualquier alteración de los mismos, de su forma o de su contenido, incluida por tanto la que consista en una remisión a determinada normativa.

352.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. INTERESES DE DEMORA. TIPO MÁXIMO CUANDO EL INTERÉS ORDINARIO ES VARIABLE. La cobertura hipotecaria por intereses de demora se rige por la autonomía de la voluntad y puede ser mayor, menor o igual que los intereses devengados obligacionalmente. Como único límite, a efectos hipotecarios, por la accesoriedad de la hipoteca, ésta en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional.

371.* RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL CON QUE SE INSCRIBIERON CIERTAS PARTICIPACIONES INDIVISAS. La rectificación del carácter ganancial de un bien requiere, o acreditar fehacientemente los hechos de los que resultaría no aplicable el régimen de gananciales, o bien contar con el consentimiento de aquellos cuya posición jurídica sea vea afectada por el pronunciamiento registral, o bien resolución judicial en la que estos hayan tenido la posibilidad de intervenir.

 

RESOLUCIONES MERCANTIL:

279.*** CLÁUSULA ESTATUTARIA. RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES. CONTRATO CON CONSEJERO EJECUTIVO. Es inscribible la cláusula estatutaria en la que se establecen distintos sistemas retributivos de forma alternativa para los consejeros ejecutivos, sistemas que serán debidamente concretados en la celebración del obligatorio contrato entre el consejero y la sociedad.

294.*** JUNTA CONVOCADA JUDICIALMENTE: FORMA DE CONVOCATORIA. ERRORES DEL AUTO. CIERRE DEL REGISTRO. NOTIFICACIÓN DEL ART. 111 RRM AL ADMINISTRADOR CADUCADO. Pese a que la junta haya sido convocada judicial o registralmente, deben observarse los requisitos formales para su convocatoria legal o estatutariamente establecidos. La notificación fehaciente a los efectos del artículo 111 del RRM procede, aunque el administrador esté caducado.

295.*** PIGNORACIÓN DE DERECHOS DERIVADO DE PLAN DE PENSIONES: SU POSIBILIDAD. Es posible la pignoración de los derechos consolidados derivados de un plan de pensiones individual siempre que se subordine su ejecución al momento en que los mismos sean disponibles.

313.*** DIMISIÓN DE ADMINISTRADOR SOLIDARIO. NOTIFICACIÓN A LA SOCIEDAD. Para la inscripción de la dimisión de un administrador solidario es suficiente con que el escrito de renuncia aparezca firmado por el otro administrador solidario, siempre que su firma esté notarialmente legitimada.

340.*** JUNTA GENERAL CELEBRADA EN EL EXTRANJERO. CONVOCATORIA. MODIFICACIÓN SUSTANCIAL DEL OBJETO Y DERECHO DE SEPARACIÓN. ESTATUTOS. Los estatutos inscritos están bajo la salvaguarda de los tribunales y debe pasarse por ellos, aunque las cláusulas estatutarias no se ajusten a la Ley o a su interpretación auténtica. Si hay limitación de las actividades de la sociedad, y se suprimen otras, existe modificación sustancial del objeto y por tanto derecho de separación de los socios.

347.*** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. RESERVA DE DENOMINACIÓN SOCIAL. IDENTIDAD FONÉTICA. No es posible una denominación social con identidad fonética respecto de otra previamente inscrita, aunque existan pequeñas diferencias gráficas entre ellas.

355.*** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. CANCELACIÓN DE RESERVA DE DOMINIO VS. ARRENDAMIENTO FINANCIERO. Si lo que consta inscrito en el Registro es un arrendamiento financiero, no es posible su cancelación con un mandamiento en el que se ordena cancelar una reserva de dominio.

278.** INSCRIPCIÓN DE APODERAMIENTO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA: CONGRUENCIA. Si el notario hace el juicio de suficiencia, interpretando el poder que tiene a la vista, el registrador no puede calificar que dicho juicio de incongruente, en base a su propia interpretación distinta del poder. Un poder general mercantil es suficiente para dar facultades en relación a la firma electrónica de la sociedad.

354.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA. APORTACIÓN POR SOCIEDAD CIVIL. Las aportaciones hechas a una sociedad y el concepto en que se hagan deben expresarse con claridad en la escritura de constitución, evitando las dudas que puedan surgir acerca de quién es el real aportante.

370.** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. RESERVA DE DENOMINACIÓN SOCIAL. DIFERENCIAS GRÁFICAS Y FONÉTICAS. Aunque las diferencias gramaticales entre unas denominaciones sociales y otras sean mínimas, si ellas hacen que no puedan confundirse en el tráfico, las denominaciones similares son admisibles.

380.** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. RESERVA DE DENOMINACIÓN SOCIAL. DIFERENCIA GRÁFICA Y FONÉTICA. El cambio de una letra entre dos denominaciones es suficiente para considerarlas diferentes, siempre que esa letra implique diferencia gráfica y fonética.

299.* REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL POR RESTITUCIÓN DE APORTACIONES. RESPONSABILIDAD POR EL VALOR DE LO RESTITUIDO. En acuerdo de reducción de capital por restitución de aportaciones, si lo que se restituye o el precio de compra de las participaciones amortizadas es inferior al nominal, por la diferencia deberá o reducirse el capital por pérdidas o constituir una reserva voluntaria o indisponible.

320.* FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. CORREO O BUROFAX, SERVICIO POSTAL UNIVERSAL. La junta general debe ser convocada en la forma legal o estatutaria establecida y si esta es por correo se puede sustituir por el burofax siempre que su envío sea por el Servicio Postal Universal de “Correos y Telégrafos”.

383.* CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS. CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES DE LA AEAT. VALIDEZ COPIA ELECTRÓNICA. Reitera la DG su doctrina sobre el cierre del registro por motivos fiscales, y por falta de depósito de cuentas, la prevalencia en general del principio de legalidad sobre el de prioridad en el Registro Mercantil, y la eficacia de las copias electrónicas que solo lo son para la finalidad para la que fueron expedidas.

312.* REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. RESERVA DE DENOMINACIÓN: IDENTIDAD Y FORMA SOCIAL. No es posible adoptar una denominación idéntica a la de otra sociedad preexistente, aunque tenga distinta forma social.

 

PRACTICA NOTARIAL:   PLUSVALÍA MUNICIPAL, NOTIFICACIONES  NOTARIALES Y CIERRE REGISTRAL.

Hay cierta confusión sobre la inscripción de los documentos notariales que contienen actos sujetos al impuesto conocido como plusvalía municipal y el cierre registral para dichos documentos, que impide la inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad, en  algunos casos por falta de notificación, y en otros por falta de autoliquidación y pago del impuesto o bien por falta de solicitud de liquidación.

El cierre registral tiene su fundamento en que el Registro de la Propiedad tiene atribuido legalmente un rol de guardián fiscal y por ello no pueden inscribirse documentos que contengan actos o negocios jurídicos sujetos al pago de impuestos y que no hayan sido debidamente liquidados y abonados o, en algunos casos, debidamente presentados en las oficinas fiscales competentes.

En el caso de documentos notariales sujetos a plusvalía municipal, el notario notifica telemáticamente a los Ayuntamientos dichos actos (con envío de una copia simple adicional), y en algunos casos evita el cierre registral y en otros no, lo que ha generado cierta confusión.

Estas líneas tratan de resumir la situación legal existente y aclarar los efectos de las notificaciones notariales.

1) NORMATIVA LEGAL APLICABLE

El artículo 254.5 LH (en vigor desde 1 de Enero de 2013) regula esta materia. Dicha norma exige, para levantar el cierre registral:

  • la acreditación de la autoliquidación.
  • o la declaración de dicho impuesto (para ser más precisos, la solicitud de liquidación, sin pago) 
  • o bien, únicamente para los actos a título oneroso, la comunicación que prevé el artículo 106.B de la Ley de Haciendas Locales (aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de Marzo)  .

Por tanto, hay que diferencia  entre:

1.- Los actos a título gratuito (donaciones o herencias) en los que tiene que haber, según el sistema establecido por cada Ayuntamiento,  o  bien autoliquidación o bien solicitud de liquidación por el sujeto pasivo que es el donatario o el heredero.

2.- Los actos a título oneroso, (por ejemplo compraventas) en los que se admite también la mera comunicación del comprador, aunque no haya pago ni solicitud de liquidación,  en la idea seguramente de que el comprador, que no es sujeto pasivo, no se vea perjudicado por la falta de cumplimiento del vendedor.

2) SISTEMAS DE GESTIÓN: AUTOLIQUIDACIÓN O LIQUIDACIÓN

La Ley de Haciendas Locales, en su citado artículo 110, permite dos sistemas de gestión de dicho impuesto, a elección de los Ayuntamientos:

  • o bien el de autoliquidación (por el sujeto pasivo)
  • o bien el de declaración por el sujeto pasivo (presentando una instancia con solicitud de liquidación) y posterior emisión de la liquidación por el Ayuntamiento con notificación de la misma al sujeto pasivo.

3) SUJETO PASIVO Y OBLIGADOS A NOTIFICAR.

El sujeto pasivo u obligado al pago es el vendedor o transmitente en los actos a título oneroso y el donatario o heredero en los actos a título gratuito (donaciones o herencias), y por ello es el obligado a autoliquidar o a solicitar la liquidación, (artículo 106 LHL).

Sin embargo, en los actos a título oneroso, además de los sujetos pasivos, también están obligados a notificar al Ayuntamiento los actos jurídicos sujetos a dicho impuesto, el comprador o adquirente y en los actos a título gratuito el donante según el citado artículo 110 LHL.

El notario también tiene una obligación de notificar en todos los casos, según el apartado 7 de dicho artículo 110 LHL en teoría mediante un listado trimestral, pero que en la práctica se cumple a través de envíos  telemáticos centralizados a través de Ancert .

4) COMUNICACIONES  DEL NOTARIO: REQUISITOS.

Para facilitar las notificaciones a los Ayuntamientos existe un Acuerdo suscrito el día 4 de abril de 2013 entre el Consejo General del Notariado (CGN) la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP). Dicha Asociación es, según sus estatutos, una «Asociación constituida por los Municipios, Islas, Provincias y otros Entes Locales que voluntariamente lo decidan.».

Dichas comunicaciones se efectúan a través de la plataforma ANCERT, pero la Dirección General exige, entendiendo que el acuerdo tiene validez únicamente entre las partes firmantes, que el Ayuntamiento confirme la recepción de la comunicación y en la escritura se incorpora un documento, sin que baste los justificantes de comunicación emitido por la FEMP como asociación, ya que no es administración tributaria competente.

Tal justificante tiene que ser emitido por el Ayuntamiento y puede ser un acuse de recibo electrónico, acuse técnico, justificante electrónico de registro u otro documento electrónico similar pero siempre y cuando permita averiguar su procedencia mediante comprobación en línea, o pueda el Notario dar fe de la misma.

5) ACTOS A TÍTULO ONEROSO Y A TÍTULO GRATUITO.

1.- Actos a título oneroso.

Si las comunicaciones notariales telemáticas cumplen los requisitos formales anteriormente citados (básicamente justificante de recepción emitido por el Ayuntamiento), surten los efectos del artículo 110.6.B de la Ley de Haciendas Locales y en consecuencia se levanta el cierre registral, conforme a lo dispuesto en el artículo 254.5 LH.

2.- Actos a título gratuito.

En tales casos no bastan las comunicaciones notariales, ni aunque incorporen los justificantes de recepción del Ayuntamiento, pues estas comunicaciones como se ha visto sólo son aptas para levantar el cierre registral para los casos de transmisiones a título oneroso, pero no para los actos a título gratuito en los que sólo cabe o autoliquidación o solicitud de liquidación.

Por tanto las comunicaciones notariales vía Ancert sólo son aptas para levantar el cierre registral en los casos de actos a título oneroso pero no en los actos a título gratuito.

Ver por todas Resolución de 10 de Octubre de 2014 .

6) ALGUNAS OTRAS RESOLUCIONES SOBRE LA MATERIA:

Enlazamos con algunas resoluciones recientes sobre la materia, comenzando por las últimas:

 

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

INFORME GENERAL DE  AGOSTO: 

  • PARTE I (Sec. I y II BOE).
  • PARTE II (Resoluciones).
  • MINI INFORME DEL MES

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2020.

NORMAS: Tratados internacionales,   Derecho Foral,   Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses.Por titulares.Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemosNyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao.Internacional.

PORTADA DE LA WEB

  Mariquita Pérez.  Por Arturo Urdiales Prieto.

Informe Oficina Notarial Agosto. El ajuar doméstico y el de la vivienda familiar. Tratamiento fiscal y notarial.

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

NOTICIAS NOTARIALES

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL: AJUAR DOMÉSTICO Y AJUAR DE LA VIVIENDA FAMILIAR: TRATAMIENTO  FISCAL Y NOTARIAL.

ENLACES

  

DISPOSICIONES DESTACADAS

Instrucción DGSJFP Registro Bienes Muebles

Regula la presentación telemática en el Registro de Bienes Muebles de contratos privados con firma OTP o “one time password” (o similares) y una cláusula que debe de insertarse en los contratos.

PDF (BOE-A-2020-7296 – 3 págs. – 228 KB)   Otros formatos

RDLey 25/2020: Financiación. Moratoria turística. Plan Renove.

Ir al archivo especial.

Se regula la moratoria hipotecaria turística. Avales para inversión. Fondo para empresas no financieras estratégicas. Apoyo a las exportaciones. Plan Renove 2020. Se extiende el plazo de suspensión del derecho de separación de los socios en caso de falta de distribución de dividendos.

…… I) Aranceles.

Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de la novación del préstamo hipotecario que incluya esta moratoria turística serán satisfechos en todo caso por el acreedor y se bonificarán en un 50 por ciento en los siguientes términos:

a) Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria, reducido al 50 por ciento, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. El arancel mínimo previsto será de 30 euros y el máximo de 75.

b) Por la práctica de la inscripción se aplicará el arancel previsto para las novaciones modificativas. Al resultado se le aplicará una bonificación del 50 por ciento. El arancel mínimo previsto será de 24 euros y el máximo de 50 euros.

Formalizada la escritura pública se remitirá por el notario autorizante al Registro de la Propiedad través de cualquiera de los medios de presentación que permite la Ley hipotecaria. D. Ad. 2ª

Entró en vigor el 7 de julio de 2020.

RDLey 26/2020: transportes, moratorias, vivienda, arrendamientos

Moratoria en el transporte público de viajeros y mercancías. Derecho de superficie y concesiones sin canon durante 80 años para viviendas sociales. Solicitud de la moratoria legal hasta el 29 de septiembre en préstamos con y sin garantía hipotecaria. Relaciones entre moratoria legal y convencional. Prórroga arrendamientos vivienda y en solicitud de moratoria. Prórroga ITV.

Relación entre la moratoria legal y la convencional.

También modifica el art. 24, dedicado a la concesión de la suspensión. Comparado con la redacción anterior se observa que desaparece la prohibición de otorgar instrumentos notariales que recojan la suspensión.

Entró en vigor el 9 de julio de 2020.

Ir a la página especial.

Estatuto de los Trabajadores: derogación despido objetivo

Se vuelve a derogar -ahora por ley ordinaria- el apartado d) del artículo 52 TR Estatuto de los Trabajadores que consideraba causa objetiva de extinción del contrato de trabajo determinado nivel de faltas de asistencia al trabajo.

De todos modos, este apartado ya había sido derogado por el artículo único del Real Decreto-ley 4/2020, de 18 de febrero, disposición que ahora se deroga, por lo que la única virtualidad de esta ley es remachar que se deroga por ley ordinaria lo ya derogado por real decreto ley.

Ver una amplia selección de sentencias del Tribunal Supremo sobre extinción del contrato laboral (realizada por el BOE y el CENDOJ)

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

NOTICIAS NOTARIALES

Concurso Notarial: resolución

DGSJFP. Resolución de 15 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 11 de junio de 2020, y se dispone su publicación y comunicación a las Comunidades Autónomas para que se proceda a los nombramientos.

De los 141 Notarías ofertadas en toda España, salvo Cataluña, se han cubierto 117 plazas y han quedado desiertas 24. De los 91 nuevos notarios, 58 obtienen destino fuera de Cataluña.

Ir a la Convocatoria.

Ir al archivo de concursos.

CATALUÑA. Resolución de 15 de julio de 2020, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 11 de junio de 2020.

Se han cubierto 45 plazas de las 58 ofertadas. 13 quedan desiertas.

De los 91 nuevos notarios,  33 estarán destinados en Cataluña  y 58 en el resto de España.

Jubilaciones

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Motril don Juan Ignacio Ruiz Frutos.

Se jubila al notario de Requena don Manuel Ángel Rueda Pérez.

Se jubila al notario de Almodóvar del Campo don Mauricio Manuel Ocaña Monroy.

Se jubila al notario de Teruel don Fernando Félix Alonso Andrio.

Se jubila al notario de Tres Cantos don José Ángel Gómez-Morán Etchart.

 

RESOLUCIONES 

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  JULIO, se han publicado CIENTO CINCUENTA Y TRES. Se ofrecen en  ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

165.*** INMATRICULACIÓN. RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE SOLO POR LA PARTE COMPRADORA. Distinto a la modificación de un pacto contractual, que exige el consentimiento de todos los que en él fueron parte, es la rectificación de un error en la expresión de la superficie de una finca que no afecta a su realidad física, y que puede hacerla el propietario actual por los procedimientos legalmente previstos.

175.*** LEGADO EN FAVOR DE LEGITIMARIO RENUNCIANTE. SUSTITUCIÓN VULGAR. La sustitución vulgar para el caso de renuncia del heredero forzoso sólo cabe en el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o bien cuando los designados sustitutos son los mismos colegitimarios del renunciante o legitimarios de otro grado.

176.***  RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. El artículo 1717 prevé la posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno (representación indirecta o mediata); la propiedad pertenece al «dominus» desde la consumación del contrato; la acreditación de la titularidad del dominus puede exteriorizarse mediante la escritura otorgada por el representante y el dominus en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último; el transmitente inicial es totalmente ajeno al pacto de fiducia. La transmisión y su causa se recogen en el título previo y ahora se pretende hacerlos concordar con la realidad. En el reconocimiento de dominio se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real.

178.*** COMPRAVENTA CON CARÁCTER PRIVATIVO A FAVOR DE PERSONA EN TRÁMITES DE DIVORCIO. PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA. La sociedad de gananciales se disuelve con la sentencia firme de divorcio, sin que haya efectos retroactivos a la fecha de la interposición de la demanda. Las prohibiciones de disponer administrativas o judiciales en procedimientos penales, una vez anotadas, impiden la inscripción de cualquier acto dispositivo voluntario sobre el bien anotado cualquiera que sea su fecha.

185.*** EJECUCIÓN EN UN MISMO PROCEDIMIENTO DE HIPOTECAS EN GARANTÍA DE PRÉSTAMOS DISTINTOS TRAS NOVACIÓN AFECTANDO A VARIAS FINCAS. La división de un préstamo con varias fincas hipotecadas en varios préstamos independientes se puede producir tácitamente si se nova parcialmente estableciendo condiciones diferentes para cada una de las partes de crédito garantizado con las diferentes fincas hipotecadas. No es posible ejecutar en un mismo procedimiento hipotecario varias hipotecas que garantizan obligaciones diferentes, aunque inicialmente hubieran sido una sola obligación.

210.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. LIBRO EDIFICIO. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. SEGURO DECENAL. LICENCIA PARA DIVISIÓN HORIZONTAL (EN MADRID). A las obras nuevas declaradas por antigüedad no le son exigibles ni el libro del edificio, ni el certificado de eficiencia energética, ni la licencia (en su caso) para la división horizontal. Sí le son exigibles el seguro decenal si no han pasado 10 años desde su terminación.

213.*** DONACIÓN DE VIVIENDA POR CASADO EN SEPARACIÓN DE BIENES. CONCEPTO DE VIVIENDA FAMILIAR. En los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la pertinente autorización judicial supletoria.

214.*** PARTICIÓN HEREDITARIA OTORGADA EN FRANCIA. La equivalencia formal y material entre el documento notarial otorgado fuera de España y el otorgado por notario español es un requisito esencial.

217.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. RESOLUCIÓN. CONSIGNACIÓN DEL PRECIO. No cabe reinscribir a favor del vendedor por ejercicio de la condición resolutoria por impago, sin consignar el precio a favor del comprador, aunque éste consienta y se allane tras ser requerido, y aunque no haya cargas posteriores.

225.*** DERECHO DE VUELO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. REQUISITOS PARA SU CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN. Para constituir un derecho de vuelo y que sea inscribible hay que especificar: 1) las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento, 2) las normas del régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción, 3) el número de nuevas plantas a construir, y 4) el plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo. Además, en caso de finca en propiedad horizontal, para desafectar el vuelo se necesita el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.

232.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. MEDIOS DE PAGO Y COMPENSACIÓN. La compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (1156 CC), por lo que no se le puede aplicar la normativa sobre control de los medios de pago.

236.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS QUE NO EXIGE UNANIMIDAD Y COMPRA POSTERIOR. Acordado por mayoría suficiente un cambio de estatutos de propiedad horizontal no es necesario que se apruebe por el propietario que adquiere después de adoptarse el acuerdo e inscribe antes de la inscripción de la modificación estatutaria, si su potencial voto negativo no desvirtuaría la mayoría necesaria.

238.*** INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA EN VIRTUD DE EXPEDIENTE NOTARIAL. DUDAS DE IDENTIDAD. La certificación registral relevante para tramitar el expediente de dominio (Art. 203 LH) debe ser suscrita por el notario autorizante aunque la pueda presentar el interesado.

243.*** ESCRITURA DE ENTREGA DE DIVIDENDO EN ESPECIE: CAUSA. En la adjudicación en especie del pago del dividendo, la causa onerosa consta en el propio acuerdo.

248.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. INEXISTENCIA DE VERDADERA INTERRUPCIÓN. No cabe el expediente de reanudación del trato si la cadena de trasmisiones desde el titular registral hasta quien promueve el expediente está documentada públicamente y lo que sucede es que alguna de las trasmisiones presenta defectos que impiden la inscripción.

249.*** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. Practicada una Anotación de Embargo posterior a la inscripción del convenio en el caso de un deudor concursal no puede el Registrador oponerse a la expedición de certificación de dominio y cargas.

251.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. RECLAMACIÓN POR CANTIDAD QUE SUPERA LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. El acreedor hipotecario puede ejecutar por importe superior a la cobertura hipotecaria y adjudicarse el sobrante (sin consignarlo) aunque haya un ulterior acreedor Anotante, si éste es posterior a la Nota marginal de Certificación de cargas extendida al inicio de la ejecución.

256.*** HERENCIA. SOLICITUD TÁCITA DEL PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 199 LH. Puede considerarse implícita la solicitud de tramitar el expediente del artículo 199 LH cuando en el título presentado se rectifica la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpora.

260.*** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN. ARRASTRE DE CARGAS Y CADUCIDAD DE LA NOTA MARGINAL. Caducada la nota marginal que indica el inicio de un proyecto de reparcelación, las cargas inscritas con posterioridad a ella se han de arrastrar de la finca aportada a la parcela resultante, salvo acuerdo de las partes sobre la forma de traslado. También en las segregaciones, si no hay concreción de responsabilidad, las cargas de la finca originaria han de trasladarse a las resultantes y al resto.

263.*** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA. Cuando una sentencia se dicta en rebeldía se precisa para su inscripción que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. Ello sin perjuicio de pueda practicarse anotación preventiva.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

167.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN PREVIA DEMOLICIÓN. A efectos notariales y registrales la concesión de la licencia para construir comprende también la previa demolición de lo previamente construido.

171.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA INCLUIDA EN EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. Para los supuestos de dudas de invasión de dominio público en la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 LH, es esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede tener lugar durante la tramitación del procedimiento correspondiente.

174.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA EN CUANTO A SU TITULAR REGISTRAL. FONDOS DE TITULIZACIÓN. Es posible la inscripción de bienes inmuebles y derechos reales a favor de los fondos de titulización hipotecaria, no obstante carecer de personalidad jurídica, si se presenta una copia auténtica (no simples fotocopias) de la escritura de constitución del «FTA 2015» y los demás documentos intermedios que fueren necesarios y el titular registral consiente en la cancelación de su inscripción o ésta es ordenada por los tribunales.

183.** NOTA DE CALIFICACIÓN REVOCADA POR DEFECTOS FORMALES Y NUEVA NOTA DE CALIFICACIÓN. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 LH. Cuando una nota de calificación es revocada por defectos formales no significa que el documento presentado tenga que ser inscrito, sino que el registrador debe emitir una nueva calificación subsanando las deficiencias formales, incluso con nuevos defectos, pues en todo caso ha de primar el principio de legalidad de los actos jurídicos que acceden al Registro.

192.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DIFERENCIAS CON LA DESCRIPCIÓN DEL TÍTULO DOMINICAL. DUDAS DE IDENTIDAD. Para constatar un exceso de cabida (Aº 203 LH) NO es precisa coincidencia entre la superficie expresada en el acta (la correcta) y la del título previo (la incorrecta y que precisamente se trata de rectificar). Las dudas de identidad sobre la finca del registrador pueden disiparse durante la tramitación del procedimiento.

195.** COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL DINERO EMPLEADO. PRUEBA DOCUMENTAL PÚBLICA. Prueba documental pública de la contraprestación privativa con la que se obtiene un bien, es necesario que sea directamente la fe notarial –y no tanto las manifestaciones plasmadas en soporte documental público– la que ampare la privatividad del precio invertido.

200.** VENTA DE PISO DENTRO DE INMUEBLE QUE INVADE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. Se formaliza una segunda venta de un elemento (debe ser un piso) de un edificio, dividido en propiedad horizontal, que linda con el dominio público marítimo terrestre. El registrador, tras comunicarle el Servicio de Costas que aquel invade el dominio público, suspende la inscripción, alegando el comprador, que otros registradores han inscrito las segundas ventas de tal edificio. La DG estima que tras del nuevo Reglamento de Costas, es correcta la suspensión efectuada, y que el registrador no está sujeto a las calificaciones efectuadas por otros compañeros, ni siquiera a las suyas propias anteriores.

203.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL: CAUSA. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. En una adjudicación de bienes por disolución de la sociedad de gananciales, la “causa” no está en que proceda de un “divorcio” o de unos “capítulos matrimoniales”, sino en la “Liquidación del régimen económico-matrimonial”. No es necesaria la indicación en el registro civil de las capitulaciones de Separación de bienes si ya se ha inscrito en él la Sentencia de Divorcio. El registrador sustituto no puede añadir defectos no calificados por el sustituido.

205.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD. Las dudas de la identidad de la finca en la que se halla la obra nueva declarada pueden disiparse con la inscripción de los vértices georreferenciados de la finca, mediante la tramitación de un expediente conforme al artículo 199 LH, o bien mediante actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados.

211.** HIPOTECA. INTERESES DE DEMORA. TIPO MÁXIMO A EFECTOS HIPOTECARIOS. La responsabilidad por intereses de demora puede ser inferior a la cuantía legal máxima del interés de demora, pero nunca superior.

216.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE POR SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. Es posible inmatricular fincas, rectificar su superficie, y reanudar el tracto sucesivo interrumpido en un juicio declarativo sin necesidad de acudir a los otros expedientes previstos en la legislación hipotecaria. El registrador puede calificar si han sido demandadas todas las personas y se han cumplido todas las garantías exigidas por el artículo 203 LH.

222.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. En expediente judicial para inscribir un exceso de cabida, las dudas de identidad han de manifestarse al tiempo de expedir la certificación correspondiente y si el exceso es superior en más de un 20% a la cabida inscrita, se ha de aportar certificación catastral coincidente.

223.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA CON OTRA YA INSCRITA. FORMA DE RESOLVER LAS DUDAS. En caso de dudas del registrador sobre si la finca a inmatricular se encuentra inscrita o no, no es posible utilizar el procedimiento que recogen los artículos 300 y 306 del RH de acudir al juez de primera instancia, pues dichos artículos están derogados por la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015. Sólo cabe obtener sentencia en juicio declarativo.

224.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CONSIGNACIÓN PARA CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Deben consignarse, a favor de titulares de cargas posteriores, las cantidades que el optante entregue al ejercitar la opción (y que no retenga para la asunción y pago de cargas preferentes).

229.** RECTIFICACIÓN DE ERROR MATERIAL QUE PUEDE PERJUDICAR A TERCEROS. Aunque se trate de un puro error material, si la rectificación de dicho error puede afectar a terceros, su rectificación exige el consentimiento de los mismos.

230.** ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO CON DILIGENCIA PREVIA A LA DECLARACIÓN DE CONCURSO NO INSCRITO. No es anotable un embargo administrativo, con diligencia anterior a la declaración de concurso, sin que el Juez de lo Mercantil declare que no considera el bien preciso para continuar la actividad profesional o empresarial. No es obstáculo el que el concurso no esté anotado, si aparece en el Registro Público Concursal que consultó la registradora.

235.** OBRA NUEVA: LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO. El silencio opera en los procedimientos administrativos iniciados a solicitud del interesado cuando se paralicen por causa no imputable al mismo, de forma se produce la estimación o desestimación, según el caso, en virtud de dicho silencio administrativo. En el presente expediente, la Administración no expide el certificado acreditativo del silencio requerido ya que alega que la paralización del procedimiento no le es imputable, motivo por el que, a su juicio, el silencio no opera. Es un problema de derecho material y no corresponde ni puede el registrador, con los limitados medios de que dispone, valorar sobre la efectividad del silencio.

239.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA. Se reitera doctrina sobre el cumplimiento del tracto sucesivo como requisito imprescindible para la inscripción y se compendia la doctrina jurisprudencial y del Centro Directivo sobre la interpretación de los testamentos.

240.** INMATRICULACIÓN CANCELADA POR FALTA DE PUBLICACIÓN DE EDICTO E INMATRICULADA DE NUEVO POR OTRO TÍTULO. ART. 207 LH. Habiéndose cancelado un asiento de inmatriculación realizado en 1995 por falta de publicación del edicto en el plazo de tres meses, según preveía la anterior redacción del artículo 298 RH, no cabe volver a inscribir la compra que la motivó al estar ahora inscrita la finca a favor de los herederos del transmitente.

246.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD. OBRA NUEVA. Reitera la Resolución su doctrina sobre el alcance de las dudas fundadas en estos procedimientos, la importancia que tiene la oposición de los colindantes afectados y la protección preferente del dominio público.

247.** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. DERECHO DE VUELO. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. Para inscribir un derecho de vuelo y una nueva planta en un edificio ha de formalizarse un título material de adquisición. La cláusula estatutaria permitiendo la agrupación, segregación o división sin autorización de la junta solo puede inscribirse si contiene los criterios de cálculo para la distribución de las cuotas. La calificación sustitutiva no admite recurso gubernativo.

252.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO NO FORMALIZADA. SUBDIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL DE UN ELEMENTO PRIVATIVO YA SEGREGADO. En las situaciones de propiedad horizontal de hecho (anteriores a la LPH de 1960), en las que los elementos privativos se encuentran segregados, es posible inscribir actos dispositivos sobre los mismos, pero no es posible inscribir actos de modificación hipotecaria, como subdivisión de alguno de ellos en propiedad horizontal, sin que previamente se constituya formalmente e inscriba la propiedad horizontal de todo el edificio con la descripción de las fincas, coeficientes y requisitos habituales.

253.** OBRA ANTIGUA. CONSTANCIA DE SITUACIÓN URBANÍSTICA SIN EXPEDIENTE. Tras comunicar el registrador al Ayuntamiento la inscripción de una obra antigua, puede practicarse nota marginal mediante la resolución del Alcalde que determina la ausencia de licencia y que tiene la consideración de actuación clandestina con los efectos derivados de la normativa de Castilla La Mancha. No se precisa expediente al ser un hecho objetivo el carecer de licencia. El registrador no puede pedir los informes municipales.

254.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. Si, expedida la Certificación de dominio y caraos, se inscribe una cesión del crédito hipotecario, no hay obstáculo en inscribir la adjudicación, aunque la ejecutante no sea la titular registral.

255.** SEGREGACIÓN Y DETERMINACIÓN DE RESTO EN FINCAS DISCONTINUAS. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. Si existen discrepancias entre la descripción literaria de la finca y las parcelas catastrales que la componen no es posible la georreferenciación por los medios normales debiendo acudirse a expediente notarial del art. 201 LH o a un procedimiento judicial.

257.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. En ningún caso un expediente de rectificación de finca puede encubrir negocios jurídicos que no se han formalizado debidamente y no han tenido acceso al Registro.

262.** PUBLICIDAD FORMAL Y PROTECCIÓN DE DATOS. CERTIFICACIÓN INDICANDO DOMICILIO DEL TITULAR REGISTRAL. Además de exigirse un interés directo legítimo y conocido para tener acceso al contenido de los libros, la publicidad registral no debe comprender los datos personales sin que se acredite también un interés legítimo respecto a ellos, al ser ajenos a la finalidad propia de la institución registral.

264.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Se tratan diversos temas de procedimiento registral y del pie de recursos. Se consideran dudas fundadas la suma del informe técnico presentado por los colindantes, la importante disminución de cabida que supondría y la existencia de un procedimiento judicial sobre la materia.

265, 266 y 267.** SUSPENSIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ANTES DE LA TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO POR DESPROPORCIÓN EN LA SUPERFICIE. El registrador en su calificación tiene que expresar además de la diferencia superficial, los motivos, como alteraciones de linderos, procedencia de la finca, previos excesos de cabida, modificaciones en antecedentes catastrales, etc., que justifiquen las dudas de identidad de la finca.

198.* COMPRAVENTA DE VARIAS FINCAS CON CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN DISTRIBUIR EL PRECIO APLAZADO.  Tras formalizarse una compraventa de varias fincas por un precio único que queda, en parte, aplazado, y se garantiza con condición resolutoria, éste no se distribuye entre las fincas vendidas, lo que la DG considera posible, dado que, aun cuando su constancia registral, pudiera ser esencial para el equilibrio negocial de las partes, podría ser excluida de la inscripción de la venta, si lo solicita el vendedor, como único beneficiario de la misma (arts. 425433 y 434 del RH).

206.* COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO. No todo error en la escritura es un defecto que impida la inscripción, especialmente cuando son de escasa importancia. En caso de discrepancia entre el número del cheque consignado en la escritura, que es un error material, y el que consta en el cheque testimoniado ha de prevalecer el que resulta del cheque.

208.* HERENCIA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LOS HEREDEROS CASADOS. En una escritura de herencia, intervienen tan sólo los herederos (pero no sus cónyuges), manifestando aquellos, que se encuentran casados y tienen vecindad común, y además se otorga el documento en territorio en que es de aplicación dicho régimen común, por lo que no es precisa la intervención de los cónyuges de aquellos herederos, conforme a los arts. 159 RN y 51.9 del RH.

234.* SUBROGACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA SOBRE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. La autorización administrativa, necesaria para constituir hipoteca sobre concesiones administrativas, no es exigible para la transmisión del crédito hipotecario, salvo que la legislación sectorial o autonómica aplicable al caso determine otra cosa.

237.* MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA REGISTRAL QUE APARECE DIVIDIDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Para la modificación descriptiva del edificio en su conjunto es necesario acuerdo unánime de la junta de propietarios. Si afecta a alguno de los departamentos independientes es necesario que preste su consentimiento el titular registral afectado.

241.* VENCIMIENTO DE LA HIPOTECA SUPERIOR AL DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA. No cabe fijar un vencimiento de la hipoteca superior al de la obligación garantizada pues, al ser la hipoteca accesoria de la obligación, aquélla se extingue al extinguirse la misma.

242.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE ACREDITACIÓN DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. Puede acreditarse el cumplimiento de las obligaciones fiscales, por medios distintos a la aportación de la carta de pago del impuesto.

245.* FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. CONVOCATORIA INFORMAL. Si la junta no ha sido convocada en la forma legal o estatutaria establecida, sus acuerdos no son inscribibles.

RESOLUCIONES MERCANTIL

173.*** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR. NOTIFICACIÓN SOCIEDAD. CAMBIO DE DOMICILIO. TRACTO SUCESIVO EN EL REGISTRO MERCANTIL. Para inscribir la renuncia de un administrador solidario, es suficiente que la notificación a la sociedad se haga en su nuevo domicilio, aunque dicho domicilio no conste inscrito. Es decir que en estos casos no juega el principio de tracto sucesivo en el registro Mercantil.

196.*** CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. DISCREPANCIAS ENTRE ASISTENTES Y VOTANTES. No puede darse como asistente a un socio a los efectos del quorum de asistencia y después negarle su derecho a votar en la junta.

199.*** ESTATUTOS SOCIALES. EMBARGO PARTICIPACIONES: DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. VOTACIÓN SECRETA EN JUNTA GENERAL. Es inscribible la cláusula estatutaria que establece que la votación puede ser secreta en junta general, siempre que se dejen a salvo aquellos supuestos en que no sea legalmente posible.

212.*** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. HIPOTECA MOBILIARIA DE MARCA: CAMBIO DE SU NÚMERO DE REGISTRO POR CADUCIDAD DEL ANTERIOR. Si una marca hipotecada caduca y a esa misma marca se le asigna un nuevo número de registro en la OEPM, el supuesto se asimila al cambio de número o calle de la finca hipotecada, que se hará constar por nota marginal previa acreditación de ello por el registro competente, sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario, el cual por otra parte también puede solicitarlo.

172.** NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. FORMA DE LA NOTIFICACIÓN AL ADMINISTRADOR CESADO.  A los efectos del art. 111 del RRM, si la primera notificación notarial presencial no surte efecto, por no poder entenderse la notificación con el requerido o su representante, es necesaria una segunda notificación por correo certificado con acuse de recibo.

177.** NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. FORMA DE NOTIFICACIÓN AL ADMINISTRADOR CESADO. Si la notificación notarial presencial en el domicilio registral del administrador cesado, no se le entrega al requerido o su representante, es necesaria una nueva notificación por correo certificado.

180.** DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD. CESE ADMINISTRADORES. TRACTO SUCESIVO EN EL REGISTRO MERCANTIL. Es inscribible un acuerdo de disolución de sociedad y nombramiento de liquidadores, aunque los administradores cesados no consten inscritos.

209.** TRASLADO DE DOMICILIO, RECURSO SOBRE CUESTIÓN YA RESUELTA POR OTRO RECURSO. Una escritura calificada, recurrida la calificación y confirmada esta por la DG, aunque vuelva a presentarse y se ratifique la calificación, no puede ser objeto de resolución en recurso gubernativo, debiendo los interesados, en su caso, acudir a los tribunales ordinarios.

220.** REGISTRO MERCANTIL. APODERAMIENTO. LEGITIMACIÓN PARA CONCEDER EL PODER. CALIFICACIÓN DEL JUICIO DE SUFICIENCIA. Si el notario, con cumplimiento estricto del artículo 98 de la Ley 24/2001, interpreta que un poder es suficiente, salvo que ello sea erróneo de forma evidente y manifiesta, debe pasarse por su juicio de suficiencia.

226.** AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS Y APORTACIONES DINERARIAS. DERECHO DE INFORMACIÓN. PLAZO PARA LA SUSCRIPCIÓN DEL AUMENTO. El derecho de información es un derecho esencial y debe ser cumplido en la convocatoria de la junta. Si la LSC exige para el ejercicio de un derecho un plazo por meses, ese plazo no puede establecerse por días.

187.* RENUNCIA AL CARGO DE ADMINISTRADOR ÚNICO. TÍTULO FORMAL NECESARIO. Es inscribible una escritura de renuncia de administrador de una sociedad, aunque existan presentados documentos cuya inscripción no pueda hacerse por cierre del registro por falta de depósito de cuentas.

215.* REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. NEGATIVA A RESERVAR DENOMINACIÓN SOCIAL POR IDENTIDAD CON OTRA EXISTENTE. Basta la existencia de una letra distinta entre dos denominaciones sociales para considerarlas diferentes. Esa letra debe marcar una diferencia gráfica y fonética.

231.* CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL INDICE DE ACTIVIDADES AEAT. RENUNCIA DE ADMINISTRADOR ÚNICO. Si la sociedad está de baja en la AEAT, no puede inscribirse la renuncia de un administrador.

245.* FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. CONVOCATORIA INFORMAL. Si la junta no ha sido convocada en la forma legal o estatutaria establecida, sus acuerdos no son inscribibles.

 

PRACTICA NOTARIAL:   AJUAR DOMÉSTICO Y AJUAR DE LA VIVIENDA FAMILIAR. TRATAMIENTO FISCAL Y NOTARIAL.

1.- AJUAR DOMESTICO Y AJUAR FAMILIAR: CONCEPTO  Y CONSIDERACIONES FISCALES

PRÁCTICA TRADICIONAL

1.- CONCEPTO.- No hay una definición legal del concepto de ajuar doméstico, pero, a efectos fiscales de la liquidación del Impuesto de Sucesiones (no en donaciones), hay una presunción de que existe y de que es el 3% del caudal hereditario, Por ello tiene que ser incluido en la base imponible de cada uno de los herederos.

Está regulado en el artículo 15 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y en el artículo 23 de su Reglamento.

Concepto cercano, pero diferente, es el de ajuar de la vivienda familiar que está regulado en el artículo 1321 CC y que incluye las ropas, el mobiliario y enseres existentes en la vivienda familiar y excluye las alhajas, objetos artísticos, históricos y otros de extraordinario valor que existan en la vivienda.

Dicha disposición es una norma de régimen económico matrimonial primario, aplicable por tanto a los regímenes de gananciales, a los de separación de bienes, o a cualquier otro régimen económico matrimonial  que se rija por el derecho común español. Cuando se rija por una legislación foral o extranjera habrá que estar a las disposiciones análogas en este punto, si las hubiera.

2.- FORMA DE CALCULAR EL AJUAR DOMÉSTICO.

En la liquidación del Impuesto de Sucesiones, (que frecuentemente hacen las notarías como gestión de las escrituras de herencia), para determinar el ajuar doméstico hay que acudir a lo dispuesto en el artículo 34 del Reglamento del Impuesto de Sucesiones.

.- Se  calcula aplicando el 3% al total del valor del activo hereditario con independencia de la naturaleza de sus bienes, sin deducción de las deudas de la herencia ni de los legados.

.- Se resta del valor así calculado el ajuar de la vivienda familiar del matrimonio que hay que entregar al cónyuge viudo, si sobrevive, por imperativo de lo dispuesto en el artículo 1321 del Código Civil.

.- El resultado se integra en la herencia y se distribuye entre los herederos, en la proporción en que lo sean.

3.- PRUEBA EN CONTRARIO: TASACIÓN PERICIAL.

El valor del ajuar doméstico es una mera presunción que admite prueba en contrario, tanto para valorarlo en más como para valorarlo en menos, conforme al citado artículo 34 del Reglamento.

En la mayoría de las herencias, con una vivienda familiar y pocos activos monetarios o de otro tipo no inmobiliario, no merece la pena destruir la presunción legal por el esfuerzo y gastos que conllevará una tasación y el poco beneficio obtenido.

Pero en las herencias de cuantía considerable, con activos monetarios, fondos de inversión, acciones, participaciones de sociedades, bienes empresariales, etc… era conveniente encargar a una empresa tasadora la valoración del mobiliario existente en los diferentes inmuebles a fin de precisar el valor real del ajuar doméstico.

Imaginemos una herencia con un caudal relicto de 1.000.000  de euros, en el que haya una sola vivienda familiar, por un valor de 250.000 euros, con un valor catastral de 125.000. El resto, 750.000 euros, serían activos monetarios o empresariales.

El valor en bruto del ajuar doméstico sería 1.000.000 *3%= 30.000, al que habría que restar del valor catastral de la vivienda familiar (si hay cónyuge viudo) de 125.000 *3% = 3750. Es decir el ajuar doméstico así calculado sería 30.000-3750 = 26.250.

Sin embargo ese valor de 30.000 euros es un valor ficticio, alejado de la realidad, por lo que para destruir esa presunción habrá que hacer una tasación del valor del ajuar de la vivienda (que es el único ajuar doméstico posible en este caso);  imaginemos que la sociedad tasadora lo valora, teniendo en cuenta que el mobiliario pueden ser muebles ya usados con poco valor en el mercado, en 5.000 euros.

De ese valor probado habría que restar el 3% citado del valor catastral  de la vivienda (3.750 euros), por lo que el ajuar doméstico así calculado pasaría de 26.250 euros a 1.250 euros, es decir 25.000 euros menos que el aplicable por la presunción legal 

A medida que aumenta el valor del caudal hereditario aumentará proporcionalmente la diferencia entre el valor ficticio y el valor real del ajuar doméstico y por tanto el ahorro fiscal, que puede ser de varios ceros en herencias grandes,

NOVEDADES FISCALES  JURISPRUDENCIALES.

Recientemente ha habido dos sentencias del Tribunal Supremo (sala de lo contencioso) que inciden y clarifican el concepto de ajuar doméstico, una de 10/03/2020  y otra de 19/05/2020 y que al ser dos sentencias constituyen jurisprudencia de obligado cumplimiento para todos y para la Administración.

1.- CONCEPTO LEGAL DE AJUAR DOMESTICO.- El TS fija como doctrina jurisprudencial sobre el concepto de ajuar doméstico la siguiente:

«CUARTO.- … En conclusión, la doctrina que debemos formar para esclarecer la interpretación procedente del artículo 15 LISD es la siguiente:

1.- El ajuar doméstico comprende el conjunto de bienes muebles afectos al servicio de la vivienda familiar o al uso personal del causante, conforme a las descripciones que contiene el artículo 1321 del Código Civil, en relación con el artículo 4, Cuatro de la LIP, interpretados ambos en relación con sus preceptos concordantes, conforme a la realidad social, en un sentido actual.

2.- En concreto, no es correcta la idea de que el tres por ciento del caudal relicto que, como presunción legal, establece el mencionado artículo 15 LISD, comprenda la totalidad de los bienes de la herencia, sino sólo aquéllos que puedan afectarse, por su identidad, valor y función, al uso particular o personal del causante, con exclusión de todos los demás.

3.- Las acciones y participaciones sociales, por no integrarse, ni aun analógicamente, en tal concepto de ajuar doméstico, por amplio que lo configuremos, no pueden ser tomadas en cuenta a efectos de aplicar la presunción legal del 3 por ciento.

4.- El contribuyente puede destruir tal presunción haciendo uso de los medios de prueba admitidos en Derecho, a fin de acreditar, administrativa o judicialmente, que determinados bienes, por no formar parte del ajuar doméstico, no son susceptibles de inclusión en el ámbito del 3 por 100, partiendo de la base de que tal noción sólo incluye los bienes muebles corporales afectos al uso personal o particular, según el criterio que hemos establecido.

En particular, no está necesitada de prueba la calificación de los bienes por razón de su naturaleza, que la Administración debe excluir. En otras palabras, sobre el dinero, títulos, los activos inmobiliarios u otros bienes incorporales no se necesita prueba alguna a cargo del contribuyente, pues se trata de bienes que, en ningún caso, podrían integrarse en el concepto jurídico fiscal de ajuar doméstico, al no guardar relación alguna con esta categoría». (…)

Por tanto del cálculo del 3% habrá que excluir ahora de forma automática aquellos bienes que NO pueden por su naturaleza estar afectos al uso personal del causante, tales como el dinero o inversiones monetarias, títulos (acciones o participaciones de sociedades), activos inmobiliarios, u otros bienes incorporales (derechos de propiedad intelectual o industrial) . 

2.- FORMA DE CALCULAR EL AJUAR DOMESTICO.

Habrá que estar al caso concreto y a la naturaleza de los bienes que integran la herencia, pero como norma general, siguiendo el T.S., para calcular el ajuar doméstico habrá que considerar únicamente el valor de la vivienda habitual del causante y quizá las segundas residencias, y excluir del cálculo del 3% todo lo restante sin necesidad de tasación pericial, pues este tipo de bienes por su naturaleza no encajan en el concepto jurisprudencial de ajuar doméstico al no ser susceptible de estar afectos al uso particular o personal del causante. 

3.- PRUEBA EN CONTRARIO.

El ajuar doméstico, así calculado con el nuevo criterio jurisprudencial, admite también prueba en contrario, por lo que al recaer sobre la vivienda habitual (y pocos más bienes, en su caso) el resultado será mucho menor que antes y sólo merecerá la pena hacer la tasación pericial contradictoria en viviendas de mucho valor cuyo ajuar sea muy inferior al 3% de dicho valor.

2.- AJUAR DOMESTICO Y AJUAR DE LA VIVIENDA FAMILIAR: CONSIDERACIONES  PARA LOS DOCUMENTOS NOTARIALES.

EN LOS TESTAMENTOS. 

Se plantea la cuestión  de si al disponer por legado de las viviendas, y en general de cualquier inmueble susceptible de tener mobiliario accesorio, hay que especificar si se está disponiendo o no también de todo su ajuar o no. 

Antiguamente, dado el mayo valor relativo del mobiliario, se solía especificar que se legaba la vivienda con todo el mobiliario y enseres existente en su interior , lo que se llamaba » de puertas para adentro».

Hoy en día se ha perdido esa costumbre en la idea de que cuando se dispone de un inmueble se dispone también de sus accesorios, es decir de todos los bienes muebles que están destinados al uso de dichos inmuebles de forma permanente conforme a su naturaleza.

Por tanto, siguiendo el criterio del artículo 1321 CC, hay que entender que al disponer de  viviendas, y en general de inmuebles, se está disponiendo simultáneamente de las ropas, el mobiliario y enseres existentes en la misma para su adecuado uso y disfrute pero no de las alhajas, objetos artísticos, históricos y otros de extraordinario valor que existan, como por ejemplo cuadros singulares de autor.

Hay que tener en cuenta también, para los matrimonios sujetos a un régimen económico matrimonial de derecho común, que el ajuar de la vivienda familiar, quedando cónyuge viudo, es indisponible por testamento pues por ley corresponde a dicho cónyuge viudo, conforme al repetido artículo 1321 CC, y se le ha de adjudicar o bien en la liquidación de gananciales previa a la herencia o, para los restantes regímenes, excluirlo del haber hereditario con carácter previo a la partición pues no forma parte del caudal relicto atribuible a los herederos.

EN LAS LIQUIDACIONES DE GANANCIALES y HERENCIAS

El ajuar de la vivienda familiar, aunque en teoría proceda la aplicación del artículo 1321 CC y deba adjudicarse al cónyuge viudo, en la práctica no se inventaría de forma independiente pero se le adjudica de hecho al viudo en la liquidación de gananciales y/o en la herencia, porque  la vivienda familiar  se suele adjudicar casi siempre al cónyuge viudo, o bien en  pleno dominio o bien en usufructo , y por tanto con todos sus accesorios.

Tampoco se inventaría «el ajuar doméstico» en las liquidaciones de gananciales y herencias pues es un concepto  ficticio, que sólo existe a efectos fiscales, por lo que no hay que inventariarlo incluso aunque se piense en razones prácticas de facilitar posteriormente el cumplimentado de los modelos fiscales 650 y 660.

 

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

Cosecha amenazada por la tormenta en Castrillo Tejeriego (Valladolid). Por Arturo Urdiales Prieto.

Informe Oficina Notarial Julio. Últimos criterios fiscales en las Disoluciones de Comunidades de bienes

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

NOTICIAS NOTARIALES

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:  ÚLTIMOS  CRITERIOS FISCALES EN LA LIQUIDACIÓN DE LAS DISOLUCIONES DE COMUNIDAD

1.-OPERACIONES PREVIAS PERO SIMULTÁNEAS A LA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD: SEGREGACIONES, DIVISIONES MATERIALES, DIVISIONES HORIZONTALES.

2.- DISOLUCIÓN TOTAL DE COMUNIDAD DE UN SOLO BIEN INDIVISIBLE: BASE IMPONIBLE.

3.- DISOLUCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD. VARIOS COMUNEROS, ALGUNOS SALEN DE LA COMUNIDAD Y OTROS NO.

4.- DISOLUCIÓN TOTAL DE COMUNIDAD CON EXCESOS INEVITABLES.

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

Tratados internacionales

Resolución de 4 de junio de 2020, de la Secretaría General Técnica, sobre aplicación del artículo 24.2 de la Ley 25/2014, de 27 de noviembre, de Tratados y otros Acuerdos Internacionales.

Resumen: Trimestralmente se publican las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte.

De conformidad con lo establecido en el artículo 24.2 de la Ley 25/2014, de 27 de noviembre, de Tratados y otros Acuerdos Internacionales, se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación desde la publicación anterior hasta el 1 de junio de 2020.

Procedimientos registrales: Instrucción DGSJFP 4 de junio de 2020

Instrucción de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre levantamiento de medidas adoptadas por la crisis sanitaria del COVID-19.

Resumen: Concreta el cómputo de plazos de caducidad de los asientos registrales. Suprime medidas especiales tomadas durante la crisis, como horarios o plazos de calificación y despacho. Mantenimiento de teletrabajo y medidas preventivas en las oficinas.

El cómputo de los plazos de caducidad de los asientos registrales que hubiesen quedado suspendidos en virtud de lo dispuesto en el artículo 42 RD ley 8/2020, es decir, asientos de presentación, anotaciones preventivas, menciones, notas marginales y de cualesquiera otros asientos registrales susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo, seguirá en suspenso hasta el levantamiento de la suspensión en este ámbito.

El cómputo de los plazos se reanuda con fecha 10 de junio de 2020, por disponerlo así la D. Ad. 4ª RDLey 21/2020, de 9 de junio. La D.F.4ª.dos del mismo RDLey deroga el art. 42, pero con efectos desde su entrada en vigor, el 11 de junio.

Se restablece el plazo ordinario de calificación y despacho (15 días hábiles) para los títulos que se presenten a partir del 11 de junio. Para los presentados antes, el plazo es de 30 días hábiles.

 La solicitud de servicios registrales de modo presencial queda completamente normalizada. El horario de atención al público vuelve a ser de las 9 a las 17 horas.

Se reanudan el 11 de junio los plazos para formular alegaciones en los expedientes del artículo 199 LH y demás procedimientos de coordinación Catastro-Registro. Se continuarán a partir de la última notificación practicada, o se reiniciarán si no se hubiera practicado diligencia alguna.

Entrada de vigor el 11 de junio de 2020.

Ir al archivo especial.

RDLey 24/2020: Ertes. Autónomos.

En ejecución de un segundo Acuerdo Social en Defensa del Empleo se prorrogan y adaptan medidas tomadas durante la pandemia sobre ERTEs, cotizaciones a la Seguridad Social, desempleo, compromiso de mantener el empleo o límites en la distribución de dividendos. Medidas para autónomos sobre cotizaciones y sobre compatibilidad entre prestación de cese de actividad con el trabajo por cuenta propia. 

Ir al archivo especial

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

 

NOTICIAS NOTARIALES

Jubilaciones 

Se jubila a la notaria de Ciudad Real doña María Paz Canales Bedoya.

Se jubila al notario de Martorell don Francisco de Paula Polo Ortí.

Se jubila al notario de Córdoba don José María Montero Pérez Barquero.

Se jubila al notario de Gijón don José Luis Rodríguez García-Robes.

Se jubila al notario de Madrid don José Fernando Usera Cano.

Se jubila al notario de Málaga don Federico Pérez-Padilla García.

Se jubila a don Josep María Quintana Petrus, registrador mercantil y de bienes muebles de Palma de Mallorca I.

Se jubila a don Octavio Linares-Rivas Lalaguna, registrador de la propiedad de Adeje.

Se jubila a don José Luis Aragón Aparicio, registrador de la propiedad de Madrid n.º 28.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Torrejón de Ardoz don José María Piñar Gutiérrez.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Getafe don Eduardo Torralba Arranz.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Madrid don Rafael Vallejo Zapatero.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Zaragoza don Mariano Jesús Pemán Melero.

 

RESOLUCIONES 

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  JUNIO se han publicado  OCHENTA Y OCHO RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

100.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO. LEY 2/2009: REQUISITOS PARA SU APLICACIÓN. HABITUALIDAD. CONCEPTO DE CONSUMIDOR.

En un préstamo hipotecario concedido por un inversionista que tiene otras cuatro hipotecas inscritas, a un pensionista para arreglos en un bar adquirido por herencia pero que dedica a actividad empresarial, se plantea si está sujeto a la LCCPCHySI. La DGRN considera que no y revoca la nota de la registradora que pedía requisitos Ley 2/2009.

132.⇒⇒⇒ HIPOTECA. VENCIMIENTO ANTICIPADO ART. 24 LEY 5/2019. INTERESES.

La registradora deniega una hipoteca por falta de exigencia en la cláusula de vencimiento anticipado de que se diga que el deudor debe estar en mora ni que se le advierta que si no paga en plazo tras el correspondiente requerimiento, hay vencimiento total. La DGSJyFP revoca la primera parte de la nota y confirma la segunda.

85.*** HERENCIA. CONMUTACIÓN DE USUFRUCTO VIUDAL EXISTIENDO UNA MENOR

La adjudicación a uno de los herederos con la obligación de compensar en metálico a los demás el exceso de valor de lo adjudicado en relación con el de su cuota hereditaria no implica enajenación. La regla legal de la posible igualdad no exige igualdad matemática o absoluta. 

106.*** INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA TESTAMENTARIA: SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA O HEREDERA CONDICIONAL. 

En relación con una cláusula testamentaria en la que se hace constar que “el esposo instituye heredera fiduciaria a su esposa, si no contrae nuevo matrimonio, ya que en tal caso le lega a ésta su cuota usufructuaria y la sustituye vulgar y fideicomisariamente por los hermanos del testador”, la DG interpreta, que, en tal supuesto, y si la fiduciaria no contrae nuevo matrimonio, son herederos fideicomisarios los hermanos del testador, y no son herederos los sobrinos de la esposa referida, ya que se está ante una sustitución fideicomisaria condicional y no ante una herencia condicional.

115.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DEL USUFRUCTO A LA VIUDA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER. CAUTELA SOCINI.

La prohibición de disponer que se impone en el testamento a la heredera, hasta alcanzar la edad de veinticinco años, no conculca la intangibilidad cualitativa de la legítima, pues se establece una cautela «Socini», admitida doctrinal y jurisprudencialmente, o cláusula de opción compensatoria de la legítima, de modo que la heredera forzosa tiene la facultad de elegir entre respetar la prohibición de disponer, recibiendo más de lo que le corresponde por su legítima, o bien la infracción de dicha prohibición aun cuando en este caso quede reducida su porción hereditaria a su legítima.

122.*** HIPOTECA EN GARANTÍA DE DOS OBLIGACIONES CONEXAS O DEPENDIENTES ENTRE SÍ. HIPOTECA FLOTANTE. COMPRAVENTA PREVIA.

Cabe constituir una sola hipoteca en garantía de obligaciones distintas cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o relación de dependencia de unas respecto de las otras. En los restantes casos, de varias obligaciones garantizadas sin nexo causal, cabe constituir una hipoteca llamada flotante regulada en el artículo 153 bis LH cuando el acreedor es una entidad financiera u organismo oficial especificado en dicho artículo. 

123 y 124.*** OPCIÓN DE COMPRA. PACTO COMISORIO

La prohibición del pacto comisorio también es aplicable a toda suerte de negocios jurídicos, indirectos, simulados o fiduciarios, simples o complejos, que persigan fines de garantía. Siempre que bajo estos esquemas contractuales se detecte una «causa garantiae», se aplicará igualmente la norma prohibitiva del artículo 1859 CC.

134.*** COMPRAVENTA. CAPITULACIONES MATRIMONIALES. PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL.

No se puede inscribir con carácter privativo un bien comprado por cónyuge casado en régimen de separación de bienes pactado en capitulaciones matrimoniales si estas no constan indicadas en el Registro civil.

148.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA E INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: POSIBILIDADES. 

Para inscribir las escrituras rectificatorias de otras no siempre han de aportarse las escrituras rectificadas al Registro si las primeras tienen todos los requisitos necesario para la inscripción. El registrador debe de obtener por sí la Certificación Catastral, si no la aporta el interesado. La rectificación de cabida, en diferencias no superiores al 10%, puede ser meramente literaria o además con inscripción de la representación gráfica, a elección del interesado. Para diferencias superiores al 10% hay que tramitar un expediente o bien notarial del artículo 201.1 LH o bien registral del artículo 199 LH.

149***EJECUCIÓN EN UN MISMO PROCEDIMIENTO DE HIPOTECAS EN GARANTÍA DE PRÉSTAMOS DISTINTOS AFECTANDO A VARIAS FINCAS

No es posible ejecutar en un mismo procedimiento hipotecas en garantía de préstamos distintos, cuando las hipotecas no concurren sobre el mismo bien, sino que afectan a una pluralidad de bienes.

70.** HERENCIA APORTANDO ACTA FINAL DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS PERO NO ACTA PREVIA Y CERTIFICADOS

No es necesario aportar para la calificación registral el acta inicial de requerimiento para declarar herederos abintestato ni las certificaciones de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad de los causantes

72.** ESCRITURA EN CUMPLIMIENTO DE SENTENCIA FIRME. CSV ILEGIBLE. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES

La firma electrónica de los documentos administrativos debe ser objeto de verificación mediante un código seguro de verificación legible que permita contrastar su autenticidad. No puede el registrador, revisar el fondo de una sentencia firme que reconoce un contrato de permuta, condenando al Ayuntamiento a su formalización en escritura pública.

83.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. LEY 5/2019. INTERESES. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL.

La registradora suspende una cláusula de bonificación de condiciones financieras porque [1] no se especifica qué circunstancias determinan la «relación más estrecha» de las que se hace depender el tipo de interés; y, [2] que se hace depender la bonificación de interés del impago del préstamo, de modo que si a la aplicación de los intereses de demora se suma la penalización del 1% sobre los intereses ordinarios, se estaría aplicando de hecho un sobregiro de 4 puntos, excediéndose los límites legales. La DGRN revoca la nota alegando que la registradora no puede hacer control de transparencia.

87 y 88.** INMATRICULACIÓN POR EXPEDIENTE NOTARIAL ART. 203 LH. TITULARIDAD CATASTRAL EN INVESTIGACIÓN

En expediente de dominio notarial solo se exige identidad entre el título y la certificación catastral  referida a la descripción de la finca, y no entre el titular catastral con el adquirente o transmitente. Cuando la titularidad catastral de la finca a inmatricular este en investigación se exige la notificación en el expediente a la Administración que tramita tal procedimiento. Necesidad de motivar la calificación pues su falta podría bastar para la estimación del recurso que se interpusiere frente a la misma.

89.**LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL CON CONTRAPRESTACIÓN. MEDIOS DE PAGO

El origen de los medios de pago debe también manifestarse o acreditarse en las adjudicaciones en convenio regulador por divorcio.

91.** HERENCIA. CONTRADICCIÓN EN CUANTO AL ESTADO CIVIL QUE TENÍA EL CAUSANTE AL ADQUIRIR

Para exceptuar la aplicación del artículo 40.d) LH, la prueba de la soltería del titular registral, para rectificar la inscripción en que consta casado y con carácter ganancial, se necesita la certificación de nacimiento del que resulte no haber matrimonio.

92 y 93.** ACREDITACION NOTIFICACION PLUSVALÍA. SOLICITUD DE PRÓRROGA

La instancia presentada para solicitar prórroga del plazo de liquidación y pago del IIVTNU (Madrid) es suficiente para levantar el cierre registral si facilita los datos que permitan, finalizada la prórroga, iniciar las actuaciones inspectoras en caso de impago (Art. 254 LH).

94.** OBRA NUEVA. DUDAS SOBRE SU UBICACIÓN. GEORREFERENCIACIÓN DE FINCAS DE CONCENTRACIÓN.

Si el lindero de una finca es una edificación y luego se pretende la inscripción de una obra nueva que se halla cerca del lindero de dicha finca, ello puede fundamentar las dudas del registrador sobre si la nueva construcción se encuentra dentro o no de la finca registral. Para despejar las dudas se puede georreferenciar la finca entera, incluso si proviene de concentración parcelaria.

95.** VENTA EN PROCESO CONCURSAL. IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS. TÍTULO INSCRIBIBLE ESCRITURA PÚBLICA

La enajenación directa en un proceso concursal requiere escritura pública, sin que sea suficiente el auto aprobatorio. Las fincas, aunque no estén determinas con todos los datos exigibles según la legislación hipotecaria, han de estar perfectamente identificadas.

97.** SEGURO DECENAL. TRANSMISIÓN DE VIVIENDA AUTOCONSTRUIDA.  ACREDITACIÓN DEL USO PROPIO CON LA LICENCIA DE OCUPACIÓN.

La licencia de primera ocupación (no la mera solicitud de licencia) sirve para acreditar en la escritura de declaración de obra nueva el tipo de vivienda y el uso al que se destina, pero no sirve para acreditar en el momento de la enajenación de dicha vivienda el uso propio posterior que le haya podido dar su dueño.

99.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. NO COINCIDENCIA EN LA DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS CON EL CATASTRO

El título inmatriculador debe contener la descripción de las fincas en términos totalmente coincidentes con la que resulta del Catastro.

106.** INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA TESTAMENTARIA: SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA O HEREDERA CONDICIONAL. 

En relación con una cláusula testamentaria en la que se hace constar que “el esposo instituye heredera fiduciaria a su esposa, si no contrae nuevo matrimonio, ya que en tal caso le lega a ésta su cuota usufructuaria y la sustituye vulgar y fideicomisariamente por los hermanos del testador”, la DG interpreta, que, en tal supuesto, y si la fiduciaria no contrae nuevo matrimonio, son herederos fideicomisarios los hermanos del testador, y no son herederos los sobrinos de la esposa referida, ya que se está ante una sustitución fideicomisaria condicional y no ante una herencia condicional.

108.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. HIPOTECANTE NO DEUDOR: ACTA NOTARIAL LEY 5/2019

La única cuestión que se plantea es si en la reseña del acta notarial de transparencia material debe indicarse que el hipotecante no deudor, persona física, ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previstos en el art. 15 LRCCI. La registradora lo exige y la DGRN lo confirma.

109.** COMPRAVENTA OTORGADA EN 1980. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA SUFICIENCIA DEL PODER

Formalizada el 26 de septiembre de 1980, por el Presidente de una Cooperativa de Viviendas, escritura de adjudicación, en favor de cada uno de los 101 cooperativistas, de una cuota indivisa de determinada vivienda de un edificio sito en una Urbanización de Madrid, propiedad de dicha Cooperativa, resulta que el poder conferido a aquel, por la Junta Rectora, no incluía esta posibilidad. La DG entiende que, al presentarse ahora a inscribir en 2019, dicha escritura, no le es aplicable el art. 98 de la ley 24/2001 Medidas fiscales (que no había entrado en vigor al tiempo de aquel otorgamiento).

121.** COMPRAVENTA. DUDAS EN CUANTO A LOS APELLIDOS DEL TRANSMITENTE

Las erratas de transcripción (apellidos) que resulten evidentes del contexto y documentos calificados y que no hagan dudar de la identidad del sujeto no impiden la inscripción del documento sin necesidad de subsanarlo formalmente.

125.** CONVENIO REGULADOR: CONSTITUCIÓN (por DONACIÓN) DE DERECHOS DE USUFRUCTO Y USO

En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones (ni entre cónyuges ni a los hijos sobre un piso que NO sea la vivienda familiar) siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

131.** COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

El juicio de suficiencia es correcto cuando se expresa de la forma siguiente: «Yo, el Notario, considero suficientes todas las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que esta escritura se refiere (…) Juzgo a los señores comparecientes con la capacidad legal y legitimación necesaria para otorgar la presente escritura de compraventa». La escritura se titula “escritura de compraventa”.

136.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN O CÉDULA DE HABITABILIDAD EN MALLORCA.

En las Islas Baleares es necesario aportar la Licencia de Ocupación en las escrituras de obra nueva terminadas. En la isla de Mallorca, para las solicitudes presentadas después de 8 de Diciembre de 2018 relativas a viviendas, basta con aportar la cédula de habitabilidad, pues para su concesión se ha tenido que presentar la licencia de ocupación. Antes de esa fecha la relación entre dichos documentos era la inversa: la licencia de ocupación presuponía la existencia de la cédula de habitabilidad .

152.** SEGREGACIÓN DE FINCA CON LA CONDICIÓN DE CEDER UNA PARTE PARA ZONA VERDE. CONDITIO IURIS. 

Tras diversas cesiones de terreno, llevadas a cabo entre varias Mercantiles, la última titular de aquel “Sea Group”, adquiere una de las parcelas, que lleva consigo la obligación urbanística inscrita, de “ceder al Ayuntamiento correspondiente una zona verde pública”. Tras la negativa del registrador a la inscripción de la transmisión del terreno, sin la cesión de la parcela pública a la Corporación Local, la DG equipara dicha obligación asumida, como una especie de “conditio iuris”, que va unida a la cesión del terreno, lo que no impide la transmisión de aquel a un tercero pero comporta la obligación de ceder la zona verde a la Entidad Municipal.

155.** HIPOTECAS LEY 5/2019. PRÉSTAMOS CON UNA PERSONA FÍSICA CONSUMIDORA PRESTATARIA, FIADORA O GARANTE, PARA ADQUIRIR O CONSERVAR TERRENOS O INMUEBLES CONSTRUIDOS O POR CONSTRUIR

En los préstamos con una persona física consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante, cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, la Ley 5/2019 será aplicable con independencia de que su destino sea o no residencial (Instrucción de 20 de Diciembre de 2019)

158.** HERENCIA. FINCA DESCRITA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DEL RESTO.

La falta de inscripción de la representación gráfica del resto al inscribir la segregación debe entenderse sin perjuicio de que tal representación gráfica sea exigible cuando se pretenda practicar en el futuro alguna inscripción sobre dicho resto de la finca.

RESOLUCIONES MERCANTIL

82.*** DEPÓSITO DE CUENTAS SIN INCLUIR EN EL INFORME DE GESTIÓN ESTADO DE INFORMACIÓN NO FINANCIERA.

Para tener obligación de incluir en el informe de gestión la información no financiera, las sociedades de capital deben cumplir de forma cumulativa los requisitos establecidos en las letras a) y b) del art. 262.5 de la LSC. Si se deja de cumplir el requisito de la letra a) o alguno referido a cifras económicas o ser entidad de interés público, de los de la letra b) desaparece la obligación.

107.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE JUNTA SIN LA ANTELACIÓN DEBIDA.

No son inscribibles los acuerdos adoptados por una junta general celebrada sin haber sido convocada con la antelación debida.

129.*** ESTATUTOS SOCIALES. CONVOCATORIA DE JUNTA POR UNO SOLO DE LOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS.

 Es inscribible la cláusula estatutaria que en caso de administración mancomunada permite que la convocatoria de junta sea hecha por uno solo de los administradores mancomunados.

137.*** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. INSCRIPCIÓN DE BUQUE EN CONSTRUCCIÓN EN ASTILLERO EXTRANJERO.

Para la inscripción de un buque en construcción es requisito indispensable la previa inscripción en el Registro de Buques y Empresas Navieras.

151.*** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD: OBJETO. ASISTENCIA PERSONAL A LA JUNTA Y REVOCACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN

Si el objeto se refiere a la negociación de valores mobiliarios, deben excluirse expresamente del mismo las actividades reguladas en la LMV. Es posible establecer en estatutos que la asistencia personal del representado a la junta no implica la revocación de la representación.

156.*** ESTATUTOS. TRANSMISIÓN FORZOSA DE PARTICIPACIONES SOCIALES. EXCLUSIÓN DE SOCIOS. PRIVACIÓN DEL DERECHO AL VOTO.

Es inscribible una cláusula estatutaria por virtud de la cual en caso de embargo de participaciones surge un derecho de adquisición preferente a favor de la sociedad y los socios. Se admite como precio o valor razonable el que resulta del balance. Mientras subsiste el embargo se suprime el voto al socio afectado. Y también es admisible configurar el embargo como causa de exclusión, con valor también preestablecido según balance.

160.*** AUMENTO DE CAPITAL MEDIANTE COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS: NO EXISTE DERECHO DE SUSCRIPCIÓN PREFERENTE.

Un aumento de capital por compensación de créditos es un aumento por aportación no dineraria y no da lugar al derecho de suscripción preferente de los demás socios.

 

PRACTICA NOTARIAL:  CRITERIOS FISCALES  A TENER EN CUENTA EN LA LIQUIDACIÓN DE DISOLUCIONES DE COMUNIDAD.

1.- OPERACIONES PREVIAS PERO SIMULTÁNEAS A LA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD: SEGREGACIONES, DIVISIONES MATERIALES, DIVISIONES HORIZONTALES.

SUPUESTO DE HECHO: Nos referimos a aquellos casos en los que para preparar los lotes previos a la disolución de comunidad es necesario hacer segregaciones, o divisiones materiales de fincas , o divisiones horizontales.

CRITERIO FISCAL ACTUAL. Las  operaciones previas NO ESTÁN SUJETAS a AJD pues se considera que el hecho imponible está incluido  en la disolución de comunidad al ser actos preparatorios e imprescindibles para que se produzca la disolución. (Este criterio no es aplicable a las declaración de obra nueva).

CRITERIO FISCAL TRADICIONAL. El criterio tradicional era entender que eran actos jurídicos diferentes y se tributaba dos veces por AJD: por la operación previa y por la disolución de comunidad. 

EJEMPLO PRÁCTICO: Se efectúa la división horizontal de un bien que vale 100  en dos elementos privativos de 50; luego los dos comuneros disuelven la comunidad y  cada  uno de ellos se queda con un elemento privativo; la división horizontal no estará sujeta a AJD  y la disolución de comunidad estará sujeta a AJD y tendrá dos bases de 50 .

 

2.- DISOLUCIÓN TOTAL DE COMUNIDAD DE UN SOLO BIEN INDIVISIBLE: BASE IMPONIBLE.

SUPUESTO DE HECHO: Un sólo comunero se queda con la totalidad de un bien indivisible. 

Se considera que hay un solo bien (aunque haya dos) cuando se trata de una vivienda y una plaza de garaje.

Se considera que hay un sólo adjudicatario (aunque sean dos personas) cuando el adjudicatario es un matrimonio en régimen de gananciales.

CRITERIO FISCAL ACTUAL: Se considera que la base imponible es el valor de la parte que adquiere el copropietario que se queda  (de la que hasta ese momento no era titular), es decir de los comuneros salientes.

CRITERIO FISCAL TRADICIONAL: Se consideraba que la base imponible por AJD era la totalidad del valor del bien objeto de división.

EJEMPLO PRÁCTICO: Si hay dos copropietarios por mitad de un bien que vale 100  y uno de ellos se queda con todo el bien, estará sujeta a AJD la ½ adquirida, por lo que la base imponible será 50.

Lo mismo ocurrirá si hay tres propietarios y el  propietario de 1/3 adquiere los otros 2/3 después de la disolución de comunidad: la base imponible por AJD será 2/3, es decir  66,66.

3.- DISOLUCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD. VARIOS COMUNEROS, ALGUNOS SALEN DE LA COMUNIDAD Y OTROS NO.

SUPUESTO DE HECHO: Hay varios comuneros sobre un bien o sobre varios bienes. Alguno de ellos se va y se le paga su parte en efectivo. Se quedan 2 o más comuneros que ven incrementada su cuota.

CRITERIO FISCAL ACTUAL: Se considera que la disolución parcial quedando 2 o más comuneros no es disolución de comunidad y que, sin embargo, hay tantas adquisiciones sujetas a ITP como comuneros adquirentes y la base imponible es el valor de las cuotas que adquiere cada uno .

CRITERIO FISCAL TRADICIONAL: Se consideraba que había una disolución de comunidad y la base imponible por AJD era la totalidad del valor de los bienes objeto de división, pues se disolvía una comunidad, aunque naciera una nueva.  

EJEMPLO PRACTICO: Es decir, si hay 3 propietarios de un bien que vale 100 y sale de la comunidad uno de los tres pagándole su parte los otros 2 que se quedan, habrá dos bases imponibles por 16,66, siendo sujetos pasivos de estas dos bases los adquirentes.

Si hay 4 propietarios de dos bienes que valen 100 y salen dos pagándoles su parte los otros 2 que se quedan habría dos bases por 25, siendo sujetos pasivos de estas dos bases los adquirentes.

4.- DISOLUCIÓN TOTAL DE COMUNIDAD CON EXCESOS INEVITABLES.

SUPUESTO DE HECHO: Hay varios comuneros sobre varios bienes con diferentes valores. La comunidad se disuelve y  todos se adjudican bienes pero al no ser de igual valor los lotes se tienen que compensar en metálico por ser los excesos inevitables. Lo mismo  en los casos de particiones de herencia.

Se entiende que el exceso es inevitable cuando no es posible hacer lotes de bienes atendiendo a su valor y al número de comuneros sin que se produzcan excesos, que por ello devienen en inevitables.

CRITERIO FISCAL ACTUAL: Se tributa por AJD dos veces: cada comunero tributa por el valor de los bienes que se les adjudica y los que llevan excesos inevitables que compensan en efectivo además tributan otra vez por AJD por el valor de dichos excesos .

CRITERIO FISCAL TRADICIONAL: Se tributaba una vez por AJD, como ahora, y una vez por ITP por los  excesos de adjudicación.  

EJEMPLO PRACTICO: Si hay 3 propietarios de 3 bienes que valen 50, 40 y 90, y  se adjudican un bien a cada uno de los 3  habrá tres bases de AJD  de 50, 40 y 90 y una más de 30 por AJD que tendrá que pagar el que se adjudica el bien de 90 pues ese es el exceso inevitable que se compensa a los otros dos en efectivo: a uno por 10 y al otro por 20.

Para más información y profundizar en estos temas puede consultarse:

.- Informe Actualidad Fiscal Diciembre 2019

.-  Informe fiscal Agosto 2019.

.- Informe fiscal Junio de 2019.

.- Disolución de Condominio y Fiscalidad

.-  La tributación en el ITP y AJD de las disoluciones de comunidad.

.- TRIBUTACIÓN EN ITP DE LA LLAMADA EXTINCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD

.-  Excesos de Adjudicación en Partición de Herencias: ¿AJD?

.-  JURISPRUDENCIA FISCAL INFORME DE MAYO DE 2011

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

INFORME GENERAL DE  JUNIO: 

NORMAS: Cuadro general.Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2020.

NORMAS: Tratados internacionales,   Derecho Foral,   Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses.Por titulares.Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemosNyR, página de inicioIdeario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao.Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Informe Oficina Notarial Julio. Últimos criterios fiscales en las Disoluciones de Comunidades de bienes

La vida se abre paso entre las rocas. Bejeques. Foto tomada en Hermigua, La Gomera, (Junio de 2020) por Alfonso de la Fuente.


 

Informe Oficina Notarial Junio. Legislación transitoria Post-Covid.

INFORME OFICINA NOTARIAL JUNIO 2020

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

NOTICIAS NOTARIALES

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:  LEGISLACIÓN TRANSITORIA  POST COVID 

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

Texto Refundido de la Ley Concursal. Se aprueba por Real Decreto Legislativo 3/2020 de 5 de Mayo.  Entrará en vigor el 1 de Septiembre de 2020. Ver resumen. Afectará a los Acuerdos Extrajudiciales de Pagos.

Plazos en los RegistrosLa Instrucción DGSJFP de 28 de mayo de 2020 dispone la reanudación de determinados plazos como los de recurrir, calificación sustitutoria, resoluciones DGSJFP o designación de auditor. Siguen suspensos los plazos relacionados con el art. 42 del RD-Ley 8/2020 mientras el legislador no levante la suspensión. Ver sobre el levantamiento de plazos el punto 4 del apartado de práctica notarial de este informe.

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

 

NOTICIAS NOTARIALES

JUBILACIONES

Se jubila al notario de Granada don Alberto García-Valdecasas Fernández.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Bilbao don José María Rueda Armengot.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Madrid don Antonio Álvarez Pérez.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Camas don Ignacio de Loyola Romero de Bustillo.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Madrid don Ramón María Luis Sánchez González.

Se declara a don Francisco Javier Serrano Fernández, registrador de la propiedad de Olmedo, en situación de excedencia voluntaria.

 

RESOLUCIONES

En  MAYO no se han publicado resoluciones.

RESOLUCIONES MERCANTIL

Este mes no se han publicado resoluciones de materia mercantil.

 

PRACTICA NOTARIAL:  LEGISLACIÓN TRANSITORIA POST COVID.

1.- ACUERDOS EXTRAJUDICIALES DE PAGOS: NÚMERO MÁXIMO DE NOMBRAMIENTO DE MEDIADORES CONCURSALES.

Resumen: Basta con que se haya nombrado a 2 mediadores que hayan rechazado el cargo para que se considere intentado el acuerdo y el notario pueda cerrar el expediente. Ver Artículo 17 del Real Decreto Ley 16/2020.

Recordemos que la regla general es que, durante los dos meses que dura el expediente desde el requerimiento, el notario tiene que nombrar sucesivos mediadores hasta que uno acepte el cargo o transcurran esos dos meses (artículo 233 de la Ley Concursal) según criterio de la DGRN en contestación a una consulta de 14 de Mayo de 2019. Ver también Artículo 242.bis Ley Concursal

Duración de la medida:  Estará en vigor durante 1 año desde la declaración del estado de alarma; por tanto se aplica a todos los expedientes de este tipo que se encuentren en tramitación entre 14 de marzo de 2020 y 14 de marzo de 2021. Pasada esa fecha dejará de estar en vigor esta medida y volveremos al criterio anterior.

2.- BODAS:  PLAZO DE CADUCIDAD DE LOS EXPEDIENTES MATRIMONIALES.

Resumen: En los expedientes judiciales de autorización para contraer matrimonio en los que hubiera recaído resolución estimatoria (que caducaban, como norma general, a los 12 meses de publicación de edictos o diligencias sustitutorias sin celebrar el matrimonio) se concede automáticamente un plazo adicional de un año para la celebración del matrimonio, a computar desde la finalización del estado de alarma; es decir, el plazo para celebrar estos matrimonios finaliza, como mínimo, el 20 de Junio de 2021. Ver Disposición Adicional 1ª  del Real Decreto Ley 16/2020.

A destacar que en los testimonios judiciales aportados a la notaría normalmente solo se testimonia el auto judicial de aprobación, pero no consta la fecha de publicación de edictos o diligencia sustitutoria (declaración de 1 testigo), por lo que no se puede saber a ciencia cierta su caducidad. Las bodas en notaría se suelen celebrar a los pocos días o semanas de dicho auto, por lo que en la práctica no se planteará el problema de caducidad.

Expedientes afectados:

a) Todos los expedientes matrimoniales finalizados a fecha 14 de marzo de 2020 autorizando el matrimonio, siempre que no se hubiera celebrado el matrimonio y no estén caducados en esa fecha, es decir no hayan pasado 12 meses desde la publicación de edictos o diligencias sustitutorias.

b) También todos  aquellos expedientes no finalizados a fecha 14 de marzo de 2020 en los que no hubiera transcurrido el plazo de un año desde la publicación de edictos,  o de las diligencias sustitutorias.

Es decir, el plazo para celebrar estos matrimonios finalizará el 20 de Junio de 2021, o después, si no ha pasado el citado plazo de un año desde la publicación de los edictos.

Norma afectada:  artículo 252 Reglamento del Registro Civil.

3.- D.N.I: PRÓRROGA DE LOS PLAZOS DE CADUCIDAD.

Resumen: Los D.N.I. (y los certificados de firma electrónica) que caduquen desde el día 14 de Marzo de 2020 en adelante quedan automáticamente prorrogados hasta el día 13 de Marzo de 2021. Ver Disposición Adicional 4ª  del Real Decreto Ley 8/2020.

Por tanto la norma afecta a los D.N.I. que caduquen durante el estado de alarma (que ha finalizado el 20 de Junio de 2020) y se sobreentiende que también a los que caduquen en fechas  posteriores hasta el día 13 de marzo de 2021.

Norma afectada:  Artículo 6 del Real Decreto 1553/2005.

4.- PLAZO DE CADUCIDAD DE LOS ASIENTOS DEL REGISTRO

Resumen: Los asientos de presentación en los Registros de la Propiedad y Mercantiles, así como los asientos registrales susceptibles de cancelación por transcurso del tiempo, (anotaciones preventivas, menciones, notas marginales y cualesquiera otros susceptibles de caducidad) quedan en suspenso desde el inicio del periodo de alarma (por tanto desde 14 de Marzo de 2020) hasta el 9 de Junio de 2019.

Ver:

Es decir, el 10 de Junio de 2020 se reanuda el cómputo de dichos asientos y derechos. Norma afectada, entre otras:  Artículo 19 de la Ley Hipotecaria.

5.- MORATORIA PRESTAMOS HIPOTECARIOS

Resumen: A partir del 28 de Mayo de 2020 deberán formalizarse las novaciones de los préstamos hipotecarios que hayan quedado en situación de moratoria para los deudores vulnerables establecida por el Real Decreto Ley 8/2020. Ver Artículo 7 y siguientes  del Real Decreto Ley 8/2020.

También el Real Decreto Ley 11/2020 establece diversas reglas para los derechos arancelarios en su artículo 16 ter, aunque el punto segundo de dicho artículo, relativo a la entrada en vigor,  ha sido derogado por el Decreto Ley 19/2020 en virtud de su disposición derogatoria que ha adelantado la entrada en vigor de la obligación de formalización a 28 de Mayo de 2020.

Finalmente la Disposición Adicional 15ª del Decreto Ley 15/2020 de 21 de Abril establece la posibilidad y obligación del banco de otorgar unilateralmente la escritura de moratoria, como reconocimiento de la misma efectuada privadamente, como elevación a público de un documento privado.

En la práctica tendrá poca incidencia en el quehacer diario de la mayoría de las notarías, pues al poder ser unilaterales, lo probable es que se firmen todas o casi todas en notarías cercanas a los órganos centrales de los bancos.

6.- SUBASTAS NOTARIALES

Resumen: Previsiblemente va a haber un incremento de las subastas notariales de bienes de deudores en situación de concurso de acreedores (empresarios y sociedades mercantiles)  en fase de liquidación, pues el juez de lo mercantil ordenará la venta en subasta extrajudicial (normalmente notarial) de dichos bienes. Ver Artículo 15  del Real Decreto Ley 16/2020

Esta materia viene regulada en el artículo 72 y siguientes de la Ley del Notariado

Será competente cualquier notario cuyo distrito se encuentre en la demarcación del juzgado de lo mercantil, normalmente provincial, a elección del administrador concursal.

Antes de aceptar dicho requerimiento habrá que valorar varias cuestiones, tales como el tipo de salida en subasta, cuando no haya una tasación, y la regla general de  que las subastas notariales no puedan ser a la baja.

 

Informe Oficina Notarial MAYO 2020. Guía para seleccionar Notario por Internet

INFORME OFICINA NOTARIAL MAYO 2020

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

NOTICIAS NOTARIALES

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:  GUÍA PARA SELECCIONAR NOTARIO POR INTERNET EN LA LCCI 5/2019

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DISPOSICIONES DESTACADAS

I.- MEDIDAS PRINCIPALES CRISIS CORONAVIRUS (Covid-19) 

RDLey 11/2020: En arrendamientos, suspensión de lanzamientos, posibles prórroga extraordinaria, moratoria y avales. La moratoria hipotecaria se extiende a autónomos, arrendadores y a créditos no hipotecarios. No suspensión de suministros para los hogares. Subsidios para las empleadas de hogar. Los autónomos pueden solicitar moratorias y aplazamientos de cuotas a la Seguridad Social. Contratos con consumidores: medidas sobre resolución y nuevas cuotas. Diversas medidas tributarias y de procedimiento administrativo. Rescate de planes de pensiones. Amplia reforma del RDLey 8/2020. Acuerdos a distancia en entidades locales. Inversiones extranjeras. Preaviso para reembolso de fondos y refuerzo de liquidez…

RDLey 12/2020. Violencia de Género: Se definen y desarrollan los servicios esenciales durante la crisis Covid-19, campaña institucional y medidas de ejecución de los fondos del Pacto de Estado contra la Violencia de Género por las comunidades autónomas.

RDLey 13/2020. Se adoptan medidas para favorecer la contratación de mano de obra para el sector agrario. Modificación de tres RD Leyes anteriores. Se mejora el tratamiento de los autónomos con actividad suspendida o reducción drástica de ingresos. Aclaraciones respecto a la Seguridad Social.

RDLey 14/2020. Se dispone la extensión del plazo de presentación e ingreso de las declaraciones y autoliquidaciones tributarias, cuyo vencimiento se produzca entre el 15 de abril y el 20 de mayo de 2020 (15 de mayo en domiciliaciones). Afecta a contribuyentes con un volumen de operaciones de hasta 600.000 euros en 2019.

RDLey 15/2020. Arrendamientos de autónomos y pymes. Refuerzo de avales y reaseguros. Pagos fraccionados en el Impuesto de Sociedades. Estimación objetiva en IRPF e IVA. Ampliación de plazos tributarios. Liquidaciones sin ingresar. Fondo cooperativas. Sociedades laborales. Trabajo a distancia, Planes de pensiones. Clases pasivas. Moratoria legal en préstamos y créditos. Fuerza mayor en ERTEs. Aplazamiento deudas Seguridad Social. Resolución contratos con consumidores…

RDLey 16/2020. Para evitar el colapso de la Administración de Justicia, se dictan medidas procesales de agilización y organizativas. Concursos de acreedores. Medidas para evitar la disolución de sociedades. En Registro Civil se amplían plazos para bodas y nacimientos y se retrasa de nuevo la plena entrada en vigor de la Ley de 2011. Los arrendatarios de vivienda habitual tienen tres meses para pedir la moratoria. Rescate del plan de pensiones para autónomos que no hayan cesado del todo su actividad…

Resto normativa Covid-19. Incluye todas las órdenes ministeriales, relacionadas con el estado de alarma, publicadas en el BOE durante abril.

 

NOTICIAS NOTARIALES

JUBILACIONES

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Almería don Lázaro Salas Gallego.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Getafe don Pedro Basilio Gil Bonmati.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Madrid don Juan López Durán.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Vigo don Mariano Vaqueiro Rumbao.

Se jubila al notario de Arrasate/Mondragón don José Luis Amérigo García.

Se jubila al notario de San Sebastián de los Reyes don Adolfo José Poveda Díaz.

Se jubila al notario de Arganda del Rey don Salvador Torres Escámez.

Se jubila al notario de Lorca don Roberto Jorge Conde Ajado.

 

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  ABRIL se han publicado ONCE RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

62.*** ARRENDAMIENTO DE SEIS AÑOS DE DURACIÓN SUJETO A TÉRMINO. ACTO DE ADMINISTRACIÓN. El arrendamiento hasta 6 años es un acto de administración y por más de 6 años un acto de disposición, aunque su comienzo esté sujeto a término y comience inmediatamente después del fin de otro preexistente.

58.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS. Sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a los libros del Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, es decir el documento público notarial.

65.** TRANSMISIÓN DE FINCA DE LA ADMINISTRACIÓN A UN PARTICULAR. TÍTULO INSCRIBIBLE. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN IMPUESTO. La transmisión de un inmueble por parte de la Administración Pública a un particular precisa del otorgamiento de escritura pública.

64.* DONACIÓN. TRACTO SUCESIVO. Para inscribir una donación debe constar inscrita la finca donada a nombre de la donante por exigencia del tracto sucesivo. La mención de una supuesta segregación no exime de la necesidad de la preceptiva licencia.

66.* DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE NOTA SIMPLE INFORMATIVA. INTERÉS LEGÍTIMO. Para la obtención de publicidad formal, relativa al total patrimonio inmobiliario de una persona, es preciso acreditar la existencia de un interés directo, legítimo y patrimonial.

RESOLUCIONES MERCANTIL

Este mes no se han publicado resoluciones de materia mercantil.

 

PRACTICA NOTARIAL: GUÍA PARA SELECCIONAR NOTARIO  POR INTERNET EN LA LCCI 5/2019.

Como es sabido la elección del notario para los préstamos hipotecarios que se regulan por la  Ley de Contratos del Crédito Inmobiliario (LCCI 5/2019) corresponde al prestatario o deudor. Esa selección es fundamental, pues, si no se cumple, el préstamo hipotecario podría ser nulo. 

Para efectuar esa selección sólo hay dos posibilidades: o bien la elección es presencial por el prestatario en la notaría, o bien la elección se hace a través de internet.

En el caso de elección por internet, que será el supuesto más habitual y más cómodo para el prestatario, a veces ocurre que los interesados no saben bien cómo hacerlo y las explicaciones por teléfono pueden no ser suficientes, sobre todo con personas con poca cultura informática.

Para facilitar esa elección se propone el envío desde la notaría al prestatario, una vez que se ha puesto en contacto verbal con la notaría, de un email con un archivo en PDF con instrucciones sobre cómo hacer la selección, con explicaciones sobre las diferentes pantallas con las que se va a encontrar, y en general sobre el proceso posterior de comparecencia ante notario, primero  para la firma del acta previa y luego para la firma del préstamo hipotecario.

Documento-guía para seleccionar notario por internet

 

Informe Oficina Notarial ABRIL 2020. Adveración de Testamentos en tiempo de epidemia y ológrafo

INFORME OFICINA NOTARIAL ABRIL 2020

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

NOTICIAS NOTARIALES

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:  MODELOS DE ACTAS DE ADVERACIÓN Y PROTOCOLIZACIÓN DE TESTAMENTOS NO NOTARIALES, PARA  TIEMPOS DE EPIDEMIA Y OLÓGRAFO

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

 

NOTICIAS NOTARIALES

NUEVOS NOTARIOS

Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica la relación de aprobados en la oposición para obtener el título de Notario, convocada por Resolución de 27 de julio de 2018.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 21 del Reglamento Notarial, los Tribunales examinadores de la oposición para obtener el título de notario, convocada por RDGRN de 27 de julio de 2018, y celebrada en el Ilustre Colegio Notarial de Andalucía, han elevado escrito a la DJSJFP al que se adjunta la relación de los opositores que superaron las pruebas de selección.

Ir al archivo de la Oposición

El 21 de abril se publicó una pequeña corrección de errores.

JUBILACIONES

Se jubila al notario de Caldes de Montbui don Jorge Figa López-Palop.

Se jubila al notario de L’Hospitalet de Llobregat don Daniel Tello Blanco.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario excedente don Ángel Olmos Martínez.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Cuenca don José María Víctor Salinas Martín.

Se jubila al notario de Vigo don José Antonio Rodríguez González.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Almería don Luis Enrique Lapiedra Frías.

 

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  MARZO se han publicado TREINTA Y CINCO RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

23.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. interesante resolución que trata el denominado beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho del artículo 178 bis de la Ley Concursal.

32.*** INMATRICULACIÓN DE SÓLO ALGUNOS ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. Es posible inmatricular sólo alguno de los elementos de la propiedad horizontal siempre que conste la división horizontal del edificio completo en escritura otorgada por todos los propietarios y se cumplan los requisitos sustantivos para los elementos a inmatricular, en este caso doble título.

33.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE LEGADO. LEGITIMARIOS. La entrega del legado es requisito imprescindible para verificar la inscripción en favor del legatario.

36.*** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. La previa inscripción del cargo de administrador en el Registro Mercantil no es necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad del negocio jurídico otorgado por dicho administrador (una compraventa en este caso). El notario debe reseñar la escritura y circunstancias del nombramiento y emitir el juicio notarial de suficiencia de la representación alegada, que implica un juicio sobre la existencia, validez y vigencia del nombramiento. El registrador no puede revisar el juicio notarial de suficiencia, sino únicamente comprobar que es congruente y que se ha reseñado el documento y circunstancias del nombramiento.

40.*** SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO Y DERECHO DE TRANSMISIÓN. La esencia de las sustituciones fideicomisarias no es la obligación de conservar sino el llamamiento sucesivo, lo que lleva a admitir dos modalidades: normal, con obligación de conservar; y de residuo, en la que -con mayor o menor amplitud- se conceden al fiduciario facultades dispositivas sobre los bienes.

42.*** COMPRAVENTA DE VARIAS FINCAS CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO. Cuando al impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga la facultad resolutoria del contrato por la parte vendedora, tal pacto no es inscribible sin distribuir o determinar cuál es parte del precio pendiente del que ha de responder cada una de las fincas vendidas.

49.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. AVALISTA. CLÁUSULAS DE GASTOS E INTERESES DE DEMORA. DEPÓSITO EN EL RCGC. En una hipoteca constituida en garantía de un préstamo a una sociedad para financiar la adquisición por ella de una vivienda, avalada por su administrador persona física, la LRCCI se aplica a la fianza y al fiador, tanto en sus aspectos formales como materiales, entre los que se incluyen gastos e intereses de demora, pero no a la totalidad del préstamo; tampoco es necesario identificar el depósito de las condiciones generales en la escritura.

22.** EJERCICIO UNILATERAL PARCIAL DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS. COMPETENCIA D.G.R.N. PARA RESOLVER EL RECURSO. Si así se pacta en el contrato de opción, es posible el ejercicio unilateral, total o parcial, del derecho de opción de compra. El precio pagado hay que consignarlo como regla general, pero se admiten excepciones si así se ha pactado. Es posible también cancelar las cargas posteriores en dichos casos.

24.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO. Estando inmatriculada una finca en la que existe una propiedad horizontal de hecho o “casa de vecinos”, es posible reanudar el tracto respecto de una parte determinada de la misma, constando inscrito el resto de habitaciones o dependencias a favor de otras personas.

25.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura. Las partes manifiestan que se ha depositado el formulario en el RCGC, pero no consta que la notaria haya realizado la comprobación de tal extremo.

28.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN. Lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación no son los términos (más o menos precisos) en los que se solicita tal rectificación, sino si efectivamente de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva.

29.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO. En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique en la escritura el código identificador de depósito en el RCGC y la dirección de correo electrónico puede ser única para varios prestatarios si consta su consentimiento.

30.** DIVISIÓN FÁCTICA DE FINCA REGISTRAL A CONSECUENCIA DE EXPROPIACIÓN CAUSADA POR CARRETERA. No es posible la segregación de una finca por debajo de la unidad mínima de cultivo pese a estar dividida por una carretera, si no existe informe favorable de la Administración Agraria competente.

34.** DELEGACIÓN DE LA FACULTAD DE MEJORAR ART 831 CC. LEGÍTIMA EN EL PAÍS VASCO. Cuestiones de derecho inter temporal e interregional que plantea la Ley 5/2015 de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco en sucesiones con testamentos otorgados bajo la vigencia del Código Civil. No cabe asimilar las facultades del art. 831 CC al poder testatorio y al comisario de la legislación sucesoria vasca.

35.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN. LEY APLICABLE. LEGÍTIMA. DOCUMENTACIÓN AUTÉNTICA. El ámbito de aplicación del Reglamento UE 650/2012 de sucesiones, artículo. 1.2.letra a, no comprende las cuestiones relativas a filiación ni por tanto el eventual reconocimiento incidental de la acreditación de la filiación respecto de la causante.

41.** HERENCIA DERECHO CIVIL VASCO. RENUNCIA A DERECHOS HEREDITARIOS DE MENORES. AUTORIZACIÓN JUDICIAL. (i) La Ley 5/2015 admite un apartamiento tácito en la legítima, que es global o colectiva. (ii) Es doctrina del Centro Directivo que la regla general en materia de legítimas en la Ley 5/2015 es que, si un testamento instituye heredero a un hijo sin prever la existencia de otros, que resultan preteridos, fallecido el causante tras la entrada en vigor de dicha ley, esa preterición equivale a apartamiento.

44.** REPARCELACIÓN. RECTIFICACIÓN. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN. Es posible extender la nota marginal y expedir la certificación de dominio y cargas para la modificación de una reparcelación ya inscrita, con independencia de que esa modificación de reparcelación en su día no sea inscribible.

45.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL. La modificación de los Estatutos de la propiedad horizontal para permitir expresamente la actividad de alquiler vacacional requiere de unanimidad y no le es de aplicación la mayoría reforzada de 3/5 establecida por el artículo 17.12 LPH que sólo es aplicable para limitar dicha actividad.

46.** HIPOTECA. INTERESES DE DEMORA. IMPERATIVIDAD DEL ART. 25 DE LA LEY 5/2019. La DGRN confirma la suspensión de un préstamo hipotecario que establece un interés de demora de dos puntos más el interés ordinario, porque la ley no admite pacto en contrario.

47.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN. La rectificación descriptiva de fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, exige la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente, no siendo posible la vía del artículo 199.

48.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CONCEDIDO A EMPLEADO DE LA ENTIDAD PRESTAMISTA. La DGRN revoca la nota por la que la registradora considera aplicable la LRCCI a un préstamo hipotecario concedido a un empleado del acreedor en condiciones que no se ofrecen al público en general.

50.** COMPRAVENTA. INCOMPATIBILIDAD AL SUSTITUIR UN NOTARIO EL PODER RECÍPROCO PROPIO Y DE LA ESPOSA.  Un matrimonio (en el que el marido es notario), formaliza en 1984, un poder general recíproco, ante otro notario, en el que, se confieren amplias facultades, incluso de sustitución en favor de un tercero. En 2019, el cónyuge-notario, actuando “por sí y ante sí”, y además en representación de su esposa, sustituye aquel poder primitivo, en favor de un tercero, para vender un inmueble. La DG estima que no cabe la sustitución así otorgada y que es calificable por el registrador.

54.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO EXISTIENDO TERCEROS. Los documentos privados con fecha fehaciente no pueden equipararse a los públicos, pues no tienen ninguna presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez de los mismos. Si se elevan a público por los herederos que a su vez fueron firmantes de los mismos, en su propio nombre o como apoderados, y hay terceros posibles perjudicados deben de consentir éstos.

55.** COMPRAVENTA. AUTOLIQUIDACIÓN INDETERMINADA. CORRESPONDENCIA FINCA REGISTRAL CON DOCUMENTACIÓN APORTADA. Se formaliza la escritura de venta de una vivienda, en la que se plantean dos cuestiones: 1) Se presenta autoliquidación pero no se concreta qué impuesto se ha autoliquidado. 2) la duda en cuanto a la identificación registral de la vivienda vendida, que, atendiendo a las circunstancias del caso, la DGRN considera realizada: según la escritura notarial, se trata de “la puerta 4 de la planta segunda del inmueble”, en tanto, según el Registro, la vivienda vendida, aparece descrita como “departamento 11 de la división horizontal, apartamento 8 ”.

RESOLUCIONES MERCANTIL

27.*** CESE Y DESIGNACIÓN DE PERSONA FÍSICA QUE HA DE EJERCER LAS FUNCIONES DE ADMINISTRADOR PERSONA JURÍDICA. FACULTADES PARA ELLO. Un apoderado, con facultades suficientes para ello, puede nombrar representante natural de la persona jurídica administradora en otra sociedad. Es necesaria la aceptación de la persona física representante de la jurídica.

43.*** REGISTRO MERCANTIL. SUSTITUCIÓN DE PODER. Para que una sustitución de poder lo sea en sentido propio, es decir que implique la revocación del primer poder, es necesario que así resulte claramente del poder conferido con expresa solicitud de su revocación. En el mismo sentido para que el apoderado que sustituye su poder pueda a su vez conferir esa facultad de sustituir, también debe resultar claramente del primer poder.

52.*** CONVENIO ENTRE CÓNYUGES SOBRE EJERCICIO DE LOS DERECHOS DE SOCIO. UNIPERSONALIDAD DE LA SOCIEDAD. La atribución del derecho de voto a unas participaciones gananciales hecha por su titular al otro cónyuge, no convierte a la sociedad en unipersonal. El otro cónyuge, titular del resto de las participaciones, no tiene la condición de socio único.

37.** DENOMINACIÓN SOCIAL. SEMEJANZA FONÉTICA Y GRÁFICA ENTRE DENOMINACIONES.  Es admisible como denominación social la de “Clorawfila” pese a que exista ya otra sociedad registrada como “Clorofila”.

38.** SOCIEDAD PROFESIONAL DISUELTA DE PLENO DERECHO. DT 3ª LEY 2/2007. POSIBLE REACTIVACIÓN DE LA SOCIEDAD. Si una sociedad pseudo profesional ha sido disuelta de oficio y cancelados sus asientos, por no adaptación a la Ley 2/2007, no es posible ninguna inscripción salvo las relativas a la liquidación o reactivación, en su caso.

51.** ACUERDOS SOCIALES DESTINADOS A SUSTITUIR LOS DECLARADOS JUDICIALMENTE NULOS. Para la adopción de un acuerdo que sustituya a otro declarado nulo, será necesario cumplir en su integridad con todos los requisitos exigidos para la adopción de ese acuerdo, debiendo igualmente determinarse la situación en que quedan los acuerdos intermedios afectados por la nulidad del primero.

39.* HIPOTECA MOBILIARIA SOBRE MARCAS COMERCIALES. TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA. Toda hipoteca mobiliaria exige para su inscripción certificado de tasación llevado a cabo por entidad homologada, si ha de servir para su titulización, y por entidad no homologada en caso contrario. Y la tasación pactada no podrá ser inferior al 75% de dicha tasación.

 

PRACTICA NOTARIAL: ADVERACIÓN Y PROTOCOLIZACIÓN DE TESTAMENTOS NO NOTARIALES, PARA TIEMPO DE EPIDEMIA Y OLÓGRAFO.

En el informe anterior de Marzo se publicaron dos modelos de testamentos no notariales, uno el testamento ológrafo y otro el testamento en tiempo de epidemia,  en la idea de que  en estos tiempos actuales de epidemia son dos posibles alternativas al testamento notarial para otorgar por el testador, que no pueda desplazarse a la notaría, en su domicilio o allá donde se halle hospitalizado sin la presencia de notario.

Dichos testamentos, al ser privados, necesitan de un plus de garantía para ser considerados válidos, que es la llamada adveración notarial y consecuente protocolización.

Se propone un modelo orientativo de Acta en cada caso, que en realidad son dos: la primera una Acta de Tramitación en la que se recojan todas las diligencias y pruebas necesarias para acreditar la validez de dichos testamentos y la segunda una Acta de Resolución en la que se  recoja la decisión o resolución notarial de declarar adverado el testamento o no el testamento y se protocolice a continuación.

1.- ADVERACIÓN Y PROTOCOLIZACIÓN DE TESTAMENTO EN TIEMPO DE EPIDEMIA

Recordemos que este tipo de testamento especial viene regulado en el artículo 701 del Código Civil y que tiene plazo de caducidad, pues, aunque el testamento se haya otorgado cumpliendo todos los requisitos, pierde su eficacia a los dos meses desde que haya cesado el estado de epidemia si el testador no muere en ese plazo y, si se da la circunstancia anterior, además debe adverarse en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del testador (artículo 703 CC).

Su adveración y protocolización viene regulada en los artículos  64 y 65 del la Ley del Notariado.

Hay que tener en cuenta también que, si la adveración es positiva y el testamento se protocoliza, hay que enviar un parte de testamento al Registro de Actos de Última Voluntad, conforme a lo dispuesto en el artículo 3, apartado C, del Anexo II del Reglamento Notarial, como si el testamento fuera ya notarial al haber sido adverado.

NOTA DE ACTUALIZACIÓN (Agosto de 2020): 

1.- En cuanto al tiempo en que fue posible otorgar este tipo de testamentos:

El estado de epidemia, que equiparamos al estado de alarma, comenzó el 14 de Marzo de 2020 ( ver Real Decreto  463/2020, de 14 de marzo)  y finalizó el día 20 de Junio de 2020 a las 24 horas (Ver sexta prórroga Real Decreto 555/2020, de 5 de junio,). Por tanto entre estos días fue posible otorgar testamento en tiempo de epidemia

2.- En cuanto al tiempo en que el testador debió de fallecer para que tenga  validez de este tipo de testamentos.

El causante debió de fallecer entre el 14 de Marzo de 2020 y dos meses después de cesar el estado de alarma, es decir el día 20 de Agosto de 2020.

3.- En cuanto al plazo para solicitar la adveración y protocolización, considerando la suspensión de los plazos procesales.

En la presente crisis sanitaria causada por el COVID19 los plazos procesales fueron suspendidos con efectos 14 de Marzo de 2020 (ver disposición adicional 2ª del Real Decreto  463/2020, de 14 de marzo)  y el 4 de Junio de 2020 se alzó esa suspensión en virtud de lo dispuesto en el  artículo 8 del Real Decreto 537/2020 de 22 de Mayo.

Al tratarse de un expediente notarial de jurisdicción voluntaria, hay que entender que le afecta la suspensión de los plazos procesales, por lo que el plazo de tres meses estará en suspenso mientras estén en suspenso los plazos procesales, y no se empezará a contar sino desde que cese la suspensión de dichos plazos.

Por ello hay que diferenciar:

a) Para los fallecidos entre 14 de Marzo de 2020 y 3 de Junio de 2020 el plazo de tres meses para solicitar la adveración empezará a contarse desde el día 4 de Junio de 2020 y finalizará por ello el 4 de Septiembre de 2020.

b) Para los fallecidos entre el día 4 de Junio de 2020 y el día 20 de Agosto de 2020 inclusive (dos meses después de cesar la epidemia), el plazo para adverar los testamentos de los fallecidos finalizará tres meses después de su fallecimiento, por lo que el último día posible de solicitud de adveración de este tipo de testamentos será el 20 de Noviembre de 2020.

   Modelo de Acta de Tramitación de Expediente Sucesorio para Adveración y Protocolización de testamento en tiempo de Epidemia. (2ª versión, incluyendo la suspensión de los plazos procesales)

 

Modelo de Acta de Resolución de Expediente Sucesorio para Adveración y Protocolización de testamento en tiempo de Epidemia (2ª versión, incluyendo la suspensión de los plazos procesales).

 

2.-  ADVERACIÓN Y PROTOCOLIZACIÓN DE TESTAMENTO OLÓGRAFO.

Recordemos también que viene regulado en el artículo 688 y siguientes del Código Civil , que tiene que estar escrito (de su puño y letra) y firmado por el testador,  tiene que expresarse la fecha (año, mes y día, pero no hace falta la hora), y si hay palabras tachadas las tiene que salvar el testador al final bajo su firma. 

Este testamento tiene también  plazo de caducidad, pues deberá adverarse en el plazo de cinco años desde el fallecimiento del testador (artículo 693 CC). Si no se adverare en ese plazo perderá su eficacia, según lo dispuesto en el artículo 704 CC.

Modelo de Acta de Tramitación de Expediente Sucesorio para Adveración y Protocolización de testamento Ológrafo.

 

Modelo de Acta de Resolución de Expediente Sucesorio para Adveración y Protocolización de testamento Ológrafo.

 

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

Informe Oficina Notarial ABRIL 2020. Adveración de Testamentos en tiempo de epidemia y ológrafo

Campo de cebada al atardecer en primavera. Castillo-Tejeriego (Valladolid). En homenaje a Godofredo de la Fuente Urdiales.  Por JFME

Informe Oficina Notarial MARZO 2020. Testamento en tiempo de Epidemia y ológrafo

INFORME OFICINA NOTARIAL MARZO 2020

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

NOTICIAS NOTARIALES

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:   TESTAMENTOS NO NOTARIALES PARA  TIEMPO DE EPIDEMIA

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

Salario mínimo interprofesional. Se incrementa el SMI en un 5,55% hasta las 950 euros mensuales, importe que estará vigente durante todo el año 2020. La disposición transitoria armoniza este incremento con otras disposiciones y contratos.

Extinción del contrato de trabajo por causas objetivas. Se deroga el apartado d) del artículo 52 TR Estatuto de los Trabajadores que consideraba causa objetiva de extinción del contrato de trabajo determinado nivel de faltas de asistencia al trabajo.

Establecimientos financieros de crédito. Reglamento del Registro Mercantil. Caducidad. Se establece el régimen jurídico de los establecimientos financieros de crédito en materia de acceso a la actividad, requisitos de solvencia y régimen de supervisión. Incluye una pequeña reforma del Reglamento del Registro Mercantil.

Disposiciones autonómicas. En Cataluña se publica un decreto-ley sobre medidas relacionadas con la vivienda. Aparte, se publican disposiciones de Castilla-La Mancha, Canarias, Galicia, La Rioja, Navarra y Extremadura.

Tribunal Constitucional.  Recurso de inconstitucionalidad sobre varias leyes de la Compilación Navarra reformada en 2019, en varios casos, por lo que se dispone respecto a inscripciones en el Registro de la Propiedad.

 

NOTICIAS NOTARIALES

Se jubila al notario de Padrón don Nelson Rodicio Rodicio.

Se jubila al notario de Dos Hermanas don José Ojeda Pérez.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Parla don Manuel Pérez de Camino Palacios.

 

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  FEBRERO se han publicado  OCHO RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

13.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. APLICABILIDAD DE LA LEY 5/2019 CUANDO INTERVIENE FIADOR PERSONA FÍSICA NO CONSUMIDOREn una hipoteca constituida en garantía de un préstamo a una sociedad para financiar la adquisición por ella de una vivienda, avalada por su administrador persona física, la LRCCI se aplica a la fianza y al fiador, tanto en sus aspectos formales como materiales, pero no a la totalidad del préstamo.

14.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. INTERÉS DE DEMORA SIN APLICAR EL IMPERATIVO ART. 25En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura y el interés de demora no puede ser inferior al legal establecido, no en beneficio de la persona consumidora sino en el de la certeza y seguridad jurídica.

20.** SEGREGACIÓN Y VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. APORTACIÓN DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN. FIRMEZA DEL AUTO. SEGUNDA CALIFICACIÓN TRAS SENTENCIA. Para inscribir una operación de liquidación de concurso se exige la calificación de que la misma sea conforme al plan aprobado por el juez o en su defecto con las reglas legales supletorias, pero no a otras condiciones que supongan una valoración jurídica que no corresponden al registrador.

RESOLUCIONES MERCANTIL

No se han publicado durante febrero..

 

PRACTICA NOTARIAL: TESTAMENTOS NO NOTARIALES PARA TIEMPO DE EPIDEMIA. 

Es posible, y hasta probable, que durante el estado de alama que vivimos se nos requiera, como notarios, para atender algún testamento urgente en peligro de muerte o de alguien que quiera otorgar testamento porque esté enfermo  en cama en su domicilio, no pueda salir de casa y tema por su vida por ser una persona de riesgo o tener una enfermedad terminal, aunque no exista ese peligro de muerte inminente.

Los notarios, en estos tiempos de epidemia, estamos obligados a atender únicamente casos urgentes, de acuerdo con lo dispuesto en la  INSTRUCCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE  PÚBLICA DE 15 DE MARZO DE 2020   y cumpliendo los requisitos establecidos en la misma (norma segunda), es decir:

.- Petición telefónica o por email, nunca presencial.

.- Justificación de la urgencia

.- Cita previa individual y firma en la notaría

.- Adopción de medidas de prevención adecuada por el solicitante: mascarilla, guantes, y llevar su propio bolígrafo, al menos.

.- Adopción de medidas en la notaría: cita individual y distancia de seguridad, además de otras prácticas sanitarias preventivas.

Sin embargo, no podemos salir del despacho e ir a un hospital o a un domicilio particular por el riesgo que ello supone de ser contagiados o de contagiar pues conforme a dicha Instrucción  (norma segunda, 3º, b) «… La actuación notarial se desarrollará exclusivamente en la oficina notarial....».  Ello es coherente con la limitación de movimientos que establece el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el virus COVID-19, pues el bien principal protegido es la salud pública de todos.

Para tales casos y poder dar  una solución  a las personas que necesitan o quieren otorgar testamento y no pueden acudir a la notaría  existen, como alternativa al testamento notarial, varios testamentos NO NOTARIALES, en particular el testamento en caso de epidemia que el Código Civil (redactado en 1889) prevé, pues en aquella época eran relativamente frecuentes las epidemias. Este tipo de testamento parecía una reliquia del pasado que nunca se iba a utilizar, pero hoy cobra, desgraciadamente, actualidad y utilidad. La mayor dificultad será la de reunir a los tres testigos, dada la regla general de confinamiento, pero quizá pueda serlo el personal sanitario que le atienda, con el debido equipamiento de protección.

Otra alternativa es el testamento ológrafo, el cual tiene la ventaja de no necesitarse testigos en el acto de otorgamiento, pero la desventaja de que tiene que estar escrito y firmado de puño y  letra del testador y cumplir determinados requisitos formales, algo que quizá no sea posible por el estado en que se encuentre.

Finalmente existe la posibilidad de otorgar el testamento en peligro de muerte, que necesita de cinco testigos, pero que está en desventaja con el testamento en caso de epidemia  ya que necesita de tres testigos únicamente y además el testador tiene que estar en peligro cercano de muerte.

Recordemos también que en el País Vasco, además de los anteriores, existe el testamento en peligro de muerte o hilburuko ante tres testigos regulado en el artículo 23 de la Ley 5/2015 de 25 de junio de derecho civil vasco, que es similar al de epidemia.

Las legislaciones forales con competencia en materia de sucesiones se remiten casi todas en esta materia al Código Civil (Ver la legislación en Aragón, Navarra, Balerares, Galicia  y País Vasco), que es de aplicación supletoria. Sin embargo, en Cataluña están expresamente prohibidos los testamentos ante testigos (artículo 421.5.3 de la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones), por lo que, las personas con vecindad civil catalana no podrán otorgar el testamento en tiempo de epidemia, al menos en  territorio de Cataluña. 

1.-  EL TESTAMENTO EN TIEMPO DE EPIDEMIA

Este tipo de testamento especial viene regulado en el artículo 701 del Código Civil.

Presupuesto: Que exista una epidemia, que en el presente caso es notoria su existencia en España (en realidad en el mundo, pues ha sido declarada pandemia internacional por la Organización Mundial de la Salud el pasado 11 de Marzo de 2020) y por ello se ha declarado el estado de alarma por el citado  Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo. Por tanto en España entenderemos que hay epidemia mientras esté en vigor ese estado de alarma, que empezó el 14 de Marzo de 2020 y que  al haberse prorrogado (Real Decreto 476/2020) durará, al menos,  hasta el 11 de Abril de 2020, con posibilidad seguramente de nuevas prórrogas. 

Requisitos: Que el testador exprese su voluntad, al menos de forma oral, ante tres testigos idóneos, (ver artículos 681 y 682 CC) es decir que, los testigos sean mayores de 16 años,  que entiendan al testador, (su idioma) y tengan capacidad suficiente (discernimiento) para comprender el significado del acto del que son testigos, que no sean los nombrados herederos o legatarios (salvo de objetos escaso valor) o parientes cercanos de dichos herederos o legatarios , es decir dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad.

Formalidades: No es imprescindible que conste por escrito, pues basta que el testador manifieste su voluntad de  forma oral a los testigos si no es posible escribirlo. La Ley del Notariado permite en su artículo 64 que se grabe el acto  de otorgamiento de dicho testamento mediante audio o vídeo para facilitar su adveración en sede notarial, pero ello no exime de la presencia de los testigos, que deberán conocer o identificar la testador.

Si es posible, deberá redactarse por escrito (que no tiene por que ser manuscrito por el testador pudiendo ser  escrito a máquina), y en tal caso lo adecuado para dejar clara su voluntad es que el testador lo lea en voz alta a los testigos aseverando que las disposiciones contenidas son su voluntad y lo firme junto con los testigos. Si el testador no sabe leer, será alguno de los testigos quien se lo lea, manifestará  igualmente ser esa su voluntad y lo firmará o pondrá su huella dactilar, siendo posible, y luego lo  firmarán los testigos.

Los tres testigos tienen que estar presentes (no parece que sea posible ser testigos virtuales a distancia, es decir por videoconferencia). Respecto de la necesidad de que estén presentes simultáneamente, en el mismo acto, no lo exige el Código Civil pero parece exigirlo  indirectamente el  artículo 65.3.3 de la Ley del Notariado  al menos cuando el testamento sea oral, es decir cuando el testador manifieste su voluntad de palabra o leyendo alguna nota escrita pues en tal caso existe mayor riesgo de que el testimonio  de los testigos no sea plenamente coincidente.

Sin embargo, en el caso de que conste por escrito y se firme por el testador y testigos, normalmente no habrá  dudas sobre la voluntad del testador y por ello no parece razonable exigir en tal caso esa simultaneidad. Hay que tener en cuenta también que la finalidad de la ley es facilitar este tipo de testamentos por la situación excepcional del tiempo en que se otorgan y que la presencia no simultánea de testigos puede facilitar el cumplimiento de las medidas de precaución sanitaria.

Eficacia temporal: Este testamento tiene plazo de caducidad, pues, aunque el testamento se haya otorgado cumpliendo todos los requisitos, pierde su eficacia a los dos meses desde que haya cesado el estado de epidemia si el testador no muere en ese plazo  (artículo 703 CC).

Es decir, sólo producirá efectos si el testador muere en el tiempo transcurrido entre el acto del otorgamiento y dos meses después de haber cesado el estado de epidemia, pues  si sobrevive es como si no se hubiera hecho nunca.  

Modelo de Testamento: Para facilitar que, tanto respecto de la forma como  del fondo, el testamento en tiempo de epidemia cumpla los requisitos legales y sea adverado y se ajuste a la legalidad, desde la notaría  se debe asesorar telefónicamente al testador sobre el contenido del testamento y facilitarle  un  modelo  de testamento a completar por el testador o incluso un borrador  completo de testamento. Al final de estas notas se propone un modelo orientativo.

NOTA DE ACTUALIZACIÓN (Agosto de 2020): 

1.- En cuanto al tiempo en que fue posible otorgar este tipo de testamentos:

El estado de epidemia, que equiparamos al estado de alarma, comenzó el 14 de Marzo de 2020 ( ver Real Decreto  463/2020, de 14 de marzo)  y finalizó el día 20 de Junio de 2020 a las 24 horas (Ver sexta prórroga Real Decreto 555/2020, de 5 de junio,). Por tanto entre estos días fue posible otorgar testamento en tiempo de epidemia

2.- En cuanto al tiempo en que el testador debió de fallecer para que tenga  validez de este tipo de testamentos.

El causante debió de fallecer entre el 14 de Marzo de 2020 y dos meses después de cesar el estado de alarma, es decir el día 20 de Agosto de 2020.

3.- En cuanto al plazo para solicitar la adveración y protocolización, considerando la suspensión de los plazos procesales.

En la presente crisis sanitaria causada por el COVID19 los plazos procesales fueron suspendidos con efectos 14 de Marzo de 2020 (ver disposición adicional 2ª del Real Decreto  463/2020, de 14 de marzo)  y el 4 de Junio de 2020 se alzó esa suspensión en virtud de lo dispuesto en el  artículo 8 del Real Decreto 537/2020 de 22 de Mayo.

Al tratarse de un expediente notarial de jurisdicción voluntaria, hay que entender que le afecta la suspensión de los plazos procesales, por lo que el plazo de tres meses estará en suspenso mientras estén en suspenso los plazos procesales, y no se empezará a contar sino desde que cese la suspensión de dichos plazos.

Por ello hay que diferenciar:

a) Para los fallecidos entre 14 de Marzo de 2020 y 3 de Junio de 2020 el plazo de tres meses para solicitar la adveración empezará a contarse desde el día 4 de Junio de 2020 y finalizará por ello el 4 de Septiembre de 2020.

b) Para los fallecidos entre el día 4 de Junio de 2020 y el día 20 de Agosto de 2020 inclusive (dos meses después de cesar la epidemia), el plazo para adverar los testamentos de los fallecidos finalizará tres meses después de su fallecimiento, por lo que el último día posible de solicitud de adveración de este tipo de testamentos será el 20 de Noviembre de 2020.

2.-  EL TESTAMENTO OLÓGRAFO.

Viene regulado en el artículo 688 y siguientes del Código Civil.

Presupuesto:  No es necesario que esté declarada la epidemia.  Basta la mera voluntad del testador para hacerlo, que ha de saber leer y escribir y ser mayor de edad (no basta por tanto tener 14 años).

Requisitos:  Que esté escrito (de su puño y letra) y firmado por el testador, que se exprese la fecha (año, mes y día, pero no hace falta la hora), y que si hay palabras tachadas las salve el testador al final bajo su firma. 

Formalidades:  No hacen falta testigos. Puede otorgarse en idioma extranjero (no oficial).

Eficacia temporal: Este testamento tiene plazo de caducidad, pues deberá protocolizarse en el plazo de cinco años desde el fallecimiento del testador (artículo 693 CC). Si no se adverare en ese plazo perderá su eficacia, según lo dispuesto en el artículo 704 CC.

Modelo de Testamento: Igualmente es conveniente asesorar telefónicamente al testador sobre la forma y contenido del testamento y facilitarle  un  modelo  de testamento orientativo para que lo escriba a mano y lo firme.

3.-  EL TESTAMENTO EN PELIGRO DE MUERTE.

Viene regulado en el artículo 700 del Código Civil

Presupuesto:  No es necesario que esté declarada la epidemia. Basta que exista peligro inminente de muerte. Sería el caso de un enfermo de coronavirus, cuyo peligro de muerte hay que presumirlo por padecer esta enfermedad, y que esté debilitado para otorgar testamento ológrafo. Aunque en el presente estado de epidemia será preferible acudir al testamento para el caso de epidemia antes visto por sus menores requisitos, es posible en teoría acudir también a este tipo de testamento.

Requisitos:  Basta que el testador manifieste oralmente su voluntad.

Formalidades:  Son necesarios 5 testigos idóneos, es decir que sean mayores de edad y que cumplan los requisitos antes vistos, establecidos en los artículos 681 y 682 del Código Civil.

Eficacia temporal: Este testamento tiene también plazo de caducidad, y pierde su eficacia si el testador sale del peligro de muerte en el plazo de dos meses, o aún muriendo en ese plazo no se protocoliza en el plazo de tres meses desde el fallecimiento  (artículo 703 CC).

No se propone modelo de testamento, pues puede servir para ello los propuestos para el ológrafo y para el testamento en tiempo de epidemia. 

MODELO DE  TESTAMENTO EN TIEMPO  DE EPIDEMIA

 

 

MODELO DE TESTAMENTO OLÓGRAFO

 

 

 

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

UTILIDADES PARA APLICAR LA LCCI

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

Huevos del Teide en las Cañadas (Tenerife)

Informe Oficina Notarial Febrero 2020. Aclaraciones Dudas Ley 5/2019 (LCCI)

INFORME OFICINA NOTARIAL FEBRERO 2020

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:  ACLARACIONES  DE DUDAS SOBRE LEY 5/2019 DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (LCCI), ACTA PREVIA Y ESCRITURA NOTARIAL.

1.- INMUEBLES DE USO NO RESIDENCIAL Y PERSONA FÍSICA.

2.- PRESTATARIO PERSONA JURÍDICA Y FIADOR O GARANTE PERSONA FÍSICA

3.- PRÉSTAMO PERSONAL Y ACTA PREVIA

4.- VIVIENDA FAMILIAR HIPOTECADA E INTERVENCIÓN DEL CONYUGE NO PROPIETARIO

5.- SUBROGACIONES

6.-   NOVACIONES

7.- PRÉSTAMO A EMPLEADOS DE BANCOS

8.- PAPEL COMÚN O TIMBRADO PARA EL ACTA PREVIA

9.-  ACTA PREVIA, FEIN  Y RESEÑA EN LA ESCRITURA.

10.- NÚMERO IDENTIFICADOR DEL DEPÓSITO.

11.-  EMAIL PRESTATARIO

12.- PRÉSTAMOS EN MONEDA EXTRANJERA

13.- PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS SUJETOS A DERECHO EXTRANJERO    

14.- IMPORTE MÍNIMO DEL REEMBOLSO ANTICIPADO

15.- NOVACIÓN CONFORME A CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

1.- NOMBRAMIENTO DE NUEVO MINISTRO DE JUSTICIA:

 Juan Carlos Campo Moreno

2.- NUEVA ESTRUCTURA DEL MINISTERIO DE JUSTICIA. SE CREA LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA QUE SUSTITUYE A LA DGRN.

Real Decreto 139/2020, de 28 de enero, por el que se establece la nueva estructura de los ministerios.

“ Artículo 2.

1. El Ministerio de Justicia se estructura en los siguientes órganos superiores y directivos:

A) La Secretaría de Estado de Justicia, de la que dependen los siguientes órganos directivos:

1.º La Secretaría General para la Innovación y Calidad del Servicio Público de Justicia, con rango de Subsecretaría, de la que dependen los siguientes órganos directivos:

a. La Dirección General para el Servicio Público de Justicia

b. La Dirección General de Transformación Digital de la Administración de Justicia

c. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

2.º La Dirección General de Cooperación Jurídica Internacional y Derechos Humanos.

B) La Subsecretaría de Justicia, de la que depende la Secretaría General Técnica.

C) La Abogacía General del Estado-Dirección del Servicio Jurídico del Estado, con rango de Subsecretaría.

3.- SE SUPRIME LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y EL NOTARIADO.

Artículo 2.

2. Quedan suprimidas la Secretaría General de la Administración de Justicia, la Dirección General de Relaciones con la Administración de Justicia, la Dirección General de Modernización de la Justicia, Desarrollo Tecnológico y Recuperación y Gestión de Activos, la Dirección General de los Registros y del Notariado, la Dirección General para la Memoria Histórica y la Dirección General de Cooperación Jurídica Internacional, Relaciones con las Confesiones y Derechos Humanos.”

Por tanto la DGRN ya no se llama así sino, según la nota de Prensa del Ministerio de Justicia que, al aludir a los cambios en la organización del ministerio dice “entre ellos, el que afecta a la Dirección General de los Registros que pasa a depender de la Secretaría de Estado de Justicia –antes dependía de la Subsecretaría -, bajo la denominación de Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública”.

La DGRN se ha llamado así desde 1909, como puede verse pinchando aquí. Antes se llamaba Dirección General de los Registros Civil y de la Propiedad y del Notariado.

4.- CESE DEL DIRECTOR GENERAL DE LOS REGISTROS Y EL NOTARIADO

  • Se dispone el cese de don Pedro José Garrido Chamorro como Director General de los Registros y del Notariado.

5.- NOMBRAMIENTO DE NUEVA DIRECTORA GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA

  • Se nombra Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a doña Sofía Puente Santiago.

 

SECCIÓN II

Se jubila al notario de Valencia don José Manuel Valiente Fábrega.

Se dispone la jubilación del notario de Badalona don Ramón José Vázquez García.

 

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  ENERO se han publicado  DOCE RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

1.** HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL. FEIN.  La DGRN revoca la nota suspensiva de una escritura de hipoteca de vivienda y garaje para la adquisición de los mismos inmuebles, por no constar expresamente la aseveración notarial de coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–.

4.*** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH. OPOSICIÓN AYUNTAMIENTO. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO El haber obtenido una licencia de segregación, no impide calificar negativamente la representación gráfica alternativa de unas fincas por posible invasión del dominio público, manifestada en escrito de oposición por el mismo Ayuntamiento.

5.*** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACIÓN. Los supuestos de doble inmatriculación en fincas de concentración parcelaria sólo pueden intentarse solucionar por la vía del artículo 209 LH, si el registrador aprecia previamente la coincidencia total o parcial de las fincas de origen y de reemplazo, debiendo prestar su consentimientos todos los interesados.

6.*** EJECUCIÓN ORDINARIA DE HIPOTECA. SU RELACIÓN CON LA ANOTACIÓN DE EMBARGO.  Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario.

8.*** HIPOTECA CONSTITUIDA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO Pese a que no puede en fase de liquidación constituirse hipotecas, la Dirección admite la inscripción, dado que se presenta cuando el concurso ha concluido por el pago de las deudas y precisamente la hipoteca sirvió para proceder a la satisfacción de los acreedores.

9.*** TRASLADO A PAPEL DE COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA DE RATIFICACIÓN El traslado a papel de la copia autorizada electrónica hecho por el notario que la recibe es verdadera copia autorizada. No es testimonio notarial.

12.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. Resumen sobre la doctrina existente para la rectificación de fincas regulada en el artículo 201 LH.

RESOLUCIONES MERCANTIL

10.⇒⇒⇒ CONSTITUCIÓN DE SL. POSIBILIDAD DE APORTACIÓN DEL “KNOW HOW” . BIENES INTANGIBLES. Es posible en la constitución de una sociedad limitada aportar en desembolso del capital social el “know now”  (conocimientos o saber hacer) de los fundadores.

 

PRACTICA NOTARIAL: ACLARACIONES  DE DUDAS SOBRE LEY 5/2019 DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (LCCI), ACTA PREVIA Y ESCRITURA NOTARIAL.

 1.- INMUEBLES DE USO NO RESIDENCIAL Y PERSONA FÍSICA.

A) Personas: Intervención de personas físicas consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante.

B) Finalidad: adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, con independencia de que su destino sea o no residencial

C) Conclusión:

Regla general: Siempre que intervenga persona física consumidora (lo que habrá que presumir de entrada) en un préstamo hipotecario se necesitará acta previa, aunque lo hipotecado sea un inmueble no residencial, un local por ejemplo. SE PRECISA  ACTA PREVIA

Excepción: Que la persona física prestataria manifieste que el préstamo es para su actividad empresarial o profesional. NO SE NECESITA ACTA PREVIA

Contraexcepción: Que, aún siendo persona física no consumidora, hipoteque inmueble residencial. SE NECESITA ACTA PREVIA

RESUMEN

PERSONA FÍSICA CONSUMIDOR (caso general de particulares privados)

BIEN HIPOTECADO RESIDENCIAL O NO RESIDENCIAL

ACTA PREVIA siempre.

PERSONA FÍSICA NO CONSUMIDOR (en ejercicio de actividad empresarial o profesional)

BIEN HIPOTECADO NO RESIDENCIAL

NO ACTA PREVIA

PERSONA FÍSICA NO CONSUMIDOR

BIEN HIPOTECADO RESIDENCIAL

ACTA PREVIA

 

2.- PRESTATARIO PERSONA JURÍDICA, Y FIADOR O GARANTE PERSONA FÍSICA

Conclusiones:

2.1  SE PRECISA  ACTA PREVIA para las personas físicas.

2.2 NO SE PRECISA  ACTA PREVIA para las personas jurídicas, aunque la sociedad sea “consumidor” o unipersonal.

2.3  CLÁUSULAS DE GASTOS/ VENCIMIENTO ANTICIPADO/ CLÁUSULAS SUELO/ INTERESES DE DEMORA/ AMORTIZACIÓN ANTICIPADA.

a) Se pueden pactar con la persona jurídica límites diferentes de los establecidos en la Ley 5/2019, que no le son de aplicación.

b)  Respecto de la persona física fiadora o garante, la entidad bancaria no podrá reclamar por encima de los límites establecidos en la Ley 5/2019 aun cuando se haya pactado otra cosa con el prestatario persona jurídica.

2.4 HIPOTECAS DE MÁXIMO: son aplicables las conclusiones anteriores (aunque no garanticen préstamos): necesidad de acta previa y aplicación de los límites legales de responsabilidad para las personas físicas.

 

3.- PRÉSTAMO PERSONAL Y ACTA PREVIA

3.1 Personas: Intervención de personas físicas consumidoras que actúen en concepto de prestataria, fiadora o garante.

3.2 Finalidad: – Adquirir o conservar inmuebles (pagar todo o parte del precio de compra de un inmueble), levantar un embargo, refinanciar un préstamo anterior garantizado mediante una hipoteca sobre un inmueble.

3.3 Conclusión: NO SE PRECISA ACTA PREVIA, pero el Banco tiene que cumplir obligaciones informativas de transparencia incluso si la finalidad es mixta de adquirir y rehabilitar, pero no si es sólo rehabilitar      

 

4.- VIVIENDA FAMILIAR HIPOTECADA E INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE NO PROPIETARIO

4.1 Personas: Intervención de cónyuge no propietario de vivienda familiar hipotecada para prestar su consentimiento (Artículo 1320 CC).

4.2  Conclusión: SE PRECISA ACTA PREVIA también del cónyuge no hipotecante (no propietario) que sólo presta el consentimiento del artículo 1320 CC para la hipoteca.

4.3 CASO DUDOSO NO RESUELTO: Compra de vivienda (que será vivienda familiar) e hipoteca simultanea:

Hay que entender que NO se necesita Acta Previa, pues la doctrina existente de la DGRN establece que no tiene que comparecer el cónyuge no propietario para consentir la hipoteca, por la teoría del acto complejo (compra + hipoteca) pues en realidad es un solo acto y la vivienda se adquiere ya hipotecada. Por tanto, si no tiene que comparecer en la escritura por la misma razón tampoco en el acta previa.

 

5.- SUBROGACIONES

5.1.-  DE ACREEDOR (Cambio de Banco):     

Conclusión: NO SE PRECISA  ACTA PREVIA

5.2.- SUBROGACIÓN DE DEUDOR EN VENTA EMPRESARIAL (Venta por el promotor de un bien hipotecado y comprador que se subroga)

Conclusión: SE PRECISA  ACTA PREVIA

5.3.- SUBROGACIÓN DE DEUDOR en VENTA ENTRE PARTICULARES + BANCO COMPARECE para aceptar la subrogación.

Conclusión: SE PRECISA  ACTA PREVIA

5.4.- SUBROGACIÓN DE DEUDOR en VENTA PARTICULARES + BANCO NO COMPARECE

Conclusión: NO SE PRECISA  ACTA PREVIA

 

6.-   NOVACIONES

Conclusión: SE PRECISA  ACTA PREVIA  (pero limitada a los cambios en el préstamo)

 

7.- PRÉSTAMO A EMPLEADOS DE BANCOS

7.1.- Hay que manifestar expresamente en la escritura que es empleado y que el préstamo es conforme a convenio del sector o de la política social o laboral de la empresa.

Conclusión: NO SE PRECISA  ACTA PREVIA  

7.2.- CÓNYUGE/PAREJA DE HECHO del empleado que interviene como PRESTATARIO SOLIDARIO

Conclusión: NO SE PRECISA  ACTA PREVIA  

7.3.-  CONYUGE/PAREJA DE HECHO del empleado interviene como FIADOR

Conclusión: SE PRECISA  ACTA PREVIA

 

8.- PAPEL COMÚN O TIMBRADO PARA EL ACTA PREVIA

Conclusión: se necesita PAPEL TIMBRADO

 

9.-  ACTA PREVIA, FEIN  Y RESEÑA EN LA ESCRITURA.

Conclusión: 

9.1 Basta consignar en la escrituras reseña identificativa que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 LCCI, reseñar los datos del acta previa y que el notario ha efectuado los controles de transparencia previstos en dicha norma.

9.2 Se admiten pequeñas discrepancias FEIN /ESCRITURA no sustanciales.

9.3 Derecho del prestatario a consultar borrador escritura 3 días continúa existiendo, pero es renunciable si se firma en la notaría el préstamo hipotecario.

9.4 No es necesario incorporar FEIN en la escritura ni manifestar expresamente la coincidencia FEIN/ESCRITURA

 

10.- NÚMERO IDENTIFICADOR DEL DEPÓSITO.

Conclusión: 

10.1 Hay que indicar de forma expresa en la escritura que el notario ha verificado el depósito en el Registro de Condiciones Generales de Contratación y, si la entidad bancaria ha facilitado el número de depósito en su minuta, ha de consignarse también el número en la escritura.

10.2 Alternativamente, hay que indicar que no consta el número de depósito porque la entidad bancaria no lo ha facilitado y por ello no se ha podido verificar el depósito.

Dice la Instrucción en su apartado 8: «el Notario deberá indicar de forma expresa en la escritura que ha verificado el previo depósito por la entidad prestamista de esas condiciones generales de la contratación en el Registro, no siendo suficiente la manifestación de los otorgantes al respecto o la advertencia del notario sobre dicha obligación.»

 

11.-  EMAIL PRESTATARIO          

Conclusión:  hay que consignarlo necesariamente en la escritura.

 

12.- PRÉSTAMOS EN MONEDA EXTRANJERA

Conclusión: Se consideran como tales si:

10.1  El prestatario percibe los ingresos o tiene los activos en moneda distinta de la pactada.

Ejemplo 1: prestatario español  residente en Inglaterra que recibe préstamo en Euros y su salario es en libras

Ejemplo 2: prestatario español residente en España con cláusula multidivisa que recibe el préstamo en yenes.

10.2   El prestatario reside en país UE con moneda diferente al euro.

Ejemplo: prestatario suizo residente en Suiza que recibe préstamo en euros.

 

13.- PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS SUJETOS A DERECHO EXTRANJERO    

13.1 Es posible la sujeción en la parte obligacional (préstamo) al derecho extranjero.

13.2  Si se hipotecan bienes en España, la parte real (hipoteca) queda sujeta a la legislación española

CONCLUSIÓN: Es necesaria documentación e información bancaria y acta notarial previa.

 

14.- IMPORTE MÍNIMO DEL REEMBOLSO ANTICIPADO

Conclusión: Es posible si es proporcional y razonable.

Habrá que estar al caso concreto.

  

15.- NOVACIÓN CONFORME A CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS

Conclusión:

15.1.- No se necesita ACTA PREVIA si lo modificado es:

– la moderación del tipo de demora,

– el establecimiento de una carencia en la amortización de capital de cinco años,

– la ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años desde el principio,

– la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia,

– la supresión de las cláusulas suelo,

– eliminar compensación por amortización anticipada durante diez años

– la concesión de una quita.

15.2.-  Sí se necesita ACTA PREVIA para otras modificaciones, y además siempre que haya reunificación de deudas.

Ver en detalle INSTRUCCIÓN DE 20/12/2019  DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO que resuelve esas dudas.

Ver resumen de la instrucción en esta web.

VER PRACTICA NOTARIAL: ACTA PREVIA DE COMPROBACIÓN: ESQUEMA DEL ACTA Y ESQUEMA DE PLAZOS

VER PRÁCTICA NOTARIAL: TABLAS DE AYUDA Y CONTROL PARA ACTA PREVIA LEY 5/2019

 

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

UTILIDADES PARA APLICAR LA LCCI

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

Informe Oficina Notarial Febrero 2020. Aclaraciones Dudas Ley 5/2019 (LCCI)

Inusual calima sobre Puerto de la Cruz el 23 de febrero de 2020.

Informe Oficina Notarial Enero 2020. Notificaciones Notariales en Expedientes Catastrales

INFORME OFICINA NOTARIAL ENERO  2020

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:  ACTA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES Y NOTIFICACIONES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

Calendario días inhábiles 2020

Días inhábiles de ámbito nacional: Son, aparte de los sábados y domingos,

  • el miércoles 1 de enero,
  • el lunes 6 de enero
  • el 10 de abril (Viernes Santo),
  • el viernes 1 de mayo,
  • el lunes 12 de octubre,
  • el martes 8 de diciembre,
  • el viernes 25 de diciembre. 

Días inhábiles sólo en algunas CCAA:

  • FEBRERO Día 28, viernes: Andalucía.
  • MARZO Día 13, viernes: Inhábil en la Ciudad de Melilla.
  • MARZO Día 19, jueves (San José): Inhábil en las CC.AA. de Castilla-La Mancha, Galicia, Murcia, País Vasco, Valencia y Navarra.
  • ABRIL Día 9 (Jueves Santo): Inhábil en las CC.AA. de Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia, Murcia, País Vasco, La Rioja, Castilla y León, Madrid, Navarra y en las ciudades de Ceuta y Melilla.
  • ABRIL Día 13 (Lunes de Pascua): Inhábil en Baleares, Cantabria, Castilla-La Mancha, Cataluña, País Vasco, La Rioja, Valencia y Navarra.
  • ABRIL Día 23, jueves: Aragón y Castilla y León.
  • JUNIO Día 9, martes: Murcia y La Rioja.
  • JUNIO Día 11, jueves: Castilla-La Mancha
  • JUNIO Día 24, miércoles: Inhábil en Cataluña, Galicia y Valencia.
  • JULIO Día 28, martes: Cantabria.
  • JULIO Día 31, viernes: ciudades de Ceuta y Melilla.
  • SEPTIEMBRE Día 2, miércoles: Ciudad de Ceuta.
  • SEPTIEMBRE Día 8, martes: Asturias y Extremadura.
  • SEPTIEMBRE Día 11, viernes: Cataluña.
  • SEPTIEMBRE Día 15, martes: Cantabria.
  • OCTUBRE Día 9. viernes: Comunidad Valenciana.
  • NOVIEMBRE Día 2, lunes: Inhábil en Andalucía, Aragón, Asturias, Extremadura, Castilla y León y Madrid
  • DICIEMBRE Día 7, lunes: Inhábil en las CCAA de Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Extremadura, Murcia, la Rioja, Castilla y León, Madrid, Navarra y en las ciudades de Ceuta y Melilla.

Para especialidades de Canarias y Cataluña, ir a la página especial.

Ir al calendario de las Illes Balears.

Ir al Calendario Laboral 2020.

Instrucción DGRN sobre dudas LCCI

Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado : La DGRN resuelve dudas planteadas de la aplicación práctica de la Ley de contratos de crédito inmobiliario. Ámbito de aplicación de la LCCI. Acta previa.

Resumen más amplio a la página especial y al texto de la Instrucción con enlaces

Ir a un resumen más amplio de disposiciones.

 

SECCIÓN II

Concurso Notarías: resultado provisional y definitivo

La web del Ministerio de justicia publica el listado provisional el 5 de diciembre de 2019 y el BOE publicó el resultado definitivo el 27 de diciembre del último concurso notarial.

Ir al resultado en formato word (por conversión del pdf)

Ir a la convocatoria.

Ir al archivo de concursos.

CATALUÑA.  Se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 11 de noviembre de 2019.

Jubilaciones

Se declara en situación de excedencia voluntaria a la notaria de Garrucha doña Laura Mercedes Febles García.

Se jubila al notario de Gandía don Jesús Ibáñez Calomarde.

Se declara la jubilación anticipada al notario de Camargo, don Pablo de Torres Gómez-Pallete.

 

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  DICIEMBRE se han publicado     VEINTIOCHO RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

548.*** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE LA FINCA MATRIZ. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN IMPUESTO. En operaciones hipotecarias sujetas a licencia, las superficies de las fincas deben adaptarse a fin de lograr la plena coincidencia entre escritura pública, inscripción y licencia.

554.*** USUFRUCTO PERSONALÍSIMO CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y GRAVAR. EFICACIA DE LA PROHIBICIÓN. Es posible constituir un usufructo de tipo personalísimo con prohibición de disponer y gravar, pero si se constituye el derecho a título oneroso dicha prohibición no puede acceder al Registro y no tiene por ello eficacia real, sin perjuicio de que se puede garantizar su cumplimiento con hipoteca.

559.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO. VALOR Y PRECIO.  En el caso de venta de dos fincas con el precio totalmente aplazado, no es preciso determinar la suma que garantiza cada finca (que tiene consignado su valor), dada la asimilación, en este caso, entre “precio y valor” para cada una de las fincas vendidas.

561.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA. AGRUPACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD. Aunque haya dudas, procede tramitar el expediente notarial del artículo 201 LH, que permite practicar las diligencias adicionales que se estimen oportunas para disipar las dudas expuestas por el registrador en su calificación (en un expediente del 199 LH).

537.** INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. DOS TÍTULOS EN UN SOLO DOCUMENTO. POSIBLE ACEPTACIÓN TÁCITA. El registrador suspende la inmatriculación por doble título del art. 205 LH porque no se acredita que el causante de la misma tenga un título anterior de adquisición al no haberse justificado la aceptación tácita de la segunda causante.

542.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH INICIADO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA. El procedimiento del artículo 199 de la ley hipotecaria se puede iniciar mediante una solicitud del interesado con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador, junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica o en su defecto la indicación de la referencia catastral, sin que se precise de ningún otro documento público adicional.

543.** DIVISIÓN JUDICIAL DE COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN. No cabe modificar (judicialmente) asientos registrales sin el consentimiento del titular registral o sus herederos, o sin que la demanda se haya dirigido contra ellos, o sin inscribir los títulos intermedios.

544.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA O PARCELACIÓN URBANÍSTICA. LICENCIA. GEORREFERENCIACIÓN. La constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se ha de considerar, a los efectos de la aplicación de la legislación urbanística, como una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento, de conformidad con el artículo 26, número 2, TR Ley de Suelo y 151 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, por lo que es necesaria la obtención de la licencia correspondiente.

551.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS SUBTERRÁNEAS. Se confirma la suspensión de la inscripción de un aprovechamiento de aguas privadas subterráneas anterior al 1 de enero de 1986 por falta de identificación de la finca registral a que corresponden y no constar la inscripción del aprovechamiento en el Catálogo de Aguas Privadas.

560.** DERECHO DE SUPERFICIE Y GEORREFERENCIACIÓN. La escritura de elevación a público además de una eficacia meramente recognoscitiva, también puede tener una eficacia complementadora del negocio, añadiendo los elemento necesarios para hacerlo inscribible. Cabe el derecho de superficie sobre una porción de finca, sin segregación y por tanto sin necesidad de georreferenciación.

562.** SEGREGACIÓN: FORMAS DE APORTAR EL ARCHIVO GML. TITULARES CATASTRALES Y REGISTRALES DIFERENTES. El archivo GML se puede aportar en soporte físico, o mediante el CSV del informe de validación previo en la web del Catastro, o telemáticamente en formato texto siempre que se pueda copiar para generar un fichero texto con formato GML. La existencia de titulares catastrales diferentes que los registrales es indiferente para la inscripción de la segregación y para la coordinación Catastro-Registro.

RESOLUCIONES MERCANTIL

538.*** TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. CERTIFICACIÓN LITERAL UNIDA A LA ESCRITURA POR DIGITALIZACIÓN HECHA POR EL NOTARIO.SU ADMISIBILIDAD. No es admisible que la certificación literal, para traslado de domicilio a provincia distinta, sea digitalizada notarialmente y trasladada a la copia de la escritura para ser todo ello presentado de forma telemática en el registro mercantil competente.

546.*** ACUERDOS SOCIALES ADOPTADOS EN ESCRITURA PÚBLICA. NO SON INSCRIBIBLES DIRECTAMENTE SIN ELEVACIÓN A PÚBLICO. La elevación a público de los acuerdos sociales, por persona con facultades para ello, es exigible, aunque los acuerdos se hayan tomado en escritura pública por los únicos socios de la sociedad acreditando debidamente su condición de tales al notario autorizante.

555.*** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL PARA EL EJERCICIO DE LA ABOGACÍA POR UN NOTARIO. Un notario en activo no puede constituir una sociedad profesional para el ejercicio de la abogacía.

 

PRACTICA NOTARIAL: ACTAS DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES Y NOTIFICACIONES NOTARIALES.

Nos referimos a las Actas que han de tramitarse conforme a lo dispuesto en el artículo 18.2 de la Ley del Catastro  “con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela..”  y que llamamos de Subsanación de Discrepancias Catastrales.

1.- OBJETO: Subsanar las discrepancias (errores) del Catastro con la realidad en lo relativo a la superficie o a la representación gráfica de la parcela catastral.

2.- REQUISITOS PARA LA ACTUACIÓN NOTARIAL:

.- Que el notario autorice previamente un documento que contenga un  acto o negocio jurídico relativo a dicha finca.

.- Que el documento contenga la descripción literaria actualizada de la finca conforme a lo manifestado por los otorgantes.

.- Que se incorpore un plano de la finca con los vértices georreferenciados y un Informe de Validación de dicha finca en la sede electrónica del Catastro (para lo que previamente hay que subir el fichero GML).

.-  Que se incorpore el certificado catastral descriptivo y gráfico.

.-  Que existan discrepancias entre la descripción actualizada de la finca y plano aportado y la parcela catastral resultante del certificado.

.- Que el propietario manifieste su voluntad de que el notario tramite un expediente notarial para subsanar dichas discrepancias.

Ello debe de ser así conforme al principio general de que la actuación notarial en las actas y en general en los documentos que autorice tiene que ser rogada, frente a lo que parece desprenderse del citado artículo, falto de precisión técnica, que podría hacer pensar que el notario tiene que actuar de oficio siempre que haya discrepancias.

.-  Que los interesados aporten un principio de prueba de la discrepancias y que el notario considere, en principio, acreditada dicha discrepancia.

La prueba será normalmente la manifestación de la parte propietaria, su título escrito de propiedad (que posiblemente contenga también errores), y la realidad física de la parcela observable a través de la cartografía catastral en vista aérea, que tienen que tener entre sí una correspondencia razonable.

El notario debe de aceptar, como regla general, el requerimiento para el Acta salvo que, de entrada, las discrepancias entre título escrito y realidad física sean muy grandes o inverosímiles pues posiblemente en estos casos haya que depurar la titulación jurídica ya que es posible que existan varias fincas colindantes con títulos diferentes, unidas físicamente, lo que habrá que acreditarse previamente

Hay que tener en cuenta, para favorecer su  admisibilidad,  que el Acta se notificará a los colindantes que podrán oponerse, y que la titulación antigua tiene muchos errores, bien por falta de medios en su momento para medir las fincas, bien porque muchas veces (en fincas rústicas) había imprecisiones en las conversiones de medidas locales al sistema métrico decimal. También es notorio que hace años existía, al parecer, la práctica generalizada de declarar menos cabida con el objetivo de pagar menos impuestos, por lo que el perímetro de la finca no ha cambiado en muchos años a pesar de que formalmente  puede haber grandes discrepancias de cabida.

3.-  DOCUMENTOS NOTARIALES PREVIOS.

El documento notarial previo puede ser por tanto cualquier ESCRITURA que documente un acto traslativo (donación compraventa, herencia, etc.) o de modificación hipotecaria (declaración de obra nueva, división horizontal, agrupación, etc…) siempre que contenga la descripción de la finca y se incorpore el certificado catastral descriptivo y gráfico.

También podría ser un ACTA NOTARIAL de presencia o de deslinde que tengan por objeto acreditar la delimitación física de la finca pues la norma habla, con poca precisión, de autorización de un hecho.

4.- COMPETENCIA NOTARIAL.

Para tramitar este tipo de Actas, como resulta de lo anterior, la competencia vendrá determinada por la previa autorización del documento notarial. El notario que haya autorizado dicho documento previo será el competente para tramitar el Acta.

No hay por tanto competencia territorial por el lugar donde radique la finca, excepto que el documento previo sea un acta notarial que conlleve de por sí competencia territorial, como es el caso de las actas de presencia.

5.-  ACTA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.

5.1.- MANIFESTACIÓN DEL INTERESADO EN EL DOCUMENTO PREVIO.

   La fórmula podría ser la siguiente:

DATOS CATASTRALES: La finca anteriormente descrita, conforme a las manifestaciones de la parte propietaria, tiene la siguiente Referencia Catastral *, según resulta también de certificado catastral descriptivo y gráfico obtenido por mí telemáticamente que incorporo a la presente.

Manifiesta la parte propietaria  que la  descripción de dicha parcela catastral tiene discrepancias con la realidad física en lo relativo a la superficie, ya que no es la que refleja el certificado (*) sino la expresada anteriormente de * metros, y en lo relativo a la representación gráfica de la misma, que no es la reflejada en la cartografía catastral sino la que figura * en el plano anexo que se incorpora a la presente * y en el Informe de Validación Gráfica obtenido del Catastro que incorporo a la presente.

Don * me manifiesta su voluntad de que dichas discrepancias sean subsanadas mediante la tramitación de un  Acta de subsanación de discrepancias catastrales, cuyo requerimiento efectuará  en el número siguiente de protocolo.

5.2.- REQUERIMIENTO.

 Aunque en el documento previo se haya manifestado la voluntad de que se tramite el acta ello no será suficiente, y lo más acorde a la normativa reglamentaria notarial será un requerimiento específico en el acta y una correlativa aceptación del requerimiento por el notario

5.3.- DOCUMENTOS A INCORPORAR AL ACTA.

Habrá que describir la finca de forma actualizada e incorporar certificado catastral, plano con vértices georreferenciados,  y, deseablemente, informe de validación catastral.

 5.4.- NOTIFICACIONES.

Hay que notificar con doble intento de notificación a todos los colindantes catastrales en la dirección que aparezca en el Catastro, sea cual sea el lugar donde radique su domicilio, pues como hemos visto no hay competencia territorial del notario  que puede utilizar el servicio de Correos para notificar.

Sobre este tema es aplicable, cambiando lo que haya que cambiar por su especialidad, lo dicho para las notificaciones en  los expedientes inmobiliarios que puede verse en el Informe de la Oficina notarial de Diciembre de 2019

La normativa supletoria que nos servirá de guía es la que regula  los expedientes catastrales de subsanación de discrepancias tramitados por el Catastro, pues este tipo de actas notariales, en esencia, son una alternativa a dichos expedientes y cumplen la misma función. Su regulación específica viene recogida en el citado artículo 18 de la  Ley del Catastro. Respecto del doble intento de notificación, el artículo 112 de la Ley General Tributaria, que es aplicable a este tipo de expedientes en sede catastral.

Es recomendable por ello el envío de carta por medio del organismo público de  Correos con doble intento de notificación, que figura explicado en el Informe anterior de Diciembre

Intentos infructuosos de notificación.

Al encontrarnos dentro de un expediente administrativo habrá que diferenciar, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo:

Si no ha podido entregarse la carta, pero se deja el aviso de notificación en el domicilio y el interesado no se persona en las oficinas de correos en plazo para retirar la carta que contiene la notificación, se tiene por hecha hecha la notificación, pues se entiende que hay falta de diligencia imputable al notificado. Este será el caso en que la carta es devuelta con la mención de “ausente”, “caducado”, o “devuelto”.

Si el notificado es desconocido en dicho domicilio o la dirección es incorrecta la notificación será infructuosa. En ese sentido el citado artículo 112 de la Ley General Tributaria  establece que si la notificación es devuelta porque el domicilio es desconocido bastará un intento.

En tal caso se plantea la cuestión de si habrá que notificar por medio de un edicto en el BOE . En los expedientes catastrales se acude al procedimiento previsto en el artículo 112 de la Ley General Tributaria, es decir no se practica la notificación por el BOE sino que se cita al colindante  por el BOE y se le requiere para que comparezca en la sede del Catastro y allí ser notificado personalmente, de modo que si pasan 15 días desde la publicación en el BOE y el notificado no comparece la notificación se entenderá producida a todos los efectos legales el día siguiente al del vencimiento del plazo señalado. También es posible la autonotificación en sede electrónica.

Se puede ver aquí un ejemplo de como cita el Catastro. La citación no incluye el nombre del colindante (sólo el D.N.I.) por lo que en la práctica es  imposible tener conocimiento de esa citación, salvo que se tenga habilitado algún robot o medio de búsqueda automatizado en internet por DNI.

Hay que tener en cuenta también que existe una obligación general del titular de una parcela catastral de notificar al Catastro (que es un registro fiscal) el cambio de domicilio fiscal, conforme al artículo 48.3 de la LGT de forma que siempre esté actualizada la titularidad catastral y  el domicilio de su titular; por ello, si no lo está, ha de achacarse exclusivamente a la falta de diligencia del colindante titular catastral que ha de sufrir las consecuencias de dicha falta.

No parece que el notario tenga esa prerrogativa propia de los órganos administrativos fiscales de citar para comparecencia personal en la sede de la notaría a los colindantes y allí ser notificados. Tampoco parece que el notario esté habilitado por ninguna norma para hacer esa notificación por medio del BOE, que además rechaza los intentos notariales de notificación si no se cita la norma que le faculta y obliga a ello. De todas formas la cuestión es dudosa porque la plataforma telemática notarial de Ancert sí establece esa posibilidad, pues hay una pestaña exclusiva para las notificaciones del artículo 112 LGT.

Mientras no se clarifique esta cuestión, quizá lo procedente en tales casos de meros intentos de notificación  sea cerrar el Acta en sentido negativo y ponerlo en conocimiento del Catastro para que complete dicho expediente por vía  catastral.

5.5.- CONTESTACION.

El colindante puede contestar oponiéndose a la pretensión de subsanación catastral del requirente del Acta.

Legitimación: Basta que sea el titular catastral para que se le admita la contestación. Tratándose de uno de los herederos del titular catastral, sin embargo, tendrá que aportar el título sucesorio.

Formas de contestación:

Es necesario que la contestación sea fehaciente, por lo que habrá de hacerse en el plazo de veinte días (que han de entenderse hábiles en el ámbito administrativo, es decir 4 semanas o 20 días laborables), a contar desde el día siguiente al de la notificación.

.-O compareciendo en la notaría que tramita el Acta.

.-O compareciendo en una notaría de su elección y contestando mediante un Acta de Manifestaciones, que deberá solicitar que se remita telemáticamente al notario que tramite el Acta de Subsanación, quien deberá incorporarla mediante diligencia a dicha acta.

Para dichos casos sería conveniente regular reglamentariamente a quien corresponde pagar los costes del Acta de Manifestaciones, pues parece lógico que sea el requirente del Acta de Subsanación, pero mientras no se regule no podremos obligar al promotor a hacerse cargo de dicho gastos y tendrá que pagarlas el notificado que contesta, si no quiere desplazarse a la notaría de origen.

5.6.-CIERRE DEL ACTA.

El acta puede cerrarse con tres posibles resultados:

    1.- Que no haya oposición de colindantes.

    2.- Que haya oposición de algún colindante o no se haya podido notificar a todos los             colindantes

    3.- Que, aunque no haya oposición, el notario no estime  acreditada la discrepancia.

En el primer caso el Catastro tiene que incorporar a sus bases gráficas la nueva descripción de la parcela catastral pues el expediente ha finalizado con resultado positivo, previa validación técnica de la información enviada.

En los dos siguientes casos el Acta se notifica al Catastro, que incoará expediente para decidir sobre la pretensión del requirente.

6.- COMUNICACIONES FINALES DEL NOTARIO AL CATASTRO. 

El notario tiene que informar telemáticamente del resultado del acta al Catastro. Por el momento no es posible a través de la plataforma notarial de ANCERT por lo que habrá que comunicarlo con su firma electrónica dentro de la Sede Electrónica del Catastro/ en el apartado trámites ante el Catastro (declaraciones, recursos, solicitudes)/ luego en  presentar otras solicitudes, ESCRITOS Y DOCUMENTOS GENÉRICOS. 

Finalmente se rellena el formulario electrónico y se adjuntan los ficheros (PDF del Acta y fichero GML o Informe de Validación catastral).

Si el acta se ha cerrado en sentido positivo, el Catastro en el plazo de 5 días tiene que ejecutar la modificación catastral oportuna.

Si el acta se ha cerrado en sentido negativo, el Catastro tiene que tramitar un expediente catastral y luego tomar una decisión de la pretensión del requirente.

Como la comunicación por esta vía es genérica, abierta al público en general, el Catastro no puede detectar que es una comunicación notarial y por ello no podrá ejecutarla en el plazo legal , por lo que habrá que contactar telefónicamente con la Gerencia de Catastro competente avisándoles de la existencia de dicha comunicación electrónica para que se le dé el curso correspondiente.

A continuación se ofrece un posible  MODELO DE ACTA PARA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.

 

ENLACES:

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UTILIDADES PARA APLICAR LA LCCI

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Informe Oficina Notarial Diciembre 2019. Notificaciones Notariales en Expedientes Inmobiliarios.

INFORME OFICINA NOTARIAL DICIEMBRE 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:

NOTIFICACIONES NOTARIALES, PARTE II: NOTIFICACIONES EN EXPEDIENTES INMOBILIARIOS.

1.- CONSIDERACIONES TEÓRICAS.

2.- CONSECUENCIAS PRÁCTICAS.

3.- NOTIFICACIONES  MEDIANTE EL SERVICIO DE CORREOS

    3.1.-  NOTARIALES COMO ORGANISMO PÚBLICO.DOBLE INTENTO DE NOTIFICACIÓN.

    3.2.-  OTRAS CARTAS CERTIFICADAS CON DOBLE INTENTO DE NOTIFICACIÓN.

    3.3.-  ENVÍO EN LINEA DE CARTAS CERTIFICADAS.

4.-  PERSONAS QUE TIENEN QUE SER NOTIFICADAS NOMINATIVAMENTE

5.- CONTENIDO DEL EDICTO Y NOTIFICACIÓN (artículo 203 LH).

MODELOS DE EDICTOS Y DE CARTA DE NOTIFICACIÓN

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

Derecho civil de Cataluña: modificación del Libro IV de Sucesiones.

Ley 6/2019, de 23 de octubre, de modificación del libro cuarto del Código civil de Cataluña, relativo a las sucesiones, para garantizar la igualdad de derechos y la no discriminación de las personas con discapacidad sensorial.

Estos son los cuatro artículos afectados:

– 421.8, relativo al testador con discapacidad sensorial; el notario debe ofrecer al testador el apoyo y los medios necesarios para testar, sin que ello pueda comportarle ninguna carga económica adicional; el colegio profesional debe proporcionar al notario dichos medios.

– 421.10, apartado 2: ya no será necesaria la intervención de testigos cuando el testador sea una persona con discapacidad sensorial;

– 421.11, del que se suprime la letra b) del apartado 2, para permitirles que puedan intervenir en calidad de testigos en el otorgamiento de testamento por otra persona; también en este caso el notario debe ofrecer al testador el apoyo y los medios necesarios para testar, sin que ello pueda comportarle ninguna carga económica adicional; el colegio profesional debe proporcionar al notario dichos medios.

– y, el apartado 5 del artículo 421.14, con relación al testamento cerrado, en el que se elimina la expresión «ciegos» y se permite que las personas con discapacidad visual puedan otorgarlo, incluso en braille.

Entrada en vigor. Fue, con carácter general, el 29 de octubre de 2019. Sin embargo el apartado 1 del artículo 421.8 (testamento otorgado por una persona con discapacidad sensorial) entrará en vigor el 28 de abril de 2020.

Valor del DNI. Reforma Ley Procedimiento Administrativo y Sector Público. Ciberseguridad.

Real Decreto-ley 14/2019, de 31 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes por razones de seguridad pública en materia de administración digital, contratación del sector público y telecomunicaciones.

Resumen: Este real decreto-ley regula un marco normativo, que comprende medidas urgentes en cinco capítulos: relativas al DNI, convirtiéndolo en el único documento con suficiente valor por sí solo para la acreditación, a todos los efectos, de la identidad y los datos personales de su titular; identificación electrónica ante las AAPP, ubicación de determinadas bases de datos y datos cedidos a otras AAPP; contratación pública y protección de datos; sector de las telecomunicaciones y seguridad pública; y coordinación en materia de seguridad de las redes y sistemas de información.

Ir a un resumen más amplio.

SECCIÓN II

Jubilaciones

Se jubila al notario de Elche/Elx don Alberto María Cordero Garrido.

Se jubila al notario de Zaragoza don Honorio Romero Herrero.

Se jubila al notario de Logroño don Víctor Manuel de Luna Cubero.

Se jubila al notario de Murcia don Manuel Miñarro Muñoz.

Se jubila al notario de Marbella don Rafael Requena Cabo.

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  NOVIEMBRE se han publicado    CIENTO TRECE RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

442.⇒⇒⇒ CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL DE NOTARIOS

No es posible la constitución de sociedades profesionales entre notarios.

434.*** RESEÑA DE PODER ESPECIAL NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.

Cuando se otorgan escrituras para las que se hace uso de poderes de sociedades no inscritos en el Registro Mercantil no es necesario que el notario autorizante de la escritura refleje los datos identificativos del otorgante del poder ni el cargo que ostentaba para otorgarlo, conforme a la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo.

449.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CONCURSO DE ACREEDORES. BENEFICIO DE EXONERACIÓN DEL PASIVO INSATISFECHO.

La cancelación de una hipoteca requiere escritura pública o sentencia firme en la que el Juez ordene expresamente la cancelación de la inscripción.

458.*** SUBASTA NOTARIAL. NOTIFICACIÓN AL TITULAR DE LA FINCA

Las notificaciones, en sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca deberán efectuarse en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, acta de notificación y requerimiento, regulada en los artículos 202 a 206 del RN. La notificación debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días.

459.***  RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL  REGISTRO. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCAS e INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OBRAS NUEVAS EN FINCAS CON EXCESOS DE CABIDA NO INSCRITOS.

Esquema de los diferentes procedimientos para rectificar errores del registro, para inscribir rectificaciones descriptivas de fincas, para inscribir representaciones gráficas, y para inscribir obras nuevas en fincas con excesos de cabida no inscritos. Inexactitud registral y error. Los errores a su vez pueden ser materiales y de concepto. Rectificación descriptiva de una finca puede instarse para rectificar únicamente la descripción literaria. Rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Restantes rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza inscripción de la representación gráfica como operación específica

460.*** APORTACIÓN DE DERECHOS DE CONCESIÓN MINERA POR AMPLIACIÓN DE CAPITAL: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

Aunque la transmisión pueda ser válida civilmente, y estar el acuerdo de ampliación de capital inscrito en el Registro Mercantil, es necesario aportar la autorización administrativa para inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisión total o parcial de la titularidad de la concesión.

467.*** CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS NOTARIALES DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA. VENTA EN SUBASTA NOTARIAL. ERROR EN EL MUNICIPIO DE UBICACIÓN DE LAS FINCAS.

En los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados ante notario la calificación del registrador está limitada, conforme a lo dispuesto en el artículo 22.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, a la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro. El error del municipio de ubicación de las fincas en la subasta de bienes es un error esencial, aunque haya otros datos identificativos

469.*** EJECUCIÓN JUDICIAL DE HIPOTECA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN. EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA.

Deudor y acreedor pueden pactar que la hipoteca se extienda a los supuestos excluidos en el artículo 110 LH (en el caso concreto a la agrupación). Es así porque este artículo dispone pero no impone imperativamente las exclusiones.

471.*** DESHEREDACIÓN. CARGA DE LA PRUEBA. INTERVENCIÓN DE DESCENDIENTES.

Si los desheredados manifiestan que la causa de desheredación es incierta, los desheredados deben estar de acuerdo y además los descendientes de los desheredados para no tener que acudir a la vía judicial.

473.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE DERECHO DE HABITACIÓN

Es posible donar la “nuda propiedad” reservándose el donante no el usufructo sino el derecho de habitación

501.*** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS

La simple norma de la partición vincula a los herederos o, en su caso, al contador partidor designado para hacerla. La verdadera partición testamentaria, determina la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero.

503.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 5O % DEL VALOR DE TASACIÓN. IMPORTANTE MATIZACIÓN DGRN.

En el procedimiento de ejecución directa cuando, en subastas sin postor, se hagan adjudicaciones de bienes que no sean la vivienda habitual por debajo del 50% del valor de tasación, es preciso que haya tenido lugar, por analogía, el trámite del art. 670.4 LEC (audiencia y decisión posterior motivada del letrado de la Administración de Justicia), debiendo constar en el título presentado.

504.*** CANCELACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL EXISTIENDO HIPOTECAS SOBRE LOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES

Para inscribir la cancelación del régimen de propiedad horizontal no es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario, sino que la carga pasara gravar la cuota correspondiente al elemento cancelado sobre la totalidad del solar resultante

510.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES RECÍPROCAS ENTRE EDIFICIOS PARA INSTALAR ASCENSOR

El acuerdo por el que se constituye una servidumbre recíproca con la finca de al lado para un ascensor, que solo afecta a elementos comunes, es un acto colectivo, competencia de la junta a pesar de que involucra a otro edificio, adoptable por mera mayoría de propietarios y cuotas, aunque implique modificación de estatutos

514.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL EN FINCA PROCEDENTE DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA. OPOSICIÓN INSUFICIENTE DE COLINDANTE.

Es posible utilizar el procedimiento del artículo 199 LH respecto a fincas que proceden de una concentración parcelaria cuando es patente la discrepancia entre la representación gráfica que surge de la concentración y la descripción literaria en el registro de la finca de reemplazo.

516.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: FIRMEZA DE LICENCIA CON CONDICIONES

Para la inscripción de las condiciones que constan en las licencias se exige la solicitud del titular registral o que de la certificación resulte acreditado que ha contado con la audiencia preceptiva

521.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA POR ACTA. CITACIÓN DE COLINDANTES. ENGALABERNO: DOS FINCAS Y UNA SOLA REPRESENTACIÓN GRÁFICA.

Complejo caso del ámbito del recurso cuando hay una segunda calificación sobre si se han subsanado los defectos de la primera. Los reparos que el registrador no haya puesto en la certificación sólo podrán proceder de las novedades derivadas del expediente. No hay que hacer nueva notificación a colindantes si se rectifican errores materiales descriptivos. La DG admite las modificaciones de obra nueva por acta dedicada a otros fines. Excepciona a los engalabernos de la regla de que no pueden compartir dos fincas registrales una misma representación gráfica.

527.*** COMPRA POR EXTRANJERO DE FINCA EN ZONA DE ACCESO RESTRINGIDO

Es exigible la autorización militar impuesta por la legislación sobre Zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional en el supuesto de que adquiera un ciudadano de un Estado miembro de la Unión Europea casado con un extracomunitario aunque lo estén bajo un régimen económico-matrimonial que genere una comunidad de tipo germánico similar a la sociedad de gananciales del Derecho español.

422.** ADICIÓN DE HERENCIA. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

En una escritura de adjudicación testamentaria de herencia, intervienen el contador, la viuda del testador, los dos hijos herederos y unos nietos legitimarios (sustitutos de otro hijo premuerto) a los que se dejó la legítima estricta, y ahora se les atribuye, en pago de ésta, hasta su importe y en pleno dominio, unas participaciones sociales del testador. Aparecen luego unos inmuebles y se formaliza una “adición de herencia”, en la que sólo intervienen la viuda del causante y los hijos, pero no los nietos legitimarios, ni el contador. La DG entiende que, para determinar el importe de la legítima, se precisa sumar el valor de los nuevos inmuebles, siendo necesaria la intervención de los nietos legitimarios, o al menos del contador nombrado.

424.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO:  AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. COORDENADAS GEORREFERENCIADAS RESULTANTES DEL CATASTRO.

La ampliación de una obra de un elemento privativo o la modificación de una propiedad horizontal debe de constar en la finca matriz. En situaciones de propiedad horizontal de hecho es necesario constituirla formalmente, con todos los elementos habituales, antes de ampliar  la obra nueva o modificar algún elemento de la propiedad horizontal. El certificado catastral es válido para georreferenciar la obra nueva, pero la superficie ocupada ha de ser coincidente con la expresada en la escritura.

433.** HERENCIA EN VIRTUD DE DOCUMENTO NOTARIAL FRANCÉS. TÍTULO SUCESORIO

Es preciso el juicio del notario sobre el titulo sucesorio, a los efectos del artículo 14 de la Ley Hipotecaria. La Ley 29/2015, de 30 de junio exige en sus artículos 56 y 60 el cumplimiento del principio de equivalencia y la disposición final tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, cuando se trata de documentos públicos desjudicializados en España –como la declaración de herederos– reproduce la exigencia del cumplimiento del principio de equivalencia.

436.** COMPRAVENTA. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

En la compraventa de viviendas en edificios que no sean de nueva construcción, el adquirente puede renunciar o exonerar al transmitente de la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética, que no es necesaria para autorizar la escritura de compraventa ni para su inscripción.

437.** EXCESO DE CABIDA E INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. FINCA EN DOS MUNICIPIOS. DUDAS DE IDENTIDAD. CALIFICACIONES SUCESIVAS CON NUEVOS DEFECTOS.

La calificación sucesiva ha de ser unitaria, pero debe de prevalecer siempre el principio de legalidad. Para rectificar cabida e inscribir una representación gráfica alternativa tiene que haber una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir que justifiquen que se trata de un error inicial, pues en otro caso estarán justificadas las dudas y habrá que acudir al procedimiento de inmatriculación de la mayor cabida.

439.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS.

En los expedientes notariales de dominio para reanudación del tracto sucesivo interrumpido no es necesario que el notario ordene la cancelación de inscripciones contradictorias porque no lo exige el artículo 208 LH pues el acta notarial por la que se finaliza el procedimiento tiene por sí misma virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato expreso.

440.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE FUTURO DOMINIO PÚBLICO (VIAL).

La mera previsión en el planeamiento urbanístico de que una finca ha sido destinada a viales, no implica la pertenencia al dominio público hasta tanto no exista el acto formal de expropiación o cesión de tales terrenos. Fundamentación de la calificación: Las dudas sobre una posible invasión del dominio público han de ser expresadas, detalladas y motivadas suficientemente.

452.** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA SIN CONSTAR INSCRITO EL PACTO DE SUJECIÓN A DICHO PROCEDIMIENTO

La inscripción del pacto de ejecución extrajudicial de hipoteca es constitutiva, por lo que no es posible instar y tramitar dicho procedimiento ante notario si dicho pacto no está inscrito, incluso aunque por error se hubiera emitido certificación de cargas.

455.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO Y NOVACIÓN DEL MISMO

Es posible novar y subsanar un contrato privado cuando se eleva a escritura pública si la causa del negocio jurídico no se expresó adecuadamente en el contrato privado.

462.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA SIN ASIGNACIÓN DE USO

Se venden participaciones indivisas de dos fincas rústicas (3/4 de cada una), en favor de tres adquirentes que compran por cuotas indivisas (1/4 de finca cada uno), pero sin determinar el uso a que se destina cada cuota. La DG rechaza la inscripción de la compra, basada en que “una parcelación” es un proceso dinámico y que, si bien la transmisión efectuada es un acto “neutro”, el certificado catastral unido, arroja la existencia sobre el terreno adquirido, de unas construcciones agrarias y alguna vivienda, indicios que son suficientes para rechazar su inscripción, si no se acompaña de licencia de parcelación o certificado de su innecesariedad.

475.** OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL EN EXTREMADURA. LIBRO EDIFICIO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

Debe diferenciarse entre normas de naturaleza documental y registral, cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, de competencia autonómica y aplicación preferente, cuyo régimen propio deberá ser respetado.

484.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA INMATRICULAR ART. 203 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

No cabe continuar un Expediente Inmatriculador (ni practicar la oportuna Anotación Preventiva)  cuando el registrador tiene dudas fundadas de que las fincas no estén ya inmatriculadas.

486.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. COINCIDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL CON OTRAS FINCAS INSCRITAS

Para denegar una inmatriculación no basta señalar que ya existe otra finca registral con el mismo número de referencia catastral.

489.** RECTIFICACIÓN DE REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCIÓN JUDICIAL

La inexactitud registral es toda discordancia entre el Registro y la realidad. El error existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación material o conceptual.

494.** HERENCIA TESTAMENTO CAUTELA SOCINI. PATRIA POTESTAD PRORROGADA. CONFLICTO DE INTERESES. 

En escritura de liquidación de gananciales y herencia existe conflicto de intereses al representar la madre a un hijo con patria potestad prorrogada, aunque se hagan las adjudicaciones conforme al testamento con cautela socini. Es, pues, preciso, nombrar defensor judicial y, en su caso, aprobación judicial posterior si el juez no dispone otra cosa, al hacer el nombramiento.

496.** PERMUTA. MEDIOS DE PAGO. PODERES: EXHIBICIÓN DE COPIA AUTORIZADA

En una cesión de crédito contra 3º que un permutante hace a cambio de un inmueble, deben identificarse los medios de pago que dieron lugar al préstamo originario. En el juicio notarial de suficiencia de un poder, debe darse fe expresa de que ha sido exhibida “copia autorizada” (y no solo “escritura”) del poder.

498.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD NO DESVIRTUADAS EN EL ACTA.

En el acta deben desvirtuarse con pruebas objetivas las dudas de identidad que expresa el registrador en la certificación, sobre cambios de linderos, gran incremento de superficie o posible encubrimiento de modificaciones hipotecarias o incorporación de terrenos vecinos.

516.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: FIRMEZA DE LICENCIA CON CONDICIONES

En un convenio regulador de divorcio NO pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos antes del matrimonio (salvo la vivienda familiar) siendo precisa escritura de disolución de condominio. La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

526.** COMPRA POR FRANCESA CASADA EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES. SOLICITUD DE GEORREFERENCIA.

Tratándose de régimen económico  matrimonial pactado sujeto a legislación extranjera, el notario debe cumplir lo dispuesto en el art.159 RN.

529.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. COMUNIDAD POSTGANANCIAL

Se puede inscribir la disposición de bienes concretos de una comunidad postganancial sin previa liquidación si disponen todos quienes agotan la titularidad sobre el bien. Registralmente es un caso de tracto sucesivo abreviado o comprimido

530.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO HABIÉNDOSE FORMULADO OPOSICIÓN POR INTERESADO AJENO AL EXPEDIENTE

Cualquier interesado, notificado a través del anuncio en el BOE, se puede oponer a la pretensión del requirente de un expediente de dominio para reanudar el tracto siempre que exprese la causa en que se funde, y no sólo los titulares de derechos inscritos o que hayan presentado demanda judicial.

533.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DE REDONDEO EN LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL

Una escritura de compraventa de una finca tiene como título previo, a efecto de la inmatriculación por el art 205 LH, una aportación de los vendedores a su sociedad conyugal, acompañándose a la última un certificado catastral, que muestra una pequeña diferencia, en decímetros cuadrados respecto de la superficie escriturada, lo que no es obstáculo para la inscripción porque el Catastro redondea.

RESOLUCIONES MERCANTIL

430.*** SOCIEDAD LIMITADA. REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL CON RESTITUCIÓN DE APORTACIONES PARCIALMENTE APLAZADA.

En una reducción de capital no igualitaria, por restitución de aportaciones a uno solo de los socios, esa restitución puede ser objeto de aplazamiento siempre que lo consienta el socio afectado.

431.*** PODER OTORGADO A FAVOR DE SÍ MISMO POR PERSONA FÍSICA REPRESENTANTE DE PERSONA JURÍDICA  ADMINISTRADORA ÚNICA DE LA SOCIEDAD.   

No es posible que una persona natural representante de la persona jurídica administradora de una sociedad se otorgue poder a favor de sí mismo.

444.*** ESCISIÓN PARCIAL FINANCIERA DE SOCIEDAD. ESCISIÓN INVERSA. 

Por razones de simplificación administrativa, entre otras, es posible una escisión en la que la beneficiaria recibe sus propias participaciones, para después asignarlas a los socios de la escindida. Un grupo de participaciones sociales es una unidad económica, y puede ser objeto de escisión

464.*** NOMBRAMIENTO DE REPRESENTANTE PERSONA FÍSICA DE SOCIEDAD ADMINISTRADORA. NECESIDAD DE ACEPTACIÓN DEL CARGO.

El representante físico de un administrador persona jurídica debe aceptar expresamente su cargo. Sin embargo, la manifestación de incompatibilidades la puede hacer el que lo nombra.

466.*** BUROFAX VERSUS CORREO CERTIFICADO. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL NO AJUSTADA A ESTATUTOS

Si en los estatutos se dice que la convocatoria de la junta es por carta certificado con acuse de recibo, para que sea admisible que esa carta sea sustituida por un burofax, será necesario añadir en la certificación que el burofax se envió por el Servicio Postal Universal (Correos) y que lo fue también con acuse de recibo.

506.*** SUPRESIÓN COMO CAUSA DE SEPARACIÓN DE LA FALTA DE DISTRIBUCIÓN DE DIVIDENDOS. CONSECUENCIAS.

La causa de separación por suprimir el derecho de separación por falta de pago de dividendos, es una causa de separación legal y como tal su procedimiento se regula en el artículo 348 de la LSC.

522.*** DISOLUCIÓN SA EN QUIEBRA. CONVENIO INSCRITO. NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADOR.

Pese a que una sociedad esté declarada en quiebra y exista convenio inscrito, la Junta General de esa sociedad puede acordar la disolución y el nombramiento de liquidadores.

512.** MODIFICACIÓN ESTATUTOS. CELEBRACIÓN DE JUNTA EN CUALQUIER PARTE DEL TERRITORIO DE LA COMUNIDAD.

 Para poder establecer en estatutos que las juntas generales se celebren en lugar distinto al domicilio de la sociedad, debe determinarse el concreto lugar de celebración que debe estar referido a un término municipal o a una localidad, ciudad o pueblo.

515.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

En un convenio regulador de divorcio NO pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos antes del matrimonio (salvo la vivienda familiar) siendo precisa escritura de disolución de condominio. La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

519.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN INSTADA SOLO POR UNO DE LOS TITULARES DE LA HIPOTECA

Inscrita una hipoteca a favor de varios acreedores por cuotas, no puede ejecutarla uno solo en cuanto a la totalidad del crédito, por lo que es correcta la denegación de la expedición de certificación.

525.* JUNTA GENERAL. FORMA DE LA CONVOCATORIA. FEHACIENCIA DE LA NOTIFICACIÓN. SERVICIO DE CORREOS.  

Si los estatutos, en cuanto a la forma de convocatoria de la junta general, hablan de correo certificado con acuse de recibo, la carta deberá mandarse por el servicio postal universal de Correos, y no por cualquier otro operador privado.

 

PRACTICA NOTARIAL: LAS NOTIFICACIONES NOTARIALES II.

            NOTIFICACIONES EN EXPEDIENTES INMOBILIARIOS 

1.- CONSIDERACIONES TEÓRICAS .

Hay que tener en cuenta en primer lugar que estos expedientes inmobiliarios son de jurisdicción voluntaria pues el notario actúa como autoridad, de la misma forma que antes lo hacía otra autoridad, la judicial, y por tanto su actuación se somete en primer lugar a  lo que establezca la ley reguladora de los mismos (la Ley Hipotecaria) y supletoriamente a lo establecido en la legislación notarial.

Por ello el artículo 203  LH establece en su apartado 5º in fine que las notificaciones han de hacerse “en la forma prevenida en esta Ley”.

La DGRN interpreta que la remisión sobre la forma de realizar las notificaciones lo es a lo dispuesto  “en el Título VI de la Ley Hipotecaria”, y más concretamente a lo que dispone el artículo 199 LH  según el cual “la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado”. Ver Resolución de 23 de Abril de 2018, entre otras.

Por tanto, el Reglamento Notarial es una norma supletoria cuando la notificación se ha de hacer conforme a lo previsto en otras normas y reglamentos (art 206 RN).

Hay que tener en cuenta también que las notificaciones en este tipo de expediente a las personas mencionadas en la norma han de ser personales, pero no significa que tengan que ser en persona, sino que tienen que ser nominativas, es decir que no pueden ser genéricas como ocurre cuando se notifica por edictos a desconocidos interesados.

2.- CONSECUENCIAS PRÁCTICAS:

.- Carece de sentido la tradicional  distinción que hace el Reglamento Notarial  y la doctrina para las notificaciones puramente notariales entre actas de notificación y actas de envío de carta por correo, según sea la pretensión del requirente, pues lo que hace el notario por mandato legal en este tipo de expedientes son siempre notificaciones aunque la forma de realizarlas sea por carta certificada.

.-  La competencia del notario para este tipo de notificaciones deriva de su competencia para tramitar el expediente por el lugar donde radica la finca, por lo que una vez establecida la competencia inicial del notario ésta se extiende a la de efectuar las notificaciones (por carta) a dichas personas nominativas, cualquiera que sea su domicilio.

.-   La notificación la puede realizar el notario o bien personalmente (siempre que sea dentro de su distrito) o bien por carta certificada con acuse de recibo, pero en ambos casos tiene que haber habido un doble intento de notificación o bien por el notario o bien por Correos o bien mixta (una vez el notario y otra Correos).

.- Si resultan infructuosas dichas notificaciones hay que notificar por edictos en el BOE, pero siempre de forma nominativa.

.-  Como cuestión práctica se plantea la cuestión de si se puede notificar nominativamente  en el BOE a las personas que la ley exige antes de realizar los dos intentos de notificación personal y resultar fallidos. A mi juicio la respuesta debe de ser positiva porque con ello no se perjudica a nadie y por cuestiones prácticas (no perder al menos un mes más de tiempo en el expediente), por lo que en el edicto inicial (dirigido a genéricos interesados) sería conveniente y más práctico incluir los nombres de los que tengan que ser notificados nominativamente (sólo los nombres y apellidos y ningún dato más, como veremos).

.- En cuanto a la posibilidad de contestación o alegaciones de los notificados, en principio tiene que ser compareciendo en la notaría dentro del mes siguiente a la notificación o publicación en el BOE. Sin embargo habrá que admitir una contestación fehaciente mediante un Acta de Manifestaciones ante otro notario, que idealmente debe de enviar la copia por vía interna (SIGNO) al notario competente (por su inmediatez y mejor control). Para dichos casos sería conveniente regular reglamentariamente a quien corresponde pagar los costes de dicha Acta, pues parece lógico que sea el promotor del expediente, pero mientras no se regule no podremos obligar al promotor a hacerse cargo de dicho gastos y tendrá que pagarlas el notificado.

3.- NOTIFICACIONES  MEDIANTE EL SERVICIO DE CORREOS

3.1.-  NOTARIALES COMO ORGANISMO PÚBLICO. DOBLE INTENTO DE NOTIFICACIÓN.

Cuando el notario notifica en este tipo de expedientes (al igual que el registrador en los casos del 199 LH) ha de considerarse una notificación equivalente a las administrativas y judiciales a los efectos de lo previsto en el artículo 39 y siguientes del Reglamento Postal (Real Decreto 1829/99).

El artículo 42  regula los supuestos de doble intento de entrega, es decir aquellos en que el funcionario de Correos intentará entregar la carta  dos veces, si el primer intento resulta fallido. De esta forma no será necesario hacer dos envíos de la carta con el consiguiente tiempo de espera adicional (que puede consumir más de un mes).

Por ello habría que intentar que el servicio de Correos nos reconozca a los notarios dicho carácter de notificaciones oficiales, en cuyo caso el sobre de la carta tiene que cumplir lo dispuesto en el artículo 40 del citado reglamento , es decir “que en el envío conste la palabra «Notificación», y, debajo de ella y en caracteres de menor tamaño, el acto a que se refiera (citación, requerimiento, resolución) y la indicación «Expediente núm…» o cualquier otra expresión que identifique el acto a notificar».

3.2.- NOTARIALES ORDINARIAS CON DOBLE INTENTO DE NOTIFICACIÓN.

Si la oficina de correos no nos reconociera dicho carácter de notificación de un organismo oficial  (es algo novedoso para ellos y quizá haya de ser tratado por los altos representantes del cuerpo notarial) es posible en todo caso realizar envíos tradicionales pero con un doble intento de notificación, y con las mismas ventajas que en el caso anterior.

En Correos existe este tipo de cartas certificadas (con doble intento), algo más caras de lo normal (unos 4 euros) . El sobre tiene este aspecto.

3.3.- ENVÍO EN LÍNEA  DE CARTAS CERTIFICADAS .

En teoría es posible evitar el paseo de ir a la oficina de correos haciendo estos envíos en línea (on line), para lo que hay que abrir una cuenta y registrarse como usuario en Correos.

  1. Envíos como  ORGANISMO PÚBLICO.

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 2.- Envíos como PARTICULARES

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4.-  PERSONAS QUE TIENEN QUE SER NOTIFICADAS NOMINATIVAMENTE

.-Propietario anterior (o sus causahabientes)

.- Titular  catastral

.- Poseedor de hecho

.- Ayuntamiento del municipio de la finca

.- Administración Pública titular de dominio público colindante.

.- Titulares catastrales de las fincas colindantes, según Catastro.

.- Parcelas «en investigación»: Comunicar a la D.G. Patrimonio del Estado Calle de Alcalá, 9, 28014 Madrid). Ver Resolución de 20/06/2019.

.- Titulares de las fincas registrales colindantes, según Registro.

.- Titulares de cargas sobre las fincas registrales colindantes, según Registro.

.- Titulares de derechos reales sobre la finca objeto del expediente (servidumbres, usufructos, embargos) según Registro o según manifieste el requirente.

La notificación en todos estos casos ha de hacerse a dichas personas:

  1. Si son conocidos, en su domicilio si se conoce o, si resulta fallida en el BOE pero nominativamente.
  2. Si son desconocidos (causahabientes, por ejemplo), en el BOE pero de forma genérica (a los desconocidos herederos de…).

     

PARTICULARIDADES EN LOS EXPEDIENTES DE REANUDACIÓN DE TRACTO

SÍ hay que notificar al último titular registral o a sus causahabientes nominativamente, si la inscripción es de más de 30 años, pues en otro caso deben de comparecer en la notaría y consentir el expediente.

NO es necesario notificar a los colindantes (R. 1 de Febrero de 2019)

 

5.- CONTENIDO DEL EDICTO Y NOTIFICACIÓN (artículo 203 LH).

1. El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.

Sin embargo los anteriores datos personales deben de limitarse al nombre y apellidos o DNI del promotor del expediente (pero no los dos a la vez), tal y como interpreta el Consejo General del Notariado en su Comunicación de 18 de Marzo de 2019, conforme a lo dispuesto en la disposición adicional séptima de la Ley Orgánica de Protección de Datos 3/2018, que ha de entenderse que deroga tácitamente el apartado anterior de la LH.

2. Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

3. La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

4. Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

5.  Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse.

6. Además de ello, y por si no pudieran ser notificados personalmente como se ha dicho, habrá que incluir en el edicto nominativamente al titular catastral, poseedor de hecho, titulares catastrales de las fincas colindantes, titulares de las fincas registrales colindantes, titulares de cargas sobre las fincas registrales colindantes, y titulares de derechos reales sobre la finca objeto del expediente (servidumbres, usufructos, embargos..)

PARTICULARIDADES EN LOS EXPEDIENTES DE REANUDACIÓN DE TRACTO

Hay que notificar al titular catastral nominativamente (pues su nombre es conocido) o a sus causahabientes (si se conoce su nombre) o genéricamente que será el supuesto habitual (los desconocidos herederos de don *)

 

MODELOS DE EDICTOS EN EXPEDIENTES DE DOMINIO

INMATRICULACIÓN

REANUDACIÓN DE TRACTO

RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA

MODELO DE CARTA DE NOTIFICACIÓN DE EXPEDIENTES DE DOMINIO

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PORTADA

Informe Oficina Notarial Diciembre 2019. Notificaciones Notariales en Expedientes Inmobiliarios.

Pirámide de Güímar (Tenerife). Por Steffen Löwe


Informe Oficina Notarial Noviembre 2019. Notificaciones Notariales -1.

INFORME OFICINA NOTARIAL NOVIEMBRE 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:  LAS NOTIFICACIONES NOTARIALES: PARTE I

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

Protección consular por otros países de la Unión Europea

Real Decreto 561/2019, de 9 de octubre, por el que se completa la transposición de la Directiva (UE) 2015/637 del Consejo, de 20 de abril de 2015, sobre las medidas de coordinación y cooperación para facilitar la protección consular de ciudadanos de la Unión no representados en terceros países y por la que se deroga la Decisión 95/553/CE.

Resumen: Este real decreto establece los mecanismos y procedimientos de cooperación y coordinación con los otros Estados miembros y la Unión Europea para hacer efectivo el ejercicio del derecho a la protección consular de los ciudadanos europeos cuando estos se encuentren en terceros países donde el Estado de nacionalidad no esté representado.

Principios generales de la protección consular:

– Los ciudadanos españoles no representados, tienen derecho a solicitar protección consular de la oficina consular o misión diplomática de cualquier Estado miembro de la Unión representado en el país tercero, en las mismas condiciones que los nacionales de dicho Estado miembro.

– Los ciudadanos de otros Estados miembros de la Unión en aquellos países terceros en los que no estén representados tienen derecho a solicitar en las mismas condiciones que los españoles protección consular de la oficina consular o a la misión diplomática española acreditada.

Tipos de asistencia. La protección consular podrá comprender, entre otros supuestos, la asistencia en las circunstancias siguientes:

a) detención o prisión;

b) ser víctima de un delito;

c) accidente o enfermedad graves;

d) fallecimiento;

e) ayuda y repatriación en caso de emergencia;

f) necesidad de documentos provisionales de viaje.

En cuanto a los procedimientos financieros (art. 10), los españoles que reciban protección consular de otro Estado miembro o, en su caso, para sus familiares, se comprometerán a reembolsar en el plazo máximo de un año al Tesoro Público de España los gastos de esa protección consular, en las mismas condiciones que los nacionales del Estado miembro que haya prestado la protección. Deberán rellenar el formulario normalizado del anexo I.

Si es al revés, España solicitará al Estado miembro del que sea nacional el ciudadano no representado el reembolso de los gastos de esa asistencia, en las mismas condiciones que a un ciudadano español. Se usará el formulario normalizado del anexo II.

El art. 11 regula un procedimiento financiero simplificado para situaciones de crisis.

Entró en vigor el 11 de octubre de 2019.

Calendario laboral 2020

Resolución de 3 de octubre de 2019, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2020.

Resumen: De las doce fiestas, 7 son nacionales no sustituibles (una menos que en 2019). Hay que añadir las fiestas locales.  

Ir a la página especial.

SECCIÓN II

Se declara en situación de excedencia voluntaria al notario de Villanueva de la Cañada don José Luis Mejías Gómez.

Se jubila al notario de Marbella don Juan Miguel Motos Guirao.

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado en  se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  OCTUBRE se han publicado    CINCUENTA Y SIETE  RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

404.*** ARAGÓN. FALTA DE ACREDITACIÓN CONSTITUCIÓN JUNTA DE PARIENTES MENOR RENUNCIANTE DE LA HERENCIA. Para que la Junta de Parientes aragonesa se constituya notarialmente, no es precisa una acreditación perfecta del parentesco ni acta de notoriedad “ad hoc”, pero el notario debe dar fe suficiente de la válida constitución de la Junta.

418.*** HERENCIA. TRASLADO DE COPIA ELECTRÓNICA DE RATIFICACIÓN A PAPEL. El traslado a papel de la copia autorizada llevado a cabo por el notario de destino es un documento susceptible de ser utilizado en el tráfico jurídico como una copia autorizada. Las limitaciones respecto de la validez de las copias electrónicas, derivan únicamente de la concreta finalidad expresada en su expedición.

421.*** INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO LA RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA INCLUIDA EN UNA UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA. No puede rectificarse la descripción de una finca incluida en una unidad de actuación sin que la administración urbanística actuante tome las correspondiente medidas; no cabe rectificar un error derivado del título que motivó la inscripción sin consentimiento del titular registral o resolución judicial.

365.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA E INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN. El cambio de uso en una propiedad horizontal no necesita de la autorización de la Comunidad de Propietarios, salvo que los Estatutos expresamente lo prohíban. La calificación estará suficientemente motivada si el interesado ha podido alegar cuanto conviene a su defensa.

367.** INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN DECLARADA SOBRE FINCA RESTO TRAS SEGREGACIÓN. LICENCIA. COORDENADAS. Para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas, es preciso acreditar la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.

368.** OBRA ANTIGUA SOBRE TERRENO SUJETO A SERVIDUMBRE DE TRÁNSITO Y PROTECCIÓN. No es posible la declaración de una obra nueva antigua en la servidumbre de protección o en zona de servidumbre de tránsito sin los correspondientes informe o autorización administrativos previos.

369.** DONACIÓN DE FINCA GANANCIAL OTORGADA POR UN CÓNYUGE RATIFICANDO DESPUÉS EL OTRO. La donación de un bien ganancial por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro no es nula sino ineficaz, por lo que es posible la ratificación posterior por el otro cónyuge. Sin embargo, en estos casos no es posible sustituir judicialmente el consentimiento de ambos cónyuges a diferencia de los actos a título oneroso.

371 y 372.** TRANSMISIÓN DE UNA CUEVA BIEN DE INTERÉS CULTURAL. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Se plantea si las llamadas “covachuelas o covetes”, situadas bajo una de las terrazas de la Real Parroquia-Iglesia de Valencia (monumento Histórico-Artístico Nacional desde 1947) se pueden enajenar e inscribir en el Registro de la Propiedad, como fincas independientes de aquella, teniendo éstas, además, la consideración de bienes de interés cultural. La DG declara que tanto la Real Iglesia como la “covachuela o covete” vendida, éstas ubicadas bajo una de las terrazas de la Parroquia, forman un único Conjunto Histórico Artístico, rechazándose la inscripción de aquella, separadamente de la de la Real Iglesia Parroquial.

373.** CONVENIO REGULADOR DE PAREJA DE HECHO. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. No se puede disolver por convenio regulador una comunidad de bienes existente entre una pareja estable en Baleares, por exceder de su contenido típico.

374.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TERCER POSEEDOR NOTIFICADO PERO NO DEMANDADO. El tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. La posterior notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se haya podido realizar al actual titular no puede suplir a la debida demanda y requerimiento de pago.

381.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. APROBACIÓN JUDICIAL. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. El título inscribible deba contener con claridad los contornos y el contenido del derecho cuya inscripción se pretende. El registrador sustituto debe confirmar o revocar (pero no matizar) la nota de calificación.

382.** DOMICILIO CIVIL. NOTIFICACIÓN AL COHEREDERO QUE SE TIENE POR RENUNCIANTE [EN INTERPELATIO IN IURE CATALANA]. No cabe notificar por edictos sin haber intentado notificación personal en el domicilio real del notificado, especialmente cuando el silencio implica pérdida de derechos. El empadronamiento no es decisivo y menos si solo consta por manifestación verbal del funcionario.

384.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS DE FINCA HIPOTECADA POR ENTIDAD CONCURSADA. El régimen de la cesión de bienes en pago de deudas en la fase de convenio difiere si la finca está libre de cargas o bien gravada con hipoteca a favor del acreedor cesionario.

385.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA POR CANTIDAD SUPERIOR A LA GARANTIZADA POR LA HIPOTECA. En el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero siempre que no existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, ya que en tal caso la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite.

389.** ACTA DE FINAL DE OBRA DE NAVE INDUSTRIAL. LIBRO DEL EDIFICIO EN MURCIA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. El Libro del Edificio, que en principio habría que aportar al Registro de la propiedad para todo tipo de construcciones, únicamente será exigible si la legislación urbanística autonómica competente impone la obligación de elaborarlo.

396.** HERENCIA DE CAUSANTE DIVORCIADA QUE NOMBRÓ HEREDERO A SU ENTONCES MARIDO. No está previsto como efecto de la separación o divorcio de los cónyuges la revocación o ineficacia, «ministerio legis», de las disposiciones testamentarias efectuadas por uno de ellos en favor del otro.

405.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS ENTRE TÍTULO INMATRICULADOR Y CERTIFICACIÓN CATASTRAL. La rectificación de errores otorgada por el notario en acta del 153 del RN, ha de ser interpretada de modo restrictivo sin que en ningún caso pueda sustituir la voluntad de los otorgantes. Es decir que con ella no se puede cambiar en principio la superficie de una finca.

407.** VENTA DE FINCA ARRENDADA. FORMA DE REALIZAR LA NOTIFICACIÓN NOTARIAL: CÉDULA POR CORREO Y/O PRESENCIAL. Para que una notificación notarial conforme al artículo 202 RN se entienda hecha, cuando la cédula se envía por carta certificada con acuse de recibo es necesario que se haya entregado en el domicilio o que el interesado la haya retirado en Correos. En otro caso, el notario tiene que hacer un segundo intento de notificación en persona.

408.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE CRÉDITO TITULIZADO. La titulización de un crédito hipotecario no supone cambio alguno para el deudor, y por consiguiente las reglas que deben aplicarse a su cancelación, son las mismas que para el crédito no titulizado.

413.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. TRACTO SUCESIVO. MEDIOS DE PAGO: NO CABE SUBROGACIÓN EN HIPOTECA YA CANCELADA. No es posible inscribir una compraventa si el titular registral no es ya el vendedor sino un tercero. Respecto del medio de pago empleado (la subrogación en un préstamo hipotecario) en este caso concreto no se admite por no acreditarse el pago efectivo ni la comunicación de la subrogación a la entidad acreedora, estando la hipoteca ya cancelada.

417.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». ACREDITACIÓN PRESCRIPCIÓN ACCIÓN URBANÍSTICA. INFORMACIÓN TERRITORIAL ASOCIADA A LA PARCELA. No procede aplicar el artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal a edificaciones cuya terminación se efectúa bajo la vigencia de norma de imprescriptibilidad en suelo de especial protección. La aplicación informática sobre información territorial asociada a la parcela, información de carácter público, puede ser relevante a efectos de tener dudas fundadas.

375.* INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. COPIA SIMPLE DEL TESTAMENTO. FOTOCOPIAS. CSV EN CERTIFICADO ÚLTIMAS VOLUNTADES. Es válido el certificado de actos de última voluntad con Código Seguro de Verificación (CSV). Hay que aportar certificado de defunción original o testimonio notarial del mismo, y copia autorizada del testamento, salvo que esté testimoniado literalmente o en relación en la escritura de herencia.

RESOLUCIONES MERCANTIL

366.*** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. NEGATIVA A RESERVAR DENOMINACIÓN SOCIAL POR IDENTIDAD. ACUMULACIÓN DE CRITERIOS NO DIFERENCIADORES. La inclusión de un número en la denominación social unido al distinto orden de las palabras utilizadas y al tipo especial de sociedad, es suficiente para diferenciar unas denominaciones de otras.

398.*** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS SL. CLÁUSULA DE RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES. INTERPRETACIÓN DEL TÉRMINO «EN SU CASO» UTILIZADO. Si en un sistema de retribución de consejo se dice que el consejero percibirá, dietas “en su caso”, ello quiere decir que las dietas sólo existirán cuando el consejero asista al consejo y por tanto es inscribible al artículo de los estatutos que así se exprese.

416.* REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. NEGATIVA A RESERVAR UNA DENOMINACIÓN SOCIAL. IDENTIDAD SUSTANCIAL. Son admisibles como denominaciones diferentes las de “Travel Prime” y las de “Primera Travel”, pues pese a su similitud, encierran en sí mismas suficientes elementos diferenciadores.

Ir al INFORME COMPLETO de RESOLUCIONES.

 

PRACTICA NOTARIAL: LAS NOTIFICACIONES NOTARIALES

PARTE I.-  NOTIFICACIONES MEDIANTE ACTA NOTARIAL DE NOTIFICACIÓN.

      1.-CONCEPTO

Nos referimos a los casos tradicionales en los que la actuación notarial tiene por objeto únicamente  dar cumplimiento a la notificación que insta un particular en un acta,  las cuales se rigen exclusivamente por lo dispuesto en el  Artículo 202 RN,.

En otro momento analizaremos esas notificaciones cuando son uno de los trámites de alguno de los procedimiento de los encomendados últimamente a los notarios, tales como expedientes inmobiliarios de dominio (inmatriculación, reanudación del tracto, rectificación de cabida), expedientes sucesorios (actas de interpelación al heredero, nombramiento de contador partidor dativo), procedimientos de ejecución  extrajudicial de hipoteca, y acuerdos extrajudiciales de pagos, entre otros.

    2.- FORMA DE PRACTICAR LAS NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS

De dicho artículo 202 resulta que la notificación puede realizarse en persona por el notario o mediante envío de la cédula por correo con acuse de recibo, a elección del notario. Sin embargo, ambos sistemas son complementarios, como veremos, y será necesario recurrir al segundo si falla el primero elegido. Así:

   A) Si la notificación se hace mediante el envío de la CÉDULA POR CORREO:

1.- Se entiende hecha la notificación siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio designado por las partes, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio.

2.- No se entiende hecha la notificación cuando la carta no ha podido entregarse en el domicilio, se ha dejado aviso en el buzón, y el destinatario no ha comparecido para retirarla en plazo.

Y mantiene esa postura la DGRN a pesar de que en ese mismo caso la postura del TS,  en el ámbito de las notificaciones administrativas, es que SÍ se entiende hecha la notificación, para lo cual argumenta la falta de diligencia del destinatario al no retirar la notificación en las oficinas de Correos.

3.- En tal caso la DGRN tiene el criterio de que el notario debe hacer al menos un intento de entrega personal en el domicilio. Ver Resolución de 29 de Agosto de 2019.

4.-Si el notario hace ese segundo intento de notificación personal y la diligencia es negativa, cualquiera que sea la causa, se tiene por hecha la notificación,  según el párrafo final del artículo 202 RN y la Resolución de 30 de Enero de 2012 .

   B) Si la notificación es PRESENCIAL POR EL NOTARIO.

El notario en tal caso  debe hacer al menos un intento de entrega personal en el mencionado domicilio. En determinados casos, cuando la importancia del asunto así lo requiera, será conveniente hacer un segundo intento de entrega en horario diferente del primero (o bien por las mañanas o bien por las tardes) para aumentar las posibilidades de éxito.

Si el intento de notificación presencial  ha sido infructuoso, ha de hacerse un segundo intento mediante el envío de la cédula por correo con acuse de recibo.

Hecho este segundo intento, y sea cual sea el resultado, la notificación se tendrá por hecha conforme a lo que dispone el artículo 202 que señala en su párrafo final que “La notificación o el requerimiento quedarán igualmente cumplimentados y se tendrán por hechos en cualquiera de las formas expresadas en este artículo”.

Cuando se ha practicado la notificación y el interesado no ha contestado es conveniente cerrar el acta con una DILIGENCIA DE CIERRE expresiva de que el requerido no ha contestado en el plazo de dos días laborables, para dejar claro el hecho de la no contestación.

3.- DIFERENCIA CON LAS ACTAS DE ENVÍO DE CARTA POR CORREO.

Como hemos visto en las actas de notificación se puede practicar la notificación mediante envío de la cédula por correo, lo que puede ocasionar dudas o confusiones entre las actas de notificación y las de envío de carta por correo.

En las actas de envío de carta por correo  (Artículo  201 RN) el notario se limita a enviar la carta, dejando una copia en el acta, dando fe del hecho del envío y del contenido de la carta. El destinatario de la carta, al no tener la condición de notificado, no tiene derecho a contestar.

En las actas de notificación la participación del notario es más activa pues el notario mismo notifica (transmite una información)  y por ello la fe pública notarial se extiende a este hecho. El notificado tiene derecho a contestar en el plazo de dos días, que se contarán desde que reciba la notificación, o bien personalmente del notario o bien del servicio de correos. Ver artículo 204 RN.

4.- COMPETENCIA TERRITORIAL DEL NOTARIO.

En las actas de envío de carta por correo, la competencia del notario viene determinada por el lugar en el que se firma el requerimiento, pero ello no constituye ningún límite para el envío de la carta a cualquier parte del territorio nacional o del extranjero siempre que el notario puede enviar la carta desde una oficina de correos que radique en su propio distrito notarial.

En las actas de notificación el notario tiene que ser competente desde el punto de vista territorial para practicar la notificación en el domicilio del requerido, pues ha de poder ir allí presencialmente y el requerido ha de poder contestar en la propia notaría. Por ello no será competente para  notificar en ningún domicilio fuera del distrito notarial, ni en territorio nacional ni en el extranjero.

 

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PORTADA

Informe Oficina Notarial Noviembre 2019. Notificaciones Notariales -1.

Recorte de rocas volcánicas en las Cañadas del Teide, Museo Juan Évora (Tenerife). Por JFME.


Informe Oficina Notarial Octubre 2019. Red SARA y Sistema ORVE.

INFORME OFICINA NOTARIAL OCTUBRE 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL: COMUNICACIONES TELEMÁTICAS A ADMINISTRACIONES PÚBLICAS DE DOCUMENTOS NOTARIALES:     LA RED SARA y ORVE.

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DISPOSICIONES DESTACADAS

  • Instrucción DGRN Prestadores de Servicios a Sociedades

    Instrucción de 30 de agosto de 2019, la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la inscripción en el Registro Mercantil de las personas físicas profesionales que prestan servicios descritos en el artículo 2.1.o) de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y financiación del terrorismo.

    Resumen: Esta Instrucción DGRN establece la forma de inscripción en el Registro Mercantil de los profesionales prestadores de servicios a sociedades, mediante declaración exclusivamente telemática a fin de completar la transposición de la IV Directiva antiblanqueo.

    Ir a la página especial.

     

  • Convocatoria de elecciones y especialidades de éstas

    Real Decreto 551/2019, de 24 de septiembre, de disolución del Congreso de los Diputados y del Senado y de convocatoria de elecciones.

    Resumen: Se convocan nuevas elecciones a Cortes que tienen especialidades por proceder de una investidura fallida, con reducción de trámites y acortamiento de plazos. También se convocan elecciones locales parciales. Dos Instrucciones de la Junta Electoral Central desarrollan los Decretos y fijan calendario.

SECCIÓN II

Se jubila al notario de Madrid don Francisco Javier Vigil de Quiñones Parga.  

Se jubila a la notaria de Santander doña María Jesús Méndez Villa.

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado en Septiembre se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  SEPTIEMBRE se han publicado  DIECISIETE RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

357.*** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN. LEY APLICABLE. LEGÍTIMA. Cabe la afección a favor de legitimario sobre bien de la herencia siendo el causante extranjero residente en Formentera. De ser aplicable a una sucesión transfronteriza el Reglamento Europeo 650/2012 las cuestiones relativas a la legítima de extranjero residente en España, salvo professio iuris, se rigen, regla general, por la ley de la unidad territorial en la que el causante hubiera tenido su residencia habitual en el momento del fallecimiento, art.36.2,letra a). El ámbito de aplicación del Reglamento, artículo. 1.2.a, no comprende las cuestiones relativas a filiación ni por tanto el eventual reconocimiento incidental de la acreditación de la filiación respecto de la causante.

361.*** AGRUPACIÓN CON CAMBIOS DESCRIPTIVOS. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.  En la agrupación de fincas hay que inscribir la representación gráfica de la finca agrupada, para lo que no se precisa el procedimiento del artículo 199 LH como regla general, pero será necesario cuando haya modificaciones descriptivas que pudieran afectar a colindantes. Son dudas suficientes de identidad el cambio de linderos fijos y la oposición de colindantes que aportan informe técnico topográfico.

364.*** NEGATIVA A ADMITIR SOLICITUD DE CONCILIACIÓN. ALCANCE DEL ART. 1355 CC. La negativa del registrador a admitir una solicitud de conciliación es recurrible ante la DGRN. No es requisito de la solicitud la declaración de que no se ha resuelto otro expediente sobre el mismo asunto. El uso del artículo 1355 del Código Civil entre los cónyuges permite  probar con posterioridad el carácter privativo del dinero invertido, que no alteraría la naturaleza ganancial del bien, sin perjuicio del derecho de reembolso en la liquidación de los gananciales.

359.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO E INTERVENCIÓN DEL DEUDOR. AUTOCONTRATO Y CONFLICTO DE INTERESES EN EL ÁMBITO SOCIETARIOEn una cesión de crédito hipotecario el negocio jurídico se perfecciona entre cedente y cesionario, por lo que el deudor, aunque comparezca en la escritura, no interviene en dicho negocio jurídico y por ello no puede haber ni autocontratación ni conflicto de intereses con dicho deudor. El conflicto de intereses, de haberlo, no afecta al poder de representación de los administradores sociales y  no puede ser objeto de juicio notarial ni de calificación registral, a diferencia de los casos con autocontrato que sí afecta al poder de representación y está sujeto a ese control notarial y registral.

363.** INSCRIPCIÓN DE FINCA QUE INVADE PARCIALMENTE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. NATURALEZA NO ADMINISTRATIVA DE LA FUNCIÓN REGISTRAL. Si la finca invade parcialmente el dominio público no se puede inscribir sin el deslinde de Costas. El deslinde lo tiene que pedir el presentante del documento, no el registrador, pues al procedimiento registral no le son en general de aplicación las normas del procedimiento administrativo al ser una actividad cercana a la jurisdicción voluntaria sujeta a la jurisdicción civil.

362.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN Y OPOSICIÓN DE COLINDANTES Las dudas de identidad han de ser motivadas. No basta una oposición no debidamente fundamentada del colindante. No basta en sí mismo que la finca proceda de segregación.

 

RESOLUCIONES MERCANTIL

360.*** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD. DIFERENCIAS EN LA DENOMINACIÓN EN EL CIF. FORMA DE CONVOCAR JUNTA. ESTATUTOS SOCIALES. COSTAS DEL RECURSO. Una pequeña diferencia en el nombre de la sociedad en el CIF o en el modelo 600 no impide la inscripción. Si se transcribe en estatutos un artículo de la LSC y este ha sido modificado, no será admisible la transcripción literal del anterior artículo derogado, omitiendo una nueva exigencia del vigente.

348.** CAMBIO DE SOCIO ÚNICO. AUTONOMÍA DE LA DECLARACIÓN DE UNIPERSONALIDAD. CIERRE REGISTRAL POR REVOCACIÓN DE N.I.F.  No es posible constatar en la hoja de la sociedad el cambio de socio único, si la escritura de transmisión de participaciones no cumple lo exigido en el artículo 203 del RRM.

349.** NOMBRAMIENTO Y CESE DE ADMINISTRADORES. DOCUMENTOS ANTERIORES PENDIENTES DE INSCRIPCIÓN. DUDAS SOBRE LA VÁLIDA CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA. Para la inscripción del cambio de forma de administración es necesario escritura pública no siendo suficiente el acta notarial de la junta. Si existen títulos anteriores pendientes de inscripción lo procedente es suspender la calificación.

Ir al INFORME COMPLETO de RESOLUCIONES.

 

PRACTICA NOTARIAL: COMUNICACIONES TELEMÁTICAS A ADMINISTRACIONES PÚBLICAS DE DOCUMENTOS NOTARIALES: LA RED SARA Y EL SISTEMA ORVE.

A veces se plantea la necesidad de efectuar comunicaciones desde la notaría a determinadas Administraciones públicas y ello no es posible a través de la plataforma notarial SIGNO. Pensemos por ejemplo en declaraciones fiscales de determinados documentos notariales (necesarias para inscripción en el Registro de la Propiedad), como las de solicitud de liquidación de plusvalías municipales de herencias o donaciones en Ayuntamiento lejanos, o en las comunicaciones que hay que hacer a los Ayuntamientos en los expedientes inmobiliarios  (para inmatriculación, reanudación del tracto, o rectificación de cabida) o en los Edictos que hay que publicar en los Ayuntamientos.

También puede ocurrir que la notaría no se encargue de esos trámites pero el problema entonces se traslada al ciudadano, al que hay que informar de la existencia de determinados medios o plataformas informáticas, que resumiremos a continuación, que pueden ayudarle en el cumplimiento de sus obligaciones sin desplazamientos.

1.- LA RED SARA. (Sistemas de Aplicaciones y Redes para las Administraciones).

La denominada red SARA es una especie de ventanilla única administrativa, un sistema de interconexión telemático entre administraciones públicas, estatales, autonómicas y locales, que permite a los ciudadanos y a sus representantes presentar los documentos dirigidos a dichas administraciones y obtener un justificante de dicha presentación.

Actualmente hay adheridos a dicha red 4.142 organismo estatales (entre otros la Agencia Tributaria y la Dirección General de los Registros y el Notariado), 2.230 autonómicos (incluidas las Agencias Tributarias autonómicas), y 7.937 locales (entre otros 6.625 ayuntamientos).

Más información en el Portal de la Administración Electrónica.

La pantalla inicial es la siguiente

Luego hay que seguir los pasos indicados, adjuntar los documentos necesarios y finalmente se obtendrá un recibo de la presentación telemática que, en teoría, debe de surtir los mismos efectos legales que la presentación física.

Si la notaría tramita la escritura y pretende la inscripción telemática dicho justificante debería de ser prueba suficiente de la presentación.

2.- El sistema ORVE. (Oficina de Registro Virtual de Entidades).

Está dirigido al ciudadano que tiene necesidad de  presentar presencialmente una solicitud y la documentación anexa porque carece de la capacidad de hacerlo telemáticamente.

El ciudadano se presenta en cualquiera de los puntos de acceso (Oficinas de Registro) normalmente en Ayuntamientos, con su documento (pensemos en copias de escrituras o solicitudes de liquidación), el funcionario lo escanea y presenta el documento digitalizado en la oficina de destino a través del sistema de interconexión de registros (SIR) devolviendo un justificante al presentante para incorporar o acompañar a la copia de la escritura.

Más información en el Portal de la Administración Electrónica.

Existe también la posibilidad de presentación por el mismo sistema en las oficinas de Correos, aunque previo pago de una módica cantidad.

La utilización de cualquiera de estos sistemas ahorrará tiempo y esfuerzo al ciudadano y a la notaría, si se encarga de la gestión posterior de las escrituras, hasta lograr la inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

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OFICINA NOTARIAL 

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INFORME GENERAL DE  SEPTIEMBRE: 

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Informe Oficina Notarial Octubre 2019. Red SARA y Sistema ORVE.

Drago milenario en Icod de los Vinos (Tenerife). Por JFME.

PORTADA DE LA WEB

Informe Oficina Notarial Septiembre 2019. Declaración de Herederos y colaboración de autoridades

INFORME OFICINA NOTARIAL SEPTIEMBRE 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL: ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS, FALTA DE DOCUMENTACIÓN Y COLABORACIÓN DE AUTORIDADES.

1).-  PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

2) .- NORMATIVA LEGAL APLICABLE PARA DICHO CASO

3).- SOLICITUD DE COLABORACIÓN DE AUTORIDADES.

4).-  DILIGENCIAS ADICIONALES EN CASO DE FALTA DE ACREDITACIÓN DE LA IDENTIDAD O DOMICILIO DE LOS PRESUNTOS HEREDEROS.

5).-  CIERRE DEL ACTA  SIN ACREDITACIÓN.

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

Instrucción DGRN LCCI: preparación de acta y escritura

Instrucción de 31 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el uso de las plataformas telemáticas para la preparación del Acta de Información Previa y la escritura de préstamo hipotecario, en aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Resumen: Esta Instrucción, entre otros contenidos, determina el uso de las plataformas del CGN y de las diversas entidades, su conexión, datos y documentos que han de enviarse, garantías para la libre elección del notario y su identificación, libertad de medios y plataforma para lo que no constituya la función notarial, y situación transitoria para determinadas plataformas.

Mediante Instrucción de 14 de junio de 2019, la DGRN autorizó, hasta el día 31 de julio de 2019, la firma de operaciones, tramitándose la preparación del acta previa sin hacer uso de las plataformas informáticas previstas en la Ley reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI).

A partir del 1 de agosto de 2019 las operaciones de préstamo deberán tramitarse empleando los medios telemáticos establecidos en la normativa reguladora de los préstamos hipotecarios.

Dice al respecto el artículo 14.1 g) LCCI: “La remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos seguros cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente, que deberán cumplir las siguientes exigencias mínimas: el sistema deberá permitir al Notario una comprobación fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicación, para su puesta a disposición del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario; deberá garantizar que no se ocasione ningún coste, directo o indirecto, para el cliente; y deberá quedar organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elecciónpara que éste, con carácter previo a la firma del préstamo, extraiga la documentación para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de elección que tiene y puede ejercitar por este medio.”

Periodo transitorio.

Las plataformas que hayan venido operando con normalidad en el mercado tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019 podrán seguir operando en las condiciones en que lo hayan hecho hasta ahora durante un periodo máximo de dos meses.

Ver un resumen más amplio en el informe General

Código de buenas prácticas: Entidades adheridas y ámbito temporal

Resolución de 26 de julio de 2019, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se publica la lista de entidades que han comunicado su adhesión al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual.

Resumen: Se listan las entidades acogidas al Código de Buenas Prácticas, el cual se podrá aplicar también a los préstamos hipotecarios posteriores al Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo.

Ver un resumen más amplio en el informe General

Disposiciones autonómicas:

ANDALUCÍA. Ley 3/2019, de 22 de julio, del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para el año 2019.

SECCIÓN II:

Nuevas Oposiciones a Registros

Resolución de 25 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convocan oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

 Se fija en 50 el número de plazas a cubrir, reservándose cinco de ellas para las personas con discapacidad. Por tanto, 45 para el turno libre y 5 para personas con discapacidad (10%), sin que pueda haber acumulación en caso de no cubrirse todas las del turno especial.

Ir al resumen completo.

En la web, hemos abierto una Página especial para su seguimiento.

Jubilaciones y excedencias

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Santanyí, don José Francisco Blascos Maymó.

Se jubila al notario de Valencia don Lorenzo Valero Rubio.

RESOLUCIONES 

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  AGOSTO se han publicado  VEINTITRÉS RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

340.⇒⇒⇒ DECLARACIÓN DE OBRA ANTIGUA, VUELO COMÚN Y CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD FUNCIONAL. La modificación en superficie y linderos de un elemento privativo implica la modificación del título constitutivo.  Se analiza la naturaleza de terrazas y cubiertas. Si el vuelo es elemento común del edificio, se precisa la previa desafectación y su conversión en elemento privativo, con expresión de la causa. La DG sólo admite la comunidad funcional para garajes y trasteros. Requisitos para crear una subcomunidad.

325.** PARTICIÓN HEREDITARIA. INCOMPATIBILIDAD DEL NOTARIO AUTORIZANTE A LA VEZ HEREDERO. El notario es incompatible para autorizar escrituras de herencia en las que él o sus parientes hasta el cuarto grado adquieran derechos, incluso aunque los restantes interesados en la herencia se adhieran o ratifiquen en escrituras separadas ante otro notario. La incompatibilidad conlleva la nulidad de la escritura y es calificable por el registrador.

327.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO POR INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. En la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH, la oposición del Ayuntamiento justifica las dudas del registrador a la inscripción.

328.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL POR LA AGENCIA TRIBUTARIA. CON ¿ADJUDICACIÓN DIRECTA? A partir del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudación, se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta.

339.** CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA PARA REANUDAR EL TRACTO CON OPOSICIÓN DE UN INTERESADO. TÍTULO ADQUISITIVO. La certificación administrativa para reanudar el tracto sucesivo tiene carácter excepcional, debiendo comprobarse minuciosamente el cumplimiento de los requisitos y exigencias legales.

341.** OBRA NUEVA EN FINCA CON EXCESO DE CABIDA: DUDAS DE UBICACIÓN. UBICACIÓN DENTRO DE LA ZONA  DE POLICÍA DE CAUCE FLUVIAL. Para asegurarse de que la obra nueva se encuentra dentro de la finca no basta una comparación artimética de medidas sino que es necesario una comparación geométrica espacial, lo que a veces puede generar dudas, sobre todo en casos de fincas en las que se declaren excesos de cabida. En los casos de obras nuevas ubicadas dentro de la zona de policía de cauces fluviales que se declaran por antigüedad o bien consta que en el Plan General municipal el Organismo de Cuenca participó e informó o bien ha de obtenerse su autorización, que es independiente de la licencia municipal de edificación.

342.** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN.  VIGENCIA Y CADUCIDAD  DE LA LICENCIA. Las licencias de obra no caducan por ministerio de la ley por el mero paso del tiempo sino que es necesaria una declaración expresa de la Administración previa la apertura de un expediente tramitado al efecto.

RESOLUCIONES MERCANTIL

338.⇒⇒⇒ CLÁUSULA ESTATUTARIA QUE PERMITE CONVOCAR LA JUNTA GENERAL POR CORREO ELECTRÓNICO. PRESUNCIÓN DE CONFIRMACIÓN DE LECTURA. Es posible establecer en estatutos que la convocatoria de la junta se hará por correo electrónico con confirmación de lectura y que la negativa a esa confirmación equivale a la realización de la notificación.

326.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD UNIPERSONAL. FORMA DE CONTABILIZAR LAS APORTACIONES DE SOCIOS PARA COMPENSAR PÉRDIDAS. Es inscribible una escritura de disolución y liquidación de una sociedad unipersonal, aunque en el balance final aprobado conste una partida incorrectamente contabilizada, si del contexto de dicho balance resulta con claridad que nada hay que repartir.

337.** DECLARACIÓN DE UNIPERSONALIDAD. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL REGISTRO MERCANTIL. Pese a la existencia del principio de prioridad en el registro mercantil, para el mayor acierto en la calificación el registrador puede tener en cuenta documentos presentados con posterioridad si desvirtúan o ponen en duda los primeramente presentados.

329.* SOCIEDAD ANÓNIMA UNIPERSONAL: DESEMBOLSO DE DIVIDENDOS PASIVOS CON APORTACIONES NO DINERARIAS. NECESIDAD DE EXPERTO INDEPENDIENTE. No es posible en una sociedad anónima, aunque sea unipersonal, desembolsar los dividendos pasivos pendientes mediante aportaciones no dinerarias sin informe de experto independiente.

343.* BAJA PROVISIONAL EN EL INDICE DE ENTIDADES DE LA AEAT. NOMBRAMIENTO Y CESE DE ADMINISTRADORES.La baja en el índice de entidades de la AEAT, impide la práctica de cualquier asiento salvo el depósito de cuentas.

Ir al INFORME COMPLETO de RESOLUCIONES.

 

PRACTICA NOTARIAL: 

ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS, FALTA DE DOCUMENTACIÓN, Y COLABORACIÓN DE AUTORIDADES.

1).- PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN:

Cuando se insta un Acta de Declaración de Herederos abintestato puede ocurrir que el solicitante sepa de la existencia de un heredero pero no pueda aportar los certificados de nacimiento o documentos de filiación de dicho heredero, o bien por no haber tenido relación familiar desde hace tiempo  incluso desde su nacimiento o incluso  por ignorar si vive aún y cuál es su domicilio y demás datos identificativos.

Un ejemplo podía ser el siguiente caso real:  Un hijo que está alejado de sus padres desde hace años por lo que no mantiene ninguna relación con su familia paterna, y tiene después una hija que tampoco tiene relación con dicha familia, ni la ha tenido nunca, aunque se sabe de su existencia.

Fallece primero dicho hijo y posteriormente sus padres, de los que se solicita ahora la declaración de herederos. El solicitante del declaratorio, hijo de los causantes, sabe de la existencia de dicha nieta (su nombre y apellidos) pero desconoce más datos de filiación, tales como lugar de nacimiento, domicilio, número de DNI, etc….  por falta de contacto familiar.

Desde el punto de vista civil dicha nieta es heredera abintestato en la herencia de los abuelos por derecho de representación del hijo premuerto.

Desde el punto de vista notarial, para declararla heredera el notario tiene que estar seguro de su existencia y tiene que estar acreditada su filiación para lo que se necesita, al menos, el certificado de nacimiento de dicha nieta. Ante la falta de documentación el notario se ve en una difícil tesitura pues no podrá declararla heredera sin estar seguro de su existencia y filiación y por otro lado tampoco podrá emitir una declaración de herederos referida a los restantes hijos de los causantes ignorando la presunta existencia no probada por el momento de dicha nieta sin intentar al menos su prueba o  acreditación.

2) .- NORMATIVA LEGAL APLICABLE PARA DICHO CASO.

El artículo 56.2 de la Ley del Notariado establece lo siguiente:

“..Si se ignorase la identidad o domicilio de alguno de los interesados, el Notario recabará, mediante oficio, el auxilio de los órganos, registros, autoridades públicas y consulares que, por razón de su competencia, tengan archivos o registros relativos a la identidad de las personas o sus domicilios, a fin de que le sea librada la información que solicite, si ello fuera posible.”

Es decir, la normativa legal faculta al notario (y le obliga) a solicitar el auxilio de autoridades que puedan tener datos de identificación de la presunta heredera.

3).- SOLICITUD DE COLABORACIÓN DE AUTORIDADES.

Siguiendo con el caso concreto, el notario deberá dirigir un oficio a las autoridades solicitando su colaboración para identificar debidamente a la nieta presunta heredera para lo que sólo podrá aportar su nombre y apellido/s, la fecha aproximada de nacimiento y el nombre del padre (y quizá de la madre).

En cuanto a las autoridades que pueden auxiliar el notario, habrá que estar al caso concreto, pero desde el punto de vista práctico en principio son dos:

REGISTRO CIVIL.-  El Registro Civil tiene una base de datos en la que constan informatizados todos los datos de nacimientos, matrimonios y defunciones desde 1950, al menos de los municipios mayores cuyo Registro Civil está a cargo de un Juez de Primera Instancia, encargado de dicho Registro. Por tanto, si la hija nació en una localidad con Registro Civil informatizado será relativamente fácil localizar sus datos de nacimiento

Aquí puedes ver un MODELO DE OFICIO a este organismo.

POLICÍA NACIONAL.- La Policía Nacional tiene una base de datos con todos los Documentos Nacionales de Identidad de españoles (y NIE de extranjeros), en los que constan los datos que aparecen en el DNI (nombre y apellidos, lugar y fecha de nacimiento, domicilio y nombre de los padres). Es decir que se puede buscar la identidad aportando los datos que se conozcan (al menos nombre y apellido/s).

Aquí puedes ver un MODELO DE OFICIO a este organismo.

Se puede solicitar también la colaboración de los Juzgados, que tienen acceso al llamado  punto neutro judicial que contiene mucha información (DNI, domicilio según varios organismos, datos fiscales, bancarios, etc), pero puede ser más difícil de obtener (y más lenta) porque necesitan para acceder un número de expediente judicial por lo que es preferible acudir a las dos primeras autoridades, en el orden citado.

En general, se pueda solicitar también la información de cualquier otra autoridad (Ayuntamientos, Guardia Civil, Hacienda, Seguridad Social), incluso de los Consulados españoles en el extranjero.

Y tampoco podemos olvidarnos de nuestra propia casa, de ANCERT, con su enorme base de datos de DNI y de actos notariales procedentes del Índice Único, para lo que habría que arbitrar un sistema de consulta o bien directa por el notario con su tarjeta notarial a través de una aplicación o pestaña dentro de SIGNO, con las cautelas que se estimen convenientes o bien previa petición al responsable de la base de datos.

En el presente caso puesto de ejemplo se envió primero un oficio al Registro Civil a cargo de un Juzgado de Primera Instancia, que atendió inmediatamente el requerimiento, pero la búsqueda con los datos facilitados resultó infructuosa porque no había datos informatizados en línea de la nieta ya que, según se supo después, había nacido en una localidad pequeña con un Registro Civil no informatizado.

Ante la falta de éxito con el Registro Civil se dirigió un nuevo oficio a la Comisaría de Policía más cercana que al día siguiente contestó con un oficio en el que se hicieron constar todos los datos del DNI de la nieta, incluido el lugar de nacimiento.

Dichos datos fueron facilitados por la notaría al requirente para que se dirigiera al Registro Civil del lugar de nacimiento y obtuviera un certificado de nacimiento de la nieta.

Con dicho certificado de nacimiento en el que se acreditaba la filiación indubitada de la misma y constando su domicilio y restantes datos personales pudo cerrarse el Acta (con retraso respecto de los plazos habituales) declarando heredera también a dicha nieta.

4.- MÁS DILIGENCIAS EN CASO DE FALTA DE ACREDITACIÓN DE LA IDENTIDAD O DOMICILIO DE LOS PRESUNTOS HEREDEROS.

El propio artículo 56.2 LN  nos marca los trámites a seguir en caso de que la búsqueda de datos o la colaboración de las autoridades haya resultado infructuosa, es decir que no se haya podido probar la filiación o domicilio de la presunta nieta:

PUBLICACIÓN DE ANUNCIOS

a) De carácter imperativo:

1.- Publicación de un ANUNCIO EN EL BOE (relativo a la tramitación del declaratorio de herederos, con la información resumida y también los datos conocidos de los presuntos herederos) que puede hacerse a través de SIGNO, aunque habrá que fundamentar con este artículo la necesidad de su publicación pues en otro caso la administración del boe lo rechazará.

2.- Publicación de otros ANUNCIOS en el TABLÓN DE ANUNCIOS:

.- del Ayuntamiento del lugar del domicilio del fallecido,  

.- del Ayuntamiento del lugar de su fallecimiento, si fuere diferente,

.- del Ayuntamiento donde radiquen la mayor parte de sus bienes.

b) De carácter voluntario:

3.- Publicación de un ANUNCIO en otros medios de comunicación, entiéndase periódicos de gran circulación en la localidad o provincia del domicilio del fallecido.

PLAZO  PARA ALEGACIONES DE UN MES.

Hay que esperar el plazo de un mes a contar desde la última publicación para que cualquier interesado pueda comparecer y aportar datos o presentar alegaciones.

5.-  CIERRE DEL ACTA EN CASO DE FALTA DE ACREDITACIÓN DE LA IDENTIDAD Y/O LOCALIZACIÓN DE ALGUNO DE LOS PRESUNTOS HEREDEROS.

Hay que esperar 20 días hábiles más (en la práctica un mes natural) desde la terminación del plazo anterior de un mes para:

  1. Emitir el juicio de notoriedad sobre los hechos positivos y negativos acreditados y
  2. Emitir la Declaración de Herederos.

Pero,  ¿Qué hacer si no se ha podido obtener la confirmación de la filiación o identidad de un presunto heredero (la presunta nieta en el caso concreto)?

Parece que en tal caso lo procedente es entender que no se ha podido probar debidamente la identidad o filiación del presunto heredero y por tanto no se puede declarar el hecho como notorio o probado ni en consecuencia declararle heredero.

Ello se deduce de lo establecido en el artículo 56.3 LN que establece que …” Se hará constar en el acta la reserva del derecho a ejercitar su pretensión ante los Tribunales de los que no hubieran acreditado a juicio del Notario su derecho a la herencia y de los que no hubieran podido ser localizados.”

Es decir, después de la declaración de herederos, negativa para dicha persona, hay que añadir obligatoriamente en la propia Acta, al menos en estos casos, esa mención a la reserva de derechos de los que no hubieran podido ser localizados en previsión de que un día pudieran ser localizados.

Por “que no hubieran podido ser localizados” hay que entender aquellos casos en que no hubiera podido acreditarse su filiación, pero no aquellos que se haya probado su filiación pero no se haya acreditado su domicilio o paradero actual, pues este dato del domicilio es secundario y lo importante es la filiación o parentesco que determina el derecho a heredar.

 

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Informe Oficina Notarial Septiembre 2019. Declaración de Herederos y colaboración de autoridades

Rosa de Piedra, camino al Teide, desde La Orotava. Por JFME.


Informe Oficina Notarial agosto 2019. Acta de Interpelación al heredero.

INFORME OFICINA NOTARIAL AGOSTO 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL: ACTA DE INTERPELACIÓN AL HEREDERO ARTÍCULO 1005 CC: CUESTIONES A TENER EN CUENTA:

Enlaces

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

Libros registros IRPF

Orden HAC/773/2019, de 28 de junio, por la que se regula la llevanza de los libros registros en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Resumen: Una orden desarrolla el art. 68 RIRPF en cuanto a los libros registro que han de llevar los contribuyentes para el IRPF, sus requisitos formales, plazo para los asientos, rectificaciones y obligación de conservar. 

Ir a la página especial.

Las obligaciones formales, contables y registrales de los contribuyentes, en el ámbito del IRPF, están reguladas por el artículo 104 LIRPF y por el artículo 68 RIRPF.

Acuerdos Internacionales

Resolución de 11 de julio de 2019, de la Secretaría General Técnica, en virtud del artículo 24.2 de la Ley 25/2014, de 27 de noviembre, de Tratados y otros Acuerdos Internacionales.

Resumen: Trimestralmente se publican las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte.

De conformidad con lo establecido en el artículo 24.2 de la Ley 25/2014, de 27 de noviembre, de Tratados y otros Acuerdos Internacionales, se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación desde la publicación anterior hasta el 5 de julio de 2019.

SECCIÓN II:

Ir al INFORME COMPLETO de LAS SECCIONES I Y II

Concursos Notariales: resolución.

DGRN. Resolución de 22 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 21 de junio de 2019, y se dispone su publicación y comunicación a las Comunidades Autónomas para que se proceda a los nombramientos.

De las 105 (62 desiertas de anteriores concursos) plazas ofertadas, se han cubierto 40 y han quedado desiertas 65.

Ver convocatoria.

Ir al archivo de concursos.

CATALUÑA. Resolución de 22 de julio de 2019, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 21 de junio de 2019.

Se han cubierto 5 plazas de las 50 ofertadas (44 desiertas de anteriores concursos), quedando 45 desiertas.

Por tanto, tras los dos concursos, quedan 110 plazas desiertas. 

Jubilaciones y excedencias

Se jubila al notario de Almería don Juan Pérez de la Blanca Fernández.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Madrid, don Santiago María Cardelús Muñoz-Seca.

Se jubila al notario don Antonio García Conesa.

Se declara en situación de excedencia voluntaria al notario de Madrid don Miguel Ángel Buitrago Novoa.

 

RESOLUCIONES 

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En  JULIO se han publicado CINCUENTA Y SIETE RESOLUCIONES Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

269.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA PRIVATIVA. DIFERENCIA ENTRE VIVIENDA HABITUAL Y VIVIENDA FAMILIAR. A los efectos del artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario se ha de distinguir entre vivienda habitual y vivienda habitual familiar. Sólo en este último caso ha de exigirse la notificación al cónyuge del titular.

285.*** EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA 201 LH. PARCELAS SEGÚN CATASTRO «EN INVESTIGACIÓN».En los procedimientos de los arts 201 y 203 cuando las parcelas catastrales colindantes estén “en investigación”, la notificación debe efectuarse al Director General de Patrimonio del Estado, sin que quepa la notificación a otro órgano de la administración estatal.

288.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. VIGENCIA O CADUCIDAD Y TITULARIDAD DE LA LICENCIA. Las licencias de obras no se pueden considerar caducadas por el simple transcurso del plazo de tiempo previsto en la misma sin que se haya incoado expediente de caducidad. La licencia se trasmite con la finca cualquiera que sea su titular, pero debe comunicarse al Ayuntamiento por los otorgantes. Las licencias tienen carácter real, se trasmiten con la finca debiendo comunicar tal cambio de titularidad al Ayuntamiento.

290.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. FÓRMULA PARA EL CÁLCULO DE LOS INTERESES ORDINARIOS: 360 DÍAS. INSCRIPCIÓN PARCIAL. Se considera transparente y ajustada a la legalidad una fórmula que calcula los intereses ordinarios conforme al año comercial de 360 días en el denominador y conforme a meses comerciales de 30 días en el numerador, por ser dichos períodos de duración uniformes.

294.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN EVOLUCIÓN CATASTRAL. Son fundadas las dudas del registrador en un exceso de cabida basado en la situación catastral cuando, consultado el histórico del Catastro, resulta un aumento notable y bastante reciente de la superficie de la finca no causalizado y con solapamiento de otra parcela catastral.

300.*** NO CONCURRENCIA EN PARTICIÓN DE HEREDERO SUJETO A CURATELA INCAPACITADO PARCIALMENTE. El sujeto a curatela se niega a firmar la escritura de herencia y el juez autoriza que el curador lo haga sin la intervención de aquél. La Resolución entiende que las decisiones judiciales no pueden acceder automáticamente al Registro sin haber pasado por el tamiz de la calificación registral”, y no considera que el juez sea competente para conceder la autorización por los trámites de la jurisdicción voluntaria.

305.*** NO EXHIBICIÓN DE PODER DEL PROPIO PROTOCOLO. INSCRIPCIÓN DEL TUTOR EN EL REGISTRO CIVIL. CONTADOR PARTIDOR Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. DEFENSOR JUDICIAL. PRETERICIÓN. Se plantean varias cuestiones: actuación con poder sin exhibición de copia autorizada pero con la matriz en el protocolo del notario autorizante. Prueba del nombramiento de tutor. Facultades del contador partidor y protección de los derechos derivados de la premoriencia de uno de los herederos y preterición.

310.*** AUTOENTREGA DE LEGADO. NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA VASCA. En la nueva Ley Vasca de Derecho Civil es necesario el consentimiento de los demás legitimarios para la auto entrega del legado al heredero facultado para tomar posesión. Su naturaleza, según la DG, sigue manteniéndose como «pars valoris bonorum».

259.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. HERENCIA DEL PRIMER CAUSANTE E INTERVENCIÓN DE LOS HEREDEROS DEL TRANSMITENTE. En los casos de herencias con un heredero muerto después que el primer causante, en las que los derechos hereditarios de ese heredero pasan por derecho de transmisión a sus herederos, hay que diferenciar: Si en la herencia del transmitente se adjudican esos derechos hereditarios en abstracto a uno de sus herederos, los restantes herederos de este último causante no tendrán que intervenir en la herencia del primero. Por el contrario, si lo que se le adjudican son los derechos hereditarios sobre determinados bienes (del causante 1), pero no sobre todos ellos, deben de comparecer todos los herederos del causante 2 en la herencia del causante 1.

260.** FINCA EN ZONA CONTIGUA AL MAR: APORTACIÓN DE CERTIFICADO DE COSTAS. En los casos de transmisión de una finca inscrita colindante al dominio público marítimo terrestre, el interesado deberá aportar certificado del Servicio de Costas de no invasión.

264.** RECTIFICACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA INSCRITA PARA ADAPTARLA AL CATASTRO.Cabe rectificar una representación gráfica inscrita, al amparo del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, quedando sometida a las disposiciones sobre inscripción de la nueva representación gráfica (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria).

268.** VENTA DE FINCA NO INMATRICULADA SIN APORTAR TÍTULO PREVIO. DISCREPANCIAS DESCRIPTIVAS CON CERTIFICADO CATASTRAL. Para inmatricular una finca hay que aportar el título previo y no basta con su reseña por el notario en el segundo título a inmatricular, pues el registrador tiene que calificarlo. En la inmatriculación no se admite representación gráfica alternativa a la catastral, la cual ha de ser plenamente coincidente con el título, por lo que, de ser necesario modificar el Catastro, hay que promover la rectificación catastral con carácter previo a la inscripción.

271.** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE ASIENTA. SOLICITUD TÁCITA DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. En obra nueva terminada, el Registrador debe fundar sus dudas para exigir que se georreferencie toda la parcela (y no solo la parte ocupada por la edificación).

274.** HIPOTECA. CLÁUSULA INTERÉS DE DEMORA. POSIBLEMENTE ABUSIVA. Se deniega una cláusula de interés de demora fijo del 17,56%, superior en más de dos puntos al interés remuneratorio, por abusiva tanto en la fianza como en el préstamo por ser personas consumidoras los deudores y la garante. Se hacen varias reflexiones sobre el ámbito de la legislación de personas consumidoras en relación con el préstamo profesional y la fianza.

276.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: IDENTIFICACIÓN DEL PROMOTOR. La correcta identificación del promotor del expediente y su reflejo en las notificaciones que se efectúen en el seno del procedimiento, es fundamental, no solo para determinar su idoneidad con el fin de conseguir la inscripción a su favor acreditando ser titular actual de la finca cuyo tracto se pretende reanudar, sino también para que los posibles terceros conozcan quien es la persona que alega un derecho que puede afectar a los que ellos ostenten sobre aquella y puedan efectuar las oportunas alegaciones.

280.** ACTA DE FIN DE OBRA. REQUISITOS DEL LIBRO EDIFICIO. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA. En las declaraciones de obra terminada el Libro de la Edificación que ha de aportarse al Registro para todo tipo de obras (salvo que no proceda por su antigüedad) puede contener varios ficheros o archivos informáticos y no uno sólo; no es necesario que el técnico especifique el método usado para determinar los vértices georreferenciados de la superficie ocupada, que sólo es exigible en los casos de inscripción de representaciones gráficas alternativas, aunque en todo caso el registrador puede comprobarlo por sí mismo.

284.** OBRA NUEVA. ANTIGÜEDAD ACREDITADA MEDIANTE CERTIFICACIÓN TECNICA. El acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley, entre los que no se encuentra la fecha exacta de la terminación de la obra.

295.** OBRA NUEVA “ANTIGUA” Y DIVISIÓN HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE VUELO. NO DESCRIPCIÓN DE TERRAZAS. No resulta exigible que la superficie de las terrazas que son cubiertas del edificio por su estructura escalonada, incluso aunque se integren en elementos privativos de la división horizontal, tengan que constar descritas en la declaración de la obra nueva.

301.** PARTICIÓN POR UNA DE LAS DOS HEREDERAS Y REQUERIMIENTO A LA OTRA. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. La aceptación de herencia, de un lado, y la partición o adjudicación, de otro, son dos actos jurídicos con efectos diferentes, ya que, si bien la aceptación de herencia puede hacerse separadamente, por cada heredero, la conversión de este derecho hereditario “in abstracto” en uno “concreto”, a través de la partición de bienes y su adjudicación, exige la concurrencia de todos los herederos, y ello, sin perjuicio de que aquel pueda ser objeto de una anotación preventiva (art 46 LH).

304.** PODER EN TÉRMINOS GENERALES NO PERMITE PERMUTAR. No cabe permutar inmuebles con un poder genérico para contratar.

306.** INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO: USUFRUCTO Y FIDEICOMISO DE RESIDUO. En la interpretación del testamento el intérprete tiene como límite infranqueable la literalidad del texto. Es lógico entender que en el testamento abierto notarial las palabras empleadas tienen el significado técnico que les asigna el ordenamiento.

320.** DIVISIÓN HORIZONTAL CON OBRA NUEVA «ANTIGUA». COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA. EXTRALIMITACIÓN. Aunque en el título no se declare una modificación de obra nueva, ha de ser tratada como tal si hay significativas modificaciones descriptivas de lo construido. El registrador ha de aceptar la superficie construida que diga el técnico, pero éste ha de expresarla. La ampliación de obra exige coordenadas de la edificación sólo si afecta a la superficie ocupada. Ha de inscribirse la representación gráfica del solar si hay dudas de que lo edificado exceda los lindes, como en el caso en que lo ocupe todo. Si hay desplazamiento cartográfico cabe la representación gráfica alternativa. 

321.** DONACIÓN. TRACTO SUCESIVO Y PODER DISPOSITIVO SI SE RECONOCEN TRANSMISIONES INTERMEDIAS. La donación de una finca, sin hacer reserva alguna por una cesión de viales no documentada, no permite disponer posteriormente de dicha superficie por la donante alegando que hubo un expediente de reversión al no haberse hecho las obras por el Ayuntamiento.

322.** DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DEL EDIFICIO. Los medios de acreditar la antigüedad no son excluyentes sino complementarios. El incumplimiento de la obligación de aportar la referencia catastral no impide la inscripción. La georreferenciación a través de las coordenadas catastrales no es posible si no se corresponden con las de la descripción declarada en el título.

302.* FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE, SÓLO LA LONGITUD DE LOS LADOS. Cuando la superficie la finca está determinada en el registro por la longitud de sus lados, está perfectamente concretada, sin que pueda exigirse incoar expediente para rectificar su descripción aclarando la misma.

RESOLUCIONES MERCANTIL

289.*** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. DENOMINACIÓN SOCIAL. UTILIZACIÓN DEL NOMBRE DE MUNICIPIOS. Es suficiente, como diferenciador de denominaciones sociales, la inclusión del nombre de un término municipal, respecto de otra denominación que no lo incluye.

282.** REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL POR PÉRDIDAS EN SA Y TRANSFORMACIÓN EN SL. CARÁCTER DE LOS PRÉSTAMOS PARTICIPATIVOS. Los préstamos participativos forman parte del patrimonio neto y por tanto se tienen en cuenta a los efectos de la reducción del capital por pérdidas y también como contrapartida de capital en una transformación de sociedad anónima en limitada.

307.** DENOMINACIÓN SOCIAL: CRITERIOS DIFERENCIADORES FONÉTICOS Y GRÁFICOS. La introducción en una denominación social de una nueva letra, fonética y gráficamente distinta, es suficiente para considerar que esa denominación es diferente a cualquier otra ya inscrita.

Ir al INFORME COMPLETO de RESOLUCIONES

 

PRACTICA NOTARIAL: 

CUESTIONES A TENER EN CUENTA EN EL ACTA DE INTERPELACIÓN AL HEREDERO DEL ARTÍCULO 1005 DEL CÓDIGO CIVIL

DENOMINACIÓN DEL ACTA:

Creo que lo mejor es denominarle ACTA DE INTERPELACIÓN A HEREDERO y añadir entre paréntesis (Expediente Sucesorio, Artículo 1005 CC) pues es más específico este nombre que  si se denominara Acta de Requerimiento al Heredero o similar; además se deja claro que estamos ante un expediente notarial sucesorio, que tiene la naturaleza de los actos de jurisdicción voluntaria (antes se tramitaba en la esfera judicial), aunque adopte la forma de un Acta notarial.

LEGITIMACIÓN DEL REQUIRENTE.

Basta que tenga interés legítimo. “Cualquier interesado que acredite su interés en que el heredero acepte o repudie la herencia…” . Por tanto ha de acreditar su interés que puede derivar de condición de, por ejemplo, heredero, o legatario, de legitimario, de cónyuge o excónyuge (para efectuar la liquidación de gananciales), o de acreedor del causante o incluso de contador partidor.

La acreditación debe de hacerse con el título sucesorio (Testamento o Acta de Declaración de Herederos), y certificados habituales (de defunción y de actos de última voluntad) e incorporarse por testimonio al acta pues el requerido debe de tener seguridad y fehaciencia de que ha sido llamado a la herencia, suponiendo que no lo sepa por otros medios

No parece que sea necesario, en el caso de herederos o legatarios requirentes, que hayan aceptado previamente  la herencia o legado pues lo que se juzga es el interés legítimo para instar el acta (que es más flexible) que la legitimación o capacidad jurídica que se exigiría para el otorgamiento de la escritura de herencia.

Si se tratara de acreedores de la herencia, además de los títulos y certificados sucesorios anteriores, será necesario aportar una prueba del crédito contra la herencia.

La DGRN ha reconocido interés legitimo al contador partidor en la Resolución de 19 de Julio de 2016.

Además de ello deben de haber pasado 9 días desde el fallecimiento del causante, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1004 CC.

LEGITIMACIÓN DEL REQUERIDO O INTERPELADO.

Ha de ser necesariamente HEREDERO. No procede, por tanto, con los legatarios o legitimarios no herederos pues el texto del artículo 1005 se refiere siempre a herederos y el efecto de la no contestación es que la herencia se entenderá aceptada pura y simplemente, lo que no puede aplicarse a no  herederos que no responden de las deudas de la herencia.

COMPETENCIA DEL NOTARIO.

Ha de ser el competente para actuar en el lugar donde radique el domicilio del requerido, es decir donde haya de practicarse el requerimiento o interpelación, conforme a las reglas generales del Reglamento Notarial para las actas.

No cabe que la interpelación se practique mediante envío de carta, pues en tal caso el objeto del acta no sería el requerimiento o interpelación que exige el artículo 1005 CC sino el envío de carta. Ello sin perjuicio de que el requerimiento pueda practicarse al notario competente a través de otro notario.

FORMA DE PRACTICAR LA INTERPELACIÓN.

El notario tendrá que acudir en persona al domicilio del presunto heredero  y proceder como dispone el Reglamento Notarial y la jurisprudencia de la DGRN para las actas de requerimiento, es decir practicar la interpelación al requerido y si no estuviera en el domicilio a cualquier persona que allí se encuentre (mayor de 14 años) y se preste a ello mediante lectura y entrega de la cédula .

Si el primer intento fuere infructuoso se practicará un segundo intento en otro día y en otra hora (mañana y tarde, por ejemplo) y para ello es conveniente que el requirente informe al notario de la situación personal del requerido (horarios de trabajo, familiares con los que convive…) pues es importante para el buen fin del acta que el requerimiento  se realice idealmente por el notario al propio interpelado para mayor seguridad jurídica.

Si el segundo intento fuere infructuoso habría que enviar la cédula por el servicio de correos, con carta certificada con acuse de recibo, aunque en este caso es recomendable que se haga con la opción de doble intento de entrega, es decir que el servicio de correos lo intente dos veces.

Si no se consiguiera la recepción de la cédula de ninguna de las maneras habrá que cerrar el acta y considerar que el intento de interpelación ha sido infructuoso, en cuyo caso  queda abierta la vía al requirente para efectuar otro requerimiento en otra acta independiente.

PLAZO DE CONTESTACIÓN.

Si el resultado del requerimiento ha sido positivo será necesario entonces esperar la contestación del requerido.

Aunque la regla general en las actas  es que han de estar abiertas durante un plazo de 2 días hábiles desde la práctica del requerimiento para recoger la contestación, en el presente caso al tratarse de un expediente sucesorio de jurisdicción voluntaria y a falta de un desarrollo reglamentario de la norma hay que entender que el Acta debe de estar abierta 30 días naturales (que establece el citado artículo 1005 CC) desde la notificación efectiva del Acta (por el notario o por el servicio de correos) a la espera de la contestación, pues parece imprescindible para la seguridad jurídica y un derecho del requirente que éste tenga conocimiento fehaciente de la postura del heredero interpelado en la propia acta notarial.

CONTENIDO DE LA CONTESTACIÓN: ACEPTACIÓN O RENUNCIA DE LA HERENCIA.

Tanto si el requerido contesta que acepta pura y simplemente, o a beneficio de inventario, o que renuncia la herencia, la diligencia de contestación no es el medio adecuado para recoger dicha declaración, y lo procedente será exigir con carácter previo al interpelado que dicha manifestación se formalice en una escritura independiente, ante el propio notario o ante otro notario, a elección del requerido,  por varias razones:

1).- Desde el punto de vista formal o de la legislación notarial:

En la diligencia de contestación de un Acta el notario se limita a recoger la manifestación del interpelado pero sin emitir un juicio de legitimación y de capacidad, por lo que hipotéticamente esa manifestación podría no ser correcta y no gozaría de presunción de veracidad sustantiva que da la escritura.

El medio adecuado por ello es una escritura notarial, pues en tal caso el notario tiene que emitir un juicio de capacidad y de legitimación, previo examen de los títulos sucesorios.

2).- Desde el punto de vista sustantivo o de la normativa civil:

Para la RENUNCIA, así lo establece expresamente el artículo 1008 del Código Civil.

Para la ACEPTACIÓN A BENEFICIO DE INVENTARIO, así lo establece el artículo  1011 del Código Civil y siguientes.

Para la ACEPTACIÓN PURA Y SIMPLE, admitiendo que necesariamente ha de ser una declaración EXPRESA al realizarse una manifestación en la diligencia de contestación, así lo establece el artículo 999 del Código Civil.

Podría plantearse, hipotéticamente, por el requerido que la aceptación se hubiera hecho en documento privado, pero  ha de rechazarse en sede notarial (igual que  ocurre con las aceptaciones tácitas) por la propia naturaleza del documento notarial que exige no sólo fehaciencia formal de la aceptación sino un juicio notarial de capacidad que sólo lo puede dar la escritura pública, y además porque en otro caso se estaría dando apariencia de aceptación o renuncia ante notario a algo que no ha sido así por más que la diligencia recoja una manifestación en ese sentido.

Por tanto no hay que confundir el acto de aceptación o renuncia, que ha de seguir sus reglas habituales (escritura pública) en las que el notario tiene una actuación activa y la diligencia de contestación que sigue también sus  propias reglas formales (de las actas) en las que la actuación del notario en cuanto al fondo del asunto es meramente pasiva de receptor de una manifestación.

En definitiva, no se puede admitir que el interpelado conteste que acepta o repudia la herencia pues esa manifestación ha de estar formulada adecuadamente mediante una escritura de aceptación o renuncia previa e independiente de la propia acta de interpelación con el correspondiente juicio notarial de capacidad y legitimación.

Sólo así la actuación notarial dará seguridad jurídica al requirente y se ajustará a los principios civiles sucesorios, a la naturaleza de la función notarial y desde el punto de vista formal  a la propia legislación notarial.

CIERRE DEL ACTA

Deberá efectuarse por una diligencia independiente en el momento en que se haya recogido la contestación del requerido, cuando haya transcurrido el plazo de 30 días naturales de contestación  y ésta no se hubiere producido o, en su caso, cuando hayan fallado todos los intentos de notificación.

Ver modelo de acta de interpelación de Inmaculada Espiñeira (2016)

 

ENLACES:

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PORTADA DE LA WEB

Informe Oficina Notarial agosto 2019. Acta de Interpelación al heredero.

El Observatorio del Teide (Izaña) desde Puesto de la Cruz. 2000 metros de desnivel. Por JFME.


Informe Oficina Notarial Julio 2019. Tablas de ayuda Acta Previa

INFORME OFICINA NOTARIAL JULIO 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL: TABLAS DE AYUDA Y CONTROL PARA ACTA PREVIA LEY 5/2019

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

Reforma de la Compilación de Derecho civil Foral de NavarraEs una revisión completa de la Compilación de 1973, reformada en 1987, con vocación de contener disposiciones relativas a todas las materias en que tradicionalmente se ha dividido el derecho civil o privado: persona, familia, sucesiones, propiedad y contratos. Afecta a 22 temas de los programas de Notarías y de Registros.

CANARIAS. Ley 11/2019, de 25 de abril, de Patrimonio Cultural de Canarias.

A destacar el DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO establecido en el artículo 76 que establece lo siguiente:

Artículo 76. Derechos de tanteo y retracto.

1. Quien tratare de enajenar un bien de interés cultural o incluido en un catálogo insular de bienes patrimoniales culturales deberá comunicarlo al respectivo cabildo insular, con indicación del precio, las condiciones de la transmisión, la identidad de la persona adquiriente y el lugar y la fecha de celebración. Las personas subastadoras deberán comunicar, igualmente, en el plazo de tres meses, las subastas públicas en que se pretenda enajenar cualesquiera bienes de estas características.

2. Dentro del mes siguiente a la comunicación anterior, el respectivo cabildo insular podrá hacer uso del derecho de tanteo, para sí o para cualquier entidad de derecho público, obligándose al pago del precio convenido o del remate.

3. Si el respectivo cabildo insular no ejerciera el derecho de tanteo, deberá notificarlo, dentro del mismo plazo al departamento de la Administración pública de la Comunidad Autónoma de Canarias competente en materia de patrimonio cultural, a fin de que este pueda subrogarse en el citado derecho, dentro del plazo de dos meses siguientes a la notificación.

4. Si la pretensión de enajenación y sus condiciones no fueren notificadas correctamente, se podrá ejercer, en los mismos términos previstos para el tanteo, el derecho de retracto, en el plazo de seis meses contados a partir de la fecha en la que se tenga conocimiento de las condiciones y del precio de la enajenación.

5. Este precepto no resulta aplicable a los inmuebles integrantes de los conjuntos históricos, o incluidos en su entorno de protección, que no tengan la condición singular de bien de interés cultural ni se encuentren incluidos en el catálogo insular de bienes patrimoniales culturales ni se hallen en trámite de declaración o inclusión.

6. Los registros de la propiedad y mercantiles no inscribirán documento alguno por el que se transmita la propiedad o cualquier otro derecho real sobre los bienes a que hace referencia este artículo sin que se acredite haber cumplido cuantos requisitos en él se recogen.

Entró en vigor el 13 de junio de 2019. 

Jubilaciones:

Se dispone la jubilación voluntaria del notario excedente don Miguel Alemany Escapa.

Se jubila al notario de Pozuelo de Alarcón don Juan Ramón Ortega Vidal.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Palma de Mallorca, don Pablo Francisco Javier Cerdà Jaume.

Se dispone la jubilación de la notaria de Sestao doña Mercedes Ramírez Codina.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Motril don Javier Oyarzun Landeras.

Se jubila al notario de La Vall d’Uixó don Carlos Torralba Vallés.

Se jubila al notario de La Rinconada don Juan Pedro Montes Agustí.

 

Ir al INFORME COMPLETO de LAS SECCIONES I Y II

 

RESOLUCIONES 

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En  JUNIO se han publicado CINCUENTA Y SIETE RESOLUCIONES Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

243.⇒⇒⇒ DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA. No es inscribible en el Registro de la Propiedad “una donación con pacto de definición de legítima” del art. 50 de la Compilación Balear, formalizada entre ciudadanos franceses, que tienen su “residencia habitual” en Mallorca, debido a que dicha norma sólo es aplicable a ciudadanos españoles, que tengan además “vecindad civil balear”. No cabe aplicar el Rto Europeo de Sucesiones (EU) 650/2012 a instituciones forales españolas, que exijan, además de la nacionalidad española, una determinada vecindad civil, ya que no se pueden incluir en el ámbito del art. 30 de dicho Reglamento Europeo, y se les aplicará lo dispuesto en el art. 36, párrafo 1º.

202.*** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA EX ARTICULO 1124 CC. NECESIDAD DE CONSIGNACIÓN DEL PRECIO. En los casos de resolución de compraventa inscrita, los requisitos que exigen el artículo 175.6 RH y 180 del Reglamento Hipotecario(restitución de lo entregado con consignación y mandamiento de cancelación) son aplicables no sólo a los casos de condiciones resolutorias explícitas inscritas, conforme a lo dispuesto en el artículo 1504 CC, sino también a los casos de resoluciones de compraventas por vía del artículo 1124 CC en que no se hubiera pactado la resolución de la compraventa.

206.*** HIPOTECA EN GARANTÍA DE PRÉSTAMO PARA ADQUIRIR VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN. VALOR DE TASACIÓN HIPOTÉTICO UNA VEZ TERMINADA.La DGRN admite como tipo de subasta para un edificio en construcción a los efectos de la ejecución directa y extrajudicial su valor una vez terminada la obra.

208.*** HIPOTECA. SUSTITUCIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. NOVACIÓN MODIFICATIVA O EXTINTIVA. La sustitución de una finca hipoteca por otra constituye un supuesto de novación extintiva debiendo cumplirse una serie de requisitos para lograr la inscripción.

229.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. RENUNCIA DE LA PROPIEDAD A FAVOR DE LOS HIJOS Y TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE: El derecho de uso de la vivienda familiar en un Convenio Regulador aprobado judicialmente por separación judicial o divorcio es de naturaleza familiar, pero su contenido es patrimonial por lo que puede acceder al Registro pero respetando los principios hipotecarios, en particular el de especialidad. La renuncia o donación de la vivienda familiar en el ámbito de un Convenio Regulador es un negocio jurídico complejo, con una causa familiar, y por ello no es exigible la escritura pública que es la regla general para los inmuebles.

247.*** MEDIOS DE EVITAR EL CIERRE REGISTRAL POR EL IMPUESTO DE SUCESIONES DE NO RESIDENTES.A efectos de levantar el cierre del art. 254 LH en el ISyD de los no residentes ha de considerarse acreditada la presentación en la oficina competente con el recibo de la presentación en el Registro de la AEAT y certificado de la AEAT en la que consta la presentación (art. 87 bis del RISyD introducido por el RD 1074/2017, de 29 de diciembre)

248.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE LA CUOTA DE GASTOS DE UN LOCAL. ACTO COLECTIVO. DOBLE UNANIMIDAD. La modificación de la norma de contribución a los gastos de comunidad es un acto colectivo de la Junta General que no requiere en el momento de adoptarse consentimiento individualizado y expreso de los propietarios afectados. Requiere, por otro lado, un doble consentimiento: de los propietarios en el momento de adoptar el acuerdo y de los que hayan variado cuando se presente a inscripción en el Registro de la Propiedad.

255.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. FIDEICOMISO EN EL TESTAMENTO DEL TRANSMITENTE. La DG ratifica el giro jurisprudencial llevado a cabo, en torno al “ius transmisionis” por las STS 11/09/2013 y 5/06/2018, aceptada también por el TEAC en RS 18/12/2018 y las RRSS DG 28/09/2018  y la última de 11/04/2019. En ellas se reitera el abandono la tesis clásica del “ius transmisionis”, como una doble transmisión hereditaria y se sigue la tesis moderna de la “sucesión única y directa del primer causante a los transmisarios” (herederos del transmitente). Al tratarse de herencias distintas (la del causante 1º y la del transmitente) y habiendo establecido el transmitente, en su testamento, un fideicomiso “sine liberis deccesserit” para sus hijos, este fideicomiso, no puede afectar a los bienes que tales transmisarios, reciban de sus “primeros causantes” o abuelos.

256.*** VENTA DIRECTA DE FINCA HIPOTECADA EN CONCURSO POR PRECIO INFERIOR A LA TASACIÓN HIPOTECARIA. En el concurso los créditos hipotecarios inscritos gozan del privilegio especial aunque no estén reconocidos como tales en la masa. Los bienes hipotecados solo pueden ser objeto de venta directa con autorización del juez y por un precio no inferior a la tasación hipotecaria, salvo consentimiento del acreedor.

258.*** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCAS Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DEL COLINDANTE SIN PRUEBA ESCRITA. La mera oposición del colindante que no esté debidamente fundamentada en una prueba escrita de su derecho no puede derivar el procedimiento notarial de rectificación de fincas o el procedimiento registral de incorporación de representación gráfica a la jurisdicción contenciosa.

214.** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: TÍTULO DE PROPIEDAD. En expediente de dominio tramitado de acuerdo con el artículo 203 LH es requisito indispensable que se aporte el título de propiedad.

215.** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA. FORMA DE PRACTICARSE LAS NOTIFICACIONES PREVIAS Y PAGO DEL PRECIO.El ejercicio unilateral de la opción de compra debe de ajustarse estrictamente a lo pactado e inscrito, tanto en lo relativo al pago del precio, como en lo relativo a la forma de hacer las notificaciones previas. No es necesario especificar el porcentaje adquirido si está determinado en el derecho de opción y se especifica que se ejercita la opción conforme a lo pactado.

217.** COORDENADAS CATASTRALES DE LAS OBRAS DECLARADAS POR IMPRESIÓN EN LA ESCRITURA DEL ARCHIVO GML. La georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no necesita ser aportada necesariamente en formato GML.

219.** OBRA NUEVA Y RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE LA FINCA: POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTE.La DGRN no permite la inscripción de ninguna obra nueva que afecte a una parcela catastral colindante a la del titular registral sin previamente rectificar el Catastro, incluso aunque se observe a simple vista que la cartografía catastral está desplazada.

221.** HIPOTECA UNILATERAL EN FAVOR DE LA AEAT. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO   Es posible la inscripción de hipoteca unilateral a favor de la Agencia Tributaria, en garantía de una deuda de carácter tributario, con suspensión de la constancia del valor para subasta, aunque no medie solicitud expresa del acreedor pues el procedimiento de ejecución aplicable es el del apremio administrativo que no impone el requisito del tipo de tasación como requisito constitutivo.

230.** OBRA NUEVA TERMINADA: DUDAS SOBRE SI LAS COORDENADAS DE LA PORCIÓN DE TERRENO OCUPADA SE ENCUENTRAN EN LA FINCA REGISTRAL En obra nueva terminada hay que aportar georreferenciación tanto de la parte ocupada por la edificación, como también la de toda la parcela si no hay concordancia entre registro y catastro y existen dudas fundadas de que puede ocupar parte de la finca colindante.

252.** DIVISIÓN HORIZONTAL TRAS CAMBIAR LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE UNA VIVIENDA A DOS: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.Cuando la descripción del edificio a dividir difiera de la que conste en el registro será preciso licencia de constitución del régimen salvo que aquella se acredite por antigüedad.

253.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE GASTOS. INTERMEDIACIÓN.En una hipoteca entre particulares se rechaza que el acreedor tenga que cumplir los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito (LCCPCHySI en adelante).

257.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. IDENTIDAD DESCRIPTIVA. MODIFICACIÓN CATASTRAL SOBREVENIDA. Para inmatricular una finca mediante la Doble Titulación Pública del Aº 205 LH, no es preciso, para lograr plena identidad descriptiva (registro-catastro) que se otorgue una escritura de ratificación del 1er título, bastando que se acredite tal correspondencia descriptiva (por Acta de notoriedad, por diligencia de subsanación, por instancia con firma legitimada…).

RESOLUCIONES MERCANTIL

236.*** SUPRESIÓN DEL DERECHO DE VOTO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN TRANSMISIÓN FORZOSA. DETERMINACIÓN DEL PRECIO. EXCLUSIÓN DE SOCIOS. Es posible establecer un derecho de adquisición preferente y un supuesto de exclusión de socios por el inicio de un procedimiento de ejecución. El precio puede ser el que resulte del balance. También es posible suprimir el derecho de voto en esos casos.

207.*** TRANSMISIÓN FORZOSA DE PARTICIPACIONES SOCIALES. DETERMINACIÓN DEL PRECIO. EXCLUSIÓN DE SOCIOS. Es inscribible una cláusula estatutaria que fija el valor de las participaciones en lo que resulte del balance social, para el caso de que se inicie un procedimiento judicial o administrativo de ejecución. Es decir para antes de que se llegue al remate o adjudicación. Ese mismo valor puede servir para la exclusión del socio.

231.* REGISTRO MERCANTIL. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DENUNCIA LIMITANDO FACULTADES ADMINISTRADORES.No es posible tomar en el RM una anotación de denuncia ante el juzgado, aunque con ella se pretenda limitar la facultad de disponer de los administradores respecto de los bienes de la sociedad.

235.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR CONSULTA DE DUDA. IMPIDE LA PRÁCTICA DE LA INSCRIPCIÓN RELACIONADA CON LA MISMA.No es posible practicar una inscripción en la hoja de una sociedad, si respecto de la misma existe una anotación vigente por consulta de duda ante la DGRN.

254.* AUMENTO DE CAPITAL DEJADO SIN EFECTO. REQUISITOS. No es posible anular o dejar sin efecto un acuerdo de aumento del capital de una sociedad sin cumplir los requisitos establecidos para la reducción del capital.

Ir al INFORME COMPLETO de RESOLUCIONES. 

 

PRACTICA NOTARIAL: TABLAS DE AYUDA Y CONTROL PARA ACTA PREVIA LEY 5/2019

Para preparar el acta previa de comprobación de la Ley 5/2019 y posterior explicación al prestatario y demás personas físicas es conveniente tener una Hoja  de control que nos permita controlar los plazos, los documentos, y el contenido de la operación, para lo que se puede utilizar el siguiente esquema. 

Nota: al final de esta explicación puedes descargarte las tablas de ayuda en formato word, xml (para excel) y odf (para open office).

En primer lugar hay que controlar los datos personales de los futuros otorgantes.

1 DATOS OPERACION  
  ENTIDAD BANCARIA  
  PRESTATARIO  
  EMAIL DE CONTACTO  
  FIADOR  
  GARANTE  
  FECHA VALIDEZ DE LA OFERTA  
     
En segundo lugar, los plazos y fechas:
 
2 PLAZOS Y FECHAS ACTA Y ESCRITURA  
  DIA 0 (DESCARGA FICHEROS EN SIGNO)  
  DIA 1 INICIAL (PERIODO DE REFLEXION)  
  DIA 10 FINAL  
  DIA INICIO ACTA/Nº PROTOCOLO  
  DIA CIERRE ACTA  
  DIA PREVISTO FIRMA ESCRITURA  
En tercer lugar los documentos a entregar (7 u 8, según sea un préstamo a interés fijo o variable).
 
3 COMPROBACIÓN DE DOCUMENTOS            
               
0 CONSULTA REG. CONDICIONES GENERALES            
  NOMBRE MINUTA BANCO            
  COMPROBAR DEPOSITO MINUTA UTILIZADA En RCC.            
  (pinchar para acceder al Registro en casilla superior u dentro de Registro de Bienes Muebles pinchar casilla Consulta de Registro de Condiciones Generales)            
         COINCIDE TEST
1 FEIN (FICHA EUROPEA INFORMACIÓN NORMALIZADA) DATOS FEIN EN BORRADOR DE CONTRATO SI NO SI NO
               
  1.- DATOS PRESTAMISTA            
               
  2.- DATOS INTERMEDIARIO (EN SU CASO)            
               
  3.- CARACTERISTICAS DEL PRÉSTAMO:            
  IMPORTE            
  INTERÉS VARIABLE            
  IMPORTE TOTAL A REEMBOLSAR            
               
  3. TIPO DE INTERÉS Y OTROS GASTOS.         SI NO
  TAE            
  TIPO DE INTERÉS INICIAL         SI NO
  BONIFICACIÓN            
               
  5. PERIODICIDAD Y NÚMERO DE PAGOS.         SI NO
  PERIODICIDAD DE REEMBOLSO            
  NÚMERO DE PAGOS            
  FECHA FINAL            
               
  6. IMPORTE DE CADA CUOTA.            
  IMPORTE            
               
  7.- TABLA ILUSTRATIVA CUOTAS            
               
  8. OTRAS OBLIGACIONES.            
  VINCULACIONES            
               
  9. REEMBOLSO ANTICIPADO.            
  IMPORTE MÍNIMO A REEMBOLSAR            
  COMISIÓN REEMBOLSO ANTICIPADO            
               
  10. ELEMENTOS DE FLEXIBILIDAD.         SI NO
  CAMBIO DE ACREEDOR            
               
  11. OTROS DERECHOS DEL PRESTATARIO.            
  DESISTIMIENTO            
               
  12. RECLAMACIONES.            
  direcciones para reclamar            
               
  13. INCUMPLIMIENTO DE LOS COMPROMISOS VINCULADOS AL PRÉSTAMO: CONSECUENCIAS PARA EL PRESTATARIO.         SI NO
  Penalizaciones            
  Interés de demora         SI NO
               
  14. (SI HA LUGAR) INFORMACIÓN ADICIONAL.            
  Idioma            
  Proyecto de Contrato            
               
  15. SUPERVISOR.            
  Banco de España            
               
2 FIAE (Ficha Advertencias estandarizadas)         SI NO
  1.- INDICES DE REFERENCIA            
  2.- MONEDA EXTRANJERA            
  3.- GASTOS PRESTATARIO            
  4.- CLAUSULA TECHO            
  5.- VENCIMIENTO ANTICIPADO            
  6.- GASTOS EJECUCIÓN HIPOTECA            
   7.- INSTRUMENTOS COBERTURA RIESGO            
3 SIMULACIÓN DE CUOTAS            
               
4 COPIA PROYECTO DE CONTRATO         SI NO
               
5 DESGLOSE Y DISTRIBUCIÓN DE GASTOS         SI NO
  Prestatario: Tasación y copias que pida            
  Banco: Resto            
               
6 PÓLIZA SEGURO            
  Poliza con compañía del banco.            
  Condiciones seguro daños a contratar            
  (si lo exige el banco)            
               
7 DERECHO A ELEGIR NOTARIO         SI NO
  Información sobre ese derecho            
  derecho a recibir asesoramiento notarial            
               
8 FIRMA DOCUMENTACIÓN INTERESADOS            
  Reconociendo haber recibido esos 7 documentos            
Finalmente un resumen de las condiciones económicas:
4 RESUMEN CONDICIONES ECONÓMICAS FEIN O BORRADOR MAXIMO LEGAL        
1 CAPITAL PRESTADO            
  PLAZO DEVOLUCIÓN *AÑOS       SI NO
  NÚMERO CUOTAS MENSUALES         SI NO
  FECHA PRIMER PAGO INTERESES (AJUSTE)         SI NO
  FECHA PRIMER PAGO (CON AMORTIZACIÓN)            
  FECHA ÚLTIMO PAGO            
               
2 TIPO DE INTERES            
  TIPO DE INTERÉS INICIAL         SI NO
  VARIACIÓN SEMESTRAL/ANUAL            
  TIPO DE REFERENCIA            
  DIFERENCIAL A AÑADIR            
  BONIFICACIÓN MÁXIMA            
  PENALIZACIÓN MÁXIMA            
  CLAUSULA SUELO   PROHIBIDA        
               
3 COMISIONES            
  APERTURA   UNA SOLA     SI NO
  AMORTIZACIÓN ANTICIPADA INTERÉS VARIABLE   <3 AÑOS: 0,25% CAP.REEMBOLSADO     SI NO
  AMORTIZACIÓN ANTICIPADA INTERÉS VARIABLE   <5 AÑOS: 0,5% CAP. REEMBOLSADO        
  AMORTIZACIÓN ANTICIPADA INTERÉS FIJO   <10 AÑOS: 2% CAP.REEMBOLSADO        
  AMORTIZACIÓN ANTICIPADA INTERÉS FIJO   >10 AÑOS: 1,5% CAP.REEMBOLSADO        
  NOVACIÓN   <3 años: 0,15% capital pendiente     SI NO
  SUBROGACIÓN DE ACREEDOR            
  SUBROGACIÓN DE DEUDOR            
  DISPONIBILIDAD (EN CREDITOS)            
  EXCEDIDO (EN CRÉDITOS)            
               
4 INCUMPLIMIENTO            
  INTERÉS DE DEMORA   +3 PUNTOS     SI NO
  RECLAMACIÓN IMPAGADOS         SI NO
  IMPAGOS Y VENCIMIENTO ANTICIPADO 1ª mitad   Deuda 3% o 12 cuotas mensuales     SI NO
  IMPAGOS Y VENCIMIENTO ANTICIPADO 2ª mitad   Deuda 7% o 15 cuotas mensuales        
  TASACIÓN Y VALOR SUBASTA   Deben ser iguales (tasación y valor)        
A continuación se ofrece esta misma tabla desglosada para interés fijo y para interés variable, y en cada una de las dos en formatos PDF, EXCEL, y OPEN OFFICE.
 

HOJA DE CONTROL INTERÉS FIJO

FORMATO WORD

 

FORMATO EXCEL

 

FORMATO OPEN OFFICE

HOJA DE CONTROL INTERÉS VARIABLE

FORMATO WORD

 

FORMATO EXCEL

 

FORMATO OPEN OFFICE 

 

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UTILIDADES PARA APLICAR LA LCCI

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NORMAS: Cuadro general.Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2019. Futuras.Consumo

NORMAS: Tratados internacionales,   Derecho Foral,   Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses.Por titulares.Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemosNyR, página de inicioIdeario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao.Internacional.

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Informe Oficina Notarial Junio 2019. Acta Previa de Comprobación y esquema de plazos

INFORME OFICINA NOTARIAL JUNIO 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:  ACTA PREVIA DE COMPROBACIÓN LEY 5/2019:

a) ESQUEMA DE DILIGENCIAS

b) ESQUEMA DE PLAZOS

c) ESCRITURA DE PRÉSTAMO: NOVEDADES

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

EXTREMADURA. Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura.

Actualiza la regulación de la cédula de habitabilidad establecida en el Decreto 113/2009, de 21 de mayo, posterior a la citada ley y se incluye dentro de las garantías el deber de conservación, por parte de los propietarios de edificios en los términos establecidos en la legislación extremeña.

En el capítulo VI, se regula el control de la vivienda protegida. Asimismo, se fijan unos mínimos que han de orientar el desarrollo reglamentario acerca de la tipología de vivienda, el régimen de protección, alcance, contenido y plazo de duración del régimen de protección, en función de la tipología de vivienda protegida y de su comercialización, del destinatario y de las ayudas públicas percibidas por este, entre otros, calificación provisional y definitiva, visado de contratos y demás.

Se modifican también las condiciones de ejercicio de los derechos reales de tanteo y retracto, los cuales se extienden en el caso de vivienda protegida durante todo el tiempo que esté vigente el régimen de protección y en el caso de aquellas viviendas que, sin integrar la clasificación de protegidas de acuerdo con la ley, hayan sido objeto de actuación financiada por la Comunidad Autónoma de Extremadura para su rehabilitación o adquisición, a partir de un determinado límite, en cuyo caso el ejercicio del derecho tendrá una duración de 10 años.

El título IV, «Protección de los derechos de los consumidores y usuarios en el acceso a la vivienda» clarifica los requisitos de acceso a la vivienda, tanto si ésta se lleva a cabo en venta como si se produce a través de alquiler, estableciendo unos mínimos por ley, dada la importancia de protección de estos derechos, que, no obstante, podrán ser objeto de desarrollo reglamentario más detallado.

El título VI, contiene la regulación de la enajenación de viviendas protegidas de promoción pública, la cual básicamente viene a recoger el régimen mantenido desde 2009.

GALICIA. Ley 1/2019, de 22 de abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia.

Merece especial atención el canon de inmuebles declarados en estado de abandono que se crea en la ley como tributo propio de la Comunidad Autónoma de Galicia, con naturaleza de impuesto, de carácter real y finalidad extrafiscal, que somete a gravamen a los inmuebles declarados en estado de abandono en los ámbitos en los que esté declarada un área de regeneración urbana de PDF (BOE-A-2019-7839 – 55 págs. – 542 KB) 

ARAGÓN. Ley 5/2019, de 21 de marzo, de derechos y garantías de las personas con discapacidad en Aragón.

En el título II se recogen las actuaciones que se deben adoptar en el ámbito sanitario para proteger el derecho a la salud de las personas con discapacidad, estableciendo el mandato de desarrollar un modelo de atención infantil temprana que coordine la intervención de los sistemas de salud, educación y de servicios sociales.

l título IX regula la protección jurídica de las personas con discapacidad, abordando cuestiones como la autonomía en la toma de decisiones, el interés personal, el apoyo en el proceso de toma de decisiones, los derechos y garantías de las personas con discapacidad usuarias de centros residenciales y centros de día, así como la especial protección de las personas con discapacidad en su condición de consumidoras.

Jubilaciones:

Se jubila al notario de Palma de Mallorca don José Félix Steegman López-Dóriga.

Se dispone la jubilación voluntaria de la notaria de El Puerto de Santa María doña María José Perales Piqueres.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Oviedo don Leonardo García Fernández de Sevilla.

Ir al INFORME COMPLETO de LAS SECCIONES I Y II

RESOLUCIONES 

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En  MAYO se han publicado VEINTIOCHO RESOLUCIONES Se ofrecen en  ARCHIVO APARTE.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

188.*** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE CRÉDITO EN CUENTA CORRIENTE. PACTO DE LIQUIDACIÓN Y TÍTULO PARA CONCRETAR LA DEUDA. Es posible ejecutar hipotecas en garantía de un crédito en cuenta corriente, y en general hipotecas de máximo, por la vía extrajudicial siempre que haya un pacto de ambas partes para determinar el saldo mediante el Acta notarial de fijación de saldo en base a un extracto o certificado emitido por la entidad bancaria acreedora.

177.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA: TRASLADO DE EDIFICACIONES. DOBLE INMATRICULACIÓN. Las situaciones de doble inmatriculación que se generan a consecuencia de una concentración parcelaria se pueden solucionar haciendo uso del procedimiento del artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

179.** OBRA NUEVA TERMINADA. DETERMINACIÓN DE LAS COORDENADAS DE REFERENCIACIÓN GEOGRÁFICA DE LA FINCA EN LA QUE SE UBICA. La regla general es que la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con n